四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川11民终238号 上诉人（原审被告）：乐山市昶星置业有限公司，住所地：四川省乐山市沙湾区铜河路北段**。 法定代表人：蒋金富，执行董事。 委托诉讼代理人：杨虹，四川和冰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：龚付春，女，1976年3月3日出生，汉族，现住四川省乐山市沙湾区。 委托诉讼代理人：张亢，四川明炬（乐山）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：彭孝章，男，1971年5月2日出生，汉族，现住四川省乐山市沙湾区。 委托诉讼代理人：张亢，四川明炬（乐山）律师事务所律师。 上诉人乐山市昶星置业有限公司（以下简称昶星公司）因与被上诉人龚付春、彭孝章商品房预售合同纠纷一案，不服四川省乐山市沙湾区人民法院（2020）川1111民初484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 昶星公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回龚付春、彭孝章在一审中的诉讼请求或发回重审；3.本案一、二审诉讼费用及相关评估费用由龚付春、彭孝章承担。事实和理由：一、原审法院采用四川交大工程检测咨询有限公司于2020年3月27日出具的《技术服务报告结论说明》不当。四川交大工程检测咨询有限公司于2020年3月27日出具的《技术服务报告结论说明》适用法律不当，该《技术服务报告结论说明》完全混淆了建筑工程施工质量问题和建筑工程成品质量问题，从而导致了本案委托鉴定的内容存在严重的法律适用问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的理解问题。1.该司法解释第十二条中所说的房屋质量不合格，其第一部分应包括房屋未经验收和经验收不合格两种情况，指的在建筑物建设过程中施工质量的问题，而第二部分是说房屋交付使用后，经核验质量确属不合格的情况，这种情况一般是指房屋经验收合格交付使用后，但又经核验确属不合格，指的是建筑物成品质量的问题。2.《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国合同法》第二百七十九条亦作了基本相同的规定。由于房屋建筑是较永久性的建设项目，且建筑质量问题错综复杂，其既可能是勘察、设计方面的原因，亦可能是施工方面的问题。因此国家对建筑质量的有关法律、法规及技术标准、设计文件等均作了明确规定。该规定中所称的竣工验收，是指建筑工程全部建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序，也是建设过程中最后一个工序，是全面考核基本建设工作，检查是否合乎设计要求和工程质量的重要环节，是房屋从建设生产转入使用的一个重要的标志，交付使用的房屋必须经过这一环节。在正常情况下房屋建成后，有关部门应根据《建设项目（工程）竣工验收办法》的规定及工程规模大小，复杂程度等组织验收。不管是新建、扩建、改建项目及技术改造项目一律要经过工程验收后，方可交付使用。按照法律规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，并具备国家规定的其他竣工条件。3.本案当中涉案的房屋实际上早在2011年的10月10日已经交付使用，经过十年之久，建筑物随着时间的推移一定会存在混凝土强度及砂浆强度及外观质量的风化、退化，所以本案并不适用建筑工程施工质量问题，而争议的应当是建筑工程成品质量问题。4.四川交大工程检测咨询有限公司于2020年3月27日出具的《技术服务报告结论说明》的鉴定内容为“施工质量问题”，这明显与本案“公园一号”8号楼已经交付近十年的状况完全不符合。施工质量鉴定一般发生在建设单位或开发商与施工单位之间的民事纠纷之中，施工质量鉴定属于现状检验，鉴定人员没有参与施工过程，无法直接对检验批准和分项工程做出评价。受检测手段的限制，相当多的检验项目尚无法事后采用检测方法进行复查。而竣工验收并交付使用的房屋需要了解哪些指标随时间会发生变化，如：几何量如钢筋间距、结构构件尺寸、混凝土蜂窝等随时间变化，混凝土、钢筋、沙浆等材料强度、砌体、混凝土的裂缝、钢筋的锈蚀则与时间有很大的关系，所以对施工质量鉴定一般理解应该是竣工验收并投入使用之前。本案涉案的“公园一号”8号楼竣工验收并使用多年，业主装修等会影响施工质量，所以应鉴定“公园一号”8号楼主体结构（含基础）的建筑物成品质量是否合格，而非施工质量是否合格法，故委托鉴定施工质量是否合格应为不当。 二、四川交大工程检测咨询有限公司于2020年3月27日出具的《技术服务报告结论说明》其委托内容不符合本案实际情况，其鉴定的法律、法规依据明显错误，其鉴定方法明显违反法律、法规的规定，其《技术报告》中基础部分、高层部分、多层部分安全性鉴定评级Ｂｓｕ级和《是否合格的说明》明显自相矛盾，同时《技术报告》及《是否合格的说明》没有附相应的鉴定人资质且出庭的鉴定人也不具备鉴定人资质，不应当采纳。