江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终5621号上诉人（原审被告）：浦雯霞，男，1962年11月30日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：华建清，无锡市滨湖区华宇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：华宇杰，男，1985年10月26日生，汉族，住无锡市滨湖区。上诉人浦雯霞因与被上诉人华宇杰房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2020）苏0213民初6782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。浦雯霞上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判。事实和理由：浦雯霞作为无锡洪茂物业有限公司（以下简称洪茂公司）的法定代表人与华宇杰续订涉案房屋租赁合同，是履行职权的一种行为，订立合同目的是为了洪茂公司有办公的地点，事后也证明洪茂公司一直在涉案房屋内办公，浦雯霞从未在该屋内有私人使用该房的行为。一审法院仅从表面审查合同得出结论，不符合事实真相。华宇杰未发表答辩意见。华宇杰向一审法院起诉请求：1.解除华宇杰与浦雯霞之间的租赁合同关系；2.浦雯霞向华宇杰支付自2019年8月25日起至2020年8月27日的租金9万元，电费暂计到起诉之日为10128元(以实际电表为准，商业用电为每度1元)；3.本案的诉讼费由浦雯霞承担。事实和理由：2019年2月20日，华宇杰与浦雯霞签订房屋租赁合同，约定租期2年、华宇杰在3月1日交付房屋给浦雯霞、浦雯霞支付6个月租金，押金1万元、电费由浦雯霞承担。截至目前，浦雯霞拒付电费并拒付2019年8月25日以后的租金。华宇杰于2020年8月27日通知浦雯霞，自该日起双方的租赁协议解除。浦雯霞一审辩称，签约当时浦雯霞为洪茂公司的法定代表人，因为涉案房屋当时不能租赁给洪茂公司，所以浦雯霞以法人的名义签订的租赁合同。华宇杰开具的证明和收据可以证明其是知道房屋是租赁给洪茂公司的，而且华宇杰违约将涉案房屋转租。浦雯霞没有租赁涉案房屋，其不承担租赁费。一审法院认定事实：2018年9月30日，华宇杰与无锡市梁溪区扬名街道xx社区居民委员会（以下简称xx社区）签订房屋租赁合同，约定xx社区将位于xxx物业配套用房出租给华宇杰；租赁期限自2018年10月1日至2021年12月31日止；华宇杰租赁期内，不得转租等内容。2019年2月20日，华宇杰与浦雯霞签订房屋租赁合同，该合同主要约定：华宇杰将xxx小区西大门物业配套用房的房屋二楼9间出租给浦雯霞，作为办公场所使用；租赁期限自2019年3月1日至2021年2月28日；浦雯霞拖欠租金1个月或空置1个月，华宇杰可以终止合同，收回房屋；年租金为9万元，由浦雯霞在2019年2月25日交纳给华宇杰；租金半年一次支付，需提前1个月支付、押金1万元在合同结束退还。上述合同签订后,华宇杰向浦雯霞交付了涉案房屋，浦雯霞向华宇杰支付房屋租金4.5万元,租赁押金1万元。2019年2月20日之前，华宇杰将涉案房屋租赁给洪茂公司使用。2019年1月28日，洪茂公司法定代表人变更为浦雯霞。同年10月15日，洪茂公司法定代表人变更为徐某某。关于涉案房屋租赁合同的签订过程，浦雯霞陈述，其在2019年1月至10月担任洪茂公司的法人，但除了担任法人外没有其他职务,常某某是公司的总负责人。洪茂公司原法人在外欠了很多债，公司不能运作，需要浦雯霞替代一下做法人，常某某叫其去做洪茂公司法人，其就做了公司法人。常某某和华宇杰谈好租赁事宜后，由曹某某、常某某叫浦雯霞去签字，其就去签字了。浦雯霞与华宇杰签订租赁合同时，浦雯霞没有告知华宇杰其是作为洪茂公司法人与之签订租赁合同，但华宇杰与常某某、曹某某商谈房屋租赁时说过的。因为华宇杰违约转租，所以才叫浦雯霞个人租赁。涉案房屋的租金和押金不是浦雯霞交的，是洪茂公司会计去交的，交的是现金。华宇杰则陈述，一开始涉案房屋是出租给洪茂公司的，但是洪茂公司对外欠债，华宇杰不愿再与洪茂公司签约（也就是浦雯霞所称的华宇杰违约），其就对外寻找新的租户。