江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初7772号原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港市分行，住所地连云港市海州区通灌南路**。负责人：刘开强，该行行长。委托诉讼代理人：李铁，该行员工。委托诉讼代理人：曹金陵，江苏田湾律师事务所律师。被告：陈永，男，1967年2月21日出生，汉族，住本市海州区。委托诉讼代理人：杜申甫，连云港市民营企业法律服务中心法律工作者。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港市分行（以下简称邮储银行）与被告陈永房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邮储银行的委托诉讼代理人李铁、曹金陵，被告陈永及其委托诉讼代理人杜申甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邮储银行向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原告与被告于2018年8月16日签订的《房屋租赁合同》于2020年11月24日解除；2.请求法院判令被告立即向原告返还2020年11月24日至2021年4月14日的房租67742.5元；3.请求法院判令被告立即将涉案房屋内的空调、防盗门、高清摄像头等物品交还原告；4.请求法院判令被告向原告支付违约金8709.75元（年租金的5%）；5.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年8月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于连云港市海州区间的商业用房租赁给原告作为金融业务营业用房，房屋租赁期限5年，自2018年9月15日起至2023年9月14日止，房屋租金第一年158000元，之后每年按5%递增。根据合同第五条的约定，乙方有权中途退租，提前终止合同，但必须提前六个月书面通知甲方，乙方有提前终止合同的权利。合同签订后，原告将涉案租赁房屋作为中国邮政储蓄银行锦屏镇支行网点使用，现原告为加强金融整体服务能力、合理规划网点布局，根据总行《关于2020年度网点规划的通知》（邮银[2020]15号）、《关于优化银行业金融机构分支机构变更营业场所事项的通知》（银保监办[2020]25号）及省分行相关文件精神，经中国银行保险监督管理委员会江苏监管局同意，原告于2020年6月11日申报省分行，拟对中国邮政储蓄银行锦屏镇支行进行跨区迁址更名并租赁装修改造，2020年7月2日得到省分行同意后，立即书面向中国银保监会连云港监管局进行了汇报，后也得到同意，原告于2020年9月启动锦屏镇支行网点迁址计划，确保网点迁址平稳过渡。原告根据合同第五条约定，于2020年9月14日电话通知被告将提前终止合同，让其把2020年8月13日送来的合计金额为174195元（一年租金）的两张发票拿回去（票号分别为09238184、09238185），重新开6个月租金发票。为谨慎起见，原告于2020年10月13日委托连云港市海州区公证处对原告“关于提前终止中国邮政储蓄银行连云港市锦屏镇支行《房屋租赁合同》的函”当面送达至被告并进行现场公证，通知函载明“因我行业务调整，需提前终止与你签订的房屋租赁合同，并按照合同约定，提前半年告知，即合同终止时间为2021年4月14日”等内容，但被告拒收；同日，原告再次将提前终止的函以EMS邮寄方式进行邮寄公证送达；2020年10月15日，原告工作人员又以手机短信的方式再次通知被告提前终止租赁合同事宜。2020年10月21日，原告根据合同约定将2020年9月15日至2021年4月14日的房屋租金101613.75元支付给被告。至此，原告不存在任何违约行为，是严格按照合同约定行使自己的权利。但被告却在2020年11月24日将涉案租赁房屋锁门，并安排岁数大的老年妇女把门，阻止原告工作人员进入租赁办公场所，该行为不仅严重违反了合同第五条和第6.4条的约定，也严重扰乱了国家的金融秩序，是以实际行为解除了租赁合同，因此原告有权要求被告返还2020年11月24日至2021年4月14日的房租67742.5元，有权要求被告立即将涉案房屋内物品交还原告。