浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终4754号 上诉人（原审原告）：金龙，男，1990年9月26日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：王炜，浙江越晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张何琳，浙江越晖律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：诸暨市恒汇置业有限公司，住所地诸暨市暨阳街道丫路头居民区望云路**，统一社会信用代码91330681568172753H。 法定代表人：张寿全，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵嘉琪，浙江振邦律师事务所律师。 上诉人金龙因与上诉人诸暨市恒汇置业有限公司（以下简称恒汇公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2020）浙0681民初9051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月23日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 金龙上诉请求：撤销原判，并依法改判支持金龙一审的诉讼请求。事实和理由：一、涉案房屋的燃气管道设置不合理，恒汇公司应当予以赔偿。1.恒汇公司在燃气总管铺设问题上对金龙存在隐瞒，其在合同或附件中没有注明公共燃气管道将通过案涉房屋的专有部分，金龙在查验房屋时发现这个问题并提出整改要求，恒汇公司拖延至今仍未整改。2.公共燃气管道的安装和检修需符合规定，必然对房屋的设计装修布局、后期使用以及安全性产生影响。3.金龙与恒汇公司签订的《浙江省商品房买卖合同》中约定的“同意和理解公共利益之需要”的范围是“楼宇周围的地面、地下及地上”，而本案中燃气公共管道铺设在案涉房屋的专有建筑内，不仅没有法律依据，也严重侵犯业主对建筑物专有部分的所有权。4.燃气管道铺设方案并非唯一且最优方案，从一审法院与双方当事人实地勘察的情况来看，部分与金龙同层的住户的燃气管道并没有经过其专属空间，说明燃气总管的铺设方案是可以调整的。二、恒汇公司并未履行交付案涉房屋钥匙及涉案房屋的义务，其应当履行并支付自违约之日起计算的逾期交房违约金。1.金龙与诸暨市龙鼎物业管理有限公司签订物业管理服务协议的行为与交房行为无关，也无法证明恒汇公司已经履行交付房屋钥匙的义务。2.一审法院认定的金龙及其父亲多次进入案涉房屋内查看燃气管道的行为，是金龙作为买受人查验房屋的正当行为，且多有物业陪同，不能证明恒汇公司已经履行交付案涉房屋钥匙的义务。3.交付房屋需要签署房屋交接单并交付钥匙。恒汇公司并未按照合同的约定以书面的方式通知金龙办理房屋交付手续，并签署房屋交接单等，也并未履行合同约定的交付《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，并向金龙公示安全、消防环保等证书的义务，金龙有权拒绝接受涉案房屋。4.诸暨市鸿鼎物业管理有限公司起诉金龙要求支付物业费，后得知涉案房屋未交付而撤诉，该事实足以证明涉案房屋并未交付。三、逾期交付房屋权属证书的违约金属于继续性债权，违约责任应当自违约之日（2015年7月1日）起按金龙已付房款每日千分之一计算至交付房屋权属证书之日止。从双方合同约定的内容来看，逾期交房的违约金是根据违约行为持续发生而累加计算的，是恒汇公司逾期交房后金龙可主张违约金的计算方法，而不是每违约一日就产生一个独立的违约金债权。从合同订立的目的来看，业主与开发商之间关于逾期交房和交付房地产权属证书的违约金的约定更具惩罚性质。在被上诉人未能举证证实违约金过高的情况下，应当按照合同中约定的违约金计算方式来确定违约金的数额。 