江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1225号上诉人（原审被告）：天成润华集团有限公司，住所地徐州市彭城南路**古玩城**。法定代表人：孙**铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：李育松，江苏金合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯歌群，女，1976年8月24日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：冯鹏玉，江苏古彭大众律师事务所律师。上诉人天成润华集团有限公司(以下简称天成润华公司)因与被上诉人冯歌群商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初2611号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。天成公司上诉请求：1、撤销一审判决关于利息损失的判决(截至2019年8月19日为619846.71元，之后以468130元，按照全国银行间同业拆借中心公布的报价利率的二倍继续计算利息至实际支付之日)，改判为：自约定房屋交付之日支付已付房款万分之一的违约金；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：在合同已约定逾期上房违约金计算方法的情况下，一审判决按已付房款同期银行贷款利息的2倍支付被上诉人利息损失，无事实和法律依据，应属错误。案涉楼房因施工单位质量问题的原因导致不能及时上房，并非公司的过错。案涉楼房不能如期建成，对公司也造成了巨大经济损失和不好的社会影响。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定：商品房逾期交付按累计售房款自约定之日支付已付房款万分之一的违约金。既然约定了逾期上房的违约金，就应按约定计算。被上诉人既未提出增加违约金，更未举证证明约定的违约金过低。一审法院按所交房款同期银行贷款利率的2倍支持因上诉人违约造成的损失，背离合同约定，无事实和法律依据。综上，一审判决明显错误，特提起上诉，恳请二审法院查明事实后，依法支持上诉人的上诉请求。冯歌群辩称，1、上诉人上诉请求按照合同约定每日万分之一的违约金支付利息损失明显偏低，因为按照万分之一来计算，折算成利率合成为年息3.6%，而在被上诉人交付房款时主要交款时间在2008年7月，按照当时的同期银行贷款利率计算，五年期的贷款利率是年息7.83%，可以看出约定的违约金远远低于同期银行贷款利率，即便在利率自2008年以来多次下调的情况下，至目前中国人民银行所公布的贷款市场利率五年期贷款利率为4.65%，也高于上诉人主张的违约金计算方式。2、上诉人要求自约定的房屋交付之日开始计算违约金也不合理。按照合同约定，逾期交房按照这一方式来计算的前提是上诉人仍然可以交房，但实际情况是上诉人房屋迟迟不能建成，已超出约定交房时间近8年，被上诉人迫不得已提出了解除合同。按照法律规定，应该按照购房人支付房款之日开始计算利息，而上诉人提出的自应交房之日开始计算违约金显然既不合理也不合法。3、如果按照上诉人的主张来计付违约金，无法弥补被上诉人所遭受的损失，因为自购房以来，被上诉人所购房屋由于地处市中心黄金地段，房屋价格经过多次上涨，其中还有几次暴涨，同等地点的房价已经较被上诉人购买时翻了近两番，如果按照被上诉人在一审时所主张的同期银行贷款利率的四倍来计付损失的话，经过测算是基本可以弥补被上诉人的损失的，所以被上诉人在一审时要求按照四倍利率来计算损失。如果按照上诉人的要求仅支付每日万分之一的违约金，计算下来仅能支付10万元左右，被上诉人在2008年支付的房款，十几年之后，要求解除合同退还房款的时候，仅能拿到10万元左右的赔偿显然是不合理的，也是不公平的，无法弥补被上诉人受到的房屋差价损失。4、综上，上诉人所提出的上诉理由不能成立，一审判决尽管没有按照被上诉人所提出的四倍利率计付损失，但被上诉人不想在这件事情上继续纠缠，没有提起上诉，希望尽快了结此事，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。冯歌群向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除双方签订的编号为0078310-1的商品房买卖合同；二、判令天成润华公司返还冯歌群己付购房款468130元；三、判令天成润华公司赔偿冯歌群的经济损失（从每笔款项实际付款之日至2019年8月19日按照银行同期同类贷款利率的四倍赔偿损失暂定110万元，2019年8月19日之后按照银行间拆借中心报价利率的四倍计算利息至实际付款之日）；四、诉讼费用由天成润华公司负担。一审法院认定事实：2011年10月21日，冯歌群（买受人）与天成润华公司（出卖人）签订合同编号为：0078310-1的《商品房买卖合同》一份，合同载明：冯歌群购买天成润华公司开发的天成国际广场第一幢1单元1021#号房，建筑面积共72.02平方米，套内建筑面积51.83平方米。该商品房单价为人民币每平方米6500元，总金额为人民币468130元。