江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终7570号上诉人（原审被告）：高原，男，1984年7月11日出生，汉族，自由职业，住徐州市泉山区。上诉人（原审被告）暨上诉人高原的委托诉讼代理人：彭小琼，女，1984年11月15日出生，汉族，自由职业，住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：徐州苏商物业管理有限公司，住所地徐州市纺织东路******401。法定代表人：左小伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘磊，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。上诉人高原、彭小琼因与被上诉人徐州苏商物业管理有限公司（以下简称苏商物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初3675号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人暨上诉人高原的委托诉讼代理人彭小琼，被上诉人苏商物业公司的委托诉讼代理人刘磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高原、彭小琼上诉请求：1、撤销一审判决，对苏商物业公司2009年12月至2020年8月的违法违规行为依法认定，对苏商物业公司的诉讼请求不予支持；2、本案一审，二审诉讼费用由苏商物业公司承担；3、物业公司对其违法违规行为承担采取补救措施或赔偿损失等违法责任；4、依法确认物业服务合同无效。事实和理由：一、苏商物业公司不具备合法的经营权，涉案物业服务合同无效。1、苏商物业公司于2011年5月取得物业管理三级从业资质，物业服务合同是2010年8月签订，合同签订时尚未取得相应资质，证明此合同属于无效合同。2、苏商物业公司虽取得三级物业资质，但仍不具备合法管理御景湾小区住宅的经营权。依据《物业服务企业资质管理办法》规定，三级资质的物业公司的只能承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务，证明其不具有合法性。《物业服务企业资质管理办法》第19条规定，物业管理超越资质登记承接物业管理业务的，由县级以上人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款，苏商物业公司超越物业资质承接物业项目，违反了法律法规强制性规定，给业主造成损失，合同无效。二、物业收费标准存在问题。1、前期物业公司未取得相关资质，按照1.0元/平方米收费无依据，服务内容、服务标准以及收费标准也未向业主告示，其收费标准缺乏合理性。2、物业费收支账目及收费事项从未公开，所有项目收款全是收据。三、物业服务不到位。1、保安夜间睡觉不巡查，进入小区人员及车辆从未登记检查。2、本座楼前楼后无任何监控。3、本座楼进户门及地下进户门全部坏掉不能上锁。4、绿化带树木随意砍伐，小区卫生脏乱差。5、小区70栋住宅约200例单元门禁系统，从2011年被破坏，至今无一例能使用。6、小区围墙损坏，没及时修复约24处。7、上诉人车辆被损坏及车内现金丢失，且无法调取监控信息。证明苏商物业公司未尽到主要义务。四、苏商物业公司的其他违法违规行为，侵害了广大业主的经济利益。1、根据《江苏省物业管理条例》第六十五条及《徐州市住宅专项维修资金管理办法》第十条的规定：“前期物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金。”“利用共有部分、公共设施从事广告经营活动的，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金。”从2009年至今物业公司收的以上资金在何处，使用是否合法、合理、合程序。2、根据《物业服务定价成本监审办法》第七条物业定价成本组成包含“物业公共部位共用设施设备及公众责任保险费用”。在太平洋保险公司查询到，苏商物业公司分别在2016年4月22日、2017年4月22日、2018年4月22日购买公共责任险。其中2016年4月22日、2017年4月22日保险状态显示已出单。保险公司对公共责任险投保的内容包括：水管爆裂、水淹造成的物业财产损失，那么，已出单的公共责任险的赔偿金在何处，负一层被水淹的业主在物业登记了损失，为何没得到赔偿。苏商物业公司辩称，依据《物业管理条例》等相关法律法规的规定，并无物业服务企业应具备相应资质才可提供物业服务的明确规定。对上诉人提出的上诉请求，请求二审法院依法予以驳回，维持原判。