山东省枣庄市市中区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0402民初743号原告：冯相新，男，1962年4月3月出生，汉族，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：刘鑫，山东司杰律师事务所律师。原告：秦保荣，女，1963年11月4日出生，汉族，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：刘鑫，山东司杰律师事务所律师。被告：张宇宇，男，1996年6月9日出生，汉族，住枣庄市市中区。被告：张若旭，女，1994年5月9日出生，汉族，住枣庄市市中区。原告冯相新、秦保荣与被告张宇宇、张若旭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦保荣、两原告的共同委托诉讼代理人刘鑫、被告张若旭到庭参加诉讼，被告张宇宇经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告冯相新、秦保荣向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付拖欠原告的租金28,108.92元。(期限自2020年5月15日计算至2021年1月27日)；2、依法判令被告支付违约金(自2020年5月15日计算至实际交房之日，按照每天10.95元计算)；3、依法解除房屋租赁合同；4、依法判令被告支付原告房屋占用费(自起诉之日计算至实际交付房屋为止，按照每日109.58元计算)；5、诉讼费用等由被告承担。事实及理由：原、被告于2019年10月25日签订《房屋租赁合同》，合同约定：租金每半年缴纳一次，租金每年4万元，不得拖欠房租，如拖欠按每天租金的10%以天数计算交付违约金等。自2020年5月15日被告未按照约定支付租金仍继续使用房屋，原告多次电话、微信催要，被告以各种理由不履行合同义务给原告造成经济损失，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告张宇宇未答辩。被告张若旭辩称，本人与被告张宇宇之前一起租房子，用来合伙开公司，因为一些原因本人退股，已达成协议，之后公司任何事情与本人无关。被告张宇宇独自经营，自此以后本人未再缴纳房租，也不过问公司经营。被告张宇宇独自经营后，公司倒闭，房东要求支付剩余房租，被告张宇宇一直在逃避，本人已经将在职期间的房租全部交付，拖欠房租由于被告张宇宇个人经营不当而导致。因此要求人民法院驳回对本人的起诉。本人退股后，多次让被告张宇宇提供原告联系方式，但一直在推脱拒绝，还曾提供错误号码，导致房屋租赁合同一直未更改。与原告取得联系后，原告已经知情本人已退股，并了解到被告张宇宇一直在欺骗我，并拖欠房租，拒接原告电话，不回原告微信。本人了解后，多次帮助原告联系被告张宇宇缴纳拖欠房租，后已被拉黑。房租规定半年一交，在职期间房租未拖欠，有支付宝转账记录。违约金过高，请求法院依法减少，占用费没有法律依据，不应得到支持。原告冯相新、秦保荣围绕诉讼请求依法提交了证据如下：1、不动产权属证一份；2、《房屋租赁合同》一份；3、微信截图五份。被告张若旭围绕诉讼请求依法提交了证据如下：1、《协议书》两份；2、支付宝转账单据一份；3、微信聊天记录一宗；4、录音一份。被告张宇宇未提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于枣庄市市中区门市归原告冯相新、秦保荣共同所有。2019年10月25日，原告冯相新、秦保荣（甲方）与被告张宇宇、张若旭（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将远航未来城19#楼106门市租赁给乙方使用；租赁期限为三年，甲方从2019年11月15日将房屋交给乙方使用管理至2022年11月14日止；租金每半年交纳一次，租金为每年肆万元（先交租金后使用房屋的原则），不得拖欠房租，如拖欠按每天租金的10%以天数计算向甲方支付违约金，乙方在签订之日起需向甲方交纳押金叁仟元。签订合同次日，被告张宇宇、张若旭向原告冯相新、秦保荣支付半年房屋租金20,000元。之后，被告张宇宇、张若旭未再向原告冯相新、秦保荣支付租金，原告冯相新、秦保荣多次催要未果，为此提起本案诉讼。本院于2021年2月1日将该案的起诉状副本送达给被告张宇宇、张若旭。被告张若旭提交两份《协议书》，欲证明其已从与被告张宇宇合伙开办的市中区超能力艺术教育服务部退伙，且退伙后因案涉《房屋租赁合同》产生权利义务关系由被告张宇宇承担，与其无关。本院认为，原告冯相新、秦保荣与被告张宇宇、张若旭签订《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方之间房屋租赁合同关系成立。双方均应按照合同约定全面履行各自义务。被告张若旭抗辩其已从与被告张宇宇合伙开办的市中区超能力艺术教育服务部退伙，退伙后相应房屋租赁合同的权利义务应由被告张宇宇承担。被告张若旭主张的退伙行为以及双方就《房屋租赁合同》的义务约定，仅是双方之间的法律行为和内部约定，对原告冯相新、秦保荣没有法律约束力，被告张若旭就案涉《房屋租赁合同》所产生的义务并不免除，故此本院对此抗辩不予采信。关于解除房屋租赁合同问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形…。”本案中，被告张宇宇、张若旭未按照约定履行支付租金的义务，致使合同目的无法实现，原告冯相新、秦保荣取得合同解除权，可单方面行使解除权。现原告冯相新、秦保荣要求解除其与被告张宇宇、张若旭之间的《房屋租赁合同》，且被告张宇宇、张若旭于2021年2月1日收到本案的民事起诉状副本，说明原告冯相新、秦保荣已将解除双方之间《房屋租赁合同》的意思表示送达至被告张宇宇、张若旭，因此原告冯相新、秦保荣主张解除其与被告张宇宇、张若旭之间的《房屋租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持，且解除《房屋租赁合同》的时间为2021年2月1日。关于租金、占有使用费问题。1、关于租金问题。原告冯相新、秦保荣已将案涉房屋交付给被告张宇宇、张若旭使用，被告张宇宇、张若旭应按照合同约定支付原告冯相新、秦保荣租金。因被告张宇宇、张若旭仅支付半年租金20,000元，即支付至2020年5月14日，故此原告冯相新、秦保荣主张被告张宇宇、张若旭支付自2020年5月15日至2021年1月27日期间的租金共计28,108.92元，于法有据，本院予以支持。2、关于占用使用费问题。原、被告租赁关系解除后，被告张宇宇、张若旭继续使用涉案房屋，应是一种无权占有行为，侵害了原告冯相新、秦保荣的合法权益，应当向原告冯相新、秦保荣支付自解除租赁合同之次日（2021年2月2日）起至被告张宇宇、张若旭实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的标准，原告冯相新、秦保荣主张参照租金每日109.58元标准计算，较为合理，本院予以确认。关于违约金问题。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”本案中，被告张宇宇、张若旭未按照合同约定向原告冯相新、秦保荣支付租金，违反了合同的约定，构成违约，应承担违约责任。违约金的计算时间应自2020年5月15日至解除《房屋租赁合同》之日止。原、被告约定违约金“按每天租金的10%以天数计算”过高，本院参照违约金的计算时间，酌定违约金为2,000元。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告冯相新、秦保荣与被告张宇宇、张若旭于2019年10月25日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告张宇宇、张若旭于本判决生效之日起十日内支付原告冯相新、秦保荣租金28,108.92元；三、被告张宇宇、张若旭于本判决生效之日起十日内支付原告冯相新、秦保荣房屋占有使用费（自2021年2月2日起至被告实际返还涉案房屋之日止，按每日109.58元标准计算）；四、被告张宇宇、张若旭于本判决生效之日起十日内支付原告冯相新、秦保荣违约金2,000元；五、驳回原告冯相新、秦保荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费502元，减半收取计251元，由被告张宇宇、张若旭负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 员 李梅娟二〇二一年二月十日法官助理 朱 茜书 记 员 徐 斌