广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020)粤13民终9775号上诉人（原审原告)：张碧红，女，汉族，1971年8月2日出生，住址：广东省惠州市惠城区*************，公民身份证号码：441************041。委托诉讼代理人：杨湘平、李天湖，均系广东惠泰(惠阳)律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：严松友，男，汉族，1966年10月9日出生，住址：广东省惠州市惠城区***********，公民身份证号码：442************016。委托诉讼代理人：陈志贤，广东兆丰律师事务所律师。原审第三人：严国安，男，汉族，1955年6月7日出生。住址：广东省惠州市惠城区*********，公民身份证号码：442************016。上诉人张碧红因与被上诉人严松友、原审第三人严国安房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初25号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭,书面进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张碧红请求:1、依法撤销一审判决；2、请求改判被上诉人向上诉人双倍返还定金共400000元及利息（以定金200000元为基数。从2010年5月18日起按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2018年10月15日为100673.23元，实际应计至定金返还之日止）暂计500673.23元。3、请求改判第三人向上诉人返还中介费20000元及利息（以定金20000元为基数。从2010年5月18日起按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2018年10月15日为10067.33元，实际应计至中介费返还之日止）暂计30067.33元。四、请求判决本案一、二审诉讼费由两被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决三份签订的《土地转让合同》为无效合同适用法律错误，该合同不必然无效。根据合同约定，上诉人向被上诉人支付20万元定金当日，被上诉人应把国土证原件给上诉人且全力协助上诉人办理过户及相关手续。根据一审庭审调查，被上诉人并未将真实的国土证原件交付给上诉人，也并未配合上诉人办理相关手续，导致上诉人一方无法完成过户手续等相关手续。同一时期里，与上诉人相同情况的土地只要卖方，是可以办理过户手续的。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，未经政府批准与受让方订立转让划拨土地使用权的应认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效。其次，依据惠城区自然资源局出具的《关于协助调查严松友名下土地的复函》可以明确知道，涉案土地使用权可依据《房地产管理法》第三十七至四十四条的规定进行转让的。涉案土地并非不能买卖，该转让合同在不违反国家法律法规及强制规定时，应属于效力待定合同。本案合同不然无效，在起诉前有办理相关手续应认定合同有效，一审法院应对双方未在合同约定时间内办理手续的原因予以查明及确认，因被上诉人未提供原件且未配合办理相关手续。二、土地未完成过户的原因在于被上诉人不配合上诉人办理过户手续，被上诉人怠于履行合同义务。上诉人基于对第三人及被上诉人的信任，与被上诉人签订《土地转让合同》并支付了定金，从未想过三方协商一致并签字按手印的合同存在效力问题。也非指定合同效力有问题仍签合同执意让被上诉人办证。上诉人多次要求被上诉人和第三人配合办证，但被上诉人及第三人不断推脱及回避，直到2017年年底被上诉人明确表示不再转让该地给上诉人。因合同本身不存在法律明确规定无效强险，应按合同约定处理。又因被上诉人故意伪造提供虚假证据给上诉人，故意回避、拒不配合，才导致手续迄今未完成，故因手续问题导致本合同无效，是被上诉人过错，被上诉人应负全部责任。三、被上诉人过错是导致双方签署合同无效直接原因。一审未查明合同无效的直接原因是被上诉人故意提供的虚假国土证件及不配合办理审批、过户等相关手续致使合同无效。其次，依据合同法第一百一十三条及合同法五十八条规定，法院未依法认定合同无效的直接原因是被上诉人的行为所致，也未判决被上诉人因过错须支付上诉人资金占有利息。再者，被上诉人因涉案土地转让合同无效，而获得巨额经济利益，上诉人因此失去基于合同履行而应获取的经济利息，故根据合同法的诚实守信原则，被上诉人因失信行为双重获利，上诉人遭受了双重经济损失，不符合合同法公平原则、诚实守信原则及立法精神。四、被上诉人提供虚假的国土证使得上诉人在买卖中一直作为受害方被欺骗，损害了上诉人的合法权益，上诉人保留追究被上诉人与第三人涉嫌合同诈骗罪及伪造国家机关证件罪的刑事责任权利。