福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽06民终3193号 上诉人（原审被告）：何伟达，男，1985年3月6日出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人：赖惟金，上海劳达（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：游东华，上海劳达（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何连枝，女，1991年7月1日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。 委托诉讼代理人：蔡火旺，福建三和律师事务所律师。 原审被告：东山县西埔镇德佳房产中介服务部，住所地东山县西埔镇景云巷1-24。统一社会信用代码92350626MA336AF27Y。 经营者：沈春英，女，1979年1月11日出生，汉族，住福建省东山县。 上诉人何伟达与被上诉人何连枝、东山县西埔镇德佳房产中介服务部(以下简称德佳房产)房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省东山县人民法院（2020）闽0626民初1392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查、询问当事人的方式进行审理。本案现已审理终结。 何伟达上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回何连枝的诉讼请求。事实和理由：一、一审遗漏认定事实。1.从本案合同第一条约定可看出，何伟达并未承诺房产是登记在自己名下。2.从本案合同第三条第一款约定可看出，何连枝对房产的产权情况是了解并同意的。3.根据本案合同第四条第一款约定，何连枝未按约定日期付首付款，经何伟达给予延期后仍未足额支付，已构成违约，导致合同无法履行。二、一审适用法律错误。2019年12月4日，何伟达与案外人签订协议，已取得房产的所有权或处分权。房产没有登记在何伟达名下不等于何连枝不能实现合同目的。 何连枝辩称，一、何伟达在一审中作虚假陈述，诡辩自己没有收到定金，出尔反尔，其诉讼请求应予驳回。二、本案违约方为何伟达。何连枝如约支付定金后，按合同约定如期携款欲与其签订买卖合同示范文本时，何伟达无法提供其名下的产权证进行产权变更登记，违反合同第四条第三款约定并其他约定，导致交易无法进行。三、根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权须经登记才设立，何伟达与案外人签订交易合同并不等于取得所有权。 何连枝向一审法院提出诉讼请求：1．何伟达双倍返还定金60000元；2．德佳房产与何伟达就定金30000元共同向何连枝承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：2019年12月4日，何伟达（乙方）与案外人欧建枞、陈聪思（甲方）签订《房产定金居间协议书》，协议书约定：甲方同意将址在东山县西埔镇景运巷1号帝景星城小区帝景楼1-2904室的房产出售给乙方，房屋成交总价款961272元。合同签订后，未办理房屋变更登记手续。房屋权利人登记为案外人欧建枞、陈聪思，不动产权证号登记为闽（2019）东山县不动产权第××号。2020年1月12日，何连枝（乙方）至德佳房产处签订一份《房屋买卖合同》，买卖合同约定：何伟达（甲方）自愿将址在东山县西埔镇景运巷1号帝景星城小区帝景楼1-2904室的房产出卖给乙方，房屋成交总价款1119000元。合同第三条约定：乙方已实地验看了该房产，为表示购买诚意，签订本合同时须向甲方支付购房定金30000元。丙方收到意向金后3个工作日内，乙方不得解除对丙方的委托，亦不得收回意向金。若甲方在前述期限内未能签署本协议，则乙方有权至丙方处无息取回意向金。如甲方签署本协议，则上述意向金转为定金。乙方应于甲方签署本协议后3日内自行或通过丙方补足定金至30000元。合同文末手写了其他约定：甲方应确保该房屋能正常过户。若因甲方原因不能过户，甲方应承担违约责任，并且承担定金双倍返还原则。2020年1月12日，德佳房产的工作人员李妙渊在该份合同居间方（丙方）处签名。2020年1月13日，何伟达在该份合同出售方（甲方）处签名并书写身份证号码。另查明，德佳房产在提供服务中未向何连枝、何伟达收取任何费用。2020年4月24日，何连枝以何伟达为被告诉至法院，后于2020年6月30日申请撤诉，法院于2020年6月30日作出（2020）闽0626民初763号民事裁定书，裁定准许何连枝撤诉。2020年7月15日，何连枝就案涉纠纷再次起诉，请求判如所请。 一审法院认为，1.关于何伟达是否有收取定金30000元。何连枝提供一份收款收据（票据号0009404），拟证明何伟达已收取定金30000元。何伟达对该份收款收据的真实性无异议，但对证明内容有异议，主张其未收到定金。当事人对自己提出的诉求或者反驳对方的诉求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据证明的，应承担不利的后果。该份收款收据载明“今收到何连枝交来位于帝景国际星城1幢2904室定金30000元”，何伟达在收款人处签名。一方面，何伟达作为一名完全行为能力人，在收款人处签名系其本人真实意思表示，可推定其对收款收据载明的内容表示确认或认可。另一方面，德佳房产提供的由经营者沈春英出具的收款收据（票据号0009399），也可佐证何连枝签订《房屋买卖合同》后按约支付定金30000元，并由德佳房产代为收取的事实，何连枝陈述定金的支付过程与德佳房产的庭审陈述亦可相互印证。据此，何连枝提供的收款收据（票据号0009404）可认定系何伟达收取定金30000元的收款凭证。何伟达抗辩未收到定金，但未提供任何证据证明，应承担举证不能的后果，对其抗辩，不予采信。2．