浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初2717号 原告（反诉被告）：宁波博洋控股集团有限公司（统一社会信用代码为91330200254083205N）。住所地：宁波市海曙区启文路****。 法定代表人：戎巨川，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：陈敏、陈睿奇，浙江和义观达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李财杨，男，1963年9月19日出生，汉族，户籍所在地宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：陆佩艳，国浩律师（宁波）事务所律师。 原告宁波博洋控股集团有限公司（以下简称博洋集团）为与被告李财杨、原宁波市龙翔酒吧管理服务有限公司（以下简称龙翔酒吧）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年7月22日向本院起诉，审理中，被告李财杨及龙翔酒吧提起反诉，经审查，本院予以合并审理，并于2019年12月12日作出（2019）浙0212民初11173号民事判决。后原、被告均不服该判决上诉于宁波市中级人民法院，宁波市中级人民法院于2020年3月31日作出（2020）浙02民终217号民事裁定，撤销本院（2019）浙0212民初11173号民事判决，并将该案发回本院重审。本院于2020年4月20日立案后，依法适用普通程序组成合议庭审理。因龙翔酒吧于2020年1月9日注销，经双方申请，本院将被告暨反诉原告变更为李财杨。本案于2020年6月23日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈敏、陈睿奇，被告李财杨及其委托诉讼代理人陆佩艳均到庭参加诉讼。审理中，双方申请庭外和解未果。因本案案情复杂，本案延长审理期限三个月。本案现已审理终结。 原告博洋集团向本院提起诉讼请求（变更后）：一、确认原告与被告签订的《房屋租赁协议》于2019年2月16日解除；二、被告立即向原告支付2018年10月1日至2019年2月15日的租金287777.78元，并支付以应付租金为基数按日1%计算的违约金；三、被告立即向原告支付解约违约金250000元；四、被告向原告支付自合同解除日起至2019年12月31日止按100万元／年计算的房屋占有使用费。事实和理由：2016年10月30日，原告与被告李财杨、龙翔酒吧签订《房屋租赁协议》一份，约定：原告将其位于宁波市鄞州区××巷××号××区域的房屋出租给李财杨及龙翔酒吧，租赁期限为2016年11月1日至2019年12月31日，租金为1000000元每年，租金先付后用，三个月支付一期租金，每期租金250000元，且应提前一个月足额支付当期租金。合同签订后，原告依约将房屋交付被告李财杨及龙翔酒吧使用，被告李财杨及龙翔酒吧开始按约支付租金。但至2018年9月1日前应支付2018年10月1日至12月31日的租金时，被告及龙翔酒吧一直拖欠未付，之后亦未按约支付2019年的租金。原告多次催讨一直拖欠不付。2019年2月15日，原告向李财杨及龙翔酒吧发出《通知》一份，通知双方签订的房屋租赁协议自收到该通知之日起解除，并要求限时付清所欠款项，并腾空房屋等。被告李财杨及龙翔酒吧于2019年2月16日收到通知，但一直未按通知要求支付款项并腾退房屋，直至房屋于2019年12月31日被拆除，故被告李财杨及龙翔酒吧应该按照合同约定及法律规定承担相应的违约金。 被告李财杨反诉并答辩称，原、被告双方签订《房屋租赁协议》属实，合同签订后，李财杨及龙翔酒吧按约向原告支付了租金和房屋押金150000元，并对租赁房屋进行了装修，增设了附属设施和设备，还加盖了部分房屋。2018年6月24日，宁波市鄞州区人民政府发布了《关于金钟地块项目房屋征收决定》，决定征收涉案房屋在内的金钟地块房屋。2018年9月25日，区政府又发布了《关于金钟地块项目房屋征收补偿协议生效的公告》，载明“截止2018年9月24日，本项目内签订的房屋征收补偿协议已达到被征收人总户数的80%，本项目所签订的房屋征收补偿协议即日起生效”。