浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0681民初1344号 原告（反诉被告）：蔡晔琼，女，1984年9月26日出生，汉族，住杭州市萧山区。 被告（反诉原告）：诸暨物美赞唐百货有限公司，住所地诸暨市大唐街道商城路广粤荟****。 法定代表人：林宝。 委托诉讼代理人：栾佳新，女，系公司员工。 原告蔡晔琼与被告诸暨物美赞唐百货有限公司（以下简称物美赞唐百货）租赁合同纠纷一案,本院立案后，由审判员王玲适用简易程序独任审判。审理中，被告诸暨物美赞唐百货提起反诉，本院审查后予以准许。本案于2021年1月14日公开开庭进行了审理。原告蔡晔琼、被告诸暨物美赞唐百货的委托诉讼代理人栾佳新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡晔琼向本院提出诉讼请求：1.判令被告退回履约保证金47400元以及2020年2月份的房租11060元；2.判令被告赔偿损失60000元。庭审中，原告增加诉请：要求被告支付违约金47400元。事实和理由：2016年5月初，原告在被告物美超市一楼承租店面用于经营儿童游乐园，一共投入35万元，合同期为3年。2019年4月原告花费11万元（7万元设备更新、3万元装修、1万元人工）对游乐园进行整改升级。2019年6月原告和被告重新签订租赁合同，合同期限为2019年6月15日起至2020年5月31日止。2020年1月26日，原告接到物美门店通知因疫情超市一楼全部停业，原告接到通知后立即配合停业。2020年2月5日原告付给被告门店商管斯宝玲11060元作为2月份的房租。 停业后，原告一直居家防疫，期间，乐园内设施遭受盗抢和破坏，具体为：3月，收银吧台被撬，备用金2240元被偷，仓库内饮料、糖果被偷，场内玩具凌乱有烟头，为此，原告向派出所报警，并制作了笔录，原告还向物美超市负责人和广粤荟消防主任反映情况；4月巡店，发现乐园内被严重破坏，防护网被割断，监控线被剪，投影机被偷；5月乐园照明灯被拆、灯泡被卸走，外围蓝色吧台被拆破，所有可移动玩具均不见踪影，大型玩具电机被拆掉。 2020年2月27日、3月12日、4月13日，原告3次到当地工商局申请复工被退回，并被告知能复工后会直接通知物美负责人赵娜，由被告通知原告复工。原告因游乐园停业，无力支付后期房租，3月份以后的房租一直拖欠。2020年4月、5月原告两次携带书面资料到物美杭州总部进行沟通，被告负责人陈总称游乐园停工系个人行为，要求原告提供当地政府出具的书面停工证据，最大程度为减免10天房租，其他一切损失和被告无关。5月中旬，工商局回复原告可以复工，但原告一直没有收到被告的复工邀请。6月初，诸暨市大唐街道出面组织原、被告双方调解，被告坚持要原告提供政府开具的2-5月份的停工证据，否则就要扣除履约保证金，最后双方未能达成调解。后游乐园于2020年6月16日正式结束。 根据双方签订的《场地租赁合同》第十八章不可抗力约定，原告因疫情这一不可抗力因素导致2020年2月至5月合同部分不能履行，原告有权请求被告退回履约保证金47400元以及2月份房租11060元。此外，被告向原告收取每月1500元物业管理费，但没有管理好原告游乐园内物品，直接导致原告损失价值10万元的会员和场内价值8万元左右的设备损失，上述损失，被告应和原告共同承担，应赔偿原告损失6万元。综上，请求法院支持原告诉请。 庭审中，原告补充事实和理由称，其在2020年5月份询问工商局，工商局称可以复工，但被告不允许原告复工，被告行为已构成违约。 被告物美赞唐百货答辩称，1.原告违约在先，被告有权不予退还履约保证金，《场地租赁合同》第4.3条约定，原告应在租金支付周期开始前一个自然月的25日之前将下一季度租金预付至被告账户，即2月份租金应在2019年11月25日前交纳，但原告直到2020年2月5日才支付了租金，且至今未交纳3、4、5月份的租金和物业费，原告行为已构成违约；2.被告在2019年10月已对租金进行了为期6个月的减免，原告要求退回2020年2月份的租金和物业费于法无据。原告承租的场地位于物美大唐店一层“印象小镇”内，因“印象小镇”商户和百货商户业绩下滑，被告于2019年10月决定对商户进行减租。