北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1421号上诉人（原审被告）：祁秀华（张楠之母，兼张楠法定代理人），女，1960年7月26日出生。委托诉讼代理人：谢茵莹，北京市亚欧律师事务所律师。委托诉讼代理人：吝安琪，北京市亚欧律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：蔡金元，男，1978年2月10日出生。委托诉讼代理人：樊涛，北京市东方恒信律师事务所律师。原审被告：张楠，男，1984年10月16日出生。委托诉讼代理人：谢茵莹，北京市亚欧律师事务所律师。委托诉讼代理人：吝安琪，北京市亚欧律师事务所实习律师。原审原告：董立伟，男，1981年2月26日出生。上诉人祁秀华因与被上诉人蔡金元及原审被告张楠、董立伟确认合同无效纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初6852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。祁秀华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回蔡金元一审的诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：张文玉与蔡金元签订的房屋买卖合同关于成交总价、付款方式等约定均不符合北京市房屋买卖交易习惯，该房屋买卖合同实质系为张文玉向蔡金元借款提供担保而签订，签约次日，蔡金元即向张文玉转账36万元，且双方签订《借款协议》并办理了公证，虽然该协议载明借款金额为116万元，但蔡金元在向张文玉转账80万元之后，立刻要求张文玉将该80万元转账至其指定的第三人账户，双方之间实际系借贷法律关系，且借款金额仅为36万元，故一审法院认定张文玉与蔡金元之间系房屋买卖合同关系属于事实认定错误。北京市×××24号1号楼1单元163号房屋（以下简称涉案房屋）属于公共租赁住宅，即使涉案房屋买卖合同真实，但其改变了公共租赁住宅的保障性质，损害了社会公共利益，当属无效，因此蔡金元就涉案房屋不享有任何债权或物权，不具备原告主体资格。祁秀华系通过合法继承取得涉案房屋，有权将房屋出卖给董立伟，并不存在恶意串通等导致合同无效的情形。综上，请求二审法院判如所请。蔡金元辩称，同意一审判决，请求二审法院驳回祁秀华的上诉请求。本案的争议焦点为祁秀华、张楠与董立伟就涉案房屋签订的房屋买卖合同是否无效的问题，在我向法院起诉要求祁秀华、张楠协助将涉案房屋产权过户至我名下的当日，祁秀华、张楠就将涉案房屋以明显低于市场价格转让并过户至董立伟名下。我占有使用涉案房屋长达10年之久，祁秀华、张楠对此明知，祁秀华、张楠、董立伟系亲属关系，且祁秀华等三人无法出具房屋交易的付款凭证，据此，祁秀华、张楠与董立伟恶意串通，以买卖形式将涉案房屋过户至董立伟名下，损害了我的利益，祁秀华、张楠与董立伟之间房屋买卖合同当属无效。张楠述称，与祁秀华的意见一致。董立伟未参加庭审，亦未提交书面意见。蔡金元向一审法院起诉请求：确认祁秀华、张楠与董立伟之间房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：涉案房屋原系张文玉承租北京市自来水集团公司管理公房。2012年12月10日，蔡金元与张文玉签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张文玉将涉案房屋（建筑面积48平米）出售给蔡金元，房屋成交价格为120万元。定金3万元用于办房产证。蔡金元于2012年12月14日前向张文玉支付第一笔房款40万元，剩余房款77万元在双方过户后支付给张文玉。房本下发过户时此房屋如果贬值都按原成交价120万元成交。如张文玉违约应按成交价120万元的百分之二百承担违约金。如蔡金元违约，其支付的第一笔房款40万元不予退还。2012年12月11日，蔡金元向张文玉账户转账36万元。2012年12月14日，蔡金元向张文玉账户转账80万元。2012年12月14日，蔡金元与张文玉签署《借款协议》，约定张文玉因资金周转需要，向蔡金元借款116万元。双方约定张文玉于2012年12月14日向蔡金元借款116万元（一审误写为蔡金元于2012年12月14日向张文玉借款116万元），以转账形式已经支付了116万元。借款期限为一年，张文玉于2013年12月13日向出借人一次性还清上述借款及利息。当日，双方办理《具有强制执行效力的债权文书公证书》，对上述《借款协议》进行公证并赋予《借款协议》强制执行效力。