北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1286号上诉人（原审原告、反诉被告）：王建通，男，1976年1月6日出生,汉族，北京晓通空调设备制造有限公司执行董事，住河北省廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：石磊，北京吴少博律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓荣会，北京市铭德律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈东立，女，1963年9月19日出生,汉族，退休，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：杨楚斌，北京市华鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：王妲，北京市华鹏律师事务所律师。原审第三人：北京市经中实业开发有限责任公司，住所地北京市西城区马连道中里****楼南侧**平房。法定代表人：孙宝杰，董事长。委托诉讼代理人：杨**，男，北京市经中实业开发有限责任公司员工。上诉人王建通因与被上诉人陈东立、北京市经中实业开发有限责任公司（以下简称经中实业公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初11557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。王建通上诉请求：1.撤销一审判决第二、第三项，改判支持我的诉讼请求或将本案发回重审；2.诉讼费用由陈东立负担。事实与理由：原审第三人经中实业公司收回涉案土地的行为，不是市场主体的意志行为，而是国家占地行为，应给予我经济补偿。陈东立从未在涉案土地上进行过投资建设，地上物均为我所建，根据腾退补偿协议，补偿金额中房屋的价值是最大的，故我应获得腾退补偿款。陈东立与经中实业公司协议解除租赁合同，断水断电，导致我无法继续租赁，陈东立应当赔偿或补偿我，我也不应再继续支付其土地租金。陈东立辩称，同意原审判决，不同意王建通的上诉请求。涉案土地使用权人为经中实业公司，其为响应政府号召，决定与我提前解除合同关系，并没有发生代表国家的地方人民政府从经中公司手中收回涉案土地即王建通所谓的“国家占地”情形。补偿费用700万元，是我与经中公司协商的结果，在双方的《协议书》中有明确界定，该费用与王建通无关。经中实业公司辩称；同意原审判决，不同意王建通的上诉请求。王建通向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令陈东立支付王建通所有的位于北京市大兴区天堂河三分场西北侧院落腾退补偿费700万元；2.本案诉讼费由陈东立承担。陈东立向一审法院反诉请求：1.确认双方于2010年10月1日签订的《租赁协议》于2019年6月17日解除；2.判令王建通向陈东立赔偿违约金损失20万元；3.判令王建通向陈东立支付2018年10月1日至2019年6月17日（共256天）期间的租金105205.48元；4.反诉费由王建通承担。一审法院认定事实：陈东立于2010年7月1日自经中实业公司承租了位于大兴区天堂河地区面积约为13亩的土地。2010年10月1日，陈东立（甲方）将前述土地部分土地出租给王建通（乙方），并签订租赁协议，协议约定：一、租赁地块概括、时间：租赁地块位于大兴区天堂河，面积约为10.8亩，该地块是甲方从北京经中实业开发总公司处承租得来，租期二十年，其土地产权归北京经中实业开发总公司所有，现甲方将土地转租给乙方，乙方在该地块进行经营，租期自2010年10月1日起算，最长租赁期限为19年；二、租赁费用及支付方式：1.租赁费用为每年15万元，每2年交一次，每次30万元；2.每两年首年的10月1日之前，乙方将租赁费30万元一次性支付给甲方；三、甲、乙双方的权利及义务：1.在租赁期内如乙方需增、改、扩建房屋等建筑，在征得甲方同意后向有关部门提出审核申请，批准后方可进行增、改、扩建，租赁期结束后所增、改、扩建房屋等建筑全部归甲方所有；2.