2019年1月31日，原告与宁波市鄞州区房屋拆迁办公室（以下简称鄞州拆迁办）签订《非住宅房屋征收货币补偿协议》。被告李财杨及龙翔酒吧在收到房屋被征收消息后便积极与原告协商后续搬迁及拆迁赔偿事宜，宁波市鄞州区人民政府白鹤街道也多次组织协调，但均未果。被告认为，在房屋租赁期内，涉案房屋遇拆迁，出现了合同约定的不可抗力因素，双方协议已于2018年9月25日拆迁补偿协议生效时终止，被告也在2019年1月已经停业，原告应按合同约定向李财杨及龙翔酒吧支付相应的拆迁补偿费用，原告不仅不予支付还起诉李财杨及龙翔酒吧违约解除合同，实属违反诚实信用原则。涉案房屋已经被鄞州拆迁办征收，所有权已经转移给鄞州拆迁办，原告无权再就涉案房屋取得租金及占有使用费等收益。另外，因拆迁涉案房屋周边环境发生了很大变化，占有使用费不能再参照租赁合同约定计收，请求法院予以调整。另李财杨于2018年11月20日支付了占有使用费90000元，综上，请求驳回原告的诉讼请求，并判令（变更后）：一、依法确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁协议》于2018年9月25日终止，反诉被告退还反诉原告租房押金150000元；二、反诉被告向反诉原告支付拆迁赔偿款14026045.86元。 原告博洋集团针对被告李财杨的反诉辩称，一、涉案合同是2016年10月30签订，租赁期限仅为3年，在此情况，李财杨不可能投入大量装修。二、涉案合同签订前，涉案房屋上所有装修都应归原告所有，即2016年10月1日前所有的装修都归原告所有，包括两种情形，第一种情形，即便根据李财杨陈述，该房屋是其从案外人处盘来的，他也不能盘到装修部分，因为装修按照竺嘉铭与春天宾馆约定及春天宾馆与原告的约定，装修已经归属于原告所有；第二种情形，2016年4月1日以后，李财杨非法占有涉案房屋，如果其对涉案房屋进行装修也是非法占有期间的擅自装修，应当归原告所有，只有李财杨在2016年11月1日以后的装修才应当由被告获得补偿，但李财杨应当承担举证证明责任。故应根据装修形成的不同时间段进行区别判断。三、双方约定的租赁期限为2016年11月至2019年11月，2018年9月25日合同尚在履行中，并未终止。宁波市鄞州区人民政府发布公告仅是称拆迁补偿协议签约达到80%，但原告尚未签订拆迁补偿协议，且非住宅搬迁时间可以延长，原告最终签约日期为2019年1月31日，搬迁日期是在签约之后的120天，原告与拆迁办协商约定的最终搬迁日期为2019年9月30日。合同约定拆迁时被告搬迁即可，故李财杨及龙翔酒吧完全能使用涉案房屋，不存在合同终止情形，应交付租金至原告主张的合同解除日，之后应该支付占有使用费，李财杨及龙翔酒吧自行提前终止合同，停止支付租金，系单方违约行为。四、对于被告要求退还租房押金的反诉请求，因李财杨尚欠租金、违约金等费用，无权要求退还押金。对于被告要求原告支付拆迁赔偿款的反诉主张，拆迁补偿款应归属拆迁人，合同约定被告无权取得征收赔偿款，被告应该举证证明政府要求向其分配拆迁款。关于装修款项，合同约定被告装修应取得原告同意，合同期满后需以原状返还，且被告也未提交证据证明添附物及装修系其完成，另外，被告因未按约支付租金导致合同解除，系违约方，无权作为拆迁赔偿款项的主张者。综上，请求驳回被告的反诉请求。 经审查，本院认定事实如下： 2016年10月30日，原告（出租方、甲方）与龙翔酒吧、被告李财杨（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将位于宁波市鄞州区××××巷××号房屋（房产证号：甬房权证江东20150026997）及其附属设施和地块部分公共区域按现状出租给乙方使用，详见附图；租赁期限自2016年11月1日起至2019年12月31日止，租赁期满或合同解除后，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；租金标准及支付方式为：第一年为2017年1月1日至2017年12月31日，第二年为2018年1月1日至2018年12月31日，第三年为2019年1月1日至2019年12月31日，每年租金为1000000元，先付后用，每三个月一付，每期为250000元，乙方应提前一个月支付租金，第一期租金应在2016年12月1日前支付；房屋押金为15万元，与首次租金一并支付，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及应承担的违约赔偿责任外，剩余部分由甲方无息退还给乙方。