中华人民共和国 广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤01民终10536号 上诉人（原审原告）：广州市室内装饰配套工业集体企业联社，住所地：广州市**万福路****。 法定代表人：李润章。 委托诉讼代理人：吴非比，广东博浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘勇，北京德和衡（广州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：广州精彩实业有限公司（原称广州精彩投资有限公司），住所，住所地：广州市**XX路****div> 法定代表人：刘会根。 委托诉讼代理人：黄小锋，广东正大联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖田仁，广东正大联合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广州市创恒房地产开发有限公司，住所地：广州，住所地：广州市**XX路** 法定代表人：任祐玱。 被上诉人（原审第三人）：陈敏仪，女，1970年8月6日出生，汉族，身份证住址：广州市**。 委托诉讼代理人：朱奕锋，北京大成（广州）律师事务所律师。 原审第三人：梁小珉，女，1963年1月20日出生，美国国籍，现住美国。 委托诉讼代理人：蓝丽丝，广东信耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗俊杰，广东信耀律师事务所律师。 原审第三人：岑德芳，女，1964年8月28日出生，汉族，住广州市荔湾区。 原审第三人：广州市XX区第三房屋管理所，住所地：广州市X，住所地：广州市**大沙头二马路**之五div style="LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;"> 法定代表人：蔡旭波。 委托诉讼代理人：田宝妮，该所职员。 委托诉讼代理人：梁某妍，该所职员。 原审第三人：梁某斌（LeungWaiBun），男，1950年12月14日出生，澳大利亚国籍，现住澳大利亚。 委托诉讼代理人：卢秋璇，广东佰仕杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈光，广东佰仕杰律师事务所律师。 原审第三人：梁某洁（LeungWaiKit）,女，1948年2月16日出生，美国国籍，现住美国。 原审第三人：梁鑫灏（LeungKamHo），男，1982年6月1日出生，美国国籍，现住美国。 原审第三人：梁颖灏（LeungWingHo），男，1983年6月17日出生，美国国籍，现住美国。 原审第三人：黄玉瑜（WongYukYu），女，1950年11月16日出生，美国国籍，现住美国。 上诉人广州市室内装饰配套工业集体企业联社（以下简称集体企业联社）、广州精彩实业有限公司（以下简称精彩公司）因与被上诉人广州市创恒房地产开发有限公司（以下简称创恒公司）、陈敏仪、原审第三人梁小珉、岑德芳、广州市XX区第三房屋管理所（以下简称房管三所）、梁某斌（LeungWaiBun）、梁某洁（LeungWaiKit）、梁鑫灏（LeungKamHo）、梁颖灏（LeungWingHo）、黄玉瑜（WongYukYu）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市XX区人民法院（2018）粤0104民初32194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。 上诉人集体企业联社上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.判令被上诉人按照拆迁补偿协议安置XX区XX路36-xx号xx大厦二层商场东北向建筑面积460.0545平方米给上诉人回迁使用。事实与理由：一、根据一审查明的事实，集体企业联社是涉案商铺的所有权人，权利来源于被拆迁房屋的“产权调换”，该“产权调换”已在广州市房管局“鉴证备案”，且经法律文书确认。二、陈敏仪占有涉案房屋的缘由是与创恒公司的“以物抵债”，（2003）东执法字第34xx号恢字1号民事裁定明显违反法律规定。2003年，陈敏仪与创恒公司解除了购买价为59.9万余元的《商品房预售合同》，同年8月13日，陈敏仪与创恒公司达成《和解协议》，将债权数额从75万元再调升到96万元。通过仲裁和解结案取得96万元的债权后，2003年11月6日陈敏仪申请越秀法院强制执行。2004年9月9日，陈敏仪再次与创恒公司签订《和解协议书》，约定将债权提升到1367280元，若10月15日前不偿还则以xx大厦二层商铺约为301㎡以物抵债抵给陈敏仪。可见，陈敏仪与创恒公司是债权债务关系。一审法院执行局（原东山区法院）明知集体企业联社于1997年11月就对涉案房屋位置办理了产权调换鉴证备案，却仍然作出（2003）东执法字第34xx号恢字1号民事裁定，裁定“xx大厦二层301平方米（实际面积以房管局测字号：110221953号房地产平面附图为准）的商铺归申请人陈敏仪所有，以抵偿本案全部债务。”执行期间集体企业联社一再提出异议，一再说明执行房屋的位置是集体企业联社已经鉴证备案的产权调换房屋，但一审法院仍然在2016年5月强制将“xx大厦”二层东北向320.88平方米面积房屋过户办证给陈敏仪。三、一审判决支持违法的执行裁定，损害拆迁人的合法权益。（2003）东执法字第34xx号恢字1号民事裁定明显违反最高院司法解释及物权法的规定。一审判决支持（2003）东执法字第34xx号恢字1号民事裁定，认为“虽然集体企业联社作为被拆迁人，享有一定的优先权利，但陈敏仪取得上述商铺的产权是基于法院执行案件过程中的以物抵债行为，非一般的房屋买卖”没有法律依据。不管是执行案件的以物抵债，还是房屋买卖，都是属于债权范围，皆不能违反“物权高于债权”这一法律原则。