上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11550号上诉人(原审原告)：谭宁，男，1980年1月12日出生，汉族，户籍地址上海市黄浦区。委托诉讼代理人：纪雯，上海市捷华律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞洋，上海市捷华律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海华浙外滩置业有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：张猛，董事长。委托诉讼代理人：蔡卫东，浙江天册律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐骏，浙江天册律师事务所律师。上诉人谭宁因与被上诉人上海华浙外滩置业有限公司(以下简称华浙公司)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初23426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭宁上诉请求：撤销一审法院第一、二项判决内容，依法发回重审或改判支持谭宁的一审诉讼请求；本案诉讼费由华浙公司承担。事实和理由：一、一审法院认定的事实存在明显错误。第一，一审法院关于《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)及其附件中是否存在格式条款的认定是错误的。华浙公司在《补充条款一》第十二条第3点中规定，华浙公司仅择一承担逾期交房或逾期办理大产证的违约责任。该条款为华浙公司单方提供的限制其责任的条款，且华浙公司未能举证证明已经对谭宁尽到合理提示义务。第二，一审判决错误认定设备平台(北阳台)在上海市黄浦区中山南路566弄《黄浦湾公寓》4号9层1005室房屋(以下简称系争房屋)中的重要作用，以及错误认定设备平台的整改不影响谭宁生活和使用。设备阳台的用途是放置供电供气等基础设备，因设备平台的施工整改导致屋内无法正常供电供气，显然影响了业主的日常生活，不符合精装修房屋的交付标准。第三，系争房屋的生活阳台(南阳台)地面有深坑，因此即使完成了交房手续，华浙公司交付的房屋亦存在重大质量问题。第四，华浙公司称系争房屋的违法搭建是在谭宁授意下实施没有事实依据。谭宁虽签署《阳台改造委托书》，但这是开发商告知的“交房手续配套文件之一”，华浙公司恶意隐瞒了系争房屋已经被要求整改的真实情况，欺骗谭宁签署上述房屋交付材料。第五，谭宁从未确认过就违建改造而造成的房屋无法使用的损失豁免华浙公司责任。一审法院错误引用《关于同意共同委托第三方对黄浦湾4号楼设备平台组织实施必要防护措施的业主决定书》(以下简称《业主决定书》)，将其作为华浙公司无需赔偿谭宁空置损失的依据，于法有悖。二、一审法院适用法律错误。第一，逾期办证违约金的约定明显过低，不足以弥补谭宁的实际损失，法院应当予以调整。第二，一审法院依据公平原则确认华浙公司无需承担系争房屋空置损失属于法律适用错误。综上，请求支持谭宁的上诉请求。华浙公司辩称，不同意谭宁的上诉请求。第一，关于《补充条款一》第十二条第3点是否属于格式条款的问题。谭宁在一审中并未提出过该主张，且该条款是约定逾期交房时办理大产证的时间应当相应顺延，并非限制华浙公司的义务。第二，设备平台并非预售合同约定的交易标的，谭宁不能以设备平台需要施工为由否认房屋可以交付和入住。第三，设备平台的整改，并未影响到涉案房屋的使用，系争房屋所在小区进行设备平台整改的业主大多一直都是居住在房屋当中的。第四，谭宁对设备平台的装修及由此产生的风险和责任是明知和认可的，并且同意自行承担。一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回谭宁的上诉请求。谭宁向一审法院起诉请求：1．华浙公司就逾期办理大产证向谭宁支付自2018年12月1日起至2019年6月30日止之违约金人民币(以下币种均为人民币)820，455.92元(以32，180，000元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率4.35％，共计211日)；2．华浙公司就逾期交房向谭宁支付自2018年6月1日起至2019年12月12月31日止之违约金1，863，222元(以32，180，000元为基数，按每日万分之一，共计579日)；3．