河南省武陟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0823民初5093号原告：杨合旺，男，1963年2月2日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。原告：王金荣，女，1965年7月6日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。二原告共同委托诉讼代理人：沈玉杰，河南星歌律师事务所律师。被告：张科，男，1983年10月5日出生，回族，住河南省武陟县。被告：李菲菲，女，1986年11月29日出生，回族，住河南省武陟县。第三人：张金福，男，1974年6月7日出生，回族，住河南省武陟县。第三人：孙保利，男，1968年7月14日出生，汉族，住河南省武陟县。第三人：杨红梅，女，1971年10月2日出生，汉族，住河南省武陟县。原告王金荣、杨合旺与被告张科、李菲菲及第三人张金福、孙保利、杨红梅返还原物纠纷一案，本院于2020年9月24日作出（2020）豫0823民初2948号民事判决，原告王金荣、杨合旺及被告张科不服该判决向焦作市中级人民法院提起上诉，焦作市中级人民法院于2020年12月8日作出（2020）豫08民终3363号民事裁定，撤销（2020）豫0823民初2948号民事判决，本案发回本院重审。本院于2020年12月30日立案后，另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告杨合旺及二原告共同委托诉讼代理人沈玉杰到庭参加诉讼，被告张科、李菲菲及第三人张金福、孙保利、杨红梅经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨合旺、王金荣向本院提出诉讼请求：1．请求依法确认原告王金荣与第三人孙保利、杨红梅签订的《房屋买卖协议》合法有效；2．请求法院判令被告立即停止侵权并搬离武陟县××东环路北段西侧中国银行住宅楼4-3号房屋；3．请求法院判决被告从2017年4月1日起按每月900元标准支付原告房屋占用费，直至搬离上述房屋之日止；4．请求法院判决被告承担本案诉讼费。在原审中，原告撤回第1项诉讼请求。事实和理由：第三人张金福于2004年5月20日从第三人孙保利、杨红梅夫妇处购买位于武陟县××东环路西侧中行住宅楼4-3号房屋一套（产权证号：武房权证龙字第**），房屋面积99.75平方米，但因土地性质原因，未办理房屋产权变更登记手续。2015年5月17日，第三人张金福因不能偿还原告杨合旺到期债务950000元，与原告杨合旺达成口头协议，同意以其购买的上述房产冲抵上述借款一年的利息（月息2分）。原告杨合旺及第三人张金福遂将上述债务抵销协议通知房屋登记的产权人第三人孙保利、杨红梅夫妇，原告及第三人张金福并一同到焦作，找到第三人孙保利、杨红梅夫妇，以杨合旺妻子王金荣的名义与第三人孙保利、杨红梅重新签订一份《房屋买卖协议》，该《房屋买卖协议》除乙方更换为王金荣的名字外，其他协议内容及落款时间均与第三人张金福和第三人孙保利、杨红梅夫妇签订的原《房屋买卖协议》一致。第三人张金福遂将该房屋钥匙、房产证交付给了原告并到该房屋内查验了房屋。原告之后因另有住房，未在该房屋内居住，因土地性质原因也未到房屋产权登记部门办理产权变更登记手续，至今上述房产的房屋产权证记载的所有权人仍未孙保利、杨红梅。2017年春季，原告发现，被告张科及其妻子李菲菲未经原告同意，在上述房屋内居住，并私自更换了该房门钥匙。其辩称理由为第三人张金福（系张科的舅父）对其有到期债务不还，故在该房屋居住，并拒绝原告要求其搬离的通知。直至现在，虽然原告或中间人多次调解、通知，被告仍拒绝搬离上述房屋。综上所述，原告认为，原告以债务抵偿、受让房屋买卖合同权利的形式，购买了上述房屋，应当享有上述房屋的占有、使用、收益的权利或用益物权，被告没有法定或约定的理由侵占上述房屋并拒绝搬离的行为，构成对原告的侵权。因此，原告依据法律规定，特向贵院起诉，请求依法判如所请。