广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1676号上诉人（原审原告）：陈曦，女，1982年8月8日出生，汉族，身份证住址山西省太原市小店区。上诉人（原审被告）：邹安琳，女，1967年12月9日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：李瑾，女，1996年5月25日出生，身份证住址辽宁省葫芦岛市南票区，系福筑公司部门主管。被上诉人（原审原告）：林玥洋，女，1992年2月24日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：福筑（广州）房屋租赁有限公司，住所地：广东省广州市天河区兴安路****，统一社会信用代码91440101MA59KCQB1C。法定代表人：麦钟铎，该公司总经理。委托诉讼代理人：李瑾，女，1996年5月25日出生，身份证住址辽宁省葫芦岛市南票区，系福筑公司部门主管。上诉人陈曦、上诉人邹安琳与被上诉人林玥洋、福筑（广州）房屋租赁有限公司（以下简称福筑公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初34497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈曦上诉请求：1.撤销一审判决，支持陈曦如下诉讼请求：（1）判定邹安琳、福筑公司由于提供出租房存在不符合居住条件的因素，造成对当事人权益的损害，减免陈曦每月3600元（房租的30%）租金，共6个月，合计人民币21600元整，（2）判定邹安琳、福筑公司赔偿由于交付房屋不符合居住条件造成身体伤害的医疗费人民币488.5元，交通费70元，误工费3000元，共计人民币3558.5元整；2.本案诉讼费用由邹安琳、福筑公司承担。事实和理由：一审法院未支持陈曦减免租金及未认定陈曦因提供存在严重瑕疵的房屋导致其身体受损的事实，显属不当，应予纠正。首先，邹安琳、福筑公司在出租房屋前未经充分的告知义务，隐瞒且未告知案涉房屋毗邻水泵房的重大事实。根据国家《民用建筑设计通则》的相关规定：给水泵房、排水泵不得设置在有安静要求的房间上面、下面和毗邻的房间内。案涉租赁房屋显然不符合上述规定，但邹安琳、福筑公司隐瞒该事实，导致陈曦高价租得的房屋存在严重噪音污染，据此严重损害了消费者的知情权，也不符合租赁合同关于出租人应保证屋内附属设施、设备能正常运行及使用并保证房屋符合国家噪声标准的约定。其次，邹安琳、福筑公司未尽合同约定之保证房屋正常使用之责任。从2019年1月30日起至陈曦搬离案涉房屋的2019年7月24日期间，邹安琳、福筑公司始终没有解决房屋的噪声污染的问题。案涉房屋存在的噪声污染严重影响了陈曦的正常居住生活及对案涉房屋的正常使用，根据合同法权利义务对等原则，出租人提供的租赁物不符合标准，则承租人要求相应地减免租金，合理合法。最后，鉴于该楼17层（案涉房屋上方）的水泵发生故障，据此产生的持续性噪音严重影响了陈曦的听力水平，在入住案涉房屋2个月后出现耳鸣现象。经就诊，陈曦于2019年6月24日在中山大学第三医院被诊断为“双耳低频感音神经性听力下降”，且陈曦在2018年体检并无该耳疾。综上，恳请二审法院判如所请。邹安琳二审答辩称，关于案涉房屋上方水泵故障的问题，我方与承租人一直在沟通，该水泵是开发商的，水泵故障问题需要物业跟进处理，我方也积极与物业进行沟通协调，但物业处理速度很慢，我方亦与物业公司协调减免陈曦相应期间的物业管理费。承租人与我方签订了一年的合同，承租半年即搬离案涉房屋，其提前搬离的行为显然是不符合法律规定的，其搬离后的半年物业费也是我方缴纳的。案涉合同解除后，案涉房屋上方的水泵故障已经解决，但还有噪音，但目前有租户居住。福筑公司二审答辩称，同意邹安琳的上诉请求及意见。邹安琳上诉请求，1.撤销一审判决；2.改判邹安琳无须向陈曦、林玥洋退还押金；3.判令陈曦、林玥洋承担本案全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院未按规定审查陈曦代理人的身份，属于程序违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条之规定，委托代理人存在条件。