嗣后，浦雯霞过来说其要租赁涉案房屋，且并未告知华宇杰其是何身份（包括其是代表洪茂公司），所以华宇杰当时认为租给个人总比租给资不抵债的公司好，于是就和浦雯霞签了租赁协议。签订协议后的一周，浦雯霞过来交了半年租金和押金，交的是现金，华宇杰出具了收据，收据上写的是浦雯霞。另外，xx社区知道并同意华宇杰转租。审理中，华宇杰向法院明确，其收取的押金1万元抵扣浦雯霞所欠租金。华宇杰在2020年8月27日的庭审时，通知浦雯霞解除双方之间的租赁合同关系。一审法院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。华宇杰与浦雯霞签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示,且不违反法律规定,应属合法有效,双方均应依约履行。浦雯霞抗辩称其是以洪茂公司的法定代表人的身份签订涉案租赁合同，其不应承担本案民事责任，但其在签订涉案租赁合同时未将上述情况告知华宇杰并征得华宇杰同意，且其作为完全民事行为能力人,其应当清楚其在合同上签字的法律后果，浦雯霞亦未举证证明其在签订合同时存在欺诈、胁迫、乘人之危等违反其真实意思表示的情形,因此对浦雯霞的抗辩意见不予采信。浦雯霞抗辩称华宇杰违约转租的意见，缺乏事实及法律依据，不予采纳。综上，华宇杰诉请浦雯霞承担合同责任,有事实及法律依据,依法予以支持。因浦雯霞在合同履行过程中未按约支付租金,华宇杰据此要求解除合同,符合法律规定与合同约定,予以支持。华宇杰所主张的租金金额计算有误，应予以调整。华宇杰要求浦雯霞支付其已垫付的电费10128元，但华宇杰提供的证据尚不足以证明其主张，故对该诉讼请求不予支持。华宇杰同意浦雯霞所交纳的押金1万元抵付租金,予以确认。一审法院判决：一、确认华宇杰与浦雯霞在2019年2月20日签订房屋租赁合同已于2020年8月27日解除；二、浦雯霞应于判决发生法律效力之日起十日内向华宇杰支付截止2020年8月27日的租金79033元（已扣除押金1万元）；三、驳回华宇杰的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，浦雯霞既是自然人，同时在2019年1月28日至2019年10月15日期间也是洪茂公司营业执照登记的法定代表人，其双重身份决定了其从事民事活动性质和法律后果的多样性。根据法律规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。人民法院适用该规定将相关法律效果和法律责任归属于法人，必须是法定代表人在法律或者法人章程规定的权限范围内以法人的名义实施法律行为。本案中，2017年2月20日《房屋租赁协议》明确“承租方”为洪茂公司，签字处有时任法定代表人徐某某的签字并加盖单位公章，而2019年2月20日案涉房屋租赁合同“承租方”为浦雯霞，合同签字人为浦雯霞，洪茂公司并未出现在房屋租赁合同中，亦未加盖洪茂公司的公章。在合同主体明确为浦雯霞本人而非洪茂公司的情形下，浦雯霞主张其签字的行为是代表洪茂公司的职务行为，对此应当负担举证责任。然而，浦雯霞既未能提供证据证明其是以公司名义签订合同，也未提供房租收据等证据证明洪茂公司是合同实际履行主体。相反，一审庭审中浦雯霞陈述称“没有告知华宇杰其是作为洪茂公司法人与之签订租赁合同”“因为华宇杰违约转租，所以才叫浦雯霞个人租赁”。综合全案事实，浦雯霞签字是其个人行为，而不是履行洪茂公司法定代表人职务的行为，案涉房屋租赁合同应当在浦雯霞与华宇杰之间产生约束力。浦雯霞作为承租方逾期支付租金且达到了合同约定的解除条件，华宇杰有权解除合同并追索租期内所欠租金，浦雯霞抗辩应由洪茂公司承担法律责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，浦雯霞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1776元，由浦雯霞负担。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  陈丽芳审判员  卢文兵二〇二一年二月二十二日书记员  王 希