辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终858号上诉人（原审被告）：张学军，男，1962年12月4日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连新华物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区万岁街**，统一社会信用代码：91210204723472239Q。法定代表人：杨滨，总经理。委托诉讼代理人：杨锦，该公司员工，女，住辽宁省大连市甘井子区。上诉人张学军因与被上诉人大连新华物业管理有限公司（以下简称“新华物业”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初10274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张学军上诉请求：一、撤销一审法院裁判的请求；二、新华物业为我修理漏水长毛的房屋，并赔偿自2007年至今的损失费；二、上诉的诉讼费由新华物业承担。主要事实与理由：在一审中新华物业提出我的房屋漏水长毛是房屋质量问题，不是他们房屋外墙日常维护不到位的证据。一审庭审前新华物业只提供给我由业委会代替我同物业签订的物业服务合同的证据，其它证据我只在一审庭审上才看到，违背了在庭审前证据交换的规定。请新华物业提供我伪造房屋漏水长毛的证据。一审中新华物业提供催缴我物业费的照片，根本没有拍照年月日，不足以证明是哪一年拍照的，也就不能证明催缴过物业费。一审中新华物业提供这些年为700余户修理房屋漏水和长毛的问题，也佐证了新华物业对小区房屋外墙维护欠账的严重。新华物业辩称，不同意张学军的上诉请求，同意一审判决。新华物业向一审法院起诉请求：一、张学军支付物业费6,504元（2011年1月1日至2020年6月30日），滞纳金6,504元，合计13,008元；二、本案诉讼费用由张学军承担一审法院认定事实，2002年10月16日，“绿洲园”项目的开发商大连新华房屋开发有限公司与新华物业签订了《绿洲园前期物业管理委托合同》，委托新华物业为“绿洲园”小区提供物业管理服务，委托管理期限至物业产权人委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日终止；物业管理服务费收取标准为住宅房屋及公建按建筑面积每月每平方米0.60元。2006年5月、2009年7月、2013年3月、2015年12月、2019年3月，新华物业分别与大连市甘井子区新华绿洲业主委员会签订了《物业管理委托合同》、《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》，约定由新华物业对位于新华绿洲小区所属范围内的物业提供物业服务，物业费收费标准为住宅房屋和非住宅房屋的物业费均按建筑面积每月每平方米0.60元，业主或物业使用人可采取按季度或按年缴纳，并在当年年底前结清当年物业服务费，逾期缴纳物业费的，违约金按照国家相关规定（法律法规）执行，该合同同时还约定了新华物业、张学军的其他相关权利及义务。上述合同签订后，新华物业为该小区提供物业服务至今。另查，张学军系大连市甘井子区新华绿洲42号1单元11层2号房屋的业主，该房屋建筑面积95.09平方米。张学军自2011年1月1日起至2020年6月30日止没有交纳物业费。新华物业曾于2011年12月、2013年12月、2015年12月、2017年12月、2020年6月在小区公告栏、单元门和电梯上张贴催缴物业费的通知。至今，张学军仍拖欠物业费合计6,504元（0.60元/月/平×95.09平×114个月）。一审法院认为，大连新华房屋开发有限公司与物业服务企业签订的绿洲园前期物业管理委托合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。新华物业作为具有收费资质的物业服务单位，依法为张学军所在小区提供物业服务，张学军作为该小区业主应按物业服务合同约定的价格标准交纳物业费。关于张学军所提诉讼时效抗辩意见。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，第一百九十五条规定“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；……”。本案中，庭审中新华物业提交了2011年12月、2013年12月、2015年12月、2017年12月、2020年6月在小区公告栏、单元门和电梯上张贴了催缴物业费通知的证据，张学军虽辩称未见过，但张学军所居住的42号楼只有一个单元、一部电梯，所以新华物业张贴缴费通知的位置是张学军每天生活的必经之处，因此，一审法院认为，新华物业确已多次向张学军主张过物业费，诉讼时效中断。因此，一审法院对张学军的此项抗辩意见不予采纳。关于张学军提出对《小区管理公约》上业主签名“张学军”申请笔迹鉴定的请求。《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条规定“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许”，本案中，《小区管理公约》中虽约定了物业费标准和滞纳金标准，但同时经法庭审理已经可以确认真实性的《绿洲园前期物业管理服务委托合同》、《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》中亦对物业费标准和违约金标准进行了约定，可以作为认定案件事实的依据，因此，《小区管理公约》中业主签名的真实与否对本案待证事实的认定无意义，故一审法院对张学军的笔迹鉴定不予准许。