云南省曲靖市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）云03执异12号异议申请人（案外人）李福洲，男，汉族，1952年5月8日生，住云南省曲靖市麒麟区。异议申请人（案外人）周云志，女，汉族，1951年5月6日生，住云南省昆明市官渡区。委托代理人刘光玉、张耔宏，云南精茂律师事务所律师。特别授权代理。申请执行人孙好，男，汉族，1984年11月20日生，住安徽省凤台县。被执行人曲靖华泰房地产开发有限公司。住所地：云南省曲靖市麒麟区麒鸡路巧克力公寓**。法定代表人：施长德。被执行人曲靖市投融资担保有限责任公司。住所地：云南省曲靖市麒麟区麒麟南路**。法定代表人：王斌。被执行人施长德，男，汉族，1968年2月12日生，住，住云南省曲靖市麒麟区/div>被执行人赵军辉，男，汉族，1969年1月30日生，住，住云南省昆明市五华区/div>被执行人吴光瑞，男，汉族，1964年4月14日生，住，住云南省曲靖市麒麟区/div>被执行人袁忠，男，汉族，1975年5月28日生，住，住云南省曲靖市麒麟区/div>被执行人马元元，女，回族，1976年1月1日生，住，住上海市浦东新区/div>被执行人云南曲靖越钢控股集团有限公司。住所地：云南省曲靖市麒麟区越州镇/div>法定代表人：赵应明。被执行人赵应明，男，蒙古族，1962年12月25日生，住，住云南省曲靖市麒麟区/div>被执行人郭红，女，汉族，1966年4月2日生，住，住云南省曲靖市麒麟区/div>被执行人龙成梅，女，汉族，1971年11月11日生，住，住云南省曲靖市麒麟区/div>本院在执行孙好申请执行曲靖华泰房地产开发有限公司（以下简称华泰公司）、曲靖市投融资担保有限责任公司（以下简称曲靖投融资公司）、施长德、赵军辉、吴光瑞、袁忠、马元元、云南曲靖越钢控股集团有限公司（以下简称越钢公司）、赵应明、郭红、龙成梅金融不良债权追偿权纠纷一案中，于2020年7月9日作出（2020）云03执603号执行裁定书，裁定查封被执行人华泰公司开发的“雅利安都”项目70-1号房产，案外人李福洲、周云志对执行标的提出书面异议。本院于2021年2月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议申请人李福洲、周云志称，2005年8月3日，越钢公司为解决职工住房问题，发起设立华泰公司，并以华泰公司名义进行“雅利安都”地产项目开发。2015年4月16日，越钢公司将其持有的华泰公司股权变更至曲靖投融资公司名下。项目开发时，越钢公司向533名职工筹集购房款达133195105.55元用于项目建设。申请人认购“雅利安都”小区70-1号别墅，并分别于2011年11月29日、2012年2月29日、2012年3月1日共计向华泰公司支付建房款2638035元。在职工集资建房法律关系中，出资人与开发商华泰公司属于委托建设合同关系，开发商不是房屋所有权人。涉案房屋系申请人出资建盖，属于申请人所有，中国长城资产管理公司云南省分公司（以下简称长城资产云南分公司）无权请求处置涉案房屋。故请求人民法院中止（2020）云03执603号案件的执行，解除对“雅利安都”小区70-1号别墅的查封，并停止拍卖。异议申请人李福洲、周云志为证实其主张，向本院提交了如下证据：1、李福洲、周云志身份证复印件各一份；2、长城资产云南分公司、华泰公司企业信用信息公示报告复印件各一份；3、2011年11月29日中国农业银行开具的金额为918180元进账单复印件及2011年11月30日越钢公司向李福洲出具的金额为918180元收据复印件各一份；4、2012年2月29日中国农业银行开具的金额为530000元的进账单复印件一份、2012年3月1日中国农业银行开具的金额1189855元的进账单复印件一份以及越钢公司向周云志出具的金额为1719855元的收据复印件一份；5、2012年3月1日华泰公司和周云志签订的《“雅利安都”住宅订购协议书》复印件一份；6、2012年12月10日越钢公司和华泰公司共同署名的《说明》复印件、说明人潘丽萍2014年3月12日出具的《说明》复印件及职工购房交款明细表复印件各一份；7、越钢公司代华泰公司“雅利安都”小区收房款房屋情况统计表（别墅）复印件一份。本院查明，长城资产云南分公司与华泰公司、曲靖投融资公司、施长德、赵军辉、吴光瑞、袁忠、马元元、越钢公司、赵应明、郭红、龙成梅金融不良债权追偿权纠纷一案，云南省高级人民法院于2018年7月16日作出（2017）云民初134号民事判决书，判决：一、华泰公司于本判决生效之日起十日内向长城资产云南分公司支付借款本金人民币1亿元及利息、罚息、复利、违约金。利息、罚息、复利、违约金分段计算为：以1亿元为基数，按年利率12.38%自2014年9月24日计算至2015年6月29日；以9000万元为基数，按年利率12.38%自2015年6月30日计算至2015年9月29日；以1000万元为基数，按年利率24%自2015年6月30日计算至2015年9月29日；以7000万元为基数，按年利率12.38%自2015年9月30日计算至2015年12月29日；以3000万元为基数，按年利率24%自2015年9月30日计算至2015年12月29日；以3500万元为基数，按年利率12.38%自2015年12月30日计算至2016年3月28日；以6500万元为基数，按年利率24%自2015年12月30日计算至2016年3月28日；以1亿元为基数，按年利率24%自2016年3月29日计算至款项还清之日止。