广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初24031号原告（反诉被告）：揭智鹏，男，1979年1月5日出生，汉族，住湖北省监利县，被告（反诉原告）：国恩宗，男，1974年11月15日出生，汉族，住山东省即墨市经济开发区，原告（反诉被告）揭智鹏诉被告（反诉原告）国恩宗租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员郑素梅独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）揭智鹏，被告（反诉原告）国恩宗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。揭智鹏起诉及反诉答辩称：2019年6月15日，揭智鹏、国恩宗签订《房屋租赁合同》，约定揭智鹏承租国恩宗所有的位于广州市海珠区金碧路92号2204房屋，建筑面积81.77平方米，租赁期共24个月，租赁期限自2019年6月23日至2021年6月22日止，月租金4200元整，国恩宗向揭智鹏收取房屋保证金8400元，揭智鹏承诺负责房屋重新刷墙（自费）。合同还约定，租赁期间，国恩宗负责对房屋定期安全检查，承担房屋主体结构自然损坏的维修费用，如属于国恩宗维修责任而因国恩宗延误房屋维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，由国恩宗负责赔偿责任。可是在揭智鹏依约缴纳房租和各种费用的情况下，于2020年6月21日微信告知国恩宗，大房间的空调坏了，在2020年6月11日找惠民家电维修花了350元维修费用，期间无法正常使用，维修师傅告知空调主机坏了，并附上惠民家电维修联系方式和付款费用截图，国恩宗回答不可能、不能住就退了，并辱骂了揭智鹏。在揭智鹏请德才房地产代理从中调解的情况下，国恩宗于2020年6月30日才把空调安装好。2020年7月21日揭智鹏告知国恩宗小房间的空调不制冷了，要国恩宗找人过来看看，国恩宗找各种理由拒绝维修，揭智鹏于2020年7月22日微信告知国恩宗，2020年7月31日收房，解除合同走司法程序，国恩宗威胁揭智鹏不交租金就停水停电，并把揭智鹏电话给了很多中介公司，中介公司给揭智鹏造成了骚扰。综上所述，国恩宗的行为已严重侵犯了揭智鹏的合法权益，故起诉请求判令：1.确认揭智鹏与国恩宗签订的租赁合同从2020年7月31日解除，揭智鹏将承租的房产交还国恩宗；2.国恩宗返还揭智鹏承租该物业保证金8400元；3.国恩宗支付揭智鹏违约金8400元；4.国恩宗返还揭智鹏房屋翻新刷墙费用2430元；5.国恩宗返还揭智鹏住户卡保证金230元（包括两张卡的押金及工本费）；6.国恩宗返还揭智鹏没有空调使用情况下的13天房租1820元（大房间的空调2020年6月21日至2020年6月30日无法使用，小房间的空调2020年7月20日至2020年7月23日无法使用）；7.国恩宗返还揭智鹏2019年6月23日至2020年7月23日有线电视费用897元；8.国恩宗承担本案全部诉讼费用。关于反诉。不同意国恩宗的反诉请求，国恩宗2020年8月8日找物业公司开锁是没告知揭智鹏的，请法院判定是谁违约。国恩宗答辩及反诉称：国恩宗没有违反合同任何约定，是揭智鹏违反合同约定不按期缴纳租赁费、物业费、水电费、煤气费。合同约定房租的交付时间为每月的第23日，逾期15日以上的，国恩宗有权解除合同。揭智鹏从2020年7月23日到2020年8月7日逾期15日未付房租，国恩宗同意租赁合同的解除时间为2020年8月8日。揭智鹏于2020年7月31日微信通知要求搬走，并于2020年8月3日微信告知已经搬走，致房屋处于无人管理保护状态并拒不交还房屋钥匙，国恩宗于2020年8月8日委托物业公司找开锁公司开门锁并接收房屋，损失开锁费150元。揭智鹏应支付2020年7月23日起至2020年8月7日止的房屋租金2100元及逾期交租违约金1890元，并支付2个月租金作为违约金。