江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终7811号 上诉人（原审被告）：马帅，男，1995年9月8日出生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。 委托诉讼代理人：马沃，系另一上诉人马帅的父亲。 上诉人（原审被告）：马沃，男，1973年8月26日出生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。 被上诉人（原审原告）：朱兰英，女，1950年1月29日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 上诉人马帅、马沃因与朱兰英房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院作出的（2019）苏0507民初8001号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马帅、马沃上诉请求：撤销一审判决第一项，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：在一审中马沃要求朱兰英拿出原始合同，因为朱兰英交给法庭的合同是复印件，有明显的更改，更改部分没有征得上诉人的同意，上诉人拿到的原始合同也是金礼庭一人签字伪造合同交给上诉人马沃在法庭上，上诉人多次提到合同无效，2019年4月11日朱兰英、金礼庭（朱兰英丈夫）朱兰英的女儿主动约上诉人马沃商谈下半年的房租，其间金礼庭主动提出下半年房租为4.5万元，（以录音光碟，金礼庭给的银行卡号字条为证，录音证据部分特别清楚，不存在杂音）一审判决认定事实错误，程序违法。2018年10月-2019年10月27日总电表度数为51604度，拉面馆5094度，马沃2579度，总表开始度数为33328度，朱兰英多收10603*1.8=19085元，一审漏判。 朱兰英未作述辩。 朱兰英向一审法院起诉请求：1、判令马帅、马沃立即搬离案涉租赁商铺、恢复原状，并交付给朱兰英；2、判令马帅、马沃立即向朱兰英支付拖欠租金5000元（截止2019年10月9日）；3、判令马帅、马沃立即向朱兰英支付房屋占有使用费暂计1万元（以每年10万元为基数，从2019年10月10日起暂计算至2019年10月15日，实际计算至房屋交还之日止）；4、判令马帅、马沃立即向朱兰英支付违约金20000元；5、判令马帅、马沃向朱兰英支付房屋空置费20000元；6、判令马帅、马沃结清拖欠水电费、卫生费500元（暂计500元，以实际返还房屋时结欠账单为准）；7、本案诉讼费用由马帅、马沃承担。一审庭审中，朱兰英将第一项诉请变更为判令马帅、马沃将案涉租赁商铺恢复原状（修复、清理，参照3楼标准），详见《具体清理、修复项目》；第三项诉请明确为要求马帅、马沃立即向朱兰英支付房屋占有使用费，以每年10万元为基数从2019年10月10日起计算至修复完成交接之日；第六项诉请变更为判令马帅、马沃支付朱兰英9月和10月水费270.4元、9月和10月电费1026元，卫生费朱兰英自愿放弃。朱兰英并明确要求马帅、马沃承担连带责任。 一审法院认定事实：马帅向朱兰英承租位于相城区元和街道唐家村南街164号（万**路155号）的房屋三间（一底两楼）。朱兰英作为出租人（甲方）、马帅作为承租人（乙方），双方于2018年10月8日签订《租房协议》一份，约定：今有甲方房屋共计叁间出租给乙方使用；租期自2018年10月10日至2019年10月9日，年租金为10万元；在租期内，乙方为甲方自由进出至三层楼提供便利；水费、电费、环卫费等由乙方自理；乙方在租期内不得以任何借口将房屋转租给他人使用，乙方违反约定的，甲方可以终止合同，已交租金不退；乙方在租期内不得损坏甲方房屋结构、设施，如有损坏，应由乙方负责修理，(修理费用由乙方支付，不抵扣房屋租金)；租期到时，乙方如需续约，应提前二个月书面通知甲方，在同等条件下，乙方享受优先权，一方违约的，需承担年租金20%的违约金。收押金5000元，一方走时押金退还；本协议一式二份，自双方签字日起生效，如遇政府拆迁，合同自行终止，多收租金退回，乙方不再主张其他权利。后涉案房屋由马帅父亲即马沃实际使用并用于经营饭店。2018年10月15日，朱兰英向马帅出具《收款房费凭据》一份，载明：“今收马帅房费半年伍万元正，押金伍仟元正。走时除水电费退回。余款于明年三月份前一个月再付下半年房租伍万元正。此条作为预付半年款的收款凭证。第一页留甲方，本凭据一式二份，共有一页”。 一审庭审中，双方一致确认：马帅、马沃于2019年4月15日支付下半年房租45000元。朱兰英并确认收到上半年房租50000元及押金5000元，房租95000元均由金礼庭代朱兰英收取，租房协议和《收款房费凭据》上朱兰英的签字均由金礼庭代签。 