江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终4116号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海炎腾建筑装饰有限公司，住所地上海市虹口区海宁路****。法定代表人：包沈丰，该公司总经理。委托诉讼代理人：龚磊磊，上海豪派律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：安晶木业南通有限公司，住，住所地江苏省通州湾江海联动开发示范区东安科技园江新路南侧海新路东侧**/div>法定代表人：罗清海，该公司总经理。委托诉讼代理人：周艳军，上海市海华永泰律师事务所律师。上诉人上海炎腾建筑装饰有限公司（以下简称炎腾公司）因与被上诉人安晶木业南通有限公司（以下简称安晶木业）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市通州区人民法院（2020）苏0612民初1723号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。炎腾公司上诉请求：撤销一审判决第五项（二审审理过程中变更为“撤销一审判决第一、二、三、五项”），诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：既然原审查明“原、被告自2017年春节后商谈房屋租赁事宜，原告于2017年2月23日出具了一份办理环评手续的《承诺函》给被告”就必然涉及被上诉人至今尚未依法完成系争房屋环评凭证所致的违约情况，被上诉人承诺的“项目总投资约5000万元人民币”实为其向通州湾示范区管委会的吹嘘之举，这是本案孰为违约的基础案情。既然原审查明“被告于2019年10月起从原告处撤离”就不存在2019年12月12日双方解除《工业厂房租赁合同》时间确认。被上诉人安晶木业辩称，炎腾公司上诉请求的变更已经过了上诉期限，最多只能针对他所上诉请求的一审判决第五项进行审理。该项请求没有任何事实和法律依据。一审判决书已经很清楚地说明了承诺函的环评手续是安晶木业办理的，是炎腾公司自身的原因违约导致没有办理，所以炎腾公司所说的事实不成立。炎腾公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。安晶木业向一审法院起诉请求：1.确认其与炎腾公司之间2017年11月23日签署的《工业厂房租赁合同》于2019年12月12日解除；2.判令炎腾公司支付安晶木业提前退租的违约金293753元；3.判令炎腾公司支付安晶木业租金187506元；4.判令炎腾公司支付安晶木业迟延支付租金的违约金42188元（暂定，实际违约金以欠付租金187506元为基数，自2018年11月15日起至实际履行之日止按日万分之五计算）；5.诉讼费用由炎腾公司承担。一审法院认定事实：安晶木业与炎腾公司自2017年春节后商谈房屋租赁事宜。安晶木业于2017年2月23日出具了一份办理环评手续的《承诺函》给炎腾公司，2017年11月3日，炎腾公司支付安晶木业50000元作为定金，并于2017年11月5日收取厂房钥匙。2017年11月23日，双方签订《工业厂房租赁合同》。安晶木业将其从陶金公司租来的部分厂房和配套房转租给炎腾公司。《承诺函》的内容为：安晶木业将厂房出租给炎腾分公司使用，安晶木业承诺根据政府流程，办理环评手续，炎腾公司必须配合安晶木业提供相关资料。如因环评手续不全导致炎腾公司不能正常生产，损失由安晶木业承担，如因炎腾公司不配合安晶木业无法办理环评手续，炎腾公司自行负责并赔偿安晶木业损失。《工业厂房租赁合同》的主要内容有：1、安晶木业（甲方）将南通市通州湾江海联动开发区内4200平方米的厂房和配套房（3658平方米厂房，542平米配套房及公摊）出租给炎腾公司（乙方)；2、租赁期限从2017年12月15日起至2027年10月30日止，租赁期为十年；3、租金标准为第一年（从合同签订之日至下一年度相应日期）月租金每平方米10.5元；第二至第四年月租金每平方米11.55元计算；……，其他门卫等用费均摊；4、租金支付方式为先付后用，第一年年租金从合同订立之日付清，第二年租金最迟在第一年租期到期日前一个月支付下一年度租金，依次类推；合同签订后，乙方应向甲方支付租赁保证金40000元，如乙方违约时，可用于相应抵扣；5、使用所租赁厂房发生的水电费用等由乙方承担；6、乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，租金不按时支付，乙方应按欠租金额日千分之五计算支付甲方相应违约金。