浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0424民初405号 原告：中国工商银行股份有限公司海盐支行，住所地：浙江省海盐县武原街道新桥南路**。统一社会信用代码：91330424846783301K。 负责人：麻朝晖，该行行长。 委托代理人：马洪培、李雪玲，浙江海赛律师事务所律师。 被告：李美莲，女，1983年2月19日出生，汉族，住河南省夏邑县。 被告：刘记成，男，1982年1月7日出生，汉族，住河南省夏邑县。 被告：海盐利烜房地产开发有限公司。。住所地：浙江省海盐县武原街道城北西路**统一社会信用代码：91330424MA29FRRJ1L。 法定代表人：蔡风佳，该公司经理。 委托代理人：周思皑，女，1979年6月11日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 原告中国工商银行股份有限公司海盐支行与被告李美莲、刘记成、海盐利烜房地产开发有限公司（以下简称利烜公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案。原告诉请法院判令：1、解除原、被告之间的《个人购房借款／担保合同》；2、被告李美莲、刘记成偿还原告借款本金802284.54元及利息12806.31元（利息暂算至2020年11月21日，请按合同约定判决至本金清偿完毕之日止），并偿付原告律师代理费损失38605元，合计853695.85元；3、被告利烜公司对被告李美莲、刘记成的还款义务承担连带保证责任；4、原告对被告李美莲、刘记成提供抵押担保的位于海盐县××街道××路××号××幢××室房屋拍卖、变卖所得的价款优先受偿；5、三被告承担本案诉讼费用。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王燕芬独任审判，于2021年2月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李雪玲、被告利烜公司委托代理人周思皑到庭参加诉讼，被告李美莲、刘记成经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 本院经审理查明：2018年7月12日，原告作为贷款人，被告李美莲作为借款人，被告李美莲、刘记成作为抵押人，被告利烜公司作为保证人，签订01204000182018一手贷0000701《个人购房借款／担保合同》一份，该合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为820000元，用于购买坐落于××街道××路××号××小区××幢××室的房屋；贷款期限为360个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮30%确定；还款方式为按月等额本息还款法（按月计息），如借款人未指定还款日，则还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日的，当月最后一日为还款日，借款人应从贷款发放的次月开始还款；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布本合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同；抵押人自愿以位于××街道××路××号××小区××幢××室的房屋向贷款人提供抵押担保，抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承当连带保证责任，但正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产抵押登记证明的，保证人对之后到期的借款人的债务免除保证责任；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，担保人同意贷款人自行选择实现担保的顺序，即贷款人可以选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权；如借款人或担保人违约，应当承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费及其他依法应由借款人、担保人承担的费用；合同还对其他相关的权利义务进行了约定。 2018年6月29日，被告李美莲、刘记成出具《同意抵押承诺书》一份，载明刘记成同意以位于××街道××路××号××小区××幢××室的房屋为李美莲的上述借款提供房地产抵押担保，李美莲不按时履行还款或付息等合同约定义务时，同意贷款人依法处置该抵押物用来偿还贷款本息。后双方办理了上述房屋的抵押权预告登记，2018年7月31日，原告取得了编号为浙（2018）海盐县不动产证明第0012936号不动产登记证明。 2018年10月12日，被告刘记成向原告出具《共同还款承诺书》一份，表明其已知悉涉案借款合同的全部内容，自愿成为该笔贷款的共同还款人，共同承担还款责任。 合同签订后，2018年10月12日，原告依约向被告李美莲发放贷款820000元，贷款日期为2018年10月12日至2048年10月12日。但借款后，被告李美莲、刘记成自2020年9月开始逾期还款，至今已连续5个月未按时足额偿还贷款本息。原告认可本案立案后，被告李美莲、刘记成归还了5100元，截至2021年1月21日，该二被告尚欠原告借款本金801455.06元、利息17097.13元。 另查明，被告李美莲、刘记成系夫妻关系；涉案抵押房产目前尚未办理正式抵押登记手续；原告为实现债权支付了律师代理费38605元。 上述事实，有原告和被告利烜公司的庭审陈述及原告提交的证据即《个人购房借款/担保合同》、共同还款承诺书、同意抵押承诺书、个人贷款借款凭证、不动产登记证明、贷款欠款明细、委托代理合同、代理费发票、户口簿、结婚证等予以证实。 本院认为，原、被告之间签订的《个人购房借款/担保合同》及被告刘记成出具的《共同还款承诺书》，系各方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，原、被告均应按照合同约定享有权利和履行义务。合同签订后，原告依约发放借款，但被告李美莲、刘记成未按时足额偿还借款本息，已连续逾期三个月以上，故原告有权解除合同，宣布本合同项下借款立即到期，要求借款人即被告李美莲、共同还款人即被告刘记成立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。对被告利烜公司的责任问题，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。本案中，担保人同意原告自行选择实现担保的顺序，放弃针对原告选择清偿顺序的抗辩权，且涉案抵押房产目前尚未办理正式抵押登记手续，故原告同时诉请对涉案抵押房屋享有优先受偿权以及被告利烜公司对被告李美莲、刘记成的还款义务承担连带保证责任，符合法律规定，本院依法予以支持。被告利烜公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。对被告利烜公司提出的律师代理费过高的意见，本院认为，原告诉请的该费用符合法律规定和双方约定，金额合理，故应予支持，对被告的抗辩意见不予采信。因立案后被告李美莲、刘记成归还了5100元，故对原告的该部分诉讼请求，本院不再支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司海盐支行与被告李美莲、刘记成、海盐利烜房地产开发有限公司于2018年7月12日签订的《个人购房借款/担保合同》（01204000182018一手贷0000701）； 二、被告李美莲、刘记成归还原告中国工商银行股份有限公司海盐支行借款本金人民币801455.06元、利息人民币17097.13元（暂算至2021年1月21日，以后利息按合同约定计算至本金清偿完毕之日止），并偿付原告为实现债权支付的律师代理费38605元，上述款项，由该二被告于本判决生效之日起十日内付清； 三、原告有权以被告李美莲、刘记成提供抵押的位于浙江省海盐县××街道××路××号××小区××幢××室房屋【浙（2018）海盐县不动产证明第0012936号不动产登记证明】折价或者以拍卖、变卖该抵押房屋所得的价款优先受偿； 四、被告海盐利烜房地产开发有限公司对本判决第二项内容中被告李美莲、刘记成的还款义务承担连带清偿责任，被告海盐利烜房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告李美莲、刘记成追偿； 五、驳回原告其他诉讼请求。 如果三被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6168元，财产保全费4920元，合计11088元，由被告李美莲、刘记成、海盐利烜房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  王燕芬 二〇二一年二月七日 书记员  夏铭伟 8 7