浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0522民初5485号原告：长兴莱畅城市设施管理有限公司，住所地浙江省长兴县龙山街道兴国商务楼****。法定代表人：周侃明，总经理。委托诉讼代理人：肖夏铃，浙江浙杭（长兴）律师事务所律师。被告：郑文兵，男，1969年10月5日出生，汉族，住浙江省江山市市区。委托诉讼代理人：郑东兴，浙江刚诚律师事务所律师。原告长兴莱畅城市设施管理有限公司（以下简称莱畅公司）与被告郑文兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案受理后，经审理于2020年3月31日作出判决，后被告郑文兵不服判决，向湖州市中级人民法院上诉，湖州市中级人民法院以“本案二审出现新的情况，导致一审认定的事实不清”发回重审，本院另行由审判员张周芳担任审判长，会同审判员姚玲、人民陪审员孙波组成合议庭审理，分别于2021年1月28日、2021年2月10日公开开庭审理。原告莱畅公司委托代理人肖夏铃、被告郑文兵及委托代理人郑东兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结，并予以当庭宣判。原告莱畅公司提出诉讼请求（变更后）：1、判令被告支付综合管理费318960元、水电费158555元、房屋占用使用费1165616元（暂计算至起诉之日，要求计算至腾退之日），并要求支付逾期付款利息至被告履行之日（暂计算至2018年9月12日为96302元），支付租金损失717358元，合计2506719元；2、本案诉讼费用、担保费、保险费由郑文兵承担。事实与理由：2015年7月，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定将坐落于长兴中心广场商业街三层铺位出租给原告经营儿童游乐项目，品牌为开梦宝贝，建筑面积为2522.76㎡，套内面积为1772.14㎡，租期为六年，自2015年9月1日至2021年8月31日止，租金为49473元/年，自第四年起每年租金在上一年基础上递增5%。综合管理费按8860元/月计算，要求在开业一次性付清一年费用。该合同签订后，双方又签订《补充条款》一份，约定免租期为十八个月，自2015年9月1日至2017年2月28日止；另一楼中庭建筑面积136㎡，供被告经营租赁合同确定的项目，免租期两年，第三年开始收取租金50000元/年。上述合同签订的主体为长兴中心广场商业街管理有限公司，该公司于2018年6月14日公司登记名称变更为长兴莱畅城市设施管理有限公司。合同签订后，被告仅支付了部分水、电费，未支付过租金和管理费。被告虽以原告违约为由起诉要求解除合同，该案经长兴法院和湖州中级法院一、二审审理，判决双方合同于2016年11月16日解除，但被告实际经营至2018年1月25日。故要求被告按实际占用期间支付占用使用费。另双方签订租赁合同期为六年，而被告将免租期权利用尽便要求解除合同，违背了设立免租期的优惠政策的原则，给原告造成了相应的租金损失。现租赁房屋已经于2019年8月5日腾空，要求租赁房屋的占有使用费计算至2019年8月5日。综上，原告为维护自身合法权益，请求法院支持原告诉请。被告郑文兵辩称，1、双方合同经长兴法院另案审理判决解除后，郑文兵就停止营业了。因双方均提起上诉，湖州中级人民法院也做出了判决，但郑文兵已经就湖州中级人民法院的判决向浙江省高级人民法院提起再审，涉及到房屋内装修、设施的评估鉴定问题，所以房屋现状不能改变。在此期间造成的租赁场地的损失不能计算到郑文兵身上；2、关于原告主张免租期717358元租金问题。因为是莱畅公司违约，郑文兵行使合同解除权，原告的要求完全没有事实依据；3、水电费、综合管理费问题。郑文兵认为，水电费已经预缴了13万多，根据郑文兵提交的电表记录，水电费已结清，综合管理费没有缴纳过，且该两项费用是原告违约造成的郑文兵的损失，不应由郑文兵承担。