上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10501号上诉人(原审被告)：翔鼎石业(上海)有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：廖余淑芳，总经理。委托诉讼代理人：周国涛，上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：乐承铇，上海中夏律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海市嘉定区真新街XXX委员会(筹)，住所地上海市嘉定区真新街道曹安路**桥。法定代表人：王蓉，主任。委托诉讼代理人：王任佳，上海普世律师事务所律师。上诉人翔鼎石业(上海)有限公司(以下简称翔鼎石业)因与被上诉人上海市嘉定区真新街XXX委员会(筹)［以下简称金栅桥居民委员会(筹)］房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初4907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翔鼎石业上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回金栅桥居民委员会(筹)一审诉请。事实和理由：一、一审事实认定错误。(一)翔鼎石业并未与金栅桥居民委员会(筹)在2016年就《厂房、场地租赁协议》(以下简称系争协议)到期及续租问题进行过沟通，也未收到金栅桥居民委员会(筹)接管上海市嘉定区曹安路七号桥北侧5710平方米场地(以下简称案涉场地)的消息，且金栅桥居民委员会(筹)未能提供证据证明有关于此的陈述。翔鼎石业并未收到解除租赁协议的通知，对方提交快递单上签收人姓名错误。(二)一审对案涉场地实际使用权人认定不清。案涉场地原使用权人上海栅桥实业公司电科所已注销，一审法院未予翔鼎石业开具调查令查明此节事实，程序亦属违法。(三)金栅桥居民委员会(筹)不具备本案中的主体资格。首先，系争协议是翔鼎石业与上海栅桥实业公司签订，从未收到关于该公司注销及被取代的通知。系争协议签订后，出租主体更改为上海栅桥经济发展有限公司，翔鼎石业一直向其支付租金并取得发票，可视为构成事实租赁关系。其次，从案涉场地拆违、移交工作是由上海市嘉定区真新街道办事处出面进行补偿的事实，也可佐证案涉场地不应由金栅桥居民委员会(筹)管理。最后，金栅桥居民委员会(筹)筹备建立长达20年，仍处于筹备状态，其并不具备作为基层自治组织的法人资格，不能从事经营活动，亦不能作为诉讼主体。二、一审法律适用错误。一审法院不应根据《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)中关于租赁期限超过二十年部分无效的相关规定审理本案。本案系争协议签订于合同法实施之前，只要约定不违反当时法律、行政法规的禁止性规定即可。支持本案约定五十年租赁期限也有利于维护交易之稳定。且我国法律适用原则为法不溯及既往。综上，翔鼎石业请求二审法院支持其上诉请求。金栅桥居民委员会(筹)辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。金栅桥居民委员会(筹)向一审法院起诉请求：1．判令解除上海栅桥实业公司与翔鼎石业于1996年1月6日签订的系争协议；2．判令翔鼎石业清空并返还案涉场地；3．判令翔鼎石业向金栅桥居民委员会(筹)支付自2019年1月1日起至实际搬离涉案场地之日止的租金［按人民币(以下币种均为人民币)16万元／年计算，暂算至2019年11月25日为143，780.82元］。一审法院认定事实：1996年1月6日，翔鼎石业、新加坡金永裕私人有限公司(乙方)与上海栅桥实业公司(甲方)签订一份《厂房、场地租赁协议》，约定由乙方向甲方承租位于上海市嘉定区曹安路七号桥北侧场地厂房，甲方向乙方提供占地面积为5710平方米的场地和600平方米建筑进行生产，租金为15万元／年，从第二年开始在原租金基数上每年递增千分之五，租赁期为50年。后甲方将案涉场地及600平方米房屋交付乙方使用，乙方自行在案涉场地上搭建建筑并使用，直至2018年被违章拆除。2016年1月6日合同期满20年，金栅桥居民委员会(筹)多次表示不再续租，要求翔鼎石业清空返还场地，翔鼎石业始终拒绝。2019年11月12日，金栅桥居民委员会(筹)向新加坡金永裕私人有限公司、翔鼎石业寄送关于解除《厂房、场地租赁协议》的通知，要求翔鼎石业在收到通知次日起十日内完成清场、办理租赁场地移交，翔鼎石业于2019年11月14日签收，但至今仍在案涉场地上堆放石材，未清空返还，后金栅桥居民委员会(筹)诉至法院。