广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初23670号原告：郭建枫，男，1959年12月15日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：张莉，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖舒韵，上海锦天城（广州）律师事务所实习律师。被告：谭剑帆，男，1963年4月4日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：谭剑平（系谭剑帆的哥哥），男，1957年3月14日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：广州珠光物业管理有限公司，住所地广州市海珠区南洲路御景大街**202。法定代表人：贺栩模,职务总经理。委托诉讼代理人：曹霞、罗秋华，均是该公司职员。原告郭建枫与被告谭剑帆、广州珠光物业管理有限公司（以下简称珠光物业公司）侵权责任纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张莉、廖舒韵，被告谭剑帆的委托诉讼代理人谭剑平，被告珠光物业公司的委托诉讼代理人曹霞、罗秋华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告对广州市越秀区越秀北路315号1608房的卫生间天花板漏水的部位停止侵权、恢复原状。2.判令两被告向原告赔偿广州市越秀区越秀北路315号1608房的租金损失（按租金5000元/月计算，自2020年3月20日计算至实际修复时止）。5.判令两被告承担本案诉讼费和鉴定费。事实和理由：原告为广州市越秀区越秀北路315号1608房（以下简称1608房）的所有权人，被告谭剑帆系原告楼上即广州市越秀区越秀北路315号1708房（以下简称1708房）的所有权人，被告珠光物业公司系上述房产所在小区的物业管理公司。原告与被告谭剑帆系上下楼邻居关系，双方均将其所有的上述房产以出租或其他方式供他人使用。2020年1月份，1608房的承租人因房屋卫生间的天花板各处出现不同程度的漏水，严重影响其生活质量，遂向原告及被告珠光物业公司反映该漏水问题。原告得知后，通过广州市越秀区马庄巷居委会以及广州市越秀区人民政府多次联系两被告以查明1608房漏水原因进而解决漏水问题。为此，广州市越秀区人民政府就1608房卫生间天花板漏水事宜出具书面的解决方案并告知被告珠光物业公司。但被告珠光物业公司并未按处理意见解决房屋漏水问题，亦拒绝配合检测1608房卫生间漏水原因、拒绝处理上述漏水问题，1708房的实际使用人拒绝停止用水，致使1608房卫生间天花板漏水情况进一步恶化，漏水面积持续扩大，影响房屋的用电安全，使1608房承租人不能正常使用该房屋。据此，自2020年3月中旬至今因1608房卫生间天花板漏水而导致租金损失共计12500元。因此二被告及1708房实际使用人应承担由此给原告造成的损失。因此，根椐《中华人民共和国民法通则》第5条、第83条、《中华人民共和国物权法》第92条、《中华人民共和国侵权责任法》第2条、第6条、第19条、第21条的规定，特提起本案诉讼。被告谭剑帆辩称，一、1708房的有关结构：卫生间是沉箱式结构，座厕左侧是排风槽，而与排风槽成90度角的砖体间墙内包着三条排水主管，即里面就是一个管井。当我打开卫生间地面后，又发现沉箱下紧贴排风槽边筑起一堵L形的水泥墩，水泥墩有一边是靠着主排水管的。后来我才知道1608房的漏水点在我家的水泥墩的底部。二、我方处理漏水问题的过程：2020年1月初管理处告知1708房卫生间漏水到1608房卫生间，当时我要求管理处联系原告，想视漏水情况再作处理，但等了十多天原告都无恢复信息，无奈之下我唯有叫工人先打开1708房的卫生间查看，后发现卫生间沉箱底是无水的，并发现1708房的座厕左侧上方天花板也有渗漏。我方遂通知管理处处理，并要求其致电原告，但原告一直未回复。我拍照发送给管家罗小姐，一天后又叫工人回复原状。又过了二十多天，管家罗小姐致电称1608房还是漏水。我怀疑是大楼的排水管堵塞了或者三叉接口松脱漏水。后管理处又要求先到1708房测量水压，现场水压打到4-5公斤压力，然后稳定在2公斤压力位置，工人说可能我家水管有暗漏。但我方不同意再次打开1708房卫生间地面检查。此外，为证实是否1708房水管暗漏导致漏水问题，我还要求管理处将1708房总水闸关了观察，结果停了一个月的用水后，1608房的漏水问题依旧无改善。三、我方支持、配合法院指定专业机构对侵权责任进行认定。