北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终2707号上诉人（原审被告）：北京巴克洛造型有限公司，住所地北京市西城区西直门南大街**成铭大厦****。法定代表人：柳洪斌，经理。委托诉讼代理人：杨静，北京市广银律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京陇兴集源石油有限公司，住所地北京市西城区赵登禹路**。法定代表人：王唐生，董事长。委托诉讼代理人：甄增禄，北京市西城区大栅栏街道法律服务所法律工作者。上诉人北京巴克洛造型有限公司（以下简称：巴克洛公司）因与被上诉人北京陇兴集源石油有限公司（以下简称：陇兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初6642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。巴克洛公司上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判我方不支付2018年11月1日至2018年12月13日的租金，并降低使用费标准或将本案发回重审。事实和理由：一、本案房屋使用费的产生是由于政府征收导致的不可抗力引起的，由于政府征收租户用于经营维生的店铺造成租户的经营损失，因此涉案房屋使用费应综合考虑政府征收因素，陇兴公司存在过错等因素进行认定；且根据北京法院既有判例，应综合考虑拆迁因素和承租人占有房屋的合理性；二、由于疫情的影响，我方要求对涉案地段的租金标准重新进行鉴定合理合法，一审法院驳回我方要求鉴定的申请损害了我方的权益。陇兴公司辩称同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求、事实及理由。陇兴公司向一审法院起诉请求：1.请求确认2019年5月1日解除双方的租赁合同；2.判令巴克洛公司给付2018年11月1日至2019年4月30日的租金28万元；3.判令巴克洛公司腾退80号一层的局部420平方米门面房（一层门面房）；4.判令巴克洛公司支付2019年5月1日以后至实际腾房日的租金，按年租金56万元标准计算，截至2020年10月31日为840000元；5.判令巴克洛公司给付滞纳金50万元；6.诉讼费由巴克洛公司承担。一审法院经审理认定事实如下：80号幢号1、幢号2的房屋所有权人为陇兴公司。2014年4月28日，陇兴公司（甲方、出租方，原名称为北京陇兴集源石油公司，2016年12月变更为现名称）与巴克洛公司（乙方、承租方，原名称为北京巴克洛造型工作室，2016年5月变更为现名称）签订《房屋租赁合同》，内容有：1、租赁标的物。本租赁合同标的物是80号一层局部（420平方米）。2、租赁期限。租赁期限为5年，即2014年5月1日至2019年4月30日。3、租金及支付。3.1乙方向甲方支付的年租金为56万元并交纳10万元作为房屋违约押金。3.2支付方式为半年付，乙方按以下时间向甲方支付租金：双方签订本合同时乙方向甲方支付半年租金28万元为2014年5月1日至2014年10月31日上半年租金。2014年11月1日交纳下半年租金（2014年11月1日至2015年4月30日），以后交纳租金按上述时间。4、甲方义务和违约责任。……4.4甲方若提前终止本合同，应提前3个月以书面方式告知乙方，并向乙方支付3个月房屋租金作为违约金。5、乙方义务和违约责任。5.1乙方应按3.2条款约定，按时交纳租金，每迟延支付一天，按应交纳租金的百分之二向甲方支付违约金，若迟延支付超过2个月，甲方可单方终止合同。……7.争议的解决。……7.2因不可抗力的原因，造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。（如果政府征用或拆迁，均按照国家法律法规给乙方经营、装修等损失给予乙方补偿）。巴克洛公司提交了一份《房屋租赁合同》，该合同除租赁期限8年，自2014年5月1日至2022年4月30日之外，其余条款与上述2014年4月28日的《房屋租赁合同》内容一致。