河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初237号原告：黄莉，女，汉族，1990年11月20日出生，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：王帅松，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘千慧，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被告：郑州市旭天盛房地产开发有限公司，住所地新郑市。法定代表人：郭京愔，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王阿男，公司工作人员。第三人：中国农业银行股份有限公司郑州金水支行，住所地郑州市。负责人：赵葛，行长。委托诉讼代理人：宋小玲，该行职员。原告黄莉与被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司(以下简称“旭天盛公司”)、第三人中国农业银行股份有限公司郑州金水支行(以下简称“农行郑州金水支行”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告黄莉的委托诉讼代理人王帅松、刘千慧，被告旭天盛公司委托诉讼代理人王阿男，第三人农行郑州金水支行的委托诉讼代理人宋小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄莉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号180××××****）；2.判令被告返还原告购房款264214元及利息暂计30366元（以264214元为基数按照中国人民银行同期贷款利率自2018年4月17日起计算至2019年8月19日；按LPR自2019年8月20日暂计至起诉之日，直至还清之日止）；3.判决被告返还原告房屋专项维修资金6106元；4.判决被告按照合同约定向原告支付违约金8782.14元；5.判决解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；6.判决被告返还原告已向第三人偿还的贷款，贷款具体数额以第三人出具的还贷明细为准（截止2020年10月20日为76599.44元）；7.判决被告将原告尚未偿还的贷款返还第三人，因提前偿还贷款产生的利息、违约金由被告承担，违约金的具体数额，以第三人出具的提前还贷明细为准；8.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月16日，原被告签订《商品房买卖合同》（编号180××××****），约定原告于被告处购买位于新郑市××镇××路东侧、××路北侧阳光城丽景湾××房屋××套，总价款为878214元，房屋交付届满时间为2019年12月31日。合同签订后，原告依约于2018年4月16日支付首付款264214元。后原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，贷款614000元，贷款日期自2018年5月24日起至2048年5月23日止。2018年6月，第三人将原告申请的住房贷款支付给被告，至此原告购房款全部付清。现房屋交付期限届满，被告迟迟未能履行交房义务，根据合同约定，原告有权要求解除《商品房买卖合同》并要求被告返还已支付的购房款及住房维修基金并支付违约金。鉴于上述理由，原告为维护自身合法权益诉至本院。被告旭天盛公司辩称：一、原告第1项诉求没有合同依据，请求驳回。1、涉案房屋已于2020年9月30日完成交付，故而合同已经履行完毕，原告无权要求解除合同；2、《合同补充协议》第九条第6项明确约定：“因出卖人自身原因逾期交房的，则：（1）买受人同意给予出卖人60日的宽展期。宽展期内，主合同及本补充协议继续履行，出卖人自主合同及本补充协议约定的最后交付期限的次日起，按日向买受人支付已付购房款万分之0.5的违约金。（2）如宽展期届满后，出卖人仍未将该房屋交付买受人的，出卖人应自宽展期届满之次日起至实际交付之前一日止，按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，主合同及本补充协议继续履行。”由此可见，《合同补充协议》的约定系对合同正文的补充和变更，因合同正文第九条的约定已经变更为《合同补充协议》第九条第6项，所以原告要求解除合同的诉求没有合同依据；3、原告存在逾期付款的行为，《商品房买卖合同》第六条第3项明确约定，原告购房贷款部分的支付时间为2018年5月16日，但实际上于2018年6月1日购房贷款部分才到达旭天盛公司账户。根据《商品房买卖合同》合同第九条及《补充协议》第五条、《补充协议》第九条第2项约定，原告应向旭天盛公司支付违约金，且原告支付完毕违约金之前，被告有权拒绝交房。截止到现在，原告仍未按照合同约定向被告支付逾期支付房款的违约金，故而原告无权以逾期交房为由诉请解除合同。且双方签订的《商品房买卖合同》中附件四：《合同补充协议》载明“本补充协议的约定与本合同正文的约定不一致的，则以本补充协议的约定为准。”《合同补充协议》第九条第1项明确约定：“双方确认：下述情形构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：（1）自然灾害导致工程拖期或逾期交房的；（2）。(5)施工中因异常恶劣天气影响、发现文物古迹导致工程拖期或逾期交房的。”。自涉案工程施工以来，政府环境治理和大气管控严格，停工天数高达389天，新冠疫情的影响长达54天，根据合同约定，被告有权顺延交房且不承担违约责任。综上，原告要求解除合同的诉求没有事实和法律依据，应当依法驳回。二、根据第一条答辩意见，原告无权解除合同，自然无权要求被告返还购房款、利息和违约金。被告并非是收取维修基金的主体，维修基金系新郑市物业管理维修基金中心收取，原告无权要求被告返还。三、《个人购房抵押（保证）借款合同》不存在解除的情形，银行贷款利息来源于原告和第三人之间金融借款合同，跟被告无关，原告无权要求解除合同，亦无权要求被告将原告尚未偿还的贷款返还第三人并返还原告向第三人偿还的贷款。四、本案诉讼费应由原告自行承担。第三人农行郑州金水支行述称，由原被告双方履行完毕个人购房担保合同义务后，银行配合办理相关手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定本案事实如下：2018年4月16日，原告黄莉与被告旭天盛公司签订《商品房买卖合同》（合同编号180××××****），约定：黄莉购买旭天盛公司开发的位于新郑市××镇××路东侧、××路北侧××阳光城丽景湾××房屋××套，建筑面积93.94平方米，总房款878214元，首付款金额264214元，2018年4月16日现金支付（交纳比例30.09%），商业贷款金额614000元，2018年5月16日付款（交纳比例69.91%）。