文书内容江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0583执异64号异议人（案外人）：蔡云，女，1979年11月2日生，汉族，住江苏省昆山市。委托代理人:丁金娟，江苏聚思律师事务所律师。委托代理人:叶雨冬，江苏聚思律师事务所实习律师。申请执行人：昆山深国际综合物流港发展有限公司，住所地江苏省昆山市陆家镇金阳东路****房**。法定代表人：林江，该公司董事长。委托代理人：刘园园，广东君言律师事务所律师。委托代理人：董佩珊，广东君言律师事务所实习律师。被执行人：江苏白杨湾物流中心有限公司，住所地，住所地江苏省昆山市陆家镇金阳东路****房iv>法定代表人：徐粉扣。本院在执行申请执行人昆山深国际综合物流港发展有限公司与被执行人江苏白杨湾物流中心有限公司(以下简称白杨湾公司)国内非涉外仲裁裁决执行一案即（2020）苏0583执3889号执行过程中，本院依法查封被执行人名下位于昆山市陆家镇合丰西路68号1号楼110室及昆山市陆家镇陆丰西路68号白杨湾物流中心3号楼13室房屋，后案外人蔡云向本院书面提出异议。本院于2021年2月9日立案受理，并依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人蔡云称:贵院受理的申请执行人昆山深国际综合物流港发展有限公司与被执行人白杨湾公司执行一案，查封了位于昆山市××楼××室及××镇××白杨××物流中心××楼××室的案涉房屋，因该案涉房屋属于案外人所有，系案外人通过合法购买方式取得，分别于2016年6月11日和2016年6月18日签订了《昆山市商品房购销合同》，房号分别为1号楼1013号和3号楼306号，并且案外人已付清了全部购房款（1号楼110室合计人民币247000元，3号楼13室合计人民币246000元）。白杨湾公司也已向案外人交房，案外人已然实际占有了该案涉房屋。因案外人办理房产过户需要白杨湾公司开具的购房发票，但因白杨湾公司的原因，至今未向案外人开具购房发票，但此时因该房屋存在诉讼纠纷，已被贵院查封，致使案外人至今无法完成房屋过户手续，对于无法办理过户登记手续的行为，案外人并无过错。综上，为了维护案外人的合法权益，案外人申请贵院解除对坐落于昆山市××楼××室及××镇××白杨××物流中心××楼××室房屋的查封，撤销(2020)苏0583执3889号执行裁定对该房屋的拍卖。申请执行人昆山深国际综合物流港发展有限公司提出答辩意见如下：案外人不具备排除对案涉房产强制执行情形，法院应当驳回其提出的异议申请。（一）案外人提供的证据不足以证明该房屋于被查封前已交付案外人，为案外人所实际占有。案外人主张被执行人白杨湾公司已交房，并提供了1#1013及3#306号房屋的《白杨湾国际公馆交付通知书》、《白杨湾国际公馆1、2、3号楼业主收房结算清单》、物业费收据以及《房屋装饰装修管理服务协议》。但上述证据不足以证明案外人已实际占有1#1013及3#306号房屋，原因如下：1、案外人并未提交装修合同、装修费转账凭证、为案涉房屋购买家具等可以直接证明案涉房屋交付时间的证据。《房屋装饰装修管理服务协议》系由被执行人指定的物业单位昆利洋公司提供的模板，除抬头及签字页有填写痕迹外，协议的主要内容如质量保证金、施工保证金、装修垃圾清运费等均未进行约定填写，而且签字页处无昆利洋的盖章，亦无装修企业盖章，该证据的真实性存疑；此外，案外人未提供与案涉房屋相关的装饰装修协议及其与装饰装修企业之间的交易凭证予以证实装修装饰确实发生，仅凭物业单位与业主之间的管理服务协议无法证明装饰装修确实发生，从而也无法证明案涉房屋已经交付。2、《白杨湾国际公馆交付通知书》开具单位为被执行人，该证据没有开具单位的签章，其真实性、合法性不应予认可，且该证据仅说明被执行人通知了业主办理交付手续，并不能直接证明案外人已经办理了交付手续并且已经实际占有案涉房屋，该证据对案涉房屋的交付情况没有证明力。3《白杨湾国际公馆1、2、3号楼业主收房结算清单》没有业主签字、没有落款日期、没有被执行人的签章，该证据真实性、合法性不应予认可，且缴纳各项费用并不意味着案涉房屋已由案外人所实际占有，该证据缺乏证明力。4、物业费收据的开具单位系被执行人指定的物业单位昆利洋公司，该证据缺乏客观性，案外人又未提交相应的支付凭证予以印证有关费用真实发生，其真实性、合法性不予认可，且物业费的支付并不意味着房屋已经交付，无法证明案涉房屋已由案外人所实际占有，对房屋的交付不具有证明力。（二）案外人提供的证据不足以证明其已支付了案涉房产全部购房款。根据1#1013及3#306号房屋《昆山市商品房购销合同》第六条，1#1013号房屋案外人应于2016年6月11日支付110000元，2016年10月30日支付137000元；3#306号房屋案外人应于2016年6月18日支付110000元，于2016年10月30日支付136000元。案外人主张其已支付了1#1013及3#306号房屋全部购房款247000元及246000元，并提供了房款收据三张、银行明细四张予以证明，上述银行明细对应的五笔交易具体如下：（1）2016年6月11日，尾号为9594的账号消费11000元；（2）2016年6月18日，尾号为1264的账号消费35000元；（3）2016年6月18日，尾号为3455的账号消费74000元；（4）尾号为1264的账号消费10000元；（5）尾号为9594的账号消费了243000元。