上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11226号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海沪欣房地产发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：林建岳，董事长。委托诉讼代理人：蔡晓嫚。委托诉讼代理人：王培强，上海市建纬律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：上海笕尚服饰有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：袁巴元，董事长。委托诉讼代理人：齐红英。被上诉人(原审被告)：袁慧芬，女，1977年12月9日出生，汉族，户籍地上海市静安区。上诉人上海沪欣房地产发展有限公司(以下简称“沪欣公司”)、上诉人上海笕尚服饰有限公司(以下简称“笕尚公司”)因与被上诉人袁慧芬房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初25562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沪欣公司的上诉请求：1．撤销一审判决第二项、第五项；2．判令笕尚公司支付所欠的租金、物业管理费、推广费及滞纳金，并支付装修恢复费及房屋空置期的损失；3．一、二审诉讼费用由笕尚公司、袁慧芬承担。事实与理由：一、一审判决认可了沪欣公司以笕尚公司违约行为为由要求解除合同的行为，但因笕尚公司的违约导致租赁合同提前解除，给沪欣公司造成了严重的损失，其中包括笕尚公司应当按照租赁合同的约定在合同租赁期满结束或合同提前终止日之前，将上海市静安区芷江西路XXX号XXX-XXX单元房屋(以下简称“系争房屋”)恢复至毛坯状态后交还沪欣公司，由此发生的费用由笕尚公司承担。现沪欣公司为避免损失扩大，已委托第三方将房屋恢复至毛坯状态，由此发生的装修恢复的费用属于沪欣公司已实际发生的损失，理应由笕尚公司承担。二、即使考虑到疫情在一定时间内限制了笕尚公司正常使用系争房屋，法院也应基于公平合理的原则，一并考虑到疫情也给沪欣公司造成了严重的影响及损失。笕尚公司提前退租导致房屋一直空置至今，系争房屋已由沪欣公司委托第三方进行了恢复，沪欣公司的损失包括所欠款项、逾期付款滞纳金、房屋恢复的费用、空置期损失等，共计人民币(以下币种均为人民币)303，496.42元。一审仅判决笕尚公司承担98，646.08元，由沪欣公司承担大部分，明显不公。笕尚公司的上诉请求：撤销一审判决，改判判决主文第二项为2020年2月至4月不可抗力影响期间损失共同承担，即笕尚公司支付系争房屋的租金、物业费、推广费共计69，323.04元；改判第六项判决主文为退还笕尚公司保证金132，267.33元；一、二审诉讼费用由沪欣公司承担。事实与理由：一、2020年1月24日至5月9日期间，因受疫情影响，所造成的损失均非正常商业风险，应由出租人和承租人共同承担。一审酌情减免40，000元未达到公平合理分配不可抗力风险的目标，请求按照双方共同承担予以调整，即笕尚公司承担50％的费用，租金、物业费、推广费共计69，323.04元。二、因疫情不可抗力导致经营受到严重影响，未按照原约定支付租金不构成违约，保证金应予退还。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5点“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”故沪欣公司以笕尚公司未按原约定支付租金等费用为由要求没收保证金，不应得到支持。沪欣公司与笕尚公司均不同意对方的上诉请求。袁慧芬辩称，同意笕尚公司的上诉请求，不同意沪欣公司的上诉请求。沪欣公司向一审法院提出诉讼请求：1．依法判令沪欣公司与笕尚公司签订的《五月花生活广场房屋租赁合同》于2020年4月30日解除。2．依法判令笕尚公司支付自2020年2月l日至2020年4月30日拖欠沪欣公司的租金119，206.08元及因此产生的滞纳金：(1)2月：以租金39，735.36元为本金，按照每日拖欠款项万分之五的标准，自2020年2月6日计算至被告实际付款之日止；(2)3月：本金及计算标准与2月一致，起算时间为2020年3月6日。(3)4月：本金及计算标准一致，起算时间为2020年4月6日。3．依法判令笕尚公司支付自2020年2月l日至2020年4月30日拖欠沪欣公司的物业管理费17，496元及因此产生的滞纳金；滞纳金计算至笕尚公司实际付款之日止。