江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初9731号原告：朱金妹，女，1947年7月5日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：陆彬锋，江阴市南闸法律服务所法律工作者。被告：陈桂芬，女，1952年12月27日生，汉族，住江阴市。被告：袁巧云，女，1979年3月5日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：施胜华（受陈桂芬、袁巧云共同特别授权委托），江阴市澄江法律服务所法律工作者。被告：袁建春，男，1966年5月27日生，汉族，住江阴市。原告朱金妹诉被告陈桂芬、袁巧云、袁建春确认合同无效纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告朱金妹及其委托诉讼代理人陆彬锋、被告陈桂芬、袁巧云及其共同委托诉讼代理人施胜华、被告袁建春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱金妹向本院提出诉讼请求：1.判令确认袁建春与袁锡宝签订的房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：她与袁银宝系夫妻关系，袁银宝与袁锡宝系兄弟关系，陈桂芬系袁锡宝的妻子，袁巧云系袁锡宝的女儿，袁建春系原告与袁银宝之子。1982年原告与袁银宝在江阴市××村××村××层楼房，地址位于江阴市，后在1989年翻建**后变为三间**。1994年原告与袁银宝在外做生意，1996年回来之后却被告知上述房屋已被袁建春出售给了袁锡宝，后原告、袁银宝一直与袁锡宝理论，要求袁锡宝返还上述楼房，袁锡宝不同意，甚至拿刀出来威胁。2012年4月13日袁银宝因病去世，袁锡宝在2016年去世。2019年８月原告听说有关部门在丈量房子，去村里及档案馆调查后才得知上述房屋产权证早已登记在袁锡宝名下，袁锡宝去世后，上述房屋又变更登记到袁巧云、陈桂芬名下。原告及其丈夫袁银宝从未出卖过上述房屋，也未授权或同意袁建春出售上述房屋，袁建春将房屋出卖给袁锡宝的行为构成无权处分，事后袁银宝夫妻未明确追认，且袁建春在与袁锡宝签订房屋买卖协议存在恶意串通，损害了原告及袁银宝的权利，袁锡宝在签订房屋买卖合同，明知袁建春与袁银宝、朱金妹存有矛盾，买卖房屋是重大事项，应当由房屋所有权人签字确认，袁锡宝取得房屋不构成善意取得。袁建春与袁锡宝签订的房屋买卖合同应属无效。故诉至法院，请求判如所请。袁建春辩称，房屋买卖合同是他以父亲袁银宝的名义与袁锡宝签订的不错，房屋出售前家中已经明确将该房屋给了他，由于父亲要在外做生意，经常不在家，父亲将私章交于他，因该房屋是以父亲的名义申请建造，因而他在协议上代父亲签了名，并按照协议要求加盖了父亲的私章，父母同意他代签房屋买卖协议。当初打算卖房后，父亲提出要出售给自家人，叔叔袁锡宝两间老房正好没有翻建，符合条件，所以就协商将房屋出售给袁锡宝，袁锡宝知道他们父子有矛盾，为此打电话和父亲确认过多次，售房款8万元是正常的市场价格。后一家人为定波路三间门面房发生矛盾，他起诉到法院后，经法院调解后一间归他、一间归父母、一间归妹妹，此时老房已经被他卖掉，法院调解时虽然涉及，但父母同意老房归他处置，父母因此也将其一间门面房赠与了妹妹，他也表示同意，最终签署了协议书。反之，若父母当时不同意将老房给他，也不可能达成协议。综上，他认为他以父亲名义将房屋出卖给叔叔，是得到父母同意的，否则不可能二十多年父母都不主张房屋权利，案涉房屋买卖合同有效。陈桂芬、袁巧云辩称，他们认为1995年8月23日签订的房屋买卖合同合法、有效，并无任何证据证明构成恶意串通。