新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2021）新40民终92号 上诉人（原审被告）：新疆天工房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 法定代表人：高翔，该公司董事长。 委托诉讼代理人：贾晓静，新疆宇通律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木，男，1964年12月9日出生，维吾尔族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 被上诉人（原审原告）：凯丽比努尔吾普尔，女，1966年11月22日出生，维吾尔族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 原审被告：新疆天工房地产开发有限公司伊犁分公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 法定代表人：高翔，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李军，男，1964年8月26日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 上诉人新疆天工房地产开发有限公司（以下简称天工公司）因与被上诉人吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木、被上诉人凯丽比努尔吾普尔，原审被告新疆天工房地产开发有限公司伊犁分公司（天工分公司）买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2020）新4002民初75号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月2日受理后，依法组成合议庭，于2021年1月14日公开开庭进行了审理。上诉人天工公司的委托诉讼代理人贾晓静，被上诉人凯丽比努尔吾普尔，原审被告天工公司伊犁分公司的委托诉讼代理人李军到庭参加了诉讼，被上诉人吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木经本院依法传唤无正当理由。本案现已审理终结。 天工公司上诉请求：1．撤销一审判决第二项内容，改判其向吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木、凯丽比努尔吾普尔赔偿253,591.04元；2．撤销原审判决第三项，改判其向吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木、凯丽比努尔吾普尔支付利息47,039元（自租赁合同终止日至2019年4月25日止，以实际交付的购房款126,795.52元为基数）；3．撤销一审判决第四项，改判其不向吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木、凯丽比努尔吾普尔支付房屋租赁费及鉴定费；4．撤销一审判决第五项，改判其不承担违约金。事实及理由：1．其认可商铺四年的收益金为71,322.48元，但从吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木、凯丽比努尔吾普尔出具的支付商铺购房款和住宅购房款的票据内容可以看出商铺四年的租赁费是冲抵商铺的购房款，不是冲抵住宅购房款，故吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木、凯丽比努尔吾普尔实际支付商铺购房款是126,795.52元而不是198,118元。2．因一审法院认定吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木、凯丽比努尔吾普尔实际支付购房款的基数存在错误，故计算利息也存在错误。3．因其于2010年9月15日将涉案商铺包括在内的楼房出售给他人，故吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木、凯丽比努尔吾普尔从2010年9月15日起就并非是该商铺的产权人，故其不支付租金。4．一审法院判令其赔偿吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木、凯丽比努尔吾普尔违约金198.1元没有任何依据，该违约金是未按时交付店铺的违约行为而支付的违约金，其已经按照合同约定交付了房屋，故不存在逾期交付房屋的行为。 吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木、凯丽比努尔吾普尔辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判。其与天工分公司签订的商品房买卖合同的付款方式明确约定将商铺购房款198,118元一次性付清，其按照合同约定一次性支付商铺购房款，故其实际支付的购房款为198,118元。其与天工分公司签订的铜锣湾·不夜城住宅认购登记书中也明确约定将首付款71,322.48元于2006年4月24日交付，该71,322.48元就是商铺四年的收益金，故原审法院认定商铺四年的71,322.48元收益金是冲抵商铺购房款正确。 吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木、凯丽比努尔吾普尔向一审法院起诉称：1．依法解除商品房买卖合同；2．判令天工公司按购房款198,118元的三倍予以退赔；3．天工公司适用至今购房款198,118元，故按银行利息的四倍支付此购房款13年期间的利息；4．天工公司偿还该商铺自2010年4月25日至2014年4月25日的租金71,322.48元（17830.62＊4）及该笔租金的利息按银行利息的四倍支付；5．天工公司按鉴定结论偿还该商铺自2014年4月25日至今的租金103,822.25元（20764.45＊5）及该笔租金的利息按银行利息的四倍支付；6．天工公司承担违约金198.1元；7．涉诉费用由天工公司负担。 一审法院认定事实：2006年4月24日，吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木、凯丽比努尔吾普尔与天工分公司签订一份商品房买卖合同，以198,118元的价款购买天工公司开发的位于伊宁市铜锣湾不夜城B座一层1189号面积为23.308平方米的商铺，以193,804元的价款购买147平方米的住宅各一套。吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木于2006年4月22日交付商品房购房款2万元，同年4月25日交付商品房购房款106,795.52元，当日又交付商品房购房款71,322.48元，共计支付商品房购房款198,118元。合同第六条约定，付款方式为一次性付款。吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木与天工分公司签订一份委托管理合同，吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木将其购买的1189号商品房委托给天工分公司进行管理，期限自2006年4月25日至2014年4月24日止共计8年，约定年收益金为17,830.48元。天工公司已将2006年4月25日至2010年4月25日的租赁费71,322.48元向吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木、凯丽比努尔吾普尔付清。2010年，天工公司未经吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木、凯丽比努尔吾普尔的同意将吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木、凯丽比努尔吾普尔购买的涉案商铺出售给了新疆友好集团，并后四年的租赁费未向吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木、凯丽比努尔吾普尔支付。2012年10月10日伊犁天工今日百货有限责任公司宣告注销。天工公司从吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木、凯丽比努尔吾普尔处收到的三份票据中，金额为20,000元的0035995号定金票据于2006年4月22日出具；金额为106,795.52元的0058362号票据于2006年4月24日出具，即该两份票据是同一天出具的。吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木、凯丽比努尔吾普尔从天工公司处购买房屋的票据号分别为35994号、36056号、9180号、9745号、38458号、2579号。其中定金2万元的0035994号票据和金额为51,322.48元的0036056号票据金额合计为71,322.48元，该金额与0035500号票据金额相符。另查明：经一审法院委托价格认证部门作出（2015）1119号鉴定结论书，认定伊宁市铜锣湾不夜城B座一层1189号商铺自2014年4月25日至2015年10月12日止的租金为27,331元。吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木与凯丽比努尔吾普尔作为共同原告出庭。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，合法订立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订的合同无法继续履行，应当解除该合同。吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木、凯丽比努尔吾普尔分三次支付购房款198,118元的事实清楚。且双方签订的商品房买卖合同中也明确载明商铺款一次性付款，虽天工公司提出将前4年的租赁费71,322.48元抵消于商铺款，但在收据（0035500号）上未备注关于前三年的租赁费71,322.48元抵消于商铺款的事实，天工公司也提出吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木、凯丽比努尔吾普尔收到店铺的租赁费71,322.48元并在收据上签字的主张，但该收据（0008946号）上未备注71,322.48元抵消于店铺款的事实并未载明具体收款时间。虽按委托管理合同将71,322.48由天工分公司返还，但票据上载明天工分公司，并于2006年4月25日出具的两份票据（0035500号和0058362号）的票号差距较大，于2006年4月22日出具的票号为0035995号定金票据与2006年4月25日出具的0035500号票据的票号差距较大，且三天前出具票据的票号小于三天后出具的票据的票号等事实与被告主张不符合；综上，虽035500号票据与0008946号收据金额是一致，但金额上的相符性无法证明天工公司租赁费抵消于店铺款的主张，一审法院认定吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木、凯丽比努尔吾普尔已付清店铺款。天工公司应当退还其从吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木、凯丽比努尔吾普尔处收取的店铺款。吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木、凯丽比努尔吾普尔要求天工公司按购房款198,118元的三倍予以赔偿的主张于法无据，天工公司应当将198,118元的一倍即396,236元退还吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木、凯丽比努尔吾普尔。虽一审法院予以支持吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木、凯丽比努尔吾普尔要求天工公司店铺款利息的主张，但要求13年的银行利息过高，店铺款198,118元的利息应当计算为自租赁合同终止日至2019年4月25日止。天工公司对逾期期间的利息依照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付（中国人民银行同期贷款基准年利率4.75%，逾期利率上浮30%，即相应的逾期罚息利率为4.75%＊（1＋30%）=6.1%，换算成日利率为6.1%/360=0.01694%，逾期6年＊365天=2190天。198118＊0.01694%＊2190=73,499元）。吐尔孙麦麦提·吾布力卡斯木、凯丽比努尔·吾普尔有权在租赁期限内向天工公司收取租金。 天工公司应当支付自2010年4月25日至2014年4月25日止，后四年的租金71,322.48元。经一审法院委托，价格认证部门将该商铺合同期满后委托管理的租金27,331元，该评估结论符合法律规定。天工公司应当向吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木、凯丽比努尔吾普尔支付租金（27,331元＋71,322.48元）98,653.48元及鉴定费1,000元、合计99,653.48元。吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木、凯丽比努尔吾普尔要求天工公司支付将该店铺租金的利息的主张于法无据，一审法院不予支持。天工公司应当按合同约定支付违约金198.1元。对天工分公司承担的法律后果，应由天工公司负责。应当驳回吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木、凯丽比努尔吾普尔的其他诉讼请求。