湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终12135号上诉人（原审原告）：刘晓琴，女，1984年4月2日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：郭剑，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈诗怡，湖北得伟君尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉叁禾房地产营销管理有限公司，住所地湖北省武汉市经济技术开发区3MA地块金凯公寓**楼第**。法定代表人：付利平，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈凯，湖北斯洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐恒，湖北斯洋律师事务所律师。上诉人刘晓琴与被上诉人武汉叁禾房地产营销管理有限公司（以下简称叁禾公司）不当得利纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院作出的（2020）鄂0115民初730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘晓琴上诉请求：1、请求撤销一审民事判决，改判支持刘晓琴的全部诉讼请求或发回重审；2、本案诉讼费由叁禾公司承担。事实与理由：一审法院认为本案中，叁禾公司取得长航蓝晶国际项目的包销资格，有权向刘晓琴收取溢价款，属事实认定错误，一、现有证据无法证明叁禾公司已取得了涉案项目的包销权，叁禾公司无权收取房屋溢价款。本案中，湖北优印文化传媒有限公司（以下简称优印公司）虽然与武汉长航美湾置业有限公司（以下简称长航公司）签订了《长航蓝晶国际12号楼团购协议》（以下简称《团购协议》），但在《团购协议》中并没有约定优印公司可以将其在协议中的权利义务转让给第三方；根据《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，优印公司向叁禾公司转让团购协议权利义务的，需先取得长航公司的同意。此外，仅有《长航蓝晶国际项目股权转让协议》（下称《股权转让协议》）无法证明叁禾公司取得了涉案房屋的包销权。首先，《股权转让协议》的转让方为严峻、夏凌，其二人既不是优印公司的股东。又不是优印公司的实际控制人，其二人与优印公司是何关系，是否有权转让优印公司的项目均存疑；其次，《股权转让协议》的受让方是付卫平，其既不是叁禾公司股东，也不是叁禾公司高管，故付卫平受让了蓝晶国际项目，不等同于叁禾公司受让了涉案房屋的销售项目；最后，并无证据表明付卫平已向严峻、夏凌支付了转让款，无法证明《股权转让协议》已实际履行，更无法证明叁禾公司已实际获得长航蓝晶国际项目12号楼的包销权。综上，一审证据无法形成完整证据链，无法证明长航公司同意优印公司转让团购协议的权利义务，无法证明严峻、夏凌有权向叁禾公司转让优印公司的项目，更无法证明付卫平受让蓝晶国际项目等于叁禾公司取得涉案房屋包销权，一审法院仅依据一份转让人和受让人均与本案无关的《股权转让协议》，认定叁禾公司为涉案房屋的包销人，明显事实认定错误。二、即便认为叁禾公司依据《股权转让协议》取得了涉案项目的包销权，其也无权向刘晓琴收取273,137元的房屋溢价款。2017年6月23日，刘晓琴在长航蓝晶国际营销中心（以下简称营销中心）支付了5万元定金，同年6月29日，刘晓琴与长航公司签订了《武汉市商品房买卖合同》并支付全部房款。但直到2017年7月11日，付卫平才与严峻、夏凌两人签订《股权转让协议》。即在刘晓琴购房的整个期间，叁禾公司都还没有取得涉案项目的包销权，故即便认为叁禾公司依据《股权转让协议》成为了涉案项目的包销人，叁禾公司也只能收取2017年7月11日之后售卖的房屋的溢价款，一审法院对这一重要事实未做认定，属事实认定错误。