新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新27民终95号      上诉人（原审被告）：张利，男，1943年5月13日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区。   委托诉讼代理人：张绍武（系张利之子），男，1978年11月6日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区。   上诉人（原审原告）：孙玉花，女，1982年2月1日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区。   上诉人张利因与上诉人孙玉花房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区精河县人民法院（2020）新2722民初1869号民事判决，向本院提起上诉。本案于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张利的委托诉讼代理人张绍武、上诉人孙玉花到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   张利上诉称：1．撤销新疆维吾尔自治区精河县人民法院作出的（2020）新2722民初1869号民事判决；2．判令孙玉花履行与张利于2019年签订的房屋租赁合同；3．判令驳回张利向孙玉花返还租赁费5250元、暖气费800元。事实与理由：一、原审法院事实认定错误：（1）关于孙玉花协助搬离货物问题不属实，主暖气管道的接头处漏水不属实。（2）关于张利因孙玉花锁门发生争吵事实不属实，孙玉花提供的录音不能证明孙玉花提出要锁门时发生争吵。（3）关于一审判决认定的不让孙玉花进入，双方发生争吵，并报警事实不存在。张某某于2020年10月3日晚上8：43分因被锁在房内，没有办法维修才报警。（4）原审判决查明的事实与认定前后结论不符，前后矛盾。对于同一个不租赁房屋意思表示问题，原审法院既认定“2020年10月13日和2020年10月15日双方最终没有达成一致意见”，又认定“2020年10月9日双方就解除房屋租赁合同达成一致意见”，前后矛盾，事实认定不清。（5）原审法院认定2020年10月15日搬离不属实，判决张利退还暖气费错误。二、原审法院法律适用不当。1．证据采用不符合法律规定。原审法院对孙玉花提供的电话录音光盘视听资料、解除合同告知书予以确认违反了相关规定。张利之子张某某被锁在屋内紧急情况下为了维修破门，孙玉花赶到后指责张利维修时间长，与张利发生争吵，在未经过张利同意的情况下拍照录音构成侵权。现场派出所、警务站民警装备齐全，录制视频资料，并在网上公开审理时播放录音资料质证，更不符合涉稳保密规定。2．张利与孙玉花就解除合同未协商一致。2020年10月4日，张利与孙玉花协商解除合同时，张利提出支付门、管道维修费用，孙玉花不同意张利提出的条件并提出赔偿货物损失、退还房租，双方就解除合同未达成一致意见。张利向孙玉花送达解除合同告知书是为了与孙玉花协商并引导孙玉花通过法院起诉解决问题，并未对解除合同后的责任分担、损失分配达成一致协议，原合同仍然有效。原审法院以张利发出的解除合同告知书及孙玉花口头提出不租赁意思表示，认定合同已协商解除事实不当。3．关于合同解除后的赔偿问题。房屋租赁合同中约定孙玉花赔偿至弥补全部损失为止。孙玉花经营农资已有1年6个月，屋内农药味弥漫，半年内屋里空气环境很难恢复正常，孙玉花应赔偿因违约给张利造成的损失，赔偿维修管道、门、地面、墙壁等损失13500元。4．关于房屋租赁合同继续履行、损失赔偿问题。依据原审法院查明，孙玉花已搬离物品并在另处租赁门面继续经营农资，以自己的行为表明不履行租赁合同。张利可以向孙玉花主张承担继续履行、赔偿损失等违约责任。综上，请上级法院依法判令孙玉花继续履行合同，承担维修、赔偿义务，维护张利房屋财产权利。   