杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0111民初4505号 原告：孙水堂，男，1957年7月5日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：赵明，杭州市公望法律服务所法律工作者。 被告：孙荣建，男，1961年2月23日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：夏芳，上海九州通和（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱晓芬，上海九州通和（杭州）律师事务所律师。 第三人：杭州富阳富春江造纸机械有限公司，统一社会信用代码：91330100730337481J，住所地：杭州市富阳区富春街道劳动路**。 法定代表人：李砚丰。 第三人：何洪明，男，1960年12月25日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：孙炳，浙江浙兴律师事务所律师。 原告孙水堂与被告孙荣建、第三人杭州富阳富春江造纸机械有限公司（以下简称富春江公司）、何洪明（追加）合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案后，于2019年11月20日作出（2018）浙0111民初9143号民事判决书，判决确认位于杭州市富阳区××街道××路××号××室房屋拆迁权益2906375元归原告孙水堂享有。被告孙荣建及第三人何洪明不服，上诉至杭州市中级人民法院。2020年7月27日，杭州市中级人民法院作出（2019）浙01民终1289号民事裁定书，裁定：一、撤销杭州市富阳区人民法院（2018）浙0111民初9143号民事判决；二、本案发回重审。2020年9月10日，本院重新立案后，依法适用普通程序并另行组成合议庭进行审理。本案于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告孙水堂及其委托诉讼代理人赵明、被告孙荣建及其委托诉讼代理人夏芳、第三人何洪明及其委托诉讼代理人孙炳均到庭参加诉讼，第三人富春江公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙水堂向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告争议的杭州市富阳区××街道××路××号××室拆迁房屋的财产权益归原告所有（房屋面积158.9平方米），具体数额以杭州市富阳区有机更新指挥部确定的评估、安置等价为准，该房屋拆迁价值为2906375元；2、本案诉讼费由被告承担。重审审理中，原告孙水堂向本院变更诉讼请求为：1、确认原位于杭州市富阳区××街道××路××号××室房屋归原告所有；2、判令被告支付原告位于杭州市富阳区××街道××路××号××室房屋拆迁权益计人民币2906375元；3、判令第三人何洪明对上述第二项债务中820000元承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由被告、第三人承担。事实与理由：2004年10月间，被告孙荣建与第三人富阳市富春江造纸机械有限公司（现第三人富春江公司）在业务往来过程中，第三人尚欠被告业务费180000元。第三人与被告协商愿出卖产权属于第三人所有的××路××号××室房屋予以折抵，房价363000元。被告嫌房价太贵，无心购买。原、被告系同族、同乡，被告征求原告能否帮助解决。原告得知此事后，向被告表示愿意购买该房屋。同年10月31日，原、被告共同前往第三人所在地办理购房手续，第三人指派工作人员李芳接待办理，为便于转换抵扣手续，第三人要求以被告身份签约，故在《借款抵押协议》中乙方一栏由被告孙荣建签字，原告当场按协议约定向第三人交付现金100000元，第三人同时以交款人孙荣建出具收据（三联单）一份。由于原告为实际购买人，故签约后协议原件一式二份，分别由原告与第三人各执一份，收据原件（收据联）亦由原告接收保存，同时第三人工作人员李芳直接将××路××号××室房门钥匙二把交给原告。嗣后原告于2005年7月对房屋进行装修，并于同年年底入住。在此期间，原告按协议约定截至2008年2月1日，共支付给被告孙荣建购房款共计349721元（包括出具收据100000元），余款待第三人出具购房发票一并付清。由于被告未及时向第三人交付所欠房款80000元，而导致第三人拒绝向原告出具该房屋购房发票。即便原告单方面愿意向第三人付清余款，仍未果。（该购房发票系第三人于2008年12月25日向有关部门缴纳营业税后，统一向劳动路8号36户购房者出具的购房发票）。2018年9月底，杭州市富阳区有机更新指挥部公布并实施劳动路区块的拆迁工作。同年10月中旬原告向指挥部提出房屋拆迁登记申请书，由于该房屋权属存在较大的争议，指挥部一时难以准确判断，为避免影响整体拆迁工作的顺利进行。故决定以该房屋权属纠纷产生的先后顺序暂定优先登记权人。为此，原告认为，该房屋实际购买时间发生于2004年，故根据合同法的有关规定，该房屋权属应归原告所有，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法判决。 