江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初12862号原告：方四祥，男，1979年3月16日生，汉族，户籍地安徽省池州市贵池区，现住江苏省张家港市。被告：陶银海，男，1965年4月7日生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：邱建忠，张家港市金港法律服务所法律工作者。原告方四祥与被告陶银海土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方四祥，被告陶银海及其委托诉讼代理人邱建忠到庭参加诉讼。现已审理终结。方四祥向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告的场地租赁合同关系；2、依法判令被告双倍返还定金20000元；3、依法判令被告赔偿原告各项损失共计78792.5元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月6日，被告将位于江阴市××镇××村陶家桥后面的一块场地（面积约4亩）的使用权租赁给原告用作黄沙砖头堆场，租金为50000元／年，原告于当日以现金方式向被告支付定金10000元。原告进入场地后发现实际可使用面积只有大约7分，远远少于被告承诺的使用面积，被告让原告先行使用，并保证会向原告交付双方约定的4亩场地。原告便先行在这7分场地上建设黄沙砖头堆场，并购置了相关的设施用于生产经营。此后原告多次要求被告交付剩余面积的场地，但被告至今未交付，反而收到陆伟租地和诉状及他人举报和华士土管部门执法，致使原告的经营活动不能完全开展，给原告造成重大经济损失。为维护自身合法权益，特具状起诉。陶银海辩称，2018年3月6日，原告为表示承租土地的诚意，向被告支付了10000元定金，但之后双方就土地租赁事项未达成协议。在2019年4月初，原告找到被告称张家港市租用堆场因政府整治要限时搬迁，没有地方堆放东西。被告就同意原告临时堆放在被告租用的0.7亩土地上。后因可能要拆迁，被告在4月中旬即告知原告不能使用土地了。尔后，原告自行使用土地。因此，基于双方未达成租赁协议，被告同意退还定金10000元，但要扣除原告使用被告0.7亩土地使用费。原告要求被告赔偿其损失的事实和理由不能成立，被告仅同意原告在0.7亩土地上临时堆放东西，并没有许可原告修建建筑物等，原告主张的所谓损失，是原告自身违法行为造成的，与被告无关。本院经审理认定事实如下：方四祥从事个体沙砖买卖，需要找场地经营，得知陶银海有场地出租，于是就找到陶银海，双方进行了商谈。2018年3月6日，陶银海向方四祥出具收条一份，载明：今收到方四祥租场地（约四亩地年租金伍万元）定金壹万元人民币（小写10000.00元）。2019年3月8日，方四祥陶银海通过微信进行联系，其中聊天记录中有方四祥发“过开清明节准备过来弄在，铲车和活动房看的差不多了”，陶银海回复“好个，暂时只能先弄一个活动房”，方四祥再发“好吧，那就确定买一只”，陶银海再回复“现在泡沫夹芯板的不能用，不要让他们找到理由”。2019年9月14日，方四祥、陶银海、陆伟、邱云飞在江阴市××镇××村××村××路北面因地皮使用权问题发生口角，经报警处理，后平息，告知四方通过自行协商或正当途径解决。同日，方四祥、陶银海、陆伟三方要求调解，经江阴市华士镇人民调解委员会调解，三方自愿达成如下协议：告知三方村土地纠纷可自行协商或向村委申诉以及向法院提出诉讼解决不得有过激及违法行为。陶银海、陆伟在该协议上签字，方四祥以陶银海住址不准为由拒绝在该协议上签字。2020年1月13日，本院受理了原告陆伟诉被告方四祥排除妨害纠纷一案【案号：（2020）苏0281民初749号】，陆伟诉请方四祥将其堆放涉案土地上砖块、黄沙及板房搬离。方四祥在该案中辩称：2018年3月6日，陶银海答应他有四亩场地租给他，他便向陶银海交了定金10000元。2019年3月他联系到陶银海，陶银海说场地还未拆迁，让他先进一亩场地，他便在2019年4月进场装了活动房、装载机，他要安置地磅的时候，陶银海告知近期拆迁让他停了下来。2019年6月强拆后断水断电，陶银海不管不问，一直到9月份陆伟出现并起诉。2020年8月28日，江阴市自然资源和规划局向方四祥出具责令改正违法行为通知书，要求其自行拆除违法占用华士镇龙河村集体土地建设堆场及活动板房等地上建筑物，恢复土地原貌，归还集体土地。