河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2710号上诉人（原审原告、反诉被告）:中牟亚太碧桂置业有限公司，住所地郑州市中牟县刘集镇（郑开大道与人文路交叉口西南200米处）。法定代表人：杨海波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑媛媛，河南贞实律师事务所律师。委托诉讼代理人：李世鹏，河南贞实律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：阎华敏，女，1972年7月29日出生，汉族，现住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王治林，上海段（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱登杰，上海段（郑州）律师事务所律师。上诉人中牟亚太碧桂置业有限公司（以下简称中牟亚太公司）因与被上诉人阎华敏房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院(2020)豫0102民初7066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月23日开庭审理了本案。上诉人中牟亚太公司的委托诉讼代理人郑媛媛、李世鹏，被上诉人阎华敏的委托诉讼代理人王治林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中牟亚太公司的上诉请求：1.依法撤销河南省郑州市中原区人民法院（2020)豫0102民初7066号民事判决第三项，改判为：上诉人向被上诉人返还购房款、车位款共计1269815元；2.依法撤销河南省郑州市中原区人民法院（2020)豫0102民初7066号民事判决第四项，改判支持上诉人原诉讼请求第二项即被告向原告支付违约金566972.25元和原诉讼请求第三项即被告向原告支付车位使用期间的费用6600元；3．一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人只是代收维修基金且已经交给房管局，维修基金不应当由上诉人退还。根据《住宅专项维修资金管理办法》，被上诉人的维修基金由上诉人代收，并且已经交给中牟县住房保障和房地产管理局房屋维修资金管理中心。所以维修基金不应当由上诉人退还。二、上诉人完全按照合同约定向被上诉人交付了房屋，被上诉人应当承担逾期付款的违约金。而一审法院认可被上诉人的抗辩理由，系事实和法律认定错误。上诉人已经按照与被上诉人就案涉房屋买卖达成的合意，向被上诉人交付了下沉式地下室和60平方米花园的使用权。被上诉人已经逾期付款一年有余，是严重违约，应当按照《商品房买卖合同》的约定承担逾期付款的违约责任。关于案涉花园使用权，上诉人与被上诉人签订了《协议书》，上诉人已经明确告知被上诉人案涉花园的使用权不作为商品房交付的条件。被上诉人作为完全民事行为能力人，可以且应当完全理解《协议书》的内容，因此其签订《协议书》是其真实意思表示。该《协议书》也没有违反法律、行政法规的强制性规定，不应当由上诉人承担相应的民事责任。三、车位使用费用应当自该车位可交接时开始起算，不应当考虑被上诉人是否实际占有使用该车位。根据《车位使用权转让协议书》，被上诉人于2019年11月30日就可以办理车位的交接手续。即自2019年11月30日开始，上诉人已经向被上诉人让渡了车位的使用权，不论被上诉人是否占有使用，均应当向上诉人缴纳车位使用费用。综上，一审判决事实和法律认定错误，严重损害了上诉人的合法权益。恳请二审法院支持上诉人的上诉请求。阎华敏辩称：一、一审法院认定事实清楚，中牟亚太公司未交付符合约定的花园及同等面积同等户型具备居住条件的地下室，因中牟亚太公司违约无法实现合同目的，其应承担违约责任。（一）阎华敏提交的认购书及录音证据均能证明购房时中牟亚太公司承诺交付其60平方米的花园及同等户型同等面积具备居住条件的地下室。中牟亚太公司与阎华敏先后签订3份认购书，时间从2017年5月13日持续至2019年6月13日，且3份认购书中均明确约定，中牟亚太公司应向阎华敏交付一个60平方米的花园供其使用。