浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0782民初563号 原告：何建明，男，1963年1月5日出生，汉族，住义乌市。 原告：李爱芳，女，1968年11月6日出生，汉族，住义乌市。 两原告共同委托诉讼代理人：金志成，浙江星耀律师事务所律师。 被告：义乌绿城交投房地产开发有限公司，住所地：义乌市江东街道江东东路**义乌广电大楼**。 法定代表人：王俊峰，经理。 委托诉讼代理人：吴方荣、高露超，北京中伦（杭州）律师事务所律师。 原告何建明、李爱芳与被告义乌绿城交投房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告何建明及两原告共同委托诉讼代理人金志成，被告义乌绿城交投房地产开发有限公司的委托诉讼代理人高露超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告何建明、李爱芳向本院提出诉讼请求：判令撤销原、被告于2018年5月11日签订的《浙江省商品房买卖合同》。事实和理由：2018年，被告开发的绿城义乌桃花源进行预售。原告前往售楼处了解商品房的具体情况，包括面积、单价、朝向、楼间距、采光等内容。当时被告并未提供任何规划设计图、采光分析报告等书面资料，原告只能以被告的样板房及口头陈述作为购买依据。由于原告之前居住小区的房屋有五层，楼间距仅有12米左右，房屋的私密性及采光极其不好，故原告在购买案涉商品房时特别注意房屋朝向、楼间距及采光问题。经再三确认，被告明确答复原告楼间距至少有15米多。原告认为该商品房的采光应该不会受到影响。即便当时被告的商品房单价高于同期其他楼盘，但出于被告宣传的楼间距等可以满足原告对采光及私密性的要求，原告于2018年5月11日与被告签订了正式的商品房买卖合同，并按协议约定支付了所有购房款。2020年6月23日，被告通知原告案涉商品房已经可以交付使用，原告前往现场查看时，才发现案涉商品房的楼间距仅为12米左右，与被告之前明确的15米多相差甚远，直接影响案涉商品房的私密性和采光，完全达不到原告购买该商品房的目的。后，原告多次向被告反映该情况，被告一直推脱、不予协调，甚至否认之前有关楼间距的说法。原告认为，花费巨额资金购买商品房是为了更加优质的生活和居住环境，甚至说原告就是冲着楼间距长达15米、采光会比其他楼盘好的优势才购买案涉商品房。但被告为了达成交易，采用欺诈手段，故意隐瞒楼间距的真实情况，故意告知原告虚假信息，导致原告基于错误的认识购买了案涉商品房，其行为已构成欺诈，故案涉合同依法应当撤销。 被告义乌绿城交投房地产开发有限公司辩称，一、案涉房屋已取得了竣工验收备案证明，房屋质量、日照要求等房屋情况均符合相关规范要求，并获义乌市日照管理单位等部门认可。二、被告不仅不存在欺诈行为，还主动告知房屋信息真实情况并由原告签字确认，实际交付的房屋亦与被告告知信息一致。案涉房屋交易过程中被告从未对原告实施欺诈行为，相反，被告尽可能如实、详尽地告知原告各类房屋信息。原告反复强调楼间距影响日照，实际上单独讨论楼间距或者楼高毫无意义，因为真正影响日照的是楼高与楼间距的比值。就该比值，被告在售房阶段明知告知原告约为1:1。而关于楼高，被告在购房提示书中对案涉小区每幢楼的楼高、楼层等信息做了详尽披露，并对包括原告在内的买受人做了说明，原告在购房时亦签字确认表示知悉。最终交付的房屋亦与被告告知的信息一致，符合楼高与楼间距比值约为1:1的要求。至于原告称销售人员对其口头介绍的房屋情况涉嫌虚假的问题，不仅缺乏客观真实性，且与被告在签约时的书面告知不符，亦与双方购房提示书及买卖合同、补充协议中关于口头承诺不代表出卖人意思表示的约定相悖。三、原告并未陷入认知错误，其所述欺诈因果关系不成立。原告请求权基础为欺诈，因果关系为欺诈的重要构成要件，即行为人因欺诈而陷于错误，并因错误而作出表示，两者缺一不可。但本案两者均不存在。1、原告未因“欺诈”而陷于错误。根据原告提供的录音证据，其在与所谓的销售人员交流完、后者离场后自行做了最终总结，包括楼高与楼间距比为1:1、“她说15米以上，其实没有15米”等。可见原告仅对1:1的比值产生一定认可，但对所谓的“销售人员陈述的15米错误信息”并未采信，该信息最终并未使原告陷入认知错误，故原告未因“欺诈”而陷于错误（特别说明：被告对原告的录音不认可，但证据不具备真实性亦构成提交人自认）。