山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0105民初3791号原告：济南市天桥区药山街道办事处大鲁社区居民委员会，住所地济南市。法定代表人：鲁兆钢，该居委会主任。委托诉讼代理人：王国锋,山东尽善律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑吉泉，山东尽善律师事务所律师。被告：济南润谦商贸有限公司，住所地济南市。法定代表人：丁海玲，该公司总经理。被告：丁海玲，住济南市。原告济南市天桥区药山街道办事处大鲁社区居民委员会（以下简称大鲁居委会）与被告丁海玲、济南润谦商贸有限公司（以下简称润谦公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大鲁居委会的委托诉讼代理人王国锋、郑吉泉，被告丁海玲同时作为被告润谦公司法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大鲁居委会向本院提出诉讼请求：1.被告润谦公司支付租金1835241元，违约金367048.20元；2.被告丁海玲对上述债务在255244.5元的范围内承担连带清偿责任；3.解除原告大鲁居委会与被告润谦公司签订的市场仓库租赁合同；4.被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告明确第一项诉讼请求中的违约金系被告逾期支付租金的违约金。原告变更并明确第三项诉讼请求：确认原、被告市场租赁合同已于2018年10月1日解除；明确第四项诉讼请求为被告支付案件受理费。事实和理由：2013年2月5日，原告与润谦公司签订《市场仓库租赁合同》，约定原告将位于居委会北的仓库大院租赁给润谦公司，租期自2013年6月1日至2043年5月31日，面积为23310平方米，头三年租金每日每平方米0.3元，以后每三年递增10%直至前10年递增结束。合同还约定了如润谦公司延期支付租金，按照拖欠总额乘以拖欠天数的5%计算滞纳金。合同订立后，原告交付了租赁物，润谦公司支付了2016年5月31日前的租金。润谦公司拖欠2016年6月1日至2017年5月31日的租金255244.5元。被告丁海玲2016年12月7日签署欠条，对这部分租金同意承担责任。润谦公司还拖欠2017年6月1日至2018年5月31日租金887689.5元、拖欠2018年6月1日至9月30日的租金692307元。上述拖欠租金的违约金原告主张按照20%计算，共计367048.2元。2018年10月原告收回了租赁物。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求依法支持原告诉求。被告润谦公司、丁海玲辩称，按原告的第三项诉讼请求证明原、被告间的合同至今未解除。在2018年7月底和2018年的10月初原告分两次拆除了被告500多间门头房，强行拉走被告500多万库存货物，且在18年的2月阴历的年三十大鲁庄的书记崔立新亲手写的封条，贴在被告所有大门上，威胁恐吓被告，各种办法都用过了，在2018年的2月22日，被告丁海玲给崔立新转了70万，之后不超十天也就是3月初，原告主任鲁兆刚带着十几个保安强行拿走丁海玲挂在办公室墙上的所有大门的钥匙，并且多次焊门、封门、停电、一直停水。2018年6月2日一早崔立新带着十几个保安、村委会人员七个人和十几个农民工，强行打开被告的门，拆了半间屋的门板，向丁海玲索要了2000元钱，这是敲诈。从2013年2月份签完合同到2018年拆被告房子期间，崔立新、鲁兆刚、鲁兆雷3人多次单独或一起敲诈勒索，而且以各种名义，比如婚丧嫁娶、搬家，温居、请客各名目敲诈丁海玲。2018年7月底拆被告西边房子的时候，被告丁海玲报了两次警，警察去了以后让办事处的领导来协调，崔立新守着办事处领导和警察说拆被告的房子是为了被告好，因为拆了这个市场，当仓库和物流使用，干物流、干市场、干仓库，不至于赔钱了。拆了为了被告好，也不至于让被告干不下去了，也不是拆了不让被告干了，不赶被告走，这是守着领导和警察说的。警察和办事处的领导一走崔立新立马变脸了，给保安下命令，丁海玲哪里来的打出去，并说：“丁海玲你再敢给我报一次警，你试试”。