重庆市忠县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0233民初312号 原告：重庆迎主物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区长生路******10-1，统一社会信用代码9150010866357331XM。 法定代表人：魏斌，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：莫晓红，系公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：李晓娟，系公司员工，特别授权。 被告：张世华，男，生于1963年5月22日，汉族，住重庆市忠县。 原告重庆迎主物业管理有限公司与被告张世华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李晓娟、莫晓红，被告张世华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆迎主物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付拖欠的物业服务费1754.64元，电梯费1462.32元，公共能耗分摊费164.79元；2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告是xxxx小区的前期物业服务公司。被告购买了重庆明光房地产管理有限公司位于忠县xxxx房屋，房屋面积101.54平方米，于2013年7月17日接房，并与原告签订了《xxxx小区前期物业管理服务协议》。原告按照约定提供了物业服务，但被告从2016年10月1日起至2019年9月30日止累计拖欠物业服务费1754.64元，电梯费1462.32元，自2016年1月1日起至2019年9月30日止的公共能耗分摊费164.79元。被经原告多次催缴，被告至今未付。遂诉至法院，请求依法判决支持原告的诉讼请求。 被告张世华辩称：被告系涉案房屋业主，入住时间、欠费时间属实。欠费原因为1号楼外的住户及外面小区的人都从1号楼电梯上下，将公摊费增高了，被告曾要求原告通过刷卡方式进电梯，但是原告没有处理。电梯费过高，不同意分摊。 本院认为，原告重庆迎主物业管理有限公司系物业管理企业，被告张世华系忠县xxxx小区住房的业主，房屋建筑面积为101.54㎡。2010年6月22日，原告与xxxx小区的建设单位即重庆明光房地产开发有限公司签订《xxxx小区前期物业服务合同》，约定重庆明光房地产开发有限公司选聘原告为其开发的位于忠县忠州镇人民路28号（原老车站）xxxx小区实施前期物业管理服务，物业服务费用标准为高层住宅0.48元/月·平方米、商业门面1元/月·平方米。合同期限自2010年6月22日起至2013年6月21日为止，对前期物业服务的其他相关权利义务也进行了约定。2010年6月22日，原告与重庆明光房地产开发有限公司签订《xxxx小区前期物业服务合同补充协议》，将合同期限修改为“自本合同签订之日至xxxx小区按相关法规规定程序成立的合法有效的业主大会，授权业主委员会续签或者选聘新的物业管理服务企业签订的物业服务合同生效之日终止”。2013年7月17日，原告与被告签订《xxxx小区前期物业管理服务协议》，对《xxxx小区前期物业服务合同》的内容予以了确认，还约定了电梯费按建筑面积收取，1-2层0.10元/㎡/月收取电梯维护费，3-10层0.30元/㎡/月收取电梯费，11-20层0.35元/㎡/月收取电梯费，20层及以上0.40元/㎡/月收取电梯费；被告应承担小区据实分摊的公摊费用等。之后，原告对xxxx小区进行了物业管理服务，但被告未按照合同约定交纳物业服务费等相关费用。2019年4月，xxxx小区成立了忠县xxxx小区业主委员会，并在相关部门进行了备案登记。同年7月，忠县xxxx小区业主委员会与重庆斯科特物业管理有限公司签订了物业服务合同，约定选聘重庆斯科特物业管理有限公司从事xxxx小区物业管理工作。2020年4月9日，原告与重庆斯科特物业管理有限公司达成撤场协议，约定：原告于2020年4月10日之前完成在忠县xxxx小区撤场事宜，原告对xxxx小区的物业管理费收取时间于2019年9月30日止。被告现尚欠原告从2016年10月1日起至2019年9月30日止的物业服务费、电梯费，自2016年1月1日起至2019年9月30日止的公共能耗分摊费。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原告与重庆明光房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，其内容与形式并不违反国家法律法规的相关规定，故该合同合法有效。从《xxxx小区前期物业服务合同》签订至今，原告依约对忠县xxxx小区履行了相应的物业管理服务义务，被告作为涉案小区业主理应受该合同约束，原、被告双方应按合同约定计收物业服务费等费用。被告未依约向原告支付物业服务费等费用，违反了合同的约定，应当承担相应的民事责任。故对原告主张要求被告支付自2016年10月1日起至2019年9月30日止的物业服务费、电梯费，自2016年1月1日起至2019年9月30日止的公共能耗分摊费的诉讼请求，本院予以支持。关于物业服务费、电梯费、公共能耗分摊费的金额。被告提出原告物业服务不到位，未通过刷卡方式控制电梯进入，拒绝缴纳物业服务费及电梯费，未向本院提供证据证实。同时，经查，原告在履行物业管理义务时确实存在一定的瑕疵，根据权利对等原则，本院决定对被告应缴纳的物业服务费酌情扣减10%，即1579.15元（0.48元/月·平方米×101.54平方米×36个月×90%）。原告主张被告支付电梯费1462.32元。经查，原、被告于2013年7月17日签订《xxxx小区前期物业管理服务协议》，约定了电梯费实行包干制，按建筑面积收取，1-2层0.10元/㎡/月收取电梯维护费，3-10层0.30元/㎡/月收取电梯费，11-20层0.35元/㎡/月收取电梯费，20层及以上0.40元/㎡/月收取电梯费；被告应承担小区据实分摊的公摊费用等；该合同明确了公摊费的构成为小区楼道照明、电梯间照明、院墙路灯、环境路灯、水景运行、消防通道照明等，并未包含电梯运行电费，合同未注明电梯费据实分摊的例外情形，故被告应当按照合同约定缴纳相应的电梯费。现原告主张电梯费1462.32元，未超出原、被告签订的《xxxx小区前期物业管理服务协议》之约定，本院予以支持。原告主张被告支付自2016年1月1日起至2019年9月30日止的公共能耗分摊费164.79元，并提供了相关票据佐证，根据原、被告签订的《xxxx小区前期物业管理服务协议》之约定“被告应承担小区据实分摊的公摊费用”，本院予以支持。此外，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主亦可另案主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告张世华于本判决生效之日起十日内向原告重庆迎主物业管理有限公司支付拖欠的自2016年10月1日起至2019年9月30日止的物业服务费1579.15元、电梯费1462.32元，自2016年1月1日起至2019年9月30日止的公共能耗分摊费164.79元，合计3206.26元； 二、驳回原告重庆迎主物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告张世华负担。 本判决为终审判决。 审判员  周红宇 二〇二一年二月三日 书记员  周俊霞