北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终293号上诉人（原审被告）：北京亦庄国际产业创新管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华中路******。法定代表人：杨巍，总经理。委托诉讼代理人：祝伟，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄剑勇，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京亦庄置业有限公司，住，住所地北京市北京经济技术开发区宏达北路******/div>法定代表人：张志祥，执行董事。委托诉讼代理人：师光虎，北京市道可特律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯雨铎，北京市道可特律师事务所律师。上诉人北京亦庄国际产业创新管理有限公司（以下简称亦庄国际公司）因与被上诉人北京亦庄置业有限公司（以下简称亦庄置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初9439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亦庄国际公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项并依法改判驳回亦庄置业公司全部诉讼请求；2.本案诉讼费由亦庄置业公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、亦庄置业公司免费提供涉案房屋供亦庄国际公司使用，其中包括了免费提供物业服务。租赁合同通用条款部分虽然约定涉案房屋物业费用以亦庄国际公司与物业服务提供方书面签订的物业管理委托协议确定，但该租赁合同为亦庄置业公司提供的格式合同。租赁合同正文部分规定的免费提供涉案房屋供亦庄国际公司使用包括了免费提供物业服务。且亦庄国际公司与亦庄置业公司未曾签订任何书面的物业合同，侧面印证了上述事实。二、亦庄置业公司并未提交其已经向亦庄国际公司履行物业服务职责的相关证据，未提供证据证明向亦庄国际公司提供了物业服务，应当承担不利后果。一审判决直接认定亦庄国际公司已经实际享受了亦庄置业公司的物业管理服务，违背证据规则。三、亦庄置业公司提供的《前期物业管理委托合同》真实性存疑，合同双方存在利害关系，不应作为认定案件事实的证据，一审判决仅以该合同直接认定涉案房屋物业服务费用标准，与案件事实不符。四、亦庄国际公司已经于2018年9月13日将涉案房屋腾退并返还，亦庄置业公司并未提供证据证明已在诉讼时效内主张过物业服务费，其所主张的2017年10月1日前的物业服务费用已经超过诉讼时效。2018年9月14日至2020年4月23日期间并非亦庄国际公司使用涉案房屋，无需支付2018年9月14日起的物业费用。五、关于面积的问题，在涉案房屋中间两边各52.68平米是不存在的，中间一层是空的，但是一审把此计算在内了，走道平台上面与事实不符。亦庄置业公司辩称，同意一审判决，不同意亦庄国际公司的上诉请求。亦庄置业公司向一审法院起诉请求：1．解除亦庄置业公司与亦庄国际公司之间的物业服务合同；2．亦庄国际公司支付物业费（2015年5月1日至2015年9月4日期间按21元／平米／月、2015年9月5日至实际腾退之日止按25元／平米／月计算，房屋面积为914.18平方米，停车费计算至2018年8月31日，计算标准为900元／月，入室保洁费从2016年3月1日计算至2018年8月31日，计算标准为3200元／月）；3．亦庄国际公司支付利息（2015年5月1日起，按照银行同期贷款利率标准计算）；4．诉讼费由亦庄国际公司承担。一审法院认定事实：亦庄置业公司提交北京经济技术投资开发总公司（后更名为北京亦庄投资控股有限公司，以下简称亦庄投资公司）与北京博大经开置业有限公司就涉案楼宇于2010年签订的前期物业管理委托合同，合同约定写字楼部分按照21元／月／建筑平方米，商业部分按照27元／月／建筑平方米的标准收取物业费，地下，地下车位按照450元／月／个的标准收取车位使用费div>2015年10月9日，北京博大经开置业有限公司更名为北京亦庄置业有限公司。