浙江省舟山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙09民终673号 上诉人（原审原告）：朱冰，男，1970年11月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：钱冬民，北京大成（舟山）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：舟山华隆置业有限公司，住所地浙江省舟山市普陀区沈家门街道兴海路**。 法定代表人：祝伟君，该单位董事长。 委托诉讼代理人：裘杰，浙江京衡（浙江自贸区）律师事务所律师。 上诉人朱冰因与被上诉人舟山华隆置业有限公司（以下简称华隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院(2019)浙0902民初2758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案受理后依法组成合议庭，并于2021年2月5日公开开庭进行了审理，上诉人朱冰及其委托诉讼代理人钱冬民、被上诉人华隆公司委托诉讼代理人裘杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 朱冰上诉请求：撤销原判，改判华隆公司返还装修余值745248元、搬迁费用85000元、经营损失35300元；诉讼费用由华隆公司承担。事实与理由：一、朱冰提供了装修工程合同、设计图、装修款汇款凭证以及装修项目负责人的证人证言来证明曾花费巨资对整幢大楼进行装修的事实，一审对此未予认定，实属错误。在租赁过程中，朱冰向华隆公司口头提出过装修的请求，华隆公司也协助朱冰对案涉大楼的装修需使用的房屋结构图的查询提供介绍信。且华隆公司未在日常服务与管理中对朱冰装修事实提出异议，应当视为默认。因此，华隆公司作为违约方，应当将案涉房屋拍卖时所获得的装修余值返还给朱冰。二、一审在不支持朱冰装修余值索赔的情况下，未考虑合同约定的违约金明显低于造成的损失，对违约金金额未予调高，显失公平，故朱冰请求增加违约金。三、一审没有考虑华隆公司的违约行为增加了朱冰搬迁的次数，对搬迁损失未予支持，明显不当。四、在搬迁时间里无法经营是事实，朱冰主张因搬迁而停业整顿造成的租金支出共计35300元作为补偿，合理。 华隆公司辩称，一、一审判决驳回朱冰关于返还装修余值的诉请系基于朱冰未就案涉房屋进行装修征得华隆公司同意，根据合同法及相关司法解释的规定，未经出租人同意的装修，承租人本就有承担恢复原状或赔偿损失的风险，一审据此驳回朱冰的该项诉请理由充分。二、根据租赁期间水电费支出、小区业主的证明等证据可以证明朱冰并未对案涉房屋进行过装修，物业公司也未收到过朱冰关于装修的报备，朱冰提交的装修合同和设计图在现场无实际成果可以印证，可以看出朱冰并未实际对案涉房屋进行过装修。评估报告中的装修余值应是华隆公司原有装修的余值。三、朱冰无证据证明其实际损失，其要求调高违约金的请求不能成立，一审判决支付2万元违约金合法合约。四、朱冰针对搬迁费用仅提供了张小彦的证言，实际上其并不存在搬迁。五、朱冰并未支付华隆公司腾退期间的租金，其基于租金主张经营损失缺乏事实依据，一审对此未予支持，恰当。 朱冰向一审法院起诉请求：1.判令华隆公司赔偿朱冰装修损失986600元、搬迁费用损失85000元、经营损失35300元，并支付违约金20000元。2.判令华隆公司退还朱冰承租保证金120000元。 一审法院认定事实：2011年12月13日，华隆公司以其名下位于舟山市定海区××路××号（定海区城市新境22幢）的房屋（以下简称案涉房屋）为案外人舟山市泰乐贸易有限公司（以下简称泰乐公司）向中国工商银行股份有限公司舟山普陀支行（以下简称工行普陀支行）的金融借款提供了最高额抵押担保。 