民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初10698号 原告（反诉被告）：魏能煌，男，1933年10月22日出生，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：魏贞民（原告儿子），住南京市。 被告（反诉原告）：车士超，男，1989年5月29日出生，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，汉族，住内蒙古赤峰市。 委托诉讼代理人：赵海玉，浙江金麟律师事务所律师。 原告（反诉被告）魏能煌与被告（反诉原告）车士超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）魏能煌的委托诉讼代理人魏贞民，被告（反诉原告）车士超及其委托诉讼代理人赵海玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏能煌向本院提出诉讼请求：1、被告支付租赁房屋合同拖欠的租金损失10375元；2、被告支付至搬出房屋时的水费510元、宽带费360元和电费653.4元，共计1523.4元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告于2020年2月10日和被告针对南京市，约定租期到2021年2月19日，租金每月1250元，每月19日前给付下个月房租，否则罚2个月的房租并赔偿房屋空租等损失。被告无故毁约房租未付，现请求法院公平裁量，维护原告的合法权益。 被告车士超辩称，1、被告不存在拖欠租金情况，无需向原告支付拖欠的租金，且原告应该退还被告的租金以及房屋押金。被告自入住之日起曾多次向原告反映房屋潮湿不宜居住的情况，原告承诺若房屋潮湿可以免除被告的房租。2020年6月21日凌晨，被告搬离原告房屋，并将钥匙留在房屋抽屉里。被告通过微信告知原告，此后并未在原告房屋内居住，所以无需支付房租；2、被告应该向原告支付的水费为107.5元，电费559.2元，被告无需向原告支付宽带费。被告自2020年6月21日搬离房屋时水表读数为900，电表读数为7668。此后，被告没有使用水电，所以无需承担多出部分的水电费。关于宽带费，因为原被告双方在合同中没有约定宽带费，且被告在微信中表示不需要使用原告的宽带，也不会支付宽带费，原告私自更改合同，并执意将宽带密码发送被告，被告没有使用，所以无需支付宽带费；3、被告交付原告押金1250元，应该扣除水电费后多余部分退还被告。 反诉原告车士超向本院提出反诉请求为：1、解除租赁合同；2、请求退还押金583.3元（1250-107.5-559.2），房租6250元。3、本诉和反诉的诉讼费由原告承担。事实及理由同上。 反诉被告魏能煌辩称，反诉原告的诉讼请求没有事实及法律依据，不予认可。 本院经审理认定事实如下： 原告魏能煌是案涉房屋的所有权人。原告将案涉房屋分割成三间单室套。2020年2月10日，原告魏能煌与被告车士超签订租赁合同一份，约定原告魏能煌将案涉房屋的一个单室间出租给车士超，租期从2020年2月10日至2021年2月19日，月租金1250元，押金2500元。双方不得违约，否则须支付押金作为赔偿金，并赔偿房屋空租和可能的租金损失。租赁合同下方同时注明：电表6969度，每度0.9元；水表857度，每度2.5元；宽带每月30元。 被告车士超对上述租赁合同的真实性不持异议，但主张该合同只有一份原件在原告处，合同下方注明的水电表读数、费用及宽带费用的字样，被告签字时并没有。被告当庭提供其持有的租赁合同照片一份，该份租赁合同下方无水电表的读数、费用及宽带费用的字样，合同其他内容与原告魏能煌提供的合同内容一致。原告对该份合同的真实性不持异议，但认为合同有两份，双方签字后一起去查看水电表的读数，被告说拍摄合同照片给他朋友看帮助审查。水电查看完毕后，原告才将数据记载于两份合同上，故照片中的合同没有记载上述内容。被告对签订合同时双方一起查看水电表的事实不持异议，对于合同记载的水电表读数和单价予以认可，但否认双方协商过网络宽带事宜，对宽带费用不予认可。 上述合同签订后，原告于2020年2月9日支付2500元，同年3月10日支付1250元，同年4月11日支付1250元，同年5月11日支付1250元，同年6月14日支付1250元，共计支付7500元。被告于2020年6月21日搬离案涉房屋，并向原告发送微信一条，内容为：“这个房子太潮了，都发霉了，屋子里面全是发霉的味道，坚持住了几个月了，实在是不能再住下去了，潮的一塌糊涂，潮的腰腿都痛，你说潮就免我房租，前面的房租也别免了，把这个月剩余的20天的房租和押金退给我吧”。被告向本院提交其离开时拍摄的水电表照片，水表读数为900，电表读数为7668.9。原告主张，被告离开其并不知晓，被告走后，房间内马桶在流水，热水器的电源仍在开着，最终的水电读表数应以下一份租赁合同为准。 2020年11月1日，原告魏能煌将案涉房屋出租给案外人李明辉。双方约定租赁期限自2020年11月2日至2021年2月19日，合同注明水表1061度，每度2.5元；电表7695度，每度0.9元，宽带每月20元。 关于房屋潮湿与网络宽带费用问题，被告入住案涉房屋后，多次与原告通过手机微信沟通。2020年2月10日，原告发送微信：“空调单冷的怎么住，冻死了，单冷的没办法住了，而且一楼雨天比较潮，空调热还能去去湿，这怎么住”，被告回复：“单冷有什么了不起，大不了给你一个取暖器不就结了。