孙玉花辩称，原审判决认定双方合同已经解除正确。双方维修时张利将门上锁，告知孙玉花解除合同，之后送达了正式的解除合同告知书，认为双方合同已经解除。原审查明的事实正确。孙玉花搬离张利门面房的时间是2020年10月15日，合同解除后应该退还多交付的租赁费和暖气费，孙玉花的搬离是张利强行解除合约导致。   孙玉花上诉请求：1．请求依法撤销新疆维吾尔自治区精河县人民法院（2020）新2722民初1869号民事判决第二项、第三项，改判张利向孙玉花返还房屋租赁费5794.20元及违约金5400元、取暖费800元；2．本案一、二审诉讼费用由张利承担。事实与理由：一、原审判决张利返还孙玉花租赁费5250元计算有误。该租赁合同第二年的租期为2020年6月6日至2021年6月5日，如果解除合同按争执发生日2020年10月3日计算，已占用的房屋租赁费为2909.88元（9000元÷365天×l18天），张利应退还孙玉花房屋租赁费为6090.12元；如果按2020年10月15日孙玉花搬离租赁房屋的时间算，已占用的房屋租赁费为3205.88元（9000元÷365天×130天），张利应退还孙玉花房屋租赁费是5794.20元，原审判决退还房屋租赁费5250.7元错误。二、原审判决不支持孙玉花要求张利承担违约责任的诉求错误。2020年10月3日，张利与孙玉花因维修暖气管道发生争执，张利提出解除房屋租赁合同，并将房门上锁不让孙玉花进入致使孙玉花无法经营。张利强行解除合同，将租赁的房屋收回，致使双方所签的《房屋租赁合同》无法履行构成根本违约，张利理应按双方所签《房屋租赁合同》的约定承担违约责任，支付违约金5400元。   张利辩称，关于租金问题，张利与孙玉花并未协商达成解除合同一致意见。如果判定合同解除孙玉花要支付张利的合同租赁费，孙玉花应当支付张利9000元的损失费用。孙玉花要求返还房屋租赁费没有依据。   一审法院经审理查明：孙玉花作为乙方与张利作为甲方于2019年4月28日签订了《房屋租赁合同》，张利将位于精河县城镇解放西路的一门面房租赁给孙玉花经营农资销售，房屋面积32平方米，租赁期限3年，自2019年6月5日起至2022年6月5日止，每年租金9000元，双方约定房屋及押金支付方式为：房屋使用押金自合同签订之日一次性付清。自2019年6月5日至2020年6月5日的年租金自合同签订之日付清；自2020年6月5日至2021年6月5日的年租金自2020年6月前付清；自2021年6月至2022年6月的年租金自2021年6月前付清。租赁期间，孙玉花承担与租房有关的所有税金，张利不承担租房税金。水、电、暖、物业、卫生费用由孙玉花自行承担。每年暖气费孙玉花在交房屋租金时一块交给张利。在租赁期限内，张利擅自解除合同，提前收回房屋，张利应退还剩余租金以及未使用费用，同时按合同总租金的20%向孙玉花支付违约金，若支付的违约金不足弥补孙玉花损失的，张利还应负责赔偿等条款。   合同签订后，张利将房屋交付给孙玉花，2020年6月26日孙玉花向张利交纳了2020年6月6日至2021年6月5日房租及取暖费共计9800元，并由张利出具了收款收据。   2020年9月，精河县住建局对孙玉花租赁张利的房屋所在的城区的老旧暖气管道进行更换后，2020年10月3日，双方都发现孙玉花租赁的门面房的地下室主暖气管入地下室的接头处漏水，张利之子张某某带领维修工到地下室维修，并帮助孙玉花将存储于地下室的货物搬离漏水房间。在张利之子张某某维修管道和处理漏出的地面积水时，双方发生争执，孙玉花要求锁门回家做饭，张某某要求维修好管道和处理完地面积水才能锁门，双方因此发生争吵后，孙玉花因害怕门面房里的货物丢失，在张利之子张某某还在地下室处理地面积水时，将门面房锁门回家，将张某某锁在门面内。张某某处理一段时间的积水后，电话告知孙玉花来开门，双方在电话中又发生争吵，张某某报警，警务站民警出警后，张某某未等孙玉花来开门，直接将铝合金玻璃门的玻璃敲碎出来。随后孙玉花赶来，孙玉花、张利及儿子张某某发生争吵。