河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0305民初189号原告：董灵娜，女，1982年2月26日出生，汉族，现住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：张豫军，河南洛淳律师事务所执业律师，代理权限：一般代理。被告：吴金钻，男，1978年1月26日出生，汉族，福建省晋江市人，现住洛阳市老城区。原告董灵娜诉被告吴金钻为装饰装修合同纠纷一案，本院依法适用小额诉讼程序，于2021年2月3日公开开庭进行了审理。原告董灵娜及其委托诉讼代理人张豫军、被告吴金钻均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告赔偿26000元租金；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2017年11月8号，原告与案外人韩星星签订《房屋租赁合同》，租下涧西区九都西路浅井头村安置房3号楼下一楼东面第2间门面房，用于餐饮，约定月租金13000元，随后原告按照租赁合同约定支付给韩星星5000元押金和2017年12月8月至2018年6月7日6个月共计78000元租金。租房合同签订后，被告吴金钻得知原告租赁的门面房尚未装修，即找到原告讲，他是专业做装修的，承诺保证用20天的时间在11月底前，按照原告的要求装修完毕，在当年12月份让原告的饭馆正常营业。谈妥装修事项后，原告就将装修饭馆工程交于被被告。在装修期间，被告没有按照装修的进度施工，工期一拖再拖。原告在2017年12月8号办理了"洛阳市涧西区玖味饺子坊"营业执照。结果，被告直到2018年2月3号才把装修的饭馆交于原告，致使原告在2017年12月份、2018年元月份因被告承诺将装修完毕的饭馆没有按期交付，导致原告无法经营，造成两个月的房租损失计26000元。被告辩称：作为装修方，如果原告资金到位，不可能拖延工期，原告迟迟不给钱，被告垫钱去装修，如果被告不垫钱，拖延工期更长，我认为原告主张的租金损失，不应该由我承担。2021年2月5日，被告补充辩称：一、被告吴金钻不存在违约行为，不应向原告董灵娜承担赔偿责任。1.被告从未与原告约定或承诺案涉房屋的装饰装修工作可以在2017年11月底或12月交工。2017年董灵娜因经营需要承租了案涉房屋，即洛阳市涧西区九都西路浅井头村安置房3号楼下一楼东面第2间门面房。因我二人是朋友关系，原告对我一直从事装修工作熟知，于是找到我装修房屋，我与原告口头约定按工程进度付款，工程完工原告董灵娜付清全部装修价款。但是我从未承诺或与原告约定可以在2017年11月底或12月交工。2.被告从事装修行业十几年，经验丰富，本案中案涉房屋面积较大，涉及装修较为复杂，按以往经验，案涉房屋装修全部完工需45天至60天，于情于理被告不可能向原告承诺20天交工。3.原告亦未提交有关工期约定为20天的证据材料。庭审中原告提交的证据仅能证明双方就原告就在装修方面的问题与被告进行沟通，以及被告向原告催要装修价款的事实，而不能证明被告承诺工期为20天。依照《民事诉讼法》的相关规定，应由原告自行承担举证不能的后果。二、原告与案外人签订《房屋租赁合同》，应自行承担后果，不应由被告承担房屋租金的损失。原告既承租了案外人的房屋进行经营，作为承租人应自行承担支付租金的义务，且原告没有实际经营期间的租金损失并非由被告造成，而是原告的正常经营支出。反而是被告装修过程中在多次向原告催要装修款无果的情况下，自行垫资完成案涉房屋的装修，原告至今拖欠被告装修价款五万余元。故本案被告不应承担原告的任何损失。三、引起本案之诉的原因。2017年原、被告达成装修房屋的合意，由被告对原告承租房屋进行装修装饰，双方约定按工程进度付款，工程完工原告董灵娜付清全部工程价款。事实是原告在工程完工后仅支付了72000元装修款，后经被告多次催要仍未支付，甚至不与被告进行工程量结算。被告无奈于2019年9月诉至洛阳市涧西区人民法院，后经法院委托第三方鉴定机构鉴定，案涉房屋的装修价值为122770元。原告为逃避付款责任，提起本案诉讼。