江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0106民初235号 原告：南京快乐世家物业管理有限公司，住所地南京市。 法定代表人：吴水强。 委托诉讼代理人：夏青。 被告：中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局南京管理站，住所地南京市。 法定代表人：陈佳兵。 原告南京快乐世家物业管理有限公司（以下简称快乐世家公司）与被告中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局南京管理站（以下简称联勤保障部队储备资产管理局）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告快乐世家公司的委托诉讼代理人夏青到庭参加诉讼。被告联勤保障部队储备资产管理局经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告快乐世家公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年9月1日至2020年8月31日期间的物业服务费407263.8元，2018年7月至2019年5月期间的公摊水电费19416元，两项合计426679.8元；2、判令被告向原告支付违约金3105元（以截止2018年12月31日所应缴纳的物业费67877元为基数，按日万分之五计算）、及利息21777元（以截至2020年8月31日所应缴纳的物业费339386.8元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），以上合计24882元；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原中国人民解放军空军南京房地产管理处（以下简称“南空管理处”）为中山北路217号龙吟广场11-12层房屋（1101室-1113室、1201室-1213室，总建筑面积为5289.14平方米）的产权人。根据2013年12月31日原告与龙吟广场业主委员会签订的《龙吟广场物业服务合同》（合同截止期为2018年12月31日），办公房的物业服务费按照建筑面积计每月5.5元/平方米，业主应在每3个月前5日内交纳，逾期交纳的，业主应当每日按应交费用的万分之五支付违约金。2018年12月31日，原告与龙吟广场业主委员会续签了《龙吟广场物业服务合同》，约定办公房的物业服务费按照建筑面积计每月5.5元/平方米，业主应在每个季度前五日内交纳。后南空管理处对中山北路217号龙吟广场11-12层（1101室-1113室，1201室-1213室）所持有的产权己为被告享有，故被告理应承担前述房屋的物业服务费及公摊水电费。现被告至今拖欠2018年9月1日至2020年8月31日期间物业服务费以及2018年7月至2019年5月期间的公摊水电费，原告多次催要无果，故诉至法院，请求判如所请。 被告联勤保障部队储备资产管理局未到庭应诉，亦未提交答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2007年2月15日，南空管理处（后更名为中国人民解放军联勤保障部队储备资产管理局，即本案被告）与江苏创宁实业发展有限公司签订《南京市商品房买卖契约》，购得南京市、1108室、1109室、1110室、1111室、1112室、1113室、1201室、1202室、1203室、1204室、1205室、1206室、1207室、1208室、1209室、1210室、1211室、1212室、1213室房屋，合同中约定以上房屋总建筑面积为5199.86平方米。2017年7月12日，被告南空管理处取得上述26套房产权属证书，根据不动产登记簿记载，上述26套房产总建筑面积为5087.8平方米。 2013年12月31日，南京市龙吟广场大厦业主委员会（以下简称龙吟广场业委会）（甲方）与原告（乙方）签订了《龙吟广场物业服务合同》一份，载明：本物业管理区域内乙方提供的物业服务收费实行方式为包干制，按业主房屋的建筑面积计算（以产权证为准），具体标准为住宅2.2元/月/平方米、办公5.5元/月/平方米；本物业共用水电能耗按以下办法公平合理的实施分摊（以产权证建筑面积计）：1、二次加压供水水泵用电和污水处理用电两项按用水量分摊。2、大楼外部公共照明和监控用电分摊办法如下：住宅区按总用电量的三分之一分摊，之后再按户分摊。非住宅区按总用电量的三分之二分摊，之后再按建筑面积分摊。3、楼道公共照明和电梯能耗分摊办法如下：住宅区各单元按户分摊。非住宅区各楼层按平方米分摊。将住宅用房改为非住宅用房的，每户按正常居住户的6倍计算分摊。物业管理区域内，除以上正常用电量分摊之外，再发生的水电消耗，采取谁用谁支付的原则办理；物业管理服务费乙方采取预收方式，实行每3个月收取一次，业主应在每3个月前5日内履行交纳义务；业主房屋连续六个月以上空置的，须向乙方进行书面备案，乙方应向业主按70%标准收取空置期间的物业服务费和公摊费；公摊费用采取业主先使用，次月由乙方合理分摊后向业主收取的方式；业主、物业使用人违反本合同约定的，未能按时足额交纳物业服务费用及本合同约定的其他费用的，每日按应交费用数额的万分之五交纳违约金；本合同期限为五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止；本合同期满前3个月，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议等。合同到期后，双方于2018年12月31日续签了《江苏省住宅物业委托服务合同》，约定将服务期限延长至2023年12月31日，物业服务费用未发生变化，业主于每季度前五日交纳费用。 2017年1月1日，南空管理处（甲方）与原告（乙方）签订《龙吟广场物业服务合同》一份，载明：本物业管理区域内乙方提供物业服务实行包干制的收费方式，按甲方房屋的产权建筑面积计算，办公5.5元/月/平方米；物业服务费采取预收方式，每2个月收取一次，甲方应在每2个月最初的5日内交纳（注：在本次合同期内乙方免收甲方两个月的物业服务费共计58180.54元。于交纳首期物业服务费时免交两个月，其他费用均正常收取。）甲方每年应向乙方缴纳物业费总额为290902.7元，其中由甲方承担73200元（每两个月缴纳一次），剩余部分费用由甲方承租方承担；本合同期限为一年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止等。