湖南省常德市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）湘07执异5号 案外人：张南华，男，1962年9月4日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。 案外人：张民，男，1986年9月10日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。张民系张南华之子。 上述二案外人共同委托诉讼代理人：王恒明，湖南协平律师事务所律师。 上述二案外人共同委托诉讼代理人：宋念洋，湖南协平律师事务所律师。 申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司，住所地湖南省长沙市开福区××道××号。 负责人：柳庆红。 委托诉讼代理人：李康裕，湖南联合创业律师事务所律师。 被执行人：常德市新邦置业有限公司，住所地湖南省常德市武陵区芷兰街道办事处柳菱社区常德××道火车站美食文化传播中心ＡＢ座左四。 法定代表人：丁时杰，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：丁时杰，男，1962年9月1日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区××街道××路××花园××栋××号。因犯逃避追缴欠税罪、非法处置查封的财产罪，现押于湖南省津市监狱。 被执行人：毛恩友，男，1961年10月9日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区××坊××号。 委托诉讼代理人：王辉，湖南和讯律师事务所律师。 被执行人：曹茜，女，1990年8月26日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区××路××号湾居1206房。 本院在执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司（以下简称华融资产湖南分公司）与被执行人常德市新邦置业有限公司（以下简称新邦公司）、丁时杰、毛恩友、曹茜金融借款、抵押、保证合同纠纷一案中，案外人张南华、张民对执行湖南省常德市武陵区三星路新邦壹品小区3号楼117号房不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 张南华、张民称，2017年5月12日，案外人与新邦公司协议购买新邦壹品小区3号楼117号房。同日，新邦公司结算后收取案外人198万元，并向案外人开具票据及交付房屋钥匙。2018年1月9日，案外人与新邦公司办理交房入住手续，并办理物业、水电、立户等相关手续。后案外人又投入90多万元装修案涉房屋。现该房屋已出租作为“领动机器人”的营业场所，经营使用期限为20年。案外人已支付全部购房款，合法、善意取得了案涉房屋的所有权，故请求法院中止对该房屋的执行。 本案审查过程中，案外人补充称，2017年5月12日，新邦公司将案涉房屋作价198万元抵给案外人用于偿还借款，该以房抵债行为系口头约定，双方未签订书面合同，但发票实际上也是书面合同。 为证明其主张，张南华、张民向本院提交如下证据材料：1、新邦公司登记资料，拟证明该公司系个人独资企业，法定代表人为丁时杰的事实；2、中国建设银行股份有限公司常德武陵支行转账明细及丁时杰的身份证明，拟证明张南华于2014年5月16日向新邦公司负责人丁时杰转账300万元的事实；3、车位转让协议及附件，拟证明新邦公司向张南华转让车位，但该协议未履行的事实；4、借条、欠条、丁潇的身份证明，拟证明经结算，截至2016年，丁时杰尚欠张南华借款本息432万元的事实；5、担保书，拟证明2016年5月18日，新邦公司为丁时杰欠付张南华的借款出具担保书的事实；6、增值税专用发票两张，拟证明2017年5月12日新邦公司用新邦壹品小区3号楼117号房作价198万元抵偿给张南华的事实；7、新邦公司出具的证明，拟证明2017年3月15日，新邦公司向自来水公司出具证明，为张南华的儿子张民办理新邦壹品小区3号楼117号房的自来水入户手续的事实；8、新邦公司出具的证明及业主入伙手续凭证，拟证明2018年1月9日，新邦公司要求物业公司为张民办理新邦壹品小区3号楼117号房的交房手续的事实；9、常德市武陵区沙河社区居民委员会出具的证明，拟证明张民购买了新邦壹品小区3号楼117号房，该房屋已出租的事实；10、装修管理费收据、电费收据、税费清单、水费清单、水表入户证明以及房屋照片，拟证明张民在物业公司交房后对新邦壹品小区3号楼117号房进行了装修，并在2018年4月2日交纳装修管理费、电费、水费，实际入住并使用该房屋的事实；11、房屋租赁合同及照片，拟证明张南华于2018年3月23日与承租人杨佳就新邦壹品小区3号楼117号房签订租赁合同，由杨佳经营培训学校，租赁期为20年的事实；12、常德华邦城建投资开发有限公司企业登记资料、股权转让协议、股东身份证明，拟证明本案被执行人毛恩友在该公司有可供执行的股权。 华融资产湖南分公司、新邦公司、丁时杰、毛恩友、曹茜均未向本院答辩。 本院查明，中国建设银行股份有限公司常德市分行（以下简称建行常德分行）与新邦公司、丁时杰、毛恩友、曹茜金融借款、抵押、保证合同纠纷一案，本院于2015年10月19日作出（2015）常民二初字第15号民事判决，判令：一、新邦公司于本判决生效后十日内向建行常德分行偿还借款本金3794万元，并按双方合同约定的利率支付利息至借款本金清偿之日止；丁时杰、毛恩友、曹茜承担连带清偿责任；丁时杰、毛恩友、曹茜承担保证责任后，有权向债务人新邦公司追偿。二、建行常德分行以新邦公司位于湖南省常德市武陵区××道××段的两宗国有土地使用权［抵押土地证号均为：常国用（2008）转第23号］、位于湖南省常德市武陵区××路××室（在建工程，面积26484.85㎡），在扣除办理抵押登记之后至本判决发生法律效力之前已销售或转让的该国有土地使用权上建筑物（或房屋）、该地下室已销售或转让的地下车库（或车位、杂物间）以及应分摊的国有土地使用权面积以后折价或者拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。在审理上述案件的过程中，建行常德分行向本院申请财产保全，本院于2015年10月20日查封了新邦公司开发的包括新邦壹品小区3号楼117号房在内的相关商品房，查封期限为2015年10月20日至2018年10月20日。 另查明，上述民事判决发生法律效力后，建行常德分行向本院申请执行，本院于2016年1月13日立案受理。案件执行过程中，经华融资产湖南分公司申请，本院于2018年2月28日作出（2016）湘07执15号之十二执行裁定，变更华融资产湖南分公司为案件申请执行人。该案执行过程中，本院对包括新邦壹品小区3号楼117号房在内的相关商品房再次进行了查封。2019年4月15日，本院作出（2016）湘07执15号之十五执行裁定，裁令终结本次执行程序。后本院恢复对该案的执行，并于2020年8月6日作出（2020）湘07执恢17号之二执行裁定，裁令拍卖包括案涉117号房在内的相关资产。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的商品房、不动产提出异议，请求排除法院强制执行的，均应符合的条件之一为“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。本案中，本院于2015年10月20日对案涉房屋采取保全措施，进入执行程序后，该保全措施自动转为执行中的查封。案外人主张以房抵债或购买案涉房屋的时间为2017年5月12日，在本院查封该房屋之后。而且，案外人并未与被执行人签订书面的买卖合同，其关于发票系书面合同的主张不能成立。可见，案外人并不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一排除强制执行的基本条件，即案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回张南华、张民的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  张清华 审判员  龚 力 审判员  李亚敏 二〇二一年二月二十四日 法官助理张慧 书记员李函臻 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。