江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0803民初3345号 原告：江苏文通建设有限公司，住所地淮安经济技术开发区白果路**。 法定代表人：张建文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：方晓峰，江苏山师行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘海福，江苏山师行律师事务所律师（实习）。 被告：谭恩铭，男，1963年3月15日生，汉族，住淮安市清江浦区。 被告：谭佳佳，女，1988年6月8日生，汉族，住淮安市清江浦区。 被告：万磊，男，1988年10月12日生，汉族，住淮安市清江浦区。 三被告共同委托诉讼代理人：李志锋，江苏典筑律师事务所律师。 三被告共同委托诉讼代理人：杨海滔，江苏典筑律师事务所律师。 第三人：向凯华，男，1955年4月6日生，汉族，住淮安市淮安区。 原告江苏文通建设有限公司（以下简称文通公司）与被告谭恩铭、谭佳佳、万磊，第三人向凯华委托合同纠纷一案。 本院于2020年8月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告文通公司委托诉讼代理人方晓峰、刘海福，被告谭恩铭、谭佳佳、万磊共同委托诉讼代理人李志锋、杨海滔到庭参加诉讼。第三人向凯华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文通公司向本院提出诉讼请求：1、要求三被告返还学府壹号小区5号楼105室房屋及储藏室5-120（其中被告万磊、谭佳佳尚需办理过户手续），并承担资金占用利息损失（以64万元为基数，自2016年12月12日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起计算至返还案涉房屋之日止按LPR利率）；2、被告承担诉讼费用。 事实和理由：淮安市淮安区学府壹号小区由江苏创一房地产开发有限公司（以下简称创一公司）开发建设，原告文通公司承包了部分楼栋的建设施工工程并签订了合同书。2016年9月27日，原告文通公司向第三人向凯华和案外人刘斌出具委托书，委托向凯华和刘斌办理原告与创一公司之间的工程质量、工程决算及到期工程款支付的相关事宜。委托书中明确载明：以房抵工程款手续均由向凯华、刘斌签字，任何单方签字我司均不予认可。2016年9月29日，原告向创一公司出具报告提出“用学府壹号5号楼105室和储藏室5-120以房抵工程款64万元。创一公司表示同意，原告遂出具相应数额的工程款收据并交给向凯华，由向凯华按照委托书的约定为原告办理相关的交接手续。然而，在（2019）苏08民终2225号案件判决后原告才得知向凯华私自将学府壹号5号楼105室房屋和储藏室5-120转让给被告谭恩铭。向凯华和谭恩铭恶意串通，将本案抵工程款的房屋转让给被告谭恩明并登记在被告万磊和谭佳佳名下。现要求被告谭恩铭、万磊和谭佳佳将房屋和储藏室返还给原告。 被告谭恩铭、万磊、谭佳佳辩称，原告的诉讼请求是要求返还特定的房屋，基于这样的诉讼请求，被告认为本案争议的焦点应当是该房屋是否属于原告所有、原告要求返还房屋具有什么样的法定事由，而原告的诉讼所依据的事实与理由却是第三人因超越代理权限将本应当从创一公司结算的工程款当中的一套房屋即本案争议房屋指令交付给本案的被告谭恩铭。这样的事实作为起诉的依据，属于第三人无权代理所产生的损害赔偿问题。如果原告主张的事实成立，应当由原告向第三人来主张权利。 与本案有关的事实是，第三人向凯华系借用原告的资质，承包施工创一公司开发的学府壹号小区工程，第三人系该工程的实际施工人，该工程的相关工程款属于第三人个人所有，第三人有权进行处置。原告向第三人出具委托书与创一公司办理工程结算事宜，仅是用于形式上处理账目问题，原告并非该案房屋相关工程款的实际所有人。因此，原告不具有提起本案诉讼的实体权利。 与本案有关的另一事实是，第三人向凯华借用原告文通公司资质，承包施工学府壹号小区的工程因缺少工程保证金，故在2015年7月17日向被告谭恩铭借款140万元，用于缴纳文通公司的工程保证金。在该工程保证金缴纳以后，向凯华与谭恩铭当时约定借款140万元的利率为每月3%。