浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙04民终3029号 上诉人（原审被告）：侣行（上海）企业发展有限公司，住所地：上海市宝山区顾北东路****871，统一社会信用代码：91310117MA1J16GD6B。 法定代表人：左广宇，执行董事。 委托诉讼代理人：魏新现，上海申恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：戚明佳，女，1986年2月16日出生，汉族，住上海市长宁区。 委托诉讼代理人：戚广生，男，系戚明佳之父。 上诉人侣行（上海）企业发展有限公司（以下简称侣行公司）因与被上诉人戚明佳合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2020）浙0402民初3777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 侣行公司上诉请求：撤销原判，改判驳回戚明佳一审诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费由戚明佳负担。事实和理由：一、一审判决解除合同的理由错误。1、疫情的发生是众所周知的事实，戚明佳对此是知晓的，该情况必然影响侣行公司的经营。疫情发生后侣行公司也多次与戚明佳就租金调整进行沟通，但未能达成一致，一审认为侣行公司未履行及时通知义务的裁判理由错误。2、根据一审认定的事实，侣行公司依约向戚明佳支付了2019年10月、11月及12月的保底租金，而一审却又以侣行公司未按期支付2019年12月份的租金，裁判理由与己认定的事实自相矛盾，明显错误。3、退一步来讲，即使侣行公司未能按时支付12月份租金超过15日，但戚明佳并未以此为由提出解除合同，侣行公司也在合理的时间支付了该月租金，并不构成导致合同解除的根本性违约。二、侣行公司在疫情期间调整托管费符合双方合同约定及客观实际情况。首先，疫情发生后，侣行公司大量房屋无法出租，其经营收益必然受到影响，而侣行公司租赁戚明佳的房屋也长期闲置，基本上没有收入，侣行公司还要承担大量的运营成本，与戚明佳协商调整租金无果后，为了表示侣行公司履约的诚意，侣行公司仍每月向戚明佳支付300元的托管费。一审认为侣行公司对此未提供计算依据，但如果按照租赁房屋的实际收益计算，侣行公司支付的托管费己经高于实际收益情况。其次，根据双方合同约定，侣行公司支付的托管费并不是固定不变的，而是根据经营收益情况进行支付，且未约定每月支付的托管费不能低于保底租金，而是约定如果戚明佳获得的收益低于保底租金时，侣行公司再根据年度结算补齐差额。上述付款方式有明确的支付标准、结算依据及付款时间，一审认为会导致付款义务具有随意性和不确定性，不能成立。另外，双方合同还具有委托经营的性质，上述约定也符合合同性质和特点。现侣行公司根据实际经营情况，每月向戚明佳支付300元并未违反双方合同的约定，只有在年度结算后仍未能按照保底租金补齐差额时才构成违约，戚明佳才有权解除合同。因此，侣行公司依据实际经营情况调整托管费支付，符合双方合同约定及实际情况，一审以此判决解除合同错误。综上，侣行公司依约履行合同义务，但疫情给侣行公司的经营造成极大的困难，侣行公司依据约定及实际经营收益调整每月租金的支付，符合约定及疫情造成的履约困难情势，一审判决解除合同既与事实不符，也无法律依据，对侣行公司也是显失公平。在双方无根本违约的情况下，一审判决解除《房屋出租委托合同》错误。 戚明佳二审答辩认为侣行公司应于2020年1月20日支付租金，经催讨未付清租金，逾期支付租金达15天以上，合同应予以解除。另外，在疫情期间侣行公司仍然收取了租客的租金，不存在疫情期间没有租金收入的情形。 