后来被告也不敢报警。拆被告房子的是崔立新，鲁兆刚、鲁兆雷带头。村两委会七个人、保安二十几个人村里的保安二十几个人，加几十口子农民工，还有两个包工头，被告丁海玲作为一个女的，拦不住，又不让报警，威胁被告，让保安看着被告。2013年2月下半年，被告丁海玲是通过报纸看到大鲁庄刊登的招租广告，2013年的2月5日，被告和原告签的合同，签订了期限为30年的合同，2013年6月1日到2043年的5月31日。签订合同的同时，原告给了被告丁海玲一个授权书，授权书上载明是商业商用房。然后签完合同被告就给原告了一个申请，把库房23000多平方，改建成批发市场，总的投入500多万。2015年、2016年的时候，济南市都拆违拆临，到处都有搬迁，来租被告房子的，特别是干批发市场的都害怕涉案房屋是违建，不敢往那搬，让被告给他们出具合法的建房手续，被告就给原告处的崔立新多次催要。2017年10月16日，崔立新给被告出具了一个产权证明，说涉案房子不是违法违章建筑，土地是集体土地，不在拆迁范围之内。被告将产权证明给所有来租房子的这些租户看，都说章是真的，内容是假的，骗人的，让被告去找相关部门咨询，到底这个房子有没有拆迁，租户担心入驻后再又拆了。因为被告没有见过这样的房子，也不知道合法手续都是个什么样子的，也咨询了城管但不回复。2019年的10月底，一个城管的老领导实在看不下去了，找的时间太长了，就告诉被告让被告到济南市国土局，现在叫济南市自然资源局，找执法大队举报。涉案房屋是违章建筑，且原告存在违法用地。2019年的11月1日见了执法大队一个大队长，他跟被告说，被告来得正好，被告出具的这些证明合同、产权证明、授权书，还有交的租金1300来万这些单子足以证明原告违法用地这一事实，自然资源局多年查处原告均没有证据。济南市自然资源局告知被告2017年到涉案租赁场地看见里边的小房子了，原告当时说都是养鸡养鸭子建的，没说是干批发市场，所以未查处。2019年11月27日给原告下达了违法用地的行政处罚书。2019年的12月12日，济南市自然资源局给被告一个回复函，注明原告违法用地。被告不欠原告租金。被告已交至2021年5月31日的租金。但被告从2018年年三十就无法正常经营，也不应该支付原告租金。被告不但不用支付租金，原告在知道自己违法用地的情况下还与被告签订合同，涉嫌合同诈骗。原告所有的行为涉黑涉恶。两被告认为两被告与原告存在租赁合同关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人对证据进行了质证。本院认定事实如下：2013年2月5日，原告大鲁居委会作为出租方（甲方），润谦公司作为承租方（乙方）签订《市场仓库租赁合同》一份，约定：大鲁居委会将位于济南市天桥区药山街道办事处大鲁社区居委会北的仓储大院租赁给润谦公司使用；院落交付润谦公司使用后，润谦公司无权单方对原有建筑物进行影响建筑物结构和安全改建，如需改建使用，必须由大鲁居委会授权许可，如不影响建筑物结构和安全时进行改造和装修可由润谦公司自主实施，合同期内如遇政府拆迁所得补偿，本着谁投资谁受益的原则，润谦公司后建筑的建筑物即装修增添的设施的补偿归润谦公司所有，如遇政府性拆迁不予补偿，润谦公司后建筑的建筑物及装修增添的设施由润谦公司自行处置，大鲁居委会不作任何补偿，原有建筑物及土地补偿归大鲁居委会。第1.3条约定，涉案院落采取包租方式，由润谦公司自行管理，在润谦公司租赁期间办理仓储业务需要大鲁居委会盖章签证时，大鲁居委会应无偿给予办理。租赁期限30年，自2013年6月1日起至2043年5月31日止。第3.1条约定，经双方确认，润谦公司承租面积共计23310平方米，经双方商定，合同期内的土地使用税由大鲁居委会协调处理，合同期内每一个10年的前三年租金按照每天每平方米0.3元计算，以后每三年递增10%，直至前10年递增结束。第3.2条约定，该合同采用先付款后用房的方式，合同签订后，润谦公司一次性支付第一年租金共计2552445元，今后在每年5月31日前交清下一年租金。合同期内如因政府性拆迁或不可抗拒的自然灾害等原因致使合同无法履行，该合同自行终止，双方均不承担任何责任，大鲁居委会退还润谦公司的剩余租金。