广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25649号上诉人（原审被告）：陈月华，女，1965年9月27日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：江耀荣，广东德比律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林贻雄，男，1986年9月13日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。被上诉人（原审原告）：林少冰，女，1987年9月1日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐兴，广东广信君达律师事务所律师。原审被告：陈月容，女，1960年1月24日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：江耀荣，广东德比律师事务所律师。原审第三人：广州市顺宇房地产中介有限公司，住所地：广东省广州市番禺区大石街富丽家园永达大厦****铺。法定代表人：雷志豪。上诉人陈月华因与被上诉人林贻雄、林少冰、原审被告陈月容、原审第三人广州市顺宇房地产中介有限公司（下简称顺宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初10613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈月华上诉请求判令：1.撤销原审判决第二项，改判驳回林贻雄、林少冰要求陈月华双倍返还定金人民币20万元的诉讼请求；2.撤销原审判决第三项，改判驳回林贻雄、林少冰要求陈月华支付中介费人民币1万元的诉讼请求；3.由林贻雄、林少冰承担本案全部受理费。事实与理由如下：一、林贻雄、林少冰提供的多个网签合同文本均与双方已签署的手签合同存在核心条款不一致的客观情形，违背陈月华的真实意思表示。原审法院已查明，林贻雄、林少冰共提供了2018年8月6日、8月18日、8月28日三个版本的网签合同，该三个版本的文本内容均与手签合同存在巨大差异，在陈月华提出异议的前提下，林贻雄、林少冰起初尚能配合逐步修正，但在提供8月28日版本后，便拒绝进一步依据手签合同内容针对余下仍未修正的付款方式、交房时间、过户时间、违约责任、管辖条款等核心条款在网签系统上进行修正；二、管辖条款未予以修正已实际损害陈月华的权利。根据我国《民事诉讼法》《仲裁法》的相关规定，约定仲裁管辖的应当排除法院管辖。假如陈月华签署了8月28日版本的网签合同，则在双方后续履行合同产生争议时，陈月华无法依据包含仲裁条款的网签合同到法院申请立案维权。这种管辖权利的损失，无法通过“本网签合同与2018年8月28日签的三方房屋买卖合同不一致的地方以三方房屋买卖合同为准”的笼统引用约定来弥补，显然有违陈月华的本意；三、林贻雄、林少冰未证明签署网签合同是办理按揭的必要条件。纵观原审庭审及林贻雄、林少冰的举证，均未能证明其办理按揭贷款要以签订网签合同为前提。林贻雄、林少冰也未举证证明其凭借手签合同申请按揭贷款时遭到银行的依法拒绝。故此，原审法院以林贻雄、林少冰未办理按揭贷款为由，推定陈月华导致房屋交易无法履行，显然不符合实际交易状况和客观事实；四、陈月华一直依约履行自身义务。虽然双方关于网签合同文本的争议未能顺利解决，但陈月华依然按照手签合同约定办理宗地分户图纸，并通过顺宇公司发送给林贻雄、林少冰。按照手签合同约定，购房款支付和过户登记(含网签合同)是同步进行、互不冲突的两项交易流程，虽然网签合同、过户登记未能顺利推进，但陈月华发送宗地分户图纸之后，林贻雄、林少冰亦应按照手签合同约定足额支付首付款，但林贻雄、林少冰未依约付款，引致过户登记(含网签合同)无法进一步推进。被上诉人林贻雄、林少冰答辩称：其一，网签合同的二选一事实在原审庭审中已经明确。对于陈月华提及的网签合同相关改动条款，林贻雄、林少冰提交的证据显示与三方合同不存在区别，仅是表述方式存在差异，且每一次的网签合同版本都有标注“与三方合同一致”的内容，故不存在陈月华所称的欺诈事实。