上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终836号上诉人(原审原告、反诉被告)：范乃战，男，1983年1月24日出生，汉族，户籍所在地河南省。委托诉讼代理人：王通宾，上海市大众律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：耿雪婷，女，1994年8月26日出生，汉族，户籍所在地江苏省。上诉人范乃战因与被上诉人耿雪婷房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初19633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理本案。本案现已审理终结。范乃战上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，依法改判支持范乃战的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由耿雪婷承担。事实和理由：一、耿雪婷在签订《商铺租赁定金协议》《房屋租赁合同》前，一再声称上海市嘉定区安亭镇昌吉路XXX号门面房(以下简称“系争房屋”)可以办理“营业执照”，但系争房屋系公有居住用房，无法办理生鲜类营业执照。二、范乃战在双方签约前多次强调只有房屋可以办理营业执照才承租，而耿雪婷明知系争房屋不能办理营业执照，仍然承诺“可以办理营业执照、合法经营”，并多次催促范乃战与其签订定金协议、租赁合同。三、耿雪婷承诺“营业执照办不了，一分不少退给你”并非仅仅强调系争房屋可以办理营业执照，还包含“如不能办理营业执照，一分不少退还租金”的意思，故耿雪婷应退还范乃战人民币(以下币种均为人民币)50，000元。四、双方在《房屋租赁合同》第八条虽约定“违约金25％”，但该约定并未明确违约金的计算基数，范乃战认为该违约金的计算基数应为“月租金”。退一步说，即使是范乃战违约，也没有给耿雪婷造成任何损失，因此一审判决按照年租金计算违约金不合理。综上，请求二审法院支持范乃战的上诉请求。耿雪婷未作辩称。范乃战向一审法院起诉请求：1．确认范乃战与耿雪婷于2020年5月19日签订的《商铺租赁定金协议》及《房屋租赁合同》于2020年7月16日解除；2．要求耿雪婷返还租金50，000元；3．要求耿雪婷自2020年7月17日起至判决生效之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准向范乃战支付逾期返还租金的利息损失。耿雪婷向一审法院反诉请求：1．确认范乃战与耿雪婷于2020年5月19日签订的《商铺租赁定金协议》及《房屋租赁合同》解除；2．要求范乃战向耿雪婷支付2020年6月5日起至2020年7月16日期间的租金23，233.33元；3．要求范乃战向耿雪婷偿付违约金51，000元。一审法院认定事实：1．系争房屋系公有居住用房，产权人为案外人庄某某。庄某某与案外人郭某某于2018年8月30日签订一份《出租协议》，约定由郭某某承租系争房屋，租赁期限自2018年9月1日至2023年8月31日止。郭某某与案外人杨某于2019年6月15日签订一份《房屋及场地租赁合同》，约定由杨某承租系争房屋，租赁期限自2019年9月1日至2022年8月30日止。杨某与耿雪婷于2019年8月30日签订一份《商铺转租合同》，约定由耿雪婷承租系争房屋，租赁期限自2019年8月30日至2022年8月30日止。2020年5月19日，耿雪婷(甲方、出租方)与范乃战(乙方、承租方)就系争房屋签订了一份《商铺租赁定金协议》，协议约定：甲方将系争房屋转租给乙方使用，年租金为204，000元；租用时间为1年；乙方在签订本协议时于2020年5月19日向甲方交纳定金50，000元；剩余转让金额需于2020年6月5日之前一次性支付给甲方50，000元，7月5日支付50，000元，8月5日支付54，000元；如不按照合同条款及补充条款执行将视为违约；协议另约定了其他内容。同日，耿雪婷(甲方、出租方)与范乃战(乙方、承租方)就系争房屋签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用；乙方恶意拖欠或不支付到期租金的、乙方利用租赁物进行非法活动的、乙方未经甲方同意擅自转租的，甲方可以解除本合同，但需书面通知乙方；甲方没有按合同约定提供相应设施设备或提供的设施设备不能满足乙方经营的正常使用需要的、甲方其他违约行为致使合同目的不能实现或使合同无法继续履行的，乙方可以解除合同，但需书面通知甲方；违反本合同内容，应承担违约金25％，如造成对方损失的，还应承担相应的赔偿责任；合同另约定了其他内容。上述协议及合同签订当日，耿雪婷交付了系争房屋，由范乃战经营生鲜超市。范乃战于2020年5月19日至2020年5月23日期间向耿雪婷支付定金共计50，000元，已支付的定金转为租金，双方约定租金自2020年6月5日起算。2.2020年4月至5月期间，范乃战与耿雪婷通过微信沟通系争房屋能否办理营业执照，耿雪婷明确表示可以办理营业执照。2020年6月5日，耿雪婷催讨第二期租金50，000元，但双方就支付时间发生争议，范乃战拒绝支付，并通过微信称“现在我给你两条路走，想叫我在这里做三个月，我给你付到三个月啦，生意好我会再给你三个月，我会三个月的给你，否则的话把钱给我退回来”。