江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初4952号原告：连云港市圣承房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区滨河大道**。法定代表人：王晓辉，执行董事。委托诉讼代理人：董淑远、杜浩谦，江苏海郡律师事务所律师。被告：侍凌锋，男，1988年6月25日生，汉族，住连云港市海州区。原告连云港市圣承房地产开发有限公司（以下简称圣承公司）与被告侍凌锋商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告圣承公司的委托诉讼代理人杜浩谦到庭参加诉讼。被告侍凌锋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告圣承公司向本院提起诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年3月9日签订的房屋买卖合同；2.判令被告协助原告到房产管理部门办理解除郁洲景园第15号楼2302室房屋买卖合同的手续；3.判令被告支付违约金27163.35元；4.判令被告赔偿原告实际损失69484.81元（利息、罚息32435.81元+律师费28800元+诉讼费8249元）；5.判令被告支付原告律师费6000元。上述共计102648.16元。6.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年3月9日，原、被告及中国银行股份有限公司连云港新浦支行签订了《个人一手住房贷款合同》，约定被告从中国银行股份有限公司连云港新浦支行借款43万元用于购买住房，原告为被告上述借款提供连带保证担保。合同签订后，被告多次逾期归还借款，中国银行股份有限公司连云港新浦支行起诉原、被告，要求提前收回全部借款，贵院作出（2019）苏0706民初10750号判决书，判令原告承担连带责任。判决生效后，原告向中国银行股份有限公司连云港新浦支行共代偿491837.24元（包括本金、利息、罚息、律师费、诉讼费）。原告认为根据原、被告签订的商品房买卖合同附件四第5条，被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任，原告有权单方解除合同，收回该商品房，并要求被告承担违约责任。为避免双方损失的进一步扩大，原告特依法诉至法院，望判如所请。被告侍凌锋未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。本案当事人围绕诉讼请求，原告提交了（2019）苏0706民初1075号民事判决书、商品房买卖合同、银行回单、律师费发票、转账记录，本院依法组织双方当事人进行举证与质证。本院经审理认定事实如下：2018年1月3日，原告圣承公司（甲方）与被告侍凌锋（乙方）签订《商品房买卖合同》一份，约定圣承公司将其开发建设的郁洲景园第15#楼无单元2302室出售给被告侍凌锋，价款543267元。付款方式为银行按揭付款：合同签订之日支付首付房款113267元，余款430000元，须在合同签订之日起三日内办理完毕银行按揭贷款申请手续。合同附件四第5条约定：乙方选择按揭贷款形式支付房款的，应按照以下规定办理按揭及付款手续：………（3）如乙方违反与银行签订的按揭贷款合同，被银行直接划扣甲方款项（全部或部分）或通过法院、仲裁机构追究甲方担保责任的，甲方都有权解除《商品房预售合同》，乙方返还甲方承担保证责任的款项，并按总房款的5%向甲方支付违约金。合同解除后，对乙方已付房款部分，甲方在扣除承担保证责任的金额、处理此事的行政收费、律师费、诉讼费等正常费用及乙方应承担的违约金后，余款（如有）无息归还乙方。如已付房款不足抵扣的，则乙方仍需向甲方支付差额款项。合同还就其他内容进行了约定。上述商品房买卖合同签订后，双方至房管部门办理了网签备案手续，被告侍凌锋向原告支付了首付款113267元并在中国银行股份有限公司连云港新浦支行（以下简称中国银行）办理了43万元按揭贷款手续。因被告侍凌锋未按期偿还银行按揭贷款，中国银行于2019年12月24日向本院起诉侍凌锋、本案原告圣承公司索要银行贷款及利息、罚息。本院于2020年5月25日作出（2019）苏0706民初10750号民事判决书，判决侍凌锋向中国银行偿还借款本金422352.43元、利息11842.1元、罚息268.53元以及后续利息、罚息（从2019年12月7日起至本息付清之日止，按该合同约定利率计算）、律师费28800元。圣承公司对上述债务承担连带给付责任。同时判令侍凌锋、圣承公司连带承担诉讼费8249元。该判决生效后，圣承公司于2020年6月28日向中国银行支付了上述债务共计491837.24元（其中借款本金422352.43元、利息罚息32435.81元、律师费28800元、诉讼费8249元）。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，但民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案属于民法典生效前产生的法律事实，应适用当时的法律以及司法解释的规定。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。《商品房买卖合同》附件四第5条约定：乙方选择按揭贷款形式支付房款的，应按照以下规定办理按揭及付款手续：………（3）如乙方违反与银行签订的按揭贷款合同，被银行直接划扣甲方款项（全部或部分）或通过法院、仲裁机构追究甲方担保责任的，甲方都有权解除《商品房预售合同》，乙方返还甲方承担保证责任的款项，并按总房款的5%向甲方支付违约金。合同解除后，对乙方已付房款部分，甲方在扣除承担保证责任的金额、处理此事的行政收费、律师费、诉讼费等正常费用及乙方应承担的违约金后，余款（如有）无息归还乙方。本案被告侍凌锋未按约向中国银行偿还贷款，导致原告圣承公司被诉至法院承担担保责任，原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、要求被告至房管部门协助办理解除手续，并承担总房款5%的违约金即27163.35元、承担实际损失69484.81元以及本案产生的律师费6000元，符合上述合同约定，本院予以支持。合同解除后，本院本着一次性解决纠纷的目的，且原告也愿意退还被告已付房款，故原告应在扣除上述被告应承担款项后将剩余房款退还被告。鉴于原告主张的实际损失中并未包含其为被告代偿的借款本金422352.43元，原告应退还被告购房款120914.57元（113267元+430000元-422352.43元），再扣除被告应承担的违约金27163.35元、实际损失69484.81元、律师费6000元，原告还应退还被告购房款18266.41元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、解除原告连云港市圣承房地产开发有限公司与被告侍凌锋于2018年3月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号LYGSPF20181014559）;二、被告侍凌锋于本判决发生法律效力后十日内协助原告连云港市圣承房地产开发有限公司至房管部门办理上述《商品房买卖合同》的解除手续；三、被告侍凌锋于本判决发生法律效力后十日内支付原告连云港市圣承房地产开发有限公司违约金27163.35元、赔偿利息罚息、律师费、诉讼费69484.81元、赔偿本案律师费6000元。四、原告连云港市圣承房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内退还被告侍凌锋购房款120914.57元；五、合并上述第三、四项内容，原告连云港市圣承房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内退还被告侍凌锋购房款18266.41元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2353元（原告已预交），由被告侍凌锋负担，于原告连云港市圣承房地产开发有限公司退还被告侍凌锋购房款时直接从上述应退款项中扣减。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。审 判 长  钱永人民陪审员  杨靖人民陪审员  贺君二〇二一年二月二日书 记 员  张冉法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。