湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1102民初2094号原告：徐年飞，男，汉族，1987年1月3日出生，团风县人，住湖北省团风县。委托诉讼代理人：刘俊，湖北鄂东律师事务所律师。被告：四川万景汇物业服务集团有限公司黄冈分公司，统一社会信用代码91421102096647588B，住所地为黄冈市黄州区东坡大道(遗爱湖边)。负责人:张小强。委托诉讼代理人：杨登钊，湖北文赤壁律师事务所律师。原告徐年飞与被告四川万景汇物业服务集团有限公司黄冈分公司（以下简称万景公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘俊、被告的委托诉讼代理人杨登钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐年飞向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告对排污管污水倒灌问题进行整改，以达到污水不再倒灌的效果；2.依法判决被告向原告赔偿因排污管污水倒灌造成的拆除费用3103元、家具损失及墙体、地板翻修的费用64425元、装修期间过渡费用（即从污水浸泡之日至今的租金损失）17600元、鉴定费3000元，合计为88128元；3.本案的诉讼费由被告承担。被告辩称：原告诉请缺乏事实和法律依据，请法院依法驳回原告诉讼请求。原告徐年飞为支持其诉讼请求，庭审时向法庭提交了如下证据：证据一、原告徐年飞的身份证复印件、被告的基本工商信息。拟证明原告的基本身份信息及被告的基本工商登记信息。证据二、合同编号为HG2015-003360的商品房买卖合同。拟证明案涉万景城5号楼2层202房的房屋系原告所有。证据三、原告在被告处查询的物业管理费(2017年3月30日至2020年3月30日)缴费信息、《万景城业主手册》、《前期物业服务协议》。拟证明原告已经依据合同的约定缴纳了物业管理费，被告应当依据合同的约定履行物业服务的义务。证据四、原告与被告管理人员就屋内返水问题的聊天记录、万景城5号楼业主聊天群的部分聊天记录、原告屋内污水浸泡的照片、原告屋内返水的视频及被告物业公司工作人员在原告屋内清理污水的视频。拟证明2020年2月29日，原告屋内第一次返水受损，原告屋内两次返水导致屋内家具、墙体、地板等受损，被告工作人员上门进行了清扫;2020年3月9日，原告屋内再次返水，导致原告的财产损失扩大，同时也说明被告物业公司未尽到物业服务义务，被告应当在第一次返水后，就应当安排人员进行排查维修。证据五、维修管道后的照片(被告工作人员提供的)。拟证明原告的房屋之所以返水是由于共用部分的排污管道堵塞。证据六、黄冈市海正房地产评估有限公司出具的《黄海房估字［2020］第1620号房屋装修价格咨询评估报告》、鉴定费发票。拟证明因被告未履行物业服务的义务，没有定期检修排污管道以及发生返水事故后没有第一时间排查检修排污管道给原告造成的损失85128元;原告为鉴明装修所出具的鉴定费3000元，诉讼费用应当由被告承担。证据七、微信截图。拟证明是被告工作人员发给原告的照片。证据八、录音资料。拟证明原告屋内返水是小区内主管道堵塞返水所致。被告万景公司对原告提交的上述证据进行了质证：对证据一、二、三、七无异议。对证据四的证明目的有异议，认为不能反映出房屋返水的具体原因。对证据五有异议，认为该照片不能证实是被告工作人员拍摄的，也不能证明该照片内容是管道堵塞的直接原因。对证据六有异议，认为系原告单方面委托鉴定，且距房屋浸泡返水时间较长。对证据八的证明目的有异议，认为主管道堵塞属实，但该堵塞管道不属于被告万景公司服务范围。经审查，本院对被告无异议的证据一、二、三、七予以采信。对证据四、五、八应当结合案情综合认定。证据六《黄海房估字［2020］第1620号房屋装修价格咨询评估报告》是原告单方所作的鉴定，被告有异议，并提出重新鉴定申请，不予采信。被告万景公司向法庭提交如下证据：证据一、《万景城园区下水管网清掏合同》四份及下水管网疏通清掏记录表。拟证明被告在合同义务范围内尽到了清掏义务。证据二、湖北兴正资产评估有限公司报告书。拟证明原告的房屋渗水造成的实际损失为32919元。原告徐年飞对被告提交的上述证据进行了质证：对证据一四份合同的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该合同只能证明与第三人签订了清掏协议，并不能说明其尽到了清掏义务；对清掏记录的真实性有异议，是单方面记录，被告与第三方签的的清掏协议，但本案中原告屋内返水是由主管道堵塞所致，是客观存在的，同时原告屋内第一次返水的时候，被告就该立即安排工作人员疏通，不能达到被告的证明目的。