山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民初459号 原告（申请执行人）：武汉市十建集团有限公司，住所地：湖北省黄陂区罗汉正街。 法定代表人：张文杰，总经理。 委托诉讼代理人：耿建涛，山东万航律师事务所律师。 被告（执行案外人）：赵宪其，男，1980年7月4日出生，汉族，居民，住山东省阳谷县。 委托诉讼代理人：王树英（系赵宪其之妻），女，1978年3月13日出生，汉族，居民，住山东省阳谷县。 被告（被执行人）：阳谷县红星房地产开发有限公司，住所地：阳谷县侨润办事处城角徐村。 法定代表人：徐明生，总经理。 原告武汉市十建集团有限公司（以下简称武汉十建公司）与被告赵宪其、阳谷县红星房地产开发有限公司（以下简称阳谷红星公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武汉十建公司的委托诉讼代理人耿建涛、被告赵宪其及其委托诉讼代理人王树英到庭参加诉讼。被告阳谷红星公司经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 武汉十建公司向本院提出诉讼请求：一、准许执行阳谷县红星房地产开发有限公司名下的位于阳谷县黄山路58号红星花园Ｃ区产；二、诉讼费用由各被告承担。事实和理由：2018年9月7日，山东省高级人民法院（2018）鲁民终1133号对原告武汉十建公司与被告阳谷红星公司一案作出民事判决：判令阳谷红星公司于本判决生效之日起十日内向武汉十建公司支付工程款9577291.63元及利息（利息以9577291.63元为基数，自2016年8月3日起至判决付款之日止，按照中国人民银行同类同期贷款利率计算）。2020年1月9日，被告（案外人）赵宪其对执行标的提出书面异议。贵院于2020年7月29日作出（2020）鲁15执异64号执行异议裁定：中止对阳谷县红星房地产开发有限公司名下的位于阳谷县黄山路58号红星花园Ｃ区产（以下称涉案房产）的执行。武汉十建公司于2020年8月6日收到了该裁定书。贵院作出的关于中止执行的裁定不符合法律规定，被告赵宪其对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：一、被告赵宪其并未在法院查封前与红星公司签订合法有效的书面买卖合同。1.被告赵宪其并未在法院查封前与阳谷红星公司签订合法有效的书面买卖合同。赵宪其称涉案房产系从赵喜平手中购买。但被告赵宪其并没有与阳谷红星公司签订合法有效的书面买卖合同，其提交的丁秀华与阳谷红星公司签订的《红星花园“红星之家”会员内部购房协议书》以及由李梦银单方出具的保证书、丁秀华、赵喜平单方出具的更名申请明显不是赵宪其与阳谷红星公司签订的合法有效的书面买卖合同。2.赵宪其提交的丁秀华与红星公司签订的《红星花园“红星之家”会员内部购房协议书》并非房屋买卖合同，而是认购协议，且也不是赵宪其的认购协议。虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，但是《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”丁秀华的《红星花园“红星之家”会员内部购房协议书》仅约定了第（二）项和第（四）项，对于剩余的十一项主要内容并未约定，也即该协议书并不具备商品房买卖合同的主要内容，不是房屋买卖合同，而是认购协议。3.从协议内容看，涉案协议书第五条明确约定，丁秀华应当在红星公司电话通知后七日内再另行签订《商品房买卖合同》。从这一点也可以看出，丁秀华在签订内部购房协议时有在日后签订正式买卖合同的合意，也可认定双方签订的协议书为预约合同，不是正式的买卖合同；而且据了解，涉案房屋系李梦银因工程施工关系产生的以房屋抵顶工程款关系，并不是房屋买卖合同关系，李梦银并不是以普通消费者的身份购买房屋，该情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的法律精神。4.被告赵宪其声称购买了涉案房屋，但直到2017年1月10日法院到房产局查封涉案房屋时，房产局的系统仍显示该房产并未网签备案。赵宪其购买的房屋有条件办理相关手续却未签订正式商品房买卖合同并网签备案不符合常理，十建公司有理由认为涉案的内部购房协议书及所谓更名申请是虚假的。二、被告赵宪其并未向红星公司支付购房款。被告赵宪其提交的李梦银、丁秀华的收据中明确载明付款方式是转账，但赵宪其并未提供任何的转账凭证，因此仅凭收据不能证明被告赵宪其已支付了购房款。