如拖欠租金达3个月，甲方有权解除合同，租金计算至乙方腾空全部厂房之日止，并同时计算违约金；7、对违约责任，双方约定，厂房租赁期间，如甲方无正当理由提前终止合同而违约，应赔偿乙方6个月租金并赔偿损失，如乙方无正当理由提前退租而违约，应赔偿甲方6个月租金并赔偿损失。炎腾公司在与安晶木业签订《工业厂房租赁合同》后，于2018年11月30日向安晶木业支付523300元，作为第一年的租金。双方在2018年1月对办公楼的租金标准调整为每日每平方0.32元。后炎腾公司将20万元直接支付给陶金公司，作为其2018年度的应付租金。炎腾公司还另外租赁了陶金公司的标准厂房，后炎腾公司也退租，陶金公司应退还给炎腾公司的租金20万元，也抵作了炎腾公司给付安晶木业2018年度的应付租金。陶金公司为此于2020年3月16日向安晶木业出具了《情况说明》予以证明。炎腾公司于2019年10月起从安晶木业处撤离，2019年11月14日，炎腾公司被安晶木业移出微信群。2019年12月12日，炎腾公司方陈海东（炎腾公司与安晶木业订立租赁合同后，租赁物的实际使用单位南通炎腾家居有限公司的法定代表人）向安晶木业出具单据，保留在安晶木业处的财产还有电子秤，板车劳动车，压机工作台，工具箱，水箱，表示办公室宿舍仓库不拆也不要。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，真实有效。本案争议的焦点，1、双方在合同签订后是否违约？安晶木业认为炎腾公司提前退租属于违约，应当按照合同的约定，赔偿安晶木业6个月的租金损失。炎腾公司认为安晶木业至今尚未办理环评手续，其退租有正当理由，不属于违约；相反，安晶木业因为没有办理环评手续，构成了违约，应承担相应的违约责任。本案中，双方所签订合同的期限为十年，现炎腾公司在第二年度即退租，显而易见，炎腾公司违反了合同的约定，应承担相应违约责任。再考察炎腾公司退租的理由是否成立，也即安晶木业是否违约，进而炎腾公司享有合同解除权。炎腾公司认为安晶木业违反了自己办理环评手续的承诺，构成违约，依据为安晶木业出具的《承诺函》。对照《承诺函》的内容，安晶木业办理环评手续，炎腾公司负有向安晶木业提供相关资料的义务。安晶木业向法庭举证证明，其履行了办理环评手续的义务，因炎腾公司的不配合，其从陶金公司所租赁厂房中转租给炎腾公司的部分，环评未予办理。审理中，炎腾公司既未向法庭举证证明其履行了向安晶木业提供相关资料的义务，也未向法庭举证，证明其因环评手续不全，导致不能正常生产。相反，根据其答辩陈述，其与安晶木业订立租赁合同之后，厂房的实际使用人为其关联企业南通炎腾家居有限公司，而不是炎腾公司本身。故炎腾公司主张安晶木业违约不成立，炎腾公司退租不存在正当理由。安晶木业主张炎腾公司退租构成违约成立，炎腾公司应承担相应的违约责任。炎腾公司主张安晶木业违约，无证据予以证明，不予采纳。2、双方解除租赁合同时间的确定。安晶木业称合同解除的时间为2019年12月12日，炎腾公司称合同解除的时间为2019年10月14日。对此，安晶木业向法庭提供的证据为陈海东所出具的单据，炎腾公司向法庭所举的证据为陈海东与安晶木业法定代表人的电话录音，以及被移出微信群的记录。炎腾公司对安晶木业的证据没有异议，但安晶木业对炎腾公司的证据不予认可，并提供照片等证据反证炎腾公司在2019年11月14日还在拆卸设备。一审法院认为安晶木业的证据对炎腾公司方在2019年12月12日仍有部分财产留存在安晶木业处具有证明力。炎腾公司所提供证据的效力，不予认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，享有合同解除权的当事人，行使合同解除权时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，双方对解除合同的约定为，如乙方（即炎腾公司）拖欠租金满三个月，甲方（即安晶木业）有权解除租赁协议，租金计算至乙方腾空全部厂房之日止，并同时计算违约金。