贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3974号 上诉人（原审被告）：叶胜琴，女，1985年6月11日生，汉族，贵州省瓮安县人，住贵州省瓮安县。 被上诉人（原审原告）：韦济香，女，1970年10月5日生，苗族，贵州省瓮安县人，住贵州省瓮安县。 原审被告：何俊，男，1965年9月10日生，汉族，贵州省瓮安县人，住贵州省瓮安县。 上诉人叶胜琴因与被上诉人韦济香、原审被告何俊确认合同无效纠纷一案，不服瓮安县人民法院（2020）黔2725民初2920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 叶胜琴上诉请求：1、撤销原判，发回重审或依法改判；2、本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：根据《婚姻法》第十九条的规定，夫妻关系存续期间的财产可以约定归属，作为涉案房屋的购买人，只能通过产权证书判断房屋所有权人，上诉人与韦济香、何俊并非亲友，知道涉案房屋出售是通过他人告知，涉案房屋出售的事实是何俊或何俊与韦济香意思表示，上诉人均有充分的理由相信这一意思表示是涉案房屋所有权人（含共有人）发出；且何俊出售房屋的意愿韦济香不可能不知，韦济香只是没有在合同上签字，但这不代表其没有出卖房屋的意愿。根据《物权法》的规定，不动产物权是权利人享有不动产物权的证明，涉案房屋的权属证书登记为何俊，即何俊享有此房的所有权；2020年7月12日，何俊与上诉人所签合同的主体适当、内容合法，不存在无效的情形；即使此房为夫妻共同财产，按规定应登记设立，上诉人作为购买人，不可能预见除产权登记以外其他共有人，虽然《房地产管理法》对共有财产转让作了规定，但共有房产的认定需要登记，而不是事实认定。 被上诉人韦济香二审辩称：1、涉案《房产买卖合同》约定的房屋系夫妻共同财产；上诉人与何俊于2020年7月12日签合同、7月20日共同去办理房屋过户手续，被上诉人在此期间不知情，直至办证大厅工作人员告知需要被上诉人签字才能办理后，被上诉人才得知卖房的事实，并第一时间表示不同意，并与上诉人沟通；从房屋为国土局宿舍的性质、房产证为2××2年取得、何俊的年龄，都能判断此房为何俊夫妻共同财产，而上诉人对此视而不见，与何俊隐瞒被上诉人签订合同、办理变更登记手续，这足以说明上诉人存在恶意。2、涉案房屋在2××2年8月15日取得房屋所有权证，此房权利一直没有变更；《物权法》于2007年施行，对施行前登记的部分权利不受该法调整，这正是房管局在办理产权变更登记时要求2007年以前取得房产证的房屋，虽然登记在夫妻一方名下，办理过户需要夫妻双方到场签字确认的原因。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应依法维持。 原审被告何俊二审未作答辩。 原审原告韦济香向一审法院起诉请求：1、请求依法判决确认二被告签订的《房产买卖合同》无效；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告韦济香与被告何俊系夫妻关系，双方于1999年7月9日在瓮安县民政局登记结婚。被告何俊系瓮安县国土局职工。2××2年，瓮安县国土资源局职工在瓮安县（现文峰花园门口）集资建房时，原告韦济香与被告何俊夫妻双方共同向被告何俊所在单位瓮安县国土局交纳了集资建房款23000元。房屋建好后根据当时国家政策又补缴了33000元的购房款和办证费6000元后买断产权，并于2××2年8月15日取得了瓮房权证雍阳镇字第××号房屋所有权证，登记使用权人为何俊，建筑面积为145.61㎡。2014年5月4日取得瓮国用（2014）第00589号国有土地使用证，登记土地使用权人也为何俊。原告韦济香与被告何俊共同在该房居住至2015年7月，双方又到瓮安县行政新区政府大楼门口绿城二期另外购买商品房居住后，原位于瓮安县集资修建的国土局宿舍一直对外出租。 2020年7月，被告叶胜琴到瓮安县国土局宿舍听到居住在该宿舍小区的县国土局职工方伦志说，该小区Ｃ幢6楼何俊家房子要卖，并还向叶胜琴告诉了何俊的联系电话。被告叶胜琴打通被告何俊的电话，在被告何俊未与原告韦济香商量是否同意对外出卖的情况下，擅自决定将该房屋出卖给被告叶胜琴，双方于2020年7月12日签订《房产买卖合同》，约定由出售人何俊（即甲方）自愿将其位于国土局新宿舍区Ｃ栋6楼，建筑面积145.61㎡，房屋产权证号为33××08号房屋一套以55.8万元的价格出卖给买受人叶胜琴（即乙方）。合同签订后，即由被告叶胜琴之夫秦军通过手机网银渠道向被告何俊开设在中国工商银行瓮安支行的银行卡上转款支付购房款10万元。约定余款45.8万元在双方办理完过户手续后支付。并同时还约定双方于乙方支付首期房款之日起三日内共同办理房产过户手续，过户手续由甲方负责办理，乙方予以配合。交易过程中产生的税费应由乙方承担部分在交易中由乙方缴纳，超过税费百分之三点五部分由甲乙双方各一半缴纳。期间，因原告韦济香一直在建中镇白沙村驻村未在家，被告何俊在出卖该房屋时也未打电话给原告韦济香商量，原告韦济香也不知道自己和被告何俊共同所有的国土局宿舍被何俊私自出卖。2020年7月15日和7月20日，被告何俊和叶胜琴共同到瓮安县行政服务中心二楼办证大厅去办理房屋过户手续时，被告知必须要产权共有人韦济香共同到场签字才能办理时，被告何俊此时才告知原告韦济香，国土局宿舍的房屋已被他卖给了叶胜琴，要她抽时间回瓮安一同去房管局签字办理过户手续。原告韦济香得知此事后不同意出卖该房屋，要求将该房屋留给其女儿。并从何俊处要到叶胜琴的电话后，立即打电话给叶胜琴，告知叶胜琴何俊出卖的房屋是她和何俊共同所有的，她不同意出卖今后要留给其女儿使用。于是双方为此发生纠纷，原告遂于2020年8月12日向本院提起诉讼，请求判如所请。 