因是原告违约，原告也有权根据合同第七条第一款的约定，要求被告向原告支付违约金8709.75元。为维护原告的合法权益，遂起诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告陈永辩称：1.原告的第一项诉讼请求与事实严重不符，涉案租赁房直到今天还在邮储掌控中，1月7日陈永接法院通知配合邮储银行将房内物品全部搬清，两台空调因无法撤下，因此邮储诉求2020年11月24日解除合同没有证据证实，陈永也未收到邮储的任何解除合同的要约及意思表示；2.原告的第二项诉讼请求没有事实依据，邮储银行虽向陈永支付了101613.75元租金，但未能全额支付，其行为属于违约行为，应承担支付租金及违约金的法律后果；3.对原告第三项诉讼请求的物品按照合同约定应该归陈永所有；4.对原告第四项诉讼请求，要求陈永支付违约金没有根据，双方约定延迟付款60天，系原告违约，应由原告向陈永支付总额的5%违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：原告提交了租赁合同、邮储银行内部文件、关于提前终止中国邮政储蓄银行连云港市锦屏镇支行《房屋租赁合同》的函、连云港市海州区公证处公证书两份、短信截屏、邮寄凭证、付款凭证、现场照片、监控视频资料，被告陈永提交的房产证、房屋租赁合同、房屋租赁登记备案证明、催告函、迁址公告、接处警登记表、微信聊天截屏、增值税发票、通话录音、现场录音、视频资料等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年8月16日，原告邮储银行（乙方）与被告陈永（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于连云港市海州区门面房东面6间的商业用房租赁给原告作为金融业务营业用房，面积为198.62㎡。房屋租赁期限5年，自2018年9月15日起至2023年9月14日止；房屋租金第一年158000元（含税金），之后每年按5%递增，租金按年度支付，甲方需提前30天提供合法房屋租赁增值税专用发票，由乙方上级行将租金支付至甲方被授权人陈永。合同第三条第二款对房屋装潢约定为：合同终止或者期满后，可移动部分的装潢物品乙方有权带走。合同第五条关于合同期满与终止的约定为：由于乙方承租房屋是用于金融业务营业，为保证客户的权益，经营，经营地点应相对稳定赁期满如甲方继续出租，乙方享有优先承租权，租赁期满如甲方不再继续出租，需提前六个月书面通知乙方，如未履行该通知义务，乙方在合同期满后有六个月的延缓期，以另行寻找合适的房屋，延缓期按当年租金价格按月计算收取。乙方有权中途退租，提前终止合同，但必须提前六个月书面通知甲方。合同第六条双方权利义务中甲方的权利和义务第4项约定：由于乙方承租该房屋是用于金融业务营业，故甲方不得以任何理由影响或阻止乙方的正常营业，否则视为违约，应承担违约责任，造成损失应当赔偿。合同第七条违约责任第一项约定：甲乙双方中任何一方如有违约，需向对方交付违约金（按年租金的5%计算）。如给对方造成经济损失，还应予以赔偿，其他项顺延。双方还对其他事项进行了约定。2019年8月5日，被告陈永通过微信向原告邮储银行经办人李铁核实第二年度租金为158000+7900=165900元，李铁回信息予以确认。2020年8月11日，被告陈永通过微信向原告邮储银行经办人李铁核实第三年度租金数额为165900+8295=174195元，但李铁未回信息确认。2020年8月13日，被告陈永开具了总额为174195元的增值税发票，其中编号为09238184，金额为50707.45元的发票服务名称开具为“房屋”，因原告邮储银行对该服务项目提出异议，被告陈永于2020年10月14日补开了编号为09238279，金额为50707.45元的增值税发票。根据中国邮政储蓄银行邮银发[2020]15号、中国银保监会办公厅银保监办发[2020]25号等相关文件规定，中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港市分行决定将连云港市锦屏镇支行迁址更名，并经中国邮政储蓄银行股份有限公司江苏省分行及中国邮政储蓄银行股份有限公司批复同意，其中中国邮政储蓄银行股份有限公司江苏省分行于2020年7月2日作出《关于同意连云港市锦屏镇支行迁址更名并租赁装修的批复》。原告邮储银行决定根据合同约定提前终止合同并于2020年10月12日作出《关于提前终止中国邮政储蓄银行连云港市锦屏镇支行的函》，载明:陈永先生：1.