河北省秦皇岛北戴河新区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0392民初659号 原告：马锡兰，女，1939年1月10日出生，汉族，现住河北省秦皇岛北戴河新区。 原告：李彦华，女，1959年5月月8日出生，汉族，现住河北省秦皇岛北戴河新区。 原告：李顺民，男，1962年9月10日出生，汉族，现住河北省秦皇岛北戴河新区。 原告：李艳茹，女，1964年11月23日出生，汉族，现住河北省秦皇岛北戴河新区。 原告：李顺文，男，1967年8月15日出生，汉族，现住河北省秦皇岛北戴河新区。 五原告委托代理人：王利华，河北王君娜律师事务所律师。 被告：单春荣，女，1949年2月24日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市北戴河区。 委托代理人：杨悦，北京市京师（秦皇岛）律师事务所律师。 委托代理人：孙斌，男，1979年9月6日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市北戴河区，系被告之子。 原告马锡兰、李彦华、李顺民、李艳茹、李顺文与被告单春荣返还原物纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李顺民、李顺文及其原告马锡兰、李彦华、李顺民、李艳茹、李顺文的委托代理人王利华、被告单春荣的委托代理人杨悦、孙斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李彦华向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决位于南代河村××户宅基及房屋补偿利益中的229185.31元归原告所有；2、原告享有123平米的置换房屋权；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2003年1月9日李庆吉将位于的房产出售给被告，2008年李庆吉去世，五原告是李庆吉房产的权利人，2018年8月五原告向法院提起诉讼，要求确认李庆吉与被告签订的《房地产买卖协议书》无效，2018年9月14日，北戴河新区人民法院以（2018）冀0392民初507号判决书判决该《房地产买卖协议书》无效。2018年7月25日，被告依据该《房地产买卖协议书》与秦皇岛北戴河新区房屋征收办公室签订了《棚户区改造项目二期工程房屋土地征收补偿协议书》和《协议书》。该《棚户区改造项目二期工程房屋土地征收补偿协议书》中确定房屋拆迁补偿 利益为1330388.04元。原告认为：因《房地产买卖协议书》无效，故此拆迁补偿中的部分利益应归原告所有，故此，现依法提起诉讼。请求判决。 单春荣辩称，第一、本案原告不具备诉讼主体资格。首先，《继承法》第三条关于遗产内容的规定并未涉及宅基地的内容，因此宅基地不属于遗产，不得继承。宅基地属于村民集体财产，产权归农村经济组织所有，村民个人只有使用权。根据《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》的规定及农村“地随房走”的原则，只有因继承地上房屋这一种方式可以间接占用宅基地，一旦继承的房屋不存在了，自然就丧失了宅基地继续使用的权利。本案中，自被告向李庆吉支付了交易房屋及土地使用权的合理对价后就对旧房翻新重建，李庆吉原始的房屋已经不复存在，因此不存在继承的情形。其次，原告李彦华、李顺民、李艳茹、李顺文均已经分户并有了自己的宅基地，根据宅基地“一户一宅”的原则，以上原告不能再对其他宅基地的使用权进行继承。因此，退一步讲，李庆吉去世时其房屋早已经消灭，宅基地的使用权应由村委会收回，村委会作为权利人如果认为被告行为损害了集体利益应当由村委会作为诉讼主体对被告提起诉讼。综上，本案原告不是诉争利益的利害关系人，其原告主体不适格，不享有诉权，应当依法裁定驳回起诉。第二、虽然涉案房屋买卖合同已经认定无效，但是该 交易行为已经实际履行完毕长达16年之久，且被告在翻新重建之后便一直实际居住使用该宅基地上的新建房屋，直至北戴河新区政府对该区域进行征收。为了保障被告的居住需要，北戴河新区政府与被告签订了《征收补偿协议书》。因此，被告恳请法院本着尊重现状、维护稳定的原则，支持被告已经确定的财产份额。第三，根据《合同法》第58条的规定，合同无效后应根据当事人的过错确定应承担的责任。李庆吉作为出卖方，应当知道其房屋坐落的宅基地为集体组织所有，农村集体的宅基地不能向本村集体成员以外的人转让，因此李庆吉对买卖行为具有主观过错。而本案原告作为李庆吉的继承人，在被告实际使用宅基地的十多年间均没有提出异议，而现在因房地产涉及政府征收，就以合同无效为由想要获取不当利益，此行为有悖诚实信用原则，应认定原告一方存在较大过错。第四、退一万步讲，即便征地补偿款应该分割，也仅是在宅基地补偿这一项的范围内合理分割，其他项目无须分割。对于房屋及附属物的补偿项目。由于农村的房地产的特殊性，北戴河新区征收办委托的评估公司采用的是“房地分估（建筑物和宅基地分开评估各自价值）”的评估技术。测算地上建筑物价值的方法是采用“建筑物重置成本—折旧”的方式，具体而言：第一、该房屋及地上附属物，用途均为自住生活用房，不具有收益性，因此无增值收益。第二、从房屋建成至征收评估价值时 点（房屋公告之日）已16年之久。本次征收评估的价值中已经扣除了因自然力作用、人为使用、自然老化、损坏所造成的物质折旧和使用功能缺失的折旧。其评估的现状价值不仅没有增值反而是低于当时建成时处于全新状态下的房屋价值。第三，本次征收价值补偿中，还不包含当初因拆除原老房所产生的拆除费用等隐性成本。因此，被告得到的房屋及附属物的补偿仅是被告房屋重置成本扣除折旧后的剩余价值，该价值与原告无关。关于奖励的项目，奖励的给予以在征收决定公告期限内签约并完成搬迁为条件，正是由于被告在政府征收过程中积极配合拆迁工作，才获得的奖励，所以与原告无关。