浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0782民初311号 原告：黄智华，男，1966年1月30日出生，汉族，住江西省上饶市经济开发区。 委托诉讼代理人：赵书忠,江西联创律师事务所律师。 被告：江涛，男，1977年9月11日出生，汉族，住江西省抚州市。 被告：陈峰，男，1987年4月13日出生，汉族，住江西省抚州市。 被告：侯细先，男，1953年9月12日出生，汉族，住江西省抚州市。 原告黄智华诉被告江涛、陈峰、侯细先房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法由审判员樊圣军适用简易程序审理，于2021年1月28日公开开庭进行了审理。原告黄智华及其委托诉讼代理人赵书忠、被告江涛、被告陈峰、被告侯细先到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄智华向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告于2019年9月28日签订的《公寓房转让协议》，并判令被告归还原告房屋租赁转让费234000元。事实与理由：2019年4月8日，被告一、被告二与房东虞修礼签订了《租房协议》，协议约定房东将位于义乌市××路××号××楼房屋出租给被告一、被告二，租期自2019年7月10日至2026年7月9日，房屋租金每年126000元，房屋押金20000元。2019年9月3日，被告一、被告二和他们的实际合伙人被告三经过与原告协商，在没有经过房东同意的情况下，以50万元（包括被告一、被告二已交纳的剩余房屋9万元、押金2万元等）的价格将以上房屋转租给原告经营，租赁期限到2026年7月9日止，共6年10个月，原告经营期间，由原告向房东交纳房租及水电费用，被告答应在下一年交房租期间为原告改合同。为此，原告当天交了1万元定金给被告一。2019年9月5日，原告又向被告一支付151000元，向被告二支付161000元，向被告三支付161000元，共计支付483000元转让款。除去被告已交剩余房租9万元、押金2万元及被告向之前的承租人多收取的押金、房租，原告实际向被告支付转让费41万元。双方在2019年9月28日签订了《公寓房转让协议》，并以被告的名义经营。2020年5月9日，义乌市人民政府决定对被告租赁的房屋地块进行征收（原告事后才知道）。原告作为承租人，在不知道所租房屋要拆迁的情况下，根据房东的要求于2020年6月20日向房东支付了下年度的房租45000元。之后不久，政府关于拆迁的公告公布，2020年9月份，房东也通知要腾房。由于原告转租被告的房屋仅仅经营了一年，离约定的租赁经营期限还有5年8个月，为此，原告通知被告要求予以解决，但被告一直无法解决。2020年11月，房东将租赁房屋的装修补偿款及原告多交的房租合计143000元支付给了被告，被告将此款项退还原告作为退回原告多交房租和转让费的一部分，并答应事后协商补偿原告的其他损失。但是事到如今，被告始终没有给原告任何补偿，由于涉案房屋已被拆除，原、被告之间签订的《公寓房转让协议》实际上已经无法履行，原告的合同目的无法实现，被告应当退回多收取的原告的房租。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告江涛辩称：三被告合伙从别人手上转来了工人北路191号2-5层房屋，并进行装修，作为出租房经营，三个人共同经营了三个月后转让给原告，转让费减去原房客的押金和租金共483000元，我们三个人每人分到161000元。 被告陈峰辩称：483000元包含装修费以及前期从别人处转让来的转让费195000元。房东所赔的拆迁款已一次性赔给原告，赔偿款（143000元）是经过原告同意的。 被告侯细先辩称：上述房子不是我从别人处转来的，是陈峰给我打电话要我入股。对被告一、被告二跟房东签订的协议我是承认的，后来是我们三个人又把房子转给原告。 原告为证明其主张，向本院提供证据如下： 1、公寓转让协议一份，证明原、被告之间签订了公寓转让协议，并约定了相关内容。被告承诺将房屋租赁合同的承租人改成原告名字，但是未兑现承诺。 2、租房协议一份，证明被告江涛、陈峰与房东虞修礼之间签订了租房协议，并约定了相关内容，证明被告转让给原告的房屋经营权为7年，到2026年7月9日止，涉及国家有机更新，被告装潢的价格由被告向有机更新指挥部提出补偿。 3、中国邮政储蓄银行账户对账单，证明原告向三被告转账支付转让费各16.1万元，共计48.3万元。 4、与虞修礼的微信聊天记录、转账凭证各一份，证明原告按照房东指令向其转入下一年度的房租4.5万元。 5、孝子祠区块征收范围公告、通告、暂停办理相关手续公告复印件一份，证明义乌市人民政府于2020年5月9日对涉案房屋进行征收，并入户调查情况，暂停房屋装修和租赁。该事实房东应该会告知被告，但被告并未告知原告，被告故意隐瞒房屋要拆迁。 6、2019年9月1日转让涉案公寓相关账单一份，证明原、被告在2019年9月1日进行了结算，被告在转账账单上签字确认原告向三被告支付转让费各16.1万元，共计48.3万元。 7、原、被告江涛以及江涛妻子周小琴之间的通话录音一份，证明在房东支付了房屋装修款等费用之后，原、被告就再补偿或是退回原告的转让费进行过协商，并计算过原告的损失情况，被告始终认可应给原告补偿，被告也承认没给原告更改合同。 被告江涛对原告提供的证据发表质证意见如下：对上述证据无异议。 被告陈峰对原告提供的证据发表质证意见如下：1、48.3万元并不是原告所说的房租和转让费，而是剩余房租、押金和装潢款。