江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0106民初92号 原告：吴正香，女，1972年6月2日出生，汉族，住江苏省扬州市。 委托诉讼代理人：田茂德（系原告配偶），男，汉族，1974年3月3日出生，住南京市。 被告：南京市浦口区禾之厨云集餐饮管理服务中心，住所地南京市。 经营者：吴青。 被告：江苏久悦汇商业管理有限公司，住所地南京市。 法定代表人：吴杰,该公司董事长。 两被告共同委托诉讼代理人：俞义敏。 原告吴正香与被告南京市浦口区禾之厨云集餐饮管理服务中心（以下简称禾之厨中心）、江苏久悦汇商业管理有限公司（以下简称久悦汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴正香的委托诉讼代理人田茂德，被告久悦汇公司、禾之厨中心的共同委托诉讼人俞义敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴正香向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同承担责任，退还原告履约保证金2万元，入场费2万元，半年租金4万元；2.赔偿原告厨具损失费1.2万元；3.支付原告合同违约金2.4万元（8万元×30%）、律师费2000元。事实与理由：2019年12月6日,原告与被告禾之厨中心签订租赁合同，租赁被告久悦汇公司承租的南京市，年租金为80000元，合同期限为2年。合同约定，原告需向被告禾之厨中心缴纳履约保证金2万元，入场费2万元，合同约定的违约金为年租金的30%。2019年10月6日，原告已向被告禾之厨中心支付12万元（其中1.8万元按被告要求交给了被告久悦汇公司的法定代表人），被告禾之厨中心向原告出具了收据。原告为了经营该商铺，共采购了32600元厨房设备。2020年4月15日，接被告禾之厨中心的通知，原告承租的商铺可正式营业。2020年10月8日，因被告久悦汇公司拖欠租金，山百大楼解除了其与被告久悦汇公司的租赁合同，并要求原告等商户离场。原告在案涉商铺仅经营半年时间，故要求被告禾之厨中心退还进场费、履约保证金及半年租金合计4万元，但被告禾之厨中心不予退还。故为维护吴正香的合法权益，诉至法院，请求判如所请。 被告久悦汇公司、禾之厨中心辩称，1.原、被告之间签订的房屋租赁合同依法成立并且合法有效，被告一直在积极履行作为出租方的义务，不存在任何违约行为，原告要求解除双方签订的房屋租赁合同，没有任何事实及法律依据。2.被告与山百大楼之间的租赁合同尚未明确解除，被告也是在维护自身和众多商铺利益才中止支付租金，山百大楼在履行过程中出现了瑕疵情形，根据合同相对性，被告与山百大楼之间的租赁合同不影响原、被告签订房屋租赁合同的效力，并且原告对其所承租的商铺系合法占有和使用，山百大楼无权要求原告进行撤场，目前被告与山百大楼就租金事项尚在处理当中，并不影响原告正常经营，原告自行撤场的行为与被告无关，原告无权要求被告解除合同，且原告该行为已经构成违约。 经审理查明：2019年10月6日，原告吴正香向被告禾之厨中心支付合同保证金20000元、入场费20000元、一年租金80000元，合计支付120000元。被告禾之厨中心亦出具相应的收据予以确认。 2019年12月6日，原告吴正香（承租方，乙方）与被告禾之厨中心（出租方，甲方）签订房屋租赁合同，约定乙方承租甲方坐落于南京市，面积为12平方米。租赁期限为24个月，自美食城正式开业日计租、以开业通知函为准。年租金为80000元（该租金价格不含租赁发票税金，乙方如需税票，税金由乙方承担）。乙方应于本合同签订之日向甲方支付首期租金，履约保证金20000元，乙方向甲方缴纳入场费20000元（此费用在签约后任何情况概不退还），每间商铺每年管理费为18000元；租金先付后用，每12个月结算一次，管理费6个月结算一次（首年免半年管理费），从计租日起计算，每次提前60天交付给甲方。甲方应于2019年11月15日前向乙方交付该商铺，甲方享有自约定交付日期45个工作日的交付宽限期，乙方同意，在交付宽限期内交付该商铺，不承担违约责任。在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：水5元/立方、电费1.35元/KWH（先充后用）；乙方经营相关的其他费用。在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该商铺有关的费用，均由乙方支出。