广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8894号上诉人（原审被告）：惠东县弘诚实业发展有限公司，住所惠东县平山百丘田，统一社会信用代码914************887。法定代表人：董某1。委托诉讼代理人：魏展谦、刘俊凯，广东扬鼎律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：黄根松，男，汉族，1991年4月6日出生，户籍地广东省陆丰市****************，公民身份号码441************134。委托诉讼代理人：刘思凯，广东鸿浩律师事务所律师。上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司与被上诉人黄根松因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2020）粤1323民初2899号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司上诉请求：一、请求依法撤销惠东县人民法院作出的（2020）粤1323民初2899号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。二、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决事实认定不清。本案诉讼时效应从一审立案之日起往前推三年，超过部分已过诉讼时效，依法不应予以支持。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》四十七:“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”双方在《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房的将按日向买受人支付违约金。可见，本案双方在合同中约定以“日”为单位累计计算违约金数额，违约金的数额随着违约行为的推移不断发生变化，每逾期一天便产生一个新的违约金，即应当以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，依法只保护自起诉之日倒推三年的违约金。在本案中，被上诉人一审起诉状的签署时间是2020年4月29日，原审判决认定该案在2020年4月28日立案与事实不符。据悉，本案在一审法院的立案日期为2020年5月20日，因此，在2017年5月20日之前涉及的诉讼请求便已超过诉讼时效，依法不应支持。二、房屋于2017年7月4日完成竣工验收备案，从该日起即为收房公示期，视为上诉人履行了交房义务，上诉人无需支付此日期之后的逾期交房违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第四项，明确约定房屋经勘查、设计、施工、监理和建设五个单位的验收合格即符合交付条件。本案中，涉案商品房已经于2017年4月12日通过了上述五方验收，事实上符合了合同约定的交付条件。2017年7月4日，房屋完成竣工验收备案，相关部门也对此进行了公示，其邻居也陆续入住。对于购买房屋如此重要的事情，被上诉人理应对相关信息保持关注，并及时向上诉人领取钥匙、接收房屋。因此，应视为上诉人已于2017年7月4日履行了交房义务，无需再支付此日期之后的逾期交房违约金。三、原审判决事实认定不清。地下室工程遇大面积岩石地质属于不可抗力，应扣除答辩人处理特殊地质而迟延的时间。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第3项，因异常地质状况导致工期延误的，项目验收之延误可据实予以延期。案涉商品楼原定的合同交房日期是2015年6月30日，但在验收前期发现地下室工程的大面积岩石地质，需要通过爆破解决。又因为案涉商品房11至21座住宅的地下消防设施相连，为整体报建项目，故必须解决岩石地质问题才能通过验收。在答辩人进行爆破方案的研讨和第三方施工单位的选定后，广东中人集团建设有限公司于2015年7月22日对爆破工程作出安全评估，广东锡源爆破工程有限公司于2015年10月22日完成爆破工作。故交房时间和不动产权登记的逾期时间应相应扣减天数。四、被上诉人未就损失进行举证，原审判决的违约金总额明显过高。鉴于被上诉人没有举证证明其有实际损失，故违约标准应以年标准6％更加公平。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”即违约金过高的调整标准为“超过造成的损失30％”。然而在本案中，被上诉人没有就其所受损失进行举证，原审判决直接以购房款总额的30％计算逾期交房违约金，不符合上诉司法解释的规定。同时，再加上逾期办证违约金，原审判决的违约金总额已经超过购房款总额的30％，超出了法律规定的最高额。根据公平原则，考虑到业主的实际损失，兼顾合同的履行情况等因素，故请求法院将违约金标准调整至年利率6％计算，将更符合本案实际情况。综上所述，2017年5月20日之前涉及的诉讼请求已超过诉讼时效，依法不应支持该日期之前的违约金；房屋已于2017年7月4日完成竣工验收，即对房屋的可交付状态进行了公示，违约金应当计至该日止。同时，还应扣除不可抗力的免责期间，并依法调整总额过高的违约金。为维护上诉人的合法权益，请求贵院驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人黄根松答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉，维持原判。一、公示收楼并非合同约定的出卖人通知收房的形式之一，且上诉人在庭审前从未按照合同约定向被上诉人通知收楼，因此一审法院将逾期交房违约金计算至一审庭审之日即一审辩论终结前于法有据。根据合同第十一条的约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交楼时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单”，在本案庭审前，上诉人从未有任何形式书面通知被上诉人办理交楼。在本案一审2020年7月9日庭审当日，代理人表示，鉴于房屋已经符合交付条件，愿意视庭审日上诉人向被上诉人发出了书面收楼通知，在满足收楼条件且符合程序情况下7日内予以收楼，如未收楼的，视为庭审日为收楼日。