山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终1205号上诉人（原审原告）：解翼行，男，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：许德顺，山东垠鹏律师事务所律师。上诉人（原审被告）：济南绿地康鲁置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄平，董事长。委托诉讼代理人：侯梦溪，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：郁树岭，国浩律师（济南）事务所律师。上诉人解翼行、济南绿地康鲁置业有限公司（以下简称康鲁公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初13326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。解翼行上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持解翼行的一审诉讼请求；2.本案上诉费用由康鲁公司承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误：涉案《商品房买卖合同》中的《补充协议》第八条第一款、第九条第一款应当为格式合同中的格式条款，应当为无效条款。1、涉案《商品房买卖合同》为格式合同这是不争的事实，没有任何异议。2、康鲁公司是具有国资背景的全国性大型房地产开发企业，在全国各地、全省各地、尤其是济南市各区县，绿地集团参与建设的楼盘比比皆是。3、资金雄厚、背景深厚、地产经验丰富、地产建设项目覆盖全国、专业技术人才众多，这是绿地集团人尽皆知的现状。4、中国自土地入市20多年以来，商品房价格连年上涨，以致购买一套商品房是很多普通百姓需要付出一辈子或者全家人的总收入，这也是基本的生活常识。5、涉案商品房是普通地段的普通居民住宅，多为普通百姓因居住的刚性需求而购买的毛坯房，而非核心地段、核心区域，为改善居住条件而购买的装修富丽堂皇的洋房、别墅，购买者多为普通百姓。6、百姓购买商品房的流程99%都是先交房屋总价款的30%定金(约60万左右)再过段时间(3个月左右)签订《商品房买卖合同》。7、在2019年康鲁公司对涉案商品房进行设计变更后，并未按照《商品房买卖合同》第十条约定在“十日内书面通知买受人”8、有鉴于合同中的不平等格式条款应当被认定为无效条款，所以合同附件中的户型平面图应当视为双方合同的组成部分，其中入户门的开启方向就是明显约定为外开，交房时改为内开，就是重大的违约行为，理应承担违约责任。如上所述，具有如此压倒性优势的康鲁公司一审答辩援引《补充协议》第九条中的格式条款，认为电视广告、电台广播、流媒体、沙盘模型、样板间、宣传图册、甚至销售顾问的解说均为要约邀请而非要约，同时又把作为合同附件的平面图解释为工作人员失误和只是一个预测绘图纸，最终以实际交付为准。那么买受人去售楼处看沙盘的意义在哪里呢?如果此种营销模式被认可和鼓励，如此合同条款不被认定为无效条款，那么，对于一个没有任何谈判筹码的买受人而言，何来“真实意思表示”?何来民事行为最基本的“公平公正”原则?二、一审法院判决显失公平。1、涉案商品房的购买者多为住房刚需的普通百姓，所以动辄200多万的总房款是一笔巨大的支出，是普通百姓人生中的重要事件。2、康鲁公司及其背后的母公司绿地集团应当承担起基本的社会责任来，而不是凭借优势地位只想着收割普通百姓的“韭菜”。3、房子要居住半辈子至一辈子的，是家庭的载体，日常生活的特定场所，外开改内开切实影响到了解翼行对房屋的合理充分利用，这种影响是长久的。4、6000元补偿款相对于2632358元总房款是约等于千分之二的比率，完全体现不出公平。5、一审法院滥用自由裁量权，未区分不同户型的具体情况，而一律判决补偿6000元，是极其不妥当的。尤其是解翼行的户型，在康鲁公司外开改内开后，根据一审提供的证据可知：入户门内开后明显和厨房门有重叠碰撞的情形，这种对生活的影响是长期性的，不应当仅仅安慰性的“补偿”6000元，而应当是“赔偿”47425元。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，改判支持解翼行的请求。康鲁公司上诉请求：1.撤销一审民事判决书；2.改判驳回解翼行对康鲁公司的全部诉求；3.一、二审案件受理费由解翼行承担。