经一审查明，1.1993年8月，上海电器科学研究所与上海栅桥实业公司共同投资组建联营企业上海电器科学研究所电机科技实业公司，土地使用者登记为上海栅桥实业公司电科所，该土地使用证15.96亩土地属原江桥镇栅桥村所有，案涉5710平方米场地包含其中。自2002年1月1日起，栅桥村民委员会改为居民委员会(筹)，建立了金栅桥居民委员会(筹)，并由其行使原村民委员会的职能。上海栅桥实业公司后更名为上海栅桥综合经营部，并于2005年3月21日注销工商登记，上海栅桥综合经营部注销后未处理完毕的债权债务由金栅桥居民委员会(筹)承担和享有；2．庭审中，翔鼎石业陈述新加坡金永裕私人有限公司与其是关联公司，两公司法定代表人系家人关系。金栅桥居民委员会(筹)与翔鼎石业亦一致确认系争协议签订后新加坡金永裕私人有限公司并未参与履行，由翔鼎石业作为承租人实际履行合同、使用案涉场地及厂房并支付租金，此前，亦由翔鼎石业独自对外主张相应的拆违补偿等。金栅桥居民委员会(筹)与翔鼎石业共同表示无需追加新加坡金永裕私人有限公司参与诉讼；3．审理中，金栅桥居民委员会(筹)申请撤回第一、三项诉请，仅要求翔鼎石业清空并返还涉案5710平方米场地，案涉场地的地点双方一致确认为上海市嘉定区北栅桥路XXX号、曹安路XXX号桥北侧。另，金栅桥居民委员会(筹)表示租赁合同中约定的600平方米建筑已在其他案件中由翔鼎石业交付给了嘉定区人民政府真新街道办事处，其将自行收回，无需法院处理。一审法院认为，合同法规定租赁合同的期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案系争协议虽成立于合同法实施之前，当时并无关于租赁期限的明确规定，但双方的履行期限跨越了合同法实施之日，根据相关司法解释，可适用现行合同法的相关规定，故系争租赁协议中租赁期限超过二十年的，超过部分无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。翔鼎石业继续占用案涉场地已缺乏法律之依据，金栅桥居民委员会(筹)主张翔鼎石业清空并返还案涉5710平方米场地，依法可予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第一条、第二条之规定，判决如下：翔鼎石业(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内清空并返还上海市嘉定区真新街XXX委员会(筹)位于上海市嘉定区北栅桥路**、曹安路XXX号桥北侧的5710平方米场地。二审中，双方当事人没有提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点主要有二：一、系争协议超过二十年部分租期的效力问题；二、金栅桥居民委员会(筹)的主体资格问题。首先，关于系争协议效力问题。翔鼎石业于1996年1月签订系争协议，约定租赁期为五十年。当时合同法并未颁布实施，系争协议并不违反当时的法律、行政法规的规定，当属合法有效。1999年合同法规定“租赁期限不得超过二十年。超过部分无效。”故合同法实施之后，应当按照合同法对租赁期限的规定处理。即起算租期应当从合同法生效实施之日起重新计算二十年的租赁期限较为合理。本案中，双方协议租赁期限自合同法生效实施之日起算已超二十年，故翔鼎石业负有返还案涉场地之义务。一审认定结果无误，本院予以认同。关于翔鼎石业所称金栅桥居民委员会(筹)主体不适格之上诉理由。本院认为，经查，在另案(2014)嘉民三(民)初字第784号判决中，法院查明上海栅桥实业公司后更名为上海栅桥综合经营部，上海栅桥综合经营部已于2005年3月21日注销工商登记，上海栅桥综合经营部注销后未处理完毕的债权债务由上海嘉定区真新街XXX委员会(筹)承担和享有。该判决业已生效。本案中，系争协议签订时的主体系翔鼎石业与上海栅桥实业公司。故根据另案生效判决查明的事实，上海栅桥实业公司经历更名、注销后，现应由金栅桥居民委员会(筹)继续行使和履行系争协议约定的相关权利与义务。翔鼎石业所述其实际履行过程中的相对方上海栅桥经济发展有限公司仍然存续之上诉理由，缺乏依据，本院不予采纳。另，金栅桥居民委员会(筹)由栅桥村民委员会更名而来，一审法院对其主体资格的认定并无不妥，本院予以认同。翔鼎石业其余上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，翔鼎石业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人翔鼎石业(上海)有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  姚 跃审 判 员  徐 江二〇二一年二月二十二日法官助理  黄一鹤书 记 员  夏 歆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……