贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔06民终4号 上诉人（原审原告）：张立，男，1970年11月25日出生，满族，住贵州省铜仁市碧江区。 委托诉讼代理人：汪俊，贵州睿卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈晓茵，贵州睿卓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨永明，男，1973年10月14日出生，汉族，住贵州省铜仁市碧江区。 原审第三人：贵州南长城企业集团市场管理服务有限责任公司，住所地贵州省铜仁市碧江区金滩批发城，统一社会信用代码：91520602780176997F。 法定代表人：尹志万，公司经理。 委托诉讼代理人：房毅，男，1976年1月15日出生，土家族，住贵州省铜仁市。 上诉人张立与被上诉人杨永明及原审第三人贵州南长城企业集团市场管理服务有限责任公司（以下简称“南长城公司”）合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初3450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张立的委托诉讼代理人汪俊，被上诉人杨永明，原审第三人南长城公司的委托诉讼代理人房毅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 张立向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持杨永明的诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实错误。1．根据《中华人民共和国民法通则》第九十一条“合同一方将合同的权利义务全部或部分转让给第三人的应取得合同另一方的同意，并不得牟利”的规定以及第六十二条“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效”的规定，上诉人将其租赁权转让给被上诉人的行为，应取得第三人的同意才能产生相应的法律效力，取得第三人的同意应基于上诉人满足第三人所附条件时生效。根据第三人在一审出具的书面陈述意见以及之前出具的书面的《通知》，其都是表明同意了上诉人的转让行为。第三人所附的成就条件即需要上诉人去办理相关的解除手续及交清尚欠的房租等款项时第三人的同意转让行为才生效，上诉人在收到《通知》后履行了其应当承担的义务，交清尚欠的房租及解除原有的租赁合同，但被上诉人一直未与第三人重新签订租赁合同，并以此为由拖欠上诉人的转让费用。因此，基于第三人已经同意转租的行为，该《餐厅转让协议》是已经发生了法律效力的，并非一审法院认定的效力状态还尚未明确。因此，上诉人也履行了该《餐厅转让协议》中确定的义务，有权向被上诉人主张合同相应权利。2．从一审法院查明的事实可知，上诉人于2019年7月12日已经将注册地址位于贵州省铜仁市碧江区粥店营业执照予以注销，同年7月19日，被上诉人将该地作为了铜仁市碧江区苏东楼的注册地址办理了营业执照。由此可看出，上诉人积极配合被上诉人办理相关手续，履行了《餐厅转让协议》约定的义务，被上诉人也已经实际使用并管理案涉房屋，但被上诉人并没有履行自己应当承担的义务，拖欠上诉人转让费，被上诉人的行为有违诚实信用原则，且对上诉人造成了极大的损失，应当承担违约责任支付违约金。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。 杨永明二审辩称，张立与杨永明双方签订餐厅转让合同，是约定将餐厅的全部资产进行转让，但是，至今为止，张立并没有将餐厅的资产进行转让，杨永明还是用张立的名义缴纳水电费和房屋租金。双方签订转让协议时，张立并没有告知其与南长城公司签订的租赁合同内容，南长城公司要求和杨永明按照原租赁合同续签合同，但原租赁合同的租金高于市场价，对杨永明极不公平。