文书内容广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初30237号原告：鄢某，男，汉族，住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：谢某某，广东法牛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某某，广东法牛律师事务所律师。被告：吴某某，男,汉族，身份证住址四川省梓潼县。被告：深圳市某某综合利用行业协会，住所地深圳市龙岗区法定代表人：吴某某，系该协会会长。两被告共同委托诉讼代理人：王贵春，广东芳华律师事务所律师。原告鄢某与被告吴某某、深圳市某某综合利用行业协会（以下简称某某利用协会）房屋租赁合同纠纷一案，根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，本院依法适用普通程序，公开开庭进行独任审理。原告委托代理人谢某某、被告委托代理人王贵春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鄢某向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告某某利用协会之间的房屋租赁合同及补充协议，被告将承租的房屋清退后交还给原告，并同时将被告某某利用协会的注册地址迁出租赁房屋地址；2.判决确认原告不需向被告返还租赁押金100000元人民币；3.判令两被告连带共同按约定的租金和滞纳金标准向原告支付自2019年9月26日起至被告实际清退租赁房屋还给原告之日止的租金和滞纳金（暂计至2020年7月8日，被告共拖欠租金375450元和滞纳金12712.60元）；4.判令两被告连带共同向原告支付自2019年9月份至2020年7月份的水电费、有偿服务费、分摊费用、标准层物业管理费、物业专项维修资金、污水处理费、垃圾处理费共30409.61元；5.判决两被告连带共同承担本案的诉讼费、诉讼费、保全费、律师费。庭前原告提交变更诉讼请求申请书，变更诉求如下：1.判决确认原告与被告之间的租赁合同及补充协议因被告违约导致于2020年12月17日提前解除；2.判决确认原告不需向被告返还租赁押金100000元人民币；3.判令两被告连带共同向原告支付2019年7月份至2020年12月17日期间的租金552628元，并支付滞纳金至实际清偿之日止，现暂计至2020年12月23日的滞纳金为46569.41元；4.判令两被告连带共同向原告支付自2019年9月份至2020年11月份的水电费、有偿服务费、分摊费用、标准层物业管理费、物业专项维修资金、污水处理费、垃圾处理费共40705.28元；5.判决两被告连带共同向原告赔偿律师费50000元；6.判决两被告连带共同承担本案的受理费、保全费。被告吴某某、深圳市某某综合利用行业协会辩称，第一，租赁合同和补充协议于2019年12月31日解除，理由如下，被告某某利用协会是非盈利团体法人，确实存在拖欠原告租金行为，但双方始终通过协商方式解决。2019年12月末，原告在没有向被告发出任何通知的情况下，强势将租赁房屋收回，并扣留被告某某利用协会的全部资料、文件、办公设施，导致被告某某利用协会自2019年12月末一直无法进行正常工作，并且也造成被告某某利用协会的损失和影响。因此被告方认为原告的以上行为侵犯了被告某某利用协会的合法权益，并且也属于单方解除租赁合同和补充协议的行为，因此应当认定原告于2019年12月末收回租赁房屋，扣留被告某某利用协会物品时，租赁合同和补充协议解除。第二，基于第一点的理由，自2019年12月末至今，被告某某利用协会没有实际占有使用租赁房屋，因此对原告要求被告某某利用协会支付自2019年12月31日之后的租赁及滞纳金不应当予以支持。第三，被告吴某某不应当承担连带责任，理由如下，吴某某是被告某某利用协会的法定代表人，其本人于2020年5月27日向原告出具的承诺书，代表被告某某利用协会的单位意志承诺书的后果责任，应当由某某利用协会承担。另外吴某某于2020年5月27日出具承诺书，同意在2020年6月30日支付租金，其真实意思表示是出具承诺书后，原告打开被锁房屋交由某某利用协会使用，但承诺书签订后，原告并没有将出租房屋打开交由某某利用协会使用。因此该承诺书没有生效和实际履行，对原被告双方均没有法律效力。第四，原告要求两被告赔偿律师费5000元，没有事实根据和法律根据，不应当予以支持。第六，原告要求的滞纳金标准过高，如果支付，要求按照拆借中心公布的贷款利率计算。