河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终272号上诉人（原审被告、申请执行人）：河南凯明物业服务有限公司，住所地河南省永城市东城区东方大道东段南侧文化路西先帅对面，统一社会信用代码914114815596297151。法定代表人：穆嘉明，该公司经理。委托诉讼代理人：赵利超，男，1982年10月12日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：王红艳，河南华豫律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：陈红灵，女，1967年10月2日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：于晓东，河南正剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：河南中旺置业有限公司，住所地河南省永城市东城区芒山路北段，统一社会信用代码91411481698712682Y。法定代表人：陈体敬，该公司经理。委托诉讼代理人：高永生，男，1972年3月15日出生，汉族，该公司员工。上诉人河南凯明物业服务有限公司（以下简称凯明物业公司）因与被上诉人陈红灵、河南中旺置业有限公司（以下简称中旺置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省永城市人民法院（2020）豫1481民初5779号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人凯明物业公司的法定代表人穆嘉明及其委托诉讼代理人赵利超、王红艳，被上诉人陈红灵的委托诉讼代理人于晓东，中旺置业公司的委托诉讼代理人高永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯明物业公司上诉请求：撤销河南省永城市人民法院（2020）豫1481民初5779号民事判决第一项，“停止对永城市江南世家小区A7号楼2单元202号房屋的执行”，改判为“继续对永城市江南世家小区A7号楼2单元202号房屋的执行”，一二审案件受理费由陈红灵负担。事实及理由：1.中旺置业公司欠黄文灵工程款，以房抵债签订的房屋买卖合同的基础法律关系仍然是普通债权债务关系，案涉房屋未经登记，不具有排除强制执行的民事权益。2.陈红灵明知案涉房屋“五证”不全，不能办理备案登记，存在重大过错。3.陈红灵与中旺置业公司签订的房屋买卖合同没有签订日期，也没有备案，一审判决认定中旺置业公司于2018年12月16日将房屋交付陈红灵证据不足，该房屋买卖行为涉嫌虚假交易，逃避债务。4.2018年12月16日，中旺置业公司向陈红灵出具收据收到现金400000元，又背书欠购房款200000元，一年内付清，该收据与背书相互矛盾，不应采信。5.案涉房屋经评估价值为602800元，案涉房屋买卖合同价格为400000元，远低于市场价格。6.陈红灵系永城市淮丰物业服务有限公司的员工，其丈夫黄文灵为该物业公司负责人，该公司出具的物业费、电费、水费、垃圾费收据不真实，不应作为定案依据。陈红灵辩称，陈红灵于2018年12月16日购买案涉房屋，在本案执行查封前，支付全部购房款，并装修入住，因该小区属于问题楼盘，永城市人民政府已经发文着手处理相关手续问题，且案涉小区房屋已全部入住，非因陈红灵个人原因未办理过户手续，其享有对该房屋的所有权，能够排除对该房屋的执行。请求二审法院驳回上诉，维持原判。中旺置业公司辩称，中旺置业公司将案涉房屋卖给陈红灵，陈红灵享有排除执行的权益。陈红灵向一审法院起诉请求：1.判决停止对位于永城市江南世家小区A7号楼2单元202号房屋的执行；2.确认陈红灵与中旺置业公司签订的关于位于永城市江南世家小区A7号楼2单元202号房屋的买卖合同有效，并协助陈红灵办理产权变更登记；3.本案诉讼费由陈红灵、凯明物业公司、中旺置业公司承担。一审法院认定事实：陈红灵（××）与中旺置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定陈红灵购买中旺置业公司出卖的位于建设路与百花路交汇处江南世家小区A7幢2单元202号房，面积117.56平方米，商品房单价为3403元，总金额为肆拾万元。××于2018年12月16日一次性支付房款400000元。陈红灵用其丈夫黄文灵垫付的江南世家电梯、监控及消防设施的安装、维修费用折抵200000元购房款。2018年12月16日，中旺置业公司向陈红灵出具收据一张，收据载明：交款单位陈红灵，人民币肆拾万元，收款事由购房款，A7-2-202。收据背面有陈红灵书写的欠条，内容为今欠房款200000元，1年内还清。