黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑08民终271号上诉人（原审原告）：桦南县奥林物业管理有限公司，住所地黑龙江省桦南县奥林新村完美**小区。法定代表人：刘英梅，职务经理。委托诉讼代理人：马亮，男，1982年5月12日生，汉族，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：刘艳霞，女，1977年3月14日出生，汉族，无职业，住黑龙江省桦南县。上诉人桦南县奥林物业管理有限公司因与被上诉人刘艳霞物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省桦南县人民法院于2020年12月10日作出（2020）黑0822民初2530号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。桦南县奥林物业管理有限公司上诉请求：依法撤销或改判原审民事判决。2、诉讼费由被上诉人承担。理由是，根据桦政发（2012）34号文件规定的收费标准，上浮不超过20%符合法律规定；原审判决因双方合同未约定违约金而未支持上诉人该项请求适用法律错误；被上诉人未请求确认合同效力的情况下原审判决却支持被上诉人的辩解认定合同条款部分无效违反了了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定。被上诉人未提交答辩。桦南县奥林物业管理有限公司向原审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业服务费1280.16元、垃圾处理费240元、声控灯和庭院灯费192元、监控费288元，合计为2000.16元;2.判令被告支付因合同违约给原告造成的利息损失454.28元（按2015年银行同期贷款利率5.25%计算）；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告系原告所管理的桦南县奥林新村完美二期小区业主。原告于2013年7月31日与被告签订了《奥林新村完美二期小区物业服务合同》，被告房屋建筑面积为76.20平方米，合同明确约定了服务项目包括物业服务费每月0.35元/平方米，垃圾处理费60元/年，声控灯和庭院灯费48元/年，监控费72元/年。在原告提供物业管理服务期间，被告从2015年7月31日起至2019年7月31日止拖欠物业管理服务费及相关费用48个月，原告多次催要拒不缴纳。被告未按合同约定履行交费义务已构成违约，故原告依据《物业管理条例》及相关法律规定提起诉讼。刘艳霞辩称，1.原告所诉与事实不符。原告没有按政府规定的多层每平方米0.3元的标准收费，随意增加收费项目、提高标准、重复收费，且只收费不服务，被告有权拒绝交纳物业费；2.原告违约在先。入住手册是其单方制定，被告入住如不签订入住手册，则不予办理入户手续，收取的入户费、装修抵押金等均为不合理收费，原告过错在先且应予返还；3.原告服务不达标、质量差。表现为杂物遍地、车辆停放无序、物业服务曾弃管，并被政府差评。综上，原告起诉无事实及法律依据，应驳回起诉。原审认定，原告奥林物业公司系桦南县奥林新村完美二期小区物业管理服务企业，被告刘艳霞系桦南县奥林新村完美二期小区25号楼5单元701室业主。2013年7月31日，原、被告就物业管理服务签订《物业服务合同》，约定：刘艳霞住宅建筑面积76.20平方米，物业服务费用（多层）每月每平方米0.35元，声控灯和庭院灯费用每年每户48元，生活垃圾清运费每年每户60元。自2015年7月31日起至2019年7月31日止，被告刘艳霞未向原告奥林物业公司交纳物业服务费用。因原告奥林物业公司向业主所在桦南县奥林新村完美二期小区提供物业服务期间，存在履行物业服务不善、小区卫生环境较差，并有弃管行为发生，且因收费项目、收费标准问题产生争议，引发纠纷，以致怠于交纳物业费。另查明，原告奥林物业公司自2012年4月至2016年5月20日，其物业服务企业资质等级为三级，桦南县物价局【2012】20号文件规定多层四级收费标准应为0.30元/平方米；被告刘艳霞于2019年11月26日依据桦南县人民法院（2019）黑0822民初2884号判决书（本案原一审）向奥林物业公司缴纳物业费、案件受理费共计800元，奥林物业公司出具收据一份。原审认为，关于原告所诉物业服务收费项目是否合理问题。物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。国务院颁布的《物业管理条例》第三十四条二款规定：“物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”而黑龙江省物价局、黑龙江省建设厅颁布的《黑龙江省物业服务收费管理办法》（以下简称“物业收费管理办法”）第十一条关于物业管理区域内的物业服务内容中规定，实行政府指导价的住宅小区物业服务项目内容包括：1、清洁卫生管理。包括小区内庭院、道路以及楼宇内公共楼道在内的公共部分卫生清洁、生活垃圾清运及经常性的保洁。