湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘31民终222号上诉人（原审被告）：彭剑刚，男，土家族，湖南省花垣县人，住花垣县。委托诉讼代理人：周丽群，湖南紫霞湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽恒，花垣县茶洞法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：吴俊玉，女，土家族，湖南省保靖县人，现住花垣县。委托诉讼代理人：王友贤，男，土家族，湖南省保靖县人，现住花垣县,系吴俊玉丈夫。被上诉人（原审原告）：王友贤，男，土家族，湖南省保靖县人，现住花垣县。上诉人彭剑刚因与被上诉人吴俊玉、王友贤房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省花垣县人民法院（2020）湘3124民初1248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭剑刚上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.判决被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：1.上诉人与被上诉人已经就第一年第二次租金的支付问题达成了口头协议且一审已审理查明，应当认定为对第一年付款约定的合同变更成立，不以是否履行未条件；2.上诉人认为，麻生正支付的租金3000元应当予以抵扣拖欠的租金；3.上诉人认为原审法院酌情判决上诉人承担2020年5月5日至2021年5月4日之间的租金20000元，没有法律依据。被上诉人吴俊玉、王友贤辩称，1.上诉人2019年的第二次租金一直未付，双方多次协商，但是未达成一致意见，上诉人应当按照28000元支付第二次租金；2.案外人麻生正支付的3000元与本案无关；3.双方合同尚未解除，上诉人应当按照《房屋租赁合同》的约定支付2020年5月5日至2021年5月4日之间的租金58000元；4.因新冠肺炎疫情，双方多次协商，但是未达成一致意见，原审酌情判决上诉人支付20000元租金，而不是赔偿损失。请求二审驳回上诉，维持原判。吴俊玉、王友贤向一审法院起诉请求：1.判令被告向两原告支付2019年11月至2020年5月4日的租金28000元及2020年5月5日至2021年5月4日的租金58000元，合计86000元；2.由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年5月5日，被告彭剑刚因开设武术馆需要场地作为乙方与两原告签订《房屋租赁合同》，两原告作为甲方将自己所有的位于花垣县检察院吉首方向350米的房屋二、三层(620平方左右)出租给被告作为经营场地。合同就双方的租赁期限、租金等进行了约定：合同第一条约定，本次出租年限为10年，自2019年5月5日至2029年5月5日止；合同第三条约定，年租金为58000元，每年5月5日付清当年租金。第一次5月5日付三万，第二次12月底前付清；合同第八条约定，如乙方不能按期交纳租金，甲方有权回收，不再出租，且不对乙方作出补偿。甲方出租房屋第一年只需交53000元一年，其中5000元作为整个大门、通道费用。乙方必须保证最少租5年，如不到5年，5000元费用由乙方承担。合同签订后，被告彭剑刚根据双方约定支付了第一年第一次30000元租金，并对租赁的房屋进行了装修开设了武术馆。因被告自身经营发生严重困难，以及新冠肺炎疫情的原因，导致被告彭剑刚经营的武术馆不能招生而无法继续经营下去。故第一年第二次的23000元租金被告彭剑刚未按时给付。在被告彭剑刚拖欠原告第一年第二次租金的情况下，原、被告双方就如何支付拖欠租金及合伙经营武术馆事宜进行过多次协商。原、被告双方就支付多少租金问题达成口头协议，原告同意被告仅需再支付拖欠的第一年第二次租金15000元，余下予以减免。因被告未及时给付拖欠原告的租金，口头协议未实际履行，且双方就如何合伙也未达成协议。2020年11月2日原告吴俊玉、王友贤以被告彭剑刚需要支付2019年11月至2020年5月4日的租金28000元及2020年5月5日至2021年5月4日的租金58000元为由诉至本院。