江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0302民初1396号原告：王永胜，男，1983年9月12日生，汉族，无业，住江苏省徐州市鼓楼区。原告：侯成林，女，1988年9月29日生，汉族，无业，住江苏省徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：王永胜，男，1983年9月12日生，汉族，无业，住江苏省徐州市鼓楼区，系侯成林之夫。被告：徐州市新盛超华置业有限公司，住所地江苏省徐州市中山北路**。法定代表人：卢深，该公司董事长。委托诉讼代理人：程训千，江苏彭城律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨承儒，江苏彭城律师事务所律师。原告王永胜、侯成林诉被告徐州市新盛超华置业有限公司（以下简称新盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月16日公开开庭进行审理，后因案情疑难复杂，依法适用普通程序并组成合议庭，于2021年1月6日公开开庭进行了审理。原告暨原告侯成林的委托诉讼代理人王永胜、被告新盛公司的委托诉讼代理人杨承儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王永胜、侯成林向本院提出诉讼请求：1.判令被告拆除外幕墙锚固部位的钢筋混凝土梁重新浇筑为符合设计要求强度的混凝土；2.判令被告拆除室内南北墙体中的构造柱，重新浇筑为符合设计要求强度的混凝土；3.判令被告赔偿本经营性房屋应当获得的正常经营性收益3000元每月，共计51000元（从2018年7月23日上房之日起算至2020年1月份，按照每月3000元标准计算）;4.判令被告承担本案的所有诉讼费；5、判令被告赔偿合理维权费用10000元。事实和理由：1.原告夫妻于2017年11月2日和被告签订商品房购买合同，购买被告开发的君盛广场3号楼1802室。被告通知原告于2018年7月23日上房，原告在装修过程中发现多处严重的质量问题，通过各种途径反映无果的情况下于2018年提起诉讼，鼓楼区法院于2018年12月11日立案受理，并在（2018）苏0302民初6246号判决书中写明“原告提起的上述诉讼请求属于原告再次提起的新的鉴定事项，为提高诉讼效率，节约司法资源，减少各方当事人诉累，原告就此问题可以另行主张。”故原告就上述诉讼请求另行起诉。2.根据之前的诉讼中南京南大工程检测有限公司出具的鉴定报告中其他部位混凝土强度严重不符合设计要求，及现场裸露出的外幕墙锚固部位混凝土的初步判断，该混凝土强度不符合设计要求，希望再次鉴定。3.此房屋性质为商办，因房屋存在质量问题导致我们无法对涉案房屋使用、收益，被告应承担赔偿责任。故诉至法院，请求判如所诉。在2021年1月6日的庭审中，原告增加或变更诉讼请求为：1.判令被告拆除外幕墙锚固部位的钢筋混凝土梁重新浇筑为符合设计要求强度的混凝土；2.判令被告拆除室内南北墙体中的构造柱，重新浇筑为符合设计要求强度的混凝土；3.判令被告增设间距构造柱一个；4.判令被告赔偿本经营性房屋应当获得的正常经营性收益3000元每月，共计90000元（从2018年7月计算至2020年12月底，按照每月3000元标准计算）;5.判令被告赔偿合理维权费用10000元。6.判令被告承担本案的诉讼费及鉴定费。被告新盛公司针对变更后的原告诉讼请求辩称：1.关于原告的第一项诉讼请求。涉案房屋已竣工验收且合格，并已交付原告使用。无证据证明外幕墙锚固部位的钢筋混凝土存在质量问题，因此原告的该项诉讼无事实及法律依据，且拆除重新浇筑可能会对整栋楼房产生潜在危险，也并非唯一合理修复方式。2.关于原告的第二项诉讼请求。鉴定报告显示该部分混凝土强度不够，但拆除重新浇筑并非唯一修复方案，也并非最合理、最安全且对原告损害最小的修复方案。3.关于原告的第三项诉讼请求。鉴定报告描述“两根构造柱间距约为2928mm。”符合相关要求，且本次鉴定仅针对构造柱混凝土抗压强度检测，并非是对原告该项诉请客观性的认定。因此，原告该项主张无事实及证据依据。即使原告有证据证实存在上述问题，增设一根构造柱也并非唯一合理修复方案。4.关于原告的第四项诉讼请求。原告诉请的正常经营收益费用过高且没有事实和法律依据。涉案房屋的延迟修复责任应由原告方承担，在原告提出房屋存在质量问题后，被告多次积极与原告沟通并愿意至现场勘验，但原告拒绝被告进入涉案房屋，亦未自行或委托他人修复，从而导致未能在合理期限内解决问题，原告方未履行采取适当措施防止损失扩大的义务，假如存在经营性损失，那么根据最高院的文件规定，损失及违约金可以参照有关主管部门公布或有资质的房屋评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，根据徐州市住房保监局发布的2018年下半年徐州市主城区房屋租赁指导价，该房屋所在位置应为20.45元每建筑平方米每月。5.关于原告的第五项诉讼请求无事实及法律依据。6.