北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2497号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京圣唐古驿创意文化有限公司，住所地北京市东城区藏经馆胡同**。法定代表人：陈一卫，总经理。委托诉讼代理人：韩玮，女，北京圣唐古驿创意文化有限公司职员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市东城区市政工程管理一所，住所地北京市东城区南阳胡同**。法定代表人：王铁牛，所长。委托诉讼代理人：孟祥，北京壹律律师事务所律师。上诉人北京圣唐古驿创意文化有限公司（以下简称圣唐古驿公司）因与被上诉人北京市东城区市政工程管理一所（以下简称东城市政一所）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初2671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序由审判员独任审理，于2021年2月19日公开开庭审理了本案。上诉人圣唐古驿公司之委托诉讼代理人韩玮、被上诉人东城市政一所之委托诉讼代理人孟祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。圣唐古驿公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回东城市政一所全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：一审判决认定事实不清；欠付的租金系2015年6月至2016年1月期间的部分租金，涉及到维修费抵扣，系事出有因；后续五年多的时间里圣唐古驿公司均按时足额交纳租金，应认定为双方对合同继续履行达成新的合意，一审判决解除合同不符合事实；涉案律师费发票无法确认是哪个案件的律师费，一审判决支持律师费是错误的；一审判决以维修行为不是发生在欠租期间而不支持维修费，理由不能令人信服。东城市政一所辩称：不同意圣唐古驿公司的上诉请求和理由，请求驳回上诉，维持原判。双方签订的合同内容明确，圣唐古驿公司欠付租金并将房屋转租，构成违约；圣唐古驿公司因装修建造不当造成房屋漏水，维修费应自行承担。东城市政一所向一审法院起诉请求：1.解除东城市政一所、圣唐古驿公司签订的房屋租赁合同及补充协议；2.圣唐古驿公司向东城市政一所支付2015年6月至2016年1月的租金205万元及滞纳金（滞纳金以205万元为基数，按照日千分之一的标准，自2018年6月30日起计算至实际支付之日止。暂计至2019年12月19日，为1100850元）；3.圣唐古驿公司向东城市政一所支付违约金31万元；4.圣唐古驿公司向东城市政一所支付律师费5万元；5.诉讼费由圣唐古驿公司承担。圣唐古驿公司向一审法院提出反诉请求：1.要求东城市政一所支付圣唐古驿公司垫付的房屋维修费1304843.57元；2.反诉费由东城市政一所承担。一审法院认定事实：东城市政一所系涉案房屋的产权人。2010年1月8日，东城市政一所（出租方，甲方，时名北京市东城区市政工程管理所，2011年4月12日变更为现名称）与圣唐古驿公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定乙方承租涉案房屋。用途为：乙方独立自主进行总部及相关公司办公与接待、文化展示、家具及艺术品展示、茶文化体验以及经营茶饮服务、销售茶及茶具、提供茶道和特色曲艺表演、茶主题动漫设计与制作、主题特色餐饮经营等文化创意产业项目（以乙方营业执照经营项目为准）。甲方在本合同签订后将对该房屋的设施、设备进行改造和基础装修，以达到乙方的使用要求。房屋租赁期限为10年，即从正式起算日起计算共计10年120个月（不算房屋前期改建工期），签字生效日为：2010年1月8日起。租金金额（人民币）：第一年交255万，第二年交265万，第三年交275万，第四年交285万，第五年交295万，第六年交305万，第七年交315万，第八年交325万，第九年交335万，第十年交345万。租金支付时间：每半年交付一次，提前一个月支付下半年租金。租金支付方式：乙方按约定时间通过电汇或支票支付甲方。双方签约后5个工作日内，乙方支付甲方本合同定金30万元。本房屋正式交付使用后，此定金转为保证金，合同期满后双方不再续租且无其他纠纷，甲方在10日内无息退还乙方。