一审法院认为，原告韦济香与被告何俊在结婚后，在夫妻共同生活期间共同向被告何俊所在单位瓮安县国土资源局缴纳集资建房款所修建的房屋，在没有房改买断产权以前，其房屋的所有权属瓮安县国土资源局，原告韦济香与被告何俊夫妇只享有居住权。但后面经过国家房改政策允许买断产权后，原告韦济香与被告何俊夫妇又共同向其单位补缴购房款，并办理了房屋所有权。因此，该房屋应属于夫妻双方的共同财产。虽然在办理该房屋产权证时，房地产管理部门只将房屋所有权人登记在夫妻一方的名下，但实际上另一方对该房屋也拥有所有权，夫妻二人对该房屋是共同共有关系，我国婚姻法第十七条明确规定夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。因此，我们不能简单地认为，房屋产权证书上登记的是被告何俊一个人的名字，就否定原告韦济香对该房产共有的事实，且该房屋是在2××2年8月15日就已登记办理房屋有权证，而我国《物权法》是在2007年3月16日才颁布并从2007年10月1日才正式施行。因此，对被告叶胜琴代理人所提出的该涉案房屋系登记在何俊个人名下，何俊作为该房屋权利人，有权就该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，被告何俊作为合同当事人与叶胜琴签的合同主体适格，即便本案涉案房屋为原告与何俊夫妻共同财产，按物权规定应认为系共同共有，按不动产共同共有应登记设立，也就是说同样需要进行登记认定，叶胜琴作为涉案房屋购买人，不可能预见除产权登记外其他共有人，何俊出卖给叶胜琴的房屋的行为具有合法性，原告主张合同无效的辩解主张，不予支持。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的”之规定，被告何俊在未经原告韦济香知晓和书面同意的情况下，擅自与被告叶胜琴签订房屋买卖合同，将其与原告共同共有的房屋进行转让出售。根据《中华人民共和国国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，被告何俊的行为明显违反了我国法律的禁止性规定，其与被告叶胜琴所签订的房屋买卖合同应属无效。综上所述，依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项和《中华人民共和国国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：被告何俊与被告叶胜琴于2020年7月12日签订的《房产买卖合同》无效。案件受理费减半收取人民币60元，由被告何俊、叶胜琴各自承担30元。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人叶胜琴与原审被告何俊所签《房产买卖合同》所涉房屋系何俊与被上诉人韦济香的夫妻共同财产，但在房产权属证明上登记为何俊个人所有这一事实因当事人无异议，本院依法予在确认。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，涉案合同是否有效应依法审查：行为人是否具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序。因此协议的签订主体均为完全民事行为能力人、协议均系当事人的真实意思表示，故何俊作为房产证上登记的房屋所有权人、其未经此房屋的实际共有人的被上诉人同意私自出卖房是否违反法律、行政法规的强制性规定为涉案合同是否有效审查的关键，虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项有“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的”的规定，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有协议违反法律、行政法规的效力性强制性规定才导致合同无效。因效力性强制性规定与管理性强制性规定的审查主要是：是为实现管理的需要而设置还是针对行为内容本身、是针对行为内容还是主体的行为资格的调整对象来审查认定。因《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项规定从调整对象看，主要是主要是对卖房者资格条件的限制，而非对出卖内容的限制，同时如此协议有效与否事关涉案当事人的利益，并未损害国家利益或社会公共利益，故《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项的规定并非效力性强制性规定，而系管理性强制性规定，违反此条款并不影响本协议的效力，一审以此规定认定涉案合同无效，系法律适用错误，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，从本案现有证据看，本案不存在上诉人与何俊恶意串通损害被上诉人的情形存在；同时，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者无权处分为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，故被上诉人主张此合同无效的理由无事实与法律依据，不予支持。因本案所涉合同依法成立有效，相关利害关系人是否履行此合同、能否履行此合同等所引发的权利义务关系系另一法律关系，本案不予理处，相关利害关系人可依法解决。 综上所述，上诉人的上诉理由成立，对其上诉请求予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销瓮安县人民法院（2020）黔2725民初2920号民事判决； 二、驳回被上诉人韦济香的本案诉讼请求。 一审案件受理费60元、二审案件受理费120元，均由被上诉人韦济香承担。 本判决为终审判决。 审判长  王军 审判员  彭浩 审判员  王锦 二〇二一年二月二十三日 法官助理吴奕 书记员肖淑君