第3.3条约定，润谦公司如逾期支付租金，应向大鲁居委会支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的5%，如润谦公司延期超过一个月，大鲁居委会有权终止合同，扣留润谦公司货物充做租金和违约款。第4.1条约定，润谦公司在租赁期间享有对租赁所属设施的专用权——享有招商、分租、合同转让权，大鲁居委会应负责房屋及附属设施的正常维修，并提供市场仓储周边路及场地作为润谦公司配套设施使用，因原建房质量方面产生的问题由大鲁居委会承担一切责任及损失，润谦公司保证在本合同终止时房屋及附属设施以可靠运行状态归还大鲁居委会，大鲁居委会对此有检查监督权。第4.2条约定，润谦公司对房屋及附属设施负有妥善使用及维护之责任，对各种可能出现的故障和危险应及时呈报大鲁居委会，由大鲁居委会在不影响润谦公司正常使用的前提下消除，以避免一切可能发生的隐患。未经大鲁居委会允许，润谦公司不得擅自改变房屋结构，如润谦公司确有需要，经大鲁居委会同意后可进行改造。5.6条约定，合同期内，润谦公司每年缴纳租金时，大鲁居委会按照润谦公司要求对租房业户开具收据，开至每年润谦公司交大鲁居委会市场仓储租金总额为止，同时润谦公司向大鲁居委会缴纳卫生费，按每亩600元/年计算。第七条违约责任约定，如因乙方原因造成合同无法履行，违约方应承担对方损失，赔偿金额为10万元。涉案土地及地上物交付给润谦公司后。润谦公司向大鲁居委提出《报告》，载明根据润谦公司的经营需求，须对涉案建筑物进行改造、装修，包括对院内各大厅进行分割，安装卷帘门等。大鲁居委会出具授权书，载明：“济南市天桥区街道办事处大鲁社区居委会北首的市场仓储大院内房屋，属于商用房。产权归济南市天桥区药山街道办事处大鲁社区居委会所有，济南市天桥区药山街道办事处大鲁社区居委会授权济南润谦商贸有限公司对外出租。”丁海玲在涉案土地上建设门头房对外出租用于商业使用。2016年12月7日，丁海玲向原告出具欠条一份，载明：“今欠大鲁居委会2016年度仓库租金贰拾伍万伍仟贰佰肆拾肆元伍角正（255244.50元）。欠款人：丁海玲2016年12月7日”2017年10月16日，大鲁居委会出具《产权证明》，载明：“济南润谦商贸有限公司租用的房屋位于济南市天桥区药山街道办事处大鲁社区居委会北首，该房屋所有权归属天桥区药山街道办事处大鲁社区居委会，土地性质为集体土地，不属于违章建筑，不在拆迁范围之内。”关于润谦公司的租金支付情况：原、被告一致认可的租金缴纳事实：2013年2月28日缴纳652445元、90万元；同年6月25日缴纳30万元；同年7月25日缴纳40万元；同年8月27日缴纳30万元；2014年6月5日缴纳95万元、652445元、95万元；2015年5月31日缴纳90万元、90万元、20万元；同年7月18日缴纳30万元；2016年5月11日缴纳60万元；同年8月2日缴纳20万元；同年8月28日缴纳90万元；同年10月17日缴纳40万元；同年12月3日缴纳452445元；2017年6月3日缴纳70万元；同年12月22日缴纳50万元；2018年2月22日缴纳租金70万元；同年4月9日缴纳2万元，以上共计缴纳11877335元。原告认可被告已交清2016年5月31日之前的租金。原告大鲁居委会对润谦公司主张的2016年12月7日缴纳255244.5元，2016年3月28日缴纳252445元、2018年3月21日缴纳7700元不予认可，认为其中2016年3月28日大鲁居委会出具的收据上载明的252445元实际为2016年6月1日至2017年5月31日比上一年度增长的10%的租金，大鲁居委会虽开具收据，但润谦公司实际未支付该增长租金。对2016年12月7日的款项255244.5元，大鲁居委会称，润谦公司并未实际支付，也正因为此，丁海玲于大鲁居委会开具收据同一日向大鲁居委会出具欠条。结合欠条内容及被告的陈述，本院对大鲁居委会关于2016年12月7日款项255244.5元款项的陈述予以确认，认定润谦公司并未缴纳该255244.5元。关于2016年3月28日的252445元，结合大鲁居委会虽不认可润谦公司实际支付该款项，但在大鲁居委会庭后核实回复中认可收到租金12137480元，结合庭审陈述及前述双方一致认可的租金缴纳金额11877335元，可知大鲁居委会已经认可了2016年3月8日的252445元，且如若润谦公司未予支付，根据双方交易习惯，大鲁居委会亦不应出具收条。