江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初5192号原告：冯梅，女，1981年2月16日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：管莲双，江苏苏誉律师事务所律师。被告：宿迁市红星凯盛国际纺织服装城管理有限公司，统一社会信用代码91321311581027614T，住所地江苏省宿迁市宿豫江山大道**。法定代表人：孙康，该公司总经理。委托诉讼代理人：张啸，该公司员工。原告冯梅与被告宿迁市红星凯盛国际纺织服装城管理有限公司（以下简称红星凯盛公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告冯梅委托诉讼代理人管莲双、被告红星凯盛公司委托诉讼代理人张啸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯梅向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付商铺使用费自2017年12月31日起至判决之日，暂计算至2020年9月30日为36911.63元（详见计算明细）；2.判决被告支付违约金28576.95元；3.诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告冯梅将诉讼请求变更为：1.判决被告支付商铺使用费为40960.04元（2018年17146元，已付8573元，剩余8573元未给付；2019、2020年两年，2017、2018年度商铺平均值（15241+17146元）/2=16193.5元/年=1349.46元/月,计算至2020年12月30日）；2.判决被告支付违约金5586.92元（以8573元为基数，按年息6%，自2017年12月20日计算至2020年12月30日为1581.72元；以32387.04元为基数，按年息6%，自2018年12月20日计算至2020年12月30日为4005.20元）。事实与理由：2013年，原告与被告签订《中国.淮海纺织服装品牌中心商铺委托统一经营管理合同》，就原告方拥有的位于宿迁市江山大道288号的Ａ区商铺委托经营管理事宜，签订书面合同，合同约定如下：1、委托经营期自2013年12月31日起至2023年12月30日(第3.1条)；2、在委托经营的前三年，被告无须向原告支付任何费用。委托经营期内第四年，被告向原告支付该商铺的年使用费为15241元。委托经营期内第五年，被告向原告支付该商铺的年使用费为17146元。第六年起（自2018年12月31日至2023年12月30日，按照市场实际收取的租金支付（租金以商家签订的租赁合同为准）（第5.1、5.2、5,3、5.4条）；3、委托经营期间，被告需提前终止合同的，应提前90日通知原告，被告按该商铺《商品房买卖合同》总价的15%向原告支付违约金，并赔偿由此造成的一切经济损失（第8.2条）。合同签订后，原告已按约定将案涉商铺交付给被告经营管理，但从2017年12月31日至2020年12月31日，被告一直无故拖欠商铺使用费累计达40960.04元（附计算明细）。被告红星凯盛公司辩称，1.原告主张2017年至2018年12月31日的商铺使用费8573元与事实不符，上述期间的费用双方已协商结算并履行完毕，余款原告自行放弃；2.2020年1月9日，被告与宿迁市中国淮海纺织服装品牌中心业主委员会（以下简称淮海业委会）、江苏金太阳置业有限公司（以下简称金太阳公司）签订三方协议，约定被告管理的轻纺城2019年1-9月份的总租金最终确定为三十六万元，一次性解决，已经由金太阳公司直接拨付给淮海业委会，业委会核对账目后自行进行分配，故2019年1月至2019年9月的商铺使用费应由原告与淮海业委会进行结算，与被告无关；3.2019年9月21日，在宿豫区信访局李副局长主持下达成会议纪要再次明确，2019年1月1日至9月30日的租金，由淮海业委会主持分配；会议纪要还明确有关商铺自2019年10月1日起全部移交淮海业委会，由淮海业委会与租赁商户重新洽谈价格并签订租赁合同，所有租金收益由淮海业委会直接收取，原告向被告主张2019年10月份以后的费用没有事实和法律依据；4.2019年9月28日，被告、淮海业委会、金太阳公司、宿迁市豫苑物业管理四方签订移交协议书，再次明确上述事实；5.原告主张的违约金过高，恳请按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算。综上，淮海业委会系由原告及全体业主共同成立的自治机关，其行为对全体业主具有法律效力，恳请驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年3月20日，冯梅购买位于宿迁市宿豫区中国淮海纺织服装品牌中心A区1层1627号商铺，建筑面积22.53平方米，合计190513元。2014年3月21日，冯梅（甲方、委托方）与红星凯盛公司（乙方、受托方）签订《中国.淮海纺织服装品牌中心商铺委托统一经营管理合同》一份，约定：甲方是《中国.淮海纺织服装品牌中心》******商铺的买受人，为使《中国.淮海纺织服装品牌中心》规范运作，交易繁荣，扩大知名度，甲方委托乙方统一经营管理该商铺；委托经营期限（一）该商铺的委托经营期自2013年12月31日起计算，共计10年（即自2013年12月31日起至2023年12月30日）；乙方在委托经营期限内享有该商铺的使用权、经营权、出租权、收益权和管理权，向承租方收取租金；鉴于《中国.淮海纺织服装品牌中心》为新建商业，需大力培育，实行统一招商和经营管理，且甲方购买该商铺时，已经因同意委托统一经营管理而获得优惠价，故在委托经营前三年，乙方无须向甲方支付任何费用；委托经营期内第四年乙方向甲方支付该商铺的年使用费为壹万伍仟贰佰肆拾壹元，委托经营期内第五年乙方向甲方支付该商铺的年使用费为壹万柒仟壹佰肆拾陆元，从第6年起（从2018年12月31日至2023年12月30日），按照市场实际收取的租金支付，其中乙方提留10%作为管理费用，租金以乙方与商家签订的租赁合同为准；商铺使用费支付方式按三个月支付一次，先付后用，由乙方在三个月中第一个月的10日前支付给甲方（遇法定节假日顺延至节假日后的第一个工作日内）；商铺使用费支付形式为：银行汇款至甲方指定的账户内；未按约定支付商铺使用费达60日以上的，甲方有权单方解除合同。合同还约定了其他事项。合同签订后，冯梅按照约定将其商铺委托红星凯盛公司经营，红星凯盛公司未按约定向冯梅支付商铺使用费。