……4、屋顶、楼道、梁板、柱、内外墙体、烟囱、基础、楼道内外门（含电子门）窗、声控灯日常维护养护、楼内公共蓄水池定期清洗消毒、清疏和维修上下水管道、化粪池。5、小区内的道路、景点、护栏、路灯（含电费）、公益性文体设施等日常维护。6、高层楼宇增设的消防、通风、监控管理服务项目。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“物业服务纠纷司法解释”）第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”桦南县物价监督管理局、桦南县房地产管理局（2012）20号文件中第二条规定“多层住宅按照由高到低分为五级，管理内容为综合管理、公共区域秩序维护、公共区域保洁、公共绿化和共用部分、共用设施设备日常运行保养维护……”。就本案而言，从以上规定不难看出原告诉求中所主张的垃圾处理费、声控灯和庭院灯费、监控费均包含在政府规定的物业服务项目内，虽原、被告之间在物业合同中有所约定（监控费用无约定），但与法律及政府此项规定相违背，故被告的辩称符合法律规定，本院对原告的此项请求不予支持。关于案涉物业服务收费标准问题。国务院颁布《物业管理条例》第四十条、黑龙江省《物业收费管理办法》第六条、第七条对此均有规定，住宅物业服务收费实行政府指导价格，由价格主管部门会同房地产行政主管部门提出基准价格及其浮动幅度报政府确定。本案中，原告方提供了2012年至2016年5月间其物业服务企业资质等级为三级，旨在证明收费标准按0.35元/平方米的合理性，而被告提供的案涉小区经物价部门备案批准的书证证明了多层每平方米收费标准为0.3元，故被告此辩解意见应予支持。关于被告未支付物业服务费应否承担违约责任问题。本院认为，从合同约定角度讲，本案中，原、被告所签订的《物业服务合同》中并未约定物业服务费的给付时间，亦未约定违约责任的承担问题，属约定不明；从法律规定角度讲，国务院《物业管理条例》第六十四条规定“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”；从客观事实角度讲，原告在提供物业服务过程中存在扩大收费范围、提高收费标准及重复收费现象，致使作为被告的业主产生不满情绪，怠于交费情有可原，故原告要求被告承担违约责任的诉请不予支持。综上所述，原告与被告所签订的《物业服务合同》虽不属于物业服务企业与建设单位签订的前期物业服务合同，亦不属于物业服务企业与业主委员会签订的物业服务合同，但从当事人意思自治方面而言，是双方协商一致的结果，并未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。被告关于服务合同系原告强迫所签，缺少事实依据，不予支持，但因该合同中包含了加重业主责任的提高收费标准、重复收取费用内容，应依法认定为无效条款。合同内容部分无效，并不当然导致合同无效，基于原告客观上履行了物业管理服务义务，被告应承担支付相应费用的民事责任；故对原告诉请中的合理部分予以支持，即被告应给付原告物业服务费用共计人民币1132.05元。物业费的收取主要用于小区内的公共事务，事关小区业主的全体利益，当个别或者部分业主认为物业管理服务存在问题时，不是拒缴物业费的法定理由，业主可以通过向物业公司反映，或通过其他途径依法主张相关权利。因此，被告抗辩奥林物业公司物业服务差、弃管等行为的抗辩理由不是拒缴物业费的法定理由；如被告认为原告在服务中存在问题，可以向原告反映，要求整改、协调解决，或者通过其他途径依法主张权利。综上，经审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第（二）项、第五条第一款、第六条，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第二条、第七条、第四十条的规定，判决：1、被告刘艳霞于本判决生效之日起十日内支付原告桦南县奥林物业管理有限公司2015年7月31日至2019年7月31日期间的物业管理费人民币1132.05元（已给付800元，尚需给付332.05元）；2、驳回原告桦南县奥林物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由刘艳霞负担。本院二审对原审判决认定的事实予以确认。本院认为，根据桦物房（2012）20号文件以及桦南县物价局批文规定，案涉小区多层楼房的物业收费标准为每月每平方米0.3元，该文件并未规定可上浮20%，上诉人超过文件规定数额向业主收取的部分没有合法依据；关于上诉人主张的违约金问题，原审判决的论述合理，不存在适用法律错误的情形；本案是合同纠纷，不论被上诉人是否提出确认合同效力的主张，人民法院均应对合同的效力进行审理和确认，故原审判决不存在适用法律错误的情形。综上所述，桦南县奥林物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人桦南县奥林物业管理有限公司负担。审判长  姜广武审判员  王云礼审判员  李伊佳二〇二一年二月二十五日书记员  张 晶