湖南省衡阳市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2021)湘04民终202号 上诉人(原审被告)：衡阳市银祥置业有限公司。 法定代表人：贺文明，该公司总经理。 委托诉讼代理人:王宏、孙贺东，湖南雁京律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：王延辉，男，汉族。 被上诉人(原审原告)：阳珍香，女，汉族。 二被上诉人共同委托诉讼代理人:洪晓军、刘太平，衡阳县弘法法律服务所法律工作者。 上诉人衡阳市银祥置业有限公司（以下简称银祥公司）因与被上诉人王延辉、阳珍香商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省衡阳县人民法院（2020）湘0421民初2122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，经阅卷并征求本案当事人同意，采用询问式调查方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。 银祥公司上诉请求：1、撤销湖南省衡阳县人民法院（2020）湘0421民初2122号民事判决第一、二项，改判驳回王延辉、阳珍香对银祥公司的第二项诉讼请求；2、本案一、二审受理费由王延辉、阳珍香承担。事实与理由：一、一审法院存在超诉请判决，程序违法，依法应予改判。王延辉、阳珍香一审起诉仅要求判令银祥公司立即为其办理房屋不动产权证书，一审法院判决银祥公司将办理房屋权属证书登记所需的应由银祥公司提交的相关资料报产权登记机构备案并缴纳办证需要的相关税费，明显超出王延辉、阳珍香一审的诉请范围，违背了不告不理的原则；二、一审判决认定银祥公司违约，并应承担违约金1879.75元，没有事实和法律依据。银祥公司已依约将案涉房屋交付王延辉、阳珍香使用，王延辉、阳珍香无租房居住的需求，不存在因银祥公司行为而产生的损失。案涉《商品房买卖合同》第十五条也仅约定银祥公司应将办理权属登记需要由银祥公司提供的资料报产权登记机构备案的具体时间，并未约定具体办理产权登记证的时间，因而银祥公司并未违反合同约定。若判决认定银祥公司存在违约，在本案双方未约定适用惩罚性违约金的情形下，原则上应推定为赔偿性违约金，违约损失应以王延辉、阳珍香造成损失为必要条件。王延辉、阳珍香未提交证据证明损害存在，若判决认定银祥公司需要支付违约金，考虑案涉楼盘未办证的背景原因，应严格按照双方合同的约定，按已付房价款的0.1%赔偿王延辉、阳珍香的损失；三、一审按50元每件收取案件受理费并减半收取25元，违反《诉讼费缴纳办法》的规定，减轻了本案的诉讼成本，造成房屋买受人集体诉讼，导致银祥公司的经营更加困难。 王延辉、阳珍香辩称，不能办证的原因是银祥公司没有向税务机关缴纳税费，银祥公司违反了合同约定，一审判决银祥公司承担违约责任的事实清楚，适用法律正确，请求二审维持一审判决。 王延辉、阳珍香向一审法院起诉请求：1、依法判令银祥公司立即为王延辉、阳珍香办理房屋不动产权证书；2、依法判令银祥公司退还多收取王延辉、阳珍香的购房款3752元；3、依法判令银祥公司支付王延辉、阳珍香逾期办理不动产登记证的违约金；4、依法判令银祥公司立即为王延辉、阳珍香办理自来水开户手续；5、依法判令银祥公司立即建设好合格的消防设施、化粪池等公共设施；6、本案诉讼费由银祥公司承担。 一审法院认定事实：银祥公司以出让方式取得位于西渡镇米子社区花元、培元组编号为0010150023的地块的土地使用权，该地块土地面积为6289.9平方米，规划用途为商住，土地使用年限自2013年9月16日至2083年6月5日。银祥公司经批准在上述地块上建商品房，定名为蒸水明珠（碧水湾）。经衡阳县住房和城乡建设局批准，银祥公司取得了商品房预售许可证，许可证证号为蒸房预许字（2016）第023号。 2016年12月26日，王延辉、阳珍香与银祥公司签订了一份《衡阳市商品房买卖合同》，合同约定：1、由买受人购买出卖人开发的坐落湖南省衡阳县西渡镇米子社区花元、培元组蒸水明珠（碧水湾）商品房屋一套，建筑面积140.28平方米，总价款375950元，每平方米2680元；2、出卖人应当在2017年5月31日前依照法律规定和合同约定将商品房交付买受人使用，并在商品房交付使用后90日内，为王延辉、阳珍香办理好不动产登记证书。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的双方同意按下列第2项处理:买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、房屋的面积以衡阳县房产局最终测绘面积为准，单价不变，多退少补……。合同签订后，王延辉、阳珍香依约支付了购房款，并于2017年5月31日接收了案涉房屋。 另查明：衡阳县住房和城乡建设局测绘管理中心对案涉房屋出具测绘报告书，王延辉、阳珍香买受的房屋面积为138.88㎡，较合同约定房屋面积少了1.4㎡。