北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1942号上诉人（原审被告）：张国勋，男，1932年10月29日出生。委托诉讼代理人：周红笑，北京市安衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨双华，北京市安衡律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：邵晨，男，1976年4月22日出生。委托诉讼代理人：冯文杰（邵晨之妻）。被上诉人（原审第三人）：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝来科技园**创远路**院**楼。法定代表人：谢勇，执行董事。委托诉讼代理人：冯涵，男，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。原审第三人：赵大桂，女，1946年6月15日出生。委托诉讼代理人：高鹏（赵大桂之孙女婿）。上诉人张国勋因与被上诉人邵晨、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、原审第三人赵大桂房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张国勋上诉请求：撤销一审判决第四项、第五项，依法改判张国勋承担房屋差价损失84万元或发回重审，诉讼费由邵晨承担。事实和理由：1.一审未能充分考虑交易各方的过错程度，直接认定房屋差价损失有误，一审采用的评估报告超出使用期限，可预见的损失不应超过约定的违约金84万元；2.居间服务费不应由张国勋承担。邵晨辩称：同意一审判决，不同意张国勋的上诉请求。事实与理由：1.张国勋也认可了前案中作出的评估报告合法性和真实性。一审法官询问张国勋是否申请评估时，张国勋表示不再申请对房屋价格进行评估鉴定；2.标的房屋周边房屋的市场价值，房屋价格仍然持续上涨。邵晨作为购房人已尽到合理的注意义务，不存在任何过错；案件之所以持续这么久原因是张国勋多次作虚假陈述。他一直坚称对售房不知情，还有一原因是，张国勋的代理人张宪在合同履行过程中有很多欺骗行为。我们认为上诉人应该承担房屋差价损失的赔偿。此外，我们已经支出了居间费用，这是实际造成的损失，应由其承担。我爱我家公司辩称：同意一审判决。一审判决中查明事实清楚，适用法律适当，且本案经过多次庭审，及多份判决书将事件已经查明详细，综上，请求驳回张国勋的全部上诉请求。赵大桂述称：不同意一审判决，我方意见同张国勋一致。关于房屋价格的趋势，我在网上看到一个房，是法院拍卖的，最后拍卖的价格354万元，我认为房屋价格是降低了。我们认可我们是过错方，不像对方所说我们多次作虚假陈述。我们也问了其他中介公司，如果出现买卖纠纷，中介是专业机构，解决方案会找一个别的房，或赔2、3倍定金，而不是说激化矛盾。但结果是在我们不知情的情况下办了网签，我爱我家公司在里面是有责任的。对方支付6万元，让我们赔这么多，我们普通家庭是无法接受的。2020年1月，邵晨向一审法院起诉请求：1.判令履行双方于2016年2月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》并办理房屋产权转移登记手续；2.判令张国勋腾退并向邵晨交付房屋；3.判令张国勋支付违约金42万元；4.判令张国勋承担本案诉讼费用。诉讼过程中，邵晨变更诉讼请求为：1.判令解除双方于2016年2月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.判令张国勋向邵晨返还定金6万元；3.判令张国勋向邵晨赔偿房屋差价损失155.94万元；4.判定张国勋向邵晨赔偿居间费用70720元；5.诉讼费由张国勋承担。一审法院认定事实：1992年12月25日，张国勋与赵大桂登记结婚。1996年3月30日，张国勋取得涉案房屋的产权。2016年2月4日，经我爱我家公司提供居间服务，张国勋之子张宪以张国勋的代理人的名义，与邵晨订立《北京市存量房屋买卖合同》，约定张国勋将涉诉房屋出售给邵晨，房屋成交总价为420万元。签约当日邵晨支付定金6万元。2016年3月24日，我爱我家公司根据买卖双方的授权办理了网签（合同编号C1216577）。后因张国勋拒绝配合办理贷款手续，导致合同没有履行。邵晨已向我爱我家公司支付居间服务费70720元。2018年7月4日，法院立案受理了邵晨诉张国勋、张宪、我爱我家公司、赵大桂房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2018）京0101民初11972号。邵晨在该案中提出解除房屋买卖合同、双倍返还定金、赔偿房屋差价损失等主张。审理中，法院委托评估机构对涉案房屋在2018年7月4日价值时点的市场价值进行评估。评估机构确定涉案房屋在2018年7月4日的估价总价为575.94万元。该案因邵晨撤诉结案。2019年3月27日，法院立案受理了张国勋诉邵晨、张宪房屋买卖合同纠纷一案，法院依法追加我爱我家公司作为第三人参加诉讼。该案中，张国勋请求确认2016年2月4日以张国勋名义与邵晨就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》对张国勋不发生法律效力。经审理，法院对张国勋和张宪所持张国勋对房屋买卖一事不知情的意见不予采信。认为虽然经鉴定授权委托书上张国勋的签名并非张国勋本人所签，但张国勋参与房屋买卖合同的履行，知道张宪以其名义实施房屋买卖的行为而不作否认表示，视为张国勋同意。因此，张宪所代张国勋签订房屋买卖合同对张国勋发生法律效力。