安徽省桐城市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0881民初623号 原告：桐城市鲁强物业管理有限公司，住所地桐城市龙眠街道长生居委会王庄组，统一社会信用代码91340881336778879U。 法定代表人：张强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：洪胜茂，该公司职员。 被告：李瑞来，男，1978年6月16日出生，汉族，农村居民，住安徽省桐城市。 委托诉讼代理人：汪传高，男，1981年3月13日出生，汉族，农村居民，住安徽省桐城市，系李瑞来舅舅）。 原告桐城市鲁强物业管理有限公司（以下简称鲁强物业）与被告李瑞来物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告桐城市鲁强物业管理有限公司的委托诉讼代理人洪胜茂，被告李瑞来及其委托诉讼代理人汪传高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鲁强物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠物业费1158元，公共能耗费167元，违约金278元，合计1603元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2018年10月18日，接受桐城市大关镇东湖铭邸小区开发商桐城市凯瑞职业有限公司的委托，从事该小区的物业服务工作，并按合同约定对东湖铭邸小区提供了物业服务。被告东湖铭邸小区1#幢601室业主，从2019年1月1日至2020年8月31日止，拖欠原告物业服务费，因多次催缴未果，故诉至法院，请求人民法院依法判如所得。 鲁强物业为支持其诉讼请求在举证期限内提供证据材料有： 1、原告营业执照复印件一份，法定代表人身份证明书一份，证明原告主体适格。 2、催缴明细单一张、通知照片一张，关于核定大关镇“东湖铭邸”小区前期物业公共服务收费标准的批复复印件一份，证明被告欠原告物业费的事实以及物业费计算标准。 3、前期物业服务合同、补充协议复印件各一份，证明原告接管涉案小区物业工作的事实。 李瑞来辩称，原告诉状中起诉的为东湖铭邸601室业主，我们不是该业主。物业服务费是在物业服务后产生的，原告没有为被告提供服务。物业工作人员长期不在岗。卫生费我向大关镇保洁公司交纳了。请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。 李瑞来提供的证据材料有： 1、视频片段若干，证明原告物业严重地不作为。 2、通话记录复印件三张，证明原告物业工作人员将被告家墙壁打裂了，被告向物业经理张强打电话处理此事，张强一直不接电话。 3、视频片段若干，证明原告物业工作人员长期不在岗。 4、视频一组，证明被告门前的公共落水管长期漏水，物业无人问津。 5、视频一组，证明原告物业没有监控，导致业主经常丢失东西。 6、大关镇保洁公司专用收据复印件五份（当庭已出示原件），证明被告已经向大关镇保洁公司交纳了卫生费。 李瑞来对原告证据质证意见如下： 原告证据1，没有异议。原告证据2，催缴明细单有异议，原告没有向被告送达催缴单。照片有异议，照片系ps的。收费标准的批复没有异议。原告证据3，被告没有见过该合同和补充协议，被告不清楚。 鲁强物业对李瑞来证据质证意见如下： 被告证明1，物业没有不作为。被告证据2，待回公司核实。被告证据3，不可能。被告证据4，跟物业没有关系，是建筑商的问题。被告证据5，目前没有发现业主丢失东西。被告证据6，与我公司无关。 本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年10月18日，桐城市凯瑞置业有限公司（甲方）与鲁强物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对东湖铭邸小区提供前期物业服务，合同期限为10年，自2018年10月18日至2028年10月17日止。2018年12月7日，桐城市物价局颁发桐价[2018]79号《关于核定大关镇“东湖铭邸”小区前期物业公共服务收费标准的批复》，核定鲁强物业的收费标准如下：1、物业公共服务费：多层按0.40元/月×平方米执行，服务标准与内容应达到《桐城市物业服务收费管理实施细则》规定的三星等级；2、车辆停放费：按桐价[2016]24号文件执行；3、生活垃圾处理费按当地标准执行。上述标准试行期二年。李瑞来、姚贤凤系大关镇东湖铭邸小区1幢107（不动产权证号：2015字第**）的共同权利人。2018年10月10日，鲁强物业催缴明细单载明：东湖名邸1#楼门面107李瑞来业主：我物业公司先后多次催你户缴纳物业费，从2019年01月01日至2020年08月31日止，你户共欠费20个月，欠费明细如下：物业管理费115.88㎡×0.5元/㎡元/月×20个月=1158元；公共能耗费8.33元/月×20个月=167元，合计欠费1325元，接通知后，诚请你户三日内到物业管理处缴清所欠费用，逾期不缴，物业公司将按月2%征收滞纳金：Sn=0.01×66×22×23=278元，并诉状到人民法院，届时你户需承担一切费用。2021年1月12日，鲁强物业公司诉至本院，要求被告支付物业费1158元，公共能耗费167元，违约金278元，合计1603元。 另查，鲁强物业未提供已送达鲁强物业催缴明细单的证据。 本院认为，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。在东湖铭邸小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘鲁强物业为东湖铭邸小区提供前期物业服务，其收费标准得到了桐城市物价局许可。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。桐城市凯瑞置业有限公司与鲁强物业签订的东湖铭邸小区前期物业服务合同，系建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，该合同合法有效，对东湖铭邸小区的业主具有约束力。被告李瑞来提供的证据不足以证明原告鲁强物业未为东湖铭邸小区提供前期物业服务，对物业管理及服务水平存在的问题，各业主可以通过正当渠道提出建议，但不能据此不缴纳物业费用。被告李瑞来系东湖铭邸小区1幢107业主，原告鲁强物业要求按照物价局备案的收费标准给付物业费927.04元（115.88㎡×0.4元/㎡元/月×20个月）、公共能耗费166.60元（8.33元/月×20个月），合计1093.64元（自2019年01月01日至2020年08月31日期间下欠的物业费）的诉讼请求，本院予以支持。原告鲁强物业要求被告李瑞来支付拖欠物业费违约金278元，因提供的证据不足证明其已向被告送达了催缴通知，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百八十四条、第二百八十六条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条的规定，判决如下： 一、被告李瑞来限于本判决生效之日起五日内给付原告桐城市鲁强物业管理有限公司物业费927.04元、公共能耗费166.60元，合计1093.64元。 二、驳回原告桐城市鲁强物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告李瑞来负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  雷经天 二〇二一年二月七日 书记员  笪祖曼 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第二百八十四条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 第二百八十六条业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。 业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。 业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。