恒汇公司辩称，一、关于涉案房屋燃气管道的设置问题，恒汇公司无需赔偿。1.通往厨房的平台未标注性质，该平台面积也未计入涉案房屋面积；2.一审法院实地勘察过现场，煤气管道从角落穿过并未对厨房内部结构造成影响；3.双方签订的《浙江省商品房买卖合同》附件八补充协议中明确约定，因涉及公共利益之需要而在买受人楼宇周围的地面、地下及地上埋（架）设燃气管线时，买受人应予同意和理解。案涉房屋燃气管道铺设亦符合国家规范，金龙未能举证证明燃气管道设置对房屋的整体内部结构造成影响和损失，故恒汇公司无需赔偿损失。二、金龙已接收案涉房屋，不存在逾期交房违约金的问题。一审法院已经查明金龙于2014年12月7日与案涉房屋小区物业管理公司签订物业管理服务协议，金龙亦在一审庭审中陈述物业公司曾通知其去收房，金龙及其父亲多次进入案涉房屋查看燃气管道，根据高度盖然性原则，金龙已接收案涉房屋和钥匙。不能仅因为金龙拒绝在房屋交接单上签字即视为恒汇公司未交付房屋。三、房屋权属证书问题系金龙拒绝接收房屋、不愿办理过户登记所致，恒汇公司不应承担逾期交付房屋权属证书的违约金。恒汇公司已做好配合和通知工作，只要金龙去房屋管理部门登记权属信息即可办证。金龙不能因拒绝受领房屋权属证书而获得高额利益，有违社会公正。且金龙提出的该项诉请已过诉讼时效，其应及时向法院主张权利。 恒汇公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判驳回金龙的全部诉讼请求。一、一审法院认定恒汇公司违约与事实不符，举证责任分配不公。恒汇公司所开发的小区早已达到办理房屋权属证书的条件，从常理推断，除非房屋权属证书因客观情况未能办理导致交付不能，恒汇公司作为交付义务人拖延交付只会导致支付高额违约金。恒汇公司在2014年通知交付房屋时，已同时通知并公示已有权属证书，会配合业主办理产权登记手续。参照案涉房屋小区同幢及其他幢住户多数已办理转移登记，恒汇公司不可能遗留金龙一户故意拒绝交付权证致使其无法办理转移登记。事实上是燃气管道问题未解决之前金龙拒绝办理权属登记手续。金龙才是房屋转移登记办理人，恒汇公司负有协助义务，金龙应举证证明其试图办理房屋转移登记但因恒汇公司拒绝提供权属证明而未能办理，否则仅因恒汇公司未能举证证明其已交付权属证书而使其负高额违约责任显然极不公平。二、一审法院适用法律错误。案涉违约金以违约行为为基础，恒汇公司与金龙签订的《浙江省商品房买卖合同》约定的交付权属证书的时间为2015年6月30日前，金龙要求交付权属证书的权利持续有效，但违约金应以此为起算点及时主张，超过3年未主张应属超过诉讼时效。违约金应视为整体性债权，以日为单位只是数额计算方式，如金龙在3年内及时主张违约金，违约金数额应持续计算至恒汇公司交付权属证书之日止。三、一审法院调整后违约金仍过高。即使认定恒汇公司违约，亦是金龙故意不接受权属证书而恒汇公司未及时保留证据所致，且一审法院亦认定金龙等待近6年之久再主张权利的行为不符合常理，有故意扩大损失和追求不当利益之嫌疑。即使认定恒汇公司违约，其违约行为未给金龙造成实际损失。故因已交付房款基数大，按已交付房款价年利率10%计算违约金计381719.1元数额过高，应予调整。 金龙辩称，一、办理案涉房屋权属证书的前提是已经实际交付，但是案涉房屋并未实际交付。金龙进入商品房进行查验是合同约定的权利，不能以此就认定案涉房屋已经交付。金龙进入案涉房屋前向物业借用钥匙，不能视同钥匙已经交付。根据合同约定，交付房屋需办理交接手续，恒汇公司需要向金龙提供书面的交房通知书等材料，但其未履行相应的交付义务，故办理案涉房屋权属证书的前提不存在。二、案涉燃气管道部分在阳台，部分已进入厨房，侵害了金龙的专有空间使用权。恒汇公司曲解了“楼宇周围”与“专有空间”的概念，对合同的相应条款进行了扩大解释。三、逾期交房的问题，恒汇公司应举证证明金龙已实际占有使用案涉房屋，验房行为不能视为已经使用了案涉房屋。