其中2019年11月1日至2020年2月29日的租金按七折收取；2020年3月1日至2020年4月30日的租金按八五折收取。在答辩人已经进行了减免的情况下，原告仍然延期支付2月份的租金和物业费，拒绝支付3、4、5月份的租金和物业费，2020年2月份至2020年5月，原告依然租赁被告场地，却拖欠租金和物业费，原告行为已构成违约，无权要求退回2020年2月的租金和物业费；3.原、被告之间不适用疫情房租减免的情形，针对新冠疫情，发改投资规（2020）734号指导意见第二条第三款指出：对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。原告在2019年11月25日未支付2020年2月份的租金和物业费时，已构成违约，此违约情形出现在疫情发生之前，原告违约在先，双方已无平等协商之基础，更无减免或延期收取房屋租金的可能性。被告作为疫情保供维稳企业，为疫情防控需要，疫情期间员工全勤上班，每日需花费大量消杀成本，一直在亏损状态下运转，在此情形下，要求答辩人对一个疫情开始前已违约的承租人进行租金减免，显失公平；4.原告损失并非被告造成，无需赔偿原告损失60000元，根据《场地租赁合同》第10.1.3条约定，乙方（原告）有权自主决定商铺进货及商品保管，乙方或商铺自行负责商品存放及物品安全。合同第13.2.1条、13.2.4条甲方（被告）的免责事由中包含因甲方出租区域、商店、乙方商铺内发生任何自然灾害、盗窃、抢劫等刑事犯罪或不可抗力等事件以及第三方，使乙方遭受损失或损害的情形。原告需自行负责游乐园内商品存放及物品安全，如遇到盗窃等第三方给原告造成损失的行为，被告免责，故被告无需赔偿原告损失。综上，原告诉称缺乏事实依据，请依法予以驳回。 反诉原告诸暨物美赞唐百货向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告蔡晔琼支付2020年3月、4月、5月租金共计38160元，物业费4500元，合计42660元；2.判令反诉被告支付逾期违约金12798元；3.判令反诉原告不予返还反诉被告履约保证金47400元。事实和理由：反诉原告与反诉被告在2019年6月签订的场地租赁合同约定，反诉被告租赁反诉原告位于诸暨市盛唐南路118号物美大唐店一层编号为×××07、×××08的场地作为商铺使用，租赁期限自2019年6月15日起至2020年5月31日止。被反诉人交纳47400元作为履约保证金。合同约定租金按季支付，反诉被告需在租金支付周期开始前一个月的25日前将下一季度租金预付至反诉原告账户。每月10日之前，反诉被告需支付物业管理费1500元。按合同约定，反诉被告需在2019年11月25日前支付2019年12月至2020年2月的租金和物业费33180元，但反诉原告并未按约足额支付。经反诉原告多次催讨，反诉被告于2020年2月5日支付了2月份租金和物业费合计11060元，并仍欠付3月、4月、5月的租金及物业费，其中3月房租11930元、4月租金11930元、5月租金14300元，三月物业费4500元，共计42660元，反诉被告行为已构成违约。反诉原告在2020年3月份曾向反诉被告发函催缴三月至五月的房租和物业费，但反诉被告至今未支付。反诉被告欠缴三月至五月租金物业费共计42660元，已构成根本违约，按《场地租赁合同》第15.1条和15.2条约定，乙方（反诉被告）违约的，无权要求甲方（反诉原告）返还履约保证金。同时，合同还约定，乙方未按本合同约定交纳租金或有关费用，每逾期一日，按未交金额的10%向甲方支付违约金。鉴于违约金主张过高，反诉原告自愿调整为按未交金额的30%即12798元主张。综上，请求法院支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告蔡晔琼答辩称：1.三月至五月份的租金因疫情影响，系不可抗力，无需交纳；2.履约保证金部分，反诉被告没有违约，不存在扣除履约保证金的情况，对当时的租金交纳问题其是跟反诉原告沟通过的，反诉原告的工作人员表示和总部沟通一下，到2月5日答复不能延期，其就支付了。 