山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终494号上诉人（一审原告）：王成建，男，1972年9月3日出生，汉族，户籍所在地山东省诸城市，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：袁伟芳，山东乾元律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：烟台外贸第二冷藏厂，住所地烟台市芝罘区幸福南路**。诉讼代表人：烟台外贸第二冷藏厂破产清算组。委托诉讼代理人：张岩，山东凯平律师事务所律师。上诉人王成建因与被上诉人烟台外贸第二冷藏厂对外追收债权纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人王成建上诉请求：撤销一审判决，依法改判；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。关于租赁房屋，被上诉人提交的房屋所有权中记载的房屋建筑面积与其出租给上诉人的锅炉房面积并不一致，无法证明该锅炉房已取得房屋产权证书。本案中，上诉人与被上诉人签订的是房屋租赁合同，而非土地租赁合同，土地使用证仅能证明被上诉人取得了涉案地块的土地使用权，可以依法利用土地并取得收益，但不能代表租赁房屋建设手续的合法性，故租赁合同无效。2.一审适用法律错误。本案中，因被上诉人将未取得合法建设手续的房屋出租给上诉人，导致租赁合同无效，被上诉人对此负有过错，且上诉人并非无故拖欠租金，依据合同法第五十八条，对逾期利息损失不应支持。且涉案租赁合同签订后，在被上诉人的许可下，上诉人在租赁物上新建了仓库并对原有房屋进行了改造，投入了大量资金，被上诉人应予赔偿。被上诉人烟台外贸第二冷藏厂答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。一审原告烟台外贸第二冷藏厂向一审法院起诉请求：1.确认原、被告于2012年4月1签订的《房屋租赁合同》已解除；2.判令被告交还承租的房屋及场地；3.判令被告支付租金56000元、逾期利息8548.8元（暂计算至2019年9月30日）及自2019年10月1日起至还房之日止按1333.33元/月计付租金；4、诉讼费由被告负担。一审法院认定如下:2012年4月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于烟台市芝罘区幸福南路11号院内（宿舍北第三排平房11间及院），使用面积200+150平方米，出租给被告用于仓储；租赁期共8年8个月，原告从2012年4月1日将出租房屋交付被告使用，至2020年10月31日收回；年租金16000元，缴纳期限每半年支付，先付后用；租赁期间的水、电费用，由原告按照有关规定的标准收取，被告接到收费通知单后，五日内足额交纳给原告，逾期不交原告有权对其停止供应水电；房屋租赁期间，房屋的修缮由被告自行负责，被告不得对所租房屋的建筑结构布局以及电源线路等进行改造，如需改造，需书面申请，经原告同意，方可施工；被告无故拖欠房屋租金和水电暖费等达半月的，原告有权解除合同，收回出租房屋，原告因此所受损失由被告负责赔偿；原、被告双方自合同签订之日起，双方都不得以任何条件擅自变更或解除，如有一方违约，向对方赔偿停租期间造成的经济损失；合同期满后，双方不再续签租赁合同，被告在10日内不与原告办理交接手续的，原告有权立即无条件强制收回租赁房屋，并对房屋内一切设施与物品享有完全的处置权，被告不得再向原告提出任何主张；房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成被告损失，原、被告双方互不承担责任；因市政建设要拆除或改造已租赁的房屋，使原、被告双方造成损失，互不承担责任，因上述原因而终止合同的，租金按使用时间计算，多退少补；被告若在场地上建构筑物，必须符合安全要求，保证施工质量及安全，在合同期内出现任何安全问题均由被告负责；在合同有效期内土地使用税、费在现有标准下由原告承担，若土地使用税费上涨，其上涨部分由被告承担。合同签订后，原告依约向被告交付合同项下的锅炉房和场地，由被告占有使用至今。2014年8月26日，原告因资不抵债向烟台市中级人民法院申请破产清算，烟台市中级人民法院于2014年10月28日裁定受理并指定清算组为破产企业管理人，并于2015年11月9日宣告原告破产。另（2017）鲁0602民初9523号民事判决中已查明，1994年11年28日，烟台市人民政府作出烟政函[1994]119号《关于收回烟台外贸第二冷藏厂原使用的部分国有土地使用权的函》，决定收回原告原使用的位于专用线西侧国有土地5936平方米，该宗地收回后，2071平方米将由政府有偿出让于烟台开发区新城市建设开发公司、原告用于商业网点房建设，3865平方米用于城市规划路建设。同日，烟台市土地管理局和原告签订（1994）烟地合字（80）号《国有土地使用权有偿出让合同》，载明烟台市土地管理局出让给原告的地块位于专用线西侧，土地使用面积为932平方米，用于建设商业网点房。1994年12月28日，烟台市土地管理局作出烟土地[建]字[1994]51号《对烟台外贸冷藏厂使用国有土地请示的批复》，同意原告使用位于专用线西侧国有土地932平方米用于建设商业网点。一审法院认为，本案争议焦点一为双方于2012年4月1日签订的《房屋租赁合同》是否系无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规定许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。庭审中，原告提交烟国用（95）字第0016号的国有土地使用证，且结合（2017）鲁0602民初9523号民事判决中已调取查明的相关事实，同时经审查，双方间《房屋租赁合同》载明的幸福南路11号位于上述批准建设范围内，可以证实原告出租给被告的房屋取得合法建设手续或经主管部门批准建设。