被告张科在原审时辩称，第一，本案中的杨合旺不具有原告主体资格。从原告提供的证据形式表面看以及原告的诉讼请求，本案与杨合旺没有关系，杨合旺的原告主体不适格。第二，原告的诉讼请求涉及到杨合旺与第三人张金福的借款合同关系，张金福与孙保利、杨红梅之间的买卖合同关系，王金荣与孙保利、杨红梅之间的买卖合同关系，张金福与杨合旺之间的借款抵押担保关系，张科与张金福之间的租赁合同关系，王金荣与张科、李菲菲之间的侵权法律关系，被告认为，原告将所有的法律关系一并诉讼予以解决，不符合诉讼程序的要求。关于实体方面，被告认为原告提供的买卖合同是无效的协议。第一，根据第三人张金福的表述，买卖合同实际上是借款担保协议。第二，实际上的买卖合同形成时间是2015年，并非2004年。第三，王金荣与孙保利之间没有真实的交易，也包括与杨合旺之间。第四，王金荣没有向孙保利支付过分文房款。第五，孙保利也没有将房屋交付给王金荣。所以，被告认为原告提供的买卖合同如果是真实的，应该是一个借款担保合同。张科与张金福之间因为存在张金福所称的借款，张科与张金福于2013年2月15日双方之间达成了房屋租赁合同关系，张金福将涉案房屋自2013年2月15日租给张科，租期是20年。实质是张金福对张科的亏欠，以租赁的形式解决张科的住房问题。张科在租房合同签订前就住在涉案房屋内，一直居住至今。如果原告与孙保利之间签订的买卖协议真实，那么，依据买卖不破租赁的原则，原告也无权否认张科的租赁权，更谈不上，张科支付所谓的占用费用。实际上，是张科在该涉案房屋居住至今，除张金福以外没有其他人向张科、李菲菲主张过房屋的权利。另外，张金福与原告以及张金福与第三人孙保利、杨红梅之间的买卖合同如果是成立的，依照法律规定，也剥夺了张科的优先购买权。从这个层面讲，该买卖合同也是不成立的。综上所述，原告的房屋买卖合同无效，原告无权要求张科、李菲菲搬离涉案房屋和支付占用费用。请驳回原告对张科以及李菲菲的起诉。补充一点，原告起诉书所描述的买卖房屋过程与当庭陈述的房屋买卖过程反映出原告自称以950000元为本金，月息2分，以一年利息作为房款，该事实与张金福的答辩相印证，可能存在利滚利的情形，被告认为该案涉及到众多法律关系，原告主张的房屋买卖合同关系和被告张科的侵权关系，应当分案解决，合并审理不符合民事诉讼的要求。张金福在原审时述称，答辩人认为原告王金荣与孙保利签订的协议无效。这是一个假交易。答辩人欠原告杨合旺和王金荣的钱是在2012年3月20日，答辩人第一次写的欠钱金额是500000元，随后累计到950000元，多出来的450000元是杨合旺和王金荣自己算的利息。孙保利和王金荣签订的房屋买卖协议，签合同的时候王金荣不在现场。杨龙旺（杨合旺的大哥）建议答辩人去找原房主孙保利去签房屋买卖协议。签房屋买卖协议的目的是让杨合旺和王金荣心里面舒服，因为答辩人当下还不了杨合旺和王金荣的500000元。所以，答辩人没有多想，也确实不懂法律，就这样算是签了原告提供的买卖协议。如果这个买卖协议成立，当初的交易金额是多少？孙保利确实没有收到一分钱。所以，这个买卖协议不成立。杨合旺主张法院判决被告立即停止侵权，搬离涉案房屋，答辩人认为也不成立。因为答辩人和原告没有就涉案房屋达成顶账的任何具体协议，包括口头的。所以说，答辩人对该涉案房屋是有支配权的。答辩人欠被告张科的钱金额也是很大，涉及金额大概六百到七百万，答辩人把张科逼的无家可归。所以，答辩人让张科入住在涉案房屋中。原告的请求三，答辩人认为也不成立。答辩人认为张科无任何理由去支付该费用。因为，答辩人欠原告的钱是真实的，答辩人欠张科的钱并带给张科的伤害也是真实的，他们都是受害者。原告和张科有什么事情应该来找答辩人，而不是去找张科。答辩人欠张科的钱是真实的，张科让答辩人和他签订了一个租房顶账协议，用房租顶答辩人欠张科的款项。原告所称的答辩人与杨合旺达成口头协议，同意以涉案房屋冲抵利息是不属实的。答辩人带着原告的大哥杨龙旺、刘大通去找孙保利和杨红梅，与二原告签订的任何手续都是为了让原告安心。但二原告均不在现场。孙保利在原审时述称，答辩人与妻子杨红梅于2000年购买了位于武陟县××东环路段中行住宅楼4-3号住宅房，并按规定办理了房产证。