该商品房用途为办公，属钢混结构，建筑层数地上47层，地，地下**受人于本合同签订之前已付清房款人民币468130元。合同第八条约定：出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已竣工验收备案的并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政策、法律、法规的规定，对国家利益的保护以及因政府部门原因导致基础设施配套不到位等导致的延期。合同第九条约定：除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期出卖人按日向买受人支付已付房款万分之壹的违约金。合同还约定了其他事项。上述合同签订前，冯歌群分别于2008年5月26日向天成润华公司支付房款60000元，于2008年7月11日支付房款270000元，于2008年7月23日支付房款133880元，于2011年11月28日向徐州市天成房地产开发有限公司支付4250元，天成润华公司均向冯歌群出具了收据。一审庭审中，天成润华公司认可冯歌群购买的涉案房屋仍未建成。一审法院认为，冯歌群与天成润华公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且主体适格，亦不违反国家法律和行政法规的强制性规定，故是合法有效的，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。合同约定冯歌群向天成润华公司购买天成润华公司开发的天成国际广场第一幢1单元1021#号办公用房，且冯歌群已预交购房款468130元。双方合同约定出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已竣工验收备案的并符合合同约定的商品房交付买受人使用，目前涉案房屋尚未建成，天成润华公司亦未确定房屋建成日期，导致冯歌群购买该房屋的合同目的无法实现，冯歌群请求解除该合同，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。冯歌群要求天成润华公司返还购房款468130元，符合法律规定，法院予以支持。关于冯歌群要求天成润华公司赔偿冯歌群的经济损失（从每笔款项实际付款之日至2019年8月19日按照银行同期同类贷款利率的四倍赔偿损失暂定110万元，2019年8月19日之后按照银行间拆借中心报价利率的四倍计算利息至实际付款之日）。冯歌群、天成润华公司双方合同约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。考虑到房价上涨、天成润华公司违约时间长、长期占用冯歌群资金等因素，法院酌定按照同期银行贷款利率（银行间拆借中心报价利率）的2倍支持冯歌群的利息损失，利息起算时间应为冯歌群每笔款项实际支付之日，截止至购房款返还之日。冯歌群主张按照同期银行贷款利率的4倍计算，该主张过高，不予支持。遂判决：一、解除冯歌群与天成润华公司（原徐州市天成房地产开发有限公司）于2011年10月21日签订的《商品房买卖合同》（编号为NO.0078310-1）；二、天成润华公司于判决生效后十日内，返还冯歌群认购款468130元并支付利息损失（截止至2019年8月19日为619846.71元，之后以468130元，按照全国银行间同业拆借中心公布的报价利率的二倍继续计算利息至实际支付之日）。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实与二审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人天成润华公司与被上诉人冯歌群之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。案涉合同约定，除合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。本案中，天成润华公司未按约定时间交付房屋且逾期时间过长，也未明确房屋建成时间，导致冯歌群的合同目的无法实现，冯歌群请求解除合同有事实依据，亦有权要求天成润华公司赔偿因其严重违约导致合同解除造成的相关损失。天成润华公司主张，在此情况下，应按照案涉合同中逾期交房的约定，自约定房屋交付之日支付冯歌群已付房款万分之一的违约金。本院认为，上诉人天成润华公司主张的违约金适用于逾期交房的违约责任，本案是基于双方合同解除产生的违约责任，在双方合同解除的条件下，不应只考虑逾期交房这一事实，还应考虑因合同解除导致冯歌群支付的相关资金机会成本丧失且未曾享有任何对案涉房屋的实际使用权利，以及因房价上涨导致冯歌群重新购置房产的成本增加等因素。一审法院结合双方当事人履行案涉《商品房买卖合同》的情况，在对冯歌群诉讼请求进行调减的基础上，认定天成润华公司应支付冯歌群的相关利息损失，并不违反法律，本院予以支持。综上，天成润华公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14790元，由上诉人天成润华集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二一年二月二十六日法官助理 赵迎超书 记 员 魏天玥