江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0206民初1281号原告：段振东，男，1985年9月7日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：单科琳，江苏漫修律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓峰，江苏漫修律师事务所实习人员。被告：无锡市阳光壹佰国际新城C区业主委员会，住所地江苏省无锡市惠山区阳光壹佰国际新城******。负责人：邵武滨，无锡市阳光壹佰国际新城C区业主委员会主任。委托诉讼代理人：张婷，北京市京师（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡玮，北京市京师（无锡）律师事务所实习人员。原告段振东与被告无锡市阳光壹佰国际新城C区业主委员会（以下简称阳光壹佰C区业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理，依法由审判员张凌彦适用简易程序公开开庭进行审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告段振东的委托诉讼代理人单科琳和杨晓峰、被告阳光壹佰C区业委会的委托诉讼代理人张婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告段振东向本院提出诉讼请求：1.判令撤销无锡市阳光壹佰国际新城C区业主大会于2020年1月20日作出的七项决定：(1)同意《阳光壹佰国际新城C区物业服务委托合同》；(2)解聘阳光壹佰物业发展有限公司无锡第二分公司；(3)同意以《阳光壹佰国际新城C区物业服务委托合同》选聘物业服务企业；(4)同意《阳光壹佰国际新城C区物业服务企业选聘方案》(含聘请中介机构方案)；(5)同意包括阳光壹佰物业发展有限公司无锡第二分公司在内的前期物业服务企业向业主委员会移交所有公共收益、电梯运行维护费和公共能耗费的收支单据和账目；(6)就第(5)项内容，如前期物业服务企业拒不配合，同意业主委员会代为提起诉讼；(7)同意业主委员会负责物业管理服务用房的运营管理(依法改变部分物业管理服务用房的用途以增加公共收益或者提升小区配套)；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：段振东系阳光壹佰国际新城C区的业主。2019年12月1日，阳光壹佰C区业委会发布召开第二次业主大会的公告，拟召开业主大会就上述七项内容进行投票表决。2019年12月16日至2020年1月15日，第二次业主大会召开，由业主就上述七项内容进行了投票表决。2020年1月20日，阳光壹佰C区业委会发布了《关于惠山区阳光壹佰国际新城C区业主大会第二次会议表决结果的公告》，根据表决结果作出上述七项决定。原告认为：一、第二次业主大会的召集程序、投票表决程序、表决内容不合法，严重侵害原告及其他业主的合法权益。（一）关于召集程序：1.被告未履行送达义务。《无锡市阳光壹佰C区业主大会议事规则》第十一条第三款第一项规定：“业主委员会按已约定的时间，就业主大会会议拟讨论的事项逐户向业主派发书面征求意见书或选票，告知业主需注意的事项和回收时限，并做好签收与登记工作。”第十三条第三项规定：“采用书面征求意见形式的，业主委员会应发放征询意见表或选票，将业主大会议事内容书面征询物业服务区域内业主意见。”上述规章制度均对送达征求意见书或表决票有明确的规定，应当逐户送达每一位业主，但被告未履行送达义务。2.被告未履行公告义务，未按规定在物业管理区域内的每个出入口、大堂、电梯厅等人员进出通道进行公告，并以书面形式告知街道办事处和区物业管理行政主管部门。（二）关于投票表决程序：1.开票程序不符合规定。《无锡市阳光壹佰C区业主大会议事规则》第十一条第三款第三项规定：“回收时限届满后，筹备组人员或业主委员会委员或换届工作小组人员按时将收集到的意见书或选票进行统计汇总，进行表决。监票、唱票和计票人员原则上应提前公示，结果应在清点结束后立即公布，投票材料应集中留存备查。”首先，统计汇总的时间应为回收期限届满后，但被告在投票的每天晚上都在统计汇总当天的投票情况，由此可见，被告时刻监控投票情况，利用优势地位积极追求对其有利的表决结果，致表决结果丧失公正性；其次，被告未公示监票、唱票和计票人员，导致投票程序脱离监管，表决结果丧失公信力。2.未邀请街道办事处、社区居民委员会参加。根据《无锡市业主大会和业主委员会活动指导规则》第四十三条的规定：“召开业主大会会议时，应当邀请街道办事处、社区居民委员会参加，街道办事处、社区居民委员会应当派员对业主大会会议进行指导、监督。”