2、原告未因错误而作出表示。按原告所述，其因对楼间距产生错误认知，导致对日照产生错误判断，进而作出错误买房决策。但事实上，单独的楼间距数据或楼高数据均不足以影响日照，即单独的楼间距数据与日照情况乃至买房决策不存在因果关系，原告未因该错误而作出表示。四、退一万步而言，即使原告撤销权曾存在，现也已消灭。首先，如前所述，原告购房前已知道或者应当知道撤销事由（购房前已知晓楼高与楼间距比约为1:1，至迟于2018年5月10日签署购房提示书时明确知晓楼高），至其起诉时已超过1年除斥期间。其次，原告知道撤销事由后已以自己的行为表明放弃撤销权（起诉状称2020年6月28日收房时知晓真实楼间距，而知晓后仍对房屋验收确认并接收，还履行了支付物业维修基金、物业管理费等义务）。综上，撤销权即使存在也已消灭。五、原告作为完全民事行为能力人，对自身作出的法律行为不负责任，抱着试探的心理（仅要求撤销不要求返还以便节省诉讼费）提起本案诉讼，不仅有违诚信，并且极大浪费司法资源，不应得到支持。目前房价总体上涨，原告若不想自住，可以选择另行出售。综上，原告诉请缺乏事实和法律依据，应予以驳回。 针对被告的答辩意见，原告补充陈述，原告作为一个非专业人士对于楼间距和日照之间的因果关系并没有一个专业分析，在录音中明确是基于被告承诺楼间距有15米以及层高也有14米多，比例达到了1:1才购买案涉商品房，录音中也陈述如果届时在符合15米楼间距的基础上，光照达不到预期，原告对此也接受，但是现在被告所交付的房屋根本没有达到其承诺的条件。 为证明自己的主张，原告向本院提供如下证据： 证据1，宣传册一份，证明案涉房屋的宣传情况。 证据2，浙江省商品房买卖合同、中国银联缴款单、交付通知书各一份，证明原、被告于2018年5月11日签订浙江省商品房买卖合同，原告依约交付购房款后，被告于2020年6月23日通知原告案涉商品房可以交付的事实。 证据3，微信聊天记录（原告李爱芳和陆荧荧之间）、2018年5月10日录音及文字整理资料（两原告和陆荧荧之间）各一份，证明被告明确案涉商品房楼间距为15米多的事实。 证据4，照片及现场视频一份，证明案涉商品房的现场具体情况及采光极其不好的事实。 被告质证意见：证据1，形式真实性无异议，但不能确定是被告提供给原告的案涉小区的宣传册；关联性不认可，宣传册制作时间是2017年11月，有效期1个月，到2017年12月就已失效，而原告在2018年5月买房，两者不存在关联性；宣传册提示语明确载明不构成邀约，更不能证明原告要证明的观点。证据2，对浙江省商品房买卖合同的三性予以认可，合同第30页补充协议第10条第3款证明原告在购房前对其关心的要素清楚、知晓并无异议；第34、35页补充协议第15条第1、2、4款，口头承诺哪怕有也不作为邀约。对中国银联缴款单的真实性认可，但是其中几张缴款单涉及的是车位款（70万元、618040元）和改造费（2000元），与本案无关，合同价款5689960元原告已付清。对交付通知书的三性均认可，原告确实是2020年6月28日前往收房。证据3，微信聊天记录的真实性无法确认，也与本案无关，不能证明原告的观点。对2018年5月10日的录音及文字整理资料的三性均不认可，录音中说话的各方人员不确定是何身份，甚至所谈论的是否是案涉房屋都无法证明，从录音文字看其所述的楼栋与本案房屋所在的3号楼毫无关联。录音文字第1页倒数第5段、第4页倒数第3段讲的都是1号楼，第2页倒数第6段说前面是6号楼，而案涉房屋前面是8号楼，也对不上；录音文字没有明确是哪两栋房子、15米的距离具体指哪两点之间；原告自认购房前知晓楼高与楼间距比例约为1:1；原告自认购房前实际看过房，对楼间距是明知的，包括第1页第7行、第3页最后一段。录音文字整理稿相较录音也不完整，录音时长14分18秒，文字整理到9分13秒以后就没有了，大段的内容用省略号略去，原告在和所谓的业务员交流完离场后自行做了最终总结，包括9分26秒的时候说“他是1:1的”，12分04秒的时候说“都听她介绍1:1，他说15米以上其实没有15米”，从这里反映原告自认购房前知晓楼高与楼间距比例约为1:1，对所谓的欺诈没有采信，没有陷入错误，因果关系不成立。证据4，三性不认可，无法确定是否为案涉房屋，也无法证明原告的观点，相反从视频看这个房屋都是玻璃幕墙的，而不是实体墙，采光应该较好。 