至2020年10月4日上午，张利又带领维修工对漏水暖气管道进行维修，孙玉花在进入门面房时，案外人张某某害怕影响维修不让其进入，双方又发生争吵，并报警，在民警到达后，双方仍未停止争吵，争吵中张利及儿子张某某口头告知孙玉花解除租赁合同，并让孙玉花搬离，民警对双方的纠纷调解无果。   另查明，2020年10月5日，张利及儿子张某某向孙玉花送达了《解除合同告知书》，要求孙玉花搬离租赁房屋内货物，解除双方的租赁合同，内容为“2020年10月3日下午，你承租房屋漏水，本人作为出租人代履行维修义务，与儿子张某某进入你承租房屋，清理积水、维修，你不配合而且在房屋内有人维修时锁门离开进行阻拦，造成房屋严重损失。10月3日下午8：34，张某某于你锁门后电话联系你丈夫开门，在电话里你丈夫提出维修时间长问题，张某某已在电话告知搬出货物，解除合同。警察到达现场后再次告知解除合同。10月4日下午5点左右、10月5日上午11：00左右，本人及张某某再次告知解除合同。现本人再次书面提出你因违约造成损失严重应予解除合同，再次履行告知义务。后期等候法院处理。…”告知人处由张利、张某某签字。2020年10月9日，张利电话告知孙玉花，要进入孙玉花租赁门面房内检查暖气，孙玉花当时未锁租赁的门面房，张利遂报警，民警出警到达门面后，孙玉花向出警的民警明确表示不租赁张利的门面房了，也未去租赁的门面房。至2020年10月13日和2020年10月15日，孙玉花两次电话告知张利要到租赁的门面房搬离物品，张利要求民警在场才能搬离物品，双方最终未能达成一致意见。庭审中，孙玉花陈述称其于2020年10月15日搬离精河县城镇解放西路商铺，孙玉花已在另处租赁门面继续经营农资。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，是依法成立的有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方应当按合同约定和法律规定履行自己的合同义务和法定义务。关于房屋租赁合同是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人双方协商一致，可以解除合同。本案中，张利已于2020年10月5日向孙玉花发出解除合同告知书，孙玉花于2020年10月9日明确向出警的民警表示不租赁张利的房屋，张利和出警的民警在涉案房屋的现场，并知晓孙玉花不租赁房屋的意见。双方于2020年10月9日就解除房屋租赁合同达成一致意见，双方的《房屋租赁合同》已经双方协商解除，予以确认。双方因维修暖气管道发生矛盾后达成解除房屋租赁合同合意，系基于主客观原因，一方提出解除合同，另一方同意的，违约金适用的构成要件不满足，违约金责任不能适用，故孙玉花要求张利支付违约金的主张，不予支持。合同解除后，张利已收的未到期租金应予以返还，孙玉花称其是2020年10月15日才搬离租赁房屋，从2020年6月到2020年10月计5个月的房屋租赁费为3750元（9000元/年÷12个月×5个月），张利需向孙玉花退还房屋租赁费为5250元（9000元－3750元），因未到取暖季收取的800元取暖费亦应返还，孙玉花的该项诉讼请求，部分予以支持。   孙玉花提供的证据不足以证实其货物被水淹的情况及货物数量，且亦无证据证实是因张利过错造成暖气管道损坏致水淹货物，故孙玉花要求张利赔偿财产损失的主张，不予支持。孙玉花未提供证据证实牌匾系张利毁坏的情况，其要求张利赔偿牌匾损失的主张，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认原告孙玉花与被告张利于2019年4月28日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告张利于本判决发生法律效力后十日内向原告孙玉花返还租赁费5250元、暖气费800元；三、驳回原告孙玉花的其他诉讼请求。案件受理费148元，由原告孙玉花负担123元，由被告张利负担25元。   二审中，当事人未提交新证据。