山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终188号上诉人（原审原告，反诉被告）：李某，住太原市。委托诉讼代理人：范某，北京华贸硅谷（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某，北京华贸硅谷（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：王某，住太原市。上诉人李某因与被上诉人王某房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初6645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李某及其委托诉讼代理人范某、刘某，被上诉人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某上诉请求：一、撤销山西省太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初6645号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求并驳回被上诉人的反诉请求或将本案发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原判决认定事实错误，适用法律错误，严重违反法定程序，应当依法改判或发回重审，具体理由如下：一、一审法院未准确认定被上诉人的违约责任及其应承担的责任份额，认定事实错误，适用法律错误，应予纠正。根据我国《合同法》之规定，合同解除权分为约定解除权和法定解除权，在不具备法定、约定解除权行使的条件时，订立合同的一方当事人肆意解除合同的，构成违约，应按合同约定或法律规定承担违约责任。本案中，被上诉人作为合同一方当事人，在不享有约定、法定解除权行使的条件时，肆意解除为期五年的租赁合同，明显属于单方解除，构成违约，应承担违约责任。一审法院在审理过程中，认定上诉人与被上诉人双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应严格履行，但同时又完全无视合同约定和法律规定，仅以被上诉人明确表示不再履行主要义务为由即判决解除涉案租赁合同，导致无法准确认定被上诉人应承担的违约责任，认定事实错误，适用法律错误。二、一审法院滥用自由裁量权，肆意调整合同违约金，适用法律错误，应予纠正。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。具体到本案，依据《房屋租赁合同》第10.3条约定：“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同总租金20%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿”。如上所述，被上诉人擅自退租的行为构成违约，理应按照合同约定向上诉人支付违约金。人民法院对于上诉人与被上诉人在合同中约定的违约金比例，只有在被上诉人请求调整，并确实高于违约行为给上诉人造成的损失时，才能进行调整，但，一审庭审过程中，被上诉人并未要求减少违约金，应视为对自己诉讼权利的放弃，故，原审判决依职权对违约金的调整既违背当事人双方的约定，也缺乏法律依据，应予纠正。假如本案上诉人与被上诉人签订的系租赁期间为六个月的房屋租赁合同，合同中约定，若被上诉人单方解除合同，应向上诉人支付总租金20%的违约金。被上诉人在仅租赁一个月即单方解除合同的情况下，人民法院势必会按照总租金或剩余五个月租金的20%比例判决被上诉人向上诉人支付违约金，根本不会主动调整违约金的比例和数额。同理，在双方签订为期五年的租赁合同后，被上诉人仅租赁一年即单方解除合同的情况下，人民法院也应按照同样的规则判决被上诉人向上诉人支付违约金，一审法院仅判决支持上诉人一个月的违约金，缺乏事实和法律依据，明显错误，应予纠正。三、一审法院严重违反法定程序，应将本案发回重审。首先，一审法院将本案转入普通程序后由审判员独任审理，严重违反法定程序，应发回重审。被上诉人提出反诉后，一审法院曾联系上诉人，称该案案情复杂，需转成普通程序进行审理，并通知上诉人代理人补缴案件受理费，上诉人领取缴费通知后立即进行了补缴，该事实上诉人有诉讼费票据为证。但，该案开庭时却由审判员一人独任审理，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条：“人民法院审理第一审民事案件，由审判员、陪审员共同组成合议庭或者由审判员组成合议庭。合议庭的成员人数，必须是单数。适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。陪审员在执行陪审职务时，与审判员有同等的权利义务”之规定，程序违法。其次，开庭审理过程中，审判长未宣布审判人员、书记员名单，未核对双方当事人身份，未告知双方当事人有关的诉讼权利义务，也未询问双方当事人是否提出回避申请，上述行为违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十七条：“开庭审理前，书记员应当查明当事人和其他诉讼参与人是否到庭，宣布法庭纪律。开庭审理时，由审判长核对当事人，宣布案由，宣布审判人员、书记员名单，告知当事人有关的诉讼权利义务，询问当事人是否提出回避申请”之规定，审理程序违法。此外，原审判决中，在案件受理费承担部分写道：“案件受理费减半收取750元（原告已预交）”。实际上，上诉人于2020年8月28日缴纳案件受理费713元，后经一审法院通知于2020年9月30日补缴案件受理费763元，故，原审法院认定案件受理费减半收取750元，无事实依据。故，原判决严重违反法定程序，应发回重审。综上，原判决认定事实错误，适用法律错误，严重违反法定程序，恳请贵院在查明事实的基础上依法改判或发回重审，维护上诉人的合法权益。