广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤09民终70号上诉人（原审原告、反诉被告）：吕洪兴，男，汉族，1952年7月8日出生，住广东省高州市******。委托诉讼代理人：刘瑞玉，广东海日律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：唐婉敏（曾用名唐丹红），女，汉族，1982年5月22日出生，住广东省茂名市茂南区***************。委托诉讼代理人：车海飞，广州金鹏（茂名）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢雨露，广州金鹏（茂名）律师事务所律师。上诉人吕洪兴、唐婉敏因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2020）粤0902民初1550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吕洪兴的委托诉讼代理人刘瑞玉和上诉人唐婉敏的委托诉讼代理人车海飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕洪兴上诉请求：1.依法撤销广东省茂名市茂南区人民法院作出的（2020）粤0902民初1550号民事判决第三项，发回重审或改判驳回唐婉敏反诉请求；2.本案诉讼费用由唐婉敏承担。事实和理由：一审法院认定基本事实不清，导致错误判决。吕洪兴（甲方）与唐婉敏（乙方）于2018年10月15日签订《房屋租赁合同》，约定吕洪兴将名下位于茂名市*******楼房第一层北面109平方米商铺出租给唐婉敏经营使用，租赁期限为七年，自2018年11月1日起至2025年10月31日止。其中，涉案合同第三条第3款：“乙方签订合同时支付人民币贰万元给甲方作为租赁押金，此金额到合同期满后甲方无息退还给乙方，此押金不能作为租金用”；第五条第3款约定：“租赁期间，乙方如需装修要在不影响房屋的整体结构、外观及配套设施的前提下，必须征得甲方书面同意后方可进行。装修及维修所需各种费用全部由乙方负责”及第五条第4款约定：“租赁期满或者解除合同时，乙方必须将房屋及配套设施完整无损交还给甲方，不得破坏已装修部分、房屋架构及配套设施。一切嵌装在房屋的结构或者墙体内的设备、装修及门、水电管线、照明、水表、电表、插座、开关等乙方都不能拆除损坏、搬动、转移（乙方自行安装的空调机、辅机、办公桌椅、文件柜除外）。如发现有损坏的，由乙方负责赔偿给甲方。此外，交屋时乙方还要负责清理好房屋内外的卫生，不得留存垃圾及杂物”。一审法院认定唐婉敏在合同履行期间未征得吕洪兴书面同意擅自改变承租商铺卫生间的位置，违反上述第五条第3款约定。同时，一审法院认定唐婉敏在搬离商铺前，拆除了商铺照明设备及相应电线，并毁坏了木板隔墙，亦违反了上述第五条第4款约定，故认定唐婉敏均应承担违约责任。但是，一审法院却以涉案合同第三条第3款为依据，判决吕洪兴无息退还唐婉敏缴纳的20000元押金，显然属于基本事实审查不清所致。具体理由如下：首先，根据涉案合同第三条第3款之约定，唐婉敏所交付的押金“无息退还”的前提条件是双方履行合同直至合同期满，即至2025年10月31日后，此时吕洪兴应按此条款退还押金。但是，本案租赁关系终止并非因合同期满，而是唐婉敏单方违约解除所致，因此，一审法院适用此条款作为押金退回的合同依据显然与事实不符。其次，根据涉案合同第六条第2款：“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋并罚乙方违约金人民币伍万元正，且不退还押金：……（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构：（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合同期限内仍未修复的……”之约定，鉴于唐婉敏前述两处违约行为均属于吕洪兴不应退回押金的情形，因此，一审法院判决吕洪兴向唐婉敏退回押金违反合同约定，侵犯了公民自由约定的契约精神，应予纠正。唐婉敏辩称：一、押金应当退还，合同期内对于押金的处理没有作出具体的约定。