江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终1915号上诉人（原审原告）：王萍，女，1967年1月9日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：苗红伟，江苏云台山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港广盛元房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区某路。法定代表人：王路平，该公司董事长。上诉人王萍因与被上诉人连云港广盛元房地产开发有限公司（以下简称广盛元公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初6431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王萍上诉请求：1.请求撤销一审（2019)苏0706民初6431号判决支持上诉人诉讼请求（一审少判决延期交房及办证违约金共计125558.72元）；2.被上诉人承担一、二审诉讼费等相关费用。事实与理由：1.本案没有超过诉讼时效。由于被上诉人的原因，直到2017年5月31日才将商铺交由连云港维港汇商业管理有限公司招商。被上诉人的不作为原因是导致业主损失扩大的罪魁祸首。上诉人一直都在追索过程中，诉讼时效不停中断。二是由于广盛元公司行为使商务大厦错过了最佳的十年招商时间，现由于电商影响，周围大型商场均已经倒闭，使广大业主损失惨重。三是双方合同中对于延期办证有约定，详见合同补充条款，一审却视而不见，认为没有约定。故另被上诉人没有按照约定办证也应当支付违约金。被上诉人广盛元公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。王萍向一审法院起诉请求：1.判令广盛元公司支付延期交房违约金176501元（自2012年6月30日至2017年5月31日，共1825天，以483563元为基数，按日万分之二计算）；2.判令广盛元公司给付延期办理房产证违约金62863元（自2017年9月31日计算至2019年7月15日，共计650天，以483563元为基数，按日万分之二计算）；3.本案诉讼费用由广盛元公司承担。一审法院认定事实：一、2011年11月30日，王萍与广盛元公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：王萍购买广盛元公司开发的位于连云港市海州区某路某号国际商务大厦第A楼某室商铺，建筑面积15.68平方米，每平方米13074.43元，总价款205007元。合同第八条约定：出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条第1点约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第九条第2点约定：如出卖人逾期交房，出卖人按合同第八条规定的最后交付期限的第二天作为该商铺移交尖莎咀百货的起始日即《尖莎咀百货商铺使用合同》第三条的起始日，不承担其他违约责任。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.双方协商重新确定办证期限。合同还就双方其他权利义务作了约定。2011年12月29日，王萍与广盛元公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：王萍购买广盛元公司开发的位于连云港市海州区某路某号国际商务大厦第A楼某室商铺，建筑面积30.84平方米，每平方米9032.3元，总价款278556元。该合同对于房屋交付时间、逾期交房、逾期办证等条款的内容同双方签订的上述第一份合同。上述合同签订后，王萍支付了案涉两套房屋全部购房款。二、诉讼中，王萍不认可广盛元公司抗辩的“双方签订合同时已将应付给王萍的三年租金从购房款中先予扣除”观点，不认可其曾与尖莎咀百货公司签订租赁合同。广盛元公司未能举证证实其上述抗辩观点，亦未能举证证明王萍曾与广盛元公司签订过商铺认购书或王萍曾与尖莎咀百货公司签订商铺租赁协议。王萍、广盛元公司双方均认可案涉商铺目前由连云港维港汇商业管理有限公司（以下简称维港汇公司）使用。王萍自认：其于2017年5月31日左右与维港汇公司签订了租赁协议，维港汇公司于2017年5月份开始向王萍支付租金。涉案商铺同地段同类房屋租金的询价结果为：连云港市2017年度第三季度原新浦片区商铺租赁月均价40.84元/㎡。一审法院认为，本案一审的争议焦点为：一、根据现有证据，广盛元公司是否承担逾期交房的违约责任；二、广盛元公司是否承担逾期办证的违约责任。针对第一个争议焦点，一审法院认为，王萍已按照合同约定交付了全部购房款，广盛元公司亦应当在约定期限交付房屋。广盛元公司虽抗辩双方签订合同时已从房屋总价款中扣减支付给王萍的三年租金，但未能举证证实，在王萍否认与尖沙咀百货公司签订过商铺租赁协议的情况下，广盛元公司亦未能举证证明王萍曾与广盛元公司签订商铺认购书或王萍与尖沙咀百货公司签订商铺租赁协议，根据证据规则，广盛元公司应承担举证不能的法律后果。一审法院认定广盛元公司构成逾期交房，广盛元公司应向王萍支付案涉两套房屋的逾期交房违约金。关于王萍主张逾期交房违约金数额，一审法院认为，因涉案的商品房买卖合同对此没有约定，王萍主张按日万分之二的标准计算缺乏事实依据，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，应按有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案参照之前一审法院依法询价结果确定的违约金标准即按商铺租赁月均价40.84元/㎡计算。关于广盛元公司提出的诉讼时效抗辩问题，一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案当事人基于广盛元公司逾期交房的行为而主张违约金请求权，应当受诉讼时效约束。本案当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。在实际计算时，应采用倒推法，即从人民法院审查立案之日起，向既往的时间倒推三年，这三年内发生的违约金没有超过诉讼时效。