江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣01民终218号上诉人（原审原告）：南昌吾悦商业管理有限公司，住所地：江西省南昌市新建区子实路****，统一社会信用代码：91360122MA364C6B0R。法定代表人：胥建新,职务：总经理。委托诉讼代理人：张红娟，新城控股集团股份有限公司律师事务部律师。被上诉人（原审被告）：滕飞，男，汉族，1991年2月22日出生，住安徽省颍上县。上诉人南昌吾悦商业管理有限公司（以下简称吾悦公司）因与被上诉人滕飞物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初2960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吾悦公司上诉请求:撤销一审判决，发回重审，或依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：一审判决未经审查，认定被上诉人的停业时间有误，实际停业时间为2020年1月20日-2020年3月17日。疫情期间，上诉人已经给予被上诉人租金减免优惠以缓解被上诉人的资金周转困难。上诉人多次与被上诉人协商费用的支付时间，但被上诉人屡次出尔反尔，上诉人及出租方未在疫情期间解除租赁合同。一审判决以疫情导致承租人资金周转困难为由不予支持解除租赁合同，属于法律适用错误，被上诉人对于其违约行为应当承担相应的违约责任，原合同约定的违约金不存在过高的情形。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法予以改判。被上诉人滕飞辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。吾悦公司向一审法院起诉请求：1.判令滕飞支付拖欠的管理费151485元，逾期付款违约金30442.3元（计算至2020年7月25日，以后的另行计算），共计181927.3元；2.判令滕飞支付垃圾清运费2726.97元；3.判令滕飞按照管理费2倍的标准支付2020年7月16日至被告实际搬出之日即实际占用期间的管理费12118.8元（暂算至2020年7月25日，以后的另行计算）；4.判令滕飞支付违约金72712.8元；5.本案诉讼费由滕飞承担。一审法院认定的事实：2019年7月28日，滕飞与南昌吾悦房地产开发有限公司签订《南昌新建新城吾悦广场租赁合同》，滕飞租赁位于吾悦广场第4层编号4013-2-4015-1的商铺。套内面积302.97平方米；租金：第一个租约年40元/㎡/月，月租金12118.8元，第二个租约年42元/㎡/月，月租金12724.74元，第三个租约年44.1元/㎡/月，月租金13360.98元。同日，吾悦公司与滕飞签订《南昌新建新城吾悦广场商业管理服务协议》，协议约定：滕飞向吾悦公司支付商业管理费第一、二、三个租约年60元/㎡/月，月商业管理费18178.2元；滕飞应按1元/㎡/月向吾悦公司支付厨餐厨垃圾处理费。协议还约定，如因滕飞违反该商铺租赁合同等原因导致租赁合同被出租方依法解除的视为滕飞根本违约，吾悦公司有权立即停止相关服务，并有权立即解除本协议，滕飞支付的各项保证金作为违约金，吾悦公司不予退还，滕飞还应支付与管理保证金等金额或解约当年月度商业管理费标准两倍（以两者中较高金额为准）的违约金，吾悦公司有权不予退还。2019年9月20日，吾悦公司与南昌吾悦房地产开发有限公司向滕飞发出费用催缴通知，要求滕飞缴纳截至2019年9月20日租金30700.97元，商业管理费30902.94元、垃圾清运费919.01元。2020年7月15日，南昌吾悦房地产开发有限公司与吾悦公司共同向滕飞发出《解除合同通知》，通知滕飞即日起解除合同。但滕飞至今未从该商铺中搬离。从2019年11月1日起至2020年7月10日，滕飞未向吾悦公司支付商业管理费。另查明，2020年1月20日至2020年4月19日期间，全国新型冠状病毒性××较为严重，滕飞经营的餐饮业处于停业状态。一审法院认为：吾悦公司与滕飞签订的《南昌新建新城吾悦广场商业管理服务协议》系双方自愿签订，且内容不违反法律规定，合同合法有效，双方应按约定履行义务。吾悦公司按合同约定将商铺交付滕飞使用，滕飞应按约定支付商业管理费。从2019年11月1日起至2020年7月10日，滕飞拖欠吾悦公司商业管理费为151485元（302.97㎡×60元／月／㎡×8月＋（302.97㎡×60元／月／㎡×1／3月）。