辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终512号上诉人（原审原告）：北京金地格林物业管理有限公司海城分公司。住所地：辽宁省海城市海州管理区东关街福民委万鑫源小区。负责人：杜爽，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘丹丹，辽宁均秉晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏雪娇，辽宁均秉晟律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘卫红，女，汉族，1978年3月11日出生，住辽宁省海城市。委托诉讼代理人：范威，女，汉族，1956年12月30日出生，住辽宁省海城市。委托诉讼代理人：张力华，女，汉族，1969年4月20日出生，住辽宁省海城市。上诉人北京金地格林物业管理有限公司海城分公司（以下简称金地格林物业公司）因与上诉人刘卫红物业服务合同纠纷一案，不服海城市人民法院（2020）辽0381民初6427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金地格林物业公司上诉请求：1、请求依法撤销海城市人民法院（2020）辽0381民初6427号民事判决，发回重审或依法改判，支持金地格林物业公司一审诉讼请求，即刘卫红支付拖欠的物业管理费12569.69元、物业费违约金1000元，合计13569.69元；2、本案全部诉讼费用由刘卫红承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，法律适用错误。一审法院认为涉案园区实行封闭管理，刘卫红作为商铺业主，实际未享受物业服务合同中约定的全部物业管理服务，将物业费金额酌情按全额物业服务管理费的80%收取，缺乏事实及法律依据。一、一审法院已认定辽宁上海城置业有限公司与上海芸绮物业管理有限公司签订的《上海城一期（C地块）前期物业服务合同》、上海芸绮物业有限公司与上诉人签订的《海城上海城前期物业费债权转让协议》和上海城一期业主委员会与上诉人签订的《海城上海城（一期）物业服务合同》均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。故双方应按照合同约定履行合同义务，依据《上海城一期（C地块）前期物业服务合同》第七条及《海城上海城（一期）物业服务合同》第五条约定的商铺物业费收费标准为按建筑面积每月每平方米2.5元收取，该约定合法有效，且刘卫红也已按此收费标准实际履行。二、涉案园区一直实行封闭管理，即将园区的共用设施设备等封闭至园区之内，并不影响商铺业主的使用，商铺业主仍与园区内住宅业主共用一套设施设备，况且将商铺封闭至园区内，也有悖常理。故双方应按照物业服务合同的约定履行义务。金地格林物业公司已按照合同约定提供了相关的物业服务，一审法院将商铺房屋物业费金额酌情按全额物业服务管理费的80％收取，不符合合同约定，亦无法律规定。综上所述，一审法院事实认定不清，适用法律错误。请求二审法院依据相关法律规定，撤销该民事判决，依法改判或发回重审。针对金地格林物业公司的上诉，刘卫红辩称：业主委员会与金地格林物业公司签订的物业服务合同效力并未确定，关于合同效力的案件正在审理中，因此不应依据该物业合同收取物业费。刘卫红没有享受到合同约定的全部服务，因此不同意按照2.5元缴纳物业费。刘卫红上诉请求：1、请求撤销一审判决并依法改判刘卫红支付金地格林物业公司物业费4022.28元（（111.73平*1元*12个月*3年）；2、一、二审诉讼费用由金地格林物业公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，理由如下：一、一审法院程序违法。2020年9月17日刘卫红等人以金地格林物业公司为被告提起诉讼，诉讼请求为撤销金地格林物业公司与业主委员会签订的《海城上海城（一期）物业服务合同》，因此该合同的效力尚未确定。而一审法院认定“上海城一期业主委员会与原告签订的《海城上海城（一期）物业服务合同》，均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效”。