山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初8466号 原告：刘婷婷，女，1987年12月28日出生，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：黄笃敏，山东泺源律师事务所律师。 被告：孙鹏，男，1968年1月6日出生，住济南市历下区。 委托诉讼代理人：吴立珂，山东天航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马垒，山东天航律师事务所律师。 第三人：杨秀芳，女，1964年4月11日出生，住济南市历城区。 原告刘婷婷与被告孙鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月29日公开开庭进行了审理。原告刘婷婷及其委托诉讼代理人黄笃敏，被告孙鹏及其委托诉讼代理人吴立珂到庭参加了诉讼。庭审中，原告刘婷婷申请追加杨秀芳为第三人参加诉讼，本院予以准许。于2021年2月1日再次公开开庭进行了审理，原告刘婷婷及其委托诉讼代理人黄笃敏，被告孙鹏及其委托诉讼代理人马垒，第三人杨秀芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘婷婷向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾房并支付违约期间租金7000元；2.判令被告支付违约金116000元；3.判令本案受理费由被告承担。庭审中，原告刘婷婷将第一项诉讼请求变更为：判令被告腾空并将涉案房屋交付给原告。事实与理由：买方于2020年7月2日支付房款给卖方，手续办理完毕，房款结清。联系孙鹏交付房屋，孙鹏拒交房，多次协商未果，为维护自身合法权益，现提起诉讼。 被告孙鹏辩称，1.2020年5月23日房屋买卖合同签订时，被告并非房屋的所有权人，无权出卖，因此原被告签订的买卖合同无效。2.被告是依据历城区人民法院2020年6月1日生效的（2020）鲁0112民初2714号民事调解书取得的该房产，并据此办理的产权登记及过户手续，该民事调解书是错误的，应当撤销。涉案房产原系被告父亲孙良晨的个人财产，孙良晨于2017年7月16日去世后，其再婚妻子李桂贞隐瞒婚内财产公证的事实，向历城区人民法院提起诉讼，要求确认房产所有权，历城区人民法院以（2018）鲁0112民初10576号民事判决书判决该房产系夫妻共同财产，李桂贞享有50%的份额，济南市中级人民法院以（2019）鲁01民终5650号民事判决书维持原判。在此基础上，被告与李桂贞及姐姐孙朴达成调解协议，之后被告发现公证书之后，去济南市中级人民法院申请再审，济南市中级人民法院已经立案再审。该公证书证实原一、二审判决书所认定的事实是错误的，房屋所有权的事实发生了变化，交易基础发生了变化，要求被告继续履行无效的买卖合同是不公平的。根据2021年1月4日在济南市房屋档案馆查询的涉案房屋产权登记资料显示，本案原告是该诉争房屋买卖的受托人，由其代被告孙鹏将该房屋卖给杨秀芳并在房管部门办理了登记确权手续，因此，本案原告作为本起案件提出诉讼请求依法不能成立，应驳回其诉讼请求。 第三人杨秀芳述称，刘婷婷给我儿子韦兴茂打电话，说用我的身份证买房落到我的名下，是刘婷婷购买的房屋，钱也是她付的，我是挂名的。我知道刘婷婷与孙鹏签订买卖合同的事，但我不认识孙鹏。刘婷婷是我儿媳张霞哥哥的对象。 本院经审理认定事实如下：2020年5月23日，孙鹏（出售方、甲方）、刘婷婷（购买方、乙方）及案外人济南百居安房地产咨询有限公司（居间方、丙方）签订了《房屋买卖合同》，相关内容为：1.