甘肃省天水市中级人民法院民事判决书（2021）甘05民终97号上诉人（原审原告）：赵某，男，1972年11月28日出生，汉族，住甘肃省天水市。上诉人（原审被告）：天水天宝置业有限责任公司。法定代表人：张某，该公司经理。委托诉讼代理人：郭某，女，该公司工作人员。上诉人赵某因与上诉人天水天宝置业有限责任公司（以下简称天宝置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服甘肃省天水市秦州区人民法院（2020）甘0502民初3772号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵某、上诉人天宝置业公司的委托诉讼代理人郭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵某上诉请求：1.撤销甘肃省天水市秦州区人民法院（2020）甘0502民初3772号民事判决；2.依法改判由天宝置业公司按房屋总价款646236元为基数，每日按照总价款的0.02%，即129.2472元/天计算，自2020年1月1日起计算至2020年10月1日的违约金38700元，以及到房屋实际交付之日止的违约金。3.二审案件受理费由赵某承担。赵某当庭变更上诉请求第二项为：依法改判由天宝置业公司按房屋总价款646236元为基数，每日按照总价款的0.02%，即129.2472元/天计算，自2019年11月1日起计算至房屋实际交付之日止的违约金。事实和理由：1.天宝置业公司在履行合同中严重违约。合同约定如遇不可抗力等原因，天宝置业公司可以延期交房，但未出现可以延期交房的情形，因此违约金应从2019年11月1日起计算。由于天宝置业公司违约交房在先，新冠疫情发生在后，一审认定新冠疫情影响天宝置业公司不能按期履行合同义务错误，到目前为止，案涉房屋仍不具备国家交付条件。2.赵某与天宝置业公司签订的商品房买卖合同是天宝置业公司提供的格式合同，在签订合同时天宝置业公司应提醒赵某特别注意不利条款。在理解合同格式条款时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。3.赵某已付清房款，不存在违约行为。合同约定的违约金低于赵某受到的损失，请求法庭予以增加。天宝置业公司辩称，关于赵某上诉认为违约金应从2019年11月1日起计算以及将违约金从日利率0.01%上调至日利率0.02%均与事实不符，于法无据。请求依法驳回赵某的上诉，支持天宝置业公司的上诉请求。天宝置业公司上诉请求：1.撤销甘肃省天水市秦州区人民法院（2020）甘0502民初3772号民事判决；2.将新冠肺炎疫情对天宝置业公司的不可抗力因素影响计入免责期间，依法改判从2020年7月1日再延后4个月，即从2020年11月1日起按照合同约定的违约金标准计算逾期交房的违约金。事实与理由：天宝置业公司与赵某签订的商品房买卖合同补充协议约定，将交房时间在合同约定交房时间的基础上延期6个月，该免责期是双方对逾期交房不承担违约责任的明确约定，应与新冠肺炎疫情的不可抗力免责因素区分处理。案涉房屋正式复工时间为2020年5月份，且施工工人多为外地人，施工之前均进行了为期半个月的隔离。天宝置业公司受新冠疫情的不可抗力影响，而非单方原因造成的逾期违约。因此，在该期限内天宝置业公司不应承担违约责任，对于免责期应予以顺延。赵某的答辩意见与其上诉意见一致。请求依法驳回天宝置业公司的上诉，支持赵某的上诉请求。赵某向一审法院起诉请求：天宝置业公司承担延迟交房期间的违约金（以房屋总价款646236元为基数，每日按照总价款的0.02%，即129.2472元/天计算，自2020年7月1日计算至房屋交付之日止）。庭审中，赵某变更诉讼请求为：天宝置业公司承担延迟交付期间的违约金（每日以129.24元的标准，自2020年1月1日计算止至2020年10月1日时止的违约金38700元，自2020年10月2日至实际交房时止的违约金按总房款日利率0.02%计算）。一审法院认定事实：赵某、天宝置业公司于2018年12月23日签订商品房买卖合同（预售），赵某购买天宝置业公司开发的位于天水市××区住宅一套，建筑面积为96.41㎡，房屋总价款为646236元，合同约定交付时间为2019年12月31日，合同第十一条约定：“出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。”商品房买卖合同（预售）后附了补充协议1份，补充协议第二条约定：“商品房买卖合同约定的交房时间为初定交房时间，最终确定的交房时间在初定时间到期后可延期6个月，在延期时间内出卖人不承担违约责任，如超过6个月延期时间的，出卖人按逾期天数以房屋总价款的日万分之一向买受人支付违约金。”赵某已在约定缴款日期内将房款交清。后天宝置业公司未按约定时间交付房屋，赵某以天宝置业公司违约造成损失为由起诉到院，要求处理。截止本案一审开庭当日，天宝置业公司未向赵某交付房屋。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。赵某、天宝置业公司签订的商品房买卖合同（预售）主体适格、意思表示真实，不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。本案主要有两个争议焦点：一、天宝置业公司主张因受新冠疫情防控影响而导致延期交房是否能够免责。二、天宝置业公司如何承担违约责任。关于争议焦点一，根据法律规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。对于新冠肺炎疫情的影响，该疫情的发生是不可预见、不可避免，并且在当时卫生医疗技术条件下不可克服的，由此导致政府采取必要的行政措施严格控制大量人员的随意流动，并且客观上导致了各建筑企业进场施工的迟延，应认定新冠肺炎疫情对涉案房屋所在项目各项施工的完成构成不可抗力因素。