陕西省渭南市中级人民法院民事判决书 （2020）陕05民终2192号 上诉人（原审被告）：陕西裕华房地产开发有限公司。法定代表人：刘秀芳，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙晗宁，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：林强，陕西稼轩律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：周华丽，女，汉族，1982年7月20日出生。委托诉讼代理人：尹鹏涛，陕西泰普律师事务所律师。上诉人陕西裕华房地产开发有限公司（简称裕华公司）因与被上诉人周华丽房屋买卖合同纠纷一案，不服渭南市临渭区人民法院（2020）陕0502民初1325号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人裕华公司委托诉讼代理人孙晗宁、林强，被上诉人周华丽委托诉讼代理人尹鹏涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。裕华公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回周华丽的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实错误，适用法律不当。一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定上诉人因专项维修基金缴纳标准与被上诉人存在争议导致房屋未交付，属于事实认定错误。上诉人自2013年7月23日起多次以电话、函告和公告等符合合同约定的方式通知被上诉人收房，被上诉人未在告知的时间内收房，依约已经视同交付，不存在逾期交房的事实。补充协议第八条约定“在房屋达到买卖合同约定的交付条件，且买受人付清合同总房款的前提下，出卖人向买受人发出电话通知交房，买受人同意按照出卖人向其发出的商品房的交付通知中规定的时间、地点、内容和程序（包括但不限于签署相关文件、现场领取书面的《交房通知书》、交纳物业管理费及本协议约定的相关费用等）与出卖人办理商品房的交付手续，若买受人未按上述约定办理商品房交付手续，则自该通知规定的期限届满之日起，即视为买受人已接收该商品房、出卖人已履行完毕了商品房的交付义务。”上诉人自2013年7月23日起已通过公告通知、电话通知、邮寄通知多种方式联系被上诉人办理收房手续，故通知规定的期限届满之日，即2013年8月1日视为被上诉人已经收房。上诉人已经履行了房屋交付义务，被上诉人没有法定或约定理由借口大修基金交纳标准拒不办理收房手续，属于因被上诉人原因拒绝交接，通知期满房屋已经视同交付。一审判决认定上诉人因专项维修基金交纳标准与被上诉人存在争议导致房屋未交付，对房屋是否交付的基础事实存在认定错误。2、一审判决认定被上诉人自行缴纳维修基金后，上诉人以补交物业费为由拒绝向被上诉人交付房屋，属于事实认定错误。2018年5月14日，被上诉人向上诉人出具申请，申请自主交纳专项维修基金，并承诺因此引发的法律及经济纠纷与上诉人无关。随后2018年5月17日，其自行缴纳了专项维修基金。后上诉人多次通过电话、邮寄通知等方式催促被上诉人，一审庭审中上诉人也交纳了2019年10月25日、2020年1月4日催告收房的通知函，且其当天承认收悉该通知。事实上是被上诉人拒绝办理收房手续，与上诉人无关。物业服务公司与上诉人属于不同的法律主体，物业费收取不是上诉人的职责范畴，上诉人主观上没有必要以物业费未缴纳拒绝交付、客观上也并未以物业费未缴纳拒绝向被上诉人交付房屋。2020年7月28日下午的一审庭审中被上诉人同意收房后，2020年7月29日上诉人立即就向其交付了钥匙，显然上诉人并不存在以物业费未缴纳或其他理由拖延或者拒绝交付房屋的情况。被上诉人与物业服务公司因物业费或其他问题不能达成一致而拒绝收房的责任与上诉人无关。一审判决认定被上诉人自行缴纳维修基金后，上诉人以补交物业费为由拒绝向被上诉人交付房屋，属于事实认定错误。该部分责任与上诉人无关，应当由上诉人自行承担。3、一审判决认定高新区于2015年4月6日开始通知实施《关于物业维修资金管理暂行办法>的通知》而上诉人直至2018年5月14日才同意由被上诉人自行按照新标准缴纳专项维修基金构成违约，存在事实认定错误，同时对被上诉人恶意导致扩大损失和过错视而不见。首先，被上诉人拒不履行合同约定的收房义务，其实际原因是在XX房XX城商圈营商环境尚在培育，被上诉人过早收房无利可图，从收房后的运营成本考量其才恶意以专项维修基金、物业费等原因拖延收房。现在随着该商圈不断发展成熟，被上诉人认为经营有利可图才不再推脱收房，一审判决对被上诉人的违约事实和失信行为未查实，事实认定存在错误和偏颇。