江苏省无锡市中级人民法院 行 政 判 决 书 (2020)苏02行终298号 上诉人（原审原告）周正清，男,1975年6月10日生，汉族，住无锡市锡山区。 上诉人（原审原告）肖亚云，女,1979年6月15日生，汉族，住无锡市锡山区。 委托代理人周正清（系肖亚云之夫），男,1975年6月10日生，汉族，住无锡市锡山区。 被上诉人（原审被告）无锡市锡山区住房和城乡建设局，住所地无锡市锡山区**间横路**。 法定代表人司建新，该局局长。 委托代理人曹瑛，该局工作人员。 委托代理人汪倩，江苏漫修律师事务所律师。 原审第三人无锡市恒达星湖湾房产有限公司，住所地无锡市锡山区东北塘锦旺路。 法定代表人张根荣，该公司总经理。 上诉人周正清、肖亚云因与被上诉人无锡市锡山区住房和城乡建设局（以下简称锡山住建局）、原审第三人无锡市恒达星湖湾房产有限公司（以下简称恒达公司）城建其他行政行为一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211行初295号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 原审判决认定如下事实：花海家园一期（1＃-3＃、5＃、6＃、8-11＃、17＃、20-22＃）规划建筑面积31576.98平方米，位于无锡市锡山区××路××路西，由恒达公司开发建设，江苏华电工程设计院有限公司设计、苏州恒达伟业建设有限公司施工、江苏建协建设管理有限公司监理。2015年6月11日，周正清、肖亚云与恒达公司签订《商品房买卖合同》，约定周正清、肖亚云向恒达公司购买花海家园一期5栋14单元502室，建筑面积91.74平方米。2017年4月11日，恒达公司向锡山住建局申请交付使用竣工验收，并提交《建设项目核准的批复》、《建设用地规划许可证》、建设工程规划核实合格证及附件、建设工程档案接收证明书、建设项目环境监察报告及建设项目竣工环境保护验收申请登记卡、竣工验收鉴定书、商品房供电工程竣工验收单、燃气工程竣工验收意见、《市政公用设施验收监督表》、无锡市绿化工程竣工验收备案书、人防建设项目综合验收备案登记表、消防备案凭证等单项验收材料。2017年4月13日，锡山住建局对花海家园一期（1＃-3＃、5＃、6＃、8-11＃、17＃、20-22＃）建设项目进行现场踏勘，并作出《无锡市商品房交付使用竣工验收现场踏勘记录》，其上载明：经现场踏勘，此次交付的项目与外围有效隔离，主入口与市政道路相连通；出入大门的小区名称及牌号已设置到位，交付使用区域的公建配套、道路、路灯、围墙已建设完成，已基本满足交付要求。2017年4月17日，锡山住建局向恒达公司作出锡住建发［2017］60号《关于花海家园一期通过交付使用竣工验收的通知》（以下简称《通知》），主要内容为：花海家园一期（1＃-3＃、5＃、6＃、8-11＃、17＃、20-22＃）建设项目已全面竣工。经现场核验并根据区规划、环保、城管、公安、市场监督等部门单项验收的认定，经核查，该项目交付使用竣工验收申报材料齐全，符合《无锡市商品房交付使用管理办法》的相关规定，同意交付使用。希做好各项交接工作，落实各项管理措施，确保业主的正常使用。周正清、肖亚云因不服案涉《通知》，遂提起诉讼。 原审法院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，锡山住建局作为县级以上地方人民政府房地产开发主管部门具有对本辖区内房地产开发经营活动进行监督管理的职权。 国务院于2004年5月19日下发《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号），取消了包括“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”在内的若干行政审批准项目。为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）要求，中华人民共和国住房和城乡建设部于2010年4月发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号），要求各地依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件，建立健全商品住房交付使用管理制度，确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用的基本要求。