广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初11500号原告：中山市碧富雅置业发展有限公司，住所地广东省中山市*********。法定代表人：麦广帆，该公司董事长。委托诉讼代理人：陶婷婷，女，该公司工作人员。被告：黎慧冰，女，1966年8月31日出生，汉族，住广东省中山市石岐区*********。委托诉讼代理人：温权军，广东羊城律师事务所律师。原告中山市碧富雅置业发展有限公司（以下简称碧富雅公司）与被告黎慧冰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告碧富雅公司的委托诉讼代理人陶婷婷，被告黎慧冰及委托诉讼代理人温权军到庭参加诉讼。本案现己审理终结。碧富雅公司向本院提出诉讼请求：1.确认中山·小榄海港城商业中心房屋租赁合同（合同编号：BFY/H-ZS-2018-014）及相应补充协议于2020年3月31日解除；2.确认租赁保证金30000元不予退还；3.判令黎慧冰立即向碧富雅公司支付2019年8月至2020年3月推广费4050.47元、2019年5月至2020年3月租金128327.08元及管理费208048.50元；4.判令黎慧冰立即向碧富雅公司支付逾期缴交租金、管理费、推广费的违约金（以每月拖欠的租金、管理费、推广费为基数，自每月11日起按每日0.3%计至实际付清之日止）；5.判令黎慧冰向碧富雅公司支付逾期交还商铺期间的租金、管理费及逾期交还商铺的违约金（从2020年4月1日起计至黎慧冰按合同的约定将商铺交回给碧富雅公司并办理好相关撤场文件之日止）；6.判令黎慧冰支付房屋租赁合同补充协议（编号为BFY/H-ZS-2018-xxx）中已享受的租金和管理费的折扣优惠金额25218元；7.判令黎慧冰向碧富雅公司支付无故停业产生的违约金6000元。事实和理由：2018年4月24日，碧富雅公司与黎慧冰签订中山·小榄海港城商业中心房屋租赁合同（合同编号：BFY/H-ZS-2018-xxx），约定碧富雅公司将位于中山市*********************、xxx号商铺（以下简称xxx卡、xxx卡商铺）出租给黎慧冰，用于床上用品经营；租赁期限为3年，自2018年8月10日起至2021年8月9日止，每月租金、管理费应于当月10日前支付，每月租金、管理费应于当月10日前支付，每个租赁年度开始的10日前支付推广费及应于次月10日前支付当月所有因使用xxx卡、xxx卡商铺而产生的水、电、燃气、电话费用及其他费用；若黎慧冰无故停业一天，视作违约，应向碧富雅公司支付违约金2000元，无故停业超过三天，视为黎慧冰根本性违约，碧富雅公司有权单方解除合同；若黎慧冰拖欠费用，碧富雅公司有权单方终止合同，租赁保证金不予退还，逾期支付租金或管理费、推广费的，应每日按0.3%标准按逾期交付金额支付违约金，逾期支付水电费的，应每日按2%标准按照逾期交付金额支付滞纳金；合同提前解除之次日，黎慧冰应按商铺交付时的原状把商铺交还给碧富雅公司，逾期交还期间，黎慧冰应当按照合同最后一个月的标准交付租金、管理费等费用，并按照合同最后一月日租金的1.5倍标准按日向碧富雅公司支付违约金。2019年8月5日，碧富雅公司与黎慧冰签订补充协议（编号为BFY/H-ZS-2018-xxx），约定2019年3月1日至2019年8月31日期间，碧富雅公司给予黎慧冰租金及管理费折扣优惠69654.56元，若黎慧冰因为不按约定时间支付租金、管理费及其他相关费用等违约行为导致补充协议终止（包括黎慧冰违约导致碧富雅公司解除合同的情形），黎慧冰须向碧富雅公司支付补充协议中已享受的2019年3月及4月的租金及管理费折扣优惠金额25218元。合同签订后，碧富雅公司依约交付商铺。租赁期间，黎慧冰未能按约支付租金、管理费、推广费等相关费用，碧富雅公司多次催收无果，黎慧冰在经营期间无故停业，经催告仍拒不恢复营业。故碧富雅公司为维护合法权益，特向法院提起本案诉讼。黎慧冰辩称，1.黎慧冰承租xxx卡、xxx卡商铺，目的是为了后续成立的个体工商户即中山市冰姐床上用品经营部经营需要，且之后也成立了该个体工商户，因此，本案应以登记的中山市冰姐床上用品经营部为被告，而非黎慧冰个人，因此，黎慧冰的被告主体不适格。