河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终8985号上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳市建业物业公司管理有限公司，住所地河南省洛阳市吉利区中原路**。法定代表人：靳有利，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵清露，河南洛源律师事务所律师。委托诉讼代理人：李进，该公司员工。上诉人（原审被告、反诉原告）：高卞霞，女，1972年6月2日出生，汉族，住河南省洛阳市吉利区。委托诉讼代理人：李小旦，男，汉族，1958年7月22日出生，住河南省洛阳市吉利区。系洛阳市吉利区河阳街道河阳新村居民委员会社区推荐。原审第三人：洛阳市吉利区河阳家园业主委员会，住，住所地河南省洛阳市吉利区河阳路河阳家园小区物业部**/div>负责人：张富启，该河阳家园业委会主任。上诉人洛阳市建业物业公司管理有限公司（以下简称建业物业公司）因与上诉人高卞霞、原审第三人洛阳市吉利区河阳家园业主委员会（以下简称河阳家园业委会）物业服务合同纠纷一案，不服河南省洛阳市吉利区人民法院（2020）豫0306民初455号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法适用独任制程序对本案进行了审理。上诉人建业物业公司的委托诉讼代理人赵清露、李进，上诉人高卞霞的委托诉讼代理人李小旦到庭参加诉讼，原审第三人河阳家园业委会经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。建业物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判高卞霞支付2019年4月1日至2020年5月31日的物业费1447.93元及逾期支付滞纳金325.77元；3.将本案发回重审或依法改判，判决驳回高卞霞起诉或驳回高卞霞在一审中提出的反诉请求。4.本案一审、二审诉讼费由高卞霞承担。事实与理由：1.高卞霞的反诉主体资格不适格。对于物业管理公司的选聘、解聘关乎物业管理区域内全体业主的共同利益，必须由全体业主通过集体意志来决定。高卞霞未经河阳家园业委会授权，不享有直接的单独诉权，其诉讼主体不适格。2.一审第二次开庭，建业物业公司已经向法院提交洛阳市吉利区河阳家园小区共计463(65.58%)户业主书面签署的《河阳家园业委会委员选举选票》《河阳家园小区业主大会表决票》，以证明建业物业公司与河阳家园业委会签署物业服务合同已经获得该小区过半数同意。同时，申请人入住小区后，河阳家园小区过半数业主(过半数)持续两年均按期交纳物业费，印证了建业物业公司与河阳家园业委会签署物业服务合同已经获得该小区过半数业主同意。一审法院错误认定案件事实，判决《物业管理委托合同》无效与事实不符。高卞霞辩称，1.关于合同无效问题，应予维持。河阳家园业委会成立不符合法定程序，没有资格代表业主与建业物业公司签订合同，该合同应属于无效。2.双方之间从未签订过任何《物业管理委托合同》。河阳家园总户达706户，从未开过业主大会。建业物业公司所举证的选票存在造假嫌疑，原河阳家园业委会委员张红星的选票，经他本人确认，选票上的签名不是他本人签字，而且笔迹都能看出，证据已交至一审法院。3.河阳家园业委会聘请物业管理公司的程序亦不合法，擅自签订该合同损害全体业主利益，并且签订合同后也未在小区内进行公示，大多数小区业主对《物业管理委托合同》均不知，对该合同的真实性以及内容均不认可，违反了《河南省物业管理条例》。4.关于诉讼主体问题，《河南省物业管理条例》第十六条、《河南省业主大会和河阳家园业委会指导规则》第六十一条规定，建业物业公司诉讼主体错误，建业物业公司应该诉讼原河阳家园业委会。5.业主有权向法院提起诉讼，要求保护自己的权益。高卞霞作为权益受损害的当事人，其诉讼有理有据。6.关于缴费金额问题。建业物业公司驻入河阳家园社区服务，未公示也未经业主大会授权，擅自提高物业服务价格从0.46元/平方米提高到0.80元/平方米，不合法。小区管理混乱、环境脏乱差，地，地下室漏水防设施损坏严重，井盖缺失存在安全隐患等。威胁业主缴物业费，强行收取停车费，阻止业主汽车进入社区，服务质量差，与业主矛盾不断升级，须再降低收费，参考洛阳市政府物业服务收费标准执行，高卞霞认为按四级物业标准，即0.35元/平方米收费即可。高卞霞上诉请求：1.撤销判决业主高卞霞缴纳按0.8元/平方米，计1447.93元物业费，改为按0.46元/平方米，即832.56元物业费。2.依法判决撤销原审判决，并改判为驳回建业物业公司原审诉求；3.一、二审案件受理费由建业物业公司承担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。