亦庄置业公司主张亦庄国际公司应于2015年5月1日起交纳物业服务费用，并提交了亦庄国际公司应收费用明细、关于亦城国际中心项目物业费价格调整的通知、与案外人签订的机动车停车管理协议、与案外人签订的物业延伸服务合同等证据，欲证明亦庄国际公司2015年5月1日至2015年9月4日期间应按照21元／平米／月、2015年9月5日之后按25元／平米／月交纳物业服务费，亦庄国际公司对前述证据的真实性均不认可，并称关于亦城国际中心项目物业费价格调整的通知并未送达给该公司。为佐证曾向亦庄国际公司催收相关费用，亦庄置业公司提交了要求亦庄国际公司交纳物业费的通知单复印件及张贴照片的打印件，亦庄置业公司称2018年9月之前每个季度会将通知单发给亦庄国际公司的前台工作人员，但是亦庄国际公司没有书面签收，2018年9月之后开始在门上张贴，每次张贴都会拍照，但以拍照的工作人员已经离职为由未出具原始载体，亦庄国际公司对前述证据的真实性、证明目的均不予认可。亦庄置业公司提交了该公司于2019年6月18日寄给亦庄国际公司杨巍、沈园的顺丰快递面单，并称邮寄内容为要求亦庄国际公司支付租金、装修费、物业费、入室保洁费、停车费、利息等费用的函，亦庄国际公司认可收到了快递，但不认可亦庄置业公司所称的文件内容，顺丰快递面单记载邮寄物品为“文件”。另案查明，亦庄国际公司曾提交签订时间为2015年5月13日的房屋租赁合同协议书，协议甲方为北京经济技术投资开发总公司，乙方为北京博大经开置业有限公司，即本案原审原告，丙方为亦庄国际公司，协议约定丙方租赁房屋位于北京经济技术开发区荣华中路10号亦城国际中心1幢A座26层2601，建筑面积为914.18平方米，乙方与丙方约定租赁期限自2015年5月13日至2015年11月12日，租赁用途为办公，租赁期内租金总额为零。协议附件中约定，甲方对房屋享有所有权，并将房屋委托乙方经营管理，乙方有权以自己的名义出租给丙方，并由乙方承担租赁法律关系中由出租方承担的全部义务及法律责任，丙方同意不对房屋产权人甲方主张任何权利和要求承担任何责任。关于物业管理费，协议附件中约定物业管理费由丙方承担，并负责向对房屋提供物业服务的物业管理公司交纳。丙方应在乙方向其交付租赁房屋之前与物业管理公司另行签署相关物业服务协议。该合同加盖北京经济技术投资开发总公司合同专用章、北京博大经开置业有限公司合同专用章，亦庄置业公司对该公司的公章真实性不认可，但经一审法院释明，其不申请对涉案协议中所加盖的公章的真实性进行鉴定。另案查明，亦庄投资公司提交了涉案房屋的房屋面积测算技术报告书，报告显示涉案房屋建筑面积为914.18平方米，套内面积626.88平方米，分摊共有建筑面积287.3平方米。关于房屋现状，亦庄国际公司称于2018年9月13日搬离了涉案房屋，亦庄置业公司提交了亦庄国际公司2018年9月13日的搬出物品清单，清单载明亦庄国际公司在2018年9月13日搬出了2台台式机、16台笔记本电脑及书、锅、花等物品若干。亦庄置业公司称于2019年6月12日在涉案房屋处张贴了要求亦庄国际公司清偿费用的函，但以送达人员离职为由未提交该函件及拍摄送达过程的原始载体。另案查明，2020年4月15日，亦庄投资公司向亦庄国际公司送达了解除租赁合同通知的短信，称将于2020年4月23日收回房屋，并要求亦庄国际公司将房屋内遗留物品搬出，同时缴纳自2015年4月29日至2020年4月23日期间的租金。2020年4月17日，亦庄国际公司回复称对前述通知中所述内容不予认可，并称不欠任何租赁费用。亦庄投资公司自认该公司于2020年4月23日进入涉案房屋并在部分物品上张贴了封条，经询问，亦庄国际公司称房间内遗留的部分物品均已弃置。为主张车位费用，亦庄置业公司提交了其系统中登记使用人为王萱的车位明细，欲证明亦庄国际公司应交纳×××、×××、×××的车位使用费用，但其提交的车辆进出、停车记录却为×××小客车的停车记录，亦庄置业公司对此解释为系因系统升级所致，亦庄国际公司认可王萱为该公司员工，但对亦庄置业公司提交证据的真实性、证明目的不认可。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。亦庄国际公司使用涉案房屋期间已经实际享受了亦庄置业公司提供的物业管理服务，虽未签订书面物业服务合同，但与亦庄置业公司形成事实上的物业服务关系，应当支付相应的物业服务费。