本案中，陈曦并非合同相对人，不是本案适格被告。即使法院以其实际向出租方交付租金及多次参与房屋噪声问题的交涉等理由认定其为合同相对人，陈曦也不符合上述法律关于公民代理的规定，不能作为林玥洋的代理人参加诉讼。一审法院认定陈曦为林玥洋的代理人，违反上述法律规定，属于程序违法。（二）一审法院事实认定错误。其一，一审法院关于证据的认定存在错误，本案中，陈曦提交的证据无法证明噪声影响其正常使用房屋，噪音也属于主观个人感受，缺乏客观的标准来确定，故该证据不能证明案涉房屋影响了承租人的正常使用。一审法院直接以未出具最终检测结果的检测报告来认定案涉房屋无法使用，属于滥用自由裁量权。其二，一审法院对邹安琳提交的证据及相关质证意见未在判决书载明，属于遗漏相关事实。其三，陈曦搬离案涉房屋时未办理交接手续，其尚欠部分物业管理费，双方之间的债权债务关系未明确厘清。在此基础上，一审法院直接判决邹安琳退还押金，属于事实认定错误。邹安琳在合同履行过程中并不存在任何违约行为，陈曦未按时交纳租金，构成违约，邹安琳据此有权没收案涉押金。（三）一审法院认为案涉合同解除系因符合合同解除的法定条件即合同目的无法实现，属于法律适用错误。合同解除分为法定解除与约定解除，本案明显不属于约定解除，而根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，邹安琳没有迟延履行义务或者其他违约行为致使合同目的不能实现，故本案不构成法定解除。综上，恳请二审法院判如所请。陈曦二审答辩称，本案有大量证据证实房屋上方水泵造成的噪声污染影响房屋的正常使用，我方不认可对方以目前的房屋情况反推之前房屋的情况。关于物业费等问题，我方认为与本案无关，且当时我方与物业公司签订了减免物业费的相关文件，物业费是否欠付与本案纠纷也没有关系。林玥洋未到庭发表意见。陈曦、林玥洋于2019年8月15日向一审法院起诉请求：1.解除双方租赁合同，邹安琳、福筑公司退还陈曦、林玥洋2个月房屋押金共计24000元；2.邹安琳、福筑公司赔偿由于交付房屋不符合居住条件造成陈曦、林玥洋身体伤害的医药费488.50元、交通费70元、误工费3000元，共计3558.50元；3.由于邹安琳、福筑公司提供出租房存在不符合居住条件的因素，造成对陈曦、林玥洋权益的损害，邹安琳、福筑公司应每月减免陈曦、林玥洋房屋租金的30%即3600元，共6个月，合计21600元；4.邹安琳、福筑公司支付噪音鉴定发生的费用1800元；5.邹安琳、福筑公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年3月20日，邹安琳（委托方）与福筑公司（受托方）签订《授权委托书》，约定邹安琳是座落在广州市**区**路**号**A1605房（下简称案涉房屋）的产权人，现委托福筑公司作为其合法代理方，为办理该房屋租赁事宜履行以下权利：对上述房屋进行管理、代为签订租赁合约、代为办理与该房屋出租相关的一切相关手续、代为收取租押金等，此委托书有效期自签署之日起3年。其后，邹安琳（出租人/甲方，落款处加盖福筑公司的合同专用章）与林玥洋（承租人/乙方）签订《福筑租赁合同》，约定甲方同意将案涉房屋出租给乙方使用，房屋用途为住宅；上述房屋月租金为12000元，租赁期自2019年1月26日起至2020年1月25日止；租金按季结算，以转账形式支付给甲方，由乙方在每季的23日前缴付下三个月租金；乙方于2019年1月22日前向甲方缴纳24000元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方，本押金不得用于租赁期满前抵付租金；租赁期内，该物业的租赁税费、管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费等由乙方负担；任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿，如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；在租赁期内，乙方逾期交付租金、押