安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1225民初721号 原告：杨海涛，男，1986年11月18日出生，汉族，居民，住河南省渑池县。 委托诉讼代理人：郎茂文，安徽裕德律师事务所律师； 委托诉讼代理人：董佳庆，安徽裕德律师事务所律师。 被告：安徽金运房地产开发有限公司，统一社会信用代码91341225756808421F,住所地安徽省阜南县经济开发区。 法定代表人：狄文龙，系该公司执行董事。 原告杨海涛与被告安徽金运房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月28日公开开庭进行了审理。原告杨海涛的委托诉讼代理人郎茂文，被告安徽金运房地产开发有限公司法定代表人狄文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨海涛向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告继续履行合同,为原告购买的房屋办理不动产登记证；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金4534.93元（以492927元为基数,自2017年11月12日起至2018年2月12日,按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金）；3、判令被告向原告支付逾期办证违约金42925.73元（自2019年2月8日起至2020年12月8日,以492927元为基数,按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（年利率4.75%）向原告支付违约金,之后违约金计算至房屋不动产权证取得之日止）;4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原被告于2015年3月12日签订《商品房买卖合同（预售）》,被告将其开发承建的位于阜南县房屋出卖给原告,房屋预测建筑面积113.84平方米,总价款为492927元。根据合同约定,原告需向被告支付首付款202927元,余款290000元申请贷款支付,被告应于2016年1月31日前向原告交付房屋。原告按照合同约定向被告足额支付了全部购房款,被告于2018年2月13日向原告交付房屋,至今未办理不动产登记手续。根据合同第十二条的约定,逾期交付房屋超过30日,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金,同时双方就逾期办证违约责任未进行约定。因此,为维护合法权益,原告特依法诉讼,请贵院依法判决。 安徽金运房地产开发有限公司辩称，违约交房是因为政府没有净地出让，违约金应由政府承担；逾期办证是因为阜南县国土资源局、房产局在2019年2月20日下发一份通知，业主办理不动产的通知，意思是由业主自行办理，公司不具有办理不动产的资格。 本院经审理认定事实如下:2015年3月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于阜南县房屋一套，预测建筑面积113.84平方米，套内建筑面积93.66平方米，总价款为492927元。 合同第七条第（二）关于付款方式及期限约定：分期付款。合同签订前原告已经于2015年3月12日支付202927元（其中韩子侠支付150000元，杨海涛支付522927元，原告杨海涛从韩子侠手中购买该套房屋，杨海涛购买时支付给韩子侠170000元。），余款290000元原告申请商业贷款于2015年3月12日支付完毕。 合同第九条约定：商品房交付条件为，该商品房交付应当符合1、2、3、4项所列条件；1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2、该商品房已取得房屋测绘报告，3、主体竣工，4、经综合查验合格。 合同第十一条关于交接时间和手续约定：（一）出卖人应当在2016年1月31日前交付该商品房。第十二条逾期交付责任，逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。 合同第十九条出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知买受人。 合同第二十条关于产权登记的约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付交付之日起360日内取得该商品房所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理。1、…买受人不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金。…2、房屋产权证由出卖人统一负责办理办证费由出卖人承担（契税、住房维修基金及其费用由买受人承担）。 原告按合同约定已将全部房款492927元交付被告，被告于2018年2月12日已将涉案房屋交付原告实际使用（双方均未提供证据证明房屋交付时间，本院以原告认可的时间为准）。 2018年9月1日，阜南县住宅小区综合查验公告（2018）2号，安徽金运房地产开发有限公司建设的儒林天香华庭住宅小区工程项目一期及二期4、5、9、10、13、14、17号楼（共计7栋楼）的住宅部分，已经阜南县住宅小区综合查验办公室组织进行查验，同意该小区一期、二期上述17栋楼的住宅部分先行通过查验，并在公告期满后出具通过查验结论，为相关住宅业主办理不动产登记手续。商业部分暂不予查验，待存在问题全部整改完成后再行查验。本次查验为先行通过性质，安徽金运房地产开发有限公司各类违约责任和补偿、赔偿不予终止。 2019年2月20日，阜南县国土资源局及阜南县房地产管理局下发通知，儒林天香华庭小区全部17栋住宅已完成不动产首次登记，通知业主携带相关材料办理不动产转移登记手续。被告将上述通知通过张贴、微信等方式告知了业主。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。 本案中，原告依合同的约定向被告交付了全部购房款，被告应按约定在2016年1月31日前将符合约定交付条件的房屋交付给原告，但被告未按约履行交付义务，以致违约，应承担相应的违约责任。 关于逾期交付房屋违约金的计算。原告要求按合同约定按日支付已交付房价款万分之一的违约金，符合本案《商品房买卖合同》的约定。本案中，原告履行了付款义务，依照合同约定，被告逾期交房应当支付违约金，涉案房屋于2018年2月12日交付原告，被告的违约期间为2016年2月1日至2018年2月12日，原告要求从2017年11月12日计算至2018年2月12日，本院许可，违约金为4534.93元（492927元×0.0001×92天），原告要求4534.93元，本院予以支持。本案中，原告依合同的约定向被告交付了全部购房款，于2018年2月12日接收房屋，至今未能办理房屋产权证，根据双方合同约定被告应当在商品房交付使用后30日内，将办理不动产权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，根据被告提供阜南县国土资源局和阜南县房地产管理局张贴公告通知显示，涉案房屋于2019年2月20日达到办证条件，本院认定被告未按约定期限履行义务，存在违约行为。依照合同约定，被告承担逾期办证违约责任的前提是被告将商品房交付给原告使用后，被告存在为原告办证义务，逾期办理房屋产权证违约金应当从原告接收房屋后360日期满次日起算，被告的违约期间为2019年2月13日至2019年2月20日，违约金为345.05元（492927元×0.0001×7天），原告诉求超出部分本院不予支持。原告要求被告为其办理不动产权登记，涉案房屋已具备登记条件，原告可自行办理，被告予以协助。被告安徽金运房地产开发有限公司以政府没有净地出让等为由拒绝承担违约责任，未提供证据证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告安徽金运房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨海涛逾期交付房屋违约金4534.93元； 二、被告安徽金运房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨海涛逾期办理房屋产权证违约金345.05元； 三、驳回原告杨海涛其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计493元（原告已预交），由被告安徽金运房地产开发有限公司负担100元，原告杨海涛负担393元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  张恩祥 二〇二一年二月二日 书记员  姚 慧 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《城市房地产开发经营管理条例》 第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。