山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终1201号上诉人（原审原告）：胡广伟，男，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：杨华秀，山东冠鲁律师事务所律师。上诉人（原审被告）：济南绿地康鲁置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄平，董事长。委托诉讼代理人：侯梦溪，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：郁树岭，国浩律师（济南）事务所律师。上诉人胡广伟、济南绿地康鲁置业有限公司（以下简称康鲁公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初14829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡广伟上诉请求：1.撤销一审民事判决，并依法改判；2.判令一、二审诉讼费用均由康鲁公司负担。事实和理由：一、康鲁公司在交付涉案房屋前将入户门私自改为内开系违反了《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定。首先，胡广伟与康鲁公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时，康鲁公司将与其广为宣传的户型材料以及销售现场样板间入户门外开一致的户型图作为合同内容一部分附在商品房买卖合同里，康鲁公司该行为系基于前期宣传这一事实，自愿基于诚实守信所签订的；其次，涉案房屋入户门为外开这一事实已经在胡广伟购买房屋时对房屋的实际轮廓有了清晰的认知，入户门为外开向时室内要做怎样的家装设计以及室内的各种布局都有着重要参考价值，这也是胡广伟在购买涉案房屋时重点考虑的问题之一；再次，康鲁公司既然是自愿签订内附表明入户门外开向的平面图的房屋买卖合同，其就应当按照合同的约定交付入户门为外开向的房屋给胡广伟使用，根据康鲁公司交付的房屋看，其显然是违反了这一合同约定，康鲁公司应当就其违约事实承担损失赔偿责任。二、涉案入户门开向的变更是康鲁公司基于房屋整体存在重大瑕疵，而非优化原因；从本案庭审中以及证据的举证质证可以看出，胡广伟与同层邻居804户的入户门的间距几乎为零，康鲁公司交付的房屋规格已成事实无法进行改动，从这一事实上看：如两家入户门均为外开时，两户根本无法正常开启使用入户门，这就是康鲁公司所造成的重大瑕疵，康鲁公司为了避免该瑕疵的出现以及能给让业主顺利的收房，才将上述存有重大瑕疵的入户门改为内开并采取不收房不验房的方式，从而让胡广伟被迫接受入户门改为内开这一事实，康鲁公司即便是将部分业主的入户门改为内开后也并未完全消除上述重大瑕疵对业主所产生的生活影响；如康鲁公司是因优化原因对涉案入户门进行调整，那调整后的房屋应当是对业主没有任何生活上的影响，甚至是让业主们相比之前房屋规划设计更加满意，很显然康鲁公司并未做一点，反而是让胡广伟及其他业主不得不通过诉讼的方式进行维权，故康鲁公司于2019年提出涉案房屋入户门变更申请是其为了减少更多的经济赔偿，而非是基于优化原因对入户门进行调整，康鲁公司该行为违反了合同的约定。三、本案应适用因康鲁公司违约而产生的经济“赔偿”损失，而非适当性“补偿”，且补偿的数额明显较低。首先，从本案庭审及证据上看，康鲁公司自愿签订附有与其宣传入户门为外开一致户型图的商品房买卖合同，而康鲁公司实际交付的入户门的朝向与之相反，很明显是康鲁公司违反了商品房买房买卖合同及补充协议的约定，其应当为其违约行为承担胡广伟的经济赔偿损失；而一审法院未查清案情事实认为康鲁公司未违反合同的约定判决以适当性补偿的方式进行判决于法无据。其次，涉案房屋入户门改为内开后，虽然未减少胡广伟取得房产证上实际取得的建筑面积，但内开门不仅仅是占用了胡广伟室内空间及建筑面积，特别是入户门改为内开后，会以房屋的使用寿命为限长期影响胡广伟家庭入户门的使用习惯，对房屋内各空间的功能布局存在严重的妨碍，上述因素已经严重影响到了胡广伟的购买意愿和户型选择，现康鲁公司按照合同的约定将入户门改为外开已经不能实现，一审法院就上述现实情况仅本着公平公正原则酌定康鲁公司对上述人给予适当性的补偿6000元，该补偿数额与入户门为外开的损失差距过大，根本无法弥补现实给胡广伟带来的实际生活影响，故一审法院判决以补偿的方式进行弥补康鲁公司因康鲁公司实际违约行为所产生的经济赔偿数额过低。