江西省宜春市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）赣09执复6号复议申请人（被执行人）：李连英，女，1968年4月24日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。申请执行人：易政文，男，1972年3月2日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。复议申请人李连英不服袁州区人民法院作出的（2020）赣0902执异71号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。袁州区人民法院在执行申请执行人易政文与被执行人李连英借款合同纠纷一案中，依法委托评估机构对被执行人李连英所有的位于袁州区住宅房地产进行司法鉴定评估，李连英以评估报告及复核报告程序违法、评估价格太低损害了其合法权益为由提出异议，该院审查后驳回了异议请求，遂向本院申请复议。袁州区人民法院查明，2019年6月18日，该院受理了易政文与李连英民间借贷纠纷案，经易政文保全申请，该院对被保全人李连英名下不动产权证书号为6-2011003号、6-2011004号、6-2011005号、6-2011006号、6-00007号的房屋（或土地）进行了查封。经审理，该院作出（2019）赣0902民初4111号民事判决书，判令：限被告李连英于判决生效之日起十日内向原告易政文偿还借款本金1353000元及利息（按月利率2%从2013年12月27日计算至借款本金付清之日止），案件受理费及保全费等合计20847.5元，由被告李连英负担。案件进入执行程序后，袁州区人民法院于2020年4月13日作出（2020）赣0902执21号查封公告，查封被执行人李连英所有的位于袁州区。2020年4月26日，该院作出网络司法评估服务工作委托书（［2020］赣09**网评54号）委托江西天平房地产土地评估咨询有限公司对李连英所有的位于袁州区住宅房地产进行司法鉴定评估。2020年6月18日，该评估公司出具赣天平房估字（2020）第ＹＣ0429-1号房地产司法鉴定估价报告，评估对象的评估价格为总价144.51万元，其中土地价值142.44万元，建筑物价值2.07万元。李连英接到鉴定报告后，认为评估价值明显偏低，申请对评估报告进行复核。该院于2020年6月28日将复核申请书转达给了江西天平房地产评估咨询有限公司。该公司组织专业人员对赣天平房估字（2020）第ＹＣ0429-1号房地产司法鉴定估价报告进行复核，并作出了评估异议复核报告，认为本次司法评估方法科学、评估程序合法、评估结论客观，评估的结果是科学合理的。李连英对该评估异议复核报告依然不服，遂提出异议。袁州区人民法院异议审查认为，执行程序中，拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。被执行人如认为评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务，或参与竞买。因此评估结果出具后没有法定理由，不应启动重新评估。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，只有当事人或者其他利害关系人，有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件，现作出赣天平房估字（2020）第YC0429-1号房地产司法鉴定估价报告的江西天平房地产评估咨询有限公司及评估人员李小斌、王小辉均具有合法评估资质，评估程序合法，其评估结论无法定事由不得推翻，且异议人所陈述的事实并不能证明评估机构的评估行为有严重违法，应承担举证不能的败诉结果。遂于2020年9月22日作出（2020）赣0902执异71号执行裁定，驳回异议人李连英的异议请求。被执行人李连英向本院复议称，1、江西天平房地产评估咨询有限公司作出的赣天平房估字（2020）第YC0429-1号房地产司法鉴定估价报告及复核报告，程序严重违法。①司法鉴定报告称“本次评估只适宜采取成本法，不采用比较法进行评估”（见司法鉴定报告第九页估价方法2第10行），复核报告却说“土地价值采取比较法”（见复核报告第一页第16行），明显自相矛盾。复核报告只是对鉴定报告的说明，却将鉴定的估价方法都改变了，显然是为了掩盖其故意压低土地价格的目的，严重违法。②鉴定报告只提到评估机构进行了实地查勘，复核报告却说搜集了三宗具有可比性的土地成交资料，不得不让人怀疑鉴定机构是为了复核才补充收集的资料，属弄虚作假行为。2、评估机构是否具备土地评估的资质值得怀疑。司法鉴定报告封面显示其具有省级（B级）土地评估资质，但在报告中只附《房地产估价机构备采证书》复印件，并没有提供省级（B级）土地评估资质证书，请市中级人民法院责令其提供省级（B级）土地评估资质证书，如提供不出，应重新确定评估机构进行评估。