山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终14701号 上诉人（原审被告）：庄洪云，女，1950年4月19日出生，汉族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：谢国君，系庄洪云女婿。 被上诉人（原审原告）：上海永绿置业有限公司青岛分公司，住所地青岛市李沧区。 负责人：王磊，总经理。 上诉人庄洪云因与被上诉人上海永绿置业有限公司青岛分公司（以下简称永绿青岛分公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初2525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 庄洪云上诉请求：撤销一审判决，依法改判撤销前期物业服务合同并退还2017年12月20日至2018年3月19日物业费。事实与理由：1、双方的前期物业服务合同内容不一致，请求撤销该前期物业服务合同，退还预交的三个月物业费646.2元；2、永绿青岛分公司提供的物业服务不符合合同约定，没有提交近二年财务报表及电梯维修费等证据。 永绿青岛分公司未作答辩。 永绿青岛分公司向一审法院起诉请求：判令庄洪云支付2018年3月20日至2020年3月31日期间的物业管理费5119.2元、违约金6315.8元，共计11435元。 一审法院认定事实：永绿青岛分公司向一审法院提交如下证据： 1、前期物业合同2份、青岛市前期物业管理中标备案表1份，证明物业公司入驻涉案小区进行物业管理合规合法，有权根据合同约定按照每月每平方米2.5元（含电梯费）向庄洪云收取物业费，庄洪云的房屋建筑面积为85.31平方米。 庄洪云对该证据的真实性没有异议，但开发商与物业公司约定的物业服务是五星级，业主和物业公司签订的协议中没有约定五星级服务。 2、微信截屏2张、物业管理项目试点集中治理项目情况汇总表1份、小区道路照片5份，证明小区业主向12345热线反映的是道路问题。 庄洪云对上述证据的真实性没有异议，但对证明事项有异议，该照片显示的不是涉案小区的道路。永绿青岛分公司上黑榜是业主多次多项的进行投诉的结果。 3、三号楼电梯维保记录、物业日常巡查记录1宗（含人员出入记录表、有害生物消杀记录、环境部巡查记录、巡逻检查表），证明履行物业管理服务的事实。 庄洪云对上述证据的真实性不确认。原先每天只打扫一次卫生，经庄洪云反映后，才增加为每天打扫两次。 4、青岛市卫生先进单位牌匾，证明永绿青岛分公司提供的服务符合相应的标准。 庄洪云认为该牌匾系爱卫会对永绿青岛分公司单位颁发的，并不是针对涉案小区服务情况颁发的。 5、业主入住流转单、钥匙托管协议、承诺书、赔偿明细、协议各1份，证明房屋交付时按照正规合法的程序办理，不存在强迫威胁。庄洪云签署业主手册，知悉内容并签字捺印。永绿青岛分公司已经将庄洪云的问题反馈给施工单位和建设开发单位，相关单位已对庄洪云进行赔偿。 庄洪云对证据的真实性均无异议，但对业主入住流转单有异议，恰恰证实开发商和物业公司交房违规，应该先上开发商签字办手续，然后收房验房，房屋质量没有问题，最后才签署物业管理协议，交物业费。但是证据显示物业费的收取放在了收房验房之前，且验房时房屋存在问题，庄洪云把钥匙还给了物业公司。 6、催费通知的照片打印件，证明公司向庄洪云上门催缴过物业费，但至今未缴纳。 庄洪云对该证据的真实性没有异议，庄洪云一直不在涉案房屋居住，没见过催费通知单。 庄洪云向一审法院提交如下证据： 1、用户抄表用水一览表2张、水电气暖未使用的相关证据7页，证明涉案房子是空置房，其中2018年6月用水是开发商维修所需。 永绿青岛分公司对水电费证据中盖章的认可，对不盖章的不认可。对天然气未开通证明没有异议，对供暖的证据没有异议。空置房物业费减免是对水电气表数为0的业主，但是庄洪云提交的水电费明细显示还是有一定的使用。庄洪云主张2018年表数是维修产生的费用，应当予以举证。 2、2019年9月13日青岛晚报及2019年9月14日城市信报打印件3页，证明绿地香颂小区上青岛市物业整治李沧区黑榜，服务质量差不达标。 永绿青岛分公司对真实性没有异议，对证明事项有异议，庄洪云提交的青岛晚报是因为对业主委员会成立的不满，频繁投诉，所以上了黑榜，永绿青岛分公司已就此事与物业办核实，并非小区物业服务问题。对城市信报，永绿青岛分公司认为结合9月13日的内容所列举的相关问题属行业中存在问题，此事情与永绿青岛分公司起诉庄洪云违约要求支付物业费无关。 3、前期物业管理中标备案表、投诉信函的官方回复，证明保障房没有按照政府指导价。 