黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑03民终92号上诉人（一审原告、案外人）：宋维君，男，1967年12月26日出生，汉族，鸡西市鸡冠区东太村村民，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：李立华，北京市中银（鸡西）律师事务所律师。被上诉人（一审被告、申请执行人）：陈军仁，女，1969年6月28日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被上诉人（一审被告、被执行人）：鸡西市福龙房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区和平嘉园1-2-4-1。法定代表人：王志龙，经理。被上诉人（一审被告）：赵雪芳，女，1957年1月15日出生，汉族，住上海市宝山区。上诉人宋维君因与被上诉人陈军仁、赵雪芳、鸡西市福龙房地产开发有限公司（以下简称福龙公司）案外人执行异议之诉一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2020）黑0302民初1575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后依法组成合议庭，于2021年2月2日开庭进行了审理。上诉人宋维君及委托诉讼代理人李立华，被上诉人陈军仁到庭参加了诉讼。被上诉人赵雪芳、鸡西市福龙房地产开发有限公司经合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。宋维君上诉请求：一、依法撤销鸡西市鸡冠区人民法院（2020）黑0302民初1575号民事判决，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求。二、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、上诉人的物权期待权大于被上诉人的债权期待权。开发商是否办理预售许可与上诉人无关，上诉人依据合同占有使用该房屋，取得了物权期待权，而被上诉人只有债权期待权，物权大于债权，人民法院应当停止执行。二、同案同判是法治基本原则。涉案房屋同小区的居民购买该小区的房屋，在执行异议案件中，鸡冠区法院就支持了案外人的执行异议判决停止执行，同样都是开发商未取得预售许可，人民法院同案不同判严重违法。三、上诉人购买涉案房屋无过错。涉案小区的开发建设是鸡西市人民政府同意开发建设并销售的小区，截止到诉前，鸡西市人民政府没有对小区的建设、销售作出过任何行政处罚，可以证明上诉人购买房屋无任何过错。四、上诉人在东太村××住房与本案无关。被上诉人与上诉人均系东太村村民在东太村均有住房。被上诉人伪造了与开发商的房屋买卖合同，然后去法院起诉确认合同无效，从而申请法院执行。从被上诉人的判决书中可以看出，被上诉人与开发商签订的合同标的物就是涉案小区的房屋，既然认定合同无效，为什么又来执行该小区的房屋，这不是矛盾吗？，法院认定无预售许可合同无效和，消费者购买的房屋就无效了，那么法院怎么能执行无预售许可的房屋，执行完毕可以办理产权登记吗？，如能办理产权登记，那么其他房屋是否也可以办理登记，这样全体业主都去法院起诉要求确认合同无效，然后再申请法院给办理产权登记，就可以完全避开政府的行政管理，法院这样的判决将导致同一个小区法院判决的可以办理产权登记，没有法院判决的就无效的混乱局面，人民法院利用判决代替政府的行政职权。五、涉案房屋不是开发商的财产，人民法院无权执行上诉人的财产替开发商还债。法院依据生效判决执行被执行人的财产，不能执行他人的财产。上诉人与开发商签订房屋买卖合同交付购房款、占有使用房屋后，涉案房屋就脱离了开发商的责任财产范围。是否有预售许可是开发商的责任，约束的是开发商而不是消费者。六、预售许可制度是规制开发商，合同是否有效应在合同相对人之间适用，如消费者主张开发商无预售许可合同无效，法院应予以支持。如是开发商主张无预售许可合同无效的法院不予支持。这样才能防止开发商在销售后房屋价值飙升，保护消费者的合法权益。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。陈军仁辩称，1、上诉人的房屋买卖合同无效，故上诉人未取得物权，只取得债权。2、上诉人以明显不合理的价格买受房屋，应当撤销上诉人与开发商的买卖合同。3、通过庭审中上诉人的陈述和举证，可以认定上诉人的上诉请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29的规定，不能排除执行。4、一审法院认定事实清楚，证据充分。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。宋维君向一审法院起诉请求：1.停止执行鸡冠区人民法院于2018年5月24日作出的（2018）黑0302执539号执行裁定书，解除查封；2.要求确认诉争房屋所有权归原告所有；3.要求由被告承担一切费用。一审法院认定，鸡西市鸡冠区同星家园工程由福龙公司开发建设，宋维君于2016年1月15日经赵雪芳与福龙公司签订购买商品房协议书，约定房屋位置同星家园5号楼4单元302室，建筑面积为70.60平方米，价格6万元，乙方（宋维君）已知甲方开发的同星家园预售许可证及其他证件正在办理之中，未约定房屋交付日期。宋维君于当日交纳全部购房款，购房收据上盖有福龙公司财务专用章和赵雪芳的名章。2017年12月26日，赵雪芳将房屋钥匙交付宋维君，宋维君入住该房屋至今。宋维君系农村居民，除争议房屋外还有农村住房一户。至诉讼时，福龙公司未取得同星家园工程预售许可证。2018年1月16日，鸡冠区人民法院受理陈军仁与福龙公司商品房预售合同纠纷一案，并作出（2018）黑0302民初299号民事判决书，判决：“一、原告陈军仁与被告鸡西市福龙房地产开发有限公司于2014年1月23日签订的《购买商品房协议书》无效；二、被告鸡西市福龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈军仁购房款100000元，给付原告陈军仁2014年1月23日至2018年1月22日期间利息损失21419.23元；三、被告鸡西市福龙房地产开发有限公司以100000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准给付原告陈军仁2018年1月23日至其实际返还购房款期间的利息损失；四、被告鸡西市福龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告陈军仁赔偿款30000元。”