华浙公司就房屋空置赔偿谭宁20**年9月1日起至2019年12月31日止之空置损失费798，000元。一审法院认定事实：2016年9月18日，谭宁与华浙公司签订《预售合同》一份，约定：(1)谭宁向华浙公司购买系争房屋，政府批准之规划用途为居住；(2)系争房屋暂测建筑面积为264.32平方米，房屋建筑设计及平面图见合同附件二；(3)系争房屋每平方米建筑面积单价为121，746元，谭宁根据暂测之房屋建筑面积所计购房总房价款为32，180，000元；(4)在房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局所认定之测绘机构实测面积为准，如暂测面积与实测面积不相一致，购房款按照系争房屋约定购房单价计算予以多退少补；(5)华浙公司须在取得《上海市新建住宅交付使用许可证》后方可办理房屋交付事宜；(6)除不可抗力外，华浙公司定于2018年5月31日前将系争房屋交付予谭宁，如华浙公司在该约定期限内未能交付房屋，应当按照谭宁已付房价款日万分之一向谭宁计付违约金，该项违约金自合同约定最后交房期限之次日起算计至实际交付之日止，华浙公司逾期交房超过90日后，每逾期1日，华浙公司应按谭宁已付房价款万分之二向谭宁支付违约金直至华浙公司实际交付房屋之日止；(7)系争房屋符合交付条件后，华浙公司应于交付之日前10日书面通知谭宁办理房屋交付手续，谭宁应于收讫通知之日起10日内会同华浙公司对系争房屋进行验收交接，房屋交付标志系交接房屋钥匙；(8)在华浙公司办理新建商品房房地产初始登记手续、取得大产证后30日内，由华浙公司与谭宁签署本合同规定之《房屋交接书》，该交接书系办理系争房屋过户手续之必备文件，双方于交接书签署之日起60日内向相关房地产交易中心申办小产证。合同《附件一》约定谭宁于2016年11月29日前以分期付款及商业贷款方式支付全额购房款。合同《补充条款一》约定：(1)华浙公司承诺于2018年11月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房之大产证，如华浙公司逾期取得大产证，则每逾期1日，应向谭宁支付房屋总价款万分之零点五之违约金；(2)如华浙公司逾期交房，则华浙公司办理初始登记证、签署《房屋交接书》、申领小产证之期限相应顺延，华浙公司仅承担逾期交房之违约责任，不承担逾期办理初始登记证、逾期签署《房屋交接书》、逾期申领小产证之违约责任；(3)经质量检测机构检测，系争房屋确属主体结构质量不合格的，谭宁在获得检测结果后7日内可选择由华浙公司进行修复，华浙公司就此应按逾期交房向谭宁支付修复期间之违约金；(4)除主体结构不合格外，华浙公司仅对谭宁所购系争房屋之质量瑕疵承担修复义务；(5)合同作为确定双方权利义务之最终依据，房屋销售宣传资料如与《预售合同》及其附件约定不一致，则均以《预售合同》及其附件为准；(6)在合同签署前，华浙公司就合同全部条款及其补充协议均已向谭宁进行充分说明及解释，谭宁同意合同及附件、补充协议所载明之内容，并自行承担因此产生之法律风险及责任。签约后，谭宁按照暂测面积支付全额房价款32，180，000元。2017年12月8日，系争房屋所处4号楼取得《上海市建设工程竣工规划验收合格证》。2017年12月13日，4号楼经审查取得《建设工程竣工验收备案证书》。2017年12月27日，4号楼取得《上海市新建住宅交付使用许可证》。期间，上海市黄浦区测绘中心于2017年12月19日出具《房屋土地权属调查报告书》，其中明确谭宁所购系争房屋实测面积为261.72平方米，华浙公司据此办理系争房屋面积补差手续，谭宁购房款金额调整为31，863，459元。2018年5月1日，谭宁与华浙公司签署《验房表》、《房屋交付验收清单》及《交付物品清单》，其中记明谭宁于该日对系争房屋进行验收，华浙公司向谭宁交付系争房屋所涉进户门、后楼梯等处钥匙，并向谭宁交付《上海市新建住宅质量保证书》及《上海市新建住宅使用说明书》。同日，谭宁签署《阳台改造委托书》及《确认函》，明确：(1)谭宁为合理利用空间，增加使用便利，特申请在取得《住宅交付使用许可证》房屋交付后，委托第三方将单元室外设备阳台内结构预留洞口改造为阳台，后续可能会出现之相关问题自行处理；(2)谭宁知晓并同意对系争房屋所在楼栋所进行之品质提升改造工程，并确认不会就此影响收房及提出任何赔偿、补偿等主张。2018年5月21日，华浙公司向谭宁发出《入伙通知书》，称系争房屋已通过政府部门验收，可予以交付使用，华浙公司就此将于2018年5月31日开始办理交房手续，谭宁可在收讫本通知书后及时约定具体交房时间并办理入伙手续。