三、《商品房定购确认单》和《缴款确认单》是刘晓琴与长航公司达成的合意，刘晓琴与叁禾公司之间不存在合同关系。刘晓琴系在营销中心购买长航公司开发的商品房，刘晓琴与叁禾公司在一审中都已明确表明，该营销中心中没有明确标识表明现场存在除了长航公司之外的其他销售方，接待刘晓琴的置业顺问也没有向刘晓琴说明其系叁禾公司的工作人员，在《商品房定购确认单》和《缴款确认单》上没有出现叁禾公司的盖章，故刘晓琴有理由相信自己是在与长航公司直接沟通购买案涉房屋一事，所签订的《商品房定购确认单》和《缴款确认单》的相对方也是长航公司，一审法院认定刘晓琴系与叁禾公司签订《商品房定购确认单》和《缴款确认单》系事实认定错误，刘晓琴与叁禾公司之间不存在合同关系。综上，一审法院在无证据证明叁禾公司在刘晓琴购房前取得了涉案房屋包销权，刘晓琴与叁禾公司之间也不存在任何合同关系的情况下，认定叁禾公司取得长航蓝晶国际项目的包销资格，有权向刘晓琴收取溢价款，明显认定事实错误，现刘晓琴依法提起上诉，望判如所请。针对刘晓琴的上诉请求，叁禾公司辩称：第一，我方依据《团购协议》以及《股权转让协议》取得了案涉项目的包销资格，成为包销人，一审法院认定我方是案涉项目包销人是正确的。第二，我方向刘晓琴收取的案涉款项是房屋包销溢价款。叁禾公司收取包销溢价款有充分法律和事实依据，叁禾公司与刘晓琴协商一致的情况下签订了《商品房定购确认单》，该确认单列明了案涉房屋需要支付的费用，符合合同成立的要件，此为叁禾公司收取包销溢价款的合同依据。刘晓琴向叁禾公司出具了《缴款确认单》，再次确认了房屋的成交总价和包销溢价，叁禾公司收到款项后，也向刘晓琴出具了加盖我方印章的收据，刘晓琴对付款情况充分知晓，且交款后没有异议，是具有明确给付意愿的。叁禾公司收取溢价款的行为是法律允许的，因现行法律法规没有否定包销人有权收取房屋溢价款，或对溢价款的收取标准存在明确规定，叁禾公司在房屋包销基价外收取房屋溢价款，并未违反任何强制性规定。第三，刘晓琴要求退还案涉款项的行为违反诚信精神，其在购买房屋时，明确知晓案涉房屋的房款构成，有充分的时间审慎考虑是否购买该房屋，及为购买该房屋支付的对价，现距离签订《商品房定购确认单》已经过了数年，刘晓琴已经取得房屋所有权，并享受房屋收益，其转而起诉叁禾公司，要求以不当得利为由返还案涉款项是不合理的，此种行为无疑违反契约精神及诚信原则。综上，一审法院认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，且上述事实已有武汉市洪山区人民法院及武汉市中级人民法院等法院作出的多份生效判决确认了叁禾公司有权收取案涉溢价款。因此，请求驳回刘晓琴的上诉请求，维持原判。刘晓琴向一审法院起诉请求：1．判令叁禾公司返还不当得利273,137元并支付利息25,839.9元，利息以273,137元为基数，自2017年6月29日起按照中国人民银行同期贷款利率标准暂只计算至2019年6月15日，应计算至该款项实际返还之日止，共计298,976.90元；2．判令叁禾公司承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2017年6月23日，刘晓琴前往武汉长航蓝晶国际看房，在营销中心三楼，与叁禾公司签订《商品房定购确认单》、《缴款确认单》，确认购买长航蓝晶国际12号楼6层01号房，总价为960,324元（其中合房同价款为687,187元，余款为273,137元）。刘晓琴按照《商品房定购确认单》、《缴款确认单》指示，于2017年6月23日向叁禾公司付款50,000元。2017年6月29日刘晓琴与长航公司签订《武汉市商品房买卖合同》并向武汉长航公司置业有限公司付款687,187元，同日向叁禾公司付款223,137元。一审法院另查明，案外人长航公司与优印公司于2017年6月12日签订《团购协议》，约定由优印公司团购长航公司开发的蓝晶国际项目12号楼3-8层及LOFT房源，合计147套；长航公司负责优印公司购房人员后期的合同签订、收款、备案、相关证据办理等工作，在营销中心为优印公司提供办公场所。