上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终830号上诉人(原审原告)：上海赋尧资产管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈褘旻，执行董事。委托诉讼代理人：武国斌。委托诉讼代理人：吉峰，上海博拓律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：仲林芝，女，1977年3月8日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市。被上诉人(原审被告)：钱扬春，男，1978年8月10日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市。上诉人上海赋尧资产管理有限公司(以下简称赋尧公司)因与被上诉人仲林芝、钱扬春房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赋尧公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判仲林芝向赋尧公司按照合同约定标准支付租金至2021年1月21日，并由赋尧公司没收上海市青浦区胜利路XXX号部分一层及夹层的房屋(以下简称系争房屋)租赁保证金人民币(以下币种均为人民币)150万元。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。(一)一审法院调整违约金的数额不足以弥补赋尧公司的实际损失和预期利益损失。(二)一审法院擅自调整违约金之行为，否定了双方《房屋租赁合同》的约定，违背了当事人意思自治的原则。(三)一审法院调整违约金的数额，侵害了赋尧公司的合法权益。二、一审法院限制赋尧公司举证，又称“赋尧公司没有对损失举证”，且在仲林芝、钱扬春未申请对违约金数额调整的前提下，主动调整违约金额、三、一审法院事实查明错误。一审判决中仅对仲林芝拖欠的2019年7月1日至2019年12月31日期间租金65万元进行了认定，对于2020年1月1日至2020年1月21日期间拖欠的租金并没有处理。综上，赋尧公司请求二审法院支持其上诉请求。仲林芝、钱扬春未到庭答辩。赋尧公司向一审法院起诉请求：一、确认赋尧公司与仲林芝、钱扬春于2016年7月1日签订的房屋租赁合同于2019年12月12日解除；二、判令没收仲林芝支付的150万元保证金作为违约金；三、判令仲林芝向赋尧公司支付租金65万元；四、判令钱扬春对诉请二、三承担连带偿付责任。一审法院认定事实：2016年7月1日，赋尧公司(出租方、甲方)与仲林芝(承租方、乙方)、钱扬春(担保方、丙方)签订了《房屋租赁合同》一份，该合同约定，就乙方向甲方承租系争房屋以及附属(具体见附后的平面图)，丙方为乙方提供连带担保的相关事宜达成如下条款，甲方同意按照本合同的条款向乙方出租，而乙方同意按照本合同的条款向甲方承租位于上海市青浦区胜利路XXX号部分一层及夹层、附属房屋的租赁场地，部分一层及夹层用于经营“餐饮服务”，附属房屋用于员工住宿，甲乙双方以现状交接为准。甲方已获得了该租赁场地转租权(见房产权利人出具的证明)和资产的所有权。甲方交付乙方使用的装修、设备设施等所有资产以双方交接时签字确认的《资产明细表》为准。租赁期限为9年，自2016年7月1日至2025年6月30日止，免租期为两个月，在租赁期限内免除两个月的租金。租赁期满或乙方原因导致合同解除后，甲方有权收回租赁房屋，如果乙方及乙方的工作人员在租赁期满或合同解除后不能立即撤离承租房屋的，则应按照每日平均租金的二倍的标准以实际占用天数向甲方支付房屋占有使用费，乙方逾期15天仍未腾退完毕向甲方交还房屋的，甲方有权没收保证金，同时还应当向甲方支付违约金150万元。同时，甲方有权强行清场收回承租房屋以保证降低甲方的经济损失。自2016年7月1日起至2017年6月30日止的年租金为120万元；自2017年7月1日起至2022年6月30日止的年租金为150万元；自2022年7月1日起至2024年6月30日止的年租金为160万元；自2024年7月1日起至2025年6月30日止的年租金为135万元；房屋租金支付方式为先付款后使用，首次租金于首次租金在乙方收到分红后直接支付，不足部分由乙方在合同签订后补足。每年房租共分为两期，每半年支付一次，乙方应在每年的6月1日之前、12月1日之前支付下一期租金。超过上述支付期限规定达到15天，乙方没有向甲方支付租金及其它应该支付的费用，甲方有权单方面终止本合同，延迟支付的租金按每日2，500元支付滞纳金。本合同项下房屋租赁保证金为150万元。乙方不得主张以保证金抵付租金、物业费和水、电、通讯等任何费用。房屋租赁保证金应在本合同签订后的3日内由乙方一次性向甲方支付，甲方出具保证金收据，保证金可以用支票或汇款或转帐方式支付。租赁期满本合同终止时，在乙方已经结清租金、水电费、物业费等所有费用的情况下，甲方应在终止之日起3日内无息退还乙方所缴纳的租赁保证金，甲方不得以任何理由克扣保证金不予退还。逾期退还的，甲方应按每日2，500元的标准向乙方支付逾期还款违约金。乙方逾期15日缴纳房屋租金、水电费、物业费的，甲方有权单方面解除合同，并有权没收全部保证金。丙方作为乙方的担保方，对乙方的义务履行以及违约责任承担连带担保责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，赋尧公司向仲林芝交付了系争房屋。