况且，原告认为其提交的协议书和收据存在着李梦银与红星公司相互串通造假的嫌疑，被告赵宪其更加有义务提供李梦银、丁秀华的真实的购房款转账凭证以证明自己的主张。而且，被告赵宪其提交的其他转账凭证并不是向红星公司支付款项，不能证明其已经向红星公司支付的价款超过了房屋总价款的百分之五十。因此，被告赵宪其的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三款的规定。贵院作出执行裁定凭现有证据来认定赵宪其已支付购房款显然不符合客观事实和正常逻辑。对于大额的购房款，法院应该根据银行转账的交易凭证来查实其是否真实支付购房款。三、被告赵宪其提供的证据无法证实其无其他可用于居住的房屋。被告赵宪其提供的阳谷县自然资源和规划局出具的不动产产权产籍证明书只能说明其名下无登记的房产，但不能说明其名下无其他可供居住的房产，故其提供的证据无法达到其证明目的。且在法庭核实被告身份时，赵宪其称其为农业户口，是赵堂村村民，其应当在村内拥有宅基地，且有居住的房屋，也可证明涉案房产并非其唯一住房。综上，被告赵宪其的情形均不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的规定。因此被告赵宪其对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，请法院查明事实，依法准许执行阳谷县红星房地产开发有限公司名下的位于阳谷县黄山路58号红星花园Ｃ区产。 被告赵宪其辩称，1.李梦银承包了阳谷红星公司的建筑工程，因阳谷红星公司资金紧张，因此将涉案房屋抵顶应付给李梦银的工程款。丁秀华是李梦银的儿媳赵喜平的弟媳，赵喜平借丁秀华的款项，又将该款项借给了李梦银用于工程建设，后来李梦银无力偿还赵喜平，所以将涉案房产抵给赵喜平。赵宪其为赵喜平二弟，没有楼房，所以赵喜平将涉案房产卖给了赵宪其，赵宪其将房款支付给了赵喜平，赵喜平再把钱还给丁秀华。从赵宪其第一次给赵喜平打款时开始，涉案房产的所有权就发生了转移。至于涉案房产为什么没有在房管局网签，抵工程款的房子肯定比市场价格便宜，卖房人都要求款项一次或者多次付清后才能到房管局网签《商品房买卖合同》。如果能够一次拿出房屋总价款，赵宪其也不想耽误去房管局网签。直到2017年1月10日法院到房管局查封涉案房屋时，房管局系统仍显示该房产未备案。未在房管局系统备案并不代表资本所有权发生了实质性的转移。2.赵宪其和红星公司除了签订《商品房买卖合同》的时候，将购房意向书（购房协议书）更名就可以了，赵宪其无需向红星公司支付购房款。3.阳谷县不动产管理局出具的赵宪其名下无其他可用于居住的房屋的证明是合法合规的，也是排他的唯一合法证明。 被告阳谷红星公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告武汉十建公司向本院提交证据如下：山东省高级人民法院（2018）鲁民终1133号民事判决书、本院（2020）鲁15执异64号执行裁定书、执行裁定书邮寄快递单及邮单查询清单各一份，拟证明原告与阳谷红星公司因工程款纠纷，山东省高级人民法院判决阳谷红星公司支付原告工程款，原告申请强制执行后被告赵宪其提出执行异议，聊城市中级人民法院作出执行裁定，中止对涉案房产的执行，原告收到执行裁定书后在法定期限内提起本次诉讼。 经质证，被告赵宪其对上述证据及其证明目的均无异议。 被告赵宪其向本院提交证据如下： 第一组证据：赵宪其名下银行账户交易明细清单及赵喜平出具的收据各三份。交易明细显示，赵宪其于2016年10月10日、2016年10月26日、2018年2月24日分别向赵喜平转账200000元、130000元、70000元。三份收据显示，赵喜平于上述三个日期分别收到赵宪其转来楼房款红星花园C区（7-2-1102）200000元、130000元、70000元。 第二组证据：支付房屋差价款及车位款的收据各一份。2017年12月20日的收据记载，交款单位为赵宪其、王树英7-2-1102，收款事由为房款差额，金额为1011元，出纳为何焕荣，该收据未加盖阳谷红星公司的印章；2019年1月7日的收据记载，交款单位为赵宪其（二期车位）D-20，收款事由为车位款，金额为100000元，出纳为何焕荣，该收据加盖有阳谷红星公司的印章。 第三组证据：阳谷红星公司向李梦银出具的收据两份。2015年6月17日的收据记载，交款人为李梦银、丁秀华（7-2-1102），收款事由为房款，收款方式为转账，金额为10000元；2015年6月22日的收据记载，交款人为李梦银（7-2-1102），收款方式为转账，金额为407709元。 