天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0113民初603号原告：李保健，男，1983年10月15日出生，满族，住辽宁省绥中县。被告：天津福嘉春商贸有限公司，住所地天津市北辰区天穆镇朝阳路东侧美亚建材市场**。法定代表人：潘国春，总经理。委托诉讼代理：刘云峰，天津众驰律师事务所律师。第三人：绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司，住所地，住所地辽宁省绥中县西山街iv>法定代表人：左远红，经理。原告李保健与被告天津福嘉春商贸有限公司（以下简称福嘉春公司）及第三人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司（以下简称东鸿浩运公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月23日立案，案号为（2019）津0113民初6114号。本院受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理，并于2019年12月14日作出判决，判决后李保健不服，上诉至天津市第二中级人民法院，该院于2020年10月20日出具（2019）津02民初1364号民事裁定书裁定：撤销我院（2019）津0113民初6114号民事判决，发回我院重审。本院于2021年1月11日重审立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李保健到庭参加诉讼。被告福嘉春公司、第三人东鸿浩运公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李保健向本院提出诉讼请求：1．依法排除对涉案房屋（辽宁省葫芦岛市绥中县金鼎嘉苑Ｂ区××栋××单元××室）的执行行为，不得对涉案房屋予以执行；2．被告承担诉讼费用。事实和理由：李保健与东鸿浩运公司就绥中县金鼎嘉苑Ｂ区××栋××单元××室签订了合法有效的房屋买卖合同，并分别于2013年1月16日交付了房款，李保健于2018年8月入住。贵院于2016年7月18日对涉案房屋进行了查封。2019年6月11日，李保健提出执行异议，于2019年6月27日被驳回，故呈诉。福嘉春公司辩称，不同意李保健的诉讼请求。李保健诉请成立需具备四个法定条件：1．涉案房产在查封前，李保健与东鸿浩运公司需签订合法有效的书面买卖合同；2．李保健名下无其他住房；3．李保健已经支付全部购房款并实际占有；4．未办理过户登记手续非因李保健过错。李保健现有证据无法满足上述四个法定条件。1、李保健向法院提交的购房协议不属于合法有效的书面买卖合同。2、除案涉房屋外李保健在（2019）津0113民初6114号案件中提交的诉状载明李保健还有其他农村宅基地用房。3、李保健是否交付了全部购房款，无完整证据证实。请求驳回李保健诉讼请求。东鸿浩运公司，未出庭应诉，其提交书面答辩称，认可李保健的诉讼请求及陈述。第三人将案涉房屋出售给李保健，双方签订了购房合同，李保健已经支付了全部购房款，第三人也向李保健出具了收款收据。合同签订时间和交款时间均在本案被告申请查封之前，故本案被告对第三人享有债权，不得对本案李保健作为第三人和本案被告之间合同关系之外的“案外人”李保健进行查封。如严格审查李保健购买房屋的资金来源及购买能力，超出了民诉法的规定和精神。李保健提交的证据已足以证明其主张的事实充分。李保健围绕诉讼请求依法提交了以下证据：2013年1月16日认购协议书、2018年8月19日房屋预订协议书，2017年12月22日、2018年2月9日取款记录，第三人为李保健开具的收款收据及发票、契税票据、物业费专用收款收据、李保健与金芳结婚证、金芳出庭证言。本院调取（2019）津0113民初6114号案件中李保健提交的入住的自来水开户、购水、供暖费、无房屋产权其他证明等其他证据，本院对于以上证据的真实性及证明目的予以采信。对（2019）津0113民初6114号案件中双方没有争议的证据，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认真实的证据，本院认定事实如下：2013年1月16日，东鸿浩运公司作为出售方与认购方李保健签订《金鼎嘉苑项目认购协议书》，约定李保健认购房屋B区Z1栋1单元301室，建筑面积96平方米，单价3,288元/平方米，总房款315,648元；付款方式为按揭首付房款100,000元，如认购方采用银行按揭贷款方式付款，且因自身原因导致贷款不能办理，则认购方需将房款以一次性现金方式支付给出售方；认购房屋暂按现面积计算，最终面积以产权监理处测绘面为准，多退少补；另约定该协议书自签署之日起生效，并于《商品房买卖合同》签订时由出售方收回本协议作废。东鸿浩运公司于2013年1月16日开具专用收款收据，载明李保健交付Z1-1-301室房款100,000元。李保健称，2013年1月6日已交的房款100,000元系现金支付，这些钱来源于自己卖猪攒的钱。2018年8月19日，东鸿浩运公司与李保健之妻金芳就上述房屋另行签订《金鼎嘉苑房屋预订协议书》，确认建筑面积105.93平方米，总房款为348,298元，协议另约定其他条款。同日，东鸿浩运公司与金芳、李保健签订《补交尾款通知书》，载明：李保健于2013年1月6日购买的案涉房屋，已交房款100,000元，未交房款248,298元，因东鸿浩运公司原因致使李保健无法办理按揭贷款及延迟入住，东鸿浩运公司收取尾款时补偿金芳62,075元，金芳需一次性补交剩余房款186,223元。东鸿浩运公司于2018年8月19日开具专用收款收据，载明金芳、李保健交付Z1-1-301室房款186,223元。李保健称，2018年8月19日向第三人交纳现金186,223元，这笔钱的来源是2017年12月22日、2018年2月9日李保健妻子金芳分别从其名下的村镇银行尾号为0206取款7万元现金，共计14万元，剩余46,223元是本人经营宝建装饰建材商店挣的钱。