该合同落款日期为2014年5月1日，合同盖章均为双方2016年名称变更后印章。陇兴公司对合同上盖章的真实性认可，但主张双方盖章均为变更后名称，不可能于2014年5月1日签订，实际是2017年为了帮巴克洛公司变更健康许可证，应巴克洛公司要求签订，双方并未按该合同履行。巴克洛公司则主张该合同系双方真实意思表示，真实有效。巴克洛公司交纳了租赁押金100000元并交纳租金至2018年10月31日。自2018年11月1日起未再交纳租金。2018年6月12日，北京市西城区人民政府房屋征收办公室张贴《北京市西城区人民政府房屋征收决定》，租赁房屋在征收范围之内。2018年12月13日，北京市方正公证处作出（2018）京方正内经证字第07406号公证书，该公证书载明：2018年12月12日，陇兴公司通过EMS向巴克洛公司邮寄《限期退房通知》，邮寄地址为80号。该邮件查询结果为：2018年12月13日，妥投，他人收（前台）。《限期退房通知》内容为：因北京地铁19号线建设工程用地，北京市西城区人民政府已于2018年6月12日在你公司租赁的我公司的房屋上张贴了房屋征收公告。公告中明确告知你公司承租的我公司的420平方米房屋属于这次房屋征收范围之内，为配合西城区人民政府房屋征收工作，我公司多次与你公司协商腾退房屋事宜，但是你公司至今拒不腾退房屋，因你公司拒不腾退房屋的行为严重影响了我公司与西城区人民政府房屋征收工作的正常进行。为配合西城区人民政府房屋征收工作，为了维护我公司的合法权益和良好信用，为此我公司特向你公司最后告知如下：一、依据《中华人民共和国合同法》第117条之法律规定，根据你我公司于2014年4月28日签订的《房屋租赁合同》第7条之规定，北京市西城区人民政府因建设19号线地铁房屋征收行为属于不可抗力，因不可抗力的原因造成合同无法履行的，你我公司均不承担责任，双方合同自然终止，你公司若及时腾退全部房屋，就停业补偿事宜，我公司会按照我国法律规定给予相应补偿。自西城区人民政府发布房屋征收公告至今已是半年之久，你公司拒不腾退房屋的行为，已经给我公司的房屋征收工作造成了严重的后果和影响，为此，我公司限期你公司自收到该通知后，务必于2018年12月20日以前腾空全部租赁房屋（420平方米）并交给我公司，否则，逾期一日按停业补偿10%扣除，作为我公司损失赔偿金。二、按照你我公司签订的《房屋租赁合同》第五条之规定，你公司应按时交纳房费、水、电费用。你公司收到通知后于2018年12月20日前补交完毕，否则我公司有权直接从你公司10万元押金中予以扣除，剩余部分作为你公司违约金不予返还。三、若你公司拒不履行前面两项义务，我公司将于2018年12月20日起对你公司租赁的房屋停止供水、供电，后果由你公司承担。四、为了维护我公司的合法权益。我公司将保留追究你公司拒不腾退房屋而产生的全部法律责任，由此引发的一切法律后果由你公司自行承担。巴克洛公司主张不清楚《限期退房通知》是谁签收的，而且该通知中并无解除合同的意思表示，双方合同亦未自然终止，该通知并非解除通知。陇兴公司主张巴克洛公司未按照合同约定交纳租金构成根本违约，该公司也有权要求解除合同。巴克洛公司主张并非该公司拖欠租金，而是陇兴公司明确表示不收取租金。为此，巴克洛公司提交了2018年10月30日录音光盘，该录音中有双方法定代表人沟通的内容，其中有柳（巴克洛公司法定代表人）：现在房费我们不交合适吗？王：（陇兴集源公司法定代表人）：我们说不能交，你还交什么？针对该部分录音内容，陇兴集源公司主张该证据不能作为定案依据，因为内容仅有几十秒，实际上双方代表四五个人沟通了半天的时间，巴克洛公司仅节选几十秒内容，无法证明其证明目的，该公司的意思是如果巴克洛公司及时搬走租金可以不要，但是如果不搬走还是要交租金。法院询问录音相关情况，陇兴公司表示无法提供完整录音，巴克洛公司表示录音仅此一段。巴克洛公司向法院申请对租赁房屋的装修残值进行鉴定，经双方当事人同意，法院委托中国中元国际工程有限公司进行鉴定。