甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终4807号上诉人（原审原告）：师文军，男，1981年12月11日出生，汉族，住甘肃省秦安县。委托诉讼代理人：张国泰，甘肃和谐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁彦贵，男，1970年2月5日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：马介安，甘肃勇盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：兰州飞天房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区静宁路**中海国际大厦**。法定代表人：梁延喜，该公司董事长。委托诉讼代理人：王**明，甘肃骏睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：金国强，甘肃骏睿律师事务所实习律师。上诉人师文军因与被上诉人梁彦贵、兰州飞天房地产开发有限公司（以下简称“飞天公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初4594号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。师文军上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初4594号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由梁彦贵、飞天公司承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。一、飞天公司没有取得案涉房屋的建设工程规划许可证，根据法律规定，飞天公司以违法建筑谋取非法利益，应当认定租赁合同无效，在此基础上签订的其他协议也应当无效。案涉建筑至今未取得建设工程规划许可证，导致师文军在办理消防许可证时因手续不全花费了20余万元。二、案涉租赁合同的出租人是飞天公司，一审判决认定飞天公司不是案涉房屋的出租人明显错误。《房屋租赁合同》的抬头和落款处盖有飞天公司的公章，应当认定飞天公司也是《房屋租赁合同》的主体，一审法院枉顾事实为飞天公司开脱责任。师文军提交的证据显示梁彦贵与飞天公司之间是承包关系，不是租赁关系，应当审查原租赁合同的效力。梁彦贵与飞天公司之间的房屋租赁合同涉嫌伪造，飞天公司向师文军送达的律师函可以说明一切问题。三、一审判决认定师文军违约明显错误。本案租赁合同无效，不存在违约的问题。师文军未支付租金有正当的抗辩事由。2019年8月9日师文军收到了飞天公司的律师函，飞天公司与梁彦贵之间发生租赁纠纷，师文军有权不支付租金。2020年第一季度发生××，根据国家政策全面停业，师文军可以不支付租金。四、梁彦贵自己书写条据并采取暴力、威胁手段取得师文军签名，侵犯了师文军的合法权益，其应当承担损害赔偿责任。梁彦贵及其家人多次来师文军经营的酒店闹事、打砸酒店、堵门、殴打酒店员工、断电等，干扰酒店正常经营，造成直接损失超过200万元，其应当承担赔偿责任。五、梁彦贵取得的非法利益应当返还或者予以追缴。六、本案不应适用简易程序进行审理，且应当与师文军、梁彦贵的另一案件合并审理。梁彦贵辩称，涉案房屋租赁合同合法有效，飞天公司取得案涉房屋的《建设工程规划许可证》后进行施工，故该房屋租赁合同并不存在无效的情形。案涉房屋自梁彦贵承租以及转租长达十余年之久，案涉房屋均能正常使用，无任何第三人主张权利以及相关主管行政部门要求停止使用。案涉房屋租赁合同的出租人、向师文军交付房屋的主体以及收取师文军所交房租的主体均是梁彦贵，师文军主张梁彦贵不具备主体资格的理由不能成立。师文军拖欠租金构成违约，且无任何正当理由。关于师文军提出的律师函，飞天公司对真实性持有异议。师文军并未提交证据证明梁彦贵存在侵权行为。飞天公司辩称，案涉房屋的手续齐全，飞天公司已经取得了《兰州市建设工程规划许可证》。早在二十世纪九十年代末，飞天公司就负责对位于拱星墩地块即现在飞天家园ABC三个区进行开发建设，在项目开始前飞天公司已经取得了相关的审批手续，不存在师文军主张的未取得建设工程规划许可证的情形。飞天公司不是师文军与梁彦贵之间的租赁合同的缔约方，从双方签订的房屋租赁合同的内容上看，飞天公司不享有案涉房屋租赁合同的任何权利，师文军也从未向飞天公司支付过任何费用。