广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终4806号 上诉人（原审原告、反诉被告）：来宾市供销合作社，住所地广西壮族自治区来宾市盘古大道**。 法定代表人：江振文，理事会主任。 委托诉讼代理人：覃贵才，广西万益（来宾）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林蓉，广西万益（来宾）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：柳州市润祥投资有限公司，住，住所地广西壮族自治区柳州市柳邕路**/div> 法定代表人：李柳毅，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：柯官宝，广西辩维律师事务所律师。 原审第三人：广西振合农业开发有限公司，住所地广西壮族，住所地广西壮族自治区柳州市柳石路**宝莲新都****** 法定代表人：秦冠群，执行董事。 委托诉讼代理人：徐勇，男，汉族，1966年6月17日出生，公司职员。 委托诉讼代理人：韦淑梅，女，汉族，1975年7月18日出生，公司职员。 原审第三人：柳州市晟宁农业科技服务有限公司，住所地广西壮族自治区柳，住所地广西壮族自治区柳州市柳石路**宝莲新都**负**** style="font-size: 15pt; font-family: 宋体; margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt"> 法定代表人：周惠，执行董事。 上诉人来宾市供销合作社（以下简称来宾供销社）因与上诉人柳州市润祥投资有限公司（以下简称润祥公司）以及原审第三人广西振合农业开发有限公司（以下简称振合公司）、柳州市晟宁农业科技服务有限公司（以下简称晟宁公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2020）桂0204民初978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 来宾供销社上诉请求：一、撤销一审判决第三项，判决解除来宾供销社与润祥公司、振合公司、晟宁公司于2016年1月27日签订的《柳邕路132号、134号土地租赁协议书》；二、判决润祥公司返还位于柳州市两宗土地及地上建筑设施；三、变更一审判决第二项为润祥公司向来宾供销社支付违约金人民币359587670.26元（违约金暂计至2019年10月29日，应计付至润祥公司实际履行完毕之日止，所欠的租金按每天千分之一计算违约金）；四、诉讼费用全部由润祥公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判。一、润祥公司长期未按约履行租金支付义务，经催告仍未履行已构成根本违约。来宾供销社请求解除合同有事实与法律依据，应当予以支持。润祥公司长期未按约履行支付租金义务，截止至2019年9月逾期未支付租金高达8073992元。来宾供销社催告后润祥公司多次承诺支付未付，在诉讼期间也无继续履行的意愿，润祥公司的行为表明其无意履行支付租金的义务，已构成根本违约。来宾供销社主张解除合同有事实与法律依据，应当予以支持。二、来宾供销社请求润祥公司返还位于柳州市两宗土地及地上建筑设施有事实与法律依据。协议约定了润祥公司租赁期满返还土地及地上物义务。三、来宾供销社请求润祥公司支付违约金9587670.26元有事实与法律依据。润祥公司未按合同约定的时间支付租金的行为构成违约，应当承担违约责任。《柳邕路132号、134号土地租赁协议书》约定润祥公司未能按本协议约定按时支付租金，应按日向来宾供销社支付应付租金金额千分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过6个月的，来宾供销社有权解除本协议。润祥公司应承担违约金计算方式是按日应付租金金额千分之一计收，来宾供销社请求润祥公司支付违约金9587670.26元有事实与法律依据，应当予以支持。 润祥公司辩称，一、润祥公司不存在不支付租金的行为。本案的租赁期为二十年，总租金为40578400元，年租金为2028920元，来宾供销社在2016年11月21日才向润祥公司交付了部分租赁场地，扣除一年的免租期，即租期限不到3年。润祥公司已付的租金已达1976.22多万元，多预交了将近七年的租金，租赁期前十年的租金基本已经结清，来宾供销社述称润祥公司不支付租金是不成立的。