杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0102民初2636号 原告：杭州市上城区中山中路保护与综合整治指挥部，住所地：杭州市上城区中山中路****。 法定代表人：李晟曙，副主任。 委托诉讼代理人：何英齐，浙江五联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：滕俊晨，浙江五联律师事务所律师。 被告：杭州易思酒店管理有限公司，住，住所地：杭州市上城区中山中路****/div> 诉讼代表人：杭州易思酒店管理有限公司管理人。 管理人负责人：陈宗宇。 委托诉讼代理人：熊传莉，浙江知厚律师事务所律师。 被告：张彩华，女，汉族，1971年12月20日出生，住浙江省文成县。 原告杭州市上城区中山中路保护与综合整治指挥部与被告杭州易思酒店管理有限公司、张彩华房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年7月7日向法院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，转为普通程序独任审理，于2020年8月20日、2021年1月12日公开开庭进行了审理。原告杭州市上城区中山中路保护与综合整治指挥部的委托诉讼代理人何英齐、滕俊晨，被告杭州易思酒店管理有限公司（杭州易思酒店管理有限公司管理人）、张彩华的共同委托诉讼代理人范保瑞（未参加第二次庭审）、熊传莉（未参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉讼请求：1.确认原告与被告杭州易思酒店管理有限公司、张彩华签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》于2020年6月18日解除；2.被告杭州易思酒店管理有限公司立即将位于杭州市上城区中山××路××号××楼的房屋腾空，并交还原告，上述房屋内不可移动的装修装潢以及其他设施设备归原告所有；3.被告杭州易思酒店管理有限公司立即支付原告房屋租金11071.57元；4.被告杭州易思酒店管理有限公司立即支付原告占有使用费1291.68元（暂计至2020年6月30日止，次日起至被告杭州易思酒店管理有限公司实际腾退之日止按184.53元／天的标准计付）；5.被告杭州易思酒店管理有限公司立即支付原告逾期付款违约金841.89元人民币（自2020年1月18日起暂计算至2020年6月30日止），次日起至实际付清之日止的违约金以欠付租金为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计付；6.被告张彩华对被告杭州易思酒店管理有限公司上述第3、4、5项付款义务承担连带清偿责任；7.被告杭州易思酒店管理有限公司、张彩华承担本案全部诉讼费用。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.确认原告与被告杭州易思酒店管理有限公司、张彩华签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》于2020年6月18日解除；2.确认原告在被告杭州易思酒店管理有限公司破产重整案中享有28525.62元债权（房屋租金11071.57元；按184.53元／天标准计算2020年6月24日起至2020年9月21日止的占有使用费16422.83元；按银行同期贷款利率计算自2020年1月18日起至2020年10月30日止的违约金1031.22元）；3.被告张彩华对上述第2项债权承担连带清偿责任；4.两被告承担本案全部诉讼费用。 被告杭州易思酒店管理有限公司答辩：因新冠肺炎疫情影响而欠付租金，占有使用费按合同最后一个月日租金的1.3倍标准计算过高，请求参照合同约定的租金单价标准计算，并免除逾期付款、逾期腾退违约金。 被告张彩华答辩：租赁合同约定两年的担保期限，原告诉请已超过双方约定的保证期间，不应承担连带清偿责任。 经审理查明，2018年1月10日，原告（出租人、甲方）与被告杭州易思酒店管理有限公司（承租人、乙方）、张彩华（承租保证人、丙方）签订《房屋租赁合同》，就乙方承租甲方有权出租的房屋事宜订立本合同：租赁房屋位于中山××路××号××楼，双方确认的计租建筑面积为28.56平方米。乙方承租上述房屋仅作为营业用房使用，并承诺经营内容为：酒店大堂，其品牌为宜必思酒店。房屋租赁期限自2018年2月1日起至2020年11月30日止。甲方给予乙方15天免租金装修期，免租金装修期自2018年2月1日起至2018年2月15日止，免租金装修期内，乙方无需支付租金，但仍需承担物业管理费以及经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水、电、燃气、电话费等）。第一年房屋租金单价为4.5元／㎡／日。房屋租金每年支付一次，先付后用，于本合同签订后三日内支付，此后每期租金乙方需提前15日支付；第二年起房屋日租金在上一年房屋日租金的基础上递增5%。租赁保证金为人民币壹万壹仟柒佰贰拾柒元（？11727元），于本合同签订之日由乙方一次性向甲方缴纳，该保证金不是乙方预付的租金、物业管理费和其他费用，仅是乙方履行本合同约定的义务的担保。在本合同结束乙方把租赁标的物交还给甲方后，且双方就租赁关系而产生的一切权利和义务清理完毕无任何争议，并办理书面交接手续后30天内，甲方向乙方无息退还剩余租赁保证金（扣除按照本合同约定应当由乙方承担的补偿或其他任何应由乙方承担之费用后的余额且不计利息）。若租赁期限届满，或甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日起5日内交还赁标的物。乙方逾期交还租赁标的物、逾期迁走营业执照并付清工商管理等费用，除应该依照合同最后一个月的标准支付逾期期间的租金等各种费用外，每天还应按照合同最后一个月日租金的两倍向甲方另行支付逾期占用费，直至乙方交还租赁标的物或甲方收回租赁标的物或办理完毕相关营业地点变更手续并缴清费用之日止，如因此而给甲方造成其他经济损失的，乙方还应负责全部赔偿。乙方逾期支付房屋租金的，每天由乙方按当年房屋租金总额千分之一的标准向甲方支付违约金，直至付清租金为止。