事实和理由：原审法院认定康鲁公司对涉案房产入户门不存在任何违约交付和瑕疵交付的情形，且原审法院认为康鲁公司向解翼行实际交付的房产符合法律规定以及规划审批、消防验收，康鲁公司对此予以充分认可接受。但康鲁公司认为原审法院基于公平公正原则，酌定对解翼行所购房产入户门内开问题补偿6000元无任何事实基础及法律依据。一、康鲁公司实际交付房产入户门朝向符合规划设计和法律规定，原审法院酌定康鲁公司支付解翼行6000元证据不足。《商品房销售管理办法》第十六条之规定，商品房买卖合同作为要式合同，购房过程双方权利义务的履行，应以双方签订的书面《商品房买卖合同》约定为准。涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》作为确定双方权利、义务的书面合同，多处条款明确约定“房屋的交付标准、配套设施等以实际交付为准”，解翼行对该些条款均签字捺手印认可接受。康鲁公司实际交付的房产取得《建设工程竣工规划核实合格证》、《建设工程消防验收意见书》、《建筑工程竣工验收备案单》，并最终取得涉案项目《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，具备房产交付条件。康鲁公司向解翼行交付的房产符合法律规定和规划设计，符合消防规范，不存在任何安全隐患。上述情况已被原审法院所依法认定属实，康鲁公司关于涉案房产入户门的交付符合法律规定以及合同约定，作为房产出卖方已完全履行房产交付义务，不存在任何违约交付和瑕疵交付涉案房产的情形。依据《中华人民共和国民法典》第一百一十九条以及第五百七十七之规定，康鲁公司无需向解翼行承担任何赔偿责任，补偿责任更是无从谈及。所以，原审法院酌定康鲁公司支付解翼行6000元完全系毫无事实基础和法律依据的自由裁量。二、原审法院基于公平公正原则进行补偿无任何事实基础以及法律依据。首先，通读《中华人民共和国民法典》全文，涉及“补偿责任”的法律规定无疑三类：一、物权所有人占有的动产或者不动产被征收征用，物权所有人可要求适当补偿；二、物权所有人占有的动产或不动产毁损或灭失，物权所有人可要求侵权人进行补偿；三、合同无效，对于无法恢复原状的标的物，合同双方可就标的物折价进行补偿。显然，本案作为商品房预售合同纠纷不具备上述任一“可依法进行补偿”的情形，康鲁公司无需向解翼行承担任何补偿责任。其次，《中华人民共和国民法典》第五百九十五条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第一条规定：“本解释所称的商品房买卖是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”可见，商品房买卖合同作为一种特殊的买卖合同，是指出卖人将商品房交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。主要表现为：（1）出卖人转移标的物所有权，买受人支付相应价款；（2）商品房买卖合同标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续；（3）商品房买卖合同属于法律规定的要式法律行为。康鲁公司认为商品房交易过程中最核心的内容即为必须办理权属转移登记手续。涉案解翼行向康鲁公司已足额支付购房款项，其目的是为获取面积相当的房产居住使用，并办理房屋不动产证书。解翼行最终办理的不动产权证书证载面积与双方签订的《商品房买卖合同》约定面积完全一致，证载面积大小不会因康鲁公司实际交付房产入户门内开而有所减少，更不会由此对解翼行房产造成任何损失。康鲁公司收取房款，解翼行获取不动产权证书载明面积相当的房产，已是作为合同双方公平公正的最大体现。所以，原审法院无任何依据，仅是基于公平公正原则，就入户门内开问题酌定康鲁公司应补偿解翼行6000元明显有失偏颇。涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人基于真实意思表示签订，不违反法律法规等强制性规定。康鲁公司交付的房产符合合同约定以及法律规定，原审法院基于公平公正原则酌定康鲁公司补偿解翼行6000无任何合同依据以及法律依据。解翼行、康鲁公司的答辩意见同各自的上诉意见。解翼行向一审法院起诉请求：1.由康鲁公司向解翼行赔偿因违约交付房屋（入户门外改内）所造成的违约损失47425元；2.本案诉讼费用由康鲁公司承担。一审法院认定事实：2018年1月5日，解翼行与康鲁公司签订商品房买卖合同，约定康鲁公司购买康鲁公司开发的绿地新里程X房屋，该商品房建筑面积125.44平方米，单价20985元/平方米，总价2632358元。