沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0112民初2795号原告：张明海，男，汉族，1962年6月11日出生，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：钟蔚，系辽宁弘鼎胜律师事务所律师。被告：沈阳穗港房地产投资开发有限公司，住所地沈阳市东陵区。法定代表人：肖劲，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王馨平、赵士强，系辽宁正直律师事务所律师。第三人：辽宁金庆建设集团有限公司，住所地沈阳市和平区光荣街。法定代表人：张永玉。诉讼代表人：郝明浩，系辽宁金庆建设集团有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：何晶波，系辽宁申扬律师事务所律师。原告张明海与被告沈阳穗港房地产投资开发有限公司，第三人辽宁金庆建设集团有限公司合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张明海及其委托诉讼代理人钟蔚、被告委托诉讼代理人王馨平、赵士强，第三人委托诉讼代理人何晶波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认《三方抵房协议书》合法有效；2.判令被告为原告办理沈阳市东陵区1-3#楼1-13-1号、1-14-1号、1-14-2号、1-17-2号、2-8-1号、2-17-1号、2-18-1号7套房屋商品房买卖合同、开具正规购房发票；3.判令被告为原告办理沈阳市东陵区1-3#楼1-13-1号、1-14-1号、1-14-2号、1-17-2号、2-8-1号、2-17-1号、2-18-1号7套房屋产权登记；4.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告拖欠第三人工程款，第三人拖欠原告劳务费4280000元。2016年7月25日三方签订《三方抵房协议书》，第三人将其对被告享有的3765862元到期债权转让给原告，被告将沈阳市东陵区1-3#楼1-13-1号、1-14-1号、1-14-2号、1-17-2号、2-8-1号、2-17-1号、2-18-1号等8套房屋抵给原告用以偿还相应欠款。协议约定，被告负责为原告办理商品房买卖合同、正规购房发票，房款以欠款冲抵，原告无需再向被告交付购房款。协议签订后，被告依约向原告交付房屋，原告已按通知办理装修及入住。其中2-8-2号房屋被告已经依约办理完成买卖合同及相关手续。《三方抵房协议书》第三条约定“甲方（穗港）应与丙方（张明海）签订商品房买卖合同”，第五条约定“甲方（穗港）应向丙方（张明海）出具购房款发票”。被告现违反协议书约定，迟迟不配合原告办理购房合同、正规购房发票及房屋产权证书，严重侵害了原告的合法权益。综上所述，《三方抵房协议书》符合《中华人民共和国合同法》对债权转让合同的相关规定，是原、被告真实的意思表示、合法有效，不违反法律的禁止性规定。第三人已经完成债权转让，退出原债权债务关系，原告经成为被告新的债权人。被告已经向原告交付房屋，原告已经实际占有、使用该房屋，被告应按协议履行全部义务，请求法院支持原告诉讼请求。被告辩称，被告与原告、第三人签订《三方抵房协议书》后，因第三人欠付沈阳瀚兴建筑设备租赁有限公司租赁款，沈阳市皇姑区人民法院经沈阳瀚兴建筑设备租赁有限公司申请于2016年12月26日向被告下达了履行到期债务通知书，要求被告直接向沈阳瀚兴建筑设备租赁有限公司履行到期债务700万元。在被告提出异议时，向皇姑法院提交了本案所涉三方抵房协议，但皇姑法院认为，根据该协议书，认定第三人就该房屋的同等价格对被告享有到期债权，并因此查封了案涉房屋。现案涉房屋已经解封，但因为被告与第三人之间的破产债权确认纠纷，目前正在辽宁省高级人民法院受诉，其中涉及到本案中的案涉房屋，且本案的《三方抵房协议书》的效力也是在省高法的审理范围内，因此本案应当中止审理，应当等待上级人民法院的审理结果。第三人述称，《三方抵房协议》并没有实际履行，2018年9月28日，沈阳市中级人民法院裁定受理第三人的破产申请，至此第三人进入破产清算程序。根据《破产法》第18条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立，而未履行完毕的合同，有权决定解除或继续履行。本案管理人自破产管理申请两个月内没有通知对方当事人，对方当事人也没有催告管理人合同是继续履行或解除，因此，根据该条法律规定，《三方抵房协议》已解除。根据《合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行。