北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终1145号上诉人（原审被告）：北京华艺汇龙文化传媒有限公司，住所地北京市海淀区四季青乡通泰小区E2综合楼****。法定代表人：胡锟递，执行董事、经理。委托诉讼代理人：张华廷，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：北京博安物业服务有限公司，住所，住所地北京市海淀区常青园****楼地下**div>法定代表人：张翠菊，经理。委托诉讼代理人：田媛，北京市凯亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜超，北京市凯亚律师事务所律师。上诉人北京华艺汇龙文化传媒有限公司（以下简称华艺汇龙公司）因与被上诉人北京博安物业服务有限公司（以下简称博安公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初17474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张静独任审理，本案现已审理终结。华艺汇龙公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判上诉人不交纳2016年8月1日起至2020年7月15日的物业费或发回重审。事实和理由：原一审法院认定事实有误。上诉人主张被上诉人物业服务不达标，并向一审法院提交了原物业公司经理康某和徐某出具的书面证明和物业管理瑕疵的照片证据。还提供了被上诉人在物业服务中业主委员会对其监督处罚单的证明，一审法院判决认定中以该房屋属于非居民住房，故意属于混淆供暖标准和概念。上诉人作为办公使用的房屋居然不适用居民住房供暖标准，实际是替被上诉人供暖不达标的偏袒，有悖法律的公平。一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。不履行维护公用设施的义务。根据双方签订的《前期物业服务协议》物业公司对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、护卫、交通等项目进行维护、修缮、服务的管理，明确约定了原告负有维护公共设施的义务，但是物业公司并没有按照协议约定履行维护义务。事实1：物业管理公司有义务履行其对共用部位及配套设施、设备进行日常维修养护和管理之职责，但是由于疏于管理及不作为行为导致工作区内电梯长期带故障运行，时常出故障，最长一次停运达时间一个多月，影响业主日常办公及出行，此期间于2017年被北京市质量监督管理局查实并处罚，此行为严重危及业主的生命财产安全，物业公司构成严重违约的行为。事实2：依据消防法律法规的规定和《前期物业服务协议》，物业公司应当保障工作区内消防及监控设施的正常运行，但多年来工作区内消防及监控设施设备运转非正常，时常处于瘫痪状态。相关政府部门多次检查处罚，并于2018年期间楼内发生火情导致墙壁等受损，物业公司非但不履行该项法定义务，日常管理中也未进行修缮和投入人工进行巡查预防，使整个大楼的消防及治安安全得不到保障。事实3：根据维护原则，物业公司对于共用部位需履行维护修缮责任，但工作区大楼内连廊长久失修，现状锈迹斑斑，多处连廊玻璃缺损、连廊固定用钢丝存有脱扣断丝现象，严重危及业主人身安全。事实4：自2006年开始，由于北京博安物业服务有限公司为其利益最大化，对应该维修的项目拖延维修，已达到其省下物业费用作为利润，使用广大业主维修基金最后维修目的。至此，造成我公司房产每年雨季漏水，严重影响了我公司的正常使用并造成一定损失。二、答辩人主张先履行抗辩权，在物业公司纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用，且自2016年以来答辩人要求物业公司尽快修缮以上问题消除安全隐患以便交纳相关物业费用，但物业公司未能回复与落实导致无法正常交费。因原告不能正确履行物业服务义务，给答辩人工作、生活带来诸多不便。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在物业公司正确履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用且在此期间多次要求物业公司协商解决，但物业公司迟迟未与答复。本庭是否能够以公平合理合法的给予以判决，根据我们小区博安物业诉讼639房审案结果败诉看，几任项目经理的证词照片证据均没有被采纳，这是广大业主所不能理解的！如此下去，保护一个涉黑企业。必然有更多的业主利益受到侵害，业主的利益在法律面前难以得到公平保障，因此，本次出庭我方没有任何期待法院能够予以公平审判。博安公司向一审法院提出诉讼请求：1．华艺汇龙公司支付2016年8月1日至2020年7月31日物业管理费32196元、垃圾费240元；2．华艺汇龙公司支付欠付物业管理费之日起至实际支付之日止的滞纳金（按照第一项诉讼请求的欠费金额以日3‰计算，截至立案之日为23153．09元）；3．本案诉讼费由华艺汇龙公司负担。事实和理由：我公司系北京市海淀区四季青路8号综合楼物业管理公司，华艺汇龙公司系该小区8-501业主。我公司与北京市海淀区郦城工作区业主委员会于2015年1月16日签订《物业服务合同》，对物业服务性质及操作方式、服务管理考核标准、双方的权利义务、违约责任及争议解决做了明确约定。合同签订后，我公司按照约定履行物业管理职责，华艺汇龙公司自2016年8月起拖欠物业管理费至今未交，经我公司多次催要未果，华艺汇龙公司已违约。为了维护我公司的合法权益，故诉至法院。华艺汇龙公司辩称，物业公司管理不到位，我公司不同意缴纳全额物业费。物业服务差致业主财产价值缩水很多，周边房产销售价值都在10万元左右，但这个楼在2万多元，很多业主都在呼吁让博安公司离开，其中住宅小区已经把博安公司清退了。我公司不是不交纳物业费，是因为物业管理水平太差，物业公司的员工都作证物业管理的水平不到位，也可以证明博安公司混乱到什么程度。