辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民初1109号原告（申请执行人）：沈阳燃气管道工程有限公司，住所地康平县两家子乡两家子村。法定代表人：杨克屏，该公司经理。委托诉讼代理人：周琦，男，1990年10月12日出生，满族，住抚顺市清原满族自治县。被告（案外人）：徐兆福，男，1940年5月7日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：徐春旭（徐兆福女儿），女，1979年12月5日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：游会荣，辽宁仲领达威律师事务所律师。被告（被执行人）：沈阳百田房产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区塔湾街**。法定代表人：朱政，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋朕，男，1979年9月27日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：郭轩宇，辽宁人民律师事务所律师。被告（被执行人）：宋涛，男，1965年6月23日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：宋朕，男，汉族，1979年9月27日出生，住址沈阳市和平区。原告沈阳燃气管道工程有限公司（以下简称“燃气公司”）因与被告徐兆福、沈阳百田房产开发有限公司（以下简称“百田公司”）、宋涛申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告燃气公司的委托诉讼代理人周琦，被告徐兆福的委托诉讼代理人徐春旭、游会荣，被告百田公司的委托诉讼代理人郭轩宇，到庭参加诉讼。被告宋涛经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告燃气公司向本院提出诉讼请求：1.判令贵院依法执行沈阳市皇姑区房产；2.判令由被告承担全部诉讼费用。事实与理由：我公司与百田公司、宋涛借款合同纠纷执行一案，贵院依法查封了百田公司备案给我公司用于担保的案涉房产，被告徐兆福提出异议，贵院作出（2020）辽01执异783号执行裁定书，中止对案涉房屋的执行，我公司认为是错误的。首先，被告是通过抵顶的方式与百田公司签订的认购书，被告没有提供与百田公司抵顶的法律关系相关证明，单以百田公司的收款收据无法证明抵顶的真实发生。其次，抵顶方式签订的认购书属于一般债权性质的以房抵债关系，抵顶是以消灭一般债权为目的，房产交付系以房抵债的履行方式，所以在没有对案涉房屋登记之前（物权法第九条：物权登记效力），徐兆福不具有物权期待权的优先性，不能阻却执行。再次，徐兆福应提供其名下无其他住房的证明，否则无法满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的适用条件二。最后，被告提供的合法占有使用的证据明显有漏洞，其并没有合法占有案涉房屋。综上所述，为了维护原告国有企业的合法权益，故依据相关法律提起诉讼，请支持原告全部诉讼请求。被告徐兆福辩称，一、涉案房产系答辩人以居住使用为目的购买。答辩人徐兆福系中车沈阳机车车辆有限公司退休工人，当年75岁，本人及家属均为工薪族，没有从事过建筑地产开发、工程施工等行业，与百田公司也无任何债务纠纷。2015年10月前，答辩人徐兆福及其妻子一直居住在沈阳市皇姑区，2015年10月妻子奚南渝病逝，为防触景生情，答辩人将汾河街6号3-3-2房屋卖掉以换另外住处，并于2015年12月3日在“新汉城”售楼处与百田公司签订了购房协议《新汉城认购书》，决定购买位于沈阳市皇姑区的房屋，并以现金方式支付定金10万元，百田公司为徐兆福开具收款收据及准住通知单。2015年12月5日，以银行转账的方式支付了尾款33万元，百田公司为其开具收款收据，并办理入住。所购买的涉案房屋为房龄5年以上的现房，房产面积为72.47平方米，房款为43万元，折合单价约为5933.50元，结合2015年沈阳市房价，为正常房价。以上有徐兆福退休证、女儿徐春旭户口本、汾河街6号3-3-2户口本、妻子奚南渝死亡证明、汾河街6号3-3-2房屋买卖协议、《新汉城认购书》、收款收据、准入单等材料为证，证实此涉案房产系答辩人以居住使用为目的真实购买的。二、房款资金来源及支付过程。2015年10月25日，徐春旭、徐兆福将皇姑区汾河街6号3-3-2以48万元出卖给刘影（身份证号码2101021975********）并收取了2万元定金，后办理过户手续过程中刘影陆续支付了房款，12月4日刘影以银行转账方式给徐春旭建行卡支付了尾款25万元，至此，刘影将48万元房款全部支付完毕，此为答辩人徐兆福购买涉案房产的资金来源。2015年12月3日，由女儿徐春旭建行卡提取10万现金，在“新汉城”售楼处签订认购书时以现金的形式交纳了定金，并给开具了收款收据。2015年12月5日，由女儿徐春旭建行卡以银行转账的方式支付了33万元，按照售楼处要求，转给了百田公司售楼员何姣的银行卡，并给开具了收款收据。第二天（12月6日）何姣将其建行卡内33万转账给百田公司出纳员朱翠霞的建行卡内。以上有中国建设银行股份有限公司沈阳皇姑支行出具徐春旭建设银行卡（卡号：62×××31）的2015年12月的交易明细、中国建设银行股份有限公司沈阳怒江支行出具何姣建设银行卡（卡号：62×××88）的2015年12月的交易明细及百田公司出具的情况说明等材料为证，证实答辩人将皇姑区汾河街6号3-3-2房屋卖出作为买房的资金来源并将涉案房屋购房款43万元于2015年12月5日全部支付完毕。三、实际占用居住使用情况。