二、润祥公司不存在违约行为。润祥公司迟缓支付后续租金是因为来宾供销社至今未将租赁标的物全部交付给润祥公司使用。来宾供销社未能按照协议约定按时把土地及土地上附着物全部移交给润祥公司的，租赁起止时间及应付租金时间也相应顺延。来宾供销社至今未将租赁协议范围内标注为日杂和贸易的仓库面积约800平方米交付给润祥公司使用。润祥公司有权顺延支付租金。润祥公司迟缓支付租金有正当理由和合同依据。三、本案的合同是双方在平等自愿协商一致的基础上签订的，对双方均具有法律约束力，双方都应该全面地履行义务。润祥公司承租本案的租赁场地后投入了近五千余万元对租赁场地进行改造，项目已形成规模。来宾供销社至今未将租赁的标的物交付给润祥公司使用。根据合同约定润祥公司有权顺延支付租金。来宾供销社行为严重违约。 润祥公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，判决润祥公司暂缓交付租金；二、判令来宾供销社将租赁协议约定的出租标的物（租赁范围图标注为：“日杂和贸易”的房产）依法交付给润祥公司；三、判令来宾供销社向润祥公司支付违约金人民币88661772.26元；四、判令来宾供销社赔偿润祥公司经济损失（1、代来宾供销社支付的职工工资464908元；2、代来宾供销社支付的规划许可证罚款355043.25元；3、城建配套规划许可证费用127815.57元；4、1-5号仓库、6号综合楼城市基础设施配套费193323.93元；5、农民工保障金557535.16元）人民币1698625元；五、由来宾供销社承担全部诉讼费用。事实和理由：一、润祥公司迟缓交付租金具有正当、合法的理由。本案的租赁期为二十年，总租金为40578400元，年租金为2028920元。润祥公司已经支付的租金为19762200元。来宾供销社交付场地给润祥公司使用有一年的免租金期，计租金期限不到三年，租赁场地的交付时间为2016年11月21日，三年的租金应为6086760元，润祥公司已交付的租金是已使用租期的三倍多，不欠付租金。只是未按照合同约定期支付剩余其他年限的租金。来宾供销社未将租赁协议范围内的土地及附着物全部交付给润祥公司的，租期及交付租金的时间顺延。来宾供销社至今未将“日杂和贸易”房产（800多平方米）交付给润祥公司使用。根据合同约定润祥公司有权顺延支付租金（顺延至所有租赁场地、附着物交付完毕止）。2020年爆发新冠疫情，各行业的经营均受影响，存在不可抗力情形。来宾供销社不履行法定义务、合同义务的因素。润祥公司已付的租金，经润祥公司多次催促，来宾供销社均未向润祥公司开具正式税务发票，致使已付款项未能入账冲抵经营成本，导致润祥公司为此多缴税金。来宾供销社拒不配合润祥公司办理租赁场地项目的报建审批、竣工验收。综上，润祥公司迟缓交付租金，具有合同依据和法定依据，不应承担违约责任。二、润祥公司要求来宾供销社交付租赁物（租赁范围图标注为“日杂和贸易”的房产），一审法院以超过诉讼时效为由，驳回润祥公司的该项请求，属于认定事实不清，适用法律错误。标注为“日杂和贸易”的房产在租赁合同范围内，面积800多平方米，该面积也是计租面积（标的物），不交付租赁标的物给润祥公司使用，又让润祥公司承担该标的物的租金，理、法不通。润祥公司的该诉求未超过诉讼时效，双方签订的租赁协议一直在持续履行中，该诉求涉及的标的物在租赁范围内，在租期内润祥公司随时可以要求来宾供销社履行交付义务，而且本请求涉及的是不动产的交付，不适用诉讼时效的限制，若计算诉讼时效也应当从租赁期限届满之日起计算。来宾供销社在一审庭审中并未提及诉讼时效的问题，一审法院主动适用诉讼时效，明显不当。三、来宾供销社存在违约行为，违约行为持续至今。根据双方签订的租赁合同的约定，来宾供销社应在2016年3月31日前将协议项下的土地及土地上的附着物全部交付给润祥公司使用，但来宾供销社至今未将“日杂和贸易”房产交付给润祥公司使用，违约行为显而易见。四、来宾供销社应当向润祥公司支付违约金。来宾供销社未全面履行合同义务，根据租赁合同的约定，来宾供销社应从2016年4月1日起，以来宾供销社已收取的19762200元租金为基数，每日千分之一向润祥公司支付违约金。据此，润祥公司要求来宾供销社支付违约金具有法律依据和合同约定依据。五、来宾供销社应当赔偿润祥公司的损失。