陈军仁依据上述生效判决向本院申请执行，本院于2018年5月24日做出（2018）黑0302执539号执行裁定书，裁定查封了鸡冠区同星家园5号楼4单元302室。宋维君不服该裁定，作为案外人向本院提出异议，本院认为福龙公司开发的楼房未取得房屋预售许可证，依法不应销售该楼房，宋维君与福龙公司签订的购买商品房协议书没有取得法律效力，宋维君对本院查封的争议房屋提出的异议理由不能排除人民法院的强制执行，于2020年7月13日作出（2020）黑0302执异60号裁定书,驳回宋维君的异议申请。宋维君不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，本案争议焦点在于宋维君对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，宋维君对争议房屋是否具有所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明书，与买受人签订的订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案宋维君与福龙公司之间签订《购买商品房协议书》系商品房预售合同，福龙公司未取得同星家园工程商品房预售许可证明，宋维君亦明知该事实，在此种情况下双方签订的商品房预售合同无效，宋维君在人民法院查封之前未与福龙公司签订合法有效的书面买卖合同，且宋维君在农村还有一户住房，宋维君对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，因此对宋维君要求停止执行鸡冠区人民法院于2018年5月24日作出的（2018）黑0302执539号执行裁定书，解除查封的诉讼请求，本院不予支持。宋维君未取得争议房屋所有权，其要求确认诉争房屋所有权归宋维君所有的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：驳回原告宋维君的诉讼请求。二审中，上诉人宋维君提交的证据是，第一组证据：东太村的证据、物业福龙房地产公司证明、残疾证各一份。证明目的：上诉人长子宋斌斌是残疾人，案涉房屋是上诉人为成年儿子宋斌斌购买，由宋斌斌居住使用案涉房屋，是宋斌斌的唯一住房。第二组证据：鸡西市中级人民法院（2020）黑03民终407号、（2019）黑03民终307民事判决书及密山市人民法院（2018)黑0382民初1851号、2014号、3153号民事判决书各一份。证明目的：合同签订日期早于法院扣押时间，购买人交付了购房款并占有使用房屋是享有民事权益足以排除强制执行的依据，而是否有预售许可证及是否是唯一住房，不是证明享有足以排除强制执行的依据。第三组证据：2020年10月1日鸡西市福龙房地产开发有限公司出具的证明一份。证明，被上诉人陈军仁没有向开发商交付购楼款，其提供的证据为伪造。被上诉人陈军仁对第一组、第二组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该二组证据与本案无关。对第三组证据被上诉人认为该证据是赵雪芳提供的，而赵雪芳已被福龙公司开除了，赵雪芳证实不了交购房款的事实。陈军仁是于2014年1月23日将购房款交付给了福龙公司的老黄。本院经审查认为，被上诉人对第一组和第二组证据的真实性无异议，证据能够证实案涉房屋由宋维君儿子宋斌斌居住使用的事实及未办理预售许可不属于即不享有阻却强制执行的依据，故对第一组和第二组证据证实的内容予以采信。被上诉人对第三组证据的真实性有异议，且该证据不能足以否定生效民事判决书的效力，故对第三组证据的证明目的不予采信。二审查明，上诉人宋维君的儿子宋斌斌肢体残疾，持有残疾人证件。上诉人购买案涉房屋后对房屋进行了装修，由宋斌斌占有使用，是宋斌斌的唯一住房。其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人宋维君与被上诉人陈军仁同系福龙公司开发的同星家园小区房屋的购买人，宋维君对案涉房屋享有物权期待权，被上诉人陈军仁经向鸡冠区人民法院起诉，法院确认其与福龙公司签订的《购买商品房协议书》无效，陈军仁对福龙公司享有普通债权。关于宋维君与福龙公司签订的《购买商品房协议书》的效力问题，因福龙公司未取得同星家园工程商品房预售许可证，故双方签订的协议虽已成立，但不能认定已经生效。同星家园工程的开发建设不同于通常的房地产项目开发，该工程是鸡西市政府同意的保障性安居工程项目，上诉人等案涉小区的购房人系属在政府默许开工建设、预售房屋情形下购买房屋，而非明知所购房屋为非法建筑，面临被政府强制拆除而执意购买的情形，应认定宋维君等购房人购买房屋的行为不存在过错。因政府有关部门管理缺失，导致购房人签订购房协议时，忽视了对所购房屋是否已核发商品房预售许可证的审查，对此购房人虽有一定过失，但基于特定的房地产市场管理实际，不应据此否定购房人所享有的物权期待权。本案中，上诉人宋维护君与福龙公司签订了《购买商品房协议书》，上诉人依约交纳了全部购房款，对房屋进行了装修占有使用。上诉人名下虽有一套房产，但其儿子宋斌斌因有残疾，为便于其生活，改善居住环境条件而购买案涉房屋由宋斌斌居住至今，因此上诉人宋维君作为买受人对案涉房屋依法享有消费者的物权期待权和物权期待权在内的生存权益，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定内容，因此，上诉人宋维君享有对案涉房屋足以排除强制执行的民事权益。一审法院查封案涉房屋，并判决驳回宋维君的诉讼请求不当，应予纠正。综上所述，宋维君的上诉请求成立，依法应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销鸡西市鸡冠区人民法院（2020）黑0302民初1575号民事判决；二、不得执行鸡西市鸡冠区同星家园5号楼4单元302室。鸡西市鸡冠区人民法院（2020）黑0302执异60号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。一审案件受理费1550元，二审案件受理费1550元，合计3100元，由被上诉人陈军仁、鸡西市福龙房地产开发有限公司各负担1550元。本判决为终审判决。审判长  季学平审判员  刘伟国审判员  张彩娇二〇二一年二月二十二日书记员  汪琳琳