北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1711号上诉人（原审原告、反诉被告）：燕彩霞，女，1965年2月7日出生。委托诉讼代理人：张广志，男，1966年12月24日出生，中视影艺（北京）国际传媒有限公司推荐。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄淑娜，女，1979年10月18日出生。原审第三人：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路**-C2280。法定代表人：朱剑伟，董事长。委托诉讼代理人：张恒宇，男，该公司职员。上诉人燕彩霞因与被上诉人黄淑娜及原审第三人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称汇鑫伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初9531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。燕彩霞上诉请求：撤销一审判决，改判赔偿燕彩霞26万元，或将本案发回重审。事实和理由：燕彩霞与黄淑娜签订房屋买卖合同时，燕彩霞与张广志的婚姻关系尚未解除，涉案房屋虽登记在燕彩霞个人名下，但张广志以委托代理人的身份在合同文本上签字，表明其知晓涉案房屋出售事宜。在合同签订后生效前涉案房屋变更登记为燕彩霞与张广志共有所有，并且之后将变更登记的房产证照片通过中介告知了对方，一审法院对上述事实及证据未予认定，判决显失公平，违反了诉讼程序。后燕彩霞向黄淑娜要首付款，对方不履行。黄淑娜辩称，不同意燕彩霞上诉请求，同意一审判决。汇鑫伟业公司述称，不发表意见。燕彩霞向一审法院提出诉讼请求：1.判令黄淑娜继续履行合同，并于判决生效后立即以自行划转方式向燕彩霞支付合同约定的首付款450000元；2.判令黄淑娜支付违约金160000元及违约损失50000元；3.诉讼费由黄淑娜负担。在一审审理中，燕彩霞放弃第一项诉讼请求，并将第二项诉讼请求变更为：判令黄淑娜支付违约金160000元及违约损失100000元。黄淑娜向一审法院提出反诉请求：1.判令解除燕彩霞与黄淑娜签订的房屋买卖合同；2.判令燕彩霞退还50000元购房定金、赔偿违约金160000元及赔偿黄淑娜支付的居间费17600元；3.反诉费由燕彩霞负担。一审法院认定事实：2018年10月16日，燕彩霞（出卖人）与黄淑娜（买受人）经汇鑫伟业公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定，燕彩霞将位于房山区×××街12号院3号楼5层517房屋出售给黄淑娜，房屋不动产权证号为：京（2017）房不动产权第0034527；房屋总价款800000元；出卖人和买受人同意自本合同签订之日起60日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续；合同同时约定了双方其他权利义务。同日，燕彩霞（甲方、出卖方）、黄淑娜（乙方、买受方）与汇鑫伟业公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定第一条成交价格，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计800000元。第二条关于房屋交易具体事宜的约定，乙方于签订本合同3日内将第一笔定金50000元以自行划转的方式支付甲方；甲方应于2018年11月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2018年12月30日前办理完毕解除抵押登记手续；甲方用乙方第1笔首付款还款解押。乙方于2018年12月30日前将第一笔首付款450000元支付给甲方；乙方于过户前将第二笔首付款300000元支付给甲方。甲乙双方同意，在2018年12月30日前共同办理房屋不动产转移登记手续。第四条违约责任，甲方提供的房屋不动产权证书、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的，或者甲方将该房屋出售给第三方的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；乙方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；甲乙双方友好协商，因房山区书院南街12号院3号楼5层517在2018年10月16日签约前还在解约当中，此房由甲方与上一次买受人做解约协议，如解约出现问题双方自行解约互不违约，由责任方承担500元合同工本费，解约时间不得超过2019年3月30日前；甲方已使用注册地址承诺过户后60日内迁出；本合同自法院判决生效之日起自动生效[（2018）京0111民初15398号]；协议同时约定了双方其他权利义务；张广志作为燕彩霞的委托代理人在《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》文本中签字。2019年1月7日，黄淑娜给付燕彩霞购房定金50000元。案外人张文悦（买受人）与燕彩霞（出卖人）于2018年5月20日就涉案房屋签订买卖合同，在合同履行过程中双方发生纠纷，张文悦于2018年8月9日将燕彩霞诉至本院[案号为（2018）京0111民初15398号]，要求解除房屋买卖合同、退还购房款并支付违约金，在诉讼过程中燕彩霞提出反诉，要求解除合同、赔偿违约金等。一审法院于2018年12月19日出具民事判决书，判决解除双方签订的房屋买卖合同。双方均对判决不服提起上诉，北京市第二中级人民法院于2019年2月27日出具（2019）京02民终1687号民事判决书，驳回双方上诉，维持原判。2019年3月18日，燕彩霞与张广志以黄淑娜未交纳首付款为由以微信方式向黄淑娜发出购房合同解除函。一审庭审中，关于《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》的生效时间，燕彩霞与汇鑫伟业公司认为自（2018）京0111民初15398号民事判决书出具之日即2018年12月19日生效；黄淑娜认为自2019年1月4日生效。一审庭审中，黄淑娜辩称燕彩霞未向其催交过涉案房屋的首付款，燕彩霞亦未提供证据证明其催交事实。