河阳家园业委会与建业物业公司2019年3月30日签订的合同无效，可仍判业主高卞霞需交无效合同中所显示的擅自提高物业收费标准的物业费属认定事实及判决结果错误，不能按0.8元/平方米收费。2019年3月30日以前河阳社区服务由惠康物业公司管理，2019年4月1日起，建业物业公司参与河阳家园社区服务，未经50%以上业主总人数过半和占专有面积过半业主同意。建业物业公司是在洛阳石化总厂惠康物业公司和居委会庇护下强行进入服务，违反法律规定。2.一审判决适用法律不当。河阳家园业委会与建业物业公司签订的合同是秘密合同，签订双方从未公示过，属欺诈合同。违反法律规定的诚实信用原则，该合同不应受法律保护，不是订立合同的真实意思表示。据不完全统计，河阳家园总户达703户，未参加成立业主委员会选举工作和不知已签合同的住户达529户，达75%以上。3.高卞霞认为建业物业公司比原惠康物业公司单独服务质量还差，达不到原质量服务，总体比原惠康物业公司服务差，服务质量大大下降，与业主矛盾不断升级，须再降低收费。可参考洛阳市政府物业服务收费标准执行，高卞霞认为收第四等标准，即0.3元/平方米即可。5.合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还。建业物业公司多收的未经50%以上业主同意的物业费，必须退回。综上，一审判决在认定物业服务合同无效的前提下判决高卞霞按照无效约定合同标准缴纳物业费不合法，请重新审理，判决高卞霞以不高于原0.46元/平方米的标准缴纳物业费。建业物业公司辩称，1.高卞霞无权代表广大业主，只能代表其本人提出问题。建业物业公司自入驻河阳家园小区以来，有超过74.79%的业主按照年度正常缴纳了物业费。建业物业公司所收取的每平方0.8元的物业费是依据市场价格、建业物业公司的一级资质标准相结合所给出的投标价，按照中标合同的投标价格依法收取的物业费，超过74.79%的业主也认可这个收费并且按照年度进行缴费。高卞霞没有证据证明其有权代表河阳家园的双过半业主对签订合同以及收费是否较高提出质疑。2.高卞霞提出河阳家园业委会与建业物业公司的合同没有公示，属于秘密合同的上诉理由不能成立。建业物业公司入住小区以后，设立了建业物业公司综合办公室作为物业服务的场所。物业的服务是公开公示的，在服务场所都能看到。其所说的“未参加成立业委会选举工作和不知已签合同的住户达529户”的说法虚假的。高卞霞本人亲自参与了成立河阳家园业委会的选举工作并投了选举票，一审建业物业公司提交了高卞霞亲笔签字的选举票的原件及复印件。3.高卞霞提出建业物业公司提高收费标准为每平方米0.8元不合理，应按每平方米0.46元标准收费的意见不能成立。建业物业公司的收费是按照中标合同的中标价格依法收取，原惠康物业系石化公司所派驻的物业管理公司，收取的每平方米0.46元物业费远远不足以支付各种成本支出，惠康物业公司每年都出现巨额亏损，每年石化公司都要给予惠康物业公司巨额补贴才能维持建业物业公司的运行，所以惠康物业公司的低价收费还是计划经济时企业对职工大一统管理的产物，包含了企业对职工的福利补贴在里面。这种情况还表现在，企业给职工提供的房改房、提供职工食堂、澡堂等，所以，不能用含有补贴的物业收费标准来衡量市场经济条件下的物业收费，其不能也无权代表河阳家园双过半业主的共同意愿。4.多收的物业费应退回的问题。高卞霞自始只能代表其个人，无权代表河阳家园双过半业主。其要求按照每平方米0.46元收取物业费没有依据。河阳家园业委会未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。建业物业公司向一审法院起诉请求：1.判令高卞霞支付建业物业公司物业费1447.93元(2019年4月1日至2020年5月31日)；2.判令高卞霞支付建业物业公司逾期支付滞纳金325.77元；3.本案诉讼费由高卞霞承担。高卞霞向一审法院提出反诉请求：1.判令《物业管理委托合同》无效，高卞霞无需支付建业物业公司任何物业费及滞纳金；2.本案反诉费用由建业物业公司承担。一审查明事实：2019年3月30日，建业物业公司与河阳家园业委会签订《物业管理委托合同》，约定河阳家园业委会将河阳家园委托给建业物业公司实行物业管理，委托管理期限自2019年4月1日至2022年3月31日，住宅房屋的物业管理服务费按照建筑面积多层为每月每平方米0.8元，沿街商铺及小区内商铺每月每平方米2.5元，办公场所每月每平方米2.5元，管理服务费标准随市场价格调整；合同同时对物业委托管理事项、物业管理服务质量、双方权利义务、违约责任等事项进行了约定。此后，建业物业公司进入河阳家园小区提供物业管理服务。高卞霞为河阳家园小区4号楼2单元404号业主，该房屋建筑面积129.28㎡（属多层），高卞霞未向建业物业公司缴纳2019年4月1日之后的物业管理费。一审法院认为，根据各方举证及庭审情况，本案争议焦点如下：一、高卞霞是否为本案适格的反诉原告，即其是否有权以业主个人名义要求确认物业服务合同无效。