浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0782民初746号 原告：吴剑花，女，1977年12月26日出生，汉族，住义乌市。 原告：季云峰，男，1979年12月25日出生，汉族，住义乌市。 两原告共同委托诉讼代理人：黄剑飞，北京市中闻（深圳）律师事务所律师。 被告：义乌滨锦房地产开发有限公司，住所地：义乌市稠江街道戚继光路**。 法定代表人：朱慧明，执行董事。 委托诉讼代理人：周晓菁，浙江天册律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅恒人，浙江天册律师事务所律师。 原告吴剑花、季云峰与被告义乌滨锦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月29日公开开庭进行了审理。原告季云峰及两原告的共同委托诉讼代理人黄剑飞，被告义乌滨锦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周晓菁、傅恒人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴剑花、季云峰向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告所签的《绣津小区车位购置协议书》中的车位价款由548800元变更为25万元，即被告返还原告车位款298800元；2.被告给付原告298800元车位款相应的利息（自2018年7月13日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际支付完毕日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实和理由：2018年7月6日被告开发的绣津小区一期（5#、8#、15#）开盘（房子和车位捆绑销售）之前，被告以各种形式多次向原告表示首期红利（折扣、砸金蛋等），价格最为便宜，二期以后售价更高。同时要求原告预存20万元认购定金（届时可给予5万元定存优惠）。尽管房子车位总价不菲，但考虑到被告说后面几期还要涨价，原告就预交了房屋和车位定金各10万元（以20万元定存相抵），并签订《绣津小区认购协议书》，欲购买8-1-1301号房屋及负一层车位。2018年7月13日交房款首付及车位款时，被告告知该商品房实际销售价格高于政府备案价，部分价款需转移到其中一个车位上，另一车位仍保持正常价格，原告只得交1240203元的房款首付（含定金和保证金）和负一层两个车位款，其中1-1220车位为548800元（含定金），1-988车位为25万元。后双方补签了《车位购置协议书》。2018年7月23日双方又补签了《浙江省商品房买卖合同（预售）》，购房合同中约定该房建筑面积为144.95㎡，单价为28425元/㎡，总价为4120203元。除首付外，其余288万元房款做了商贷。后面几期开盘后，原告发现房子和车位总价并未如被告所承诺的那样比首期高，各种红利优惠仍有，负一层车位成交价格还是正常的25万元（负二层为22万元）。现经查询，原告才知道该房的备案价是29200元/㎡，若无价款转移（车位价格正常）则该房的实际销售价为30486元/㎡[（4120203元+548800元-25万元）÷144.95㎡]，实际销售价远高于政府备案价更高于合同约定价。原告认为，首先，被告以“首期红利、价格最优、后期涨价”等虚假承诺诱导原告购房、购车位并交付定金；其次，被告明知商品房有备案价，但为了卖出高价，其事先不告知原告，后利用原告交付认购定金及首付和车位款时担心定金和保证金不予退回，采用误导逼迫且违法违规方式转移超高部分价款至车位，致使原告支付了畸高的车位价款，而其则绕开备案价，规避国家对商品房购房人进行限价保护的法规政策，扰乱市场秩序、偷逃税款。地。地下车位在被告的欺诈及不法操作下以正常价格两倍多进行销售显失公平案价范围内再高的房价原告均可接受，但被告非法转移导致极不正常的548800元车位价款则违背了原告的真实意思，超出部分的价款无效，不应受到法律保护。 被告义乌滨锦房地产开发有限公司辩称，原告起诉无事实和法律依据。从法律依据出发，根据民法典时间效力第一条规定，本案购置协议虽签订于2018年7月，但案涉车位交付时间是2021年1月，从整个履行看被告认为适用民法典规定。民法典第151条的规定并没有变更权，即便原告事实与理由成立，法律也没有赋予其变更权。退一步讲，若本案不适用民法典规定，适用当时的法律、司法解释，则根据民法总则及2019年颁布的九民纪要的规定，原告只有撤销权没有变更权。