陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕09民终123号 上诉人（一审原告）：徐家松，男，1987年9月9日出生，汉族，住陕西省汉阴县。 委托诉讼代理人：樊雅萱，陕西瑞森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙方江，陕西瑞森律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：安康市新兴房地产开发有限公司。住所地陕西省安康市汉滨区。 法定代表人：张定元，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李剑明，陕西振汉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧小丽，陕西振汉律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：安康市新兴房地产开发有限公司汉阴分公司。住所地陕西省安康市汉阴县。 负责人：杨恒举，总经理。 上诉人徐家松因与被上诉人安康市新兴房地产开发有限公司（以下简称“新兴公司”）、安康市新兴房地产开发有限公司汉阴分公司（以下简称“新兴汉阴分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省汉阴县人民法院（2020）陕0921民初166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人徐家松的委托诉讼代理人樊雅萱，被上诉人新兴汉阴分公司的负责人杨恒举，被上诉人新兴公司的委托诉讼代理人李剑明、欧小丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐家松上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持徐家松的一审诉讼请求第二项；2.本案一、二审诉讼费均由新兴公司、新兴汉阴分公司承担。事实与理由：1.一审法院对双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中关于新兴公司、新兴汉阴分公司应当协助徐家松办理房屋权属转移登记事实认定不清，适用法律错误。《商品房买卖合同（预售）》明确约定了涉案房屋的付款方式、交房时间、办证方式、办证期限及违约责任。此合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。按照合同第二十条及第二十五条约定，徐家松已按期足额支付了购房款，履行完毕其合同约定的义务，新兴公司、新兴汉阴分公司应当于2017年5月30日前交房，并应当在商品房交付之日起90日内（即2017年8月30日前）办理房屋所有权转移登记。但二公司逾期至2017年8月1日才交房，至今未办理房屋权属转移登记。因二公司未在双方约定的期限内取得房屋所在楼栋的权属证明，亦未在双方约定的期限内通知徐家松提交相关资料协助办理转移登记，其行为已构成违约，应当承担违约责任。2.新兴公司、新兴汉阴分公司协助办理房屋权属转移登记，应当严格按照法律、行政法规及司法解释规定流程办理，先由开发商办理房屋产权初始登记，再由业主配合共同完成房屋权属转移登记，新兴公司违反规定应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《房屋登记办法》第三十条、第三十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条第二款规定及汉阴县人民政府召开的企业办理不动产权证业务培训会要求，房屋权属转移登记应当先由房地产开发公司办理涉案楼盘权属初始登记（即俗称的“大证”）。在此登记中，由房地产开发公司单独提供相关资料申请，该初始登记系办理买受人房屋权属转移登记的前提条件。此后在开发商的通知下，由业主提供购房合同、身份信息、完税凭证等资料与开发商共同办理房屋权属转移登记（即“小证”）。但是，新兴公司、新兴汉阴分公司直至2019年10月14日才提供相关资料办理涉案房屋9号楼的权属证书，正是二公司迟迟不能办理初始登记，才导致徐家松至今无法取得该商品房的房屋所有权证书，二公司应当承担违约责任。3.一审法院无视关于办理房屋权属登记流程的相关法律规定，对二公司怠于履行自身义务的行为不予评价，有违公平原则。新兴公司、新兴汉阴分公司将其应先履行的合同义务转嫁给消费者，有违诚实信用原则。 新兴公司、新兴汉阴分公司辩称，1.一审判决驳回徐家松要求办理房屋所有权转移登记并支付逾期办证违约金的请求，适用法律正确，请求二审法院予以维持。徐家松购买商品房时享受了陕南避灾移民搬迁政策，领取了55000元的政策补助款，应当按照安康市国土资源局、安康市住房和城乡建设局、安康市移民搬迁安置工作领导小组办公室《关于加快推进避灾扶贫移民搬迁宅基地腾退和土地房屋登记发证工作的指导意见》（安国土资发[2015]21号）要求对原旧宅基地进行腾退，并向不动产登记中心提交《陕南移民搬迁旧宅腾退还耕证明》《陕南避灾移民搬迁旧宅基地拆除腾退承诺书》（以下简称《腾退还耕证明》《腾退承诺书》）。徐家松没有按照不动产登记中心的要求提交以上资料，是导致无法办证的主要原因。2.徐家松无法办证是其自身原因，新兴公司、新兴汉阴分公司已尽到所有的代为办证义务，且二公司并非办证机关，无办证权利，故徐家松无法办理所有权转移登记并非二公司原因，其要求二公司承担逾期办证违约金的理由不能成立。新兴公司、新兴汉阴分公司已经递交了符合办证条件的所有相关资料，代为办证的义务已经完成，现在无法办证是徐家松不按政策要求进行旧宅基地腾退，拒不提供《腾退还耕证明》，且不履行办证必须完善的签字手续，不符合办证机关要求的办证条件所致，并非二公司原因造成。同时，徐家松一审也没有提供证据证明逾期办证是二公司的原因所致，其要求二公司承担逾期办证违约金理由不能成立。 徐家松向一审法院起诉请求：1.判令新兴公司、新兴汉阴分公司支付徐家松逾期交房违约金2172.15元；2.判令新兴公司、新兴汉阴分公司按照合同约定向徐家松办理房屋所有权转移登记，并向徐家松支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金暂计算至2019年10月14日，共计27151.89元，实际应计算至完成房屋所有权登记之日止；3.本案诉讼费由新兴公司、新兴汉阴分公司承担。 一审法院认定事实：2016年9月20日，徐家松与新兴公司签订了编号为YS000XXXX《商品房买卖合同》（预售），合同中约定：徐家松购买新兴公司开发的“新兴.