河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终11854号 上诉人（原审原告、反诉被告）：石家庄华源帅嘉臣经贸有限公司，住所地石家庄裕华区建设南大街**。 法定代表人：郭禄江，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林雯，该公司职工。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：河北省水利工程局，住，住所地河北省石家庄市裕华区建设南大街**/div> 法定代表人：王步新，该局局长。 委托诉讼代理人：刘薇，系该公司职工。 委托诉讼代理人：刘波，系该公司职工。 上诉人石家庄华源帅嘉臣经贸有限公司（以下简称华源帅嘉臣经贸公司）因与被上诉人河北省水利工程局房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2020）冀0108民初2198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人华源帅嘉臣经贸公司的法定代表人郭禄江、委托诉讼代理人林雯、被上诉人河北省水利工程局的委托诉讼代理人刘薇、刘波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华源帅嘉臣经贸公司上诉请求：（2020）冀0108民初2198号判决书不公，请求市中级人民法院改判或返还重审。事实与理由：上诉人没主张解除建设南大街109号-6号房屋协议，请查看一审上诉人诉状，一审判决说被上诉人没收取上诉人水电费及给予停水电，上诉人向一审李法官庭后提交上诉人与被上诉人科长张敬军通话录音证明十几年来都是由被上诉人收取水电费，另向李法官提交由被上诉人给承租人开收据证明其收电费，而且违法多收电费，同时申请一审法院再开庭质证，但一审法院袒护被上诉人即不再开庭又不认定，特别被上诉人约有100户承租人都可证明是被上诉人收取电费，而且2020年5月因许多承租人因疫情不减租金都不缴租金，被上诉人给许多承租人停水电，这是人所公知事。被上诉人卖电而违法多收电费人所公知事，但一审法官违背事实包庇被上诉人，不认定被上诉人卖电及停水违法多收电费的过错事实。被上诉人提出反诉要求解除合同，而一审法官按被上诉人要求2020年6月23日解除合同，但上诉人提出对装修评估，而为何不评估。上诉人的承包人说合同没有到期解除合同，理发店内各种设备拆卸不值钱造成经济损失怎么办？谁承担设备费用？另有装修费。上诉人要求被上诉人赔偿经济损失贰万，而一审不予认定，但却判决上诉人承担2020年7月1日后租金，既然判决2020年6月23日解除协议，按法登记理发店设备工具进行估价，对房屋装修进行评估，谁违约就应当赔偿没违约者经济损失。一审判决邦被上诉人而不尊重事实公正判决。一审判决解除协议，就应该依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及一百一十二条规定，判决由被上诉人赔偿上诉人违约金及由此造成的经济损失以及从2020年6月23日至2021年3月30日之前营业损失费壹拾万元，因为理发店一年黄金时间是10月到2月份赚钱时候，但一审不调查不分是非过错。另被上诉人说其没负责收取承租人电费，但有证据证明被上诉人收取水电费十年之多，而且收取约100户承租人水电费人所公知，而一审不质证认定，包庇被上诉人。如果合同没到期解除协议，是否由出租人赔偿经济损失。请求公平公正给予判决。 河北省水利工程局辩称，一、被上诉人未给上诉人停过水电，相反是上诉人长期不支付房屋租赁费造成严重违约，故被上诉人有权解除建设南大街109号-6号房屋协议。上诉人租赁的四间商铺都是使用的供电局的电路，直接向供电局购电，被上诉人没办法停电，且上诉人未提交任何证据证明被上诉人停过电，也未提交因停电造成的经济损失依据，被上诉人无违约行为。相反，上诉人于该合同履行期间，自2020年1月1日后一直未付租金，已构成严重违约，根据《合同法》第九十四条、九十六条之规定，被上诉人有权主张解除合同，自上诉人收到反诉状之日即2020年6月23日合同已解除。二、双方租赁协议的解除是因为上诉人违约拒不支付租金造成的，因此造成的装修及营业损失均应由其自行承担。