双方所签订合同条款并未约定入户门是外开或内开，所附平面图是标准层平面图，标注进户门：钢制门：外。合同《补充协议》约定：“涉及资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件以及交房实际情况为准。”《补充协议》还约定：“如为优化原因进行调整，且未降低政府部门批准的规划指标，则甲方可自主实施，不需提前征得乙方同意。”康鲁公司称即便康鲁公司确实存在变更入户门朝向的事实，也属康鲁公司为优化原因而进行的正常设计变更，未降低政府部门批准的规划指标，非私自变更入户门朝向的行为，无需向解翼行履行告知义务，更无需向解翼行承担任何违约责任。解翼行称康鲁公司在2019年把入户门朝向修改为内开，也是为了避免更大的不利情况的出现，也是尽量减少业主影响的退而求其次的做法；但是造成这种局面的出现，是康鲁公司的过错，解翼行没有任何过错。康鲁公司于2017年7月14日取得案涉项目房产《商品房预售许可证》。案涉房产已取得了济南市住房和城乡建设局《建设工程消防验收意见书》、济南市自然资源和规划局《建设工程竣工规划核实合格证》、《房屋建筑工程竣工验收备案单》、绿地新里程项目B13地块《房地产开发项目综合验收备案证明》。涉案房产已实际交付，入户门为内开。涉案小区相关业主曾到相关部门进行信访，济南市住房和城乡建设局于2020年7月份出具“信访事项处理告知书”，内容为：“某某同志：您反映的关于绿地新里城问题的相关投诉，我局高度重视，立即安排工作人员调查了解情况，现回复如下：经落实，济南绿地康鲁置业有限公司建设的绿地南北康房地产开发项目（绿地新里城），该项目由山东省建筑设计研究院有限公司设计，施工图设计文件由济南市建设工程勘验设计质量监督站审查。针对您反映的B13地块入户门情况核实如下：南北康B13地块于2016年11月12日签订土地出让协议；2017年3月30日取得国有土地使用证；2017年7月5日取得工程规划许可证，2017年7月取得图审合格证；计划于本月底交付B13地块。该地块按照前期图审图纸进行施工，不存在私自改变情况，多数合同附图为预测绘图纸，不体现开启方向；少数合同附图为平面图，体现开启方向；针对第二种情况中少部分附图与交付不一致的业主，开发企业表示将在交付后与业户予以协商解决，若协商不成，建议通过法律途径予以解决。该项目X号楼，于2019年提出变更申请，由设计院出具变更图纸并经过施工图审查，变更X号楼入户门设计为内开，根据《建设设计防火规范》6.4.11条内容：‘除甲、乙类生产车间外、人数不超过60人且每樘门的平均疏散人数不超过30人的房间，其疏散门的开启方向不限’。据此条规定，每户核算人数按3.1人考虑，入户门内开是完全符合规范要求的。”对此解翼行称虽然更改入户门的开启方向符合行政管理的规范要求，也符合《建筑设计防火规范》的规定，但是康鲁公司的此种行为不符合双方的合同约定，并且该种违约行为给解翼行造成了重大而深远的影响，所以康鲁公司应当承担相应的违约责任。解翼行主张违约损失，称按受到使用影响的面积*（房屋总价款除以套内面积），受影响面积为1.05*1.6=1.68平方米，其中1.05米为入户门的宽度，该方形的面积即为解翼行的房屋实际上受到影响的面积；使用率为93.25除以125.44=74%，1.68除以74%=2.27，这是受影响的最终面积，该区域原设计使用功能为玄关柜，对面为穿衣镜，现在玄关柜及穿衣镜均无法正常安装，所以确定为影响面积。单价为20985元。对此康鲁公司称有异议，称：首先，无论门的朝向是内是外，解翼行计算的此位置属于玄关、走廊，并没有任何实际利用价值，且无法摆放任何家具及饰品，应保持通畅，所以即使门是内开，解翼行所计算的面积并非是实际使用面积的减少。其次门的开启是一个呈四分之一圆的扇面，而解翼行计算的是长方形的面积，明显与门开启所占的面积不符合。再次房屋的总价款是买受人取得房屋产权及使用权的对应价款，解翼行以该总价款作为其计算使用面积减少的损失，明显不合适，并未考虑到该价款当中对使用权价值的体现，且即使门存在内开，并未造成解翼行所取得房产的实测面积和证载面积的减少，不影响解翼行对涉案房屋取得合理对价权益。所以解翼行该计算方式明显不合理，不应得到支持。解翼行所提出的该区域设计使用功能为玄关柜，与事实不符，即使门外开，门内是通道，两侧是承重墙，不应也不允许加装任何家具或饰品，所以解翼行说因为门内开导致无法加装玄关柜，不符合相关法律规定，没有依据。一审法院认为，解翼行、康鲁公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人自愿签订，是双方真实意思表示，不违背法律法规强制性规定，因此合法有效，双方均应如约履行。