苏商物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令高原、彭小琼给付2009年5月1日至2020年7月19日物业费11824元（包含公共能耗费及生活垃圾处理费）、违约金2365元；2、本案受理费由高原、彭小琼承担。一审法院认定事实：苏商物业公司成立于2007年8月17日，经营范围包括物业管理。高原、彭小琼是苏商御景湾小区室房屋的所有权人，房屋面积为61.82平方米。该商品房用途为办公，建筑层数地上10层。2009年5月16日，高原、彭小琼上房时缴纳了一年的物业费用及垃圾清运费。2009年12月27日，苏商物业公司作为受托方、乙方与徐州苏商实业发展有限公司作为甲方、委托方签订《前期物业服务合同》一份，双方约定甲方委托乙方对徐州市苏商御景湾进行管理，服务期限至本物业分期开发的最后一期业主委员会成立并与所选聘的物业管理公司签订的新《物业管理服务合同》生效之日终止；一至五期商业物业服务费价格为1.00元/月.平方米，由乙方按年/季/月向业主收取；公共能耗费按实收取，多退少补；业主逾期交纳物业服务费的的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之五违约金。乙方对业主自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取；房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，按国家和徐州市有关的法律法规的规定执行。合同还对双方的权利义务、物业服务内容与质量标准，物业入住前的服务事项、违约责任及其他事项都作了明确约定。高原提交了徐州市苏商御景湾小区地面、地、地下室梯等现状照片拟证明小区卫生、绿化脏乱差，治安差，存在安全隐患。经质证，苏商物业公司认为被告提交的照片只能证明苏商物业公司在某一时间点服务瑕疵，不能否认苏商物业公司整个过程的物业服务，被告也不能因此拒绝缴纳长达十年的物业服务费。高原提交了徐州苏商实业发展有限公司的企业基本信息及《关于徐州苏商物业管理有限公司具备物业管理从业资质的通知》的打印件，其中徐州市住房保障和房产管理局办公室2011年5月5日印发的《关于徐州苏商物业管理有限公司具备物业管理从业资质的通知》载明：徐州苏商物业管理有限公司为依法设立、具有独立法人资格的企业，具备物业管理三级从业资质。被告以此拟证明在签订物业服务合同时，苏商物业公司不具备物业管理的相关资质，且苏商物业公司为物业管理三级从业资质，按照一级标准1.0元/月平方米收取物业费也无法律依据。经质证，苏商物业公司认为徐州苏商实业发展有限公司的企业基本信息与苏商物业公司无关，《关于徐州苏商物业管理有限公司具备物业管理从业资质的通知》可以看出苏商物业公司具备物业管理三级从业资质。一审法院认为，关于被告抗辩的苏商物业公司资质问题，首先，苏商物业公司已具备物业管理资质。其次，关于物业管理企业是否具备物业管理资质问题系行政主管部门职权范围。苏商物业公司已实际向被告房产所在小区提供了物业服务，其按照合同约定的标准主张服务费用符合法律规定，被告应当按照合向原告支付物业费用。本案所涉《前期物业服务合同》约定物业服务费用未违反法律、法规、部门规章的规定，予以确认。苏商物业公司基于与徐州苏商实业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》进驻御景湾小区进行管理服务，该《前期物业服务合同》业已生效，其约束力及于徐州市苏商御景湾物业的全体业主或使用权人；苏商物业公司依据该合同进行的物业管理服务活动惠及该物业的所有业主及使用权人，被告作为原告提供物业管理活动区域内苏商御景湾小区B11-1-406室房屋的业主，亦应按照苏商物业公司与徐州苏商实业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》承担缴纳物业费用的义务。根据上述《前期物业服务合同》的约定，被告所有的物业的物业服务费用标准为按建筑面积每月每平方米1元，被告于2009年5月19日上房时缴纳了1年的物业费用，故其自2010年5月19日起即未向苏商物业公司交纳物业费用，故至2020年7月19日被告欠缴的物业服务费金额为7542.04元（1元/月/平方米×122个月×61.82平方米）。关于被告抗辩的物业服务不到位的问题，苏商物业公司认可其在某时间点存在服务瑕疵。一审法院认为，由于苏商公司已经做出相应的物业服务，本着民事活动公平、诚信及等价有偿原则，该小区业主应负有对已接受的物业服务承担对价付费的义务，结合本案被告提交的地下室渗水及垃圾未及时处理等相关照片，考虑到苏商物业公司在实施物业服务上存在的瑕疵，结合本案案情和全案证据，对苏商物业公司主张的物业服务费予以酌定按80%支持即6033.63元（7542.04元×0.8）关于苏商物业公司主张的48元/年的垃圾处理费，虽然苏商物业公司与徐州苏商实业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》中无相关约定，但根据《徐州市城市生活垃圾处理费征收和管理暂行办法》第五条第一项的规定，住户按户计价定额征收，按每户每月4元的标准收取，由住户负担；被告未缴纳垃圾处理费，故被告应当向苏商物业公司支付2010年5月19日至2020年7月19日每月4元的垃圾处理费合计488元。