山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民初460号 原告（申请执行人）：武汉市十建集团有限公司。住所地：湖北省武汉市硚口区古田二路赛达国际小区。 法定代表人：张文杰，总经理。 委托诉讼代理人：耿建涛，山东万航律师事务所律师。 被告（案外人）：李长乐，男，1979年3月1日出生，汉族，农民，户籍地山东省阳谷县，住山东省阳谷县红星花园**。 被告（被执行人）：阳谷县红星房地产开发有限公司。住所地：山东省阳谷县侨润办事处城角徐村。 法定代表人：徐明生，总经理。 原告武汉市十建集团有限公司（以下简称武汉十建公司）与被告李长乐、阳谷县红星房地产开发有限公司（以下简称阳谷红星公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武汉十建公司的委托诉讼代理人耿建涛、被告李长乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告武汉十建公司向本院提出诉讼请求：1.准许执行阳谷红星公司名下的位于阳谷县黄山路58号红星花园Ｃ区产；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月7日，山东省高级人民法院作出（2018）鲁民终1133号民事判决，判令阳谷红星公司于判决生效之日起十日内向武汉十建公司支付工程款9577291.63元及利息（利息以9577291.63元为基数，自2016年8月3日起至判决付款之日止，按照中国人民银行同类同期贷款利率计算）。2020年1月9日，被告(案外人)李长乐对执行标的提出书面异议，贵院于2020年7月29日作出（2020）鲁15执异63号执行裁定，中止对阳谷红星公司名下的位于阳谷县黄山路58号红星花园Ｃ区产的执行。原告于2020年8月6日收到了该裁定书。该裁定不符合法律规定，李长乐对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：一、李长乐并未在法院查封前与阳谷红星公司签订合法有效的书面买卖合同。1.李长乐称涉案房产系李梦银于2015年6月17日从阳谷红星公司购买，后将房产转让给徐德云，徐德云又转让给李长乐。但李长乐并没有与阳谷红星公司签订合法有效的书面买卖合同，其提交的李梦银与阳谷红星公司签订的《红星花园“红星之家”会员内部购房协议书》以及李梦银、徐德云的更名申请明显不是李长乐与阳谷红星公司签订的合法有效的书面买卖合同，因此李长乐不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款的规定，其无权要求排除强制执行。从更名申请的时间看，李梦银、徐德云出具单方更名申请的时间分别是2017年1月21日和2017年3月24日，均是在2017年1月10日法院查封涉案房屋之后，因此即使法院认定李长乐与阳谷红星公司签订了合法有效的书面买卖合同，也是在法院查封之后，从这个角度讲，李长乐也无权要求排除执行。2.李长乐提交的李梦银与阳谷红星公司签订的《红星花园“红星之家”会员内部购房协议书》并非房屋买卖合同，而是认购协议，且也不是李长乐的认购协议。虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，但是，《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。”李梦银的上述协议仅约定了第(二)项和第(四)项，对于剩余的十一项主要内容并未约定，也即该协议书并不具备商品房买卖合同的主要内容，不是房屋买卖合同，而是认购协议。3.该协议书第五条明确约定，李梦银应当在阳谷红星公司电话通知后七日内再另行签订《商品房买卖合同》。由此可以看出，双方在签订该协议时有在日后签订正式买卖合同的合意，也可认定双方签订的协议书为预约合同，不是正式的买卖合同；据了解，李梦银与阳谷红星公司之间并不存在真实的房屋买卖合意，而是因工程施工关系产生的以房屋抵顶工程款关系，李梦银并不是以普通消费者的身份购买房屋，该情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的法律精神。4.