1.前面已经陈诉了的委托不当，不应当委托鉴定“施工质量”，而是委托鉴定“房屋成品质量”。2.四川交大工程检测咨询有限公司于2020年3月27日出具的《技术服务报告结论说明》所依据主要为《民用建筑可靠性鉴定标准》（ＧＢ50292-2015）、《混凝土结构工程施工质量验收规范》（ＧＢ50204-2002）、《建筑抗震鉴定标准》（ＧＢ50023-2009）、《建筑地基基础设计规范》（ＧＢ50007-2011）、《建筑结构检测技术标准》（ＧＢ／Ｔ50344-2004）、《建筑变形测量规范》（ＪＧＪ8-2016）、《砌体工程现场检测技术标准》（ＧＢ／Ｔ50315-2011）、《贯入法检测砌筑砂浆抗压强度技术规范》（ＪＧＪ／Ｔ136-2017）、《混凝土中钢筋检测技术规程》（ＪＧＪ／Ｔ152-2008）、《回弹法检测混凝土抗压强度技术规程》（ＪＧＪ／Ｔ23-2011）这些方法，但是除了第二项《混凝土结构工程施工质量验收规范》（ＧＢ50204-2002）是对施工质量的检测方法及依据外，其余都是对建筑物成品质量的检测方式及依据，其依据的方法完全错误，实际上一般对施工质量的鉴定依据的国家现行规范是《建筑工程施工质量验收统一标准》（ＧＢ50300-2013），所以其鉴定的法律、法规依据明显错误。3.四川交大工程检测咨询有限公司于2020年3月27日出具的《技术服务报告结论说明》对建筑物高层部分、多层部分的梁、柱、墙等混凝土强度采用的是《民用建筑可靠性鉴定标准》（ＧＢ50292-2015）附录Ｋ的要求（详见技术服务报告第15、16页）采用的是回弹法检测混凝土强度，但《民用建筑可靠性鉴定标准》（ＧＢ50292-2015）附录Ｋ．0．1当中已经非常明确说明了适用的条件和不适用的条件：本附录适用于龄期已超过1000ｄ，且由于结构构造等原因无法采用取芯法对回弹检测结果进行修正的混凝土结构构件。本附录不适用于仲裁性检验。在附录Ｋ也明确说明了由于结构构造等原因无法采用取芯法才能采用回弹法，但鉴定机构并没有采取取芯法，也没有说明无法采用取芯法的原因。更让人难以理解的是附录Ｋ以黑体清楚地表明：本附录不适用于仲裁性检验，本次鉴定系人民法院委托的具有仲裁性质的鉴定，西南交通大学建设工程质量（事故）鉴定中心（现四川交大工程检测咨询有限公司）作为专业的鉴定机构对此非常清楚，但依然违反《民用建筑可靠性鉴定标准》（ＧＢ50292-2015）附录Ｋ采用了回弹法检测混凝土强度明显是违反法律、法规的规定。4.四川交大工程检测咨询有限公司于2020年3月27日出具的《技术服务报告结论说明》中基础部分、高层部分、多层部分安全性鉴定评级Ｂｓｕ级和施工质量不合格明显自相矛盾。根据《民用建筑可靠性鉴定标准》（ＧＢ50292-2015）3．3．1民用建筑安全性鉴定评级的各层次分级标准的规定也依据《技术服务报告》第22页对Ｂｓｕ级的描述为：安全性略低于本标准对Ａｓｕ级的要求，尚不显著影响整体承载，可能有极少数构件应采取措施。昶星公司申请的中国建筑科学院有限公司的专家证人王某在庭审中也对主体结构质量的标准进行了相关的解释说明，并详细阐述了Ｂｓｕ级对应的建筑物成品质量系合格的理由和法律依据。5.四川交大工程检测咨询有限公司于2020年3月27日出具的《技术服务报告结论说明》当中并没有附相应的检测报告，不应当采纳。在《技术服务报告》当中鉴定机构提供了很多的数据作为该报告的支撑，但是这些数据是怎么得出的，相应数据的检测报告鉴定机构并没有提供，因此不应当采纳。 三、一审法院委托山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司四川分公司出具的《房地产估计报告》明显存在错误，不应当采纳。 山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司四川分公司出具的《房地产估计报告》在估价对象当中明确了为：包含建筑物主体不可分离的初次装修和设施设备、室内二次装修装饰，但不包含诸如家具、家电等可移动财产。但在该估计报告中并没有详细的清单，具体装饰装修的项目是什么，对应的价格为多少都没有说明，这完全不符合鉴定的相关事实和逻辑，该估计报告不应被采纳。 龚付春、彭孝章均辩称，本案案涉小区有两名住户之前提起了诉讼，由乐山市中级人民法院作出了（2020）川11民终844、843号判决书，昶星公司陈述的上诉理由在该两份判决书中有明确的阐述。针对该两份民事判决，昶星公司提起了再审申请，四川省高级人民法院裁定驳回了昶星公司的再审申请。龚付春、彭孝章的答辩意见与该两份生效判决的内容一致。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 龚付春、彭孝章向一审法院起诉请求：1.解除龚付春、彭孝章与昶星公司于2010年10月6日签订的《商品房买卖合同》，龚付春、彭孝章向昶星公司退还房屋；2.昶星公司退还龚付春、彭孝章购房款259,259.18元以及交纳的包括契税、维修基金、他项权证费等各项费用11,297.00元；3.昶星公司赔偿龚付春、彭孝章包括房屋差价损失、房屋装修损失、购房款利息损失在内的各项损失共计378,687.00元（房屋差价损失及房屋装修损失具体金额以鉴定结果为准）；4.