山东省临清市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1581民初2728号原告（反诉被告）：临清市一铭商业运营管理有限公司。住所地：临清市新华办事处温泉路顾家商业中心**。法定代表人：王江涛，总经理。委托诉讼代理人：刘锋，山东众星为民律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玉霞，山东众星为民律师事务所律师。被告（反诉原告）：临清鑫顺商业物业管理有限公司。住所地：临清市温泉路顾家商业中心**楼**。法定代表人：王雪霞，总经理。委托诉讼代理人：戴琼瑶，女，1988年3月9日生，该公司员工。原告临清市一铭商业运营管理有限公司（以下简称“一铭公司”）与被告临清鑫顺商业物业管理有限公司（以下简称“鑫顺公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告一铭公司的法定代表人王江涛及诉讼代理人刘锋、被告鑫顺公司的诉讼代理人戴琼瑶均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一铭公司向本院提出诉讼请求,1、请求判令被告减免房屋租金328328元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告承租被告运营管理的顾家商业中心四楼，其中的KTV区域1900平方米；美食广场区域4422.94平方米；电影院区域2500平方米。原、被告签订有临清顾家欧亚达商业广场《商铺租赁合同》《商铺租赁合同A补充协议》《和解协议》。租赁合同履行过程中，双方合作较好。2020年1月，新冠××疫情发生，依据政府要求原告关停了全部营业场所，疫情期间无任何经营收入。疫情好转后，原告积极响应政府号召复工复产，但市场恢复缓慢，收入甚微，经营艰难。期间，原告向被告申请减免租金，但被告未答复。原告认为，面对新冠××疫情的不可抗力，原被告应守望相助，共渡难关。故依据公平原则诉至贵院，望判如所请。鑫顺公司辩称，目前，国家有关疫情情况减免租金的政策，针对的租赁标的仅限于国有经营性资产，针对的承租人仅限于小微服务企业及个体工商户。本案中，涉案商铺为非国有资产，被答辩人也未提交证据证明其属于小微企业或个体工商户。显然，本案所涉租赁关系不属于国家现有可以减免租金政策的范围，被答辩人的诉求缺乏法律依据。答辩人在疫情爆发前不久已给予被答辩人顺延租赁期、廷长租赁期和顺延一年免租期的优惠政策，再减免租金对答辩人显失公平。被答辩人早在2015年就已经租用涉案商铺，并签订相关的租赁合同及其附属的商铺管理合同、补充协议。2019年8月15日，答辩人和被答辩人双方签订《和解协议》，在临清市人民法院作出的(2019)鲁1581民初291号民事判决基础上，将涉案商铺的租赁期限延长了4年，租赁期截止时间从原合同约定的2025年9月22日延长至2029年9月22日，其中电影院部分甚至延长至2032年4月18日，并重新给予一年的免租期。对因疫情影响的承租人减免租金的政策，主要是从公平角度由出租人与承租人双方合理分担不可抗力所造成的风险损失。但在疫情发生的不久之前，答辩人就对被答辩人作出了上述诸多的优惠措施，且这些措施与目前就疫情政策相类同，在此情况下，再行以公平为理由减免被答辩人租金，对答辩人显然不公。维持双方在2019年8月份所签和解协议所确定的租赁期限及免租期，对双方而言恰恰是最公平的。答辩人给予被答辩人的租金单价远远低于市场租金单价水平，再行减免租金，对答辩人显失公平。按照双方租赁合同约定，涉案商铺的月租金单价为3.778元/平方米，几乎与近似商铺的日租金单价相等同。在答辩人给予了被答辩人如此优惠情况下，还要再因疫情减免被答辩人租金，显然对答辩人不公平。涉案商铺中电影院2500平方米的区域，在疫情期间尚属于免租期内，且由于被答辩人的拖延至今未完成改造和投入运营已经严重违反了合同约定，还要减免租金显然是对违约行为的鼓励和助长。综上所述，针对疫情下的风险分担，应从公平角度出发，结合具体实际情况，合理确定各方的义务与责任，以公平出发，落实到公平的结果。根据本案的实际情况，无论是从租金单价，还是从租赁期限、免租期等方面看，再行减免租金显然违背了公平原则，违背了合理共担疫情风险的政策初衷。据此，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。从诉讼程序上，本案应追加王江涛为共同原告，涉案的租赁合同是由王江涛以自然人身份签订，原、被告在2019年8月15日就租赁相关事宜所签订的协议中承租人一方是王江涛与原告公司，因此本案所涉及到的承租人相关的权利义务应是上述两个主体共同享有或者共同承担。本案诉讼请求中需要由原告明确其诉请减免租金的起止时间及相应金额的计算方式。原告的诉讼请求违反了双方合同约定，原、被告在签订的租赁合同第13—10条，对不可抗力造成的损失结果承担作了明确约定，约定不可抗力对各方造成的损失由各方自行承担。