综上，本案被告没有任何违约行为，不应承担赔偿责任，原告要求被告赔偿租金26000元的诉求没有事实和法律依据，请贵院依法保护被告的合法权益，驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求向法庭提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：2017年11月8日，原告董灵娜与案外人韩星星签订《房屋租赁合同》一份，根据合同约定，原告董灵娜承租洛阳市九都西路浅井头村安置房3号楼下一楼东面第2间门面房，用于餐饮经营，租赁期限为2017年12月8日至2020年12月7日，月租金13000元。原告董灵娜按照合同约定支付给案外人韩星星押金5000元和2017年12月8月至2018年6月7日共6个月的租金78000元。原告董灵娜和被告吴金钻经口头协商，共同约定由被告吴金钻包工包料对前述房屋进行装修，双方并未约定装修工程总价款。关于施工期限的届满时间，原告当庭述称：“2017年11月8日我和案外人韩星星签订房屋租赁合同，当天我把房子的钥匙交给吴金钻，吴金钻承诺装修时间20天”，而被告当庭辩称：“2017年9月份，双方口头约定工期是一个半月到两个月之间，工期截止到2017年11月底”。关于案涉房屋装修款的支付方式，经法庭询问，原告董灵娜述称：“口头约定由被告先施工，后由原告统一付款。”而被告当庭辩称：“口头约定由原告按照实际进度付款，由原告先付一部分款后，再由被告实施该部分款项相对应的工程，以此方式并按进度付款后施工。”关于实际施工过程中的工程量完成情况及装修款的支付方式，原告董灵娜自认被告于2017年11月9日开始进场施工及垒墙，水电亦进场，正在铺砖，其于2017年11月21日通过现金方式向被告吴金钻支付装修款50000元；而被告辩称，其从原告董灵娜手中接到案涉房屋的钥匙后的第二天开始进场施工，一周后原告向其支付5万元现金，此时水电、装空调、垒墙、砌墙已经施工完毕，正在开展铺砖项目。此外，对于其他各笔装修款的支付方式，双方当事人一致认可，2018年1月9日，铺砖、刷墙、水电工程完毕，但木工和门头尚未完工，原告董灵娜于当日通过微信转账方式向被告吴金钻支付装修款10000元；2018年1月13日，木工和门头仍尚未完工，原告董灵娜于当日又通过微信转账方式向被告吴金钻支付装修款4000元。关于案涉房屋的装修工程实际竣工时间，原告述称：“2018年2月3号。”而被告当庭辩称：“2017年11月底。”在案涉房屋的装修过程中，原告董灵娜与被告吴金钻之间于2017年10月31日至2018年4月19日期间，多次通过微信方式沟通案涉房屋的装修事宜，其中，原告董灵娜于2017年12月2日发送微信：“现在厨房下水做的样子是按家装做的，饭店厨房下水肯定用不成！”并于2017年12月3日发送微信：“明天水电工才去，让我白等一天。你可真墨迹。”后又于2017年12月14日发送微信：“砖还没铺完呢？啥情况？”原告董灵娜于2018年1月7日发送微信：“来这边时我给小徐打过电话，他说这边有人干活，我来了，没人，门锁着。”“就按你们说的，装修款最少得付百分之六十的，我已经给你5万，从我把钥匙给你多少天了，结果呢？没有达到预期的效果不说，现在还是个这！”被告吴金钻于2018年1月7日发送微信：“怎么会没计划了，我也是一项一项的做呀！下周全部弄好。”后于2018年1月30日发送微信：“说实话我真不知你二十多万是怎么花出去的，到目前你给我6万4仟，就目前厨房里面这些东西和桌上都可以算的出来，不可能有十六七万呀？你算错了吧，有意见就说，不对的就改，我一直也没催你，工头不找我我也不会给你打电话的，年底了工人都要回家了这也正常。”原告董灵娜于2018年1月31日发送微信：“灯，屏风，阀门漏水，墙画今天能弄完吗？”并于2018年2月1日发送微信：“咋回事不接电话。你到底啥意思？你要不找工人来弄，我都找人弄了。一天赔500。问问小徐镜子做好没？”被告吴金钻于2018年2月1日发送微信：“嗯。”原告董灵娜于2018年2月6日发送微信：“屋里呛死了，坐不住人。人来了，一炒菜，屋里太呛，专业装酒店，不做排烟吗？客厅排气扇怎么解决？”