2.根据合同约定，租金、管理费、推广费应以商铺的实际建筑面积计收，根据碧富雅公司提供的不动产权证记载的内容，涉案xxx卡商铺的建筑面积84.82平方米，xxx卡商铺的建筑面积为503.06平方米，合计587.88平方米，与合同约定的630.45平方米相差42.57平方米，因此，碧富雅公司每月多收取的租金851.40元、管理费1277.10元及每年的推广费425.70元应当予以退回或者抵扣尚欠的租金等费用。3.黎慧冰于2019年1月27日向碧富雅公司发函要求减免租金或者提前终止合同，后双方于2019年8月5日签订补充协议，碧富雅公司免除了黎慧冰2019年3月1日至2019年8月31日期间的租金及2019年3月1日至2019年5月31日期间的部分管理费。但在此期间，因业绩不理想，黎慧冰再次向碧富雅公司提出申请，要求自2019年9月1日终止租赁合同。2019年11月21日，碧富雅公司复函同意于2019年11月30日终止租赁合同，但同时要求黎慧冰承担各种不合理费用，否则不让黎慧冰办理。因此，涉案的租赁合同于2019年11月30日经双方协商解除，而非碧富雅公司主张的2020年3月31日。4.双方于2019年11月30日终止租赁合同后，黎慧冰要求撤场，但碧富雅公司以黎慧冰未结清相关不合理费用为由不予放行，导致黎慧冰滞留物品在xxx卡、xxx卡商铺内，碧富雅公司通过这种拖延方式收取场地占用费，以达到未出租和出租同样可以收取租金和管理费的目的，因此，合同解除后至实际交还商铺之日的租金、管理费不应由黎慧冰承担。且即使黎慧冰违反了合同约定，碧富雅公司亦要采取措施防止损失的扩大。现碧富雅公司未采取措施，导致合同解除后的xxx卡、xxx卡商铺的占用费问题，不应由黎慧冰承担。5.合同约定的租赁保证金，逾期缴交租金、管理费、推广费的违约金，逾期交还商铺的违约金及无故停业违约金，均系黎慧冰一种违约行为所产生，不应重复计算。且合同约定的违约金标准过高，故逾期缴交租金、管理费、推广费的违约金，逾期交还商铺的违约金及无故停业违约金合计不应超过全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍。根据合同约定，保证金作为违约金支付给碧富雅公司属于不退还保证金的一种形式，若法院判令黎慧冰应按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍向碧富雅公司支付违约金，则该支付标准已足够弥补碧富雅公司的损失，保证金不能单独作为违约金，而应将该保证金抵扣逾期缴交租金、管理费、推广费的违约金，故碧富雅公司要求不予退还保证金没有事实依据。同时，黎慧冰不存在无故停业的事实，碧富雅公司提供的照片是发生在2019年10月5日黎慧冰停止经营后，而非黎慧冰正常经营期间，因此，碧富雅公司主张无故停业违约金无事实依据。6.碧富雅公司未提供证据证明其有进行推广宣传，实质上碧富雅公司也未进行任何实质性的宣传推广，因此，碧富雅公司无权要求黎慧冰支付推广费，已经支付的也应该予以退还。7.黎慧冰原本计划在2019年3月1日就停止营业不再经营，以免损失的进一步扩大，但都在碧富雅公司的强烈要求下继续经营，因此导致黎慧冰损失的不断扩大，因此，碧富雅公司要求收回优惠折扣没有依据，而且有失公平、公正。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：xxx卡、xxx卡商铺登记在碧富雅公司名下，其中xxx卡商铺的登记面积为84.82平方米，xxx卡商铺的登记面积为503.06平方米，合计登记面积587.88平方米。2018年4月19日，碧富雅公司（作为出租方、甲方）与黎慧冰（作为承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将涉案xxx卡、xxx卡商铺出租给乙方使用；商铺的实用面积为378.27平方米，建筑面积为630.45平方米。建筑面积=实用面积÷实用率，实用率以甲方公布的实用率为准。