戚明佳一审诉讼请求：1、解除《房屋出租委托合同》，判决侣行公司按月租金的2倍支付违约金，共计5400元；2、判决侣行公司将嘉兴市××幢××室恢复原状后归还给戚明佳；3、判决侣行公司支付2019年10月1日至2020年5月31日的剩余租金，共计13169.65元；4、判决侣行公司赔偿诉讼期间戚明佳房屋出租的实际经济损失，且自立案之日起，侣行公司无权再与租客签订新的房屋租赁合同；5、判决侣行公司违反《委托装修装饰布置协议》，要求侣行公司返还未按约定装饰房屋产生的差额11000元；6、判决解除《委托装修装饰布置协议》，要求侣行公司按协议约定支付装饰布置总价的20％的违约金，总计4760元，并要求侣行公司对已装饰部分提供发票；7、判决《房屋出租委托合同》中约定的2019年7月1日至2019年9月30日的整备期无效，要求侣行公司承担由此产生的损失8100元；8、判决侣行公司将戚明佳充值的500元水电卡恢复原状后返还给戚明佳；9、诉讼费、交通费600元、餐费200元由侣行公司承担。在一审诉讼过程中戚明佳撤回第四项诉讼请求中的“且自立案之日起，侣行公司无权再与租客签订新的房屋租赁合同”部分。 一审法院经审理认定：戚明佳坐落于嘉兴市××幢××室的房屋系戚明佳所有。2019年3月29日，双方签订《房屋出租委托合同》，约定：戚明佳将其所有的上述房屋委托侣行公司出租；戚明佳应于2019年7月1日前将房屋按约定条件交付给侣行公司；委托期限为2019年9月30日至2022年9月29日，共计3年；从2019年7月1日至2019年9月30日，共计3个月属于侣行公司整备期，整备期内侣行公司无需支付租金；侣行公司向戚明佳支付托管费用，托管费用采取每月保底与经营分成（按照实际经营收入扣除ＯＴＡ、税费等，双方按照70%：30%的比例分成）两者取其高的模式进行；房屋每月保底租金2700元；托管费用每月支付一次，首期托管费用在整备期到期后，正式经营之日起次月25日前支付上月托管费用；侣行公司通过银行转账的方式将租金支付给戚明佳，戚明佳应于收到租金后七个工作日内提供合法有效的租赁发票，或由侣行公司代为开具租赁发票，开具发票相关税费由戚明佳承担，侣行公司可以从当期托管费用中先予扣除，侣行公司应将完税凭证交付给戚明佳；每个托管年度结束后的第一个月，双方进行年度收益分成核算，若戚明佳获得的收益金额超过年度保底租金的，则按照分成收益进行结算托管费用；若戚明佳获得的收益金额低于年度保底租金，则侣行公司需在次月25日前按照合同约定的保底租金补齐戚明佳的托管收益；出租委托期间，侣行公司承担水电费及燃气费等；经双方协商一致，可以解除本合同；侣行公司逾期支付租金达15日，经戚明佳书面催告后，5个工作日内仍未支付的，戚明佳有权单方解除合同，收回房屋；侣行公司存在逾期支付租金达15日，经戚明佳书面催告后，5个工作日内仍未支付的等情形的应按月租金的2倍向戚明佳支付违约金等。同日，双方签订《委托装修装饰布置协议》，约定：戚明佳不可撤销地委托侣行公司为涉案房屋按照双方确定的标准进行装饰布置，戚明佳同意侣行公司自行选择硬软装饰布置物品；本合同项下的装修装饰布置标准详见附件清单；涉案房屋的装修装饰布置款共计23800元，由戚明佳于协议签订之日起一次性付清。协议签订当日及2019年5月，戚明佳分别向侣行公司支付装修款5000元、18800元。戚明佳从物业处购买水电卡并充值500元后交给侣行公司，并按约将涉案房屋交由侣行公司委托出租，侣行公司在扣除代缴税款后向戚明佳支付了2019年10月、11月及12月的保底租金合计7530.35元。2020年3月11日、3月22日、4月25日、5月25日、6月28日侣行公司分别向戚明佳转账300元，侣行公司陈述系支付戚明佳2020年1月至5月的租金。 2020年7月29日，戚明佳与侣行公司约定共同至涉案房屋按照《嘉兴万达简欧风格软装配置清单》对软装进行清点，经戚明佳核对，房屋内缺少电陶炉一个（报价229元）、仿真花2套、餐桌垫2张、餐具2套、厨具1套、拖把拖把桶2套、扫帚套装2套、马桶刷1个、卧室被套2套、卧室床单2套、卧室赛鹅绒被2套、枕套8套、枕头8套、浴巾2套、浴袍4套。