新疆维吾尔自治区克孜勒苏柯尔克孜自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新30民终19号 上诉人（原审被告）：阿克陶县荆源房地产有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克孜勒苏柯尔克孜自治州阿克陶县镇政府路亚格恰克村（原冷库）。 法定代表人：廖碎微，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈康宝，北京华泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李孝思，男，1967年10月24日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区喀什市。 委托诉讼代理人：将三元，新疆京喀律师事务所律师。 原审第三人：杨文明，男，1983年2月20日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克孜勒苏柯尔克孜自治州阿克陶县。 上诉人阿克陶县荆源房地产有限公司（以下简称荆源公司）因与被上诉人李孝思及原审第三人杨文明房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阿克陶县人民法院（2020）新3022民初522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月24日通过互联网公开开庭进行了审理。上诉人荆源公司的委托诉讼代理人陈康宝，被上诉人李孝思的委托诉讼代理人将三元在线参加诉讼。原审第三人杨文明经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 荆源公司上诉请求：依法撤销（2020）新3022民初522号民事判决，改判驳回李孝思的诉讼请求或裁定驳回李孝思起诉的68800元。事实和理由：一、李孝思的一审诉讼请求是要求荆源公司给其支付租金129544元，该诉讼请求违法。1．根据生效法律文书（2020）新3022民初203号民事调解书中的第四项调解内容：“阿克陶县荆源房地产有限公司收到李孝思的房款后，房屋归李孝思所有，阿克陶县荆源房地产有限公司无条件协助李孝思将其开发的阿克陶县城东新区人民东路气象局旁边发展大厦S03号商铺（建筑面积177.54平方米）登记至李孝思名下”。现荆源公司尚未收到李孝思的房款，该房屋不归李孝思所有，涉案房屋的所有权归荆源公司，荆源公司有权收取涉案房屋的租金，李孝思无权向涉案房屋的所有权人荆源公司主张房屋租金，其诉讼请求显然侵害了荆源公司的合法物权，属违法诉讼请求，不应受法律保护。2．一审查明李孝思实际未向荆源公司支付购买涉案房屋房款的事实，既然李孝思不履行支付房款的义务，那么李孝思无权要求荆源公司向其支付房屋租金。李孝思的诉讼请求违反《中华人民共和国民法总则》第八条规定的公序良俗原则，不受法律保护，应当判决驳回。二、一审判决违背“物权大于债权”的法律适用原则，导致错判。依据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利”，因本案是房屋租赁合同纠纷，房屋租赁权性质上属于债权。荆源公司对涉案房屋享有所有权，是物权人，其对涉案房屋享有直接支配和绝对排除他人（非物权人）干涉的权利，根据物权优于债权的法律适用原则，荆源公司有直接排除李孝思侵害其物权的权利，即排除李孝思违法收取荆源公司的房屋租金方面的物权侵害行为。故一审判决荆源公司向李孝思支付租金68800元不仅违反“物权优于债权”的法律适用原则，还侵害了荆源公司的合法利益。三、根据生效法律文书（2020）新3022民初203号民事调解书中的第三项调解内容：“黑龙江省建安公路工程有限公司新疆分公司将2130480元劳务费转入李孝思指定的劳务公司账户后，李孝思应在10个工作日内将2130480元支付给阿克陶县荆源房地产有限公司作为涉案的房款，如果逾期，双方签订的《商品房买卖合同》自动解除”，现李孝思已超过10个工作日未向荆源公司支付房款，双方签订的《商品房买卖合同》已自动解除，且李孝思在其民事起诉状中已明确同意荆源公司将涉案房屋收回，是自认《商品房买卖合同》解除的事实。故依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项规定，合同解除，合同的权利义务终止，双方商品房买卖合同关系消灭。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，对本案未履行支付租金的部分，依照上述法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。所以，一审判决显然是违反上述规定。四、李孝思的原告主体不适格。依据《城市房屋租赁管理办法》第四条规定：“公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以出租”，而李孝思对涉案房屋不享有所有权，其不是合法的物权人，其无权对外出租涉案房屋，故李孝思无权向物权人荆源公司主张租金，其原告主体不适格，应当依法裁定驳回李孝思的起诉。