2017年6月16日，冯梅在收条上签字，载明：业主冯梅房号A1627收到红星凯盛公司第四年（2017年度）返租金￥6096.00元，余款自动放弃（以汇款记录为准）。2019年10月2日，冯梅在收条上签字，载明：业主冯梅房号A1627经双方协商按照红星凯盛公司原返租合同第五年（2018年度）返租金17146元，余款自动放弃，付款以银行汇款记录为准。该收条中载明的“17146”元字样被划掉，并重新在下面写有“8573”字样。2019年11月25日，红星凯盛公司委托他人支付了8573元。另案查明：2019年10月，红星凯盛向业主进行过一次租金支付，多数业主在收条中租金填写时即是按照合同约定50%的标准填写,余款放弃，红星凯盛公司均是按照合同约定50%的标准向业主支付租金。2018年4月1日，红星凯盛公司将位于宿迁市宿豫区宿迁国际服装皮革城一至四楼（整）租赁给案外人谭以民，每年租金为180万元，租赁费自2021年7月1日起按年15%递增。一楼场地面积为一万平米左右。再查明：2019年9月28日，红星凯盛公司（甲方）、淮海业委会（乙方）、宿迁豫苑物业管理有限公司（丙方）、金太阳公司（丁方）达成《关于中国淮海纺织服装品牌中心（A区）与业主委员会的移交协议》约定：由红星凯盛公司经营管理的中国淮海纺织服装品牌中心（A区、简称轻纺城建筑），自2019年10月1日起移交给淮海业委会自行管理，由乙方业主委员会代表业主们实施具体经营管理行为。自2019年10月1日起由乙方负责和经营户具体协商租赁费和管理费的标准并收取；1-4层丁方尚未销售的和已经销售的商铺经营权和管理权同时移交给乙方。甲方将2019年1月1日至2019年9月30日期间已经实际收取的租金，按90%部分支付给乙方，用于支付给业主的租金。移交协议中同时还约定了其他事项。2020年1月9日，红星凯盛公司（甲方）、淮海业委会（乙方）、金太阳公司（丙方）达成《协议书》一份，约定：轻纺城2019年度1-9月份总租金收益最终确定为36万元，作为轻纺城2019年度1-9月份的总租金，一次性解决。由金太阳公司拨付36万元给淮海业委会。谭以民租赁的一楼商铺尚有25万元租金未缴纳，由甲方负责将轻纺城一楼的儿童乐园设备扣押交给乙方。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，冯梅与红星凯盛公司签订的《中国.淮海纺织服装品牌中心商铺委托统一经营管理合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均有法律约束力。冯梅按约将其商铺委托红星凯盛公司经营，红星凯盛公司应按约支付商铺使用费即租金。因红星凯盛公司欠付租金，冯梅有权要求红星凯盛公司按照合同约定支付租金。关于2018年度租金，根据合同约定应当为17146元，被告红星凯盛公司提交冯梅出具的收条一份，该收条中载明金额17146元被划掉后重新写了8573字样，结合收条中载明的“余款自动放弃”字样、同期其他业主多按照合同约定价格的一半收取租金，以及原告2017年度租金也是在合同约定基础上放弃部分收取的情形，本院认为，2018年度租金按合同约定的一半即8573元收取更符合各方真实意思表示，故对原告主张被告支付2018年度剩余租金8573元的请求，本院不予支持。关于被告抗辩的与淮海业委会达成相关协议中约定2019年10月1日之后由淮海业委会负责和经营户具体协商租赁费和管理费的标准并收取，因该协议内容与物业管理无关，且没有证据证明淮海业委会签订上述协议得到冯梅授权，故该协议内容不对冯梅产生约束力。关于自2018年12月30日起的租金计算问题，虽然案涉合同约定了按照市场实际收取的租金支付并提留10%作为管理费用，但红星凯盛公司并未尽到勤勉、忠实、谨慎义务，且也未与冯梅进行协商，以极低价格进行出租，与第四年度、第五年度使用费相差较大，背离了案涉合同精神，严重损害了业主冯梅的合法权益，故冯梅有权参照第四年度、第五年度平均价即1349.46/月的标准主张商铺使用费。因案涉合同约定商铺使用费支付方式“按三个月支付一次”，“由乙方在三个月中第一个月的10日前支付给甲方（遇法定节假日顺延至节假日后的第一个工作日内）”，故可据此分段计算违约金。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告宿迁市红星凯盛国际纺织服装城管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起7日内支付原告冯梅商铺使用费32387元及违约金（以4048元为基数，自2018年12月20日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年3月19日；以8097元为基数，自2019年3月20日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年6月19日；以12145元为基数，自2019年6月20日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；以12145元为基数，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算2019年9月19日；以16194元为基数，自2019年9月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至2019年12月19日；以20242元为基数，自2020年12月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至2020年3月19日；以24290元为基数，自2020年3月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至2020年6月19日；以28339元为基数，自2020年6月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至2020年9月19日止；以32387元为基数，自2020年9月20日起计算至2020年12月30日止）；二、驳回原告冯梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取719元，由原告冯梅负担119元、被告宿迁市红星凯盛国际纺织服装城管理有限公司负担600元（原告已缴纳，待被告履行时一并给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  路景兰二〇二一年二月四日书记员  张希典附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。