江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏民初12号原告（案外人）：朱延，男，汉族，1985年11月22日生，住所地江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：沈燕，江苏宁致律师事务所律师。被告（申请执行人）：泗洪怡宇置业有限公司，住所地江苏省宿迁市泗洪县嵩山南路西侧（红利来大市场）****。法定代表人：邵以道，该公司董事长。委托诉讼代理人：周守明，泗洪县龙集法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：徐州鼎盛置业有限公司，住所，住所地江苏省睢宁县凌城镇府前街北侧文体大楼东侧div>法定代表人：宋志，该公司总经理。原告朱延与被告泗洪怡宇置业有限公司（以下简称怡宇公司）、徐州鼎盛置业有限公司（以下简称鼎盛公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月21日立案受理后，依法适用普通程序，于2021年1月14日公开开庭进行了审理。原告朱延及其委托诉讼代理人沈燕，被告怡宇公司的委托诉讼代理人周守明，被告鼎盛公司的法定代表人宋志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱延向本院提出诉讼称，2014年原告委托父亲帮忙在凌城镇上买房子，下半年原告的父亲定下了被告鼎盛公司开发的睢宁县凌城镇状元楼小区1单元401室（以下简称涉案房屋），并支付了定金。原告在2014年农历年底打工回家后，于2015年2月16日与被告鼎盛公司补签了《房地产买卖契约》，约定原告购买被告鼎盛公司的涉案房屋。合同约定房屋价款242200元，原告缴纳了剩余全部款项后，被告鼎盛公司出具了收据。原告随即上房装修并入住房屋，至今已有5年多，此后又办理了水电等开户手续。直至2020年初，原告才知道该房屋被法院查封，因此提出执行异议，被裁定驳回后提起本案诉讼。请求：1、解除睢宁县人民法院对涉案房屋的查封；2、停止强制迁出；3停止对涉案房屋的执行并确认归原告所有；4、本案诉讼费由被告承担。被告怡宇公司辩称，被告怡宇公司与鼎盛公司之间的项目转让合同纠纷人所共知。2014年江苏省徐州市中级人民法院（以下简称徐州中院）查封涉案房屋时已经在小区单元门和涉案房屋房门上张贴了公告，查封程序公开透明。原告朱延明知涉案房屋已经被人民法院查封，还于2015年2月16日购买该房屋，并非通过正常途径。原告朱延称从鼎盛公司购买了涉案房屋更加不现实，查封时鼎盛公司的法定代表人宋志就在现场，他在查封清单上签字认可所有查封房产均没有出售，无任何产权纠纷问题，全部都是鼎盛公司所属的空置房产。原告朱延在被告怡宇公司已经查封涉案房屋的情况下，将涉案房屋占为己有，时间长达6年，严重妨碍司法机关的执法程序，侵害了被告怡宇公司的利益，应追究其非法侵占的法律责任。综上，原告朱延的诉讼请求不能成立，请求查明事实后依法驳回。被告鼎盛公司辩称，当时是鼎盛公司代理律师马洪星和徐州中院的执行法官一起到状元楼小区现场对控制房源进行的查封，每个单元均进行了盘查并张贴了公告，鼎盛公司从未将涉案房屋出售给原告朱延。经审理查明：怡宇公司与鼎盛公司项目转让合同纠纷一案，徐州中院于2014年9月9日作出（2014）徐商初字第00062号民事判决：一、怡宇公司与鼎盛公司之间的资产收购协议无效；二、鼎盛公司于本判决生效之日起十日内返还怡宇公司项目转让费700万元及利息（自2014年3月12日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至判决确定给付之日止）。该判决生效后，鼎盛公司未按生效法律文书确定的内容履行义务，怡宇公司向徐州中院申请执行。后因鼎盛公司在睢宁县人民法院有大量关联案件，徐州中院将该案指定由睢宁县人民法院执行。因该案长期未能执行完毕，本院于2018年12月25日裁定，将该案提级由本院执行。本院于2019年2月19日立案执行，案号为（2019）苏执10号。2019年12月21日本院作出（2019）苏执10号执行裁定：怡宇公司与鼎盛公司在执行期间达成的《执行和解协议》，是双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益或其他第三方的合法权益，本院予以确认。根据《执行和解协议》约定，暂不对被执行人名下在建工程启动强制拍卖程序，由被执行人继续对未完成的工程予以续建，待具备条件后，双方共同监管销售，用房屋销售款偿还被执行人所欠的债务。被执行人名下财产继续查封等。同时，裁定终结徐州中院（2014）徐商初字第00062号民事判决的执行。2020年4月16日，本院作出（2019）苏执10号公告，告知涉案57套不动产占有人自本公告之日起一个月内自行迁出，逾期迁出本院将强制执行。原告朱延针对上述执行行为提出异议，请求停止（2019）苏执10号公告中强制迁出执行措施，解除对涉案房屋的查封。理由为其于2015年2月16日与鼎盛公司签订了《房地产买卖契约》，约定购买涉案房产，房屋价款为242200元，全部缴纳后鼎盛公司出具了收据。