张立尚未与南长城公司解除房屋租赁合同，未协助答辩人与南长城公司重新签订合同，转让协议未生效，请求二审维持原判。 南长城公司二审述称，南长城公司与张立的合同尚未解除，杨永明按原来张立与公司签订的合同交付租金，南长城公司愿意和杨永明签订租赁合同。 张立向一审法院提出诉讼请求：1、判令杨永明支付转让款100,260元、租金3,666元及违约金100,000元，共计203,926元；2、本案诉讼费、公告费、保全费等费用由杨永明承担。 一审查明的案件事实：2013年5月5日，张立（即乙方）与第三人南长城公司（即甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于铜仁市碧江区房屋面积928㎡，总面积1003㎡的房屋出租给乙方用于餐饮经营。经营期限十年，从2013年5月5日起至2023年6月30日止。为此，乙方向甲方缴纳保证金90000元。另外，该合同还对租金支付方式与期限、经营及费用、装修、保证金、合同解除或终止、违约责任等方面进行了明确约定。 2019年4月30日，张立（即甲方）与被告杨永明（即乙方）签订《餐厅转让协议书》，约定：甲方将位于铜仁市碧江区餐厅整体（包括餐厅内所有装修、装饰、厨房设施及库存、办公设备等）一次性永久转让给乙方经营。转让价格为400000元。本合同签订生效之日，乙方支付转让款100000元，甲方收到第一笔转让款后，于2019年5月16日将该餐厅移交给乙方经营，而乙方接收餐厅后在2019年6月16日前，将剩余尾款结清。餐厅移交之前，甲方因经营所发生的债权债务由其自行享有和承担。移送之后，乙方经营所发生的债权债务由乙方自行享有和承担。本协议签订后甲方应通知房屋所有人知悉本转让协议并取得房屋所有人同意并与乙方重新签订房屋租赁合同，终止张立与房屋所有人签订的房屋租赁合同。乙方不按本协议约定支付转让款的，逾期一日，按逾期部分金额的千分之一向甲方支付逾期违约金；逾期超过15日，甲方有权收回餐厅自行经营或另行转让他人，并可要求乙方承担赔偿违约金100000元。若甲方不按约定将餐厅移送给乙方，逾期一日，按乙方已付的转让总款千分之一支付违约金，逾期超过15日，乙方有权解除合同，要求甲方退还已支付的全部转让款，并同时赔偿违约金100000元。为此，双方还于2019年5月16日签订《广味园交接清单》，对双方应享有的权利和应履行的义务再次进行明确确定。 2019年6月27日，张立向第三人南长城公司提出《申请》，载明：本人承租贵公司铜仁碧江区南长城路19号“半岛豪苑”A栋一层1号及二层门面开设的广味园餐饮店，因经营方面的原因，打算将该店转让与杨永明，特向贵公司提出申请，请解除我与贵公司签订的租赁合同，并请贵公司同意与杨永明重新按原合同进行续签，于此，我自愿放弃本人原交与贵公司的90,000元租赁押金。 2019年6月28日，第三人南长城公司向张立及铜仁市碧江区广味园粥店发出《通知》，载明：你们于2019年6月27日送交我司的《申请》收悉，你们申请“解除我与贵公司签订的租赁合同，并请贵公司同意与杨永明重新按原合同进行续签”的要求我司同意。请你们与杨永明在2019年7月15日前来我司办理张立与我司《租赁合同》解除手续及杨永明与我司按我司原与张立所签《租赁合同》的续签手续，并交清你们所欠我司的房租等款项，否则我司将根据《租赁合同》有关约定，解除与你们的租赁合同，无偿收回房屋及你们的装修和所有设施设备，并依法追究你的违约责任，所造成的一切经济损失和法律责任一律由你们承担。 另查明，2019年7月12日，张立将注册地址位于贵州省铜仁碧江区粥店营业执照予以注销。同年7月19日，杨永明在未获得南长城公司允许的情况下，私自以贵州省铜仁碧江区南长城路19号“半岛豪苑”Ａ栋二楼为注册地址办理了铜仁市碧江区苏东楼餐厅的营业执照。目前，贵州省铜仁碧江区南长城路19号“半岛豪苑”Ａ栋二楼由杨永明在实际管理使用。 再查明，张立与南长城公司签订的《房屋租赁合同》至今没有解除。并且，杨永明也还未与南长城公司签订新的房屋租赁合同。 一审法院认为，准确认定当事人交易行为的性质，才能确保法律适用的正确和案件实体处理的公正。