四、违约金过高的问题，该违约金的定性是惩罚性的，并非补偿性的。 金龙向一审法院起诉请求：1.判令恒汇公司限期对进入涉案房屋的燃气总管进行整改并赔偿金龙损失10万元；2.判令恒汇公司履行《商品房买卖合同》，并支付逾期交房违约金自2014年10月1日起按金龙已付房款每日万分之三计算至实际交房之日止；3.判令恒汇公司履行《商品房买卖合同》，并支付逾期交付房屋权属证书违约金自2015年7月1日起按金龙已付房款每日千分之一计算至权属证书交付之日止。审理中，金龙增加诉讼请求：判令恒汇公司交付金龙涉案房产即鼎园1幢1单元010301号房屋钥匙，履行交房义务，并且协助金龙办理房屋不动产权证手续。 一审法院经审理查明：2012年11月26日，金龙与恒汇公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：“金龙向恒汇公司购买鼎园第1幢1单元010301室房屋，建筑面积为136.53平方米，该商品房单价为每平方米8034元，总价款为1096882元；地下室**，面积13.75平方米，计150000元，地下室0，地下室**29平方米，计25515元，商品房及相关用房的合同总金额为1272397元；出卖人应当在2014年9月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2015年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书、交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记；出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的2‰承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列处理：买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人按支付已交付房价款1‰的违约金；出卖人因城建、小区建设及物业管理等涉及公共利益之需要，而须在买受人楼宇周围的地面、地下及地上及地上埋、地下及地上及地上埋给排水和燃气管线及配电箱、窨井（盖）及其有关装置时，买受人应予同意和理解，并在今后维护修理时予以配合，出卖人应努力保证小区环境整洁和出行便利；建筑区划内的基础设施与公共配套建筑，包括但不限于电力设施（如箱变、开关站、街坊变电站、配电分支箱等）、弱电系统（如有线电视箱、宽带设备等）、供水设施（如水泵站）、供气设施（如液化气压调站等）、车库安全疏散口、垃圾房、排风竖井等设施的位置，以政府及电力、煤气、卫生等相关部门最终确定为准，建筑区划平面布局或模型所示位置若有所变动或未标明、示意的设施及位置，除合同特别约定之外，买受人对其设置、增减、移位等表示充分理解，出卖人不构成违约。”后金龙按约支付了首付款382397元，并办理了按揭贷款。 另查明，2014年8月19日，涉案房屋竣工验收合格，2014年9月16日，竣工验收消防备案公告（合格）。2014年12月7日，金龙签署《鼎园业主临时管理规约》、《鼎园前期物业管理服务协议》各1份。2014年9月，恒汇公司办理了地号为901-100-806的土地使用权证、2014年10月9日，恒汇公司办理了诸暨市暨阳街道安康路17号鼎园1幢的房屋所有权证（房权证诸字第Ｆ××4）。该院承办人于2020年9月10日至涉案房屋勘察现场，煤气管道的走向为从外墙通过平台的地面靠墙边穿入涉案房屋厨房的角落，并径直沿墙角边通往楼上。 一审法院认为，本案的争议焦点：一、恒汇公司是否需要对涉案房屋的燃气总管进行整改并赔偿损失；二、恒汇公司是否需要履行交付涉案房屋钥匙的义务；三、恒汇公司是否需要支付逾期交房违约金；四、恒汇公司是否需要支付逾期交付房屋权属证书的违约金。 恒汇公司是否需要对涉案房屋的燃气总管进行整改并赔偿损失。该院注意到以下几点：1.