永绿青岛分公司对真实性没有异议，但庄洪云自签订合同之日起，就应按照合同约定履行合同义务，如果庄洪云对备案有异议，可向相关部门核实。 4、总平图1份及小区照片，证明涉案小区交房前未对规划的地上车位划线收费，地上车位费应属于全体业主共同收益。 永绿青岛分公司对总平图没有异议，对庄洪云提出侵害业主利益有异议，目前小区所有规划车位，物业公司没有收取业主费用，业主停车是先得先停。小区之前没有业主委员会，物业公司无权支配业主公共区域收益。庄洪云提出的公共收益问题，庄洪云可与小区业委会提出，并由小区业委会来进行收益管理。庄洪云提出公共收益问题与其不交物业费无关。1、2号楼车库出口没有开发，是因为市政道路没有正式开通，院内停车存在安全隐患，开通车位需业主同意，涉案小区业委会成立于2019年，如果业主使用车位，可向小区委员会提出，由业主委员会来做车位管理工作。 5、限价商品住房准予登记通知书、房屋认购协议各1份，证明庄洪云购买的x号楼是保障房。 永绿青岛分公司对真实性没有异议。 6、2020年4月9日，谢国君与卢经理对话的视频光盘1份，证明2020年4月，庄洪云找到永绿青岛分公司工作人员卢经理报修，至今屋内墙面、地面不平，未获维修。 永绿青岛分公司认为墙面维修的责任主体不属于物业服务管理范畴，与本案无关，不予认可。 7、光盘1份，内含2018年4月24日拍摄的庄洪云屋内墙面质量问题以及为此沟通的视频2段、2020年4月通过微信与客服报修房屋质量的录屏视频1段、2018年9月21日拍摄的填表申请空置减免物业费视频1段、2020年7月14日拍摄的在水务局开具用水明细视频1段、电梯损坏视频1段、电梯损坏照片1张、居民接受关于电梯损坏的采访的电视节目录屏1段、微信业主群聊天录屏1段、业主群微信投票录屏1段、腾讯小程序投票录屏1段，证明交房时须先签字，预交物业费；开发商及永绿青岛分公司均未告知业主手册里有前期物业服务协议；永绿青岛分公司主张自通知收房起计算物业费，不符合规定；开发商在交房前把消防通道按上铁栅栏非封闭小区弄成封闭小区；庄洪云向物业询问赔偿问题，前物业经理及客服的答复；庄洪云向物业申请房屋空置减免，但物业要求预交物业费；小区业主群投票认为永绿青岛分公司提供服务仅符合三星级，要求按三星级标准收费，小区住宅共452户，参与投票267户；保障房电梯从交房那天就损坏一直到2019年年底，媒体曝光才得以解决。 永绿青岛分公司认为庄洪云提交光盘中的内容，与庄洪云不交物业费无关。庄洪云询问断水断电是否是物业造成，物业不认可，系永绿青岛分公司主观猜测。在水务局办事的视频画面单一，语音不清楚，且与本案无关，不予认可。庄洪云房屋不属于应当办理空置房的情况，不应当予以办理。三号楼电梯发生故障，物业公司第一时间对电梯故障消除，在消除故障过程中，我司先行对电梯配件垫付租金进行电梯运行恢复，对电梯故障原因，电梯维保单位已给处明确的检查结果。 8、业主集体签名的声明1份，证明因为物业服务质量不达标，小区业主需要缓交物业费。 永绿青岛分公司对于该证据不予认可，与本案无关。 9、业主委员会备案登记表一份，证明涉案小区于2019年8月成立业主委员会，未签订物业合同。 永绿青岛分公司对备案表没有异议。 一审法院经审理认定事实如下： 1、2015年3月3日，绿地控股集团青岛沧海置业有限公司与永绿青岛分公司签订前期物业服务合同，约定由永绿青岛分公司为青岛市李沧区106号绿地香颂项目提供前期物业管理服务，服务等级为五星级，物业服务费收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米3元（含电梯运行费）；业主首次缴费时间为《商品房交付使用通知书》邮寄出的次月起，交纳物业服务费及相关物业管理费用；业主收楼后，物业服务费等相关费用按季交纳，业主及物业使用人应在每季第一个月15日前履行交纳义务。逾期交纳的，从逾期之日起每日按应交费千分之三加收滞纳金；物业服务期限自本合同签订之日起至业主大会成立选聘物业公司进驻小区办理移交手续止。 2、本案涉案房屋系限价商品房，由庄洪云购买并登记在其名下。2017年12月20日，庄洪云办理收房手续，并签订承诺书，载明：本人已详细阅读并理解建设单位绿地地产青岛沧海置业有限公司制定的绿地香颂业主临时管理规约，同意遵守本规约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。庄洪云确认身份，核对购房款，领取业主手册、临时管理规约、商品住宅使用手册等资料后，在物业服务中心按规定缴纳相关费用并领取收款收据后，进行验楼。