北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1985号上诉人（原审被告、反诉原告）：纪福来，男，1960年11月27日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）兼纪福来委托诉讼代理人：杨桂兰（系纪福来之妻），女，1963年8月14日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：韩旭，男，1977年11月1日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈力，女，1976年8月30日出生。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：赵建英，北京市中伦文德律师事务所律师。上诉人纪福来、杨桂兰因与被上诉人韩旭、陈力房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初14246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。纪福来、杨桂兰上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、五项，依法改判支持纪福来、杨桂兰一审反诉请求；2.一、二审诉讼费由韩旭、陈力承担。事实和理由：一审判决房屋价格过低，应按照同小区商品房价格作为依据。一审法院判决房屋增值款过低，并非商品房市价。韩旭、陈力系过错方，纪福来、杨桂兰无任何过错却要承担过错责任显属不当。韩旭、陈力辩称，同意一审判决，不同纪福来、杨桂兰上诉请求。韩旭、陈力向一审法院起诉请求：1.判决纪福来、杨桂兰将北京市西城区×××路6号院9号楼604号房屋予以腾空返还给韩旭、陈力；2.判决纪福来、杨桂兰配合韩旭、陈力办理北京市西城区×××路6号院9号楼604号房屋的物业变更登记；3.请求判决纪福来、杨桂兰支付韩旭、陈力自2009年7月10日至2020年10月31日房屋占用费906940元；4.纪福来、杨桂兰承担本诉的全部诉讼费用。纪福来、杨桂兰向一审法院提出反诉请求：1.判决韩旭及陈力返还纪福来和杨桂兰原购房款103万元及利息197.4万元；2.判决韩旭及陈力赔偿纪福来和杨桂兰房屋升值损失697万元、律师费3万元、误工费10万元、物业费13123元；3.反诉诉讼费由韩旭及陈力承担。一审法院认定事实：韩旭与陈力系夫妻关系，二人于2006年6月6日登记结婚。杨桂兰、纪福来系夫妻关系，二人于1983年3月16日登记结婚。2006年9月26日，韩旭取得北京市西城区（原宣武区）×××路6号院9号楼604号房屋的房屋所有权证明，房屋所有权证号为京房权证经宣私字第XXXX号，注明为“经济适用住房”，房屋建筑面积为92.56平方米。2019年1月22日，该房屋产权人变更登记为韩旭及陈力二人按份共有，其中，韩旭共有份额为99%、陈力共有份额为1%。2009年7月7日，韩旭作为出卖人，纪福来作为买受人，双方在北京联和信达房地产经纪有限公司居间服务下就上述房屋签订《房屋买卖居间合同》。该合同约定：第一条房屋基本情况。（一）出卖人所售房屋为北京市西城区（原宣武区）×××路6号院9号楼604号。该房屋所在楼栋建筑总层数为：11层，其中地上11层，地下**。该房屋所在楼层为6层，建筑面积共92.56平方米。（二）该房屋规划设计用途为住宅。第二条房屋权属情况。（一）购房发票号为：201304020400241383，填发单位为：北京市宣武区建设委员会商品房买卖合同号：房屋所有权证号为京房权证经宣私字第XXXX号。房屋共有权人对出售该房屋的意见：同意出售。（二）土地使用状况为划拨；（三）该房屋性质为下列选项中第1种情形：1.商品房；2.其他房屋……”。（四）该房屋的抵押情况为：2.该房屋已设定抵押，抵押权人为北京市住房贷款担保中心，抵押登记日期为2007年5月23日。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式。（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币1050000万元，壹佰零伍万元整为出卖人的净房价。买受人自愿承担办理产权过户所产生的所有税费。……第六条房屋的交付。出卖人应当在2009年7月12日前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列第1、2、3项手续：1.出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接屋内物品；2.移交该房屋门钥匙；3.屋内物品无偿转让给买受人的如下：装修。……此外，双方就付款方式达成补充协议：2009年7月8日由买受人纪福来向韩旭中国建设银行号码4367420010170923502汇入陆拾万元现金，2009年7月31日前支付伍万元整，2010年春节前支付不低于拾万元整，双方协商一致该房屋成交总价为壹佰零伍万元整。2009年7月8日，杨桂兰向韩旭转账支付了60万元，韩旭出具收条。2009年7月29日，给付韩旭4万元。2009年7月30日，给付韩旭1万元。2010年2月7日，杨桂兰给付韩旭10万元。2011年9月1日，给付韩旭10万元。2012年4月6日，分两次共计给付韩旭18万元。