湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘04民终42号上诉人(原审被告)：谢晨熙，男委托诉讼代理人：蒋轩，湖南教正律师事务所律师。上诉人(原审第三人)：谢健，男被上诉人(原审原告)：胡伟，男委托诉讼代理人：李小武(胡伟姐夫)，男原审第三人：湖南省庭都房地产开发有限公司。住所地耒阳市蔡子池街道办事处聂洲居委会蔡池路与群英路交汇处（凯轩帝景）******。法定代表人：陆锋锋，该公司执行董事。上诉人谢晨熙、谢健因与被上诉人胡伟、原审第三人湖南省庭都房地产开发有限公司(以下简称庭都公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院(2020)湘0481民初7515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，决定不开庭进行审理，并于2021年1月26日对上诉人谢晨熙的委托诉讼代理人蒋轩与被上诉人胡伟的委托诉讼代理人李小武进行了调查询问。本案现已审理终结。谢晨熙上诉请求：撤销一审判决，判决由谢健承担返还责任，驳回胡伟对谢晨熙的诉讼请求。事实与理由：谢晨熙并未委托谢健与胡伟签订房屋买卖合同，谢健的行为属无权代理，故本案谢健与谢晨熙不构成委托代理关系，亦不构成表见代理，谢晨熙没有过错，不应承担本案的民事责任。谢健上诉请求：撤销一审判决中谢健对胡伟承担民事责任的部分判决。事实与理由：一审判决程序严重违法。原审原告胡伟并未对谢健提出诉讼请求，一审法院判决谢健对胡伟承担民事责任，超出原审原告的诉讼请求。一审判决认定谢健收取20000元的定金，并将定金和购房款据为己有，没有事实依据。一审判决认定谢健不以委托人名义而是以自己名义签订合同损害了委托人的利益，认定房屋买卖合同无效又判令双倍返还定金，认定利息计算的起算时间，均属适用法律错误。谢晨熙辩称，谢晨熙对谢健签订商品房买卖合同的行为不知情，谢晨熙亦未收取胡伟的定金及购房款项，案涉合同由谢健签订，应由谢健承担本案的民事责任。谢健未参加询问亦未提交书面答辩意见。胡伟辩称，谢健持有谢晨熙出具的授权委托书以及庭都公司用10套房产抵谢晨熙债权的协议及收条，胡伟有充分理由相信谢健有代理谢晨熙售卖案涉房产的代理权。庭都公司未参加询问亦未提交书面答辩意见。胡伟向一审法院起诉请求：1、判令谢晨熙继续履行房屋买卖合同，协助胡伟办理房屋过户登记手续，手续费由谢晨熙承担，并协助办理水、电入户及物业登记手续；2、如果继续履行不能，同意变更诉请为返还20000元订金及后续交的50000元购房款，并按合同双倍赔偿20000元订金，50000元购房款按民间借贷的最高年利率计算损失。一审法院认定事实：2017年5月5日，谢晨熙因债权受让庭都公司耒阳市……小区10套房屋（含本案争议房2809号）。2018年6月16日，谢晨熙向谢健出具授权委托书，载明全权委托谢健办理……楼盘其本人名下商品房所有事宜。胡伟经袁斌介绍决定购买上述房屋中的2809号（合同房号错写成2813号，经查该栋无2813号），2019年1月10日，胡伟委托其姐夫李小武办理购房手续。2019年1月17日，李小武与谢健及中介袁斌签订《房屋买卖订金合同》，合同内容为，胡伟购买谢健的耒阳市……小区C区2809号房屋，单价每平方2580元，先支付定金20000元，办理购房手续时充当购房款，2019年3月30日前由谢健办理好房产权证，如胡伟不愿购买房屋，定金不予退还，卖方不愿卖房，退还定金，另赔偿损失20000元。中介袁斌作为丙方代收了胡伟定金20000元，扣除7000元中介费用后，当即将13000元转给谢健。2019年2月24日，李小武与谢健签定《房屋买卖补充协议》，约定谢健向胡伟交付房屋钥匙，胡伟交付首付款40000元用于谢晨熙办证，余款在办理好不动产证时交清。2019年7月15日，谢健又收取了胡伟的购房款10000元。2019年9月14日，谢健同意胡伟装修房屋，但事后胡伟准备装修时被拒。