北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1694号上诉人（原审原告）：黎欣，女，1971年3月22日出生，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王忠（系黎欣之夫），住北京大兴区。被上诉人（原审被告）：北京德鸿基房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇兴盛园**楼**。法定代表人：吴焕德，总经理。委托诉讼代理人：曹建影，女，德鸿基房地产开发有限公司员工。被上诉人（原审被告）：北京金地名苑物业管理有限公司，住所，住所地北京市大兴区黄村镇兴盛路西侧兴盛园**楼div>法定代表人：吴素珍，董事长。委托诉讼代理人：芦杰，男，北京金地名苑物业管理有限公司副经理。委托诉讼代理人：李光勤，北京光勤律师事务所律师。上诉人黎欣因与被上诉人北京德鸿基房地产开发有限公司（以下简称：德鸿基公司）、北京金地名苑物业管理有限公司（以下简称：金地物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初10499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人黎欣之委托诉讼代理人王忠，被上诉人德鸿基公司之委托诉讼代理人曹建影，被上诉人金地物业公司之委托诉讼代理人芦杰、李光勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎欣上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.金地物业公司应退还多收我方每年的物业费196.01元，13年共计2548.13元。首先，我从来没有签署过同意支付196.04元保安保洁垃圾清运费文件，我在与金地物业公司签署业主公约物业收费项目中，只在四项收费合计0.88元处签名，在196.04元附件收费表上没有我的签名，属于后添加无效的。其次，依据《民法典》第498条格式条款的解释方法的相关规定，金地名苑物业公司私自收取196.04元的物业费。在其他案件的生效判决中已经明确了“2017年11月以前兴盛园社区前期物业收费标准为0.88元”，应按照生效判决的标准收取。2.依据《民法典》第943条物业服务人的报告义务、第939条物业服务合同的约束力，一审法院应当支持我一审中第二项诉讼请求，我的该项诉讼请求是合理的，应当保障我相应的知情权。3.依据《北京市物业管理条例》第19条和70条规定，建设单位即德鸿基房地产开发有限公司应当承担前期物业责任。且已生效的（2020）京0115民初19250号民事调解书也确定了德鸿基房地产开发有限公司应当承担前期物业责任。一审中我已经提交了相关的证据以证明我的观点。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持我的诉讼请求。德鸿基公司辩称，我方同意一审判决，不同意黎欣的上诉请求和理由。请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。对于黎欣所述的生效判决我方并不知情。我方不是物业服务合同的相对方，我方不应承担相应责任。金地物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。不同意黎欣的上诉请求和理由，请求二审法院予以驳回。经过一审法院查明的事实可以证明，黎欣作为业主签订了《业主公约》和相关的法律文件，已经明确约定了物业费的收费标准和收费方式，并且其在入住时已经缴纳了相应的费用。双方之间的合同是真实有效的，并未违反国家的强制性规定，我方依约收取物业费，不存在多收取的情形。2017年11月按照相关的法定程序对于物业费进行了调整，由于黎欣未缴纳涨价后的物业费，我方进行了诉讼，大兴区法院已经在生效判决中认定了我方的调价行为是合法的。黎欣不服该判决提出了申诉，大兴法院驳回了黎欣关于申诉的请求。黎欣仍然不服，向北京市大兴区人民检察院提出监督，北京市大兴区人民检察院驳回了黎欣的请求。物业公司涨价的问题已经上述程序证明我方的涨价是合法的。黎欣关于物业调价的内容已经提起诉讼了，被生效判决所确认，其不应重复起诉。关于公示的内容属于另外的法律关系不属于物业服务纠纷的范畴。本案事实已经非常清楚了，黎欣不能重复诉讼。黎欣向一审法院起诉请求：1.判令德鸿基公司、金地物业公司退还黎欣2004年11月4日到2017年11月4日多收每年物业服务费196.01元，13年合计2548.13元；2.判令德鸿基公司、金地物业公司提供2017年11月以后单方面涨价“从0.88元/平米/月涨到1.69元”的351户业主同意涨价合同给黎欣查询核实真伪；3.