故安晶木业享有合同的约定解除权，炎腾公司不享有合同的约定解除权，但安晶木业并未依据该约定行使合同的解除权，可视为双方对解除合同未作约定。炎腾公司是以安晶木业未办理环评手续构成违约为由而退租，根据前文分析，炎腾公司的退租理由不成立。对照《中华人民共和国合同法》第九十四条，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称租赁合同司法解释）第八条的规定，炎腾公司不享有法定解除权，其不是享有合同解除权的当事人。另外，就合同解除的程序而言，即便存在可解除的情形，也必须履行通知的义务，否则合同不能自行解除。炎腾公司未提供证据证明其以书面或口头明示的方式通知安晶木业退租。其拆走大部分设备后，至2019年12月12日，仍有部分财产留存在所租赁的厂房内。但其2019年12月12日所作出“办公室宿舍仓库不拆也不要”的意思表示，可视为双方对退租所作的交接。双方现对解除租赁合同意见一致，双方的租赁合同可予解除。安晶木业认可以2019年12月12日作为双方解除合同的时间，一审法院予以支持。炎腾公司主张合同解除的时间为2019年10月14日，不能成立，不予支持。3、炎腾公司承租的办公楼面积的确定。双方对所承租的厂房的面积3658.94平方米没有异议。安晶木业主张炎腾公司实际租用的办公楼的面积为688.16平方米，炎腾公司则主张其实际使用的办公楼的面积为442平方米。安晶木业提交的证据为办公室面积计算表、办公楼1楼和2楼的平面图，以及办公楼照片、催款通知书等；炎腾公司提供的证据为安晶木业法定代表人2018年11月13日的微信照片。双方订立合同时约定的配套房及公摊为542平方米，双方对对方所提供证据的效力均不予认可，对炎腾公司实际使用安晶木业哪些办公用房也存在争议。炎腾公司方陈海东的单据也表明，租赁期间炎腾公司方使用了安晶木业的配套房有办公室宿舍仓库。可见，双方在实际履行合同过程中，对合同约定的配套房及公摊进行了实际的变更，但双方对变更内容约定不明确，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十八条的规定，推定双方未变更。即办公楼面积仍以原合同中约定的542平方米作为相关费用计算的依据。基于合同的约定及以上事实的认定，炎腾公司第一年的租金应自2017年12月15日计算至2018年12月14日，租金为529318.44元[（3658.94*10.5+542*10.5）*12]。第二年的租金标准，厂房以每月每平方米11.55元计算，办公楼以每日每平方0.32元计算。故炎腾公司第二年的租金应计算为570434.68元[（3658.94*11.55*12+542*0.32*365）]。提前退租的违约金为6个月的租金，也即全年租金的一半285217.34元（570434.68/2）。针对安晶木业的第三项诉讼请求，炎腾公司退租时间确定为2019年12月12日，从2018年12月15日至2019年12月12日为362天，租金为565746.18元（3658.94*11.55*12*362/365+542*0.32*362）。炎腾公司第一年度共给付安晶木业573300元，除去约定的保证金40000后，多支付的3981.56元，可抵作第二年房租。第二年炎腾公司退租，其所交付的保证金4万元，依照双方的约定可予抵扣费用，炎腾公司已付房租为40万元，还应给付安晶木业房租为121764.62元（565746.18-3981.56-40000-400000）。针对安晶木业的第四项诉讼请求，双方约定了拖欠房租违约金的计算方法，按照约定，炎腾公司应当从2018年11月15日起给付第二年的房租。逾期按所欠房租日息为千分之五，即年息182.5%计算违约金。显然，拖欠房租违约金的计算方法，明显超过合理的范围，安晶木业自行调整为日息为万分之五，即年息18.25%。该利率标准仍超过2020年9月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）3.85%的4倍，一审法院酌定以（LPR）3.85%的4倍作为拖欠房租违约金的计算标准。对于炎腾公司的反诉，第一项诉讼请求，双方合同解除的时间上文已做确认。