如乙方对本条款所述的面积有异议，则实际面积以甲方书面认可的有资质的测绘机构测量的面积为准；该约定面积与实际测量面积出现差异在±3%以内的，双方仍以本合同约定的建筑面积作为租金、物业管理费等费用的结算依据，双方互不追究责任；该约定面积与实际测量面积差异在±3%以上的（含），按实际测量建筑面积作为结算依据。租赁期限为3年，具体租赁期限为2018年8月10日至2021年8月9日(实际起租日期以商铺免租装修期结束之日起计算)；营业免租期为3个月，其中首个租赁年度的首3个月免租（营业免租期内仍需按实用面积和30元/平方/月的标注缴纳管理费）。xxx卡、xxx卡商铺用作乙方经营场地，经营范围(含业态、业种、品类等)为床上用品，品牌是冰皇乳胶床垫。租赁期限内，2018年8月10日至2019年8月9日每月租金为9456.75元，2019年8月10日至2020年8月9日每月租金为12609元，2020年8月10日至2021年8月9日每月租金为15761.25元，以上租金均按630.45平方米的租赁面积计算；除首月租金于起租日支付外，每月租金须于每月10日前支付，如该日为中华人民共和国法定节假日，则支付日期顺延至假日后的第一天；乙方应向甲方交纳30000元，该租赁保证金不是乙方预付的租金、管理费，仅是乙方履行本合同约定义务的保证。管理费为建筑面积每平方米每月30元，合计18913.50元/月（每月10日前向甲方指定的物业管理公司支付），乙方从商铺接收之日起开始向甲方交纳管理费；经甲乙双方协商同意，乙方免租装修期间承租商铺的管理费为2000元、垃圾清运费为2000元，合计4000元（自缴纳租赁保证金后3天内一次性向甲方指定的物业管理公司支付），但如乙方在免租装修期届满前开业或试业的，则自乙方实际开业日起，乙方应按照免租装修期满后管理费标准向甲方支付管理费；首月管理费于租赁起始日支付，其余月份管理费于每月10日前支付，该日为中华人民共和国法定节假日，则支付日期顺延至假日后的第1天。推广费是甲方对提高海港城商业中心的公共形象，促进人流及消费而举行的宣传推广活动所产生的费用，推广活动包括但不限于在媒体发布广告宣传，在现场举行的各类主题活动等活动；乙方按承租商铺的建筑面积每年每平方米10元，合计6304.50元支付推广费，首年推广费于租赁起始日支付，其余年份推广费于每个租赁年度开始的10日前支付，该日为中华人民共和国法定节假日，则支付日期顺延至假日后的第1天。乙方享有自商铺接收日起计算的共70天的免租装修期，免租装修期自商铺正式交付日起算；免租装修期内乙方未开业前，乙方无需支付租金，但仍需承担管理费及装修或经营活动而产生的政府税费及其他费用；免租装修期内乙方开业的，则自乙方实际开业起，乙方应按照免租期装修期满后租金、管理费、推广费等标准向甲方支付租金、管理费、推广费等费用。xxx卡、xxx卡商铺内之建筑、装修及有关机电工程，所有室内设计图、平面间隔、机械及电力需求，以及各装修物料之挑选，于进场装修日期至少提前30天报甲方审核(甲方收到乙方提交的会审材料7个工作日内给予书面回复意见)；乙方保证xxx卡、xxx卡商铺内部装修、分隔、修建、安装设备或改进不得影响整个海港城商业中心的结构安全、外立面效果及其他租客的正常经营活动。乙方应当在租赁期限届满日起的5日内交还商铺；除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止日之次日交还xxx卡、xxx卡商铺；甲方有权要求乙方按商铺交付时的状况交还商铺，具体的标准以乙方接收商铺时的文件和相片为依据，恢复商铺原状所产生的费用由乙方承担；如果xxx卡、xxx卡商铺交还时之状况不符合前项规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，使得xxx卡、xxx卡商铺之状况符合前项规定，由此而产生的一切费用和开支由乙方负担，甲方同意的情形除外；甲方应当依照通常合理的标准及本合同规定查验xxx卡、xxx卡商铺；在符合本合同交还规定的情形下，甲乙双方应当签署一份交还凭据，交还凭据一经签署，乙方交还xxx卡、xxx卡商铺的义务立即完成；如果乙方未依照本合同规定的时间内交还xxx卡、xxx卡商铺，