辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终14号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈宝成，男，1967年11月13日生，汉族，无职业，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：王强，辽宁诺海律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：白莉莉，女，1982年6月20日生，汉族，沙河口新领地教育咨询中心负责人，住大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：张晓嫚，女，1986年6月29日生，汉族，大连市沙河口区向日葵教育培训学校有限公司负责人，住大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：高奎，北京厚大合川律师事务所律师。上诉人陈宝成因与上诉人白莉莉房屋租赁合同纠纷一案，均不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初2178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈宝成的委托诉讼代理人王强、上诉人白莉莉的委托诉讼代理人张晓嫚、高奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈宝成上诉请求：撤销大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初2178号民事判决第三项，依法改判驳回白莉莉的反诉请求。事实和理由：一、一审法院事实认定错误，混淆使用费与转让费的概念，将转让费视为占有使用费明显错误。转让费是店内物品、设备、装修、生源信息、教学软件等一次性转让的费用，是所有权的转让，是典型的买卖关系；使用费是典型的租赁关系，二者是完全不同的法律关系，不能混同，更不能没有任何法律依据的任意“视为”。二、按照一审法院的逻辑，如果合同履行七年或中途终止，白莉莉应当将转让的物品设备返还上诉人，应当保证完好，不得损坏，因为被上诉人只有最长七年的占有使用权；如果续约，还需要继续缴纳占有使用费，这完全不符合基本常识；租赁房屋物品设施的转让或使用的惯例：1.租房的物品设施等完全免费使用，非正常损坏要赔偿，多见于住宅租赁；2.营业类场所租赁大多数都是进行所有权转让，不续租的时候可以选择自行处置、房东低价回收、转让给新承租户；3.营业类场所租赁时，对于一些大型不易拆装的设备一般会采用没有缴纳使用费的情形，比如中央空调等。但是事实正好与此相反。三、白莉莉人解除合同时自主处置了转让的物品设施，尤其是运走大部分物品设施（只要能用的均运走）的行为，足以证明转让是所有权的转让，是买卖行为。白莉莉解除合同时，已经对转让的物品设施进行了自主处置，能用的已运走，不能用的已经抛弃处理，并没有通知上诉人返还租赁使用的物品设施，更没有要求按照实际占有使用的时间结算使用费。四、案涉合同解除的原因不是合同无效，直到诉讼期间被上诉人才提出合同无效；即使认定租赁合同无效，也是仅就租赁部分无效，对于转让费对应的转让买卖合同部分不必然导致无效，并且已履行完毕。1.转让费对应的是设备、设施、物品、生源信息、教学软件等所有权的转让，在转让时即交接完成，买卖合同履行完毕。2.因为双方明知不是店铺的整体承兑，仅就物品等转让，无名号、营业手续的承继。3.店面使用过的物品设施的转让是二手物品的转让，是以现状转让，不存在售后，不存在退还，不存在承诺使用期间的问题。五、一审双重标准判案，并且毫无根据的认定转让的生源信息、教学软件及白莉莉运走物品设施仅值5000元。1.既认定所有权的转移，白莉莉可以并实际运走物品设施，又认定不是买卖关系是租赁使用关系。2.没有任何物品清单，没有任何的评估，甚至庭审根本没有就转让对价的明细、运走的明细、返还的明细进行任何的调查，就直接认定酌定折价5000元，既无事实依据，也没有法律依据，甚至程序违法。六、案涉合同的签订和履行，过错方均是白莉莉，上诉人没有任何过错，一切后果应当由白莉莉承担。1.上诉人没有隐瞒房屋的任何信息，在诉讼之前，上诉人也不清楚案涉房屋没有规划许可证，因为案涉房屋是政府工程，并且有公房租赁证。2.按照经营性租房的习惯，白莉莉租房前，应当先行落实案涉房屋是否符合其经营需要，包括营业手续的办理；出租方只管提供房屋及房屋现有手续，也就是说房屋现状出租。3.即使承租前无法核实清楚，承租之后，白莉莉也应当先行办理相关营业手续，即使办不下来，双方也不会产生后患，因为办理手续首先需要确认经营场所合格，相关设备的添置都是最终现场验收时才需要的。根据审批流程，最迟五天，一般当天就可知道案涉房屋是否符合办理培训机构的条件（该部分就是审查租赁合同和租赁证，无房产证可不可以等）。