浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0324民初2246号 原告（反诉被告）：杨中勇，男，1970年3月8日出生，汉族，住安徽省颍上县。 被告（反诉原告）：永嘉万潮商业管理有限公司，住所地：浙江省永嘉县东城街道永建路**（**）。 法定代表人：陈小武，经理、执行董事。 委托诉讼代理人：陈知雨，浙江金道（温州）律师事务所律师。 第三人：永嘉县万潮健身管理有限公司，，住所地：浙江省永嘉县南城街道永兴路**（万潮广场**楼**1401） 法定代表人：赵建威，经理、执行董事。 委托诉讼代理人：杨中勇，监事。 原告杨中勇与被告永嘉万潮商业管理有限公司（以下简称万潮广场）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年5月13日向本院提起诉讼。本院同日立案受理后，依法适用简易程序审理。被告万潮广场提起反诉，本院予以合并审理。诉讼过程中，还依职权追加永嘉县万潮健身管理有限公司（以下简称健身公司）为第三人。后因当事人争议较大而转为普通程组成合议庭进行审理。本案分别于2020年6月30日、10月23日、11月19日三次公开开庭进行了审理。杨中勇、万潮广场的委托诉讼代理人陈知雨三次到庭参加诉讼，第三人健身公司的委托诉讼代理人杨中勇于2020年11月19日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨中勇向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告减免原告在疫情期间2020年1月23日至3月18日期间的全部房租；2.请求依法判令被告因疫情减半收取原告从2020年3月19日至2020年5月19日期间的房租；3.请求依法判令被告房租交付事宜，因疫情原告无法正常营业，房租季度交付改为月付并延缓一个月交付。在诉讼过程中，原告杨中勇称，房子是由第三人公司承租过去，不是杨中勇个人承租。同时将因疫情减免租金做为抗辩理由而自愿申请撤回本诉，本院将另行裁定处理。（原告杨中勇的陈述意见、被告万潮广场的答辩意见；双方的举证、质证情况；及双方的辩论意见均予以省略。） 反诉原告万潮广场向本院提出反诉诉讼请求：1.请求判决解除原被告签订的《温州永嘉万潮广场租赁合同》；2.请求判决原告杨中勇在本案判决生效后15日内腾空涉案租赁物并归还被告；3.请求判决原告立即向被告支付拖欠的2019年12月1日至2020年1月10日期间的租金48494.62元，并支付逾期支付租金的滞纳金（自2020年11月1日起算，按每日加收所欠金额的0.05%计算至实际支付之日止，暂计至2020年5月25日为5019.19元）；4.判决原告立即向被告支付拖欠的2020年4月11日至2020年7月10日期间的租金110000元，并支付逾期支付租金的滞纳金（自2020年11月1日起算，按每日加收所欠金额的0.05%计算至实际支付之日止，暂计至2020年5月25日为4180元）；5.请求判决原告立即向被告支付拖欠的2019年12月1日至2020年1月10日期间的综合管理费用4761.29元，并支付逾期支付综合管理费用的滞纳金（自2020年11月1日起算，按每日加收所欠金额的0.05%计算至实际支付之日止，暂计至2020年5月25日为492.79元）；6.请求判决原告立即向被告支付拖欠的2020年4月11日至2020年7月10日期间的综合管理费用44280元，并支付逾期支付综合管理费用的滞纳金（自2020年11月1日起算，按每日加收所欠金额的0.05%计算至实际支付之日止，暂计至2020年5月25日为1682.64元）；7.请求判决原告立即向被告支付自2019年12月1日开始占用露台造成占用费用（按683.2ｍ？×15元／ｍ？／月的标准，计算至实际腾空之日止，暂计至2020年5月25日为59504.52元）；8.