浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0523民初4259号 原告（反诉被告）：肖万胜，男，1964年12月8日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：蔡志国，浙江振源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施予求是，浙江振源律师事务所律师。 被告（反诉原告）：留建雄，男，1959年9月6日出生，汉族，住浙江省青田县。 委托诉讼代理人：蒋国明，安吉县递铺法律服务所法律工作者。 原告肖万胜与被告留建雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案审理并进行诉前调解。留建雄于2020年11月24日提起反诉，本院审查后予以受理，并依法适用简易程序于2020年11月27日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）（以下简称“原告”）肖万胜及其委托诉讼代理人蔡志国，被告（反诉原告）（以下简称“被告”）留建雄及其委托诉讼代理人蒋国明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖万胜向本院提出诉讼请求：1.判令自起诉之日起原、被告《店面房租赁合同》解除；2.判令被告返还租赁保证金30000元；3.判令被告开具收取租金发票；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月8日，肖万胜与留建雄达成《店面房租赁合同》一份，根据合同第一条的约定：乙方（肖万胜）承租甲方（留建雄）名下位于递铺镇（现为昌硕街道）商贸广场第2幢13号4层5层13间房屋(鑫隆园宾馆西侧)，面积约1057平方。租赁期为4年延期4年，从2014年9月8日至2018年9月7日，装修免租期为45天。租金第一年至第四年(2014年9月8日至2018年9月7日)每年租金为人民币24万元，租金半年一付。第五年至第八年的租金暂定为27万元一年，如果周边租金与该价格出入差距较大，则双方以协商价格为准。租赁保证金为3万元整。租赁保证金在租期满后归还乙方。同时，合同第九条还约定：在合同履行期间，要遵纪守法，讲文明道德，自觉维护好室内外卫生。水、电费及社会公共收费(治安、物业管理费、卫生、工商、税务等)由乙方自行缴纳(乙方每年向甲方出示付费收据)，除房产税由甲方(被告)承担外，其余一切费用由乙方承担，如乙方不付费，甲方有权终止合同，不承担任何法律责任。2019年9月第七个租赁年度开始后，昌硕街道商贸广场第2幢区块因受市场因素影响出现出租的房屋大量闲置和退租，原告承租被告房屋主要用于旅店行业，也受到了严重影响，为此，原告依据合同约定向被告提出下调租金的要求，遭到被告拒绝，经过多次电话及微信磋商，被告拒不同意予以调整，在未能达成一致意见下，原告提出退租并决定终止租赁关系，但被告一直不肯来接手租赁房屋，上述房屋一直处原告代管状态，2020年初，受新冠疫情影响，房屋一直处于闲置状态，已造成了原告严重亏损，继续履行必将造成原告亏损越来越大，已致使原告合同目的无法实现。2020年8月20日，原告再次以微信方式向被告出具书面通知，要求其在9月7日之前来办理交接手续，否则将不再承担保管责任，但被告置之不理，以至于原、被告形成合同僵局。为了避免原、被告的损失进一步扩大和安全的角度，原告于2020年9月7日，关停了案涉房屋的全部水电。另，在租赁合同签订后，原告支付租金截止到2020年9月10日止，总计租金1564009元，被告在收到原告交付的租金之后，一直未按合同第九条约定开具发票和支付房产税。故而提起上述诉请。 被告留建雄辩称：原告诉请租赁合同解除无事实与法律依据，被告不同意解除合同。根据合同约定，第五年至第八年度的租金每年度为27万元，是双方的真实意思表示，且本院（2019）浙0523民初2620号民事判决书已认定第五至第八年度的年租金为27万元。原告诉称的旅馆行业营业受到严重影响，原告也无证据证明。这个影响与被告毫无关系。被告收取租金是否需要开具发票在合同中没有作出明确约定，被告只须承担房产税，其他的一切费用均由原告承担，而房产税与本案没有关系，被告也未构成违约。综上，请求查明事实，驳回原告的诉请。 被告留建雄提起如下反诉请求：1.判令肖万胜继续履行《店面房租赁合同》约定的义务，并支付第七个年度租金27万元；2.判令被肖万胜支付违约金44467.20元(详见计算清单，违约金暂计算至2020年12月7日止，按年利率15.4%计算，之后违约金至款清之日止）；3.反诉受理费由反诉被告承担。