福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)闽06民终104号 上诉人（原审被告）：漳州城市综合开发有限公司，住所地福建省漳州市芗城区水仙大街**华港花园****。统一社会信用代码913506001565046002。 法定代表人：邱建明，总经理。 委托诉讼代理人：尹艺彬，男，公司员工。 被上诉人（原审原告）：吴深土，男，1965年1月28日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：李玲，福建扬都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓莹莹，福建扬都律师事务所律师。 上诉人漳州城市综合开发有限公司与被上诉人吴深土房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2020）闽0602民初8378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查、询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 漳州城市综合开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴深土的诉讼请求。事实和理由：1.一审认定合同无效有误。本案厦浦小区系漳州城市综合开发有限公司根据芗城区人民政府批准安排的旧城改造建设工程。在建设过程中，因政府规划的变化，给漳州城市综合开发有限公司造成巨大损失。为了弥补漳州城市综合开发有限公司的损失，政府允许在本案讼争房屋所在位置搭建房屋销售作为补偿，才出现本案的房屋销售情况，漳州城市综合开发有限公司在整个销售过程没有过错。2.漳州城市综合开发有限公司销售的只是房屋使用权，而不是房屋买卖，一审将本案认定为房屋买卖有误。3.一审判决返还购房款216000元有误。本案讼争房屋销售时，漳州城市综合开发有限公司已明确告知吴深土该房屋只有使用权，如果要购买应自行承担所有后果，其明知而购买，应自行承担所有后果，已付款无需返还。4.在“两违”综合治理活动中，类似本案有开具发票的房屋是可以得到补偿的，吴深土并未通知漳州城市综合开发有限公司，自行与政府部门协商。吴深土是否得到补偿，漳州城市综合开发有限公司并不知情，吴深土应自行承担房屋被拆除的后果。 吴深土辩称，1.本案房屋经有关部门认定为违法建筑并已拆除，合同内容违反法律强制性规定，应认定无效。合同内容具备了房屋买卖的必备条款，开具的发票亦载明购房款，证明本案合同为房屋买卖合同，而非使用权买卖合同。2.根据民法典规定，民事法律行为无效的，行为人取得的财产应予返还。漳州城市综合开发有限公司认为无需返还购房款不能成立。3.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，违法建筑并不能得到征收补偿。 吴深土向一审法院提出诉讼请求：1.确认吴深土与漳州城市综合开发有限公司签订的《使用权买卖合同书》无效；2.漳州城市综合开发有限公司返还吴深土购房款216000元，并支付自2013年6月9日至2019年8月19日按同期同类（五年期）利率计算的利息及自2019年8月20日至实际还款之日止按LPR4.25%计算的利息；3.漳州城市综合开发有限公司支付吴深土赔偿款216000元。 一审法院认定事实：漳州城市综合开发有限公司系漳州市芗城区厦浦小区的房地产开发商。2013年5月27日，漳州城市综合开发有限公司作为出卖人与吴深土作为买受人签订一份《使用权买卖合同书》，约定（摘要）：1.买受人自愿向出卖人购买位于芗城区新建店面使用权，店面合同约定建筑面积共27平方米，买受人在签订本合同时已对该营业用房情况作了充分了解且无异议。2.计价方式与房价款：买受人购买的店面使用权按每平方米8000元销售计价，总价款合计216000元。3.付款方式与期限：双方约定该店面付款方式为一次性现金付款，买受人应于2013年6月10日前付清本合同约定的全部房价款。4.房屋交付期限：由于该营业用房销售前已出租使用，有关销售后该用房的房屋交接事项约定：在买受人付清全部价款后，出卖人应于2013年6月10日前向原租户收回该店面交付给买受人使用。5.用途及使用规范：买受人购买的店面必须按照认购的用途使用，即仅作为营业用房经营使用。6.出卖人保证该营业用房使用权利清晰，若该用房权利方面出现异议，由出卖人负责解决处理。买受人购买的本合同项下店面，按相关规定仅具有使用权，不能办理《房屋所有权证》和《国有土使用权证》，出卖人不承担办理该“二证”的相关义务。在现有国家的政策及法律、法规允许的情况下，买受人购买的使用权享有出租、转让、继承的权利。买受人在签订本合同时已知悉并表示同意接受。若今后国家政策允许该用房办理产权登记，出卖人应配合协助买受人办理该用房产权登记手续，但办证、过户、登记等一切费用由买受人自行承担。漳州城市综合开发有限公司在该协议落款处出卖人处签名捺印，吴深土在买受人处签名捺印。2013年6月9日，吴深土向漳州城市综合开发有限公司支付购房款216000元。2013年6月24日，漳州城市综合开发有限公司向吴深土出具一张购买案涉店面的销售不动产统一发票。2018年3月8日，吴深土（甲方）将案涉店面出租给福建新南丰供应链管理有限公司（乙方），并签订《店面租赁合同》，约定（摘要）：1.甲方愿意将坐落胜利西路156号厦浦小区8号店面，出租给乙方作为正当商业经营使用，乙方同意租赁上述店面。2.