2014年3月29日，朱冰与华隆公司签订了一份《（房屋）租赁合同》，约定：朱冰承租华隆公司名下的案涉房屋，地，地上**总建筑面积为21298平方米，地，地下室**总建筑面积约500平方米（不包括游泳池配套用房）途为办公、商务、保健、超市；租期3年，自2014年4月15日起至2017年4月14日止；第一年年租金为330000元，年服务费为300000元，第二年年租金为370000元，年服务费为360800元，第三年年租金为430000元，年服务费为417728元；自合同签订之日起三日内，朱冰支付华隆公司保证金120000元，作为履行合同的担保，租赁期满，结清各项费用后，予以退还；租赁期内租用范围内发生的水费、电费等费用由朱冰承担；承租期内，朱冰因实际经营需要，在征得华隆公司书面同意且不改变房屋结构的情况下，可对房屋进行装修或增设设施、设备；违反本合同约定的，违约方应向守约方支付违约金20000元。2014年4月23日，朱冰向华隆公司支付了出租保证金120000元。 2015年4月21日，工行普陀支行将华隆公司及泰乐公司等诉至普陀法院[案号：（2015）舟普商初字第516号]。同年7月1日，普陀法院就该案作出一审判决，判决工行普陀支行对华隆公司名下案涉房屋的处置款在37510000元最高余额内享有按顺位优先受偿权。该判决已于2015年7月22日生效。 《（房屋）租赁合同》签订后，双方因合同履行产生纠纷，华隆公司于2015年11月10日向定海法院提起诉讼[案号：（2015）舟定民初字第1096号]，诉请朱冰支付2015年4月15日起至2016年4月14日止的房屋租金487200元，并按年租金487200元计算日5‰逾期付款违约金。定海法院就该案作出一审判决后，华隆公司不服向舟山中院提起上诉。2016年11月2日，舟山中院就该案作出（2016）浙09民终526号民事判决书，判令朱冰于该判决生效后十日内支付华隆公司2015年4月15日至2015年5月21日房屋租金74081元，并以租金74081元为基数从2015年7月22日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍支付逾期付款违约金至该判决确定履行之日止；朱冰于该判决生效后十日内支付该案原审第三人中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司2015年5月22日至2016年4月14日房屋租金656719元，并以租金656719元为基数从2015年7月22日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍支付逾期付款违约金至该判决确定履行之日止。 （2015）舟普商初字第516号民事判决书生效后，各债务人未按判决履行义务，案件进入执行程序，执行案号为（2016）浙0903执1201号。2016年7月14日，普陀法院作出（2016）浙0903执1201号之一执行裁定书，裁定朱冰对案涉房屋的租赁权不得对抗该案申请执行人。同日，普陀法院对朱冰制作了一份调查笔录，当执行人员询问朱冰案涉房屋腾退情况时，朱冰确认已经搬得差不多了。2016年7月29日，普陀法院填写了一份《资产处置流转表》，该表载明案涉房屋至2016年7月29日已腾退。 为推进对案涉房屋的强制执行，普陀法院委托评估公司对案涉房屋进行了评估。2016年8月23日，舟山金达资产评估有限公司作出舟金资评报字（2016）第209号资产评估报告，评定案涉房屋的室内装修价值为745300元。该报告第十一项“特别事项说明”部分载明：“该房地产评估值已含赠送地下室的价值，所取评估单价为该房地产一至三层的均价”。2016年12月12日，普陀法院通过淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖了案涉房屋。 案涉房屋2014年4月至2016年7月的未付电费合计为6140.43元，2015年11月至2016年7月的未付水费合计为1890元。 一审法院认为，双方签订的《（房屋）租赁合同》合法有效，双方均应按约履行各自的合同义务。案涉房屋因华隆公司所涉案外纠纷被普陀法院强制执行，导致朱冰无法按合同约定继续承租房屋，华隆公司构成违约，其应当对朱冰因此遭受的损失承担赔偿责任。 对于朱冰主张的各项损失，依次评判如下。1.装饰装修损失。