第八条交付期限约定，出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格交付买受人使用。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之1的违约金。第二十二条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十三条合同附件与本合同具有同等法律效力。附件四合同补充协议第九条第6款规定，因出卖人自身原因逾期交房的，则（1）买受人同意给予出卖人60日的宽展期。宽展期内，主合同及本补充协议继续履行，出卖人自主合同及本补充协议约定的最后交付期限的次日起，按日向买受人支付已付购房款万分之0.5的违约金。（2）如宽展期届满后，出卖人仍未将该房屋交付买受人的，出卖人应自宽展期届满之次日起至实际交付之前一日止，按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，主合同及本补充协议继续履行。且附件四合同补充协议中载明“本补充协议的约定与本合同正文的约定不一致的，则以本补充协议的约定为准”。2018年5月24日，原告黄莉、被告旭天盛公司及第三人农行郑州金水支行签订《个人购房担保借款合同》，约定农行郑州金水支行向黄莉提供贷款614000元，用于购买涉案房屋，借款期限360个月，自2018年5月24日至2048年5月23日止。还款方式为等额本息还款方式，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日。贷款双方对提前还款的特别约定为不收取违约金。旭天盛公司对上述借款提供阶段性担保。黄莉以涉案房屋作为抵押物，将涉案房屋作为抵押物抵押给第三人农行郑州金水支行。合同签订后，第三人农行郑州金水支行于2018年6月1日向原告黄莉发放贷款614000元。被告旭天盛公司分别于2018年4月17日、2019年8月23日向原告黄莉出具收取房款发票，显示的收取房款分别为264214元、614000元，共计878214元。原告黄莉于2019年3月8日向新郑市物业维修资金管理中心交纳维修基金6106元。2020年8月24日，涉案房屋工程通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，新郑市住房和城乡建设局等五大主体单位向被告出具了《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，被告旭天盛公司通过标准快递向黄莉送达交房通知书，通知其定于2020年9月27至9月30日办理交房手续。原告黄莉拒收该快递且未按该通知接收房屋。以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》，购房发票、维修基金交存凭证，郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，快递单、《个人购房担保借款合同》及本案庭审笔录等相关证据佐证。本院认为，原告黄莉与被告旭天盛公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号180××××****）和原、被告及第三人签订的《个人购房担保借款合同》，均系合同当事人之间真实、自愿的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，附件四作为《商品房买卖合同》不可分割的一部分，与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力。合同当事人均应按合同及买卖合同附件的约定行使权利，履行义务。《商品房买卖合同》签订后，原告分两次向被告支付房款，共计878214元，原告已履行了向被告支付购房款的合同义务，被告应当在双方合同约定的交付日期（2019年12月31日）前向原告交付经验收合格的商品房屋。现原、被告对购房合同附件四理解各持不同意见：被告辩称该补充协议系对合同正文的补充和变更，因合同正文第八条的约定已经变更为补充协议的第九条第六项，所以原告要求解除合同没有依据。原告主张补充协议中第九条明确的限制了买受人解除权这一根本权利，在商品房买卖法律关系中，买受人享有的解除权是根本性权利，现因出卖人单方违约导致合同目的不能实现，原告的期待利益受损，无论基于合同约定还是公平公正的民法原则，被告依据补充协议这一格式条款的内容从根本上限制和排除买受人的解除权，不应得到法院的支持，且该补充协议宽展期的约定同样属于开发商提供的格式条款，限制和排除买受人权利，应当认定为无效。该案中，被告旭天盛公司提供的工程竣工验收备案表显示旭天盛公司于2020年8月29日报送备案，亦显示涉案房屋于2020年8月24日经新郑市住房和城乡建设局等五大主体单位竣工验收合格，并达到双方约定的交付条件。原告黄莉收到交房通知书后，以交房逾期时间较长，要求解除合同并赔偿相关损失为由拒收房屋。但双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第九条第6款规定，因出卖人自身原因逾期交房的，则（1）买受人同意给予出卖人60日的宽展期。宽展期内，主合同及本补充协议继续履行，出卖人自主合同及本补充协议约定的最后交付期限的次日起，按日向买受人支付已付购房款万分之0.5的违约金。（2）如宽展期届满后，出卖人仍未将该房屋交付买受人的，出卖人应自宽展期届满之次日起至实际交付之前一日止，按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，主合同及本补充协议继续履行。以及附件四合同补充协议中载明“本补充协议的约定与本合同正文的约定不一致的，则以本补充协议的约定为准”。因此，对于涉案房屋逾期交房的处理应当按照双方以补充协议中的约定进行，在该补充协议中，对于因出卖人原因超过双方约定的交房期限60日的，原告可以要求被告继续按照约定进行整改或者要求其承担相应的违约责任，现原告以被告逾期交房超过60日为由要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同理，原告以涉案商品房买卖合同应予解除为前提，要求解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；要求被告返还首付款264214元、利息30366元；要求被告返还原告维修基金6106元；要求被告按照合同约定向原告支付违约金8782.14元：要求被告返还原告已向第三人偿还的贷款（具体还贷数额以第三人出具的还贷明细为准）；要求被告向第三人偿还原告的剩余贷款，因提前偿还贷款产生的利息、违约金等由被告承担（具体数额以第三人出具的还款明细为准）的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告黄莉的诉讼请求。案件受理费减半收取计2971元，由原告黄莉负担。本判决为终审判决。审判员  许伟红二〇二一年二月十八日书记员  时任航