二、唐婉敏没有擅自改变房屋的结构。厕所的变更经吕洪兴的口头答应，装修时吕洪兴在现场监督，也有证人证实吕洪兴同意改动厕所位置。租赁时间有一年之长，屋主一直没有提出过厕所变更问题，可以确认吕洪兴同意唐婉敏对厕所进行修改。唐婉敏上诉请求：1.依法撤销广东省茂名市茂南区人民法院于2020年9月16日作出的（2020）粤0902民初1550号民事判决第一项和第二项，发回重审或改判驳回吕洪兴诉讼请求；2.本案诉讼费用由吕洪兴承担。事实和理由：一、一审法院判决房屋租金7700元与违约金错误，唐婉敏于2020年2月4日已交回商铺给吕洪兴。根据唐婉敏提供的于2020年2月7日作出的（2020）粤茂正大第1518号《公证书》可知，于2020年2月4日，商铺到处积水并且墙体发霉，无法正常营业，唐婉敏已经搬离涉案商铺。而在同年2月7日唐婉敏发出《解除合同通知书》，吕洪兴于2020年2月8日收到。因此，唐婉敏于2020年2月4日已没有占用商铺，该日交回商铺给吕洪兴。2020年2月份是新型冠状病毒防疫期一级，属于不可抗力，基本无法经营，疫情期间也没有造成吕洪兴的经济损失，租金不应支付至2月21日，不支付2月份租金而产生违约金也不应支持。二、一审判决事实不清。唐婉敏是以5.5万元转让商铺，设施包括灯插座、开关等，已经支付了对价，所以拆除的12盏灯及相应的电线、木板隔墙均属于唐婉敏，理应受物权法保护，当合同法与物权法发生冲突时，应物权法优先。至于卫生间是经过吕洪兴同意才改变现状的，并提供了证人证实在签订合同前、签订合同后装修时和装修过程中吕洪兴都是知情并口头同意改变厕所的位置。因此，唐婉敏不用承担恢复12盏灯及相应的电线、木板隔墙和卫生间的责任。综上所述，一审法院认定本案的基本事实不清，导致判决认定错误，恳请二审法院在查清事实基础上，依法撤销一审判决，判如所请。吕洪兴辩称：唐婉敏的上诉理由不成立。一、一审法院已查明唐婉敏是基于合伙人拆伙及商铺亏损提出退租的，因此唐婉敏不能以属于新冠疫情期间基本无法经营为由提出退租且免交租金。二、唐婉敏于2020年2月21日向吕洪兴的配偶交付商铺钥匙，一审法院认定唐婉敏应交租金至2月21日，事实清楚，证据充分。三、鉴于吕洪兴目前已将商铺出租给案外人，因此吕洪兴不再主张唐婉敏以恢复原状的方式承担责任，在庭审中以折价方式来追究其违约责任。原告吕洪兴向一审法院起诉请求：一、判令被告继续履行原被告双方于2018年10月15日签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告向原告支付所拖欠租金人民币22000元和滞纳金人民币7260元（在2020年2月10日计至2020年3月10日期间，以所拖欠2月份的租金11000元为基数，计算29天的滞纳金为6380元。自2020年3月10日起暂计至2020年3月12日，以拖欠2月份和3月份总租金22000元为基数计算2天的滞纳金为880元，后计至付清之日止），合计人民币29260元；三、判令被告立即恢复位于茂名市*******楼房第一层北面109平方米商铺至交付使用时的原状；四、本案诉讼费用由被告承担。反诉原告唐婉敏向一审法院提出诉讼请求：一、请求依法解除原、被告于2018年10月15日签订的房屋租赁合同；二、请求判令被反诉人吕洪兴退还租赁押金20000元给反诉人唐婉敏；三、本案诉讼费用由被反诉人吕洪兴承担。一审法院认定事实：原告吕洪兴位于茂名市******楼第一层北面109平方米商铺原租给罗科全、梁松深使用。在罗、梁二人租赁期间，被告唐婉敏与梁松深以75000元的价格达成涉案商铺的转租合意，其中包括应交给原告的押金20000元（因押金梁松深已交给原告，转租后原告不再退还给梁松深，作为下一任租户的押金），并征得了原告的同意。2018年10月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉案商铺租赁给被告，租赁期为七年（从2018年11月1日至2025年10月31日止）；自2018年11月1日至2020年4月30日月租金为11000元，自2020年5月1日起月租金提升10%即12100元，以后每两年提升一次，提升均按当年租金基础上调10%，直至合同期满；被告在每月的10日前一次性支付当月租金，拖延一天加罚本月租金2%作滞纳金；被告签合同时支付20000元押金，合同期满后原告无息退还，不能作租金用。