《（房屋）租赁合同》第六条约定：“承租期内，朱冰因实际经营需要，在征得华隆公司书面同意且不改变房屋结构的情况下，可对房屋进行装修或增设设施、设备”。因此，朱冰就案涉房屋进行装饰装修应当征得华隆公司书面同意。现朱冰无法提供证据证明该节事实，其应对此承担举证不能的法律后果。故即使案涉房屋的装饰装修系由朱冰投入，朱冰进行装饰装修所发生的费用也应由其自行承担。朱冰要求华隆公司赔偿其装饰装修损失缺乏事实和法律依据，不予支持。2.搬迁费用损失。案涉租赁合同无论是因租期届满还是合同解除而终止，朱冰必定需要搬离案涉房屋，其搬迁费用必然产生。因此，朱冰所主张的搬迁费用属其必然产生的费用，不属于因华隆公司违约所造成的损失。在《（房屋）租赁合同》对华隆公司违约时朱冰搬迁费用如何承担未进行约定的情况下，朱冰要求华隆公司赔偿搬迁费用损失缺乏事实和法律依据，不予支持。3.经营损失。根据（2016）浙09民终526号民事判决书的判决项内容，朱冰应当支付案涉房屋2015年4月15日至2016年4月14日的租金。而朱冰自述其从案涉房屋中腾退的时间为2016年7月。故如朱冰所述属实，其未实际支付腾退期间的房屋租金。因此，朱冰并未遭受该期间的租金损失。就朱冰实际经营损失而言，朱冰未提供证据证明其腾退期前后一段时间的实际经营收入金额，朱冰以租赁合同第三年的租金标准作为搬迁期间经营损失的计算标准，依据不足，不予支持。4.违约金。《（房屋）租赁合同》第十二条第三款约定：“违反本合同约定的，违约方应向守约方支付违约金20000元。”现华隆公司未能确保朱冰在约定租期内享有租赁权，朱冰被迫从案涉房屋中腾退，华隆公司已构成违约，其应当按上述约定向朱冰支付违约金20000元。 关于朱冰支付的120000元保证金的退还问题，评判如下：根据《（房屋）租赁合同》第四条的约定，朱冰支付华隆公司的120000元保证金在扣除朱冰应付款项后，应予退还。（2016）浙09民终526号民事判决书判定，朱冰需支付华隆公司租金74081元以及该款自2015年7月22日起至该判决确定履行之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算的逾期付款违约金。该租金及逾期付款违约金均可在120000元保证金中直接抵扣，抵扣日期应为（2016）浙09民终526号民事判决书生效之日即2016年11月2日。根据该判决确定的违约金计算方法，2015年7月22日至2016年11月2日朱冰应当支付华隆公司的逾期付款违约金应为8964元。案涉房屋2014年4月至2016年7月的6140.43元未付电费，以及2015年11月至2016年7月的1890元未付水费均可在上述保证金中予以抵扣。因此，华隆公司应退还朱冰的保证金金额应为28924.57元（120000元-74081元-8964元-6140.43元-1890元=28924.57元）。 综上所述，朱冰要求华隆公司赔偿其装饰装修损失、搬迁费用损失、经营损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。华隆公司应支付朱冰违约金20000元，退还朱冰保证金28924.57元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、华隆公司于判决生效之日起七日内支付朱冰违约金20000元，退还原告保证金28924.57元。二、驳回朱冰的其他诉讼请求。案件受理费16022元，由朱冰负担15394元，华隆公司负担628元。 二审期间，朱冰向本院提交如下证据：一、舟山市华隆房地产开发公司开具给舟山市城建局的介绍信（复印件）一份、案涉房屋城建档案图纸（复印件）一份、舟山市城建档案馆发票（原件）一张，拟证明华隆公司开具介绍信同意朱冰至舟山市城建档案馆查询案涉房屋原始图纸，说明其对朱冰承租房屋后进行装修持许可态度。二、治理白蚁照片四张，拟证明华隆公司2005年对房屋进行的装修后因白蚁侵蚀而无法使用。三、照片十三张，拟证明其刚承租案涉房屋时，房屋白坯部分面积达到1300平方米。四、装修时的现场照片十八张，拟证明其对案涉房屋进行过装修。