山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终1341号 上诉人（原审原告）：青岛海上置业有限公司，住所地青岛市即墨区。统一社会信用代码91xx6G。 法定代表人：孙平，经理。 委托诉讼代理人：贾兆来，男，系该公司法务。 被上诉人（原审被告）：任xx，男，1982年10月14日出生，汉族，住黑龙江省依安县。 上诉人青岛海上置业有限公司（以下简称海上置业公司）因与被上诉人任xx商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初8308号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人海上置业公司的委托诉讼代理人贾兆来，被上诉人任xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海上置业公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判任xx向海上置业公司支付违约金456960元（暂计算至2020年5月31日）以及直至解除合同登记备案手续办理完毕之日止的违约金，并向海上置业公司赔偿销售费用10000元；2.撤销一审判决第四项，改判扣除任xx应付违约金后无息退还任xx剩余购房款；3.一、二审诉讼费、保全费等由任xx负担。事实和理由：一、海上置业公司与任xx签订的《青岛市商品房预售合同》合法有效，任xx违约导致合同解除，是合同解除的唯一责任人，其应按照合同约定向海上置业公司支付违约金。一审法院调低违约金支付标准没有事实与法律依据。1、涉案补充协议第3.4.2条明确约定，如任xx未按约定支付购房款，应向海上置业公司支付自发出改变付款方式通知书之日起至解除合同登记备案手续办理完毕之日期间按照应补足款项每日千分之一违约金及10000元销售费用。该约定系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故海上置业公司要求任xx按照约定支付违约金并无不当。2、根据全国法院民商事审判会议纪要的相关精神，主张违约金过高的违约者对违约金是否过高承担举证责任。本案中，任xx虽然主张上述违约金标准较高，然而并未提交任何证据予以证明。3、任xx长期占用海上置业公司的房源，致使海上置业公司在房地产行情上涨时无法另行销售，致使海上置业公司应得的可用资金无法得到，反而需要去融资，产生巨大的利息损失。另外，任xx购房之初房地产市场上行，而如今市场下行，近似楼层的房屋价格有较大幅度下滑，如该房屋另行出售，将给海上置业公司造成巨大损失。一审法院将市场下行导致的房屋价格下跌的风险几乎全部转嫁至海上置业公司身上，显失公平。二、一审法院对于海上置业公司发出改变付款方式通知书之前以及2020年9月27日以后的违约金不予支持没有事实与法律依据。1、一审法院认为任xx在海上置业公司发出改变付款方式通知书前已向银行申请贷款，已履行办理贷款的部分义务，故对该部分违约金不予支持。但按揭贷款未能打到海上置业公司账户是客观事实，一审法院对该部分违约金不予支持没有事实依据。2、根据即墨不动产登记中心要求，办理注销网签备案登记手续需凭生效的法院判决书，海上置业公司并非不同意先行办理网签备案注销手续，而是事实不能，故一审法院对2020年9月27日以后至网签备案注销之日的违约金不予支持没有法律依据。三、一审法院于2020年6月4日作出的（2020）鲁0282民初4972号民事判决已发生法律效力。该案与本案案情极为类似，该案一审法院综合本案案情、双方合同履行情况、涉案房屋同地段房屋市场价格变动等因素，对本案违约金计算标准酌情进行调整酌定为年利率24%。同样的案情，却作出不同的认定，裁判标准不一，缺乏说服力。一审判决认定事实不清，导致适用法律错误，请求改判支持海上置业公司的上诉请求。 任xx辩称，海上置业公司提出违约金赔偿任xx不认可，当时销售人员说只要任xx支付30%的房款就能办理贷款，任xx也配合销售人员到黄岛农业银行办理贷款。当天任xx回售楼处签合同，销售人员说贷款可以贷下来，任xx就签了合同。任xx跟销售人员要合同，销售人员说等分房时再给合同。第二天销售人员说贷款没有贷下来，任xx要求退房，销售人员说不能退。两年来，海上置业公司只联系了任xx两次要求任xx支付剩余房款，后来任xx向两家银行申请贷款，但都没有批下来。房屋价格的涨跌不是任xx能掌握的。销售人员的10000元费用任xx认可，但如果当时销售人员能积极给任xx退房就不会有本案诉讼。海上置业公司主张的违约金数额过高，任xx不认可。海上置业公司将催款函发到任xx身份证上的老家地址，任xx没有收到，任xx长期在即墨居住，销售人员有任xx的电话，任xx从来没有收到催款函。