文书内容南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0106民初606号原告：江苏银河物业管理有限公司，住所地南京市。法定代表人：许德军。委托诉讼代理人：陈涛，男。委托诉讼代理人：陆婷婷，女。被告：吴钧，男，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx,住南京市。本案适用小额诉讼程序审理。案由：物业服务合同纠纷。原告江苏银河物业管理有限公司（以下简称银河物业公司）向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2015年7月1日至2016年7月31日的物业服务费2005.97元（1.35元/月/平方米×114.3平方米×13个月）；2、判令被告支付自2016年8月1日至2020年12月31日的物业服务费8178.17元（1.35元/月/平方米×114.3平方米×53个月）；3、判令被告支付自2015年7月至2018年12月的公摊能耗费716.33元；4、判令被告支付按欠费基数以每日万分之五标准分段计算的滞纳金。事实和理由：被告吴钧系涉案金阜雅苑小区3幢401室（以下简称401室）业主，拖欠前物业服务企业深圳市开元国际物业管理有限公司（以下简称开元物业公司）2015年7月1日至2016年7月31日的物业服务费2005.97元。原告已于2016年8月1日与开元物业公司、小区建设单位南京湖南路苏宁置业有限公司签订债权转让协议，约定开元物业公司将上述债权转让给原告，故原告有权要求被告支付上述物业费。同时，原告与南京湖南路苏宁置业有限公司签订了《金阜雅苑项目前期物业服务合同》，并于2016年8月1日为该小区提供物业服务后，被告一直拖欠物业费。故诉至法院，请求判如所请。被告吴钧辩称：1、建设单位在房屋买卖合同中未与买受人约定前期物业合同的内容，物业费依法应由建设单位承担，且银河物业公司未经招投标强行入场；2、其向开元物业公司交纳了2014年1月1日至2015年6月30日的物业服务费2777.49元、公摊水电费1337.31元，涉案房屋空置，应按70%据实结算物业费；3、物业服务存在瑕疵；4、原告受让的债权部分已超过诉讼时效。查明事实如下：吴钧于2013年12月30日接受401室（面积114.3㎡）房屋交付。交付时该住宅小区的前期物业服务企业为开元物业公司，前期物业服务协议约定高层（带电梯）住宅物业服务费用为1.35元/月/㎡，公共能耗费用按0.65元/月/㎡预收。吴钧向开元物业公司交纳了2014年1月1日至2015年6月30日的物业服务费2777.49元，预交公摊能耗费1337.31元，之后吴钧未再交纳物业服务费。开元物业公司于2016年7月31日退出金阜雅苑小区，将业主在2014年12月27日至2016年7月31日期间应缴未缴的物业服务费用及公共能耗欠费转让给原告。2016年8月1日起，原告为金阜雅苑小区提供物业服务，作为乙方与建设单位签订的《金阜雅苑项目前期物业服务合同》约定：收费标准高层（带电梯）住宅为1.35元/月/㎡，公共能耗费用按0.65元/月/㎡预收；购房业主房屋连续六个月以上空置的，须向乙方进行书面备案，乙方应向业主按70%收取空置期间的物业服务费和代收代交的分摊公共能耗费；物业服务费用按每半年交纳，业主应在（每半年的第5日）履行交纳义务；乙方应于（每半年/每年）6月30日、12月30日向全体业主和物业使用人公布上一年物业服务费用的收支情况；及其他相关内容。本案审理中，原告陈述经核算，401室欠付自2015年7月至2018年12月的公摊能耗费716.33元，其中2018年度核算后应分摊188.56元，2019年应分摊的公共能耗费尚未进行分户核算。吴钧陈述其于2016年9月至同年11月对涉案房屋的水电、瓦工进行装修施工，2019年9月26日木工和漆工进场施工一个月，2020年9月做橱柜和吊顶安装大概10天，其余期间房屋处于空置状态，并提供了部分水、电、汽的收据、账单等证据予以印证。上述事实，有双方当事人陈述，书证《债权债务转让协议》、《金阜雅苑项目前期物业服务合同》、水电的收据、账单，本院（2015）鼓民初字第4445号民事判决书、（2020）苏0106民初11762号民事判决书等证据予以证实。