上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终1787号上诉人（原审被告）：上海嘉顺变压器有限公司，住所地上海市宝山区逸仙路********。法定代表人：薛秀芬，执行董事。委托诉讼代理人：张磊，上海九州通和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海市静安区校产管理中心，住所地上海市，住所地上海市静安区和田路**法定代表人：吴蕙华，主任。委托诉讼代理人：郭立涛，上海创远律师事务所律师。上诉人上海嘉顺变压器有限公司（以下简称嘉顺公司）因与被上诉人上海市静安区校产管理中心（以下简称静安区校产管理中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2019）沪0106民初46674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人嘉顺公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回静安区校产管理中心的诉讼请求。事实和理由：第一，根据嘉顺公司提供的证据及静安区校产管理中心的陈述，双方一致确认租金支付至2017年12月31日，而非一审认定的2016年12月31日。第二，一审法院未查清上海芳育日用品总汇的出资人，应由出资人来行使租赁合同权利。第三，静安区校产管理中心提起本案诉讼时，上海市会文路148号房屋（以下简称系争房屋）尚未动迁，嘉顺公司与上海芳育日用品总汇约定的租赁期限为“至动迁为止”，为不定期租赁，如上海市闸北区校办企业总公司与上海市闸北区校办工业公司系同一家企业，则应由其作为上海芳育日用品总汇的出资人行使解除权，而非由静安区校产管理中心直接起诉要求嘉顺公司返还系争房屋。被上诉人静安区校产管理中心辩称，不同意嘉顺公司的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。静安区校产管理中心向一审法院起诉请求：嘉顺公司立即返还系争房屋并支付自2017年1月1日起至返还之日的房屋使用费。一审法院认定事实：上海市会文路148号全幢房屋的产权人系原上海市闸北区教育局。2013年9月，上海市闸北区校办工业管理部变更为上海市闸北区教育资产管理中心。2016年3月，上海市闸北区教育资产管理中心与上海市静安区教育产业管理部合并为静安区校产管理中心。2016年1月1日，上海芳育日用品总汇与嘉顺公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定上海芳育日用品总汇将系争房屋出租给嘉顺公司，租赁期自2016年1月1日至2016年12月31日，年租金人民币（以下币种均为人民币）170，000元；该合同10-6条约定每年续签合同截止动迁，但在租赁期内如遇动迁，合同自然中止。合同签订后，嘉顺公司支付租赁保证金10，000元并开始使用系争房屋直至至今。2018年10月，上海市静安区市场监督管理局出具《准予注销登记通知书》，准予上海芳育日用品总汇注销登记。在《歇业企业保结书》上，上海芳育日用品总汇的上级主管部门静安区校产管理中心承诺注销后如有未了事宜，由我单位承担一切经济责任。2019年3月，上海市静安区教育局出具《关于委托管理的说明》一份，言明：静安区校产管理中心是本局下属事业单位，目前包括上海市和田路430号、会文路148号房屋在内的房产均由静安区校产管理中心进行管理，负责出租，2016年12月31日前，上海市会文路148号房屋由本局委托上海芳育日用品总汇进行出租管理。2019年5月，上海市闸北区校办企业总公司出具《情况说明》一份，言明：上海市会文路148号房屋系静安区教育局房产，2017年之前一直由上海芳育日用品总汇租赁给嘉顺公司，2017年上海芳育日用品总汇根据上级部门的工作要求，开展退租还教工作，逐步将所出租的房屋一一收回，因此嘉顺公司关于会文路148号的房屋租赁合同于2016年12月31日到期后未再签订新的租赁合同。2017年起，经与嘉顺公司沟通协商搬离，但嘉顺公司至今未搬离。上海芳育日用品总汇已于2018年10月注销，其出资人为本公司。一审法院另查明，嘉顺公司支付租金至2016年12月31日。一审审理中，嘉顺公司称与上海芳育日用品总汇签订若干份租赁合同均约定租赁期限截止动迁，现系争房屋尚未开始动迁且无论是上海芳育日用品总汇还是其出资人，对嘉顺公司使用系争房屋均未提出异议，故租赁合同的租赁期限系不定期租赁，嘉顺公司不应搬离系争房屋；若静安区校产管理中心执意要求嘉顺公司搬离，应当赔偿相应装饰装修残值。