事实与理由：双方于2014年9月8日签订的《店面房租赁合同》第三条约定，租金交付方式：每年的租金必须提前一个月打入甲方银行账户。......乙方逾期不交则视为违约，每超过一天，乙方应按每天房租的双倍罚款赔偿给甲方......。合同签约后，原告拖欠租金，在被告起诉后本院判决原告给付拖欠租金18.5万元并承担违约金125714元。之后的第六个年度的租金，原告于2020年5月4日才支付租金27万元，依照合同约定的付款期限（须在2019年8月8日前），已拖欠9个月，第七个年度租金至今分文未付。同时，被告保留就一个房间所造成的损失（即原告关停了水电，造成被告无法入住的损失）另行向原告主张的权利。鉴于上述事实，原告未依约支付租金，构成违约，应承担违约责任。故提起上述反诉诉请。 原告就反诉部分辩称：被告的反诉请求是否成立有待于法院的认定，原告已经提起了解除合同的诉请，如原告的请求能得到支持，被告的反诉请求即不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。肖万胜提交了《店面房租赁合同》、微信聊天记录、通知、租金支付清单及支付凭证，留建雄提交了（2019）浙0523民初2620号民事判决书、支付凭证，双方对上述证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据作如下认定：肖万胜提交的周边房屋租赁合同及停业照片，与本案不具有关联性，本院不予认定；证人张某的出庭证言，证人与肖万胜有亲戚及合作关系，且留建雄不认可，本院对其证言的真实性不予认定；对肖万胜因租赁留建雄房屋经营酒店及进行装修的照片予以认定。 经审理，本院认定本案事实如下：2014年9月8日，留建雄与肖万胜签订《店面房租赁合同》一份，约定肖万胜承租留建雄所有的位于昌硕街道商贸广场第2幢13号4层5层13间（鑫隆园宾馆西侧）房屋，租赁期限为4年延期4年，自2014年9月8日至2018年9月7日，装修免租期为45天。租金第一年至第四年（2014年9月8日至2018年9月7日）每年租金为24万元，租金半年一付。第五年至第八年的租金暂定为27万元一年，如果周边租金与该价格出入差距较大，则双方以协商价格为准。租赁保证金为3万元。每年的租金须提前一个月打入留建雄银行账户，逾期不交则视为违约，每超过一天应按每天房租的双倍罚款赔偿。除房产税由留建雄承担外，其余一切费用由肖万胜承担。之后，肖万胜交付保证金3万元及租金，对租赁房屋进行了全面装修，用于经营怡莱酒店。 2019年7月2日，留建雄因肖万胜未及时支付租金向本院提起诉讼，经本院审理确认截至2019年6月28日，肖万胜已付租金104.5万元，尚欠租金18.5万元，于9月4日作出判决：肖万胜给付留建雄租金18.5万及违约金（暂算至2019年6月28日违约金为125714元，此后按月利率1%计算至款清之日止）。9月27日，肖万胜支付留建雄款项281509元。2020年5月4日，肖万胜支付留建雄租金27万元。肖万胜于2020年9月7日关停了案涉房屋的全部水电。 期间，双方就租赁事宜进行了协商：2019年9月8日，肖万胜通过微信向留建雄发告知书一份，内容：前面已付的租金和法院本次判的钱，请尽快开发票过来！9月8日后，第六年起的房子是否租用？租金怎么付？多少一年？还望早日来谈，定下补充协议？留建雄回复：希望敬畏法律，尊重合同，履行条款......。11月12日，肖万胜微信留言：留总，听说你已回国许久，请早日来汉庭，为租房之事，面谈！留建雄回复：肖总，我已在安吉，房子你在用，房租没付我，已有时日了吧？肖万胜回复：我9月7日就通知你了，是你不来沟通，而拖了时间呀！12月19日，留建雄微信留言：你在八月八日就应付我27万元的房租了，至现在没付我钱，合同写的清楚如何付租金及违约金，不是你自以为是的，不然我们只能法庭上见了。2020年8月20日，肖万胜通过微信发给留建雄通知一份，内容：2020年新冠疫情爆发，怡莱酒店与去年同期营业额下降56.4%平均每月亏损15万元。周边相应物业，几尽退租停业。怡莱酒店实在支撑不下去了。经怡莱酒店股东会决定：2020年9月7日以后，不再租赁留建雄的房屋。请你于2020年9月7日之前来商谈收回此房屋事宜。如果逾期不来，我们将封存此房屋，钥匙交公证处，对此房屋不承担保管责任。9月7日，肖万胜微信留言：请你今天来收房！留建雄回复：希望你敬畏法律，尊重合同条款处理，不是你说什么就是什么，不然只能法庭上见。你违约合同，如何赔补偿给我。肖万胜回复：后四年的租金本来就需再谈！现在是谈不好，我们也亏不起了，只好退还给你！ 本院认为，肖万胜与留建雄签订的《店面房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为合法有效。