安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0705民初109号 原告：安徽巨城物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区庐阳工业园荷塘路**研发楼，统一社会信用代码：91340100584597989U。 法定代表人：汪海涛，负责人。 委托代理人：桂文涛，安徽克群律师事务所。 被告：裴金斗，男，1952年11月16日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 被告代理人：裴有飞（系被告裴金斗儿子），男，1981年6月26日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 原告安徽巨城物业管理有限公司诉被告裴金斗物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告安徽巨城物业管理有限公司委托诉讼代理人桂文涛、被告裴金斗委托代理人裴有飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安徽巨城物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告物业费4033.77元（其中，自2017年8月25日起暂计算至2020年10月24日止共计38个月未交纳物业费，物业费交费标准按0.8元/㎡收取，被告的房屋面积是101.44㎡，故物业费为3083.77元；另外加公共能耗费是每年收取300元，每月25元，共计38个月，共计950元）。2、本案诉讼费被告承担。事实与理由：原告系铜陵市龙山湖苑小区的前期物业公司，被告系该小区5栋902室业主，房屋面积101.44/㎡。2014年8月26日铜陵市地矿置业有限责任公司与深圳市龙宇物业服务有限公司（原称安徽恒宇物业管理有限公司）签订了一份《龙山湖苑一期工程前期物业管理服务合同》，约定2016年1月1日至2017年12月31日由深圳市龙宇物业服务有限公司对龙山湖苑一期工程A1到A12#楼及地下车库提供前期物业管理服务事宜，同时还约定了物业费的收取标准为每月0.8元/㎡以及违约责任等内容。2017年12月13日，铜陵市地矿置业有限责任公司与原告签订了一份《龙山湖苑前期物业管理服务合同》，约定2017年12月15日至2020年12月14日由安徽巨城物业管理有限公司对龙山湖苑A区、B区提供前期物业管理服务事宜，还具体约定了物业费收取标准等内容。原告于2017年12月31日正式入驻龙山湖苑小区，为该小区提供物业管理服务。2019年1月1日，深圳市龙宇物业服务有限公司与原告签订了一份《债权转让协议》，协议约定深圳市龙宇物业服务有限公司在龙山湖苑小区服务期间存续期间的应收未收的物业管理费全部转让给原告，原告于2019年1月10日协助深圳市龙宇物业服务有限公司在龙山湖苑小区对该小区全体业主发布公告。然原告依约进入小区提供物业管理服务，被告却一直无故拒付物业费，拖欠至今。经原告计算，截止到2020年10月，被告拖欠的物业费共计4033.77元，原告曾多次催要均遭拒绝，双方显已形成纠纷。特向贵院提起诉讼，望判如所请。 为支持其诉讼请求，原告向本院提交了下列证据： 1、营业执照，证明原告的身份信息，系本案适格主体； 2、前期物业服务协议，流转单，证明被告与安徽恒宇物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》，协议约定了物业费收费标准以及被告房屋面积等； 3、招投标公告、中标通知书、招投标情况证明、龙山湖苑前期物业管理服务合同，证明原告通过招投标方式选聘为龙山湖苑小区前期物业管理，并于小区建设单位铜陵市地矿置业有限责任公司签订了《龙山湖苑前期物业管理服务合同》； 4、债权转让协议、公告，证明原告与原物业公司深圳恒宇物业管理有限公司签订了债权转让协议，将2017年12月份前未支付的物业费等债权转让给原告收取，并进行了公告。 5、催交通知单、律师函，证明原告多次催讨物业费的事实。 6、荣誉证书及乌木山社区2019年和2020年辖区小区考核评分汇总表。证明原告服务的龙山湖苑小区在2018年度即被评选为市级示范小区，2019年、2020年在本辖区内所有考核评分中一直是前两名。所以我们认为原告的服务达到了标准。 7、收费标准，证明原告按0.8元/㎡收费的依据。 被告辩称，1、原告未与被告签订过《物业服务合同》所谓的物业服务合同纠纷不成立。2、龙宇公司与巨城公司互订的《债权转让协议》系无效的，不合法的。（1）签订日期为2019年1月1日，与原恒宇公司撤出时间明显不符；（2）龙宇公司印章与恒宇公司印章不符，没有双方法定代表人或授权的代理人签字，依据该协议第六条可以认定该协议未生效；即使在稍后时间有双方签字，有涉嫌故意造假。