重审中，原告补充事实与理由如下：原告孙水堂与被告孙荣建之间的房屋买卖合同关系合法有效，系依法成立的有效合同，对双方当事人有约束力，被告孙荣建应依约全面履行自己的义务。原告孙水堂依照合法有效的房屋买卖合同，向被告孙荣建交付购房款，被告应当向原告交付房屋以履行其合同义务，对于不动产的交付，不但要实际转移占有，更要办理产权变更手续尚为全面履行合同。在案涉房屋买卖合同的履行过程中，被告孙荣建虽将房屋实际转移占有给原告孙水堂，但未协助孙水堂办理产权变更登记手续，孙荣建未全面履行案涉房屋买卖合同，其应承担瑕疵履行的违约责任，其承担违约责任的范围为合同全面履行时原告应得的全部利益。被告孙荣建以自己的名义与政府拆迁部门签订房屋拆迁协议，且案涉房屋已被拆迁，被告孙荣建协助原告孙水堂办理房屋产权变更登记手续在现实上已无可能。但是被告孙荣建的违约行为，不能阻却原位于杭州市富阳区××街道××路××号××室房屋归原告所有的权利。被告孙荣建未全面履行案涉房屋买卖合同，应承担瑕疵履行的违约责任，其承担违约责任的范围，应为合同全面履行时原告应得的利益，即案涉房屋的拆迁补偿利益。现被告孙荣建以自己的名义与政府拆迁部门签订拆迁补偿协议，并领取部分补偿款（1743825元），导致原告利益受损，故其应支付案涉房屋拆迁补偿利益2906375元。至于被告抗辩原告孙水堂未足额支付购房款，系其自身原因导致，原告无过错，其抗辩理由与本案拆迁利益的支付无涉。至于案涉房屋拆迁补偿款中相关奖励等款项，案涉房屋已移转给原告占有，且原告对房屋进行了装修并实际居住，在本案中与案外人无关，也不影响原告依据案涉房屋买卖合同主张拆迁补偿利益。第三人何洪明与被告孙荣建合谋，将案涉房屋补偿款中的820000元据为己有，侵犯了原告的合法权益，并已经涉嫌犯罪，原告方保留向公安机关控告的权利，且为减少当事人的诉累，应当在本案中一并解决，其应当对孙荣建应支付给原告的拆迁补偿利益在820000元范围内承担连带清偿责任。综上，原告依据事实与法律规定，对本案诉讼请求予以变更，望法院准许。 被告孙荣建答辩称：一、本案的事实经过与诉状不符。富春江公司于2001年5月29日租赁劳动路8号国有土地5753.33平方米，租赁期限为10年，办公用途为办公楼、厂房、宿舍。2001年9月17日通过出让方式取得劳动路8号国有土地使用权2513.33平方米，用途为办公楼、厂房、职工宿舍，登记年限50年。后在上述土地上建造房屋7626.56平方米，于2003年7月16日进行房屋权属登记。2004年10月31日，被告与富春江公司签订《借款抵押协议》约定被告借款363000元给富春江公司并将富春街道××路××号××室房屋作为抵押物。后因富春江公司无法归还借款，将××路××号××室房屋抵偿给被告。但因房屋土地性质等原因的行政限制，不能单独办理××路××号××室房屋的产权过户手续。被告与原告口头约定将房屋以383000元的价格卖给原告，但原告至今未付清款项，被告实际收到原告支付的购房款为223000元。2018年因劳动路拆迁改造，经富阳区城市有机更新（危旧房治理改造）指挥部（以下简称指挥部）告知，被告才知道原告与何洪明于2011年7月14日签订《房屋买卖合同》将该房屋以410000元的价格卖给何洪明，何洪明向原告支付410000元款项后支付入住该房屋。因富春江公司为××路××号××室房屋的登记所有人，指挥部与该公司联系，富春江公司于2018年11月11日向指挥部出具《情况说明》，载明：本公司承诺上述房屋抵偿给孙荣建后，不再就上述房屋享受任何权利，同时也不再就上述房屋承担任何义务。后指挥部将被告认定为被拆迁人，被告与杭州富阳城市建设投资集团有限公司（以下简称“富阳城投”）于2018年11月21日签订《富阳区钢圈厂路区块棚户区改造项目住宅房屋搬迁补偿协议》。后由第三人何洪明协助被告向指挥部腾空房屋。二、被告作为被拆迁人签订搬迁补偿协议合法合理。从不动产权属信息查询记录可知，劳动路8号的房屋登记的房屋所有权人一直为富春江公司，虽然抵偿给了被告但因为行政限制无法单独分割转让，亦无法完成过户手续。故被告孙荣建对××路××号××室房屋并没有实际取得房屋所有权。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》、《杭州市城市房屋拆迁管理条例》均规定被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。富春江公司因是房屋的所有权人而享有拆迁权益。但富春江公司向指挥部出具《情况说明》承诺：××路××号××室房屋抵偿给孙荣建后，不再就上述房屋享受任何权利。因此富春江公司对××路××号××室房屋的拆迁权益已让渡给孙荣建。三、原告无权要求被告支付××路××号××室房屋拆迁权益。1、被告与原告的口头房屋买卖合同无效。基于前述事实，案涉房屋为富春江公司在租赁土地和出让的非住宅用地上建造的住宅房屋，被告与原告的口头房屋买卖合同违反了《城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》有关土地使用权的强制性规定，因此双方的口头房屋买卖合同无效；2、即使答辩人与原告的合同有效，原告也不能要求被告办理房屋产权变更手续。