北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2598号上诉人（原审原告）：北京地杰物业管理有限公司，住所地北京市房山区韩村河山庄**院**室。法定代表人：郝金生，总经理。委托诉讼代理人：张英娜，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：胡珍，女，1958年2月2日出生，汉族，甘肃省政府退休干部，住北京市丰台区。上诉人北京地杰物业管理有限公司（以下简称地杰物业公司）因与被上诉人胡珍物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初6643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。地杰物业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，发回重审或改判胡珍支付2018年8月1日至2019年3月30日期间的物业费1841.61元、照明费73.16元、垃圾清运费13.32元、违约金4124元，诉讼费由胡珍承担。事实与理由：第一，一审判决认定我公司无权要求胡珍给付2018年8月1日以后费用，认定事实不清，显失公平。我公司提供证据表明在2018年7月31日至2019年4月9日期间作为解聘我公司的主体业委会明显存在过错才导致我公司无法及时撤离该项目，且给我公司造成损失。我公司依照《物业交接通知函》约定时间等候通知发出人签订交接协议，进行物业交接，但作为通知发出主体一方并未履行自己发出的邀约已自行违约，其所发出的通知也应视同无效、废止，我公司接收到的正式有效的具有法律效力的交接时间应为法院立案通知时间。第二，一审判决中对违约金的认定理由事实不清，判决错误。胡珍的欠费时间自2017年10月5日起，截止至2018年5月12日期间拖欠交纳我公司的费用并非判决认定的有理由欠缴的时间段，对于胡珍无理由拖欠我公司物业相关费用的行为，我公司要求其按照合同约定支付违约金的诉讼请求并无不妥。胡珍辩称，同意一审判决，不同意地杰物业公司的上诉请求。地杰物业公司向一审法院起诉请求：1.判决胡珍支付2017年10月5日至2019年3月30日的物业费4124元，照明费162元，垃圾费38元；2.判令胡珍给付违约金4124元；3.胡珍承担本案诉讼费。一审法院经审理认定事实如下：位于北京市丰台区成寿寺**院**楼****房屋建筑面积122.34平方米，房屋产权人为胡珍。胡珍自入住后正常交纳物业费、照明费、垃圾费至2017年10月4日，自2017年10月5日起未交纳相关费用。2002年8月31日，地杰物业公司与北京地杰房地产开发有限责任公司签订《静馨嘉苑物业管理委托合同》，开始为胡珍房屋所在小区提供物业服务。2016年10月起，由华苇景苑社区居委会牵头，胡珍所在静馨苑小区开始筹备成立业主委员会，2017年3月，静馨苑小区于2017年3月召开第一次业主大会通过决议，解除前期物业服务合同。2017年4月12日，小区业委会在东铁匠营街道进行备案。2018年3月24日至5月12日召开第二次业主大会，会议通过决议：1.解聘前期物业，并不再接受其任何形式的服务。2.业主大会授权业委会采用招投标方式选聘物业公司。3.根据竞标物业服务项目评标。4.物业服务价格与之前的保持一致。5.物业服务采用包干制。6.授权业委会与中标物业企业签订物业合同。2018年7月2日确定中标的新的物业公司为北京晟达隆物业管理有限公司。2018年7月13日，业委会与北京晟达隆物业管理有限公司签订物业服务合同。聘请北京晟达隆物业管理有限公司从2018年8月1日起作为物业服务的提供方。2018年7月16日，业委会在地杰物业公司的办公室的门上及小区公告栏、小区单元门等地方张贴了《物业交接通知函》《中标公告》等文件，通知地杰物业公司2018年7月31日上午9点签订交接协议，进行物业交接，并要求地杰物业公司和北京晟达隆物业管理有限公司做好三方物业交接工作。此后，业委会与地杰物业公司一直就交接事项未能达成一致意见，地杰物业公司亦未撤出小区。2018年8月28日，业委会将地杰物业公司起诉至法院，诉讼过程中，双方于2019年4月9日完成了物业交接手续，地杰物业公司撤离小区。业委会于2019年4月12日申请撤诉。本案诉讼过程中，法院前往北京市丰台区东铁匠营华苇景苑社区居委会就地杰物业公司提供物业服务的情况进行调查，该社区相关负责人表示，地杰物业公司在为小区提供物业服务期间的物业服务基本达标，安保、卫生、维护、绿化等方面基本符合标准，难免有小瑕疵，但整体上服务水平还是可以的，业主偶尔有投诉反映情况，但是不多，物业公司在得到居委会的反馈意见后都履行了相应的职责。