合同还约定，租赁房屋的一切所需设施、水电、地板、彻房、双飞粉、装修等费用全由乙方负责。租赁期间，被告如需装修要在不影响房屋的整体结构、外观及配套设施的前提下，必须征得原告书面同意后方可进行。装修及维修所需费用由被告负责。租赁期满或者解除合同时，被告必须将房屋及配套设施完整无损交还给原告，不得破坏已装修部分、房屋架构及配套设施。一切嵌装在房屋的结构或者墙体内的设备、装修及门、水电管线、照明、水表、电表、插座、开关等被告都不能拆除损坏、搬动、转移。如发现有损坏的，被告负责赔偿给原告。被告交还房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态。合同签订后，原告依约将商铺交由被告使用。合同履行期间，被告改动了商铺卫生间的位置。在2019年7月9日被告与原告妻子的微信中，被告提及其店铺亏损的情况，在2020年2月3日的微信中，被告向原告妻子提出因为合伙拆伙、店铺亏损，要求退租，请原告找人接手商铺，原告妻子回复按合同办事。同年2月4日，被告在与原告妻子的微信中再次提出退租，理由为地面渗污水，影响生意，并泡坏地板。同日，被告申请广东省茂名市正大公证处对涉案商铺内部的现状进行保全证据公证。该公证处对商铺现状进行拍照、录像，于2020年2月7日作出（2020）粤茂正大第1518号《公证书》，公证所见：室内卫生间门口处地面湿滑，地上有积水，积水处的木地板已变形，室内多处墙体有明显被水浸的痕迹，且部分墙体的水浸痕迹已经发霉。2020年2月7日，被告向原告发出《解除合同通知书》，以原告故意隐瞒租赁房屋化粪池及下水道堵塞，租赁房屋长期存在渗水、恶臭现象，使其无法正常经营，而原告至今未解决为由，通知解除涉案合同。原告于次日收到该通知，并于2020年2月9日向被告发出《不同意解除合同答复函》，不同意解除涉案合同，该答复函于同年2月11日向被告送达。后被告拆除了商铺内的照明设备、剪断电线后搬离，并于2020年2月21日派人将商铺钥匙交回给原告妻子，租金仅交至2020年1月止。致成纠纷，原告于2020年3月24日诉至一审法院。在庭审中，原告称被告在搬离商铺前拆除了铺内照明灯12盏，剪断和拆除了电线，毁坏了木板隔墙，并将商铺卫生间从南面的位置移至现在位置。被告认为商铺是前任租户装修，其已支付了55000元的对价，上述财产应属被告所有，所以拆除；改动卫生间的位置是经原告同意的，施工时原告也在现场监督，原告对此不予认可。原告在2020年8月14日的庭审中增加诉讼请求，请求法院确认被告的《解除合同通知书》未生效，被告则撤回请求解除涉案合同的反诉请求。一审法院查明以上的事实，有原告提供的身份证、广东公安人口信息查询资料、房地产权证、《房屋租赁合同》、相片、《解除合同通知书》、《不同意解除合同答复函》、EMS快递单及详情、证人证言、微信聊天截屏图片、电梯建设工程现场图（3张）、住宅楼加装电梯施工图、新增的排污管相片，被告提供的商铺室内图片、公证书、微信截图、视频（光碟1张）及截图、杜雷的证人证言、微信转账记录及开庭笔录等材料证实。一审法院认为，一、关于涉案合同的效力问题。涉案合同是是双方当事人真实意思的表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以认定。该合同虽然是打印而成，但合同条款没有单方扩大一方权利或者限制对方权利的内容，不属格式合同，被告以涉案合同为格式合同否定合同的效力，理由不成立，不予采纳。二、关于涉案合同是否已解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用三、关于涉案合同解除后的处理问题。涉案合同于2020年2月8日解除，被告于同年2月21日将商铺钥匙交回给原告，视为该日被告交回商铺给原告，因此，2020年2月1日至同月21日的房屋租金7700元（11000元÷30天×21天），被告应予支付。根据合同每月10日前支付租金的约定，被告拖欠原告2020年2月的部分租金已构成违约，应承担违约责任，但合同约定的每日2%的违约金过高，明显超过原告的损失，被告也请求调整，一审法院酌定被告按中国人民银行贷款年利率6%支付违约金，从2020年2月11日计至付清款时止。