其二，在林贻雄、林少冰及中介方多次与陈月华通过电话或短信进行沟通后，陈月华一直不到现场进行处理，才导致双方无法进行网签及后续交易，故合同未能继续履行的责任不在于林贻雄、林少冰。综上，请求驳回陈月华的上诉请求。原审被告陈月容述称：同意陈月华的上诉意见。原审第三人顺宇公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。林贻雄、林少冰于2019年8月20日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除《房屋买卖合同》；2.陈月华、陈月容双倍返还定金20万元给林贻雄、林少冰；3.陈月华、陈月容承担林贻雄、林少冰已付的中介费1万元；4.陈月华、陈月容承担林贻雄、林少冰已付律师费5万元；5.由陈月华、陈月容承担本案诉讼费。原审法院经审理查明，广州市番禺区大石街怡景花园怡雅苑1幢805的权属人为陈月华。2018年7月24日，陈月容出具定金收据载明，收到林贻雄、林少冰购买涉案房屋的定金10万元，房屋成交总价为90万元，于2018年8月6日前签订房屋买卖合同，否则陈月容愿意向林贻雄、林少冰赔偿双倍定金，并赔偿中介方中介费。2018年8月5日，陈月华作为甲方（卖方）、原告林贻雄、林少冰作为乙方（买方）和顺宇公司作为丙方（中介方）签订《房屋买卖合同》（下简称8月5日手签合同），约定：甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，成交价为90万元。关于税费的约定，甲方实收房款90万元（居间服务费除外），一切过户费税费由乙方支付。关于付款方式的约定，乙方于2018年8月5日支付甲方定金10万元，甲方办理好房产证宗地图分户图纸（拍照发给中介方），乙方在甲方通知中介之日起计15天内给首付房款27万元（包含定金10万元），如果过户时间早于15天，则在过户当天支付首付房款，在60天内付房款63万元，如果逾期支付甲方有权终止合同并没收定金。关于交房的约定，甲方交付物业予乙方使用日期为收齐房款30天内交房。关于中介费的约定，丙方就该物业为甲乙双方提供中介服务，甲乙双方须在本合同签订当日向丙方支付房地产买卖居间服务费。本合同签订当日甲方已支付居间服务费1万元，余款居间服务费1万元在甲方收到全部房款后7天内付清，签合同当日乙方应支付居间服务费1万元，余款居间服务费800元收房当天付清。关于过户的约定，甲、乙双方须在中介方不少于5天通知过户的时间去过户。关于违约责任的约定，甲方如提出任何理由不履行本合同，除须双倍返还定金合计20万元外，另须付足乙方应付的中介费给丙方。乙方如提出任何理由不履行本合同，乙方付足甲方应付的中介费给丙方，定金甲方没收，并有权将上述物业再出售，乙方不得追究甲方任何责任，并不得追索其他赔偿。关于管辖的约定，如有争议，三方协商解决，协商不成三方同意提交广州市番禺区法院裁决。其他事项约定：甲、乙双方于2018年8月10日前准备齐全如下按揭资料：夫妻双方身份证、丈夫的回乡证、甲方户口本、结婚证、房产证、建设银行1类卡账户、产权查册，证件拍照原件和复印件。乙方要在银行做二手楼贷款按揭，甲方需配合签名和提供上述按揭资料。同日，陈月华出具收据，确认收到林少冰、林贻雄交付的定金10万元，第三人工作人员费红玲作为见证人签字。同日，陈月华签署部分按揭手续的相关文件，其中授权委托书载明，委托案外人广州本银按揭服务有限公司（下简称本银按揭公司）全权办理涉案房屋的交易过户、向银行按揭贷款的所有手续。2018年8月6日，本银按揭公司制作网签合同《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号，下简称8月6日网签合同），该网签合同注明：甲方（卖方）为陈月华、乙方（买房）为林少冰、林贻雄、丙方（中介方）为本银按揭公司，约定成交价为90万元，乙方应在过户交易当天向甲方支付首期款27万元，剩余房款63万元，由乙方于2018年11月30日前，委托按揭服务机构协助办理银行按揭手续。甲乙双方同意涉案房屋交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。甲乙双方应当于银行出具同意贷款通知书后向房地产登记机构申请办理产权转移登记。买方承担全部税费。