湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1017号上诉人（原审原告）：王艳艳，女，1985年8月27日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：姜华，湖北楚润律师事务所律师。委托诉讼代理人：周稳，湖北楚润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长春赢时物业服务股份有限公司武汉分公司，住所地湖北省武汉市江岸区解放大道与三阳路交汇处融科天城********商**。负责人：梅金辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴林钊，湖北万泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：范珍，湖北万泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长春赢时物业服务股份有限公司，住所，住所地吉林省长春市朝阳区大兴路**div>法定代表人：刘立华，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴林钊，湖北万泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：范珍，湖北万泽律师事务所律师。上诉人王艳艳因与被上诉人长春赢时物业服务股份有限公司武汉分公司（以下简称长春赢时武汉分公司）、长春赢时物业服务股份有限公司（以下简称长春赢时公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。王艳艳上诉请求：一、撤销原审判决第二项，依法改判或发回重审；二、本案一审、二审诉讼费用由长春赢时武汉分公司、长春赢时公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。”具体到本案，王艳艳与长春赢时武汉分公司签订的是房屋租赁合同，王艳艳的主要合同义务是缴纳租金，长春赢时武汉分公司的主要义务是交付房屋。租赁合同中已约定了房屋的交付时间应当为2020年4月1日前。根据一审法院查明事实，长春赢时武汉分公司、长春赢时公司的房屋在2020年1月9日就具备了交付条件。虽然合同约定的2020年4月1日时武汉市尚未解封，房屋无法交付。但是2020年4月8日，湖北省新冠疫情病毒感染××疫情防控指挥部发布公告，解除武汉市的封城措施，可认为房屋交付的客观条件已经成就。结合2020年4月30日王艳艳发送的《解除合同通知书》内容可知，王艳艳对长春赢时武汉分公司、长春赢时公司的交房事宜进行了催告，但长春赢时武汉分公司、长春赢时公司一直未能确定具体交房时间，同时也未根据合同约定提前30日告知王艳艳交房需要延期。王艳艳租赁房屋的目的是用于经营，因长春赢时武汉分公司、长春赢时公司未按合同约定交付房屋，且在王艳艳催告后长春赢时武汉分公司、长春赢时公司在合理期内仍未履行交付房屋义务，同时也未告知王艳艳未能交付房屋的具体原因，导致王艳艳无法及时投入经营，王艳艳的合同目的无法实现。根据上述法律规定，可认为王艳艳取得了合同的法定解除权。结合王艳艳2020年4月30日发送的《解除合同通知书》，王艳艳在2020年4月30日行使了法定解除权，解除了双方的合同。长春赢时武汉分公司、长春赢时公司一审中陈述商铺是统一交付，但受新冠疫情影响，政府不允许开展人数众多的群众性活动，案涉房屋未能在2020年4月1日交付不属于违约，一审法院对该意见予以采纳。但2020年4月8日，湖北省新冠疫情病毒感染××疫情防控指挥部发布公告，解除了武汉市封城措施。结合案涉商铺2020年1月9日就具备交付条件的事实，2020年4月8日至2020年4月30日（王艳艳发送解除通知书前），案涉房屋是符合交付条件的，而在此期间经王艳艳催告后，长春赢时武汉分公司、长春赢时公司仍未交付房屋的行为已构成根本违约。长春赢时武汉分公司、长春赢时公司虽以商铺是统一交付，武汉市解封后，政府仍不允许群众性活动为由进行抗辩。但是“商铺统一交付”并非是合同约定的交付方式，交付房屋是长春赢时武汉分公司、长春赢时公司的义务，不是王艳艳考虑的范围。“商铺统一交付”仅仅是一种交付方式。如不能采取统一交付的方式，其完全可以对租户采用逐个交付的方式完成房屋交付。因此，长春赢时武汉分公司、长春赢时公司以商铺不能统一交付为由进行抗辩，不足以阻却其承担未能交房的违约责任。一审法院对长春赢时武汉分公司、长春赢时公司的抗辩予以采纳，认为长春赢时武汉分公司、长春赢时公司不存在违约行为明显不当。长春赢时武汉分公司、长春赢时公司共同辩称，一、长春赢时武汉分公司、长春赢时公司逾期交房行为是不可抗力导致，并不构成违约。对于因新冠疫情不能履行合同或及时行使权利的当事人来说，新冠疫情属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，是不可抗力。