江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终7612号上诉人（原审被告）：徐州松芝置业有限公司，住所地江苏省徐州经济技术开发区高铁时代广场**楼2-1503。法定代表人：周治国，该公司总经理。委托诉讼代理人：常慧，江苏苏淮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王如强，男，1970年8月30日生，汉族，住江苏省徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：李传胜，江苏红杉树律师事务所律师。原审被告：江苏张家港农村商业银行股份有限公司徐州云龙支行，住所地江苏省徐州市和平路**帝都大厦**-1-101-103、201-203。法定代表人：杨超，该公司支行行长。委托诉讼代理人：黄广瑶，江苏达谕律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴明慧，江苏达谕律师事务所律师。原审第三人：柳春梅，女，1969年9月20日生，汉族，住江苏省徐州经济技术开发区。上诉人徐州松芝置业有限公司（以下简称松芝置业公司）因与被上诉人王如强、原审被告江苏张家港农村商业银行股份有限公司徐州云龙支行（以下简称张家港商业银行）、原审第三人柳春梅商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2019）苏0391民初3886号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人松芝置业公司上诉请求：1.撤销一审判决第四、五、六、七项或发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决既支持损失赔偿，又调高了违约金，属于适用法律错误。二、一审判决要求上诉人突破合同的相对性向江苏张家港农村商业银行股份有限公司偿还剩余的贷款，属于适用法律错误。三、合同中已明确约定了违约金，对双方当事人产生约束力，一审法院上调了违约金额，有违当事人的意思自治。被上诉人王如强辩称，通过上诉人的上诉请求可知，一审判决第一项至第三项已经生效，也就是说上诉人认可涉案两套房屋的商品房买卖合同以及个人抵押担保合同已经解除，结合双方签订的商品房买卖合同以及一审法院查清的事实和相应的司法解释的规定，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。原审被告张家港商业银行辩称，商品房买卖合同和贷款合同不属于主从合同，商品房买卖合同的解除不当然导致贷款合同的终止，依据民法典第563条第一款规定，因不可抗力导致不能实现合同目的的，致使合同解除，但不可抗力应当是合同订立时不能预见，不能避免，且不能克服的客观情况，包括自然灾害、政府行为或社会异常事件，上诉人的违约行为应当是可预见的，不应属于不可抗力范畴。因此，贷款合同应当继续履行。即使贷款合同解除了，也不应当打破合同相对性，仅由开发商承担还款责任。购房者作为贷款合同的相对人，应当承担共同还款责任。原审第三人柳春梅辩称，同意王如强意见。王如强向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决解除王如强与松芝置业公司就坐落于徐州经济技术开发区房屋签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：0755127），以及就坐落于徐州经济技术开发区房屋签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：0755126）；2.依法判决解除王如强、柳春梅与张家港商业银行就坐落于徐州经济技术开发区房屋签订的《个人抵押担保合同》（合同编号：农商行个人抵字（2018）第（361101）号和相应的个人借款合同，以及就坐落于徐州经济技术开发区房屋签订的《个人抵押担保合同》（合同编号：农商行个人抵字（2018）第（361102）号和相应的个人借款合同；3.依法判决松芝公司返还王如强首付款498848元，并支付以498848元为本金，按照年利率6%，自2018年10月22日起计算至付清之日止的利息；4.依法判决松芝置业公司赔偿王如强自2018年11月21日起至本判决生效之日止，已向张家港商业银行支付的贷款本息合计金额，并支付利息（以各期的偿还款项金额为基数，从各自偿还之日起按照银行同期贷款利率6%，计算至被告松芝置业公司付清之日止；5.依法判决松芝置业公司向张家港商业银行偿还王如强以及柳春梅就坐落于徐州经济技术开发区房屋签订的《个人抵押担保合同》（合同编号：农商行个人抵字（2018）第（361101）号，以及就坐落于徐州经济技术开发区房屋签订的《个人抵押担保合同》（合同编号：农商行个人抵字（2018）第（361102）号的剩余贷款；6.依法判决松芝置业公司协助王如强办理注销合同备案登记、预告登记等相关手续，相关费用由松芝置业公司承担；7.依法判决松芝置业公司向王如强支付违约金296654.4元；8.诉讼费由松芝置业公司承担。一审法院经审理查明：松芝置业公司系徐州经济技术开发区高铁时代广场3号楼2-1503室的房地产开发企业。2013年取得该项目预售许可证。2018年10月5日，王如强（买受人）与松芝置业公司（出卖人）签订两份《商品房买卖合同（预售）》，约定买受人向出卖人购买坐落于徐州经济技术开发区房屋。其中1幢1单元504室房屋预测建筑面积为52.32平方米，每平方米建筑面积单价9300元，该房屋的总价款为486576元。其中1幢1单元706室房屋预测建筑面积为52.32平方米，每平方米建筑面积单价9600元，该房屋的总价款为502272元。出卖人应当在2019年3月31日前将该房屋交付给买受人，除不可抗力外。该房屋的交付必须符合下列条件：取得建设工程竣工验收备案证明文件；取得房屋测绘报告。