金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之五收取违约金，逾期超过7天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（甲方同意继续租赁的除外）；租赁期期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方；甲方要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方；乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿；1月22日付30000元，1月25日之前付清剩余30000元，租金为实收，不包含税费等。其后，陈曦、林玥洋向福筑公司表示案涉房屋存在噪音问题，要求解除《福筑租赁合同》，但双方未能协商一致。现陈曦、林玥洋提起诉讼，要求解除《福筑租赁合同》，并要求福筑公司、邹安琳退还租赁押金、赔偿相关损失。诉讼过程中，陈曦、林玥洋主张在整个出租过程中，其并未与邹安琳有过任何的接触，是福筑公司与其签订租赁合同、收取押金、租金，故其认为福筑公司是出租人；陈曦、林玥洋不清楚福筑公司与邹安琳之间的关系，其要求福筑公司、邹安琳共同承担责任。福筑公司、邹安琳则提交了粤（2018）广州市不动产权第00**818号《不动产权证》（复印件）及《授权委托书》，以证明案涉房屋的产权人为邹安琳，出租人为邹安琳。陈曦、林玥洋确认上述证据的真实性，并确认在签订《福筑租赁合同》前福筑公司曾向其出示过上述《不动产权证》《授权委托书》。陈曦、林玥洋主张因签订合同时陈曦的身份证用于办理港澳通行证，所以就由林玥洋一人签订《福筑租赁合同》，但案涉房屋实际上是由陈曦、林玥洋合租的。为予证明，陈曦、林玥洋提交了《合租证明》《家私清单》（复印件）、转账记录2份（打印件）等证据予以证明。福筑公司、邹安琳表示对《合租证明》的真实性无法确认，并表示在签订合同之前其并没有看到该《合租证明》；福筑公司、邹安琳对36000元的转账记录的真实性予以确认，但其认为并非18000元的转账记录的当事人，无法确认真实性。陈曦、林玥洋与福筑公司、邹安琳均确认案涉房屋于2019年1月26日交付使用；陈曦、林玥洋已支付了租赁押金24000元及2019年1月26日至2019年7月25日期间的租金72000元；陈曦、林玥洋于2019年7月24日搬离并交还案涉房屋；案涉房屋的噪音问题在诉讼过程中已经解决，无法到现场查看或者鉴定噪音问题。陈曦、林玥洋主张签订合同前，福筑公司、邹安琳没有告知案涉房屋所在大厦的17层是水泵设备层；2019年1月22日中午双方签订合同时，陈曦、林玥洋没有留意到噪音问题；陈曦、林玥洋于2019年1月26日入住案涉房屋，当晚即听到噪音，次日就和物管公司联系；物管公司检查后告知陈曦、林玥洋，由于17层的水泵在2019年1月26日坏了引起噪音，该噪音问题直至2019年7月24日陈曦、林玥洋搬离案涉房屋时仍没有解决。对此，福筑公司、邹安琳确认是由于17层水泵坏了而导致噪音的产生，但其无法确认该噪音是否足以影响到陈曦、林玥洋的正常居住使用；签订合同前，陈曦、林玥洋已看过案涉房屋，合同也是在案涉房屋签订的，陈曦、林玥洋对于案涉房屋是否存在噪音问题是清楚的；2019年1月底，陈曦、林玥洋反映案涉房屋存在噪音问题，因为水泵是物管公司管理的，福筑公司、邹安琳只能和物管公司进行沟通；从陈曦、林玥洋提供的录音光盘可以听到，整个小区的水泵均需更换，导致物管公司的订货慢，直至2019年8月16日物管公司才更换17层的水泵，不可能只有案涉房屋才存在噪音问题，因此，福筑公司、邹安琳认为噪音极小，不影响正常生活。陈曦、林玥洋主张陈曦入住案涉房屋前身体健康，但入住2个月后开始有耳鸣现象；2019年6月，陈曦、林玥洋委托监测公司第一次进行室内噪音监测，显示噪音污染严重超标；陈曦于2019年6月24日在中山大学第三医院就诊，医生诊断为“双耳低频感音神经性听力下降”，花费了医药费488.50元；陈曦、林玥洋于2019年8月12日委托环量监测公司对案涉房屋的噪音情况进行监测，显示噪音污染仍严重超标。