湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终538号上诉人（原审被告）：刘小艳，女，1973年2月1日出生，汉族，住零陵区。委托诉讼代理人：蒋瑛芝，湖南新星律师事务所律师（一般授权）。被上诉人（原审原告）：蔡孟国，男，1968年2月15日出生，汉族，住湖南省东安县。被上诉人（原审原告）：胡小英，女，1969年8月21日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。原审被告：雷久姣，女，1974年11月15日出生，汉族，住东安县。原审被告：马满娥，女，1970年12月28日出生，汉族，住冷水滩区。原审被告：贺善军，男，1970年8月20日出生，汉族，住零陵区。原审被告：蔡道德，男，1948年11月3日出生，汉族，住冷水滩区。原审被告：蔡连英，女，1952年11月21日出生，汉族，住冷水滩区。原审被告：蔡怀彧，男，2000年3月1日出生，汉族，住冷水滩区。原审被告：蔡昳，女，1991年4月12日出生，汉族，住长沙市望城区。上诉人刘小艳因与被上诉人蔡孟国、胡小英、原审被告雷久姣、马满娥、贺善军、蔡道德、蔡连英、蔡怀彧、蔡昳商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初3864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘小艳、委托诉讼代理人蒋瑛之，被上诉人胡小英到庭参加诉讼，被上诉人蔡孟国、原审被告雷久姣、马满娥、贺善军、蔡道德、蔡连英、蔡怀彧、蔡昳经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘小艳上诉请求：一、请求依法撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初3864号民事判决，并改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院没有查明涉案房屋的土地性质及真正的土地使用权人。涉案房屋土地性质为集体土地，并非国有出让土地，根本无法办理土地证。被上诉人在一审中提交的国有土地使用证系复印件，不应当被采信。经上诉人查实，涉案土地使用证的真正使用权人为许有朝，被上诉人应当以真正使用权人为被告，办理土地使用证换取不动产证。二、被上诉人要求上诉人办理不动产证没有事实依据。涉案土地是吕远清、陈代念出让给雷久平、周春来的，双方约定所有的办证事项都由吕远清、陈代念负责。事实上上诉人也是买房人，且双方签订的《房屋买卖合同》，仅约定上诉人为被上诉人办理房屋产权证，而产权证已由吕远清、陈代念办理并交付给了被上诉人。因此，上诉人已经履行了合同义务。被上诉人胡小英辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。被上诉人蔡孟国、原审被告雷久姣、马满娥、贺善军、蔡道德、蔡连英、蔡怀彧、蔡昳未到庭，亦未作答辩或陈述。蔡孟国、胡小英向一审法院起诉请求：一、依法判决被告方为原告办理位于冷水滩区××路××号不动产权证（房产权证××、0×**），办证费用由被告方承担；二、本案诉讼费用由被告方承担。一审法院经审理查明：被告雷久姣、刘小艳、贺善军、案外人蔡文杰共同拥有房屋所有权证号为永房权证冷水滩字第0×**号，坐落于冷水滩区紫霞西路的**混合结构住宅的所有权，房屋总层数**，建筑面积6345.18平方米。被告马满娥与案外人蔡文杰系夫妻，被告贺善军与案外人李巧玲系夫妻，被告雷久姣与案外人邓明战系夫妻，被告刘小艳与案外人王建荣系夫妻。2008年3月2日，被告贺善军、刘小艳、案外人蔡文杰委托被告雷久姣将上述房屋的606号房出售给原告蔡孟国、胡小英，双方签订了《售房合同书》。合同约定，购房单价为每平方米520元，住宅面积约为97.51平方米；出售方负担办理房产证并承担相应费用，契税由原告蔡孟国、胡小英承担。合同签订后，原告蔡孟国、胡小英依约付清了购房款，被告亦将该房屋交付给了原告蔡孟国、胡小英使用。2008年9月26日，被告雷久姣、马满娥、贺善军、刘小艳、案外人蔡文杰、李巧玲、邓明战、王建荣与原告蔡孟国、胡小英就上述《售房合同书》中约定的房屋在永州房产交易所签订了《房地产买卖契约》。契约第三条规定，房屋移交原告蔡孟国、胡小英时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给原告蔡孟国、胡小英；契约第四条规定，出售方保证上述房地产权属清楚，若发生与出售方有关的产权纠纷或债权债务，概由出售方负责，并承担相应民事诉讼责任，因此给原告蔡孟国、胡小英造成的经济损失，出售方负责赔偿。原告蔡孟国、胡小英于2008年10月14日缴纳了房屋契税，双方向永州市房产局申请办理了房屋所有权过户登记，但未办理土地使用权转移登记。2008年10月27日原告蔡孟国、胡小英取得了案涉房屋的房屋所有权证，证号为永房权证冷水滩字第7××0号。2009年7月8日，原告蔡孟国向被告雷久姣将购买上述125号房，双方签订了《售房合同书》。合同约定，购房单价为每平方米800元，面积约为24.81平方米；出售方负担办理房产证并承担相应费用，契税由原告蔡孟国承担。合同签订后，原告蔡孟国依约付清了购房款，被告亦将该房屋交付给了原告蔡孟国使用。2010年11月11日，被告雷久姣、马满娥、贺善军、刘小艳、案外人蔡文杰与原告蔡孟国就上述《售房合同书》中约定的房屋在永州房产交易所签订了《二手房买卖合同》。原告蔡孟国于2010年11月19日缴纳了房屋契税，双方向永州市房产局申请办理了房屋所有权过户登记，但未办理土地使用权转移登记。