广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤民终2217号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州百信家居有限公司。住所地：广东省广州市番禺区大石街南大路自编**101。法定代表人：梁肖宽，执行董事。委托诉讼代理人：苏文卿，广东济方律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市信基置业房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市番禺区大石街南大公路**会所206。法定代表人：张伟新，总经理。委托诉讼代理人：姚忠平，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭俊琳，广东合盛律师事务所律师。原审被告：百世家居集团有限公司（原名为广州百世家具有限公司）。住。住所地：广东省广州市番禺区大石街南大路自编******/div>法定代表人：梁肖宽，执行董事。委托诉讼代理人：苏文卿，广东济方律师事务所律师。广州百信家居有限公司（以下简称百信公司）与广州市信基置业房地产开发有限公司（以下简称信基公司）、百世家居集团有限公司（以下简称百世集团）租赁合同纠纷，广东省广州市中级人民法院（以下简称一审法院）于2018年12月20日作出（2016）粤01民初247号民事判决，百信公司不服，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日作出（2019）粤民终461号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。一审法院重审后于2020年6月29日作出（2020）粤01民初31号民事判决，百信公司不服，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。百信公司、百世集团的委托诉讼代理人苏文卿，信基公司的委托诉讼代理人姚忠平、郭俊琳到庭参加了诉讼。案件现已审理终结。百信公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二、三、四、五、六、八项判决内容；2.依法驳回信基公司请求支付使用费的诉讼请求；3.依法驳回信基公司请求支付使用费利息的诉讼请求；4.依法改判信基公司向百信公司赔偿中央空调系统、运营设施设备及装修费用合计71929167.33元；5.依法改判信基公司向百信公司赔偿前期筹备费用8672088元；6.依法改判百信公司自信基公司支付全部赔偿款后腾退房屋；7.本案的案件受理费、评估费、保全费等均由信基公司承担。事实和理由：1.一审法院未依法组织对《广州百世家居商场工程工程造价鉴定意见书》（以下简称《工程造价鉴定意见书》）进行质证，直接将《工程造价鉴定意见书》作为定案证据，严重违反法定程序，非法剥夺百信公司的辩论权利。2.一审判决认定事实错误，混淆出租人的法定义务和承租人的一般注意义务，未依法认定信基公司就涉案合同的无效负有主要甚至全部过错，一审认定双方过错比例为3:2显然不公平。涉案《租赁合同》是因房屋未依法办理报建手续无效，办理报建手续是信基公司的法定义务，信基公司对合同无效负有主要过错。本案中，信基公司明确负有报建义务，但从未为履行该义务作出任何行动和意思表示，其知义务、能履行、应履行而拒不履行，这是信基公司就合同无效上的主观故意。信基公司向百信公司交付房屋及正常营业所需的证照和法律文件，百信公司无从得知房屋未报建，对房屋本身的合法性具备合理信赖，一审判决却以百信公司接收房屋认定百信公司负有等同于信基公司的过错，不合理也不合法。3.一审判决认定事实错误，广东明润工程造价咨询有限公司（以下简称明润公司）出具的《工程造价咨询报告书（征求意见稿）》及《工程造价鉴定意见书》程序违法、数据虚假、未经依法质证且存在严重缺陷，一审判决以《工程造价鉴定意见书》作为定案证据认定百信公司的空调系统、运营设施设备及装修损失金额远小于实际损失。明润公司及其评估鉴定人员没有测绘资质，违法违规从事测绘活动，数据虚假，评估鉴定报告结论无事实依据。明润公司出具的《工程造价鉴定意见书》中，鉴定人没有法定资质，违规执业，程序严重违法，《工程造价鉴定意见书》不能作为定案证据。明润公司未依法中立、公正、合法合规地开展评估鉴定活动，拒不依法制作勘验笔录，拒不记录或听取当事人的合理请求，程序严重违法。《工程造价鉴定意见书》的鉴定依据缺失，勘验记录、勘验照片、绘图、鉴定人资质证明等必要附件缺失，该鉴定意见不具有真实性和合法性。针对明润公司的违法违规情况以及《工程造价咨询报告书（征求意见稿）》《工程造价鉴定意见书》存在的重大缺陷，百信公司多次提出，但一审合议庭未依法审查，避重就轻，而判决中记载的异议情况与实际不符。本案中明润公司超越权限，违法事先认定事实，而一审合议庭以鉴定机构意见代替合议庭对证据的审查，并不合法。本案发回一审重审期间，百信公司依法申请重新鉴定，且在案证据已充分证明明润公司的鉴定程序严重违法，一审法院未予采纳，没有事实和法律依据。4.一审认定事实不清，一审判令百信公司按无效的《租赁合同》约定的每月80万元标准支付使用费，甚至自2020年7月20日起逐年递增2%，完全有违公平原则和诚实信用。二审法院应驳回信基公司的使用费请求或降低该使用费标准。信基公司和信基集团于2016年10月至2017年4月实施长达半年的黑社会暴力逼迁、破坏生产经营的违法犯罪活动，对于百信公司的经营状况造成严重不利的影响，证据充分，但一审法院未依法认定。5.一审判决认定事实不清，适用法律错误，判令百信公司支付使用费利息，没有法律和事实依据，有违公平原则。本案并非民间借贷纠纷或买卖合同纠纷，租赁合同本身归于无效，一审判决百信公司支付使用费利息，没有任何法律依据，百信公司未能正常支付费用有正当的抗辩事由。一审判决无视信基公司怠于履行出租方义务、实施黑恶行为侵害百信公司经营的事实，反而更进一步，认为因2017年2月24日信基公司变更诉讼请求之时主张了使用费利息，就支持其使用费利息，显然不合理，实际上是支持信基公司利用无效合同和诉讼行为获利。一审判决百信公司承担使用费利息，与一审法院判例精神不符，未能体现同一法院同案同判。百信公司认为，如按一审判决逻辑支持信基公司的使用费利息请求，人民法院也应一视同仁，做到实质公平。6.一审认定事实不清，证据认定错误。