辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初3020号原告：大连隆福佳和酒店管理有限公司，统一社会信用代码912102003114095165，住所辽宁省大连市甘井子区中华西路********。法定代表人：李志友，系经理。委托诉讼代理人：徐立新，系辽宁中信德源律师事务所律师。被告：沈凤，女，1958年10月4日出生，汉族，住，住所黑龙江省大庆市杜尔伯特蒙古族自治县/div>被告：大连鸿泰嘉和餐饮有限公司，统一社会信用代码91210211MA0YBQ2602，住，住所辽宁大连市甘井子区中华西路********/div>法定代表人：沈凤。被告：吴建川，男，1971年6月12日出生，汉族，住所辽，住所辽宁省大连经济技术开发区iv>原告大连隆福佳和酒店管理有限公司（以下简称“原告”）与被告沈凤、大连鸿泰嘉和餐饮有限公司（以下简称“被告鸿泰公司”）、吴建川房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序，由审判员马雯菁担任审判长，与人民陪审员吕秀梅、刘红岩依法组成合议庭，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐立新律师，被告吴建川均到庭参加诉讼，被告沈凤、鸿泰公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2018年11月21日，原、被告签订房屋租赁合同，原告把位于甘井子区1339平方米的房屋出租给被告沈凤，每年租金1400000元，2018年11月21日双方办理交接。合同对租金及履约保证金的支付进行了约定。2019年8月21日，被告应当向原告支付下一个季度租金，但被告逾期支付租金，并且被告拖欠原告自2019年7月至2019年12月期间的水电费。三被告既不补交履约保证金，也不支付拖欠的租金和水电费。被告的行为己经构成违约，并给原告造成重大损失，故诉请判令：1、三被告给付原告自2019年9月21日起至2019年12月20日期间扣除履约保证金100000元后尚拖欠的租金250000元。2、三被告给付原告自2019年7月至2019年12月期间拖欠的水电费149770元。3、被告给付原告自2019年8月21日起至2019年12月20日期间逾期支付租金的违约金61000元（122天*500元/天）。关于案涉合同的相对方，原告诉称三被告实际属于共同承租人，且被告沈凤、吴建川是被告鸿泰公司的登记股东及实际股东，对于拖欠的房租等承担共同赔偿责任。被告沈凤、鸿泰公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。被告吴建川辩称：不同意原告的全部诉讼请求，原告将我方列为本案被告属于主体错误，应予以驳回。理由如下：第一，本案租赁合同的主体是被告沈凤个人，与我方无关。2018年11月21日的租赁合同首页明确注明乙方为被告沈凤，合同中也明确乙方为沈凤个人身份承租，故因租赁合同产生的纠纷应由承租人而非我方承担。第二，我方与租赁合同没有任何法律关系。我方既非和谐号也非被告鸿泰公司的股东，我方是魏嘉的债务人，魏嘉承诺用被告鸿泰公司的经营收入偿还我方的债务，故我方对于被告鸿泰公司的经营状况高度关注。因被告鸿泰公司的经营状况不佳，故我方帮助魏嘉寻找出路（转让或寻求合作）及积极帮着洽谈。在有了意向客户并快要洽谈成功时，意向客户突然不再继续洽谈，所以我方考虑是否意向客户与原告直接进行洽谈，才以被告鸿泰公司的名义与原告方的工作人员进行协商并由原告将谈话录音作为证据，但录音内容无法证明原告向我方主张租赁关系欠付租金的任何事实及法律依据。第三，原告诉请的租金及水电费事实不充分；原告主张的违约金过高，请求对于高额违约金不予支持或者予以减少到损失的30%以下。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审调查，对案涉事实，本院认定如下：1、被告鸿泰公司成立于2018年12月14日，登记注册地址为大连市甘井子区，法定代表人为被告沈凤，两名股东分别为沈凤及于洋。2、2018年11月21日，原告（合同中为出租方“甲方”）与被告沈凤（合同中为承租方“乙方”、同时在首部处打印有“法定代表人沈凤”）签订《租赁合同》，约定，甲方将坐落于大连市甘井子区中华西路29号租赁区域1单元3层1号、记租建筑面积为1339平方米的房屋出租给乙方用于开设海鲜自助火锅、烧烤项目。甲方承诺租赁房屋可以用于本合同约定的目的，保证其合法拥有租赁房屋的所有权及对外租赁权。乙方承诺在租赁期限内，未经甲方书面同意，不得擅自改变租赁物业的使用用途。房屋租赁的租赁期限为5年，自2018年11月21日至2023年11月21日（包括首尾两日），双方约定2018年11月21日为租赁房屋移交日。关于租金标准，合同约定：自起租日起满十二个月为第一个租赁年度，以后每满十二个月为一个租赁年度。1-5年租赁物业租金为1400000元/年。首季度按月支付，以后每年3个月支付一次，乙方需提前一个月支付下一所属租赁期房租。乙方在免租期及租赁期间，因使用水、电、电话、煤气和其他公用事业等发生的实际费用，由乙方自行承担。乙方应于本合同签订之日起一次性向甲方缴纳履约保证金100000元。本合同终止时，甲方应在乙方退还房屋和结清所有费用之日起六十日内，退还乙方所交纳的履约保证金。在本合同有效期间，乙方应持续不断的保证履约金数额不低于100000元。若乙方不能按时足额交纳租金及其他费用，或乙方须向甲方缴纳违约金及赔偿损失时，甲方有权直接在上述履约保证金中扣除有关款项。乙方应在履约保证金被扣之日起十日内予以补足。如乙方未能在期限内补足，视为违约，甲方有权解除合同。如履约保证金不足以弥补甲方损失，甲方有权向乙方继续主张违约及赔偿责任。乙方对租赁物业进行装修改造的成果，租赁期间归乙方使用，合同终止或解除时，除租赁区域内可移动的设施归乙方所有，乙方可自行处理外，上述成果无偿留归甲方所有，乙方不得要求折价或拆除。