黄石市下陆区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0204民初1248号原告（反诉被告）：余志刚，男，1973年3月6日出生，汉族，住黄石市黄石港区，委托诉讼代理人：胡月红、徐敏，均系湖北易圣律师事务所律师，均系一般授权。被告（反诉原告）：武汉前锦教育（黄石）培训中心。住所地：黄石市黄石港区黄石市图书馆**。法定代表人：赵洪萍。被告：赵洪萍，女，1963年7月14日出生，汉族，住黄石市，被告：校明，男，1963年3月22日出生，汉族，住黄石市，原告（反诉被告）余志刚与被告赵洪萍、被告校明、被告（反诉原告）武汉前锦教育（黄石）培训中心（以下简称前锦教育）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）余志刚及其委托诉讼代理人胡月红、徐敏，被告（反诉原告）前锦教育、被告赵洪萍、被告校明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）余志刚向本院提出诉讼请求：1、判令三被告承担连带责任，共同支付截至2019年8月9日拖欠原告的租金497690元，并支付逾期付款利息，直至租金付清之日止，暂计算至2020年12月15日为80890.23元；2、判令被告腾退房屋、恢复原状，并自2019年8月10日起按照合同约定的原日租金双倍的标准支付二楼七间房屋占有使用费，至房屋腾退之日止；3、判令三被告共同支付租赁期间拖欠的水电费共计12837.2元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年5月3日，余志刚与前锦教育签订“二楼租赁合同”，合同对租赁地点、面积、租赁期限以及租金等方面均进行了约定。合同签订后，余志刚依约将房屋交付前锦教育，前锦教育向余志刚支付了2015年6月1日至2016年5月31日的租金531608元，之后再未支付租金。2019年8月9日，前锦教育腾退了部分教室，目前仍占用二楼7间教室。赵洪萍为前锦教育法定代表人，租赁房屋系从事培训等经营活动，校明与赵洪萍系夫妻关系，双方共同从事培训经营活动，故应就案涉债务承担连带责任。被告（反诉原告）前锦教育、被告赵洪萍、被告校明共同辩称，1、答辩人自2014年5月3日签合同当日至2019年2月4日期间，共计支付了余志刚租金536608元，再加上未开具收条的13440元，总计为550048元；2、余志刚女儿下欠的培训费21075元，应抵租金；3、答辩人实际租房时间为2014年6月1日至2016年8月10日，共计26个月，共计应交租金419120元。答辩人实际交纳租金571123元，多交租金152003元；4、因余志刚出租给答辩人房屋没有房产证，无法办理合法手续，分别于2016年5月31日、2016年8月10日接受了行政处罚，答辩人的培训机构实际于2016年8月10日就停办，当时口头通知了余志刚。余志刚分别于2014年7月21日、2015年6月1日和2016年1月27日，在答辩人的租房内成立了“黄石嘉华酒店管理有限责任公司”、“湖北焦点网络科技有限公司”和“黄石头条网络传媒有限公司”等三家公司。答辩人租金已交至租期满；5、余志刚计算利息于法无据，余志刚应退还答辩人多交纳的租金152003元；6、校明不是前锦教育的股东，亦未参与经营，培训中心由赵洪萍一人负责，与校明无关，不应为夫妻债务。被告（反诉原告）前锦教育向本院提出反诉请求：1、判令余志刚三日内无息退还反诉原告履约保证金20000元、水电押金5000元，共计25000元；2、判令余志刚三日内支付反诉原告其女儿余璨在反诉原告处学习的费用21705元；3、判令余志刚三日内退还反诉原告空调挂机12台、空调柜机2台及书桌30张、塑料凳子30把；4、判令余志刚承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年5月3日，前锦教育与余志刚签订了黄石市下陆区团城山扬州路1号《二楼租房合同》一份，约定了租赁期限为2014年5月3日至2017年5月31日，年租金为193440元。合同签订后，前锦教育向余志刚支付了履约保证金和水电押金共计25000元。因余志刚出租给前锦教育的房屋无法办理消防合格证，系违法建筑、临时建筑，导致前锦教育无法办理办学许可证，双方签订的租赁合同应属无效，余志刚应退还前锦教育支付的保证金及水电押金。2015年6月1日及2016年1月27日，余志刚在未经反诉原告同意的情况下，将已经出租给前锦教育的房屋分别注册了湖北焦点网络科技有限公司、黄石头条网络有限公司。