浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终4555号 上诉人（原审被告）：丁苗千，男，1955年11月3日出生，汉族，户籍所在地新昌县，现住新昌县。 上诉人（原审被告）：张绍芹，女，1963年11月30日出生，汉族，户籍所在地新昌县，现住新昌县。 上述二上诉人共同之委托诉讼代理人：俞凯植，浙江瀛傲律师事务所律师。 上述二上诉人共同之委托诉讼代理人：杨锰钢，浙江瀛傲律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：杨岳林，男，1965年1月10日出生，汉族，住新昌县。 被上诉人（原审原告）：黄慧芹，女，1966年2月13日出生，汉族，住新昌县。 上述二被上诉人之共同委托诉讼代理人：吴长征，浙江新希望律师事务所律师。 上述二被上诉人之共同委托诉讼代理人：陈梓妤，浙江新希望律师事务所律师。 上诉人丁苗千、张绍芹与被上诉人杨岳林、黄慧芹房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省新昌县人民法院（2020）浙0624民初3358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月14日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，对本案进行了审理。上诉人丁苗千、张绍芹的委托诉讼代理人俞凯植、杨锰钢，被上诉人杨岳林、黄慧芹的委托诉讼代理人吴长征、陈梓妤到庭应询。本案现已审理终结。 丁苗千、张绍芹上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人杨岳林、黄慧芹的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审认为上诉人并非被上诉人所在村同一集体经济组织成员，不能取得涉案房屋的宅基地使用权，故房屋买卖协议违反了法律法规强制性规定应属无效的判决理由错误。一、上诉人完成了物权登记，产生物权效力，已经取得了涉案房屋所有权，即使买卖协议无效，也不产生返还不动产的法律效果。涉案房屋于1999年3月交付给上诉人，且上诉人于2001年10月办理了房屋所有权变更登记手续并取得《房屋所有权证》，故上诉人对该房屋具有排他性权利，被上诉人丧失了基于涉案房屋的所有请求权。不动产物权的取得在登记后发生法律效力，故一审以合同无效为由判决返还已经发生法律效力的物权，缺乏法律依据。二、房屋转移登记的效力不应被否定，被上诉人请求赔偿没有法律基础。一审认定上诉人需要赔偿系基于上诉人与被上诉人之间的房屋买卖协议无效，合同无效但因客观情况无法返还财产而需赔偿被上诉人。但涉案房屋已经由不动产登记机关进行所有权转移登记，买卖协议的效力不能当然否定行政登记的效力。《浙江省高级人民法院关于审理房屋登记发证行政案件若干具体问题的意见》第十一条“农村集体所有土地上的房屋转移登记问题”明确，“对农村集体所有土地上的房屋办理转移登记发证手续，虽然目前尚缺乏法律依据，但鉴于我省不少地方对此均参照城市房屋权属登记管理的有关规定办理手续，故对房地产行政主管部门已颁发的集体土地上的房屋所有权证，人民法院不能仅以缺乏法律依据为由判决撤销；房屋已经拆迁安置补偿的，可判决驳回原告的诉讼请求。对农村集体所有土地上的房屋买卖(同一村村民房屋买卖除外)，公民、法人或其他组织诉请房地产行政主管部门颁发房屋所有权证的，人民法院也不宜判令房地产行政主管部门颁证。”因涉案房屋已经办理了转移登记，被上诉人主张赔偿的前提是该登记属于可撤销的行政行为，但省高院已经明确人民法院不能仅以缺乏法律依据为由判决撤销已经办理的转移登记发证手续，房屋已经拆迁安置补偿的可判决驳回原告的诉讼请求。故本案即使协议无效，因所有权转移登记无法撤销，房屋所有权仍属于上诉人，被上诉人请求赔偿没有事实和法律依据。三、被上诉人要求确认涉案协议无效并请求赔偿，有违诚实信用原则，也不利于维护交易稳定。双方基于真实意思表示就房屋买卖事宜协商一致签订协议，上诉人付清房款，被上诉人也交付了房屋，并办理了所有权转移登记，房屋交付后一直由上诉人占有使用，至今已有20多年。