4.白莉莉提供微信聊天记录显示，白莉莉最早也是在开业一年半之后（2018年9月26日）才想办理营业手续，原因是无营业手续聘请外教被出入境管理局查处，当然实际也没有办理。七、案涉房屋完全满足符合合同约定的使用用途和条件，能够办理教育培训机构的营业手续，实际在被上诉人终止合同后，新承租户也实际办理了教育培训机构营业手续。综上，一审事实认定错误，适用法律错误，望二审法院直接依法改判。白莉莉辩称，不同意陈宝成的上诉请求，具体答辩意见同我方上诉意见。白莉莉上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判由陈宝成返还上诉人已付转让费100000元及一个月的租金23333元；2.陈宝成承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定对返还100000元转让费陈宝成承担60%责任，上诉人承担40%责任没有法律依据。陈宝成辩称，不同意白莉莉的上诉请求。本案案涉合同终止的过错方是白莉莉，转让费是租赁合同中的买卖合同关系，根据合同法第五十六条虽然租赁合同无效，但是其中的买卖合同关系仍然有效，尤其重要的是买卖合同中的标的物已经被白莉莉占有并使用、运走，不存在返还的事实和法律依据。关于租金23333元，一审法院认定事实清楚，属于租赁合同关系，应当按照实际占用时间支付占有使用费。陈宝成向一审法院起诉请求：1.判令白莉莉给付陈宝成租金23333元及利息（自起诉之日起至自2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计付；自2019年8月20日起至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付）；2.判令白莉莉给付欠付的水电费904元。白莉莉向一审法院反诉请求：判令陈宝成返还白莉莉转让费100000元；返还租金23333元；赔偿损失216000元。一审法院认定事实：大连市沙河口区富民路219号公建A（证号：366号）系陈宝成承租大连玮海房地产开发有限公司的公租房。2017年3月1日，陈宝成（甲方）与白莉莉（乙方）签订房屋租赁合同，具体内容如下：甲方将坐落在沙河口区富民路219号公建A（证号：366号）出租给乙方使用，租赁用途为培训；房屋具体面积与地址以房产证及相关正式法律文书上的记载为准；租赁期限为7年，自2017年3月1日起至2024年3月1日止；年租金人民币280000元；租赁期间，乙方承担租赁期间的水电费，其他费用由甲方承担；签订合同当天乙方支付半年租金140000元，下半年提前两个月支付；转让费为人民币100000元；空档期为两个月，即2017年3月1日至2017年5月1日；因任何一方原因导致合同解除的，需赔偿对方6个月的租金；双方还约定了其他权利义务。白莉莉于签订租赁合同一周之内支付100000元兑店费及140000元租金给陈宝成，期限自2017年3月1日至2017年9月1日。2017年7月，白莉莉支付第一年剩余140000元租金给陈宝成。2018年3月至2019年3月的租金白莉莉已支付256667元（280000元-23333元）。2019年2月28日，白莉莉搬离案涉房屋。截至该时间，白莉莉尚欠案涉房屋的水电费合计904元未支付。另查，案涉房屋并未取得建设工程规划许可。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，案涉房屋并未取得建设工程规划许可，故陈宝成与白莉莉订立的房屋租赁合同为无效合同。合同无效为自始无效，无效房屋租赁合同约定的免租期条款同时无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，白莉莉在免租期内占用房屋，应参照租金标准支付房屋占用使用费，白莉莉尚欠一个月的租金23333元，故陈宝成要求白莉莉支付免租期的占用使用费23333元的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。案涉租赁合同因房屋的违法性而无效，陈宝成主张租金的利息损失，无法律依据，不予支持。陈宝成主张的水电费904元发生于白莉莉占用房屋期间，白莉莉理应承担，陈宝成该项诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。关于白莉莉要求返还100000元转让费的反诉请求，该转让费约定在房屋租赁合同中，可以视为白莉莉支付给陈宝成的房屋及包括装修在内的各种经营设施的使用费。