天津市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）津01执异23号案外人：乔路达，男，1982年5月17日出生，汉族，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：徐宪杰，北京市公衡律师事务所律师。申请执行人：刘广德，男，1968年4月13日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：高星，天津陈宝堂律师事务所律师。被执行人：天津宝盛发房地产开发有限公司，住所地天津宝坻节能环保工业区庆滨道**。法定代表人：王广，总经理。委托诉讼代理人：杨树英，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦陶，北京市京师律师事务所律师。被执行人：刘青岭，男，1974年4月7日出生，汉族，住天津市河**。被执行人：尹少文，男，1979年6月25日出生，汉族，住天津市宝坻区。在本院执行刘广德与天津宝盛发房地产开发有限公司（以下简称宝盛发公司）、刘青岭、尹少文民间借贷纠纷一案中，案外人乔路达对本院查封坐落于天津市宝坻区日盛园住宅小区4-1-204号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。案外人乔路达称，请求：解除在执行案号为（2020）津01执29号案中对登记在案外人名下坐落于天津市宝坻区××小区××房地产进行的查封，停止对上述房地产的拍卖执行程序。事实与理由：2013年第三人杨宝杰出借给天津宝银号典当有限责任公司5779760元人民币，由于天津宝银号典当有限责任公司到期无法偿还此笔借款，2014年4月25日第三人杨宝杰与天津宝银号典当有限责任公司、天津宝盛发投资有限公司三方签订了以房抵债的《还款协议》。在还款协议中，三方共同约定并同意将日盛园3-1-1004、3-1-1001、3-1-1104、4-1-201、4-1-202、4-1-204号房屋产权作价5779760元人民币抵债给杨宝杰。鉴于2014年4月26日第三人杨宝杰与天津宝银号典当有限责任公司、天津宝盛发投资有限公司签订的还款协议，天津宝盛发投资有限公司按照第三人杨宝杰指示将日盛园4-1-204号房屋于2014年5月6日以总价81.252万元卖给案外人，案外人已经支付了40.626万元房款。自签订购房协议之日起至今，案外人对日盛园4-1-204号房屋一直行使物权人权利，对上述房屋进行了装修、购置了家具和生活用品，居住在房屋内，一直交纳物业费、取暖费、水费、电费、煤气费、有线电视费等生活费用。一切证据均证明，案外人对日盛园4-1-204号房地产已享有合法的物权。2020年5月11日，案外人从法院张贴的（2020）津Ｏ1执29号公告得知，法院已将案外人享有物权的日盛园4-1-204号房地产进行了查封，近期将评估拍卖。案外人认为，法院查封并准备拍卖案外人已享有物权的上述房地产，损害了案外人作为物权人的合法权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条等其他规定，特提出执行异议，恳请法院解除对上述房地产的查封，停止对上述房地产的拍卖执行程序。乔路达为支持其异议请求，提交《购房协议》、付款收据、供暖收据、物业收据等证据，证明房屋来源合法及案外人已经实际入住本案案涉房屋。刘广德称，不同意案外人的异议申请，请求贵院依法裁定予以驳回。一、对于抵房协议的真实性，请求贵院进行审查。二、刘广德对诉争房产享有抵押优先受偿权。刘广德于2014年7月份办理的抵押登记，并且在房管局进行了登记手续办理，所以对诉争房产享有抵押权。刘广德享有的抵押优先权应依法对抗案外人的诉求及买卖行为。三、案外人的买卖行为，不能对抗抵押优先权。对于购买不动产的或者抵账的买受人，应首先审查房屋是否存在所有权及他项权问题。抵押权是经过登记的，具有公示性及公信力。购房者明知存在抵押而购买，他并非善意的买受人，买卖行为根本不存在对抗抵押权的问题，也是无效的。四、案外人引用的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第29条，对于案外人名下是否有其他房产请求法院依职权予以核实或调取相关的证据。