贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔05民终8820号 上诉人（原审原告）:王向阳，男，穿青人，1968年6月12日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈胜华，贵州本芳律师事务所律师。执业证号15224200010944387。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈亚玲，贵州本芳律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）:纳雍博骜房地产开发有限公司，住所地贵州省纳雍县雍熙镇（现雍熙街道办事处）环城路。统一社会信用代码91520525666991912Ｊ。 法定代表人：刘丹仲，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）:苏祥，男，1974年12月8日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 上诉人王成孝因与被上诉人纳雍博骜房地产开发有限公司（以下简称：博骜房开公司）、苏祥房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，贵州省纳雍县人民法院作出(2019)黔0525民初2716号民事裁定，裁定驳回上诉人王成孝的起诉，王成孝不服，上诉至本院，本院作出（2019）黔05民终5988号民事裁定，指令纳雍县人民法院对本案进行审理。贵州省纳雍县人民法院作出(2020)黔0525民初69号民事判决，王成孝不服，上诉至本院。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行审理。本院审理过程中，上诉人王成孝于2020年12月20日死亡，其法定继承人刘忠莲、王春菊、王锦、王雄锦、王**、王静、王**书面声明放弃继承与本案有关的一切诉讼权利义务，其法定继承人王向阳书面申请参与本案诉讼，本院依法变更上诉人为王向阳。上诉人王向阳及其委托代理人陈胜华、陈亚玲以及被上诉人苏祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人王向阳上诉请求：撤销原判，依法改判被上诉人博骜房开公司赔偿上诉人租金损失19.74万元，被上诉人苏祥承担连带赔偿责任。事实及理由:1.被上诉人博骜房开公司与被上诉人苏祥签订的《协议》第三、四条的约定本身就证明二被上诉人之间存在挂靠关系，至少表明就博骜房开应对上诉人王成孝的合同义务形成债务加入关系，上诉人据此主张由被上诉人苏祥连带承担赔偿责任并无不当，一审以上诉人并未提供证据证明二被上诉人之间存在挂靠关系，认定《协议》约定博骜房开将其对上诉人王成孝的涉案《安置补偿协议》的权利义务概括转移给苏祥但未经上诉人参与或同意，判决苏祥对上诉人不承担责任，适用法律不当；二、关于上诉人主张的租金损失起算点的问题。根据被上诉人博骜房开与案外人邻水县中信建筑工程有限公司签订的《纳雍博骜丽都项目单位工程建筑安装施工合同》第十一条第1款之约定，租金起算点应当认定为2016年2月8日。上诉人根据贵州华融房地产评估有限公司出具的华融估字（2020）A0640号《房地产估价报告》（租金评估的起算点为2016年12月24日）主张19.74万元的租金损失于情有理、于法有据，应当得到支持。一审以不能预估租金起算点驳回上诉人关于租金损失赔偿的诉讼请求，事实认定错误，适用法律不当。综上，一审认定事实错误，适用法律不当，其判决损害当事人的合法权益，请求二审依法改判。 被上诉人博骜房开公司二审未作答辩。 被上诉人苏祥二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。案涉争议地块的国有土地使用权已办理过户给了博骜房开公司，答辩人与房开公司签订施工协议，对该场地有管理权利，答辩人和房开公司约定房屋建成验收后，房开公司对上诉人的权利义务由答辩人来承担，但该房屋并未建成，且答辩人与上诉人之间并无合同关系，故答辩人不应当承担责任。被答辩人主张上诉人与被上诉人之间系挂靠关系无证据证明，请求二审维持原判。 原审原告王成孝向一审法院起诉请求:1.判决解除原告王成孝与被告博骜房开2015年6月23日签订的《安置补偿协议》；2.判决被告博骜房开、苏祥连带赔偿原告房屋市场价值损失85.74万元、租赁损失19.74万元、评估费1.8万元。 