湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1383号上诉人（原审被告、反诉原告）：王莉，女，1972年1月21日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：谭自成，北京市京师（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：严源，北京市京师（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：叶小兰，女，1987年9月15日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：胡权，湖北弘愿律师事务所律师。上诉人王莉因与被上诉人叶小兰房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2020）鄂0106民初3808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。王莉上诉请求：1．撤销一审判决第一项、第五项，改判一审判决第二项为叶小兰向王莉支付物业费、垃圾费130元，改判一审判决第三项为叶小兰向王莉支付房屋维修费用7000元；2．依法驳回叶小兰全部诉讼请求并支持王莉一审全部反诉请求；3．叶小兰承担本案一审（含本诉、反诉）、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院仅截取了双方于2019年6月17日的短信聊天记录中的部分内容，认为双方就合同期内的第三年租金标准进行了变更，据此驳回了王莉要求叶小兰支付欠付的第三年租金12000元及逾期滞纳金的请求，系事实认定存在错误。首先，综合双方之间的短信聊天记录并结合实际情况来看，2019年6月17日的聊天内容与2019年2月至2020年2月期间的租金减免事宜完全不相干。叶小兰主张双方就第三年的租金标准进行了变更，但叶小兰并未能提出明确证据证明自己的该项主张，同时王莉虽未在租赁期内对叶小兰欠付租金的行为提出异议，但叶小兰未按照合同约定租金支付时间及标准支付租金就已经构成违约，王莉当然有权利要求叶小兰承担违约责任。其次，根据《商铺租赁合同》的第三条的约定，叶小兰逾期支付租金的，每逾期一天按照实欠租金总额的5%加收滞纳金。该条款是双方真实的意思表示，未违反法律法规的规定，是真实有效的约定。根据本案一审中叶小兰提交的双方聊天记录及支付记录，叶小兰自支付第二期租金起每个月均出现了天数不等的迟延履行情况，已构成合同约定支付滞纳金的违约情形。叶小兰的前述行为已背离了诚实信用原则，属于严重违约行为。租赁期内，王莉虽未对要求叶小兰承担迟延支付租金的违约责任，但也并未以任何方式免除叶小兰的违约责任，且王莉行使该权利的诉讼时效也并未经过。因5%每日的标准过高，王莉对此进行了调整。一审法院以王莉此举违反了诚实信用原则认定事实错误。二、一审法院认为，叶小兰受疫情影响未能及时搬离商铺属不可抗力，因此对1月23日至2月17日期间的租金及4月9日至5月5日期间的房屋占用费均仅支持了一半，且驳回王莉提出的2月18日至4月8日租金请求，系认定事实错误。案涉出租房屋为商业性质，王莉购得该房产的目的就是为了出租并赚取租金。无论何种原因致使没有足额收到租金都是王莉的损失。首先，新冠疫情的爆发实属不可抗力，对本案的双方均产生了不利影响。根据最高人民法院下发的法发〔2020〕17号文件的规定，若双方无法就减免租金等达成一致意见的，法院可结合案件的实际情况依据公平原则进行裁判。本案中，双方租赁合同虽然是2月17日到期，但是根据双方疫情前后（2019年6月至2020年4月）聊天记录可以确认，双方就合同续租持续进行了协商，且在疫情前以基本达成续租的合意，因疫情原因导致没有续签合同，在疫情期间及疫情过后也持续讨论继续使用房屋继续租事宜。至2020年5月5日叶小兰腾退交还房屋时，双方在合同到期后既未续签合同但同时亦未以任何形式明确表示终止合同，故在合同到期后应认定为不定期租赁合同。