北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2913号上诉人（原审原告）：北京宇嘉和丰供热有限责任公司，住所地北京市大兴区黄村镇海子角**楼南侧****。法定代表人：张景珍，总经理。委托诉讼代理人：杨慧，女，北京宇嘉和丰供热有限责任公司员工。上诉人（原审被告）：北京灵鹤物流有限公司，住所，住所地北京市大兴区旧宫镇西毓顺农业试验场五环金洲物流中心院内**div>法定代表人：胡朋鹤，总经理。委托诉讼代理人：李鸿雁，北京市景运律师事务所律师。委托诉讼代理人：车建华，北京市景运律师事务所实习律师。上诉人北京宇嘉和丰供热有限责任公司（以下简称宇嘉和丰公司）因与上诉人北京灵鹤物流有限公司（以下简称灵鹤物流公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初8536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宇嘉和丰公司上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或依法改判支持宇嘉和丰公司的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由灵鹤物流公司负担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。一审法院认定涉案场地已经腾退与宇嘉和丰公司诉请的租赁场地交付或返还场地无关联，未认定灵鹤物流公司未交还租赁场地的事实与在先判决认定事实不符，一审法院驳回宇嘉和丰公司交付租赁场地的请求违反法律规定。2.一审法院酌定使用费，违背事实，适用法律也错误。灵鹤物流公司实际占用涉案场地至今未交还，依法应参照租金标准支付使用费，一审法院却酌情确定，明显超出职权，也将可能造成宇嘉和丰公司后续巨大损失。3.一审法院程序严重违法。一审法院适用普通程序审理本案，但判决书落款只有一名法官，说明实际适用的是简易程序，严重违法。灵鹤物流公司辩称，不同意宇嘉和丰公司的上诉请求和理由。灵鹤物流公司上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回宇嘉和丰公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.灵鹤物流公司和宇嘉和丰公司签订的合同无效，也就不存在支付租金或者使用费的问题；2.灵鹤物流公司于2019年3月1日至2020年3月31日期间并未实际占有使用涉案房屋及土地。2018年8月5日启动的拆除腾退项目涉及涉案场地和房屋，灵鹤物流公司已于2018年8月将自己所建的地上物交付给拆除腾退方，涉案房屋已于2018年11月被拆除。拆除腾退项目启动后涉案地块已经不能正常经营，灵鹤物流公司未实际占有使用涉案房屋及场地。宇嘉和丰公司辩称，不同意灵鹤物流公司的上诉请求和理由。宇嘉和丰公司向一审法院起诉请求：1.依法判决灵鹤物流公司向宇嘉和丰公司腾退交还租赁场地；2.依法判决灵鹤物流公司向宇嘉和丰公司支付自2019年3月1日起暂计至2020年3月31日的使用费为977692元，并按合同约定的租金标准，向宇嘉和丰公司支付至实际腾退完毕租赁场地期间的使用费；3.本案诉讼费由灵鹤物流公司承担。一审法院认定事实：2016年1月18日，北京市大兴区黄村镇郭上坡村经济合作社以土地租赁合同纠纷将宇嘉和丰公司起诉至法院，法院作出（2016）京0115民初1401号民事判决书，该判决审理查明部分载明：2004年5月28日，北京市大兴区黄村镇人民政府（以下简称黄村镇政府）出具了证明一份，内容记载：兹有郭上坡良种苗圃场（原孙村乡良种场）系黄村镇政府所有，该场于2002年5月份交给北京市大兴区黄村镇保洁综合服务中心（以下简称保洁中心）负责管理和经营。特此证明。2004年10月1日，甲方保洁中心与乙方宇嘉和丰公司签订了协议书，约定：经甲、乙双方一致，将甲方位于郭上坡村南的苗木良种场东南部分土地租给乙方使用，具体事项如下：一、甲方将苗木良种场东南的沙坑和部分废弃地交由乙方使用，沙坑由同心机械厂东南角向东73.5米向北60米计6亩；废弃地由同心机械厂东北角平行向东73.5米，平行向北90米，计10亩……。2011年7月31日，郭上坡合作社（甲方、土地所有人）与宇嘉和丰公司（乙方、土地使用人）签订集体土地使用合同书，约定：一、土地位置、面积、用途：甲方同意将集体所有的位于村南1千米的土地12936.15平方米（合19.404亩）给乙方作生产加工使用。土地位置、面积、用途及四至等情况如下：地块名称：地块名称米；土地面积为19.404亩；已有建筑面积为4468.98平方米；用途为生产加工；四至界限为东至郭上坡“46”地边，南至马路，西至同心机械厂，北至“46”土马路向南100米……。