大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0214民初5967号原告：卜焦发，男，1958年5月6日出生，汉族，农民，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：吴淑晶（原告妻子），女，1958年9月27日出生，汉族，农民，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：王金有，系辽宁莲城律师事务所律师。被告：大连鑫凤房地产集团有限公司，住所地大连市普兰店区中心路一段**。统一社会信用代码：912102007515898801。法定代表人：何新军，系该公司经理。委托诉讼代理人：张岩俊，系辽宁博信律师事务所律师。被告：哈尔滨银行股份有限公司大连普兰店支行，住，住所地大连市普兰店区世纪路西段**一社会信用代码：912102823115040388。负责人：王卓，系该支行行长。委托诉讼代理人：郝亮亮，系辽宁声声玉律师事务所律师。原告卜焦发与被告大连鑫凤房地产集团有限公司（以下简称鑫凤公司）、哈尔滨银行股份有限公司大连普兰店支行（以下简称哈尔滨银行普兰店支行）为房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年6月24日作出（2020）辽0214民初4号民事判决，被告鑫凤公司、哈尔滨银行普兰店支行对判决不服上诉。大连市中级人民法院于2020年9月30日作出（2020）辽02民终6620号民事裁定，撤销本院（2020）辽0214民初4号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卜焦发及其委托诉讼代理人吴淑晶、王金有，被告鑫凤公司的委托诉讼代理人张岩俊，被告哈尔滨银行普兰店支行委托诉讼代理人郝亮亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卜焦发向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告涤除在大连市普兰店区房屋上设定的抵押登记；2.判令被告鑫凤公司协助原告办理大连市普兰店区房屋的过户登记手续；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年6月，被告鑫凤公司因开发普兰店鑫凤家园小区，对原告的房屋进行了拆迁，鑫凤公司承诺给原告回迁两套70平方米的住宅和一套100平方米的网点。后鑫凤公司给原告安置了一套住宅和一套网点，原告均已实际占有和使用，其中住宅已经办好了房照，房屋位于普兰店市，房照号为普房权证普私字第**，面积87.30平方米。网点位于普兰店市，面积117.42平方米，登记在鑫凤公司名下，但鑫凤公司一直不给原告出具办理网点房的过户手续，导致原告无法办理房照。原告起诉后到普兰店不动产登记中心查询得知，案涉网点已于2019年3月19日抵押给被告哈尔滨银行普兰店支行，抵押债权950000元。原告认为，案涉网点是被告鑫凤公司作为回迁安置房屋交付给原告占有使用，虽未办理房产登记手续，但不影响原告对该房屋享有权利，且回迁安置权应优先于银行抵押权，该房屋的抵押权设定在原告取得房屋之后，故诉请要求二被告涤除抵押，协助过户。被告鑫凤公司辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，鑫凤公司虽承诺为原告安置网点房，但原告对安置的网点仅享有使用权。如原告想拥有所有权，需按成本价和市场价双结合的方式交纳购房款，成本价指的是建房成本和办理房照产生的税费，分别是成本价每平方米4000元，税费约800-900元每平，市场价在7000元至15000元之间不等。合同中已写明安置面积的，该面积按每平方米5000元计算，由使用人交纳，超出面积的部分按每平方米13000元计算，由使用人交纳。足额交纳后，被告才会将所有权转移并办理房照。按照上述计算方法，原告现使用的网点需交纳回迁面积成本价475000元和超出面积的购房款291460元，共计766460元。原告以做生意资金周转紧张为由未交纳上述款项，鑫凤公司无义务为原告办理过户手续。其次，案涉房屋已经以捆绑形式在哈尔滨银行普兰店支行设置抵押贷款，涤除抵押登记需征得抵押权人同意，非仅支付价款即可。