北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1305号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘贵兰，女，1976年11月8日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。委托诉讼代理人：王丛丛，北京市炜衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：高远，男，1965年10月1日出生，汉族，住湖北省黄冈市黄州区。上诉人刘贵兰因与被上诉人高远房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初21263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘贵兰上诉请求：撤销一审判决第三、四、五项，依法改判高远返还我租金850000元；依法改判高远赔偿我各项损失共计979774.5元（包括加盟费、设计费、装修装饰损失、企划费、交通费、人工费、施工费用、营业损失等）；判令高远返还我一台台式机电脑（主机+显示器），本案一、二审诉讼费用由高远承担。事实和理由：1.一审判决认定我主张的赔偿各项损失金额过高，酌定高远赔偿我各项损失425000元，没有事实和法律依据，显失公平。导致本案租赁合同无效的原因系涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，高远作为产权人在与我签订租赁合同时，恶意隐瞒了涉案房屋绝大部分系违建的事实，并在租赁合同中多次强调其对涉案房屋拥有合法出租权，我因此陷入错误认识而签订了租赁合同。高远对于涉案租赁合同无效应负全部责任，至少是主要责任。因高远的重大过错导致涉案租赁合同无效，给我造成了979774.5元经济损失，一审法院在认定高远对合同无效存在明显过错的情况下，却仅判令高远对我不到一半的经济损失承担赔偿责任，没有事实和法律依据，显属不公。2.一审判决判令高远仅返还我425000元租金，我支付高远房屋占用费424999元，无事实及法律依据。一审法院参照涉案租赁合同确定的租金标准作为认定我支付房屋占用费的标准显属过高。一审法院认定我实际占用涉案房屋三个月，并以此计算我应支付的房屋占用费没有事实及法律依据。高远恶意隐瞒涉案房屋绝大部分系违建的事实，将房屋出租给我，反而获得了比起正常签订租赁合同收取租金更大的利益，一审法院判决的结果相当于变相保护了出租违建房屋的行为。3.我的一台电脑仍在租赁房屋内，我在一审中提供了证据予以证明，高远应当予以归还。4.无论本诉还是反诉，一审判决结果与案件受理费的分担均不合比例，尤其是反诉，高远绝大多数诉讼请求都毫无事实和法律依据，诉讼请求总额高达近三百万，在一审仅支持其40多万诉讼请求的情况下，却判令我负担一半的反诉诉讼费，没有法律依据。高远辩称，同意一审判决，不同意刘贵兰的上诉请求。刘贵兰向一审法院起诉请求：1.确认我与高远于2019年7月19日签订的《餐饮店铺租赁合同》无效；2.判令高远向我返还押金42.5万元及利息（自2019年11月1日至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）；3.判令高远向我返还房屋租金85万元及利息（自2019年10月16日至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）；4.判令高远赔偿我各项损失979774.5元（含加盟费、设计费、装饰装修损失、企划费、交通费、人工费、施工费、运营损失等）；5.判令高远返还租赁房屋内台式机电脑1台（含主机、显示器）。高远向一审法院反诉请求：1.判令刘贵兰向我支付租金及房屋占用费424999元；2.判令刘贵兰向我支付7个月房屋空置损失991666元；3.判令刘贵兰向我交纳押金20万元；4.判令刘贵兰赔偿我装修及设备费126万元；5.判令刘贵兰恢复我正常经营状态。一审法院认定事实：高远系坐落于北京市东城区东直门内大街******及****房屋所有权人，建筑面积共计65.2平方米，房屋产权证号为X京房权证东字第XXXX号及074608号。2019年7月19日，刘贵兰（乙方）与高远（甲方）签订涉案合同约定：甲方将拥有合法所有权的涉案房屋出租给乙方作为餐饮店铺经营使用；商铺坐落于北京市东城区东直门内大街215号，涉案房屋建筑面积400平方米；租期5年，自2019年8月15日至2024年8月14日；甲方应于2019年8月1日前将房屋腾空交付乙方，甲方给与乙方15天装修免租期；乙方应付押金42.5万元（相当于三个月租金），证照保证金20万元；第一年租金为170万元，逐年递增；租金每6个月支付，首期租金于2019年8月1日前付清；合同到期或解除，甲方应于租赁关系终止且房屋交割清楚、乙方结清经营期间费用后，2天内退还押金和证照保证金；甲方按合同签署时房屋现状交付乙方，乙方按合同期满时现状交付甲方，不必恢复原状。