北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2996号上诉人（原审被告）：李斌，女，1980年7月13日出生，汉族，住北京市东城区。被上诉人（原审原告）：李颖，女，1965年3月8日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人李斌因与被上诉人李颖房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初17763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。李斌上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李颖的一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由李颖承担。事实和理由：1．我在2020年3月底就已经向中介北京链家置地房地产经纪有限公司提出了退租申请，当时由于疫情不能按时完成装修，故并非我故意拖延交付时间，我不应承担7000元的违约金。2．涉案租赁合同签订时，由于涉案房屋不符合入住条件，我才提出装修建议，我承担了整个房屋的装修以及配套设施的完善，但是我从来没有居住过一天，也就是说我自2020年1月至9月一直在替李颖完成修缮房屋的义务。我之所以愿意再额外支付3月份以后的部分租金，系出于人道考虑，不忍心看到业主损失太多，额外给了业主2万元补偿（已于2020年9月支付），并且愿意业主从押金2万元中扣除1．6万元作为提前退租的补偿。3．我出于为了孩子上学的目的租赁涉案房屋，并承担了装修款项及一切费用，但是由于2020年初疫情原因始终无法进行装修，迟迟不能入住，我已经给孩子另外安排了幼儿园并在幼儿园附近另行租赁房屋，相当于我承担了双倍的费用。李颖辩称，同意一审判决。李斌的陈述不符合事实，涉案房屋交房时已经经过双方签字确认，符合居住条件，涉案合同附件一及附件二的房屋交割清单均可证明该事实。装修系李斌主动提出，称其因个人因素需要装修，我同意李斌对涉案房屋进行装修；且因为其对涉案房屋进行装修，我才同意将原定的月租金20000元调整为第一年16000元。李颖向一审法院起诉请求：1．确认李颖、李斌双方签订的北京市房屋租赁合同于2020年10月2日解除；2．判令李斌向李颖支付逾期交房违约金1．28万元（自10月2日至10月12日）；3．判令李斌向李颖支付逾期支付租金的违约金2万元；4．判令李斌向李颖支付其拖欠的2020年7月1日至2020年9月30日的房屋租金3万元；5．判令李斌向李颖支付2020年10月1日至2020年12月31日的预期租金收益5万元；6．判令李斌向李颖支付1．5万元，以完成剩余装修工程（包括空调、灯具、地板、万宝阁），恢复房屋正常使用状态。一审法院认定事实：李颖、李斌和居间人北京链家置地房地产经纪有限公司签订《北京市房屋租赁合同》。该合同约定，李颖将位于北京市东城区安定门东滨河路3号院A座雍润园*号房屋，建筑面积171．17平方米，出租给李斌居住使用。租赁期限自2020年1月1日至2023年12月31日共计3年。李颖应于2020年1月1日前将房屋按照约定条件交付李斌。租赁期满或合同解除后，李颖有权收回房屋，李斌应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金标准为每月1．6万元，按季支付，支付方式银行转账押一付三。支付日期2020年1月1日、4月1日、7月1日，由此类推。押金2万元，随第一笔租金支付。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由李斌承担的费用、租金，以及李斌应承担的赔偿责任外，剩余部分返还给李斌。李斌应于本合同签订当日向中介公司支付中介费15200元。租赁期内，如李斌需要装修，应征得李颖的同意。甲方书面同意乙方装修房屋的，租赁合同解除时，双方协商一致保持现状。李斌有下列行为之一的，李颖有权解除合同，收回房屋。不按照约定支付租金达10日的；欠交各项费用的金额相当于一个月房屋租金的；擅自改变房屋用途的等。租赁期内，若双方协商一致解除合同，提出解除合同需求的一方，应按月租金的100%向对方支付违约金。李颖未按照约定时间交付该房屋或者李斌不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及李斌未按照约定时间返还房屋的，应按日租金的2倍标准支付违约金。另，双方约定，合同期限为三年，第一年月租金1．6万元，第二年和第三年月租金为2万元，李颖同意李斌对房屋进行改善性装修包括项目重新刷墙面，更换新马桶，空调和灯具，对厨房整体橱柜进行重做，不允许对整体结构进行改动，施工作业按照国家和物业要求的施工作业和时间标准进行。上述合同签订后，李颖依约将房屋交付李斌装修，李斌向李颖支付租金4．8万元和押金2万元。后因为疫情影响，李颖同意免除李斌3个月房屋租金，李斌须在2020年9月4日前一次性支付2020年7月1日至2020年12月31日期间的房屋租金，但李斌仅支付2万元。后因李斌拖欠房屋租金和其与装修公司之间的矛盾，李颖解除双方之间的租赁合同，收回房屋。双方对租赁合同解除日为2020年10月2日均不持异议，完成房屋交接日为2020年10月12日。李斌对2020年7月1日至2020年9月30日尚欠租金数额3万元不持异议，但认为不应当支付。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于李颖要求确认双方之间的租赁合同于2020年10月2日解除的诉讼请求，因双方当事人不持异议，法院予以确认。关于李颖要求李斌支付自2020年10月2日至2020年10月12日逾期交还房屋的违约金1．28万元，该违约金本质上是弥补合同解除后的房屋占用费损失，因李颖主张的数额过高，法院对该期间的违约金根据实际情况酌定。