江苏省南通市海门区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0684民初5703号 原告：张陈琴，女，1965年8月6日生，汉族，住江西省新余市渝水区。 委托诉讼代理人：曹洪霞，江苏清竹律师事务所律师。 被告：龚健华，女，1986年12月19日生，汉族，住江苏省南通市海门区。 原告张陈琴与被告龚健华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，依法适用简易程序于同年12月7日、12月15日两次公开开庭进行审理。原告张陈琴及其委托代理人曹洪霞，被告龚健华均两次到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告张陈琴向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年5月24日订立的售房协议书。2、判令被告返还原告定金人民币10000元，赔偿原告违约金人民币213600元，支付中介费8000元。事实与理由：原、被告于2019年5月24日签订了售房协议书一份，约定由原告购买被告的坐落于南通市海门区海秀花园21幢1407室不动产。协议订立后，被告拒不履行售房协议。2019年7月26日，被告明确表示“不是我的原因不能履行合同”。因被告不履行售房协议，故原告提起诉讼。 被告龚健华辩称：1、我愿意继续履行双方之间的售房协议；2、海门市住房建设服务中心现在以我父亲存在民事纠纷为由，不同意将拆迁房屋向我交付；3、原告未向我支付29万元购房款，也有违约行为。 本院经审理认定事实如下： 2018年8月20日，案外人龚洪发与海门高新区管委会签订拆迁补偿安置协议，同意其位于.61平方米的私有房屋拆迁，拆迁补偿款为241597元，选择调换都市五星北区的政府安置定销房。 2019年2月2日，案外人龚洪发向被告龚健华出具借条一份，载明借到170万元，用于向银行还款。 2019年2月15日，被告龚健华与案外人龚洪发签订协议书一份，内容为案外人龚洪发向被告借款170万元用于归还银行贷款，故案外人龚洪发将其名下位于海门市.61平方米的房屋拆迁安置补偿转于被告龚健华，作为对170万元的还款，安置房由被告龚健华出资购买并享有房屋所有权。 2019年2月19日，龚洪发、顾建芳与龚健华、严锦春签订协议书一份，内容为案涉房屋拆迁利益由第三人龚健华享受，房屋所有权归第三人龚健华所有，两被告住房、生活、医疗等费用由三人龚健华负责。 2019年4月11日，被告龚健华据上述协议选房，选定海门市高新区都市五星北区7号楼1802室、海门市海兴华府小区21号楼1407室，目前案涉拆迁安置房尚未交付。 2019年5月24日，原、被告订立售房协议书一份，约定由被告将坐落于海秀花园现21幢1407室房屋出售给原告。售房协议书第1条约定“甲方（龚健华）愿将坐落于海秀花园现21幢1407室房屋，面积为约82.35平方米左右，一并出售给乙方（张陈琴），总计人民币（大写）壹佰零陆万捌千元正”。售房协议书第2条约定“甲方保证上述房屋产权权益清楚，若发生有关产权纠纷或债权债务一律由甲方负责，并承担民事诉讼责任”。售房协议书第6条约定“甲方同意乙方缴纳定金壹万元整，余款于：到2019年6月1日前再付29万元，到办理过户时再付26.8万元，余50万元待乙方办好房贷后一次性汇入甲方”。售房协议书第8条约定“过户费用由乙方负责，中介费为8000元由乙方支付”。售房协议书第9条约定“如任何一方未能执行本协议，另一方有权解除，其所造成的损失由责任方承担。并支付违约金：总价的20%加中介费”。上述售房协议订立后，原告于当日向被告支付定金10000元。同日，原告支付中介费200元。 2019年7月26日，原告张陈琴向被告龚健华发信息，告知被告其已准备好第二笔房款准备按约付款，因当时被告称在国外旅游导致无法办成。因被告一拖再拖，现再次通知被告于一星期内到中介所在场接受房款或作友好商定处理。被告龚健华于同日回复称，因为不是我的原因不能履行合同，中介跟你我都已经告知了。 另查明：1、案外人陆敏杰曾以龚洪发、顾建芳为达到逃债目的，将案涉拆迁权益无偿转让给龚健华、严锦春，使其无足够财产清偿对原告的债务，严重损害了原告对其的债权向本院提起诉讼，请求撤销龚洪发、顾建芳与龚健华、严锦春在2019年2月19日《协议书》中转让坐落于海门市龚洪发名下99.61平方米房屋拆迁安置补偿待遇的约定。本院于2020年4月14日作出(2019)苏0684民初5777号民事判决书，认定龚洪发、顾建芳与龚健华、严锦春之间关于案涉拆迁利益的转让并不构成无偿转让，并驳回了陆敏杰的诉讼请求。现该民事判决书已发生法律效力。2、本院在执行樊柏峰与龚洪发民间借贷纠纷一案中，于2018年12月3日向海门市城建指挥部发出协助执行通知书，查封了龚洪发名下位于海门的拆迁安置房产。2、本院在执行王华与龚洪发民间借贷纠纷一案中，于2019年10月31日向海门市住房建设服务中心发出协助执行通知书，查封了龚洪发名下位于海门的拆迁安置房产。4、在第二次庭审中，原告陈述曾于2019年6月1日、14日通过中介陆文彬（音）和被告联系，要求向被告支付房款29万元，被告当庭否认曾收到过电话。但在本院于2021年1月18日同被告所作的谈话笔录中，被告陈述原告或中介曾打过其电话，要付款，因其人在国外，其回复称回来再处理。5、被告陈述其于2019年7月2日缴纳购房款后几天去住房建设服务中心办手续时已知晓拆迁安置房屋已被法院查封，故其在2019年7月26日原告向其发信息后回复称不是我的原因不能履行合同。6、原告陈述，在订立售房协议书时，被告未出示拆迁补偿安置协议以证明其系相关待出售房屋合法所有人且可以不受约束出售拆迁安置房，原告也未要求被告出示相关材料。7、被告龚健华陈述其选定的海兴华府小区21号楼1407室即是出售给原告的海秀花园21幢1407室。 