贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终272号上诉人（原审原告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地贵阳市南明区新华路**富中商务大厦。负责人：张旭东，总经理。委托诉讼代理人：何大党，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黔东南名阳价格评估事务有限公司，住，住所地凯里市永乐路**大地永乐家园****一社会信用代码：91522600683973564E。法定代表人：阳诗斌，总经理。委托诉讼代理人：潘仁智，男，1949年12月2日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。被上诉人（原审被告）：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地凯，住所地凯里经济开发区香山别苑****v>法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称华融贵州分公司）因与被上诉人黔东南名阳价格评估事务有限公司（以下简称名阳价格评估公司）、被上诉人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称大地联创房产公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服凯里市人民法院（2020）黔2601民初13306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭。2021年1月26日上诉人华融贵州分公司的委托诉讼代理人周真恩、被上诉人名阳价格评估公司的委托诉讼代理人潘仁智到庭接受本院询问。本案现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护，涉案房屋属于上诉人拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，贵阳市中级人民法院首次查封于2019年8月29日，并将涉案房屋移送凯里市人民法院执行。被上诉人不享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定中“但法律、司法解释另有规定的除外”的权利，因此人民法院应当保护上诉人的抵押权。二、案涉房屋先后签订两份《商品房买卖合同》，一审法院未查明合同的真实性，基本事实未查清。三、本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条来认定被上诉人对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益，原判决适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，属于适用法律确有错误。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，望贵院依法保护上诉人的合法权益。名阳价格评估公司辩称，华融贵州分公司与大地联创房产公司的行为是非法的，由此产生的抵押贷款违法，请求驳回上诉，维持原判。大地联创房产公司未作出答辩。华融贵州分公司向一审法院起诉请求：准予执行我公司拥有在建工程抵押权的凯里市房屋。一审法院认定事实：原告华融贵州分公司系2000年4月21日注册成立非上市的其他股份有限公司贵州省分公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等）。被告名阳价格评估公司系凯里市永乐路28号永乐家园1幢6层601号和612号住房业主。被告大地联创房产公司系2003年3月6日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产（壹级）开发、销售。2014年3月19日，华融贵州分公司分别与南充银行贵阳分行、农行南明支行签订一份《债权转让协议》。协议约定：华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行、农行南明支行对大地建筑公司享有的金融债权，南充银行贵阳分行的债权本金为3000万元、农行南明支行的债权本金为5000万元。同日，华融贵州分公司与大地建工公司、大地联创房产公司签订了一份《债务重组协议》。协议约定由大地联创房产公司承担大地建筑公司上述债务。大地联创房产公司自愿提供在建工程作抵押担保，并办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。为此，华融贵州省分公司与大地联创房产公司又签订了一份《抵押协议》。债务重组协议履行过程中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初50号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人大地联创房产公司在凯里市“永乐家园”项目10509.46㎡的房产（包括601号、612号住房在内）。名阳价格评估公司得知自己所购的永乐家园小区601号、612号住房被查封后，于2020年7月27日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年8月6日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异124号《执行裁定书》，裁定：“撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对位于凯里市房屋的查封。”宣判后，华融贵州分公司不服裁定结果并于2020年8月28日提起本案诉讼。庭审中，因大地联创房产公司未到庭参加诉讼，一审法院未能主持到庭双方当事人进行调解。另查明：2013年6月28日，以大地联创房产公司为出卖人、潘晖为买受人就商品房买卖事宜分别签订了两份编号为2012-Ｚ-205、2012-Ｚ-209《商品房买卖合同》。合同约定：1、潘晖购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积（601号）98.67ｍ2、（612号）43.22ｍ2，总价款（601号）381141元、（612号）166916元。2、（601号）买受人在2012年5月30日支付191141元，在2013年10月30日前支付余款190000元；（612号）买受人在2013年9月30日前支付全部购房款166916元。3、大地联创房产公司在2013年9月30日前交付所售房屋。4、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为华融公司，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。2015年5月6日，名阳价格评估公司与大地联创房产公司就购买凯里市房屋补签了两份《商品房买卖合同》，合同编号仍为2012-Ｚ-205、2012-Ｚ-209。补签的编号为2012-Ｚ-205合同约定买受人在2014年9月30日前支付全部购房款381141元，合同的其他内容与2013年6月28日签订的《商品房买卖合同》一致。补签的2012-Ｚ-209合同与2013年6月28日签订的合同内容一致。同日，涉案两份商品房买卖合同办理了预售登记备案手续。同时查明：2015年3月12日，名阳价格评估公司向大地联创房产公司支付购房款548057元。2015年8月27日，大地联创房产公司向名阳价格评估公司出具了销售不动产发票，载明601号房屋的购房款为380986元，612号房屋的购房款为171164元。大地联创房产公司认可收到名阳价格评估公司支付的购房款601号房屋为380986元，612号房屋为171164元。再查明：涉案房屋于2013年11月13日交付给名阳价格评估公司管理使用至今。上述事实，有原告华融贵州分公司的民事起诉状、被告名阳价格评估公司的民事答辩状以及双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，可以认定。一审法院认为公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。根据名阳价格评估公司对一审法院裁定查封涉案房屋提出执行异议的请求，应认定为排除型执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从双方当事人所举证据来看，名阳价格评估公司在法院查封涉案房屋前不仅与房地产开发商即本案被告大地联创房产公司签订了商品房买卖合同，而且全额支付了购房款，甚至装修入住多年。虽然至今未能办理产权过户登记手续，但名阳价格评估公司作为买受人没有过错责任。虽然涉案商品房买卖合同第四条约定涉案房屋（“永乐家园”小区1幢6层601号和612商品房）已设置抵押，且抵押权人系是华融贵州分公司，但没有载明具体的抵押时间。名阳价格评估公司不仅在2013年11月13日领取涉案房屋钥匙后开始装修，而且装修完毕后入住至今。综上所述，原告华融贵州分公司的诉请缺乏事实依据，理由不能成立，依法不予支持。被告名阳价格评估公司的答辩意见与庭审查明的事实相符，依法予以采纳。被告大地联创房产公司经一审法院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是放弃自己的抗辩权利，也可视为对到庭当事人的诉辩和所举证据的默认。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条，《中华人民共和国民法通则》第六条、第七十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明，2013年6月28日，以潘晖名义购买的位于凯里市房屋，为了将案涉房屋产权登记在明阳价格评估公司名下，2015年5月6日，名阳价格评估公司与大地联创房产公司就案涉601号和612号房屋补签了两份《商品房买卖合同》。本院认为，本案二审的主要争议焦点：被上诉人是否享有对涉案房屋排除强制执行的权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，经过综合审查，本案被上诉人已于涉案在建工程抵押担保和法院查封涉案房屋之前就与一审第三人大地联创公司签订有合法有效的《商品房买卖合同》，并且支付了全部购房款。后又对涉案房屋进行合法占有，因名阳价格评估公司为了将之前以公司员工名义购买的案涉房屋转移到公司名下，为此，名阳价格评估公司与大地联创房产公司补签的房屋买卖合同，并不影响案涉房屋在抵押前已经出售的事实。未能办理过户登记问题，系因大地联创公司所致。故过户不成之责不在被上诉人，被上诉人所处情形符合以上第二十八条规定的四项情形。因此，被上诉人享有对涉案房屋排除执行的权利。综上所述，华融贵州分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 罗 维二〇二一年二月八日法官助理张强书记员王嘉