杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0103民初4851号原告（反诉被告）：浙江天眼创智科技有限公司，住所地：浙江省杭州市下城区费家塘路******。法定代表人：谢冠雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕仕宏，该公司员工。委托诉讼代理人：陈焕柱，浙江君策律师事务所律师。被告（反诉原告）：杭州诺巢酒店管理有限公司，住所地：，住所地：浙江省杭州市下城区兴业街****/div>法定代表人：凌栋，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈刚，上海汇业（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡贝贝，上海汇业（杭州）律师事务所实习律师。原告浙江天眼创智科技有限公司（以下简称天眼公司）与被告杭州诺巢酒店管理有限公司（以下简称诺巢公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年8月13日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法适用简易程序审理。被告诺巢公司在答辩期限内向本院提出反诉申请，本院依法予以受理，并于2020年10月27日就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告天眼公司的委托诉讼代理人吕仕宏、陈焕柱，被告诺巢公司的委托诉讼代理人陈刚、胡贝贝到庭参加了诉讼。案件审理过程中，双方当事人向本院申请庭外和解二个月。本案现已审理终结。原告天眼公司提出诉讼请求：1.确认原告与被告2018年5月23日签署的《房屋租赁合同》及2018年10月25日签署的《房屋租赁合同-补充协议》于2020年5月7日解除；2.被告向原告返还剩余租期内的房租共计164733.81元；3.本案的诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告申请变更其第2项诉讼请求为：被告向原告返还剩余租期内的租金及押金共计164733.81元。事实与理由：原告与被告2018年5月23日签署《房屋租赁合同》（以下简称：合同），合同约定原告承租被告位于石桥路308号天堂经济开发区××号楼××楼××楼共计68间房间供原告的职工和学生居住使用。租期自2018年6月1日至2021年5月31日，共计3年，单间均价1600元／月。其中一楼的34间，按32间单间计价且自2018年6月1日起计租；二楼的34间，按32间单间计价且自2018年7月1日起计租。2018年10月25日双方签署了《房屋租赁合同-补充协议》减少了15间房间，且减少后为方便核算租金，按49间单间计算租金。合同签订后，原告依约向被告支付了租金，且租金支付至2020年5月31日。2020年1月因受疫情影响，原告发函告知被告拟先退租15间房，但被告告知须提前2个月告知。2020年3月原告再次发函告知被告拟退租15间房并请被告退还多缴纳部分的租金，但被告皆消极应对。2020年5月1日，原告告知被告其所有职工与学生搬离承租房间，并请被告进行验收，但被告并未配合。原告在多次与被告沟通无果的情况下，于2020年5月7日向被告发函，告知被告其合同解除。根据合同第九条的约定被告应退还原告多缴纳15间房2020年3月至2020年5月31日期间的租金，38间房2020年5月1日至2020年5月31日期间的租金。综上，根据为了维护原告的合法权益，原告依据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特具状起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。另补充陈述，2018年10月25日双方签订补充协议，就15间房屋进行了退租处理，对应的该部分押金应予以退还。被告诺巢公司答辩称：一、被答辩人要求确认《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同-补充协议》于2020年5月7日解除缺乏事实及法律依据，其即未满足合同约定解除条件也未达成任一法定解除事由。1、被答辩人发送的《合同解除通知书》中声明与事实不符，解除通知不生效。