江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0106民初241号 原告：南京阅江楼物业服务中心有限公司，住所地江苏省南京市。 法定代表人：张国晨,该公司总经理。 委托诉讼代理人：顾迪，江苏法德东恒（江北新区）律师事务所律师。 被告：南京医药百信药房有限责任公司松寿堂药店，住所地江苏省南京市。 负责人：陈彬。 委托诉讼代理人：兰萍萍，国浩律师（南京）事务所律师。 委托诉讼代理人：王中昱，国浩律师（南京）事务所律师。 被告：南京阅江商贸有限公司，住所地江苏省南京市。 法定代表人：范德生。 破产管理人：江苏东方清算事务所有限公司，住所地南京市。 委托诉讼代理人：蔡莉，江苏冠文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘叶，江苏冠文律师事务所律师。 原告南京阅江楼物业服务中心有限公司（以下至判决主文前简称阅江楼物业公司）与被告南京医药百信药房有限责任公司松寿堂药店（以下至判决主文前简称松寿堂药店）、被告南京阅江商贸有限公司（以下至判决主文前简称阅江商贸公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阅江楼物业公司的委托诉讼代理人顾迪，被告松寿堂药店的委托诉讼代理人兰萍萍、王中昱，被告阅江商贸公司破产管理人的委托诉讼代理人蔡莉、刘叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告阅江楼物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告松寿堂药店向原告支付自2019年1月1日至2020年9月30日的物业服务费63000元及违约金（计算方法：以36000元为基数，自2020年1月1日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算）。事实和理由：2007年至今，被告松寿堂药店租赁被告阅江商贸公司所有的位于南京市，但未交纳自2019年1月1日至2020年9月30日期间的物业费，2019年物业费为36000元，2020年1月至2020年9月30日物业费为27000元。经原告多次催缴，被告松寿堂药店仍不支付。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判如所请。 被告松寿堂药店辩称，被告松寿堂药店并非物业服务合同的当事人，原告要求被告松寿堂药店支付物业费无法律依据。被告仅为承租方，并非业主，相关法律规定并未规定物业使用人应当交纳物业服务费用，仅在业主与物业使用人明确约定由物业使用人承担物业使用费时有交付物业服务费用的义务，且原告主张的违约金的承担没有合同和法律依据。综上，请求法院依法驳回原告对被告松寿堂药店的诉讼请求。 被告阅江商贸公司辩称，案涉房屋的实际使用人为被告松寿堂药店，根据相关法律规定应由其交纳物业费，而非被告阅江商贸公司。被告阅江商贸公司已于2016年5月9日已进入破产程序，原告就物业费本金，可向管理人申报债权，通过相关程序进行清偿。综上，请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的事实和证据，本院将结合案件事实和其他证据，予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于南京市，所在的小区为南京市阅江广场小区（以下简称案涉小区）。被告阅江商贸公司将该房屋分割出租，被告松寿堂药店承租的面积约为500平方米（即案涉房屋）。 一、物业服务情况 2019年1月1日，原告（乙方）与南京市阅江广场小区管理委员会（甲方）签订了《物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为案涉小区提供物业管理服务，合同期限自2019年1月1日起至2019年12月31日；业主或物业使用人根据下述约定按照建筑面积向乙方交纳物业服务费用：住宅1.8元/月/平方米，商业用房6.0元/月/平方米；车位住宅业主或物业使用人包月费200元/月，商业业主或物业使用人包月费400元/月，临时停车所产生的费用将按照南京市物价部门的定价文件计时收取。物业服务费用不含物业大修和专项维修费用，物业大修和专项维修费用按规定在维修基金中列支，并按规定分摊；住宅业主或住宅物业使用人的物业服务费可以按月或季、半年、整年交纳。商业业主或商业使用人的物业服务费用应按整年交纳；业主或物业使用人应按照合同履行交纳义务，自本合同生效生效之日起发生的物业服务费用，由业主或物业使用人承担，业主或物业使用人应依照本合同约定的标准向乙方交纳物业服务费用。业主或物业使用人延期支付物业服务费用或者本合同约定的其他费用的，按照每日千分之三计违约金；等等。 