原告签订的车位购置协议是其真实意思表示，不存在受诱导、受欺诈的行为，协议至今已履行完毕，原告无权主张变更车位价格。案涉车位价格不存在可变更、显失公平的情形，根据民法典第151条规定，显失公平的构成要素是一方利用对方处于危困状态，缺乏判断能力，本案显然不具备该等情形，原告无权以显失公平原则要求变更车位价款。被告不存在超备案价格销售房屋的行为，该等行为不属于民事案件审理范围。原告购买商品房的备案价为29200元/㎡，原、被告之间的成交价是28425元/㎡，成交价未高于备案价，原告的主张不能成立。根据签约时义乌当地的网签政策，允许在备案价的基础上上下浮动8%，被告根本不需要将房价转嫁到车位上提高售价，被告无任何超备案价销售的动机和意图。请求驳回原告的诉请。 针对被告的答辩意见，原告补充陈述，原告诉请有合同法的依据。只要欺诈、胁迫、违法违规事实成立，即便已经履行也可以要求撤销或变更。 为证明自己的主张，原告向本院提供如下证据： 证据1，贵宾手册及20万元认筹金小票一份，证明：1、贵宾手册需预存20万元认购定金才能办理；2、持有贵宾手册可以享受5万元定存优惠。 证据2，售楼早期宣传信息资料照片打印件一份，证明被告承诺首期最为优惠，首期优惠仅有一次，后期涨价。 证据3，滨江绣津小区签约说明复印件一份，证明：1、原告交过定金、签过认购协议书；2、先交首付款或全额房款才可以签商品房买卖合同；3、被告承诺首开房源可享受一次性付款、商业或组合贷、VIP（贵宾手册）客户、产品说明会优惠券、车位款一次性付清等各种优惠，后期则不行，即首期最便宜。 证据4，销控表照片打印件一份，证明：1、只有总价而不显示房子和车位的具体价格，不让购房人过早知晓备案价；2、房子和车位捆绑销售，为后续规避备案价转移部分房款至车位做准备。 证据5，绣津小区认购协议书复印件一份，证明：1、原告需交房子和车位定金各10万元（以预存的20万元认筹金作抵扣）；2、除定金外，还得先交保证金（与定金一起构成房子、车位首付或总价款）才能签订购房合同和车位协议。 证据6，房屋首付款及车位款收据复印件一份，证明：1、原告于2018年7月13日先交了房款首付（保证金）和车位款（保证金），才能签订车位购置协议与购房协议，如果因备案价问题原告不签协议，则非但房子和车位的定金被没了，保证金可能也拿不回来；2、原告购买同为负一层的两个车位，价款悬殊29.88万元，超正常价格一倍。 证据7，车位购置协议书两份，证明：1、原告于2018年7月13日签订车位购置协议；2、车位没交土地出让金，车位仅有使用权而没有产权；3、同一层价格悬殊巨大极不正常。 证据8，商品房买卖合同及补充协议一份，证明：1、购房合同签订于2018年7月23日，印证被告要求此前需交首付（保证金）后续才能签合同的做法不正常、不合理；2、合同签订前定金已付，印证原告若因备案价问题不同意转移价款导致无法签订购房合同，则10万元定金无法退还；3、合同对单价、面积、总价等内容进行了约定，结合车位转移价款，可计算出被告实际销售价为30486元/㎡。 证据9，备案价查询记录打印件一份，证明：1、案涉房屋政府备案价为29200元/㎡，被告实际销售价30486元/㎡高于此价；2、转移到车位款中的房款，实际销售价超过备案价部分违规，且因未纳税而违法。 证据10，微信截屏打印件（案外人和被告工作人员的聊天记录）一份，证明：1、被告销售人员承认为规避备案价将房款转移到车位上；2、被告销售人员承认后期销售价格比首期低，违背当初首期最优惠最便宜的承诺。 证据11，售楼后期宣传信息资料照片打印件一份，证明：1、被告的优惠不但首期有，二期、三期照样有，首期整体价格并非最低，被告当初虚假承诺；2、被告故技重演，营造涨价预期，再次以将要取消优惠政策为名套路他人下单。 被告质证意见：证据1，三性无异议，证明目的有异议，贵宾手册和20万元认筹金小票没有必然联系，20万元支付时间是2018年7月6日，是原、被告签署认购协议书后支付的定金。证据2，第一页无异议，第二页三性均有异议，第一页被告没有承诺首期最优惠，只有“首开红利”四个字。证据3，三性无异议，证明目的有异议，签约说明只讲了首期的优惠，没有讲首期最优惠；签约说明第3页写明了车位价格，原告从始至终都知晓。证据4，真实性、合法性无异议，关联性、证明目的有异议。这只是一部分的销控表，当时受上墙篇幅所限，为了避免数据过多，不够清晰，当时将房屋和车位的总价列在一栏中，但是其他的销控表均将房屋和车位的价格列清楚，在销售时已向原告展示。证据5，三性均有异议，原、被告的确于2018年7月6日签署了认购书，原告在签署后支付了20万元定金即证据1，认购书恰恰能证明在7月6日原告签认购书时房屋和车位的具体价格，签署认购书时原告只购买了一个车位。