第四组证据：赵宪其交纳涉案房屋的太阳能工本费、天然气、暖气及有线电视开口费、建筑垃圾清理费、装修使用电梯费、公共维修基金、2019年及2020年物业费、暖气费等收据共六份。 第五组证据：2017年至2020年的水电费收费凭证共28份，凭证显示用户名为赵宪其，地址为7-2-1102。 第六组证据：丁秀华与阳谷红星公司签订的《红星花园“红星之家”会员内部购房协议书》、交款明细表、李梦银的保证书、丁秀华与赵喜平的房屋更名申请书各一份，均为复印件。《红星花园“红星之家”会员内部购房协议书》约定丁秀华向阳谷红星公司购买涉案房产，落款时间为2015年1月16日；交款明细表中的购房人姓名由丁秀华修改为李梦银，合计总价款为417709元，已交房款金额10000元，本次交款金额407709元，交款日期为2015年6月22日；2015年12月12日李梦银的保证书记载，李梦银将涉案房产变更到丁秀华名下，涉案房产属于丁秀华所有；2016年5月30日丁秀华的房屋更名申请书记载，丁秀华将涉案房产更名为赵喜平；2016年10月24日赵喜平的房屋更名申请书记载，赵喜平将涉案房产更名为赵宪其，涉案房产归赵宪其所有。 第七组证据：《地下车位合同》及车位布局图各一份。该合同显示，2019年1月26日，赵宪其购买红星花园编号为D20的地下车位，车位价款100000元。 第八组证据：不动产登记信息查询记录一份。查询记录记载“经查询，赵宪其、王树英无不动产登记记录”，查询时间为2020年8月17日。 原告武汉十建公司对被告赵宪其提交证据的质证意见为：1.对证据一银行凭证的真实性无异议，对赵喜平出具的收据真实性不能确认。该组证据不能证明被告向阳谷红星公司交纳了购房款。2.因证据二中差价款收据没有盖章，对其真实性不予认可，车位款收据与本案无关。3.证据三中原件不清晰，不能作为定案依据。收款方式为转账，但据被告辩称因阳谷红星公司拖欠李梦银工程款，以房屋抵顶工程款，那么就不应存在转账，该证据与被告答辩意见前后矛盾，红星公司为本案被告，其出具的材料证明效力较低。该组证据也不能证明被告向阳谷红星公司交纳了购房款。4.对证据四真实性不能确定，因收据中的收款方红星之家物业公司是由阳谷红星公司注册成立，与本案存在利害关系，该组证据不能证明被告的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件。5.对证据五的真实性不能确定，该组证据也不显示系交纳的水电费。6.证据六系复印件，对其真实性不能确定。《红星花园“红星之家”会员内部购房协议书》第五条明确载明：应当在红星公司电话通知后七日内签订商品房买卖合同，第九条约定：如果未按期限交纳房款，无权收回定金。上述两条约定可以证明该协议书是预约合同。交款明细表和收据载明的付款方式是转账，也与被告答辩意见矛盾。房屋更名申请书和保证书只是申请人的单方申请，并未经阳谷红星公司确认，内部购房协议书明显不是被告与阳谷红星公司签订的合法有效的书面买卖合同。7.对证据七的真实性不能确定，且该证据与本案无关。8.对证据八的真实性没有异议，但被告当庭陈述其系赵堂村村民，在该村有耕地，且一直从事农业工作，那么其在村内应当有宅基地和供居住的房屋，因此，该证据不能证明涉案房屋系被告唯一住房。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于武汉十建公司诉阳谷红星公司建设工程施工合同纠纷一案，山东省高级人民法院于2018年9月7日作出（2018）鲁民终1133号民事判决，判令阳谷红星公司于判决生效后十日内向武汉十建公司支付工程款9577291.63元及利息（以9577291.63元为基数，自2016年8月3日起至判决付款之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付）。该案诉讼过程中，本院于2017年1月10日保全查封了阳谷红星公司投资开发的位于阳谷县黄山路58号红星花园Ｃ区，本案所涉红星花园C区7号楼2单元1102室即包括在内。2019年2月14日，本院依武汉十建公司申请立案执行。执行过程中，案外人赵宪其向本院提出书面执行异议，本院于2020年7月29日作出（2020）鲁15执异64号执行裁定，中止对阳谷红星公司名下的位于阳谷县黄山路58号红星花园Ｃ区产的执行。武汉十建公司不服该裁定，提起本案诉讼。 另查明，2015年1月16日，阳谷红星公司与丁秀华签订《红星花园“红星之家”会员内部购房协议书》一份，该协议书约定了丁秀华所认购红星花园7号楼2单元1102室，建筑面积104.91平方米，储藏室面积为13.04平方米，房屋单价3971元/㎡，总房款合计416598元，储藏室单价2000元/㎡，储藏室合计26080元，房款与储藏室合计总价为442678元。