大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0204民初562号原告：赵元泓，男，汉族，1952年8月20日出生，住大连市沙河口区。被告：邱志刚，男，汉族，1991年3月7日出生，住大连市中山区。委托诉讼代理人：徐培培（邱志刚妻子），住大连市中山区。被告：张宝忠，男，汉族，1985年7月23日出生，住山西省孟县。被告：大连锦业缘房地产经纪有限公司，住所地大连高新技术产业园区聚贤路**，统一社会信用代码：91210231MA0Y0N7053。法定代表人：孟庆斌，经理。委托诉讼代理人：邢仁杰，男，该公司职员，住大连市沙河口区。原告赵元泓与被告邱志刚、张宝忠、大连锦业缘房地产经济有限公司（以下简称锦业缘公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵元泓、被告邱志刚及委托诉讼代理人徐培培、被告张志忠、被告大连锦业缘房地产经济有限公司法定代表人孟庆斌、委托诉讼代理人邢仁杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1.判令三被告向原告支付购房款18万元并交接房屋；2.三被告共同支付违约金135330元；3.被告锦业缘公司协助被告邱志刚、被告张志忠支付上述购房款。事实和理由：2019年10月28日，原告与三被告在被告锦业缘公司签订房屋买卖合同。合同约定被告邱志刚以117万元购买原告大连五一路XX号，面积为100.99平方米的房屋。依据常规，商业贷款购房从签订合同起至房屋交接时间一般为一到两个月，但是由于三被告在一年半超长期履行合同阶段，办事极其拖沓，互相推诿，共同传递不实信息，致使原告至今也没有收到上述购房首付款，原告一再催款均无果。为维护原告合法权益，请依法支持原告全部诉讼请求。被告邱志刚辩称，不同意原告的诉讼请求。未支付房款是因为我完全不知道案涉房屋是壁挂炉代替集中供暖，如果我知道这件事，我不会购买案涉房屋。合同约定了房款全额交付之前，原告需要解决其债务问题。根据供暖公司的证明，原告尚欠十余年供暖费。所以我不应该支付剩余房款。原告陈述的事实和理由不属实。我和中介都是按正常流程办的手续，疫情期间办理过户和贷款申请都需要约号，我没有拖延。售房款是117万元，我已将定金4万元交付中介，也做了37万元资金监管。因为银行审批的贷款为95万元，资金监管改为18万元。三方签订的两个补充协议都是原告写的。6月17日签订的第二份补充协议，我已实际于当日做了资金监管18万元，5个工作日内完成过户后银行放款95万元也转给了原告，我不存在违约。中介发现原告欠供暖费多次催缴，但原告不承认欠费。为此我和中介多次给原告发短信微信打电话催交供暖费，原告不予理会。原告欠交供暖费导致合同不能继续履行，系原告违约。按房屋买卖合同的约定，原告结清欠款后，我可以交付剩余房款并交接房屋。被告张宝忠辩称，不同意原告诉讼请求。被告邱志刚陈述属实。签订房屋买卖合同前和签订合同当日，原告一直说不欠取暖费，也未提到壁挂炉取代集中供热。办理房屋各种手续时间长，是由于多种原因。包括原告配偶已去世需要更改房证共有属性，11月10日左右原告才去改证。改完证后银行的评估贷款价格调整，又赶上银行年终审计工作忙，还需原告补充审贷照片。2020年1月中旬被告邱志刚的妻子做月子。疫情又导致银行信贷部门4月10日才恢复正常。后来被告邱志刚贷款105万元银行未批，需要重新签借款合同。4月29日银行通知可能审批95万元贷款，故当日三方签订补充协议，约定监管额调整为18万元，4万元定金由原告保管，继续履行合同。5月9日银行审批提供贷款95万元。因疫情房产交易中心需要预约，被告邱志刚的小孩上户口后必须更换购房资格证，新的购房资格证于5月21日才开出。6月17日三方又签订一份补充协议，约定6月17日办理完毕资金监管。