而静安区校产管理中心称上海芳育日用品总汇设立时其真实的出资人应为上海市闸北区校办工业管理部（档案机读材料登记的“上海市闸北区校办工业公司”应为登记错误），后经合并现为静安区校产管理中心，故静安区校产管理中心是本案适格的原告。同时认为本案中系争房屋租赁期限业已届满，嘉顺公司应返还系争房屋并支付自2017年1月1日起至今的房屋使用费，嘉顺公司曾支付的租赁保证金10，000元可以用来抵扣房屋使用费。一审法院认为，上海芳育日用品总汇与嘉顺公司2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，租赁合同的租赁期限届满日为2016年12月31日，现已届满，故嘉顺公司根据合同约定应搬离系争房屋并将系争房屋返还，因上海芳育日用品总汇现已注销，根据《歇业企业保结书》，其未了事宜应由其上级主管部门即静安区校产管理中心承担。故静安区校产管理中心要求嘉顺公司返还系争房屋，法院应予支持。因嘉顺公司自2017年1月1日起至今一直占用系争房屋，故静安区校产管理中心要求其按年租金170，000元，支付2017年1月1日起至今的房屋使用费，法院应一并予以支持。嘉顺公司支付的租赁保证金10，000元可以抵扣房屋使用费。至于《房屋租赁合同》中约定“每年续签合同截止动迁”只是表明在系争房屋动迁之前，每年签订租赁合同，并不表明租赁合同的租赁期限为动迁之日，故嘉顺公司辩称《房屋租赁合同》是不定期的租赁合同，一审法院不予采信。据此，一审法院作出判决：一、嘉顺公司应于判决生效之日起十日内将上海市会文路148号房屋返还静安区校产管理中心；二、嘉顺公司应于判决生效之日起十日内支付静安区校产管理中心2017年1月1日至实际搬离之日的房屋使用费，按年租金170，000元计算（先行抵扣租赁保证金10，000元）。本院经审理查明，嘉顺公司已按每年170，000元的标准支付了系争房屋2017年1月1日至2017年12月31日的费用。一审法院查明的其余事实属实，本院予以确认。本院另查明，上海芳育日用品总汇于2018年6月8日向嘉顺公司账户退回嘉顺公司此前支付的系争房屋2018年费用，嘉顺公司亦确认收到退回的系争房屋2018年费用。本院认为，涉案租赁合同原载明的出租方上海芳育日用品总汇现已注销，根据其在办理注销手续过程中提供的《歇业企业保结书》，上海芳育日用品总汇注销后的未了事宜概由其上级主管部门静安区校产管理中心承担一切经济责任。故静安区校产管理中心应为本案的适格原告。《房屋租赁合同》虽约定续签合同截止至动迁，但并不表明租赁期限为至动迁之日止。上海芳育日用品总汇于2018年6月向嘉顺公司退还其已支付的系争房屋2018年费用，亦表明上海芳育日用品总汇并无继续维持租赁关系之意。故嘉顺公司称其与上海芳育日用品总汇签订的租赁合同约定的期限应为不定期，无相应依据。嘉顺公司应将系争房屋返还静安区校产管理中心，并支付实际占有使用期间的费用。因静安区校产管理中心、嘉顺公司在二审审理中一致确认系争房屋费用已支付至2017年12月31日，故本院据此将嘉顺公司应支付房屋使用费的起始时间调整为2018年1月1日。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、维持上海市静安区人民法院（2019）沪0106民初46674号民事判决第一项；二、变更上海市静安区人民法院（2019）沪0106民初46674号民事判决第二项为：上海嘉顺变压器有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海市静安区校产管理中心2018年1月1日至实际搬离之日的房屋使用费，按年租金人民币170，000元计算（先行抵扣租赁保证金人民币10，000元）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案一审案件受理费8，312.5元，由上海嘉顺变压器有限公司负担5，289.8元，由上海市静安区校产管理中心负担3，022.7元；二审案件受理费8，312.5元，由上海嘉顺变压器有限公司负担6，095.8元，由上海市静安区校产管理中心负担2，216.7元。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  成 皿审 判 员  姚 跃二〇二一年二月二十六日法官助理  陈雅葳书 记 员  张蓉霞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。