北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终1514号上诉人（原审被告）：田晓艳，女，1964年10月11日出生，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：魏佳，北京德和衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京首开商业地产有限公司，住所地北京市朝阳区阜荣街******商业**。法定代表人：刘安，总经理。委托诉讼代理人：代煜，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张岩，北京金诚同达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：华艺睿柏（北京）文化传媒有限公司，住所地北京市，住所地北京市朝阳区法定代表人：王玉杰，总经理。委托诉讼代理人：张娜，北京市天平律师事务所律师。上诉人田晓艳因与被上诉人北京首开商业地产有限公司（以下简称首开公司）、华艺睿柏（北京）文化传媒有限公司（以下简称华艺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初9722号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人田晓艳之委托诉讼代理人魏佳，被上诉人首开公司之委托诉讼代理人代煜、被上诉人华艺公司之委托诉讼代理人张娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。田晓艳上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回首开公司的一审全部诉讼请求。事实与理由：第一，双方签署的涉案《房屋租赁合同》未实际履行，合同约定我应在签订合同当日支付履约保证金及第一期租金，如未按期支付上述费用，本合同自动终止。而我并未于合同签订当日支付上述费用，故合同终止条件已于签订合同当日（即2018年1月1日）成就，合同已于当日自动终止；第二，孙鹏的签字属于签约代表行为，不属于委托代理行为，孙鹏之后与首开公司成立事实租赁关系，本案租赁合同未实际履行；第三，首开公司在合同履行过程中亦存在过错，上一户租户的工商登记直至2018年11月6日才迁出，导致涉案房屋的商业使用价值为零，首开公司具有重大过错。双方曾协商解除合同减免部分租金，后首开公司反悔。首开公司辩称：同意一审判决，不同意田晓艳的上诉请求，其上诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院维持原判。第一，田晓艳虽未在合同签订当日支付履约保证金及第一期租金，构成违约，但我公司未行使约定解除权，对方亦未返还房屋，而是继续履行合同，故合同并未解除；第二，涉案合同合法有效且已实际履行，并不存在租赁关系变更的情形，孙鹏系以田晓艳名义向我方支付租金，我方亦是向田晓艳开具的发票；第三，我方并未同意孙鹏将涉案房屋转租给华艺公司，涉案房屋被华艺公司使用系基于田晓艳的申请，我方基于涉案合同同意田晓艳使用涉案房屋作为工商登记的住所；第四，涉案房屋存在证照问题属于合同实际履行问题，不能否定双方之间存在合法有效的租赁关系，田晓艳已实际使用涉案房屋。华艺公司辩称：同意一审判决，不同意田晓艳的上诉请求，同意首开公司的答辩意见。请求法院维持原判。首开公司向一审法院起诉请求：1．判令田晓艳向首开公司支付自2018年6月1日至2019年10月25日拖欠的租金944382．25元；2．判令田晓艳向首开公司支付逾期支付租金的违约金（以每日万分之五的标准，自2018年6月1日起计算至判决之日止）；3．判令田晓艳和华艺公司将位于北京市朝阳区广渠路36号院×号恢复原状，将营业执照、卫生许可证注册地址从北京市朝阳区广渠路36号院×号迁出，办理经营场所变更手续；4．