租赁期内，及时提供各种项目所需资料并配合润祥公司办理各种项目立项审批、报建、建设施工合同的签订、竣工验收等手续是来宾供销社的合同约定义务，但来宾供销社却无故推诿，不协助配合，致使三仓物流园项目至今未能验收，润祥公司为此承担了巨额罚款，农民工保障金也未能退回，严重影响了润祥公司招商引资活动及对租赁场地的使用，造成润祥公司巨大的经济损失。来宾供销社应当赔偿润祥公司的所有损失。 来宾供销社辩称，一、润祥公司要求继续履行合同和要求赔偿经济损失没有事实和法律依据，应当予以驳回。二、润祥公司上诉请求要求承担的经济损失超过了一审诉请，不应受理。三、润祥公司要求交付日杂和贸易的要求没有事实和法律依据，来宾供销社已将租赁的土地和房屋全部交给了润祥公司。 振合公司述称，同意润祥公司的答辩意见和上诉请求。 晟宁公司对来宾供销社、润祥公司的上诉未陈述意见。 来宾供销社向一审法院起诉请求：一、判决解除来宾供销社与润祥公司、振合公司、晟宁公司于2016年1月27日签订的《柳邕路132号、134号土地租赁协议书》；二、请求判决润祥公司在判决生效10内向来宾供销社返还位于柳州市两宗土地及地上建筑设施；三、判决润祥公司向来宾供销社支付所欠租金人民币8073992元（所欠租金计至2019年10月20日止，之后租金及房屋占用费应按协议约定价格计算至润祥公司交还土地及地上建筑设施止）；四、判决润祥公司向来宾供销社支付违约金人民币9587670.26元（违约金暂计至2019年10月29日，应计付至润祥公司实际履行完毕之日止，所欠的租金按每天千分之一计算违约金）；五、由润祥公司承担本案诉讼费。 润祥公司向一审法院反诉请求：一、判令润祥公司与来宾供销社于2016年1月27日签订的《柳邕路132号、134号土地租赁协议书》继续履行；二、判令来宾供销社将柳邕路132号、134号土地及土地上附着物尚未交付的部分即原日杂公司的值班室（三层）、原贸易公司的小二楼交付给润祥公司使用；三、判令来宾供销社向润祥公司支付违约金14186200元（以润祥公司已支付租金为基数分段按年利率24%计算，从2017年4月16日起暂计算至起诉时止）；四、判令来宾供销社承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年1月27日，来宾供销社作为甲方与润祥公司作为乙方、振合公司、晟宁公司作为委托方签订了《柳邕路132号、134号土地租赁协议书》，约定润祥公司是振合公司、晟宁公司两家合股设立的公司，履行承租期间的所有权利和义务。来宾供销社将位于柳州市两宗土地出租给润祥公司，用途为建设三仓物流园对外出租及自用，租赁土地面积为29463.16平方米。该协议第二条租赁期限、租赁金额、租金支付办法及土地租赁使用权约定：一、租赁自2017年7月1日起至2036年6月30日止，按协议约定收取租金。2016年3月31日至2017年6月30日为项目建设期，不计入租赁期，也不计租金。二、每年租金为2028920元，二十年租赁期限内的租金总额为40578400元。三、付款方式：1、截至本协议签订之日，乙方已经按原协议的约定累计支付给甲方16112248元，双方一致同意该款项视为乙方付给甲方的租金……；2、2016年4月15日前乙方支付租金3000000元给甲方；3、2016年8月15日前乙方支付租金3000000元给甲方；4、2016年12月15日前乙方支付租金3887752元给甲方；5、2017年至2036年乙方向甲方累计支付租金14578400元。协议第七条违约责任第2款约定：乙方未能按本协议第二条第3点按时支付租金给甲方的，乙方需按应付租金的最后日期之次日起至支付完应付租金之日止，按日向甲方支付应付租金金额千分之一的违约金，合同继续履行，逾期时间超过6个月的，甲方有权解除本协议。甲方解除本协议的：（1）乙方已交纳的租金不予退还。（2）乙方所欠的租金按每天千分之一的违约金支付给甲方，直至付清所欠租金为止。（3）乙方需赔偿甲方在该项目的所有实际损失。该协议还对双方的其他权利义务进行了约定。协议签订后，来宾供销社分批将租赁协议书项下的土地及土地上的附着物移交给润祥公司使用，2018年11月21日，双方签订了《柳邕路132号、134号仓库移交清单》。之后润祥公司投入了约4300余万元在用地上建设三仓物流园项目，现已经将物流园项目建设完成并对外出租，共有承租商户200余户。经查，三仓物流园项目至今未通过相关部门的竣工验收。 根据双方签订的《柳邕路132号、134号土地租赁协议书》乙方按原协议支付给甲方款项明细，润祥公司在签订协议书之前支付给来宾供销社的16112248元，均系2014年至2015年期间以付借款、付三仓改制费的名义支付，双方一致同意该款项视为乙方付给甲方的租金。