山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁04民终309号上诉人（原审被告）：朱红，女，1988年3月30日出生，回族，现住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：朱志于，男，1960年11月1日出生，回族，住枣庄市市中区，系上诉人朱红之父。被上诉人（原审原告）：山东恒平物业管理有限公司，住所地枣庄市市中区齐村镇东湖湾小区物业楼，统一社会信用代码913704027892839248。法定代表人：孙亚军，经理。委托诉讼代理人：侯志然，山东鼎赢律师事务所律师。上诉人朱红因与被上诉人山东恒平物业管理有限公司物业（以下简称恒平物业）服务合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初3744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回上诉人的诉讼请求或者发回重审；2.所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、判决书所指房屋持有人为朱志于（以购房合同为准）与本人无任何联系，故起诉、判决主体存在严重不当；二、本房屋属于六楼阁楼（小产权）至今无法落户，对每平方元/月的物业费用显然过高，物业也没有同朱志于和本人有一纸协议及任何物业约定，小区业委会和物业所签合同我们也一无所知，况且小区业委会孙心朗是自封的，他也不是本小区业主，且开庭当天遇有大雨本人没能到庭，中午经询问同小区参加开庭的业主回复说当天由于各种原因没有开庭，之后朱志于接到过法院电话，电话中已向法官陈述过情况，由于是小产权安户、上学都受限，所以也很少在此居住。三、现在的房屋还有部分墙皮脱落，除上房时是全额交纳外，之后物业都是电话协商，也没像此家物业不分青红皂白具体情况分析直接告至法院，没有考虑业主感受，极大的伤害了我们的心，恳请二审法院查明事实作出公正裁判。被上诉人辩称，由于案涉小区大多数业主并未办理房屋产权登记手续，被上诉人是在其他物业公司退出该小区后接手的物业管理服务，平时的费用都是上诉人交纳的，致使被上诉人认为上诉人就是该房屋的业主，在上诉人未提交产权手续的情形下，我们认为一审判决适当，应予以维持。恒平物业向一审法院起诉请求：1.判令被告支付给原告物业管理服务费1，107元（2017年3月1日-2020年2月29日三年的物业费，按合同约定0.38元/平方米/月×81平方米被告房屋面积×12个月×3年）及滞纳金1，212元（按合同约定369元/年×3‰×365天×3年）；2.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：朱红系枣庄市市中区广惠花苑小区11号楼2单元601室业主，其房屋面积为81平方米。2017年2月18日，广惠花苑小区业主委员会（以下简称“广惠花苑业委会”）作为甲方，原告恒平物业作为一方，双方签订了《广惠花苑物业服务管理合同》，约定：原告恒平物业为广惠花苑小区业主提供物业服务，物业管理服务费按每年交纳，收费标准为多层0.38元/平方米/月，业主应在每年的3月1日前履行交纳义务；合同约定委托管理服务期限为2017年2月18日起至2020年2月17日止；业主违反合同约定，未能按时足额缴纳物业管理服务费的，应补交所欠费用，并按未交数额每日3‰的比例向乙方支付滞纳金。上述合同到期后，2020年2月29日，上述合同双方再次续签了《广惠花苑物业服务管理合同》，约定：建筑面积约57，742平方，户数585户；委托管理服务期限为2020年3月1日起至2023年2月29日止；物业费的交纳及单价同上述合同。庭审中，原告举证《业主委员会备案申请表》显示：市中区广惠花苑小区业主委员会，业委会委员人数七人，业主总户数489户，物业总建筑面积57，700平方米，经召开业主大会投票选举方式选举产生了七位业主委员会成员。经枣庄市市中区矿区街道办事处及枣庄市市中区矿区街道办事处机厂社区同意，报枣庄市市中区物业管理办公室同意备案。另查明，朱红未交纳2017年3月1日至2020年2月29日期间的物业服务费1，107元（物业费0.38元/平方米/月×81平方米被告房屋面积×12个月×3年）。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有约束力，合同当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。本案原告与广惠花苑业委会分别于2017年2月18日、2020年2月29日两次签订的《广惠花苑物业服务管理合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。又根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案原被告系广惠花苑小区业主，原告恒平物业系依法登记成立的物业公司，自其登记成立之日起即具有法人资格，广惠花苑业委会系经过广惠花苑小区业主大会决定成立并在有关部门备案登记的组织，被告以广惠花苑业委会的成立程序不合法，故对其作为合同主体签订的物业服务合同不予认可，未举证充分证据予以佐证，一审法院对其抗辩不予采信。物业服务具有共同性质，该共同性质不仅表现在物业服务要面向全体业主，还表现在物业服务费应由全体业主交纳。原告在提供物业管理服务过程中，存在服务不达标、有瑕疵等情况，应积极接受业主建议，并加以整改，但业主不能以该事由作为不交纳物业管理费的抗辩理由，只要物业公司按合同约定提供了基本的物业管理服务，业主均应依约交纳相应的物业管理费。如果业主通过不交纳物业费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，则有可能会导致物业公司服务质量的持续下滑，这既损害了业主自己的利益，也会影响小区全体业主的共同利益。故原告要求被告支付拖欠的物业管理服务费1，107元之诉请，一审法院予以支持。关于原告主张滞纳金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定乙方违约是应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院后者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，原告与广惠花苑业委会已在双方签订的物业服务管理合同中对未按时足额交纳物业管理服务费的业主，作出了“应补交所欠费用，并按未交数额每日3‰的比例向乙方支付滞纳金”的明确约定，但该约定比例明显过高，另通过被告答辩，原告在物业管理服务方面，尚未达到管理的高标准，仍存在服务瑕疵等不足，故一审法院对滞纳金予以酌情调整为2019年8月20日之前按中国人民银行同期同类贷款利率，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告朱红于本判决生效之日起十日内支付原告山东恒平物业管理有限公司2017年3月1日至2020年2月29日期间的物业管理服务费1，107元及滞纳金（以369元为基数，自2017年3月1日起至2018年2月28日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以738元为基数，自2018年3月1日起至2019年2月28日按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以1，107元为基数，自2019年3月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2020年2月29日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告山东恒平物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告朱红负担。本院二审期间，上诉人朱红的委托诉讼代理人朱志于称案涉房屋系小产权房，无法办理房屋产权手续，且从上房之后一直由其缴纳各项费用，并提交广惠花苑住宅楼顶层（阁楼）购房合同及广惠花苑小区上房协议各一份，以证明朱红并非案涉房屋业主。恒平物业质证无异议。上述购房合同及上房协议的签署方均为朱志于。本院对上诉人提交的证据的证明效力予以确认，应认定朱志于系案涉房屋即广惠花苑小区11号楼2单元601室业主。本院认为，根据当事人陈述及本院二审查明的事实，朱红并非案涉房屋的业主，恒平物业也未举证证明朱红缴纳过相关费用，恒平物业诉请判令朱红缴纳物业管理服务费用的诉讼请求证据不足，其诉讼请求不应支持。上诉人朱红的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初3744号民事判决；二、驳回山东恒平物业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由山东恒平物业管理有限公司负担，于本判决生效之日起十日内交纳。本判决为终审判决。审判长  关光明审判员  张洪光审判员  朱运涛二〇二一年二月二十五日书记员  邸梦璐