宁波市奉化区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0213民初4436号原告：任日彪，男，1969年3月6日出生，汉族，住宁波市奉化区。委托诉讼代理人：方国意，系原告任日彪妻子。委托诉讼代理人：陈意君，宁波市奉化区光大法律服务所法律工作者。被告：张胜利，男，1967年1月1日出生，汉族，住宁波市奉化区。原告任日彪与被告张胜利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日进行诉前调解登记。2020年11月3日，本院予以立案受理。2020年11月24日，本案依法由审判员张远金适用简易程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告任日彪依据《租房合同书》等证据，以被告张胜利拖欠房屋租赁费为由向法院起诉，要求：1.判令被告张胜利支付原告房租费等费计人民币52845元（含利息18420元）,并从起诉之日至款清日止被告支付原告利息损失按租赁合同计算,支付代理费4000元,合计56845元；2.本案诉讼费由被告张胜利承担。被告张胜利答辩称：答辩人所欠租金最多不会超过2万元；不同意承担代理费。原告任日彪为证明自己的诉讼主张向法院提供了《租房合同书》1份、被告张胜利2018年8月25日所写字条1份、清单1组、录音若干个、《宁波增值税普通发票》1份、原始账册1本，用以证明被告张胜利拖欠房屋租金的事实。经质证，被告张胜利对《租房合同书》本身的真实性没有异议，对字条的真实性有异议，对清单、录音、《宁波增值税普通发票》、原始账册均有异议。本院认为，《租房合同书》因双方均无异议，故本院予以确认。对2018年8月25日的字条，被告张胜利虽然否认其真实性，但未向本院申请笔迹鉴定，故本院对该证据的真实性予以确认。对录音和《宁波增值税普通发票》，被告张胜利未向本院提供证据证明系伪造，故其本身的真实性应予以确认。对清单和原始账册，应综合整体案情进行认定。被告张胜利为证明自己的主张，向本院提供了《欠条》照片1份，用以证明其2018年7月份时确认尚欠原告任日彪租金2万元。原告任日彪质证认为被告张胜利在《欠条》里所写的欠款金额不对，当时实际尚欠3万多元，所以原告任日彪当时没有接受这张《欠条》。本院认为，该《欠条》由被告张胜利所单方出具，而原告任日彪又不予认可，故该《欠条》不宜作为处理本案的依据。经审理，本院认定事实如下：被告张胜利自2011年11月20日直至2020年10月4日期间向原告任日彪租赁房屋。对每年的租金，原告任日彪主张2011年11月20日至2012年11月20日期间的租金为1万元、2012年11月20日至2013年11月20日期间的租金为1.05万元、2013年11月20日至2014年11月20日期间的租金为1.1万元、2014年11月20日至2015年11月20日期间的租金为1.1万元、2015年11月20日至2016年11月20日期间的租金为1.2万元、2016年11月20日至2017年11月20日期间的租金为1.2万元、2017年11月20日至2018年11月20日期间的租金为1.2万元、2018年11月20日至2019年11月20日期间的租金为1.2万元、2019年11月20日至2020年10月4日期间的租金为1.1025万元。被告张胜利主张2011年11月20日至2012年11月20日期间的租金为1万元、2012年11月20日至2013年11月20日期间的租金为1万元、2013年11月20日至2014年11月20日期间的租金为1万元、2014年11月20日至2015年11月20日期间的租金为1.05万元、2015年11月20日至2016年11月20日期间的租金为1.05万元、2016年11月20日至2017年11月20日期间的租金为1.1万元、2017年11月20日至2018年11月20日期间的租金为1.1万元、2018年11月20日至2019年11月20日期间的租金为1.2万元。2018年8月25日，被告张胜利向原告任日彪出具字条1份，载明“2018年10月20日前付清房租费，否则后果自负”。2018年11月20日，原告任日彪（甲方、房主）与被告张胜利（乙方、承租人）签订了1份《租房合同书》，主要内容有：1.甲方一间店面房于2018年11月20日继租给乙方，合同租期1年；2.乙方要续租，房租费每年提早一个月付清，不得违约，如有违约赔偿金1000元整（如拖欠房租费利息1分利计算），长时间拖欠房租费，就不要再租房子了。如果不给钱，也不搬出房子，就上法院上诉，一切费用都由乙方承担（比如诉讼费、律师费、误工费、精神损失费、来去车费）等等，都由乙方承担；3.房租费一年1万2千元整，第二年协商再议；4.乙方如不租房子，不得再转租别人（如转租要经房主同意，房租费不退还）；5.