江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣01民终263号上诉人（原审被告）：刘汉忠，男，汉族，1965年9月2日生，个体户，住址：江西省南昌市东湖区民巷******，现住青云谱区。被上诉人（原审原告）：江西四特天工地产开发投资有限公司，地址：江西省南昌市青云谱区何坊西路**，统一社会信用代码：913601045560192413。法定代表人：廖昶，该公司执行董事。委托诉讼代理人：颜宇煌，男，汉族，1996年2月7日，住江，住江西省赣州市于都县宜春市樟树市，该公司法务专员。委托诉讼代理人：赵士淼，男，汉族，1998年6月27日出生，住河，住河北省石家庄市元氏县宜春市樟树市，该公司法务专员。上诉人刘汉忠因与被上诉人江西四特天工地产开发投资有限公司（以下简称“四特天工地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市青云谱区人民法院（2020）赣0104民初1833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭采用阅卷、笔录的形式进行了不开庭审理，本案现已审理终结。刘汉忠提出上诉请求：1、请求减免2020年1月23日至4月23日三个月租金15120元。事实与理由：1、一审歪曲疫情时间，说疫情是从2020年2月21日至2020年3月23日，南昌市真正疫情时间是从2020年1月23日至2020年3月23日可以开始复工复产。2、按照国家政策，应该减免上半年3个月的租金。3、被上诉人阻挠上诉人恢复正常经营，多次上门表示要断水断电使得上诉人无法正常经营，造成巨大的经济损失。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。四特天工地产公司辩称：1、答辩人不存上诉人所称的“歪曲疫情时间”行为。2、上诉人不是承租国有房屋的服务小微企业和个体工商户，不享受免除上半年3个月租金的优惠政策。3、上诉人对租赁合同约定的不可抗力免责条款理解有误。4、答辩人并未阻挠上诉人正常经营，上诉人要求答辩人赔偿干扰无法经营造成的损失20000元没有事实和法律依据。5、上诉人要求归还4800元的履约保证金没有事实和法律依据。6、上诉人要求归还答辩人员许某人向上诉人索取的2400元资金没有事实合法依据。综上，上诉人的上诉请求均于法无据。四特天工地产公司向一审法院起诉请求：1、判令原审被告向原审原告支付拖欠的租金15120元（自2020年2月15日至5月14日，每月5040元）及滞纳金（自2020年2月15日起计算至付清拖欠的租金之日止，每逾期一日缴纳对应年租的千分之五）；2、判令原审原、被告2018年签订的《天工御邸项目京山新街商铺租赁合同》自2020年8月15日解除，原审被告在合同解除之日起15天内，结清水、电费及物业费各款项并将商铺归还原审原告；3、判令原审被告支付自2020年8月15日起至办理完毕房屋交接手续并搬离租赁物之日止期间的房屋使用费（参照合同约定租金标准每月5040元计算）；4、请求判令原审被告缴纳的履约保证金4800元归原审原告所有；5、本案诉讼费用由原审被告承担。一审法院认定事实如下：原审原、被告双方签订了一份《天工御邸项目京山新街商铺租赁合同》，该合同主要内容为：一、原审原告把位于江西省南昌市青云谱区天工御邸129＃商铺出租给被告，经营范围为养生食疗；二、租赁期限自2018年11月15日至2021年11月14日止，免租期共五个月，其中租赁期内第一年免租3个月，第二年免租1个月，第三年免租1个月；三、租金支付方式遵循先付款后使用原则，租金按每季度（3个月）支付一次，即：第一年4800元／月，第二年5040元／月，第三年5292元／月；四、原审被告应按期向原告缴纳租金，如原审被告未如期缴纳上述款项，每逾期一日应向原审原告缴纳对应年租金的千分之五作为滞纳金；五、原审被告拖欠租金超过15天，原告有权单方面解除合同，收回出租房屋，没收履约证金，并要求原审被告赔偿经济损失。上述合同签订后，原审原告按照约定向原审被告交付了店铺。原审被告自2020年2月份起以国家规定疫情期间必须减免三个月租金为由，拒绝支付2020年2月15日至5月14日期间的租金。原审原告同意在上述租赁合同约定的减免一个月租金外额外再减免半个月租金，但原审被告仍拒绝支付租金，原审原告多次催收无果后遂于2020年6月、7月两次向原审被告发出《房屋租赁合同解约函》，通知原审被告解除双方签订的房屋租赁合同并交还租赁的店铺。另查明，原审被告至今仍在租赁商铺，向原审原告支付了2020年5月15日至2020年8月14日期间的租金。