2004年5月，经刘大通介绍，答辩人将该房屋以71000元卖给了张金福，跟张金福签订了房屋买卖协议，并出具了房款现金收据，房产证给了张金福。至今未办理房产过户手续。2015年的一天，刘大通和张金福找到答辩人，并拿了一份打印好的卖方是答辩人夫妻双方、买方是王金荣的房屋买卖协议让答辩人夫妻签字。说张金福借了王金荣的钱到期还不上，就把答辩人夫妻卖给他的那套房子抵债给了王金荣，房产证已经给了王金荣，可是王金荣一定要一份与原房主也就是答辩人夫妻签订的房屋买卖协议。开始答辩人夫妻不愿意签字，因为都是熟人，碍于情面，并且在他们俩口头承诺今后无论发生什么事情和答辩人夫妻无关的情况下，答辩人夫妻才在那个协议上签了字。卖房给张金福的日期记不清了，现出自原告的诉状，正确日期以与张金福签订的房屋买卖协议日期为准。被告李菲菲、第三人杨红梅在原审时未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年5月20日，张金福与孙保利、杨红梅签订《房屋买卖协议》，约定张金福以71000元的价格购买孙保利、杨红梅所有的位于武陟县××东环路北段西侧中行住宅楼4-3号房屋（产权证号：武房房权证龙字第**）房屋面积99.75平方米。协议签订后，张金福将购房款交付孙保利、杨红梅，孙保利、杨红梅将房屋所有权证书、钥匙交给张金福，双方一直未办理房屋变更登记手续。2012年3月，张金福向杨合旺借款50万元。张金福未清偿借款本息，经结算，张金福于2015年4月19日向杨合旺出具借条，载明“今借到杨合旺现金玖拾叁万元整（930000.00元），月息贰分，当月结清，半年借款还清（以前所有借条全部作废）”。经再次结算，张金福于2015年5月17日向杨合旺出具借条，载明“今借到杨合旺现金玖拾伍万元整（950000.00元）（此条以前的借条全部作废，特此证明），以此条为准”。当日，杨合旺、王金荣共同委托杨龙旺与张金福达成口头以房抵债协议，张金福以案涉房屋折价清偿其欠付杨合旺的借款。本次庭审后，双方认可案涉房屋折价的金额为25万元。随后，杨龙旺在张金福的陪同下以原告王金荣的名义与孙保利、杨红梅重新签订《房屋买卖协议》，协议内容与张金福于2004年5月20日与孙保利、杨红梅签订《房屋买卖协议》一致，仅将买受人变更为王金荣。随后，张金福将房屋所有权证书、钥匙交给杨龙旺。2017年春季，杨合旺、王金荣发现张科、李菲菲在涉案房屋中居住，门锁已被更换。2019年9月1日，孙保利、杨红梅在杨合旺、王金荣准备好的《房产过户授权委托书》上签名按指印，委托事项为孙保利、杨红梅原共有的龙源镇东环路北段西侧中行住宅楼已于2004年5月20日以71000元出卖给了王金荣，此房无任何争议，孙保利、杨红梅愿意配合并全权委托王金荣办理有关过户手续。张科在庭审时提交其与张金福于2013年2月15日签订《房屋租赁合同》，约定张金福将涉案房屋租赁给张科使用，租赁期限为20年，自2013年2月15日起至2033年2月15日止，租金为6000元/年，采取先付租金后使用的原则，一次性交清全部租金12万元。另查明，杨合旺、王金荣于1987年5月30日登记结婚，系夫妻关系。以上事实有原告提供的借条、房屋买卖协议、房屋所有权证、钥匙及照片、房屋过户授权委托书和被告提交的房屋租赁合同、当事人当庭陈述等证据在案佐证。被告及第三人张金福对原告提交的《房屋买卖协议》、《房产过户授权委托书》有异议，第三人孙保利对签字的真实性无异议，对协议内容有异议，根据各方当事人的当庭陈述可以认定《房屋买卖协议》确系原告方与第三人孙保利、杨红梅在第三人张金福在场的情况下签订，《房产过户授权委托书》也系第三人孙保利、杨红梅签署，故对该证据本院予以采信。被告及第三人对原告提交的租房信息截图有异议，该截图不能证明涉案房屋2017年至今的租金标准，本院不予采信。原告对证人董某的证言有异议，被告并未提供相应的水、电、气等交费凭证证明其自2013年起在涉案房屋居住，故对该证据本院不予采信。