因我行业务调整，需提前终止与你签订的连云港市海州区门面房东面六间（中国邮政储蓄银行连云港市锦屏镇支行）房屋租赁合同，并按合同约定，提前半年告知，即合同终止日期为2021年4月14日。2.你曾开具了两张发票，票号分别为09238184、09238185合计金额为174195元（2020年9月15日至2021年9月14日租金）的发票，因合同提前终止，请你将发票取回，重新开具金额为101613.75元（2020年9月15日至2021年4月14日租金）的发票给我方，我方将在收到发票后及时付款。特此书面函达。原告邮储银行称因陈永拒不接收上述函件，原告邮储银行于2020年10月13日委托连云港市海州区公证处对原告当面送达上述函件至被告并进行现场公证，被告陈永拒绝领取函件但将发票领走。同日，经连云港市海州区公证处公证，原告邮储银行通过EMS方式向被告陈永邮寄《关于提前终止中国邮政储蓄银行连云港市锦屏镇支行的函》，被告陈永亦拒收。2020年10月15日，原告邮储银行工作人员通过手机短信方式将《关于提前终止中国邮政储蓄银行连云港市锦屏镇支行的函》的内容发送至被告陈永手机。2020年10月份，被告陈永通过电话、上门等催要房租无果后，于2020年10月17日，向原告邮储银行邮寄《函告》，载明：中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港分行：我方与贵行2018年8月16日订立房屋租赁合同，并实际履行。该租赁合同业经连云港市住房保障和房产管理局登记备案。贵行应根据约定：“租金按年支付，甲方（陈永）需提前30天提供合法房屋租赁增值税专用发票……”。根据合同约定出租人陈永于2020年8月13日向贵方提供房屋租赁增值税专用发票（2020.9.15-2020.12.31,2021.1.1-2021.9.14），租金总计174165元整。贵方经确认予以接收，未能支付租金。经我方数次催要，贵方仍未能按约支付。现函告贵方，请收函后15日内支付所欠租金。逾期造成的一切后果、不良影响、损失均由贵行承担，并赔偿损失。特此函告。2020年10月21日，原告邮储银行向被告陈永支付2020年9月15日至2021年4月14日租金101613.75元。2020年11月10日，被告陈永以原告邮储银行未足额支付租金为由诉至本院，要求邮储银行支付剩余租金并承担违约责任。2020年11月19日，原告邮储银行下属锦屏镇支行在其营业网点（涉案房屋）张贴《迁址公告》，载明：尊敬的客户：因网点变更营业场所，本网点拟于2020年11月24日起实施停业。停业后如有业务需要，请到中国邮政储蓄银行连云港市支行等处，或就近至中国邮政储蓄银行营业网点办理，也可以通过中国邮政储蓄银行手机银行办理相关业务，给您带来不便，我们深表歉意，敬请谅解。特此公告。2020年11月24日，原告邮储银行工作人员欲进入涉案租赁房屋搬离物品，被被告陈永阻止，被告陈永父亲亦强行阻止，此后陈永报警，民警现场处理后，建议双方通过诉讼解决。2020年11月24日晚，被告陈永将涉案房屋卷帘门加锁，致使原告彻底无法进入和使用涉案房屋。本案诉讼过程中，经本院协调，双方同意并于2021年1月29日办理了涉案房产交接手续。对于双方争议的物品：挂式空调五台、柜式空调一台、中央空调（吸顶式内机为三台）、防盗门一扇仍在涉案房屋内，双方同意由法院就归属进行处理。高清摄像头在办理房屋交接时已不存在。另查明，被告陈永于2020年12月24日收到本院送达的起诉状等诉讼材料。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方有约束力。关于原告邮储银行提前终止合同是否违约，本院认为，双方签订的合同第五条关于合同期满与终止约定，乙方（原告）有权中途退租，提前终止合同，但必须提前六个月书面通知甲方（被告）。原告邮储银行因工作需要需对锦屏镇支行进行迁址，故提前六个月通过当面送达、邮寄送达及短信送达形式向被告陈永通知涉案合同于2021年4月14日终止，并支付了截至该日的租金，原告邮储银行提前终止涉案合同符合双方约定，并未违约。被告陈永因不满原告邮储银行提前终止合同，虽已于2020年11月10日就涉案合同履行事宜起诉至本院，但仍于2020年11月24日晚擅自将涉案房屋的卷帘门加锁，致使原告邮储银行无法进入租赁房屋，在邮储银行要搬离房屋时，被告放任其父亲阻止原告工作人员，被告陈永的行为构成根本违约，其以自己的行为表明不履行合同主要义务，符合合同法第九十四条合同法定解除的条件，因原告未就陈永的行为通知陈永主张解除合同，故本院认定以陈永收到本院送达起诉状日期为原告主张合同解除通知到达陈永的日期，即2020年12月24日。