浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0402民初264号 原告：周会霞，女，1976年7月23日出生，汉族，住河南省西华县。 委托诉讼代理人：杜春亮（系原告配偶），1975年3月20日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：戚建华,浙江登恒律师事务所律师。 被告：张旭妙，女，1980年7月22日出生，汉族，住浙江省青田县。 被告：傅时浩，男，1988年1月9日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 被告傅时浩委托诉讼代理人：倪方雁，浙江天程律师事务所律师。 第三人：嘉兴市南湖区城东鑫园房产经纪服务部，住所地：浙江省嘉兴市南湖区格林小镇****，统一社会信用代码:92330402MA2EYY8E7Q，系个体工商户。 经营者：谢根华。 原告周会霞与被告张旭妙、傅时浩以及第三人嘉兴市南湖区城东鑫园房产经纪服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月4日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人杜春亮、戚建华，被告傅时浩委托诉讼代理人倪方雁和第三人经营者谢根华到庭参加诉讼。被告张旭妙经本院合法传唤无正当理由，本案现已审理终结。 原告周会霞提出诉讼请求：1.解除房地产转让合同；2.两被告支付原告违约金250000元以及诉前保全费用1770元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中原告明确第2项诉讼请求为：要求两被告共同按照定金罚则承担违约责任即双倍返还定金，扣除已收到的定金250000元，还须支付250000元，另判令被告支付原告诉前保全费用1770元。事实和理由：2019年11月19日，原告与被告张旭妙的丈夫即第二被告傅时浩通过第三人签订房地产转让合同一份，约定于2020年4月30日前由办理产权登记人为被告张旭妙名下的坐落于嘉兴市三水湾桂林坊1幢101-104店面转让给原告，被告傅时浩代张旭妙签订了合同，原告丈夫杜春亮于合同签订日支付给被告250000元定金交由第三人保管，被告傅时浩同时承诺系产权人张旭妙委托。签订合同时，傅时浩拿着所转让房屋的产证和产权人的身份证复印件，称该产权是夫妻共同财产，因产权人现在国外不方便故由其代表与原告签约。但至约定的产权过户日，被告傅时浩声称因疫情原因不能按时履约，要求推迟交易，原告同意另约时间，但之后经原告多次催促，被告以各种理由推脱，屡次约好时间后爽约，在中介即第三方告知可以通过浙里办APP上进行实名认证交易过户的情况下仍然推诿不肯办理，后经双方交涉，于2020年11月10日被告傅时浩出具承诺书一份，承诺分三次退还已收定金和违约金200000元，同时承诺逾期不兑现的，三天内双倍返还定金。然至目前为止，原告只收到被告通过中介转交的250000元定金，违约金分文未付。 被告张旭妙未作答辩。 被告傅时浩答辩称，第一，签订合同时两被告不是夫妻关系，原告签合同时明知被告傅时浩并非产权人，实际产权人张旭妙未到场也未出具委托书的情况下签署合同，未审慎了解两被告关系，缔约中也存在过错，所以不应由被告全额承担定金罚则。第二，被告实际收到的定金是210000元，定金合同是实践性合同，应以实际交付为准，故定金数额应为210000元。 第三人嘉兴市南湖区城东鑫园房产经纪服务部答辩称，同意被告傅时浩的意见，但当时双方是约定好把定金250000元放在中介处保管的，后来傅时浩要求拿走210000元，第三人也就给了被告。签订合同时第三人不清楚两被告是否为夫妻关系，后来听说是离婚了。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，两被告及第三人均未提交证据。本院组织双方进行证据交换和质证，对于当事人无异议的证据包括原告提交的《房地产转让合同》一份，本院予以确认并在卷作证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下: 1.原告提交的房产证一份，被告及第三人质证无异议，鉴于各方均未能向本院提交证据原件，原告自认在签署合同时也仅见过该房产证的照片，但结合本院采取诉讼保全措施过程中查询情况，对证据真实性予以确认。 2.原告提交的收据一份、银行转账凭证两份，被告傅时浩质证对真实性无异议，但认为原告将250000元交于中介，被告实际收到的定金数额为210000元；第三人对证据无异议。经审核，上述证据具有真实性，来源合法，能够证明本案相关事实，予以认定。 3.原告提交的承诺书一份，被告傅时浩质证对真实性无异议，但认为双方已经协议解除合同并约定违约金为200000元，故即使被告应承担违约责任金额也应为200000元；第三人对证据真实性无异议，承诺书中载明的250000元已通过第三人退还给原告，违约金200000元没有付。经审核，上述证据具有真实性，来源合法，能够证明本案相关事实，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 嘉兴市三水湾桂林坊1幢101-104号店面（37-49轴）登记为被告张旭妙单独所有。