上诉人装修房屋未经被上诉人同意，根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用由承租人负担，上诉人装修未经被上诉人同意，按照法律规定应当恢复原状。三、合同解除后，双方基于合同产生的租赁关系归于消灭，但上诉人仍然非法占有被上诉人的房屋，其在-11-12号房屋租赁协议上诉状中也承认6号门脸至上诉之日仍在经营，没有完成交付，也表示愿意承担-3号和-6号房屋6月份以后的租金，故上诉人应当依法支付自2020年6月23日起至实际腾退之日的占有使用费。 华源帅嘉臣经贸公司向一审法院起诉请求：1、判决被告赔偿原告停水电暖造成停业经济损失2万元，建设大街109-6号门脸；2、判决被告2020年对临街门脸减租金三个月16335元；3、本案诉讼费等一切费用由被告承担。 河北省水利工程局向一审法院反诉请求：１、解除双方于2019年４月１日签订的《河北省水利工程局商业房屋租赁协议》（房号：石家庄市建设南大街109号-6号）；２．判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的租金32670元、违约金4900.5元（以月租金为基数，自2020年1月1日起按照月租金额的千分之五计算支付全部拖欠的租金之日，暂计算至2020年6月30日）、罚金2000元，共计39570.5元；３．判令反诉被告将石家庄市建设南大街109号-6号房屋腾退给反诉原告；４．本案诉讼费用由反诉被告负担。 一审法院认定事实：2008年1月17日，原告华源帅嘉臣经贸公司（承租方、乙方）与被告河北省水利工程局（出租方、甲方）签订《房地产租赁契约》，约定甲方将座落在裕华区建设南大街109号-6号的房屋出租给乙方使用，面积36.3平方米，年租金37020元，租赁期限自2008年2月25日至2010年６月30日。2009年５月，原告华源帅嘉臣经贸公司（承租方、乙方）与被告河北省水利工程局（出租方、甲方）签订《房地产租赁协议》，约定甲方将坐落在裕华区建设南大街109号的房屋付３号、６号、11号、12号（房屋共四间）142.53平方米出租给乙方，乙方同意在原签订三份协议基础上签订本正规协议，年租金196152元，租赁期限自2009年5月10日至2019年5月9日。2019年4月1日，原告华源帅嘉臣经贸公司（承租方、乙方）与被告河北省水利工程局（出租方、甲方）签订《河北省水利工程局商业房屋租赁协议》，约定甲方将位于石家庄市房屋出租给乙方，房屋建筑面积36.3平方米，房屋租金5445元／月，年租金65340元，租金按季结算，由乙方在每季度前10日内交付甲方，不足1个月按日计算，日租金181.5元，租赁期限自2019年4月1日至2021年3月31日。合同第二条约定“本协议签订当日，乙方一次性向甲方支付第一季度的房屋租金16335元，押金16335元”。第三条约定“乙方租用的房屋不得转租（卖）给任何第三方；进行室内装修前需向河北省水利工程局房屋管理科上报书面装修方案，征得房地产建设管理部同意后，方可实施”。第四条约定“乙方无故拖欠房屋租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之五向乙方加收违约金，乙方拖欠水、电、暖费用达30日以上时间，处罚金500元。上述费用如乙方发生拖欠，甲方有权采取停供水、电、暖等措施，直到乙方足额支付相应欠费后恢复供水、供电、供暖等，并且在甲方采取上述措施期间，如乙方发生损失，由乙方自行承担，且乙方不得以此为由向甲方主张任何损失。乙方转租，处罚金2000元，押金不予退还，甲方收回房屋”。第十条约定“本协议租赁期限届满或甲方解除本租赁协议时，乙方应在租赁期限届满或甲方解除本租赁协议之日起三日内搬离租赁房屋，如届时没有搬离腾清，租赁房屋内物品视为乙方放弃任由甲方处置”。原告华源帅嘉臣经贸公司（甲方）向被告河北省水利工程局支付押金16335元。原告华源帅嘉臣经贸公司按协议约定支付租金至2019年12月31日，剩余租金未付。华源帅嘉臣经贸公司于2020年6月23日收到反诉状。 另查明，2018年9月8日，原告华源帅嘉臣经贸公司（甲方）与魏铁马（乙方）签订承包合同，将石家庄市房屋承包给魏铁马管理，自负盈亏，承包时间从2019年1月1日至2021年12月30日止，为期一年，每半年乙方向甲方交纯利润39600元，承包费半年一交。