乙方有权在不损害房屋主体结构和安全的情况下，经甲方认可后对房屋进行装修或者增设附属设施和设备，乙方增设的附属设施和设备所有权归属乙方，并由乙方负责维修，在合同终止或租赁期限届满时，乙方有权在不损害房屋主体结构和安全的情况下将增设的附属设施和设备拆除（六面装修物除外），乙方如改变房屋的内部结构、装修、或设置对房屋结构有影响的设备，须事先征得甲方的书面同意后方可施工，否则由此引起的所有费用和损失均由乙方承担，与甲方无涉，在本合同终止或租赁期限届满时，乙方负责恢复房屋内部结构原状，达到租赁初始标准。甲方交付房屋之前，经双方到场查验，保证租赁房屋本身及附属设施处于能够正常使用状态。甲方应于2016年11月1日前将房屋按约定条件交付给乙方，2016年11月1日至2017年1月1日为乙方对房屋的维修期。房屋租赁期间，乙方逾期交纳合同约定应由其负担的费用的，每逾期一天，应按上述费用以同期银行贷款利息的2倍向甲方支付滞纳金；乙方逾期支付租金，每逾期一日，须按逾期租金总额的1%向甲方支付违约金；拖欠房租累计10天以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方应按照当年合同三个月的租金向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补损失的，还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。在合同期内，如遇不可抗力因素（包括政府、政策等因素）终止本协议，双方均不承担违约责任，租金按实际租用日期计算。该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的，拆迁赔偿费按政府拆迁规定分配，乙方必须在规定期限内搬迁，搬迁费用由乙方自行承担，甲方不承担任何费用。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。上述协议签订后，被告李财杨及龙翔酒吧按约向原告支付了租房押金150000元，并支付了2017年1月1日至2018年9月30日的房租1750000元。 2018年6月25日，宁波市鄞州区人民政府发布《关于金钟地块项目房屋征收决定公告》，公告载明宁波市鄞州区人民政府作出征收决定，依法对涉案房屋在内的金钟地块房屋进行征收，被征收房屋由鄞州拆迁办组织实施，并委托白鹤拆迁办承担房屋征收与补偿工作。项目签约期限为45日，在签约期限内所有被征收人签约比例达到80%的，补偿协议生效。非住宅房屋的搬迁期限在签约期限内达到80%签约比例之日起至签约期限届满之日后的120日，具体起止日期由房屋征收部门另行公告。该公告后附《金钟地块项目国有土地上房屋征收补偿方案》。2018年9月25日，宁波市鄞州区人民政府发布《关于金钟地块项目房屋征收补偿协议生效的公告》，载明截止2018年9月24日，该项目内签订的房屋征收补偿协议已达到被征收人总户数的80%，根据宁波市鄞州区人民政府关于金钟地块项目作出的征收决定的公告规定，本项目所签订的房屋征收补偿协议即日起生效。2018年9月30日，原告向包括被告李财杨及龙翔酒吧在内的承租人发送《告知函》一份，告知涉案房屋被列入拆迁区域，在原告与拆迁部门达成拆迁约定之前，该房屋仍为原告所有，要求承租人按时按期交纳房租，并要求承租人做好拆迁准备，相应拆迁赔偿由承租人与拆迁部门自行协商处理。2018年10月8日，鄞州拆迁办发布《金钟地块项目续签期限公告》，公告载明本项目内非住宅续签期限截止日期为2019年1月31日。2018年11月20日，被告李财杨及龙翔酒吧向原告支付租金90000元。上述期间，原告与被告李财杨及龙翔酒吧多次就房屋拆迁补偿款分配及后续承租事宜进行协商，被告李财杨及龙翔酒吧亦就拆迁赔偿款分配及租金支付事宜向原告提交报告，要求在可得拆迁赔偿款中扣除相应租金，原告亦进行了回复。