北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终1882号上诉人（原审原告）：北京开兴义物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区天坛路****。法定代表人：郑延辉，董事长。委托诉讼代理人：李倩倩，北京鹏凯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张肇祯，男，1940年9月10日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：安舒慧，北京市京师律师事务所律师。上诉人北京开兴义物业管理有限责任公司（以下简称开兴义公司）因与被上诉人张肇祯房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2020)京0105民初26887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。开兴义公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判支持开兴义公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由张肇祯承担。事实和理由：开兴义公司要求张肇祯腾退房屋并支付房屋占有使用费，具有事实和法律依据。一审法院仅从民生角度出发，违背法律，枉顾事实，作出错误判决。1.开兴义公司与张肇祯签订的《房屋租赁协议》已于2018年12月31日到期。到期后，双方未继续签订《房屋租赁协议》。在双方并未达成新的租赁关系意愿时，张肇祯无故占用涉案房屋，开兴义公司以此要求其腾退，合情合理。2.张肇祯无故占有、使用涉案房屋，交纳占有使用费是其应履行的义务。虽然涉案房屋系特殊社会背景下形成的一种政策性住房，但租金高低与其房屋性质无关，影响房屋租金的因素主要是地段、面积、装修、房龄等，开兴义公司按照客观、公平的第三方出具的评估报告中计算的月租金要求张肇祯支付占有使用费，合情合理。张肇祯强行占据涉案房屋两年不予搬离，即使一审法院认为开兴义公司要求张肇祯交纳的月租金畸高，亦应当按照原租金支付占有使用费。3.“以事实为依据，以法律为准绳”是处理民事纠纷最基本原则，正确的适用法律才能作出公平、公正的判决结果。但一审法院忽视事实存在，仅考虑民生问题，主观臆断，严重损害了开兴义公司的合法权益。张肇祯辩称，请求驳回开兴义公司的全部上诉请求，一、二审诉讼费由开兴义公司承担。开兴义公司要求张肇祯腾退房屋并且支付房屋占有使用费，没有事实及法律依据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。张肇祯自2006年开始租赁涉案房屋，房屋租金由每月800元逐渐涨至1000元，此后又涨到1500元，再到2018年的2000元。十四年间张肇祯从来没有恶意拖欠、拒交租金的行为。而2019年伊始，开兴义公司在未通知张肇祯的情况下，突然将租金涨至5177元，涨幅高达158.85%，开兴义公司明显存在恶意增长房租的行为，有违公平原则，严重扰乱社会秩序。同时，根据涉案房屋所在楼群的房屋所有权证，房屋所有权性质为全民。依据房屋的产权性质，其所产生的房屋租赁关系应与市场活动中的商品房租赁关系有所区别，租金价格不能完全参照商品房租金标准确立。此外，张肇祯已经80岁高龄，患有多种疾病，需要一个安静的晚年安身养病的环境，而且张肇祯在京名下无其他住房。涉案房屋产权单位及开兴义公司在经营过程中，除考虑经济效益外，还应注意民生问题，尽到企业的一份社会责任，尊老敬老爱老是中华民族的传统美德。开兴义公司向一审法院起诉请求：1.请求判令张肇祯腾退涉案房屋;2.判令张肇祯支付开兴义公司截至到2020年10月的涉案房屋占有使用费113894元。一审法院认定事实：张肇祯自2006年始租住在北京市朝阳区潘家园东里×号房屋（以下简称时为涉案房屋），涉案房屋为两居室，面积64.73平米。涉案房屋所在楼群的房屋产权依照1998年2月16日北京市房屋土地管理局颁发的《房屋所有权证》显示，房屋所有权人为北京市崇文区城市建设开发公司，所有权性质为“全民”，后于2010年9月19日更名为北京正阳恒瑞置业公司，该公司目前委托开兴义公司管理涉案房屋所在小区，负责收取物业管理费、房屋出租费等。