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定：（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的，中止诉讼。因此该案应依法中止审理，而不应在服务合同效力待定的情况下做出判决。二、债权转让无效。《海城上海城前期物业费债权转让协议》没有通知业主，根据《中华人民共和国合同法》第80条：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”，而上海芸绮物业管理有限公司海城分公司因没有履行通知义务，金地格林物业公司没有权利主张2018年8月15日之前的债权。一审判决中提及经审理查明，乙方承认丙方经过本小区业主大会选聘成为本小区物业服务企业的事实，并非真实情况。丙方并不是通过本小区业主大会选聘成为本小区的服务企业，属于私自转让行为。三、一审法院认定“关于诉讼时效，金地格林物业公司进行了催收，协议约定物业费，按年缴纳，诉讼时效应以每一期物业费的履行期限届满之日起”，该事实认定错误。1、金地格林物业公司没有提供有效证据证明催收过，诉讼时效未发生过中断。金地格林物业公司主张权利的时间应为起诉的日期即2020年9月3日，对2017年9月3日前的物业费已经超过了3年的诉讼时效，不应支持；2、诉讼时效应以每一期物业费的开始之日计算，而不是届满之日计算。根据《海城上海城（一期）物业服务合同》约定“物业服务费按年交纳，每次交费的日期为物业服务到期当月的15日前”，由此可见物业费收取是上打租，刘卫红物业费的到期日为2017年5月14日，金地格林物业公司应在2020年5月14日前向刘卫红主张权利，而金地格林物业公司主张权利的日期为2020年9月3日，2017年5月14日-2017年9月3日期间的物业费已经超过诉讼时效。四、一审法院认定“考虑到刘卫红实际未享受物业服务合同中约定的全部物业管理服务，物业费金额应酌情按其全额物业管理服务费的80％收取为宜”，该比例过高。从双方签订的物业服务合同内容来看，金地格林物业公司提供的物业服务内容主要为：（一）物业公用部分的维护；（二）物业共有设施设备的日常运行和维护；（三）公用绿化养护服务；（四）物业公共区域的清洁卫生服务；（五）公共秩序的维护服务；（六）物业使用禁止性行为的管理；（七）物业其他公共事务的服务管理；（八）业主委托的其他物业管理服务事项。但上述服务刘卫红仅享受极少部分，具体表现在：1、刘卫红享受了（一）（二）项服务，但因刘卫红商铺独立于住宅楼，且是新建商铺，第（一）（二）项的服务刘卫红还无需享受，金地格林物业公司也可就提供该两项服务承担举证责任；2、第（三）（四）（五）项服务服务应是物业的主要工作内容，也是耗费大量人力物力的工作，而刘卫红的商铺独立于小区之外，对第（三）项服务在小区院内，第（四）项商铺门前卫生由环卫部门负责，第（五）项因商铺在小区外无需维护。3、第（六）（七）（八）的约定并不明确，刘卫红认为并没有享受到该三项服务，如果金地格林物业公司应就该三项提供服务承担举证责任。因此先不谈物业费2.5元是否过高，即使按2.5元物业费计算，2.5元物业费是（一）至（八）项全部服务的费用，而从刘卫红享受（一）至（八）项服务的比例来看，仅不足全部服务的30％，而一审法院也是从享受服务比例出发，却认定为80％，明显过高。五、2.5元物业费过高，明显不公平。与附近地段同类商铺对比来看，物业费也过分高于其他商铺，如新东方商铺物业费为每平1元，百汇0.9元，2.5元是海城物业的天价。商铺虽是营业性质，有些费用比如电费、水费也比住宅稍高，但是电费、水费是享受相同的服务为前提，而刘卫红的商铺在小区之外，是无法享受物业服务的。综上，根据《物业管理条例》第四十一条“物业费收费应当遵循合理、公开以及服务水平相适应的原则”，金地格林物业公司的物业费明显违背该原则，并且因刘卫红的房屋性质是商铺，商铺的数量近百户，住宅上**，业主委员会成员中无商铺业主，因此对于物业费过高问题商铺业主无任何话语权，也没有救济权利的途径，即使物业费25元刘卫红都无法改变，请二审法院从公平、合理角度出发，依法改判刘卫红按每平1元支付物业费，物业费期限按3年给付。针对刘卫红的上诉，金地格林物业公司辩称：刘卫红提出的中止本案审理不符合法律程序，一审法院以及以往法院判决已认定物业服务合同合法有效，且物业服务合同不具有可撤销条件，物业公司一直实际履行义务，服务资金。无论按照合同约定还是事实服务均有权要求业主支付物业服务费。