案涉房屋本身不能单独分割无法完成过户手续。原告所谓的被告应协助原告办理产权变更登记手续，应该在合同有效且原告已经支付全部购房款的情况下才有权提出。因为原告本身并未全额支付购房款，故即使被告与原告的房屋买卖合同合法有效，原告也不能要求办理产权变更手续。3、被告没有向原告承诺过转让拆迁权益。被告的拆迁权益是富春江公司让渡的，但是被告没有承诺过将富春江公司让渡给他的拆迁权益让渡给原告孙水堂。基于上述三点，孙水堂不享有案涉房屋的拆迁权益。四、原告主体不适格。原告在被告不知情的情况下，将房屋转卖给何洪明并搬离××路××号××室房屋，由何洪明实际居住至房屋腾空时，原告不是房屋的登记所有人，也不是房屋的实际占有人，其没有权利对××路××号××室房拆迁权益提出权利主张。五、《富阳区钢圈厂路区块棚户区改造项目住宅房屋搬迁补偿协议》属于行政协议，如原告对该协议有异议，应该提起行政诉讼。综上，原告的主张没有事实或法律依据，请求驳回其诉讼请求。 第三人何洪明陈述称：程序上，对于本案纠纷，本案有多重法律关系，指挥部与孙荣建之间拆迁行政法律关系；城投公司和孙荣建签订协议的法律关系；孙荣建和孙水堂房屋买卖关系；现孙水堂提出拆迁利益，拆迁对象是由政府决定，孙水堂要求拆迁利益，应提起行政诉讼，至于其与孙荣建之间，应当提起撤销拆迁协议的诉讼。实体上，案涉房屋，孙荣建转让给孙水堂，孙水堂转让给何洪明，房子的实际产权应当是何洪明，拆迁利益应当归属第三人何洪明。 第三人富春江公司未做陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方进行了证据交换和质证。第三人富春江公司未到庭质证，视为放弃相应的质证权利。对当事人无异议的证据：土地使用权登记审批表2份、国有土地使用权出让合同2份（加盖有杭州市国土资源局富阳分局档案专用章）、不动产权属信息查询记录1组5页，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下： 一、原告孙水堂提交证据： 1、借款抵押协议1份，用以证明原告持有该协议原件，因为当时特定原因，该协议以被告孙荣建名义对外签署，但原告系实际购房人的事实。被告孙荣建、第三人何洪明质证后对三性无异议，但对证明目的有异议，认为只能证明被告和富春江公司签订协议，不能证明是“以孙荣建的名义”签订合同，也不能证明原告系实际购房人，且庭审中原告也认可是其向被告孙荣建购买房屋的。本院对证据真实性予以认定。 2、支付购房款凭证14份，用以证明原告已经实际支付购房款349721元的事实。被告孙荣建、第三人何洪明质证后认为：（1）、对于魏春娣的两张10000元的收条真实性、合法性无异议，对于关联性和证明目的有异议。魏春娣向孙荣建要钱，孙荣建当时没有现金，让孙水堂代付，实际是孙荣建向孙水堂的借款并不是购房款。后面双方也没有约定将这两笔款项作为购房款。（2）、对于俞叶根10000元的收条、真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。俞叶根向孙荣建催讨欠款，孙荣建当时没有钱，让原告代为支付俞叶根款项，不是购房款，双方也没有约定该款项为购房款。（3）、2006年2月16日5000元的收条真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议。该款项是原告支付的其他欠款，不是购房款。双方也没有约定为购房款。（4）、2007年3月22日的3000元的收据真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议。该款项是孙荣建赌博输钱，向孙水堂借的，不是购房款，也没有约定为购房款。（5）、2008年1月12日2000元的借条真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，该款项是孙荣建赌博输钱，向孙水堂所借，不是购房款，也未约定购房款性质；（6）、2008年2月1日，86721元的收条三性无异议。2008年1月30日，何德浩因为欠富阳鼎兴铜材厂的钱被法院执行，法院将担保人孙荣建也叫去了，把孙荣建和何德浩关了一天，第二天孙荣建签字同意帮何德浩向鼎兴铜材厂支付欠款。2月1日孙水堂让孙荣建给他写一张购房款的收条，说写了收条孙荣建就不用向鼎兴铜材厂支付该笔款项，孙荣建实际未收到该笔款项。鼎兴铜材厂与孙水堂是两个不同主体，原告不能将该笔款项抵扣为其对孙荣建的购房款。对于其他几份购房款收条没有异议，原告实际收到购房款为223000元。本院对该组证据真实性均予以认定。 3、房屋拆迁登记申请书1份（复印件），用以证明原告向有机更新指挥部提出权利主张的事实。被告孙荣建、第三人何洪明质证后对三性均有异议，申请书上写的内容与事实不符，且与本案合同纠纷没有关联性。申请书上面孙水堂陈述是以孙荣建的名义向富春江公司以借款抵押协议形式的方式购买××路××号××室房屋，事实上是孙荣建取得案涉房屋再转卖给孙水堂的。原告也承认是向被告购买的案涉房屋。本院认为，该证据系复印件，不予认定。 4、骆宝树借款抵押协议1份及发票1份（均为复印件），用以证明劳动路8号购买手续样本与本案相符的事实，原告是案涉房屋实际所有人、居住人的事实。