鑫顺公司反诉请求，一、判令被反诉人向反诉人立即支付涉案商铺租金、商业管理费988269.53元；二、判令被反诉人向反诉人立即支付涉案商铺物业费105876元；三、判令被反诉人就其逾期支付上述租金、商业管理费及物业费的行为向反诉人支付违约金43885.73元(以欠付金额1094145.53元为基数，按照年24%的标准，自2020年8月24日起算，暂计算至2020年10月23日，要求计算至相关款项实际付清之日)。上述款项合计人民币1138031.26元。四、本案诉讼费用全部由被反诉人承担。事实与理由：2015年8月18日，被反诉人与反诉人签订《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》，向反诉人承租顾家商业中心1号楼4层并接受反诉人的统一商业管理和物业管理服务。2019年8月15日，双方签订《和解协议》，在临清法院(2019)鲁1581民初291号民事判决基础上就涉案商铺的租赁期、租金、管理费等租赁相关事宜作出调整。根据上述合同及和解协议的约定，被反诉人应于2020年8月23日，向反诉人支付涉案商铺租金、商业管理费988269.53元，支付物业费105876元；被反诉人逾期支付租金及相关费用的，应按日千分之三标准支付违约金。截止反诉人提起反诉之日，被反诉人尚未支付上述全部租金及费用。日前，被反诉人已向贵院提起诉讼，以疫情及疫情的防控措施影响其营业收入为由诉请减免其租金。现反诉人依法提起反诉请求，请贵院依法与本诉合并审理，判如所请!一铭公司辩称，鉴于新冠疫情的不可抗力及导致的经营环境的重大情势变更，我公司的经营十分困难。本着守望相助、共度难关的想法，依据公平原则，我公司于应交租金前就早早提出减免房租的申请，且在反诉原告未答复的情况下向人民法院提起了诉讼。待减免租金的请求人民法院判决或双方调解解决后，我公司将积极筹借款项支付应付租金。我公司未交租金系新冠疫情不可抗力及经营环境的重大情势变更所引起，且我公司及时提出了减免房租的申请，反诉原告主张逾期违约金依法不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换和质证。对原、被告无异议证据。本院予以确认，并在卷佐证。本院可以认定的事实如下：2015年8月，原告的法定代表人王江涛（乙方）与被告鑫顺公司（甲方）签订《临清顾家欧亚达商业广场商铺租赁合同》（其中载明：租赁的建筑面积为8822.94平方米，月租金33333.3元，租赁期限为10年，自2015年9月23日至2025年9月22日止，优惠期自2016年9月23日至2018年9月22日止；《临清顾家欧亚达商业广场商铺管理合同》（其中载明：租赁的建筑面积为8822.94平方米，经营范围为电玩、KTV、餐饮、休闲娱乐，物业管理费为每月每平方米1元。王江涛于2016年3月16日注册成立了原告一铭公司。原被告曾因房屋租赁合同纠纷，于2019年1月17日向本院起诉，本院于2019年7月19日，作出(2019)鲁1581民初291号民事判决书，判决，原告临清市一铭商业运营管理有限公司与被告临清鑫顺商业物业管理有限公司继续履行房屋租赁合同（《临清顾家欧亚达商业广场商铺租赁合同A》、《商铺租赁合同（A）补充协议》、《临清顾家欧亚达商业广场商铺管理合同》），其中星歌汇区域（面积约1900平方米）租赁期限不变，自2015年9月23日起至2025年9月22日止，优惠期不变，自2016年9月23日起至2018年9月22日止；美食广场区域（面积约4422.94平方米）租赁期限调整为自2017年10月23日起至2027年10月22日止，优惠期调整为自2018年10月23日起至2019年10月22日止；电影院区域（面积约2500平方米）租赁期限调整为自2018年4月19日起计算（截止日期双方可另行约定，但应当保证第三方签约电影院的租赁期限自免租期结束之日开始起不低于12年），优惠期调整为自2019年4月19日起至2020年4月18日止。被告临清鑫顺商业物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告临清市一铭商业运营管理有限公司电梯费、房间空间基础隔断款共计365758元。该判决已生效。2019年8月15日，双方签订和解协议，约定：在（2019）鲁1581民初291号民事判决书基础上，将涉案商铺的租赁期限调整如下：KTV部分租赁期限自2015年9月23日至2029年9月22日；美食广场部分租赁期限自2017年10月23日至2029年9月22日；电影院部分按照判决执行，租赁期限自2018年4月19日至2032年4月18日。四涉案商铺的租金及商业管理费，自2020年9月23日起以下方式分区域计算与支付，KTV部分租赁期间2020年9月23日至2021年9月22日，租金及商业管理费25110.31元，支付时间2020年8月23日。美食广场部分租赁期间2020年9月23日至2021年9月22日，租金及商业管理费561456.02元，支付时间2020年8月23日。