山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终253号上诉人（原审被告）：王小鸽，男，1955年6月7日出生，汉族，住山东省乳山市银滩旅游度假区。被上诉人（原审原告）：山东银滩物业服务有限公司，住所地山东省乳山市银滩旅游度假区。法定代表人：王密，执行董事。委托诉讼代理人：常大杰，山东北斗星辰律师事务所律师。上诉人王小鸽因与被上诉人山东银滩物业服务有限公司（以下简称银滩物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省乳山市人民法院(2020)鲁1083民初2946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王小鸽上诉请求：1.撤销一审判决，判决银滩物业公司强迫交易且违法收费，应承担退赔多收费用的责任；2.本案一、二审诉讼费用由银滩物业公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误或认定事实不清，证据不足，所得结论含混不清。1.旅游度假区业主委员会的选举只需占业主人数的25%即达标，这是银滩观海苑社区居委会负责人多次明确的，乳山市发改委的领导在各小区业委会联合上访时也曾予以确认。银滩旅游度假区的业主夏天最多只能达到30%、40%，冬天只能达到10%，这样的政策和要求比较合理，否则银滩旅游度假区各小区永远无法成立业委会。况且乳山市银滩银河花园小区（以下简称银河花园小区）业委会选举是在2017年7月26日小区人气最旺时进行，是当年在小区的业主全员参与的。2.一审判决书第5页援引观海苑社区居委会在小区张贴的公告称“小区业主王小鸽等人在未按程序申请并接受社区监督指导，未经乳山市物业管理部门指导监督情况下，擅自组织的换届选举，不符合《山东省物业管理条例》相关规定，由此成立的所谓业主委员会，各级不予认可。”根据国家法律规定，业委会的成立无需任何机构和组织批准。3.2017年7月26日经在小区的业主全体投票选举，后又至乳山市房管局备案，并己将备案材料留在房管局，该业委会具有法律效力。业委会发布公告要求银滩物业公司退出，但其拒不退出导致其他物业企业无法进行物业管理交接，一审判决第7页认定“现并无具备法律效力的业主委员会要求银滩物业公司退出物业服务区域但其拒不退出”错误。4.一审判决认定“王小鸽亦未提交相关证据证实银滩物业公司提供物业服务(合同)过程中存在重大瑕疵且不符合《物业管理服务质量标准》等不达标现象，应由王小鸽承担举证不能的法律后果”错误。王小鸽在银滩物业公司第一次起诉其答辩时即列举了银滩物业公司包括违法涨价、绿地占用、连续失窃、不公布物业费收支情况、广告收益去向不明等十几种”物业服务重大瑕疵”，第二次答辩中又指出了其代收水费时违法加价，并且其与业委会未签订物业服务合同系最重大的瑕疵。5.空置房空置半年以上最高按60%收费，系经省政府2018年37号令、市物价局2018年28号文件、发改局2018年59号文件多次确定，自2018年8月8日即开始执行，业主告知的方式文件也规定不拘一格。银滩物业公司以种种理由拒不执行。实际上乳山市发改局文件上已明确：业委会成立之后的减免幅度由小区业主和业委会与物业服务企业协商确定，案涉小区里谁还能与其另行约定或协商确认物业费的收费标准?6.银河花园小区业主二十多家连续被盗，门锁被砸，王小鸽家厨房窗户2019年被打一枪，一审认定王小鸽作为业主从银滩物业公司对其共有部分的管理和保养中获得利益错误。到底是“获得利益”还是受到伤害?二、原判决适用法律错误，不仅直接违背了“以法律为准绳”的诉讼原则，而且会造成实体处理结果的差异，导致对当事人合法权益的保护失当和对民事违法行为的制裁失范。一审法院适用的法律均有共同的前提，即要有“依法成立的合同”，追究违约需在“履行期限届满之前”。银滩物业物业服务合同于2017年9月30日到期，银河花园小区业委会于2017年9月10日贴出了议标竞票的公告，银滩物业公司置之不理，既不退出也不签合同，王小鸽自2018年起拒交物业费，属于依法拒交，完全合理合法。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第九百四十九条规定：物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。山东省政府2018年317号令第四十九条第四款规定“强制或变相强制服务并收费的”，由县级以上人民政府价格主管部门依照价格法律、法规、规章的规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》的第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。