广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23510号上诉人（原审原告）：广州万达文化旅游城投资有限公司，住所地广东省广州市花都区三东大道**花城街综合大楼307之一。法定代表人：李志全，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周雪莹，该公司职员。被上诉人（原审被告）：王久红，女，1978年9月10日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。被上诉人（原审被告）：余乐，男，1981年10月20日出生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。上诉人广州万达文化旅游城投资有限公司（以下简称万达公司）因与被上诉人王久红、余乐商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初1232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。万达公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判支持解除万达公司与王久红签订的《商品房预售合同》，由王久红、余乐向万达公司按购房款总额20%支付违约金；2.一、二审诉讼费、保全费等全部由王久红、余乐承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误，王久红、余乐未按购房合同约定履行其主要义务，万达公司有权要求解除合同并要求王久红、余乐支付违约金。王久红与中信银行股份有限公司广州花都支行（以下简称中信银行花都支行）签订的《中信银行个人购房借款合同》已经解除，且万达公司已将贷款本金退还中信银行花都支行，由此可见，王久红并未按合同约定支付全部房款。办理产权转移登记并非为开发商的单方义务，而是开发商与买受人的共同义务，也是双方在商品房买卖合同中的主要义务。正是由于王久红未能履行办证义务导致万达公司担保责任未能解除，一审法院认为王久红已履行完毕合同主要义务属于事实认定错误。根据双方签订的购房合同，已明确约定王久红按时偿还银行贷款避免万达公司承担担保责任为王久红的主要义务，且王久红逾期偿还银行贷款导致万达公司承担担保责任，实际上已导致购房合同无法继续履行，购房合同目的无法达到。（二）一审法院认为根据合同相对性，王久红未按约定偿还银行按揭贷款，只需向中信银行花都支行承担违约责任，万达公司无权解除合同并要求王久红承担违约责任，属于法律适用错误。万达公司请求解除合同及要求王久红承担违约责任并非依据“借款合同”，而是依据“购房合同”的相关约定，并未突破合同相对性原则。购房合同补充协议第五条第5款的约定与王久红以按揭贷款方式购买万达公司开发房屋存在紧密联系，是购房合同的重要条款之一，该条款属于双方真实意思表示，双方理应遵守。王久红违反购房合同明确约定的义务，万达公司有权依据购房合同约定解除购房合同并要求王久红依约支付违约金。王久红应按合同约定配合万达公司办理撤销房屋预售登记、备案的相关手续，并返还涉案房屋。综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误，应予纠正。王久红、余乐经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。万达公司向一审法院起诉请求：1.解除万达公司与王久红就广州万达文化旅游城第5栋××号房签订的《商品房预售合同》（合同编号：201506194307）；2.王久红于判决生效之日起10日内配合万达公司前往房地产管理部门办理撤销花都区凤凰北路76号广州万达文化旅游城第5栋××房的预售登记、备案的相关手续，并返还上述房屋；3.王久红按购房款总额20%（人民币85848.2元）支付违约金，且万达公司有权自应退购房款中直接扣除；4.王久红对万达公司向中信银行花都支行代为偿还的贷款本金、利息、罚息、案件受理费、律师费（共计人民币188967.32元）承担赔偿责任，并自2019年12月20日起按每日万分之五的标准支付违约金直至实际偿还之日止，万达公司有权自应退购房款中直接扣除上述费用；5.由余乐对上述第三项、第四项债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费、保全费等由王久红、余乐承担。一审法院认定事实：万达公司是位于广州市花都区凤凰北路76号广州万达文化旅游城的开发商，涉案房屋位于广州万达文化旅游城5栋××房。2015年6月18日，万达公司（甲方、卖方）与王久红（乙方、买方）签订了编号为201506194307的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买涉案房屋，该商品房建筑面积共45.96平方米，总价款429241元。甲方同意乙方以按揭贷款方式付款，首期219241元购房款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付，剩余210000元房款须于2015年6月18日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是中信银行花都支行。此外，合同还对逾期付款的违约责任、房屋交付、产权证办理、面积确认及面积差异处理等进行了约定。合同附件七本合同补充协议，第五条关于付款的补充约定，5.