出售房屋的基本情况：房屋系个人产权，建筑面积为66m2，产权证号为省直字第*号，房屋属于甲方唯一住房，房屋坐落于历城区洪家楼X号X号楼X单元X室，房屋基本设施包括集中供暖、天然气，随房屋附赠物有储藏室1处约3m2。2.甲方声明：房屋产权人与本人属于父子关系，房屋产权人与房屋共有人均同意由本人代表出售房屋，由于甲方原因致使房屋不能正常出售而引起的法律及经济责任由甲方承担。3.乙方承诺本人符合国家及济南市政府规定的购房条件，具有购房资格。乙方已了解本合同第1、第2条款的内容，并承诺将积极遵守本协议中约定的责任及义务。4.房屋出售价格为1160000元，甲方按套出售房屋，如果房屋面积在房管局实测后发生变化的，甲、乙双方互不追究责任。交房时，随房附赠物有减少的，甲方应按照该物品的当前市场价对乙方予以补偿。5.付款方式：乙方应在签订本合同时，支付购房定金10000元，甲、乙双方同意定金由丙方暂管。乙方应在出公证书1个工作日内支付购房款1150000元。乙方在向甲方支付首期购房款时，甲方同意乙方从该款项中预留出2000元作为交押金由丙方暂管，在甲方按照第6条约定条件将房屋交给乙方之日起三日内由丙方转交给甲方。6.甲方在获得购房款1160000元后当日将房屋交给乙方，在甲方正式交房之日，甲方按照附表表述情况将房屋及附赠物交给乙方，甲方应该确保和房屋有关的水电费、煤气费、暖气费、物业管理费等已经结清。7.本合同签订后，甲、乙双方委托丙方协助甲、乙双方到相关部门办理房屋过户、银行按揭手续，办理上述手续时产生的税费及相关费用由乙方缴纳。在签订本合同之日起三日内，由乙方向丙方支付居间佣金23200元，如逾期，每逾期一天，按照居间佣金总额的1%向丙方支付惩罚性违约金。8.违约责任：8.1在本合同执行过程中，甲、乙双方均应积极按照自己应该遵守的条款履行合同，如有延迟履约行为，每延迟一天，违约方按照房价总额的1‰向守约方支付违约金，延迟超过10天的，视为拒绝履行行为，守约方有权解除合同，违约方应按照房价总额的10%向对方支付惩罚性违约金。8.3甲、乙双方有任何一方违约的，除了承担上述第8.1条中约定的惩罚性违约责任外，还应向守约方赔偿守约方为了履行本合同已经缴纳或即将缴纳的所有费用（含居间佣金、过户及贷款费用等）。另，因追究违约方的违约责任而支付的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、财产保全费、申请执行费、办案费用等，全部由违约方承担。 合同签订后，孙鹏于2020年6月1日向刘婷婷出具了收到购房首付款75万元的收款收条，于2020年7月2日向刘婷婷出具了收到购房款2000元的收款收条。 2020年7月7日，刘婷婷与孙鹏针对上述《房屋买卖合同》签订了补充协议，内容为：“根据孙鹏与刘婷婷于2020年5月23日签署的《房屋买卖合同》，合同编号为1001010，房产证号：鲁（2020）济南市不动产权第*号，房屋坐落：历城区洪家楼X号X号楼X，经孙鹏与刘婷婷协商，现补充如下：1.孙鹏将公证书交于刘婷婷当日，刘婷婷付尾款408000元给孙鹏；2.孙鹏收到全款1160000元后七日内将房屋交于刘婷婷；3.经双方协商，刘婷婷留尾款8000元作为交房押金，待孙鹏将房屋交于刘婷婷当日，刘婷婷支付给孙鹏。”当日，刘婷婷向孙鹏支付购房尾款40万元。刘婷婷已向孙鹏支付购房款共计1152000元。 在刘婷婷与孙鹏签订《房屋买卖合同》时，因刘婷婷已被限购，孙鹏同意可将涉案房屋过户至刘婷婷的婆婆或亲戚名下。 2020年7月2日，孙鹏以无法亲自办理涉案房产出售等事宜为由，向刘婷婷出具委托书，并于2020年7月6日在山东省济南市高新公证处办理了公证。