四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1622民初403号 原告：武胜众生物业管理有限公司，住所地四川省武胜县沿口镇杰宇小区，统一社会信用代码9151162277297282X0。 法定代表人：曹甲云，总经理。 委托诉讼代理人：张新坤，公司员工。 委托诉讼代理人：彭海，武胜县万众法律服务所法律工作者。 被告：文秀芬，女，1964年11月9日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：郭龙（系被告文秀芬之夫），1966年11月9日出生，汉族，住四川省武胜县。 原告武胜众生物业管理有限公司（以下简称众生物管公司）与被告文秀芬物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月19日公开开庭审理了本案。原告众生物管公司的法定代理人曹甲云及其委托诉讼代理人彭海、被告文秀芬及其委托诉讼代理人郭龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告众生物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告文秀芬支付2014年5月1日至2019年11月30日的物业服务费7154.26元，二次供水加压费558.33元；2.判令被告文秀芬交纳逾期支付物业服务费的违约金7482.38元，总计应交纳15194.96元。事实及理由：2015年12月1日，原告众生物管公司与被告文秀芬居住的凯旋城小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》及《补充协议》，约定委托原告众生物管公司对被告文秀芬居住的小区进行物业管理，物业服务费按住宅房屋每平方米1元/月向业主收取，服务费收取时间为每年12月1日至当年12月31日止一次性收取当年12月1日至次年11月30日一整年的物业管理服务费；如果未按期交纳物业管理服务费，自逾期之日起计算违约金，违约金以每年应交纳物业费为基数，从逾期之日起按年利率24%计算至付清之日止。此后，原告众生物管公司按约定对小区进行维修、养护、管理等服务。被告文秀芬居住于凯旋城小区7幢10楼3号住宅，住宅面积为106.78㎡，享受了原告众生物管公司提供的服务，理应支付相关物业服务费。为维护合法权益，原告众生物管公司特提起诉讼，请求依法判决。 被告文秀芬辩称，1、原告众生物管公司属于违规入驻被告文秀芬居住的小区，签订合同的业委会副主任张斌并不是本小区业主，业委会成员并未经过业主投票选举，物业服务合同不合法，被告文秀芬不应当缴纳物业费。2、被告文秀芬主动缴纳物业服务费时，原告众生物管公司的工作人员拒收，被告文秀芬不存在违约情形，不应当缴纳违约金。3、被告文秀芬并未收到缴纳物业服务费的催收通知。4、物业服务合同于2015年12月1日签订，但原告众生物管公司要求被告文秀芬从2014年5月1日开始缴纳物业费，原告众生物管公司的诉请不当。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告众生物管公司围绕诉讼请求依法提交的证据：1.营业执照及物业资质证书、身份证等证据复印件，拟证明原告众生物管公司和被告文秀芬的基本信息。2.物业管理委托合同、物业管理委托合同补充协议，拟证明原、被告已形成了物业服务合同关系，合同中明确了双方的权利和义务，并约定了违约金。3.测绘结果报告，拟证明被告文秀芬的住房面积为106.78㎡。4.物管费结算表，拟证明被告文秀芬欠缴物业费的起算时间。5.委托书，拟证明前期物业公司委托原告众生物管公司收取前期物业费。6.物业管理服务费收取的通知，拟证明原告众生物管公司催收物业费的情况。被告文秀芬质证无异议。 被告文秀芬围绕辩解意见依法提交了以下证据：1.照片，拟证明小区物业服务质量极差。2.凯旋城业主名单，拟证明业主委员会的副主任张斌不是小区业主，无权签订物业服务合同。3、收据，拟证明被告文秀芬已缴纳2013年4月30日至2014年4月30日的物业服务费1280元及装修保证金2000元和二次供水费200元、垃圾清运费320元。原告众生物管公司质证认为，1.照片中有部分属小区外，不属于物业公司服务范围，照片中的垃圾是建筑垃圾，已定期清理。2.凯旋城业主名单与本案无关，业主委员会是业主选举，是否合法由法院审查，原告众生物管公司只认公章。3.被告文秀芬提供的收据系与前期物业公司的关系，与原告众生物管公司无关。 本院对双方当事人提交的证据进行综合评判后，作出如下认定，被告文秀芬对原告众生物管公司提交的证据质证无异议，本院予以采信。原告众生物管公司对被告文秀芬提交的证据质证有异议，经本院审查，被告文秀芬提交的照片和收据形式合法、内容真实，与本案争议事实存在关联性，本院予以采信并在卷佐证。被告文秀芬提交的凯旋城业主名单，无其他证据佐证，本院无法核实其真实性，该证据本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，2015年12月1日，原告众生物管公司与被告文秀芬居住的武胜县××镇××小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同约定，原告众生物管公司对该小区进行物业管理，管理期限从2015年12月1日零时起至2019年12月1日零时止。