北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终754号上诉人（原审原告）：北京汉克威科技发展有限公司，住所地北京市东城区安定门东大街**雍和大厦**楼**。法定代表人：林伟，总经理。委托诉讼代理人：范颖慧，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜雅琪，北京市京都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京杰宝房地产开发有限责任公司，住所地北，住所地北京市东城区安定门外蒋宅口杰宝公寓****v>法定代表人：朱明，经理。委托诉讼代理人：王伟光，男，北京杰宝房地产开发有限责任公司职员。委托诉讼代理人：杨刚，北京市阳光律师事务所律师。上诉人北京汉克威科技发展有限公司（以下简称汉克威公司）因与被上诉人北京杰宝房地产开发有限责任公司（以下简称杰宝公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。汉克威公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持我公司一审的全部诉讼请求。事实和理由：《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，未违反法律规定，合法有效，应当继续履行。杰宝公司于2002年基于原合法设计、规划及施工手续，完成了×××D座7层0702号房屋（以下简称涉案房屋）的全部建设，并在2003年已经将房屋交付给我公司占有使用，后杰宝公司迫使我公司搬离，并对房屋进行了非法改造，致使涉案房屋面积扩大、格局变化，但改造后房屋的根基仍系原涉案房屋，该房屋并不因改造行为而灭失，且可以与其他房屋进行区分，具有办理产权登记的基础与可能，至于改造后扩大的房屋面积，可以按合同第五条约定处理。虽然涉案房屋因另案被人民法院查封，但我公司对涉案房屋享有物权期待权，足以排除对涉案房屋的执行。另，涉案房屋虽暂时无法办理初始登记，但基于特事特办原则，北京市政府已经组织相关单位解决权属登记问题，且确有部分买受人已经完成了权属登记。综上，请求二审法院判如所请。杰宝公司辩称，同意一审判决，请求二审法院驳回汉克威公司的诉讼请求。汉克威公司所主张的×××D座7层0702号房屋已经不复存在，且该房屋与7层3单元0702号房屋并非同一房产，该事实已经（2020）京02执异533号生效裁定予以确认，且汉克威公司在该裁定书中提出的执行异议申请被驳回后，又提起执行异议之诉，现已经撤诉，汉克威公司就7层3单元0702号房屋并不享有物权期待权，无权要求我公司为其办理房屋过户登记手续。汉克威公司向一审法院起诉请求：1.要求杰宝公司继续履行《商品房买卖合同》（合同编号025608），配合汉克威公司办理位于北京市东城区×××7层3单元0702号房屋不动产转移登记手续并交付该房屋；2.要求杰宝公司按照已付房款日万分之一的标准支付自2002年12月31日始至杰宝公司实际交付房屋之日止的逾期交房违约金。一审法院认定事实：2002年10月13日，双方订立《商品房买卖合同》，约定汉克威公司购买杰宝公司开发的位于北京市东城区×××D座7层0702号房屋，约定建筑面积123.07平方米，总价107万元，首付57万元，剩余50万元向银行贷款。杰宝公司应于2002年12月30日前将具备条件并符合合同约定的商品房交付汉克威公司：该房屋经验收合格、经综合验收合格、经分期综合验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件、取得工程竣工质量验收备案表。逾期交房超过90日后，汉克威公司有权解除合同，汉克威公司要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，杰宝公司按日向汉克威公司支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同后附有房屋平面图，显示涉案房屋为两室两厅。汉克威公司提交显示加盖有“北京杰宝房地产开发有限责任公司结算财务专用章”的发票，显示汉克威公司交纳首付款57万元。