丙方自愿作为乙方保证人，为乙方履行本协议向甲方提供保证，如因乙方违约导致甲方全部直接或间接损失（包括但不限于违约金、应付租金、罚金、实现债权的律师费等全部费用）的，丙方承诺承担连带清偿责任，保证期限为两年，保证方式为连带保证。如丙方系自然人，有配偶的，亦应在本合同签字。《房屋租赁合同》还就房屋交付、房屋使用要求和维修责任、标识与广告、转租、转让和续租、不可抗力等作了约定。合同签订后，被告杭州易思酒店管理有限公司向原告缴纳租赁保证金11727元。2018年1月31日，原告与被告杭州易思酒店管理有限公司就涉案租赁房屋完成交接，并签署了《交铺交接单》。2020年3月9日，原告（出租人、甲方）与被告杭州易思酒店管理有限公司（承租人、乙方）签订《补充协议书》，约定：甲、乙双方就租赁位于杭州市中山××路××号××楼房屋（建筑面积为28.56平方米）签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2018年2月1日起至2020年11月30日止；截止本补充协议签订之日，乙方已向甲方支付至2020年1月31日的房屋租金。现因新冠肺炎疫情影响，甲、乙双方经友好协商，就减免房屋租金有关事宜达成如下补充协议：一、2020年2月1日至2020年11月30日乙方应交租金43150.73元，减免2020年2月1日至2020年3月31日疫情影响期间的房屋租金8516.59元后，实际应交租金34634.14元。二、因履行本补充协议产生的争议，双方应当友好协商解决，协商不成的，由租赁标的物所在地人民法院管辖；三其他事项仍按《房屋租赁合同》约定执行。协议书签订后，被告杭州易思酒店管理有限公司仍未支付上述租金。2020年6月17日，原告向被告杭州易思酒店管理有限公司、张彩华邮寄《律师函》，载明自该律师函收到之日起解除《房屋租赁合同》及补充协议，要求对方立即交还案涉租赁房屋，并在收到律师函之日起3日内支付2020年2月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止的房屋租金、违约金以及逾期占用费、由此造成的全部损失。2020年9月21日，原告与被告杭州易思酒店管理有限公司签订《房屋交付确认单》，确认被告杭州易思酒店管理有限公司已于2020年9月21日腾退案涉房屋，因被告杭州易思酒店管理有限公司拖欠租金未付，原告诉至法院。 在庭审中，原、被告对案涉《房屋租赁合同》于2020年6月18日解除陈述一致。被告杭州易思酒店管理有限公司同意以租赁保证金抵扣房屋租金等相关费用。 再查明，浙江省杭州市中级人民法院于2020年9月16日作出（2020）浙01破申95号民事裁定书，裁定受理杭州易思酒店管理有限公司的破产清算申请，并于2020年9月21日作出（2020）浙01破84号决定书，指定北京金杜（杭州）律师事务所担任杭州易思酒店管理有限公司管理人。 本院认为，原告与被告杭州易思酒店管理有限公司、张彩华之间签订的《房屋租赁合同》及原告与被告杭州易思酒店管理有限公司签订的《补充协议》均系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应确认有效，各方当事人均应依约全面履行合同义务。本案中，原、被告对《房屋租赁合同》已于2020年6月18日解除，案涉房屋已于2020年9月21日腾退，房屋内不可移动的装修装潢以及其他设施设备归原告所有的事实无异议，本院予以确认。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，原告已减免2020年2月1日至2020年3月31日疫情影响期间的房屋租金，被告杭州易思酒店管理有限公司还应支付2020年4月1日起至2020年6月18日合同解除之日止的房屋租金11071.57元（28.56㎡×4.97元/天×78天）。被告杭州易思酒店管理有限公司承租案涉房屋用于酒店经营，因新冠肺炎疫情影响导致经营困难，故对被告杭州易思酒店管理有限公司关于因新冠肺炎疫情影响而欠付租金，请求免除逾期付款违约金的抗辩意见，本院予以采信。被告杭州易思酒店管理有限公司于2020年9月21日腾退案涉房屋，故应按合同约定的房屋租金单价向原告支付2020年6月24日起至2020年9月21日止的占有使用费12632.94元（28.56㎡×4.97元/天×89天），对原告关于按合同最后一个月日租金的1.3倍标准计算占有使用费的诉请，本院不予支持。被告主张以租赁保证金抵扣房屋租金等相关费用，为减少当事人讼累，本院予以支持，综上，被告杭州易思酒店管理有限公司还应向原告支付11977.51元（11071.57元房屋租金+12632.94元占有使用费-11727元租赁保证金）。因被告杭州易思酒店管理有限公司已进入破产清算阶段，原告对上述11977.51元的债权，本院予以确认。租赁合同约定被告张彩华为被告杭州易思酒店管理有限公司履行本协议提供连带保证，保证期间为两年，原告向保证人张彩华主张权利的时间在保证期间内，被告张彩华关于原告诉请已超过双方约定的保证期间，不应承担连带清偿责任的抗辩意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告杭州市上城区中山中路保护与综合整治指挥部与被告杭州易思酒店管理有限公司、张彩华签订的《房屋租赁合同》于2020年6月18日解除； 二、原告杭州市上城区中山中路保护与综合整治指挥部对被告杭州易思酒店管理有限公司享有债权11977.51元； 三、被告张彩华对被告杭州易思酒店管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任，被告张彩华承担责任后，有权向杭州易思酒店管理有限公司追偿； 四、驳回原告杭州市上城区中山中路保护与综合整治指挥部的其他诉讼请求。 案件受理费513元，由原告杭州市上城区中山中路保护与综合整治指挥部负担414元，由被告杭州易思酒店管理有限公司负担99元，财产保全申请费152元，由被告杭州易思酒店管理有限公司负担。 原告杭州市上城区中山中路保护与综合整治指挥部、被告杭州易思酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  宋慧娟 二〇二一年二月五日 书记员  吴 凡