山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终562号 上诉人（原审被告）：王达启，男，1963年12月3日出生，汉族，住所地青岛市李沧区，现住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：朱坚，山东海剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王鹏，山东海剑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姜卫华，女，1950年8月12日出生，汉族，住所地青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：李斌，山东文斌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代晓，山东文斌律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘赞阳，男，1975年3月5日出生，汉族，住所地青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：李斌，山东文斌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代晓，山东文斌律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘晓玲，女，1971年11月18日出生，汉族，住所地青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：李斌，山东文斌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代晓，山东文斌律师事务所律师。 上诉人王达启与被上诉人姜卫华、刘赞阳、刘晓玲房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初750号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王达启上诉请求：1.依法撤销青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初750号民事判决书第1项、第2项、第3项、第4项判决；2.依法改判驳回三被上诉人一审上述诉讼请求；3.本案的一二审诉讼费用由三被上诉人承担。事实与理由：一，一审法院在本案中所认定的事实完全错误。1、一审法院认定2011年12月11日的上诉人王达启与刘哲芳《协议书》有效属错误，有悖事实。（1）上诉人王达启与刘哲芳《协议书》所约定涉案标的物房屋在2004年被政府部门认定为违法建筑。（2）刘哲芳与被上诉人王达启真正交易的时间是2011年6月1日，刘哲芳向王达启支付了356930元，该时间应当认定为刘哲芳与被上诉人建立无效合同的真实时间。该期间，涉案标的物房屋是小产权房、违法建筑。一审有意回避交易的关键时间，错误的将双方交易时间延后到2011年12月11日，又对本案中上诉人王达启提交的落款时间为2004年9月2日签订的房屋买卖合同的隐讳，偏袒被上诉人。（3）三被上诉人在本案立案之时，非常明确刘哲芳与被上诉人王达启在2011年6月1日购买本案标的物-房屋的产权性质，因此向法院主张的是，确认无效合同之诉和返还之诉；被上诉人在一审审理期间，将其变更为解除合同之诉，属规避法律，一审认定合同有效并硬性判决解除，偏袒被上诉人。（4）一审法院认定青岛杰盛置业有限公司于2011年12月9日通过青岛市国土资源和房屋管理局举办的土地招拍挂活动取得了涉案房屋所在地的土地使用权和地上建筑物所有权，借以推定并得出2011年12月11日上诉人王达启与刘哲芳买卖合同的有效，属违背惯例的错误结论。青岛杰盛置业有限公司虽然通过青岛市国土资源和房屋管理局举办的土地招拍挂活动取得了涉案房屋所在地的土地使用权和地上建筑物所有权，但是要真正取得该项目的所有权，需要向国土资源部门缴付相关费用和办理相关产权手续后，才能获得其产权，其于2011年12月9日通过土地招拍挂活动仅仅是取得资格，并不是取得所有权的真正时间。一审对涉案房屋认定为合法建筑物属牵强附会。（5）一审法院疏漏王达启与刘哲芳于2016年12月6日就无效的房屋买卖合同进行废止并返还财产的事宜达成一致的事实，却将王达启受胁迫签字的行为认定为其真实意思，显属错误。