案涉房屋目前已经办理了工程竣工验收备案，房屋已经办理初始登记至银祥公司名下，银祥公司至今未为王延辉、阳珍香办理房屋不动产权证。 一审法院认为，本案是一宗商品房销售合同纠纷。王延辉、阳珍香、银祥公司所签订的商品房买卖合同，系双方在平等、自愿基础上所签订，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。银祥公司违反合同约定至今仍未为王延辉、阳珍香办理房屋不动产权证，显系违约，应承担为王延辉、阳珍香办理产权登记的义务及违约责任，故该院对王延辉、阳珍香请求银祥公司办理案涉房屋不动产权证及支付违约金的诉讼请求予以支持，银祥公司应支付的违约金以该院核定的总房款的0.5%为准。对于王延辉、阳珍香的第四、第五项诉讼请求，该院认为，王延辉、阳珍香未举证证明案涉房屋目前还存在自来水未过户及部分建筑附属设施不齐备，且银祥公司提供了相应证据证明案涉房屋已经竣工验收备案，故该院对王延辉、阳珍香的该二项诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条第一款第一项、第二款之规定，判决：一、衡阳市银祥置业有限公司向王延辉、阳珍香支付违约金1879.75元，退还王延辉、阳珍香多交的房款3752元，以上合计5631.75元，该款限判决生效后5日内付清；二、衡阳市银祥置业有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内将办理房屋权属登记所需的应由其提交的相关资料报产权登记机构备案并缴纳办证需要的相关税费；三、驳回王延辉、阳珍香的其他诉讼请求。如未在判决指定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由衡阳市银祥置业有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1、一审判决银祥公司提交相关资料报产权登记机构备案并缴纳办证需要的相关税费有无超出诉讼请求范围；2、案涉逾期办证违约金应如何认定及处理；3、银祥公司上诉主张一审收取案件受理费过低应如何处理。针对上述争议焦点，具体评析如下： 一、关于一审判决银祥公司提交相关资料报产权登记机构备案并缴纳办证需要的相关税费有无超出诉讼请求范围的问题。本院认为，王延辉、阳珍香一审起诉的诉讼请求中包含要求银祥公司立即为其办理房屋产权证的内容，银祥公司作为案涉房屋的出卖人，办理房屋产权过户登记手续是其主要义务，而向登记机构提交办证资料及缴纳办证税费是办理产权证所必须，故一审判令银祥公司向登记机构提交其办证所需的资料及缴纳税费，并未超出当事人一审诉请的范围。 二、关于案涉逾期办证违约金应如何认定及处理的问题。银祥公司主张案涉《商品房买卖合同》第十五条并未约定具体办理产权登记证的时间，故银祥公司未违反合同约定，无需支付逾期办证违约金。经查，案涉《商品房买卖合同》第十五条明确约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得《不动产权属证书》，出卖人应当承担相应的违约责任。而根据该《商品房买卖合同》第八条约定，银祥公司应当在2017年5月31日前交付房屋，即银祥公司应在2017年8月31日前将办证所需资料报产权登记机构备案。但直至本案诉讼，银祥公司仍未履行上述义务，显然构成违约。故对银祥公司的该项上诉理由，本院不予采纳。银祥公司还主张王延辉、阳珍香不能证明自己的损失及损失的大小，考虑案涉楼盘未办证的背景原因，应严格按照双方合同约定的按已付房屋价款0.1%赔偿王延辉、阳珍香损失。本院认为，双方虽对逾期办证约定了违约金，但该约定的违约金计算标准明显过低，而银祥公司提出的案涉楼盘存在遗留问题及公司经营困难等逾期办证的原因，均非其可以免除逾期办证责任的法定事由。故一审法院根据银祥公司的违约程度及王延辉、阳珍香的实际损失判决银祥公司按照总房款0.5%支付违约金，符合公平原则和诚实信用原则的价值考量，本院予以维持。 三、关于银祥公司上诉主张一审收取案件受理费过低应如何处理的问题。有关诉讼费用的上诉一般是对一审收费过高或者分担过重等加重了其诉讼负担而提出的异议。本案中，银祥公司主张一审收取的案件受理费过低，但该诉讼费用的收取并未加重其诉讼负担，亦不影响其实体权益，应当认定银祥公司对此没有上诉利益。故对银祥公司的该项上诉理由，本院不予审查。 综上，银祥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用《中华人民共和国合同法》第五十四条不当，应适用《中华人民共和国合同法》第四十条。本案处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人衡阳市银祥置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 忠 审 判 员  唐崇高 审 判 员  何闰英 二〇二一年二月一日 法官助理  邓婕晖 书 记 员  邬 倩