江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11742号上诉人（原审原告）：张荣，男，1984年6月8日生，汉族，住南京市玄武区。被上诉人（原审被告）：南京金碧房地产开发有限公司，住所地在南京市溧水区石湫镇机场科技工业园。法定代表人：薛毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：王丽萍，北京恒都（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张云帆，北京恒都（南京）律师事务所实习律师。上诉人张荣因与被上诉人南京金碧房地产开发有限公司（以下简称金碧公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初2501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月10日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张卓慧独任审理，于2020年12月29日公开开庭审理了本案，上诉人张荣，被上诉人金碧公司的委托诉讼代理人王丽萍、张云帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张荣上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或支持张荣全部请求；2.增加南京市溧水区发展和改革委员会（以下简称溧水区）为当事人承担监管审核失职责任，共同承担张荣的损失；3.本案全部诉讼费用由金碧公司负担。事实与理由：一、关于遗漏查明及认定的事实。1.张荣举证了房屋销售时现场公示的材料照片，包括商品住房价目表和房地产估价报告，可以证明金碧公司在销售现场公示的精装修评估材料中，明确涉案房屋装修标准为3000元/平方米，此装修价格包含在房屋销售单价中。金碧公司销售房屋时依照规定现场公示的商品住房价目表，涉案房屋单价为10325.03元/平方米，其中精装修单价为3000元/平方米，房屋总价为1471627元。因装修价格在房屋价格中所含比例较高，张荣签订合同前认为金碧公司交付的精装修标准会相当豪华，故签订预售合同。金碧公司公示的3000元/平方米的装修标准，对预售合同的订立及房屋价格的确定产生了重大影响。一审判决对上述证据并未查明及认定。销售现场公示房地产估价报告和住房价目表是房屋开盘销售的强制性要求，是金碧公司申报和政府部门最终审批房屋价格的依据，也是买房人信任销售价格、订立预售合同的重要依据。2.张荣举证的交付后的房屋现场照片，可能证明从金碧公司交付的房屋来看，装修标准远远达不到3000元/平方米的标准及其所承诺的样板房标准。二、一审法院程序违法。一审中，张荣申请对涉案房屋的装修价值进行司法鉴定，但一审判决中对此未予提及，也未认定不予司法鉴定的理由和法律依据。三、关于法律适用问题。1.售楼现场公示的住房价目表和房地产估价报告，以及金碧公司向物价局申报的住房价格表中均将装修单价3000元／平方米单独列明，一审判决认为是整体单价，未列明装修单价，没有事实依据。2.合同附件4《装修交付标准》约定并非具体确定，不能作为认定金碧公司已经完成装饰装修交付义务的依据。合同附件4《装修交付标准》虽然约定了相关装修部位的品牌或材质，但是装修交付标准并未对装修设计、装修施工、装修材料及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等进行具体确定。同样品牌的产品，但由于部品型号的不同，会导致价格巨大差异。因此，不能认为金碧公司依照《装修交付标准》的约定交付房屋，即已完成交付义务。依照江苏省高级人民法院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》之规定，本案中，金碧公司在售楼现场公示的《房地产估价报告》、《精装修明细表》、《商品住房价目表》中均明确载明涉案房屋的装修为3000元／平米，在《装修交付标准》不明确的情形下，张荣以《房地产估价报告》、《精装修明细表》等作为要求返还装修价款的依据，符合商品房买卖合同司法解释的规定及省法院指导意见，依法应予支持。3.在装修质量不明确具体，交付房屋明显不足以反映基本装修价格，交付房屋实际装修质量与样板房存在明显差异的情形下，应以装修价格作为装修要求。本案双方约定的《装修交付标准》约定并非具体确定，不能作为交付房屋的唯一标准。张荣委托专业评估机构对涉案房屋的装修价值进行了评估，均价仅为925元／平方米，明显达不到金碧公司公示的3000元／平米的标准，不足以反映上述基本装修价格。4.金碧公司除须依照附件4《装修交付标准》列明的品牌等交付房屋，还须达到3000元／平米的标准，方才符合合同约定及金碧公司的承诺。首先，合同附件中约定了交付房屋的品牌，但无法认定金碧公司现场交付房屋的装修标准与附件的约定一致。其次，张荣买房时，金碧公司一方面将样板房向买房人展示，一方面在现场公示《房地产估价报告》、《精装修明细表》、《商品住房价目表》，告知买房人装饰装修标准为3000元／平方米，金碧公司庭审中也自认了公示的3000元／平方米的标准是根据金碧公司提交的资料及样板房标准进行的评估，买房人有理由相信样板房的装修价值至少是3000元／平方米，因此才决定以开发商公示的价格签订合同。