山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2021）晋05民终43号上诉人（原审被告）：和某，男，汉族，1967年10月9日生，现住泽州县川底乡。委托诉讼代理人：吴某，山西长宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：晋城市城区钟家庄街道办事处上辇社区居委会,住所地：晋城市城区红星东街**，统一社会信用代码：55140502776724786D。法定代表人：田某，任主任。委托诉讼代理人：魏某，山西弘毅律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某1，山西弘毅律师事务所律师。上诉人和某因与被上诉人晋城市城区钟家庄街道办事处上辇社区居委会（以下简称上辇社区）房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省晋城市城区人民法院（2020）晋0502民初1410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人和某及其委托诉讼代理人吴某，被上诉人上辇社区委托诉讼代理人魏某、张某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人和某的诉讼请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：案涉房屋的原承租人是晋城市宝利酒店管理有限公司，2002年10月，该公司将案涉房屋转租给了晋城市杰联商贸有限公司。2014年11月，租赁期满后，该公司法定代表人郭某又将此房租赁给李某，租赁期限5年，截止期限为2019年11月。在李某租赁期间，因为该房屋内的全部设施是杰联商贸公司的财产。因此，李某每年支付杰联商贸公司10万元的财产使用费。李某承租后，2017年初，因经营不善，无法支付宝利酒店管理公司的房屋租金，被上诉人就将案涉房屋上了锁，后被上诉人又把房屋出租给了上诉人，并签订了租赁合同。合同签订后，由于被上诉人一直未交付房屋，因此双方签订的租赁合同没有履行。被上诉人曾经起诉至人民法院，要求上诉人支付租金，因被上诉人不能证明交付房屋的事实而撤回了起诉。现再次起诉，仍无法改变这一客观事实。一审判决由上诉人支付租金错误。为此特提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人答辩：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上辇社区向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告和某支付原告自2017年3月1日至2017年7月31日的房屋租金116665元，并按未付租金的30%计算计34999元承担违约责任；2、本案诉讼费由被告和某承担。一审法院查明：2017年2月28日，原告上辇社区与晋城市宝利酒店管理有限公司签订《合同解除协议书》，约定双方于2017年2月28日正式解除房屋租赁关系，晋城市宝利酒店管理有限公司与大千大厦内现有租赁单位签订的承租合同有效，其应在15日内协助原告办理原租户的合同变更等事宜。2017年3月1日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，约定由于原告与晋城市宝利酒店管理有限公司于2017年2月28日正式终止双方租赁合同关系，为保证大千现有签约商户的正常经营、稳定过度，双方达成以下协议：原告将晋城市凤台东街197号凤台大厦临街商铺（凤台大厦一楼部分大厅和二楼部分合计：534.83平方米）房屋租赁给乙方作（餐饮）经营场所；租赁期限自2017年3月1日起至2018年11月4日止；年租金为280000元，租金交纳方式为年付，第一次付款在本合同签订后一次性付清本年度租金，2017年10月5日前一次性支付下一年度的租金；乙方未按时向甲方支付所有款项属于乙方违约，每逾期一日，除付清所欠款项外，每日向甲方支付所欠款1%违约金。合同签订后，被告至今未交纳自2017年3月1日至2017年7月31日的租金。现原告要求被告交纳相应租金116665元，并支付未付租金30%的违约金34999元。一审法院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，被告和某未及时支付租赁费用。