办理完毕银行抵押贷款手续后，阎华敏去小区看房后才发现待交付的房子与之前描述的完全不一样，1、花园是开放式的，没有进行物理分割。2、赠送的负一层是在地下停车场圈了大概90平方米左右的大通间，没有房间布局，没有上下水，屋内还有各种管道在房顶穿过，存在严重的消防隐患，更不是下沉式庭院负一层，完全不具备居住条件。发现问题后阎华敏的弟弟阎显与妻子左依晨与中牟亚太公司销售顾问、营销人员及工程总监多次电话或见面沟通协商解决方案，从录音证据的内容看，可以认定购房时亚太公司承诺交付的标准。（二）中牟亚太公司承诺的花园及可居住的地下室对案涉房屋价款有重大影响（案涉房屋27823.44元／㎡，中牟亚太公司称案涉房屋所在13号楼成交均价为17284元／㎡)，应当视为合同的有效组成部分。阎华敏购买房屋的目的是和老人孩子共同居住，夫妻和两个孩子住在一楼，父母住在负一，这样可以共同生活也方便互相照顾。中牟亚太公司对交付房屋的承诺可以满足阎华敏的购房目的，基于中牟亚太公司承诺的这些超值配套，阎华敏才愿意以比同小区同等户型每平方米高一万余元的价格购买该套商品房（阎华敏购买的13号楼涉案房屋单价27823.44元／㎡，小区其他户型及楼层的销售均价为15000元／㎡左右，同小区10号楼同户型均价在16466元／㎡，图片为证）。如果不是基于花园及可居住的同等面积的负一，阎华敏绝不会以如此高的价格购买该套房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，中牟亚太公司就涉案商品房及配套设施的允诺，对涉案商品房买卖合同的订立及房屋价格有重大影响，该说明与允诺虽未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。因此，亚太公司承诺的配套花园及同等面积同户型具备居住条件的负一应视为商品房买卖合同的内容。因此，因中牟亚太公司未能提供符合约定的花园及下沉式具备居住条件的地下室，导致合同目的无法实现，应承担全部违约责任。二、阎华敏按约履行合同，已交付首付款1139815元，车位费130000元及维修基金8830.25元，涉案房屋的抵押贷款手续也办理完毕，被上诉人逾期支付剩余房款是因上诉人违约，上诉人交付的房屋及设施与购房时其所描述的交付标准严重不符，被上诉人并无任何违约行为。阎华敏在签订认购书后，积极履行认购书约定的内容，交付定金10万元，并支付维修基金8830.25元，按约支付剩余首付款。此外，阎华敏与开发商签订正式的《商品房买卖合同》及相关附件，积极配合办理该房屋的网签及抵押贷款手续。现涉案房屋首付款已经交付完毕，已办理网签，抵押贷款手续已经办理完毕。阎华敏的行为表明其一直在积极履行合同，并没有违约意向也未有违约行为。在《认购书》及《商品房买卖合同》签订后，被上诉人一直积极履行付款义务，配合办理房屋的网签及抵押贷款手续，已支付房款、车位费及维修基金共计1378645元，该套房屋已网签完毕，银行抵押贷款手续也审核完毕，被上诉人的种种行为表明，被上诉人积极履行合同并非故意逾期不支付房款。三、阎华敏基于购房时上诉人对房屋及配套的承诺才愿意以远远高出市场价的价格购买涉案房屋，上诉人的说明与允诺虽未写入商品房买卖合同中也应当视为合同的内容。四、阎华敏购买的涉案房屋单价27823.44元／㎡，中牟亚太公司称案涉房屋所在13号楼成交均价为17284元／㎡，同小区10号楼同户型均价在16466元／㎡，没有超值配套阎华敏绝不会以如此高的价格购买案涉房屋。五、因中牟亚太公司违约在先阎华敏拒绝接收房屋及车位，从未使用车位，中牟亚太公司主张的车位使用费没有事实和法律依据。中牟亚太公司提供的告知书显示收楼时间为2019年11月30日，截止到开庭时，中牟亚太公司并未向阎华敏提供符合双方约定的商品房、地面花园、下沉式可居住的地下室，中牟亚太公司违约在先。《车位转让协议》系原被告双方约定的中牟亚太公司商品房买卖合同交付义务的组成部分，车位的交付并不能代替中牟亚太公司交付合格商品房及附属设施的合同义务。因中牟亚太公司未能履行双方约定的主要合同义务，阎华敏拒绝接收该车位，该车位也一直在中牟亚太公司的管控之下。因此，中牟亚太公司要求阎华敏支付车位使用费没有事实及法律依据。综上，上诉人交付的房屋不符合其承诺的交房标准，已严重违约，因上诉人的违约行为，双方已无法实现合同目的。