证据6，三性无异议，证明目的有异议，是在原告自愿及知晓价格的情形下签约付款。证据7，三性无异议，证明目的有异议，恰恰证明原告对两个车位的价格是知晓并自愿签约，至于车位能否办证，如果办证是否需要交纳土地出让金等，这是政府政策决定的，与本案无关。证据8，三性无异议，证明目的有异议，原告在7月6日就知晓房屋和车位价款，被告不存在隐瞒价款及逼迫原告签订相关合同。证据9，三性无异议，证明目的有异议，恰恰证明案涉房屋备案价高于双方实际成交价，如果如原告所述被告是通过房屋价款转到车位价上溢价销售的，那被告肯定顶格销售，不会低于备案价销售。根据当时的政策，允许在备案价的基础上上浮8%网签备案，原告这一主张完全站不住脚。证据10，三性均有异议。证据11，真实性无异议，证明目的有异议，被告并没有承诺原告购买的一期为最优价格。 为支持自己的抗辩，被告向本院提供如下证据： 证据1，滨江锦绣之城签约流程单一份，证明签订车位购置协议前，原告再次对案涉车位价格及所购买的商品房价格进行确认。 证据2，交接书一份，证明案涉合同的履行期限跨越到2021年，适用民法典，原告受领该案涉车位的行为视为放弃和撤销；原告已受领案涉车位，从2018年购买至受领车位长达两年多的过程中，从未对价格提出异议，若按照原告的观点变更权也是撤销权的一种，根据法律规定已经超过一年的行使权期限，其主张不应得到支持。 原告质证意见：对两份证据的真实性、合法性均无异议，但对关联性均有异议，即被告无法据此得出“购买54.88万元高价车位是原告真实意思的表示”及“原告办理房子和车位交付手续即意味着放弃变更合同、要求返还不公平且无效部分车位款权利”的结论。 为反驳被告的证据，原告提供选房流程照片打印件一份，证明是先交定金后签认购书。 被告质证意见：照片制作时间无法确认，对其三性均有异议，不能证明该选房流程是否是原告买房时在现场展示的。即便是真实的，也不能证明原告的证明目的，从选房流程可见，从客户选房选车位到最后的认购完成是有一个很长的流程，有选房单、选车位单，单据上均有分别的价格，根据常理推断，在购买大宗货品之前询价是最基本常识，被告清楚将房屋及车位价格告知原告，不存在原告所说其在签署商品房买卖合同时才知道车位价格。 根据原告、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下： 一、关于原告提供的证据及反驳证据。 证据1，被告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。但根据贵宾手册的使用规则，客户凭本人身份证即可办理，且办理申请时间为6月15日-6月25日，而20万元定金的支付时间为2018年7月6日，晚于办理申请时间，故该组证据无法达到原告的证明目的。 证据2，被告对第一页内容无异议，本院对第一页内容的真实性予以确认，但第一页的宣传内容中仅出现“首开盛惠”、“首开红利”等字眼，并未作出首期最优惠的承诺，故无法达到原告的证明目的；第二页系朋友圈截图打印件，原告未提供原件予以核对，且被告对真实性亦有异议，故本院对其真实性不予确认。 证据3，被告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。签约说明当中虽列举了各项仅限于首期的优惠，但并未作出首期最为优惠的承诺，故无法达到原告的证明目的。 证据4，被告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。但备案价原告可在签订合同及付款前通过公开的途径查询，故仅凭该组证据无法达到原告的证明目的。 证据5，该认购协议书系复印件，且系案外人杨舟、王文娟与被告签订，故本院对其真实性、关联性均不予确认。 证据6、7、8、9，被告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。 证据10，该微信聊天发生在案外人之间，聊天相对方未出庭作证，故本院对该微信聊天记录的真实性不予确认。 证据11，被告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但无法达到原告的证明目的。 反驳证据，该选房流程系照片打印件，原告未提供原件予以核对，被告对真实性亦有异议，本院对其真实性不予确认。 二、关于被告提供的证据。 原告对真实性无异议，本院对该两组证据的真实性均予以确认。 根据上述有效证据及原、被告的庭审陈述，本院认定案件事实如下： 2018年7月6日，因欲购买绣津小区一期房屋，原告分两笔向被告支付定金共计20万元，并签订《绣津小区认购协议书》。 