另查明，谢晨熙因债权受让的耒阳市……小区十套房屋现已有九套进行了过户，谢晨熙的债权问题也已经协商解决。谢健未对争议房办理过任何产权转让手续，争议房现仍在开发商庭都公司名下。一审法院认为，本案争议的首要问题是双方签订的《房屋买卖订金合同》《房屋买卖补充协议》的效力问题。根据我国物权法规定，不动产的所有权以登记为生效要件，涉案房屋没有登记到谢晨熙名下，2017年，谢晨熙与庭都公司签订买卖合同后并未通过网签实现房屋产权的转移，谢晨熙无权出卖不属于自己的房屋，更无权委托谢健办理房屋买卖事宜。谢晨熙的无权处分行为，在作为房屋所有者的庭都公司不予配合的情况下，谢晨熙无法完成继续履行协助办理产权过户手续和房屋交付入住等相关义务，故双方签订的房屋买卖合同无效。本案争议的第二个问题是谢晨熙出具的授权委托书的效力及责任问题。谢晨熙出具的授权委托书载明谢晨熙全权委托谢健办理……楼盘其本人名下商品房所有事宜，胡伟根据第三人谢健出示的授权委托书和庭都公司收到谢晨熙十套房购房款的收条，认为谢健有权办理涉案房产的出卖手续，尽管委托书上办理“所有事宜”不明确具体，且存在缺少代理期间的瑕疵，仍然让胡伟有理由相信谢健的代理权利，构成表见代理。谢晨熙认为第三人谢健违背委托书的真实意思与他人签订合同，系谢健个人行为，应由谢健单独承担责任，该辩解意见与委托书载明的意思表示相矛盾，该院不予采纳。但谢晨熙故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，委托他人签订相关合同，具有过错；谢健不以委托人的名义而是以自己的名义签订合同，且将收取的定金和购房首付款据为己有，具有重大过错，损害了委托人的利益，应当与委托人共同连带承担缔约过失责任。胡伟请求继续履行无效合同，该院不予支持。在该院释明后，胡伟同意变更诉请为谢晨熙、谢健承担连带责任赔偿损失。故胡伟请求双倍返还定金，返还首付款并支付首付款的资金占用利息，符合法律规定，该院予以支持。但胡伟请求按民间借贷最高利率计算利息（年利率15.4%），无法律依据，该院不予支持，该院酌定按同期银行贷款利率计算资金占用利息。第三人谢健将部分定金分给案外人作为中介费用，由谢健与案外人另行处理，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十九条、第五十八条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、谢晨熙、谢健于本判决生效之日起三日连带双倍返还胡伟定金20000元，计40000元，返还购房款50000元及利息（其中40000元自2019年2月24日起计息，10000元自2019年7月15日起计息，按一年期银行贷款市场报价年利率3.85%计算至债务清偿完毕之日止）；二、驳回胡伟其他诉讼请求。如谢晨熙未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2300元，减半收取1150元，由谢晨熙、谢健各负担575元。胡伟已交纳2525元，应退还胡伟1375元。其余1150元由谢晨熙、谢健直接支付给胡伟。本院二审中，当事人没有提交新证据。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院查明，在中介袁斌的介绍下，谢健向胡伟及代理人李小武提供了谢晨熙的授权委托书、庭都公司法定代理人陆锋锋向谢晨熙借款的借据，由庭都公司出具的，内容为收到谢晨熙……小区2809号等10套房购房款的收据。谢健告知胡伟等人，陆锋锋欠谢晨熙款项，故以庭都公司耒阳市……小区房产共10套抵给谢晨熙，谢晨熙因急需用钱欲将房屋出售，并由谢健代理办理。谢健持有案涉房屋钥匙并带胡伟等人看了房。胡伟决定购买案涉……小区2809号房，相继与谢健签订《房屋买卖订金合同》《房屋买卖补充协议》。中介袁斌出庭陈述签订合同时谢晨熙未到场，但李小武在签订合同后给谢晨熙打过电话。