合同落款处由南空管理处与原告加盖公章。合同结束后，双方再未续签。 原告分别于2019年6月26日、2019年11月22日向被告送达催款通知，载明截至2019年12月31日止，欠缴2018年9月1日至2019年6月30日物业费共计169693.24元（空置已打七折）、2018年7月至2019年5月公摊水电费19416元，共计189109.24元，欠缴2019年7月1日至2019年12月31日物业费101815.95元（空置打七折）。以上通知被告均已收到。2020年8月4日，原告委托国浩律师（南京）事务所向被告发送律师函，要求被告支付截至2020年7月31日累计拖欠的物业服务费407263.8元、公摊水电费19416元，合计426679.8元。 根据原告提交的缴费明细显示以及原告当庭明确，被告所欠物业费计算公式为：5289.14平方米×5.5元/月/平方米×（24个月-4个月减免期）×70%=407263.78元。2018年7月至2019年5月期间公摊水电费共计19416元。 庭审中，原告明确将违约金标准降低为按照银行同期贷款利率或LPR。逾期利息起算点为：2018年的物业费逾期利息从2019年1月1日起算，2019年的物业费逾期利息从2020年1月1日起算，2020年8月31日前的2020年物业费逾期利息从2020年9月1日起算，均计算至被告实际支付之日止。 另原告明确按照合同约定，公摊水电费按房屋空置状态收取70%，房屋面积按照不动产登记簿记载面积为计算基数。原告未主张公摊水电费的逾期利息或违约金。 本院认为，房屋的所有权人为业主，业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主和物业服务企业具有约束力，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费等相关费用。 本案中，南空管理处（后更名为联勤保障部队储备资产管理局）与原告签订的《龙吟广场物业服务合同》到期后未再续签，但龙吟广场业委会与原告签订的《龙吟广场物业服务合同》仍在合同履行期内，故对被告仍具有约束力,双方应按该合同约定履行各自的义务。 关于物业服务费及公摊水电费问题。原告按照约定扣除了四个月的物业费，并同意按照房屋空置状态，收取70%物业费及公摊水电费的主张，符合合同约定，本院予以确认。根据不动产登记簿，本案所涉26套房产总建筑面积为5087.8平方米。因此，被告应向原告支付2018年9月1日至2020年8月31日期间的物业费共计391760.6元[5087.8平方米×5.5元/月/平方米×（24个月-4个月减免期）×70%]，支付2018年7月至2019年5月期间公摊水电费13591.2元（19416元×70%）。 关于违约金及利息问题。原告已依约提供了相应的服务，被告未按照合同约定及时足额支付原告物业服务费用及公摊水电费的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，物业服务费采取预收方式，每2个月收取一次，被告应在每2个月最初的5日内交纳。根据合同约定，被告应缴纳的2018年9月1日至2018年12月31日期间的物业费为78352.12元（5087.8平方米×5.5元/月/平方米×4个月×70%），2019年全年的物业费为195880.3元（5087.8平方米×5.5元/月/平方米×10个月×70%），2020年1月1日至2020年8月31日期间的物业为117528.18元（5087.8平方米×5.5元/月/平方米×6个月×70%），上述物业费已根据合同约定扣减了2019年及2020年每年减免的两个月物业费。又因原告已自愿将违约金及利息标准降低为银行同期贷款利率或LPR，故被告应向原告支付的逾期付款利息为：以78352.12元为基数自2019年1月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；以78352.12元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日计算至实际支付此款之日止；分别以195880.3元为基数从2020年1月1日起，以117528.18元为基数从2020年9月1日，均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至实际支付款项之日止。 被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃相应的诉讼权利。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条、第六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局南京管理站于本判决生效之日起五日内支付原告南京快乐世家物业管理有限公司2018年9月1日至2020年8月31日期间的物业服务费391760.6元，2018年7月至2019年5月期间的公摊水电费13591.2元，两项共计405351.8元； 二、被告中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局南京管理站于本判决生效之日起五日内支付原告南京快乐世家物业管理有限公司逾期付款利息（以78352.12元为基数自2019年1月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；以78352.12元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日计算至实际支付此款之日止；分别以195880.3元为基数从2020年1月1日起，以117528.18元为基数从2020年9月1日，均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至实际支付款项之日止）。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8073元，减半收取4036.5元，由原告南京快乐世家物业管理有限公司负担201.5元，被告中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局南京管理站负担3835元。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 周磊 二〇二一年二月二十五日 法官助理 杨扬 书 记 员 杨艳