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。 为证明自己的主张五原告提交以下证据： 1、村委会证明一份，证明诸原告是李庆吉的近亲属，是适格的原告主体。 2、宅基地使用证、房地产买卖协议书各一份，证明李庆吉在有农宅409.96平方米，2003年1月9日李庆吉以40000元的价格出售给被告。 3、（2018）冀0392民初507号民事判决书一份，证明2003年《房地产买卖协议书》被法院判决无效。 4、编号为ndh-2-465《南戴河处棚户区改造项目二期工程房屋土地征收补偿协议书》一份，证明秦皇岛北戴河新区房屋 征收办公室与被告签订补偿协议，被告获得补偿利益，其中⑴宅基地409.96平方米补偿金额为550986.24元、⑵搬迁奖励60000元、面积奖励11200元、公摊面积奖励114788.8元。 5、［2018］河北泰吉房估字第5-051号《房屋征收分户评估结果报告单》一份，证明标的房屋砖木房屋项，评估价格为66976元。 6、编号为ndh-2-465《协议》一份，证明秦皇岛北戴河新区分征收办公室与被告签署协议，被告根据李庆吉的409.96平方米宅院获得4套置换房，包括119.3平方米楼房两套、87.8平方米的两套。 被告的质证意见为：对证据一的真实性、合法性、关联性认可，但只能证明五原告系李庆吉的法定继承人，不能证明诉争的拆迁利益与五原告有关；对证据二真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，双方的买卖协议已履行16年之久，协议中李庆吉承诺“如遇一方反悔，所有条件另一方说了算”本案原告作为李庆吉的继承人，违反了当初协议的约定，所以本案原告应该承担主要的过错责任；对于证据三已就判决书认定的同一事实申请了再审，尚在法院审理过程中，不能以此判决书认定双方合同无效，即便认定无效，也应该根据签订合同的过错承担责任；对证据四认可，但除宅基地补偿款以外，其他均与李庆吉的财产利益无关；对证据五认可，仅有58.24平 方米的砖木房屋未李庆吉原始房屋的残留，被告也已经修建，其余所有房屋均与李庆吉的财产无关；对证据六认可，原告总计与征收办公室签订了四份协议，该协议中的差价款（175117.04元）已领取。 被告提交证据：涉案院落及房屋拆迁前拍照的照片16张，证明58.24平方米的房屋顶上加了彩钢瓦、上下水及厨卫已重新改造。 原告的质证意见是，原告卖的正是照片上砖木结构的房屋，原告主张的58.24平方米的补偿款66976元，不包括彩钢瓦顶。 本院经审理认定事实如下：李庆吉（2008年去世）系原告马锡兰的丈夫、是原告李彦华、李顺民、李艳茹、李顺文的父亲。2003年1月9日，李庆吉与被告单春荣签订《房地产买卖协议书》，将坐落于的砖木结构的三间正（平）房及宅基地，以4万元的价格出售给被告单春荣，被告支付了价款，李庆吉交付了宅基地使用证及房产。之后被告在购买的58.24平方米的房屋顶上加盖了彩钢瓦，并在涉案宅基地上新建砖混结构的房屋共计346.40平方米。2018年7月25日被告单春荣与征收部门签订了《棚户区改造项目二期工程房屋土地征收补偿协议书》约定：一、宅基地面积409.96平方米补偿金额为550986.24元；二、房屋及附属物补偿金额为583913.00 元（其中58.24平方米砖木房屋评估报告单确认补偿金额为66976元）设施设备迁移补偿费用2100元；三、经营损失补偿金额为0元；四、搬迁补助费2000元；五、临时安置补助费5400元；六、奖励：（一）征收期限内签约并搬迁奖励60000元；（二）安置面积奖励11200元；（三）、公摊面积奖励114788.80元，协议书一至六项以货币补偿方式计算的补偿金额总计为1330388.04元。之后土地征收为国有，房屋已经拆除，土地证、房屋证照交给征收部门，被告以获得货币补偿方式计算的征收补偿款置换安置房四套（119.30平方米的两套、87.80平方米的两套）尚未交付，并领取了剩余拆迁收益175117.04元。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。五原告均系李庆吉的第一顺序合法继承人，故被告认为本案原告不具备诉讼主体资格的主张，本院不予支持。本院（2018）冀0392民初507号判决已经确认2003年1月9日李庆吉与被告签订的《房地产买卖协议书》无效，本案予以采纳。双方对《房地产买卖协议书》的对价款为40000元没有争议，本院予以采纳。征收补偿协议中的第一项550986.24元和第二项中的58.24平方米砖木房屋确认补偿金额为66976元，合计617962.24元，是对《房地产买卖协议 书》涉及的土地和房屋的补偿，属于拆迁收益，三至六项是对被拆迁人的奖励和补助，应专款专用，不属于拆迁收益。关于拆迁利益的分配问题，被告购买涉案房产的成本40000元，应首先从拆迁收益中支付给被告；剩余577962.24元增值部分，应该按照造成合同无效的过错原因进行分配。被告到非本集体经济组织以外的农村购买农宅，违反了法律的强制性规定；原告卖房后反悔，违反了诚实信用原则，故本院酌定增值部分由原告获得30%，即173388.67元；被告获得70%，即404573.57元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下： 一、被告单春荣于本判决生效后10日内支付给原告马锡兰、李彦华、李顺民、李艳茹、李顺文拆迁利益173388.67元。 二、驳回原告马锡兰、李彦华、李顺民、李艳茹、李顺文其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,369.0元，被告单春荣负担1792元，原告马 锡兰、李彦华、李顺民、李艳茹、李顺文负担577元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员  赵宝忠 二〇二一年二月七日 书记员  赵圣锴