上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终342号上诉人(原审被告)：周云飞，男，1982年2月27日生，汉族，住上海市嘉定区。被上诉人(原审原告)：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：张可可，男。上诉人周云飞因与被上诉人上海中原物业顾问有限公司(以下简称“中原公司”)居间合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初14365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销一审判决，依法改判周云飞无需支付中原公司任何费用。事实和理由：一、周云飞依法享有对《看房确认书》的任意解除权。周云飞与中原公司签订的《看房确认书》因其实质内容涉及周云飞委托中原公司提供居间服务而兼具委托合同与居间合同的法律特征。且有关居间合同的相关规定在《合同法》项下相较于委托合同有关规定属于特殊规定。在《合同法》对于居间合同未作出特别规定之处可参照适用委托合同相关规定。故本案中，周云飞对案涉《看房确认书》可行使任意解除权。二、《看房确认书》中第二条第2款及第3款系格式条款，该条款因提供者即中原公司未尽合理提示及说明义务而无效。根据《合同法》第三十九条第一款、第二款以及《合同法司法解释(二)》第六条第一款的规定，本案《看房确认书》中上述两条款系中原公司为了重复使用而事先拟定且在订立合同时未与周云飞协商的条款而可认定为格式条款。针对该条款，因其内容涉及加重周云飞责任而需中原公司采取足以引起周云飞注意的方式履行其合理提示义务。事实上，虽《看房确认书》整体采用了适用显著字体、下划线、加粗等方式进行提示，但却未就其中第二条第2款及第3款作出合理提醒。故《看房确认书》第二条第2款及第3款无效。三、即使《看房确认书》相关条款有效，基于合同相对性和本案事实，因相关条件并未成就，周云飞无需支付佣金。《看房确认书》签订的主体为周云飞与中原公司，最终购得位于上海市嘉定区嘉怡路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)且涉案房屋登记的主体均为与周云飞不存在书面委托关系的周云飞之母江秀华，故该房屋为江秀华之个人财产。故周云飞未经中原公司居间介绍购得涉案房屋，《看房确认书》约定的支付佣金条件未实际满足，周云飞无需支付佣金。综上，一审法院事实认定不清，适用法律错误，应予改判。中原公司答辩称，不同意上诉人的上诉人请求以及事实理由。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。中原公司向一审法院提出诉讼请求：判令周云飞支付中原公司佣金84，000元(总房价款420万的2％)及利息(以84，000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年1月14日计算至实际支付之日止)。一审法院认定事实：2020年1月5日至2020年1月13日，中原公司工作人员向周云飞推荐了数套房屋(住宅)。2020年1月13日，中原公司给周云飞及其母亲江秀华带看了涉案房屋。当天，周云飞(委托方、甲方)与中原公司(居间方、乙方)签订了《看房确认书》，约定甲方确认乙方工作人员带领甲方首次(若甲方已经看过该房地产，则甲方应立即告知乙方并在本确认书第四条中注明)进入涉案房屋进行实地验看，委托价420万元；甲方同意乙方作为其购买上述房地产的独家居间人，乙方的居间分为报告居间和媒介居间两个阶段。乙方已经为甲方提供了报告居间服务，即依据甲方的需求，向甲方报告订立合同的机会(以验看房地产为标志)。故若甲方经乙方带看后，甲方与出售方签订买卖合同(无论通过何种渠道成交)，甲方应按该房地产售价的2％支付乙方报告居间报酬。甲方亦同时委托乙方提供媒介居间服务，以达成买卖双方均可以接受的条件。基于乙方的媒介最终促成甲方与出售方签订买卖合同，甲方应按该房地产售价的2％另行支付乙方媒介居间报酬。本确认书中的甲方包括甲方本人或甲方之代理人、亲属、委托人、雇主等关联人。2020年1月18日，周云飞的母亲江秀华与涉案房屋卖方陈斌、陈坚签订了《上海市房地产买卖合同》(网签合同)，合同中载明的居间方为上海颐辉房地产经纪事务所。目前涉案房屋已经登记至江秀华名下。对上述事实，双方并无争议，一审法院予以确认。但对周云飞是否构成恶意跳单以及是否需向中原公司支付佣金，双方意见不一。