四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0182民初898号 原告：陈义均，男，1981年11月12日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：杨蕾，四川法典（彭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟程琛，四川法典（彭州）律师事务所律师。 原告：杨芳玉，女，1985年5月8日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：杨蕾，四川法典（彭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟程琛，四川法典（彭州）律师事务所律师。 被告：成都江宝中房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市武侯区龙爪小区逸都路**。 法定代表人：徐义，职务不详。 原告陈义均、杨芳玉与被告成都江宝中房地产开发有限公司（以下简称江宝中房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告陈义均、杨芳玉的委托诉讼代理人杨蕾到庭参加诉讼。被告江宝中房产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。 陈义均、杨芳玉向本院提出诉讼请求：1、判令江宝中房产公司向陈义均、杨芳玉支付违约金48219.5元（以273819元为基数，自2019年5月1日起按每日万分之三的标准计算至2020年12月8日，实际要求计算至实际交房时止）；2、判令江宝中房产公司退还契税和房屋专项维修基金9564元。事实与理由：2016年5月，陈义均、杨芳玉向江宝中房产公司缴纳购买“敖平财富中心”住房的团购金37629元。2018年11月2日，陈义均、杨芳玉与江宝中房产公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《合同》），约定购买彭州市××镇××路××段××号××幢××单元××楼××号房屋，房屋总价为273819元，还约定了付款期限、交付时间、交付条件、违约责任等。其中约定江宝中房产公司交房时应当取得《建设工程竣工验收合格证明》等交房条件。2018年12月10日，江宝中房产公司向陈义均、杨芳玉交房，但至今未交付电卡，相关公共服务及其他配套设施均未达到合同约定的标准，住房出入通道未开通，进出小区使用消防通道。2018年9月19日，江宝中房产公司收取陈义均、杨芳玉9564元用以办理房屋契税、缴纳房屋维修基金，但至今未提交《专项维修基金缴纳凭证》。江宝中房产公司未按合同约定履行合同义务，原告为维护自身合法权益，特起诉致院。 江宝中房产公司未作答辩，也未提供书面证据材料。 本院经审理，查明以下事实：2018年9月19日，陈义均、杨芳玉与江宝中房产公司签订《合同》，合同约定购买江宝中房产公司预售许可证540号下第7幢2单元2层202号房屋，合同总价为273819元；商品房交付条件为，商品房已取得建设工程竣工验收合格证明，商品房已取得房屋面积实测报告书，住宅还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》，以及其他基础设施设备等；交付时间为2019年4月30日前；逾期交房的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；买受人委托出卖人申办该商品房所有权转移登记的，买受人自该商品房初始登记之日起730个工作日内，将依法由买受人缴纳的税费、专项维修资金等委托出卖人代收代缴，出卖人向买受人出具相应的收款凭证；买受人委托出卖人代交专项维修资金的，出卖人应当自受托之日起30日内，向买受人提交专项维修资金缴纳凭证;买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记的，支付出卖人垫支的法定税费、其他约定费用。陈义均、杨芳玉分别于2015年8月21日支付入会费20000元，2016年2月6日支付团购金40000元、2016年5月10日支付团购金37629元，上述费用在签订《合同》后转为购房款。陈义均、杨芳玉其后于2018年11月2日支付房款160000元、2018年12月9日支付房款16190元，合计273819元。江宝中房产公司于2017年7月26日以代收代缴契税、房产登记工本费、缴纳维修基金的名义收取陈义均、杨芳玉9564元。2018年12月10日，江宝中房产公司将案涉房屋交给陈义均、杨芳玉使用。另查明，1、案涉“敖平财富中心”至今未完成竣工验收。2、江宝中房产公司至今未为陈义均、杨芳玉代缴案涉房屋契税和缴纳房屋专项维修基金。 本院认定上述事实，有陈义均、杨芳玉身份信息、江宝中房产公司的企业信息，《四川省商品房买卖合同（预售）》、房款收据、契税、维修基金收据、成都江宝中房地产开发有限公司向彭州市敖平镇镇政府出具的情况说明，以及当事人的当庭陈述，在卷佐证。以上证据经本院审查，因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，陈义均、杨芳玉与江宝中房产公司签订的《合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈义均、杨芳玉已按合同约定履行付款义务，江宝中房产公司应按合同约定的交房条件在合同约定的期限内履行交房义务。 根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条亦有相同规定。上述规定表明，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用条件。本案中案涉工程尚未完成竣工验收，工程质量是否合格并无结论，江宝中房产公司不应当将其投入使用。因此江宝中房产公司在2018年12月10日的交房行为不符合法律规定，也不满足《合同》中关于交房条件的约定，未能完成合同约定的交房义务。虽然陈义均、杨芳玉在2018年12月10日接受了案涉房屋，但并无证据证明二原告在收房时已明知或应当知道案涉房屋未进行竣工验收。故江宝中房产公司未能履行合同中关于交付房屋的约定，其交房行为不属于有效交付，应按合同约定承担逾期交房的违约责任。根据《合同》约定房屋交付时间为2019年4月30日前，逾期交房的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金，故对陈义均、杨芳玉要求江宝中房产公司承担违约责任，从2019年5月1日起，以273819元为基数，按照日万分之三计算违约金的诉讼请求，本院予以支持，因案涉房屋尚不具备交房条件，违约金不宜计算至实际交付之日，其违约金暂计至2021年2月25日，合计52162.52元。 江宝中房产公司于2018年9月19日代收了陈义均、杨芳玉案涉房屋的契税费用、房产登记工本费和房屋专项维修基金合计9564元，但至今未为其办理不动产转移登记，和缴纳房屋专项维修基金。按照《合同》第二十九条的约定买受人在收取房屋专项维修基金后30日内提交缴纳凭证，江宝中房产公司现逾期未能提交凭证。江宝中房产公司逾期未提交房屋专项维修基金凭证的行为，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的情形，陈义均、杨芳玉有权要求解除该项合同约定，其要求退还缴纳的房屋专项维修基金的诉讼请求，本院予以支持。因案涉房屋至今未完成竣工验收，不具备办理房屋所有权转移登记的条件，陈义均、杨芳玉实际无法按照《合同》约定委托江宝中房产公司为其办理不动产产权证，故江宝中房产公司收取所需的契税费缺乏合理性。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第（四）项“当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，陈义均、杨芳玉有权要求解除该委托办理房屋所有权转移登记的合同约定，其要求退还缴纳的房屋专项维修基金的诉讼请求，本院予以支持。 江宝中房产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自身权利的放弃，应自行承担相应的法律后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、成都江宝中房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向陈义均、杨芳玉支付截止2021年2月25日逾期交房违约金52162.52元； 二、成都江宝中房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向陈义均、杨芳玉退还代收的契税费用和房屋专项维修基金合计9564元； 三、驳回陈义均、杨芳玉的其他诉讼费用。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费622元，由成都江宝中房地产开发有限公司负担（此款已由陈义均、杨芳玉垫付，由成都江宝中房地产开发有限公司在支付违约金时一并付给陈义均、杨芳玉）。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  刘佩云 二○二○一年二月二十四日 书记员  曾华菊