3、原恒宇公司与被告签订过物业服务合同，恒宇公司在其服务期间确实与被告存在法律纠纷和债务问题，法律纠纷尚未结束，恒宇公司收取的公共场所的停车费、广告费等营业收入，却未有分文分给被告和业主，恒宇公司积欠问题较多或因某种原因跑路，巨城物业应找恒宇物业解决问题而不应该起诉被告和其他业主。4、巨城物业与铜陵市迪矿置业有限责任公司私下签订《龙山湖苑前期物业管理服务合同》系其双方自愿行为，与被告无关，巨城物业可以找地矿置业要说法，不应该起诉被告。5、原告单价虚高是按照1.22元/㎡收取，与其提供的物业服务严重不匹配，从被告入住小区开始就出现许多问题，如殴打业主、不主动给业主开门、外来人员不断、广告满天飞、易燃物品乱堆放、消防设施不健全、小区草坪上的灯全部损坏、电线外露等。6、要求按2019年1112号判决书处理或由原告撤诉支持业主成立业委会。综上请求依法处理。 为支持其辩称意见，被告向本院提交了下列证据： 1、铜官区法院（2019）皖0705民初1112号判决书以及该案的再审判决书，该判决书第七页第三行至第六行止，证明巨城物业未能举证龙宇物业在撤出后管理龙山湖苑，也未举证证明与铜陵市地矿置业公司签订的前期物业合同已经备案。 2、照片彩色共5张、黑白的8张，证明物业公司没有履行服务义务。主要表现为易燃物品乱堆放，消防设施不健全，小区草坪上的灯全部损坏，电线外露，至今得不到物业的解决。不是业主不反应情况，是原告视而不见。这些问题存在三年。原告没有标准的服务，还想高标准的收取物业费。 3、U盘一个（照片），证明物业保安问题，无故不在岗，睡岗，上门殴打业主。这些都有110报警记录。事后物业公司既不上门道歉，也不处理当天值班的保安。近六十岁的退伍老兵还要被欺负。 4、证人查某证言，证明原告保安上门殴打业主的事实。 经庭审，双方质证意见如下： 被告对原告提交的证据的质证意见为： 对证据1，没有意见。 对证据2，合同上的签字是补签的，所以对真实性有疑问。 对证据3，没有跟业主签合同，跟业主没关系。 对证据4，没有见过，是后期补的，公告也没有见过。 对证据5，对催交通知单，没有见过物业上门沟通，不知道有没有贴门上；律师函收到了。 对证据6，对社区的评分不认可。 对证据7，原告未提供符合收费标准要求的服务。 原告对被告提交的证据的质证意见为： 对证据1，判决书的真实性无异议，但不符合事实，我们是通过招投标形式进入小区的，之前的案件由于代理人的疏忽当时未提交。 对证据2、3，仅凭照片不能辨别是案涉小区，通过刚刚的举证能证明本小区在2018年即评为市级示范小区，2019年、2020年也在评选中名列前茅，从这可以看出，被告提交的证据不能真实反应案涉小区的情况。当然小区也或多或少的存在各种问题，但物业公司都会及时处理。 对证据4，证人与本案有利害关系，因为未交物业费所以存在抵触情绪。证人证言与事实不符，具体情况代理人不知道，但是从证言内容来看，不符合常理，因为证人反应问题原告就带人去打，这相当于恶霸。另外当时也报警了，如果像这种情况公安机关就应该处理了。所以从生活常识来讲，不可能无缘无故的打人。 根据双方质证意见，本院认证如下： 本院对双方提交证据的真实性均予以认定。对于相关证据的合法性和关联性，本院结合全案予以综合分析。 经审理查明如下事实： 2014年8月26日铜陵市地矿置业有限责任公司与安徽恒宇物业管理有限公司（2017年5月23日变更为深圳市龙宇物业服务有限公司）签订了一份《龙山湖苑一期工程前期物业管理服务合同》，合同约定：由安徽恒宇物业管理有限公司对龙山湖苑一期工程A1到A12#楼及地下车库提供前期物业管理服务事宜，物业费收费标准：多层住宅：0.6元/月平方米，高层住宅：0.8元/月平方米，商业物业：1.5元/月平方米，车辆管理费30元/个月。物业服务费按半年缴纳一次，业主或物业使用人应在每半年前第一个月履行缴纳义务。前期物业服务内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料的管理。服务期限预计自2016年1月1日至2017年12月31日止，以实际进场时间为准；本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，铜陵市地矿置业有限责任公司应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。本合同终止时，安徽恒宇物业管理有限公司应将物业服务用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给铜陵市地矿置业有限责任公司或代管。 2016年8月24日，安徽恒宇物业管理有限公司铜陵分公司龙山湖苑服务中心与被告签订一份《龙山湖苑前期物业服务协议》，约定：服务期限自项目交付之日起至龙山湖苑第一届业委会成立与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日止。