2019年1月31日，原告与鄞州拆迁办及白鹤拆迁办签订《非住宅房屋征收货币补偿协议》一份，协议约定：原告位于××巷××号的被征收房屋建筑总面积为7821.84平方米，其中房产证证载面积为2622.9平方米，房屋记载用途为办公，根据会议纪要及蓝图确权总面积为2834.97平方米（其中1271.16平方米房屋认定用途为办公，1563.81平方米房屋用途认定为工业）、另有未登记建筑面积为2363.97平方米。补偿方式为货币补偿。根据委托评估单位宁波博信房地产估价有限公司所出具的评估报告及相关政策核定，被征收房地产合计补偿金额为94992870元（详见核算单）。协议生效之日起15个工作日内支付原告补偿金额56995722元，原告同时将被征收房屋房产证、土地证移交给拆迁单位，并同意且配合办理产权注销等手续。原告保证在征收规定搬迁期限内将房屋腾空并移交给拆迁单位，待拆迁单位验收合格并经审计出具初审意见后10个工作日内再付余额。原告需自行处理与承租方的租赁关系，征收房屋由鄞州拆迁办实施拆除，原告不得自行拆除、损坏房屋。拆迁房屋所在金钟地块项目搬迁最后期限为2019年1月31日。 2019年2月14日，原告向被告李财杨及龙翔酒吧寄送《通知》一份，告知由于李财杨及龙翔酒吧拖欠2018年第4期租金16万元及2019年第1期租金25万元，且经原告催促一直未予支付，根据租赁协议约定，原告有权解除合同并收回房屋，特告知李财杨及龙翔公司，涉案租赁协议自收到通知之日解除，并在收到通知之日起7日内搬离房屋，支付租金。被告李财杨及龙翔酒吧于2019年2月16日收到上述通知。2019年12月23日，李财杨及龙翔酒吧搬离涉案房屋，白鹤拆迁办于该日出具搬迁证明，证明李财杨及龙翔酒吧于该日搬迁完毕，未影响原告搬迁奖励费的发放。 （2019）浙0212民初11173号案件审理中，原告与被告李财杨及龙翔酒吧双方一致确认了被告李财杨及龙翔酒吧承租房屋范围（根据测绘图纸显示为编号1、7、8、9、10、11、12、13幢），租赁面积为5901.68平方米，其中有产权证用房部分面积2622.9平方米，工业确权部分面积1426.79平方米，无证房屋面积为 1.851.99平方米。其中工业确权房屋指在原告土地范围内，没有产权证，但在1991年蓝图上已经存在，在拆迁评估时做确权处理的房屋。两被告租赁房屋涉及拆迁款项为：办公用房装修补偿款 2.587989元、20%货币补助款517597.8元、停产停业损失 1.049160元、一次性搬迁和临时安置费304643元、重大设施补偿费1613555元；工业确权房屋装修补偿款1346726元、20%货币补助款269345.2元、停产停业损失570716元、一次性搬迁和临时安置费653061元、建筑物重置款1948286元；无产权证房屋装修补偿款1711040元、停产停业损失740796元、建筑物重置款1313965元；合计为14626880元。白鹤拆迁办表示涉案房屋的房租、占有使用费均由原告与承租户自行理清，拆迁部门不予处理。上述重大设施补偿费1613555元包含了中央空调系统、屋顶水箱、广告牌、广告字等广告设施、电缆敷设、宏达客梯、动力柜、监控系统、消防系统及消防水箱、卷帘门、电信网络、娱乐音响系统布线等补偿。 另查明，被告李财杨于2014年11月左右开始实际占有使用涉案房屋，并承担了该房屋原承租人竺嘉铭因投资环球壹号酒吧产生的部分债务。2014年12月25日，被告李财杨与宁波市海曙区东佳装饰工程有限公司签订《装修工程合同》，约定由宁波市海曙区东佳装饰工程有限公司承包KTV全部重新翻修，总工程款为22万元，承包范围为：1、重做吊顶部分，一楼大厅部分吊顶，左边小间部分吊顶，黑啤吧部分吊顶，走廊部分101包厢吊顶，男、女卫生间吊顶。二楼走廊部分吊顶。以上重做吊顶恢复做到原来吊顶样子。1、2、3层包厢走廊、油漆、重新修补整体重刷一遍，恢复到原来样子。整体做到无旧渍为止，所有包厢顶、走廊顶、修补好乳胶漆重刷一遍；2、后钢架顶面防水部分160平方米，重做铁皮基础5平方米，打孔下水管重增加铺设；3、后钢架顶面增加一层铁皮瓦再整体做防水；4、正大门外墙立面基础修补重做套色做防水涂料625平方米；5、正大门二个立柱喷漆套色人工加架子……10、包厢有开关面板/插座/水管/更换双方协商按联系单施工；11、本合同所有装修位置单价已明确，如没写在内施工另收费。工程期限自2014年12月22日至2015年1月15日，工期23天。