依据湖北省高级人民法院《关于审理涉及新型冠状病毒××疫情商事案件若干问题的解答》，不可抗力因素应当根据具体案件中对合同履行或行使权利的实际影响来确定，一般可以依据当事人住所地或合同履行地省级人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定，本案不可抗力的持续时间应为2020年1月23日至2020年6月30日期间，此期间迟延交付房屋并不构成违约。王艳艳2020年4月30日发送《解除合同通知书》时，湖北省突发公共卫生事件应急响应级别尚为最高级别。双方的合同履行虽受到了一定影响，但未导致合同不能履行，也未造成利益明显失衡、不能实现合同目的，应通过变更履行期限、履行方式等，促成合同履行。二、王艳艳并不享有合同的约定解除权，也不具备法定解除合同的条件，本案的涉案商铺依然是空置的，合同履行条件具备，不符合合同目的无法实现的情形，而且王艳艳未向长春赢时武汉分公司、长春赢时公司发出催告，未给予合理的履行期限，王艳艳单方发出解除通知，不产生解除合同的法律效力。三、本案王艳艳违约在先，按照合同约定应当在合同签订当日支付89194元，但其实际仅支付44000元；王艳艳严重违反合同约定，长春赢时武汉分公司、长春赢时公司有权行使抗辩权，包括解除合同、没收租金等。长春赢时武汉分公司、长春赢时公司因不可抗力有短暂的迟延交房行为，但其实长春赢时武汉分公司、长春赢时公司已经于2020年5月11日通知王艳艳办理收房手续，长春赢时武汉分公司、长春赢时公司的交房的行为合情合理，不足以导致王艳艳合同目的无法实现。请求驳回上诉，维持原判。王艳艳向一审法院起诉请求：1、确认其与长春赢时武汉分公司签订的《租赁合同》于2020年4月30日解除；2、长春赢时武汉分公司、长春赢时公司退还其缴纳的租金44,000元；3、长春赢时武汉分公司、长春赢时公司向其支付律师费2,000元；4、本案诉讼费用由长春赢时武汉分公司、长春赢时公司承担。一审法院认定事实：2019年12月10日，长春赢时武汉分公司（甲方）与王艳艳（乙方）签订《租赁合同》约定，甲方将武汉金色中光房地产置业有限公司开发的京汉城市广场商街【3#】栋【1】层【40#】号商铺（以下简称案涉商铺）在京汉城市广场建设完成后出租给乙方使用，乙方作为高端美甲业态的专业经营商同意承租该商铺；建筑面积约为56.87平方米；租赁期限自2020年4月1日至2023年3月31日止，甲方需在2020年4月1日交付商铺，如有延期需提前30日告知乙方，并相应顺延计租期；月租金标准为193.42元/月/㎡（含税金），租金递增率为5%，自2020年4月1日起至2021年3月31日，租金标准为96.71元/月/㎡，租金支付总金额为66,000元，自2021年4月1日起至2022年3月31日，租金标准为193.42元/月/㎡，租金支付总金额为132,000元，自2022年4月1日起至2023年3月31日，租金标准为203.09元/月/㎡，租金支付总额为138,600元，租金支付方式为押二付六；履约保证金为2个月租金即22,000元；除遭受不可抗力外，乙方迟延缴纳租金在15天以内的，乙方在交付租金的同时需每日按照已拖欠费用总额的6‰缴纳违约金，自应付日起至全部清偿之日止，逾期超过15天的，甲方有权单方解除合同并收回该商铺，同时租赁履约保证金不予返还乙方且乙方应缴足已租期间的租金；乙方应当自计租日起向甲方交纳该商铺的物业管理费，物业管理费每月398.09元，支付时间同约定的租金支付时间一起支付；本合同签署当日，乙方应当向甲方支付796.18元作为物业管理费的保证金；除本合同另有约定外，甲乙双方存在其他违反本合同约定之情形造成对方损失的，应当承担赔偿责任，守约方主张权利所产生的费用（包括但不限于律师代理费、诉讼费、保全费、送达费等费用）有权要求违约方承担。合同还对双方其他权利义务进行了约定。2019年12月26日，王艳艳向长春赢时武汉分公司支付了4个月租金44,000元。2020年4月30日，王艳艳向武汉金色中光房地产置业有限公司发出《解除合同通知书》，内容为“……截止到2020年4月30日，我方（承租方）未收到任何交房通知，或延期补偿措施，期间因武汉疫情影响，我方自2月28日起一直与甲方沟通交房期限，询问甲方准确交房时间，但甲方无负责人对接，并未给予任何口头或书面回复，同时关于延期交房补偿措施，甲方以公司总部未回复为由，一直未书面给予答复。因此，我方认为甲方未履行合同条款可视为该租赁合同无效……解除该租赁合同并返还我所有费用……”。2020年5月11日，武汉金色中光房地产置业有限公司向租户发出《产品交付通知书》，邀请各租户办理收房手续。2020年5月13日，长春赢时武汉分公司向王艳艳发出《工作联系函》，回复王艳艳不具备合同解除权，要求其继续履行案涉租赁合同并办理收房手续。2020年5月28日，王艳艳因本案诉讼与湖北楚润律师事务所签订《民事委托代理合同》，并支付律师代理费2,000元。一审法院另查明，案涉商铺所属工程已于2020年1月9日完成建设工程竣工验收备案。