电影院部分租赁期间2020年9月23日至2021年4月18日，租金及商业管理费172703.2元，支付时间2020年8月23日。协议还对其他租赁期间、租金及商业管理费，支付时间进行了约定。本协议未约定的仍应按双方签订的商铺租赁合同、商铺租赁补充协议及商铺管理合同约定执行。2019年12月27日，浙江浙杭律师事务所向原告发出(2019)浙杭律函字第（468）号律师函，催促原告立即采取积极措施尽快完成所租商铺电影院部分的改造装修并尽快开业。2020年4月原告因疫情向被告提出减免房租申请。2020年1月发生了新冠疫情。2020年1月26日，临清市文化和旅游局联合临清市综合行政执法局发出《关于全市文化娱乐和旅游市场暂停营业的公告》，公告通知电影院、娱乐场所等自1月26日起一律暂停营业。2020年1月29日，临清市人民政府发出关于执行山东省重大突发公共卫生事件I级响应的公告，公告通知除超市、医院、加油站、婴儿用品店、药店正常营业外，其他经营性场所全部暂时关闭。禁止所有酒店、饭店、餐馆承接承办任何形式的聚会聚餐活动。疫情防控形势缓解后，2020年3月22日，临清市委新型冠状病毒××疫情处置工作领导小组（指挥部）下发第73号文，通知全市餐饮经营单位有序开放堂食经营。2020年5月1日，聊城市文化和旅游局聊文[2020]22号文件，关于有序推进全市文化市场经营场所安全规范复工复产的通知，复工复产范围为KTV等文化市场经营场所。2020年7月19日，山东省电影局发出《关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知》，通知全省电影院可于7月20日有序恢复开放营业。一铭公司为证明其主张向本院提交了以下证据：第一组证据：原被告双方签订的《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》、《商铺租赁合同（A）补充协议》、《和解协议》。证实双方存有商铺租赁合同关系，涉案商铺分为KTV部分、美食广场部分、电影院部分三个区域，双方对租期、租金金额、租金的计算方式等进行了约定。第二组证据：《临清市人民政府关于执行山东省重大突发公共卫生事件I级响应的公告》、临清市文化和旅游局和临清市综合行政执法局《关于全市文化娱乐和旅游市场暂停营业的公告》、聊城市文化和旅游局《关于有序推进全市文化市场经营场所安全规范复工复产的通知》、临清市委新型冠状病毒××疫情处置工作领导小组《关于进一步加强餐饮行业疫情防控措施促进餐饮经营单位有序堂食经营的通知》、山东省电影局《关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知》、《房租减免申请书》。证实：2020年1月发生了新冠疫情，根据国家防控要求，我市KTV、电影院自2020年1月26日停止一切经营活动，餐饮经营自2020年1月29日停止一切经营活动。疫情防控形势缓解后，根据国家防控要求，餐饮经营自2020年3月25日、KTV自2020年5月1日、电影院自2020年7月20日开始有序恢复经营活动。致原告餐饮区域实际停止经营活动60天；KTV区域经营实际停止经营活动95天；电影院区域实际停止经营活动180天（其中免租期83天，交租期97天），依据第一组证据的约定计算，涉案应交租金金额298466元，应交商业管理费金额29862元，合计328328元。面对如此重大的疫情及经营环境的重大变化，原告经营困难，本着守望相助、共度难关的想法，依据公平原则，原告于2020年4月向被告提出减免房租的申请，但被告未答复。鑫顺公司对一铭公司提交的证据提出如下质证意见：对第一组证据《商铺管理合同》及补充协议、《商铺租赁合同》、《和解协议》三性均认可。对第二组证据《临清市人民政府I级响应的公告》、《暂停营业的公告》、《推进全市文化市场经营场所安全规范复工复产的通知》、《关于电影院有序回复开放的通知》、《关于进一步加强餐饮行业有序堂食经营的通知》、《申请书》等的真实性认可，证明目的和关联性均不认可。原告提供的证据是为了表明疫情影响下各行各业的停业及开业时间，但不能作为本案减租的证据。被告已经在疫情发生前给予原告多重租金优惠，包括延长租赁期、顺延免租期等措施，被告已经对原告的经营作出相应扶持，再以疫情为由要求被告减免租金不公平。且电影院部分本身处于免租期内，本身也未开业及装修，不存在经营活动，更不存在减租一说。鑫顺公司为反驳一铭公司主张向本院提交了《律师函》及快递签收记录。证明：原告未按约定对电影院部分进行装修并开业，被告向原告发函，要求其及时开业，并支付违约金，原告已签收。原告对被告提交的证据的真实性无异议，对证明内容有异议。在《租赁合同》中，双方以拟经营的项目对涉案商铺的区域进行了区分，但被告方无权干预我公司的经营自主权及经营决策。该证据无法律约束力，无证明效力。鑫顺公司为证明其反诉请求向本院提交了证据：第一组证据：《商铺租赁合同》及补充协议、《商铺管理合同》。