故到2017年9月29日，借款利息为70余万元。向凯华同意用归其实际所有的工程款支付谭恩铭的利息，即同意向创一公司再申请一套住房即本案房屋交付给谭恩铭用于冲抵欠谭恩铭的利息。所以，在2016年12月8日由文通公司和向凯华与创一公司办理了以房抵债的手续，该房屋后由谭恩铭同意登记在其女儿谭佳佳和女婿万磊的名下。故，本案争议的房屋系被告谭恩铭以合法的事实、合法的渠道取得，不存在不当得利返还的问题。原告诉请没有事实和法律依据，请求法庭予以驳回。 对于原告主张第三人超越代理权限与被告签订以房抵款协议的问题。如果原告陈述的是事实，那么被告谭恩铭根据本案相关的证据材料可以认定第三人虽然超越了代理权限，但被告谭恩铭有理由相信其有代理权，故应当适用表见代理的相关规定。 被告谭恩铭对原告文通公司享有70余万元的到期债权，文通公司于2016年12月8日出具了向创一公司开具的收据后，创一公司在随后的2016年12月12日出具了签售本案房屋的确认单给被告谭恩铭，并按照谭恩铭指示将房屋登记在万磊名下，说明原告文通公司与被告谭恩铭双方将互负的债务进行冲抵并已经实际履行，原告无权再要求被告返还房屋。 另，原告的诉讼请求超过了诉讼时效期间。 第三人向凯华述称，1、第三人是创一公司发包的学府壹号小区工程的实际施工人，创一公司支付的工程款属第三人所有，第三人有权处分。2、案涉的5号楼105室和储藏室5-120室是第三人以房抵款抵给被告谭恩铭的，用以抵充第三人欠谭恩铭的借款利息。第三人于2016年9月29日向文通公司进行汇报后文通公司向创一公司出具报告，第三人于2016年9月30日将涉案房屋以房抵款给谭恩铭，文通公司于2016年12月8日向创一公司出具收据对第三人的行为予以追认。3、第三人将涉案房屋以房抵款的行为经过了刘斌确认，符合文通公司出具给创一公司的授权委托书的要求。2019年12月18日，刘斌在与创一公司对账时对于2016年10月20日将案涉房屋以房抵款给谭恩铭的事实签署了“情况属实”，说明刘斌对以房抵款的事实知晓并且签字认可。 本院经审理认定事实如下： 2010年4月1日，第三人向凯华与原告文通公司签订《江苏文通建设有限公司内部承包协议书》一份，约定：向凯华承包文通公司在楚州区域内的经营权并交纳承包费；向凯华以文通公司的名义对外承接工程，承包期限从2010年4月1日起至2011年3月31日；向凯华不得以文通公司分公司的名义或项目部的名义对外出具任何形式的欠条、付款承诺、付款计划、借款合同、担保等债务凭证……等。第三人向凯华具有一级建造师资格，注册单位为文通公司。 2015年中，第三人向凯华挂靠在原告文通公司并以文通公司的名义承包建设江苏创一房地产开发有限公司（以下简称创一公司）开发的学府壹号小区工程。其间，向凯华与案外人刘斌达成一致意见，双方在内部关系上进行合作共同投资施工，文通公司予以认可。向凯华在与刘斌合作过程中，让刘斌出资200万元的前期投资款，用于交纳工程保证金。后向凯华私自挪用了该200万元并承诺由其本人借用并偿还。刘斌向向凯华索要无果，并于2019年2月22日向本院提起诉讼。本院于2020年6月30日作出（2019）苏0803民初1191号民事判决书，判决向凯华偿还刘斌借款200万元。本案在审理过程中，刘斌称：学府壹号小区的工程原为向凯华与刘斌合作共同承包，后向凯华因资金不足无法继续承包建设工程，所有工程由刘斌独自作为实际施工人进行施工建设。目前，因学府壹号工程的发包方尚有部分工程款未结算，故，实际施工人刘斌独自留置了部分房屋没有向发包人交付。 原告文通公司作为承包学府壹号施工工程合同的承包方，为了与发包方创一公司结算工程款、协调工程施工事务的需要，于2016年9月27日向第三人向凯华、案外人刘斌出具授权委托书，载明：由第三人向凯华、案外人刘斌两人代表原告文通公司与创一公司协调工程质量（文通公司承建创一公司的工程）、工程决算及到期工程款支付相关事宜；以房抵工程款手续均由第三人向凯华、案外人刘斌签字，任何单方签字文通公司均不予认可。 2016年9月29日，原告文通公司向创一公司出具报告一份，用以追加涉案房屋抵扣创一公司应付原告的64万元工程款。报告载明：“我司申请追加5号楼105室和储藏室5-120室冲抵我司承建的学府壹号16号楼工程款，合计价格陆拾肆万元整”。