辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终500号上诉人（原审被告）：黄宝坤，女，汉族，1968年10月19日出生，住辽宁省海城市。被上诉人（原审原告）：北京金地格林物业管理有限公司海城分公司。住所地：辽宁省海城市海州管理区东关街福民委万鑫源小区。负责人：杜爽，该公司总经理。委托诉讼代理人:刘丹丹，辽宁均秉晟律师事务所律师。委托诉讼代理人:苏雪娇，辽宁均秉晟律师事务所律师。上诉人黄宝坤因与被上诉人北京金地格林物业管理有限公司海城分公司（以下简称金地格林物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服海城市人民法院（2020）辽0381民初6534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄宝坤上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判上诉人无需支付被上诉人物业费，不服金额为7573.95元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，理由如下：一、一审法院程序违法。2020年9月17日上诉人黄宝坤等人以被上诉人为被告提起诉讼，诉讼请求为撤销被上诉人与业主委员会签订的《海城上海城（一期）物业服务合同》，因此该合同的效力尚未确定。而一审法院认定“上海城一期业主委员会与金地格林物业公司签订的《海城上海城（一期）物业服务合同》，均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。”根据《民事诉讼法》第一百五十条规定：（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的，中止诉讼。因此该案应依法中止审理，而不应在服务合同效力待定的情况下做出判决。上诉人认为，《海城上海城（一期）物业服务合同》未经法定程序签订，是无效的，被上诉人没有主张物业费的基础。二、债权转让无效。《海城上海城前期物业费债权转让协议》因没有‘通知上诉人，根据《合同法》第80条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”，而上海芸绮物业管理有限公司海城分公司因没有履行通知义务，被上诉人没有权利主张2018年8月15日之前的债权。三、2017年4月1日至2017年8月28日期间的物业费已经超过诉讼时效，上诉人不应支付该期间的物业费。被上诉人主张权利的时间应为起诉的日期即2020年8月28日，对2017年8月28日前的物业费已经超过了3年的诉讼时效，不应支持；根据《海城上海城（一期）物业服务合同》约定“物业服务费按年交纳，每次交费的日期为物业服务到期当月的10日前”，由此可见物业费收取是上打租，上诉人物业费的到期日为2017年4月1日，被上诉人应在2020年4月1日前向上诉人主张权利，而被上诉人主张权利的日期为2020年8月28日，2017年4月1日2017年8月28日期间的物业费已经超过诉讼时效。四、一审法院认定“原告为该小区业主提供物业服务，基本履行了应尽义务”，该事实认定错误，被上诉人提供的物业服务存在严重瑕疵，具体表现如下：1、上诉人购买的房屋是在2号楼1单元，该单元一楼102业主擅自改建，占用了2个单元一楼公用厅的公摊面积，上诉人及其其他业主多次找到物业，要求履行监管职责，而物业拒绝履行管理义务。在上诉人入户之时，物业向上诉人收取了装修保证金，因此物业方理应对业主的装修履行监管职责，因物业的严重不负责任，致使一楼102业主扩建占用公摊面积；2、上诉人居住的为封闭性小区，位上海城近，小区内一楼改建情况严重，很多业主将窗户改门，开设经营性场所，如看护班、辅导班、洗衣店、超市等，物业部门和经营业主恶意串通，破坏小区安静环境，影响业主正常休息，给业主造成极大不便。3、物业于2017年4月起即控制上诉人的电梯卡，给上诉人造成严重不便，无法正常使用电梯，因此不应支付电梯费用。因被上诉人严重不负责任，上诉人多次找到未果，因双方存在争议上诉人从2017年4月未缴纳物业费，被上诉人本应积极解决问题，完善自己的服务，但物业部门不从自身原因出发，却刁难上诉人，限制上诉人的电梯卡，上诉人的电梯卡需要每三天在正常工作时间内到物业刷一次，如上诉人按正常点下班回家就刷不到电梯卡需要爬楼梯到11楼。因上诉人的违法行为，严重影响了上诉人的正常生活三年之久。4、小区的小北门消防通道，经常有车长时间停放且车中无人。被上诉人视而不见，给业主造成安全隐患。金地格林物业公司辩称，服从一审判决。金地格林物业公司向一审法院起诉请求：1.请求黄宝坤支付拖欠的物业管理费5773.95元、电梯费1800元、物业费违约金1000元，以上合计8573.95元；2.本案全部诉讼费用由黄宝坤承担。一审法院认定事实：金地格林物业公司系海城市上海城小区物业管理单位，黄宝坤为该小区房屋业主，房屋建筑面积91.65平方米。金地格林物业公司与小区业主委员会签订的辽宁省物业服务合同中约定，多层住宅：1.4元/平方米/月；电梯费40元/月/户。截止开庭前，黄宝坤尚欠金地格林物业公司物业费及电梯费共计7573.95元（从2017年4月1日至2020年12月31日）。一审法院认为，金地格林物业公司为该小区业主提供物业服务，基本履行了应尽义务，黄宝坤作为该小区的业主，接受了金地格林物业公司提供的物业服务，应交纳物业费，故黄宝坤应给付金地格林物业公司拖欠的物业费及电梯费计7573.95元。关于金地格林物业公司主张的违约金一节，因黄宝坤非恶意拖欠物业费用，故对其该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、黄宝坤于判决生效后10日内给付北京金地格林物业管理有限公司海城分公司物业费及电梯费7573.95元；二、驳回北京金地格林物业管理有限公司海城分公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由黄宝坤承担，此款北京金地格林物业管理有限公司海城分公司已垫付，黄宝坤在履行判决确定的给付义务时，加付25元给付北京金地格林物业管理有限公司海城分公司。