山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0105民初620号原告：济南乐盈物业管理有限公司，住所地济南市天桥区堤口路**。法定代表人：杨虎鹰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邢可，山东统河律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟翠兰，山东统河律师事务所律师。被告：王吉伦，住济南市。被告：林岩铭，住济南市。原告济南乐盈物业管理有限公司（以下简称乐盈物业公司）与被告林岩铭、王吉伦物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告乐盈物业公司的委托代理人孟翠兰，被告林岩铭到庭参加诉讼。王吉伦经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告乐盈物业公司向本院提起诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告乐盈物业公司支付物业服务费20845.6元和利息(从起诉之日起至实际交费之日止，按贷款市场报价利率的四倍计算)；2、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更并明确诉讼请求：1、判令被告林岩铭、王吉伦向原告乐盈物业公司支付2013年1月至2020年8月的物业服务费26515.6元，并明物业服务费包括：（1）物业费，按照每平方米0.85元乘以面积；（2）车辆管理费、车辆看管费：每月车位费80元，2009年8月至2021年2月；（3）电梯泵房电费：2007年7月1日至2021年6月30日期间，每半年按150元；（4）公用电费：每六个月30元的标准，自2009年2月1日至2021年7月31日。支付物业服务费利息，自起诉之日起，至实际交费之日止，按照贷款市场报价利率的四倍计算。2、诉讼费由被告林岩铭、王吉伦承担。事实和理由：二被告系原告所管理的济南市重汽小区的业主，房号为，面积㎡。原告与中国重型汽车集团房地产开发公司签订《重汽·物业管理服务合同》，接受重汽全面委托对其开发的“重汽·嘉盛苑”住宅小区（总建筑面积2.92万㎡、住宅面积1.98万㎡）进行物业管理，依据物业管理服务合同的约定，原告向两被告提供物业管理服务，两被告应按照0.85/平方米每月的标准向原告乐盈物业公司交纳物业服务费。但被告并未及时交纳，至2020年8月份，两被告拖欠物业服务费累计20845.6元。经多次催要，被告均拒不缴纳。两被告拒不缴纳物业费的行为已严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，为维护原告的合法权益，故提起诉讼，望公正裁判，维护原告的合法权益。被告林岩铭辩称，被告系重汽的业主，被告不应缴纳物业费，理由为：一、因房屋漏水方面未及时处理，原告未按物业合同履行自身对房屋共用部位的维修和管理，且亦未按物业管理条例规定提供相应的服务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或赔偿损失等违约责任。二、2014年12月6日被告的车被物业叫来维修宽带搬井盖时给刮了，被告找物业管理人员，打了三个电话也不接，无法取得联系。最后物业高姓工作人员说不归他管，让找刮的人。但维修宽带人员是物业叫来的，且刮损被告车辆，原告不积极处理，一味逃避责任，并理直气壮说与之无关，这不应是物业的工作态度。三、2014年12月29日10点多家中暖气漏水报告物业维修，因当时暖气归物业管理还未交给热力公司，物业管理高姓工作人员说不交物业费不给管，当时被告上班未在家，70多岁老母亲去找的姓高的，其对老人言语冲撞，老人感觉心脏不舒服赶紧回家吃药。下午老人出去找人修买配件去，到大门口被110警察截住，问她打物业人员没有，把老人问住了，被告母亲说其一个七十多岁老人怎么会打人，原告歪曲事实。后警察将原告处姓高的人员教育了一番。但为了此事被告母亲因受到物业人员歪曲的事实惊吓犯了心脏病，被告也给物业领导电话想积极处理，但迟迟无人处理。被告原来一直按时交物业费，每年年初就交，从出现问题后还交了两年物业费，一直无人管被告才停止交纳。被告业主并非无理取闹故意拖欠，实属无奈之举。买了房子住成天看着到处漏水渗水发霉长绿毛，时间越长房子损坏越来越严重，希望法院能予以理解。停止交纳物业费后原告即停止为被告服务，没有服务就没有拖欠物业费之说。被告作为普通老百姓没有能力起诉物业，也无此时间精力。希望物业公司尽快将房屋维修解决。被告王吉伦未到庭亦未提交书面答辩状。经审理本院认定：被告林岩铭、王吉伦系坐落于济南（以下简称涉案房屋）的业主。