故法院作出（2019）京0101民初6602号民事判决，判决驳回张国勋的诉讼请求。该判决已生效。本案审理中，因赵大桂表示不同意将涉案房屋过户至邵晨名下，邵晨变更了诉讼请求，并依据（2018）京0101民初11972号案件中估价报告书的估价结果向张国勋主张房屋差价损失。张国勋认可估价报告书的真实性、合法性，但不认可2018年7月4日这一价值时点，认为邵晨多次提起诉讼，拖延时间，导致房屋价值上涨，该估价报告书不应作为房屋差价损失的依据。经询，张国勋表示不申请进行评估。一审法院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，人民法院生效判决已确定张宪所代张国勋签订房屋买卖合同对张国勋发生法律效力，邵晨据此向张国勋主张权利，依据充分。就邵晨的诉讼请求，现张国勋同意解除合同并返还定金，法院不持异议。另外，此次交易还涉及到办理了网签登记，双方的房屋买卖合同解除后，该网签登记亦应办理注销手续。因合同解除，邵晨要求张国勋赔偿房屋差价损失155.94万元的诉讼请求，于法有据，其依据的评估报告，具备客观真实性，其该项诉讼请求，有事实依据，法院予以支持。关于邵晨要求张国勋赔偿居间服务费70720元的诉讼请求，该笔费用已实际发生，系张国勋的违约行为给邵晨造成的实际损失，邵晨的该项主张，理由充分，法院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，一审法院于2020年9月判决：一、邵晨与张国勋于2016年2月4日订立的《北京市存量房屋买卖合同》于判决生效之日解除；二、邵晨与张国勋于判决生效后三十日内共同办理注销存量房网上签约合同（合同编号C1216577）的网签登记手续；三、张国勋于判决生效后二十日内返还邵晨定金60000元；四、张国勋于判决生效后二十日内赔偿邵晨房屋差价损失1559400元；五、张国勋于判决生效后二十日内赔偿邵晨居间服务费损失70720元。二审中，邵晨提交通过链家网站查询的房屋周边房屋报价单，拟证明涉案房屋价格仍处于上涨趋势。张国勋对该证据的真实性、证明目的、关联性都不认可。我爱我家公司对该证据不发表质证意见。赵大桂对该证据的真实性、证明目的、关联性都不认可。另查：邵晨与张国勋在《北京市存量房屋买卖合同》中约定，因出卖人原因导致合同无效或不能履行，出卖人应退还累计已收全部房款，并向买受人承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿责任。庭审中邵晨、张国勋一致确认一审法院受理张国勋诉邵晨、张宪房屋买卖合同纠纷一案时间为2018年8月。张国勋对一审法院查明的“我爱我家公司根据买卖双方的授权办理了网签”提出异议，表示其并未授权我爱我家公司代为办理网签手续，我爱我家公司表示根据居间合同的授权，其有办理网签的代理权限。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为，一审法院确定的损失数额是否恰当，以及居间服务费损失是否应由张国勋承担。首先，对于合同效力以及张国勋违反合同应承担违约责任，当事人没有分歧意见，本院亦不持异议。当事人在合同中约定，因出卖人原因导致合同不能履行的，向买受人承担房屋成交总价20%的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，邵晨直接主张房屋差价损失及中介费损失，其主张的损失高于合同约定的违约金，主张的依据为评估报告中的房屋差价。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，在核定损失时，既要考虑到守约方的可得利益损失，同时也要考虑到违约方可预见原则。本案合同履行至邵晨支付定金6万元并办理网签，后发生争议没有再继续履行。在核定违约损失时，本院考虑以下因素，一是不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，即可预见原则；二是考虑到减损不得扩大损失原则；三是以实际损失为基础，考虑合同约定及履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，综合上述情况，并兼顾前案诉讼成因，本院酌定张国勋向邵晨赔偿损失105万元，其中包括中介费损失。此外，关于张国勋提出评估报告过期问题，法院只是参考使用评估报告，其并非案件决定因素。一审法院确定损失赔偿数额不当，且在房屋差价损失外，又判决赔偿中介费损失不妥，本院予以改判。综上，张国勋的部分上诉理由及请求予以支持，其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市东城区人民法院（2020）京0101民初762号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销北京市东城区人民法院（2020）京0101民初762号民事判决第五项；三、变更北京市东城区人民法院（2020）京0101民初762号民事判决第四项为：张国勋于本判决生效后二十日内赔偿邵晨损失1050000元；四、驳回邵晨其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费26515元，由张国勋负担21715元（于本判决生效后7日内交纳），由邵晨负担4800元（已交纳）。二审案件受理费11700元，由张国勋负担4450元（已交纳），由邵晨负担7250元（于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 霍翠玲审 判 员 周梦峰审 判 员 李 淼二〇二一年二月二十六日法官助理 辛明厚书 记 员 林晓天