北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终969号上诉人（原审被告）：国争，女，1993年12月12日出生。上诉人（原审被告）：樊辉，男，1988年11月4日出生。二上诉人之共同委托诉讼代理人：刘涛，山东苏润律师事务所律师。二上诉人之共同委托诉讼代理人：王丽超，山东苏润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：师静，女，1962年10月10日出生。委托诉讼代理人：张超，北京港融律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宇晨，北京港融律师事务所实习律师。上诉人国争、樊辉因与被上诉人师静房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初25819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人国争、樊辉之委托诉讼代理人王丽超，被上诉人师静之委托诉讼代理人张超、刘宇晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国争、樊辉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回师静的诉讼请求。事实和理由：涉案收据已对物业保证金和税费的问题作出了确认和变更。收据是收到人确认收到的凭证，该收据表达了两方面的意思：第一，房款已全部结清，包含5万元物业保证金；第二，双方互不追究税费和发票问题。师静辩称，同意一审判决。师静向一审法院起诉请求：1.国争、樊辉退还物业交接保证金5万元；2.国争、樊辉向我支付违约金114800元。一审法院认定事实：2019年9月7日，师静（出卖人）与国争（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（买卖合同一），约定国争购买师静位于北京市西城区×××7号楼4层1单元402房屋。房屋所有权证号：X京房权证西字第**。出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交，房地产经纪机构名称：扎特（北京）房地产经纪有限公司。合同第四条约定房屋成交价格为2870万元，房屋按套计价，成交价格包括房价款、公共维修基金、装饰、装修及附属配套设施等。买受人应于签订本附件当日支付定金5万元。2019年9月20日前看完房本原件和查清房屋状况，无产权纠纷和查封当天，由买方交付给卖方剩余定金95万元。出卖人同意买受人将购房款5万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕后当日支付出卖人。结清后不押物业交接保证金。合同第五条约定，买受人通过银行资金托管的方式，于过户前支付出卖人购房款2765万元。买卖双方应于2019年11月30日前办理税、费缴纳手续。买卖双方应于取得《契税完税凭证》后7个工作日内办理房屋权属转移登记。合同第七条约定，买卖合同履行过程中，买卖双方应缴纳的税款由买卖双方按照国家及北京市的相关规定承担。同时双方又约定，买受人承担契税，出卖人承担增值税及附加、个税。合同第十条约定：买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日千分之五向守约方支付逾期违约金，如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。合同第十一条约定：买卖双方的权利义务关系以本附件和《买卖合同》为准，是否办理网签备案登记及网签备案登记的内容均不影响合同的效力。本附件若与《买卖合同》约定不一致，以本附件为准。2019年10月31日，师静（甲方、出卖方）、国争及樊辉（乙方、买受方）和扎特（北京）房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《补充协议》（简称补充协议一），约定涉案房屋成交价格为2870万元，另该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为2070万元。乙方于2019年9月16日向甲方支付定金100万元，该定金为首付款的一部分。甲方同意乙方以将首付款人民币2765万元银行托管的方式支付甲方。乙方应于缴税前将此款转到监管账户，另外过户时间不晚于2019年11月30日。甲乙双方应当在过户前（约定时间或约定条件）自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的首付款中留存人民币五万元整作为物业交割保证金；该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方。