五、上诉人充分信任被上诉人和第三人，与被上诉人签定合同，支付定金。即使合同无效也是被上诉人原因造成，上诉人花费大量时间金钱精力去履行合同义务，但由于被上诉人原因导致合同无法履行，导致上诉人合法权益受到损害。一审未支持资金占用利息不合法不合理。六、上诉人丈夫向第三人以借条形式支付的款项为第三人收取的前期中介费。因第三人未履行中介义务，因此中介费应予以退还。第三人全程参与，且在合同中签字确认。因转让手续尚未办理完成，双方同意以借条形式支付中介费，该借条出具时间与上诉人向被上诉人支付定金时间完全一致，该借条确属上诉人向第三人支付中介费的凭证，第三人怠于履行中介义务，导致合同无法履行，土地未办理过户，应予以返还中介费，且第三人一审中明确表示愿意返还该笔费用。综上请求二审法院查明事实，依法作出判决，支持上诉人上诉请求。被上诉人严松友辩称，一、本案一审判决认定答辩人与被答辩人之间签订的土地转让合同无效具备事实及法律依据。本案直至起诉前仍未办理转让手续申请审批程序，应当认定合同无效。本案在起诉前，双方交易地块尚未取得转让条件。二、无论是法律规定抑或双方约定，答辩人均不负有为被答辩人办理过户手续的主义务，办理土地权属证明资料变更过户的主义务应当由被答辩人履行，对于该合同效力归于无效的后果应由被答辩人承担绝大部分责任。三、被答辩人声称答辩人向其交付虚假国土证，没有事实依据，是主观臆测，上诉人没有证据证明其“国土证”是答辩人交付的，更不能证明答辩人蒙骗其签订合同。四。因双方合同被认定为无效合同，因此主张双倍返还定金及期间占用利息的诉请不符合事实与法律规定。上诉人主张不符合合同约定。服从一审判决。原审第三人严国安经本院合法送达，未向本院提交书面答辩意见，不影响本案审理。原审原告张碧红向一审法院起诉请求：1、解除与被告严松友之间的《土地转让合同》，并向原告双倍退还已支付的定金（共计40万元整）及利息（以定金20万元为基数，从2010年5月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计至2018年10月15日为100673.23元，实际应计至定金返还之日止）；2、判令第三人向原告返还中介费2万元及利息（以2万元为基数，从2010年5月18日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计至2018年10月15日为100067.33元）；3、判令被告承担本案的诉讼费、保全费3032元、担保费4000元以及公告费。以上暂计共537763.56元。一审法院认定事实：原告张碧红与被告严松友、第三人严国安于2010年3月23日签订了《土地转让合同》，约定：“1、被告将自己国土证名下120㎡（坐落于惠州河南岸**小区，地号0090071279，土地证号：惠府国用（2007）第130*****610号，使用权类型为“划拨”）转让给原告，总计人民币1200000元，其过户费用及一切有关费用原告负责被告协助需要有关的相关手续。被告全力协助原告过户工作。2、本合同签订当日，原告支付200000元订金给被告，被告同日把国土证原件给原告，原告于2010年6月23日起开始，办证时间为45天，工作日办证出来后按出证日期两天内一次性付给被告余款1000000元。3、本合同签订后双方均应严格遵守履行合同内容，任何一方单方不履行本合同内容是为违约。被告违约应如数返还前期人民币200000元，决不允许土地另卖他人，如一经发现订金按双倍赔偿给原告。原告违约时应返还原证给被告，也不允许在办证过程中与补地价及其他问题不要此地，被告有权视原告违约，订金不予退回以作为经济赔偿金给被告。《土地转让合同》有原告张碧红和被告严松友的签印确认，第三人严国安在中介方一栏签名”。另查一，原告提供了三张收条证明已向被告严松友支付了订金20万元，被告严松友在庭审中表示收到原告支付的20万元。另查二，借款人严国安于2010年5月17日出具《借条》载明：“今借到张志强先生人民币20000元”。另查三，原告张碧红与张志强系夫妻关系。另查四，广东西湖司法鉴定所《司法鉴定意见书》（司法鉴定许可证号：441308156）指出：落款日期为2007年8月3日的《中华人民共和国国有土地使用证（惠府国用2007第130*****610）上盖印的“惠州市人民政府土地登记专用章”印文与落款日期为2010年3月15日的中华人民共和国国有土地使用证（惠府国用2010第3020900522）》上盖印的“惠州市人民政府土地登记专用章”印文在规格和细节特征上均本质不同，不是同一枚印章盖印。另查五，原告提供的《诉讼保全担保合同》和《收据》证实原告因本次诉讼支出诉讼担保费4000元。另查六，案涉惠府国用2007第130*****610号土地的性质，本院向惠州市惠城区自然资源查询，该局2020年7月3日《关于协助调查严松友名下土地的复函》载明：“经查，严松友名下位于惠州市河岸案33号小区，国有土地使用证证号为惠府国用2007第130*****610号”及该土地证上载明使用权类型为：划拨。可以认定该土地为国有划拨建设用地。另查七，案涉土地的土地证号为：惠府国用2007第130*****610，该土地证原件现在被告严松友手上。