截至2019年10月29日止，润祥公司一共向来宾供销社支付了6笔共计3650000元租金，润祥公司最后一次向来宾供销社支付租金是2019年10月11日。来宾供销社、润祥公司均认可截止2019年10月29日，润祥公司累计向来宾供销社支付租金19762248元。 2017年11月28日，润祥公司向来宾供销社出具承诺书，承诺于2017年11月28日先支付100万元租金；在2018年1月30日前给付250万元租金，余下租金在2018年6月30日前付134万元，2018年9月30日前付134万元；2018年12月31日前付完所欠应付租金1355752元。如果到期未能按时给付租金，则按所欠协议上规定的违约条款执行并额外支付逾期未付的租金的利息（按月息1%计算）。 2018年1月22日，润祥公司向来宾供销社致函，称三仓物流园项目一至五号楼应于2017年12月13日进行竣工验收，但来宾供销社拒绝在润祥公司为办理工程竣工须提供给各相关部门的资料上加盖公章，致使工程竣工验收无法按期进行，导致润祥公司错失招商良机，资金无法及时回笼。鉴于以上情况，润祥公司于2017年11月23日予以来宾供销社的资金承诺将无法实现。润祥公司再次要求贵社对于公司于2014年支付租金1600万元和2017年支付租金200万元这二笔款项给予开据发票。 2018年7月10日，润祥公司向来宾供销社致函，称根据润祥公司与来宾供销社签订的土地租赁协议，润祥公司已付来宾供销社款项人民币1800多万（至今未收到来宾供销社开具的发票或事业单位收据，请来宾供销社明确答复何时开具发票或事业单位收据）未付款项人民币780多万。现经公司股东商议。承诺付款时间为：2018年7月15日支付人民币100万元；2018年10月底支付人民币200万元；2018年12月底支付人民币200万元；余下280万元款项于2019年7月1日前全部付清。2018年的应付租金于2019年11月底前支付，之后的租金按原有双方签订的协议执行。 在庭审中，润祥公司称其不应向来宾供销社支付所诉租金，因为截止2019年10月29日，润祥公司累计已经向来宾供销社支付租金19762248元，而其使用场地仅两年多。来宾供销社、润祥公司双方均称本案纠纷系对方违约造成。来宾供销社认为，润祥公司未按合同约定履行租金支付义务，经多次催告后仍未履行，其行为己经构成根本违约，根据协议第七条违约责任第2款约定来宾供销社有权解除合同，并同时向润祥公司主张所欠租金及相应的违约金；润祥公司辩称，来宾供销社存在三项违约行为：一、迟延交付土地及地上附着物，且至今尚未完全交付；二、润祥公司从2016年1月27日起至2018年11月21日止，已累计向来宾供销社支付租金19762200元，但来宾供销社至今未向反诉人开具发票或行政事业单位收据；三、润祥公司出资建设的三仓物流园工程项目1#至5#仓库本应于2017年12月13日进行竣工验收，但来宾供销社至今拒绝配合办理竣工验收手续，导致上述工程竣工验收无法按期进行，给润祥公司造成了巨大损失。来宾供销社、润祥公司各执一词。关于三仓物流园工程项目1#至5#仓库为何至今无法完成竣工验收，来宾供销社称真实情况是经来宾供销社到柳州市建设规划主管部门了解，三仓物流园所建设的建筑与当初规划设计图纸不符，存在违反规划设计的情形，来宾供销社承诺只要润祥公司认为柳州市建设规划主管部门可以办理相关验收手续，来宾供销社将在三个工作日内盖章并配合办理相关的验收手续。 一审法院认为，根据当事人在一审中的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、润祥公司是否应向来宾供销社支付所诉租金，其行为是否已经构成违约以及如何承担违约责任；二、来宾供销社的行为是否已经构成违约；三、《柳邕路132号、134号土地租赁协议书》应当解除还是继续履行。 对于争议焦点一，即润祥公司是否应向来宾供销社支付所诉租金，其行为是否已经构成违约以及如何承担违约责任的问题。一审法院认为，来宾供销社、润祥公司及第三人签订的《柳邕路132号、134号土地租赁协议书》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应遵照执行。