该案诉讼费用、鉴定费由昶星公司承担。庭审中，龚付春、彭孝章明确第二项诉讼请求中的具体金额，即：退付龚付春、彭孝章购房款259,789.00元、国土收费200元、契税5,185.18元、备案费80元、权证费160元、维修基金5,728.95元、房印税5元、他项权证467.62元、工本费10元、房屋面积差价应退529.82元，共计271,096.00元；明确第三项诉讼请求中房屋差价损失、房屋装修损失均以鉴定确定的金额为准，购房款利息损失的计算分两部分：首付款的利息损失以209,789.00元为基数，从2010年10月6日起至合同解除之日止，按银行同期活期存款利率计算，按揭贷款的利息损失以50,000.00元为基数，从2011年1月起至2014年1月止，按银行同期活期存款利率计算。 一审法院认定事实：2010年10月6日，龚付春、彭孝章，昶星公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条、第五条、第六条约定，龚付春、彭孝章以贷款方式购买昶星公司开发修建的“公园一号”A区8幢2单元5楼2号住房一套，购房总金额为259,789.00元（合同预测建筑面积：127.57平方米，单价2,036.44元/平方米），合同还对商品房质量、保修责任等作出了详细约定。合同签订的当日，龚付春、彭孝章支付昶星公司房屋首付款209,789.00元。2010年12月8日，龚付春、彭孝章作为借款人，昶星公司作为保证人，沙湾工行作为贷款人，三方共同签订《个人购房借款/担保合同》，约定龚付春、彭孝章以该住房作抵押物，向沙湾工行申请个人购置住房贷款50,000.00元，贷款期限为3年，年利率为5.60%。同日，四川省乐山市嘉州公证处对龚付春、彭孝章与沙湾工行上述借款/担保合同出具公证书。2011年1月1日，沙湾工行将龚付春、彭孝章该笔借款50,000.00元一次性转账支付到昶星公司银行账户。之后，龚付春、彭孝章按约偿还按揭贷款，于2014年1月1日还清全部贷款。2011年10月4日，昶星公司向龚付春、彭孝章交付房屋，龚付春、彭孝章所购上述房屋经实测面积为127.31平方米，实测总价为259,259.18元，昶星公司需退龚付春、彭孝章面积差价529.82元。同日，龚付春、彭孝章向昶星公司一次性支付了国土收费200元、契税5,185.18元、备案费80元、权证费160元、维修基金5,728.95元、房印税5元、他项权证467.62元、工本费10元，扣除昶星公司应退的实测面积差价529.82元，共计11,307.00元。龚付春、彭孝章收房后，对房屋进行装修并于2015年左右入住。2017年以来，8号楼部分住户发现房屋存在地坪开裂、墙体斜裂缝等质量问题，遂要求昶星公司解决未果。2018年5月7日，同小区8号楼2单元、3单元的冯某、罗某某向该院起诉昶星公司，要求解除双方商品房买卖合同、要求昶星公司退还购房款及相关费用、支付差价及装修损失等。在冯某、罗某某诉昶星公司的案件中，对案涉8号楼房屋主体结构（含基础）施工质量是否合格及主体结构安全性进行了司法鉴定，2020年3月20日，四川交大工程检测咨询有限公司出具鉴定报告，报告结论为：1、该建筑物存在以下施工质量不合格的情况：（1）部分预制桩桩身未进入密实卵石层；（2）所测部分混凝土构件的抗压强度不满足设计要求；（3）个别框架梁、柱的箍筋间距不满足设计及规范要求；（4）个别混凝土构件的外观质量不满足规范要求；（5）所测砌筑砂浆的抗压强度不满足设计要求。其余所测项目的施工质量合格。2、安全性鉴定评级：（1）该建筑物地基基础的安全性评级为Bu级。（2）高层部分安全性鉴定评级为Bsu级。（3）多层部分安全性鉴定评级为Bsu级。应对不满足承载能力的构件进行加固处理。应对室内地坪起拱、墙体裂缝、烟道渗水等情况进行处理。应由具有测绘资质的单位继续对该建筑物进行沉降观测，若发现沉降异常，应立即进行处理。2020年3月27日，四川交大工程检测咨询有限公司出具《技术服务报告结论说明》，技术服务报告说明中明确“公园一号8号楼主体结构（含基础）的施工质量不合格”。2020年6月4日，交大鉴定中心出具《检测方式的情况说明》对检测技术方法做出了说明。据此，该院于2020年6月15日对冯某、罗某某案做出一审判决，判决解除冯某、罗某某与昶星公司之间的《商品房买卖合同》，冯某、罗某某将所购住房退还给昶星公司，昶星公司退还冯某、罗某某购房款、国土收费、契税、备案费、权证费、维修基金、房印税、他项权证费、加办房产证费等费用及利息损失、房屋增值差价损失。昶星公司不服，提起上诉。2020年9月15日，乐山市中级人民法院对冯某、罗某某两案作出二审生效判决，维持一审判决，该两案案号为（2020）川11民终843号、844号，现已生效。以上涉及“公园一号”8号楼共性部分的事实已由乐山市中级人民法院的生效判决予以确认。2020年7月17日，龚付春、彭孝章向该院提起诉讼，并于2020年10月12日向该院申请司法鉴定。2020年10月16日，该院委托山东贵恒信评估四川分公司对该案房屋价值及房屋装修损失（以2020年10月16日为基准日）进行评估鉴定。