（华泰公司已归还的16170543.5元在上述利息中予以扣除）；二、华泰公司于本判决生效之日起十日内向长城资产云南分公司支付律师费9万元；三、长城资产云南分公司有权在上述一、二项判决确认的债权范围内对曲靖华泰公司抵押的“雅利安都”项目一期未销售54626.75㎡住宅、9594.28㎡商业、40588.23㎡地下车位的在建工程及相应的分摊国有土地出让使用权以及“雅利安都”项目一期剩余的26806.93㎡国有土地出让使用权享有优先受偿权；四、长城资产云南分公司有权在上述一、二项判决确认的债权范围内对曲靖投融资公司、施长德、赵军辉、吴光瑞、袁忠、马元元持有的华泰公司共计100%的股权享有优先受偿权。曲靖投融资担保有限公司、施长德、赵军辉、吴光瑞、袁忠、马元元承担责任后，有权向华泰公司追偿；五、施长德、越钢公司、赵应明，郭红、龙成梅对上述一、二项判决确认的债权承担连带保证责任。施长德、越钢公司、赵应明、郭红、龙成梅承担责任后，有权向华泰公司追偿；六、驳回长城资产云南分公司的其他诉讼请求。本案案件受理费874892元，保全费5000元由华泰公司、曲靖投融资公司、施长德、赵军辉、吴光瑞、袁忠、马元元、越钢公司、赵应明、郭红、龙成梅共同负担。因被告未依法履行生效法律文书确定的义务，长城资产云南分公司向云南省高级人民法院申请强制执行，云南省高级人民法院于2020年5月25日以（2020）云执41号案件立案执行。2020年5月27日，云南省高级人民法院作出（2020）云执41号执行裁定书，裁定将云南省高级人民法院（2017）云民初134号民事判决由本院执行。本院于2020年6月10日以（2020）云03执603号案件立案执行。执行过程中，本院于2020年7月9日作出（2020）云03执603号执行裁定书，裁定对被执行人华泰公司开发的“雅利安都”项目的住宅性用房73套、商业性用房58套和车位40588.83㎡进行查封，查封期限为三年，其中包含本案争议的70-1号房屋。本院另查明，在案件执行过程中，孙好向本院书面申请变更其为（2020）云03执603号案件的申请执行人。2020年11月23日，本院作出（2020）云03执异112号执行裁定，变更孙好为本院（2020）云03执603号案件的申请执行人。本院再查明，2021年1月14日，申请执行人孙好与被执行人华泰公司议价确定，案涉70-1号房屋价值为3806565元。本院2021年1月21日在淘宝网司法拍卖平台发布拍卖公告，对案涉房屋以3045252元为起拍价于2021年2月24日10:00开始网络司法拍卖。本院认为，本案的争议焦点是：1.异议申请人李福洲、周云志与华泰公司是否构成委托建房合同关系；2、异议申请人李福洲、周云志基于买卖合同关系对案涉房屋的权利主张能否排除人民法院的执行。针对本案争议焦点和异议申请人李福洲、周云志的异议理由及请求，本院综合评判如下：第一，关于异议申请人李福洲、周云志与华泰公司是否构成委托建房合同关系的问题。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨碍的基本事实承担证明责任”的规定，当事人应对其主张存在的法律关系的基本事实提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，异议申请人李福洲、周云志向本院提交的证据不足以证实其与被执行人华泰公司构成委托建设合同关系，且与其向本院提交的《“雅利安都”住宅订购协议书》约定的购买案涉房屋的事实相互矛盾。因此，异议申请人李福洲、周云志主张其与华泰公司构成委托建房合同关系并据此主张案涉房屋所有权的异议请求不能成立，本院不予支持。第二，关于异议申请人李福洲、周云志基于买卖合同关系对案涉房屋的权利主张能否排除人民法院执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”、第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。根据上述法律规定，不动产买受人对登记在被执行人名下的不动产提出权利主张，只有符合在人民法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面买卖合同、向被执行人支付了价款、占有使用等其他条件的情形下，才能够排除人民法院的执行。本案中，异议申请人李福洲、周云志向本院提交的其与被执行人华泰公司于2012年3月1日签订的《“雅利安都”住宅订购协议书》中关于免责条件的约定“本协议一式贰份，甲乙双方各执一份，经双方签字盖章且乙方支付定金后生效，在甲乙双方签订《商品房购销合同》后，本协议自动终止。”从该约定来看，异议申请人李福洲、周云志与被执行人华泰公司签订的《“雅利安都”住宅订购协议书》并非案涉房屋的《商品房购销合同》，而属于约定在将来一定期限内订立商品房买卖合同的预约合同，而且越钢公司代华泰公司“雅利安都”小区收房款房屋情况统计表（别墅）中也注明了客户“李福州”、房号70-1、是否签订合同“否”。同时，异议申请人李福洲、周云志向本院提交的进账单、收款收据以及2012年12月10日越钢公司和华泰公司共同署名的《说明》、说明人潘丽萍2014年3月12日出具的《说明》及职工购房交款明细表，其真实性、关联性无法相互印证，不能证明异议申请人李福洲、周云志已向被执行人华泰公司实际支付了约定的购房款项。此外，异议申请人李福洲、周云志也未向本院提交充分证据证明其对案涉房屋已实际占有使用。因此，异议申请人李福洲、周云志提交的证据不能证明其基于商品房买卖合同对案涉房屋享有合法权利。综上，异议申请人李福洲、周云志对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，异议申请人的异议请求依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议申请人李福洲、周云志的异议申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 陆国生审判员何林审判员 刘      恒二〇二一年二月八日法官助理陆荣先书记员张辉