上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终85号上诉人(原审被告)：上海穗华置业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区源深路XXX号地块。法定代表人：黄欢，总经理。委托诉讼代理人：王同海，上海瀛泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘敏青，上海瀛泰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海安珩企业管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李珩，执行董事。委托诉讼代理人：朱月英，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶靖，上海市建纬律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：恒大地产集团上海盛建置业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：贺永兴，总经理。委托代理人：叶丽莉，该公司员工。上诉人上海穗华置业有限公司(以下简称“穗华公司”)因与被上诉人上海安珩企业管理有限公司(以下简称“安珩公司”)、恒大地产集团上海盛建置业有限公司(以下简称“恒大盛建公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初22584号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人穗华公司的委托诉讼代理人刘敏青，被上诉人安珩公司的委托诉讼代理人朱月英、陶靖，被上诉人恒大盛建公司的委托诉讼代理人叶丽莉到庭参加审理。本案现已审理终结。穗华公司的上诉请求：撤销一审判决主文第一、二、四、五、六项，驳回安珩公司与以上几项判决相关的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由安珩公司承担。事实与理由：一、因疫情影响及发展经营情况不善，穗华公司出现逾期支付租金及物业管理费的情形。出于不扩大损失的角度考虑，经过多次沟通，穗华公司根据合同约定，于2020年3月17日以书面形式通知安珩公司解除合同。事实上，2020年1月17日穗华公司就已经搬离租赁房屋，故2020年3月19日之后的租金及物业管理费不应再继续支付。二、即便穗华公司需要另外支付租金及物业管理费，根据疫情期间的相关政策和规定，也应当由安珩公司给予相应减免。三、穗华公司逾期支付租金及物业管理费系因为疫情导致经营困难，并非故意违约，且穗华公司预付的保证金已经足以覆盖欠付的租金及物业管理费，故穗华公司本无需支付滞纳金。即便需要支付，一审法院判决的标准也过高，缺乏法律依据。四、涉案租赁合同已经于2020年3月19日解除，且2020年1月17日穗华公司就已搬离租赁房屋。穗华公司在合同到期前多次催促安珩公司收房，安珩公司怠于行使收房权利，拒绝履行收房义务，一审法院判决穗华公司支付2020年8月份的房屋使用费及物业管理费，没有事实及法律依据。安珩公司辩称：穗华公司欠租违约的事实清楚，且在其给安珩公司的函件中已经载明了自己违约的事实，所以穗华公司应当按照合同约定承担违约责任，依约支付欠付的费用。请求驳回上诉，维持原判。恒大盛建公司辩称：同意穗华公司的上诉请求，不同意承担连带责任。安珩公司向一审法院提起诉讼的诉讼请求：1．穗华公司向安珩公司支付拖欠款人民币(以下币种均为人民币)2，363，200.23元(其中2020年1-7月的租金2，067，195.55元、物业管理费283，894.38元、电费12，110.30元)；2．穗华公司按日千分之五约定向安珩公司支付滞纳金977，381.67元；3．穗华公司支付自2020年8月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费和物业管理费；4．恒大盛建公司对上述欠款承担连带担保责任。一审法院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2018年1月10日，经上海市青浦区市场监督管理局批准，上海全高置业有限公司更名为上海安珩企业管理有限公司。上海市南京西路XXX号主楼21层、建筑面积1，228.98平方米房屋(以下简称“系争房屋”)的权利人为上海安珩企业管理有限公司。2017年12月8日，出租方(甲方)安珩公司与承租方(乙方)穗华公司签订了《上海市房屋租赁合同》和《上海市南京西路XXX号主楼21整层租赁合同补充条款》各一份，该合同约定：甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2017年12月15日起至2019年7月31日止，月租金为295，313.65元，租赁保证金为三个月租金即885，940.95元。