2020年11月13日，山东贵恒信评估四川分公司作出房地产估价报告，估价结果为：评估总价为537,200.00元，其中房屋估价455,800.00元、房屋装饰装修估价81,400.00元（包含与建筑物主体不可剥离的初次装饰装修和设施设备、室内二次装饰装修，但不包含诸如家具、家电等可移动产、特许经营权等其他财产或权益）。 一审法院认为，龚付春、彭孝章签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规定的效力性强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的义务，否则应依法承担相应的违约责任。 该案的争议焦点为：一、涉案8号楼主体结构施工质量是否合格，龚付春、彭孝章要求解除商品房买卖合同是否有合同依据和法律依据；二、龚付春、彭孝章要求退还房款及赔偿损失的诉请能否予以支持，现评析如下： 一、涉案8号楼主体结构施工质量是否合格，龚付春、彭孝章要求解除商品房买卖合同有无合同依据和法律依据。 根据龚付春、彭孝章签订的《商品房买卖合同》第十六条第（二）款第1项“该商品房地基基础和主体结构质量检测不合格的，买受人有权退房”的约定，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，该案首先需要审查涉案8号楼主体结构（砖混结构）质量是否合格。所谓主体结构通常是指在建筑中由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系，如在砖混结构中，主体结构是由基础梁圈梁柱构造柱墙楼梯板屋面板所构成。根据《中华人民共和国建筑法》第六十条第一款规定“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础和主体结构的质量”，根据国家标准《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）规定，普通房屋和构筑物，设计使用年限50年。设计使用年限是房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程“合理使用年限”的具体化。昶星公司作为开发商、建设单位，有责任、有义务保障所承建并销售商品房的地基基础和主体结构质量和安全性能符合合同约定和国家法律规定的使用年限50年。案涉8号楼主体结构经鉴定为主体结构（含基础）的施工质量不合格、主体结构（含基础）的质量不合格。该事实已由生效判决确认。由此，龚付春、彭孝章所购买的8号楼因主体结构质量不合格，龚付春、彭孝章依法有权解除与昶星公司签订的商品房买卖合同。龚付春、彭孝章以诉讼的方式行使合同解除权，解除的时间点应当以龚付春、彭孝章的诉状送达昶星公司之日，该案昶星公司收到龚付春、彭孝章的诉状时间为2020年7月22日，故龚付春、彭孝章于2010年10月6日签订的《商品房买卖合同》从2020年7月22日起依法解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，龚付春、彭孝章要求将其所购“公园一号”A区8幢2单元5楼2号的住房退还给昶星公司的诉讼请求，符合双方合同约定和法律规定，该院予以支持。 二、龚付春、彭孝章要求退还购房款及赔偿损失的诉请能否予以支持。 第一，关于龚付春、彭孝章要求昶星公司退还购房款及国土收费、契税等费用共271,096.00元的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”；第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。现龚付春、彭孝章的合同解除后，龚付春、彭孝章将所购房屋退还给昶星公司，昶星公司也应将所收取的房款和相关费用返还给龚付春、彭孝章。即，昶星公司应退还龚付春、彭孝章购房款259,789.00元、国土收费200元、契税5,185.18元、备案费80元、权证费160元、维修基金5,728.95元、房印税5元、他项权证467.62元、工本费10元、房屋面积差价应退529.82元，共计271,096.00元。 第二，龚付春、彭孝章主张的房屋装修费、房屋增值差价的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”的规定，该案中龚付春、彭孝章在履约过程中无违约行为，昶星公司应当承担全部违约责任，即应当赔偿因违约给龚付春、彭孝章造成的全部损失。因房屋差价损失属于龚付春、彭孝章履行合同后的履行利益，龚付春、彭孝章约定买卖的房屋系特定物的买卖，不是种类物，不能替代，其履行利益应当考虑房价市场变化的因素、房屋增值形成的差价及龚付春、彭孝章退房后重新购房增加不必要的支出等因素。经鉴定，龚付春、彭孝章所购位于“公园一号”8号楼2单元5楼2号的房屋（含装修，以2020年10月16日为基准日）的评估总价为537,200.00元，其差价损失（含装修）为：评估总价537,200.00元-购房实际总259,259.00元=277,941.00元，该部分差价包含了房屋增值差价和装修损失，应当认定为龚付春、彭孝章的履行利益即昶星公司违约所造成的损失,昶星公司依法应当赔偿给龚付春、彭孝章。 第三，关于龚付春、彭孝章要求昶星公司支付购房款利息损失的问题。