宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初6448号 原告：诸洪良，男，1970年9月25日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：叶旭东，浙江甬泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何明珠，浙江甬泰律师事务所律师。 被告：宁波迪赛前丰置业有限公司。统一社会信用代码913302000582599474。住所地：宁波市海曙区联丰路****。 法定代表人：杨帆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：傅雷，浙江导司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱娟芳，该公司员工。 原告诸洪良为与被告宁波迪赛前丰置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2020年8月3日诉至本院，本院依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂，转为普通程序审理，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员葛艳君独任审理。本案分别于2020年9月8日、2021年1月14日公开开庭进行审理。审理中，原、被告申请庭外和解，但未达成和解协议。本案现已审理终结。 原告诸洪良起诉称：1.要求判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告立即返还原告购房款1130000元并支付利息损失33721.08元（以1130000元为基数，自2019年9月27日起至实际履行完毕之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，暂计算至2020年6月19日）。事实与理由：原告通过被告的宣传资料得知被告建设的奥创水晶中心有商品房在售。原告根据被告售楼处摆放的整个项目的沙盘模型了解到奥创水晶中心1号楼1-8店面房的相关情况。在合同签订之前，原告一再询问被告建成后的房屋状况是否和沙盘一致，被告多次保证。2019年9月22日，原、被告达成购房意向，购房款为1130000元，受政府限价政策影响，案涉房屋实际购房款分别按备案价921060元、服务费208940元收取。2019年9月27日，原、被告分别签订了两份正式的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买奥创水晶中心1号楼1-8房屋。现该中心尚未竣工，原告查看施工现场时发现涉案房屋正前方由宣传资料及沙盘中的休闲区变成了地下停车场出入口，该建筑明显遮挡原告所购买的店面房视线。被告作为专业的开发商，在明知地下停车场出入口会影响涉案房屋实际使用价值和商业价值的情况下，隐瞒实际建筑与宣传资料及沙盘中的差异，致使原告无法实现购房目的，给原告造成严重损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为邀约。该说明和允诺及时未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。据此，被告的违约行为已导致原告合同目的不能实现，原告有权按照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，要求解除合同、赔偿损失。 被告宁波迪赛前丰置业有限公司答辩称：1.原告关于购房款的陈述与事实不符。原告购买的1-8号商铺购房款为921060元，远低于被告备案价格，上述房款是由被告收取的。其他服务费208940元并非被告收取，服务费不是购房款的一部分。为保障原告的知情权，购房前被告与原告签订了《签约告知函》明确告知原告如其自行接受开发商以外第三方机构提供的购房服务并缴纳服务费的，与开发商无关，并由原告书面确认被开发商收取的款项及具体金额。2.被告对商铺前面的用途已经做了公示和告知。在售楼处显著位置有特别提示牌，明确提示了在原告购买的1号楼商铺南侧是地下车库出入口，而非原告所称休闲区。被告在沙盘模型和原告项目官微的项目进度中，也明确展示了原告购买的商铺前面是汽车坡道的事实。3.原告称合同目的无法实现，被告持有异议。被告的义务是交付房屋，关于商铺的使用价值和店面价值，与交付后经营、市场等各种因素有关，与商铺前面的汽车坡道不存在必然的关联关系。