另查明，现被告彭剑刚的武术器材等物品仍存放在原告的出租房屋内，其明确表示在未付清拖欠租金前原告可以扣留。原告在被告未付清租金前也不准许被告拖走武术器材等物品。2020年5月5日后，因被告彭剑刚未按时支付拖欠房屋租金，原告已对外张贴了招租广告。再查明，被告彭剑刚在租赁原告房屋外悬挂有广告牌，至今未拆除。一审法院认为，根据原、被告双方的诉辩主张，结合该院已查明的案件事实，本案系房屋租赁合同纠纷。双方争议的焦点为：一、本案案涉房屋租赁合同是否有效？二、被告的行为是否构成违约？三、被告应支付原告租金数额是多少？一、关于本案案涉《房屋租赁合同》是否有效问题。本案两原告系案涉房屋的所有权人，其有权将房屋对外出租，被告系完全民事行为能力人，有权租赁房屋。原告吴俊玉、王友贤作为甲方，与乙方即被告彭剑刚于2019年5月5日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。二、关于被告的行为是否构成违约问题。依法成立的合同受法律保护,当事人应当依照合同的约定全面履行义务,否则应当承担相应的违约责任。原告在签订合同后，将案涉房屋交给被告管理和使用，已履行合同约定交付租赁房屋的义务。被告在接收租赁房屋后，未按约定全面履行支付租金义务，已构成违约，应承担违约责任。三、关于被告应支付原告租金数额是多少的问题。1、关于被告是否应支付原告自2019年11月至2020年5月4日租金28000元的问题。按原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第三条约定，年租金为58000元，第一次5月5日付三万（已付），第二次12月底前付清；第八条约定，甲方即原告出租房屋第一年只需交53000元一年，其中5000元作为整个大门、通道费用。乙方即被告必须保证最少租5年，如不到5年，5000元费用由乙方即被告承担。双方之间对于第八条的约定系附条件的民事法律行为，所附条件成就，该条款就有效，否则无效。被告在庭审中明确表示要求解除合同，视为其以自身行为明确表示不再履行合同，按照协议约定，如被告未租满5年期限，5000元费用由被告自行承担，所附其中5000元作为整个大门、通道费用的条件未成就，该5000元的费用就应由乙方即被告承担。故原告要求被告支付28000元租金，该院予以支持。至于原告在庭审中陈述已收到被告合伙人麻生正代被告支付拖欠的租金3000元，因被告在庭审中表示不清楚，且付款人不是本案合同相对人，是否抵扣被告所欠租金，应另行协商或通过法律途径予以解决，故该院不予认定。被告主张称，其已与原告多次就拖欠的28000元租金进行口头协商，原告已同意仅需支付15000元租金，后原告反悔才未支付租金，因其未提供扎实充分的证据证实其主张，故该院不予采信。原告王友贤承认就租金和合伙相关事宜与被告进行多次协商，也承认曾同意给被告减免部分租金。但其主张称，被告未按双方口头达成的协议给付拖欠的租金，协议应无效。因被告至今仍拖欠原告租金，故对原告的主张，该院予以采信。2、关于被告是否应支付原告2020年5月5日至2021年5月4日的租金58000元问题。经庭审查明，被告在庭审中称，欠款后，原、被告双方协商过解除房屋租赁，并明确表示要解除合同，但未提出反诉。在双方就拖欠第一年的部分租金协商无果后，被告未及时支付原告租金，未及时拆除悬挂在租赁房屋外的广告牌，虽同意原告扣留其未拖走存放在涉案租赁房屋内武术器材等物品，但仍实际占用涉案租赁房屋，致使原告实际不能对外出租。原告在被告拖欠其租金的情况下，不准许被告拖走武术器材等物品，且于2020年5月5日后对外公开张贴招租广告，应视为其已按租赁协议收回房屋租赁权。基于以上事实，在此期间造成租赁房屋闲置产生的损失应系原、被告双方原因所致。根据公平和诚实信用原则，对于原告请求被告支付2020年5月5日至2021年5月4日的租金58000元，该院酌情给予考虑，酌定被告应支付原告上述期间的租金数额为20000元。余下部分，该院不予支持。综上所述，被告彭剑刚共应支付原告吴俊玉、王友贤的租金数额为48000元。依法成立的合同受法律保护，当事人应当依照合同的约定全面履行义务，否则应当承担相应的违约责任。