余志刚女儿余璨于2015年3月20日至2016年6月6日在前锦教育进行一对一培训，总培训课时为140.5小时，按照每小时的课酬150元，总课时费用为21075元，该款应冲抵应付的房屋租金。因反诉原告无法在租赁房屋内办学，2017年3月，下陆区教育局要求反诉原告拆除学校所有的广告及相关用具，反诉原告搬走了些许办公用品并将房屋钥匙退还给了余志刚。反诉原告仍留在出租房屋内的空调挂机12台、空调柜机2台及书桌30张、塑料椅子30把应由反诉原告所有，余志刚应予退还，否则，应赔偿原告上述用品的损失39800元。原告（反诉被告）余志刚辩称，1、双方签订的《二楼租赁合同》系双方真实意思表示，合同成立并生效，对双方均具有约束力，双方应按照合同约定履行义务；2、前锦教育要求余志刚无息退还履约保证金及水电押金的诉讼请求与合同约定不符，没有事实和法律依据。前锦教育租赁房屋期间，长期拖欠租金及水电费，违约在先，且未经余志刚同意将房屋转租给赢鼎教育经营，余志刚有权依合同约定扣除全部履约保证金；3、前锦教育要求余志刚支付女儿余璨的学习费用与本诉不基于相同事实和法律关系，与本案无关，应驳回该反诉请求；4、前锦教育至今仍占用二楼200平方米左右的房屋，其桌椅、空调、黑板等物品还未搬走，前锦教育应支付房屋占有使用费。2017年5月31日，双方合同期满，前锦教育仍继续占用租赁房屋，双方租赁合同转为不定期租赁，直至2019年8月9日，反诉原告才将租赁房屋内的部分物品搬走，其他物品仍一直占有二楼200平方米左右的房屋至今，前锦教育应支付相应的房屋占有使用费。本院经审理认定事实如下：2014年5月3日，余志刚作为出租方（甲方）与前锦教育作为承租房（乙方）签订《二楼租赁合同》一份，合同约定：1、甲方将位于黄石市下陆区团城山街道办事处柯尔山社区扬州路以东，美尔雅家属区门口一栋2层门面房，将其中二楼面积为403平方米（含楼梯），出租给乙方作为经营场所使用；2、房屋租赁期限自2014年5月3日起至2017年5月31日止为三年；3、租金标准按每月人民币16120元计算（即每平方米40元/月，租金不含租赁税费、物业管理费，租赁期间的房屋水电费等相关费用由乙方负担；4、自2014年6月1日起开始计算租金，合同履行期间，每一年为一租金支付周期，依先付租后使用原则，合同签订当日一次性支付给甲方，即193440元，以后每一周期的计付时间于上一周期届满前30日内一次性支付；5、乙方应于房屋租赁期满后五日内，将承租房屋交还给甲方。乙方交还给甲方的房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对逾期未迁移，或者未经同意留存的物品，归甲方所有，由甲方处置；6、乙方应在合同签订当日，向甲方支付履约保证金20000元，水电押金5000元。合同履行期限届满后或者解除后，依据合同履行情况进行结算；7、在合同履行期间，乙方逾期支付租金的，应按当期应付租金，按日双倍标准向甲方支付违约金。租赁期满或提前解除，乙方应如期交还标的房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金双倍的标准支付占用费，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。合同签订后，余志刚将案涉房屋交给前锦教育使用。合同到期后，双方经过协商，并未就是否续租达成合意。余志刚多次通过短信等方式向赵洪萍催讨租金，并于2017年12月12日通过短信方式告知赵洪萍如若在本周内未支付拖欠租金，将视为放弃续租，赵洪萍未予回复，但前锦教育的教学用品依旧存放于案涉租赁房屋中，且赵洪萍陆续向余志刚支付了部分租金。直至2019年8月9日，前锦教育腾退了部分案涉房屋，现仍有部分用品存留在案涉房屋中。经双方核算，前锦教育法人赵洪萍已向余志刚支付了房屋租金等费用共计536608元（含水电费预交款5000元、水电押金5000元及履约保证金20000元）。另查明，1、2015年3月20日至2016年6月2日期间，余志刚女儿余璨在前锦教育接受一对一授课，课时共计140.5小时。余志刚未支付该培训费用。2、柯尔山社区所有的位于苏州路以南、××家属区以北××路××号全框架结构商业门面房，层数一层，即案涉房屋所在第一层属临时建筑，案涉房屋系在第一层临时建筑物上的第二层门面房。3、黄石市下陆区教育局分别于2016年5月31日及8月10日向前锦教育出具行政处罚决定书一份，认为前锦教育培训机构未经教育行政部门批准，决定立即停止非法教育教学行为。4、余志刚与团城山街道办事处柯尔山社区签订《房屋租赁合同》两份，约定余志刚承租黄石市下陆区团城山街道办事处柯尔山社区扬州路以东，美尔雅家属区门口一栋2层门面房，租赁期分别自2014年5月1日至2017年7月31日以及自2017年10月15日起至2020年10月14日止。