损坏东西照价赔偿；6.租房期间，乙方发生任何事情与房主无关，乙方自己承担；7.如租房到期，提早一个月跟房主说清楚，不要延迟，提早半天搬出。到时不搬出，超过一天照35元一天计算，如果以上房租费未清算的话都算利息1分利计算，乙方一切后果自负；8.合同书一式2份，甲、乙各1份，签字有效。2020年10月10日，原告任日彪支出一审代理费4000元。现原告任日彪自认的房租支付情况为：2011年11月20日至2012年11月20日期间的租金1万元已经付清；2013年2月5日收到2000元；2013年3月23日收到1500元；2012年5月3日收到1000元；2012年6月5日收到2000元；2014年1月13日收到1000元；2014年7月16日收到5000元；2014年8月27日收到3000元；2014年9月3日收到2000元；2015年1月25日收到3000元；2015年7月30日收到2000元；2015年9月16日收到2000元；2015年10月10日收到2000元；2016年2月28日收到4500元；2017年11月3日收到5000元；2018年10月26日收到5000元；2019年2月4日收到1500元；2019年11月25日收到10000元；2020年9月1日收到5000元。本院认为：按照法律规定，原告任日彪对租赁期限和每年的租金数额承担举证责任，被告张胜利则对已付的租金数额承担举证责任。负有举证责任的当事人如果不能提供证据证明其主张的，应当自行承担不利的法律后果。鉴于2018年11月20日之前的房屋租赁没有书面的合同，而被告张胜利又对部分年份的应付租金存有异议，故本院根据举证规则认定2011年11月20日至2012年11月19日的应付租金为1万元、2012年11月20日至2013年11月19日的应付租金为1万元、2013年11月20日至2014年11月19日的应付租金为1万元、2014年11月20日至2015年11月19日的应付租金为1.05万元、2015年11月20日至2016年11月19日的应付租金为1.05万元、2016年11月20日至2017年11月19日的应付租金为1.1万元、2017年11月20日至2018年11月19日的应付租金为1.1万元、2018年11月20日至2019年11月19日的应付租金为1.2万元、2019年11月20日至2020年10月4日的应付租金为10521元（1.2万元÷365天×320天）。以上应付租金总额共计为95521元。根据法律规定，被告张胜利对已付的租金数额负有举证义务。现原告任日彪仅认可被告张胜利支付了67500元，而被告张胜利虽然对此存有异议，但却未在举证期间内提供证据予以反驳，故应由其自行承担举证不利的法律后果，本院根据举证规则认定被告张胜利的已付租金数额为67500元。综上，被告张胜利尚欠租金28021元。对一审代理费4000元，因《租房合同书》第2条对此有明确约定，故原告任日彪有权要求被告张胜利承担此笔费用。对逾期付款的利息，因原告任日彪未向本院提供充足证据证明2018年11月20日之前原来所拖欠的利息需要按照月利率1%支付逾期付款利息，故该期间的逾期付款利息本院酌情按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算。对2018年11月20日开始新拖欠的租金，应按照月利率1%支付逾期付款利息。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告张胜利于本判决生效之日起三日内向原告任日彪支付尚欠租金28021元和逾期付款利息3926元（截至2020年10月15日的利息），并支付从2020年10月16日开始直至前项款清之日止按本金28021元按相应利率（其中的本金5500元按年利率4.35%计算，剩余的本金22521元按年利率12%计算）计算的逾期付款利息；二、被告张胜利于本判决生效之日起三日内向原告任日彪支付一审代理费4000元；三、驳回原告任日彪的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费1221元，减半收取610.5元，由被告张胜利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。在本裁判文书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行裁判文书确定的义务，拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第一款第(六)项规定对相关当事人予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  张远金二〇二一年二月三日书记员  陆雨梦