浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0104民初4451号原告（反诉被告）浙江保利物业管理有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区科技园路******。法定代表人刘宝裕。委托代理人陈洛，浙江浙元律师事务所律师。被告（反诉原告）李穆青，女，1968年11月2日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原告浙江保利物业管理有限公司（以下简称保利公司）为与被告李穆青物业服务纠纷一案，于2020年7月2日向本院起诉，反诉原告李穆青为与反诉被告保利公司物业服务纠纷一案，于2020年8月28日向本院提起反诉。本院受理后，依法由审判员黄亮独任审判，于2020年9月21日公开开庭进行了审理，原告保利公司委托代理人陈洛，被告李穆青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利公司起诉称，被告系原告管理的保利梧桐语轩楼盘的业主，根据原被告签订的《前期物业管理服务协议》及《前期物业服务合同》之相关约定，被告应按建筑面积高层及多层住宅每月2.25元/平方米（不含公摊水电费），商用每月4元/平方米（不含公摊水电费），预收公摊能耗0.5元/平方米。协议和合同签订后，原告依约提供了相应的服务，但被告一直拖欠物业管理费和公共能耗费。原告多次发函催促被告缴款，但被告迄今未付。依照协议还应承担滞纳金。故诉至法院：一、李穆青支付保利公司物业管理费11511.53元，公共能耗费2155.25元，滞纳金人民币4490.71元（暂计算至2019年12月31日，计算至物业管理费实际付清之日止），以上共计18157.49元；二、诉讼费由被告承担。诉讼中，保利公司将能耗费调整为2040.17元，撤回了滞纳金的诉请。被告李穆青答辩称，我2016年买房后，2016年年底收房时，物业公司要求先支付物业费，我就支付了。当时没有收成功，但对方也不知道，两个月以后，我发现没有成功，就要求申请再次付物业费。2017年的二月份，我跟物业的工作人员联系，要求支付物业费，工作人员给了我账号，我通过网银汇了款，第一次显示不成功，我就问账号对不对，对方表示是对的。我再次付，成功了，就没管了，到最后一个月之后，发现账户里没有扣这笔钱，我再去看银行对账单时，发现三天后物业费第二次又被退回了。我就问这是怎么回事，对方也不清楚，后来就没有回复消息了。反诉原告李穆青反诉称，其在2016年年底收房时，保利公司要求先支付物业费，其支付了但保利公司没有收成功，但也不知道。两个月以后，其发现没有交成功，就申请再次支付物业费，2017年2月份，其跟保利公司工作人员联系要求支付物业费，工作人员给了其账号，其通过网银汇款，第一次显示不成功，就问账号对不对，回复说是对的。再次支付成功了，其就没管了。到最后一个月之后，其发现银行里没有扣这笔钱，去看银行对账单的时候，发现三天以后物业费第二次被退回。其就问工作人员是怎么回事，对方说不清楚，后面就没有回复消息了。另外，房屋还存在很多问题未解决。反诉原告李穆青反诉称，一、反诉原告2016-2017年向反诉被告，三次缴付物业管理费，2016年12月缴纳一次，2017年2月缴纳2次，但由于反诉被告内部管理混乱，导致不成功以及退回。反诉原告从主观意愿上并没有延迟或者拒绝缴纳物业费。二、在反诉原告按期缴纳物业管理费情况下，反诉被告作为物业管理不履行承诺的职责，失职不作为，并且在反诉原告多次通知情况下，拒绝履行正常服务职责和维修职责，长时间既不回复也拒绝解决由此带给反诉原告损失和导致退回的物业费没有再继续缴纳。以下是反诉被告失职和不作为，违反了双方签订的具体合约条款及事实：1、物业统一为全体业主更换储藏室门牌，唯独反诉原告的没有更换并且没有任何理由，反诉原告通知几次补挂，但反诉被告均拒绝回答拒绝提供全体业主应有的服务工作。