甲方应向丙方支付中介费0元，乙方应向丙方支付中介费0元。甲方不按本合同约定将涉案房屋出售给乙方的，应当向乙方支付房地产成交价10%的违约金，并退回乙方已付的全部费用。乙方不按本合同约定买入涉案房屋的，应当向甲方支付房地产成交价10%的违约金。发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交广州仲裁委员会仲裁。2018年8月18日，顺宇公司制作网签合同《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号，下简称8月18日网签合同），该网签合同对8月6日网签合同进行部分变更如下：丙方变更为顺宇公司；税费缴交变更为按政府规定各付个税，买卖双方各自承担；中介费变更为与8月5日手签合同关于中介费的约定一致。2018年8月28日，顺宇公司制作网签合同《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号，下简称8月28日网签合同），该网签合同对8月18日网签合同进行部分变更如下：税费缴交变更为买方承担全部税费；增加其他约定为本网签合同与2018年8月5日签的三方房屋买卖合同不一致的地方以三方房屋买卖合同为准。陈月华在2018年9月5日收到涉案房屋的房屋面积测量成果报告书及房地产分户图，在2018年9月7日发送给顺宇公司。2018年9月10日，林贻雄委托律师向陈月华发出律师函，要求陈月华依约履行房屋买卖合同，商定网签合同的内容及签署时间。2018年10月1日，陈月华向第三人顺宇公司发送短信，以未收到买家首期款为由，提出终止合同。林贻雄、林少冰与陈月华、陈月容因房屋买卖合同产生纠纷无法协商解决，林贻雄、林少冰诉至原审法院。林贻雄、林少冰与广东广信君达律师事务所签订民事委托代理合同，并支付律师费50000元。原审庭审中，关于网签合同的签订问题，陈月华、陈月容陈述：我方每次不同意签订网签合同，是由于网签合同的付款方式、交房时间、争议解决方式等核心条款与2018年8月5日签订的合同不一致，未反映我方的真实意思表示，故我方拒绝签署。关于中介费，林贻雄、林少冰称已根据合同约定向顺宇公司支付1万元中介费，顺宇公司对此予以确认。原审法院认为，陈月华与林贻雄、林少冰和顺宇公司签订的8月5日手签合同，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。合同履行过程中，林贻雄、林少冰与陈月华在签订网签合同过程中产生争议，导致房屋买卖合同没有继续履行。关于导致房屋买卖合同没有继续履行的违约问题。陈月华与林贻雄、林少冰和顺宇公司签订的8月5日手签合同，就税费、付款方式、交房、中介费、过户、违约责任、管辖等问题，已经做出明确约定。在后续签订网签合同过程中，8月6日网签合同就合同丙方、税费、付款方式、交房、中介费、过户、违约责任、管辖等约定均作出变更，陈月华提出异议。根据陈月华提出的异议，第三人制作8月18日网签合同，就合同丙方、中介费的约定进行变更，与8月5日手签合同约定一致，但就付款方式、交房、过户、违约责任、管辖等约定仍与8月5日手签合同不一致，陈月华仍然拒绝签订该网签合同。第三人再次制作8月28日网签合同，该网签合同就付款方式、交房、过户、违约责任、管辖等约定仍与8月5日手签合同不一致，但同时增加约定“本网签合同与2018年8月5日签的三方房屋买卖合同不一致的地方以三方房屋买卖合同为准”，陈月华仍然拒绝签订该网签合同。8月28日网签合同已经增加约定“本网签合同与2018年8月5日签的三方房屋买卖合同不一致的地方以三方房屋买卖合同为准”，未违反8月5日手签合同的约定，陈月华仍然拒绝签订8月28日网签合同。2018年9月10日，林贻雄委托律师向陈月华发出律师函，要求陈月华商定网签合同的内容及签署时间，陈月华未予理会。陈月华拒绝签订8月28日网签合同，林贻雄、林少冰无法办理按揭手续，导致合同没有继续履行，陈月华的行为导致房屋交易无法继续，构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约责任的承担问题。庭审过程中，林贻雄、林少冰与陈月华均同意解除涉案的房屋买卖合同。