合同约定揭智鹏负责自费房屋重新刷墙，揭智鹏无证据证明已经刷墙，已经刷墙的花费，其要求退还刷墙费用没有依据。揭智鹏拒绝交还钥匙即房屋住户卡，造成国恩宗锁具损失150元及重新购买住户卡损失200元，其要求返还230元住户卡保证金没有依据。合同没有约定国恩宗必须保障电器设施（含空调等）正常使用，即使空调无法正常使用也不当然导致租赁合同无法履行，揭智鹏要求返还没有空调使用情况下的租金没有依据。有线电视是与水电煤气一样的基础配置，产生的费用应由揭智鹏承担。综上，国恩宗反诉请求：1.揭智鹏赔偿国恩宗单方解除合同违约金8400元（即没收保证金）；2.揭智鹏支付国恩宗房屋租金2100元（2020年7月23日起至2020年8月7日）；3.揭智鹏赔偿国恩宗逾期支付房租违约金1890元（2020年7月23日起至2020年8月7日）；4.揭智鹏赔偿国恩宗开锁、修锁费用150元。经审理查明：2019年6月15日，国恩宗（出租人、甲方）与揭智鹏（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将广州市海珠区金碧路92号2204房出租给乙方作住宅使用；租赁期限自2019年6月23日至2021年6月22日，月租金为4200元；租金按月结算，由乙方在每月的第23日前缴付当期租金给甲方；租赁保证金8400元，甲方在租赁期满或解除合约之日将租赁保证金无息退回给乙方；租赁期内，甲方负责对房屋定期安全检查，承担房屋主体结构自然损坏的维修费用，如属于甲方维修责任而因甲方延误房屋维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，由甲方负责赔偿责任；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，须按应付租金的3%向甲方支付违约金，如果逾期15日，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，收回房屋；租赁期内，乙方应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修；租赁期内，该物业的管理费、水电费、电话费、上网费、管道煤气费、有线电视等一切费用均由乙方负责；签订本合同后，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，则视为违约，违约方应付给对方相当于2个月租金的金额作为违约金；出租人承诺负责装修厕所（自费），承租人承诺负责房屋重新刷墙（自费）；等。同日，国恩宗收取揭智鹏保证金8400元。揭智鹏提交微信聊天记录，显示2020年6月21日揭智鹏告知国恩宗“大房间的空调坏了，已经花350元修了一次，还是无法正常使用，师傅说是外面的主机坏了”，国恩宗说：“不可能”，揭智鹏说：“你找人来修吧，今天要过来修”，国恩宗说：“不能住就退了”，揭智鹏说：“从今天算起，空调不修好我不会付你租金，既然这样房子退给你”，国恩宗说：“走退押金给你”，之后双方开始对骂；7月21日揭智鹏说：“小房间的空调不制冷了，你找人过来看看”，国恩宗说：“白找理由哈，什么东西在你手里都是坏的，自己去买个可以移动的空调用，走的时候带走就行了”；7月22日揭智鹏说：“你7月31日过来收房吧，剩下的事走司法程序，要街道和法院介入处理吧”，国恩宗说：“你月底搬走是吧，我31号找中介去收房，你把钥匙给中介就行，30号他们和你联系”；7月31日揭智鹏说：“房子已搬空，现在在做卫生，钥匙你约时间可以过来收了”；8月3日揭智鹏发送图片及再次告知约时间移交钥匙。国恩宗对上述聊天记录的真实性没有异议，表示因其在山东，其要求揭智鹏7月31日把钥匙给中介（未明确具体何人），揭智鹏不同意，其姐姐住在同小区，揭智鹏8月3日也不肯把钥匙给其姐姐，其于8月8日自行委托他人开锁收回房屋。揭智鹏确认国恩宗的姐姐住在同小区，表示8月3日国恩宗姐姐是要求其撤诉，其坚持要将钥匙给国恩宗本人。