为方便叙述，以下诉讼主体仍以本诉的原、被告作为称呼。 原告蔡晔琼围绕其诉讼请求向本院提交的证据及被告物美赞唐百货质证意见如下： 转账明细（2020年2月5日）复印件一份，以证明原告支付2020年2月份租金的事实。 收款收据复印件二份，以证明原告2016年、2019年一共向被告交纳履约保证金47400元的事实。 游乐园改造报价清单复印件一份，以证明2019年原告对游乐园进行装修，产生设备费用70490元的事实。 场地租赁合同（2019年）复印件一份，合同第十八章对不可抗力进行了约定，结合原告于2020年1月份接被告通知配合停业的情况，以证明本次新冠疫情属于合同约定的不可抗力。 《国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制关于做好新冠肺炎疫情常态化防控工作的指导意见》文件打印件一份，以证明原告停产停工100余天，是因为政策影响，其曾向工商局申请复工，但没被允许，但被告一直要求原告开展经营并交纳租金。 情况说明和请示报告复印件各一份，以证明原告曾与被告进行沟通，协商租金事宜。 报价清单一份，以证明原告设备损失情况。 转账凭证打印件四份，以证明原告租金按月支付，每月月底支付下个月租金，其中2020年1月底因疫情原因门店关闭，所以没有支付2月份租金，其跟被告工作人员斯宝玲商量表示关门情况下支付租金不合理，到2月份斯宝玲要求其支付租金，其就在2月5日支付了。 场地租赁合同（2016年）一份，以证明当时双方约定租金支付方式为按月支付，2019年时，门店仍按月收取租金。 经质证，被告物美赞唐百货认为：证据1，真实性无异议，关联性有异议，被告交纳2月份租金时间为2020年2月5日，已经逾期；证据2，真实性无异议，关联性有异议，认为该款为履约保证金，原告已构成违约，履约保证金应不予退还；证据3，对证据三性均有异议，该证据系原告自行制作，不予认可；证据4，对真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，本案纠纷不适用合同中关于不可抗力的约定；证据5，真实性无异议，对关联性有异议，原、被告之间不适用该指导意见；证据6，对证据三性均有异议，系原告单方制作，不予认可；证据7，三性均不予认可，该证据系原告自行制作，不予认可，且合同中关于盗抢有明确约定，被告对原告盗抢损失不承担责任；证据8，真实性无异议，对证明目的有异议，该证据恰能证明原告是每月支付下月租金，而2月份租金逾期支付，构成违约；证据9，真实性无异议，但无法达到原告的证明目的，该合同已到期，原、被告已签订新的租赁合同，应按新合同约定支付租金。 被告物美赞唐百货围绕其反诉主张向本院提交的证据及原告蔡晔琼质证意见如下： 营业执照、法定代表人身份证明一份，以证明被告主体地位。 场地租赁合同（2019年）复印件一份，以证明双方租赁关系成立。 店铺照片，以证明原告承租到五月份的事实。 应收账款表格一份（截图打印件），以证明原告欠交5月份租金15800元，其中包含物业费1500元的事实。 催告函一份，以证明被告曾向原告催缴租金和物业费的事实。 商户缴费通知书一份，以证明原告按季缴纳2019年6月至9月的租金。 租赁合同一份，以证明案涉租赁场地并非被告所有，被告系向第三方租赁场地，被告亦需要向第三方缴纳租金。 经质证，原告蔡晔琼认为：对证据10、11、12、13均无异议；对证据14，催告函其确实收到，但其与被告方沟通过，因疫情原因无法支付；证据15，2016年租赁合同约定的是按月支付，2019年重新签订的租赁合同变更为按季支付，但门店工作人员表示还是按月收取；对证据16无异议。 上述证据，本院认证如下：证据1、2、4、8被告对真实性无异议，本院予以确认；证据3、5、7无法达到原告的证明目的，本院不予确认；证据6，系原告单方制作，被告不予认可，本院不予确认；证据9，与本案缺乏关联性，本院不予确认；证据10、11、12、13原告无异议，本院予以确认；证据14，原告对真实性无异议，本院予以确认；证据15，原告对证据真实性无异议，本院予以确认；证据16，原告无异议，本院予以确认。 