甲方有下列情形之一的，乙方可终止合同，甲方需退还所收未用租金及合同保证金：1、甲方超过约定90天还未交房的；2、甲方拒绝提供资料配合乙方办理经营相关手续，因甲方原因致使乙方无法开业的；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回商铺，已交付的保证金、租金及入场费和管理费均不退还，造成甲方损失，由乙方负责赔偿:1、拖欠租金、能耗费累计15天以上或累计15天以上未正常营业的；2、李勇承租商铺进行违法活动的；3、故意损坏承租商铺及公共设施设备的；4、规定时间内未进行装修开业的；5、擅自将承租的商铺转让、转租、承包他人使用的；6、合同期内中途退租的。租赁期满或解除合同后，本合同即终止，乙方自行拆除添加的装修并恢复原始装修，逾期不拆除，视同乙方自动放弃所有装修及设备，装修及设备归甲方所有。届时乙方须将商铺退还甲方，甲方免息退还已收保证金，在同等条件下乙方享有优先续租权，若续租乙方提前三个月与甲方协商另行签订租赁合同。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方交纳年度租金的30%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金。甲方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已交付的保证金、租金及入场费和管理费等均不退还。租金及管理费逾期未交付的，甲方有权停水、停电责令乙方停止营业。本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成时，双方同意提交物业所在地人民法院诉讼，诉讼费及律师费由败诉方承担等内容。 2020年4月7日，被告久悦汇公司、禾之厨中心出具公示：“尊敬的各位业主：首先感谢大家在疫情期间对我们运营工作的理解、包容和支持，禾厨云集美食荟山西路百货店开业在即，我司经研究决定：对积极配合开业、服从运营管理的业主，店铺起始计租期设定为2020年4月15日（综合考虑疫情影响等多方面因素）。另：我司也将承诺在2020年五一节后、疫情有所缓解的情况下，会联动山百公司组织一场及殴打的营销活动，具体方案待定，活动构成至少含‘抖音或大众点评推广’、‘本地网红、吃播广告植入’、‘线下活动表演’、‘公众号推广’、‘传单发放’等。特此公示！” 2020年8月26日，山百大楼出具《山百告知函》，载明，“江苏久悦汇商业管理有限公司：根据贵司与我山百大楼有限责任公司签订的《租赁合同》约定，贵司承租我司一楼鞋区650平方米的柜位，租赁期自2020年1月1日起至2021年12月31日止。协议签订后，贵司依约支付了2020年1月1日至6月30日的租金，但至今未支付2020年7月1日至12月31日期间的租金，而根据贵司与我司签订的《租赁合同》约定，该款项贵司应在2020年6月20日前向我司支付，现贵司未能在该日期前支付租金，已构成违约。自贵司收到我司租金催缴函之日起3日内向我司支付2020年7月1日至12月31的租金，我司将采取以下措施维护我方利益：通过包括但不限于诉讼在内的法律途径，要求贵司承担违约责任及由此给我司造成的损失及其他可能的直接或间接损失，届时贵司可能将面临解除合同、承担违约金、赔偿损失及被限制高消费等一系列法律后果，由此产生的一切不利后果均由贵司承担。” 2020年10月8日，山百大楼出具《解除合同通知函》，载明，“江苏久悦汇商业管理有限公司：根据贵司与我山百大楼有限责任公司签订的《租赁合同》约定，贵司承租我司一楼鞋区650平方米的柜位，租赁期自2020年1月1日起至2021年12月31日止。协议签订后，贵司依约支付了2020年1月1日至6月30日的租金，但至今未支付2020年7月1日至12月31日期间的租金，而根据贵司与我司签订的《租赁合同》约定，该款项贵司应在2020年6月20日前向我司支付，现贵司未能在该日期前支付租金，已构成违约。2020年8月25日，我司向贵司发送《山百告知函》，要求贵司在收到此函之日起3日内向我司支付2020年7月1日至12月31日的租金，但截至本通知书发出之日，贵司仍未按约支付租金。另据《租赁合同》第八条第四款第六项约定，‘乙方累计3次逾期缴纳费用或一次逾期30日以上仍不交纳费用的，甲方有权立即解除合同，因此发生的损失由乙方承担。’由于贵我双方签订的《租赁合同》因贵方迟延支付租金远超30日，经我司多次催促未果，现我司依据《合同法》第九十六条依法行使合同解除权。特发此函，通知贵司，依法解除《租赁合同》。另请贵司支付欠付租金，并依法承担违约责任。” 