故本案中，王萍的逾期交房违约金未超过诉讼时效的起算点为2016年7月18日。鉴于王萍未能举证证实存在诉讼时效中止或中断的情形，故2016年7月18日之前的逾期交房违约金已超过诉讼时效；广盛元公司的抗辩观点，一审法院予以部分采纳。因此，广盛元公司应支付王萍2016年7月18日至2017年5月31日期间的逾期交房违约金，金额为19862.82元[（15.68+30.84）㎡×40.84元/㎡/月×12月÷365天×318天]。针对第二个争议焦点，一审法院认为，双方在《商品房买卖合同》中约定出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.双方协商重新确定办证期限。根据庭审查明事实，虽然广盛元公司在将涉案商铺交付使用后并未在约定期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但因双方未协商重新确定办证期限，且王萍未提供证据证实广盛元公司存在上述违约行为所应承担的违约责任以及计算标准，因此，对王萍要求广盛元公司承担逾期办证违约责任的诉讼请求一审法院不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、广盛元公司于判决发生法律效力之日起十日内给付王萍逾期交房违约金19862.82元；二、驳回王萍的其他诉讼请求。案件受理费4890元（王萍已预交），由王萍负担4484元，由广盛元公司负担406元，广盛元公司于判决生效后十日内一并给付王萍。本院二审期间，上诉人向本院提交：证据1.建设工程消防验收意见书一份（复印件），证明涉案大厦2014年未具备交房条件，消防验收刚通过；证据2.连云港市十大烂尾楼名单的网页截图六页，证明涉案大厦烂尾情况；证据3.证人侍某、张某证言，证明业主自2014年开始一直在采取多种形式维权，本案未超过诉讼时效。根据上诉人王萍的申请，本院于2020年12月28日开具律师调查令一份，由上诉人的委托诉讼代理人苗红伟律师持令向海州区信访局调取王萍等业主因广盛元公司延期交付涉案房产的信访记录。2020年12月28日，海州区信访局提供了其于2016年9月14日作出的《关于对国际商务大厦的回复》一份，载明国际商务大厦业主向其反映无法办证等问题，并回复称国际商务大厦至今不具备竣工备案条件。2021年1月27日，本院组织双方对《关于对国际商务大厦的回复》进行质证，广盛元公司经本院合法传唤，未到庭且未提交书面质证意见。本院认证意见为：证据1系复印件，真实性不予认定，证据2的内容与本案无关，证据1、2不能证明上诉人的举证目的，本院依法不予采信。证据3，证人侍某、张某到庭接受询问，证明自2014年12月开始，包括王萍在内的涉案大厦业主就逾期交房采取多种形式维权，侍某、张某的证言与海州区信访局出具的《关于对国际商务大厦的回复》能够相互印证，本院予以确认。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院在二审期间的争议焦点为：1.本案部分逾期交房违约金是否超过诉讼时效；2.广盛元公司是否应支付逾期办证违约金。关于本案部分逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。本院认为，因广盛元公司存在逾期交房违约事实，双方未就广盛元公司应承担的违约责任达成一致意见，再结合王萍提交的证人侍某、张某的证言、海州区信访局出具的《关于对国际商务大厦的回复》，可以证明王萍就广盛元公司的违约问题一直在与广盛元公司进行交涉，故王萍的诉讼请求未超过诉讼时效。因二审出现新证据，本院对王萍的此项上诉主张予以支持。因此，按照合同约定，广盛元公司应支付王萍2012年6月30日至2017年5月31日期间的逾期交房违约金，金额为112181.22元[（15.68+30.84）㎡×40.84元/㎡/月×12月÷365天×1796天]。关于广盛元公司是否应支付逾期办证违约金的问题。本院认为，双方在《商品房买卖合同》中约定：出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.双方协商重新确定办证期限。王萍上诉称应参照《商品房买卖合同》合同补充协议（附件四）第十条确定广盛元公司应当承担逾期办证的违约责任。但该条只约定了买方即王萍逾期提交办证相关材料的责任，未对卖方即广盛元公司的责任进行约定。王萍未能提交证据证明其与广盛元公司重新协商确定办证期限，广盛元公司在一审亦明确否认曾与王萍重新协商过。但是，涉案房屋已经竣工交付，王萍向法院提起诉讼、广盛元公司至本案诉讼结束仍未明确办证的具体期限，应视为双方就重新办证的期限约定不成，广盛元公司应自本判决作出之日起承担逾期办证的违约责任。因双方未约定逾期办证违约金的计算标准，本院酌定以已付购房款总额483563元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际办证之日止。综上，上诉人王萍的上诉请求部分成立，对成立部分应予支持；因本案二审出现新证据，致使一审判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初6431号民事判决第二项；二、变更连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初6431号民事判决第一项为：连云港广盛元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付王萍逾期交房违约金112181.22元；三、连云港广盛元房地产开发有限公司于本判决作出之日起至实际办证之日止支付王萍逾期办证违约金（以483563元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回王萍的其他诉讼请求。一审案件受理费4890元（王萍已预交），由王萍负担2290元，由连云港广盛元房地产开发有限公司负担2600元；二审案件受理费2811.17元（王萍已预交），由王萍负担1311.17元，由连云港广盛元房地产开发有限公司负担1500元。本判决为终审判决。审 判 长 王秀叶审 判 员 严伟晏审 判 员 乔永礼二〇二一年二月二十日法官助理 任永达书 记 员 张 丹法律、司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。