2019年11月19日，被告傅时浩以张旭妙的名义与原告签订《房地产转让合同》一份，约定：转让方张旭妙为甲方，受让方周会霞为乙方，甲方同意将坐落在嘉兴市三水湾桂林坊1幢101-104号店面（37-49轴）的房屋转让给乙方，房屋成交价3510000元（甲方包税）；甲乙双方同意本合同签订之日，乙方应支付给甲方所持有的房屋转让款250000元作为购房定金，余款经协商在本合同生效之日起至2020年4月40日前乙方一次性支付给甲方；甲乙双方签订合同后，乙方中途毁约，乙方所付购房定金归甲方所有，其余乙方所支付给甲方的购房款甲方应全部归还乙方；甲方中途毁约，应自毁约之日起的三天内甲方全额双倍返还定金；等等。被告傅时浩在甲方处签名并注明“傅时浩（代）张旭妙”，第三人嘉兴市南湖区城东鑫园房产经纪服务部作为居间方在合同上签字盖章确认。合同签订当日，原告通过配偶杜春亮向第三人的经营者谢根华转账合计250000元。被告傅时浩签署收据一份，载明“今收到交款人周会霞购嘉兴市三水湾桂林坊1幢101-104号店面（37-49轴）支付购房定金人民币贰拾伍万元整”并注明“应甲乙双方的要求，定金由中介方保管”，傅时浩在收据收款人处签名并注明“傅时浩（代）张旭妙”。庭审中被告傅时浩及第三人陈述傅时浩曾在第三人保管定金期间领取了其中210000元。 后因房屋无法办理过户，傅时浩和原告于2020年11月10日协商约定退还原告购房定金及支付违约金200000元，傅时浩当日出具承诺书一份，载明“本人傅时浩承诺2020年11月17日转账给杜春亮150000元，2020年12月5日转账给杜春亮200000元，2020年11月10日（当日下午16：15前）转账给杜春亮100000元，对上述承诺负法律责任；如上述承诺逾期不能兑现的，按2019年11月19日所签订《房地产转让合同》的违约条款第七条的1和2执行”。此后，被告傅时浩通过第三人将原告支付的250000元定金退还。原告认为被告未按约定承担违约责任，遂诉至本院。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，被告傅时浩未经房屋所有权人张旭妙的授权，擅自以张旭妙的名义与原告周会霞签订《房地产转让合同》，构成无权代理。后张旭妙未进行追认，故案涉合同对张旭妙不发生效力，但合同在周会霞和傅时浩之间合法有效，有关法律后果及法律责任应由傅时浩承担。 根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。庭审中周会霞、傅时浩一致确认双方曾于2020年11月10日协商一致不再继续履行合同，具有解除合同的合意。故对于原告诉请要求解除合同，本院予以支持并确认双方解除合同的时间点为2020年11月10日。关于原告主张被告按照定金罚则再行支付250000元，经审查：双方在2020年11月10日就合同解除后的违约责任承担已作出约定，即由被告傅时浩退还定及违约金合计450000元，如“逾期不能兑现的，按2019年11月19日所签订《房地产转让合同》的违约条款第七条的1和2执行”，双方在《房地产转让合同》第七条“违约责任”第1款中约定“甲方（暨转让方）中途悔约，应自悔约之日起的三天内全额双倍返还定金（暨受让方）”，傅时浩未能按照解除合同时的约定承担违约责任，故原告要求被告按照《房地产转让合同》的约定双倍返还定金，扣除已返还的定金250000元，尚须支付250000元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张傅时浩支付诉前保全费用1770元，鉴于本案系傅时浩违背诚实信用原则引发双方纠纷所致，故原告要求傅时浩赔偿支出的诉前保全费用，于法有据，予以支持。另，关于原告要求张旭妙承担共同付款责任，如上文所述，案涉合同对张旭妙不发生效力，相关法律责任应由傅时浩承担，故就原告该主张，不予支持。 关于被告提出的两项抗辩意见：其一认为原告签订合同时也存在过错，应考虑其过错减轻傅时浩的违约责任。经审查，本院认为，在合同领域，按照双方的过错各自承担相应的责任是合同无效的法律后果之一，原告作为善意相对人签订合同，不存在主观恶意，该合同不具有法定无效的情形，案涉合同在周会霞和傅时浩之间也并不因傅时浩缺乏代理权而无效，故本案并无适用过错责任的余地。其二，被告傅时浩认为定金数额应为210000元。从查明的事实看，双方约定的定金数额为250000元，原告实际支付的定金数额亦为250000元，该款项根据约定保管于第三人处，被告傅时浩对此已出具收据予以确认。现傅时浩抗辩称定金数额应为210000元，缺乏依据，不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告周会霞和被告傅时浩签订的《房地产转让合同》已于2020年11月10日解除； 二、被告傅时浩于本判决生效之日起七日内赔偿原告周会霞250000元； 三、被告傅时浩于本判决生效之日起七日内支付原告周会霞诉前保全费用1770元； 四、驳回原告周会霞其他诉讼请求。 案件受理费减半收取2538元，由被告傅时浩负担，于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  陈叶君 二〇二一年二月七日 书记员  李丹妮 ? 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。