江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终7603号上诉人（原审被告）：张道元，男，1968年10月8日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：蒋晓颖，江苏永伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李莉莉，江苏永伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李芬，女，1980年2月10日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：邵浩，江苏彭城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广达铁路工程集团有限公司，住所地徐州市解放南路**。法定代表人：毕祥光，该公司总经理。委托诉讼代理人：李涛，北京泽盈（徐州）律师事务所律师。上诉人张道元因与被上诉人李芬、广达铁路工程集团有限公司（以下简称广达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初4247号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张道元及其委托诉讼代理人蒋晓颖、李莉莉、被上诉人李芬的委托诉讼代理人邵浩、被上诉人广达公司的委托诉讼代理人李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张道元上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，程序违法。一、一审判决程序违法，判决书第二项内容超出一审原告的诉讼请求范围。一审诉讼中，李芬提出的诉请为“1.判令两被告返还原告购房款127万元及利息(其对利息的计算有非常明确的计算明细)；2.本案诉讼费用由两被告承担”。庭审中，一审法官询问被上诉人李芬“除诉状外还有无变更或补充？”(2020年9月23日庭审笔录第4页)，被上诉人李芬回答“没有”。因此，被上诉人李芬在一审中仅提出了返还购房款及支付利息的诉请，并未要求给付损失，上诉人李芬在一审中既没有申请增加诉讼请求、也未补缴任何诉讼费用，一审法院却径行对房款损失进行审理，并判决“被告张道元在本判决生效后十日内向原告李芬赔偿房款损失76万元”，属于程序违法，超出了本案被上诉人李芬的一审诉讼请求范围。二、一审判决认定事实错误，适用法律不当，导致做出错误判决。(一)在本案中，被上诉人广达公司的身份系委托人；上诉人张道元的身份系受托人，而张道元卖房所得款项冲抵的是其施工款项，且在本案之前，已有数十套房屋通过该委托方式办理完毕了产权转移手续，上述事实在一审判决中已经予以认定。(二)被上诉人李芬无论是在一审起诉状还是在庭审中，均陈述张道元在与其签订售房《协议》时已向其告知并明示和广达公司之间的关系，同时张道元已将《关于以部分房款冲抵工程款的协议》和《委托支付证明》复印件交其保存。因此，对于上诉人张道元代表被上诉人广达公司出售房屋，被上诉人李芬是明知的。李芬称其购房的另一原因系因其“现在的邻居也是通过签订买卖协议的方式购得房屋并办理了权属证书”，这更说明，被上诉人李芬从始至终都知道张道元系广达公司的代理人和受托人，其对外代表着广达公司出售涉案房屋。(三)《委托支付证明》系被上诉人广达公司向案外人苏商公司出具的证明，不但证明了上诉人张道元的受托人身份，更证明了售房所得款项需要冲抵的是张道元施工队的工程款。这说明，张道元对案涉房屋享有的是以房冲抵工程款的权利。被上诉人广达公司无论是在一审庭审答辩中还是在庭审陈述中，均自认是其委托张道元对外出售案涉房屋，并表示该方式为“委托售房”，张道元并不享受案涉房屋的所有权，更进一步证实了张道元与广达公司之间是受托人与委托人的关系。综上事实，上诉人张道元和被上诉人广达公司之间系委托人与受托人的关系，根据《合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。被上诉人广达公司委托上诉人张道元卖房，被上诉人李芬明知广达公司系案涉房屋的实际出卖人，因此，上诉人张道元与被上诉人李芬之间签订的房屋买卖合同直接约束的是委托人广达公司和第三人李芬；应履行约定义务的是广达公司而非上诉人张道元。而一审判决却仅以合同具有相对性为由，认为张道元系自行出售房屋，忽略了《冲抵工程款协议》及《委托支付证明》这两份非常重要的证据，认定应由张道元承担履行合同的义务明显不当，也系适用法律错误。