首付款任xx支付给海上置业公司两年多，利息任xx不追究，任xx只要求海上置业公司扣除销售费用10000元后将剩余房款退给任xx。 海上置业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令海上置业公司、任xx所签署的合同编号为xxxx《青岛市商品房预售合同》已经于2020年6月27日解除；2.判令任xx向海上置业公司支付违约金456960元（自2019年3月27日至2019年6月27日，根据补充协议3.2.2条以1190000元为基数，按日万分之五计算的违约金54740元，自2019年6月28日至2020年5月31日，根据补充协议3.4.2.2条以1190000元为基数，按日千分之一计算的违约金402220元）及2020年6月1日至合同登记备案手续解除之日止，以1190000元为基数，按日千分之一计算的违约金；3.判令任xx立即配合海上置业公司办理解除涉案房屋合同登记备案注销手续，并向海上置业公司赔偿销售费用10000元；4.本案诉讼费用由任xx承担。 一审法院认定事实：2018年4月11日，海上置业公司（出卖人）与任xx（买受人）签订《认购协议书》，主要约定：1、认购房产：位于青岛市（三盛·国际海岸）xx栋x单元xx户。2、建筑面积：119.84平方米。3、购房款：按套计价，总价1709997元。4、购房款支付方式：按揭贷款，买受人应于2018年4月11日前支付不低于房款总额30%的首付款519997元整，余款1190000元整申请银行按揭贷款。5、特别约定：买受人确认已对国家差别化住房信贷政策及本人资信情况进行了充分必要的了解，银行根据国家相关政策及买受人的资信状况批准贷款，贷款额度以及是否提供贷款以银行最后审定为准。若由于银行批准的贷款额度低于本协议约定的贷款额度或银行未能批准买受人的贷款申请，则买受人须在出卖人发出书面通知后十个日历天内按出卖人通知要求补足首付款或一次性交清房款。 2018年7月30日，任xx（乙方）与海上置业公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同编号为：xxxx。该合同主要约定：1、房屋地址：即墨市xx路xx号《三盛领海2.2期》xx号楼x单元xx层xx户。2、房屋价款：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币10669元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币1278572元。该房屋全装修总价为1709997元。3、付款方式和付款期限：贷款方式付款：乙方于2018年4月11日支付首期房款519997元（定金无息充抵房款）余额1190000元办理（按揭）贷款。4、房屋交付：第十条该房屋的交付必须符合下列条件：交付的房屋已通过单体楼竣工验收，且乙方已按约定付清了全部购房款及履行了其他约定义务。第十一条甲方定于2021年1月1日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方选择合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付款万分之一的违约金。该合同补充条款为《补充协议（按揭/公积金贷款）》主要约定：甲乙双方一致确认：主合同第三条约定的是该房屋毛坯房的价格，该房屋的价格还应包含精装修价，该房屋包含精装修的价格为：每平方米房屋建筑面积单价（包含房屋全装修价格）为14269元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（包含房屋全装修价格）暂定为1709997元。付款安排：乙方于2018年4月11日交定金180000元整，于2018年4月11日支付首期房款519997元（定金无息充抵房款），余额1190000元整办理[按揭][公积金]贷款。3.2.2乙方应在甲方发出办理按揭贷款的书面通知后的七日内，携产权共有人及银行所需的贷款文件之原件到指定的地点办理按揭贷款手续，并积极配合银行和即墨市房地产交易登记中心及时办理相关手续直至发放贷款；每逾期一天，乙方按申请贷款额的万分之五向甲方支付违约金；逾期超过三十天的，甲方有权要求乙方按一次性付款方式补足余款，并且乙方应在“改变付款方式通知书”发出之日起七天内全额交清，成交总价不变。3.2.5若乙方申请的按揭贷款不能在甲方发出办理按揭贷款的书面通知之日起的三十天内汇至甲方账户的，则甲方有权要求乙方按一次性付款方式补足余款，乙方应在甲方发出“改变付款方式通知书”之日起七天内全额交清，成交总价不变。3.4.2乙方若未能上述第3.2条或第3.3条的约定补足房款，则甲方有权选择：3.4.2.1要求乙方继续履行合同，并要求乙方从甲方发出“补足差额通知书”或“改变付款方式通知书”之日起至实际补足房款当日止按照应补足款项金额每日万分之五的标准支付违约金。