河南省平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0402民初85号原告：郑喜艳，女，1967年10月9日出生，汉族，住平顶山市新华区。被告：平顶山市帝荣房地产开发有限公司，住所地河南省平顶山市新华区光明路与矿工路交叉口东北角御景龙庭**楼**。统一社会信用代码：91410400776541103C。法定代表人:王宗盛，总经理。委托诉讼代理人：王广生，河南旭宏然律师事务所律师。原告郑喜艳与被告平顶山市帝荣房地产开发有限公司（以下简称帝荣公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑喜艳、被告帝荣公司的委托诉讼代理人王广生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑喜艳向本院提出诉讼请求：1.要求帝荣公司向郑喜艳支付自2014年12月31日起90日内按购房价款的万分之1的违约金1777.446元（197494.00元×0.0001×90天）；自2015年4月1日起至实际交付权属证书之日按购房价款的万分之0.1的违约金，暂计算至2020年12月24日违约金为4135.524元（197494.00元×0.00001×2094天）。2.购房合同文本上标注的房屋建筑面积为56.96平方米，每平方米单价为3467.24元，总价款为197494.00元。而房款发票上写的建筑面积为56.79平方米，房款总价为196905.00元，帝荣公司多收取郑喜艳房屋价款589元，应退还郑喜艳。3.本案诉讼费由帝荣公司承担。诉讼中郑喜艳当庭增加诉讼请求：4.要求帝荣公司退还收取郑喜艳的房屋产权证办证费用1××0元和有线电视工料费240元，计1240元。以上共计7741.97元。事实和理由：郑喜艳于2011年1月10日与帝荣公司签订《商品房买卖合同》，以每平方米3467.24元，总价款197494元的价格购买了帝荣公司所销售的位于平顶山市新城区福佑路南侧、清风路东侧的蝶湖湾未来域20层20-公寓5号房，建筑面积为56.96平方米。合同对所购楼房的基本信息以及付款期限和交房日期、所购楼房的产权登记日期、违约责任等作出约定。合同签订后，郑喜艳按照合同约定，交付购房价款并缴纳了契税和住房专项维修资金，而帝荣公司却一直拖延，拒不到产权登记部门备案，致使郑喜艳至今不能取得房屋产权证书。此外帝荣公司在交房之前又强行收取郑喜艳办理房屋产权证1××0元和有线电视工料费240元，但至今有线电视也未安装。综上，帝荣公司已经严重违约，为维护自身合法权益，依法提起诉讼，恳请支持郑喜艳的诉讼请求。被告帝荣公司辩称，一、逾期办证不是帝荣公司的原因造成的，系人防部门的工作失误，将已经验收过的人防资料丢失，最终导致涉案房屋已经验收合格的人防工程进行二次验收，拖延了时间。办理房屋产权初始登记逾期，责任不在帝荣公司，且在房屋产权证的办理过程中，帝荣公司一直是以积极主动的态度办理产权证，至于帝荣公司向人防主管部门提出申请后，人防主管部门延迟办证，则不在帝荣公司能力控制范围之内。二、郑喜艳的逾期办证违约金诉讼请求超过了诉讼时效，应驳回郑喜艳的诉讼请求。《商品房买卖合同》约定的办证时间是2014年12月31日前，逾期办理权属证书违约金是郑喜艳基于合同之债所享有的债权请求权，应当适用法律关于诉讼时效的规定，郑喜艳要求帝荣公司承担逾期办证违约责任，诉讼时效从2014年12月31日起计算，郑喜艳起诉时，已经超过当时法律规定的二年诉讼时效，所以应驳回郑喜艳的逾期办理权属证书违约金诉讼请求。退一步讲，如果认为部分逾期办理权属证书违约金不超过诉讼时效，按日支付逾期办证违约金的诉讼时效自各新增违约金产生之日起算，逾期办理权属证书违约金的基数是分时、分段的，是违约行为发生后每天产生一个违约金，每天产生的违约金就有一个违约金请求权，每天违约金的数额是可以计算的，违约金是各天相加得出的总额，2015年9月30日前违约金的诉讼时效已过期，到2017年10月1日超过当时法律规定二年的诉讼时效，郑喜艳丧失了对该部分的逾期办理权属证书违约金胜诉权，应驳回郑喜艳对2015年9月30日前的逾期办理权属证书违约金诉讼请求。继续性债权的诉讼时效自每一笔债务违约产生之日计算，既可以督促债权人及时行使自己的权利，不至于“躺在权利上睡觉”，又能避免当事人之间的权利义务长期处于不确定状态，维护交易秩序。三、本案中，郑喜艳未受到任何实际损失，逾期办证违约金应不支持或比照合同约定适当减少。买房主要目的是住宿，这是房地产的主要和唯一的作用，炒房是与法律、国家政策相违背的。郑喜艳已经住上所买的房屋，因房价上涨，郑喜艳所购房屋取得了不菲的上涨收益，而没有任何损失。根据《合同法》司法解释应不支持或减少本案合同约定违约金。