请求判决原告立即向被告补交免租期租金61505.38元；9、请求判决原告向被告支付违约金154280元；10.本案反诉费用由原告承担。事实与理由：一、原告拖欠租金及综合管理费的事实：2019年8月，原告与被告签订了《温州永嘉万潮广场租赁合同》，约定被告将位于温州市永嘉县××路××号××街（万潮广场购物中心）1号楼4层整层商铺出租给原告杨中勇，租赁期限为商铺租金起算日起120个月，计租面积为1476平方米，月租金标准为25元／平方米，计年租金为440000元，递增方式为第1-2年租金不变，第三年开始每两年租金递增5%，租金支付方式为先缴后用，每3个月支付一次，提前30天支付，如未按规定期限支付以上租金，除应支付该逾期款项外，每逾期一天须支付该款项的2%滞纳金，逾期超过30天，出租方有权单方终止本合同，不退还乙方履约保证金，承租方除应承担违约责任外，仍须补交应交付款项及滞纳金。承租方需向出租方支付综合管理费，标准为月综合管理费标准为10元／平方米，计年综合管理费为177120元，支付周期与租金支付周期一致，同样如未按规定期限支付以上综合管理费，除应支付该逾期款项外，每逾期一天须支付该款项的2%滞纳金。另合同4.2条第（1）款约定，租金起租日为万潮广场购物中心对外营业之日，乙方开始对外营业时间和万潮广场购物中心对外营业时间，以时间较早的为准。合同签订后，“万潮城市运动馆”于2019年10月11日进场装修，并于2019年12月1日正式营业，开始起算租金及综合管理费。截至起诉之日，原告仍拖欠2019年12月1日至2020年1月10日期间及2020年4月11日至2020年7月10日期间的租金和综合管理费。二、原告占用露台的事实：“万潮城市运动馆”自2019年12月1日开始经营后在万潮广场购物中心1号楼4层的露台处，私自安装铁门阻隔，阻隔出了683.2ｍ？的露台，用于放置其健身器材和儿童游乐设施。明显属于违约占用。三、原告严重违约，被告可以依约解除合同的事实：1.原告应支付2019年12月1日至2020年1月10日期间的租金及综合管理费应于2019年11月1日之前支付，至今已逾期6个月有余，应支付2020年4月11日至2020年7月10日期间的租金及综合管理费应于2020年3月11日之前支付，至今已逾期2个月有余，根据合同约定原告已构成违约，被告有权单方终止合同，并要求其承担违约责任。2.合同第10.4条约定，未经甲方书面同意，乙方（杨中勇）不得将承租的商铺转租、转借给第三方或同第三方联营或合伙经营，如乙方违反本条规定，甲方有权终止本合同，没收乙方所缴纳之履约保证金。但“万潮城市运动馆”系由“永嘉县万潮健身管理有限公司”经营管理，该公司系案外人赵建威成立的自然人独资有限责任公司，原告杨中勇仅系该公司监事，明显系与他人合伙经营甚至系转租、转借给案外人赵建威，已经构成违约，被告有权依约终止本合同，没收履约保证金。3.《温州永嘉万潮广场租赁合同》第3.1条约定，乙方（原告方）承租的商铺仅可用于“力道”经营；第十二条约定，未经甲方（被告方）书面同意，乙方不得使用或变相使用“万潮广场购物中心”或包含“万潮广场”的名称从事经营业务、广告宣传活动。但原告在其一直以来所做的广告宣传活动中，其经营的健身房名称系“万潮城市运动馆”，该行为已构成违约。上述原告各种行径，明显构成严重违反合同约定，被告方有权依约解除合同，被告方亦有权根据合同第10.8条的约定，要求原告赔偿被告相当于三个月租金和综合管理费的违约金154280元（110000元＋44280元），并另行补偿进场装修时被告给予装修免租期的租金61505.38元。 诉讼过程中反诉原告万潮广场补充，将前述“2020年11月1日起算”均改为“2019年11月1日起算”。庭审过程中发现原告与第三人系共同租赁、共同经营的事实，故第三人应与原告共同承担责任。增加诉讼请求：11.请求判决第三人永嘉县万潮健身管理有限公司与反诉被告杨中勇共同对第一至第十项诉讼请求承担连带责任。