另对原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是否继续履行或者解除，由于原告没有提出明确要求解除合同的诉讼请求，且被告也未提出反诉，本院不能依职权径行裁判。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条第一款、第四十五条第一款、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条规定。判决：一、被告彭剑刚于本判决书生效之日起十日内一次性支付原告吴俊玉、王友贤房屋租金48000元；二、驳回原告吴俊玉、王友贤的其他诉讼请求。案件受理费1950元，减半收取975元，由原告吴俊玉、王友贤承担430元，由被告彭剑刚承担545元。本院二审期间，上诉人彭剑刚向本院提交两份证据：第一份麻生正调查笔录、第二份彭剑刚与王友贤的聊天记录，并申请了证人李某出庭作证。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对上诉人提交的证据，本院认定如下：上诉人提交的麻生正调查笔录，因麻生正未出庭作证，真实性无法核实，本院不予采信。上诉人提交的第二份彭剑刚与王友贤的聊天记录和证人李某证言，被上诉人均予以认可，本院予以采信。本院经审理查明的其他案件事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为，本案中，上诉人明确表示要解除合同，被上诉人也于2020年5月5日就案涉房屋对外公开张贴招租广告，被上诉人的该行为已经明确表示不再履行与上诉人的租赁合同，视为同意解除合同，双方的合同自该日起已经解除。本案的争议焦点有以下两点：1.2019年11月至2020年5月4日的租金到底是多少。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，年租金为58000元，上诉人租房第一年只需交53000元，其中5000元作为整个大门、通道费用。上诉人必须保证最少租5年，如不到5年，5000元由被上诉人承担。本案中，房屋租期不到5年，该5000元应予支付，加上剩余的租金23000元，上诉人应当支付的租金应为28000元。上诉人上诉主张双方达成过口头协议，租金调减为15000元，但是上诉人未交租金，该口头协议未能实际履行，一审法院按照原合同认定租金为28000元并无不当。关于麻生正代付的3000元租金，虽然双方当事人愿意予以抵扣，但是因麻生正与上诉人不是合伙关系，也不是合同的当事人，又未出庭说明情况，故在本案中不予抵扣。2.上诉人是否需要支付2020年5月5日至2021年5月4日的租金。被上诉人于2020年5月5日就案涉房屋对外公开张贴招租广告，双方的合同自该日起已经解除。合同解除后，作为承租方的上诉人不需再支付房屋租金。因双方当事人对欠付租金的支付问题没有达成一致意见，被上诉人扣留了上诉人存放于房屋内的物品。但上诉人物品的扣留存放不是造成被上诉人房屋闲置的原因。上诉人不需承担2020年5月5日至2021年5月4日的租金。综上所述，上诉人彭剑刚的上诉请求部分成立，予以部分支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省花垣县人民法院（2020）湘3124民初1248号民事判决第二项，即“二、驳回原告吴俊玉、王友贤的其他诉讼请求。”；二、变更湖南省花垣县人民法院（2020）湘3124民初1248号民事判决第一项为上诉人彭剑刚于本判决送达后十日内一次性支付被上诉人吴俊玉、王友贤房屋租金28000元。义务人如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费975元，由上诉人彭剑刚承担317元，被上诉人吴俊玉、王友贤承担658元。二审案件受理费1950元，由上诉人彭剑刚承担1045元，被上诉人吴俊玉、王友贤承担905元。本判决为终审判决。审判长  陈春亮审判员  彭 俊审判员  龙少松二〇二一年二月四日法官助理张李艳书记员兰叶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：......（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；......