其次，虽然《关于物业维修资金管理暂行办法>的通知》变更了专项维修基金标准为每平方米65元，但相关政府部门在具体实施上并未依照通知严格执行，对此一审法院已经予以认定，上诉人依照相关政府部门的要求进行代收，并不存在过错和违约。反而是被上诉人在2018年5月以前分文大修基金也未缴纳，即便被上诉人对维修基金标准存在异议，也应当采取适当措施即依规缴纳并办理收房手续后对专项维修基金差额缴纳部分的损失进行主张，而不是恶意放任损失的不断扩大。上诉人多次催告被上诉人缴纳公共维修基金和办理房屋交付手续，被上诉人拖延至2018年5月14日才自行缴纳专项维修基金。被上诉人对因自身原因扩大的损失存在过错，一审判决对被上诉人的过错视而不见，明显在事实认定上存在错误和偏颇。而且该部分损失应当由被上诉人自行承担,即退一万步讲至少被上诉人主张的2018年5月14日前的违约金与上诉人无关。对此，被上诉人一审提交的证据“张护林案的判决”也是如此认定的。二、一审判决存在适用法律不当。1、上诉人已经按照合同约定履行了交房义务，不存在逾期交房的行为，相反地,是被上诉人一直拒不履行合同约定的收房义务。一审判决错误认定事实的基础上错误适用法律，进而错误认定被上诉人存在违约而支持了其部分违约金请求，适用法律明显不当。2、物业服务合同的主体是物业服务公司与业主，物业服务公司与上诉人属于不同的法律主体，上诉人并非物业费收取主体，物业费收取事宜与上诉人无关，上诉人从未也没有必要以物业费未缴纳拒绝向被上诉人交付房屋。被上诉人因与物业服务公司就物业费或其他问题不能达成一致而拒绝收房与上诉人无关。一审判决混淆了不同法律关系，径行认定并非物业服务合同主体的上诉人违约，属于适用法律错误。3、退一万步，即便一审法院认为上诉人存在逾期交房的违约事实，被上诉人于2020年4月2日才提起诉讼，被上诉人诉请的2017年4月2日前的违约金依法早已经超过诉讼时效。一审庭审中上诉人亦提出诉讼时效抗辩，一审判决径行判令上诉人承担自2015年4月6日至2020年7月29日之间的违约责任，至少对诉讼时效经过的违约金（2015年4月6日至2017年4月2日前的违约金）予以支持属于适用法律不当。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，依法纠正一审错误，以维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益。周华丽提交答辩意见称：一审判决认定上诉人未依照合同约定迟延向被上诉人交付涉案商铺房屋的事实认定清楚，程序合法，适用法律正确，依法应驳回上诉人的上诉请求。事实与理由：一、2013年3月5日，上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份。合同第八条约定：上诉人应在2013年7月30日前将涉案商铺房交付给被上诉人使用，合同第九条1款2项约定上诉人如未按照合同约定交付房屋，应从最后交付期的第二日起至实际交付之日止，按日向被上诉人支付已交付房款614644元万分之一的违约金，合同继续履行。《补充协议》第二条约定：被上诉人在房屋交接时，作为房价之外，需以政府规定为准缴纳公共设施维修基金等费用。在2018年5月14日前，被上诉人曾多次到上诉人售楼部要求按照渭南市住房和城乡建设局《渭建发【2010】109号》文件第七条第一项的规定，私自将维修基金按照房屋建筑面积每平方米65元的标准缴纳房屋维修基金并交付房屋，但上诉人私自违反上述文件的规定，将涉案房屋的维修基金标准提高至以涉案房款总价的3%强行向被上诉人收取房屋维修基金，被上诉人提出异议，但上诉人仍坚持被上诉人若不按其违法行为缴纳房屋维修基金，则拒绝向原告交付所购房屋。二、2018年5月14日，在上诉人的要求下，被上诉人向上诉人书写了申请书一份、申请由被上诉人自主缴纳房屋专项维修基金，并承诺由此引起的法律及经济纠纷与上诉人无关，上诉人才向被上诉人出具了购房发票和专项维修基金登记表同意被上诉人直接向相关部门缴纳房屋专项维修基金。2018年5月17日，被上诉人向渭南高新技术产业开发区建设局缴纳专项房屋维修基金，并取得房屋产权登记证书。后将该票据交给上诉人，但上诉人却告知被上诉人房屋钥匙在物业公司，需缴纳物业费后才可从物业公司领取钥匙。上诉人的行为明显违反《物业管理条例》第四十一条已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳的法律规定。三、一审时上诉人仍未能向被上诉人交付涉案商铺房屋，后在一审法院的多次调解下，上诉人于2020年7月29日才向被上诉人交付房屋钥匙，上诉人向被上诉人交付房屋的行为明显违约。