还补充陈述：一、原告陈述租金从2020年1月11日开始计算房租，但合同明确约定如果原告经营时间更早的话，以更早的时间为主，原告提出商场口头答应，被告不认可，原告也无相应的证据；二、关于租金，即使是双方需调解商量免租，4-7月份的租金，原告也应当先缴纳，减不减免租金也是先交后退的事情；三、关于露台的使用，原告所说招商时口头答应给其使用，被告不认可。 反诉被告杨中勇辩称，万潮广场老板口头答应我们租金从万潮正式开始那天开始算房租；疫情发生在我们交纳租金的情况下发生，我们租金没有拖欠，按理疫情期间，房东需要免租金；合同签订后，商场口头答应，是从2020年1月11日商场正式营业后计算租金，因此租金和综合管理费不存在；关于占露台，被告对原告进行招商时，被告就向原告阐述露天阳台给我们免费使用，安装不锈钢门，老板都知道的，从哪里进门都在现场沟通过，商场老板建议我们拦起来给我们私自用；关于诉请3，与诉请1答辩相似，租金是季度支付，租金已经付过一个季度；关于不能转租、转借，我们的健身房是全国连锁企业，股东非常多，需要法人代表，内部统一法人由一个人，我们负责区域的事情，没有构成商铺转租、转借，对于没收履约保证金不同意；力道当时在永建路时是个体户，在万潮需重新审批为有限责任公司，在审批力道有限公司时审批不下来，瓯北已经有一个力道有限公司，一个县不能出现两个，我们向商场申请，商场同意给我们用万潮，我们有证据，可以拿出来，可以使用“万潮”是经过商场同意，不构成违约。金额是否合理同第三人意见，费用应由第三人公司承担，原告杨中勇是当时的筹备人之一，起诉时以个人名义签订的租赁合同。目前以第一份第三人筹备组与出租方签订的租赁合同为准，原告后来签字的租赁合同不作为合法有效的证据，原告不承担责任。 第三人健身公司陈述称，如果法院判决的情况下，我们会根据判决执行；被告反诉，目前找到另外一个租赁合同：出租方（甲方）：永嘉万潮商业管理有限公司；承租方（乙方）：永嘉万潮健身管理有限公司（筹），承租的场地与出租给杨中勇的场地系同一个，合同签订时间是10月15日。该合同说明涉案房子是租给第三人的，原告并不是真实的实际租赁人。所以杨中勇不具有诉权。10月15日房屋租赁合同签订的日期明确，另一份的租赁合同上面也只有盖章，无具体日期，应以10月15日的房屋租赁合同为准，没有日期的合同是不成立的。对被告提起的反诉，租赁合同应以永嘉万潮健身管理有限公司（筹）参与签订的为准，费用均应由公司承担，与杨中勇个人无关。经费是否合理应以永嘉万潮健身管理有限公司（筹）参与签订的为准，第三人可以承担被告反诉所提出的合理费用。被告的诉讼请求一请求解除租赁合同，根据法庭结果来看，不具备解除理由。第二项不好说。第三项12月1日至2021年的租金，公司开业在2019年12月底，不是被告所说12月1日，根据租赁合同，不存在滞纳金。第四项拖欠租金11万元，这段时间的租金可以按合同的实际金额予以支付；因疫情属不可抗力而应适当减免。第五项拖欠管理费，管理费在永嘉万潮健身管理有限公司（筹）参与签订的租赁合同上无体现，故公司不予以支付。第六项同第五项意见。第七项露台占有费，因房租租赁合同上没有体现露台，核实后以法庭宣判为主。第八、九项不合理。第十项本案费用由被告承担。 原告杨中勇，第三次开庭审理中，明确表示因为申请撤诉而不再举证。 反诉原告万潮广场依法提供如下证据： 1、营业执照（无复印件）、身份证，以证明反诉人的诉讼主体资格； 2、身份证，以证明被反诉人的诉讼主体资格； 3、《温州永嘉万潮广场租赁合同》，以证明双方签订《温州永嘉万潮广场租赁合同》及有租赁的事实； 4、万潮广场4楼被占用露台照片，以证明杨中勇占用4楼露台的事实； 5、“万潮城市运动馆”复工海报及杨忠勇微信聊天记录，以证明经营的健身房名称系“万潮城市运动馆”，并以该名称用于广告宣传的事实； 6、永嘉县万潮健身管理有限公司企业信用信息报告，以证明“万潮城市运动馆”系杨中勇与他人合伙经营的事实； 7、装修登记表，以证明杨中勇于2019年10月11日进场装修的事实。 