物业费及滞纳金依据及计算方式与租金一致。4．依法判令笕尚公司支付自2020年2月1日至2020年4月30日拖欠沪欣公司的推广费1，944元及因此产生的滞纳金；滞纳金计算至笕尚公司实际付款之日止。推广费及滞纳金依据及计算方式与租金一致。5．依法判令笕尚公司支付截止至2020年4月30日拖欠沪欣公司的电费1，228.08元及因此产生的滞纳金；滞纳金以1，228.08元为本金，按照拖欠费用的千分之二／日标准，自2020年5月16日计算至笕尚公司实际付款之日止。6．依法判令笕尚公司将系争房屋恢复至毛坯状态并交还沪欣公司或向沪欣公司支付装修恢复费52，733.21元。7．依法判令笕尚公司支付房屋空置期(自2020年5月1日起)的占有使用费及物业管理费136，702.08元(按照三个月计算)。8．依法判令本案诉讼费用由笕尚公司、袁慧芬承担。9．依法判令袁慧芬对上述诉请承担连带责任。一审诉讼过程中，沪欣公司增加第10项诉讼请求：依法判令笕尚公司支付的保证金132，267.33元作为违约金由沪欣公司没收。笕尚公司向一审法院提出反诉请求：判令沪欣公司向笕尚公司返还保证金132，267.33元。一审法院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：系争房屋的权利人为沪欣公司。2017年10月14日，沪欣公司(出租人)与上海笕尚实业股份有限公司(承租人)就系争房屋签订的《五月花生活广场房屋租赁合同》载明，租赁面积129.6平方米，租赁期自2017年10月15日起至2021年10月14日止；租金先付后用，按(日历月)月支付，租期开始后，承租人须于每月首五日(包括该日)内支付当月的租金和物业管理费……2019年10月15日起至2021年10月14日期间，每日每平方米10.08元，每月租金39，735.36元。物业管理费按先付后用、按月支付的原则，支付方式、期限等均与租金相同，具体数额为45元／平方米／月，每月5，832元。出租人负责物业的整体推广，承租人自租赁期开始之日起每月应向出租人支付推广费，5元／平方米／月，每月648元，支付方式、期限等均与租金相同。租赁保证金相当于三个月的租金及物业管理费，即132，267.33元。承租人逾期支付合同项下的任何应付款项，并在出租人向其发出要求承租人立即缴付应付款项的书面通知后，七天内仍未缴付该等应付款项的，出租人有权终止合同并要求承租人交还该房屋，本合同自出租人将终止合同通知书送达承租人之日起即行终止。发生上述情况时，出租人有权没收承租人缴付的全部保证金，承租人在该房屋的装修、装潢全部无偿归出租人所有，承租人并应付清合同项下的应付款项。如承租人逾期支付任何款项，出租人除可按前述条款提前终止合同外，还可要求承租人就其迟延支付之应付款项支付滞纳金，其中租金、物业管理费、推广费之滞纳金每日按应付款项的0.05％计收，设施费用之滞纳金每日按应付款项的0.2％计收。2018年4月16日，沪欣公司(甲方)与笕尚公司(乙方)、袁慧芬签署的《更名协议书(三)》载明，鉴于，甲方与袁慧芬已就系争房屋签订了《五月花生活广场房屋租赁合同》，之后袁慧芬因业务发展需要，甲方、袁慧芬与菲苓公司共同签订了《更名协议书》，将原合同之承租人变更为上海菲苓服装有限公司(以下简称“菲苓公司”)。之后菲苓公司因业务发展需要，甲方、乙方、菲苓公司及袁慧芬共同签订了《更名协议书》，将原合同之承租人变更为乙方。之后，乙方因业务发展需装，甲方、上海笕尚实业股份有限公司及袁慧芬共同签订了《更名协议书(二)》，将该单元承租人名称变更为上海笕尚实业股份有限公司。现上海笕尚实业股份有限公司因业务发展需要，需将该单元承租人变更为乙方名称，本协议各方及袁慧芬经协商一致，就原合同及上述更名协议书修改如下：1．自2018年4月1日起，该单元之承租人变更为乙方，原合同所涉及之承租人的所有权利、义务由乙方承继(包括但不限于该单元交还时的恢复责任，原承租人已享有的装修期、免租期及租金优惠期间的租金损失等任何合同所规定承租人应承担的责任)。2．合同更名后，袁慧芬仍为合同的完整履行提供连带的不可撤销的担保。3．因合同更名所产生的一切相关费用及责任由乙方承担。4．除上述内容外，合同其他条款不变，继续履行。2020年2月19日，沪欣公司向笕尚公司发出了《催款通知(1)》，表示笕尚公司尚未支付2020年2月的租金、物业管理费、推广费及水电费等费用，要求笕尚公司尽快支付。2020年2月25日，沪欣公司向笕尚公司发出了《催款通知(2)》。2020年3月9日，沪欣公司向笕尚公司发出了《关于租户申请减免租金事宜的回复》，表示双方均面临相同困境，沪欣公司暂时没有减免租金费用的计划，但沪欣公司有意愿与租户共同面对经营的困境，为笕尚公司尽快恢复正常经营提供帮助。