江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初10028号原告：黄丽娜，女，1988年1月19日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：陈世强，江苏国之泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶东南，江苏国之泰律师事务所律师。被告：余樟和，男，1981年10月27日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：刘誉，江苏振强律师事务所律师。被告：张巧，女，1985年3月16日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：刘誉，江苏振强律师事务所律师。第三人：陶永芬，女，1966年9月11日出生，汉族，住江阴市。第三人：邓锐，男，1984年10月22日出生，汉族，住江阴市。原告黄丽娜与被告余樟和、被告张巧，第三人陶永芬、第三人邓锐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告黄丽娜及诉讼代理人陈世强，被告余樟和及被告张巧共同诉讼代理人刘誉，第三人陶永芬、第三人邓锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄丽娜向本院提出诉讼请求：1、判令被告余樟和、被告张巧继续履行双方于2019年8月22日签订的《江阴市房地产买卖合同》，交付房屋并办理房屋的不动产权过户。2、被告余樟和、被告张巧承担自起诉之日起至实际办理不动产过户手续之日止按每日1000元计算的滞纳金。3、本案的诉讼费用由两被告负担。审理中，黄丽娜变更诉讼请求，放弃第2项诉讼请求。事实与理由：2019年8月22日，原告黄丽娜通过中介人员邓锐的介绍，与向通过江阴市澄江镇澄北新财盛信息服务部（已注销）提供房源信息的余樟和签订了《江阴市房地产买卖合同》，约定黄丽娜购买被告余樟和、被告张巧名下位于江阴市××花园××单元××室的房屋，合同签订后黄丽娜支付了定金10万元及购房款70万元。现开发商出售给余樟和及张巧的敔樾花园24单元1601室已可以正式交房，被告余樟和与被告张巧能够办理房屋产权证书，并能够向黄丽娜办理房屋的过户手续，但被告余樟和却明确表示拒绝履行合同。黄丽娜认为，双方在签订合同时，余樟和是在征得其妻子张巧的同意下签订的合同，双方签订的合同合法有效，余樟和、张巧应当继续履行合同。被告余樟和与被告张巧共同辩称：1、余樟和代表张巧在合同上签字属无权代理人，事后也没有得到张巧的追认，故双方的合同无效。2、合同第十五条明确约定先办理贷款，再办理过户手续，黄丽娜未办理贷款，也无权要求余樟和、张巧办理过户手续。3、余樟和、张巧目前还没有取得房屋的所有权，客观上也没有办法办理过户，故余樟和、张巧均没有违约，不存在逾期过户，合同对交房没有具体约定。第三人陶永芬辩称：信息服务部是由陶永芬开办，现已注销。余樟和、张巧的房源是由信息服务部的业务员杜培培联系来的，并作为信息服务部的房源挂牌。2019年8月份，中介人员邓锐带了其客户黄丽娜联系到信息部的杜培培，要求购买敔樾花园24单元1601室的房屋，并进行了协商及沟通。签订合同当天中午，邓锐带了黄丽娜，杜培培约了余樟和一起至信息服务部。双方进行了协商，最后黄丽娜与余樟和确定了成交价为186万元。因房屋为期房，余樟和提供的是由余樟和、张巧与江阴市苏泰房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》，陶永芬与邓锐均要求余樟和与张巧共同签名，余樟和称其妻子没有空过来，陶永芬、邓锐即要求余樟和与妻子进行确认，余樟和即当场打电话给张巧，余樟和在电话中说：房子186万元，同不同意卖，同意我就签订合同了。通话结束后，三方签订了合同。签订合同当日，黄丽娜支付了定金10万元。大概2020年的2、3月份，业务员杜培培告诉陶永芬，称房东不同意出卖房屋了。为此，三方约至信息服务部进行了协商，黄丽娜当时要求双倍返还定金，承担银行贷款利率损失，因为中介费的问题，黄丽娜要求房东余樟和承担，因余樟和不同意，所以没有谈成。第三人邓锐辩称：信息服务部发布本案房源后，邓锐就在微信群将该套房源发布，黄丽娜丈夫从邓锐的微信得知后，与邓锐进行了联系。2019年8月22日中午12时30分左右，黄丽娜与邓锐至信息服务部，就房屋的买卖与对方的中介及余樟和进行了协商，并了解到余樟和在江阴信邦电子公司上班，是公司的中层领导，因其单位要上市，需购买单位的原始股份，所以要将这套期房出售。因这套房屋是夫妻两个人的名义，需要两个人签字，余樟和告诉中介及黄丽娜，称其妻子有事不能过来，余樟和在签订合同前与妻子通了电话，余樟和电话中说房屋价格186万元，问同意不同意卖。通话结束后即签订了合同。今年三月份，杜培培告诉邓锐，称房东余樟和不想出卖了，余樟和说他妻子张巧不同意卖。期间，双方进行了沟通，邓锐对余樟和说，前后有半年时间，跨度太长了。黄丽娜提出违约可以，要求赔40万元，黄丽娜告诉邓锐，他们不是想要40万元的赔偿，主要是要购买房屋。后来三方进行了协商，但因为黄丽娜要求余樟和承担中介费，余樟和不同意，导致协商未成。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院双方进行了证据交换和质证，对没有异议的证据，本院予以确认在卷予以佐证。