浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终3083号 上诉人（原审原告）：方利明，男，1960年6月7日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 上诉人（原审原告）：冯玲菊，女，1976年10月8日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 上诉人（原审被告）：浙江省三门新城投资开发有限公司，住所地：浙江省三门县海润街道滨海新城泰和路**。 法定代表人：林津津，该公司总经理。 委托诉讼代理人：叶燕飞，该公司员工。 原审第三人：浙江浩顺营销策划有限公司，住所，住所地：浙江省三门县海润街道泰和路君临城邦售楼中心div> 法定代表人：赵发君，该公司总经理。 上诉人方利明、冯玲菊、上诉人浙江省三门新城投资开发有限公司因与原审第三人浙江浩顺营销策划有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省三门县人民法院（2020）浙1022民初2281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 方利明、冯玲菊上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判上诉人浙江省三门新城投资开发有限公司承担36000元违约金；2.一、二审诉讼费用由上诉人浙江省三门新城投资开发有限公司负担。事实和理由：上诉人方利明、冯玲菊与上诉人浙江省三门新城投资开发有限公司于2018年6月签订购房合同，浙江省三门新城投资开发有限公司在合同中承诺2019年9月30日前交付房产证。如超过90天交付房产证，承担已交房款每天万分之一违约金。而浙江省三门新城投资开发有限公司直到2020年10月21日在方利明、冯玲菊起诉后才将房产证（初始证）和房屋销售发票交付给买受人。逾期一年多，严重违约，按约每天应支付己交房款万分之一违约金，共计36000元。日万分之一的违约金换算后仅为年利率3.65%，远低于国有银行的贷款利率。作为违约方主张违约金约定过高，应承担举证责任。在浙江省三门新城投资开发有限公司未提交证据证明违约金过高的情况下，一审法院认为守约方上诉人未举证证明造成的损失，属于举证责任分配不当。一审法院以违约金过高为由，酌情降低违约金，既不符合事实，又无法律依据。违约金的约定符合法律规定，理应得到法律保护。逾期交付房产证使买受人造成重大损失，现买受人仅要求赔偿违约金，故未提供逾期交证的具体损失情况。未提出具体损失情况不等于没有损失，不应影响违约金的判决。 浙江省三门新城投资开发有限公司辩称：办证主体是三门县不动产服务中心，不是开发商，浙江省三门新城投资开发有限公司在合同约定的期限内就具备了办证资料，权属登记没有取得系疫情的影响以及政府的原因，因此浙江省三门新城投资开发有限公司不承担逾期违约责任。 浙江浩顺营销策划有限公司述称：本案所涉纠纷与浙江浩顺营销策划有限公司无关。 浙江省三门新城投资开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回方利明、冯玲菊的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由方利明、冯玲菊负担。事实和理由：一审法院对事实认定不清，适用法律错误，判决显失公正，主要在于：1.《商品房买卖合同》是由浙江省工商行政管理局和建设厅共同制定的，设定的完成权属首始登记90日的时间明显不够。根据三门县公示的《不动产批量受理登记暂行规定》，千户以上房屋的初始登记证，登记部门没有规定时间。2.在双方签订的《商品房买卖合同》附件八补充协议第六条第三项中明确约定：因政府主管部门的原因而造成买受人不能及时领取权属证书的，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门，并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任，交付日期顺延。3.上诉人在完成集中办理房屋交接后，于2019年7月23日即向三门县房屋产权部门申报了房屋产权初始登记，于2019年8月15日前具备了所有办证的必须资料：2019年5月22日《房屋建筑面积测绘成果书》、2019年6月26日《浙江省建设工程规划核实确认书》、2019年6月28日《竣工验收备案表》、2019年7月23日房屋分户平面图、2019年8月13日宗地图，2019年8月15日《土地复核意见书》。4.