北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1814号上诉人（原审被告）：北京长丰基业房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区西绒线胡同**楼**。法定代表人：贾思东，总经理、董事长。被上诉人（原审原告）：张建雨，男，1975年5月24日出生，汉族，无业，住北京市东城区。上诉人北京长丰基业房地产经纪有限公司（以下简称长丰基业公司）因与被上诉人张建雨租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初8052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。长丰基业公司上诉请求：撤销原判第三项、第四项，依法改判，诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.我公司未构成违约，又有疫情原因公司未能全面复工复产，导致未能及时给业主支付房租，属于不可抗力情形，我公司愿意承担逾期交付租金的滞纳金，但不构成违约。2.2020年4月1日我公司人员被防疫工作人员拦下，被上诉人作为业主直到2020年4月10日亦未配合协助办理出入证，导致上诉人不能使用房屋，被上诉人构成违约，我公司不应该支付2020年3月27日至4月26日的房屋租金及占有使用费。张建雨辩称，同意一审判决，不同意长丰基业公司的上诉请求。张建雨向一审法院起诉请求：1.要求长丰基业公司支付违约金9000元；2.要求长丰基业公司支付2020年3月27日至4月26日期间的房租4500元，并要求与长丰基业公司解除合同；3.要求长丰基业公司支付2019年10月、12月的自来水费225元；4.要求长丰基业公司支付2019年9月27日至2020年4月26日的有线电视费117元；5.诉讼费由长丰基业公司负担。一审法院认定事实：2018年9月17日，张建雨、长丰基业公司订立《北京市房屋出租委托合同》，约定张建雨将位于北京市东城区九道湾北巷2号的房屋出租予长丰基业公司使用；房屋用途为居住；合同期限自2018年9月27日至2021年9月26日；租金标准为首年每月4300元，之后两年每月4500元，季付；原张建雨不承担水费、电费、有线电视费等；长丰基业公司未按约定支付租金达5个工作日以上无正当理由的，张建雨有权单方解除合同，且长丰基业公司应按月租金的200%向张建雨支付违约金；张建雨不限制长丰基业公司找什么样的客户，只要不是恶意损坏房子就行。对于租赁房屋的性质，双方均认为为正式房一间、自建房一间。关于民宿的问题，张建雨表示其于2020年3月才知道涉诉房屋用作民宿。长丰基业公司则表示张建雨在订立合同时就知道。关于出入证的问题，张建雨表示长丰基业公司提出的时间是4月中旬，居委会答复称因为是民宿，所以不能办理。长丰基业公司则表示其4月1日前往涉诉房屋，但是无法进入，遂找到张建雨协商办理出入证，双方商定4月10日共同办理，但是当天早上张建雨表示不用去了、办不了。关于交钥匙的问题，双方均认可2020年4月11日长丰基业公司提出要把涉诉房屋的钥匙交给张建雨。张建雨称，因为长丰基业公司还欠付房租，这件事没有说清楚，所以没有收钥匙。长丰基业公司称，张建雨表示不方便，所以没有收钥匙。双方均认可，长丰基业公司已于2020年5月初将涉诉房屋腾退给张建雨。另，长丰基业公司认为张建雨主张的违约金标准过高，申请法院予以调整。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，张建雨、长丰基业公司关于自建房部分的租赁合同无效。对于正式房部分的租赁合同，张建雨要求解除合同，长丰基业公司亦表示同意，对此法院不持异议。根据双方合同的约定，长丰基业公司理应在2020年3月27日交纳租金，但其并未按期足额支付，且约定的房屋租金交纳日期在先，长丰基业公司要求办理出入证在后，因此长丰基业公司欠付租金的行为存在过错，构成违约，应承担相应责任。对于长丰基业公司应当支付的违约金金额，法院将考虑合同效力、当事人过错程度等情况酌情确定为4500元。关于2020年3月27日至4月26日期间的房屋租金及占有使用费，被告虽于2020年4月11日提出交还钥匙，但因当时双方未就纠纷的后续解决达成一致意见，且考虑到双方在5月初办理了房屋交接手续，收房的期限并无不当之处，因此，张建雨要求长丰基业公司支付该期间的房屋租金及占有使用费，于法有据，法院予以支持，对于占有使用费的具体标准参照合同约定的租金标准。对于水费和有线电视费，长丰基业公司表示同意支付，法院照准。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、张建雨与北京长丰基业房地产经纪有限公司订立的《北京市房屋出租委托合同》中关于自建房部分的合同无效；二、解除张建雨与北京长丰基业房地产经纪有限公司订立的《北京市房屋出租委托合同》中除自建房部分之外的合同；三、北京长丰基业房地产经纪有限公司于判决生效后七日内向张建雨支付2020年3月27日至4月26日的房屋租金及占有使用费4500元；四、北京长丰基业房地产经纪有限公司于判决生效后七日内向张建雨支付违约金4500元；五、北京长丰基业房地产经纪有限公司于判决生效后七日内向张建雨支付水费225元、有线电视费117元；六、驳回张建雨的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，本院查明的事实与一审无异。本院认为，本案上诉争议焦点为长丰基业公司是否构成违约，长丰基业公司应否支付2020年3月27日至4月26日期间的房屋租金及占有使用费。根据双方合同约定，长丰基业公司未按约定支付租金达5个工作日以上无正当理由的，张建雨有权单方解除合同，且长丰基业公司应按月租金的200%向张建雨支付违约金，双方约定按季度支付租金，长丰基业公司应该于2020年3月27日支付租金。长丰基业公司未按约支付租金已达5个工作日，根据上述约定长丰基业公司已经构成违约，张建雨主张违约金具有事实及合同依据。虽长丰基业公司主张2020年4月1日因防疫限制，其无法进入案涉房屋，但长丰基业公司迟延支付租金在先并持续时间远超过5个工作日，长丰基业公司所提受疫情影响存在不可抗力故迟延支付租金不属于违约的抗辩意见，依据不足，本院难以采纳，且一审法院酌情确定长丰基业公司应支付张建雨违约金4500元，亦已对疫情因素、合同部分无效、当事人过错程度等现实情况予以考虑。关于2020年3月27日至4月26日的房屋租金及占有使用费，长丰基业公司主张因张建雨不予协助办理出入证导致其无法使用房屋故不同意支付该期间租金及占有使用费；张建雨则主张因长丰基业公司将案涉房屋用作民宿，居委会对民宿不予办理出入证。双方均未就各自主张提供证据证明，但长丰基业公司对案涉房屋用作民宿的事实予以认可，张建雨所提主张更符合疫情防控相关政策，因此未办理出入证不能归责于张建雨一方。双方因租金迟延支付、出入证办理等进行持续协商沟通，直到2020年5月初双方办理了房屋交接手续。综合本案事实情况，一审法院支持张建雨所提长丰基业公司支付2020年3月27日至4月26日期间的房屋租金及占有使用费4500元的请求，并无不当。综上所述，长丰基业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费146元，由北京长丰基业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒋春燕审 判 员 朱 印审 判 员 施 忆二〇二一年二月二十五日法官助理 周 珍书 记 员 吕可心