证明：反诉人将涉案商铺出租给被反诉人，并对租赁面积、期限、违约金等事宜作出了约定。第二组证据：《和解协议》。证明：反诉人与被反诉人就涉案商铺的租期、租金、管理费等事宜作出了相应调整，被反诉人应当根据和解协议约定的时间和金额支付租金及违约金。一铭公司对鑫顺公司提交的证据的真实性无异议，对证明内容有异议。本院认为：(2019)鲁1581民初291号民事判决书对合同双方已经确定为一铭公司和鑫顺公司，王江涛为一铭公司的法定代表人，鑫顺公司要求追加王江涛为本案原告，于法无据，本院不予采纳。因新冠疫情影响,政府采取了相应疫情防控措施,导致一铭公司经营的电影院、KTV、美食广场被迫暂停营业,一铭公司在疫情防控期间没有营业收入。新冠疫情的突发性系不能预见、不能避免、不可克服的客观情况,属于不可抗力,如继续按照原租赁合同支付疫情防控期间租金对其明显不公平,故一铭公司在疫情防控期间向鑫顺公司提出的减免租金的要求有事实依据。电影院部分的疫情期间租赁期为2020年1月26日至2020年7月20日，共计176天。其中优惠期2020年1月26日至2020年4月18日，共计83天，KTV部分的疫情期间租赁期为2020年1月26日至2020年5月1日，共计96天。美食广场部分的疫情期间租赁期为2020年1月29日至2020年3月22日，共计53天，电影院部分的疫情期间的租赁费及商业管理费为76528.40元[1060000元÷8822.94平方米×2500平方米÷365天×93天(176天-83天）]；KTV部分的疫情期间的租赁费及商业管理费为63436.13元（1120000元÷8822.94平方米×1900平方米÷365天×96天）；美食广场部分的疫情期间的租赁费及商业管理费为77159元（1060000元÷8822.94平方米×4422.94平方米÷365天×53天）；电影院部分的疫情期间的物业管理费为7750元[1元×2500平方米÷30天×93天(176天-83天）]；KTV部分的疫情期间的物业管理费为6080元（1元×1900平方米÷30天×96天）；美食广场部分的疫情期间的物业管理费为7813.86元（1元×4422.94平方米÷30天×53天）；以上共计238767.39元，本院予以确认。电影院部分至今未投入运营，一铭公司并不是因疫情原因致使该项收入减少。结合疫情的影响、复工的时间、本市管控措施的相应变化等情况,酌情减免租金150000元。一铭公司与鑫顺公司签订的《商铺管理合同》及补充协议、《商铺租赁合同》、《和解协议》系双方当事人的真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。一铭公司应当按照合同约定的期限和数额支付房屋租金及管理费。一铭公司共欠鑫顺公司租金及商业管理费988269.53元，物业管理费105876元，一铭公司应予支付。综上，一铭公司应支付鑫顺公司租金及管理费944145.53元（988269.53元+105876元-150000元）。一铭公司未能按期向鑫顺公司支付租金，应当承担违约责任。鉴于一铭公司未能按期支付租金，并非一铭公司的主观过错所致，是因发生了疫情，疫情防控措施导致一铭公司疫情防控期间停业，营业收入明显减少，在一铭公司减免租金的请求未得到鑫顺公司同意的情况下，一铭公司未按期支付租金，可酌情延长3个月的履行期限。违约金自2020年11月23日起至实际给付租金及管理费之日至，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条之规定,判决如下：一、原告（反诉被告）临清市一铭商业运营管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付被告（反诉原告）临清鑫顺商业物业管理有限公司商铺租金及管理费共计944145.53元及违约金（违约金以944145.53元为基数，自2020年11月23日起至实际给付租金及管理费之日至，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算）。二、驳回原告临清市一铭商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告临清鑫顺商业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。执行期间为判决生效后自动履行期届满之日起二年以内。案件受理费减半收取3112元，临清市一铭商业运营管理有限公司承担1612元，临清鑫顺商业物业管理有限公司承担1500元；反诉费减半收取7521元，临清市一铭商业运营管理有限公司承担1621元，临清鑫顺商业物业管理有限公司承担5900元；如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省聊城市中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。审判员  张保国二〇二一年二月一日书记员  张 昕