为支持自己的抗辩，被告向本院提供如下证据： 证据1，义乌市建设工程竣工验收备案确认书、日照说明复印件各一份，证明案涉房屋已取得竣工验收备案证明，房屋质量、日照间距、日照时间等房屋情况均符合相关范围要求。 证据2，交付物品清单、交付验收清单、入伙费用结算表各一份，证明原告已于2020年6月28日交验、接收案涉房屋，并履行了支付物业维修基金、物业管理费等义务。 证据3，购房提示书一份，证明：1、依据提示书第1、2两条，任何未经被告书面合同确认的广告、口头承诺和意见等，均不代表出卖人意思表示；2、提示书第2、3两页图片中均明确载明小区每栋的楼高、楼层数等信息，例如案涉房屋所在的D3幢、其前排D8幢及附近其他多层叠墅的楼高均为13.15米。两原告在该提示书上签名，并在最后页表示已仔细阅读、充分理解并予认可，证明其最迟于2018年5月10日已对前述信息充分知悉。 原告质证意见：证据1，对竣工验收备案确认书三性无异议；日照说明的真实性由法院核实，对证明目的有异议，只能证明符合相关规定，没有明确是何种规定，没有明确向原告说明具体的日照间距和日照时间。证据2，真实性无异议，原告确实在2020年6月28日签署这些文件，后取得案涉房屋的钥匙等物品，进入房屋之后才发现楼间距和被告承诺的不符，随后一直主张权利。证据3，最后一页的真实性认可，其余真实性不认可，原告之前从未看见过前面三页的内容，除了最后一页有两原告的签字外，前面的内容首先系打印，看上去很新，不像2018年的文件，其次也没有原告的签名确认，原告有理由怀疑前面的材料是被告事后补充的，无法达到被告的证明目的；购房提示书第一页只有三个条款，与第四页明显可以放在同一页上进行签字确认，但被告提供的材料却单独分出了两页，明显不符合常理，根据原告的谨慎态度，如果被告明确告知楼间距仅为13米左右，原告是绝对不会购买案涉商品房。图片上的楼间距标注并未明确，也未进行特别说明。根据被告提供的图纸可以看出案涉商品房的规划布局与原告提供的宣传册一致。 根据原告、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下： 一、关于原告提供的证据。 证据1，被告对形式真实性无异议，本院对其形式真实性予以确认。但宣传册上明确说明“本宣传资料不作为要约”，且该宣传册仅涉及户型图、房屋内部空间描述等内容，不具备法律规定的“说明和允诺具体确定”这一要件，性质上应属于要约邀请，不视为合同内容的组成部分。 证据2，被告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。 证据3，因该微信聊天及录音聊天的相对方陆荧荧未到庭作证，且被告对其真实性有异议，故本院对该微信聊天记录及录音的真实性不予确认。关于录音文字整理稿，系原告自行提炼而成，未能完整、连续、原始的体现录音资料，故本院不予确认。 证据4，对照片及视频的形式真实性予以确认，但仅凭该组证据无法达到原告的证明目的。 二、关于被告提供的证据。 证据1，原告对竣工验收备案确认书的三性无异议，本院对其证明力予以确认。日照说明系复印件，被告未提供原件予以核对，本院对其真实性不予确认。 证据2，原告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。 证据3，原告虽对购房提示书的第一、二、三页的真实性不予认可，但在庭审中查明原告也持有一份购房提示书原件，内容与被告提供的购房提示书完全一致，故本院对被告提供的购房提示书的真实性予以确认。 根据上述有效证据及原、被告的庭审陈述，本院认定案件事实如下： 2018年5月，原告欲购买被告位于义乌市××街道××小区房屋。同年5月10日，被告向原告出示购房提示书，载明：“为帮助您更全面地了解拟购买的商品房，保护您的合法权益，请您在签署《商品房买卖合同》及补充协议之前认真阅读以下内容：一、请您详细了解《商品房买卖合同》及补充协议的条款内容，重点关注所购商品房基本情况、双方的权利和义务、出卖人责任免除、费用承担、保修责任等内容。相关楼书广告、沙盘模型等宣传资料与《商品房买卖合同》及补充协议约定不一致的，均以《商品房买卖合同》及补充协议为准。