湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2827民初1626号原告（申请执行人）：来凤县利来商贸有限公司（原来凤县合顺小额贷款股份有限公司），住所地来凤县翔凤镇解放路**，统一社会信用代码914228000932491625。法定代表人：蒋代波，总经理。委托诉讼代理人：杨姣燕，湖北勇鑫律师事务所律师。被告（案外人）：陈密，男，1990年12月2日出生，土家族，湖北省利川市人，住利川市，被告（被执行人）：湖北腾龙纵横旅游投资有限公司，，住所地湖北省利川市都亭街道办事处体育路**统一社会信用代码9142280255390670XF。法定代表人：李列斐，执行董事。委托诉讼代理人：谢丹，湖北新理念律师事务所律师。委托诉讼代理人：康朝军，湖北腾龙纵横旅游投资有限公司董事长助理。被告（被执行人）：李列斐，男，1970年6月3日出生，汉族，湖北省利川市人，住利川市，系湖北腾龙纵横旅游投资有限公司执行董事，被告（被执行人）：满春，女，1973年11月23日出生，苗族，湖北省利川市人，住利川市，李列斐、满春共同委托诉讼代理人：田凤、韩艳，湖北新理念律师事务所律师。来凤县利来商贸有限公司（以下简称利来公司）与陈密、湖北腾龙纵横旅游投资有限公司（以下简称腾龙公司）、李列斐、满春申请人执行异议之诉一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告利来公司委托诉讼代理人杨姣燕，被告陈密到庭参加诉讼，被告李列斐、满春及委托诉讼代理人未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利来公司向本院提出诉讼请求：准许执行湖北省利川市腾龙金港C区C2-2703号、C2-2906号及B区B1-1515号、B1-1516号、B1-1517号房屋。事实和理由：2017年12月15日，来凤县人民法院对原告与三被执行人民间借贷纠纷一案作出（2017）鄂2827执655号执行裁定书，查封了腾龙公司在利川市腾龙金港的商铺和住房，并于2020年6月17日张贴公告对查封的房屋和商铺进行评估拍卖，现已进入拍卖程序。但被告（案外人）陈密提出执行异议，称其于2017年8月8日与被执行人湖北腾龙纵横旅游投资有限公司签订《商品房合同》，全款购买了C区C2-2703号、C2-2906号及B区B1-1515号、B1-1516号、B1-1517号房屋，来凤县人民法院院据此作出（2020）鄂2827执异61号裁定书，裁定中止对湖北省利川市腾龙金港C区C2-2703号、C2-2906号及B区B1-1515号、B1-1516号、B1-1517号房屋的执行。原告认为，被告陈密购买房屋并未进行预售登记，除了与腾龙公司签订购房合同外，还应提供相应购房金额的银行转账流水或者不动产销售发票及购房完税发票，仅凭被告腾龙公司单方面出具的收据，不排除腾龙公司在涉案房屋被查封后，恶意抵债，损害原告的利益。为维护原告的合法债权得以实现，应当准许执行湖北省利川市腾龙金港C区C2-2703号、C2-2906号及B区B1-1515号、B1-1516号、B1-1517号房屋，望贵院判如所请。陈密辩称，腾龙公司于2017年8月8日用5套房屋抵付工程款，不同意执行案涉房屋。腾龙公司辩称：一、腾龙公司承建的利川市都亭街道办事处榨木社区棚户区项目属于利川市人民政府主导的政策性项目，项目主要用于榨木社区被征收房屋及商业门面的置换安置。在安置补偿工作完成前，房屋未进行产权分割，不能认定为腾龙公司的财产，不应当予以执行；二、部分涉案房屋，系政府与参与棚户改造的原农村居民的还建安置房，其房屋产权具有特定的身份属性，不同于普通商品房，鉴于政府与安置对象的安置补偿合同，应当认定安置房屋属于安置对象所有，而非腾龙公司的财产，不能用于腾龙公司的债务执行：案涉项目涉及都亭榨木社区数十户的房屋土地被征收后的正常生活，若用于腾龙公司的债务履行，十分不利于化解社会矛盾；三、部分案涉房屋在人民法院查封以前由房屋买受人与腾龙公司签订《房屋买卖合同》，且已经由买受人支付购房款并合法占有；但因政府在监管腾龙公司的建设、开发的过程中，停止为买受人及腾龙公司办理房屋买卖网签手续和预售登记等手续，导致房屋未能过户，依据相关法律规定能够排除执行；四、腾龙公司尚有部分不属于还建安置的房屋，其价值与债权人的债权金额相当，能够用于案件的执行，清偿腾龙公司的债务。李列斐、满春未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：来凤县合顺小额贷款股份有限公司（以下简称合顺公司）于2019年12月31日依法变更为“来凤县利来商贸有限公司”。原合顺公司与腾龙公司、李列斐、满春民间借贷纠纷一案，本院于2017年8月30日作出（2017）鄂2827民初781号民事判决（主要内容为：一、腾龙公司于本判决生效之日起十日内偿还合顺公司借款本金1000万元及利息、违约金；二、李列斐、满春对上述款项承担连带责任；三、驳回合顺公司其他诉讼请求）。因腾龙公司、李列斐、满春在判决生效后未履行义务，原合顺公司遂向本院申请强制执行，本院于2017年12月15日作出（2017）鄂2827执655号执行裁定，查封腾龙公司在利川市腾龙金港项目中房号为C-1（B地块-商业C栋第一层）、C-5403、C1-2701、C1-2703、C1-2704、C1-2705、C1-2706、C1-2802、C1-2704、C1-2804、C1-2903、C2-2601、C2-2602、C2-2604、C2-2605、C2-2606、C2-2703、C2-2705、C2-2802、C2-2803、C2-2906、B1-1501、B1-1502、B1-1503、B1-1504、B1-1505、B1-1506、B1-1507、B1-1508、B1-1509、B1-1510、B1-1511、B1-1512、B1-1513、B1-1514、B1-1515、B1-1516、B1-1517、B1-2001、B1-2002、B1-2003、B1-2004、B1-2005、B1-2006、B1-2007、B1-2008、B1-2601、B1-2602、B1-2603、B1-2604、B1-2605、B1-2606、B1-2607、B1-2608房产54套，查封期限为三年。