因炎腾公司尚需向安晶木业交纳第二年度的欠缴租金，故炎腾公司的第二及第四项诉讼请求，法院不予支持。第三项反诉请求，其要求安晶木业返还多收的水电费34157.2元，并提供了相应的证据一份，该证据加盖有安晶木业的印章。安晶木业提出异议，认为水电费是炎腾公司直接向陶金公司交纳，其只是受陶金公司的委托，向炎腾公司发送水电费的缴纳对账单。经法院审查，该份单据上只显示月份没有显示年份，炎腾公司的证据尚不足以证明安晶木业多收取了炎腾公司的水电费，炎腾公司可进行补证后另行主张权利。对第五项反诉请求，其主张安晶木业违约不成立，故要求安晶木业偿还违约金的诉讼请求，不予支持。对第六项反诉请求，其要求安晶木业承担装修费及添附费用折价257796.08元。一方面，炎腾公司的证据不足以证明该款项的真实性。另一方面，炎腾公司作为承租人违约，依照租赁合同司法解释第十一条第（二）项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”的规定，安晶木业也无需承担该项的费用。其请求与法不符，不予支持。对第七项反诉请求，要求安晶木业返还增容费用65791元，其证据为陶金公司的通知和以陶金公司名义交款的收据。安晶木业质证后表示，其并未收取其该项费用。炎腾公司的证据不具备证明力，且增容已形成附合，同样根据租赁合同司法解释第十一条第（二）项的规定，不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第七十八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条第（二）项之规定，一审判决：一、确认安晶木业与炎腾公司2017年11月23日签订的《工业厂房租赁合同》于2019年12月12日解除；二、限炎腾公司在判决书生效后十五日内支付安晶木业退租违约金285217.34元；三、限炎腾公司在判决书生效后十五日内偿还安晶木业拖欠的租赁费121764.62元，并支付该款自2018年11月15日起至实际履行之日止，以2020年9月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）3.85%的4倍为标准计算的逾期支付房租的违约金；四、驳回安晶木业的其他诉讼请求；五、驳回炎腾公司对安晶木业的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9034元，由安晶木业负担2010元，由炎腾公司负担7024元（在判决书生效后十五日内支付给安晶木业）。反诉案件受理费减半收取4517元，由炎腾公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，炎腾公司上诉主张安晶木业违反了自己办理环评手续的承诺，构成违约，但根据安晶木业出具的《承诺函》的内容，安晶木业办理环评手续，炎腾公司负有向安晶木业提供相关资料的义务。安晶木业举证证明其履行了办理环评手续的义务，因炎腾公司的不配合，其从陶金公司所租赁厂房中转租给炎腾公司的部分，环评未予办理。因炎腾公司既未举证证明其履行了向安晶木业提供相关资料的义务，也未向法庭举证证明其因环评手续不全，导致不能正常生产。且根据炎腾公司陈述，其与安晶木业订立租赁合同之后，并未实际使用，厂房的实际使用人为其关联企业南通炎腾家居有限公司。故炎腾公司主张安晶木业违约的上诉理由不能成立。关于双方租赁合同解除时间的确定，根据安晶木业提交的陈海东所出具的单据，可以证明炎腾公司方在2019年12月12日仍有部分财产留存在安晶木业处，即便一审判决认定炎腾公司于2019年10月起从安晶木业撤离，但不等于2019年10月撤离结束，一审判决根据双方举证情况，结合安晶木业认可以2019年12月12日作为双方解除合同时间的事实，认定合同解除的时间为2019年12月12日并无不当。综上，炎腾公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9034元，由上诉人上海炎腾建筑装饰有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 卢 丽审判员 郭相领审判员 杜太光二〇二一年二月二十二日书记员 盛姝玲