孙玉花要求再次提交一审提交过的录音证据，庭后法庭组织双方对孙玉花提交光盘中的7份录音证据逐一进行了质证，孙玉花所要证明的问题及张利质证意见与原审质证及查明一致。   本院二审经审理查明，2020年10月3日，孙玉花及张利发现门面房的地下室主暖气管入地下室的弯头处渗水，张利之子张某某维修管道和处理漏出的地面积水时，孙玉花要求锁门回家做饭，张某某要求维修好管道和处理完地面积水才能锁门，孙玉花因担心货物丢失将店门上锁回家，将张利之子张某某锁在房内。张某某处理一段时间积水后，电话告知孙玉花来开门，双方在电话里发生争吵，张某某报警，张某某将铝合金玻璃门的玻璃敲碎。后孙玉花赶来，双方发生争吵，张利口头要求解除合同。2020年10月5日，张利及儿子张某某向孙玉花以信件的形式向孙玉花送达了解除合同告知书。上述事实有张利、张某某向孙玉花送达的解除合同告知书的内容及录音等证据予以证实。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。   本院认为，本案的争议焦点是：1.孙玉花要求确认孙玉花与张利签订的《房屋租赁合同》解除是否有事实及法律依据；2.孙玉花要求张利返还合同解除后未使用的房屋租赁费、暖气费并支付违约金是否有事实及法律依据。关于张利与孙玉花签订的房屋租赁合同是否解除的问题。2019年4月28日，张利与孙玉花签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约定全面履行合同义务。本案中，2020年10月3日双方因涉案房屋地下室主暖气管入地下室的弯头处渗水维修问题发生争执，张利提出不再向孙玉花租赁房屋并于2020年10月5日向孙玉花发出解除合同告知书，孙玉花收到解除合同告知书后于2020年10月15日从租赁房屋搬离，双方自身的实际行为表明已就解除房屋租赁合同达成合议并实际履行，原审法院判决确认《房屋租赁合同》解除正确，本院予以维持。   关于孙玉花要求张利返还合同解除后未使用的房屋租赁费、暖气费并支付违约金问题。孙玉花与张利签订的《房屋租赁合同》明确约定第二年度的租期是2020年6月5日至2021年6月5日、年租金为9000元，亦约定了每年暖气费由孙玉花支付给张利，且该年度房屋租金及暖气费孙玉花已全额交付张利。本案中解除合同通知书系张利自行提出，孙玉花在维修暖气管道过程中锁门的行为并不导致合同解除，孙玉花于2021年10月15日搬离涉案租赁房屋后并未实际享用取暖，根据公平原则张利应向孙玉花退还未使用的房屋租赁费及已交付的暖气费。本案二审中孙玉花提出原审法院判决退还房屋租赁费计算错误，原审法院按月进行计算，孙玉花按日进行计算，现实生活中房屋租赁通常以月进行计算，原审法院计算方式正确，本院予以支持。张利辩称暖气已交热力公司应向热力公司主张，暖气费收取在房屋租赁合同中明确约定由孙玉花向张利交付且孙玉花已实际交付，孙玉花搬离涉案租赁房屋时亦未到取暖季，并未享用供暖服务，张利应予退还孙玉花交付给其800元暖气费，故张利此辩称理由不成立，原审法院判决正确，本院予以支持。张利向孙玉花送达解除合同告知书，孙玉花接到告知书后搬离租赁房屋，双方以实际行为达成解除房屋租赁合同合意，孙玉花并未提供证据证明张利有违约行为，故其要求张利支付违约金的理由不能成立，原审法院驳回其诉讼请求正确，本院予以支持。   关于张利上诉要求孙玉花赔偿维修管道、门、地面、墙壁等损失13500元的问题。因张利就该赔偿问题已另案诉讼，本案不予处理。   综上所述，上诉人张利及上诉人孙玉花的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元，上诉人张利已预交50元，由上诉人张利负担50元；孙玉花已预交50元，由上诉人孙玉花负担50元。   本判决为终审判决。         审判长 张涛        审判员 吉云江      审判员 巴音其其克    二 〇 二 一 年 二 月 二 十 七 日     书记员 叶尔兰贾那特