江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏02民终5593号 上诉人（原审被告）：江阴市霞客轻工机械厂，住所地江阴市徐霞客镇马镇阳庄村。 投资人：钱佰荣，该厂厂长。 委托诉讼代理人：秦彦峰，北京恒略律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：江阴市徐霞客镇人民政府，住所地江阴市徐霞客镇璜塘环东路**。 法定代表人：徐洪伟，该镇镇长。 委托诉讼代理人：周娴，江阴市峭岐法律服务所法律工作者。 原审被告：钱佰荣，男，1953年1月16日生，汉族，住江阴市。 委托诉讼代理人：秦彦峰，北京恒略律师事务所律师。 上诉人江阴市霞客轻工机械厂（以下简称轻工机械厂）因与被上诉人江阴市徐霞客镇人民政府（以下简称徐霞客镇政府）、原审被告钱佰荣迁让纠纷一案，不服江阴市人民法院（2019）苏0281民初5678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 轻工机械厂上诉请求：撤销一审判决或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.本案系行政法律关系而非民事法律关系。徐霞客镇政府履行行政职责应当通过行政法律程序，征收补偿范围中停产停业损失、搬迁等费用与其具有密切关系。徐霞客镇政府在征收补偿问题尚未得到解决前，要求解除合同、限期交出土地，侵害其合法权益。2.评估报告不能作为对涉案土地上资产作为补偿的依据。无论是评估公司的选定、资质及评估程序，还是评估结果均存在问题，违反了公平公正原则。上诉人所使用的土地是经合法拍卖获得，根据拍卖合同，上诉人在办厂期间土地使用权归上诉人所有而非承租，评估结果远低于正常标准。 徐霞客镇政府辩称，因轻工机械厂、钱佰荣拒不履行生效判决，其无奈之下才提起迁让之诉。双方在一审期间就重新选定评估公司和评估范围达成一致，评估报告对双方均具有约束力，评估报告能够作为涉案土地上资产补偿的依据。本案系民事纠纷，上诉人要求通过行政法律程序解决或者中止审理的理由均不能成立。请求驳回上诉，维持原判。 钱佰荣述称，同意轻工机械厂的意见，涉案土地涉及征收，应当先通过行政诉讼程序解决征收纠纷，再行处理民事纠纷。 徐霞客镇政府向一审法院起诉请求：1.判令钱佰荣、轻工机械厂返还土地3634平方米，并从该租赁土地上迁让；2.诉讼费用由钱佰荣、轻工机械厂承担。事实和理由：徐霞客镇政府与钱佰荣就土地租赁合同纠纷经一审、二审，已经发生法律效力，但钱佰荣一直未履行判决书中的义务，钱佰荣及其投资的轻工机械厂仍旧占用镇集体土地3634平方米。徐霞客镇政府于2018年12月21日致函钱佰荣和轻工机械厂，要求在接函后10日内交付土地，但钱佰荣和轻工机械厂置之不理。 一审法院认定事实：1994年11月18日，江阴市马镇多种经营服务公司（以下简称多服公司）与钱佰荣签订《拍卖合同》，载明：“1.多服公司决定，将五金配件厂全部资产（包括办公楼、车间、设备等，但不包括土地在内）一次性拍卖；2.拍卖金额经镇经管办及多服公司审计小组对五金配件厂进行资产审计和会同有关部门进行资产评估，以评估后的净资产（见附表：资产负债表、固定资产明细、债权债务明细、产成品、库有材料明细）为依据，以180000元拍卖成交；3.拍卖后，钱佰荣一切经营活动与多服公司无任何关系，五金配件厂的全部资产归钱佰荣所有，原债权债务的处理归钱佰荣，多服公司不再承担任何责任，钱佰荣在办厂期间有土地使用权；4.多服公司将五金配件厂占用的土地面积3634平方米出租给钱佰荣使用，土地使用费每平方米每年3元计10000元，分2期上交，6月30日前交5000元，其余12月31日前交清，从1995年1月份开始起算；5.