现被上诉人得知案涉房屋搬迁得到了补偿，要求确认合同无效并要求赔偿，有违诚实信用原则，也不利于维护交易稳定。四、宅基地使用权不能转让，可以抛弃。被上诉人出卖涉案房屋的行为包含了抛弃宅基地使用权的意思表示，被上诉人已经放弃了宅基地使用权和转让了房屋所有权，无权再向买受人提出返还房屋或者赔偿损失的请求。五、一审法院另案生效判决认可非本集体经济组织成员的买受人享有农村房屋所有权人的资格。如(2018)浙0624民初2519号案件中，原告也非房屋所在地村集体经济组织成员买受房屋并办理了房屋转移登记，虽买卖协议无效但仍获得了一定比例的拆迁补偿款，故协议是否无效不影响受让方基于房屋所享有的各项权利。六、被上诉人未提交涉案房屋的土地是否为农村集体土地的相应证据，被上诉人应对此承担举证责任，故双方签订的房屋买卖协议也不当然因为违反法律法规强制性规定而无效。另外，被上诉人的户籍地址为上石演村**，可见被上诉人除涉案房屋以外在上石演村另有房屋，不符合一户一宅的原则，即使协议无效，被上诉人也不具有作为原告的适格主体资格。综上，即使协议无效，上诉人系涉案房屋的合法所有权人，上诉人因房屋拆迁所获得的补偿款应当全部由上诉人取得，请求二审法院依法改判。 被上诉人杨岳林、黄慧芹答辩称，上诉人的上诉理由不能成立。一、上诉人认为一审判决缺乏法律依据的原因是涉案房屋已经办理的过户登记，但是不管涉案房屋是否办理了过户登记，均不能改变双方当事人之间房屋买卖原因行为的法律效力，即双方签订的房屋买卖协议是无效的。二、根据合同法第五十八条的规定，合同无效的情况下双方取得的财产应当予以返还，并按照各自的过错承担相应的责任。一审认定由被上诉人承担90%的过错责任，已经由被上诉人承担了较大部分的过错责任。三、根据征地补偿的事实，涉案房屋位于上石演村，属于农村的宅基地。综上，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。 杨岳林、黄慧芹向一审法院起诉请求：1.判决确认原、被告之间签订的房屋买卖协议与买卖契约无效，被告赔偿原告经济损失500000元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定：1999年3月，原、被告协议将二原告所有的坐落于新昌县七星街道上石演村建筑面积为169.91平方米的房屋售予二被告。2001年9月21日，双方就房屋买卖签订补充协议一份，约定将原售房价格66800元调整为79800元。被告如约向原告支付了79800元房款，原告依约向被告交付了所出售的房屋。2001年9月25日，原、被告就该房屋办理了房屋转移登记手续，签订了房地产买卖契约一份以供管理部门备案登记。2020年8月17日，被告丁苗千及其家庭成员与有关部门就讼争房屋签订房屋货币补偿协议一份，确认由新昌县七星街道办事处对该房屋进行改造搬迁，二被告可获得以下补偿补助奖励经费：搬迁房屋总价值1656680元、装修价值63948元、附属物价值10478元、住宅房屋临时安置费25579.2元、住宅房屋搬迁补偿费8263.2元、房屋签约腾空奖励费42632元、自行解决周转用房奖励费21316元、住宅房货币补偿奖励费337219.12元、争先签约奖30000元、其他款项金额245元，合计2196361元。另查明，二被告与二原告并非同村村民。被告受让取得房屋后，在原露天楼梯占地9.14平方米处增设了外墙、窗户，在楼梯上方加盖了雨棚，在楼梯外侧新建了上下二层合计11.28平方米的三角小屋，其余房屋建筑及装修与原告出售给其时保持不变。现该房屋被政府拆迁，确认合法建筑面积为213.16平方米（主房面积181.42平方米+楼梯通道面积18.28平方米+二层三角小屋11.28平方米+台门2.18平方米），房屋价值总计1656679.52元，每平方米单价为7772元，装修价值总计63948元（213.16平方米×300元/平方米），附属物价值总计10478元。二被告在使用该房屋期间，新增拆迁补偿协议中确认的附属物类别及价值如下：6.5平方米的阳光雨棚一个价值2165元，水槽一只价值150元，水泥洗衣台一个价值150元，多眼柴灶一个价值2000元。