二、如您了解到出卖人下属任何员工、代表或经纪人在签署《商品房买卖合同》前后向您作出与《商品房买卖合同》及补充协议不一致或未涉及的口头承诺和意见，均不代表出卖人的意思表示，相关事项均以加盖出卖人公章的《商品房买卖合同》及补充协议为准。三、本项目用地红线内及项目用地红线外相关设施设备分布如下（可参照项目案场展示牌）。四、项目相关宣传资料及效果图与实际交付效果有差异的，以最终交付为准。”原告在该购房提示书上签名，并表示已仔细阅读上述购房提示内容。而该购房提示书第二、三页关于项目内外配套设施、设备分布图中标明第1幢、第3幢的楼高为13.15米。 2018年5月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》（含附件）一份，主要内容为：该商品房为义乌市江东街道桃花源小区·揽月苑3幢1单元102室；建筑面积共154.34㎡；总价款为5689960元；买受人于本合同签署的同时支付首付款1709960元，剩余398万元通过商业银行贷款的方式，在本合同签订后30天内将贷款款项全额划付至出卖人指定账户；出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付符合各项条件的商品房；买受人对所购买房屋的周边环境、位置、空间、结构、朝向及外立面、阳台、空调机位等处理的形式，以及由于上述情况导致该商品房采光、通风、噪音以及其它使用功能等的影响均已充分了解并无异议；出卖人下属任何员工或代表在本合同及补充协议签署前后向买受人作出与本合同及补充协议不一致的承诺和意见均不代表出卖人的意思表示，对出卖人不具有法律约束力，出卖人的一切意思表示均以加盖出卖人公章的书面文件为准，买受人对此确认无异议等。案涉房屋的总价款5689960元原告已全部付清。 2020年6月23日，案涉工程取得竣工验收备案确认书。同日，被告向原告发送交付通知书，告知原告案涉房屋可以按期交付使用。 2020年6月28日，被告交付案涉房屋及车位，原告对房屋及车位进行验收并领取了相关物品。 本案审理过程中，原告陈述“在签订合同时是认为楼间距有15米，比例至少1:1才签订了合同。” 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”本案的争议焦点是被告有否承诺原告案涉楼间距至少有15米即被告是否构成欺诈？ 首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告并未提供充分证据证明被告向其作出过楼间距至少有15米的承诺，应由其承担举证不能的不利后果。其次，原告提供的录音资料可以构成其对楼高：楼间距为1:1是明知的自认，而在签订《商品房买卖合同》之前，被告已通过购房提示书的书面形式提前告知原告案涉房屋的楼高为13.15米，应认定原告在签订《商品房买卖合同》前对楼间距为13.15米应是明知的。再次，即便售楼处的工作人员曾口头提及楼间距有15米，但《商品房买卖合同》中明确约定“出卖人下属任何员工或代表在本合同及补充协议签署前后向买受人作出与本合同及补充协议不一致的承诺和意见均不代表出卖人的意思表示，对出卖人不具有法律约束力，出卖人的一切意思表示均以加盖出卖人公章的书面文件为准”，原告对该内容并未提出异议，本院认定被告并未向原告作出楼间距至少有15米的承诺。最后，商品房的买卖相对于购房者而言，系生活中的重大决策和投资行为，原告在签订合同前会充分考虑各种影响房屋买卖的情况和因素，其在签订《商品房买卖合同》时并未对楼高、楼间距提出异议，进而不与被告完成交易。故本院认定案涉《商品房买卖合同》系双方基于真实意思表示自愿签订，未违反效力性强制性规定，亦不存在欺诈的情形，应属合法有效，对双方均具有法律约束力。原告已支付了购房款，被告亦交付了案涉房屋，现原告基于案涉《商品房买卖合同》存在法律规定的可撤销情形要求予以撤销，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告诉请于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告何建明、李爱芳的诉讼请求。 案件受理费40元（已减半收取），由原告何建明、李爱芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 舒 怡 二〇二一年二月二十三日 书记员 金倩倩