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，望二审法院在查明事实的基础上依法维持原判。中牟亚太公司向一审法院起诉请求：1.立即解除原、被告双方签订的编号为ZM190××××1017号《商品房买卖合同》、附件及相关协议书并判令被告协助原告办理上述《商品房买卖合同》、附件及相关协议书的撤销备案登记；2.判令被告向原告支付逾期付款违约金566972.25元；3.立即解除原、被告双方签订的《车位使用权转让协议书》，并判令被告向原告支付车位使用期限的费用6600元；4.本案的全部诉讼费用由被告承担。阎华敏向一审法院提出反诉请求：1.解除原、被告双方签订的编号为ZM190××××1017号《商品房买卖合同》、附件及相关协议书并判令反诉被告协助反诉原告办理上述《商品房买卖合同》、附件及相关协议书撤销备案登记；2.判令反诉被告向反诉原告退还购房款、车位款、维修基金等共计1278645元；3.判令反诉被告向反诉原告支付违约金566972元；4.本案的反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实，1．2017年5月13日，中牟亚太公司与阎华敏签订《郑东碧桂园认购书》。该认购书主要约定，阎华敏以23572.06元/㎡的价格认购中牟亚太公司开发的中牟绿博组团、富贵四路以南、锦荣路以东、牡丹一街以西、永盛北街以北碧桂园陶园13#楼2单元102室（M-Y171型）洋房，建筑面积135.85平方米，花园面积60平方米，交楼日期为2019年10月31日，付款方式为按揭一个月96折，定金10万，首付30%。2018年9月15日，中牟亚太公司与阎华敏第二次签订《郑东碧桂园认购书》。该认购书主要约定，阎华敏以27823.44元/㎡的价格认购中牟亚太公司开发的中牟绿博组团、富贵四路以南、锦荣路以东、牡丹一街以西、永盛北街以北碧桂园陶园13#楼2单元102室（M-Y171型）洋房，建筑面积135.85平方米，花园面积60平方米，交楼日期为2019年11月30日，付款方式为按揭三个月96折，定金3万。2019年6月13日，中牟亚太公司与阎华敏第三次签订《郑东碧桂园认购书》。该认购书主要约定，阎华敏以27823.44元/㎡的价格认购中牟亚太公司开发的中牟绿博组团、富贵四路以南、锦荣路以东、牡丹一街以西、永盛北街以北碧桂园陶园13#楼2单元102室（M-Y171型）洋房，建筑面积135.85平方米，花园面积60平方米，交楼日期为2019年11月30日，付款方式为按揭三个月96折，定金3万。2.2019年8月9日，出卖人中牟亚太公司与买受人阎华敏签订《商品房买卖合同》（合同编号：ZM190××××****）。该合同主要约定：买受人阎华敏以每平方米27823.44元，总金额3779815元的价格，购买出卖人开发的位于中牟县××路以南、锦荣路××、牡丹一街××、××单元××房（建筑面积135.85平方米）。付款采用按揭方式，首付1139815元，约定付款时间2019年7月30日；余款商业贷款，约定付款时间2019年10月30日。出卖人应当在2019年11月30日前，将具备商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。上述合同已在房屋登记主管部门进行合同信息备案。3．2019年8月9日，阎华敏收到中牟亚太公司发出的《买卖合同重要事项告知书》，其上主要载明因《商品房买卖合同》需要送至房管部门进行合同备案登记，故将主要事项（包括房屋价款、付款时间、房屋交付时间、合同返还时间等）告知阎华敏。4.2019年8月9日，中牟亚太公司与阎华敏签订《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，该协议主要约定，就案涉房屋，阎华敏采取商业银行按揭贷款的方式支付2640000元。如因阎华敏原因导致贷款机构不予审批同意阎华敏的贷款申请或最终批准的贷款金额与阎华敏申请的贷款金额存在差异的，则阎华敏必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额款项自行支付给中牟亚太公司。