租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施的钢结构、楼板加固、防水、消防、煤气等基础设施处于适用和安全的状态。乙方在使用过程中发现该房屋及其附属设施有异常或故障时，应及时通知甲方安排相关人员或原施工单位修复。防水部分5年后，甲方负责维修。乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。未经甲方同意，乙方不得转让、转租、抵押给其他非乙方所属公司或个人。因租赁物存在瑕疵或因甲方原因导致乙方无法正常开业或无法正常使用租赁物业的，乙方有权以书面形式通知甲方，甲方在接到乙方书面通知之后的十五个工作日内未消除上述影响的，乙方有权解除本合同，拒绝交纳租赁物在无法正常使用期间的租金费。乙方未按本合同约定的方式和时间，向甲方支付租金和应当乙方自行承担的费用、及其补足额等所有应付款项，每逾期一日，按应缴款项之千分之一向甲方支付滞纳金，超过60日的，甲方有权解除本合同。除上述另有约定外，如果乙方出现如下情形之一，甲方亦有权解除本合同：1、乙方未经甲方书面同意，转租、转让、交换或以任何其他变相转租、转让、交换租赁物或其任何部分之权益（包括承租权）于非乙方相关公司或其他第三方的；2、乙方逾期支付水费、电费、煤气、通讯等公用事业费或空调费等其他任何费用达90日以上且累计三次以上的；3、乙方利用或者允许他人利用租赁物进行违反中国法律、法规的活动，或损害公共利益和他人合法权益的。本合同因甲方原因解除时，乙方有权在退还租赁物后采取下列行动：要求甲方全额返还保证金；就本合同提前终止而向甲方追索实际损失赔偿并按当年租金的10%向乙方支付违约金；向甲方追偿因其违约而造成的其他损失，包括但不限于赔偿金、诉讼费、律师费等。本合同因乙方原因解除时，甲方有权单方面采取下列行动：就本合同提前终止而向乙方追索实际损失赔偿并按当年租金的10%向甲方支付违约金；已交租金不予退还；向乙方追偿因其导致合同解除的违约行为给甲方带来的其他损失，包括但不限于赔偿金、诉讼费、律师费等。2010年3月9日，东城市政一所（出租方，甲方）与圣唐古驿公司（承租方，乙方）签订《房屋租用改建协议书》（以下简称《改建协议书》），就涉案房屋进行前期改建项目约定如下：需要改造的部分为房屋基础设施改造、基础设备提供、室内基础装修、改造建设期间各项设计及相关报审报验手续。各项基础设施、设备投资费用概算总投入约1501.8万元。甲方委托乙方全面负责功能设计和施工效果，保证效果和使用功能要求。甲方负责支付房屋改造相关项目总费用为1100万元。如果该改造项目超出预算1100万元以外部分，甲方不再承担（但甲方另行增加项目除外）；超出部分费用由乙方自行承担。房屋租赁合同期满时，乙方所添加的费用形成的基础设施设备无偿归甲方所有，乙方不得随意拆除或损毁。（若因甲方原因提前终止合同的，乙方有权对以上超出部分费用的投入进行索要；若因乙方原因提前终止合同的，乙方无权对以上超出部分费用的投入进行索要）。改建工期双方约定：在没有出现特殊情况下，乙方应尽量控制在自双方签约之日起10个月内全面完成，并达到交付使用标准。改造完毕后，全部交付乙方使用。2011年，东城市政一所（出租方，甲方）与圣唐古驿公司（承租方，乙方）签订《＜房屋租赁合同＞补充协议书》（以下简称《补充协议书》），约定房屋租赁期限为：10年，自2011年8月1日至2021年7月31日。租金正式起算日为2011年8月1日。租金支付方式：1、按照《改建协议书》的约定，甲方房屋改建项目应当出资1100万元，但目前甲方出资1315万元，已经超出215万元，经甲乙双方友好协商，由甲方自行承担65万元，其余150万元由乙方按照十年，每年15万元加到房屋租金中给付甲方；2、租金金额：第一年交270万元，第二年交280万元，第三年交290万元，第四年交300万元，第五年交310万元，第六年交320万元，第七年交330万元，第八年交340万元，第九年交350万元，第十年交360万元；3、乙方应于2011年8月1日支付半年租金即人民币135万元。上述合同签订后，圣唐古驿公司进驻涉案房屋。2018年2月28日，东城市政一所向圣唐古驿公司发出《催款通知》，主要内容为：圣唐古驿公司2015年6月至2016年1月拖欠东城市政一所租金205万元。2016年底圣唐古驿公司提出用因漏雨所造成的房屋维修和改造的费用抵拖欠款的事宜，东城市政一所已派当时建设现场管理人员对实地进行勘察，维修部分是圣唐古驿公司自己装修所致，且圣唐古驿公司维修改造及部分建设并没有通知东城市政一所，所发生的费用与东城市政一所无关，并东城市政一所保持追责权利，并将此事上报上级单位。