商场将会持续推出促销推广政策，包括但不限于推广宣传、买赠促销、停车优惠等一系列有利于经营的计划。2020年4月8日，沪欣公司向笕尚公司发出了《催款通知(1)》，表示笕尚公司未支付2020年2-4月的租金、物业管理费、推广费及水电费等费用，要求笕尚公司尽快支付。同日，笕尚公司向沪欣公司发函，表示希望调整合同约定的租金及物业费，建议免除笕尚公司中止经营期间的租金及物业费，自2020年3月至年底，系争房屋的租金及物业费的计算方式改为纯扣模式，具体为月租金=月税后营业额×10％，月物业费=月税后营业额×2％，固定租金待店铺销售业绩同比达到2019年同期水平后正常支付。2020年4月10日，沪欣公司向笕尚公司的前述函件进行了回复，表示不能接受笕尚公司提出的建议，笕尚公司应按约定支付拖欠的租金等费用。虽然沪欣公司没有减免租金费用的计划，但会持续推出促销推广政策。2020年4月16日，沪欣公司向笕尚公司发出了《催款通知》，要求笕尚公司务必于2020年4月26日12点前缴清所有欠款，否则将采取停水、电等措施。2020年4月27日，沪欣公司向笕尚公司发出了《解除租赁合同事宜》的函件，表示笕尚公司拖欠2020年2-4月费用，经多次催讨，笕尚公司仍未有付款意向。根据租赁合同约定，自2020年4月30日起，沪欣公司解除与笕尚公司的房屋租赁合同，根据合同约定，笕尚公司尽速将系争房屋恢复至毛坯状态并交还沪欣公司，沪欣公司保留追究笕尚公司因违约行为导致租赁合同提前解约之违约责任的权利。2020年4月29日，笕尚公司对沪欣公司发出的合同解除函件进行了回复，表示笕尚公司并未拖欠2020年2-4月的费用。2020年1月底开始，因受新冠肺炎疫情的影响，笕尚公司经营的实体零售店铺首当其冲，损失惨重。笕尚公司曾多次发函与沪欣公司协商，希望调整部分受影响期间的租金，但双方对2-4月的租金标准仍未达成一致，在金额未确定的情况下，笕尚公司无法支付，因此并不存在所谓的拖欠费用。对于沪欣公司要求提前解除合同一事，笕尚公司同意合同于2020年4月30日由双方协商终止。笕尚公司支付的保证金，沪欣公司应于退还。2020年4月30日，沪欣公司与笕尚公司就系争房屋办理了房屋交接手续。另根据笕尚公司提供的微信聊天记录显示，笕尚公司自2020年1月27日开始向沪欣公司申请闭店，曾于2020年2月向沪欣公司申请减免租金，后于2020年3月7日恢复营业。一审法院另查明，为应对此次疫情，上海市自2020年1月24日启动一级响应机制，于2020年3月24日调整为二级响应。一审审理中，沪欣公司表示，袁慧芬所称受胁迫签订主体变更协议的情况并不属实，其也并未提供相应的证据。整个商场即使在疫情最严重的期间，一直是正常营业的，没有停业一天。存在个别小商户向沪欣公司申请，有短暂停业的情况，停业是笕尚公司自主决定的，复工手续也需要笕尚公司自己去相关部门办理。2020年1月27日，笕尚公司向沪欣公司发出闭店申请，2020年2月上旬当时已经符合复工条件，且笕尚公司商铺处于1楼沿街，笕尚公司不营业的行为给整个商场也造成了影响。沪欣公司一直向笕尚公司做复工提醒及准备，直至2020年2月下旬，沪欣公司仍多次催促，但笕尚公司均以需要请示领导为由未恢复营业，直至2020年3月7日才恢复营业。沪欣公司也一直做恢复营业的配合工作。笕尚公司之前曾提出减免租金的要求，但沪欣公司并未同意，沪欣公司同意在其他营业条件上给予笕尚公司一定支持。系争房屋目前还在空置，没有恢复原状。2020年4月27日，沪欣公司向笕尚公司发出了解除函，表示合同于2020年4月30日解除，并明确要求笕尚公司将系争房屋恢复至毛坯并交付给沪欣公司，但笕尚公司在2020年4月30日撤场时并未恢复原状。笕尚公司表示，双方在过往的沟通中从未提及迟迟不复工的违约理由，且笕尚公司的停业都是向沪欣公司申请并经过其同意，不存在违约，从聊天记录中可以看出，笕尚公司主观上也希望尽快复工，但因政府监管要求，沪欣公司多次提及要向有关部门申请，能否复工不是沪欣公司单方决定的。笕尚公司于2020年3月7日恢复营业。但因疫情原因，导致笕尚公司营业额大幅下降，因此笕尚公司一直向沪欣公司申请重新协商租金等费用的标准。2020年2-4月是疫情最严重的时期，沪欣公司也认可笕尚公司在2020年2月1日-2020年3月6日期间没有营业，如按照原合同标准支付租金等费用显失公平，请求法院依据疫情不可抗力的事实及政府指导意见，依法予以调整。系争房屋交接时，沪欣公司实时收回钥匙，控制房屋，并未要求笕尚公司恢复原状，因此协商一致解除合同、不需要恢复原状视为双方的合意。