3.4.2.2解除合同，并在该房产另向他人销售完毕后不计利息向乙方退还已付房款，乙方应向甲方支付从发出“补足差额通知书”或“改变付款方式通知书”之日起至解除合同登记备案手续办理完毕之日期间按照应补足款项金额每日千分之一违约金，并且还应支付10000元的销售费用和与合同解除有关的一切税收和费用。3.4.4无论《合同》因何种原因解除，乙方均应在合同解除后七日内配合甲方到即墨市不动产登记和交易中心办理解除合同登记备案注销手续，甲方应在该房产解除合同登记备案注销手续办理完毕后二十个工作日内，将已付房款扣除违约金、划拨垫付款项等乙方应付款的余款无息退还乙方。第十二条甲、乙双方以本《合同》中合同当事人所记载的联系地址、电话为双方联络依据，双方按照该地址寄发函件，自函件寄发之日起第五日视为送达。买受人确认本协议约定通讯地址可作为法院送达诉讼文书的地址，自法院诉讼文书寄发之日起第五日视为送达。若甲、乙双方的联系地址、电话有变更，应当在变更之前将新的联系方式以书面形式通知对方，否则，因变动方未能及时通知而造成的损失及法律责任由变动方负责。涉案房屋于2018年4月11日取得预售许可证。 任xx共计向海上置业公司支付首付款519997元。剩余购房款因办理银行贷款未能成功尚未支付。涉案房屋尚未交付。 2019年3月19日，海上置业公司按照合同上记载的任xx地址向任xx发送《办理按揭贷款通知函》，通知任xx办理按揭贷款手续。2019年6月28日，海上置业公司向任xx发送《改变付款方式通知书》，称因任xx申请的按揭贷款至今仍未汇至海上置业公司账户，故要求任xx于本通知书发出之日起七日内按一次性付款方式补足余款1190000元。2019年7月20日，海上置业公司向任xx发送《催款通知函》，再次通知任xx于本通知函发送之日起七日内缴清剩余房款1190000元。2020年6月22日，海上置业公司向任xx发出《解除通知书》，通知任xx解除双方于2018年7月30日签订的《商品房买卖合同》。2020年7月20日，海上置业公司向任xx发出《催办解除手续通知书》，通知海上置业公司与任xx签订的合同编号为xxxx的《青岛市商品房预售合同》已经于2020年6月27日解除。 一审法院认为，海上置业公司与任xx签订的《青岛市商品房预售合同》，未违反法律禁止性的规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。 1、关于海上置业公司要求确认双方签署的合同编号为xxxx的《青岛市商品房预售合同》已经于2020年6月27日解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本案中，因任xx未能按约向海上置业公司支付涉案房屋购房款，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款第3.4.2.2条之约定，海上置业公司有权解除合同，合同自海上置业公司解除通知送达之日起解除。海上置业公司于2020年6月22日向任xx发出《解除通知书》，海上置业公司于2020年7月20日向任xx发出《催办解除手续通知书》，通知海上置业公司与任xx签订的合同编号为xxxx的《青岛市商品房预售合同》已经于2020年6月27日解除，邮寄的地址和电话与《青岛市商品房预售合同》上载明的一致，结合补充条款的约定，故确认双方间签订的《青岛市商品房预售合同》于2020年6月27日解除。 根据查明的事实，任xx共计向海上置业公司支付首付款519997元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”海上置业公司应当将收取的购房款519997元返还任xx，任xx应配合海上置业公司办理涉案房屋合同登记备案注销手续。 2、关于海上置业公司要求任xx支付逾期办理贷款违约金及解除合同违约金及支付销售费用10000元的主张。海上置业公司称根据合同补充条款第3.2.2条约定涉案房屋购房贷款应在海上置业公司发出办理按揭贷款的书面通知后七日内发放到海上置业公司账户，逾期任xx应按照日万分之五支付违约金，任xx对此不予认可，任xx称该条款仅是约定任xx配合银行办理贷款的义务，而不是贷款到账义务，根据本案查明的事实，结合合同补充条款第3.2.2条、第3.2.5条、第3.4.2条的约定，一审法院确认，合同补充条款第3.2.2条仅是对任xx办理购房贷款的配合义务及违约责任的约定。任xx称其积极配合办理涉案房屋购房贷款，但因任xx名下有一些其他贷款导致银行未能审批通过，海上置业公司在诉讼中认可任xx去银行办理过涉案房屋的购房贷款业务，但是银行没有审批通过。双方均认可任xx已经履行了办理购房贷款的配合义务，因此对于海上置业公司主张的逾期办理贷款违约金，一审法院不予支持。 