上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终1428号上诉人(原审原告、反诉被告)：陈东杰，男，1984年12月22日生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：陈国东，上海瀛东律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海殷兴实业发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：苏贵明，执行董事。委托诉讼代理人：张裕，上海市华荣律师事务所律师。上诉人陈东杰因与被上诉人上海殷兴实业发展有限公司(以下简称“殷兴公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初15986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月22日公开开庭进行了审理。上诉人陈东杰的委托诉讼代理人陈国东，被上诉人殷兴公司的委托诉讼代理人张裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈东杰上诉请求：撤销一审判决第三、四、五、七项，发回重审，或者依法改判陈东杰不承担违约责任，由殷兴公司承担违约责任。事实与理由：1．最高院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》规定，因疫情导致承租人没有营业收入或者营业收入减少，承租人请求减免租金的，人民法院可以引导当事人进行调解，调解不成的，应结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。陈东杰要求就租金适当降低事宜进行协商，但殷兴公司置之不理，故违约的是殷兴公司；2．根据上述规定，因疫情导致合同解除，承租人不应当承担违约责任；3．因殷兴公司违约，故所有律师费应由殷兴公司承担；4．营业执照没有迁出没有实质影响殷兴公司的利益，陈东杰不需承担责任。被上诉人殷兴公司辩称：1．新冠疫情虽然对陈东杰经营餐饮产生一定影响，但也对殷兴公司造成巨大影响。殷兴公司没有法定必须为陈东杰降低或者减免房租的义务，且陈东杰也没有采取合理合法的方式要求协商，反而在收到多次书面催讨通知后，仍然拒付费用，构成违约；2．根据租赁合同，陈东杰逾期支付费用超过30日的，殷兴公司可解除合同。但殷兴公司也考虑到疫情，并没有在30日届满之日就提出解约，而是在陈东杰拖欠费用达到67日时，才无奈行使合同解除权；3．一审法院考虑了陈东杰的履约程度及新冠疫情防控等因素，已对陈东杰应当承担的违约责任作出了很大调整，殷兴公司认为一审判决公平合理，应当予以维持。殷兴公司向一审法院提起诉讼，请求：1．确认双方签订的关于上海市宝山区江杨南路XXX号新杨湾科创产业园区C2-1F-11号房屋(以下简称“系争房屋”)的《房屋租赁合同》于2020年4月20日解除；2．判令陈东杰支付拖欠的房租人民币(以下币种均为人民币)24，924.34元(2020年2月24日至2020年4月20日)、物业费462元(2020年4月10日至2020年至2020年4月20日)；3．判令陈东杰支付房屋占用费12，891.9元(2020年4月21日至2020年5月20日)；4．判令陈东杰支付免租期房租71，783.8元(2019年5月10日至2019年7月9日装修免租期、2019年10月10日至2019年11月9日口头约定免租期、2020年1月24日至2020年2月23日书面约定免租期)；5．判令陈东杰无需返还押金69，000元；6．判令陈东杰支付律师费6，000元；7．判令陈东杰支付逾期迁出或注销营业执照、食品经营许可证的违约金(以月租金12，891.9元为标准，自2020年5月21日计算至实际迁出或注销止)。陈东杰向一审法院提起反诉，请求判令殷兴公司：1．赔偿因断电、断水造成的经营损失35，000元；2．赔偿系争房屋装修损失75，000元；3．赔偿因搬迁新址产生的装修费用75，000元；4．承担陈东杰律师费15，000元。