原告为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据材料：1、《商铺租赁合同》原件一份，证明原、被告租赁合同关系以及租金、综合管理费、免租期等事实；2、2016年至2018年2月份水电费欠付清单复印件一份，证明截止到2018年郑文兵共欠水电费158483元的事实。3、长兴县公证处公证书原件一份，证明郑文兵一直占用租赁的场地，实际经营到2018年1月25日的事实；4、银行转账凭证复印件二份，证明郑文兵预缴水电费12万元的事实。5、企业信用信息报告打印件一份，证明原告公司工商登记变更的事实；6、长兴开玩校儿童乐园有限公司工商登记信息打印件一份，证明开玩笑儿童乐园工商登记成立时间为2016年8月1日的事实；7、增值税发票复印件一份，证明原告因财产保全支出保全担保费5100元的事实；8、电表照片及抄表记录复印件一组，证明被告经营期间的用电度数的事实；9、腾退协议原件一份，证明案涉房屋腾空的事实。被告郑文兵为证明其辩称意见，向本院提交以下证据材料：1、长兴中心商业街管理有限公司开具的收款收据复印件二份、银行转账凭证复印件一份，证明郑文兵已支付水电费132773.2元的事实；2、电表照片三张，证明郑文兵经营的开梦宝贝游乐场电表读数分别为46880度、38350度、53070度的事实。对上述原、被告提交的证据，经庭审相互质证、认证，郑文兵对原告提交的证据质证意见为：对证据1的真实性没有异议，但认为根据合同约定，在郑文兵违约的前提下，才适用其中关于滞留租金的问题；对证据2的水电费清单没有郑文兵签字确认，对计算单价和总价都不予认可；对证据3的真实性没有异议，公证的内容属实，予以认可；对证据4、证据5、证据6、证据9没有异议；对证据7的真实性没有异议，但认为该费用是原告诉讼支出，与本案没有关联性；对证据8不予认可。莱畅公司对被告提交的证据质证意见为：对证据1没有异议，莱畅公司起诉金额已经扣除了该部分金额；对证据2的真实性没有异议，但认为该三个电表系郑文兵自行安装在经营场所内的普通电表，莱畅公司提交的证据10系倍率电表。以上证据经本院审查，对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、8、9本院予以采信。原告提交的证据7，该费用能够证明原告因诉讼保全支出费用，本院予以采信。对被告提交的证据1本院予以采信，,证据2无其他证据佐证，并不能完全证明其经营期间实际发生用电数量，本院不予采信。原告提交的证据2系原告单方制作的电费明细，证据8为电表度数，两组证据能够相互印证，且原告依据该两组证据所主张的电费金额，与被告提交的证据1所载明的预缴电费金额吻合，而被告所提交的证据2的电表度数，并不能完全证明其经营期间实际发生用电数量。因此，对原告提交的证据4、证据10、被告提交的证据1，本院予以采信。莱畅公司为证明2016年至2018年2月份水电费欠付情况及电表照片、抄表记录情况申请公司物业员工刑科杰出庭作证，证明电表记载的读数系2018年4月时的读数，实际的电量应该以抄表记录为准，案涉店铺有3个电表，安装在地下室，物业每个月抄一次电表。经对该证人证言的质证，莱畅公司无异议，郑文兵认为该证言不属于证人证言类型，应属于莱畅公司的单方陈述，对其真实性不予认可。经审核，本院认为该证言系莱畅公司对于电费如何记录的说明，不属于证人证言，但可以做为莱畅公司的陈述予以采纳。根据上述采信的证据，结合到庭当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2015年7月，郑文兵（乙方）与商业街管理公司（甲方）签订《商铺租赁合同》一份，合同第二条约定“甲方同意将坐落在长兴中心广场商业街三层C-05号、C-06号、C-07号、C-08号、C-10号铺位，如附图一所示建筑面积2552.76平方米，套内面积1772.14平方米，供乙方经营本合同确定的经营项目、品种”。第三条约定“一、租赁合同期为陆年（含装修筹备期），自二零一五年九月一日起至二零二一年八月三十一日止，如提前开业，装修筹备期内不收取租金。……四、合同终止前一个星期，乙方应做好撤离准备；合同终止时，乙方应按甲方要求的时间撤离；如违约甲方有权在乙方收到腾房通知七日后单方处理乙方滞留在商铺内的所有财产及物品（甲方可委托有关单位到场予以见证或公证）；甲方在扣除相关处理费用及滞留租金（根据当时租金价格按天计算）后，有余款的退于乙方；如果因此造成甲方未能及时出租该商铺的，乙方仍应赔偿甲方可得租金损失”。