则甲方有权采取强制搬迁方法收回商铺，将xxx卡、xxx卡商铺内的一切动产搬离xxx卡、xxx卡商铺，xxx卡、xxx卡商铺之装修及所有附属设施/设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿，甲方并有权从租赁保证金中直接扣除拆除xxx卡、xxx卡商铺之装修及附属设施/设备所需要的费用；若乙方尚拖欠甲方本合同范围内所约定的费用，甲方有权对搬离后的乙方动产行使留置权，宽限期为甲方采取强制搬迁措施之日起2个月，若乙方在宽限期满后仍未清偿欠款并办理领取手续的，则甲方有权对留置的动产进行变卖或拍卖，以变卖或拍卖所得优先支付乙方对甲方的欠款及动产搬迁与保管的费用，仍不足以清偿的，甲方仍可向乙方追偿；乙方逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日租金的1.5倍向甲方支付违约金，直至乙方交还xxx卡、xxx卡商铺或甲方依照本合同的规定收回xxx卡、xxx卡商铺。乙方应遵守甲方的相关营运管理规定，按甲方规定的营业时间开市、闭市，乙方无故停业一天，视为乙方违约，甲方向乙方收取违约金2000元；无故停业超过三天，视为乙方根本性违约，甲方有权单方面解除本合同，乙方应于收到甲方的解除合同通知书之日起7日内按本商铺交付时的原状向甲方交还商铺，乙方租赁保证金不予退还，乙方损失自己承担，乙方拖欠甲方的费用及因乙方违约行为而给甲方造成的损失，甲方有权向乙方追偿。在租赁期限内，乙方逾期交付租金或管理费或推广费的，每逾期1日，应按逾期交付金额的0.3%支付日违约金，逾期达15天以上的，甲方有权采取停止供应或使用水、电、燃气、空调或其他设施的措施，因此造成的一切损失由乙方自行承担；在租赁期限内，乙方逾期支付水电等其他费用，每逾期1天，应按费用的2%支付滞纳金；租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，若租赁保证金不足以赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿；在租赁期内，乙方拖欠支付租金或管理费或其他费用达到30日的，甲方有权单方面终止本合同，租赁保证金不予退还，甲方遭受损失的，乙方还应予以赔偿，且乙方必须无条件配合甲方作相应的租赁终止注销，若乙方未能配合注销，甲方有权单方强制注销双方之前所签订的房屋租赁合同书，强制收回xxx卡、xxx卡商铺，将xxx卡、xxx卡商铺内的一切动产搬离xxx卡、xxx卡商铺，xxx卡、xxx卡商铺之装修及所有附属设施/设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿；若乙方尚拖欠甲方费用的，甲方有权对搬离后的乙方动产行使留置权，宽限期为甲方采取强制搬迁措施之日起2个月，若乙方在宽限期满后仍未清偿欠款并办理领取手续的，则甲方有权对留置的动产进行变卖或拍卖，以变卖或拍卖所得优先支付乙方对甲方的欠款及动产搬迁与保管的费用；仍不足以清偿的，甲方仍可向乙方追偿，同时甲方有权出租xxx卡、xxx卡商铺；甲方依据本合同规定单方终止合同的，应当书面通知乙方3日内迁离并交回xxx卡、xxx卡商铺，租赁保证金作为违约金支付给甲方，甲方有损失的，乙方还应负责赔偿；甲方依照本合同规定向乙方发出的解除合同通知，表明甲方行使本合同赋予其提前收回xxx卡、xxx卡商铺的权利，并构成甲方对该项权利已全面及充分的行使，甲方无须以实际进入xxx卡、xxx卡商铺的行为作为行使该项权利的标志；甲方根据本合同，要求或收取滞纳金，并不损害及影响甲方行使任何本合同赋予的其他权利和补救的权利（包括但不限于收回xxx卡、xxx卡商铺、不退还租赁保证金的权利）。本合同项下的不可抗力指合同双方均不能预见、不能避免并不能克服的客观事件，该事件妨碍、影响或延误任何一方根据本合同履行其全部或部分义务，该事件包括但不限于地震、台风、洪水、火灾或其他天灾、战争或任何其他类似事件；遭受不可抗力事件的一方在不可抗力影响范围内可暂行中止履行本合同项下的义务直至不可抗力事件的影响消除为止，并且无需为此承担违约责任，但应尽最大努力克服、减轻其负面的影响；如在不可抗力事件发生后60日内乙方既无法继续经营，双方也无法达成一致意见的，则任何一方均有权终止本合同，本合同因此而终止的，双方互不承担违约责任等。