后来因为物业交接的问题，地杰物业公司在被解聘后就走了，只留下一两个人留守，物业没有人管，因此居委会就组织业主集体打扫了卫生。上述事实，有《前期物业管理委托合同》《业主签约页》、业主大会现场照片、《物业交接通知函》、立案通知书、撤诉申请、物业交接协议书、小区照片、调查笔录及双方当事人的陈述等证据，在案予以佐证。一审法院认为，北京市丰台区静馨嘉苑小区于2016年在居委会的牵头下筹备业委会，并于2017年3月召开业主大会，成立新的业委会，于2017年4月在街道办事处备案，该业委会成立合法有效，可以代表全体业主对小区的物业及管理作出决定，2018年3月24日至5月12日召开第二次业主大会，决议不再接受地杰物业公司的服务，并选聘新的物业服务企业北京晟达隆物业管理有限公司，故地杰物业公司不得再强行提供物业服务，更不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。业委会于2018年7月16日告知地杰物业公司解聘其公司，不再接受任何形式的服务，并要求其于2018年7月31日上午9点进行物业交接，故法院认定地杰物业公司为静馨嘉苑提供物业服务的截止时间为2018年7月31日，此后虽然地杰物业公司并未撤出小区，但根据《北京市物业管理办法》的规定，原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。故地杰物业无权要求胡珍给付2018年7月31日之后的物业费。关于地杰物业公司要求胡珍给付公共照明费及垃圾清运费的诉讼请求，并无不当，胡珍应给付2018年7月31日之前的相关费用；关于地杰物业公司要求胡珍给付违约金的诉讼请求，因业委会与地杰物业公司解聘，业委会贴出通知告知业主不再向地杰物业公司交纳物业费，故胡珍并非无故拒交物业费，法院对地杰物业公司要求交纳违约金的诉讼请求，不予支持。关于胡珍辩称地杰物业公司在提供物业服务期间存在各种问题，要求予以减免物业费，其辩称的邻居家跑水造成其屋内墙体发霉的问题，与物业服务并非同一法律关系，应另行向侵权人主张，且根据法院在诉讼期间前往小区居委会向相关负责人了解物业服务情况来看，地杰物业公司在向小区提供物业服务期间基本达标，虽然存在瑕疵，但整体物业服务水平尚可，据此法院认为胡珍的答辩意见尚不构成减免物业费的依据，法院对其答辩意见不予采信。一审法院判决：一、胡珍于判决生效后七日内给付北京地杰物业管理有限公司二〇一七年十月五日至二〇一八年七月三十一日的物业费2282.39元；二、胡珍于判决生效后七日内给付北京地杰物业管理有限公司二〇一七年十月五日至二〇一八年七月三十一日的公共照明费88.84元，垃圾清运费24.68元；三、驳回北京地杰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付延期履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。法院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为胡珍应否向地杰物业公司交纳2018年7月31日之后的物业费、公共照明费、垃圾清运费及2017年10月5日起欠付物业相关费用的违约金。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。案涉小区业委会于2018年7月16日告知地杰物业公司解聘其公司，不再接受任何形式的服务，并要求其于2018年7月31日进行物业交接，双方合同解除，地杰物业公司应该履行物业交接义务并及时撤出案涉小区。现地杰物业公司以业委会未及时办理交接，其未实际撤出案涉小区为由主张2018年7月31日之后的物业服务费用，缺乏事实与法律依据，一审法院认定其无权主张2018年7月31日之后的物业服务等费用，并无不当。关于地杰物业公司上诉要求胡珍支付自2017年10月5日起欠付物业相关费用的违约金，经一审法院调查小区居委会，在决定解聘地杰物业公司之前,地杰物业公司提供的物业服务存在瑕疵;在决定解聘地杰物业公司之后,业委会贴出通知告知业主不再向地杰物业公司交纳物业费，故胡珍并非无故拒交物业费，地杰物业公司关于违约金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，地杰物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京地杰物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  时 霈审 判 员  王 磊审 判 员  胡珊珊二〇二一年二月二十六日法官助理  余 未书 记 员  付鑫裕