百信公司在本案中的中央空调、设施设备、装修费用损失系实际损失，且经信基公司同意，均已提供合同、银行转账记录、发票等证据予以证实，信基公司应按原值赔偿，即71929167.33元。7.一审认定事实不清，证据认定错误。百信公司支出的前期筹备运营费用系为履行20年租赁期限的《租赁合同》而支出费用，系实际损失，信基公司应予以足额赔偿，一审判令按3:2过错分担没有事实依据和法律依据。8.本案中，百信公司申请评估鉴定的范围仅涉及百信公司自身投入的中央空调、设施设备、装修费用损失，并不包含任何案外人投入的损失，一审判决事实认定不当处分了案外人的权利。9.本案租赁关系无论形式上还是实质上均涉及两个地块，且信基公司一直隐瞒涉案建筑被违法认定的证据，一审法院也未予查明，基本事实不清。10.百信公司属于确实需要缓交、减交诉讼费用的情形，一审不批准缓交、减交诉讼费用，损害百信公司的诉讼权利。信基公司辩称，信基公司不同意百信公司的各项上诉请求。1.《工程造价鉴定意见书》的出具符合法定程序，依法应当作为定案证据。2.百信公司知道租赁物未办理报建手续的事实并予以接收，对涉案合同的无效显然具有过错。一审法院判决百信公司承担次要责任认定事实清楚，证据充分。3.一审判决以《工程造价鉴定意见书》作为定案证据认定百信公司的空调系统、运营设施设备及装修损失金额证据充分，并无不妥。4.一审法院基于事实及法律规定，判令百信公司按合同约定每月80万元，自2022年7月20日起逐年递增2%的标准向信基公司支付使用费是公平公正的。5.一审法院判令百信公司向信基公司支付使用费利息有着充分的事实和法律依据。6.鉴定报告的出具时间是2018年，如今相比2018年时间又过去了两年多，设备设施和装修因折旧和使用，价值不断下降，目前早已不值35487350.37元，甚至可能真正接收时，上述设备设施和装修已经毫无价值。百信公司主张按原值赔偿中央空调、设施设备、装修费用71929167.33元，显然毫无道理。7.一审过程中信基公司提交的相关证据足以证明百信公司主张的前期筹备运营费用是百信公司基于自身经营策略的实施而支出的费用，属于百信公司的经营成本，与信基公司无关。但为尽快收回租赁物，信基公司对前期筹备费用不持异议，已作出巨大让步。8.百信公司代表案外人主张权利主体不适格。百信公司在合同无效后需要清理其与次承租人之间基于租赁合同关系而产生的债权债务，次承租人的装修赔偿问题亦应当由百信公司负责解决。一审判决不存在不当处分案外人权利的情形。9.从2010年3月8日签订的《租赁合同》约定条款及附件可知，所涉地块即为编号G04-002640的国有土地使用证对应地块，并不包含编号G04-001290的国有土地使用证对应地块。从2012年5月18日所签订的《补充协议》约定的租赁房屋面积及租金来看，租赁标的并不包含百信公司所提停车场。信基公司起诉要求收回场地自2016年立案，迄今已接近五年，尚未作出生效判决，百信公司已6年左右没有缴纳租金，恳请法院尽快作出生效判决。综上，原审认定事实清楚，程序无误，适用法律正确，请依法驳回上诉，维持原判。百世集团称，同意百信公司的上诉意见，百信公司的上诉意见符合客观事实。信基公司向一审法院起诉请求：1.确认信基公司与百信公司签订的《租赁合同》（合同编号：ｘｊ20100308）已于2013年10月24日解除；2.百信公司立即腾退信基公司出租之标的物，即广州市番禺区世家居市场面积约40000平方米的场地；3.百信公司与百世集团共同向信基公司支付2012年7月20日至2013年10月23日期间拖欠的涉案租赁场地租金人民币12293333.33元；4.百信公司与百世集团共同向信基公司支付2013年10月24日起至实际腾退涉案租赁场地之日止的占有使用费［参照信基公司与百信公司签订的《租赁合同》（合同编号：ｘｊ20ｌ00308）约定的租金标准计算，暂计至2016年5月5日止为人民币24666666.67元］；5.本案诉讼费用由百信公司与百世集团承担。经一审法院释明，信基公司于2017年2月24日变更诉请为：1.确认信基公司与百信公司、百世集团签订的《租赁合同》（合同编号：ｘｊ20100308）为无效合同；2.判令百信公司立即向信基公司返还出租之标的物，即位于广州市番禺区面积约4万平方米的场地；3.判令百信公司与百世集团立即向信基公司支付2012年7月20日至实际返还出租标的物之日止的占有使用费及相应利息［占有使用费参照《租赁合同》（合同编号：ｘｊ20100308）约定的租金标准计算，暂计至2016年5月5日为人民币3696万元；利息按月利率2％计算］，百世集团对该占有使用费及利息承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由百信公司与百世集团承担。百信公司提出反诉，请求判令：1.信基公司向百信公司赔偿租赁商场中央空调系统费用损失9812446元、室内装修费用损失36289358.33元、运营设施设备费用损失25827363元，共计71929167.33元人民币；2.信基公司向百信公司赔偿租赁商场宣传费用、网上团购活动费用、招商代理费用等前期筹备费用共计8672088元人民币；3.信基公司承担反诉诉讼费用。一审法院重审本案时，百信公司当庭申请增加反诉请求：1.请求判令信基公司向百信公司支付赔偿款1000万元；2.请求判令信基公司向百信公司赔偿无法正常经营的经济损失［经济损失为自2016年10月14日起计算至房屋腾退之日止。现暂计算至2020年2月14日为止，为40个月。计算方法为：参照同一地段同等规模商场的租金水平（148元/月/㎡，含物业管理费）与百世家居商场实际租金水平（48元/月/㎡，含物业管理费）的差额（100元/月/㎡，含物业管理费）计算，场地面积为42000㎡，经济损失综合按六折计算为10080万元］。一审法院于2020年3月11日向百信公司邮寄送达《诉讼费预缴通知单》，通知百信公司于接收到本通知书之次日起七日内预交案件受理费271509元。百信公司于2020年3月12日收到《诉讼费预缴通知单》后，于2020年3月18日向一审法院提交《减交、缓交诉讼费申请书》，申请减半收取诉讼费271509元，并暂缓三个月交纳。一审法院审查认为百信公司不符合减交、缓交诉讼费的情形，于2020年3月23日作出《不准予缓交、减交诉讼费用通知书》，同时再次开具《诉讼费预缴通知单》给百信公司，通知百信公司在收到该通知单次日起7日内预交受理费271509元，逾期将按照自动撤诉处理。百信公司于2020年3月25日领取《不准予缓交、减交诉讼费用通知书》《诉讼费预缴通知单》后，未按期预缴受理费271509元。一审法院对百信公司增加的反诉请求，依法按百信公司自动撤诉处理。