重庆市忠县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0233民初357号 原告：重庆鼎鹏物业管理有限公司忠县分公司，住所地重庆市忠县忠州镇忠州大道巴王路**负**，统一社会信用代码9150023307033679XW。 负责人：刘绪莲，系公司经理。 委托诉讼代理人：罗丹，重庆泰源（忠县）律师事务所律师，系一般授权。 被告：彭武林，男，生于1977年4月19日，汉族，住重庆市忠县。 被告：任莉娟，女，生于1982年8月1日，汉族，住重庆市忠县。 委托诉讼代理人：彭武林，基本信息同前，系任莉娟妻子，一般授权。 原告重庆鼎鹏物业管理有限公司忠县分公司与被告彭武林、任莉娟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆鼎鹏物业管理有限公司忠县分公司的委托诉讼代理人罗丹及被告彭武林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆鼎鹏物业管理有限公司忠县分公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即支付2015年1月1日至2020年9月30日的物业服务费3968.54元，电梯费1823.50元、水电公摊费509.50元，合计6301.54元；2、请求依法判令被告支付原告违约金3387.65元；2、由二被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：二被告为忠县XX小区5-6-3业主，房屋建筑面积105.71平方米。在原告服务期间，二被告从2015年1月1日起未按时交纳原告缴纳物业费、电梯费、水电公摊费等，同时，被告逾期付款的行为应当承担违约金，原告催收未果。故特诉至法院，请求判如所求。 被告彭武林、任莉娟辩称，系该小区业主属实，原告收取的费用不合理，原告主张电梯费及水电公摊费，水电公摊费包含了燃油费，既然收取电梯费不应收取停电期间供电所需的燃油费，且燃油费价格虚报、假报。水电公摊费不应5栋楼共同分摊，每栋楼有表，应每栋楼分摊。原告不顾业主生命财产安全，让部分摊位占用消防通道。小区噪音很大对小区业主生产、生活带来不同程度影响，原告应赔偿损失。收取停车费、电梯广告费、摊位费应公示。 本院经审理认定事实如下：重庆鼎鹏物业管理有限公司（以下简称鼎鹏物业公司）系物业管理企业，资质等级为贰级，原告系该公司于2013年6月18日成立的分公司。二被告系重庆市忠县XX小区5-6-3房业主，其房屋建筑面积105.71平方米。2010年6月，重庆市冠和置业有限公司（以下简称冠和置业公司）与鼎鹏物业公司签订《前期物业服务合同》，甲方（建设单位）为冠和置业公司，乙方（物业管理企业）鼎鹏物业公司，约定甲方选聘乙方对XX小区实施前期物业管理服务，物业服务费收费方式为包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润）。根据物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：1、住宅：0.55元/平方米·月；电梯使用费：自住宅首层至住宅第十层0.25元/平方米·月，住宅第**至第**0.30元/平方米·月，住，住宅第**以上05元/平方米·月（电梯使用费含：电梯和相关设备运行电费、电梯维保费、日常小修费、年检费及应急费等，不包含电梯大、中修及更新费用）。合同期限为3年，自2010年7月1日起至2013年6月30日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就本合同期限达成协议，双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。合同还就双方的物业服务内容、双方权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，该合同经物业管理行政主管部门备案。2013年，XX小区业主陆续接房，原告与小区大多数业主签订了物业管理服务合同。2013年8月2日，被告任莉娟在接房时与原告签订《“XX”物业管理服务合同》，原告为乙方，被告为甲方，约定由乙方为甲方提供物业服务。该合同中约定：本物业管理区域的物业服务收费采取包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈亏或亏损由乙方享有和承担）。其物业服务费用标准为（均按建筑面积计算）：第一年物业费交纳标准甲、乙双方按甲方与开发商签订的《业主临时管理规约》约定的标准执行，差价部分由开发商代甲方向乙方交纳；第二年甲方按以下物业服务费标准按时向乙方交纳（若因政府行政部门一年后对最低工资标准上调，物业费在以下收取标准的基础上按本年度与上年度的上调比例上调）。住宅：4层以下1.15元/平方米/月；5-24层1.20元/平方米/月；25层以上1.25元/平方米/月；以上费用包含电梯使用费，住宅改，住宅改为办公或经营场所的分别按物业费收取标准的200%和300%收取。