被告孙荣建、第三人何洪明质证后对真实性、合法性无异议，但对关联性及证明目的有异议，这是他人与富春江公司签订的协议，与本案无关联性，不能达到原告证明目的。本院对该证据形式真实性予以认定。 5、录音光盘1份（附文字稿），用以证明原告向第三人富春江公司支付购房款20000元的事实。被告孙荣建、第三人何洪明对三性均无异议，但对证明目的有异议，魏春娣在录音中说明了她是向孙荣建要钱，孙荣建联系了孙水堂叫她到孙水堂那里去拿，她是不认识孙水堂的，房子是被告孙荣建的。本院对证据形式真实性予以认定。 6、证明3份（分别为吴文平、骆宝树、柴国文出具），用以证明案涉房屋由吴文平为原告装修，并由原告居住，证人骆宝树为原告的邻居，同时原告通过柴国文向被告支付房款30000元的事实。被告孙荣建质证认为，该组证据实际为证人证言，证人应该出庭，否则不应作为本案证据。对于柴国文书面证言说的孙水堂向孙荣建购买且柴国文代孙水堂向孙荣建支付30000元购房款的事实是认可的。第三人何洪明质证意见除与被告孙荣建一致外，另对前两份证明内容真实性提出异议，认为与实际情况不相符。本院对被告认可部分内容予以认定，其余部分不予认定。 7、照片1组，用以证明案涉房屋由原告居住的事实。被告孙荣建、第三人何洪明质证后表示对三性均有异议，该证据不知道是何时何地拍摄，不能达到原告证明目的。本院经审核认为被告及第三人异议理由成立，对该证据不予认定。 8、（2018）浙0111民初5268号民事判决书1份，用以证明2013年原告将案涉房屋抵给楼国三，由楼国三亲戚居住的事实。被告孙荣建质证后对三性均无异议，但对部分记载内容真实性及证明对象有异议，判决书第四页记载：“2013年6月14日，孙水堂与楼国三协商，决定将孙水堂向孙荣建购买的坐落于富阳市富春街道××路××号××室转让给楼国三，转让价格为65万元，该款项无须支付，直接在孙水堂欠楼国三的借款里予以抵扣。”第三页上记载：“甲方孙水堂、乙方楼国三、丙方刘新民于2013年8月7日签订协议书一份，载明：甲方因欠乙方借款本息未能归还，而丙方在甲方、江西省金富源实业有限公司与温州人陈松树合作协议解除同时需支付甲方人民币100万元，现甲方同意丙方支付其100万元款项直接支付乙方，对此丙方同意。”孙水堂向楼国三借款100万元，孙水堂向楼国三决定房款抵扣借款在前，三方协议在后，如果房款65万元已经抵扣，那为何在三方协议中仍然要支付楼国三100万元，对于该房屋抵给楼国三这部分内容真实性存疑。第三人何洪明除上述质证意见外，另认为该判决中，富阳法院已经对孙水堂出具的《情况说明》真实性予以认定。本院认为，该证据为本院作出的生效判决书，故对其真实性予以认定。 9、借款抵押协议及发票各1份（均为复印件），用以证明借款抵押协议与被告提供版本一致，表明只有两份借款协议的事实。孙荣建、何洪明质证后对三性无异议，但对证明目的有异议，根据原承办人对原拆迁指挥部工作人员的询问笔录里面均记载了孙荣建已将借款抵押协议和发票的原件提交给了拆迁指挥部。经核实，本院对该证据真实性予以认定。 10、借条3份，用以证明原告孙水堂于2011年5月14日、6月8日、10月5日分别向第三人何洪明借款的事实，与在此期间双方于2011年7月14日签订房屋买卖合同，孙水堂收到何洪明房款410000元行为逻辑上存在矛盾，说明孙水堂收购房款事实并不存在的事实。被告孙荣建质证对该三份借条不清楚，以第三人何洪明的质证意见为准。但是从2011年6月8日借条背后记载的“2011年11月3日借孙水堂十万元”内容可知，何洪明和孙水堂之间这三张借条记载的款项以外，还存在其他的大额借款。原告以此三张借条来说明孙水堂不存在收取购房款410000元的证明目的不能成立的。第三人何洪明质证后表示，对2011年5月14日、6月8日借条真实性及合法性无异议但对关联性有异议，与本案无关，对10月5日的借条真实性有异议，没有收到过该借条，没有该借款事实。且最后一份借条上，年份、月份及日期均有孙水堂本人涂改痕迹，由此可反证收条中的涂改也是由孙水堂所为。本院对前两份借条形式真实性予以认定，对后一份因何洪明予以否认且多处存在涂改，难以认定真实性故不予认定。 11、利息计算明细2份，用以证明孙水堂结欠何洪明利息，该利息计算清单是针对2011年5月14日至10月30日期间债务利息结算的事实。被告孙荣建质证后表示对该2份计算明细不清楚，以第三人质证意见为准，但其中一份计算明细没有任何人的签字，无法确定来源，对于该材料三性均有异议。第三人何洪明质证对其签字的材料真实性及合法性无异议，且能够与5月14日及6月8日借条相对应，但没有10月5日借条借款记载。且房屋买卖合同时间是2011年7月14日，收房款时间最后一笔是7月14日，如果购房款与借款是同一笔，不可能10月30日还算利息，对没有签字的利息清单不予认可。本院仅对何洪明签字的利息清单真实性予以认定，其他不予认定。 12、（2018）浙0111民初8259号民事判决书1份，用以证明该判决中的借款是之前2011年5月14日、6月8日、10月5日、10月30日结算借款和利息等重新计算后结算下来的，当时既然有结欠下来的借款，而何洪明却支付现金用于支出本案购房款，逻辑上存在矛盾，故对于房屋买卖合同及收据中房款410000元认为并非事实。