2016年12月6日，王达启依照刘哲芳的要求，废止了刘哲芳购房的要求，并于2016年12月6日将刘哲芳缴付给王达启的356993元购房款通过平安银行转还给了刘哲芳本人，至此，刘哲芳与上诉人王达启之间的购房合同关系消灭。2017年6月13日，上诉人王达启被天水路派出所副所长徐xx传唤，徐xx利用职权插手经济纠纷，以诈骗事由、将上诉人王达启在天水路派出所内留置的20小时后，胁迫了上诉人王达启在他方书写的承诺书进行了签字。上诉人王达启共为张宇轩、王忠珉、本案三被上诉人（刘哲芳此时已去世）的三份承诺书签字，属无奈。上诉人从派出所出来后，随即向青岛市李沧区公安分局纪委反映举报徐xx利用职权插手经济纠纷，非法扣留上诉人的违法行为。被上诉人在因此事向李沧区人民法院提起诉讼之时，上诉人要求李沧区人民法院调查上述相关证据，后上诉人撤诉。一审审理期间，被上诉人提交了2017年6月13日在天水路派出所所谓的询问笔录，充分证明了上诉人王达启所签署的承诺书，是在派出所内受到胁迫之下对其他人书写的内容进行签字，并非真实意思。二、一审法院适用法律不当。由于一审法院偏袒被上诉人，错误的认定事实，导致其在适用法律上出现了明显的不当。特此上诉，请求支持上诉请求。 被上诉人姜卫华、刘赞阳、刘晓玲答辩称，一、原审判决结果第一项认定事实清楚，适用法律正确，刘哲芳与上诉人于2011年12月11日签订的《协议书》应当解除。1.刘哲芳与上诉人于2011年12月11日签订《协议书》，约定刘哲芳从上诉人处购买涉案房屋，建筑面积93.93㎡，房屋单价3800元/㎡，自双方签字按手印后生效。在签订涉案协议时上诉人同时将涉案房屋处的车库一并卖给刘哲芳，刘哲芳已向上诉人缴纳全部款项共计409400元，上诉人向刘哲芳出具收据并在2017年6月13日上诉人签字的承诺书中承认收到刘哲芳409400元。该协议中表明该房屋为毛坯房，计划于2012年前交付使用，并约定至该房屋所处小区交房三十日内，上诉人应当为刘哲芳办理好交房手续并将房屋钥匙交付给刘哲芳。签订该协议时，即2011年12月11日，上诉人向刘哲芳出示《建筑工程施工合同》及证明材料，该证明材料上注明了提供时间为2011年12月11日，以让刘哲芳相信上诉人对涉案房屋具有所有权并可以出售，但上诉人签订协议后未按照协议约定履行义务。2.上诉人在2017年6月13日公安笔录中承认上诉人是于2011年年底将该项目xx号楼x单元xx户即涉案房屋卖给刘哲芳，上诉人在民事上诉状事实与理由所称的“2004年9月2日签订的房屋买卖合同”，上诉人在该份公安笔录中亦有相关陈述，上诉人称：2011年年底与刘哲芳在适园雅居工地签订的购房协议，签订的时间改为2004年9月2日。3.涉案房屋所在项目虽曾被青岛市政府列为违法拆除项目，并被依法没收，但根据青岛市和李沧区两级政府文件，青岛杰盛置业有限公司按照商品房开发建设条件完善建设及相关手续，并取得相应开发许可，独立开发建设。涉案协议不因标的物曾经违法而无效，且涉案房屋购买协议签署于涉案房屋所属项目合法招拍挂之后，更非无效协议。该协议属双方的真实意思表示，不违反法律法规效力性的强制规定，合法有效，双方均应恪守约定，全面履行。但上诉人长期未交付房屋、已返还部分购房款并出具承诺书对赔偿事宜予以确定，通过上述事实足以证明涉案协议已因上诉人自身违约而导致合同目的无法实现，故涉案协议应当解除。二、原审判决结果第二项认定事实清楚，适用法律正确，上诉人应当返还三被上诉人剩余购房款52570元。涉案协议因上诉人未取得涉案房屋的所有权或处分权且将房屋另行出售造成合同履行不能，故该协议应当解除。上诉人曾向刘哲芳出具收款收据以及上诉人于2017年6月13日亲自书写承诺书一份，自认2011年将涉案房屋出售给刘哲芳，已收到刘哲芳购房款409400元。根据《中华人民共和国民法典》第566条规定，涉案协议解除后上诉人应当返还刘哲芳已支付的全部购房款，扣除上诉人已付的356930元，剩余52470元购房款上诉人应当返还三被上诉人。三、原审判决结果第三项、第四项认定事实清楚，适用法律正确，上诉人应当赔偿三被上诉人损失及利息。因上诉人自身原因致使涉案房屋所有权无法转移，造成合同履行不能，致使合同目的无法实现，上诉人在本次合同关系中的严重过错行为给刘哲芳造成巨大损失，根据《中华人民共和国民法典》第566条、583条、584条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条之规定，并结合上诉人于2017年6月13日出具的承诺书载明的承诺内容，因上诉人无法履行2011年12月11日签订的协议所规定的义务，上诉人承诺双倍赔偿刘哲芳购房款人民币818800元，去除已付的356930元，剩余461870元于2017年7月底之前给付，逾期给付利息按年利息24%给付，故上诉人应当赔偿由此给三被上诉人造成的损失并支付利息。