(四)上诉人张道元未违反与被上诉人李芬签订的《协议》、也未违反《承诺书》约定的内容。因为，张道元承担违约金的前提条件是：1.“因张道元的原因”；2.“如该房不能变更登记至李芬名下。”，但综合本案的事实情况是：前期未能办理房证的责任不在张道元，而是苏商公司；而后期李芬已办理完毕了产权变更手续。因此，协议及承诺书中能够承担责任的前提条件均已不具备。根据协议约定，李芬即便贷款，也应在四个月内将全部购房款项缴清，李芬未能做到，已先行违约，而非张道元违约。(五)不能忽视的一个重要事实是：张道元在本案中才是实际受损人，《冲抵工程款协议》及《委托支付证明》签订后，张道元想要拿到相应工程款的前提条件是帮助广达公司将案涉房屋卖出，然后才能从卖房所得中得到属于自己的工程款，前期售卖的10套小高层已经办理完毕手续，案涉房屋之所以出现差价购房和迟迟无法办理产权证的责任并不在上诉人张道元，而是因苏商公司将案涉房屋对外办理了抵押借款，所以才无法办理产权过户手续。在张道元的多次协调下，被上诉人李芬才能一直在案涉房屋中居住。2020年，因房价上涨且案涉房屋抵押手续解除，苏商公司在房价上涨的诱惑下，不顾案涉房屋所有权已归于广达公司的事实，违反协议约定，将房屋卖与被上诉人李芬。因此，苏商公司无权处分属于被上诉人广达公司的房屋，而该案涉房屋所售款项又是广达公司承诺给上诉人张道元折抵的工程款。张道元在本案中是最大的受害者、是利益被盘剥者，其工程款权益无法得到保护，因此，李芬的差价损失更不应由其来承担。综上所述，一审法院的判决认定事实不清、程序违法、适用法律错误，请求二审法院在审理查明事实的基础上依法支持上诉人的诉请。李芬辩称，一审的判决认定事实清楚，但是适用法律确实存在一些问题。具体答辩如下：一、一审法院判决张道元对被上诉人李芬承担返还购房款并支付利息,以及赔偿被上诉人房款损失的相关责任是正确的，应当予以维持。同时，一审法院也应当判决广达公司作为承担责任的主体。上诉人张道元在上诉状中认为广达公司应当承担责任的主张是合理的。二、一审判决并没有上诉人所称的超出李芬诉讼请求范围的情况，按照被上诉人李芬在原审诉状中的诉请，要求的是按照年息24%承担违约责任，事实上法院在范围内进行了调整，这种判决实际上反而减轻了上诉人的责任，因此不存在超出范围的情形。三、上诉人认为其没有违反协议的理由不能成立。作为出售房屋的一方，张道元应当按照合同的约定，向李芬提供相关的合同并帮助李芬办理商品房买卖相关的登记，事实上张道元没有配合，因此其已经违反了双方的合同约定。广达公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，应依法予以驳回。涉案所有的购房款127万元均是由上诉人张道元收取，张道元收取该款后，并没有与广达公司进行任何结算，也没有向苏商公司缴纳过任何款项。所以上诉人收取的127万元款项并没有向涉案的开发商和承建方透露，直至案发前，被上诉人李芬主动找到被上诉人广达公司，广达公司才得知该情况。所以一审对张道元和李芬之间的购房协议和款项支付查明的相关事实认定是清楚的，依据合同的相对性做出判决，适用法律也是正确的。张道元没有任何权利代表广达公司与李芬签订所谓的购房协议。而且上诉人张道元向一审法庭及李芬提供的《以房冲抵工程款协议》和《委托支付证明》，均表述了非常清晰的支付路径，即需要广达公司的同意认可，经过相关的程序认定后，持广达公司的相关收据方可领取款项，即张道元和广达公司达成结算条款后才有权利领取款项，所以一审就该买卖协议签订的主体及义务承担主体的认定是清楚的。综上，上诉人的上诉请求不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。李芬向一审法院提起诉讼请求：1.判令张道元、广达公司返还李芬购房款127万元及利息（以80万元为基数、以月利率2%为标准自2016年4月15日计算至实际给付之日止；以47万元为基数、以月利率2%为标准自2019年9月3日计算至实际给付之日止）；2.本案诉讼费用由张道元、广达公司承担。一审法院查明：2014年6月11日，张道元以“苏商御景湾广达项目部张道元施工队”的名义与广达公司签订《关于以部分房款冲抵工程款的协议》。该《冲抵协议》主要约定：1.广达公司将该公司分得的苏商御景湾五期13套房屋（价值约1500万元、含涉案房屋）交与张道元销售，购房款冲抵工程款。2.无论销售情况如何，张道元应于2014年7月20日前向苏商公司付款500万元整，否则无权支取任何费用，且应就超额部分按年利率24%支付利息。