一审法院认定事实：2010年3月8日，信基公司（甲方，出租方）与百信公司（乙方，承租方）、广州百世家具有限公司（保证人）签订《租赁合同》，约定：第一条、房屋座落、面积及设施1.拟建租赁房屋位于番禺区，房屋经营建筑面积约40000ｍ2（以最终规划设计为准），另外约5000ｍ2办公建筑面积的使用，由双方另行商定。2.该租赁房屋有关主体结构、强电系统、给排水系统、排污系统、消防系统、停车场、电梯、外立面等由甲方按照根据乙方意见及实际状况合理配置建设。房屋附属设施及设备，以租赁房屋交付时双方签署确认的《房屋附属设施及设备清单》为准。3.乙方承诺出资承建租赁房屋的下列项目：①中央空调系统；②室内装修；③运营的设施设备。租期届满后，乙方出资承建项目归甲方所有。4.甲方预计于2010年9月1日前交付租赁房屋给乙方使用，乙方预计于2010年12月1日前正式开张营业；第二条租赁用途ｌ.乙方向甲方承诺。租赁该房屋作家居商业广场使用。2.在租赁期限内，未事前征得甲方的书面同意，并按规定报经有关部门核准，乙方不得擅自改变该房屋的使用用途；第三条1.该房屋租赁期共20年。自2010年12月1日起至2030年11月30日止。3.租期内，乙方按时缴纳租金、乙方股东即广州百世家具有限公司能按照编号为ｘｊ20100309的《股东出资协议》分配利润的，本合同到期后，同等条件下乙方续签10年租期；第四条、租金及支付方式1.租赁房屋租金按照建筑面积每月每平方米租金人民币20元计算，月租金总计为￥800000（大写人民币捌拾万元整）。2.房屋租金10年内不变。自第11年起，租金每1年递增2％。3.乙方必须在每月15日前支付当月租金。逾期支付，每逾期一天，则乙方需按月租金的1％支付滞纳金；第十一条、其他条款1.双方声明：各方均明确地知悉本合同项下土地的规划、报建等各相关事项。租赁期间，该房屋经政府有关行政部门要求拆迁的，本合同终止。合同终止后，甲方根据乙方出资建设的中央空调设备的折旧情况，以市场价格评估为基础作价给予乙方补偿（但租赁房屋装修后2年内被拆迁的，甲方承诺根据乙方实际投入予以补偿；2年后被拆迁的，甲方不予任何补偿）。除此之外，双方互不追究违约责任，也无需向对方承担任何其他赔偿。4.乙方承诺，以自身的品牌、商业运营模式、管理经营模式、营销策划和经营家居超市的经验优势，承担项目的市场运营管理及所有运营费用，依法经营、照章纳税，树立良好的企业形象。5.双方约定，乙方应在本合同租赁期届满或合同解除之日起五个日历日内返还承租房屋，并应在前述时间内将全部人员撤离，将乙方及关联方所有的物品、设备设施以对租赁房屋及其附属设施不造成损害的合理方式搬离，租赁房屋的整体装修不得拆卸和损毁。逾期撤（搬）离的，甲方有权自行处置或作废品抛弃。该《租赁合同》所附Ｇ04-002640号土地权属证明载明：土地使用权人：广州市信基置业房地产开发有限公司地类（用途）：住宅用地性质：国有他项权利人：中国工商银行股份有限公司广州华南支行。2012年11月18日，信基公司（出租人，甲方）与百信公司（承租人，乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，其中约定：第二条甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：租赁房屋租金按照建筑面积每月每平方米租金人民币20元计算，月租金总计为800000元（大写人民币捌拾万元整）；房屋租金10年内不变，自第11年起，租金每1年递增2%，其中2012年7月21日至2022年7月20日月租金为800000元。百信公司主张该《广州市房屋租赁合同》系为办理备案手续而签订，并未实际履行。信基公司则认为：该合同约定的租金标准和建筑面积符合实际情况，与原合同约定一致，系双方的真实意思表示。信基公司并称不清楚双方之后为何又签订该份合同。2012年5月18日，信基集团（甲方）、百世集团（乙方，原名：广州百世家具有限公司）、广州百信家具有限公司（丙方，工商注册名称：百信公司）及广州信基置业房地产开发有限公司（丁方）共同签署《补充协议》，其中约定：为合作经营位于广州市番禺区世家居商业项目，甲乙双方已签署《股东出资协议》（合同编号：ｘｊ20100309）和《租赁合同》（合同编号：ｘｊ20100308）。经友好协商，各方现就有关事项补充如下：第一条签署《股东出资协议》和《租赁合同》签订后，甲、乙双方已共同注册成立丙方，工商登记注册的名称为“广州百信家居有限公司”；第三条前述《租赁合同》项下房屋（建筑面积约为46000ｍ2。其中，1-4楼商业用房面积约为42000ｍ2，5楼办公用房面积约为4000ｍ2）已由丁方出资建设完毕，并已交付给乙、丙方装修使用。丙方已于2011年11月20日正式开张营业。双方确认：（2）房屋租金：前述《租赁合同》第三条约定的租期起算点自2012年7月21日起正式开始计算，租金及支付方式按照该协议第四条的约定执行。2013年10月23日，信基公司向百信公司邮寄《关于解除租赁合同的函》，称百信公司未支付2013年4月至2013年9月共计5706060元的租金已违约，故主张解除租赁合同（协议）并决定收回租赁房屋，并要求百信公司于5日内将租赁房屋交还及缴清应付租金、滞纳金。该函件于2013年10月24日由他人代收。2013年11月7日，信基公司向百信公司邮寄《关于立即撤场并交还租赁房屋的函》，要求百信公司将财务资料、档案文件等可移动物品及员工全部撤离，并将房屋交还。该函件于2013年11月8日由他人代收。2014年7月31日，信基公司向百信公司邮寄《关于再次催告撤场并交还租赁房屋的函》。该函件于2014年8月1日由他人代收。2015年1月26日，信基公司向百信公司邮寄《关于立即停止违法出租他人物业并立即交还租赁物的函》，要求百信公司立即停止出租涉案物业的行为，将物业交还信基公司。该函件于2015年1月28日由他人代收。2016年1月27日，广州市番禺区人民政府作出《对区土地开发中心收储信基公司河村村地块有关问题请示的批复》，原则同意广州市番禺区土地开发中心收储信基公司位于西侧（河村村段）两宗地块。2016年1月28日，信基公司（甲方）与广州市番禺区土地开发中心（乙方）签署《土地收储补偿协议》，协议中约定甲方收储乙方的地块1位于番禺区大石街河村村，土地登记总面积20963平方米，该地块已领取《国有土地使用证》，证号为Ｇ04-002640，该地块上有建（构）筑物但未办理产权登记手续；地块2；地块2位于番禺区大石街河村村迎宾路侧积23347.07平方米，该地块属于《国有土地使用证》证号为Ｇ04-001290用地范围，等。