根据龚付春、彭孝章签订的商品房买卖合同第十六条第二款第1项“该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照银行同期活期存款利率给付利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任”的约定，和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，昶星公司应当按上述合同约定和法律规定给付龚付春、彭孝章利息损失，利息的计算应按合同约定的“银行同期活期存款利率”计算。龚付春、彭孝章于2010年10月6日支付房屋首付款209,789.00元，2010年的银行活期存款利率为年利率0.36%,从2010年10月6日至2020年7月22日，该笔首付款的利息为209,789.00×0.36%÷12个月×118个月=7,426.53元。2011年1月1日昶星公司收到龚付春、彭孝章从沙湾工行所借贷的银行按揭贷款50,000.00元，龚付春、彭孝章从2011年2月开始偿还贷款本息，已于2014年1月将该贷款本息全部还清，龚付春、彭孝章要求从该笔贷款发放之日到贷款还清之日的利息，参照2010年银行活期存款利率0.36%计算,从2011年1月计算至2014年1月，应为50,000.00×0.36%×3年=540元。以上购房款的利息损失共为7,966.53元。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十二条、第二十五条第二款规定，判决：一、龚付春、彭孝章与昶星公司于2010年10月6日签订的《商品房买卖合同》从2020年7月22日起解除；二、龚付春、彭孝章在该判决生效后十五日内将所购位于四川省乐山市沙湾区××路××段××号××号楼××单元××楼××号的住房一套退还给昶星公司；三、昶星公司在该判决生效后十五日内支付龚付春、彭孝章购房款、国土收费、契税、备案费、权证费、维修基金、房印税、他项权证等费用271096.00元、房屋装修费和房屋增值差价277941.00元，合计549037.00元;四、昶星公司在该判决生效后十五日内支付龚付春、彭孝章购房首付款、银行贷款的利息损失7966.53元。案件受理费10292.00元，减半收取计5146.00元，鉴定评估费5909.00元，合计11055.00元，由昶星公司负担（案件受理费于该判决生效之日起七日内向该院缴纳；鉴定评估费于该判决生效之日起十五日内支付给龚付春、彭孝章）。 二审中，龚付春、彭孝章向本院提交了下列证据：1、结婚证复印件1份，拟证双方系夫妻关系，案涉房屋系夫妻共同财产；2、中国工商银行股份有限公司乐山沙湾支行出具的《个人贷款结清证明》，拟证明龚付春购买案涉房屋时向中国工商银行股份有限公司乐山沙湾支行按揭贷款的50,000元本息已全部结清，该支行的抵押权已消灭。 昶星公司质证认为，对前述证据的真实性、合法性、关联性无异。 本院认证认为，前述证据具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院均予采信。 鉴于一审中，龚付春、彭孝章起诉请求解除案涉《商品房买卖合同》，并要求返还购款房并赔偿损失，但一审法院未向昶星公司释明是否请求返还房屋并办理物权变动。二审中，经本院释明，昶星公司主张若二审法院判决解除案涉《商品房买卖合同》，昶星公司则请求龚付春、彭孝章返还位于四川省乐山市沙湾区××路××段××号××幢××单元××楼××号××号××期××房屋（房屋产权证号为：沙湾区房权证私产字第0××0号、土地使用证号为：乐沙国用【2016】第×1-0832号），并协助昶星公司办理该房屋不动产权过户登记至该公司名下，产生的过户税、费按规定承担。 本院经审理查明：龚付春与彭孝章系夫妻关系。2010年10月6日，龚付春与昶星公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条、第五条、第六条约定，龚付春以贷款方式购买昶星公司开发修建的“公园一号”Ａ区8幢2单元5楼2号住房一套，购房总金额为259789.00元（合同预测建筑面积：127.57平方米，单价2036.44元／平方米），第十六条商品房质量、装饰、设备标准的约定。……（二）出卖人和买受人约定如下：1.该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日退还全部已付款，并根据解行同期活期利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任，因此而发生的检测费用由出卖人承担。……合同还对商品房质量、保修责任等作出了详细约定。合同签订的当日，龚付春支付昶星公司房屋首付款209789.00元，昶星公司向其出具了收到该笔购房款的收款收据。2010年12月8日，中国工商银行股份有限公司乐山沙湾支行作为贷款人、龚付春作为借款人，昶星公司作为保证人，三方共同签订了《个人购房借款／担保合同》，约定龚付春以该住房作抵押物，向该支行申请个人购置住房贷款50000.00元，贷款期限为3年，年利率为5.60%。