根据该租赁协议书约定，润祥公司应于2016年4月15日前支付租金3000000元，于2016年8月15日前支付租金3000000元，于2016年12月15日前支付租金3887752元，于2017年10月20日前支付租金600000元，于2018年10月20日前支付租金612000元，于2019年10月20日前支付租金624240元，以上应付租金总额为11723992元。经查，润祥公司仅于2016年5月24日向来宾供销社支付1000000元，于2017年11月28日支付1000000元，于2018年7月13日支付1000000元，于2018年11月8日支付250000元，于2018年11月21日支付300000元，于2019年10月11日支付100000元，以上已付租金总额为3650000元。综上，截止2019年10月20日，润祥公司共计拖欠来宾供销社的租金8073992元。故润祥公司的行为已经构成违约，其除了向来宾供销社支付租金8073992元外，还应支付违约金。一审法院对来宾供销社要求润祥公司支付截止2019年10月20日所欠租金8073992元的诉讼请求，予以支持。至于之后的租金的计算以及支付问题，润祥公司应当按照签订的《柳邕路132号、134号土地租赁协议书》履行。至于房屋占用费的问题，与本案争议焦点三的分析认定同理，一审法院不予支持。 对于逾期支付租金的违约金，来宾供销社要求润祥公司按照所欠租金每天千分之一支付违约金，截止2019年10月29日共计9587670.26元。一审法院认为该违约金的计算标准过高。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”一审法院认为应当按照润祥公司欠付租金的总额的30%计算违约金，即润祥公司应当向来宾供销社支付违约金2422197元（8073992元×30%）。 对于争议焦点二，即来宾供销社的行为是否已经构成违约的问题。润祥公司称来宾供销社存在延迟交付土地及地上附着物、未开具已收租金的发票或行政事业单位收据、拒绝配合办理竣工验收手续等三项违约事实，根据本案查明的事实，来宾供销社已经分批将租赁协议书项下的土地及土地上的附着物移交给润祥公司使用，自2016年1月27日双方签订租赁协议书至本案起诉前长达四年时间里，润祥公司均未向来宾供销社提出过将柳邕路132号、134号土地及土地上附着物尚未交付的部分即原日杂公司的值班室（三层）、原贸易公司的小二楼交付给其使用，润祥公司现在本案中提出，来宾供销社以已经超过诉讼时效为由抗辩。根据查明的事实，一审法院确认已经超过了诉讼时效，故对润祥公司的这一辩解不予采信；至于来宾供销社未开具已收租金的发票或行政事业单位收据，由于双方的租赁协议书中对于发票的开具没有约定，本案不作处理；润祥公司称来宾供销社拒绝配合办理竣工验收手续但未能提供证据予以证实，因此一审法院亦不支持润祥公司的观点。现有证据无法证实来宾供销社存在违约行为，对于润祥公司要求来宾供销社将柳邕路132号、134号土地及土地上附着物尚未交付的部分即原日杂公司的值班室（三层）、原贸易公司的小二楼交付给其使用以及支付违约金14186200元的诉讼请求，不予支持，应予驳回。 对于争议焦点三，即本案双方签订的《柳邕路132号、134号土地租赁协议书》应当解除还是继续履行的问题。根据查明的事实，截止2019年10月29日，润祥公司共计向来宾供销社支付了租金19762248元，其自述共投入4300余万元在涉案土地上建设三仓物流园，尚欠租金8073992元。来宾供销社、润祥公司签订的《柳邕路132号、134号土地租赁协议书》第七条违约责任第2款约定：“乙方未能按本协议第二条第3点按时支付租金给甲方的，乙方需按应付租金的最后日期之次日起至支付完应付租金之日止，按日向甲方支付应付租金金额千分之一的违约金，合同继续履行，逾期时间超过6个月的，甲方有权解除本协议。”《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第九十三条的规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”一审法院认为，来宾供销社要求解除租赁协议书，润祥公司则要求继续履行。根据查明的事实，润祥公司未按时交纳租金已构成违约，但是润祥公司已经向来宾供销社支付了租金19762248元，并自述投入4300余万元在涉案土地上建设三仓物流园，该物流园有承租户200余户，现该三仓物流园项目仍未竣工验收，如果解除租赁协议书，将会对各方造成巨大损失。根据诚实信用原则，考虑到来宾供销社、润祥公司双方合同目的的实现，一审法院认为《柳邕路132号、134号土地租赁协议书》应当继续履行。