江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终5437号上诉人（原审被告）：宜兴市粮一成酒业有限公司，住所地宜兴市新街街道新城路****。法定代表人：于光涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢立洪，江苏磊安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡市新力啤酒有限公司，住所地宜兴，住所地宜兴市新街街道振兴东路**>法定代表人：潘玉英，该公司总经理。委托诉讼代理人：吉平，江苏衡立律师事务所律师。上诉人宜兴市粮一成酒业有限公司（以下简称粮一成公司）因与被上诉人无锡市新力啤酒有限公司（以下简称新力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2020）苏0282民初5611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。粮一成公司上诉请求：发回重审或者撤销一审判决，依法改判驳回新力公司一审的诉讼请求。事实和理由：1、本案系新力公司违约在先，新力公司未提供符合租赁协议约定的生产条件，导致其不能正常生产经营，无法实现合同目的。根据双方租赁协议的约定，新力公司应当提供粮一成公司正常生产经营所需的蒸汽，但是2019年1月初，新力公司处于停产状态，致使其生产所需的蒸汽不能供应，导致其也停产。其于2019年4月2日书面通知新力公司，要求履行租赁协议约定的义务，但是至今未得到解决。且新力公司及其股东因涉嫌犯罪，新力公司资产及银行账号被公安机关查封并被勒令停止生产经营活动。2、新力公司要求按照租赁协议约定每年10万元标准支付占有使用费，不应支持。本案系因新力公司违约所致，其有权拒付或者减免租金。且根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，新力公司应当减免其占有使用费。新力公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。1、双方签订的租赁协议期限为2018年10月10日至2019年10月25日，但是其主张占有使用费起算时间为2019年10月26日，粮一成公司在租赁协议期限届满之后并未与其续签租赁协议，其有权要求粮一成公司腾退案涉租赁车间及支付租赁期限届满之日起的占有使用费。2、新力公司与粮一成公司签订租赁协议之后至租赁协议到期，其多次与粮一成公司沟通并商谈续租事宜，但是粮一成公司既未支付剩余租金，亦未明确表示是否续租，导致案涉租赁车间不能正常出租其他人。新力公司向一审法院起诉请求：1、判令粮一成公司支付自2019年10月26日起至实际清场之日止按10万元/年的租赁标准计算的租赁车间占有使用费（暂计算至2020年6月25日为66700元）；2、粮一成公司将其所有设备搬离租赁车间。一审法院认定事实：2018年10月25日，甲方新力公司与乙方粮一成公司签订租赁协议，约定:一、项目内容为：1、甲方将过滤间北面两间生产车间租赁给乙方使用，用于生产加工格瓦斯和红茶菌等饮料产品，由乙方自行生产运营，自负盈亏。2、具体内容包括：两间约120㎡独立车间一个，相邻车间北面房间作为库房。3、生产许可增项的相关手续和食品安全检测等涉及乙方产品相关费用由乙方负责支付，甲方参与食品安全和生产安全的管理，以甲方要求进行实施。4、租赁期1年，自2018年10月26日起至2019年10月25日止。5、乙方自行负责车间环境装修，发酵罐改造，生产线购置安装。二、1、年租金10万元人民币，每半年5万元人民币，半年支付一次，第一次付款于合同签订2日内完成，之后每半年到期前2个月预付租金，此租金仅限乙方日生产10吨产品，如日生产超10吨产品，甲方有权要求乙方提高租金，具体提高比例双方协商确定，如乙方不能接受，甲方有权提前解除合同，并不予退还乙方合同保证金。2、合同签订60天内尚需支付5万元人民币合同保证金，租赁期满30天内在乙方无任何违反合同规范后退还乙方。……三、双方责任和义务：6、乙方逾期支付租金及生产相关水、电、蒸汽等费用，甲方有权提前解除合同，并不予退还乙方合同保证金。……。