中原公司为证明其主张，向一审法院提交《看房确认书》及微信聊天记录。周云飞对上述证据真实性均无异议，但认为签订看房确认书时是晚上，其并未仔细看内容。周云飞为证明其意见，向一审法院提交如下证据：1、上海市房地产买卖合同以及产权证，旨在证明涉案房屋的实际购买人是其母亲江秀华，其并未买房，故其并不需要支付佣金。2、房地产买卖居间协议和房地产买卖合同，旨在证明买卖双方在上海市卓源房地产经纪事务所的居间下于2020年1月15日签订了居间协议，实际交易价格为414万元。3、买受方带看确认书(2020年1月8日)，旨在证明其母亲江秀华在中原公司带看之前已由上海市卓源房地产经纪事务所带看过涉案房屋。4、佣金确认书(2020年1月18日)及付款凭证(付款对象为张晓斗)，佣金确认书右上角提示“门店房友LOGO标记表明乙方为易居房友品牌合作门店，每家易居房友品牌门店均为独立经营的法人，均独立承担相应责任”，乙方处有经办人员“李**”签字(未盖章)，旨在证明江秀华购买涉案房屋支付佣金2万元。中原公司对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，其公司工作人员带看的时候，周云飞母子是一起看房的，其在看房之后几天就通过其他中介成交，存在恶意跳佣。对证据2、3、4不予认可，带看确认书、佣金确认书并无盖章，带看确认单存在事后补签的可能性，居间协议与网签合同中记载以及周云飞庭审时陈述的居间方均不一致。经过上述举质证，一审法院另查明，2020年1月15日，周云飞的母亲江秀华与涉案房屋卖方陈斌、陈坚在居间方上海市卓源房地产经纪事务所(以下简称“卓源房产”)的居间下签订了《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖合同》，约定陈斌和陈坚将涉案房屋作价414万元出售给江秀华，并约定各付佣金总房价款的1％。一审审理中，周云飞称其母亲在中原公司带看之前已由房友(卓源房产门口挂的是房友的牌子)带看过涉案房屋，最后选择房友(卓源房产)成交，是由于他们的佣金较低。一审法院要求其庭后提供房友的带看确认书以及其介绍房屋及带看的微信联系记录等相关证据，周云飞庭后提交了上述证据3、4，并称其母亲的微信记录早已删除，居间工作人员的微信记录也无法提供，并称其可以提供居间方盖章的带看确认书并询问是否可以取回之前提交的未盖章的确认书。之后其并未提交盖章的带看确认书。一审法院认为，中原公司与周云飞签订的《看房确认书》约定了居间事项、权利义务，符合居间合同的法律特征，应认定为居间合同。双方主要争议焦点为周云飞是否构成“跳单”，中原公司是否有权按照看房确认书第二条第2款“若甲方经乙方带看后，甲方与出售方签订买卖合同(无论通过何种渠道成交)，甲方应按该房地产售价的2％支付乙方报告居间报酬”的约定，向周云飞主张佣金。合同法规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。但是如果任由委托人看房后跳开居间人，则对居间人显属不公平，根据合同法规定和双方约定，如果委托人为了不交或少交佣金不正当地阻止佣金支付条件成就，如买卖双方私下成交或另行委托他人成交的，视为条件已成就，委托人应向居间人支付佣金。本案中，关于委托权限，涉案房屋的卖方虽并未独家委托中原公司出售涉案房屋，但周云飞也未提交涉案房屋在卓源房产挂牌的信息，且根据涉案看房确认书，周云飞同意中原公司作为其购买涉案房屋的独家居间人。其在庭审中辩称其在签订该确认书时并未查看其内容，但其作为一个完全民事行为能力人在签约时应有仔细查看条款的审慎义务，且应对自己的行为承担相应的法律后果。故对该抗辩意见，一审法院无法采纳。关于签约主体，周云飞抗辩，系其母亲而非其购买的涉案房屋，但涉案看房确认书第二条第3款明确约定，本确认书甲方包含甲方本人或甲方之代理人、亲属、委托人、雇主等关联人。涉案房屋实际成交的买受人江秀华系周云飞母亲，且周云飞亦认可中原公司带看涉案房屋时其和其母亲均在场。关于带看时间，中原公司带看时间为2020年1月13日，周云飞庭后补充举证了1月8日卓源房产的带看确认书，该带看确认书中并无卓源房产盖章，且根据其陈述可重新提交盖章的确认书，表明其可随时取得该确认书。此外，其亦无法提供介绍房屋及带看过程的其他证据，故一审法院无法仅依据周云飞提交的该份带看确认书认定卓源房产在中原公司带看之前已经为江秀华带看过涉案房屋。且在中原公司带看之后2天，周云飞的母亲就与卖方签订了买卖合同。