江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0803民初184号 原告：江苏浩宇物业服务有限公司，住所地淮安市淮安区西长街**月湖花园面**。 法定代表人：纪如成,该公司总经理。 委托诉讼代理人：李文猛，该公司法律顾问。 被告：芦金英，女，1967年12月19日出生，汉族，住淮安市淮安区。 原告江苏浩宇物业服务有限公司（以下简称浩宇物业公司）与被告芦金英物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后,依法适用小额诉讼程序,公开开庭进行了审理。原告浩宇物业公司的委托诉讼代理人李文猛，被告芦金英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浩宇物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2017年12月31日至2020年5月31日期间的物业服务费5353元及违约金暂定1000元，合计6353元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年12月25日，原告与涉案小区开发商签订《华祥新绿洲小区前期物业服务协议》，合同第五条约定：物业服务费收费标准按高层：每月每平方米1.55元收取，公共能耗每户200元收取。合同第二十七条约定：对未按时交纳物业服务费的，业主或物业使用人承担应交款每天千分之五的违约金。被告系淮安市淮安区华祥新绿洲小区8号楼1单元301室的业主，被告从2017年12月31日至2020年5月31日期间应当交纳物业服务费用5353元。原告已经向被告发出催交通知，但被告至今未交纳上述费用。原告认为已经依照物业服务合同为被告提供了物业管理服务，被告负有向原告按时交纳物业服务费的义务，而被告无故拒绝交纳物业服务费。为维护原告合法权益，原告现诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告芦金英辩称，被告没有说不交物业费，而是物业在小区里放了垃圾站，每天一两点在被告家窗户下面拖垃圾。是因为原告作为物业管理不当，被告为了维护自己的权益才不交物业费。被告家在三楼，拖垃圾的灰搞得窗户都没办法开，原告将垃圾拖走被告就交物业费，但是原告方态度特别恶劣，且至今垃圾还在楼下，直到今天开庭才拖走一些，被告手机里面有视频证据。 本院经审理认定事实如下：原告浩宇物业公司系经工商部门核准登记设立从事物业服务的企业法人。淮安市淮安区华祥新绿洲小区8号楼1单元301室房屋系芦金英与夏宝明共同共有，该套房屋的建筑面积为121.08平方米。 2011年12月25日，原告浩宇物业公司与淮安市淮安区华祥新绿洲小区开发商签订《华祥新绿洲小区前期物业服务合同》，约定：高层业主按住房面积每月每平方米1.55元的标准每年交纳一次物业服务费、生活垃圾处置费36元/户/年、公共能耗费200元/户/年；业主未能按时足额交纳物业费用的，物业小区有权要求业主按应交款每天千分之五的标准支付违约金。合同有效日期限2011年12月25日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2015年1月22日夏宝明办理了小区8号楼1单元301室房屋的交接手续，被告芦金英、夏宝明成为该小区业主。此后，原告浩宇物业公司为被告芦金英等华祥新绿洲小区业主提供了物业管理服务，但被告芦金英自2017年12月31日起至2020年5月31日间未有缴纳物业费用，2020年5月13日，原告经向被告发出缴费催款通知书索要无果，遂向本院提起诉讼。 另查明，原淮安市楚州区物价局于2012年1月5日作出《关于华祥新绿洲小区前期物业服务收费的备案函》，对华祥新绿洲小区高层住宅物业服务费按每月每平方米不超过1.55元收取进行了价格备案，备案有效期自交房之日至该小区业主委员会产生之日。 以上事实，有原、被告陈述、原告提供的营业执照（副本）、资质证书、《前期物业服务合同》、《收费备案函》、缴费催款通知书等证据在卷，经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，原告浩宇物业公司作为具有物业服务资质的企业法人与小区开发商在小区业主委员会尚未成立，不能自主选择物业服务企业的情况下签订前期物业服务合同并进行物业服务活动，是双方当事人的真实意思表示，且内容符合法律的规定，属有效合同，该合同中对利于业主利益的内容应当对原告及被告发生法律效力，被告接受原告物业服务后不缴纳物业费用，应当承担民事责任。但该合同中关于未及时交纳物业费用按应交款日千分之五标准收取违约金的内容只限于合同双方的约定，对业主没有约束力，原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。 对于被告芦金英提出原告浩宇物业公司拖走建筑垃圾便交物业费的意见，本院认为，原告陈述堆放建筑垃圾的地点距其房屋有三四十米的空旷处，被告也进行过清运。从堆放垃圾的地点、距离及对居住环境的影响程度来看，并不成为被告拒缴物业费的理由。被告未能提供证据证明原告未按前期物业服务合同中约定履行服务内容和质量，故对被告的辩解意见，本院不予采信。被告自2017年12月31日至2020年5月31日期间应承担的物业费是5442.5元(121.08平方米*1.55元/平方米*29个月)，原告要求被告承担物业费5353元，是原告对自身权利的处分，不违反有关法律规定，本院予以支持。 基层人民法院和它派出的法庭审理符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第九百三十七条，《物业管理条例》第三十二条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告芦金英于本判决生效后十日内给付原告江苏浩宇物业服务有限公司从2017年12月31日起至2020年5月31日物业服务费5353元； 二、驳回原告浩宇物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告芦金英负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 王加庚 二〇二一年二月二十四日 法官助理 李 艳 书 记 员 郑小莹 附：裁判所依据的法律条文 一、《中华人民共和国民法典》 第五百零九条【合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九百三十七条【物业服务合同定义】物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 二、《物业管理条例》 第三十二条第一款从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违反行为予以制止或者依法处理。 三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。