该合同还约定了其他事宜。合同后附有商铺交付标准。合同签署当日，黎慧冰向碧富雅公司银行账户缴纳保证金30000元。2018年5月10日，黎慧冰签署了商铺交接确认书，确认当日接收xxx卡、xxx卡商铺。2018年7月29日，黎慧冰开业。2018年9月17日，黎慧冰以xxx卡、xxx卡商铺为营业场所登记了中山市冰姐床上用品经营部，企业性质为个体工商户。2018年8月11日与2018年8月15日，黎慧冰合计转账37420.26元至碧富雅公司指定的中山市海港物业管理有限公司账户内，并附言“冰皇店7、8月租金管理费”“冰皇店租金余款”，碧富雅公司确认该款项包括2018年7月29日至2018年7月31日期间的租金915.17元及管理费1830.34元、2018年8月租金9456.75元及管理费18913.50元、推广费6304.50元。此后，黎慧冰并按照约定标准缴纳了2018年9月至2018年12月期间的租金、管理费，租金、管理费转账至碧富雅公司及碧富雅公司指定的中山市海港物业管理有限公司的账户内。2019年1月27日，黎慧冰（乙方）向碧富雅公司（甲方）提交减租申请，双方并于2019年8月5日（碧富雅公司的落款时间）签订补充协议，约定甲方同意给予乙方租金折扣优惠，其中2019年3月1日至2019年8月31日止，免收租金，2019年3月1日至2019年5月31日期间的管理费由原来的每月18913.50元变更为15761.25元，2019年6月1日至2019年8月31日期间的管理费按合同标准18913.50元收取；乙方保证如租赁期内出现不按主合同约定时间支付租金、管理费及其他费用或出现主合同约定的其他任一违约行为，本补充协议视为自动终止，乙方自始不享有本补充协议约定的租金减免，乙方应按照主合同约定的租金标准按月缴纳租金；如乙方原因导致本补充协议自动终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形）的，则乙方应自本补充协议终止之日起7日内向甲方一次性支付本补充协议约定的租金与主合同约定的全部差额，乙方向甲方支付租金差额不影响甲方同时向乙方主张其他赔偿或违约责任的权利；本协议在双方签字并盖章后生效等。2019年1月至2月，碧富雅公司给予黎慧冰租金50%的优惠。黎慧冰于2019年1月12日支付2019年1月优惠租金4728.38元、2019年1月管理费18913.50元。2019年8月11日，黎慧冰转账55164.38元给碧富雅公司，双方确认该款项包括2019年2月优惠租金4728.38元、2019年2月管理费18913.50元及按补充协议约定的2019年3月管理费15761.25元、2019年4月管理费15761.25元。此后，黎慧冰未再向碧富雅公司缴纳租金、管理费、推广费。2019年8月31日，黎慧冰向碧富雅公司提出终止租赁的申请报告，要求自2019年9月1日起执行。2019年11月21日，碧富雅公司复函，内容如下：1.同意于2019年11月30日终止租赁合同，要求黎慧冰提前与碧富雅公司联系办理终止合同的相关手续；2.要求黎慧冰在撤场前向碧富雅公司缴纳2019年7月29日至11月30日的推广费xxx1.50元、2019年9月至11月租金37827元、2019年5月至11月物业管理费139242.25元、逾期支付违约金48699.11元及无故不正常营业的违约金6000元，具体费用以黎慧冰最终撤场之日所产生的费用为准，直至黎慧冰按照租金合同约定全部撤场完毕并将商铺交回给碧富雅公司；3.因黎慧冰提前终止合同构成违约，租金保证金30000元及物业保证金10000元不予退还，且按照补充协议的约定，黎慧冰还需向碧富雅公司于撤场前支付补充协议约定的折扣优惠金额69654.56元；4.黎慧冰须于租赁合同约定合同终止之日搬离租赁商铺内的所有物品、按原样交还商铺及办理相关手续，逾期未搬离的，碧富雅公司将依约强制清场。