重庆市忠县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0233民初322号 原告：重庆迎主物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区长生路******10-1，统一社会信用代码9150010866357331XM。 法定代表人：魏斌，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：莫晓红，系公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：李晓娟，系公司员工，特别授权。 被告：秦光辉，男，生于1950年3月30日，汉族，住重庆市忠县。 委托诉讼代理人：朱光碧，女，生于1951年2月12日，汉族，住重庆市忠县，系秦光辉之妻，一般授权。 原告重庆迎主物业管理有限公司与被告秦光辉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李晓娟、莫晓红，被告秦光辉委托诉讼代理人朱光碧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆迎主物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付拖欠的物业服务费2631.96元，电梯费1644.84元，公共能耗分摊费201.55元；2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告是XX小区的前期物业服务公司。被告购买了重庆明光房地产管理有限公司位于忠县XX小区1-5-1房屋，房屋面积101.54平方米，于2013年5月31日接房，并与原告签订了《XX小区前期物业管理服务协议》。原告按照约定提供了物业服务，但被告从2015年4月1日起至2019年9月30日止累计拖欠物业服务费2631.96元，电梯费1644.84元，自2014年12月1日起至2019年9月30日止的公共能耗分摊费201.55元。被经原告多次催缴，被告至今未付。遂诉至法院，请求依法判决支持原告的诉讼请求。 被告秦光辉辩称：被告系涉案房屋业主，入住时间、欠费时间属实。欠费原因为被告房屋是拆迁还房，不是购买房。被告与开发商有拆迁还房协议，没与任何单位签订物业服务合同。2013年，被告在物业领的钥匙进屋装修。2015年入住新房。在2015年下半年，被告找开发商办房产证，由于开发商欠税费办不来。在年尾经国家税务、房产公司、开发商、拆迁户反复协商，由税务部门将开发商每套房应交税费计算到户，由拆迁还房户暂垫开发商税费，由开发商在结算时退回或作为物业预收款。被告认为反正要交物管费，就同意了国家职能部门这一调解方案，于2016年1月交税费5891.77元，办税员还特别标出4820.57元应该由开发商上缴，开发商应退给你们，也可作今后的物业管理费。原告公司管理混乱，服务质量差，工作不力，服务不到位，无人满意。在原告管理的几年，给业主造成损失和伤害。电梯不设门禁卡，外来人员从本栋楼进出，电梯经常停止运行，常常整修，造成电梯费高。消防设施、发电机损坏，是物业不维护造成。原告服务不认真，二楼三楼被盗。绿化带原告让人种蔬菜。楼梯间没有路灯。 本院认为，原告重庆迎主物业管理有限公司系物业管理企业，被告秦光辉系忠县XX小区1-5-1住房的业主，房屋建筑面积为101.54㎡。2010年6月22日，原告与XX小区的建设单位即重庆明光房地产开发有限公司签订《XX小区前期物业服务合同》，约定重庆明光房地产开发有限公司选聘原告为其开发的位于忠县忠州镇人民路28号（原老车站）XX小区实施前期物业管理服务，物业服务费用标准为高层住宅0.48元/月·平方米、商业门面1元/月·平方米。合同期限自2010年6月22日起至2013年6月21日为止，对前期物业服务的其他相关权利义务也进行了约定。2010年6月22日，原告与重庆明光房地产开发有限公司签订《XX小区前期物业服务合同补充协议》，将合同期限修改为“自本合同签订之日至XX小区按相关法规规定程序成立的合法有效的业主大会，授权业主委员会续签或者选聘新的物业管理服务企业签订的物业服务合同生效之日终止”。2013年5月31日，原告与被告签订《XX小区前期物业管理服务协议》，对《XX小区前期物业服务合同》的内容予以了确认，还约定了电梯费按建筑面积收取，1-2层0.10元/㎡/月收取电梯维护费，3-10层0.30元/㎡/月收取电梯费，11-20层0.35元/㎡/月收取电梯费，20层及以上0.40元/㎡/月收取电梯费；被告应承担小区据实分摊的公摊费用等。