亦庄国际公司辩称亦庄投资公司免费提供涉案房屋供其使用，但免费提供房屋与免收物业费并无法律上的必然联系，且三方在租赁合同协议中明确约定应就物业服务另行签订合同并由亦庄国际公司承担，亦庄国际公司提交的证据不足以证明亦庄国际公司作出过豁免物业费用的意思表示，应承担不利后果。基于双方缺少书面协议来确定权利与义务，应按照公平合理、诚实信用的原则，一审法院参考前期物业服务合同、同类物业服务项目收费标准、涉案项目周边的市场化物业服务水平综合考虑后对亦庄置业公司主张的前期物业合同中约定物业费标准予以采纳，亦庄国际公司虽不认可前期物业服务合同的标准，但未提交相反证据佐证其主张，一审法院对其抗辩意见不予采信，亦庄置业公司称在提供物业服务期间提高了物业费收费标准，但未举证已就提高后的收费标准通知了亦庄国际公司，故一审法院统一按照前期物业服务合同的标准计算物业费。就物业费的起算时间，亦庄置业公司主张自2015年5月1日起算，但未提交亦庄国际公司于当日已经占有使用涉案房屋的证据，亦庄国际公司提交的协议中显示自2015年5月13日起占用涉案房屋，故一审法院认定亦庄国际公司应自2015年5月13日起支付物业服务费用。亦庄国际公司与亦庄投资公司借用合同一案中，亦庄国际公司具有返还房屋的义务，应就返还房屋的返还承担举证责任，亦庄国际公司称已于2018年9月13日搬离并返还房屋，但其提交的与案外人之间的租赁合同不足以佐证其主张，亦庄置业公司提交的搬出物品清单仅表明亦庄国际公司搬出物品的名称，该清单不具有返还、交接房屋的证明力，故即便亦庄国际公司于2018年9月13日搬离了涉案房屋，仍不足以证明将房屋返还给了亦庄投资公司，故一审法院对亦庄国际公司于2018年9月13日返还涉案房屋的抗辩意见不予采纳。亦庄投资公司自认于2020年4月23日进入了涉案房屋并在物品上张贴封条，视为该公司实际上收回了涉案房屋，故亦庄置业公司、亦庄国际公司之间的物业服务合同事实上已于当日解除，一审法院对亦庄置业公司要求解除合同的诉讼请求不予支持，并认定亦庄国际公司应支付物业费用至2020年4月23日。关于房屋面积，三方签订的租赁协议与另案中的就涉案房屋的测绘报告能够互相印证，故一审法院对亦庄置业主张按照914.18平方米为基数收取物业费的主张予以支持，亦庄国际公司虽不认可该面积，但未提交证据佐证其主张，一审法院对其抗辩意见不予采信。关于入室保洁费，亦庄置业公司提交的证据不足以证明为亦庄国际公司提供了入室保洁服务，故一审法院对该部分主张不予支持。关于车位使用费，亦庄置业公司提交的登记号码和出入号码不一致，不足以佐证其主张，一审法院不予支持。关于亦庄置业公司主张的利息损失，双方未就物业费的支付时间做出约定，故一审法院对此亦不予支持。综上，一审法院于2020年10月28日判决：一、亦庄国际公司于判决生效之日起七日内支付亦庄置业公司物业费1139068.28元；二、驳回亦庄置业公司的其他诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，在另案生效判决中，已经确定亦庄国际公司免费使用涉案房屋，但亦庄国际公司认为亦庄置业公司免费提供涉案房屋包括免费提供物业服务，缺乏证据证明。亦庄国际公司作为使用房屋的业主，应当按照一定的标准交纳物业费用。亦庄国际公司上诉称亦庄置业公司未提供证据证明提供了物业服务，因亦庄置业公司系为整个亦城国际中心项目提供物业服务，亦庄置业公司提交了前期物业合同以及相关证据，一审判决据此认定亦庄国际公司应当支付物业费并无不当。亦庄国际公司上诉称2018年9月14日至2020年4月23日期间并非亦庄国际公司使用涉案房屋，无需支付2018年9月14日起的物业费用，因其提交的与案外人之间的租赁合同、搬出物品清单等不足以证明其已将房屋返还，故应当继续支付物业费。关于诉讼时效，因提供物业服务系持续的行为，因此不能认定亦庄置业公司主张2017年10月1日前的物业费超过诉讼时效。关于房屋面积，三方签订的租赁协议与另案中的就涉案房屋的测绘报告能够互相印证，亦庄国际公司上诉称面积不对亦未提交证据证明，一审法院认定的面积并无不当。综上所述，亦庄国际公司的上诉理由缺乏事实及法律依据，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17908元，由北京亦庄国际产业创新管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 琴审 判 员  李汉一审 判 员  卫 华二〇二一年二月二十五日法官助理  李紫维书 记 员  沈佳盟