北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终1937号上诉人（原审被告）：北京金阳置业有限公司，住所地北京市房山区长阳镇水碾屯一村村南150米。法定代表人：许广震，经理。委托诉讼代理人：洪绍荣，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓雨，北京大成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李俊峰，男，1966年11月7日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：刘奇奇，北京市京师律师事务所律师。上诉人北京金阳置业有限公司（以下简称金阳公司）因与被上诉人李俊峰商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初4304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金阳公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李俊峰的全部诉讼请求或发回重审；2.本案的全部诉讼费由李俊峰负担。事实和理由：金阳公司于2017年3月27日向李俊峰发送了交房通知，因李俊峰不配合办理相关收房手续所以未取得该房屋的钥匙等物品。李俊峰所称逾期交房系因其个人原因造成，与金阳公司无关。李俊峰辩称，同意一审判决，不同意金阳公司的诉讼请求。李俊峰向一审法院起诉请求：1．确认双方签订的《北京市商品房预售合同》（住宅类）（合同编号：Y1926508）（以下简称预售合同）第十四条第2项格式条款无效，即确认“买受人按前款规定要求继续履行合同的，出卖人累计向买受人支付的逾期交房违约金最高不超过买受人全部已付房款的1％……放弃追究出卖人的违约责任，合同继续履行”无效；2．判令金阳公司自2017年3月31日起至实际交付房屋之日止，按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，支付逾期交房违约金，暂按照每月10000元租金，至2020年2月29日，共35个月计算，计350000元；3．判令金阳公司赔偿李俊峰因配电室所致采光、通风等原因造成的房屋使用价值损失100000元；4．判令金阳公司赔偿因房屋院内有配电室及地井造成的房屋市场贬值损失150000元；5．判令本案的诉讼费由金阳公司承担。一审法院认定事实：2016年7月30日，李俊峰与金阳公司签订预售合同，约定李俊峰向金阳公司购买位于房山区长阳镇18-02-05、18-02-09地块18-02-09地块A13#住宅楼1层3单元-102，该商品房的用途为普通住宅，该商品房单价每平方米47079.58元，总价款6531821元。买受人采取贷款方式付款，买受人在签署认购书时向出卖人支付定金50000元，在买受人支付首付款时，定金抵作房价款。买受人应于签署预售合同当日向出卖人支付房价款的30％即1961821元，剩余房价款4570000元由买受人以贷款方式支付。出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房。预售合同第十二条“交付条件”，约定除出卖人应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）外，商品房交付时应当符合下列条件：1．该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3．满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅，必选）。预售合同第十四条“逾期交房责任”，约定除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1、2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十一条第（1）项中的时限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十一条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。2、买受人按前款规定要求继续履行合同的，出卖人累计向买受人支付的逾期交房违约金最高不超过买受人全部已付款的1％。买受人按前款约定退房的，应于约定的逾期60日的期限届满之日起十五日内将解除合同的书面通知送达至出卖人，如果买受人未在上述期限内将解除合同的书面通知送达出卖人，则视为买受人放弃解除合同的权利，放弃追究出卖人的违约责任，合同继续履行。预售合同第十六条“交接手续”，约定因买受人原因未能按时办理交接手续，自通知约定的交付之日起，视为出卖人已按时向买受人交付了符合本合同约定的商品房，自该日起与该商品房有关的一切风险、责任和义务均由买受人自行承担，与出卖人无关。预售合同附件十第十六条“通知送达”，约定出卖人及买受人双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话、传真均真实有效。如有变更，变更方应自变更之日起五日内以书面形式通知对方。否则，因此发生的投递错误、延迟、不能送达等不利后果，均由变更方承担，发送方不承担任何责任。该预售合同及附件还对双方的其他权利义务进行了约定。金阳公司向李俊峰发出的快递单上载明的联系电话与预售合同附件十中双方约定的联系电话不一致，该快递被退件。另查，房屋所在住宅楼于2018年1月24日通过建设工程规划核验（验收）。一审法院认为，李俊峰与金阳公司在自愿基础上签订的预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。本案中，李俊峰购买的房屋未能按照预售合同约定的期限办理交房，且金阳公司未提供证据证明逾期交房系由于李俊峰自身原因造成的，金阳公司应当按照合同约定向李俊峰承担违约责任。依据预售合同约定的违约责任承担方式，金阳公司应当向李俊峰给付逾期交房违约金65318.21元。关于预售合同中第十四条逾期交房责任第2项的约定，不符合相关法律对于条款无效情形的规定。李俊峰认为该约定为格式条款，免除了金阳公司逾期交房下李俊峰作为买受人享有的退房及要求违约赔偿的主要权利，该条款应为无效的主张，法院不予采信。关于李俊峰要求金阳公司赔偿因配电室所致采光、通风等原因造成的房屋使用价值损失及因配电室、地井造成的房屋市场贬值损失的诉讼请求，因配电室及地井的配置并不影响房屋的正常使用，故法院不予考虑。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院于2020年11月判决：一、北京金阳置业有限公司于判决生效后十日内给付李俊峰逾期交房违约金65318.21元；二、驳回李俊峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，金阳公司称其的邮寄地址是李俊峰口头告知的，但金阳公司未就其该项主张提供证据予以证明。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，李俊峰与金阳公司签署的商品房预售合同是双方真实意思的表示，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，双方约定金阳公司应于2017年3月31日前向李俊峰交房。但根据查明的事实，金阳公司并未根据商品房预售合同中载明的联系方式向李俊峰送达收房通知。诉讼中，金阳公司亦未提交充分证据证明其已履行交房义务。因此，金阳公司存在逾期交房的违约行为，应当承担相应违约责任。关于违约金数额，金阳公司未提供充分证据证明双方约定的违约金过分高于李俊峰的实际损失，李俊峰就此亦未提出上诉。因此，本院对一审判决确定的违约金数额不予调整。综上所述，金阳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由北京金阳置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  宋 猛审 判 员  王 佳审 判 员  陈雨菡二〇二一年二月二十五日法官助理  王一洲书 记 员  孙 雯书 记 员  孙 涵