以上事实，有当事人提供的身份信息、工商登记资料、租房协议、收款房费凭据等证据及当事人当庭陈述证实。 一审庭审中，朱兰英陈述，当时约定出租给马帅、马沃的是一楼南侧一间、二楼两间。到2018年11月15日双方达成协议允许马帅、马沃分两期支付，并约定下半年租金于2019年3月10日前支付。对主张的电费无法明确计算方式，是朱兰英丈夫金礼庭计算的。马帅、马沃已于2019年10月29日搬出涉案房屋，2019年10月29日收到马帅、马沃给的卷帘门钥匙。涉案房屋目前是空置状态。金礼庭一直住在三楼，朱兰英有时住。租约到期前一个月，朱兰英曾向马帅、马沃寄送过续租合同，马帅、马沃可以续租和不续租，不存在金礼庭说因为漏雨让马帅、马沃搬走这一事实，客观上讲朱兰英也高度怀疑漏水和马帅、马沃的不当使用有相当大的关联，后续维修水管绕过1、2楼后水管就不漏水了。马帅、马沃是到2019年10月29日才将可移动物品陆续搬出，但房屋设施严重污损双方未进行交接，搬离时金礼庭在场，但是作为80多岁老人除了在场见证外也不可能与马帅、马沃进行争吵，在场不代表对房屋的状况予以认可，且在拖欠租金、水电费、房屋损坏的情况下朱兰英也不可能认可进行交接。 马帅、马沃陈述，我方实际是按照两楼一底从2018年10月8日租赁至搬出之日。2019年10月9日把钥匙给朱兰英的。我方没有砌墙，就是一个板隔断。隔断是我方装修队隔的，从装修到营业金礼庭一直在监督。对于租金总计支付给朱兰英95000元，中间没有提出过多付租金的异议。我方搬走的时候电表分表的度数是2579度。2019年10月1日与金礼庭沟通，问他是不是续租，金礼庭说因房屋漏雨不租了要求我方重新找店面，我方就重新找店面装修，中间涉及马沃岳母过世，后来装修好后马帅、马沃就搬走了。2019年10月26日晚上开始搬至27日全部搬离，搬离时金礼庭全程在场，因为他就住三楼，马沃提出要帮忙打扫，金礼庭说他自己打扫。因为我方搬走了，金礼庭自己将卷帘门锁上，2019年10月9日马沃将卷帘门钥匙交给他。10月10日马沃和金礼庭要结算水电费，金礼庭说等几天，搬走时因为有5000元的押金，我方要求水电费和押金一起结算，金礼庭不愿意未结算。 朱兰英另于一审庭审中提供《具体清理、修复项目》一份，载明的项目为：1、二楼厨房窗户，交付状态完好，当前状态灭世，预估费用500元；2、墙体开门（浴室与厨房之间）、地砖损毁、地面被凿开，交付状态完好，当前状态严重破损，预估费用30000元，可能存在安全隐患；3、二楼厨房油烟机、不锈钢水槽、龙头，交付状态完好，当前状态灭失，预估费用3000元；4、二楼厨房大理石台面（2块）及支柱，交付状态完好，当前状态灭失，预估费用3000元，需订制、安装，支柱为砖砌、贴瓷砖；5、二楼浴室花洒、浴缸龙头、洗脸池龙头，交付状态完好，当前状态灭失、损坏，预估费用1500元；6、一楼卷帘门，交付状态正常可用，当前状态损坏、关不上，预估费用1100元；7、一楼玻璃门，交付状态无，当前状态一扇门损坏，预估费用400元（已支出），考虑安全因素，原告已修复；8、清理费（厨房等处油污）墙砖损坏，交付状态无，当前状态严重油污（见图片），预估费用2000元，餐饮油污极难清理，部分地面、墙面需要拆除后修复；9、自来水管，交付状态完好，当前状态漏水，预估费用800元（已支出），朱兰英已自行修复。对此，马帅、马沃认为，如果我方搬走不清理朱兰英可以报警的，我方搬走时金礼庭答应他清理的。二楼厨房窗户因我方经营需要将这个窗户卸下来，金礼庭把窗户拿走了。墙体开门经过金礼庭口头允许，没有破坏墙体结构。二楼厨房油烟机、不锈钢水槽、龙头本身就没有，水槽金礼庭拿走的。二楼厨房大理石台面及支柱，这是从前一个租客租过来的时候就是没有的。《具体清理、修复项目》第五项我方租的时候就是没有的。第六项我方走的时候是完好无缺的。三楼管子爆裂，修理工没有在意锤子碰到了玻璃门，是我方搬走之后发生的，因为我方现在租赁的房屋在涉案房屋旁边，发生声响的时候马沃有出来看。玻璃门还是马沃装的。墙砖、地砖损坏本来就是我方搬走之前的原样，而且租给我方的时候都是毛坯的，租给我方的时候二楼南面空地，墙上是白墙，我方用来做大厅和包间的，地面是水泥地，二楼的卫生间、厨房间的墙砖、厨房间的地砖是之前租户小史贴的，卫生间的地砖是我方贴的，改造成了洗碗间。 一审法院认为，朱兰英与马帅之间建立的房屋租赁合同关系，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。双方约定年租金为10万元，马帅、马沃抗辩该10万元对应的租赁范围应包含两楼两底共四间房屋。对此，一审法院认为，马帅、马沃方的实际承租范围为两楼一底，马帅、马沃方在租赁涉案房屋长达一年的时间内并未就租赁范围向朱兰英提出过任何异议，且马帅、马沃方自己保留的租赁合同中载明的房屋总数亦为三间，故一审法院认定双方就租赁范围为两楼一底三间房屋达成合意。朱兰英主张马帅、马沃方搬离涉案房屋时房屋存在污损，要求恢复原状。