浙江省宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0205民初481号 原告：宁波江湾房地产开发有限公司，住所地：宁波市江**环城北路东段******，统一社会信用代码：91330200071491425J。 法定代表人：刘德文，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：刘志龙，浙江高帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵迪慧，浙江高帆律师事务所律师。 被告：宁波文化广场教育投资有限公司，住所地，住所地：宁波市鄞州区中山东路******会信用代码：91330200587460216T。 法定代表人：吴金炎，该公司董事长。 委托诉讼代理人：顾宁广，浙江红邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩伏利，浙江红邦律师事务所律师。 原告宁波江湾房地产开发有限公司（以下简称江湾公司）与被告宁波文化广场教育投资有限公司（以下简称文化广场公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，于同年2月24日公开开庭审理了本案。原告江湾公司委托诉讼代理人刘志龙，被告文化广场公司委托诉讼代理人顾宁广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江湾公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《宁波1872花园坊项目租赁合同》、《宁波1872花园坊项目（3#-2地块3-1～3-58商铺）租赁合同补充协议》于2020年6月15日解除；2.被告支付原告违约金527545.45元；3.被告赔偿原告其他经济损失4795881元；4.确认原告不予退还履约保证金175000元；以上款项共计5498426.45元；5.被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，江湾公司变更第3项诉请标的额为527545.45元。 事实与理由：2018年8月8日，原告将1872花园坊项目3#-2地块3-1～3-58商铺出租给被告（原承租人为宁波文化艺术培训中心），用于教育培训、文化活动及相关零售服务类项目的经营事宜，并且签订了《宁波1872花园坊项目租赁合同》（以下简称《租赁合同》）、《宁波1872花园坊项目（3#-2地块3-1～3-58商铺）租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》）各一份，约定交付时间、租赁期限、租金、违约责任等。原告于2019年11月20日依约向被告邮寄了交付通知书，被告一直未来办理交付手续。2020年5月21日，被告向原告书面发函提出因被告方原因不再承租案涉商铺。后被告确认于2020年6月15日起正式解除租赁合同。 原告认为，原告与被告签订的《租赁合同》及《补充协议》合法有效，双方应依约履行。根据合同约定，因被告原因导致合同解除的，被告已付履约保证金不予退还，还需向原告支付相当于3个月的租金和3个月的物业费之和的金额作为违约金，以及赔偿原告因此造成的其他损失。因双方未能就违约赔偿等问题达成一致，故原告诉至法院。合同解除之后，因租赁物原系根据被告要求进行了消防等方面的设置，重新招租过程中根据新承租人的要求进行调整，陆续于2020年11月左右租给新的承租人，实际空租时间长，违约金不足以弥补原告实际损失，故要求被告另行赔偿相当于三个月的租金及物业费的损失共计527545.45元。 文化广场公司辩称，承认原告主张的事实，并认可原告第1项确认案涉合同于2020年6月15日解除的诉讼请求，但认为：（1）因政策原则，被告承租案涉不动产所从事的业务由政府划归给第三方，被告客观上不再需要案涉租赁物而要求解除合同，属于不可抗力，无需承担违约责任；（2）如被告的解约事由不构成不可抗力，则被告仅需根据《租赁合同》第二十七部分“乙方的违约责任”第4条规定承担按照第三年三个月租金及物业费计算的违约金527545.45元，且已付履约保证金应先行抵扣违约金；（3）原告与第三方签订的租赁合同与原告主张的其他损失缺乏关联性，原告主张的其他损失已超出原告可预见范围，应不予支持。综上，请求法院依法判决。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年8月8日，原告（甲方）与宁波文化艺术培训中心（以下简称文化中心）（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将1872花园坊项目3#-2地块3-1～3-58商铺出租给乙方，用于教育培训、文化活动及相关零售服务类项目的经营事宜，面积为5994.83平方米，装修期为自交付日起6个月，租赁期限为2020年8月1日至2030年7月31日，明确了每年租金额度（其中第一、二年租金免除，第三年租金为1750490元），物业费每月5元每平方米；甲方应于2020年2月1日前向文化中心交付符合租赁合同约定的租赁房屋（具体时间以原告书面通知的日期为准，但甲方须提前20日通知文化中心）；因乙方原因未能在甲方通知的时间办理交付手续的，该等期限自乙方享有的装修期中扣减，租赁期限、起租日/开业日均不顺延；乙方无故不办理交付手续超过90日的，甲方有权视为乙方严重违约，甲方有权单方提前终止租赁合同而无需承担任何违约责任。“乙方的违约责任”部分第4条约定：除本合同另有约定外，乙方有下列情形之一的（含因乙方原因超过90个工作日仍未办理租赁房屋交付手续的），视为重大违约，甲方有权解除本合同，要求乙方支付相当于3个月的租金和3个月的物业费之和的金额（参照当年度标准租金与物业费标准，其中前三年参照第三年租金与物业费标准）作为违约金，并要求一方赔偿由此对甲方造成的其他实际损失，甲方并有权直接以履约保证金冲抵前述违约金金额。