2020年7月28日，中国中元国际工程有限公司出具《造价鉴定意见书》，鉴定结果：1、按陇兴公司意见计算（截至鉴定期）装修残值为196465元；2、按巴克洛公司意见计算（截至2019年6月9日）装修残值为：322604元。巴克洛公司对《造价鉴定意见书》提出异议。2020年9月4日，中国中元国际工程有限公司出具《造价鉴定复议意见书》，对巴克洛公司的异议进行了回复，鉴定结论未作修改。巴克洛公司仍有异议，申请重新鉴定，但表示不申请鉴定人出庭作证。巴克洛公司支出鉴定费20400元。巴克洛公司主张2019年春节后由于地铁施工导致租赁房屋地砖翘起，该公司要求陇兴公司维修，但陇兴公司不予维修，陇兴公司不履行维修义务在先，该公司有权拒绝交纳租金。陇兴公司主张地砖确实存在损坏，但并非该公司原因导致，而是地铁施工导致，施工单位多次要求修理，但找不到巴克洛公司，巴克洛公司也从未要求该公司进行修理。巴克洛公司另主张由于疫情影响，该公司无法正常使用房屋，2020年2月的房租应当予以免除、3、4、5月的房租应当减半收取，同时受疫情影响，房屋租金价格大幅下降，应减少房屋使用费。法院要求双方在鉴定机构看完现场后尽快交接房屋。双方均认可鉴定机构于2020年6月初现场勘验完毕。但巴克洛公司主张该公司仍在租赁房屋经营，不同意交接房屋。审理中，双方均表示陇兴公司尚未与相关部门就经营损失、装修损失补偿达成协议。陇兴公司主张系巴克洛公司不腾退房屋导致该公司无法签订相关协议。巴克洛公司则主张陇兴公司是为了当钉子户多要拆迁款，恶意拖延不与征收单位签订相关协议。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，陇兴公司主张落款日期为2014年5月1日的《房屋租赁合同》是为了帮巴克洛公司变更健康许可证而签订，双方并未按该合同履行，但并未提供证据予以证明，法院不予采信。虽然双方在《房屋租赁合同》中并未明确约定如遇政府征收合同解除，但合同约定：“因不可抗力的原因，造成无法履行的，甲乙双方均不承担责任。（如果政府征用或拆迁，均按照国家法律法规给乙方经营装修等损失给以乙方补偿）”，根据该约定可知如果遇到政府征收房屋，双方也应有权要求解除合同，但陇兴公司应当按照法律规定给予巴克洛公司相应补偿。2018年6月12日，征收人发布征收决定，租赁房屋在征收范围内，此后，双方均有权要求解除合同。2018年12月12日，陇兴公司向巴克洛公司邮寄《限期退房通知》，通知中载明双方合同自然终止，要求巴克洛公司腾退房屋等内容，显然具有解除合同的意思表示，根据邮件查询结果载明结果为妥投，在没有相反证据的情况下，应认定2018年12月13日巴克洛公司收到了该通知，《房屋租赁合同》应于2018年12月13日解除。陇兴公司要求确认合同于2019年5月1日解除不当，法院予以调整。合同解除后，陇兴公司要求巴克洛公司返还房屋的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。合同解除前，巴克洛公司应当支付房屋租金，合同解除后，巴克洛公司继续占用房屋，应当支付房屋使用费。巴克洛公司应当在收到陇兴公司的《限期退房通知》后及时交还房屋，否则应当参照《房屋租赁合同》的约定支付房屋使用费。考虑到是由于房屋征收的原因导致合同解除且双方对补偿事宜存在争议的情况，并结合疫情及防控措施的影响，法院酌情免除巴克洛公司疫情期间两个月的房屋使用费。虽然巴克洛公司主张受疫情影响房屋租金存在下降，但经法院多次释明，巴克洛公司均不同意交还房屋，在此情况下，巴克洛公司要求降低房屋使用费，显然缺乏依据，房屋使用费应参照租金标准计算。综上，对陇兴公司要求巴克洛公司支付房屋租金及使用费的诉讼请求，法院一并处理。巴克洛公司应当按照每年560000元的标准支付自2018年11月1日起至实际返还房屋之日止的房屋租金及使用费，截至2020年10月31日为1120000元，扣减应当免除的疫情期间两个月房屋使用费93333.33元，还应支付1026666.67元。另，巴克洛公司表示在合同解除的情况下同意用房屋押金充抵房屋租金及使用费，在扣减100000元押金后，巴克洛公司还应支付房屋租金及使用费926666.67元。