一审法院置上述规定不顾，对银滩物业公司的民事违法行为未予制裁，造成当事人合法权益的保护失当和对民事违法行为的制裁失范。三、原判决违反法定程序，影响案件正确判决。银滩物业公司与王小鸽之间没有合同，却打起“合同纠纷”官司，一审法院未审查其是否具有“主体资格”，而且公然判决其可以收物业费；不仅可以收物业费，还可以收违约金；不仅可以收违约金，还可以拒不执行空置房最高按60%收费的省政府令和乳山市发改局、物价局的文件，非法剥夺银滩百姓的获得感、安全感、幸福感，使银滩百姓无法感受到这一起案件判决中的公平正义。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，判决违反法定程序，请求二审法院查明本案全部事实，撤销一审判决，依法改判。银滩物业公司辩称，一、银滩物业公司与银河花园小区业主委员会签订的物业服务合同期满后，其继续为该小区提供物业服务，银河花园小区业主接受，原物业服务合同继续有效，为不定期物业服务合同，其有权收取物业服务费。在双方未协商新的收费标准的情况下，业主应按原合同约定支付物业服务费。1.《民法典》第九百四十八条规定，“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期”。第九百五十条规定，“物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费”。上述法律规定是银滩物业公司收取物业费的法律依据，本案在原物业服务合同期满后小区业主并未明确反对银滩物业公司继续提供物业服务，且对其提供的物业服务持接受态度，双方形成了不定期物业服务合同。王小鸽居住在该小区内，接受了银滩物业公司提供的物业服务，根据权利义务对等原则，有权收取相应的物业费。因此，王小鸽以原物业服务合同期限届满为由拒绝交纳物业服务费的抗辩没有法律依据。2.原物业服务合同期满后，在没有签订新的物业服务合同时，业主应继续按照原物业服务合同约定的标准支付物业服务费。本案因原物业服务合同期限届满，新合同尚未签订，在双方未协商新的收费标准的情况下，业主应按原约定支付物业服务费用。银河花园小区业主除了王小鸽之外基本上都能按照原物业服务合同约定的物业费价格交纳物业费，也充分证明银河花园小区业主对银滩物业公司继续为小区提供服务是接受的，并自愿交纳相应的物业费的事实。3.银滩物业公司在物业服务合同到期后继续为小区提供物业服务，也是《民法典》第九百五十条和《山东省物业管理条例》第六十八条规定的义务。物业服务企业未与业主委员会办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。银滩物业公司在没有与业主委员会办理交接的情况下，为了小区业主的利益继续提供物业服务不但符合法律规定，而且该行为能够保障业主的物业利益最大化。二、王小鸽要求减收物业费没有法律依据，不应得到支持。1.王小鸽在庭审中要求对没有居住期间的物业费进行减收，但其情况不符合减收条件，依法不应当支持。《山东省物业服务收费管理办法》的第十七条规定，“普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收”。但对银河花园小区的物业服务不在前期物业服务期限内，不符合减收条件，王小鸽的要求是没有法律依据的，不应得到支持。2.依据《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为理由拒绝交物业费。即使王小鸽不经常在该小区居住，其也无权要求减免或拒交物业费。三、王小鸽在上诉状及补充内容中所称的相关内容并不是事实，其也没有证据予以证实，其行为纯粹是为自己不交物业费寻找借口，其上诉请求不应得到支持。四、交纳物业费既是对其他业主的义务和责任，也是物业服务合同约定的义务。作为业主应当积极交纳物业费，才有利于物业的共同维护，才能保证每个业主的房产保值增值。业主拒交物业服务费，表面上看似乎只是损害了物业服务企业的权益，其实更严重的是它损害了同在一个物业管理区域内生活的全体业主的合法权益。物业服务企业可能会因费用的不足而无法开展正常的物业服务活动，不得不降低服务质量的标准，这将导致更多的业主、住户以物业服务质量差等理由而拒缴物业服务费，最终形成的这种恶性循环必将导致无法开展正常的物业服务，直接影响物业正常使用的功能，使物业得不到应有的保养、维修，最后导致物业的加速老化和毁损，甚至贬值。物业服务行业的特点决定了“物业服务无止境”，如果要刻意找出物业服务中的瑕疵，是很容易的。只要物业服务企业依约履行了合同主要义务，没有出现导致合同无法继续履行的违约行为，业主不应以拒交物业服务费的方式进行抗辩，否则，前述恶性循环的结果将难以避免。因此作为小区业主，应当从维护全体业主的利益出发，积极交纳物业费。