新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新27民终96号      上诉人（原审原告）：张利，男，1943年5月13日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区。   委托诉讼代理人：张绍武（系张利之子），男，1978年11月6日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区。   被上诉人（原审被告）：孙玉花，女，1982年2月1日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区。   上诉人张利因与被上诉人孙玉花房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区精河县人民法院（2020）新2722民初1790号民事判决，向本院提起上诉。本案于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张利的委托诉讼代理人张绍武、被上诉人孙玉花到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   张利上诉请求：1．撤销新疆维吾尔自治区精河县人民法院作出的（2020）新2722民初1790号民事判决书；2．判令孙玉花继续履行房屋租赁合同；3．判令孙玉花赔偿房屋维修款13500元。事实与理由：1、原审判决认定事实错误。⑴关于孙玉花协助搬离货物问题不属实。孙玉花未对存储于地下室的货物搬离漏水房间，是由张利与水暖维修工在搬离货物。地下室暖气管道的漏水，不是在主管道接头处，是在地下室直线管道弯头处。⑵关于张利因孙玉花锁门发生争吵事实不属实。张利与孙玉花不是因为锁门事宜发生争吵，是因为孙玉花指责张利倒水弄脏地面而发生争吵。⑶原审判决认定双方就解除《房屋租赁合同》达成一致意见认定错误。张利提出孙玉花支付门、管道维修费用，孙玉花不同意张利提出的条件并提出赔偿货物损失、退还房租。双方就解除合同未达成一致意见。2、原审判决适用法律不当。⑴关于房屋租赁合同继续履行、损失赔偿问题。孙玉花已搬离物品并在另处租赁门面继续经营农资，以自己的行为表明不履行租赁合同。张利可以向孙玉花主张承担继续履行或赔偿损失等违约责任。⑵《房屋租赁合同》中已明确了维修义务，按约定维护应包括房屋设施的自然损耗，孙玉花应承担维修管道维修费800元、材料费500元共计1300元。⑶孙玉花不履行约定的维修义务，已构成不按照约定使用房屋。孙玉花锁门后离开导致无法维修，使管道长时间跑水致墙壁、地面受损、房门破损，孙玉花应予赔偿各项费用12200元（误工费：1人小工100元、1人电焊技术工400元，房门恢复费用4平方×800元/平方=3000元，地面恢复费用40平方×150元/平方=6000元，墙面恢复费用27平方×I00元/平方=2700元）。（4）关于合同解除后的赔偿问题。按照张利与孙玉花签订的《房屋租赁合同》违约的处理约定，孙玉花应赔偿因违约造成的损失，赔偿维修管道、门、地面、墙壁等损失13500元。综上，按照约定或者租赁物的性质使用租赁物是承租人孙玉花的义务，因违反了该义务构成根本违约，该违约行为造成张利房屋财产的损害，无论合同是否解除，孙玉花都应当承担损害赔偿责任。   庭审中，张利明确上诉请求，对赔偿房屋维修款13500元系一审所主张的赔偿房屋财产损失的费用。   孙玉花辩称，双方合同已经解除，不存在继续履行合同事由。对于门面房的地下室主暖气管入地下室的弯头处漏水维修是精河县XX局更换管道导致，房屋维修损失不应由孙玉花来承担。综上，原审判决正确，应予以维持。   一审法院经审理查明：2019年4月28日，张利、孙玉花签订了一份《房屋租赁合同》约定，张利将位于精河县城镇解放西路的一间门面房租赁给孙玉花经营农资销售，房屋面积32平方米，租赁期限3年，从2019年6月5日起至2023年6月5日止，租赁费每年9000元，2019年6月5日起至2020年6月5日的租金，合同签订日付清。自2020年6月5日起至2021年6月5日的租金，2020年6月5日付清。自2021年6月5日起至2022年6月5日的租金，2021年6月5日付清。合同签订后，孙玉花交清首次租金，张利将房屋交付给孙玉花，至2020年9月，精河县XX局对孙玉花租赁张利的房屋所在的城区的老旧暖气管道进行更换后，2020年10月3日，张利、孙玉花都发现孙玉花租赁的门面房的地下室主暖气管入地下室的接头处漏水，带领维修工到地下室维修，并帮助孙玉花将存储于地下室的货物搬离漏水房间。在张利儿子张某某维修管道和处理漏出的地面积水时，张利、孙玉花双方发生争执，孙玉花要求锁门回家做饭，张利要求维修好管道和处理完地面积水才能锁门，双方因此发生争吵后，孙玉花因害怕门面房里的货物丢失，在张利儿子张某某还在地下室处理地面积水时，将门面房锁门回家，将张某某锁在门面内。张某某处理一段时间的积水后，电话告知孙玉花来开门，双方在电话又发生争吵，张某某报警后，警务站民警出警后，张某某未等孙玉花来开门，直接将铝合金玻璃门的玻璃敲碎出来。随后孙玉花赶来，张利、孙玉花及张利的儿子张某某发生争吵。至2020年10月4日上午，张利又带领维修工对漏水暖气管道进行维修，孙玉花在进入门面房时，案外人张某某害怕影响维修不让其进入，双方又发生争吵，并报警，在民警到达后，双方仍未停止争吵，争吵中张利及儿子张某某口头告知孙玉花解除租赁合同，并让孙玉花搬离，民警对双方的纠纷调解无果。至当日中午，张利自行加锁锁住孙玉花租赁的门面房，下午维修时打开房门，管道维修完毕。为此张利为维修漏水的暖气管道支付一定的材料费和人工费，并重新安装新的入户门。   另查明，2020年10月5日，张利及其儿子张某某向孙玉花送达了《解除合同告知书》表明，张利要求孙玉花搬离租赁房屋内货物，解除双方的租赁合同。2020年10月9日，张利电话告知孙玉花，要进入孙玉花租赁门面房内检查暖气，孙玉花当时未锁租赁的门面房，张利遂报警，民警出警到达门面后，孙玉花向出警的民警明确表示不租赁张利的门面房了，且也未去租赁的门面房。