综上，上诉人的前述违法行为人为阻止具备交房条件的房屋不能正常交付，违反《合同法》45条第二款：当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就之规定。上诉人以此拒绝交房行为明显违法，构成事实违约行为在先，依法依约应支付被上诉人迟延交付房屋的违约金。上诉人人为割裂合同与补充协议约定内容的片面上诉理由及请求不能成立，依法应予以驳回其上诉请求。周华丽当庭辩称：1.截至今天开庭上诉人从未以电话等任何形式通知被上诉人接收房屋，也没有按约定在《渭南日报》上刊登，反而在《华商报》上刊登。2019年4月28日被上诉人已取得房屋产权登记证书，但直至2019年10月25日上诉人才第一次函告被上诉人要求交房，明显不符合合同中关于函告收房通知的约定。一审时经法院多次协调，上诉人于2020年7月29日才向被上诉人交付房屋钥匙。上述事实，足以证实上诉人违约，依法应支付逾期交房违约金。2.交房的义务属于上诉人，但其却将交房义务转让给物业公司，且未征得被上诉人同意。在未交房前，物业费应由上诉人承担，上诉人以物业费为由认为其已交付房屋的事实与理由明显不能成立。3.2015年4月渭南市高新区已执行相关文件，但上诉人在2018年5月14日还要求被上诉人向其书写承诺自行缴纳维修基金，逾期上诉人没有责任的保证，足以证实上诉人拒不向被上诉人交房。4.上诉人应当按照合同约定日期交房，但其直至2020年也未交付，其违约事实一直处于过程中，不存在超过诉讼时效问题。周华丽向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行合同，向原告立即交房；2、判令被告向原告支付从2013年7月31日计算至实际交付房屋之日止逾期违约金（暂计算至2020年3月31日共计2430天，为149358.49元）；3、判令被告承担全部诉讼费用。                                                           一审法院认定事实：2013年3月5日，原告周华丽与被告裕华公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定原告周华丽购买被告裕华公司开发的渭南市高新区XX苑（又名“幸福城”）A区A3幢10#商铺，建筑面积为122.31平方米，每平方米5025.3元，总价款为614644元。该合同第八条约定，出卖人应当在2013年7月30日前将商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按照合同约定交付房屋，应从最后交付期的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付价款万分之一的违约金，合同继续履行；第十一条约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人在交房前将书面或电话通知买受人，并在《渭南日报》刊登交房公告，买受人应根据交房公告内容办理交房手续，自公告通知的交房之日起30日未办理交房手续的，视同出卖人正常交付，相关责任及费用由买受人承担。同时，《补充协议》第二条约定，买受人在房屋交接时，作为房价之外，需以政府规定为准缴纳公共设施维修基金等费用。合同签订后，原告周华丽向被告裕华公司支付了全部房款，被告裕华公司通知原告周华丽办理交房手续，并按规定以购房款的3%缴纳专项维修基金，但原告周华丽对该标准持有异议，认为应按照每平方米65元缴纳维修基金，被告裕华公司此项收费标准违反了相关规定，故未向被告裕华公司纳该项费用。双方因此产生争议，多次协商未果，该房屋一直未实际交付。2018年5月14日，原告周华丽向被告裕华公司出具申请书一份，申请其自主缴纳专项维修基金，并承诺由此引起的法律及经济纠纷与被告无关。被告裕华公司向原告周华丽出具了购房放票和专项维修基金登记表同意其直接缴纳专项维修基金。2018年5月17日，原告周华丽向渭南高新技术产业开发区建设局缴纳专项维修基金后，将该票据交至被告裕华公司处，但被告裕华公司告知原告周华丽该商铺钥匙在物业处，需缴纳物业费后从物业处领取钥匙。直至2020年7月29日，经本院协调被告裕华公司向原告周华丽交付了商铺钥匙。2020年8月13日，原告周华丽在该小区物业处办理了交接手续。另查明，2019年4月28日，原告周华丽取得了涉案房屋的不动产权证书。关于专项维修基金的缴纳政策，经被告代理人在政府网站咨询，并经本院向渭南市高新技术产业开发区建设局核实，渭南市住房和城乡建设局于2010年7月5日印发《关于物业维修资金管理暂行办法>的通知》（渭建发[2010]109号文件）。该办法第七条规定，非住宅及高层住宅按照建筑面积每平方米65元标准交存。