同时《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条明确规定，在执行过程中，申请执行人有担保物权的案外人提出执行异议的法院不予支持。宝盛发公司应该依法承担对购房者按双倍价款支付房款的责任，而并不是停止对其财产的执行。综上，请求贵院依法驳回案外人的请求。刘广德提交：证据1.朱树峰的购房协议和东丽区法院执行笔录，证明宝盛发公司和部分购房人弄虚作假。证据2.两份抵押合同和刘广德的他项权证，证明涉案的房屋已经办理了抵押登记，并且有他项权。证据3.静海区人民法院对于刘青岭、尹少文的刑事判决书，案号是2018津01**行初24号。张继业作为宝银号及宝盛发公司的隐名及登记股东，同样用公司的房产偿还其在登记以前的个人借款构成犯罪。宝盛发公司同意案外人的申请。宝盛发公司提交：第一组证据：1.（2016）津0115民初7987号判决书，2.（2018）津01民初1453号判决书。证明王广、张继业、周德宗、张少光、韩立群两位显名股东和三位隐名股东的身份在这个判决书中得以确认。第二组证据：刘广德所代理人所提交的刘青岭的刑事判决书，证明本案债权的形成原因。第三组证据：抵押合同和抵押清单，证明本案涉及的8698.24平米的抵押房产主债权未真实履行。抵押合同和他项权利证书在本质上应当是归于无效，并予以撤销。第四组证据：本案执行的一审、二审判决书，证明在本案当中4000万元的抵押合同及其他项权利证书所涉及的3897万元并未真实履行。第五组证据：行政起诉状和（2017）津0115行初23号行政裁定书和2017津01行终428号行政裁定书，在2017年宝盛发公司就刘广德的两份他项权利证提起过撤销的行政诉讼。本院查明，刘广德与宝盛发公司、刘青岭、尹少文、杜伟民间借贷纠纷一案，本院于2018年4月16日作出（2017）津01民初26号民事判决书，判决：“一、本判决生效后十五日内，被告天津宝盛发投资有限公司偿还原告刘广德借款本金11030000元；二、本判决生效后十五日内，被告天津宝盛发投资有限公司以2000000元为基数，给付原告刘广德自2014年7月11日至实际给付之日以年利率24％计算的利息；以4000000元为基数，给付原告刘广德自2014年7月16日至实际给付之日以年利率24％计算的利息；以5030000元为基数，给付原告刘广德自2014年7月17日至实际给付之日以年利率24％计算的利息；三、第三人刘青岭、尹少文对上述给付事项承担连带保证责任，刘青岭、尹少文在承担连带保证责任之后有权向被告天津宝盛发投资有限公司追偿；四、驳回原告刘广德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”判决书生效后，宝盛发公司、刘青岭、尹少文未履行生效判决书确定的给付义务，刘广德向本院申请执行，本院以（2020）津01执29号立案执行。本院于2020年4月15日作出（2020）津01执29号民事裁定书，裁定：查封被执行人宝盛发公司名下坐落于宝坻区环城南路南侧的不动产，不动产权证号××。另查，2014年7月刘广德与宝盛发公司签订编号为201401和201402两份《抵押合同》，将宝盛发公司开发的日盛园在建工程部分房地产做抵押，并在房地产管理部门办理了他项权证。根据天津市不动产登记簿查询证明显示，本案案涉房屋于2014年7月15日进行了抵押登记，抵押人为宝盛发公司，抵押权人为刘广德。再查，2018年1月5日天津宝盛发投资有限公司更名为天津宝盛发房地产开发有限公司。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据案外人所提交的证据，不足以证明案外人所持协议书基于的事实客观真实，且该协议书未经登记备案，不属于合法有效的书面买卖合同。案外人亦未支付全部价款。同时该协议书所涉及的权利仅为一般金钱债权，亦不优先于其他金钱债权，不能阻却本案的执行。综上，案外人的请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下：驳回案外人乔路达的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王晓燕审判员  华 勇审判员  张玉明二〇二一年二月五日法官助理邢龙飞书记员周晶附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。3．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。