至2020年10月13日和2020年10月15日，孙玉花两次电话告知张利来租赁的门面房搬离物品，张利要求民警在场才能搬离物品，双方最终没有达成一致意见。另，孙玉花已在另处租赁门面继续经营农资。一审法院认为，张利、孙玉花签订的《房屋租赁合同》是张利、孙玉花的真实意思的表示，内容不违反法律法规的规定，是依法成立的有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方应当按合同约定和法律规定履行自己的合同义务和法定义务。又据，《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任；《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行出租物的维修义务，但当事人另有约定除外。本案中，张利作为出租人将房屋出租给作为承租人的孙玉花，张利除履行合同约定义务外，当然还应履行作为承租人的法定义务，即对出租物（本案的涉案房屋）有维修的义务。本案的涉案房屋所在地区为北方地区，每年冬季都要用暖气采暖，房屋附属设施暖气是房屋必备基础设施。自张利于2007年自建该房屋后，连续十几年使用房屋的暖气管道供暖，暖气管道为房屋损耗物设施，经过十几年损耗。加之，孙玉花在使用该房屋时，没有出现损坏暖气管道设施的行为，故维修涉案的出租房屋暖气管道的义务在张利，暖气管道属于损耗物，孙玉花不应承担涉案房屋的暖气管道的维修费用。故对张利要求孙玉花支付暖气管道的维修费、材料费，不予支持。另，张利要求孙玉花支付更换新入户门的费用问题。由于张利在对自己所有的房屋的房门破损时，没有与孙玉花协商好破损门的费用承担的问题，孙玉花事后也明确表示不承担该费用，破损门行为是张利对自己所有的财产的处分行为，费用当然由其自行承担。至于张利主张的地面恢复费和墙面恢复费，在诉讼中没有相关证据证实，亦不予支持。最后，房屋租赁合同是否继续履行的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人双方协商一致，可以解除合同。本案中，张利已于2020年10月5日向孙玉花发出解除合同告知书，孙玉花于2020年10月9日，明确向出警的民警表示不租赁张利的房屋，张利和出警的民警在涉案房屋的现场，并知晓孙玉花不租赁房屋的意见。双方就解除房屋租赁合同达成一致意见，张利、孙玉花双方的《房屋租赁合同》已经双方协商解除。故张利要求孙玉花继续履行《房屋租赁合同》的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十八条、第二百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告张利的全部诉讼请求。案件受理费194元，由原告张利负担。   二审中，双方当事人均未提交新证据。   本院经审理查明，2020年10月3日，孙玉花及张利发现门面房的地下室主暖气管入地下室的弯头处渗水，张利之子张某某维修管道和处理漏出的地面积水时，孙玉花要求锁门回家做饭，张某某要求维修好管道和处理完地面积水才能锁门，孙玉花因害怕门面房里货物丢失，在张某某还在地下室处理地面积水时，将店门上锁回家，将张利之子张某某锁在门面房内。张某某处理一段时间积水后，电话告知孙玉花来开门，双方在电话里发生争吵，张某某报警，警务站民警出警后，张某某未等孙玉花来开门，将铝合金玻璃门的玻璃敲碎从店内出来。后孙玉花赶来，双方发生争吵，张利口头要求解除合同。2020年10月5日，张利及其子张某某向孙玉花以信件的形式让“XX送餐人员”将解除合同告知书向孙玉花进行了送达，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。当日，孙玉花收到该解除合同告知书。上述事实有张利向孙玉花送达的解除合同告知书的内容及录音等证据予以证实。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。   本院认为，关于张利要求孙玉花继续履行双方签订的房屋租赁合同的问题。2019年4月28日，张利与孙玉花签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按约定全面履行合同义务。本案中，双方在履行合同过程中，因涉案房屋地下室主暖气管入地下室的弯头处渗水，在维修过程中因双方多次发生争执，张利于2020年10月5日向孙玉花发出解除合同告知书，孙玉花收到张利送达的解除合同告知书后亦从租赁房屋搬离，应视为同意解除合同，为此，可以认定双方签订的房屋租赁合同已经解除，现张利要求孙玉花继续履行双方签订的房屋租赁合同缺乏依据，该上诉请求不能成立，本院不予支持。   关于张利要求孙玉花赔偿房屋维修款13500元的问题。张利与孙玉花签订的房屋租赁合同第五条第四项约定：“在租赁期内，乙方（孙玉花）应维护并合理使用其所承租的房屋及其水、电、暖等附属设施，维修费由乙方承担。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失”。本案中，孙玉花在第一年取暖季使用该供热暖气管道时未出现渗水现象，第二年老旧小区管网更换后试水发现渗水，并非孙玉花因不合理使用或管理不善造成渗水，且张利及儿子张某某修缮时也未与孙玉花商议维修费承担问题，故张利要求孙玉花承担暖气管道的维修费、误工费、电焊技工费用、地面恢复费用和墙面恢复费用缺乏依据，本院不予支持。关于张利要求孙玉花赔偿更换门及玻璃门费用的问题。因张利之子张某某在维修涉案租赁房屋管道过程，自行将租赁房屋铝合金玻璃门敲碎，其要求孙玉花赔偿玻璃门费用于法无据，本院不予支持。   综上所述，上诉人张利的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费137.5元，由上诉人张利负担。   本判决为终审判决。         审判长 张涛        审判员 吉云江      审判员 巴音其其克    二 〇 二 一 年 二 月 二 十 八 日     书记员 叶尔兰贾那特