其余可得以补偿的附属物即围墙及天井水泥地面与房屋出售时保持不变。 一审法院认为，虽然原、被告双方签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且双方已按约履行了相应的交房和付款义务，被告入住所购房屋至今，但由于农村宅基地不得向非本集体经济组织成员转让或出售，根据“房地一致”原则，农村集体经济组织成员亦不得向非本集体经济组织成员转让或出售农村宅基地上的房屋，被告并非原告所在村同一集体经济组织成员，不能取得涉案房屋宅基地使用权，双方之间的房屋买卖协议违反了国家相关法律、法规的强制性规定，故原、被告签订的房屋买卖协议依法应属无效。虽然，讼争房屋已经办理过户登记，但其并不能改变农村房屋买卖该原因行为的法律效力，亦不能改变二被告非房屋所在村村集体经济组织成员，不能享受该村集体经济组织成员权益的实质。根据法律规定，原、被告因无效协议取得的财产应当予以返还，并按各自过错承担相应责任；财产不能返还的应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失，该损失应包括因该买卖协议产生的信赖利益损失。讼争房屋适逢旧村改造被政府拆迁，二被告实际已经丧失了对该房屋及附属财产的支配权，客观上无法向二原告返还，故可依法按照对应拆迁补偿款折价补偿。综观本案所涉房屋买卖关系，根据双方对违约条款的约定及法律的相关规定，讼争房屋的拆迁补偿价格，以及房屋买卖协议无效和买卖交易完成已20年左右的客观事实，最大限度解决当事人之间的矛盾，以及当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，结合当前农村集体土地房屋买卖中法律、行政法规的规定，以综观本案所涉房屋买卖协议签订时，出卖人在明知农村房屋不可在非同一经济组织成员之间流通的情况下，为获取不当利益，将讼争房屋进行处分，仍与买受人订立协议，其较买受人有较大过错，应承担较多过错责任。而二被告在非原告所在村集体经济组织内部成员的情况下，作为房屋购买人与原告签订房屋买卖合同，亦存在相应过错，应承担相应责任。现原告以房屋买卖协议无效为由主张房屋权利，有违诚实诚信原则，故对被告所产生的信赖利益损失承担主要责任。结合本案实际，二原告应返还二被告购房款79800元，二被告应返还二原告对应房屋折价款，由此给二被告造成的经济损失，由二原告承担90％的过错赔偿责任。 至于返还讼争房屋的折价补偿款数额，应当以被告因无效协议取得的财产价值为限，即以原告售予被告的房屋建筑范围为基础，参照房屋货币补偿协议确定的补偿金额予以确定。经审查，被告因无效协议取得房屋为主房181.42平方米、露天楼梯通道占地9.14平方米、台门一个占地2.18平方米及附着于此的装饰、装修，附属物为围墙价值3539元，天井水泥地面价值2474元。可见，被告因无效协议取得的财产价值仅限于房屋价值、装修价值、附属物价值之和。关于房屋价值，双方确认除了主房181.42平方米保持不变以外，被告对于楼梯通道进行了搭建，对楼梯外侧二层三角小屋进行了添建，现被告搭建、添建部分在拆迁时均被计入合法建筑范围，故该院按照房屋建筑拆迁单价7772元/平方米的标准，酌定其中房屋价值158704.24元（9.14平方米×2×7772元/平方米×50%+5.64平方米×2×7772元/平方米），系被告受让后搭建、添建形成，不属于折价补偿款范围。关于装修价值，经庭审确认，被告受让后对装饰、装修未作变更，故仅搭建和添建部位建筑的装修价值6126元（9.14平方米×2×300元/平方米×50%+5.64平方米×2×300元/平方米）不属于折价补偿款范围。关于附属物价值，经确认，被告添建的附属物为水槽、阳光棚、水泥洗衣台、多眼柴灶，价值合计4465元（150元+2165元+150元+2000元）不属于折价补偿款范围。综上，该院认定的折价补偿款为房屋价值1497975.76元（1656680元-158704.24元）、装修价值57822元（63948元-6126元）、附属物价值6013元（10478元-4465元），合计1561810.76元。