2018年7月13日，原告与被告签订《绣津小区车位购置协议书》两份，主要内容为乙方（原告）向甲方（被告）购置位于义乌市绣津小区项目地下一层988号车位一个，总价25万元；地；地下****车位一个价548800元。付款方式均为协议签订之日一次性付款。同日，被告向原告出具收款收据三份，分别为8-1-1301房款1240203元、1-988车位款25万元、1-1220车位款548800元。 2018年7月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》各一份，主要内容为：该商品房为绣津小区项目中的8幢1单元12层1301号；建筑面积共144.95㎡；单价为每平方米28425元，总价款为4120203元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金10万元，该定金抵作商品房价款；买受人应于2018年7月13日前支付首期房价款1240203元，剩余房款288万元应于2018年7月23日前向贷款机构提交贷款申请资料，办理贷款审批手续；出卖人应当在2021年5月30日前向买受人交付该商品房；如有车位、车库或者停车设施买卖、赠与、租赁的，双方另行签订协议；本合同签订前有关文件、楼书及其他资料中就本合同项下商品房及相关设备设施所作的表述，与本合同及其附件规定不一致的，以本合同及其附件为准，原有的表述不视为合同的要约或组成部分等。 2021年1月7日，原、被告双方对案涉房屋及车位进行验收交接，双方确认：1、该房屋及该车位符合约定交付条件，甲方已予以交付，乙方已受领；2、该房屋的实测建筑面积以最终实测绘报告为准，双方据此退补面积补差款；3、本交接书一式叁份，出卖人持贰份，买受人壹份；4、本交接书自甲乙双方签字盖章后生效。 另查明，案涉房屋的备案价为29200元/㎡。 又查明，《滨江绣津小区签约说明》第二条载明“本期地下车位售价分别为：地下一层：地下**车位为65万元/个，地下**车位为62万元/个uo; 本案审理过程中，原告提供了案外人与被告于2018年7月6日签订的《绣津小区认购协议书》，该协议书主要内容为：乙方（买受人）对甲方（出卖人）在销售现场公示的《浙江省商品房买卖合同》（含补充协议）、《绣津小区车位购置协议书》等文件已仔细阅读并充分了解、认可；乙方向甲方认购位于绣津小区的以下商品房及车位（该车位价款为62万元）；乙方在本协议签订时支付给甲方商品房定金10万元、车位定金10万元；乙方未与甲方同时签署《浙江省商品房买卖合同》、补充协议、《绣津小区车位购置协议书》等一系列协议的，构成违约，乙方已支付的该商品房及车位定金予以没收；本协议中所列房价、车位价不受日后变动的影响等。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”本案的争议焦点在于案涉《商品房买卖合同》及《车位购置协议书》的签订是否存在显失公平的情形？ 本案原、被告签订的《商品房买卖合同》及《车位购置协议书》对房屋的座落、面积、价格、用途、车位的位置、价格等内容均进行了明确约定。案涉房屋的备案价原告可在签订合同及付款前通过公开途径查询，被告并未隐瞒交易信息，采用欺骗或误导方式诱骗原告完成案涉房屋的买卖行为；而关于案涉1-1220号车位的价格，在签订《车位购置协议书》之前，被告也已通过《签约说明》及《认购协议书》的书面形式提前告知，市场上亦存在同期同类商品供原告了解与参考，原告对此应是明知的。商品房及车位的买卖相对于购房者而言，系生活中的重大决策和投资行为，原告在签订合同前会充分考虑房屋及车位的市场价格等各种影响房屋及车位买卖的情况和因素，其在签订《商品房买卖合同》及《车位购置协议书》时并未对销售价格提出异议，进而不与被告完成交易。故本院认定案涉《商品房买卖合同》及《车位购置协议书》系双方基于真实意思表示自愿签订，未违反效力性强制性规定，亦不存在价格欺诈、胁迫或乘人之危的情形，应属合法有效，对双方均具有法律约束力。原告已支付了购房款及车位款，被告亦交付了案涉房屋及车位，现原告基于案涉《车位购置协议书》存在法律规定的可变更情形要求被告返还部分车位款，无事实和法律依据，本院不予支持。此外，关于是否存在原告主张的被告超备案价售房的相关事项，属有关行政管理范畴，不属民事案件的处理范围。综上，原告诉请于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告吴剑花、季云峰的诉讼请求。 案件受理费3162元（已减半收取），由原告吴剑花、季云峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 舒 怡 二〇二一年二月十九日 书记员 金倩倩