集体企业联社是1997年11月经广州市房地产管理局鉴证备案“产权调换”涉案二层东北向房屋，而陈敏仪是2004年11月才通过（2003）东执法字第34xx号恢字1号民事裁定占得涉案二层东北向房屋。可见，集体企业联社鉴证备案在先，执行裁定在后。2004年9月9日，陈敏仪与创恒公司签订《和解协议书》，约定若10月15日前不偿还则以xx大厦二层商铺约为301㎡以物抵债抵给陈敏仪。这是自愿抵债，是一种自行和解方式，双方可以自行履行，根据最高院司法解释，法院不应以裁定书的形式予以确认。而现在的实际情况却是，在损害了集体企业联社利益的情况下，法院裁定“以物抵债”，在集体企业联社一再提出异议，一审法院明知涉案房屋位置已有“鉴证备案”的情况下，仍为陈敏仪办理了不动产权证。此外，集体企业联社一审的诉求就是要被上诉人按明确的位置安置集体企业联社回迁，但一审的判决实际上未作处理，没有明确集体企业联社460.0545平方米回迁房屋的具体位置（方位），这势必导致集体企业联社与被上诉人再次发生诉讼，如此则违反了一事不再理的原则，导致累讼。综上，特向本院提起上诉。 上诉人精彩公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并依法改判精彩公司在xx大厦二层商场东北向（建筑面积460.0545平方米）安置给集体企业联社回迁使用；2.判令被上诉人承担全部上诉费用。事实和理由：一、一审判决既违背了当事人意思自治，也超出了集体企业联社的诉请范围，违反处分原则，依法应予撤销。一审法院查明并认定“1997年11月16日，集体企业联社与创恒公司签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》并约定创恒公司将xx大厦二层商场东北向460.0545平方米安置给集体企业联社回迁使用”合法有效，但又以“与生效裁定”相矛盾为由变相“驳回”了集体企业联社要求“东北向”房产的诉请，并在集体企业联社并无变更诉请的情况下作出对集体企业联社一审诉讼请求范围予以变更及设置限制的判决，精彩公司认为，一审法院的判决明显违背了当事人意思自治，也违反了民诉法的处分原则。既然一审法院认为集体企业联社的诉请与生效裁定相矛盾，就应当予以驳回；集体企业联社主张的是二层东北向的460.0545平方米房产，而不是在二层“除204-213铺以外的、与其他被拆迁人安置补偿部位不冲突的位置划出”的460.0545平方米房产，一审法院作出的该项判决显然属于典型的“和稀泥”裁判行为，严重损害了集体企业联社及精彩公司的合法权益，应依法撤销。二、精彩公司并无在xx大厦二层除东北向460.0545平方米房产以外的其他位置安置集体企业联社回迁使用的义务，一审判决缺乏事实及法律依据；而且，在二层其他位置安置集体企业联社与集体企业联社的原诉请属于两个不同的争议事实，前者从未在庭审中予以辩论，一审法院直接作出判决的行为违反辩论原则，严重损害精彩公司合法权益，依法应予撤销。精彩公司对集体企业联社负有的回迁安置义务来源于《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的约定，除此以外，精彩公司与集体企业联社之间从未就回迁安置事宜达成任何协议；正因如此，精彩公司才会在一审答辩中同意“在xx大厦二层东商铺北向（460.0545平方米）安置给集体企业联社”，但不代表精彩公司同意在其他位置安置集体企业联社。一审法院仅以“xx大厦第二层实测面积1191.6883平方米，扣除已由陈敏仪取得产权的建筑面积320.88平方米，剩余的面积仍足够用于安置补偿给包括集体企业联社在内的全部被拆迁人”为由就判令精彩公司在二层其他位置安置集体企业联社，故无论该理由在实际上是否成立、能否实行，其本身就缺乏事实及法律依据；同时，一审法院从未就“在二层其他位置安置集体企业联社”的争议事实及法律在庭审中主持辩论，该争议与集体企业联社原诉请的性质截然不同，一审法院直接判决违反了民诉法的辩论原则，严重损害精彩公司权益。三、一审法院并未就创恒公司与陈敏仪签订的《和解协议书》涉及构成无权处分的相关事实进行调查，属于漏查案件关键事实。尽管一审法院于2017年8月17日作出（2017）粤0104执监4号执行裁定，但该裁定仅就《和解协议书》是否会因约定的利率超过银行同期贷款利率四倍而无效的问题作出认定，而对于集体企业联社在一审庭审中提出的《和解协议书》构成无权处分的问题并未作出任何查明及认定，因此，一审法院应当就上述相关问题进行调查审理且并不违反一事不再理原则。《和解协议书》构成无权处分，显属无效，一审判决漏查关键事实。四、一审法院既认定集体企业联社作为被拆迁人享有优先权，且又在缺乏足够法律依据的情况下以“与生效裁定相矛盾”为由对抗该优先权，属于适用法律错误。五、一审判决在现实中根本无法履行，即使集体企业联社申请强制执行也会陷入无法执行的困局，会增加更多的诉争。综上，一审判决缺乏事实及法律依据，漏查关键事实，适用法律错误，并且会造成无法执行等后果，故特向本院提起上诉。 被上诉人陈敏仪辩称：一、陈敏仪是XX区XX路xx号204-213铺（以下简称涉案商铺）的所有权人，陈敏仪外的任何其他主体均无权对涉案商铺主张任何权利，或对涉案商铺进行任何处置。综上，陈敏仪对涉案商铺所享有的权利，系经人民法院作出生效裁定、国土主管部门核发不动产权证书以及协议约定等多份法律文书予以一致确认，是唯一合法权属人，故除陈敏仪外的任何其他主体均无权对涉案商铺主张任何权利，或对涉案商铺进行任何处置。二、精彩公司应当以自有房屋安置集体企业联社回迁，其从未取得过涉案商铺的任何权利，无权将涉案商铺指定为室内装饰联社的回迁位置。因此，一审判决综合考虑以上因素后所作出的判决结果，不仅符合法律法规的规定，而且也有助于保障各方的合法权益。三、精彩公司在其民事上诉状中所提及的依据均不成立。（一）本案不存在超出诉请范围的问题，而且也尊重了各方当事人的意思自治，应当予以维持。