反诉原告违反了双方签署的《前期物业管理服务协议》、《前期物业服务合同》条款。2、自2016-2019报修3年的外墙皮脱落，反诉被告至今各种理由不修缮并且不回复，影响反诉原告生活并且产生经济损失，木地板泡坏书架沙发泡坏，2018年就书面通知过。反诉被告应承担几年未修缮造成的反诉原告费用和损失，维修外墙皮费用26+50=76元，沙发衣架损失共1800元；木地板第一次更换费用400元（当时有自备剩余的木板只是人工费）,目前再次被泡待维修约1500元（经过与地板厂确认，人工费涨价+木板材料费共计1500）：以上费用共计：3776元。3、依据《前期物业管理服务协议》中第三章第十六条8规定：反诉被告应接收保管物业管理所需的房屋全部图纸、档案，资料。保管房屋资料是反诉被告的工作内容之一。竣工图纸是反诉被告接管房屋管理工作的工作内容之一，也是今后维修工作必备的资料，反诉被告到今天也没有存档图纸，违反了物业服务协议的规定及《前期物业管理服务协议》中第三章第十六条。因反诉被告失职没有存档图纸，无法维修，反诉原告于2017年1月购买电线探测仪一个，298元，此费用应由反诉被告承担。4、由于反诉被告的失职，导致违建泛滥也导致楼下的邻居阳台搭建对我的居住安全造成威胁。反诉原告于2017年购买安全摄像头，对准违建窗户，费用329元及三年的月费360元。反诉被告违反双方签署的《保利梧桐语轩业主临时管理规约》笫9条，13条及14条。反诉被告违反了《保利梧桐语轩装饰装修管理规定》第二章3及第五章3（1）规定物业对违章装修的行为可做停水、停电、责令停工处理；（2）扣留或没收工具，（3）责令恢复原状，并做必要的加固措施。违反了第六章的规定。反诉被告违反合约失职不作为导致的违章搭建后果，公共场地晾晒被服，物业不仅不按合约规定加以管理还协助搭建。对反诉原告的生活造成了持续不断的干扰，反诉原告已经投诉很多次。反诉被告的实际行为违反了以下条约：《保利桔桐语轩前期物业管理服务协议》：第一条（一）14：接到物业损坏报修时，及时进行维修和处理。第三条服务质量约定（一）2：物业服务公司有保持房屋外观完好，外墙涂料等装饰材料无脱落，无污迹。反诉被告违反了《前期物业服务合同》，第二章第四条：反诉被告自2018年10月8日号起有责任维修养护和管理房屋建筑本体公共部位楼盖，屋顶，外墙。反诉被告违反《保利梧桐语轩业主临时管理规约》第15条规定：业主不得占用楼体，通遒，等公共区域；不得在室外及公共场地晾晒被服；拒不整改的，物业公司可实施强行整改.清理占用公共空间的物品。反诉被告的失职行为还体现在：小区已经发过火灾情况，反诉被告不加以制止和管理，默许的态度导致目前随处可见公共区域堆满杂物，甚至阻挡消防设施和通遒，严重威胁到业主的居住安全，物业的失职不作为，违反了双方签订的《物业管理服务协议》中关于公共区域及消防要求。反诉被告违反了《保利梧桐语轩前期物业管理服务协议》第三条（一）5：物业有责任对公共区域违章占用进行管理：违反了第三条（八）：保持消防通道的通畅。反诉被告完全没有按照双方签署的管理合约和装修合约去进行管理，严重失职和不作为，导致小区违建泛滥，普遍的违规也是造成阳台反复裂缝的原因之一。反诉被告违反了《保利梧桐轩装饰装修管理规定》第一章，第三章第三条，第五章规定以及第六章规定。反诉被告既违反多项双方签署的合约，又恶意拒绝正常服务，恶意拒绝解决问题的态度，几年来给反诉原告带来的各种困扰，严审扰乱了反诉原告的居住安定，危低居住安全，增加邻里矛盾，反诉被告理应减免物业服务费，在完成应尽的职责之前的物业服务费应按70%收取。三、反诉原告4次书面及多次微信通知反诉被告履行应尽的职贵，但反诉被告回避不答复拒绝解决，依据《保利梧桐语轩前期物业管理服务协议》第十三条（一）对于违约责任规定：未达到约定服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担责任。故反诉至法院，请求判令：一、保利公司为李穆青补挂地下储藏室门牌。二、保利公司修复阳台脱落的外墙皮。