该合同除中国工商银行股份有限公司乐山沙湾支行在贷款人处加盖公章及法定代表人印章、龚付春在借款人处和抵押人处签名捺印，昶星公司在保证人处加盖法人印章外，彭孝章在抵押物共有人处签名捺印。同日，四川省乐山市嘉州公证处对龚付春与中国工商银行股份有限公司乐山沙湾支行上述借款／担保合同出具公证书。2011年1月1日，该支行将龚付春的该笔借款50000.00元一次性转账支付到昶星公司银行账户。之后，龚付春按约偿还按揭贷款，于2014年1月1日还清全部贷款。2011年10月4日，昶星公司向龚付春交付房屋，龚付春所购上述房屋经实测面积为127.31平方米，实测总价为259259.18元，昶星公司需退龚付春面积差价529.82元。同日，龚付春向昶星公司一次性支付了国土收费200元、契税5185.18元、备案费80元、权证费160元、维修基金5728.95元、房印税5元、他项权证467.62元、工本费10元，扣除昶星公司应退的实测面积差价529.82元，共计11307.00元。龚付春收房后，龚付春、彭孝章对房屋进行装修，并于2015年左右入住。2016年3月30日昶星公司才向龚付春出具已付购房款259259.00元（已付房屋首付款209259.00元＋按揭贷款50000.00元）的不动产销售统一发票。2016年5月4日昶星公司协助龚付春办理了龚付春所购位于四川省乐山市沙湾区××路××段××号××幢××单元××楼××号××号××期××房屋的《房屋所有权证》（产权证号为：沙湾区房权证私产字第0××0号）和《国有土地使用证》（土地使用证号为：乐沙国用【2016】第×1-0832号），该《房屋所有权证》上载明的房屋所有权人为龚付春，附记共有情况：龚付春、彭孝章共同共有。2017年以来，8号楼部分住户发现房屋存在地坪开裂、墙体斜裂缝等质量问题，遂要求昶星公司解决未果。2018年5月7日，同小区8号楼2单元、3单元的冯某、罗某某向该院起诉昶星公司，要求解除双方商品房买卖合同、要求昶星公司退还购房款及相关费用、支付差价及装修损失等。在冯某、罗某某诉昶星公司的案件中，对案涉8号楼房屋主体结构（含基础）施工质量是否合格及主体结构安全性进行了司法鉴定，2020年3月20日，四川交大工程检测咨询有限公司出具鉴定报告，报告结论为：1、该建筑物存在以下施工质量不合格的情况：（1）部分预制桩桩身未进入密实卵石层；（2）所测部分混凝土构件的抗压强度不满足设计要求；（3）个别框架梁、柱的箍筋间距不满足设计及规范要求；（4）个别混凝土构件的外观质量不满足规范要求；（5）所测砌筑砂浆的抗压强度不满足设计要求。其余所测项目的施工质量合格。2、安全性鉴定评级：（1）该建筑物地基基础的安全性评级为Ｂｕ级。（2）高层部分安全性鉴定评级为Ｂｓｕ级。（3）多层部分安全性鉴定评级为Ｂｓｕ级。应对不满足承载能力的构件进行加固处理。应对室内地坪起拱、墙体裂缝、烟道渗水等情况进行处理。应由具有测绘资质的单位继续对该建筑物进行沉降观测，若发现沉降异常，应立即进行处理。2020年3月27日，四川交大工程检测咨询有限公司出具《技术服务报告结论说明》，技术服务报告说明中明确“公园一号8号楼主体结构（含基础）的施工质量不合格”。2020年6月4日，交大鉴定中心出具《检测方式的情况说明》对检测技术方法做出了说明。据此，该院于2020年6月15日对冯某、罗某某案做出一审判决，判决解除冯某、罗某某与昶星公司之间的《商品房买卖合同》，冯某、罗某某将所购住房退还给昶星公司，昶星公司退还冯某、罗某某购房款、国土收费、契税、备案费、权证费、维修基金、房印税、他项权证费、加办房产证费等费用及利息损失、房屋增值差价损失。昶星公司不服，提起上诉。2020年9月15日，乐山市中级人民法院对冯某、罗某某两案作出二审生效判决，维持一审判决，该两案案号为（2020）川11民终843号、844号，现已生效。以上涉及“公园一号”8号楼共性部分的事实已由乐山市中级人民法院的生效判决予以确认。2020年7月17日，龚付春、彭孝章向该院提起诉讼，并于2020年10月12日向该院申请司法鉴定。2020年10月16日，该院委托山东贵恒信评估四川分公司对该案房屋价值及房屋装修损失（以2020年10月16日为基准日）进行评估鉴定。2020年11月13日，山东贵恒信评估四川分公司作出房地产估价报告，估价结果为：评估总价为537200.00元，其中房屋估价455800.00元、房屋装饰装修估价81400.00元（包含与建筑物主体不可剥离的初次装饰装修和设施设备、室内二次装饰装修，但不包含诸如家具、家电等可移动产、特许经营权等其他财产或权益）。 2021年2月4日，中国工商银行股份有限公司乐山沙湾支行向龚付春出具《个人贷款结清证明》，载明：兹有借款人龚付春（证件号码：××）在我行申请个人一手住房购置贷款，贷款发放日期为2011年6月10日，贷款金额为人民币50000.00元，贷款期限为36个月，该笔贷款本息已于2014年6月11日全部结清。 本院认为，2010年10月6日龚付春与昶星公司签订的《商品房买卖合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。 