浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0203民初1005号 原告：程晓玲，女，1974年4月4日出生，汉族，户籍所在地宁波市海曙区，现住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：林国芳，宁波市海曙区江厦法律服务所法律工作者。 被告：李士宇，男，1979年2月11日出生，汉族，户籍所在地临海市，现住宁波市海曙区。 原告程晓玲与被告李士宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，先适用小额诉讼程序，后转为简易程序，由审判员徐漪波独任审理。本案于2021年2月23日公开开庭进行了审理。原告程晓玲及其委托的诉讼代理人林国芳，被告李士宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程晓玲向本院提出诉讼请求（变更后）：一、确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2021年1月7日解除；二、被告李士宇支付拖欠的租金5708元、电费368元；三、被告李士宇支付违约金14160元。上述合计20236元，扣除押金2000元，尚余18236元。事实与理由：原、被告于2018年12月签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租原告所有的沿街店面房，租赁期限自2019年1月5日至2022年1月4日，年租金分别为100000元、85000元、85000元。2021年1月7日，被告单方要求提前解除合同，因双方就欠付的租金、电费及违约金无法协商一致，故诉至法院，要求判如所请。 被告李士宇答辩称：一、其确因经营困难要求提前解除合同并于2021年1月7日将房屋钥匙交付原告，确认双方之间的房屋租赁合同已于2021年1月7日解除。二、对欠付电费368元及2021年1月5日至1月7日房屋租金的事实无异议，愿意按实结算。三、2020年1月5日至2021年1月4日的租金已经全部支付。虽然涉案《房屋租赁合同》中载明第一年租金为100000元、第二、三年租金分别为85000元，但书面记载并非双方关于房屋租金的真实意思表示，实际上双方约定三年租金合计270000元，每年租金为90000元，因原告表示其投资需要，希望被告在2019年度多支付10000元租金，故被告在2019年度向原告支付了100000元，因此2020年度仅需向原告支付80000元的租金，实际被告亦按约支付了2020年度的全部租金80000元，故不存在欠付原告2020年度租金5000元的事实。四、不同意支付违约金。首先，被告系因疫情原因无法继续经营而要求提前解除合同，并非无故单方违约，不符合《房屋租赁合同》第十五条关于违约责任的情形；其次，《房屋租赁合同》第十五条约定的是如一方违约，应自守约方支付相应的违约金，按合同约定被告没有支付违约金的义务；再次，实际双方在签订租赁合同时并未约定违约责任，按照行业惯例，承租人若需提前解除合同，仅需提前一个月通知出租人即可，且被告在签订合同时已向原告支付了押金，原告至多没收押金，无权主张违约金。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院对双方无争议的事实认定如下：2018年12月12日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）共同签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其自有的坐落于宁波市海曙区石碶街道北路东方××小区××街房××号店面出租给乙方使用；租赁期间自2019年1月5日起至2022年1月4日止，租金提前一个月支付，先付后用；水电费等均由乙方自行负担；合同第七条载明：“乙方在使用签订日向甲方交付房屋租赁押金贰仟元正，不计利息。第一年租金为人民币壹拾万元正，第二年租金为人民币捌万伍仟元整，第三年租金为人民币捌万伍千元整”；合同第十五条载明“违约责任，合履行期间，双方不得无故单方违药合同，如一方违药，应自守约方支付相应的违约金”。合同签订后，被告李士宇按约向原告支付押金2000元，并于2018年12月13日支付租金100000元，原告于2018年12月27日通过微信向被告发送收条，载明“今收到房租费东方阁1号2019年1月4日至2020年1月4日拾万元整，物业费一年350元整，收款人程晓玲”。后被告李士宇又于2019年12月31日、2020年1月4日分别向原告支付50000元、30000元，并于2020年1月4日通过微信向原告程晓玲发送信息，内容为“钱已经转了3万了，加上上次的5万，一共8万了，今年就只有8＋去年以付好的1万了，今年就先这样了吧”。