师文军认为梁彦贵与飞天公司之间的房屋租赁合同涉嫌伪造，但其并未提交证据予以证明。师文军提交的《律师函》并非由飞天公司委托发送，且该份《律师函》仅有律师的私章而并无律所的公章。一审判决适用简易程序符合法律规定，师文军在开庭审理时对此并未提出异议。师文军向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法确认其与梁彦贵签订的《房屋租赁合同》自2018年1月1日之后的效力无效；2.请求依法判令梁彦贵返还保证金5万元；3.请求依法判令梁彦贵、飞天公司向其赔偿剩余租期内装饰装修残值损失3441939元（以评估为准），营业损失590000元；4.本案诉讼费、鉴定费等由梁彦贵、飞天公司承担。一审法院认定事实：2014年9月5日，师文军与梁彦贵签订了《房屋租赁合同》。合同约定：甲方（梁彦贵）将座落于兰州市城关区段××路××号房屋出租给乙方（师文军）开设住宿类宾馆业，乙方承租的经营面积为2700平方米，年租金为90万元。租金三年一次递增，递增比例为前一阶段的5%。租期自2014年12月1日至2024年11月30日止。合同装修期自交房后至2014年12月1日开始计算房屋租金，租金的支付方式为按年交纳，于每年9月10日前交清本年度租金，逾期则按日向甲方支付全额千分之五的违约金，于合同签订之日，一次性交清第一年租金，并交纳5万元房屋内设施保证金。合同第七条约定：“不论因何原因合同解除，乙方应在解除事件发生后7日内撤出，房屋内的设施设备均归甲方。”合同第十三条约定：“乙方在该房屋内的投资，不论因何原因合同解除，甲方均不予承担法律责任。”双方在备注条款约定：“第一条：装修时间变更为2014年12月31日（四个月）。第二条：合同到期房间内所有设施归甲方所有，乙方不得拆走……”合同签订后，梁彦贵将案涉房屋交付师文军，师文军装修后经营住宿类宾馆业。在合同履行过程中，双方通过事实行为对租金交纳时间变更为每年年初。师文军开始尚能按时交付房租，后出现了拖欠租金的情况。2018年12月31日，师文军向梁彦贵出具“房租费保证书”，承诺于2019年元月20日之前交清2019年全年的租费94.5万元。2019年1月20日，师文军又书写“保证书”，内容为“因款没到位，第一次签订的保证书延期到元月22日下午2点前予付房租30万元（叁拾万元整），如到时还没付款，根据合同甲方将锁门歇业，解除合同。”2019年5月2日，师文军再次书写了“保证书”，内容为“本人师文军（身份证号：62052219********）保证于2019年5月15号必须将所欠原飞天会所2019年房租剩余部分59.5万元（伍拾玖万伍仟元整）一次性交给甲方（梁彦贵）。如在保证期内还未交清所欠房租则属于本人（乙方）单方违约。甲方有权单方解除与乙方签定的租赁合同（2014年-2024年11月30日），乙方无条件退出。”后师文军仍未按期全额支付房屋租金，于2020年4月16日，向梁彦贵出具了“欠条”，承诺将2019年未付租金52.5万元于2020年5月1日前一次性付清。2020年5月11日，因师文军未按承诺期限支付房屋租金，梁彦贵将涉案房屋进行了上锁，遂酿成纠纷。另查，涉案商铺系飞天公司的房屋,2007年12月27日，梁彦贵（乙方）与飞天公司（甲方）签订了《飞天休闲广场（招待所）承包经营协议书》，协议书主要约定：梁彦贵对飞天休闲广场实行承包经营，每年向甲方交纳管理费5万元，房屋及设备折旧费10万元，每个承包年度开始前一个月交纳全年费用，承包时间为十年：自2008年1月1日至2017年12月31日止。2017年11月30日，梁彦贵与飞天公司又签订了《兰州飞天房地产开发有限公司房屋租赁合同》，约定：飞天公司将其坐落于兰州市城关区段××路××号办公用房租赁给梁彦贵用于宾馆经营，租赁期限自2017年11月30日至2025年3月31日止。租赁期间，在飞天公司同意的前提下，梁彦贵可以转租给第三方。梁彦贵经飞天公司同意,将涉案商铺转租给师文军。师文军曾因办理经营酒店的消防等相关手续的需要，由梁彦贵协助在师文军持有的《房屋租赁合同》上加盖了飞天公司的印章，而梁彦贵持有的《房屋租赁合同》上没有飞天公司的印章。一审法院认为，本案争议的焦点为：1.师文军与梁彦贵签订的房屋租赁合同在2018年1月1日之后是否有效；2.师文军与梁彦贵在履行房屋租赁合同过程中谁构成违约；3.飞天公司是否是本案适格的主体；4.师文军要求梁彦贵返还保证金50000元有无法律依据；5.师文军要求梁彦贵赔偿装修残值费，营业损失费有无法律依据。