综上，银滩物业公司认为原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。银滩物业公司向一审法院起诉请求：1.要求王小鸽付清自2018年5月1日起至2020年9月30日止的物业费2，321元；2.要求王小鸽支付2018年欠付的物业费自2019年1月1日起至2020年9月30日止的违约金532元；3.诉讼费用由王小鸽承担。一审法院认定事实：王小鸽系银河花园小区21号楼1单元302室业主，其名下房屋建筑面积为140.67㎡。2012年10月23日，银河花园小区业主委员会（甲方）与银滩物业公司（乙方）签订《物业服务委托合同》，约定甲方将银河花园小区委托于乙方施行物业管理服务，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，合同期限为5年，自2012年10月1日起至2017年9月30日止。合同第22条约定，1.本物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅0.40元/月·㎡、别墅0.60元/月·㎡（以后政府部门对物业服务费进行调价，按政府规定执行），物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年交费对应日期履行交纳义务。2.业主或物业使用人应按时足额缴纳物业服务费，如无正当理由逾期不交纳的，从逾期之日起按年欠费用的1‰收取违约金（违约金计算公式：年物业服务费×1‰×违约天数），经乙方和业主委员会协助催交后仍无理拒交的，乙方可停止其全部服务或对欠费业主向人民法院提起诉讼。第39条约定，合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在合同期满三个月前向对方提出书面意见。2015年9月18日，银河花园小区业主委员会（甲方）与银滩物业公司（乙方）签订补充协议一份，第11条约定涨价0.10元的收费日期按2015年7月份起，物业公司提前收取涨价部分应转下半年物业费。第12条约定，本合同有效期在前合同期末止。另查，银河花园小区第二届业主委员会的任期自2012年9月3日至2017年9月3日。2017年7月26日，王小鸽主持召开银河花园小区业主委员会换届选举大会，发出选票161张，收回选票161张，选举王小鸽、刘文昌、张庆祥、王宪峰、李水昌为银河花园小区第三届业主委员会成员，王小鸽为业主委员会主任。2017年9月16日，王小鸽在银河花园小区张贴由上述五人签名的银业字2017第4号银河花园小区第三届业主委员会公告，载明：银河花园小区第三届业委会经2017年7月26日业主大会选举成立，第二届业委会原主任栾吉祥至今尚未交出原先由他保管的档案资料、印章及其他属于业主所有的财务，经2017年9月16日业主委员会讨论决定，自本公告发布之日起，凡与小区业主利益有关的一切文书、合同，没有王小鸽主任的亲笔签名一概无效。另于当日在银河花园小区张贴由上述五人签名的银业字2017第5号银河花园小区第三届业主委员会公告，载明：在广泛征求小区业主意见的基础上，银河花园小区第三届业委会2017年9月9日会议研究决定，2017年10月23日以后我小区的物业服务公司采用议标竞票的方式选聘，本届业委会已在日前将这一决定当面（给小区物业部）和电话（给银滩物业公司马永胜）通知了小区现在的物业服务公司。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，小区业委会友情提示银滩物业公司，若不想参与议标或竞标未中，请提前做好退出的相关准备工作，以免给小区的业主权益和贵公司信誉带来不必要的损失！小区业委会将依法行使维护小区业主权益的职责。2017年12月1日，乳山市银滩旅游度假区观海苑社区居民委员会在乳山市银海花园小区张贴公告，载明：银河花园上一届业主委员会自2012年9月3日成立至2017年9月3日任期届满，在履职期间原业委会未按照《山东省物业管理条例》所规定的程序组织换届选举。自2017年9月4日起，该业委会职权终止，公章暂停使用，由观海苑社区代收封存，自此签订的任何合同、协议均无效。小区业主王小鸽等人在未按程序申请并接受社区监督指导、未经乳山市物业管理部门指导监督情况下，擅自组织的换届选举，不符合《山东省物业管理条例》相关规定，由此成立的所谓“业主委员会”，各级不予认可。在新一届业委会成立之前，由观海苑社区居民委员会负责协调小区当前物业企业不断提升物业服务质量，与广大业主一道共同管理小区日常事务，共创幸福和谐家园。再查，上述《物业服务委托合同》到期后，银滩物业公司未再签订物业服务合同，亦未退出银河花园小区，现仍继续提供物业服务。王小鸽自2018年1月1日起未再向银滩物业公司缴纳物业服务费用。