辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初14227号原告：辽宁建和物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路**。法定代表人：魏东红，该公司总经理。委托代理人：王颖，该公司员工。委托代理人：张彪，该公司员工。被告：吴岩，女，1978年8月13日出生，住址沈阳市沈河区。原告辽宁建和物业管理有限公司（以下简称“建和公司”）与被告吴岩物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁建和物业管理有限公司的委托代理人王颖到庭参加诉讼，被告吴岩经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁建和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即支付拖欠物业管理费6140.55元及其滞纳金。2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告是原告所进行物业服务的“现代家园小区”沈阳市沈河区魁星楼路14号252室的业主，住宅面积200.58m物业费收费标准为每平方米1元月，每年应交物业管理费2407元。被告自2015年1月1日起至2017年4月15日一直没有缴纳物业管理费，总计欠缴费5515.95元及其滞纳金。被告是现代家园魁星楼路13号16车库业主及使用人，建筑面积为34.70m2，物业费收费标准为每平方米.50元月，每年应交物业管理费208.20元。自2012年1月1日起至2014年12月31日一直没有缴纳物业管理费，被告车库总计欠缴费624.60元；被告房屋、车库欠付物业费合计6140.55元及其滞纳金。原告多次找被告讲明缴纳物业管理费是业主应尽的责任和义务，但被告以种种理由拒不缴纳，被告的行为己违反了《国务院根据物权法修改物业管理条例》中第二章“业主及业主大会”中的第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务”的第五条：“按时交纳物业服务费用”及第六章“法律责任”中的第六十五条：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”的相关规定。目前被告欠缴物业管理费的行为已经侵害了原告及园区所有业主的利益，故原告诉至法院请求依法判决。被告吴岩未到庭，书面答辩称，1、2014年一场雨后，我发现房屋的南北两处阳台及北部紧邻阳台的北屋一角均向室内渗水(后附照片)，第二日便向辽宁建和物业管理有限公司的管理员周晓飞说明，周晓飞也到室内外进行查看，情况属实，并说明一定安排维修。2015年到2016年每年夏季遇雨均发生渗水现象，为不让水渗到楼下的邻居家，我们一家人要轮流用毛巾沾水清理，该物业公司也曾维修过2次，但每次都不能解决问题。因此2016年我在维修市场找到3名维修人员对渗水处进行维修，因须从屋顶吊绳下来，属高空作业，维修费经协商为1500元整(无发票)。此事辽宁建和物业管理有限公司的周晓飞知道，我及我父母亲也多次找到魏东红经理要求用维修费抵交物业费，直到辽宁建和物业管理有限公司因服务工作极差，被解除服务合同，此事仍末解决。该笔纠纷物业费总计为5515.95元整。2、我是2012年迁入该小区1-4号2-5-2室居住，原房主没有车库卖给我。因此我不存在欠交车库管理费624.60元。辽宁建和物业管理有限公司在管理上有很大弊端、漏洞，管理失职，业主信息更新维护不到位、不及时，作为物业公司竟然会犯这种低级的错误，可想而知在其他服务方面有多差。辽宁建和物业管理有限公司不能只看钱而不注重服务质量及信誉，这样的结果就是服务哪个小区都终将会被“炒掉”，也终将因服务质量、服务信誉不好导致业主不交物业费。本院经审理认定事实如下：被告吴岩是沈河区魁星楼路1-4号252房屋的业主，房屋建筑面积200.58平方米。原告建和公司于2015年3月31日与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，合同自2014年10月1日起，该园区物业费标准为1元/平方米/月。委托管理事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理等。物业服务费用半年交纳一次，每年2月1日前交纳当年1月1日至6月30日的物业管理服务费；每年8月1日前交纳当年7月1日至12月31日的物业管理服务费。2014年9月27日，沈阳现代物业管理有限公司与原告签订债权转让协议，约定截至本协议签署日前，沈阳现代家园小区所有业主拖欠甲方2005年至今的物业管理费的债权由沈阳现代物业管理有限公司转让给原告。2015年12月28日，沈阳市沈河区现代家园业主委员会作为原告向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼，要求解除与建和公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议，要求建和公司退出现代家园物业服务区域、清腾物业服务用房和返还相关设施以及物业服务相关资料，对单元门锁、刨开的路面恢复原状，按照合同约定支付收益分配款，对多收取的物业费用返还业主。2016年5月30日，沈阳市沈河区人民法院作出（2015）沈河民二初字第01037号民事判决书，判决解除沈阳市沈河区现代家园业主委员会与建和公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议；建和公司返还沈阳市沈河区现代家园业主委员会停车费20万元（2015年2月至2016年2月期间）；移交全部物业服务相关资料。建和公司对判决不服提起上诉。2017年3月30日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终8159号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2017年4月7日送达给原告。原告建和公司于2017年4月16日与现代家园业主委员会签订现代家园物业管理服务交接明确书，双方确认物业费结算点为2017年4月15日。因被告拖欠自2015年1月1日起至2017年4月15日期间的物业费，原、被告双方因物业费交纳问题发生纠纷，原告起诉至法院。本院认为，原告建和公司与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订有《物业管理服务合同》，原告已履行合同义务，为现代家园小区提供物业管理服务，现合同虽已被解除，但对合同解除前原、被告双方权利义务仍具有约束力。现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定的相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，故本院对原告要求被告支付物业费的请求予以支持。原告与业主委员会约定物业费结算点为2017年4月15日不违反法律规定，故原告有权向被告主张2015年1月1日起至2017年4月15日期间的物业费。根据我院掌握情况，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，其要求被告全额交纳物业费并不公平，但被告物业服务不到位并不构成被告拒交全部物业费的理由。鉴于原告服务有瑕疵应当适当酌减物业服务费，根据收取费用与服务质量相适应的原则，本院认为由被告按欠费金额的80%向原告交纳物业费较为公平，故被告应交物业费4412.76元（1元×200.58平方米×27.5个月×80%）。关于原告主张被告车库欠物业费的问题，其未能提供相应证据，被告亦主张其在该小区没有车库，故本院不予支持。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求。被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告主张其房屋漏水的问题，商品房存在质量问题系业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物业费的缴纳属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系，故本院对该抗辩意见不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百八十条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告吴岩于本判决生效后十日内一次性给付原告辽宁建和物业管理有限公司物业服务费4412.76元（2015年1月1日至2017年4月15日）；二、驳回原告辽宁建和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告吴岩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员  时 鑫二〇二一年二月七日法官助理  郝乃佳书 记 员  张金鑫