就甲方提供阶段性按揭贷款担保事宜，乙方承诺严格按照《借款合同》履行还款义务，确保不因逾期还款等原因导致甲方承担阶段性担保责任，且该义务为本合同及补充协议项下乙方主要义务。双方就此明确如下：（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金、按揭银行提起诉讼或者仲裁所产生的案件受理费、律师费等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时，自甲方实际承担上述款项之日起至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括前述代偿银行的全部款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。（2）无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同，并要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任。第十七条违约责任约定：l.如因乙方原因导致本合同解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述违约责任外，乙方还应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，甲方由此产生的费用均由乙方支付；如因此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。双方确认，甲方有权自乙方已付的购房款中直接扣除乙方应承担的解约费用、违约金及赔偿金，并有权将乙方己付的购房款优先支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款本金及利息、滞纳金、违约金等费用。（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方合同解除通知送达之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续。合同签订后，王久红向万达公司支付了首付款并以按揭贷款方式支付了剩余房款。涉案房屋已预告登记至王久红名下。由于王久红未依约向按揭银行偿还贷款，中信银行花都支行以王久红及万达公司作为被告向一审法院提起诉讼，案号为（2019）粤0114民初1092号。该案经审理查明：中信银行花都支行与万达公司签订《楼宇按揭业务合作合同》，约定：中信银行花都支行同意作为万达公司建设开发的位于广州万达文化旅游城商品房的按揭银行，为购房人办理人民币按揭贷款业务；万达公司同意在过渡期内（即借款人与中信银行花都支行签订购房借款合同之日起至办妥房产证及以中信银行花都支行为抵押权人的他项权证，并将他项权证书交由中信银行花都支行持有之日止）为借款人向中信银行花都支行所借购房贷款提供连带保证担保，担保范围包括个人购房贷款合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、费用以及为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费）等。后双方签订《楼宇按揭业务合作合同补充协议》，约定将上述《楼宇按揭业务合作合同》第七条、第八条中关于“他项权证”修改为“抵押预告登记证明”，并约定该补充协议自双方共同签署后生效，对于补充协议签署前原合同项下甲方已为相应借款人发放的贷款，双方同意仍按原合同的约定执行。2015年6月25日，中信银行花都支行（贷款人、抵押权人）与王久红（借款人、抵押人）签订了《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》即《借款合同》，约定：王久红从万达公司购买涉案房屋，贷款金额为210000元，贷款期间为120个月，即从2015年6月30日至2025年6月30日止等。余乐在“抵押物共有人”处签字确认，同意将本合同约定的抵押房产用于抵押，并同意接受前述个人购房借款合同各项有关抵押的条款。一审法院于2019年9月23日就（2019）粤0114民初1092号案作出判决，判决：一、解除中信银行花都支行与王久红于2015年6月25日所签订的编号为（2015）穗花银房贷字第××号《中信银行个人购房借款合同》；二、王久红、余乐于本判决发生法律效力之日起十日内共同向中信银行花都支行偿还借款本金159474.45元及其利息、罚息、复利（截至2019年9月6日的利息11137.3元，罚息、复利共1917.58元；自2019年9月7日起计至实际清偿之日止，罚息以本金159474.45元为基数，复利以利息11137.3元为基数，均按中国人民银行同期贷款基准利率上浮10%再上浮50%计付）；三、王久红、余乐于本判决发生法律效力之日起十日内共同向中信银行花都支行律师费8000元；四、万达公司对王久红、余乐上述第二、三项债务承担连带清偿责任，其承责后，有权就其承责部分向王久红、余乐追偿；五、驳回中信银行花都支行其他诉讼请求。上述民事判决已发生法律效力。万达公司已于2019年12月20日中信银行花都支行支付188967.32元。万达公司表示上述款项系其替王久红偿还的王久红欠付中信银行花都支行欠款本金及违约金、律师费等费用。一审诉讼中，万达公司向一审法院提出财产保全申请，请求对王久红、余乐所有的位于广州市花都区凤凰北路76号广州万达文化旅游城5栋××房进行查封，并由万达公司的担保人浙商财产保险股份有限公司深圳分公司出具保单保函进行担保。