按照《商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定中：“出卖人不能在约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：按日向买受人支付已交房款的万分之0.1的违约金”，相当于0.365%的年利率，超过中国人民银行活期存款利率0.35％，且郑喜艳付款已经按时得到住房，仅仅逾期办证的违约金超过活期存款利率已经足够高。即使开发商在办证时间上有延迟，郑喜艳也没有任何证据证明其因为逾期取得产权证而受到损失，并且双方签订的合同中约定的违约金过高，应予以减低。四、购房款应当以郑喜艳出具的发票金额196905元为准，而不应当以购房合同定的价款197494元为准，所以违约金就应当以发票金额进行计算。五、涉案房屋面积未经办证部门实际测量，目前房屋面积尚无法准确确定，不应退还面积价差，待办理下来房产证，根据证与合同的面积，按合同约定处理。故应驳回郑喜艳关于退回多收房款的诉讼请求。六、帝荣公司没有收到郑喜艳房产证办理费与有线电视工料费，应驳回郑喜艳的该项诉讼请求。综上所述，请求法院考虑郑喜艳起诉超时效及并末受到任何实际损失等相关因素，依法驳回其全部诉讼请求或者酌情减轻帝荣公司承担的违约金数额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，郑喜艳提供了《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、中华人民共和国契税完税证、办理产权证收据、有线电视工料费收据、《住房公积金借款合同》六份证据，本院组织当事人当庭进行了质证。根据当事人陈述和经质证、审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月10日，郑喜艳与帝荣公司签订《商品房买卖合同》(合同备案编号：第4104002011011××018号)，合同约定郑喜艳购买帝荣公司开发建设的位于平顶山市新城区福佑路南侧、清风路东侧蝶湖湾·未来域20层20-公寓5号的住房一套，建筑面积56.96平方米，单价每平方米3467.24元，总价款197494元，交付时间为2012年12月31日前。同时该合同第六条约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准”。“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：⑴面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；⑵面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。”合同第十六条约定：“关于产权登记约定。购买商品房，当事人选择申请预告登记就该商品房的预告登记有关事项，当事人可约定于附件五。出卖人负责申请办理该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》(大证);建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等房屋一并申请登房，取得房屋所有权证明。出卖人承诺于2014年12月31日前，取得前款规定的房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托代理人申请该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理:1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书的，按已付房价款的万分之1承担违约责任;2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书的，双方同意按下列第2项处理:⑵买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.1的违约金。”合同签订后，郑喜艳按合同约定交纳了购房款197494元（首付99494元，公积金贷款98000元）并缴纳了契税。2011年1月24日，平顶山市新城区财政局农业税收向郑喜艳出具《中华人民共和国契税完税证》载明：“纳税人郑喜艳位于蝶湖湾未来域20层20-公寓5号房产，房地产权属转移面积56.96㎡，计税金额197494元，税率2%，实缴税额3949.88元”。2016年4月28日，帝荣公司为郑喜艳开具《销售不动产统一发票》，显示房屋面积为56.79平方米，价款196905元。后帝荣公司一直未到产权登记部门备案，致使郑喜艳至今不能取得房屋权属证书。庭审中帝荣公司当庭认可合同约定的《房屋所有权证》(大证)尚未取得。另查明，2013年1月6日，上海御荣房地产经纪有限公司为郑喜艳出具收据，内容为：“今收到郑喜艳20公寓5交来办理产权证（多退少补）人民币1××0元”。2013年1月6日，平顶山市顺广物业服务有限公司为郑喜艳出具收据，内容为：“今收到郑喜艳人民币240元，系付有线电视工料费”。