一审法院经审理查明：2019年5月10日，殷兴公司(甲方、转租方)与陈东杰(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积86.5平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为经营“尝鹅宫”品牌，经营类型鹅汤面、火锅、海鲜烧烤，租赁期限自2019年5月10日至2021年5月9日，甲方给予乙方装修免租期为自2019年5月10日起至2019年7月9日，租金自2019年7月10日开始计算，特别约定，若本合同由于乙方的违约行为导致提前解除，则在合同解除时乙方须另行向甲方足额支付上述装修免租期的租金；甲、乙双方约定，本合同所涉房屋租金为23，000元／月；房租支付方式：先付后用，按季度支付，乙方应于本合同签订当日内向甲方支付第一季度租金，后期租金应于前季度到期前十日内足额向甲方支付；甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁押金，押金为三个月的租金69，000元，甲方收取押金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；双方确认，该房屋使用过程中产生的水、电费用由甲方统一向乙方收取，计算方法为电费每度1.7元，水费每吨6.5元，乙方需于收到甲方书面通知后6日内足额向甲方支付。后续物业管理费用乙方应于到期前十日内足额向甲方支付。合同第9-2约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分(包括守约方因维权所支付的律师费、诉讼费等维权费用)：……(六)乙方逾期不支付押金、租金、物业管理费、其他费用累计超过30日的。合同第10-6约定，合同终止、解除后，乙方应在30日内将租赁房屋内办理的营业执照、食品经营许可证等经营证照全部迁出或注销，以便甲方可顺利将房屋另行租赁给其他方，若乙方未及时办理迁出或注销的，乙方需按照本合同约定月租的100％／天向甲方支付违约金，若由于乙方未及时办理迁出或注销的乙方需无条件承担赔偿责任(包括但不限于空租损失、对第三方承担的赔偿责任等)。上述合同签订后，殷兴公司向陈东杰交付了房屋。陈东杰按约支付了押金69，000元。2019年9月25日，殷兴公司(甲方)与陈东杰(乙方)签订《补充协议》约定：自2019年11月9日至2020年5月8日，殷兴公司给予陈东杰6个月租金优惠，即租金每月按照16，100元计算。乙方承诺此后一定按时向甲方支付房租、物业费、水电费等，如乙方在租赁期限内没有再发生违约行为，则本补充协议所涉的赞减免优惠金额乙方无需予以补足，若乙方仍未能按时支付或有其他违约行为的，甲方可立即要求乙方恢复原《房屋租赁合同》条款履行，并要求乙方补齐已获取的暂减免优惠金额。租赁期限内，若乙方再出现任何违约行为、或由于乙方的违约导致租赁合同提前解除或乙方要求提前解除租赁合同的，属于乙方严重违约，乙方除按照《房屋租赁合同》约定承担违约责任(包括承担甲方支付的包括律师费、保全费、保全担保费用等维权费用)以外，还需要向甲方补足已获取的减免优惠金额。后在合同履行过程中，殷兴公司给予陈东杰一个月免租租金优惠，即2019年10月10日至2019年11月9日。合同履行中，殷兴公司与陈东杰又于2019年12月底就双方的租金、物业费达成了变更的口头协议，月租金变更为18，417元，自2019年11月10日开始计算，且在六个月内房屋按照每月12，891.9元计算；陈东杰按季度支付物业费给殷兴公司，从2019年10月10日起开始支付，每季度物业费为3，946元。2019年12月30日，殷兴公司出具《免租证明》，内容为，考虑到陈东杰租户经营困难，殷兴公司决定给予一个月免租期(2020年1月24日至2020年2月23日)，特别说明，若租户在合同期内(2019年5月10日至2021年5月9日)出现违约行为导致合同提前解除合同的，本免租期的房租应当按当期租金标准向公司补足。陈东杰向殷兴公司按约支付租金对应至2020年1月23日，支付物业费对应至2020年4月9日。殷兴公司与陈东杰一致确认，水电等费用双方已经结清，无需法院处理。2020年3月6日，殷兴公司通过微信向陈东杰发送《房屋租金支付通知》2份，2020年3月20日，殷兴公司发送《催缴租金通知》，2020年3月31日，殷兴公司发送《物业费缴费通知单》、《房屋租金支付通知》。