多服公司对钱佰荣的路基保证畅通。”《拍卖合同》还约定了其他内容。钱佰荣在《拍卖合同》上签署了“钱伯荣”的名字，多服公司在《拍卖合同》上加盖了“江阴市马镇镇多种经营服务公司”的印章，江阴市马镇镇人民政府经营管理办公室在鉴证方栏加盖印章。同月19日，江阴市公证处对《拍卖合同》进行了公证。《拍卖合同》签订后，多服公司将涉案土地3634平方米交由钱佰荣使用，后钱佰荣在涉案土地上又新建了房屋，铺设了水泥场地等。1996年2月，钱佰荣投资设立了轻工机械厂，随后钱佰荣一直以轻工机械厂的名义交纳土地租金，双方一致确认涉案土地的租金交至2014年。 2003年11月，原峭岐镇、马镇镇、璜塘镇被撤销，三镇原辖区域合并成立霞客镇，后霞客镇又更名为徐霞客镇。多服公司系镇办企业，原主管部门是江阴市马镇镇人民政府，对外使用的公章为“江阴市马镇镇多种经营服务公司”。2005年11月，多服公司因未按规定办理企业年检，被工商部门吊销营业执照。2018年5月18日，多服公司办理注销登记手续，企业的债权债务由主管部门或者清算组织负责清理。因钱佰荣自2015年1月1日起未缴纳土地租金，徐霞客镇政府起诉请求判令钱佰荣支付自2015年1月1日起至2017年12月31日止的土地租金30000元，判令依法解除土地租赁合同，案号为（2018）苏0281民初4384号。该案经原审法院审理后认为：一、《拍卖合同》的财产附表中并未列明土地，且根据《拍卖合同》中关于租金条款的内容，足以确认钱佰荣与多服公司之间就涉案土地存在租赁合同关系，钱佰荣对涉案土地享有的是租赁使用权。二、根据《拍卖合同》，钱佰荣租赁涉案土地每年应支付租金10000元，但自2015年1月起钱佰荣未支付过租金，徐霞客镇政府要求支付涉案土地自2015年1月1日起至2017年12月31日止的土地租金30000元，符合双方约定且于法有据。三、多服公司与钱佰荣之间的租赁起算时间是1995年1月份，虽然《拍卖合同》约定钱佰荣在办厂期间有租赁土地使用权，但根据合同法关于租期最长不得超过20年的规定，双方的租赁合同最晚应于2014年12月底终止，超出部分属无效租赁，双方应当另行续订租赁合同，而自2015年起多服公司与钱佰荣就涉案土地未再续订租赁合同，故钱佰荣与多服公司之间就涉案土地自2015年起存在不定期租赁合同关系，多服公司（徐霞客镇政府）有权随时解除合同。且钱佰荣自2015年1月起至今未缴租金长达3年多，钱佰荣已构成违约，徐霞客镇政府据此享有法定解除权。徐霞客镇政府要求解除土地租赁合同的诉讼请求，应予支持。2018年6月，原审法院判决：一、钱佰荣应偿付徐霞客镇政府自2015年1月1日起至2017年12月31日止的土地租金30000元，于判决发生法律效力之日起10日内给付徐霞客镇政府；二、原江阴市马镇多种经营服务公司与钱佰荣之间的土地租赁合同解除，不再履行。钱佰荣提起上诉，无锡市中级人民法院于2018年11月作出（2018）苏02民终3595号终审判决，驳回上诉，维持原判。钱佰荣申请再审，江苏省高级人民法院于2020年9月作出（2019）苏民申4766号裁定，驳回钱佰荣的再审申请。 2019年4月10日，徐霞客镇政府提起本案诉讼。因涉案土地上有房屋等地上附着物，且双方就房屋的价值无法达成一致意见，一审审理中，徐霞客镇政府申请对涉案土地上属于轻工机械厂的房屋进行评估。原审法院依法启动评估程序，委托江苏苏地行土地房产评估有限公司进行评估，因钱佰荣不肯配合现场评估工作，导致现场勘察无法进行，评估工作也无法进行，原审法院于2019年12月终止评估程序。后徐霞客镇政府向原审法院提交了对轻工机械厂的房地产估价报告，但钱佰荣、轻工机械厂对该估价报告不认可，认为是非法的，并认为评估报告的有效期是1年，而该估价报告是2017年出具的，已经超过了有效期，故不能作为评估房屋价值的依据。