根据双方当事人的诉辩主张，本案双方争议的焦点为：一、案涉房屋所在8号楼主体结构（含基础）质量是否合格；二、龚付春是否享有案涉《商品房买卖合同》的解除权；三、龚付春、彭孝章是否应当退还昶星公司案涉房屋及昶星公司否应当返还龚付春购房款并赔偿损失；四、龚付春、彭孝章是否系本案的连带债权人。 关于焦点一，案涉房屋所在8号楼主体结构（含基础）质量是否合格。 《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》（2019年修正）第十条第一款第六项、第二款规定：“下列事实，当事人无须举证证明：……（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；……前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”本案中，龚付春按照双方签订的《商品房买卖合同》，全面履行了合同义务。但根据查明的事实看，冯某与昶星公司房屋买卖合同纠纷、罗某某与昶星公司房屋买卖合同纠纷两案，本院于2020年9月15日作出的（2020）川11民终843号、844号民事判决，两份判决已发生法律效力。该两案所涉及的房屋与本案所涉房屋均属8号楼，经鉴定，该栋楼的主体结构（含基础）质量已被认定不合格。根据前述司法解释的规定，在昶星公司没有相反证据足以推翻的情况下，其上诉主张案涉房屋已竣工验收并交付使用多年，且业主装修等会影响施工质量，主张四川交大工程检测咨询有限公司出具的《技术服务报告结论说明》不当等的上诉理由，本院不予采纳。 关于焦点二，龚付春是否享有案涉《商品房买卖合同》的解除权。 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，龚付春与昶星公司签订的《商品房买卖合同》第十六条第（二）第1项约定：该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。根据焦点一的分析，龚付春请求解除其与昶星公司签订的《商品房买卖合同》，符合前述法律规定的约定解除权。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第十条“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”及《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”的规定，一审判决案涉《商品房买卖合同》自昶星公司收到龚付春的起诉状副本之日即2020年7月22日解除，解除合同的时间节点认定正确。但一审判决主文第一项表述为“龚付春、彭孝章与昶星公司于2010年10月6日签订的《商品房买卖合同》从2020年7月22日起解除”不当，该合同的相对人为龚付春，本院认定2020年10月6日龚付春与昶星公司签订的《商品房买卖合同》于2020年7月22日解除。 关于焦点三，龚付春、彭孝章是否应当退还昶星公司案涉房屋及昶星公司否应当返还龚付春购房款并赔偿损失。 1.龚付春、彭孝章是否应当退还昶星公司案涉房屋并办理不动产权过户登记手续及昶星公司否应当返还龚付春购房款。 由于昶星公司的根本违约行为，导致龚付春行使案涉《商品房买卖合同》的解除权，故根据该合同第十六条第（二）款第1项“该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日退还全部已付款，并根据银行同期活期利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任，因此而发生的检测费用由出卖人承担。”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，龚付春有权退房，退房包括返还房屋及办理不动产物权变动手续。鉴于龚付春、彭孝章夫妻二人系案涉房屋的共同共有人，故应由二人返还昶星公司位于四川省乐山市沙湾区××路××段××号××幢××单元××楼××号××号××期××房屋（产权证号为：沙湾区房权证私产字第0××0号、土地使用证号为：乐沙国用【2016】第×1-0832号），并协助办理该房屋不动产权变更登记至昶星公司名下的手续，因此产生的税、费全部由昶星公司承担；昶星公司则除应返还龚付春购房款259259.00元外，还应承担赔偿损失的责任。 2.关于赔偿损失的认定。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”规定，本案中，龚付春按约全面履行了合同义务，在此情况下所能获得的经济利益，不应该因另一方的违约行为而有所减少。第一，龚付春为购买案涉房屋支付了国土收费200.00元、契税5,185.18元、备案费80.00元、权证费160.00元、维修基金5,728.95元、房印税5元、他项权证467.62元、工本费10元，扣除昶星公司应退的实测面积差价529.82元，共计11,307.00元，双方当事人无异议，本院认定该部分损失昶星公司应赔偿龚付春。第二，购房款利息损失认定。根据案涉《商品房买卖合同》的约定，昶星公司应赔偿龚付春案涉购房款利息包括首付款利息及已付按揭贷款的利息两部分，一审判决认定昶星公司应支付龚付春利息损失7,966.53元（其中，首付款利息为7,426.53元及按揭贷款利息540.00元）并无不当。