合同约定：租赁期限为4年延期4年，自2014年9月8日至2018年9月7日，第五年至第八年的租金暂定为27万元一年，如果周边租金与该价格出入差距较大，则双方以协商价格为准。可见，“延期4年”是双方约定的租赁期限，对租金部分“以协商价格为准”，即“延期4年”期间的租金可通过协商重新确定。在“延期4年”起，肖万胜多次与留建雄沟通协商减少租金，留建雄坚持每年27万元，肖万胜遂在租赁期限内起诉请求解除合同，其解除行为属于违约，违约方不享有单方解除合同的权利。然，《全国法院民商审判工作会议纪要》（法[2019]254号）第48条对违约方起诉解除合同给出了指导意见，在明确违约方不享有单方解除合同的权利的前提下，对于一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。通过庭审查明，双方在租赁合同履行过程中已形成合同僵局。合同僵局的原因在于，肖万胜认为履行合同的租金过高，又因租赁房屋所在的商场因商业氛围发生变化，且遇2020年的疫情影响，酒店亏损，因而起诉解除合同，主观上不存在恶意；在双方就减少租金的协商未能达成一致意见，加之商业不景气之客观原因，在原租金状况下继续履行租赁合同对肖万胜确存在显失公平；合同交易是互赢关系，双方都要照顾对方的合理期待，任何一方都必须尊重另一方的利益，在疫情影响下，肖万胜依合同提出协商租金乃至解除合同，留建雄作为守约方拒不配合，坚持继续履行合同，可以认定其违反诚实信用原则。但肖万胜单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，在租赁合同目的无法实现的情形下，如果任由守约方拒绝解除合同，可能造成双方利益严重失衡。因而，在法律上有必要予以纠正。即本院对肖万胜请求解除合同的诉请予以支持，并确定肖万胜向本院提起诉讼之日为合同解除之日。解除合同后，违约方本应承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除，以确保守约方的利益得到保障。经本院释明，留建雄坚持反诉主张，不对合同解除后的损失赔偿、违约责任承担等提出请求的，可通过另行诉讼的方式予以解决，以便尊重双方的民事诉讼权利。 关于肖万胜要求返还保证金3万元的问题，双方合同中约定，肖万胜违反合同任何条款时，留建雄可从保证金中扣缴肖万胜应支付的款项。肖万胜于2020年5月4日交付租金27万元，应为2019年9月8日至2020年9月7日的租金，按合同约定，应提前一个月支付，即应于2019年8月8日前支付，至2020年5月4日应支付违约金。虽然肖万胜自2019年9月8日起一直与留建雄协商租金事宜，直到2020年8月20日提出解除合同的意思表示，但欠付租金的事实一直存续。至于违约金的计算标准，应以补偿性为主，惩罚性为辅，以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定，结合之前生效文书确认的违约金计付幅度，酌定按月利率1%计算。即上述违约金为24300元。因双方就租金未协商出新的金额，自2020年9月7日至起诉之日（2020年10月9日）止的租金仍按每年27万元计算，为24000元，并自2020年8月8日起按月利率1%计算违约金为1616元。肖万胜支付的保证金应在上述欠付的款项中予以扣除。 关于肖万胜要求留建雄开具收取租金发票的问题。双方约定“除房产税由留建雄承担外，其余一切费用由肖万胜承担”，属于双方就税务部门征收的税费承担问题的约定，不属于双方就开具租金票据约定的合同义务，肖万胜以此要求留建雄开具租金票据的诉请，本院不予支持。 综上所述，本院对本诉、反诉中合理部分的诉请，予以支持，不合理部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、肖万胜与留建雄于2014年9月8日签订的《店面房租赁合同》于2020年10月9日解除； 二、肖万胜给付留建雄租金24000元及违约金（暂算至2020年2月26日违约金为25916元，此后以24000元为基数按月利率1%计算至款清之日止，支付本项内容时应扣除肖万胜支付给留建雄的保证金3万元），限于本判决生效之日起十日内履行； 三、驳回肖万胜其他诉讼请求； 四、驳回留建雄其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行上述付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费275元（已减半），反诉受理费3010元（已减半），由肖万胜负担753元，留建雄负担2532元，预交不足部分限于本判决生效之日起十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  马琴芳 二〇二一年二月二十六日 书记员  刘红英