安徽省淮南市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）皖04民终418号 上诉人（原审原告）：贾学兰，女，1970年4月23日生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 被上诉人（原审被告）：江淮，男，1963年10月4日生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 被上诉人（原审被告）：王凤霞，1965年7月28日生，汉族，住址同江，系江淮妻子。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李瑞，安徽美林律师事务所律师。 上诉人贾学兰因与被上诉人江淮、王凤霞（以下简称两被上诉人）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院(2020)皖0403民初3534号民事裁定，向本院提起上诉。本院2021年2月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。 贾学兰的上诉请求：1.撤销一审裁定；2.裁定指令田区法院对本案进行审理。事实与理由：一、贾学兰具有本案的诉讼主体资格且有充分证据证明。首先，根据证人段某、贾某1、贾某2、胡某当庭陈述以及庭后一审承办法官对证人吴某的谈话，均证明贾学兰是涉案房屋的实际买受人，段某仅是代贾学兰交付购房款。上述证人在陈述证词前，一审承办法官均明确告知其作伪证应承担的法律责任，因此，在无相反证据证明的情况下，应认定证人陈述的证言属实。其次，上述证人均证明：“贾学兰在2013年5月7日交付最后一笔购房款后（其交付的购房款合计150000元），两被上诉人才将房屋钥匙交给贾学兰，后贾学兰搬家并安排酒席几桌以庆祝自己的乔迁之喜，两被上诉人也参加了此次宴请”。如其不是实际的买受人，怎么可能以“乔迁”名义宴请宾客？据此也可进一步证明贾学兰是实际买受人。再者，江淮一审庭审中自认贾学兰与其姐姐贾某1（段某妻子）曾于2019年5月前往其家中，要求其向贾学兰退还150000元购房款。如真像其所称双方系房屋租赁关系，那么，贾学兰及其姐姐就不应要求其向贾学兰返还150000元购房款，而应当要求其向贾某1或段某返还。显然，两被上诉人一审中所称的双方系房屋租赁关系，是不真实的，更有违常理，认定贾学兰是房屋的实际买受人更符合常理、情理。二、关于涉案房屋价格问题。一审裁定认为贾学兰没有证据证明双方已对涉案房屋约定交易价格，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第二款规定，价款约定不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。故涉案房屋价格约定不明的，可以根据买卖房屋当地的市场价格确定。本案中，根据从淮南市国土资源档案馆调取的“组织机构代码证、房屋买卖协议、收据、契税完税证、非税收入一般缴税书（回单）”等书证，可以证明两被上诉人2009年初购买该房屋全部花费为94224元，即使其之后对该房屋进行了装修，时隔五年，装修的残值所剩无几，同时也增加了贾学兰对该房屋再装修的成本，加之贾学兰2013年5月时起至今实际占有使用该屋,两被上诉人均未提出异议,足以说明其对该房屋售价的认可。综合来看，贾学兰主张购房款为150000元，完全符合并可确定2013年1月房屋买卖合同订立时履行地的市场价格，故其支付购房款的义务已履行完毕。综上，一审裁定认定事实不清，适用法律错误，导致作出错误裁定。请求二审法院查清事实,依法支持贾学兰的上诉请求。 两被上诉人二审答辩称：一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，贾学兰的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原裁定。事实与理由:一、贾学兰无证据证明与两被上诉人存在房屋买卖合同关系，江淮与贾学兰的姐夫段某原系朋友，2013年1月份，段某提出购买案涉房屋，双方口头约定房屋价格为260000元，房款付清后办理产权过户手续。2013年1月18日，段某给付购房款40000元，2月1日给付30000元，4月2日给付30000元，4月19日给付25000元，5月7日给付25000元，合计150000元。江淮对此分别出具了五份金额不同但内容相同的收条:“今收到段某二中购房款……”。因段某尚欠剩余的110000元购房款至今未付，双方至今没有办理产权过户手续。两被上诉人将该房屋交付给段某后，其将该房屋交给何人居住，两被上诉人无法干涉。