（二）精彩公司本就负有在xx大厦二层或其名下其他面积安置室内装饰联社的义务，一审判决结果同样不存在损害精彩公司权益的问题。（三）陈敏仪与创恒公司之间关于《和解协议书》的问题并非本案的争议焦点，且精彩公司针对以物抵债裁定的申诉已被驳回，在缺乏法律依据的前提下，企图通过另一诉讼程序来否定在先执行法律文书效力的做法，有违相关程序规定，不应得到支持。（四）本案不宜直接机械适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。（五）一审判决结果最大化兼顾各方的利益，完全可以得到切实有效执行，且不会影响社会和谐稳定。综上，一审判决应予维持。 原审第三人梁小珉述称：二审的争议焦点是二楼的面积分配问题，但是各方当事人对于一审判决中关于一楼面积虽然未提出上诉，但一楼至今仍被法院查封无法过户，特请求法院尽快处理消除过户障碍。 原审第三人房管三所述称：其希望可以按照《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》内容补偿其面积66平方米。 原审第三人梁某斌述称：涉案不动产是被拆迁人依法享有的拆迁安置补偿权利，应当具有优先效力，故法庭确定拆迁补偿面积时，应该是以不损害第三人的利益为前提。 被上诉人创恒公司未发表答辩意见，原审第三人岑德芳、梁某洁、梁鑫灏、梁颖灏、黄玉瑜未向本院陈述意见。 集体企业联社向一审法院起诉请求：创恒公司、精彩公司继续履行集体企业联社与创恒公司于1997年11月16日签署的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的合同责任，并按照协议约定将集体企业联社安置在XX路36-xx号xx大厦首层东北向建筑面积120平方米和二层商场东北向建筑面积460.0545平方米，并将上述房屋交付集体企业联社使用。 一审法院认定事实：据1997年9月30日的《广州市房地产权属证明书》记载：xx区xx路xx号首层的所有权人为集体企业联社，总建筑面积为542.0376平方米。 1997年11月16日，集体企业联社（乙方）与创恒公司（甲方）签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：甲方经批准征用拆迁乙方XX路40号首层的房屋，建筑面积为542.0376平方米，甲方将XX路鱼翅巷征地范围内新建楼宇首、二层东北向（北向靠XX路）自有的产权房屋，建筑面积580.0545平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积在内），用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）。经核定甲方调换补偿给乙方的房屋面积增加了38.0169平方米，由乙方补偿173584.50元给甲方，在2001年12月31日前付清。甲方在2001年12月31日前将自有房屋交付给乙方。如甲方逾期回迁按每超期一天赔偿4575.65元标准向乙方承担违约责任。甲方补偿给乙方的产权面积580.0545平方米，其中120平方米安置在首××东北向××向××路），余下460.0545平方米安置在二层商场东北向等。该协议经广州市房地产管理局鉴证备案。同日，集体企业联社与创恒公司还签订了《房屋拆迁安置协议》并予以公证。 1997年11月17日，创恒公司收取了集体企业联社173584.50元购买增大面积款。 另查明：在执行陈敏仪为申请执行人与创恒公司为被执行人商品房预售合同纠纷一案中，广州市XX区人民法院于2004年11月13日作出（2003）东法执字第34xx号恢字1号民事裁定。其中查明：广州仲裁委员会于2003年3月28日作出的（2003）穗仲案字第1199号裁决已经发生法律效力，依照上述裁决，创恒公司应在2003年9月30日前分批次支付共750000元给陈敏仪，如创恒公司不能在上述时间前还款的，应给付的欠款调升为960000元。因创恒公司不履行还款义务，陈敏仪于2003年11月6日申请执行。本案在执行过程中，由于创恒公司拒不履行裁决义务，本院于2003年12月4日查封创恒公司所有的本市XX路36-xx号xx大厦二楼301平方米（实际面积以房管局测字号：110221953号房地产平面附图为准）的商铺，经评估上述商铺交吉价为1307989元，不交吉价为934278元。2004年9月9日双方订立《和解协议书》，该协议书约定创恒公司应于同年10月15日前偿还1367280元给陈敏仪，逾期不支付的，则将法院已查封的上述商铺以物抵债给陈敏仪，以低偿本案的全部债务。同年11月8日陈敏仪表示，创恒公司没有按照上述《和解协议书》履行还款义务，故请求本院按该协议将上述商铺以物抵债给其所有，不足部分其表示放弃追偿。一审法院认为，鉴于双方在执行过程中达成和解协议约定创恒公司须于2004年10月15日前偿还欠款1367280元给陈敏仪，逾期不履行的，同意法院将已查封的本市XX路36-xx号xx大厦二楼301平方米的商铺以物抵债给陈敏仪，以抵偿本案全部债务，该约定并无违反有关法律规定，应予准许。现创恒公司没有按协议履行还款义务，陈敏仪请求按协议将上述商铺以物抵债给其所有，一审法院予以支持。裁定如下:创恒公司所有的本市XX路36-xx号xx大厦二楼301平方米（实际面积以房管局测字号：110221953号房地产平面附图为准）的商铺归陈敏仪所有，以抵偿本案全部债务。 在创恒公司作为被执行人系列执行案件中，一审法院于2010年8月5日，依法拍卖创恒公司所有的广州市XX路36-xx号xx大厦在建工程整体项目。2010年8月30日，精彩公司（原称广州商策投资顾问有限公司）以26000000元的最高价竞得，并已于2010年9月9日缴清全部拍卖款。2010年9月15日，一审法院作出（2006）越法执字第2638-4号执行裁定：一、广州市XX路36-xx号xx大厦土地使用权及附属建筑物整体项目（不含其他购房人已预售登记的商铺、住宅房、不含已依法确定的回迁安置商铺、住宅房及已由生效法律文书另行确定权属的部分）所有权及相应的其他权利归买受人精彩公司所有。