广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初27104号原告：深圳市京基百纳商业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路**京基一百大厦**1101A，统一社会信用代码91440300726183387C。法定代表人：陈华，董事长。委托诉讼代理人：邓燕，该公司职员。委托诉讼代理人：蓝洁婷，该公司职员。被告：拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司，住所，住所地太仓经济开发区广州东路**社会信用代码91320585051834400X。法定代表人：白彩平，执行董事。上述原告深圳市京基百纳商业管理有限公司与被告拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员冼晓莉独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邓燕、蓝洁婷到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠的租金、管理费等86557.04元，并以每延误一日以欠付费用总额5‰的标准支付违约金直至付清日为止；2、被告赔偿商铺恢复原状费用23000元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年6月4日，原告与上海市拉夏贝尔服饰股份有限公司签订了《房地产租赁合同》，约定由上海市拉夏贝尔服饰股份有限公司承租原告位于深圳市宝安区经营服装店，建筑面积507.6平方米，租赁期限五年，从2015年5月1日至2020年4月30日止；第一、二个租赁年度按承租商铺营业额的13%计算提成租金；第三至第五个租赁年度租金支付标准为保底租金与提成租金两者取其高，其中保底租金为25380元／月，提成租金为月营业额的15%；2018年5月1日至2020年4月30日期间管理费为11167.2元／月、空调费为6598.8元／月、水电费按实际用量收取。后上海市拉夏贝尔服饰股份有限公司因经营需要，申请将租赁合同签约主体变更为被告，三方于2015年12月21日签订《变更签约主体三方协议》。直至2020年4月24日，被告仍未向原告支付2020年3-4月费用，原告多次口头催缴并下发《停业商业管理服务通知单》，催促被告尽快交清欠费。但被告并未支付欠费。现原被告签订的《房地产租赁合同》已于2020年4月30日期满终止，但被告尚拖欠原告2020年3月及4月租费86557.04元，被告也未按约定在合同届满后将承租商铺恢复原状。原告为重新招租，不得不自行聘请施工单位恢复商铺的原状，并为此花费23000元，该笔费用因被告的违约行为而产生，应由被告赔偿。被告书面辩称：1、原告主张的租金与事实不符，且被告遭疫情重创，请求法院裁量酌减租金和管理费。2、原告主张利息计算标准过高，不应得到支持。3、被告缴纳的保证金，请求抵扣欠费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织证据交换和质证，根据举证质证意见及当事人庭审陈述，本院认定事实如下：2015年6月4日，原告（甲方）与上海拉夏贝尔服饰股份有限公司（乙方）签订《房地产租赁合同》，约定：1、乙方向甲方承租沙井京基百纳广场二楼235A、236号商铺，建筑面积507.6平方米，使用面积253.8平方米，用于经营女装服饰，租赁期限5年，从2015年5月1日至2020年4月30日止，免租期2个月。2、2015年5月1日至2017年4月30日，根据乙方每月营业额的13%计算提成租金；2017年5月1日起三个租赁年度，保底租金与提成租金两者取其高，其中月保底租金25380元，提成租金按每月营业额的15%计算；每月第一个工作日或五日前付清租金；乙方应将每日营业数据准确录入甲方统一收银系统，并于每月3日前向甲方书面提供上月营业数据。3、双方签订合同后五个工作日内，乙方支付租赁保证金20000元，合同终止后返还店铺，双方结清权利义务后十个工作日内，甲方无息退还租赁保证金；上述租赁保证金不作为违约免责条款，亦不能冲抵租金或其他费用；如乙方未按约定履行义务，同意除继续履行义务外，并将全部保证金作为违约金支付甲方。4、商铺于2015年5月1日前交付使用；租赁期限届满或合同提前解除，乙方应在5日内撤出商铺，并将商铺恢复原状（即《商铺交付验收确认书》所确定的状态）。5、乙方拖欠付租金或其他费用的，应每日按照应付租金及其他费用总额的5‰支付违约金。如乙方拖欠租金或其他费用达15天的，甲方有权解除合同并将商铺另行出租，乙方已缴纳的租赁保证金不予退还。6、合同附件《商业管理服务合同》约定：（1）管理费：2015年5月1日至2015年6月30日，每月1269元；2015年7月1日至2018年4月30日，每月6852.6元；2018年5月1日至2020年6月30日每月11167.2元；每月管理费于每月5日前支付。（2）空调费：每月6598.8元，于每月5日前支付。（3）水电费：按政府有关收费标准和商铺内的实际损耗支付，于水电费账单送达乙方之日起5日内支付。（4）乙方同意采用租赁方式使用甲方的POS系统：租用一套POS系统，月租金400元，押金3000元，于每月5日前支付租金，租赁期满后归还POS系统后10个工作日无息退还押金。（5）商业管理服务费保证金：为确保乙方履行《商业管理服务合同》约定的支付义务，乙方应在合同签订之日起5个工作日内支付13451.4元的履约保证金。