浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙06民终276号 上诉人（原审被告）：张建国，男，1975年11月23日出生，汉族，住江苏省泰州市高港区。 上诉人（原审被告）：赖秀英，女，1986年1月4日出生，汉族，住江苏省泰州市高港区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：施政，浙江赛迪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姚兴强，男，1990年8月30日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。 委托诉讼代理人：姚正峰，男，住浙江省绍兴市上虞区，由浙江省绍兴市上虞区沥海街道华平村村民委员会推荐。 上诉人张建国、赖秀英因与被上诉人姚兴强房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市上虞区人民法院（2020）浙0604民初3790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张建国、赖秀英共同上诉请求：撤销原判，改判两上诉人退还给被上诉人购房定金5万元，无须再赔偿被上诉人损失。事实和理由：一、一审认定赖秀英向徐某及被上诉人表示张建国同意出卖案涉房产，并在现场已通过电话告知张建国案涉合同签订事宜，与事实不符。张建国从未知晓赖秀英在中介挂牌出售案涉房产及后续的多次谈判，张建国也未主动将身份证给赖秀英用于卖房，是赖秀英在家偷拍张建国的身份证给徐某，对此徐某可以作证。二、案涉合同签订当时，赖秀英因不懂法而向徐某咨询，徐某说此协议只是定金合同，如果房屋不卖，只要双倍返还定金即可。且在该协议签订之时，赖秀英并未持有张建国的授权委托书，而案涉房产属于赖秀英和张建国共有财产的事实清楚，仅有赖秀英的签字存在明显瑕疵，但徐某和被上诉人均未要求张建国到场签字，故根据物权法的相关规定，被上诉人存在过错，应当承担合同无法履行的过错责任。三、关于一审委托评估案涉房产的事情，当时被上诉人一直向评估人员强调周边高房价情况，有意想要评估公司将案涉房产的价值评估高，影响公正。一审评估所得的房价属于有价无市，根本不可能按此评估价格出售。 姚兴强辩称，一、张建国在一审中称其夫妻商量同意出售案涉房屋的目的是为了在萧山区购买学区房供小孩读书，现又诉称其对赖秀英出售案涉房屋一事不知情，自相矛盾。从赖秀英于案涉合同签订当晚将张建国的身份证拍照发给徐某的事实可知，两上诉人是商量一致出售案涉房屋的。二、从案涉合同的签订过程以及合同的约定内容可知，出售案涉房屋是两上诉人的共同意思表示，被上诉人作为善意购买人对此有理由相信，不存在过错。三、案涉评估报告出来后，两上诉人并未要求重新评估，而评估价格也与当时同小区房屋的司法拍卖成交价格相等，故应认为该评估价格客观真实。两上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 姚兴强向一审法院起诉请求：1.判令购房定金5万元由张建国、赖秀英双倍返还给姚兴强；2.判令张建国、赖秀英赔偿姚兴强损失274821元；3.判令张建国、赖秀英承担5万元定金按照银行同期贷款利率计算的利息（从2020年4月29日计算至归还日）。 一审法院经审理查明：2020年4月18日，姚兴强、赖秀英、绍兴市滨海新城海燕房产中介所（以下简称海燕房产中介）签订《房产买卖契约》1份，约定内容包括：“甲方（卖方）张建国、赖秀英，乙方（买方）姚兴强，丙方（中介方）海燕房产中介。甲方自愿将坐落在沥海镇滨江苑10幢2单元901室的房地产（房屋建筑面积134.87平方米）出售给乙方。甲乙双方议定的上述房地产成交价为126万元，乙方应在立契约时支付5万元作为本契约的定金。付款方式：房款由乙方于2020年7月31日前2次付清给甲方。第1次房款由乙方于2020年4月29日前支付70万元。购房定金将在第一次付款冲抵。第二次房款由乙方于2020年7月31日前支付56万元，付款方式按揭，若因银行流程问题可以顺延，具体以银行办贷流程时间为准，最长不超过30天。甲方收取乙方第一次房款后70天内（约定2020年7月15日前），共同到区房地产管理部门办理权属变更登记手续。上述房地产权属办理过户手续时所需要缴纳契税、个人所得税、印花税等一切费用，经双方协商，由乙方承担。违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起2日内将定金退还乙方。另由违约方支付给守约方5万元的违约金。本契约一式三份，三方签章后生效，甲、乙、丙三方各执一份”。张建国未在《房产买卖契约》上签字。 另查明，张建国、赖秀英系夫妻关系，涉案房屋属于夫妻共同财产，为购买不足二年的住房。《房产买卖契约》签订时，因赖秀英向姚兴强和海燕房产中介经营者徐某表示张建国同意出卖房产，故姚兴强向赖秀英支付了定金5万元，赖秀英也当场通过电话将签订《房产买卖契约》的事情告知张建国。因办过户需要张建国身份证复印件，赖秀英于《房产买卖契约》签订当晚回家后通过微信将张建国身份证照片发给徐某。2020年4月26日，赖秀英告知徐某：张建国不同意卖房了。徐某于当日将此事告知了姚兴强。因张建国、赖秀英拒绝履行合同义务，姚兴强提起诉讼。应姚兴强申请，该院委托绍兴市华众房地产资产评估有限公司对涉案房屋市场价值进行评估，经该公司评估，该房产在2020年9月27日的市场价值为1534821元，比双方约定的交易价格高出274821元。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.涉案《房产买卖契约》是否成立并生效；2.姚兴强主张张建国、赖秀英双倍返还定金，并赔偿房屋增值损失应否支持。 