前述项目财产权自本裁定送达买受人精彩公司时起转移；二、买受人精彩公司可持本裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理前述项目产权转移、过户登记等手续。一审法院并于2010年9月16日作出公告，告知：广州市XX路36-xx号xx大厦在建工程项目及其土地使用权、附属建筑物、场地、附属设施从即日起移交精彩公司，精彩公司从即日起承担上述项目的复建、保管、安全、卫生等各种义务。 2011年3月3日，一审法院向广州市国土资源和房屋管理局发出（2006）越法执字第2638-3号《协助执行通知书》，其中内容为：我院将被执行人创恒公司开发的广州市XX路36-xx号xx大厦在建项目交付公开拍卖，已拍卖成交，买受人精彩公司已将全部拍卖款交到本院，请协助执行以下事项：一、解除对广州市XX路36-xx号xx大厦在建项目的查封。二、将广州市XX路36-xx号xx大厦在建项目土地使用权及附属建筑物整体项目所有权及相应其他权利归买受人精彩公司所有。前述过户范围不包括其他购房人已办理合法预售登记的商铺、住宅，不包括依法确定的回迁安置商铺、住宅（据拆迁备案资料统计商铺需回迁面积1301.19平方米，住宅需回迁5827.45平方米）。三、因前述回迁安置和预售登记均发生在本次拍卖前，故本项目续建工程完工具备交楼条件时，买受人精彩公司应与回迁安置人和预售登记人共同确认并办理相关交楼、产权登记等手续，如有争议，应循法律途径解决。四、注销广州市XX路36-xx号xx大厦项目内全部抵押登记。五、办理过户期间不得接受其他部门查封等。 2012年5月28日，一审法院向广州市国土资源和房屋管理局、广州市房屋拆迁管理办公室、广州市房地产交易登记中心发函称：我院根据项目现开发方精彩公司报送的拆迁、回迁数据、图表，并与被拆迁人核实后，现就“xx大厦”回迁安置情况函告如下（详细被拆迁面积、需回迁安置面积、实际回迁面积具体数据见附送图表）：……三、“xx大厦”回迁安置商业用房的共6户业主，拆迁协议均约定在首、二层安置，其中单位房4户、私房2户，原协议需安置总面积为1212.3347平方米，另需安置直管房66.48平方米（拆迁面积、回迁安置面积等见附表四、五）。在回迁安置完成之前，精彩公司对该附表四、五所涉及的回迁安置面积不得对外出售、转让及抵押。其中附表四载明：1、业权人广东人民出版社，原协议安置情况第1层西北向建筑面积55.3784平方米、第2层西北向建筑面积74.7348平方米；2、业权人市二轻集体联社，原协议安置情况第1层东北向建筑面积120平方米、第2层东北向建筑面积460.0545平方米；3、业权人广东省人民银行，原协议安置情况第1层北向建筑面积130平方米、第2层北向建筑面积142.077平方米；4、业权人广州市东山永南工商联合公司，原协议安置情况第2层南向建筑面积76.07平方米；5、业权人李某琼，原协议安置情况第1层北向建筑面积42.41平方米、第2层建筑面积29.52平方米；6、业权人梁小珉，原协议安置情况第1层东向建筑面积43.94平方米、第2层建筑面积38.15平方米。备注：一层根据房管局备案登记资料显示，拆迁安置、预售、司法过户共计1039.1242平方米，而实测面积为651.8452平方米，超出面积387.279平方米；二层回迁安置根据回迁安置、预售、司法过户共计1428.3263平方米，而实测面积为1191.6883平方米，超出面积236.638平方米等。 2012年8月9日，一审法院向广州市国土资源和房屋管理局发出《关于“xx大厦”拍卖时回迁安置、预售、抵押、查封登记核查情况的函》，称：贵局要求我院提供“xx大厦”拍卖前资产回迁安置、预售、抵押、查封情况，经我院会后核查，函告如下：……我院认为“xx大厦”的资产在法院拍卖前已由原开发商创恒公司预售、抵押登记一空，“xx大厦”实测面积增容问题实属历史遗留问题，买受人精彩公司并未因增容面积受益等。其中附表《“xx大厦”首二层房屋安置核查情况明细表》载明：1层：梁小珉，回迁东向43.94平方米；文德房管，回迁36.48平方米；李某琼，回迁北向42.41平方米；广东人民出版社，回迁西北向55.378平方米；市二轻集体联社，回迁东北向120平方米；广东省人民银行，回迁北向130平方米；岑德芳，预售101房北向50平方米；洪某瑜，预售105房北向38.316平方米；岑德芳、岑某宇，预售106房北向50.6平方米；岑德芳，预售107房北向24.1平方米；麦某，预售108房东北向180平方米；岑德芳，预售1011房东北向40平方米；岑德芳，预售1012房北向50.6平方米；杨小敏，预售1013房北向23.1平方米；刘某新，预售1016房西北向11.5平方米；刘某新，预售1017房西北向18.66平方米；刘某雄，预售1018房西北向10.34平方米；广州市金营投资顾问有限公司，预售1019房南向10.46平方米；广州市金营投资顾问有限公司，预售1020房南向27.76平方米；刘某雄，预售1021房南向10.24平方米；刘某雄，预售1022房南向10.24平方米；精彩公司，法院拍卖取得北向55平方米。2层：梁小珉，回迁南向38.15平方米；文德房管，回迁北向30平方米；李某琼，回迁北向29.52平方米；广东人民出版社，回迁西北向74.735平方米；市二轻集体联社，回迁东北向460.055平方米；广东省人民银行，回迁北向142.077平方米；广州市东山永南工商联合公司，回迁南向76.07平方米；李某，预售西北向100平方米；阮某海，预售北向82.32平方米；陈某民，预售北向94.4平方米；陈敏仪，司法过户东北向301平方米。备注：一层根据房管局备案登记资料显示，拆迁安置、预售、司法过户共计1039.1242平方米，而房管局实测面积为651.8452平方米，超出面积387.279平方米；二层回迁安置根据回迁安置、预售、司法过户共计1428.3263平方米，而实测面积为1191.6883平方米，超出面积236.638平方米。 