再查明，原审被告租赁的商铺按照江西省新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部第15号令的要求，于2020年2月21日起暂时停止营业直至2020年3月23日登记备案后重新营业。一审法院认为：原审原、被告签订的《天工御邸项目京山新街商铺租赁合同》系在平等自愿基础上的真实意思表示，合法有效，原审原、被告均应按该合同的约定依法履行各自的义务。原审被告经营的养生食疗店因疫情造成一个月不能营业，此期间的租金5040元即属于不可抗力造成的损失，出于公平原则的考虑，应由原审原、被告平均承担上述损失，即原审被告向原审原告支付半个月租金2520元，另外半个月的租金2520元由原审原告承担；原审被告经营的养生食疗店自2020年3月23日起正常营业，应按照合同足额缴纳2020年3月15日至5月14日的租金。原审被告辩称按照国务院的政策，其经营的小餐饮店应免除2020年上半年3个月的租金，但是国务院的这项政策是针对承租国有房屋的小微企业，而并非原审被告这种承租私有房屋的小微企业，故对原审被告的该项辩称意见，一审法院依法不予采信。综上，原审被告应向原审原告支付2020年2月15日至5月14日的租金12600元。原审原、被告签订的租赁合同中约定了每日千分之五的滞纳金，该滞纳金应包含两部分，一部分为原审原告因原审被告拖欠租金受到的损失，另一部分为带有惩罚性质的违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原审原告并未提供证据证明被告拖欠租金造成的具体损失情况，故一审法院认定原审原告的损失应为原审被告拖欠的租金从金融机构贷款所应支付的利息。依照上述法律规定，原审原告主张的滞纳金中违约金部分不能超过拖欠租金同等金额的贷款利率的30%。综上，原审被告应自2020年2月15日起并按此时一年期贷款市场报价利率的130%，即年利率5.4%（4.15%×130%）支付滞纳金直至拖欠的12600元房租缴清之日止。原审原告将店面出租给被告的目的是收取租金，原审被告没有按时缴付2020年2月15日至5月14日的租金是因为不可抗力的干扰造成双方对租金数额发生争议，原审原告的合同目的并非从根本上无法实现，不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的根本违约情形，故原审原告主张解除租赁合同、收回店面、没收履约保证金的诉讼请求并无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、刘汉忠于本判决生效之日起七日内向江西四特天工地产开发投资有限公司支付2020年2月15日至5月14日的租金12600元并自2020年2月15日起并按年利率5.4%支付滞纳金直至上述租金缴清之日止；二、驳回江西四特天工地产开发投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费298元，减半收取149元，由刘汉忠负担。二审期间，双方均未提交新证据。双方对一审查明的事实均无异议和补充，本院对一审查明事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点为上诉人刘汉忠要求减免疫情期间（2020年1月23日-4月23日）三个月的租金15120元是否有事实和法律依据。根据江西省新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部第1号令的要求，从2020年1月25日晚上18时起，停止公众聚集性活动，关闭影院、剧场、卡拉ＯＫ、图书馆、网吧等公共场所。上诉人刘汉忠从事餐饮行业，不论是依照政府的规定的禁止营业或因受到疫情严重影响主动停业，确实因此造成了停业损失，刘汉忠后于2020年3月23日登记备案后重新营业，故本院认定刘汉忠因疫情影响造成暂时停业的时间为2020年1月25日——3月23日。刘汉忠系个体工商户，四特天工地产公司系非国有企业，突如其来的新冠××疫情，给各方的生产经营均带来了不利影响。在这种情况下，双方更应相互理解共同渡过难关，而不应仅考虑自身损失。涉案房屋为商业经营性房屋，综合考虑在疫情防控期间承租人对租赁房屋的使用受到一定限制及双方在合同中已约定减免一个月租金等情况，根据公平原则，一审法院酌情免除上诉人半个月的租金2520元，并无明显不当。关于刘汉忠主张四特天工地产公司其经营的上诉主张，证据不足，本院不予采信。综上，刘汉忠要求减免三个月租金的上诉请求，不能成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费480元（刘汉忠已预缴），由刘汉忠负担。本判决为终审判决。审判长  谢芸审判员  龚江审判员  沈莉二〇二一年二月四日法官助理王超迁书记员钟万友