河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫05民终210号上诉人（原审被告）：徐仁魁，男，1987年6月23日生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：张鹏博，河南泰豫恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：樊俊英，女，1968年10月22日生，汉族，住安阳县。委托诉讼代理人：王静楠，河南大然律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵景昭，河南大然律师事务所实习律师。上诉人徐仁魁因与被上诉人樊俊英房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院作出的（2020）豫0502民初5543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐仁魁的委托诉讼代理人张鹏博与被上诉人樊俊英的委托诉讼代理人王静楠、赵景昭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人徐仁魁上诉请求：1、请求二审法院依法撤销安阳市文峰区人民法院作出的(2020)豫0502民初5543号民事判决书，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人装修装饰涉案房屋经被上诉人同意，租赁合同未约定合同解除情况下的装修装饰物归属，且上诉人未实际使用装修装饰物，被上诉人应当在利用价值的范围内对承租人装修装饰物进行补偿。本案《租赁合同》签订后上诉人按照合同约定将承租房屋进行装修装饰，房屋装修工作于2019年8月完成，上诉人装修房屋共花费20余万元。另房屋装修完成后，上诉人并未实际使用装修过的房屋。后因疫情影响，上诉人未能如期支付房屋租金，被上诉人将上诉人装修好的房屋转租于案外人使用，案外人支付于被上诉人的房屋租金远高于上诉人签订《租赁合同》约定的每平方米租金20元，被上诉人已实际利用上诉人装修后的房屋，被上诉人租金收益包含了上诉人装修物价值，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，被上诉人应在利用价值范围内对上诉人进行补偿。二、被上诉人于2020年4月将涉案房屋转租案外人，《租赁合同》在涉案房屋转租后已实际解除，被上诉人2020年4月份之后租金损失不存在，原审法院确定租金截止日于2020年10月与客观事实不符，另原审判决遗漏上诉人向被上诉人支付4000元保证金事实。2020年1月因受疫情影响，上诉人未能按照合同约定向被上诉人缴纳租金，2020年4月份被上诉人向上诉人催交租金时上诉人明确告知被上诉人已无法按照约定交付租金，于是被上诉人于2020年4月将涉案房屋转租于案外人。但原审中被上诉人称上诉人于2020年10月31日向其交付涉案房屋，不符合客观事实。本案上诉人最后一次(2020年4月2日)向被上诉人缴纳租金30000元，该部分租金为拖欠的2019年8月22日至2019年11月22日租金，若上诉人继续同意承租涉案房屋，上诉人应向被上诉人提出缓缴租金的申请或者直接支付租金截止到2020年4月份，而不是补缴拖欠的租金。原审中被上诉人未提交证据证明上诉人要求延期支付租金的事实，结合上诉人支付租金数额和日期可以推定上诉人向被上诉人支付租金时双方已就解除合同一事达成一致意见。另原审中查明2018年11月30日上诉人按照被上诉人要求向被上诉人支付押金4000元，被上诉人未提供证据证明该笔款项实际用途和性质，该笔款项应当在上诉人应支付租金中扣除。综上所述，原审法院判决侵犯了上诉人的合法权益。被上诉人樊俊英辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本案上诉人上诉请求称装修费用抵顶问题，因本案租赁合同的解除是因上诉人未缴纳房屋租金且擅自进行转租导致合同终止，根据双方所签订的合同约定，禁止进行转租，双方租赁合同解除后，装修不可拆除的附属品由被上诉人所有，且本案上诉人所提到的押金4000元的问题，因该装修押金票据已经交由上诉人，上诉人可拿票据到物业公司进行退款，故请求依法驳回上诉人的上诉请求。被上诉人樊俊英向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令原告与被告之间签订的2018年11月22日租赁合同解除；2、请求依法判令被告支付原告租赁费自2019年8月22日起按每月9668.4元支付租金至2020年10月31日止租金138580.4元及违约金（违约金从2019年8月22日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年11月22日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，合同约定：原告自愿将位于文峰区××与××交叉口路西财富公馆24层东单元房屋租赁给被告徐仁魁使用，房屋租赁期限共9年，自2018年11月22日至2027年11月21日；房屋面积共计为483.42㎡，每平方月租金为20元，每三年递增10%，装修期为2个月，签订合同65天之内缴纳房屋租金。第一、二年每半年缴纳房屋租金，第三年开始每一年缴纳房屋租金一次，被告须提前一个月支付房屋租金，如被告逾期不缴纳房屋租金，原告可单方解除本合同；该房押金为贰万（￥20000元）元整，由原告保管，合同终止，被告结清有关费用后，由原告无息退还给被告；合同第七条约定被告要爱护房屋内设施，不得随意更改结构，如想改动，须经原告书面同意，如私自更改，造成任何损坏，须进行赔偿，被告不租赁后须清扫干净，租赁合同到期后，不可移动的设施和装修归原告，原告不承担装修费用。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告向原告交纳租房押金20000元。租赁期间，被告向原告支付租金共计97678.8元。2020年10月31日，原告收回涉案租赁房屋。审理中，原、被告双方均同意解除2018年11月22日签订的租赁合同。一审法院认为，本案争议焦点为：被告是否应支付原告138580.4元及违约金。原、被告双方签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的合同义务。原告按照合同约定将涉案房屋交付被告使用，被告未按照合同约定支付原告租金已构成违约，应依法承担违约责任。审理中，原、被告双方均同意解除2018年11月22日签订的租赁合同，故本院依法解除原、被告双方于2018年11月22日签订的租赁合同。关于原告要求被告支付租金138580.4元的诉请，庭审中原告称被告于2020年10月31日交付其租赁房屋，故原告要求的房屋租金从2019年1月22日起计算至2020年10月31日共计21个月9天，租金共计为205936.92元，扣除被告已支付原告租金97678.8元及被告交纳的押金20000元，被告应支付原告的租金为88258.12元。关于原告要求被告支付违约金的诉请，由于双方合同未约定违约金，且鉴于租赁期间疫情原因，故对原告的该项请求，本院不予支持。被告辩称2020年4月份原告已将涉案房屋转租他人，租金应计算至4月份，由于被告未提供证据予以证实，故对被告的该辩解，本院不予支持。被告辩称其租赁期间对租赁房屋进行装修所产生的费用应与租金进行抵扣，经查，由于被告的违约行为导致双方解除租赁合同，故被告要求装修费用抵扣原告租金的理由，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告徐仁魁于本判决生效之日起十日内支付原告樊俊英租金88258.12元；二、驳回原告樊俊英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3071.61元，减半收取1535.8元，原告樊俊英负担544.01元，被告徐仁魁负担991.79元。二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第十一条第二款规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。上诉人未按照约定向被上诉人交纳租金，已构成违约，其装修范围包括地板铺设、墙体粉刷、吊顶，均属于不可拆卸的物品，且没有提供证据证明出租人同意利用，故上诉人称被上诉人应在其装修范围内对其进行补偿理由不能成立，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会通过）第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。上诉人诉称2020年4月被上诉人已经将房屋转租给他人，其不应承担2020年4月之后的租金，但其并未提供证据证明，故本院不予采信。关于上诉人支付的4000元装修保证金问题，因实际收款人并非被上诉人，且被上诉人当庭表示愿意配合上诉人到物业公司退还保证金，故上诉人要求被上诉人直接返还其装修保证金证据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人徐仁魁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3071.61元，由上诉人徐仁魁负担。本判决为终审判决。审判长  徐宏阁审判员  李 颖审判员  李瑞增二〇二一年二月十八日书记员  段韶聪