广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终28003号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市聚友诚通物业管理有限公司，住所地：深圳市龙岗区平湖街道山厦社区平龙西路**顺平大厦**202，统一社会信用代码：9144030059186247X9。法定代表人：吴明锋，总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：叶金芳，女，汉族，1970年9月8日出生，身份证住址：广东省五华县。原审第三人：深圳市顺平达实业有限公司，，住所地：深圳市龙岗区平湖平龙西路**统一社会信用代码：91440300723010704G。法定代表人：袁顺龙，执行董事。上诉人深圳市聚友诚通物业管理有限公司（以下简称聚友诚通公司）因与被上诉人叶金芳及原审第三人深圳市顺平达实业有限公司（以下简称顺平达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初11024号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人聚友诚通公司上诉请求：依法撤销原审判决第—项，改判聚友诚通公司于判决生效后10日内返还叶金芳剩余保证金3500元。被上诉人叶金芳辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。原审第三人顺平达公司无意见。叶金芳向一审法院提出诉讼请求：1、叶金芳与聚友诚通公司之间的租赁合同于2020年2月25日解除；2、聚友诚通公司向叶金芳返还保证金10500元，并支付违约金10500元；3、诉讼费由聚友诚通公司承担。聚友诚通公司向一审法院提出反诉请求：1、叶金芳与聚友诚通公司签订的《商铺租赁合同》无效，叶金芳将涉案租赁物业腾空返还给聚友诚通公司；2、叶金芳向聚友诚通公司支付自2020年2月起至租赁物业实际归还之日止的占有使用费，占有使用费按每月3500元计算，暂计至2020年4月30日为10500元；3、叶金芳向聚友诚通公司支付自2020年2月起至租赁物业实际归还之日止的管理费，管理费按每月50元计算，暂计至2020年4月30日为150元；4、叶金芳向聚友诚通公司支付自2020年2月起至租赁物业实际归还之日止的水电费，暂计至2020年1月为143.22元；5、顺平达公司承担聚友诚通公司因处理涉案租赁物引发争议事项所产生的一切经济损失和赔偿款；6、本诉和反诉受理费均由叶金芳承担。一审法院经审理查明，2019年6月2日，叶金芳与聚友诚通公司签订《商铺租赁合同》，约定聚友诚通公司将坐落于深圳市龙岗区Ａ03的商铺出租给叶金芳使用，租赁期限从2019年6月2日至2020年6月1日止，租金为每月3500元、管理费每月50月，押金10500元。合同第十八条至二十条约定了合同解除的条件。其中第十八条约定，在合同有效期内发生下列情形之一，合同自动解除，双方均免负责任：1、因战争等不可抗力因素致使出租商铺及其附属设施损坏，合同无法继续履行；2、发生自然灾害等意外事件使合同不能继续履行；3、政府征用出租商铺所在土地而需拆出租商铺；4、国家法律、政策明文规定。第十九条约定因叶金芳存在以下情形之一，聚友诚通公司有权单方解除合同并可不予退还保证金：1、拖欠租金一个月以上；2、拖欠各项费用500元以上；3、未经聚友诚通公司同意及有关部门批准，擅自改变出租商铺用途或利用出租商铺进行违法违章活动的；4、叶金芳侵犯消费者权益造成重大社会影响或引起民事诉讼的，聚友诚通公司认为叶金芳影响商业城整体商誉；5、叶金芳违反合同约定不承担维修责任或支付维修费用致使商铺或设备严重损坏；6、叶金芳未经聚友诚通公司书面同意将出租商铺进行装修；7、叶金芳未经聚友诚通公司同意将商铺转租。第二十条约定聚友诚通公司有下列行为的，叶金芳有权解除合同并要求聚友诚通公司返还保证金：1、聚友诚通公司不承担维修责任或支付维修费用致使叶金芳无法继续租用；2、聚友诚通公司将出租商铺进行改建、扩建和装修。同时约定聚友诚通公司未按合同第十九条规定的情形单方解除合同的，应向叶金芳返还保证金；叶金芳未按合同第二十条规定的情形单方解除合同的，聚友诚通公司不退还当月租金和保证金。关于违约责任，合同第二十六约定，一方违约造成对方损失的，应向对方支付违约金10500元。合同签订后，叶金芳向聚友诚通公司支付了保证金10500元，并支付租金和水电费至2020年1月份。涉案商铺系聚友诚通公司从顺平达公司处承租。2020年2月至3月期间，因××导致大部分商铺无法正常经营、未按时缴纳租金，聚友诚通公司与顺平达公司协商租金减免及合同解除的相关事宜。2020年3月3日，顺平达公司发布告知书，内容是因聚友诚通公司于2020年2月25日单方提出解除合同并要求撤场，要求各商户在2020年3月8日前与聚友诚通公司终结租赁关系并结清相关费用，与顺平达公司签订新的租赁合同并交纳押金。2020年3月11日，聚友诚通公司向商户发布告知书，内容是叶金芳与聚友诚通公司签订的合同继续有效，应继续向聚友诚通公司支付租金。2020年3月12日，顺平达公司向各租户发送《租户通知函》，内容是要求租户与顺平达公司重新签订租赁合同，并对租户2020年3月份的租金予以减免。从2020年3月份起，叶金芳开始向顺平达公司交纳房租，并与顺平达公司结清了2020年1-5月份的水电费。顺平达公司提供了部分房地产证、建设用地规划许可证、深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执、深圳市出租屋（自建房）使用证明等证据。