对于争议焦点1，该院认为：根据庭审查明的事实，本案并无证据证明张建国与赖秀英夫妻感情不好，买卖房屋属于家庭生活中的重大事项，签订《房产买卖契约》时张建国虽然未出面，但对此不可能不知情。签订《房产买卖契约》后，赖秀英已当场通过电话将相关事实告知了张建国，如果张建国表示反对，按照常理赖秀英应立即向中介和姚兴强表示房子不卖了，并提出退还定金；但赖秀英并未当场表明房子不卖了，也未当场提出退还定金，反而在《房产买卖契约》签订的当晚回家后将张建国身份证照片通过微信发给徐某，故应当认定张建国对出卖房产是同意的，且对《房产买卖契约》内容是知晓的。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定，婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。综合考虑本案事实，该院认为姚兴强有理由相信处分讼争房产系张建国、赖秀英共同意思表示，故本案《房产买卖契约》已成立并生效，且效力及于张建国。 对于争议焦点2，该院认为：根据《中华人民共和国合同法》相关规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。张建国、赖秀英收取姚兴强5万元定金后拒绝履行合同义务构成违约，现姚兴强主张双倍返还定金符合法律规定，该院予以支持。姚兴强主张张建国、赖秀英支付定金利息损失于法无据，该院不予支持。 另根据《中华人民共和国合同法》相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案张建国、赖秀英拒绝履行合同，致使姚兴强未能取得相关房产的所有权，现相关房产的市场价已明显高于《房产买卖契约》约定的成交价，两者差价属于合同履行后姚兴强可以获得的利益，也属于双方订立合同应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现姚兴强主张张建国、赖秀英赔偿上述损失符合法律规定，应当予以支持。鉴于该院已支持姚兴强主张的双倍定金返还，以及《房产买卖契约》约定涉案房产办理过户手续时所需要缴纳契税等一切费用由姚兴强承担，本案属于购买不足二年的住房对外销售，过户所需契税明显高于一般房产，姚兴强主张的是合同正常履行后可以获得的利益，故契税等过户费用应酌情部分计入姚兴强购买成本，并在计算姚兴强损失金额时予以扣除，双倍返还的定金也应在计算姚兴强损失时予以考虑。综合考虑上述事实，该院酌情确定张建国、赖秀英共同赔偿姚兴强可期待利益损失19万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决：一、张建国、赖秀英双倍返还姚兴强购房定金即人民币10万元，限于判决生效之日起十日内履行；二、张建国、赖秀英赔偿姚兴强损失19万元，限于判决生效之日起十日内履行；三、驳回姚兴强其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6922元，减半收取3461元，由张建国、赖秀英共同负担。司法鉴定费4840元，由姚兴强负担1452元，张建国、赖秀英共同负担3388元。 二审中，两上诉人未向本院提交新的证据，但为证明其主张，两上诉人向本院申请证人丁某、徐某出庭作证，形成证人证言两份。两上诉人质证认为可以证明在案涉合同签订之前，张建国对出售案涉房屋一事并不知情，且在签订当时，双方口头约定若违约的，仅需赔偿5万元定金。 被上诉人在二审中未向本院提交新的证据。针对上述证人证言，被上诉人质证认为出售案涉房屋是两上诉人的共同意思表示，违约赔偿的5万元仅是定金，不包含房价涨跌的差价。 本院认证认为，丁某系赖秀英的朋友，可能存在一定利害关系，在未有其他佐证证据的情况下，对丁某的证人证言不予采信。徐某系案涉房屋买卖时的中介，其陈述到曾问过赖秀英出售案涉房屋是否征得张建国的同意，赖秀英答复同意。而违约所应赔偿的金额，徐某并不能够代表被上诉人向赖秀英作出只需赔偿5万元定金的承诺，故徐某的证人证言不能达到两上诉人的证明目的，本院亦不予采信。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点主要是两上诉人是否需要向被上诉人双倍返还购房定金并赔偿损失。两上诉人对返还被上诉人已支付的5万元定金本身没有异议，但主张张建国对赖秀英出售案涉房屋一事并不知情，因该房屋系两上诉人的夫妻共同财产，故赖秀英单独签署案涉合同的行为属于无权处分，且被上诉人对此存在过错，两上诉人无须双倍返还定金并赔偿损失。纵观全案证据，首先，出售案涉房屋是赖秀英的真实意思表示，各方均无异议，应予确认。其次，根据一审向中介徐某调查制作的笔录、张建国在一审庭审中的当庭陈述，以及赖秀英于案涉合同签订当晚通过微信向徐某发送张建国身份证照片的客观实际，应当认为出售案涉房屋系两上诉人的共同意思表示具有高度盖然性。然后，即使如张建国所诉，其对赖秀英出售案涉房屋一事不知情，但结合案涉合同的签订过程，应当认为被上诉人有理由相信赖秀英出售案涉房屋系基于其与丈夫张建国的协商一致，被上诉人应为善意相对人，不存在过错。现两上诉人违反合同约定，拒绝向被上诉人履行出售案涉房屋义务，应当向被上诉人承担违约责任，即双倍返还购房定金并赔偿损失。至于具体的赔偿损失金额，一审根据绍兴市华众房地产资产评估有限公司对案涉房屋市场价值作出的报告书，并结合本案实际，酌情确定的赔偿金额并无不当。两上诉人主张该评估报告评估的案涉房屋价值过高，属于有价无市，但未能提供充分证据证明，本院不予采信。 综上所述，两上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费据实调整为5650元，由上诉人张建国、赖秀英负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑森轶 审判员  傅芝兰 审判员  茹赵鑫 二〇二一年二月二十六日 书记员  张 珺 10 9