经质证，杰宝公司不认可上述《商品房买卖合同》和发票的真实性，称未在公司档案资料中查询到上述材料。诉讼中，杰宝公司针对加盖在《商品房买卖合同》合同专用章及结算财务专用章的真实性提起公章鉴定，但因无法提供比对样本而无法鉴定。汉克威公司另提交自北京银行股份有限公司中轴路支行调取的转账支票底档三张（显示收款人杰宝房地产开发有限责任公司，金额分别为20万元、30万元、6.5万元），与汉克威公司提交的支票存根（金额为0.5万元，收款人显示“汉克威”）、工商信息档案材料一并用以佐证发票的真实性，证明汉克威公司已经向杰宝公司支付房屋首付款57万元。汉克威公司解释称其法定代表人以现金的形式向杰宝公司支付了0.5万元的定金，后汉克威公司又以支票的形式将该钱款返还给公司法定代表人。经质证，杰宝公司认可支票底档的真实性，但认为其中部分收款人并非杰宝公司，即使其余支票底档显示收款人为杰宝公司，也否认款项性质。对此，杰宝公司未能举证证明双方当事人间尚有其他合同关系。汉克威公司提交1、税务系统信息截屏、缴税明细单、电子税款付款凭证、完税证明、房产税滞纳金发票、《公证书》，证明税务机关已经将汉克威公司列为涉案房屋纳税义务人，汉克威公司已经实际缴纳各项税款。经质证，杰宝公司否认截屏的真实性，同时否认上述证据的证明目的，称上述证据并不能证明汉克威公司享有涉案房屋相关权益。2.记账凭证、国际快递付款凭证、快递发票、各种合同等，证明杰宝公司于2003年向汉克威公司交付涉案房屋后，汉克威公司即占有该房并进行装修，将该房屋作为经营场所使用。经质证，杰宝公司否认上述证据的证明目的。汉克威公司称2006年3月，因杰宝公司将杰宝公寓整体改造故停水、停电梯，汉克威公司随即退场。后杰宝公司曾与汉克威公司协商解除双方之间的合同，汉克威公司予以拒绝，并间断性的要求杰宝公司交房。3.北京市规划委员会行政处罚决定书，证明杰宝公司擅自更改杰宝公寓规划，变更设计图纸。经质证，杰宝公司认可该证据的真实性，称2012新股东入驻后改变原有内部规划格局。并出示《房屋分层平面示意图》（复印件）及《D座标准层放大图》，证明现3单元702号房屋与汉克威公司诉争的涉案房屋已不属于同一标的物。经质证，汉克威公司认可《D座标准层放大图》的真实性，但否认杰宝公司的证明目的，认为恰能证明杰宝公司可交付房屋。诉讼中，法院向不动产登记机关调取杰宝公寓相关档案材料，发现该公寓并无D座7层0702号房屋，杰宝公寓共4个单元，其中有预售登记的房屋含1-702号房屋、2-702号房屋、4-702号房屋。汉克威公司表示其争议的“D座7层0702号房屋”应为7层3单元0702号房屋。杰宝公司称因项目历史遗留问题，杰宝公司尚未取得杰宝公寓的初始登记，且7层3单元0702号房屋已被法院查封。杰宝公司提交（2020）京02执异329号执行裁定书，案外人燕达国际健康城投资管理有限公司曾针对7层3单元0702号房屋的司法查封提出异议，称其于2016年11月16日与杰宝公司订立了《北京市商品房认购书》，购买7层3单元0702号房屋，却发现上述房屋被北京市第二中级人民法院查封，因此提出异议。该案中北京市第二中级人民法院查明国开（北京）新型城镇化发展基金（有限合伙）依据已经发生效力的执行证书，向法院申请强制执行，北京市第二中级人民法院作出协助执行通知书，查封7层3单元0702号房屋，查封期限自2019年6月14日至2022年6月13日。而2019年11月11日河北省三河市人民法院作出判决书，判决杰宝公司配合燕达国际健康城投资管理有限公司办理7层3单元0702号房屋的正式网签及相关过户手续。因燕达国际健康城投资管理有限公司所依据的另案生效法律文书系在北京市第二中级人民法院查封之后作出，因此驳回燕达国际健康城投资管理有限公司的执行异议请求。就汉克威公司诉争的7层3单元0702号房屋已经被查封一节，法院询问汉克威公司是否坚持要求办理该房屋转移登记手续，是否考虑变更诉讼请求。汉克威公司答复称仍坚持本案诉讼请求，并可随时支付剩余房价款。一审法院审理认为，根据汉克威公司提交的《商品房买卖合同》、购房发票及转账支票底档等证据，可认定双方订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，汉克威公司已经履行了支付部分购房款的义务。