本案审理过程中，百信公司还向一审法院提交以下证据：1.报警回执、函件等，以证明：因信基集团擅自盗取百信公司的财务印鉴及U盾，百信公司向公安机关报案，并发函要求信基公司归还盗取的材料。信基公司对此不予确认。2.证人证言、《商户的声明》、媒体报道、照片等证据，以证明：在百信公司占有使用涉案房屋期间，信基公司扰乱商场经营，致使涉案商场无法正常运营。信基公司对此不予确认，并认为在信基公司主张解除合同之后，百信公司组织案外人对抗信基公司的解除合同行为。3.《告会函》、照片及报告，以证明信基公司交付的涉案租赁物存在严重质量问题，信基公司表示对其三性均不予确认。4.费用明细及相关凭证，以证明百信公司为租赁房屋支付中央空调系统费用9812446元、室内装修费用36289358.33元、运营设施设备费用25827363元、前期筹备费用8672088元。信基公司表示对其关联性均不予确认。5.租金支付明细及转账凭证，以证明：百信公司共向信基公司支付百世家居商场一至五层的租金共计25767716元，其中一至四层租金23564617元。信基公司对其中一笔金额为4759280元的款项的三性（该款项交易明细显示交易日期为2014年5月16日，收款人为信基集团有限公司，摘要为还借款）提出异议，认为：该款项的收款人并非信基公司，并非本案所涉租金，而系百信公司向信基集团有限公司归还的借款，且该款项已由百信公司在另案中主张。信基公司对百信公司提交的其他有原件的转账凭证的真实性予以确认，但同时认为转账记录并未明确款项对应于哪一份合同的租金。信基公司确认已收取百信公司百世家居商场一至五层的租金共计20996569.33元，其中一至四层租金13908551.3元。6.勘验现场录音、勘验现场图片、部分机电设备铭牌图片、《关于广东明润工程造价咨询有限公司在勘验现场中操作不规范的情况反映》《关于广东明润工程造价咨询有限公司违法违规执业的投诉信》以证明：其一，鉴定机构明润公司在现场勘验过程中存在故意排挤见证人员行使权利，拒不听取意见、出言不逊，故意遗漏、混同不同材质装修材料、未依法制作笔录记录当事人意见、越权排除评估项目、由信基公司工作人员负责评估勘验等问题；其二，鉴定机构在百信公司已提供相关设备的安装合同及付款凭证的情况下，以百信公司未提供产品品牌型号为由直接按中低档设备价格来定价，损害了百信公司的合法权益；其三，百信公司在原审过程中就鉴定机构没有规范开展勘验工作、李进超、何冠明不具备法定的造价工程师资质，鉴定机构伪造建设工程司法鉴定现场勘验记录等违法情况向一审法院提出异议。对于上述证据，信基公司表示对其真实性、合法性、关联性均不予确认。7.备忘录，以证明信基公司在原一审过程中提交的备忘录明确“业主在交场后，业主必须提供规划验收、土建验收及环保验收的合格意见书”，但信基公司交场后却故意不提供规划验收文件，欺骗百信公司，对《租赁合同》无效负有主要过错；信基公司须提供满足至少531个车位的停车场配套面积，但信基公司已擅自另行处分该停车场，信基公司确认该证据的真实性、合法性，但不承认关联性。8.南方都市报的悬赏通缉新闻、信基组织黑社会逼迁的照片4张，以证明：信基公司自2016年10月14日起勾结涉嫌组织、领导、参加黑社会性质组织罪的李伟华团伙，对百信公司实施了长达半年的暴力逼迁、破坏生产经营的违法犯罪活动，造成百信公司遭受严重的经济损失，现该犯罪嫌疑人李伟华已被通缉，信基公司对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。9.关于续签2020年场地《租赁合同》的函（建材馆）、百世家居进场联营协议、物业管理协议及优惠申请表3套，以证明：与百世家居商场位于同一地段的吉盛伟邦商场，正常经营租金收入为148元/月/㎡，进驻率基本满载，但百世家居商场因信基公司始终未能提供合法报建手续，甚至对百信公司实施暴力逼迁活动，致使百世家居商场一直无法正常运营和招商，客流量极少，商场存留的商户连每月48元/月/㎡的物业管理费都无法保障，商场进驻率低、经营惨淡、损失严重，信基公司对上述证据真实性、合法性和关联性均不予确认。另，根据百信公司申请，一审法院向广州市番禺区国土资源和规划局发函查询G04-002640号《国有土地使用证》所示地块地上建筑物的报建情况，广州市番禺区国土资源和规划局回函称未办理该地块内“百世家居市场”项目的规划报建手续。根据信基公司的申请，一审法院依法裁定冻结百信公司、百世集团的银行存款2000万元或查封、扣押其他等值财产。信基公司为此预交了保全费5000元。根据百信公司的申请，一审法院依法摇珠选定明润公司针对涉案百世家居商场的中央空调系统、运营设施设备及一至四层已形成附合的装饰装修的现值进行评估。为此，百信公司预交了评估费503574元。明润公司接受一审法院委托后，在双方均未能提供完整有效的施工和竣工图纸的情况下，主要通过现场勘验和测量计算工程量，并于2018年10月25日出具了《工程造价咨询报告书（征求意见稿）》，其中载明：“百世家居商场的中央空调系统、运营设施设备及一至四楼的室内装修”的总造价原值为54339983.09元，现值为34353876.58元，其中：1.给排水工程原值1342608.43元，现值926151.19元；2.消防工程原值4443843.98元，现值3065429.41元；3.弱电工程原值1488338.95元，现值449602.39元；4.电气工程（公共部分）原值8135333.91元，现值5611873.85元；5.通风空调工程原值11336378.18元，现值7820001.61元；6.公共部分装修工程原值4251759.34元，现值1284385.63元；7.商铺装修工程原值20507700.68元，现值13351367.63元；8.电气工程（商铺部分）原值2834019.62元，现值1845064.86元。百信公司对上述《工程造价咨询报告书（征求意见稿）》提出异议。后明润公司于2018年11月19日就百信公司提出的异议出具了《关于当事人对工程造价咨询报告初稿提出异议的回复》，并补充“停车场、棚架、划线、收费系统（含横梁）、门禁、考勤一卡通管理系统111670元”和“安保巡更系统造价3907.8元”，同时将鉴定结果调整为：“百世家居商场的中央空调系统、运营设施设备及一至四楼的室内装修”的总造价原值为56804542.54元，现值为35143192.06元。百信公司就此再次提出了异议。