贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔06民终287号 上诉人（原审被告）：贵州百信房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市印江自治县峨岭街道梵净山路。 法定代表人：李欣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李岩松，男，1974年10月14日出生，汉族，住四川省邻水县。 被上诉人（原审原告）：田建兵，男，1978年2月16日出生，土家族，现住印江自治县。 被上诉人（原审原告）：刘珍霞（田建兵之妻），女，1974年1月18日出生，土家族，现住印江自治县。 上诉人贵州百信房地产开发有限公司（以下简称百信公司）因与被上诉人田建兵、刘珍霞房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省印江土家族苗族自治县人民法院（2020）黔0625民初2477号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月3日立案受理后，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 百信公司上诉请求：1.撤销原判，并依法改判；2.一、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院审理该案，事实认定错误。上诉人未按时给上诉人办理产权证完全属于政策因素与不可抗力导致的，并不存在故意违约行为。一是，当时产权证归住建部门办理时，实施单体（一栋建好）验收之后就可以办理产权证，后办理产权证划归国土资源局，需要整个项目规划施工建设完工通过整体验收之后才能办理产权证。又因当时政府在组织拆迁时，有的群众不配合拆迁，没有按时交付土地，延误了项目的整体完工进度及整体验收的时间。后国土资源局改为自然资源局，机构改革又耽搁了办证的时间。二是，上诉人积极与政府各部门沟通为被上诉人办理产权证，但因为2019年印江县整体脱贫攻坚以及2019年底至今受新冠肺炎疫情影响，各政府部门无法正常上班，延误了办理产权证的时间。二、上诉人未给被上诉人造成实际损失，原审法院判决上诉人支付被上诉人3,000元违约金金额过高，缺乏相关依据，不能达到法律效果与社会效果的统一。上诉人未按时给被上诉人办理产权证，但并未影响被上诉人的既得利益。上诉人根据客观情况向原审法院提交了违约金减免申请书，申请将违约金减少至1,500元。三、这是第二批业主起诉，第一批起诉时当时判决违约金3,000元，上诉人考虑到因为大部分是按揭贷款买房，而且担保金都是上诉人为被上诉人提供给银行的，实际延期办证并未给被上诉人造成任何经济损失，都觉得3,000元违约金过高，但考虑社会未定，不给审理工作增加麻烦，上诉人勉强同意并服判。第二批起诉之前，上诉人已经将被上诉人的房屋产权证全部办理完毕，并移交给了相应的房屋抵押贷款的银行，当时这个情况上诉人也向一审法院各部门反映，后在处理案件时法院调解都是围绕1,500元在做被上诉人的工作，并且也达成了相应的调解书，但此判决判定上诉人承担3,000元违约金，实属既不合法但不合符情理，也严重破坏了当地的正常营商环境。 田建兵、刘珍霞二审未作答辩。 田建兵、刘珍霞向一审法院起诉请求：1.判令被告自2019年1月1日起，以二原告已付购房款总款计算按日万分之一支付违约金直至被告办理房屋转移登记完毕之日止（截止2020年4月1日合计逾期违约金15,413元）；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年4月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发修建的位于印江自治县房屋一套，合同约定总价款为298000元。《商品房买卖合同》第二十二条第（三）项对转移登记作出约定“三、转移登记（一）出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之壹承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行规定的贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之壹的违约金。（四）2、买受人同意委托出卖人或出卖人委托的受托人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用Ｘ元，由买受方承担。 《商品房买卖合同》签订后，原告通过首付款、银行贷款、补面积差等方式共计向原告支付房屋价款299,288元。被告向原告交付了所购房屋，于2020年5月9日为原告办理房屋转移登记手续，产权证号为黔（2020）印江县不动产权第0000757号。原告所购房屋已在中国建设银行股份有限公司印江支行办理抵押登记，抵押期间自2015年4月21日至2030年4月21日。因该房屋在银行办理抵押，房屋转移登记手续现抵押在银行。百信房开公司迟延申请办理房屋转移登记的原因在于政府在规定期限内没有按时向百信房开公司交付二期项目的土地，导致整栋楼盘未如期完工，不能进行整体验收，相关职能部门工作人员被安排到村开展脱贫攻坚工作、新冠肺炎疫情等因素。诉讼过程中，被告申请减少违约金，愿意支付原告违约金1,500元。 