2015年5月19日，龙翔酒吧取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，合格证载明的使用性质为酒吧、KTV，场所所在建筑名称为春天宾馆，所在层数为第一、二、三层，建筑面积2500平方米，现有消防设施为火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、机械排烟系统、消防控制室、疏散指示标志、应急照明灯、安全出口（第一层4处、第二层4处、第三层3处）、灭火器种类、型号和实有数量（手提式ABC干粉灭火器5KG，140个）。2015年6月24日，龙翔酒吧取得工商登记，后于2020年1月9日注销登记。另，宁波博信房地产估价有限公司对拆迁标的评估查看时，测绘图纸中编号1、7、8、9、10、11、12、13幢的状态为：1号1-3层为KTV，4-5层为单身公寓，1层靠近9号的部位为走廊，可乘电梯到达到单身公寓；7号为变电箱，8号对外有人居住，9号是单身公寓，11号为KTV，12号一层为KTV，2层为单身公寓，13号向外一侧为店面房，向内一侧为KTV。 又查明，1999年11月17日，原告（甲方）与案外人（乙方）宁波市春天宾馆有限公司（以下简称春天宾馆）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将其所属的江东贺丞路6号原宁波市服装四厂（后更名为宁波达俊制衣有限公司），厂区内全部房地产及水电附属设施一并出租给乙方使用。租赁房产范围东至孔雀小区、南至春天宾馆，西至贺丞路，北至工艺美术厂，占地面积4500平方米，内由五层厂房及办公用房（第五层为加层）各一幢、二层简易宿舍房一幢（该房屋已经甲方同意，由乙方改建装修成二层餐饮及点歌城营业用房）、水电附属设施详见清单；乙方对承租房屋（包括场地）进行必要的全面装修时，非经甲方允许，不得擅自改变承租房屋的基本结构，甲方允许乙方根据经营需要，在租赁厂区空闲场地上搭建临时性建筑，本协议租赁期满后，如双方未达成续租协议的，乙方除可拆回可动部分装修物及家私、设备外，其余装修及临时性建筑均无偿移交甲方，同时保持房屋整体结构、配电间设施完好；租期为贰拾年，自1999年11月1日至2019年10月31日，租赁期内未经甲方同意不得转租第三方；合同还约定了其他内容。2008年，原告因春天宾馆擅自将承租房屋转租他人开设美容休闲会所、水果店、汽车美容店、保健食品店等，将春天宾馆诉至原江东区人民法院，要求解除租赁合同，支付违约金及转租收益（案号为2008甬东民一初字第803号）。该案审理查明，春天宾馆将原告出租给其的原员工宿舍楼1-4楼层及五楼搭建房的场地承包给案外人周行国经营洗浴项目，由周行国进行装修，承包期限为2007年4月8日至2010年4月7日；春天宾馆承租原告房屋及场地后，在春天宾馆大堂北侧原告出租给其的场地上搭建了七间临时建筑。后法院认为原告提供的证据不足以证明春天宾馆存在转租行为，且春天宾馆自行搭建的临时性建筑不属于合同约定标的物，不受协议中不得转租条款限制，驳回了原告的诉讼请求。2014年2月24日，春天宾馆与竺嘉铭企业承包经营合同纠纷诉至法院（案号为2014甬东商初字第487号），要求竺嘉铭腾退房屋并支付承包费。该案审理查明：位于宁波市原江东区××路××号的春天宾馆是春天宾馆所有，经营范围包括的士高舞厅、ＫＴＶ。2011年2月26日，春天宾馆与竺嘉铭签订《承包合同书》，约定竺嘉铭承包春天宾馆的的士高舞厅、ＫＴＶ，承包场地为原2008酒吧营业场所减去酒吧办公区域，承包期限自2011年3月20日至2014年3月19日。合同签订后，春天宾馆将一层酒吧、二至三层ＫＴＶ共计2500平方米的场所交付给竺嘉铭使用。春天宾馆承包给竺嘉铭的上述经营场所无相应产权证。2012年11月11日，宁波市龙辉酒吧管理服务有限公司取得了场所的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，该合格证载明的使用性质为公共娱乐场所，使用情况为一层酒吧、2-3层ＫＴＶ，场所所在建筑名称为春天宾馆，建筑层数为5层，位于**，建筑面积2500平方米，现有消防设施为火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、机械排烟系统、应急照明、消防控制室、安全出口（5个）、灭火器种类、型号和实有数量（手提式ＡＢＣ干粉灭火器5ＫＧ，50具）。