新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新4002民初706号 原告：伊犁安业物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市218国道以南、220省道以东东城花园****楼**。 法定代表人：焦克森，该公司总经理。 委托诉讼代理人：雷刚，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘文亮，新疆长信合律师事务所律师。 被告：陈虎，男，1981年7月6日生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 原告伊犁安业物业服务有限公司诉被告陈虎物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月30日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月1日公开开庭进行了审理。原告伊犁安业物业服务有限公司（以下简称为安业物业公司）的委托诉讼代理人雷刚、刘文亮、被告陈虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安业物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告陈虎一次性缴纳拖欠的物业费3,677.7元及违约金9,047.14元，合计12,724.84元。事实和理由：陈虎为×××室业主，其房屋住宅面积为89.69平方米。陈虎于2013年9月1日与××房地产公司签订《商品房买卖合同》，2013年9月6日，陈虎与原告安业物业公司签订《前期物业服务协议》。原告依约履行的物业管理义务，但被告目前仍欠缴2014年3月1日至2020年12月31日的物业费3,677.7元（44.8元／月×82个月），被告行为构成违约，按照合同约定还应当支付违约金9,047.14元（3677.7元×1‰×30天×82个月）。原告多次催要，被告不予支付，现原告依法向贵院提起诉讼，维护原告的合法权益。庭审中，原告表示，被告提出的卫生条件差，公司将回去立即整改，定期服务、上门回访，立刻落实此事。 被告陈虎辩称，我承认服务协议有效，但是我不认可物业公司的服务，关于物业费，我申请法庭酌情减免，理由是公司很多服务不到位，没有按照合同的约定进行服务，我家楼体外层保温层脱落，说明原告没有做到物业合同内上规定的“外观的完整、房屋的整洁无损”，且原告对楼道两天才打扫一次，可以请楼上其他住户举证，关于清洁工打扫卫生，可以调物业监控，物业承诺24小时监控。我拒绝支付违约金，原告的算法不对。对于小区内广告牌、停车费等收入，小区从未向本业主出示。我希望原告对我登门道歉，对原告征收的代缴费用进行调查，如果属实，提交相关发票，以上我的诉求部分我将另案提起反诉。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告陈虎系×××小区业主，2013年9月6日，原告安业物业公司与被告陈虎就×××小区物业服务签订《×××前期物业服务协议》，合同甲方为原告安业物业公司，乙方为陈虎。合同第四条“物业管理服务费用”第二项规定：多层住宅物业费为按建筑面积每月每平方米0.5元（合同中手动更改为0.56元）。合同第十条“违约责任”第四项规定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰标准交纳违约金，拖欠3个月的，在小区公示栏上予以曝光，拖欠六个月的，甲方向当地人民法院申请追缴。第十六条规定：本协议自签字之日起生效。双方均在合同上签字或捺印。被告陈虎的住宅位于×××室，建筑面积89.69平方米，按合同，被告每月支付的物业费应为44.845元（89.69平方米×0.5元/月/平方米）。被告陈虎自2014年3月1日至2020年12月31日累计82个月未缴纳物业服务费。原告安业物业公司对此向被告陈虎发出缴费通知，被告陈虎仍未缴纳。 另，原告安业物业公司提供的《伊犁州县（市）普通住宅物业服务收费备案表》《伊宁市住宅物业服务员收费调价审核联办单》显示：原告2013年为二级物业管理资质企业，2018具有一级物业服务等级，其物业收费标准为多层0.56元/月、高层1.55元/月，伊宁市房管部门、价格主管部门均盖章。 以上事实，有当事人当庭陈述、原告提交的被告无异议的《××前期物业服务协议》《伊犁州县（市）普通住宅物业服务收费备案表》《伊宁市住宅物业服务员收费调价审核联办单》在案佐证，本院予以认定。 本院认为，原被告之间签订的《××前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方成立物业服务合同关系。被告陈虎作为业主，在物业管理活动中，享有接受物业管理公司提供服务的权力，同时应履行按时交纳物业服务费用的义务。原告已经履行了该合同的义务，被告应按合同约定的收费标准履行交纳物业服务的义务，现原告要求被告支付物业管理费3,677.29元（44.845元/月×82个月），于法有据，本院予以支持。被告抗辩原告提供的物业服务不到位，并提交一系列照片及视频证据，本院认为，物业服务合同作为一种持续性、服务性、通过物业公司员工的劳动对业主提供服务的合同，在实践中不可能是完美的，正是基于物业服务合同的特点，业主在发现物业公司存在服务瑕疵的时候，应该通过及时有效的沟通解决问题，物业公司也应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求及时回应，并尽最大努力改正自身的不足，不断提高自己的服务质量。如果业主通过不交纳物业服务费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，则势必会进一步导致物业服务质量的降低，损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。如被告认为原告未能按约履行物业服务合同约定的义务，可以另行请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不应拒绝交纳物业服务费。 关于违约金，被告确已违约，应当按照合同约定支付违约金，原告主张的每日1‰的违约金标准过高，本院对本案违约金采逾期罚息利率标准即以原告起诉之日时的同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%的1.95倍计付，在计算时，本院按每年最后一天缴纳当年物业费，分段计算至原告主张的2020年12月31日，违约金具体如下： 1．被告欠付的2014年10个月（2014年3月1日至2014年12月31日）的物业费，距今72个月（2015年1月1日至2020年12月31日），违约金为202元，计算方式：44.845元／月×10个月×3.85%×1.95倍/12个月×72个月； 2．被告欠付的2015年12个月（2015年1月1日至2015年12月31日）的物业费，距今60个月（2016年1月1日至2020年12月31日），违约金为202元，计算方式：44.845元／月×12个月×3.85%×1.95倍/12个月×60个月； 3．被告欠付的2016年12个月（2016年1月1日至2016年12月31日）的物业费，距今48个月（2017年1月1日至2020年12月31日），违约金为162元，计算方式：44.845元／月×12个月×3.85%×1.95倍/12个月×48个月； 4．被告欠付2017年12个月（2017年1月1日至2017年12月31日）的物业费，距今36个月（2018年1月1日至2020年12月31日），违约金为121元，计算方式：44.845元／月×12个月×3.85%×1.95倍/12个月×36个月； 5．被告欠付2018年12个月（2018年1月1日至2018年12月31日）的物业费，距今24个月（2019年1月1日至2020年12月31日），违约金为81元，计算方式：44.845元／月×12个月×3.85%×1.95倍/12个月×24个月； 6．被告欠付2019年12个月（2019年1月1日至2019年12月31日）的物业费，距今12个月物业费（2020年1月1日至2020年12月31日），距今12个月，违约金为40元，计算方式：44.845元／月×12个月×3.85%×1.95倍/12个月×12个月； 7．被告欠付2020年12个月（2020年1月1日至2020年12月31日）的物业费，因最后交款期限未超过原告主张的2020年12月31日，对该期间物业费的违约金本院不予支持； 以上合计808元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第二款、第九百三十七条、第九百四十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告陈虎于本判决生效之日起三日内向原告伊犁安业物业服务有限公司支付物业费3,677.29元； 二、被告陈虎于本判决生效之日起三日内向原告伊犁安业物业服务有限公司支付违约金808元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费118元，减半收取计59元，由原告伊犁安业物业服务有限公司负担34元，由被告陈虎负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审判员  陈佳佳 二〇二一年二月二十三日 书记员  彭 丹