河阳家园业委会所签订的物业服务合同项下的权利义务实际由各业主承担，业主方为物业服务合同的主体，业主个人与物业服务合同具有法律上的直接利害关系。故虽选聘物业服务企业为大多数业主共同决定事项，但不成为阻却业主个人请求确认物业服务合同无效的理由，业主个人可以作为原告诉请确认物业服务合同无效以保障切身合法权益。二、建业物业公司与河阳家园业委会签订《物业管理委托合同》是否有效。根据《物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但建业物业公司和河阳家园业委会均未向本院提交证据证明双方签订《物业管理委托合同》时得到过半数业主的授权，因此《物业管理委托合同》违反了法律与行政法规的强制性规定，应属无效。三、高卞霞是否应向建业物业公司缴纳物业管理费。建业物业公司实际为河阳家园小区提供了物业管理服务，合同约定的物业管理费单价也未明显高出本地市场价，且大部分业主已经缴纳物业费，因此建业物业公司可参照合同约定的单价收取物业管理费。至于高卞霞称建业物业公司未尽到物业管理职责，其无需支付物业管理费的抗辩主张，该院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主要求物业服务企业承担违约责任的方式为继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，而非不支付物业管理费。故高卞霞在本案中以此主张无须支付物业管理费，缺乏依据，该院不予支持。综上，《物业管理委托合同》无效，高卞霞应向建业物业公司支付2019年4月1日至2020年5月31日的物业费1447.93元。建业物业公司要求高卞霞支付滞纳金的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、河阳家园业委会与建业物业公司2019年3月30日签订的《物业管理委托合同》无效。二、高卞霞于该判决生效后十日内向建业物业公司支付2019年4月1日至2020年5月31日的物业费1447.93元。三、驳回建业物业公司的其他诉讼请求。四、驳回高卞霞的其他反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元,减半收取为25元，由建业物业公司负担5元，高卞霞负担20元；反诉受理费100元,减半收取为50元，由高卞霞负担25元，建业物业公司负担25元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。建业物业公司提交如下证据：证据1，2019年3月28日“中标通知书”一份。证明：2019年3月28日，河阳家园业委会向建业物业公司发出中标通知书，确认经招标领导小组审查，建业物业公司为物业服务中标单位，并确认2019年3月30日上午到河阳家园签订《物业管理委托合同》。该证据也证明建业物业公司作为第三方单位，经招投标程序中标了河阳家园的物业服务管理，建业物业公司作为投标人，有理由认为发包方是有权发包的当事人一方，建业物业公司善意签订合同并履行。证据2，建业物业公司入驻河阳家园后的服务照片8张。证明：建业物业公司入驻河阳家园后，设立了建业物业公司综合服务中心，为小区更换路灯，为结婚的业主奉献花篮，组织业主到万安山旅游等，履行了合同约定的服务义务。证据3，河阳家园2019年物业费实收明细表10张、河阳家园2020年物业费实收明细表10张。证明：自建业物业公司入驻河阳家园后，河阳家园703户业主中，有556户超过业主总数78.75%的业主按年度缴纳了2019年-2020年的物业费，这些交费明细证明了河阳家园大多数业主对建业物业公司服务和收费的认可，系广大业主自愿交费，不存在石化公司的打压或非自愿交费的情况。证据4，豫政办（2016）132号文件“关于转发加快推进国有企业职工家属院三供一业分离移交工作方案的通知”。证明：从2016年开始，按照省政府要求，省属企业三供一业分离移交给社会，按照文件第三条第2项规定，包括物业管理等职能也从企业剥离，按照市场化原则交由专业的物业管理机构负责。故本案建业物业公司的收费标准是按照市场原则取费，没有过高于市场标准，不属于不合理收费。证据5，两份调查令申请。证明：1.惠康物业公司在接受石化公司补贴的情况下按照较低的物业收费标准收取河阳家园业主物业费的相关情况，证明前期惠康物业公司超低价收取的物业费是存在单位补贴，不符合市场价格的，不能以此否认建业物业公司收取物业费的合理性；2.2019年4月1日之前河阳家园小区业主双过半（专有部分占建筑面积过半数业主且占总人数过半数的业主）同意委托本小区业委会和建业物业公司管签订《物业管理委托合同》的相关材料。高卞霞质证认为，对证据一的真实性无异议，对证明方向有异议，对方的中标是违规的。对证据二的真实性无异议，对证明方向有意义，组织去旅游的前提事交了物业费。