四、上诉人在一审庭审以及民事上诉状中的陈述与事实不符，前后表述矛盾，刻意隐藏真实情况，逃避法律责任。1.原审法院在2020年5月12日组织的证据交换过程中，上诉人发表质证意见时称“上诉人收取刘哲芳购房款是在2004年9月2日”，2020年7月2日一审庭审过程中在对三被上诉人提交的2011年6月1日张敦茂银行转账记录发表质证意见时又称“对收到张敦茂代付的部分房款356930元予以认可”，根据三被上诉人提交的证据能够证明刘哲芳的付款时间是发生在2011年6月1日，表述显然互相矛盾，属虚假陈述。2.上诉人在一审庭审以及民事上诉状中均陈述：已退还刘哲芳缴纳的全部款项即356930元，故刘哲芳与上诉人之间的房屋买卖协议已经解除。上诉人该陈述与事实不符，刘哲芳与上诉人于2011年12月11日签订协议书购买涉案房屋及车库，为此刘哲芳共计缴纳409400元，上诉人出具收据，且上诉人在2017年6月13日签字的承诺书中亦承认收到刘哲芳409400元，虚假陈述、隐藏事实。综上，请求依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。 姜卫华、刘赞阳、刘晓玲向一审法院起诉请求：1.请求法院确认2011年12月11日刘哲芳与王达启签订的《协议书》无效，2.请求法院判令王达启返还购房款52514元，赔偿由此给刘哲芳造成的实际损失1559707.65元（按照2019年11月同地段二手房交易价格20405元/㎡计算)及维权产生的律师费84000元，共计1696221.65元，3.请求法院判令本案诉讼费由王达启承担。审理过程中，申请变更诉讼请求第一项为“请求依法解除2011年12月11日刘哲芳与被告（王达启）签订的《协议书》”，一审法院予以准许。 一审法院认定事实：2011年12月11日，王达启作为甲方（卖方），刘哲芳作为乙方（买方）签订《协议书》，约定甲方将位于李沧区户房屋出售给乙方，该房屋为毛坯房，计划于2012年前交付使用，建筑面积为93.93平方米，房屋单价为3800元/平方米，总价款合计为356934元。王达启在协议书中承诺对于出售的房产拥有所有权或完全处分权并应于买方给付购房款前向买方出示相关有效证明文件原件并提供复印件。本协议生效后，如有其它第三方对标的房屋主张权利影响协议书履行的，王达启应当自行解决与第三方纠纷，买方有权追回已支付给王达启的购房款，并可要求王达启赔偿买方造成的一切损失。 刘哲芳于2011年6月1日向王达启支付购房款356930元，王达启收到款项后向姜卫华、刘赞阳、刘晓玲出具收款收据一份，收据上显示“购房款356930元、车库款52514元，合计409400元”，收据落款时间改为2004年9月2日。 涉案房屋的开发建设因违反法律强制性规定于2004年被政府部门认定为违法建筑，后根据政府文件，由青岛杰盛置业有限公司于2011年12月9日通过青岛市国土资源和房屋管理局举办的土地招拍挂活动取得了涉案房屋所在地的土地使用权和地上建筑物所有权，项目名称改为“适园雅居”。 因无法向刘哲芳交付涉案房屋，王达启于2016年12月6日向刘哲芳退还房款356930元。 2017年6月13日，王达启出具承诺书，承诺于2011年将涉案房屋出售给刘哲芳，已收到购房款409400元，后因王达启本人将房屋擅自出售给他人造成一房两卖，给刘哲芳造成巨大损失，为赔偿损失作出如下承诺：一、给付刘哲芳双倍购房款人民币818800元，减去已付的356930元，应再给刘哲芳461870元，该赔偿款承诺于2017年7月底之前给付，逾期给付利息按年利息24%给付；二、王达启与妻子臧翠花名下有共同房产两套，承诺卖房以保证给付刘哲芳赔偿款；三、如果王达启不履行上述承诺，其自愿支付双倍购房款（818800元）的20%作为对刘哲芳的额外赔偿，并自愿负担刘哲芳的诉讼维权费用。该额外赔偿与第一条所约定的逾期利息合并计算，以加重王达启违反本承诺书的法律责任，切实保证刘哲芳的合法权益。 王达启未提交证据证明其在出具承诺书后向姜卫华、刘赞阳、刘晓玲付款的事实。 刘哲芳已于2017年1月12日因病去世，其法定继承人为妻子姜卫华，子刘赞阳，女刘晓玲。 一审法院认为，涉案房屋所在的地块土地使用权和地上建筑物所有权已于2011年12月9日由青岛杰盛置业有限公司通过政府招拍挂途径取得，因此涉案房屋性质不再是违章建筑，可以对外出售，故王达启与刘哲芳于2011年12月11日签订的房屋买卖《协议书》不违反法律法规的效力性强制性规定，系双方真实意思表示，合法有效。王达启辩称因房屋性质系小产权房而导致合同无效的主张与事实不符，一审法院不予采信。