辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终1269号上诉人（一审被告）：辽宁东方创展置业有限公司，住所地沈阳市沈北新区沈北路**。法定代表人：梁淑荣，该公司经理。委托诉讼代理人：武甜甜，辽宁尧盛律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张艳雪，女，1987年10月26日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人辽宁东方创展置业有限公司因与被上诉人张艳雪商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初6284号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。辽宁东方创展置业有限公司上诉请求：请求判令撤销沈北新区人民法院（2020）辽0113民初6284号民事判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；或者将本案发回重审。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定上诉人支付违约金错误。商品房买卖合同未免除上诉人继续办证的主要义务。合同是双方自愿约定，对违约责任明确为继续办理。继续履行系合同法规定违约责任方式之一，上诉人已经承担了违约责任，愿意承担继续履行的违约责任。合同并非格式合同，大部分是双方商定后列明于合同上。因此，不存在上诉人排除己方义务的行为。合同未有违约金的相关约定，法院不应违反意思自治审理案件。二、被上诉人并未因上诉人逾期办证受到任何损失。上诉人交付质量合格经竣工验收房屋，被上诉人入住使用至今，并无任何影响。相反，房屋不断升值，不存在损失补偿。被上诉人张艳雪辩称：一审判决合情合理，同意一审判决。张艳雪向一审法院起诉请求：要求辽宁东方创展置业有限公司支付逾期办理房证违约金132786.96元（以已付购房款415140元为基数，自2015年6月30日至2019年8月19日，按银行逾期贷款利率计算，自2019年8月20日至2020年8月7日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）一审法院认定事实：2013年6月22日，张艳雪、辽宁东方创展置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳市沈北新区，建筑面积为85.63平方米，总价款415140元，该商品房交付期限为2014年6月30日；合同第十五条另约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人继续办理，直至取得房地产权属证书止。合同签订后，张艳雪于当年支付了全部购房款。2014年3月29日，辽宁东方创展置业有限公司将涉案房屋交付张艳雪，至今涉案房屋初始登记尚未办理完毕。一审法院认为，提供合同格式条款一方免除其责任的，该条款无效。本案辽宁东方创展置业有限公司提供的《商品房买卖合同》系格式条款，其中约定其承担逾期办理房屋产权证书违约责任的方式为“继续办理”。虽然继续履行也是合同法规定的承担违约责任的方式之一，但在本案中办理产权证书系辽宁东方创展置业有限公司应尽义务，约定其承担违约责任的方式为“继续办理”，实质上等同于免除其违约责任，故应当认定该条款无效。由于不动产经登记才产生物权变动的效力，登记的迟延必然会影响受让人权利的实现，本案辽宁东方创展置业有限公司没有在约定的期限内办理完毕涉案房屋初始登记，应当向张艳雪支付逾期办理房证违约金。关于违约金的计算方法，因合同没有约定，根据有关规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，2019年8月20日之后，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，但违约金的支付数额应以张艳雪的请求为限。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第一百零七条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，判决如下：一、被告辽宁东方创展置业有限公司于本判决发生法律效力时给付原告张艳雪逾期办理房证违约金（以已付购房款415140元为基数，自2015年6月30日至2019年8月19日，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2019年8月20日至2020年8月7日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，给付原告的违约金数额不能超过132786.96元）；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告张艳雪的其他诉讼请求。案件受理费2956元，减半收取1478元，由被告辽宁东方创展置业有限公司承担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人张艳雪与上诉人辽宁东方创展置业有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。辽宁东方创展置业有限公司未在约定时间内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应当承担违约责任。关于上诉人主张双方合同中对违约责任已有明确约定，其不应支付违约金的问题。双方合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人继续办理，直至取得房地产权属证书止”。该约定仅是对上诉人应当继续履行的合同义务作出说明，但并未具体明确上诉人因逾期办理权属登记的违约行为如何向被上诉人进行赔偿，应视为合同没有约定违约金，故一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决上诉人按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算向被上诉人支付违约金，并无不当。但一审判决并未在判决中明确中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的具体标准，结合本案情况，酌定按同期贷款利率上浮30%计算。综上所述，上诉人辽宁东方创展置业有限公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初6284号民事判决第二项；二、变更沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初6284号民事判决第一项为：被告辽宁东方创展置业有限公司于本判决发生法律效力时给付原告张艳雪逾期办理房证违约金（以已付购房款415140元为基数，自2015年6月30日至2019年8月19日，参照中国人民银行规定的同期贷款利息的130%标准计算，自2019年8月20日至2020年8月7日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，给付原告的违约金数额不能超过132786.96元）；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2956元，减半收取1478元，二审案件受理费2956元，均由上诉人辽宁东方创展置业有限公司负担。二审案件受理费2596元，由上诉人辽宁东方创展置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 智审判员 姜会军审判员 金 鑫二〇二一年二月二十四日书记员 张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。