江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣01民终487号上诉人（原审原告）：南昌市嘉园物业管理有限公司。住所地:江西省南昌市东湖区。法定代表人：郑峰，总经理。被上诉人（原审被告）：郭冬秀，女，1976年12月出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。被上诉人（原审被告）：罗剑飞，男，1973年6月出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。上诉人南昌市嘉园物业管理有限公司（下称嘉园物业）因与被上诉人郭冬秀、罗剑飞物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市青云谱区人民法院（2020）赣0104民初1921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭，因各方均未提出新的证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉园物业提出上诉请求：1、请求二审法院撤销一审法院作出的判决；2、请求二审法院依据新丰XX花园小区物业服务合同设定判令被上诉人支付2020年1月至8月物业服务费2503.03元；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人于2019年12月17日收到新丰XX花园小区业委会通知，终止双方签订的为期三年的物业服务合同，到2020年10月14日收到二审终审（2020）赣01民终2426号判决书，上诉人依法依规根据物业服务合同约定于2020年10月31日停止对小区全部的物业服务，并向小区业委会移交了全部的相关资料物品。2、上诉人物业管理服务都是严格按照合同约定履行，直到上诉人撤出小区服务，都没有收到小区具体项目整改意见、投诉及服务不到位的通知。综上，一审法院对被上诉人支付70%的物业费的判决，无法无规所依，严重损害上诉人的合法权益，同时也误导欠费业主逃交物业费，加重了社会矛盾，上诉人请求二审法院依法审理，撤销一审判决，判令被上诉人全额支付所欠交物业服务费。罗剑飞辩称：江西省南昌市青云谱区人民法院已经判决了嘉园物业与业委会签订的《物业管理服务合同》已于2020年1月1日解除，合同不存在也即没有义务缴纳相关物业费。物业公司罔顾业委会两次函告嘉园物业，拒绝退出、移交事实也是明确的，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条相关规定，嘉园物业要求业主缴纳终止合同后的物业费法院应不予支持，而江西省南昌市青云谱区人民法院未以该解释之相关规定秉公审理，现请求南昌市中级人民法院对一审判决结果不予支持，及时纠正不当判决。郭冬秀未到庭未作陈述。嘉园物业向一审法院起诉请求：1、判令郭冬秀、罗剑飞支付物业服务费：（148.99㎡×2.1元/㎡×8个月）2503.03元；（312.88元/月）；2、该案全部诉讼费用由郭冬秀、罗剑飞承担；3、逾期违约金205.72元。一审法院认定事实：2019年3月6日，以青云谱区新丰XX花园业主委员会为委托方（甲方）、嘉园物业为受托方（乙方），双方签订一份《物业管理服务合同》，约定由乙方对青云谱区新丰XX花园小区提供物业服务，服务事项包括房屋共有部位的维护和管理；房屋共有设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；绿化养护；治安；消防；交通秩序与车辆管理；房屋装饰装修管理。委托管理期限为三年，自2019年1月1日至2021年12月31日止；管理服务费用：步梯住宅物业按建筑面积每月每平方米1元；电梯住宅物业按建筑面积每月每平方米2.1元；商铺物业按建筑面积每月每平方米4.2元；本合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前依法应当应甲方的要求暂时（一般不超过三个月）继续为甲方提供物业管理服务，甲方业主（或交费义务人）也应继续交纳相应的物业服务费用；业主无正当理由逾期不交纳物业服务费的，依法可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五加收违约金，因物业服务缺陷问题造成业主困扰及损失，乙方按相关规定协商减免相应业主物业费；鉴于本小区物业管理的延续性、合理性，甲方本期在聘用物业公司时采取了全体业主投票简单多数同意方式聘用乙方，如乙方遵守本合同约定同时，前期物业（嘉园）与小区每位业主签订的《前期物业管理服务协议》及小区业主手册条款仍然有效。罗剑飞与郭冬秀系夫妻关系，系新丰XX花园小区X号住宅楼X单元XXXX室的业主，郭冬秀于2016年2月22日与嘉园物业签订的《前期物业管理服务协议》载明郭冬秀的房屋建筑面积为148平方米。罗剑飞、郭冬秀向嘉园物业交纳物业费至2019年12月31日。另查明，嘉园物业与青云谱区新丰XX花园业主委员会就双方签订的《物业管理服务合同》是否继续履行发生纠纷并诉至该院，该院经审理后于2020年8月10日作出（2020）赣0104民初525号民事判决书，判决：一、驳回南昌市嘉园物业管理有限公司的全部诉讼请求；二、青云谱区新丰XX花园业主委员会与南昌市嘉园物业管理有限公司之间于2019年3月6日签订的《物业管理服务合同》于2020年1月1日解除；三、南昌市嘉园物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内退出新丰XX花园小区，向青云谱区新丰XX花园业主委员会移交物业服务用房、相关设施以及物业服务相关资料。