并且，案涉房屋也并不因为原告的占有而产生所有权的转移，故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告哈尔滨银行普兰店支行辩称，不同意原告的诉讼请求。1.原告要求鑫凤公司协助办理过户缺乏事实和法律依据。首先，原告与何新军签订的《协议书》无效，不产生拆迁补偿的法律后果。拆迁安置补偿协议的签订主体应为具有拆迁资格的法人，而原告提交的协议书签订主体为自然人，非公司职务行为，该协议无效。其次，鑫凤公司为原告安置的住宅符合拆迁安置补偿标准，原告再要求安置网点超出补偿标准。2.案涉房屋的登记所有权人系鑫凤公司，哈尔滨银行普兰店支行合法取得案涉房屋的抵押权。首先，案涉房产登记在鑫凤公司名下，该公司在申请抵押时也提交了抵押房产情况说明、承诺书、承诺函，哈尔滨银行普兰店支行基于公示信赖，已经尽到了合理的审查义务，与鑫凤公司的抵押合同及抵押登记合法有效。其次，因担保的主债权到期，案涉房屋已获法院批准查封，查封期限自2020年3月3日至2023年3月2日。3.因哈尔滨银行普兰店支行对案涉房屋享有抵押权，如原告与鑫凤公司愿意变更产权人，哈尔滨银行普兰店支行在案涉财产提供保证范围内的债务获得清偿的前提下，即原告清偿债务后，愿意配合解除抵押权。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的记账凭证、欠条、营业执照、卜焦发被拆迁房产证、鑫凤家园15-9号不动产权证、大连鑫凤集团工商信息、抵押权登记证明等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的2006年6月9日原告与鑫凤公司签订的《房屋拆迁补偿协议书》（复印件）两份、何新军出具的《协议书》一份，拟证明被告鑫凤公司拆除原告房屋并承诺的房屋安置情况。被告鑫凤公司称拆迁安置协议的原件找不到了，真实性待核实，但未在规定时间内提交书面意见；对协议书不予认可，认为何新军出具协议书时系个人行为，与鑫凤公司无关。被告哈尔滨银行普兰店支行对上述证据不予认可，主张上述证据不具有拆迁安置协议的效力。本院认为，虽然鑫凤公司对上述证据的真实性不予认可，但认可《协议书》中“何新军”签名的真实性，以及鑫凤公司对原告房屋进行拆迁并回迁安置的事实，上述证据相互印证，能够证明原告与鑫凤公司之间签订并履行拆迁安置补偿协议的情况，故对原告提供的上述证据，本院予以采信。2、原告提供的2012年7月13日便笺、2014年2月18日鑫凤公司证明各一份，拟证明鑫凤公司为原告安置网点房屋情况，鑫凤公司并未要求原告补交差价款。被告鑫凤公司对便笺的真实性不予认可，主张该证据与本案无关；对证明的真实性无异议。被告哈尔滨银行普兰店支行主张上述证据与本案无关。本院认为，因鑫凤公司对证明的真实性无异议，本院对此予以确认。2012年7月13日便笺落款处为“鑫凤售楼处”，虽未加盖印章，但被告鑫凤公司在诉讼中认可其向原告正式交付网点房屋的时间为2012年7月13日，与便笺记载的“回迁户卜焦发取走公建15-9号钥匙，面积117.42平方米”内容一致，故对便笺的真实性，本院予以确认。3、原告提供的普兰店市鑫凤物业管理有限公司收费单据两套各10张，拟证明鑫凤公司曾于2008年9月26日为原告安置了两套住宅，分别为34#-3-308（63.29平方米）和47#-2-303（87.3平方米），鑫凤物业管理有限公司收取原告相应楼房外网费、取暖费、物业费等费用的事实，其中的34#-3-308号房屋已退回鑫凤公司。二被告对该有鑫凤物业管理有限公司公章的收费收据的真实性无异议，对其他证据的真实性不予认可，主张上述证据与案涉房屋无关。本院认为，虽然部分发票为复印件，但均显示“卜焦发，34#-3-308”，并盖有“普兰店市鑫凤物业管理有限公司”印章，结合被告鑫凤公司提供的2012年11月27日记账凭证中“付卜焦发34#-3-308动迁补偿费”的记载，可以认定，被告鑫凤公司曾于2008年向原告安置两套住宅，分别为47#-2-303和34#-3-308。4、原告提供的2012年11月27日鑫凤房地产出具的欠条一份，拟证明鑫凤公司欠原告47#-2-303动迁费4710元。二被告对该证据的真实性、关联性均不予认可，认为与案涉网点房屋无关；被告鑫凤公司提供的原告于2012年11月27日出具的欠条一份，拟证明鑫凤公司已为原告安置47#-2-303号房屋并办理产权登记，原告尚欠鑫凤公司7.3平方米的房屋差价款。