北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1084号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京优创空间科技孵化有限公司，住所地北京市丰台区汽车博物馆东路**院**楼****401（园区）。法定代表人：左东建，总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京中际英才文化传媒有限公司，，住所地北京市丰台区南四环西路**院**楼**303-9法定代表人：期志涛，执行董事。委托诉讼代理人：陈玲玲，北京盈科（天津）律师事务所律师。上诉人北京优创空间科技孵化有限公司（下称“优创空间公司”）因与被上诉人北京中际英才文化传媒有限公司（下称“中际英才公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初17066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。优创空间公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第四项，改判驳回中际英才公司一审所提返还76764.06元保证金的诉讼请求，支持优创空间公司一审所提反诉请求，或依法发回重审，本案一、二审诉讼费用由中际英才公司承担。事实和理由：关于本诉，一审法院已查明中际英才公司没有按照合同约定返还涉案房屋构成违约，则优创空间公司根据案涉房屋租赁合同第十五条关于“租赁期间，非本合同规定的免责事由，乙方违约或中途擅自退租的，甲方及/或物业公司可按照第十二章第三十五条之规定没收乙方的违约金；甲方及/或物业公司仍有其他损失的，乙方还应继续负责赔偿甲方及/或物业公司的损失”的约定，在中际英才公司违约的情形下，有权没收该公司的保证金，故一审法院在查明中际英才公司未如约返还涉案房屋构成违约的情况下，判决优创空间公司全额返还中际英才公司保证金76764.06元，严重违背了生效房屋租赁合同的约定，于法无据；关于反诉，本案系因中际英才公司未按涉案合同第二十七条的约定返还租赁房屋而引起的纠纷，该公司延迟返还房屋并造成优创空间公司租金损失的事实客观存在，租赁合同第二十八条对此明确约定中际英才公司应向优创空间公司支付截至返还时应付的租金等费用及该租金两倍的违约金，根据处理合同纠纷“有约定按约定，无约定按法定”的原则，一审法院未支持优创空间公司的反诉请求是错误的，至于该院关于优创空间公司不及时验收、存在怠于行使权利的情形的认定，亦与事实不符，中际英才公司未如约返还房屋，优创空间公司多次要求该公司整改，而该公司置若罔闻，优创空间公司无奈之下向中际英才公司发出了书面整改通知，优创空间公司自始至终无任何过错，一审法院却让严重违约的中际英才公司承担极小部分的损失，此举有违公平原则。中际英才公司同意一审判决，不同意优创空间公司所提上诉主张。中际英才公司一审起诉请求：1.判令优创空间公司退还租金保证金76764.06元及滞纳金（以76764.06元为基数，以日万分之五为标准，自2019年11月8日起至实际履行之日止）；2.诉讼费由优创空间公司承担。优创空间公司一审反诉请求：1.判令中际英才公司支付租金44586.25元及违约金89172.5元；2.反诉费由中际英才公司承担。一审法院认定事实如下：2017年10月9日，中际英才公司（出租人、甲方）与优创空间公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同（F）座》，约定“第一章：租赁范围第一条：租赁单元乙方愿意承租，甲方同意出租位于北京市丰台科技园区汽车博物馆东路6号院4号楼（以下简称“大厦”）2单元610室（以下简称“该单元”），最终以有关政府部门审批的为准。……第二条：租赁面积该单元的租用面积为168.25平方米。……第三条房屋交付标准房屋交付标准详见附件二。第二章租期第四条：租赁期本合同承租期限自2017年10月9日至2019年10月8日止；租期为2年。……第三章：租金第七条：租金该单元每天每平方米租金为5元，每年租金总计为308056.25元。……第五章：保证金第十二条：保证金的数额及支付时间于签署本合同后，乙方须在支付第一期租金的同时向甲方及/或物业公司支付相当于3个月的租金金额76764.06元的保证金，以确保乙方遵守在本合同项下其应遵守的规定；在整个租赁期内租赁保证金由甲方及/或物业公司保管，甲方及或物业公司无须向乙方支付保证金的利息。第十三条：保证金的退还在不影响本合同项下甲方及/或物业公司其他权利的前提下，甲方及/或物业公司须于本合同期满终止或提前终止后，在乙方按本合同规定将该单元返还于甲方且结清本合同项下的所有款项后的三十天内，把保证金无息退还给乙方。逾期未退还的，每逾期一日，则甲方需按逾期金额万分之五支付滞纳金。……第八章：该单元返还时的状态第二十七条：返还时间及状态1、乙方须在租赁期结束时或提前结束的当日内，把该单元连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，与原状一致或者甲方书面认可的可租用及良好的使用状态下（现状）交还甲方（租赁期内该等设施的自然损耗除外）；同时，须将通向该大厦各部分的钥匙（如有）交还甲方。2、若乙方未按本条第1款约定的状态将该单元返还于甲方，甲方有权自行对该单元作出合理的修缮；因此而引起的一切开支及费用由乙方负担；甲方有权把该等开支及费用视作债权，向乙方追讨。第二十八条：延期返还的违约责任若乙方未按二十七条约定的时间将该单元返还于甲方，则乙方除应向甲方支付截止到返还时应付的租金等全部费用外，每逾期一日，乙方还应按该单元每日租金的两倍向甲方支付违约金并赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该单元而需承担的违约金、中介费、甲方向乙方追究责任产生的诉讼费、律师费、公证费、鉴定费、评估费等等。