对于上述付款，韩旭认可收到，并表示房款可以退还。2015年，韩旭与纪福来房屋买卖合同纠纷一案，韩旭以签订该合同时，所售房屋不符合经济适用房的销售政策，未能就该房屋进行网签《北京市存量房屋买卖合同》，双方签订的买卖居间合同违反国家政策的规定为由，诉请确认原告与被告于2009年7月7日签订的《房屋买卖居间合同》无效。一审法院依法向纪福来公告送达开庭传票，纪福来无正当理由未到庭参加庭审，法院依法缺席审理。并作出（2015）西民初27938号民事判决。该判决本院认为部分载明：经济适用住房在性质上属于具有保障性质的政策性住房，在限制上市交易期限内属于限制流通物。2008年4月8日，北京市建设委员会发布《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，其中规定自通知发布之日起，已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合的购房人，由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。本案中，韩旭于2006年9月26日取得涉案房屋所有权证明，与纪福来于2009年7月7日签订《房屋买卖居间合同》时，尚未满五年，且未有证据证明具有确需出售的条件及情形，故双方在相关政策的限制上市交易期限内转让已购经济适用房，与国家制定和推行经济适用住房的政策相悖，也损害了广大潜在符合购买经济适用住房资格人的利益，故应当认定该《房屋买卖居间合同》无效。遂判决：确认韩旭与纪福来于二〇〇九年七月七日签订的《房屋买卖居间合同》无效。对于韩旭一方出示的房地产年鉴节选内容经与公开网站公开的年鉴内容核对一致。北京市住房和城乡建设委员会编制的北京市房地产年鉴显示：2009年宣武区广外街道行政区域住房租赁成交均价年均租金为47.8元/平方米/月；2010年宣武区广外住房租赁成交价格为一季度47.8元/（月??使用平方米）、二季度56.4元/（月??使用平方米）、三季度63.6元/（月??使用平方米）、四季度61.5元/（月??使用平方米）；2011年西城区广外住房租赁成交价格为一季度48元/（月??使用平方米）、二季度49元/（月??使用平方米）、三季度52元/（月??使用平方米）、四季度51元/（月??使用平方米）；2012年西城区广外住房租赁成交价格为一季度54元/（月??使用平方米）、二季度54元/（月??使用平方米）、三季度57元/（月??使用平方米）、四季度55元/（月??使用平方米）；2013年西城区广外住房租赁成交价格为一季度57元/（月??使用平方米）、二季度58元/（月??使用平方米）、三季度61元/（月??使用平方米）、四季度60元/（月??使用平方米）；2014年西城区广外住房租赁成交价格为一季度61.28元/（月??使用平方米）、二季度60.16元/（月??使用平方米）、三季度61.05元/（月??使用平方米）、四季度60.97元/（月??使用平方米）；2015年西城区广外住房租赁成交价格为一季度63.52元/（月??使用平方米）、二季度65元/（月??使用平方米）、三季度68.91元/（月??使用平方米）、四季度71.07元/（月??使用平方米）；2016年西城区广外住房租赁成交价格为一季度73元/（月??使用平方米）、二季度77元/（月??使用平方米）、三季度79元/（月??使用平方米）、四季度79元/（月??使用平方米）；2017年西城区广外住房租赁成交价格为一季度83元/（月??使用平方米）、二季度83元/（月??使用平方米）、三季度86元/（月??使用平方米）、四季度87元/（月??使用平方米）；2018年西城区广外住房租赁成交价格为一季度90元/（月??使用平方米）、二季度95元/（月??使用平方米）、三季度100元/（月??使用平方米）、四季度98元/（月??使用平方米）；2019年西城区广外住房租赁成交价格为一季度100元/（月??使用平方米）、二季度102元/（月??使用平方米）、三季度104元/（月??使用平方米）、四季度101元/（月??使用平方米）。另查，北京市住房和城乡建设委员会编制的北京市房地产年鉴显示：2009年宣武区广外地区二手住房销售均价为14979元/平方米；2016年西城区广外地区二手房住房成交均价情况为一季度54300元/平方米、二季度62500元/平方米、三季度71400元/平方米、四季度81100元/平方米，故2016年广外地区二手房住房成交年均价为67325元。一审庭审中，杨桂兰表示案涉房屋现由纪福来与杨桂兰二人居住。一审法院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，对于韩旭、陈力要求纪福来、杨桂兰腾空交还案涉房屋，符合上述法律规定，法院予以支持。对于要求配合办理案涉房屋的物业变更登记的诉求，法院认为，实践中，物业变更登记一般由产权人在入住房屋后，与物业单位签订物业服务合同，交纳物业费，无需其他人的配合办理，故对此诉求，法院不予支持。对于韩旭、陈力要求纪福来、杨桂兰支付自交付房屋至2020年10月31日房屋占用费的诉求，以及纪福来、杨桂兰要求韩旭、陈力支付197万余元利息的诉求，法院认为韩旭、陈力此间占用纪福来、杨桂兰支付的购房款，款项在个人手中，占有人可以产生存款利息，相对方损失利息。故在此情况下，结合款项的金额以及存款利率、房屋市场租金等因素，双方无需互付租金或存款利息。