综上所述，在一审审理过程中，一审法院未能对于胡广伟提交的证据作出合理认定，更未实际了解康鲁公司私自将入户门改为内开的真实情况及目的，系对案件事实认定不清。康鲁公司上诉请求：1.撤销一审民事判决书；2.改判驳回胡广伟对康鲁公司的全部诉求；3.一、二审案件受理费由胡广伟承担。事实和理由：原审法院认定康鲁公司对涉案房产入户门不存在任何违约交付和瑕疵交付的情形，且原审法院认为康鲁公司向胡广伟实际交付的房产符合法律规定以及规划审批、消防验收，康鲁公司对此予以充分认可接受。但康鲁公司认为原审法院基于公平公正原则，酌定对胡广伟所购房产入户门内开问题补偿6000元无任何事实基础及法律依据。一、康鲁公司实际交付房产入户门朝向符合规划设计和法律规定，原审法院酌定康鲁公司支付胡广伟6000元证据不足。《商品房销售管理办法》第十六条之规定，商品房买卖合同作为要式合同，购房过程双方权利义务的履行，应以双方签订的书面《商品房买卖合同》约定为准。涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》作为确定双方权利、义务的书面合同，多处条款明确约定“房屋的交付标准、配套设施等以实际交付为准”，胡广伟对该些条款均签字捺手印认可接受。康鲁公司实际交付的房产取得《建设工程竣工规划核实合格证》、《建设工程消防验收意见书》、《建筑工程竣工验收备案单》，并最终取得涉案项目《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，具备房产交付条件。康鲁公司向胡广伟交付的房产符合法律规定和规划设计，符合消防规范，不存在任何安全隐患。上述情况已被原审法院依法认定属实，康鲁公司关于涉案房产入户门的交付符合法律规定以及合同约定，作为房产出卖方已完全履行房产交付义务，不存在任何违约交付和瑕疵交付涉案房产的情形。依据《中华人民共和国民法典》第一百一十九条以及第五百七十七之规定，康鲁公司无需向胡广伟承担任何赔偿责任，补偿责任更是无从谈及。所以，原审法院酌定康鲁公司支付胡广伟6000元完全系毫无事实基础和法律依据的自由裁量。二、原审法院基于公平公正原则进行补偿无任何事实基础以及法律依据。首先，通读《中华人民共和国民法典》全文，涉及“补偿责任”的法律规定无疑三类：一、物权所有人占有的动产或者不动产被征收征用，物权所有人可要求适当补偿；二、物权所有人占有的动产或不动产毁损或灭失，物权所有人可要求侵权人进行补偿；三、合同无效，对于无法恢复原状的标的物，合同双方可就标的物折价进行补偿。显然，本案作为商品房预售合同纠纷不具备上述任一“可依法进行补偿”的情形，康鲁公司无需向胡广伟承担任何补偿责任。其次，《中华人民共和国民法典》第五百九十五条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第一条规定：“本解释所称的商品房买卖是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”可见，商品房买卖合同作为一种特殊的买卖合同，是指出卖人将商品房交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。主要表现为：（1）出卖人转移标的物所有权，买受人支付相应价款；（2）商品房买卖合同标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续；（3）商品房买卖合同属于法律规定的要式法律行为。康鲁公司认为商品房交易过程中最核心的内容即为必须办理权属转移登记手续。涉案胡广伟向康鲁公司已足额支付购房款项，其目的是为获取面积相当的房产居住使用，并办理房屋不动产证书。胡广伟最终办理的不动产权证书证载面积与双方签订的《商品房买卖合同》约定面积完全一致，证载面积大小不会因康鲁公司实际交付房产入户门内开而有所减少，更不会由此对胡广伟房产造成任何损失。康鲁公司收取房款，胡广伟获取不动产权证书载明面积相当的房产，已是作为合同双方公平公正的最大体现。所以，原审法院无任何依据，仅是基于公平公正原则，就入户门内开问题酌定康鲁公司应补偿胡广伟6000元明显有失偏颇。涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人基于真实意思表示签订，不违反法律法规等强制性规定。康鲁公司交付的房产符合合同约定以及法律规定，原审法院基于公平公正原则酌定康鲁公司补偿胡广伟6000无任何合同依据以及法律依据。胡广伟、康鲁公司的答辩意见同各自的上诉意见。胡广伟向一审法院起诉请求：1.