该协议书后附《交款明细表》一份，该表格记载的购房人姓名由丁秀华修改为李梦银，合计总价款为417709元，已交房款金额10000元，本次交款金额407709元，交款日期为2015年6月22日。阳谷红星公司于2015年6月17日为李梦银、丁秀华开具了购房款10000元的收据，于2015年6月22日为李梦银出具了407709元的收据。 2015年12月12日，李梦银签订保证书，约定涉案房产归丁秀华所有；2016年5月30日，丁秀华签订房屋更名申请书，约定涉案房产归赵喜平所有；2016年10月24日，赵喜平签订房屋更名申请书，约定涉案房产归赵宪其所有。赵宪其分别于2016年10月10日、2016年10月26日和2018年2月24日向赵喜平转账200000元、130000元、70000元，于2017年12月20日向阳谷红星公司交纳房款差额1011元。赵宪其称，其与赵喜平约定的房屋总价款为400000元。 2017年12月27日，赵宪其交纳了天然气、暖气及有线电视开口费、太阳能工本费、建筑垃圾处理费、装修使用电梯费等费用共计10559.59元，交纳了公共维修基金、确权费、物业费、公共照明费等费用共计10427.2元，阳谷红星公司均出具了相应的收据。赵宪其向阳谷红星公司交纳了2018年的物业费和2018年、2019年、2020年的暖气费。2019年1月，赵宪其以100000元的价格购买了红星花园编号为D-20的车位。赵宪其提交了2017年至2020年的水电费收费凭证28张，凭证显示用户名为赵宪其，地址为7-2-1102。 阳谷县自然资源和规划局出具的不动产登记信息查询记录显示，赵宪其、王树英夫妇名下无不动产登记记录。 关于为什么要将房屋价款支付给赵喜平，赵宪其称，赵喜平系其姐姐、李梦银的儿媳，丁秀华系赵喜平的弟媳。李梦银承包了阳谷红星公司的建筑工程，阳谷红星公司欠李梦银的工程款，因资金紧张，因此将涉案房屋抵顶给了李梦银。赵喜平借丁秀华的款项，又将该款项借给了李梦银用于工程建设。因李梦银无力偿还，将涉案房屋又抵给了赵喜平。赵喜平想将房屋抵给丁秀华，丁秀华不同意，所以赵喜平就将房屋卖给了赵宪其。赵宪其当时没有楼房，就买了该房屋，并将房款支付给了赵喜平，赵喜平收到款项后又还给丁秀华。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，争议的焦点问题为执行案外人对执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条赋予了消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，在本院查封案涉房产之前，丁秀华与阳谷红星公司就案涉房产签订了《红星花园“红星之家”会员内部购房协议书》，该协议书是双方的真实意思表示，协议内容明确约定了认购房产的位置、面积、房屋价款及付款方式等内容。阳谷红星公司为李梦银和丁秀华开具了支付购房款417709元的收据。此后，丁秀华将涉案房屋转让给赵喜平，赵喜平又转让给了赵宪其。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，能够认定赵宪其在人民法院查封案涉房产之前已签订合法有效的书面买卖合同。关于购房价款的支付问题，综合赵宪其提交的相关证据，能够形成完整的证据链条，证明其已按照约定的房款数额支付了相应对价，可以认定赵宪其已支付全部购房款。此外，在案涉房屋同一县级市范围内赵宪其夫妇名下没有用于居住的房屋登记记录，且本案现有证据能够证明赵宪其夫妇自2017年收房后一直在涉案房屋居住，与其名下无其他房屋实际居住相互印证，能够证明涉案房屋为赵宪其夫妇的唯一住房。据此，赵宪其符合上述司法解释规定的优先保护房屋消费者的条件，故赵宪其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院予以认定。 综上所述，原告武汉十建公司的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下： 驳回原告武汉市十建集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费9255元，由武汉市十建集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  尹继阳 审 判 员  张 磊 人民陪审员  邵长胜 二〇二一年二月十九日 法官助理刘婷婷 书记员王清清