纪福来、杨桂兰所主张的为购房向他人筹借高息借款，系自身资金不足造成，而不应由对方予以赔偿。对于纪福来、杨桂兰反诉要求韩旭、陈力返还已付的103万元购房款，于法有据，法院予以支持。对于纪福来、杨桂兰反诉要求韩旭、陈力赔偿房屋升值损失697万元一节，法院认为，双方当事人买卖房屋的时间为2009年7月，涉案房屋买卖合同被确认无效的时间为2016年6月，此间，案涉房屋所在区域价格大幅上涨，合同无效后，房屋价值的增幅即成为购房人的损失，且合同确认无效后，双方即应积极主张返还和赔偿，故后续的房屋价值的涨跌不应纳入考虑，损失认定的时间应以合同确认无效之时为准。本案中，经向当事人反复释明，当事人均不申请房屋价值的评估认定，鉴于双方之间所涉纠纷持续数年，为尽快解决双方争议，法院依据北京市住房和城乡建设委员会编制的北京市房地产年鉴中载明的相关时间的价格为基础，结合全案情况予以酌定。价格酌定具体考虑以下情形：第一，2009年7月房屋买卖合同约定的总价为105万元，房屋面积为92.56平方米，每平米单价为11344元；第二，2009年宣武区广外地区二手住房销售均价为14979元/平方米；第三，涉案房屋朝向为东，楼层位于该楼中部等因素，房屋客观条件适中，市场均价具有可参考性；第四，2009年上述年鉴中仅有年均价格，故2016年比对价格亦应以2016年年鉴公布的四个季度的均价为宜，即每平米单价67325元；第五、考虑案涉房屋自身确系保障性住房的因素，交易成本以及成交价格不同于商品房，故房屋升值的损失以购房当时的成交价与当年市场均价的比例关系确定2016无效时的房屋价值，经计算酌定案涉房屋在2016年房屋买卖合同被确认无效时的市场价值单价为每平方米50987.03元，总价4719359.5元。结合原告已付款为103万元，总房款为105万元的比例关系，确定升值损失为3599466.94元。但就此损失的产生，双方均有过错，韩旭、陈力明知案涉房屋系保障性住房，不但出售还以商品房出售，故原告应当承担主要责任。纪福来、杨桂兰在购房这一重大问题上，不够审慎，对于房屋的性质未予以充分核实，且在过户等重大问题上，没有具体约定，故纪福来、杨桂兰应承担次要责任。对于双方的责任比例，法院依据卖方、买方的地位关系、纪福来、杨桂兰的付款情况、韩旭的工作情况等，酌定韩旭、陈力承担80%的责任，纪福来、杨桂兰负担20%的责任。对于纪福来、杨桂兰主张的律师费问题，属于自身寻求法律服务，并非案涉纠纷的必然损失，故不予认定。对于纪福来、杨桂兰主张的误工费问题，纪福来、杨桂兰未予举证系本案纠纷导致了此损失的存在，故不予支持、对于物业费损失，法院认为，此间案涉房屋由纪福来、杨桂兰居住使用，故物业费应自行负担，与合同无效后的返还及赔偿无关。综上，一审法院于2020年12月判决：一、纪福来、杨桂兰于判决生效之日起三十日内将北京市西城区×××路6号院9号楼604号房屋予以腾空返还给韩旭、陈力；二、韩旭、陈力于判决生效之日起三十日内向纪福来、杨桂兰返还购房款103万元；三、韩旭、陈力于判决生效之日起三十日内向纪福来、杨桂兰赔偿房屋升值损失2879573.55元；四、驳回韩旭、陈力的其他诉讼请求；五、驳回纪福来、杨桂兰的其他诉讼请求。如果韩旭、陈力未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方均未提交与本案具有关联性的新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。经生效判决确认，案涉合同无效。合同无效后，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。纪福来、杨桂兰应交还案涉房屋，韩旭、陈力应返还购房款。关于纪福来、杨桂兰主张的购房款利息问题，考虑到纪福来、杨桂兰一直使用案涉房屋，其作为占有标的物一方应当支付房屋使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故韩旭、陈力仅须支付本金。关于纪福来、杨桂兰主张的房屋升值损失一节，本院认为应综合考虑市场因素、房屋性质、当事人过错程度等予以认定。案涉合同被确认无效的时间为2016年，买卖双方本应就合同无效的法律后果积极协商，虽本案起诉时间为2019年，但以合同被确认无效之时作为认定损失的时间点为宜。依据北京市住房和城乡建设委员会编制的北京市房地产年鉴中载明的相关时间的价格为基础，一审法院结合案涉房屋保障性住房的性质，以购房当时的成交价与当年市场均价的比例关系确定2016无效时的房屋价值，并予以酌定并无不当。就过错程度来看，韩旭、陈力明知案涉房屋的性质却出售，其对于合同的解除以损失的产生应付主要责任。而对于房屋的性质等问题的查验亦不存在客观障碍，纪福来、杨桂兰作为买受人未尽到合理的审慎和注意义务。一审法院依据买卖双方的地位关系、纪福来、杨桂兰的付款情况、韩旭的工作情况等，酌定过错负担比例亦无不当。纪福来、杨桂兰主张的律师费、误工费、物业费缺乏合理依据，本院难以支持。综上所述，纪福来、杨桂兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25380元，由纪福来、杨桂兰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 高宝钟审 判 员 陈雨菡审 判 员 陈 妍二〇二一年二月二十五日法官助理 宋 佳书 记 员 赵 婕