文书内容江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0583执异61号异议人（案外人）：赵才荣，女，1979年11月25日生，汉族，住云南省昭通市镇雄县。委托代理人:丁金娟，江苏聚思律师事务所律师。委托代理人:叶雨冬，江苏聚思律师事务所实习律师。申请执行人：昆山深国际综合物流港发展有限公司，住所地江苏省昆山市陆家镇金阳东路****房**。法定代表人：林江，该公司董事长。委托代理人：刘园园，广东君言律师事务所律师。委托代理人：董佩珊，广东君言律师事务所实习律师。被执行人：江苏白杨湾物流中心有限公司，住所地，住所地江苏省昆山市陆家镇金阳东路****房iv>法定代表人：徐粉扣。本院在执行申请执行人昆山深国际综合物流港发展有限公司与被执行人江苏白杨湾物流中心有限公司(以下简称白杨湾公司)国内非涉外仲裁裁决执行一案即（2020）苏0583执3889号执行过程中，本院依法查封被执行人名下位于昆山市陆家镇陆丰西路68号白杨湾物流中心3号楼14室、16室房屋，后案外人赵才荣向本院书面提出异议。本院于2021年2月9日立案受理，并依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人赵才荣称:贵院受理的申请执行人昆山深国际综合物流港发展有限公司与被执行人白杨湾公司执行一案，查封了位于昆山市××镇××白杨××物流中心××楼××室、××室的案涉房屋，因该案涉房屋属于案外人所有，系案外人通过合法购买方式取得，于2015年10月3日签订了《昆山市商品房购销合同》，房号为3号楼307号及3号楼309号，并且案外人已付清了全部购房款（3号楼14室合计人民币243525元，3号楼16室合计人民币243525元）。白杨湾公司也已向案外人交房，案外人已然实际占有了该案涉房屋。因案外人办理房产过户需要白杨湾公司开具的购房发票，但因白杨湾公司的原因，至今未向案外人开具购房发票，但此时因该房屋存在诉讼纠纷，已被贵院查封，致使案外人至今无法完成房屋过户手续，对于无法办理过户登记手续的行为，案外人并无过错。综上，为了维护案外人的合法权益，案外人申请贵院解除对坐落于昆山市××镇××白杨××物流中心××楼××室、××室房屋的查封，撤销(2020)苏0583执3889号执行裁定对该房屋的拍卖。申请执行人昆山深国际综合物流港发展有限公司提出答辩意见如下：案外人不具备排除对案涉房产强制执行情形，法院应当驳回其提出的异议申请。（一）案外人提供的证据不足以证明该房屋于被查封前已交付案外人，为案外人所实际占有。根据《昆山市商品房购销合同》约定，白杨湾应于2016年11月30日交付3#307、3#309号案涉房屋，案外人主张被执行人白杨湾公司已交房，并提供了物业收款收据两张予以证明，但提供的证据并不能充分证明案涉房屋已经交付，原因如下：1、物业收款收据的开具单位系被执行人选聘的物业单位昆利洋公司，该证据缺乏客观性，案外人又未提交相应的支付凭证予以印证有关费用真实发生，其真实性、合法性不予认可，且物业费的支付并不意味着房屋已经交付，无法证明案涉房屋已由案外人所实际占有，对房屋的交付不具有证明力。2、案外人称其已经实际占有使用房屋，但未提交房屋照片，也未提交装修房屋的相关证据证明房屋的交付及使用时间。（二）案外人提供的证据不足以证明其已支付了案涉房产全部购房款。根据3#307、3#309号案涉房屋的《昆山市商品房购销合同》第六条，3#307号房屋案外人应于2015年10月3日首付款人民币122525元，余款人民币121000元整由贷款银行按揭支付；3#309号房屋案外人应于2015年10月3日首付款人民币122525元，余款人民币121000元整由贷款银行按揭支付。案外人主张其已支付了3#307、3#309号全部购房款243525元及243525元，并提供了房款收据三张及银行明细/手机交易截图/POS存根六张予以证明，上述支付凭证对应的六笔交易具体如下：（1）2015年9月4日，尾号为7876的账户消费30000元；（2）2015年10月3日，尾号为4058的账户消费10000元；（3）2015年10月3日，尾号为8782的账户消费20000元；（4）2015年10月3日，尾号为8782的账户消费3050元；（5）2017年9月5日，尾号为0014的账户消费220000元；（6）2017年9月5日，尾号为0053的账户消费200000元。