贾学兰虽提供证人段某、贾某1、贾某2、胡某的证言，但前述证人均系其近亲属，与其有直接利害关系，存在虚假陈述的可能性，证明效力极低，且属于孤证，也没有其他证据证明双方签订了买卖合同，更无证据证明两被上诉人收到贾学兰的购房款。期间，段某的妻子贾某1曾要求将该房屋退给两被上诉人，由两被上诉人退还其购房款，但双方对房屋占用期间的费用未达成一致，协商未果。贾某1索要购房款的行为恰证明该房屋的购买人为其丈夫段某。此外，贾学兰从未对江淮给段某出具的“今收到段某二中购房款……”的五份《收条》提出过任何异议，故两被上诉人与贾学兰之间不存在房屋买卖合同关系。二、贾学兰上诉称案涉房屋价格仅为94224元，更不符合客观事实。该房屋证载面积70.67平方米，系两被上诉人2009年初以155000元从陈华清处购买的新房，同年7月20日办理房屋产权证，交给陈华清办证费用10000元。两被上诉人花费房屋装修费用合计65000元（厨房改建15000元，燃气、水、电、开户及防水15000元，暖气设施5000元，大理石橱柜4500元，油烟机2000元，淋浴器1800元，卫生间设备、吊顶3700元,防盗门1800元,下水道改造1200元,以及其他设备、设施装修费用15000元）,该房屋总成本为220000元。2010年7月份,两被上诉人将该房屋租给淮南二中学生居住,年租金为10000元。2013年1月份，淮南二中尚未搬迁，该房屋市场价格每平方米均价为3500元以上。 贾学兰向一审法院起诉请求：1.依法判令江淮、王凤霞将坐落于本市田家庵区泉山街道远方公司1栋702室房屋过户到贾学兰名下；2.本案诉讼费用由江淮、王凤霞共同承担。事实和理由：江淮、王凤霞系夫妻关系，2013年1月，经贾学兰姐夫段某介绍,贾学兰与江淮、王凤霞达成口头协议,约定以150000元的价格，将坐落于本市田家庵区泉山街道远方公司1栋702室房屋转让给贾学兰。贾学兰按约定从2013年1月18日起开始支付购房款，该款全部由贾学兰的姐夫段某代为向江淮、王凤霞支付,其出具收条作为收款凭证。2013年5月7日，江淮、王凤霞付清全部房款,两被上诉人将房屋交付给贾学兰。其为此特安排酒席几桌以庆祝自己乔迁之喜,江淮、王凤霞也参加了此次宴请。之后不久,贾学兰多次要求两被上诉人配合房屋过户,但两被上诉人却以各种理由推脱,至今仍不予协助办理过户,让贾学兰无法理解。综上,两被上诉人拒绝办理房屋过户事宜构成违约,因协商不成,现依法提起诉讼,请求判如所请。 一审法院认为：贾学兰虽自2013年起即居住于涉案房屋，但其与涉案房屋产权人江淮未签订书面房屋买卖合同，又未提交证据证明双方已对涉案房屋约定交易价格等事项。贾学兰向一审法院提交江淮出具的多份收条中仅注明“今收到段某二中购房款……”，无证据证实该房屋买卖过程中必要约定内容。现贾学兰以其个人名义直接诉请两被上诉人协助办理房屋过户手续，无证据证明其作为原告主体适格，故应当裁定驳回贾学兰的起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，一审法院裁定如下：驳回贾学兰的起诉。一审案件受理费3300元，贾学兰已交纳，依法予以退回。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，对于起诉符合下列条件：“（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”的,人民法院即应当依法受理。据此，与本案有直接利害关系的公民提起民事诉讼，被告明确，有具体的诉讼请求和事实、理由的，应认定为起诉符合条件，予以依法审理。本案中，江淮与王凤霞系夫妻关系，江淮名下的涉案房屋（坐落于本市田家庵区泉山街道远方公司****）自2012年12月开始，由贾学兰居住使用至今。现有初步证据证实段某代贾学兰向江淮交付购买案涉房屋的款项合计15万元。同时，结合江淮、王凤霞于2013年5月经由案外人段某的邀请，出席参加贾学兰为乔迁至案涉房屋搬迁喜宴的事实，应认定贾学兰与本案有直接利害关系，有权提起本案诉讼。因此，一审裁定驳回其起诉不当，本院依法予以纠正。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下： 一、撤销安徽省淮南市田家庵区人民法院(2020)皖0403民初3534号民事裁定； 二、本案指令安徽省淮南市田家庵区人民法院审理。 本裁定为终审裁定。 审判长 郑 植 审判员 代 奇 审判员 刘富丰 二〇二一年二月二十四日 法官助理王泉慧 书记员王雨婷 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理。