原告对证据的真实性无异议，但认为该欠条是为安置住宅所立，与案涉网点房屋无关。本院认为，双方提供的上述证据均针对已安置的鑫凤家园47#-2-303号房屋，上述证据能够证明原告与被告鑫凤公司针对47#-2-303号房屋曾于2012年11月27日进行过对账，后鑫凤公司也为原告办理了47#-2-303号房屋的产权登记，但上述证据与案涉网点房屋款项结算间不存在必然联系，故对上述证据，本院不予采信。5、关于34#-3-308号房屋问题。原告主张被告鑫凤公司已于2008年9月26日为其安置了两套住宅，在安置网点时，因需对超出部分补交差价，故原告将已安置的34号房屋退回抵顶差价，并提供了该房屋交纳税费的收据等；被告鑫凤公司一方面主张因原告未支付房屋成本价没有进行安置交付，另一方面又主张已通过支付补偿款的方式对原告进行了补偿。对此，本院认为，《房屋拆迁安置补偿协议书》中并未约定需回迁户交纳房屋成本价，被告鑫凤公司关于需交纳房屋成本价的陈述缺乏证据支持。并且，根据鑫凤公司提供的2012年11月27日记账凭证显示，鑫凤公司付原告17389元款项性质为“34#-3-308动迁补偿费”而非安置补偿款，款项数额也与鑫凤公司自认的房屋价值144000元差距较大。结合47#-2-303号房屋产权办理及本案其他证据情况，原告对34#-3-308号房屋的陈述更符合本案实际，本院对此予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年6月9日，被告鑫凤公司与原告签订《房屋拆迁补偿协议书》两份（庙山B-105、庙山B-105-1），约定鑫凤公司拆除原告88平方米（房产执照号1039）和70平方米房屋各一套，回迁安置房屋两套，另外安置门市房一个，面积95㎡。同日，被告鑫凤公司法定代表人何新军（时为鑫凤公司监事、股东）向原告出具协议书，内容为“卜焦发动迁的两套70㎡住宅和100㎡网点回迁以后一切税费有何新军和大连鑫凤房地产集团有限公司承担。”2008年9月26日，被告鑫凤公司为原告安置两套住宅，分别为34#-3-308（63.29平方米）和47#-2-303（87.3平方米），原告分别交纳了取暖费、物业费等费用。2012年7月13日，被告鑫凤公司向原告交付15-9号公建，面积为117.42平方米，后原告占有使用该房屋至今。2012年11月27日，原告与被告鑫凤公司对回迁事宜进行协商，并对相应账目进行核对。因15-9号公建面积超出约定补偿面积，原告将已取得的34#-3-308号房屋退回被告鑫凤公司。庭审中，被告鑫凤公司自认该房屋当时的价值为144000元（按照每平方米1800元计算）。同日，被告鑫凤公司记账凭证显示付原告17389元，摘要为“付卜焦发34#-3-308动迁补偿费（欠）挂账”。2012年12月3日，原告为鑫凤家园47#-2-303号房屋办理了产权登记，登记所有权人为原告卜焦发。2014年2月18日，被告鑫凤公司出具证明，内容为“大连鑫凤房地产集团有限公司开发的鑫凤家园小区安置给回迁户卜焦发一套公建房，此公建房位于鑫凤家园东区A-15-9，面积117.42㎡。”另查，案涉网点房屋坐落于大连市普兰店区，建筑面积117.42㎡。2017年3月15日，被告鑫凤公司将该房屋登记在其公司名下，权属证号为辽（2017）大连普兰店区不动产权第03003647号。再查，2015年至2019年，被告哈尔滨银行普兰店支行每年与案外人大连鑫凤球铁保持架有限公司签订《流动资金借款合同》，同时与被告鑫凤公司签订《最高额抵押合同》，鑫凤公司以包括案涉房屋在内的房产为案涉债权提供担保，并办理抵押登记。2019年，案涉房屋担保的主债权数额为950000元，2019年3月12日进行了抵押权登记，权利人为哈尔滨银行普兰店支行。本院认为，本案的争议焦点为，1、原告对案涉房屋是否享有所有权；2、被告对案涉房屋设立的抵押登记是否应当涤除。关于争议焦点1，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，根据原告提供的证据和被告鑫凤公司自认，可以认定原告与被告鑫凤公司之间存在房屋拆迁安置补偿合同关系，双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》及其他协议均是其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。