该合同第4-3条约定：乙方第一个月的租金须在合同签订时与租房保证金一起支付；第二个月的租金须在当月起租日十天前支付，在第二个月期满前预付第三个月的租金，以此类推；该合同第5-1条约定：租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定的乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；该合同第5-2条约定：租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理及其他依法应当由乙方承担的费用由乙方承担；5-3条约定：用电量按每层电表抄见数以建筑面积分摊给各租客，上述费用均以每月结算一次，乙方在收到付款通知后5天内支付到物业管理公司；该合同第7-1条约定：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按二倍日租金即每平米15.80元向甲方支付该房屋占用期间的使用费；该合同7-2条约定：若本合同终止或提前终止，乙方应将单元内的装修拆除恢复至大厦标准交房状态，若乙方未能按照本合同规定向甲方返还该房屋，则甲、乙双方同意甲方有权行使收回该房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财物，且无须对乙方因此而遭受的损失、损害承担赔偿责任；如该房屋内有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其他任何物品，均视为乙方放弃前述物品，甲方有权以任何方式处理前述物品，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿；同时甲方亦有权向乙方追讨因清理、保管前述物品(若有)所产生的所有费用。补充条款第12-4-4条约定：乙方向甲方拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、管理费、其他费用等各项费用超过7天，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，甲方有权向乙方要求支付日息千分之五的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日期开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用。补充条款12-5-3条约定：甲方有权在乙方违反本合同约定时全数没收保证金，若保证金不足以补偿甲方因乙方等违反而蒙受的一切损失，甲方有权就不足部分向乙方追讨。补充条款第12-5-5条约定：乙方支付的物业管理费为每月每平方米建筑面积33元，月物业管理费40，556.34元，物业管理费押金121，669.02元，乙方应于每个历月的第5日前向甲方委托物业单位支付下期的物业管理费，如乙方逾期支付，每逾期一日，则乙方须按欠费金额的千分之五支付滞纳金。合同签订后，安珩公司将系争房屋交付给了穗华公司，穗华公司则支付了系争房屋租赁保证金885，940.95元和物业管理费保证金121，669.02元。2019年5月15日，出租方(甲方)安珩公司与承租方(乙方)穗华公司又签订《上海市房屋租赁合同补充协议(续租)》一份，将租赁期限顺延12个月即2019年8月1日至2020年7月31日。穗华公司支付租金及物业管理费至2019年12月31日。后未支付租金和管理费。2020年1月6日，穗华公司向安珩公司发《退租联系函》一份，该函言明我司因发展需要决定从2020年1月22日起提前退租物业。同年1月14日，穗华公司向安珩公司发《关于撤销〈退租联系函〉的声明》一份，言明：“经公司慎重考虑，撤销“退租联系函”，继续履约至合同结束，并承诺搬迁前结清2019年相关租金、物业管理费和水电费等费用；继续履约至租期结束，期间我司正常支付租期内相关费用，并主动积极寻找下家单位，减少双方损失，到期若未找到下家租户，我司将按照原合同在租赁期内完成装修复原；2020年期间严格按照原合同约定及时付款，承诺最迟2020年2月20日支付2020年1、2月租金约206万元、物业费水电费约30万元，3月至7月相应费用于每月10日前支付，否则相关违约严格按照合同执行”。恒大盛建公司作为担保方在该声明上盖章。2020年2月25日，穗华公司第三次向安珩公司发《关于房租延期付款的申请》一份，言明：1、2月租金及物业水电费约235万元申请延期至3月底支付，3、4月租金及物业费约233万元申请延期至4月底支付，后面每月租金当月10号左右支付。我司承诺合同期内的相关费用，我公司一定据实支付。2020年3月4日，安珩公司仲益大厦租赁部致函穗华公司，同意穗华公司延期支付2020年1-2月和3-4月房租、物业费和水电费。2020年3月17日，穗华公司再次向安珩公司发《退租联系函》一份，该函言明我司因发展需要决定从2020年3月17日起提前退租物业．同年3月19日，穗华公司向安珩公司发《关于〈退租联系函〉的补充说明》一份，言明已于2020年1月17日搬离租赁场所，此后未继续使用租赁场所，已履行租赁场所的返还义务。一审法院另查明，中国人民银行2020年5月公布的全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价1年期利率(LPR)3.85％。一审审理中，法院于2020年8月6日查看系争房屋，发现系争房屋内办公座椅摆放完整，会议室座椅齐全，办公桌留有工作人员姓名牌，留有未清理的垃圾等。对此，穗华公司称之所以未拆除隔断，是因为安珩公司宣称座椅放置在系争房屋内有利于系争房屋再次出租。安珩公司对此说法完全予以否认。安珩公司与穗华公司签订《退租通知单》一份，该《退租通知单》退租日期一栏言明：2020年9月17日。搬离情况一栏言明“可移动物搬离时间2020年8月16日，隔断未拆除”。穗华公司在该《退租通知单》写明“业主提供的该文件系其单方打印且不同意修改，考虑配合法院先交接的建议，故租户签署，但签署该文件只代表2020年9月17日双方对房屋进行了交接，不代表租户同意文件中的相关表述，应以租户庭审的表述为准，争议事项由法院解决”。