四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川19民终106号 上诉人（原审被告）：巴中市诚信置业有限公司，住所地：四川省巴中市经济开发区东方鑫村**楼**。 法定代表人：李**程，总经理。 委托诉讼代理人：李珍，女，汉族，1988年4月27日出生，大学文化，该公司资产经营部经理，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：蒋德，巴中市恩阳区法律援助中心律师。 上诉人（原审被告）：巴中农村商业银行股份有限公司柳津桥支行，住，住所地：四川省巴中市巴州区西街红军路诚信水岸****/div> 负责人：李丽，行长。 委托诉讼代理人:王雷，四川宏坤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邓嘉鑫，女，汉族，1978年2月8日出生，大专文化，个体工商户，住四川省巴中市巴州区。 被上诉人（原审原告）：李健，男，汉族，1975年7月25日出生，个体工商户，住四川省巴中市巴州区。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人：李东，巴中市中翔法律服务所法律工作者。 上诉人巴中市诚信置业有限公司（以下简称诚信公司）、上诉人巴中农村商业银行股份有限公司柳津桥支行（以下简称巴中农商行）因与被上诉人邓嘉鑫、李健房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院(2020)川1902民初4987号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 诚信公司上诉请求：1.依法撤销四川省巴中市巴州区人民法院作出的(2020)川1902民初4987号民事判决，并发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费用均由邓嘉鑫、李健承担。事实与理由：1.原审违反了处分原则，认定《商品房买卖合同》自起诉状副本送达上诉人诚信公司时解除是错误的。合同解除权行使期间为除斥期间，二被上诉人于解除事由发生起一年内未向上诉人行使解除权，而是在一年的除斥期间届满后于2020年4月20日才向公司发出解除通知，不能达到解除合同的效力，合同未解除应继续履行。2.原审判令解除《个人购房借款担保合同》无事实与法律依据。《商品房买卖合同》与《个人购房借款担保合同》是两个不同的法律关系，而且本案中《个人购房借款担保合同》已经实际履行，合同签订后巴中农村商业银行股份有限公司柳津桥支行也已经履行了放款义务。原审法院以二被上诉人“以租养贷”的合同目的不能实现，已没有能力继续履行合同，认定《个人购房借款担保合同》符合解除的条件，于法无据。3.原审法院判令我公司返还“二被上诉人支付的房款”系事实错误。 巴中农商行上诉请求：1.依法撤销原判，并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求;2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定《商品房买卖合同》自起诉状副本送达上诉人诚信公司时解除是错误的，于法无据。本案中被上诉人解除权的行使已经超过法定期限，解除权已经消灭，被上诉人于解除事由发生起一年内未向上诉人农商行以及诚信公司发出解除商品房买卖合同以及个人购房借款担保合同的意思表示，而是在一年的除斥期间届满后于2020年4月20日才向诚信公司发出通知，当然不能达到解除合同的效力，合同未解除应继续履行。2.一审法院判令解除《个人购房借款担保合同》无事实与法律依据。该合同签订之时约定的借款用途系购房，合同签订后上诉人农商行也已经履行了放款义务，按约定将房款受托支付到了一审被告诚信公司账户中，借款用于支付房款的目的已经实现。3.一审法院判令解除《个人购房借款担保合同》，却不对返还贷款的诉请作出判决，显然属于漏判行为，程序违法。 邓嘉鑫、李健辩称一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 邓嘉鑫、李健向一审法院起诉请求：1.依法确认邓嘉鑫、李健与诚信公司之间的《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同签约备案号：574778）已于2020年4月29日解除；2.诚信公司返还邓嘉鑫、李健已付首期房款1884215元并依约承担资金利息和违约责任；3.依法解除邓嘉鑫、李健与诚信公司、巴中农商行之间的《个人购房借款担保合同》，判令诚信公司将收受的购房贷款返还给巴中农商行并承担占用期间资金利息；由巴中农商行返还邓嘉鑫、李健已经履行的按月等额本息还款；4.本案诉讼费用由诚信公司承担。 一审法院认定：2018年6月27日，邓嘉鑫、李健向诚信公司支付房款1884215元，诚信公司出具加盖有该公司财务专用章的收款收据一张。