浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初11949号 原告（反诉被告）杭州万科物业服务有限公司，住所地杭州市西湖区西溪蝶园8-106、108商铺，统一社会信用代码91330106799656632N。 法定代表人丁光强。 委托诉讼代理人张瑶瑶，女，1982年4月1日出生。 委托诉讼代理人郭成龙，男，1976年8月27日出生。 被告（反诉原告）张翼翔，男，1966年5月8日出生，汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人张杨柯，浙江合一律师事务所律师。 委托诉讼代理人吴枫澄，浙江合一律师事务所律师。 原告杭州万科物业服务有限公司与被告张翼翔物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月17日受理，依法适用简易程序，于2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张瑶瑶、郭成龙、被告及其委托诉讼代理人张杨柯到庭参加诉讼。在诉讼过程中，被告提出反诉，本院合并审理本案。两案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即交纳2019年9月1日-2020年5月31日的物业服务费3489.75元。2、请求判决被告承担本案全部诉讼费用。在诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求被告交纳2019年9月1日-2020年5月31日期间的物业服务费的违约金390.08元（按万分之二每日折算）。事实与理由：根据《前期物业服务合同》/《商品房买卖合同》附件之前期物业服务内容/《物业服务合同》可知，原告为柏悦景园小区的物业服务企业；原告已按合同约定提供了物业服务，但被告未履行按时交纳物业服务费的义务；具体欠费如下：自2019年9月1日起至2020年5月31日，拖欠物业费用等合计3489.75元；虽然原告多次电话、书面告知被告需按合同、法规要求履行按时交纳物业费的义务，但是被告一直无正当理由拒交，其行为已构成违约。 被告辩称：对诉称的物业服务费金额没有异议，但原告服务不到位，安保人员服务不到位、小区环境整理、地下室及照明存在不到位的地方，因为电梯维保费用、绿化费用、警犬费用200278元/年占总费用的8.5%，原告没有履行上述三项义务，没有支出上述三项费用，应当减少（物业服务费）的3489.5×8.5%=296.6元；被告同时提出反诉请求：1、依法判令反诉被告向反诉原告退还已支付的前期物业服务费395.5元。2、反诉费用由反诉被告负担。事实与理由：反诉原告与瑞安市悦都房地开发有限公司签订前期物业服务合同，约定住宅区域服务收费标准为3元/月/平方米；反诉原告作为柏悦景园4幢1401室的业主，也已依据《前期物业服务合同》交纳了2018年9月1日至2019年8月31日物业费，合计4653元；但反诉原告作为业主委员会主任，就2018年至2019年年间的物业服务进行监督时，发现反诉被告存在服务不到位或者未实际支出的情况，如电梯维保费用支出、绿化费用支出、警犬费用支出等，上述三项费用合计200278元/年，故反诉被告未按《前期物业服务合同》进行服务、未支出费用，而其收费标准已包含了上述开支，在其未实际支出的情况下，理应向业主返还，以承担违约责任。 原告（反诉被告）辩称：不认可反诉原告诉称的事实，我们和温州电梯公司、绿化公司合作，对电梯维保和养护，不同意反诉原告的诉讼请求。 经审理，本院认定如下事实：原告与被告确认原告作为乙方，案外人瑞安市悦都房地产开发有限公司作为甲方，双方订立《前期物业服务合同》，约定物业名称为柏悦景园，乙方提供的前期物业服务包括物业共用部位和相关场地的清洁卫生、维修、养护和管理，公共绿化的养护和管理及其他事项，乙方应严格按照《前期物业服务投标方案》和合同的约定进行物业管理服务，达到约定的标准，物业服务费主要用于清洁卫生费用、绿化养护费用、管理区域维护费用，乙方按合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担，物业服务费用每年交纳一次，业主或物业使用人应每年度初第一个月履行交纳义务，未按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，应交纳欠费总额万分之二违约金，乙方提供的服务达不到本合同关于服务内容和质量标准，甲方有权提出整改意见，并通报有关部门，对地面设置的配套停车位，乙方收取的泊位费在提取10%的代理服务费、扣除经营成本后剩余部分作为补充专项维修资金使用，服务的标准中包含客户需求30分钟内响应，专职保安人员当值时应坐姿挺直，小区道路每日清洗2次，小区夜间周界警犬巡逻。本合同期限自签订合同之日起生效，至瑞安市柏悦景园小区业主委员会成立并选聘的物业公司签订《物业服务合同》生效之日为止。原告提交了《前期物业管理介入方案》，该方案附表30、（经费收支测算）中记载电梯日常年维保费用110400元、绿化费用41878元、警犬费用48000元，共计200278元。随后，原告提供物业管理服务，在服务过程中，业主告知原告小区中其中一个窨井盖未盖、有人在小区内随地大小便，随后原告前往加盖窨井盖、清扫；同时，原告的值班人员出现坐姿不正、部分地块未及时清扫的情形；在服务过程中，原告另履行电梯维修、绿化养护及其他义务，没有配备警犬，没有支出电梯维修保养费用及警犬费用。2018年10月15日，原告张贴《关于柏悦景园道摆闸改造工程的公示》，告知全体业主前期物业服务合同中约定的警犬巡逻改由智能道摆闸改造技防手段来代替，该道闸已建成。被告已支付2018年9月1日至2019年8月31日间物业费4653元，尚欠2019年9月1日至2020年5月31日的物业服务费3489.75元。 2020年6月2日，原告与瑞安市莘塍街道柏悦景园第一届业主委员会订立《物业服务合同》，约定合同期限为2020年6月1日至2022年1月12日，原告提供的服务包括物业共用部位和相关场地的清洁卫生污水管道的疏通、公共绿化的养护、管理及其他服务。2020年8月20日，原告出具知会函，确认绿化养护单位杭州萧山振大园林于2020年8月31日退出本小区，邀请业主委员会参与验收。 认定上述事实的证据有《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、证人李某证言及双方当事人陈述。 本院认为，《前期物业服务合同》合同有效。被告未按约交纳物业服务费用，应支付违约金，违约金以3489.75元为基数从2019年10月1日起按每日万分之二算至2020年6月1日，其金额为170.3元，原告的其他诉讼请求，本院不予支持。原告在提供物业管理服务过程中，安保人员值班姿势不正、未及时清扫，违反合同约定，但经业主告知后，原告随后予以纠正，已继续履行合同义务；原告未按约配备警犬，用设置智能道摆闸的方式代替警犬巡逻，虽未与合同相对方协商，但在原告完全履行绝大部分义务的情况下，改进其中一项义务即巡逻义务的履行方式，没有损害被告的权益；被告称原告没有电梯维保费用支出、绿化费用支出、警犬费用支出，由于《前期物业服务合同》约定物业服务费的盈余或亏损失由原告享有或承担，该三项费用的支出系原告自行处分的权利，原告有没有支出该三项费用与其有没有履行合同义务无关，被告要求减少物业服务费，并要求退回已支付的物业服务费，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466号会议通过，2009年5月15日公布，自2009年10月1日起施行）第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告张翼翔向原告杭州万科物业服务有限公司支付2019年9月1日至2020年5月31日的物业服务费3489.75元及违约金170.3元，款于本判决生效后十日内交付。 二、驳回原告杭州万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告张翼翔的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费25元（已减半收取），反诉受理费25元，由原告（反诉被告）负担3元，被告（反诉原告）负担47元（被告于本判决生效后十日内到本院缴纳受理费）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审判员  缪正坚 二〇二一年二月一日 书记员  林冰茹 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令、义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2.【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4.【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权利对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5.【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6.【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7.【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1.【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2.【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3.【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4.【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能执行的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。