对于来宾供销社要求解除《柳邕路132号、134号土地租赁协议书》、返还位于柳州市两宗土地及地上建筑设施的诉讼请求，不予支持。对于润祥公司反诉要求继续履行《柳邕路132号、134号土地租赁协议书》的主张，予以支持。 一审法院判决：一、润祥公司向来宾供销社支付租金8073992元（计至2019年10月20日止）；二、润祥公司向来宾供销社支付违约金2422197元；三、来宾供销社与润祥公司、第三人振合公司、晟宁公司于2016年1月27日签订的《柳邕路132号、134号土地租赁协议书》继续履行；四、驳回来宾供销社的其他诉讼请求；五、驳回润祥公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费127770元（来宾供销社已预交），由来宾供销社负担51837元，由润祥公司负担75933元；一审反诉案件受理费53459元（因合并审理减半收取，润祥公司已预交），由润祥公司负担。 本院二审期间，来宾供销社、润祥公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人争议的事实认定如下： 来宾供销社提交的证据与当事人在本案中的权利义务没有关联，本院不予采信。来宾供销社对润祥公司提交的柳州市柳邕路132号三仓物流园《基本建设投资项目登记备案证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《关于来宾市供销合作社物流园项目建设项目环境影响报告表的批复》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》的真实性、合法性无异议，本院予以确认。前述证据不能证明润祥公司主张的事实，本院对润祥公司的证明主张不予支持。润祥公司提交的其余证据为润祥公司单方打印件，且证据的内容不能证明润祥公司主张的事实，本院不予采信。一审认定润祥公司投入4300余万元建设物流园项目，该金额只是润祥公司单方陈述，没有其他证据证实，本院不予认定。来宾供销社、润祥公司、振合公司对一审查明的其余事实无异议，本院予以确认。 另查明，来宾供销社、润祥公司、晟宁公司、振合公司签订的《柳邕路132号、134号土地租赁协议书》后，由润祥公司投入资金在租赁的场地上以来宾供销社的名义建设三仓物流园，三仓物流园的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等登记的建设单位为来宾供销社。 本院认为，综合当事人在二审中的诉讼辩意见，归纳本案争议的焦点为：一、来宾供销社是否存在违约行为并承担违约责任以及润祥公司是否应当支付欠付租金和违约金；二、租赁合同是否应当予以解除。本院对当事人争议的前述问题评判如下： 一、关于来宾供销社是否存在违约行为并承担违约责任以及润祥公司是否应当支付欠付租金和违约金的问题。 （一）关于来宾供销社是否存在未交付贸易公司小二楼和日杂公司值班室两处租赁房屋的违约事实的问题。来宾供销社、润祥公司、晟宁公司、振合公司签订的《柳邕路132号、134号土地租赁协议书》明确约定了租赁土地、房屋的范围，其中租赁的房屋为旧仓库。当事人还在租赁协议书中附《来宾市供销社柳邕路地块现状图》，明确了租赁的土地和仓库的具体位置。润祥公司不能指认贸易公司小二楼在《来宾市供销社柳邕路地块现状图》中的具体位置，贸易公司小二楼不在当事人约定的租赁范围内。虽然来宾供销社认可日杂公司值班室在租赁土地的范围内，但是来宾供销社主张该值班室是市场消防用房，不是旧仓库，不能作其他用途，来宾供销社已经把值班室移交给润祥公司管理使用。润祥公司对值班室是消防用房的事实无异议，其没有证明在履行合同期间存在未能使用消防用房的事实。来宾供销社在2016年11月21日向润祥公司交付了租赁的土地和房屋，双方制作了《柳邕路132、134号仓库移交清单》，润祥公司没有提出来宾供销社没有全部交付租赁物的异议。在履行合同的过程中，润祥公司分别在2017年11月28日、2018年1月22日和7月10日致函来宾供销社，承诺向来宾供销社支付租金，也没有提出来宾供销社没有全部交付租赁物的异议。润祥公司主张来宾供销社未交付贸易公司小二楼和日杂公司值班室两处租赁房屋没有事实依据，本院不予支持。 （二）关于来宾供销社不开具租金发票或者事业单位收据的行为是否违约以及是否应当承担违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十条第二款的规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。