李长乐声称购买了涉案房屋，但直到2017年1月10日法院到房产局查封涉案房屋时，房产局的系统仍显示该房产并未网签备案。李长乐购买的房屋有条件办理相关手续却未签订正式商品房买卖合同并网签备案不符合常理，原告有理由认为涉案的内部购房协议书是虚假的。二、李长乐并未向阳谷红星公司支付购房款。李长乐提交的李梦银的收据中明确载明付款方式是转账，但李长乐并未提供任何的转账凭证，因此仅凭收据不能证明李长乐已支付了购房款。况且，原告认为其提交的协议书和收据存在着李梦银与阳谷红星公司相互串通造假的嫌疑，李长乐更加有义务提供李梦银的真实的购房款转账凭证以证明自己的主张。而且，李长乐提交的转账凭证并不是向阳谷红星公司支付款项，不能证明其已向阳谷红星公司支付的价款超过了房屋总价款的百分之五十。因此，李长乐的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三款的规定。执行异议裁定凭现有证据来认定李长乐已支付购房款显然不符合客观事实和正常逻辑。对于大额的购房款，法院应该根据银行转账的交易凭证来查实其是否真实支付购房款。三、李长乐提供的证据无法证实其无其他可用于居住的房屋。李长乐提供的阳谷县自然资源和规划局出具的不动产产权产籍证明书只能说明其名下无登记的房产，但不能说明其名下无其他可供居住的房产，还会存在尚未登记的房产或宅基地等可用于居住的房屋，故其提供的证据无法达到其证明目的。另，法庭在核实被告身份时，李长乐称其为农业户口，是姜庙村村民，其应当在村内拥有宅基地，并且有居住的房屋，也可证明涉案房产并不是其唯一住房。综上，李长乐的情形均不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的规定。因此李长乐对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，请法院查明事实，依法准许执行阳谷红星公司名下的位于阳谷县黄山路58号红星花园Ｃ区产。 被告李长乐辩称，从阳谷红星公司会计资料可查2015年6月17日，阳谷红星公司因欠李梦银工程款，将红星花园C区7号楼2单元602室房产抵给李梦银用于工程款的支付。李梦银将该房屋卖给徐德云，徐德云又将房屋转卖给李长乐。李长乐没有和阳谷红星公司签订购房合同以及在房管局网签的原因是李梦银因病去世耽误了网签的时间。实际上在聊城市中级人民法院2017年1月10日查封该房屋的时候已经发生的房屋交易，只是因李梦银的去世耽误了房屋的更名和网签。徐德云和李梦银有亲戚关系，徐德云借款给李梦银，因李梦银资金占压无法收回，所以李梦银用房屋抵了徐德云的借款。然后，徐德云又将房屋卖给了李长乐。发生房屋产权实质性变更应该从李梦银将房屋转给徐德云起，徐德云没有网签是因为网签再变更成李长乐需要向房管局缴纳手续费2000元。李长乐住进涉案房屋是在法院查封以前，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的规定。李长乐转账给徐德云的转款记录即转款手续。不动产登记信息查询记录证明李长乐仅此居住的房屋，没有其他固定住所。 被告阳谷红星公司未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告武汉十建公司向本院提交证据如下：山东省高级人民法院（2018）鲁民终1133号民事判决书、本院（2020）鲁15执异53号执行裁定书、执行裁定书邮寄快递单及邮单查询清单各一份，拟证明原告与阳谷红星公司因工程款纠纷，山东省高级人民法院判决阳谷红星公司支付原告工程款，原告申请强制执行后被告田风国提出执行异议，聊城市中级人民法院作出执行裁定，中止对涉案房产的执行，原告收到执行裁定书后在法定期限内提起本次诉讼。 被告李长乐对上述证据的真实性与证明问题均无异议。 被告李长乐向本院提交证据如下：证据一、2015年1月16日李梦银、王桂云（二人系夫妻关系）与阳谷红星公司签订的《红星花园“红星之家”会员内部购房协议书》及后附交款明细表各一份，2015年6月17日、6月22日阳谷红星公司出具的房款10000元、402878元收据各一份。证据二、李梦银与徐德云（系亲家关系）、徐德云与李长乐签订的房屋更名申请书各一份。证据三、2017年3月24日徐德云出具的38万元购房款收条一份。