合同签订后，高远依约向刘贵兰交付涉案房屋。2019年7月20日，刘贵兰向高远支付证照保证金20万元、三个月租金（押金）42.5万元。2019年8月1日，刘贵兰向高远支付房租65万元。刘贵兰于2019年8月1日开始对涉案房屋进行装修、改造，后刘贵兰在涉案房屋经营班花串串香餐饮。2019年10月15日，刘贵兰向高远发送解约通知书。2019年10月30日，刘贵兰、高远交接涉案房屋，高远将涉案房屋收回，双方签署交接清单。2019年12月中旬，涉案房屋由高远继续经营。2019年11月1日，刘贵兰以租赁合同纠纷为由起诉高远；2020年8月25日，高远以租赁合同纠纷为由反诉刘贵兰。一审法院认为：高远、刘贵兰签订的涉案合同，名为餐饮店铺租赁合同，根据合同条款约定的权利义务关系，法院认定涉案诉争合同属于房屋租赁合同，并依职权变更本案案由为房屋租赁合同纠纷。根据审理查明的事实，涉案房屋包括正式产权房屋建筑面积共计65.2平方米，其余300余平方米均为自建房。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。一审法庭辩论终结前，高远未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故涉案合同因租赁标的违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。刘贵兰要求确认涉案合同无效，有事实及法律依据，法院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。高远明知房屋大部分为自建房，仍对外出租涉案房屋，存在明显过错；刘贵兰在双方签订合同过程中，应对涉案房屋的产权性质有所了解，但刘贵兰未尽注意义务并盲目装修经营涉案房屋，亦应承担相应的过错责任。刘贵兰要求判令高远向刘贵兰返还押金42.5万元，有事实及合同依据，法院予以支持；刘贵兰要求高远支付相应利息，依据不足，法院不予支持。刘贵兰要求判令高远向刘贵兰返还租金85万元，其中含证照保证金20万元，鉴于刘贵兰已经实际占用房屋并实际经营3个月，租金应折抵房屋占用费，法院将根据刘贵兰实际使用房屋及双方过错程度等情况酌定；刘贵兰要求高远支付相应利息，依据不足，法院不予支持。刘贵兰主张高远赔偿各项损失，法院对刘贵兰的上述诉讼请求予以支持，但刘贵兰主张金额过高，法院将结合证据、合同剩余期限、双方过错程度并考虑涉诉房屋的后续使用等情况酌定。刘贵兰要求判令高远返还租赁房屋内台式机电脑1台，证据不足，法院不予支持。高远要求判令刘贵兰向高远支付房屋占用费424999元，高远主张金额并无不当，法院予以支持；高远的其他反诉请求，与涉案合同的约定不符，与高远答辩意见中自认事实相悖，且依据不足，法院均不予支持。据此，一审法院于2020年11月判决：一、确认刘贵兰与高远于二Ｏ一九年七月十九日签订的《餐饮店铺租赁合同》无效；二、高远于判决生效后七日内返还刘贵兰押金42.5万元；三、高远于判决生效后七日内返还刘贵兰租金（含证照保证金）42.5万元；四、高远于判决生效后七日内赔偿刘贵兰各项损失42.5万元；五、刘贵兰支付高远房屋占用费424999元（已折抵租金）；六、驳回刘贵兰的其他诉讼请求；七、驳回高远的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，刘贵兰上诉主张一审法院认定其各项损失过低，认定的房屋占用费过高，并要求判令高远返还其一台台式机电脑（主机+显示器）。经查，关于刘贵兰主张的各项损失，一审法院系结合证据、合同剩余期限、双方过错程度并考虑涉诉房屋的后续使用等情况进行的酌定；对于刘贵兰应支付的房屋占用费数额，一审法院系根据查明的事实及相关租金标准进行的认定。本院经审查认为，一审法院的上述认定均并无不当，符合本案的实际情况，本院予以确认。刘贵兰关于赔偿损失及房屋占用费的上诉意见均缺乏充分事实及法律依据，本院不予采信。另，刘贵兰要求判令高远返还一台台式机电脑（主机+显示器）的请求，因缺乏充分证据，本院不予支持。关于案件受理费的分担问题，本院将依法予以确认。综上所述，刘贵兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费24838.2元，由刘贵兰负担6111.3元（已交纳），由高远负担18726.9元（刘贵兰已交纳，高远于本判决生效后七日内支付给刘贵兰）；反诉案件受理费14907元，由高远负担12704.6元（已交纳），由刘贵兰负担2202.4元（高远已交纳，刘贵兰于本判决生效后七日内支付给高远）。二审案件受理费21268元，由刘贵兰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李明磊审 判 员 李汉一审 判 员 王 琪二〇二一年二月二日法官助理 王若净书 记 员 张 爽