被告孙荣建质证后对真实性及合法性无异议，但对关联性及证明对象有异议，孙水堂与何洪明民间借贷案件中，何洪明已将房屋买卖合同及收据作为证据提交，但孙水堂答辩借款与该房屋买卖的款项是没有关联的，而其在本案中又说借款和购房款是有关的，实际未收到过收条中的41万元购房款。第三人何洪明质证意见除与孙荣建一致外，另认为孙水堂因经营需要，转让房屋和向何洪明借款其目的是为了获得资金，是正常且合理的。本院对判决书真实性予以认定。 13、公安机关制作的询问笔录2份（被询问人分别为原告孙水堂及案外人楼国三）和说明1份，用以证明2013年时因孙水堂欠楼国三借款，孙水堂将案涉房屋抵押给楼国三的事实；楼国三将房屋交由其亲戚金赟明居住的事实；关于与何洪明的合同问题，孙水堂在公安机关做笔录时也持否定态度，并予以说明。被告孙荣建质证意见：（1）对孙水堂的说明，三性均有异议。说明上写着以孙荣建的名义购买房屋，实际是孙水堂向孙荣建购买房屋，说明上写的是2014年6月将房屋抵给楼国三，但是楼国三与孙水堂民间借贷案件中是2013年将房屋抵给楼国三；说明上写的是孙水堂要求楼国三亲戚搬出，实际是何洪明要求金赟明搬出房屋，金赟明同意在2018年6月30日前搬出，何洪明和金赟明的协议书可以证明。（2）孙水堂的询问笔录，形式真实性无异议，内容真实性有异议。孙水堂在前面说2011年11月将××路××号××室房屋抵押给楼国三并签订合同（笔录第2页11行），而在笔录后面又说2013年6月14日签订协议书将房屋抵押给楼国三（笔录第2页倒数第五行）。且从楼国三诉孙水堂民间借贷案件判决书可知，楼国三与孙水堂关于房屋抵押是没有签订书面协议的。就房屋抵押给楼国三一事，孙水堂在几个书面材料中的陈述是相互矛盾的，关于如何产生房屋买卖合同及收据，孙水堂在笔录前面说是为了何洪明办理银行贷款才写的（笔录第2页中间），但是在笔录后面又说是因为与何洪明有债务纠纷才写的（笔录第2页最后一行开始）。另外，笔录中孙水堂陈述2015年孙水堂与何洪明签房屋买卖合同时孙雨亮在场，孙雨亮还说合同是无效的。既然孙水堂否认其与何洪明的合同是虚假的，为何不请孙雨亮这么强有力的证人出庭作证。从原审到二审，再到重审，孙水堂从没有提出要孙雨亮出庭作证，也没有提交孙雨亮的书面证言。（3）楼国三的询问笔录。形式真实性无异议，内容真实性有异议，笔录上楼国三陈述孙水堂将该房子原来的户主孙荣建叫来办理相关手续，但孙荣建不认识楼国三，也没有与其见过面，更没有与楼国三办理过任何手续。第三人何洪明质证意见：（1）对孙水堂的说明，三性均有异议，该证据实际为当事人陈述，不应具有证据效力；（2）孙水堂的询问笔录质证意见与被告孙荣建一致；（3）楼国三的询问笔录，形式真实性无异议，内容真实性有异议，实际为证人证言，证人应当到庭作证，否则不具有证明力，笔录上陈述事实也与客观不符，不具有真实性。本院仅对证据形式真实性予以认定。 二、被告孙荣建提交证据： 1、土地使用权登记审批表2份、国有土地使用权出让合同1份、不动产权属信息查询记录1组，用以证明富阳市富春江造纸机械有限公司于2001年5月29日租赁劳动路8号国有土地5753.33平方米，租赁期限为10年，用途为办公楼、厂房、宿舍。2001年9月17日出让取得劳动路8号国有土地使用权2513.33平方米，用途为办公楼、厂房、职工宿舍，登记年限为50年。后在上述土地上建造房屋，于2003年7月16日进行房屋权属登记的事实。原告孙水堂质证后对证据真实性无异议，但认为该证据能证明案涉房屋土地为国有土地，即证明原、被告的买卖合同是合法有效的，结合本案的事实，原告系案涉房屋的实际所有人，案涉房屋拆迁权益即买卖合同履行时房屋产生的全部权益应归原告所有。第三人何洪明质证后无异议。本院对该组证据予以认定。 2、借款抵押协议1份、销售不动产统一发票1份（均为复印件），用以证明被告与第三人富春江公司于2004年10月签订《借款抵押协议》，借款363000元给富春江公司并将××路××号××室房屋作为抵押物，后因富春江公司无法偿还借款将房屋抵偿给被告。原告孙水堂质证后对借款抵押协议三性均有异议，被告孙荣建提交系复印件，且与原告提供系两个版本，文字虽然一致，但盖章位置有差异。该版本是富春江公司保留的那份，孙荣建拿着富春江公司保留的那份原件去向指挥部申请的，虽然协议上写的是一式三份，实际上只有两份协议，分别在原告及富春江公司处。对发票真实性无异议，但对证明目的有异议，该发票出具时间是2008年12月25日，劳动路8号36户发票都是同一日期，在发票出具之前，原告已经将购房款支付给孙荣建，但孙荣建并没有支付给富春江公司，原告在向富春江公司索取发票的时候，遭到了拒绝。对孙荣建拿到发票的真实时间有异议，孙荣建亦未提供其交纳剩余房款的凭证，不能证明孙荣建系案涉房屋的最终所有人。第三人何洪明无异议。本院经核实，对该组证据内容真实性予以认定。 3、2018年11月11日富春江公司出具的情况说明1份、住宅房屋拆迁补偿协议1份（均为复印件），用以证明2018年11月11日富春江公司向有机更新指挥部出具情况说明，载明劳动路8号房屋抵偿给孙荣建后，不再就上述房屋享有任何权利，同时也不再就上述房屋承担任何义务。2018年11月21日被告作为被搬迁人与城投公司就××路××号××室房屋签订《富阳区钢圈厂路区块棚户区改造项目住宅房屋搬迁补偿协议》。