湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初15963号原告：黄碧，女，1980年5月21日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：刘卫平，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆玉凤，湖南如金律师事务所律师。被告：长沙鑫苑万卓置业有限公司，住所地长沙高新开发区东方红南路**鑫苑名家雅苑**101，统一社会信用代码：9143010009642814XY。法定代表人：陈勇。委托诉讼代理人：张征，湖南道宽律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤德超，男，1984年10月4日出生，汉族，住长沙市天心区，系被告公司员工。原告黄碧（以下简称原告）与被告长沙鑫苑万卓置业有限公司（以下简称被告鑫苑万卓公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告黄碧的委托诉讼代理人骆玉凤、被告长沙鑫苑万卓置业有限公司的委托诉讼代理人张征、汤德超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄碧向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告赔偿原告房屋租金损失、财产损失、鉴定费、误工费、交通费、律师费等各项损失共计76660元（详见赔偿清单）；二、请求法院判令被告延长房屋屋面、外墙面渗漏质保期五年；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年10月15日与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于长沙市岳庵区东方××路××号××栋××号房屋。被告于2017年4月30日将该房屋交付原告使用。2017年5月25日原告与案外人夏荣签订《房屋租赁合同》，将上述房屋出租给夏荣用于经营艺能培训，双方约定租期五年，于2017年6月1日起至2022年6月1日止，租金为每月5000元，自合同签订之日第二年起，租金按照市场行情递增5%,此后每年在上一年租金标准上递增6%。房屋出租后不久，租户夏荣反馈房屋出现墙体大面积漏水，经被告现场查勘后判断为屋面伸缩缝或外墙伸缩缝处渗漏，被告经过一个半月的修复后完工，因漏水造成租户夏荣装修受损，原告因此延长夏荣装修期免交租金，经原被告以及租户三方协商后，被告赔偿了原告租金损失，租户财物损失。2018年11月租户夏荣再次反映房屋内墙面大面积渗漏水，造成其装修再次受损，且屋内存放的钢琴、古筝等培训用的乐器受损，严重影响其正常经营，租户因此拒绝交租金且要求原告赔偿损失。原告向被告反馈再次漏水，经被告维修后渗漏问题依然存在，未彻底解决。2019年3月21日，租户再次反映房屋又出现大面积渗水，造成其地板、墙面、储物柜等财物不同程度受损，已无法经营，2019年4月29日租户再次反馈房屋漏水严重，之后租户清空财物后搬离房屋，并提出解除租赁合同。因房屋在质保期内，多次出现漏水质量问题，造成原告向第三人违约,依据相关法律规定，被告应当承担全部赔偿责任。为了维护原告的合法权利，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告鑫苑万卓公司辩称，一、本案应依法追加中国建筑第二工程局有限公司（下简称“中建二局”）为本案的第三人。根据原告黄碧的诉状可知，本案系房屋漏水损害侵权赔偿之诉，而在其第二项诉讼请求中，黄碧提出“请求判令延长房屋屋面、外墙面渗漏质保期五年。”对此，被告鑫苑万卓公司认为，中建二局是涉案房屋的总包施工方，根据《长沙梅溪鑫苑名家项目施工总承包工程合同》（下简称《施工合同》）之“合同协议书”第八条约定：“总承包商向发包人承诺按照合同约定进行施工、竣工、总包管理并在质量保修期内承担工程质量保修责任。”同时，《施工合同》在“通用条款”中具体约定了中建二局应履行的质量保修义务。