卖方承诺向房地产交易中心申请过户排号，五个工作日内办理过户，若无法按约定过户，买卖合同自动解除；买方在房屋过户后4天内交付给中介及银行去抵押；卖方收到房款全额后，应在五个工作日内办理销户，搬家等事宜。卖方没有收到房款全额前，买方不得以任何理由进入标的房屋。6月23日原告同意过户，原告当日书写一份证明材料让我签字，说明长时间未过户的原因。6月29日被告邱志刚取得房证办理了抵押，7月1日取得他项权证，7月3日银行放款95万元转给原告。7月14日原告说水电煤气费用已经结清。我们查询后发现原告欠取暖费，让原告必须把取暖费结清，但原告不承认欠费也不同意交纳。现各方未继续履行合同的责任在原告。被锦业缘公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告张宝忠系我公司工作人员。具体办理手续是被告张宝忠协助办理的。本案纠纷原因就是原告欠取暖费。经审理查明，2019年10月28日，原告与被告邱志刚及被告锦业缘公司签订《房屋买卖合同》。合同约定，被告邱志刚购买原告位于大连市沙河口区房屋，房屋面积100.99平方米，房屋总价款为117万元。定金4万元，于合同签订日缴付。第4条约定，卖方需在收到买方全款当日负责将房屋以签约现状交付给买方使用，交付之前，卖方需将户口迁出，且该房屋的相关费用全部结清（仅指使用费），居间方协助买卖双方办理该房屋产生的水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交易事宜。第7条约定，办件时间：商业贷款为25个工作日。工作日自过户手续递交到房地产交易所之日起算；第9条约定，如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付定金支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将该房屋转让于任何人。如卖方未能履行合同条款导致合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金及买方。居间方履行合同第7条时，每逾期一日，居间方按买卖双方交纳的中介费的1%赔偿买卖双方。若因买卖双方的原因，手续受理部门的原因导致办件时间延误，居间方不承担违约责任。第19条其他约定，买卖双方、居间方协商一致若买方贷款审批额度不足105万元，则合同解除，三方免责；2019年-2020年取暖费由卖方承担至2019年12月31日，2020年1月1日起至2020年4月1日期间由买方承担。卖方需配合买方办理银行贷款手续；卖方仅需承担个人所得税、2019年12月31日之前取暖费。原告、被告邱志刚及妻子徐培培，被告锦业缘公司工作人员张宝忠在合同上签名，被告锦业缘公司加盖公章。签订合同当日，被告邱志刚向被告锦业缘公司交付定金4万元。原告提供的2019年10月28日原告与被告邱志刚妻子的谈话录音显示，原告说“安壁挂炉因为房子暖和，稍用点气就行”，被告妻子说“早听说（壁挂炉）可以自己控制”。签订房屋买卖合同后，原告更改了房证的共有属性。2020年4月26日被告邱志刚按总房款30%监管资金37万元。2020年4月29日，三方签订《补充协议》，内容为：鉴于买方购房资金储备不足，超过合同约定的商业贷款25个工作日的期限，给卖方造成较大的经济损失，卖方追索买方违约并要求赔偿，但卖方承诺，只要买方日后严格遵守交易流程时间，不再无限拖延，遵守如下约定，卖方可不追索赔偿，否则应承担合同违约责任，卖方保留索赔权：1.买方须积极配合卖方及中介在规定期限内办理好过户一切手续，办理过户日期定在买方银行贷款审批通过三个工作日之内；2.2019年10月28日房屋买卖合同中规定的4万元定金转为卖方保管，并在卖方将现存的37万元监管资金转给买方使用前支付；3.再行办理首付款资金监管日为买卖双方过户之前，监管金额为18万元整；4.