5、2021年2月19日，本院组织双方当事人前往案涉租赁房屋进行物品清点，经双方当事人一致确认，案涉房屋内现存前锦教育物品：空调柜机两台（品牌为格兰仕、美的）、空调挂机四台（品牌为格力）、课桌18张、塑料凳3把。6、武汉前锦教育（黄石）培训中心的民办非企业单位登记证书（法人）中，载明赵洪萍为法人代表，有效期限自2016年8月26日至2020年8月26日。上述事实有原、被告提交的《房屋租赁合同》、《二楼租赁合同》、收条、银行转账凭证、学费记录、行政处罚决定书、房租催缴通知书、照片、录音资料等证据予以存卷佐证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点问题为：1、余志刚与前锦教育于2014年5月3日签订的《二楼租赁合同》的效力问题；2、前锦教育租赁案涉房屋的期限认定问题；3、前锦教育拖欠租金数额的认定以及是否应当支付逾期利息及水电费的问题；4、前锦教育主张余志刚退还保证金、押金及学费抵扣租金的诉请是否成立的问题；5、赵洪萍、校明是否应当承担本案民事责任的问题。关于焦点一，《二楼租赁合同》的效力如何认定的问题。根据《二楼租赁合同》的约定，余志刚的主要合同义务是按时交付符合合同约定的租赁物，前锦教育的主要合同义务是支付履约保证金及租金。但该合同签订时，作为租赁物的案涉房屋的第一层门面属于临时建筑物，案涉房屋所在的第二层实际并未取得相关建设许可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，取得建设工程规划许可证是进行合法建设的前提，也是判断是否为合法建筑的标准。本案中，双方并未提交证据证明案涉租赁房屋在一审法庭辩论终结前取得了合法的建设手续，这种情况下，《二楼租赁合同》应当认定无效。关于焦点二，前锦教育租赁案涉房屋期限的认定问题。余志刚主张双方租赁合同到期后，前锦教育未退出租赁房屋，仍然继续占有房屋进行使用，因而双方的租赁合同转为不定期租赁，直至2019年8月9日才腾退一半的房屋面积，仍占用200平方米的房屋使用至今；前锦教育则认为因案涉房屋无法办理消防许可证等证件，导致租赁房屋无法从事办学教育的经营活动，前锦教育自2016年8月10日接收黄石市下陆区教育局出具的行政处罚决定书后即停止办学经营，退出了租赁房屋。本院认为，前锦教育作为房屋承租人，其搬离房屋后，负有将租赁房屋交还的义务，现前锦教育主张其在2016年8月10日起退出了租赁房屋，首先，通过余志刚提交的其与前锦教育法人赵洪萍的短信聊天记录可以看出，在2017年、2018年期间，双方仍就案涉租赁房屋的租金支付等问题进行协商，赵洪萍在此期间并未提出双方租赁合同已解除或已退还租赁房屋的主张，且仍在陆续向余志刚支付房屋租金，对赵洪萍主张其在2016年8月10日就退出了租赁房屋的事实，本院难以采信；其次，前锦教育主张其已退还租赁房屋，但未提交证据证明其办理了交接手续，亦未提交证据证明其已搬离了租赁房屋并将房屋交还，故前锦教育应承担举证不能的不利后果；再次，虽然前锦教育称案涉房屋因无法办理办学许可证，自2016年8月10日起即处于空置状态，但余志刚已实际将房屋交付前锦教育进行使用，即便前锦教育后期未使用房屋，因为其亦未通知余志刚解除合同、收房或与其办理房屋交接手续，故前锦教育理应承担占用房屋期间的相关费用。虽前锦教育作为承租人负有及时与出租人余志刚进行房屋交接的义务，但与此同时，余志刚在明知案涉房屋已经无人使用的情况下，未及时主动接收房屋，对房屋占有使用的持续发生亦应承担相应责任。余志刚自认在2019年8月9日将案涉房屋的一半面积转租给他人，经本院现场勘查，余志刚已将案涉房屋部分面积租由他人从事餐饮经营，余志刚所谓的仍被前锦教育占用的一半面积房屋中，已有部分房屋被他人占用进行杂物堆放，其余房间空置，前锦教育未使用案涉房屋，只堆放了少量课桌椅。由此可见，余志刚在2019年8月9日是具备收房条件并进行重新出租的。依照公平和过错原则，本院依法认定前锦教育占有使用案涉房屋的期限至2019年8月9日。关于焦点三，前锦教育拖欠租金数额的认定以及是否应当支付逾期利息及水电费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，自2014年6月1日起至2019年8月9日止，按照每月16120元的标准，前锦教育应支付余志刚的房屋租金及房屋占有使用费为999440元。经双方对账，前锦教育已支付的租金为536608元（包含履约保证金20000元及水电押金5000元），故前锦教育应支付余志刚的房屋占有使用费为462832元。