河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1628民初205号原告（申请执行人）:河南致策行房地产顾问有限公司，统一社会信用代码914101003520315596，住所地河南省郑州市金水区商城东路**院**楼**。法定代表人：刘世立，公司负责人。委托诉讼代理人：李守贞，河南团结律师事务所律师。被告（案外人）：杨杰，女，1971年2月2日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：张有明，鹿邑县卫真法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：河南励宁置业有限公司，统一社会信用代码91411628568618831U,住所,住所地鹿邑县西城一街北段div>法定代表人：陈圣桉，该公司总经理。委托诉讼代理人：祝华都，男，1967年10月7日出生，汉族，住福建省周宁县，系公司员工。原告河南致策行房地产顾问有限公司诉被告杨杰、河南励宁置业有限公司执行异议之诉一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河南致策行房地产顾问有限公司（以下简称致策公司）的法定代表人刘世立及其委托诉讼代理人李守贞，被告杨杰及其委托诉讼代理人张有明，被告河南励宁置业有限公司（励宁公司）的委托诉讼代理人祝华都到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南致策行房地产顾问有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决准许对位于鹿邑县××××大道与博德路交汇处励宁犹龙居项目12#11层1102号房屋进行执行；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2021年1月1日，原告收到河南省鹿邑县人民法院（2020）豫1628执异101号执行裁定书，原告认为贵院根据案外人对该案中部分执行标的的提出执行异议而作出的“中止位于鹿邑县××××大道与博德路交汇处励宁犹龙居项目12#11层1102号房屋的执行”的裁定事项，缺乏事实与法律依据）。杨杰提出和河南励宁置业有限公司针对鹿邑县××××大道与博德路交汇处励宁犹龙居项目12#11层1102号房屋相应物权的证据不足，异议理由不能成立。原告于2018年3月5日和河南励宁置业有限公司签订了营销策划及代理合同，河南励宁置业有限公司的励宁犹龙居项目所有的楼盘都是原告独家代理销售，在原告销售期间，根本不存在12#11层1102号销售的情形，不可能存在合法销售的情形，杨杰也没有提供过购买房屋款项的转账记录，也没有对争议房屋进行占有居住等情形，原告在查封前也不存在该争议房屋存在销售和备案等情形，被告的异议理由不能成立，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》解释第306条、308条等以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》和《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关规定，特诉至贵院，望判如所请。被告杨杰辩称如下：1.（2020）豫1628执异101号执行裁定书正确。该裁定认定2019年7月9日（2019）豫执保202号协助执行通知书、（2019）豫1628民初3454号之民事裁定，查封了励宁公司12号楼11层1102号房屋。2019年9月16日作出（2019）豫1628民初3454号民事判决，事实清楚；杨杰于2018年7月16日和励宁公司签订了商品买卖合同，以房抵债的方式抵冲434898元的所欠工程款一事证据充分；杨杰是××的人，因向励宁公司垫支9、10、11号数百万至今未付，在多年追要工程垫支款项中公司除给部分现金外，其他不仅杨杰包括其他工程款均以以房抵债的（抵工程款的）方式抵给杨杰。这一房款434898元的购房款是结账中从欠款中扣除。励宁公司给杨杰开具NO.8313922号的收据，12号11层1102号房属杨杰权属凭证。从2018年7月16日起在公司对外销售中没有对其他客户出售套房，足以正明这套房以通过合同以物抵债的方式确认给了杨杰，杨杰取得该房是通过协商、订约、交付等手续取得，没办房产证不因杨杰原因所造成这一手续暂不完备，并不影响杨杰的实际占有和使用。2.原告诉称的物权证据不足。