判令田晓艳和华艺公司向首开公司支付租赁房产上注册地址房屋占用使用费（按日租金1871．3元计算，自2019年11月5日计算至2019年11月15日）。一审法院认定事实：2018年1月1日，首开公司作为出租方（甲方）、田晓艳作为承租方（乙方），双方签订涉案合同，约定甲方将其所有的涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2018年1月1日至2022年12月31日，第一个租赁年度：2018年1月1日至2018年12月31日按建筑面积每平方米7元人民币／日，月租金共计56140元人民币，年租金为673680元人民币。第二个租赁年度：2019年1月1日至2019年12月31日按建筑面积每平方米7元人民币／日，月租金共计56140元人民币，年租金为673680元人民币。第三个租赁年度：2020年1月1日至2020年12月31日按建筑面积每平方米7．49元人民币／日，月租金共计60070元人民币，年租金为720840元人民币。第四个租赁年度：2021年1月1日至2021年12月31日按建筑面积每平方米7．49元人民币／日，月租金共计60070元人民币，年租金为720840元人民币。第五个租赁年度：2022年1月1日至2022年12月3l日按建筑面积每平方米8．01元人民币／日，月租金共计64240元人民币，年租金为770880元人民币。每年以三个月为一期支付租金，乙方应于每期到期前的15天之前向甲方支付下期租金；乙方支付履约保证金112280元；甲、乙双方约定于2017年12月31日交房；乙方应按合同规定如期支付租金及其它根据合同约定应向甲方支付的其他费用。如逾期支付租金，则每逾期一日按未付租金总额的万分之五的标准向甲方支付逾期付款滞纳金，超过20天则视为乙方违约，甲方有权单方解除合同;在租赁期内，乙方不得将承租房产全部或部分转租给第三方;有下列情形之一，视为乙方违约，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失：……未经甲方同意，乙方将承租房产的部分或全部转租他人，甲方依据上述情形提前终止合同时，视为乙方构成违约责任。乙方应及时迁离并交回房产，租金照实结算，并向甲方支付当期租赁年度12个月租金作为违约金；如本合同期满、提前终止或解除时，乙方应在本合同解除后的10日内到相关工商部门办理个体工商户注销登记或经营场所变更手续，不得影响甲方继续对该租赁房产的对外招租、出售等相关事宜。如10日内乙方未进行办理，自第十一日起乙方应向甲方按当期日租金标准向甲方支付房屋租金直至工商局受理乙方注销登记或经营场所变更手续之日止，履约保证金不予退还。涉案合同甲方由首开公司盖章确认，乙方由田晓艳签字确认，孙鹏作为授权代表在涉案合同上签字。涉案合同附件三房产交付确认书记载：兹确认甲方于2017年12月31日按附件三所述之房产技术条件将房产交付乙方，乙方接受甲方之交付。该附件由首开公司盖章确认，由田晓艳签字确认，孙鹏作为授权代表予以签字。经查，田晓艳与孙鹏系母子关系。首开公司主张，田晓艳交纳涉案房屋租金至2018年5月31日，后未再交纳过涉案房屋租金。首开公司分别于2018年11月23日、2019年4月25日向田晓艳送达催款通知单，要求田晓艳交纳拖欠的涉案房屋租金，田晓艳未予交纳。2019年10月22日，首开公司向田晓艳送达《关于解除的函》，因田晓艳逾期支付租金超过20日以上，故解除与田晓艳之间签订的涉案合同，并要求田晓艳支付2018年6月1日至2019年10月25日期间的房屋租金944382．25元及房屋使用费。田晓艳主张，其与首开公司于2018年1月1日签订的涉案合同已于签订当日终止，其从未占有和使用过涉案房屋，与首开公司亦未形成事实上的租赁或其他占有使用关系，其与华艺公司无任何关联，无义务、无权利将华艺公司的营业执照、卫生许可证注册地址从涉案房屋中迁出。