若阎华敏逾期支付该款项，阎华敏按应付未付款的每日万分之二计付违约金给中牟亚太公司。逾期超过90天的，中牟亚太公司有权解除买卖合同，阎华敏应向中牟亚太公司支付该商品房总房价款的15%的违约金。5.中牟亚太公司与阎华敏签订《车位使用权转让协议书》，该协议书主要约定：中牟亚太公司以130000元的价格将案涉房屋所在小区即郑东碧桂园地下车位C区312号车位使用权转让给阎华敏，阎华敏须于2018年9月15日前一次性支付。该车位使用权转让给阎华敏使用的期限为20年，自2019年11月30日起至2039年11月30日止。截止庭审之日，上述车位未实际交付。6.中牟亚太公司与阎华敏就阎华敏使用与案涉房屋周边相邻的部分用地做花园使用的事宜签订《协议书》。该协议书主要约定：花园的暂测面积为60平方米…经买受人要求，出卖人同意提供给买受人使用；在买受人使用花园期间，如有第三人、相关政府部门对此使用提出异议且异议成立的，或因政府行为以及重大公共利益的需要导致花园被征用的，则买受人承诺在经出卖人书面通知之日起十五天内无条件将花园退还给土地使用权人，且出卖人无需对此作任何补偿，买受人亦不得要求退楼。买受人逾期不退还的，需承担相应的后果；该花园仅限于绿化，买受人不得在该花园内建造建筑物、构筑物，不得打桩、钻井等破坏原有主体结构行为。买受人在使用该花园时应遵守《碧桂园陶园前期物业服务协议》及《碧桂园陶园临时管理规约》…除出现本协议第二条约定情形导致买受人退换花园外，买受人使用花园的期限同该商品房住宅用地的使用期限；出卖人于交付该商品房的同时将花园交给买受人使用；买卖双方一致同意：因该花园是应买受人要求而提供给买受人使用，买受人使用花园的唯一目的是想在购买该商品房之后，增加该商品房的景观效果，买受人对花园使用不作为买卖双方买卖该商品房的条件，花园存在与否不影响该商品房的买卖，故买受人承诺不以该花园移交时的状态、面积大小等任何问题拒绝收楼或向出卖人提出任何要求，否则视为出卖人已按期交付该商品房；因不可抗力给花园造成损失的，出卖人不负任何赔偿责任；买受人充分了解出卖人同意买受人使用花园是基于其向出卖人购买了该商品房，若买卖合同终止，本协议于买卖合同终止同时即自行终止。买受人应当在本协议终止后30天内将该花园完好归还给出卖人，双方不因本协议终止而向对方主张任何权利或追究任何责任。阎华敏对上述协议不予认可，称其没有印象签订上述协议，但未申请对其签名进行鉴定。7.诉讼中，中牟亚太公司认可与阎华敏之间的就案涉房屋买卖达成的合意中，包含免费提供下沉式地下室及与案涉房屋紧邻的60平方米花园的使用权，但其称上述讼争花园的规划用途为公共绿地。8.中牟亚太公司认可阎华敏已交付购房款1139815元、车位费130000元、房屋维修基金8830.25元。诉讼中，阎华敏称，因案涉房屋配套设施（地下室及花园）不符合双方约定的交付条件，故其拒绝向中牟亚太公司支付按揭款项，亦未接收案涉房屋及车位。9.诉讼中，中牟亚太公司称，案涉房屋所在13#楼整体成交均价为17284元/㎡。一审法院认为，2019年8月9日中牟亚太公司与阎华敏之间签订的《商品房买卖合同》，无证据显示存在法定无效的情形，双方均应依约履行。但结合双方此前签订的三份《郑东碧桂园认购书》及其他举证，可以认定，中牟亚太公司与阎华敏之间就案涉房屋的买卖，除上述《商品房买卖合同》的约定外，还包含了中牟亚太公司免费赠送地下室及案涉房屋紧邻部分60平方米左右花园使用权的约定。中牟亚太公司以阎华敏逾期超过90日未支付剩余房款为由要求解除合同，阎华敏抗辩称系因中牟亚太公司不能交付符合双方约定的地下室及花园故拒绝付款，并以此为由要求解除合同。对此该院分析如下：第一，关于买房送地下室及花园使用权的约定。中牟亚太公司作为房地产开发企业，基于吸引购房者的目的，以赠送地下室及花园使用权作为“卖点”对房屋进行促销，只要该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人就应当依约履行。从案涉房屋的成交价款来看，案涉房屋的价款明显高于该房屋所在楼盘的房屋出售均价（案涉房屋每平方米27823.44元，中牟亚太公司称案涉房屋所在13#楼成交均价为17284元/㎡），足以证明是否包含上述地下室及花园的使用权赠送，对于购房者选择购买案涉房屋及案涉房屋的价格存在重大影响，换言之，即该“卖点”的存在，客观上构成阎华敏购买案涉房屋的诱因之一。