圣唐古驿公司拖欠的租金205万元应于2018年4月1日前交付东城市政一所。2018年4月11日，圣唐古驿公司向东城市政一所发出《关于房屋租金支付说明》，表示就所拖欠的2015年6月至2016年1月的房租，圣唐古驿公司计划于2019年2月28日前付清。2018年4月23日，东城市政一所向圣唐古驿公司回函，表示东城市政一所不接受圣唐古驿公司提出的延缓支付房租的申请，并要求圣唐古驿公司于2018年4月30日前，将所欠租金205万元及滞纳金交付东城市政一所。2019年，东城市政一所委托北京壹律律师事务所向圣唐古驿公司发出律师函，要求圣唐古驿公司支付所欠租金205万元及滞纳金。圣唐古驿公司于2019年11月12日回函，称双方共同出资对涉案房屋进行改造后，房屋主体及配套设备、消防设施等均被发现存在安全隐患，且每逢雨季，房屋漏水严重，圣唐古驿公司多次请求东城市政一所进行维修但未获响应。为避免损失扩大，自2013年至2015年间，圣唐古驿公司自付费用委托第三方陆续开展维修工作。2016年又发现漏水现象，圣唐古驿公司又自付费用进行了维修。就维修费用，圣唐古驿公司一直与东城市政一所协商，但未能解决。基于此，圣唐古驿公司提出暂缓支付2015年6月至2016年1月期间的租金共计205万元的方案。2016年，圣唐古驿公司按照东城市政一所的要求聘请审计机构北京广厦泰祥建设项目管理有限公司对涉案房屋的维修工程进行了审计，经审计，2013年至2015年的维修费用总额为1304843.57元。2015年12月26日，圣唐古驿公司（甲方）与东方梦幻公司（乙方）签订《“圣唐古驿文化创意园”合作经营合同书》（以下简称《合作经营合同书》），约定乙方拟对甲方项下的东城区藏经馆胡同2号院物业-“圣唐古驿文化创意园”进行合作经营。圣唐古驿公司与东方梦幻公司在履行该合作经营合同。本案中，东城市政一所不要求圣唐古驿公司及东方梦幻公司腾退房屋。庭审中，圣唐古驿公司称其与北京圣唐古驿建筑装饰工程有限公司在2013年、2014年、2015年签订的三份《房屋维修施工合同》，其还委托北京广厦泰祥建设项目管理有限公司于2016年8月11日出具了《建设工程结算审核报告书》，可以证明圣唐古驿公司对涉案房屋进行了维修，经对2013至2015年度的结算进行审核，审定金额为1304843.57元，此费用应由东城市政一所承担。东城市政一所对此不予认可，称三份《房屋维修施工合同》中的维修范围系《改建协议书》中的范围，并非圣唐古驿公司所述的房屋漏水修复范围，产生的费用并非因漏水所致。经询，圣唐古驿公司不能说明为何以2013至2015年度的维修审核报告为依据，主张2016年7月对房屋漏水进行了维修的费用，却又拖欠2015年租金的问题。再查，圣唐古驿公司已交纳涉案房屋的租金至2020年4月30日。关于《房屋租赁合同书》中约定的定金30万元，东城市政一所称圣唐古驿公司并未实际支付上述定金。圣唐古驿公司表示签订合同后，已向东城市政一所支付定金30万元，但未提交支付定金的证据。关于东城市政一所主张解除《房屋租赁合同书》及《补充协议书》的理由，东城市政一所称根据《房屋租赁合同书》的约定，圣唐古驿公司逾期支付租金超过60日，且存在违法转租行为，故东城市政一所有权解除合同。关于东城市政一所主张的滞纳金，东城市政一所称根据《房屋租赁合同书》中违约责任的约定，圣唐古驿公司逾期支付租金，每逾期一日，按应缴款项之千分之一向东城市政一所支付滞纳金，超过60日的，东城市政一所有权解除合同。故东城市政一所主张按照圣唐古驿公司拖欠的租金205万元的日千分之一计算自2018年6月30日起至实际支付之日止的滞纳金。关于东城市政一所主张的违约金，东城市政一所称根据《房屋租赁合同书》的约定，合同因圣唐古驿公司原因解除时，东城市政一所有权向圣唐古驿公司追索实际损失并按当年租金的10%向东城市政一所支付违约金。2015年的租金为310万元，东城市政一所现按照2015年租金的10%即31万元向圣唐古驿公司主张。关于东城市政一所主张的律师费，东城市政一所称根据《房屋租赁合同书》的约定，合同因圣唐古驿公司原因解除时，东城市政一所有权向圣唐古驿公司追偿律师费，并提交发票一张，证明东城市政一所为本案诉讼支出了律师费5万元。