湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0182民初596号原告：长沙祥旺物业管理有限公司，住所宁乡市白马桥乡正农社区（爱琴湾小区****）。法定代表人:黄言清，系该公司董事长。委托诉讼代理人：夏博玲，女，系该公司法务（特别授权）。委托诉讼代理人：冯思嘉，男，系该公司法务。被告：丁跃东，男，1970年11月17日出生，汉族，居民，住，住湖南省/div>本院于2021年1月13日立案受理原告长沙祥旺物业管理有限公司（以下简称“祥旺物业公司”）与被告丁跃东物业服务合同纠纷一案，依法由审判员彭旻璐适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告祥旺物业公司委托诉讼代理人夏博玲、冯思嘉被告丁跃东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告祥旺物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理费12572元,生活垃圾费356元，违约金1000元，共计13928元；2.判决被告承担本案诉讼费、公告费。事实与理由：原告祥旺物业公司与湖南冠源房地产开发有限公司分别于2014年12月1日、2018年1月1日签订了两份《前期物业服务合同》，合同约定由原告向冠源房地产开发有限公司开发的冠源爱琴湾小区提供物业管理服务。被告系上述物业3-1706号的业主，物业面积147.04㎡，收费标准为1.5元/月/㎡，按约定应当向原告交纳2016年3月1日至2020年11月30日的物业管理费12572元，生活垃圾费356元，违约金1000元。但被告一直拒交费。被告丁跃东辩称：1、物业不作为，所以才没有缴纳物业费；2、购房时的物业公司为和安物业，中间还有一个彩生活物业公司为我们提供物业服务期间的物业费，现在却是祥旺物业起诉我要求缴纳物业费，祥旺物业提供的物业服务不到位；3、小区收益及各种广告费，小摊点的收益均未公示，钱款去向不明；4、原告方收取物业费均是简单的收据，没有正式发票，存在偷税漏税嫌疑；5、小区卫生不到位，垃圾成堆；6、安全出口及消防不到位，没有维护，存在安全隐患；7、公摊面积存在违章建筑，物业公司不予理睬；8、公共区域过道及走道灯、绿化灯经常很多不亮，物业公司未进行维修；9、2012年12月31日收房，2013年7月1日入住，2015年房屋存在开裂，掉粉，向物业公司多次反映，但是一直未处理，2017年物业公司组织小区进行维修，但是未到我家进行处理，后彩生活物业公司答应进行维修，但当时祥旺和彩生活物业发生争执，于是就没有进行维修了；10、2019年我介绍我亲戚到小区购房，物业答应以2000元折抵物业费，但是没有兑现；11、原告方与业主没有签订物业合同；2017年水灾后动用115万元维修基金，但是中间有70几万去向不明，物业公司未按照2016.10.21日关于《长沙市物业行业系列标准（试行）》的起草说明将小区公共收支进行公示。经审理查明：2014年12月1日及2018年1月1日，湖南冠源房地产开发有限公司两次与原告祥旺物业公司签订《物业管理委托合同》，约定将冠源爱琴湾小区委托于原告祥旺物业公司实行物业管理服务。经宁乡县发展和改革局核准，冠源爱琴湾小区电梯住宅物业管理费收费标准为1.5元/㎡/月。合同签订后，原告祥旺物业公司自2014年12月1日向冠源爱琴湾小区提供物业服务至今。被告丁跃东系爱琴湾小区（位于宁乡市白马桥乡三水厂南侧）3栋1706室业主，该房屋建筑面积为147.04㎡，被告于2012年12月31日办理收房手续。因答辩中所述原因，被告自2016年3月1日至2020年11月30日被告未向原告交纳物业管理费，经原告书面催收，被告仍未交纳。另，根据宁乡市环境卫生维护中心的委托，由原告代收爱琴湾小区住户城市生活垃圾处理费，标准为75元/户/年，原告已将2015年-2020年的城市生活垃圾处理费交纳至该中心。上述事实，有宁乡市自然资源局不动产登记信息表、两份《物业管理委托合同》、宁乡县发展和改革局价格核定表、律师函、催收短信、宁乡市市容环境卫生维护中心证明等证据及到庭当事人的庭审陈述等材料在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，湖南冠源房地产开发有限公司作为建设单位与原告祥旺物业公司依法签订的两份《物业管理委托合同》，对冠源爱琴湾小区全体业主具有拘束力。原告祥旺物业公司依据合同约定对该小区提供了物业服务，并对被告欠交的物业管理费进行了书面催收，被告作为小区业主，应依约向原告交纳物业管理费。《物业管理委托合同》中未约定物业服务价格，应以宁乡县发展和改革局核准的价格标准为准，即1.5元/㎡/月。被告答辩中提出的房屋开裂、掉粉问题，被告并未提交证据证明原告曾承诺过进行维修，而该问题可能涉及到开发商等其他责任方，房屋修复责任在本案中显然不能明确归责于原告，被告可待责任明确后另行主张权利。关于小区公共收益及动用维修基金问题，因涉及到全体小区业主利益，应以小区业主委员会或全体业主名义另行诉讼。因物业服务是针对整个小区的整体服务，本院根据原告履行物业服务合同义务的实际情况，并结合原告提供服务的爱琴湾小区在本院所涉的其他物业服务合同纠纷案件（(2019)湘0124民初1471号、1472号等）综合查明的事实，对原告主张的物业管理费酌情分时间段进行调整：1、对于2016年3月1日至2017年12月31日期间的物业管理费，因原告祥旺物业公司在该期间，存在消防设施的维护与保养不到位、安全监控与门禁不到位、对小区摩托车停放及小区摆摊设点管理不到位、对违规搭建的行为劝阻不力等问题，其物业服务未能依据合同约定完全履行，本院酌情予以减少30%，为3396元（1.5元/㎡/月×147.04㎡×22个月×70%）；2、对于2018年1月1日至2020年11月30日的物业服务费，从本院核实的情况看，原告对于小区前期存在的问题作出了一定改善，虽还不尽完善，但还不足以构成减免物业管理费的理由，故对该段物业管理费，本院按原标准予以计算，为7719元（1.5元/㎡/月×147.04㎡×35个月），上述合计为11115元。综上，对原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求，本院予以部分支持。关于城市生活垃圾处理费，原告已按75元/年的标准代被告向宁乡市环境卫生维护中心代交纳了2015年度至2020年度爱琴湾小区住户的城市生活垃圾处理费，被告应将欠交的2016年3月1日至2020年11月30日的该费用支付给原告，故本院对原告主张的城市垃圾处理费356元（75元/年÷12月×57个月）予以支持。合同中未明确约定违约金，且原告服务本身存在不尽完善之处，故对原告要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。公告费未实际产生，本院不予支持。需要指出的是，原告作为物业服务者，在其服务过程中，针对业主提出的属于物业服务范围的各种问题，原告应当积极听取业主意见，主动与业主沟通并进行有效整改，尽己所能解决实际问题，并完善服务内容。另外，如因原告不履行物业合同约定义务给被告造成的损失问题，被告可依实际情况另行通过法律途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审委会通过）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告丁跃东在本判决生效之日起五日内向原告长沙祥旺物业管理有限公司支付物业管理费11115元、城市生活垃圾处理费356元，合计11471元；二、驳回原告长沙祥旺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74元（已减半收取），由原告长沙祥旺物业管理有限公司负担14元，由被告丁跃东负担60元。本判决为终审判决。审判员  彭旻璐二〇二一年二月十八日书记员  余慕蓉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。