青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）青28民终67号 上诉人（原审被告）：赵占堂，男，1963年12月9日出生，汉族，河南省汝州市居民。 委托诉讼代理人：刘亚峰，河南科序律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：连欣涛，男，1984年10月6日出生，汉族，河南省汝州市居民。 委托诉讼代理人：王绍杰,河南神鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘幸攀，河南神鹰律师事务所实习律师。 上诉人赵占堂因与被上诉人连欣涛土地租赁合同纠纷一案，不服青海省都兰县人民法院（2020）青2822民初594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，利用互联网在线开庭进行了审理。上诉人赵占堂的委托诉讼代理人刘亚峰，被上诉人连欣涛的委托诉讼代理人王绍杰、刘幸攀在线参加诉讼。本案现已审理终结。 赵占堂上诉请求：一、依法改判驳回被上诉人连欣涛的诉讼请求或将本案发回重审。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:本案一审判决适用法律、认定事实错误,致使一审判决结果错误。一、本案事实为:2016年2月6日上诉人赵占堂与被上诉人连欣涛签订转让协议,上诉人将位于青海省诺木洪农场一大队（以下简称诺木洪农场）“东二大林北”16亩枸杞树以每亩3万元的价格转让给被上诉人,双方签订了合法有效的协议,将16亩枸杞树交付给被上诉人,被上诉人陆续向上诉人支付443000元的转让价款,下欠37000元未付。虽双方在合同中写了16亩枸杞地，但双方实际转让的是种植面积约16亩枸杞树;被上诉人向上诉人支付的443000元是该16亩枸杞树转让价款的一部分,并非土地租金，因为该块土地的所有权人为诺木洪农场,该16亩枸杞树的实际种植者需在每年2月份向诺木洪农场交纳当年的土地租金,这从一审庭审及判决书第四页第13行“且原告已向青海诺木洪农场交纳两年土地承包费的事实,应视为青海诺木洪农场认可原、被告之间的租赁合同,该合同有效”可以看出,被上诉人在签订转让合同之前已经知道种植该16亩枸杞树需每年向诺木洪农场交纳土地租金,并且被上诉人受让该16亩枸杞树后也一直向诺木洪农场交纳了土地租金。被上诉人作为一个完全民事行为能力人不可能因为一块土地向两个人交纳土地租金,而且一次性向上诉人交纳40余万的租金,试想如果该块土地上面没有种植枸杞树，被上诉人会支付40余万元的转让费用吗由此可以看出转让合同约定的48万元的转让费是16亩枸杞树的转让价款,并非一审法院认定的土地租金。二、诺木洪农场将涉案土地另行承包给他人的原因是被上诉人拒绝向诺木洪农场交纳土地租金并自愿将土地交还给诺木洪农场。被上诉人种植该16亩枸杞地后应在每年2月份向诺木洪农场交纳当年土地租金,但是因为被上诉人对枸杞树管理不善,导致枸杞树大面积死亡,加上2017年枸杞的价格下降,被上诉人感觉继续种植没有利润,因此被上诉人向诺木洪农场表示不再交纳土地租金,并愿意将土地交还给诺木洪农场,诺木洪农场才将土地另行承包给他人。如果被上诉人在2018年2月份向诺木洪农场交纳2018年的土地租金,那么诺木洪农场不会将土地另行承包给他人,是被上诉人主动放弃该块土地的承包经营权并自愿交还土地的,并非因为上诉人的原因导致其不能继续耕种。因之前上诉人曾与诺木洪农场签订土地承包合同,被上诉人在2018年2月不再交纳土地租金并将该16亩枸杞地交还给诺木洪农场后,诺木洪农场在5月份电话联系上诉人说被上诉人已将土地交还给诺木洪农场,要求将上诉人与诺木洪农场签订的土地租赁合同抽回，因上诉人当时身患疾病无法去诺木洪农场,上诉人才电话委托他人将合同抽回。因此,如果被上诉人在2018年2月份依约向诺木洪农场交纳土地租金,那么诺木洪农场不可能在5月份让上诉人将土地租赁合同抽回，由此造成的后果应由被上诉人自行承担。三、一审法院基于错误的事实认定,致使法律适用,错误,导致一审裁判结果的错误。上诉人与被上诉人之间所签订的合同标的物为枸杞树,该种转让应当具有永久性,但是一审法院却引用《中华人民共和国合同法》中租赁合同的相关规定作为本案的裁判依据,从而导致一审判决结果错误。综上所述,一审判决认定事实、适用法律错误,请求贵院重新查明事实,支持上诉人的诉讼请求,维护上诉人的合法权益。 连欣涛辩称，一、请求二审法院依法驳回上诉人赵占堂的无理缠诉，本案事实清楚、证据确凿充分、程序合法、适用法律正确、内容上也并无不当，应驳回上诉、维持原判。