法律规定办证主体是政府产权登记部门不是开发商，开发商职责是申报产权初始登记。本案中，开发商已经履行了申报义务，产权登记部门在受理资料后，因办理产权登记部门人手少，工作量大，办理产权初始证程序多，不能完成办证工作，有房屋分户图上的时间为2019年7月23日、初始证上宗地图的时间为2019年8月13日、2019年9月29日三门县不动产权登记中心的证明为证。2019年11月22日三门县房屋管理处发函也可以证明，浙江省三门新城投资开发有限公司申报初始证的资料已齐全，只差物业维修基金发票，按照规定物业维修基金发票不是办理房屋初始证的必要条件。故不能按时完成首始登记证是因为政府主管登记部门的原因，属于合同双方约定的延期交付权属证书范围，浙江省三门新城投资开发有限公司不承担违约责任。综上所述，权属证书不能及时取得不是浙江省三门新城投资开发有限公司造成，系政府主管部门原因造成，属于约定和法定的延期范围。因为政府主管部门的原因造成的不能领证，根据买卖合同补充约定第六条和疫情不可抗力因素，浙江省三门新城投资开发有限公司在本案中不应承担任何违约责任。 方利明、冯玲菊辩称：到目前为止，案涉小区还有400余户没有办理房产证。答辩人在交房期限届至以后去了两次，发现浙江省三门新城投资开发有限公司交不了房。后来答辩人跟销售顾问聊天了解到，没有办证的原因系公司的手续与资料没有准备完备，其次原因是三门政府对其进行了处罚，开不出销售发票（系欠税的原因）。后来答辩人也从税务部核实，确实是因为欠税导致手续不齐备。所以购房户无法办证，浙江省三门新城投资开发有限公司也无法提供房产证发票。一审法院认定浙江省三门新城投资开发有限公司提供的材料无法证明属于三门房产办理部门的责任，反而证明浙江省三门新城投资开发有限公司提交房产证产权登记初始材料不完备的情况。至于浙江省三门新城投资开发有限公司主张90日时间明显不够，一审法院也未予采信。浙江省三门新城投资开发有限公司承诺的办证时间是90天，疫情是在90天以后发生的事情，行政主管部门也没有因为疫情而停止办证。 浙江浩顺营销策划有限公司述称：本案所涉纠纷与浙江浩顺营销策划有限公司无关。 方利明、冯玲菊向一审法院起诉请求：1.要求被告退回购房款934000元并支付违约金9340元；2.由被告支付银行同期贷款利息至退款日止；3.由被告支付诉讼费。案件审理中变更诉讼请求为：1.要求被告支付违约金9340元，按合同第16条第4款第1项规定执行；2.按照合同第16条第4款第2项约定支付房款每日万分之一的违约金，自2019年9月31日（错误应为2019年10月1日）起计算至交付权证之日止，暂计算至2020年9月3日为34091元，后续要求继续支付；3.由被告支付诉讼费。 一审法院认定事实：2018年5月30日，原告方利明与第三人浙江浩顺营销策划有限公司签订了一份《会员团购增值服务协议书》，约定原告方利明通过第三人指定方式支付？50000元（伍万元）作为参加团购优惠活动的会员增值服务费，每一笔会员增值服务费仅可享受第三人与项目开发商合作提供的一套房屋？80000元（捌万元）的房价款优惠，会员增值服务费不构成房价款的一部分。后经协商，第三人同意原告以42000元享受80000元的房价款优惠。2018年6月7日，第三人向原告方利明开具了一份42000元的收款收据。2018年6月7日，原、被告签订了一份《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：×××20），合同约定：由原告方利明、冯玲菊向被告浙江省三门新城投资开发有限公司购买位于三门县××期××幢××号商品房，性质为住宅用房，建筑面积为139.62平方米，房价款为892000元；房屋交付期限为2019年6月30日前。其中合同第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2019年9月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交证，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十个工作日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另外，合同附件八《补充协议内容》第六条第3项约定：因政府主管部门的原因而造成买受人不能及时领取权属证书的，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门，并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任，交付日期顺延。