翰林御都商住小区”X号楼X单元X层XXXX号预测建筑面积为124.59平方米住宅一套；合同载明总价款350347元，付款方式为按揭贷款，首付款110347元，余款240000元申请贷款支付；房屋登记为双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照0.02%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。合同签订后，徐家松按照合同约定向新兴汉阴分公司履行了购买新兴公司开发的“新兴.翰林御都商住小区”X号楼X单元X层XXXX号房付款相关义务。2017年8月1日，新兴公司向徐家松交付了房屋。 另查明，本案中，新兴公司是“新兴.翰林御都商住小区”的建设单位，也为本案所涉合同的出卖人，新兴汉阴分公司收取了徐家松购房款。徐家松购买该商品房时享受了陕南移民搬迁补助款55000元。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中徐家松与新兴公司签订的编号为YS000XXXX《商品房买卖合同》（预售），是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。对于本案民事责任应由谁承担的问题，依据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司，设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，结合“徐家松与新兴公司签订编号为YS000XXXX《商品房买卖合同》（预售）和新兴.翰林御都商住小区建设单位为新兴公司”的案件事实，应由新兴公司承担。争议焦点一：对于新兴公司是否应当向徐家松支付逾期交房违约金2172.15元。合同中约定新兴公司应当在2017年5月30日前向徐家松交付房屋，但实际交房时间在2017年8月1日。合同中约定除不可抗力外，出卖人未按照约定时间将该商品房交付给徐家松的，应当承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况（如地震、台风、洪水、海啸、战争等）。对新兴公司辩解的应扣减由于停电、高考、中考、法定节假日放假、大雨等无法避免的客观因素导致无法施工的时间，与法律规定不符，其辩解理由不能成立，不予采纳。对新兴公司辩解的已在2017年7月31日前就已通知徐家松办理交房手续，是徐家松自身原因导致未办理交房手续，未能提供证据，也与合同中约定的通知方式不符，不予采纳。新兴公司逾期交房是事实，已构成违约，应当按照合同“自约定的2017年5月30日的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”的约定向徐家松承担逾期交房的违约责任，逾期交房违约金为350347元×0.01%×62天=2172.15元。 争议焦点二：新兴公司是否应当向徐家松办理房屋所有权转移登记并支付逾期办理的违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因新兴公司的原因徐家松未能在商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，应当承担相应的违约责任，因徐家松的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记，新兴公司不承担责任。根据举证规则，徐家松要求新兴公司承担违约责任应当证明是因为新兴公司的原因造成未能办理房屋所有权转移登记，而徐家松未能提供相应的证据加以证明，应承担举证不利的后果。故徐家松要求新兴公司承担逾期办理房屋所有权转移登记的违约金，证据不足，不予支持。关于徐家松要求办理房屋所有权转移登记的诉讼请求，新兴公司仍负有与徐家松共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记的合同义务，双方应依据合同约定继续履行。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由新兴公司在判决生效后15日内向徐家松支付逾期交房违约金2172.15元；二、驳回徐家松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费533元，由新兴公司负担。 二审中，双方当事人均未提交证据。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，新兴公司与徐家松签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，为合法有效的合同。根据徐家松的上诉请求以及新兴公司、新兴汉阴分公司的答辩意见，本案的争议焦点为：新兴公司、新兴汉阴分公司应否支付徐家松逾期办证违约金并承担办证义务。 首先，根据案涉《商品房买卖合同》落款处签章情况可以认定，本案争议的买卖合同当事人系徐家松与新兴公司。依据合同相对性原则，基于合同产生的债务，只能向合同相对人提出履行请求。徐家松上诉主张新兴汉阴分公司也应当承担办证义务及逾期办证违约责任，没有合同及法律依据，本院不予支持。 其次，关于办证义务。案涉《商品房买卖合同》第二十条约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。《补充协议》第2条则约定，买受人同意由出卖人代为办理房产过户、产权登记手续。上述合同基本条款与补充协议关于办证的约定表述有所不同。鉴于《补充协议》是双方当事人对原有合同条款的进一步细化，故应当优先适用。从文意解释角度看，“代办”实质上属于一种委托代理法律关系，委托人和受托人均应相互配合，共同促成委托事项顺利完成。根据《不动产登记暂行条例》第十六条规定，“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”根据上述规定，虽然《补充协议》约定了新兴公司负有代办房屋产权登记的义务，但办理房屋产权登记实际属于行政机关的职权范围，新兴公司仅负有代为向房屋产权登记机关报送办证所需资料的义务，最终是否符合办理条件以及何时能够取得房屋产权证书均取决于行政机关的审核。故新兴公司并非办证主体，徐家松要求新兴公司向其办理房产证的理由不能成立，本院不予支持。 最后，关于逾期办证的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”根据上述司法解释的规定，在因出卖人的原因导致逾期办证时，购房人才能据此请求出卖人承担逾期办证违约责任。本案中，徐家松仅陈述了逾期办证的现实结果，而未能进一步证实该结果确系新兴公司的原因导致，故应当对此承担举证不能的责任，其要求新兴公司承担逾期办证违约金的理由不能成立。 综上，徐家松的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费533元，由上诉人徐家松负担。 本判决为终审判决。 审判长  程及海 审判员  刘慧琴 审判员  王 佳 二〇二一年二月十八日 书记员  马晓敏