二、本案一、二审诉讼费用均由上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人所述2016年2月6日上诉人赵占堂与答辩人连欣涛签订转让协议属实，但上诉人又将位于青海省诺木洪农场一大队“东二大林北”16亩枸杞树以每亩3万元的价格转让给答辩人不属实。真实情况是双方所签订转让协议中明确约定转让的是16亩枸杞地（这有2016年2月6日的协议为凭），而非上诉人诉状中所述的16亩枸杞树。上诉人所述将16亩枸杞地交付给答辩人，答辩人陆续向上诉人支付443000元的转让价款，下欠37000元未付属实，但答辩人承包的是枸杞地而非仅枸杞树，即答辩人既承包了枸杞地，又承包了不可分割的地上附属物。上诉人又述16亩枸杞地实际种植者需在每年2月份向诺木洪农场交纳当年的土地租金更不属实。青海诺木洪农场从未直接收过答辩人的土地承包金，这两年的租金都是答辩人交给上诉人后，上诉人向诺木洪农场交纳。据此根本看出，答辩人在签订转让合同之前已经知道种植该16亩梅杞树需每年向诺木洪农场交纳土地租金，上诉人所述不实。根据上述事实可以看出转让合同约定的48万元转让费是16亩构杞地的转让价款，更是一审法院认定的土地租金。二、诺木洪农场将涉案土地另行承包给他人的原因是上诉人拒绝向诺木洪农场交纳土地租金造成，诺木洪农场根本不知道案涉土地已经承包给答辩人，且上诉人一直不给答辩人过户，直到案涉土地被收回时的户主仍然是上诉人，故答辩人自始至终从未自愿将土地交还给诺木洪农场，有一审中答辩人出示的证据为凭，上诉人对此也均无异议，据此可以证明交出上诉人未经答辩人同意的情况下，私自委托他人将已经转包给答辩人的案涉土地交给诺木洪农场，侵犯了答辩人的合法权益，导致合同目的不能实现。答辩人依据2016年2月6日的协议种植该16亩枸杞地，至于答辩人是否对枸杞树管理不善、是否导致枸杞树大面积死亡、2017年枸杞的价格是否下降以及是否有利润等均与上诉人无关。诺木洪农场将土地另行承包给他人的原因是上诉人在没有征得答辩人同意的情况下私自向诺木洪农场交还土地造成的，并非答辩人的过错造成，由此造成的后果应由上诉人自行承担。三、上诉人与答辩人所签订合同转让的标的物为枸杞地，该种转让按照当时的《合同法》之规定最长不能超过20年，故合同中的永久性转让，违反法律规定，一审判决结果完全正确。请求二审驳回上诉，维持原判。 连欣涛向一审法院起诉请求:1.依法解除原、被告于2016年2月6日签订的《转让协议》，因协议不能实现合同目的；2.依法判令被告退还原告的土地承包租金40万元及利息（利息按照年利率6%计算，从2018年5与14日起付至实际退款之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年2月6日原告连欣涛与被告赵占堂签订《转让协议》，约定被告将其承包的位于青海省诺木洪农场一大队“东二大林北”16亩枸杞地（大队在册15亩）以每亩3万元的价格转给原告，共计48万元。并在括号中注明“永久性转让”。协议签订后，原告陆续向被告支付443000元。期间由原告向青海诺木洪农场一大队交纳土地承包费。2018年5月14日，被告电话委托胡亚飞将该16亩枸杞地退还青海诺木洪农场一大队，地上枸杞苗木无偿交由农场处理。另查明，案涉土地已由青海诺木洪农场一大队另行承包给他人种植青稞，地上枸杞树已被铲除。 一审法院认为，土地租赁是某一土地所有者与土地使用者在一定期限内相分离，土地使用者向土地所有者支付租金，到期后土地使用者归还土地的一种经济活动，是土地承包经营权流转的一种方式，承租人由此形成的租赁权是一种使用收益权，即承租人依租赁合同，在租赁物交付后对租赁物享有的为使用收益目的所必要的占有权的总称。本案中，原告为实现其使用收益目的，依据合同对被告交付的枸杞地享有的占有权，应认定为其与被告形成租赁关系。2016年2月6日原告连欣涛与被告赵占堂签订《转让协议》，双方虽在协议中约定“永久性转让”，但基于本案中双方均对该土地性质有明确认知，且原告已向青海诺木洪农场交纳两年土地承包费的事实，应视为青海诺木洪农场认可原、被告之间的租赁合同，该合同有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”之规定，该院认定本案中原、被告签订合同期限为二十年。2018年5月14日，被告电话委托胡亚飞将该16亩枸杞地退还青海诺木洪农场一大队，后青海诺木洪农场一大队已将案涉土地另行承包给他人种植青稞，地上枸杞树已被铲除。至此，本案中原、被告签订的上述协议已无法继续履行，原告合同目的已无法实现，故原告要求解除其余被告赵占堂签订的《转让协议》的诉讼请求，该院予以支持。关于被告是否应向原告退还土地承包费40万元的问题，经该院审查认为，根据双方签订的《转让协议》中约定，16亩枸杞地每亩转包费为3万元，总计48万元。