李孝思将荆源公司列为本案被告属起诉被告主体错误。双方就涉案房屋出租代理事宜签订《房屋租房代租协议》约定：“代理权限：阿克陶县荆源房地产有限公司以李孝思的名义代理出租涉案房屋并办理与承租人之间的洽谈、联络、签约事宜，代李孝思收取租金等”，根据上述合同的约定，承担支付房屋租金的合同义务人是承租人（第三人），而不是荆源公司，故根据合同相对性原则，李孝思应当将合同相对方，即承担支付房屋租金的承租人列为本案被告，而不应将荆源公司列为本案被告，李孝思的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（二）项规定的起诉条件，应当依法裁定驳回李孝思的起诉。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回李孝思的诉讼请求或依法裁定驳回李孝思的起诉或发回重审。 被上诉人李孝思辩称，一、李孝思一审主张房屋租金的诉讼请求合法。荆源公司上诉请求的理由依据的是生效法律文书（2020）新3022民初203号民事调解书的内容，认为李孝思不是涉案房屋所有权人，无权收取租金，而该民事调解书是于2020年5月18日作出，且李孝思在一审诉讼中主张的房屋租金是2018年12月14日至2019年12月13日期间，即该民事调解书生效前的租金。因此在上述民事调解书作出以前，双方签订的代租协议对双方均具有约束力，依据该协议的约定，李孝思为涉案房屋所有权人，对涉案房屋有权收取租金。二、荆源公司对“物权优先于债权”的理解有误。依据“物权优先于债权”的法律适用原则，其前提是荆源公司对涉案商铺享有所有权。李孝思和荆源公司签订的《商品房买卖合同》系以物抵债，是双方真实意思表示，合同内容也无其他效力上的瑕疵，为有效合同。因此，荆源公司在《商品房买卖合同》解除前并不对涉案商铺享有所有权，即在2020年5月18日前，荆源公司对涉案房屋不享有所有权，因而也不具有排他性的权利，李孝思作为此期间的房屋法律意义上的所有权人，有权请求荆源公司支付该房屋的租金。三、荆源公司混淆了《商品房买卖合同》的解除时间和李孝思请求支付涉案商铺租金的时间，荆源公司提出的请求均是根据2020年5月18日生效民事调解书提起的，而该调解书作出前，李孝思仍是涉案商铺的所有权人，在房屋归李孝思占有期间，其有权要求荆源公司支付代收的租金。四、依据《房屋租房代租协议》第五条第二款租金收取方式为年付，李孝思向荆源公司交付房屋后，无论其是否实际出租，荆源公司均应按约定的租金标准向李孝思交付租金。因此，李孝思和荆源公司在一审诉讼中是适格的诉讼主体，一审程序并无不当。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 原审第三人杨文明未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 李孝思向一审法院起诉请求：判令荆源公司支付租金129544元。 一审法院认定事实：2017年12月10日，李孝思与荆源公司签订《商品房买卖合同》，约定由李孝思购买荆源公司开发的位于新疆维吾尔自治区克孜勒苏柯尔克孜自治州阿克陶县城东新区人民东路气象局旁发展大厦地上一层S03号商铺，建筑面积为177.54平方米，单价为每平方米12000元，总金额为2130480元。该合同还约定：1．付款方式为：李孝思于2017年12月10日前支付该商品房全部价款；2．交付时间为：荆源公司应当在2018年12月31日前向李孝思交付该商品房；3．前期物业管理费自2017年1月10日到2018年12月30日。合同签订当日，荆源公司向李孝思出具内容为：“今收到李孝思交来发展大厦一层S03号商铺（177.54㎡）房款2130480元”的收据一份，并加盖了荆源公司财务专用章。2018年12月14日，案外人黑龙江省建安公路工程有限公司新疆分公司、荆源公司与李孝思就工程款结算达成三方承诺，承诺书载明：截至2018年12月14日已支付李孝思现金170万元，由荆源公司开发的发展大厦S03号商铺折抵工程款2130480元，李孝思承诺若案外人黑龙江省建安公路工程有限公司新疆分公司在2019年12月31日前能支付发展大厦S03号商铺折抵2130480元工程款，则李孝思原价退回发展大厦S03号商铺给荆源公司。届时如若不能支付工程款，则发展大厦S03号商铺归李孝思所有。同日，李孝思与荆源公司就涉案商铺出租代理事宜签订《房屋租房代租协议》，约定：1．代理权限：荆源公司以李孝思的名义代理出租涉案商铺并办理与承租人之间的洽谈、联络、签约事宜，代李孝思收取租金等；2．出租代理期限：代理出租期限一年，自2018年12月14日至2019年12月13日止，李孝思应于2018年12月14日前将涉案商铺交付给荆源公司；3．租金：租金标准为2元/平方米/天，装修期为1个月免租，实际收取租金为11个月，租金为130680元，李孝思需支付荆源公司代理出租佣金11880元，荆源公司实际应支付给李孝思租金为118800元；4．租金收取方式为：年付。期间，荆源公司向李孝思支付涉案商铺租金50000元。