被告李士宇自述自2020年3月起多次与原告协商提前解除合同事宜，最终于2021年1月7日腾退涉案房屋并将钥匙交付原告。另被告李士宇自认尚欠原告电费368元及2021年1月5日至1月7日的租金。 双方对以下事实存在争议。 一、关于租金的约定。原告程晓玲主张房屋租赁合同关于租金的记载即为双方关于租金约定的真实意思表示，并提供《房屋租赁合同》、微信聊天记录及中国建设银行个人活期账户交易明细以证明上述事实。被告李士宇对上述证据的真实性并无异议，但认为双方实际约定的租金为每年90000元，并提供微信聊天记录一份，微信聊天记录显示原告曾于合同签订前表示“也不说10万了，最低9万，你不要就租给别人了”，原告称其之所以提出90000元的金额是希望与被告签订一年期的租赁合同，但因被告坚持要签订三年期合同，故双方关于租金又再次进行协商，最终确定租金标准为第一年100000元、第二年85000元、第三年85000元。本院认为，原、被告各自提供的微信聊天记录相互印证，双方对真实性均无异议，本院对微信聊天记录的真实性予以确认。根据微信聊天记录显示，原、被告曾于涉案房屋租赁合同签订前多次协商租金标准，原告所作的最低90000元的表述仅为双方缔约过程中的陈述，并非双方确认的租金标准，最终的租金标准，应以双方之后实际签订的书面合同为准；再者，被告确实按照书面合同约定于2018年12月13日向原告支付了100000元的租金，其付款行为亦与合同约定相互印证，且原告在收悉100000元后亦通过微信确认该款系2019年1月5日至2020年1月4日的租金。虽然被告在2020年支付80000元后向原告发送信息表示先前支付的100000元中包含提前支付的2020年度租金10000元，但该信息仅为被告单方表述，原告并未明示接受，不足以证明双方协议变更了租金标准。综上，被告辩称缺乏足够的事实与证据佐证，本院难以采纳，本院确认涉案房屋租赁合同的租金标准为第一年100000元、第二年85000元、第三年85000元，并据此确认被告欠付原告2020年1月5日至2021年1月4日的部分租金计5000元，2021年1月5日至2021年1月7日的租金计708元，合计5708元。 二、关于违约责任的约定。原告表示合同第十五条明确约定违约方应支付两个月租金标准的违约金，合同中关于“如一方违药，应自守约方支付相应的违约金”的表述实为笔误，真实意思为“如一方违约，应向守约方支付相应的违约金”。被告则认为并非笔误，实际上双方并未约定违约责任。本院认为，纵观涉案《房屋租赁合同》文本，其中存在多处笔误、漏写或赘述，合同第十五条明确为违约责任条款，表述中的“违药”显系“违约”之误写，“应自守约方支付相应的违约金”显系“应向守约方支付相应的违约金”之误写，原告陈述符合情理，本院予以采纳，据此确认涉案合同约定若一方违约，违约方需支付按两个月租金计算的违约金。被告辩称不符情理，本院不予采纳。被告李士宇未按约支付租金且提前解除合同，已构成违约，原告主张按2020年度2个月租金标准计算的违约金14160元于法有据，本院予以确认。 本院认为：原、被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，依法成立有效，双方均应按约履行。原告向被告提供租赁物后，被告未按约支付租金、电费并单方要求提前退租，显属违约，原告据此确认租赁合同自被告腾退之日解除并主张被告支付欠付的租金、电费及按合同约定计算的违约金，均合理合法，本院均予支持。关于被告支付的押金，原告自愿在被告应付金额中抵销，本院亦予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一、二款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告程晓玲与被告李士宇之间的《房屋租赁合同》于2021年1月7日解除； 二、被告李士宇于本判决生效后十日内向原告程晓玲支付租金、电费、违约金合计18236元（已扣除押金2000元）。 若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费256元，减半收取128元，由被告李士宇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 徐漪波 二〇二一年二月二十五日 代书记员 方伟伟 本案引用的法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百六十二条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 第五百六十六条第二款合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。