2020年10月21日，山百大楼张贴告知书，“各位老板好：因江苏久悦汇商业管理有限公司拖欠我公司2020年下半年租金至今未缴纳，根据我们双方签订的租赁合同约定我公司已与江苏久悦汇商业管理有限公司即时解除双方签订的租赁合同。现将我公司对美食广场今后的工作安排告知各位老板。1.请在2020年10月23日24时前将各自商铺里的物品搬走，逾期我公司将做无主处理；2.请各位业主在来我公司搬取物品时请提前通知我方，联系人马经理，电话180****2895；3.请大家各自列出搬取物品清单，并签字认可物品已搬空，作为出场凭证；4.如大家在搬取物品时有需要协调处理的事情请及时与我公司联系沟通处理。” 2020年4月15日，原告在案涉商铺试营业，2020年10月23日搬离案涉商铺。 2020年11月18日，吴正香向南京市鼓楼区法安德润法律咨询服务中心支付律师费2000元。同日，该中心向原告开具收据予以确认。 为证明原告为经营商铺购买出具费用32600元，原告提交《南京博喜悦商用厨具销货单》。被告认为该购买行为系原告个人行为，与本案无关。 上述事实，有房屋租赁合同、收据和支付凭证、告知函、通知函、销货单、收据及当事人的陈述等为证。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。本合同签订在民法典实施前，应当适用当时的法律规定。 根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案中，被告禾之厨中心接受被告久悦汇公司的委托，与原告吴正香签订房屋租赁合同，且原告在庭审中变更诉讼请求，选择禾之厨中心作为合同相对方，故原告吴正香与被告禾之厨中心之间的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行义务。原告主张久悦汇公司应当承担责任的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告吴正香于2020年10月23日搬离案涉商铺，其与禾之厨中心之间的房屋租赁合同无法继续履行，故双方之间的房屋租赁合同于2020年10月23日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因被告禾之厨中心的原因导致案涉租赁房屋不能继续履行，故原告吴正香要求被告禾之厨中心返还房租40000元、履约保证金20000元的诉请，本院予以支持。双方的租赁合同中约定入场费20000元在签约后任何情况下概不退还，缺乏法律依据，故原告主张返还入场费20000元的诉请，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付约定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据双方之间的合同约定，“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方交纳年度租金的30%作为违约金”，故原告主张被告给付违约金24000元的诉请，本院予以支持。原告主张被告赔偿购买厨具损失12000元，但提供的《南京博喜悦商用厨具销货单》不足以证明损失的实际发生，且本院已经支持其违约金24000元，故该项诉讼请求本院不予支持。原告主张被告禾之厨中心给付律师费2000元的诉请，并提供了相应的收据，本院予以支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四百零三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、南京市浦口区禾之厨云集餐饮管理服务中心于本判决生效之日起十日内返还吴正香房租40000元、履约保证金20000元、入场费20000元； 二、南京市浦口区禾之厨云集餐饮管理服务中心于本判决生效之日起十日内给付吴正香违约金24000元； 三、南京市浦口区禾之厨云集餐饮管理服务中心于本判决生效之日起十日内给付吴正香律师费2000元； 四、驳回吴正香的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费2660元，简易程序减半收取为1330元，保全费920元，合计2250元，由南京市浦口区禾之厨云集餐饮管理服务中心负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 贾亚东 二〇二一年二月二十六日 法官助理 傅娇阳 书 记 员 沈彦池