8、万潮城市运动馆于2019.12.1试营业的海报（只有电子版），以证明原告于2019.12.1开始营业的事实。 第三人健身公司依法提供如下证据： 1、营业执照，以证明第三人诉讼主体资格； 2、万潮管理有限公司与健身公司（筹）签订的租赁合同，以证明被告与第三人间存在租赁合同关系； 对反诉原告万潮广场提供的证据，反诉被告杨中勇及第三人健身公司质证认为，当时只有杨中勇一个人在联系办理，所签订的相关文书都是以杨中勇个人名义签署。实际上杨中勇是作为健身公司的筹备人员代表健身公司筹备组签订。开业的日期、海报、个人聊天，不可信，不可以作为证据，我们不是12月18日开业，是12月底开业的，海报是员工发的，实际上没有开业。其他证据无意见。 对当事人提供的证据，经本院依法组织当事人进行了举证、质证。本院认证如下：一是，关于当事人身份情况的证据及装修登记表、消防安全责任书、保险承诺书、装修备案证等证据，当事人并无争议，故本院予以认定。二是，关于租赁合同，本案中出现两份。一份是《温州永嘉万潮广场租赁合同》杨中勇承认字是其所签，故真实性予以认定；至于该合同的签订时间，杨中勇与万潮广场在第一次开庭审理时，结合装修登记表、消防安全责任书、保险承诺书、装修备案证等文书材料上签署时间，确认了该合同的签订时间为2019年10月11日。故本院认定该合同签订时间为2019年10月11日。另一份是《房屋租赁合同》签订时间注明为2019年10月15日，但是经本院审查，该合同只有万潮广场盖章，而合同另一方的“永嘉潮健身管理公司（筹）”并没有盖章也没有相关人员签名。结合杨中勇与万潮广场曾在第一次开庭审理中陈述到，因疫情万潮广场愿意给对方优惠3个月，但需要在合同约定的期满后免费加上3个月；而杨中勇表示不同意，因期满后，则在十年后才能享受该优惠。由此可见，实际约定的合同是十年租期。该《房屋租赁合同》记载的租期只有3年而不足体现实际约定的10年租期。此外，该《房屋租赁合同》备注明确载明“仅供工商申报使用”。因而，万潮广场称该合同是出具给对方办理工商登记用而非实际履行的合同，本院予以采信。综上，本院认定《温州永嘉万潮广场租赁合同》是双方实际履行的合同。三是，有关健身公司开业时间的证据。虽然是电子版的图片，但是符合现代手机、自媒体发达的现状，而具有可信性。更何况，合同10.8条已经约定：并另行补偿免租期的租金及综合管理费，故实际开业时间可能不影响金钱总量的计算。具体见说理部分。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月11日，当事人签订了《温州永嘉万潮广场租赁合同》、装修登记表、消防安全责任书、保险承诺书、装修备案证等文书材料。《温州永嘉万潮广场租赁合同》约定，租赁面积为1476平方米；租赁期限为租金起算日起120个月；承租方用于“力道”经营；月租金为每平方25元，计年租金为440000元，第1-2年租金不变，第3年起每两年租金递增5%；租金支付方式为先付后用，每3个月支付一次，提前30天支付；逾期支付租金的话，除应支付该逾期款项外，每逾期一天须支付该款项的2%的滞纳金；租金起算日为承租方开始对外营业时间和万潮广场购物中心对外营业时间，以时间较早的为准；年综合管理费为177120元（免租装修期内为4000元），电费1元每度、水费4.55元每度；签订合同三日内支付履约保证金100000元；在租赁期间，非甲方原因，若乙方提前终止或因乙方严重违约导致甲方单方面解除合同，乙方应当赔偿甲方的经济损失并支付相当于三个月租金和综合管理费的违约金，并另行补偿进场装修时甲方给予装修免租期的租金和综合管理费（补偿费计算方法为月租金与综合管理费之和除以30天乘以免租天数）。等内容。合同签订后，租赁方交纳了履约保证金100000元及2020年1月11日到2020年4月10日的租金等相关费用。