安徽省桐城市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0881民初241号 原告:桐城市鲁强物业管理有限公司，住所地安徽省桐城市盛运名邸小区，统一社会信用代码91340881336778879U（1-1）。 法定代表人：张强，该公司经理。 委托诉讼代理人：洪胜茂，该公司员工。 被告:钱龙五，男，汉族，1976年8月27日出生，住安徽省桐城市。 原告桐城市鲁强物业管理有限公司（以下简称鲁强物业）与被告钱龙五物业服务合同纠纷一案,本院于2020年12月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁强物业法定代表人张强、委托诉讼代理人洪胜茂、被告钱龙五均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鲁强物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠物业费1918元、公共能耗费1279元、违约金317元，合计3514元。2、判令被告承担本案案件受理费、公告费、诉讼费等费用。事实和理由:原告于2017年1月20日,接受安徽盛运置业有限公司的委托,从事对盛运新天地小区的物业服务工作,并按合同约定对该小区提供物业服务。被告系盛运新天地小区1#幢1908室业主,从2018年1月31日至2020年10月31日止,被告一直拖欠原告物业服务费。原告多次催要未果，故起诉至法院，请求依法判决支持原告全部诉讼请求。 被告钱龙五辩称，我不缴纳物业费是由于原告物业服务不符合物业合同的约定：房屋窗户渗水至今未修好；电梯经常坏，不能及时维修；门禁卡经常锁住，导致我无法回家；小区保安亭经常无人；小区卫生经常多日无人打扫；消防栓无水、楼梯间电瓶车充电，业主安全无法保障，等等。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法向本院提交证据如下： 一、原告营业执照、资质证书复印件，证明：原告企业信息及主体资格。 二、物业服务合同复印件、城市物业服务合同备案表复印件、物价局收费标准函复印件，证明：原告在新天地小区按照合同进行服务，也按照物价局的收费标准进行收费。 三、来电来访登记表复印件、1号楼外墙渗水问题登记表复印件、微信聊天记录打印件，证明：原告对被告投诉房屋渗水的问题进行了处理。 四、催缴明细单及照片打印件，证明：被告拖欠物业费，原告已经进行催缴。 五、公示栏财务公开照片打印件，证明：原告按照合同要求、物业条例管理规定对业主进行的财务公布。 六、公共能耗收入和支出清单、缴费凭证复印件，证明原告实际支出的公共能耗费用及按照约定标准收取的费用情况。 七、保洁日常清扫记录复印件、新天地人员进出登记表复印件，证明原告按照物业服务合同的约定提供保洁服务和保安执勤服务。 八、被告所在单元十九层消防栓放水及水压照片打印机，证明原告所说的消防栓无水情况不真实。 被告为证明其抗辩主张向本院提交了手机录像视频资料，证明原告提供的物业服务不符合物业服务合同的约定。 本院组织双方进行了证据交换和质证。被告对于原告提交的证据一、二、三、四的真实性无异议，对于原告提交的其他证据均表示不清楚。原告对于被告提交的视频内容的真实性均无异议，对于被告的证明目的不予认可。经审查，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 结合原被告双方的当庭陈述和举证、质证意见，本院查明事实如下： 原告系从事物业服务的企业。2017年1月20日原告与安徽盛运置业有限公司签订了《盛运新天地小区物业服务合同》，约定该公司为盛运新天地小区提供物业服务。双方在合同中对服务内容、服务质量、服务费用、物业的经营与管理等内容均作出约定。2016年1月11日，桐城市物价局对原告在该小区的物业服务收费标准进行核准备案：1、物业综合服务费：住宅（高层）0.60元/月.㎡2、车辆停放费：按桐价（2007）7号文规定的收费标准执行；3、二次供水及电梯电费，应按实分摊计量，分摊时要张榜公布，接受业主监督。原告进驻该小区后，在该小区物业公告栏中对物业服务收费标准进行了公示，其中：住宅物业服务收费标准为每月每平方米0.6元，公共能耗6层以上每月每平方米0.4元。2019年3月25日，原告在该公示栏中对该小区2018年1月1日至12月31日的物业费用收支明细进行了公示；2020年3月20日，原告在该公示栏中对2019年1月1日至12月31日的物业费用收支明细进行了公示。 被告钱龙五系“盛运新天地小区”1号楼1908室（房屋面积96.88平方米）业主，2017年入住该小区，自2018年1月31日起未向原告缴纳物业服务费和公共能耗费等费用。2020年11月28日，原告向被告发出书面通知，要求被告交纳2020年10月31日前所欠物业服务费1918元（96.88㎡×0.6元/㎡×33个月）、公共能耗费1279元（96.88㎡×0.4元/㎡×33个月），合计3197元。被告接到通知后，未缴纳相关费用。2021年1月6日，原告起诉至本院，要求被告立即支付拖欠的物业费1918元、公共能耗费1279元、违约金317元，合计3514元。 本院认为，原、被告虽未签订物业服务合同，但原告与安徽盛运置业有限公司签订了《盛运新天地小区物业服务合同》,且已经为被告居住的“盛运新天地小区”业主提供了相应的物业服务，故原被告之间存在事实上的物业服务合同关系。被告对于上述事实亦予以认可，本院予以认定。依法成立的合同受法律保护。物业服务人应当按照物业服务合同的约定为业主提供物业服务，业主也应当按照约定向物业服务人支付物业费。被告对原告主张的自2018年1月1日起被告未支付物业费和公共能耗费的事实以及原告向被告催缴的事实，均不持异议，本院予以认定。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付，合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼。原告在向被告发出催缴明细单后，被告仍不支付，故原告起诉要求被告交纳拖欠的物业费、公共能耗费用，符合法律规定。业主及时交纳物业费用是保障物业管理正常运转的前提条件，不交纳物业服务费用不但会陷入服务质量降低的恶性循环，同时也侵害了已交纳物业费用的业主合法权益。故对于原告要求被告缴纳物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称原告在提供物业服务的过程中未达到合同约定的服务质量标准，并提供视频等证据予以证实，本院予以采信。原告虽当庭作出解释，但履行合同不符合约定的，受损害方可以要求对方承担减少报酬的违约责任，故对于原告主张的物业费1918元、公共能耗费用1279元，合计3197元，本院酌定予以减少，按80%计算为2558元。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不符合相关法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十二条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告钱龙五于本判决生效之日起十日内支付原告桐城市鲁强物业管理有限公司物业服务费、公共能耗费用合计2558元。 二、驳回原告桐城市鲁强物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告钱龙五负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  周玲菊 二〇二一年二月十九日 书记员  朱明明 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。