2016年12月8日，原告开具了一张出具给创一公司的收据交给第三人向凯华，用以办理以房抵工程款的手续。收据上有原告的签章及第三人向凯华的签字，收据中载明的收款方式为转账、具体金额为645396元，其中5396元为房屋维修基金。 2016年12月12日，创一公司在收到上述金额为645396元的收据后向向凯华签发《学府壹号合同确认单》一份，并按照向凯华和谭恩铭的指示将涉案房屋签售给谭恩铭女婿万磊。被告谭恩铭作为创一公司的总经理在确认单上签字同意。后涉案房屋登记在谭恩铭的女婿万磊、女儿谭佳佳的名下。 2019年1月24日，谭恩铭作为原告向本院提起诉讼，要求被告向凯华给付淮上人家小区的建筑施工工程款本息并要求文通公司承担连带责任。本院作出（2019）苏0803民初2225号民事判决书，一审判决向凯华给付谭恩铭工程款、文通公司承担连带责任。谭恩铭不服一审判决并提出上诉。2019年8月26日，淮安市中级人民法院二审判决维持向凯华给付谭恩铭工程款、文通公司承担连带责任的一审判决，增加判决向凯华承担谭恩铭工程款利息、文通公司承担连带责任。该案二审判决后，双方履行了判决义务，文通公司承担的付款责任也履行完毕，履行中没有文通公司用本案房屋抵款的给付内容。本案在审理过程中，原告文通公司称，在谭恩铭起诉的上述案件中原告才得知向凯华将创一公司抵工程款给文通公司的本案学府壹号房屋转让给了被告谭恩铭，用于抵充欠谭恩铭的债务。 2019年12月18日，创一公司出具向文通公司付款的明细表一份与文通公司进行对账，其中注明的内容有：2016年10月12日以签售5-105室房屋给万磊方式支付给文通公司645396元工程款。刘斌在该明细表上签字，并注明“情况属实”。刘斌称，创一公司与其本人对账时，就该明细表中的涉案房屋出示了授权委托书、收据、确认单等用以说明该笔工程款已经支付的事实。在此情形下，刘斌认为创一公司确实交付了抵工程款的房屋，于是在确认单上注明“情况实属”，以表明创一公司已经交付房屋的事实属实。其中，案外人刘斌明确表示：我签字不代表我同意将房屋转让给他人。 原告向三被告索要涉案房屋无果，遂于2020年8月22日向本院提起诉讼。 以上事实，有委托书、确认单、收据、调查笔录、民事判决书等证据以及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，在2015年中，文通公司虽然被第三人向凯华挂靠而在名义上承包建设创一公司开发的学府壹号小区工程，但是挂靠关系是挂靠人与被挂靠人的内部关系，在建设工程承包合同履行中就承包人对外关系上是以文通公司的名义缔约并承担合同责任。文通公司在建设工程施工合同的履行过程中，于2016年9月27日向挂靠人向凯华、实际施工人刘斌出具授权委托书是对挂靠活动管理之行为，也是对外表明自己的主体资格和以自己的名义履行合同权利义务的行为，当相对人与受托人向凯华、刘斌发生法律行为时应当明知行为的责任主体是委托人文通公司并与文通公司建立权利义务关系。其中，即使相对人知道委托人与受托人之间的挂靠关系，也妨碍相对人与委托人、受托人之间就处理委托事务所形成权利义务关系的建立。所以，当向凯华、刘斌同意并接受委托后，与文通公司之间就委托事项本身而言成立处理对外事务方面的委托合同关系，该委托合同是当事人的一致意思表示且约定的权利义务内容不违反法律的规定，属于有效合同。受托人向凯华应当按照约定的权利义务范围适当地履行合同义务。当向凯华未能适当履行合同义务时，应当承担相应的法律责任。故，本案直接的基础法律关系是委托合同关系，当合同履行中发生纠纷时，应当适用委托合同的法律规范来调整委托人、受托人之间以及与委托合同相关联的相对人之间的权利义务关系。本案中，向凯华持委托书在接收创一公司签售的用于抵工程款的房屋时，应当将抵款房交付给文通公司并办理由文通公司享有权利的签售手续。然而，向凯华超越了委托书赋予的授权范围，独自将创一公司用于抵工程款的房屋转让给被告谭恩铭，又按照谭恩铭的指示将该房屋直接签售给被告万磊并登记在万磊和谭佳佳名下。第三人向凯华的行为存在明显的故意，且对原告应得的财产造成损害，对此第三人应当承担责任。同时，在第三人指示创一公司签售涉案房屋时，被告谭恩铭系创一公司的财务负责人和总经理且是签售涉案房屋的经办、审批人之一。