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，黄宝坤提供业主维权倡议书一份、业主占用公摊面积和开设营业场所图片4份、小区业主群微信聊天记录8份，证明物业公司没有尽到管理义务，物业服务不合格。提供光盘一份，证明小区保安开门，让学生随便进入，大门没有起到封闭作用，地下车库物业没有打扫卫生，没有尽到物业管理义务。金地格林物业公司的质证意见为：对于业主倡议书真实性、关联性、合法性均有异议。该份倡议书为园区业主签字没有相关的房屋产权证以及身份证进行佐证，且倡议书内容与物业服务无关，对于图片四份所反映的内容与物业服务无关，且物业服务公司已经向相关行政执法部门进行了上报。对于微信聊天记录的真实性、关联性、合法性均无异议，该份照片并非原始证据载体，我方不予质证。光盘没有体现时间，地下车库的视频是在两三天前录制，园区开门录制的时间大约在两年前，光盘上没有体现时间。金地格林物业公司向本院提供的证据有：催缴通知单照片一张、整改通知单照片一组、装修违章行为整改通知单回执三份、行政执法局现场执法照片一组、报行政执法录音转文字材料一份、光盘录音一份，证明金地格林物业公司曾向上诉人催缴过物业费，以及针对园区存在的违建问题，金地格林物业公司通过下整改通知、与行政部门沟通等方式积极解决问题。黄宝坤的质证意见为：录音是2021年1月29日，违建时物业没有尽到监管职责；整改通知单是2018年，未在违建时发通知；催费通知单我没有看到，另外贴在哪个部位看不清楚，没有具体说明，看不清楚内容；还有一张图片看不清内容，没有标题。对于双方当事人提供的上述证据能够证明金地格林物业公司在物业服务方面存在一定的瑕疵，但同时也能证明金地格林物业公司在物业服务过程中进行改进、完善，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。关于上诉人黄宝坤提出的本案应依法中止审理，不应在服务合同效力待定的情况下作出判决，一审法院程序违法一节。一审法院审理本案物业服务合同纠纷期间，黄宝坤等业主以金地格林物业公司为被告，诉请撤销金地格林物业公司与辽宁省海州管理区上海城（一期）业主委员会签订的《海城上海城（一期）物业服务合同》。因另案并未作出生效判决，案涉《海城上海城（一期）物业服务合同》并未被确认为无效合同，亦未被撤销，且无论合同是否被撤销，金地格林物业公司已提供了物业服务。本案争议的焦点为前期已提供物业服务期间的物业费应如何缴纳的问题，故在合同未被撤销前，一审法院经审查认为案涉海城上海城（一期）物业服务合同》合法有效，并无不当，本案无需中止审理。关于上诉人黄宝坤提出的因上海芸绮物业管理有限公司海城分公司没有通知黄宝坤，《海城上海城前期物业费债权转让协议》无效一节。金地格林物业公司（丙方）与上海芸绮物业管理有限公司（甲方）、上海芸绮物业管理有限公司海城分公司（乙方）签订《海城上海城前期物业费债权转让协议》，根据该协议，金地格林物业公司取得本小区2018年8月15日之前的物业费债权。《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定的“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”应当理解为在债权转让通知未送达债务人时，债务人对债权转让人的清偿仍发生债务清偿之法律效果，但并不影响债权受让人受让债权。虽然该款法律规定的债权转让通知行为人从文义上应理解为债权转让人，但可以在确认债权转让行为真实性的前提下，亦不应否定债权受让人为该通知行为的法律效力，其应以债务人是否知晓债权转让事实，作为认定债权转让通知法律效力之关键，故债权受让人直接以债务人为被告提起诉讼，借助法院向债务人送达可以起到债权转让通知的效果。本案中，金地格林物业公司在一审提交的起诉状中已明确写明其受让债权，黄宝坤在收到法院送达起诉状时，对该债权转让协议已知晓，故已经起到债权转让通知的效果。并且在本案金地格林物业公司提起诉讼之前，至今，黄宝坤一直未向上海芸绮物业管理有限公司海城分公司支付其所欠缴的物业费，故该债权转让协议并未导致黄宝坤重复交费。故上诉人黄宝坤主张债权转让协议无效的理由，本院不予支持。关于物业服务瑕疵一节。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形”。依此规定可知，业主只有在金地格林物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形时才可以拒交物业费。本案中，金地格林物业公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到全体业主满意的程度，但金地格林物业公司在服务过程中针对存在的问题也在不断进行改进，基本上履行了物业合同约定的义务。物业服务企业为业主提供服务属于连续的、动态的，不同业主对于物业服务企业提供的服务也会因评判标准不同出现差异。故对双方当事人关于物业费数额的上诉理由，本院均不予支持。关于上诉人黄宝坤主张对2017年4月1日至2017年8月28日期间的物业费已经超过3年诉讼时效一节。经查，黄宝坤从2017年4月开始未履行缴纳物业费义务，在一审中，金地格林物业公司已提供2019年3月15日的催缴通知单照片，证明已向黄宝坤催缴物业费，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……。”及第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”之规定，本案金地格林物业公司催缴物业费的行为符合诉讼时效中断的法律规定，即诉讼时效期间应当自2019年3月16日至2022年3月15日，而金地格林物业公司于2020年9月3日起诉，属于法律保护的诉讼时效期间。故对上诉人黄宝坤的此节上诉理由，本院亦不予支持。综上所述，上诉人黄宝坤的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，黄宝坤已预交，由黄宝坤负担。本判决为终审判决。审判长  闫相夷审判员  戴艳丽审判员  马 宁二〇二一年二月二十六日法官助理于仁美书记员王佳策