被告应当履行邀请义务，但被告未履行，导致业主大会整个过程缺乏指导、监督，处于失控状态。（三）关于表决内容，第（2）项议题为是否同意续聘阳光壹佰物业发展有限公司无锡第二分公司，前期物业服务合同并未规定物业服务期限，故不存在续聘事宜，表决内容不合法。不续聘不等于解聘，不能根据不续聘的决议作出解聘的决定。前三项议题在逻辑上也有矛盾之处。关于第（4）项议题，是否重新选聘物业服务企业的表决结果尚未确定时，即对《物业服务企业选聘方案》进行表决，在逻辑上不合理，在程序上不合法，《聘请中介机构方案》应列为单独议题进行表决；关于第（5）项和第（6）项议题，不属于业主大会可表决的内容，也不属于需要业主共同决定的有关共有和共同管理权力的其他重大事项；第（7）项议题在内容上不合法，在表决结果上也未达到2/3的法定条件。《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。故上述七项决定应予撤销。二、本案应适用《中华人民共和国民法典》的规定，即业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。因此，本案应当适用《中华人民共和国民法典》的规定，第二次业主大会表决事项的通过比例为60%左右，未达到2/3，故被告无权作出上述七项决定，该七项决定应予撤销。被告阳光壹佰C区业委会辩称：1.在召集程序上，被告于2019年12年1日在小区公共区域显著位置公示栏以书面公告的形式向全体业主进行了公告通知，并同步在小区业委会微信公众号以线上进行了公示通知，并发送到业主群，已充分尽到了通知送达的义务；2.关于投票表决方式，根据相关法律规定以及小区业主大会议事规则，召开业主大会可以采用书面征求意见等方式，本小区第二次业主大会的投票表决合法合规，并且在回收选票以及开票过程、开票结果的公布等方面没有违法之处；3.关于表决内容，第二次业主大会表决了七项内容，该七项表决内容均是关于续聘、选聘物业服务企业事项以及小区其他公共管理事项的表决规则，合法合规，也不存在逻辑悖论;4.第二次业主大会召开时，《中华人民共和国民法典》尚未实施，表决事项的通过比例问题应适用《中华人民共和国物权法》的规定。本院经审理认定事实如下：段振东系阳光壹佰国际新城C区的业主。2019年8月23日，阳光壹佰C区业委会成立，并报无锡市惠山区住房和城乡建设局备案。同日，阳光壹佰国际新城C区第一次业主大会通过了《阳光壹佰国际城C区管理规约》、《阳光壹佰国际城C区业主大会议事规则》、《阳光壹佰国际城C区业主委员会工作规则》。2019年10月21日，阳光壹佰C区业委会向无锡市惠山区堰桥街道办事处、无锡市惠山区住建局、无锡市惠山区堰桥街道天阳社区居委发送《关于阳光壹佰C区物业服务企业聘用工作的函》，内容为：因本小区前期物业服务合同未约定合同履行期限，经业委会决定，自2019年10月18日起，启动物业服务企业聘用工作，召开业主大会会议对相关事项进行表决。本小区采用公开招标的方式确定物业服务企业。业委会拟订了《物业服务合同（征求意见稿）》，该文件将在小区物业管理区域内显著位置公告并征求全体业主意见，之后将提交业主大会会议表决。同时，业委会将通过公开招募第三方机构，由第三方机构具体落实招标工作，相应流程及资料将在物业管理区域内公告并征求全体业主意见，并在后续业主大会会议上进行表决。2019年10月22日，阳光壹佰C区业委会发布《关于招募中介机构协助召开业主大会的公告》，内容为公开招募一家有服务三个以上住宅小区业主大会选聘物业工作的中介机构。2019年10月22日，阳光壹佰C区业委会发布《关于物业服务合同征求意见的公告》，内容为：经业委会一个月的专项工作，将业委会拟定的《物业服务委托合同（征求意见稿）》在本小区三个宣传栏显著位置向全体业主公示并听取全体业主意见，待形成表决稿后召开业主大会由全体业主进行表决。2019年11月5日，阳光壹佰C区业委会发布《关于确定杭州优声会务作为本次招标委员会成员的公告》，内容为：经业委会会议决定，确定杭州优声会务作为招标委员会成员，开展选聘物业的具体工作。2019年12月1日，阳光壹佰C区业委会发布《关于阳光壹佰国际城C区业主大会第二次会议的公告》，内容为:业主大会第二次会议召开时间、地点和、地点和议题分别为票时间：2019年12月16日上午8：00-2020年1月15日24：00；2.开票时间：2020年1月16日上午9：00；3.投票与开票地点：阳光壹佰国际新城C区业主委员会会议室；4.