2016年7月1日签订合同当天，仲林芝向赋尧公司支付了保证金150万元，仲林芝支付租金至2019年6月30日止，按照合同约定半年租金为75万元，仲林芝应当于2019年6月1日前支付2019年下半年的租金75万元，2019年11月2日双方达成会议纪要，仲林芝、钱扬春承诺在11月底付清所有欠款，仲林芝、钱扬春在2019年11月30日支付了部分租金10万元，尚欠租金65万元未支付。赋尧公司与仲林芝、钱扬春之间也无搬离的书面交接手续，2020年1月21日赋尧公司收回了系争房屋。一审另查明，系争房屋办理了上海市房地产权证，系争房屋的权利人登记为案外人上海惠希金实业发展有限公司。一审审理中，赋尧公司表示，2019年10月9日赋尧公司向仲林芝发出催缴房租告知书，2019年12月12日，赋尧公司向仲林芝、钱扬春发送解除房屋租赁合同告知书：自2019年12月12日起，解除双方签订的《房屋租赁合同》。解除时间2019年12月12日是基于赋尧公司将解除房屋租赁合同告知书张贴于仲林芝、钱扬春租赁房屋的大门上，仲林芝、钱扬春未签收，故无签收证据，解除房屋租赁合同告知书也未采用邮寄的方式给仲林芝、钱扬春。系争房屋是赋尧公司从案外人处转租而来，赋尧公司具备对系争房屋的转租权利，为此，赋尧公司还提供了赋尧公司与案外人上海惠希金实业发展有限公司签订的房产租赁合同、催缴房租告知书、解除房屋租赁合同告知书的照片等证据为证。仲林芝、钱扬春逾期支付租金构成违约。赋尧公司基于仲林芝、钱扬春违约的事实，没收保证金150万元，没收的钱款作为赋尧公司主张的违约金，无相关损失的证据。就仲林芝、钱扬春违约所造成的损失，合同约定的租期为至2025年6月30日，造成赋尧公司预期收益的损失，无相关损失的证据。赋尧公司还表示，其与仲林芝、钱扬春之间无其他费用需要在本案中一并处理，如有，由其与仲林芝、钱扬春另行解决。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，赋尧公司与仲林芝、钱扬春签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，未违反法律强制性规定，应为合法有效。因仲林芝未按约支付租金等费用，仲林芝已构成违约，据此，赋尧公司依照合同约定解除合同，赋尧公司该项诉讼请求有相应的事实和法律依据，法院予以支持。但对于合同解除日期，赋尧公司认为其于2019年12月12日将房屋租赁合同解除告知书张贴于仲林芝租赁房屋的大门上，并以该日作为合同解除日期，依据赋尧公司所提供的证据材料，上述房屋租赁合同解除告知书仲林芝未签收，且未能提供仲林芝签收的证据，故赋尧公司主张2019年12月12日解除合同，法院对此不予确认。赋尧公司与仲林芝之间也无搬离的书面交接手续，赋尧公司于2020年1月21日收回系争房屋，故法院确认赋尧公司与仲林芝、钱扬春的房屋租赁合同应于2020年1月21日解除。据此，赋尧公司主张的租金有相应的依据，法院予以支持。因仲林芝违约，赋尧公司主张将150万元保证金作为违约金予以没收，赋尧公司未提供违约所造成的损失相关证据，赋尧公司主张该项违约金明显过高，综合本案的实际情况，法院确认仲林芝应向赋尧公司偿付违约金37.5万元。合同约定，钱扬春作为仲林芝的担保方，对仲林芝的义务履行以及违约责任承担连带担保责任。赋尧公司主张钱扬春对仲林芝所拖欠的租金及应偿付的违约金承担连带偿付责任，有相应的依据，法院予以支持。仲林芝、钱扬春经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。一审法院作出判决：一、上海赋尧资产管理有限公司与仲林芝、钱扬春2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月21日解除；二、仲林芝应于判决生效之日起十日内支付上海赋尧资产管理有限公司2019年7月1日至2019年12月31日期间拖欠的租金65万元；三、仲林芝应于判决生效之日起十日内偿付上海赋尧资产管理有限公司违约金375，000元；四、钱扬春对仲林芝上述第二、三项债务承担连带清偿责任。本院对一审查明的事实予以确认。二审审理中，赋尧公司提交《房屋租赁合同》《房屋租赁权力(利)让渡协议书》，以证明系争房屋于2020年8月才由赋尧公司另行出租。二审另查，租赁合同11.2条款约定，在租赁期限内，甲方无正当理由擅自终止合同或甲方未向业主交付租金而导致房东收回房屋的，甲方应向乙方退还保证金150万元，同时支付违约金30万元。本院认为，赋尧公司上诉提出，法院应充分尊重意思自治原则，不应对违约金数额予以调整。本院经审查认为，契约自由虽强调意思自治，但不能脱离合同正义的约束，这也是公平和诚实信用原则的应有体现。故基于合同正义的考虑，当约定的违约金数额明显过高时，即使违约方未到庭应诉，依照公平和诚实信用原则，法院仍有必要进行适当调整。本案中，赋尧公司提出的违约金数额为150万元，与一年租金数额相当。但本院也注意到，如赋尧公司违约导致合同解除时，合同约定的违约金数额却为30万元，此与钱扬春合同约定的违约责任相比，明显减轻。一审法院基于本案实际情况，酌减将违约金数额调整至三个月租金即37.5万元，本院予以认同。关于2020年1月1日至1月21日租金，赋尧公司一审提出的诉讼请求并未包含该阶段的租金，且在庭审中明确表示仅主张2020年1月之前的租金，故一审法院不予判处，符合法律规定。综上所述，赋尧公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币14，925元，由上诉人上海赋尧资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  成 皿审 判 员  姚 跃审 判 员  徐 江二〇二一年二月二十二日法官助理  黄一鹤书 记 员  倪 晨附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……