甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终4788号上诉人（原审被告）：师文军，男，1981年12月11日出生，汉族，住甘肃省秦安县。委托诉讼代理人：张国泰，甘肃和谐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁彦贵，男，1970年2月5日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：马介安，甘肃勇盛律师事务所律师。上诉人师文军因与被上诉人梁彦贵房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初4584号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。师文军上诉请求：1.依法撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初4584号民事判决，改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由梁彦贵承担。事实与理由：一、梁彦贵不是案涉《房屋租赁合同》（以下简称“合同”）的出租人，不具备原告主体资格。合同的抬头和落款的出租人处盖有兰州飞天房地产开发有限公司（以下简称“飞天公司”）的公章，飞天公司应认定为案涉房屋的出租人。根据飞天公司向师文军送达的律师催告函显示，即使梁彦贵是转租人，其已经属于无效转租，应当驳回其起诉。二、师文军不是经营主体，不是适格被告。合同签订时承租人虽然是师文军，但合同签订后设立了甘肃维多利酒店管理有限公司作为经营主体，缴纳租金是企业法人的义务，师文军不应作为本案被告。三、本案遗漏必须参加诉讼的当事人。本案出租人为飞天公司，应当追加其为本案当事人。四、本案应当中止诉讼。师文军与梁彦贵、飞天公司确认合同效力一案已经开庭审理尚未审结，此案的审理结果应当以另一案为依据，本案应当中止。五、一审判决遗漏诉讼请求，其判决缺乏基础。一审法院认为案涉合同已无解除的必要，不予处理明显错误。一审法院应当释明师文军对解除合同是否有异议。六、本案适用简易程序错误。七、梁彦贵构成侵权，其带人前往案涉酒店聚众闹事，干扰师文军经营，损坏财产，师文军并没有违约，梁彦贵应当承担损害赔偿责任。八、师文军未支付租金有正当的抗辩理由。发生不可抗力以及飞天公司与梁彦贵之间发生争议，师文军可以不缴纳租金。九、师文军对酒店的投资无法挽回，合同签订之初根本没有达到经营酒店的条件，师文军花费了巨大的财力用于装修和经营，至今未收回成本。十、梁彦贵锁门以后师文军无法经营，一审法院不仅不判决梁彦贵赔偿损失，却判决师文军承担占用费属于黑白颠倒，枉法裁判。梁彦贵辩称，一审程序合法。案涉房屋系梁彦贵从房屋所有权人飞天公司处取得承租权及转租权后，在租赁期内与师文军签订《房屋租赁合同》的，案涉合同中约定的出租人、向师文军交付房屋以及收取租金、师文军出具保证书的对象等都是梁彦贵，梁彦贵主体适格。合同签订的承租人为师文军，依据合同的相对性原则，师文军主体也适格。一审法院并未遗漏必须参加诉讼的当事人。案涉合同的当事人为师文军与梁彦贵，梁彦贵与房屋所有权人飞天公司之间没有任何纠纷，即便有纠纷也与师文军无关，飞天公司亦未申请参加本案诉讼。该案的审理结果不需要以其他案件的审理结果为依据。本案权利义务关系简单，一审法院适用简易程序审理符合法律规定。师文军拖欠租金无任何正当理由。师文军拖欠了2019年的房屋租金525000元，2020年××发生时师文军已拖欠房屋租金长达一年之久。师文军并未提交证据证明梁彦贵存在侵权行为，一审审理阶段其也没有提出反诉，如其认为梁彦贵存在侵权行为，其可另行起诉。梁彦贵向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令解除梁彦贵、师文军于2014年9月5日签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令师文军立即向梁彦贵腾交位于兰州市城关区××区（飞天商务招待所1-5层）的全部房屋；3.