河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1370号上诉人(原审原告、反诉被告):师逸，男，汉族，1981年12月16日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：陈飞，河南天荣律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：郑州碧源万达广场投资有限公司，住所地：郑州市惠济区迎宾路**。法定代表人：肖广瑞，总经理。委托诉讼代理人：岳焱华，河南修谨律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓玲，河南修谨律师事务所律师。上诉人师逸因与被上诉人郑州碧源万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初3515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭对案件进行了审理。本案现已审理终结。师逸上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误，审判程序不当。因新冠疫情影响，上诉人于2020年3月10日向被上诉人寄交《解除合同意向函》，但被上诉人不予理睬，也未在要约期限内答复；上诉人在3月31日委托律师致函被上诉人，将案涉商铺腾空并搬离，并将商铺钥匙、POS机等物品交还；一审判决回避了省法院出台的《关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》；一审法院未追加郑州万达广场商业管理有限公司惠济分公司参加诉讼并直接驳回上诉人的诉讼请求，明显程序不当。故请求二审依法纠正。郑州碧源万达广场投资有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。师逸向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告签订的《郑州惠济万达广场（运营期）商铺租赁合同》（编号ZZHJ20190815002650）已经解除；2、依法判令被告退还原告履约保证金52901.8元、物业服务费保证金24444.28元、质量保证金10000元、pos机押金5000元；3、依法判令被告返还原告自2020年1月25日至3月31日的商铺租赁费用52901.8元及物业管理费用24444.28元；以上共计169692.16元。4、本案的全部诉讼费用由被告承担。郑州碧源万达广场投资有限公司向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付欠缴的房屋租金52901.8元；2、判令反诉被告向反诉原告支付自2020年3月21日至2020年7月24日的违约金48934.165元，之后违约金以52901.8元为基数，按照日2‰的标准计算至反诉被告实际履行合同义务止；3、判令反诉被告向反诉原告支付房屋清理、整改费用9394.63元；4、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2019年8月17日，万达公司作为甲方，师逸作为乙方，签订了《郑州惠济万达广场（运营期）商铺租赁合同》（编号ZZHJ20190815002650）（下称“合同”）一份，约定万达公司将郑州惠济万达广场室内步行街3F层3051号商铺出租给师逸使用。合同序言部分第三条第1项约定：“物业服务公司：……就本合同而言，指【郑州万达广场商业管理有限公司惠济分公司】”；序言部分第三条第12项约定：“不可抗力：合同双方均不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。为免疑问，不包括法律变更和政府行为”；合同第1.2条约定：“该房屋的建筑面积为332.19平方米，套内建筑面积为182.42平方米。双方确认，套内建筑面积即为本合同项下计租面积，不再调整”；第2.1条约定：“本合同项下租赁期限为24个月，自进场日开始计算，即自2019年8月18日起至2021年8月17日止”；第3.1条约定：“乙方在该房屋内经营品牌为【悠客生活】，经营项目为【儿童业态】”；第7.1条约定：“本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币【伍万贰仟玖佰零壹圆捌角整】元作为履约保证金；同时向物业服务公司支付人民币【贰万肆仟肆佰肆拾肆圆贰角捌分】作为物业服务费保证金”；第7.2条约定：“乙方应当在本合同签订当日向物业服务公司支付人民币【壹万圆整】元整作为其销售商品或提供服务的质量保证金”；第8.1.1条约定：“该房屋的租金按计租面积计付，乙方自计租日开始承担该房屋的租金，起始标准为每月每平方米人民币【壹佰肆拾伍圆整】元”；第8.1.2条约定：“……除首期租金外，其他交租期租金均按每3个完整的自然月为一个交租期交纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个交租期租金”；第9.1条约定：“双方约定，作为房屋承租人，乙方应当自计租日起向物业服务公司交纳该房屋的物业服务费”；第11.1条约定：“甲方可将本合同中的部分或全部权利义务委托给物业服务公司代为行使和履行，无须再通知乙方，乙方应予以接受，不得异议。……乙方应与物业服务公司签署物业管理服务协议”；第18.2条约定：“在交还期内：乙方应当向甲方及物业服务公司归还所有甲方及物业服务公司向乙方提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，并使该房屋符合房屋交付时的各项标准要求、且保持清洁完好状态；乙方应付清应付租金、物业服务费或其他应付款项（包括但不限于能源费、需向顾客等支付的包括但不限于充值卡、会员卡等涉及的退费等）；乙方应将乙方及转租承租人的工商税务注册地址从该房屋迁出，完成相应工商税务变更登记或注销手续。