第二十九条：拆除、改建或增设的设备、设施在返还时的特别约定对于甲方按照本合同提供的仅供乙方使用的设备、设施，乙方经甲方书面同意后可以对上述设备、设施进行拆除、改建或增设；在本合同提前终止或期满终止时，乙方要自费自行将拆除、改建或增设的部分的设备、设施恢复至本单元提供给乙方时的状况，甲方亦可以在双方预先就补偿事宜达成一致的前提下按照现状收回；若乙方未获甲方书面同意而拆除、改建或增设设备、设施，甲方有权将其恢复原状，所需费用由乙方承担，甲方亦可要求乙方限期将其恢复原状”；合同附件二载明“交付标准（毛坯）”；合同签订后，优创空间公司如约交付了房屋，中际英才公司足额交纳了租金并交纳了保证金76764.06元；合同到期后，中际英才公司腾退房屋并通知优创空间公司验收和接收房屋；2019年11月5日，优创空间公司向中际英才公司发出《盈坤世纪F座610房间收房验房整改项通知单》，载明“610承租方合同于2019年10月8日到期，根据租赁合同规定，返还房屋时，把该房屋连同其所有附属物、装置、附加物、应达到与原状一致或者甲方认可的可租用及良好的使用状态。经过双方现场查验，现房屋需要修复整改，具体如下：1.所有墙面修补、粉刷。2.地面恢复原有地毯。3.610石膏隔断墙拆除、恢复原状。4.610小房间玻璃门拆除并封堵，恢复原状。5.室内设施齐全、完好。6.室内垃圾、杂物清理。上述情况，甲方要求承租方尽快向甲方提出施工申请，完成房屋可租用及良好的使用状态，房屋修复完成后经双方验收合格后，退房手续完成。出租方全额退还押金”；一审庭审中，中际英才公司称优创空间公司向中际英才公司交付房屋时的状态即为按中际英才公司要求进行装修后的状态，其未进行改造，故合同到期后无需整改，但其为了保证金退还事宜，才按照优创空间公司要求进行整改；2019年11月16日，中际英才公司按照要求整改完毕并通知优创空间公司进行验收；优创空间公司不认可装修后交付，不认可中际英才公司于2019年11月6日整改完毕，其于2019年11月26日进行验收，发现空调、灯、新风系统的控制线路等尚未恢复原状，达不到验收标准。一审法院认为：中际英才公司与优创空间公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应如约履行；合同到期后，因双方对中际英才公司是否应当按照优创空间公司的要求进行整改以及中际英才公司是否整改完毕发生争议，遂产生本案诉讼；关于中际英才公司是否应当按照优创空间公司的要求进行整改，双方合同载明房屋交付标准为毛坯，合同第二十七条明确约定房屋返还时的状态；中际英才公司称房屋交付时的状态即为装修后的状态，不符合合同约定，亦无证据证明，对该意见法院不予采信，故中际英才公司在合同到期时应当按照合同约定，恢复原状后交付；关于中际英才公司是否整改完毕，中际英才公司已于2019年中下旬将整改后的房屋提交优创空间公司验收，根据优创空间公司提出的整改要求以及双方当事人陈述，法人认为中际英才公司已基本完成整改工作，且优创空间公司在租赁开始时交付的房屋状态是毛坯，租赁期满后提出过高的整改要求于理不合，现中际英才公司要求退还保证金的诉讼请求，法院予以支持；因中际英才公司未按合同约定进行整改导致双方产生争议，该公司存在一定的违约行为，故所提支付保证金滞纳金的诉讼请求，法院不予支持；关于优创空间公司主张租金的反诉请求，合同于2019年10月8日到期且中际英才公司按期搬离，优创空间公司于2019年11月5日才发出整改通知，而且中际英才公司整改完毕后优创空间公司不及时验收，存在怠于行使权利的情形，优创空间公司对租金损失的扩大应承担责任，法院酌情判令中际英才公司向优创空间公司给付租金16825元；关于优创空间公司主张违约金的反诉请求，中际英才公司确存在一定的违约情形，双方约定的违约金标准过高，中际英才公司主张调整，法院根据优创空间公司的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，酌情确定中际英才公司给付违约金5000元。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，于2020年11月17日判决：一、北京优创空间科技孵化有限公司于判决生效后七日内返还北京中际英才文化传媒有限公司保证金76764.06元；二、北京中际英才文化传媒有限公司于判决生效后七日内给付北京优创空间科技孵化有限公司租金16825元、违约金5000元；三、驳回北京中际英才文化传媒有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京优创空间科技孵化有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方均未提交新证据。一审查明的事实，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点在于优创空间公司是否已按照合同约定的状态返还和整改房屋，中际英才公司是否应当没收中际英才公司所缴纳的保证金并要求其支付租金和违约金；本案中，中际英才公司与优创空间公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，本院对此予以确认；优创空间公司主张中际英才公司没有按照合同约定返还涉案房屋构成违约，应当依照案涉合同约定没收中际英才公司的保证金并要求中际英才公司支付违约金及延期交付期间的租金；经查，合同约定的交还状态为“与原状一致或者甲方书面认可的可租用及良好的使用状态下（现状）交还甲方（租赁期内该等设施的自然损耗除外）”，合同附件二载明交付标准为毛坯，即中际英才公司若在整改之后接近毛坯房的标准即可属于恢复原状，一审法院听取双方陈述后，认为中际英才公司已基本完成整改工作，判决优创空间公司退还承租方保证金，并无不当；由于优创空间公司在合同到期之后并未及时要求中际英才公司进行整改，且在中际英才公司整改之后未及时验收，对于房屋的闲置及租金损失的扩大负有一定责任，其要求中际英才公司单方承担闲置期间的租金及违约金的诉求，有违诚信和善意的原则，故一审法院综合全案情况，酌定优创空间公司承担一部分租金和违约金，亦无不当，本院予以支持。综上，优创空间公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4695.00元，由北京优创空间科技孵化有限公司负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长 耿燕军审 判 员 张玉贤审 判 员 刘 洁二〇二一年二月二十五日法官助理 赵雪青书 记 员 薛 姌