执行中因腾龙公司已进入破产重组，本院于2017年12月25日作出（2017）鄂2827执655号之六执行裁定终结本院（2017）鄂2827执655号案件的该次执行程序。2018年10月30日，本院依据原合顺公司申请对该案恢复执行，又因利川市人民政府正组织相关部门对腾龙公司的债务进行化解、腾龙公司名下财产无法处置，本院于2019年12月8日作出（2018）鄂2827执恢183号执行裁定终结本院（2018）鄂2827执恢183号案件的此次执行程序。2020年6月8日，利来公司因其债务未得到化解申请恢复执行，本院于同日立案恢复执行，并于2020年6月17日作出（2020）鄂2827执恢211号执行裁定书，裁定对本院查封的腾龙公司在利川市腾龙金港54套房产进行评估拍卖。陈密于2020年7月6日向本院提出执行异议请求解除对其所有的房屋的查封并终止拍卖程序，本院于2020年7月16日作出（2020）鄂2827执异61号执行裁定中止对湖北省利川市腾龙金港C区C2-2703号、C2-2906号及B区B1-1515号、B1-1516号、B1-1517号房屋的执行。申请人利来公司不服执行裁定于2020年8月27日向本院递交起诉状提起执行异议之诉。腾龙公司成立于2010年4月16日，经营范围为旅游景区开发、物流服务、房地产开发等。腾龙公司开发建设的“腾龙金港”位于川市都亭街道办事处榨木社区，是利川市人民政府实施的“利川市榨木棚户区改造工程”，主要用于榨木社区被征收房屋及商业门面的置换安置。该建设工程先后取得利国用（2015）第02-141号土地使用证号为、利规建字第（2015）166号建设工程规划许可证、422802201609010101号建设工程施工许可证，以及鄂利房预字（2016）027号商品房预售许可证，但部分建设因至今未竣工并交付使用。腾龙公司于2017年8月8日与陈密签订《商品房买卖合同》5份（合同号分别为TLJGC2-2703、2906，TLJGB1-1515、1516、1517），合同约定：买受人购买的商品房为第C2区2703、2906号及第B区B1幢15层1515、1516、1517号共5套房屋，房屋总价款1054016元（其中：C2-2703价326448元，C2-2906价326448元，B1-1515价136880元，B1-1516价136560元，B1-1517价127680元），付款方式为买受人于合同订立之日一次性支付总房款。陈密以工程款抵付购房款，腾龙公司于合同签订当日出具收据。腾龙公司因债务危机导致相关主管部门暂停办理该企业相关业务，致案涉房屋《商品房买卖合同》至今未能办理预售登记及不动产登记。庭审中腾龙公司称其为利来公司抵偿债务预留的1008.40万元的资产（房号为C-3001、C-3002、C-3003、C-3004、C-3021、C-3022、C-3039、C-3061、C-3062、C-3063、C-3064，地，地下84、85、86、87、88、89、90被查封，但利来公司认为上述资产实际价格高于市场价格。本院认为，对申请执行人提起的执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案争议的焦点是陈密就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。腾龙公司依法取得《商品房预售许可证》，具备预售商品房主体资格，现行法律对商品房买受人的资格并无限制，故陈密与腾龙公司均具备签订《商品房买卖合同》的主体资格。腾龙公司与陈密签订《商品房买卖合同》（实质是商品房预售合同）时，案涉商品房尚在建设中，本院尚未采取查封措施，腾龙公司对该商品房享有所有权可以处分，其销售案涉商品房属于正常营销行为，并不违反法律及行政法规的规定。腾龙公司与买受人签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且合同的内容不违反法律强制性规定，故上述《商品房买卖合同》合法有效。一般情况下，《商品房买卖合同》签订后即可到住建部门办理预售登记，但因受腾龙公司债务危机原因影响至今未能办理登记，不是买受人自身过错，该《商品房买卖合同》未登记不影响合同效力。买受人已按《商品房买卖合同》约定支付购房价款，案涉商品房没有办理不动产登记也不是买受人自身原因。合同是物权变动的原因之一，不动产登记产生物权公示法律效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，陈密提交的证据足以证明其依法对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故本院其抗辩意见予以采纳。利来公司对腾龙公司所享有的债权属于一般债权，腾龙公司已预留部分房产用于抵偿债务，利来公司可通过依法处理腾龙公司预留的房产等合法途径实现债权。李列斐、满春经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，依法可以缺席审理。综上所述，本院对利来公司执行异议之诉的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项规定，判决如下：驳回来凤县利来商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费14286元，由来凤县利来商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，上诉人应在提交上诉状时，应当预交上诉案件受理费（收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院；开户银行：中国农业银行恩施开发区支行；账号********；特别提示：汇款用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  姚源盛审 判 员  吴志勇人民陪审员  吴 炎二〇二一年二月二十八日书 记 员  赖婷婷