买方承担交易过程中除个人所得税以外的其他较小费用，如交易税、印花税、办理证件费、复印费及双方房屋买卖合同其他约定（2019年）中规定的取暖费用；5.买卖、中介三方在日后办理各项手续中，应全部力求透明，任何一方造成时间拖欠都应承担违约责任。签订该补充协议当日，被告锦业缘公司将原告交付的定金4万元转账给原告，三方将37万元监管资金解冻。2020年5月9日，大连银行审批贷款通过95万元，5月21日因被告邱志刚家庭增加户口重新开出购房资格证。2020年6月17日三方又签订一份《补充协议》，内容为：1.双方应于6月17日下午办理完毕资金监管。卖方承诺资金监管18万元向房地产交易中心申请过户排号，五个工作日内办理过户，若无法按约定过户，买卖合同自动解除；2.买方应配合银行在房屋过户后4天内交付给中介及银行；3.造成上述及房地产买卖合同规定的任何一条款逾期，买卖双方中任何一方均构成违约，应向对方进行赔偿，赔偿额依据房屋买卖交易过程的惯例按日复利率万分之五标准执行（卖方如果耽搁过户，承担22万元资金监管额度的日万分之五予以赔偿）；4.由于买方资金不足及贷款复杂时间超长，致使卖方难以确定交易的成功性，卖方收到房款全额后，应在五个工作日内办理销户，搬家等事宜。卖方没有收到房款全额前，买方不得以任何理由进入标的房屋。签订该补充协议当日，被告邱志刚办理资金监管18万元。2020年6月23日原告出具证明材料一份，由被告张宝忠签字。内容为：1.买卖过程超长的原因是贷款困难，致使贷款失败造成的，原告无责任；2.为早日办完过户，近两个月来原告积极向房屋交易市场多次托人排号4次，前3次失败的原因其中第1次在于原告缺少购房资格证明及商品贷款数额不透明等因素造成，与卖方无关；3.双方交易的房屋售价以2019年10月28日合同为准；4.买方承诺产权证出证当天立即办理抵押，除不可抗力因素外，逾期一天按95万元复利率万分之五执行。2020年6月28日案涉房屋过户登记至被告邱志刚名下。7月3日银行发放贷款95万元转账给原告。7月14日原告告知被告张宝忠所有费用已经结清。被告查询后发现原告欠取暖费并多次催其缴纳，原告不予认可。2021年1月26日供暖公司向被告出具加盖公章的供暖费欠费明细，显示案涉房屋欠付2000年至2013年期间的供暖费。但原告仍认为不欠费拒绝缴纳供暖费。被告邱志刚至今未交付剩余房款18万元，原告亦未交付房屋。上述事实，有原告提交的起诉状、房地产买卖合同、壁挂炉照片、视频、补充协议两份、微信记录、被告邱志刚提交的收据、转账记录、房屋所有权证、短信、微信记录、被告张宝忠提供的短信、微信记录及当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，原告与二被告签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，依法成立，合法有效。本案焦点问题：一、贷款、过户等手续延期办理，是否系三被告违约；二、被告邱志刚未支付剩余房款是否构成违约，被告邱志刚是否应当支付剩余房款；三、三被告是否应当共同承担责任。一、贷款、过户等手续延期办理，是否系三被告违约。《房地产买卖合同》约定的商业贷款时间是25天，在实际履行过程中，贷款及过户等手续的办理时间并未按房屋买卖合同约定的时间履行。期间有疫情原因导致相关部门无法正常开展工作及预约排号等问题，也有原告需要更改房证、被告孩子出生需要更换购房资格证及审贷批准额度进行调整等问题。法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。三方后来两次签订补充协议，两份补充协议的内容主要是对继续履行合同重新约定了监管资金金额和继续办理手续的时间。4月29日第一份补充协议签订后，除定金4万元转账给原告，其他手续仍未履行。三方于2020年6月17日又签订了第二份补充协议，该补充协议又重新约定了资金监管的时间、过户时间、交接房屋时间及违约责任的承担。