嘉园物业对该判决不服上诉至江西省南昌市中级人民法院，该院经审理后于2020年9月24日作出（2020）赣01民终2426号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。嘉园物业于2020年10月14日签收该民事判决书，并向新丰XX花园小区业主发出公告，决定于2020年10月31日24时，停止对新丰丽都小区一切物业管理服务，撤出小区。上述事实，有南昌市商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、物业管理服务合同、催缴物业费通知、江西省南昌市青云谱区人民法院（2020）赣0104民初525号民事判决书、江西省南昌市中级人民法院（2020）赣01民终2426号民事判决书及双方的当庭陈述在案佐证。一审法院认为：该案争议的焦点为：该院（2020）赣0104民初525号民事判决书判决嘉园物业与新丰XX花园业主委员会于2019年3月6日签订的《物业管理服务合同》于2020年1月1日起解除，江西省南昌市中级人民法院（2020）赣01民终2426号民事判决书判决驳回上诉，维持原判后，嘉园物业于2020年1月1日至2020年8月31日向新丰XX花园小区提供的物业服务，是否属于事实物业服务？业主是否需要向其交纳物业费？该院（2020）赣0104民初525号民事判决书作出后，嘉园物业对该判决不服提起上诉，则该判决书尚未发生法律效力，直至（2020）赣01民终2426号民事判决书判决驳回上诉，维持原判，双方当事人均签收该份民事判决书后才发生法律效力。嘉园物业于2020年10月14日签收（2020）赣01民终2426号民事判决书，该两份民事判决书对其发生法律效力。而（2020）赣0104民初525号民事判决书第三项判决内容为：南昌市嘉园物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内退出新丰XX花园小区，向青云谱区新丰XX花园业主委员会移交物业服务用房、相关设施以及物业服务相关资料。即嘉园物业应于2020年10月29日前向青云谱区新丰XX花园业主委员会移交物业服务用房、相关设施以及物业服务相关资料，则嘉园物业于2020年1月1日至8月31日对新丰XX花园小区提供的物业服务，并非属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定的物业服务企业拒绝退出、移交的情形，故罗剑飞、郭冬秀作为新丰XX花园小区的业主，应当继续向嘉园物业交纳物业费。但该院（2020）赣0104民初525号民事判决书认定嘉园物业在公共区域秩序服务、公共区域绿化日常养护服务、公共部位、公用设施设备日常运行、保养、维修服务等方面没有达到合同约定的服务标准，也没有在规定时间内解决小区原有的门禁对讲、绿化等问题，存在合同约定的违约行为。且依据双方签订的《物业管理服务合同》约定，因物业服务缺陷问题造成业主困扰及损失，乙方按相关规定协商减免相应业主物业费，故该院认为由罗剑飞、郭冬秀向嘉园物业交纳70%的物业费较为合理，即应向嘉园物业交纳2020年1月1日至8月31日的物业费为1740.48元（148平方米×2.1元/平方米/月×8个月×70%）。至于嘉园物业主张的违约金，罗剑飞、郭冬秀未交纳物业费系因嘉园物业与青云谱区新丰XX花园业主委员会就双方签订的《物业管理服务合同》是否继续履行发生纠纷正在法院审理，非因其主观原因无正当理由拒不交纳，故对该主张，该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、罗剑飞、郭冬秀于该判决生效之日起七日内向南昌市嘉园物业管理有限公司支付2020年1月1日至2020年8月31日期间的物业费共计人民币1740.48元。二、驳回南昌市嘉园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（嘉园物业已预交），减半收取受理费25元，由罗剑飞、郭冬秀负担，退回南昌市嘉园物业管理有限公司受理费25元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院一致。本院认为，二审争议焦点为罗剑飞、郭冬秀是否应向嘉园物业缴纳自2020年1月1日至2020年8月31日物业费2503.03元。经查，嘉园物业作为涉案小区物业管理公司，在小区公共区域秩序服务、绿化日常养护服务、公用设施设备日常运行、保养、维修服务等方面均未达到合同约定的服务标准，且因其物业服务瑕疵的确给业主生活带来不便，故一审法院酌情判决罗剑飞、郭冬秀支付70%物业费并无不当，嘉园物业的上诉理由，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由嘉园公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 芸审判员 沈 莉审判员 陈大奎二〇二一年二月二十二日书记员 陈 琦书记员 叶斯敏