2019年10月15日万潮广场单方（永嘉万潮健身管理公司方没有签名或盖章）出具《房屋租赁合同》。租赁方在装修租赁场地的同时，委托他方申请注册公司。于2019年10月28日登记成立第三人永嘉县万潮健身管理公司。2019年12月份（万潮广场认为是12月1日试营业、12月18日正式开业，有网传试营业、正式开业的海报为证；杨中勇在第一次开庭审理过程中陈述没有试营业只承认是12月18日正式营业、杨中勇与健身公司第三次开庭审理过程中认为是12月底开业）开始营业。现万潮广场以拖欠租金、将商铺与他人合伙、使用“万潮”字样为由提起反诉。 本院认为，反诉的争议焦点有：一是解除合同及请求判令腾空的理由是否成立；二是租金等费用金额是多少；三是承担责任主体是杨中勇还是第三人健身公司的问题。 一、关于解除合同及请求判令腾空的理由是否成立的问题。 （一）解除合同的理由。万潮广场提出三个解除合同的理由：拖欠租金、将商铺与他人合伙、使用“万潮”字样。首先，从合同约定来看，当事人约定了将商铺与他人合伙、转租及未经万潮同意而使用“万潮”字样可以解除合同。本案中，一方面，杨中勇及第三人均陈述称，杨中勇是第三人的筹备人员，代表第三人（筹）与万潮广场签订合同。而且从履约的实际来看：也是第三人在使用租赁场地。因而，宜认定租赁者为第三人（筹）而非杨中勇个人。故杨中勇不存在转租、出借、与他人合伙之解除合同情形。另一方面，也不存在未经万潮广场同意而直接使用“万潮”字样的情况。因为万潮广场于2019年10月15日出具《房屋租赁合同》同意注册第三人这个公司。至于拖欠租金是否可以单方解除合同的问题。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的可以解除合同。本案中，租赁方未支付2020年1月10日之前租金、综合管理费事实存在。同时，2020年4月11日之后的租金、综合管理费也没有按照约定提前30天交纳。反而，于2020年5月13日起诉减免租金。可见，承租方拖欠交纳租金的违约事实明确，事实上也已经导致万潮广场收取租金的合同目的无法实现。此外，结合租赁合同是以持续履行的债务为内容的合同，而不宜强制履行。综上，万潮广场要求解除合同的诉讼请求本院予以支持，本院确定自反诉应诉及变更反诉诉讼请求要求第三人健身公司承担连带责任的材料送达第三人健身公司之日即2020年11月5日合同解除。 （二）关于腾空的问题。法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施。本案中，有如前述所述合同解除，解除后当事人自然可以要求恢复原状或者采取其他补救措施。现万潮广场请求腾空符合法律规定。本院予以支持。 二、关于租金等费用金额是多少的问题。 （一）有关租金与综合管理费及其违约金。一方面，根据《温州永嘉万潮广场租赁合同》第10.8条约定“补偿进场装修时甲方给予装修免租期的租金和综合管理费（补偿费计算方法为月租金与综合管理费之和除以30天乘以免租天数）”。因此，在租金与综合管理费的金额上，从2019年10月11日按年租金440000元、年综合管理费177120元标准计算然后扣除部分金额即可。另一方面，扣除部分金额的具体情况。1、扣除已经交纳的2020年1月11日到2020年4月10日的租金与综合管理费。计154280元（440000元÷4+177120元÷4）；2、扣除免租装修期内原本已经交纳的4000元；3、因疫情需要减免的金额，本院考虑2019年12月份其他租户尚在装修及即使恢复营业后生意仍还受疫情影响等因素酌情予以减免四个月。此外，对滞纳金、违约金、补偿免租装修期的租金与管理费。由于滞纳金、违约金及约定补偿免租期的租金与综合管理费均带有违约金的性质，因而不宜重复计收。综上，本院综合考虑本案该健身公司可能涉及到大批健身会员的会费纠纷需要处理的时间；比较约定滞纳金、违约金的金额、补偿金额进行比较等因素酌情采纳补偿免租期租金与综合管理费的方式计算违约金：违约金即补偿免租装修期间的租金及管理费（2019年10月11日到2019年11月30日计50日÷365日×617120元/年＝84536.99元，再扣除已按约支付的4000元）80536.99元。