故原告要求被告和某支付自2017年3月1日至2017年7月31日的租金116665元，予以支持。被告辩称原告无法交付房屋，与法院查明的事实不符，不予支持。双方合同约定被告和某应于合同签订当日交纳本年度租金，被告和某未按约支付租金，应承担相应违约责任。因双方合同约定的违约责任过高，现原告要求被告和某支付以未付租金的30%计算的违约金计34999元，于法有据，予以支持。故判决：被告和某于本判决生效后十日内一次性支付原告晋城市城区钟家庄街道办事处上辇社区居委会房屋租金116665元、违约金34999元，共计151664元。二审中，经当事人申请及法院要求，证人刘某、贺某、张某2出庭作证。证人刘某陈述：2002年12月开始，我创设的晋城杰联商贸公司经营上岛咖啡店，该店系其个人经营，上诉人和某没有持股参与其中经营。2014年9月份，李某想经营该店，所以我和宝利酒店管理公司解除合同，由李某和被上诉人续签房屋租赁合同，同时李某向我支付其店内物品使用费。2017年8月份，张某2想使用店内物品，其就与张某2签订《转让协议书》。被上诉人质证称：上诉人与证人是夫妻关系，二者间存在明显利害关系，证人所述不实，其证言不应当采信。证人贺某陈述：《合同解除协议书》《房屋租赁合同书》都是我签的，和某和我们签合同前是刘某一直在使用本案诉争房屋，后来和某与我们签了合同，我们就认为是让和某和刘某继续使用。证人张某2陈述：2017年3月，宝利酒店管理公司退出时，上辇社区和宝利酒店管理公司有意让我全部接收大千大厦的整栋楼，但当时大千大厦内的手机专营店和上岛咖啡店不同意我接收。2017年8月1日，我和晋城杰联商贸公司签订《转让协议书》，才将上岛咖啡店面转让给我，手机专营店一直没有同意我接收。《转让协议书》实际上是刘某将房屋的租赁使用权及物品设备一并转让给我，我接手时上岛咖啡店面处于停业状态，具体是谁将店面钥匙给我，现在记不清楚，但肯定不是上辇社区给我店面的钥匙。上诉人质证称，对贺某、张某2二证人的证言真实性予以认可，但认为二证人对案件关键细节不清楚，影响到对案件事实认定。被上诉人对贺某、张某2二证人的证言真实性予以认可。本院对三证人证言的认证意见：刘某、贺某是双方当事人的利害关系人，其证言不能作为定案依据，张某2所述与《合同解除协议书》《转让协议书》等证据相互印证，予以采信。二审查明事实基本与一审一致，对一审查明事实予以确认，另外补充查明事实：刘某与和某系夫妻关系、和某与李某存有亲属关系（和某自认李某系其舅舅女儿的丈夫）。2017年8月1日，张某2和晋城杰联商贸公司就上岛咖啡店转让问题签订了《转让协议书》。本案争议焦点：上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》是否生效履行，上诉人是否应当支付欠付的租金。关于本案争议焦点，上诉人诉称，其虽与被上诉人签订房屋租赁合同，但被上诉人未向其交付房屋，故其有理由拒付租赁费用。被上诉人认为，刘某在和某租赁房屋之前系该房屋的承租人，和某签订合同后交由刘某继续使用，故被上诉人无需移交案涉房屋，房屋租赁合同亦实际履行。本院认为，依据被上诉人提供的《合同解除协议书》《房屋租赁合同书》《转让协议书》及张某2的证言、被上诉人的陈述等证据相互印证，可以初步证明案涉房屋在上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同前由刘某所经营的晋城杰联商贸公司租赁使用，上诉人签订合同后由晋城杰联商贸公司实际控制；随后晋城杰联商贸公司又将案涉上岛咖啡店面整体转租给张某2。反之，上诉人及刘某均未提供有效证据证实其所述，且上诉人所述“我租下房屋后被上诉人就将门锁了，电也停了”与张某2的证言“我接手时肯定不是被上诉人上辇社区给我店面钥匙”前后矛盾。据此，上诉人的主张没有证据证明，故对其上诉请求不予支持。虽涉案事实存有争论，且不能完全排除存在上诉人所述可能性，但被上诉人所举证据证明房屋租赁合同已履行的事实存在可能性明显大于租赁合同未履行的可能性。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条“优势证据”原则，应认定上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同书》已生效履行。综上，上诉人的上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3333元，由上诉人和某负担。本判决为终审判决。审 判 长 张艳丽审 判 员 王天明审 判 员 焦瑛琴 二〇二一年二月七日法官助理 陈文泽书 记 员 张智超