因此，有关涉案房屋的漏水是否属于质量问题、该房屋是否依法应延长屋面、外墙面渗漏的质保期，这都属于专业技术问题，应由中建二局参与本案诉讼才能查实清楚。同时，如涉案房屋的漏水损失确系因房屋质量问题所致且需延长屋面、外墙面渗漏的质保期，则中建二局最终将为此承担相关责任。为减少诉累，本案亦应依法追加中建二局为第三人。故，无论从上述哪一方面分析，中建二局与本案的处理结果都有法律上的利害关系。据此，被告鑫苑万卓公司已依法向法院提出将中建二局追加为本案第三人的申请，人民法院依法应予以准许。二、被告鑫苑万卓公司通知中建二局对涉案房屋及时履行了维保义务，涉案房屋已不存在漏水问题，故，被告鑫苑万卓公司依法不应为本案承担任何民事责任。关于“鑫苑公司对涉案房屋履行了维保义务”这一事实，被告鑫苑万卓公司提供了书面证据材料、视频资料，同时，中建二局原向法庭出具的书面《情况说明》均可证实：针对夏荣于2018年11月中旬反映的涉案房屋漏水问题，鑫苑公司于当时即通知房屋的施工方（维保单位）中建二局及时进行了维修和妥善处理。就此，中建二局于2018年12月18日完成了对涉案房屋伸缩缝位置的防水维修工作。对此，(承租户）夏荣与（业主）黄碧均予以了确认并认可房屋已不漏水。该维修工作完成后，涉案房屋已不存在渗、漏水问题。对此，黄碧在其出具的《长沙鑫苑名家4-106商铺业主委托书》、《长沙鑫苑名家4-106商铺再次漏水处置》中亦明确了关于“涉案房屋经上述维修工作后，已不存在渗、漏水问题”。而鉴定机构——湖南湖大土木建筑工程检测有限公司（下简称“湖大检测公司”）在作出的《鉴定意见书》和之后针对鑫苑公司提出的异议而出具的书面《回复函》中明确指出：“现状下无漏水的阐述意见不矛盾”，即涉案房屋目前已不存在漏水情况。就此，长沙市中级人民法院在作出的（2020)湘01民终4440号《民事判决书》（下简称“4440号判决”）中予以明确认定“鑫苑万卓公司履行了维保义务。”由上可知，被告鑫苑万卓公司如实履行了对涉案房屋的维保义务。根据被告鑫苑万卓公司鑫苑公司与黄碧就涉案房屋签订的《长沙市商品房买卖合同》第十八条和“补充协议”第五条相关约定可知，黄碧收房后该房屋发生质量问题的，鑫苑公司主要承担的责任是在保修范围内履行保修义务。在湖大检测公司对被告鑫苑万卓公司就鉴定报告提出的质证意见而作出的《回复函》中亦明确指出：“对于房屋外露伸缩缝处渗漏维修问题，本身是个维保问题，遵循谁维修谁维保的原则”。由此可见，涉案房屋的这一漏水问题只是一个工程维保问题，而不是质量问题，鑫苑公司作为开发商依法承担的也只是一个维保责任。在双方签订的《长沙市商品房买卖合同》“补充协议”第十四条弟11款“质量保修约定”中亦明确约定：“对常见质量瑕疵，买受人不得在出卖人履行维修义务后再要求赔偿或补偿”。因此，本案在被告鑫苑万卓公司通知实际维保单位中建二局对涉案房屋及时履行了维保义务的情况下，鑫苑公司依法即不应为本案承担任何民事责任。三、本案房屋租赁合同的解除是因原告黄碧黄碧与夏荣自行解除所致，故，原告黄碧无权要求被告鑫苑万卓公司承担租赁合同解除产生的法律责任。在本案中，原告黄碧反映的房屋漏水问题在2018年即已修复好不再漏水。即使假定在维修后仍存在漏水，该漏水问题也完全没有达到严重危及承租人安全或健康的程度致使夏荣租赁房屋的目的无法实现的程度。实际上，关于涉案房屋漏水是否达到严重危及承租人安全或健康程度而致使夏荣租赁房屋的目的无法实现的事实，在原告黄碧另案起诉夏荣拖欠租金的诉讼中（案号：(2019)湘0104民初4851号）,该案生效的4851号判决指出“本院考虑到涉案漏水事件对夏荣的经营造成了一定影响，故判令夏荣按双方约定的租金标准的80%比例支付”（详见本案一审判决P8倒数第二段）。被告鑫苑万卓公司认为，既然法院判令夏荣在房屋有漏水的情况下仍须按该租金标准的80%比例向黄碧支付租金，那么据此足以推定，房屋漏水的情况并没有对夏荣使用房屋造成根本性影响，甚至都没造成较大影响。否则，该判决不会要求夏荣在房屋存在漏水问题的情况下，仍需向黄碧支付80%的房屋租金。需要特别指出的是，4851号判决作出前，夏荣没有在该案中提出“解除租赁合同”的反诉或答辩请求；4851号判决作出后，黄碧和夏荣也均没有依法提出上诉。