北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终877号上诉人（原审被告、反诉原告）：韩兴霞，女，1967年8月10日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）：秦存福，男，1965年10月15日出生。二上诉人之共同委托诉讼代理人：杜以斌，山东诺善律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：洪礼贤，男，1968年12月10日出生。被上诉人（原审原告）：洪永新，男，1992年11月30日出生。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：刘晨，北京海润天睿律师事务所律师。原审第三人：中国光大银行股份有限公司北京花园路支行，营业场所北京市海淀区花园东路8号高德大厦一、二层。负责人：王俏，行长。委托诉讼代理人：刘统乾，男，该单位员工。上诉人韩兴霞、秦存福因与被上诉人洪礼贤、洪永新及原审第三人中国光大银行股份有限公司北京花园路支行（以下简称光大银行北京花园路支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初19548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩兴霞、秦存福上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回洪礼贤、洪永新一审诉讼请求并支持韩兴霞、秦存福一审反诉请求；2.一、二审诉讼费由洪礼贤、洪永新承担。事实和理由：1.一审判决韩兴霞、秦存福协助洪礼贤、洪永新将涉案房屋过户至洪永新名下没有合同依据，洪永新不是合同相对人。双方签订的协议因违背“3.17”新政无法实现房屋过户目的，属于事实不能履行，应予解除。洪礼贤怠于履行协议约定的义务且没有购房资格。2.双方协议约定的500000元为解约违约金，一审判决韩兴霞、秦存福赔偿200000元违约金错误。洪礼贤、洪永新辩称，同意一审判决，不同意韩兴霞、秦存福上诉请求。双方签署买卖合同时韩兴霞、秦存福明知洪礼贤购买房屋给洪永新，协议没有明确约定房屋过户至谁名下，洪永新具备购房资格。双方签定后洪礼贤、洪永新积极履行付款义务，一直偿还银行贷款，对方却以各种理由推托，拒绝配合办理房屋过户手续。光大银行北京花园路支行述称，不发表意见。洪礼贤、洪永新向一审法院起诉请求：1.洪礼贤、洪永新一次性向光大银行北京花园路支行偿还北京市丰台区×××71号院2号楼7层809房屋的贷款（包括本金、利息和罚息，以银行计算为准）；2.要求韩兴霞和光大银行北京花园路支行解除上述房屋的抵押手续；3.要求韩兴霞将上述房屋过户至洪永新名下；4.韩兴霞、秦存福共同给付洪礼贤、洪永新违约金500000元；5.本案诉讼费用由韩兴霞、秦存福共同承担。韩兴霞、秦存福向一审法院提出反诉请求：1.判令解除韩兴霞与洪礼贤签订的《房屋买卖协议》以及《补充条款》；2.反诉费用由洪礼贤承担。一审法院认定事实：洪礼贤与案外人吴艳春系夫妻关系，洪礼贤与洪永新系父子关系。韩兴霞与秦存福原系夫妻关系。2007年10月19日韩兴霞与城乡开发公司签订《北京市商品房预售合同》约定韩兴霞购买坐落于丰台区×××路69号（鑫兆雅园13#、14#、15#楼）7层14号楼809（该房号为暂定编号），房屋总价款2254755元。