原告孙水堂质证后对形式真实性无异议，但对内容真实性有异议，部分内容并非真实情况。本院原告为实际的房屋所有权人，富春江公司在情况说明中将案涉房屋的权利转让给被告，实际转让的是合同权利，被告并未实际占有该房屋，原告通过买卖关系，交付购房款，接收房屋及钥匙，实际占有该房屋后进行装修并入住，是房屋的所有人及房屋拆迁价值的权利人。搬迁补偿协议由被告签订，系因为被告作为富春江公司合同的相对人，仅仅作为名义上的身份签订买卖合同，并不等同于房屋价值的归属为被告。第三人何洪明质证无异议。本院对该证据真实性予以认定。 三、第三人何洪明提交证据： 1、房屋买卖合同1份、存款分户明细查询1份、收据1份（彩色打印件），用以证明：1、第三人何洪明向原告孙水堂购买位于××街道××路××号××楼××室房屋的事实；2、何洪明已将购房款交付给原告的事实。原告孙水堂质证后对证据真实性、合法性及证明目的均有异议。因为合同上有明显伪造，在签订过程中是不合法的。合同落款时间存在瑕疵，合同第三条付款方式存在瑕疵，2011年5月14日付200000元，与落款时间2011年7月14日签订存在矛盾。收据中落款时间实际上应该是2015年7月14日，何洪明将“5”改成“1”，该收据是虚假的，购房款并未实际支付。2015年时，孙水堂与何洪明之间存在债权债务关系，孙水堂结欠何洪明借款，何洪明另案主张，该期间何洪明不可能给孙水堂房款，故该收据系虚假的，并未实际付款。案涉房屋在2013年的时候原告已经抵偿给楼国三，当时何洪明找到原告帮忙，要求写这个合同，所称目的是为了何洪明贷款的需要，且为了对抗楼国三的抵偿合同，实际目的是为了保障其对于原告债权的担保。且第三人从未要求原告交付房屋，也未入住，直至房屋面临拆迁才知道有他人居住，明显不符合常理。收据明显有修改的痕迹，买卖合同明显修改，在第一次庭审中，第三人自认系其自己修改，结合原告当时对第三人的债务（包括本金、利息）情况及案件的真实情况，不管形成时间是何时，均能认定双方不存在真实的房屋买卖合同关系，签订合同的目的是系第三人用以保证债务的清偿，且不管是2011年还是2015年，富阳统计局公布的平均房价为12000多元，案涉房屋面积为170平方米，原告2004年向被告购买时房价为363000元，加上装修，10多年后以41万元的价格卖给第三人，不符合常理，更加说明买卖关系的虚假。对银行分户明细，与本案没有关联性，该款系第三人当时企业经营所需，虚假买卖合同系2015年签订，第三人也未实际支付购房款。被告孙荣建质证后无异议。本院结合当事人陈述及在案其他证据材料，对买卖合同及收据真实性予以认定，对分户明细与本案无关联性，不予认定。 2、情况说明1份，用以证明：1、原告自认其与第三人何洪明就本案案涉房屋签订买卖合同并出具收据的事实；2、原告承认其收到何洪明部分购房款的事实。原告质证后对内容实质的真实性、关联性及证明目的均有异议，案涉房屋已抵押给楼国三，不可能再卖给第三人，内容的表述为对整个事情过程的描述，并非确认与第三人的买卖关系，其中所说的收到20万元系收到的借款（已提及借条）。被告孙荣建质证后无异议。本院仅对该情况说明形式真实性予以认定。 3、移动宽带业务单8份、协议书1份，用以证明原告已将案涉房屋交付给第三人何洪明、并由何洪明实际占有的事实。原告质证认为移动宽带业务单与本案没有关联性，第三人从未支付购房款，买卖合同不是真实意思表示，也未交付房屋给第三人，相应的水电费也均不是第三人所交。对协议书的三性均有异议，认为是事后编造的，该证据形成时应该是在孙水堂向拆迁指挥部提出权利申请后，且也没有经过案外人确认。被告孙荣建质证无异议。本院对该组证据形式真实性予以认定，但对关联性不予认定。 4、本院经何洪明申请调取出警记录1份，用以证明2018年5月29日，何洪明与当事案涉房屋居住的人金赟明达成协议，后发现其未搬出，之后何洪明妻子于2018年6月30日报警的事实。原告质证后对真实性无异议，但对关联性有异议。被告孙荣建质证无异议。本院对该证据真实性予以认定。 5、第三人何洪明申请证人何某、李某、孙某出庭作证，用以证明案涉房屋实际由第三人何洪明居住的事实。原告孙水堂质证后对三人证言均有异议，存在利害关系，不能作为有效的证据。且何某认为只有何洪明居住，孙某认为是夫妻两人居住，互相矛盾因此证人证言不能采纳。被告孙荣建及第三人何洪明质证无异议。经审核，到庭三个证人中何某、孙某与何洪明显然有利害关系，且三人陈述有多处不一致，无法达到第三人证明目的，本院对其均不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明的事实如下： 第三人富春江公司系富阳市富春江造纸机械有限公司于2015 年9月29日更名而来。2001年9月17日，富阳市富春江造纸机械有限公司审批获得位于劳动路8号国有出让土地使用权，面积为2513.33平方米，用途为办公楼、厂房、职工宿舍，登记年限50年，自2001年9月至2051年9月，土地证号为富国用（2001）字第4**。取得上述土地使用权后，富春江公司建造房屋，并于2003年7月16日办理不动产权登记（权证号为富房权证富镇字第0××2号），面积分别为4950.3平方米、1338.13平方米、951.95平方米及386.18平方米。 