本合同租赁期限自2018年3月29日至2021年3月28日止，每月租金1800元，一年支付一次，并由乙方汇至甲方指定的账号。合同签订后，福建新南丰供应链管理有限公司依约向吴深土支付了租金共计64800元。2020年8月28日，因案涉店面未取得建设工程规划许可证或办理相关审批手续，系违法建设，属“两违”整治对象，漳州市芗城区“两违”综合治理专项行动领导小组办公室向吴深土送达《限期拆除通告》，要求吴深土在收到通知之日起3日内自行拆除芗城区厦浦小区1幢北侧8号店面的建筑物、构筑物、简易搭盖、雨披；逾期不拆除的，将依法进行强制拆除。嗣后，漳州市芗城区“两违”综合治理专项行动领导小组办公室对案涉店面进行拆除。 一审法院认为，案涉店面未取得建设工程规划许可证或办理相关审批手续而进行建设，已被认定为违法建设并已拆除，吴深土与漳州城市综合开发有限公司就违章建筑签订的《使用权买卖合同书》，违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，漳州城市综合开发有限公司在明知案涉店面未取得建设工程规划许可证或办理相关审批手续而进行建设，并将该违章建筑出售给吴深土，导致合同无效，存在过错；吴深土在《使用权买卖合同书》之时，已预见案涉店面存在无法办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的可能，亦存在过错；即漳州城市综合开发有限公司、吴深土双方均对《使用权买卖合同书》的无效存有同样的过错。现合同无效，因该合同取得的财产，理应相互返还；双方各有损失，该损失应由双方按过错责任程度进行分担。根据审理查明的事实，吴深土在签订《使用权买卖合同书》后将案涉店面进行出租并享有租金收益；而漳州城市综合开发有限公司因收受吴深土的购房款而享有资金占用利息收益；以上租金收益与资金占用利息收益两者数额相当。综上，现讼争店面已然拆除，属于不能返还的情形，且该店面无法返还的责任不在于吴深土，故漳州城市综合开发有限公司应返还吴深土购房款数额为216000元。关于吴深土主张漳州城市综合开发有限公司支付赔偿款216000元及利息损失，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决：一、确认吴深土与漳州城市综合开发有限公司于2013年5月27日签订的《使用权买卖合同书》无效；二、漳州城市综合开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还吴深土购房款216000元；三、驳回吴深土的其他诉讼请求。一审案件受理费8780.1元，减半收取为4390.05元，由吴深土负担2120.05元，漳州城市综合开发有限公司负担2270元。 二审中，当事人未提交新的证据。对一审查明认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、讼涉《使用权买卖合同书》是否有效；二、若该合同无效，购房款是否应予返还。 一、关于讼涉《使用权买卖合同书》是否有效的问题 合同性质方面。漳州城市综合开发有限公司上诉主张讼涉合同销售的仅为房屋使用权，不属于房屋买卖。对此，讼涉合同虽冠名“使用权买卖合同书”，但让渡房屋使用权的合同依法应为租赁合同，而讼涉合同并不具备租赁合同的基本特征，且漳州城市综合开发有限公司显然亦无保留房屋所有权而仅出让使用权的意思表示。故从合同约定的内容及履行情况看，讼涉合同的实质为房屋买卖合同，一审对合同性质认定正确。漳州城市综合开发有限公司关于合同性质的上诉主张不能成立。 合同效力方面。讼涉店面未取得建设工程规划许可证或办理相关审批手续而进行建设，且已被有关主管部门认定为违法建设并被拆除。违法建筑房屋依法不产生取得物权的法律效果，违法建筑本身依法亦不得进行流通、转让，故双方当事人就违法建筑签订的《使用权买卖合同书》应认定为无效合同，一审对于合同效力的认定正确。漳州城市综合开发有限公司上诉主张讼涉合同有效与法不符。 二、关于购房款应否予以返还的问题 首先，讼涉店面系因相关职能部门进行“两违”综合治理而被拆除，其本身属于违法建筑。漳州城市综合开发有限公司未能举证证明吴深土因该店面的拆除而获得补偿，该上诉主张缺乏证据支持，不予采纳。 其次，从讼涉合同的内容来看，双方当事人对于讼涉店面系违法建筑均属明知，即双方对于合同无效均有过错，均对对方的损失负有赔偿责任。从损失数额看，吴深土将讼涉店面出租，其获得的租金收益已高于购房款被占用的利息损失，故吴深土关于支付购房款利息的诉讼请求不能成立。根据合同法关于合同无效法律后果的规定，因无效合同取得的财产应予返还。讼涉店面因属于违法建筑已被拆除灭失，且讼涉店面被拆除系因漳州城市综合开发有限公司的违法建设行为，而非吴深土的缔约过失，故吴深土不再负有返还讼涉店面的义务，漳州城市综合开发有限公司依法应将讼涉购房款216000元返还吴深土。漳州城市综合开发有限公司关于吴深土明知讼涉店面仅有使用权而购买，应自行承担合同无效后果的上诉主张与法不符，不予采纳。 综上，漳州城市综合开发有限公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决结果可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4540元，由漳州城市综合开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖书茵 审 判 员 陈天明 审 判 员 黄 兴 二〇二一年二月二十二日 法官助理 徐明水 书 记 员 马晓斌