“乙方的违约责任”第11条约定：因乙方原因，甲方根据租赁合同的约定解除租赁合同的，或非因乙方原因且双方协商一致乙方单方面提前解除合同的，乙方已付履约保证金不作退还，同时，乙方还需向甲方支付相当于3个月的租金和3个月的物业费之和的金额（参照当年度标准租金与物业费标准，其中前三年参照第三年租金与物业费标准）作为违约金。如违约金不足以弥补因此给甲方造成损失的，乙方应补足被告损失额与违约金之间的差额。合同另就联系方式及地址进行约定，如采用国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第3日视为送达。 之后，原告与文化中心及被告签订《补充协议》，约定文化中心因运营调整，已与被告进行整合重组，故各方合意变更《租赁合同》的承租人为被告，《租赁合同》项下承租方的全部权利义务转移给被告。另，协议确认文化中心已向原告支付175000元履约保证金。 2019年11月20日，原告向被告邮寄《商铺交付通知书》，通知交付时间为2019年11月15日，通知书落款时间为2019年11月12日。11月25日，原告向被告工作人员微信发送了该通知书，工作人员确认收到了通知书。 2020年2月28日，原告向被告发送《履约催告函》，称被告收到原告交付通知书后未前来办理交付手续，并于2019年11月28日提出减少2723.41平方米租赁面积及降租申请。原告本着双方长期友好合作精神，与被告就调整租赁面积、降租等方案初步达成变更协议，但被告仍未签署变更补充协议及办理商铺交付手续。为此，原告函告被告在收到函件后5个工作日内与原告联系、落实补充协议的签署及商铺交付等相关事宜。被告于同年3月4日签收该函。 2020年5月21日，被告向原告发送退租通知函，称因益壳一站式学习成长中心总部（文化广场校区）场地根据政府指令划拨给宁波市青少年宫使用，公司及分公司主体经营业务因此受到根本冲击，拟进行关停处理，益壳一站式学习成长中心花园坊校区也将关停。被告在函件中明确不再承租《租赁合同》及《补充协议》项目标的物。 2020年6月2日，原告向被告回函，称被告发送的租赁通知函，实为被告单方提前解除合同，鉴于被告坚持解除租赁合同的意愿，原告同意租赁合同自本函件送达被告之日起正式解除。同时原告表明，因被告单方提前解约，原告保留依据租赁合同约定向被告追索因此遭受的经济损失的权利。 2020年6月16日，被告向原告回函，确认于2020年6月15日收到原告回函，同意于回函送达之日正式解除租赁合同。 此后，原告陆续将案涉租赁租出租给数个第三人，租期自2020年10月1日、11月1日、12月1日起不等。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。案涉《租赁合同》系由原告与文化中心签订，而《补充协议》已约定承租人由文化中心变更为被告，故本案租赁合同相对方为原告及被告。根据本案查明的事实，被告未在合理期限内接受原告交付的租赁物，并在合同有效期内单方解除《租赁合同》，属于违约方解除。现被告对原告要求确认《租赁合同》及《补充协议》自2020年6月15日解除的诉请无异议，不违反法律规定，本院对原告该项诉请予以支持。根据被告陈述，其因主管部门将相应业务划拨给其他主体故不再需要案涉租赁物并进而要求解除合同，该情形不属于法律规定的不可抗力不可预见、不能避免并不能克服的构成要件，本院对其以不可抗力为由认为无需承担违约责任的抗辩意见不予采纳。根据《租赁合同》的约定，原告有权要求被告承担按第三年租金标准计算的三个月租金及物业费的违约金，即527545.45元，本院对原告有关违约金的诉请予以支持。“乙方的违约责任”部分第4条、第11条对于履约保证金是否可以冲抵违约金做出了不同约定，本院认为，履约保证金是否能够抵充违约金需要综合原告因被告违约单方解除合同所受实际损失进行判断。根据本案查明的事实，原告确实在2020年10月始才得以陆续将案涉租赁物出租，实际空租的时间不止三个月。而且，原告当初系基于被告长达10年的租期而给予了被告六个月的装修期、前两年免租的优惠，但被告违约单方解除合同，导致在案涉合同解除前原告无法对租赁物更好的使用收益，原告通知被告交付租赁物后双方一系列履行合同的情况、实际空租情况、承租人的过错程度等因素，本院认为原告不予退还被告履约保证金175000元及被告支付违约金527545.45元尚不能弥补原告所受损失，故酌定被告应另行赔偿原告损失351697元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款规定，判决如下： 一、确认宁波江湾房地产开发有限公司与宁波文化广场教育投资有限公司之间的《宁波1872花园坊项目租赁合同》、《宁波1872花园坊项目（3#-2地块3-1～3-58商铺）租赁合同补充协议》于2020年6月15日解除； 二、确认宁波江湾房地产开发有限公司无需向宁波文化广场教育投资有限公司退还履约保证金175000元； 三、宁波文化广场教育投资有限公司于判决生效后十日内支付宁波江湾房地产开发有限公司违约金527545.45元、赔偿损失351697元，共计879242.45元； 四、驳回宁波江湾房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15870元，减半收取计7935元，由宁波江湾房地产开发有限公司负担791元，宁波文化广场教育投资有限公司负担7144元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  周琴娜 二〇二一年二月二十五日 书记员  李 佳 ? 附件一：本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 ? 附件二：裁判履行告知书 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的，付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号详见缴款通知书。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。