一审法院依法作出（2020）粤0114民初1232号之一民事裁定书，查封了王久红名下所有位于广州市花都区凤凰北路76号广州万达文化旅游城5栋××房。万达公司为此支出诉讼保全费2666.2元。一审法院另查明，王久红与余乐系夫妻关系，双方于2006年1月10日办理结婚登记手续。万达公司在本案起诉前未向王久红主张解除合同。一审法院认为：《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七是万达公司及王久红的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，各方均应恪守合同约定。因王久红未能如期偿还按揭贷款，致使万达公司承担连带保证责任。关于万达公司在承担保证责任后，是否享有合同解除权，一审法院认为，一、商品房买卖合同中，万达公司作为开发商承担的是交付房屋、将房屋产权转移登记至买方名下的义务，王久红作为买方承担的是支付购房款的义务。本案中，王久红已经依约支付了购房款，合同的主要义务已经履行完毕，万达公司的合同目的已经实现。二、本案为王久红与万达公司双方之间的商品房买卖合同纠纷。王久红、万达公司与中信银行花都支行之间为购房担保借款合同法律关系，中信银行花都支行为贷款人，王久红为借款人，万达公司为保证人，两者为不同的法律关系。根据合同的相对性原理，王久红未按约偿还按揭贷款，需向中信银行花都支行承担违约责任，万达公司不能以此为由要求解除双方《商品房买卖合同》及要求王久红向其承担违约责任。万达公司要求王久红按照合同约定，向其支付违约金85848.2元（429241元×20%），但该违约金系解除合同的违约金，万达公司无权要求解除合同，故对于该违约金，一审法院不予支持。现万达公司已替王久红向中信银行花都支行偿还其欠付的欠款本金及违约金、律师费等共计188967.32元，有权向王久红追偿。万达公司要求王久红向其支付188967.32元，一审法院予以支持。万达公司要求王久红按照双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七的约定支付违约金，一审法院予以支持。违约金应以188967.32元为本金，按每日万分之五的标准计算，自2019年12月20日起计算至付清之日止。上述债务发生于王久红与余乐夫妻关系存续期间，属夫妻共同债务，且余乐在“抵押物共有人”处签字确认，同意将本合同约定的抵押房产用于抵押，并同意接受前述个人购房借款合同各项有关抵押的条款。万达公司要求余乐就上述王久红应向万达公司支付的款项承担连带清偿责任，一审法院予以支持。王久红、余乐经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2020年6月22日作出如下判决：一、王久红自本判决发生法律之日起十日内向广州万达文化旅游城投资有限公司支付188967.32元；二、王久红自本判决发生法律之日起十日内向广州万达文化旅游城投资有限公司支付违约金（违约金以188967.32元为本金，按每日万分之五的标准计算，自2019年5月20日起计算至付清之日止）；三、余乐对本判决第一、二项确定的义务承担连带清偿责任；四、驳回万达文化旅游城投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8951元，由万达文化旅游城投资有限公司负担5281元，由王久红、余乐负担3670元；诉讼保全费2666.2元，由万达文化旅游城投资有限公司负担1359.8元，由王久红、余乐负担1306.4元。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：万达公司与王久红签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》应否解除以及王久红、余乐应否承担解除合同的违约责任。万达公司与王久红之间存在商品房预售合同关系以及两者与案外人中信银行花都支行之间的银行贷款担保保证合同关系。在商品房预售合同中，万达公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下；王久红作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中，王久红已经依约支付了全部购房款，万达公司作为卖方的商品房预售合同的目的已经实现，双方商品房预售合同项下的权利义务已经基本完成，王久红在其与万达公司的商品房预售合同关系中并不存在违约行为。至于王久红未按期偿还银行贷款致使万达公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于万达公司原本应该预知的合同风险，其依此享有作为保证人承责后依法向债务人王久红进行追偿的权利。万达公司以王久红违反商品房预售合同及附件为由，诉请解除双方之间的商品房预售合同，缺乏事实和法律依据，不能成立。故此，万达公司基于王久红违约导致合同解除而要求王久红支付解除合同的违约金的诉讼请求没有合法基础，本院不予支持。至于万达公司代王久红偿还的银行贷款本息、其他损失及相应违约金，王久红应予偿还，一审法院对此处理正确，本院予以维持。综上所述，万达公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国担保法》第二条、第六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1946元，由广州万达文化旅游城投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二一年二月二十五日书记员 贾 妍苏劲丹