2016年3月23日，一审法院作出（2015）穗越法恢执字第286号公告，责令精彩公司在2016年3月31日前将广州市XX区XX路36-xx号xx大厦二楼04-13号商铺301平方米腾空。 2016年5月4日，陈敏仪领取了XX区XX路xx号204-213铺的不动产权证书。其中载明上述商铺的建筑面积为320.88平方米。据房地产平面附图记载，该204-213铺坐落在XX路xx号2楼东北方位。 集体企业联社、精彩公司共同以一审法院在执行陈敏仪与创恒公司商品房预售合同纠纷一案中作出（2003）东法执字第34xx号恢字1号民事裁定，将商铺以物抵债给陈敏仪，与集体企业联社在xx大厦二楼回迁物业存在重叠部分，侵犯其合法权益及拆迁户的优先权益，执行违法为由申请执行监督。一审法院经审查于2017年8月17日作出（2017）粤0104执监4号执行裁定。其中查明：在陈敏仪办理上述商铺过户期间，集体企业联社于2015年就房屋拆迁安置补偿问题向一审法院起诉创恒公司、精彩公司、陈敏仪等，其于2016年2月23日申请撤诉，一审法院以（2015）穗越法民三初字第1352号民事裁定准许集体企业联社撤诉。集体企业联社于2016年1月19日以陈敏仪取得的部分商铺属于其在xx大厦二楼的回迁物业为由向一审法院起诉请求撤销（2003）东法执字第34xx号恢字1号民事裁定，一审法院经审查后于2016年2月18日以该裁定为执行裁定，集体企业联社应适用执行监督程序为由作出（2016）粤0104民撤1号民事裁定，裁定对集体企业联社的起诉不予受理。该裁定认为：作为本案执行依据的上述裁定裁决创恒公司于2003年9月30日前不能付清750000元给陈敏仪则将应付款项调升为960000元，并从2003年10月1日起以每日2‰计付逾期违约金给陈敏仪，双方在执行期间达成执行和解约定创恒公司在2004年10月15日前偿还陈敏仪1367280元并未超过上述裁定确定的本金及违约金的金额，集体企业联社以双方和解约定的利率超过银行同期贷款利率四倍为由主张和解协议无效无依据；而房管部门依一审法院（2003）东法执字第34xx号恢字1号民事裁定于2004年11月将上述商铺备案登记在陈敏仪名下，并于2016年5月4日核发上述商铺的不动产权证给陈敏仪。现集体企业联社认为陈敏仪取得的上述商铺与其在xx大厦二楼回迁物业存在重叠部分侵害其权益无依据。鉴于创恒公司未按和解协议履行还款义务，一审法院依陈敏仪的申请于2004年11月13日裁定将上述商铺归陈敏仪所有以抵偿创恒公司所欠的债务，房管部门也将上述商铺备案登记在陈敏仪名下，而精彩公司通过拍卖于2010年才竞得上述xx大厦项目，且拍卖告知书约定该拍卖转让不含需安置回迁、已预售登记及由生效法律文书确定权属的部分，故一审法院裁定将上述商铺以物抵债给陈敏仪并没有侵害精彩公司的权益；一审法院依陈敏仪的申请责令精彩公司将上述商铺腾空依法有据，精彩公司认为陈敏仪单方办理产权过户登记及一审法院上述腾空行为违法缺乏依据。遂裁定：驳回集体企业联社、精彩公司对一审法院（2003）东法执字第34xx号恢字1号案所提纠正本案执行行为并撤销（2003）东法执字第34xx号恢字1号民事裁定的申诉。 再查明：1997年9月18日，创恒公司（乙方）与广州市东山区房地产管理局（甲方）签订了《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，约定：乙方经批准征用拆迁甲方经管的东山区XX路44号地下、二楼房屋，建筑面积为126.5358平方米，乙方同意将XX路36-xx号地段新建楼宇首层北向建筑面积36平方米、二楼南向建筑面积30平方米、自编614建筑面积33.5平方米、自编810建筑面积36平方米，建筑面积共142.5平方米房屋移交给甲方，产权属市房地产管理局所有，以作补偿。乙方同意移交给甲方的补偿房屋，定于2001年9月30日移交等。该协议经广州市房地产管理局鉴证备案。 1998年2月16日，创恒公司（甲方）与梁小珉（乙方）签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：甲方经批准征用拆迁乙方XX路46号地下、三、四楼的房屋，建筑面积为155.46平方米，甲方将XX路征地范围新建楼宇首层（地下）、十二层（非住（地下在新楼建成的首层东边，面积是43.94平方米；住宅用房安置在其中自编**单元，面积92.3114平方米，方位是临街西南单边；自编1212单元，面积61.02平方米，方位阳台临街向北）的自有房屋，建筑面积194.1986平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共19.1741平方米在内），用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）。经核定甲方调换补偿给乙方的房屋面积增加了38.7386平方米，由乙方补偿220611.97元给甲方，在2002年1月20日前付清。甲方在2002年1月20日前将自有房屋交付给乙方等。该协议经广州市房地产管理局鉴证备案。 1998年7月1日，创恒公司（甲方）与李某琼（为乙方）签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：甲方经批准征用拆迁乙方XX路xx号的房屋，建筑面积为197.3平方米，甲方将XX路征地范围新建大楼首、二、五层、位置首、五层北向（其中首层北向42.41平方米，二楼商场29.52平方米，五楼住宅125.37平方米分两单元）的自有房屋，建筑面积197.3平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积按比例摊分在内），用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）。甲方在2002年4月3日前将自有房屋交付给乙方等。该协议经广州市房地产管理局鉴证备案。 