3、评估价格虽不是最终的交易价格，但不能成为鉴定机构故意压低评估价格的理由。评估价格直接影响起拍价格，也必然导致交易价格的高低，袁州区人民法院执行裁定书认为“评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需市场检验”的说辞，是在为评估机构故意压低评估价格进行开脱，纵容评估机构随心所欲进行评估，反正评估价格或高或低都无所谓，只要出了评估报告就了事，此系不负责任的心态，对复议申请人极端不负责和不公平。4、复核报告中的三宗土地成交价不具有可比性。①复核报告中提供的三宗土地成交价的资料中没有列出土地级别，而由宜春市政府对外发布的《宜春市城区基准地价表》中的土地级别有6级，1级与6级土地价格每亩相差140.14万元/亩，而本案中的土地级别属于二级，基准地价为133.67万元/亩，鉴定报告中提出的评估标准依据是“价值时点当地房地产市场相关价格信息”，而实际评估中却不是依据《宜春市城区基准地价表》来评估，故意将复议申请人的住宅用地评估成了“白菜价”477995.22元/亩，不知有何用心。②据向宜春市自然资源局了解，复核报告中列举的三宗土地是2012年袁州区政府修建宜慈公路时由赛维特房地产开发有限公司垫资修建，由于当时区政府没钱，就按照2012年的土地价格将土地押给了赛维特公司，当时这三宗土地是农用地，受用地计划的限制，报省里转为建设用地需要时间，从而增加赛维特公司的财务成本，为了给赛维特公司补偿，所以当时区政府拟定的土地价格就偏低，该土地拖至2018年才转为建设用地，袁州区政府按当时拟定偏低的土地价格以挂牌出让的方式给赛维特公司，没有第二个竞标者，所以该三宗土地的成交不具有可比性。5、建筑物（房屋）估价不合理。①鉴定报告中对重新构建房屋的价格是多少元没有写明，怎样折旧也没说明，折旧的依据是什么也没讲，直接就写89元/㎡，而在后来的复核报告中却写595元/㎡，纯粹为应对鉴定报告中的89元/㎡而套算来的。复议申请人的房屋是钢筋混凝土框架结构，稍懂一点建筑的人都知道，595元/㎡是绝对建不起框架结构的房屋，而复核报告中称595元/㎡的重置成本是经估价人员测算出来的，这是极不科学和不负责任的。因为对房屋的造价国家有定额标准，只有按照定额经过专业人员精心计算才能算出房屋的造价，而本案评估人员测算一下就得出的重置成本价，简直就是“天才”。②鉴定报告是按照2000年建成房屋来估价拆旧的，而复核报告在明知该房屋是2011年建成并办房产证，且又向相关部门咨询应参考产权登记时间为准的情况下，仍坚持错误，不更正房屋建成时间，使房屋多折旧11年。③鉴定报告只评估房屋的第一层，而实际该房屋共有三层，复议报告中却把责任推给委托方袁州区法院，称委托方提供的产权证记载为一层232.58/㎡，并称只考虑委托方的评估范围，不讲究实事求是，三层的房屋只评估一层，严重脱离实际。综上所述，该司法鉴定估价报告及复核报告对估价方法说法不一，自相矛盾，用测算替代计算，有依据而不依，故意低估价值，严重侵害了复议申请人的合法权益，请求撤销袁州区人民法院（2020）赣0902执异71号执行裁定书，并对该房屋另行确定评估机构进行重新评估。本院查明：易政文与李连英民间借贷纠纷一案，袁州区人民法院于2019年8月29日作出（2019）赣0902民初4111号民事判决书，限被告李连英于判决生效之日起十日内向原告易政文偿还借款本金1353000元及利息（按月利率2%从2013年12月27日计算到借款本金付清之日止）。被告李连英不服该判决提起上诉，本院于2019年11月28日作出（2019）赣09民终2304号民事判决：一、撤销袁州区人民法院（2019）赣0902民初4111号民事判决书；二、限李连英于本判决生效之日起十日内向易政文归还借款本金913000元及相应利息（利息计算至2013年12月27日为89280元，并从2013年12月28日起以借款本金913000元为基数按年利率24%计算利息直至借款全部还清之日）。该案进入执行程序后，袁州区人民法院于2020年4月26日出具（2020）赣0902网评54号《网络司法评估服务工作委托书》，委托江西天平房地产土地评估咨询有限公司对被执行人李连英名下位于宜春市袁州区（产权证号：6-×**）进行评估，并要求该评估机构在受理之日起十五个工作日内完成鉴定并形成鉴定报告。2020年6月18日，该评估公司出具赣天平房估字（2020）第ＹＣ0429-1号房地产司法鉴定估价报告，估价对象在价值时点（2020年4月26日）的评估价值为144.51万元，其中土地价值142.44万元，建筑物价值2.07万元。评估结果明细表注明：湖田镇花家坪组北二区18号-Ｂ11层100室（产权证号：6-×**）建筑面积232.58㎡，所在层／总楼层为1／1，评估单价89元／㎡，评估价格2.07万元；袁州国用（2011）第Ｑ0110154号国有出让土地（住宅地）面积1986.66㎡，评估单价717元／㎡，评估价格142.44万元，房屋和土地评估总价为144.51万元。