2020年9月27日，方四祥在江阴市自然资源和规划局的询问笔录中陈述：他从事个体经营沙砖买卖。位于华士镇龙河村与张家港××处，澄鹿路北侧一处沙砖堆场是他投资建设的。土地是他从陶银海处转租的，没有签订书面协议，订金支付后陶银海一年多迟迟没有帮他安排场地，他多次催促陶银海。2019年清明节过后，陶银海让他先把材料和设备先堆放进去，他开始整理场地，购买机械设备、活动房等。2019年4月13日他要装地磅时，陶银海告知他近期会来拆迁，叫他停下来了。目前他在该宗地上建设了水泥场地堆放砖头、黄沙，该宗地北侧有一处活动板房原来是他的，现在已经卖给陶国兴了。对目前建设水泥场地、堆放砖头和黄沙面积是213平方米予以确认。他没有办理用地手续。2021年1月18日，江阴市自然资源和规划局出具行政处罚决定书，对方四祥自2019年4月开始占用华士镇龙河村集体土地0.32亩农用地建设场地并堆放砖块和黄沙非法占地行为作出处罚。审理中，陶银海陈述，地是他向张家港市杨舍镇包基村恩庄桥村和华士镇龙河村**生产队邱云飞租的，两块地是在一起的，华士镇龙河村的0.7亩，加起来大约4亩。是他让方四祥进场地的，时间大概是2019年4月6日。张家港那边说要拆迁但没定，所以收了定金没有签租赁协议，后来方四祥已经堆放了东西，不肯走，定金就没退。他认为自己有权出租土地。华士镇龙河村0.7亩地租赁期限到2019年5月1日，租金支付到2020年5月1日，张家港市杨舍镇包基村恩庄桥村土地租赁合同签到2017年，后来没签合同，2019年租金已经支付。上述土地年租金均为1500元/亩。审理中，方四祥陈述，他跟陶银海是在2018年3月6日谈的，土地没有具体方位和界址，只知道那边一块地。他对这块地的情况清楚的，与陶银海说的一致。他当时提出来要求生产队的人出面，他担心生产队不允许，但陶银海说不需要。给了定金以后，没有谈过土地租金的事情，陶银海一直让他等等，一直到2019年3月8日他提出来进场的。活动房是2019年4月9日进去的，在张家港的地上，后来被他卖掉了。装载机是2019年4月13日进场的，砖是浇水泥地前十天进的，水泥地是2019年4月25日开始浇的，浇好以后再进的沙子，水泥地在0.7亩地上。监控设施大概是在2019年5月19日安装的。他主张的损失没有具体证据，是根据通常标准计算出来的，罚款还没有缴纳。上述事实，有收条、微信聊天记录、接处警工作登记表、人民调解协议、（2020）苏0281民初749号民事判决书、责令改正违法行为通知书、江阴市自然资源和规划局询问笔录、行政处罚决定书、谈话笔录及当事人陈述在卷予以佐证。本院认为：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律。本案的争议焦点为：1、原、被告双方是否成立土地租赁合同关系；2、本案是否适用定金罚则；3、方四祥主张的损失陶银海是否需要赔偿。关于争议焦点1，本院认为，当事人之间的合意是合同成立的根本要件。在本案中，虽然陶银海收取了方四祥的定金，但双方当时并未达成土地租赁合同，该定金系双方为将来订立土地租赁合同的订约定金，不是履约定金或证约定金。根据已经查明的事实及双方的陈述，方四祥与陶银海双方除了就收取定金10000元达成一致意见外，并未就场地租赁签订任何书面协议，亦未就土地租赁的基本条款如租赁土地的具体面积、方位、界址，租金的支付方式、时间等进行磋商或约定，方四祥在审理中亦确认在给付定金后双方没有谈过土地租金的事情。且农村集体土地依法应由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包，土地承包经营权流转应由本集体经济组织土地承包农户享有，陶银海并非涉案土地的承包农户，亦无证据证明其系该农村集体经济组织以外的合法承包人以及其与方四祥之间的土地流转符合相关法律的规定，故双方并未成立土地租赁合同，方四祥主张解除场地租赁合同没有事实依据，本院不予支持。关于争议焦点2，本院认为，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金，收受定金的一方拒绝订立合同的应当双倍返还定金。本案原被告双方为订立土地租赁合同约定给付定金，为订约定金，订约定金系实践合同，从实际交付时成立。方四祥因陶银海未能交付土地而提起诉讼，陶银海在审理中仍确认自己有权出租土地，但其在收取定金后却未与方四祥订立土地租赁合同，故应认定陶银海拒绝订立合同。