辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终713号上诉人（原审被告）：翟秀芳。委托诉讼代理人：杜丕琦（翟秀芳丈夫）。被上诉人（原审原告）：大连亿泉程达物业管理有限公司，住所地：大连市沙河口区徐州街******。法定代表人：吕正坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴波，该公司员工。委托诉讼代理人：任丽萍，辽宁住邦律师事务所律师。上诉人翟秀芳因与被上诉人大连亿泉程达物业管理有限公司（以下简称亿泉程达物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初4013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翟秀芳上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回亿泉程达物业的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由亿泉程达物业承担。事实和理由：翟秀芳提供的证据为公示牌照片的复印件，诉讼时效中断真伪不明，照片复印件中没有参照物证明证据生成日期，无法确认拍摄的具体日期，更无法确定《催缴物业费通知》张贴在公告栏上的大致时间，诉讼时效中断日期存疑。未经有效送达的催缴文件不发生法律效力，照片复印件无法证明已对翟秀芳进行了有效催收。翟秀芳自买房至今一直未装修、入住，极少出入小区，亿泉程达物业在特定日期张贴公告催缴物业费，并没有达到使翟秀芳知道或应当知道的送达效果。一审法院据此认定诉讼时效中断属事实不清，证据不足。案涉小区没有验收合格，不具备法定居住标准，案涉物业服务合同应属无效合同。翟秀芳在一审中并未主张服务瑕疵，也未对该部分事实举证，一审判决却认定亿泉程达物业的服务并非毫无瑕疵不当。亿泉程达物业辩称，不同意翟秀芳的上诉请求。关于诉讼时效的问题，亿泉程达物业在一审期间提交了2016年、2017年在小区物业公告栏里边张贴的物业费催收的通知，二审中补充追加2018年在物业公告栏张贴物业催费通知的证据。亿泉程达物业每年都会张贴该通知，该通知是对小区的每一位业主都会发生法律效力，不管业主是否在小区居住，从而导致诉讼时效中断。本小区是由于开发商的原因导致消防未验收合格，未办理房产证，与亿泉程达物业没有任何关系。亿泉程达物业按照物业服务合同的约定提供了物业服务，那么业主也就应当按照合同的约定支付物业费用，在约定期间内未缴费，构成违约。亿泉程达物业向一审法院起诉请求：翟秀芳立即支付物业管理服务费人民币3,355元（期限为2014年3月20日至2019年7月28日）及违约金人民币2,684元，共计人民币6,039元。一审判决认定事实：大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会（以下简称安邦北湾小区业委会）于2013年5月19日成立。亿泉程达物业系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司。2013年7月14日，安邦北湾小区业委会与亿泉程达物业签订《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》，主要约定由亿泉程达物业对大连市安邦北湾小区实行物业管理，委托管理的事项为：房屋共用部位的维修、养护和管理（不含开发商保修期内的项目），房屋及共用设备的维修、养护、运行和管理，共用设施及其运行的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、景观等管理，公共环境卫生，实行封闭物业管理的住宅区管理等，并约定了前述各项物业的管理目标。合同期限为三年。物业服务费收费标准，住宅1元/平/月；付费时间，自每季度首月10日前向业主及使用人收取，本季度服务终止后仍未缴纳物业费及其他服务费的，按逾期规定处理；逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日计算交纳违约金。2016年4月1日，大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会出具证明一份，证明亿泉程达物业实际进驻案涉小区的起始时间为2014年3月20日，顺延上述合同期限至2017年3月19日。2017年3月20日，该小区业主委员会又与亿泉程达物业签订《物业管理服务合同》，约定了亿泉程达物业的物业服务范围为大连市甘井子区樱花北园1、4、5、6、7、8、10、12、13、14、21、22、25号楼以及甘南路50、52、54、58、62号楼，物业服务费收费标准为住宅1元/平/月，公建、非住宅及改变使用性质的房屋为3元/平/月；付费时间及违约责任延续2013年7月14日的合同约定。2019年7月25日，案涉小区所在的大连市甘井子区甘井子街道甘欣社区居委会及大连市甘井子区椒金山街道金成社区居委会就亿泉程达物业撤离案涉小区的相关事宜，向亿泉程达物业发出《通知》一份，该通知称：因安邦北湾小区办理产权手续的需要，经与贵公司就撤场事宜进行反复协商达成一致的情况下，贵公司依据相关规定于2019年7月19日提交了撤场报告。该《通知》第五条的主要内容为：2019年7月28日前（含当日）小区业主所缴纳的物业费、电梯费及停车费，由亿泉程达物业负责收取，对于在此日期之前小区业主所拖欠的物业费，亿泉程达物业有权进行催缴和收取。经查，亿泉程达物业已于2019年7月28日撤离案涉小区。翟秀芳系甘井子区甘南路安邦樱花北园1#1-1-2房屋业主，房屋面积51.92平方米，翟秀芳欠缴2014年3月20日至2019年7月28日期间的物业服务费。2016年1月5日、2017年3月1日，亿泉程达物业在案涉小区公告栏发布通知，通知欠缴物业费的业主到物业缴纳物业费。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故亿泉程达物业与大连安邦北湾小区业主委员会签订的物业服务合同对亿泉程达物业、翟秀芳双方均有约束力。亿泉程达物业为翟秀芳所在小区提供物业服务，翟秀芳理应及时交纳相应的物业服务费。关于翟秀芳主张本案已过诉讼时效的主张，因亿泉程达物业提供证据证明其于2016年1月5日、2017年3月1日在公告栏发布了催缴物业费通知，故本案未超过法定的诉讼时效，对于翟秀芳的该节抗辩意见，不予采纳。据此，翟秀芳应当向亿泉程达物业缴纳2014年3月20日至2019年7月28日期间的物业费3,338元（1元×51.92平×64个月+1元×51.92平÷30天×9天）的诉讼请求予以支持。关于翟秀芳主张根据《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》（大价发【2014】50号），其不应为物业费承担主体的意见。