湖北省天门市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂9006民初3007号原告（反诉被告）：杨建新，男，1966年9月12日出生，汉族，湖北省天门市人，原住天门市竟陵办事处元春街**，现住。原告（反诉被告）：熊金红，女，1968年6月16日出生，汉族，湖北省天门市人，，原住天门市竟陵办事处元春街**现住。委托诉讼代理人：郑丽蓉，湖北鹰之歌律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗孝平，湖北鹰之歌律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘聿明，男，1958年10月11日出生，汉族，湖北省天门市人，住，住广东省深圳市龙华区/div>委托诉讼代理人：章雯，系刘聿明之女。被告（反诉第三人）：章跃群，女，1958年6月6日出生，汉族，湖北省天门市人，住，住广东省深圳市龙华区/div>原告杨建新、熊金红(以下简称二原告）与被告刘聿明、章跃群(以下简称二被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案。被告刘聿明于2020年9月16日以二原告为被告、章跃群为第三人向本院提起反诉，要求确认买卖协议无效并由二原告返还房屋，本院审查后，裁定对其的反诉不予受理，被告刘聿明对裁定不服提起上诉，2020年12月2日，湖北省汉江中级人民法院以（2020）鄂96民终1036号民事裁定书撤销了本院的民事裁定书，指令本院立案受理，本院依法受理了该反诉并合并审理。本院依法适用简易程序，分别于2020年9月29日、2021年1月26日两次公开开庭进行了审理，第一次开庭时，原告熊金红及二原告的共同委托诉讼代理人郑丽蓉到庭，被告刘聿明、章跃群未到庭；第二次开庭时，原告熊金红及二原告的共同委托诉讼代理人罗孝平、被告刘聿明的委托诉讼代理人章雯到庭，被告章跃群未到庭。本案现已审理终结。原告杨建新、熊金红向本院提出如下诉讼请求：1、判令二被告继续履行2006年4月15日与原告签订的《购房协议书》，协助二原告办理位于天中校内第十幢中单元西2楼（产权号为天房字第**）房屋所有权变更登记手续；2、由二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系。2006年4月15日被告章跃群与原告杨建新签订《购房协议书》一份，约定被告将其所有的位于天中校园内第十幢中单元西二楼（产权号号为天房字第**房屋出卖给原告，价款为5万元。合同签订后，原告当即支付全部价款，被告也交付房屋，并将房屋所有权证一并交给原告，两原告一直在该房屋居住至今，双方没有办理房屋过户手续。2018年二原告要求二被告协助过户，但二被告提出补偿要求，承担一些费用，而且一再增加，二原告无力承担，故诉至法院。被告刘聿明、章跃群对二原告的诉讼请求未提出答辩意见。反诉原告刘聿明向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令反诉原告和反诉被告之间签订的《购房协议书》无效并返还房屋；2、本案及反诉的诉讼费用均由被反诉人承担。事实和理由：涉案房屋系天门中学为解决教职员工住房问题建造并向反诉原告出售（分配）的福利房，未经原单位许可，不得买卖，且当时该单位已下发红头文件。因工作变动，自2002年起，反诉原告开始在深圳工作和生活，第三人章跃群仍然在天门生活。由于夫妻关系失和，双方疏于联系，第三人章跃群在未通知反诉原告、未取得反诉原告同意的情况下私自将房屋以低于市场50%的价格转让给被反诉人，反诉原告从未作出处分房屋的意思表示，更未在《购房协议书》上签字，第三人章跃群在无权代理的情况下，与被反诉人恶意串通，共同侵害反诉原告利益，也违反了法律的强制性规定，属于无效的民事法律行为，应将房屋返还反诉原告。反诉被告杨建新、熊金红辩称：1、反诉原告的理由不成立，房屋买卖协议是双方协商一致后签订的，反诉原告虽然没有在协议上签字，但其委托了介绍人毛洪波签字，反诉原告和第三人章跃群是夫妻关系，且一起在深圳生活，反诉原告称夫妻关系不和没有事实依据，其对第三人章跃群出卖房屋是知情的；房屋的售价符合当时的市场行情，不存在低于市价50%的事实，该小区中其他业主同时出卖的房子价格也相近，且已经办理过户手续，不存在福利房不能过户的情形；房屋买卖已经十几年了，二原告居住至今，反诉原告从未提出异议。2、《购房协议书》合法有效，被告刘聿明、章跃群应按照协议约定履行义务，协助二原告办理过户手续。第三人章跃群对反诉原告刘聿明的诉讼请求未发表意见。本院经审理查明：二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系。案外人毛洪波与被告刘聿明系天门市张港镇同乡，也曾是湖北省天门中学的同事，曾同时在涉案房屋所在的老天门中学教职工宿舍院子内居住，案外人毛洪波及妻子兰社平与二被告关系要好。2000年，被告刘聿明因工作调动去深圳市工作，2002年将户籍迁至深圳，被告章跃群随后也到深圳生活，2018年以夫妻投靠将户籍迁至深圳。2006年，被告章跃群回天门市，联系了案外人毛洪波、兰社平夫妻，表达了出卖本案所涉房屋的意向，二原告得知该信息后，经案外人毛洪波、兰社平介绍与被告章跃群相识。原告杨建新与被告章跃群经当面协商，于2006年4月15日签订了一份《购房协议书》，协议书的甲方列为刘聿明，乙方列为杨建新，但签名时刘聿明未到场，章跃群在甲方处签了刘聿明、章跃群，杨建新则在乙方处签名，案外人毛洪波在协议书上注明“注：甲方无偿为乙方的过户提供一切便利”。