但如果经鉴定与我方无关，则我认为应由原告承担因此而产生的所有费用，且保留追究上一次主动配合检测开挖卫生间地面所产生费用的权利。被告珠光物业公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，事实和理由如下：一、我司没有侵权行为。1608房屋顶漏水现象并不是我司造成的，其指控的所谓侵权行为事实上并不存在，其无权向我司提出侵权赔偿。二、我司一直在积极的处理、沟通、解决1608房漏水的情况，并不是原告所说的不作为。首先，根据《前期物业管理服务合同》、《物业管理条例》等的规定，房屋漏水应查明漏水原因，公共设施漏水由物业公司负责，从维修基金中支出，如是专有部分，由专有权人负责维护。经过我司工作人员的排查，1608房卫生间漏水属于公共水管的可能性不大。如果是公共水管出现破裂，1608房以上楼层一直处于用水状态，漏水现象会一直持续，不会有所好转。1608房租户从2019年12月30日反映卫生间漏水，我司工作人员查看了几次现场，在2020年4月24日查看现场，发现滴水情况有所好转，滴漏情况减小。其次，根据《前期物业管理服务合同》、《物业管理条例》等的规定，对于1608房卫生间漏水事宜，我司只有协助管理的义务，我司的工作人员也己经履行协助管理的义务，具体事实如下：我司于2019年12月30日收到1608房的租户反映卫生间漏水，我司派工作人员去现场查看之后，因1708房天花也有漏水现象，初步推断1708房及1808房的卫生间的防水系统存在问题，同时也跟1708、1808房的业主反映了情况。2020年1月14日，1708房的业主即被告谭剑帆的哥哥谭剑平将卫生间的地面凿开后发现没有水，排除了1708卫生间防水系统有问题。由于联系1608的租户当时不在小区，后期1608的租户回来我司工作人员上门查看现场，滴水情况有所好转，工作人员说观察一段时间。1708房的卫生间天花板也开始滴水。正好赶上过年和疫情，1608房租户于2020年3月6日回来后发现天花板又在漏水，我司后续一直在持续跟进这件事。根据我司与1708房租户的聊天记录显示，于2020年3月21日对1708房做的一次水压测试显示，1708房的冷水管压力下降可能存在问题，也有可能是因为角阀或总阀没关紧导致的测试有误，故我司于2020年5月30日对1708房再次做了一次水压测试，这次的结果显示1708房的热水管和冷水管无问题。根据我司与谭剑平的聊天记录，我司于2020年3月25日将1708房的水源总开关关掉。由于1708房租户在5月5日开始回1708房住了几天，但每次用完都会关水的角阀，我司工作人员也去关水的总开关。从2020年3月25日至5月5日，1708房处于无人居住状态，水的总开关也处于关闭的状态。但是1608房的卫生间天花板一直在漏水，1708房的卫生间天花板从2020年1月14日也开始漏水，因此，我们初步推断有可能是1808房卫生间没做好防水，导致水从通风井夹层中滴到1608房间。最后，我司并未收到广州市人民政府的书面解决方案。当时，广州市越秀区马庄巷居委会与我司的物业服务中心共同跟进、处理、解决1608房卫生间天花板漏水事宜，并邀请了1608房代理人、1708房代理人、1808房代理人于2020年4月19日、2020年4月24日开过两次协调会议，会议的主要内容就是由三家业主去找一家法院认可的鉴定机构鉴定查找漏水的原因，由侵权方承担所有责任，后因1808的业主不同意做鉴定，故协议没有签订成功，1708房业主也不同意挖开整个卫生间地面进行排查。三、我司已履行协助、管理的义务，一直在排查漏水原因，并与各方沟通、协调，并无侵权行为，故修复房屋原状、租金损失及其他费用均应由侵权人支付。经审理查明，原告是广州市越秀区越秀北路****的产权人。被告谭剑帆是广州市越是广州市越秀区越秀北路****的产权人。业公司是上述房屋所在物业小北御景广场的物业管理服务公司。庭审中，各方当事人一致确认：上述1608房与1708房是上下相对应的两个房屋。原告表示：1608房从2019年12月开始发现有漏水的情况，期间曾有一个月情况有些许改善，但1708房的水管打开后又开始漏水，水是以较快速度滴下来的。被告谭剑帆表示漏水情况与答辩意见一致。被告珠光物业公司表示：渗漏情况和答辩意见一致，其最后一次到现场是2020年4月24日，当时虽然有漏水但已改善，水量较小。原告为了证明其租金损失，还向法院提交了如下证据：1.结婚证、户口本，载明原告的妻子为案外人王立立。2.《房屋租赁合同》及交租凭证，拟证明王立立与案外人余勇签订《房屋租赁合同》，约定租期自2019年1月5日至2020年1月4日止，每月租金为5000元。3.《广州市住房租赁合同》，拟证明余勇自2020年4月16日起向案外人李菁承租房屋。