关于佣金金额，涉案看房确认书约定的佣金为包含报告居间和媒介居间共为房屋售价的4％，而周云飞陈述江秀华购买涉案房屋实际支付的佣金为2万元，但其举证的佣金确认书并无居间方盖章，实际2万元支付的对象亦非居间方。即便其实际支付了佣金2万元，该金额也不足总房价414万元的0.5％，显著低于市场佣金价格。周云飞亦自认最后选择卓源房产成交，是由于他们的佣金较低。综上，一审法院根据双方举证及查明事实，有理由相信周云飞在接受了中原公司的服务后，为了减少支付佣金，利用中原公司提供的交易机会，绕开中原公司另行委托他人成交，应承担相应的违约责任。根据涉案看房确认书的约定，周云飞应支付交易价格的2％的居间佣金，然约定仅带看房屋即应按此标准支付佣金明显过高，且居间方在居间过程中应履行的义务内容包括提供有用的房源信息、带看房屋、协助双方商谈价格、协助办理贷款、协助办理产权过户手续等。而本案中，中原公司仅提供了房源信息和带看房屋，其余义务尚未履行，故一审法院酌定周云飞应向中原公司支付佣金2万元，对逾期利息不再支持。一审法院判决：周云飞应于判决生效之日起十日内支付上海中原物业顾问有限公司佣金20，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，第一、关于周云飞就《看房确认书》任意解除权之行使。根据法律规定，合同解除权需主张者即周云飞向合同相对方即中原公司送达通知的方式行使。但周云飞对此并未提供相应证据，亦未证明其行使解除权的正当性，故其认为双方的居间关系已被解除之观点，本院不予采信。第二、关于《看房确认书》第二条第2、3款是否为格式条款。首先，根据法律规定，合同文本提供者为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与合同相对方协商的合同条款可视为格式条款。即被认定为格式条款，必须同时具备预先拟定、重复使用以及订立合同时未与对方协商三个要件。现本案系争《看房确认书》从形式上看具备中原公司预先拟定、重复使用的特征，而不与对方协商之要件需由主张格式条款的周云飞承担举证责任。对于条款的不可协商性，应当首先由周云飞证明其确有协商意愿并向中原公司做出过协商的意思表示，以排除其放弃协商或自愿接受条款的可能，但其未能提供充分证据以证明上述事实。故周云飞主张相关条款为格式条款，依据不足。其次，在居间法律关系中，居间人是凭借其掌握的市场信息向委托人报告订立合同的机会、撮合交易、赚取佣金。故居间人掌握的市场信息是其开展业务、获得合法利益的核心资源，委托方在享受居间人提供资讯服务的同时，亦应当遵守相应的规则。本案系争《看房确认书》第2款约定，周云飞与出售方签订买卖合同(无论通过何种渠道成交)，周云飞应按该房地产售价的2％支付中原公司报告居间报酬。第3款约定，委托方的范围包括周云飞本人、其代理人、亲属、委托人、雇主等关联人。上述第2、3条款属于房屋买卖居间合同中的禁止“跳单”内容，其本意是为防止委托方在获取房源信息后通过关联人跳单，从而保障居间人于《看房确认书》中约定的根本权益。故周云飞认为该约定存在免除一方责任、加重己责任、排除对方主要权利的情况，缺乏依据。再次，该《看房确认书》的文本格式采用了适当的字体和行距，内容简单明了，且上述条款均单列一段，通常不会造成阅读上的障碍，作为一名具有完全民事行为能力的公民，在签署房屋买卖居间文件时，本应尽到相应的注意义务，且该《看房确认书》在签字一栏上方以加黑、划线字体注明，中原公司对协议内容进行了明确的提示，并已按周云飞的要求进行了详尽的解释和说明等内容。周云飞在上述文字的下方签字，应当认定周云飞已认可文字所反映的内容。故周云飞称其未注意到《看房确认书》中相关约定的责任在中原公司。该观点本院不予采纳。鉴于《看房确认书》中已明确约定了中原公司作为周云飞购买系争房屋的独家居间人，且委托方的范围包括周云飞本人及亲属等。同时，根据查明的事实，中原公司在带看系争房屋时除周云飞本人外，其母江秀华亦在场。现周云飞认为，系争房屋现由其母亲江秀华另行委托其他居间人购得不违反合同的约定。其观点本院不予采纳。本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用，对周云飞的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人周云飞负担。本判决为终审判决。审 判 员 张志煜二〇二一年二月二十六日法官助理 严姚萍书 记 员 汪汝珏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……