至2020年初，正值国内新型冠状病毒性××爆发之际，滕飞经营的餐饮业，受到疫情严重影响，处于停业状态，停业期间没有营业收入且资金周转困难。且滕飞与吾悦公司就疫情期间房屋租金的减免一直在磋商未达成一致意见。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”对疫情期间的房屋租赁合同，应当鼓励和引导出租人与承租人相互沟通、协商解决纠纷，应本着互谅互让原则，合作共赢，而不是简单的解除合同达到自身目的，故吾悦公司认为已经解除与滕飞签订的《店面租赁合同》，不予准许。吾悦公司与滕飞应按约履行合同义务,吾悦公司诉求滕飞按管理费2倍支付管理费，不予支持，滕飞按约定月商业管理费18178.2元向吾悦公司支付商业管理费。合同约定滕飞应向吾悦公司支付餐厨垃圾费，吾悦公司计算金额2726.97元有误，滕飞应向吾悦公司支付餐厨垃圾费2524.75元（302.97×8月＋302.97×1／3月）。合同约定的逾期付款的违约金明显过高，法院调整为以未付款金额按日万分之一计算为宜。滕飞已经承担吾悦公司逾期付款违约金，吾悦公司再要求滕飞支付违约金72712.8元，不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、由滕飞在判决生效之日起十日内支付南昌吾悦商业管理有限公司商业管理费151485元（暂计算至2020年7月10日，后续商业管理费按月商业管理费18178.2元计算）及逾期付款违约金（以151485元为基数，按日万分之一计算至付清款日止）；二、由滕飞在判决生效之日起十日内支付南昌吾悦商业管理有限公司餐厨垃圾处理费2524.75元（暂计算至2020年7月10日，后续餐厨垃圾处理费按约定标准计算）；三、驳回南昌吾悦商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2672元，由滕飞承担1542元，南昌吾悦商业管理有限公司承担1130元。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。上诉人吾悦公司提交证据1，恢复营业通知、微信聊天记录及用电记录，证明包括被上诉人在内的餐饮商户在疫情期间的停业时间为2020年1月30日至2020年3月24日，被上诉人自2020年3月25日起正式恢复营业；证据2，吾悦广场疫情减免新闻，证明在疫情期间上诉人为缓解含被上诉人在内的所有商户的资金困难给予被上诉人在内的所有商户2020年1月25日至3月31日期间租金减半的优惠支持，但被上诉人仍然拒不履行租赁合同，租赁合同出租方应享有合同约定解除权；证据3，微信聊天记录，证明上诉人针对被上诉人的欠费已经多次与被上诉人沟通履行，包括给予分期及减免优惠，但被上诉人仍拒不支付费用，故一审认为上诉人未与被上诉人沟通，而简单以解除合同达到目的与事实严重不符。被上诉人滕飞对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可。双方合同并未解除，合同签订之后被上诉人过了一段时间才开始营业，疫情期间被上诉人为了响应国家号召停业，被上诉人是2020年4月15日接到商场通知恢复营业，商场未按照国家政策给予被上诉人减免租金和物业费。本院审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院经审查认为：吾悦广场与滕飞签订的《南昌新建新城吾悦广场商业管理服务协议》系双方在平等自愿的基础上签订，内容未违反法律的禁止性规定，应认定为合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行义务。经二审查明，双方对一审判决认定的滕飞拖欠吾悦公司商业管理费及垃圾清运费并无异议，上诉人吾悦公司上诉提出滕飞还应向其支付逾期付款违约金、实际占用期间管理费及违约金，经查，本案的物业服务合同受到新型××疫情的影响，疫情期间，滕飞停止营业，属于不可抗力的事由。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）、（二）的精神，上诉人吾悦公司的上诉请求难以成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5343元，由南昌吾悦商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邹艳凤审判员  王 薇审判员  戴泰苛二〇二一年二月八日法官助理潘虹书记员罗凤玉