江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终17号上诉人（原审被告）：毕可富，男，1962年10月6日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：惠康斌，江苏新海连律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：海州区宁海街道办事处太平村民委员会，住所地连云港市海州区宁海街道办事处太平村。法定代表人：江舜军，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：张华，江苏同科律师事务所律师。上诉人毕可富因与被上诉人海州区宁海街道办事处太平村民委员会（以下简称太平村委会）确认合同无效纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初7803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人毕可富上诉请求：撤销原判，确认双方签订的《房屋买卖及土地使用权转让协议》及《补充协议》合法有效，驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、依法认定双方签订的《房屋买卖及土地使用权转让协议》及《补充协议》合法有效。1、根据双方于2005年5月7日签订《房屋买卖及土地使用权转让协议》，合同标的物分为地上建筑物及土地，该建筑物所有的土地性质并非农村宅基地，其前身为太平村已倒闭破产企业的食用菌厂，土地性质为非农建设性用地。2、上述协议签订后，上诉人于2005年9月29日向宁海乡人民政府依法缴纳了房地产权属转移的土地出让税。2009年2月20日双方又签订了《补充协议》，将前述协议约定转让的土地前至东边204国道西侧路边公用土地使用权出让给上诉人，以后征地收入归上诉人所有，协议落款处有被上诉人的公章以及太平村四队村民代表的签字。合同签订后，上诉人依约履行了付款义务。3、修订后的《土地管理法》明确涉案协议合法有效。新修订的《土地管理法》删除了原法第43条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定。将63条修改为“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交友单位或个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”涉案土地以及房屋的规划显示为建设用地，依据新法规定是可以转让的。二、被上诉人的一审诉讼请求已超过诉讼时效。涉案《房屋买卖及土地使用权转让协议》及《补充协议》分别签订于2005年5月7日、2009年2月20日。2019年8月被上诉人提起诉讼，已超过三年的诉讼时效。一审判决认定“不动产物权的权利人请求返还财产不适用诉讼时效的规定”无法律依据。本案为合同纠纷，在合同标的物交付时，被上诉人就应当知道其权利是否受到侵害，诉讼时效应当从合同标的物交付时就开始计算，被上诉人在一审时的诉求不应再得到法律保护。三、被上诉人在诉前已经明确表示放弃诉权，目前再提起诉讼，违反一事不再理原则。在上诉人与案外人刘某1东确认合同无效纠纷一案中，一审法院于2017年10月31日找时任被上诉人书记江舜军谈话时，江舜军明确表示不再主张权利。该案中，确认上诉人与刘某1东的合同无效，被上诉人应当作为有独立请求权的第三人参加诉讼，而被上诉人负责人明确表示不再主张权利，已经放弃诉讼权，再次起诉违反一事不再理。四、即使认定涉案的《房屋买卖及土地使用权转让协议》及《补充协议》无效，也应当将被上诉人因合同无效而给上诉人造成的损失在本案中一并处理。上诉人是因被上诉人招商引资而购买涉案土地及房屋的，合同无效完全是被上诉人造成，上诉人无过错。按照法律规定，合同无效被上诉人除应返还购地（房）款外，还应赔偿上诉人的损失，因涉案土地在上诉人购买后存在增值情况，且在2008年上诉人又将涉案土地及房屋售于案外人，售价高于上诉人购买价格，而上诉人将涉案土地及房屋售于案外人的合同已经被海州区法院判决无效，上诉人需赔偿案外人损失，因此本案被上诉人也应当对上诉人的上述损失作出赔偿，且应在本案一并处理。综上，请求支持上诉人上诉请求。被上诉人太平村委会辩称，1、双方签订的房屋买卖及土地使用权转让协议及补充协议，违反了法律的强制性规定，一审认定其无效是正确的。首先，涉案地块的前身并非是太平村已经倒闭破产企业的所用土地，土地的性质是归太平村集体所有的建设性用地，依照原土地管理法第六十三条的规定，应当属于无效协议。