协议书约定：乙方购买甲方所有的位于老天门中学教职工宿舍院内的单元房，价款为伍万元，合同签订之日为交房之日，付款方式为签订合同之日一次性付款，同时甲方将房产证正本、身份证复印件交给乙方，办理过户手续的一切费用由乙方负担。当日，原告即将全部价款伍万元存入被告章跃群提供的账户，被告章跃群也将房屋所有权证、身份证复印件、房屋钥匙一并交给原告。房屋当时处于空置状态，两原告接收后即进行整理并进入居住至今。在诉讼过程中，被告章跃群自认在出卖房屋几年后，已将买卖房屋的事情告知了被告刘聿明，刘聿明至诉讼前未曾向二原告提出异议。该小区内同时段其他相似房屋交易价格与本案中交易价格基本相同并且已经办理过户手续。被告刘聿明与被告章跃群在夫妻关系存续期间，作为湖北省天门中学教职工，根据房改政策分房取得本案所涉房屋，于1998年9月8日取得房屋所有权证，编号编号为天房字第**记所有人为被告刘聿明。2018年二原告联系被告章跃群，要求二被告协助办理过户手续，因二被告要求二原告给予补偿，双方未能协商一致，二原告遂诉至本院。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。根据双方的诉讼请求和抗辩意见，本院归纳争议焦点并分别评判如下：被告章跃群与原告杨建新签订的《购房协议书》是否有效。本案所涉房屋登记所有人虽为被告刘聿明，但系二被告在夫妻关系存续期间取得的财产，是夫妻共同财产，夫妻双方享有平等处理权。被告章跃群经与二原告协商一致，签订《购房协议书》，是双方的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定。被告刘聿明虽未在协议书上签字，但基于其与被告章跃群的夫妻关系，出售房屋介绍人毛洪波、兰社平夫妻与二被告之间的老乡、朋友、同事、邻居关系及签订协议书时介绍人毛洪波在协议书上注明“注：甲方无偿为乙方的过户提供一切便利”的行为，二原告有理由相信被告刘聿明知晓房屋买卖事宜并接受被告章跃群对房屋的处理行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条的规定，被告章跃群的行为构成表见代理，双方签订的《购房协议书》合法有效，对二原告、被告章跃群、被告刘聿明均产生法律约束力。二、反诉原告刘聿明的反诉请求是否应当得到支持。在诉讼过程中，反诉原告刘聿明反诉称由于夫妻关系失和，双方疏于联系，第三人章跃群在无权代理的情况下，与反诉被告恶意串通，私自将房屋以低于市场50%的价格转让给反诉被告，章跃群系无权代理，并当庭陈述其收到起诉状副本时才知道房屋买卖的事实，且该房屋系单位福利分房，未经原单位许可，不得买卖，因此《购房协议书》无效，要求反诉被告返还房屋。但经审理查明，反诉原告刘聿明调入深圳市工作后，第三人章跃群随后也随其到深圳生活，尔后第三人章跃群特意从深圳返回天门办理房屋售卖事宜，在签订《购房协议书》之前，反诉被告与第三人章跃群并不认识，不存在恶意串通的理由和事实；该小区内同时段其他相似房屋交易价格基本相同且已办理过户手续，不存在低于市价50%和不允许买卖的情形；第三人章跃群自认其在卖房几年后告知了反诉原告房屋已出卖的事实，反诉原告关于其收到起诉状副本时才知道房屋买卖事实的当庭陈述明显不实，反诉原告对房屋已出卖的事实应当是知晓的，所以反诉原告诉称的事实均不成立。即便如反诉原告诉称第三人章跃群系无权代理，但反诉原告知晓房屋出卖的事实后，直至本次诉讼前，其从未对反诉被告支付价款并在该房屋内居住至今提出任何异议，在房屋出卖之后，反诉原告也曾回来天门市，其也未向反诉被告提出异议，即接受了反诉被告履行合同的行为，应视为对第三人章跃群代理签订的《购房协议书》的追认。故反诉原告刘聿明要求确认《购房协议书》无效的反诉请求没有事实依据和法律依据，不能得到本院的支持。本院依法确认《购房协议书》合法有效，反诉被告已履行支付价款义务，并在该房屋居住多年，反诉原告现诉请反诉被告返还房屋没有事实依据和法律依据，亦不能得到本院的支持。三、二原告的诉讼请求是否应当得到支持。双方签订的《购房协议书》合法有效，从签订之日起即产生法律效力，双方均应按照协议书的约定履行义务。协议签订后二原告已依约履行了支付购房款的义务，二被告也依约交付了房屋，按照协议约定，二被告应无偿为过户提供一切便利，即协助办理涉案房屋的所有权变更登记手续是二被告应当履行的约定义务，二被告以其他理由拒绝履行协助义务即构成违约；虽然双方对办理所有权变更登记手续的时间未作出明确约定，但合同签订后二原告入住房屋多年，在可以办理手续的情况下，二原告要求办理房屋所有权变更登记手续合情合理合法，也是实现合同目的的必要之为，二被告应按照协议约定，遵循诚实信用原则，继续履行合同义务，协助二原告办理房屋所有权变更登记手续，故对二原告的该项诉讼请求本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘聿明、章跃群在本判决生效之日起六十日内履行协助原告杨建新、熊金红办理坐落于湖北省天门市老天门中学院内第十幢中单元西二楼、房屋所有权证编号为编号为天房字第**的所有权变更登记手续的合同义务；二、驳回原告杨建新、熊金红的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告刘聿明的诉讼请求。本诉案件受理费1050元，减半收取525元，由本诉原告杨建新、熊金红负担；反诉受理费1050元，减半收取525元，由反诉原告刘聿明负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审判员  刘邦玲二〇二一年二月四日法官助理雷雨书记员曾曼玲