黎慧冰确认收到该复函，并于2019年12月26日向碧富雅公司复函，提出要求碧富雅公司赔偿损失及退还保证金的函，并要求于2019年9月1日终止租赁合同，另外要求碧富雅公司即时与其办理终止租赁关系的交接手续。2020年3月31日，碧富雅公司再次发律师函给黎慧冰，通知碧富雅公司自2020年3月31日单方解除与黎慧冰的租赁合同，缴纳的保证金30000元不予退还，自黎慧冰收到本函件之日起3个工作日内办理撤场手续及缴清所欠款项（包括租金、管理费、推广费合计367898.08元及相关违约金），并按照约定交回xxx卡、xxx卡商铺及搬离物品，逾期未交回商铺的，视为黎慧冰放弃商铺内的物品所有权或使用权，碧富雅公司有权强制收回xxx卡、xxx卡商铺。黎慧冰确认当日收到该律师函。黎慧冰自2019年10月1日停止经营。黎慧冰收到复函后提出搬迁，但碧富雅公司以黎慧冰未缴清费用为由拒绝放行，双方至今未办理商铺交接手续，黎慧冰尚有货品及用品仍滞留在xxx卡、xxx卡商铺内。诉讼中，碧富雅公司同意按照不动产权证上登记的建筑面积作为计算租金、管理费、推广费的依据。另查明，2018年4月，黎慧冰与中山市海港物业管理有限公司签订临时管理规约，约定黎慧冰向中山市海港物业管理有限公司缴纳物业保证金10000元。黎慧冰于2018年4月19日将保证金10000元转入中山市海港物业管理有限公司账户内。本院认为，碧富雅公司与黎慧冰签订的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律及强制性规定，真实有效，各方均应恪守。关于被告主体资格问题。涉案的租赁合同及补充协议均是黎慧冰与碧富雅公司签订，依据合同相对性原则，涉案租赁合同的关系相对方为黎慧冰，碧富雅以黎慧冰为被告，符合法律规定，黎慧冰辩称其被告主体不适格的意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。关于合同解除的问题。黎慧冰于2019年8月31日向碧富雅公司提出终止租赁的申请报告，碧富雅公司复函同意于2019年11月30日终止租赁合同，视为双方达成了解除租赁关系的合意，故本院认定双方于2019年11月30日解除租赁关系，碧富雅公司主张按律师函发送时间解除租赁关系，理据不足，本院不予采信。关于租金、管理费起算的问题。黎慧冰确认自2018年7月29日开业，依据合同“免租装修期内乙方开业的，则自乙方实际开业起，乙方应按照免租期装修期满后租金、管理费、推广费等标准向甲方支付租金、管理费、推广费等费用”的约定，黎慧冰的租金、管理费、推广费自实际开业之日起算，且黎慧冰在2018年8月11日转账时附言“冰皇店7、8月租金管理费”，故本院认定黎慧冰的租金、管理费自2018年7月29日起算。关于租金、管理费、推广费计算标准问题。双方在租金合同中约定“约定面积与实际测量面积差异在±3%以上的（含），按实际测量建筑面积作为结算依据”，黎慧冰主张按照不动产权证上登记的建筑面积作为计算租金、管理费、推广费的依据，符合该约定，且碧富雅公司予以确认，故本院认定在租金期限内，xxx卡、xxx卡商铺的租金、管理费及推广费应按照不动产证上登记的587.88平方米进行计算，多支出的部分应抵扣相应部分的费用。经核算，黎慧冰2018年7月29日至2019年7月31日支付租金915.17元，按照不动产权证上的登记面积计算，应缴纳租金853.38元[（9456.75元÷630.45平方米）×587.88平方米÷31天×3天]，多支付租金61.79元（915.17元-853.38元）；2018年8月至2018年12月期间支付租金47283.75元（9456.75元×5个月），按照不动产权证上的登记面积计算，应缴纳租金44091元[（9456.75元÷630.45平方米）×587.88平方米×5个月]，多支付租金3192.75元（47283.75元-44091元）；黎慧冰2019年1月、2月支付租金9456.76元（4728.38元×2个月），按照不动产权证上的登记面积计算，应缴纳租金8818.20元[（9456.75元÷630.45平方米）×587.88平方米×50%×2个月]，多支付租金638.56元（9456.76元-8818.20元），以上合计多支付租金3893.10元（61.79元+3192.75元+638.56元）。