合同约定的银行贷款只是支付房款的一种方式，任xx在未能成功办理银行贷款后亦未能补足购房款，即任xx未能按照合同约定支付涉案房屋购房款，致使合同不能履行，任xx构成违约。根据合同补充条款第3.4.2条约定，任xx未能按照约定支付购房款应向海上置业公司支付自发出《改变付款方式通知书》之日起至解除合同登记备案手续办理完毕之日期间按照应补足款项每日千分之一违约金，及10000元的销售费用。任xx辩称违约金过高。一审法院综合本案案情、任xx的过错程度、双方合同履行情况、涉案房屋同地段房屋市场价格变动等因素，以及基于公平原则，考虑到合同中关于海上置业公司逾期交付房屋应支付的违约金为已付房款日万分之一的约定，对任xx应支付违约金计算标准酌情调整为日万分之一。另，任xx在2020年9月27日庭审时表示同意解除合同配合办理注销手续，因办理涉案房屋的网签备案登记注销手续，任xx履行的是协助义务，海上置业公司应积极办理，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”因此，对海上置业公司主张的2020年9月27日至办理完毕合同登记备案注销手续期间的违约金，一审法院不予支持。综上，任xx应当支付海上置业公司2019年6月28日至2020年9月27日期间解除合同违约金54383元（1190000元×日万分之一×457天）及销售费用10000元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条的规定，一审判决：一、确认青岛海上置业有限公司与任xx在2018年7月30日签订的《青岛市商品房预售合同》于2020年6月27日解除；二、任xx于判决生效之日起十日内协助青岛海上置业有限公司办理位于青岛市即墨区《三盛领海2.2期》xx号楼x单元xx层xx户房屋的网签合同登记备案注销手续；三、任xx于判决生效之日起十日内支付青岛海上置业有限公司违约金54383元、销售费用10000元；四、青岛海上置业有限公司于判决生效之日起十日内返还任xx购房款519997元；五、驳回青岛海上置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期间履行其他义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4152元，由任xx负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，海上置业公司与任xx签订的涉案房屋认购协议书、商品房预售合同均合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。任xx支付部分购房款后，未能依约向海上置业公司支付剩余购房款，违反了双方合同约定，海上置业公司有权解除合同，一审确认涉案合同已于2020年6月27日解除，正确。关于涉案合同的解除后果处理问题，双方合同约定按照应补足房款日千分之一计算违约金，海上置业公司未提交有效证据证明因任xx违约给其造成的实际损失，双方合同约定的违约金过高。一审综合考虑本案实际案情酌情认定任xx应按照已付房款的日万分之一承担违约责任及支付销售费用10000元，与双方合同关于海上置业公司逾期交房按照任xx已付房款的日万分之一计算违约金的约定相对等，较为妥当，本院予以确认。任xx在2020年9月27日一审庭审时明确表示同意配合海上置业公司办理涉案房屋网签备案注销手续，海上置业公司未能及时办理责任不在任xx，故在此之后的损失不应由任xx承担，海上置业公司要求任xx承担之后的违约责任依据不足，本院不予支持。海上置业公司要求任xx按照合同约定的应补足房款的日千分之一承担违约责任，依据不够充分，本院不予支持。因任xx已经履行办理购房贷款的合同义务，海上置业公司主张逾期办理贷款违约金，缺乏合法依据，本院不予支持。海上置业公司应当返还任xx已收取的购房款。 关于已生效的（2020）鲁0282民初4972号民事判决能否作为本案裁判依据问题。本院认为，虽然该案当事人与任xx系购买海上置业公司同一小区的房屋，且均存在逾期付款违约问题，但上述案件在一审判决作出后当事人未提起上诉，未对违约金过高问题提出抗辩，而任xx在本案中提出了违约金过高的抗辩，两个案件情况并不完全一致，故上述案件不宜作为本案裁判依据，海上置业公司要求本案与该案予以同等裁判，本院不予采纳。 综上所述，上诉人海上置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8304元，由上诉人青岛海上置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二一年二月十八日 法官助理于遨洋 书记员贾 立 书记员 于国英