黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑0108执异58号案外人：段淑艳，女，汉族，1962年7月6日出生，住哈尔滨市南岗区。委托代理人：马锡力（系段淑艳丈夫），男，汉族，1961年9月30日出生，住哈尔滨市南岗区。委托代理人：孙立伟，黑龙江海天庆城律师事务所律师。申请执行人：朱文玲，女，汉族,1962年8月28日出生，住哈尔滨市南岗区。委托代理人：刁志文（系朱文玲丈夫），男，汉族，1958年3月1日出生，住哈尔滨市呼兰区。被执行人：段忠元，男，汉族,1970年6月13日出生，住哈尔滨市南岗区。被执行人：哈尔滨工大骏源环保科技有限公司，住所地哈尔滨市平房区。法定代表人：贺平，该公司总经理。本院在执行申请执行人朱文玲与被执行人段忠元、哈尔滨工大骏源环保科技有限公司民间借贷纠纷一案中，2020年6月5日作出（2020）黑0108执309号之三执行裁定书，裁定查封被执行人段忠元名下位于哈尔滨市南岗区的房产。案外人段淑艳提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，案外人段淑艳委托代理人马锡力、孙立伟、申请执行人朱文玲委托代理人刁志文、被执行人段忠元、被执行人哈尔滨工大骏源环保科技有限公司法定代表人贺平参加听证。现已审查终结。案外人段淑艳称，哈尔滨市平房区人民法院（2020）黑0108执309号之三执行裁定书执行内容为案外人的财产。1、段淑艳与段忠元在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。该房产于1999年由被执行人段忠元卖给段淑艳，2003年签订卖房协议。2、段淑艳在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。3、段淑艳已支付全部价款。根据《卖房协议》，段淑艳已经于2003年9月8日前以现金方式将购房款全部付清。4、非因段淑艳自身原因未办理过户登记。当时产权证在哈工大房产处，不能过户，后可以办理过户时，该房产被段忠元抵押贷款。段淑艳要求过户时，段忠元以贷款无法马上还清为由，与段淑艳签定了承诺书，承诺于2017年12月抵押结束后，即刻无条件办理产权过户，但至今仍推诿不给过户。申请中止对涉案房产的执行。案外人提出书面异议并提交：1、卖房协议；2、承诺书、短信截图、档案查阅情况回证；3、装修费收条；4、户口薄、水费票据、水费通知单、燃气费票据、燃气换表单、电费通知、卫生费票据、电器售后服务工作单、产品换保卡、热水器收据、安装、保养单、电子门钥匙担保书、售货单、宽带接入业务用户卡、宽带交费票据、网通计费用户更改单、收视费票据、租房协议、热费发票、邻居证言；5、报警记录；6、（2019）黑0103执异188号执行裁定书；7、段淑艳女儿马建欣入学体检表；8、（2020）黑0103民初1875号案件笔录;9、哈尔滨工业大学住房改革与管理中心出具的证明。申请执行人朱文玲称：1、哈尔滨市南岗区房产所有权人为段忠元，有哈尔滨市房地产管理局所发房权证。2、案外人提供的《卖房协议》、《承诺书》不是段忠元真实意思表示。再者交没交钱是买卖是否成立的根本所在。南岗区人民法院（2020）黑0103民初1875号开庭笔录中段淑艳承认《卖房协议》是2003年形成房款10万元，已经包括了房改买断费3.8万元，而工大公房是2005年，证明案外人明显说谎。段某证实“卖房协议是假的，协议上记载的此房出卖价10万元段淑艳就根本没给过段忠元”。4、案外人和被执行人的纠纷，适用的法律应为《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条。5、段忠元提供的水费、污水费、供热费，尤其是供热费是从段忠元工资直接扣除，证实段忠元不仅仅拥有房权证，也对房屋提供主要管理费用的热费。6、案外人提供的南岗区人民法院（2019）黑0103执异188号执行裁定书，没有传唤被执行人段忠元、赵春辉到庭，回避二人举证，适用法律错误，故意绕开《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定。综上，平房区人民法院（2020）黑0108执309号之三适用法律正确，请求法院驳回案外人异议。申请执行人朱文玲提交：1、段忠元出具的证明材料；2、段忠元房产证复印件；3、缴费通知、缴费发票；4、（2020）黑0103民初1875号案件开庭笔录。被执行人段忠元称，买卖协议本身是虚假的，不成立，其不能以10万元的价格出售房屋，段淑艳没有支付给其10万元购房款。卖房协议和承诺书上签字是段忠元签的，但是卖房协议是虚假的，当时段淑艳到其大姐段书兰家作闹，其是为了应付段淑艳才写的承诺书。卖房协议上赵春辉的签字并非是其本人签署，当时其并没有到场。被执行人段忠元提交：1、证人段某的证言；2、户籍证明。被执行人哈尔滨工大骏源环保科技有限公司称，此事与该公司无关。本院查明，2003年9月8日，案外人段淑艳与被执行人段忠元签订《卖房协议》，写明段忠元将哈尔滨市南岗区卖给段淑艳，因段忠元将公产房产证及房产买断发票丢失，故待私产产权证下发后，段忠元将私产产权证交给段淑艳。此房出卖价10万元，段淑艳已付清，待此房产的房产部门允许更名时，由段忠元负责更名。协议甲方有段忠元、赵春晖签字，乙方有段淑艳、马锡力签字，证明人有段淑兰、段淑华签字。2016年5月17日，段忠元出具《承诺书》，承认将哈尔滨市南岗区房产出售给段淑艳，产权归段淑艳所有，购房款已付清。段忠元于2014年12月开始在段淑艳不知情情况下私自将涉案房产抵押贷款，承诺到2017年12月抵押结束后，即刻无条件给段淑艳办理产权过户，该承诺书承诺人有段忠元签字，证人处有段淑兰、王斗祥签字。申请执行人朱文玲与被执行人哈尔滨工大骏源环保科技有限公司、段忠元民间借贷纠纷一案，本院于2019年6月12日作出（2019）黑0108民初926号民事调解书，调解确认：一、被告哈尔滨工大骏源环保科技有限公司、段忠元共同偿还原告朱文玲欠款219,474.36元，此款于2019年9月12日前付清；二、被告哈尔滨工大骏源环保科技有限公司、段忠元于2019年9月12日前给付原告朱文玲欠款利息（该利息以本金219,474.36元为基数，自2018年12月5日起按年利率24%计算至实际给付之日止）。调解书生效后，哈尔滨工大骏源环保科技有限公司、段忠元未履行生效法律文书确定的义务。朱文玲向本院申请执行，本院以（2020）黑0108执309号立案执行。在执行中，本院于2020年6月5日作出（2020）黑0108执309号之三执行裁定书，裁定查封被执行人段忠元名下位于哈尔滨市的房产，与哈尔滨市南岗区。本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（三）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人段淑艳与被执行人段忠元在法院查封涉案房产前签订了卖房协议，且段忠元出具的承诺书中表明已收到购房款，虽段忠元称卖房协议及承诺书并非真实意思表示，但其未能提供证据证明其在签订上述协议及承诺书时受到欺诈、胁迫等情形，故不予采纳。案外人提供的缴纳房屋的电费、水费票据及租赁合同，可以认定段淑艳在法院查封前已合法占有了涉案房产，且段忠元出具的承诺书证明未办理产权证非因买受人自身原因。综上，案外人段淑艳的异议请求成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对哈尔滨市南岗区房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向哈尔滨市平房区人民法院提起诉讼。本裁定送达后立即生效。审判长  温靖玉审判员  赵 娜审判员  张春阳二〇二一年二月三日书记员  付 睿