该保证金于合同终止、乙方结清所有费用后10个工作日内无息退还乙方。上述保证金不能作为乙方违约的免责条款，亦不能用于冲抵乙方的管理费、空调费或其他费用。乙方未按时履行合同义务的，乙方同意除继续履行义务外，并将保证金作为违约金支付甲方。（6）乙方迟延缴付商业管理服务费或POS系统租金的，每延误一日，应向甲方按日支付欠付金额5‰的违约金。2015年6月4日，原告（甲方）与上海拉夏贝尔服饰股份有限公司（乙方）签订《会员卡协议》，约定乙方同意参加甲方组织开展的会员优惠活动，持卡会员因在乙方商铺消费所获得的积分返利费由乙方承担，双方依据系统后台对持卡会员的积分额予以结算，双方同意按季度结算，即双方于每个季度的第一个月5日前对上个季度的积分额进行结算，乙方应于结算完毕后5日内向甲方支付该积分返利费，迟延支付的，每延期一日，按应付费用的5‰支付违约金。2015年6月25日，上海拉夏贝尔服饰股份有限公司向原告交付租赁保证金20000元、商业服务费保证金13451.4元、POS机押金3000元。2015年12月21日，原告（甲方）与上海拉夏贝尔服饰股份有限公司（乙方）、被告（丙方）签订《变更签约主体三方协议》，三方协商前述《房地产租赁合同》中的乙方签约主体变更为丙方，乙方在合同中的权利义务全部由丙方继受。2020年4月24日，原告向被告发出《停止商业管理服务通知单》，要求被告于2020年4月15日前支付3、4月份的租金、管理费、空调费、违约金等费用合计85992.41元。原告主张2020年3月租金25380元、管理费11167.2元、POS系统租金400元、空调费6598.8元、微信支付手续费5.2元、服务费357.72元、电费1012.35元，租费合计44921.27元，另代收营业款649.5元、活动款444元、预交费2293.07元，实际欠费41534.7元；2020年4月租金25380元、管理费11167.2元、POS系统租金400元、空调费6598.8元、微信支付费7.31元、服务费575.85元、电费1242.35元，租费合计45371.51元，代收营业款913.8元，实际欠费总额44457.71元；2020年5月微信支付手续费2.07元、服务费427.02元、电费1220.89元、会员积分138.95元，租费合计1788.93元，代收营业款1224.3元，实际欠费564.63元；以上欠费总额为86557.04元。另查明，案涉房屋未办理房地产证，亦未办理建设工程规划许可证等合法报建手续。原告于2020年因疫情原因减免被告租金6366.17元。原告主张被告于2020年4月30日主动撤场。原告与深圳市创顺装饰设计工程有限公司签订《装饰工程施工合同》，约定对案涉商铺进行毛坯恢复施工改造工程，造价为23000元。原告主张上述合同未履行，有关恢复工程尚未施工。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案租赁房屋未取得合法规划报建手续，原被告之间订立的《房地产租赁合同》因违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为无效。有关房屋占有使用费、管理费、空调费、POS系统租赁费、电费等的处理。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”结合原告提供的证据，原告主张被告欠费86557.04元具有合理性，本院予以认定。另外，考虑到被告提出了疫情减免义务的抗辩，本院依照公平原则，斟酌同类案件的处理思路，综合疫情影响因素，酌情认定疫情期间应以减免一个租金25380元为宜，鉴于原告已免除了部分费用6366.17元，故本院核算被告应向原告支付费用67543.21元（86557.04元-25380元+6366.17元）。有关押金的处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据租赁合同无效的处理原则，有关被告交纳的租赁保证金20000元、商业服务费保证金13451.4元、POS机押金3000元，原告应当予以返还。有关房屋恢复原状损失的处理。房屋租赁合同无效，原被告双方均有过错，有关房屋恢复原状的损失应由双方公平负担，鉴于有关损失尚未发生，无法具体核算实际损失费用，本院按照公平原则，酌定被告应当负担该项损失10000元。有关违约金的认定。合同无效，有关违约金的约定条款亦应认定无效。原告提出的违约金主张，缺乏法律依据，本院不予支持。鉴于被告在本案中明确提出保证金抵销欠费的主张，不违反法律规定，本院予以采纳。故本院核算抵扣保证金后，被告仍应向原告支付费用41091.81元（67543.21元+10000元-20000元-13451.4元-3000元）。有关原告诉求，超过本院认定的部分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告深圳市京基百纳商业管理有限公司支付费用41091.81元；二、驳回原告深圳市京基百纳商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2491元，原告已预交，应由原告负担1557元，被告负担934元。被告应负担的部分，本院退回原告；被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳应负担的部分，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  冼晓莉二〇二一年二月十九日书记员  陈丽君书记员  黄晓雯