本院认为，原告王金荣、杨合旺系夫妻关系，第三人张金福向原告杨合旺借款发生在二原告夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债权。二原告委托杨龙旺与第三人张金福达成口头以房抵债协议，杨龙旺在张金福的陪同下以原告王金荣的名义与孙保利、杨红梅重新签订《房屋买卖协议》，系二原告对夫妻共同财产的处分，杨合旺通过口头以物抵债协议及债权转让取得了案涉房屋的占有、使用等权利，故杨合旺主体适格。根据双方当事人当庭陈述，可以认定二原告与第三人张金福达成口头以房抵债协议的真实目的为以案涉房屋折价25万元清偿欠付的借款。双方协商以案涉房屋折价款清偿欠付的借款，性质上属于债务履行方式的变更，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，口头以房抵债协议合法、有效。张金福与孙保利、杨红梅于2004年5月20日签订《房屋买卖协议》，张金福依约支付全部购房款，孙保利、杨红梅将房屋钥匙及房屋所有权证交付张金福，虽未办理房屋变更登记手续，但张金福取得了案涉房屋的占有、使用等权利。二原告与张金福达成口头以房抵债协议后，杨龙旺在张金福的陪同下以原告王金荣的名义与孙保利、杨红梅重新签订《房屋买卖协议》，协议内容与上述《房屋买卖协议》一致，仅将买受人变更为王金荣。该行为系张金福将其与孙保利、杨红梅之间的买卖合同权利转让给王金荣，且已通知到了孙保利、杨红梅，该债权转让有效，二原告取得了案涉房屋占有、使用等权利。被告张科虽持有其与第三人张金福签订的《房屋租赁合同》，但其未提交证据证明其已依约将租金12万元一次性支付给张金福，并自该《房屋租赁合同》签订之日起至第三人张金福将案涉房屋钥匙交付二原告之时在案涉房屋居住，不能证明《房屋租赁合同》已实际履行。而且，根据被告张科和第三人张金福的当庭陈述，租金的支付存在抵债部分，即该《房屋租赁合同》签订的真实目的是以第三人张金福让渡案涉房屋使用权抵偿欠款，并非真实有效的房屋租赁合同。因此，被告张科不能依据该《房屋租赁合同》取得案涉房屋的占有、使用的权利。虽然案涉房屋一直未办理房屋变更登记手续，但是二原告基于其与第三人张金福达成的口头以房抵债协议、《房屋买卖协议》及第三人张金福交付案涉房屋钥匙、房屋所有权证的行为，取得了案涉房屋的物权期待权。二被告占有、使用案涉房屋，侵害了二原告对案涉房屋享有的权利，故二原告主张二被告立即停止侵权并搬离案涉房屋，本院予以支持。二被告的侵权行为导致二原告不能使用案涉房屋，其对二原告的损失应承担赔偿责任。综合考虑案涉房屋的地理位置、面积等因素，参照被告张科提交的《房屋租赁合同》约定的租金标准，本院酌定二被告按照500元/月支付二原告从2017年4月1日起至实际搬离案涉房屋之日期间的房屋使用费。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张科、李菲菲于本判决生效后二十日内从武陟县龙源镇东环路北段西侧中行住宅楼4-3号房屋（产权证号：武房权房权证龙字第**）；二、被告张科、李菲菲于本判决生效后二十日内按照500元/月支付原告王金荣、杨合旺从2017年4月1日起至实际搬离案涉房屋之日期间的房屋使用费；三、驳回原告王金荣、杨合旺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告张科、李菲菲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判长 田         敏审判员 王有安人民陪审员慕惠芝二〇二一年二月三日书记员 李    梦    歌河南省武陟县人民法院民事判决书（附页）（2020）豫0823民初5093号（2020）豫0823民初5093号民事判决书所引用的相关法律法规，具体内容表述如下：《中华人民共和国侵权责任法》第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。《中华人民共和国物权法》第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。