关于本案的诉讼费及鉴定费应由原被告共同承担。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本院认定的证据，结合当事人各方的陈述，可以确认如下事实：2017年11月2日，出卖人新盛公司与买受人侯成林、王永胜签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买位于本市房屋，预测建筑面积共57.28平方米，其中套内建筑面积39.59平方米，分摊共有建筑面积17.69平方米。该商品房层高5.5米，按建筑面积计算，单价为每平方米8030.73元，总价款460000元;该商品房的规划用途为办公；出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准，经检测不合格的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，出卖人予以维修至合格标准。该商品房质量应符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，买受人不解除合同的，出卖人予以维修至合格标准；装饰装修及设备标准必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准（附件六）。涉案房屋于2018年7月23日通知上房。2018年12月11日，原告就涉案房屋在本院向被告新盛公司提起商品房买卖合同纠纷诉讼【案号为：（2018）苏0302民初6246号）】。在该案2019年11月19日的庭审过程中，被告代理人向原告发问：“你认为房屋有质量问题的时候，我们多次要求进房屋进行检查维修，为什么不让进？”原告回答：“私人房间为什么让你们进。”2019年12月9日，该案（2018）苏0302民初6246号民事判决书，判决：“一、被告徐州市新盛超华置业有限公司于本判决生效之日起三十日内对涉案房屋卫生间混凝土材料予以修复[该部件应达到《徐州市新盛超华置业有限公司君盛广场（小朱庄商业）结构总说明（一）》的相关要求标准]；二、被告徐州市新盛超华置业有限公司于本判决生效之日起三十日内对涉案房屋卫生间顶板予以返工或返修，使该构件达到《混凝土结构设计规范》GB50010-2010的相关要求标准；三、被告徐州市新盛超华置业有限公司于本判决生效之日起三十日内对涉案房屋圈梁予以修复[该构件应达到《徐州市新盛超华置业有限公司君盛广场（小朱庄商业）结构总说明（一）》的相关要求标准]；四、被告徐州市新盛超华置业有限公司于本判决生效之日起三十日内对涉案房屋空调过梁予以修复[该部件应达到《徐州市新盛超华置业有限公司君盛广场（小朱庄商业）墙身大样图》节点七的相关要求标准]；五、驳回原告王永胜、侯成林的其他诉讼请求。”2020年6月22日，原告向本院提交司法鉴定申请书，对涉案房屋外幕墙锚固部分的钢筋混凝土梁强度是否符合设计要求以及南北墙体中的构造柱混凝土抗压强度是否符合设计要求提出鉴定申请。本院依法委托南京南大工程检测有限公司对上述事项进行鉴定。2020年11月10日，南京南大工程检测有限公司赴涉案房屋现场鉴定取样时作出说明：“原告申请鉴定外幕墙锚固部位的钢筋混凝土强度，若采用取芯检测混凝土强度，会对原构健产生破坏，进而影响幕墙的整体稳定性，因取样后风险具有不可预知性，因此鉴定部门不建议对该部位进行检测，且取芯检测方式是现有技术下准确性最高、适用此案唯一合理检测方式。”本院依法对上述说明制作笔录，并由原被告及鉴定人员签字确认。南京南大工程检测有限公司仅对南北墙体中的构造柱的混凝土强度进行取样检测。2020年12月11日，南京南大工程检测有限公司出具（2020）法鉴字第012号鉴定报告，鉴定结论为：徐州市君盛广场3号楼1单元1802室三根构造柱的混凝土抗压强度均未达到C25设计强度，不符合《徐州市新盛超华置业有限公司君盛广场（小朱庄商业）结构总说明（一）》和《君盛广场（小朱庄商业）项目结构图纸构造柱位置情况说明》的相关要求。该报告第五条第一项写明：“经现场检测，东墙共布置两根构造柱，东墙南侧构造柱距南墙距离约为3711mm，东墙北侧构造柱距南墙距离约为6639mm，两根构造柱间距约为2928mm。”经法庭多次释明，原告在庭审中陈述，不要求对己方前三项诉讼请求修复方法的合理性和唯一性作出鉴定。经本院主持调解，因原、被告意见分歧较大，致本案无法调解。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依据民事诉讼举证规则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于原告的各项请求：1.拆除外幕墙锚固部位的钢筋混凝土梁重新浇筑为符合设计要求强度的混凝土。原告主张外幕墙锚固部位的钢筋混凝土梁强度不符合约定标准，并申请鉴定。根据鉴定公司的释明，若采取取芯检测混凝土强度，会对原构健产生破坏，进而影响幕墙的整体稳定性，因取样后风险具有不可预知性，鉴定公司建议不对此进行鉴定，因此，外幕墙锚固部位的钢筋混凝土梁强度无法确定，原告未就此提供其他相关证据予以佐证，综上，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。