2020年5月19日，徐霞客镇政府与钱佰荣在江阴市徐霞客镇动迁安置科办公室就重新选定评估公司和审计公司召开会议，参加会议的有徐霞客镇武装部长张某某、钱佰荣等人。会议经讨论达成如下会议纪要：“为保障轻工机械厂的利益，就目前的时间节点，建议采用锡建发（2018年）80号文为标准，由徐霞客镇政府聘请江苏佳事得房地产资产评估测绘造价咨询有限公司无锡分公司（下称佳事得公司）重新进行评估，江阴市港鹰建设咨询评价有限公司全程审计，以会议纪要日为本次评估价值时点。”张某某、钱佰荣等与会人员在会议纪要上签字确认。同年5月29日，徐霞客镇政府又与钱佰荣等人在江阴市徐霞客镇动迁安置科办公室召开会议，会议经讨论达成如下会议纪要：“轻工机械厂钱佰荣对现行评估报告的数量、房屋面积无异议；对现行房屋装潢、所属附着物评估无异议；对原江苏诚丰房地产土地资产评估有限公司评估的原厂房中属于自己的设备无异议。”张某某、钱佰荣等与会人员在会议纪要上签字确认。 后佳事得公司依照约定对轻工机械厂的房屋等地上附着物进行了评估，并出具了评估报告，其中涉案土地3634平方米土地上的房屋价值1700537元、装修价格325279元、、地面附属物价格392763元机器设备搬迁损失169393元，合计2587972元。钱佰荣、轻工机械厂经质证后认为：1.对会议纪要的真实性没有异议，但会议纪要是双方就涉案土地行政征收事宜进行协商后作出的，且会议纪要是先签字，后开会，签字只是代表哪些人员到场参与会议，之后再商谈行政征收的问题。2.佳事得公司出具的评估报告不是一份合法的评估报告，不具备评估报告的属性，且评估公司的选定不合法，对财产范围也不认可，该评估报告是徐霞客镇政府单方作出的，且该证据也充分说明了涉案土地涉及征收事宜。一审庭审中，法庭向钱佰荣、轻工机械厂释明，如对佳事得公司的评估报告中涉案土地上的房屋等资产的范围不予认可的，应在庭审后一周内书面向法庭提出；如对补偿价格（评估价格）不予认可的，应当提供涉案土地上的资产需要补偿的价格并提供相关证据，但钱佰荣、轻工机械厂未就此提供相应证据。 一审法院认为，根据江阴市人民法院（2018）苏0281民初4384民事判决书、无锡市中级人民法院（2018）苏02民终3595民事判决书、（2019）苏民申4766号民事裁定书，涉案土地3634平方米系徐霞客镇政府所有的集体土地，虽徐霞客镇政府之前将该土地出租给钱佰荣，并由钱佰荣投资成立的轻工机械厂实际使用至今，但双方的租赁合同已经法院判决解除，徐霞客镇政府有权依法收回涉案集体土地，故徐霞客镇政府要求钱佰荣、轻工机械厂返还涉案土地、并从该土地上迁让的诉讼请求，属于民事法律关系的调整范围，于法有据，应予支持，对钱佰荣、轻工机械厂关于涉案土地涉及行政征收、本案应属行政诉讼的主张，不予采信。对于超出涉案土地范围以外由轻工机械厂使用的其他土地，不属本案审理的范围，本案中不予理涉。 虽然钱佰荣经拍卖取得了原五金配件厂的办公楼、车间等固定资产，但涉案土地属徐霞客镇政府集体所有，按照“房随地走”、公平合理的原则，同时为了体现财产利益最大化，钱佰荣在将涉案租赁土地返还的同时，相应的房屋等地上附着物也应同时归属徐霞客镇政府，则徐霞客镇政府应对此作出相应补偿。另外根据法律规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产返还时，对附属物有约定的，按约定办理，没有约定又协商不成，能够拆除的可以责令拆除，不能拆除的也可以折价归财产所有人，钱佰荣、轻工机械厂在租赁使用涉案土地期间建造的房屋等地上附着物属不便拆除的添附物，且双方对租赁合同解除时添附物的归属并未约定，故钱佰荣、轻工机械厂在负有返还涉案土地义务的同时，徐霞客镇政府也应对添附物即房屋等地上附着物进行相应补偿。 