物业服务费收费起计日期：2013年7月18日起计。物业服务费用中不包括下列费用：1）装修期间装修工人出入使用电梯的费用；2）装修垃圾清运、转运等按特约服务收费；3）公共通道及楼道装修期间损坏修复的费用；4）小区公共区域及共用的专项设备运行的能耗费用；5）二次供水系统消耗的水费和电费。第4）、5）项费用，由受益业主据实分摊、承担。乙方接受业主委托，提供专项服务的，专项服务的内容和费用按其约定执行。本合同期限三年，并从接房之日起计算，若合同到期后小区业主委员会未成立，本合同自动顺延至业主委员会成立并依法与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同还对物业服务事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，二被告装修入住至今。后小区虽然成立了业主委员会，但是业主委员会并未与除原告以外的其他物业服务企业签订物业服务合同，也未与原告签订物业服务合同。原告一直为被告提供物业服务至今，但被告自2015年1月1日至2020年9月30日欠缴物业费、电梯费及公摊水电费用。经原告催收无果，现起诉来院。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告签订了《“XX小区”物业管理服务合同》，约定原告为被告提供物业服务，并约定了相关的收费标准，该合同在内容和形式上均符合法律规定，应当为有效合同，故原告有权要求被告按照合同约定支付物业服务费。被告抗辩原告提供的物业服务不到位、乱收费，拒绝缴纳物业服务费。本院认为原告在物业服务过程中原告难免会存在瑕疵，被告不能否认原告对小区提供的综合性服务，故本院对被告的抗辩不予支持。原告主张被告欠缴的物业费按0.55元每月每平方米收费标准计算，电梯费按0.25元每月每平方米收费标准计算，2015年1月1日至2020年9月30日物业费为4011.69元，2014年物业服务费退还每平方米0.35元，应退194.99元，扣除2014年8月至12月被告应缴的电梯费132.14元，扣除2014年10月至12月被告应缴的公摊费22.40元，还应退43.15元，抵扣2015年1月1日至2020年9月30日期间的物业费，被告还应支付物业费3968.54元，电梯费为1823.50元。庭审中，原、被告均同意2014年结算剩余的43.15元进行抵扣，本院予以确认。经查，原告主张的金额符合合同约定，本院予以支持。原告主张被告支付公摊费509.50元，向本院提供了水电费发票及燃油费发票、公摊水电费明细汇总表予以证实。经庭审质证后，被告对水电费发票无异议，对燃油费有异议，认为燃油用于发电机的日常维护保养认可，对用于停电用燃油发电消耗的燃油不予认可，因为电梯费系包干费用，被告用公用水冲洗坝子，该部分费用应由商业门面业主承担；饮水售卖机所接的水系公共用水。本院认为，合同明确约定小区公共区域及共用的专项设备运行的能耗费用由收益业主据实分摊，应包含发电机运行的能耗费，现原告向本院提供了水电费发票、燃油费发票，经本院核查2015年1月至2020年9月被告应当支付的公摊费用为494.51元。被告认为原告将公用水乱使用或出售损害了被告的权益，与本案系不同的法律关系，被告可另案主张权利，本案不予调整。原告主张被告应当支付违约金。本院认为，原告虽依照合同约定提供了物业服务，被告未按时交纳物业服务费，但鉴于原告在平时的物业服务过程中对被告进行沟通、解释、催收等工作方面存在不当，故对于原告主张的违约金，本院不予支持。 物业管理是一个阶段性的工作，周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流；作为小区业主也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。本案中，原告应不断提升物业服务质量，对小区业主提出的物业服务合理要求和重大关切，及时核实、处理和反馈；对小区业主要求非物业服务范围服务的，应当及时告知、协调，以实实在在的物业服务质量推进物业服务关系的良性维系。此外，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主亦可另案主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但业主不能仅以原告提供服务不到位作为其拒绝交纳物业服务费的理由。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告彭武林、任莉娟在本判决生效之日起十日内向原告重庆鼎鹏物业管理有限公司忠县分公司支付自2015年1月1日起至2020年9月30日止的物业服务费3968.54元、电梯费1823.50元、公摊费494.51元，合计6286.55元。 二、驳回原告重庆鼎鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告彭武林、任莉娟负担。 本判决为终审判决。 审判员  周红宇 二〇二一年二月十八日 书记员  周俊霞