杰宝公司虽辩称无法核实《商品房买卖合同》、购房发票的真实性，但其未提供充分的证据予以反驳，故法院对杰宝公司的上述抗辩意见，不予采信。根据合同约定，杰宝公司应当在汉克威公司交纳全部购房款后为汉克威公司办理×××D座7层0702号房屋转移登记手续，但经法院至不动产登记机关查询，并未查询到有上述房屋，且汉克威公司亦提交证据证明杰宝公司擅自更改了原设计规划，目前并无充足证据证实杰宝公寓D座7层0702号房屋为汉克威公司主张的7层3单元0702号房屋，故双方订立的《商品房买卖合同》约定的标的物，已不具有可转移登记的执行性。且根据已查明情况，汉克威公司所主张的7层3单元0702号房屋亦已被北京市第二中级人民法院查封。综上，汉克威公司要求杰宝公司配合办理×××7层3单元0702号房屋转移登记并交付房屋的诉讼请求，法院难以支持。至于汉克威公司要求杰宝公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，其权利基础建立于第一项诉讼请求之上，因此法院对该项诉讼请求，亦不予支持。虽然本案系合同纠纷，但买受人要求出卖人履行不动产转移登记手续的诉讼请求，具有物权请求权性质，不应适用诉讼时效限制，因此杰宝公司关于时效的抗辩意见，法院不予采信。应当指出，杰宝公司未按照《商品房买卖合同》约定履行交房义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任，对此汉克威公司可另行予以解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条之规定，一审法院于2020年11月判决：驳回北京汉克威科技发展有限公司的全部诉讼请求。本院二审期间，杰宝公司提交（2020）京02民初655号裁定书作为新证据，欲证明（2020）京02执异533号裁定书驳回汉克威公司提出的执行异议申请后，其又提起执行异议之诉，现已经撤诉，533号裁定已经发生法律效力；汉克威公司对该证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可，表示执行异议并不能对权利确认作出认定。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，一审法院认为双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，本院不持异议。归纳双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：汉克威公司要求继续履行合同、办理案涉房屋产权转移登记手续以及杰宝公司支付逾期交房违约金是否予以支持。首先,合同标的房屋与现状不符且未完成初始登记。根据查明的事实，一审法院曾前往不动产登记机关就上述房屋坐落进行查询，并未查询到相关信息，且汉克威公司提交的×××杰宝公司擅自更改了原设计规划，目前并无充足证据证实×××D座7层0702号房屋为汉克威公司主张的7层3单元0702号房屋，且目前该房屋尚未办理初始登记。其次，汉克威公司现主张的7层3单元0702号房屋尚处于法院查封状态。本院生效的（2020）京02执异533号裁定书显示，汉克威公司曾就该查封提出执行异议，该裁定书查明“我院查封的案涉房屋为3单元-702号，建筑面积447.13平方米。汉克威公司提交的《商品房买卖合同》载明，该公司所购房屋为D座七层0702号，建筑面积123.07平方米”，后本院以“汉克威公司提交的证据不能证明其与杰宝公司就本院查明的案涉房屋签订了书面买卖合同”为由，驳回了汉克威公司的执行异议请求。再次，汉克威公司主张杰宝公司向其支付逾期交房违约金，其请求权基础建立在继续履行合同之上，对其该项诉讼请求，不予支持。鉴于上述理由，涉案合同无法继续履行，一审法院驳回汉克威公司要求杰宝公司配合办理杰宝公寓7层3单元0702号房屋产权转移登记、交付房屋并支付违约金的诉讼请求处理正确，本院予以维持。综上所述，汉克威公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6562元，由北京汉克威科技发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 霍翠玲二〇二一年二月九日法官助理 辛明厚书 记 员 林晓天