法院经审理判决竺嘉铭支付承包费，并腾退一层酒吧、二至三层ＫＴＶ。该案双方签订的《承包合同书》约定春天宾馆同意竺嘉铭在春天宾馆停车场内的三区客房楼底层（春天宾馆洗衣房边）改建正门；本合同无论何种原因终止，承包场地内的动产物品归竺嘉铭所有，不动产物品及设施归春天宾馆所有。2015年7月1日，原告与春天宾馆、宁波第五医院有限公司房屋租赁合同纠纷诉至法院（案号为2015甬东民初字第1217号），原告要求解除与春天宾馆签订的《房屋租赁合同》，腾退房屋并支付房屋租金及违约金，并由担保人第五医院承担连带责任。该案审理中查明，2002年3月2日，原告取得宁波市原江东区××巷××号房屋的土地证，2015年4月27日取得所有权证。2015年2月6日，春天宾馆向原告出具分期还款计划函，承诺2013年5月1日至2015年2月6日租金的具体付款时间，但未如约支付。该案同时查明，2005年1月1日，春天宾馆与陶智仁签订承包协议，由陶智仁向春天宾馆承包部分房屋用于经营，承包期限自2005年1月1日至2008年6月15日。审理后，法院于2015年12月10日判决原告与春天宾馆于1999年11月17日签订的《房屋租赁协议书》于2015年7月3日解除，春天宾馆支付原告未付租金及至实际腾退之日的房屋占有使用费，并于判决生效之日起十五日内腾退并将房屋恢复原状。后春天宾馆不服该判决，上诉于宁波市中级人民法院，宁波市中级人民法院于2016年3月15日作出判决，驳回上诉，维持原判。后原告于2016年5月11日向原江东区人民法院申请执行该判决内容，该案执行期间，原、被告签订了案涉《房屋租赁协议》，协议签订次日，原告确认春天宾馆承租的房屋腾退完毕。 以上事实由原告提供的《房屋租赁协议》、土地证及房产证复印件、付款凭证8份、通知、快递面单及回执、用水用电清单、《关于金钟地块项目房屋征收决定公告》及附件《金钟地块项目国有土地上房屋征收补偿方案》、《金钟地块项目续签期限公告》、《房屋租赁协议书》（原告与春天宾馆）、（2008）甬东民一初字第803号民事判决书、（2014）甬东商初字第487号民事判决书、（2015）甬东民初第1217号民事判决书、（2016）浙民二终383号民事判决书、（2020）浙02民终217号庭审录音，被告提交的《宁波市鄞州区人民政府关于金钟地块项目房屋征收决定》（鄞政发[2018]47号）、《关于金钟地块项目房屋征收补偿协议生效的公告》、《非住宅房屋征收货币补偿协议》、（2015）甬东民初字第798号民事调解书、（2015）甬鄞望商初字第343号民事调解书、告知函、《非住宅房屋征收货币补偿核算单》、重大设施清查评估明细表、房地产估价结果报告、拆迁证明、特种设备使用标志、电梯定期检验报告、消防安全检查合格证，本院调取的承包合同书、龙辉酒吧消防安全检查合格证、民事起诉状及证据（2015甬鄞望商初字第343号）、装修承包合同、执行结案报告、执行笔录、白鹤拆迁办出具的情况说明、金钟地块项目搬迁期限及续签期限公告、调查笔录、实地勘察记录表等评估材料以及原、被告的陈述予以证明。 本院认为，原告与被告李财杨、龙翔酒吧签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。案涉房屋虽然被征用，但根据合同相对性原则及补偿协议的约定，在原告将房屋腾空按照规定交付拆迁部门验收前，与案涉房屋相关的使用、出租等处置权利仍在原告，原告有权向被告主张房屋占有期间的租金或占有使用费。 关于案涉房屋租赁合同是否因被告违约解除，被告是否须支付逾期违约金及解约违约金的问题。案涉租赁合同第八条第4款约定，如遇不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止，互不承担违约责任，第九条第7款又约定，不可抗力因素包括政府、政策等因素。涉案合同履行期内，鄞州区人民政府发布征收决定公告，明确将案涉房屋列入拆迁范围，属于合同约定的政府、政策因素导致合同无法继续履行的情形，符合合同约定的终止条件。