首先，被答辩人《合同解除通知书》中声明与事实不符，被答辩人要求确认合同于2020年5月7日解除，但实际上被答辩人学生在5月7日之后仍在房间内居住，相关物品滞留租赁房屋内，公司层面被答辩人与答辩人也没有完成交接结算，解除条件未满足（实际上，按照之前的惯例，双方均需先进行交接结算确认）。其次，被答辩人与答辩人签订的《房屋租赁合同》并未到期，且在《房屋租赁合同》没有明确约定解除条件的情形下，被答辩人直接要求解除合同，没有给答辩人预留合理期限。根据被答辩人与答辩人双方签订的合同，房屋租期为2018年6月1日-2021年5月31日，在合同未到期、双方未就合同解除协商一致情况下，被答辩人未经提前合理期限通知直接要求解除合同缺乏事实及法律依据。2、被答辩人未按合同约定经答辩人同意提出解除合同申请，系单方违法解除。根据双方签订的《房屋租赁合同》，被答辩人提前解除合同的需经答辩人同意，现被答辩人未经答辩人同意，单方提出解除合同，不满足双方约定的解除条件。针对合同履行困难的，双方完全可以重新协商，根据实际情况选择变更合同履行期限、履行方式、价款数额等继续履行合同，现在被答辩人仅以经营困难为由，未经与答辩人沟通及同意单方提出解除合同缺乏事实及法律依据。3、双方租赁合同目的并非不能实现，租赁合同剩余租期仍长达一年多，疫情结束后租赁合同均可继续履行。被答辩人承租答辩人房屋用于学员培训居住，随着疫情的控制，被答辩人也并非旅游、餐饮等特殊行业，疫情对其影响没有达到使双方租赁合同目的不能实现的地步。二、被答辩人与答辩人签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系一个整体，无法就单个房间分割单独办理退租。合同签订之初，被答辩人向答辩人承租的53间房屋是作为一个整体使用的，被答辩人根据自身学员情况在这53间房屋内合理使用并自行承担风险，因此不存在部分退租一说。在双方未协商一致的情况下，若允许被答辩人在合同期限届满前单方退租，是将被答辩人自身的商业风险转嫁到答辩人，明显缺乏事实及法律依据。实际上，作为一个整体，至少至2020年5月18日，仍有被答辩人员工在房屋内居住，且在5月18日之后，被答辩人再未提出过解除合同。另，关于双方的交接手续，截至起诉之日，经答辩人多次催讨，被答辩人仍未办理，双方就房屋承租期内损害赔偿等事宜也一直未达成一致。三、被答辩人变更诉请要求答辩人退还房屋租金及押金，但该项费用够成不明，被答辩人也未提供任何证据予以证明，属诉讼请求不清，应予以驳回。实际上双方就押金抵扣租金一事并未达成一致，被答辩人提供的2020年4月28日微信聊天记录也仅是双方员工就此事进行协商，因为被答辩人要求答辩人退还押金缺乏依据。答辩人认为是被答辩人单方就此事进行协商，但合同截至起诉之日实际上一直未解除，答辩人也不存在退还租金的义务。相反，被答辩人虽主张退还押金和租金，但也没明确退还押金及租金各自的金额、算法及依据。综上，被答辩人要求确认《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同-补充协议》于2020年5月7日解除缺乏事实及法律依据，其提交的证据也无法证明双方就此事达成一致，另关于被答辩人主张返还的房租及押金金额，构成不清，故答辩人请求贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。补充两点：1、原告第1项诉请无事实依据，我方有证据证明，房屋在5月7日由原告在使用。2、退租金和押金无事实依据，事实上原告在6月份才算交房给被告，不仅是无权利要求退还房屋，原告还应承担后期房屋的租金，原告以事实行为提前解除合同，应承担违约责任，押金不予退还。反诉原告诺巢公司提出诉讼请求：1.确认反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同-补充协议》于2020年8月24日解除；2.被反诉人支付反诉人房屋租金233378.83元及迟延支付租金滞纳金1283.58元（计算至2020年8月24日，租金1681元/月/间*49间/30天*85天=233378.83元，迟延支付租金滞纳金233378.83*55天*0.1‰=1283.58元）；3.被反诉人支付反诉人3个月的房屋租金违约金247107元（1681元/月/间*49间*3个月）；4.被反诉人赔偿反诉人因提前解除合同导致的房屋空置期等损失164738元（暂按空置期两个月的标准计算即1681元/月/间*49间*2个月=164738元）；5.