2002年8月9日，创恒公司与岑德芳签订《商品房买卖合同》（已办预售合同备案登记），将广州市XX路36-xx号xx大厦一层11号房，用途为商业，建筑面积40平方米出售给岑德芳，总价为1400000元。 2004年11月3日，李某琼立下公证遗嘱，主要内容为：李某琼是广州市东山区XX路**及骑楼房屋的产权人（上述房屋已征拆），在其百年归老后，上述被征拆所补偿的房屋由其两个儿子梁某生、梁某斌共同继承。后李某琼于2017年8月12日死亡。据梁某斌在另案继承纠纷诉讼中的述称及证据显示，李某琼与其配偶梁某宏生育有梁某贞、梁某良、梁某生、梁某洁、梁某斌。梁某宏于1958年死亡。梁某贞于1969年死亡，生前未婚未育。梁某良于2004年7月27日死亡，死亡时已离异且无子女。梁某生已于2014年10月20日死亡，黄玉瑜是其配偶，梁鑫灏、梁颖灏是其与黄玉瑜之子。 2011年11月9日，梁某斌以其为李某琼方与精彩公司签订《协议书》，约定住宅回迁单元位于九楼，房号906、907座向为北。2013年12月12日，精彩公司向李某琼户发出《回迁户收楼通知书》，通知其办理上述首层北向42.41平方米和二楼北向29.52平方米房屋的收楼手续。2013年12月12日，精彩公司出具《回迁证明》，证实李某琼回迁安置地址为广州市XX区XX路36至46号商场首层A08、A37、A38房，面积为42.41平方米；XX路xx号214号房商场二楼，面积为29.52平方米，均作商业用途。 2014年11月28日，梁小珉与精彩公司签订《回迁协议书》，约定原备案的回迁协议约定的回迁单元位于xx大厦首层XX路面东边43.94平方米，双方原则上同意按原备案的回迁协议约定的面积、楼层、方位办理回迁手续。2014年12月23日，精彩公司向梁小珉发出《回迁户收楼通知书》，通知其办理上述首层东北面街铺43.94平方米的收楼手续。2014年12月28日，精彩公司出具《回迁证明》，证实梁小珉回迁安置地址为广州市XX区XX路36至46号商场首层A09号房，面积为43.94平方米，作商业用途。 据广州市房地产档案馆出具的房产登记号2012登记字1009745号《广州市不动产登记查册表》记载：XX区XX路36-xx号（双）、36号之一、36号之二、46号之一、46号之二xx大厦一至四层商铺及地下室产权车位，于2011年12月13日被江西省南昌市公安局查封，查封时效从2016年11月23日到2017年11月22日。2017年11月16日，江西省南昌市中级人民法院对原为南昌市公安局的上述查封作续查封，但查封的财产为精彩公司名下位于广州市XX路36-xx号xx大厦夹层，第三、四层商铺，地下室（负一层、负二，地下室（负**、负**、二层商铺不在续查封之列。 本案诉讼过程中，精彩公司提出了xx大厦首层的回迁安置方案并制作了相应的《首层平面图》。图中注明：依据集体企业联社及拆迁补偿协议书的表述，精彩公司需安置业主的方位如图所示1/7轴至8轴交0/B轴至D轴、2/6轴至8轴交B轴至0/B轴、2/5轴至8轴交1/A至B轴、2/5轴至1/6轴交1/A轴至A轴。依据梁小珉业主拆迁补偿协议书的表述，精彩公司需安置业主的方位如图所示2/6轴至1/7轴交0/B轴至D轴。 集体企业联社和梁小珉均同意精彩公司的方案并在平面图上签名盖章予以确认。集体企业联社与梁小珉并表示：双方有到现场测量。确认平面图中2/6轴至8轴的宽度约为5.4米。此外，集体企业联社、梁小珉及精彩公司已在平面图上签名盖章并在右下方作出了说明，明确要求回迁及办证的面积及位置以图纸上所标识的轴线为准。虽然图纸上没有明确1/7轴与2/6轴、8轴的距离，但仍明确要求按1/7轴线作为集体企业联社与梁小珉商铺间隔的分界线。 一审法院认为：集体企业联社与创恒公司于1997年11月16日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。创恒公司作为上述协议的当事人，应承担相关的合同责任。精彩公司经一审法院拍卖取得涉讼xx大厦在建工程整体项目，根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人”的规定及法院拍卖该项目所设定的附随义务要求，精彩公司应承担上述项目中有关的拆迁补偿安置义务。故本案责任由精彩公司与创恒公司共同承担。 上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定，“甲方补偿给乙方的产权面积580.0545平方米，其中120平方米安置在首××东北向××向××路），余下460.0545平方米安置在二层商场东北向”。现精彩公司与集体企业联社就首层的回迁安置协商达成一致，一审法院予以照准。 关于二层的回迁安置问题。协议约定回迁安置的东北向部位已有建筑面积320.88平方米的产权由陈敏仪取得，房管部门已于2016年5月4日核发了广州市XX区XX路xx号204-213铺权利人为陈敏仪的不动产权证。虽然集体企业联社作为被拆迁人，享有一定的优先权利，但陈敏仪取得上述商铺的产权是基于法院执行案件过程中的以物抵债行为，非一般的房屋买卖。广州市XX区人民法院于2004年11月13日作出（2003）东法执字第34xx号恢字1号民事裁定,将上述商铺归陈敏仪所有以抵偿该案全部债务。该裁定早已发生法律效力。集体企业联社要求将上述商铺安置给其回迁使用，与上述生效裁定相矛盾，一审法院不予支持。根据一审法院于2012年5月28日向广州市国土资源和房屋管理局、广州市房屋拆迁管理办公室、广州市房地产交易登记中心发出的书面函及于2012年8月9日向广州市国土资源和房屋管理局发出的《关于“xx大厦”拍卖时回迁安置、预售、抵押、查封登记核查情况的函》所列的xx大厦第二层相关拆迁安置补偿、预售情况，经统计xx大厦第二层实测面积1191.6883平方米，扣除已由陈敏仪取得产权的建筑面积320.88平方米，剩余的面积仍足够用于安置补偿给包括集体企业联社在内的全部被拆迁人。根据拆迁补偿安置优先的原则，xx大厦二层应先满足所有被拆迁人回迁安置补偿之需。