浙江省湖州南太湖新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0591民初201号 原告：凌峰，男，1973年4月6日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 原告：王丽英，女，1977年3月27日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 二原告共同委托诉讼代理人：徐先明，浙江广诚律师事务所执业律师。 二原告共同委托诉讼代理人：卜晓峰，浙江广诚律师事务所执业律师。 被告：湖州碧桂园富高房地产开发有限公司，住所地浙江省湖州市红丰路****1216-61，统一社会信用代码：91330501MA29K86P20。 法定代表人：唐鹏，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：林建国，北京天驰君泰（杭州）律师事务所执业律师。 原告凌峰、王丽英与被告湖州碧桂园富高房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年8月10日、2020年9月24日公开开庭进行了审理。凌峰、王丽英的委托诉讼代理人徐先明、卜晓峰，碧桂园公司的委托诉讼代理人林建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凌峰、王丽英向本院提出诉讼请求：1、撤销凌峰、王丽英与碧桂园公司商品房买卖合同的装修部分或者变更装修价款；2、碧桂园公司返还已收取分摊面积装修款61800元；3、碧桂园公司返还已收取套内面积装修款226400元；4、本案诉讼费由碧桂园公司承担。后凌峰、王丽英变更诉讼请求为：1.变更凌峰、王丽英与碧桂园公司商品房买卖合同的装修单价为1290元；2.碧桂园公司返还凌峰、王丽英超收的装修款102311元;3.本案诉讼费由碧桂园公司承担。 事实和理由：凌峰、王丽英与碧桂园公司于2017年12月29日签订《浙江省商品房买卖合同》，凌峰、王丽英向碧桂园公司购买湖州市××幢××室××商品房，建筑面积144.1平方米，其中套内面积113.2平方米、分摊面积30.9平方米，单价10935.12元，总价1575751元。凌峰、王丽英已付清了合同价款。根据预售公告记载【湖售许字（2017）第00251号】，该套住宅的备案价含精装修2000元／平方米。2019年6月30日，碧桂园公司向凌峰、王丽英交付房屋，但套内面积的装修远远不值合同价2000元／平方米。经委托评估，评估价按建筑面积计算为1290元／平方米，即使按套内面积计算也仅为1642元／平方米。故碧桂园公司收取的装修价款显失公平。对于显失公平的合同，当事人有权请求变更或撤销。故变更合同装修单价为1290元／平方米，要求按照建筑面积退还超收价款102311元。分摊面积的装修应为开发商建设商品房毛坯部分的合同义务，不在合同精装修价款内，该部分合同不应收取装修费用，对应的装修价款应当返还。 碧桂园公司辩称：凌峰、王丽英的诉讼请求不明确，相互冲突且已经超过除斥期间。《合同法》第五十四条第三款规定，“当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”，变更合同条款与撤销合同条款不得并存，凌峰、王丽英的原诉讼请求相互冲突。且其将撤销及变更的选择权交由法院选择，属于诉讼请求不明。《民法总则》第一百五十二条第一款规定，“当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内，重大误解的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起三月内没有行使撤销权，撤销权消灭”。凌峰、王丽英与碧桂园公司于2017年12月29日网签《商品房买卖合同》等协议，若其认为存在显失公平撤销事由，应当在一年内行使。现已超过法定期限，无权行使该项权利。合同的计价方式为建筑面积乘以单价，并未包含装修价款，故申请撤销的条款并不存在。 碧桂园公司无需向凌峰、王丽英返还102311元装修款。评估报告仅是对室内装修的评估，凌峰、王丽英将该装修价值平摊到建筑面积缺乏逻辑。《商品房买卖合同》并未约定装修价款，碧桂园公司也从未在销售广告和宣传资料输出2000元／平方米装修单价。