综上，根据新华物业提供的《绿洲园前期物业管理委托合同》、《物业服务委托合同》、《物业管理委托合同》、《物业管理服务委托合同》，案涉房屋的物业费标准为按建筑面积每月每平方米0.60元，故新华物业要求张学军支付2011年1月1日至2020年6月30日物业服务费6,504元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于张学军辩称房屋漏雨透寒物业未修缮的问题。房屋透寒等问题系房屋质量问题，非新华物业原因造成，在保修期内应由开发商负责维修，在保修期外对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时应启用维修基金，而房屋自用部位、自用设备的维修养护应由业主自己负责，在庭审过程中，新华物业称每年均进行维修基金提取的工作，故根据现有证据并不能得出新华物业存在不履行公共部位等的维修义务的结论，张学军以此为由拒交物业费没有法律依据。且物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。关于新华物业所提违约金的诉讼请求。一审法院认为，张学军存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此新华物业的主张理应得到支持。但一审法院考虑，新华物业现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到新华物业在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现新华物业与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和张学军每天的生活均与新华物业相关，双方矛盾须及时化解，故本案不予支持新华物业的违约金主张。同理，加强沟通应当是相互的，新华物业作为物业服务企业，面向全小区的业主提供物业服务，在处理问题方面可能存在一定的滞后性，新华物业、张学军双方应本着相互理解的态度进行沟通，解决问题，张学军不能以此作为拒交物业费的理由。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张学军于判决发生法律效力之日起十日内向原告大连新华物业管理有限公司支付拖欠的自2011年1月1日起至2020年6月30日止的物业服务费6,504元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连新华物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币63元（已减半收取，原告已预付），由被告张学军负担，于判决发生法律效力之日起十日内给付。本院二审期间，张学军提供照片，拟证明新华物业对于外墙没有尽到维修责任。新华物业不予认可。虽新华物业未提供证据反驳该照片的真实性，但通过照片无法得出新华物业对于外墙未及时维修，且新华物业如未及时维修也只能构成合同履行瑕疵，因此，本院不予采信。本院经审查，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，张学军应按照新华物业与业主委员会订立的案涉合同行使权利、履行义务。结合已经查明的事实，新华物业已经基本履行了案涉合同约定的维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务，张学军应按约定支付物业费。一审法院判决张学军支付讼争期间的物业费并无不当，本院无据调整。对于张学军提出的新华物业未及时维修房屋漏水长毛一节，一方面，该事宜可能属于房屋质量问题、并不在物业服务范围；另一方面，如系新华物业对房屋共有部位未及时维修导致该现象的发生也系其履行合同存在的瑕疵，不足以构成业主缓交、拒交物业费或者减免物业费的正当理由。况且，一审法院也基于新华物业有待完善的物业服务等对其要求张学军支付滞纳金的诉讼请求予以驳回，该处理较为得当。而且，张学军要求新华物业维修房屋、赔偿损失并未在一审中提出反诉，新华物业在二审中对此也不同意调解，张学军可另行起诉，本院不予处理。对于张学军否认新华物业曾催费的上诉理由，经本院审查，新华物业一审中提供的催费通知照片均载明具体日期，在张学军未提供证据反驳该部分照片的情况下，一审法院采信该组证据、并认定其诉讼请求均未超过诉讼时效于法有据，本院予以确认。张学军该节上诉理由不能成立，本院不予支持。至于张学军所述在一审开庭时才看到新华物业除合同外的其他证据，由于开庭前组织证据交换并非法定程序，且《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条第一款规定：“当事人在法庭上可以提出新的证据”，加之张学军一审开庭时提出诉讼时效的抗辩，因此，一审法院该节处理并不违反法律规定。张学军该节上诉理由亦不能成立，本院亦不予支持。综上，张学军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费126元（上诉人张学军已预交），由张学军负担。本判决为终审判决。审判长  毕春燕审判员  王慧莹审判员  王 迪二〇二一年二月二十二日书记员  陈彩虹