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2018年5月23日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，合同约定被反诉人承租反诉人位于石桥路308号天堂经济开发区4号楼一楼、二楼共计68间房间供被反诉人使用。租赁期限自2018年6月1日至2021年5月31日，共计三年，单价均价1600元/月，租金半年一付，年租金逐年递增2.5%。2018年10月25日，双方签署《房屋租赁合同-补充协议》减少了15间房间，且一致同意最终按49间单间房间计算租金，租赁期限及租金价格不变，其中第三期租期为2020年6月1日至2021年5月31日，且被反诉人应于2020年5月1日前支付反诉人第三期的半年租金494214元。上述合同签订后，反诉人按月交付房屋，被反诉人也正常支付了第二期即2019年6月1日-2020年5月31日的租金。然2020年5月，被反诉人未经反诉人同意，单方形式上要求提前解除双方签订的租赁合同，但合同仍在事实履行中，且被反诉人至今未按租赁合同约定支付第三期的房屋租金。反诉人认为，反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同-补充协议》合法成立且生效，反诉人也按照约定履行了相应的合同义务。现被反诉人无正当理由未经反诉人同意单方解除上述租赁合同且逾期支付第三期租金的行为已构成严重违约。鉴于2020年8月24日反诉人收到被反诉人向贵院提起诉讼主张解除合同的起诉状副本，且反诉人也认为无继续履行合同的必要，故请求贵院确认双方的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同-补充协议》于反诉人收到起诉状之日即2020年8月24日事实解除，但被反诉人应支付上述租赁合同解除前的房屋租金及逾期支付租金滞纳金，同时根据《房屋租赁合同》第八条约定赔偿反诉人3个月的房屋租金违约金及因提前解除租赁合同导致的房屋空置期等合理损失。为维护反诉人合法权益不受侵害，特提起诉讼，请求查明事实，判如所请。反诉被告天眼公司答辩称，1、关于合同解除的时间，反诉原告的诉请与事实不符，微信聊天记录表明，5月25日房屋里面的财产，反诉原告做了清点，5月25日之前房屋已经进行了交接。事实上，从2020年1月17日开始，反诉被告就向反诉原告申请退房，之后反诉被告与反诉原告的员工及法定代表人均对2020年4月底有部分房间交接退房进行了微信聊天的确认。双方之间就房间的退房在2020年年初就进行了协商，有部分房间进行了退房，合同于2020年8月份解除与事实不符。2、基于第一点房屋的交接，根据合同第9条的约定，租金的退还应以实际的合同履行时间，进行扣除后退还，所以第2项诉请也不成立。3、关于反诉原告要求的违约金，双方之间不存在反诉被告的违约解除，反诉被告在申请退租，反诉原告进行了回应，双方的租赁合同是经协商一致解除的，不是反诉被告很突兀的单方违约解除。4、关于房屋空置期的损失，反诉被告将房屋交换给反诉原告是断断续续的，最早在4月底之前就有部分的房屋进行了交接，反诉原告有足够的时间可以寻找承租人，如果有空置期，也是反诉原告自行造成的，退一步讲，反诉被告存在违约，也不需要承担空置期的损失，仅需要就押金部分不予退还。综上，反诉原告的4项诉请均不能成立，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。双方当事人为证明其事实主张，均向本院提供证据，并当庭出示、质证。本院对双方确认真实性的证据均予以确认并在卷佐证。综上有效证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：天眼公司原名称为杭州天眼教育咨询有限公司，于2019年4月15日办理更名登记。