河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫05民终159号上诉人（原审原告）：郭瑞军，男，1984年12月10日生，汉族，住滑县。委托诉讼代理人：赵明普，河南师诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：常文初，河南师诚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：蔡晓明，男，1994年1月9日生，汉族，住滑县。委托诉讼代理人：孟帅，河南卓誉律师事务所律师。上诉人郭瑞军因与上诉人蔡晓明租赁合同纠纷一案，不服河南省滑县人民法院作出的（2020）豫0526民初8298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郭瑞军及其委托诉讼代理人常文初与上诉人蔡晓明的委托诉讼代理人孟帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人郭瑞军上诉请求：1、撤销一审判决第二项。2、改判蔡晓明继续履行合同并给付郭瑞军租金55000元。3、一、二审诉讼费均由蔡晓明承担。事实与理由：一、原审认定事实部分错误。原审认定蔡晓明在2020年3月份即告知郭瑞军下一年不再租赁，且郭瑞军以自己的名义在朋友圈内发广告对外出租，即认为郭瑞军同意解除合同，以上认定事实错误。事实的真相是，蔡晓明对郭瑞军表明不想再租郭瑞军的房屋，确有此事，郭瑞军也确实在自己的朋友圈内发布租赁信息，但郭瑞军并没有接受蔡晓明要求提前解除合同的请求，郭瑞军在自己的朋友圈内发布租房信息是为了帮助蔡晓明向外出租，如果有新的承租人出现，即同意解除与蔡晓明之间的租赁关系，没有新的承租人承租，则蔡晓明应继续履行合同，郭瑞军也有证据能够证明上述事实。一审仅依郭瑞军在朋友圈发布租房信息及蔡晓明已告知郭瑞军不再租房的请求，即认定郭瑞军同意解除合同，认定事实错误。二、一审判决不公。郭瑞军与蔡晓明所签租赁合同系双方的真实意思表示，内容合法，属有效合同，已履行二年，根据我国《合同法》的有关规定，只有合同双方协商一致才能变更或解除合同。本案中，郭瑞军仅是附条件的同意解除合同，在所附条件未成就时，合同则应继续履行。按照郭瑞军与蔡晓明所签合同的约定，蔡晓明应于2020年8月20日交纳第三年的租金，但蔡晓明违反合同约定，至今未交租金，属严重违约。蔡晓明应依法承担继续履行合同的民事责任，一审本应支持郭瑞军的正当诉请而没有支持，判决明显不公。上诉人蔡晓明上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求(不服金额为8000元)；2、一审、二审诉讼费用由郭瑞军承担。事实与理由：一审判决判令蔡晓明向郭瑞军支付8000元违约金错误。蔡晓明与郭瑞军于2018年8月20日签订了《租赁合同》，合同约定蔡晓明租赁郭瑞军位于滑县道口镇××南区门口的房屋。合同签订后，蔡晓明依约向郭瑞军支付了租金。在2020年年初，由于新冠肺炎疫情肆虐，蔡晓明响应国家号召，停止经营了门市。由于新冠疫情的持续影响，蔡晓明的生意难以维计，不得不关停。在蔡晓明决定关停生意后，蔡晓明已经在2020年3月份告知了郭瑞军不再租赁涉案的房屋，郭瑞军对此也予以同意并认可，并在自己的朋友圈发布了涉案房屋重新租赁的信息。蔡晓明自2020年6月中旬开始搬离涉案房屋中的物品，在2020年8月20日左右，蔡晓明将涉案房屋中自己的物品全部搬离完毕，蔡晓明并将涉案房屋的钥匙交还给了郭瑞军。在蔡晓明搬离物品期间，郭瑞军多次到涉案的房屋查看并与蔡晓明结合上诉人使用房屋期间的水、电等事宜。通过以上郭瑞军与蔡晓明的行为，二人之间已经对房屋的解除达成了合意，而且双方进行了房屋钥匙、房屋的交接，更是以实际行为解除了涉案的《租赁合同》。蔡晓明认为，蔡晓明与郭瑞军合意解除了涉案的《租赁合同》，蔡晓明不存在任何的违约行为，故一审法院认定蔡晓明的行为属于违约是不正确的。上诉人蔡晓明针对上诉人郭瑞军的上诉辩称，一、2020年3月我方已经明确告知郭瑞军不再租赁涉案房屋。2020年4月郭瑞军已经在自己的朋友圈发布了涉案房屋的招租信息并留了自己的电话。在2020年6月-2020年8月我方多次到涉案房屋搬离自己的物品，郭瑞军也多次到现场去看，并且双方也多次协商水费电费的事情，我方并将涉案房屋以及房屋的钥匙交还给了郭瑞军，通过以上双方行为，双方已经合意解除了涉案房屋，故无论是根据民法典第562条，或者563条的规定，双方已经对涉案合同予以解除。郭瑞军要求继续履行合同已经没有事实根据。二、我方与郭瑞军合意解除合同不存在任何违约行为。三、请求依法驳回郭瑞军的上诉请求及原审诉讼请求。