湖南省宁远县人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘1126执异23号案外人：杨柏荣，男，1957年11月3日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。案外人：杨南钦，男，1985年4月2日出生，瑶族，湖南省宁远县人，居民。申请执行人：伍文双，男，1975年8月16日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。被执行人：欧得元，男，1958年8月3日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。第三人：宁远县雄宇房地产开发有限公司（以下简称雄宇公司）。住所地：宁远县舜陵镇莲花新村**。法定代表人：欧得元，执行董事。在本院执行伍文双与欧得元民间借贷纠纷一案中，案外人杨柏荣、杨南钦对本院查封宁远县泠江西路北侧“小梦天宫”906号住房不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人杨柏荣、杨南钦称，宁远县人民法院在执行伍文双与欧得元民间借贷纠纷一案中，于2020年9月29日查封了案涉房屋，异议人认为贵院的查封行为是错误的。事实及理由如下：1、案外人杨柏荣、杨南钦与第三人雄宇公司在法院在查封之前均签订了书面合法有效的《小梦天宫商品房买卖合同》；2、杨柏荣、杨南钦支付了906号房产的大部分购房款；3、案外人杨柏荣、杨南钦在2020年9月29日法院查封之前已合法占有了被查封的房产；4、上述房产未办理过户登记的原因系宁远县雄宇房地产开发有限公司的部分手续不完善造成的，案外人杨柏荣、杨南钦对此没有过错。为维护案外人杨柏荣、杨南钦的合法权益，特提出书面异议，请求：解除（2020）湘1126执968号执行裁定对位于宁远县舜陵镇泠江西路北侧“小梦天宫”项目906号住房的查封。案外人杨柏荣、杨南钦向本院提交了以下证据：1、《小梦天宫商品房买卖合同》，拟证明与雄宇公司的买卖合同关系；2、借条、转账凭条、《借款合同》、借款情况确认书、收据及完税证明，拟证明已经将借款冲抵房款，支付了房屋大部分价款；3、电费发票及住房照片，拟证明已实际入住。以上证据真实、客观与本案关联，本院予以采信。本院查明，本院在审理伍文双与欧得元民间借贷纠纷一案中，根据伍文双提出的财产保全申请，于2020年1月20日作出了（2020）湘1126民初227号民事裁定书，裁定查封了欧得元与案外人樊晓娟按份共有的位于宁远县舜陵镇泠江西路北侧“小梦天宫”项目55%的房产权属，查封期限为一年。2020年7月16日，本院立案受理了伍文双申请执行欧得元民间借贷纠纷一案，执行案号为（2020）湘1126执968号。在执行过程中，樊晓娟以“小梦天宫”项目中的第1、2、3层及地下房产是其所有为由，向法院提出了书面异议，本院经审查后支持了案外人樊晓娟的异议请求，裁定中止对“小梦天宫”项目中第1、2、3层及地下室房产的执行。此后，本院于2020年9月29日作出了（2020）湘1126执968号执行裁定书，裁定查封了被执行人欧得元位于宁远县舜陵镇泠江西路北侧“小梦天宫”项目第4至12层的住房，查封期限为三年。另查明，雄宇公司于2011年7月29日成立，该公司的经营范围为从事房地产开发经营、建材销售、物业管理、房地产代理销售等，公司的法定代表人为欧得元。2014年6月16日，欧得元与樊晓娟签订了一份《合作开发协议》，该协议约定：一、项目概况，本项目位于宁远县舜陵镇泠江西路北侧，项目名称小梦天宫。二、合作开发形式，双方约定由樊晓娟出土地（小梦天宫项目所在地的土地使用权人为欧梦林，樊晓娟之女）。欧得元负责投资开发并承担项目开发的全部资金，分成比例按照建好的房屋由樊晓娟占45%，欧得元占55%。还查明，2012年1月19日至2017年12月31日以来，欧得元多次向杨柏荣及其亲属借款，2017年12月31日，欧得元与杨柏荣、何泽军、何杰写下借款情况确认书，确认欧得元向杨柏荣、何泽军、何杰借款的本金总额为320万元，利息总额为2707200元。2016年9月23日，双方写下《房屋买卖协议书》，约定欧得元所建的华茂大厦B3户型23楼，“小梦天宫”A6户型4楼和A5户型9楼卖与杨柏荣、何泽军、何杰，三套房屋总计价款1040000元，其中“小梦天宫”两套房屋总价款750000元（906房房屋价款为340000元，407房房屋价款为410000元），双方协商用借款913000元冲抵三套房的房屋部分价款（906房冲抵房款310000元，407房冲抵房款为373000元），因此“小梦天宫”906房未付房款为30000元，407房未付房款为37000元。2020年11月18日，杨柏荣交给雄宇公司2000元，至此“小梦天宫”906房未付房款为28000元。“小梦天宫”项目建成后，雄宇公司作为甲方，与作为乙方的杨柏荣、杨南钦于2016年9月23日签订了《小梦天宫商品房买卖合同》，商品房买卖合同中均约定了各套商品房的面积、价格、总价款、付款方式、期限以及违约责任等，商品房买卖合同签订的日期早于本院对案涉房屋的查封日期，因欧得元无法偿还杨柏荣的借款，遂约定将借款冲抵了大部分房款310000元。雄宇公司在收到杨柏荣、杨南钦的购房款后，将房屋钥匙在本院查封之前交付给杨柏荣、杨南钦，杨柏荣、杨南钦已合法占有了房屋并已实际入住，但由于该项目开发商即雄宇公司提供的资料、手续不全，导致至今案涉房屋仍未办理过户登记。本院认为，本案争议的焦点是杨柏荣、杨南钦是否享有足以排除执行的权利。第一、欧得元向杨柏荣、何泽军、何杰借款，到期无法偿还，后用到期借款本金及利息为杨柏荣、杨南钦冲抵房款，欧得元与杨柏荣、杨南钦签订了《小梦天宫商品房买卖合同》，并将案涉房屋交付杨柏荣、杨南钦占有、使用，《小梦天宫商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，杨柏荣、杨南钦已经合法并实际占有了案涉房屋，具备了准物权的性质；第二、《小梦天宫商品房买卖合同》的双方当事人为雄宇公司和杨柏荣、杨南钦。雄宇公司开发的“小梦天宫”项目，其土地使用权、建设规划许可证等资料均登记在樊晓娟之女欧梦林名下。根据欧得元与樊晓娟于2019年8月12日签订的补充协议约定“小梦天宫”项目的4-12层为被执行人欧得元所有，故“小梦天宫”项目的4-12层房屋不属于雄宇公司所有，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。本案中，杨柏荣、杨南钦在本院查封“小梦天宫”项目4-12层之前签订了合法有效的书面买卖合同，在法院查封之前已合法占有了房屋，用到期借款冲抵了大部分房款，并承诺按照本院要求将剩余房款交付，可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续。综上所述，案外人杨柏荣、杨南钦请求中止对案涉房屋的执行的异议请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：限杨柏荣、杨南钦在本裁定书生效之日起5日内将剩余房款28000元汇入宁远县人民法院标的款账户（户名：宁远县人民法院开户行：湖南宁远农村商业银行股份有限公司账号：820140500********），本院收到款项后，中止对宁远县泠江西路北侧“小梦天宫”906号住房的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  王贤顺人民陪审员  江为民人民陪审员  李苏娟二〇二一年二月二十二日法官 助理  何 春代理书记员  姜丽池