2、按照新的土地管理法，涉案土地并非明确是经营性用地，也没有依法进行登记，双方所签订的协议并没有载明地界、动工期限、使用期限、土地用途规划条件等必备条款，也违反了新的土地管理法的63条之规定。该地块的所谓出让，也没有经过全体村民法定人数同意。所以双方签订的协议是无效的，根据法不溯及既往的原则，本案不应当适用新颁布的土地管理法，上诉人尽管交纳了一定的土地税费，但是不影响协议无效。二、被上诉人诉求并未超过时效，涉案的权利是不动产物权，并非债权，不适用相关诉讼时效的规定。三、被上诉人在诉前从未放弃过诉权，2017年10月31日被上诉人相关人员的谈话笔录中已经表述过。四、在一审中，上诉人曾经申请过土地价值评估，但由于其不能提供相关的材料，导致评估终止，如果上诉人有所谓的损害赔偿，不应当在本案中一并处理。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。太平村委会向一审法院起诉请求：1、确认太平村委会与毕可富于2005年5月7日签订的《房屋买卖及土地使用权转让协议》及2009年2月20日签订的《补充协议》无效；2、判决毕可富将受让的273平方米房屋及土建水电等设施、2.75亩土地使用权以及上述协议第三条约定的土地使用权返还太平村委会。3、毕可富承担诉讼费。一审法院认定事实：1、2005年5月7日，太平村委会与毕可富签订《房屋买卖及土地使用权转让协议》，约定：1、太平村委会将204国道收费站西侧，永生塑料厂北侧土地，南北长：东口44.5米，西口45米，东西长41米，土地面积为2.75亩的土地使用权转让给太平村委会所有（附图纸）；2、太平村委会将此地段上的房屋面积约273平方米及土建水电等设施同时销售给太平村委会；3、转让给太平村委会土地东边至204国道西侧的公用土地归太平村委会使用，其他人和单位不得使用；4、销售给太平村委会的房屋及土地使用权综合款合计为16.1万元，在签订合同十日内付清等内容。协议签订后，毕可富将16.1万元支付太平村委会。2、2009年2月20日太平村委会与毕可富签订《补充协议》，该协议约定:本村与毕可富2005年5月7日（以双方确认协议为准），204国道宁海收费站西侧，永生塑料厂北侧房屋买卖及土地使用权转让协议第三条已购买和转让的土地前至东边204国道西侧路边公用土地。经双方协议书由购买人一次性付给柒仟元，该土地使用权归付款人所有，以后太平村和太平村四队村民不得以任何理由干扰产权人在该房地产上施工建设，经营使用权和该房地产买卖转让。以后征地收入归购买人所有。3、2008年10月16日，毕可富、案外人刘某2（二人系夫妻关系）与案外人刘某1东签订了一份《房屋买卖及土地使用权转让协议》，约定：1、毕可富、刘某2将204国道宁海收费站西侧，永生塑料厂北侧土地，南北长东口44.5米，西口45米，东西长41米，土地面积为2.75亩的土地使用权转让给刘某1东所有（附图纸，太平村与毕可富房屋买卖及土地使用权转让协议，购房收据、买卖契税完税证）；2、原告将转让地段上的房屋面积约273平方米及土建水电等设施同时销售给刘某1东；3、毕可富转让给刘某1东土地东边至204国道西侧公用土地归刘某1东使用，其他人和单位不得使用；4、上述房屋及土地使用权的综合款共计43万元，刘某1东先付25万元，即同意刘某1东施工；5、毕可富保证刘某1东施工（填土、地坪、建大棚）无任何干扰，如有单位或个人干扰，由毕可富负责协调且承担协调费用，协调不成，毕可富无条件退还已付款（25万元），并赔偿刘某1东已付款的5%违约金；6、在刘某1东付完25万元之后，如该地段被国家征用，被征用的土地补偿款和房屋补偿款全部归刘某1东所有，但刘某1东必须立即付完全款；7、刘某1东要在三个月内施工完毕，付清余款后，毕可富将刘某1东所购房屋、土地及乙方所建项目交付刘某1东使用；8、毕可富保证太平村委会在此协议上加盖公章，以示村委会同意（刘某1东施工完毕后三个月内），如盖不上村委会公章，毕可富无条件立即返还刘某1东已付款项并赔偿刘某1东已付款5%的违约金等内容。2017年7月21日，毕可富、刘某2起诉刘某1东要求确认双方于2008年10月16日签订的《房屋买卖及土地使用权转让协议》无效，并返还财产。经连云港市海州区人民法院、连云港市中级人民法院审理，连云港市海州区人民法院作出（2017)苏0706民初5913号民事判决书已生效，该判决书判决“一、毕可富、刘某2与刘某1东签订的《房屋买卖及土地使用权转让协议》无效；二、刘某1东于本判决生效后三十日内，将其受让的273平方米房屋及土建水电等设施、2.75亩土地使用权以及协议第三条约定的土地使用权返还给毕可富、刘某2；毕可富、刘某2于同日将转让款42万元返还给刘某1东。”另查明，毕可富非太平村委会村集体成员，涉案纠纷土地为海州区宁海街道办事处太平村集体所有，系集体建设用地，规划为商住混合用地。毕可富未在涉案土地上添加修建房屋。