本院认为,郑喜艳与帝荣公司签订的《商品房买卖合同》,系双方的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同。郑喜艳已向帝荣公司足额交纳购房款,帝荣公司应依照合同履行约定义务,《商品房买卖合同》中约定“帝荣房公司承诺于2014年12月31日前,取得前款规定的房屋权属证书即《房屋所有权证》(大证),交付给买受人。”帝荣公司当庭认可其至今尚未取得合同约定的《房屋所有权证》(大证),故帝荣公司已构成违约。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中,郑喜艳已按合同约定向帝荣公司交纳购房款197494元,双方合同中约定“出卖人不能在2014年12月31日前交付权属证书,双方同意按照下列约定处理:“1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书的，按已付房价款的万分之1承担违约责任;2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书的，双方同意按下列第2项处理:⑵买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.1的违约金。”根据交易习惯，90日内的违约金按照已交房款万分之一的标准明显过低。根据公平公正及高度盖然性原则，90日内的违约金应依照按日向买受人支付已交房款197494元的万分之一的标准,即自约定日期2014年12月31日起至2015年3月31日止的90日内帝荣公司应向郑喜艳支付违约金1777.45元(197494元×万分之1×90天)；约定日期起90日以后即自2015年4月1日起至起诉之日即2020年12月24日的违约金，帝荣公司应按日以已交付房价款197494元的万分之0.1向买受人郑喜艳支付违约金4135.52元（197494元×万分之0.1×2094天），以上共计5912.97元。自2020年12月25日起至帝荣公司取得涉案楼房权属证书（大证）之日（以大证上显示的时间为准）止的违约金仍按照已交付房价款197494元的日万分之0.1计算支付。关于郑喜艳要求违约金支付到帝荣公司交付房屋权属证书之日止，根据合同约定本院认定违约金应计算到帝荣公司取得涉案楼房权属证书（大证）之日（以大证上显示的时间为准）止。故对郑喜艳的诉讼请求，合法合理部分本院予以支持。关于帝荣公司辩称郑喜艳的诉讼请求超过了诉讼时效,应当驳回的辩解理由,因帝荣公司的违约行为一直处于持续性违约状态,至今尚未停止,郑喜艳请求违约金的诉讼请求未超过诉讼时效,故对该辩解理由本院不予采纳。关于帝荣公司辩称的郑喜艳未受到任何实际损失，逾期办证违约金不应支持或比照合同约定适当减少的辩解意见，证据不足，且不符合法律规定，本院亦不予采纳。关于帝荣公司辩称违约金的计算应以郑喜艳房款发票金额196905元为准，而不应当以购房合同约定的房屋价款为计算依据的辩解意见，因郑喜艳已按合同约定向帝荣公司实际交纳购房款197494元,其依据合同第十六条“按已付房价款”主张违约金并无不当，故对帝荣公司该辩解意见，本院不予采纳。关于郑喜艳要求帝荣公司退还房屋面积误差价款589元的诉讼请求，因涉案房屋尚未办理权属证书，房屋面积也未经办证部门实际测量，目前无法准确确定涉案房屋面积，故对帝荣公司辩称涉案房屋面积不确定，现不应退还面积价差，应驳回郑喜艳该项请求的意见，符合实际情况，本院予以采纳，对郑喜艳要求帝荣公司退还房屋面积误差价款589元的诉讼请求，本院不予支持。因收到郑喜艳1××0元办证款和240元有线电视工料费的分别系上海御荣房地产经纪有限公司和平顶山市顺广物业服务有限公司，并非帝荣公司，故郑喜艳向帝荣公司主张该项请求，属主体不适格，对该项请求，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、平顶山市帝荣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付郑喜艳自2014年12月31日起至2015年3月31日止的违约金1777.45元，自2015年4月1日起至2020年12月24日止的违约金4135.52元，以上共计5912.97元；自2020年12月25日起至平顶山市帝荣房地产开发有限公司取得涉案房屋权属证书（大证）之日（以大证上显示的时间为准）止的违约金，应以197494元为基数按日万分之0.1计算支付（每满六个月支付一次，直至平顶山市帝荣房地产开发有限公司取得涉案房屋权属证书（大证）之日支付完毕。）二、驳回郑喜艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由平顶山市帝荣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  郭力维二〇二一年二月四日法官助理黄伟力书记员郭园附本案适用的相关法律条款：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。