合同签订后，优印公司将有关权利转让给叁禾公司，由叁禾公司负责包销上述房屋。一审法院认为，本案争议焦点是叁禾公司收取273,137元是否为不当得利。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”叁禾公司以《股权转让协议》取得长航蓝晶国际项目的包销资格。刘晓琴与叁禾公司签订《商品房定购确认单》、《缴款确认单》，明确了其应支付的费用，叁禾公司据此收取刘晓琴273,137元，具有合同根据。刘晓琴主张叁禾公司没有法律根据，取得不当利益，请求叁禾公司返还273,137元，不符合法律规定，一审法院不予支持。叁禾公司辩称其是项目包销人，向刘晓琴收取的款项属于房屋包销溢价款，有充分的事实及法律依据，不属于不当得利，符合法律规定，一审法院予以采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，判决：驳回刘晓琴的全部诉讼请求。本案受理费5397元（已由刘晓琴预交），由刘晓琴负担。一审认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案双方争议焦点为：1、关于刘晓琴与叁禾公司签订的《商品房定购确认单》与刘晓琴与长航公司签订的《武汉市商品房买卖合同》的关系问题；2、《商品房定购确认单》载明的273,137元“余款”的性质及叁禾公司收取余款有无法律依据问题。本院分别评判如下：一、关于刘晓琴与叁禾公司签订的《商品房定购确认单》与刘晓琴与长航公司签订的《武汉市商品房买卖合同》的关系问题。《商品房定购确认单》于2017年6月23日签订，与2017年6月29日签订的《武汉市商品房买卖合同》相比，《商品房定购确认单》虽然签订在先，但刘晓琴与叁禾公司在《商品房定购确认单》上明确约定房屋的购买总价为人民币960,324元（其中合同价款687,187元，余款为273,137元），发生在后的《武汉市商品房买卖合同》明确约定商品房总价款为687,187元，两份合同能相互印证，应为并存的合同，不存在后合同变更或替代前合同的情形。《商品房定购确认单》签订后，叁禾公司于2017年6月23日向刘晓琴出具金额为50,000元的收据，于2017年6月29日向刘晓琴出具金额为223,137元的收据，收据金额共计273,137元，与《商品房定购确认单》亦能相互印证，故刘晓琴上诉认为“《商品房定购确认单》和《缴款确认单》是刘晓琴与长航公司达成的合意，刘晓琴与叁禾公司之间不存在合同关系”证据不足，本院不予采信。二、《商品房定购确认单》载明的273,137元“余款”的性质及叁禾公司收取余款有无法律依据问题。本案中，一审法院认定长航公司与优印公司签订《团购协议》，优印公司将长航蓝晶国际项目的包销资格转让给叁禾公司与本案事实相符。刘晓琴与叁禾公司签订的《商品房定购确认单》明确约定除购房款外，还约定了273,137元“余款”。叁禾公司作为项目包销人，向刘晓琴收取273,137元“余款”应属于房屋包销溢价款性质，该约定不违背法律、行政法规的禁止性规定，应为有效，双方应按约定享受权利、承担义务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”的规定，对不当得利的构成要件进行了规范。本案中，《商品房定购确认单》载明了案涉房屋购买总价、支付时间及金额等内容，刘晓琴也依照《商品房定购确认单》内容向叁禾公司支付了273,137元，叁禾公司出具了相应收据，该款项的支付具有合同依据，叁禾公司收取该款不构成不当得利。刘晓琴上诉称叁禾公司未取得涉案项目的包销权，叁禾公司无权收取273,137元房屋溢价款的理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人刘晓琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5785元，由上诉人刘晓琴负担。本判决为终审判决。审判长  夏丽华审判员  骆朝辉审判员  张 红二〇二一年二月二十二日法官助理王晓曼书记员王晓曼