广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0111民初1538号原告：尹丹丹，女，1997年10月8日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，原告：蔡琪敏，女，1995年5月5日出生，汉族，身份证住址广东省阳春市，上述两原告共同委托诉讼代理人：周润健，广东正平天成律师事务所律师。被告：崔丽华，女，1959年4月26日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告尹丹丹、蔡琪敏与被告崔丽华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告尹丹丹、蔡琪敏的共同委托诉讼代理人周润健，被告崔丽华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提起诉讼请求：1、被告立即向两原告退还未到期房屋租金33000元（自2020年10月8日至2021年7月29日）及房屋押金3300元；2、被告支付违约金6600元；3、被告偿还煤气灶维修费200元；4、被告赔偿搬家费399元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：2020年7月23日，两原告与广州博馨科技有限公司（以下简称博馨公司）就两原告租赁被告名下位于广州市白云区****路****街***号****房一事签订了房屋租赁合同。约定租期自2020年7月30日至2021年7月29日，租金为每月3300元，付款方式为年付，另需支付押金3300元。同时，博馨公司根据两原告的要求向两原告出具《授权委托书》、被告的身份证复印件，涉案房屋的不动产权证等文件。前述合同签订后，两原告已依约于同日一次性向博馨公司支付一年租金及押金共42900元。但自2020年9月26日，被告在租期未届满前，多次向两原告表示要强制收回涉案房屋，并要求两原告立即搬出涉案房屋，其行为已严重影响两原告的正常生活及工作，经多次与被告协商无果，两原告出于安全因素考虑，迫于无奈于2020年10月8日搬离涉案房屋。另，2020年9月5日，因涉案房屋煤气灶存在质量问题需维修，两原告在要求博馨公司维修无果后，先行垫付煤气灶维修费用200元，但被告及博馨公司一直未向原告偿还该笔款项。被告上述行为已构成违约，故提起本案诉讼。被告崔丽华辩称：2020年7月23日，两原告与博馨公司就被告名下房屋租赁事宜签订房屋租赁合同，并在合同签订后由两原告向博馨公司支付一年租金39600元及押金3300元。2020年9月初，博馨公司在未给付被告房屋租金的情况下消失，在博馨公司严重违约的情况下，被告依据合同第八条第三款第一项的约定，与博馨公司解除合同并与原告用书面告知和微信聊天方式协商收回房屋事宜，并不存在原告所谓的强制收回房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释的理解与适用》第十五条的规定，在博馨公司违约的情况下，被告解除与博馨公司签订的租赁合同并收回房屋并无过错，原告因收回房屋造成的损害应向博馨公司主张权利，不能向被告主张权利。请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：广州市白云区****路***街***号***房（以下简称涉案房屋）于2018年9月11日登记在被告名下。2020年7月14日，被告（委托人、甲方）与博馨公司（受托人、乙方）签订《资产委托管理服务合同》，约定被告将涉案房屋委托给乙方做独家委托代理，权限包括代理甲方运营及出租房屋，代为收收取租金，委托期间乙方为甲方提供的服务包括但不限于装修改造、租客管理等，委托期限自2020年7月20日至2022年9月19日；房屋租金每月5140元，租金支付方式为押一付一，押金支付日期为2020年7月20日，首期租金于2020年8月19日支付，之后租金以依次推直至租赁期限届满；甲方同意向乙方支付服务费（乙方向第三方租赁房屋的，收取的第三方租金高于本合同项下双方约定的房屋租金时，甲方同意高出部分及甲方给予乙方的免租期间的租金收益直接作为乙方的服务费，由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除）；租赁期内物业费、能耗费由甲方承担；乙方逾期支付租金超过15个工作日，经甲方书面通知后乙方仍不支付租金，乙方欠缴各项使用水电费用大于单月租金总额经甲方书面通知后乙方仍不支付的，甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿甲方两个月租金作为违约金；等等。该合同后附房屋交接清单，记载交接物品包括煤气灶。同日，被告作为委托人向博馨公司出具授权委托书，记载被告委托博馨公司代理涉案房屋有关出租事宜，包括但不限于进行房屋装修、与房屋承租人签订《房屋租赁合同》、代为收取房屋租金、更换房屋门锁、物业管理公司处申请水电关闭停用、与承租人解决纠纷等；授权期限为2020年7月20日至2022年9月19日。2020年7月23日，原告蔡琪敏（乙方、承租人）与博馨公司（甲方、房屋出租代管机构）签订《房屋租赁合同》，记载博馨公司为房屋所有权人崔丽华的出租代管机构，乙方承租涉案房屋，租期自2020年7月30日至2021年7月29日，每月租金3300元，押金3300元，租金付款方式为年付；租赁期内物业及能耗费由甲方承担，居住期间的水费、电费、燃气费等与房屋使用有关的费用及因乙方原因导致的房屋维修赔偿费等费用均由乙方承担；租赁期限内，除房屋主体设施、隐蔽管道及电器的自然老化的维修责任由甲方承担外，居住期间的其他损耗、易耗品由乙方自行承担维护、维修责任；房屋承租期内，甲方单方面收回房屋的，乙方有权单方解除合同，甲方应向乙方支付2个月租金作为违约金；等等。