按照徐霞客镇政府提交的2份会议纪要，徐霞客镇政府与钱佰荣一致同意由徐霞客镇政府委托佳事得公司按照锡建发（2018年）80号文的标准对轻工机械厂的资产进行评估，且双方对评估的资产范围也达成了一致意见，故徐霞客镇政府委托佳事得公司对涉案土地上的房屋及地上附着物进行评估符合双方约定，对佳事得公司出具的评估报告依法予以采信，徐霞客镇政府主张以佳事得公司的评估结果作为本案补偿的依据，依法予以认可。钱佰荣、轻工机械厂先是在原审法院启动的评估过程中不予配合评估工作，导致无法进行现场勘察致使评估程序终止，后又对徐霞客镇政府提交的2017年的评估报告不予认可，在双方协商一致委托佳事得公司评估后又再次对佳事得公司出具的评估报告不予认可，但未提供相反证据证明评估报告中载明的资产数量与涉案土地上的实际资产不符、评估价格明显偏低等情形，故对钱佰荣、轻工机械厂的异议不予采信。另外，钱佰荣、轻工机械厂认为徐霞客镇政府提交的2份会议纪要上的签名只是为了统计到场人员，而非对纪要内容的认可，但未提供相应证据佐证，对此主张不予采信。 由于钱佰荣未按期交纳土地租金、徐霞客镇政府依法行使合同解除权，才导致双方之间的土地租赁合同予以解除，钱佰荣违约在先。虽然徐霞客镇政府应对钱佰荣、轻工机械厂返还涉案土地造成的损失予以补偿，但涉案土地上的机器设备属于可以拆除的资产范围，可由钱佰荣、轻工机械厂自行搬走，由此产生的损失应由钱佰荣、轻工机械厂自行承担，故徐霞客镇政府的补偿范围应为涉案土地上的房屋（含装修）、、地面附着物不包括机器设备在内，按照佳事得公司的评估报告，涉案土地3634平方米土地上的房屋价值1700537元、装修价格325279元、、地面附属物价格392763元故徐霞客镇政府补偿钱佰荣、轻工机械厂因返还涉案土地造成的损失合计为2418579元。 一审法院判决：一、钱佰荣、轻工机械厂应将涉案土地3634平方米返还给徐霞客镇政府，并于判决发生法律效力之日起30天内自行从涉案土地上搬离，费用自理。二、徐霞客镇政府应补偿钱佰荣、江阴市霞客轻工机械厂因返还涉案土地造成的房屋（含装修）、、地面附着物损失2418579元自钱佰荣、轻工机械厂自涉案土地上迁让后10日内付清。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，钱佰荣与原多服公司于1995年1月签订《拍卖合同》中约定有土地租赁的内容，法定最长二十年租赁期满后又因钱佰荣继续使用土地而在双方之间形成不定期租赁合同关系。该租赁关系在钱佰荣与徐霞客镇政府土地租赁合同纠纷一案，已经通过生效判决诉讼解除。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。因合同解除后钱佰荣、轻工机械厂未返回土地使用权，徐霞客镇政府有权要求其迁让，同时应对土地上建造的附着物、添附物予以补偿。关于附着物、添附物的补偿价值，钱佰荣、轻工机械厂先是不配合一审法院启动评估程序，后又对其与徐霞客镇政府签字确认的会议纪要以及根据会议纪要委托佳事得公司出具的评估报告不予认可，且不能就评估程序违法、评估报告不应采信提出相应证据以推翻评估结果，对此钱佰荣、轻工机械厂应当承担举证不能的法律后果，一审法院依据评估报告确定徐霞客镇政府在2418579元的价值范围内对轻工机械厂、钱佰荣作出补偿，并无不当。轻工机械厂上诉主张徐霞客镇政府对案涉土地进行征地拆迁、本案应通过行政法律程序解决的意见，因轻工机械厂未能举证证明涉案土地存在征地批准文件，且本案所涉的迁让及补偿是土地租赁合同解除后产生的民事法律后果，故该上诉意见没有事实和法律依据，不予采纳。 综上所述，轻工机械厂的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由轻工机械厂负担。 本判决为终审判决。 审判长  王静静 审判员  陈丽芳 审判员  卢文兵 二〇二一年二月二十二日 书记员  王 希