新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新2801民初7512号   原告（反诉被告）：巴州前进投资管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市阿瓦提农场前进路东侧。   法定代表人：郭振涛，系该公司执行董事。   委托诉讼代理人：刘亚露，女，1981年12月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市清水湾**楼****，系该公司员工。   委托诉讼代理人：朱金枝，新疆天雪律师事务所律师。   被告（反诉原告）：张大联，男，1968年5月24日出生，汉族，住新，住新疆维吾尔自治区div>   委托诉讼代理人：杨新丽，新疆阳光律师事务所律师。   被告：巴州万和置业有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市铁克其辖区天鹅路**欢乐海岸休闲商业购物中心**楼**。   法定代表人：李厚锖，系该公司执行董事。   委托诉讼代理人：苟丽平，女，1989年10月4日出生，汉族，住新，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市迎宾路卓越时代****公司办公室主任。   原告（反诉被告）巴州前进投资管理有限公司（简称：前进公司）与被告（反诉原告）张大联、巴州万和置业有限公司（简称：万和公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巴州前进投资管理有限公司及委托诉讼代理人刘亚露、朱金枝到庭参加诉讼，被告张大联及委托诉讼代理人杨新丽到庭参加诉讼、被告巴州万和置业有限公司委托诉讼代理人苟丽平第一、三次到庭，第二次经合法传唤，无正当理由未到庭，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。   巴州前进投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告张大联偿还欠付租金200000元，以及2020年7月2日至2020年12月1日延迟支付租金的违约利息损失20000元，以上金额合计220000元；2请求判令被告张大联偿还2020年12月2日至上述欠款本息还清为止的违约利息损失；3、请求判令被告巴州万和置业有限公司对上述所有欠款承担连带清偿责任；4、请求判令本案的诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2019年9月25日，原、被告三方签订了《资产租赁合同》，原告受新疆巴音国有资产经营有限公司的委托，将属于新疆巴音国有资产经营有限公司的坐落在库尔勒市番茄制品总厂二分厂院内的资产及附属用地出租给被告张大联使用，由被告巴州万和置业有限公司提供连带保证担保，租赁期限为2020年1月1日至2034年12月31日。合同约定被告张大联每年1月1日支付上半年租金20万元，7月1日支付下半年租金20万元，如未按约定支付，按欠付租金总额的24%向原告支付滞纳金。合同签订后，原告按约定将租赁资产交付给被告使用，被告应于2020年7月1日支付下半年租金20万元，但被告至今未支付。经原告多次催要无果，为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。   张大联辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求。1、对于签订《资产租赁合同》的实施予以认可。因答辩人受疫情的影响，无力再租赁的资产范围内开设风情园，2020年8月起被告通过电话向原告的法定代表人郭振涛经理要求解除签订的《资产租赁合同》，郭振涛都说要汇报一下。2020年10月28日答辩人到巴州国资委三楼办公室找到郭振涛经理，再次要求解除双方签订的《资产租赁合同》，因答辩人长年很少写字，便到打字复印店打印了两份《解除资产租赁合同申请书》，签上名字交给了郭振涛经理。答辩人认为已于2020年10月28日将《解除资产租赁合同申请书》交给了原告，根据法律的规定，解除通知到达对方时生效，原告不应向答辩人再主张2020年11月1日以后的租赁费。2、新疆维吾尔自治区政府在2020年8月26日在新闻发布会说到“为帮助企业和个体工商户复工复产、稳定发展，将实施中小微企业和个体工商户房屋租金减免政策：对承租国有资产经营用房的中小微企业和个体工商户，自7月起免收3个月租金。”依据自治区政府出台的政策，原告应当减免7、8、9三个月的租赁费，只能收取10月份的租赁费。3、答辩人与原告签订《资产租赁合同》时交纳了10万元的押金，受疫情的影响，在解除合同时，答辩人要求原告退回50000元的押金，余下的50000元作为抵付10月份的租赁费和赔偿原告的损失，答辩人前期支付的40多万元对租赁资产的地下管网改造费和装修费自愿放弃。