但因王达启并未取得涉案房屋的所有权或处分权且涉案房屋已另行出售，致使涉案房屋不能交付，故双方之间的房屋买卖合同目的已不能实现，姜卫华、刘赞阳、刘晓玲作为刘哲芳的法定继承人要求解除合同，一审法院予以支持。合同解除后，王达启应当返还姜卫华、刘赞阳、刘晓玲全部购房款409400元，扣除王达启已付的356930元，王达启还应当返还姜卫华、刘赞阳、刘晓玲购房款52470元，王达启虽辩称其未收到购房款52470元，但未提交相反证据予以证明，姜卫华、刘赞阳、刘晓玲提交的收款收据及承诺书中王达启均确认收到上述款项，因此对姜卫华、刘赞阳、刘晓玲要求返还购房款52470元的诉讼请求，一审法院予以支持。 因造成合同不能履行的原因是王达启未取得涉案房屋的所有权或处分权且将房屋另行出售，故王达启应当承担赔偿姜卫华、刘赞阳、刘晓玲损失的违约责任。王达启已于2017年6月13日出具承诺书，对赔偿事项及数额作出承诺，视为双方对合同解除的赔偿事宜已作出约定，应当按照承诺书履行。姜卫华、刘赞阳、刘晓玲要求按照涉案房屋同地段目前的房价为标准计算损失赔偿数额的主张无事实和法律依据，一审法院不予支持。王达启虽辩称承诺书系受胁迫而出具，但并未提交充分有效的证据予以证明，一审法院不予采信。因此，王达启应当按照承诺书的内容于2017年7月31日前向姜卫华、刘赞阳、刘晓玲赔偿一倍的购房款409400元，因王达启逾期付款，应当自2017年8月1日起支付姜卫华、刘赞阳、刘晓玲逾期付款的利息损失，但是按照年利率24%计算的利息超出姜卫华、刘赞阳、刘晓玲因王达启不履行承诺书后可以预见到的损失，故一审法院调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算，但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此自2019年8月20日起的利息损失，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。王达启在承诺书中关于支付双倍购房款（818800元）的20%作为额外赔偿的条款超出损失赔偿的法定范围，一审法院亦不予支持。 关于律师费，因王达启承诺负担的是“诉讼维权费用”，律师费不是进行诉讼所必然支出的费用，因此对姜卫华、刘赞阳、刘晓玲主张的律师费，一审法院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，一审法院判决：一、解除刘哲芳与王达启于2011年12月11日签订的《协议书》；二、王达启于本判决生效之日起十日内返还姜卫华、刘赞阳、刘晓玲购房款52470元；三、王达启于本判决生效之日起十日内支付姜卫华、刘赞阳、刘晓玲赔偿款409400元；四、王达启于本判决生效之日起10日内支付姜卫华、刘赞阳、刘晓玲利息损失（以461870元为本金，自2017年8月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回姜卫华、刘赞阳、刘晓玲的其他诉讼请求。案件受理费20066元（姜卫华、刘赞阳、刘晓玲已预交），由姜卫华、刘赞阳、刘晓玲负担14047元，王达启负担6019元，王达启于本判决生效之日起十日内支付姜卫华、刘赞阳、刘晓玲6019元。 二审期间，当事人未提交新证据。本院查明事实与一审一致。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，在一审审理的法定期限内变更诉讼请求系当事人的法定权利，一审予以准许并无不当，上诉人据此上诉称一审法院偏袒被上诉人，无事实与法律依据，本院对其该项上诉理由不予采信。关于本案的合同效力问题，即使双方签订买卖协议时涉案房屋尚未取得合法的开发手续，但2011年通过政府部门批准已取得合法手续，涉案房屋买卖协议的效力也应得到补正，故一审法院认定协议有效并无不当，本院予以确认，在协议不能继续履行的情况下，一审法院判令解除协议亦于法不悖。王达启上诉称其系在受胁迫的情况下在承诺书上签字，但未提交充分有效证据证明自己的这一主张，本院对其该项上诉理由不予采信，一审法院依据承诺书等相关证据判令王达启返还购房款、支付赔偿款及利息损失于法有据，本院予以确认。 综上，上诉人王达启的上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理8228元，由上诉人王达启负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 楷 审判员 李 丽 审判员 潘红燕 二〇二一年二月二日 法官助理 王 明 书记员孔 怡 书记员 庞连捷