同日，戚明佳从侣行公司处取回了房门钥匙，并修改了密码锁，戚明佳收回了涉案房屋。戚明佳经与物业核实，确认水电充值卡中余额为192.3元。 一审另查明，除了涉案房屋之外，侣行公司尚从其他业主处承租房屋，共计租赁房屋700余间，并将承租的房屋统一经营，部分用作酒店，部分用作长租房对外出租。2020年2月4日，嘉兴市××防控领导小组发布第9号令，要求所有的小区、酒店、宾馆等采取封闭式管理，人员进出一律出示有效证件；落实出租房管理主体责任，加强对承租人员的管控和及时报告制度；严禁各单位在2月9日之前通知疫情重点地区人员返禾；省道、市道、县道、乡道、村道等各卡口实行“出入口受控进出”，对过往人员逐一筛查、登记等。 一审法院经审理认为，本案为合同纠纷。双方签订的《房屋出租委托合同》及《委托装修装饰布置协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：1.戚明佳主张解除《房屋出租委托合同》及《委托装修装饰布置协议》是否成立；2.戚明佳是否有权要求侣行公司支付租金、违约金及赔偿损失。 关于焦点1，一审法院认为，由于疫情影响，2020年1月至3月期间，涉案房屋所在区域先后执行省级突发公共卫生事件一级及二级响应，因此该阶段侣行公司的经营状况确实受到一定程度的影响，以至于影响其按约履行支付租金义务等，因此对于侣行公司抗辩因疫情影响不能按约履行合同一审予以采信。本案中侣行公司虽主张因疫情关系导致其不能按约履行合同，但未能将该事由及时通知戚明佳，且2019年12月份的租金侣行公司也未按期支付，而当时并未受到疫情影响，因此侣行公司确实存在未按期支付租金的违约行为。根据合同约定，逾期支付租金达15日，经书面催告后，在5个工作日内仍未支付的，戚明佳有权单方解除合同，收回房屋。根据合同法的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四的规定要求解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。鉴于戚明佳未提供其在起诉前书面催讨的证据，并直接以提起诉讼的方式主张解除合同，一审法院确定涉案合同自起诉状副本送达侣行公司之日起5日后即2020年7月6日解除。侣行公司辩称合同约定的保底租金2700元并不是要求侣行公司每个月按照2700元支付租金，对于每月租金低于2700元的部分可以在年底核算时补足，一审法院认为合同中双方约定托管费用采用保底租金与经营分成的孰高原则确定，且每月支付托管费用。侣行公司未举证其支付的300元/月的托管费用的计算依据，若侣行公司抗辩理由成立，即一托管年度终止后再行补足，则会使侣行公司每月的付款义务具有随意性和不确定性，该条款以及其他提供发票、逾期支付15日可解除合同的条款失去意义，这显然也不符合当事人正常心理预期。因此，侣行公司作为合同格式条款的提供者，对此应承担不利的后果。 关于焦点2，对于戚明佳主张侣行公司支付2019年10月1日至2020年5月31日期间的租金，一审法院认为双方签订的合同约定“戚明佳应于侣行公司支付租金后的七个工作日内提供合法有效的租赁发票，或者由侣行公司代为开具相关发票，开具发票的税费由侣行公司在租金中扣除”，因此，侣行公司在支付戚明佳2019年10月至12月的租金时扣除代缴税费并无不当，该期间租金侣行公司已足额向戚明佳支付，该部分诉请一审法院不予支持。戚明佳主张赔偿诉讼期间房屋出租的实际经济损失，一审法院认为该损失实际相当于诉讼期间的房屋租金，一审法院予以支持，并确定租金支付至侣行公司实际交房之日即2020年7月29日止。鉴于疫情对侣行公司经营造成的客观影响，一审法院从公平原则出发，酌情确定对于2020年1月1日至2020年7月29日期间的租金，给予侣行公司一个月的租金减免，即由侣行公司向戚明佳支付5个月29天的租金，为16110元，扣除侣行公司已经支付的1500元，尚需支付14610元。 