综上，请求驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对双方无争议的事实认定如下： 2019年9月27日，原、被告签订合同编号为2019330203YS0383045的《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买奥创水晶中心1号楼1-8商铺一套；面积为66.93平方米；房屋总价为921060元；付款方式为2019年9月27日前一次性付清；房屋交付时间为2020年11月15日前等。同日，原告通过POS机刷卡等方式向被告支付上述款项，被告开具上述金额的发票。 同日，原告在被告出具的《签约告知函》上签字，该告知函载明：“1.您所购买的奥创中心1幢1-8为特殊渠道房源，实际房屋总价按《商品房买卖合同》约定为921060元，首付款为921060元，该购房款由开发商收取及开具相应的购房发票。2.您购买奥创中心时，如您接收其他人/单位提供的购房以外的其他服务并向其支付费用的，该笔费用与开发商无关，由收款单位为您开具发票等”。其中第2点字体加粗。同日，原告与案外人宁波易居臣信房地产经济有限公司（以下简称易居公司）签订《服务协议》一份，约定：易居公司为原告提供新建商品房项目信息及购房服务；服务内容为打造乐居服务卡1.0，通过其房地产服务平台向客户推送最新的楼市信息和购房信息，提供预约看房服务，优先参与乐居的看房团活动，免费参与乐居的购房讲座，和其他网友服务活动，签约议价服务，争取购房优惠，联合第三方向客户免费提供价值208940元或其他等值的装修建材家居软装抵用券，在后期装修中抵扣相关款项，免费参加一次以上第三方主办的包括住博会在内的家居展销活动，免费提供高级软装和家居涉及方案；易居公司按208940元收取服务费，本协议签订时，原告意向房屋套数为1套，原告需要易居公司支付共计208940元作为预付的服务费；原告与易居公司提供的开发商签订商品房销售合同，或签署《结算确认书》后，原告同意按实际成交套数向易居公司支付服务费，易居公司向原告开具真实有效的服务费发票；原告未能与易居公司提供的开发商签订商品房销售合同的，则易居公司在原告提出书面申请之日起10个工作日内，将原告未成交房屋对应的服务费按原支付路径无息退还给原告，因原告或者第三人原因造成的退款延迟，易居公司不承担任何法律责任等。该份协议下面的特别提示内容为：易居公司接受原告委托为原告提供购房服务，易居公司承诺不是开发商的代理，收取的服务费不是购房款的一部分等。原告与被告签署《结算确认书》一份，约定：购房者通过易居公司提供的购房服务，确认购买奥创中心1#1-8，购房者确认已享受到服务方提供的相应服务，其已获悉真实房源信息并成功购买房屋，服务方的服务已完成，购房者确认支付208940元作为服务方的服务费，并在特别提示部分再次告知服务方不是开发商的代理，服务方收取的服务费不是购房款的一部分等。原告向案外人宁波宜臻房产营销策划有限公司（以下简称宜臻公司）通过支付宝、刷卡等方式支付了上述费用，2019年10月12日，宁波怡生乐居信息服务有限公司向原告开具服务费发票，易居公司对上述收款及开票行为予以认可。 根据原告起诉时的售楼处沙盘显示，涉案房屋前方无地下车库出入口标识。施工现场，原告所购买涉案房屋前方为地下车库出入口，经建有雨棚。 另查明，奥创水晶中心被告委托案外人宜臻公司代理销售，代理销售期为2019年9月1日至同年12月31日。 以上事实由原告提供的《商品房买卖合同》、发票、照片、借记卡账户历史明细清单、收据、POS签购单等证据，被告提供的《签约告知函》、《阳光售房告知书》、《服务协议》、《结算确认书》、《宁波奥园·奥创水晶中心项目2019年9月-12月渠道销售代理合同》、询问笔录等证据及当事人的庭审陈述予以证实。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于被告是否已经告知涉案房屋前方为地下车库出入口，被告提供了沙盘照片、不利因素公示、奥创水晶中心官微文章一组，拟证明在楼盘沙盘上放置了地下出入口的雨棚标识，并将商铺不利因素进行告知的事实。经质证，原告对真实性有异议，认为房屋买卖时及起诉时现场的沙盘均没有地下车库出入口标识，现场并未看到不利因素告知，官微文章原告不知情。经审查，沙盘照片未显示拍摄时间，且与起诉时沙盘不一致，本院不予认定；不利因素公示仅为图片，无法证明在原告购买涉案房屋时在售楼现场展示，且也未对原告进行特别告知，本院不予认定；官微文章与本案缺乏直接关联性，本院不予认定。2.关于涉案房屋的购房款金额，原告提供优先锁定流转单、价目表、微信聊天记录、收据、付款凭证、发票、录音光盘一组，拟证明原告支付的服务费应属于房款组成部分。经质证，被告对优先锁定流转单、价目表、微信聊天记录的真实性、合法性、关联性均有异议，认为优先锁定流转单上面记载的工作人员并非被告的工作人员，微信聊天的人员身份无法确定，价目表并非被告所发；对录音真实性、合法性、关联性均有异议，认为无法核实录音人员的身份是否是被告工作人员，服务费支付后并没有交给被告方，也不存在工抵房；对其他人的付款凭证、收据、录音真实性有异议，认为他人的材料与本案无关，录音中说话人的身份无法确定，对其陈述不认可。