从形式上看，袁银宝本人虽未签字，但协议约定“一切由双方盖章有效”，由袁建春代为签名后加盖私章，符合形式要件。另外出售房屋是大事，其家庭成员应当进行过协商，原告方对房屋买卖事宜应当知晓。退一步讲，即便如原告所述，原告对房屋买卖情况不知情，也未授权袁建春出卖房屋，但袁建春作为袁银宝、朱金妹之子，袁建春持袁银宝私章，以袁银宝名义出售房屋，符合合同法规定的表见代理的特征，该协议亦对袁银宝产生法律约束力，同样合法有效。从事实来看，1995年袁锡宝购房后一直占有、使用该房屋，至今已有20多年，且房屋登记到袁锡宝名下，在袁锡宝死亡后，陈桂芬、袁巧云已经合法继承了上述房屋。按照原告的说法，其在1996年就知道房屋出卖给袁锡宝，其财产权利受到侵害，原告应当在法律规定的诉讼时效期间内主张权利，但原告在过去20多年后才提起诉讼，已经丧失了胜诉权，不应再得到法律保护。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求及抗辩主张依法提交证据，本院组织开庭质证，对于各方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的事实和证据将在本院认为部分进行论证。本院经审理查明认定事实如下：（各方关系）袁银宝与朱金妹原系夫妻关系，在1973年9月24日补办登记结婚，育有袁建春、袁文娟子女二人，2012年4月13日袁银宝因病去世。袁锡宝与陈桂芬原系夫妻关系，育有一女袁巧云，袁锡宝在2016年1月7日因病死亡注销户口。袁锡宝与袁银宝系兄弟关系，两户系同一集体经济组织成员。（袁银宝户在乡下建造房屋、在城市购房以及居住、生活情况）1982年袁银宝户（户内成员：袁银宝、朱金妹、袁建春、袁文娟）经申请获批在××村村××组××层楼房，袁建春14岁辍学谋生，建造上述房屋时袁建春在南闸塑料皮件厂上班。1986年袁建春、袁银宝、朱金妹以袁建春名义领取工商营业执照，共同经营“建春皮鞋厂门市部”，1987年底，袁银宝一家购买××镇××路××二上二下门两间门面房，并以袁银宝名义领取工商营业执照，在定波路共同经营“澄江镇友谊纺机配件商店”，1989年7月，袁银宝一家又买下××镇××路××一楼一底一间门面房，并以袁银宝名义领取了××镇××路××三间门面房的产权证。袁银宝一家自1986年到江阴市区经营生意后，便很少回村居住。1989年左右为袁建春结婚需要，袁银宝户又在江阴市××村××村××层××层，建房资金主要来源于共同经营收入。（袁建春与袁银宝、朱金妹就定波路门面房争议情况）1995年6月份，袁银宝、朱金妹在未与袁建春协商的情况下，将登记在袁银宝名下的位于赠与袁文娟，并办理了公证手续，袁文娟取得上述门面房产权证后便在当月起诉到法院，要求上述门面房的承租人迁出。1995年11月，袁建春将袁文娟、袁银宝、朱金妹诉至法院，要求确认其对××路的三间门面享有三分之二的产权，该案经法院组织调解，在1995年12月份达成调解协议，确定××镇××路××一楼一底一间门面房产权归袁建春所有，××镇××路××一楼一底一间门面房产权归袁文娟所有，××镇××路××一楼一底一间门面房产权归袁银宝、朱金妹所有，朱金妹、袁银宝将属于其的上述一间门面房又自愿赠送给袁文娟。（诉争房屋买卖协议签订情况）袁锡宝户原本有两间平房，直至诉争房屋买卖协议签订时其两间平房尚未翻建。1995年8月23日，袁建春以袁银宝的名义与袁锡宝签订房屋买卖协议一份，该房屋买卖协议书由袁相生代为书写，抬头为“房屋买卖合议”，内容为：“由袁银宝房屋三间地点在小门前的后面，东靠袁相洪、西靠袁习才，附（东西墙各一半），现有户主袁银宝出卖本人家产三间，双方协商三间房产合计人民币捌万元正，买主有袁习宝担任，经济双方协商现交陆万元，还有贰万元在1998年度交清，之后一切家产有袁习宝所有，卖主袁银宝没有权利过问。