江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0302民初2927号原告：杨学明，男，1963年4月3日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：刘春杰，江苏昭鹏律师事务所律师。被告：汪奎东，男，1979年8月9日生，汉族，住安徽省宿州市萧县。被告：周金花，女，1979年12月8日生，汉族，住徐州市泉山区。二被告共同委托诉讼代理人：杨锡泉，江苏金华星律师事务所律师。原告杨学明与被告汪奎东、周金花宅基地使用权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，分别于2020年8月26日、12月8日公开开庭进行了审理。原告杨学明及其委托诉讼代理人刘春杰，被告汪奎东、周金花的共同委托诉讼代理人杨锡泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨学明向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原、被告签订的《宅基地转让协议》无效；2、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2011年5月15日，原告杨学明与其父亲杨广胜（已故）与被告签订《宅基地转让协议》一份，约定将原告享有的位于徐州市鼓楼区一处宅基地使用权及宅基地上的房屋地基一并转让给被告。宅基地转让协议签订时，被告的户籍地为安徽省萧县赵庄镇汪屯行政村杨庄自然村。后被告在该处宅基地及地基基础上加盖房屋，所盖房屋现被政府部门征收，且被告以案外人赵启民的名义与政府部门签署了征收补偿协议，征收编号为123。原告认为，根据相关法律规定，宅基地不能出售或者转让给本集体经济组织成员以外的人，故原、被告双方签署的《宅基地转让协议》违反了法律的强制性规定，应属无效协议。同时，因政府部门对案涉宅基地使用权和宅基地上房屋进行了征收，被告获得了征收补偿利益，该补偿利益系案涉《宅基地转让协议》无效的法律后果，应依法予以处理。就征收补偿利益分配问题，双方无法达成一致意见。故原告起诉至法院，请求维护原告的合法权益。案件审理过程中，原告撤回了对被告周金花的起诉。被告汪奎东辩称，原告的诉请和理由均不能成立，没有事实依据和法律依据，请法庭驳回原告诉请。第一，该宅基地的转让协议已历经10年，现在请求法院确认无效已经超出诉讼时效；第二，即使转让协议无效，原告主张的民事补偿请求也远远超过了法律规定的请求法院保护的诉讼时效；第三，该宅基地转让协议实际发生并不是和原告陈述的及协议书写的一样，2010年底被告汪奎东到徐州进行打工和经营，由于在徐州没有住处，想在附近偏僻的地方租房子，后来认识了本案所涉的刘楼村8组的村民赵启明，赵启明说他要翻盖房子，他可以和汪奎东合盖，盖好后给汪奎东一部分房屋居住，要求汪奎东做一部分投资；到2011年5月，赵启明与本案原告父亲杨广胜及原告本人谈妥了转让本案所涉的宅基地，即杨广胜的宅基地转让给赵启明，当时杨学明已经在南京市落户，成为公务员，因为要汪奎东投资，所以赵启明就让汪奎东与他们签字，就形成了本案的转让协议，待交完转让款后，该宅基地一直登记在赵启明名下，也是由赵启明向村委会办理的有关建房手续。一直到2018年该房屋拆迁，也是由政府拆迁部门与赵启明签订的拆迁协议，赔偿也是全部赔偿到赵启明名下，汪奎东除了签了本案协议外，付了9万元，另外做了一部分建房投资，整个手续全部都是由赵启明办理并且是登记在赵启明名下，而且得到了村委会及政府有关部门同意，赵启明是原告父亲的同村村民，根据法律规定，同一集体经济组织内的成员之间宅基地可以转让，并经过经济组织的有关部门的同意，是符合法律规定的，因此本案不存在违反法律规定的问题，充其量就是汪奎东不应该签订宅基地协议，因此原告的主张与事实不符，也没有法律依据；第四，根据诚实信用的原则，已经发生了9年多的事实，也不存在其他方面的纠纷，现在反悔，我们认为不当，且该土地已经被政府征收，现在也不可能在确认无效后向其返还的问题。特别是该土地一直没有被汪奎东所占有，一直登记在同村村民赵启明名下，所以原告的起诉也没有实际的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月15日，原告杨学明与杨广胜作为甲方（转让方）与被告汪奎东、周金花作为乙方（受让方）、案外人刘德义作为证明人签订《宅基地转让协议》一份，约定甲方将刘楼村八组自己的宅基地面积打好（基础）一并出售给乙方，乙方现居住在安徽省宿州市萧县赵庄镇汪屯行政村杨庄自然村39号；甲方将自己拥有的土地面积东和西距离长是32米，南和北宽度长13米，永久转让给乙方；乙方要建成两层楼，在建房中，甲方要协助乙方把房子建齐，水电路要通；主体建成水电由乙方自行承担，如遇城管、社区因建房出现问题，甲方协助乙方处理（乙方出资）；转让总价款为9万元整人民币；如今后遇到拆迁、赔偿等，权属归乙方所有，双方约定，以后无论什么时候双方永不反悔，此后如此地方拆迁安置或拆迁补偿所培均属乙方所有，与甲方无关；甲方保证土地权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权、债务概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，本协议双方签字生效。另查明，涉案宅基地为集体土地，杨广胜于2018年病逝。后，原告杨学明及杨广胜出具《收条》一份，内容为：今收到宅基地款人民币9万元整，现金已付清。案件审理过程中，被告自认，在原、被告双方签订《宅基地转让协议》时，被告不是案涉宅基地所属的徐州市鼓楼区集体经济组织成员。关于原告请求判令确认原、被告签订的《宅基地转让协议》无效的诉请，本院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原、被告于2011年5月15日签订了《宅基地转让协议》，且被告自认，在签订该转让协议时，被告并非案涉宅基地所属的集体经济组织成员，故原、被告签订的《宅基地转让协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。故，原告请求判令确认原、被告签订的《宅基地转让协议》无效的诉请，本院予以支持。关于被告抗辩，原告请求确认原、被告签订的《宅基地转让协议》无效的诉请已超过诉讼时效的问题，本院认为，原、被告签订的《宅基地转让协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而自始无效，原告的该诉请并非基于债权产生的请求权，故对于被告的该抗辩，本院不予采信。关于案涉宅基地转让协议的受让人问题，依照宅基地转让协议内容的显示，该协议的首部明确载明的受让人为汪奎东，该协议的尾部签名部分也并非赵启民的签字，而是汪奎东作为受让人身份的签名确认，同时王奎东、周金花均认可周金花的签名系汪奎东书写，该签名并非周金花的意思表示，亦不能代表周金花，且庭审中，被告亦作出购买案涉宅基地的意思表示，因此，本院认定案涉宅基地转让协议的受让人为汪奎东。关于被告抗辩，原告杨学明并非适格原告的问题，本院认为，原告杨学明与被告汪奎东均为《宅基地转让协议》的签订人，故原告杨学明据此有权请求确认与被告汪奎东签订的该协议无效，对于被告的该抗辩，本院亦不予采信。因原告未能提供案涉宅基的相关登记材料或四至材料，且案涉宅基地已经不具备返还的条件，因此，对宅基地的返还问题，本院不予理涉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：原告杨学明与被告汪奎东于2011年5月15日签订的《宅基地转让协议》无效。案件受理费4890元（原告预缴9700元），由原告杨学明负担4810元，由被告汪奎东负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  林佳锟审 判 员  张艳玲人民陪审员  范玉壮二〇二一年二月二日法官 助理  董 瑶书 记 员  裴小萌