经审理查明，2018年7月9日，鄢某某（甲方）与被告某某利用协会（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市龙岗区房屋出租给乙方使用，每月租金35000元，乙方2018年7月9日前交付首期租金，金额为35000元，租金期限为2018年7月9日至2021年7月8日止。甲方交付房屋时向乙方收取10万元租赁保证金，因乙方违约致使甲方依照合同条款行使单方面解除合同的权利时，甲方可不予返还保证金。乙方拖欠租金达15天以上时，甲方可不予退还租赁保证金。甲方委托代理人黄秋丹在出租人处签名。2018年7月9日，双方签订《补充协议》，约定甲方承诺一个固定车位租于乙方，使用费每月600元；经双方友好协商，租金每年按总价5%递增，2019年7月9日至2020年7月8日租金实收36750元／月，2020年7月9日至2021年7月8日租金实收38588元／月，每月5号前交本月租金，每逾期一日甲方收取所欠租金0.1%的滞纳金，超过25日不交房租视为违约。2020年5月27日，被告吴某某向原告出具《承诺书》，承诺在2020年6月30日前付清2019年9月26日至2020年6月30日所拖欠的房租（338700元）和滞纳金10003元给原告。如违约必须在5天之内与原告签署“解除租赁合同协议书”，并同时清理好场地，退还原告，且即时进行工商变更。如不按约定履行，应赔偿原告依法通过诉讼方式维权所产生的合理合法相关费用。2019年10月23日邻水县公安局袁市派出所出具《证明》，证实鄢某某已死亡。2019年11月12日，深圳市坪山公证处出具《公证书》，查明鄢某某2019年3月13日死亡，遗留的深圳市龙岗某某（深房地字第**）由继承人鄢某继承。2020年7月1日，原告与广东法牛律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所代理本案，并支付律师费50000元。2020年11月10日，深圳某某智慧园区运营有限公司龙岗分公司出具《交款通知单》，通知涉案的厂房A座1401房2019年9月至2020年9月水费（包括污水处理费、垃圾处理费）、2019年9月至2020年8月电费、分摊费用、2019年10月至2020年11月的物业管理费、专项维修基金等共计40705.28元。2020年12月1日，原告向深圳某某智慧园区运营有限公司龙岗分公司支付了40705.28元。2020年12月17日，在本院主持下，被告将涉案房屋交付给原告。原告姐姐（鄢）与被告吴某某的微信聊天记录显示：2019年11月开始，原告一直催被告交租，2020年4月9日，吴向原告发送门锁图片，原告“？”。……5月15日，原告“吴叔叔，鉴于您昨天说的还想继续租赁的事情，如果您在5月22号之前能把之前所欠租金全部补齐，我们可以再商议租赁点事宜”，吴“收到，谢谢”。此后原告多次催款。5月27日，原告发送“解除租赁合同协议（某某）”，之后又多次催款。6月17日，原告“这都中下旬了，款什么时候安排，还有物业那边的费用”，吴“小鄢，款还没备好，在追紧中”。6月30日，原告“……请你那边尽快跟我们解决好租金的事宜，给不了就签解除租赁协议，别再拖我们时间了，您之前约定的时间都已经过了好几天了”，之后又多次催被告签解除协议。8月13日原告“吴会长，关于你们要开门的事情，请联系我弟”……。8月15日，吴“如果小赖上次拿到账本，现在也全部审计完了，款项也拨过去了，大家也不用这么纠结了……而且拿个账本对你们又没有什么损失”，原告“我确实做不了主，你微信我弟弟吧”，吴“我给你弟弟沟通过，他没同意……，错误了今明两天，下星期二有个副会长要出国办事，不知道什么时候回来，主要是他在主导资金的事，要等他回来才能进行结算了，到时又不知拖到什么时候才能处理这个事”……8月17日，吴“小鄢，希望你俩姐弟配合一下工作，把协会账户和账本资金拿出来一下，不然没办法确定资金和转账，错过了今天不知道要等到什么时候才能解决了”，原告“门由你们自己控制”，……原告“请吴会长回来之后约见签解除协议”，吴“小鄢，你别太着急了，我已在最大限度尽快帮你处理，我给你签了承诺书就已保证你的利益，你也不用担心太多，如果我有其他想法我不会去签什么承诺书”，原告“之前就说得很明白6月底之前结款不了，就签解除协议”，吴“你不明白我为什么到现在没有与你签，我要用现在这种关门状态去逼他们尽快处理资金的事，如果签了解除他们就不着急了”，原告“签了，你可以不跟他们说，等资金到了再说”，吴“这样今后会出问题的，等给了租金再与他们说解除，是经过大家同意了的，大家就没话说”，原告“电话里已经同意签了吗，怎么一正式约签就又不行了”，之后原告多次催款，吴某某一直表示协会没有达成一致意见。