2009年3月20日韩兴霞、秦存福（出卖人甲方）与洪礼贤、洪永新（买受人乙方）及北京新港房地产经纪有限公司丰台区分公司（见证方）签订《房屋买卖协议》约定：韩兴霞将所购的丰台区×××路69号（鑫兆雅园13#14#15#楼）7层14号楼809室房屋出售给洪礼贤，该房屋成交价格（不包括入住时所交的公共维修基金、契税等）人民币1777586.37元，其中乙方以现金支付给甲方购房款250000元，其余1527586.37元为甲方购买该房屋的银行按揭款转由乙方直接以按揭方式交付给银行；合同签订后该房屋的购买权将归乙方所有，乙方必须承担支付购买该房屋的全部费用，其中包括营业税、契税、个人所得税、土地增值税、垫资费用等；合同签订后甲方将该房屋的购买发票原件、银行按揭单据原件、购房合同复印件、夫妻二人身份证、结婚证复印件等交给乙方作为交易证据；乙方承担支付甲方在光大银行所贷款项1527586.37元的贷款，今后乙方每月10号前准时向光大银行交付此房因贷款每月应支付的月供；甲方收到乙方所交房款250000元后要在7天之内和房地产开发商办理房屋交接手续及拿钥匙，甲方要在开发商下发房屋产权证后无条件按乙方的时间安排配合办理二手房屋过户手续；双方如有违反本协议所规定的内容则赔偿对方人民币500000元整做为违约金等内容。补充条款为：韩兴霞名下的鑫兆雅园14#楼7层809房在光大银行的贷款，过户时所需的解押款和解押费由洪礼贤本人承担。同日，韩兴霞、秦存福将房屋购买发票原件2张、银行按揭单据原件1张、购房合同复印件1份、夫妻二人身份证1份、结婚证复印件1份交给洪礼贤，洪礼贤在物品清单中签字确认。2009年3月21日洪礼贤向秦存福转账380000元，韩兴霞、秦存福出具收据，载明收到洪礼贤购房款250000元。2009年3月23日洪礼贤收到韩兴霞丰台区×××71号院2号楼7层809（以下简称809号房屋）办理入住费的手续发票六张，金额共计138096.3元。2009年5月7日，城乡开发公司与韩兴霞就上述房屋签订《补充协议》，约定：经当地户籍管理部门审核，批准的永久地址为×××71号院2号楼809号；现竣工实测面积为154.14平方米，实际房屋总价款为2267870元。2010年5月17日韩兴霞取得上述房屋的所有权证，证书号为X京房权证丰字第XXXX号，登记地址为809号房屋，登记的规划用途为公寓。2011年1月28日，韩兴霞与光大银行北京花园路支行签订《房屋抵押贷款合同》约定：韩兴霞向光大银行北京花园路支行贷款1570000元用于购房，债务履行期限自2007年10月31日起至2031年10月31日止，以809号房屋作为抵押等内容。洪礼贤、洪永新自2009年3月21日起按月向韩兴霞在光大银行的还贷款账号（62266402********）转账。洪礼贤、洪永新主张：1.洪永新在北京具备购房资格，提交了洪永新的北京社保记录证明；2.洪礼贤、洪永新一直积极联系韩兴霞、秦存福要求配合办理过户手续，韩兴霞、秦存福未予配合，已构成违约，提交了吴艳春（洪礼贤之妻）与秦存福的短信记录。经质证，韩兴霞、秦存福对上述证据的真实性没有异议，但主张洪永新于2011年8月开始缴纳社保，说明签订合同时洪永新还没有在北京市缴纳社保，且洪永新不是涉案房屋的购房人，即便其交齐社保，洪永新仍然不具备过户房屋的条件；对短信记录没有异议，认可秦存福收到过这些信息，但是均是在洪永新交足60个月社保后发的，且洪永新不是合同当事人。韩兴霞、秦存福提交中国光大银行活期账户对账单，欲证明2007年10月31日存入韩兴霞光大银行账户1570000元，系涉案房屋的贷款；韩兴霞自2007年11月15日至2009年3月15日期间共计向还贷账户转入176582.71元。经质证，洪礼贤、洪永新认可上述证据的真实性，不认可关联性，表示在签订合同后，房屋贷款从2009年3月21日开始每月10000元，由洪礼贤和吴艳春进行还款。一审庭审中，秦存福表示双方签订合同时就将房屋交付给洪礼贤、洪永新，韩兴霞与秦存福未在809号房屋居住过。另查，韩兴霞与秦存福于2010年11月30日经山东省滕州市人民法院调解离婚，离婚时对于809号房屋未做分割处理。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。洪礼贤、洪永新与韩兴霞、秦存福签订的《房屋买卖协议》及《补充条款》系双方真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述《房屋买卖协议》及《补充条款》合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。