对此，一审法院认为，朱兰英既未举证证明交付马帅、马沃房屋时的最初状态，也未举证证明其主张的污损情况系由马帅、马沃方不当使用房屋导致，且马帅、马沃方搬出涉案房屋时，朱兰英接收了马帅、马沃方交付的卷帘门钥匙，应视为朱兰英对马帅、马沃方交还房屋状态的认可。故对于朱兰英要求马帅、马沃方恢复原状的诉请，因缺乏相应依据，不予支持。对于年租金，马帅、马沃抗辩朱兰英在2019年4月11日同意给其降低5000元，故其不拖欠租金，并为此提供录音光盘一份及文字整理资料一页。一审法院认为，马帅、马沃方提供的录音杂音较多，且马帅、马沃在一审法院限定期限内未能提供完整对话的文字整理资料，导致一审法院无法准确辨认录音中对话双方之间完整的沟通内容，相应举证不能的法律后果应由马帅、马沃方自行承担，故马帅、马沃主张双方已协商一致将下半年租金变更为45000元的抗辩意见，因缺乏相应依据，不予采信。对于下半年租金50000元，朱兰英认可双方约定于2019年3月10日前付清，现马帅仅支付朱兰英45000元，故马帅尚欠租金5000元。故朱兰英主张要求马帅支付截止至2019年10月9日的剩余房租5000元的诉讼请求，合法有据，予以支持。因马帅未能按时支付租金，朱兰英有权要求其承担逾期付款违约金。虽合同中约定违约金按年租金的20%计算，但考虑到当事人约定的违约金视为违约的损失赔偿，其支付金额应与损失额度相适应，因马帅逾期付款给朱兰英造成的损失，朱兰英并未提供相应依据予以证明，而20%的标准明显过高，故一审法院对朱兰英主张的违约金酌情调整为1200元。对于朱兰英主张马帅存在的其他违约行为以及房屋空置费，因朱兰英并未提供相应依据，不予支持。因马帅认可其于2019年10月27日实际搬出，故应支付朱兰英自2019年10月10日至2019年10月27日期间按100000元/年标准计算的房屋占有使用费共4931.51元（100000元/365天*18天）。马帅、马沃方认可结欠朱兰英水费270.4元，一审法院对此予以确认。关于电费，朱兰英表示无法明确计算方式也未能提供马帅、马沃方实际用电度数的依据，而马帅、马沃方自认2019年9、10月份的电费确实没交，8月份抄表2323度、走时抄表2579度，之前按照1.8元/度收取电费，故一审法院按照马帅、马沃方的自认，认定马帅、马沃方尚欠电费1.8*（2579-2323）为460.8元。因马帅系租赁合同的相对方，故应由马帅承担前述款项的付款责任。朱兰英另要求马沃承担连带责任，现马沃表示因其系租赁房屋的实际使用者，如果需要承担责任愿意由其承担，故马帅、马沃应共同支付朱兰英前述款项。考虑到朱兰英已收取马帅、马沃方交纳的押金5000元尚未退还，且马帅、马沃已实际搬离涉案房屋，现马帅、马沃方要求在本案中一并处理押金，为避免当事人讼累，该押金可抵扣马帅、马沃方应缴纳的租金及相应费用。据此，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条以及相关法律法规的规定，判决：一、马帅、马沃应共同支付朱兰英租金5000元、逾期付款违约金1200元、房屋占有使用费4931.51元、水费270.4元、电费460.8元，合计人民币11862.71元，与马帅、马沃已缴纳的押金5000元相抵扣后，马帅、马沃尚应支付朱兰英人民币6862.71元，于判决生效之日起十日内履行。二、驳回朱兰英的其他诉讼请求。本案案件受理费收取1188元，由朱兰英负担1091元，由马帅、马沃负担97元。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相一致。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。马帅、马沃主张涉案租赁合同系伪造，应当对此承担举证证明责任，马帅、马沃未能提供充分证据予以佐证，对马帅、马沃的该主张本院不予采信。马帅、马沃认为朱兰英丈夫金礼庭曾主动提出下半年房租为4.5万元，并提供了录音光碟，但录音内容尚不能证明朱兰英与马帅、马沃就降低租金问题达成一致意见，马帅、马沃的该项主张，本院亦不予采信。关于电费，朱兰英在本案中主张的是2019年9月和10月的电费1026元，马帅、马沃在一审中明确确认2019年9月和10月的电费没交，一审法院根据马帅、马沃的自认确定2019年9月和10月的电费为460.8元，合理有据，本院予以维持。马帅、马沃上诉认为其多交电费19085元，因马帅、马沃未提出反诉，马帅、马沃如有充分依据，可另行主张权利。 综上所述，马帅、马沃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1188元，由马帅、马沃负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨恩乾 审判员  徐 辉 审判员  杨 兵 二〇二一年二月五日 书记员  闻 艺 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。