4.住宿服务房费发票及水费通知截图，拟证明1608房的承租人已于2020年3月搬离该房屋且此后房屋无人居住的事实。根据原告的申请，本院委托广东汇建检测鉴定有限公司（以下简称汇建公司，已于2018年3月15日取得广东省质量技术监督局出具的检验检测机构资质认定证书）对广州市越秀区越秀北路315号1608房卫生间天花板漏水原因进行鉴定，并对该漏水问题提出修复建议。汇建公司派员对上述事由进行检查、鉴定，并于2020年11月27日出具了汇建鉴字第〔2020〕01900号《房屋漏水原因分析报告》，主要内容如下：一、概况：据悉，1708房业主收到渗漏投诉后将1708房暗铺热水管道进行更换，且于2020年1月14日已对卫生间沉箱进行拆除后维修处理。二、检查情况为：1608房东南角天花板有渗水痕迹及泛白现象，面积约0.2平方米，该天花板东南角有一呈东西走向的微裂缝，裂缝长0.35米，裂缝处稍有渗水痕迹，以上渗水部位本次鉴定未发现有明显渗漏现象。三、鉴定结论为：1608房卫生间天花板存在渗漏迹象，且渗漏位置对应1708房卫生间，水源是自上而下或水平传递的，故分析1608房出现渗漏水的原因为此前1708房卫生间防水失效或防水措施不当，水源渗入楼板，致1608房渗漏点出现渗漏现象，即1608房漏水现象与1708房存在因果关系。四、处理意见为：1、对1608房渗水区域楼板作维修处理。2、以上施工应委托有相应资质的单位进行施工。为此，原告已向汇建公司交纳了鉴定费20000元。本院认为：广州市越秀区越秀北路315号1608房与1708房是上下相邻的房屋，原告是1608房的产权人，被告是1708房的产权人。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十八条、第一千一百六十七条的规定，不动产的相邻权利人应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系；侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人可以请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。现本院委托的检验检测机构汇建公司对上述1608房的卫生间天花板漏水原因作了检查鉴定，认定1608房出现渗漏水的原因为此前1708房卫生间防水失效或防水措施不当，水源渗入楼板，致1608房渗漏点出现渗漏现象，即1608房漏水现象与1708房存在因果关系。处理建议为委托有相应资质的单位对1608房渗水区域楼板作维修处理。汇建公司是广东省质量技术监督局认可的检验检测机构，具备相应鉴定资格，本院对其所作的上述《房屋漏水原因分析报告》予以采纳。据此，被告谭剑帆作为1708房的产权人，应对其房屋渗漏造成的损害承担责任。因此，原告请求被告谭剑帆对1608房的卫生间天花板漏水的部位停止侵权、恢复原状的请求，予以支持。被告谭剑帆并应承担相应的鉴定费用和诉讼费用。原告对于被告珠光物业公司的有关诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。此外，上述鉴定报告还同时认定了“1608房东南角天花板有渗水痕迹及泛白现象，面积约0.2平方米，该天花板东南角有一呈东西走向的微裂缝，裂缝长0.35米，裂缝处稍有渗水痕迹，以上渗水部位本次鉴定未发现有明显渗漏现象”等的事实。鉴于：1.1608房受渗水影响的部位仅限于卫生间的范围内、渗水面积范围有限，不必然导致整个房屋无法使用；2.汇建公司查看现场时确认1708房在争议发生后更换过暗铺的热水管道、对卫生间沉箱进行拆除后维修的事实；3.汇建公司查看现场时亦未发现有明显渗漏现象；故本院认为原告要求被告自2020年3月20日起按5000元/月赔偿租金损失的请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第二百八十八条、第一千一百六十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告谭剑帆对广州市越秀区越秀北路315号1608房渗水区域楼板作维修处理，恢复原状；二、驳回原告郭建枫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费20056元（含案件受理费56元、鉴定费20000元），由原告郭建枫负担28元，被告谭剑帆负担20028元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  伍颖妍二〇二一年二月二日书记员  李洁茹