上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终876号上诉人(原审被告)：景新磊，男，1982年11月27日出生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：黄晓栋，上海问学律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海良舍投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈明，总经理。上诉人景新磊因与被上诉人上海良舍投资管理有限公司(以下简称“良舍公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初13708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。景新磊上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项、第五项；依法改判景新磊无须向良舍公司支付违约金人民币(以下币种均为人民币)13，000元及律师费3，000元，良舍公司返还景新磊租赁保证金13，000元；本案所有诉讼费由良舍公司承担。事实和理由：一、一审法院认定景新磊违约不符合事实。事实是景新磊因为疫情导致合同目的无法实现才无奈解除合同，应当给予餐饮行业一定理解和照顾，再加上景新磊开的是面馆，不仅客流受到极大减少，网上外卖也不可能有很多订单，因此今年上半年疫情严重影响景新磊经营，不能够认定迟延支付属于违约行为，确实受疫情影响导致。二、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。景新磊可以提供经营期间的流水充分证明确实资金严重困难，良舍公司仅仅减免很小部分租金，但景新磊每月流水收入有时只有一两千元，连房租都不够支付，这还不包括请人的人工成本，所以景新磊不但没有盈利，还连续严重亏损。本次疫情是连续的。综上所述，景新磊认为一审法院未充分考虑公平公正原则及房屋使用费合理性，加重景新磊义务，忽略了疫情对本次餐饮行业的严重打击。请求支持景新磊的上诉请求。良舍公司辩称，一审法院没有支持良舍公司一审诉请7，即请求判令景新磊支付未注销证照的补偿金9，750元(自2020年6月30日至实际迁移日是为止，每月按照9，750元计算)，良舍公司表示遗憾。因为景新磊截止目前半年多时间里，仍未将其使用的“上海垚肴餐饮有限公司”的营业执照从上海市嘉定区叶城路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)上迁出或注销，造成该房屋无法再出租和注册新的营业执照，造成良舍公司更大的损失。希望二审法院予以考虑。景新磊将所有责任归结为疫情导致，显然强词夺理。1．景新磊根本没有餐饮经验，经常随意调换经营品种，一会金山海鲜面，一会儿做熏拉丝，一会儿做炒菜，一会儿做外卖，做夜宵……很小的店面，用2-3人，管理混乱，自己却每天上午10点多起床再到店里，经营不善，质量不佳，漏洞百出，更不能吃苦耐劳才是导致亏损的根源，同期在周边的餐饮店：沙县小吃、银花小食堂、心瑞小吃、麻辣香锅、沙拉、炒范等至今都经营的很好，有的还成为了地区的网红店。2．良舍公司是一家私企，也深受疫情之害。但在2020年3月，景新磊以疫情和经营亏损为由不付租金，且也不愿意解除合同时，良舍公司考虑到受疫情影响，景新磊可能存在经营困难，期间本着友好协商，尽力帮忙的目的，帮助景新磊支付一点其他费用，并与大房东协商给景新磊减免一定租金，但景新磊仍一分钱不愿支付。3.2020年5月、6月期间，景新磊还多次找良舍公司要再租办公房，说要开家演出经纪公司，分别看了绿地嘉尚国际广场的沪宜公路XXX号XXX室和沪宜公路XXX号XXX室等房，并说等合伙人来看了再面谈租赁事宜。2020年6月29日晚上，景新磊在没按合同付清水电费、租金和物业管理费的情况下，偷偷把店内物品搬走。在遭到值班的物业和保安部门阻止时，无奈只得把水电费付清，在门上贴“本店近期装修”字样，借口要装修，把店堂内所有物品搬清。2020年6月30日上午，景新磊就把“本店近期装修”字样全部撕掉，把店里钥匙往良舍公司办公室一丢就走了。4．景新磊所谓的迟延支付租金等违约行为，不是疫情影响导致，一审法院已在判决书中查明。所以良舍公司认为，不适用2020年4月16日《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》。即使考虑一点疫情因素，2020年4月16日《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》中第2点也明确表示：疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。综上所述，请求维持原判。良舍公司向一审法院起诉请求：1．判令解除良舍公司、景新磊间的《租赁合同》；2．判令景新磊支付2020年4月至6月租金及物业管理费合计20，894.88元；3．判令景新磊缴纳的租赁保证金良舍公司无需返还；4．判令景新磊支付违约金13，000元；5．判令景新磊向良舍公司支付免租时间的折算费用3，482.48元；6．判令景新磊支付良舍公司律师费5，000元；7．判令景新磊支付未注销证照的补偿金暂计9，750元(自2020年6月30日至实际迁移日为止，每月按照9，750元计算)；8．本案诉讼费用由景新磊承担。