被告于2018年至2019年间在该土地上建造了房子。另查八，原告于2018年10月18日向本院申请了财产保全，本院作出了（2018）粤1302财保967号民事裁定书查封了被告严松友名下位于惠州市河南岸33号小区的国有土地使用权（证号：惠府国用2007第130*****610号，地号：0090071279，图号：2552.00-543.25，使用面积120平方米）（查封期限为三年），查封价值以人民币500673.23元为限。案件保全费3023元，原告张碧红已预交。以上事实有当事人提供的诉讼主体资料、《土地转让合同》、《收条》、《借条》、《司法鉴定意见书》、《关于协助调查严松友名下土地的复函》、结婚证复印件、担保费、保全费缴费单据等证据材料以及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为：本案系土地使用权转让纠纷，原告张碧红与被告严松友、第三人严国安2010年3月23日签订的《土地转让合同》的惠府国用2007第130*****610号土地的使用权类型为“划拨”，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”，本案中原告张碧红与被告严松友、第三人严国安签订的《土地转让合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，原告诉请的要求被告双倍返还定金，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还”，由此，被告应向原告返还合同款项200000元。关于原告诉请第三人严国安返还中介费2万元的问题，《土地转让合同》上未有关于中介费的约定，原告提供的第三人严国安与案外人张志强的《借条》不能证明是为签订涉案合同所支付的中介费，第三人严国安与案外人张志强的借贷关系属另一法律关系，可另循法律途径解决，故原告诉请第三人严国安返还中介费2万元，本院不予支持。关于被告辩称原告诉请已过诉讼时效的问题，根据双方在《土地转让合同》中约定：“原告违约时应返还原证给被告，也不允许在办证过程中与补地价及其他问题不要此地，被告有权视原告违约，订金不予退回以作为经济赔偿金给被告”，据此约定，原告不能在办证过程中不要此地，否则构成违约。庭审中，被告诉称其2018年至2019年间在涉案土地上自行建房，这时原告应当知道涉案土地无法办证，其权利受到侵害，因此，本案诉讼时效应自2018年起算，至本案立案时仍在诉讼时效期间内。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告严松友在判决生效之日起十日内向原告张碧红返还200000元。二、驳回原告张碧红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9178元、保全费3023（原告已预交12201元），由原告张碧红负担4878元，由被告严松友负担7323元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为:一、本案《土地转让合同》纠纷系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定。依据当时《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定，本案《土地转让合同》截至目前也没有取得有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，因此一审认定该合同无效正确，上诉人主张合同属于效力待定缺乏依据，本院不予采纳。二、根据诉讼双方在《土地转让合同》中的约定，过户费用及一切有关费用由上诉人负责，被上诉人全力协助上诉人过户工作，上诉人于2010年6月23日起开始，办证时间为45天。由此可见，本案促使合同有效和推进合同履行的主要义务在于上诉人。然而从本案现有证据来看，上诉人在远远超出合理期限的时间内都没有采取措施促进合同有效和履行，其主张的被上诉人违反约定、拒不配合等行为又缺乏充分的证据支持，因此上诉人请求由被上诉人双倍返还定金缺乏依据，一审未予支持正确，本院予以维持。三、关于本案定金利息的问题。本案之所以发生定金被占用多年，产生较大损失的情形，根本原因不在于《土地转让合同》的效力如何，也与相关证件的真实性无关。本案定金被占用多年系因为上诉人自身不履行《土地转让合同》约定的义务，怠于行使其权利所致，因此一审未予支持上诉人的该部分请求正确，本院一并予以维持。四、至于上诉人所主张的以借款形式产生的中介费用，既缺乏事实基础，亦无法律依据，一审不予支持正确。上诉人可凭相关借条另行主张权利。综上所述，上诉人张碧红的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费9178元，由上诉人张碧红负担。本判决为终审判决。审 判 长  邹 戈审 判 员  沈 巍审 判 员  张佳誉二〇二一年二月八日法官助理  韦翠玲书 记 员  肖静雅