2004年10月31日，被告孙荣建（乙方，出借方）与富阳市 富春江造纸机械有限公司（甲方，借款方）签订《借款抵押协议》一份，约定：1、乙方出借给甲方人民币叁拾陆万叁仟元整，分三次借给甲方……；2、为保证乙方资金及时归还，甲方愿将自己所建综合楼房屋一幢六楼27至29轴线与C至N轴线的层高2.8米的房屋，作为抵押保证……；3、如甲方不按时归还借款本金，则以上述房屋抵偿给乙方，国家允许办房产证的前提下办理过户手续所有的费用及税费由乙方承担，在办房产证时一并交清。双方还就其他权利义务做出了约定。富阳市富春江造纸机械有限公司就案涉房屋向孙荣建开具日期为“2008年12月25日”，金额为363000元的销售不动产统一发票。庭审中，孙荣建自认在2018年左右才拿到该发票。 原告孙水堂与被告孙荣建就买卖上述案涉房屋达成口头协议。孙荣建认可已付房款情况如下：2004年10月31日支付100000元（富春江公司出具收据），2005年2月7日支付30000元，2005年5月18日支付20000元，2006年5月10日支付15000元，2006年6月30日支付2000元，2007年2月12日支付20000元，2007年6月13日支付20000元，2007年10月20日支付16000元，合计223000元。原告孙水堂主张其他付房款情况如下：2005年9月30日、2006年1月13日代孙荣建分别向魏春娣支付10000元，2006年2月16日支付5000元，2007年1月22日代孙荣建支付俞叶根10000元，2007年3月22日支付3000元，2008年1月22日支付2000元，合计40000元。另，2008年2月1日，被告孙荣建向孙水堂出具收条一份，载明收到房屋款86721元，双方均确认系另案债务抵偿形成。庭审中，被告孙荣建自认从富春江公司取得案涉房屋钥匙后即与《借款抵押协议》及10万元收据一并交付给原告孙水堂，并由孙水堂装修居住。原告孙水堂自认在2013年-2014年搬出房屋，交由其债权人楼国三亲戚居住。 原告孙水堂（卖方，甲方）与第三人何洪明（买方，乙方）曾签订落款时间为“2011年7月14日”的房屋买卖合同一份，约定：甲方位于富阳市××路××号××室房屋所有权卖给乙方，房屋面积171平方米，共计人民币肆拾壹万元，付款方式：甲方将房屋交付给乙方时分二次付清，第一次付款于本合同签订之日2011年5月14号付20万元，第二次于2011年7月14日前付清【该内容下方手写：2011年7（“5”改动为“7”）月14日已付21万元全部付清】；因甲方出售给乙方的房屋属联建房，甲方以前与整栋房屋产权人所签订购买房屋的所有合同原件（包括支付配套费、水电费的发票原件）自本合同签订之日交付给乙方，由乙方在可办理房屋产权时作为办证凭证。 为此，原告孙水堂出具收条一份载明收到41万元，收条下方落款日期2011年7月14日（年份最后位从“5”或“3”改为“1”）。 第三人何洪明主张上述房款已经实际现金交付，原告孙水堂予以 否认。 2018年5月9日，富阳区城市有机更新领导小组办公室发布案涉房屋在内地块的冻结通告。2018年9月30日，富阳区城市有机更新（危旧房治理改造）指挥部发布富阳区钢圈厂路有机更新项目房屋（工业企业除外）搬迁公告，案涉房屋列入搬迁范围。 2018年11月11日，富春江公司向富阳区城市有机更新（危旧房治理改造）指挥部出具情况说明一份，载明：“本公司在2004年10月31日，根据富阳计委富计投（2001年304号文）规定因建生产所需向孙荣建借款共计叁拾陆万叁仟元整，双方经协商一致并自愿签订了借款协议。协议第三条明确约定，若本公司未按时归还借款本金，则本公司自建综合楼房屋1单元6楼27-29号轴线与C-N轴线的层高2.8米的房屋抵偿给孙荣建并由其承担相关各项税费，上述房屋抵偿后，双方不再有任何债务纠纷。现本公司到期未归还孙荣建借款本金，因此本公司于2008年12月25日将上述房屋抵偿给孙荣建以清偿债务并办理相关手续，现特向贵部说明上述情况。本公司承诺上述房屋抵偿给孙荣建后，不再就上述房屋享受任何权利，同时也不再就上述房屋承担任何义务。” 2018年11月21日，甲方（搬迁人）杭州富阳城市建设投资集团有限公司与乙方（被搬迁人）孙荣建签订《富阳区钢圈厂路区块棚户改造项目住宅房屋搬迁补偿协议》一份，约定乙方坐落于××路××号××室××平方米的国有土地被搬迁房屋补偿款为2906375元。同日，孙荣建领取其中60%款项计1743825元，并将其中820000交付给第三人何洪明。另查明，原告孙水堂曾向第三人何洪明借款。本院已生效的（2018）浙0111民初8259号案件判决书，判决：孙水堂归还何洪明借款443000元及支付相应利息。该案中何洪明亦提交了其与孙水堂签订的房屋买卖合同及收条。又查明，第三人何洪明于2018年强行进入案涉房屋，并要求案外人搬出。 本院认为：首先，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。现案涉房屋早已拆迁，故对应物权也已消灭，原告第一项诉讼请求要求确认案涉房屋物权的诉请，与客观事实及法律规定显然不符，本院不予支持。 其次，案涉房屋的土地性质为国有出让土地，限于审批用途及政策原因，无法办理单套产权变更手续，但相关房屋买卖合同并未违反法律或行政法规的强制性规定，即使出卖人的处分权受限，不影响买卖合同的合法有效。