上述事实，有原告提交的居民身份证、结婚证、《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、收款收据、个人贷款支付凭证，被告百信房开公司提交的营业执照副本、法定代表人资格证明、贵州省不动产登记查询结果、不动产登记证明、贵州省百信房地产开发有限公司证明在卷佐证，上述证据来源合法，证明的内容客观，与本案事实相关联，予以确认。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法、有效。原、被告双方均应按合同约定履行自己的权利义务。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告按合同约定向被告交付了购房款，被告向原告交付了所购商品房，但被告未按合同约定在2018年12月30日前办理房屋转移登记并将转移登记的有关文书交付原告，至被告办理好房屋转移登记之日即2020年5月9日已逾期496天。众所周知，办理房屋转移登记应由不动产登记机构办理，不是由房开公司直接办理。办理房屋转移登记包含出卖人和买受人向不动产登记机构提供各自的资料，本案原、被告已约定买受人（原告）委托出卖人（百信房开公司）向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，因此本案办理商品房转移登记的义务在被告。被告未在合同约定时间为原告办理房屋产权转移登记，其行为已违约；结合被告未在约定时间为原告办理房屋产权转移登记受到政策、新冠肺炎疫情等客观因素的影响，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定和原、被告双方在《商品房买卖合同》的约定，被告应当承担违约责任。 对于被告在诉讼过程中提出违约金原约定过高，要求减少违约金的请求，根据《中华人民共和国合同法》第五条和《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释〉（二）》第二十九条的规定，被告未向法庭提供证据证明其主张，结合本案的房屋已按合同约定时间交付，房屋转移登记已于2020年5月9日办理，且原告所购房屋已在银行办理抵押，房屋转移登记文书也是抵押在银行，原告并不能真正对房屋转移登记文书行使实体权利，根据公平原则和诚实信用原则，以实际损失为基础，综合考虑涉案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等因素，故对被告提出减少违约金的请求予以支持。对于违约金的赔偿数额问题，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条的规定，人民法院应当以实际损失为基础进行判断，本案中，原告未举证证明其损失的具体数额，结合被告自愿支付原告违约金1500元，一审法院予以支持3,000元适当。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释〉（二）》第二十九条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条、第十八条规定，一审判决：被告百信公司于本判决生效之日起5日内支付原告田建兵、刘珍霞逾期办理交付房屋转移登记的违约金3,000元。案件受理费186元，减半收取计93元，由被告百信公司负担。 二审中，上诉人提交以下证据： 1、《商品房买卖合同》；用以证明案涉房屋的交付时间及违约责任等。 2、房屋按揭资料；用以证明上诉人并未给被上诉人造成实际损失。 3、百信公司文件；用以证明逾期办证系不可抗力。 4、购房信息明细情况；用以证明被上诉人支付首付、按揭贷款、缴纳契税的信息。 上述证据并非二审新证据，上诉人未能及时办理房屋转移登记已经构成违约，达不到其证明被上诉人并未遭受损失的证明目的，本院不予认定。 二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一审法院酌情支持被上诉人逾期办理交付房屋转移登记的违约金（以下简称“逾期办证违约金”）3,000元是否恰当。本案中，被上诉人在一审主张逾期办证违约金按已付购房款日万分之一的标准计算，上诉人认为违约金过高，请求人民法院酌情进行调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少，但调整幅度所考量的因素不仅限于实际损失，还要兼顾履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素进行考量，本案中，上诉人将房屋交付购房人后，购房人的住房需求已得到保障，双方签订商品房买卖合同的主要目的已基本实现，上诉人逾期办证的行为并未给购房人造成太大的实际损失，且办理商品房转移登记并非被上诉人一己之力能够完成，涉及多方面的因素，对购房人提出的逾期办证违约金，上诉人主张过高要求调整，一审法院已综合考虑办证不能的客观情况，结合合同约定、违约事实、违约时间等酌情支持逾期办证违约金为3,000元并无不当。上诉人上诉再次提出调整逾期办证违约金的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，百信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由贵州百信房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 向 前 审判员 田 芳 审判员 唐正洪 二〇二一年二月二十六日 法官助理李正雷 书记员伍昊