2019年11月8日，师静（出卖人）与国争（买受人）、樊辉（买受人共有人）签订《北京市存量房屋买卖合同（买卖合同二）》，合同编号：C1842427。合同约定出卖人所售房屋坐落为：西城区×××7号楼4层1单元402房屋，房屋建筑面积共191.96平方米。该房屋所有权证号：X京：X京房权证西字第**第三条约定：双方当事人委托房地产经纪机构成交，北京市存量房屋购买经纪服务合同编号：京经纪（2019）西字存量房屋承购第007381号，机构名称：中诚华丰（北京）资产管理有限公司，机构备案号：京经纪（2015）第8496号。合同第四条约定，房屋成交价格为800万元，买受人采取一次性付款方式，买受人应当在过户前向出卖人支付。出卖人应当在办理完毕权属转移登记当日将房屋交付给买受人。合同第九条约定，双方同意自本合同签订之日起三十日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移预告登记。2019年11月20日，师静（甲方、出卖方）、国争（乙方、买受方）和扎特（北京）房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《补充协议》（简称补充协议二），该协议内容与补充协议一内容一致。2019年9月7日，师静收到国争给付的涉案房屋的购房定金5万元。2019年9月16日，师静收到国争给付的涉案房屋的购房定金95万元。2019年11月28日，涉案房屋过户至国争、樊辉名下，房屋共有情况为共同共有，房屋所有权证号为：京（2019）西不动产权第XXXX号、京（2019）西不动产权第XXXX号。2019年12月6日，师静将涉案房屋交付国争。另查，2019年11月27日，师静结清涉案房屋水费、2019年12月31日前的物业费、2020年3月15日前的供暖费。一审法院审理中，师静、国争及樊辉明确表示均认可涉案房屋的总价款为2870万元，认可国争与樊辉已支付2865万元购房款，未支付5万元物业交接保证金。对于除定金100万元外的2765万元购房款的具体付款日期，师静、国争及樊辉均未提交证据予以证明。一审法院审理中，师静提交收据复印件一份及师静与樊辉的微信聊天记录、短信记录，以证明国争、樊辉未依据合同约定向师静给付物业交割保证金5万元。其中收据内容为：“今收到购买人国争交付的购买西城区×××7号楼4层1单元402房屋的购房款人民币大写贰仟柒佰陆拾伍万元整。所有房款均已结清，包括五万元整物业保证金。注：双方都不追究税费和发票问题。”该收据上有师静和国争的签字，但收款日期处为空白。国争、樊辉认可该收据的真实性，认为既然师静已经写了该收据，说明师静已经收到了物业保证金。并且收据上写明双方对于税费和发票问题不再追究，说明双方已经变更了税费和物业保证金的约定，国争、樊辉也配合师静以800万元价款交纳税款，因此师静无权再要求国争、樊辉支付物业保证金。国争、樊辉对于师静提交的微信记录及短信记录的真实性均不予认可。一审法院审理中，法院要求师静、樊辉及国争对于出具收据时的情况予以说明，师静陈述当天国争、樊辉承诺拿到收据后就立即转账支付物业保证金，但国争、樊辉拿到收据后就偷跑了，师静因此还报警。国争、樊辉不认可师静的陈述，认为是双方协商一致无异议的情况下才写的收据。但双方对其主张均未提交证据予以证明。一审法院审理中，师静提交律师函复印件及快递签收记录以证明国争、樊辉迟延8天支付购房款。快递签收人显示为潘云霞，师静主张是国争、樊辉签合同时的代理人。国争、樊辉不认可收到了上述律师函，不认可潘云霞有权代国争、樊辉签收律师函，不认可国争、樊辉存在迟延支付购房款的情况。一审法院审理中，师静未提交证据证明因国争、樊辉逾期支付购房款及物业交割保证金给师静造成的损失情况。一审法院认为，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，师静与国争、樊辉签订的房屋买卖合同一以及补充协议一系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属合法有效。双方当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，根据合同约定，师静办理完毕物业交接当日，国争、樊辉应向师静支付物业交接保证金。国争、樊辉主张其已与师静协商一致，因师静少支付了相关税费，国争、樊辉无需再向师静支付物业交接保证金。但师静对此明确否认，国争、樊辉应对其主张的双方协商一致国争、樊辉无需再向师静支付物业交接保证金的事实承担举证证明责任。本案中，国争、樊辉仅提交了师静提交的收据，根据该收据，法院无法认定国争、樊辉所主张的事实存在，国争、樊辉应承担举证不能的责任。法院对于国争、樊辉的上述辩称意见不予采信。