上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11426号上诉人(原审被告)：郭云，女，1974年8月1日出生，汉族，户籍地址江苏省淮安市。上诉人(原审被告)：左庄国，男，1969年7月1日出生，汉族，户籍地址江苏省南京市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：孙任公，上海申浩律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张冠南，男，1970年12月1日出生，汉族，户籍地址安徽省。委托诉讼代理人：熊诗超，上海李东方律师事务所律师。原审被告：涟水县汉邦置业有限公司，住所地江苏省。法定代表人：嵇春林，总经理。委托诉讼代理人：付金华。上诉人郭云、左庄国因与被上诉人张冠南、原审被告涟水县汉邦置业有限公司(以下简称汉邦公司)申请执行人执行异议之诉一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初13212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭云、左庄国的上诉请求：撤销原判；改判确认江苏省涟水县中央城步行街2幢商铺2125室房屋(以下简称系争商铺)归上诉人郭云、左庄国所有；判令不得对系争商铺强制执行；由被上诉人张冠南承担全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，遗漏关键性证据。一、汉邦公司违章搭建的天桥与两上诉人未办理系争商铺的过户手续存在直接关联关系。天桥的搭建直接造成两上诉人购买的系争商铺价值贬损，两上诉人为此要求汉邦公司退房或调换商铺，并向政府部门信访要求拆除天桥。上述争议一直持续到2020年2月天桥拆除，故影响系争商铺的正常办证。二、汉邦公司在一审中向一审法院提交书面说明，确认系争商铺办理产权登记需该公司向登记机关申报，该公司未通知两上诉人办理，故两上诉人对未能过户无过错。一审法院对此事实应予查明，该院不予采信汉邦公司的上述自认无法律依据，属于偏袒张冠南。三、一审法院未查清办理产权过户手续的必要条件。两上诉人从涟水县不动产登记中心查实，办理过户登记须由汉邦公司提供《不动产初始登记证明单》和《购房款发票》。汉邦公司因与两上诉人的争议，一直拒不提供上述过户材料，故未过户非两上诉人的自身过失。张冠南辩称，不同意两上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、系争商铺的规划和建设均合法，于2013年1月27日已具备办理产权过户手续的条件，汉邦公司违章搭建天桥并不影响该商铺正常办理过户。两上诉人在一审中一直主张要求拆除天桥，现却称当时还要求退房和调换商铺，不符合事实。2015年曾经出过一个行政裁定，明确拆除天桥，可见天桥并不影响系争商铺的过户。2、汉邦公司系执行案件的被执行人，与本案有利害关系，故其自认不应采纳。3、两上诉人认为一审法院未查清办理产权过户手续的必要条件，但其在一审中并未提出该项理由。张冠南也曾赴涟水县不动产登记中心咨询，得知只要缴纳了契税，就可以办理房产的过户手续。因此，系争商铺至今未办理过户手续完全是由于两上诉人的自身原因造成。汉邦公司述称，两上诉人所述均为事实，请本院依法裁判。一审法院认定事实：该院于2016年8月1日立案受理张冠南诉汉邦公司民间借贷纠纷一案，并于同年12月27日作出(2016)沪0118民初8095号民事判决，判令汉邦公司支付张冠南借款本金人民币1，500万元(以下币种相同)及利息、赔偿金等。因汉邦公司未能履行还款义务，张冠南向一审法院申请执行，该院于2017年8月2日以(2017)沪0118执6791号立案执行。执行期间，一审法院于2019年12月17日查封系争商铺。两上诉人于2020年5月13日提出执行异议，一审法院审查后于同月28日作出(2020)沪0118执异59号执行裁定，确认两上诉人的异议成立，裁定中止对系争商铺的执行。张冠南不服，遂提起本案诉讼。另查明，系争商铺于2013年期间取得房屋产权证，权利人为汉邦公司。一审法院对两上诉人提供证据认证如下：预告登记证明的真实性予以确认，可证明两上诉人在2011年期间向汉邦公司购买了系争商铺，在张冠南未提供相反证据的情况下，对两上诉人提供的商品房买卖合同也予以确认；汉邦公司开具的发票、淮安市涟水地方税务局第一税务分局开具的现金完税证和《预购商品房抵押权预告登记》可证明两上诉人付清了全部购房款；租房合同和维修资金收据尚不足以证明两上诉人在2012年底即实际占有系争商铺，但结合其提供的信访材料，可证明在2019年12月17日查封系争商铺前，其已实际占有使用该商铺。一审法院认为，本案的争议焦点在于两上诉人对于系争商铺是否享有排除强制执行的民事权利。关于法律适用方面，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定了买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议时的审查条件，因本案所涉执行标的物为商品，非用于居住的商品房，故不应适用该规定；上述司法解释第三十条规定了受让人对已办理预告登记的不动产提出异议的审查条件。