但经过委托专业机构评估，涉案房屋的装修价值远远达不到上述标准。张荣要求金碧公司交付达到样板房装修交付标准的房屋，还要求按照现场公示的《房地产估价报告》、《精装修明细表》、《商品住房价目表》中明确载明的3000元／平方米的标准交付房屋，金碧公司不能以此标准交付的，应承担赔偿责任。5.现场公示的《房地产估价报告》、《精装修明细表》、《商品住房价目表》明确具体，应视为要约,金碧公司应以此作为交付的依据。6.金碧公司应当严格履行现场公示的《严正声明》，严格按照向物价部门申报的内容执行，诚实履行义务。公示的材料中显示的备案价格就是当时金碧公司委托资产评估机构评估得出的结论。金碧公司应当严格按照向物价部门申报的内容执行，诚实履行义务。7.张荣在一审法院审理过程中向法院提供了录音证据，一审法院对该录音不予采纳错误。该证据的录音地点在溧水区，发改委在会谈现场也进行了录音，发改委物价局副局长胡承根以及开发商的项目总经理吕亚军当场也进行了口头的承诺和诉说，可以证明案涉装饰装修标准为3000元／平方米。四、关于增加溧水区为当事人的问题。根据《民事诉讼法》及相关司法解释规定，溧水区理应参加诉讼，张荣多项证据都指向溧水区。案涉房屋为精装修交付，装修价格3000元／平方米是经溧水区物价局进行核定，并且代开发商向公众公示，溧水区物价局对开发商实际履约进行监督，张荣于2018年7月27日下午在溧水区物价局进行了相关的三方沟通，现场落实了监管执行问题，溧水区在实际履约工作中没有尽到监管职责，导致实际交付房屋的装修标准与备案装修标准存在较大差距，由于溧水区监管失职，造成张荣重大经济损失，理应共同参诉，向法院说明价格备案以及三方会谈的具体情况。金碧公司辩称，一、张荣未能举证证明金碧公司交付的精装修与约定不符或存在质量问题，其诉求无事实依据。张荣和金碧公司2017年8月26日签署的《南京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）及《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律规定、合法有效。双方应遵照执行。《预售合同》第一条第五款以及附件4对装修标准进行了具体明确的约定。金碧公司已经交付了与约定相符的商品房。张荣没有证据证明省院审理指南第9条规定的基本事实。张荣提交的照片也达不到证明案涉房屋装修与约定装修质量不符的目的。张荣要求按照金碧公司为了销售房屋满足行政管理需要，向相关部门履行报备手续并按规定进行公示的装修价格作为装修质量要求，缺乏依据。该报备并非金碧公司对张荣的承诺。双方也未将装修价格列入协议中。二、涉案房屋的交付标准应该依据双方签订的合同确定。（一）预售合同及补充协议是双方关于购房事宜的全面约定，双方关于精装修标准在合同以及补充协议中有具体约定。（二）精装修备案资料不是《预售合同》的组成部分，备案价格不是双方的约定。整体销售、一体定价的模式是涉案合同的基本特点。张荣、金碧公司签署的《南京市商品房预售合同》及《补充协议》中并未约定以广告、宣传资料或备案资料等作为合同组成部分。向政府部门备案装修价格是开发商取得精装修商品房预售许可证的条件之一，是履行行政许可的程序。开发商申请备案时需将装修价格以及最后政府核定房屋总价格向社会张贴公示，该价格在备案过程中也被政府相关部门网站进行公示。但是政府履行行政监管，限定的是商品房的总价，金碧公司严格按照政府限定的总价销售，没有超越总价。案涉房屋是装修商品房，为一个整体。张荣签订合同时也必然审阅了合同内容，对合同价款构成已有充分认识。合同约定涉案房屋以建筑面积计价，总价包含装修部分但排除了将“房屋套内的装修装饰款”单独列为涉案房屋的计价方式，双方实际未对装修单价、装修总价作出约定。张荣对涉案房产的单价、总价、计价方式、装修项目以及涉案房产并非以装饰装修款单独计价有明确的认知。商品房本身属于交易商品，出售过程中必然包含开发商的可得利润。合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加，因此装修标准与装修价值是否一致无法用统一衡量。张荣委托第三方对房屋装修造价进行评估的结论对本案不具有参考意义。成本价低于销售价是正常市场现象，不应以开发商对于装修房屋的实际投入成本来判断是否应退赔差价。三、商品房存在质量问题但并未严重影响正常的居住使用的，开发商应当承担保修责任。本案中，张荣未能举证金碧公司交付的精装修与约定不符，仅列举了一些装修瑕疵。出于维护交易秩序和社会安定性出发，对于购房者以装修质量瑕疵为由提起诉讼的，也应当尽量引导购房者选择修理、更换的违约责任方式，而非简单的判决退还差价。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。此外，溧水区与本案无关，非本案的适格被告，二审程序中也不能追加被告或者被上诉人，请求法院驳回该上诉请求。张荣向一审法院起诉请求：一、判令金碧公司赔偿张荣房屋装修差价款，暂计80000元（具体金额以装修造价评估结果为准）；二、金碧公司负担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年9月22日，作为预售人的金碧公司（甲方）与作为预购人的张荣（乙方）签订《预售合同》及《补充协议》各一份，其中约定：“甲方预售给乙方的商品房为石湫镇金碧路2号秦河世家花园汉赋苑8幢1单元303室房屋，建筑面积为142.53平方米，单价为10325.03元/平方米，总价为1471627元；甲方应于2019年12月30日前向乙方交付该商品房。”