政府发布征收决定公告的时间为2018年6月25日，明确签约期限为45日，而此时被告已按约将租金付至2018年9月30日，超过公告约定的签约期限；2018年9月25日，政府发布公告明确签约率达到80%，拆迁协议生效，故可以确定涉案房屋最终会被拆迁，房屋后续可以继续使用到何时具有不确定性；2018年9月30日，原告告知各承租人按时支付租金，做好搬迁准备，并自行与拆迁办协商拆迁赔偿事宜，据此可以确定，被告作为承租人可以享受拆迁赔偿；被告于2018年11月20日再次支付原告房屋租金90000元，连同在原告处的房屋押金150000元，合计240000元，且拆迁期间，原、被告一直就拆迁赔款及承租事宜沟通协商，被告并未故意拖延支付租金。被告作为承租户，基于不特定因素未按合同约定提前缴纳下一期租金，事出有因，具有客观理由。综上，原告的解除通知不发生解除合同的效力，本院对原告要求确认《房屋租赁协议》于2019年2月16日解除的主张不予支持，据此对原告要求被告支付逾期违约金及解约违约金的请求，亦不予支持。 关于被告应支付原告房屋租金的截止时间及具体金额问题。根据拆迁文件，非住宅房屋的搬迁期限截至日期为2019年1月31日。原告主张最终搬迁期限为2019年9月30日，但未提交证据予以证明，故原告仅有权收取租金至2019年1月31日。原告向被告主张搬迁期限届满之后的租金缺乏依据，本院不予支持。据此，对被告要求确认合同终止时间为2018年9月25日及自2018年9月25日起无需支付租金的请求，本院不予支持。关于租金计算标准，根据水电费情况，被告仍在实际经营，故2019年1月底之前的租金仍需按合同约定计算，被告要求调整没有依据。经核算，2018年10月1日至2019年1月31日的租金为333333元 （1000000/12*4）。根据案涉租赁合同约定，租赁期满或合同解除后，房屋押金抵扣租金及费用后，剩余部分返还。因房屋押金不足以支付欠付的租金，故押金应抵扣租金，上述租金扣除被告支付的90000元、房屋押金150000元，被告还需支付原告房屋租金93333元。据此，对被告要求原告返还押金150000元请求，本院不予支持。 关于被告有无权利根据租赁合同取得相关拆迁赔偿权益的问题。案涉租赁合同到期时间为2019年12月31日，而租赁房屋所在地块于2018年6月发布征收公告，原告于2019年1月31日与拆迁办签订拆迁协议，拆迁行为发生在合同有效期内，且租赁合同亦明确约定拆迁赔偿按政府拆迁规定分配，故被告有权按照合同约定取得相应的拆迁赔偿权益。案涉房屋共获得拆迁赔偿款 14626880元。一、关于装修补偿款及货币补助款（对装修残余价值的货币补偿）合计6432698元。原告主张案涉房屋装修均应归其所有，被告无权获得补偿，即便有权获得补偿，也只能按公平原则分得剩余租赁期限装修残值19535.48元。本院认为，根据现有证据确认，被告承租的房屋范围在承租前1号1层为酒吧、2-3层为KTV、4-5层为员工宿舍，被告承租后，拆迁评估时1-3层均为KTV、4-5层为单身公寓；其余范围在被告承租前的不同时间段有部分为员工宿舍、洗浴中心、办公区域等，被告承租期间大部分为KTV或单身公寓，经营业态发生了变化，即便经营业态相同的部分，根据生活常理、KTV的行业特点，每隔几年也要进行翻新或者重新装修，故可以认定被告对房屋进行了装修，但业态相同部分的现有装修中必然仍包含了原来的部分装修。被告于2014年实际占有使用涉案房屋，装修后于2015年5月取得消防安全检查合格证，而此时原告与春天宾馆的租赁合同尚未解除。原告与被告签订房屋租赁合同时，被告已使用案涉房屋一年有余，且合同中明确现状交付，应视为原告已认可了被告的装修、使用行为，故被告有权获得装修部分的拆迁赔偿权益。现本案处理的是拆迁部门对装修现价值给予拆迁利益的分配，而非出租人与承租人关于装修损失的承担，故原告主张按照公平原则根据租赁期限赔偿被告装修残值没有依据，本院不予采纳。关于被告抗辩双方签订合同时约定按现状出租，原告已经认可装修归被告所有的意见。本院认为，根据合同内容及当时的实际情况，之所以如此约定仅是因为被告在签订合同时已实际使用案涉房屋，并进行了装修，“现状”仅是指房屋交付的状态，并无明确装修归属的意思，故对被告的意见不予采纳。