三、保利公司承担李穆青维修外墙皮费用26+50=76元，沙发书架损失共1800元；第一次木地板更换费用400元，目前再次待维修约1500元；以上费用共计3776元。四、保利公司提供本房屋顶层竣工图纸：包括1、外墙及楼顶的保温隔热防水材料及施工图；2、室内地板天花板防水隔热装修图及用料表；3、符合国家民用住房建筑防水保温条例以及房屋保温质检合格证复印件。五、保利公司提供本房屋内部真实的竣工图纸以及材料说明。包括：整套装修图纸，包含1、装修平面图，2、天花板平面图，3、室内水电管线及插座布置图，水电走向图，以及材料型号详单，图纸均加盖公章。六、保利公司承担电线探测仪费用298元。七、保利公司更换本户室外弱电箱至入户网络电缆线为6幢楼统一电缆线型号和品牌。八、保利公司支付购买安全摄像头费用329元及3年月费360元。九、保利公司承担今后安全摄像头网络费用每月10元。十、保利公司完成以上物业服务工作前的物业费按70%支付。十一、保利公司拆除楼顶的各种电柜恢复原状。十二、诉讼费及反诉费均由保利公司承担。诉讼中，反诉原告李穆青撤回了第一项诉请。反诉被告保利公司答辩称，一、对于地下储藏室门牌问题，首先为地下室、地下、地下储藏室安装新的门牌号系答辩人为答谢案涉小区业主配合答辩人工作而给出的福利答辩人的义务。其次，案涉地下储藏室之所以未能享受该项福利系因反诉原告未就其房屋对应的地下储藏室在答辩人处登记，导致答辩人无法确认该地下储藏室具体对应哪一户业主所致。现答辩人已为该地下储藏室补挂与房屋对应的门牌。二、对于外墙修复问题。答辩人早先根据反诉原告的报修，向案涉项目的开发商进行反馈，开发商工作人员也曾至反诉原告房屋内进行查看，返回的结果为该部位外墙破损系因业主自行装修改造所致，且有后加装行为，使用性质上已经把外墙改造成内墙使用，因此不属于质保范围。故开发商拒绝为该部分未进行保修。该修复责任应当由反诉原告自行承担，若反诉原告认为该部位非因其个人原因，则反诉原告应当向开发商主张相关的权利，而非向答辩人主张。三、对于外墙修复费用的问题。如上所述，如果反诉原告认为该外墙仍在质保期限内，且非因其原因所导致，则应向开发商主张相应的权利，而非向答辩人主张，同时反诉原告目前所提供的证据并不足以证明该金额的实际产生。四、对于房屋顶层竣工图纸和房屋内部竣工图纸以及房屋内部真实的竣工图纸问题。答辩人表示，答辩人仅为案涉项目的物业服务公司，并非案涉项目的开发商，并无反诉原告所称的房屋顶层竣工图纸和房屋内部竣工图纸。若反诉原告需要，答辩人可替反诉原告向开发商反馈其要求，但答辩人本身并无义务，也无法向反诉原告提供房屋顶层竣工图纸和房屋内部竣工图纸。同时需要明确是答辩人处所保存的图纸，仅为案涉房屋的平面图和水电图，若反诉原告需要可向案涉小区物业服务中心申请。五、对于电线探测费探测仪费用问题。答辩人表示，该费用系反诉原告自行消费支出费用，答辩人无义务也无责任为反诉原告承担该笔费用，反诉原告亦无权向答辩人主张该笔费用。六、对于电缆问题。答辩人表示，该电缆安装系开发商在案涉项目开发建造过程实施的。若反诉原告认为该电缆存在瑕疵和弊端，其应当向开发商主张相应的权利，而非向答辩人主张。七、其对于摄像头相关费用问题。答辩人表示，该费用系反诉原告自行消费支出费用，答辩人无义务也无责任，为反诉原告承担该笔费用。八、对于物业费打折问题。答辩人认为从答辩人提供的正反诉证据资料中可以体现答辩人已经履行了应尽的物业服务义务，反诉原告理应按照前期物业服务管理协议之约定按期足额向答辩人支付物业服务费及公共能耗费。九、对于拆除楼顶的各种电柜恢复原状的问题。答辩人表示，屋顶项目系案涉房屋以外的部位，反诉原告无权要求拆除。经审理本院查明事实如下：2016年9月29日，李穆青与杭州保利建锦房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定李穆青购买位于杭州市江干区××幢××单元××室的房屋。