证据四、2017年12月20日阳谷红星公司出具给李长乐与周海芳（李长乐之妻）的985元房款差额收据一份；2017年12月27日阳谷县红星物业管理有限公司（以下简称红星物业公司）出具给李长乐的收据二份（一份为公共维修基金、确权费、工本费、物业费、公共照明、生活垃圾清运费合计10448.03元的收据，另一份为太阳能工本费、天燃气开口费、暖气开口费、有线电视开口费、建筑垃圾清运费、装修使用电梯费合计10559.59元的收据）；2018年12月26日、2019年12月25日红星物业公司出具给李长乐的物业管理费用收据各一份；李长乐2018年至2019年交纳水费的凭证五张、交纳电费的凭证十一张、2019年1月份购买天燃气的收据一张。证据五、阳谷县自然资源与规划局出具的李长乐、周海芳不动产登记信息查询记录各一份。证据六、中国建设银行股份有限公司周海芳名下账户交易明细一份、山东阳谷农村商业银行股份有限公司李长乐名下账户交易明细一份。以上证据拟证明2015年1月16日李梦银与阳谷红星公司已就涉案房产签订内部购房协议书，属于李梦银的房产，李梦银将房产转让给徐德云，李长乐又以38万元价款从徐德云手中购买该房产。关于购房款的支付情况，2017年3月24日通过周海芳银行账户向徐德云银行账户转账14.99万元，其他以现金方式一并支付（其中李长乐于2017年3月24日在自己名下银行账户支取现金10万元，李长乐父亲资助2万元，李长乐借其姐姐李丽芳、李脉方芳各1万元，周海芳借其亲戚共计10万元），2017年3月24日徐德云出具了房款收据。李长乐已实际入住涉案房屋，能够排除执行。 原告武汉十建公司对被告李长乐提交的上述证据质证意见为：证据一中的内部购房协议系复印件，对其真实性不予确定；被告在庭审后提交的原件，超过了举证期限，不应作为定案依据。从协议内容看，在乙方签字处是王桂云签字，不是李梦银，即使该协议是真实的，李梦银也没有签订该认购协议。该协议第五条明确载明：应当在阳谷红星公司电话通知后七日内签订商品房买卖合同，第九条约定：如果未按期限交纳房款，无权收回定金。可以证明该协议书是预约合同，对于收据载明的付款方式是转账，也与被告答辩意见矛盾。对于交款明细表系复印件，不予认可。证据二两份更名申请书均是复印件，且只是申请人的单方申请，并没有阳谷红星公司的确认，该组证据可以显示明显不是被告与阳谷红星公司签订的合法有效的书面买卖合同。认购协议并非李梦银签署，李梦银无权将涉案房屋更名给徐德云，徐德云将涉案房屋更名给李长乐更没有依据。对证据三真实性不能确定。被告未提供充分的证据证明向徐德云支付了38万元的购房款。对证据四真实性不能确定，其中房款差价收据、公共维修基金、确权费、物业费等收据、燃气开口费、暖气开口费等收据，因收据中收款方为阳谷红星公司或者红星物业公司，阳谷红星公司是本案被告，与本案有重大的利害关系，其加盖公章的收据证明效力较低。而红星物业公司是被告阳谷红星公司注册成立，存在利害关系，该组证据不能证明被告的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件，对于水电费、天燃气收据，这组证据与本案争议焦点没有关联，收据中也不能显示系交纳的水电费，天燃气费收据真实性不能确定。对证据五真实性没有异议，能够证明在不动产系统中没有不动产登记记录，但是被告系姜庙村村民，其在村内应当有宅基地和供居住的房屋，因此，该证据不能证明涉案房屋系被告唯一住房。证据六系被告在庭审后提交的，该组证据超过了举证期限，不应作为定案依据，从证据内容看，周海芳的转账明细未显示转账的用途，李长乐支取10万元及陈述的借款情况不能证明款项已支付给卖房人。而且其陈述的金额与其所陈述的购房款总额不一致。综合被告提交的证据，被告不能证明其与阳谷红星公司签订了合法有效的书面买卖合同，其不享有排除执行的民事权益。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于武汉十建公司诉阳谷红星公司建设工程施工合同纠纷一案，山东省高级人民法院于2018年9月7日作出（2018）鲁民终1133号民事判决，判令阳谷红星公司于判决生效后十日内向武汉十建公司支付工程款9577291.63元及利息（以9577291.63元为基数，自2016年8月3日起至判决付款之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付）。