4、对原告主张的违约利息损失，答辩人认为合同没有约定，该主张无事实和法律依据。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求，同时答辩人提起反诉，要求解除签订的《资产租赁合同》，并退回50000元的押金。   被告万和公司未到庭，未答辩，亦未提交证据。   张大联向本院提出反诉请求：1、请求依法解除反诉人立与被反诉人于2019年9月25日签订的《资产租赁合同》；2、依法判令被反诉人向反诉人退还已支付的押金100000元，并用退还的押金抵消欠付被反诉人的租金100000元（当庭变更、增加）。事实与理由：2019年9月25日，反诉人与被反诉人签订《资产租赁合同》一份，合同约定：被反诉人将位于库尔勒市阿瓦提农场前进路东侧，原库尔勒市番茄制品总厂二分厂院内的资产及附属用地出租给反诉人使用，由巴州万和置业有限公司提供连带保证担保。合同签订后，反诉人缴纳了100000元的押金，准备在租赁的资产范围内开设风情园，所以在前期的装修中，反诉人先后投入了40多万元对租赁的资产进行了改造，维护。2020年1月起受新冠肺炎疫情的影响，风情园一直没有开起，反诉人无力承担高额的租赁费，由巴州万和置业有限公司承担了2020年上半年的租赁费。2020年8月，再次受到新冠肺炎疫情的影响，使得风情园项目更加无法开起，无奈之下，反诉人于2020年10月写了一份《解除资产租赁合同申请书》交给了巴州前进投资管理有限公司的法定代表人郭振涛经理，因贵公司一直没有派人来接收租赁的资产，为了不使原库尔勒番茄制品总厂二分厂院内的资产出现丢失、损坏，反诉人一直让雇佣的两名保安日夜值守，现反诉人连两名保安的工资也无力支付了，反而被反诉人到人民法院起诉，要求反诉人支付2020年7月2日至2020年12月1日期间的租赁费，反诉人认为被反诉人的行为违反法律的规定，违反了双方的约定。为此，提起反诉，恳请人民法院依法裁决。   针对张大联的反诉请求，前进公司辩称，答辩人同意原、被告之间的《资产租赁合同》于2020年12月31日解除，但押金不予退还，2020年下半年的租金应按合同约定支付。答辩人与反诉人张大联曾口头商量同意于2020年12月31日解除《资产租赁合同》，但由于原本厂区内的房子，葡萄架等设施被反诉人拆除，同时反诉人对该资产进行的改造也并没有完成，造成现如今厂区内房屋破漏、杂草丛生，翻开的土地也没有填平，现有房屋、场地均不能使用，而且还欠缴水电费由我方垫交等原因，答辩人向其明确表示已交付的100000元押金不予退还，用于对该租赁资产内部设施的损失及重新整理、施工，反诉人也表示同意不予退还该押金，已经改造并形成复合的部分归答辩人所有。由于该合同已经实际履行至今，双方的口头约定也是于2020年12月31日解除该《资产租赁合同》，故反诉人应按合同约定向答辩人支付租赁费至2020年12月31日，请求法院依法裁决。   针对张大联的反诉请求，被告万和公司未到庭，未答辩，亦未提交证据。   根据当事人陈述和提交的证据，本院经审理认定如下事实：本院经审理认定事实如下：2019年9月25日原告、被告张大联和被告万和公司签订《资产租赁合同》，合同约定被告张大联租赁原告位于库尔勒市阿瓦提农场前进路东侧，原库尔勒番茄制品总厂二分厂院内的资产和附属用地，租赁期限为2020年1月1日到2034年12月31日，约定的租金为每年400000元，租金支付方式为每年1月1日支付本年度上半年租金200000元，每年7月1日前支付下半年租金200000元。如未按约定支付，按欠付租金总额的24%年向原告支付滞纳金。合同约定，合同签订之日，被告向原告缴纳资产押金100000元，该押金待租期届满交接资产时，按本协议约定内容如产生相关费用、损失的，按扣除费用的差额部分退还。如无费用产生和无违约行为，全额无息退还。合同签订后，被告张大联向原告交付了100000元的押金，原告于2019年9月25日向被告张大联出具《收据》一份。收据注明了收取押金。   另查明，原告巴州前进投资管理有限公司为国有独资公司。2020年8月，因受疫情影响，新疆维吾尔自治区政府新闻办在2020年8月26日发布会上的政策内容“为帮助企业和个体工商户复工复产、稳定发展，将实施中小微企业和个体工商户房屋租金减免政策：对承租国有资产经营用房的中小微企业和个体工商户，自7月起免收3个月租金。”   以上事实有《资产租赁合同》、《移交清单》、《押金收据》、《解除资产租赁合同申请书》、《照片》、《电话录音》、《天山网讯截图》以及当事人的陈述证实，并经本院认证。   本院认为，本案是因为民法典施行前的法律实施引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。   