第三十六条规定，本办法自2011年1月1日起实行。但渭南市高新区实际于2015年4月6日通知辖区各建设单位按照此办法执行。以上事实，有原、被告陈述、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《关于物业维修资金管理暂行办法>的通知》、收款收据、税收完税证明、原告向被告写的书面申请、电话录音及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。一审法院认为，原告周华丽与被告裕华公司之间签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，不违反法律规定，应为合法有效的合同。《补充协议》是《商品房买卖合同》组成部分，与该合同具有同等法律效力，双方均应按照该合同及补充协议履行各自义务。补充协议约定交付房屋时原告周华丽需缴纳专项维修基金，但并未明确约定该项费用的缴纳标准，原、被告因此产生争议，致使交收房屋未果。专项维修基金系代收费用，其标准应以政府相关文件为准。渭南市住房和城乡建设局印发的《关于物业维修资金管理暂行办法>的通知》对专项维修基金收费标准进行调整，该办法虽规定自2012（应为2011）年1月1日起实施，但涉案房屋所在高新区于2015年4月6日通知辖区建设单位实际执行，在该办法实际实施之前由于政策衔接问题，双方均无过错，被告裕华公司并未违约。但此后，被告裕华公司作为专项维修基金的代收人，应按该办法规定的每平方米65元代收维修基金，但其直至2018年5月14日才出具购房发票，同意原告自行缴纳维修基金，其行为构成违约，应承担此间的违约责任。原告周华丽于2018年5月17日自行缴纳公共设施维修基金，并向被告裕华公司提供相关票据。至此，该房屋已完全具备交付条件，但被告裕华公司通知原告交付房屋后又以补缴物业费为由拒绝交房，直至2020年7月29日在本院协调下才交付房屋钥匙。而缴纳物业费系另一法律关系，不属于双方约定的交房条件，被告裕华公司据此拒绝交付房屋的理由不能成立，其应承担此间违约责任。综上，原告周华丽主张的违约金应按照合同第九条约定，从被告裕华公司违约之日承担违约金至实际交房之日，计1941天，以614644元为基数，按照日万分之一计算违约金，共119302.4元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、被告陕西裕华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告周华丽支付违约金119302.4元。二、驳回原告周华丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3288元，由原告周华丽承担673.84元，被告陕西裕华房地产开发有限公司承担2614.16元。二审查明：2013年7月23日，该公司在《华商报》刊登“交房公告”一份。2019年10月25日，XX城XX中心向周华丽邮寄《通知函》一份。2020年1月4日，裕华公司向周华丽邮寄《通知函》一份。另外，根据裕华公司给其另一业主即本案证人张护林的《交房通知书》，办理交房手续时，业主需带齐以下资料：1.交房通知书；2.商品房买卖合同原件；3.业主户口簿及本人身份证或有效证件原件及复印件；4.已交款项的收费票据；5.未交齐的剩余购房款、专项维修基金、契税等相关费用。（契税：总房款的1.5%......；专项维修基金：总房款的3%......；登记费560元。物业费用请咨询物业公司。）二审查明其余事实与一审法院认定事实一致，对一审法院认定其余事实，本院予以确认。本院认为，二审中双方争议焦点如下：1.裕华公司是否应承担逾期交房违约责任，周华丽是否存在故意扩大损失行为；2.周华丽主张的2017年4月2日前的违约金是否超过诉讼时效。关于争议焦点1，即裕华公司是否应承担逾期交房违约责任，周华丽是否存在故意扩大损失行为。根据合同约定，出卖人应当在2013年7月30日前按照合同约定交付房屋。裕华公司主张其2013年7月23日已在《华商报》刊登交房公告，根据合同和补充协议的约定应视同其已正常交房。经审理，双方在合同第十一条第一款约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”第二款约定“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人在交房前书面或电话通知买受人，并在《渭南日报》刊登交房公告，买受人应根据交房公告的内容办理交房手续，自公告通知的交房之日起30日未办理交房手续的，视同出卖人正常交付，相关责任及费用由买受人承担。”补充协议第七条约定“除本合同第十条、第十一条规定的‘书面通知’方式外，电话通知、报纸、电视等公告通知也是通知的方式。”