关于案涉房屋的地下室使用权，双方均认可关于案涉房屋的买卖包含有赠送地下室使用权，但对所涉地下室的面积、结构、交付条件等存在争议，双方当事人亦未能提供充分证据证明关于案涉地下室使用权约定的具体内容，且双方对此也未能进一步协商达成合意。如前所述，赠送“地下室使用权”，系阎华敏选择购买案涉房屋并接受较高价款的诱因之一，双方对于所涉地下室使用权的具体内容约定不明而产生争议，接影响到案涉房屋买卖合同的顺利履行。关于案涉花园使用权，中牟亚太公司自己陈述案涉花园的规划用途为公共绿地，作为房地产开发企业，应当知道小区业主不得私自占用小区公共绿地，但其仍将房屋紧邻部分的公共绿地使用权作为房屋销售时的“卖点”，该约定明显属于无效条款。虽然中牟亚太公司与阎华敏之间签订有《协议书》，但该《协议书》系中牟亚太公司提供的格式文书，其中通过格式条款内容“买卖双方一致同意：因该花园是应买受人要求而提供给买受人使用，买受人使用花园的唯一目的是想在购买该商品房之后，增加该商品房的景观效果，买受人对花园使用不作为买卖双方买卖该商品房的条件，花园存在与否不影响该商品房的买卖，故买受人承诺不以该花园移交时的状态、面积大小等任何问题拒绝收楼或向出卖人提出任何要求，否则视为出卖人已按期交付该商品房……”等约定来免除其对于约定的赠送“花园使用权”的相关义务，但上述约定明显与双方在《郑东碧桂园认购书》的约定不一致，与买受人阎华敏购买房屋及使用花园的初衷也不一致，故该《协议书》的签订，并不能免除“赠送花园使用权”的合同条款无效后中牟亚太公司所应承担的民事责任。第二，关于违约及合同解除问题。房屋买卖不同于一般商品的买卖，涉及利益较大，且从交易双方签订买卖合同到房地产权属转移登记以至房地产交验，是一个较长的过程，容易因外界因素和交易双方自身情况的变化而发生变故，从而造成违约，故交易双方对于交易过程都应当负有更高的注意义务，在签订房屋买卖合同时更应当足够审慎。如前所述，本案中，中牟亚太公司将赠送地下室及花园使用权作为案涉房屋的卖点之一，且在客观上成为影响阎华敏选择购买案涉房屋的重要因素，阎华敏为此支付远高出案涉房屋所在13#楼房屋均价的价款，故该赠送地下室及花园使用权能否实现，业已成为阎华敏的合同目的之一。但关于地下室的使用权，双方约定不明，且未能通过进一步协商达成一致；关于花园的使用权，违反法律、行政法规的强制性规定，双方约定无效。由此双方产生争议，导致案涉房屋买卖合同不能继续履行。中牟亚太公司作为专业的房地产开发企业以及格式合同的提供者，对此应承担主要责任；阎华敏作为买受人，在签订合同时未尽到足够的审慎义务，亦应承担相应责任。阎华敏因上述地下室及花园的发生争议而未按合同约定期限支付按揭贷款部分的房款，其抗辩事由具有合理性，不构成违约。但鉴于中牟亚太公司与阎华敏均要求解除案涉《商品房买卖合同》及其附件，该院对双方该项诉求予以支持。阎华敏应协助中牟亚太公司办理撤销合同备案的相关手续。因案涉《车位使用权转让协议书》是基于案涉《商品房买卖合同》的存在而签订，故《商品房买卖合同》及其附件解除，案涉《车位使用权转让协议书》应一并予以解除。因车位未实际交付，中牟亚太公司要求阎华敏支付车位使用费没有事实依据，该院不予支持。合同解除后，中牟亚太公司应当返还阎华敏向其支付的购房款1139815元、车位费130000元、房屋维修基金8830.25元。阎华敏主张中牟亚太公司返还1278645元，该院予以支持。因双方均不构成违约，故对于各自主张的违约金，该院均不予支持。但对因地下室约定不明、花园使用权约定无效导致合同无法继续履行，双方均有责任，且中牟亚太公司作为专业的房地产开发企业，对此应承担主要责任，故中牟亚太公司对于阎华敏所支付的房款、车位款、房屋维修基金的利息损失，应承担部分赔偿责任。该院本着公平原则，兼顾双方当事人的过错程度等因素，酌情判令中牟亚太公司自2019年8月9日起，以1278645元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率向阎华敏支付利息损失至债务实际清偿之日止（其中，2019年8月9日至2019年8月20日期间的利息损失，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。