因庄洪云反馈存在无室内燃气报警器、无室内地暖温控器、无室内可视对讲、入户门有碰擦、密封条脱落有窝、卫生间开关门板脱落、地面不平有裂缝、网络插板歪斜、玻璃很多没有3C认证、无法测试卫生间防水、门活页有杂音、没帽等事项，永绿青岛分公司与庄洪云签订钥匙托管协议书，确定庄洪云将房屋装修钥匙交予永绿青岛分公司托管，仅限于承建商进行房屋维修、业主看房、看防水试验结果或紧急情况发生时使用。施工完成后，业主需自行到物业服务中心取回钥匙，逾期未取回由物业中心统一销毁。后庄洪云女婿谢国君与永绿青岛分公司签订取消钥匙托管书，将装修钥匙取走，并手写维修及补偿损失共计20804元的申请书。2018年9月4日，庄洪云与山东国建方振俊达成协议，载明庄洪云在装修期间发现主卧室门洞偏斜，经施工方及劳务责任方现场确认为砌体施工，责任方支付给业主6500元，由业主自行处理，双方就此问题了结。 3、2017年12月20日，永绿青岛分公司、庄洪云签订前期物业管理服务协议，载明建筑面积86.15平方米，后经确认为85.31平方米。合同约定了永绿青岛分公司提供前期物业管理服务的相关内容，并约定庄洪云按季度缴纳物业管理费（首次缴纳费用起算时间，按开发商书面通知交房日期为准），每季度前30日向永绿青岛分公司缴付；高层住宅按建筑面积每月每平方米2.5元收取（含电梯运行费），前期物业服务合同备案金额为3元/月/平方米，后期随人员能耗成本对物业费进行调整；如永绿青岛分公司违反协议未达到管理服务质量约定的标准，庄洪云有权要求限期改正，逾期未改正给庄洪云造成损失的，永绿青岛分公司应承担相应的法律责任，庄洪云不得以此为由拒交物业管理服务费；如庄洪云不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，应从逾期之日起按每天千分之三收取滞纳金。 4、永绿青岛分公司按照合同约定，为涉案小区提供了公共设施维护、绿化消杀、卫生保洁、安保管理等物业管理服务。庄洪云于交房当天，在房屋验收前预交了三个月的物业管理费。后未再向永绿青岛分公司交纳物业管理服务费，经永绿青岛分公司多次上门催缴，庄洪云未予支付。 5、涉案房屋在2018年4月至2019年7月期间未开通燃气；2018年8月至2020年5月期间个别月份微量用水；2018年2月至2020年5月期间，除2018年4月至2018年6月用电量为38外,其余月份均为少量或微量用电。庄洪云于2018年9月21日至永绿青岛分公司处申请办理房屋空置并填写申请表。 6、2019年9月，青岛市住房城乡建设局对外公布了100个物业问题较多的小区，并对这些小区率先进行整治，整治工作要求年内完成，其中包括本案涉案小区绿地香颂。 一审法院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。 本案的争议第一个焦点在于：永绿青岛分公司是否有权向庄洪云主张物业费？法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，永绿青岛分公司作为物业服务企业，与绿地香颂小区建设单位签订前期物业服务合同，选聘永绿青岛分公司为该小区提供物业服务，该约定合法有效，依法应受法律保护。庄洪云作为该小区业主，应受上述合同的约束。永绿青岛分公司为庄洪云提供了物业服务，庄洪云应履行按时交纳物业费的义务。庄洪云拖欠物业费，经永绿青岛分公司催交后，庄洪云仍未缴纳，永绿青岛分公司请求庄洪云支付物业费的主张，应予支持。永绿青岛分公司与庄洪云签订的物业服务协议约定物业管理服务费按照按建筑面积每月每平方米2.5元收取（含电梯运行费），对备案合同约定的每月每平方米3元进行了调整，系双方真实意思表示，一审法院予以采纳。 第二个争议焦点在于：庄洪云关于房屋维修期间的免除物业费的主张是否成立？法规规定，前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准承担。本案涉案房屋于2017年12月20日交付，庄洪云应自2018年1月起履行支付物业管理服务费的义务。庄洪云主张的房屋维修，是对其建筑专有部分进行的维修。庄洪云要求免除该期间的物业管理服务费，缺乏约定或法定依据，对该主张一审法院不予采纳。 第三个争议焦点在于：庄洪云关于房屋空置应当进行物业费减免的主张是否成立？法规规定，自2018年7月1日起，普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收。本案涉案房屋系限价商品房，物业费定价在政府定价范围内，且该房屋自2018年7月至2020年3月期间的水、电、气未使用或存在微量数值，可酌情认定房屋为空置状态，依法可按照不超过前期物业服务合同约定的60%缴纳。