为予证明，陈曦、林玥洋提交了病历资料（复印件）、听力检测报告、健康体检报告（复印件）、门诊明细单（复印件）、医药费发票（复印件）、照片截屏（打印件）、环量监测公司的资质证明（复印件）、现场数据照片、光盘等证据。福筑公司、邹安琳对听力检测报告的真实性予以确认；福筑公司、邹安琳认为病历资料、健康体检报告、门诊明细单、医药费发票等证据没有原件，对真实性无法确认，而且这些证据也无法证明案涉房屋存在噪音和陈曦听力下降存在因果关系；福筑公司、邹安琳对其他证据的真实性均不予确认，认为上述检测为陈曦、林玥洋单方委托，检测器材由陈曦、林玥洋提供，在光盘中也听不出来噪音，无法辨别光盘中拍摄的视频及照片是否为案涉房屋，且最终监测公司也没有出具鉴定报告。陈曦、林玥洋主张其委托环量监测公司对案涉房屋的噪音情况进行监测，花费了1800元；环量监测公司不同意出具报告，多次通过微信方式向其退还上述款项，但其一直没有接收，该款项又退回给了环量监测公司。为予证明，陈曦、林玥洋提交了微信聊天记录（打印件）作为证据。福筑公司、邹安琳对上述证据的真实性不予确认，认为其无法确认微信聊天中双方的身份，且根据微信聊天记录显示鉴定公司表示鉴定费用需要退回。福筑公司、邹安琳主张陈曦、林玥洋于2019年6月20日向其提出解除合同，并表示可以找其他人按原合同条件继续承租案涉房屋，其同意了该方案；后陈曦、林玥洋找了案外人继续承租案涉房屋，案外人交了5000元定金后反悔，双方协商将该5000元转为陈曦、林玥洋已交租金，延迟第三季度租金交纳时间至2019年8月6日；陈曦、林玥洋于2019年7月24日搬离案涉房屋，但双方没有进行交接，陈曦、林玥洋也一直未支付第三季度租金，按照合同约定逾期七天支付租金的视为陈曦、林玥洋擅自解除合同，租赁合同已于2019年8月12日解除，其有权收回案涉房屋并没收押金。陈曦、林玥洋表示福筑公司、邹安琳向其提出该要求，但其从来没有同意由其找下一个承租人才退还租赁押金的方案。一审法院认为，《福筑租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。对于《福筑租赁合同》的承租人问题，陈曦、林玥洋主张两人为合租关系，因签订合同时陈曦的身份证用于办理港澳通行证，所以就由林玥洋一人签订合同，并提交了相关证据予以证明。而根据陈曦、林玥洋提交的相关证据显示，是由陈曦签署了相关的《家私清单》且陈曦直接支付了部分租金，结合案涉房屋出现噪音问题后由陈曦与福筑公司等相关人员进行沟通协商的微信聊天记录，一审法院对陈曦、林玥洋的上述主张予以采信，确定案涉房屋的承租人为陈曦、林玥洋。对于出租人的问题，根据双方当事人确认的事实可知，在与林玥洋签订《福筑租赁合同》前，福筑公司已经出示了案涉房屋的《不动产权证》及邹安琳的《授权委托书》，因此，福筑公司是作为邹安琳的委托代理人在《授权委托书》的权限内签订《福筑租赁合同》并收取租赁押金及租金等款项，因此，《福筑租赁合同》的出租人应为邹安琳，陈曦、林玥洋要求福筑公司共同承担责任的主张缺乏依据，一审法院不予支持。邹安琳作为案涉房屋的出租人应将案涉房屋交付给陈曦、林玥洋使用，陈曦、林玥洋作为承租人应按约定支付租金等款项。但根据双方当事人确认的事实可知，邹安琳虽将案涉房屋交付给陈曦、林玥洋使用，但由于案涉房屋所在大厦17层水泵坏了而导致案涉房屋存在噪音问题，虽然陈曦、林玥洋在2019年1月向邹安琳反映后邹安琳亦与物管公司进行沟通，但直至陈曦、林玥洋于2019年7月24日搬离案涉房屋时该噪音问题仍未得到解决。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条规定，“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”本案中，虽然邹安琳对于陈曦、林玥洋主张的噪音问题已影响其正常使用案涉房屋的事实不予确认，且陈曦、林玥洋并未提交案涉房屋的噪音检测报告，其所提交的医院诊断证明等证据亦未能直接证明案涉房屋的噪音问题与陈曦主张的耳鸣等问题存在直接因果关系，但是，综合双方当事人对案件事实的陈述及证据，一审法院认为陈曦、林玥洋所述案涉房屋存在噪音问题已影响其正常居住使用的主张合理可信，一审法院予以采信。