原告姐姐（鄢）与被告员工的微信聊天记录显示：2020年7月7日，鄢“因为你们拖欠房租才锁门的”，“你们拖欠租金我才锁门的，竟然还要我给你们一个说法？”，“截止今年3月的时候，刚复工的时间，你们都拖欠6个月租金，还想让我给你们开门办公？”……“今年又没正常给我们交租，我为什么要保证你们正常复工？”，8月5日，被告“房东你好，我这缺两份资料单，需要去办公室拿，你看看下午能不能去拿到”，鄢“麻烦你再想清楚一下，别又缺这缺那的，在解决之前，我只再给你这边开最后一次门”……，被告“什么时候开请告知时间！”，鄢“什么时候安排打款”。上述事实，有当事人的当庭陈述、房屋租赁合同、补充协议、承诺书、证明、公证书、交款通知单、微信聊天记录等证据证实，足以认定。本院认为，被告某某利用协会与鄢某某签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》符合平等自愿原则，不违反法律的强制性规定，本院予以确认，双方应按约定履行。鄢某某死亡后，原告继承涉案房屋，故原告亦应按约定履行出租人的权利义务。关于锁门的时间，被告主张原告2019年12月底将涉案物业锁门，导致被告无法使用，原告主张以因被告拖欠物业管理费，物业断电，被告的电子锁失效，物业担心物品丢失而锁上，锁门时间是在吴某某签承诺书之后，双方均未提交有效证据证明，本院根据双方的微信聊天记录认定原告2020年7月7日锁门。被告自2019年9月开始拖欠房屋，在此期间双方一直在协商解除合同事宜，原告主张解除租赁合同及补充协议、不返还租赁保证，符合约定，本院予以支持。本院认定原告2020年7月7日锁门，故本院认定当日双方的租赁关系解除。被告主张因原告锁门导致被告无法使用涉案物业，不应支付锁门后的租金，本院认为，因被告一直拖欠租金导致原告锁门，原告多次催被告解除租赁关系，被告一直不予理会，虽然中间被告员工有要求原告开门取物品，但原告在2020年8月17日也向被告明确表示“门由你们自己控制”，同时被告吴某某也向原告表示是想用关门的状态去逼其他出资人共同解决租金问题，故涉案房屋锁门的情况被告是清楚的，且被告拖欠租金长达几个月一直不与原告解除租赁合同，故本院认定解除租赁合同后的租金损失应由被告某某利用协会承担。关于租金及租金损失，被告吴某某出具承诺书确认2019年9月26日至2020年6月30日拖欠的房租为338700元，原告提交的计算明细表中亦载明2019年7月至2016年6月期间的租金共计338700元，包括2019年7月至9月的租金差额5250元（1750*3个月），2019年10月至2020年6月的租金333450元（37050*9个月），与被告吴某某确认的金额一致，本院亦予以确认。合同约定2019年7月9日至2020年7月8日租金实收36750元/月，2020年7月9日至2021年7月8日租金实收38588元/月，每月停车费300元，现原告主张2020年7月1日至7月30日按照37050元的标准、2020年8月1日至12月17日按照38888元的标准计算租金，本院予以确认，故涉案房屋2020年7月1日至12月17日的租金及租金损失为213928元（37050元+38888元×4个月+38888元÷31天×17天），共计552628元。关于滞纳金，合同约定每月5日支付当月租金，每逾期一日按0.1%收取滞纳金，原告主张按照年利率15%计算，该标准过高，原告未提交证据证明被告逾期支付租金给其造成的损失，故本院认定按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，自应付款当月6日起计算至付清之日止（计算公式：逾期金额×日利率×逾期天数），原告主张超出部分，本院不予支持。关于2019年9月份至2020年11月份的水电费、有偿服务费、分摊费用、标准层物业管理费、物业专项维修资金、污水处理费、垃圾处理费共40705.28元，有交款通知书和银行交易明细为证，原告主张被告某某利用协会承担责任，本院予以支持。被告吴某某出具承诺书，承诺支付2020年6月30日之前的租金338700元、滞纳金10003元，故吴某某应在此范围内承担连带责任。