湖州市××房和城乡建设局公示信息中精装2000元／平方米不构成案涉商品房买卖合同的合同内容。碧桂园公司与凌峰、王丽英交易的标的物为带装修的商品房，而并非双方买卖毛坯房，碧桂园公司另行提供装修服务。双方之间仅存在商品房买卖合同关系，不存在装饰装修法律关系。直接把精装修工程成本造价比照双方合意达成《商品房买卖合同》价格要求返还差价，无法律依据也违反经济常识。凌峰、王丽英在签订《商品房买卖合同》、《补充协议书》、《房屋情况告知书》、《签约特别提示》等一系列文件时，对文件约定的内容应尽到细致和审慎的注意义务，没有证据证明其在签订上述文件时处于危困和缺乏判断能力的情况。上述合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。 综上，请求驳回凌峰、王丽英全部诉讼请求。 凌峰、王丽英为证明其主张，向本院提交了以下证据： A1、《商品房买卖合同》（原件）一份，证明双方的权利义务内容，案涉房产建筑面积144.1平方米，套内面积113.2平方米，分摊面积30.9平方米，单价10935.12元，总价1575751元； A2、《浙江省增值税普通发票》（原件）一份，证明凌峰、王丽英已经履行了支付房屋价款的合同义务； Ａ3、商品房预售许可公告（影印件）一份，证明湖州市××房和城乡建设局公布的案涉房屋备案单价中包含精装修2000元／平方米； A4、预售房号清单（原件）一份，证明湖州市田园里3幢、8幢、9幢商品房建筑面积备案单价由毛坯价格和装修价2000元/平方米二部分组成； A5、一房一价网页（影印件）一份，证明政府公示的田园里一房一价由毛坯单价和装修价2000元/平方米二部分组成； A6、评估报告书（原件）一份，证明案涉房产的室内装修价值为185849元，按建筑面积折算为1290元/平方米，按套内面积折算为1642元/平方米； Ａ7、《商品房买卖合同》（合同编号：×××00 60760）（部分节选复印件）一份，证明样板房湖州市××幢××室已经出售给了案外人范军，且交付的时间也是2019年6月30日，碧桂园公司未按照相关规定保留样板房。 碧桂园公司为证明其主张，向本院提交了以下证据： B1、《签约特别提示》（原件）及《销售承诺监督提示》（原件）各一份，证明凌峰、王丽英在购买涉案房屋时，碧桂园公司就签约事项、合同文本进行了特别告知，其二人已经进行了充分考虑，签署合同不存在显失公平的情形； B2、《商品房买卖合同》（原件）及《补充协议书》（原件）各一份，证明双方仅存在商品房买卖合同关系，且对面积、单价、总价、装修交付标准达成合意； B3、《楼宇交接书》（原件）一份，证明碧桂园公司已经将案涉房产交付凌峰、王丽英，其二人对装修标准不存在异议； B4、《房屋产权证书》（复印件）一份，证明产权登记面积与合同约定面积一致，案涉房产已经登记到凌峰、王丽英名下； B5、《补充协议》（原件）一份，证明样板房的买卖，碧桂园公司与买受人约定，样板房仍将作为示范单位展示，买受人不得干涉碧桂园公司对该商品房以作示范单位的正常使用，买受人保证不就此向出卖人提出任何异议或主张任何权利。 经质证，双方各自发表质证意见如下： 碧桂园公司对证据A1的证据三性无异议；对证据A2的证据三性及证明对象均无异议；对证据A3的真实性、合法性无异议，对关联性和证明对象有异议，认为该公告仅是碧桂园公司向行政主管部门报批的内容，并非合同内容，双方权利义务应以《商品房买卖合同》及《补充协议书》为准，碧桂园公司从未向凌峰、王丽英输出2000元/平方米的装修价格；对证据A4的真实性、合法性无异议，对关联性、证明对象有异议，该方案为碧桂园公司向行政主管部门备案之用，碧桂园公司并未单独向凌峰、王丽英输出该信息；对证据A5的真实性、合法性、关联性及证明对象均有异议，未出示原件，网站的内容并非合同内容；对证据A6的真实性、合法性无异议，对关联性及证明对象有异议，室内面积为113.2平方米，室内装修单价为1641.8元/平方米，并不存在明显违反公平等价有偿原则的情形；对证据A7的真实性、合法性无异议，关联性和证明对象有异议，碧桂园公司提供的补充协议约定，案外人不得干涉样板房的对外展示，且截止2020年9月24日，样板房尚未交付给案外人，目前仍处于可以参观的状态。相关法律法规仅规定样板房的保留时间，但并未限制样板房的对外出售，出售样板房并不代表未保留样板房。 