为加强商品房交付使用管理，2012年8月7日，无锡市人民政府以第127号令发布了《无锡市商品房交付使用管理办法》，针对无锡市（县）范围内建设行政主管部门对商品房交付使用的监督管理职责进行具体规定，明确了无锡市商品房交付使用的基本条件。花海家园一期作为锡山区内新建商品房，其交付使用管理应适用《无锡市商品房交付使用管理办法》，该办法亦应作为本案审查被诉《竣工验收通知》合法性的依据。 《无锡市商品房交付使用管理办法》第九条规定，商品房交付使用应当符合下列条件：（一）用水纳入城市自来水管网并分户装表供水；（二）用电纳入城市供电网络并分户装表供电；（三）燃气管道纳入城市燃气管网，并通气到户；（四）雨水、污水排放实行分流，分别纳入城市雨水、污水排放系统；（五）道路符合建设要求和通行条件；（六）路灯安装完毕，符合城市照明专业设计要求；（七）通信、有线电视等端口敷设到户；（八）绿化工程按照经审查通过的绿化设计方案建设完毕；（九）消防设施符合设计要求，并达到消防技术标准；（十）安全防范工程符合设计标准和专业技术要求；（十一）电梯安全检验合格，符合安全运行要求；（十二）环境保护符合标准要求；（十三）前期物业服务单位确定，符合前期物业管理要求。商品房分期交付使用的，交付工程与在建工程之间应当有明显、有效的隔离设施，不得合用内部道路。第十条规定，商品住宅交付使用，除符合本办法第九条规定外，还应当符合下列条件：（一）按照公建配套立项、规划设计条件等要求完成配套公共服务设施的建设，配套公共服务设施不在本期项目内的，应当提交过渡使用方案，满足基本使用条件；（二）住宅信报箱按照规定设置，符合通邮条件；（三）与外围有效隔离，内部场清地平，并与外围道路相连通。第十一条规定，房地产开发企业交付使用商品房前，应当向建设行政主管部门提出交付使用竣工验收申请，并提交下列材料：（一）建设项目批准文件；（二）建设工程规划核实证明文件；（三）单位建设工程竣工验收备案证明文件；（四）符合本办法第九条、第十条规定的证明文件或者投入使用意见；（五）城建档案部门出具的归档证明文件；（六）法律、法规、规章规定的其他证明文件。第十二条规定，建设行政主管部门应当自受理交付使用竣工验收申请之日起10个工作日内进行现场核查。符合条件的，建设行政主管部门应当出具交付使用竣工验收证明；不符合条件的，书面告知申请人并说明理由，房地产开发企业应当及时整改。本案中，恒达公司向锡山住建局申请花海家园一期（1#-3#、5#、6#、8-11#、17#、20-22#）建设项目交付使用时，提交了《建设项目核准的批复》、《建设用地规划许可证》、建设工程规划核实合格证及附件、《工程竣工验收备案表》、建设工程档案接收证明书，用水、用电、燃气、雨水和排污、道路、路灯、绿化、消防、安防等单项验收合格证明或投入使用意见书，符合上述规章第九条、第十条、第十一条规定的交付使用条件。锡山住建局经现场核查恒达公司提交的申请材料，认为符合交付使用条件，向恒达公司作出案涉《通知》，并无不当。 至于锡山住建局提出周正清、肖亚云不具有行政诉讼原告主体资格，因本院作出的(2019)苏02行终91号《行政裁定书》已对认定周正清、肖亚云具有提起本案行政诉讼的原告主体资格，故对该意见不予采纳。关于周正清、肖亚云提出消防设施违法的问题，经查，本案中，消防部门已作出《消防备案凭证》，由于涉案建设项目未被抽中为检查对象，故锡山住建局在核实《消防备案凭证》的真实性后据此认为涉案建设项目符合消防设施消防条件，并无不当。至于周正清提出小区道路存在坑洼、非机动车位变更为机动车位、在消防通道上划线供机动车使用、机械车位后变成臭水沟无法使用，涉案建设项目不符合交付使用条件的主张，经查，其提供的照片无法核实拍摄时间，无法证明在锡山住建局作出案涉《通知》时，案涉建设项目存在上述事实，故对该主张不予支持。综上，周正清、肖亚云要求认定《交付使用竣工验收通知》违法的诉请，无事实与法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回周正清、肖亚云的诉讼请求。 上诉人周正清、肖亚云上诉称，1.其认为花海家园一期不符合交付使用条件。小区消防通道、楼梯平台宽度、机械车位路面宽度等不符合规范，缺乏道路验收文件、机械车库无法使用，存在将非机动车位并更为机动车位、在消防通道上划设机动车位等应付验收的情况，故案涉小区不符合交付验收条件。2.