合同第22条约定，住宅物业服务费按1元／ｍ2／月收取，物业服务费收取时间为每年12月1日至12月30日。同时约定对于8楼（含8楼）以上的物业使用人按每户每年100元收取二次供水加压费。合同签订后，原告众生物管公司于2015年12月1日开始为该小区提供物业服务，服务至2019年12月1日止。 2018年3月17日，原告众生物管公司与被告文秀芬居住的武胜县××镇××小区业主委员会签订《〈物业管理委托合同〉补充协议》，补充协议对《物业管理委托合同》部分内容进行了补充及修订。物业费的交纳时间修订为“每年12月1日至当年12月31日止一次性收取当年12月1日到次年11月30日一整年的物业管理服务费”，违约金修订为“业主和物业使用人未按期交纳物业管理费，自逾期之日起开始计算违约金，每年违约金按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》法释（2015）18号执行，每年违约金收取金额以该年违约应缴纳物业管理费总额为基数，缴纳24%的违约金。违约金时间计算，按实际产生的违约时间计算违约金时间”。 被告文秀芬居住于凯旋城小区7幢10楼3号住宅，房屋面积为106.78㎡，原告众生物管公司在该小区进行物业管理服务期间，被告文秀芬未交纳物业服务费。原告众生物管公司多次进行催收未果。2021年2月19日，原告众生物管公司向本院提起诉讼，要求法院支持其诉讼请求。 另查明，武胜县××镇××小区的前期物业管理公司为武胜县顺欣物业管理有限公司。被告文秀芬已缴纳2013年4月30日至2014年4月30日的物业服务费1280元及装修保证金2000元和二次供水费200元、垃圾清运费320元。同时查明，2016年1月14日，武胜县顺欣物业管理有限公司撤离该小区时，将业主所欠前期物业管理服务费转让给原告众生物管公司收取，并给原告众生物管公司出具委托书一份，载明“委托书，各位业主：玆有武胜县顺欣物业管理有限公司驻凯旋城前期物业管理，现已经撤离凯旋城物业管理，以前未缴纳物业管理费及二次供水费的业主现委托由武胜县众生物业管理有限公司代为收取，望各位业主积极配合武胜县众生物业管理有限公司的各项工作。特此委托，武胜县顺欣物业管理有限公司，代理人：王昌顺，2016年1月14日”。 本院认为，原告众生物管公司与被告文秀芬所在的凯旋城小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》和《〈物业管理委托合同〉补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。”和《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，被告文秀芬作为凯旋城小区的业主之一，该《物业管理委托合同》对被告文秀芬具有法律约束力。原告众生物管公司从2015年12月1日起至2019年12月1日为被告文秀芬所居住的凯旋城小区提供了物业服务，被告文秀芬理应根据《物业管理委托合同》和《〈物业管理委托合同〉补充协议》约定的物业服务费交纳标准按期向原告众生物管公司交纳物业服务费。被告文秀芬已欠原告众生物管公司4年物业服务费未交纳，违反了合同约定的义务，依法应当继续履行合同约定交纳物业管理服务费的义务。因此，原告众生物管公司要求被告文秀芬缴纳2015年12月1日至2019年11月30日期间的物业服务费5125.44元（106.78㎡×1元/月×12月×4）和二次供水加压费400元的理由成立，本院予以支持。被告文秀芬提交的证据中，足以证明原告众生物管公司在对凯旋城小区进行物业服务活动时,没有完全履行《物业管理委托合同》约定的义务，在该小区的物业服务活动中存在不足，因此，原告众生物管公司要求被告文秀芬支付逾期缴纳物业费的违约金7482.37元，本院不予支持。 关于原告众生物管公司要求被告文秀芬支付所欠武胜县顺欣物业管理有限公司的前期物业费的问题：原告众生物管公司向本院提供的证据证明前期物业公司即武胜县顺欣物业管理有限公司委托其收取被告文秀芬所欠前期物业费，其权利人仍是前期物业公司，并不构成债权转让。因此，原告众生物管公司要求被告文秀芬支付下欠前期物业费的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告文秀芬支付原告武胜众生物业管理有限公司物业服务费（包含二次供水加压费）5525.44元； 二、驳回原告武胜众生物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费180元，减半收取90元，由原告武胜众生物业管理有限公司负担50元，被告文秀芬负担40元（原告已垫付，在本判决书生效执行时由被告直接支付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张玲 二〇二一年二月二十三日 书记员  余丽