合同约定，“水、电、暖气费由乙方承担。承包期间，营业执照及相关税务均由甲方办理，乙方负责经营。如乙方违犯甲方制定规章制度，甲方有权解除与乙方签订的协议及收回经营场地。如甲方与出包方发生纠纷，通知乙方提交撤出经营场所，乙方必须按通知执行”。现该房屋仍由魏铁马实际经营理发店。 一审法院认为，原、被告于2019年4月1日签订的房屋租赁协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行期间，原告（反诉被告）自2020年1月1日后一直未支付租金，构成违约，被告（反诉原告）主张解除与原告（反诉被告）的租赁协议，符合法律规定，予以支持。鉴于原告（反诉被告）于2020年6月23日收到反诉状，本院确定租赁协议解除的日期为2020年6月23日。关于原告（反诉被告）主张因停水电暖造成停业经济损失20000元，原告（反诉被告）提交的证人证言、通话录音显示因欠电费以及房租曾在一天内停水两次，但不能证明长时间停水，且该房屋一直由案外人实际经营，原告（反诉被告）也未提交因停水导致其实际损失的证据，故对原告（反诉被告）的该项主张，不予支持。关于原告（反诉被告）主张对其减免租金三个月，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”。结合国家发改委等8部门《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》中对承租国有房屋用于经营出现困难的服务业小微企业、个体工商户免除上半年3个月房屋租金的政策规定，对原告（反诉被告）该项主张，予以支持。鉴于双方的租赁协议自2020年6月23日解除，原告（反诉被告）已经向被告（反诉原告）交付的押金可以抵顶2020年1-3月份三个月租金，再免除原告（反诉被告）3个月租金至2020年6月30日，原告（反诉被告）应自2020年7月1日向被告（反诉原告）按原租金标准交付房屋占用费至实际腾退之日止。关于被告（反诉原告）主张2020年6月30日之前因迟延支付租金而形成的违约金，迟延支付主要发生在新冠肺炎疫情期间，根据国家相关规定，对该项主张，不予支持。关于被告（反诉原告）主张转租的罚金，原告（反诉被告）与案外人签订了承包协议，由案外人承包经营，营业执照及相关税务均由原告（反诉被告）办理，并非转租，故对原告（反诉被告）的该项主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）石家庄华源帅嘉臣经贸有限公司与被告（反诉原告）河北省水利工程局于2019年４月１日签订的《河北省水利工程局商业房屋租赁协议》于2020年6月23日解除；二、原告（反诉被告）石家庄华源帅嘉臣经贸有限公司于本判决生效之日起十日内将石家庄市建设南大街109号-6号房屋腾退给被告（反诉原告）河北省水利工程局；三、原告（反诉被告）石家庄华源帅嘉臣经贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）河北省水利工程局房屋占用费（自2020年7月1日起至上述房屋腾退之日止，按日租金181.5元标准计算）；四、驳回原告（反诉被告）石家庄华源帅嘉臣经贸有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）河北省水利工程局其他反诉请求；本诉案件受理费708元，减半收取354元，由原告（反诉被告）石家庄华源帅嘉臣经贸有限公司负担195元，由被告（反诉原告）河北省水利工程局负担159元。反诉案件受理费789.26元，减半收取394.63元，由被告（反诉原告）河北省水利工程局负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人共提交9份证据：证据1、U盘。证明目的：说明上诉人理发店装修与设备各种理发用具。证据2、电卡。证明：电卡是被上诉人交给上诉人从被上诉人单位买电卡，而该卡只能用于在被上诉人单位买电使用。关于电的事情，在一审法院开庭审理，2199案件、2197案件，2020.12.16日下午开庭及被上诉人交的答辩状，被上诉人一再强调，没有卖电及收取承租人的电费，今天提供电卡，说明这个电卡是被上诉人给每户承租人的电卡，仅在槐中路被上诉人约有40承租户都是被上诉人给的电卡，都是从被上诉人处买的。