之后，原告对XX小区进行了物业管理服务，但被告未按照合同约定交纳物业服务费等相关费用。2019年4月，XX小区成立了忠县XX小区业主委员会，并在相关部门进行了备案登记。同年7月，忠县XX小区业主委员会与重庆斯科特物业管理有限公司签订了物业服务合同，约定选聘重庆斯科特物业管理有限公司从事XX小区物业管理工作。2020年4月9日，原告与重庆斯科特物业管理有限公司达成撤场协议，约定：原告于2020年4月10日之前完成在忠县XX小区撤场事宜，原告对XX小区的物业管理费收取时间于2019年9月30日止。被告现尚欠原告从2015年4月1日起至2019年9月30日止的物业服务费、电梯费，自2014年12月1日起至2019年9月30日止的公共能耗分摊费。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原告与重庆明光房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，其内容与形式并不违反国家法律法规的相关规定，故该合同合法有效。从《XX小区前期物业服务合同》签订至今，原告依约对忠县XX小区履行了相应的物业管理服务义务，被告作为涉案小区业主理应受该合同约束，原、被告双方应按合同约定计收物业服务费等费用。被告未依约向原告支付物业服务费等费用，违反了合同的约定，应当承担相应的民事责任。故对原告主张要求被告支付自2015年4月1日起至2019年9月30日止的物业服务费、电梯费，自2014年12月1日起至2019年9月30日止的公共能耗分摊费的诉讼请求，本院予以支持。关于物业服务费、电梯费、公共能耗分摊费的金额。被告提出原告物业服务不到位，未通过刷卡方式控制电梯进入，楼梯间无灯，绿化带种菜等问题未向本院提供证据证实。同时，经查，原告在履行物业管理义务时确实存在一定的瑕疵，根据权利对等原则，本院决定对被告应缴纳的物业服务费酌情扣减10%，即2368.73元（0.48元/月·平方米×101.54平方米×54个月×90%）。原告主张被告支付电梯费1644.84元。经查，原、被告于2013年5月31日签订《XX小区前期物业管理服务协议》，约定了电梯费实行包干制，按建筑面积收取，1-2层0.10元/㎡/月收取电梯维护费，3-10层0.30元/㎡/月收取电梯费，11-20层0.35元/㎡/月收取电梯费，20层及以上0.40元/㎡/月收取电梯费；被告应承担小区据实分摊的公摊费用等；该合同明确了公摊费的构成为小区楼道照明、电梯间照明、院墙路灯、环境路灯、水景运行、消防通道照明等，并未包含电梯运行电费，合同未注明电梯费据实分摊的例外情形，故被告应当按照合同约定缴纳相应的电梯费。现原告主张电梯费1644.84元，未超出原、被告签订的《XX小区前期物业管理服务协议》之约定，本院予以支持。原告主张被告支付自2014年12月1日起至2019年9月30日止的公共能耗分摊费201.55元，并提供了相关票据佐证，根据原、被告签订的《XX小区前期物业管理服务协议》之约定“被告应承担小区据实分摊的公摊费用”，本院予以支持。被告抗辩与开发商、国家税务协商，达成调解方案，由被告代开发商缴纳了房屋税费4820.57元，此款作为物业预收款，由开发商向原告缴纳，向本院提供了税收完税证明予以证实。本院认为，被告提供的证据仅能证明被告代开发商完税这一事实，并无证据证实被告主张的调解方案及原告同意向开发商收取物业服务费这一事实，故本院对被告的抗辩不予支持。此外，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主亦可另案主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告秦光辉于本判决生效之日起十日内向原告重庆迎主物业管理有限公司支付拖欠的自2015年4月1日起至2019年9月30日止的物业服务费2368.73元、电梯费1644.84元，自2014年12月1日起至2019年9月30日止的公共能耗分摊费201.55元，合计4215.12元； 二、驳回原告重庆迎主物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告秦光辉负担。 本判决为终审判决。 审判员  周红宇 二〇二一年二月三日 书记员  周俊霞