但王小鸽所主张的银河花园小区第三届业主委员会成员中的副主任刘文昌（银河花园小区19号楼2单元102室业主）、委员张庆祥（银河花园小区17号楼2单元101室业主）、委员王宪峰（银河花园小区22号楼1单元101室业主）、委员李水昌（银河花园小区18号楼1单元501室业主）均已向银滩物业公司缴纳2018年至2020年的物业费。另根据银滩物业公司提交的部分收据，银河花园小区20号楼1单元101室业主、102室业主、24号楼1单元202室业主、19号楼2单元201室业主亦均已向银滩物业公司缴纳了2018年至2020年的物业费。一审法院认为，本案争议的焦点问题是王小鸽是否应当向银滩物业公司支付自2018年1月1日至2020年9月30日的物业费并承担违约金。首先，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款规定，下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。第二款规定，决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，王小鸽辩称旅游度假区的选举只需占业主人数的25%即达标，于法无据，本院不予采信。乳山市银滩银河花园小区共588户业主，第二届业主委员会至2017年9月3日任期届满，王小鸽等161名业主于2017年7月26日自行选举成立“第三届业主委员会”，并在2017年9月9日由“第三届业主委员会”会议研究决定选聘物业服务企业，因选举业主委员会及选聘物业服务企业系涉及业主重大共同利益的事项，但参与选举的人数并未达到上述法律规定的专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主标准，选聘物业服务企业的决定也仅是由上述选举产生的第三届业主委员会会议作出，亦不符合上述法律规定的标准，故不能确认上述成立银河花园小区第三届业主委员会选举结果的法律效力及其作出的选聘物业服务企业公告的法律效力。其次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预交，但尚未提交物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，银河花园小区业主委员会与银滩物业公司签订的《物业服务委托合同》及《补充协议》因合同期限于2017年9月30日到期而终止，双方未再续签物业服务合同，新的物业服务企业尚未被选任或进驻。王小鸽辩称银滩物业公司在合同终止后与其不再存在合同关系，另辩称银滩物业公司拒不退出银河花园小区并强迫交易、强制服务。因现并无具备法律效力的业主委员会要求银滩物业公司退出物业服务区域但其拒不退出，也无生效法律文书认定双方产生物业管理交接纠纷并判决银滩物业公司应当予以退出，而银滩物业公司仍在银河花园小区提供物业服务，且大部分业主包括王小鸽主张的第三届业主委员会其余四名成员也已向银滩物业公司缴纳了物业服务费，王小鸽亦未提交相关证据证实银滩物业公司提供物业服务合同过程中存在重大瑕疵及不符合《物业管理服务质量标准》等不达标现象，应由王小鸽承担举证不能的法律后果，故王小鸽的上述抗辩主张，于法无据，不予支持。再次，王小鸽抗辩主张根据第317号山东省人民政府令即《山东省物业服务收费管理办法》及乳山市发改局、文件局的文件规定，空置房空置半年以上的最高按60%收取物业费，其每年居住的时间不足半年，即便缴纳也应执行上述文件规定。《山东省物业服务收费管理办法》第十七条规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。本案中，因银滩物业公司提供的并非前期物业服务，且银河花园小区业主委员会或业主在涉案《物业服务合同》及《补充协议》到期后并未与银滩物业公司另行约定或协商确认物业费的收费标准，大部分业主仍系按照原约定的物业服务收费标准缴纳物业费。另外，即便王小鸽并未长期居住使用涉案房屋，但王小鸽对其建筑物专有部分权利的行使离不开共有部分的辅助，其作为业主已经从银滩物业公司对于其共有部分的管理与保养中获得利益，故其上述抗辩主张，无事实及法律依据，不予采信。综上，因银滩物业公司已提供合理的物业服务，故其有权请求参照《物业服务委托合同》及《补充协议》的约定要求王小鸽给付物业费及逾期付款违约金。自2018年1月1日至2020年9月30日，王小鸽欠付物业费的具体数额为2，321.06元（140.67㎡×0.50元/月?㎡×33个月），银滩物业公司要求王小鸽给付物业费2，321元，系对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。银滩物业公司主张的2018年欠付物业费自2019年1月1日至2020年9月30日的逾期付款违约金具体数额为539.33元（140.67㎡×0.50元/月?