同时查明，李孝思与荆源公司商品房买卖合同纠纷一案，一审法院于2020年4月3日立案后，于2020年5月18日作出（2020）新3022民初203号民事调解书，双方及案外人黑龙江省建安公路工程有限公司新疆分公司就涉案《商品房买卖合同》达成调解协议，约定：李孝思与荆源公司于2017年12月10日签订的《商品房买卖合同》继续履行；荆源公司同意用阿克陶县城东新区人民东路气象局旁发展大厦S03号商铺（建筑面积为177.54平方米）的房款2130480元折抵案外人黑龙江省建安公路工程有限公司新疆分公司拖欠李孝思的劳务费2130480元；案外人黑龙江省建安公路工程有限公司新疆分公司将2130480元劳务费转入李孝思指定的劳务公司账户后，李孝思应在10个工作日内将2130480元支付给荆源公司作为涉案的房款，如果逾期，双方签订的《商品房买卖合同》自动解除……。2020年6月1日，案外人黑龙江省建安公路工程有限公司新疆分公司按照约定将2140000元劳务费转入李孝思指定的新疆亿通华盛建筑劳务有限公司账户，但李孝思在收到劳务费后，并未向荆源公司支付涉案商铺的购房款。一审法院认为，本案的争议焦点为：李孝思主张荆源公司支付房屋租金129544元是否成立。双方签订的《商品房买卖合同》和《房屋租房代租协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方签订《商品房买卖合同》后，均应按照合同中的约定履行各自的义务，从荆源公司于合同签订当日向李孝思出具收据的行为来看，荆源公司有明确的履行合同的意思表示，因涉案购房款涉及李孝思、荆源公司及案外人黑龙江省建安公路工程有限公司新疆分公司工程款支付结算问题，于2020年4月3日向一审法院提起诉讼，双方及案外人于2020年5月18日就涉案《商品房买卖合同》的房款支付达成调解协议，一审法院作出（2020）新3022民初203号民事调解书，因李孝思未按照调解协议履行支付房款的义务，根据调解协议的约定，双方签订的《商品房买卖合同》在李孝思未履行调解协议后，合同解除。合同解除前，系成立并生效的合同，对双方均具有约束力，荆源公司应按照合同的约定履行其向李孝思交付房屋的义务。基于此，根据双方签订的《房屋租房代租协议》及荆源公司向李孝思支付涉案商铺租金的行为，在涉案《商品房买卖合同》解除前，双方应继续履行签订的《房屋租房代租协议》，根据该约定，荆源公司应向李孝思支付2018年12月14日至2019年12月13日房屋租金68800元。对《房屋租房代租协议》合同期限届满后，涉案商铺产生的租金，因双方均未作约定，且荆源公司实际未收到李孝思支付的房款，双方对合同的履行均具有过错，故对李孝思主张的之后的租金，一审法院不予支持。综上所述，李孝思主张荆源公司支付租金68800元的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、荆源公司于本判决生效之日起十五日内向李孝思支付租金68800元；二、驳回李孝思的其他诉讼请求。案件受理费2890元，减半收取计1445元（实收1445元），由荆源公司负担771元，李孝思负担674元。 二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点是李孝思、荆源公司作为本案诉讼主体是否适格及一审判决荆源公司向李孝思支付租金68800元是否正确。本案中，李孝思与荆源公司先后签订《商品房买卖合同》《房屋租房代租协议》，两份合同均是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反公序良俗，合法有效。基于李孝思与荆源公司存在上述合同关系，并由此产生纠纷，李孝思作为原告起诉合同另一方当事人荆源公司，并要求荆源公司支付代收的租金，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，李孝思、荆源公司均是本案适格主体。李孝思与荆源公司签订《商品房买卖合同》后，荆源公司按约向李孝思交付了房屋，李孝思即对该房屋享有占有、使用的权利；后双方又签订代租协议，约定由荆源公司以李孝思的名义代理出租、代为收取租金等事宜。虽然李孝思未按照（2020）新3022民初203号民事调解书中约定的期限向荆源公司支付房款，房屋买卖合同自动解除，但在房屋买卖合同解除前，李孝思仍对该房屋享有使用和收益的权利，并且荆源公司也已按代租协议的约定向李孝思支付了代收的部分租金50000元，双方代租协议已实际履行。荆源公司上诉认为李孝思在房屋买卖合同解除后，不享有房屋所有权，无权向其请求支付租金的上诉理由，因一审判决仅支持的是房屋买卖合同解除前、由荆源公司代李孝思出租涉案商铺期间代收的租金，并未判决荆源公司向李孝思支付代租协议期限届满后至房屋买卖合同解除前及解除后荆源公司向他人出租涉案商铺收取的租金，故对荆源公司的上诉理由本院不予采纳。基于双方签订的代租协议，荆源公司应当按照协议的约定履行合同义务，一审法院依据代租协议的约定判决荆源公司向李孝思支付其代收的剩余租金68800元正确，应予维持。 综上，荆源公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1520元，由上诉人阿克陶县荆源房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘      磊 审判员 龚   忠   波 审判员 阿不都卡迪尔亚森 二〇二一年二月二十六日 书记员 龙   有   名