安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1503民初698号 原告:安徽省圣烽物业管理有限公司。 法定代表人:许江林,公司经理。 委托诉讼代理人:邹奇东,男,汉族,1976年8月12日出生，住安徽省肥东县,公司职员。 委托诉讼代理人：李玉明，男，汉族，1971年10月29日生，住安徽省六安市金安区，公司员工。 被告:方培林,男,1983年05月04日生,汉族,住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：王本宇，男，1978年11月05日生，汉族，住安徽省六安市金安区。 原告安徽省圣烽物业管理有限公司（以下简称圣烽公司）与被告方培林物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告圣烽公司的委托诉讼代理人李玉明、被告方培林及其委托诉讼代理人王本宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告圣烽公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付2016年至2019年物业管理服务费计人民币5435元，违约金1087元，共计6522元。2、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告方培林系六安市同济万象城小区221404的业主，房屋建筑面积为98.47平方米。2014年3月20日，原告圣烽公司与被告签订前期物业管理服务协议，入驻同济万象城小区后原告有权依合同之约定对被告收取合同约定的物业服务费。自协议签订以来原告依约对被告居住的同济万象城小区提供物业管理服务，履行了协议约定的物业服务收费标准及服务质量。原告积极履行了物业服务管理职责，但被告却长时间没有履行相应缴费义务，从2016年2月27日到2019年12月27日拖欠物业管理费共计人民币5435元，一直未履行相应缴费义务。同时协议中约定如被告逾期付款应按应付金额每日千分之二向原告支付违约金，原告秉着惩罚与教育的原则，酌情要求被告支付违约金共计1087元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但其却以不正当理由拒绝缴纳相关费用。 被告方培林辩称：同济万象城业主委员会于2018年4月成立，圣烽公司与被告签订的《前期物业管理协议》自动终止，原告要求支付物业费，证据明细不足。原告没有履行《前期物业管理协议》，严重违约，拒交物业费合理合法。小区单元门门禁系统、电梯外护板，消防指示牌、应急灯等损坏一直得不到维修。小区时常垃圾成堆，保洁清扫只是走过场，电梯间、楼道处以及其他位置没有做到日产日清。对业主违规停放在绿化带车辆不予制止，对损毁的绿化无补救，对绿化带晾晒衣物，毁绿种菜等听之任之，不予管理。机动车、非机动车任由业主停放，没有尽到管理职责。非本小区人员随意出入，无登记；夜晚门岗无人值守，盗窃成风。消防通道阻塞，消防设施无水等。 本院经审理认定事实如下：2014年3月20日，圣烽公司作为甲方与方培林作为乙方签订《前期物业管理服务协议》，自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效止。张培林房屋坐落同济·万象城22幢1404室。物业管理服务内容为：1、房屋共用部位的日常维护和管理。2、房屋共用设施设备及其日常维护和管理。3、物业管理区域内供水、供电、通信、有线电视等设施的维修和养护。4、环境卫生。5、房屋装饰装修管理。6、消防管理。7、公共绿化。八、秩序维护。收费标准，高层住宅按建筑面积1.2元/平方米/月；商业及其他用房按建筑面积1.8元/平方米/月；电梯运行维护检测费按建筑面积0.4元/平方米/月；二次供水维护费0.2元/平方米/月。乙方交纳费用时间：初次入住预交全年费用；以后每六个月预收一次。每六个月的前一个月下旬。甲方违反本协议，未达到服务质量约定的目标的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正，给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金。合同还约定其他事项。 2018年4月，同济·万象城小区成立业主委员会。 2018年11月10日，裕安区城南镇同济万象城小区业主委员会作为甲方与圣烽公司作为乙方签订《六安市前期物业服务合同》，物业服务内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运计雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。乙方提供的前期物业服务标准达到《六安城区住宅物业管理服务等定级标准》二级服务标准。物业服务收费标准，高层住宅一楼0.6元/平方米/月；高层住宅二楼至六楼1.0元/平方米/月；高层七楼及其以上1.2元/平方米/月；公共耗能0.6元/平方米/月；商业物业1.8元/平方米/月。物业服务费按（年/季）交纳，业主或物业使用人因在年底开始前10日内履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人未能足额交纳物业服务费的，应按物业服务费日百分之一的标准向乙方支付违约金。乙方的管理服务达不到约定的服务内容和质量标准，视具体情况，甲方及业主有权要求整改和降费。本合同期限自2018年12月1日起至2021年11月30日止。合同还约定其他事项。 圣烽公司提供同济·万象城小区物业管理服务，但在安全、消防、卫生、绿化服务存在瑕疵。 2020年10月12日，裕安区城南镇同济万象城小区业主委员会要求解除其与圣烽公司签订《同济万象城物业管理服务合同》，圣烽公司告知书下达之日起30日内撤出同济万象城小区。 本院认为，业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。原告提供了物业服务，被告应当交纳物业费，原告要求被告交纳物业费予以支持，但因其服务存在不到位问题，酌定扣除30%物业费，原告主张违约金，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十二条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告方培林于本判决生效之日起十日内一次性给付原告安徽省圣烽物业管理有限公司2016年2月27日至2019年12月27日的物业服务费98.47平方米×1.2元/平方米/月×46月×70%计3804.88元； 二、驳回原告安徽省圣烽物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告安徽省圣烽物业管理有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判员  余学柱 二〇二一年二月七日 书记员  陈明慧 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。 对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。