关于大鲁居委会不认可的润谦公司于2018年3月21日缴纳的7700元，因该款项直接支付至大鲁居委会银行账户，且与丁海玲提交的与崔立新的聊天记录时间不符，并非系偿还崔立新借款，故认定该7700元系润谦公司缴纳的租金。综上，本院认定，自2013年6月1日至2018年4月9日，润谦公司共计向大鲁居委会缴纳租金12137480元。关于原、被告租赁合同解除时间，本院依法调取了济南市公安局天桥区分局药山派出所对大鲁居委会书记崔立新制作的笔录，崔立新在笔录中认可大鲁居委会在2018年收走润谦公司钥匙的行为，并陈述于2018年8月拆除润谦公司经营的市场门头房，与丁海玲所陈述的拆除市场时间基本一致，故本院认定双方租赁合同实际于2018年7月31日实际解除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。大鲁居委会与丁海玲签订的《市场仓库租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。关于丁海玲辩称的大鲁居委会违法用地主张，即使大鲁居委会存在违法用地的主张，其行为也属于行政违法行为，非属于本案民事案件审查范围。按照合同约定，润谦公司应当支付2013年6月1日至2018年7月31日租金共计13740662.25元，润谦公司仅支付12137480元，故润谦公司还应向大鲁居委会支付租金1603183元。关于大鲁居委会要求丁海玲对255244.50元租金，即欠条载明的金额承担连带责任的诉讼请求，因丁海玲系润谦公司的法定代表人，涉案款项亦是润谦公司实际经营发生，丁海玲的行为应系职务行为，故对大鲁居委会要求丁海玲承担责任的诉讼请求，本院不予支持。关于大鲁居委会要求润谦公司支付违约金367048.2元的诉讼请求，大鲁居委会明确该违约金为被告逾期支付租金的违约金，因合同约定过高，原告主张按照应付租金1835241元的20%计算，因润谦公司存在逾期支付租金的行为，从丁海玲提交的聊天记录来看，大鲁居委会亦多次催要租金，润谦公司逾期支付租金的行为违反了合同约定，应支付违约金，但大鲁居委会主张的逾期支付租金违约金过分高于其因润谦公司未及时支付租金造成的实际损失，且大鲁居委会知悉涉案土地并非用于商业使用却在与润谦公司的租赁合同中约定出租用途为商业使用，并允许润谦公司建立门头房，在合同履行方面亦存在一定的过错，综合以上情况，本院酌定润谦公司应支付大鲁居委会逾期支付租金的违约金10万元。因丁海玲未及时缴纳租金，大鲁居委会将钥匙收走并拆除房屋，故本院予以确认涉案租赁合同于2018年7月31日解除。润谦公司虽主张原告于2018年3月即收回钥匙，但无法证明确切收回钥匙时间，本院对其主张时间不予采纳。关于润谦公司所主张的因大鲁居委会违法用地、拆除其门头房，拉走其货物等行为对其造成的损失，丁海玲可另行主张权利。综上所述，原告大鲁居委会的诉讼请求，部分符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第的规定，判决如下：一、原告济南市天桥区药山街道办事处大鲁社区居民委员会与被告济南润谦商贸有限公司于2013年2月5日签订的《市场仓库租赁合同》于2018年7月31日解除；二、被告济南润谦商贸有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告济南市天桥区药山街道办事处大鲁社区居民委员会截止到2018年7月31日止的租金1603183元；三、被告济南润谦商贸有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告济南市天桥区药山街道办事处大鲁社区居民委员会逾期支付租金的违约金10万元；四、驳回原告济南市天桥区药山街道办事处大鲁社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计12209元，由原告济南市天桥区药山街道办事处大鲁社区居民委员会负担2767元，被告济南润谦商贸有限公司负担9442元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 季 丹二〇二一年二月二十日书记员 郝慧明