因此，补充协议第七条并未改变合同第十一条第二款裕华公司的义务范围和该条款的适用条件，裕华公司只有履行了在交房前书面或电话通知买受人，并在《渭南日报》刊登交房公告的义务后，买受人仍未按公告内容在30日内办理交房手续的前提下，才能产生视同出卖人正常交房的法律后果，并非只要公告即能产生视同交付的法律后果。而且，补充协议系裕华公司提供的格式条款，其第七条规定的报纸范围不明确，而合同第十一条第二款约定的《渭南日报》更具体，更有利于实现公告通知的目的，故周华丽主张应根据格式条款不利解释原则认定该处的报纸范围的理由成立，裕华公司在《华商报》刊登公告的行为不能产生视同房屋正常交付的法律效果。裕华公司主张周华丽没有法定或者约定理由借口大修基金缴纳标准拒不办理收房手续。但《补充协议》第二条明确约定“买受人在房屋交接时，作为房价之外，需以政府规定为准缴纳公共设施维修基金等费用。”本案合同签订于2013年3月5日，根据渭南市住房和城乡建设局2010年7月5日印发的《关于物业维修资金管理暂行办法>的通知》，该办法自2011年1月1日起已经施行，属于合同签订时的政府规定，故周华丽要求按照该政府规定标准缴纳维修基金符合《补充协议》的约定，裕华公司主张周华丽没有法定或约定理由借口大修基金缴纳标准拒不收房与事实不符。双方因大修基金缴纳标准问题产生争议的原因，首先在于补充协议约定不具体，其次在于渭南市高新区于2015年4月6日才通知辖区建设单位按此办法执行，故原审认定此前因政策衔接问题造成的房屋迟延交付，双方均无过错正确。但此后裕华公司仍不按规定标准执行，诉讼中也未提供相关依据，且直至2018年5月14日才向周华丽出具购房发票，同意周华丽自行缴纳大修基金，故原审认定裕华公司构成违约，应承担此间违约责任正确。2018年5月17日，周华丽自行缴纳维修基金并将相关票据交付裕华公司后，办理房屋交接手续的障碍已经消除，房屋本应正常交接，但裕华公司向周华丽通知交房后又告知其钥匙在物业处，需缴纳物业费后才能领取，属于变相拒绝交房，该事实有周华丽提交的证人证言等足以认定。因物业费并非约定的交房条件，且属于另一法律关系，故原审认定裕华公司再次违约并应承担违约责任正确。裕华公司主张周华丽存在故意扩大损失行为的证据不足，业主张护林案与本案争议事实不尽相同，裕华公司以此为由主张本案2018年5月14日前的违约金其不应承担的上诉理由不能成立。关于争议焦点2，即周华丽主张的2017年4月2日前的违约金是否超过诉讼时效问题。一审庭审中，裕华公司提出诉讼时效抗辩，一审法院未予审理，适用法律确有瑕疵。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案合同约定以日为单位计算违约金，故违约金诉讼时效应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。”第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”本案周华丽的违约金债权自2015年4月7日起产生，但其于2020年4月2日起诉，根据双方以日计算逾期交房违约金的约定及上述规定，裕华公司关于周华丽主张的2017年4月2日前的违约金已经超过诉讼时效的上诉理由成立，裕华公司仅应承担此后至房屋实际交付之日的违约金。违约金以614644元为基数，按日万分之一的标准，自2017年4月2日算至2020年7月29日，共计74679.25元。综上所述，裕华公司的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销渭南市临渭区人民法院（2020）陕0502民初1325号民事判决第二项；二、变更渭南市临渭区人民法院（2020）陕0502民初1325号民事判决第一项为：陕西裕华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向周华丽支付违约金74679.25元。三、驳回周华丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3288元，由周华丽承担1644元，陕西裕华房地产开发有限公司承担1644元。二审案件受理费2686元，由周华丽承担1343元， 陕西裕华房地产开发有限公司承担1343元。本判决为终审判决。                 审  判  长     郝    翎                审  判  员     邢 维 利                审  判  员     左 继 刚                    二〇二一年二月四日 法官助理    杨 茹 月书  记  员      李 得 瑞 1