湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民646号原告:中国建设银行股份有限公司湖南省分行，住所地长沙市芙蓉区白沙路**。负责人:文爱华，行长。委托诉讼代理人：张桂兴，银行职员。委托诉讼代理人:彭珍，湖南芙蓉律师事务所律师。被告：向志超，男，1965年11月20日出生，汉族，住所地湖南省益阳市赫山区。被告：孟令华，女，1970年3月16日出生，汉族，住所地湖南省益阳市赫山区。被告：长沙天宁置业有限公司，住所地宁乡市经济开发区二环东路。法定代表人：杨钦，总经理。委托诉讼代理人：王雪珂，公司员工。原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称建行湖南省分行）诉被告向志超、孟令华、长沙天宁置业有限公司（以下简称天宁公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行湖南省分行的委托诉讼代理人彭珍、被告天宁公司的委托诉讼代理人王雪珂到庭参加诉讼，被告向志超、孟令华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行湖南省分行向本院提出诉讼请求:1、解除建行湖南省分行与向志超签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、向志超、孟令华偿还建行湖南省分行贷款本息合计533402.55元，其中本金523828.07元，利息9316.74元、罚息257.74元（暂计算至2020年9月23日，此后的利息、罚息按照合同的约定计算至实际清偿之日止）；3、向志超、孟令华承担建行湖南省分行为实现债权而产生的律师费24003元；4、天宁公司对上述第二、三项债务承担连带担保责任；5、建行湖南省分行对向志超提供的抵押房产宁乡经开区创业大道与学府路交汇处（美的城）2栋1302室在上述债务及实现债权费用范围内享有优先受偿权；6、向志超、孟令华承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年12月28日，向志超与建行湖南省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：建设银行湖南省分行向向志超提供总额为620000元的贷款。合同对借款期限、利率及违约责任进行了约定。向志超以名下宁乡经开区创业大道与学府路交汇处（美的城）2栋1302室（以下简称1302房）作为其偿还全部合同借款本息及建行湖南省分行实现债权的一切合理费用的担保，并依约办理了预告抵押登记手续。天宁公司作为保证人为向志超的上述债务提供连带保证责任。合同签订后，建行湖南省分行向向志超发放了620000元借款。现向志超违反借款合同的约定逾期偿还贷款本息，应承担相应违约责任。天宁公司作为保证人应承担连带保证责任。孟令华作为向志超的配偶且为共同借款人，应对夫妻关系存续期间的债务承担共同还款责任。被告向志超未作答辩。被告孟令华未作答辩。被告天宁公司辩称：对本案事实没有异议；但是目前涉案房屋只办理了预告登记，建行省湖南省分行不能对该房屋行使优先受偿权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告向志超、孟令华未到庭，视为其放弃举证和质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月13日，向志超（借款人）与建行湖南省分行（贷款人）签订编号430783836-2012-20171591792《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款人向建行湖南省分行借款620000元，用于购买1302房；借款期限为144个月（从2017年12月31日至2029年12月31日止）；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。还款方法为等额本息还款法。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。借款人以1302房作为贷款的抵押担保。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。孟令华作为抵押人在合同上签名。2018年1月29日，双方就1302房办理了预告抵押登记，权利人为建行湖南省分行，义务人为向志超［湘（2018）宁乡市不动产证明第0××9号］。2017年12月22日，建行湖南省分行向向志超发放了贷款620000元，向志超自2020年4月起未按照合同约定足额归还贷款本息。截至2021年2月1日，向志超拖欠贷款本金28491.39元、利息18359.57元、罚息1154.1元，尚余523828.07元贷款余额。另查明：2017年9月26日，保证人（甲方）天宁公司与债权人（乙方）建行湖南省分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定：为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。本合同所称“债务人”是指因购置座落于××乡××道××路交汇处东南宁乡美的城项目所属之住房或商业用房而与乙方发生借贷关系的全部债务人。本最高额保证所担保的债权是指自2017年9月19日至2020年9月19日期间（即债权确定期间）因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任。无论乙方对主合同项下的债权是否拥有他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。向志超与孟令华于1990年3月16日登记结婚。建行湖南省分行委托湖南芙蓉律师事务所代理其与向志超、孟令华、天宁公司的金融借款合同纠纷的诉讼事宜，并支付了律师代理费24003元。本院认为：向志超未按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定按时还款，已构成违约，故建行湖南省分行有权依据合同约定解除双方合同，并要求向志超偿还贷款本金523828.07元、利息18359.57元、罚息1154.1元（暂计算至2021年2月1日，之后的利息、罚息，应按双方《个人住房(商业用房)借款合同》的约定继续支付）。根据双方合同约定向志超还应承担建行湖南省分行为实现债权而支出的律师代理费。经审查认为，建行湖南省分行为实现本案债权所发生的律师费是因向志超违约所导致的其他损失，按约应由违约方负担，但考虑建行湖南省分行求偿的金额过高且今年疫情影响因素，本院酌情支持21887元。孟令华与向志超系夫妻，上述债务发生在夫妻关系存续期间，且用于家庭生活，孟令华应对上述债务承担共同还款责任。合同约定的抵押物1302房虽已完成预购商品房抵押预告登记，但至今尚未办理抵押登记，则建行湖南省分行因抵押权尚未生效而对该房依法不享有优先受偿权，故本院对建行湖南省分行所持对该房变卖、拍卖后所得价款享有优先受偿权的诉讼请求依法不予支持。天宁公司作为建行湖南省分行与向志超金融借款合同的连带责任保证人，应履行合同约定的保证义务，对上述借款本金及利息、罚息和实现债权费用承担连带清偿责任。根据法律规定，天宁公司在承担保证责任后，有权向向志超、孟令华追偿。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百七十七条、第三百八十六条、第三百九十二条、第一千零六十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除中国建设银行股份有限公司湖南省分行与向志超签订的编号430783836-2012-20171591792《个人住房（商业用房）借款合同》;二、向志超、孟令华在本判决生效之日起五日内向中国建设银行股份有限公司湖南省分行偿还贷款本金523828.07元、利息18359.57元、罚息1154.1元（暂计算至2021年2月1日，此后的利息、罚息按照合同约定的利率计算至实际清偿之日止）；三、向志超、孟令华在本判决生效之日起五日内向中国建设银行股份有限公司湖南省分行支付律师代理费21887元；四、长沙天宁置业有限公司对本判决第二、三项所确定向志超、孟令华的上述债务承担连带责任；长沙天宁置业有限公司履行上述保证责任后，有权向向志超、孟令华追偿；六、驳回中国建设银行股份有限公司湖南省分行对向志超、孟令华的其他诉讼请求；七、驳回中国建设银行股份有限公司湖南省分行对长沙天宁置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9374元，减半收取4687元，由向志超、孟令华、长沙天宁置业有限公司负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  杨宜二〇二一年二月二十六日法官助理李驰康书记员厉大桥