明润公司在对百信公司再次提出的异议进行回复的基础上，于2018年12月13日出具了广东明润价鉴（2018）019号《工程造价鉴定意见书》，其中载明：“广州百世家居商场的中央空调系统、室内装修与运营设施设备”的原值为人民币57547493.24元，现值为人民币35487350.37元，其中：1.给排水工程原值1342608.43元，现值926151.19元；2.消防工程原值4443843.98元，现值3065429.41元；3.弱电工程原值1488338.95元，现值449602.39元；4.电气工程（公共部分）原值8135333.91元，现值5611873.85元；5.通风空调工程原值11645162.19元，现值8033005.40元；6.公共部分装修工程原值7034907.68元，现值2125128.36元；7.商铺装修工程原值20507700.68元，现值13351367.63元；8.电气工程（商铺部分）原值2834019.62元，现值1845064.86元；9.安保巡更系统原值3907.80元，现值2695.66元；10.停车场、棚架、划线、收费系统（含横梁）、门禁、考勤一卡通管理系统原值111670元，现值77031.62元。上述《工程造价鉴定意见书》“鉴定人”、“鉴定审核人”、“负责人”栏由吴梓熹、陈柳慧、吴增胜、徐贤斐、李进超、何冠明签名，并将如下材料作为附件：1.工程造价汇总及折旧现值计算表；2.工程造价计算表（含工程量测量成果，见分部分项清单）；3.建设工程司法鉴定现场勘验记录；4.法院委托评估函复印件；5.明润公司营业执照、资质证件和鉴定人员证件复印件。其中附件5显示：明润公司具有工程造价咨询企业甲级资质证书；吴梓熹、陈柳慧、吴增胜具有注册造价工程师资质。2018年12月14日，一审法院就本案再次组织庭询，并当庭向双方当事人送达了《工程造价鉴定意见书》，百信公司明确表示庭后提交书面质证意见。其后，百信公司向一审法院提交了《关于〈工程造价鉴定意见书〉的意见》。诉讼中，信基公司表示同意对涉案租赁场地现存的中央空调系统、运营设施设备及一至四层的室内装修进行利用，并明确要求百信公司按现状返还涉案租赁物，不要求百信公司以外的其他实际使用人承担交还租赁物的义务。信基公司并称：明润公司出具的《工程造价鉴定意见书》中所列明的消防工程及电气工程（公共部分）中的高压电工程部分实际上是由其完成施工，但为处理案件方便，其同意将该费用归入百信公司投入的费用范畴。此外，信基公司表示为尽快了结本案收回涉案标的，信基公司确认百信公司所提交关于8672088元前期筹备费用的证据材料的真实性，并同意按照双方过错比例承担上述前期筹备费用损失，承担比例由法院裁定。另查明：2001年2月22日，信基公司经广州市番禺区工商行政管理局核准成立。2007年7月9日，信基集团经广州市工商行政管理局核准成立。2009年8月31日，广州百世家具有限公司经广州市工商行政管理局核准成立。后广州百世家具有限公司更名为百世集团。2008年11月27日，广州百信家居有限公司经广州市番禺区工商行政管理局核准成立。2010年3月8日，广州百世家具有限公司（甲方）与信基集团有限公司（乙方）签订编号为ｘｊ20100309的《股东出资协议》约定共同出资申请设立“广州百信家具有限公司”经营家具产品，并约定百信公司成立后立即租赁信基公司在广州市番禺区路段土地开发的商业广场以经营家具广场。再查明：信基公司与百信公司曾分别签订编号为ＢＳＪＪ20120411及ＢＳＪＪ20120119号的《租赁协议》，约定信基公司将广州市番禺区世家居五楼6690平方米及3648平方米的场地按现状出租给百信公司作办公用途使用。双方因该两份《租赁协议》的履行产生纠纷引发诉讼，广州市番禺区人民法院以（2016）粤0113民初5951号案受理并作出判决，该案经二审审理，已于2020年5月21日作出（2020）粤01民终22835号民事判决。本案庭审后，百信公司代理人苏文卿向一审法院提交律师调查令申请，申请开具律师调查令，以便其持调查令前往广州市规划和自然资源局、广州市规划和自然资源局番禺分局调查收集如下证据材料：1.广州市信基置业房地产开发有限公司位于广州市番禺区的《不动产权证书》（2017）07293430号、《国有土地使用证》Ｇ04-002640号、《国有土地使用证》Ｇ04-001290号所指地块的相关国规查册文，包括土地的面积、规划性质、用途、范围、容积率、使用年限、权属、地上建、地上建筑物的具体情况不动产权证书》（2017）07293430号、《国有土地使用证》Ｇ04-001290号所指地块的地上建筑规划报建情况。3.《不动产权证书》（2017）07293430号、《国有土地使用证》Ｇ04-002640号所指地块的地上建筑物的行政认定及处罚文件。一审法院于2020年5月29日向广州市规划和自然资源局番禺分局查询结果显示：（2017）07293430号的《不动产权证书》是由证号为G04-002640号的《国有土地使用证》更换而来，根据不动产登记查册表显示，该《不动产权证书》所记载的不动产权为土地使用权，登记产权人为信基公司，占有份额为单独所有，查册表上无房屋登记信息显示。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，信基公司与百信公司于2010年3月8日签订《租赁合同》，约定信基公司将位于广州市番禺区路段的房屋出租给百信公司用于家居经营，但无证据反映该租赁物的建设有办理建设工程规划许可手续，故双方签订的前述《租赁合同》应为无效合同，信基公司诉请确认双方签订的《租赁合同》无效，合法有据，予以支持。对于百信公司所提出涉案土地有G04-002640和G04-001290两个土地证，信基公司隐瞒真实情况，只陈述了G04-002640地块，而没有陈述停车场所在的G04-001290地块的主张。一审法院认为，首先，从信基公司与百信公司在2010年3月8日签订的《租赁合同》约定内容以及所附的国有土地使用权证书附件来看，涉案租赁合同所涉地块即为编号G04-002640的国有土地使用证对应地块，并不包含编号为G04-001290的国有土地使用证所对应的地块；其次，从2012年5月18日所签订的《补充协议》第三条中所约定的租赁房屋面积及租金来看，涉案租赁合同所涉租赁标的并不包含百信公司所提停车场；最后，虽然有证据显示在涉案租赁房屋的建设过程中，百信公司曾通过备忘录的形式向信基公司提出保障一定数量停车场的意向，但该证据并不足以证明双方已将停车场纳入涉案租赁合同的租赁范围。因此，一审法院对于百信公司提出涉案租赁房屋还涉及编号为G04-001290的国有土地使用证所对应的土地的主张，不予采信。关于《租赁合同》无效的过错责任比例问题。