关于苏商物业公司主张的260元/年的公共能耗费，根据《前期物业服务合同》的约定，公共能耗费按实收取。苏商物业公司未能举证证明公共能耗费的使用及业主分摊情况，故对苏商物业公司主张的公共能耗费的诉讼请求不予支持。对于苏商物业公司所主张违约金，因本案争议系因物业服务引发，双方就物业服务内容及各自权利义务沟通不畅，致使被告未能正常缴纳物业费，对此诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：一、高原、彭小琼于本判决生效后十日内支付徐州苏商物业管理有限公司2010年5月16日至2020年7月16日物业服务费7542.04元，垃圾处理费488元；二、驳回徐州苏商物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费155元，减半收取77.5元，由高原、彭小琼负担，于本判决生效后七日向一审法院交纳。二审中，高原、彭小琼向本院提交照片4张，拍摄于2020年12月20日，地，地点为苏商御景湾小区容为62号楼地下室起火导致电梯一周无法使用。拟证明物业管理存在问题。苏商物业公司质证认为，该照片因文字性描述不够清晰，故对真实性、合法性、关联性不予认可。苏商物业公司向本院提交苏商物业2020年三季度物业工作报告打印件一份。该份证据取自苏商物业微信公众号，广大业主可直接通过该公众号对物业服务的相关信息进行查询，并可向物业公司提供建议。拟证明苏商物业公司从小区环境卫生，公共服务、文化、娱乐等方面，提供质量较好的物业服务，欢迎广大业主进行监督。高原、彭小琼质证认为，这些都是表面工作，上诉人已经提交路面脏乱的照片，地，地下室的门无法锁生不及时打扫等等，不认可该证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，首先，高原、彭小琼上诉主张苏商物业公司签订涉案物业合同时不具备物业服务资质，且2011年5月取得的物业管理三级从业资质，不具备合法管理御景湾小区住宅的经营权，故合同无效。但物业服务资质本身并不影响物业服务合同的效力，且苏商物业公司签订合同后已取得物业管理资质。如高原、彭小琼认为苏商物业公司服务该小区的资质存在问题，可通过合法途径向相关行政主管部门反映，不能据此拒绝交纳物业费。本院对其该项上诉理由不予支持。其次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”涉案物业服务合同对高原、彭小琼具有约束力。在该合同签订后，苏商物业公司为高原、彭小琼提供了物业服务，高原、彭小琼理应向物业公司交纳物业服务费。高原、彭小琼上诉主张苏商物业公司存在保安不尽责、楼前楼后无监控、进户门及地下进户门不能上锁、绿化带树木随意砍伐，小区卫生脏乱差等问题。但上述问题属于合同履行之瑕疵，不属于根本违约，高原、彭小琼不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，否则损害了其他正常交费业主的利益，亦不利于物业整体管理。另一方面，苏商物业公司作为物业服务的提供者，应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，为苏商御景湾提供更好的物业服务。本案中，针对苏商物业公司提供物业服务方面存在的问题，一审法院已酌定减少20%的物业服务费，按照80%的比例予以支持，且未予支持2011年以来的逾期支付违约金，本院予以确认。再次，高原、彭小琼提出苏商物业公司存在占用公共收益及保险理赔款应否在本案中处理的问题。“不告不理”原则是民事诉讼中的一个重要原则，当事人提出的诉讼请求是当事人自主处分民事权利的重要表现，是人民法院审理案件的前期和基础，人民法院应依照当事人提出的诉讼请求进行审理和判决。关于小区公共收益，小区公共收益的使用、处分涉及全体业主的权益，具体如何分配收益，应当由业主共同决定，该问题不属于本案诉请范围，本案不予理涉。其上诉提出的公共责任险赔偿资金问题亦不属于本案诉请审查范围，本案不予理涉。综上所述，上诉人高原、彭小琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费155元，由上诉人高原、彭小琼负担。本判决为终审判决。审判长 费 蜜审判员 黄 政审判员 周东海二〇二一年二月二十六日书记员 任汪磊