原审判决称其提交的照片无法核实拍摄时间，无法证明锡山住建局作出案涉《通知》时，案涉项目存在上述情况。锡山住建局的验收时间并不向其公开，其无从获知锡山住建局何时进行验收，自然也无法举证证明验收当天是否存在上述情况，应当由锡山住建局举证证明验收当天不存在上述情况，以证明其作出案涉《通知》行为合法。综上，请求撤销原判，撤销案涉《通知》，由锡山住建局承担本案诉讼费用。 被上诉人锡山住建局答辩称，其已经收到了恒达公司依据《无锡市商品房交付使用管理办法》的规定提交的各项申报材料，并在法定期限内进行了现场核查，其认为该小区已符合各项交付使用条件，故其根据《无锡市商品房交付使用管理办法》的相关规定作出了案涉《通知》，该《通知》认定事实清楚、证据确凿、程序合法。请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人恒达公司未陈述意见。 各方当事人提交的证据均已随卷移交本院。 经审查，原审法院对证据的认定正确，本院据此查明的事实与原审法院无异。 本院认为，本案的争议焦点是锡山住建局作出的案涉《通知》是否合法？ 根据《无锡市商品房交付使用管理办法》第四条第二款、第三款、第十二条第二款之规定的规定，作为锡山区建设行政主管部门，锡山住建局负有对商品房交付使用的监督管理职责，具有受理交付使用竣工验收申请并出具交付使用竣工验收证明的职责，故锡山区住建局是本案的适格被告。 《无锡市商品房交付使用管理办法》第九条、第十条规定了商品房交付使用应当符合的条件，第十一条规定了房地产开发企业向建设行政主管部门提交商品房交付使用竣工验收申请时应当提交的材料。第十二条了建设行政主管部门出具交付使用竣工验收证明应当履行的程序。本案中，恒达公司向锡山住建局申请花海家园一期（1#-3#、5#、6#、8-11#、17#、20-22#）建设项目交付使用时，提交了相关的单项验收合格证明或投入使用意见书，符合上述办法规定的交付使用条件。锡山住建局经现场核查恒达公司提交的申请材料，认为符合交付使用条件，向恒达公司作出案涉《通知》，符合相关规定，并无不当。 本案中，周正清、肖亚云认为案涉《通知》违法，主要是因为其认为花海家园一期消防通道、楼梯平台宽度、机械车位路面宽度等不符合规范，存在缺乏道路验收文件、机械车库无法使用，将非机动车位并更为机动车位、在消防通道上划设机动车位等应付验收的情况，其认为案涉小区不符合通过竣工验收交付使用的条件，锡山住建局在现场核查中未发现上述问题即作出案涉《通知》，该《通知》缺乏事实依据。对此，《无锡市商品房交付使用管理办法》第十二条规定建设行政主管部门在出具交付使用竣工验收证明前应当自受理交付使用竣工验收申请之日起10个工作日内进行现场核查。原无锡市建设局《关于印发的通知》（锡建开〔2012〕47号）则对现场核查的具体方式予以进一步明确。该实施细则第八条规定，“建设行政主管部门受理商品房交付使用竣工验收申请后，应当到现场对建筑物、构筑物完成情况及配套基础设施、配套公共服务设施建设情况进行抽查。必要时，可邀请相关部门或单位共同核查。对不符合交付使用条件的，提出整改要求，整改后重新进行核查。”本院固然不认可锡山住建局在二审询问中所称的其实施现场核查只是对“项目与外围是否有效隔离，主入口与市政道路是否相连通等”内容进行检查的说法，但是，在无锡市××商品房交付使用竣工验收的现场核查的相应细则明确由建设行政主管部门采用抽查方式进行现场核查的前提下，亦不能因案涉小区出现周正清、肖亚云所指出的上述质量或其他方面的瑕疵，即否认案涉《通知》的合法性。关于周正清、肖亚云提到的案涉小区存在的相应质量瑕疵或其他问题，锡山住建局已在二审询问中向周正清、肖亚云告知了救济路径，周正清、肖亚云可循相应路径寻求救济。如周正清、肖亚云向锡山住建局提出救济请求，锡山住建局亦应予以指导、帮助和配合。 综上，原审法院驳回周正清、肖亚云的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，结论适当，应予维持。周正清、肖亚云的上诉请求，缺乏法律依据，依法不应支持。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人周正清、肖亚云负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王作化 审 判 员 卢文兵 审 判 员 崔晓萌 二〇二一年二月二日 法官助理 陈胜利 书 记 员 张晓婷