经审理，结合原、被告提供的证据及庭审陈述，本院认定事实如下： 2016年11月24日，原告与被告签订《场地租赁合同》一份，原告向被告租赁案涉场所用于经营儿童乐园，合同于2019年5月31日到期。2019年6月25日，以被告物美赞唐百货公司为出租房（甲方），以原告蔡晔琼为承租方（乙方），双方再次签订《场地租赁合同》一份，合同约定：“……2.1乙方租赁的场地（下称“租赁场地”）位于甲方大唐店（以下简称“商场”）壹层，编号为×××07、×××08。租赁场地建筑面积为贰佰玖拾平方米，使用面积为贰佰叁拾平方米（＋／-5%）……3.1乙方租赁期限为／个月：自2019年6月15日起至2020年5月31日止……4.1在租金按本合同4.2款约定递增以前，租赁场地乙方应付月租金为14300元（大写／拾壹万肆仟叁佰零拾零元），以此折算出日租金标准（即月租金×12÷365）为1.62元／日／㎡（4.2条未约定递增租金）……4.3租金为预付，即乙方必须在每月25日之前将下季租金以现金、支票形式直接交至甲方财务部门或以电汇方式预付至一下账户……5.2.1乙方在2019年6月15日前，须另行交纳相当于叁个月租金的款项（金额为47400元）作为履约保证金。如乙方单方提前终止本合同，甲方将不予退还履约保证金……5.2.2乙方未按合同约定向甲方交纳租金、费用或违约金、赔偿金，甲方有权从履约保证金中扣收该笔款项，如履约保证金不足支付该笔款项时，甲方有权要求乙方就欠缴纳部分进行补交……6.1.1……物业管理费为1500元／月……15.1……乙方违约的，无权要求甲方返还履约保证金并按履约保证金的一倍向甲方支付违约金……15.2乙方违反本合同约定交纳租金或有关费用，每逾期一日，按未交金额的10%向甲方支付违约金……18.1一方遇法律规定的不可抗力因素致使本方不能继续履行本合同时，应立即用电报、传真或其他书面形式通知另一方，并应在十五天内，提供不可抗力详情及本合同不能履行、部分不能履行、需要延期履行的证明文件。该证明文件应由发生不可抗力事件地区的公证机构证实或公证；18.2本条规定的‘不可抗力’系指不能预见、不能避免、不能克服的客观事件，包括但不限于自然灾害、社会事件及政府政策的重大变化，如：洪水、地震、火灾、地震、泥石流、瘟疫流行、战争、民众骚乱、罢工等……”合同签订后，原告交纳租赁保证金47400元，支付租金及物业费至2020年2月份，2020年3月、4月、5月的租金及物业费经被告催缴至今未付。 同时查明，被告物美赞唐百货曾对原告2019年11月至2020年4月的租金进行部分减免，减免后2020年3月、4月租金均为11930元。 另查明，2013年，被告物美赞唐百货与案外人诸暨广汇置业有限公司签订《房屋租赁合同》一份，承租包括案涉租赁场地在内的诸暨市大唐街道开元西路大唐广粤荟地面第一层至第三层。2019年1月底，新冠疫情爆发，浙江省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年3月2日调整为二级响应、2020年3月22日调整为三级响应，因疫情防控，原告停业直至租赁期限届满。合同到期后，原告按时腾退租赁场地。 另查明，停业期间，原告经营场地内设施设备遭受部分损失，原告为此向公安机关报警二次，并制作了笔录：第一次时间为2020年3月23日，主要损失为收银台被撬，被盗现金1400元；第二次时间为2020年4月28日，此次设备损失较为严重，原告到现场后发现吧台被拆、蹦床围栏被拆、玩具电机被拆、电灯损坏、电线被拉等情况。 本院认为，原告蔡晔琼与被告诸暨物美赞唐百货有限公司之间的房屋租赁合同关系，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。原告蔡晔琼承租房屋后，理应支付相应租金。现原告主张新冠疫情属不可抗力，要求被告减免2020年2月至5月的租金；本院认为，新冠疫情属不可抗力，因新冠疫情影响，浙江省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，但是随着疫情防控发展，浙江省于2020年3月2日调整为二级响应、2020年3月22日调整为三级响应，在切实防止疫情反弹的情况下，全面恢复生产生活秩序。