贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民终81号上诉人（原审被告）：六盘水实地房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区明湖路**，统一社会信用代码：91520200057077201L。法定代表人：杨文杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘朝杨，男，1990年3月15日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：唐邦齐，系贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：15201200910191810。代理权限：一般授权。被上诉人（原审原告）：程鹏，男，1988年10月31日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。上诉人六盘水实地房地产开发有限公司（以下简称“实地公司”）因与被上诉人程鹏租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初4223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。实地公司上诉请求：一、撤销原判，依法确认上诉人与被上诉人的租赁合同无效，并重新作出公正判决或发回重审；二、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，上诉人对案涉车位无所有权，并不具有出租人的主体地位，双方签订的合同应属无效。目前我国法律对地下停车位均是按照国家人防工程的标准建设，案涉停车位亦属于人防工程，其性质属于全体业主共有，上诉人对案涉工程并不享有占有、使用、收益和处分权利，上诉人与被上诉人签订的《未竣工车位有偿使用协议书》应属无效合同。二、上诉人仅对被上诉人承担返还已付款项义务。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”以及第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，上诉人仅对被上诉人承担返还已付款项义务。三、即使案涉合同有效，一审判决未兼顾公平原则，违约金明显过高，判决结果严重失衡，应依法予以减少。如一二审法院坚持认定合同有效，判决解除合同，上诉人认为一审法院判决违约金过高，未综合平衡双方权利义务对等，未合理适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及相应法律条文之规定，对上诉人显失公平。综上，请求二审法院依法予以改判。被上诉人程鹏辩称，一、上诉人与被上诉人签订的《未竣工车位有偿使用协议书》系双方真实意思表示，且在签订时并不违反法律的强制性规定，属于有效协议，根据合同的相对性，上诉人未履行合同义务，应当按照协议承担相应的后果。二、该合同是双方平等协商，自愿达成，在签订协议时均明知合同包含的条款和内容，上诉人已构成违约，应根据合同约定赔付被上诉人违约金。三、上诉人在一审、二审未提交证据证明，应承担举证不力的法律后果。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。程鹏向一审法院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2017年4月28日签订的《未竣工车位有偿使用协议书》；2、判决被告向原告返还车位使用费80000元，并支付违约金1200O元，合计92000元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年4月28日，原告程鹏作为乙方，被告实地公司作为甲方，双方签订《未竣工车位有偿使用协议书》，约定甲方将六盘水碧桂园园区2号地下车库-1层A区194号车位提供给乙方有偿使用20年，约定车位面积不少于12.72平方米，并约定乙方需分两期支付车位使用费80000元，甲方于2018年6月1日将车位交付乙方，并约定“如因甲方原因未能在上述约定期限将验收合格的该车位交付给乙方使用，每逾期一天，甲方应按使用费总额的万分之五向乙方支付违约金，使用期限顺延。甲方逾期交付达90天的，乙方有权解除本协议并要求甲方退回已收使用费（无息）及支付使用费总额15%的违约金。”协议并就期限到期后继续使用的条件及乙方的使用责任进行了约定。协议签订后，原告依约分期履行了款项的支付义务，因被告至今未将车位交付原告使用，原告为此诉至一审法院，请求依法判如所诉。一审法院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。原告程鹏与被告实地公司于2017年4月28日签订的《未竣工车位有偿使用协议书》系原被告双方的真实意思表示且未违反相关法律法规的强制性规定，并不存在合同无效的情形，故该合同依法成立并生效。根据该协议所载明内容中约定的原被告双方的相应权利义务来看，该协议符合租赁合同的法律性质。合同签订后，原告程鹏按合同约定全面履行了支付车位使用费80000元的义务，被告实地公司理应按合同约定的期限、条件向原告交付协议所涉车位，被告实地公司经一审法院合法传唤无正当理由，未到庭参加诉讼，亦未在举证期限内提交证据予以反驳，视为其放弃举证、答辩、辩论的权利。因被告实地公司至今未能将协议所涉车位交付给原告程鹏，被告实地公司已构成违约，且逾期已超过90日，符合双方协议约定的协议解除条件，故对原告要求解除《未竣工车位有偿使用协议书》的诉讼请求，予以支持。根据双方协议约定，协议解除后被告理应退还原告支付的车位使用费80000元，且应根据合同约定按车位使用费15%支付违约金，即违约金金额为12000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：一、解除原告程鹏与被告实地公司于2017年4月28日签订的《未竣工车位有偿使用协议书》；二、被告实地公司于判决生效之日起十日内退还原告程鹏车位使用费80000元并赔偿原告程鹏违约金12000元，以上合计92000元。案件受理费2100元，因适用简易程序减半收取1050元，由被告实地公司负担（原告程鹏已预交，被告实地公司于判决生效后十日内连同上述款一并返还给原告程鹏）。二审中，上诉人实地公司向本院提交以下证据：一、《竣工验收备案表》，证明涉案房屋已于2018年9月28日验收合格，具备交付条件。二、实地公司客服与被上诉人的来电记录，证明上诉人已按期通知被上诉人交接房屋。被上诉人程鹏质证认为，一、上诉人提交的证据均未在举证期限内提交。二、《竣工验收备案表》显示的签收时间、备案机关处理意见的时间是2020年8月6日，对该证据的三性及证明目的均有异议。三、通话记录不属于车位移交通话记录，车位未交接通知。被上诉人程鹏向本院提交以下证据：车位测量照片七张，证明车位尺寸不达标，上诉人实地公司质证认为，请合议庭综合认定。经审查，上诉人提交的《竣工验收备案表》可以证明实地公司六盘水碧桂园一期总承包工程于2018年9月28日竣工验收并于2020年8月6日备案的事实。来电记录并不能证明通话内容，达不到上诉人的证明目的，本院不予采信。被上诉人程鹏提交的照片达不到其证明目的，本院不予采信。二审经审理查明认定的事实与一审认定事实基本一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1、案涉合同是否有效；2、案涉违约金是否应予调整。对于案涉合同是否有效的问题，上诉人主张其对案涉车位无权处分，故合同无效，对此，因案涉合同系具有完全民事行为能力的双方作出的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，而无权处分并不属于法律规定的其他民事行为无效情形，故上诉人以无权处分为由主张合同无效的理由不能成立，上诉人应按约定履行义务，承担责任。对于案涉违约金是否应予调整的问题，依据前文，双方对于违约责任的约定合法有效，结合案涉合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，一审依据上诉人承诺的履行时间及计算标准对违约金予以支持并无不当，上诉人于二审提出违约金予以调整的请求不能成立，本院不予支持。对各方当事人未提出上诉的部分，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审不予审查。综上所述，上诉人六盘水实地房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2100元，由上诉人六盘水实地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓少旭审判员  王秋红审判员  杨 龙二〇二一年二月七日法官助理徐严书记员江凤鸣