本案中，双方系在限购政策实施前订立的房屋买卖协议，且洪礼贤、洪永新在签订合同后即支付首付款并在房屋交付使用后实际占有使用涉案房屋，且现洪永新已具备购房资格，洪礼贤、洪永新亦同意向光大银行北京花园路支行偿还借款本金、利息及罚息，以解除涉诉房屋的抵押，光大银行北京花园路支行表示同意，故洪礼贤、洪永新要求向光大银行北京花园路支行偿还借款本金、利息及罚息的请求，法院不持异议，具体金额以光大银行北京花园路支行依据其与韩兴霞签订的《房屋抵押贷款合同》计算出的数额为准。洪礼贤、洪永新偿还借款本金、利息及罚息后，韩兴霞、秦存福、光大银行北京花园路支行应配合洪礼贤、洪永新办理涉诉房屋的注销抵押登记手续。上述手续办理完毕之后，韩兴霞、秦存福应配合洪礼贤、洪永新将涉诉房屋过户至洪永新名下。韩兴霞、秦存福未按双方约定履行配合过户义务，构成违约，洪礼贤、洪永新要求二人支付违约金，符合双方约定，但金额过高，法院予以酌定。韩兴霞、秦存福要求解除双方签订的《房屋买卖协议》以及《补充条款》，于法无据，法院不予支持。据此，一审法院于2020年11月判决：一、洪礼贤、洪永新于判决生效之日起七日内，清偿韩兴霞就北京市丰台区×××71号院2号楼7层809号房屋欠付中国光大银行股份有限公司北京花园路支行的剩余抵押借款本息（包括本金、利息、罚息，具体数额以中国光大银行股份有限公司北京花园路支行依据其与韩兴霞签订的《房屋抵押贷款合同》计算出的数额为准）；二、中国光大银行股份有限公司北京花园路支行、韩兴霞、秦存福于洪礼贤、洪永新履行前款义务后七日内配合洪礼贤、洪永新办理位于北京市丰台区×××71号院2号楼7层809号房屋的解除抵押手续；三、韩兴霞、秦存福于上述第二项判决义务履行完毕之日起七日内，协助洪礼贤、洪永新将上述房屋过户至洪永新名下；四、韩兴霞、秦存福于判决生效之日起七日内赔偿洪礼贤、洪永新违约金200000元；五、驳回洪礼贤、洪永新的其他诉讼请求；六、驳回韩兴霞、秦存福的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方均未提交与本案具有关联性的新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，洪礼贤、洪永新与韩兴霞、秦存福签订的《房屋买卖协议》及《补充条款》系双方真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订合同在限购政策实施前，买受人按照合同约定支付了购房款并一直偿还贷款。秦存福亦认可签订合同时将案涉房屋交付给洪礼贤、洪永新使用。因洪永新已具备购房资格，洪礼贤、洪永新同意一次性向光大银行北京花园路支行偿还贷款及相应费用以解除案涉房屋的抵押，光大银行北京花园路支行对此不持异议，案涉合同不存在履行障碍。韩兴霞、秦存福称洪永新不是合同相对人，将房屋过户至洪永新名下没有依据。虽《房屋买卖协议》首页处只列明买受人为洪礼贤，但尾部买受人处有洪永新签字，且洪永新系洪礼贤家庭成员，故洪礼贤、洪永新主张韩兴霞将案涉房屋过户至洪永新名下应予支持。一审判决洪礼贤、洪永新偿还抵押借款本息后，韩兴霞、秦存福、光大银行北京花园路支行应配合洪礼贤、洪永新办理涉诉房屋的注销抵押登记手续，上述手续办理完毕之后，韩兴霞、秦存福应配合洪礼贤、洪永新将涉诉房屋过户至洪永新名下，处理结果正确。韩兴霞、秦存福上诉请求缺乏依据，本院难以支持。韩兴霞、秦存福未按双方约定履行配合过户义务，构成违约，一审法院结合本案实际情况对违约金数额予以酌定并无不当。综上所述，韩兴霞、秦存福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45819元，由韩兴霞、秦存福负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 高宝钟审 判 员 宋 猛审 判 员 陈 妍二〇二一年二月二十五日法官助理 宋 佳书 记 员 赵 婕