该案诉讼过程中，本院于2017年1月10日保全查封了阳谷红星公司投资开发的位于阳谷县黄山路58号红星花园Ｃ区，本案所涉红星花园C区7号楼2单元602室即包括在内。2019年2月14日，本院依武汉十建公司申请立案执行。执行过程中，案外人李长乐向本院提出书面执行异议，本院于2020年7月29日作出（2020）鲁15执异63号执行裁定，中止对阳谷红星公司名下的位于阳谷县黄山路58号红星花园Ｃ区产的执行。武汉十建公司不服该裁定，提起本案诉讼。 另查明，2015年1月16日，阳谷红星公司（出卖人）与李梦银、王桂云（买受人）签订《红星花园“红星之家”会员内部购房协议书》一份，约定买受人认购阳谷红星公司开发的红星花园房屋即案涉房产，该协议载明了买受人所认购房屋的位置、面积、价格及付款方式等内容。2015年6月17日和6月22日，阳谷红星公司为买受人分别开具了房款10000元和402878元的收据。2017年1月21日，李梦银与徐德云签订房屋更名申请书、约定案涉房产归徐德云所有；2017年3月24日，徐德云与李长乐签订房屋更名申请书，约定案涉房产归李长乐所有。李长乐于2017年3月24日向徐德云转账14.99万元及支付部分现金，徐德云于同日向李长乐出具了收到38万元购房款的收条。李长乐于2017年12月20日向阳谷红星公司交纳房款差额985元；于2017年12月27日向红星物业公司交纳了公共维修基金、确权费、工本费、物业费、公共照明、生活垃圾清运费共计10448.03元，交纳了太阳能工本费、天燃气开口费、暖气开口费、有线电视开口费、建筑垃圾清运费、装修使用电梯费共计10559.59元。李长乐交纳了2019年度、2020年度的物业费。李长乐提交了2018年至2020年水电费收费凭证十六张，凭证显示用户名为李长乐，住址为红星花园**。阳谷县自然资源和规划局出具的不动产登记信息查询记录显示，李长乐、周海芳夫妇名下无不动产登记记录。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，争议的焦点问题为执行案外人对执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条赋予了消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，在本院查封案涉房产之前，李梦银与阳谷红星公司就案涉房产签订了购房协议书，该协议书是双方的真实意思表示，协议内容明确约定了认购房产的位置、面积、房屋价款及付款方式等内容，阳谷红星公司亦向李梦银开具了购房款的收据，确认按照约定收受购房款。此后，李梦银将涉案房产转让给徐德云，徐德云又转让给李长乐。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，能够认定李梦银在人民法院查封案涉房产之前已签订合法有效的书面买卖合同。关于购房价款的支付问题，综合李长乐提交的相关证据，能够形成完整的证据链条，证明其已按照约定的房款数额支付了相应对价，可以认定李长乐已支付全部购房款。此外，在案涉房屋同一县级市范围内李长乐夫妇名下没有用于居住的房屋登记记录。且本案现有证据能够证明李长乐夫妇自收房后一直在案涉房屋居住，与其名下无其他房屋实际居住相互印证，能够证明涉案房屋为李长乐夫妇的唯一住房。据此，李长乐符合上述司法解释规定的优先保护房屋消费者的条件，故李长乐对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院予以认定。 综上所述，原告武汉十建公司的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下： 驳回原告武汉市十建集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费9255元，由武汉市十建集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  尹继阳 审 判 员  张 磊 人民陪审员  衣雪萍 二〇二一年二月十九日 法官助理梁春梅 书记员王泽杰