其收房后办理了水电等开户手续并进行了装修，至今已实际居住5年多。为证明其上述主张，朱延向本院提交了与鼎盛公司签订的《房地产买卖契约》（未注明签订日期）、2017-2019年部分缴纳水电费的凭证、鼎盛公司向朱延出具的购房款收据一张及朱延在中国邮政储蓄银行股份有限公司的银行流水一份。本院审查后于2020年6月30日作出（2020）苏执异139号执行裁定认为：徐州中院查封涉案房产是在2015年1月30日，朱延与鼎盛公司签订的《房地产买卖契约》没有注明签订时间，即便按照朱延主张是在2015年2月16日签订《房地产买卖契约》，因其签订房地产买卖合同的时间晚于执行法院查封涉案房产的时间，故对涉案房产不享有足以排除执行的民事权益。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定驳回朱延的异议请求。本案审理过程中，原被告均继续保留执行异议案件审查过程中已经提交过的证据及发表过的质证意见。原告朱延另提交以下新证据：一、装修费用清单及证明共四份，其中证明一份载明，2015年6月苏令彬为朱延家安装移动门防盗栏、纱窗和室内所有装潢；装修费用清单载明2015年3月20日购买瓷砖，2016年11月23日购买沙发、衣柜、电视柜、茶几、热水器、电脑桌、洗衣机等家具电器，2017年4月13日购买空调、热水器、床垫等物品。二、房屋室内装修居住照片十三张，均用以证明原告于2015年初从被告鼎盛公司处接受房屋后，对房屋进行了装修并购买家电家具后入住。被告怡宇公司质证认为，原告提供的证据均形成于查封之后，不能证明原告在法院查封之前已经购买并合法交付占有了涉案房屋，应视为其非法占有。被告怡宇公司和鼎盛公司均未提交新证据。本案庭审过程中，原告朱延陈述其委托父亲于2014年4-5月期间预定涉案房屋并缴纳了定金，但具体交涉人员不清楚，缴纳的定金也没有收据。签订合同后缴纳的剩余款项为现金支付，在售楼处门口交给接待人员。之前鼎盛公司给了其父亲一把备用钥匙，2015年2月16日签订合同后给了一串六把钥匙，没有签交房单。其取得钥匙后，于2015年3月份开始装修，到7-8月份装修结束，2015年底入住，2016年搬入家具。鼎盛公司对原告的陈述不予认可，主张该公司并未收到购房款项，且因前任股东被当地黑恶势力挟持交出88份空白合同，原告朱延所持合同并非真实合法有效的合同。本案的争议焦点为：原告朱延对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，朱延请求排除对涉案房屋的执行应符合以上法定条件，否则执行法院对涉案房屋可以依法采取执行措施。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第一，现有证据不足以证明朱延与鼎盛公司在法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同。本案中，徐州中院于2015年1月30日查封涉案房屋，朱延提交的其与鼎盛公司之间的《房地产买卖契约》没有注明签订时间，但其在本案执行异议审查中认可该协议签订于2015年2月16日，晚于徐州中院的查封时间。在本案诉讼审理过程中，朱延主张其委托父亲于2014年下半年预定了涉案房屋且支付了定金，但未能举证予以证明，且口头合同亦不属《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定要件中予以保护的范围，而鼎盛公司对该公司与朱延签订了合法有效的书面买卖合同的事实也予以否认。因此，朱延未能在法院查封之前就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同。第二，关于朱延在法院查封之前是否已经合法占有涉案房屋问题。朱延主张鼎盛公司在2015年2月16日签订合同后将涉案房屋的控制权以一串六把钥匙的方式向其交付，但未提交交房单等证据予以证明，且其所主张的交付占有时间亦已在法院查封之后，其所提交的装修费用清单、证明等相关证据也均形成于查封之后。因此，原告的请求不符合前述法律规定要求的在查封之前合法占有涉案房屋的法定要件。第三，关于朱延是否已经支付全部购房款问题。朱延主张以现金方式支付了全部购房款，但除了中国邮政储蓄银行的10万元取款记录及鼎盛公司的收据，并无其他证据予以证明。且其在异议审查中关于付款情节的描述与本案开庭中的描述不一致，而鼎盛公司对其所出示的收据亦不予认可，并主张购房款并未打入鼎盛公司账户。综上，现有证据不足以证明朱延已经向鼎盛公司支付了全部购房款。综上所述，原告朱延的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的案外人因物权期待权能够排除执行的全部法定要件，其主张没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告朱延的诉讼请求。案件受理费4933元，由朱延负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。审判长  唐志容审判员  景水平审判员  施国伟二〇二一年二月二十二日书记员  李芮葛