收费标准：①多层住宅：0.6元/月平方米，高层住宅：0.8元/月平方米，商业物业：1.5元/月平方米；②车辆管理费用以物价部门批文为准；③自用部位水、电费按实计量，由业主自行承担。物业服务费主要用于以下开支：①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；②物业公共部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；…。协议还约定了服务内容、服务标准、权利义务、维修资金的管理和使用、违约责任等。协议附件二还约定了共用设施设备运行能耗收取及分摊方法等。同日，被告领取了5栋902室住宅钥匙，面积为101.44㎡。 2017年10月31日，铜陵市地矿置业有限责任公司在铜陵日报公告了“铜陵龙山湖苑前期物业服务招标公告”；2017年11月30日出具中标通知书，通知原告中标；2017年12月28日，铜陵市铜官区住房和城乡建设局出具“关于龙山湖苑小区前期物业管理招标情况的证明，证明原告通过招标方式被选聘为龙山湖苑小区前期物业管理企业。 2017年12月13日，铜陵市地矿置业有限责任公司与原告签订了一份《龙山湖苑前期物业管理服务合同》，约定2017年12月15日至2020年12月14日由原告对龙山湖苑A区、B区提供前期物业管理服务事宜，合同期限自2017年12月15日至2020年12月14日止。本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，铜陵市地矿置业有限责任公司应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。本合同终止时，原告应将物业服务用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给铜陵市地矿置业有限责任公司或代管。物业费收费标准：多层住宅：1.02元/月•平方米，高层住宅：1.22元/月•平方米，商业物业：1.42元/月•平方米，车辆管理费20元/个•月。物业服务费按半年缴纳一次，业主或物业使用人应在每半年前第一个月履行缴纳义务。前期物业服务内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料的管理。安徽巨城物业管理有限公司的前期物业管理服务标准按照《铜陵市住宅小区物业管理服务分等定级标准》五级提供服务等。 2019年1月1日深圳市龙宇物业服务有限公司与原告签订一份《债权转让协议》，协议约定：1、深圳市龙宇物业服务有限公司于2016年1月1日至2017年12月31日期间在铜官区龙山湖苑小区提供物业服务，并于2017年12月31日正式撤出，现由原告为龙山湖苑小区提供物业服务。2、深圳市龙宇物业服务有限公司在服务期间，存在应收未收的物业服务费（参照《龙山湖苑欠费业主统计表》），深圳市龙宇物业服务有限公司自愿将上述应收债权转让给安徽巨城物业管理有限公司，安徽巨城物业管理有限公司同意受让。3、双方一致同意自本协议签订之日起，安徽巨城物业管理有限公司为《龙山湖苑欠费业主统计表》上所载应收账款的合法债权人，安徽巨城物业管理有限公司按照本协议直接向龙山湖苑小区欠费业主主张债权，深圳市龙宇物业服务有限公司不得再向业主主张债权。…6、本协议经双方加盖公章并由双方法定代表人或由法定代表人授权的代理人签字后生效。《债权转让协议》仅加盖双方的公章。本案诉讼前，上述协议已按约定取得了双方的法定代表人或法定代表人授权的代理人签字。上述协议，由原告于2019年1月10日协助深圳市龙宇物业服务有限公司在龙山湖苑小区对该小区全体业主发布公告。 被告自2017年8月25日起至2020年10月24日止未交纳物业服务费。经原告催要，被告以原告服务存在重大瑕疵为由，拒绝交纳。 本院认为：物业服务既是顺应现代城市发展，促进和维护小区安全、文明、卫生和秩序，改善业主工作和生活环境的必然要求，也有助于促进社会治理和社会和谐。物业公司提供符合合同约定的服务和业主按时交纳物业服务费用是物业公司和业主的法定义务，是公平原则的体现，也是维持小区管理活动正常进行的必然要求。一方面，业主拒绝交纳物业服务费用又没有合法有效证据证明物业公司存在严重违约行为，而期望在协商或诉讼等过程中减交或免交物业费用，既违反了合同的约定，也背离了诚信和公平原则，可能会形成业主之间的攀比和恶性循环，导致小区管理质量的进一步下降，甚至是物业管理的缺失或混乱，损害小区内其他业主的利益，浪费公共资源，法律并不支持上述行为；另一方面，物业公司也应严格依约全面履行自己的合同义务，为业主提供合同约定的服务，努力提高服务质量和服务水平，以自己的行为赢得业主的认同和支持，使业主能按合同约定自愿交纳物业服务费用。