鉴于第三人正在破产清算过程中，《破产法》优先于其他法律适用，如果经管理人查实，第三人对被告享有债权，那么管理人将要求被告清偿该笔债权，如果原告认为对第三人享有债权，可依法向管理人申报，管理人将根据破产法的规定进行相应处理。目前这样情况下，原告的要求属于个别清偿，根据《破产法》第16条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债务的清偿无效，因此，原告的诉讼请求不成立。二被告之间的破产债权因确认纠纷，目前正在辽宁省高级人民法院审理，其中涉及到本案中的案涉房屋，且本案的《三方抵房协议书的效力》也是在省高法的审理范围内，因此本案应当中止审理，应当等待上级人民法院的审理结果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《三方抵房协议书》、《情况说明》、《装修施工证》、《装修管理服务协议》、《三方抵房协议书》（张景财）、《辽宁增值税发票》、《商品房买卖合同》本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：被告与第三人于2014年4月签订了《理想新城一期二期组团主体及地下室工程施工总承包合同》，根据双方约定，以被告所欠第三人的工程余款抵扣房屋20套（房款金额7866393元）。原告承建了理想新城一期、二期组团主体工程劳务分包工程，第三人欠原告劳务费4280000元未予偿付。鉴于上述事实，原告、被告与第三人于2016年7月25日签订《三方抵房协议书》，约定：第三人将被告抵扣给其的位于沈阳市东陵区的理想新城一期二组团1-3号楼1-13-1号、1-14-1号、1-14-2号、1-17-2号、2-8-1号、2-8-2号、2-17-1号、2-18-1号8套房屋抵给原告；上述房屋总价款3765862元，原告与第三人同意按该总价款冲抵相应欠款；本协议签订后，被告应与原告签订上述房屋的商品房买卖合同，房款以欠款充抵，第三人无须向被告另行支付任何形式的购房款，同时被告不得再将上述房屋转让、转租、转借他人；本协议签订后，原告、被告、第三人三方之间就本协议项下债权债务即告结清，三方互不追究任何责任；在签订上述房屋的商品房买卖合同时，被告应向原告开具购房款发票；有关房屋的过户、使用等按法律规定需要交纳的税费等费用、办理相关手续及发生的一切责任险，均由原告、被告依法各自承担，与第三人无关。《三方抵房协议书》签订后，被告向原告交付了房屋，但仅为原告办理了2-8-2号房屋的相关手续，剩余7套房屋，均未与原告签订《商品房买卖合同》、开具发票、办理产权登记手续，原告多次催促未果，故来院诉讼。另查明，沈阳中院于2018年9月28日受理了案外人樊家祥对第三人提出的破产清算申请，并指定辽宁申扬律师事务所担任第三人的管理人。又查明，2020年10月19日，辽宁省高级人民法院作出（2019）辽民终1638号民事判决书，确认本案所涉《三方抵房协议书》系三方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，应当发生法律效果，第三人进入破产程序后，管理人无权依据《中华人民共和国破产法》第十八条规定对该《三方抵房协议书》行使解除权。本院认为，原告、被告及第三人签订的《三方抵房协议书》，系三方真实意思表示的代物清偿协议，不违反法律效力性强制性规定，合法有效，第三人将其享有的对被告的债权转让给原告，退出了相关债权债务关系，原告作为债权受让人与原债务人即被告应按照上述协议约定履行相关权利和义务。故对原告要求确认《三方抵房协议书》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。原告以抵扣工程款的形式支付了相应购房款，被告应与原告签订《商品房买卖合同》并为原告办理涉案房屋的产权登记手续，但因签订合同系当事人意思自治行为，双方可在案外自行协商、约定权利义务并予以履行，本院对此不予处理。开具发票系行政管理行为，不属民事纠纷事项，本院不予处理。关于原告要求被告为其办理房屋产权登记的诉求，现涉案房屋具备产权登记条件，被告应协助原告办理相关手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十条之规定,判决如下：一、原告张明海、被告沈阳穗港房地产投资开发有限公司、第三人辽宁金庆建设集团有限公司于2016年7月25日签订的《三方抵房协议书》合法有效；二、被告沈阳穗港房地产投资开发有限公司于本判决生效后十日内，协助原告张明海办理位于沈阳市浑南区房屋的产权登记手续；三、驳回原告张明海的其他诉讼请求。案件受理费17400元，由被告沈阳穗港房地产投资开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 李 臣二〇二一年二月五日书记员 郭校语本判决所依据的相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。