2018年12月16日，中旺置业公司向陈红灵出具《江南世家房款交房确认单》，将江南世家A7号楼2单元202号房屋交付给陈红灵。2019年12月16日，陈红灵向中旺置业公司会计李红侠账户存入剩余购房款200000元。2019年3月1日，陈红灵向永城市淮丰物业服务有限公司缴纳电费、垃圾费、物业费、水费，并于2019年3月1日在该房屋居住至今。另查明，凯明物业公司与中旺置业公司物业服务合同纠纷一案，该院于2019年2月1日作出（2018）豫1481民初1951号民事判决，判决中旺置业公司于判决生效后十日内给付凯明物业公司物业服务费2656839元。判决生效后，中旺置业公司没有履行，凯明物业公司申请强制执行。该院于2020年5月9日作出（2019）豫1481执2119号之九执行裁定，查封了江南世家A7二单元二层一户房产。房屋查封后，陈红灵向该院提起执行异议申请，该院于2020年7月20日作出（2020）豫1481执异73号执行裁定，驳回了陈红灵的异议请求。陈红灵不服，向该院提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，关于是否应当停止对永城市江南世家小区A7号楼2单元202号房屋的执行问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，××对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因××自身原因未办理过户登记。”本案陈红灵与中旺置业公司签订的《商品房买卖合同》虽然没有注明签订日期，但中旺置业公司在2018年12月16日已经将涉案房屋交付给陈红灵，陈红灵在法院查封之前就已经支付购房款并在法院查封之前已合法占有该房屋。因涉案房屋不具备办理产权登记的条件，该房屋没有办理过户并非陈红灵自身原因。陈红灵对位于永城市江南世家小区A7号楼2元202号房屋享有排除强制执行的民事权益。对陈红灵要求停止执行上述房屋的诉讼请求，予以支持。凯明物业公司虽然在执行中对涉案房屋申请评估，但并不能据此认定凯明物业公司对涉案房屋享有优先于陈红灵对该房屋的民事权益。关于陈红灵要求确认其与中旺置业公司签订的房屋买卖合同有效及中旺置业公司协助办理产权变更登记问题。虽然本案案外人执行异议之诉会涉及到对商品房买卖合同效力的审查,但确认合同效力及办理房屋产权变更登记不属执行异议之诉案件判决的范围,陈红灵可另案诉讼，该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决：一、停止对永城市江南世家小区A7号楼2单202号房屋的执行；二、驳回陈红灵的其余诉讼请求。案件受理费7300元，由凯明物业公司、中旺置业公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对凯明物业公司提交的永城市人民法院（2018）豫1481民初1951号民事判决书、（2019）豫1481号之四执行裁定书、本院（2019）豫14民终1770号民事判决书、保证书、执行和解协议的真实性予以确认，对于案涉房屋司法评估意见书、手机拍摄视频、照片不能证明其目的，不予采信。本院经审理查明，永城市房地产领域问题楼盘化解攻坚领导小组办公室永房化办〔2020〕30号文件，将江南世家小区列为问题楼盘，其他事实与一审判决认定事实相同。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，××对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因××自身原因未办理过户登记。”本案中，陈红灵与中旺置业公司签订的商品房买卖合同和中旺置业公司出具的收据、陈红灵出具的欠条、付款凭证、交房确认单能够相互印证，证明陈红灵于本案查封前购买案涉房屋的事实。凯明物业公司提交的证据显示，本案执行过程中，凯明物业公司与中旺置业公司曾达成执行和解，未涉及案涉房屋，不能证明陈红灵与中旺置业公司之间存在恶意低价转让财产问题。中旺置业公司出具的交房确认单、实际装修入住情况能够证明陈红灵于本案执行查封前占有使用该房屋。因该小区楼盘属于问题楼盘，永城市人民政府已经发文着手处理相关手续问题，非因陈红灵个人原因未办理过户登记。陈红灵对案涉房屋享有排除强制执行的权益，其要求停止对该房屋的执行，符合上述法律规定，予以支持。综上所述，凯明物业公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人河南凯明物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫文超审判员  李念武审判员  许长峰二〇二一年二月二十一日书记员  周永昆