五、转款记录一份，拟证明其与装修公司结算后追加支付工程款3万元。华隆公司质证认为，上述证据均不属于新证据，应当在一审时提交。证据一中的图纸与介绍信系复印件，真实性无法确认；即便华隆公司曾同意朱冰进行档案查询，因查询原因有多种可能，故不能据此证明华隆公司同意朱冰进行装修。证据二、三、四中的照片均非原件，无时间、地、地点等信息能证明朱冰承租房屋后对房屋进行过装修。证据五中无付款人、收款人、付款时间、付款原因，无法看出是否为银行流水；即使存在付款事实，也无法说明与本案的关联性。针对朱冰提交的上述证据，本院认证如下：证据一介绍信中并未载明查询档案的具体目的，据此不足以认定华隆公司同意朱冰对案涉房屋进行装修。证据二、三、四中的照片无法确定拍摄时间，本院无法据此认定朱冰对案涉房屋进行过装修以及装修范围。证据五并非正式的银行流水，对其真实性、合法性、关联性不予认定。 二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，华隆公司原名舟山市华隆房地产开发公司，于2018年1月3日变更名称。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、朱冰在承租案涉房屋后是否有过装修投入，如果有，华隆公司是否应当对朱冰的装修损失承担赔偿责任；二、违约金金额是否应当调高；三、搬迁费、经营损失应否支持。 针对争点一，朱冰上诉认为，其承租案涉房屋后进行过装修，因华隆公司违约导致租赁合同被提前终止，故应当赔偿其装修损失。华隆公司则认为，朱冰未对案涉房屋进行过装修，即便存在装修，因朱冰未就装修事宜征得其书面同意，依照法律与合同约定，其无需对朱冰的装修损失承担任何责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日由最高人民法院审判委员会通过）第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。双方在《（房屋）租赁合同》第六条中亦明确约定，承租期内，承租方因实际经营需要，在征得甲方（华隆公司）书面同意且不改变房屋结构的情况下可对房屋进行装修或增设设施、设备。可见，无论依据法律规定还是合同约定，朱冰作为承租人对案涉房屋进行装饰装修均应征得出租人华隆公司的同意。朱冰虽主张其系在征得华隆公司同意的情况下对房屋进行装修，但并对此未提供充分证据。至于朱冰是否确实存在装修投入以及投入多少，因其未征得华隆公司书面同意，根据司法解释规定及双方合同约定，华隆公司均无需对此承担相应责任，一审因此未对朱冰具体是否进行过装修以及投入多少作进一步分析与阐述，并无不妥。朱冰的该项上诉理由，本院不予采纳。 针对争点二，朱冰上诉认为，因一审未支持其装修损失，故应当将违约金金额调高。华隆公司则认为，朱冰无证据证明其实际损失，要求调高违约金缺乏依据。因朱冰向一审法院起诉时关于违约金的诉请即2万元，并未请求调高，故一审根据双方《（房屋）租赁合同》第十二条第3项的约定，判决华隆公司支付朱冰违约金2万元，并无不当。朱冰上诉请求调高违约金数额，超过一审诉请范围，本院不予支持。 针对争点三，朱冰上诉认为，搬迁费与经营损失均应支持。华隆公司则认为，一审对搬迁费与经营损失未予支持正确。因不论租期是否届满，搬迁费属于必然产生的费用，故一审对搬迁损失未予支持，并无不当。朱冰未提供证据证明其因合同提前解除导致搬迁费增加，本院对其该项上诉请求不予支持。关于经营损失，朱冰要求华隆公司按照搬迁期间的租金支出赔偿其经营损失，因朱冰未提供证据证明其具体营业损失，而搬迁期间的租金支出属于租期届满后亦必然产生的费用，故本院对朱冰的该项上诉理由亦不予采纳。 综上所述，朱冰的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12456元，由上诉人朱冰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈立东 审 判 员 褚 炅 审 判 员 方 燕 二〇二一年二月二十三日 法官助理 王丽民 代书记员 胡超瑜