《浙江省商品房买卖合同》附件一房屋平面图可见：通往厨房的平台未标注性质（例如：阳台、厨房、餐厅、客厅等），该平台的面积亦未算入涉案房屋的建筑面积；2.《浙江省商品房买卖合同》附件八补充协议第五条第3款约定：买受人因城建、小区建设及物业管理等涉及公共利益之需要，而须在买受人楼宇周围的地面、地下及地上及地上埋、地下及地上及地上埋给排水和燃气管线及配电箱、窨井（盖）及其有关装置时，买受人应予同意和理解，并在今后维护修理时予以配合，出卖人应努力保证小区环境整洁和出行便利。该补充协议第六条第6款约定：建筑区划内的基础设施与公共配套建筑，包括但不限于电力设施包括但不限于电力设施（如箱变、开关站、街坊变电站、配电分支箱等）、弱电系统（如有线电视箱、宽带设备等）、供水设施（如水泵站）、供气设施（如液化气压调站等）、车库安全疏散口、垃圾房、排风竖井等设施的位置，以政府及电力、煤气、卫生等相关部门最终确定为准，建筑区划平面布局或模型所示位置若有所变动或未标明、示意的设施及位置，除合同特别约定之外，买受人对其设置、增减、移位等表示充分理解，出卖人不构成违约；金龙所处的房屋楼层为住宅一层，煤气管道通过平台的地面靠墙边穿入涉案房屋厨房的角落，并径直沿墙角边通往楼上，该煤气管道的铺设并未对厨房的内部结构造成影响。据此，该院认为，根据《城镇燃气设计规范》规定，住宅燃气引入管宜设在厨房、走廊、与厨房相连的阳台内，也就说，涉案房屋内的燃气管道的设置是符合国家规范要求；合同亦约定涉及公共利益之需要的情况下，金龙应当同意和理解，故恒汇公司无需对涉案房屋的燃气总管进行整改。至于赔偿损失，该院认为，涉案房屋的燃气管道设置属于合理的设置，亦未对涉案房屋的整体内部结构造成影响，况且金龙未能举证证明损失，故恒汇公司无需赔偿金龙损失。 恒汇公司是否需要履行交付涉案房屋钥匙的义务。该院分析如下：1.2014年12月7日，金龙与诸暨市龙鼎物业管理有限公司签订《鼎园前期物业管理服务协议》，并由金龙作为承诺人签署《鼎园业主临时管理规约》；2.金龙在庭审中陈述：（1）恒汇公司曾让物业公司通知金龙去收房，时间是2015年左右；（2）金龙及其父亲多次进入涉案房屋内查看燃气管道；（3）物业公司曾通知金龙缴纳物业费；（4）《浙江省商品房买卖合同》约定2014年9月30日前交付房屋，但是金龙直到2020年6月1日才向法院起诉。据此，该院认为，按照常理及习惯，签订物业管理服务协议与交付涉案房屋钥匙应为同一时间，而签署物业管理协议和管理规约的时间与金龙陈述恒汇公司曾让物业通知其收房的时间能够相互印证，且金龙及其父亲已多次进入涉案房屋内，根据高度盖然性原则，金龙应当已于2014年12月7日取得涉案房屋的钥匙，故恒汇公司无需履行交付涉案房屋钥匙的义务。金龙主张因恒汇公司未能出示住宅使用书、安全、消防环保等证书，故拒绝接受涉案房屋。该院认为，根据以上的分析可以认定金龙已取得涉案房屋钥匙，而《浙江省商品房买卖合同》中约定可以拒绝接受房屋的情形仅在尚未接受房屋的情形下适用；退一步讲，如金龙所述因恒汇公司未能出示住宅使用书、安全、消防环保等证书而拒绝接受房屋，那么，金龙作为普通的购房者理应及时主张权利，而非等待近6年之久再主张权利，金龙的行为不符合常理，且有故意扩大损失及追求不当利益之嫌疑，故对金龙的主张不予采信。 恒汇公司是否需要支付逾期交房违约金。该院分析如下：1.根据现有证据可以证实涉案房屋已于2014年9月30日前符合交房条件，至于金龙提出消防问题，该院认为，根据现有证据可以证实涉案房屋于2014年8月19日竣工验收合格，于2014年9月16日竣工验收消防备案公告（合格）；2.根据争议焦点二分析，金龙已接收涉案房屋；3.恒汇公司提出金龙主张的违约金已超过诉讼时效，且金龙未能提供反驳证据，故2014年10月1日起至2014年12月7日期间的逾期交房违约金已过诉讼时效，不应得到支持。综上，恒汇公司无需支付逾期交房违约金。 恒汇公司是否需要支付逾期交付房屋权属证书的违约金。