河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终422号上诉人（原审被告）：洛阳子悦置业有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区军民路**。法定代表人：王泮泮，该公司董事长。委托诉讼代理人：耿虎，河南铭志律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洛阳文泰物业管理有限公司，，住所地河南省新安县新城北京路中段法定代表人：薛大玲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：余江龙，河南慕容律师事务所律师。上诉人洛阳子悦置业有限公司（以下简称子悦公司）与被上诉人洛阳文泰物业管理有限公司（以下简称文泰公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省新安县人民法院（2020）豫0323民初2725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。子悦公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判子悦公司支付物业费44579元。事实与理由：原审判决物业费起算时间与合同约定不符。子悦公司与文泰公司签订合同服务期限实际为2018年4月1日至2018年12月31日，原审判决自2018年1月1日起起算错误。子悦公司向法庭提交的物业服务合同是双方的真实意思表示，文泰公司拒不提交该合同原件，反而提交一份与业委会签订的虚假合同欺骗法院，应承担对其不利的后果。原审多判子悦公司支付物业费15277元。由于原审判决错误认定物业服务的期限及面积，导致子悦公司多支付物业费15277元，应予纠正。文泰公司辩称，一审法院认定事实正确，适用法律准确，判决结果并无不当，子悦公司应当依法向文泰公司支付物业费59856.5元。一审庭审过程中，子悦公司提交了相应证据。文泰公司结合实际情况，重新计算确定本次判决数额，相关依据均由子悦公司提供，应依法驳回子悦公司的上诉请求，维持一审判决。文泰公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告清偿拖欠物业管理费用100399.56元；2、本案一切费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年1月1日，子悦嘉园小区业主委员会与原告文泰物业管理有限公司签订《子悦嘉园物业管理服务协议》，约定子悦嘉园小区业主委员会委托原告实行物业服务，协议对小区的基本情况、物业管理服务设置、双方的权利和义务、物业管理服务的内容和质量、物业管理服务费用、其它有偿服务费用以及违约责任等事项作出具体约定。其中内容显示该小区总住户316户，现入住235户；协议期限为2018年1月1日至2018年12月31日，物业管理服务费收取标准按每月每户0.36元/平方米计算。期满后双方又分别于2019年1月1日、2020年1月18日续签了协议，协议内容与2018年所签协议一致，协议期限分别为2019年1月1日至2019年12月31日、2020年1月1日至2020年12月31日。2018年4月1日，原告与被告子悦公司签订《物业服务合同书》一份，合同约定内容与《子悦嘉园物业管理服务协议》中内容一致。2020年11月12日，新安县城关镇西关社区居民委员会出具“证明”一份，内容表明：“新安县子悦嘉园业主委员会由于工作需要，经全体业主长时间的酝酿讨论，在西关社区的领导下，于2017年2月15日召开全体业主大会，应到215人，实到会200人，选举结果如下：主任：孔云瑞；付主任：郭全国、颜小华；委员：李排子、郭清现、郭云子、杨小坡。此结果2017年已在新安县房地产管理局备案。”该证明同时加盖了西关社区居民委员会的公章。另：1、原告诉称本案中物业费缴纳共计涉及到81套房屋，经核实，其中7-2-502、7-3-502系重复，实际涉及79套房屋；2、依据（2018）豫0323民初2982号民事裁定书，2018年11月5日，新安县人民法院查封该小区80套房屋，2018年11月13日，查封房屋11套，查封期限均为3年。2018年11月28日，一审法院作出（2018）豫0323民初2982号之一民事裁定，对上述子悦嘉园小区已查封的91套房屋中的29套房屋解除查封。2019年11月20日，一审法院作出（2019）豫0323执849号之一裁定，将已被法院查封的62套房屋中的45套房屋（房号分别为2-1-501、2-1-502、2-2-502、2-3-601、2-3-602、2-4-601、2-4-602、3-1-601、3-2-601、3-3-602、3-4-601、4-1-601、4-1-602、4-2-601、4-2-602、4-3-601、4-3-602、4-4-601、4-4-602、5-1-503、5-1-602、5-1-603、5-1-604、5-2-403、5-2-502、5-2-503、5-2-601、5-2-602、5-2-603、5-2-604、5-3-602、6-1-601、6-1-602、6-2-601、6-3-502、7-1-402、7-1-403、7-1-502、7-1-503、7-2-402、7-2-502、7-2-503、7-3-402、7-3-502、7-3-503，房屋面积共计4360㎡）抵偿给河南台兴建设集团有限公司，本案涉诉的79套房屋包含该被执行的45套房屋。