㎡×12个月×1‰×639天），银滩物业公司要求王小鸽给付逾期付款违约金532元，系对自身权利的处分，不违反法律规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条的规定，判决：被告王小鸽于判决生效之日起十日内给付原告山东银滩物业服务有限公司物业费2，321元及违约金532元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王小鸽负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为双方当事人之间是否存在物业服务合同关系，上诉人王小鸽应否向被上诉人银滩物业公司支付诉争物业费并支付违约金。首先，关于双方之间的合同关系问题。上诉人王小鸽主张银滩物业公司与银河花园小区业主委员会之间签订的物业服务合同已于2017年9月30日到期，但既不退出，亦不签合同，银滩物业公司起诉不具有主体资格。对此，本院认为，本案中，银滩物业公司与银河花园小区业主委员会之间签订的《物业服务委托合同》及《补充协议》于2017年9月30日期满。签订该合同的银河花园小区第二届业主委员会于2017年9月3日任期届满。2017年7月26日王小鸽等161位业主选举成立第三届业主委员会，并于2017年9月9日第三届业主委员会会议研究决定选聘物业服务企业，但依据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选举业主委员会以及选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据一审查明事实，乳山市银滩银河花园小区共588户业主，因此上述第三届业主委员会的选举以及选聘物业服务企业的决定，参与表决的人数未达到上述法律规定的标准，一审法院认定无法确认第三届业主委员会选举结果及其作出的选聘物业服务企业决定的法律效力，符合上述法律规定。王小鸽上诉称旅游度假区业主委员会的选举只需占业主人数的25%即可，但其主张的相关法律法规中均无相应规定，其该主张缺乏法律依据。在第三届业主委员会尚未依法成立的情况下，一审判决认定现无具备法律效力的业主委员会要求银滩物业公司退出物业服务区域，亦无生效法律文书认定双方产生物业管理交接纠纷并判决银滩物业公司应当予以退出，并无不当。银滩物业公司在原合同期满，银河花园小区新一届业主委员会尚未依法成立，无法代表业主做出续聘或另聘物业服务人决定的情况下，仍在银河花园小区提供物业服务，双方之间仍存在事实上的物业服务合同关系。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，银滩物业公司请求业主王小鸽支付拖欠的物业费，具有诉讼主体资格，符合法律规定。王小鸽的相应上诉理由不能成立，本院不予支持。其次，关于上诉人王小鸽应否支付诉争物业费及违约金的问题。王小鸽主张银滩物业公司提供的物业服务合同具有重大瑕疵，且即使收费，应按照空置房政策，最高按60%收取物业费。对此，本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，王小鸽未提交充分证据证明银滩物业公司提供的物业服务具有重大瑕疵，且物业服务合同系物业服务企业与业主委员会之间签订的，案涉银河花园小区新一届业主委员会尚未依法成立，银滩物业公司未能与业主委员会订立物业服务合同，并非其物业服务的重大瑕疵，王小鸽的相应主张不能成立。关于其主张的空置房最高按60%收取物业费的问题，因银滩物业公司提供的并非前期物业服务且银河花园小区业主委员会并未与银滩物业公司另行约定或协商确认物业费的收费标准，故不能直接适用相关法规规定，按最高60%收取物业费。并且根据《威海物价局、威海市住房和城乡建设局关于贯彻落实的通知》规定，即便是针对《山东省物业服务收费管理办法》明确的前期物业服务过程中的房屋空置，亦规定业主应提前提出书面告知，在空置结束后符合条件的，物业费予以减收。本案在银河花园小区业主委员会未与银滩物业公司另行约定或协商确认物业费收费标准的情况下，王小鸽主张依照相关规定按最高60%收取物业费缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院根据双方之间的物业服务合同关系以及合同的履行情况，认定王小鸽应向银滩物业公司支付物业费及逾期付款违约金，并无不当。王小鸽的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，王小鸽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王小鸽负担。本判决为终审判决。审判长  苏丽杰审判员  于 晶审判员  马树芳二〇二一年二月二十六日法官助理肖芸芸书记员邹乔