宇嘉和丰公司（出租方、甲方）与灵鹤物流公司（承租方、乙方）分别于2014年12月19日及2015年3月1日签订了租赁合同，两合同第一条均约定：租赁物基本情况：租赁物位于北京市大兴区黄村镇工业开发区东南约200米，包括：1.场地：四至范围为：东至郭上坡“46”地边，南至马路，西至同心机械厂，北至“46”土马路向南100米；场地面积19.4亩，场地四周为围墙及房屋山墙圈围，形成一块独立使用的场地（场地布局见附件一）。2.地上物及设施设备：场地上有建筑面积约4469平方米的砖混结构平房及设施设备等（具体见附件二）。两合同第二条租赁用途：1.乙方承诺，提供企业法人营业执照等有效证件并加盖公章。2.承租租赁物仅用作办公及其公司物资流转使用。3.除经甲方书面同意外，乙方不得擅自改变租赁物的用途。2014年12月19日签订的租赁合同约定的乙方起租日期及租赁物交付日为2014年12月19日。2015年3月1日签订的租赁合同约定的乙方起租日期及租赁物交付日为2015年3月1日，租赁合同截止日为2031年12月31日。甲乙双方不得任意改变租赁期限（政府行为除外），否则以违约论处。两合同第七条租赁物交付：交付租赁后，甲乙双方签订书面交付手续……现双方均认可涉案土地由灵鹤物流公司使用。宇嘉和丰公司与灵鹤物流公司于2015年3月1日签订的《租赁合同》租金方面约定：乙方承租租赁物第一年租金为人民币80万元整（捌拾万元整），以后每年的年租金在前一年租金数额上增加3%，即自2016年3月1日起，年租金为824000元；自2017年3月1日起，年租金为848720元；如下年份租金以此类推。租金支付方式项下约定：租金按年两次性提前支付。乙方应于签订本合同当日支付第一年度第一次租金40万元整（肆拾万元整）；本年度9月1日支付本年度第二次租金40万元整（肆拾万元整）。以后年份按照合同规定提前交付年租金。违约责任项下约定：乙方逾期支付租金满30日的，甲方有权解除合同，收回租赁物，造成的损失由乙方自行承担，同时乙方须按解除合同当年年租金数额的2倍向甲方支付违约金。在（2019）京0115民初4996号案件审理过程中，宇嘉和丰公司提出：2018年11月19日，宇嘉和丰公司向灵鹤物流公司寄送租金催款函，收件地址为北京市大兴区黄村镇海子角宇丰苑小区41号楼1单元1202室。该邮件于2018年11月20日签收，显示为他人收。灵鹤物流公司不认可收到该份催款函，称收件地址不是公司地址，亦非本人签收。灵鹤物流公司提交黄村镇东片区非住宅拆除腾退项目指挥部于2018年8月5日印发的《致广大被拆除腾退人的一封信》以及涉案场地照片，证明涉案场地已纳入拆迁范围，周边均已经拆除，因宇嘉和丰公司、灵鹤物流公司之间的争议，涉案场地还有部分未拆迁。宇嘉和丰公司不认可上述证据，认为与本案无关。灵鹤物流公司称因为有纠纷，故还留在租赁场地，认可租金交付至2018年8月31日。宇嘉和丰公司向法院表示放弃关于违约金的主张。法院作出（2019）京0115民初4996号民事判决书，该判决认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。宇嘉和丰公司与灵鹤物流公司签订的租赁合同中所涉房屋并未有证据证明取得了相关审批手续，故双方签订的上述合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现因灵鹤物流公司实际占用诉争场地，故对宇嘉和丰公司要求灵鹤物流公司支付的租金实际应为使用费，故对宇嘉和丰公司要求灵鹤物流公司支付自2018年9月1日至2019年2月28日期间费用的请求，法院予以支持。关于违约金，宇嘉和丰公司放弃该项主张，法院不持异议。综上，法院判决：一、于判决生效后十日内，灵鹤物流公司支付宇嘉和丰公司自2018年9月1日至2019年2月28日的使用费437090.8元；二、驳回宇嘉和丰公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宇嘉和丰公司不服该判决，上诉至本院，本院作出（2019）京02民终10185号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。本案在一审审理过程中，宇嘉和丰公司提交现场照片3张，证明灵鹤物流公司至今仍在占有使用租赁场地；灵鹤物流公司对真实性和关联性、证明目的均不认可，恰恰证明涉案场地已经被拆除，照片上没有时间，也没有相关人物，说明不了什么问题。