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条第一款，第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项之规定，判决如下：一、解除吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木、凯丽比努尔吾普尔与新疆天工房地产开发有限公司伊犁分公司签订的商品房买卖合同以及原告吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木与伊犁天工今日百货有限责任公司签订的委托管理合同；二、新疆天工房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还吐尔孙麦麦提·吾布力卡斯木已付购房款198,118元的一倍396,236元；三、新疆天工房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向吐尔孙麦麦提吾布力卡斯支付将店铺款198,118元的利息73,499元；四、新疆天工房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向吐尔孙麦麦提吾布力卡斯支付店铺租金98,653.48元及鉴定费1,000元；五、新疆天工房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向吐尔孙麦麦提吾布力卡斯支付违约金198.18元。六、依法驳回吐尔孙麦麦提吾布力卡斯、凯丽比努尔吾普尔的其他诉讼请求。因本案属于重审案件，不收取诉讼费。一审案件受理费10,732元，由新疆天工房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、天工公司应当向返还吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木、凯丽比努尔吾普尔实际支付的涉案商铺款的数额、利息问题（包括本金及赔偿金）；二、天工公司是否应当支付2010年4月25日至2014年4月25日的四年租金71,322.48元以及合同期满后的27,331元租金问题。 关于争议焦点一。双方合同约定的涉案商铺价款为198,118元。吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木、凯丽比努尔吾普尔为证明其已支付上述款项提交了三份票据，金额分别为20,000元、106,795.52元、71,322.48元。其中2006年4月24日的票据为71,322.48元，该款项与双方签订的房产委托管理合同约定的涉案商铺四年租金一致，而吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木、凯丽比努尔吾普尔未提交支付该款项相应汇款等凭证，故可以认定四年租金系冲抵于涉案商铺购房款。本院认定吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木、凯丽比努尔吾普尔实际已付购房款为126,795.52元。《最高人民法院＜关于审理商品房买卖纠纷＞案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。故天工公司应当将126,795.52元的一倍253,591.04元返还给吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木。因吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木实际支付商铺购房款为126,795.52元，故利息以126,795.52元为基数从租赁合同终止日至2019年4月25日止。天工公司对逾期期间的利息依照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付即中国人民银行同期贷款基准年利率4.75%，逾期利率上浮30%，即相应的逾期罚息利率为4.75%＊（1＋30%）=6.1%，换算成日利率为6.1%/360=0.01694%，逾期6年＊365日=2190天。126795.52＊0.01694%＊2190=47,039元。 关于争议焦点二。天工公司将包括诉争商铺在内的整栋楼房擅自出售给新疆友好集团才导致合同目的未能实现，违背了双方签订的房产委托管理合同。天工公司与吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木于2006年4月25日签订房产委托管理合同，双方约定商铺年租金为17,830.62元，租赁期限为8年。因天工公司将商铺四年收益金冲抵于商铺购房款，并没有实际支付，故应向吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木返还自2006年4月25日至2010年4月24日止的租金71,322元及后四年租金71,322元、价格认证部门的鉴定赔偿该商铺租赁期限届满至起诉时的租金27,331元，合计169,975元应当支付给吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木。故天工公司虽提出其于2010年9月15日将包括商铺在内的整栋楼出售给友好集团，从2010年9月15日起就不是房屋的产权人，故不应该支付后四年租金的上诉请求于法无据，本院不予支持。 综上所述，新疆天工房地产开发有限公司上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实及部分处理有误，应予以改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2020）新4002民初75号民事判决第一项。 二、撤销新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2020）新4002民初75号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项。 三、新疆天工房地产开发有限公司于十日内返还吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木已付店铺款126,796元的一倍即253,592元。 四、新疆天工房地产开发有限公司于十日内向吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木支付店铺款126,796元的利息47,039元。 五、新疆天工房地产开发有限公司于十日内向吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木支付店铺租金169，975元及鉴定费1,000元。 一审案件受理费10,732元，由新疆天工房地产开发有限公司伊犁分公司负担8,885元，由吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木负担1,847元。二审案件受理费5,334元，由新疆天工房地产开发有限公司伊犁分公司负担4,416元，由吐尔孙麦麦提吾布力卡斯木负担918元。 本判决为终审判决。 审判长 王        欣 审判员 祖力皮亚阿卜杜许库尔 审判员 阿 丽 米 努 克 尤 木 二〇二一年二月二十四日 书记员 布买丽娅木阿布都艾尼