另案撤销物业服务合同纠纷，业主不具备诉讼主体资格，所提出的中止审理的事实与理由，不排除是在利用司法资源拖延本案进程。金地格林物业公司向一审法院起诉请求：1、请求刘卫红支付拖欠的物业管理费12569.69元、物业费违约金1000元，合计13569.69元；2、本案全部诉讼费用由刘卫红承担。一审法院认定事实：刘卫红系上海城一期(C地块)小区57号商铺业主，房屋建筑面积111.73平方米。金地格林物业公司是该小区的物业服务单位。辽宁上海城置业有限公司与上海芸绮物业管理有限公司于2014年5月19日签订《上海城一期（C地块）前期物业服务协议》一份，协议约定：上海芸绮物业管理有限公司为涉案小区物业服务管理单位，为上海城一期（C地块）提供物业管理服务，按建筑面积向业主收取物业服务费，商业用房为每月每平方米2.5元，物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主应在每年首月10日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定自逾期之日起，每日加收应交纳物业服务费千分之三的滞纳金。本协议自2014年6月1日起至本小区业主大会成立止，协议还对其他相关条款进行了约定。金地格林物业公司（丙方）与上海芸绮物业管理有限公司（甲方）、上海芸绮物业管理有限公司海城分公司（乙方）签订《海城上海城前期物业费债权转让协议》，内容为：“1、甲、乙方承认丙方经过本小区业主大会选聘成为本小区物业服务企业的事实，愿意积极协助丙方进行相关事宜的交接。2、甲、乙方同意将2018年8月15日之前预收及未收的物业费债权无条件转让给丙方。3、丙方自本协议签订之日起依法取得本小区2018年8月15日之前的物业费债权，有权向在2018年8月15日前欠缴物业费的相关业主收取相应区间的物业费。4、甲、乙方自本协议签订之日起不再享有本小区2018年8月15日物业费的债权，不得再向相关业主收取物业费。5、本协议一式叁份，甲、乙、丙三方各持1份，自各方签字盖章之日起生效”。又查，金地格林海城分公司与海城市海州管理区上海城一期业委会签订了《海城上海城（一期）物业服务合同》，主要内容：金地格林物业公司为物业服务管理单位，为上海城一期（C地块）提供物业管理服务，物业服务期限为3年，自2018年8月15日至2021年8月16日，按建筑面积向业主收取物业服务费，其中商业用房为每月每平方米2.5元，物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，每次交费具体时间为物业服务到期当月的15日前，逾期交纳的，违约金的支付约定自逾期之日起，每日加收应交纳物业服务费千分之三的滞纳金。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之三的标准承担相应的违约金，协议还对其他相关条款进行了约定。2019年4月1日及2020年4月1日金地格林海城公司与沈阳亿欧物业管理有限公司分别签订《海城上海城清洁服务承包合同》《海城上海城绿化外包合同》由沈阳亿欧物业管理有限公司提供清洁、绿化等服务。涉案小区实行封闭式管理，商铺独立于小区之外。刘卫红未交纳2017年4月1日至2020年12月31日期间物业费。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。辽宁上海城置业有限公司与上海芸绮物业管理有限公司签订的《上海城一期（C地块）前期物业服务合同》，上海芸绮物业管理有限公司与金地格林物业公司签订的《海城上海城前期物业费债权转让协议》和上海城一期业主委员会与金地格林物业公司签订的《海城上海城（一期）物业服务合同》，均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行各自义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”的规定，因此金地格林物业公司系本案适格原告，其依法享有向刘卫红主张物业费的权利。关于诉讼时效，金地格林物业公司进行了催收，协议约定物业费，按年交纳，诉讼时效应以每一期物业费的履行期限届满之日起算，刘卫红的主张，无事实和法律依据，不予采信。