辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终706号上诉人(原审原告)：王思洋，男，1985年6月13日出生，汉族，住址：沈阳市铁**。委托诉讼代理人：杨志京，辽宁同方律师事务所（大连分所）律师。上诉人(原审被告)：沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司，住所地：沈阳市铁**沈辽东路**。法定代表人：宋洪丽，该公司经理。委托诉讼代理人：朱琳，该公司员工。委托诉讼代理人：刘一臻，该公司员工。上诉人沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司因与上诉人王思洋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初9186号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，依法审理了本案。本案现已审理终结。沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司的上诉请求：1.请求法院撤销(2020)辽0106民初9186号民事判决；2.请求判令被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：原审法院认定上诉人存在违约情形属于事实认定错误。上诉人主张解除合同基于两点原因：一是被上诉人在上诉人可以营业以后将出租的商铺上锁，以实际行动解除了合同，并非上诉人先主张解除合同。二是在新冠疫情期间，上诉人应政府要求在2020年2月至2020年7月停止营业，属于情势变更，双方应对合同主要条款即租金问题重新协商，但对租金问题一直协商不成，上诉人同意上诉人解除合同。1.被上诉人锁门的行为即可视为被上诉人主张解除《房屋租赁合同》，并非上诉人违约解除合同。上诉人、被上诉人签署的《房屋租赁合同》租赁期间为2019年10月15日至2021年10月14日，在合同履行过程中，被上诉人的主要义务为将房屋租赁给上诉人使用。2020年7月16日，被上诉人自行将租赁房屋上锁的行为已明确表示被上诉人不再继续履行与上诉人之间的《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：合同的法定解除有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。2020年7月16日，被上诉人锁门的行为已表明不履行主要债务，上诉人取得法定解除权，上诉人有权解除合同。即被上诉人不履行合同义务，违约在先，因此上诉人方起诉解除合同，原审法院在认定过程中未考虑到是被上诉人首先以实际行动解除合同，仅以上诉人提出主张为依据，认定上诉人存在违约行为，属于认定事实不清。2.因出现情势变更，属于法定可以对合同重新协商的情形，上诉人并不构成违约。2020年初新冠疫情爆发。2020年2月，辽宁省新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部令第三号要求各级各类培训机构，未经批准均不得开展培训活动，直至2020年7月初，才允许部分符合要求的教育机构复课。在此期间，上诉人一直在与被上诉人员工符力沟通租金减免事宜，但始终达不成一致。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，根据该条款，即使提出解除合同，也不应当认定上诉人属于违约解除的情形。王思洋辩称，我方没有违约行为。王思洋上诉请求：撤销一审判决。事实与理由：原审法院认定上诉人存在违约属于认定事实错误。被上诉人将商铺上锁，是以实际行动解除合同，并非上诉人先主张解除。在疫情期间，上诉人应政府要求于2月至7月停业，属于情势变更，双方应对合同条款重新协商，上诉人不构成违约。沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司辩称：我方不存在违约事实。王思洋于7月16日叫人想把店内东西用面包车搬出去，我方要保证物品不能在我方看管下丢失，所以进行了上锁。王思洋向一审法院的诉讼请求为：1、解除原、被告之间签订的《场地租赁合同》；2、被告返还原告租赁房屋内的物品；3、被告返还原告质保金保证金共计27000元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告王思洋与被告沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司于2015年11月23日签订《配套项目租赁合同》，约定原告在被告处承租建筑面积为165平方米的商铺经营思洋国际拉丁舞学院项目，租赁期限自2015年10月15日至2017年10月14日。该合同同时约定，合同签订后三日内原告以现金或转账方式向被告交纳租赁保证金7000元。原告王思洋与被告沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司于2019年9月27日再次签订《场地租赁合同》，约定原告在被告处承租建筑面积为422平方米的商铺经营思洋国际拉丁舞学院品牌教育配套商品，租赁期限自2019年10月15日至2021年10月14日。该合同同时约定，租金季度交付，2019年10月15日至2020年10月14日租赁费每月10,269元，2020年10月15日至2021年10月14日租赁费每月11,553元。合同期限届满前，未经被告同意，原告擅自停止经营、擅自撤场，除保证金不予退还外，原告还须赔偿被告不少于两个月场地租赁费的损失。另查明，签订《场地租赁合同》后，被告向原告支付保证金20，000元。被告商场因疫情原因于2020年2月4日至2020年2月22日期间闭店，2020年2月23日开始恢复营业，营业时间为早10点至晚18点。再查明，原告称其签订《配套项目租赁合同》后交纳7，000元保证金并提供与被告工作人员王斌的聊天记录予以佐证。原告称其未撤场，被告于2020年7月16日因未缴纳房租将案涉商铺上锁，原告于同日报警。