租赁期间的租金及管理费（2019年12月1日到2020年11月5日计340日,扣除2020年1月11日到4月10日已经支付部分90日及扣除减免疫情期间四个月计211日，共计129日÷365日×617120元/年＝218105.42元）218105.42元。合同解除后的实际占用费自2020年11月5日按617120元/年计算到实际腾空为止。且本院对万潮广场要求支付滞纳金及违约金的诉讼请求不予以支持。 （二）关于露台占用费。首先，当事人之间没有约定露台占用费。其次，对于露台承租方已经进行一定装饰、装修，这是明显可以发现得了的。然而万潮广场并没有制止或重新约定“占用费”，可见，万潮广场默许承租方使用存在较大可能而承租方所称口头有约定免费情况可能存在。第三，退一步来讲，即使万潮广场不允许使用，那么万潮广场就露台面积及收费标准均未举证，应由其承担举证不能的不利后果。 三、关于承担责任主体是杨中勇还是第三人健身公司的问题。首先，虽然2019年10月11日签订《温州永嘉万潮广场租赁合同》记载的承租方是杨中勇，但是万潮广场于2019年10月15日出具《房屋租赁合同》载明承租方第三人健身公司（筹）。从短短几天时间出具承租人是第三人健身公司（筹）的情况来看，万潮广场明知是健身公司承租的可能性大。其次，从2019年10月11日签订《温州永嘉万潮广场租赁合同》约定内容“用于‘力道’”来看，而工商查询可知：“力道”是杨中勇等人创办的从事健身行业的一系列的字号或品牌。因而，也有一定的理由相信是“单位”承租或创办“公司”。第三，从杨中勇及健身公司的一致陈述来看，明确是杨中勇做为健身公司的筹备人员代表健身公司签订。因而，承租方宜认定为第三人健身公司（筹）。故依法应由第三人健身公司承担本案相应的责任。当然，如果第三人健身公司与股东（含隐名股东）存在账务混同等情由而需要股东承担责任的，可另行解决。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、第三人永嘉县万潮健身管理有限公司（筹）、永嘉万潮商业管理有限公司于2019年10月11日签订的《温州永嘉万潮广场租赁合同》于2020年11月5日解除； 二、第三人永嘉县万潮健身管理有限公司于本判决生效之日起15日内腾空并将涉案租赁物归还反诉原告永嘉万潮商业管理有限公司； 三、第三人永嘉县万潮健身管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告永嘉万潮商业管理有限公司违约金即补偿免租装修期间的租金及管理费80536.99元； 四、第三人永嘉县万潮健身管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告永嘉万潮商业管理有限公司租金与综合管理费218105.42元； 五、第三人永嘉县万潮健身管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告永嘉万潮商业管理有限公司合同解除后的实际占用费自2020年11月5日按617120元/年计算到实际腾空为止； 六、驳回反诉原告永嘉万潮商业管理有限公司其他诉讼请求。 如果第三人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案反诉受理费4356.5元，由反诉原告永嘉万潮商业管理有限公司负担1450元、第三人永嘉县万潮健身管理有限公司负担2906.5元。 如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  季章期 人民陪审员  胡建飞 人民陪审员  叶永社 二〇二一年二月八日 书 记 员  柯文静 永嘉县人民法院门户网站网址:×××.ｃｎ