山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0105民初621号原告：济南乐盈物业管理有限公司，住所地济南市天桥区堤口路**。法定代表人：杨虎鹰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邢可，山东统河律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟翠兰，山东统河律师事务所律师。被告：于长健，住济南市。被告：梁秀荣，住济南市。原告济南乐盈物业管理有限公司（以下简称乐盈物业公司）与被告于长健、梁秀荣物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告乐盈物业公司的委托代理人邢可，被告于长健、梁秀荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐盈物业公司向本院提起诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告乐盈物业公司支付物业服务费27411.8元和利息(从起诉之日起至实际交费之日止，按贷款市场报价利率的四倍计算)；2、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确诉讼请求：1、判令被告于长健、梁秀荣向原告乐盈物业公司支付物业服务费，该物业服务费包括：2007年2月至2020年8月前的房屋管理费16535.4元，按照每平方米0.85元乘以面积；车辆管理费、车辆看管费：每月车位费80元，2010年7月至2021年2月期间合计127个月共计10160元；电梯泵房电费：2007年2月1日至2021年7月31日期间，每半年150元，共计为4350元；公用电费：每六个月30元的标准，自2007年2月1日至2021年7月31日共计870元。支付违约金，自起诉之日起至实际交费之日止，按贷款市场报价利率的四倍计算。2、诉讼费由被告于长健、梁秀荣承担。事实和理由：二被告系原告所管理的济南市重汽嘉盛苑小区的业主，房号为室，面积153.14㎡。原告与中国重型汽车集团房地产开发公司签订《重汽·嘉盛苑物业管理服务合同》，接受重汽全面委托对其开发的“重汽·嘉盛苑”住宅小区（总建筑面积2.92万㎡、住宅面积1.98万㎡）进行物业管理，依据物业管理服务合同的约定，原告向两被告提供物业管理服务，两被告应按照0.85/平方米每月的标准向原告乐盈物业公司交纳物业服务费。但被告并未及时交纳，至2020年8月份，两被告拖欠物业服务费累计27411.8元。经多次催要，被告均拒不缴纳。两被告拒不缴纳物业费的行为已严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，为维护原告的合法权益，故提起诉讼，望公正裁判，维护原告的合法权益。被告于长健、梁秀荣辩称，被告系重汽嘉盛苑2号楼2单元1101的业主，于2006年8月份交房，并交纳八年物业费（2006.8.1-2007.1.31）。接到原告的起诉状，被告想问原告被告所交的2017年、2018年、2019年、2020年四年的物业费去哪了。乐盈物业公司在2021年2月提起欠物业费诉讼的请求，已经超过了三年的诉讼期，所以被告不欠物业费。物业公司所述被告欠这么长时间物业费，原告为什么早没有起诉，且现在起诉的物业费竟然将被告已经缴纳的物业费算到欠费中，原告是不是想要双份物业费。2012年4月26日，在小区物业办公室由原告物业经理杨虎鹰、重汽公司物业经理魏占功与被告于长健三方研究协商退还被告家采暖费、门锁被砸坏、墙面渗水等问题，经三方协商免去被告家十年的物业费。2014年12月，被告于长健找物业客服高嵩，让他问杨经理，三方商定的免去2-2-1101业主十年物业费什么时间算起，杨经理未答复。2015年3月，物业客服二次在物业公司会议上说2-2-1101业主问三方协商免去业主十年物业费从什么时间算起，杨经理说到时间通知业主。物业客服高嵩走后，物业新来的客服叫卢海田，他在2015年5月30日物业公司开会上说，2-2-1101业主问三方协商免去业主十年物业费什么时间算起。杨经理说到时候通知业主，先让业主交电梯费。2015年6月5日被告交了电梯费。2016年8月27日，被告交电梯费时，物业客服郭爱玲问被告物业费，被告让其问杨经理，然后被告又拿出物业每月减免10元费用的单据后，客服打电话问杨经理，杨回复电梯费不能减免，物业费到时间通知业主。2014年、2015年、2016年，这三年的客服都找杨经理询问被告的物业费情况，杨经理答复到时间通知业主。2017年、2018年、2019年、2020年这四年被告都主动的缴纳了物业费。被告什么时候还欠物业费，乐盈物业公司现在诉被告要物业费，被告不认可，请法院裁决。物业公司者十年里没有严格按照物业管理服务合同的约定执行，物业人员的配置从未公布、公开，小区内的收支账目不公开、不公示；多年来，小区物业办公室无人值守。物业不作为如下：1、2007年-2011年采暖期被告均找物业反映家中温度不达标（仅12-14度），物业查不出问题，又不叫开发商来解决（质保期内），一直给被告拖延。2、2008年雨季，被告家客厅墙出现阴水，墙皮脱落、多次找物业，物业未给处理（质保期内）。之后墙皮脱落面积越来越大，让物业协助被告找开发商，物业也不给落实。3、外来人员随意出入小区及单元门，在住户屋门上粘贴、放置小广告。2009年9月份小区内有近十户门锁被撬、被砸，被告就是其中一户。被告的门及门锁被砸坏，物业未处理及赔偿。4、小区绿化植被逐年减少，夏天小区内蚊子、苍蝇、虫子很多，晚间业主们无法在院内散步、活动。5、楼道内杂物堆积，自行车、电动车放置在楼道楼梯上，如遇停电或紧急情况其他业主无法安全通行，严重影响了其他业主的人身安全，物业从未严格管理。