长春市双阳区人民法院民事判决书（2020）吉0112民初2376号原告：朱淑芬，女，1965年9月20日生，汉族，无职业，住长春市南关区。委托诉讼代理人：梁雪，吉林享和律师事务所律师。委托诉讼代理人：田维龙，吉林享和律师事务所律师。被告：朱强，男，1979年4月4日生，汉族，农民，住长春市双阳区。委托诉讼代理人：兰红卫，长春市双阳区云山街法律服务所法律工作者。原告朱淑芬与被告朱强合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱淑芬及其委托诉讼代理人梁雪、田维龙，被告朱强委托诉讼代理人兰红卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱淑芬向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告向原告返还合作款85700元，判令被告向原告支付案涉的长20.5m、西侧8.6m、东侧宽7.3m房屋应得拆迁补偿收益的50%，及长24.3m、宽7.5m房屋应得拆迁补偿收益的50%及长24.3m、宽7.5m房屋拆迁出租收益的50%，以上拆迁补偿收益为113690.5元；合计199390.5元；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告与被告朱强、朱万富于2011年7月10日签订合同，约定：原告与二被告合作建房，土地由二被告提供，原告出建房资金38900（三万八千九百元），房屋位于被告朱万富（付）主房北侧临街门市，规格为长20.5米，西侧宽8.6米，东侧宽7.3米。如房屋被拆迁后，返还原告建房资金38900（三万八千九百）元。其余原告与被告各分50%。原告与被告于2011年8月25日签订合同，约定原告与被告合作建房，房屋位于朱万富（付）主房东侧，房屋由原告出资46800元，房屋水电由朱万富（付）提供，如房屋被拆迁后，去掉原告出资成本后由原、被告各分50%。现案涉两套房屋于2019年被征收，且被告实际获得征收补偿款，原告多次要求被告按照合同的约定返还出资款和支付原告应分得的拆迁补偿款及出租收益，被告至今拒绝返还和支付。综上，原告为维护其合法权益，诉至法院，请求人民法院依法判决。朱强辩称，第一、案涉的补偿款原告与被告曾经协商在回迁房卖后给付，现因回迁房没到位，所以被告没有钱给付；第二、原告与被告是姑侄关系，被告曾答应过卖房后给钱；第三、原告诉求的分配补偿款数额不对，超出补偿和约定的数额；第四、原告出资建房款其中有22000元是被告投资，在合同数之内应当去掉再分配。本院经审理认定事实如下：朱万富与朱强系父子关系，朱淑芬与朱强系姑侄关系。2018年7月30日，朱万富去世。朱强系长春市双阳区村民，朱淑芬为长春市南关区富裕街道富裕村吴家店屯。2011年7月10日，经双方协商，由朱强、朱万富提供宅基地，由朱淑芬对其中两间附属房屋的建设资金进行出资。朱淑芬与朱强、朱万富签订《合同》，约定：朱淑芬与朱强、朱万富合作建房，土地由朱强、朱万富提供，朱淑芬出建房资金38900元。房屋位于朱万富主房北侧临街门市，规格为长20.5米，西侧宽8.6米，东侧宽7.3米。将来房屋被拆迁或者征用后，返还朱淑芬建房资金38900元。其余收益朱淑芬与朱强各分50%。如果拆迁或者征用前出现其他风险，朱淑芬和朱万富各承担建房资金的50%。朱淑芬、朱强、朱万富在合同上签字捺印。2011年8月25日朱淑芬与朱强、朱万富又签订一份《合同》，约定朱淑芬与朱强合作建房，房屋位于朱万富主房东侧，规格为长24.3米、宽7.5米。出资比例，房屋由朱淑芬出资46800.00元，朱万富出地，房屋水电由朱万富提供。将来房屋被拆迁征用，去掉原告出资成本后由原、被告各分50%。后案涉房屋建成后一直由朱强及其家属居住。2020年1月，案涉两套附属房屋被依法征收，根据由朱淑芬提供的在长春市双阳区人民政府土地房屋征收办公室调取的拆迁补偿协议、附属物评估表价格、和现场测绘图，可知，案涉两套房屋拆迁补偿款为49140.00元、123060.00元，共计227381.00元。2020年1月，朱强与长春市双阳区住房和城乡建设局签订协议，该案涉附属房屋拆迁补偿款已由朱强一人领取。朱淑芬于2020年12月1日向本院申请财产保全，以朱淑芬名下银行存款70000.00元提供担保，产生保全费1517.00元。上记事实，合同书、拆迁补偿协议、附属物评估表价格、和现场测绘图、证明、协议书、保全费收据及各方当事人陈述等经庭审举证、质证的证据在卷为凭，足资认定属实。本院认为，关于合同效力，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。认定涉案合同效力，应从现行法律、行政法规关于宅基地的性质、目的及流转的相关规定进行综合分析。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。据此，个人对宅基地只有使用权，没有所有权，而宅基地使用权是一种特殊的用益物权，该权利的取得和享有与集体经济组织成员资格紧密相连，具有一定的福利性质和社会保障功能，宅基地使用权的主体应为集体经济组织成员，也只能在本集体经济组织成员之间流转。本案中，被告朱强系长春市双阳区村民，而原告非被告所在村村民，双方约定由被告提供宅基地、原告出资建房，并对建成后房屋征收时的收益份额进行了书面约定，而根据“房地一体原则”，原告就会依约享有部分宅基地使用权，故原、被告签订的《合同》违反法律、行政法规关于宅基地使用权主体资格的规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案原告不是被告所在村集体成员，其欲通过投资取得原告宅基地上房屋的行为，属于变相购买房屋，故该约定应认定为无效。综上，原、被告签订的两份《合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告与被告朱强签订的《合同》因违反法律强制性规定无效，原、被告应按照上述法律规定承担合同无效的责任。因案涉房屋拆迁补偿款已由朱强一人领取，故应由朱强承担合同无效的法律后果。关于案涉房屋投资款的金额问题。根据原告提供的两份《合同》的约定，合同的案涉房屋投资款共计85700.00元，被告对此不予认可，被告认为其中合同的“46800.00元”是后填上的，其中有22000.00元为其被告自己投资，但是被告未提供相关证据证实，也未提供另一份合同，故对被告的抗辩意见，本院不予支持。故案涉房屋投资款为85700.00元，朱强应将该款项返还给朱淑芬。根据原告提供的由长春市双阳区人民政府土地房屋征收办公室调取的测绘报告、评估报告显示，案涉房屋的价值总计为227381.00元。由于两份《合同》无效，由此造成了房屋差价损失141681.00元（227381.00元-85700.00元），由于朱淑芬与朱强各为己利而签订《合同》，双方对于该协议书无效均应承担责任，因此，本院从公平原则出发、综合本案案情酌情判令朱强赔偿朱淑芬70840.50元。综上，朱强应向朱淑芬支付共计156540.50元（85700.00元+70840.50元），对于朱淑芬主张超过上述金额的诉讼请求部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第九条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告朱强于本判决生效后立即返还原告朱淑芬房屋投资款85700.00元并赔偿原告朱淑芬损失70840.50元，共计156540.50元；二、驳回原告朱淑芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150.00元，已减半收取，保全费1517.00元，由被告朱强负担，给付时间同上。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 逯志英二〇二一年二月二日书记员 马 壮