湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终24号上诉人（原审被告）：杨志，男，1975年11月5日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县。上诉人（原审被告）：杨树林，男，1971年12月24日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县。两上诉人共同委托诉讼代理人：吴杰勇，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊雄，男，1974年9月8日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县。委托诉讼代理人：胡梦晓，湖南康泰律师事务所律师。原审第三人：湘潭易佳房屋经纪有限公司，住所地湘潭县易俗河镇金桂北路**锦绣湘江风临洲****。法定代表人：陈海泉，该公司董事长。上诉人杨志、杨树林因与被上诉人熊雄、原审第三人湘潭易佳房屋经纪有限公司（以下简称易佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭县人民法院（2020）湘0321民初1955号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨志、杨树林上诉请求：1、撤销湘潭县人民法院（2020）湘0321民初1955号民事判决，并依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人因疫情期间的特殊原因，资金周转出现困难，一直在积极尽力筹钱解除房屋的银行抵押，现在已可基本解决抵押手续问题，可以不必采取解除合同的方式来解决双方的纠纷。二、评估报告无论从程序还是内容上都存有问题，对于其装饰装修损失不应根据该评估报告认定，对于被上诉人的部分装饰装修损失应当予以扣除。1、评估报告系被上诉人在立案之前单方委托评估事务所进行的评估，并未经过上诉人与被上诉人的双方同意或者通过法院选定的评估机构进行评估，而且其评估资料多为非正式的收款收据，并没有正式的发票，也没有经过双方的质证，对其装饰装修的价格应不予认定；2、对于装饰装修中未形成附合的、可移动的家具、电器等装饰装修物可由被上诉人自行移动搬离处理的，不应计入被上诉人损失赔偿范围之中。三、关于律师费的计算，被上诉人仅提供律师费发票，并未提供双方的委托代理合同，从证据上来讲并不足以证明该费用系对应本案的律师费用，对于该项损失应不予计算。综上，请二审法院查明本案事实，依法撤销原判。被上诉人熊雄答辩称：一、原审法院根据锦湘价格评估事务所价格评估报告认定被上诉人装修费损失202782元，程序合法，依据确实充分。1、原审法院采用该报告作为认定上诉人的装修损失程序合法。首先，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案中，原审法院已依照合法程序传唤了上诉人，上诉人无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未发表任何书面答辩意见和进行相应举证，上诉人的行为属于怠于行使诉讼权利，应视为上诉人已主动放弃了答辩、举证、质证、申请重新鉴定的权利；其次，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，本案中上诉人一审已明确放弃其诉讼权利的情况下，以《价格评估报告》未经质证、非双方选定的鉴定机构为由，拒绝认定该《价格评估报告》，其理由不能成立。2、原审法院采用该报告作为认定上诉人的装修损失依据充分。首先，被上诉人与上诉人解除合同后，案涉房屋上的固定装修已不可能拆除；同时，因为装修，案涉房屋的实际价格已经增加，上诉人作为导致合同解除的过错方，应当无条件接受因房屋装修所产生的增值。其次，根据锦湘价格评估事务所出具的价格评估报告书可知，评估事务所对装修价格的计算方法采用的是市场法和成本法，上述两种鉴定方法考虑的是被评估资产在鉴定时，相同或类似产品的现行市场价格扣减了各项损耗价值的价值。鉴定机构采用上述价格评估方法能客观充分的反映案涉房屋的装修价值，原审法院在上诉人未提供任何证据证明上述评估报告不客观的情况下，采用上述评估报告作为认定被上诉人装修损失的依据确实充分。综上，请求二审人民法院维持原判。原审第三人湘潭易佳房屋经纪有限公司未作陈述。熊雄向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原告与两被告、第三人签订的《房屋买卖合同》，并判令由两被告共同向原告双倍返还定金306800元，预付款146600元，合计453400元；2、请求判令两被告共同向原告支付房屋装修费用202782元；3、请求判令两被告共同向原告支付因实现债权而产生的鉴定费12000元、律师费28000元，合计40000元；4、请求判令两被告共同向原告支付居间费用15340元；5、请求判令本案诉讼费由两被告承担。一审法院认定事实：2019年9月4日，原告熊雄通过第三人易佳公司居间介绍购买被告杨志、杨树林位于湘潭县××镇××路××单元××栋××房屋，房屋产权证号为0×**，房屋状态为抵押在农村信用社银行，抵押金额约450000元整。