被告吴金钻于2018年2月6日发送微信：“刚忙完，我没说别人，有问题我会安排人去弄，明天从郑州回来后再过去弄。”此外，原告董灵娜与被告吴金钻聘请的案外人即装修工人徐强之间于2017年1月3日至2018年2月7日期间，多次通过微信方式沟通案涉房屋的装修事宜，其中，原告董灵娜于2018年2月1日发送微信：“不接电话啥意思？就这样都交工了吗？镜子要做多长时间？”后于2018年2月1日发送微信：“镜子要做多长时间？”并再次于2018年2月3日发送微信：“镜子掉了，没粘住。收到请回复。”案外人即装修工人徐强于2018年2月3日发送微信：“收到了，明早处理。”2017年12月8日，原告依法办理了字号为"洛阳市涧西区玖味饺子坊"的个体工商户的营业执照，营业执照显示经营地址即为案涉房屋所在地，经营者为原告董灵娜。另查明，吴金钻于2020年12月10日以董灵娜、案外人洛阳市涧西区玖味饺子坊为被告向本院提起装饰装修合同纠纷诉讼，案号为（2020）豫0305民初7448号。该该次诉讼中，吴金钻提交的《民事起诉书》中载明：“…诉讼请求：1、判令二被告共同向原告支付装修费…及逾期利息…事实与理由：2017年9月，原告受被告董灵娜委托承接洛阳市涧西区浅井头中弘广场玖味饺子坊的装修工作，双方口头约定该工程由原告方包工包料，付款方式为按工程进度付款，工程完工被告董灵娜付清全部工程价款。同年11月该工程全部完工并交付给被告董灵娜使用，董灵娜遂在该址注册了字号为“洛阳市涧西区玖味饺子坊”的个体工商户，经营者为董灵娜本人。……”吴金钻之后提交的《变更诉讼请求申请书》中载明：“…申请将本案诉讼请求变更如下：1、二被告向原告支付装修费…及逾期利息…”此外，在该次诉讼之前，吴金钻向本院申请对位于涧西区九都西路××村安置房××楼××东面××西区××饺子××房屋××室内装饰装修价值进行评估，经本院依法委托，洛阳永道凯桥资产评估事务所对前述鉴定事项进行评估，该事务所于2020年8月28日出具洛永凯评报字【2020】第012号《洛阳市涧西区人民法院委估吴金钻装饰装修价值评估项目资产评估报告》（以下简称《评估报告》）一份，载明：“…六、评估结论：经评估，于评估基准日2017年11月30日，位于涧**九都西路××村安置房××楼××东面××**××饺子××房屋××室内装饰装修项目的评估值为￥122770元，大写金额：人民币壹拾贰万贰仟柒佰柒拾圆整。”该报告中的《装修装饰工程评估明细表》载明：“1.强弱电改造评估净值8900.00；2.垒墙粉墙评估净值4230.00；3.厨房地面及水槽评估净值1230.00；4.防水评估净值2320.00；5.空调评估评估净值16000.00；6.地面瓷砖评估净值9250.00；7.厨房卫生间墙砖评估净值9930.00；8.过门砖评估净值150.00；9.墙面批刮腻子评估净值1760.00；10.墙面肌理漆评估净值740.00；11.顶面喷漆评估净值1200.00；12吧台及冷热菜明档…；13.吊顶…；14.卫生间门…；15.厨房亮窗玻璃…；16.墙裙…；17.餐桌造型隔断…；18.餐桌造型装饰柜…；19.洗手台…；20.门头…；21.卡座…；22.设计费…评估净值2540元；23.排烟排气管道…”经法庭核实，其中，1-5项共计32680元，6-11项共计23030元。在本次诉讼的庭审中，就双方当事人口头协商装修案涉房屋时，被告是否知道该房屋的实际租赁期限、房屋的使用目的和实际使用时间等问题，经法庭询问，原告回答：“我口头告知被告2017年11月8日至2017年12月8日是装修期间，从2017年12月8日开始算房租，租赁房屋的目的是做饺子馆经营用。之前我通过电话和当面口头告知的方式，向被告明确过租赁费一个月是13000元。”而被告回答：“原告告诉我，房屋是她租赁的，租赁时间不知道，只知道装修目的是做饺子馆经营用，原告只是说2017年12月初饭店营业，但是没有说具体时间。我没有见过租赁合同，原告提过每平方米租金多少钱，但是具体金额记不清了。”