合同第四条约定商铺租金为人民币49473元/月，租金前三年不变，第四年开始，每年在上一年的租金基础上以5%的递增率逐年递增，2018年9月1日至2019年8月31日为623359元，2019年9月1日至2020年8月31日为654526元，2020年9月1日至2021年8月31日为687252元。第四条第二款第1项还约定“综合管理费（包括商业管理费、公摊水、电费、保安、保洁）计人民币5元/平方米/月，共计8860元/月，在乙方开业之日起一次性付清一年费用。（价格今后如有变动则随行就市）；”合同第六条关于甲、乙双方责任及义务的约定事项中，第一款甲方责任、义务：“1.甲方应当于二零一五年九月一日前向乙方交付本合同第二条规定的所示场地面积；2.甲方负责将电线端接头到乙方场地，并安装电表，乙方自用电须提前向直供部门购买（商业街物业部门代销）后方可使用；……”第二款乙方责任、义务：“1.乙方应当于二零一五年九月一日前对一层C-05号、C-06号、C-07号、C-08号、C-10号铺位，所租场地进行规划、设计并限期进行内部装修（包括地、墙、顶、柱）、设备安装等工作，以确保二零一六年一月一日前准时开业；如未按合同约定时间开业，需承担违约责任”。该合同签订后，双方又签订了《补充条款》一份，约定甲方给乙方免租期十八个月，自2015年9月1日起至2017年2月28日止，免租期含装修筹备期。一楼中厅建筑面积约136平方米供乙方经营本合同确定的经营项目、品种。免租期两年，第三年开始（即：2017年9月1日开始，每年收取50000元人民币作为一楼中厅租金）。合同还对双方其他权利义务等做了约定。上述合同签订后，双方按约定履行了各自的义务。郑文兵向莱畅公司缴纳了合同保证金99180元。郑文兵认为商业街管理公司侵害了其合法权益，故双方纠纷成讼，本院于2016年11月16日通过送达诉讼材料到达商业街管理公司。郑文兵在租赁场地经营的项目于2016年1月1日开始营业，于2018年1月25日停止营业。2019年8月5日，莱畅公司（甲方）与郑文兵（乙方）签订《腾退协议》一份，约定乙方于2019年8月5日将涉案租赁商铺交还甲方等内容。现租赁房屋已经于2019年8月5日腾空。另查明，2016年3月9日，郑文兵向原告缴纳了2015年12月18日至2016年1月25日的水电费12773.2元（收据备注栏载明：电费10969.2元、水费792元，多收1012元）。2016年10月9日，郑文兵预付水电费50000元，2016年11月11日，郑文兵预付水电费70000元，郑文兵缴水电费总计为132773.2元。还查明，长兴中心广场商业街管理有限公司于2018年6月14日更名为长兴莱畅城市设施管理有限公司。莱畅公司因本案提出财产保全支付保险费5100元。本院认为，（一）关于原告主张的综合管理费及水电费问题。第一，综合管理费系案涉租赁场地经营期间产生的物业性质的费用，应当按照双方合同约定的标准，以案涉租赁场所实际经营的时间计算较为合理。根据双方签订的《商业街租赁合同》约定，郑文兵应在所租赁场地经营的项目开业之日按照8860元/月，一次性付清一年的综合管理费（商业管理费、公摊水电费、保安、保洁）。郑文兵在案涉租赁场地经营项目于2016年1月1日试营业，至2018年1月25日关停，该期间的综合管理费经本院核算为219728元。第二，水电费系郑文兵经营期间实际发生的费用，应当由郑文兵承担。郑文兵对原告主张的2016年、2017年度的水费7438.5元予以认可，对原告主张的用电数量及计价均不认可。郑文兵提供了其自行安装的电表显示的用电度数，但无其他证据佐证，本院无法予以采信。但郑文兵提交的2016年3月9日的收据备注载明的水费、电费金额，与莱畅公司提交的2016年度水电用量计算表中所载明的一月份水、电费金额是吻合的，足以说明郑文兵是按照莱畅公司提交的水电用量清单缴纳水电费。因此，根据莱畅公司提交的水电用量清单，经本院核算，截止到2018年2月份，电费金额总计为282876元。