一审法院认定事实：2010年3月12日，纳雍县人民政府作出《关于王成孝王阳土地纠纷协调及安置补偿的专题会议纪要》（纳府纪字〔2012〕22号），该纪要载明：2010年3月12日14时30分，在县政府三楼会议室，副县长杨奎召集县法制办、县国土资源局、县房产局、县规划局、博骜房开等单位有关负责人，土地纠纷当事人王成孝、王阳，召开王成孝、王阳土地纠纷协调及安置补偿会议，现将议定事项纪要如下：一、经调解，土地纠纷当事人王成孝、王阳同意县法制办的调解协议，并现场签字认可；二、由于纠纷所涉及土地在已挂牌出让给博骜房开的宗地范围内，经调解的王阳土地182.5平方米（从纳雍往织金方向）及王成孝土地88.5平方米（从织金往纳雍方向），均按各方面积以取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》（一层已批未建）合法手续的宅基地，由博骜房开根据有关规定进行补偿；三、对王阳土地右侧旁6平方米的土地，按取得6平方米《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》（一层已批未建）合法手续的宅基地，由博骜房开根据有关规定对王阳进行补偿;对王成孝的18.89平方米的房屋，由博骜房开按旧城拆迁相关政策对王成孝进行安置补偿，并按规划留足公路人行道所需面积。当日，王成孝、刘忠莲为甲方与王阳、杨景任为乙方签订《调解协议》，协议如下：一、王阳家同意撤销纳国用（2001）字第00276号《国有土地使用证》、纳规字（99）131号《建设用地许可证》、（99）131号《建设工程规划许可证》；二、双方同意明确从纳雍往织金方向182.5平方米的土地使用权属王阳家，从织金往纳雍方向88.5平方米的土地使用权属王成孝家；三、以上协议双方签字后即发生法律效力，任何一方不得反悔，若哪家反悔，应赔偿对方因此造成的一切经济损失。 2015年6月23日，原告王成孝作为乙方与被告博骜房开作为甲方签订了《安置补偿协议》，协议约定：根据纳府纪字〔2012〕22号《纳雍县人民政府关于王成孝王阳土地纠纷协调及安置补偿的专题会议纪要》内容，经甲乙双方友好协商，就乙方原有争议处土地及该土地处房屋安置补偿达成以下协议：一、乙方在与王阳争议土地处有一砖木结构瓦房一层面积13.9㎡，已批未建土地88.5㎡；二、甲方同意乙方用上述土地、房屋转换该地块（王成孝、王阳土地争执地块）拟建的商住楼一楼临街商铺一个和住房一套，具体位置待该栋楼规划设计图通过审核后通知乙方首选，并在七个工作日内确定，超期未选甲方将视为乙方放弃首选权，甲方将销售该栋楼的商铺及住房。还迁安置住房建筑面积约110-120㎡，商铺建筑面积约50㎡，该地块原规划修建户型由于拆迁等原因而无法修建，现报经相关部门审批同意调整的新户型图尚在设计审查中，故商铺面积、住房面积暂时无法确定，届时以实际修建的建筑面积为准，若有出入，甲乙双方互不补差；三、甲方呈报的调整设计图在取得建设主管部门审核通过后18个月（暂定）交付还迁住房和商铺给乙方，乙方须配合甲方处理该地块的其他纠纷，不得以任何理由干预甲方正常施工，否则甲方不承担因此造成的延期交房的责任。在甲方建设施工阶段，不支付搬家费和过渡补偿费给乙方；四、乙方还迁安置商铺、住房产权证的办理时间在该商住楼综合竣工验收后，乙方收到甲方通知之日起15日内向甲方提供办理产权证书所需的相关资料，乙方提供齐全相关资料后由甲方按规定办理，办理产权证书所需的工本费及超出被拆迁房屋（土地折合房屋面积标准按纳府纪字〔2012〕22号和纳府发〔2009〕56号文件中规定执行）建筑面积部分的相关税、费由乙方承担。超过15日乙方未完整提供办理产权证书的相关资料或不配合办理相关产权手续的，其责任由乙方自行承担，乙方按相关规定、标准缴付还迁房屋维修资金；五、本协议一式四份，甲方执两份，乙方执一份，送纳雍县房屋征收与补偿局留存一份，双方签字盖章后生效。 2015年11月30日，被告博骜房开为甲方与被告苏祥为乙方签订《协议》，约定：一、甲方因与王成孝、邱军等拆迁户就土地及房屋补偿纠纷无法处理：故甲方自愿提供其红线范围内土地一块，面积约为286㎡，由乙方出资建房并负责协调甲方与王成孝、邱军争议的处理，且乙方于2015年11月25日协调处理完毕，甲方与王成孝于2015年6月30日签订《安置补偿协议》，与邱军于2015年11月25日也签订了相关协议；二、房屋初步商定建七加一层，其中负一层、一层为营业用房，二层以上为住宅房，具体面积以规划审批后的图纸为准；三、甲方与王成孝、邱军两户所签协议约定的甲方应履行的责任和义务，在房屋建成验收后，由乙方代甲方向上述二户履行；四、乙方所修建的住宅及营业用房，除代甲方履行与王成孝所签协议责任和义务（即赔给王成孝住房一套110-120㎡），营业用房一间（50㎡左右），剩余住宅房及营业用房甲方负责对外销售，所得款项归乙方所有，作为乙方修建房屋及代甲方向王成孝、邱军履行责任和义务的回报。