安珩公司称2020年8月16日，穗华公司虽然已经将系争房屋内可移动的家具全部搬走。但未拆除隔断，不符合合同交房条件，故要求穗华公司支付2020年8月1日至9月17日的房屋使用费和物业管理费。穗华公司则称2020年1月17日，工作人员已全部撤离系争房屋，只留下办公座椅，这也是应安珩公司的要求，且当时租赁系争房屋时，系争房屋就留有大量的办公座椅，故不存在房屋使用费。安珩公司和穗华公司均同意房屋使用费按照租金标准计算。安珩公司称穗华公司未支付2020年1-7月的租金2，067，195.55元、物业管理费283，894.38元、电费12，110.30元。对此，穗华公司称对欠付电费12，110.30元金额无异议。安珩公司称安珩公司和穗华公司签订的租赁合同约定的租赁期限现已届满，穗华公司应及时支付欠付的2020年1-7月的租金、物业管理费和电费；现愿意将滞纳金的标准调整至全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍；恒大盛建公司作为穗华公司的担保方应承担连带责任。穗华公司则称2020年3月19日已提前退租，故不存在房屋使用费；即使有欠付租金和物业管理费，欠付的日期也是2020年1月1日至3月19日，所支付的租赁保证金和物业管理费保证金也足以抵扣，且2020年1-2月正值新冠疫情，租金应该被减免；所要求的滞纳金标准过高，要求按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以调整。恒大盛建公司则称不愿承担担保责任。一审法院认为，安珩公司与穗华公司签订的《上海市房屋租赁合同》和《上海市南京西路XXX号主楼21整层租赁合同补充条款》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现租赁合同的租赁期限业已届满，租赁合同应终止履行。但支付租金是承租人基本的合同义务。现穗华公司逾期支付租金、物业管理费和电费，已经构成违约，故安珩公司向穗华公司主张欠租、物业管理费和电费，法院应予支持。关于租金的计算标准，应为每月295，313.65元，2020年1月1日至7月31日期间系争房屋的租金金额应为295，313.65×7=2，067，195.55元，关于物业费的计算标准，应为每月40，556.34元，2020年1月1日至7月31日期间系争房屋的物业管理费金额应为40，556.34元×7=283，894.38元。因穗华公司对拖欠的电费金额12，110.30元并无异议，法院予以确认。至于穗华公司交纳的租赁保证金和物业管理费保证金，根据合同约定，应抵扣穗华公司欠付的租金和物业管理费。故穗华公司应支付的2020年1月1日至7月31日期间系争房屋的租金金额2，067，195.55-885，940.95=1，181，254.60元，应支付的2020年1月1日至7月31日期间系争房屋的物业管理费金额283，894.38-121，669.02=162，225.36元。关于房屋使用费，根据合同约定，安珩公司虽然可以行使收回系争房屋的权利，但穗华公司直至2020年8月16日才将可移动家具全部搬离且安珩公司拆除隔断尚需一定时间，故酌情考虑穗华公司应支付安珩公司2020年8月一个月房屋使用费和物业管理费，因安珩公司与穗华公司均同意按租金标准支付房屋使用费，应予采信。房屋使用费的金额为295，313.65元，物业管理费的金额为40，556.34元。关于滞纳金，安珩公司与穗华公司已重新约定支付2020年1-7月租金、物业管理费的时间，这可以从双方2020年2月25日和3月4日的函件中予以认定。现穗华公司未按时支付租金、物业管理费，应按合同约定支付滞纳金。支付滞纳金的起算应为应付款项之日开始计算，故拖欠2020年1-2月租金、物业管理费的滞纳金的起算日期为2020年4月1日；拖欠2020年3-4月租金、物业管理费的滞纳金的起算日期为2020年5月1日；拖欠2020年5月租金、物业管理费的滞纳金的起算日期为2020年5月11日；拖欠2020年6月租金、物业管理费的滞纳金的起算日期为2020年6月11日；拖欠2020年7月租金、物业管理费的滞纳金的起算日期为2020年7月11日。现安珩公司要求按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算滞纳金，于法无悖，应予支持。但滞纳金应分段计算，截至2020年7月31日，拖欠2020年1-2月租金、物业管理费的滞纳金应为(295，313.65×2＋40，556.34×2)×3.85％×4÷365×122=34，577.12元；拖欠2020年3-4月租金、物业管理费的滞纳金应为(295，313.65×3＋40，556.34×2)×3.85％×4÷365×92=26，074.55元；拖欠2020年5月租金、物业管理费的滞纳金应为(295，313.65＋40，556.34)×3.85％×4÷365×81=11，478.47元；拖欠2020年6月租金、物业管理费的滞纳金应为(295，313.65＋40，556.34)×3.85％×4÷365×51=7，227.19元；拖欠2020年7月租金、物业管理费的滞纳金应为(295，313.65＋40，556.34)×3.85％×4÷365×20=2，834元。另穗华公司还应支付以拖欠的租金、物业管理费和电费之和1，355，590.26元(1，181，254.60＋162，225.36＋12，110.30)为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍，自2020年8月1日至本判决生效之日的滞纳金。