那种不能全面履行合同义务，无视业主利益，对业主合理要求无动于衷，对业主的反映的属于职责范围内的问题不理不睬、消极拖延，对在物业管理过程中存在的问题不予整改，却期望通过诉讼等公共权力收取全部物业服务费用，也不是物业服务公司所应采取的方式；法律虽然赋予公民、法人等诉权，但法律同样会平等保护合同另一方的合法权益，对于违背公平和诚信原则，未履行合同义务，甚至连业主联系方式都弄错的诉讼，却期望诉讼请求全部得到支持的想法是片面的。 对铜陵市地矿置业有限责任公司与安徽恒宇物业管理有限公司（2017年5月23日变更为深圳市龙宇物业服务有限公司）签订了一份《龙山湖苑一期工程前期物业管理服务合同》，系（2019）皖0705民初1112号判决书所认定，双方均无异议，本案中亦予以确认。 对安徽恒宇物业管理有限公司铜陵分公司龙山湖苑服务中心与被告签订一份《龙山湖苑前期物业服务协议》，该协议系协议双方真实意思表示，除了部分加重业主负担的收费约定不当外，合法有效，双方均应依约履行。 对铜陵市地矿置业有限责任公司与原告签订了一份《龙山湖苑前期物业管理服务合同》，该协议系对小区物业管理通过招标程序后由招标方和中标方签订，该协议中约定收费项目和标准与《龙山湖苑一期工程前期物业管理服务合同》相比增加的或加重的部分对业主不具有约束力。 案涉《债权转让协议》在前期诉讼时虽未经有关人员签字，但并不是无效协议，而是效力待定协议，本案诉讼前，上述协议已经由有关人员签字，因此协议已生效并对协议双方具有约束力。原告据此协议主张权利符合法律规定。 国务院《物业管理条例》第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”。第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国建设部《物业服务收费管理办法》第十一条规定：“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本”。 综上，原告要求被告支付自2017年8月25日起至2020年10月24日止共计38个月未交纳物业费3083.77元（计算方式为：101.44*0.8*38）的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持；原告主张的公共能耗费950元，没有法律依据，且原告并未提交相应的证据，故不予支持。 本案中，被告虽提交了照片，用以证明原告在小区管理上没有达到服务标准，但依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，被告提交的证据尚不足以达到其证明目的，因为，由于社会现象的纷繁复杂性，某些状态在一定期限内存在具有一定的合理性，而被告提交的证据仅反映了某一时间点存在的状态，对该状态是否由业主向原告反映后在合理期限内未予处置或原告在合理期限内未予发现或未予处理并不能证明，因此，被告所提交的照片等尚不足以证明原告在管理中存在重大瑕疵或明显违约，即证据应当达到证明“问题存在—经过合理期限—问题仍然存在”的要求，故被告认为原告管理中存在违约，拒绝交纳物业费的意见，本院不予采纳。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国建设部《物业服务收费管理办法》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告裴金斗于本判决生效后三日内支付原告安徽巨城物业管理有限公司物业服务费3083.77元（自2017年8月25日起至2020年10月24日止）。 二、驳回原告安徽巨城物业管理有限公司其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担6元，由被告负担19元，在本判决生效后七日内付至本院。 本判决为终审判决。 审判员  王新会 二〇二一年二月一日 书记员  周淑琼 附：本判决所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。（三）依照法律规定不得转让。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 国务院《物业管理条例》 第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国建设部《物业服务收费管理办法》 第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其它费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本” 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。