关于律师费，合同没有约定，吴某某出具的《承诺书》，承诺如不按约定支付租金，赔偿原告依法通过诉讼方式维权所产生的合理合法相关费用，现原告为本案支付律师费50000元，故本院酌定被告吴某某承担律师费25000元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条的规定之规定，判决如下：一、确认鄢某某与被告深圳市某某综合利用行业协会2018年7月9日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》于2020年7月7日解除；二、原告鄢某无需向被告返还租赁押金100000元；三、被告深圳市某某综合利用行业协会向原告鄢某支付2019年7月1日至2020年12月17日期间的租金和租金损失共计552628元及滞纳金（按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，以当期应付金额为本金，自当月6日起计算至付清之日止，具体金额及起算时间详见附表）；四、被告深圳市某某综合利用行业协会向原告鄢某支付水电及物业管理费共计40705.28元；五、被告吴某某对判项三中在租金338700元及滞纳金10003元范围内承担连带清偿责任；六、被告吴某某向原告鄢某支付律师费25000元；七、驳回原告鄢某的其他诉讼请求。上述付款义务人应于判决生效之日起五日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11699元、保全费2914元，共计14613元（原告已预交），由原告负担650元，被告深圳市某某综合利用行业协会负担13963元。原告已预交的13963元，由本院予以退回，被告深圳市某某综合利用行业协会应在本判决生效之日起五日内向本院缴纳案件受理费13963元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。被告吴某某在4525.5元范围内承担连带责任。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王晓蓉二〇二一年二月四日书记员  杨雅倩附表：            滞纳金计算表                  租金支付期间              拖欠租金金额              滞纳金起算时间                  2019年7月              1750               2019-7-6                  2019年8月              1750               2019-8-6                  2019年9月              1750               2019-9-6                  2019年10月              37050               2019-10-6                  2019年11月              37050               2019-11-6                  2019年12月              37050               2019-12-6                  2020年1月              37050               2020-1-6                  2020年2月              37050               2020-2-6                  2020年3月              37050               2020-3-6                  2020年4月              37050               2020-4-6                  2020年5月              37050               2020-5-6                  2020年6月              37050               2020-6-6                  2020年7月              37050               2020-7-6                  2020年8月              37050               2020-8-6                  2020年9月              37050               2020-9-6                  2020年10月              37050               2020-10-6                  2020年11月              37050               2020-11-6                  2020年12月              37050               2020-12-6