江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0191民初3079号 原告：陶亮，女，1981年12月15日生，汉族，居民，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：张建中，江苏六朝律师事务所律师 委托诉讼代理人：裴立阳，系其丈夫。 被告：刘洋，男，1983年4月13日生，汉族，居民，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：韩雪春，系其妻子。 原告陶亮与被告刘洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员闫立海独任公开开庭进行了审理。原告陶亮及其委托诉讼代理人张建中、裴立阳，被告刘洋及其委托诉讼代理人韩雪春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陶亮向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告之间签订的《租赁合同》；2、请求法院判令被告支付原告房屋租金费暂计36960.6元及利息(自2020年2月2日起按照日万分之五计算至实际付款之日止)；3、请求法院判令被告支付违约金15135.26元；4、本案的诉讼费由被告承担。 事实与理由：2016年3月1日，原、被告双方签订了《租赁合同》，约定被告租赁原告所有的位于南京市江宁区房屋，明确租金按单价为3.4元／天／平米的建筑面积计算，从第二年开始的每年租金递增6%；此外，合同还明确了租金以半年为结算期，第一期租金在签订合同后3日内支付，以后每期租金在该期租期日开始前30日支付。合同签订之后，被告不仅一直少付每年递增租金，而且还多次拖延支付相应的租金。被告的行为已构成违约，原告曾与被告多次交涉，但被告至今仍未支付，故原告为了维护自身的合法权益，诉至法院。 被告刘洋辩称：1、同意解除合同。双方已经在2020年5月31日沟通解除合同，2020年6月1日已经交付房屋，故合同解除时间应是2020年5月31日；2、不认可拖欠原告租金。虽然合同约定房屋租金是按照每年6%的递增，但双方在2017年1月份经多次协商后变更约定租金，按照原合同不递增房屋租金的方式按季支付。2017年1月至2020年5月31日期间，原告并没有要求其支付增值部分的房租，也未通知其变更支付方式。故其并未拖欠房租，也不应承担利息；3、不认可原告主张的违约金，因疫情属于不可抗力原因，其已经在2020年2月18日通过微信解除合同，当时原告不愿意解除合同。其又支付了后续3个月房租，就是为了原告有时间再次转租，故其不应承担违约金。综上，要求依法处理。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2016年3月1日签订《租赁合同》，约定由原告陶亮（出租方）将位于南京市江宁区，建筑面积51.2平方米的房屋（以下简称案涉房屋）出租给被告刘洋（承租方）用于工作室使用。租赁期限自2016年3月1日起至2021年2月28日止，计5年。其中装修免租期为30天。合同约定：租金按照建筑面积计算，单价为3.4元／天／平方米，第一年租金为63539.2元（3.4×51.2×365），从租赁期的第二年开始，每年租金在前一年的基础上递增6%，租金以半年为结算期。双方约定如一方违约，违约金按照上一年度租金总和的20%计算。合同签订后，刘洋按照合同约定支付保证金5000元。自2017年2月15日起至2020年2月止，被告刘洋按季度支付租金15880元。2020年6月15日原告向本院递交起诉状，要求解除合同。2020年7月10日，原告陶亮收到被告刘洋邮寄交付的案涉房屋的钥匙及电卡，并于2020年7月12日将案涉房屋重新出租。 关于租金支付方式和金额，被告提供银行流水显示，其于2016年3月支付26547元、2016年8月1日支付36719元、2017年2月15日支付15880元、2017年5月11日支付15880元，2017年8月15日支付15880元，以此类推，直到2020年2月31日支付15700元。原告对被告的给付时间及金额认可，但是认为其并没有因此承诺减免租金的递增部分和变更租金支付方式。审理中，被告认为双方于2020年5月31日协商解除租赁合同，故合同解除时间为5月31日，原告对被告该主张不予认可，认为双方于5月31协商过解除合同，但条件没有达成，其不同意解约。后，其于6月15日向法院递交诉状，要求解除租赁合同，本院释明后，原、被告一致同意《租赁合同》于2020年6月15日解除。被告提出因疫情要求减免租金的抗辩意见，原告同意减免少部分租金。 以上事实，有《租赁合同》、不动产登记中心查询记录、微信聊天记录、银行转账凭证、快递打印件及当事人的陈述等证据证实。 本院认为：原告陶亮和被告刘洋签订的《租赁合同》合法有效，应受法律保护。原、被告一致认可《租赁合同》于2020年6月15日解除，本院予以确认。本案争议焦点：1、原告主张的被告欠付的递增租金部分以及合同解除后，被告欠付的租金及占有使用费是否有事实依据；2、合同解除后，被告是否承担违约责任，违约金应当如何予以确定；3、因疫情减免租金应当如何认定。 关于争议焦点1，原、被告签订的《租赁合同》虽然对租金的支付金额、递增幅度以及支付方式做了明确约定，但双方在实际履行过程中，被告自2017年2月至2020年2月期间，均按照季度支付租金，且支付租金的金额按照租赁合同约定的第一年租金约定的金额支付。在三年的时间内，被告支付租金金额及支付时间均形成了固定规律，在此期间，原告并未对被告支付租金的金额以及方式提出异议，亦未提出充分的证据证明，其曾经向被告追讨过递增部分的租金，本院认定双方以实际行动改变了合同约定的租金支付金额及支付方式。故对原告要求被告支付《租赁合同》约定的递增部分租金的诉讼请求，本院不予支持。租金合同解除后，承租人有义务返还租赁物，出租人也有义务积极接收租赁物，因原告怠于接收租赁物，导致被告刘洋于2020年7月10日以邮寄的方式交付案涉房屋的钥匙及电卡，结合本案查明事实，本院酌定被告返还租赁物的时间为5天，故被告应当支付租金及占有使用费至2020年6月20日，因被告已经支付租金至5月31日，尚欠部分未支付，经计算为3481.6元（3.4×51.2×20）。对原告要求被告支付欠付租金的诉讼请求，本院予以部分支持。 关于争议焦点2，《租赁合同》约定的租期未到，被告提出解约，系违约解除，应当按照合同约定承担违约责任，故原告要求被告按照合同约定承担上年度全年租金20%的违约金，并无不当，本院予以支持，但原告主张的上年度租金金额有误，本院予以调整，经计算违约金为12707.84元（63539.2×0.2）。 关于争议焦点3，因案涉房屋租赁期间发生新冠疫情，属于不可抗力，考虑到被告经营受到疫情冲击较大，根据疫情期的相关政策，本院酌定酌情减免1个月租金5222.4元（3.4×51.2×30），故对被告抗辩减免租金的意见，本院予以采纳。 《租赁合同》解除后，押金应当予以返还，互相抵扣后，经计算，被告刘洋还需支付给原告陶亮5967.04元（12707.84+3481.6-5000-5222.4）。关于原告主张租金利息的诉讼请求，因双方在解除租约过程中，均有不当行为，且租金未最终决算，故对该诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百四十三条、第五百六十三条第一款第四项、第五百七十七条、第五百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告陶亮与被告刘洋签订的《租赁合同》于2020年6月15日解除； 二、被告刘洋于本判决书发生法律效力之日起10日支付原告陶亮房屋租金、违约金5967.04元（该款项系扣除押金和减免租金后的金额）； 三、驳回原告陶亮的其他诉讼请求。 本案案件受理费收取为504元，由原告陶亮负担252元，由被告刘洋负担252元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员  闫立海 二〇二一年二月四日 见习书记员  伞 雨