2020年4月8日，殷兴公司发送《停止供电通知》，主要内容为，经殷兴公司工作人员多次催缴，但陈东杰不予支付租金，故殷兴公司再次以书面形式通知，陈东杰于2020年4月9日下午17时前将费用以转账的形式支付于殷兴公司，如逾期支付，殷兴公司将停止供电，由此造成的一切损失，均由陈东杰自行承担。殷兴公司表示未实际停电，陈东杰表示断电通知对经营者产生心理影响，陈东杰于2020年4月9日自行搬离。2020年4月20日，殷兴公司向陈东杰寄送《解除合同通知书》，主要内容为：根据合同约定，你方已付房租至2020年1月23日，你方下一期房租应于2020年2月13日前向我司足额支付，但经过我司多次催讨，且考虑新冠疫情影响我司已宽限至今(至今逾期67天)，你方却仍未支付。鉴于你方以上违约行为，你与我司的《房屋租赁合同》于2020年4月20日起，因你方严重拖欠费用而解除。合同解除后，请你方于2020年4月25日前清空房屋并向我司返还，自此，你方应向我司足额付清拖欠的房租及物业费，并结清水电费。逾期我司将考虑强行收回房屋，届时房屋内留存物品均视为放弃。请你方于2020年4月25日前向我司补足免租期租金共计82，834元。房屋押金69，000元不予退还。请你方于合同解除后立即将登记在房屋内的营业执照、食品经营许可证等经营证照予以注销或迁出，否则我司将考虑追究你方逾期违约责任。EMS记录显示该解除合同通知书于2020年4月21日签收。一审法院另查明，陈东杰经营的“尝鹅宫”品牌上海市宝山区广御火锅店，注册于2019年6月6日，为个体工商户，经营者陈东杰，注册地为上海市宝山区江杨南路**新杨湾科创产业园区内**11。上海市宝山区广御火锅店食品经营许可证发证日期为2019年9月12日，经营场所为上海市宝山区江杨南路**新杨湾科创产业园区内**11。殷兴公司表示于2020年6月16日就系争房屋上锁，但考虑到陈东杰经营实际情况，故认可陈东杰使用系争房屋至2020年5月20日。陈东杰表示，2020年4月9日，殷兴公司实施断水断电，系争房屋丧失使用功能，陈东杰于2020年4月11日搬离完毕，房屋交接完成，陈东杰无需承担责任。双方就房屋交接问题各执一词。殷兴公司提供一份2020年6月16日系争房屋电表情况，证明系争房屋供电正常，电表比上一次(2020年3月17日)抄表增加617度电。对此，陈东杰表示无法确认电费产生具体时间，房屋内也有电器自然消耗，殷兴公司断水行为也对经营产生了影响。殷兴公司为本次诉讼，聘请律师支出律师费6，000元；陈东杰为本次诉讼，聘请律师支出费用15，000元。一审法院再查明，2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公告宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。2020年1月24日，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月24日，上海市重大突发公共卫生事件响应级别由一级调整为二级。2020年5月9日，上海市重大突发公共卫生事件响应级别由二级响应调整为三级。一审法院认为，殷兴公司与陈东杰就系争房屋签订的《房屋租赁合同》及后续约定系双方真实意思表示，合法有效。合同约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分(包括守约方因维权所支付的律师费、诉讼费等维权费用)：……(六)乙方逾期不支付押金、租金、物业管理费、其他费用累计超过30日的。陈东杰经殷兴公司催告未支付租金已超过30日，已然构成违约，殷兴公司于2020年4月20日向陈东杰寄送《解除合同通知书》，要求解除合同，符合约定。合同于陈东杰2020年4月21日收到《解除合同通知书》时解除。陈东杰要求确认租赁合同于2020年4月9日解除，于法无据，不予支持。殷兴公司要求没收押金作为违约金，具有合同依据，予以支持。殷兴公司要求陈东杰赔偿律师费6，000元，亦符合合同约定，予以准许。补付免租期租金同样具有违约金性质，考虑到陈东杰支付租金情况、合同履约程度及新冠疫情防控等对双方合同履行的影响，殷兴公司要求陈东杰支付免租期的租金，不再支持。