关于违约，合同约定：乙方无故拖欠租赁租金或无故拖欠其应交费用1个月以上；乙方未按本合同约定缴纳或补交履约保证金等，如发生上述事宜，不论合同是否终止，违约方应向非违约方承担由此产生的损失。如因乙方自身的原因逾期支付租金，每逾期一日，乙方应向甲方支付500元的延迟违约金。在合同附件的现金支付表中，2019年7月21日应支付2019年8月21日至2019年11月20日的租金350000元；2019年10月21日应支付2019年11月21日至2020年2月20日的租金350000元。原告称被告沈凤已交付履约保证金100000元，现欠付2019年9月21日至2019年12月20日的租金共计350000元；且原告称在合同履行过程中并未按照合同附件的现金支付表所约定的时间履行，后期则按月支付。原告另提供2019年7月至11月水电费明细，该组明细中记载包括“嘉和自助”在内的多个商户的抄表数、用电量及应缴金额，并仅由原告加盖其公司财务专用章。据该组明细所载，“嘉和自助”所欠水电费共计149770元。原告称其公司会计每月会统计各租户的水电费用，然后通知各租户向其交纳。关于案涉合同及房屋的现状，原告并未诉请解除合同但庭审中认可房屋已转租他人。原告另提供房屋租赁合同（案外人大连信邦置业代理有限公司与郑钧玮签订、原告与郑钧玮签订）及大连信邦置业代理有限公司出具的证明拟证明其在案涉租赁合同的租期内对案涉房屋享有使用权及转租权。3、关于被告吴建川的身份，原告称其为被告鸿泰公司的实际经营者并提供谈话录音为证，原告称录音系原告作为被告鸿泰公司的经营者于2019年12月15日来与原告的人员商谈欠付租金等事宜时录制的，且在谈话中被告吴建川认可欠付租金及水电费的事实并承诺偿还。被告吴建川则辩称其并非被告鸿泰公司的实际经营者，并提供（2018）辽0211民初1983号民事判决书、赵微娜的书面证人证言拟证明其与原告进行协商并非基于经营被告鸿泰公司，而系基于债权人的身份及实现其债权的考虑。本院认为，案涉租赁合同系原告与被告沈凤签订，故被告沈凤为合同相对人。关于被告鸿泰公司，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条之规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”被告沈凤系被告鸿泰公司的法定代表人及股东之一，被告鸿泰公司的注册地址也为案涉租赁房屋，且案涉合同签订日期为2018年11月21日，被告鸿泰公司成立时间为2018年12月14日，可以证明案涉合同虽为被告沈凤与原告签订，但其租赁案涉房屋系为了设立被告鸿泰公司及经营，被告鸿泰公司也实际使用案涉房屋经营餐饮，故原告现诉请被告鸿泰公司与被告沈凤共同承担合同责任，本院予以支持。关于被告吴建川，首先，原告称其为被告鸿泰公司的实际经营者，但从原告所提供的录音中被告吴建川并未明确认可其经营被告鸿泰公司的事实，且被告吴建川也陈述其以被告鸿泰公司的名义与原告协商案涉租赁合同的原因系基于债权人的身份并提供了相关的证据，故原告所提供的证据无法充分证明被告吴建川系被告鸿泰公司的隐名股东。其次，被告鸿泰公司系有限责任公司，即使被告吴建川为隐名股东，原告也未提供证据证明被告吴建川存在与被告鸿泰公司承担连带责任的法定情形。最后，被告吴建川虽在与原告协商中认可被告鸿泰公司欠付租金、水电费的事实，但并未作出其个人承担上述租金、水电费的明确意思表示，故不应视为其已同意加入案涉租赁合同关系并承担债务。故原告对被告吴建川的诉讼请求，本院不予支持。关于原告诉请的欠付租金250000元（抵销被告沈凤已付的履约保证金100000元后）及水电费149770元，通过原告的证据可以证明被告沈凤在经营鸿泰公司期间欠付租金及水电费系属事实，且被告沈凤、鸿泰公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭也未提交证据证明其已支付租金、水电费的事实，故对于原告主张被告沈凤、鸿泰公司给付欠付租金250000元（已抵销履约保证金100000元）及水电费149770元，本院予以支持。关于原告主张被告沈凤、鸿泰公司按照合同约定的500元/日标准承担2019年8月21日至2019年12月20日期间逾期支付租金的违约责任，本院认为，该违约金标准相较全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率确系过高，故对于被告吴建川予以调低违约金的答辩意见，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，本院予以采纳，并调整违约金数额为20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈凤、大连鸿泰嘉和餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告大连隆福佳和酒店管理有限公司欠付租金250000元及水电费149770元。二、被告沈凤、大连鸿泰嘉和餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告大连隆福佳和酒店管理有限公司违约金20000元。如果被告沈凤、大连鸿泰嘉和餐饮有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告大连隆福佳和酒店管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8212元（原告按照诉请460770元及普通程序预交），根据第一、二项判项，由原告自行承担615元，剩余诉讼费7597元及全部公告费（以卷宗内公告费微信缴纳记录、发票所载金额为准，原告现已预交公告起诉状、传票等公告费260元），由被告沈凤、大连鸿泰嘉和餐饮有限公司承担并支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。审 判 长  马雯菁人民陪审员  吕秀梅人民陪审员  刘红岩二〇二一年一月十三日书 记 员  王 健本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。