依法判令师文军向梁彦贵支付拖欠的2014年房屋租金75000元（2014年12月1日-2014年12月31日）、支付拖欠的2019年房屋租金525000元、支付拖欠的2020年房屋租金362250元（暂计算至2020年5月18日）及支付至实际腾退房屋之日前的房屋占有、使用费（参照2019年租金标准）；4.依法判令师文军向梁彦贵支付违约金113035元（以拖欠的房屋租金962550元为基数，自2019年9月5日-2020年5月18日，按合同约定的日千分之五计算）；5.本案诉讼费、保全费、鉴定费等费用由师文军承担。梁彦贵当庭放弃主张的2014年房屋租金75000元的诉讼请求,将诉讼请求违约金变更为226800元（自2019年1月20日起至2020年5月18日）。一审法院认定事实：2014年9月5日,梁彦贵（甲方）与师文军（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定：师文军承租梁彦贵位于兰州市城关区××区（飞天商务招待所）、承租面积2700平方米的商铺用于开设住宿类宾馆业，租赁期限自2014年12月1日起至2024年11月30日止，合同装修期自交房后至2014年12月1日开始计算房屋租金，年租金为90万元,租金每三年一次递增,递增比例为前一阶段租金的5%，租金的支付方式为按年交纳，于每年9月10日前交清本年度租金，逾期则按日向甲方支付全额千分之五的违约金，于合同签订之日，一次性交清第一年租金，并交纳5万元房屋内设施保证金。租赁期限内,因执行本合同产生的与租赁房屋相关的税费,由乙方承担。合同第十条约定，合同变更与解除：1.租赁期限内有下列情形之一的，甲方可以直接解除本合同，乙方逾期交纳租金超过15天的、乙方违法经营被取缔查封的、凡因本合同项下的房屋导致甲方受到政府部门责罚或司法机关追究的、政府或其他企业征用。合同第十一条约定，违约责任：乙方违约责任，乙方未按合同约定时间支付租金或其他费用，逾期一日应按年租金0.5%向甲方支付违约金，乙方还应承担因逾期支付给甲方造成的损失，如乙方逾期支付租金的时间累积超过15日的，甲方有权解除本合同，乙方应按上述逾期违约金计算方法向甲方支付违约金（自逾期之日至合同解除之日止），并赔偿由此给甲方造成的损失。甲方违约责任：甲方未按本合同约定将符合本合同约定的租赁房屋交付给乙方的，每逾期一日按年租金0.5%向乙方支付违约金，甲方在租赁期内违反本合同约定单方解除合同，提前收回租赁房屋的，应提前30日通知乙方。同时按合同总租金0.5%向乙方支付违约金，并赔偿乙方装修费用及给乙方造成的损失。甲方委托物业公司进行物业管理，所发生费用由乙方承担。合同第七条约定，不论因何原因合同解除，乙方应在解除事件发生后7日内撤出，房屋内的设施设备均归甲方。合同第十三条约定乙方在该房屋内的投资，不论因何原因合同解除，甲方均不予承担法律责任。双方还约定了其他事宜。双方通过备注条款将装修时间变更为2014年12月31日。合同到期房间内所有设施归甲方所有，乙方不得拆走。合同签订后，梁彦贵将房屋交付师文军，师文军对案涉商铺装修后开始经营使用。合同履行过程中，双方通过事实行为对租金交纳时间变更为每年年初。后因师文军未按期向梁彦贵足额交纳租金，于2019年1月20日向梁彦贵出具“保证书”，将交纳租金的时间延期到2019年1月22日前支付30万元，如到期时间未付，根据合同甲方将锁门歇业，解除合同。2019年5月2日,师文军再次向梁彦贵出具“保证书”承诺于2019年5月15日将2019年剩余租金59.5万元一次性支付给梁彦贵，如在保证期内未交清所欠房租，则属于违约，甲方有权解除租赁合同，乙方无条件退出。后师文军仍未按期全额支付，2020年4月16日，师文军向梁彦贵出具了“欠条”，承诺将2019年未付租金52.5万元于2020年5月1日前一次性付清。2020年5月11日，因师文军未按承诺期限支付房屋租金，梁彦贵在给师文军留了生活通道后将涉案房屋进行了上锁，遂酿成纠纷。另查，2007年12月27日，梁彦贵与兰州飞天房地产开发有限公司签订了《飞天休闲广场（招待所）承包经营协议书》，协议书主要约定：梁彦贵对飞天休闲广场实行承包经营，每年向甲方交纳管理费5万元，房屋及设备折旧费10万元，每个承包年度开始前一个月交纳全年费用，承包时间为十年：自2008年1月1日至2017年12月31日止。