乙方未能妥善履行上述义务的，乙方所交纳的保证金不予退还，且甲方有权从保证金中直接扣除乙方应支付的任何款项”；第18.5条约定：“无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将符合第18.2款约定要求的该房屋交还甲方的，则自交还期满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋月租金标准的200%向甲方支付占用费”；第18.9条约定：“如甲方因对师逸撤离后的该房屋进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合第18.2款约定要求的，则因此而发生的费用支出均应当由乙方承担，并且在上述清理期间，师逸应当按照第18.5款所述标准支付该房屋占有费用，以弥补甲方在此期间的租金损失”；第21.4条约定：“乙方延迟缴纳本合同项下租金、保证金或物业费或能源费用或其他应付费用的，每迟延一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金”；第21.5条约定：“除本合同另有约定外，乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、确认的，甲方有权书面通知其限期改正；经甲方书面通知，乙方仍不改正的，则自甲方发出第二次书面通知之日起，乙方每日应当向甲方支付相当于届时月租金标准的10%的延迟履行违约金，直至乙方改正为止”；第21.7条约定：“双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金”；第21.8条约定：“在甲乙双方协商达成书面一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前解除本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任”；第21.9条约定：“……如双方在本合同履行中出现争议，则应当按照本合同项下争议解决办法予以处理。在按照争议解决办法处理期间，乙方仍应当履行本合同下各项交费义务”。双方还对其他权利义务进行了约定。2019年8月17日，郑州万达广场商业管理有限公司惠济分公司作为甲方，师逸作为乙方，签订了《云pos租用服务协议》。该协议约定：“云pos保证金收费标准：台式云pos5000元/台”；该协议第三条第4项约定：“本协议项下云pos保证金是指乙方使用云pos及相关配套硬件需向甲方支付的押金”。2019年8月17日，师逸与郑州万达广场商业管理有限公司惠济分公司签订《郑州惠济万达广场步行街物业管理服务协议》，约定了物业服务费标准、物业费、履约保证金、质量保证金的缴纳及其他权利义务。合同签订后，万达公司将房屋交付给师逸使用，师逸于2019年8月26日向万达公司缴纳履约保证金52901.80元，于2019年12月6日及2019年12月7日分两笔共计向万达公司交纳2020年1-3月房屋租金。师逸于2019年8月30日向物业服务公司“郑州万达广场商业管理有限公司惠济分公司”缴纳物管费保证金24444.28元；于2019年11月1日向物业服务公司“郑州万达广场商业管理有限公司惠济分公司”缴纳pos机押金5000元；与2019年12月9日向物业服务公司“郑州万达广场商业管理有限公司惠济分公司”交纳2020年1-3月物业费36666.42元。另查明，2020年3月25日，师逸经营的“悠客生活”惠济万达教学部张贴《迁址通知》，并已迁址至碧源月湖3号楼810室。师逸经营的“郑州市惠济区悠客生活艺术教育部”工商登记经营场所至今仍为涉案房屋，并未进行变更。涉案房屋于2020年5月29日由万达公司出租给他人。一审法院认为，师逸与万达公司于2019年8月17日签订的《郑州惠济万达广场（运营期）商铺租赁合同》（编号ZZHJ20190815002650），系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。关于本案合同解除问题，师逸已在合同履行期间内将实际经营场所转移至其他地方继续经营，本案合同原本可以继续履行，故本案不符合《合同法》第九十四条规定的“因不可抗力致使不能实现合同目的”的情形，本院对师逸诉称合同因不可抗力因素已经解除，其提前解除合同的行为不构成违约的意见不予采纳。但本案所涉房屋万达公司已于2020年5月29日出租给他人，本案所涉合同已无法继续履行，故本院确认双方签订的《郑州惠济万达广场（运营期）商铺租赁合同》于2020年5月29日解除。关于师逸主张的返还物业服务费保证金、质量保证金、pos机押金及物业管理费的诉讼请求，上述费用系师逸与郑州万达广场商业管理有限公司惠济分公司签订相关合同并直接支付给了郑州万达广场商业管理有限公司惠济分公司，与万达公司无关，故师逸要求万达公司退还上述费用的诉讼请求本院不予支持。关于师逸主张返还履约保证金的诉讼请求，本案合同系双方签订的合法有效的合同，对双方均具有约束力，合同中对履约保证金的退还有明确的约定，师逸因提前退租诉请退还履约保证金不符合合同约定，本院不予支持。关于原告师逸主张万达公司返还2020年1月25日至3月31日的商铺租赁费用的诉讼请求及反诉原告万达公司要求师逸支付其欠缴房屋租金的反诉请求，××感染的肺炎疫情防控措施确使师逸的经营活动受到限制，客观上产生了一些损失，但该损失的产生并不能归责于万达公司，师逸要求万达公司承担该损失无事实依据；同时，涉案合同约定了双方对涉案房屋的权利义务及相应的违约责任，师逸提前解约搬离房屋，给万达公司造成了部分租金损失，××感染的肺炎疫情防控措施不能归责于双方，对双方的经营均造成影响，本院综合考虑，师逸与万达公司的损失由双方自行承担，对原告师逸主张万达公司返还2020年1月25日至3月31日的商铺租赁费用的诉讼请求及反诉原告万达公司要求师逸支付其欠缴房屋租金的反诉请求，本院均不予支持。