一、师文军与梁彦贵签订的房屋租赁合同在2018年1月1日之后是否有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”本案涉案房屋系梁彦贵从飞天公司租赁而来，梁彦贵向师文军转租时经过了飞天公司的同意，梁彦贵与飞天公司的租赁合同至2017年12月1日到期后，双方于2017年11月30日又签订了《兰州飞天房地产开发有限公司房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2017年11月30日至2025年3月31日止，故梁彦贵在合同有效期内转租涉案房屋的行为有效，梁彦贵与师文军签订的《房屋租赁合同》至2024年11月30日止，该合同在2018年1月1日之后仍然有效。二、师文军与梁彦贵在履行房屋租赁合同过程中谁构成违约。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，因师文军不能按时交纳房屋租金，多次向梁彦贵书写保证书确定交纳房屋租金的时间，又一再延期交纳租金，故其行为已构成违约，其应承担相应的违约责任。三、飞天公司是否是本案适格主体。因签订租赁合同的当事人是梁彦贵与师文军，并没有飞天公司，师文军持有的租赁合同上加盖的飞天公司的印章，是师文军为办理酒店的相关经营手续由梁彦贵协助其加盖的，而梁彦贵持有的租赁合同中并没有加盖飞天公司的印章，且双方的合同中对飞天公司的权利、义务也没有约定，故飞天公司并非租赁合同的相对方，不是本案适格的主体。四、梁彦贵是否应向师文军返还保证金50000元。因双方在合同中约定，乙方需于合同签订时交纳50000元，作为房屋内设施的保证金。现梁彦贵未提交证据证明其房屋内设施受到损坏，故其应返还保证金。梁彦贵称保证金并非师文军交纳，而是师文军的合作方交纳。签订租赁合同的当事人是师文军，且师文军实际经营管理涉案房屋，梁彦贵应当向师文军返还保证金。他人如果垫付了保证金，也属于师文军合伙人的内部事务，可由他人与师文军另行解决。五、梁彦贵是否应当向师文军赔偿装修残值费、营业损失费。因租赁合同第七条约定“不论因何原因合同解除，乙方应在解除事件发生后7日内撤出，房屋内的设施设备均归甲方。”合同第十三条约定：“乙方在该房屋内的投资，不论因何原因合同解除，甲方均不予承担法律责任。”师文军不按时交纳房屋租金，已构成违约，故对其主张由梁彦贵赔偿装修残值费、营业损失费的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、梁彦贵于本判决生效后十日内向师文军返还保证金50000元。二、驳回师文军对兰州飞天房地产开发有限公司的诉讼请求。三、驳回师文军的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19728元（已减半），由梁彦贵负担1050元（于本判决生效后十日内给付师文军），由师文军负担18678元。二审期间，当事人提交了新证据。本院依法组织当事人对证据进行了质证。师文军提交了证据1.土地租赁使用协议书，该协议书系梁彦贵提供，以此代房产证，证明案涉酒店用地为出租土地，土地来源不符合法律规定，不可能取得建设工程许可证，案涉房屋租赁合同应属无效；证据2.2019-B001房屋租赁合同（该合同尚未正式签订），该合同系三环物业公司提供，证明师文军收到《律师函》后，三环物业公司与师文军协商重新签订合同的事实，梁延喜、梁发辉、梁彦贵之间发生租赁权争议，师文军有权不交租金；证据3.王强代办消防许可证时收取师文军现金158500元出具的收条一份，证明案涉房屋没有取得相关手续而无法办理消防手续，案涉房屋租赁合同无效；证据4.公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，证明因为没有房产证以及合法的权属证明所以无法办理消防许可证，梁彦贵提供了以前的消防许可证代替房产证，故案涉房屋没有房产证。梁彦贵对上述证据发表质证意见认为，对证据1的真实性无法判断，土地租赁使用协议书并不是梁彦贵签署，也不是梁彦贵转交给师文军的，且该协议书与本案无关；对证据2，该证据已经在一审期间提交，不属于新证据；对证据3不予认可，梁彦贵不知情且与本案无关；对证据4的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，该证据恰恰说明案涉房屋经过消防验收，相关手续合法，对案涉房屋尚未办理房产证的事实梁彦贵予以认可，但没有办理房产证跟案涉合同的效力没有关系。