华艺公司主张，其与孙鹏就涉案房屋签订租赁合同，涉案房屋出租人为孙鹏。双方签订的涉案房屋租赁合同租期自2018年12月6日至2022年12月6日止，免租期自2018年12月6日至2019年2月6日，月租金6万元，华艺公司向孙鹏支付了自2019年2月7日至2019年12月6日期间的房屋租金，并向孙鹏支付12万元涉案房屋押金。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。田晓艳与首开公司于2018年1月1日签订涉案合同，首开公司将涉案房屋出租给田晓艳使用。田晓艳主张双方签订涉案合同后，并未按照合同实际履行合同，其未占有、使用过涉案房屋，亦未向首开公司交纳过涉案房屋的租金，涉案合同已于签订当日即终止，涉案房屋系由案外人孙鹏占有使用，孙鹏向首开公司支付涉案房屋租金，并转租给华艺公司。根据法院查明事实，案外人孙鹏与田晓艳系母子关系，且孙鹏作为授权代表在涉案合同上予以签字确认。虽然涉案房屋租金通过孙鹏账户支付给首开公司，并由孙鹏与华艺公司签订转租协议，将涉案房屋转租给华艺公司。但是，基于涉案合同的真实性，田晓艳仅仅据以孙鹏向首开公司支付房屋租金及转租行为，欲否定涉案合同效力，主张涉案合同未实际履行，法院难以采信。而且，案外人孙鹏与田晓艳的母子关系身份以及孙鹏作为授权代表在涉案合同上签字的行为，均可认定涉案房屋实际由田晓艳占有、使用，故田晓艳应当按照合同约定履行其义务。根据查明事实，田晓艳支付涉案房屋租金至2018年5月31日，之后再未支付过房屋租金。因田晓艳拖欠租金，首开公司根据涉案合同约定，于2019年10月25日解除涉案合同，法院予以确认。田晓艳应当根据涉案合同约定的租金支付标准，向首开公司支付2018年6月1日至2019年10月25日期间的房屋租金944382．25元以及逾期支付租金的违约金，关于违约金的具体金额，法院根据涉案合同约定、田晓艳违约情况予以酌定。田晓艳承租涉案房屋后，通过其子孙鹏将涉案房屋转租给华艺公司，华艺公司将其注册地址登记在涉案房屋名下。现首开公司要求田晓艳和华艺公司将公司注册地址从涉案房屋迁出，但是公司注册地址的迁出系工商行政部门的管理职责，不属于法院受理范围，法院不予处理。首开公司要求田晓艳和华艺公司支付涉案房屋公司注册地址使用费的诉讼请求，根据合同相对性原则，首开公司与田晓艳之间存在合同关系，田晓艳将涉案房屋转租的行为并不能否定其根据涉案合同约定承担工商注销登记或变更手续的义务，其仍应当承担相应的违约责任。因双方就涉案合同履行诉至法院，故涉案房屋公司注册地址使用费的起算日期为判决生效之日起第十一日，田晓艳应当按照日租金的标准支付使用费。一审判决，一、田晓艳于判决生效之日起七日内向北京首开商业地产有限公司支付二〇一八年六月一日至二〇一九年十月二十五日期间的房屋租金九十四万四千三百八十二元二角五分；二、田晓艳于判决生效之日起七日内向北京首开商业地产有限公司支付违约金十五万元；三、田晓艳于判决生效之日起七日内向北京首开商业地产有限公司支付注册地址房屋占用费（按照每日一千八百七十一元的标准，自判决生效之日起第十一日起计算至华艺睿柏（北京）文化传媒有限公司将工商注册地址从北京市朝阳区广渠路36号院5号楼1层至2层117房屋注销或迁出之日止）；四、驳回北京首开商业地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7864元，由田晓艳负担（于判决生效之日起七日内交纳）。二审中，田晓艳提交证据1、微信聊天记录，欲证明实际由孙鹏与首开公司进行沟通，且首开公司在合同履行中存在过错，上一户公司的证照存在迟延迁出的情形；证据2、孙鹏出具的证言，欲证明系孙鹏实际履行涉案合同。