灵鹤物流公司提交录像，用以证明在2020年5月14日，因为有火灾发生，因为安全委员会通知宇嘉和丰公司，宇嘉和丰公司不参加，其法定代表人胡朋鹤被要求看护涉案的房屋，疫情确保两会安全，为此灵鹤物流公司看护过一段时间，且其已经在拆除之时另行租赁了通州的场地进行经营，拆迁公司称因为灵鹤物流公司自己建设的房屋，其可以交付拆除，但是宇嘉和丰公司的房屋，灵鹤物流公司无权交付和拆除，拆迁公司会与宇嘉和丰公司解决；宇嘉和丰公司对此不予认可，且2020年6月29日灵鹤物流公司还报警称变压器丢失，说明灵鹤物流公司还占有涉案场地。法院组织双方当事人于2020年9月2日进行现场勘查，现场已经搬空，现场无人。根据灵鹤物流公司的申请，北京兴业惠民置业有限公司（以下简称兴业惠民公司）出具情况说明，内容如下：我公司实施黄村镇孙村地区（包括郭上坡村在内）农村集体经营性建设用地入市试点拆除腾退项目，启动日期为2018年8月5日。2018年8月，灵鹤物流公司对自己所建的地上物向我公司交房，该房屋于2018年11月予以拆除。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因（2019）京0115民初4996号民事判决书、（2019）京02民终10185号民事判决书已经确认了宇嘉和丰公司与灵鹤物流公司签订的租赁合同无效，若灵鹤物流公司正常使用了涉案房屋及土地，灵鹤物流公司理应向宇嘉和丰公司支付相应的占有使用费，且上述判决中查明庭审中，灵鹤物流公司称因为有纠纷，故还留有租赁场地，故判决灵鹤物流公司支付宇嘉和丰公司自2018年9月1日至2019年2月28日的使用费437090.8元。因本案在审理过程中，兴业惠民公司出具的说明可以说明该地块已经于2018年8月5日启动拆腾工作，灵鹤物流公司对自己所建的地上物向兴业惠民公司交房，该房屋于2018年11月予以拆除；同时在启动拆腾后涉案地块已经不能正常经营，虽然宇嘉和丰公司提供了现场照片用以证明灵鹤物流公司一直占用该地块，但是根据灵鹤物流公司提供的录像，可以证明其仅为疫情确保两会安全在看守涉案地块，同时法院2020年9月2日现场勘查涉案地块已经无人的实际情况，灵鹤物流公司已经腾退完毕，宇嘉和丰公司未予接收，故对宇嘉和丰公司要求灵鹤物流公司向其腾退交还租赁场地的诉讼请求，法院不予支持；对于宇嘉和丰公司要求支付自2019年3月1日起暂计至2020年3月31日的使用费为977692元，并按合同约定的租金标准支付至实际腾退完毕租赁场地期间使用费的诉讼请求，法院综合合同无效、部分场地被拆除、不能正常经营、没有交付、疫情等因素，酌情确定灵鹤物流公司一次性给付宇嘉和丰公司占有使用费15万元。综上，一审法院判决：一、北京灵鹤物流有限公司于判决生效后十日内给付北京宇嘉和丰供热有限责任公司占有使用费150000元；二、驳回北京宇嘉和丰供热有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，宇嘉和丰公司和灵鹤物流公司签订的租赁合同已被生效文书认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，合同被认定无效后，对于租赁物的交接，双方均有义务。因在本案审理过程中，兴业惠民公司出具的说明可以说明该地块已经于2018年8月5日启动拆腾工作，灵鹤物流公司对自己所建的地上物向兴业惠民公司交房，该房屋于2018年11月予以拆除，且在启动拆腾后，涉案地块已经不能正常经营，虽宇嘉和丰公司提供了现场照片用以证明灵鹤物流公司一直占用该地块，但是根据灵鹤物流公司提供的录像，可以证明灵鹤物流公司仅为疫情期间确保两会安全在看守涉案地块，同时根据一审法院2020年9月2日现场勘查涉案地块已经无人的实际情况，可以认定灵鹤物流公司已经腾退完毕，宇嘉和丰公司可以自行接收租赁物，故对宇嘉和丰公司要求灵鹤物流公司腾退交还租赁场地的诉讼请求，一审法院不予支持，是正确的；对于宇嘉和丰公司要求支付自2019年3月1日起暂计至2020年3月31日的使用费，并按合同约定的租金标准支付至实际腾退完毕租赁场地期间使用费的诉讼请求，综合合同无效、双方过错程度、部分场地被拆除、不能正常经营等本案具体情况，一审法院酌情确定灵鹤物流公司一次性给付宇嘉和丰公司占有使用费15万元，并无不当。另，根据《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款之规定，基层人民法院审理的事实不易查明，但法律适用明确的案件，可以由法官一人适用普通程序独任审理，故一审程序合法。综上所述，宇嘉和丰公司、灵鹤物流公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15376元，由北京宇嘉和丰供热有限责任公司负担12076元（已交纳），北京灵鹤物流有限公司负担3300元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 云审 判 员  王 磊审 判 员  刁久豹二〇二一年二月二十五日法官助理  孙国栋书 记 员  刘力之