2011年6月16日原告蔡孟国取得了案涉房屋的房屋所有权证，证号为永房权证冷字第7××2号。后原告多次催促被告办理不动产权证无果，遂诉至本院。另查明，案涉房屋国有土地使用权证号为永（冷）国用（2004）第4××5号，土地使用权人为被告雷久姣、刘小艳、贺善军、案外人蔡文杰。案外人蔡文杰因死亡其常住户口于2011年7月12日被永州市公安局冷水滩分局注销，被告马满娥系蔡文杰妻子，被告蔡道德系蔡文杰父亲，被告蔡连英系蔡文杰母亲，被告蔡怀彧系蔡文杰儿子，被告蔡昳系蔡文杰女儿。一审法院认为，该案系房屋买卖合同纠纷。案涉房屋所有权原属被告雷久姣、刘小艳、贺善军、案外人蔡文杰所有，被告雷久姣接受被告刘小艳、贺善军、案外人蔡文杰委托与原告蔡孟国、胡小英签订《售房合同书》，该合同直接约束被告雷久姣、刘小艳、贺善军、案外人蔡文杰四产权所有人。《售房合同书》、《房地产买卖契约》、《二手房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不存在损害国家利益、集体利益、社会公共利益以及他人合法权益的情形，不违反法律、行政法规的强制性规定，是依法成立并有效的合同。案外人蔡文杰现已死亡，被告马满娥、蔡道德、蔡连英、蔡怀彧、蔡昳系法定继承人，未明确表示放弃继承，因此，该两份合同权利义务由该五人继受。合同签订后，原告已将购房款付清，并实际占有、使用房屋和取得房屋所有权证，据此可认定原告因合法的民事缔约行为取得了该房屋的所有权。根据双方合同约定以及物权法的相关规定，建筑物转让的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并转让，原告在受让房屋时，依法同时受让了该房屋占用范围内的土地使用权，被告作为向原告转让房屋的合同相对方，应负有将房屋占用范围内的土地使用权一并转让的义务。现已两证合一，因此，对于原告要求被告为其办理该房不动产权证的诉讼请求，法院依法予以支持。在该案审理中，被告没有提供有效证据证明案涉房屋土地使用权证的土地使用权人及土地性质与原告提供的永（冷）国用（2004）第4××5号《国有土地使用证》土地使用权人及土地性质不一致。因此，被告主张案涉房屋的实际所有人为案外人许有朝，土地使用权是集体土地使用权，而不是国有土地使用权，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国继承法》第十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告雷久姣、刘小艳、贺善军、马满娥、蔡道德、蔡连英、蔡怀彧、蔡昳于本判决生效之日起十五日内为原告蔡孟国、胡小英所有的，位于冷水滩区××路××号住宅，房屋所有权证号为永房权证冷水滩字第7××0号的房屋办理不动产权证，办证费用由被告雷久姣、刘小艳、贺善军、马满娥、蔡道德、蔡连英、蔡怀彧、蔡昳承担；二、被告雷久姣、刘小艳、贺善军、马满娥、蔡道德、蔡连英、蔡怀彧、蔡昳于本判决生效之日起十五日内为原告蔡孟国所有的，位于冷水滩区××路××号住宅，房屋所有权证号为永房权证冷水滩字第7××2的房屋办理不动产权证，办证费用由被告雷久姣、刘小艳、贺善军、马满娥、蔡道德、蔡连英、蔡怀彧、蔡昳承担。案件受理费300元，减半收取150元，由被告雷久姣、刘小艳、贺善军、马满娥、蔡道德、蔡连英、蔡怀彧、蔡昳承担。本院二审期间，上诉人为支持其诉讼请求，向本院提交了一份新证据。土地登记卡表，拟证明土地使用类型为划拨，土地位置与权利人的不一致。被上诉人胡小英质证认为，对该证据的三性均有异议，请求法院不予确认。被上诉人蔡孟国在本院指定的举证期限内未提供证据，对上诉人提供的证据未到庭质证。本院认证认为，对土地登记卡表的真实性、合法性予以确认，但与本案不存在关联性，一审法院已对永（冷）国用（2004）第4××5号《国有土地使用证》的土地使用权人及使用权类型予以认定，使用权类型为国有出让，且经本院核实无误。因此，对该证据本院不予确认。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。双方争议的焦点是：上诉人是否需要为被上诉人办理不动产权证？现评析如下：双方当事人签订的《售房合同书》、《房地产买卖契约》、《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方应严格按合同履行。被上诉人按照上述合同履行了自己的义务，其已通过合法的民事缔约行为取得了该房屋的所有权。根据双方合同约定以及法律的相关规定，建筑物转让的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并转让。两份《售房合同书》均约定由出售方负担办理房产证，上诉人虽为被上诉人办理了房屋所有权证，但未办理土地使用证，现已两证合一（指原“土地使用证”和“房屋所有权证”合二为一成为“不动产登记证”），不动产权证为房屋所有权人的唯一合法权属证明，故一审法院判决上诉人为被上诉人办理不动产权证并无不当。上诉人提出涉案房屋的实际所有人为许有朝，土地性质是集体土地，不能办理不动产权证的主张。一审法院已认定永（冷）国用（2004）第4××5号《国有土地使用证》土地使用权人为雷久姣、刘小艳、贺善军、蔡文杰及土地性质（国有出让），且经本院核实无误。因此，本院对该主张不予支持。综上，上诉人刘小艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人刘小艳承担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  李秋云审判员  宋争文二〇二一年二月二十四日书记员  杨 能附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。