3.广达公司配合出具收据等手续，授权张道元在苏商公司领款。张道元领款时以苏商公司审计部门的核算结果为依据。2014年6月16日，广达公司向苏商公司出具《委托支付证明》，内容为“经广达公司研究决定，委托苏商御景湾项目部张道元施工队销售的13套房源所收房款，向售楼处交足500万元之外的房款全部冲抵该施工队工程款。有关手续齐全后，经驻御景湾工作小组负责人签字并持有广达公司收款收据，同意将该款直接打入张道元施工队账户。”2016年4月12日，李芬与张道元签订《协议》。其内容为“双方经过协商，同意将御景湾五期88-105房由张道元转让给李芬，转让价为254万元。协议签订之日4月12日付定金20万元整，并在4月15日前再付20万元整。其余款项必须在三个月内付清（如贷款应在四个月内完成）。张道元配合李芬办理一切手续。如若违约（因张道元原因），张道元应按月息2%的利息和本金退还李芬。如果张道元将此房另卖他人，张道元应赔偿违约金10万元。若李芬原因违约，李芬按差额部分的金额月息2%给予张道元补助。此协议双方签字生效”。在双方缔约期间，张道元将《关于以部分房款冲抵工程款的协议》及《委托支付证明》的复印件交与李芬。2017年12月8日，张道元向李芬出具《承诺书》。其内容为“本人张道元，因2016年4月12日将位于御景湾五期88-105号房屋出售给李芬女士，约定总房款254万元，现已收取房款80万元。现本人承诺积极协调各方将该房屋产权变更登记至李芬名下，过程中如产生超出254万元的额外费用，由本人全部赔偿给李芬。如该房不能变更登记至李芬名下，本人应返还李芬已付的80万元购房款，还应按照原2016年4月12日《协议》的约定承担利息及违约金，或赔偿该房屋市场价值增值部分的损失及李芬实现权利的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、交通费等等）。特此承诺。”2019年9月3日，张道元向李芬出具《收条》。其内容为“今收到李芬交来御景湾五期D组团88号105房款47万元整。”2020年3月9日，李芬应苏商公司要求向徐州雅庐房地产管理有限公司转款330万元。同日，苏商公司向李芬出具金额为212449.72元的《收据》，该《收据》备注“D88-1-105”。2020年3月10日，李芬与苏商公司签订《商品房买卖合同》。该《合同》主要约定，李芬以3087550.28元的价格自苏商公司处购买涉案房屋。同日，苏商公司向李芬出具金额为3087550.28元的发票。后李芬获得涉案房屋的权属登记。2020年8月13日，李芬以诉称理由诉至法院。一审庭审中，李芬陈述：1.李芬通过朋友得知张道元有房屋对外出售，当时同类房屋的市场价格约270万元。李芬于签订《协议》的前后并未因涉案房屋而去过苏商公司或广达公司。2.因为李芬现在的邻居也是通过与张道元签订买卖协议的方式购得房屋并办理权属证书，所以涉案《协议》中并未提及苏商公司或广达公司。3.李芬于签订《协议》的当天或次日向张道元支付80万元，张道元于三四个月后将房屋钥匙交付李芬，李芬于2016年10月许开始装修。4.李芬多次催促张道元协助办理权属登记，张道元总答复尚未结算完毕。2019年9月3日，张道元称李芬将房款付至一半后可协助办理权属登记，李芬遂继续支付房款47万元。5.2017年3月，苏商公司要求李芬迁出，经张道元协调作罢。2019年9月，苏商公司又要求李芬迁出，在李芬向张道元支付47万元后作罢。2020年2月，苏商公司再次要求李芬迁出并对装修部分恢复原状，否则要求李芬出资购买。李芬无奈，遂同意另行购买该房。苏商公司起初要求400万元，但当时房地产市场有价无市，且李芬已经装修，房屋另售存在困难。经协商，双方同意由李芬一次性支付330万元。6.因此前苏商公司以其员工名义签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋对外抵押借款，该《合同》约定的金额即为3087550.28元（相关抵押登记于2019年8月方才注销），故双方订立的《商品房买卖合同》延续原有条款。但李芬实际支付购房款为330万元，苏商公司另行出具《收据》对差额部分予以确认。一审法院认为，合同具有相对性，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，李芬主张张道元在双方缔约时向其出示《关于以部分房款冲抵工程款的协议》及《委托支付证明》的复印件，故涉案房屋的出卖人应为被告广达公司。