黎慧冰2018年7月29日至2019年7月31日支付管理费1830.34元，按照不动产权证上的登记面积计算，应缴纳管理费1706.76元[(30元×587.88平方米)÷31天×3天]，多支付管理费123.58元（1830.34元-1706.76元）；2018年8月至2018年12月期间支付管理费94567.50元（18913.50元×5个月），按照不动产权证上的登记面积计算，应缴纳管理费88182元（30元×587.88平方米×5个月），多支付管理费6385.50元（94567.50元-88182元）；黎慧冰2019年1月、2月支付管理费37827元（18913.50元×2个月），按照不动产权证上的登记面积计算，应缴纳管理费35272.80元（30元×587.88平方米×2个月），多支付管理费2554.20元（37827元-35272.80元），以上合计多支付管理费9063.28元（123.58元+6385.50元+2554.20元）。黎慧冰支付了推广费6304.50元，按照不动产权证上的登记面积计算，应缴纳推广费5878.80元（10元×587.88平方米），多支付推广费425.70元（6304.50元-5878.80元）。关于黎慧冰应支付的租金、管理费、推广费问题。本院确认双方房屋租赁合同于2019年11月30日解除，故相应的租金、管理费、推广费均应计算至2019年11月30日，且应扣减黎慧冰多支付的相应租金、管理费和推广费。1.推广费的计算。黎慧冰支付了碧富雅公司2018年年度推广费，尚欠2019年8月至2019年11月30日的推广费1959.60元[（10元×587.88平方米）÷12个月×4个月]，扣减黎慧冰多支付的推广费425.70元，尚欠推广费1533.90元。2.租金、管理费的计算。碧富雅公司主张黎慧冰支付自2019年5月起的租金、管理费。黎慧冰则主张补充协议约定自2019年3月1日至2019年8月31日，碧富雅公司给予其免租。如上查明，黎慧冰直至2019年8月11日才支付碧富雅公司2019年2月至2019年4月期间的管理费，2019年5月以后的管理费至今未支付。依据补充协议“乙方保证如租赁期内出现不按主合同约定时间支付租金、管理费及其他费用或出现主合同约定的其他任一违约行为，本补充协议视为自动终止，乙方自始不享有本补充协议约定的租金减免，乙方应按照主合同的约定的租金标准按月缴纳租金”的约定，黎慧冰应按照租赁合同的约定标准缴纳租金、管理费，即黎慧冰应支付碧富雅公司2019年5月至2019年11月期间的租金72631.70元[（9456.75元÷630.45平方米）×587.88平方米×3个月+（9456.75元÷630.45平方米）×587.88平方米÷31天×9天+（12609元÷630.45平方米）×587.88平方米÷31天×22天+（12609元÷630.45平方米）×587.88平方米×3个月]，扣减黎慧冰多支付的租金3893.10元，尚欠租金68738.60元；黎慧冰应支付碧富雅公司2019年5月至2019年11月期间的管理费123454.80元（30元×587.88平方米×7个月），扣减黎慧冰多支付的管理费9063.28元，尚欠管理费114391.52元。关于逾期交还商铺的租金、管理费及逾期交还商铺违约金的问题。碧富雅公司主张黎慧冰应支付从2020年4月1日至黎慧冰按合同的约定将xxx卡、xxx卡商铺交回之日止的租金、管理费。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，双方于2019年11月30日即协商一致解除租赁合同关系，根据合同约定，黎慧冰应在合同提前解除或终止日之次日交还商铺，未按合同交还的，碧富雅公司有权采取强制搬迁方法收回、将商铺内的一切动产搬离等措施，但碧富雅公司始终不同意黎慧冰撤场，导致黎慧冰的物品一直占用涉案商铺，且碧富雅公司未采取有效措施防止损失的进一步扩大，由此产生的扩大损失应由碧富雅公司自行承担。