2006年8月1日，中国重型汽车集团房地产开发公司（甲方）与原告乐盈物业公司（乙方）签订《重汽·物业管理服务合同》一份，约定由原告乐盈物业公司对小区进行物业管理服务，该合同第三条约定：“乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和非业主使用人，本物业的全体业主和非业主使用人均应对履行本合同承担相应的责任。”第二十条约定：“自本物业经市政府有关部门验收合格后，自物业入伙之日起计，即2006年8月1日（……）在达到业主委员会筹办前提条件下，业主委员会与物业管理公司重新签订重汽·物业管理委托合同生效后，本合同终止。”第五十八条约定：“…小高层物业管理服务费：0.85元/平方米/月；沿街公建楼物业管理服务费：0.60元/平方米/月。备注：上述费用不包括电梯、二次加压机电设备运行的用电费用。…”第六十一条约定：“停车场、车位的管理养护由乙方负责，主要对停车秩序管理、场地维修养护、设施管理、卫生保洁等，露天车位为80元/月/台，，地下车位为20元/月/台此费用包括车位公共照明用电费用）；停车场、车位内的车辆因发生刮、擦、碰伤等一系列问题，按济南市相关规定执行。”。该合同中，甲乙双方另就委托管理事项、双方权利义务、管理目标、违约责任等内容进行了约定。另查明，涉案房屋所在的小区未成立业主委员会。涉案房屋系小高层普通住宅，其建筑面积为153.14平方米，根据《重汽·物业管理服务合同》的约定，涉案房屋物业服务费应按建筑面积每月每平方米0.85元标准收取。被告林岩铭、王吉伦未交纳2013年1月至同年12月、2014年7月至2020年8月期间的物业服务费。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，中国重型汽车集团房地产开发公司与原告乐盈物业公司签订《重汽·嘉盛苑物业管理委托合同》系前期物业服务合同，对该小区内业主均具有拘束力，被告林岩铭、王吉伦作为该小区内的业主，应受上述合同条款的约束。原告乐盈物业公司依约为涉案房屋所在的小区提供物业服务后，有权按照合同约定的标准收取物业服务费。关于被告林岩铭所称渗水、漏水问题，因涉及到房屋质量问题，与本案非同一法律关系，被告可另行主张权利。关于被告辩称的其母亲与物业公司处某工作人员发生纠纷致被告母亲身体健康受损，属于侵权法律关系，与本案非同一法律关系，被告可另行主张权利。但结合被告及同类案件其他被告提交的相应证据，可以看出原告乐盈物业公司在该段期间内提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。关于原告乐盈物业公司所主张被告林岩铭、王吉伦未交纳物业服务费的期间及金额，原告乐盈物业公司提交的欠费明细中载明被告未缴纳2013年1月至同年12月、2014年7月至2020年8月期间的物业服务费，被告未提交相反意见表明其该期间物业费已缴纳，故本院对乐盈物业公司要求被告林岩铭、王吉伦支付2013年1月至同年12月、2014年7月至2020年8月期间86个月的物业服务费共计11194.5元的请求予以支持。因原告乐盈物业公司自身的服务存在瑕疵，其要求被告林岩铭、王吉伦承担未缴纳物业费的利息，不予支持。关于乐盈物业公司主张的车位管理费，其主张为依据与中国重型汽车集团房地产开发公司签订的物业管理服务合同，但该合同上约定的系车位的管理费，原告乐盈物业公司未证明其主张的由被告停放的位置为规划车位，如非规划车位，乐盈物业公司亦未证明系何性质的车位，如系占用小区公共道路设置的车位，其未能证明经相关程序划定车位，且占用小区公共道路的车位所获取的收益应为业主共有，原告在同类案件中陈述其实际与被告形成车位租赁关系，但车位租赁关系与本案物业服务合同纠纷非属同一法律关系，本院不予处理。关于原告向被告主张的电梯泵房电费和公用电费，原告未能提供证据证明其已经实际支出该费用，对于公用电费的范围亦不明确，故对原告向被告主张电梯泵房电费、公用电费的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，原告乐盈物业公司应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。被告王吉伦经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃其举证、质证、答辩等权利，应承担对己不利法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告林岩铭、王吉伦于本判决生效之日起10日内向原告济南乐盈物业管理有限公司支付物业服务费11194.5元；二、驳回原告济南乐盈物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计161元，由原告济南乐盈物业管理有限公司负担74元，被告林岩铭、王吉伦负担87元。本判决为终审判决。审判员 季 丹二〇二一年二月二十五日书记员 郝慧明