且在合同到期后，不论以何种原因，叶小兰并未腾退房屋亦未将房屋交还给王莉，故合同到期日应当为叶小兰实际腾退并将房屋交还给王莉之日。一审法院认定合同于2020年2月17日到期认定事实错误。受疫情影响，叶小兰无法正常营业受到损失是事实，王莉也同意减免部分租金分担部分损失，但是同样因疫情原因要求王莉免除全部租金也显失公平，一审法院判令疫情期间租金损失由王莉全部承担与最高人民法院下发的法发〔2020〕17号文件精神不符，同时也违背了民事法律规范的公平原则。疫情结束后，叶小兰因自身原因未能及时复工复产以及受疫情影响经营困难系叶小兰从事商业活动应该承受的商业风险，王莉的租金收入为固定收入与叶小兰的经营状况无关。三、王莉反诉请求叶小兰赔偿房屋的维修费用，一审法院仅支持了商铺防盗网的维修费用，一审法院认定错误。2020年5月5日交付房屋时，王莉即发现商铺损毁严重，依据双方签订的《商铺租赁合同》第四条以及第三条第一项，房屋损害部分系叶小兰承租期间造成，王莉因此支出的维修费用应当由叶小兰承担。房屋毁损的情况事实清楚，证据确凿，一审法院仅支持其中的部分显然不合理。王莉有权直接从房屋押金中扣除叶小兰的逾期支付房租、损害房屋、拖欠物业费等费用，因王莉逾期支付房租且恶意毁损房屋导致的损失已远超出押金的金额，因此应驳回叶小兰要求退还押金的请求。叶小兰辩称，1．第三年租金标准10000元/月，是双方通过短信协商一致沟通确定的，王莉也无异议，一审法院认定事实清楚。案涉合同滞纳金属于行政诉讼关系中的概念，不属于违约金概念，所以案涉合同关于支付滞纳金的部分是无效的。2．案涉合同已经在2020年2月17日终止，2020年1月23日-2020年4月8日属于新冠疫情期间，叶小兰没能力腾退房屋，直到叶小兰在2020年4月14日在当地防疫部门允许后来到武汉，才办理实际腾退手续，所以2020年1月23日-2020年4月8日新冠疫情期间并不属于对房屋的占用行为，叶小兰认可一审法院支持2020年4月9日-2020年5月5日期间房屋费用各自承担一半。3．一审中王莉没有提供其他证据证明案涉房屋存在其他损失，且房屋内的装修装饰都是叶小兰完成，腾退房屋后将可移动设备进行搬离也属于行业惯例，故一审法院只支持防盗网维修损失，叶小兰是认可的。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。叶小兰向一审法院起诉请求：1．王莉向叶小兰返还已经收取的房屋押金30000元，并支付利息275元（以30000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2020年2月17日暂计算至2020年5月11日，实际利息计算至全额履行完毕之日止），以上共计30275元；2．王莉向叶小兰退还已经缴纳的最后一个月房屋租金10000元（2020年1月18日至2020年2月17日租金）；3．本案诉讼费用由王莉承担。王莉向一审法院反诉请求：1．判决叶小兰支付：2017年2月18日至2020年2月17日合同期内所欠房租12000元（2019年2月18日至2020年2月17日应该每月缴纳租金11000元，但是叶小兰每月只缴纳10000元，故欠付房租12000元）、2020年2月18日至2020年5月5日房租28600元、逾期滞纳金37683元（按合同约定滞纳金每日5%计算为1770.77万元，经查询政策，利率超过36%以上的部分不受法律保护，故按36%计算的逾期滞纳金为37683元）、2020年5月物业费及垃圾费130元、房屋损坏维修费用7000元（灯1300元、卫生间1500元、墙壁2000元、防盗网1500元、顶700元），合计85413元，因押金3万元，故实际应支付55413元；2．叶小兰支付2020年5月6日至7月5日房租22000元、支付违约金30000元；3．诉讼费用由叶小兰承担。一审法院认定事实：2017年2月18日，王莉（甲方）与叶小兰（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方出租风华天城桃花林4-107号商铺，租期3年，自2017年2月18日至2020年2月17日止；租金：2017年2月18日至2019年2月17日每月1万元、2019年2月18日至2020年2月17日每月11000元；乙方前半年按3个月付房租，之后按6个月付房租；先付款后使用，自签订之日缴纳。