关于反诉原告万达公司要求师逸支付自2020年3月21日之后的违约金及房屋清理、整改费用的反诉请求，双方签订的合同第18.2条约定：“在交还期内：乙方应当向甲方及物业服务公司归还所有甲方及物业服务公司向乙方提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，并使该房屋符合房屋交付时的各项标准要求、且保持清洁完好状态；乙方应付清应付租金、物业服务费或其他应付款项（包括但不限于能源费、需向顾客等支付的包括但不限于充值卡、会员卡等涉及的退费等）；乙方应将乙方及转租承租人的工商税务注册地址从该房屋迁出，完成相应工商税务变更登记或注销手续。乙方未能妥善履行上述义务的，乙方所交纳的保证金不予退还，且甲方有权从保证金中直接扣除乙方应支付的任何款项”；第18.5条约定：“无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将符合第18.2款约定要求的该房屋交还甲方的，则自交还期满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋月租金标准的200%向甲方支付占用费”；第18.9条约定：“如甲方因对师逸撤离后的该房屋进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合第18.2款约定要求的，则因此而发生的费用支出均应当由乙方承担，并且在上述清理期间，师逸应当按照第18.5款所述标准支付该房屋占有费用，以弥补甲方在此期间的租金损失”；第21.4条约定：“乙方延迟缴纳本合同项下租金、保证金或物业费或能源费用或其他应付费用的，每迟延一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金”；第21.5条约定：“除本合同另有约定外，乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、确认的，甲方有权书面通知其限期改正；经甲方书面通知，乙方仍不改正的，则自甲方发出第二次书面通知之日起，乙方每日应当向甲方支付相当于届时月租金标准的10%的延迟履行违约金，直至乙方改正为止”。师逸提前单方面解除合同，未按照合同约定清理房屋、恢复房屋状态、未将工商税务登记信息迁出涉案房屋等行为确系违约，虽然双方签订的合同约定了相应违约责任，但本院认为上述合同约定的违约责任远高于师逸违约行为给万达公司造成的损失，师逸也已归还了房屋钥匙及pos机以减少万达公司损失，故本院综合考虑，该违约金本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）师逸与被告（反诉原告）郑州碧源万达广场投资有限公司在2019年8月17日签订的《郑州惠济万达广场（运营期）商铺租赁合同》（编号ZZHJ20190815002650）于2020年5月29日解除；二、驳回原告（反诉被告）师逸的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）郑州碧源万达广场投资有限公司的反诉请求。本案本诉受理费3694元，由原告师逸负担；反诉受理费1262元，由反诉原告郑州碧源万达广场投资有限公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审相一致。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。案涉《郑州惠济万达广场（运营期）商铺租赁合同》系当事人双方真实意思表示，内容合法有效，各方当事人均应依约履行各自义务。根据上诉人的上诉请求及被上诉人答辩意见，本案争议焦点为案涉商铺租赁合同的解除时间、解除原因以及合同解除后当事人双方的权利义务问题。关于案涉《郑州惠济万达广场（运营期）商铺租赁合同》的解除问题。本案中，案涉租赁合同第21.8条载明“在甲乙双方协商达成书面一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前解除本合同”。上诉人师逸主张因新冠疫情影响，其于2020年3月10日向被上诉人万达公司寄交《解除合同意向函》，明确表达了解除案涉租赁合同的意思表示。万达公司一审中认可其于2020年5月29日将案涉商铺出租给他人，其以实际行动表明案涉商铺租赁合同无法继续履行，故一审判决认定当事人双方签订的《郑州惠济万达广场（运营期）商铺租赁合同》已经解除并无不当。一审中，万达公司提交了师逸张贴在万达教学部的《迁址通知》，拟证明师逸并非由于疫情不可抗力的影响而选择解除合同。虽然师逸对《迁址通知》的真实性予以否认，但其并未提供相反证据证明其主张，亦未能对此作出合理解释，且师逸在二审中认可其将经营场所迁至他处，并进行线上教学。故一审判决认定“案涉合同原本可以继续履行，本案不符合‘因不可抗力致使合同目的不能实现’的情形”亦无不当。上诉人师逸关于案涉合同因不可抗力已于2020年3月10日解除的上诉理由无事实及法律依据，本院依法不予认可。关于合同解除的法律后果。案涉租赁合同第21.7条对履约保证金的退还有明确约定，即“双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金”。本案中，上诉人师逸提前退租，其要求退还履约保证金的诉讼请求无合同依据，本院依法不予认可。考虑到新冠疫情的客观存在及其对房屋租赁市场产生的影响，一审判决当事人双方的损失由其各自承担并无不当。上诉人师逸主张返还的物业服务费保证金、质量保证金、POS机押金和物业管理费等费用，因上述费用系师逸与案外人郑州万达广场商业管理有限公司惠济分公司签订相关合同并直接支付，故其应当依法向该案外人主张权利，其要求万达公司退还上述费用的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，上诉人师逸的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3694元，由上诉人师逸负担。本判决为终审判决。审判长 朱 凯审判员 蒋德军审判员 周 蕾二〇二一年二月二十二日书记员 袁玉梅