江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终341号上诉人（原审被告）：何其亮，男，1989年3月28日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：陈萌萌，江苏典上律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊静依，江苏典上律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京舟到公司网络科技有限公司，住所地南京市玄武区宁芜铁路西侧紫金嘉悦广场****，统一社会信用代码当事人91320116MA1MAF2N56。法定代表人：李超宁,该公司董事长。委托诉讼代理人：王敏杰，江苏臻宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵文庆，男，该公司员工。上诉人何其亮因与被上诉人南京舟到公司网络科技有限公司（以下简称舟到公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2020）苏0114民初3549号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。何其亮上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判上诉人不负担付款责任及违约责任或发回重审。2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人未支付2020年6月之后的租金并非违约，一审判定上诉人支付违约金系认定事实错误。上诉人于2020年2月21日将房屋腾退后，被上诉人不愿意收房，也不愿意针对疫情的租金予以减免，双方协商未果，因此上诉人才不支付租金。即便法院认定上诉人应当承担违约责任，判定的违约金也过高。此外，被上诉人将房屋转租，该行为非其营业范围，案涉房屋租赁合同应为无效合同。2.一审上诉人对租金减免曾提出口头减免申请，但一审并未予以记录。而其他要求减免租金的案件在一审法院均得到了支持。根据同案同判的精神要求，应当支持上诉人的请求。3.一审法院未对上诉人一审提交的证据进行质证，未将上诉人的相关意见记录在案，程序违法。4.上诉人承租的房屋为524、526、1020、1626、1429、1512、1513共七套，被上诉人以与案涉房屋无关的三套房屋未归还为由拒绝验收，违背双方合同约定。5.新冠疫情为突发事件，因疫情防控造成宾馆无法经营，属于不可抗力的情形，根据合同约定，应当对房屋租金予以减免舟到公司辩称:1.上诉人至今依然没有将案涉房屋返还给被上诉人，相应的租金交至2020年6月份之后，也没有再支付，是被上诉人一直承担案涉房屋租金，上诉人已经严重违约，被上诉人依据合同约定，要求上诉人承担违约责任符合法律规定。2.关于新冠疫情疫情期间的房租上诉人已经缴纳，被上诉人要求上诉人支付的是2020年6月份之后的房租，与疫情无关，若上诉人认为应当根据疫情减免房租，应当另案申请。需要说明的是，案涉房屋的房东并未就疫情期间的房租给予被上诉人减免，故被上诉人亦无需减免该房租，上诉人在一审中仅就疫情期间租金口头答辩，一审法院亦未予审理，因此该问题在二审中也不应当审理，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人提出上诉理由均不成立，请求法院依法予以驳回。舟到公司向一审法院起诉请求：1.解除舟到公司、何其亮签订的《房屋租赁合同》，何其亮立即返还房屋。2.何其亮支付2020年6月8日至实际交付房屋之日止的全部房租、物业费(其中2020年6月8日至2020年9月7日的房租69468元、物业费2988元，202年9月8日至实际交付房屋之日止的房租及物业费按照合同约定金额计算)及违约金69468元。3.本案诉讼费由何其亮承担。一审法院认定事实：2018年6月12日，舟到公司、何其亮签订《房屋租赁合同》，合同约定位于南京市雨花台区间房屋由何其亮承租，租赁期限自2018年6月8日起至2021年3月15日止，第一年每月租金3000元，第二年每月租金3150元，第三年每月租金3308元。未经舟到公司允许，逾期支付租金超过5日，即视为何其亮违约，舟到公司有权终止合同，收回该房屋，何其亮应向舟到公司支付当年度三个月租金的违约金。租赁期间所有的物业及公摊费由何其亮承担。2019年11月7日，何其亮向舟到公司支付案涉房屋2019年12月8日至2020年6月7日的房租及物业费共计138276元。舟到公司、何其亮双方均当庭陈述何其亮向舟到公司支付案涉房屋截止2020年6月7日的房屋租金、物业费，案涉房屋至今仍由何其亮使用。2020年2月20日，何其亮与舟到公司工作人员戴周嬴协商案涉《房屋租赁合同》解除事宜，舟到公司工作人员戴周赢向舟到公司表明可以解约，由何其亮与舟到公司工作人员赵文庆直接沟通，由赵文庆对接退房事宜。2020年2月21日，何其亮向舟到公司明确已搬完7间房屋，并要求舟到公司办理交接手续。舟到公司称“5#507、1130、1131室需一并办理退房交接，退房需一起退，不可以选择性的退。”何其亮回复“上述房屋并非由我承租，我没有办法办理退房。”舟到公司坚持上述房屋须一起退房。何其亮回复:“退也好，不退也好，我能做的都做了，后面慢慢扯皮吧，我也不会交房租了。我所有东西都搬完、还原了，是你们同意好的，我才搬的。”舟到公司回复:“我同意的是你们全部退房，怎么可能选择性的退。”一审法院认为，舟到公司、何其亮签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。舟到公司、何其亮于2020年2月20日的协商仅确认了解除合同的可能，并未就《房屋租赁合同》解除具体事宜达成一致意见。2020年2月21日，舟到公司、何其亮双方在确认案涉《房屋租赁合同》解除细则时，未就合同解除达成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。