对原告所诉的剩余34套房屋中，有27套房屋已被被告子悦公司出售或抵账，且签有《房屋权属买卖合同》或《协议书》为证，其中2018年9月21日，被告与洛阳强仕实业有限公司签订《协议书》一份，约定将7-2-303（面积97.9㎡）、7-3-303（面积97.9㎡）、5-1-403（面积98.05㎡）三套房屋抵账给洛阳强仕实业有限公司，面积共计293.85㎡；2018年9月26日，将6-3-602（97.91㎡）、6-3-603（97.91㎡）、7-3-603（97.9㎡）三套房屋抵账给姚小留，面积共计293.72㎡；2018年10月13日，被告与董巧签订《房屋权属买卖合同》，约定将5-1-402号房屋出售给董巧，面积为98.05㎡；2018年11月2日，被告与白云凤签订《房屋权属买卖合同》，约定将7-2-403号房屋出售给白云凤，面积为97.90㎡；2018年12月25日，被告与张新芳签订《房屋权属买卖合同》，约定将2-3-502号房屋出售给张新芳，面积为92.51㎡；2018年12月30日，被告与张会平签订《房屋权属买卖合同》，约定将7-1-303号房屋出售给张会平，面积为97.9㎡；2019年4月8日，被告与曾娟子签订《房屋权属买卖合同》，约定将2-2-601号房屋出售给曾娟子，面积为92.51㎡；2019年4月22日，被告与李荣华签订《房屋权属买卖合同》，约定将2-1-301号房屋出售给李荣华，面积为92.51㎡；2019年4月22日，被告与杨亚飞签订《房屋权属买卖合同》，约定将7-2-301号房屋出售给杨亚飞，面积为99.47㎡；2019年6月4日，被告与苗青签订《房屋权属买卖合同》，约定将7-1-304号房屋出售给苗青，面积为99.47㎡；2019年7月19日，被告与周三锋签订《房屋权属买卖合同》，约定将5-2-402号房屋出售给周三锋，面积为98.05㎡；2019年9月26日，被告与张来军签订《房屋权属买卖合同》，约定将2-2-602号房屋出售给张来军，面积为92.51㎡；2020年1月6日，被告与洛阳逸康老年服务中心签订《协议》一份，约定将6-2-602、6-3-601、6-3-604、7-1-601、7-1-602、7-1-603、7-1-604、7-2-601、7-2-604、7-3-601、7-3-604十一套房屋抵账给洛阳逸康老年服务中心，面积共计1087.73㎡；对房号为2-3-201、6-3-102、7-2-602、7-2-603、7-3-504、7-3-602、2-1-401的七套房屋总面积共计676.1㎡，被告辩称也均已出售或抵账，但并未提供买卖合同或者抵账协议。一审法院认为，依法成立的合同约定受法律保护。原告与业主委员会签订的《子悦嘉园物业管理服务协议》和原、被告签订的《物业服务合同书》内容一致，说明原、被告之间的《物业服务合同书》与《子悦嘉园物业管理服务协议》经过充分协商，皆为有效合同，且原告一直履行至今。现被告辩称该小区尚未成立业主委员会、《子悦嘉园物业管理服务协议》不具有真实性，根据原告提供的新安县城关镇西关社区居民委员会的证明能够证实涉案小区成立业主委员会的事实，故对该答辩意见，一审法院不予采信。本案中，原告自2018年1月1日接管子悦嘉园物业管理服务至今，实际为该小区提供了物业服务，小区的业主亦接受了原告提供的物业服务并支付了物业费，根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。故对原告要求被告承担空房出售前的物业费，合法有据，一审法院依法予以支持。被告辩称其中45套房屋已被法院查封并执行，因该房屋并非是原告原因导致被查封，房屋是否使用不影响原告为其提供物业服务，查封行为也并未产生物权变动的法律效果，所查封的房屋仍归被告所有，故被告对于已被查封部分的房屋查封期间亦负有缴纳物业费的义务。依据（2019）豫0323执849号之一裁定，涉诉房屋中的45套总面积共计4360㎡，已于2019年11月20日抵偿给河南台兴建设集团有限公司，故对此45套房屋，被告应缴纳自2019年11月20日之前的物业费35577.6元[从2018年1月1日至2019年11月20日按照收费标准0.36元/㎡/月计算（0.36元/㎡/月×22个月＋0.36元/㎡/月÷30天×20天）×4360㎡＝35577.6元]。截止本案起诉前被告已经出售或抵账的房屋共有27套：2018年9月21日抵账的7-2-303、7-3-303、5-1-403三套房屋，面积共计293.85㎡，物业费应为920.34元[从2018年1月1日至2018年9月21日按照收费标准0.36元/㎡/月计算（0.36元/㎡/月×8个月＋0.36元/㎡/月÷30天×21天）×293.85㎡＝920.34元]。2018年9月26日抵账的6-3-602、6-3-603、7-3-603三套房屋，面积共计293.72㎡，物业费应为937.55元[从2018年1月1日至2018年9月26日按照收费标准0.36元/㎡/月计算（0.36元/㎡/月×8个月＋0.36元/㎡/月÷30天×26天）×293.72㎡＝937.55元]。2018年10月13日出售的5-1-402号房屋，面积为98.05㎡，物业费应为332.98元[从2018年1月1日至2018年10月13日按照收费标准0.36元/㎡/月计算（0.36元/㎡/月×9个月＋0.36元/㎡/月÷30天×13天）×98.05㎡＝332.98元]。