2017年11月30日，梁彦贵与兰州飞天房地产开发有限公司又签订了《兰州飞天房地产开发有限公司房屋租赁合同》，约定：兰州飞天房地产开发有限公司将其坐落于兰州市城关区段××路××号办公用房租赁给梁彦贵用于宾馆经营，租赁期限自2017年11月30日至2025年3月31日止。租赁期间，在兰州飞天房地产开发有限公司同意的前提下，梁彦贵可以转租给第三方，合同还约定了其他事项。再查,涉案商铺系兰州飞天房地产开发有限公司出租给梁彦贵,梁彦贵经兰州飞天房地产开发有限公司同意,将涉案商铺转租给师文军。一审法院认为，梁彦贵、师文军于2014年9月5日签订的《房屋租赁合同》是双方协商一致建立租赁合同关系的真实意思表示，其内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对梁彦贵、师文军双方均具有约束力。本案的争议焦点在于，梁彦贵主张的合同解除事由是否成立，是否应当解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就的，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据本案查明的事实及双方合同中对解除合同条件的约定，因师文军多次拖欠房屋租金向梁彦贵出具多份保证书，且未在承诺时间内支付房屋租金，师文军上述拖欠租金的行为对梁彦贵构成违约。双方约定的合同解除条件已成就。梁彦贵用诉讼的方式通知师文军解除合同，起诉状即为解除权行使的通知，载有解除请求的起诉状送达对方时，发生合同解除的效力，符合解除通知的条件，故确认梁彦贵与师文军于2014年9月5日签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月6日解除，已无解除的必要，故对梁彦贵诉请解除梁彦贵、师文军于2014年9月5日签订的《房屋租赁合同》的诉请，不予处理。关于梁彦贵要求师文军腾交涉案房屋的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，梁彦贵作为涉案商铺的转租方，即在与兰州飞天房地产开发有限公司签订的《兰州飞天房地产开发有限公司房屋租赁合同》的承租期限内，梁彦贵有权要求师文军向其腾交涉案商铺,故梁彦贵的该项诉讼请求予以支持。关于梁彦贵主张的2019年所拖欠租金525000元的诉讼请求，在庭审中师文军对此予以认可，故梁彦贵的此项诉讼请求予以支持。关于梁彦贵主张的2020年所拖欠租金362550元及实际腾退商铺之日的房屋占有使用费的诉讼请求，因梁彦贵于2020年5月11日锁门至今，对师文军的经营造成了一定的影响，故对此项诉讼请求以2020年5月10日为时间点在下文中分开予以论述。关于梁彦贵主张的2020年5月10日前的租金。因在2020年发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情，本次疫情系不可抗力，且此次疫情对于宾馆住宿业有较大影响，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。虽然师文军在答辩中并未提出该主张也未反诉减免租金，且师文军在疫情发生前已对交纳租金有多次迟延履行的行为，师文军对此有过错，本应不能免除其责任，但根据此次疫情的持续时间和对住宿业的影响，如按原合同规定交付租金，有违公平原则，故酌定对疫情影响无法正常经营期间的租金减免1个月（78750元）,师文军应支付的2020年房屋租金为262500元（78750元＊3个月＋26250元-78750元＝262500元,截止2020年5月10日）。关于梁彦贵主张的从2020年5月18日起实际腾退之日的房屋占有使用费的诉请，因师文军在租赁合同履行过程中多次迟延履行构成违约，梁彦贵有权采取正当措施进行救济，但梁彦贵20**年5月11日对涉案商铺锁门的行为，非必要也非紧急，该行为不予提倡。但为衡平双方当事人利益关系，综合考量师文军违约的情形及程度和梁彦贵的过错，自2020年5月11日起至实际腾退之日的房屋占有使用费的诉讼请求，根据双方合同的约定按照每日租金的一半（月租金78750元÷30天÷2＝1312.5元）由师文军向梁彦贵支付自2020年5月11日起至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费，故梁彦贵的该项诉讼请求，予以部分支持。