信基公司作为出租方本应提供建设手续完备、质量无瑕疵的房屋进行出租，但其提供的涉案租赁物无建设工程规划许可证，并由此导致《租赁合同》无效，故信基公司应对此承担主要过错责任。涉案《租赁合同》签订在前，合同所涉租赁物建设在后，依据2010年3月8日的《租赁合同》的约定条款及附件可知，百信公司在签订《租赁合同》之时，已知晓涉案租赁物所属地块的性质，亦明知涉案租赁物在建造过程中需办理报建手续，但在信基公司实际建造该租赁物过程中，百信公司未能对信基公司及时办理报建手续进行监督或督促，且在信基公司交付该租赁物之时，百信公司在应知租赁物未办理报建手续的情况下仍予以接收，故百信公司对于《租赁合同》的无效亦存在过错责任，但相较于信基公司的主要过错责任而言，百信公司应承担次要过错责任。关于涉案租赁物的返还问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，《租赁合同》无效后，百信公司应向信基公司返还基于合同而取得的财产，故信基公司诉请百信公司返还涉案租赁物，符合法律规定，予以支持。关于信基公司主张的使用费及利息的处理问题。其一，关于使用费的标准。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”据此，虽然《租赁合同》无效，但其中有关租金标准的约定系双方的真实意思表示，可作为计算百信公司支付使用费的参考依据，故一审法院认定百信公司应参照合同约定的租金标准，在2022年7月20日之前按每月800000元的标准向信基公司支付使用费，2022年7月20日之后每月的标准在800000元的基础上逐年递增2%。其二，关于使用费的计费期间。双方均确认百信公司应自2012年7月21日起向信基公司支付租金，故使用费应自2012年7月21日起计至百信公司交还租赁物之日止。其三，关于百信公司已付租金的金额问题。百信公司主张，其至今为止共向信基公司支付了百世家居商场一至五层的租金共计25767716元，其中一至四层租金合计23564617元，并就此提交了银行转账凭证等证据证明。信基公司虽对百信公司主张的已付租金总额及一至四层的租金金额不予确认，但确认百信公司已向其支付百世家居商场一至五层的租金共计20996569.33元。经审查百信公司提交的转账凭证，除2014年5月16日金额为4759280元的款项外，其他款项的交易明细均显示由百信公司以租金的名义直接支付信基公司，且信基公司也未对其真实性提出异议，故可采纳作为确定百信公司向信基公司支付租金金额的依据。对于2014年5月16日金额为4759280元的款项，因该款项的用途显示为“还借款”，且收款人并非信基公司，另信基公司也否认该款项为租金，故一审法院认定该款项并非本案所涉租金。鉴于依据现有证据无法对百信公司已支付的租金作具体租赁部位的区分，结合双方有关陈述，一审法院认定百信公司已就本案所涉百世家居商场一至四层支付的租金总额为18805337元，该款项应从百信公司应付信基公司使用费中扣减。对于百信公司已付租金超出该金额部分，由双方在五层物业的租赁合同关系中另行结算。其四，关于使用费的利息。同理，《租赁合同》中有关租金支付期限的约定系双方的真实意思表示，可作为确定百信公司支付使用费期限的参考依据。百信公司主张双方在合同履行过程中以事实行为变更了2010年3月8日《租赁合同》约定的租金支付方式及期限，但信基公司对此予以否认，而百信公司未就此充分举证证明，故一审法院对百信公司的该项主张不予支持。因百信公司迟延支付使用费，导致信基公司遭受相应的利息损失，百信公司应当对此予以赔偿，该项利息损失在2019年8月20日之前产生的可参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日之后产生的可参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，信基公司诉请按月利率2%计算，依据不足，一审法院不予采纳。因现有证据仅能反映信基公司直至变更本案本诉请求之日即2017年2月24日才向百信公司主张利息损失，为便于计算，一审法院确定在2017年2月28日之前已产生的使用费应自该日起算利息，在该日之后产生的使用费应自每月的16日起算利息。关于百信公司反诉主张的装饰装修费用的处理问题。首先，关于装饰装修费用的负担主体问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，《租赁合同》明确约定由百信公司负责出资承建涉案租赁物的室内装修，百信公司事实上也对涉案租赁物投入装饰装修。该装饰装修已附合于涉案租赁物，信基公司也表示同意利用涉案租赁物现存已形成附合的装饰装修，并要求百信公司按现状交还。依据前述司法解释规定，一审法院认定涉案租赁物现有的装饰装修可由信基公司处置，信基公司按明润公司评定的装饰装修现值标准向百信公司作相应的补偿。其次，关于装饰装修费用的分担范围问题。虽然现有证据不能反映涉案租赁物现存装饰装修全部系由百信公司投入，但信基公司表示次承租人的装修赔偿问题应由百信公司负责解决，而百信公司在合同无效后也需要清理其与次承租人之间基于租赁合同关系而产生的债权债务，故次承租人投入的装饰装修可由百信公司在本案处理后，由百信公司与次承租人另行清理。其三，关于装饰装修费用的金额问题。本案中，为证明涉案租赁物投入的装饰装修费用金额，百信公司申请一审法院依法委托相关评估机构进行评定，一审法院依法摇珠选定明润公司对涉案租赁物的中央空调系统和运营设施设备及一至四楼的室内装饰装修的现值进行评估，明润公司于2018年12月13日出具了《工程造价鉴定意见书》。对于该《工程造价鉴定意见书》能否作为本案认定事实的依据的问题。一审法院认为，首先，明润公司具备相应的鉴定评估资质，接受法院委托后已指定具备注册造价工程师资质的吴梓熹、陈柳慧、吴增胜作为鉴定人，徐贤斐、李进超、何冠明作为鉴定辅助人员开展鉴定工作，所形成的《工程造价鉴定意见书》亦由鉴定人吴梓熹、陈柳慧、吴增胜签名并加盖执业印章，符合《建设工程造价鉴定规范》第3.4.1条、第3.4.3条的规定，《工程造价鉴定意见书》上除造价工程师签字外，其他辅助人员的签名，并不会对鉴定结论造成影响。其次，在双方当事人均未能提供完整有效的施工和竣工图纸的情况下，涉案的造价鉴定工作主要通过现场勘验和测量计算工程量，《工程造价鉴定意见书》中也将工程造价汇总及折旧现值计算表；工程造价计算表（含工程量测量成果，见分部分项清单）；建设工程司法鉴定现场勘验记录作为附件。