关于何连枝主张何伟达双倍返还定金60000元能否支持。李妙渊作为德佳房产的工作人员，在《房屋买卖合同》居间方（丙方）处签名，以及沈春英出具收款收据给何连枝的行为，虽德佳房产未在合同及收款收据中盖章，但李妙渊及沈春英的行为均应认定为履职行为，即签订合同的民事法律行为应由德佳房产承担产生的法律后果。《房屋买卖合同》系何连枝、何伟达、德佳房产三方真实意思表示所签订的合同，并符合公平自愿的原则，且内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，三方均应按诚实信用的原则全面履行自己的义务。案涉合同明确约定“甲方应确保该房屋能正常过户。若因甲方原因不能过户，甲方应承担违约责任，并且承担定金双倍返还原则。”该表述在理解上不存在分歧，双方在合同中已明确约定适用定金罚则。在民事活动中，应尊重当事人的意思自治原则，只要不违反法律法规的强制性、禁止性规定，允许双方对合同内容进行自由约定。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”规定，签订合同时，何伟达并非案涉商品房的实际所有权人，致使买方不能实现订立买卖合同而达到物权转移的最终目的，已构成根本违约，应当承担违约责任。何连枝主张何伟达双倍返还定金60000元，具有合同和法律依据，予以支持。3．关于何连枝主张德佳房产与何伟达对定金30000元承担连带偿还责任能否支持。何连枝、何伟达与德佳房产构成居间合同法律关系。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，德佳房产虽提供了中介服务，并促成何连枝与何伟达签订《房屋买卖合同》，但现有证据无法证明德佳房产在履行合同过程中，存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况等情形，也没有证据证明其存在其他重大过错行为，德佳房产作为居间人，并不是实际接受定金的主体，其代为收取或者保管定金的行为只是履行中介其中的一项服务，亦符合正常的市场交易习惯，故何连枝诉求德佳房产与何伟达对定金30000元承担连带赔偿责任，于法无据，不予支持。对于何连枝诉请合法、合理部分，予以支持，不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、第四百二十四条、第四百二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、何伟达应于判决发生法律效力之起十日内向何连枝双倍返还定金60000元；二、驳回何连枝的其他诉讼请求。一审案件受理费1300元，减半收取计650元，由何伟达负担。 二审中，何伟达提供证据如下：1.微信聊天记录，拟证明何伟达已经将首付款时间从约定的2020年2月15日顺延至2020年2月21日，何连枝基于个税契税等购房总价款的考虑不想购买房产，拒绝支付首付款导致合同无法继续履行，何伟达并不违约。2.收据、房产买卖协议书、补充协议书、不动产登记资料查询结果证明，拟证明何伟达有与房屋登记人签订买卖协议并支付购房款，何连枝违约后，何伟达与陈爱生签订买卖协议并办理了过户登记手续的事实，由此可见何伟达已取得所有权或处分权，不存在违约的情形，是何连枝违约导致合同无法继续履行。何连枝质证认为，对证据1的真实性由法庭核实，关联性和证明对象有异议，与本案无关，无法证明所证。对证据2的关联性有异议，与本案无关，只是体现当事人争议后何伟达的交易情况，不能体现何伟达有将产权登记于其名下。本院认证意见下文另述。 何连枝提供证据如下：录音一份，拟证明何伟达并不是业主卖房的代理人。何伟达质证认为，未提供原始载体核对，真实性无法确认；即使真实性可以确认，也无法证明所证，何连枝并非基于何伟达不是产权人而不履行支付首付款义务。本院认为，该证据与本案争议焦点无关，不予分析认定。 对一审查明的事实，何伟达、何连枝均无异议，其他当事人也未提出异议。对当事人无争议的事实，本院予以确认。另外，何伟达认为一审遗漏认定何连枝明知权属状况、逾期支付首付款等事实。经审查，双方在《房屋买卖合同》中的产权人和产权证编号等条款留空未填，对此，何连枝作为签约人理应知情；双方在合同中约定了何连枝支付首付款时间，何连枝未提供证据证实其有按约定支付首付款，其逾期付款的事实应予认定。 本院认为，本案的争议焦点在于违约方的认定。前已述，本案出卖人何伟达在《房屋买卖合同》中并未披露登记产权人情况，买受人何连枝对此理应知情却仍与何伟达签订合同，且按未按合同约定支付首付款，已构成违约。在何连枝逾期支付购房款后，何伟达未行使合同解除权，径行将讼争房屋另行出卖案外人，导致合同已无法继续履行，亦构成违约。何伟达二审提供的证据不足以证实其在另行出卖讼争房屋前有通知何连枝解除合同，其上诉主张不存在违约行为，不予采信。何连枝提供的收款收据可以证明何伟达确有收到案涉定金30000元，何伟达在一审中抗辩未收到定金，不符合客观事实。鉴于双方在此次交易中均存在违约行为，应各负违约责任，一审判决何伟达双倍返还定金30000元有误，现合同已无法继续履行，应予解除，何伟达应返还定金30000元给何连枝。 综上，何伟达的上诉请求部分成立，应予支持；部分不能成立，应予驳回。一审判决认定事实和适用法律部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省东山县人民法院（2020）闽0626民初1392号民事判决； 二、何伟达应于本判决生效后十日内返还何连枝定金30000元。 三、驳回何连枝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费650元，由何连枝、何伟达各负担325元。二审案件受理费1300元，由何连枝、何伟达各负担650元。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖书茵 审 判 员 陈春生 审 判 员 陈天明 二〇二一年二月三日 法官助理 徐明水 书 记 员 马晓斌