对于2019年8月9日之前阎华敏已付款项的利息损失，因其自身亦有过错，该部分损失由其自行负担。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第二百七十四条、第五百一十条、第五百六十二条、第五百六十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）中牟亚太碧桂置业有限公司与被告（反诉原告）阎华敏之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ZM190××××****）及其附件自判决生效之日起解除，被告（反诉原告）阎华敏于合同解除后三十日内，协助原告（反诉被告）中牟亚太碧桂置业有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：ZM190××××****）及其附件的撤销合同备案手续；二、原告（反诉被告）中牟亚太碧桂置业有限公司与被告（反诉原告）阎华敏之间签订的《车位使用权转让协议书》自本判决生效之日起解除；三、反诉被告中牟亚太碧桂置业有限公司自判决生效之日起十日内向反诉原告阎华敏返还购房款、车位款及房屋维修基金共计1278645元，并向反诉原告阎华敏支付相应利息损失（利息损失计算方法：以1278645元为基数，自2019年8月9日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至债务实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告中牟亚太碧桂置业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告阎华敏的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取20787元，反诉案件受理费减半收取25589元，共计46376元，由中牟亚太碧桂置业有限公司负担29263元，阎华敏负担17113元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于中牟亚太公司向阎华敏是否退还房屋维修基金8830.25元问题。涉案房屋维修基金系由中牟亚太公司收取，案涉合同解除后，一审法院判决中牟亚太公司向阎华敏退还该款项，处理并无不当。二审中，中牟亚太公司提交涉案房屋的维修基金缴存凭证，主张其代收的维修基金已交给房管局，不应承担退还责任。本院认为，中牟亚太公司于2020年10月22日提起本案诉讼，诉请解除合同及支付逾期付款违约金等。阎华敏提出反诉，请求解除合同及退还购房款、车位款、维修基金等。一审法院于2020年12月2日对本案进行了开庭审理，中牟亚太公司提交的涉案房屋维修基金缴存凭证显示的时间为2020年12月4日，中牟亚太公司应明知双方争议事项及解除合同的法律后果，其仍向有关部门缴存该款项，有违诚信。中牟亚太公司二审中主张其不承担退还责任的理由不成立，本院不予采纳。关于中牟亚太公司主张阎华敏支付逾期付款违约金566972.25元问题。根据阎华敏提供的证据，可以认定中牟亚太公司将赠送地下室及花园使用权作为案涉房屋的卖点之一，影响阎华敏选择购买案涉房屋的重要因素，阎华敏支付远高出案涉房屋所在13#楼房屋均价的价款，该赠送地下室及花园使用权能否实现，系阎华敏的合同目的之一。对于双方产生的争议，中牟亚太公司作为专业的房地产开发企业应承担主要责任。阎华敏因上述争议而未按合同约定期限支付按揭贷款部分的房款，不构成违约。中牟亚太公司要求阎华敏支付逾期付款违约金的上诉请求不成立，本院不予支持。关于中牟亚太公司主张阎华敏应支付车位使用费6600元问题。中牟亚太公司提供的证据不足以证明涉案车位已实际交付及阎华敏使用该车位，其要求阎华敏支付车位使用费没有事实依据，一审法院予以驳回并无不当。综上所述，中牟亚太公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21391元，由上诉人中牟亚太碧桂置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二一年二月二十五日书记员 田宇恒