对证据二有异议，认为该报告书不符合鉴定书所具备的法定内容，依据民事诉讼证据的若干规定第三十六条其该报告书缺少承诺书，其不具有可信度，也不具有公正性，该评估报告应当无效；该鉴定报告不具有客观性、准确性、合理性，还存在部分工程没有计算，存在严重缺评、漏评行为，应当不予采纳。经审查，本院认为，四份《万景城园区下水管网清掏合同》签订时间分别是2019年1月27日、2019年5月20日、2019年8月26日、2019年12月20日，均是本案原告房屋发生返水前的清掏合同，不能证实被告在原告房屋返水时尽到清掏义务。被告对原告单方作出的《黄海房估字［2020］第1620号房屋装修价格咨询评估报告》有异议，并提出重新鉴定申请，经本院依法委托鉴定，湖北兴正资产评估有限公司报告书真实、有效，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月24日,徐年飞与黄冈万景外滩置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定徐年飞购买黄冈市黄州区东门路万景城小区5号楼202号房屋。四川外滩物业管理有限公司黄冈分公司系万景城小区的物业服务单位，徐年飞与四川外滩物业管理有限公司黄冈分公司签订了《前期物业服务协议》，该协议约定，物业管理服务中包含共用部位、共用设施设备、公共绿化景观、公共环境卫生等进行维护、修缮、服务与管理，其中共用设施设备包含共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵部分。其中第二条物业管理服务内容载明“对共用设施设备的安全使用进行管理、日常的巡视检查、维修保养，技术档案资料管理，外包管理等”。同时约定，如物业公司违反协议，未达到管理服务质量的，业主有权以书面形式要求限期改正，造成经济损失的，应予赔偿。合同签订后，徐年飞按期缴纳了物业管理费。四川外滩物业管理有限公司黄冈分公司向黄冈市黄州区市场监督管理局申请变更分公司名称登记，将公司名称变更为四川万景汇物业服务集团有限公司黄冈分公司，核准日期为2020年11月12日。2020年2月29日,徐年飞发现家里返水,屋内家具、墙体、地板等被污水浸泡受损，通知物业工作人员前来现场。2020年3月9日，因厨房排污管道堵塞,污水从厨房排污管道倒灌漫溢并浸泡房屋，徐年飞家里再次返水。在审理过程中，经被告申请本院依法委托，湖北兴正资产评估有限公司对徐年飞因房屋渗水造成房屋装修价值损失进行鉴定，鉴定结论为在评估基准日2020年11月27日，黄州区东门路万景城小区5栋202室因房屋渗水造成房屋装修价值损失评估价值为人民币叁万贰仟玖佰壹拾玖元整（RMB32919元）。本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。原告徐年飞已按约交纳了物业管理费，其与物业服务公司之间的物业服务合同成立并生效，物业服务公司应当按照约定全面履行合同。物业服务公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的养护、管理和维修义务,业主请求物业服务公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。本案中被堵塞的排水管道属公共设施，被告万景公司提供的证据不足以证明其已尽到物业服务合同义务，应承担违约责任。经湖北兴正资产评估有限公司对原告徐年飞因房屋渗水造成房屋装修价值损失进行鉴定，评估价值为32919元，被告万景公司应予赔偿。原告徐年飞请求损失为88128元，超出部分，无证据证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十二条第一款规定,判决如下:四川万景汇物业服务集团有限公司黄冈分公司于本判决生效后五日内赔偿原告徐年飞各项损失32919元;驳回原告徐年飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2003元，由被告四川万景汇物业服务集团有限公司黄冈分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  余晓利二〇二一年二月二十二日书记员  陈婧怡