另揭智鹏表示其刷墙支出了2430元，并提供了2019年6月19日购买涂料775元的微信转账记录为证。国恩宗表示不清楚具体购买了什么。双方一致确认租金支付至2020年7月22日。本院认为：揭智鹏与国恩宗签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。双方在上述合同的履行过程中，因空调的维修问题发生了争议。国恩宗作为出租人有保障房屋及其设备正常使用的义务，其本应与揭智鹏积极协商，处理好空调的检修事宜，但其与揭智鹏之间未能理性沟通协调，最终导致矛盾激化，合同解除，故国恩宗对于合同解除负有主要责任。根据双方的聊天记录可知，揭智鹏要求国恩宗2020年7月31日收房，国恩宗无异议，表示委托中介收房，故本院认定双方签订的《房屋租赁合同》自2020年7月31日解除。揭智鹏支付租金至2020年7月22日，故还应支付2020年7月23日至7月31日的租金1219元（4200元÷31天×9天）给国恩宗。因合同已经解除，且主要责任在国恩宗，故揭智鹏要求退还保证金8400元，并无不当，本院予以支持。国恩宗要求没收保证金，理据不足，本院不予支持。关于刷墙费用，合同约定由揭智鹏自费刷墙，揭智鹏主张刷墙费用为2430元，提交了购买涂料的支付记录为证，结合房屋面积及生活常识，本院对该金额予以采信。因该约定是基于两年的租赁期限，现合同提前解除，基于公平原则，本院酌定国恩宗返还一半的费用即1215元给揭智鹏。关于没有空调使用的损失，因两个房间的空调并非同时不能使用，且房屋的其他设施均能正常使用，故揭智鹏要求国恩宗返还没有空调使用的13天房租1820元，本院不予采纳。但因夏天无法使用空调确会对揭智鹏造成一定的影响，故本院酌定国恩宗应赔偿损失200元给揭智鹏。关于有线电视费用，因合同约定租赁期内的管理费、水电费、电话费、上网费、管道煤气费、有线电视等一切费用均由揭智鹏负责，故揭智鹏要求国恩宗返还有线电视费用897元，本院不予支持。关于房屋的交还问题，揭智鹏在合同解除后负有将房屋交还给国恩宗的义务。2020年7月31日在国恩宗未明确告知具体何人代收房屋的情况下，揭智鹏未将房屋交给国恩宗所说的中介合理，但国恩宗的姐姐住在同小区，其8月3日与揭智鹏商谈时，揭智鹏理应将钥匙给其，故8月1日至8月3日的占用费应由国恩宗自行负担，8月4日至8月8日的占用费应由揭智鹏负担，8月4日至8月8日的占用费参照租金标准计算为677元（4200元÷31天×5天）。因双方未能正确处理房屋的交接事宜，导致国恩宗自行委托他人开锁，该行为虽有不当，但也防止了扩大损失，且揭智鹏对此情况的发生也负有一定的责任。综合本案情况，本院对揭智鹏要求国恩宗返还住户卡保证金230元、国恩宗要求揭智鹏赔偿开锁和修锁费用150元以及双方要求对方支付违约金的请求，均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、确认国恩宗与揭智鹏签订的《房屋租赁合同》自2020年7月31日解除；二、国恩宗在本判决生效之日起10日内退还保证金8400元给揭智鹏；三、国恩宗在本判决生效之日起10日内返还刷墙费用1215元给揭智鹏；四、国恩宗在本判决生效之日起10日内赔偿空调不能使用的损失200元给揭智鹏；五、揭智鹏在本判决生效之日起10日内支付2020年7月23日至2020年7月31日的租金1219元及2020年8月4至2020年8月8日的占用费677元给国恩宗；六、驳回揭智鹏的其他诉讼请求；七、驳回国恩宗的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费927元，由揭智鹏负担517元，国恩宗负担410元。反诉受理费57元，由揭智鹏负担9元，国恩宗负担48元。上述本诉受理费已由揭智鹏预交，反诉受理费已由国恩宗预交，双方均同意在履行本判决时将应负担的受理费直接支付给对方。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑素梅二〇二一年二月三日书记员  梁晶晶