陈东杰主张于2020年4月11日撤离系争房屋，双方进行了实质性房屋交接，但未能提供确切证据证明，故对陈东杰该主张不予采信。殷兴公司自认于2020年6月16日对系争房屋上锁，但认可2020年5月20日收回房屋，对此予以确认。陈东杰租金支付至2020年1月23日，支付物业费至2020年4月9日，殷兴公司要求其支付至房屋收回期间的租金及使用费、支付至2020年4月20日的物业费，皆予以支持，但考虑到新冠疫情防控措施等对陈东杰使用房屋和经营的影响、合同期限及履约程度、陈东杰实际使用房屋经营情况等因素，酌情将陈东杰应付租金、房屋占有使用费及物业费调整为合计25，580元。合同解除后，陈东杰理应及时将登记在系争房屋内的营业执照及食品经营许可证照迁出。殷兴公司依约主张自2020年5月21日起至实际迁出之日的违约金，相关诉请符合合同约定，予以支持。综合考虑陈东杰逾期迁出上述证照的主观恶意程度、对殷兴公司造成的实际损失等因素，酌情确定违约金标准以每日50元计算。殷兴公司在系争合同签订后与陈东杰就租金标准作出降低变更约定，并屡次要求陈东杰必须按时付租。此后陈东杰仍未按约支付租金，构成违约。陈东杰认为双方无法就租金变更达成一致意见，殷兴公司构成违约、陈东杰无需支付欠付租金的主张，不予认可。陈东杰未能举证殷兴公司的停水停电行为构成违约，陈东杰主张因停电造成其相关经营损失，也未能提供充分证据证明。综上，陈东杰要求殷兴公司赔偿营运损失、原址和搬迁新址装修损失、律师费等，相关反诉请求缺乏事实和法律依据，不予支持。据此判决：一、上海殷兴实业发展有限公司与陈东杰就海市宝山区江杨南路XXX号新杨湾科创产业园区C2-1F-11号房屋签订的《房屋租赁合同》(含《补充协议》)于2020年4月21日解除；二、陈东杰于判决生效之日起十日内，支付上海殷兴实业发展有限公司租金、房屋占有使用费及物业费合计25，580元；三、陈东杰支付的押金69，000元，由上海殷兴实业发展有限公司没收，不予退还；四、陈东杰于判决生效之日起十日内，支付上海殷兴实业发展有限公司律师费6，000元；五、陈东杰于判决生效之日起十日内，支付上海殷兴实业发展有限公司逾期迁出经营证照违约金(以每日50元计算，自2020年5月21日起至实际迁出止)；六、驳回上海殷兴实业发展有限公司的其余诉讼请求；七、驳回陈东杰的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，双方未提供新证据。本院认为，殷兴公司与陈东杰签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同约定，乙方逾期不支付押金、租金、物业管理费、其他费用累计超过30日的，甲方可以解除合同。陈东杰经殷兴公司催告未支付租金超过30日，已构成违约。殷兴公司要求解除合同、没收押金作为违约金、赔偿律师费，符合合同约定，本院予以支持。陈东杰上诉称其并不违约，与事实不符，本院不予采信。疫情确实给出租人和承租人均带来影响，承租人如需减少租金支付，需与出租人协商。协商不成，由法院定夺，而不能拒付租金。因陈东杰经营困难，殷兴公司已经给予其一个月免租期，故疫情开始的一个月，陈东杰并不需要支付租金。但陈东杰以还需和殷兴公司协商租金减免为由，一再拒付租金，显属不当。陈东杰上诉称按照规定，因疫情合同解除其不应当承担违约责任，依据不足，本院不予采纳。合同约定，合同解除后，乙方应在30日内将营业执照、食品经营许可证等经营证照全部迁出或注销，若未及时办理迁出或注销的，需支付违约金。陈东杰上诉称营业执照没有迁出没有实质影响殷兴公司的利益，其不需承担责任，本院不予采纳。综上，陈东杰的上诉请求，于法无据，本院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6，150元，由上诉人陈东杰负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 俊审 判 员  邬海蓉审 判 员  王 珍二〇二一年二月二十二日法官助理  何 倩书 记 员  项 蓉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……