由此可见，黄碧和夏荣在4851号案件中的这些诉讼行为足以证明，他们实际已经认可该判决认定的上述事实，即涉案房屋漏水的情况并没有对其使用房屋造成根本性影响，甚至都没造成较大影响。据此，根据《合同法》第221条规定，因维修租赁物影响承租人使用的，依法只相应减少租金，而不是解除合同。因此，本案房屋租赁合同的解除根本不是因房屋漏水所致，而是4440号判决所认定的“因夏荣已经于2019年5月3日从涉案房屋中搬离并将房屋钥匙退给了黄碧可知，双方（夏荣和黄碧）已通过各自的行为解除了双方的房屋租赁合同”，即本案房屋租赁合同的解除是因原告黄碧黄碧与夏荣自行解除，故，原告黄碧无权要求被告鑫苑万卓公司承担租赁合同解除产生的法律责任。四、原告黄碧关于“判令延长房屋屋面、外墙面渗漏质保期五年”的诉讼请求，于法无据，依法不能成立。在双方签订的《长沙市商品房买卖合同》“补充协议”第十四条第11款“质量保修约定”中明确约定：“买受人不得对出卖人履行质量保修责任设定额外条件”。同时，我国也无任何法律规定，在合同约定的房屋保修期外，买受人还有权要求延长房屋质保期。因此，涉案房屋的保修期应严格根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》有关房屋保修期的约定执行，原告黄碧关于“判令延长房屋屋面、外墙面渗漏质保期五年”的诉讼请求，于法无据，依法不能成立。综上所述，本案作为一起房屋漏水损害侵权赔偿之诉，人民法院依法应追加中建二局为本案的第三人。同时，在被告鑫苑万卓公司已通知维保单位中建二局对涉案房屋履行了维修义务，且涉案房屋已不存在漏水的情况下，被告鑫苑万卓公司依法不应为本案承担任何民事责任。基于此，望人民法院查明本案事实真相，依法支持被告鑫苑万卓公司提出的全部答辩请求，以维护法律的严肃性。经审理查明：原告于2016年10月15日与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于长沙市岳麓区东方××路××号××栋××号房屋。被告于2017年4月30日将该房屋交付原告使用。2017年5月25日原告与案外人夏荣签订《房屋租赁合同》，将上述房屋出租给夏荣用于经营艺能培训，双方约定租期五年，于2017年6月1日起至2022年6月1日止，租金为每月5000元，自合同签订之日第二年起，租金按照市场行情递增5%,此后每年在上一年租金标准上递增6%。后因房屋承租人夏荣在装修过程中因房屋出现漏水，后原告黄碧、房屋承租人夏荣及涉案商铺的物业服务单位就此次漏水事件进行了协商处理，并签订了一份《长沙鑫苑名家4-106商铺漏水处置协议》，由开发商赔偿了黄碧该次因房屋漏水遭受的租金损失6774元、赔偿原告夏荣因该次房屋漏水导致的装修损失32847元。后被告鑫苑万卓公司对涉案房屋漏水部位进行维修。2018年12月18日，被告鑫苑万卓公司委托中建二局第三建筑工程有限公司武汉分公司湖南经理部对涉案商铺的漏水部位进行了防水维修工作。2019年4月24日涉案房屋承租人夏荣以房屋租赁合同纠纷为由在本院起诉黄碧（案号：(2019)湘0104民初5872号），经黄碧的申请本院依法追加了鑫苑万卓公司为该案的第三人。该案中本院判决黄碧、鑫苑万卓公司赔偿夏荣装修损失13388.82元；黄碧支付夏荣鉴定费3000元并退还押金15000元。后鑫苑万卓公司提起上诉，长沙市中级人民法院维持原判。截止至本案开庭之日即2020年12月21日该案判决的夏荣装修损失13388.82元，黄碧与鑫苑万卓公司均未履行；根据黄碧在本案中提交的证据显示，鉴定费3000元、押金15000元、应承担的诉讼费400元，黄碧均已转账至夏荣账户内。现原告黄碧认为因房屋在质保期内，多次出现漏水质量问题，造成原告向第三人违约,依据相关法律规定，被告应当承担全部赔偿责任，双方协商未果，酿成纠纷，原告遂诉至法院。另查明，涉案漏水事件发生在涉案商铺的质量保证期内。黄碧就案涉房屋承租人夏荣拖欠租金的行为亦向本院提起了诉讼（案号：(2019)湘0104民初4851号）,本院考虑到涉案漏水事件对夏荣的经营造成了一定影响，故对夏荣拖欠的租金进行了酌情降低，由夏荣按双方约定的租金标准的80%比例支付，该判决现已生效。