该院分析如下：《浙江省商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2015年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。根据文意理解，出卖人应交付的土地、房屋权属证书应为前款约定的初始登记证书，并由买受人自行办理商品房转移登记。虽然恒汇公司在约定日期取得了涉案房屋的初始权属证书，但其未提供证据证明其曾向金龙交付过前述初始权证，亦未能举证证明恒汇公司已通知金龙房屋初始登记的信息，且恒汇公司在庭审中表示未履行该交付义务，故根据合同约定恒汇公司存在违约，恒汇公司理应承担相应的违约责任。恒汇公司辩称，逾期交付权属证书的违约金已超过诉讼时效。该院认为，《浙江省商品房买卖合同》第十五条第2款第2项约定，出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房款价1‰的违约金。此种情形属于以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《浙江省商品房买卖合同》约定了交付权属证书的时间即2015年6月30日前，但金龙未能举证证明其已向恒汇公司主张交付权属证书，该院确定违约金的起算点为2017年6月2日，至于违约金的标准，恒汇公司认为违约金过高，要求法院予以调整，该院根据本案实际情况酌情调整为年利率10%。金龙主张合同约定交付的权属证书指以恒汇公司为权利人办理以户（涉案房屋）为单位的权属证书。该院向当地不动产登记部门了解，在2019年之前出卖的房屋，出卖人仅能取得以幢为单位的房屋所有权证，不能取得以户为单位的房屋所有权证，故对其主张不予采信。 金龙与恒汇公司于2012年11月26日签订的《浙江省商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反相关法律强制性规定，应属有效，双方均应按合同约定享受权利并履行义务。金龙要求恒汇公司继续履行《浙江省商品房买卖合同》的诉请，合理合法，该院予以支持。金龙要求恒汇公司限期对进入涉案房屋的燃气总管进行整改并赔偿其损失10万元的诉请，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。金龙要求恒汇公司交付涉案房屋钥匙，履行交房义务的诉请，该院认为，根据争议焦点分析已认定恒汇公司交付涉案房屋钥匙，应视为已履行交房义务，故该院不予支持。金龙要求恒汇公司协助其办理房屋不动产权证手续的诉请，合理合法，该院予以支持。金龙要求恒汇公司支付自2014年10月1日起至实际交房日止按其已付房款按日万分之三计算的逾期交房违约金的诉请，于法无据，该院不予支持。金龙要求恒汇公司支付自2015年7月1日起至权属证书交付之日止按其已付房款每日千分之一计算逾期交付房屋权属证书的违约金的诉请，该院认为，由于权属证书交付的时间不确定，逾期交证违约金暂计算至起诉日，该院对以款项1272397元为基数自2017年6月2日起至起诉日止按年利率10%计算的违约金381719.10元予以支持；之后的违约金，金龙可在取得恒汇公司交付的权属证书后另行向恒汇公司主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、确认恒汇公司继续履行金龙与恒汇公司于2012年11月26日签订的《浙江省商品房买卖合同》；二、恒汇公司应协助金龙办理房屋不动产权证手续，限于判决生效之日起三十日内履行；三、恒汇公司应支付金龙以款项1272397元为基数自2017年6月2日起至2020年6月1日止按年利率10%计算的逾期交付房屋权属证书违约金计381719.10元，款限判决生效之日起十五日内付清；四、驳回金龙的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31565元，减半收取15782.5元，由金龙负担13836.5元，恒汇公司负担1946元。 