附件4，“装饰装修及设备标准”，对内外墙、天花、卫生设施等交付标准作了约定。合同签订后，张荣按约支付了全部购房款。2017年7月15日，金碧公司就案涉楼盘向物价部门的申报价，其中注明“含装修价格3000元/㎡”。2017年9月4日，金碧公司发出“关于碧桂园·秦河世家花园精装修标准的严正声明”（节选）：“所有精装修住宅的装修标准严格按照向物价部门申报的执行；经向物价部门申报的装修标准已在我司销售中心进行公示，所有客户均可查看；我司严格按照公示的标准与客户签订商品房预售合同，并将装修标准作为附件附于合同之中，切实地保障客户的权益。”金碧公司将精装修明细表（含品牌、数量、单价等内容）、声明等均进行了公示。2019年12月29日，张荣按约去收房，但发现诸多问题，张荣在房屋维修申请记录表中注明“本房屋与样板房及广告宣传的材料材质，品质档次、品牌型号不一致，且装修装饰标准未达3000元/平米，请开发商对上述问题限期整改……”。江苏淮海房地产土地资产评估有限公司接受邱健的委托，于2020年3月24日就位于南京市溧水区房屋装饰工程作出资产评估报告书，结论为，该房屋装饰工程资产市场价值为91543元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，张荣与金碧公司签订的《预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。双方就房屋内装饰装修标准做出了具体约定并将相关装修部位、品牌、材质等予以了说明，双方当事人均知晓房屋系精装修房屋交付。但合同仅约定了房屋单价为10325.03元/平方米，并未注明装修价多少，即金碧公司在物价部门中备案的装修价格并未约定在双方签订的合同中。张荣并未提供证据证明金碧公司交付的案涉房屋不符合双方的约定，同时，张荣主张以备案价格作为装修标准，缺乏依据。综上所述，张荣的诉请，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回张荣的诉讼请求。一审案件受理费1800元，减半收取900元，由张荣负担。双方对一审法院查明的事实并无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。张荣认为一审法院遗漏了双方合同附件4对于装饰装修及设备标准，对品牌、价格、型号没有具体约定。二审中，张荣提交自证人陈某处取得的录音一份，并主张内容为2018年7月27日下午开发商、业主与溧水区工作人员在办公室的部分谈话录音。拟证明金碧公司承诺装修标准不低于政府备案价格。金碧公司对录音的真实性认可，但认为该录音无法印证当事人身份，且各方会谈并未形成书面材料和承诺。张荣后申请陈某出庭作证，陈某作证称，录音为其提供，其在录音时是业主亲属，但已在2019年4月离婚。因发现开发商提交给溧水区的评估报告与现场公示精装修标准不一致，2018年7月业主通过12345投诉，溧水区胡局长约张荣开会。2018年7月27日张荣通知几个业主一起去，所以其参加了该次会议。会议现场只有一个签到表，没有任何会议纪要。只有口头确认，没有书面承诺。其要求开发商作出书面承诺，但开发商的两个总经理都说要回去整理，且认为对备案合同和现场公示为什么不一样说不清楚，但之后开发商没有给任何回复。其提供的录音内容是现场谈话中间的一部分。张荣对证人证言并无异议，金碧公司认为证人证言真实性存疑，且证人也认可此次磋商没有达成共识，没有形成书面文件，故房屋交付标准应以书面合同为准。本院认证认为，张荣提交的录音金碧公司并无异议，对真实性本院予以确认，关联性在后评述。以上事实，有录音、证人证言、当事人陈述在卷为凭。本院认为，本案二审争议焦点为，金碧公司是否应赔偿张荣主张的装修差价损失。依法成立的合同，受法律保护。本案中，张荣与金碧公司签订的《南京市商品房预售合同》及补充协议合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。张荣主张开发商项目总经理已在溧水区对装修金额作出承诺，其虽提供了录音及证人证言，但上述证据均不足以证明双方已对合同约定进行了变更，故对张荣的此项主张，本院不予采信。根据市场和经济学规律，价格与价值并非相同概念，装修价格与装修标准亦存在区别。金碧公司与张荣约定的计价方式为以建筑面积计价，双方约定了购房单价及总房价款，并未将房屋套内的装饰装修款单独计价。双方在合同附件中也已约定了交付标准，金碧公司也对房屋装修材料的品牌和档次进行了公示，张荣对此也已知晓。金碧公司对于精装修标准声明属金碧公司对装修标准的重申，张荣并未提供证据证明金碧公司交付的案涉房屋装修标准不符合双方的约定，其要求对案涉房屋装饰装修进行评估，一审法院未予准许，并无不当。张荣主张金碧公司赔偿装修差价的诉讼请求，本院不予支持。溧水区并非本案合同当事人，张荣主张溧水区应承担的责任与本案亦非同一法律关系，张荣主张本案二审应追加溧水区为当事人并承担其损失，并无法律依据，本院不予支持。综上所述，张荣的上诉请求并无事实及法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由张荣负担。本判决为终审判决。审 判 员 张卓慧二〇二一年二月二十二日法官助理 王笑得书 记 员 朱亚芳