被告主张涉案房屋未取得合法建设手续和验收手续，与查证事实不符，本院不予采纳。综上，《房屋租赁合同》应认定为合法有效。本案争议焦点二为原告是否应对被告的投资损失进行赔偿。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案中，原、被告于2012年4月1日签订的《房屋租赁合同》明确约定被告可在场地上建构筑物，被告认可其自2016年时再未按期交纳租金，已构成违约；现原告管理人依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定要求解除合同，于法有据。被告投资建设房屋及装饰装修已使用多年，涉案合同剩余租期已不足三月，本院综合考虑以上因素，认定涉案合同剩余租赁期内的装饰装修残值损失应由被告自行承担，原告无需对被告的投资损失进行赔偿，但被告可拆除其投资建设房屋及装饰装修物并归其所有。本案争议焦点三为原告主张的2016年4月1日至9月30日期间的租金是否已过诉讼时效。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十九条规定：“债务人对外享有债权的诉讼时效，自人民法院受理破产申请之日起中断……”。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”本案中，烟台市中级人民法院于2014年10月28日受理原告的破产申请，并于2015年11月9日宣告原告破产，故原告对被告享有的债权发生诉讼时效中断，诉讼时效期间从破产程序终结时起重新计算，故原告主张的2016年4月1日至9月30日期间的租金未过诉讼时效。综上，原告主张被告支付租金56000元及自2019年10月1日起至还房之日止仍按1333.33元/月计算的租金之诉讼请求，于约相合，于法有据，本院依法予以支持。本案争议焦点四为原告主张逾期利息的诉讼请求是否应得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百七十四条的规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》明确约定“年租金16000元，缴纳期限为每半年支付，先付后用”，被告自2016年4月1日起不再按期交纳租金，已构成违约。原告现就被告欠付的租金额主张逾期利息，于法并无不合，本院予以支持。但原告主张的利息计算标准于法无据，经本院根据认定的租金数额、被告支付租金的时间和金额、逾期利息计算标准计算截至2019年9月30日的逾期利息为6720元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条第一款、第四十四条第一款、第一百零七条及前述援引法律条款之规定，一审法院于2020年8月12日判决：一、确认原告烟台外贸第二冷藏厂与被告王成建于2012年4月1日签订的《房屋租赁合同》已解除。二、限被告王成建于本判决生效之日起10日内交还原告烟台外贸第二冷藏厂幸福南路11号院内宿舍北第三排平房11间及院。三、限被告王成建于判决生效之日起10日内偿付原告烟台外贸第二冷藏厂租金56000元、逾期利息6720元（暂计算至2019年9月30日）及自2019年10月1日起至还房之日止仍按1333.33元/月计算的租金。四、驳回原告烟台外贸第二冷藏厂的其他诉讼请求。如果被告王成建未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告烟台外贸第二冷藏厂。案件受理费1414元，由原告烟台外贸第二冷藏厂负担40元，被告王成建负担1374元。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于涉案《房屋租赁合同》的效力问题。被上诉人于一审提交了烟房自字第××号的房屋所有权证及烟国用（95）字第0016号的国有土地使用证，载明地址为幸福南路11号，与双方当事人签订的《房屋租赁合同》载明的租赁地址相同，上诉人仅以房产证中记载的建筑面积与合同中记载的使用面积不符为由，否认涉案房屋的产权证书效力，无事实和法律依据，本院不予采信。结合1994年12月28日烟台市土地管理局烟土建字（1994）51号《对烟台外贸第二冷藏厂使用国有土地请示的批复》、1994年11月28日烟台市人民政府烟政函[1994]119号《关于收回烟台外贸第二冷藏厂原适用的部分国有土地使用权的函》以及烟台市土地管理局与被上诉人签订的（1994）烟地合字（80）号《国有土地使用权有偿出让合同书》所载明内容，本院认定被上诉人建设涉案网点房经过有关主管批复同意建设，涉案合同标的物不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的情形。且涉案合同经双方当事人签章确认，是双方的真实意思表示，权利义务明确，形式要件完备，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定其合法有效，于法有据。关于上诉人主张被上诉人应当对涉案房屋的装修投资损失予以补偿，本院认为，双方签订的房屋租赁合同约定上诉人可在场地上构筑建筑物，并未对装修残值费用作出明确约定，被上诉人享有完全处置权，现合同租赁期限已届满，上诉人提出对方应对房屋装修费用给予补偿，与约不合，也与事实不符，不予支持。关于逾期利息应否支付的问题。上诉人自认其2016年起再未缴纳租金；涉案合同对租赁期间、租金作出明确约定，故其行为已构成违约，一审依据《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日）和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）确认上诉人应承担逾期的利息计算方式及数额，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1414元，由上诉人王成建负担。本判决为终审判决。审判长 孙 威审判员 张建庆审判员 付景波二〇二一年二月八日书记员 田欣琦