故双方签订的《房屋租赁合同》于2020年12月24日解除。虽双方的合同于2020年12月24日解除，但自2020年11月24日陈永锁门之日起，原告邮储银行无法正常使用房屋，故被告陈永收取原告邮储银行的2020年11月25日至2021年4月14日的租金66814.52元(按174195÷365×140天计算)应予退还。对于原告邮储银行主张的物品，经本院组织交接，双方尚有争议的物品为：挂式空调五台、柜式空调一台、中央空调（吸顶式内机为三台）、防盗门一扇、高清摄像头两台。本院认为，高清摄像头在本院组织房屋交接时已不存在，原告要求被告返还无事实依据，本院不予支持。对于其他物品，合同第三条第二款约定，合同终止或者期满后，可移动部分的装潢物品乙方有权带走。对于“可移动部分”应按照文意，以通常的意义并结合合同进行理解，“可移动部分”应理解为未与房屋连接，可单独移动，或与房屋连接但拆除后不影响房屋装饰装修完整性及房屋使用功能的物品。上述物品中，挂式空调五台、柜式空调一台，通过拆除的方法移动，并未破坏房屋结构及房屋装饰装修完整性，上述物品根据合同约定，应当返回给原告邮储银行；对于嵌入式中央空调、防盗门系与房屋装饰装修形成一体，如果拆除将破坏房屋装饰装修的完整性或使房屋丧失使用功能，故中央空调、防盗门不属于“可移动部分”之列，故本院对原告邮储银行要求被告陈永返还该财产的诉讼请求，不予支持。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，被告陈永在合同尚未终止期间，擅自锁门并阻止原告正常活动，违反合同第六条的约定，且导致合同提前解除，被告陈永的行为构成违约。但被告陈永于2020年8月13日即开具了租金的增值税发票，原告邮储银行直到2020年10月21日才支付租金，违反合同第二条的约定，原告亦构成违约。鉴于原、被告双方均违约，均应向对方支付租金总额5%的违约金，陈永另案中亦主张了违约金，本院确定双方抵冲后，均不再支付违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零八条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港分行与被告陈永于2018年8月16日签订的《房屋租赁合同》于2020年12月24日解除；二、被告陈永于本判决生效之日起十日内返还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港市分行房屋租金人民币66814.52元；三、被告陈永于本判决生效后配合原告中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港分行将位于连云港市海州区间的商业用房内的挂式空调五台、柜式空调一台拆走；四、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港分行其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1711元（原告已预交），由原告中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港分行负担148元，被告陈永负担1023，被告负担部分于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：62×××60（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审 判 员 刘兴超二〇二一年二月二十五日法官助理 展 昊书 记 员 徐新夏法律条文、上诉须知及缴款账户附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。（二）、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：62×××60开户行：连云港市农业银行苍梧支行三、案款缴款账户开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：32×××99-64910