经与叶金芳、聚友诚通公司、顺平达公司确认涉案租赁物的位置，一审法院向深圳市规划和自然资源局龙岗管理局进行调查，该局回复称未核查到有相关报建信息。另查明，聚友诚通公司与顺平达公司之间的租赁合同关系，顺平达公司已向一审法院起诉聚友诚通公司，案号为（2020）粤0307民初11501号。顺平达公司在该案中要求解除与聚友诚通公司之间的租赁合同关系，并要求聚友诚通公司腾空租赁物、支付拖欠的租金及水电费等。该案正在审理过程中。该案中，一审法院致函深圳市不动产登记中心，该中心复函内容是：深房地字第**房地产证上记载的建筑物为1＃厂房，房屋性质为自建，房屋用途为工业厂房，土地坐落为龙岗区平湖街道山厦社区平龙西路75号；；深房地字第**地产证上记载的建筑物为2＃宿舍，房屋性质为自建，房屋用途为工业配套，土地坐落为龙岗区平湖街道山厦社区平龙西路75号；深；深房地字第**产证上记载的建筑物为3＃办公楼、宿舍，房屋性质为自建，房屋用途为工业配套，土地坐落为龙岗区平湖街道山厦社区平龙西路75号。上述三栋建筑物均于2011年根据《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》处理结果进行登记。深房。深房地字第**证（土地证）记载的宗地号为Ｇ04212-6，土地坐落为平湖镇，土地用途为工业仓储，权利人袁顺龙于2002年7月5日通过土地转移登记取得该宗地的土地使用权。不动产登记系统中无来函所述位于深圳市龙岗区的顺平商业中心的不动产权登记记录。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。顺平达公司虽提供了部分房地产证、建设用地规划许可证、深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执、深圳市出租屋（自建房）使用证明等证据，经一审法院与叶金芳、聚友诚通公司、顺平达公司确认涉案租赁物的位置，根据深圳市规划和自然资源局龙岗管理局的回复，涉案租赁物在深圳市规划和自然资源局龙岗管理局未核查到有相关报建信息。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效”的规定,一审法院依法认定原、聚友诚通公司签订的《房屋租赁合同》无效。无效的合同自始无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。聚友诚通公司收取了叶金芳保证金共计10500元，现双方已不存在租赁合同关系，聚友诚通公司收取的保证金应当予以退回。叶金芳要求聚友诚通公司支付违约金，因双方签订的租赁合同无效，对于叶金芳要求聚友诚通公司支付违约金10500元的诉求，一审法院不予支持。聚友诚通公司认可其与顺平达公司之间的租赁合同无效，而叶金芳与顺平达公司已重新达成租赁协议，顺平达公司同意叶金芳继续使用涉案房产，且叶金芳自2020年3月起已向顺平达公司缴纳租金，故聚友诚通公司要求叶金芳将涉案租赁物腾空并返还，并要求叶金芳向其支付2020年3月份至实际归还之日的占有使用费、管理费、水电费，无事实和法律依据，一审法院不予支持。2020年2月份，因受疫情影响，涉案商铺处于关闭状态，并未营业，且叶金芳已与顺平达公司结清了2020年1-5月份的水电费，聚友诚通公司要求叶金芳支付2020年2月份的水电费和管理费，无事实和法律依据，一审法院不予支持。叶金芳未向聚友诚通公司支付2020年2月份的房屋占有使用费，虽然聚友诚通公司未提供证据其已向顺平达公司支付了该月的房屋占有使用费，但顺平达公司已另案要求聚友诚通公司支付相应的租金，故聚友诚通公司有权要求叶金芳支付2020年2月份的房屋占用使用费3500元。因叶金芳与顺平达公司之间就涉案商铺另行达成租赁协议，故叶金芳与聚友诚通公司之间已不存在租赁合同关系，相关的房屋占有使用费可以从保证金中予以抵扣，故聚友诚通公司须退还叶金芳保证金7000元（10500元-3500元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定,判决:一、聚友诚通公司应于本判决生效之日起十日内退还叶金芳保证金7000元；二、驳回叶金芳的其他诉讼请求；三、驳回聚友诚通公司的其他诉讼请求。案件受理费162.5元（已按简易程序减半核算）、反诉费35元,共计197.5元，由叶金芳承担132.5元；由聚友诚通公司承担65元；聚友诚通公司应于本判决生效之日起十日内迳付叶金芳受理费30元。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。经一审查明，涉案租赁物在行政主管部门处未核查到相关报建信息，因此，聚友诚通公司与叶金芳之间签订的涉案房屋租赁合同应为无效。根据合同无效原则，叶金芳应支付其占有使用期间的占有使用费。聚友诚通公司上诉认为叶金芳应向其支付2020年3月的占有使用费。根据一审庭审，叶金芳提交的收款收据等证据及顺平达公司的确认，聚友诚通公司的上手出租人顺平达公司已发布通知，要求各租户与顺平达公司重新签订租赁合同，且叶金芳已自2020年3月开始向顺平达公司缴纳房租。因此，2020年3月后，叶金芳与顺平达公司之间就涉案房屋形成房屋租赁关系，聚友诚通公司再行要求叶金芳支付2020年3月的占有使用费缺乏相应依据，本院不予支持。综上所述，聚友诚通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元（深圳市聚友诚通物业管理有限公司已预交），由深圳市聚友诚通物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 许 莹 姣审判员 黄 玮 娜二〇二一年二月八日书记员 戴斌（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。