广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初13656号 原告：原告：陆顺英，女，1963年9月22日出生，汉族，住广西灌阳县。 委托诉讼代理人：蓝旺，广西冠鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨凤月，广西冠鸿律师事务所律师。 被告：广西捌利房地产开发有限公司，住所地：南宁市西乡塘区新际路6号中海·御湖熙岸1号楼506号，统一社会信用代码：91450100MA5MTKG2X1。 法定代表人：吕微微，总经理。 被告：吕微微，男，1988年4月5日出生，汉族，住河南省林州市。 原告陆顺英与被告广西捌利房地产开发有限公司、吕微微房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月28日公开开庭进行审理。原告陆顺英的委托诉讼代理人蓝旺到庭参加诉讼。被告广西捌利房地产开发有限公司、吕微微经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陆顺英向本院提出诉讼请求：1.判令被告广西捌利房地产开发有限公司返还原告购房款148558元；2.判令被告广西捌利房地产开发有限公司向原告支付资 2 金占用利息13322元（利息计算方式：以已付购房款148558元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年9月27日即原告支付首付款148558元之日起计算至2019年8月19日，为5870元；按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期市场贷款报价利率，自2019年8月20日起计算至2020年11月11日，为7452元，此后产生的利息按照该标准继续计算至被告全额清偿148558元之日止）；3.判令被告吕微微对被告广西捌利房地产开发有限公司的上述债务承担连带责任；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年9月27日，原告与被告广西捌利房地产开发有限公司签订《南宁市可利国际合作建房合同书》（合同编号：20180927-003号），约定原告参与被告广西捌利房地产开发有限公司与南宁市西乡塘区心圩街道四联村可利5队共同开发建设的商服用地综合楼的可利国际项目并取得E栋9层05号房的使用权；原告应支付的合作建房总价款为371395元，于签署合同时交纳首期款148558元。合同签订后，原告履行了支付首付款148558元的义务，被告出具《收据》予以确认。原告认为，原告与被告广西捌利房地产开发有限公司签订的合同名为《合作建房合同》，但综合考量双方对于房产的交付日期、交付标准、使用期限以及计价方式、付款时限、产权办理等条款，双方的真实缔约意图在于转移房产所有权，即由原告支付相关款项给被告后受让特定的房产，且该合同并不具备合作共担风险、共享利润的本质特征，该份合同实质上系房屋买卖合同。后经原告了解，可利国际项目尚未取得相应的行政审批手续。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”以及《房地产管理法》“房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”之规定，被告与原告的合作建房实际为房屋买卖，该房屋的买卖必然会导致房 3 屋所占用土地的使用权发生转移。因此，原、被告签订的《合作建房合同》因违反法律、行政法规的强制性性规定而无效。经查，被告广西捌利房地产开发有限公司是一人公司，被告吕微微是该公司唯一股东，根据《公司法》规定，被告吕微微不能证明其财产独立于公司财产的，应当对公司债务承担连带责任。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告广西捌利房地产开发有限公司、吕微微均未作答辩。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月27日，原告（乙方）与被告广西捌利房地产开发有限公司（甲方）签订一份《可利国际Ｅ、Ｆ栋合作建房合同》（合同编号：20180927-003）。合同第一条“项目建设依据”约定：“南宁市西乡塘区心圩街道四联村可利5队以征地拆迁安置经国家拨用方式取得位于南宁市地块用于和甲方联营开发。该地块土地总面积14.04亩，规划用途为：集体商服用地......经政府部门批准，在上述地块上（南向一侧6.06亩）建设可利5队产业综合楼，又名可利国际Ｅ、Ｆ栋。项目地址为南宁市北侧。”第二条“合作建房模式”约定：“......2、甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发建设成本后的结余归甲方所有；3、乙方在签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与土地所有人四联村可利5队的合作建房关系及联营期满后的续租关系、联营模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定享有约定房屋在约定年限内的使用权。”第三条约定，合作建房的房屋为项目的Ｅ栋9层05号房，建筑面积105.66平方米。第四条约定：“乙方取得该房屋使用权限为自该房屋交付之日起至2061年9月2日止（注：甲方承诺按南宁市西乡塘区心圩街道四联村可利五队合作开发联营合作合同约束，经可利五队允许，同等条件下延长至2071 4 年9月2日止）。”第五条约定：“该房屋合作建房单价为¥3515元/平方米，合计该房屋合作建房总价款为......371395元......”第七条约定：原告按分期付款方式按期付款，在签署本合同的同时应交纳占房屋总合作建房款的40%的首期款148558元；完成到框架出地面时，原告应交纳总合作建房款的20%即74279元；完成到十五层框架时10日内，原告应交纳总合作建房款的20%即74279元；在房屋主体封顶10日内，原告应交纳总合作建房款的15%即55709元；在房屋达到交房条件并接到被告广西捌利房地产开发有限公司书面或电话通知10日内，原告应交纳剩余5%款项即18570元。第九条约定，被告广西捌利房地产开发有限公司应在2020年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的房屋交付原告使用。第十八条第6款约定：“使用期内，在未取得房屋产权证前，如因政府因素对该房屋、土地进行征收拆除，土地补偿款归甲方所有，房屋拆迁补偿费由甲方先行领取后按比例分成：其中乙方所得补偿=甲方所得房屋拆迁补偿总额÷拆迁补偿总面积×乙方使用建筑面积÷总使用权面积×乙方未使用年限，该房屋取得产权证后，按国家有关规定另行执行。”