故碧富雅公司主张的2020年4月1日后的逾期交还商铺的租金、管理费及逾期交还商铺的违约金的诉请，理据不足，本院不予支持。关于碧富雅公司主张黎慧冰支付已享受的2019年3月、2019年4月的租金、管理费折扣优惠金额的问题。黎慧冰未按约定支付相应的租金、管理费、推广费，依据补充协议“乙方保证如租赁期内出现不按主合同约定时间支付租金、管理费及其他费用或出现主合同约定的其他任一违约行为，本补充协议视为自动终止，乙方自始不享有本补充协议约定的租金减免，乙方应按照主合同的约定的租金标准按月缴纳租金”的约定，黎慧冰应按照租赁合同的约定标准缴纳相应的租金、管理费。现黎慧冰仅于2019年8月11日支付了2019年3月优惠管理费15761.25元、2019年4月优惠管理费15761.25元，未支付2019年3月、2019年4月期间的租金，应支付2019年3月、2019年4月期间的租金17636.40元[（9456.75元÷630.45平方米）×587.88平方米×2个月]、补足2019年3月、2019年4月期间的管理费3750.30元（30元×587.88平方米×2个月-15761.25元×2个月），租金及管理费合计21386.70元（17636.40元+3750.30元）。关于黎慧冰主张从应付款内抵扣物业保证金10000元的意见。因物业保证金10000元是黎慧冰基于与中山市海港物业管理有限公司签订的临时管理规约而缴纳的费用，中山市海港物业管理有限公司与碧富雅公司均是独立的民事主体，故黎慧冰主张从应付碧富雅公司的款项中扣减向中山市海港物业管理有限公司缴纳的物业保证金10000元，没有法律依据，本院不予采纳。关于没收租赁保证金及逾期支付租金、管理费、推广费违约金及无故停业产生的违约金的问题。黎慧冰擅自停业，且未按约定支付应付的租金、管理费及推广费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。违约金具有惩罚性及补偿性双重属性，一方面法律通过制裁促使债务人履行债务，减少违约的产生，另一方面根据平等、公平原则，违约责任以损害赔偿作为违约责任的主要方式，一方在违约后，其承担的赔偿责任应相当于另一方因此遭受的损失。因此，在碧富雅公司对其损失没有举证的情况下，根据双方合同履行情况及当事人的过错程度等因素，本院认为碧富雅公司没收保证金30000元后足以弥补其损失，故碧富雅公司没收保证金后再要求黎慧冰承担逾期支付租金、管理费、推广费的违约金及无故停业违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告中山市碧富雅置业发展有限公司与被告黎慧冰于2018年4月19日签订的房屋租赁合同、于2019年8月5日签订的房屋租赁合同补充协议于2019年11月30日解除；二、被告黎慧冰已缴付的租赁保证金30000元归原告中山市碧富雅置业发展有限公司所有；三、被告黎慧冰于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中山市碧富雅置业发展有限公司支付2019年8月至2019年11月30日的推广费1533.90元、2019年5月至2019年11月期间的租金68738.60元、2019年5月至2019年11月期间的管理费114391.52元，合计184664.02元；四、被告黎慧冰于本判决生效之日起五日内向原告中山市碧富雅置业发展有限公司支付2019年3月至2019年4月期间的租金17636.40元、2019年3月至2019年4月期间的管理费差额3750.30元，合计21386.70元；五、驳回原告中山市碧富雅置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12256元（原告中山市碧富雅置业发展有限公司已经预交），由原告中山市碧富雅置业发展有限公司负担7354元，被告黎慧冰负担4902元，并直接支付给原告中山市碧富雅置业发展有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  阮春莉人民陪审员  陈卓辉人民陪审员  卢海珊二〇二一年二月一日书 记 员  徐杏盈潘家敏