上述事实，有《房屋租赁合同书》，《房屋租用改建协议书》，《＜房屋租赁合同＞补充协议书》，函件及双方当事人陈述等证据在案为证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据查明的事实，《房屋租赁合同书》，《房屋租用改建协议书》，《＜房屋租赁合同＞补充协议书》系东城市政一所、圣唐古驿公司真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《房屋租赁合同书》的约定，圣唐古驿公司未按合同约定支付租金的，每逾期一日，应按日千分之一的标准向东城市政一所支付滞纳金，超过60日的，东城市政一所有权解除合同。现圣唐古驿公司未支付2015年6月至2016年1月的租金205万元，圣唐古驿公司虽称系因涉案房屋质量存在问题，房屋漏水严重进行维修所致，但其所称的房屋漏水维修时间是在2016年7月，并非其欠租期间。故圣唐古驿公司欠付租金的行为构成违约，应承担相应的违约责任，东城市政一所要求解除合同的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于东城市政一所主张的滞纳金、违约金，圣唐古驿公司认为标准过高，法院将考虑合同履行情况、当事人过错程度等因素予以酌定。东城市政一所主张自2018年6月30日起计算滞纳金，并无不当，法院予以支持。东城市政一所要求圣唐古驿公司支付律师费，因合同对此有明确约定，法院予以支持。关于圣唐古驿公司的反诉请求，因圣唐古驿公司所提供证据与其主张缺乏关联性，故法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、北京市东城区市政工程管理一所与北京圣唐古驿创意文化有限公司签订的《房屋租赁合同书》及《＜房屋租赁合同＞补充协议书》于本判决生效之日解除；二、北京圣唐古驿创意文化有限公司于判决生效后七日内向北京市东城区市政工程管理一所支付2015年6月至2016年1月的租金205万元；三、北京圣唐古驿创意文化有限公司以205万元为基数，按照日万分之一的标准向北京市东城区市政工程管理一所支付自2018年6月30日起至实际履行完毕之日止的滞纳金；四、北京圣唐古驿创意文化有限公司于判决生效后七日内向北京市东城区市政工程管理一所支付违约金20万元；五、北京圣唐古驿创意文化有限公司于判决生效后七日内向北京市东城区市政工程管理一所支付律师费5万元；六、驳回北京市东城区市政工程管理一所的其他诉讼请求；七、驳回北京圣唐古驿创意文化有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本案二审审理期间，东城市政一所补充提交了圣唐古驿公司2012年至2015年期间的“延期缴纳租金说明”，用以证明圣唐古驿公司在2013年至2015年期间并未提出因房屋漏水而缓交租金；东城市政一所补充提交了与北京壹律律师事务所律师签订的委托代理合同，用以证明双方之间存在委托代理关系。圣唐古驿公司对上述证据的真实性未提出异议。另，东城市政一所确认，圣唐古驿公司已缴纳租金至2020年7月31日。本院认为：东城市政一所、圣唐古驿公司签订的《房屋租赁合同书》，《房屋租用改建协议书》，《＜房屋租赁合同＞补充协议书》均系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。依据本案查明的事实，圣唐古驿公司于2018年4月11日向东城市政一所发出《关于房屋租金支付说明》，就所拖欠的2015年6月至2016年1月的房租，承诺于2019年2月28日前付清，该份材料中并未就存在维修费抵扣一节进行说明。虽然东城市政一所对还款期限未予接受，但该份材料表明圣唐古驿公司对拖欠房租的期限及金额均予以认可。鉴于双方签订的《房屋租赁合同书》中对未按约定支付租金的后果进行了明确约定，一审法院依据合同约定及圣唐古驿公司的违约情节，判决解除双方所签合同、圣唐古驿公司支付拖欠的租金以及滞纳金、违约金，并无不当，本院不持异议。圣唐古驿公司提出的欠付租金系事出有因、双方对合同继续履行达成新的合意、不应判决解除合同的上诉主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。东城市政一所提交的委托代理合同及律师费发票可以证明，该所为本案诉讼支付了律师费，鉴于双方所签合同中对律师费的承担进行了约定，一审法院判决圣唐古驿公司承担律师费，依据充分。综上所述，圣唐古驿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25200元，由北京圣唐古驿创意文化有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 梁立君二〇二一年二月二十二日法官助理 何海云书 记 员 胡翔宇