通用的话语购房是为获权，但是房产权利并非杨杰自己力所能及，国家指定有权力机关为不动产登记管理局。房权证明是杨杰所期盼，办没办房产证不是杨杰所造成，这不是异议上诉所提的理由。依据《中华人民共和国民法典》第215条之规定，内容为：当事人之间订立有关设立变更转让和灭失不动产物权的合同，除法律另有规定和当事人另有规定外，自合同成立时生效未办理物权登记，不影响合同效力，这一规定细化权属登记和合同效力的认证。本案中虽没有物权登记，没理由没依据，也不能否认合同效力。3.原告虽和被申请执行人励宁公司签订过营销合同，仅为销售楼房单一销售行为，原告无权干涉公司内部权力，公司外债给时，拖欠工程款，以房抵债。原告在营销中的权利是楼房销售收款提成并不是将所建的楼房无论通过啥形式售出一律提出。公司内部欠款抵账不在原销售提成范围。至于公司和原告之间的营销合同如何履行的……，由励宁公司另行陈述不属本案被告解释的范围。总的一句话，销房收款和以房抵债不是一回事，原告业务范围不包括抵账这一原告非职权之内的行为。综上，杨杰2018年7月16日因被执行励宁公司无权给杨杰工程款事实清楚，杨杰通过合同这一法律规定的方式获得合同中享有的权利证据充分。依据最高人民法院《关于法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条第一项杨杰和励宁公司在前，并以指认交付。房价434898元数字清除，杨杰属××，并无其他房住。建议鹿邑县人民法院判令对12号楼11层1102号楼房不得执行。被告励宁公司辩称，涉案房屋已由公司卖给杨杰，不同意原告对该房屋进行执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：原告致策公司向法庭提供如下证据：1.河南省鹿邑县人民法院（2019）豫1628民初3454号民事判决书1份，证明原告对本案被告河南励宁置业有限公司享有债权994308.57元；2.鹿邑县人民法院（2019）豫1628民初3454号之一民事裁定书1份，证明鹿邑县人民法院查封本案被告励宁公司价值994308.57元及查封被告房产具有合法性；3.鹿邑县人民法院（2020）豫1628执异101号执行裁定书1份，证明本案被告杨杰以对涉案房产享有权利为由提出执行异议，鹿邑县人民法院中止了对位于鹿邑县××××大道与博德路交汇处励宁犹龙居项目12#11层1102号房屋的执行；4.涉案房产预售许可证复印件1份，证明涉案房屋在2018年7月10日已经取得预售许可。被告杨杰对上述证据质证意见为：1.对（2019）豫1628民初3454号民事判决书的真实性无异议；2.对（2019）豫1628民初3454号之一民事裁定书的真实性无异议，但杨杰购房发生在法院查封之前；3.对（2020）豫1628执异101号执行裁定书真实性无异议；4.对房产预售许可证的真实性无异议，涉案房屋是在2018年7月16日与河南励宁置业有限公司签订的商品房买卖合同。被告励宁公司对上述证据质证意见为：对原告提供的4组证据真实性均无异议。经审查，本院对上述证据予以部分认定。被告杨杰向法庭提供证据如下：1.杨杰身份证1份，证明杨杰的诉讼主体资格；2.2018年7月16日订房协议1份，证明本案被告杨杰已和河南励宁置业有限公司建立商品房买卖关系，位置是12号楼1单元11层南户，面积117.54平方米，杨杰已经交清了购房款；3.收据1份，证明交清了购房款并注明是以房抵债；4.不动产登记局证明1份，证明杨杰在鹿邑县无房；5.离婚证明1份，证明杨杰已经和其丈夫已离婚；6.病历1份，证明杨杰患有××。原告致策公司对上述证据质证意见为：1.对真实性无异议，但证明目的有异议，因被告杨杰没有提供对房产具有权利的证据；2.对真实性和证明目的有异议，该份证据河南励宁公司加盖公章不清晰，显示不全，不能证明是励宁公司的合同专用章，没有法定代表人的签名，该合同不能成立，该合同的标题为订房协议，不能证明是合法的商品房买卖合同，因此该证据为无效证据；3.对收据的真实性和合法性有异议，票据上的公章显示不清晰，不显示励宁公司，况且被告杨杰也没有提供基础法律关系的证据，该票据的真实性应当为假；4.对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明杨杰在鹿邑没有房屋。因为杨杰的户籍所在地是在安徽亳州；5.离婚证明及病历与本案没有关联性，原告不发表质证意见。被告励宁公司对杨杰提供的6组证据均无异议。被告励宁公司向法庭提供：励宁犹龙居项目10号楼工程进度款拨付申请表1份，证明杨杰的工程款没有拨付，用其本案的涉案房屋抵偿杨杰的部分工程款。