上述合同签订当日，原告入驻案涉小区提供物业服务。合同到期后，原告与南京市阅江广场小区管理委员会继续签订《物业服务合同》，将服务期限约定至2021年12月31日，其余内容未变。 二、案涉房屋使用及其他情况 2013年8月2日，被告松寿堂药店委托其总公司南京医药百信药房有限责任公司（乙方）与被告阅江商贸公司（甲方）就案涉房屋签订了《房屋租赁协议》，约定租赁期限为八年，自2013年10月18日起至2021年10月17日止；2013年10月18日至2016年10月17日，年租金为柒拾贰万元，2016年10月18日至2017年10月17日，年租金为柒拾肆万元，2017年10月18日至2018年10月17日，年租金为柒拾陆万元，2018年10月18日至2019年10月17日，年租金为柒拾捌万元，2019年10月18日至2020年10月17日，年租金为捌拾万元，2020年10月18日至2021年10月17日，年租金为捌拾贰万元。乙方承租期间发生的水费、电费、门前三包及垃圾费由乙方另行按实承担，并由乙方直接向相关收费机构缴纳；乙方应按本协议约定，按时足额支付租金及其他应由乙方支付的相关费用，乙方负责按时缴纳水电等各项经营费用，租赁期满不再续约或本协议提前终止、解除的，乙方必须于房屋清场、交接完毕之日前结清所有欠付费用；合同还就其他事项进行了约定。 2016年5月9日，本院作出（2016）苏0106民破2-1号民事裁定书，裁定受理阅江商贸公司的破产清算，并于2016年7月5日作出决定书，指定江苏东方清算事务所有限公司担任阅江商贸公司的破产管理人。 另查明，原告入驻案涉小区之前由南京润艺达物业管理有限公司为案涉小区提供物业服务。自原告入驻案涉小区以来，案涉房屋一直由被告松寿堂药店使用，被告松寿堂药店未向其交纳物业服务费。 庭审中，原告放弃向被告阅江商贸公司主张权利，仅要求被告松寿堂药店向其履行义务。 本院认为，当事人的合法权益受法律保护。物业服务是指物业服务企业按照物业服务合同的约定及相关的规定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案中，案涉小区的管委会与原告签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。 关于被告松寿堂药店的责任问题。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。根据二被告之间就案涉房屋签订的《房屋租赁协议》约定，承租人负责按时缴纳水电等各项经营费用。该处“经营费用”理应包括含水、电、物业服务费等费用，被告松寿堂药店虽不认可其系物业费的交纳义务主体，但其并未提交相反的证据证明物业费应由出租人即被告阅江商贸公司交纳的事实，且根据被告阅江商贸公司的陈述，自被告阅江商贸公司进入破产程序以来，并未收到原物业公司的申报物业费债权的申请，亦未因破产以后物业费问题被原物业公司提起诉讼或仲裁，故被告松寿堂药店作为案涉房屋的承租人，应当按照《物业服务合同》约定及司法解释的规定向原告支付物业服务费。 关于原告主张的逾期付款违约金问题。违约金是指按照当事人约定或者法律规定，一方当事人违约的，应向另一方当事人支付一定数额金钱的制度。原告主张违约金以2019年应交而未交的物业服务费36000元为基数，自2020年1月1日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算，被告松寿堂药店认为违约金过高请求法院予以调整，本院结合被告的违约行为、原告遭受损失的情况和本案具体案情，酌定被告松寿堂药店向原告支付违约金计算方法为以36000元为基数，自2020年1月1日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，超过部分，本院不予支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第七条、《 被告南京医药百信药房有限责任公司松寿堂药店于本判决生效之日起十五日内向原告南京阅江楼物业服务中心有限公司支付2019年1月1日至2020年9月30日期间的物业服务费63000元及违约金（计算方法：以36000元为基数，自2020年1月1日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）       如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1500元，减半收取计750元，由被告南京医药百信药房有限责任公司松寿堂药店负担（此款原告已预交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  韩 浩 二〇二一年二月二十六日 法官助理  万 方 书 记 员  张璐璐