上诉人郭瑞军针对上诉人蔡晓明的上诉辩称，一审判决判令蔡晓明支付郭瑞军8000元违约金的判决合乎情理、合法有据，双方于2018年8月20日自愿达成合意,就涉案房屋达成一致租赁意见，约定涉案房屋由蔡晓明承租，租赁期限三年自2018年8月20日至2021年8月20日，租金每年55000元，根据约定，蔡晓明应当于2020年8月20日前将第三年的房租55000元支付郭瑞军，但并未支付，且双方并未达成解除租赁合同的一致意见，并不存在不继续履行租赁合同的任何事由和条件，故蔡晓明无故不履行合同的行为已经构成了违约，应当依据合同约定，由蔡晓明支付郭瑞军违约金10000元，而一审法院酌情考虑新冠疫情的影响，酌定蔡晓明支付郭瑞军违约金8000元合法合理。另外，郭瑞军在朋友圈中发布的招租信息是为帮助蔡晓明寻找租赁户，是同意蔡晓明进行转租的行为，亦是为帮助蔡晓明找到新的承租户从而减少其损失的行为，且在第二年的租期到期前两个多月的时候，郭瑞军在微信聊天中明确表示了同意蔡晓明进行转租和按照租赁合同履行的事宜，以及明确表示郭瑞军寻找新租赁户是为帮助蔡晓明解决转租的问题。故双方的租赁合同并未履行完毕或解除，而现在仍然处于租赁期间内，蔡晓明应当按照租赁合同约定支付郭瑞军第三年的房屋租赁费，但蔡晓明并未履行，属于严重违约，故郭瑞军应当依法承担继续履行合同的民事责任。上诉人郭瑞军向一审法院提出诉讼请求:1、要求被告继续履行合同；2、要求被告给付原告房租55000元、违约金10000元，共计65000元及利息（利息按企业间同业拆借利率从原告起诉之日起至实际履行完毕止）；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告郭瑞军与被告蔡晓明于2018年8月20日签订租赁合同一份，约定原告将滑县宏达梦想家园二期南区门口第二间一层和上边二层34楼（东）1号商铺租给被告，租赁期限自2018年8月20日至2021年8月20日。该租赁合同第八条第2项约定，若承租方在出租房没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金10000元。被告于2020年3月份提前通知原告第三年租期不再租用涉案商铺。原告于2020年4月8日即自行在朋友圈发布了涉案商铺的招租信息，预留了自己的电话。被告从2020年6月中旬开始陆续搬离至8月25日将钥匙交还原告，期间原告也曾到场查看并与被告结合水、电事宜。一审法院认为，被告租用原告的商铺并约定租赁期限为三年，被告实际租用了两年，并在第三年租期来临前5个月即通知原告第三年不再租用涉案商铺。原告未表示反对，并在微信朋友圈以自己的名义发布了招租公告。本院认为原告以其行为表示同意了原告变更双方签订的租赁协议约定的租赁期限的意思表示，双方达成了新的合意，故原告诉请被告继续履行合同并支付租金，本院不予支持。原告请求被告支付违约金10000元，符合双方约定；双方约定租期为三年，被告只租用了两年，存在违约行为，故被告辩称其不存在违约行为的主张，本院不予采信。被告主张受新冠疫情影响，请求酌情减轻违约责任，本院酌情考虑新冠疫情的影响，酌定被告支付原告违约金8000元。原告主张利息无事实及法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告蔡晓明于本判决生效后十日内支付原告郭瑞军违约金8000元。二、驳回原告郭瑞军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取712.5元，由原告郭瑞军承担687.5元，被告蔡晓明承担25元。二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……蔡晓明于合同到期前通知郭瑞军不再承租涉案房屋，郭瑞军同年4月发布招租信息表明其已经得知蔡晓明提前解除合同的意思表示，蔡晓明同年8月已经归还钥匙，该合同不具备继续履行的现实条件，故郭瑞军上诉称其并未接受蔡晓明的提前解除合同的请求，要求蔡晓明继续履行合同的理由不能成立，其要求蔡晓明支付2020年至2021年的租金无法律和事实依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。蔡晓明与郭瑞军2018年8月20日签订租赁合同约定房屋租赁期限为2018年8月20日至2021年8月20日，双方并未约定解除条件，蔡晓明在合同未到期前明确表示不再履行合同构成违约行为，按照双方合同约定，承租方在出租房没有违反合同约定的情况下提前解除合同负责赔偿违约金壹万元，考虑2020年初新冠肺炎疫情影响，一审法院酌情判决蔡晓明支付郭瑞军违约金8000元并无不当。综上所述，上诉人郭瑞军、蔡晓明的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1225元，由上诉人郭瑞军负担1175元，上诉人蔡晓明负担50元。本判决为终审判决。审判长  徐宏阁审判员  李 颖审判员  李瑞增二〇二一年二月十八日书记员  段韶聪