关于梁彦贵主张支付违约金226800元的诉讼请求，因师文军多次迟延履行的行为构成违约，师文军对此存在很大过错，理应依约支付梁彦贵相应的违约金，但违约金的基本性质以补偿性为主，本案中，双方合同约定的违约金及梁彦贵主张的违约金均过高，综合合同履行的情况及违约金填平原则，为衡平双方当事人利益，对梁彦贵主张的违约金予以酌定支持100000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、师文军于判决生效后十日内向梁彦贵支付所拖欠的2019年租金525000元、2020年租金262500元（截止2020年5月10日）；二、师文军于判决生效后十日内向梁彦贵支付自2020年5月11日起至实际腾退之日的房屋占有使用费（每日按照1312.5元计算）；三、师文军于判决生效后十日内将位于兰州市城关区段××路××号（飞天商务招待所）1-5层商铺腾交给梁彦贵；四、师文军于本判决生效之日起十日内向梁彦贵支付违约金100000元；五、驳回梁彦贵的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费7752元，保全费5000元，由梁彦贵负担2552元，由师文军负担10200元（于判决生效后十日内付清）。二审期间，当事人提交了新证据。本院依法组织双方当事人对证据进行了质证。师文军提交了证据1.土地租赁使用协议书，该协议书系梁彦贵提供，以此代房产证，证明案涉酒店用地为出租土地，土地来源不符合法律规定，不可能取得建设工程许可证，案涉房屋租赁合同应属无效；证据2.2019-B001房屋租赁合同（该合同尚未正式签订），该合同系三环物业公司提供，证明师文军收到《律师函》后，三环物业公司与师文军协商重新签订合同的事实，梁延喜、梁发辉、梁彦贵之间发生租赁权争议，师文军有权不交租金；证据3.王强代办消防许可证时收取师文军现金158500元出具的收条一份，证明案涉房屋没有取得相关手续而无法办理消防手续，案涉房屋租赁合同无效；证据4.公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，证明因为没有房产证以及合法的权属证明所以无法办理消防许可证，梁彦贵提供了以前的消防许可证代替房产证，故案涉房屋没有房产证。梁彦贵对上述证据发表质证意见认为，对证据1的真实性无法判断，土地租赁使用协议书并不是梁彦贵签署，也不是梁彦贵转交给师文军的，且该协议书与本案无关；对证据2，该证据已经在一审期间提交，不属于新证据；对证据3不予认可，梁彦贵不知情且与本案无关；对证据4的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，该证据恰恰说明案涉房屋经过消防验收，相关手续合法，对案涉房屋尚未办理房产证的事实梁彦贵予以认可，但没有办理房产证跟案涉合同的效力没有关系。本院对师文军提交的证据审核后认为，证据1与本案无关，本院不予认可；证据2一审期间已经质证，本院不予重复审核；证据3的真实性、证明目的本院不采信；证据4的真实性本院予以认可，证明案涉房屋经过消防安全检查合格，但与案涉房屋是否办理产权证没有关联关系，对其证明目的本院不予采信。一审判决查明的案件基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。关于师文军主张的梁彦贵不具备本案主体资格的问题。师文军持有的《房屋租赁合同》中加盖有飞天公司的公章，梁彦贵持有的合同中没有飞天公司的公章，梁彦贵陈述加盖飞天公司的公章是为了配合师文军办理酒店的相关手续。在师文军与梁彦贵、飞天公司另一案中，飞天公司亦陈述加盖公章是为了师文军办理酒店经营的相关手续；案涉房屋的租金一直由师文军向梁彦贵缴纳，在师文军拖欠租金时飞天公司也并未向其主张过任何权利及干扰其经营，师文军出具的保证书等都是向梁彦贵出具，且师文军与梁彦贵签订的房屋租赁合同中未涉及飞天公司的权利义务。在另一案中，飞天公司提交了案涉房屋的《建设用地规划许可证》、《兰州市建设工程规划许可证》，证明案涉房屋取得了合法的手续；梁彦贵与飞天公司签订的《房屋租赁合同》租期截止时间为2025年3月31日，梁彦贵与师文军签订的合同的租期截止时间为2024年11月30日，且飞天公司同意梁彦贵将案涉房屋转租给师文军，故梁彦贵与师文军签订的合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，师文军主张梁彦贵不是本案适格主体以及案涉合同无效的理由，本院不予采信。