由康鲁公司向胡广伟赔偿因违约交付房屋（入户门外改内）所造成的违约损失22305元；2.本案诉讼费用由康鲁公司承担。一审法院认定事实：2018年7月25日，胡广伟与康鲁公司签订商品房买卖合同，约定胡广伟购买康鲁公司开发的绿地新里程X室房屋，房屋总价款为：1645350元，折合单价15000元/㎡，房屋建筑面积共109.69平方米，套内建筑面积81.54平方米。双方所签订合同条款并未约定入户门是外开或内开，所附平面图是标准层平面图，房屋入户门显示为外开。合同《补充协议》约定：“涉及资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件以及交房实际情况为准。”《补充协议》还约定：“如为优化原因进行调整，且未降低政府部门批准的规划指标，则甲方可自主实施，不需提前征得乙方同意。”康鲁公司称即便康鲁公司确实存在变更入户门朝向的事实，也属康鲁公司为优化原因而进行的正常设计变更，未降低政府部门批准的规划指标，非私自变更入户门朝向的行为，无需向胡广伟履行告知义务，更无需向胡广伟承担任何违约责任。胡广伟称康鲁公司在2019年把入户门朝向修改为内开，也是为了避免更大的不利情况的出现，也是尽量减少业主影响的退而求其次的做法；但是造成这种局面的出现，是康鲁公司的过错，胡广伟没有任何过错。康鲁公司于2017年7月14日取得案涉项目房产《商品房预售许可证》。案涉房产已取得了济南市住房和城乡建设局《建设工程消防验收意见书》、济南市自然资源和规划局《建设工程竣工规划核实合格证》、《房屋建筑工程竣工验收备案单》、绿地新里程项目B13地块《房地产开发项目综合验收备案证明》。涉案房产已实际交付，入户门为内开。涉案小区相关业主曾到相关部门进行信访，济南市住房和城乡建设局于2020年7月份出具“信访事项处理告知书”，内容为：“某某同志：您反映的关于绿地新里城问题的相关投诉，我局高度重视，立即安排工作人员调查了解情况，现回复如下：经落实，济南绿地康鲁置业有限公司建设的绿地南北康房地产开发项目（绿地新里城），该项目由山东省建筑设计研究院有限公司设计，施工图设计文件由济南市建设工程勘验设计质量监督站审查。针对您反映的B13地块入户门情况核实如下：南北康B13地块于2016年11月12日签订土地出让协议；2017年3月30日取得国有土地使用证；2017年7月5日取得工程规划许可证，2017年7月取得图审合格证；计划于本月底交付B13地块。该地块按照前期图审图纸进行施工，不存在私自改变情况，多数合同附图为预测绘图纸，不体现开启方向；少数合同附图为平面图，体现开启方向；针对第二种情况中少部分附图与交付不一致的业主，开发企业表示将在交付后与业户予以协商解决，若协商不成，建议通过法律途径予以解决。该项目X号楼，于2019年提出变更申请，由设计院出具变更图纸并经过施工图审查，变更X号楼入户门设计为内开，根据《建设设计防火规范》6.4.11条内容：‘除甲、乙类生产车间外、人数不超过60人且每樘门的平均疏散人数不超过30人的房间，其疏散门的开启方向不限’。据此条规定，每户核算人数按3.1人考虑，入户门内开是完全符合规范要求的。”对此胡广伟称虽然更改入户门的开启方向符合行政管理的规范要求，也符合《建筑设计防火规范》的规定，但是康鲁公司的此种行为不符合双方的合同约定，并且该种违约行为给胡广伟造成了重大而深远的影响，所以康鲁公司应当承担相应的违约责任。胡广伟主张违约损失，称按使用受到影响的面积*套内面积的均价，其中受到影响的面积的计算方式为：入户门宽度1×3.14÷4÷0.74（0.74为房屋套内面积除以房屋总建筑面积），该建筑面积即为胡广伟的房屋实际上受到影响的面积，胡广伟称门内开影响到厨房门的通畅性，通常来说，玄关下会设计为衣帽柜，改为内开后设计为衣帽柜就成为一种不可能或使用效率大幅下降。对此康鲁公司称有异议，称：首先，无论门的朝向是内是外，胡广伟计算的此位置属于玄关、走廊，并没有任何实际利用价值，且无法摆放任何家具及饰品，应保持通畅，所以即使门是内开，该处面积并不是胡广伟套内面积的减少。房屋的总价款是取得房屋产权及使用权的对应价款，胡广伟以该总价款作为其计算使用面积减少的损失，明显不合适，并未考虑到该价款当中对所有权价值的体现，且即使门存在内开，并未造成胡广伟所取得房产的实测面积和证载面积的减少，不影响胡广伟对涉案房屋取得所有权以及实际使用权益的影响；所以胡广伟该计算方式明显不合理，并非其实际损失，不应得到法庭支持。一审法院认为，胡广伟、康鲁公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人自愿签订，是双方真实意思表示，不违背法律法规强制性规定，因此合法有效，双方均应如约履行。