因此，百信公司针对《工程造价鉴定意见书》所提出的鉴定人员没有测绘资质、鉴定机构不制作勘验笔录、没有将勘验记录等作为附件等意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。最后，《工程造价鉴定意见书》作出之前，一审法院已多次组织明润公司对百信公司针对《工程造价鉴定意见书》初稿所提异议进行解答和处理，一审法院于2018年12月14日当庭向百信公司送达《工程造价鉴定意见书》之后，百信公司也已向一审法院提交了书面质证意见，整个过程充分保障了当事人的诉讼权利，并不存在程序违法情形。基于以上分析，一审法院认为，百信公司对于明润公司于2018年12月13日出具的《工程造价鉴定意见书》所提异议，理据并不充分，上述《工程造价鉴定意见书》作出程序符合法律规定，具有一定客观性及科学性，可以作为本案室内装饰装修、中央空调系统及运营的设施设备的现值的认定依据。对于百信公司提出的重新鉴定申请，因百信公司未能提供证据证实存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条所规定之情形，故对其申请，一审法院不予准许。根据《工程造价鉴定意见书》列明涉案物业装饰装修现值为15476495.99元，故信基公司应向百信公司补偿装饰装修费用15476495.99元。关于百信公司反诉主张的中央空调系统及运营设施设备费用损失的处理问题。《租赁合同》明确约定由百信公司负责出资承建涉案租赁物的中央空调系统及运营的设施设备，百信公司事实上也有投入费用安装，该部分设施设备已固定于涉案租赁物，且信基公司表示同意利用，并要求百信公司按现状交还，依据前述《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，一审法院认定涉案租赁物现存的中央空调系统及运营设施设备可由信基公司处置，信基公司按明润公司就此评定的现值标准向百信公司作相应补偿。对于其中的消防工程及电气工程（公共部分）的部分内容，信基公司主张系由其完成施工，但同时表示可将该部分费用归入百信公司投入的运营设施设备费用范畴，属于信基公司对自身民事权利的自行处分，不违反相关法律法规规定，可予准许。据此，一审法院依据明润公司出具的《工程造价鉴定意见书》确定信基公司应向百信公司补偿中央空调系统及运营设施设备费用20010854.38元。关于百信公司反诉主张的租赁商场宣传费等前期筹备费用的处理问题。本案诉讼过程中，信基公司对百信公司所提出的8672088元前期筹备费用不持异议，并同意按照双方过错比例承担相应的赔偿责任，属于信基公司对自身民事权利的自行处分，不违反相关法律法规规定，可予准许。因此，对于百信公司所主张的前期筹备费用损失8672088元应由信基公司与百信公司按照各自过错责任比例来承担。基于前述信基公司与百信公司对于涉案租赁合同无效的过错程度，一审法院酌定信基公司与百信公司按照3:2的比例承担上述前期筹备费用损失，故信基公司应向百信公司赔偿前期筹备费用5203252.8元。关于百世集团是否应对百信公司在《租赁合同》项下的义务承担保证责任的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条规定，“主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。”本案中，虽然百世集团在2010年3月8日的《租赁合同》上以保证人的身份盖章确认，但该《租赁合同》因租赁物未取得建设工程规划许可证而无效，而百世集团对此并不存在过错，故信基公司诉请百世集团对百信公司在《租赁合同》项下的债务承担保证责任，缺乏法律依据，应予驳回。百信公司委托诉讼代理人苏文卿在本案中所提申请律师调查令中所欲调取的证据，因与本案待证事实并无直接关联，亦不影响本案的最终处理结果，故对其申请一审法院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条之规定，一审法院于2020年6月29日作出（2020）粤01民初31号民事判决：一、确认信基公司与百信公司于2010年3月8日签订的《租赁合同》无效；二、百信公司于本判决生效之日起三十日内将位于广州市番禺区路段“百世家居商场”一至四楼物业按现状交还信基公司，交还时不得破坏商场现存的中央空调系统、运营设施设备，不得拆除商场已形成附合的装饰装修；三、百信公司于本判决生效之日起三十日内向信基公司支付使用费（按每月800000元的标准，自2012年7月21日起计至本判决生效之日，百信公司已付的18805337元从中扣减）；本判决生效次日起至百信公司实际交还本判决主文第二项所列租赁物之日止的使用费，按每月800000元的标准由百信公司在每月15日前支付，如超过2022年7月20日，其后每月的标准在800000元的基础上逐年递增2%；四、百信公司向信基公司支付逾期支付本判决主文第三项所确定之使用费的利息（以百信公司所欠使用费为基数，自2017年2月24日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中2017年2月28日之前使用费的利息，以应付使用费总额为本金，应自2017年2月24日起计至付清之日止；2017年2月28日之后使用费的利息，以当期应付使用费为基数，自每月16日起计至付清之日止）；五、信基公司在本判决生效之日起三十日内向百信公司补偿中央空调系统、运营设施设备及装修费用共计35487350.37元；六、信基公司在本判决生效之日起三十日内向百信公司赔偿前期筹备费用损失5203252.8元；七、驳回信基公司的其他诉讼请求；八、驳回百信公司的其他反诉请求。一审本诉受理费1057899元，由信基公司负担634739元，百信公司负担423160元。反诉受理费227894元，由信基公司负担111998元，百信公司负担115896元。保全费5000元，由百信公司负担。评估费503574元，由信基公司负担。本院二审期间，百信公司提交关于次承租人、商户装修装饰投入情况未评估鉴定的情况说明，拟证明次承租人、商户反映明润公司在评估鉴定过程中并未对次承租人、商户的装修装饰情况进行评估鉴定，未核实装修装饰的附合情况，《工程造价鉴定意见书》认为工程范围包括“分租户建设的工程”违背事实。信基公司对该证据不予确认，认为明润公司是根据现场的情况进行造价鉴定。本院二审对一审查明的事实予以确认。另查明：1.在（2016）粤01民初247号案件中，当事人确认租赁物为房屋，由信基公司建设；百信公司确认签订《租赁合同》时信基公司已出示土地使用权证，证号与一审法院向广州市番禺区国土资源和规划局发函查询的证号一致。