谭宁依据上述文件接收系争房屋，收房时北阳台处设备平台已被改建为生活阳台。2018年6月20日，上海市黄浦区规划和管理局执法大队(下称执法大队)经对4号楼等进行土地核验后出具情况联系单，称执法大队曾于2018年3月及6月对黄浦湾公寓项目进行土地核验前之现场勘验，发现4号楼等楼宇在完成规划竣工验收后尚未进行土地核验情形下，建设单位擅自采取封堵阳台预留孔洞、填实设备平台原有镂空钢板等违法建设行为，增加违法建筑面积，就此要求建设单位及时整改到位。2018年9月，华浙公司致4号楼等楼宇业主《告知函》，称对于已交付房屋中所存在之部分违建问题，由华浙公司统一为全体业主对设备平台进行整改施工，并尽快完成大产证之办理。对此，谭宁则要求在减免1年物业费及改造期间租房费用情形下方予配合施工。2018年11月26日，执法大队再次向华浙公司发出联系单，称经查勘尚有部分楼层内违法建筑未作整改，就此要求华浙公司抓紧落实整改措施。2019年4月8日，上海市黄浦区城市管理行政执法局(下称执法局)向华浙公司发出《责令限期拆除违法建筑决定书》(下称《决定书》)，责令华浙公司于收讫《决定书》之日起60日内自行拆除黄浦湾公寓3号楼、4号楼、7号楼内所存在之违法建筑，决定书所列违建住宅楼及室号中并不包括系争房屋。2019年6月30日，上海市黄浦区中山南路XXX弄XXX号及4号楼栋完成房地产初始登记并取得大产证。同日，华浙公司向谭宁发出《办证资料领取通知书》，谭宁据此领取并签收小产证办理材料。2019年9月2日，谭宁签署《业主决定书》，其中明确开发商在完成大部分房屋设备平台拆除整改后，由于设备平台底板处于镂空状态，为消除安全隐患，由本楼业主共同委托第三方对置于各楼层房屋外墙之设备平台采取有效之加固施工或其他有效之防护措施，实施加固措施期间如对本业主及家庭在居住、使用等方面造成影响，由本业主及家庭自行解决。2020年1月初，系争房屋完成上述加固防护施工。一审法院审理期间，谭宁申请对系争房屋2018年6月1日至2019年12月31日期间整体出租之市场租金价格进行鉴定。2019年12月27日，上海信衡房地产估价有限公司出具《房地产估价报告》，估价结果明确系争房屋于上述时段之市场租金总额为798，000元。综上，现谭宁称：(1)华浙公司按约应于2018年11月30日前完成房地产初始登记，但华浙公司实际迟至2019年6月30日方才取得新建商品房之大产证，而《预售合同》中对于逾期办证违约责任所作约定属于格式条款，所约定之赔偿责任并不足以弥补谭宁就此所遭受之损失，该项违约责任条款内容应属无效，谭宁就此有权要求华浙公司按中国人民银行同期同档次贷款基准利率4.35％就逾期办证211日偿付违约金；(2)华浙公司交付系争房屋将设备平台改建为生活阳台，因进行整改恢复施工及恢复工程后加固防护施工，导致谭宁无法正常居住使用系争房屋，鉴于华浙公司未能按照合同约定全面履行交房义务，华浙公司就逾期交房期间应予偿付违约金，同时就影响谭宁正常居住生活应予赔偿房屋空置损失费。一审法院认为，谭宁与华浙公司所签《预售合同》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，谭宁及华浙公司作为签约方均应恪守合同约定之义务。针对谭宁诉请内容，现作如下分析。一、华浙公司是否应予承担逾期办证违约责任合同约定，华浙公司应于2018年11月30日前完成新建商品房之初始登记，但华浙公司迟至2019年6月30日方才取得大产证，期间逾期办证共计212日，华浙公司按约应当就该项逾期办证行为偿付违约金。二、谭宁所称逾期办证违约金计算方式是否应获支持《预售合同》中对于逾期办证应予承担之违约责任已作明确约定，该项约定内容对合同双方均具有法律约束力，谭宁在对该项约定内容已作出书面确认情形下，应当按照该项约定内容向华浙公司主张逾期办证违约金。谭宁称该项约定属于格式条款，且按照此项约定所计违约金数额并不足以弥补谭宁所遭受之实际损失，故此认为该项逾期办证违约条款应属无效。鉴于：(1)几乎所有《预售合同》均采用格式条款进行签订，但仅在格式条款中存在免除或者限制己方责任之条款，而提供格式条款一方针对该类条款未以合理方式提请对方注意情形下，方才导致该类条款无效；(2)目前并无证据可予证明谭宁就华浙公司逾期办证所遭受之实际损失已经远超谭宁按约可获之违约金补偿。鉴此，法院对谭宁所主张之逾期办证违约金计算方法依法不予采纳。三、谭宁应否分担逾期办证违约责任在违建已经实际存在情形下，配合整改系业主应尽之义务，但该项业主配合义务并不改变华浙公司作为开发商在合同项下所负有之完成房地产初始登记之根本义务。