对此法院认为，张道元是以自己而非广达公司的名义与李芬签订《协议》并出具《承诺书》，这并不符合代理或表现代理的情形。故涉案房屋买卖合同关系的出卖人应为张道元，应由其向李芬履行合同义务。对于李芬关于广达公司在本案中应承担民事责任的主张，法院不予支持。当事人一方迟延履行或有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，并有权根据履行情况和合同性质，要求恢复原状、赔偿损失。本案中，张道元与李芬订立《协议》并出售房屋，其应当确保合同顺利履行并及时协助李芬办理房屋的权属登记。现其未能履行上述合同义务，致使李芬与苏商公司另行签订《商品房买卖合同》并另行支付购房款，张道元应当承担返还已收购房款127万元并赔偿损失的民事责任。李芬主张利息的实质是要求张道元赔偿损失，月利率2%虽符合双方约定，但已超过现行法定借贷利率上限，法院依法予以调整。李芬的损失主要有127万元于张道元占有期间按银行贷款利率或拆借报价利率计算的利息损失,以及李芬另行购房多支付的76万元房款损失（330万元-254万元），且张道元在《承诺书》中亦承诺李芬所付超出254万元的部分由其承担,故法院酌定张道元向李芬赔偿上述利息损失及房款损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条、第一百三十五条规定，一审法院判决：一、张道元应于判决发生法律效力后十日内向李芬返还购房款127万元,并支付占用该款期间的利息（以80万元为基数，自2016年4月15日起计算至实际清偿之日止，且2019年8月19日前按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以47万元为基数，自2019年9月3日起计算至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、张道元应于判决发生法律效力后十日内向李芬赔偿房款损失76万元；三、驳回李芬的其他诉讼请求。一审案件受理费24960元，减半收取12480元，由张道元负担。根据双方当事人的诉辩主张，本案二审期间争议焦点为：1.一审是否存在判决范围超出诉讼请求的情形；2.上诉人应否对被上诉人李芬承担付款和赔偿相应损失的责任；3.上诉人是否存在违约行为。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审一致。本院认为：一、关于一审判决是否超过李芬的一审诉请范围问题本案中，李芬一审诉请为：张道元、广达公司返还购房款及支付利息，利息按照月利率2%为标准计算。一审经审理后认为，该利息计算标准超过了现行法定借贷利率的上限，遂进行了调整。并认为李芬主张利息的实质是要求张道元赔偿损失，故判令张道元向李芬赔偿房款损失76万元。本院认为，本案李芬要求张道元承担的系金钱给付责任，一审判决张道元支付的利息与房款损失总额并未超出李芬一审主张的利息数额，即实际上并未超出李芬的诉请范围。故上诉人关于一审超诉请进行判决的主张不能成立，本院不予支持。二、关于涉案相关责任的承担主体问题本案中，上诉人张道元主张其与广达公司系委托关系，其作为受托人，涉案相关行为后果应由广达公司承担。本院认为，上诉人该主张不能成立，理由如下：1.涉案购房协议系张道元以其个人名义签订，无广达公司相关人员签字及广达公司印章。从合同内容看，仅涉及李芬及张道元双方的权利义务，并未有涉及广达公司的任何约定；2.张道元向李芬出具的《承诺书》中约定，若涉案房屋不能按约完成产权变更登记，由张道元本人返还购房款并承担利息及违约金。从该承诺书的内容看，亦不符合委托关系的法律特征；3.涉案房款均由张道元个人收取，其并未将涉案款交给广达公司，广达公司亦未从李芬处收取任何购房款。综上，一审根据合同相对性，认定张道元应承担付款和赔偿相应损失的责任，并无不当。三、关于上诉人是否存在违约行为问题上诉人张道元在收取李芬支付的购房款后，并未履行其对李芬关于办理涉案房屋产权变更登记的承诺，因此，其应承担相关违约责任。关于上诉人张道元所称的涉案房屋未能办理产权变更的登记的原因在于苏商公司的问题，其可向苏商公司主张，本案不予理涉。综上所述，上诉人张道元的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24960元，由张道元负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘全民审 判 员 张 伟审 判 员 胡元静二〇二一年二月二十五日法官助理 孙晓明书 记 员 陆滢冰