贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔06民终97号 上诉人（原审被告）：贵州玉屏宏发房地产开发有限公司，住所地贵州省玉屏侗族自治县火车站开发小区。 法定代表人：赵树发，公司董事长。 委托诉讼代理人：姚丽娜，系该公司法务。 被上诉人（原审原告）：吴贤青，女，1986年11月4日出生，侗族，住湖南省新晃侗族自治县。 委托诉讼代理人：姚茂常，湖南西南律师事务所律师。 一审被告:贵州玉屏宏发房地产开发有限公司汇金分公司，住所地贵州省玉屏侗族自治县火车站（汇金房产销售中心）。 负责人：王肇伦，该公司总经理。 委托诉讼代理人：姚丽娜，系该公司法务。 上诉人贵州玉屏宏发房地产开发有限公司（以下简称“宏发公司”）因与被上诉人吴贤青，一审被告贵州玉屏宏发房地产开发有限公司汇金分公司（以下简称“汇金分公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省玉屏侗族自治县人民法院（2020）黔0622民初542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宏发公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。事实与理由：1、一审查明事实有误。一审对上诉人出售给被上诉人的商品房一套的价款认定为318,800元，这是错误的。双方在签订的《商品房买卖合同》第七条第1款明确约定，按套内建筑面积计算，总价款386,879元。2、一审判决错误。一审判决在房屋总价款认定上的错误，导致其判决结果错误。被上诉人至今没有支付尚欠的首付款68,079元，按该条款的约定，上诉人不承担逾期交房的违约责任。同时，被上诉人理应当支付下欠的房款给上诉人后，上诉人才能交付房屋给被上诉人。一审判决驳回上诉人要求被上诉人支付房款的请求，同时判决上诉人支付被上诉人逾期交房的违约金21,295.84元是违背该合同约定的。一审判决上诉人支付逾期交付房屋产权证的违约金10,000元同样也没有依据。 吴贤青辩称，一审法院查明的事实与客观事实相符，不存在查明事实有误的问题。一审法院根据答辩人的陈述、《收楼通知书》、《房屋交接证书》、《住宅交接费用清算表》、银行办理按揭手续的相关规定、交易习惯等证据材料，认定答辩人已按照双方口头约定的实际成交金额318,800.00元交清购房款的事实是完全正确的。一审法院判决正确。一是一审判决认定房屋成交总价款为318,800.00元是正确的；二是被答辩人未按照合同约定的时间按时交付房屋和房屋产权证，已构成违约。 吴贤青向一审法院提出诉讼请求：1、判令宏发公司赔偿延期交房违约金30,634.56元（从2018年1月1日起算）和延期交付房屋产权证的违约金24,136.32元（从2018年7月1日起算），按已付房款每日万分之一计算至起诉之日止，合计54,770.88元；2、宏发公司为吴贤青办理房屋产权证并交付房屋；3、本案诉讼费由宏发公司承担。 宏发公司向一审法院提出反诉请求：1、判令吴贤青支付宏发公司首期购房款68,079元及逾期交款违约金9,633元（从2016年9月19日至2020年8月6日止）；2、反诉费用由吴贤青承担。事实和理由：吴贤青与宏发公司于2016年9月18日签订了《商品房买卖合同》，合同约定了购房款的支付方式及时间。吴贤青未按期支付首期购房款已构成违约，应当按照合同约定支付违约金。 一审法院认定，宏发公司开发玉屏火车站广场项目3、8号楼，汇金分公司为该楼盘进行销售。2016年8月22日，吴贤青向汇金分公司交纳房款9,800元、房屋契税及相关费用9,497元，购买宏发公司该项目8栋7层7-2号住房一套。 2016年9月18日，吴贤青与宏发公司签订《商品房买卖合同》，合同第七条约定：房屋总房款386,879元；第八条付款方式：采用首付加银行按揭方式支付房款，首付金额是77,879元（于合同签订之日交付），银行按揭269,000元；2016年10月19日吴贤青交纳房款40,000元后，首付金额由77,879元变更为117,879元。第十一条：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付商品房；第十三条逾期交房责任：逾期交房超过三十日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；第二十二条转移登记:出卖人承诺于2018年6月30日前，取得该商品房的所有权登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，按约定时间起三十日以后，出卖人仍不能办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。 2016年10月28日，吴贤青办理房屋按揭贷款269,000元。 2019年10月23日，汇金分公司以短信方式通知吴贤青接房，2019年11月5日，吴贤青收到汇金分公司交付的房屋交接证书、收楼通知书、住宅交接费用清算表、物业公司房屋验收表，其中住宅交接费用清算表显示：吴贤青所购房屋合同房款386,879元，首次付款49,800元，其中银行按揭269,000元，实际成交房款318,800元，客户已缴房款318,800元，客户欠款为0元；合同面积125.61平方，实测面积125.69平方，客户承担面积差0.08平方，应补房款203元；逾期交房天数338天，违约金计算方式：客户已交金额×0.01％×338天，违约金为10,775元。