合同签订后，原告向被告付清了合同房价款892000元。2019年6月28日，被告向原告邮寄了交房通知。2019年8月9日，被告在微信公众号“君临城邦”（ｓｍｊｌｃｂ）里发布了要求业主向其缴纳物业专项维修资金的通知，也陆续向购房户邮寄过代收物业专业维修资金的通知。经查明，原告于2020年9月28日领取了涉案房屋首次登记的权属证书。原告于2020年10月22日缴纳维修资金9075元，取得增值税电子普通发票及涉案房屋不动产权证（证号为浙〈2020〉三门县不动产权第0018126号）。 一审法院认为，原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护，各方当事人应按约全面履行各自的义务。合同签订后，原告按约付清全部购房款，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条之约定，被告应于2019年9月30日前向原告交付房屋初始登记的权属证书，但被告迟至2020年9月28日才向原告交付上述权属证书，显然已构成逾期交付。双方在《商品房买卖合同》附件八补充协议内容第六条第3项约定，“因政府主管部门的原因而造成买受人不能及时领取权属证书的，出卖人能举证证明其在合同约定或法律规定的办证期限内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门，并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任，交付日期顺延”。被告抗辩称根据该条约定的内容其无需承担任何违约责任，则被告应就其符合该条内容的相关条件举示证据。被告主张其于2019年7月23日已向三门县房屋产权部门申报了房屋产权初始登记，并于2019年8月15日前具备了所有办证的必须资料，但未能提供不动产登记部门于7月23日已经受理、8月15日已收齐办证的必须资料的相关证据；被告所提供的2019年9月29日三门县不动产登记服务中心出具的证明只能证明其在9月29日之前申报了房屋产权初始登记，但该时间仅比合同约定的交证时间早一天，也不能证明被告在9月29日之前已交齐办证的必须资料；被告所提供的2019年11月22日三门县房地产管理处的函反而证明其申请不动产权初始登记欠缺相关资料；该院从（2020）浙1022民初703号案件中调取的综合申请受理通知书，系三门县自然资源和规划局在其职权范围内制作的文书，在无相反证据足以推翻的情况下，应当推定为真实，该通知书能够证明不动产登记部门正式受理被告不动产权首次登记申请的时间是2020年1月19日。因此，现有证据不足以证明系“因政府主管部门的原因而造成买受人不能及时领取权属证书”以及被告已经“在合同约定或法律规定的办证期限内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门，并已具备办证条件”，故被告抗辩不承担逾期办证的违约责任，该院不予支持。另，《商品房买卖合同》系被告提供的格式合同，且系被告自愿签订，被告理应受合同约束，其在发生办证逾期后又认为合同所设定的完成权属首次登记90日的时间明显不够，该院不予采信。至于原告认为被告与第三人系同一家公司，原告支付给第三人的增值服务费42000元也应作为房款计算，被告抗辩称被告仅是委托第三人销售房屋，增值服务费进入第三人账户并由第三人开具收款收据，与被告无关，且原、被告签订的购房合同约定明确约定房款为892000元，故应按已付房价款892000元计算违约金，该院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》明确约定购房款为892000元，原告与第三人的关系不同于本案的商品房销售合同关系，故进入第三人帐户的款项，不宜纳入本案一并处理。被告的该抗辩意见合法合理，该院予以采纳。对原告主张按90日内以已付房价款的1%计算违约金、90日以后按每日万分之一累加计算自2019年10月1日起至实际交证之日止的违约金之诉讼请求，该院认为，根据双方在合同中的约定，逾期交证90日以后，原告有选择退房或不退房的权利，现原告选择不退房，按合同约定：“出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，该“约定日期”应该是指约定的最后交证之日，故原告要求分段累加计算违约金的理由不足，按合同约定应统一按日万分之一的标准计算违约金，但考虑到被告通过努力目前已取得了案涉商品房的首次登记权属证书，已消除了违约状态，且原告也未举证证明逾期交证造成的具体损失，原、被告约定的逾期交证违约金在违约时间不长的前提下，更多体现的是惩罚功能，不宜过高，综合本案各种因素，该院酌情调整由被告按原告已付房价款892000元的1%向原告支付逾期交证违约金。