2020年4月8日，湖北省新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部发布通告“……现就解除离汉通道管控有关事项通告如下：……五、广大居民要切实增强防疫意识，做好居家环境卫生，非必要不出小区、不出市、不出省，尽量减少出行，不参加聚集性活动，出入公众场所佩戴口罩……”。一审法院认为：王艳艳与长春赢时武汉分公司于2019年12月10日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行合同项下义务。庭审中，长春赢时武汉分公司、长春赢时公司陈述因商铺是统一交付，但受新冠××疫情影响，政府不允许开展人数众多的群众性活动，案涉商铺无法按合同约定在2020年4月1日交付，结合案涉商铺已于2020年1月9日完成建设工程竣工验收备案，具备交付条件，且2020年春季因为新冠××疫情政府采取疫情防控措施，禁止聚集性活动，对各行各业复工复产进行了管控的情况，一审法院对长春赢时武汉分公司、长春赢时公司的意见予以采纳。且《租赁合同》约定“甲方需在2020年4月1日交付商铺，如有延期需提前30日告知乙方，并相应顺延计租期”，结合王艳艳发出的《解除合同通知书》内容可以看出，双方就交房时间进行了多次沟通，长春赢时武汉分公司无法按时交房系因客观情况，现继续履行租赁合同不影响合同目的的实现，故对王艳艳要求解除租赁合同、退还租金44,000元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于律师费，《租赁合同》约定因一方违约行为造成另一方受损的，应当赔偿守约方律师费、诉讼费等主张权利产生的费用，现王艳艳因本案向湖北楚润律师事务所支付律师代理费2,000元，本案中长春赢时武汉分公司虽未违约，但确因其逾期交房引起本案诉讼，根据公平和诚实信用原则，一审法院酌定长春赢时武汉分公司向王艳艳赔偿律师代理费1,000元。长春赢时武汉分公司系长春赢时公司分公司，其以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由长春赢时公司承担，长春赢时武汉分公司可以先以其管理的财产承担，不足以承担的，由长春赢时公司承担。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、长春赢时物业服务股份有限公司武汉分公司、长春赢时物业服务股份有限公司于判决生效之日起五日内向王艳艳支付1,000元；二、驳回王艳艳的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费950元，减半收取475元，由长春赢时物业服务股份有限公司武汉分公司、长春赢时物业服务股份有限公司共同负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为王艳艳是否享有合同解除权。第一，长春赢时武汉分公司迟延履行系受不可抗力影响。虽然合同约定交付时间为2020年4月1日，实际通知交付时间为2020年5月11日，即长春赢时武汉分公司未按合同约定的日期交付商铺，存在迟延交付的情形，但是该公司称其系受疫情之不可抗力影响，从约定交付与实际通知交付所跨越时间段的疫情防控政策来看，不论交付的具体方式是什么，不可抗力因素还是会影响交付前的准备工作，在实际操作上并不是具备了法定交付条件就可向承租人即刻交付，故长春赢时武汉分公司、长春赢时公司的辩称具有合理性。虽然就不可抗力导致的迟延交付事宜，长春赢时武汉分公司未通知王艳艳，但未履行该通知义务尚不致合同解除。第二，王艳艳不能依据原《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定主张解除合同。关于王艳艳2020年4月30日发出的《解除合同通知书》，从通知书的标题与内容来看，不能构成王艳艳对长春赢时武汉分公司履行合同义务的催告，且催告后的合理期限应从发出通知之日向后计算而不是往前倒推，在长春赢时武汉分公司因不可抗力免除责任的前提下，王艳艳不能依据原《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定主张解除合同。第三，王艳艳不能依据原《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定主张解除合同。诚然，案涉合同中王艳艳的主要期待性权利是受付商铺、经营商铺，但合同约定交付之日至实际通知交付之日的租金，长春赢时武汉分公司并未向其收取，在合同期限长达三年的继续性的租赁合同中，长春赢时武汉分公司因不可抗力导致的迟延履行也未导致合同目的无法实现，王艳艳不能依据原《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定主张解除合同。王艳艳认为一审法院错误采信长春赢时武汉分公司、长春赢时公司的辩称、其享有法定合同解除权的上诉意见不能成立，本院不予支持。综上所述，王艳艳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900元，由上诉人王艳艳负担。本判决为终审判决。审判员  张文浩二〇二一年二月二十五日法官助理胡海洲书记员徐星