飞天公司对上述证据发表质证意见认为，对证据1的真实性及证明目的均有异议，与本案无关；对证据2不予认可，该房屋租赁合同系空白并未签订，不符合证据的形式要件；对证据3的质证意见与梁彦贵一致；对证据4的真实性及合法性没有异议，该证据恰好证明了案涉房屋经过了消防检查，手续齐全，可以合法经营，故双方签订的房屋租赁合同是有效的。飞天公司向本院提交了建设用地规划许可证、兰州市建设工程规划许可证，证明案涉房屋在建设的时候是办理了相关手续的，案涉房屋租赁合同依法有效。师文军对上述证据发表质证意见认为，该规划许可证的位置和案涉用地是两个地段，飞天公司有好几个小区，这是其他地块的规划许可证，与本案无关。从时间上看该规划许可证是2003年取得的，而案涉地段是2004年梁延喜代表兰州市市政建设开发有限公司和兰州市城关区范家湾农工商企业公司签订的租赁合同，对该证据师文军不予认可。梁彦贵对飞天公司提交的证据发表质证意见认为，对飞天公司提交的证据予以认可。本院对师文军提交的证据审核后认为，证据1与本案无关，本院不予认可；证据2一审期间已经质证，本院不予重复审核；证据3的真实性、证明目的本院不采信；证据4的真实性本院予以认可，案涉房屋经过消防安全检查合格，但与案涉房屋是否办理产权证没有关联关系，对其证明目的本院不予采信。本院对飞天公司提交的证据审核后认为，对该证据的真实性予以认可，证明案涉房屋取得了相关手续，案涉租赁合同合法有效。一审判决查明的案件基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行各自的义务。关于梁彦贵与师文军签订的《房屋租赁合同》（以下简称“合同”）的效力问题。庭审期间，飞天公司提交了案涉房屋的《建设用地规划许可证》、《兰州市建设工程规划许可证》，证明案涉房屋取得了合法的手续；梁彦贵与飞天公司签订的《房屋租赁合同》租期截止时间为2025年3月31日，梁彦贵与师文军签订的合同的租期截止时间为2024年11月30日，且飞天公司同意梁彦贵将案涉房屋转租给师文军，故梁彦贵与师文军签订的合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，师文军主张案涉合同无效的理由，本院不予采信。关于飞天公司是否是案涉房屋租赁合同的主体的问题。师文军提交的合同中盖有飞天公司的公章，梁彦贵持有的合同中并未加盖飞天公司的公章，飞天公司陈述当时是因为配合师文军办理酒店的相关手续而加盖的公章。根据庭审调查，在师文军承租案涉房屋期间，房屋租金一直向梁彦贵缴纳，在其经营过程中飞天公司未干扰其经营，拖欠房屋租金的欠条也是其向梁彦贵出具，飞天公司从未向其主张过权利，且梁彦贵与师文军签订的合同中并未给飞天公司设置过任何权利和义务，故案涉合同的主体应为师文军与梁彦贵。当事人对自己提出的诉讼请求或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明其主张的事实的，应当承担举证不能的法律后果。师文军主张梁彦贵与飞天公司之间的合同涉嫌伪造，但其并未提交证据予以证明，故本院对其该项主张不予采信。师文军认为飞天公司给其送达的律师催告函可以说明一切问题，但经本院审查认为，该律师催告函未加盖律师事务所的公章，其中所表述的内容与本案事实自相矛盾，且飞天公司对该律师催告函亦不予认可。关于违约责任的问题。师文军作为案涉房屋的承租人，其负有的义务即为按时缴纳房屋租金，其未依据合同约定按时缴纳房屋租金当然构成违约。2020年××爆发期间的房屋租金在其与梁彦贵一案中一审法院已经给其减免了一个月的房屋租金，至于梁彦贵是否给飞天公司缴纳房屋租金并不影响师文军应当按时给梁彦贵缴纳房屋租金的义务。关于师文军主张的其出具给梁彦贵的保证书等系在暴力、胁迫的情况下出具的，但师文军事后没有申请法院撤销或者向其他机关报案，对其主张的事实其并未提交证据予以证明。师文军所主张的损失，在双方签订的合同中明确约定不论何种原因合同解除，师文军在该房屋内的投资，梁彦贵不承担法律责任。故本院对其要求梁彦贵赔偿损失的主张不予支持。梁彦贵基于与师文军之间的合同收取租金的行为符合法律规定，不属于非法利益。一审法院适用简易程序审理本案并无不当，本院予以确认。关于师文军主张梁彦贵存在其他侵权行为的问题，其并未提交证据予以证明，如其日后有证据予以证明，师文军可另案主张。综上所述，上诉人师文军的上诉请求及理由不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39456元，由上诉人师文军负担。本判决为终审判决。审判长 陈 新审判员 张海东审判员 杨 蕾二〇二一年二月八日书记员 徐梦君