2018年11月2日出售的7-2-403号房屋，面积为97.90㎡，物业费应为354.79元[从2018年1月1日至2018年11月2日按照收费标准0.36元/㎡/月计算（0.36元/㎡/月×10个月＋0.36元/㎡/月÷30天×2天）×97.90㎡＝354.79元]。2018年12月25日出售的2-3-502号房屋，面积为92.51㎡，物业费应为394.09元[从2018年1月1日至2018年12月25日按照收费标准0.36元/㎡/月计算（0.36元/㎡/月×11个月＋0.36元/㎡/月÷30天×25天）×92.51㎡＝394.09元]。2018年12月30日出售的7-1-303号房屋，面积为97.9㎡，物业费应为422.93元[从2018年1月1日至2018年12月30日按照收费标准0.36元/㎡/月计算(0.36元/㎡/月×12个月×92.51㎡＝422.93元)]。2019年4月8日出售的2-2-601号房屋，面积为92.51㎡，物业费应为508.43元[从2018年1月1日至2019年4月8日按照收费标准0.36元/㎡/月计算（0.36元/㎡/月×15个月＋0.36元/㎡/月÷30天×8天）×92.51㎡＝508.43元]。2019年4月22日出售的7-2-301（面积99.47㎡）、2-1-301（面积92.51㎡）两套房屋，面积共计为191.98㎡，物业费应为1087.37元[从2018年1月1日至2019年4月22日按照收费标准0.36元/㎡/月计算（0.36元/㎡/月×15个月＋0.36元/㎡/月÷30天×22天）×191.98㎡＝1087.37元]。2019年6月4日出售的7-1-304号房屋，面积为99.47㎡，物业费应为613.53元[从2018年1月1日至2019年6月4日按照收费标准0.36元/㎡/月计算（0.36元/㎡/月×17个月＋0.36元/㎡/月÷30天×4天）×99.47㎡＝613.53元]。2019年7月19日出售的5-2-402号房屋，面积为98.05㎡，物业费应为657.72元[从2018年1月1日至2019年7月19日按照收费标准0.36元/㎡/月计算（0.36元/㎡/月×18个月＋0.36元/㎡/月÷30天×19天）×98.05㎡＝657.72元]。2019年9月26日出售的2-2-602号房屋，面积为92.51㎡，物业费应为694.94元[从2018年1月1日至2019年9月26日按照收费标准0.36元/㎡/月计算（0.36元/㎡/月×20个月＋0.36元/㎡/月÷30天×26天）×92.51㎡＝694.94元]。2020年1月6日抵账的6-2-602、6-3-601、6-3-604、7-1-601、7-1-602、7-1-603、7-1-604、7-2-601、7-2-604、7-3-601、7-3-604十一套房屋，面积共计1087.73㎡，物业费应为9476.31元[从2018年1月1日至2020年1月6日按照收费标准0.36元/㎡/月计算（0.36元/㎡/月×24个月＋0.36元/㎡/月÷30天×6天）×1087.73㎡＝9476.31元]。剩余七套房屋（面积共计676.1㎡），因被告子悦公司并未提交相应证据证实其将该部分房屋于原告起诉之前已实际交付给购买人或被抵账人，故其仍对该部分房屋产生的物业费负有缴纳的义务，物业费应为7877.92元[从2018年1月1日计算至2020年9月11日起诉之日按照收费标准0.36元/㎡/月计算应为（0.36元/㎡/月×32个月＋0.36元/㎡/月÷30天×11天）×676.1㎡＝7877.92元]。综上，被告应承担的空房出售前的物业费共计为59856.5元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告子悦公司应于本判决生效之日起五日内向原告文泰公司支付物业费59856.5元。二、驳回原告文泰公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1154元（已减半收取），由原告文泰公司负担500元，被告子悦公司承担654元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于一审法院认定由子悦公司向文泰公司支付物业费59856.5元是否正确的问题。根据文泰公司提供的新安县城关镇西关社区居民委员会的证明，能够证实涉案小区成立业主委员会的事实。文泰公司与业主委员会签订的《子悦嘉园物业管理服务协议》能够证明文泰公司自2018年1月1日接管子悦嘉园物业管理服务至今，实际为该小区提供物业服务的事实，一审法院从2018年1月1日计算案涉房产的物业服务费并无不当。子悦公司上诉称案涉物业服务费应从2018年4月1日开始计算的理由不能成立，本院不予支持。子悦公司上诉称原审判决多计算部分房屋物业服务的面积，但是并未提交证据证明，本院对其该项上诉主张不予支持。综上所述，上诉人子悦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费182元，由上诉人洛阳子悦置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邱平平二〇二一年二月十八日书记员  单晓玉