经查，2017年12月22日李保健妻子金芳从其名下的银行账号为1000********取款7万元现金、2018年2月9日李保健妻子金芳从其名下的银行账号为1000********取款7万元现金。东鸿浩运公司2018年8月向李保健、金芳交付了房屋。2016年4月9日，绥中县自来水公司就涉案房屋居民用水进行开户（户名：李保健、金芳），李保健、金芳有购买自来水记录。李保健提交绥中县不动产登记中心出具的无房屋产权证明一份，载明李保健及家庭成员金芳截至2019年7月17日，在该县不动产档案管理信息系统中无产权登记信息。根据本院实际调查，李保健、金芳现在涉案房屋内居住、生活，并附有采暖、物业等日常生活交费的相关证据。另查，福嘉春公司与辽宁长城建设工程有限公司、东鸿浩运公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案，并于2015年10月14日作出〔2015〕辰民初字3059号民事调解书。民事调解书生效后，东鸿浩运公司未履行民事调解书所负担的义务。福嘉春公司向本院申请强制执行，本院于2016年7月5日立案，并于2016年7月18日作出（2016）津0113执1158号执行裁定书，内容如下：依法对被执行人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司名下坐落于绥中县金鼎嘉苑①Z-1#1单元301室、302室、402室、501室、602室、701室、801室、802室、902室、1001室、1002室、1102室、1201室、1202室、1301室、1401室、1402室、150l室、1502室、1601室、1602室、1701室、1702室，②Z-1#2单元302室、401室、402室、601室、602室、701室、702室、801室、90l室、902室、1001室、1002室共计35套房屋给予查封。查封期间，上述房屋不得变更、抵押、置换。查封期限从2016年7月18日起至2019年7月17日止。2016年9月20日，本院作出（2016）津0113执1158号执行裁定书，裁定：经查，被执行人暂不具备执行条件，终结本次执行程序。后福嘉春公司申请恢复执行，本院于2019年3月11日予以立案，并于2019年4月24日作出（2019）津0113执恢217号执行裁定书，裁定继续查封被执行人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司名下位于绥中县金鼎嘉苑上述35套房屋；查封期限为三年。李保健在本院执行阶段提出执行异议，本院于2019年5月28日立案。本院经审查后于2019年6月27日作出（2019）津0113执异111号执行裁定书，驳回李保健的异议请求，李保健对上述裁定不服，提起本次诉讼。诉讼中，经本院调查，绥中县不动产登记中心出具情况说明一份，载明金鼎嘉苑B区1、2栋没有竣工验收，开发单位没有向该中心提供办理首次登记所需要件，不能办理首次登记，也无法为购买房屋的业主办理商品房转移登记。本院认为，本案的争议焦点为：李保健是否对东鸿浩运公司名下的涉案房屋享有实体权利，如果享有实体权利是否足够排除对涉案标的的强制执行。对此分析如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，李保健在涉案房屋被查封之前仅与被执行人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司签订了书面的金鼎嘉苑项目认购协议书，该认购书载明买卖双方主体、房屋坐落地点、价格、付款方式、违约责任等。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，该认购协议具备商品房买卖合同主要内容，且出卖人已经收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。后李保健经东鸿浩运公司同意将上述买卖合同的权利义务转移给李保健之妻金芳，故金芳为案涉房屋买卖合同的买受人。根据东鸿浩运公司出具的商品房预售许可证，双方的买卖合同合法有效。后庭审中李保健之妻金芳同意将案涉买卖合同的权利义务再转移给李保健，故李保健为案涉房屋买卖合同的买受人。根据绥中县不动产登记中心出具的无房屋产权证明，可以证明李保健及其妻金芳名下无其他用于居住的房屋且在该涉案房屋内居住、生活。福嘉春公司抗辩，李保健还有其他农村宅基地用房，未提供相应证据，本院不予支持。应指出，东鸿浩运公司在收取购房款中并不规范，但李保健系一般购房者，对此不宜承担东鸿浩运公司收费不规范的责任。结合东鸿浩运公司出具的收据以及李保健妻子金芳名下银行取款记录，以及李保健购买自来水、入住等相关证据，应当认定李保健已完成付款义务即李保健已经支付了相应的购房款且数额达到50%以上。综上，李保健提出的执行异议理由成立，应当排除本院对绥中县金鼎嘉苑Ｂ区××栋××单元××室房屋的执行行为。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，规定，判决如下：不得执行绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司名下坐落于绥中县金鼎嘉苑Z-1#1单元301室房屋。案件受理费80元，由被告天津福嘉春商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长  裴忠贺审判员  李 飞审判员  王晓宇二〇二一年二月十八日书记员  赵 晶附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购书、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。