2018年5月23日，甲方诺巢公司与乙方天眼公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：双方在平等、自愿的基础上，就乙方因职工和学生居住特向甲方承租石桥路308号天堂经济开发区内4号楼一楼二楼共68间房间（其中1楼2楼共8个小房间，按4间方的价格计算）相关事宜经双方协商达成协议；租赁期限为2018年6月1日至2021年5月31日，租期3年，其中1楼34间，2018年6月1日开始计算租金，单间均价1600元每月（以32间计价），总计为614400元，2楼34间，2018年7月1日开始计算租金，单间均价1600元每月（以32间计价）；付款方式为先付后用，租金半年一付，年租金逐年递增2.5%；第一年租期为2018年6月1日至2019年5月31日，乙方应自合同签订后当天支付甲方租金563200元，2018年11月1日前支付甲方半年租金614400元，甲方向乙方开具收据；第二年租期为2019年6月1日至2020年5月31日，乙方应于2019年5月1日前支付甲方租金629760元，2019年11月1日前支付甲方半年租金629760元，甲方向乙方开具收据；第三年租期为2020年6月1日至2021年5月31日，乙方应于2020年5月1日前支付甲方租金645504元，2020年11月1日前支付甲方半年租金645504元，甲方向乙方开具收据；乙方于本合同签订之日一次性向甲方交纳水电费押金和房间设施设备押金共计150000元；甲方在确认乙方已付清全部费用后，应于合同期满或提前终止之日起3日内收到乙方的押金收据后将押金无息返还给乙方；乙方须按照合同约定支付所有款项，如无故逾期支付或者无故无法全额支付的，乙方承担违约责任；因乙方原因导致的拖欠房屋租金、水电费累计超过付款期限一个月的，甲方有权解除合同，乙方须承担由此给甲方造成的损失，同时向甲方赔偿3个月所有房间租金作为违约金；如未经甲方同意且为乙方原因导致提前解除合同的，押金不予退还，已支付的租金根据合同履行时间进行相应扣除后退还；如未经乙方同意甲方提前解除合同，则未实际使用部分房租及押金须退还给乙方，并支付乙方押金相同金额作为违约金；如因乙方原因，乙方员工超过应当支付房租、水电期限仍未支付房租的，每逾期一日应当支付日万分之一滞纳金，但最高不得超过未付金额的10%，超过一个月的视为根本违约，超过一个月未支付的甲方经书面通知后有权解除合同，但滞纳金不再继续追讨；等等。后双方又于2018年10月25日签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定：因乙方现需要位于石桥路308号天堂经济开发区内4号楼64间员工宿舍在主体合同不变的情况下，将其中15间退租给甲方的客户使用，双方约定于2018年10月25日起将该房间交付甲方；乙方已支付的该房间2018年10月25日至2018年11月30日的15间房屋租金28800元作为下期租金，自2018年10月25日起，乙方不再支付该15间房屋租金及水电费用；其余条款按主合同执行；等等。该补充协议还列明了剩余49间房间的租金支付明细。合同签订后，天眼公司向诺巢公司支付了押金150000元，诺巢公司出具相应《收据》。天眼公司按约支付了截至2020年5月31日的租金，此后未再支付。2020年5月7日，天眼公司向诺巢公司提交《合同解除通知书》，载明：贵我双方于2018年5月23日签订了一份《房屋租赁合同》，约定2018年6月1日至2020年5月31日我司承租贵司房屋共计53间。但由于公司受疫情影响，经营困难，无法继续履行合同，且我司已经支付2020年5月整月租金；有鉴于贵司负责人对于之前于我司负责人达成的口头承诺及我方送达的文书均不予认可，我司特此通知贵司如下：1、贵我双方的合同于2020年5月7日解除；2、请贵司收到本通知之日起三日内退还我司已支付的但未实际使用的剩余租金；等等。2020年5月8日，诺巢公司向天眼公司回函称：贵司的《合同解除通知书》我司已收到，经我司查看发现内容与《房屋租赁合同》及实施情况不符，1、《合同解除通知书》内容与贵我双方签订的《房屋租赁合同》期限不符，合同约定期限为2018年6月1日至2021年5月31日；2、至今（2020年5月8日）贵司的人员（学生）还住在租赁房屋中且相关物品也还在租赁房屋中，与贵司要求于2020年5月7日起解除合同不符；我司暂无法依据该《合同解除通知书》给予配合。2020年5月13日，天眼公司向诺巢公司出具《商务沟通函》，称：我司于2020年5月7日已经作出单方解除的通知，根据合同第九条第一款，我司有提前解除合同权利，即我司提前解除合同的押金不予退还，同时已经交付的租金按照实际情况扣除，故此解除决议无需贵司同意即已经发生效力，我司愿意按照合同执行；2、5月7日关于我司有部分学员在房屋内，其行为属于解除合同后撤出房屋并搬迁相应物品，合同并未提及，且仅占用部分房屋房间号，我司于2020年5月12日房屋全部租赁物搬出，贵司可以按照实际占用房屋房间计算房屋租金至2020年5月12日，其余房屋租金应当不予扣除；等等。