浙江省慈溪市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）浙0282执异11号 异议人（案外人）：慈溪市弘旭电器厂。住所地：慈溪市龙山镇范市王家路村纬三路。统一社会信用代码：92330282MA2CHKTN1W。 经营者：王旭，该厂厂长。 委托诉讼代理人：郑伟，浙江和义观达（慈溪）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵佳璐，浙江和义观达（慈溪）律师事务所律师。 申请人：孙善庆，男，1965年11月26日出生，汉族，住慈溪市。 委托诉讼代理人：范红枫，北京盈科（慈溪）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈泱泱，北京盈科（慈溪）律师事务所律师。 被申请人：慈溪市西贝乐电器有限公司。住所地：慈溪市龙山镇王家路村。统一社会信用代码：91330282726381260E。 法定代表人：李铁男，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李大升，该公司员工。 本院在审理孙善庆与慈溪市西贝乐电器有限公司（以下简称西贝乐公司）公司解散纠纷一案中，异议人慈溪市弘旭电器厂（以下简称弘旭电器厂）对本院查封查封被申请人西贝乐公司名下的位于慈溪市××镇××村××号的房地产提出书面异议。本院于2021年1月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人弘旭电器厂称，2020年12月13日，其与西贝乐公司签订《土地使用权转让协议》，双方约定西贝乐公司将其位于慈溪市××镇××村××号××土地面积为1269平方米、土地使用权证号为慈国用（2007）第070226号的工业用地使用权转让给异议人，价格为280万元,协议签订后3日内支付140万元,余款140万元在完成土地使用权过户登记手续后3日内一次性付清；西贝乐公司在异议人支付140万元转让款后3日内将土地实物按交付之日的现状交付给异议人，并在15日内协助异议人办理土地使用权过户登记手续。2020年12月14日，异议人按照协议约定支付西贝乐公司土地使用权转让款140万元。同日，西贝乐公司将土地交付给了异议人。2020年12月18日，慈溪法院根据孙善庆的申请，依法作出（2020）浙0282民初11809号民事裁定，查封了案涉土地使用权，导致异议人无法办理案涉土地使用权过户登记手续。异议人认为，案涉土地使用权已经由西贝乐公司于2020年12月13日转让给异议人，异议人已经按照约定支付土地使用权转让款140万元，且案涉土地也已经交付给异议人，在办理过户手续过程中案涉土地被查封。异议人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第156条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和服役案件若干问题的规定》第28条之规定，提出异议，请求解除对案涉土地使用权的查封。 为证明其异议主张成立，异议人弘旭电器厂向本院提供了《土地使用权转让协议》、慈溪市不动产登记查询证明、结算业务申请书、土地使用权转让款交付确认书、土地使用权实物交付确认书各一份。 申请人孙善庆答辩称：异议人无权对案涉土地提出解除保全申请。西贝乐公司股东之间矛盾深重。2020年12月2日，西贝乐公司召开股东会并形成处分公司资产的临时股东会决议，孙善庆不同意该决议，并于同年12月4日向慈溪市人民法院起诉请求撤销西贝乐公司所做的处分公司资产的决议。在此情况下，西贝乐公司向异议人转让土地使用权，主观上存在恶意。弘旭电器厂经营者王旭的父亲王维达与西贝乐公司法定代表人李铁男交往密切，两者之间有密切经济往来。异议人对西贝乐公司股东之间的纠纷以及资产处置问题上的矛盾是清楚的。异议人对案涉土地使用权存在交易限制，可能无法办理过户登记的情况是明知的，故无权申请解除查封。异议人并未实际占有案涉土地，其申请解除查封的请求不符合法律规定。 被证明辩称主张成立，申请人孙善庆向本院提交了司法拍卖成交记录1份。 被申请人西贝乐公司答辩称：应支持异议人的异议请求。案涉土地使用权转让协议签订前，西贝乐公司召开了股东会并形成了有效决议。之后西贝乐公司公开登报声明出售信息，以案涉土地评估价为参考，最终确定将案涉土地出售给异议人。西贝乐公司股东会决议和土地使用权转让协议签订均早于孙善庆申请查封的时间。案涉协议不违反法律强制性规定，不损害第三人权利，合法有效。案外人已经按照约定支付土地转让款，并占有了案涉土地，故应依法解除案涉土地使用权。 为证明辩称主张成立，被申请人西贝乐公司向本院提交了《临时股东会会议决议》、2020年12月4日的《现代金报》、《资产评估报告书》各1份。 