落款处，乙方处签名人为蔡琪敏，乙方代理人（保证人）处签名为尹丹丹。两原告称涉案房屋为两原告共同承租。同日，原告方向博馨公司支付1650元，备注为定金；同日，原告方向博馨公司支付41250元，备注为一年房租。原告为证实支出煤气灶维修费200元，出示与微信名为“橙子”、企业信息为博馨科技有限公司的微信对话记录，显示原告方于2020年9月16日要求对方报销煤气灶维修费200元，对方一开始称不接受先修再报，之后称需要开发票，并无最终报销的相关回复。原告为证实其支出搬家费，出示微信对话记录及订单详情，显示于2020年10月7日向“广州张良葵137××××****钢琴搬运”转账300元，于2020年10月8日支出自如小搬项目99元。被告对上述证据均主张与被告无关，认为被告将电器交付给博馨公司时都是好的，后续维修应由博馨公司承担；而搬家费是原告自行产生，并未与被告进行交接。被告为证实博馨公司未按时向被告支付租金，出示被告名下银行账户交易流水明细，显示博馨公司最后一次支付租金时间为2020年8月20日。2020年9月26日，被告通知原告，要求10月5日将房屋交回。2020年10月6日上午，被告再次询问原告，何时搬走。2020年10月9日凌晨，原告发送房屋空置视频给被告，被告称要将钥匙交回被告；原告之后欲与被告约定交还钥匙时间，被告回复“不要，你留着吧”。审理中，被告主张原告未支付房屋使用期间的水费11.72元、电费11.19元及燃气费24.15元，其中电费记载是2020年10月1日至2020年10月31日期间产生。原告同意承担水费11.72元、燃气费24.15元，但对电费不予确认，主张搬离时于2020年10月12日缴清了电费169.08元，后续产生的电费为自然损耗。以上事实有签约确认书、房屋租赁合同、微信聊天记录、授权委托书、身份证复印件、不动产权证、营业执照复印件、房租及押金支付凭证、收据、订单详情、账单详情、资产委托管理服务合同、账户流水、告知函、告知书，快递单、报警回执等证据证实。本院认为，《房屋租赁合同》的签约主体应为蔡琪敏与被告，虽被告主张其将涉案房屋出租给博馨公司，再由博馨公司转租给原告，但根据被告出具给博馨公司的授权委托书可知，博馨公司在与原告进行签约时，系出示授权委托书以被告的委托代理人身份进行签约，故对于原告而言，签约时博馨公司系代被告进行签约，故出租方应为被告。两原告虽称是共同承租，但合同中记载的承租人仅为蔡琪敏，故应以合同约定为准。该《房屋租赁合同》内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应为双方当事人的真实意思表示，双方均应恪守履行。原告尹丹丹并非租赁合同的当事人，故对原告尹丹丹的起诉裁定予以驳回，不再另行制作民事裁定书。关于未到期租金，租赁合同约定租期自2020年7月30日至2021年7月29日，原告蔡琪敏已支付了该期间的全部租金，现原告蔡琪敏仅使用房屋至2020年10月8日，被告于2020年10月9日拒绝了原告方要求交还钥匙的请求，视为被告自该日收回涉案房屋，故2020年10月9日至2021年7月29日期间未使用房屋期间的租金被告应向原告蔡琪敏返还，经计算应为32010元（3300元÷30天×21天+3300元×9月）。关于抵扣费用，原、被告均同意抵扣水费11.72元、燃气费24.15元，本院亦予以支持。关于电费，被告出示的电费支付凭证显示2020年10月1日至2020年10月30日期间的电费为11.19元，原告在2020年10月确实有使用涉案房屋，结合日常生活习惯中电费结算周期均为使用后的次月结算，故被告出示的电费11.19元应为原告在2020年10月期间使用房屋产生，故被告要求将电费11.19元进行抵扣，本院亦予以支持。抵扣后，被告还需返还租金31962.94元（32010元－11.72元－24.15元－11.19元）。关于押金及违约金，博馨公司代被告签约时，向原告作出同意原告使用1年的意思表示，并收取了一年的租金，现被告以博馨公司未向被告缴纳租金为由要求原告搬离，故合同无法继续履行的原因在于被告，被告违反博馨公司代被告作出的合同约定应视为被告违约，原告蔡琪敏要求被告返还押金3300元及支付违约金6600元合法合理，本院均予以支持。被告在向原告承担了返还租金及支付押金、违约金的责任后，可另行向博馨公司主张权利。关于维修费及搬家费，原告仅能出示微信对话记录主张系煤气灶自然老化，但并无博馨公司予以确认属于自然老化的意思表示证据，被告亦不予确认，故原告主张系自然老化应由被告承担维修费理据不足，本院不予支持；而搬家费则属于原告承租后必然产生的费用，在租赁合同期限届满时原告亦应存在搬家费支出，并不能因为搬家时间提前从而要求被告承担搬家费，故对原告要求被告承担搬家费不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第三百九十六条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告崔丽华向原告蔡琪敏返还2020年10月9日至2021年7月29日期间的租金31962.94元；二、自本判决生效之日起三日内，被告崔丽华向原告蔡琪敏返还押金3300元；三、自本判决生效之日起三日内，被告崔丽华向原告蔡琪敏支付违约金6600元；四、驳回原告蔡琪敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费444元，由原告蔡琪敏负担17元，由被告崔丽华负担427元。被告负担的受理费，应在本判决生效之日起三日内向原告直接支付。本判决为终审判决。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  林艾婧二〇二一年二月八日书记员  孔捷昕