舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0902民初3863号 原告：舟山邦泰物业管理有限公司，住所地舟山市普陀区东港开发区纬四路新城花园。 法定代表人：张伊儿，总经理。 委托诉讼代理人：郑凯艇，浙江海泰（舟山）律师事务所律师。 被告：舟山大地房地产开发有限责任公司，住所地舟山市定海区环城东路**。 法定代表人：张壮，执行董事。 委托诉讼代理人：胡增杰，浙江京衡（浙江自贸区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：虞夏莹，浙江京衡（浙江自贸区）律师事务所律师。 原告舟山邦泰物业管理有限公司（以下简称邦泰公司）与被告舟山大地房地产开发有限责任公司（以下简称大地公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑凯艇、被告的委托诉讼代理人胡增杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邦泰公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付物业费1250000元及滞纳金（自延迟交纳物业费的第一日起按迟交总金额的3‰计算）。诉讼过程中，邦泰公司变更诉讼请求如下：判令被告向原告支付物业费1145833元及滞纳金（500000元物业费的滞纳金自2019年1月1日起算，645833元物业费的滞纳金自2019年3月16日起算，均按日3‰计算）。事实和理由：2009年8月31日，原告邦泰公司与被告大地公司签订《御翠园前期物业服务合同》。该合同约定被告选聘原告对御翠园小区提供前期物业管理服务，物业服务费按业主所拥有的物业建筑面积交纳，计费标准为每月每平方米4元。2012年10月，被告开发的御翠园小区一期竣工交付，原告进场提供物业服务。2014年4月12日，原、被告签订《御翠园小区物管费收缴补充协议》。该协议约定自协议签订之日起小区未出售空关房按每月每平方米3元交纳物管费，小区已售房和空关房的物业费均由被告承担；若被告延迟交纳，每延迟一日，按迟交总金额的3‰交纳滞纳金；若超过三个月未支付当季度物管费，原告有权终止物业服务并撤出该小区。2018年4月30日，原、被告又签订《协议书》。该协议书约定被告尚欠物业费500000元，被告于2018年5月重新销售御翠园剩余住宅，第一套住宅销售成交，与买受方签订《商品房买卖合同》后，被告向原告支付物业费250000元，2018年年底前被告再支付剩余款项250000元；2018年1月至2019年6月的物业服务费共750000元，根据被告销售进度分批支付，于2019年6月结清。后，直至2018年8月，被告仍未开始销售御翠园剩余住宅，未支付拖欠的物业费。因被告长期拖欠物业费，导致原告无法支付员工工资、园区水电费，物业工作无法正常开展。原告经过公告、意见征询等必要程序后，于2019年3月15日撤管。原告认为，双方之间的合同合法有效，原告已按约履行物业服务义务，被告未按约履行支付义务，已构成违约，应承担支付物业费及滞纳金的违约责任。 大地公司辩称，1.原告诉请的物业费金额有误。原告撤管虽是在2019年3月，但合同解除在2018年10月，物业费应计算至合同解除前的2018年9月底。撤管前一年，原告严重减配物管人员，仅保留二名保安员，未提供其他物业服务，服务标准比2018年4月30日《协议书》约定的标准更低。故该期间物业费不应按合同约定的每年500000元的标准计算。2.原告诉请的滞纳金过高。该滞纳金应予调低，应按银行贷款罚息利率计算。 本院经审理认定事实如下：原告邦泰公司诉称的事实，本院可予确认。 另查明：1.《御翠园前期物业服务合同》对于原告提供的前期物业管理服务内容约定如下，包括物业共用部位的养护和管理，物业共用设施设备的运行、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集和清运，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，主门岗实行24小时值勤，装饰装修管理服务，物业档案资料管理，其他服务（包括电话及访客留言转告、业主外出留言）。该合同还约定物业管理区域内属于全体业主所有的泊车位及物业经营用房委托被告经营，其收入用于小区物业服务各类支出。2.2018年4月30日的《协议书》还载明，多年来被告未按《御翠园前期物业服务合同》的约定标准支付物业服务费，且一直拖欠，致使原告无法履行合同约定的服务内容，经双方协商一致，被告同意原告降低物业服务标准，维持最基本的物业服务，即门岗秩序、保洁和客户服务。3.2018年8月16日，原告向被告发出《关于要求撤出御翠园物业管理服务的函》。该函中，原告通知被告将自2018年10月1日起解除《御翠园前期物业服务合同》，并撤管。 上述事实由原告提交的《御翠园前期物业服务合同》《御翠园小区物管费收缴补充协议》《协议书》、撤管备案资料，被告提交的《关于要求撤出御翠园物业管理服务的函》，以及原、被告陈述予以证实。 双方的争议在于，退管前一年原告提供物业服务的标准是否低于2018年4月30日《协议书》约定标准。被告虽主张原告提供的服务标准低于《协议书》约定，但未能举证证明。而原告提供了物业档案资料，证明其一直在履行小区日检、值班巡逻、门岗值勤、保洁、客户服务等义务。故本院认定，原告已履行2018年4月30日《协议书》所约定的物业服务义务。 本院认为，原、被告之间的物业服务合同合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。2018年之前尚欠的500000元物业服务费用，双方已作确认。故原告要求被告支付该部分物业服务费用的诉讼请求，本院予以支持。2018年1月起的物业服务费用，按2018年4月30日《协议书》的约定，折合每年500000元。原告虽曾发函通知被告将于2018年10月1日解除合同，但在履行相关程序后，原告实际退管是在2019年3月15日，故物业服务合同的实际解除日应为退管之日。被告辩称的合同于2018年10月解除的主张，本院不予采纳。原告有权主张收取2018年1月1日至2019年3月14日的物业服务费用。按约定标准计算，该费用为602777元。退管前一年左右，原告虽然降低了物业服务标准，仅维持最基本的物业服务，但这是经过双方协商确定的，且物业服务费用亦已相应调低。被告的相关辩称主张，本院不予采纳。但原告主张的2018年1月1日至2019年3月14日物业服务费用金额，计算有误，应予纠正。原告的该部分诉讼请求，本院予以部分支持。被告应支付2018年1月1日至2019年3月14日物业服务费用602777元。 被告拖欠物业服务费用未付，已构成违约，应承担违约责任。2018年之前尚欠的500000元物业服务费用，按约定最迟应于2018年年底前付清。后期的物业服务费用，按约定最迟应于2019年6月底前付清，但鉴于合同已于2019年3月15日解除，则后期的602777元物业服务费用，被告应于合同解除日付清。故原告对于500000元物业服务费用，要求自2019年1月1日起计算滞纳金，对于602777元物业服务费用，要求自2019年3月16日起计算滞纳金的主张，本院予以支持。关于滞纳金的计算标准，合同约定过高，被告要求适当减少的抗辩主张，本院予以采纳。结合原告的损失，双方的约定等情节衡量，该滞纳金宜酌情按年利率10%计算。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、被告舟山大地房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内向原告舟山邦泰物业管理有限公司支付物业服务费用1102777元，并按年利率10%支付滞纳金（500000元物业费的滞纳金自2019年1月1日起算，602777元物业费的滞纳金自2019年3月16日起算）； 二、驳回原告舟山邦泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16050元，减半收取8025元，由原告舟山邦泰物业管理有限公司负担662元,被告舟山大地房地产开发有限责任公司负担7363元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员  张卓峰 二〇二一年二月十日 书记员  张舟颖