吴贤青不同意宏发公司逾期交房违约金的金额，拒绝接收房屋，至今也未收到宏发公司办理商品房转移登记的有关文书。 一审法院认为，汇金分公司是宏发公司依法成立的分公司，不具有法人资格，其民事责任由宏发公司承担。 涉案合同价款是处理本案诉讼的关键问题，涉案合同房屋实际价款为318,800元。其理由如下：（1）吴贤青于签订合同前交纳房款9,800元，合同签订后吴贤青又交纳房款40,000元，合同首付款为49,800元。通常情况下，只有买受人在交清购房首付款后，出卖人方才办理银行按揭贷款。如买受人在未能缴纳首付款的情况下，向房开公司缴纳相关房屋契税及相关费用不符合交易习惯；（2）如出现吴贤青欠付宏发公司首付款的情形，宏发公司应向吴贤青催缴此款。但直至宏发公司交房时，也未曾向吴贤青主张过欠付的首付款；（3）汇金公司向吴贤青发放的住宅交接费用清算表显示：吴贤青所购房屋合同房款386,879元，首次付款49,800元，其中银行按揭269,000元，实际成交房款318,800元，客户已缴房款318,800元，客户欠款为0元。综合以上得出，吴贤青已足额缴纳了首付款，吴贤青与宏发公司签订《商品房买卖合同》的实际成交房款为318,800元。合同首付款变更前后出现的差额68,079元，系宏发公司促销所让利的部分。 吴贤青已按《商品房买卖合同》的实际成交房款金额履行了付款义务，不存在拖欠宏发公司房款即欠付首付款的情形。宏发公司反诉要求吴贤青承担逾期付款的违约金的诉讼请求，不能成立，不予支持。 宏发公司应于2017年12月31日前向吴贤青交付商品房，宏发公司逾期交房的行为，已违反了合同约定，应承担违约责任。宏发公司应从2018年1月1日起，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金至2019年11月5日，其逾期交房违约金为318,800元×0.0001×668天＝21,295.84元。 宏发公司承诺于2018年6月30日前，取得该商品房的所有权登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。但宏发公司至今未向吴贤青交付办理商品房转移登记的有关文书，致使该房屋的产权登记手续不能办理。鉴于吴贤青的合同目的已基本实现，宏发公司逾期办证并未给吴贤青造成多大的经济损失，且办理房屋所有权转移登记并非系开发商一己之力能够完成，涉及多方因素，故对吴贤青提出的逾期办证违约金，酌情考虑支持10,000元。 综上所述，吴贤青的诉讼请求，予以部分支持；宏发公司的反诉请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三、条第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定。判决：一、被告（反诉原告）贵州玉屏宏发房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告（反诉被告）吴贤青逾期交房违约金21,295.84元和逾期交付房屋产权证的违约金10,000元；二、被告（反诉原告）贵州玉屏宏发房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内为原告（反诉被告）吴贤青办理房屋产权证；三、驳回原告（反诉被告）吴贤青的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）贵州玉屏宏发房地产开发有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费1,170元，由被告（反诉原告）贵州玉屏宏发房地产开发有限公司负担783元，由原告（反诉被告）吴贤青负担387元；反诉案件受理费585元，由被告（反诉原告）贵州玉屏宏发房地产开发有限公司负担。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1、案涉房屋的房款如何认定；2、宏发公司在履行本案合同中是否违约，违约责任如何确定。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于第一个争议焦点。从查明的事实看，吴贤青与宏发公司签订案涉合同后，吴贤青支付了首付款并办理房屋按揭贷款，这符合当地商品房买卖的交易习惯。而且在吴贤青接房时的住宅交接费用清算表显示，应补房款为面积差金额203元。同时，宏发公司对其主张的房款为386,879元，没有提供充分证据予以证实。因此，一审认定房款并无不当，宏发公司认为吴贤青还有房屋欠款，无事实依据，不予采信；关于第二争议焦点。经查，承前所述，宏发公司在吴贤青交付房款后，未在案涉合同约定的时间内向吴贤青交付房屋，也未按约向吴贤青交付办理房屋产权的转移的有关文书，已构成违约。宏发公司认为其已向吴贤青交付相关办理房屋产权的手续，没有提供证据加以证明。故该宏发公司该上诉理由不成立，不予支持。一审确定逾期交房违约金和逾期办证违约金，并无不当，应予维持。 综上所述，宏发公司的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费582元，由上诉人贵州玉屏宏发房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  柳文辉 审判员  倪庆飚 审判员  熊 健 二〇二一年二月八日 法官助理黄海燕 书记员熊书靓