出卖人如未在本合同约定期限内将房屋交付买受人，应当向买受人支付违约金，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，…（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，王如强、柳春梅于2018年10月22日向松芝置业公司支付了首期购房款分别为246576元（1-1-504）和252272元（1-1-706），并作为抵押人与张家港商业银行签订《个人抵押担保合同》，约定贷款金额分别为240000元和250000元。抵押人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。王如强、柳春梅自2018年11月21日起逐月向张家港商业银行归还贷款本息至今。2019年8月6日，王如强向松芝置业公司邮寄了解除就上述两套房屋签订的《商品房买卖合同（预售）》的通知书。一审法院认为，王如强与松芝置业公司签订的商品房预售合同系当事人真实意思表示，与法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。松芝置业公司作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，松芝置业公司应当在2019年3月31日前向王如强交付房屋，逾期超过90天，王如强有权解除合同。现松芝置业公司逾期交房已超过90日，已违约，王如强据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，据此，王如强、柳春梅要求解除其与张家港商业银行签订的《个人抵押担保合同》，应予支持。合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房预售合同解除后，松芝置业公司应按约将王如强、柳春梅支付的房款返还王如强、柳春梅，并赔偿王如强、柳春梅因此所产生的损失。因此，王如强、柳春梅要求松芝置业公司返还已还贷款利息的诉讼请求，于法有据，予以支持，但王如强、柳春梅对于首付款利息要求按贷款利率计算，没有依据，且并非王如强、柳春梅实际损失范围，不能成立，该首付款利息损失，应以银行同期存款利率为准，自支付之日起计算至判决生效日止。松芝置业公司逾期交房已超过90日，已违约，应向王如强支付违约金，因合同约定的违约金标准过低，但王如强诉讼请求的金额过高，按照徐州市房地产市场行情，对该违约金进行调整，酌定为50000元。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故，王如强、柳春梅要求松芝置业公司向张家港商业银行返还自判决生效之日起剩余贷款之请求，予以支持。松芝置业公司清偿剩余贷款本息等债务后，张家港商业银行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。遂判决：一、解除王如强与徐州松芝置业有限公司就徐州经济技术开发区房屋签订的两份《商品房买卖合同（预售）》；二、解除王如强、柳春梅与江苏张家港农村商业银行股份有限公司徐州云龙支行签订的两份《个人抵押担保合同》；三、徐州松芝置业有限公司于判决生效之日起三日内，向王如强、柳春梅返还房款498848元及自2018年11月21日起至判决生效之日止王如强、柳春梅已向江苏张家港农村商业银行股份有限公司徐州云龙支行归还的贷款本金（以江苏张家港农村商业银行股份有限公司徐州云龙支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、徐州松芝置业有限公司于判决生效之日起三日内，向王如强、柳春梅赔偿以498848元为本金，自2018年10月22日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算的利息；五、徐州松芝置业有限公司于判决生效之日起三日内，向王如强、柳春梅赔偿自2018年11月21日起至判决生效之日止，王如强、柳春梅已向江苏张家港农村商业银行股份有限公司徐州云龙支行支付的贷款利息（以江苏张家港农村商业银行股份有限公司徐州云龙支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、徐州松芝置业有限公司于判决生效之日起七日内，向江苏张家港农村商业银行股份有限公司徐州云龙支行偿还王如强、柳春梅自判决生效之日起就《个人抵押担保合同》剩余的贷款。自徐州松芝置业有限公司清偿上述贷款之日起七日内，江苏张家港农村商业银行股份有限公司徐州云龙支行办理徐州经济技术开发区房屋上抵押登记的涤除手续；七、徐州松芝置业有限公司于判决生效之日起三日内，向王如强、柳春梅支付违约金50000元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人于2018年10月5日签订的两份《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，被上诉人按照约定支付了相应购房款，但上诉人并未按照合同约定交付涉案房屋，已构成违约，故被上诉人有权依据合同约定要求解除涉案两份商品房买卖合同，本院对此予以支持。上述合同解除后，上诉人作为违约方，应当承担相应的违约责任，赔偿被上诉人的各项损失。被上诉人主张的首付款利息和已还贷款利息，属于其实际损失范围，上诉人应当支付，一审法院对于数额计算无误，本院予以支持。对上诉人存在的违约，合同中约定了相应的违约金，但该约定的标准过低，一审法院参照徐州市房地产市场行情酌定违约金调整为50000元并无不当，本院予以支持。因涉案两份商品房买卖合同解除，致使涉案个人抵押担保合同的目的无法实现，被上诉人要求解除该个人抵押担保合同，本院予以支持。而涉案个人抵押担保合同的解除系因上诉人违约导致商品房买卖合同解除所致，故应由上诉人向张家港商业银行清偿剩余贷款本息，一审判决并无不当，本院予以支持。综上，上诉人徐州松芝置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17070元，由上诉人徐州松芝置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  苏 团二〇二一年二月二十二日书记员  宗 正