我公司愿意缴纳物业费的50%，其他作为物业管理不善的代价，因为物业管理不到位，不应当收取全额的物业费。一审法院经审理认定事实如下：2015年1月北京市海淀区郦城工作区业主委员会（甲方）与博安公司（乙方）签订《北京市物业服务合同》，约定由博安公司负责北京市海淀区四季青路8号综合楼物业服务工作，物业服务期限自2014年11月1日至2019年10月31日，物业费收费标准为：2-8层、西配楼3．98元/平方米??月，首层物业5．62元/平方米??月。业主未能按时足额缴纳物业服务费，应当按欠费金额的日千分之三的标准向乙方支付滞纳金。双方对其他事项亦进行了约定。博安公司现仍在该小区提供物业服务。一审庭审中，华艺汇龙公司认可其系北京市海淀区四季青通泰小区（郦城工作区）8-501业主，该房屋建筑面积168．53平方米。一审庭审中，博安公司称按照每年60元的标准计算垃圾清运费，并向一审法院提交了垃圾清运费收取说明、北京市发展和改革委员会环卫收费标准、京发改[2013]2662号文件、京价[收]字[1999]第253号文件。华艺汇龙公司对垃圾清运费的标准予以认可。一审庭审中，华艺汇龙公司主张博安公司提供的物业服务存在多方面问题，包括保安脱岗、卫生保洁不到位、电梯维修不及时、公共区域无人修缮等，并就此提交了关于责请博安公司整改的通告、处罚通知单、关于工作区电梯长时间停运问责函、证明、关于郦城工作区东侧车场出口停止作为市场使用的函及小区现状照片。博安公司对上述证据不予认可，并认为即便存在上述问题，也进行了整改，照片不能体现整体服务水平。一审法院认为，北京市海淀区郦城工作区业主委员会与博安公司签订的《北京市物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效。现博安公司已提供了物业服务，华艺汇龙公司作为业主，应当交纳物业管理费及垃圾清运费。物业服务是一种综合性、全方面、长期性的服务，对于服务质量应从物业服务的长期性和整体性进行综合评价，不能仅以一时、局部存在的问题否定物业服务的整体水平。华艺汇龙公司虽辩称博安公司提供的物业服务存在诸多问题、未到达约定标准，但其提交的证据尚不足以反映博安公司提供的物业服务的全部，不构成其拒绝交纳费用的理由，故一审法院对其上述抗辩意见不予采信。现博安公司要求华艺汇龙公司支付物业管理费等费用，理由正当，一审法院予以支持。博安公司主张的滞纳金实为违约金，但华艺汇龙公司未交费系因对物业服务存有异议所致，并非恶意拖欠，故一审法院对博安公司该项诉讼请求不予支持。双方当事人的其他诉辩意见，不影响一审法院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故一审法院在此不再赘述。一审判决：一、北京华艺汇龙文化传媒有限公司于本判决生效后七日内支付北京博安物业服务有限公司自二〇一六年八月一日至二〇二〇年七月三十一日的物业管理费32196元，垃圾清运费240元；二、驳回北京博安物业服务有限公司其他诉讼请求。二审中，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，博安公司与北京市海淀区郦城工作区业主委员会签订的《北京市物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，该合同对华艺汇龙公司具有约束力。博安公司为华艺汇龙公司房屋所在小区提供了物业服务，华艺汇龙公司应支付相应的物业费、垃圾清运费，一审法院对此认定正确，本院予以确认。关于华艺汇龙公司主张博安公司不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先的上诉理由，本院认为，物业服务具有综合性、长期性、动态性等特点，服务内容涉及小区及业主生活的多方面，不能仅凭物业服务区域在某一时间或特定地点出现业主所主张的问题即直接评价物业服务不符合约定或规定标准。在特定情形下，即便特定问题在较长时间内持续存在，也不宜因该问题存在而反推物业服务的质量不符合约定。判断物业服务是否符合合同约定或者特定标准，需要综合问题的成因，问题是否属于物业服务的范围，该问题与物业公司不履行或不完全履行物业服务合同之间是否存在因果关系，因该问题启动物业服务的必要程序、解决问题的难易程度以及物业服务的标准等因素进行综合认定。物业服务是一种综合、长期、动态进行的服务，物业服务较其他服务行业而言要更多地依赖人力劳动，物业服务质量的提高和完善需要更多的人力成本的投入，也需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司及时采取补救措施改善相关服务，消除因物业服务不完善之处给业主造成的影响。业主不宜以动态的物业服务过程本身对其造成影响为由主张物业服务不符合约定标准。华艺汇龙公司主张博安公司因电梯存在故障、消防设施瘫痪曾被相关政府部门处罚，在未明确问题产生原因、处置程序等因素之前，不宜以一定时间内出现此种现象即认定物业服务不符合约定。此外，华艺汇龙公司主张的其他物业服务问题，依据现有证据无法判断对华艺汇龙公司的正常生活和基本居住利益造成实质性影响，因此华艺汇龙公司的该项上诉理由亦不能成立，本院不予采信。关于华艺汇龙公司主张先履行抗辩权一节，本院认为，本案中并无证据证明物业公司属于先履行物业服务义务的一方，且博安公司已经履行了相应的物业服务义务，华艺汇龙公司长期拖欠物业费，就本案的特定情形而言其主张先履行抗辩权不能成立，其该项主张本院不予采信。综上所述，华艺汇龙公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，最高人民法院印发的《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1090元，由北京华艺汇龙文化传媒有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  张 静二〇二一年二月二十三日法官助理  慕林芳书 记 员  房依彤