对证据三的真实性无异议，对证明方向有异议，高卞霞不知道交费人是怎么交的，高卞霞听说都是被迫交的。对证据四的真实性无异议，对证明方向有异议，对方的收费标准高于市场标准。对证据五，河阳家园和河阳新村是一个社区，河阳新村是房改房，是有补贴的，河阳家园是商品房，没有补贴。另，班长科长说过，如果不交物业费，就不发年终奖和物业补贴。本院经审理查明事实除与一审判决认定基本事实一致外，另查明：1.河南省业主大会委员会备案证书载明河阳家园业委会的任期为2018年8月22日至2021年8月21日，河阳家园业委会成员张富启、成同贵、张红星、卢红艳、姚苗荫。高卞霞对该备案证书的真实性提出异议，但未提供充分有效的证据予以反驳。2.河阳家园业委会公章使用登记簿载明：“事由1.中标通知书；2.与建业物业公司签订合同数量2审批人卢红燕（艳）、张红星、成同贵、张富启、姚苗荫用印人张富启”。3.高卞霞对河阳家园业委会委员选举选票上其本人签名的真实性并无异议，该选票显示其勾选的业委会成员为张富启、成同贵、张红星、卢红艳、侯艳平。4.建业物业公司提供的物业管理费缴费清单显示2019年度缴费为528户，缴费比率为74.79%，2020年度缴费户数为556户，缴费比率为78.75%。高卞霞对此提出异议，但未提供足以反驳的相反证据。另建业物业公司向本庭提交的调查令申请书于本案已无必要，本院不予准许。本院认为，当事人对自己的诉讼主张有责任提供证据加以证明。关于反诉原告高卞霞的诉讼主体资格问题，因高卞霞为物业服务合同的接受者，系受合同约束的直接利害关系人具有反诉要求确认合同无效的诉讼主体资格，建业物业公司有关高卞霞诉讼主体不适格的上诉请求依据不足，本院对此不予支持。关于案涉《物业管理委托合同》的效力问题，高卞霞认为与建业物业公司签订合同的河阳家园业委会的成立不符合法定条件，但对河阳家园业委会选举选票上其本人签名的真实性并无异议，结合建业公司提供的该业主委员已经备案并刻制公章的事实，本院认为，高卞霞有关河阳家园业委会选举程序违法及不具有合同签订主体资格的事实主张不成立。至于河阳家园业委会在签订上述合同时是否按照法律规定取得业主授权是否影响本案合同效力的问题，本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定,业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。河阳家园业委会具有代表业主签订物业服务合同的主体资格，本案《物业管理委托合同》甲方签章处加盖有河阳家园业委会的公章且由该委员会主任张富启签名，签订合同的日期为2019年3月30日，即在河阳家园业委会的任期范围内，高卞霞并未提供充分有效的证据证明建业物业公司知道或者应当知道张富启存在超越权限的行为或二者之间存在恶意串通的事实，故张富启代表河阳家园业委会签订案涉《物业管理委托合同》的代表行为有效，综合本案物业服务合同已经履行一年多且三分之二以上的业主已经按照合同约定缴纳物业费及案涉合同并不存在符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他合同无效情形的事实，本院认为高卞霞有关河阳家园业委会选举程序不合法及未取得业主大会的相关授权，擅自签订该合同损害全体业主利益等该合同应为无效合同的诉讼请求均依据不足，本院对此均不予支持，一审法院对此认定不当，本院依法予以纠正。关于物业收费标准问题，如上所述案涉《物业委托管理合同》为有效合同，该合同对作为业主的高卞霞具有约束力，一审法院按照合同约定的0.8元/平方米对高卞霞应缴纳的物业费进行计算并无不当。高卞霞有关物业费计算标准错误的上诉主张依据不足，本院对此不予支持。另，物业服务合同的履行需要物业服务方与业主方的相互配合，共同努力，物业服务企业应努力提高物业服务质量，业主应尽到相应的配合注意义务，以共同打造业主居住生活的美好家园。综上所述，建业物业公司的上诉请求部分成立，应部分予以支持。高卞霞的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实部分不清，适用法律部分不当，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定判决如下：一、维持河南省洛阳市吉利区人民法院（2020）豫0306民初455号民事判决第二、三项；二、撤销河南省洛阳市吉利区人民法院（2020）豫0306民初455号民事判决第一项；三、驳回高卞霞的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费25元，由洛阳市建业物业公司管理有限公司负担10元，高卞霞负担15元；反诉案件受理费50元，由高卞霞负担；二审案件受理费100元，由洛阳市建业物业公司管理有限公司负担25元，由高卞霞负担75元。本判决为终审判决。审判员  付爱丽二〇二一年二月十八日法官助理傅艺林书记员杨伯钊