以后缴纳时间为房租到期之日提前20天，逾期未交视为拖欠租金处理，每逾期一天，甲方按乙方实欠租金总额的5%加收滞纳金；乙方应缴纳30000元押金；合同终止后，乙方交清租金及水电费、物业管理费、电话费等相关费用后，甲方即可退还乙方押金；若乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用；物业管理费、水电费由乙方自行缴纳；租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由乙方负责。该商铺垃圾费50元/月、物业费约80元/月。叶小兰在租赁期间将王莉商铺原防盗网切割破坏。合同签订后，叶小兰向王莉支付押金30000元。叶小兰2017年2月18日至2019年2月17日承租期间已按照合同约定向王莉缴足租金，但并未严格按照双方合同约定的缴纳方式向王莉按期支付，2019年2月18日至2020年2月17日叶小兰每月向王莉支付租金10000元。2019年6月17日起双方多次协商续租事宜，但均未达成一致意见，当日双方短信聊天记录中王莉曾表示“前不久谈过呀，降了一千，离到期时间还长呢”、“我对你已经很照顾了，房租下调，半年付，现在月付了，你还要换位置吗？别的房东会每月半月收房租吗？相互理解，相互支持”。2020年4月15日，双方再次就退租事宜沟通协商未果。2020年4月16日，中介公司在网上发布王莉商铺招租广告并在商铺门面上张贴招租信息，王莉对此知晓。2020年5月3日，叶小兰告知王莉已搬离商铺并要求退租金、王莉要求叶小兰5月5日当面收房。2020年5月5日双方在涉案商铺内交接收房。一审法院认为，叶小兰与王莉签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。该合同于2020年2月17日到期后，双方虽多次协商续租事宜，但均未达成一致意见，故一审法院认定上述合同已于2020年2月17日终止。因新冠疫情影响，武汉市从2020年1月23日起采取管控措施，2020年1月23日至2020年2月17日双方合同租赁期限届满期间，叶小兰未能正常使用涉案房屋，属不可抗力，双方当事人均无法预见，不能避免，在此期间双方均遭受了损失，一审法院综合考虑上述情况，根据公平和诚实信用原则，一审法院酌情减半处理叶小兰该期间的房租（该期间房租叶小兰已实际支付）；合同期满后，叶小兰未能及时腾退涉案房屋并交付王莉，显属违约，但至合同租赁期限届满之日，武汉市仍处于新冠××疫情防控措施实施过程中，叶小兰未能及时搬离案涉房屋属不可抗力，2020年4月8日武汉市防控措施解除后，叶小兰应及时搬离案涉房屋，且中介公司已于2020年4月16日对外发布招租广告，王莉应及时通知叶小兰搬离房屋，但直至2020年5月5日双方才完成房屋交接，故2020年4月9日至2020年5月5日期间的房屋占用使用费，双方各承担一半。综上，为减少计算，一审法院将叶小兰2020年1月23日至2020年2月17日已实际全额支付、但一审法院酌情减半处理的房租，与叶小兰应支付2020年4月9日至2020年5月5日期间一半的房屋占用使用费予以抵扣，故叶小兰主张王莉向其退还2020年1月18日至2020年2月17日已经缴纳的房屋租金10000元、王莉主张叶小兰向其支付2020年2月18日至2020年5月5日房租28600元，一审法院均不再予以支持。关于垃圾费、物业费，同理双方应各承担一半，故叶小兰应向王莉支付2020年5月1日至5月5日垃圾费、物业费11元（130元/月÷30天×5天÷2），王莉主张5月份全月的垃圾费、物业费依据不足，一审法院不予支持。