文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0153民初34号原告：成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司，住所地重庆市荣昌区汇宇建材市场****，统一社会信用代码9150022669122183X8。负责人：敖以露，总经理。委托诉讼代理人：周清华，男，公司员工。委托诉讼代理人：古方丽，女，公司员工。被告：赵泉，男，1954年1月11日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司（以下简称和谐物业）与被告赵泉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告和谐物业的委托诉讼代理人周清华、古方丽，被告赵泉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。和谐物业向本院提出诉讼请求：1．判决被告支付拖欠的2015年9月1日至2020年9月30日期间的物业管理综合服务费及违约金5141元；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在天正·宏博华盛春天小区提供物业管理服务工作中，按照物业服务协议内容，严格履行责任和义务，严格执行物价部门核定的收费标准，给业主提供了公共区域环境卫生保洁、绿化养护、小区公共秩序维护和交通管理、公共部位的维修和设施设备的管理等服务。被告以各种理由和借口拒不履行交纳物业服务费用的义务，经原告多次催缴，被告仍然坚持拒交物业费用。物业服务企业属于微薄利润企业，原告的拒交行为，严重影响后期物业服务质量，为维护广大业主共同权益和原告的合法权益，故原告诉至法院。赵泉辩称，物业服务合同无效；业委会成立未经法定程序，非法签订物业服务合同；原告未严格履行合同内容，公共能源费过高，电梯费、车库收入未公布，绿化和道路状况差，车辆乱停堵塞消防通道，企图滥用大修基金；2015年下半年小区业委会终止了和原告的物业服务合同关系。本院经审理认定事实如下：原告系荣昌区天正·宏博华盛春天小区物业服务企业。被告赵泉系该小区******房屋所有权人，该房屋建筑面积100.41平方米。2014年7月23日，华盛春天小区业委会作为甲方与乙方即原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司签订了天正·宏博华盛春天物业服务合同。合同第六条约定，物业管理服务费用采取包干制，收费标准为：一、物业费：1、高层住宅物业服务费：0.6元/平方米，日常维修养护费0.1元/平方米……二、电梯费：电梯费实行按户收费：3-9层（含3层）30元每月每户、10-19层（含10层）35元每月每户、20楼以上40元每月每户。三、公共能源费：每户预收150元/年（设独立计量核算，据实分摊）……五、二次供水：七层以上由业主或使用人按实际产生水费1元/吨交纳二次供水费。第十二条约定，任何一项收费约定均不含业主、非业主专属部分使用人的人身、财产保险和财产保管责任，业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管应签订专项合同，以专项合同的约定执行。第十七条约定，本合同期限为三年，自2014年7月25日起至2017年7月24日止。第二十二条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按所产生物业服务费总额每月千分之三的标准向乙方支付违约金。2017年7月19日，华盛春天小区业委会作为甲方与乙方即原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司又签订了天正·宏博华盛春天物业服务合同，合同第六条约定，物业管理服务费用采取包干制，收费标准为：一、物业费：1、高层住宅物业服务费：0.7元/平方米（含日常维修养护费0.1元/平方米）……二、电梯费：电梯费实行按户收费：3-9层（含3层）30元每月每户、10-19层（含10层）35元每月每户、20楼以上40元每月每户。三、公共能源费：乙方按150元/年/户标准定额收取，不独立另行分摊、公示……五、二次供水：七层以上由业主或使用人按实际产生水费1元/吨交纳二次供水费。第十二条约定，任何一项收费约定均不含业主、非业主专属部分使用人的人身、财产保险和财产保管责任，业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管应签订专项合同，以专项合同的约定执行。第十七条约定，本合同期限为三年，自2017年7月25日起至2020年7月24日止。第二十二条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按所产生物业服务费总额每月千分之三的标准向乙方支付违约金。