一切有双方盖章有效。特此合议，本合议一式三份，出卖人盖章：买户盖章：代笔袁相生。95.8.23日。”出卖人盖章处由袁建春代为书写的“袁银宝”字样，并由袁建春加盖了“袁银宝”字样的私章，买户盖章处由“袁习宝”字样的签名并加盖“袁锡宝”字样的私章，袁德明、袁建云作为中人签名，袁银宝未为在场。协议签订后，袁锡宝按约支付了8万元房款，房款均由袁建春收取。1995年10月袁锡宝一家即入住诉争房屋，购买诉争房屋后袁锡宝户原两间平房已拆除。（诉争房屋办证及继承情况）1998年10月30日，袁锡宝就上述购买的××镇××村村××组（公安门牌编号：××镇××村××号）三间三层楼房（面积326.70平方米）办理了产权证书，登记所有人为袁锡宝。2019年9月30日，上述三间三层楼房由袁巧云、陈桂芬继承取得，现上述房屋登记为袁巧云、陈桂芬按份共有，各占50%的份额。（协议载明中间人袁建荣到庭发表证人证言情况）袁建荣发表证人证言：关于房屋买卖事宜，袁建春已经事先与袁银宝谈妥相关事宜，在签订协议的时候找他和袁德明作为中间人见证，他当时系村委主任，袁德明是生产队队长，袁相生是村委会计，诉争协议书是袁相生根据买卖双方的意思草拟的，袁银宝当时不在场。他和袁银宝两家老房子虽在隔壁，但当时袁建春一家并不在老家居住，因而并不清楚袁建春家庭内部有什么矛盾，签协议时他问了袁建春再三，袁建春说卖房子的事情已经和袁银宝讲好了，他想袁银宝也就袁建春一个儿子，房子也不是卖给别人，是卖给自己的叔叔，不会想到会有什么矛盾。买卖双方是亲戚关系，8万元价格是自行商量确定好的，他作为中人也没有去干预，袁锡宝家里当时比较穷，老房子没有翻建，只要他把两间老房子拆掉，从政策和法律上讲袁锡宝购买诉争房屋都是合法的，也正因为袁锡宝购买上述房屋符合政策，他和袁德明才同意作为中间人见证协议，袁锡宝原本两间老平房拆除好多年了，按规定这块老宅基地是要收回的。房屋出售后，他没见到袁银宝夫妻到袁锡宝家里闹过，之后袁银宝还到他家里来喝过酒，提到过卖房子的事情，他把事情来龙去脉以及房子卖了多少钱和袁银宝讲后，袁银宝也没有多说什么，袁银宝一家在城里做生意，难得回来一次。本案争议的焦点有三点，其一、本案是否已经超过诉讼时效；其二、袁建春以袁锡宝名义签订房屋买卖协议是否对袁银宝产生法律效力；其三、诉争房屋买卖协议是否有效。关于争议焦点一。本院认为，根据我国法律规定诉讼时效只适用于请求权中的债权请求权，包括合同债权请求权、侵权请求权、不当得利请求权、无因管理请求权、缔约过失请求权等，不适用于支配权、形成权、抗辩权，而确认合同无效权并非实体意义上的请求权，故不适用诉讼时效的相关规定。故对袁巧云、陈桂芬关于朱金妹起诉已超过诉讼时效的抗辩意见不予采纳。关于争议焦点二。本院认为，房屋买卖协议所涉当事人袁银宝、袁锡宝均已死亡，袁银宝有无委托袁建春出售房屋、“袁银宝”字样私章是否袁银宝交于袁建春并授权其加盖、以及袁锡宝在购买房屋时有无事先征求过袁银宝意见等相关事实均无法查实。鉴于出售房屋时间发生在袁银宝夫妻与袁建春因定波路门面房产生矛盾之后，而袁建春关于诉争房屋在出售前即在家庭内部析产确定给其一人所有的主张并无证据支持，袁建春所提到的定波路门面房析产纠纷起诉以及达成调解协议的时间均发生在诉争房屋出售之后，且并未涉及到本案诉争房屋的问题，故对有无委托权限的问题本院作对袁建春不利的认定，认定为无权代理。但即便袁银宝未授权袁建春出售诉争房屋，鉴于袁建春与袁锡宝系父子关系，袁建春作为家庭独生子，也是诉争房屋所占宅基地使用人之一，持有“袁银宝”字样私章，且约定协议盖章有效。袁锡宝有理由相信其可以代表袁银宝签订房屋买卖协议，虽然出售房屋时期袁建春与袁银宝夫妻已发生矛盾，但袁银宝夫妻及袁建春并未在袁家村居住，对其家庭内部矛盾袁建春未必明示、袁银宝亦未必知晓，如若袁锡宝知悉相关矛盾，从常理上说，为避免争执，袁锡宝理应先征求其哥哥袁银宝的意见。