据此，根据诚信履行原则，当事人除应当按照合同约定履行义务外，还要履行合同未作约定但依照诚信原则也应当履行的附随义务。来宾供销社、润祥公司没有在《柳邕路132号、134号土地租赁协议书》中约定开具发票、收据的义务。润祥公司主张来宾供销社违约应当承担违约责任，没有合同依据。依据诚实信用原则，来宾供销社收取了租金就应当按照规定向润祥公司开具发票或者收据，此为来宾供销社负有法定的合同附随义务。来宾供销社没有按照规定向润祥公司开具发票或者收据，不履行合同附随义务，应当承担赔偿润祥公司的税费损失的责任。润祥公司未主张来宾供销社赔偿税费损失，本院对此不予处理。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，交付租赁物和支付租金是互为对价的合同主义务。来宾供销社已经把租赁物交付给润祥公司使用、收益，润祥公司就应当按照约定支付租金。来宾供销社没有开具发票、收据是不履行附随义务，该义务与润祥公司支付租金的合同主义务不为对价关系，润祥公司不能以来宾供销社不开具发票为由拒绝履行支付租金的义务。润祥公司抗辩称其享有暂不支付后续租金的权利，该主张没有法律依据，本院不予支持。 （三）关于来宾供销社是否存在不配合办理报建审批、竣工验收手续的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。润祥公司主张来宾供销社不配合办理报建审批、竣工验收手续，致使三仓物流园不能竣工验收。综合全案证据，尚不能证明有来宾供销社不配合办理报建审批、竣工验收手续的事实。三仓物流园登记的建设单位为来宾供销社，三仓物流园已经取得了建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设项目环境影响报告表的批复等。润祥公司主张来宾供销社不配合办理报建审批、竣工验收手续，与前述的事实不符。另外，来宾供销社作为三仓物流园的所有权人，物流园竣工验收合格对来宾供销社是增益行为。润祥公司主张来宾供销社不配合办理竣工验收手续，却没有对此作出合理解释。润祥公司的主张没有事实依据，本院不予支持。 总之，来宾供销社没有违约行为，润祥公司拒绝履行支付租金的义务并要求来宾供销社承担违约责任没有依据。润祥公司没有按照约定支付租金构成违约，润祥公司应当支付逾期未付的租金并承担违约责任。来宾供销社没有证明润祥公司逾期支付租金造成的具体经济损失。合同约定的违约金远远高于来宾供销社资金被占用受到的利息损失，一审法院调整违约金标准有充分的法律依据，本院予以维持。润祥公司要求来宾供销社支付违约金的金额和赔偿经济损失的上诉请求超出了一审反诉的请求，本院对超出一审反诉请求的部分不予审理。 二、关于本案租赁合同是否应当予以解除的问题。 根据合同法第九十三条第二款和第九十七条的规定，当事人已经约定一方解除租赁合同的条件的，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除租赁合同。租赁合同解除后，尚未履行的，终止履行，承租人应当返还租赁的土地及房屋，出租人对承租人按照协议建设的房屋及其设施的建设成本应当进行相应的经济补偿。来宾供销社、润祥公司、晟宁公司、振合公司签订的《柳邕路132号、134号土地租赁协议书》后，润祥公司已经按照约定投入资金在租赁的场地上建设物流园，物流园已经基本建设完毕。虽然润祥公司逾期支付租金构成违约，解除合同的条件已经成就，来宾供销社享有解除合同的权利。来宾供销社一旦行使解除租赁合同的权利，即负有补偿润祥公司建设三仓物流园成本的义务。来宾供销社主张解除租赁合同，却没能提出补偿润祥公司建设成本的具体方案，甚至没有证明其具有补偿的能力。租赁合同一旦被解除，来宾供销社收回租赁的土地房屋后却无力补偿润祥公司的建设成本，有违公平原则，故本院对来宾供销社要求解除租赁合同的主张不予支持。 综上所述，来宾供销社、润祥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费160454元，由上诉人来宾市供销合作社负担61958元，由上诉人柳州市润祥投资有限公司负担98496元（均已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 杨显强 审判员 黄继湘 二〇二一年二月二十五日 书记员 陈梦圆