表决议题：(1)是否同意《阳光壹佰国际新城C区物业服务委托合同》（表决稿）；(2)是否同意续聘阳光壹佰物业发展有限公司无锡第二分公司并以(1)项表决通过的《阳光壹佰国际新城C区物业服务委托合同》（表决稿）与其重新签订物业服务委托合同；(3)是否同意以(1)项表决通过的《阳光壹佰国际新城C区物业服务委托合同》（表决稿）重新选聘物业服务企业；(4)是否同意《阳光壹佰国际新城C区物业服务企业选聘方案》（表决稿）(含聘请中介机构方案)；(5)是否同意包括阳光壹佰物业发展有限公司无锡第二分公司在内的前期物业服务企业向业主委员会移交所有公共收益、电梯运行维护费和公共能耗费的收支单据和账目；(6)就第(5)项议题，如前期物业服务企业拒不配合，是否同意业主委员会代为提起诉讼解决；(7)是否同意业主委员会负责物业管理服务用房的运营管理(依法改变部分物业管理服务用房的用途以增加公共收益或者提升小区配套)。表决票由阳光壹佰C区业委会安排人员分发至各业主，各位业主也可以直接至业委会办公室领取表决票当场进行投票。2020年1月20日，阳光壹佰C区业委会发布《关于惠山区阳光壹佰国际城C区业主大会第二次会议表决结果的公告》，内容为：惠山区阳光壹佰国际城C区业主大会第二次会议于2020年1月16日完成各项议程，现将本次业主大会会议表决结果公告如下：一、经惠山区住建局物管科书面确认，本次会议最终核算有效户数为4765户，专有面积总和为451900平方米，本次会议共发放表决票3150张；二、本次会议共回收表决票3150张，其中有效票2883张，废票267张；三、分项表决结果：第1项、第3-7项议题同意票户数和面积比例均超过60%，第2项议题同意票户数和面积的比例均为0；四、根据表决结果，依法作出以下决定：(1)同意《阳光壹佰国际新城C区物业服务委托合同》；(2)解聘阳光壹佰物业发展有限公司无锡第二分公司；(3)同意以《阳光壹佰国际新城C区物业服务委托合同》选聘物业服务企业；(4)同意《阳光壹佰国际新城C区物业服务企业选聘方案》(含聘请中介机构方案)；(5)同意包括阳光壹佰物业发展有限公司无锡第二分公司在内的前期物业服务企业向业主委员会移交所有公共收益、电梯运行维护费和公共能耗费的收支单据和账目；(6)就第(5)项内容，如前期物业服务企业拒不配合，同意业主委员会代为提起诉讼；(7)同意业主委员会负责物业管理服务用房的运营管理(依法改变部分物业管理服务用房的用途以增加公共收益或者提升小区配套)；五、阳光壹佰C区业委会已于2020年1月20日依法将本次会议的过程和决定书面告知无锡市惠山区住房和城乡建设局、无锡市惠山区堰桥街道办事处和无锡市惠山区堰桥街道办事处天阳居民委员会。2020年7月15日，阳光壹佰物业发展有限公司无锡第二分公司撤出对阳光壹佰国际新城C区的物业管理。审理中，阳光壹佰C区业委会陈述：2019年12月1日，发布召开第二次业主大会的公告，公告期15天，业委会通过发布书面公告以及公众号宣传、微信群发送信息等方式进行了广泛宣传，并没有必要进行逐户送达，因为这是业委会无法完成的工作，有的业主也无法找到。2019年12月16日至2020年1月15日召开第二次业主大会，由业主进行投票，采取固定和流动票箱的方式，没有到现场投票的业主，后期由业委会和志愿者带着选票和票箱上门征集选票。每天投票结束后，晚上进行唱票统计，最后进行汇总，唱票的人为业委会工作人员和业主，邀请街道办事处、惠山区住建局、社区，但他们未派人进行现场指导和监督。另查明：《无锡市阳光壹佰C区业主大会议事规则》第十条规定：本业主大会可以选择下列形式召开会议，具体由业主委员会确定。（一）全体业主集体讨论形式:本物业服务区域内的已登记业主直接参加业主大会，进行投票表决；（二）业主代表大会集体讨论形式；（三）书面征求意见形式：业主以答复调查问卷或提出书面意见的方式表达个人意愿，并签名确认，经收集汇总表决结果，形成业主大会的决定。第十一条规定：（三）采取书面征求意见的，按以下程序进行表决：1.业主委员会按已约定的时间，就业主大会会议拟讨论的事项逐户向业主派发书面征求意见书或选票，告知业主需注意的事项和回收时限，并做好签收与登记工作。2.回收意见书和选票可以选择下列形式，具体由业主委员会确定：(1)设投票箱：在本物业服务区域内设投票箱，由业主自行将个人意见书或选票投入意见箱内；(2)设专人回收意见：由业委会人员逐户回收业主意见书或选票；(3)在本物业服务区域内设多个投票箱回收业主意见书或选票和由业委会人员逐户回收业主意见书或选票两种形式相结合；3.回收时限届满后，业委会人员按时将收集到的意见书或选票进行统计汇总，进行表决。监票、唱票和计票人员原则上应提前公示，结果应在清点结束后立即公布，投票材料应集中留存备查。审理中，本院组织双方核验选票。经核验，段振东对七项议题中第1项、第3-7项议题同意票户数和面积比例均超过60%、第2项议题同意票户数和面积的比例均为0的结果无异议，对选票的真实性无异议，但认为要认可该结果是有前提的，即小区总户数为4765户，专有面积总和为451900平方米，现其对该两项数据并不认同。