协议签订后，新力公司按约向粮一成公司交付了涉案租赁车间。粮一成公司于2018年10月26日支付租金5万元。以上事实，有租赁协议、宜兴阳羡村镇银行业务专用凭证及庭审笔录等证据在卷佐证。一审中，新力公司陈述，协议签订后，粮一成公司支付了5万元保证金，该款是打给其之前的负责人王贤露，其对此认可。一审法院认为，新力公司与粮一成公司之间的租赁合同关系合法有效，受法律保护。承租人应当按照约定的期限支付租金。房屋租赁合同租赁期限届满后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。本案中，双方约定租赁期限自2018年10月26日起至2019年10月25日止，年租金10万元，现粮一成公司仅支付租金5万元，剩余租金5万元粮一成公司应当支付新力公司。双方约定粮一成公司逾期支付租金等费用的，新力公司不予退还保证金，现新力公司主张以粮一成公司支付的5万元保证金抵偿承租期间所欠的5万元租金，不违反法律规定，一审法院予以确认。同时，因粮一成公司在租期期限届满后未能按期返还租赁车间，故新力公司有权请求粮一成公司将其存放于新力公司原租赁车间内所有的设备搬离，并承担租赁车间占有使用费，自2019年10月26日起至2020年6月25日止为66667元（取整数），自2020年6月26日起至实际搬离之日止参照原《租赁协议》约定的租金标准10万元/年计算。新力公司超过部分的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决：一、粮一成公司于判决发生法律效力之日起十日内支付新力公司租赁车间占有使用费66667元，并承担自2020年6月26日起至实际搬离之日止参照原租赁协议约定的租金标准10万元/年计算的租赁车间占有使用费；二、粮一成公司判决发生法律效力之日起十日将其存放于新力公司原租赁车间内所有的设备搬离新力公司；三、驳回新力公司的其他诉讼请求。二审经审理，对一审查明的事实予以确认。二审中，粮一成公司提供如下证据：1、变更登记通知书、股权转让协议、股东变更的网页内容，证明新力公司股东变更情况，新力公司股东涉嫌犯罪，导致新力公司不能正常经营及停产。2、2019年4月2日通知及邮寄凭证，证明其在停产后通知新力公司。3、2020年5月14日情况说明，证明由于疫情影响不能再组织生产，其向新力公司履行了告知义务，并希望减免租金及继续合作的意向。经质证，新力公司认为：关于证据1，对变更登记通知书、股权转让协议的真实性没有异议，对网页内容的真实性无法确认，该证据与本案无关，股东之间股权转让行为与新力公司及粮一成公司的租赁协议无关。关于证据2和证据3，两份通知的内容与粮一成公司所称无法实现合同目的的原因存在矛盾之处，情况说明中粮一成公司称其暂时无法独自生产，是因为所聘请的俄罗斯专家无法来粮一成公司指导生产，且该情况说明中粮一成公司请求减免租金，表明粮一成公司也认为应当向新力公司支付租金。本案二审的争议焦点：一、粮一成公司所称的违约情形是否存在；即便存在，是否构成对新力公司所主张占有使用费及要求粮一成公司清场腾退租赁车间的有效抗辩。二、新力公司主张按照每年10万元的租金标准计算占有使用费是否应予调整。本院认为，关于争议焦点一，根据粮一成公司提供的证据，尚不足以认定新力公司存在违约事实。退一步讲，即便存在该违约行为，因粮一成公司并未与新力公司续签租赁协议，新力公司在本案中系主张租赁协议期限届满之日起计算的占有使用费，及要求粮一成公司清场腾退案涉租赁车间，粮一成公司所称的新力公司在租赁协议期限内的违约事实不足以对抗新力公司本案的诉讼请求。如粮一成公司认为，新力公司在履行租赁协议过程中存在违约行为，可另行向新力公司主张权利。关于争议焦点二，双方租赁协议约定年租金为10万元，故一审法院参照租赁协议约定的年租金标准计算租赁协议到期之后粮一成公司的占有使用费并无不当。对粮一成公司的该点上诉意见，本院亦不予支持。综上，粮一成公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1468元（粮一成公司已预交），由粮一成公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈 君审判员 贾建中审判员 陈迪金二〇二一年二月二十二日书记员 陈 洋