6、楼顶天台建筑物掉落的墙皮、灰膏片将下水管道堵塞积水，造成被告家凉台屋顶渗水、滴水，导致被告家阳台装饰木板变形、开裂并掉落，要求物业赔偿，物业至今未赔偿。7、楼顶天台消防管道防护从未维护保养，天台的通气管道锈蚀严重，防水帽脱落。8、下雪时不打扫雪，造成路面冻裂粉化。物业如修复，就要动用业主们的维修基金。因为物业的不作为，让业主为其买单。物业口口声声为小区广大业主服务，不是为某一户业主服务，那原告这些年来都服务了什么。原告只管收取业主物业费，根本未按照物业管理服务合同约定执行，严重影响了小区广大业主的根本利益。经审理本院认定：被告于长健、梁秀荣系坐落于济南天桥区重汽嘉盛苑2号楼2单元1101室（以下简称涉案房屋）的业主。2006年8月1日，中国重型汽车集团房地产开发公司（甲方）与原告乐盈物业公司（乙方）签订《重汽·嘉盛苑、嘉兴苑物业管理服务合同》一份，约定由原告乐盈物业公司对嘉盛苑小区进行物业管理服务，该合同第三条约定：“乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和非业主使用人，本物业的全体业主和非业主使用人均应对履行本合同承担相应的责任。”第二十条约定：“自本物业经市政府有关部门验收合格后，自物业入伙之日起计，即2006年8月1日（……）在达到业主委员会筹办前提条件下，业主委员会与物业管理公司重新签订重汽·嘉盛苑物业管理委托合同生效后，本合同终止。”第五十八条约定：“…小高层物业管理服务费：0.85元/平方米/月；沿街公建楼物业管理服务费：0.60元/平方米/月。备注：上述费用不包括电梯、二次加压机电设备运行的用电费用。…”第六十一条约定：“停车场、车位的管理养护由乙方负责，主要对停车秩序管理、场地维修养护、设施管理、卫生保洁等，露天车位为80元/月/台，，地下车位为20元/月/台此费用包括车位公共照明用电费用）；停车场、车位内的车辆因发生刮、擦、碰伤等一系列问题，按济南市相关规定执行。”。该合同中，甲乙双方另就委托管理事项、双方权利义务、管理目标、违约责任等内容进行了约定。另查明，涉案房屋所在的小区未成立业主委员会。涉案房屋系小高层普通住宅，其建筑面积为153.14平方米，根据《重汽·嘉盛苑物业管理服务合同》的约定，涉案房屋物业服务费应按建筑面积每月每平方米0.85元标准收取。被告于长健、梁秀荣未交纳2007年2月至2017年1月31日期间的物业服务费。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，中国重型汽车集团房地产开发公司与原告乐盈物业公司签订《重汽·嘉盛苑物业管理委托合同》系前期物业服务合同，对该小区内业主均具有拘束力，被告于长健、梁秀荣作为该小区内的业主，应受上述合同条款的约束。原告乐盈物业公司依约为涉案房屋所在的小区提供物业服务后，有权按照合同约定的标准收取物业服务费。关于被告于长健、梁秀荣所称乐盈物业公司同意为其免除十年物业费，但自于长健、梁秀荣庭审陈述，乐盈物业公司并未免除期限，且亦未以乐盈物业公司名义出具免除物业费的具体证明，故对于长健、梁秀荣关于乐盈物业公司已承诺免除2007年2月至2017年1月的物业费的抗辩意见不予采纳。关于于长健、梁秀荣抗辩的时效问题，因物业费收取属于因物业服务产生的持续性债务，原、被告双方之间物业服务合同关系一直持续期间，原告向于长健、梁秀荣主张2007年2月至2017年1月的物业费，未超过诉讼时效。关于于长健、梁秀荣抗辩的门、锁被撬，与本案物业费的缴纳非同一法律关系，于长健、梁秀荣可根据其主张另行起诉。关于于长健、梁秀荣抗辩的楼顶掉落墙皮，将下水管道堵塞，因于长健、梁秀荣提交的证据不足以证明该事实，其可准备充分证据，另行主张权利。但结合被告提交的相应证据，可以看出原告乐盈物业公司在该段期间内提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。关于原告乐盈物业公司所主张被告于长健、梁秀荣未交纳物业服务费的期间及金额，因于长健、梁秀荣提交的证据证明其已经在2017年2月1日至2021年1月31日的物业费，故本院仅支持乐盈物业公司要求被告于长健、梁秀荣支付2007年2月至2017年1月期间的物业服务费共计15620.3元。对原告乐盈物业公司主张的其他期间的2017年2月至2020年8月期间的物业费的诉讼请求不予支持。因原告乐盈物业公司自身的服务存在瑕疵，其要求被告于长健、梁秀荣支付利息的诉讼请求，不予支持。关于乐盈物业公司主张的车位管理费，其主张为依据与中国重型汽车集团房地产开发公司签订的物业管理服务合同，但该合同上约定的系车位的管理费，原告乐盈物业公司未证明其主张的由被告停放的位置为规划车位，如非规划车位，乐盈物业公司亦未证明系何性质的车位，如系占用小区公共道路设置的车位，其未能证明经相关程序划定车位，且占用小区公共道路的车位所获取的收益应为业主共有，原告在庭审时陈述其实际与被告形成车位租赁关系，但车位租赁关系与本案物业服务合同纠纷非属同一法律关系，本院不予处理。关于原告向被告主张的电梯泵房电费和公用电费，原告未能提供证据证明其已经实际支出该费用，对于公用电费的范围亦不明确，故对原告向被告主张电梯泵房电费、公用电费的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，原告乐盈物业公司应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告于长健、梁秀荣于本判决生效之日起10日内向原告济南乐盈物业管理有限公司支付物业服务费15620.3元；二、驳回原告济南乐盈物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费243元，由原告济南乐盈物业管理有限公司负担104元，被告于长健、梁秀荣负担139元。本判决为终审判决。审判员 季 丹二〇二一年二月二十五日书记员 郝慧明