郑文兵应当承担的水电费总额为290314.5元，扣除郑文兵已经缴纳的水电费132773.2元，郑文兵还应当支付给莱畅公司水电费157541.3元。（二）关于原告主张的案涉租赁场地占有使用费及租金损失。第一，关于莱畅公司的租金损失。本院认为，合同履行过程中造成的损失，应当由侵权方或者违约方承担。就本案原、被告双方所签订合同及履行情况来看，双方合同约定了免租期，在双方按约定履行的情况下，免租期内不应收取租金。如系郑文兵违约导致双方合同在未到期的情况下解除，则莱畅公司主张该损失具有合理性。相反如系莱畅公司违约导致双方合同在未到期的情况下解除，该损失应当由莱畅公司自行承担。否则将形成违约方因违约行为得利的后果。在本案庭审中，莱畅公司认可其公司存在不符合双方合同约定的违约行为，却未提交证据证明郑文兵存在违约行为导致双方合同解除。因此莱畅公司主张免租期内的租金损失，无事实与法律依据，本院不予支持。第二，关于莱畅公司主张的占有使用费问题。在租赁合同纠纷中，占有使用费系租赁合同关系结束后，承租人未按约定归还出租人租赁物，从而导致出租人因无法行使租赁物的使用、收益等权利而产生的损失。本案中，郑文兵另案诉讼中已经主张解除双方合同及补充条款，且郑文兵在案涉租赁场地的项目也于2018年1月25日已经关停。本案庭审中原、被告也均确认双方已经于2016年11月16日终止履行合同，对于免租期届满后的经营期间以及停业后至腾空之日期间，莱畅公司未取得案涉租赁场地确系造成了租金损失，但因郑文兵与莱畅公司另案诉讼尚未审结，郑文兵作为当事人无法预判诉讼结果能否判如诉请，对于案涉租赁场所内的装修、设备不敢贸然进行拆除或搬离，可予理解。另，双方均未主动办理腾退交接，两方都存在过错，故本院酌定郑文兵承担占有使用费的50%。对于郑文兵抗辩称合同约定的免租期应当延长的理由，但双方合同约定中并未就因违约而延长免租期的约定，且郑文兵也未提交证据证明存在免租期延长的的情形。对于该理由，本院不予支持。根据原告诉请主张，参照双方合同约定租金计算方式，案涉租赁场地三层商铺应自2017年3月1日开始计算、一楼中厅应自2017年9月1日开始计算，经本院核算，自2017年3月1日至2019年8月5日，三层商铺租金共计为1442962元（29个月+5天），自2017年9月1日至2019年8月5日，一楼中厅租金共计为96527元（23个月+5天）。两项合计1539489元。郑文兵承担769744.5元。综上，郑文兵应当支付给莱畅公司综合管理费219728元、水电费157541.3元、租赁场地占有使用费769744.5元，合计1147013.8元，扣除郑文兵缴纳的保证金99180元，郑文兵还应支付给莱畅公司1049867.3元。莱畅公司主张分期计算逾期利息日期金额不当，本院酌情调整为自本案判决之日起以1047833.8元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至生效判决确定的履行之日止。对原告超过部分的诉请金额，本院不予支持。莱畅公司庭审中主张郑文兵承担因本案财产保全产生的保险费5100元，无合同约定，也无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郑文兵支付给长兴莱畅城市设施管理有限公司水电费、综合管理费、租赁场地占用使用费合计1047833.8元及利息，限于本判决生效之日起十日内支付。（利息自本案判决之日起以1047833.8元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至生效判决确定的履行之日止）；二、驳回长兴莱畅城市设施管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26854元，财产保全费5000元，合计31854元，由长兴莱畅城市设施管理有限公司承担14016元，由郑文兵承担17838元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 长  张周芳审 判 员  姚 玲人民陪审员  孙 波二〇二一年二月十日书 记 员  江文欣