首开公司认为对于证据1的真实性无异议，对证明目的不予认可，认为聊天记录均是田晓艳与首开公司就涉案租赁合同在实际履行过程中遇到的问题进行商讨解除方案，并未最终达成协议，且并非合同在成立日即终止；对于证据2孙鹏的证言，真实性、关联性、证明目的均不予认可，认为租赁合同后期履行中，孙鹏系作为田晓艳的儿子，代表田晓艳于其对接。华艺公司认为：证据1两份微信聊天记录是孙鹏和首开公司之间的，我公司不了解，首开公司的前一手租户确实存在迁出证照延后的情况。证据2孙鹏证人证言，我公司向孙鹏租赁了涉案房屋，至于孙鹏与首开如何解决证照问题我公司不清楚。孙鹏并非我公司的股东，孙鹏这个说辞可能是为了办理证照，才跟首开公司表达这个身份。首开公司提交田晓艳签署的承诺函，欲证明涉案合同田晓艳已经实际履行，并使用了涉案地址作为其新的工作的注册地址。田晓艳认为：承诺书并非其本人签署，真实性、证明目的均不认可。华艺公司认为：承诺书真实性、关联性、证明目的均认可，孙鹏当时承诺我公司证照可以迁到涉案房屋，田晓艳的承诺函是代理我公司来向首开公司进行承诺，如果没有承诺，证照迁不进来我们不会租这个房子。二审审理中，双方认可涉案房屋前一承租户的证照于2018年11月6日迁出。首开公司提出涉案房屋前一承租人虽存在迟延迁出证照的行为，但田晓艳使用前一承租人证照进行经营，故上述证照迁出迟延并未影响田晓艳对涉案房屋的正常使用；田晓艳称其未占有使用涉案房屋，孙鹏存在借用前一承租人证照经营的行为。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同合法有效，双方均应依约履行。就本案而言，涉案租赁合同经由首开公司与田晓艳签字确认，已经成立并生效，田晓艳主张因其未按合同约定在2018年1月1日支付首期租金及履约保证金，故涉案合同已于2018年1月1日自动终止，就此，本院认为，根据房产交付确认书，首开公司已于2017年12月31日将房屋交付田晓艳使用，田晓艳未按合同约定于2018年1月1日支付首期租金及履约保证金，却未在当日将涉案房屋退还首开公司并嗣后支付了房屋租金，首开公司亦未就此提出异议，应视为双方已就继续履行涉案合同达成一致性意见，双方仍应继续按约履行。涉案合同合法有效，首开公司已将涉案房屋交付田晓艳，田晓艳将涉案房屋不论交给孙鹏或是华艺公司实际使用均不影响其合同相对人的主体地位，田晓艳主张系由孙鹏实际使用涉案房屋与首开公司成立事实合同关系，缺乏依据，本院不予采纳。田晓艳在交纳房屋租金至2018年5月31日之后即未再交纳租金已经构成违约。田晓艳上诉称涉案房屋前一承租户存在延迟办理证照迁出手续问题，但其认可孙鹏借用前一承租户证照实际经营，且本案中并未提出证据证实上述情形对涉案租赁房屋的正常使用造成重大影响，其所提微信聊天记录虽显示孙鹏与首开公司公司工作人员就合同解除等事宜进行过协商，但双方就此并未达成协议，此不能成为田晓艳长达一年多时间，特别是在前一承租户证照迁出后仍拒绝支付任何租金的合法抗辩理由，对其据此所提上诉主张，本院不予采纳。根据合同约定，在此情形下，首开公司有权解除合同，其在2018年10月22日向田晓艳送达合同解除通知，要求后者于2018年10月25日前返还涉案房屋并支付截止至该日期前所欠付租金，一审法院确认涉案合同于2018年10月25日解除并无明显不当，双方亦未就此提出异议，本院予以确认。涉案合同因田晓艳违约而解除，其应支付合同履行期间欠付租金并依据合同约定承担相应违约责任。一审判决田晓艳支付欠付租金，同时依据合同约定的违约条款并结合本案中双方实际履行情况，酌情确定田晓艳应支付的违约金数额，以及未按期办理注销登记或经营场所变更手续期间的占用费，所作处理并无不当，本院均予以维持。综上所述，田晓艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15728元，由田晓艳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 赵 霞审 判 员 薛 妍二〇二一年二月二十五日法官助理 杨俊逸书 记 员 卢园园