后，李穆青曾与保利公司签订《前期物业管理服务协议》，约定保利公司对案涉物业小区进行物业管理，服务内容包括房屋共有部位的维修、养护和管理；房屋外观质量标准包括房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；等。《保利梧桐语轩装饰装修管理规定》第一章备注第4点规定“装修单位还须向物业服务中心提供装修图纸一套，包括装修平面图、天花板平面图、室内水电管线及插座布置图以及竣工后准确的室内水电走向图一份，并注明与原设计不同”。李穆青所有的案涉房屋阳台外墙皮存在脱落情况。李穆青曾几次缴纳物业费，但不知何故被退回，其对拖欠的截至2019年12月31日的物业费11511.53元，公共能耗费2040.17元无异议。以上事实有商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、保利梧桐语轩装饰装修管理规定、本案庭审记录予以证实。本院认为，保利公司为案涉物业提供物业管理服务，李穆青应当支付相应的费用，现其对保利公司主张拖欠的物业费11511.53元，公共能耗费2040.17元无异议，故其应当支付。关于李穆青反诉的第二项诉请要求修复阳台外墙皮脱落问题，保利公司抗辩认为系李穆青改造阳台所导致，但其未提供证据证明，本院不予采信。根据前期物业管理服务协议的约定，保利公司服务内容包括房屋共有部位的维修、养护和管理；房屋外观质量标准包括房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。因此本院认为根据该约定保利公司应当对李穆青所有的位于杭州市江干区××幢××单元××室房屋的阳台外墙皮脱落进行维修。关于李穆青的第三项反诉请求，因其未提供证据证明，亦未证明系保利公司的违约行为所致，本院不予支持。关于李穆青的第四、五项反诉请求，因无证据证明房屋顶层竣工图纸及房屋内部真实竣工图纸及材料说明系由保利公司保存，本院对该两项诉请不予支持。关于李穆青的第六项反诉请求，因李穆青未提供证据证明该费用，即使存在亦属其自身支出，本院对该诉请不予支持。关于李穆青的第七项诉请，首先，其未举证证明其入户室内网络电缆线与该楼幢电缆线型号不一致；其次，房屋非保利公司所出售，要求物业公司承担更换义务没有法律依据，本院对该诉请不予支持。关于李穆青的第八项反诉请求，首先，其未提供证据证明该摄像头费用，其次，亦无要求保利公司承担其购买摄像头费用的法律根据，本院对该诉请不予支持。关于李穆青的第九项反诉请求，本院认为无事实和法律依据，本院不予支持。关于李穆青的第十项反诉请求，本院认为该诉请实际应属于抗辩，且该抗辩无事实和法律依据，本院不予采信。关于李穆青的第十一项反诉请求，本院认为楼顶系公共区域，李穆青无权主张所谓的恢复原状，本院对该诉请不予支持。综上，本院对原告保利公司的诉请予以支持，对反诉原告李穆青的反诉请求部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告李穆青支付原告浙江保利物业管理有限公司物业管理费人民币11511.53元、公共能耗费人民币2040.17元，于本判决生效之日起十日内付清。二、反诉被告浙江保利物业管理有限公司对反诉原告李穆青位于杭州市江干区××幢××单元××室房屋的阳台外墙皮脱落问题进行维修，于本判决生效之日起二十日内履行完毕。三、驳回反诉原告李穆青其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币139元，减半收取人民币69.50元，由被告李穆青负担。反诉案件受理费人民币65元，由反诉原告李穆青负担人民币25元，反诉被告浙江保利物业管理有限公司负担人民币40元。原告浙江保利物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告李穆青于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 员  黄 亮二〇二一年二月二十五日代书记员  郭晓冬