2019年4月8日，执法局所作《决定书》显示系争房屋在该日已经完成拆除整改，故谭宁应属配合整改之业主，华浙公司对于谭宁应予按照合同约定承担逾期办证违约责任。四、华浙公司是否存在逾期交房违约情节《预售合同》约定：(1)在房屋主体结构质量不合格情形下，华浙公司应按逾期交房承担修复期间之违约金；(2)除主体结构质量问题外，华浙公司对于房屋质量瑕疵仅承担修复义务；(3)如华浙公司承担逾期交房违约责任，则华浙公司就此不再承担逾期办证违约责任。结合本案，设备平台改建为生活阳台并不构成房屋主体结构质量不合格，况且谭宁对此项改建已予书面认可，合同亦明确约定逾期办证及逾期交房两项违约责任不可同时主张，而谭宁已向华浙公司主张逾期办证违约责任。另外，本案证据显示华浙公司于2017年12月27日取得房屋交付使用许可证，并于2018年5月与谭宁办理钥匙交付等房屋交接手续。据此，华浙公司已成就合同约定之交付条件，亦已完成交付房屋钥匙之标志性交付行为。综上，法院对谭宁要求华浙公司承担逾期交房违约责任之诉请依法予以驳回。五、谭宁诉请之房屋空置损失是否可获法院支持(一)该项诉请内容与谭宁前述逾期交房违约责任诉请内容存在矛盾，因为仅在房屋实际交付情形下方才可能产生房屋空置之后续损失。鉴于前述已对谭宁所述华浙公司逾期交房意见不予采纳，故在此对于空置损失诉请再予详述。(二)2018年5月1日，谭宁曾签署《阳台改造委托书》，不论该份委托书是否属于事后补签，鉴于设备平台并未计入房屋总价款，而将设备平台改为生活阳台系属业主之额外获利，谭宁在未予支付任何对价情形下予以签署上述文件应系基于本人之真实意思表示而非被迫行为，谭宁在所签文件中明确对于后续可能出现之相关问题予以自行处理。(三)谭宁于2019年9月2日所签《业主决定书》中确认因加固防护施工对其及家人居住所可能造成之影响由其及家人自行解决。(四)众所周知，设备平台不同于生活阳台，设备平台主要用于安装具有服务功能之空调、热水器等设备，并不计入建筑面积，故设备平台不可用于日常生活，亦不影响业主对房屋之使用。本案审理期间，谭宁对于设备平台恢复整改对其及家人居住生活造成根本影响一节未能提供相应证据予以证明。(五)将设备平台改建为生活阳台，对于谭宁而言系属额外获利行为，现因土地核验未获通过而被要求整改恢复，如就此要求华浙公司一方予以承担全部后果显然有失公平合理。基于上述因素，法院对谭宁诉请之房屋空置损失费依法予以驳回。一审法院判决：一、上海华浙外滩置业有限公司于判决生效之日起十日内就逾期办理房地产初始登记向谭宁偿付违约金337，752.67元(自2018年12月1日起，以购房款31，863，459元为基数，按日万分之零点五，计至2019年6月30日止)；二、驳回谭宁要求上海华浙外滩置业有限公司偿付逾期交房违约金等其他所有诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方均具有拘束力，应当作为解决双方纠纷的依据。第一，关于逾期办理大产证的违约金计算标准问题。合同《补充条款一》载明，“如华浙公司逾期取得大产证，则每逾期1日，应当谭宁支付房屋总价款万分之零点五之违约金”。谭宁上诉认为，上述约定之违约金标准过低无法弥补谭宁的损失，但并未在二审中提供新证据，也未陈述新理由，本院对谭宁的该项主张不予支持。第二，关于华浙公司是否存在逾期交房的问题。根据在案证据显示，华浙公司已于2017年12月27日取得系争房屋交付许可证，并在2018年5月与谭宁办理钥匙交付等手续。谭宁上诉主张，系争房屋因阳台施工而致不能使用，不应认定华浙公司已经履行交房义务。本院认为，谭宁主张的系争房屋设备阳台施工问题，不涉及系争房屋主体结构质量不合格，也不属于严重影响正常居住使用以致合同目的无法实现的情况，谭宁以此主张华浙公司交房条件不成就，依据不足，本院难以认可。在此基础上，关于合同约定的逾期交房和逾期办理大产证的违约责任承担之效力，本院已无分析认定之必要。第三，关于是否存在房屋空置损失的问题。一审法院结合本案实际情况，驳回了谭宁关于房屋空置损失的诉讼请求，有较为充分的事实和法律依据，论理较为详细充分，本院予以认同并不再赘述。综上所述，谭宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币25，477.30元，由谭宁负担。本判决为终审判决。审 判 长 李迎昌审 判 员 郭征海审 判 员 顾继红二〇二一年二月二十二日法官助理 潘 喆书 记 员 蔡剑燕附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……