一审法院认为，因恒大盛建公司作为担保方，在承诺书上盖章确认，故安珩公司要求其对应对穗华公司拖欠款项承担连带责任，应一并予以支持。因穗华公司在2020年3月19日的函件中已言明已于2020年1月17日搬离租赁场所，此后未继续使用租赁场所等意思表示，故穗华公司搬离系争房屋早于新冠疫情，搬离系争房屋并非疫情，而是由于其自身原因，故现穗华公司要求因新冠疫情减免租金之辩称，法院不予采信。因直至2020年8月6日法院察看系争房屋时，系争房屋办公座椅摆放完整，仍占用系争房屋，故即使如穗华公司称2020年1月工作人员已搬离系争房屋，租赁合同已于2020年3月19日被解除，法院亦不予采信。一审法院据此判决：一、上海穗华置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海安珩企业管理有限公司2020年1月1日至2020年7月31日期间的租金1，181，254.60元(已抵扣租赁保证金885，940.95元)；二、上海穗华置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海安珩企业管理有限公司2020年1月1日至2020年7月31日期间的物业管理费162，225.36元(已抵扣物业管理费保证金121，669.02元)；三、上海穗华置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海安珩企业管理有限公司电费12，110.30元；四、上海穗华置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海安珩企业管理有限公司2020年8月1日至31日的房屋使用费295，313.65元；五、上海穗华置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海安珩企业管理有限公司2020年8月1日至31日的物业管理费40，556.34元；六、上海穗华置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海安珩企业管理有限公司滞纳金。滞纳金包括：1．拖欠2020年1-2月租金、物业管理费的滞纳金34，577.12元；2．拖欠2020年3-4月租金、物业管理费的滞纳金26，074.55元；3．拖欠2020年5月租金、物业管理费的滞纳金应为11，478.47元；4．拖欠2020年6月租金、物业管理费的滞纳金7，227.19元；5．拖欠2020年7月租金、物业管理费的滞纳金2，834元；6．拖欠2020年8月1日至判决生效之日的滞纳金的金额的计算方式，以拖欠的租金、物业管理费和电费之和1，355，590.26元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算。七、恒大地产集团上海盛建置业有限公司对上海穗华置业有限公司上述付款义务，承担连带责任。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审判决对涉案合同的法律效力的认定并无不妥，本院予以认同。根据合同约定，作为承租方穗华公司并无提前解除合同的权利，而根据在案证据显示安珩公司在收到穗华公司的相关函件后未作出直接同意的意思表示，故穗华公司主张租赁合同已于2020年3月19日解除，缺乏合同依据和法律依据，本院不予采纳。鉴此，一审法院认定涉案租赁合同因期限届满而终止履行，并无不当。在此情况下，穗华公司应当按照约定履行支付租金、物业管理费、电费等合同义务，并支付约定的滞纳金。根据查明的事实，穗华公司直至2020年8月方将可移动家具等从租赁场所搬离。在此之前，在案证据显示穗华公司在2020年3月及7月的函件中仅表示其已离开了系争房屋，并以此主张已经完成返还房屋的义务，并无穗华公司通知安珩公司进行系争房屋交接的相应依据，故难以认定穗华公司已经按照约定履行了交房义务。需要指出的是，即使穗华公司主观上自认有合同解除权，在此情况下，其仍应承担合同约定的返还租赁物的义务。此外，客观上穗华公司自2020年1月起已有欠租，而其在3月份发给安珩公司的函件中却未对欠付租金、合同解除后其他费用的承担，特别是系争房屋内物品设施的处理问题作出明确意思表示，因此不能认定安珩公司存在怠于行使收回系争房屋的权利的情况。综上所述，一审法院基于上述种种情况，酌情判定穗华公司承担相应期间的房屋使用费、物业管理费等费用，并无明显不妥，本院予以认同。至于涉案租金是否可以因疫情而予以减免的问题，一审判决已作充分阐述，本院予以认同，不再重复。需要指出的是，客观上相应租金等费用的产生，系穗华公司未按约履行返还租赁物的义务且未及时作出相应明确意思表示所致，故本院对穗华公司因疫情而导致经营困难，对相应费用予以减免的主张，不予采纳。综上所述，一审法院基于查明的事实及在案证据，酌情对相应费用及滞纳金的金额所作判决，并无明显不妥之处，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币20，653.87元，由上诉人上海穗华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  成 皿审 判 员  姚 跃二〇二一年二月二十五日法官助理  朱丹丹书 记 员  郑文浩附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……