凌峰、王丽英对证据B1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，仅是对特别提示范围内已深思熟虑，装修未进行特别提示。销售人员的说法与本案无关联，凌峰、王丽英了解的装修价的内容部分也来自于政府网站；对证据B2的真实性、合法性无异议，对关联性及证明对象有异议，认为合同附件四对装修设施的品牌、型号、规格没有具体的约定，没有约定能表明价值的型号和规格。《浙江省实施办法》第二十条规定，“房地产经营者销售全装修商品房的，应当在合同中明确所用主要装修材料的名称、品牌、规格、型号、等级和施工质量标准等内容；提供室内设施设备的，应当明确提供的设施设备的名称、品牌、规格、型号、等级和安装标准等内容”。附件四内容的不完整，故不符合合同约定也不合法，应由格式合同提供者碧桂园公司承担不利后果；对证据B3的真实性、合法性无异议，对关联性及证明对象均有异议，仅能证明凌峰、王丽英收到了相关的物品和资料，并未提及装修价值，不能证明凌峰、王丽英对装修价值不存在异议；对证据B4的真实性、合法性及证明对象无异议，对关联性有异议，凌峰、王丽英完成了收房并办理了房屋登记，并不表明其对装修无异议，仅是为了避免损失进一步扩大；对证据B5的真实性、合法性、关联性均有异议，合同签订时间不明，该补充协议约定商品房在交付使用前仍将作为示范单位展示，而样板房的交房时间也是2019年6月30日，说明碧桂园公司并未打算在交房后继续展示。至于案外人范军至今没有收房属实，但其未收房的理由是样板房与当初的展示差别过大。故凌峰、王丽英对该样板房也不认可。 经审查，本院认为凌峰、王丽英提交的证据A1-A7及碧桂园公司提交的证据B1-B5均符合证据的真实性、合法性，具体将在下文中做综合认定。 2021年2月19日，本院对湖州市××幢××室的样板房进行现场勘察，当事双方均派员到场。凌峰、王丽英表示样板房与湖州市××幢××室目测可及的表面没有明显的不一致。 根据上述采信的证据以及到庭当事人在庭审中的陈述，本院查明本案事实如下： 2017年12月29日，凌峰、王丽英与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：凌峰、王丽英向碧桂园公司购买湖州市××幢××室的房产，建筑面积144.1平方米，套内面积113.2平方米，分摊面积30.9平方米。该商品房面积为合同约定面积（应分摊的共有建筑名称及建筑面积于合同附件二中进行了说明：该商品房的电梯、消防疏散楼梯、消防通道、门厅、建筑外墙、各类管道井及设备井等公共部位与公用房屋分摊的建筑面积按照国家规定的标准、规范、规则执行）。商品房计价方式为按建筑面积计算，单价10935.12元，总价1575751元。碧桂园公司应于2019年6月30日前交付房产。该合同第十四条约定：“双方将该商品房的装饰、设备标准约定于合同附件四，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容。碧桂园公司交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的，碧桂园公司补偿装饰、设备差价，并承担违约责任。”合同附件四约定8幢的装饰装修标准为：1、外墙：根据整幢楼宇的整体外墙外观设计需要，大面积采用天然石漆，局部采用其他外装饰材料。2、内墙……备注：碧桂园公司在园区内设置的示范单位只作为购房客户感受装修与家具摆放的整体效果之用，该示范单位不作为该商品房的交付标准，上述标准为该商品房的交付标准。 同日，凌峰、王丽英与碧桂园公司签订《补充协议书》。该协议书第一条第2项约定：“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任，买卖双方一致同意不按合同第十四条的约定履行，以该《补充协议书》的约定为准：出卖人按照合同附件四约定的交付标准进行交付。出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。该商品房存在于附件四约定装饰、设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日50元补偿买受人无法使用房屋的损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。” 合同签订后，凌峰、王丽英付清了全部房屋价款。 