关于李颖要求李斌支付逾期支付租金的违约金2万元，该违约金性质为解约违约金，因李斌拖欠租金构成违约，应承担违约责任，故法院对李颖的该项请求予以支持。关于李颖要求李斌支付其拖欠的2020年7月1日至2020年9月30日房屋租金3万元的诉讼请求，因李斌对此数额不持异议，法院不采信李斌不同意支付的理由，故法院对李颖的该项请求予以支持。关于李颖要求李斌支付2020年10月1日至12月31日期间的预期租金收益，依据不足，法院不予支持。关于李颖要求李斌支付1．5万元完成剩余装修的诉讼请求，因双方合同约定，李颖同意李斌装修的，租赁合同解除时，保持现状，本案李斌装修房屋系经李颖同意，双方租赁合同解除时现状返还即可，故法院对李颖的该项请求不予支持。综上，一审法院判决：一、确认李颖与李斌签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年10月2日解除；二、李斌于判决生效之日起七日内向李颖支付逾期交回房屋的违约金7000元；三、李斌于判决生效之日起七日内向李颖支付逾期付款违约金2万元（租赁保证金2万元予以折抵）；四、李斌于判决生效之日起七日内向李颖支付2020年7月1日至2020年9月30日的房屋租金3万元；五、驳回李颖的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人一致确认涉案房屋的租赁期限为2020年1月1日至2022年12月31日共计3年。除该事实外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。另，李斌补充提出其已经于2020年3月欲向李颖提出解除合同，但其本人及中介均联系不到李颖；李颖称其并未收到李斌要求解除合同的通知；李斌未能就其已经将解除合同的意思表示通知李颖提供证据。另根据一审审理中李颖提供的双方微信沟通记录可见，2020年9月份双方仍在就租金支付及装修问题进行沟通。另查，涉案房屋租赁合同第十条第（三）、（四）项分别对双方有权解除合同的情形进行了约定，并于合同第十一条约定，李颖有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向李斌支付违约金；李斌有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向李颖支付违约金，同时李颖可要求李斌将房屋恢复原状并赔偿相应损失。一审庭审中，李颖主张其要求李斌支付逾期支付租金违约金2万元的合同依据为涉案租赁合同第十条第（四）款。本院认为，李颖与李斌签订的涉案房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行。现合同履行过程中，双方发生争议，涉案房屋租赁合同提前解除，李颖主张合同解除时间为2020年10月2日，李斌一审审理期间认可该解除时间，一审法院据此认定涉案房屋租赁合同于2020年10月2日解除，并无不妥。李斌上诉称其曾于2020年3月向李颖提出解除合同的要求，但李斌提供的现有证据无法证明其已经将解除合同的意思表示通知到李颖、双方已就合同解除达成一致，且根据在案证据可见，涉案房屋租赁合同在李斌主张的上述时间之后仍在履行，故李斌的该上诉意见，本院难以采信。关于李颖主张的逾期交房违约金一节，一审法院认定其实质为弥补合同解除后的房屋占用费损失，并对数额予以酌定，并无明显不妥。李斌上诉主张其已于2020年9月29日将涉案房屋的钥匙、电卡等交予中介，但李斌并未提供相应的证据证明李颖授权中介有权代为接受上述物品，故即便该事实存在，亦不能认定李斌已完成向李颖交还房屋之义务，李斌的该上诉理由不能成立。关于李颖主张的逾期支付租金的违约金一节，一审法院根据李颖的诉讼主张认定该笔违约金性质为解约违约金，李斌对此并无异议且同意支付，本院不持异议；但李斌主张违约金数额应为16000元，对此，本院认为，根据涉案合同之约定，合同解除的解约违约金的支付标准为月租金的100%，现涉案租赁合同已于2020年10月2日解除，故一审法院认定该违约金数额为2万存在不妥，本院予以纠正，对李斌主张应按16000元的标准支付违约金的诉讼主张予以采纳。关于李颖主张的欠付租金一节，李斌认可欠付数额为3万元，但主张其已于2020年3月份提出解除合同，故不同意支付，该上诉理由不能成立，前文已有阐述，在此不再赘述。对于李斌已经支付的押金20000元，根据合同约定，合同解除后，房屋租赁押金应当优先抵扣李斌应当承担的费用、租金及赔偿责任，故押金20000元除一审作为逾期付款违约金予以抵扣外，剩余4000元本院认定在逾期交房违约金中抵扣。综上所述，李斌的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市东城区人民法院（2020）京0101民初17763号民事判决第一、四项；二、撤销北京市东城区人民法院（2020）京0101民初17763号民事判决第五项；三、变更北京市东城区人民法院（2020）京0101民初17763号民事判决第二项为：李斌于本判决生效之日起七日内向李颖支付逾期交回房屋的违约金7000元（押金抵扣其中4000元后，李斌应另支付李颖3000元）；四、变更北京市东城区人民法院（2020）京0101民初17763号民事判决第三项为：李斌于本判决生效之日起七日内向李颖支付逾期付款违约金16000元（剩余押金16000元予以折抵）；五、驳回李颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1428元，由李颖负担836元（已交纳），由李斌负担592元（于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院）。二审案件受理费1225元，由李斌负担1139元（已交纳），由李颖负担86元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二一年二月二十三日法官助理 孙春玮书 记 员 张晓鸥