2.拆除室内南北墙体中的构造柱，重新浇筑为符合设计要求强度的混凝土。根据南大工程检测有限公司出具的鉴定报告，三根构造柱的混凝土抗压强度均未达到C25设计强度，根据商品房买卖合同“买受人不解除合同的，出卖人予以维修至合格标准”的约定，被告应当对涉案房屋卫生间混凝土材料予以修复加固，使其符合《徐州市新盛超华置业有限公司君盛广场（小朱庄商业）结构总说明（一）》和《君盛广场（小朱庄商业）项目结构图纸构造柱位置情况说明》的相关要求。原告主张必须对该构造柱拆除并重新浇筑，却并未提供相关证据证实该修复方案为唯一合理方案。因此，本院依法支持原告关于被告应对室内南北墙体中的构造柱强度进行修复，以达到设计标准的主张，对原告就该构造柱主张的拆除并重新浇筑的诉讼请求不予支持。3.增设间距构造柱一个。鉴定报告第五条第一项写明：“经现场检测，东墙共布置两根构造柱，东墙南侧构造柱距南墙距离约为3711mm，东墙北侧构造柱距南墙距离约为6639mm，两根构造柱间距约为2928mm。”原告就此主张东墙南侧构造柱间距不符合设计间距不应大于3m的要求。被告人主张，该鉴定报告仅对构造柱强度作出鉴定结论，并未对构造柱间距作出客观性认定，且即使构造柱强度不符合设计标准，也可以通过加固的方式予以修复。本院认为，首先，该鉴定报告仅针对构造柱的抗压强度作出认定，上述第五条的表述并非是对构造柱的间距作出的最终性认定结论。其次，原告并未提供相关证据对“增设一个间距构造柱”方式的必要性和合理性加以佐证，应承担举证不能的法律后果。因此，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。赔偿该经营性房屋应当获得的正常经营性收益90000元（从2018年7月23日计算至2020年12月底，按照每月3000元标准计算）。根据法律规定和双方合同约定，一方违约给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。经本案与（2018）苏0302民初6246号案件审理查明，被告新盛公司交付的涉案房屋存在多处质量不符合合同约定问题，应赔偿由此造成的原告的经营性损失。关于损失赔偿标准。原告并未提供证据证实自己的实际损失，因此，本院参照2018年-2020年徐州市主城区办公用房房屋租赁指导价（2018年下半年-2019年上半年为20.45元/建筑平方、2019年下半年为21.5元/建筑平方、2020年上半年为25.48元/建筑平方、2020年下半年为24.5元/建筑平方）予以计算。关于损失赔偿时间。原告主张损失赔偿从2018年7月23日计算至2020年12月底。被告辩称，因原告方拒绝被告予以修复，造成损失扩大，因此被告不予承担扩大的损失，却并未提供证据证实原告拒绝被告予以修复的时间。2019年11月19日的庭审中，被告就修复问题向原告表明愿意修复，原告予以拒绝，本院以此时间，酌定被告两个月修复期限，即以2020年1月18日为损失扩大时间节点。2018年7月23日至2020年1月18日，原告对被告的经济损失应予以赔偿。2020年1月19日之后，原告拒绝被告予以修复，致使损失扩大，因此，对原告关于该阶段经济损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，被告应向原告赔偿涉案房屋经营性损失22883.5元【57.28*（8/31+11）*20.45+57.28*6*21.5+57.28*（18/31+1）*25.48】5.赔偿每日误工损失300元，计算15日和交通费、律师咨询费等合理维权费用，共10000元。对该项诉讼请求，原告并未提供证据对误工损失、维权费用的实际支出及维权费用支出与此次纠纷解决的关联性加以证明，且双方合同并未就维权损失予以约定，因此，对该项诉讼请求，本院不予支持。综上,原告诉讼请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐州市新盛超华置业有限公司于本判决生效之日起三十日内对涉案房屋室内南北墙体中的构造柱予以修复[该部件混凝土抗压强度应达到《徐州市新盛超华置业有限公司君盛广场（小朱庄商业）结构总说明（一）》和《君盛广场（小朱庄商业）项目结构图纸构造柱位置情况说明》的相关要求标准]；二、被告徐州市新盛超华置业有限公司于本判决生效后十五日内一次性向原告王永胜、侯成林支付房屋经营性损失22883.5元；三、驳回原告王永胜、侯成林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费1485元（原告已预付），由原告承担785元，由被告承担700元；司法鉴定费15000元（原告已预付），由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  郭 娜审 判 员  刘晓璐人民陪审员  朱太德二〇二一年二月九日书 记 员  高圣恩