原告请求的租金、违约金超过以上的部分不予支持。合同约定：“租赁期间，被告如需装修要在不影响房屋的整体结构、外观及配套设施的前提下，必须征得原告书面同意后方可进行”；“租赁期满或者解除合同时，被告必须将房屋及配套设施完整无损交还给原告，不得破坏已装修部分、房屋架构及配套设施。一切嵌装在房屋的结构或者墙体内的设备、装修及门、水电管线、照明、水表、电表、插座、开关等被告都不能拆除损坏、搬动、转移。如发现有损坏的，被告负责赔偿给原告。被告交还房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态”。被告在合同履行期间未征得原告书面同意擅自改变卫生间的位置，违反了上述约定。同时，被告在搬离商铺前，拆除了商铺的12盏灯及相应的电线，并毁坏了木板隔墙，亦违反了上述约定，均应承担违约责任。原告请求被告恢复上述物品的原状，具有合同与法律依据，一审法院予以支持。被告以其已支付了相应款项给前任租户，商铺内装修物应属于其财产，因此可以拆走，违反合同的约定，理由不成立，不予采纳。至于被告支付的房屋押金20000元，合同约定合同期满后原告无息退还，因涉案合同已解除，该押金应予退还，被告反诉请求原告退还押金20000元，依法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、限被告（反诉原告）唐婉敏于本判决生效之日起十日内支付房屋租金7700元与违约金（以租金7700元为基数，按年利率6%计算，从2020年2月11日计至付清款时止）给原告吕洪兴（反诉被告）；二、限被告（反诉原告）唐婉敏于本判决生效之日起三十日内将涉案房屋内被其拆除的12盏灯及相应的电线恢复至可以正常使用的状态，以及修复已毁坏了木板隔墙，并将房屋内的卫生间恢复至房屋原来南面的位置；三、限原告（反诉被告）吕洪兴于本判决生效之日起十日内退还房屋押金20000元给被告（反诉原告）唐婉敏；四、驳回原告（反诉被告）吕洪兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费416元（原告已预交）、反诉费150元（被告已预交），由原告吕洪兴负担516元，被告唐婉敏负担50元。原告吕洪兴应负担而未交纳的受理费100元，限其在本判决生效后七日内支付给被告唐婉敏，一审法院不再另作收退。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明，一审查明事实属实，本院予以确认。另查明，吕洪兴（甲方）与唐婉敏（乙方）签订的《房屋租赁合同》第六条约定“合同的变更及违约处罚：2、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋并罚乙方违约金人民币伍万元，且不退还押金：（1）未经甲方书面同意，乙方转租、转借承租房屋；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在甲方提出合理期限内仍未修复；（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成损害的；（7）拖欠房租累计一个月以上”。第九条约定“乙方如违反合同中途退租，乙方应向甲方支付违约金50000元，甲方不退还乙方押金”。又查明，吕洪兴已将涉案商铺出租给他人经营，承租户已对商铺进行重新装修，不再要求唐婉敏以恢复原状方式承担责任，请求唐婉敏以折价方式承担责任。本院认为，根据本案查明的事实和诉辩双方的意见，本案争议焦点为：1.吕洪兴是否应退还押金20000元给唐婉敏；2.唐婉敏是否应支付租金7700元和违约金；3.唐婉敏是否应恢复卫生间原来的位置和其他设施。关于吕洪兴是否应退还押金20000元给唐婉敏的问题。吕洪兴与唐婉敏签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应依约履行。双方当事人虽对一审确认从2020年2月8日起解除《房屋租赁合同》没有意见，但一审法院对通知解除合同理解有偏差。通知解除合同的条件，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》既没有约定解除权，亦不存在法定的解除权，本案不应适用通知解除合同，一审法院确认通知解除合同不当，应予纠正。