诺巢公司对该《商务沟通函》未予以确认。2020年5月18日，诺巢公司为天眼公司案涉房屋的部分入住人员办理了水电费押金退费手续。2020年5月25日，诺巢公司员工向天眼公司员工发送《天眼房间损坏汇总》，列明其中48间房间内物品损坏情况。另查明，案涉石桥路308号天堂经济开发区内4号楼房屋的所有权人系杭州杨家村经济合作社，诺巢公司向杭州杨家村经济合作社整体承租后进行分租。庭审中，诺巢公司称，因天眼公司退租，其对石桥路308号天堂经济开发区内4号楼全部房屋进行整合后，于2020年6月3日与杭州杨家村经济合作社达成一致，对其中四楼部分全部退租。本院认为，天眼公司与诺巢公司之间的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方对于房屋租赁、租金及押金支付等事实并无争议，主要的事实争议在于退房时间。天眼公司称其于2020年5月7日退房39间，剩余10间于2020年5月10日交接。诺巢公司则称其于2020年6月底才收回房屋。本院认为，双方没有办理正式的房屋交接手续，双方对于各自主张的退房时间均未能提交相应证据证明。根据双方确认的事实，2020年5月25日，诺巢公司向天眼公司发送了《天眼房间损坏汇总》，列明了48间房间内物品损坏情况。该事实表明，此时诺巢公司已对案涉房屋取得实际控制权，结合此后诺巢公司对整栋房屋进行整合并于2020年6月3日与杭州杨家村经济合作社协商退租等情形，本院认定诺巢公司于2020年5月25日收回房屋。本案的争议焦点主要在于天眼公司是否具有合同解除权。天眼公司确认诺巢公司在合同履行过程中并不存在违约情形，亦不存在其他法定解除合同的情形，故天眼公司并不享有法定解除权。双方合同并未约定解除合同的条件，现天眼公司未能举证证明双方就合同解除事宜达成一致，其单方要求提前退租，构成违约。因诺巢公司已于2020年5月25日收回房屋，故本院确认双方合同于2020年5月25日解除，诺巢公司应当退还天眼公司2020年5月26日至31日期间的租金15553.5元（49间×1640元／间／月÷31天×6天），天眼公司主张退还的租金超出部分缺乏依据，本院不予支持。诺巢公司主张的后续租金及滞纳金亦缺乏依据，本院不予支持。关于违约金，根据双方合同约定“如未经甲方同意且为乙方原因导致提前解除合同的，押金不予退还，已支付的租金根据合同履行时间进行相应扣除后退还”。诺巢公司主张以3个月的所有房间租金作为违约金，但本案中，天眼公司并不存在合同中约定需赔偿3个月所有房间租金作为违约金的违约情形，故本院认定本案违约金以押金为限，诺巢公司可不予退还押金15万元，其主张的超出部分本院不予支持。天眼公司主张退还押金缺乏依据，本院不予支持。诺巢公司还主张了房屋空置期损失，本院认为其主张的违约金已足以弥补天眼公司提前解除合同对其造成的损失，故对该部分主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、浙江天眼创智科技有限公司与杭州诺巢酒店管理有限公司于2018年5月3日签署的《房屋租赁合同》及2018年10月25日签署的《房屋租赁合同补充协议》于2020年5月25日解除；二、杭州诺巢酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还浙江天眼创智科技有限公司租金15553.5元；三、杭州诺巢酒店管理有限公司已收取浙江天眼创智科技有限公司的押金150000元不予退还；四、驳回浙江天眼创智科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回杭州诺巢酒店管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3595元，减半收取1797.5元，由浙江天眼创智科技有限公司负担1627.5元，由杭州诺巢酒店管理有限公司负担170元；反诉案件受理费5133元，由浙江天眼创智科技有限公司负担1191元，由杭州诺巢酒店管理有限公司负担3942元。浙江天眼创智科技有限公司、杭州诺巢酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。审 判 员 吴雪飞二〇二一年二月二日代书记员 傅 程14-15-