综上所述，该院对原告诉讼请求，在合法合理范围内，予以支持，对超出部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由被告浙江省三门新城投资开发有限公司在本判决生效后十日内支付给原告方利明、冯玲菊逾期交证违约金8920元；二、驳回原告方利明、冯玲菊的其他诉讼请求。如果被告浙江省三门新城投资开发有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费934元（按变更后的诉讼标的额计算），减半收取467元，由原告方利明、冯玲菊负担442元，由被告浙江省三门新城投资开发有限公司负担25元。 二审中，当事人没有提交新的证据。上诉人方利明、冯玲菊与上诉人浙江省三门新城投资开发有限公司一致认可下列事实：2018年5月30日，上诉人方利明通过银行转账向上诉人浙江省三门新城投资开发有限公司支付100000元款项，后上诉人浙江省三门新城投资开发有限公司于2018年6月7日退回58000元。2020年12月3日，上诉人浙江省三门新城投资开发有限公司作为销售方向上诉人方利明开具面额为42000元的增值税电子发票。本院对上述事实予以认定。一审法院认定的其他事实与本院二审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，各方当事人争议的主要焦点在于以下两个方面：一、上诉人浙江省三门新城投资开发有限公司是否应当承担逾期交证的违约责任。根据本案已查明的事实，上诉人浙江省三门新城投资开发有限公司与上诉人方利明、冯玲菊签订的《商品房买卖合同》第十六条约定浙江省三门新城投资开发有限公司应于2019年9月30日前交付房屋初始登记的权属证书，但其实际于2020年9月28日才向上诉人方利明、冯玲菊交付上述权属证书。上诉人浙江省三门新城投资开发有限公司上诉主张其于2019年7月23日已向三门县房屋产权部门申报了房屋产权初始登记，并于2019年8月15日前具备了所有办证的必须资料。作为负有合同义务的一方，上诉人浙江省三门新城投资开发有限公司应当就其已经依约履行合同义务的事实承担举证证明责任。现上诉人浙江省三门新城投资开发有限公司未能就其主张的履约行为、第三方原因以及不可抗力等合同履行障碍的事实提供充分有效的证据加以证明，故一审法院认定上诉人浙江省三门新城投资开发有限公司的逾期交付权属证书的行为构成违约，判令其承担相应违约责任，合法有据。二、关于逾期交证违约金的数额认定问题。上诉人浙江省三门新城投资开发有限公司要求对上诉人方利明、冯玲菊的违约金主张予以调低，在买受人未提供相应证据证明其因逾期交证所造成的实际损失的情况下，一审综合考虑违约行为的性质、持续时间以及合同约定的违约金标准等因素酌情确定由上诉人浙江省三门新城投资开发有限公司按已付房价款的1%支付逾期交证违约金，系其自由裁量范围，并无不当。根据二审查明的事实，上诉人方利明、冯玲菊除了在《商品房买卖合同》签订之后按约支付了892000元的购房款，另于2018年5月30日向上诉人浙江省三门新城投资开发有限公司支付100000元款项，后退回58000元。上诉人浙江省三门新城投资开发有限公司也就上诉人方利明实际支付的42000元款项开具了增值税电子发票，因此，上诉人方利明、冯玲菊支付的购房款总额为934000元。故上诉人浙江省三门新城投资开发有限公司应当支付的逾期交证违约金为9340元。鉴于本案二审中发生新的事实，本院对一审认定的违约金数额予以相应调整。综上所述，方利明、冯玲菊上诉有理部分，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省三门县人民法院（2020）浙1022民初2281号民事判决； 二、上诉人浙江省三门新城投资开发有限公司自接到本判决之日起十日内支付给上诉人方利明、冯玲菊逾期交证违约金9340元； 三、驳回上诉人方利明、冯玲菊其他一审诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费934元，减半收取467元，由上诉人方利明、冯玲菊负担442元，上诉人浙江省三门新城投资开发有限公司负担25元。二审案件受理费700元，由上诉人方利明、冯玲菊负担650元，上诉人浙江省三门新城投资开发有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐黎明 审 判 员 张淑娅 审 判 员 陈文杰 二〇二一年二月八日 法官助理 黄 磊 代书记员 应一娇