故可在xx大厦二层与其他被拆迁人安置补偿部位不冲突的位置划出建筑面积460.0545平方米的商铺安置给集体企业联社回迁使用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条之规定，一审判决如下：一、自判决发生法律效力之日起三十日内，创恒公司、精彩公司在征地范围新建楼宇广州市XX区XX路36-xx号xx大厦首层东北向划出建筑面积120平方米的商铺（按判决所附《首层平面图》相关部分作间隔，划出《首层平面图》所示的1/7轴至8轴交0/B轴至D轴、2/6轴至8轴交B轴至0/B轴、2/5轴至8轴交1/A至B轴、2/5轴至1/6轴交1/A轴至A轴部分）安置给集体企业联社回迁使用。二、自判决发生法律效力之日起三十日内，创恒公司、精彩公司在征地范围新建楼宇广州市XX区XX路36-xx号xx大厦二层除204-213铺以外的、与其他被拆迁人安置补偿部位不冲突的位置划出建筑面积460.0545平方米的商铺安置给集体企业联社回迁使用。本案受理费52404元，保全费5000元，由创恒公司、精彩公司负担。 一审查明的事实有相关的证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。 二审期间，精彩公司提交新证据如下：1.商品房预售合同（编号：穗房预合字××号），记载创恒公司与陈某民于2001年5月8日签订该合同，约定陈某民购买xx大厦二层203号铺，朝向北，建筑面积94.4平方米，该合同办理了预售登记；2.商品房预售合同（编号：穗房预合字××号），记载创恒公司与阮某海于2001年5月10日签订该合同，约定阮某海购买xx大厦二层202号铺，朝向北，建筑面积82.32平方米，该合同办理了预售登记；3.商品房买卖合同（编号：穗房预合字××号），记载创恒公司与李某于2002年9月28日签订该合同，约定李某购买xx大厦二层01号房，建筑面积100平方米，该合同办理了预售登记；4.统计表。 集体企业联社发表质证意见如下：对证据的真实性无异议，关于关联性，该三份合同是创恒公司与陈敏仪以物抵债之前已经签订，且房屋买卖已经成立，根据相关规定产权是确定的，仅是发房产证的问题，故合同涉及的买方也是一个准业主、准产权人，跟二楼的面积分配是直接关联的。陈敏仪发表质证意见如下：一、该三份合同形成时间均是在本案一审之前，精彩公司没有在举证时限内提交证据，应当由其自行承担相应的举证不能的责任。二、若法院接纳新证据，就真实性、合法性，由于陈敏仪不是签署一方，也无法确认这些合同是否真实是否有效。就关联性，陈敏仪认为即便这三份合同真实存在，也不影响涉案商铺的二楼可以合理地分配给其他未被拆迁人，因按照相关法律规定，这些权属人的权利应当劣后于集体企业联社的其他被拆迁人。原审第三人梁小珉发表质证意见如下：其对于上述证据及相关事实均不知情，证据合法性及关联性由法院依法审查。原审第三人房管三所、梁某斌发表质证意见如下：对上述证据的三性无异议。 二审另查明：集体企业联社于2016年3月提起本次诉讼的起诉请求包括：依法确认补偿协议约定的集体企业联社位于XX路36-xx号xx大厦二层商场东北向回迁物业的面积为460.0545平方米，位置为5轴至8轴交A-1至1/B轴、2/4轴至8轴交1/B轴至C轴、6轴至8轴交C轴到D轴、7轴至8轴交D轴至E轴（具体位置以精彩公司确认的二层平面图为准）。 集体企业联社向一审法院提交了由精彩公司制作的xx大厦二层平面图，上标识集体企业联社在xx大厦二层的回迁物业的位置，与集体企业联社2016年3月的起诉状中关于xx大厦二层回迁物业的诉讼请求一致。 精彩公司再次向本院提交的xx大厦二层平面图中集体企业联社回迁安置位置，与集体企业联社在一审中提交的xx大厦二层平面图并不完全一致。集体企业联社的回迁物业与陈敏仪名下xx大厦二层204-213部分面积重叠。集体企业联社向本院明示，其主张“位于xx大厦**商场东北向回迁物业的面积为460.0545平方米，位置为5轴至8轴交A-1至1/B轴、2/4轴至8轴交1/B轴至C轴、6轴至8轴交C轴到D轴、7轴至8轴交D轴至E轴”安置回迁归其使用，如不能将陈敏仪名下xx大厦二层204-213铺与前述位置重叠部分安置回迁归其使用，则集体企业联社放弃剩余回迁面积，主张将陈某民、阮某海、李某购买的商铺安置回迁归其使用。 本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，因梁小珉、梁某洁、梁鑫灏、梁颖灏、黄玉瑜为美国国籍，梁某斌为澳大利亚国籍，故本案属于涉外民商事纠纷。本案为合同纠纷，涉案不动产、合同签订地、合同履行地均位于中华人民共和国境内，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，本案应当适用中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。 根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题如下： 一、关于集体企业联社主张将陈敏仪名下xx大厦二层204-213铺与“位于xx大厦**商场东北向回迁物业的面积为460.0545平方米，位置为5轴至8轴交A-1至1/B轴、2/4轴至8轴交1/B轴至C轴、6轴至8轴交C轴到D轴、7轴至8轴交D轴至E轴”重叠部分安置回迁归其使用的问题。 一审法院于2004年11月13日作出（2003）东法执字第34xx号恢字1号民事裁定，裁定创恒公司所有的本市XX路36-xx号xx大厦二楼301平方米（实际面积以房管局测字号：110221953号房地产平面附图为准）的商铺归陈敏仪所有，以抵偿全部债务，后陈敏仪取得xx大厦二层204-213铺的不动产权证。一审法院作出的以物抵债的执行裁定，属于强制执行措施的一种形式，属于国家司法裁判公权对物权进行设立变动。