此情况符合贵院《惠州市中级人民法院关于审理房屋买卖纠纷案件的裁判指引》第十一条第4点“一审辩论终结前，出卖方商品房已经竣工验收备案，且达到约定交付条件，视为出卖方在一审辩论终结之日已通知买受方收房，买受人要求的逾期交房违约金可支持计算至一审辩论终结之日”，故一审法院认定逾期交房违约金计算至一审庭审之日即一审辩论终结前于法有据。在庭审后第二日，被上诉人前往上诉人处收楼，先签署了《入伙确认单》、《弘诚厚园房屋交付验收证明表》，并填写日期为2020年7月10日，最后上诉人拿出一张《楼宇交接书》，上面写明“双方确认，自2017年7月1日，该物业由甲方交付给了乙方”，被上诉人对此提出异议，要求按照2020年7月10日作为收楼时间，上诉人的主管不同意并称打官司的人就继续打官司处理，并要求被上诉人把签名已经签名的相关文件撕毁，若坚持修改收楼时间今天就不予办理收楼手续。本案被上诉人的主动收楼的行为被拒绝，上诉人始终未向被上诉人交付涉案房屋。二、即便本案的提交起诉状时间及网上立案时间为2020年4月29日，而非一审法院认定的2020年4月28日，在适用诉讼时效后也不影响一审计算的逾期交房违约金169529.7元。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条：“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。”之规定，按照起诉之日起倒推三年，本案应自2017年4月29日起算逾期交房违约金至2020年7月9日，即1167天×0.0005×565099元＝329735.27元（房屋总标的58.35％），而原告按照过往生效案例仅诉请房屋总标的30％即169529.7元，依法应当予以支持。此外，被上诉人辩称的90天工程延误的不可抗力扣减，由于该不可抗力发生在2015年8月期间，本案起算违约金时间是在2017年4月29日起，故该不可抗力并非发生在计算违约金时间范围内，无须再作扣减，即便予以考虑逾期1167天-90天＝1077天计算，即1107天×0.0005×565099元＝312782.3元（房屋总标的55.35％），而原告按照过往生效案例仅诉请房屋总标的30％即169529.7元，依法应当予以支持。三、按照合同约定，被上诉人已经超出合同约定办理产权证的时间，故一审法院判令其协助办证及1％的办证违约金于法有据，也与过往弘诚系列案的案例处理一致。综上，请求贵院依法驳回弘诚公司的全部上诉请求。黄根松向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金169529.7元（自2015年6月30日起至实际交房之日止【至起诉之日尚未交房】，每日按照已付购房款的万分之五计付，以房款总额30%为限）；2.判令被告立即将不动产权证书办理至原告名下；3.判令被告向原告支付逾期办理不动产权登记的违约金5650.99元（自2016年12月25日起按房款总额1%计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告弘诚公司成立于2009年9月2日的有限责任公司（法人独资），经营范围：房地产开发、房地产经纪与代理服务、酒店管理、固定资产租赁、城市基本建设投资等。2014年6月5日，原告黄根松与被告弘诚公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于惠东县********************的房产一套，该商品房建筑面积为130.81平方米，单价为4320元，总金额565099元。合同第六条约定：首期房款175099元整于签订合同当日付清，余款由出卖人采用银行按揭方式在本合同签订后一个月内付清；合同第八条约定：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的……3、异常地质状况、市政规划变化和政府行为而导致工期延误的、政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误；第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约定交付了购房款。2017年4月12日，涉案房屋经勘察、设计、施工、监理、建设五个单位验收合格。2017年7月4日，被告取得涉案房屋竣工验收备案表，原告至今未签署楼宇交接书，未取得涉案房产的权属证书。另查，广东省惠州市公安消防局于2012年8月24日作出惠公消审【2012】第00289号《建设工程消防设计的审核意见书》，同意弘诚公司城南新区.厚园A地块二期11-21号楼建设工程消防设计的审核意见，厚园A地块二期11-21号楼地下室的消防相连且为整体报建工程。被告弘诚公司在正常施工19-21座地下室工程中遇到大面积岩石的地质问题，需要通过爆破来解决。2015年7月23日，广东中人集团建设有限公司对厚园A地块一期B区19-21座爆破工程作出安全评估报告，工程地质为：微风化花岗岩，岩质坚硬。同日，广东锡源爆破工程有限公司作出厚园A地块一期B区19-21座爆破工程的爆破施工报批资料，作业时间为2015年7月22日至2015年10月22日，共90天。再查，2017年8月19日，被告弘诚公司委托佛山市中毅土地房地产评估有限公司对位于惠东县****百丘田地段厚园小区市场的房地产在价值时点的租赁价值进行了评估，评估租金为2016年30日，每平方米8元；2017年6月30日，每平方米10元。诉讼期间，本院就涉案房屋办证情况发函向惠东县自然资源局调查，惠东县自然资源局于2020年7月27日向本院复函，内容：黄根松名下位于惠东县**********************已办理权属登记，买卖双方提交齐全、有效的材料即可办理转移登记。一审法院认为,原告黄根松与被告弘诚公司签订《商品房买卖合同》，购买被告位于惠东县**********************的房产一套，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。商品房买卖合同签订后，原告按照约定向被告付清购房款，被告未按合同约定的时间于2015年6月30日前将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格的商品房交付原告使用，构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告诉请被告支付逾期交房违约金，理由充分，本院予以支持。