疫情防控措施导致原告经营受阻，给原告造成经济损失，被告作为较大规模的企业，较原告而言，具有更大的抗风险能力，也应承担更多的社会责任，但是在疫情防控期间，被告亦遭受损失，且本案所涉租赁房屋并非被告自身所有的物业，对被告而言，案涉租赁房屋也存在租赁、管理的成本支出，结合疫情防控导致原告停业的客观情况，平衡原、被告双方利益，根据公平原则，本院酌情确定减免原告2月份、3月份的租金及物业管理费；减免后，原告尚需支付2020年4月份、5月份的租金28600元、物业管理费3000元，合计31600元；因原告已缴纳2020年2月份的租金11060元，被告应予以返还；上述两项相减，原告蔡晔琼尚需支付被告租金、物业管理费共计20540元。 原、被告均要求对方支付违约金。原告认为，2020年5月份其向工商局询问，该行业可以复工，但被告不允许其复工，被告存在违约行为，要求支付违约金47400元；本院认为，原告在庭审时陈述，“……但被告只是催促我复工，没有提供给我书面依据，导致我到工商办理复工被拒”，若复工需要被告提供书面依据为前提，则被告不出具书面依据的不作为行为，可认定违约，但原告在庭审时又承认向工商部门申请复工并不需要被告提供书面材料，故被告不存在消极不作为的违约行为；至于原告主张5月份向工商部门询问后可以复工，但是被告不允许，本院认为，原告未能就该主张提供证据证明，且该主张与原告在庭审中“被告只是催促我复工”的陈述相矛盾，本院亦不予采信。综上所述，对原告要求被告支付违约金47400元的诉讼请求，本院不予支持。被告认为，原告存在未按时缴纳租金及拖欠2020年3至5月份租金的违约情形，要求原告支付按欠付租金30%计算的违约金；本院认为，原、被告签订的场地租赁合同虽约定租金支付方式为“在租金支付周期开始前一个自然月的25日前将下一季度租金预付至被告账户”，但结合原告提供的2019年9月份至12月份的租金支付记录以及2016年度的场地租赁合同，应当认定原、被告双方对租金支付方式进行了调整，即原告于每月月底前支付下月租金；因2020年1月23日，浙江省启动重大突发公共卫生事件一级响应，原告未在1月底前支付2月份的租金及未支付3月份至5月份的行为，亦不应认定为违约，对被告据此要求原告承担违约金及不予退还履约保证金的诉请，本院不予支持。现原、被告签订的场地租赁合同已经到期，原告退出租赁场地，被告应返还原告履约保证金47400元，鉴于原告尚应支付被告租金及管理费20540元，两项相抵后，被告应返还原告履约保证金26860元。对于原告诉请的设备损失，本院认为，结合本案证据及双方庭审陈述，可以确认被告经营的游乐园确实在疫情停业期间遭受了损失，虽《场地租赁合同》未明确约定被告对原告租赁场地负有安全保障义务，但被告向原告出租场地并收取物业费，理应承担合理限度范围内的安全保障义务，现原告经营场所在疫情停业期间多次遭遇破坏，被告在履行安全保障义务方面存在不足，应对原告损失承担部分赔偿责任，本院酌情确定被告赔偿原告设备损失5000元。综上，对原、被告诉请中的合理部分，本院予以支持，不合理部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下: 被告（反诉原告）诸暨物美赞唐百货有限公司应退还原告（反诉被告）蔡晔琼履约保证金26860元，款限本判决生效之日起五日内付清； 被告（反诉原告）诸暨物美赞唐百货有限公司应赔偿原告（反诉被告）蔡晔琼经济损失5000元； 二、驳回原告（反诉被告）蔡晔琼的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）诸暨物美赞唐百货有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3617元，减半收取计1808.5元,反诉案件受理费2357元，减半收取计1178.5元，合计2987元，由原告蔡晔琼负担1410.5元，被告诸暨物美赞唐百货有限公司负担1576.5元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员  王 玲 二〇二一年二月二十六日 代书记员  赵镥杰