双方在合同《补充协议》约定：“涉及资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件以及交房实际情况为准。”《补充协议》还约定：“本合同附件所示该房屋所在区域的平面布局为暂定。如为优化原因进行调整，且未降低政府部门批准的规划指标，则甲方可自主实施，不需提前征得乙方同意。”因此即使是康鲁公司在房屋交付前将入户门外开调整为内开也未违反双方的合同约定。另外涉案房产已通过消防验收，也取得相关部门的《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，济南市住房和城乡建设局在“信访事项处理告知书”中称：“南北康B13地块于2016年11月12日签订土地出让协议；2017年3月30日取得国有土地使用证；2017年7月5日取得工程规划许可证，2017年7月取得图审合格证；该地块按照前期图审图纸进行施工，不存在私自改变情况，多数合同附图为预测绘图纸，不体现开启方向；少数合同附图为平面图，体现开启方向；该项目X号楼，于2019年提出变更申请，由设计院出具变更图纸并经过施工图审查，变更X号楼入户门为内开，入户门内开是完全符合规范要求的。”因此康鲁公司向胡广伟交付的房产符合法律规定及规划审批、消防规范。但是，虽然法律法规中对入户门朝向没有强制性规定，实际生活中入户门既有外开情形也有内开情形存在，但是在同一个小区、同一栋楼，同一层楼房交房时入户门朝向不一致，对相关业主的心态及生活有一定影响，因此一审法院本着公平公正的原则，酌定康鲁公司对胡广伟给予适当性的补偿，酌定补偿胡广伟6000元。一审法院判决：一、被告济南绿地康鲁置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告胡广伟补偿金6000元；二、驳回原告胡广伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费358元，减半收取179元，由被告绿地康鲁置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，胡广伟、康鲁公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定履行义务。胡广伟、康鲁公司未在涉案合同及补充协议中明确约定入户门的开启方式，虽然在合同所附标准层平面图，房屋入户门显示为外开，但涉案补充协议约定：“涉及资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件以及交房实际情况为准”，涉案房屋所在的X号楼2019年提出变更申请，由设计院出具变更图纸并经过施工图审查，变更X号楼入户门设计为内开，不违反上述合同的约定。涉案房产所在项目符合《建筑设计防火规范》的要求，并已通过消防验收，亦取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》。对于涉案小区相关业主反映的入户门问题，济南市住房和城乡建设局回复：经落实，济南绿地康鲁置业有限公司建设的绿地南北康房地产开发项目（绿地新里城），该项目由山东省建筑设计研究院有限公司设计，施工图设计文件由济南市建设工程勘验设计质量监督站审查。……根据《建设设计防火规范》6.4.11条内容：‘除甲、乙类生产车间外、人数不超过60人且每樘门的平均疏散人数不超过30人的房间，其疏散门的开启方向不限’。据此条规定，每户核算人数按3.1人考虑，入户门内开是完全符合规范要求的。综上，康鲁公司的交房符合合同的约定。住宅设计应满足居民居住的安全性和舒适性，住宅建筑入户门设计由外开变更为内开，同一栋楼同一楼层入户门存在开启方式不一致情形，会对住户心态及生活造成一定影响，一审法院基于对此的考量，酌定康鲁公司补偿胡广伟6000元，既是对业主影响的弥补，也有利于督促房地产开发企业向业主提供更能满足业主居住舒适性和安全性的房屋，更利于促进房产交易健康有序发展。综上，一审法院酌定康鲁公司补偿胡广伟6000元并无不当，本院对此予以维持。综上所述，胡广伟、康鲁公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费716元，由上诉人胡广伟负担358元，济南绿地康鲁置业有限公司负担358元。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 闵 雯审判员 焦玉兴二〇二一年二月二十二日书记员 朱俞颖