被告谭恩铭应当明知涉案房屋的签售原因以及第三人向凯华的受托权限，应当明知向凯华的行为对文通公司造成损害。在此情形下，被告谭恩铭仍然接受向凯华对涉案房屋的转让，应当推定谭恩铭系故意且与向凯华有共同的合意，即存在串通。因此，被告谭恩铭应当依法对原告的损害承担连带责任。鉴于涉案房屋仍然存在且谭恩铭也是实际占有之一，原告可要求被告谭恩铭承担实物返还的责任。被告谭佳佳、万磊作为房屋的登记权利人，享有了法律上的房屋所有权，包括占有、适用、收益和处分的权能。鉴于谭佳佳、万磊享有的法律上的房屋所有权而没有支付对价，故不构成善意取得，因而除了应当与谭恩铭一起承担实物返还房屋责任外还应当承担法律上的返还责任，即办理过户登记手续的返还责任。诉讼中，原告主张被告谭佳佳、万磊的返还责任应当包括过户登记的内容，不违反法律的规定，本院照准。至于原告是否向第三人向凯华主张权利，均不妨碍原告可以单独向三被告主张权利。 关于向凯华是否有独立转让房屋的代理权以及其行为是否构成表见代理的问题和文通公司出具的收据是否构成追认的问题。第一，授权委托书的内容明确具体，较为清晰地体现出向凯华没有独立转让抵款房屋的授权。第二，向凯华向创一公司提供了原告文通公司的工程款收据的行为，直接体现了文通公司同意接收款项并委托向凯华代收的事实；或者结合文通公司要求追加以涉案房屋抵工程款的报告来判断，也可以体现出文通公司同意以房抵款的意思表示。但是，这些事实和特定的意思表示均不能直接反映出对向凯华能够独立转让抵款房屋的授权。接收款项或者接收抵款房屋均是获得利益之行为，而转让房屋尤其是不支付对价的转让房屋则是消减利益的行为，该两种行为有着截然不同的法律意义，不具有相互包含或被包含的关系，行为的主体亦不存在转让房屋的权利外观。从出具收据的一般意义来分析，其目的在于取得工程款或者获得抵款房屋，也并非是对第三人向凯华单方转让房屋行为的授权或追认。故，第三人向凯华持文通公司的收据而转让房屋的行为不构成对文通公司的表见代理，文通公司出具收据的行为也不构成对向凯华转让房屋的授权和追认。被告主张的相应的抗辩意见，缺乏必要的事实基础和较为合理的逻辑推导过程，对该抗辩意见本院不予采纳。第三，第三人向凯华虽然具备建造师资格亦或注册单位为文通公司，也与文通公司签订过内部承包协议，但是这些均为文通公司与向凯华之间的内部行为，不具有对向凯华授权处分公司财产权利的法律含义；就该内部承包协议的期限而言，在2011年3月31日已经逾期，此后不再有法律效力，也不能体现向凯华有权处理文通公司的财产权利；同时，文通公司淮安分公司的责任人为向凯华的儿子，也不代表向凯华有权处分文通公司的财产。此外，尤其是被告谭恩铭未能举证证明在经手签售涉案房屋给万磊时就明知这些体现向凯华与文通公司存在关联的事实。故，根据该第三点的综合分析，可认定向凯华转让涉案房屋的行为也不构成对文通公司的表见代理。 关于刘斌在创一公司的付款明细表上签字行为是否构成对向凯华转让本案房屋给谭恩铭的追认的问题。创一公司罗列的付款明细单，是创一公司表明自己付款数额及付款方式的行为，该明细单应当在原告认可后才能达到确认付款的法律后果，否则不应当对原告文通公司产生效力。对于刘斌的注释问题，从刘斌书写的文字内容“情况属实”可以看出，刘斌是对以房抵工程款结果事实的承认，而不是对向凯华独自转让房屋给谭恩铭这一特殊行为的追认。其中，尤其是本院对刘斌本人的调查中刘斌也明确地阐明了“情况属实”是自己相信文通公司接受了以房抵款的事实、相信文通公司委托向凯华接收并处理房屋是事实，而不是刘斌自己对向凯华独自代表文通公司无偿转让房屋给谭恩铭的追认。此外，从日常交易习惯和本案中刘斌的特殊身份来分析，如果刘斌同意将涉案抵款房转让给谭恩铭，则刘斌作为共同受委托人应当在签售房屋的确认单上签字认可，这样既简便又合理；同时，刘斌作为实际施工人在对抵款的房屋享有终结权利的情形下一定会让谭恩铭支付对价，否则刘斌应当知道自己的权利被侵害。事实上，刘斌未在确认单上签字，也未让谭恩铭支付对价，可以从相反的方面印证“刘斌未同意不收对价而转让涉案房屋给谭恩铭”这一事实的成立。 关于第三人向凯华对涉案房屋是否有实际的所有权和处分权的问题。挂靠人在挂靠他人承接建筑工程时，只有实际投入人力、物力成为实际施工人时才是工程款的终结权利人。