对于前锦教育主张其支付了13440元的现金，因其未能提供证据予以证实，故本院依法不予采信。关于余志刚主张支付逾期付款利息以及按照合同约定自2019年8月10日起按原日租金双倍标准支付占有使用费的诉请，鉴于双方签订的《二楼租赁合同》无效，余志刚参照该合同条款主张按照原日租金双倍标准支付房屋占有使用费，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。同时，鉴于案涉房屋系违法建筑，赵洪萍对案涉房屋的正常使用势必受到影响，从事经营活动难免处于不安定状态，考虑到出租方对于合同无效负有过错，对余志刚主张支付逾期付款利息的诉请，本院依法亦不予支持。关于水电费的问题，因余志刚未能提交证据证明双方在租赁房屋之时就水表、电表起止码进行确认，故其提交的证据不足以客观反映前锦教育租赁期间的实际用水用电量，对余志刚主张被告支付水电费共计12837.2元的诉讼请求，本院依法不予支持。关于焦点四，前锦教育的反诉请求是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。本案中，案涉《二楼租赁合同》无效后，前锦教育主张余志刚返还交纳的履约保证金20000元及水电押金5000元，并无不当，本院依法予以支持，该费用在前锦教育支付的租金中已依法予以扣减。庭审中，余志刚对其女儿余璨在前锦教育接受培训的事实以及培训的时间不持异议，对费用标准持异议，认为培训费的标准为120元/小时，赵洪萍表示当时并没有具体商谈培训费标准，是依据行业价150元/小时的标准来计算培训费用的，因赵洪萍未能提交证据证明余志刚对150元/小时的收费标准予以认可，故本院依法按照120元/小时的收费标准支持前锦教育主张余志刚支付其女儿培训费用的诉请，经核算，为16860元。合同无效的法律后果为返还财产、赔偿损失等，对前锦教育主张返还空调挂机12台、柜机两台、书桌30张、塑料凳子30把的诉请，经现场核实，案涉房屋现存空调柜机2台、空调挂机4台、课桌18张、塑料凳子3把，因前锦教育未就其主张的物品数量向本院提交证据证实，故本院依法仅支持前锦教育主张余志刚返还现存物品即空调柜机2台、空调挂机4台、课桌18张、塑料凳子3把的诉求。虽前锦教育在反诉状中作出其要求余志刚赔偿损失的意思表示，但因前锦教育未在反诉请求中予以明确主张，本院已依法予以释明，前锦教育可就相关损失另行主张权利。关于焦点五，赵洪萍、校明是否应当承担本案民事责任的问题。前锦教育登记为民办非企业单位（法人），属法人组织，具备独立的民事主体资格，能够独立承担民事责任，但法人享有独立财产是法人独立承担责任的物质保证，如若法人财产无法区分，丧失独立人格时，也就丧失了独立承担责任的基础。本案中，从租金支付方式可以看出，均系赵洪萍通过个人账户进行支付，前锦教育与赵洪萍的财务系混同的，使用的系共同账户，在赵洪萍未能提交证据证明其对前锦教育的资金及支配已作区分的情况下，赵洪萍应对前锦教育的债务承担连带清偿责任。余志刚依据校明与赵洪萍为夫妻关系，认为系双方共同从事培训经营活动，共同经营产生的债务应由夫妻共同承担。案涉租赁物用途为前锦教育经营教育培训，赵洪萍作为前锦教育的法人代表，系代表前锦教育从事民事活动，并非夫妻共同经营产生的债务，故对余志刚主张校明对案涉债务承担连带清偿责任的诉请，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、武汉前锦教育（黄石）培训中心于本判决生效之日起十日内支付余志刚房屋占有使用费462832元。二、赵洪萍对武汉前锦教育（黄石）培训中心的上述债务承担连带清偿责任。三、余志刚于本判决生效之日起三十日内向武汉前锦教育（黄石）培训中心返还空调柜机2台（品牌为格兰仕、美的）、空调挂机4台（品牌为格力）、课桌18张、塑料凳子3把。四、余志刚于本判决生效之日起十日内支付武汉前锦教育（黄石）培训中心余璨的学习培训费用16860元。五、驳回余志刚对校明的诉讼请求。六、驳回余志刚的其他诉讼请求。七、驳回武汉前锦教育（黄石）培训中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费收取9800元、保全费5000元，共计14800元，由余志刚负担1558元，由武汉前锦教育（黄石）培训中心、赵洪萍共同负担13242元；案件反诉费用收取951元，由余志刚负担（双方于本判决生效之日起三日内交纳本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  南火云人民陪审员  刘海峰人民陪审员  江发祥二〇二一年二月二十二日法官助理李晨书记员蒙慧珺