之前我们转别人的房子花了19.5万元（含3个月房租和2万元押金），后面又花了16.5万元翻新改装，48.3万元是我们转租别人的装修款和后期我们翻新所花的款项。2、我们是配合原告改合同，但直到原告告知我房子要拆迁，一直没有收到原告要求我们配合的通知。原告可能是担心改合同要另外出钱，因为合同约定改合同产生费用由乙方即原告解决，合同未改是原告自己的责任。3、之前和房东谈的赔偿款是一次性给16万元，也经过原告同意了。然后原告又去和房东谈，否决了之前谈好的16万元，后面房东不同意16万元赔偿款了，原因是原告威胁房东，最后房东赔偿14.3万元（包括所有的赔偿费用），也是经过原告同意的情况下谈好的。4、原告交房租等事情一直是和房东沟通的，我并不知情，说明房东已经通过实质性的交易行为同意、认可原告转租房屋。5、通过被告和房东签的原合同第七条“若国家有机更新，乙方装修部分，按评估公司评估的装潢价格向有机更新指挥部要求赔偿，与甲方无关”及原、被告签的合同第三条“乙方在经营期间应遵守原始合同”可以看出，原告在已拿到房东的一次性赔偿款14.3万元后，因疫情期间可能赔了钱，便以合同未改为由找我们索赔来填补亏损是不合理的。6、涉案房屋拆迁是国家有机更新，是不可抗力因素。 被告侯细先对原告提供的证据发表质证意见如下：配合原告改合同也是我们的责任。 被告陈峰为证明其辩解，向本院提供证据如下：自书材料一份，证明房东所赔的款项全部一次性给了原告。 原告对被告陈峰提供的证据发表质证意见如下：143000元已经转给我了。这是房东赔偿给被告，钱转给陈峰，后来陈峰转给原告，跟原告无关的。 被告江涛、侯细先对被告陈峰提供的证据无异议，且未向本院提供证据。 本院根据证据审核认定规则并结合原、被告的庭审陈述，对原、被告提供的证据认定如下： 原、被告提供的证据，各方对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。上述证据的证明力，本院将结合本案查明的事实予以综合认定。 经审理查明：2019年4月8日，第一被告江涛和第二被告陈峰作为乙方与案外人虞修礼（甲方）签订《租房协议》（被告侯细先对该租房协议予以认可），约定甲方将位于义乌市××路××号××楼房屋租赁给乙方，租期共7年，自2019年7月10日至2026年7月9日止，前两个租赁年度每年租金为108000元，后五年每年租金为126000元，押金为20000元。若乙方中途转租需经甲方同意，双方协商转租。协议还约定若国家有机更新，由乙方新装修部分，乙方按评估公司评估的装潢价格向有机更新指挥部赔偿，与甲方无关等事项。2019年9月28日，第一被告江涛、第二被告陈峰和其合伙人侯细先即第三被告与原告签订《公寓房转让协议》，约定三被告将涉案房屋转租给原告经营，原告经营期间应遵守原合同，若与房东产生纠纷，由三被告负责调解解决，在下一年交房租期间，三被告应配合原告改合同等事项。原告与三被告约定的转让费为50万元，后原告实际支付三被告转让费各161000元，共计483000元（包含三被告已向房东虞修礼支付的剩余房租90000元和押金20000元，同时扣除三被告已向房屋承租户收取的押金和租金）。2020年5月9日，涉案房屋地块被义乌市人民政府列入征收范围。2020年6月20日，原告按照虞修礼的要求向其转账支付下年度房租45000元。2020年9月，虞修礼通知原告腾房，原告于2020年11月5日腾空房屋。2020年11月，虞修礼将涉案房屋的装修补偿款及原告多交的房租合计143000元支付给了被告陈峰，后被告陈峰将该款项支付给了原告。现原告诉来本院，要求解除与三被告签订的《公寓房转让协议》,并要求三被告返还原告多支付的转让款。 本院认为，原告黄智华与被告江涛、陈峰、侯细先签订的《公寓房转让协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，虽然被告转租事先未经房东虞修礼同意，但虞修礼直接向原告收取房租的行为应视为对被告的转租行为进行了追认，转租行为应认定有效。由于涉案房屋被政府征收，导致原、被告间的转让协议事实上已无法继续履行，合同目的不能实现，原告要求解除转让协议于法有据，本院予以支持。原告在与三被告签订《公寓房转让协议》时就应当预见到涉案房屋可能被征收导致其无法继续经营的商业风险，对该风险原告自己应承担相应的责任。三被告向原告收取了转让费，但转让后原告仅经营了一年有余（按照合同约定经营期限还剩五年有余），故应对原告的损失承担适当的补偿责任。三被告系合伙关系，故其对原告的损失承担连带责任。对于原告的损失，应当扣除房东虞修礼退还给原告的143000元、三被告交给房东虞修礼的房租90000元和房屋押金20000元，同时考虑原告的经营期限，本院酌定由三被告补偿原告损失100000元。综上，原告黄智华诉请的合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告黄智华与被告江涛、陈峰、侯细先于2019年9月28日签订的《公寓房转让协议》。 二、被告江涛、陈峰、侯细先于本判决生效后十日内连带补偿原告黄智华100000元。 三、驳回原告黄智华其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2405元（已减半收取），由原告黄智华负担1377元，由被告江涛、陈峰、侯细先共同负担1028元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  樊圣军 二〇二一年二月二十二日 书记员  龚芳芳 8- 9-