关于刘卫红应交纳物业费金额的问题，一审法院根据庭审情况结合其他关联案件审理情况，确认涉案小区实行封闭式管理，商铺独立于小区之外，依照《物业管理条例》第四十一条“物业收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定，考虑到刘卫红实际未享受物业服务合同中约定的全部物业管理服务，物业费金额应酌情按其全额物业管理服务费的80%收取为宜，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，刘卫红应向金地格林物业公司支付2017年4月1日至2020年12月31日间的物业管理费10056元（111.73平方米×2.5元/平方米/月×45个月×80%）。关于违约金的问题，因刘卫红并非恶意拒交物业费，且金地格林物业公司的服务还有待完善，该院对金地格林物业公司提出的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、刘卫红于判决生效后七日内给付北京金地格林物业管理有限公司海城分公司物业管理费10056元；二、驳回北京金地格林物业管理有限公司海城分公司的其他诉讼请求。如刘卫红未按判决指定的期限履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行行期间的债务利息。案件受理费70元，由北京金地格林物业管理有限公司海城分公司承担18元，由刘卫红承担52元，此款北京金地格林物业管理有限公司海城分公司已垫付，刘卫红在履行判决确定的给付义务时，加付52元给北京金地格林物业管理有限公司海城分公司。本院二审期间，金地格林物业公司向本院提供的证据有：11页56张照片来源于园区拍摄，用以证明金地格林物业公司提供了化粪池清掏、保安、保洁、路面及墙面维修养护、门前清扫积雪，疫情期间消杀等物业服务，并为商铺业主免费提供灭火器、送白菜等增值服务。刘卫红质证认为，该照片的真实性有异议，第一页照片显示的是对小区内的服务，并不是对商铺的服务。第二页照片是对小区出入口门前的转盘进行修理，并不是为商铺修理。第三页照片具体维修哪个商铺没有注明。第四页第五页不是物业服务的内容。第六页，门前清雪，无法证明提供了清洁服务，系金地格林物业公司在摆造型。第七页系摆造型。第八页照片清扫时间是2019年11月，在一审诉讼后，并没有为商铺进行清洗，清洗的目的是为了应诉。第九页照片是上海城二期的商铺。第十页无法看出是为商铺下水道维修，也没有注明维修的时间。疫情杀菌消毒是政府的要求，不是服务合同内容。第11页照片商铺催费，无法证明是向哪个业主催费。刘卫红提供两份光盘，其中一个光盘显示金地格林物业公司没有清扫积雪，没有为商铺清扫门前的卫生，证明没有提供最基本的金地格林物业服务，服务存在严重瑕疵。另一份光盘是二审期间在商铺门口摆造型证明巡逻，平常根本就没有该项服务，商铺门前也没有任何的监控设施来确保商铺的安全。金地格林物业公司质证意见，对于光盘证据中门前积雪以及清扫卫生，该部分不属于园区红线范围之内，属于业主商铺门前三包内容，应当为业主自行清洁维护部分，金地格林物业公司在有能力的情况下，也帮助业主进行清洁。对于双方当事人提供的上述证据能够证明金地格林物业公司在物业服务方面存在一定的瑕疵，但同时也能证明金地格林物业公司在物业服务过程中进行改进、完善，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人刘卫红提出的本案应依法中止审理，不应在服务合同效力待定的情况下作出判决，一审法院程序违法一节。一审法院审理本案物业服务合同纠纷期间，刘卫红等业主以金地格林物业公为被告，诉请撤销金地格林物业公司与辽宁省海州管理区上海城（一期）业主委员会签订的《海城上海城（一期）物业服务合同》。因另案并未作出生效判决，案涉《海城上海城（一期）物业服务合同》并未被确认为无效合同，亦未被撤销，且无论合同是否被撤销，金地格林物业公司已提供了物业服务。本案争议的焦点为前期已提供物业服务期间的物业费应如何缴纳的问题，故在合同未被撤销前，一审法院经审查认为案涉海城上海城（一期）物业服务合同》合法有效，并无不当，本案无需中止审理。关于上诉人刘卫红提出的因上海芸绮物业管理有限公司海城分公司没有通知刘卫红，《海城上海城前期物业费债权转让协议》无效一节。金地格林物业公司（丙方）与上海芸绮物业管理有限公司（甲方）、上海芸绮物业管理有限公司海城分公司（乙方）签订《海城上海城前期物业费债权转让协议》，根据该协议，金地格林物业公司取得本小区2018年8月15日之前的物业费债权。