另查明，燕彩霞与张广志原系夫妻关系，二人于2019年4月22日办理离婚登记。涉案房屋于2017年7月4日登记在燕彩霞名下，后于2018年12月18日变更登记为张广志、燕彩霞（共同共有）。2019年9月4日因离婚析产，房屋所有权人变更为张广志（单独所有）。燕彩霞未提供证据证明其向黄淑娜说明过涉案房屋产权变更情况。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。燕彩霞与黄淑娜签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合同有效合同。本案争议焦点为：一、黄淑娜未交纳首付款的行为是否构成根本违约；二、燕彩霞变更房屋所有权人的行为是否构成根本违约。关于焦点一，附生效期限的合同，自期限届满之时生效。《补充协议》约定，合同自（2018）京0111民初15398号案件法院判决生效之日起自动生效，现双方对该条款的理解和合同生效时间的认定产生争议。法院认为，燕彩霞与黄淑娜签订房屋买卖合同时，（2018）京0111民初15398号案件尚处于诉讼过程中，即涉案房屋上一手买卖合同尚未解除，燕彩霞与黄淑娜之间的房屋买卖合同存在一定履行障碍，为保障合同履行安全、减低交易风险，故双方对合同生效时间作特别约定。根据交易习惯和目的解释，双方约定的合同生效条款应理解为（2018）京0111民初15398号判决生效之日，即2019年2月27日二审判决书出具之日，张文悦与燕彩霞之间房屋买卖合同解除后，燕彩霞与黄淑娜之间房屋买卖合同即不存在客观履行障碍，合同生效。双方约定的首付款给付时间早于合同生效时间，应视为双方对履行期限约定不明确。燕彩霞可以随时要求黄淑娜给付首付款，但应给予黄淑娜必要的准备时间。所以黄淑娜未在2018年12月30日前给付首付款不构成违约。同时，因燕彩霞未提供证据证明其在2019年3月18日前向黄淑娜催交过首付款，且黄淑娜不予认可，故张广志于2019年3月18日以微信方式向黄淑娜发出购房合同解除函，不宜认定此时其单方解除权已成就，该行为不能实现合同解除的法律效果。综上，对燕彩霞要求黄淑娜支付违约金并赔偿违约损失的诉讼请求，法院不予支持。关于焦点二：燕彩霞与黄淑娜签订房屋买卖合同时，燕彩霞与张广志的婚姻关系尚未解除，涉案房屋虽登记在燕彩霞个人名下，但张广志以委托代理人身份在合同文本上签字，表明其知晓涉案房屋出售事宜。合同签订后，涉案房屋变更登记为燕彩霞与张广志共同共有，后又变更为张广志个人所有，虽张广志一直参与涉案房屋买卖事宜，并以其行为表明其同意出售房屋，但燕彩霞作为出卖人未将房屋产权变更事宜告知黄淑娜确属不妥。考虑到燕彩霞变更产权登记的行为并未导致合同无法履行、黄淑娜无法取得房屋所有权，故法院认为该行为不构成根本违约，不属于双方约定的给付违约金情形，亦未达到双方约定的合同解除条件，黄淑娜要求燕彩霞支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。鉴于燕彩霞与黄淑娜均同意解除合同，法院不持异议。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。故黄淑娜要求燕彩霞返还50000元购房定金的诉讼请求，法院予以支持。黄淑娜主张的居间服务费与本案不是同一法律关系，本案不作处理，可另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，一审法院于2020年11月判决：一、解除燕彩霞与黄淑娜于2018年10月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、燕彩霞于判决生效之日起十日内返还给黄淑娜购房定金50000元；三、驳回燕彩霞的诉讼请求；四、驳回黄淑娜其他反诉请求。二审中，燕彩霞提交如下证据：1.微信截图，以证明燕彩霞将与案外买受人的判决书和涉案房产证通过中介交给了黄淑娜，并无隐瞒；2.微信截图，其一直催促黄淑娜缴纳首付款。黄淑娜质证称，证据1判决书真实性认可、房产证真实性不认可，中介并未交付，证明目的不认可；证据2真实性认可，证明目的不认可。汇鑫伟业公司质证称，证据1判决书真实性认可、房产证真实性不认可，证明目的不认可；证据2不属于新证据，不发表意见。黄淑娜提交其与中介人员微信截图，以证明中介人员除合同外，并未将房屋产权变更手续交于其。燕彩霞质证称，真实性认可，证明目的不认可，与本案无关。汇鑫伟业公司质证称，与本案无关。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，一审基于燕彩霞与黄淑娜的意愿判决解除合同，燕彩霞在一审庭审中明确表示同意解除合同，并陈述在2019年3月18日已经发出了解除通知函，视为已经解除合同。而在二审中燕彩霞不认可其在一审中同意解除合同，对一审陈述亦持否定意见，本院认为当事人参加民事诉讼应遵守诚实信用原则，本院对其主张不予采信。本案争议焦点系黄淑娜是否构成违约。根据《补充协议》约定，案涉合同自（2018）京0111民初15398号案件法院判决生效之日起自动生效。因案涉合同签订时正处于燕彩霞与上一手买受人张文悦的诉讼中，故对于合同的生效时间进行了约定，案涉合同属付生效期限的合同。关于合同生效的时间，根据交易习惯和目的解释，结合燕彩霞与黄淑娜之间合同是否存在客观履行障碍的情况，一审法院将上述条款中（2018）京0111民初15398号判决生效之日理解为2019年2月27日并无不当。因双方约定的首付款给付时间早于合同生效时间，合同生效后，双方亦未就首付款的支付期限进行明确约定，故双方对于履行期限约定不明确的。履行支付义务的黄淑娜可以随时履行，燕彩霞也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，燕彩霞并未提供充分证据证明其向黄淑娜催缴过首付款。因此黄淑娜未交纳首付款的行为不构成违约。燕彩霞向黄淑娜主张违约金及相关损失的请求，本院不予支持。综上所述，燕彩霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2300元，由燕彩霞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 高宝钟二〇二一年二月二十五日法官助理 宋 佳书 记 员 赵 婕