就本案而言，第一，本案案由虽系合同纠纷，但却是基于房屋租赁关系变动而产生。而因房屋租赁关系变动而产生的法律关系有房屋转租与承租权转让两种典型方式。虽然房屋转租与承租权转让都是基于租赁权而发生，都存在权利义务的让与。但是两者不论在法律性质上、还是在实务操作中，都存在很大的差距。因此，明晰两者概念，并将两者严格加以区分，对于准确认定法律关系，正确适用法律，具有重要的意义。第二，房屋转租是指承租人在租赁期间，将其承租的房屋部分或者全部再出租的行为，转租系承租人与次承租人之间成立新的租赁合同，转租后转租人不退出原租赁关系，仍享有租赁权。但会由此形成两个彼此独立、又相互牵扯的合同关系，即房屋产权人与承租人（转租人）的本租合同，以及承租人与次承租人的转租合同。而承租权转让则是指承租人在租赁期间，将房屋承租权转让给第三人，即承租人与房屋产权人的本租合同解除，承租人由此退出租赁关系，转而由受让承租权的第三人与房屋产权人建立新的租赁合同关系。第三人与出租人建立租赁关系时，可以不受已经终止的本租合同的约束。第三，就本案而言，不论从张立与杨永明签订的《餐厅转让协议书》第四条“本协议签订后甲方（即原告张立）应通知房屋所有人知悉本转让协议并取得房屋所有人同意并与乙方（即被告杨永明）重新签订房屋租赁合同，终止甲方与房屋所有人签订的房屋租赁合同。”的明确约定，还是张立于2019年6月27日向南长城公司提出申请，要求解除其与南长城公司签订的租赁合同，并请南长城公司与杨永明重新按原合同进行续签的真实意思表示。都可确定张立与杨永明之间的交易行为性质应属于租赁权转让，而非房屋转租。第四，由于租赁权的转让并非仅是合同债权的让与，而是包括支付租金义务等多项合同义务在内的一种法律地位的转让。为此，根据《中华人民共和国民法通则》第九十一条“合同一方将合同的权利义务全部或部分转让给第三人的应取得合同另一方的同意，并不得牟利”的规定，张立将其租赁权转让给杨永明的行为，应取得出租人南长城公司的同意才能产生相应法律效力。但是，从南长城公司据此出具给张立的《通知》：同意解除张立与其公司签订的租赁合同，并同意与杨永明重新按原合同进行续签。但是张立却要在2019年7月15日前去南长城公司办理《租赁合同》解除手续及交清尚欠南长城公司的房租等款项，否则南长城公司可以解除租赁合同并无偿收回房屋及所有设施设备的内容来看，该《通知》明显属于一个附条件的书面回复。根据《中华人民共和国民法通则》第六十二条“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效”的规定，张立向南长城公司提出将租赁权转让给杨永明、解除其与该公司签订的租赁合同，并要求南长城公司与杨永明重新按原合同进行续签的申请，都必须要在张立去南长城公司办理原《房屋租赁合同》解除手续及结清尚欠南长城公司相关款项后才能产生相应法律效力。然而，根据本案依法查明的事实，截至目前，张立并未与南长城公司对尚欠的款项进行结算，同时，双方也尚未办理涉案《房屋租赁合同》的解除手续。因此，即使签订涉案《餐厅转让协议书》后，杨永明已实际使用并管理涉案房屋，但是，由于张立并未完成南长城公司同意其租赁权转让所附的条件。因此，涉案《餐厅转让协议书》在未得到房屋所有权人即南长城公司认可的情况下，其效力目前还仍处于不确定状态。第五，债是按照依法成立的合同约定或者依照法律规定，在当事人之间产生的特定的权利义务关系。就本案而言，如前，由于张立与杨永明签订的涉案《餐厅转让协议书》效力状态还尚未明确，因此，该合同中确定的权利义务也还未曾达到可以完全履行的条件，而张立据此向杨永明主张合同相关权利也明显于理不合，于法无据，同时更有违公平与诚信。综上，对张立要求杨永明支付尚欠餐厅转让款100,260元、租金3,666元、违约金100,000元，以上共计203,926元的诉讼请求，该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十二条、第九十一条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决：驳回张立的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计2,179元由张立承担。 