其后，耿雪婷多次催讨第二期租金无果。2020年7月15日，范乃战通过微信称“…我已经决定了，这边我是不干了…我每天下来不挣钱，去掉拿货的钱，工人工资房租水电天天亏本，所以我做不下去，我也不影响你租房子，我干到房租到期，或者是提前退房都行。我现在就开始给你打招呼了，你看过回不回我都一样。我已决定了”。2020年7月16日，范乃战腾退系争房屋，并将钥匙归还耿雪婷。2020年7月18日，双方就租金退还发生争议，耿雪婷称“营业执照办不了，一分不少退给你”。一审庭审中，耿雪婷陈述系争房屋性质确为居住用房，但可以办理营业执照。工商登记部门曾告知范乃战，必须是系争房屋所在的昌吉路所有门店一起去办理，而不能单独办理。其所称的“营业执照办不了，一分不少退给你”仅系为了强调范乃战确实可以办理营业执照，因为双方签订租赁协议及合同之前，其特地向有关咨询公司咨询，对方表示范乃战经营的业务可以办理相关证照，耿雪婷也将咨询公司的工作人员介绍给范乃战，并告知范乃战可委托咨询公司代为办理。为证明系争房屋可办理营业执照，耿雪婷提交了其与案外人郑某某于2020年9月16日签订的《门市部出租协议》以及郑某某在系争房屋办理的《临时备案公示卡》复印件，该《临时备案公示卡》载明：“经营项目：商业零售；临时备案期限：2020年9月1日至2022年8月30日”，该公示卡加盖“上海市嘉定区安亭镇人民政府商务市场管理办公室”公章。范乃战在庭审中表示就营业执照无法办理的情况未曾联系和告知过耿雪婷，工商管理部门工作人员上门告知其没有营业执照便不可以继续经营的事情亦未反馈给耿雪婷，也未提交关于工商管理部门禁止其经营的相关证据。一审法院认为，范乃战与耿雪婷签订的《商铺租赁定金协议》及《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，两份合同均合法有效，双方应依约履行各自的义务。范乃战已于2020年7月16日将系争房屋腾退返还耿雪婷，且在庭审中双方均要求解除《商铺租赁定金协议》及《房屋租赁合同》，法院确认上述合同于2020年7月16日解除。关于导致合同解除的原因，一审法院认为，《商铺租赁定金协议》约定范乃战应于2020年6月5日、2020年7月5日、2020年8月5日分别支付第二、三、四期租金，现查明范乃战明示拒绝支付合同第二期租金，其行为构成违约。庭审中范乃战辩称系争房屋系公用居住房屋，无法办理营业执照，承租系争房屋的目的无法实现，故违约责任应由耿雪婷承担，但范乃战提出解除合同时并未提及营业执照无法办理的情况，仅以经营困难为由而要求提前退租，故范乃战的该抗辩意见不予采信。范乃战以营业执照无法办理而要求耿雪婷退还租金50，000元的诉请，不予支持。合同解除后，范乃战未实际承租使用部分的租金应当予以返还。法院确认范乃战应支付的2020年6月5日至2020年7月16日的租金为23，233.33元，未实际承租使用部分的租金为26，766.67元。关于违约责任，《房屋租赁合同》对违约责任的约定为违约金25％，耿雪婷要求范乃战支付违约金51，000元(合同总金额204，000元＊25％)，该金额为三个月租金的标准，对此予以支持。庭审中，范乃战辩称违约金应为月租金25％，但违约金按照年租金的25％，即赔付三个月租金作为违约金尚属合理，故对范乃战的该辩称意见不予采纳。鉴于耿雪婷应返还范乃战的租金与范乃战应支付耿雪婷的违约金相互抵扣后，范乃战尚需支付耿雪婷款项，故对范乃战主张的要求耿雪婷支付利息损失的诉讼请求不予支持。判决：一、范乃战与耿雪婷于2020年5月19日签订的《商铺租赁定金协议》及《房屋租赁合同》于2020年7月16日解除；二、耿雪婷应于判决生效之日起十日内返还范乃战租金26，766.67元；三、范乃战应于判决生效之日起十日内赔付耿雪婷违约金51，000元；四、范乃战其他本诉诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现根据查明事实，范乃战与耿雪婷就系争房屋签订的《商铺租赁定金协议》《房屋租赁合同》因范乃战明示拒绝支付第二期租金而解除，范乃战的行为构成违约，应当按约承担违约责任。根据《房屋租赁合同》约定，违反合同内容应承担违约金25％。对此，范乃战主张该违约金为月租金的25％，耿雪婷主张该违约金为合同总金额即年租金的25％。本院认为，结合双方关于租金支付方式及支付期限的约定，该违约金25％按照年租金25％计算更为合理。耿雪婷要求范乃战支付违约金51，000元，一审予以支持，尚无不妥。范乃战上诉主张按照年租金计算违约金不合理，依据不足，对其主张本院不予采纳。范乃战要求耿雪婷退还已支付的全部租金50，000元并承担逾期返还租金的利息损失，无事实与法律依据。一审法院依据查明事实，确定范乃战应支付合同解除前的租金23，233.33元，耿雪婷应退还范乃战租金为26，766.67元，并无不当。综上，范乃战的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，455.80元，由上诉人范乃战负担。本判决为终审判决。审 判 员 刘海邑二〇二一年二月十八日法官助理 张黎明书 记 员 张黎明附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……