虽然师文军签订合同是为了经营甘肃维多利酒店，但案涉合同系梁彦贵与师文军签订，故案涉合同的出租人为梁彦贵、承租人为师文军。师文军与梁彦贵、飞天公司房屋租赁合同一案的审理结果对本案的审理结果并无直接影响，本案中并未涉及到飞天公司的权利义务，飞天公司是否参加本案诉讼亦不影响本案审理结果，故本院对师文军主张的一审程序不当以及遗漏必须参加诉讼的当事人的理由不予认可。关于是否遗漏诉讼请求的问题。双方签订的合同中约定师文军逾期缴纳房屋租金超过15天，梁彦贵可以直接解除合同。现师文军长期拖欠租金，且未在其承诺的时间内缴纳租金，双方约定的合同解除条件已经成就，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或仲裁申请书副本送达对方时解除”。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条规定：“民法典实施前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”本案中，梁彦贵在未通知师文军的情况下直接起诉要求解除案涉合同，起诉行为虽然发生在民法典实施前，但由于民法典对该问题进行了专门规定，故应当按照民法典的规定进行处理。一审法院并未遗漏诉讼请求。一审法院适用简易程序审理本案符合法律规定。当事人对自己提出的诉讼请求或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明其主张的事实的，应当承担举证不能的法律后果。师文军未提交证据证明梁彦贵存在侵权行为，如其日后有证据予以证明，师文军可另案主张。关于师文军是否有正当的理由不缴纳租金的问题。××爆发期间，一审法院已经给其减免了一个月的房屋租金。师文军认为飞天公司向其送达了《律师告知函》，告知飞天公司不同意梁彦贵转租。经审查，该《律师告知函》没有加盖律师事务所的公章，且函件中载明的内容与飞天公司的陈述相矛盾，飞天公司与梁彦贵之间的纠纷并不排除师文军按时给梁彦贵支付租金的义务，故对师文军主张其有正当理由不缴纳租金的理由本院不予认可。关于师文军对酒店的投资如何认定的问题。师文军与梁彦贵签订的合同中明确约定师文军在案涉房屋内的投资不论因何种原因合同解除，梁彦贵不承担法律责任。由于师文军长期拖欠房屋租金，其行为已构成违约，一审判决其承担违约责任并无不当，本院予以维持。关于后期房屋占用费是否应当支付的问题。师文军陈述案涉房屋于2020年5月11日被梁彦贵上锁，其无法进入。双方签订的合同中约定不论因何种原因合同解除，师文军应在解除事件发生后7日内搬出，房屋内的设施设备归梁彦贵所有，同时在备注里又写明合同到期房间内所有设施归梁彦贵，师文军不得拆走。案涉房屋由梁彦贵实际锁门，梁彦贵锁门后应当积极寻求解决方法，但其却放任不管，属于扩大损失，根据合同约定梁彦贵主张师文军支付实际腾退房屋之日前的房屋占用费无法律依据，本院不予支持。师文军对拖欠租金数额无异议，本院予以确认。综上所述，上诉人师文军的部分上诉请求及理由成立，依法应予支持；上诉人师文军的其他上诉请求及理由不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，唯适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初4584号民事判决第一项、第四项、第五项及案件受理费部分；二、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初4584号民事判决第二项、第三项；三、上诉人师文军与被上诉人梁彦贵于判决生效后十日内就兰州市城关区段××路××号（飞天商务招待所）1-5层商铺办理交接手续；四、驳回师文军的其他上诉请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费15504元，由上诉人师文军负担。本判决为终审判决。审判长 陈 新审判员 张海东审判员 杨 蕾二〇二一年二月八日书记员 徐梦君