被上诉人王某的答辩意见：1.签订合同时，有免责条件，房屋因不可抗力的可以解除合同，因为疫情，造成损失，我无力承担；2.租金按照使用时间，多退少补；3.我做了个手术，一年什么也没有做，现在还在家休息。原审原告李某向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付违约金65000元；2.判令被告赔偿原告自行恢复原状所产生的损失2960元；3.判令被告承担本案诉讼费。原审反诉原告王某向一审法院提出反诉请求：1.判令双方解除2019年8月15日签订的《房屋租赁合同》；2.判令李某返还王某租房押金5000元及本应由李某负担的管道维修费等1000元；3.李某返还王某新冠病毒疫情期间国家提倡的减免租金6500元。一审法院认定事实：李某（出租方，甲方）与王某（承租方，乙方）于2019年签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方将其拥有的坐落在太原市××区的房屋出租给乙方使用；该房屋租赁期共60个月，自2019年8月15日起至2024年8月14日止；该房屋每月租金为5417元；该房屋租金支付方式如下：押金5000元，房租65000元，租期五年，付款年付，五年内租金不变，第一年的物业费由客户支付给业主，除此以外物业暖气客户自交（院子里树不动三个枣树、一个山楂、一个海棠）；租赁期满后，乙方应在期满后一日内将承租的房屋及设施在正常状态下交还甲方；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同总租金20％的额度向甲方支付违约金，若支付违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿；房屋因不可抗力的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任；合同还约定了其他内容。李某为真武路68号28幢1单元1层0102号房屋的所有权人。2020年7月29日，王某向原告出具书面材料，写明：“因本人做手术、疫情，导致现在无法下地行走、正常工作、公司亏损，已无力租房并且租房本身用于商业，本身身体问题，不能下地行走，现不租房，恒大绿洲东区28号楼1单元102室。”。庭审中，李某提供山西增值税电子普通发票两张，证明王某退租后其支出保洁服务费830元及装修材料费2130元；李某提供照片，证明涉案房屋出租前后的状态。此外，庭审中，李某与王某均认可租赁合同签订后王某向李某支付租金70000元、押金5000元；2020年7月9日，王某向李某提出不再租房；2020年8月15日，王某向李某退还钥匙。一审法院认为，李某与王某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自的权利义务。根据李某提供的照片，可以证明涉案房屋租赁前后的变化及部分设施的缺损，结合李某提供的发票，一审法院支持李某的损失为2960元。对李某主张的违约金65000元，王某仅租用了李某房屋一年，合同约定的违约金过分高于违约造成的损失，综合考虑疫情对经济的影响，一审法院认为李某重新出租涉案房屋所需准备时间为一个月为宜，加上上述损失，一审法院酌情支持违约金5417元（一个月的租金金额）＋2960元=8377元。对王某主张解除租赁合同的诉请，王某已明确表示不再履行主要义务，故一审法院予以支持。对王某主张的押金5000元，可以核减违约金。对王某主张的管道维修费1000元，王某未提供证据予以证明，一审法院不予支持。判决如下：一、解除原告（反诉被告李某）与被告（反诉原告）王某签订的《房屋租赁合同》（租赁房屋为真武路68号28幢1单元1层0102号房屋）。二、被告（反诉原告）王某于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）李某违约金3377元。三、驳回原告（反诉被告）李某的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）王某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取750元（原告已预交），由原告（反诉被告）李某负担713元，由被告（反诉原告）王某负担37元，反诉费61元，由原告（反诉被告）李某负担51元，由被告（反诉原告）王某负担10元。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，李某与王某签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自的权利义务。合同履行过程中，王某因客观原因无法继续履行合同，其为避免自身损失继续扩大，请求解除合同并无不当。王某作为违约方，其虽然不享有以通知方式解除合同的权利，但其可通过诉讼方式解除合同。一审法院依据王某的诉请判决解除涉案租赁合同并无不当，本院予以维持。关于一审判决违约金是否适当的问题，因违约金具有填补当事人损失的功能，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同约定、履行情况、当事人的过错及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行考量所确定的违约金并无不当。关于一审程序是否违法的问题，经查，一审程序存在一定瑕疵，但上诉人李某的委托代理人为专业法律职业者，其对诉讼中存在程序瑕疵未提出异议，视为默认，且该程序瑕疵并未影响到案件实质审判，故对上诉人以程序违法为由主张发回重审的诉求不予支持。综上所述，李某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1500元，由上诉人李某负担。本判决为终审判决。审判长 吕 斌审判员 武 涛审判员 李 清 二〇二一年二月三日法官助理 乔潞潞书记员 王 峥