经审理，本院认定事实如下：2019年1月2日，被告余樟和、被告张巧与江阴苏泰房地产有限公司（以下简称苏泰公司）签订了《商品房买卖合同》，约定，余樟和、张巧向苏泰公司购买敔樾花园24单元1601室房屋，建筑面积为133.8平方米，套内面积为108.26平方米，价款每平方米10274元，总价1374661元。房屋的交付期限约定，出卖人应当于2020年6月28日前经综合验收合格后交付买受人使用。合同还约定了其他事项。上述合同江阴市商品房买卖合同网上备案日期为2019年1月2日，合同备案号201901020023，合同编号201810270001，房屋代码32028100500312843000500953。2019年8月，因余樟和投资需要，即要求信息服务部代其出售敔樾花园24单元1601室的房屋，信息服务部即对外发布了该套房屋的房源信息。房屋中介人邓锐知悉后，也在自己的微信群中发布信息，原告黄丽娜得知后，与邓锐取得联系，要求购买此房屋。在信息服务部员工杜培培与邓锐的介绍后，黄丽娜与余樟和于2019年8月22日中午在信息服务部就房屋的买卖进行了协商，信息服务部的陶永芬参与了协商。黄丽娜与余樟和就房屋的价格确定了186万元，并就其他事项达成了一致意见，因余樟和提供的《商品房买卖合同》及《补充协议》的购买方为余樟和及张巧，因此，陶永芬、邓锐均要求余樟和与张巧联系，要求张巧与余樟和共同与黄丽娜签订合同，余樟和称张巧有事，没有空过来签订合同，陶永芬、邓锐要求余樟和与张巧进行电话确认，余樟和即打电话给张巧，称房屋186万元出卖了，是否同意。在征得张巧的意见后，余樟和与黄丽娜、信息服务部签订了《江阴市房地产买卖合同》，信息服务部留存的合同内容如下：甲方余樟和、张巧，乙方黄丽娜，甲方自愿将位于敔樾花园24单元1601室的房地产，产权证为：未办理，产权面积133.8平方米，双方协议上述房地产及附属成交价格为186万元，由甲方出售给乙方。房地产过户所需的交易费、工本费均由乙方承担，其他税费各自承担。付款方式，2019年8月22日给付购房定金10万元，于2019年8月30日给付第二期房款70万元，第三期房款106万元以银行放款日为准。中介方的佣金30000元由乙方承担。合同还约定，甲方净价，税金由乙方承担，公积金贷款70万元，商贷36万元，贷款不足现金补足，此房房产证明8月**左右办好，办好再办理过户手续，先办好贷款再办理过户手续，甲方承担住房维修基金、其余的费用凭发票结于甲方（水、电、装潢押金），如能更名，房屋的一切费用由乙方承担，与甲方无关，房款付清交钥匙，中介费8月30日预付18000元，还有12000元结束了付清。中介费30000元。余樟和在上述合同尾部的甲方处签名并加盖了手印，并在合同首部余樟和、张巧处加盖了手印。信息服务部加盖了公章并由业主陶永芬签名。合同签订后，黄丽娜即给付定金10万元，余樟和出具了收条，确认收到黄丽娜购房定金10万元。2019年8月29日黄丽娜通过银行转账的方式给付余樟和70万元。2020年3月份，余樟和通过中介向黄丽娜表明不再出售房屋。双方进行了协商，但未达成一致意见。2020年的8月底9月初，余樟和、张巧在收到了房产公司的交房通知后尚未领取产权证。在本案的审理过程中，本院要求被告余樟和、被告张巧需亲自到庭参加庭审接受法庭调查，并告知不到庭应承担不利的法律后果，但余樟和及张巧均拒绝到庭。本院认为，虽然原告黄丽娜与余樟和、信息服务部签订的《江阴市房地产买卖合同》尾部仅由余樟和签名，但在合同的首部甲方处，具明余樟和及张巧；签订合同前，余樟和与张巧进行了电话沟通，虽然中介人员陶永芬、邓锐未能听到张巧的陈述，但从余樟和告知张巧出售房屋的价格征询意见后即同意签订合同的行为，可以推定张巧同意出售涉案房屋；且余樟和已将房屋的相关资料交付中介，收取黄丽娜购房款80万元，时间已长达半年左右，根据余樟和自己向中介的自我介绍，其为企业的中层，余樟和称其出售房屋的行为对张巧进行了隐瞒有违常理，也无证据证明，本院不予采信。在法院明确要求余樟和及张巧需亲自到庭的情况下拒不到庭，应当承担不利的法律后果。故本院可以认定张巧同意出售房屋，余樟和有权代表张巧共同出售涉案房屋。原告黄丽娜与被告余樟和签订的《江阴市房地产买卖合同》合法有效，因房产公司已向余樟和、张巧通知了交房，余樟和、张巧现有条件将涉案房屋办理至自己名下，并能按本案的合同履行义务。原告黄丽娜要求继续履行合同的诉讼请求，本院依法予以支持。余樟和及张巧称合同无效，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第三款、第二十条之规定，判决如下：原告黄丽娜与被告余樟和于2019年8月22日签订的《江阴市房地产买卖合同》继续履行，被告余樟和、被告张巧应于本判决发生法律效力之日起三个月内按约定与原告黄丽娜办理涉及房屋的相关过户手续，原告黄丽娜同时按约支付相关费用。案件受理费21000元，减半收取10500元，财产保全费5000元，合计15500元，由被告余樟和、被告张巧负担（此款黄丽娜已预交，余樟和、张巧应于本判决发生法律效力之日起十日内将应负担的款项直接给付黄丽娜）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员 邓 云二〇二一年二月五日书记员 薛春燕附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。2.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时法律、司法解释规定，但是法律、司法解除另有规定的除外。第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。