原、被告三方签订的《资产租赁合同》为三方真实意思表示，不违反法律强制性规定，该合同合法有效，对原、被告三方具有约束力。现被告张大联主张因疫情原因致使其所租赁原告的资产一直未能开业经营，要求原告减免7、8、9三个月的租金。本院认为，因2020年8月新疆发生疫情，致使原告所租赁用于娱乐设施的经营场所无法正常营业，疫情的出现是原、被告签订合同时无法预见的。被告张大联租赁的资产作为娱乐用途，在2020年8月的经营环境中再次发生了重大情势变更。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”；又依据《最高人民法院印发的通知》第6条：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予以支持。”；再结合新疆维吾尔自治区政府新闻办在2020年8月26日发布会上的政策内容“为帮助企业和个体工商户复工复产、稳定发展，将实施中小微企业和个体工商户房屋租金减免政策：对承租国有资产经营用房的中小微企业和个体工商户，自7月起免收3个月租金。”巴州支持中小微企业、个体工商户的相关措施，本院对被告要求减免三个月租金的抗辩理由予以支持。对原告要求被告支付相关违约利息损失20000元及欠款本息还清为止的违约利息损失的诉讼请求不予支持。故本院对被告张大联向原告支付2020年下半年租金100000元予以支持。   关于原告要求被告万和公司承担连带责任的诉讼请求，本案涉案的《资产租赁合同》，被告万和公司作为担保人进行了签字确认，未对保证方式进行约定，被告万和公司依法应当承担连带保证责任。故本院对原告该诉讼请求予以支持。被告万和公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其对诉讼权利的放弃。   关于被告的反诉请求，本院认为，关于反诉原告要求与反诉被告解除2019年9月25日签订的《资产租赁合同》的诉讼请求，反诉原告提供2020年10月28日提交的《解除资产租赁合同申请书》拟证明，反诉原告已尽到了解除通知的义务，反诉被告对该证据的真实性和证明的问题均不认可；而反诉原告提供2020年12月22日的录音证据内容载明：“原、被告双方同意于2020年12月底之前解除合同，由被告张大联打一个解除合同的申请，双方再签订一个解除资产租赁的合同，签完做个交接。”且双方均认可《资产租赁合同》解除的时间为2020年12月31日，是双方协商的真实意思表示，不违反法律规定，故对反诉原告要求解除《资产租赁合同》的请求，本院予以支持。对反诉原告要求反诉被告退还押金100000元并用押金抵消欠付租金100000元的诉讼请求，反诉被告认可收到资产租赁押金100000元，但提供建筑业统一发票、固定资产建设完工情况汇总表、水电费清单及新疆增值税电子发票拟证明，反诉原告拆除反诉被告的鸡圈、葡萄架和抓饭房的固定资产折旧后的净资产和为其垫付水电费的给反诉被告造成的损失，所以反诉被告应不予退还张大联交付的押金100000元。反诉原告辩称交付给我方时已经散架、破烂不堪无法使用，对反诉被告提供的入账价值和折旧价值均不认可，因提供的发票是零星工程，不能证实交付给我方时的实际价值。对2020年1月起产生的水电费，因两次疫情风情园未开起，我反诉原告再无使用过租赁资产内的电，经查，大部分电费是厂区内绿化使用产生，还有部分是另外两家使用产生，原告提供电费发票是总表的电费金额，因其无法提供被告方具体使用产生的用电费用，因此，对反诉被告的辩解不予采纳，故本院对反诉原告要求退还押金100000元并用押金抵消欠付租金100000元的请求，本院对此予以支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《最高人民法院印发的通知》第六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：   一、被告张大联于本判决生效之日起十日内向原告巴州前进投资管理有限公司支付2020年7月1日至2020年12月30日之间的租赁费100000元；   二、被告巴州万和置业有限公司对被告张大联的上述债务的清偿承担连带保证责任；   三、驳回原告巴州前进投资管理有限公司的其他诉讼请求。   四、解除被告张大联（反诉原告）与原告巴州万和置业有限公司（反诉被告）2019年9月25日签订的《资产租赁合同》。   五、原告巴州前进投资管理有限公司（反诉被告）于本判决生效之日起十日内向被告张大联（反诉原告）退还已收取得的押金100000元，并用退还的押金抵消欠付的租金。   案件受理费2300元，由原告巴州前进投资管理有限公司自行承担，反诉受理费1050元由被告张大联自行承担。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。   审  判  员   丁治江   二 〇 二 一 年 二 月 三 日   书  记  员   梁俊强