2018年7月4日，邓嘉鑫、李健与诚信公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定：邓嘉鑫、李健以总价款3734215元购买诚信公司开发建设的位于巴中市巴州区××路××房××室××幢××单元××层××号商铺（套内面积186.02平方米，公摊面积110.17平方米，合计296.19平方米）；买受人采取贷款方式付款，于2018年7月4日前支付首期房价款1884215元，余款1850000元向巴中农村商业银行股份有限公司柳津桥支行申请贷款支付；出卖人在2018年12月31日前向买受人交付房屋；出卖人未按照合同约定时间向买受人交付房屋的，逾期在90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，书面通知出卖人，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款。2018年7月6日，邓嘉鑫、李健作为借款人、抵押人，巴中农商行作为贷款人，诚信公司作为保证人，三方共同签订《个人购房借款担保合同》，约定：借款人向贷款人贷款1850000元用于购买商业用房，贷款期限10年，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮30%确定，还款方式为按月等额本息还款法；抵押人自愿以所购买的案涉房屋为借款提供抵押担保；保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金，贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在放款巴中农商行柳津桥支行及其他机构的所有账户中扣收相应款项用以清偿。2018年7月26日，巴中农商行将1850000元汇入诚信公司账户。截止2020年4月，邓嘉鑫、李健已向巴中农商行偿还贷款本息共计375973.42元。截止2020年8月27日，诚信公司代邓嘉鑫、李健偿还贷款本息共计146880.88元。2020年4月20日，邓嘉鑫、李健向诚信公司发出《解除通知书》，载明“……该合同第十八条约定，贵公司应在2018年12月31日向我们交付该商品房。但是，虽经我们多次催促，时至今日，贵公司仍未向我们交房。故，我们根据该合同第十九条第1款第（2）项约定，正式通知贵公司解除我们同贵公司签订的《商品房买卖合同》（备案号574778号），并请贵公司按约定退还我们已付全部房价款3734215.00元……”。2020年4月29日，诚信公司向邓嘉鑫、李健出具《回复》一份，载明“你们于2020年4月20日邮寄的《解除商品房买卖合同通知书》于近日收悉。因你们购买的商品房系我公司与承建商以房抵工程款的房源。是由承建商直接与你们协商交易的行为。我公司按承建商的要求办理的财务结算，配合办理完善售房手续，与你们无实质性经济交易行为。且我司与你们签订的合同早已到房管部门备案，你们也已依法到银行办理了按揭手续，此商业产权已抵押过户到银行。因此，我司不同意也无权解除此合同，请理解”。2020年6月9日、7月3日，邓嘉鑫、李健先后两次将诚信公司和巴中农商行起诉至一审法院后撤诉。该案为邓嘉鑫、李健第三次起诉，诚信公司、巴中农商行领取起诉状副本的时间分别为2020年9月7日、9月9日。 一审法院认为：邓嘉鑫、李健、诚信公司双方对《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、《个人购房借款担保合同》的签订、效力及履行情况均无异议，一审予以确认。一审法院认为争议的焦点在于邓嘉鑫、李健与诚信公司之间的《商品房买卖合同》、《补充协议》是否已经依法解除，邓嘉鑫、李健与诚信公司之间的《商品房买卖合同》、《补充协议》以及和巴中农商行之间的《个人购房借款担保合同》是否应予解除的问题。关于邓嘉鑫、李健与诚信公司之间《商品房买卖合同》、《补充协议》是否已经解除和是否应予解除的问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除权的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。该案中，邓嘉鑫、李健与诚信公司签订的《商品房买卖合同》约定：诚信公司应当在2018年12月31日前向邓嘉鑫、李健交付房屋；逾期在90日后，买受人有权解除合同。诚信公司至今仍未交付房屋，邓嘉鑫、李健享有约定的解除权，其解除权的发生之日应当为2019年4月1日。因合同双方对于解除权的行使期限未进行约定，诚信公司亦未向邓嘉鑫、李健催告，依据前述法律及司法解释的规定，邓嘉鑫、李健行使解除权的期限为一年，即2020年4月1日前。邓嘉鑫、李健于2020年4月20日向诚信公司发通知解除合同时已经超过了行使解除权的期间，故邓嘉鑫、李健的通知不能发生通知解除合同的法律效果，其主张双方之间的《商品房买卖合同》已于2020年4月29日解除的理由不能成立。权利时限的目的是防止权利人躺在“权利床上”睡大觉，过于迟延行使解除权不利于交易关系的稳定和安全。如果不考虑解除权行使期限的立法目的，机械地理解解除权的行使期限的话，邓嘉鑫、李健行使约定解除权的期限的确已经超过了19天。诚信公司不能按约定交付房屋在邓嘉鑫、李健第三次起诉时已经逾期达一年九个月零三天，之后何时能履行交房义务在一审法庭辩论终结前依然无法确定。诚信公司面对自己的违约行为，既不提供解决问题的方案，又不能明确具体的交房时间，仅以邓嘉鑫、李健行使约定解除权的期限已经超过了19天进行抗辩。