二审查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 另查明，杨永明尚欠张立合同转让款100,000元，代付租金3,666元。 本案争议的焦点为：1、案涉《餐厅转让协议书》是否已经生效；2、被上诉人杨永明是否应当支付上诉人张立剩余转让款和违约金。 本院认为，关于焦点1，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案中，上诉人张立与杨永明双方约定，将张立经营的“广味园”餐厅整体转让给杨永明经营，之后，杨永明接管餐厅并重新办理了营业执照经营，双方实际上是对该餐厅的固定资产和无形资产达成的转让协议，该协议不违反法律规定，且已实际履行，因此，该合同已经生效。虽然张立经营的广味园餐厅系租赁第三人南长城公司的一楼房屋进行经营，但双方在签订转让合同时，均知晓这一事实存在。后，张立与杨永明达成转让协议后，也向南长城公司申请解除原签订的房屋租赁合同，南长城公司也同意由杨永明按照原租赁合同继续租赁一楼房屋经营餐厅。杨永明实际接收餐厅进行经营，并办理了营业许可证。杨永明未与南长城公司签订租赁合同，系由于在与南长城公司商议订立合同时，认为按照原来张立签订的合同续签租金高于市场价，并不是南长城公司不愿意将房屋租赁给杨永明经营餐厅。南长城公司与张立是否解除原租赁合同，不是《餐厅转让协议书》生效的法律要件。因此，一审认为双方当事人对餐厅的转让，需征得出租人同意合同才生效，属于适用法律错误，本院予以纠正。 焦点2，上诉人张立请求被上诉人杨永明支付剩余转让款10万元及租金3,666元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”按照双方签订的转让协议，杨永明应当在接收餐厅后在2019年6月16日前，将剩余尾款结清。签订合同后双方已经完成了餐厅的移交工作，杨永明应当按照合同约定给付剩余款项10万元及租金。张立主张杨永明还应当支付逾期付款的违约金，杨永明则抗辩认为张立未与南长城公司解除租赁合同，未将餐厅资产全部转让交付给杨永明，有权拒绝支付剩余尾款，不存在违约。从双方履行合同的情况来看，张立除将餐厅转让交付给杨永明经营之后，尚有协助杨永明重新与南长城公司签订合同、协助办理营业执照等协助义务。虽然杨永明未与南长城公司签订租赁合同主要系自身原因导致，但张立在交付餐厅以后未与南长城公司就解除合同积极协商达成协议，导致双方发生矛盾纠纷长期未能解决，也有一定过错。按照《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”杨永明逾期缴纳剩余转让款10万元，并未对张立造成较大的经济损失。张立要求杨永明承担逾期付款的违约金10万元，过分加重了杨永明的债务，显示公平。考虑到张立在履行合同过程中也有一定的过错，本院不予支持。 综上所述，上诉人张立请求被上诉人杨永明支付餐厅转让款10万元及代付租金3,666元的理由成立，本院予以支持。其余诉讼请求，本院不予支持。双方当事人应当遵守诚实信用原则，维护市场交易活动的稳定性，切实履行合同义务。原审认定事实清楚，适用法律错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初3450号民事判决； 二、由杨永明给付张立餐厅剩余转让款100,000元、租金3,666元，限判决生效后10日内履行； 三、驳回张立的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取2,179元，由张立负担1,000元，杨永明负担1,179元；二审案件受理费4,358元，由张立负担2,000元，杨永明负担2,358元。 本判决为终审判决。 审判长 熊 健 审判员 柳文辉 审判员 倪庆飚 二〇二一年二月一日 法官助理龙宏伟 书记员雷芳