甲方对外销售房屋及房屋修建过程中的报建等相关手续费用等由乙方承担。 案涉地块被平场后，因未办理相关准建手续，未建成营业用房及住宅房。因被告博骜房开不能按照《安置补偿协议》的约定交还商铺及住宅，原告于2020年1月8日向本院申请对合同约定的50㎡商铺及120㎡房屋的价值进行虚拟评估，并对房屋租金损失进行评估。本院依照程序委托贵州华融房地产评估有限公司评估后，该公司于2020年6月10日作出华融房估字（2020）A0640号《房地产估价报告》，评估结果为：估价对象在价值时点2020年3月23日的市场价值评估为85.74万元，在2016年12月24日至2020年3月23日的租金估价为19.74万元。花费评估费1.8万元。 另查明，被告苏祥于2015年6月1日以案外人邻水县中信建筑工程有限公司纳雍博骜丽都项目部项目负责人的身份以该公司为乙方与被告博骜房开为甲方签订《纳雍县博骜丽都项目单位工程建筑安装施工合同》，合同约定由案外人邻水县中信建筑工程有限公司对贵州省纳雍县博骜丽都王成孝、王阳争执地块住房进行工程施工。 还查明，涉案地块的国有土地使用权已经办理过户登记给了被告博骜房开。涉案地块的现状为荒地、无建筑物。 一审法院认为：1.《安置补偿协议》是否解除；2.原告请求赔偿损失是否支持，若支持，如何确定赔偿金额；3.被告苏祥是否承担赔偿责任。关于《安置补偿协议》是否解除的问题。原告与被告博骜房开签订的《安置补偿协议》，属于平等民事主体的公民与法人之间的财产关系，且该协议系双方的真实意思表示，依法成立并有效。根据审理查明的事实，被告博骜房开从2015年与原告达成涉案协议以来一直未能办理相关手续，未能建成相应商铺及住房，其约定向原告还迁安置住房及商铺的合同义务至今迟迟未能履行，且今后能否履行及何时履行遥遥无期。也即原告的合同目的实际已难以实现。故原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定请求解除其与被告博骜房开签订的《安置补偿协议》的主张，予以支持。 关于原告请求赔偿损失是否支持，若支持，如何确定赔偿金额的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，因原告已经履行了合同义务，且根据涉案合同性质及履行情况已经不能恢复原状，故原告请求被告博骜房开赔偿其损失的主张，予以支持。对于赔偿金额的确定。首先，依据《安置补偿协议》的约定，客观上若该合同履行原告可获得还迁住房110㎡-120㎡及商铺50㎡的利益，该利益属于合同履行后原告可获得的补偿及利益，也在签订《安置补偿协议》时当事人的可预见范围。故原告主张按照其可获得的住房及商铺进行赔偿的意见，本院予以采纳。参照贵州华融房地产评估有限公司对原告可获得的房屋及商铺的评估价值，原告请求被告博骜房开赔偿其房屋及商铺损失85.74万元的主张，予以支持。其次，《安置补偿协议》约定“甲方呈报的调整设计图在取得建设主管部门审核通过后18个月（暂定）交付还迁住房和商铺给乙方”，即该协议未约定被告博骜房开履行还迁原告房屋及商铺的具体时间，不能确定预期租赁的起算时间节点，故原告主张从2015年12月24日赔偿其租金至2020年3月23日的意见，无事实及法律依据，本院不予支持。最后，参照华融房估字（2020）A0640号《房地产估价报告》确定的房屋及商铺价值和租金金额，原告请求被告赔偿的评估费用应按比例承担，计算支持14631.40元[18000元×857400元÷（857400元+197400元）=14631.40]，原告自行承担3368.60元的评估费用。综上，被告博骜房开需赔偿原告的损失合计872031.40元。 关于被告苏祥是否承担赔偿责任的问题。原告以被告苏祥系挂靠被告博骜房开为由请求被告苏祥承担连带赔偿责任，但原告并未提交证据证明二被告之间存在挂靠关系。同时，根据审理查明的事实，被告苏祥与被告博骜房开签订的《协议》系约定被告博骜房开将其对原告的涉案《安置补充协议》的权利义务概括转移给被告苏祥，但该协议没有原告参与或经其同意，且庭审中原告也明确表示不接受该《协议》，故被告苏祥对原告无需承担赔偿责任。需要说明的是，在本案原审第四页的庭审笔录中，被告苏祥称其系向被告博骜房开承包房屋修建，签订承包合同系其挂靠的公司与被告博骜房开签订，其并未称自己挂靠被告博骜房开，该陈述与审理查明的事实相符。