谢晨熙对证人袁斌证言的真实性没有异议，本院对袁斌的证言予以采信。另谢晨熙与胡伟均认可，谢健同时代理出售了包含在庭都公司出具收据中的另外几套房屋。2020年8月12日李小武打电话给谢晨熙，要求其履行合同，谢晨熙称并未授权谢健办理出售事宜，同时称未收到谢健收取的购房款。胡伟要求履行合同不能，向一审法院提起诉讼。本院认为，综合谢晨熙、谢健的上诉请求与胡伟的答辩意见，本案的争议焦点为：一、签订合同的民事主体是谢健还是谢晨熙；二、如签订合同主体是谢晨熙，谢健的代理行为是否有效，其代理行为是否由谢晨熙承受；三、一审法院是否超诉请判决。本院分别评析如下：一、签订合同的民事主体是谢健还是谢晨熙。案涉《房屋买卖订金合同》《房屋买卖补充协议》中乙方(卖方)签名处为谢健。根据本案查明的事实，胡伟虽与谢健本人签订合同，但在看到谢健出示的授权委托书及得知谢晨熙将获得案涉房屋产权的情况下与谢健签订合同，其真实意愿是与谢晨熙签订购房合同，故谢健向胡伟及李小武出示授权委托书并签订合同的行为，是以谢晨熙的代理人身份签订合同。故案涉合同签订主体应为谢晨熙。二、如签订合同主体是谢晨熙，谢健的代理行为的法律后果是否由谢晨熙承担。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。根据本案查明的事实，首先，谢晨熙向谢健出具了授权委托书，谢晨熙的授权委托书载明：“全权委托谢健办理……楼盘所有本人名下商品房的所有事宜，其签字合法有效，视为本人办理”，上述“所有事宜”是否包括将上述10套房产出售授权不明，亦未明确代理期限，谢晨熙授权不明有过错。其次，庭都公司将上述10套房产的钥匙给了谢健，谢晨熙并未收回，且谢健代理谢晨熙卖了几套房，胡伟有充分理由相信谢健对出卖案涉房产有代理权。再次，胡伟作为合同的善意相对人并无过错，胡伟的代理人李小武在合同签订后亦电话谢晨熙进行了确认。综合上述事实，谢健有代理权，代理行为有效，其实施的民事法律行为的后果，由谢晨熙承担。现谢晨熙违约，未将案涉……小区2809号交付胡伟，应按合同约定双倍赔偿胡伟20000元订金以及50000元购房款及利息损失。谢晨熙关于谢健超越代理权签订合同应由谢健承担责任的主张，本院不予支持。谢健主张其代理行为应由谢晨熙承担法律后果的上诉理由成立，本院予以支持。谢晨熙主张未收到购房款应由谢健承担返还责任，谢晨熙可另行向谢健主张权利。三、一审法院是否超诉请判决。本案原审原告胡伟起诉时要求谢晨熙以继续履行房屋买卖合同的方式承担民事责任，未要求谢健承担责任。在一审庭审辩论终结后，一审法院向原审原告胡伟释明因庭都公司不配合过户，购房合同无法履行，胡伟即变更诉讼请求要求谢晨熙返还财产并赔偿损失，谢健负连带责任。一审法院在胡伟变更诉讼请求后未再组织开庭，谢健未就变更的诉请陈述答辩意见，致使当事人未充分行使诉讼权利，违反法定程序，应予纠正。综上所述，谢健的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省耒阳市人民法院(2020)湘0481民初7515号民事判决第二项；二、变更湖南省耒阳市人民法院(2020)湘0481民初7515号民事判决第一项为：谢晨熙于本判决生效之日起十日内双倍返还胡伟定金20000元，计40000元，返还购房款50000元及利息（其中40000元自2019年2月24日起计息，10000元自2019年7月15日起计息，按一年期银行贷款市场报价年利率3.85%计算至债务清偿完毕之日止）；三、驳回谢晨熙的上诉请求。四、驳回胡伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元，二审案件受理费2300元，共计3450元，由谢晨熙负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  张 健二〇二一年二月二十日法官助理  许晓华书 记 员  刘婉君