由于入住案涉房屋后，案涉房屋的噪音问题已影响陈曦、林玥洋正常居住使用，且该噪音问题拖延几个月未能得到解决，《福筑租赁合同》的合同目的已无法实现，因此，陈曦、林玥洋在租赁期间要求解除《福筑租赁合同》的行为符合法律规定。虽然双方当事人就合同解除问题未能达成一致协议，但根据双方当事人确认的事实可知，陈曦、林玥洋已于2019年7月24日搬离并交还案涉房屋，故《福筑租赁合同》已于该日实际解除。因此，陈曦、林玥洋要求解除《福筑租赁合同》的诉讼请求已缺乏事实基础，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《福筑租赁合同》已解除，陈曦、林玥洋已搬离并交还案涉房屋，因此，现其要求邹安琳退还房屋押金24000元的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。对于陈曦、林玥洋要求邹安琳减免租赁期间房屋租金21600元、赔偿医药费488.50元、交通费70元、误工费3000元的诉讼请求，根据双方当事人确认的事实可知，案涉房屋的噪音问题来源于所在大厦17层的水泵损坏，该噪音问题并非案涉房屋存在质量问题或邹安琳的责任所造成，因此，陈曦、林玥洋的上述诉讼请求均缺乏依据，一审法院不予支持。另，根据陈曦、林玥洋的陈述及提供的证据显示，环量监测公司不同意出具噪音检测报告且多次通过微信方式向陈曦退还上述噪音鉴定费用1800元，陈曦拒绝接收该款项，因此，现陈曦、林玥洋要求邹安琳赔偿该费用的诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年6月17日判决如下：一、自判决发生法律效力之日起10日内，邹安琳向陈曦、林玥洋退还房屋押金24000元；二、驳回陈曦、林玥洋的其他诉讼请求。一审案件受理费1070元，由陈曦、林玥洋负担450元，邹安琳负担620元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，综合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、邹安琳是否应当向陈曦退还押金24000元；二、陈曦主张减免租期内30%的租金并赔偿其人身伤害损失3558.5元是否成立。关于邹安琳主张陈曦、林玥洋提前解除合同应予没收其押金的问题。本院认为，根据陈曦、林玥洋一审中所提供的微信沟通记录、委托检测公司检测的现场照片、录音光盘等证据，足以证实陈曦、林玥洋确系因承租房屋所在大厦水泵故障导致噪音问题而提前解约。因陈曦、林玥洋承租案涉房屋系用于日常生活居住使用，但其入住后即发生噪音问题且持续半年无法解决，必然对承租人的正常生活造成重大不利影响。而邹安琳作为出租方负有保障租赁物在租赁期间符合约定用途的法定义务，虽大厦设施损坏并非因邹安琳的责任所致，但其作为租赁合同的相对方仍应承担由此产生的不利后果。故陈曦、林玥洋在其合同目的无法实现的情况下要求解除合同并不构成违约，邹安琳上诉要求没收押金作为赔偿金，理据不足，本院不予支持。至于陈曦、林玥洋是否结清物业、水电费用，邹安琳并未就此提出反诉，本院不作审查，邹安琳可另循法律途径解决。关于陈曦主张减免租期内30%的租金并赔偿其人身伤害损失3558.5元是否成立的问题。首先，关于租金减免问题，本院认为，虽陈曦、林玥洋租赁案涉房屋期间确有存在噪音问题，但客观上其已实际占有使用案涉房屋，并已通过提前解除合同的方式保障了自身权利，故其要求减少租金缺乏法律依据，本院不予支持。其次，关于陈曦提出的听力受损赔偿问题，本案中仅根据陈曦自行就诊情况并不足以认定房屋噪音导致其听力损害，且其因房屋外部设施所导致的人身损害，也不属于出租方所应承担的违约赔偿责任范畴，故其要求邹安琳赔偿其该项损失，理据不足，本院亦不予支持。综上所述，陈曦、邹安琳的上诉请求，理由均不能成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费829元，由上诉人陈曦负担429元、上诉人邹安琳负担400元。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二一年二月二十五日法官助理杨希书记员叶小琳