上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终1367号上诉人(原审被告)：汶广耀，男，1973年10月10日出生，汉族，户籍地陕西省宝鸡市。委托诉讼代理人：王庆英，上海日盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛梦玲，上海日盈律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：周梅芳，女，1963年10月21日出生，汉族，住上海市普陀区。被上诉人(原审原告)：黄某某，女，1988年7月27日出生，汉族，住上海市普陀区。原审第三人：虞亚芳，女，1979年12月4日出生，汉族，户籍地江苏省无锡市。委托诉讼代理人：王庆英，上海日盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛梦玲，上海日盈律师事务所律师。上诉人汶广耀因与被上诉人周梅芳、黄某某及原审第三人虞亚芳房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初30464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。汶广耀、虞亚芳的委托诉讼代理人牛梦玲到庭参加诉讼，周梅芳、黄某某经法庭传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汶广耀上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判。事实和理由：黄铭铸与虞亚芳签订《抵押借款协议》，又与汶广耀签订《上海市房屋租赁合同》发生在同一天，目的是以房租抵扣借款及利息。《上海市房屋租赁合同》对租金的支付时间、支付方式、逾期支付的违约金、押金等均没有约定，从形式上看，其与普通租赁合同并不相同，充分表明该合同与《抵押借款协议》紧密相连。黄铭铸多年来未向汶广耀主张过租金，并且一审中汶广耀提交的证据可以证明黄铭铸有积极归还借款的行为。结合本案其他证据，能够证明以借款本金及利息抵扣租金具有一定的合理性。汶广耀并无不支付租金的行为，也无恶意拖欠租金的行为。汶广耀与周梅芳、黄某某之间的争议在于租金的支付方式，汶广耀仍愿意继续租赁上海市普陀区梅川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，或者在虞亚芳另案起诉主张债权后抵扣相应的租赁款。一审法院判决解除《上海市房屋租赁合同》，汶广耀返还房屋、支付租金，没有事实和法律依据。周梅芳、黄某某未辩称。虞亚芳述称，同意汶广耀的上诉请求。周梅芳、黄某某向一审法院起诉请求：1．解除黄铭铸(已去世)与汶广耀于2007年9月20日签订的《上海市房屋租赁合同》；2．汶广耀支付自2007年9月20日起至2019年12月19日止的房屋租金人民币(以下币种均为人民币)147，000元；3．汶广耀向周梅芳、黄某某返还涉案房屋。一审法院认定事实如下：黄铭铸(于2015年7月17日报死亡)与周梅芳婚后生育一女黄某某。涉案房屋的权利人原为黄铭铸。2007年9月20日，黄铭铸(借款人、抵押人)与虞亚芳(出借人、抵押权人)签订《抵押借款协议》，约定乙方愿意以合法拥有的涉案房屋抵押给甲方，作为借款本金、利息及其他相关的担保，借款金额200，000元，借款期限自2007年9月20日至2007年11月19日，利息1.8％，甲、乙双方约定在办理抵押登记同时交付款项、开始计算利息，借款用途资金周转，抵押物坐落上海市梅川路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积26.47平方米，所有权人黄铭铸……。同日，双方在上海市普陀区房地产登记处办理了他项权利登记。同日，黄铭铸(甲方)与汶广耀(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方作为产权人与乙方建立租赁关系，签订本合同前，甲方已告知乙方该房屋未设定抵押，乙方承租该房屋作为居住使用，租赁期限自2007年9月20日至2027年9月19日，月租金1，000元，乙方在租赁期内，需事先征得甲方书面同意，方可将房屋部分或全部转租给他人，乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的，甲方有权解除合同。同日，双方在上海市普陀区房地产登记处办理了租赁备案。嗣后，涉案房屋由汶广耀控制、使用，汶广耀未向黄铭铸支付租金。2019年9月16日，经上海市普陀区人民法院调解确认，涉案房屋的产权归周梅芳、黄某某按份共有，各占二分之一产权份额。