证据3、录音1。证明：一审法院主审法官李微助理与上诉人通话录音。说明因理发店不交承包费，上诉人要求法院通知被上诉人收回房屋，而上诉人不再交租金。证据4、短信本。证明：上诉人通知被上诉人对本案2198及附6号房对外出租。证据5、证词。证明：上诉人承包人证词说明被上诉人停水，而在一审被上诉人也承认有时停水。证据6、证明：上诉人承包人-3号证词，被上诉人不卖给电。（证据5和证据6在一审出示过）。证据7、录音。证明：上诉人与被上诉人科长张敬军通话，证明由被上诉人卖给所有承租户电。证据8、收据。证明：本证是被上诉人给上诉人东林理发店开卖店收据。证据9、录音2。本证说明两个问题，一、上诉人承包人说明被上诉人不卖给电。二、上诉人想法从其他地方给承包人接电。（证据9也在一审出示过）。 被上诉人质证意见为：针对证据一U盘，对其关联性及证明目的不认可，与该案无关。对证据二电卡，2020年以后该电卡不能证明其向被上诉人交过电费，也无法证明被上诉人停过电。对证据三录音，理发店承包人不交承包费，系上诉人与其之间的纠纷，与被上诉人无关，不应由被上诉人承担该不利后果。对证据四合同于2020年6月23日即已解除，该短信不发生解除合同效力。对证据七录音，对张敬军是否属于水工局职工身份有异议无法证明，对证明目的也不认可。对证据八收据对其关联性有异议。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的证据一U盘证明了承租的-6号房屋的设施及该房屋的现状。上诉人提供的证据二电卡证明了承租的-6号房屋需要购电使用的事实。上诉人提交的证据三录音一，为2020年8月25日，一审法官助理了解占用-6号房屋人员情况与上诉人法人郭绿江的对话情况。上诉人提供的证据四为短信，是2020年11月9日上诉人与张永生之间的短信沟通过程。上诉人提交的证据五、证据六，说明刘丽芳出具书面材料为2020年4月21日停水以及马坤出具书面材料为2015年5月23日至2020年4月21日从水利局购电。但未提供相关证据予以佐证，无法采纳。上诉人提交的证据七为2020年7月3日上诉人法人郭绿江与张敬军的对话，是郭绿江向张敬军打听买电的工作人员。上诉人提交的证据八是李文利被上诉人处购电的内部收据复印件一份，因未提供李文利的具体情况，无法证明与本案有关。上诉人提交的证据九为2020年4月28日上诉人法人郭绿江与马坤的通话录音，说接线以及卖电的情况。属于上诉人与马坤之间的事。上诉人在二审审理期间提供的证据，并不能够认定被上诉人履行双方之间合同过程中存在违约的事实。 二审法院查明事实与一审法院查明事实基本一致。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：一、上诉人与被上诉人之间2019年4月1日签订的《河北省水利工程局商业房屋租赁协议》是否应当解除；二、被上诉人应否承担解除该协议的相关责任。对于双方当事人之间的争议焦点一，上诉人与被上诉人2019年4月1日签订的《河北省水利工程局商业房屋租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。上诉人自2020年1月1日后一直未支付租金，违反协议约定，构成严重违约，并且在庭审中，上诉人也同意解除双方之间的租赁协议，一审法院以上诉人收到反诉状的时间确定双方租赁协议解除的日期为2020年6月23日，应予以支持。对于双方当事人之间的争议焦点二，在案证据无法认定被上诉人履行合同过程中存在违约的事实，也无法认定被上诉人停水电暖及造成停业经济损失的事实，一审法院对上诉人主张因停业造成经济损失20000元，不予支持，并无不当。上诉人主张被上诉人承担解除该协议的相关责任，未提供的充分的证据予以证实，对此不予认定。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费580.68元，由上诉人石家庄华源帅嘉臣经贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋广道 审判员  陈爱民 审判员  张 洁 二〇二一年二月二十六日 书记员  王西西 ——