本案一审过程中，当事人确认房屋的交付时间是2011年11月9日；百信公司陈述接收后先由自己经营，2013年后改为部分自营、部分转租，具体时间不清楚2.在（2016）粤01民初247号案件中，一审法院曾于2018年12月11日组织各方当事人进行询问，明润公司指派工作人员吴梓熹、何冠明、李进超就百信公司对造价鉴定提出的异议进行了当面回复。《工程造价鉴定意见书》“鉴定人”栏由吴梓熹、陈柳慧、何冠明、徐贤斐签名，“鉴定审核人”栏由吴增胜、李进超签名，“负责人”栏由吴梓熹、李进超签名，并加盖了吴梓熹、陈柳慧、吴增胜的注册造价工程师执业印章和明润公司的工程造价咨询企业执业印章，附件中有吴梓熹、陈柳慧、吴增胜的注册造价工程师资格证书复印件，李进超的建筑结构工程师资格证书复印件，徐贤斐的定额与预结算工程师资格证书复印件，何冠明的建筑助理工程师资格证书复印件。3.《对区土地开发中心收储信基公司河村村地块有关问题请示的批复》载明，由信基公司自行拆除地上建筑物，不作补偿。《土地收储补偿协议》载明地块1的土地补偿款支付以双方签订《土地移交确认书》并完成土地产权注销、用地结案手续为前提，信基公司应将地上建构筑全部拆除完毕、清理全部物品并平整场地，按界线范围实施围蔽，否则视为不具备移交条件。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。从当事人的诉辩意见来看，二审的主要争议如下：一、涉案租赁物应否返还；二、百信公司应否支付占有使用费及利息；三、中央空调系统、运营设施设备及装饰装修费用损失如何处理；四、百信公司的前期筹备费用应否全额赔偿。关于涉案租赁物应否返还的问题。从《租赁合同》《补充协议》的约定来看，租赁物为房屋。因涉案房屋并没有取得建设工程规划许可，故《租赁合同》属于无效合同。在合同无效的情形下，因合同取得的财产，应当予以返还。信基公司诉请百信公司返还涉案租赁物，于法有据，一审判决予以支持，并无不当。《租赁合同》《补充协议》约定的租赁物并不包含百信公司提到的停车场，百信公司主张信基公司隐瞒真实情况，没有陈述停车场所在的G04-001290地块，缺乏相应的事实依据，本院不予采纳。关于百信公司应否支付占有使用费及利息的问题。虽然涉案《租赁合同》无效，但百信公司已经占有使用了租赁物，且该公司并没有举证证明约定的租金标准过高，因此，一审判决参照合同约定的租金标准计算占有使用费，并无不当。百信公司主张信基公司存在黑社会暴力逼迁行为，但从其提交的照片等证据来看，均不足以证实其主张，且目前公安机关亦未对此作出认定、处理，因此，一审法院不予采纳，并无不当。百信公司主张其共向信基公司支付了涉案租赁物的租金23564617元并提交了银行转账凭证等证据，但2014年5月16日金额为4759280元的付款用途显示为“还借款”，且收款人不是信基公司，信基公司也否认该笔款项为租金，故一审法院未认定该笔款项，并无不当。扣除上述4759280元，百信公司仅向信基公司支付了18805337元，其迟延支付占有使用费，确会导致信基公司遭受损失，一审判决判令百信公司支付利息，亦无不当。百信公司上诉主张不应支付占有使用费及利息，理由不成立，本院不予采纳。关于中央空调系统、运营设施设备及装饰装修费用损失如何处理的问题。百信公司对涉案租赁物投入装饰装修并安装了中央空调系统、运营设施设备，合同无效后，信基公司表示同意按现状接收利用，故信基公司应按中央空调系统、运营设施设备及装饰装修费用的现值向百信公司做相应补偿。百信公司主张明润公司出具的《工程造价鉴定意见书》不能作为认定事实的依据。对此，分析如下：第一，经百信公司申请，一审法院摇珠选定明润公司对涉案租赁物的中央空调系统、运营设施设备和一至四楼的室内装饰装修的现值进行鉴定。明润公司具有工程造价咨询企业甲级资质证书，且吴梓熹、陈柳慧具有注册造价工程师资质，已符合《建设工程造价鉴定规范》的要求。虽然何冠明、徐贤斐在鉴定人栏签名时未明确注明系辅助人员，但签名问题并不足以否定鉴定意见。第二，明润公司作出《工程造价咨询报告书（征求意见稿）》后多次对百信公司的异议进行了答复，并指派吴梓熹、何冠明、李进超出庭接受询问及进行当面回复。而且，从最终的鉴定意见结果来看，已部分采纳了百信公司的意见并两次上调造价数额。百信公司主张《工程造价鉴定意见书》未经质证，与一审法院查明的情况不符。第三，由于当事人没有提供完整有效的施工和竣工图纸，故明润公司通过现场勘验和测量计算工程量，《工程造价鉴定意见书》亦将工程造价汇总及折旧现值计算表、建设工程司法鉴定现场勘验记录等材料作为附件。百信公司主张明润公司的现场勘验记录系伪造，又主张鉴定人没有测绘资质、鉴定机构不制作勘验笔录等，依据不足，百信公司要求重新鉴定，理由不成立。第四，百信公司申请鉴定和法院委托鉴定的内容为“百世家居商场中央空调系统、运营设施设备及一至四层室内装修的现值”。若次承租人与本案当事人产生纠纷，可以另循法律途径解决。百信公司主张一审判决处分了案外人的权利，理由不成立。综上，一审法院将《工程造价鉴定意见书》作为案件事实的认定依据并判令信基公司按照鉴定意见确定的数额对百信公司进行补偿，亦无不当。百信公司在二审过程中申请鉴定人再次出庭，缺乏充分的依据，本院不予采纳。百信公司已占有使用租赁物近十年，该公司仍上诉要求信基公司按照原值进行补偿，理由不成立，本院不予支持。关于百信公司的前期筹备费用应否全额赔偿的问题。信基公司对百信公司所提出的8672088元前期筹备费用不持异议，本院予以确认。虽然信基公司未办理报建手续，对合同无效负有主要过错，但从《租赁合同》以及备忘录等证据来看，百信公司亦知晓涉案租赁物所在地块的土地性质并清楚租赁物需要办理报建手续。百信公司没有督促信基公司办理报建手续，且在应当知道涉案租赁物没有合法报建手续的情况下予以接收并进行投入、经营，对合同无效以及相关损失的产生亦负有一定过错。此外，百信公司已经营数年，其主张前期筹备费用全部作为损失亦不具有合理性。综合考虑当事人的过错程度等案件实际情况，一审法院酌定信基公司向百信公司赔偿前期筹备费用的60%即5203252.8元，已充分保障百信公司的合法权益，处理并无不妥。百信公司上诉要求全额赔偿前期筹备费用缺乏依据，本院不予支持。综上所述，百信公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费560551元，由广州百信家居有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈小丽审判员  郑丽容审判员  晏 鹏二〇二一年二月三日书记员  谭敏霞