因本院认定案涉合同合法有效，据此亿泉程达物业有权依据物业服务合同为案涉小区提供物业服务，并依据物业服务合同向翟秀芳主张物业费。且依据《大连市关于建立和完善物业服务价格形成机制业服务为的通知》（大价发【2016】19号），《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》（大价发【2014】50号）已于2016年5月1日起废止。据此，翟秀芳的该节抗辩意见于法无据，不予采纳。关于翟秀芳主张消防设施问题，因消防设施的配置和验收均由开发单位负责，与本案亿泉程达物业无关，故翟秀芳以此拒缴物业费无事实及法律依据。关于亿泉程达物业主张翟秀芳支付违约金一节，从翟秀芳当庭举证来看，亿泉程达物业的服务亦非毫无瑕疵，虽然亿泉程达物业向翟秀芳主张违约金存在合同依据，但从公平角度出发，对于亿泉程达物业的违约金请求不予支持。希望双方能够互相谅解，尽早化解矛盾。判决：一、翟秀芳于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连亿泉程达物业管理有限公司2014年3月20日至2019年7月28日期间的物业服务费人民币3,338元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回大连亿泉程达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（已减半收取，大连亿泉程达物业管理有限公司已预付），由翟秀芳负担。二审中，上诉人提交了案涉小区公告栏张贴关于收缴2018年度物业费的通知照片及照片文件性质，拟证明亿泉程达物业于2018年2月26日张贴了催缴通知、照片时间为2018年2月27日。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对前述证据的真实性均不予认可。本院经审查，对一审判决认定的被上诉人2016年1月5日、2017年3月1日催缴物业费以外的事实均予以确认。本院另查明：被上诉人在一、二审中提供了在案涉小区张贴的2016年1月5日《关于收缴2016年度物业费的通知》、2017年3月1日《通知》、2018年2月26日《关于收缴2018年度物业费的通知》的照片。从照片显示的通知内容看，2016年、2018年的通知内容为告知业主缴纳当年物业费，而2017年通知除缴纳当年物业费外，包含了请求业主及时缴纳拖欠的往年物业费的内容。本院认为，本案争议的焦点为被上诉人部分诉讼请求是否超过诉讼时效。案涉《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》系由被上诉人与安邦北湾小区业主委员会签订，内容不违反法律法规强制性、效力性规定，亦不存在《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过）第五十二条规定的无效情形。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第一条之规定，案涉物业服务合同对包括上诉人在内的全体业主具有约束力。根据该物业服务合同，被上诉人向案涉小区提供物业服务，上诉人应按照案涉物业服务合同约定的1元/平方米/月的标准向被上诉人缴纳物业费。上诉人主张的未在案涉小区居住或案涉房屋没有验收合格的事实，不构成其拒缴物业费的正当理由，本院不予支持。根据案涉物业服务合同的约定，案涉小区的物业费为每季度首月10日前向业主及使用人收取，本季度服务终止后仍未缴纳物业费及其他服务费的，按逾期规定处理。据此，案涉小区业主最迟应在每一季度结束前缴纳本季度的物业费。具体到本案，上诉人应于2014年3月31日前缴纳当季未缴部分，于2014年6月30日、2014年9月30日、2014年12月31日、2015年3月31日、2015年6月30日、2015年9月30日、2015年12月31日、2016年3月31日、2016年6月30日、2016年9月30日、2016年12月31日、2017年3月31日、2017年6月30日、2017年9月30日、2017年12月31日、2018年3月31日、2018年6月30日、2018年9月30日、2018年12月31日、2019年3月31日、2019年6月30日缴纳当季物业费，并于2019年9月30日前缴纳截至当季2019年7月28日被上诉人退出案涉小区之前的物业费。根据被上诉人提供的张贴通知的照片，其在2016年1月、2018年2月张贴的通知中没有催缴之前拖欠物业费的意思表示；而其提供的2017年3月1日的通知虽包含要求业主缴纳2017年前拖欠的物业费，但照片无法显示通知的具体公示位置，亦未明确拖欠物业费业主明细及拖欠金额；被上诉人提供的电子数据也无法准确反映拍摄时间。在上诉人不认可收到或看到前述三份通知的情况下，不能构成有效催缴行为，无法产生诉讼时效中断的法律后果。被上诉人于2020年3月27日向一审法院递交诉讼材料，诉请上诉人支付2014年3月20日至2019年7月28日的物业费。上诉人对一审判决认定的欠费期间并无异议，但在一审中已对诉讼时效提出抗辩。依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国民法总则》中关于诉讼时效的规定，被上诉人2014年3月20日至2016年12月31日之间物业费的诉请，已超过诉讼时效，不应支持。上诉人对于案涉房屋面积无异议，故其应向被上诉人缴纳2017年1月1日至至2019年7月28日的物业费1,606.06元（1元/平方米/月×51.92平方米×30个月+1元/平方米/月÷30天×51.92平方米×28天）。综上所述，翟秀芳上诉请求部分部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初4013号民事判决第二项；二、变更大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初4013号民事判决第一项为翟秀芳于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连亿泉程达物业管理有限公司2017年1月1日至至2019年7月28日的物业费1,606.06元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回大连亿泉程达物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币25元，由大连亿泉程达物业管理有限公司负担18元、翟秀芳负担7元；二审案件受理费50元，由大连亿泉程达物业管理有限公司负担26元、翟秀芳负担24元。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 毕春燕审判员 王家永二〇二一年二月二十二日书记员 曾 悦