如遇国家占地，租赁期间内由乙方投资建设的地上附着物及商业补偿全部归乙方所有，土地补偿也全部归北京市经中实业开发总公司所有，其中商业补偿归乙方所有。双方均认可王建通实际缴付租金至2018年9月30日，之后没有缴过租金。认可经中实业公司于2017年11月开始进行腾退工作。2017年11月1日，涉案土地使用权人经中实业公司（甲方）与陈东立（乙方）签订协议书，约定提前解除双方的租赁协议原合同（协议），后因陈东立未按协议履行腾退义务，经中实业公司于2018年向北京市大兴区人民法院起诉陈东立要求履行，王建通作为第三人参加了诉讼。北京市大兴区人民法院于2018年12月29日作出（2018）京0115民初14555号民事判决书，判决如下：一、陈东立、王建通于判决生效后十日内将位于北京市大兴区天堂河三分地西北侧院落腾空并交还北京市经中实业开发有限责任公司；二、陈东立于判决生效后十日内给付北京市经中实业开发有限责任公司违约金20万元；三、北京市经中实业开发有限责任公司于判决生效后十日内给付陈东立补偿费用700万元；四、驳回北京市经中实业开发有限责任公司的其他诉讼请求。后陈东立不服判决上诉至北京市第二中级人民法院，该院于2019年3月20日作出（2019）京02民终3662号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。双方均认可经中实业公司与陈东立、王建通三方在2019年6月17日，在北京市大兴区人民法院执行部门主持下完成了房屋的交接，王建通完成腾退并将涉案房屋交还给经中实业公司。庭审中，双方均认可王建通在承租涉案土地后建设了部分房屋的事实，法庭询问关于自行建设房屋的投入资金数额，王建通称因时间较长记不清楚，也无法提供全部完整的证据。王建通自认在涉案土地建设房屋并未取得相关行政管理部门的审批手续。陈东立提交《北京市大兴区租户腾退项目补偿价值评估结果报告》作为证据，证明涉案院落内1-14号房屋及附属物，包括王建通投资建设的房屋及陈东立承租时已有的地上物和设施设备，重置成新价结果为2885515元。落款名称为北京市国盛房地产评估有限责任公司，但没有加盖印章。王建通称对该报告的真实性及证明目的不予认可，但对评估报告中的示意图所示建筑数量情况认可，并主张所标识的1-14号房屋中，除了11号房屋外都是其自建的。陈东立称6、7、9、10、11号房屋是原有的，12号房屋是王建通改建的，其余房屋认可王建通其自建的。经中实业公司向法院提交《经中实业公司关于腾退陈东立的情况说明》，载明：为贯彻落实市委、市政府及大兴区政府“疏解整治促提升”的精神，完成北京市国资委下达的拆违政治任务，经中实业公司结合现存违建的基本情况，借助政府开展“拆违打非”工作的契机，以大兴区自有土地上租户的清退为重心，全面推进剩余租户的清理腾退和拆除违建工作。陈东立与经中实业公司于2010年7月1日签订《租赁合同（协议）》，租赁标的为经中实业公司所属三分场西北侧院落等，面积为13亩，租赁地块存在大量违建。为保证拆违任务顺利完成，经中实业公司需解除与陈东立签署的《租赁合同（协议）》，清退陈东立，收回土地并拆除违建。另查，北京市经中实业开发总公司，于2017年12月26日变更为北京市经中实业开发有限责任公司。一审法院认为，陈东立与王建通签订的租赁协议系双方当事人真实意思表示，并未违反法律法规关于合同效力的强制性规定，应为合法有效，双方均应切实履行合同义务。王建通主张根据双方签订的合同中“如遇国家占地，租赁期间内由乙方投资建设的地上附着物及商业补偿全部归乙方所有，土地补偿也全部归北京市经中实业开发总公司所有，其中商业补偿归乙方所有”的约定，经中实业公司收回土地属于协议中约定的国家占地，故该公司给付陈东立的700万元补偿费用应归王建通所有，陈东立辩称涉案土地收回并非基于国家征地，故不同意给付该款项。