被告鑫凤公司在签订拆迁安置补偿协议书时承诺为原告安置门市房一个，其法定代表人也承诺回迁后的一切税费由何新军和被告鑫凤公司承担，双方约定的上述内容，被告鑫凤公司已于2012年7月13日通过向原告交付网点房钥匙的方式履行。根据查明的事实，原告与被告鑫凤公司在交付网点房后对约定的拆迁安置问题进行了协商核对，被告鑫凤公司自认34#-3-308号房屋已经收回，也认可该房屋当时的价值为144000元，双方关于该房屋款项补偿问题，仅在记账凭证显示了被告鑫凤公司应支付原告的动迁补偿费数额，但“动迁补偿费”不同于房屋补偿款，17389元数额也与被告鑫凤公司庭审自认的144000元差距较大。被告鑫凤公司对34#-3-308房屋收回后的补偿问题不能做出合理解释，结合其随后为原告办理47#-2-303号房屋产权登记的事实，本院认定，原告已通过交回一套住宅的方式抵顶了网点房屋的差价，双方变更了拆迁安置协议的履行内容，案涉网点房屋的款项已经付清。并且，被告鑫凤公司2014年2月18日出具的证明中也无需补交房屋差价的相关内容，该证明也再次确认鑫凤家园东区A-15-9，面积117.42㎡号房屋系原告的回迁安置房屋。被告鑫凤公司关于原告需按成本价和市场价双结合的方式交纳购房款的抗辩意见除当庭陈述外并未提供证据证明，应对此承担举证不能的不利后果，故对被告鑫凤公司的该项抗辩意见，本院不予采纳。综上，原告对案涉房屋的权利应自合同成立并实际履行时享有，虽然未办理产权登记，但非原告过错，原告已付清价款并占有使用至今，故其对案涉房屋享有所有权。关于争议焦点2，物权法第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，被告鑫凤公司在将案涉房屋回迁安置给原告后，原告已实际占有使用，被告鑫凤公司一方面于2014年2月出具证明证实案涉房屋已安置给原告，另一方面未经原告同意自行将房屋产权登记在其名下，与被告哈尔滨银行普兰店支行签订担保合同时也没有告知案涉房屋已占有使用的事实，导致原告对案涉房屋的安置补偿权与被告哈尔滨银行普兰店支行的抵押权发生冲突。关于权利的先后问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。上述司法解释明确对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力，即拆迁补偿安置协议优先于其他商品房买卖合同。具体到本案，原告与被告鑫凤公司的安置补偿协议不仅成立在前，而且已得到实际履行，原告对案涉房屋的权利也从安置补偿权进阶为房屋所有权，该权利优先于被告哈尔滨银行普兰店支行基于协议且在后取得的抵押权。在原告要求协助办理案涉房屋过户手续的情况下，二被告就案涉房屋所设定的抵押登记已不具有实质意义，故对原告要求被告鑫凤公司、哈尔滨银行普兰店支行涤除案涉房屋抵押登记的诉讼请求，本院予以支持。被告哈尔滨银行普兰店支行主张原告应清偿债务后再涤除抵押的抗辩意见与本案事实不符，案涉房屋抵押权的设立系被告鑫凤公司隐瞒房屋实际情况导致，不能归责于他人，亦不能因此而加重原告负担，并使被告鑫凤公司因隐瞒事实所设立的抵押权得到法律保护，故对被告哈尔滨银行普兰店支行的该项意见，本院不予采纳。如被告哈尔滨银行普兰店支行认为案涉房屋的抵押登记是在未清偿债务的情况下涤除，可就此向适格权利人另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告大连鑫凤房地产集团有限公司、哈尔滨银行股份有限公司大连普兰店支行于本判决生效之日起三十日内涤除在大连市普兰店区房屋上设定的权利人为哈尔滨银行股份有限公司大连普兰店支行的抵押登记；二、被告大连鑫凤房地产集团有限公司在涤除上述抵押登记后十五日内协助原告卜焦发将大连市普兰店区房屋过户登记至原告卜焦发名下。案件受理费13300元，保全费5000元，合计18300元，由被告大连鑫凤房地产集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审 判 长  武肖玲审 判 员  孙志新人民陪审员  孙 茹二〇二一年二月二十六日法官助理任永超书记员于佳佳