对陇兴公司要求巴克洛公司支付房屋租金及使用费诉讼请求的合理部分，法院予以支持。双方合同解除是由于房屋征收原因且巴克洛公司提供的录音显示是陇兴公司表示不能交房租，故巴克洛公司未按时交纳房屋租金，不宜认定为违约，对陇兴公司要求巴克洛公司支付滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。巴克洛公司申请重新鉴定的理由不能成立，法院不予准许。巴克洛公司提起反诉后申请对装修损失进行鉴定，但之后自愿撤回了反诉，故鉴定费应由巴克洛公司自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认北京陇兴集源石油有限公司与北京巴克洛造型有限公司签订的80号一层局部420平方米房屋的《房屋租赁合同》于2018年12月13日解除。二、判决生效之日起三十日内，北京巴克洛造型有限公司将80号一层局部420平方米房屋返还给北京陇兴集源石油有限公司。三、判决生效之日起七日内，北京巴克洛造型有限公司支付北京陇兴集源石油有限公司房屋租金及使用费（按照每年560000元的标准，自2018年11月1日起至实际返还房屋之日止，截至2020年10月31日为926666.67元）。四、驳回北京陇兴集源石油有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，巴克洛公司提交一段录像视频，拟证明涉案房屋房顶已经开裂，其多次要求陇兴公司进行维修，但陇兴公司置之不理，由于其拒绝履行维修义务，因此巴克洛公司有权抗辩不交纳租金；陇兴公司认为该录像视频与本案没有关联性，房屋损坏是地铁公司施工造成的，不是陇兴公司的责任，，地铁公司答应进行维修且巴克洛公司也未找过陇兴公司要求进行维修。双方均认可涉案房屋已于2020年12月返还陇兴公司。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一审法院确认《房屋租赁合同》于2018年12月13日解除，双方均未对此提出上诉，故本院对于合同解除时间予以确认。合同解除前，巴克洛公司应当支付房屋租金。巴克洛公司上诉主张合同解除前的租金应予免除。因巴克洛公司提交的证据不能证明陇兴公司同意免除其租金，且巴克洛公司亦未及时将房屋返还，故巴克洛公司主张免除租金，本院不予支持。合同解除后，巴克洛公司继续占用房屋，应当支付房屋使用费。一审法院考虑到房屋征收及疫情防控等因素，酌情免除巴克洛公司疫情期间两个月的房屋使用费。巴克洛公司上诉主张受疫情影响房屋租金存在下降，但经一审法院多次释明，巴克洛公司均不同意交还房屋，在此情况下，巴克洛公司要求降低房屋使用费，缺乏依据，一审法院在免除了疫情期间两个月房屋使用费的基础上，认定的租金及使用费标准，并无不当。双方均认可涉案房屋已于2020年12月返还陇兴公司，本院对该事实予以确认，并对判决主文作出相应的调整。综上所述，巴克洛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。因巴克洛公司已将涉案房屋返还，故本院作出相应改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持北京市西城区人民法院（2020）京0102民初6642号民事判决第一、三项；二、撤销北京市西城区人民法院（2020）京0102民初6642号民事判决第二项；三、驳回北京陇兴集源石油有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19380元，由北京陇兴集源石油有限公司负担8294元（已交纳），由北京巴克洛造型有限公司负担11086元（已交纳）。鉴定费20400元，由北京巴克洛造型有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费13067元，由北京巴克洛造型有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 梁立君审 判 员 曹 雪二〇二一年二月二十六日法官助理 徐维眷书 记 员 赵 越