2015年12月5日入住后，时逢冬季，答辩人徐兆福12月9日到采暖公司办理了恢复开栓供暖并缴纳了采暖费，雇请了人员装修房屋，购置了部分家具及生活用品，之后搬入居住生活。2016年5月19日，答辩人徐兆福的户口经明廉派出所审核后迁入沈阳市皇姑区。该房屋的水费、电费、采暖费、物业费均按时按需缴纳，且缴纳采暖费、物业费皆每年按时缴费，非一次性补缴，水电费也无拖欠。以上有沈阳市皇姑区户口本、2017年度至2020年度的物业费收据、沈阳博鳌物业有限公司出具的情况说明、恢复开栓处理申请单据、2015-2016年度采暖费发票、中车沈阳机车车辆有限公司2016年度至2019年度的采暖费费报销回执（收据）、2020-2021年度采暖费发票、20190605至20200519电费收据、客户交费（结算）明细、用户用水情况清单、自来水公司收费情况表及明廉路3-1号4-2-3房屋照片等材料为证，证实涉案房屋自2015年12月5日购买入住后由答辩人徐兆福实际占用居住使用。四、本人名下无其他用于居住的房屋。答辩人徐兆福购买此房产的目的用于居住使用，其名下无其他房屋，有沈阳市不动产登记中心开具的《无查询结果证明》为证，涉案房产现不能办理手续，故答辩人徐兆福在该查询中为“未查询到房屋信息记录”。五、非我方原因未能办理过户登记。购买房屋时，售楼处承诺交付全部房款后，过几天就可以签订正式房屋买卖合同，并进行房产备案，之后可以办理房产登记。但是期后，多次询问并催促百田公司售楼处签订房屋备案合同及办理房产登记手续，均被对方以多种借口搪塞、拖延，并多次发生争执甚至争吵但还是无果，善良的答辩人徐兆福认为有房子住就可以了、手续早晚能办下来，就这样边交涉边等待，直到今年初，得知该小区许多房屋被抵押查封，后经查询，发现全款所购买的此涉案房屋处于查封状态。因此，此涉案房屋未办理过户登记，非因我方自身原因所致。综上所述，与沈阳田房产开发有限公司无任何债务关系的答辩人徐兆福利用合法资金购买了此涉案房屋，并且实际居住使用，落了户口，也无其他房屋，故请求法院依法支持答辩人的合法权益，被答辩人的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。被告百田公司辩称，案涉房产查封之前即2017年10月25日之前，我公司已经与徐兆福签订了新汉城认购书，双方之间是正常的房屋买卖关系，不存在抵顶的状况，认购书应当根据最高法关于审理买卖合同案件适用法律问题第五条，认定为双方签订了商品房买卖合同。且徐兆福已经按照认购书于2015年12月5日付清了全部购房款并入住至今，徐兆福未能办理房屋过户手续系因案涉房产备案在辽宁泰丰投资担保有限公司名下，因此徐兆福符合最高法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定28条，因此应当驳回原告的诉请。宋涛未提交书面意见。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月3日，百田公司（甲方）与徐兆福签订新汉城认购书，约定徐兆福购买百田公司开发的座落于沈阳市皇姑区房屋。房屋总价款为43万元。并于当日和2015年12月5日分别交付10万元定金和33万元购房款，总计43万元，百田公司分别于交付当日为徐兆福出具收到10万元和33万元的收款收据。2015年12月3日百田公司为徐兆福出具准住通知书，2020年5月19日，沈阳博鳌物业有限公司为徐兆福出具情况说明，证实徐兆福于2015年12月5日办理入住，并交纳了物业费。徐兆福另提交采暖费发票、电费交费收据和明细表、自来水公司收费情况表，可以证明其已实际占有案涉房屋。沈阳市不动产登记中心于2020年11月30日出具无查询结果证明，徐兆福在沈阳市未查询到房屋信息记录。另查明，燃气公司与百田公司、宋涛借款合同纠纷一案，依据本院（2015）沈中民三初字第00111号民事判决书，本院于2016年3月18日立案执行，执行案号为（2016）沈中执字第166号。在执行过程中，本院于2017年10月25日查封了被执行人百田公司开发建设的位于皇姑区房屋。徐兆福作为案外人向本院提出执行异议，本院于2020年6月24日作出（2020）辽01执异783号执行裁定书，裁定中止对位于沈阳市皇姑区房屋的执行。燃气公司对该裁定不服，提起本案诉讼。上述事实，有当事人陈述，《新汉城认购书》、收款收据及准住通知单、水费、电费、采暖费收据、《无查询结果证明》等证据，经庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”首先，从徐兆福提交的认购合同等证据可以证明，在法院查封前，2015年12月3日，徐兆福与百田公司签订认购协议。其次，从价款给付方面，合同签订当日和2015年12月5日，百田公司分别为徐兆福开具收款收据。徐兆福主张其以现金方式交付定金10万元，并以银行转账方式交付剩余房款33万元，提供了银行交易记录。第三，从房屋占有情况来看。徐兆福提交照片，证明实际使用房屋，徐兆福提交案涉房屋查封前的物业费、水费、电费等票据，可以证明案涉房屋的从2015年徐兆福开始占有使用情况。第四，案涉房屋是徐兆福的唯一住房。综上所述，徐兆福与百田公司就案涉房屋签订房屋买卖合同，并已经交纳全部购房款，徐兆福提供的证据可以证明其在案涉房屋查封前取得了房屋占有，案涉房屋是其唯一住房。因此徐兆福对案涉房屋的权利足以排除人民法院的强制执行，本院对原告燃气公司的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九规定，判决如下：驳回原告沈阳燃气管道工程有限公司的诉讼请求。案件受理费8050元，由原告沈阳燃气管道工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  金鑫审判员  王虹审判员  赵钺二〇二一年二月十八日书记员  张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”