张肇祯租赁涉案房屋房租多年来呈逐渐上涨趋势，由张肇祯所述最初每月租金800元，后调至租金1000元，其后的涉案房屋《房屋租赁协议》显示2013年的月租金调整到1500元，再后的《房屋租赁协议》显示2016年提高至2000元，然张肇祯一直能履行交纳房屋租金之义务。2018年1月18日开兴义公司与张肇祯签订一份《房屋租赁协议》，约定涉案房屋租期自2018年1月1日至2018年6月30日，月租金为2000元，合同中标明“合同有效期内，租金不予调整”；2018年6月1日开兴义公司再次与张肇祯签订一份《房屋租赁协议》，约定涉案房屋租期自2018年7月1日至2018年12月31日，房屋月租金为2000元，合同中亦标明“合同有效期内，租金不予调整”。2019年伊始，开兴义公司既将涉案房屋月租金涨至5177元。现张肇祯陈述其去交2019年房租时，开兴义公司不再按照2018年6月1日签订的租赁协议中的租金数额收取，半年之后即将租金涨幅巨增158.85%，故张肇祯不予认可。开兴义公司陈述调整房屋租金的依据是其自行委托有关房地产评估公司参照市场租金水平后评估所得结论，并在2019年1月14日将调整房租租金的通知贴在张肇祯门上；张肇祯则陈述未接到开兴义公司的涨租通知，开兴义公司也没有该涨租通知已由张肇祯签收确认的相关证据提交法庭；张肇祯当庭陈述此处的涉案房屋为其目前唯一住房。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现依据涉案房屋租赁的历史状况以及张肇祯多年来交纳租金的情况来纵观本案，张肇祯未显现恶意拖欠、拒交租金的主观违约动机，涉案纠纷系双方未有效协商，妥善处理分歧所致。法院在此指出，依据涉案房屋的产权性质以租赁关系确立时的历史状况，其所产生的房屋租赁关系应与市场商业活动中的商品房租赁关系有所区别，涉案房屋产权单位以及开兴义公司在经营过程中，除考虑经济效益外，还应注意民生问题，树立“有事多商量，遇事多商量，做事多商量”的理念，充分考虑社会效果与经济效果的有机结合，积极营造安居乐业、和谐稳定的社会秩序及生活环境，尽到企业的一份社会责任。综上，法院认为开兴义公司未能提交确凿证据来佐证其涉案诉求的合理性，故对开兴义公司之涉案诉求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回北京开兴义物业管理有限责任公司涉案之诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据查明的事实，张肇祯自2006年开始租住涉案房屋，涉案房屋租金从最初每月800元逐渐调整为2000元，张肇祯如约交纳租金。2019年开始，开兴义公司将涉案房屋月租金涨至5177元。现开兴义公司要求张肇祯腾退房屋并支付房屋占有使用费，但并未提交充分有效证据证明其已将涨租的相关情况告知张肇祯且双方就此达成一致。综合本案涉案房屋的租赁历史沿革情况，本案双方之间形成了长期稳定的租赁关系，关于租金标准争议系双方未有效协商、妥善处理分歧所致，张肇祯并非拒交租金，而系对开兴义公司单方面大幅提高租金标准持有异议。开兴义公司上诉主张双方并未达成新的租赁关系意愿，张肇祯应腾退房屋，缺乏依据，本院不予支持。本案中，张肇祯同意支付房屋租金，开兴义公司坚持以其主张的租金标准要求张肇祯支付房屋占有使用费，并非张肇祯无故不支付房租，而系开兴义公司不同意张肇祯按原有租金数额交纳租金，双方争议实质为租金的支付标准问题，故不能据以认定张肇祯无故拒付租金。综合考虑开兴义公司与张肇祯之间租赁合同签订情况、租赁合同履行状况、张肇祯的实际居住生活状况，双方之间应就租金支付问题进一步协商以期达成一致解决方案。一审法院判决驳回开兴义公司的诉讼请求，并无不当。如今后张肇祯确实存在无故拒不履行交纳租金情形，双方由此产生争议可另行解决。需要指出的是，尊老敬老爱老是中华民族的传统美德，保障老年人合法权益是全社会的共同责任，老年群体需要社会更多的关注与照顾，涉案房屋产权单位以及开兴义公司在经营过程中，应注重民生问题，积极承担企业社会责任，弘扬社会主义核心价值观，努力营造安居乐业、和谐稳定的社会秩序及生活环境。综上所述，开兴义公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京开兴义物业管理有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 马立红审 判 员 何灵灵审 判 员 周艳雯二〇二一年二月二十六日法官助理 卫孚嘉书 记 员 王 艳