《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定的“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”应当理解为在债权转让通知未送达债务人时，债务人对债权转让人的清偿仍发生债务清偿之法律效果，但并不影响债权受让人受让债权。虽然该款法律规定的债权转让通知行为人从文义上应理解为债权转让人，但可以在确认债权转让行为真实性的前提下，亦不应否定债权受让人为该通知行为的法律效力，其应以债务人是否知晓债权转让事实，作为认定债权转让通知法律效力之关键，故债权受让人直接以债务人为被告提起诉讼，借助法院向债务人送达可以起到债权转让通知的效果。本案中，金地格林物业公司在一审提交的起诉状中已明确写明其受让债权，刘卫红在收到法院送达起诉状时，对该债权转让协议已知晓，故已经起到债权转让通知的效果。并且在本案金地格林物业公司提起诉讼之前，至今，刘卫红一直未向上海芸绮物业管理有限公司海城分公司支付其所欠缴的物业费，故该债权转让协议并未导致刘卫红重复交费。故上诉人刘卫红主张债权转让协议无效的理由，本院不予支持。关于案涉商铺的物业费标准一节。金地格林物业公司认为其已按照合同约定提供了约定的物业服务，一审法院将商铺物业费金额酌情按全额物业服务管理费的80%收取，不符合合同约定，亦无法律规定。刘卫红提出因商铺独立于小区，无法享受到合同中的任何服务，按80%支付物业费明显过高。该标准也明显高于附近地段商铺物业费。因辽宁上海城置业有限公司与上海芸绮物业管理有限公司签订的《上海城一期（C地块）前期物业服务协议》、金地格林海城分公司与海城市海州管理区上海城一期业委会签订的《海城上海城（一期）物业服务合同》均约定商业用房2.5元/月/平方米，金地格林物业公司为刘卫红的商铺提供物业服务，刘卫红作为商铺的业主接受了金地格林物业公司服务，应当交纳相应的物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形”。依此规定可知，业主只有在金地格林物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形时才可以拒交物业费。本案中，金地格林物业公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到全体业主满意的程度，但金地格林物业公司在服务过程中针对存在的问题也在不断进行改进，基本上履行了物业合同约定的义务。物业服务企业为业主提供服务属于连续的、动态的，不同业主对于物业服务企业提供的服务也会因评判标准不同出现差异。本案中，一审法院确认涉案小区实行封闭式管理，商铺独立于小区之外，依照《物业管理条例》第四十一条“物业收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定，考虑到刘卫红实际未享受物业服务合同中约定的全部物业管理服务，物业费金额酌情按其全额物业管理服务费的80%收取，并无不当，故对双方当事人关于物业费数额的上诉理由，本院均不予支持。关于上诉人刘卫红主张对2017年5月14日至2017年9月3日期间的物业费已经超过3年诉讼时效一节。经查，刘卫红从2017年4月开始未履行缴纳物业费义务，在一审中，金地格林物业公司已提供2019年3月15日的催缴通知单照片，证明已向刘卫红催缴物业费，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……。”及第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”之规定，本案金地格林物业公司催缴物业费的行为符合诉讼时效中断的法律规定，即诉讼时效期间应当自2019年3月16日至2022年3月15日，而金地格林物业公司于2020年9月3日起诉，属于法律保护的诉讼时效期间。故对上诉人刘卫红的此节上诉理由，本院亦不予支持。综上所述，上诉人北京金地格林物业管理有限公司海城分公司、上诉人刘卫红的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计190元，北京金地格林物业管理有限公司海城分公司预交140元，由北京金地格林物业管理有限公司海城分公司负担；刘卫红预交50元，由刘卫红负担。本判决为终审判决。审判长  闫相夷审判员  戴艳丽审判员  马 宁二〇二一年二月二十六日法官助理于仁美书记员王佳策