广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1481民初1610号 原告：凌飞，男，1966年10月25出生，壮族，住广西壮族自治区凭祥市。 被告：吕佰明，男，1973年8月23日出生，汉族，住广西壮族自治区陆川县。 被告：吴秀琴，女，1979年5月6日出生，汉族，住广西壮族自治区陆川县。 案由：房屋租赁合同纠纷。 适用程序：简易程序。 立案日期：2020年11月24日。 开庭日期：2021年2月1日。 2 原告凌飞诉讼请求：1．解除凌飞与吕佰明、吴秀琴签订的《租房协议》（系庭审时经审判员释明后主张）；2．吕佰明、吴秀琴偿还租金及水电费40000元及利息（以28000元为本金，按年利率15%计算，从2019年1月1日至起诉之日止，以40000元为本金，按年利率15%计算，从起诉之日止还清之日止）；3．本案诉讼费用及相关费用由吕佰明、吴秀琴负担。事实和理由：2019年1月1日，吕佰明、吴秀琴租用凌飞的一、二层楼（凭祥市南大路388号）作为铝合金门窗经营门面（详见租房合同），尚欠租金及水电费如下：1.2019年度租金28000元；2.2020年一、二、三季度租金17000元；3.2020年1月至10月水电费4000元；4.2020年8月其向吕佰明包工包料定制不锈钢大门，约定制作费用11000元，吕佰明在制作过程中因不够钱购买原料向凌飞预支2000元，抵扣后其还应向吕佰明付9000元，故尚欠凌飞租金及水电费40000元。 吴秀琴答辩意见：对凌飞的各项诉讼请求及事实和理由无异议，同意按照凌飞的各项主张支付水电租金及利息。 吕佰明未到庭参加诉讼也未提交证据。 查明事实：2019年3月7日，凌飞（出租方）与吴秀琴（承租方）签订《租房协议》，协议约定1．甲方同意把凭祥市南大路388号（逐化村旁）一、二楼租给乙方，租用一年（自2019年3月8日至2020年3月8日）；2．房屋租金：每季度租金人民币（¥9500元/季度）；3．付款方式按季度支付，先交租金后使用，另付押金贰仟元，租房终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。第一次付款玖仟伍佰元人民币；4．租期内乙方用水、电的费用按用量，按水厂及供电公司收费标准，由乙方按月支付。三、双方责任及义务：1．无论在何情 3 况下，乙方都不能将押金转换为房屋租金。本协议一式两份，甲、乙双方各执一份、签字后乙方交第一季度款后协议生效。2019年1月11日，吕佰明向黄春华（凌飞妻子）出具借条一张，写明“今欠黄春华房租贰万捌仟元（¥28000元）”。2020年3月7日，凌飞（出租方）与吴秀琴（承租方）签订《租房协议》，协议内容将租金变更为每季度9000元，租期一年（自2020年3月7日至2021年3月7日），其余条款与上述2019年签订的《租房协议》约定一致。2020年10月中旬，吕佰明、吴秀琴一家离开租赁房屋后未再继续使用该房屋，但屋内仍有部分生活物品及装修工具、材料未搬走。依据凌飞提供的水电费票据，水费2020年1月至2020年9月为385.12元，2019年12月至2020年12月的电费为5742.48元。 庭审中，吴秀琴确认其与吕佰明系夫妻关系。 本院意见：2019年3月7日，凌飞与吴秀琴签订了《租房协议》，该协议的落款签名“吴秀琴”虽由吴秀琴的儿子签署，但吴秀琴对由其儿子签署协议的事实予以追认，确认其儿子签署的协议内容是其真实意思表示，随后吕佰明与吴秀琴共同使用租赁房屋生活及经营生意。2020年3月7日，凌飞与吴秀琴签订的《租房协议》到期后，凌飞又与吕佰明重新签了一份《租房协议》，且此后吕佰明、吴秀琴仍继续使用租赁房屋生活及经营生意，可以确认吕佰明、吴秀琴是以家庭的形式向凌飞承租房屋，吕佰明、吴秀琴分别签署的协议对吕佰明、吴秀琴均有约束力，视为两人共同向凌飞租赁房屋，即吕佰明、吴秀琴与凌飞之间存在房屋租赁合同的法律关系。本案中，凌飞已按合同约定将房屋交付吴秀琴、吕佰明占有使用，吴秀琴、吕佰明应当依照合同约定支付租金及水电费。依据合同约定，承租方在签订《租房协议》后交第一季度款后协议生效，根据凌飞对租金数额的主张，吴秀琴、吕佰明在签订《租房协议》后已交付第一季度租金，即尚欠2019年租金为9 4 500元/季度×3季度=28500元，吕佰明向凌飞妻子出具借条后，以借条确认的28000元计；2020年租金为9000元/季度×3季度=27000元，凌飞起诉时主张吴秀琴、吕佰明偿还2020年度租金17000元，系对自身权利的处分，本院予以支持。 关于尚欠水电费的数额，依据凌飞提供的水电费票据统计，租赁房屋2020年1月至2020年10月期间水电费为4953.09元，现凌飞主张吴秀琴、吕佰明支付水电费4000元，本院予以支持。对凌飞自认的应抵扣的不锈钢门制作费用9000元，并自愿以该款抵扣吴秀琴、吕佰明尚欠的租金及水电费，本院予以确认并抵扣。综合以上各项费用，吕佰明、吴秀琴尚欠凌飞租金及水电费为28000+17000+4000-9000=40000元。对于利息的主张，因合同并未对拖欠租金约定利息，本院依法不予支持。 依据2020年3月7日的《租房协议》约定，租期自2020年3月7日至2021年3月7日，凌飞在庭审中要求终止双方的租赁合同关系，吴秀琴、吕佰明经营的铝合金店铺已于2020年10月15日不再继续经营，且长期拖欠租金，不履行合同的主要义务，吴秀琴亦对解除合同无异议，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项的规定，合同应予解除。对于押金2000元是否应予退还，依据《租房协议》约定的租用期限及约定第3条约定：“对于付方式按季度支付，先付租金后使用，另付押金贰千元，租房终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。”凌飞亦认可已收押金2000元，故押金2000元在凌飞收回房屋后应予以退还。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、 5 司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。凌飞与吕佰明、吴秀琴的房屋租赁合同纠纷发生在民法典实施前，适用当时的法律、司法解释的规定。 判决主文：一、解除凌飞与吕佰明、吴秀琴于2020年3月7日签订的《租房协议》，吕佰明、吴秀琴向凌飞支付租金及水电费40000元； 二、吕佰明、吴秀琴在判决生效之日起十日内将位于凭祥市南大路388号（逐化村公所旁）一、二楼房屋腾空并返还给凌飞，凌飞收回房屋后，将押金2000元退还给吕佰明、吴秀琴； 三、保全费420元（凌飞已预交），由吕佰明、吴秀琴支付给凌飞； 四、驳回凌飞的其他诉讼请求。 判决依据：《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第二项、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。 案件受理费800元，减半收取400元，由吕佰明、吴秀琴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按 6 对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 员 冯潆予 二〇二一年二月十九日 法官助理 陈苏琴 书 记 员 杨蕊驰 7 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： ……； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； ……； ……； ……。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物 8 应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》 第一条……。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ……。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。