由于林贻雄、林少冰与陈月华、顺宇公司签订的8月5日手签合同包括两个法律关系，一个是林贻雄、林少冰与陈月华之间的房屋买卖合同关系，另一个是林贻雄、林少冰、陈月华与第三人之间的居间合同关系，因此，解除的应是8月5日手签合同中林贻雄、林少冰与陈月华的房屋买卖合同关系。根据8月5日手签合同关于违约责任的约定，甲方如提出任何理由不履行本合同，除须双倍返还定金合计20万元外，另须付足乙方应付的中介费给丙方。林贻雄、林少冰已支付定金10万元及中介费1万元，根据上述违约责任的约定，林贻雄、林少冰主张陈月华双倍返还定金20万元并赔偿中介费1万元的诉讼请求，合法有据，予以支持。律师费方面，双方未明确约定律师费的承担，且律师费并非陈月华、陈月容违约行为造成的直接损失及必然损失，故对于林贻雄、林少冰主张律师费的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。关于陈月容是否承担赔偿责任的问题。陈月容仅在签订合同前代陈月华收取定金，收取定金后，林贻雄、林少冰与陈月华签订8月5日手签合同，并且由陈月华履行涉案房屋买卖合同。根据合同相对性原则，林贻雄、林少冰主张陈月容承担赔偿责任，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，于2020年5月7日判决如下：一、解除林贻雄、林少冰与陈月华及广州市顺宇房地产中介有限公司签订的《房屋买卖合同》中林贻雄、林少冰与陈月华的房屋买卖合同关系；二、陈月华在本判决生效之日起五日内向林贻雄、林少冰双倍返还定金20万元；三、陈月华在本判决生效之日起五日内向林贻雄、林少冰赔偿中介费1万元；四、驳回林贻雄、林少冰的其余诉讼请求。案件受理费13400元，财产保全费1820元，由林贻雄、林少冰负担948元，陈月华负担14272元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规的规定。本案二审的争议焦点是陈月华是否构成违约，是否应向林贻雄、林少冰承担双倍返还定金及赔偿中介费的违约责任。陈月华与林贻雄、林少冰及顺宇公司于2018年8月5日签订的《房屋买卖合同》合法有效，对各方均具有约束力。依据该合同的约定，林贻雄、林少冰应付的部分房款以申请按揭贷款的方式支付，陈月华需承担协助林贻雄、林少冰办理按揭手续的义务，如陈月华不履行合同，除需向林贻雄、林少冰双倍返还定金之外，还需付足林贻雄、林少冰应付的中介费。而依据本案已查明的事实，因陈月华拒绝签署网签合同，致使林贻雄、林少冰无法办理按揭贷款手续，进而导致双方最终未能完成交易。陈月华以本银按揭公司及顺宇公司制作的网签合同条款与2018年8月5日的《房屋买卖合同》约定不一致为由，主张其有权拒绝签署，但顺宇公司于2018年8月28日制作的网签合同虽有部分条款与2018年8月5日的《房屋买卖合同》的约定不一致，但前者明确备注“本网签合同与2018年8月5日签的三方房屋买卖合同不一致的地方以三方房屋买卖合同为准”，故陈月华签署2018年8月28日的网签合同并未超出其履行2018年8月5日《房屋买卖合同》约定义务的范畴，陈月华拒绝签署已构成违约。据此，林贻雄、林少冰诉请陈月华承担双倍返还定金及赔偿已付中介费的违约责任，符合合同约定，原审判决对此予以支持并无不当，可予维持。陈月华上诉认为林贻雄、林少冰未修正网签合同损害其权利，缺乏事实根据。陈月华以林贻雄、林少冰未履行付款义务为由，上诉认为合同未能继续履行的责任在于林贻雄、林少冰，但陈月华履行签署网签合同协助林贻雄、林少冰办理按揭贷款手续的义务在先，林贻雄、林少冰履行支付首付款义务在后，在陈月华未履行在先义务影响合同继续履行的情况下，林贻雄、林少冰拒绝履行在后付款义务属于合理行使抗辩权，不应构成违约，故陈月华的该项上诉理由亦不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人陈月华的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4450元，由上诉人陈月华负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  郑怀勇审判员  邓 颖二〇二一年二月二十五日法官助理王文杰书记员唐颖琪