原告坚持称苏祥自称挂靠被告博骜房开的意见与原审庭审笔录载明的内容完全不符，不予采纳。 综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、解除原告王成孝与被告纳雍博骜房地产开发有限公司2015年6月23日签订的《安置补偿协议》；二、被告纳雍博骜房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告王成孝各项损失合计872031.40元；三、驳回原告王成孝的其他诉讼请求。案件受理费14455元，适用简易程序审理减半收取7227.50元，保全申请费5000元，合计12227.50元，由原告王成孝承担2288.50元，被告纳雍博骜房地产开发有限公司承担9939元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。上诉人王向阳提交王成孝死亡证明书一份、村委会证明一份、王向阳申请书及身份证复印件一份、王成孝的遗嘱一份、刘忠莲、王春菊、王锦、王雄锦、王**、王静、王**放弃继承本案权利义务的声明书及身份证复印件各一份，证实上诉人王成孝于2020年12月20日死亡，书面订立遗嘱由王向阳继承与本案有关的诉讼权利及义务，其法定继承人刘忠莲、王春菊、王锦、王雄锦、王**、王静、王**放弃继承本案权利义务，其法定继承人王向阳申请参加本案诉讼。被上诉人苏祥对该组证据均无异议，本院采信作为本案定案依据。 二审认定事实如下：案外人刘忠莲与王成孝系夫妻关系，王雄锦、王锦、王向阳、王**分别系王成孝之长子、次子、三子、四子，王静、王**、王春菊分别系王成孝之长女、次女、三女。上诉人王成孝2020年10月22日于书面立下遗嘱，与本案有关的一切诉讼权利义务由案外人王向阳继承。王成孝于2020年12月20日死亡，其法定继承人王锦于2021年1月20日，王春菊于2021年1月25日，刘忠莲、王雄锦、王**、王静、王**分别于2021年1月26日书面声明放弃继承与本案有关的一切诉讼权利义务，其法定继承人王向阳于2020年12月25日书面申请参与本案诉讼。 二审认定其他事实与原审无异，对原审认定事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点是：一、苏祥在本案中应否承担连带赔偿责任；二、上诉人王向阳主张的租金损失能否得到支持。 关于焦点一，本案中上诉人与博骜房开公司签订《安置补偿协议》，上诉人将房屋交付给博骜房开公司拆迁，博骜房开公司还迁上诉人房屋与商铺，案涉地块被平场后，因未办理相关准建手续，未建成营业用房及住宅房，致使上诉人与博骜房开公司签订合同的目的不能实现，故上诉人请求解除合同并由博骜房开公司承担赔偿责任应予支持。本案中博骜房开公司虽与苏祥签订《协议》约定，博骜房开公司与王成孝、邱军两户所签协议约定的博骜房开公司应履行的责任和义务，在房屋建成验收后，由苏祥代博骜房开公司向上述二户履行。但本案中因未办理相关准建手续房屋并未建成，约定由被上诉人苏祥代履行的条件并未成就，故上诉人请求由苏祥承担连带赔偿责任的理由不能成立，不予支持。即便本案中博骜房开公司与苏祥约定的条件成就，苏祥不履行《协议》约定的义务，根据合同相对性，上诉人也仅能向博骜房开公司主张赔偿，无权向苏祥主张。故上诉人上诉称苏祥与博骜房开公司签订《协议》的性质系债务加入，苏祥系挂靠博骜房开公司，应当与博骜房开公司共同承担赔偿责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于焦点二，上诉人与博骜房开公司签订的《安置补偿协议》解除后，上诉人可以主张由博骜房开公司赔偿直接损失以及预期可得利益损失，本案中上诉人房屋被拆迁造成的损失属于直接损失，房价跌涨的损失属于预期可得利益损失，原审参照贵州华融房地产评估有限公司对上诉人可获得的房屋及商铺的评估价值，判决被上诉人博骜房开赔偿上诉人房屋及商铺损失85.74万元正确，本院予以确认。上诉人主张的租金损失，因房屋并未建成，《安置补偿协议》中亦未约定房屋交付时间，故该损失不属于预期可得利益损失，原审不予支持正确。故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4248元，由上诉人王向阳承担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 莉 审判员 曹建军 审判员 吴 丹 二〇二一年二月二十二日 书记员 张玉明