根据《房屋租赁合同》第六条第2点“乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋并罚乙方违约金人民币伍万元，且不退还押金：（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构”的约定，唐婉敏如拆改变动房屋结构，需经吕洪兴书面同意。本案中，唐婉敏未书面征得吕洪兴同意擅自改变卫生间的位置。根据《房屋租赁合同》第九条“乙方如违反合同中途退租，乙方向甲方支付违约金5万元，甲方不退还押金”约定，唐婉敏中途退租违法合同约定，唐婉敏擅自改变卫生间位置和中途退租的行为违反了合同约定，构成违约，吕洪兴依合同约定有权不退还押金。一审判决吕洪兴返还押金，认定事实不清，应予纠正。吕洪兴上诉请求不退还押金，理据充足，应予支持。唐婉敏反诉请求退还押金20000元，依据不足，不予支持。关于唐婉敏是否应支付租金7700元和违约金的问题。吕洪兴、唐婉敏对一审法院确认涉案合同于2020年2月8日起解除，双方没有意见，本院予以确认涉案合同于2020年2月8日起解除。但唐婉敏于同年2月21日才将商铺钥匙交还给吕洪兴，视为唐婉敏该日才交回商铺给吕洪兴，因此，唐婉敏应支付2020年2月1日至21日的房屋租金7700元（11000元÷30天×21天）给吕洪兴。根据合同约定每月10日前支付租金，唐婉敏没有按合同约定支付2020年2月的部分租金，构成违约，应承担违约责任。一审法院按中国人民银行贷款年利率6%支付违约金并无不当，应予支持。唐婉敏称其于2020年2月4日已交回商铺，不存在拖欠租金，不应支付租金和承担违约责任，事实依据不足，不予支持。关于唐婉敏是否应恢复卫生间原来的位置和其他实施的问题。根据《房屋租赁合同》第五条第4点“租赁期满或者解除合同时，乙方必须将房屋及配套设施完整无损交还给甲方，不得破坏已装修部分、房屋架构及配套设施。一切嵌装在房屋的结构或者墙体内的设备、装修及门、水电管线、照明、水表、电表、插座、开关等被告都不能拆除损坏、搬动、转移。如发现有损坏的，由乙方负责赔偿给甲方”约定，唐婉敏交还房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，但唐婉敏在租赁房屋期间改变了卫生间的位置，在搬离商铺前拆除了商铺的12盏灯及相应的电线，并毁坏了木板隔墙，违反合同约定，应承担恢复原状责任。唐婉敏称其已支付了相应款项给前任承租户，商铺内装修物属于其财产，其可以随意拆走，违反合同的约定，其诉称不成立，不予采纳。吕洪兴现已将商铺出租给他人使用，新承租人对商铺进行重新装修，恢复原状已无必要。吕洪兴在二审中变更请求唐婉敏以折价方式承担责任。因房屋原状已不存在，应以折价多少赔偿，吕洪兴未能提供证据证实，本院不予支持。综上所述，吕洪兴上诉部分有理，有理部分应予支持，无理部分予以驳回；唐婉敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实部分不清，适用法律部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省茂名市茂南区人民法院（2020）粤0902民初1550号民事判决第一项；二、撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2020）粤0902民初1550号民事判决第二项、第三项、第四项；三、驳回上诉人吕洪兴的其他诉讼请求；四、驳回上诉人唐婉敏的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费416元，由上诉人吕洪兴负担110元，上诉人唐婉敏负担306元；反诉费150元，由上诉人唐婉敏负担。二审案件受理费300元，由上诉人唐婉敏负担。上诉人吕洪兴预交的二审案件受理费，本院不予退还，由上诉人唐婉敏在执行时迳付给上诉人吕洪兴。本判决为终审判决。审 判 长  李 艳审 判 员  徐忠圣审 判 员  罗 文二〇二一年二月十日法官助理  董世宁书 记 员  赖桢桢附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。