诉讼费由德鸿基公司、金地物业公司承担。一审法院认定事实：2003年11月27日，德鸿基公司与金地物业公司签订《北京市物业服务合同》，该合同第九条物业服务费价格约定：“物业服务费价格为建筑面积每月每平方米0.84元（不含固定收费项目、不含税金）。固定费用构成；包括物业区域内保洁费、保安费、生活垃圾清运费、城市生活垃圾处理费；物业费包括；小区公共设施维修费、绿化费、化粪池清掏费、管理费、小修费；由乙方按年/季向业主收取。物业服务费价格的调整按政府规定或国家有关标准调整。”2004年8月6日，黎欣与德鸿基公司签订《商品房买卖合同》，约定黎欣购买位于大兴区兴盛家园X号房屋，该合同第十九条前期物业服务约定：“本物业由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业管理服务，服务内容及质量等见附件四；前期物业管理期间，物业服务收费价格为×/月·平方米（建筑面积），由物业管理企业按年（半年、季）收取。价格包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、按物业管理合同的约定、×。”该合同第二十条物业服务的内容和本物业业主临时公约约定：“买受人已详细阅读本合同附件四有关物业服务的全部内容和本物业业主临时公约，买受人同意由出卖人依法选聘物业管理企业提供前期物业服务，同意按照本合同第十九条约定的价格和方式交纳物业服务费用；并同意遵守业主临时公约。”合同签订后，黎欣于2004年10月31日办理入住。2004年11月4日，黎欣签署《业主公约》，约定业主应按规定或约定向物业管理企业交纳物业服务费。黎欣于当日另签署《业主入住手册》，该手册中《兴盛园物业管理费和其他费用标准及收取办法》载明：“为了方便您的日常生活，管理处现将涉及到的相关费用标准及收取办法告之如下：一、物业管理费：1.兴盛园小区物业管理费收费标准：（1）根据京价（房）字［1997］第196号文规定：保洁费60元/户/年；保安费60元/户/年；统收服务费12元/户/年；生活垃圾清运费35元/户/年；根据京政办发［1999］68号文规定：城市生活垃圾处理费36元/户/年。小计203元/户/年。（2）根据京价（房）字［1997］196号文第12条：本办法规定的收费标准中不含营业税。凡按国家有关规定需交纳营业税的，物业管理单位可在本办法规定的收费标准基础上向产权人收取，即加税后：203元/年/户×1.054=214元/户/年。（3）根据京价（房）字［1997］第196号文规定：小区共用设施维修费1元/年/平方米；绿化费0.55元/年/平方米；化粪池费0.3元/年/平方米；管理费3.5元/年/平方米；小修费4.72元/年/平方米。小计10.07元/年/平方米。（4）根据京价（房）字［1997］196号文第12条：本办法规定的收费标准中不含营业税。凡按国家有关规定需交纳营业税的，物业管理单位可在本办法规定的收费标准基础上向产权人收取，即加税后：10.07元/年/平方米×1.054=10.61元/年/平方米=0.88元/月/平方米。”庭审中，金地物业公司称涉案小区物业费的构成包括两部分：一是按照上述《兴盛园物业管理费和其他费用标准及收取办法》中所载明的标准，保洁费每年每户60元；保安费每年每户60元；城市垃圾处理费每年每户36元；生活垃圾处理费按合同约定每年每户为36元，但实际只收取30元；以上四项合计每年每户186元，根据相关文件规定及上述合同约定，加税后费用合计每年每户196.04元（186元×1.054）。二是按上述合同约定的标准，每月每平方米物业费0.88元。金地物业公司认可黎欣向其公司交纳了2010年11月4日至2017年11月4日期间的物业费共计12287.8元。2019年7月9日，金地物业公司起诉至法院，要求黎欣给付自2017年11月4日至2019年11月4日的物业费5989.4元，滞纳金5989.4元。2019年9月29日，法院作出（2019）京0115民初17968号民事判决，该判决查明：“2019年2月3日，北京市大兴区物业服务指导中心针对金地物业公司物业服务合同变更事项出具办理结果通知书，认定物业服务标准变更为1.69元每月每平米（无电梯）。2017年11月4日至2019年11月4日的物业费标准为每月每平米1.69元。……庭审中，金地物业公司提交了向大兴区建委小区办出具的《关于兴盛园小区物业费变更备案的证明》，写明根据物业公司提供的证据，目前兴盛园小区已缴费户数为432户，占总户数的70%，面积48040.52平方米，占总面积的70%；物业费调整后物业公司与业主进行了重新签约，大兴区高米店街道办事处、兴盛园社区居委会盖章证明。”该判决认定：“金地物业公司为黎欣所在的兴盛园小区提供了物业服务，黎欣在实际享受了物业服务后，应向金地物业公司交纳相应费用，具体时间本院支持到本案立案之日2019年7月9日。