案涉合同明确约定何其亮逾期支付租金超过5日，即视为何其亮违约，舟到公司有权终止合同，何其亮应向舟到公司支付当年度三个月租金的违约金，因何其亮未交付案涉房屋2020年6月8日至2020年9月8日期间的房租，故舟到公司主张解除《房屋租赁合同》、支付当年度三个月租金的违约金即69468元符合合同约定，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，何其亮应将其租赁的房屋返还给舟到公司，舟到公司要求何其亮返还房屋，理由正当，一审法院应予支持。《房屋租赁合同》约定租赁期间所有的物业及公摊费由何其亮承担。何其亮尚未足额交纳2020年6月8日至2020年9月8日的租金及物业费,根据何其亮支付的案涉房屋2019年12月8日至2020年6月7日的房租及物业费138276元以及该租赁期间房租132300元(3150x7x6)得出案涉房屋物业费为996元/月[(138276-132300)/6]。故何其亮应当支付舟到公司2020年6月8日至2020年9月8日的房屋租金69468元及物业费2988元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决:一、解除舟到公司与何其亮签订的《房屋租赁合同》;何其亮于判决生效之日起十五日内腾空迁出南京市雨花台区软件大道109号6幢的524、526、1020、1626、1429、1512、1513室七间房屋，并将上述房屋返还舟到公司。二、何其亮于判决生效之日起十五日内支付舟到公司违约金69468元、案涉房屋2020年6月8日至实际交付之日止的房屋租金及物业费(其中2020年6月8日至2020年9月7日房屋租金69468元、物业费2988元，2020年9月8日至实际交付之日止按房屋占有使用费23156元/月、物业费996元/月标准计算)。本案一审案件受理费1616元，减半收取808元，保全费1215元，合计2023元，由何其亮负担。二审中，何其亮对一审法院说理部分的事实认定提出如下异议：其认为，一审法院认定“原、被告于2020年2月20日的协商仅确认了解除合同的可能，并未就《房屋租赁合同》解除具体事宜达成一致意见。2020年2月21日，原、被告双方在确认案涉《房屋租赁合同》解除细则时，未就合同解除达成一致意见”有误，事实上，双方已经在2020年2月20日达成了解除房屋合同的事宜。经查，何其亮于2020年8月13日收到舟到公司的起诉状副本。一审法院2020年9月8日的听证笔录中记载了一审法院曾组织双方当事人对何其亮分别提交的3张聊天记录复印件、1张通话记录截图、3张转账记录截图以及4张聊天记录复印件进行了质证，该笔录有何其亮本人的签字。此外，一审法院卷宗里并未查到何其亮提交的反诉状，一审法院亦没有收到何其亮交纳的反诉费用。本院认为，本案房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规范，应属合法有效。何其亮认为舟到公司将案涉房屋转租，该行为非舟到公司营业范围，故主张案涉合同无效的上诉理由，不能成立，本院不予采信。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，双方当事人合同约定，未经舟到公司允许，逾期支付租金超过5日，即视为何其亮违约，舟到公司有权终止合同。现双方均承认何其亮应于2020年5月7日支付租金，但至今未予支付，舟到公司依照合同约定享有终止合同的权利。因舟到公司诉讼前一直未通知何其亮解除合同，而直接向法院提起诉讼，故本院确认案涉房屋租赁合同于何其亮收到舟到公司起诉状副本之日即2020年8月13日解除。至于何其亮认为其已经与舟到公司于2020年2月20日达成解除合同一致意见。对此本院认为，2020年2月20日双方仅就解除合同事宜达成初步意向，具体细节尚未商讨，故不能认为房屋租赁合同已于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据案涉房屋租赁合同的约定，租赁期间所有的物业及公摊费由何其亮承担。此外，合同解除后，因何其亮至今尚未搬离房屋，故其还应支付相应的房屋占有使用费及物业及公摊费用。虽然一审法院对案涉房屋租赁合同解除时间认定有误，但该认定仅影响何其亮支付租金及占有使用费的相应时间节点，不影响租金及占有使用费的实际数额，故本院对于一审法院判决何其亮应当向舟到公司支付相应租金及占有使用费这一部分不再予以调整。案涉房屋租赁合同约定，未经舟到公司允许，逾期支付租金超过5日，即视为何其亮违约，何其亮应向舟到公司支付当年度三个月租金的违约金。现何其亮未按约定支付相应的租金，已经构成违约，舟到公司要求其支付违约金并无不当。何其亮认为其是在与舟到公司协商减免租金未果后，才不支付租金。不构成违约，对此本院认为在双方对减免租金达成一致意见前，何其亮仍有义务按照合同约定向舟到公司支付租金。故对于何其亮的该项上诉理由，本院不予采信。此外，以三个月的租金标准确定违约金数额，系双方当事人的意思自治的结果，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，现何其亮主张该违约金过高，无事实和法律依据，本院不予支持。何其亮述称其在一审时向一审法院提交了反诉状，但并无直接证据表明其递交了书面反诉状以及缴纳了相应的反诉费用，故一审法院未对该部分请求进行审理，并无不当。此外，何其亮陈述一审法院未对其提交的相应证据进行质证，程序违法。事实上，一审法院审理时已专门召集双方对各自提交的证据进行了质证，故对于何其亮的该项上诉理由，本院不予采信。综上，何其亮的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》五百六十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1536元，由何其亮负担。本判决为终审判决。审 判 员 王劲松二〇二一年二月二十二日法官助理 李玲玲书 记 员 刘 东