二审中，恒汇公司向本院提交手机短信截图一组，证明恒汇公司向金龙发送过办理权属证书的催告信息，是金龙拒绝受领和办理过户登记。金龙发表质证意见认为，发送短信的人员是否系恒汇公司的工作人员无法核实，且办理权属证书的前提是房屋已经现实交付，即使恒汇公司有通知也不能排除其向金龙交付原始证书的义务，故该证据不能达到恒汇公司的证明目的。本院对此分析认证认为，该证据无法证明恒汇公司已经履行了交付原始证书的义务，故无法达到恒汇公司的证明目的，本院对此不予采纳。 二审中，金龙未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点为1.恒汇公司是否需要对案涉房屋的燃气总管进行整改并赔偿损失；2.恒汇公司是否履行了交付案涉房屋的义务，是否需要赔偿金龙逾期交房的违约金；3.恒汇公司是否需要支付逾期交付房屋权属证书的违约金及金额的认定问题。关于争议焦点1，本院审查后认为，一方面，根据实地勘察，金龙所处的房屋楼层为住宅一层，燃气管道沿平台进入案涉房屋的厨房，该平台的面积并未算入案涉房屋的建筑面积，不会对案涉房屋的专有空间造成影响；燃气管道通过平台的地面靠墙边穿入案涉房屋厨房的角落，并径直沿墙角边通往楼上，该燃气管道的铺设亦未对厨房的内部结构造成影响。另一方面，根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》附件八补充协议第五条第3款、第六条第6款的约定，结合案涉房屋楼层的特殊性，金龙应当为公共利益的需要适当地承担一定的容忍义务。金龙也未举证证明该燃气总管的设置不符合规范要求，故对于金龙要求恒汇公司对案涉房屋的燃气总管进行整改并赔偿损失的诉请，本院不予支持。关于争议焦点2，纵观全案证据，恒汇公司陈述其曾通知金龙收房，在签订物业服务协议的同时交付案涉房屋的钥匙，这与金龙已经与诸暨市龙鼎物业管理有限公司签订《鼎园前期物业管理服务协议》的事实可以相互印证，且金龙亦陈述其及其父亲多次进入案涉房屋进行查验，根据高度盖然性原则，可以推断金龙已经知晓案涉房屋已达交付条件。金龙辩称恒汇公司并未按照合同的约定以书面的方式通知金龙办理房屋交付手续，其有权拒绝接受案涉房屋。本院认为，办理书面交接手续并非交付案涉房屋的必要条件，且若恒汇公司确实未交付案涉房屋，金龙理应及时主张权利，而非时隔近6年之久再主张权利，其应当为其怠于行使权利自行承担相应的不利后果。综上，一审法院认定恒汇公司已经履行了交付案涉房屋的义务并无不当，本院对金龙要求恒汇公司交付案涉房屋并赔偿相应违约金的请求不予支持。关于争议焦点3，恒汇公司主张其已做好配合和通知工作，本院审查后认为，根据《浙江省商品房买卖合同》第十五条约定，恒汇公司还应当向金龙交付案涉房屋的初始权属证书，但其未提供证据证明其曾向金龙交付过上述权属证书，故一审法院认定恒汇公司存在违约，应当承担相应的违约责任，并无不当。至于违约金的金额认定问题，根据《浙江省商品房买卖合同》第十五条第2款第2项约定，虽是以日为单位累计计算违约金数额，但恒汇公司逾期交付房屋权属证书的行为一直持续，应属于继续性债权，一审法院以每个个别的债权分别适用诉讼时效存在不妥，本院予以指正。但是考虑到金龙时隔近6年之久才主张权利，有故意扩大损失及追求不当利益的嫌疑，故本院认为，一审法院以款项1272397元为基数自2017年6月2日起至起诉日止按年利率10%计算违约金的数额为381719.1元的处理在实体上符合公平正义，并无明显不妥，可予维持。 综上所述，上诉人金龙、恒汇公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费31565元，由金龙负担27673元，由诸暨市恒汇置业有限公司负担3892元。 本判决为终审判决。 审 判 长 茹赵鑫 审 判 员 梅 云 审 判 员 姚 瑶 二〇二一年二月二十日 法官助理 洪习川 书 记 员 张 珺 4 17