浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初12704号 原告（反诉被告）：林杰，男，1983年2月17日出生，汉族，户籍所在地瑞安市。 委托诉讼代理人（特别授权）：邵瑞瑞、吴乙伟，北京盈科（温州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：叶爱棉，女，1965年7月13日出生，汉族，户籍所在地瑞安市。 委托诉讼代理人（特别授权）：叶文文、余心海，浙江玉海律师事务所律师。 第三人：瑞安市汀田街道荣里村股份经济合作社，住所地瑞安市汀田街道东新路荣里村办公大楼。 法定代表人：张朝华。 第三人：瑞安市汀田街道强里村股份经济合作社，住所地瑞安市汀田街道强里村铁坦。 法定代表人：李卜式。 原告（反诉被告）林杰与被告（反诉原告）叶爱棉、第三人瑞安市汀田街道荣里村股份经济合作社、瑞安市汀田街道强里村股份经济合作社房屋买卖合同纠纷一案，原告于2020年11月25日向本院提出起诉，本院于2020年12月7日立案受理，依法适用简易程序，于2020年12月28日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）林杰的委托诉讼代理人邵瑞瑞、被告（反诉原告）叶爱棉及其委托诉讼代理人叶文文到庭参加诉讼。第三人瑞安市汀田街道荣里村股份经济合作社、瑞安市汀田街道强里村股份经济合作社经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）林杰向本院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告签订的《旧改安置面积转让协议书》有效；二、依法确认坐落于瑞安市××街道××幢××室归原告所有。事实与理由：2015年7月25日，原、被告签订了《旧改安置面积转让协议书》，双方约定：被告将Ｇ地块建设中的安置房7号楼东首第8层约150平方米、三产用房约8平方米、架空面积4.38平方米，合计162.38平方米转让给原告并统一按照汀田街道荣里、强里Ｇ地块旧村改造指挥部制定的具体办法实施定位。转让面积约162.38平方米，每平方米协议转让价为8500元，合计转让总价款为1380230元，赠送地下车位1个使用权，付款方式为原告在本协议生效后先支付购房款1000000元，交房时再付280000元，余款100230元待产权证办齐后一次性付清。合同签订后，原告于2015年7月6日支付100000元，7月25日依约支付900000元，2017年1月23日支付280000元，合计1280000元。嗣后，原告多次要求被告配合原告办理相关产权证明，但被告均以各种理由予以推诿。原、被告签订的《旧改安置面积转让协议书》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原告在合同签订后，已经按照约定向被告支付足额的购房款，被告理应配合原告办理房屋产权初始登记。现被告拒绝配合协助办理产权登记行为，已经违反合同约定，侵害原告的合法权益。 被告（反诉原告）叶爱棉辩称，事实方面，双方签订《旧改安置面积转让协议书》时，房屋的位置已实际确定为7号楼802室。该房屋产权登记并不需要被告（反诉原告）协助，被告（反诉原告）多次督促原告（反诉被告）去办理产权登记，实际上是原告（反诉被告）对房屋面积、价格、尾款有异议而不去办理。原告（反诉被告）请求确认双方签订的《旧改安置面积转让协议书》有效，被告（反诉原告）并无异议，但在原告（反诉被告）未付清剩余购房款，涉案房产未办理产权登记前，产权归属尚未确定。2015年7月25日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在瑞安市××街道××村××地块旧村改造指挥部（以下简称Ｇ地块指挥部）的见证下签订了《旧改安置面积转让协议书》，协议书约定：甲方叶爱棉将Ｇ地块建设中的安置房7号楼东首第八层约150平方米、三产用房约8平方米、架空面积4.38平方米，合计约162.38平方米转让给乙方林杰；转让价格为8500元／平方米，按Ｇ地块指挥部制定的办法实施定位；竣工验收后根据住建局实际测绘面积与转让面积差金额多还少补；付款方式为协议签订后先支付购房款1000000元，交房时再付280000元，余款100230元待产权证办齐后一次性付清，如未按约缴纳房款，应按照应缴纳数额的日千分之一承担违约金。协议签订后，原告（反诉被告）按约定支付了前二期房款。原告（反诉被告）自行参与房产定位，定位的房产为瑞安市××街道××幢××室，建筑面积为154.33平方米，超过协议约定的150平方米。2019年3月1日，原告（反诉被告）与所有该地块多余房源业主一样，与温州中正拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》，与瑞安市汀田街道荣里股份经济合作社签订了《多余房源转让合同》，至此，原告（反诉被告）可以直接以自己的名义办理产权初始登记，而不需要被告（反诉原告）的协助。为了减少纠纷，Ｇ地块指挥部要求所有多余房源的业主在全额缴纳购房款后，可凭借Ｇ地块指挥部出个的《结算证明》自行缴纳税款，办理产权初始登记。被告（反诉原告）多次要求原告（反诉被告）尽快办理产权登记，但一直遭到拒绝，而该地块其他所有多余房源的业主均已自行办理了产权登记。诉争房屋的产权证办理完全由原告（反诉被告）单方面掌握，不受反诉人的任何控制，故原告（反诉被告）理应支付余款。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：原告（反诉被告）立即支付剩余购房款100230元并补交4.33平方米的房款36805元及违约金（从2020年8月17日起按日千分之一计算至实际偿还之日止）。庭审中，当庭变更为支付剩余购房款100230元及违约金（从2020年8月17日起按日千分之一计算至实际偿还之日止）。 