以上事实，由原告与案外人韩星星签订于2017年11月8日的《房屋租赁合同》，案外人韩星星出具于2017年11月8日的编号为№3829635、№3829636的收据两张，原告董灵娜、案外人韩星星和吕晓兵的微信聊天转账记录，2017年11月8日的董灵娜的"工商银行"电子回单及案外人吕晓兵的"交通银行"电子回单，原告董灵娜与被告吴金钻之间的手机微信聊天记录，原告董灵娜与案外人徐强（吴金钻聘请的装修工人）的手机微信聊天记录，原告提交的被告吴金钻在（2021）豫0305民初7448号案件中提交的《民事起诉书》、《变更诉讼请求申请书》和《洛阳市涧西区人民法院委估吴金钻装饰装修价值评估项目资产评估报告》，以及当事人陈述等证据在卷资证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据经质证的相关证据，结合双方诉辩意见，本案的争议焦点为：（1）关于案涉装修工程约定的竣工时间。因被告所提出双方口头约定的竣工时间为“2017年11月底”的答辩意见，与原告关于“2017年11月8日当天我把房子的钥匙交给吴金钻，吴金钻承诺装修时间20天”之陈述意见基本一致；再者，鉴于吴金钻在本次诉讼中自认“其从原告处知晓房屋装修目的系做饺子馆经营使用，且2017年12月初饭店营业”，而吴金钻在庭后补充答辩时亦主张“其从事装修行业十几年，经验丰富”，故此，被告吴金钻在其明知“案涉房屋的营业时间为2017年12月初”的情况下，其在与原告事先口头沟通洽谈案涉房屋的装修事宜时，足以有能力且应当对施工期限、项目及进度等情况作出谨慎、合理、恰当的预期和判断，故此，对于被告庭后关于“被告从未与原告约定或承诺案涉房屋的装饰装修工作可以在2017年11月底或12月交工”的补充答辩意见，与其在本次诉讼庭审时的当庭答辩意见相矛盾，本院不予采信；并据以确认双方口头约定工期截止到2017年11月底。（二）关于案涉装修工程实际的竣工时间。根据原、被告之间自2017年10月31日至2018年4月19日关于沟通案涉房屋装修事宜的微信聊天内容，以及原告与被告聘请的装修工人徐强之间于2017年1月3日至2018年2月7日关于沟通案涉房屋装修事宜的微信聊天内容，鉴于截至2018年2月3日，被告仍未将案涉房屋的装修工程全部施工完毕且经原告验收合格，故此，对于原告提出的案涉房屋装修工程实际竣工时间系2018年2月3日的诉讼主张，本院予以采信；而被告关于实际竣工时间为2017年11月底的答辩意见，证据不足，本院不予采纳。（三）关于在实际施工过程中装修款的支付方式。鉴于被告当庭提出“口头约定按照实际进度付款，先付款后施工”的辩论意见，与其本人所提交落款日期为2019年10月份的《民事起诉书》中所载“口头约定…付款方式为按工程进度付款，工程完工被告董灵娜付清全部工程价款”的陈述意见前后矛盾，结合双方当事人关于“实际施工过程中，原告在被告组织施工完毕一部分工程量后向其支付部分装修款”的一致陈述意见，本院对于被告提出“原告按照实际进度向其付款”的答辩意见予以采信；而对于被告提出“由原告先付一部分款后，再由被告实施该部分款项相对应的工程，以此方式并按进度付款后施工”的答辩意见不予采信。故此，本院据以确认，在实际施工过程中，装修款的支付方式均为由原告按工程进度付款，即在被告组织实施部分工程后，原告应向被告支付相应部分工程量的装修款，在工程全部完工后，被告董灵娜付清全部工程价款。（四）关于被告施工完毕的部分工程量和原告应付相应装修款数额之确认问题。（1）根据日常生活经验法则，结合装饰装修工程施工过程中较为合理、科学的必要开工项目及先后顺序，以及装修工程中的常规性操作规范，结合原告关于“2017年11月9日，被告开始施工及垒墙，水电工亦进场，正在铺砖，原告于2017年11月21日给了被告5万元现金”的陈述意见，对于被告提出的原告在第一次支付装修款50000元时，被告组织施工完毕的工程量包括水电工程改造、装空调、垒墙，且正在开展铺砖项目的答辩意见，并不违反装修流程，且符合施工常理，本院予以采信。在原告于2018年1月9日向被告支付第二笔装修款10000元时，鉴于双方一致认可被告组织施工完毕的工程量为铺砖、刷墙，本院对被告于2018年1月9日施工完毕的前述工程量予以确认。