但在本案中，天宝置业公司未提供证据证明具体停工时间，且疫情发生在天宝置业公司延迟6个月交房的免责期间内，故天宝置业公司主张6个月免责期外还因疫情继续免责的理由不能成立，天宝置业公司延迟交房的免责期确定至2020年6月30日截止。关于争议焦点二，赵某根据购房合同中约定的时间向天宝置业公司支付了全部购房款，天宝置业公司却未能按约定期限交付房屋，虽主合同约定交房时间为2019年12月31日，但补充协议约定了交房日期顺延6个月内为天宝置业公司的免责期，补充协议实际是天宝置业公司就涉案房屋交付时间向赵某再次作出的变更约定，双方均签字确认，约定内容系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，因此，天宝置业公司应承担相应延期交付的违约责任。天宝置业公司承诺自2020年7月1日起至实际交付之日止，按日计算向购房业主支付全部房价款0.01%的违约金，符合当前社会经济发展的整体水平和疫情防控的现状。赵某称该违约金明显低于其实际损失，但未提供证据证明实际损失的具体情况，故对其要求提高违约金的主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、天水天宝置业有限责任公司以赵某所购房屋总价款646236元为基数，按照日利率0.01%（64.62元/天）的标准向赵某支付自2020年7月1日起至涉案房屋交付时止的逾期交房违约金；二、驳回赵某的其他诉讼请求；案件受理费200元，因适用简易程序减半收取100元，由天水天宝置业有限责任公司负担。二审中，当事人没有提交新证据，且双方对一审认定的事实均无异议，二审对一审法院查明的事实予以确认。另查明，截止二审开庭审理时，天宝置业公司仍未向赵某交付房屋。本院认为，本案的争议焦点为：天宝置业公司逾期交房是否构成违约，如构成违约，违约金应当从何时起算、以何标准计算违约金。关于天宝置业公司逾期交房是否构成违约的问题。首先，赵某与天宝置业公司签订的商品房买卖合同（预售）第十一条中约定天宝置业公司应当在2019年12月31日前向赵某交付商品房。如遭遇不可抗力，可以据实予以延期。该合同第十二条还约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意实际交房时间在初定时间到期后可延期6个月。因此，天宝置业公司主张双方最终确定的交房时间应为2020年6月30日，并且由于新冠肺炎疫情不可抗力因素的影响，还应再延期4个月。但是天宝置业公司一、二审中均未举证证明存在除不可抗力之外的因素导致交房时间延期，也未将涉案房屋不能按期交付的原因书面通知赵某，并与赵某协商变更交房时间，并且在2019年12月31日新冠肺炎疫情尚未在全国范围内爆发。故天宝置业公司应当依据商品房买卖合同（预售）第十一条约定于2019年12月31日前履行交付商品房的义务，天宝置业公司逾期交付房屋已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。关于违约责任应当从何时起算的问题。根据商品房买卖合同（预售）第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照附件十一补充协议约定的方式处理。补充协议中约定：“商品房买卖合同约定的交房时间为初定交房时间，最终确定的交房时间在初定时间到期后可延期6个月，在延期时间内出卖人不承担违约责任，如超过6个月延期时间的，出卖人按逾期天数以房屋总价款的日万分之一向买受人支付违约金。”对于该条的约定，赵某主张属于格式条款，认为天宝置业公司在签订合同时，未给其尽到提示注意义务，且该条款约定不清，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本院认为，格式条款是合同拟定一方为了重复使用而预先拟定交易条件，并于缔约时不与相对人协商的条款。本案中双方签订的商品房买卖合同第十二条逾期交付责任中约定了双方同意按照该条约定的第2种方式处理。该约定是双方经过协商后，赵某签字同意按附件十一补充协议约定的方式处理逾期交付违约责任，应属于双方意思表示一致后的约定，不属于格式条款，故不应适用格式条款的相关法律规定。因此，虽然依据合同主文约定，天宝置业公司应当在2019年12月31日前交付房屋，但补充协议约定了在初定交房时间延期的6个月内，出卖人不承担逾期交房的违约责任，该约定属于免责约定。双方对此均签字确认，约定内容不违反法律强制性规定，故天宝置业公司在2020年1月1日至2020年6月30日期间，虽然未按合同约定的日期按时交付涉案商品房，已构成违约，但双方同意在约定交房时间到期后6个月内，天宝置业公司不承担违约责任。故赵某上诉主张应从2019年11月1日起计算逾期交房违约金与双方的合同约定不符，一审法院判决天宝置业公司从2020年7月1日起开始支付逾期交付房屋的违约金并无不当。天宝置业公司关于在2020年6月30日之后再顺延4个月交付房屋的主张不能成立。关于违约金的计算标准问题。双方合同附件十一补充协议约定，如超过6个月延期时间的，天宝置业公司按逾期天数以房屋总价款的日利率0.01%向买受人支付违约金。赵某上诉认为合同约定的违约金过低，请求增加至以房屋总价款的日利率0.02%向其支付违约金。本院认为，在一审判决中已明确阐述“赵某称该违约金明显低于其实际损失，但未提供证据证明实际损失的具体情况，故对其要求提高违约金的主张，不予支持”的情况下，二审中赵某仍未提供任何证据证明天宝置业公司逾期交房给其造成的实际损失数额，仅口头陈述其为交纳购房款，至今支付的银行贷款利息为8000多元。其次，按一审判决违约金的计算标准，至二审开庭时，违约金数额已高于赵某二审庭审中口头陈述支付的贷款利息。故赵某对其主张违约金约定过低的上诉请求，应承担举证不能的责任。综上所述，赵某、天宝置业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人赵某负担200元，上诉人天水天宝置业有限责任公司负担200元。本判决为终审判决。审判长 丁建文审判员 石 岚审判员 张碧霞二〇二一年二月四日法官助理 柳 樱书记员 马雪菲