2019年8月21日，凌峰与碧桂园公司办理了湖州市××幢××室楼宇交接手续。此后，凌峰、王丽英办理了该房产的产权登记手续。 凌峰、王丽英于2020年3月15日向本院提出申请，申请对湖州市××幢××室的装修价值进行评估。浙江省值房地产土地资产评估有限公司在经过实地查勘、资料分析，结合估价经验以及对湖州市装修材料价格资料的掌握，采用成本法估价，于2020年6月17日出具《评估报告书》，确定湖州市××幢××室的住宅房地产室内装修在价值时点的市场价值为185849元。凌峰、王丽英认为案涉商品房与样板房的装修目测可及的表面没有明显的不一致，但该装修与2000元／平方米的装修价差距过大，合同存在显失公平的情形,以至纠纷成讼。 另查明，湖州市××幢××室的房产在湖州市××房和城乡建设局备案的毛坯价格为9045.58元，装修标准为2000元。2017年12月15日，碧桂园公司取得湖州市田园里3-6、8、20-22幢的预售许可。湖州市××房和城乡建设局发布商品房预售许可公告【湖售许字（2017）第00251号】，住宅备案均价：11028元／平方米（含精装修2000元／平方米）。 本院认为：本案争议焦点为：1.湖州市××幢××室房产在湖州市××房和城乡建设局备案装修标准2000元／平方米，能否视为双方合同内容；2.合同是否存在显失公平的情形，是否应当予以变更。针对双方当事人存在的争议，本院分析认定如下： 一、商品房预售许可中的2000元/平方米装修单价，能否视为双方合同内容的问题。本院认为，碧桂园公司申请预售许可时提供的信息，与此后房地产管理部门网上公示的信息保持一致。商品房预售许可中的2000元/平方米装修单价系整套商品房备案价的组成部分。碧桂园公司在销售商品房时，商品房的调价幅度受到备案价的限制。商品房预售许可中的2000元/平方米装修单价并不能直接作为双方合同内容。商品房装修的工程造价也不等同于双方约定的装修价格。 二、合同是否存在显失公平的情形，是否应当予以变更。首先，根据双方签订的商品房买卖合同中计价方式与价款的约定，该房屋按建筑面积计算房屋总价。房屋总价中已包含了装修总价，双方买卖的标的物是精装修房屋。精装修房屋的最终成交价格的确定是房地产企业和购房者各自在考量施工成本、合理利润空间、市场风险等诸多因素以及对装修价值主观判断基础上达成的意思自治结果。碧桂园公司作为开发商向购房者提供了样板房作为商品房室内装修风格的参考，《商品房买卖合同》及《补充协议书》对于装修项目、配套设备及所用主要材料的材质、品牌、装修部位等进行了明确。由此可见，凌峰、王丽英对房屋装修标准经过了解且能够对装修价值进行预测、判断的情况下，与碧桂园公司缔结商品房买卖合同并确认合同总价。故凌峰、王丽英与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，对双方均具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。 其次，凌峰、王丽英提出样板房已经出售给案外人，碧桂园公司未依法保留样板房。庭审中，双方确认样板房尚未交付案外人，凌峰曾于2019年12月进入过样板房，此后本院也组织了现场勘查，故样板房虽对外出售，但目前碧桂园公司与购房者仍可进入样板房确认户型结构、装修等差异。凌峰、王丽英表示样板房与湖州市××幢××室目测可及的表面没有明显的不一致，但提出碧桂园公司在交房后对样板房进行了改动，但凌峰、王丽英未就改动情况向本院举证。双方签订的《商品房买卖合同》附件四对装饰、设备标准进行了约定，《评估报告书》中所列设备、材料品种、品牌与合同附件四进行对比，碧桂园公司在装修过程中的主要材料、设备在材质品种及品牌的选择上符合合同约定。 综上，凌峰、王丽英主张显失公平，要求变更合同，并返还超收的装修款102311元，依据不足，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告凌峰、王丽英的全部诉讼请求。 案件受理费2346元，由原告凌峰、王丽英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 上诉费应于上诉期满后七日内向浙江省湖州市中级人民法院交纳，逾期按自动撤回上诉处理。 审 判 长  柯晓蕾 人民陪审员  包利强 人民陪审员  蒋娟娥 二〇二一年二月二十二日 书 记 员  吴宗行 10- 11-