本院认为，原告未对案涉房屋进行过装修，亦未举证证明被告使用时房屋装修状况，但其管理房屋对外出租房屋的行为客观上对房屋获得装修赔偿具有一定贡献，同时考虑到拆迁使得被告对房屋装修的使用受到影响，本院综合分析拆迁公告日期、合同到期日、房屋承租情况、经营业态变化、装修及修复情况，并结合生活常理及客观实际情况，酌情确定被告可分得装修赔款及货币补助的60%即3859619元 [（5645755+786493）*0.6]。二、关于重大设施补偿费1613555元，考虑原装修留存情况及后续维护情况，本院酌情确定被告分得其中的60%即968133元。三、关于停产停业损失2360672元，因本案房屋所在地块拆迁赔偿是根据宁波市人民政府发布的《宁波市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定》（甬政发[2018]52号）核算，根据该规定第一条第（五）项关于商业用房及办公、工业用房停产停业损失补偿费的规定，办公、工业用房可以取得建筑面积每平方米200元的停产停业损失赔偿费，商业用房可以取得按建筑面积每平方米400元的停产停业补偿费，本案所涉房屋属于办公、工业用房，而根据三种类型房屋面积及停产停业损失的赔偿金额核算，最终均系按照400元每平方米计算，根据本院向评估人员了解的情况，系因为该用房有营业执照，实际为经营性用房。原告作为房屋产权人，根据上述赔偿规定，其无论涉案房屋是否对外出租均可享有每平方米200元的补偿款，而最终取得400元每平方米补偿系因被告的经营行为，且被告因房屋拆迁无法经营，必然会产生一定的停业损失，故本案根据拆迁赔偿规定，综合分析房屋规划用途、实际使用性质及原因，认定停产停业损失中的1180336元可由被告享有，对其余部分不予支持。四、关于搬迁费和临时安置费957704元，《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》第五十一条规定，搬迁和临时安置费实行一次性补偿方式，一次性补偿的搬迁和临时安置费，包括用于补偿机器设备的拆卸、搬运、安装、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等损失的费用；一次性补偿的搬迁和临时安置费，按被征收非住宅房屋评估价值的一定比例计算。被告租用原告的房屋开设KTV对外经营，虽然原、被告约定原告不承担搬迁费，但房屋拆迁不仅造成一定的搬迁损失，也会造成重新安置损失，被告应享受一定部分补偿，该部分费用应根据双方约定及实际情况在原、被告之间合理分配，本院酌情确定被告可分得其中的40%即383082元。五、对房屋重置款3262251元，该部分款项系针对工业确权房屋及无证房屋重置费用的补偿，应由房屋权利人享有。根据被告陈述其承租涉案房屋后，未建造过新的房屋，现亦未提供证据证明其从案外人处受让了该部分房屋，故其主张缺乏依据，本院不予支持。综上，原告应向被告李财杨支付拆迁赔偿款6391170元。 综上，因龙翔酒吧已注销，权利义务均由其股东李财杨继受。被告已腾退涉案房屋与拆迁办，现房屋已被拆除，无需再就装饰装修物及设施进行移交。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十一条第（七）项、第九十二条、第二百二十六条之规定，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用 的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会通过）第九十条，判决如下： 一、被告李财杨支付原告宁波博洋控股集团有限公司房屋租金93333元； 二、原告宁波博洋控股集团有限公司支付被告李财杨拆迁赔偿款6391170元； 上述第一、二项，限于本判决生效后十日内履行完毕； 三、驳回原告宁波博洋控股集团有限公司的其他本诉请求； 四、驳回被告李财杨的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件本诉受理费18300元，反诉受理费53428元，保全费 5000元，合计诉讼费用76728元，由原告宁波博洋控股集团有限公司负担43749元，被告李财杨负担32979元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  李胜利 人民陪审员  柯亚顺 人民陪审员  华彩菊 二〇二一年二月二十日 代书 记员  张黎妮