而邓嘉鑫、李健已经面临“以租养贷”的经济计划落空，还贷资金断链，如果合同不能解除，自己经济不仅受损，而且对外个人征信受影响，并且还将继续面临违约责任的承担，这对于邓嘉鑫、李健来讲极不公平。解除权包括约定解除权和法定解除权。在权利人不能行使约定解除权的情况下，并不意味不能通过行使法定解除权来解除合同。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，虽然邓嘉鑫、李健未明确提出请求人民法院判决解除合同，但其要求判决返还购房款的诉求已经涵盖了解除合同的内容，同时结合邓嘉鑫、李健已经第三次起诉的情况，为避免司法资源浪费，对邓嘉鑫、李健与诚信公司之间的《商品房买卖合同》、《补充协议》依法予以解除。其解除的时间为诚信公司收到起诉状副本之日。合同解除后，诚信公司收取的购房款1884215元应予以返还并应当支付资金占用利息，其利息计算方式为：以应返还购房款1884215元为基数，自合同解除次日（2020年9月8日）始，按2020年9月8日全国贷款市场报价年利率3.85%计算。关于邓嘉鑫、李健与巴中农商行之间的《个人购房借款担保合同》是否应予解除的问题。本案中，邓嘉鑫、李健主观上不是不愿意履行合同，而是没有能力继续履行合同。邓嘉鑫、李健不能继续还贷的原因系“以租养贷”的经济计划落空，资金断链又无其他经济来源。在邓嘉鑫、李健起诉前已经向巴中农商行明确表示无力还贷，而且以实际行为表明不再还贷。在邓嘉鑫、李健未还贷对巴中农商行构成违约的情况下，巴中农商行本可依法起诉邓嘉鑫、李健解除《个人购房借款担保合同》却未起诉。邓嘉鑫、李健起诉请求解除《个人购房借款担保合同》时被告巴中农商行明确表示拒绝解除。在此情形下，双方之间所签订的《个人购房借款担保合同》已经形成僵局。如果不解除合同，让双方之间的合同关系继续存续，其唯一的结果就邓嘉鑫、李健持续违约，违约责任不断增大，双方利益受损，合同目的落空。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》法【2019】254号第48条：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，对邓嘉鑫、李健与巴中农商行之间的《个人购房借款担保合同》依法予以解除。因《个人购房借款担保合同》解除后涉及邓嘉鑫、李健、诚信公司和巴中农商行之间的结算问题，故对邓嘉鑫、李健要求诚信公司将收受的购房款返还给巴中农商行并承担占用期间资金利息、巴中农商行返还邓嘉鑫、李健已经履行的按月等额本息还款的诉讼请求，本案不作处理，各当事人可依法主张权利。 一审法院据此判决：一、邓嘉鑫、李健与巴中市诚信置业有限公司于2018年7月4日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》于2020年9月8日解除；二、邓嘉鑫、李健与巴中市诚信置业有限公司、巴中农村商业银行股份有限公司柳津桥支行于2018年7月6日签订的《个人购房借款担保合同》于2020年9月10日解除；三、巴中市诚信置业有限公司返还邓嘉鑫、李健支付的房款1884215元，并支付资金占用利息（利息计算方式为：以应返还购房款1884215元为基数，自2020年9月8日始，按2020年9月8日全国贷款市场报价年利率3.85%计算）；四、驳回邓嘉鑫、李健的其他诉讼请求。 二审审理查明的事实与一审认定的一致，本院予以确认。 本院认为，邓嘉鑫、李健与诚信公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”本案中，双方在案涉房屋买卖合同中约定诚信公司于2018年12月31日向邓嘉鑫、李健交付房屋，但至今未交付，且案涉房屋一直处于烂尾状态，诚信公司也不能保证具体的交房时间，邓嘉鑫、李健购买案涉房屋的合同目的是为了取得房屋用于经营并获得利益，但因诚信公司不能按期交房，且交房时间遥遥无期，致使邓嘉鑫、李健的合同目的不能实现，已构成根本违约，邓嘉鑫、李健请求解除案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，符合法律规定，一审法院对此处理并无不当，本院予以确认。 关于巴中农商行主张不应解除《个人购房借款担保合同》的问题，即使解除也应当返还贷款的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案中，在邓嘉鑫、李健与诚信公司签订的商品房买卖合同解除的情况下，邓嘉鑫、李健请求解除《个人购房借款担保合同》符合法律规定，应当一并解除，虽一审法院未对返还贷款的问题作出评判，但已交代其可另行主张权利，并未损害巴中农商行的相关权益，故巴中农商行的该主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人诚信公司、巴中农商行的上诉请求，均不成立；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5000元，由上诉人巴中市诚信置业有限公司、巴中农村商业银行股份有限公司柳津桥支行各负担2500元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨上宇 审 判 员 何奇林 审 判 员 袁 梅 二〇二一年二月三日 法官助理 苟绍阳 书 记 员 魏廷桓