阳光壹佰C区业委会陈述“总户数为4765户、专有面积总和为451900平方米”这两项数据来源于惠山区住建局，提交《关于阳光壹佰C区首次业主大会表决结果的公告》，该公告中载明业主大会投票权数为4765票，业主专有部分建筑总面积451900平方米，惠山区住建局在该文件上盖章确认，认可这一数据，证明小区总户数为4765户，专有面积总和为451900平方米。以上事实，由上述所列各项证据及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。该合法权益既包括实体上的权利，也包括程序上的权利。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定除筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、改建重建建筑物及其附属设施以外的事项，即选聘和解聘物业服务企业等事项，须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。阳光壹佰C区业委会召开第二次业主大会表决的事项，发生在《中华人民共和国民法典》施行前，且《中华人民共和国物权法》对此已有明确规定，故阳光壹佰C区业委会召开第二次业主大会表决的事项的通过比例问题，应适用《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。阳光壹佰C区业委会召开第二次业主大会表决七项事项，从程序上来看，其采取了书面征求意见的形式。根据《无锡市阳光壹佰C区业主大会议事规则》的规定，采用书面征求意见的形式的，就业主大会会议拟讨论的事项须逐户向业主派发选票，告知回收时限，在物业服务区域内设投票箱由业主自行投票或由业委会人员逐户回收选票，回收时限届满后，业委会人员对选票进行汇总、表决，监票、唱票人员原则上应提前公示，结果在清点结束后立即公布。阳光壹佰C区业委会陈述采用了固定票箱和流动票箱两种形式，即采用了在物业服务区域内设投票箱由业主自行投票和由业委会人员上门回收选票两种形式。但2019年12月1日的公告中载明的投票地点仅为业委会会议室，并无其他地点。阳光壹佰C区业委会在业主大会召开期间，业主投票后，每天晚上都进行唱票统计，即在当天唱票统计当日选票后，第二天仍旧接受业主投票，甚至上门征集选票。公告中载明了固定的开票时间，开票时间为2020年1月16日上午9：00，阳光壹佰C区业委会关于开票的操作方式与公告规定明显不一致，未遵循在回收时限届满后，一次性进行开票、唱票、统计，明显违反《无锡市阳光壹佰C区业主大会议事规则》规定的法定程序，使得在阳光壹佰C区业委会在业主投票期间，实际上掌握了每天的投票结果，对最终表决结果有可能存在影响，在适用程序方面严重违反程序。阳光壹佰C区业委会维护大多数业主利益的出发点，以及在召开会议过程中业委会工作人员以及部分热心业主付出的努力是值得肯定的，但业委会应当依法履行职责，严格按照法定程序开展工作。第二次业主大会对七项决议进行投票表决，案涉七项决议直接影响到全体业主在物业管理活动中的合法权利的行使及维护，理应严格遵循法律法规和相关程序进行，否则，不受程序约束和监督的业主自治管理活动，必然会实质上损害业主的利益。阳光壹佰C区业委会召开第二次业主大会表决的七项决议，因在表决过程中违反法定程序，现原告段振东要求撤销阳光壹佰国际新城C区业主大会根据表决结果作出的七项决定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款、《物业管理条例》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：撤销无锡市阳光壹佰国际新城C区业主大会于2020年1月20日作出的以下七项决定：(1)同意《阳光壹佰国际新城C区物业服务委托合同》；(2)解聘阳光壹佰物业发展有限公司无锡第二分公司；(3)同意以《阳光壹佰国际新城C区物业服务委托合同》选聘物业服务企业；(4)同意《阳光壹佰国际新城C区物业服务企业选聘方案》(含聘请中介机构方案)；(5)同意包括阳光壹佰物业发展有限公司无锡第二分公司在内的前期物业服务企业向业主委员会移交所有公共收益、电梯运行维护费和公共能耗费的收支单据和账目；(6)就第(5)项内容，如前期物业服务企业拒不配合，同意业主委员会代为提起诉讼；(7)同意业主委员会负责物业管理服务用房的运营管理(依法改变部分物业管理服务用房的用途以增加公共收益或者提升小区配套)。案件受理费80元（已由段振东预交），由无锡市阳光壹佰国际新城C区业主委员会负担。该80元由本院退还段振东，无锡市阳光壹佰国际新城C区业主委员会于本判决生效之日立即将该80元交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张凌彦人民陪审员  顾玲花人民陪审员  叶剑军二〇二一年二月九日书 记 员  邹迪凡