综上，本院认定，袁建春以袁银宝名义与袁锡宝签订的房屋买卖协议构成表见代理，对被代理人袁银宝产生相应的法律约束力。关于争议焦点三。袁锡宝、袁银宝系同一集体经济组织成员，袁锡宝在购买案涉房屋后已根据要求将原宅基地房屋拆除，事实上只拥有受让的此一处宅基地使用权。双方签订的农村房屋买卖合同，系真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，至于朱金妹提出的袁建春与袁锡宝可能存在恶意串通的问题，并未提供证据，纯属臆测，本院不予采纳。经查明，诉争房屋原系袁银宝、朱金妹及袁建春共同修建的农村自建房，应为袁银宝户家庭成员的共同财产。1997年8月袁建春以袁银宝名义售房，虽对袁银宝产生法律约束力，但并无证据证明经过共有人之一的告朱金妹同意，仍构成擅自处分共有财产，构成无权处分，但袁锡宝作为善意第三人且已取得诉争房屋的所有权，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，朱金妹亦无法追回诉争房屋。首先，袁锡宝、袁银宝兄弟之间并无矛盾，袁银宝一家长期定居江阴市区，诉争房屋在出卖前已空置多年，作为亲戚又是同一集体经济组织成员的袁锡宝户，以购房代替老房翻建，正好符合农村房屋交易条件，双方在村委相关工作人员见证下签订协议，订立协议过程公开且受到监督，并无证据证明存在恶意，应推定为善意；其次，袁锡宝家庭并不富裕，约定的购房款8万元亦为合理对价，袁锡宝经筹措钱款后分两期履行完毕；再者，购房合同签订后袁锡宝一家即迁入诉争房屋，一直居住、使用至今，且如朱金妹抗辩，朱金妹至少在1996年即已知道诉争房屋被出售的事实，但并无证据证明其提出过异议或向袁锡宝主张过追回诉争房屋。1998年农村房屋集中统一办证时，袁锡宝即已取得诉争房屋的产权证书，而在袁锡宝去世后，该房屋已被其继承人袁巧云、陈桂芬依法继承取得，现登记在袁巧云、陈桂芬名下。综上所述，朱金妹诉请确认房屋买卖合同无效，依据不足，不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年3月31日最高人民审判委员会通过）第三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回朱金妹的诉讼请求。案件受理费减半收取2900元（朱金妹已预交），由朱金妹负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  吴玉凤二〇二一年二月十日书记员  包煜佳附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。2．《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。3.《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。4.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年3月31日最高人民法院审判委员会通过）第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。5．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律和司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。6.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。