被告在庭审中亦认可王斌原系其公司员工，案涉商铺因原告未缴纳房租被其于2020年7月16日上锁，并提交案涉承租房屋内尚留存物品清单一份，原告在庭审中表示对该份清单所列物品内容予以认可。一审法院认为:当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方主张解除合同的，应当通知对方。关于原告诉请解除与被告签订的《场地租赁合同》一项，原告在合同期限届满前主张解除合同，应当通知被告。原告未提供证据证明其在起诉前已通知过被告要求解除合同。被告于2020年7月16日将案涉商铺上锁，原告已无法实际经营，可以视为原、被告之间的合同于该日解除，故对原告该诉请予以支持。关于原告诉请被告返还案涉房屋内的物品一项，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告诉请返还案涉房屋内由其所有的相关物品有事实法律依据，对此予以支持。关于原告诉请被告返还质保金7000元一项，原、被告签订的《配套项目租赁合同》约定租赁保证金为7000元，且原告与被告公司原工作人员的聊天记录亦可以佐证原告已经交纳保证金7000元。《配套项目租赁合同》已经履行完毕，原告诉请被告返还质保金7000元，有事实和法律依据，对原告该诉请予以支持。关于原告诉请被告返还保证金2万元一项，新冠疫情防控及应急处置措施给合同双方当事人造成损失是当下必须面对的现实问题，应妥当分配交易过程中因疫情带来的损失。疫情及其防控仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商，合同可以继续履行的，鼓励双方当事人继续履行，在合理期限内协商不成的，当事人可以请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件具体情况予以支持，当事人仅以此为由主张解除合同的，人民法院不予支持，但继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则并结合案件实际情况确定是否予以变更或者解除。本案中，原、被告之间签订的合同因疫情及其防控仅导致该合同履行困难，而非系履行不能，原告在合同期限届满前主张解除合同属违约行为，应承担违约责任。依据公平原则，综合考虑合同的约定、商铺经营情况及损失情况等，一审法院酌定支持被告退还原告保证金1万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，一审法院判决如下:一、解除原告王思洋与被告沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司于2019年9月27日签订的《场地租赁合同》；二、被告沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司于本判决生效之日起十日内返还原告王思洋承租房屋内的物品（详见被告提供的物品清单）；三、被告沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司于本判决生效之日起十日内返还原告王思洋质保金7，000元；四、被告沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司于本判决生效之日起十日内返还原告王思洋保证金10，000元；五、驳回原、被告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司承担。（原告已预付，由被告直接给付原告）二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审依法确认一审法院查明的事实。本院认为，上诉人双方签订的租赁合同合法有效。合同履行期限内，承租人延迟给付租金，出租人可以向其主张，以维护自己的合法权益，但沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司在租赁期内将租赁房屋上锁，该行为必将导致合同无法继续履行，因此一审法院判决解除合同并无不当应予维持。关于2万元保证金的问题。合同履行过程中，适逢疫情期间，双方对租金减免等事宜没有协商一致，王思洋即延迟给付租金，用车辆搬离室内物品导致发生纠纷，最后沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司将房屋上锁。上述合同履行过程中，王思洋延迟交付房租，茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司将锁门导致房屋无法使用，双方均存在违约行为，故一审法院酌定沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司向王思洋返还保证金1万元，并无不当。关于7000元质保金是否交付的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。按照《配套项目租赁合同》约定，王思洋应交付租赁质保金7000元。王思洋提供微信记录，用以证明其与沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司工作人员王斌联系时提到上述7000元予以返还问题。沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司认可王斌为本单位工作人员，否认王思洋交付7000元的事实，但没有提供相反证据证明，也没有对微信中王斌提到的返还7000元作出合理解释和说明，故对于沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司提出的王思洋未支付7000元主张，本院无法采信。综上，上诉人的主张，不予支持。一审法院判决事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司负担；二审案件受理费550元，由王思洋负担。本判决为终审判决。审判长  单立审判员  周濛审判员  杨帆二〇二一年二月二十六日法官助理勾雪峰书记员刘圆芳本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。