第三，案涉房屋装修费、房屋增值差价的问题。因房屋差价损失属于龚付春履行合同后的履行利益，其履行利益应当考虑房价市场变化的因素、房屋增值形成的差价及龚付春、彭孝章退房后重新购房增加不必要的支出等因素。一审法院根据龚付春的申请，按照双方选定的鉴定机构，依法委托山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司四川分公司对案涉房屋的市场价值及装修价值进行鉴定，该分公司出具了《房地产估计报告》，案涉房屋房屋（含装修，以2020年10月16日为基准日）的评估总价为537,200.00元，该部分价值包含与建筑物主体不可剥离的初次装饰装修和设施设条、室内二次装饰装修，但不包含诸如家具、家电等可移动产、特许经营权等其他财产或权益。案涉房屋差价损失（含装修）为：评估总价537,200.00元-购房实际总价259,259.00元=277,941.00元，且该部分差价包含了房屋增值差价和装修损失。昶星公司主张《房地产估计报告》不应被采纳的理由，本院不予支持。 关于焦点四，龚付春、彭孝章是否系本案的连带债权人。根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外;在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”的规定，夫妻共同财产是基于夫妻关系的存在而产生，在夫妻双方未约定实行分别财产制的情形下，夫妻双方对共同财产系共同共有，夫妻对全部共同财产不分份额的共同享有所有权。本案中，案涉《商品房买卖合同》虽然是以龚付春的名义购买，龚付春为合同相对方，但鉴于购买的房屋登记在龚付春、彭孝章夫妻二人名下，且购买房屋的资金系二人婚姻关系存续期间的共同财产，二人对昶星公司应返还的购房款及赔偿的损失享有连带债权，系昶星公司的共同债权人，即彭孝章对昶星公司应返还龚付春购房款259,259.00元、利息损失7,966.53元，以及赔偿各项办证税费11,307.00元、房屋装修费和房屋增值差价损失277,941.00元，共计556,473.53元，享有连带债权。 综上所述，因二审中出现新证据，导致一审判决认定事实和适用法律存在瑕疵，且部分判决不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条，《中华人民共和国物权法》第一百零二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》（2019年修正）第十条规定，判决如下： 一、撤销乐山市沙湾区人民法院（2020）川1111民初484号民事判决； 二、2010年10月6日龚付春与乐山市昶星置业有限公司签订的《商品房买卖合同》于2020年7月22日解除； 三、乐山市昶星置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还龚付春、彭孝章购房款259,259.00元及赔偿各项失损297,214.53元，两项共计556,473.53元； 四、龚付春、彭孝章在本判决生效之日起十五日内返还乐山市昶星置业有限公司位于四川省乐山市沙湾区××路××段××号××幢××单元××楼××号××号××期××房屋（产权证号为：沙湾区房权证私产字第0××0号、土地使用证号为：乐沙国用【2016】第×1-0832号），并协助办理该房屋不动产权变更登记至乐山市昶星置业有限公司名下的手续，因此产生的所有税、费由乐山市昶星置业有限公司承担。 五、驳回龚付春、彭孝章其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10,292.00元，减半收取计5,146.00元，鉴定评估费5,909.00元，合计11,055.00元，由乐山市昶星置业有限公司负担（案件受理费于该判决生效之日起七日内向该院缴纳；鉴定评估费于该判决生效之日起十五日内支付给龚付春、彭孝章）；二审案件受理费10,292.00元，由龚付春、彭孝章负担5,146.00元，乐山市昶星置业有限公司负担5,146.00元。 本判决为终审判决。 审 判 长 乌建英 审 判 员 李金伟 审 判 员 余 遥 二〇二一年二月八日 法官助理 唐燕群 书 记 员 吴秋芸 附：相关法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法典》 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 《中华人民共和国物权法》 第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外; 在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》（2019年修正） 第十条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实； （六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。