上述事实，有原告提供并经庭审质证的《商品房买卖合同》、《鑫苑名家雅苑住宅质量保证书》、《房屋租赁合同》、《(2019)湘0104民初4851号《民事判决书》、(2019)湘0104民初5872号《民事判决书》、（2020)湘01民初1440号《民事判决书》、《转账记录》、《微信转账记录》《交通费发票》，被告鑫苑万卓公司提交的《长沙鑫苑名家4—106商铺再次漏水处置》、《损失申请表》、《长沙鑫苑名家4—106商铺业主委托书》、《情况说明》、《土木建筑工程鉴定意见书》、《湖南湖大土木建筑工程检测有限公司函》（湖大检字司鉴（2019）78-1号）、（2020）湘01民终4440号《民事判决书》、《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XX150369106）等证据及原、被告双方当庭陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，原告黄碧与被告长沙鑫苑万卓置业有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方当事人均应按约履行相应的义务。本案中被告鑫苑万卓公司交付的房屋因质量问题多次出现漏水，首先，黄碧就本案所涉房屋承租人夏荣拖欠租金的行为向本院提起了诉讼(2019)湘0104民初4851号,本院考虑到涉案漏水事件对夏荣的经营造成了一定影响，故对夏荣拖欠的租金进行了酌情降低，由夏荣按双方约定的租金标准的80%比例支付，该判决现已生效；其次，涉案房屋的承租人夏荣诉至本院，要求解除合同，并赔偿损失(2019)湘0104民初5872号，本院判决黄碧、鑫苑万卓公司赔偿夏荣装修损失13388.82元；黄碧支付夏荣鉴定费3000元并退还押金15000元，现该判决已经生效。综上，被告鑫苑万卓公司作为出卖人，未交付给买受人符合合同约定条件的房屋，构成违约，故对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求依法予以支持。关于赔偿损失的具体数额，本院按照原告提出的赔偿清单认定如下：租金减免损失5355元系(2019)湘0104民初4851号判决的减免部分，该损失部分应由被告鑫苑万卓公司承担；装修损失13388.82元，截止至本案开庭之日即2020年12月21日该费用黄碧与鑫苑万卓公司均未履行，故本院依法不予支持；门面空置及租金差额损失，理据不足，本院依法不予支持；鉴定费、诉讼费3500元，根据(2019)湘0104民初5872号民事判决书，黄碧应承担的鉴定费及诉讼费为3400元，故本院依法支持3400元；委托处置费、交通费、误工费，原提出的证据不足以证实其花费了5400元费用，但考虑原告在外地工作，需处理房屋漏水的问题的实际情况，本院酌情支持2000元；律师费5000元，依法予以支持，综上本院支持原告各项损失15755元，超出部分依法不予支持。关于原告提出的判令被告延长房屋屋面、外墙面渗漏保质期五年的诉讼请求，本院认为原告未提交证据证实案涉房屋现仍存在漏水的现象，且原告的该诉讼请求亦无合同及法律依据，本院依法不予支持。关于被告提出申请追加中国建筑第二工程局有限公司作为本案第三人的请求，本院认为系商品房预售合同纠纷，被告鑫苑万卓公司与中国建筑第二工程局有限公司之间系建设工程施工合同纠纷，两者系不同案由的纠纷，应由其另行处理。综上,本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、限被告长沙鑫苑万卓置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄碧支付违约金15755元;二、驳回原告黄碧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为858元，由被告长沙鑫苑万卓置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二一年二月二十二日法官助理林青曼书记员解秋阳