白莉莉在房屋内实际经营两年时间，按照比例计算，两年的使用费约为28570元；白莉莉搬离案涉房屋时将房屋内的桌椅、板凳等教学设施搬走，学校有三间教室，每个教室十个座位，酌定折价5000元；关于合同无效造成的损失，提供适租房屋是房屋租赁合同项下出租人的主要义务，陈宝成作为出租人应承担主要责任，白莉莉在签订合同时疏于对房屋权证进行检查，仅基于陈宝成的口头保证而签订合同，未尽到相应的注意义务，且承租房屋两年才因无法办理证照向陈宝成提出解除合同，亦应承担一定的责任，结合本案实际情况，一审法院确定陈宝成承担60%的责任，白莉莉承担40%的责任，故陈宝成应当返还给白莉莉的款项为39858元【（100000元-28570元-5000元）×60%】。合同无效后有过错一方赔偿对方的损失为直接损失，白莉莉反诉主张陈宝成赔偿其经营损失216000元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，白莉莉对自己提出的反诉请求所依据的事实应当提供证据加以证明，因白莉莉提供的证据不足以证明产生上述损失，故对其该项反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、五十六条、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十三条之规定，判决：一、被告白莉莉于判决生效之日起十日内支付原告陈宝成房屋占用使用费23333元；二、被告白莉莉于判决生效之日起十日内支付原告陈宝成房屋水电费904元；三、反诉被告陈宝成于判决生效之日起十日内返还反诉原告白莉莉转让费39858元；四、驳回原告陈宝成的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告白莉莉的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3585元（原告已预付），由于原告变更诉讼请求，退回原告3180元，被告承担405元；反诉费6390元（被告已预付），由原告承担760元，被告承担5630元，给付时间同上。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，双方当事人对所签订的房屋租赁合同无效均无异议。在合同无效的情况下，本案的争议焦点，一是白莉莉是否应向陈宝成支付一个月的租金23333元，二是陈宝成应否向白莉莉返还转让费及数额。关于租金支付问题。房屋租赁合同的无效为自始无效，除合同中约定的有关解决争议方法的条款外，合同约定的其他内容均无效，故本案房屋租赁合同中约定的空档期（免租期）条款当然无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，白莉莉在免租期内占用房屋，应参照租金标准支付房屋占用使用费，白莉莉尚欠一个月的租金23333元，故陈宝成要求白莉莉支付免租期的占用使用费23333元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持正确。白莉莉要求陈宝成返还一个月租金23333元的上诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于转让费的返还及数额问题。双方在房屋租赁合同中“三、租金及费用”的“3.3租金结算时间和方式”条款里约定了“……，转让费为人民币100000元”，是带有转让内容约定的租赁合同条款，并非单独的买卖合同，故关于转让费的约定同样基于房屋租赁合同的无效而无效，双方基于无效合同约定取得的财产应予返还。鉴于合同中对100000元转让费所对应的标的物明细没有约定，双方在转让标的物的范围方面陈述不一致，除双方共同认可有桌椅、板凳和装修外，对陈宝成主张的其他店内物品、设备、生源信息、教学软件等，白莉莉均予以否认且认为转让的只是装修，双方各执己见。在双方约定不明的情况下，本案即出现因100000元转让费因不能全部对应具体的转让标的物返还并产生损失的情况，一审法院根据导致合同无效中双方的过错程度，在计算并扣除白莉莉实际占用房屋经营期间应支付的租赁房屋装修等物品使用费28570元基础上，再酌定扣除白莉莉搬走的桌椅板凳等教学设施费用5000元后，确定陈宝成按60%的比例向白莉莉返还部分转让费，并无不当。陈宝成关于转让费对应的买卖合同有效、租赁合同无效的过错责任全部在白莉莉且不同意返还转让费的上诉主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。同样，对于白莉莉要求返还已付全部转让费100000元的上诉请求，本院亦不予支持。综上所述，陈宝成、白莉莉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3526元（陈宝成预交760元，白莉莉预交6035元），由陈宝成负担760元，由白莉莉负担2766元，退回白莉莉3269元。本判决为终审判决。审判长  杨学超审判员  林荣峰审判员  宁 宁二〇二一年二月二十四日书记员  任建芳附：法律条文《民事诉讼法》第一百七十条规定第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。