三方签订了合同编号为2019090301号的《房屋买卖合同》。合同约定，两被告将上述两套房屋以767000元价格出售给原告，原告应于2019年9月4日向两被告支付购房定金300000元，两被告应于2019年12月5日前办理解除抵押及过户手续，原告应在被告完成上述手续之时支付完467000元购房余款。2019年9月4日原告通过银行转账的方式向被告杨树林支付了购房定金300000元，同日被告杨树林出具收条给原告。原告并向第三人支付了居间佣金15340元。2019年10月15日，原告对其所购涉案房屋进行装修，并于2020年1月17日完工。房屋装修价格于2020年8月24日经湖南锦湘价格评估事务所【2020】第182号价格评估报告书评估为202782元（大写贰拾万贰仟柒佰捌拾贰元整），评估费12000元。原告多次要求两被告办理房屋过户登记手续未果。2020年3月24日原告与被告杨志签订《补充协议》，补充协议杨志承诺于2020年6月30日之前将两套房产解除抵押，不动产证到手交于原告，配合原告办理相关公证或过户的手续。逾期后，两被告仍未解除案涉房产抵押，导致案涉房产权不能办理过户手续。原告于2020年8月24日向法院起诉，提出上述诉讼请求，原告并提交一份律师代理费28000元的发票。一审法院认为，原告熊雄与被告杨志、杨树林在第三人易佳公司的介绍下签订《房屋买卖协议》，该协议系双方真实意思的表示，且不违反国家强制性法律规定，合同合法、有效，合同对双方当事人具有约束力，双方应按合同全面履行。被告杨志、杨树林因出卖的房屋已抵押贷款，不能按《房屋买卖协议》和《补充协议》约定的时间解除抵押，无法为原告办理房屋过户手续，致使不能实现合同目的，构成根本违约，应当承担违约责任。原告请求解除《房屋买卖协议》的诉请，符合法律规定，法院予以支持；原告按约向被告杨志、杨树林支付了定金300000元，但定金数额超过了主合同标的额的百分之二十，原告变更诉讼请求，要求按主合同标的额767000元的百分之二十，双倍返定金306800元（153400元×2），余款146600元作为购买房屋的预付款，符合法律规定，故原告要求被告双倍返还定金306800元，预付款146600元，合计453400元的请求，法院予以支持；因《房屋买卖协议》解除房屋应该返还，而附着房屋的装修不能拆移，由此给原告造成装修费损失202782元，鉴定费损失12000元，律师费损失28000元，居间费损失15340元，被告应该予以赔偿。本案立案案由为商品房销售合同纠纷错误，法院经审理应为房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，遂判决：一、解除原告熊雄与被告杨志、杨树林于2020年9月4日签订的《房屋买卖协议》，由被告杨志、杨树林在本判决书生效后十日内返还原告熊雄的双倍定金306800元，预付款146600元，合计453400元；二、由被告杨志、杨树林在本判决书生效后十日内赔偿原告熊雄的房屋装修损失202782元，评估费损失12000元，合计214782元；三、由被告杨志、杨树林在本判决书生效后十日内赔偿原告熊雄支付的居间费损失15340元；四、由被告杨志、杨树林在本判决书生效后十日内赔偿原告熊雄因实现债权而产生的律师费28000元。本案受理费12382元，减半收取6191元，财产保全费4770元，合计10961元，由被告杨志、杨树林负担。二审中，熊雄当庭提交了2020年8月熊雄与湖南康泰律师事务所签订的《委托代理合同》，拟证明应支付律师费28000元。杨志、杨树林对该份证据三性均无异议。本院对熊雄二审提交的《委托代理合同》证据予以采信。经审理查明，对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点有：一、关于《价格评估报告》是否有效的问题。房屋装修损失虽系熊雄单方委托，但是鉴定机构及鉴定人员均具备相应鉴定资质，且上诉人杨志、杨树林未提供足以反驳该价格评估报告结论的证据，在此情况下，原判决对案涉房屋装修损失评估报告予以采信，并无不妥。二、本案房屋买卖合同是否应予解除问题。上诉人杨志、杨树林与被上诉人熊雄及原审第三人易佳公司签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》后，上诉人杨志、杨树林未按合同约定履行解除房屋抵押办理房产证使交易顺利继续的手续，无法继续履行房屋买卖关系，合同目的无法实现，上诉人的行为已构成根本违约，一审判决解除房屋买卖合同，符合相关法律及本案实际。三、关于律师费应否支持的问题。根据各方当事人签订的《房屋买卖合同》还约定了“守约方均有权要求违约方承担为实现权利支付的全部费用（包括但不限于诉讼费和律师费等）”，熊雄为实现债权提起本案诉讼而与湖南康泰律师事务所签订了《委托代理合同》，合同约定熊雄需支付律师费2.8万元，且已全部履行，故一审判决杨志、杨树林承担2.8万元律师费，有事实及法律依据。综上所述，杨志、杨树林的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12382元，由上诉人杨志、杨树林负担。本判决为终审判决。审判长 李 焱审判员 李亚勤审判员 李明智二〇二一年二月二十六日书记员 陈 玲所附法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;