本院查明，2020年12月2日，西贝乐公司召开了临时股东会，经表决，形成如下决议：“同意执行董事李铁男向股东会汇报本公司经拍卖后的房地产现状，包括依据2019年11月10日公司临时股东会议决议委托慈溪海博资产评估有限公司对公司房地产进行资产评估的结果”、“同意处理现有资产，对现有实物资产进行出售，以便为公司经营到期清算做准备”等。12月4日，西贝乐公司在《现代金报》刊登了出售信息，出售公司资产，其中包括位于慈溪市龙山镇王家路村工业用地使用权，面积1269平方米。12月13日，西贝乐公司作为甲方与乙方弘旭电器厂签订《土地使用权转让协议》一份，由西贝乐公司将其名下位于××村××号××证号为慈国用（2007）第070226号的1269平方米工业用地土地使用权转让给弘旭电器厂。协议约定，该土地使用权转让价格为280万元，土地使用权转让的相关税费，由甲方承担；协议签订后3日内，乙方支付甲方140万元，乙方逾期超过5日未付的，甲方有权解除协议，乙方在土地使用权过户登记后3天内支付剩余140万元。协议还约定，甲方应当在乙方第一次支付土地使用权转让款总价的50%即140万元后的3天内，将该土地按现状交付给乙方，在第一次付款后的15天内，协助乙方办理土地使用权过户登记手续。协议还对违约责任等进行了约定。12月14日，弘旭电器厂向西贝乐公司支付了140万元。西贝乐公司与弘旭电器厂于当日出具了土地使用权转让款交付确认书和土地使用权实物交付确认书。 同日，孙善庆以西贝乐公司为被告，李铁男、李奇伟、姜涛为第三人，向本院提起诉讼，请求判决解散西贝乐公司。12月18日，本院根据孙善庆的申请，作出（2020）浙0282民初11809号民事裁定，裁定在6000万元范围内冻结西贝乐公司的银行存款或查封其他等值财产。12月21日，本院向慈溪市不动产登记服务中心送达了（2020）浙0282民初11809号民事裁定书和协助执行通知书，查封了西贝乐公司名下的位于慈溪市××镇××村××号××土地面积为1269平方米、土地使用权证号为慈国用（2007）第070226号的国有土地使用权。 2021年2月3日，异议人弘旭电器厂向本院交纳了土地使用权转让款140万元。 另查明，慈溪海博资产评估公司根据西贝乐公司的委托，对西贝乐公司名下的位于慈溪市××镇××村××号××土地使用权证号为慈国用（2007）第070226号项下的工业用地使用权进行了评估，并于2020年9月28日作出慈海博评报字［2020］1-056号资产评估报告书，该报告书确定的评估价格为2917400元，评估基准日为2019年10月31日，评估结论的有效期为2019年10月31日至2020年10月30日。 本院认为，本案系诉讼期间,本院根据财产保全申请人的申请,对财产保全被申请人名下的财产实施查封措施,异议人现主张其已购买了案涉土地使用权并据此提出解除查封的请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定,本院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理。 财产保全案件执行中,买受人对登记在财产保全被申请人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。异议审查过程中，弘旭电器厂与西贝乐公司均认可转让土地使用权系双方真实意思表示，且案涉土地使用权的交易价格与评估报告评估的土地使用权价值较为接近，弘旭电器厂与西贝乐公司签订的《土地使用权转让协议》应属合法有效。根据查明的事实,本院在查封案涉土地使用权之前，弘旭电器厂已与西贝乐公司签订了书面的土地使用权转让协议，弘旭电器厂也占有了案涉土地，并按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，未办理过户登记并非因弘旭电器厂自身原因。弘旭电器厂购买土地使用权的行为符合上述四个要件的规定，其对案涉土地使用权享有的权利可以排除执行。故弘旭电器厂所提异议请求，合理合法，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第二十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第二十八条之规定,裁定如下： 解除本院根据（2020）浙0282民初11809号民事裁定及（2020）浙0282民初11809号协助执行通知书对位于慈溪市××镇××村××号××土地使用权证号为慈国用（2007）第070226号项下的国有土地使用权的查封。 如不服本裁定,异议人、申请保全人可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 本裁定送达后立即生效。 审 判 长  房赤敏 审 判 员  张小玲 人民陪审员  徐君波 二〇二一年二月三日 代书 记员  杨梦洁