2019年11月27日，师静已办理完毕物业交接。依据买卖合同一约定，国争、樊辉应于2019年11月27日向师静支付物业交割保证金5万元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，国争、樊辉逾期支付物业保证金，应支付相应的违约金。但师静未提交证据证明因国争、樊辉逾期支付物业保证金给师静造成的损失情况，法院应依照公平原则和诚实信用原则，根据案件具体情况，以违约造成的损失为基准，对违约金予以酌减，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算违约金。师静主张国争、樊辉存在逾期支付购房款的情况，应对该事实承担举证证明责任。本案审理过程中，师静未能举证证明国争、樊辉支付购房款的具体日期，仅依据师静提交的律师函，法院亦无法认定国争、樊辉支付购房款的具体日期，因此师静应承担举证不能的责任。对于师静要求国争、樊辉承担逾期支付购房款的违约金的主张，法院不予支持。需要说明的是，本案的裁判结果不影响相关行政管理部门对于师静是否存在纳税问题的认定。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、自判决生效之日起七日内，国争、樊辉向师静给付物业交接保证金5万元；二、自判决生效之日起七日内，国争、樊辉向师静支付逾期给付物业交接保证金的违约金（以5万元为基数，自2019年11月28日起至实际付款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）；三、驳回师静的其他诉讼请求。二审中，国争、樊辉提交收据，证明双方协商后，师静认可其已收到全部购房款，包含五万元物业保证金，同时双方互不追究税费和发票问题，收据载明出具时间为2019年12月6日。师静对收据的真实性认可，证明目的不认可。国争、樊辉另提交谈话录音，证明：1.双方之间的买卖合同签订、银行资金监管等房产交易手续，均是师静妹妹师仟惠冒名顶替；2.双方之间的房产交易价格是包含师静应当缴纳的100多万的税，是含税价格；3.国争、樊辉要求师静按照房产交易价格2870万元缴税并开具相应数额的购房发票，师静不同意；4.2019年12月6日，双方就税费及发票问题进行沟通，双方确认互不追究税费和发票问题后，师静出具收据，认可收到全部购房款，包含五万元物业保证金。师静对谈话录音的真实性予以认可，对证明目的不予认可。本院认为，2019年12月6日，国争、樊辉与师静及中介人员就师静妹妹参与交易、税费负担及相应情况下减少中介费及房款等事宜曾进行过协商。同日，师静出具收据。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，师静与国争、樊辉签订的房屋买卖合同一以及补充协议一系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方均应依约履行。关于税费负担，双方在合同约定由买受人承担契税，出卖人承担增值税及附加、个税。双方以网签合同中约定的房款作为纳税依据时，客观上减少了各自的应纳税数额。国争、樊辉认为该行为会加重自己另行出售房屋的税费负担，为此双方才于2019年12月6日进行协商。当日，师静出具的收据中载明，所有房款均已结清，包括五万元整物业保证金。师静作为具有完全行为能力的成年人，应当知道出具收条以及收条原件交给付款人的法律意义。该收据即意味着国争、樊辉的付款义务已履行完毕，同时收据载明，双方都不追究税费和发票问题，可以理解为师静放弃五万元物业保证金是国争、樊辉不再追究税费问题的对价。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在此情况下，应由师静举证证明其并未放弃五万元物业保证金，一审分担举证责任有误，本院予以纠正。师静称其出具收条后等待国争、樊辉转账支付五万元物业保证金，但国争、樊辉并未支付即径行离开，然而收条上列明“今收到购房款人民币2765万元整”，该数额仅为国争、樊辉通过银行资金托管支付的房款，并不包含五万元物业保证金，同时，师静也未能提交证据证明存在其所称的上述情形，或证明其并未放弃五万元物业保证金，相应举证不能的不利后果应由师静承担。为此，国争、樊辉的上诉理由成立，本院予以支持。一审法院适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市西城区人民法院（2020）京0102民初25819号民事判决；二、驳回师静的全部诉讼请求。一审案件受理费1798元，由师静负担（已交纳）；二审案件受理费1050元，由师静负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  李 淼二〇二一年二月二十五日法官助理  刘 佳书 记 员  林晓天