上述协议签署后，张文玉2012年将涉案房屋交付蔡金元使用，蔡金元对涉案房屋进行了装修并一直居住使用至今。2016年10月18日，张文玉与北京市自来水集团有限责任公司签署《出售公有住宅楼房协议书》，约定张文玉以成本价购买涉案房屋。2018年4月23日，张文玉去世。2019年6月4日，涉案房屋取得不动产证书，建筑面积为55.74平方米，登记房屋所有权人为张文玉。2019年11月18日，祁秀华、张楠通过继承取得涉案房屋产权，其中祁秀华占75%的产权份额，张楠占25%的产权份额。蔡金元主张虽然涉案房屋系张文玉承租单位自管公房，但因为当时单位职工可以申请购买公房，所以蔡金元与张文玉签署了《北京市存量房屋买卖合同》。同时，因为张文玉尚未取得房屋产权，为了保证蔡金元已付房款的安全，所以双方才签署了《借款协议》并办理了公证。故双方真实法律关系系房屋买卖合同关系。而祁秀华、张楠主张蔡金元与张文玉之间真实法律关系系借款合同关系，张文玉实际借款金额为36万元，虽然蔡金元转账支付了116万元，但随即张文玉按照蔡金元指示将其中80万元转给了蔡金元指定的第三人。签署《北京市存量房屋买卖合同》实为借款36万元提供的担保，蔡金元因为担心张文玉无法偿还欠款，所以要求张文玉用涉案房屋抵债。祁秀华、张楠未对其主张实际借款36万元，但借款合同载明借款金额为116万元作出合理解释，亦未对张文玉受蔡金元指示将其中80万元转给蔡金元指定的第三人进行举证。亦未对借款合同载明还款期限为2013年12月13日，但所谓以物抵债协议签署于2012年进行合理解释。后，祁秀华、张楠变更陈述意见，主张《借款协议》并办理公证系保证涉案房屋无法办理过户才办理的。当时除了张文玉借款36万元，还有张文玉的外孙女贾娣的一笔借款，这两笔钱都是蔡金元出借的。当时张文玉没有还款能力，所以将涉案房屋出售给了蔡金元。因为担心房屋无法办理产权过户，故蔡金元和张文玉就《借款协议》办理了公证。2020年5月9日，蔡金元向法院起诉祁秀华、张楠，要求祁秀华、张楠协助将涉案房屋产权过户至蔡金元名下。2020年5月9日当天，祁秀华、张楠与董立伟以买卖形式将涉案房屋产权过户至董立伟名下。双方在不动产登记部门备案合同载明房屋租赁情况未出租，双方自行成交，成交价格为150万元，董立伟应当于2020年5月8日前支付购房款。庭审中，祁秀华、张楠、董立伟主张上述备案协议仅为备案协议，双方另行签署《房屋买卖合同》，该合同落款载明签署时间为2020年5月8日，房屋成交价格为450万元，合同签订后七日内，董立伟一次性支付房款20万元，房屋过户至董立伟名下后3日内支付第二笔款项80万元。同时该合同约定因出卖方继续居住该房屋，剩余房款350万元于房屋交付3日内支付。祁秀华、张楠、董立伟均主张签署《房屋买卖合同》后董立伟以现金形式支付了购房款100万元，并向法院提交了两张收条。另，董立伟庭审中认可其购买涉案房屋时知道涉案房屋由蔡金元居住使用，当时祁秀华告知董立伟因为借款问题，蔡金元才入住涉案房屋，但董立伟并未向蔡金元核实。另，蔡金元提交案外人贾娣的录音文件，录音中贾娣称房本面积为55.3平方米，但原来房屋是40平米，所以要求蔡金元就面积差的15平米支付补差款项。最初祁秀华、张楠表示无法联系贾娣，所以录音真实性不认可。但贾娣在本案中曾作为祁秀华代理人，之后祁秀华撤销了对贾娣的授权。在第二次庭审中，祁秀华、张楠认可该录音真实性，并表示贾娣系祁秀华外甥女，涉案房屋问题一直由贾娣在处理，处理后再与祁秀华沟通。房本下来后，房本面积与张文玉签署《北京市存量房屋买卖合同》约定面积相差15平米，所以与蔡金元沟通补交15平方米价差的事宜。一审法院审理认为，虽祁秀华、张楠主张张文玉与蔡金元之间系借款合同关系，签署《北京市存量房买卖合同》仅为借款合同提供担保。但蔡金元与张文玉签署《北京市存量房买卖合同》落款时间为2012年12月10日，《借款协议》落款时间为2012年12月14日，以前签署买卖合同为后签署借款合同提供担保，不符合常理；签署的借款协议已经办理了公证，2013年12月13日还款期限届满，蔡金元未采取任何措施要求张文玉还款，不符合常理；签署《借款协议》前，蔡金元于2012年12月11日即支付借款36万元，亦不符合常理，而祁秀华、张楠对此均未作出合理解释。且祁秀华、张楠在庭审中变更陈述意见，主张因为张文玉无力偿还借款，故将涉案房屋出售给蔡金元以抵偿欠款，但祁秀华、张楠对为何以物抵债协议签署时间要早于借款合同约定应偿还借款期限未做合理解释。故法院认为张文玉与蔡金元签署的《北京市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应该按照约定履行各自义务，故蔡金元作为房屋买卖合同买受人有权提起本案诉讼。