金地物业公司主张的收费标准不违反法律强制性规定，故对金地物业公司要求黎欣给付自2017年11月4日至2019年11月4日欠缴物业费的诉讼请求，法院部分予以支持。黎欣提出金地物业公司物业服务质量没有保障，未提供充分的证据予以证明，法院不予采信。由于黎欣未交纳物业管理服务费并非恶意欠交，故金地物业公司主张的滞纳金，法院不予支持。”判决：一、黎欣给付金地物业公司2017年11月4日至2019年7月9日期间的物业费共计5040.48元（于判决生效后七日内履行）；二、驳回金地物业公司其他诉讼请求。黎欣不服上述判决，向法院申请再审。2020年3月20日，法院作出（2020）京0115民申22号民事裁定书，该裁定认为：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。金地物业公司已经举证证明，其价格调整，经过涉案小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，且其在物业服务合同签订后及时将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门登记备案，其调价行为并无不当。”法院据此裁定驳回黎欣的再审申请。黎欣不服上述（2019）京0115民初17968号民事判决，向北京市大兴区人民检察院申请监督。2020年8月24日，北京市大兴区人民检察院作出京大检民监[2020]110XXXXXXXX号不支持监督申请决定书，决定不支持黎欣的监督申请。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。黎欣所签署的《兴盛园物业管理费和其他费用标准及收取办法》是其真实意思表示，且不具备法律规定的无效合同的情形，应属合法有效，其应按合同约定履行义务。根据《兴盛园物业管理费和其他费用标准及收取办法》对兴盛园小区物业管理费收费标准的约定，第（1）项为保洁费、保安费、统收服务费、生活垃圾清运费、城市生活垃圾处理费的收费标准；第（3）项为小区共用设施维修费、绿化费、化粪池费、管理费、小修费的收费标准；第（2）第（4）项分别系关于第（1）第（3）项收费项目加税后的收费金额的约定。从上述约定来看，该收费办法对物业管理费所陈列的收费项目之间并不存在重复，黎欣应按合同的约定交纳物业管理费，即除了第（3）第（4）项中所约定的加税后的小区共用设施维修费、绿化费等共计0.88元/月/平方米以外，还应交纳第（1）第（2）项中所约定的加税后的保洁费、保安费等费用，该项费用根据金地物业公司的陈述，实际收取金额为每年每户196.04元。综上，黎欣关于金地物业公司多收取物业管理费并要求退还的主张没有法律及合同依据，法院依法不予支持。关于黎欣诉请德鸿基公司与金地物业公司出示相关业主就2017年11月以后变更物业费标准为每月每平米1.69元所签署的物业服务合同供其核查真伪一节，因该项诉讼请求属于业主知情权纠纷，与本案物业服务合同纠纷不是同一法律关系，法院在本案中不予处理，黎欣对此可依法另行解决。本案为物业服务合同纠纷，合同相对人为黎欣及金地物业公司，德鸿基公司并非合同主体，故对于黎欣要求德鸿基公司承担相应责任的诉讼请求，法院依法亦不予支持。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，金地物业公司与黎欣之间签署《兴盛园物业管理费和其他费用标准及收取办法》，均系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法律的强制性规定，应属有效协议，黎欣应按协议约定交纳物业管理费。即按照协议所约定的加税后的小区共用设施维修费、绿化费等共计0.88元/月/平方米以外，还应交纳加税后的保洁费、保安费等费用，该项费用根据金地物业公司的陈述，实际收取金额为每年每户196.04元。故黎欣提出的金地物业公司应退还多收取的物业费的上诉主张无事实和法律依据，本院不予采信。黎欣要求德鸿基公司与金地物业公司出示相关业主就2017年11月以后变更物业费标准为每月每平米1.69元所签署的物业服务合同供其核查真伪的上诉请求，与本案不属于同一法律关系，故一审法院不予处理，并无不当，本院不持异议。德鸿基公司并非物业合同的主体，故黎欣提出要求德鸿基公司承担相应责任的上诉请求，本院难以支持。综上所述，黎欣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由黎欣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刁久豹审 判 员 王 磊审 判 员 王 云二〇二一年二月二十五日法官助理 梁 辰书 记 员 史其申