经审查，优先锁定流转单上并无被告的盖章确认，即使该流转单为真实，其记载的内容与最终签订的合同记载不一致的，应当以后签订的合同约定内容为准，对该份证据本院不予认定；价目表真实性无法确定，无法证明是被告所发；微信聊天记录和两份录音中人员的身份无相关证据证明，不能证明系被告工作人员，本院不予认定；案外人的付款凭证、收据与本案缺乏直接关联性，本院不予认定。 本院认为，本案的主要争议焦点为：一、《商品房买卖合同》能否解除；二、服务费是否是购房款。 关于第一项争议焦点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，原告购买的房屋前方为地下车库出入口，且建有雨棚，原告购买的房屋为商铺，其用途为经营，该地下车库出入口的位置及雨棚的高度对商铺的门面视线存在较大的遮挡，该地下车库出入口存在与否对原告是否决定购买涉案商铺及房屋价格的确定有重大的影响，且属于被告开发规划范围内，应视为要约。被告应当在签订合同时将上述不利因素明确告知原告，但根据现有证据显示，被告并未尽到明确告知和提示的义务，且在起诉时售楼现场的沙盘上亦无地下车库出入口的模型标识，故被告主张已尽到告知义务，缺乏证据证明，本院难以采信。本院认为，被告未明确告知不利因素，实际建造的涉案商铺前方为地下车库出入口并建有雨棚，导致原告商铺视线被遮挡，客观上降低了该商铺的实际商业价值，构成根本性违约，原告有权解除涉案《商品房买卖合同》，合同自起诉状副本送达之日即2020年6月17日解除。合同解除后，被告应当向原告返还购房款并赔偿相应的利息损失。 关于第二项争议焦点。本院认为服务费不属于购房款组成部分，理由如下：1.原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》中对于涉案商铺的价款有明确的约定，原告签字确认的《签约告知函》中明确告知房价，并以加粗字提示“您购买奥创中心时，如您接收其他人/单位提供的购房以外的其他服务并向其支付费用的，该笔费用与开发商无关，由收款单位为您开具发票”，且原告在付款当日收到被告开具的发票金额也与合同约定房款金额一致，故原告对房价分别为921060元系明知。2.原告与案外人易居公司签订的《服务协议》约定，原告支付的208940元为服务费，该协议主体并非被告。该协议下方特别提示内容也告知“易居公司接受原告委托为原告提供购房服务，易居公司承诺不是开发商的代理，收取的服务费不是购房款的一部分”。原告签订的《结算确认书》亦写明上述费用为服务费，并非购房款。故原告对其支付的上述两笔款项性质应是明知且认可。虽上述服务费原告系向案外人宜臻公司支付，但在对款项性质有明确书面约定的情况下，应以书面约定为准，且易居公司对此予以认可，故宜臻公司代易居公司收取上述款项的行为不应认定为其作为房产销售代理公司的表见代理行为。综上，本院认为原告支付的上述两笔款项与案外人已签订书面协议对其性质和用途明确约定，上述协议未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，对各方具有约束力，且上述款项实际上也并非被告收取，故对原告的主张本院不予支持。被告应当退还的房款以双方签订的《商品房买卖合同》约定为准，应退还921060元，并赔偿相应的利息损失，原告其他诉请本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告诸洪良与被告宁波迪赛前丰置业有限公司于2019年9月27日签订的合同编号分别为2019330203YS0383045的《商品房买卖合同》已于2020年6月17日解除； 二、被告宁波迪赛前丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告诸洪良退还购房款921060元，并赔偿以921060元为本金，自2019年9月27日起至实际履行完毕之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失； 三、驳回原告诸洪良的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费15273元，由原告诸洪良负担2824元，被告宁波迪赛前丰置业有限公司负担12449元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 葛艳君 二〇二一年二月二十六日 代书记员 毛一涵 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过） 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 2