河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终357号 上诉人（原审被告）：张继阳，男，1969年9月29日出生，汉族，住辽宁省朝阳市双塔区。 被上诉人（原审原告）：承德市佳家物业服务有限公司，住所地河北省承德双滦区双塔山镇矿机漫水桥西商贸一条街**商品房。 法定代表人：崔婷婷，经理。 委托诉讼代理人：张华，河北承天律师事务所律师。 上诉人张继阳因与被上诉人承德市佳家物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省承德市双滦区人民法院（2020）冀0803民初834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张继阳、被上诉人承德市佳家物业服务有限公司的委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张继阳上诉请求：1．撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；2．诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1．一审法院在判决书中写明被上诉人对上诉人的底商进行了物业服务，其实没有，只是对此楼的居民住户进行了物业服务，对我的底商并没有进行任何物业服务。2．我的底商漏水的问题判决书认定错误。虽然此楼房系开发商承德市繁荣房地产开发公司防水有质量问题，但已过质保 -2- 期，被上诉人公司接盘此楼物业服务，就应该都接盘，对维修也应该接盘，不能只收物业费。3．被上诉人应该公开本小区车位收益情况和本小区广告收益情况，被上诉人没有公开，本小区业主有知情权。如有收益本小区业主有收益权。二、一审法院适用法律错误。由于一审法院认定事实错误，所以适用法律错误。本案不应适用《中华人民共和国合同法》第61条、第114条、107条，和最高法院合同法解释（二）第29条，和最高法院关于物业合同纠纷解释第1条、第6条的规定。请求上级法院查明本案事实，依法予以公正裁判。 承德市佳家物业服务有限公司辩称，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，确认证据正确，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，依法维持原审判决。 承德市佳家物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告交纳截止到2019年11月6日的物业服务费人民币6039.36元；2．判令被告向原告支付截止到2019年11月6日的逾期付款违约金人民币13081.25元；3．本案全部诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2016年11月22日，繁荣新天地小区业主委员会与原告签订物业服务合同，约定包括商业用房12户在内的繁荣新天地小区总建筑面积14391平方米物业由原告提供服务，物业费由业主和物业使用人承担，并及时交纳当年的物业服务费用，逾期未交纳的，逾期部分按日加收千分之三违约金。服务事项包括：房屋建筑共用部分的维修、维护和管理；公共设施、设备的维修、维护、运行和管理；附属配套建筑和设施的维修、维护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停 -3- 放秩序的管理；协助维护公共秩序。物业服务费用标准中商业部分按每平方米1元/月收取，服务期限自2016年12月1日起至2019年11月30日止。合同签订后，原告佳家物业公司为小区提供了物业服务，被告张继阳所有的11号底商为该小区商业用房，建筑面积为167.76平方米。自2016年12月起至起诉时止期间，被告未曾向原告交纳物业服务费。另查明，被告张继阳与案外人承德市繁荣房地产开发有限公司于2009年12月26日签订《商品房买卖合同》，被告张继阳购得双滦新天地小区11号底商，因该房屋防水存在质量问题造成屋面漏水，原物业服务企业宝龙物业公司曾于2012年9月、2013年9月及2014年5月为被告房屋做过防水处理，但漏水问题未能解决，被告于2015年6月将房屋交由承德德信昌装饰工程公司对房屋进行再次装修，产生装修费用32000.00元，经鉴定漏水原因系承德市繁荣房地产开发有限公司交付该房屋时就存在质量问题，经鉴定如再次维修需支付工程款20645.97元。被告因此于2017年11月13日向承德仲裁委员会申请仲裁，经仲裁裁决由承德市繁荣房地产开发有限公司给付被告张继阳已发生的维修费用32000.00元及再次修缮所需费用20645.97元。上述事实，有原告提交的物业服务合同、仲裁裁决书、原告代收消费收据、双方当事人当庭陈述等证据证实并在卷佐证。一审法院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，具有代表业主与物业管理企业签订物业服务合同的职责。本案系物业服务合同纠纷，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故本案中双滦区繁荣小区业主委员会与原告佳家物业公司签订的物业服务合同合法、有 -4- 效，对被告具有法律约束力。订立合同后双方均应按照合同的约定履行相应义务。原告已提供了相应的物业服务，被告也应按约定及时交纳物业服务费。被告以原告未向其提供物业服务为由拒绝交纳物业服务费的理由不符合相关法律规定。现被告未按时交纳，已构成违约，原告主张被告给付拖欠的物业服务费人民币6039.36元的诉讼请求，本院予以支持。合同约定的违约金标准及计算方法为以逾期部分的日千分之三计算，与因被告逾期交纳服务费给原告造成损失相比明显过高，应参照服务期限内平均基准贷款利率6%上浮30%计算。因合同未约定业主每年费用的具体交费时间，应以原告服务满一年之日的次日认定为交费日，2016年12月1日至2017年11月30日期间物业服务费交纳期限应认定为2017年12月1日，此后每年的交费期限依此类推。被告每月应交纳物业服务费为167.76元，每年为2013.12元，违约金计算公式为：违约金＝逾期金额×日利率×逾期天数。2017年12月1日至2019年11月6日期间为705天，违约金为303.29元；2018年12月1日至2019年11月6日期间为370天，违约金为159.17元，违约金共产生金额为462.46元。原告主张被告支付逾期付款违约金人民币13081.25元超出部分本院不予支持。被告以房屋漏水应由原告负责修复并赔偿损失为由拒付物业服务费，因经生效的仲裁裁决书认定为房屋质量问题且已裁决由相关案外人进行了赔偿，故其该项理由不成立，本院不予支持。被告以原告未公开小区公共资源收益拒付物业服务费，于法无据，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中 -5- 华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告张继阳于本判决生效之日起十日内给付原告承德市佳家物业服务有限公司物业服务费人民币6039.36元；二、被告张继阳于本判决生效之日起十日内支付原告承德市佳家物业服务有限公司违约金人民币462.46元；三、驳回原告承德市佳家物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院判决认定的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，繁荣新天地小区业主委员会与被上诉人签订的《物业服务合同》，系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，上诉人作为繁荣新天地小区的业主，该《物业服务合同》对上诉人具有法律约束力，上诉人应按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。上诉人作为小区的业主之一，主张没有接受被上诉人提供的物业服务，与日常生活经验法则不符。上诉人就房屋漏水问题，已经向承德市繁荣房地产开发有限公司主张了权利，并得以维修，且其因房屋漏水所受到的损失非被上诉人所致，上诉人以此主张不应交纳物业服务费，没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人主张被上诉人应公开所在小区的停车位收益和广告收益，与本案非同一法律关系，应另循法律途径解决，本院对其该项主张亦不予支持。 -6- 综上所述，张继阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费278.00元，由张继阳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李红梅审判员孙琳丽审判员钱丽艳 二〇二一年二月十八日 法官助理 王      立      娟 书 记 员 蔄      丽      丽