对于戚明佳主张的侣行公司违反《房屋出租委托合同》的违约金5400元，鉴于侣行公司迟延支付租金确与疫情相关，故根据公平原则，对于戚明佳的该项诉请，一审法院不予支持。 对于戚明佳主张侣行公司未按照《委托装修装饰布置协议》进行配置，要求返还差额11000元的诉讼请求，一审法院认为法庭已经给予侣行公司合理时间对缺失物品进行补齐，但经戚明佳核对，对照双方缔约时的配置清单，仍尚有部分物品未能向戚明佳补齐，侣行公司未能按约完全履行其义务，故对于相关部分的价款应该予以返还，一审法院依据清单价格，酌情确定由侣行公司返还戚明佳2500元。 对于戚明佳要求侣行公司将充值的500元水电卡恢复原状后予以返还，一审法院认为《房屋出租委托合同》中明确约定水电费由侣行公司承担，涉案房屋也一直由侣行公司委托出租，故消耗掉的水电费应系侣行公司租赁合同期间所产生，一审法院确定对于水电充值卡中不足500元的部分由侣行公司支付戚明佳，为307.7元。 对于戚明佳要求解除《委托装修装饰布置协议》并赔偿违约金的诉讼请求，一审法院认为侣行公司已基本按照配置清单对涉案房屋进行装饰装修，房屋也实际交由侣行公司出租他人使用，涉案合同已基本履行完毕，且对于未配置的物品也判决侣行公司返还差价于戚明佳，故对于戚明佳的该项诉请一审法院不予支持。对于戚明佳要求确认合同中关于整备期的约定无效的诉请，一审法院认为缺乏事实及法律依据，不予支持。戚明佳主张的交通费、餐费等损失，合同对此无明确约定，戚明佳也未就实际损失举证，故一审法院不予支持。另，戚明佳庭后自认已从侣行公司处取回钥匙，双方已完成房屋交接，故对于戚明佳要求侣行公司将涉案房屋恢复原状后归还戚明佳的诉请，已无处理之必要。 据此，一审依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、戚明佳与侣行公司订立的《房屋出租委托合同》于2020年7月6日解除；二、侣行公司支付戚明佳2020年1月1日至2020年7月29日期间的租金14610元；三、侣行公司返还戚明佳装饰款2500元；四、侣行公司支付戚明佳水电费307.7元； 上述二、三、四项合计17417.7元，由侣行公司于判决生效后十日内履行完毕；五、驳回戚明佳的其他诉讼请求。如侣行公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取447元，由戚明佳负担273元，侣行公司负担174元，于判决生效后十日内交纳。 戚明佳二审提供微信聊天记录1份，证明对方在2020年7月25日已通知房屋进行交接的事实。 侣行公司质证后认为双方对房屋的软装配置有争议，当时一审建议双方进行一个核验，即使微信聊天记录属实，也是双方对软装配置进行核验的沟通。 本院认证意见：侣行公司对证据的真实性未明确提出意见，本院对真实性予以认定。 本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，双方合同约定侣行公司应在次月25日之前支付上月租金。侣行公司应在2021年1月25日前支付2019年12月份的租金，此部分的租金并未受到疫情影响，但侣行公司逾期支付，逾期天数已远超15日，按照合同约定，戚明佳享有解除权。另外，在疫情爆发后侣行公司在未与对方协商也未提供相应计算依据的情形下仅向对方支付每月300元的租金，租金数额显著较低，导致双方发生争议。在诉讼过程中双方对房屋内配置进行了清点，并由戚明佳取回了房门钥匙，收回了房屋，事实上合同已无继续履行的可能。综合本案情况，一审确认戚明佳提出起诉后起诉状副本送达给侣行公司后合同解除正确，侣行公司认为合同应继续履行的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费235元，由侣行（上海）企业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 谭 灿 审判员 倪 勤 审判员 王世好 二〇二一年二月二日 书记员 金惠芳 书记员 孙 旭