但以上证据不足以证明案外人已支付案涉房屋全部购房款，原因如下：1、除第（4）笔流水外，其余四笔总金额为462000元的交易并未载明交易对手及交易内容，无法确认是否系向被执行人支付，无法确认是否系用于支付案涉房屋购房款。2、除第（3）笔流水外，其余四笔交易均非由案外人支付，无法确认是否系案涉房屋购房款。3、上述五笔交易总金额为472000元，而案涉1#1013及3#306号房屋合同价款总金额为493000元，案外人提供的证据不足以证明其支付了全部购房款。（三）案外人未提供证据证明非因本人原因未办理过户登记。据案外人在申请书中的主张，其未办理过户登记的原因系被执行人白杨湾公司未开具购房发票，且案涉房屋已被查封。但是，案外人未提供证据证明自案涉房屋交付后其曾经要求过被执行人办理房产过户且被执行人拒绝办理过户登记，未提供证据说明被执行人未开具购房发票的具体原因。此外，1#1013及3#306号案涉房屋系于2020年7月3日查封，而1#1013及3#306号案涉房屋首次登记于被执行人名下的时间分别为2019年12月6日及2019年3月22日，在首次登记之后、被查封之前有长达七个月/一年零四个月的时间可以办理案涉房屋过户手续，期间案外人未提供证据证明其有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向被执行人提出了办理过户登记的请求等积极行为，亦未提供证据证明其未办理过户登记有合理的客观理由，对于案涉房屋未办理过户登记存在过错。综上，案外人提供的证据无法证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，案外人应当承担举证不能的不利后果，针对案外人的异议申请，贵院应予驳回。经审查查明：申请执行人昆山深国际综合物流港发展有限公司与被执行人白杨湾公司国内非涉外仲裁裁决执行一案，依据已经发生法律效力的华南国仲深裁2019D671号裁定书，权利人向本院申请强制执行，2020年4月24日立案执行，即(2020)苏0583执3889号。在该案执行过程中，本院作出(2020)苏0583执3889号执行裁定书及协助执行通知书，于2020年7月3日查封了被执行人白杨湾公司名下位于昆山市××楼××室（权证号：不动产首次信息表（2019）83035582号）及昆山市××镇××白杨××物流中心××楼××室（权证号：ＦＧ××**）不动产。另查明，案外人蔡云于2016年6月11日与被执行人白杨湾公司签订商品房购销合同,购买合同房号为1号楼1013号，公安编号为昆山市××楼××室的企业办公用房,约定：于2016年6月11日支付110000元，2016年10月30日支付137000元，总价247000元；案外人蔡云于2016年6月18日与被执行人白杨湾公司签订商品房购销合同,购买合同房号为3号楼306号，公安编号为昆山市××镇××白杨××物流中心××楼××室的企业办公用房，约定于：2016年6月18日支付110000元，2016年10月30日支付136000元，总价246000元。被执行人白杨湾公司出具相应收据确认已收到上述购房款。后案外人于2017年9月2日支付了维修基金、契税、代办费及2017年9月1日至2018年9月1日物业费等。案涉不动产即已交付给案外人使用。还查明，2019年3月22日，被执行人白杨湾公司办理了位于昆山市××镇××白杨××物流中心××楼××室不动产登记，权证号为：ＦＧ××45；2019年12月6日，被执行人白杨湾公司办理了位于昆山市××楼××室不动产登记，权证号为：不动产首次信息表（2019）83035582号。被执行人白杨湾公司对其名下1-3号楼全款业主购房情况进行了统计,确认其统计表中90户购房人已支付购房款,并因其未能及时开发票导致房屋未及时过户登记。上述事实有(2020)苏0583执3889号执行裁定书、商品房购销合同、相关收据、个人账户交易明细、关系证明、收房结算清单、交付通知书、房屋装饰装修管理服务协议、白杨湾公司1-3号楼全款业主购房情况统计表、白杨湾合同房号与公安编号对照表、不动产登记簿查询记录等证据予以证实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中案外人蔡云在法院查封之前已签订合法有效的书面合同，支付全部价款并已合法占有案涉不动产。且因白杨湾公司无法开具相应发票导致至今未办理不动产权证登记，其非因蔡云自身原因导致。综上所述，案外人蔡云提出要求解除对案涉房屋查封之申请于法有据，本院予以支持。据此，依照《》第、《》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：案外人蔡云的执行异议成立；解除本院(2020)苏0583执3889号执行裁定书对位于昆山市陆家镇合丰西路68号1号楼110室（权证号：不动产首次信息表（2019）83035582号）及昆山市陆家镇陆丰西路68号白杨湾物流中心3号楼13室（权证号：ＦＧ××**）不动产的查封。案外人、当事人如不服本裁定，可在收到本裁定书之日起十五日内向本院提起诉讼。（此页无正文）审 判 长  徐 琰审 判 员  张 若审 判 员  欧 平二〇二一年二月二十五日法官助理  陈佳静书 记 员  蒋丽欢