孙鹏委托刘婷婷的事项和权限为：一、代为将上述房产出售，代为签订房产的买卖合同，代为签订或撤销网签等；二、代为到不动产登记中心等相关单位查阅、调取不动产情况查询记录、档案材料，代为评估、测绘；三、代为协助买方办理上述房产的过户登记手续、办理不动产权证书，协助买方办理上述房产的银行贷款、公积金贷款等相关手续；四、代为缴纳上述房产出售过程中需要缴纳的税、费等；五、代为办理与上述房产相关的物业管理费、水电、燃气、暖气、公共维修基金等物业交接手续；六、代为办理上述房产出售的其他相关未尽事宜。委托期限自2020年7月2日至2021年7月1日。 刘婷婷为将所购买的涉案房产过户至杨秀芳名下，以孙鹏的委托代理人身份与杨秀芳签订了《济南市存量房屋买卖合同》，向济南市不动产登记管理部门递交了上述委托书及《济南市存量房屋买卖合同》，并于2020年9月3日将涉案房屋自孙鹏名下过户至杨秀芳名下。截止法庭辩论终结前，涉案房屋一直由孙鹏实际占有使用。 另查明，孙鹏取得涉案房屋的所有权是基于本院于2020年6月1日作出的（2020）鲁0112民初2714号民事调解书，调解内容为：“一、济南市历城区洪家楼X号X号楼X室的房屋（房产证号：省直*）及附属设施均归被告孙鹏所有；二、被告孙鹏支付原告李桂贞50万元，被告孙鹏支付被告孙朴25万元，于2020年6月1日之前付清；三、案件受理费6900元，由原告李桂贞负担3900元，被告孙鹏负担2000元，被告孙朴负担1000元。”孙鹏于2020年7月2日在济南市不动产登记管理部门办理了上述房产的登记。 庭审中，刘婷婷陈述其在与孙鹏签订《房屋买卖合同》时知道上述案件情况，并进行了核实，其所支付的购房首付款75万元是直接付至法院的银行账户。 本院认为，刘婷婷与孙鹏签订的《房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效。双方当事人均应当按照合同及补充协议的约定全面履行自己的义务。 关于刘婷婷主张孙鹏腾空并交付涉案房屋的诉讼请求，本院认为，刘婷婷作为上述《房屋买卖合同》及补充协议的合同相对方，其有权主张孙鹏按照约定履行交付房屋的义务。补充协议第3条约定，刘婷婷留尾款8000元作为交房押金，待孙鹏将房屋交于刘婷婷当日将该款支付给孙鹏，因此该补充协议第2条约定交房日期应为孙鹏收到扣除上述8000元后的款项即1152000元后七日内。截止到2020年7月7日，刘婷婷已向孙鹏支付购房款合计1152000元，其已按照《房屋买卖合同》及补充协议的约定履行了付款义务，孙鹏应当按照补充协议的约定履行交付房屋的义务，即应在2020年7月14日前将房屋交付给刘婷婷。刘婷婷主张孙鹏将涉案房屋腾空并交付的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于刘婷婷主张孙鹏支付违约金116000元的诉讼请求，本院认为，孙鹏未按照补充协议的约定向刘婷婷交付涉案房屋，应当按照《房屋买卖合同》的约定承担违约责任。因双方约定的违约金过高，刘婷婷自愿将违约金调整为总房款的10%即116000元，符合法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下: 一、被告孙鹏于本判决生效之日起十五日内将坐落于济南市历城区洪家楼X号X号楼X号房屋及房屋附赠物储藏室（房屋不动产权证号为：鲁（2020）济南市不动产权第*号）腾空并交付给原告刘婷婷； 二、被告孙鹏于本判决生效之日起十五日内支付原告刘婷婷逾期交房违约金116000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16284元，减半收取计8142元，由被告孙鹏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 周继贤 二〇二一年二月十九日 法官助理 梁红敏 书 记 员 尹 瑞