李连英不服该评估报告提出异议后，该鉴定机构于2020年6月28日作出《复核报告》称，估价对象目前处于未利用或者不可利用状态，对建筑物采用重置成本法，对土地价值采取比较法，最终计算出土地单价717元／平方，总价142.44万元，房屋现状主体结构重置成本为595元／平方，取该类房屋平均成新率标准15%进行评估，单价89元／平方。其中就异议人提出的估价对象为三层，为何只评估其中一层面积的问题，该机构认为以委托方提供的资料为准，根据委托方提供的6-××3号产权证记载，所在层／总楼层为1／1，建筑面积为232.58平方米，其他楼层委托书未明确要求列入评估范围，也无法确认其他楼层是否单独办理了产权证，故本次评估只考虑委托方委托的评估范围。并认为本次司法鉴定评估方法科学，评估程序合法，评估结论客观。被执行人李连英对该《复核报告》不服，遂提出异议。另查明，1、《宜春招商网络》公开的宜春市近一年的住宅用地价格走势为：2020年6月份291.43万元／亩，2020年11月份为219.26万／亩。2、宜春市自然资源局网站于2019年1月2日公布的《宜春市城区土地定级与基准地价》显示，Ⅱ类住宅用地为133.67万元／亩。3、经现场调查核实，袁州区湖田镇花家坪组所在区域属Ⅱ类住宅用地，袁州区（产权证号：6-×**）对应的房产系一栋3层连体楼房，为一老年公寓的经营场所，因当初兴建一层时办理的产权证，后续加建部分目前并未办证。赣天平房估字（2020）第ＹＣ0429-1号房地产司法鉴定估价报告所拍实物照片系北二区18号-Ｅ31-3层100室、北二区18号-Ｄ21-3层100室等其他已办理产权证但并未实际竣工的框架式建筑物，并非评估标的的实物现状。本院查明的其余事实与袁州区人民法院查明的事实一致。本院认为，评估程序本质是人民法院执行行为的辅助行为。虽然评估机构及其评估人员所采取的评估方法、评估程序甚至评估结果有其自身的独立性和规范性，但该评估报告的运用会对当事人、利害关系人的程序权利和实体权利产生重大影响，人民法院对委托评估活动具有实行监督的权利和义务。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十条规定：人民法院应当对评估报告进行审查，对财产基本信息错误、超出财产范围或者遗漏财产等情形的，应当责令评估机构予以说明或补正。第二十三条规定：当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作出说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第八条规定，人民法院对其委托的评估、拍卖活动实行监督，出现下列情形之一，影响评估结果，侵害当事人合法利益的，人民法院将不再委托其从事委托评估工作。涉及违反法律规定的，依据有关规定处理：（一）评估结果明显失实；（二）评估拍卖过程中弄虚作假、存在瑕疵；（三）随机选定后无正当理由不能按时完成评估工作的；（四）其他有关情形。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，袁州区人民法院于2020年4月26日出具（2020）赣0902网评54号《网络司法评估服务工作委托书》，委托江西天平房地产土地评估咨询有限公司对被执行人李连英名下位于宜春市袁州区（产权证号：6-×**）进行评估，并要求该评估机构在受理之日起十五个工作日内完成鉴定并形成鉴定报告，但该评估机构于2020年6月18日才出具赣天平房估字（2020）第ＹＣ0429-1号房地产司法鉴定估价报告，评估工作严重超期。根据本院实地查明的事实，评估报告中的财产信息并非受托的湖田镇花家坪组北二区18号-Ｂ11层100室，基本信息存在严重错误。同时，对现状为三层的实物仅依委托报告只评估一层，但却超范围对未受托的袁州国用（2011）第Ｑ0110154号国有出让土地进行评估；评估的结论亦严重偏离《宜春市城区土地定级与基准地价》标准，违背基本常识，导致评估工作的科学性、严谨性和权威性受到当事人严重质疑。袁州区人民法院在异议审查中，未对评估报告进行合法审查，在被执行人李连英对《复核报告》仍有异议的情况下，亦未按照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》要求提请专业技术评审，简单以评估价格不是最终交易价格及未能举证证明评估程序严重违法而驳回异议人的异议请求，规避了相应义务，驳夺了当事人的正当权利，依法应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）、第（四）项规定，裁定如下：撤销袁州区人民法院（2020）赣0902执异71号执行裁定，本案发回袁州区人民法院重新审查。审判长 余 伟审判员 李 航审判员 严发根二〇二一年二月四日书记员 甘 桔