再查明，毕可富共计向太平村委会缴纳土地出让金168000元，缴纳契税6440元。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和其他双方权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。本案中，太平村委会出让给毕可富的土地性质为集体建设用地，规划为商住混合用地，但在出让合同中没有土地用途、动工期限、使用期限、规划条件等必备内容，出让时也未经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，故太平村委会与毕可富、2005年5月7日签订的土地转让协议及2009年2月20日签订的补充协议违反了上述法律强制性规定无效。因无效合同取得的财产，应当返还，故毕可富应将涉案土地使用权返还太平村委会，太平村委会应将土地出让金168000元返还毕可富。毕可富辩称，太平村委会诉求超过诉讼时效，一审法院认为，不动产物权的权利人请求返还财产不适用诉讼时效的规定，故对此辩称一审法院不予支持。毕可富辩称，太平村委会已明确表示放弃诉权，一审法院认为，太平村委会在毕可富与刘某1东的诉讼中，表示二人纠纷与太平村委会无关，并无放弃权利的表示，毕可富也无其他证据证明太平村委会已放弃诉权，故对毕可富此辩称，一审法院不予支持。本案审理过程中，毕可富申请对涉案土地、房屋的价值及增值部分进行鉴定，后因鉴定材料不齐全，鉴定申请被退回，鉴定程序终止。经一审法院释明，毕可富明确表示不对损失部分提起反诉，太平村委会也未主张损失，故对太平村委会与毕可富的损失本案不予处理，太平村委会与毕可富可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、太平村委会与毕可富2005年5月7日签订的《房屋买卖及土地使用权转让协议》及2009年2月20日签订的《补充协议》无效；二、毕可富于判决生效后三十日内将其受让的273平方米房屋及土建水电等设施、2.75亩土地使用权以及上述协议第三条约定的土地使用权返还太平村委会；太平村委会于同日将转让款168000元返还毕可富。案件受理费3660元，由太平村委会与毕可富各负担一半，毕可富负担部分于判决生效后三十日内给付太平村委会。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1、涉案《房屋买卖及土地使用权转让协议》及《补充协议》的效力如何认定；2、被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效；3、被上诉人起诉是否违反一事不再理原则；4、上诉人主张的损失是否应在本案一并处理。本院认为，对于第一个争议焦点，涉案纠纷土地为海州区宁海街道办事处太平村集体所有，系集体建设用地。根据《土地管理法》第六十三条规定，涉案土地出让应当经太平村村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，而毕可富与太平村签订涉案《房屋买卖及土地使用权转让协议》及《补充协议》时均未经过该法定程序，未取得相应成员同意，故上述合同违反法律强制性规定，应认定为无效。对于第二个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，因此诉讼时效的客体为债权请求权，主要适用于给付之诉。而本案被上诉人起诉请求确认涉案合同无效，属于请求人民法院对涉案合同的效力进行认定的确认之诉，而不属于一方当事人向对方当事人主张债权请求权的给付之诉，不适用诉讼时效制度。被上诉人起诉请求返还涉案土地及房屋，系不动产物权的权利人请求返还财产，根据法律规定也不适用诉讼时效的规定。因此，上诉人主张被上诉人的诉求超过诉讼时效缺乏法律依据，本院不予支持。对于第三个争议焦点，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经起诉的，裁定驳回起诉。被上诉人与上诉人的纠纷在本次诉讼前未经人民法院处理过，被上诉人起诉不违反一事不再理原则，故一审法院对上诉人与被上诉人的纠纷进行审理并无不当，本院予以维持。对于第四个争议焦点，上诉人在一审审理期间撤回其主张损失的反诉请求，故上诉人的损失不宜在本案一并处理，对该上诉请求本院不予支持。综上，上诉人毕可富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3660元，由上诉人毕可富负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇二一年二月二十四日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。