本院认为：一、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。吴钧抗辩的建设单位在房屋买卖合同中未与其约定前期物业合同的内容及银河物业公司未经招投标入场，属于行政管理调整范畴，均不能成立其不交纳物业费的理由，本院不予采纳。二、物业服务企业和业主之间应当建立和谐的良性关系，业主支付物业服务费以保障物业服务企业的正常运营，有能力提供日常物业管理服务；同时物业服务企业应当不断提高物业管理服务水平，及时处理、解决业主提出的合理问题。小区物业服务的特点决定了物业公司的服务不可能使全体业主全部达到满意，也不可能时时、事事符合所有业主的要求。业主以对物业服务企业服务不满意为由拒交物业服务费，会对正常物业服务带来严重影响，同时也会侵犯已交费业主的权益。基于物业服务合同的特殊性，除非物业服务企业不履行合同义务严重影响业主的正常生活，或者履行合同存在普遍、多发性的瑕疵，对业主应当交纳的物业服务费一般不宜减免。对于物业服务质量的评价应集合小区业主的意见，具体可对照收费标准结合收费率、业主举证材料等因素综合判断。现认定原告提供的物业服务存在普遍、多发性瑕疵的证据不足，故对被告该项抗辩不予采纳。三、关于债权转让。《中华人民共和国合同法》第八十二条规定，债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。本案中，开元物业公司将其服务期间被告欠付物业费的债权转让给原告，则被告对开元物业公司的抗辩，可以向受让人银河物业公司主张。原告对涉案401室在2016年8月之前（开元物业公司服务期间）空置无异议，物业费应按70%标准收取。经计算，自2014年1月1日至2016年7月31日的应付物业服务费为3348.42元（1.35元/平方米/月×114.3平方米×31个月×70%），吴钧已向开元物业公司交纳了物业服务费2777.49元，欠付认定为570.93元。四、关于诉讼时效。原告陈述其进驻小区后将《债权转让协议》予以公示，并于2016年12月20日、2017年8月1日至401室张贴了催费通知单并提供了照片，于2019年11月1日发律师函催交，诉讼时效依法中断。被告吴钧虽不认可照片的真实性但亦无反驳证据，且其关于诉讼时效的抗辩与关于债权转让的抗辩在逻辑上是冲突的，故不予采纳。五、关于2016年8月1日后的空置问题及物业费的认定。审理中，原告仅认可2016年8月1日前房屋空置，2016年8月1日后存在争议。本院认为，装修期间因产生较大的噪音及建筑垃圾，不应认定为空置。又因前期物业服务合同约定空置须满足连续六个月以上及物业费的交纳周期为半年，故至少被告吴钧所陈述的三次装修期间所对应的三个交费周期合计一年六个月不应认定为空置，结合当事人的陈述及提供的部分水电收据、年度账单等书证，本院酌定401室符合空置条件的期间为24个月，该期间按70%收取物业费。则2016年8月1日至2020年12月31日的物业服务费认定为7067元（1.35元/月/平方米×114.3平方米×29个月＋1.35元/月/平方米×114.3平方米×24×70%）。以上欠付合计为7638元。公摊能耗费，被告吴钧已预交公摊能耗费1337.31元，原告未提供证据证明各年度核算分摊的明细，证据不充分。审理中原告陈述2018年401室核算后应分摊188.56元，吴钧已预交的公摊能耗费1337.31元即使按260元/年结算亦可折抵至2018年，故不予支持。违约金，综合考虑物业服务合同关系的特殊性及涉案小区相关案件的具体情况，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十二条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告吴钧于本判决生效之日起十日内支付原告江苏银河物业管理有限公司物业服务费7638元。二、驳回原告江苏银河物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元，由原告江苏银河物业管理有限公司负担70元，被告吴钧负担70元。本判决为终审判决。审判员 吕 军二〇二一年二月二十五日书记员 汪秋银