原告致策公司对上述证据的真实性和证明目的均有异议，该证据只显示10号楼工程款，但没有工程款金额，也没有工程的面积和单价，10号楼施工工程款和统一拨付等部分是两次书写。被告杨杰对上述证据的真实性没有异议。经审查，本院对上述证据的真实性予以认定。经审查，本院对证人郭某庭审陈述予以部分采信。综合上述证据及当事人庭审陈述，本院就本案事实认定如下：2018年3月5日，原告致策公司与被告励宁公司签订《委托营销策划及代理合同》。合同约定，励宁公司委托致策公司独家代理销售其开发经营的“犹龙居”商品房项目在合同有效代理期间内，励宁公司不得在致策公司代理区内指定其他代理商且不得自行销售，励宁公司违反本约定则视为致策公司成功代理销售该项目，所售房源的佣金应及时支付致策公司……。2019年5月24日，致策公司函告励宁公解除合同。2019年7月3日，致策公司向本院提起诉讼并申请财产保全。2019年7月4日，本院作出（2019）豫1628民初3454号民事裁定书；2019年7月9日，本院依据保全裁定及（2019）豫1628执保202号协助执行通知书，依法查封了查封励宁公司位于鹿邑县××××大道与博德路交汇处励宁犹龙居项目12#11层1102号房屋。2019年9月16日，本院作出（2019）豫1628民初3454号民事判决书，判决：1.原告河南致策行房地产顾问有限公司与被告河南励宁置业有限公司签订的委托营销策划及代理合同已解除；2.被告河南励宁置业有限公司支付原告河南致策行房地产顾问有限公司代理费用（佣金）871322元；3.被告河南励宁置业有限公司支付原告河南致策行房地产顾问有限公司违约金4935.34元（从2019年5月23日计算至2019年7月3日，按同期银行贷款年利率4.75%计算，2019年7月4日以后违约金另计）。本院在执行致策公司与励宁公司合同纠纷一案中，杨杰向本院提出执行异议。2020年12月29日，本院作出（2020）豫1628执异101号执行裁定书，裁定“中止位于鹿邑县××××大道与博德路交汇处励宁犹龙居项目12#11层1102号房屋的执行”。2018年7月16日，励宁公司应拨付杨杰“犹龙居10号楼”的工程款434898元，经双方协商，励宁公司自愿用犹龙居12号楼1单元11层南户（1102号、面积117.54平方米），以434898元作价抵偿上述欠款，同日，双方办理签订了《定房协议》，励宁公司为杨杰出具了房屋抵款收据。另查明，励宁公司领取商品房预售许可证时间为2018年7月10日，杨杰在鹿邑县没有住房。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。励宁公司在不能支付下欠杨杰工程款434898元情况下，自愿用在建的犹龙居12号楼1单元11层南户“1102”号商品房冲抵工程款，双方通过签订商品房买卖合同的形式进行确认，且在励宁公司取得商品房预售许可证后，人民法院查封涉案房屋前，双方签订《定房协议》后，涉案房屋没有备案登记进行网签，责任在于励宁公司，杨杰没有过错。杨杰在鹿邑县从事经营并无其他居住房屋，购买的涉案房屋视为用于自己居住。励宁公司为杨杰出具冲抵房款收据，视为杨杰已足额交清涉案房款。致策公司主张对励宁公司开发经营的“犹龙居”商品房项目享有独家代理销售权利，其在合同有效代理期间内，励宁公司不得在致策公司代理区内指定其他代理商且不得自行销售，致策公司如果认为励宁公司自行销售了涉案商品房，可以依据《委托营销策划及代理合同》的约定，要求励宁公司承担违约责任，但不能以此否认励宁公司与杨杰签订的商品房买卖合同效力。根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持规定：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本院裁定“中止位于鹿邑县××××大道与博德路交汇处励宁犹龙居项目12#11层1102号房屋的执行”，符合法律规定，原告请求准许对位于鹿邑县××××大道与博德路交汇处励宁犹龙居项目12#11层1102号房屋进行执行，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告河南致策行房地产顾问有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由被告河南致策行房地产顾问有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  孔维良审判员  赵德峰审判员  季禹昌二〇二一年二月二十二日书记员  牛帅博