经中实业公司作为腾退补偿主体，与陈东立签订了关于提前终止租赁合同并由经中实业公司对陈东立进行货币补偿的协议，且经中实业公司实际支付了腾退补偿款，王建通未能提交任何证据证明陈东立取得补偿款系基于国家占地，此外，根据《经中实业公司关于腾退陈东立的情况说明》，也能够确认经中实业公司收回涉案土地的行为并非属于国家占地，综上，法院认为王建通与陈东立签订的租赁协议第三条第四款所列条件并未成就，庭审中，经法院释明，王建通坚持原诉讼请求及事实理由，故法院对王建通要求陈东立支付腾退补偿费700万元的诉讼请求不予支持。就陈东立要求确认双方于2010年10月1日签订的《租赁协议》解除的反诉请求，王建通表示认可合同已经解除，法院对此不持异议。关于合同解除时间，因王建通认可其于2019年6月17日交还涉案土地，故法院确认该时间为双方合同解除的时间。对陈东立要求王建通赔偿其违约金损失20万元的反诉请求，因陈东立并未提交证据证明延迟腾退交付场地的后果系王建通造成，故法院对陈东立的该项反诉请求不予支持。对于陈东立要求王建通向其支付2018年10月1日至2019年6月17日（共256天）期间的租金105205.48元的反诉请求，因该期间仍为双方租赁合同履行期间，王建通亦认可该期间内实际占用涉案土地，故王建通应当支付相应租金。因双方认可自2017年11月1日起就经中实业公司对涉案地块已开始腾退工作，客观上确实影响王建通实现租赁合同之目的，故法院酌定王建通向陈东立支付该期间租金5万元，超出部分不予支持。据此，一审法院于2020年12月3日判决如下：一、陈东立与王建通于2010年10月1日签订的《租赁协议》于2019年6月17日解除；二、王建通于判决生效后十日内给付陈东立2018年10月1日至2019年6月17日的租金50000元；三、驳回王建通的全部诉讼请求；四、驳回陈东立的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院二审审理期间，双方未提交新证据。本院认为，陈东立与王建通签订的租赁协议系双方当事人真实意思表示，双方均应依约履行合同义务。对于陈东立所提要求确认其与王建通签订的租赁协议于2019年6月17日解除的诉请，因陈东立、王建通、经中实业公司在一审法院执行部门主持下已于2019年6月17日就本案涉案房屋进行交接，王建通完成腾退并将涉案房屋交还给经中实业公司，且在诉讼中王建通对合同解除问题不持异议，因此一审法院确认陈东立与王建通签订的租赁协议于2019年6月17日解除并无不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于陈东立所提要求王建通给付2018年10月1日至2019年6月17日期间租金的诉请，一审法院考虑到双方认可自2017年11月1日起经中实业公司对涉案地块已开始腾退工作，上述情况客观上确实影响王建通实现租赁合同目的，酌定王建通向陈东立支付该期间租金5万元，超出部分不予支持并无不当。王建通不同意支付2018年10月1日至2019年6月17日期间租金的上诉主张本院难以支持。关于王建通所提要求陈东立支付涉案院落腾退补偿款700万元的上诉主张，王建通此项主张的依据为双方签订的租赁协议中约定“如遇国家占地，租赁期间内由乙方投资建设的地上附着物及商业补偿全部归乙方所有，土地补偿也全部归北京市经中实业开发总公司所有，其中商业补偿归乙方所有”，经中实业公司收回土地属于协议中约定的国家占地，故经中实业公司给付陈东立的700万元补偿费用应归王建通所有。经查，虽然经中实业公司在诉讼中认可，该公司是拆迁腾退主体并与陈东立签订了协议书，且实际向陈东立支付补偿款，但是根据《经中实业公司关于腾退陈东立的情况说明》能够确认经中实业公司收回涉案土地的行为并非属于国家占地，且王建通未能提交任何证据证明陈东立取得补偿款系基于国家占地。因此一审法院认为王建通与陈东立签订的租赁协议第三条第四款所列条件并未成就，故驳回王建通要求陈东立支付腾退补偿款700万元并无不当。王建通此项上诉主张本院不予支持。综上，王建通的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60800元，由王建通负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  刘苑薇审 判 员  何江恒二〇二一年二月二十五日法官助理  谢 静书 记 员  刘芯怡