本案中，虽然向凯华起初挂靠在原告公司承接学府壹号小区的工程，但是诉讼中向凯华未能举证证明其本人是工程的实际投资人、管理人，也未能举证证明自己与另一合作人刘斌之间关于本案工程的合作合同和切实履行该合同的一系列事实过程，也未能举证证实挂靠关系的履行和结算，甚至怠于参加诉讼放弃了自己的诉讼权利；相反，刘斌作为实际施工人的事实得到了被挂靠人文通公司的认可，刘斌通过文通公司的指示实际收获工程款的事实，刘斌实际留置了发包方的新建成的房屋并实际独自占有的事实，也充分印证了刘斌自己是独立实际施工人的事实。所以，对于向凯华是真正的实际施工人的事实以及对工程款享有权利的事实，尤其是对本案房屋享有权利的事实，本院暂不予确认。反之，如果在本案中仅依据第三人的单方陈述和已经过期的内部承包合同等证据就确认第三人是真正的实际施工人且对本案的房屋享有终结的权利，则在事实证据的认定上缺乏必要的充分性和基本的逻辑因果关系，并必将导致利益确认上出现极大的混乱。退一步讲，即使第三人向凯华是真正的实际施工人，向凯华与被挂靠人文通公司之间也存实际的挂靠关系，向凯华作为挂靠人和实际施工人的权利可以通过另案主张的方式得到充分地实现。 关于被告谭恩铭是否对文通公司享有到期债权，以及是否以该债权冲抵原告的涉案房屋并合法获得涉案房屋所有权的问题。本案中，原告文通公司未认可欠被告谭恩铭到期债务的事实，被告谭恩铭也未能举证证明双方就以往的其他债务与本案房屋进行以房抵债的合意。如果被告谭恩铭坚持认为文通公司尚欠其债务，可通过合法的方式另案向文通公司主张。 关于本案中原告的诉讼请求是否超过诉讼时效期间的问题。当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，原告称在2019年的谭恩铭作为原告的诉讼案中得知第三人向凯华擅自将涉案房屋转让给谭恩铭后于2020年8月22日向本院提起诉讼，未超过法定的诉讼时效期间。同时，诉讼中被告亦未举证证明原告的诉讼请求超过诉讼时效期间的相应事实，故对被告认为原告的诉讼请求超过诉讼时效期间的抗辩意见，本院不予采纳。 关于原告主张的资金占用利息损失的问题。本案中，创一公司已经与原告文通公司就以房抵款达成了一致意见，且创一公司已经将抵款的房屋按照受托人向凯华的指示签售给万磊并登记在万磊和谭佳佳名下，创一公司相应的64万多元的工程款债务应当视为履行完毕，原告文通公司因此也获得了取得房屋的权利。在此情形下，只有关于房屋的相关损失是存在的，而不存在关于64万元工程款的资金占用利息损失。原告主张利息损失，无相应的事实依据，本院不予支持。 依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，判决如下： 一、被告谭恩铭、谭佳佳、万磊于本判决生效后五日内将位于淮安市淮安区返还给原告江苏文通建设有限公司，其中被告万磊、谭佳佳尚需配合原告办理过户登记手续； 二、驳回原告江苏文通建设有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费10200元，由原告江苏文通建设有限公司负担1200元，被告谭恩铭负担9000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  张锦武 人民陪审员  杨容容 人民陪审员  张万忠 二〇二一年二月十一日 书 记 员  吴 双 附页：法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。 代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。 代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。 第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。 《中华人民共和国物权法》 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 《中华人民共和国合同法》 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。