祁秀华、张楠、董立伟关于蔡金元非适格原告意见，法院不予采纳。根据相关法律规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，2020年5月9日，蔡金元在法院起诉祁秀华、张楠，要求祁秀华、张楠协助将涉案房屋产权过户至蔡金元名下。2020年5月9日当天，祁秀华、张楠与董立伟以买卖形式将涉案房屋产权过户至董立伟名下。而涉案房屋自2012年一直由蔡金元实际使用，祁秀华、张楠对于张文玉与蔡金元签署协议情况以及涉案房屋由蔡金元实际使用情况是明知的。董立伟在明确知道涉案房屋由蔡金元实际使用情况下并未对房屋状态和纠纷存在可能性进行核实，亦与常理相悖。双方以现金形式结算大额购房款，并于签约当天办理完毕产权过户手续，亦不符合交易惯例。结合祁秀华、贾娣与董立伟之间关系和贾娣代祁秀华要求蔡金元补交15平方米差额款的录音，法院认为祁秀华、张楠与董立伟恶意串通，以买卖形式将涉案房屋过户至董立伟名下，侵害了蔡金元利益，祁秀华、张楠与董立伟就涉案房屋形成的买卖合同关系无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，一审法院于2020年10月23日判决：确认祁秀华、张楠与董立伟就北京市东城区×××1号楼1单元163号房屋之间买卖合同无效。二审中，各方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另，祁秀华于本案一、二审均向法院申请调取张文玉银行流水记录，应当指出，本案审查的重点为祁秀华、张楠与董立伟就涉案房屋签订的房屋买卖合同效力问题，张文玉银行流水记录与本案的处理结果之间并不具有关联性，一审法院未予准许，并无不当，本院亦不予准许。本院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。归纳各方当事人的诉、辩意见，本案的争议焦点为祁秀华、张楠与董立伟就涉案房屋签订的房屋买卖合同是否无效的问题。首先，祁秀华、张楠与董立伟之间房屋买卖合同客观上损害了蔡金元的利益。庭审中，蔡金元主张其与张文玉之间真实的法律关系为房屋买卖合同关系，考虑到涉案房屋产权性质特殊，才制作借款协议公证债权文书作为顺利完成转移登记的保证；祁秀华主张双方之间本质为借贷关系，张文玉与蔡金元签订房屋买卖合同系为借款而提供的担保。若如蔡金元所主张双方之间系房屋买卖合同关系，则蔡金元作为买受人已经履行了主要合同义务，有权取得涉案房屋产权，且已经长期占有涉案房屋，在此情形下，祁秀华、张楠与董立伟就涉案房屋达成的买卖合同必然影响蔡金元基于房屋买卖合同享有债权的实现，损害蔡金元的利益。若如祁秀华主张张文玉与蔡金元之间的买卖合同仅为借贷关系的担保，则《借款协议》约定之债务已经到期，祁秀华、张楠在蔡金元不知情的情况下出售用于担保借款之房屋，势必降低其清偿债务能力，影响蔡金元债权的实现，同样损害了蔡金元的利益。应当指出的是，关于双方之间为何法律关系的争议并不影响祁秀华、张楠与董立伟之间房屋买卖合同损害蔡金元利益的结果认定，与本案处理结果之间不具有关联性，本院不予审查处理。其次，祁秀华、张楠与董立伟签订房屋买卖合同并将涉案房屋过户至董立伟名下构成恶意串通。从祁秀华、张楠与董立伟之间房屋买卖合同签订时间看，该合同订立于蔡金元向法院起诉要求祁秀华、张楠协助将涉案房屋产权过户至其名下当日，并于同日办理完毕转移登记手续，与交易习惯不符；从房屋的占有使用情况看，因张文玉与蔡金元签有协议，自2012始涉案房屋一直由蔡金元居住使用，祁秀华、张楠对此明知，且董立伟作为买受人在知晓涉案房屋由他人居住使用且存在纠纷的情况下，对房屋状况疏于核实，径行订立房屋买卖合同，亦有违常理；从购房款支付情况看，在案证据并无相关支付凭证，祁秀华表示系以现金支付，亦与惯常交易习惯不符；另考虑到祁秀华、贾娣与董立伟之间的亲属关系，以及贾娣代祁秀华要求蔡金元补交15平方米差额款的录音内容，本院认为祁秀华、张楠与董立伟以买卖形式将涉案房屋过户至董立伟名下构成恶意串通，且根据前述分析，该行为确损害了蔡金元利益，故一审法院确认祁秀华、张楠与董立伟之间就涉案房屋形成的买卖合同无效，处理正确，本院予以维持。综上所述，祁秀华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38800元，由祁秀华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 霍翠玲二〇二一年二月二十五日法官助理 辛明厚书 记 员 林晓天