精彩公司、集体企业联社如对一审法院的执行措施有异议，应当通过其他途径救济，在陈敏仪关于xx大厦二层204-213铺的产权登记未被撤销的情况下，集体企业联社主张将xx大厦二层204-213铺与“位于xx大厦**商场东北向回迁物业的面积为460.0545平方米，位置为5轴至8轴交A-1至1/B轴、2/4轴至8轴交1/B轴至C轴、6轴至8轴交C轴到D轴、7轴至8轴交D轴至E轴”重叠部分安置回迁归其使用，没有法律依据，本院不予支持。 二、关于集体企业联社主张陈某民、阮某海、李某预售购买xx大厦二层的商铺安置回迁归其使用的问题。 对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。集体企业联社与创恒公司于1997年11月16日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》《广州市房屋拆迁安置协议》约定拆迁补偿方式为房屋产权调换，安置房屋为创恒公司位于XX路鱼翅巷征地范围内新建楼宇首、二层东北向（北向靠XX路）自有的产权房屋，建筑面积580.0545平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积在内），集体企业联社于2016年3月21日向一审法院提起诉讼时主张其在xx大厦二层的回迁安置房屋为“位于xx大厦**商场东北向回迁物业的面积为460.0545平方米，位置为5轴至8轴交A-1至1/B轴、2/4轴至8轴交1/B轴至C轴、6轴至8轴交C轴到D轴、7轴至8轴交D轴至E轴”，并向一审法院提交了由精彩公司制作的二层平面图，应视为精彩公司、集体企业联社对《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定的xx大厦二层回迁安置房屋的位置等进行了补充和明确，故集体企业联社对在xx大厦二层回迁安置房屋（位于xx大厦**商场东北向回迁物业的面积为460.0545平方米，位置为5轴至8轴交A-1至1/B轴、2/4轴至8轴交1/B轴至C轴、6轴至8轴交C轴到D轴、7轴至8轴交D轴至E轴，除xx大厦二层204-213铺以外）享有类似于物权的特种债权优先权。由于集体企业联社向本院明示，如无法在本案取得xx大厦二层204-213铺与“位于xx大厦**商场东北向回迁物业的面积为460.0545平方米，位置为5轴至8轴交A-1至1/B轴、2/4轴至8轴交1/B轴至C轴、6轴至8轴交C轴到D轴、7轴至8轴交D轴至E轴”重叠部分，则其放弃主张剩余的回迁安置房屋，这是其对自身权利的处分，没有违反法律法规的强制性规定，也没有损害第三方的合法权益，本院予以准照。据此，集体企业联社提出对xx大厦二层的测绘申请，因无必要性，本院不予准许。 陈某民、阮某海、李某与创恒公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，陈某民购买xx大厦二层203号铺，阮某海购买xx大厦二层202号铺，李某购买xx大厦二层201号房，前述合同办理了预售登记备案，根据前述司法解释的规定，集体企业联社享有特种债权优先权的对象仅限于特定化的回迁安置房屋，并不能及于其他房屋，故集体企业联社主张将陈某民、阮某海、李某购买的xx大厦二层的商铺安置回迁归其使用，没有法律依据，本院不予支持。在xx大厦二层实测面积1191.6883平方米，扣除已由陈敏仪取得产权的建筑面积320.88平方米，以及陈某民、阮某海、李某购买的商铺外，剩余的面积不足以安置补偿给包括集体企业联社在内的全部被拆迁人的情况，一审法院判决将xx大厦二层除204-213铺以外的、与其他被拆迁人安置补偿部位不冲突的位置划出建筑面积460.0545平方米的商铺安置给集体企业联社回迁使用，实际上是将属于陈某民、阮某海、李某购买的商铺安置给集体企业联社回迁使用，没有法律依据，也损害了陈某民、阮某海、李某的合法权益，精彩公司关于集体企业联社主张在xx大厦二层其他位置安置回迁无依据的上诉理由成立，本院予以支持。 集体企业联社可就其未能在xx大厦二层安置回迁房屋的损失另寻法律途径解决。 三、关于一审未通知李某、阮某海、陈某民参与诉讼是否违反法定程序的问题。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。本案一审判决是对发回重审的案件作出的判决，故精彩公司上诉主张将本案再次发回重审没有法律依据。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果与其有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知其参加诉讼。如前所述，陈某民、阮某海、李某对本案诉讼标的没有独立请求权，案件处理结果与其没有利害关系，且李某、阮某海、陈某民及各方当事人均未向一审法院提出通知陈某民、阮某海、李某参加诉讼，人民法院有权根据案件情况决定是否追加李某、阮某海、陈某民作为本案第三人，一审法院未追加李某、阮某海、陈某民作为本案第三人，不构成严重违反法定程序。 综上，集体企业联社的上诉理由不能成立，本院不予支持；精彩公司的部分上诉理由成立，本院对成立部分予以支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下： 一、维持广东省广州市XX区人民法院（2018）粤0104民初32194号民事判决第一判项； 二、撤销广东省广州市XX区人民法院（2018）粤0104民初32194号民事判决第二判项； 三、驳回广州市室内装饰配套工业集体企业联社的其他诉讼请求。 一审受理费52404元、保全费5000元，由广州市室内装饰配套工业集体企业联社负担41562元，由广州精彩实业有限公司、广州市创恒房地产开发有限公司负担15842元。二审案件受理费人民币87208.72元由广州市室内装饰配套工业集体企业联社负担。 本判决为终审判决。 审判长 俞 颖 审判员 王碧玉 审判员 李志明 二〇二一年二月十九日 书记员 李思泳 刘嘉欣