浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0424民初3522号 原告：海盐乐贝真空镀膜厂。住所地：海盐县西塘桥街道大宁村小宁桥（永利工艺品厂内），统一社会信用代码913304240692176976。 负责人：周在华，厂长。 委托诉讼代理人：王建根，浙江浙博律师事务所律师。 被告：海盐县天康肉类食品有限公司。住所地：海盐县通元镇浦洋村，统一社会信用代码91330424726593597X。 法定代表人：陈玉，董事长。 委托诉讼代理人：顾跃华、倪春月，浙江海威特律师事务所律师。 原告海盐乐贝真空镀膜厂为与被告海盐县天康肉类食品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2020年9月15日向本院起诉。本院立案后于同年10月12日、2021年2月3日二次公开开庭进行了审理，第一次庭审时，原告负责人周在华及其委托诉讼代理人王建根、被告委托诉讼代理人倪春月到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告负责人周在华及其委托诉讼代理人王建根、被告委托诉讼代理人顾跃华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2017年5月原告与被告协商，由原告租赁使用被告位于海盐县××街道××村××房。2019年1月28日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告出租给原告的厂房建筑面积2000平方米，租赁日期自2019年1月1日起至2019年12月31日止，租金为一年150000元，保证金为10000元。合同签订后，原告付清了一年的租金和保证金。原告将该房屋用于童车塑料配件的真空镀膜的生产和经营，使用过程中对房屋进行了装修。2019年5月底，原告接到被告和村委会、街道的通知，根据大桥新区平台建设需要，该房屋在2019年10月底以前搬迁完毕。2019年6月初，政府委托评估机构对原告租赁使用的房屋的装修等附属物，以及设备设施、库存原材料和产品等进行了搬迁费用的评估。2019年10月25日前，原告将全部物品搬离完毕，将该房屋腾空。原告多次要求被告给与原告搬迁补偿，但是，被告一直拒绝原告的要求。2019年12月底的一天，原告到被告处协商，直至晚上10点多，被告经办人张芳琴只愿意支付给原告5万元。由于原告与被告无法就补偿事宜协商一致，原告委托律师向海盐县人民政府西塘桥街道办事处申请提供拆迁补偿协议书、评估报告书，街道办事处与被告签订的协议已经明确待搬迁设备、存货、杂物的资产占有单位是“海盐乐贝真空镀膜厂”，即原告所有，评估费用为222835元。但是，评估明细表中缺少评估当时的原告以下存货的搬迁费用约15000元：成品包装纸箱5吨多、塑料件半成品6吨多、已包装好的塑料件成品7吨多、产品配件轴1000多个。评估明细中缺少原告对房屋的装修费用损失约30000元。另外，因搬迁，原告与被告之间的租赁合同提前2个月5天终止，造成原告停产停业损失，按照一倍的租金计算，原告的停产停业损失不少于25832元。因搬迁，造成原告成品纸箱不能使用，直接财产损失不少于16500元。后原告申请法院调取涉案拆迁补偿协议书和评估报告书，根据法院调取的海盐中联资产评估有限公司盐中资评报字（2019）第223号资产评估报告书：1、以下房屋装饰是原告建造的：砖砌灶台1个，评估价值？400元；不锈钢水槽1？个，评估价值425元；立式洗脸盆1？个，评估价值240元；扣板吊顶60.37？平方米，评估价值？2414.88？元；扣板吊顶？101.50平方米，评估价值？4060？元；木板吊顶？27.？35？平方米，评估价值？2188.16元；上述房屋装饰损失评估价值合计？9728.04？元；2、以下建筑物、构筑物是原告建造的：彩板雨篷？4.50平方米，评估价值？360？元；彩板雨篷62.56平方米，评估价值？6005.76？元；彩板雨篷？15.？56？平方米，评估价值？2644.35？元；南夹芯板房？133.？20？平方米，评估价值？41958？元；上述建筑物、构筑物损失评估价值合计50968.？11？元；3、机器设备、存货、杂物等搬迁费用评估值？222835？元，是原告所有的机器设备、存货、杂物等搬迁费用？114085？元，以及原告所有的变压器、配电柜、电线电缆电箱拆卸后无法重新利用按照重置价结合成新率评估的财产损失价值？108750？元；4、停产停业损失？57938？元，是原告承租使用的有证建筑面积579.？38？平方米房屋被提前终止租赁合同给原告所造成的停产停业损失；5、原告租赁日期为？2019？年？1？月？1？日起至？2019？年？12？月？31？日止，租金为一年？150000？元，2019？年？10？月？25？日前，原告将全部物品搬离完毕，将该房屋腾空，因此，被告应当退还原告两个月的租金？30000元。综上，原告的财产损失包括：房屋装饰损失评估价值？9728.？04元，建筑物、构筑物损失评估价值？50968.？11？元，变压器、配电柜、电线电缆电箱损失价值？108750？元，合计？169446.？15？元；原告的搬迁费用？114085？元；原告的停产停业损失？57938？元；原告的房屋租金损失？30000？元。上述原告的损失合计？371469.？15？元，扣除被告已支付的50000？元，被告应支付给原告？321469.？15？元。为此，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判令（诉请已变更）：1、被告支付原告搬迁费、财产损失、停产停业损失、房屋租金损失合计？321469.？15元；2、被告承担本案诉讼费。 