2018年4月至2018年6月期间用电度数较高，庄洪云主张该期间系维修房屋产生的用电，但未提供证据予以证明，故对该期间的空置主张不予认定。 第四个争议焦点在于：永绿青岛分公司主张逾期违约金是否应予以支持？根据庄洪云提供的证据，可以看出永绿青岛分公司在物业管理过程中，服务水平和方式确有不足之处，故永绿青岛分公司主张庄洪云支付其逾期支付物业费滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于庄洪云辩称意见中反映的永绿青岛分公司未按照规定每年至少两次公布财务报表；三号楼的门禁卡不能进入商品房一号楼、二号楼的院子；三号楼的电梯发生关人事故，还曾出现调门、掉箱等事故；永绿青岛分公司上了物业黑榜等情况，一审法院认为物业公司提供的物业管理服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，需要物业公司与业主共同努力，才能更好地实现物业管理服务的目的。物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，业主对物业服务质量的体验标准不一，物业服务本身亦具有一定的难度。即使庄洪云主张的上述问题存在，业主亦可要求物业服务企业采取相应措施，履行维修、养护、管理、维护等义务。个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由抗辩拒交物业费，造成物业管理企业运营经费不足，服务质量下降，最终损害的是其他正常缴纳物业服务费的业主的利益，故对庄洪云以物业服务不达标为由拒交物业管理服务费的意见，一审法院不予采纳。 关于庄洪云主张开发商和永绿青岛分公司将地上车位及负一层机械车位验收后划掉或拆除，导致车位配比不达标，人防车位超期违规买卖，该行为严重损害了全体业主利益；开发商交房前将小区消防通道加上铁栅栏，将非封闭小区变成封闭小区，属于擅自变更设计规划，城市管理部门在予以拆除时，永绿青岛分公司予以阻拦等主张，与本案非同一法律关系，本案中不予处理。 综上，庄洪云应向永绿青岛分公司支付2018年4月至2020年3月期间的物业管理服务费为3327.09元（2.5元×85.31平方米×3个月＋2.5元×85.31平方米×21个月×60%）。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，参照《青岛市物业管理条例》第二十七条第二款，《山东省物业服务收费管理办法》第十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：庄洪云于判决生效之日起十日内支付永绿青岛分公司2018年4月至2020年3期间的物业服务费3327.09元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86元（永绿青岛分公司已预交），减半收取43元，由庄洪云负担。 本院二审审理期间，庄洪云提交前期物业服务合同一份，证明与永绿青岛分公司提交的前期物业服务合同不一致，其中关于违约金的数额不一致，庄洪云是受胁迫签订的物业服务合同，不签合同不给钥匙交房。本院认为，庄洪云没有提交证据证明其是受胁迫签订的合同，且一审法院没有支持永绿青岛分公司关于违约金的诉讼请求，对庄洪云该证据本院不予采信。 本院审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：庄洪云应否交纳物业费。对此，本院认为，永绿青岛分公司作为物业服务企业与庄洪云签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。合同签订后，永绿青岛分公司一直为涉案小区提供物业服务，庄洪云实际接受了永绿青岛分公司提供的物业服务，永绿青岛分公司按照合同约定履行自己的义务后，庄洪云应当交纳物业费，庄洪云所主张的房屋维修期间、公开财务报表、电梯事故、门禁卡问题及物业黑榜等均非不交物业费的法定及约定理由，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，并无不当。庄洪云上诉请求撤销合同及返还物业费，因其在一审并非原告，一审法院对此没有进行审理，现庄洪云在二审审理期间无权主张，本院对庄洪云该上诉请求不予支持。 综上所述，庄洪云的上诉请求不成立；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费86元，由上诉人庄洪云负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二一年二月三日 法官助理于丽人 书记员 宋明旭