2019年12月23日，周梅芳、黄某某诉至法院，请求判决如其诉请。一审法院审理中，一、汶广耀申请证人杨某某出庭作证，杨某某表示，黄铭铸需要资金，向虞亚芳借款200，000元，并办理了房屋抵押手续，但并没有归还本金和利息。当时黄铭铸为了保证能按时还钱，把房子借给虞亚芳的朋友住，说好还钱后就把涉案房屋收回，因一直未还钱，故涉案房屋未收回。杨某某称，汶广耀提供的一份《借条》上，黄铭铸授权汶广耀具有转租权这句手写的文字是杨某某所写，因为黄铭铸只会签名，不会写其他字。杨某某认为租金应当支付，汶广耀支付过一段时间，基本以现金方式支付。二、双方确认，2019年9月28日至2019年12月5日，涉案房屋由周梅芳居住。三、2019年底，双方为解决涉案房屋争议，周梅芳收取过汶广耀3，000元。一审法院认为，周梅芳、黄某某继承了涉案房屋，黄铭铸生前签订的关于涉案房屋的合同的权利、义务，亦应由周梅芳、黄某某享有和承担。故《上海市房屋租赁合同》项下的权利、义务，应由周梅芳、黄某某承继。汶广耀辩称其与黄铭铸签订《上海市房屋租赁合同》与虞亚芳的债权具有紧密关联，在周梅芳、黄某某未归还虞亚芳借款本息的情况下，有权继续租赁涉案房屋。但汶广耀未提供黄铭铸、汶广耀、虞亚芳三方对此的书面约定，汶广耀仅申请了证人对此进行证明，但根据证人证言，证人仅能证明《上海市房屋租赁合同》为附解除条件的合同，即归还欠款后《上海市房屋租赁合同》解除，并不能证明汶广耀可以不支付租金。故法院对汶广耀的此项辩称意见不予采纳。根据证人陈述，当时各方并无用租金抵扣虞亚芳借款及利息的意思表示，汶广耀主张租金抵扣虞亚芳借款的意见，无证据予以证明，法院不予采纳。汶广耀占用涉案房屋，长期不支付租金，且在周梅芳、黄某某起诉催讨后仍未支付，周梅芳、黄某某有权根据法律规定要求解除《上海市房屋租赁合同》。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。汶广耀应当将涉案房屋返还给周梅芳、黄某某。关于租金，汶广耀承租涉案房屋，应当支付租金，汶广耀辩称起诉之日前三年之前的租金已超过诉讼时效，因周梅芳、黄某某未提供证据证明其曾进行催讨，法院对汶广耀的该项辩称意见予以采纳。双方均确认2019年9月28日至2019年12月5日由周梅芳居住以及汶广耀向周梅芳支付3，000元租金的事实，故该部分费用，应予扣除。经核算，汶广耀应向周梅芳、黄某某支付2016年12月23日至2019年12月19日的房屋租金计31，100元。一审法院判决如下：一、黄铭铸(于2015年7月17日报死亡)与汶广耀于2007年9月20日签订的关于上海市普陀区梅川路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房屋租赁合同》于判决生效之日解除；二、汶广耀应于判决生效之日起十日内将上海市普陀区梅川路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给周梅芳、黄某某；三、汶广耀应于判决生效之日起十日内给付周梅芳、黄某某自2016年12月23日起至2019年12月19日止的房屋租金31，100元。四、对周梅芳、黄某某的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，汶广耀与黄铭铸签订《上海市房屋租赁合同》后，涉案房屋由汶广耀控制、使用。汶广耀称以借款本金及利息抵扣方式向黄铭铸支付租金。黄铭铸与虞亚芳签订《抵押借款协议》，又与汶广耀签订《上海市房屋租赁合同》虽发生在同一天，但合同相对人不同，法律关系不同，约束的当事人亦不同，两份合同并不当然存在关联性；汶广耀提供的证据亦无法有效证明其上述主张。《上海市房屋租赁合同》未约定租金支付日期；在黄铭铸的继承人周梅芳、黄某某提出要求汶广耀支付租金后，汶广耀仍未支付租金，一审法院判决确认周梅芳、黄某某有权解除合同，符合法律规定，本院予以认同。合同解除后，汶广耀应当将涉案房屋返还给周梅芳、黄某某。汶广耀对租金的支付提出诉讼时效抗辩，一审法院已予采纳，并作出相应判决，亦符合法律规定，本院予以认同。综上，汶广耀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3，240元，由上诉人汶广耀负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  陈 俊审 判 员  俞 璐二〇二一年二月二十二日法官助理  万 晶书 记 员  卞耀辉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……