一审庭审中，良舍公司变更诉讼请求5为：要求景新磊向良舍公司支付免租时间的折算费用3，250元。一审法院认定事实：系争房屋的权利人分别为案外人尤国颖、吴一凡和徐英豪、吴华青。2019年9月15日，尤国颖、吴一凡和徐英豪、吴华青分别与良舍公司签订《租赁合同》，其中约定：尤国颖、吴一凡和徐英豪、吴华青将系争房屋出租给良舍公司，租赁期限自2019年10月1日起至2022年9月30日止，租金第1年每月1，500元，第2年开始每年递增5％；在租赁期间，良舍公司可授权第三方经营或转租。2019年9月14日，良舍公司(甲方、出租方)与景新磊(乙方、承租方)签订《租赁合同》，其中约定：甲方将系争房屋租赁给乙方，租赁时间自2019年9月16日起至2022年9月30日止；第1年每月租金6，500元＋464.96元，第2年每月6，825元＋464.96元，第3年每月7，166元＋464.96元；付款方式：每三月付一次；装修免租期：2019年9月16日-2019年9月30日；付款时间：乙方须每次提前15天将下次租金以银行转账方式支付至甲方的指定银行账户；乙方承担合同承租期的物业管理费，在租金交付时一并交付；乙方须以第一年的二个月租金作为租赁保证金支付给甲方，合计13，000元；注册证照保证金0元。乙方在合同终止前的三个月，需办理全部证照的迁移或注销手续。在合同终止时，若乙方已迁移或注销注册在该商铺内的所有证照后，保证金当即无息返还乙方。如合同到期还存在未迁移或未注销的证照的，拖延时间的租金按最后1年的标准上调50％。在注册保证金内扣除，如不足，另向乙方收取；乙方逾期交纳租金，每日按逾期总额的1％，向甲方给付滞纳金，逾期超过5日，甲方另可停止该商铺的水电等供应、房屋大门加锁、控制该房屋的物品，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金，免租时间折算费用退还给甲方，以及按合同期所付租金的二倍追索其违约责任；如发生诉讼，诉讼费、鉴定费、律师费等一切费用由败诉方承担。合同签订后，景新磊用“上海垚肴餐饮有限公司”的营业执照经营餐饮行业。景新磊租金付至2020年3月31日。因疫情原因，景新磊要求良舍公司减免租金，良舍公司同意减免租金6，000元，对减免数额双方未协商一致，故涉诉。一审另查明，1.2020年1月24日，因新冠疫情原因上海启动重大突发公共卫生事件一级响应机制。2．大房东因疫情减免良舍公司2个月租金，共计6，000元。3．景新磊于2020年6月29日搬离系争房屋。4．良舍公司为本次诉讼花费律师费5，000元。5．截止目前，景新磊仍未将其使用的“上海垚肴餐饮有限公司”的营业执照从系争房屋上迁出或注销。一审庭审中，景新磊陈述其因疫情原因于2020年3月底开始恢复营业。一审法院认为，良舍公司与景新磊签订的《租赁合同》为双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，当属合法有效，双方均应按约履行。因景新磊于2020年6月29日搬离系争房屋，故法院确认双方间的《租赁合同》已解除。景新磊自2020年4月1日起租金及物业管理费未付，故应向良舍公司支付2020年4月1日至2020年6月29日止的租金及物业管理费。鉴于景新磊租金付至2020年3月31日，法院综合疫情对于合同履行的影响酌情确定景新磊该段期间应支付租金及物业管理费12，000元。景新磊逾期支付租金且在疫情对经营影响减弱及良舍公司同意减免部分租金的情况下仍拖欠租金未付，显属违约，应承担违约责任，良舍公司主张租赁保证金无需返还及违约金13，000元的诉请，合法有据，法院予以支持。因该违约金已足以弥补良舍公司的损失，故对于良舍公司主张未注销证照的补偿金的诉请，法院不予支持。良舍公司与大房东租赁期限自2019年10月1日开始，故良舍公司主张2019年9月16日至2019年9月30日装修免租期折算费用3，250元的诉请，缺乏依据，法院不予支持。良舍公司主张的律师费损失符合合同约定，但考虑到其已主张违约金，故法院酌情将其律师费损失调整为3，000元。判决：一、确认上海良舍投资管理有限公司与景新磊于2019年9月14日签订的《租赁合同》解除；二、景新磊应于判决生效之日起十日内支付上海良舍投资管理有限公司租金及物业管理费人民币12，000元；三、景新磊应于判决生效之日起十日内支付上海良舍投资管理有限公司违约金人民币13，000元；四、上海良舍投资管理有限公司收取的租赁保证金人民币13，000元不予返还；五、景新磊应于判决生效之日起十日内支付上海良舍投资管理有限公司律师费人民币3，000元；六、上海良舍投资管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，景新磊逾期支付租金且在疫情对经营影响减弱及良舍公司同意减免部分租金的情况下仍拖欠租金未付，显属违约，应承担违约责任，一审法院支持良舍公司主张租赁保证金无需返还及违约金13，000元的诉请，并无不当。关于良舍公司主张的律师费损失符合合同约定，一审法院考虑到已支持其违约金主张，故酌情将律师费损失调整为3，000元，亦无不当。景新磊的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币525元，由上诉人景新磊负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 刘海邑审 判 员 王 伟二〇二一年二月二十四日法官助理 朱 敏书 记 员 朱 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……