双方在合同中约定的“永久性转让”应按最长租赁期二十年认定。故按照约定价款，16亩枸杞地一年租赁费应为24000元。自2016年2月6日合同签订之日起至2018年5月14日被告委托案外第三人胡亚飞将该16亩枸杞地退还青海诺木洪农场一大队之日止，原告实际耕种案涉土地时间为两年。根据双方约定，此两年期间租赁费应共计为48000元。本案中，自合同签订后，原告实际向被告交付土地租金443000元，从中扣除原告实际种植两年的租赁费48000元，剩余395000元应由被告向原告返还。故对原告要求被告退还土地租赁费395000元的诉讼请求予以支持。超出部分，无理无据，该院未予支持。关于被告是否应承担利息问题。经该院审查认为，本案中原、被告就利息问题并无约定，故对原告要求被告支付利息（按照年利率6%计算，自2018年5与14日起至实际退款之日止）的诉讼请求，该院未予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告赵占堂向原告连欣涛退还土地租金395000元，于本判决生效后十五日内支付；二、驳回原告连欣涛的其他诉讼请求。 二审期间上诉人赵占堂提交证据1.青海诺木洪农场一大队的证明，拟证明连欣涛无法继续种植15亩枸杞的原因是其于2018年2月份主动放弃15亩枸杞地土地承包经营权及15亩枸杞树的所有权，不再向诺木洪农场交纳土地承包费造成的，并非2018年5月份赵占堂委托他人撤回合同造成的。虽然双方签订的合同显示转让的是15亩枸杞地，但实际上转让的是15亩枸杞树。证据2.祁正德证言一份，拟证明2018年2月份连欣涛种植的15亩枸杞树因管理不善导致枸杞树大面积死亡，无继续种植的价值，连欣涛因此主动放弃承包经营权及枸杞树的所有权，并非因2018年5月份赵占堂委托他人撤回合同造成的。连欣涛质证认为，对上述证据真实性不认可，与基本事实不符，被上诉人已在一审中提交诺木洪农场于2019年出具的证明，故不应再采信上诉人提交的该证明。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对此予以确认。 本院认为，本案中双方对于2016年2月6日签订的《转让协议》真实性及赵占堂收到连欣涛合同款项443000元的事实及连欣涛在2016年、2017年度经营了涉案枸杞地的事实均无异议。本案争议的焦点是：1.双方于2016年2月6日签订的《转让协议》中约定的转让款48万元是枸杞树转让款还是土地租赁费？2.租赁土地是在双方协商后交还给农场的还是在连欣涛不知情的情况下由赵占堂交还给农场？ 对于《转让协议》中约定的转让款48万元是枸杞树转让款还是土地租赁费的问题。根据双方签订的《转让协议》第一条约定“经双方协定甲方将青海省诺木洪16亩枸杞地（大队在册15亩）以每亩叁万元价格转让给乙方，共计肆拾捌万元整（永久性转让）”，从该协议条款内容来看，双方所转让的标地物为枸杞地，而非枸杞树，从条款中注明的“永久性转让”来看，该标地物的转让具有时间性，属租赁性质，而非买卖性质，一审认定合同中约定的转让款为土地租赁费正确，因此对于赵占堂上诉称转让款为枸杞树转让款的上诉理由不予支持。 关于租赁土地是在双方协商后交还给农场的还是在连欣涛不知情的情况下由赵占堂交还给农场的问题。根据查明的事实，案涉16亩枸杞地是由赵占堂委托胡亚飞交还于诺木洪农场，在向诺木洪农场退还土地时，连欣涛并未参与。赵占堂虽称是在连欣涛家中连欣涛表示不再经营承包枸杞地，自愿将土地交还于诺木洪农场，但对此连欣涛并不认可，赵占堂虽在二审中提交了诺木洪农场一大队的证明，但该证明内容与赵占堂在委托胡亚飞向农场交还土地时其向农场提交的《退出土地承包申请》相矛盾，故该证明无法证实其主张，因此赵占堂提交的证据不足以证实连欣涛向诺木洪农场一大队口头退还了土地，故对此赵占堂应承担举证不能的不利后果。赵占堂在未与连欣涛解除《转让协议》的情况下，将案涉租赁土地交还于诺木洪农场，致使双方《转让协议》不能履行，因此对于多收取的租赁费应予退还连欣涛。一审根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定认定双方之间的租赁期限为20年，并以连欣涛已经营的2年计算连欣应付租赁费48000元并无不当。故对赵占堂的此上诉理由本院不予支持。 综上，上诉人赵占堂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由上诉人赵占堂负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  何 萍 审 判 员  吴培青 审 判 员  邢 昌 二〇二一年二月三日 法官助理  梁琰韫 书 记 员  司风明