上述事实，有售房协议书、收条、短信记录、生效的(2019)苏0684民初5777号民事判决书、（2018）苏0684执2983号协助执行通知书、（2019）苏0684执3169号协助执行通知书以及当事人当庭陈述等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，案涉售房协议书系双方当事人协商一致的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。自原、被告双方在案涉售房协议书上签字时起，即对原、被告双方产生约束力，原、被告均应按约履行各自合同义务。 关于案涉售房协议书是否应当解除的问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；﹙二﹚在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”。故原告诉请解除案涉售房协议书的诉讼请求能否得到支持的关键在于被告是否存在明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的事实。本院认为，首先，被告龚健华回复原告称不是我的原因不能履行合同，此系被告龚健华明确表示不履行案涉售房协议书中主要债务的表现。其次，被告称因拆迁安置所得的房屋，即售房协议书约定出售给原告的房屋被查封，故无法履行案涉售房协议书中的义务。对此，应分2种情形予以讨论。如果被告并非案涉售房协议书约定出售房屋的合法所有人，则其违反了案涉房屋售房协议书第2条“甲方保证案涉房屋产权权益清楚，若发生有关产权纠纷或债权债务一律由甲方负责，并承担民事诉讼责任”的约定，理应承担本案的违约责任，向原告支付违约金。如果被告系案涉售房协议书约定出售房屋的合法所有人，则其在2019年7月上旬支付完相应购房款即已知晓案涉售房协议书约定出售的房屋已被法院查封的情况下，理当积极采取措施以解除相关的查封行为，消除妨碍协议履行的障碍，以便取得房屋后履行售房协议书约定的义务，将房屋交付给原告。但事实上，被告直至现在，未采取任何措施应对相应的查封行为，以致案涉房屋至今仍处于查封状态，被告怠于行使权利的消极行为是其不能履行相应义务的原因。被告怠于行使权力，不积极采取措施以解除相关查封措施的行为，表明其无意通过自己行为履行主要债务，亦属于违约行为。综上，被告主观上无积极履行售房协议书的意愿，客观上无积极履行售房协议书的行为，此种情况下，原告诉请解除双方之间订立的的售房协议书符合法律规定，本院予以支持。 关于原告要求被告返还购房款10000元的问题。本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案原告在案涉售房协议书订立后，向被告付款10000元，现案涉售房协议书已解除，故原告要求被告返还已经支付的购房款10000元，符合法律规定，故对原告要求被告返还购房款10000元的诉讼请求本院予以支持。 关于原告要求被告赔偿违约金213600元及支付中介费8000元的问题。本院认为：首先，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第二款规定，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款约定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告双方在售房协议书中约定的违约金为总房价的20%，即236000元，外加中介费8000元。对于原告主张的被告支付中介费8000元，依据案涉售房协议书第8条约定“过户费用由乙方负责，中介费为8000元由乙方支付”，但本案原告提供的证据只能证明其已支付的中介费是200元，故本院认定原告已支付的中介费为200元。对于原告要求被告赔偿违约金236000元的诉讼请求。该金额系双方在售房协议书中明确约定，即本案原、被告在订立案涉售房协议书时已经可以预见到一旦违约所要面临的违约金金额，且该金额不违反法律法规的规定，故本院对该违约金金额基数不作调整。但考虑到原告在订立案涉售房协议书时，在未认真审核被告是否系拆迁补偿安置协议明确的拆迁安置对象的情况下直接签订售房协议书，导致因案外人龚洪发所涉债务致拆迁补偿安置协议所涉及的拆迁安置房屋被查封，原告在售房协议书订立过程中自身也未尽到合理审查义务，存在一定的过失。关于被告提到的原告未按协议约定付款290000元的问题。现有证据可以证明，原告曾主动联系被告要求付款，被告回复人在国外，回来再处理。由此可见，原告是愿意支付290000元购房款的，因被告原因没有支付成功。综上，本院对被告应承担的违约金适当予以下调，即由被告赔偿原告售房协议书确定的违约金金额的70%，即149520元。同理，原告已支付的中介费200元，由被告支付原告140元，其余60元由原告自行负担。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条之规定，判决如下： 一、解除原、被告于2019年5月24日签订的售房协议书。 二、被告龚健华于本判决生效之日起十日内返还原告张陈琴购房款10000元。 三、被告龚健华于本判决生效之日起十日内支付原告张陈琴违约金149520元。 四、被告龚健华于本判决生效之日起十日内支付原告张陈琴中介费140元。 如果被告张陈琴未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2387元（已减半收取），由原告张陈琴负担741元，由被告龚健华负担1646元（原告同意其预交的案件受理费，由被告龚健华向其直接支付，本院不再退还，由被告龚健华在本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币4774元。 审 判 员  陈 东 二〇二一年二月二日 法官助理  侯 莹 书 记 员  李凯燕