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款的规定，预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。系争商铺在2013年期间取得房屋产权证，具备办理产权过户手续的条件，但至今未办理，预告登记依法已失效，本案不能适用该条规定。故本案应适用上述司法解释第二十八条规定，即两上诉人对系争商铺的物权期待权需符合以下情形：一、在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。关于事实认定的问题，根据上述证据的认证情况，一审法院确认两上诉人向汉邦公司购买系争商铺，已支付全部购房款并实际占有使用的事实，且上述事实发生在查封前，符合上述第一、二、三项情形。关于两上诉人对系争商铺未办理过户登记是否有自身原因的问题，因汉邦公司在2013年期间取得该商铺的产权证，自此时起即可办理过户手续，但至一审法院查封该商铺时近7年时间内仍未办理，可认定两上诉人怠于行使权利，系因自身原因未能办理过户登记手续。汉邦公司违章搭建的天桥，应通过相关行政部门解决处理，与其办理产权过户手续并无关联，不是其不办理产权过户手续的合理理由。两上诉人称汉邦公司曾答应调换商铺，但未能提供证据证明，又因本案涉及张冠南作为申请执行人的利益，对汉邦公司的自认也不予采信。因两上诉人主张的购房事实不符合上述第4项情形，其对系争商铺不享有物权期待权，该商铺应继续执行。据此，一审法院于2020年8月31日判决准许执行系争商铺；案件受理费80元，由两上诉人和汉邦公司共同负担。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，两上诉人提供以下证据：1、涟水县城建监察大队、涟水县防违治违工作领导小组办公室、涟水县自然资源监察大队、汉邦公司于2020年9月1日出具的情况证明，用以证明两上诉人一直要求汉邦公司拆除天桥，否则应退房或者调换房屋，直至2020年2月23日天桥才被政府相关部门拆除，因双方一直处于持续争议当中，故客观上不具备办证条件，并非两上诉人的主观责任；2、淮安市涟水地方税务局第五税务分局分别于2015年和2016年向汉邦公司出具的限期缴纳税款通知书、社会保险费限期缴纳通知书、税务处理决定书、税务事项通知书和汉邦公司于2020年3月11日向税务机关出具的交税计划，用以证明汉邦公司自2012年开始即欠付税金，政府部门为此控制汉邦公司开具购房款发票的事实；3、汉邦公司向其他部分业主开具的借条，用以证明该公司向部分急于办证的业主借税款以帮助其办理产权登记的事实；4、涟水县住房和城乡建设局于2020年12月17日向本院出具的情况说明，用以证明汉邦公司自2012年起欠付税款和滞纳金，导致大量购房户无法及时办理产权登记，该公司与部分购房户协商由购房户垫付税款从而取得购房发票进行产权登记的事实。汉邦公司也提供了证据2和证据3，证明目的与两上诉人相同。经质证，张冠南对两上诉人和汉邦公司提供的上述证据均不予认可，认为证据1的内容偏离事实，两上诉人在异议和一审阶段均主张要求拆除天桥，从未提及要求汉邦公司退房或调换房屋，其中部分内容与上诉状内容相同，存在两上诉人自行书写的可能，且加盖公章的相关部门未出庭进行说明；证据2中税务机关的文件反映的只是汉邦公司在2013年和2015年的欠税情况，其中部分文件只有复印件，与本案无关；证据3均为复印件，且与本案无关；证据4的内容与本案无关，且未到庭接受咨询。本院认为，根据法律规定，案外人对执行标的主张所有权，要求排除人民法院的执行，应符合法定情形。本案中，系争商铺并非用于居住的商品房，两上诉人虽办理了预告登记手续，但未在法定期限内申请登记，该预告登记已失效，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审查。根据两上诉人提交的证据，可认定其在一审法院查封系争商铺前，已与汉邦公司签订书面买卖合同，支付了价款并实际入住使用该商铺。故本案的争议焦点为是否因两上诉人的自身原因导致系争商铺至今未办理产权过户登记。根据本案查明的事实，系争商铺自2013年办理房屋产权证后已具备了过户的条件。而直至一审法院于2019年12月17日查封该商铺，两上诉人仍未办理过户手续。期间，两上诉人与汉邦公司就天桥问题进行协商时，既未要求该公司办理系争商铺的过户登记手续，也未向不动产登记部门提交过户申请。即便因汉邦公司欠税导致无法开具购房款发票，两上诉人也未通过法律途径要求汉邦公司继续履行购房合同，故其行为属怠于行使权利。两上诉人主张汉邦公司违章搭建的天桥影响系争商铺的价值，因天桥的存在并不影响该商铺过户登记手续的办理，故不构成两上诉人不办理过户登记手续的合理理由。据此，系争商铺至今未办理过户登记系因两上诉人自身原因导致，其对该商铺主张的物权期待权不足以排除一审法院的执行。综上，两上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人郭云、左庄国共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡晓东审 判 员 杨喆明审 判 员 朱志红二〇二一年二月二十二日法官助理 何 冰书 记 员 黄琪隽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……