双方在合同《补充协议》约定：“涉及资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件以及交房实际情况为准。”《补充协议》还约定：“本合同附件所示该房屋所在区域的平面布局为暂定。如为优化原因进行调整，且未降低政府部门批准的规划指标，则甲方可自主实施，不需提前征得乙方同意。”因此即使是康鲁公司在房屋交付前将入户门外开调整为内开也未违反双方的合同约定。另外涉案房产已通过消防验收，也取得相关部门的《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，济南市住房和城乡建设局在“信访事项处理告知书”中称：“……南北康B13地块于2016年11月12日签订土地出让协议；2017年3月30日取得国有土地使用证；2017年7月5日取得工程规划许可证，2017年7月取得图审合格证；该地块按照前期图审图纸进行施工，不存在私自改变情况，多数合同附图为预测绘图纸，不体现开启方向；少数合同附图为平面图，体现开启方向；……该项目X号楼，于2019年提出变更申请，由设计院出具变更图纸并经过施工图审查，变更X号楼入户门为内开，……入户门内开是完全符合规范要求的。”因此康鲁公司向解翼行交付的房产符合法律规定及规划审批、消防规范。但是，虽然法律法规中对入户门朝向没有强制性规定，实际生活中入户门既有外开情形也有内开情形存在，但是在同一个小区、同一栋楼，同一层楼房交房时入户门朝向不一致，对相关业主的心态及生活有一定影响，因此一审法院本着公平公正的原则，酌情康鲁公司对解翼行给予适当性的补偿，酌定补偿解翼行6000元。综上所述，一审法院判决：一、被告济南绿地康鲁置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告解翼行补偿金6000元；二、驳回原告解翼行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费986元，减半收取493元，由被告济南绿地康鲁置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，解翼行、康鲁公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定履行义务。解翼行、康鲁公司未在涉案合同及补充协议中明确约定入户门的开启方式，虽然在合同所附标准层平面图，房屋入户门显示为外开，但涉案补充协议约定：“涉及资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件以及交房实际情况为准”，涉案房屋所在的X号楼2019年提出变更申请，由设计院出具变更图纸并经过施工图审查，变更X号楼入户门设计为内开，不违反上述合同的约定。涉案房产所在项目符合《建筑设计防火规范》的要求，并已通过消防验收，亦取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》。对于涉案小区相关业主反映的入户门问题，济南市住房和城乡建设局回复：经落实，济南绿地康鲁置业有限公司建设的绿地南北康房地产开发项目（绿地新里城），该项目由山东省建筑设计研究院有限公司设计，施工图设计文件由济南市建设工程勘验设计质量监督站审查。……根据《建设设计防火规范》6.4.11条内容：‘除甲、乙类生产车间外、人数不超过60人且每樘门的平均疏散人数不超过30人的房间，其疏散门的开启方向不限’。据此条规定，每户核算人数按3.1人考虑，入户门内开是完全符合规范要求的。综上，康鲁公司的交房符合合同的约定。住宅设计应满足居民居住的安全性和舒适性，住宅建筑入户门设计由外开变更为内开，同一栋楼同一楼层入户门存在开启方式不一致情形，会对住户心态及生活造成一定影响，一审法院基于对此的考量，酌定康鲁公司补偿解翼行6000元，既是对业主影响的弥补，也有利于督促房地产开发企业向业主提供更能满足业主居住舒适性和安全性的房屋，更利于促进房产交易健康有序发展。综上，一审法院酌定康鲁公司补偿解翼行6000元并无不当，本院对此予以维持。综上所述，解翼行、康鲁公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1972元，由上诉人解翼行负担986元，济南绿地康鲁置业有限公司负担986元。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 闵 雯审判员 焦玉兴二〇二一年二月二十二日书记员 朱俞颖