且依据《农村土地承包法》的规定，对非本集体成员的较大面积、较长时间土地流转应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准；土地经营权流转须符合不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境；流转期限不得超过承包期的剩余期限；受让方须有农业经营能力或者资质等原则。陶银海既未提供证据证明其系涉案土地的承包农户，亦未提供证据证明其具有土地经营权流转权利的合法承包人，故造成双方未订立土地租赁合同的责任应由陶银海承担，陶银海应双倍返还定金。陶银海辩称同意退还定金10000元，但要扣除原告使用被告0.7亩土地使用费，因陶银海未提供充分证据证明其系方四祥使用的土地的权利人，以及土地使用费的具体金额和标准，故本院对该辩称不予采纳。陶银海若有证据证明方四祥应给付其土地租金，其可另行主张权利。关于争议焦点3，本院认为，方四祥在未订立土地租赁合同，亦未办理用地手续的情况下，擅自在场地上进行建设，所造成的损失应由方四祥自行承担。根据方四祥提供的微信聊天记录及双方的陈述，方四祥于2019年3月8日提出活动房进场，陶银海予以同意。方四祥在江阴市自然资源和规划局的询问笔录中确认在2019年4月13日陶银海叫他停下来的，在（2020）苏0281民初749号案件中方四祥亦辩称在2019年4月装地磅时陶银海告知他近期拆迁让他停下来，故自2019年4月13日起，方四祥进行场地建设所造成的损失不能归责于陶银海。根据方四祥的陈述，活动房是2019年4月9日进场的，装载机是2019年4月13日进场的，此后在场地上堆放了砖头，又于2019年4月25日开始浇了水泥地坪，并堆放了沙石，又于2019年5月19日安装了监控设施。故装载机、水泥地坪、砖头砂石、监控设施等均是在2019年4月13日之后进场，与陶银海无关，其主张陶银海赔偿损失没有依据，本院不予支持。在2019年3月8日至2019年4月13日期间，仅有活动房进场，但该活动房方四祥确认已经卖掉了，方四祥自认无证据证明其损失，故本院对其主张该损失亦不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国农村土地承包法》第十二条、第十五条、第三十八条、第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、陶银海于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还方四祥定金20000元。二、驳回方四祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1135元（方四祥已预交），由方四祥负担900元，由陶银海负担235元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  陈教智二〇二一年二月二十二日书记员  王雨涛附：相关法律、司法解释条文1、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。2、《中华人民共和国农村土地承包法》第十二条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权。国家所有依法由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。第十五条家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。第三十八条土地经营权流转应当遵守以下原则：（一）依法、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境；（三）流转期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力或者资质；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。第五十二条发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金，收受定金的一方拒绝订立合同的应当双倍返还定金。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。