至于《房屋货币补偿协议》所列明的除前述房屋价值、装修价值、附属物价值以外部分款项，均系针对被拆迁财产管理使用人所作补偿，故该部分款项应归属二被告所有。 综上，二被告应返还二原告房屋建筑折价补偿款1561810.76元，二原告应返还二被告购房款79800元，并对由此给二被告造成的经济损失1482010.76元（1561810.76元-79800元）承担90％的过错赔偿责任，计1333809.68元。双方所负金钱给付债务相抵后，由二被告给付二原告148201.08元。该院对二原告诉讼请求超出该院前述认定部分，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、确认原告杨岳林、黄慧芹与被告丁苗千、张绍芹就新昌县七星街道上石演村原属原告杨岳林、黄慧芹所有的房屋（房屋建筑面积169.91平方米）达成的买卖协议无效；二、被告丁苗千、张绍芹领取上述第一项判决主文确定的房屋对应拆迁补偿奖励，且于判决生效后十日内向原告杨岳林、黄慧芹支付148201.08元；三、驳回原告杨岳林、黄慧芹的其他诉讼请求。如果被告丁苗千、张绍芹未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8800元，减半收取计4400元，财产保全费3020元，合计诉讼费7420元，由原告杨岳林、黄慧芹负担5221元（已交纳），被告丁苗千、张绍芹负担2199元，于判决生效后七日内向一审法院缴纳。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，对于上诉人丁苗千、张绍芹认为被上诉人未举证证明涉案房屋的土地性质属于集体土地的问题，上诉人丁苗千已经提供了丁苗千及其家庭成员与新昌县七星街道办事处签订的房屋拆迁补偿协议证明涉案房屋的拆迁安置情况，同时结合新昌县七星街道办事处对上石演村进行旧村改造和拆迁安置的实际情况，可以认定涉案房屋的土地性质为农村集体土地。由于上诉人丁苗千、张绍芹并非上石演村集体经济组织成员，故无法取得涉案房屋的宅基地使用权，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议显然违反了国家法律法规的强制性规定，该房屋买卖协议应属无效，根据该无效的房屋买卖协议所取得的财产显然应当予以返还。即使相应财产在房管部门已办理转移登记手续，但该财产系基于无效的房屋买卖合同而取得，也应当予以返还，本院对上诉人提出的即使房屋买卖合同无效也不应返还房产的上诉意见不予支持。且本案中，虽当地房管部门于2001年9月25日对涉案房屋办理了房屋转移登记手续，以及参照城市房屋权属登记管理规定颁发了房屋所有权证，但因上诉人丁苗千、张绍芹非涉案房屋所在的集体经济组织成员，上诉人无法取得涉案房屋的宅基地使用权，因而未能办理相应的建设用地使用权证，故基于“房地一体”原则，上诉人实际并未取得涉案房屋的完整产权。上诉人基于无效房屋买卖协议所取得的涉案房产应当返还给被上诉人，现由于涉案房产被政府拆迁而无法返还，则应返还相应的拆迁补偿款。另外，经双方签订的房屋买卖协议被依法确认为无效后，除相互返还财产外，当事人还应对由此产生的损失按各自过错承担相应责任。被上诉人杨岳林、黄慧芹作为涉案房屋的出卖人，明知农村房屋仅能在同一集体经济组织范围内流转的情况下，将涉案房屋卖给上诉人丁苗千、张绍芹，在得知涉案房屋拆迁后，又诉请法院确认房屋买卖协议无效并要求返还拆迁补偿款，显然有违诚实信用原则，故被上诉人应对上诉人丁苗千、张绍芹因协议确认无效及返还拆迁补偿款而产生的损失承担主要的过错责任。一审考虑到双方当事人的过错程度，确定由被上诉人对上诉人的损失承担90%的赔偿责任并无不当，本院对此依法予以维持。综上，本院对上诉人的上诉请求依法不予支持。原判审判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3264元，由上诉人丁苗千、张绍芹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑森轶 审 判 员 张百元 审 判 员 茹赵鑫 二〇二一年二月二十六日 法官助理 丁敏佳 书 记 员 叶 婷 12 11