（2）根据《装修装饰工程评估明细表》所载的各项工程名称及相应评估净值，鉴于垒墙、粉墙的价款系合并评估，致本院对该两项工程的单独费用查证不能，为查明事实和核算方便需要，本院确认截至2017年11月21日，对于被告组织施工完毕的水电工程改造、装空调、垒墙和尚未施工的刷墙之工程量，原告应支付的相应装修款为32680元（1-5项），而原告当日向被告支付的装修款为50000元。而自被告组织施工后至原告于2018年1月9日第二次向被告支付装修款10000元时，对于被告组织施工完毕的水电工程改造、装空调、垒墙、铺砖、刷墙之工程量，原告应支付的相应装修款为55710元（1-5项32680元+6-11项23030元）。综上，截至2018年1月9日，原告已累计向被告支付装修款60000元（50000元+10000元）。（五）在装修合同实际履行期间，双方当事人是否存在违约情形以及过错责任负担问题。（1）在约定的工期即2017年11月底届满之前，原告已及时、超额向被告支付了相应工程量的装修款，但被告所施工完毕的工程量仅为总工程量的一半（11项÷22项），而已施工完毕的工程量中存在部分瑕疵。而自被告组织施工后至2018年1月9日，对于施工完毕的水电工程改造、装空调、垒墙、铺砖、刷墙之工程量，原告亦已及时、超额向被告支付了相应工程量的装修款。故此，本院确认截至2018年1月9日，原告依约履行了向被告及时、足额支付相应工程量的装修款之合同义务，而对于装修工程延迟交工且交付工程量尚有部分瑕疵的后果，系由被告其单方过错所致，该情形显属违约，故此，本院确认，在案涉房屋租赁期间起算之日（2017年12月8日）至2018年1月9日期间，应由被告依法对原告的经济损失承担赔偿责任。（2）在2018年1月10日至原告主张的装修工程实际竣工之日2018年2月3日期间，在被告组织开展的木工和门头仍尚未完工的情况下，原告于2018年1月13日再次向被告支付装修款4000元；此外，根据原告与被告以及原告与案外人徐强（吴金钻聘请的装修工人）的微信聊天记录，足以证实被告在此段时期内组织施工的过程中，确实存在有非系原告原因所致的装修进度拖延、装修项目不合格等情形，被告明显存在过错，应承担违约责任；再者，原被告之间并未明确约定《装修装饰工程评估明细表》所载12-23项中各个施工项目的被告具体完工时间和原告支付装修款的时间节点，故对于原告提出的其待被告施工完毕并经验收合格后支付剩余装修款的诉讼主张，并无不当，本院予以采纳。（六）关于被告应承担经济赔偿的数额之问题。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。鉴于被告在承接案涉房屋的装修工程时，明知房屋系由原告租赁且负担有租赁费，亦知晓房屋装修使用目的系作为饺子馆经营且营业时间为2017年12月初，鉴于被告存在违约情形，并其与原告达成口头装修协议时，能够且应当预见到其若违反合同将会给原告造成租金损失，故此，对于原告要求被告承担租金损失的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。在案涉房屋租赁期间起算之日（2017年12月8日）至原告主张的装修工程实际交付之日（2018年2月3日）期间，对于原告在该时段内产生的经济损失即房屋租金24266.67元【（13000元/月×1个月）+（13000元/月÷30日×26日）】，根据本院确定的过错责任，应由被告全额赔偿。原告的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持；被告的其他答辩意见，证据不足，本院不予采纳。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定,判决如下：一、被告吴金钻于本判决生效后十日内向原告董灵娜赔偿经济损失即租金共计24266.67元。二、驳回原告董灵娜的其他诉讼请求。如果未按上述指定的期间履行给付金钱义务的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支持迟延履行期间的债务利息。本案受理费225元，由被告吴金钻负担。本判决为终审判决。审判员  李晓佳二〇二一年二月二十四日书记员  杨静静