关于被告主张违约金的诉讼请求从起诉日往前溯及超过三年的部分诉讼时效已超过的问题。本案中原告请求被告支付逾期交房违约金，因双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金计算方式为按日累计计算，每逾期一天产生一个新的违约金，按日形成个别债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的，依照其规定。”本案为2020年4月28日立案，故原告2017年4月28日之前的逾期交房违约金的请求已超过诉讼时效。关于原告诉请被告支付逾期交房违约金的起止时间及数额的问题。1、被告逾期交房，本构成违约，理应按合同约定承担违约责任。如前所述，因原告于2017年4月28日之前的逾期交房违约金的请求已超过诉讼时效，故逾期交房违约金的起算时间为2017年4月28日。2、被告辩称房屋于2019年4月12日竣工验收并进行了公示，原告应主动联系被告收楼，被告认可的交楼时间是2019年4月12日。从本案查明的事实看，涉案房屋于2017年4月12日经过竣工验收合格并于2017年7月4日办理工程竣工验收备案，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条：“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》[建设部(2010)53号]第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”的规定，涉案楼房交付的标准应为办理竣工验收备案，且被告逾期交房的情况下，原告并无主动联系被告收楼的义务，公示收楼亦非合同及补充协议约定的通知方式。据此，被告的该项抗辩无事实和法律依据，本院不予采信。《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，被告直至庭审之日才通知原告收楼，故原告要求的逾期交房违约金可支持计算至庭审之日即2020年7月9日。具体计算标准为以购房款为本金按日万分之五累计计算，计得为330017.82元（565099元×0.0005×1168天），原告诉请被告支付169529.7元，未超出上述范围，本院予以照准。对于违约金计算标准问题，被告辩称违约金应以同地区同期商品房市场租金每平方米8元-10元的标准计付，理由不充分，本院不予采纳，涉案合同为被告提供的格式文本，违约金为被告自行确定，应予以诚信履行。关于履行办理不动产权义务的问题。根据原、被告在《广东省商品房买卖合同》的约定，原告黄根松已按合同约定方式向被告付清了购房款，被告作为房屋出卖方，应按合同约定履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。结合涉案房屋的竣工备案情况，被告应在本判决发生法律效力之日起15天内将办理所有权转移登记所需其提供的资料报产权登记机关备案。关于原告诉请被告支付逾期办证违约金的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。被告弘诚公司未依约将涉案房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，原告诉请被告支付逾期办证违约金5650.99元（按已付购房款565099元的1%即5650.99元），理由充分，本院予以支持。综上，原告黄根松的诉请和被告惠东县弘诚实业发展有限公司的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付逾期交房违约金169529.7元给原告黄根松。二、被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内将办理所有权转移登记所需其提供的资料报产权登记机关备案。三、被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付逾期办证违约金5650.99元给原告黄根松。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3803元（原告黄根松已预交），由被告惠东县弘诚实业发展有限公司负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：逾期交房违约金金额的确定问题。本院对此分析如下：第一，对于约定为按日计付的违约金等继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。本案中，买受人请求出卖人支付逾期交房违约金，每个个别债权分别计算诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的，依照其规定”，一审法院于2020年4月28日收到起诉状，同日，对该案进行立案审查，故一审法院计算逾期交房违约金自2017年4月28日起并无不当。上诉人诉称涉案房屋于2017年7月4日完成竣工验收备案，从该日起即为收房公示期，视为履行了交房义务。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，上诉人未提供证据证明其履行通知买受人收房的义务，且一审庭审中被上诉人亦认可庭审之日即2020年7月9日为通知其收房日期。虽然被上诉人未及时关注房屋是否达到交付条件，但其主张的逾期交房违约金以房款总额的30%为限，已自行作出让步，故一审认定逾期交房违约的金额适当，本院予以确认。第二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，双方约定的商品房交付时间为2015年6月30日前，该时间在地下室岩石进行爆破之前。故上诉人要求扣除相应天数的意见无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用3803元，由上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年一月八日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