被告答辩称：双方之间的法律关系应该按租赁合同关系来认定，根据双方签订的租赁合同相应条款，被告并未违反合同约定，不需要承担赔偿义务；原告根据资产评估报告书列举的1至5项，其中第1项原告陈述是自己所有或购置，但原告未提供证据证明，相反，原告列举的资产占有单位为被告，因此属被告所有，其中第2项的意见同第1项的意见，其中第3项，该费用确实是应该给原告的，但原、被告就该费用已经于2019年12月31日达成一致意见，即被告一次性补偿原告50000元，故原告无权再行主张，关于第4项，这是被告积极配合搬迁政府给的优惠政策，与原告无关，关于第5项，原告计算租金过高。综上，应驳回原告的全部诉讼请求。 经审理，本院查明事实如下：2017年期间原、被告协商，由原告租赁使用被告位于海盐县××街道××村××房。2019年1月28日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告出租给原告的厂房建筑面积2000平方米，租赁日期自2019年1月1日起至2019年12月31日止，租金为一年150000元并于2019年1月28日前一次性支付，保证金为10000元；在解除合同条件中约定该房屋因城乡建设需要被列入房屋拆迁公告范围的双方同意在租赁期内互不承担责任；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告支付了相应租金。2019年5月31日，被告向原告发出通知一份，该通知载明：接政府通知，因城乡建设需要，位于西塘桥大宁村（原西塘食品站）的房屋被列入房屋拆迁范围，因此该房屋将不再出租，原2019年1月28日签订的合同解除并请于2019年6月15日前搬离。2019年10月15日，被告（作为乙方）与海盐县人民政府西塘桥街道办事处（作为甲方）签订《拆迁（搬迁）补偿协议》一份，协议约定：乙方将坐落于海盐县××街道××村××房交于甲方拆迁，拆迁全部补偿金额为人民币3012850元，乙方于2019年10月25日前腾退被拆迁的土地、厂房等，协议还约定了其他事项。另根据本院调取的海盐中联资产评估有限公司盐中资评报字（2019）第223号资产评估报告书，其载明：被告工业房地产征收补偿资产评估价值为3012850元，包括房屋建筑物（包括构筑物、装饰）评估值为1410908元、国有土地使用权评估值935480元、机器设备、存货、杂物等搬迁费用评估值222835元、停产停业损失、安置补助费、货币奖励和放弃土地安置奖四项共计443627元。2019年10月25日前，原告自认将自己的全部物品已搬离完毕，将该涉案厂房腾空并交付于被告。2019年12月31日原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订《拆迁补偿协议》一份，约定：乙方租赁甲方位于西塘桥大宁村（原西塘食品站）房屋，因政府拆迁关停，经甲乙双方协议一致，由甲方一次性补偿乙方人民币伍万元整，此金额包含乙方已交房租应退还部分。 上述事实，有原告提供的租赁合同、《拆迁（搬迁）补偿协议》等证据、被告提供的通知、拆迁补偿协议、银行转账回单、本院调取的《拆迁（搬迁）补偿协议》、资产评估报告及到庭当事人的庭审陈述等为证。 本案中，原、被告对房屋租赁合同的法律效力、租金支付等均无异议，双方的争议焦点为被告是否应当支付原告主张的搬迁费及相应损失。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（二）在订立合同时显失公平的”，而根据本院调取的相关证据可知，被告于2019年10月15日即知晓拆迁补偿的相关事宜，被告庭审中亦确认机器设备、存货、杂物等搬迁费用应该支付给原告，后双方于2019年12月31日达成补偿协议即一次性补偿原告50000元，但被告庭审中亦未提供双方当日协商时原告知晓搬迁费用及相关损失的相关证据。故该补偿协议系被告利用拆迁过程中所形成的优势地位与原告签订的，且从补偿金额上看，该协议显示公平，原告有权请求人民法院对该协议变更或撤销，故被告应当支付原告机器设备、存货、杂物等搬迁费用共计222835元，因此，对原告关于搬迁费的诉请，本院予以支持。关于原告根据资产评估报告书列举的第1项和第2项损失，首先，原告未提供证据证明涉该二项中的物品是其所有或配置；其次，评估报告中已载明原告列举的资产占有单位为被告，故对原告要求被告支付该二项的损失，本院不予支持。关于原告根据资产评估报告书列举的第4项停产停业损失，案涉停产停业损失补偿标准系按企业合法建筑面积每平方米100元计算，故虽该损失补助名为停产停业损失，实际上与企业是否经营、是否停产停业无关，而是与企业所有的合法建筑面积有关，即该部分补助系由征迁部门给予被搬迁人的损失补偿，故对原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告主张的租金损失，经庭审，原告自认二个月损失，结合租金为150000元/年，故本院调整为原告的租金损失为25000元。综上所述，本院对原告主张的搬迁费222835元及租金中的25000元予以确认，结合被告已支付原告50000元，故被告还应支付原告197835元，对于原告超出部分请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释［2020］15号）第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告海盐县天康肉类食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告海盐乐贝真空镀膜厂搬迁费等损失共计197835元； 二、驳回原告其他的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3061元、财产保全费2120元，合计5181元，由原告海盐乐贝真空镀膜厂负担1993元、由被告负担3188元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  谈其竞 二〇二一年二月十九日 书记员  陈敏洁