但以上证据不足以证明其已支付案涉房屋全部购房款，具体原因如下：1、第（2）至（4）笔交易对应的POS凭证没有持卡人签字，案外人亦未提供其他证据证明尾号为8782、4058的持卡人系案外人所有，无法确认三笔交易系由案外人支付；2、第（1）笔交易对应的银行明细用户名为贾良，案外人未提供证据证明其与贾良之间的关系，该笔交易无法确认其与本案的关联性；3、第（5）、（6）笔交易未载明交易内容，无法确认系用于支付案涉房屋购房款；4、上述六笔交易金额合计483050元，而案涉3#307、3#309号房屋合同房价合计为487050元，案外人提供的支付凭证不足以证明其支付了全部购房款。（三）案外人未提供证据证明非因本人原因未办理过户登记。据案外人在申请书中的主张，其未办理过户登记的原因系被执行人白杨湾公司未开具购房发票，且案涉房屋已被查封。但是，案外人未提供证据证明自案涉房屋交付后其曾经要求过被执行人办理房产过户且被执行人拒绝办理过户登记，未提供证据说明被执行人未开具购房发票的具体原因。此外，案涉房屋系于2020年7月3日查封，而案涉房屋首次登记于被执行人名下的时间为2019年3月22日，在首次登记之后、被查封之前有长达一年零四个月的时间可以办理案涉房屋过户手续，期间案外人未提供证据证明其有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向被执行人提出了办理过户登记的请求等积极行为，亦未提供证据证明其未办理过户登记有合理的客观理由，对于案涉房屋未办理过户登记存在过错。综上，案外人提供的证据无法证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，案外人应当承担举证不能的不利后果，针对案外人的异议申请，贵院应予驳回。经审查查明：申请执行人昆山深国际综合物流港发展有限公司与被执行人白杨湾公司国内非涉外仲裁裁决执行一案，依据已经发生法律效力的华南国仲深裁2019D671号裁定书，权利人向本院申请强制执行，2020年4月24日立案执行，即(2020)苏0583执3889号。在该案执行过程中，本院作出(2020)苏0583执3889号执行裁定书及协助执行通知书，于2020年7月3日查封了被执行人白杨湾公司名下位于昆山市××镇××白杨××物流中心××楼××室（权证号：ＦＧ××**）、16室（权证号：ＦＧ××**）不动产。另查明，2015年10月3日,案外人赵才荣与被执行人白杨湾公司签订商品房购销合同两份，购买合同房号为3号楼307号，公安编号为昆山市××镇××白杨××物流中心××楼××室及合同房号为3号楼309号，公安编号为昆山市陆家镇陆丰西路68号白杨湾物流中心3号楼16室的企业办公用房。约定：3号楼14室首付122525元，余款121000元贷款支付，总价243525元；3号楼16室首付122525元，余款121000元贷款支付，总价243525元。后案外人均以刷卡和现金方式支付上述款项。被执行人白杨湾公司出具相应收据确认已收到上述购房款。后案外人于2017年9月5日支付了维修基金、契税、代办费及2017年9月1日至2018年9月1日物业费等。案涉不动产即已交付给案外人使用。还查明，2019年3月22日，被执行人白杨湾公司办理了位于昆山市××镇××白杨××物流中心××楼××室、××室不动产登记，权证号分别为：ＦＧ××44、ＦＧ××42。被执行人白杨湾公司对其名下1-3号楼全款业主购房情况进行了统计,确认其统计表中90户购房人已支付购房款,并因其未能及时开发票导致房屋未及时过户登记。上述事实有(2020)苏0583执3889号执行裁定书、商品房购销合同、相关收据、POS单、个人账户交易明细、户口本、白杨湾公司1-3号楼全款业主购房情况统计表、白杨湾合同房号与公安编号对照表、不动产登记簿查询记录等证据予以证实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中案外人赵才荣在法院查封之前已签订合法有效的书面合同，支付全部价款并已合法占有案涉不动产。且因白杨湾公司无法开具相应发票导致至今未办理不动产权证登记，其非因赵才荣自身原因导致。综上所述，案外人赵才荣提出要求解除对案涉房屋查封之申请于法有据，本院予以支持。据此，依照《》第、《》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：案外人赵才荣的执行异议成立；解除本院(2020)苏0583执3889号执行裁定书对位于昆山市陆家镇陆丰西路68号白杨湾物流中心3号楼14室（权证号：ＦＧ××**）、16室（权证号：ＦＧ××**）不动产的查封。案外人、当事人如不服本裁定，可在收到本裁定书之日起十五日内向本院提起诉讼。(此页无正文)审 判 长  徐 琰审 判 员  张 若审 判 员  欧 平二〇二一年二月二十五日法官助理  陈佳静书 记 员  蒋丽欢