第9款约定：“依据今后相关政策，如该项目所占之集体建设用地的物业可以上市交易的，在乙方承担相关税费及其他所有费用，并取得南宁市西乡塘区心圩街道四联村可利5队和其他相关政府部门同意的情况下，甲方应为乙方办理相关手续和相关证件；具体费用等事宜以届时有关部门的规定为准。”合同还对其他内容进行了约定。 同日，原告依约向被告广西捌利房地产开发有限公司支付首付款148558元。被告广西捌利房地产开发有限公司向原告出具一份《收据》，载明：“兹收到陆顺英......交来可利国际E栋905室首付款......¥148558元。” 另查明：2020年8月27日，南宁高新技术产业开发区管理委员会向案外人戴秋芳发出《政府信息公开告知书》，内容为：“......经核查，可利国际项目位于南宁高新区侧，项目为南宁市西乡塘区心圩街道四联村可利4队、5队建设的 5 三产综合楼，分别于2017年2月16日取得《南宁市规划管理局关于南宁市产业用地的批复》（南规发〔2017〕29号）、2017年10月23日取得《南宁市规划管理局关于南宁市西乡塘区心圩街道四联村可利坡五队产业用地的批复》（南规发〔2017〕206号）。项目分别于2018年取得南宁市不动产登记中心核发的《不动产权证书》（桂〔2018〕南宁市不动产权第0026427号）、2019年取得《不动产权证书》（桂〔2019〕南宁市不动产权第0167298号），土地权利人分别为：南宁市西乡塘区心圩街道四联村可利坡4队、南宁市西乡塘区心圩街道四联村可利坡5队；土地用途均9360.22平方米。南宁市西乡塘区心圩街道四联村可利坡5队于2019年11月5日取得南宁市自然资源局核发的《建设工程规划许可证》（建字第450107201910538号），南宁市西乡塘区心圩街道四联村可利坡4队尚未办理《建设工程规划许可证》。截至目前，项目未办理《建筑工程施工许可证》；项目为第三产业用地建设项目，属于农村集体用地产业，不能办理《商品房（销售）预售证》。” 截止法庭辩论终结，被告广西捌利房地产开发有限公司未提交涉案项目土地通过出让方式变更为国有建设用地的审批手续。 同时查明：被告广西捌利房地产开发有限公司系自然人独资的有限责任公司，股东为被告吕微微，经营范围包括房地产开发。 原告并非南宁市西乡塘区心圩街道四联村村民。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告广西捌利房地产开发有限公司、吕微微经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃当庭答辩和质证的权利，应承担由此产生的法律后果。 关于合同性质。原告与被告广西捌利房地产开发有限公司签订的合同虽名为《可利国际E、F栋合作建房合同》（合同编号：20180927- 6 003），但从合同条款可看出，该合同并不具备合作建房中共担风险、共享利润的本质特征。认定涉案合同性质应从合同的形式、内容、当事人意思表示等多方面综合考量。合同约定原告有权使用房屋的期限长达四十一年甚至可以延长至五十一年，同时约定在将来法律法规允许的情况下可办证，由此可见，原告基于合同，可对房屋享有排他的、独占的权利。从具体合同条款表述上，该房屋使用权的转让已无限接近于所有权转移。因本案诉争的房屋所占用的土地属于集体所有，为商服用地，对其用途，国家予以严格限制，被告无权将之直接销售。通过本合同，被告直接获取固定收益，原告获取对房屋长期、稳定的排他性的占有、使用、收益、处分的权利。因此，从本案土地性质、合同条款、付款方式、交付日期、交付标准、使用期限、缔约情境等因素考虑，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，应确认原、被告之间形成房屋买卖合同关系。 关于合同效力。房地产建设开发行为是要式法律行为，须经人民政府有权部门审批后才能进行，行政审批行为是民事行为的前提和基础。南宁市西乡塘区心圩街道四联村可利5队三产综合楼所使用的土地用途为集体商服用地，被告只能在该土地上投资建设商业、餐饮业等经营性服务业建筑与相应附属设施。现被告在未取得涉案房屋销售许可证明的情况下，将涉案土地上建造的房屋作为商品房向社会大众出售，违反了南宁市人民政府批准的土地用途。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，《可利国际E、F栋合作建房合同》应为无效合同。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告签订的《可利国际E、F栋合作建房合同》无效，依据前述规定，被告广西捌利房地产开发有限公司收取的购房款 7 148558元应返还给原告。原告因合同无效而产生的直接损失即为利息损失，被告广西捌利房地产开发有限公司应予以赔偿，即以购房款148558元为基数、按照中国人民银行同期同类贷款利率、自被告广西捌利房地产开发有限公司向原告出具《收据》之日即2018年9月27日计算至2019年8月19日，由于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，此后的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率、自2019年8月20日计算至被告广西捌利房地产开发有限公司全额支付148558元之日。 关于被告吕微微应否承担责任的问题。被告广西捌利房地产开发有限公司为自然人独资的有限责任公司，被告吕微微为唯一股东，即被告广西捌利房地产开发有限公司为一人有限责任公司，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，被告吕微微并未举证证明其财产独立于捌利公司的财产，应当承担不利的法律后果，对被告广西捌利房地产开发有限公司的债务承担连带责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十三条第一款，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下： 一、被告广西捌利房地产开发有限公司向原告陆顺英返还购房款148558元； 二、被告广西捌利房地产开发有限公司向原告陆顺英赔偿利息损失【计算方式：（1）以148558元为基数、按照中国人民银行同期同类贷款利率、自2018年 8 9月27日计算至2019年8月19日，（2）以148558元为基数、按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率、自2019年8月20日计算至被告广西捌利房地产开发有限公司全额支付148558元之日】； 三、被告吕微微对被告广西捌利房地产开发有限公司的上述第一、二项债务承担连带责任。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1769元（原告陆顺英已预交），由被告广西捌利房地产开发有限公司、吕微微共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 罗 媛 9 二〇二一年二月一日 书记员 黄翰明