一楼雨天比较潮，如果你雨天找到潮的证据我就免你的房租”，原告后回复：“那先给我一个取暖器吧”。2020年2月16日，原告发送微信：“我问了下，电费都说白天是5毛，晚上是3毛，你这9毛太贵了，而且你这空调单冷的，这取暖器太费电了，我之前整租的，电费支付宝上交的，所以没注意电费多少钱，你和我说电费是一样的，我就相信了，还有就是我刚又看了下合同，后面加上去的电费和水费，我看你下面还写了一个是宽带吗，30元每月，这我也不同意的，你还说我欺负老实人，房租我让你便宜30块，你电费就给我涨价，我想晚租几天都不行，你把合同延长到19号我什么都没说，写合同的时候你还给我写个宽带费进去，房子住进来还一大堆问题，你这是欺负老实人是吧？”2020年3月4日，原告向被告发送微信图片一张，内容是网络宽带的账号及密码。被告回复：“WIFI我不用了，上次和你说过了呀”，原告回复：“我们合同怎么写的，白纸黑字口说无凭，君子协议”。庭审中，被告车士超认可，原告给了取暖器供其使用。 以上事实，有双方当事人当庭陈述、租赁合同、照片、微信聊天记录等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，原告魏能煌与被告车士超就案涉房屋签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同约定的租赁期限至2021年2月19日。双方一直通过微信沟通联系，被告于2020年6月21日搬离案涉房屋并通过微信告知原告，原告收到微信后未提出异议，并于2020年11月1日将案涉房屋出租给他人，因此，该租赁合同实际已于2020年11月1日解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，被告解除合同的理由是房屋内潮湿发霉，其提供的视频及照片仅显示房屋墙面存在水滴等情形，不足以证明案涉房屋因潮湿导致其无法居住的主张。从双方于2020年2月10日的微信聊天记录可以证明，被告提出房屋潮湿和空调单冷的问题后，原告提出加一个取暖器方式予以解决，被告也予以认可。因此，被告解除合同的理由不能成立，其在租赁期限内拒绝继续承租案涉房屋的违约行为导致合同解除，应赔偿原告损失。 租赁合同约定租期自2020年2月10日至2021年2月19日，押金为2500元，每月租金1250元，被告实际已支付7500元，故被告已付清至2020年6月10日的租金。被告应赔偿原告房屋闲置及另行出租导致的租金损失，从2020年6月11日至2020年11月1日的房屋闲置导致租金损失为5833元（1250元/月*4个月20天），2020年11月1日，原告将案涉房屋以每月1000元另行出租给他人致每月租金收益减少，至2021年2月19日，租金减少损失共计900元（250元/月*3个月18天），故租金损失共计6733元，被告应予赔偿。 关于水电费及宽带费用。被告应当缴纳承租期间产生的水电费用。被告搬离案涉房屋已微信告知原告，原告应当及时查看。原告主张被告搬离后，案涉房屋存在马桶流水及热水器电源开通的情形，其就该主张未提供证据予以证明。被告于2020年离开案涉房屋时拍摄的照片显示，水表读数为900，电表读数为7668，双方签订租赁合同时，水表读数为857，电表读数为6969，故被告应支付水费107.5元（43*2.5），电费为630元（0.9*699.9）。原告提交的租赁合同明确记载宽带费用为每月30元，被告提交的租赁合同照片并非原件，该证据的证明力小于原告提交的租赁合同原件，故本院确认每月30元的宽带费用属于双方约定的合同内容。原告于2020年3月4日告知被告网络宽带的账户及密码，故被告应支付2020年3月4日至6月21日的宽带费用107元。 租赁合同已于2020年11月1日解除，反诉原告在诉讼中提出解除租赁合同的诉讼请求没有事实基础，本院不予支持。因反诉原告的违约行为导致租赁合同解除，且其在搬离案涉房屋时明确表示之前的房屋租金不需要免除，故反诉原告要求返还房屋租金的诉讼请求本院不予支持。关于押金，租赁合同约定，双方不得违约，否则须支付押金作为赔偿金。该处约定的赔偿金实质为违约金。反诉原告的违约行为给反诉被告造成的损失高于约定的违约金，故反诉原告应赔偿反诉被告实际发生租金损失。反诉原告交纳的押金2500元应当充抵损失，故其要求返还租金及押金的诉讼请求，本院均不予支持。 综上，押金2500元充抵后，被告车士超应赔偿原告租金损失4233元，并支付水费107.5元、电费630元、网络宽带费107元，合计5077.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条之规定，判决如下： 一、被告车士超于本判决生效之日起十日内赔偿原告租金损失4233元，并支付水费107.5元、电费630元，网络宽带费用107元，合计5077.5元； 二、驳回本诉原告魏能煌的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告车士超的全部诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费97元，因适用简易程序减半收取48.5元，原告魏能煌负担18.5元，被告车士超负担30元；反诉案件受理费25元，由反诉原告车士超负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。       审判员 李 彭 二〇二一年二月二十四日 书记员 刘柳明