原告（反诉被告）林杰围绕诉讼请求提交了原告身份证、全国组织机构统一社会信用代码公示查询记录、《旧改安置面积转让协议书》、《拍卖成交确认书》、《荣里村、强里村城中村改造商住小区多余房源转让合同》、中国农业银行个人交易明细、中国农业银行银行卡交易明细清单、温州市农村集体经济组织统一收据、录音光盘及文字记录等证据，被告（反诉原告）叶爱棉围绕反诉请求提供了证人胡某、李某证言等证据。上述证据经庭审出示质证，本院均予以确认并在卷佐证。 经审理，本院认定事实如下：被告（反诉原告）叶爱棉替瑞安市××街道××村××地块旧村改造建设项目的代建开发商制作房屋门窗，工程完工后，该地块代建开发商将Ｇ地块7号楼一套安置房转让给被告（反诉原告）抵作门窗制作工程款。2015年7月25日，原告（反诉被告）林杰与被告（反诉原告）签订了《旧改安置面积转让协议书》，协议约定：甲方叶爱棉将Ｇ地块建设中的安置房7号楼东首第8层约150平方米、三产用房约8平方米、架空面积4.38平方米，合计约162.38平方米转让给乙方林杰，并统一按照Ｇ地块指挥部制定的具体办法实施定位。转让面积约162.38平方米，每平方米协议转让价为8500元，合计转让总价款为1380230元，赠送地下车位1个使用权；付款方式为乙方在本协议生效后先支付购房款1000000元，交房时再付280000元，余款100230元待产权证办齐后一次性付清。2015年7月6日，乙方通过农行转账向甲方的丈夫林建光汇款100000元，2015年7月25日，通过农行转账向甲方汇款900000元。2017年1月23日，Ｇ地块交房时，原告（反诉被告）向Ｇ地块指挥部缴纳了水、电、煤气、闭路电视等安装维护费用21033元，同日，按约通过农行转账向被告（反诉原告）汇款280000元。2019年3月1日，按Ｇ地块指挥部的安排，原告（反诉被告）参加了瑞安市公共资源交易中心组织房产拍卖会，与温州中正拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》，成交标的为于瑞安市××街道××幢××室，同日，原告（反诉被告）与第三人瑞安市汀田街道荣里村股份经济合作社、瑞安市汀田街道强里村股份经济合作社签订了一份《多余房源转让合同》，确认了原告（反诉被告）通过拍卖程序取得了涉案房产。2020年9月份，原告（反诉被告）前往Ｇ地块指挥部，请求指挥部负责人员出具办理房屋产权初始登记手续所需的证明材料，该指挥部工作人员以被告（反诉原告）曾要求指挥部在原告（反诉被告）未付清剩余购房款之前不得向其出具产权初始登记所需的相关证明材料而拒绝了原告（反诉被告）。因此，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）购买的瑞安市××街道××幢××室××今未办理房产权登记手续。 本院认为，原告（反诉被告）林杰与被告（反诉原告）叶爱棉签订的《旧改安置面积转让协议书》效力，被告（反诉原告）被告并无异议，本院予以确认。本案主要争议有二：首先，Ｇ地块指挥部向原告（反诉被告）交付涉案房屋时收取的21033元应否在原告（反诉被告）应支付给被告（反诉原告）的购房款中扣减。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《旧改安置面积转让协议书》明确约定涉案房产转让价格为1380230元，原告（反诉被告）已支付1280000元，剩余购房款100230元尚未支付。原告（反诉被告）直接向Ｇ地块指挥部支付的21033元系涉案房屋水、电、煤气、闭路电视等安装维护费用，并非属于购房款，不能在原告（反诉被告）应支付的剩余购房款中抵扣。其次，剩余购房款100230元支付条件是否成熟。经Ｇ地块指挥部的安排，原告（反诉被告）通过瑞安市公共资源交易中心组织的拍卖程序买受了涉案房产之后，与第三人瑞安市汀田街道荣里村股份经济合作社、瑞安市汀田街道强里村股份经济合作社签订了《多余房源转让合同》，依据本地相关政策规定，原告（反诉被告）已经可以凭自己的名义直接到房产管理部门办理产权初始登记手续，只是因为被告（反诉原告）阻挠了Ｇ地块指挥部向原告（反诉被告）出具相关结算证明等材料，才导致原告（反诉被告）未能及时办理房屋产权登记手续。原告（反诉被告与被告（反诉原告）签订的《旧改安置面积转让协议书》约定剩余款100230元待产权证办齐后一次性付清，因原告（反诉被告）已经可以自行办理房屋产权登记手续，为免诉累，被告（反诉原告）请求支付的剩余购房款100230元，本案中予以一并处理。被告（反诉原告）请求支付逾期支付剩余购房款违约金，没有事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）林杰与被告（反诉原告）叶爱棉于2015年7月25日签订的《旧改安置面积转让协议书》合法有效； 二、原告（反诉被告）林杰在瑞安市××街道××幢××室房屋办理产权登记手续后十日内向被告（反诉原告）叶爱棉支付剩余购房款100230元［被告（反诉原告）不得阻挠瑞安市××街道××村××地块旧改指挥部向原告（反诉被告）出具结算证明等办理房屋产权登记手续所需的相关材料］； 三、驳回原告（反诉被告）林杰的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）叶爱棉的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费减半收取40元、反诉受理费减半收取1268元元，合计1308元，由原告（反诉被告）林杰、与被告（反诉原告）叶爱棉各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员 陈谦雁 二〇二一年二月一日 代书记员 蔡月琴 ? 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。