贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终276号上诉人（原审被告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司,住所地贵阳市南明区新华路**富中商务大厦。负责人：张旭东，总经理。委托诉讼代理人：何大党，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴卓远，男，1995年8月26日出生，侗族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。原审第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司，住，住所地凯里经济开发区香山别苑****/div>法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称华融贵州分公司）因与被上诉人吴卓远、原审第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称大地联创房产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服凯里市人民法院（2020）黔2601民初14275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭。2021年1月26日上诉人华融贵州分公司的委托诉讼代理人周真恩、被上诉人吴卓远的委托诉讼代理人王邦华到庭接受本院询问。本案现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护，涉案房屋属于上诉人拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，该在建工程抵押权已经得到贵阳市中级人民法院的认可；该院作为首次查封法院于2019年8月29日以“（2019）黔01执188号”《移送执行函》，将涉案房屋移送凯里市人民法院执行。被上诉人未证明其享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“但法律、司法解释另有规定的除外”的权利，因此人民法院应保护上诉人的抵押权。二、适用法律错误。被上诉人仅是一般买受人。本案需适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条来判断被上诉人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。三、涉案《商品房买卖合同》的订立系基于抵账行为，以房抵债协议不产生物权期待权，无法排除执行。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，未依法保护上诉人的在建工程抵押权，依法应当驳回被上诉人一审诉讼请求，望贵院依法保护上诉人的合法权益。吴卓远未作出答辩，但在本院庭询时辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。大地联创房产公司未作出陈述意见。吴卓远向一审法院起诉请求：1、依法中止（2017）黔2601执1393号之执行裁定书的执行；2、解除对坐落于凯里市的查封措施，不得执行处置。3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年5月16日原告购买贵州大地联创房地产开发有限公司房屋并交付定金10000元，贵州大地联创房地产开发有限公司出具发票一张。2014年1月16日贵州大地联创房地产开发有限公司与铜仁大江南电力安装有限公司签订了《高低压配电设备及安装工程合同》，2014年3月20日，贵州大地联创房地产开发有限公司与铜仁大江南电力安装有限公司签订《抵房协议书》，约定：由铜仁大江南电力安装有限公司施工的凯里香山别苑高低压配电设备及安装工程，工程总价1100万元，现抵扣大地春城住房一套，经双方同意该抵扣房款从香山别苑高低压配电设备及安装工程款中扣除。同日，铜仁大江南电力安装有限公司出具证明，内容为：“我公司承接的贵州大地联创房地产开发有限公司香山别苑四期1-5＃楼高低压配电设备及安装工程，实际施工人为吴从武，所有权利和义务归吴从武享有和承担，所得工程款归吴从武所有，抵扣大地春城的购房款由吴从武自己处理。”2015年6月16日，原告与贵州大地联创房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定将大地公司所有的位于凯里市屋出售给吴卓远。合同中无房屋总价款及付款方式等约定，2014年3月20日贵州大地联创房地产开发有限公司出具的抵工程款明细表上明确涉案房屋建筑面积为151.98ｍ2总价款664013.00元，购房人为吴卓远。2015年4月19日，原告领取案涉房屋钥匙，签订《物业服务合同》。案件在审理中，经对案涉房屋实地核实，原告已对涉案房屋装修并入住至今。另查明，大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“大地春城”项目96489.73㎡的房产（包括5栋22层2203号住房在内）。吴卓远得知自己所购的“大地春城”小区5栋22层2203号住房被查封后，于2020年7月30日向凯里市人民法院提出执行异议。2020年9月10日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异182号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人吴卓远的异议申请。”吴卓远不服裁定结果并于2020年9月15日提起本案诉讼。再查明，吴从武与吴卓远系父子关系。2015年6月16日大地联创房产公司为出卖人、吴卓远为买受人就商品房买卖事宜签订了《商品房买卖合同》，在建工程抵押时间为2013年12月30日，法院于2017年12月13日查封涉案房屋。上述事实，有原告吴卓远的起诉状、被告华融贵州分公司答辩意见以及双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，可以认定。一审法院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于吴卓远对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，吴卓远与大地公司签订的《商品房买卖合同》、《抵房协议书》、《抵工程款明细》，应当认定为以物抵债，吴卓远在庭审中已提交了涉案《商品房买卖合同》、《购房定金票据》及以物抵债的相关证据，足以证明吴卓远与大地联创之间就涉案房屋存在商品房交易关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、付款日、房屋交付占有日均发生涉案房屋查封之前，且由吴卓远居住至今，已符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。涉案房屋截至目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因华融公司庭审中亦认可系基于大地联创就在建项目上存在不合规行为所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，吴卓远对华融公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。庭审中，华融公司虽对涉案房屋买卖合同、预售登记的真实性提出异议，但基于我国对不动产的管理实行统一登记制度，涉案房屋虽未办理房屋产权证，但预售登记备案登记在吴卓远名下是客观事实，则吴卓远为房屋的合法物权人，华融公司未能提交推翻房屋交易、预售登记真实性的直接证据，对此抗辩意见不予采纳。关于华融公司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不予采纳。贵州大地联创房地产开发有限公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既可视为放弃自己的抗辩权利，也可视为对原告诉请及所举证据的默认，依法予以缺席审理。据此，依照《最高人民法院关于的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、不得执行中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行吴卓远所购的位于凯里市屋；二、驳回原告吴卓远的其他诉讼请求。案件受理费60元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审中，华融贵州分公司未提交新证据。吴卓远提交了记账凭证、借据、转账支票、委托书等复印件，拟证明吴卓远的父亲吴从武挂靠铜仁大江南电力安装有限公司为大地联创房产公司做工程，大地联创房产公司直接支付部分工程款给吴从武，现工程因大地联创房产公司的原因还没有竣工验收和结算。经质证，华融贵州分公司认为吴卓远提交的证据不属于二审新证据，因工程未进行结算，还不能确认大地联创房产公司是否欠吴从武工程款，用案涉房屋抵款工程款不真实。经审查，吴卓远提交的证据符合证据三性，本院予以采信。本院查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。”即申请执行人对执行标的依法享有优先受偿权的，有权对执行标的优先于普通债权受偿，但法律、司法解释作出特别规定的例外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“无过错不动产买受人物权期待权”即为该种例外。本案中，吴卓远作为案涉房产买受人提出的异议只要符合其中规定情形即可排除执行。一审查明的事实能够证明吴卓远与第三人大地联创房产公司的购房行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，故应当认定其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。综上所述，华融贵州分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 罗 维二〇二一年二月八日法官助理张强书记员王嘉