关于王莉反诉主张的2017年2月18日至2020年2月17日合同期内所欠房租12000元及逾期滞纳金37683元，合同签订后，叶小兰未严格按照合同约定的缴纳方式支付租金，自2019年2月起，叶小兰向王莉缴纳租金每月10000元，但在此期间王莉未对租金的缴纳方式及金额提出异议，且2019年6月17日王莉与叶小兰的短信聊天中有明确的意思表示，可见双方已就合同中约定的租金缴纳方式及自2019年2月起的租金标准的变更协商一致，故王莉的该两项反诉主张，均违反诚实信用原则及双方约定，一审法院均不予支持。关于押金，双方合同签订后叶小兰已向王莉支付押金30000元，现双方合同已终止，王莉应向叶小兰退还押金30000元。关于王莉主张的房屋损坏维修费用7000元，其中防盗网的损坏可以认定与本案关联性，一审法院酌情判令叶小兰赔偿王莉防盗网损失1500元，王莉其余房屋损坏的主张无充分证据证明其真实性、合法性及与本案的关联性，不予支持。王莉主张叶小兰支付2020年5月6日至7月5日房租22000元，因双方已于2020年5月5日完成房屋交接，其后叶小兰并未实际占用房屋，不予支持。王莉主张叶小兰支付违约金30000元，证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审判决：一、王莉向叶小兰退还押金30000元；二、叶小兰向王莉支付2020年5月1日至2020年5月5日期间的物业费、垃圾费11元；三、叶小兰赔偿王莉防盗网损失1500元；上述应付款，应于一审判决生效之日起十日内一次性给付，逾期未付按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金”的规定办理。四、驳回叶小兰的其他诉讼请求；五、驳回王莉的其他诉讼请求。本案一审本诉案件受理费已减半收取403.5元由王莉负担270元（此款叶小兰已预交，由王莉连同上述款项一并支付给叶小兰）、其余本诉受理费133.5元由叶小兰自行负担；本案一审反诉费已减半收取1224元，由叶小兰负担50元（此款王莉已预交，由叶小兰连同上述款项一并支付给王莉）、其余反诉费1174元由王莉自行负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。王莉上诉称一审法院认定事实错误，对合同双方就合同期内的第三年租金标准进行了变更的认定存在错误；对1月23日至2月17日期间的租金及4月9日至5月5日期间的房屋占用费均仅支持了一半，且驳回王莉提出的2月18日至4月8日租金请求，对该事实认定存在错误；仅支持了商铺防盗网的维修费用的认定同样存在错误。本案中，王莉与叶小兰于2017年2月18日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。合同签订后，叶小兰未严格按照合同约定的缴纳方式支付租金，自2019年2月起，叶小兰向王莉缴纳租金每月10000元，在此期间王莉未对租金的缴纳方式及金额提出异议，且2019年6月17日王莉与叶小兰的短信聊天中有明确的意思表示，故一审认定双方已就合同中约定的租金缴纳方式及自2019年2月起的租金标准的变更协商一致，并无不当。一审综合考虑武汉市受新冠疫情影响而采取的管控措施，基于案涉房屋在2020年1月23日至2020年2月17日双方合同租赁期限届满期间，叶小兰未能正常使用涉案房屋，双方均遭受了损失，根据公平和诚实信用原则，对该期间租金予以酌情减半，是正确的。同时，在2020年4月8日武汉市防控措施解除后，叶小兰应及时搬离案涉房屋，王莉应及时通知叶小兰搬离房屋，但直至2020年5月5日双方才完成房屋交接，故一审认定2020年4月9日至2020年5月5日期间的房屋占用使用费，双方各承担一半，亦无不当。关于王莉主张的房屋损坏维修费用7000元的问题，因在一审庭审时，叶小兰仅认为防盗网系其为装空调切割，其他维修情况认为银行流水和维修正规发票，且其在承租后自行进行了装修，故一审认定防盗网的损坏与本案有关联性，并酌情判令叶小兰赔偿王莉防盗网损失1500元，在认定事实上并无不当。对王莉的相应上诉请求和理由，本院不予支持。综上所述，王莉的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1627元，由王莉负担。本判决为终审判决。审判员  方红二〇二一年二月十九日法官助理杜文书记员郭丽