案涉房屋的买卖现存在一份房屋买卖合同，两份补充协议，在房屋买卖合同和补充协议中对于合同履行存在冲突的内容，应以最后的6月17日补充协议为准。对于补充协议未作约定的内容，还应以房屋买卖合同为准。故即使三方在前期履行合同过程中存在未按房屋买卖合同约定的时间履行贷款及过户等手续，各方已经实际放弃追究违约责任，但三方需要按照6月17日的补充协议约定的时间履行，否则应当承担违约责任。6月17日的补充协议签订后，原告履行了过户手续，被告邱志刚支付贷款95万元。上述行为证明原、被告均履行了补充协议中第一、二条的约定。关于剩余房款的支付在第二份补充协议中未作约定，故还应以房屋买卖合同约定原告结清欠款交付房屋的时间履行。故原告主张被告邱志刚延期履行贷款的违约责任不成立，不予支持。二、被告邱志刚未支付剩余房款，是否构成违约。首先，关于被告提出原告未告知壁挂炉取代集中供热是否存在的问题，原告提供的2019年10月29日签订房屋买卖合同时的录音材料及壁挂炉照片、视频，仅可以证明被告邱志刚在签订合同时知道原告使用了壁挂炉取暖，但原告的证据并不能证明被告邱志刚已经清楚没有集中供暖的事实，原告亦没有证据证明在介绍房屋状况时明确告知了被告壁挂炉取代集中供热。而房屋的供暖方式属于一般购房人考虑是否购房因素之一。被告提供的证据可以证明其在查询供暖时才知道案涉房屋没有集中供热。其次，6月17日的补充协议第4条约定，原告收到房款全额后，在五个工作日办理搬家等事宜。在该补充协议中对交付剩余房款的时间未再作约定，故还应根据房屋买卖合同的约定办理，即卖方需在收到买方全款当日负责将房屋以签约现状交付给买方使用，交付之前，卖方需将户口迁出，且该房屋的相关费用全部结清。被告提供的微信及短信证据可以证明，双方产生争议是因为原告是否应当交付供暖费的问题。原告陈述其已全部结清相关费用，现被告提供了供暖公司关于原告尚欠2000年至2013年期间的供暖费的证明材料，因该证明仅是供暖公司的单方证明，在目前没有生效法律文书确定原告欠费的情况下，本案无法直接认定原告欠费。因案涉房屋已经过户，被告邱志刚也同意继续履行合同，故在本案无法解决原告是否欠费的情况下，为避免双方的损失进一步扩大，双方应该继续履行合同，被告邱志刚交付剩余房款，原告及时交接房屋。被告因此欠付剩余房款，不属于无理拒付，无须承担违约责任。但被告邱志刚应当支付剩余房款。原告提供的2020年6月23日由原告出具，被告张宝忠签名的证明材料，没有被告邱志刚签名，对被告邱志刚没有法律效力，不予采纳。关于案涉房屋是否欠缴供暖费及能否恢复集中供热的问题，双方可通过另案与供暖公司解决。三、被告张宝忠和被告锦业缘公司是否应当承担共同给付剩余房款及违约责任。被告张宝忠系被告锦业缘公司的工作人员，其行为系履行职务行为。《房屋买卖合同》及补充协议均未约定，被告张宝忠和被告锦业缘公司承担共同给付房款的责任，故原告主张被告张宝忠、锦业缘公司承担给付剩余房款及承担违约金的诉讼请求，没有合同和法律依据，不予支持。但因房屋买卖合同尚未完全履行完毕，被告锦业缘公司应当协助原告和被告邱志刚继续履行合同。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下：一、被告邱志刚于本判决生效后十日内给付原告赵元泓剩余房款18万元；二、原告赵元泓收到房款18万元后五个工作日向被告邱志刚交付房屋；三、被告大连锦业缘房地产经纪有限公司协助原告赵元泓、被告邱志刚继续履行合同；四、驳回原告赵元泓其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3015元（原告已预付），由原告赵元泓负担1417元，由被告邱志刚负担1598元。给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  吴红岩二〇二一年二月九日书记员  王 璐