2020年7月24日该合同期满后，未另行签订物业服务合同。2011年9月19日，原荣昌县发展和改革委员会曾向原告发出了荣发改发[2011]388号文件《荣昌县发展和改革委员会关于核定天正·宏博华盛春天小区物业服务收费标准的通知》，对华盛春天小区高层住宅物业服务费0.6元/平方米/月，公共设备设施日常维修养护费0.25元/平方米/月等收费标准予以核定。原告为天正·宏博华盛春天小区服务至今。被告于2015年9月1日起至2020年9月30日期间欠交物业服务相关费用，原告进行了书面催收，但被告仍未交纳。原告服务期间，进行了绿化养护管理并进行了登记；对公共设备设施进行了维护管理；对公共能源费进行了核算公示。2018年9月27日，原告发布了通知，决定自2018年7月1日起将公共能源费收费标准下调为120元/月/户。庭审中，被告举示了照片拟证实小区道路坑坑洼洼，花草死亡，绿化管理不好，车辆乱停，灭火器过期，单元门损坏等；举示了业委会发布的公告及复印件、决议，拟证实已解除和原告之间的物业服务合同关系。原告对此予以说明为道路情况真实，但现已整改完毕；绿化图片是原告对树木的林荫地带松土整改；摩托车是在划定的停车区域；及时对过期灭火器进行了更换；不认可单元门情况。上述事实，有物业服务合同、房屋登记信息查询结果、荣发改发[2011]388号文件、照片、通知、催费照片等及原、被告双方的陈述为证，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方具有法律效力，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与被告所在小区业委会签订的两份《物业服务合同》均合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方应当按照合同内容履行各自义务。被告提出合同没有通过业主大会、没有经过业主签字不合法的辩解意见并无相关法律依据，本院依法不予采信。原告为被告小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主，应当按照合同约定交纳相关的物业服务费用。前述合同于2020年7月24日期满后，原、被告之间未再签订书面物业服务合同，但原告继续为被告所在小区提供物业服务至今，被告的房屋位于物业服务范围内，实际接受了原告提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，被告应当向原告支付相关费用，标准可参照双方原物业服务合同。因被告欠费未付，故对原告要求被告支付2015年9月1日起至2020年9月30日期间拖欠的物业服务相关费用的诉讼请求，本院依法予以支持。被告辩称公告可证实与原告之间的物业服务合同关系已经解除，但其举示的公告为小区业委会制作，且内容为告知小区业主小区整改工作、选聘、解聘物业企业的程序、续聘原告的决议等，不能达到被告所称证明目的，故对被告的该项辩解意见，本院依法不予采信。被告辩称原告未尽花草树木维护义务、小区道路坑洼、车辆停放等问题，原告均予以了修复处理或是在庭审中进行了合理说明，故对被告的前述辩解意见，本院依法不予采信。对原告请求的2015年9月1日起至2020年9月30日期间的各项费用，本院依法评判及确认如下：1、物业服务费，原告请求为3983.1元，本院按照合同约定的费用标准支持为3981.26元。2、公共能源费，原告请求为695元，符合合同约定，本院依法予以支持。以上费用共计4676.26元，本院依法予以支持。关于原告要求被告以欠费6个月以上的32个月相关费用4209元为基数按照每月2‰的标准计算55个月的违约金共计463元的诉讼请求，因原、被告双方物业服务合同于2020年7月24日届满后未重新签订书面合同，故其后并无关于违约金的书面约定，且结合涉案小区的实际情况，虽然被告对绿化、道路等情况进行了整改及合理说明，但因前述状况致使被告对原告服务不满故未交纳物业服务费用，并非恶意违约，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告赵泉于本判决生效之日起五日内支付原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司2015年9月1日起至2020年9月30日期间的物业服务费、公共能源费共计4676.26元；二、驳回原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司的其他诉讼请求。如果被告赵泉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告赵泉负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员 叶波二〇二一年二月十八日法官助理 龙飞书 记 员 罗洋