在此基础上，本案各方当事人的争议焦点如下：一、原告孙水堂与被告孙荣建之间签订的房屋买卖合同项下原告付款情况的认定；二、原告与第三人何洪明之间就案涉房屋买卖关系是否成立并有效履行的认定；三、案涉房屋拆迁权益的归属。 对争议焦点一、原、被告均认可双方存在案涉房屋买卖合同关系，原告主张已经付清房款，而被告对部分房款予以否认。关于被告不认可的房款，如事实认定部分所述，为40000元和86721元两部分，对40000元部分被告对原告付款真实性不持异议，但认为并非购房款，现其未继续举证证明款项属其他性质，且双方达成买卖合意后十多年的时间至今未付清房款的主张，显然与双方就民间借贷多次结算的交易习惯相悖，也与日常生活逻辑不符，本院对该抗辩不予采信。对86721元部分被告认为系其他主体间其他性质欠款抵偿而来，且未实际收取，本院认为，该欠条系双方合意形成，被告抗辩无事实或法律依据，难以对抗收条载明的上述款项性质，不予采信。综上，本院认定原告孙水堂已经支付购房款223000元加40000元、86721元，合计349721元。结合被告孙荣建自认直接将房屋及钥匙交由原告孙水堂占有及装修居住的事实，本院对双方上述合同履行情况予以认定。 对争议焦点二、关于何洪明与原告孙水堂之间是否存在真实的房屋买卖合同关系，两人各执一词。原告认为名为买卖合同关系，实为对双方债权债务担保，第三人何洪明认为房屋买卖合同系双方真实意思表示，应属合法有效。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。经审查，本院对第三人主张不予采信，理由如下：第一、双方虽然签订了房屋买卖合同，但对合同签订时间及签订原因，说法不一。从签订原因来看，在（2018）浙0111民初9143号案件庭审中，何洪明本人就案涉房屋买卖合同及收条陈述：先行交付孙水堂20万元后，如后续借款在2个月内不归还，就要求房屋归自己。由此可见，双方签订该房屋买卖合同系从属于民间借贷法律关系，难言真实且独立的房屋买卖意思表示。第二、根据庭审查明的事实，原告在2011至2012年间多次向第三人借款，并出具借条及进行结算。故双方即使存在真实房屋买卖关系，何洪明作为债权人有充足理由以双方借款抵扣房款而非另行以现金支付，但其主张案涉房屋买卖合同项下房款，分别另行在2011年5月14日支付20万元及7月14日支付21万元的事实，与日常交易习惯及正常生活逻辑显然不符，难以自圆其说。第三、第三人何洪明直到2018年冻结公告发布前后，才通过报警等手段与当时已实际居住多年的案外人发生纠纷并向拆迁指挥部等主张权利。而其提交的证据，也不足以证明其在拆迁前已实际占有房屋及长期居住的事实。故综上，本院认为，第三人何洪明与原告孙水堂签订房屋买卖合同并非真实有效且实际履行，故第三人基于此主张应享有相关该房屋的拆迁权益的意见，缺乏依据，本院不予采信。另，庭审中原告明确，据以向第三人何洪明主张权利的基础法律关系系侵权及损害赔偿，与其向被告主张权利分属不同法律关系，本案中不予支持。 关于争议焦点三、综合上述分析认证，现需关注的仅剩原、被告双方的合法有效的房屋买卖合同关系，该房屋买卖关系系双方真实意思表示，主体适格，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方理应按约履行各自义务并享受相应权利。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，被告在已取得购房款的情况下，本应将出卖房屋过户登记至原告名下，但如前所述，出卖人权利受限，并未实际办理，故原告尚未取得案涉房屋的产权。现因政府拆迁政策的原因致使案涉房屋被拆除，对应物权消灭的情况下，原告主张所购买房屋产权消灭的对价即拆迁补偿款，符合法律规定及权利义务相一致的原则，本院予以支持。而被告孙荣建因已将被征收房屋出卖并收取了购房款而无权重复享有征收补偿款。另，拆迁指挥部与被拆迁人被告孙荣建签订的拆迁协议并予以补偿，系根据相关法律法规进行的行政行为，对民事纠纷中案涉诉争房屋征收补偿费的归属认定并无影响，第三人相关抗辩，本院不予采信。 综上，原告的诉讼请求中合理合法部分，本院予以支持，超过部分予以驳回。第三人富春江公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告孙荣建支付原告孙水堂就原富阳区富春街道××路××号××室房屋签订的《富阳区钢圈厂路区块棚户改造项目住宅房屋搬迁补偿协议》项下拆迁补偿款2906375元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告孙水堂的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30051元，保全申请费5000元，合计35051元，由被告孙荣建负担。 原告孙水堂于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告孙荣建于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  王军华 审 判 员  鲍硕玮 人民陪审员  叶元丰 二〇二一年二月十八日 代书 记员  沈 雷