一审法院认为，沪欣公司与笕尚公司之间的《五月花生活广场房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。疫情发展仅在一定时间内限制了房屋使用，并未造成系争房屋在合同租期内持久性不能使用，因此疫情发生后，当事人本应以互谅互让的态度，通过真诚协商变更合同条款(如减免租金、延长租期)或调整履行方式(如推迟付租)等办法积极促成合同继续履行。根据合同约定，笕尚公司应按月支付租金、物业管理费等费用，但笕尚公司并未按约履行，尤其是笕尚公司已于2020年3月6日恢复经营的情况下，仍未积极促成合同继续履行，因此沪欣公司以笕尚公司逾期支付租金等费用为由要求解除合同的行为，符合合同约定及法律规定。现沪欣公司、笕尚公司均确认租赁合同于2020年4月30日解除，法院予以确认。笕尚公司主张疫情限制系争房屋的正常使用，并以此为由提出要求减免部分租金，该项主张具有一定合理因素，考虑系争房屋租赁用途、疫情对系争房屋使用的实际影响程度，法院依法酌情减免笕尚公司部分租金、物业管理费、推广费40，000元，笕尚公司还应向沪欣公司支付租金、物业管理费、推广费，共计98，646.08元。因笕尚公司违约导致合同解除，沪欣公司要求没收租赁保证金的诉讼请求具有合同及法律依据，法院予以支持。对于沪欣公司主张的逾期付款的滞纳金、恢复原状、空置损失等诉讼请求，考虑到疫情因素，确实对笕尚公司的经营造成了一定影响，笕尚公司也已承担了相应的违约责任，因此沪欣公司要求笕尚公司支付逾期支付租金、物业管理费、推广费、电费的滞纳金、空置损失及对系争房屋进行恢复原状的诉讼请求，法院不再支持。笕尚公司在审理中已按照沪欣公司提供的电费账单支付了电费，因此沪欣公司要求笕尚公司支付电费的诉请，法院不再支持。根据《更名协议书(三)》的约定，袁慧芬对沪欣公司、笕尚公司间租赁合同的履行承担连带担保责任。袁慧芬认为，系受胁迫签订《更名协议书(三)》，但并未提供相应的证据予以佐证，其抗辩意见法院不予采信。因此沪欣公司要求袁慧芬对笕尚公司的付款义务承担连带责任的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。一审法院据此判决如下：一、确认上海沪欣房地产发展有限公司与上海笕尚服饰有限公司就上海市静安区芷江西路XXX号XXX-XXX室签订的《五月花生活广场房屋租赁合同》于2020年4月30日解除；二、上海笕尚服饰有限公司应于判决生效之日起七日内向上海沪欣房地产发展有限公司支付租金、物业管理费、推广费，共计98，646.08元；三、上海笕尚服饰有限公司支付的保证金132，267.33元由上海沪欣房地产发展有限公司作为违约金予以没收；四、袁慧芬对于上海笕尚服饰有限公司应承担的上述付款义务承担连带责任；五、驳回上海沪欣房地产发展有限公司的其余诉讼请求；六、驳回上海笕尚服饰有限公司的全部反诉诉讼请求。二审中，沪欣公司就恢复原状所花费的金额提交了相应《协议书》及发票，要求支持其相应的诉讼请求。笕尚公司表示对上述证据的关联性不予认可，《协议书》及发票中反映出来的价格严重偏高。另，笕尚公司表示根据查明的事实，沪欣公司在交接系争房屋时并未要求恢复原状，之后系争房屋在其控制之下，笕尚公司客观上无法进入。袁慧芬对上述证据表示不发表意见。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据对涉案合同效力、解约责任、相应费用的承担原则所作分析及认定，并无不妥，本院予以认同。如一审判决所述，涉案租赁纠纷发生于疫情期间，但从在案证据及相同业态的一般状况而言，尚不足以认定疫情足以导致笕尚公司可以免除全部违约责任，一审法院鉴此就应付租金等予以酌情判定，并无明显不妥，本院予以认同。需要指出的是，一审法院系综合考虑了案件实际情况对笕尚公司所应承担的金额作出了酌定，在此基础上对沪欣公司其余诉讼请求未予支持，并非对笕尚公司应当承担责任内容的否定，故本院对笕尚公司的上诉请求，不予支持。综上所述，一审判决并无不当，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8，010.32元，由上诉人上海沪欣房地产发展有限公司负担人民币3，686.46元；上诉人上海笕尚服饰有限公司负担人民币4，323.86元。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  姚 跃审 判 员  张常青二〇二一年二月二十五日法官助理  朱丹丹书 记 员  黄琪隽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……