山东省胶州市人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁0281执异6号异议人（案外人）况作青，女，1971年7月10日生，汉族，住山东省胶州市。申请执行人王方平，男，1983年11月4日生，汉族，住山东省胶州市。被执行人鲍世民，男，1984年10月9日生，汉族，户籍所在地山东省胶州市。被执行人迟桂霞，女，1982年1月1日生，汉族，户籍所在地山东省胶州市。系被告鲍世民之妻。本院在执行申请执行人王方平与被执行人鲍世民、迟桂霞、民间借贷纠纷一案中，异议人况作青向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，异议人况作青、申请执行人王方平到庭参加听证，被执行人鲍世民、迟桂霞经本院依法传唤未到庭参加听证，本案现已审查终结。异议人况作青称，异议人于2016年12月购买迟桂霞位于胶州市××室房产一处，因本小区属于回迁小区，还未办理房产证，所以未过户，本人购买后一直按月偿还贷款，并于2019年8月一次性结清。请求法院解除胶州市苏州路XXX室的查封。申请执行人王方平辩称，不同意异议人的异议申请，无法律依据，不同意解除查封。被执行人迟桂霞、鲍世民未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。听证中，异议人况作青提交以下证据：1、房屋买卖合同一份、收条一份、支付宝交易明细一份、银行账户交易明细一份，证明：2016年12月，异议人与被执行人鲍世民、迟桂霞签订房屋买卖合同购买涉案房屋，并于2017年1月12日向二被执行人支付购房款20万元，其中网银转账11万元，现金支付9万元，后自2017年2月份至2019年2月份，异议人况作青通过支付宝账户每月向迟桂霞还贷账户中偿还贷款，自2019年3月份至7月份，异议人到银行柜台通过现金每月向迟桂霞贷款账户偿还贷款。2019年8月13日，异议人通过女儿王瑶的银行账户向迟桂霞贷款账户偿还剩余贷款305035.55元，涉案房屋的贷款全部还清。涉案房屋应归异议人所有，不应被查封。2、2019年3月份至2019年8月份的个人贷款还款凭证一宗，证明：2019年3月份至2019年7月份的涉案房屋的贷款均系异议人前往银行柜台用现金偿还。2019年8月13日，异议人通过女儿王瑶的银行账户将剩余贷款305035.55元全部还清。3、银行交易明细一份，证明：2017年1月11日，异议人的丈夫王强将购房款11万元转至中间人尚桂朋账户，后2017年1月12日尚桂朋将该11万元购房款转至迟桂霞的丈夫鲍世民账户中。4、户口簿复印件一份，证明：王强是异议人的丈夫，王瑶系异议人与王强的女儿。5、支付宝（中国）网络技术有限公司电子客户回单两页、中国建设银行个人贷款结清证明一份、况作青、迟桂霞出具的说明一份，证明：自2017年2月至2019年2月，况作青每月向迟桂霞银行卡号XXX偿还银行贷款，2019年8月13日，中国建设银行出具结清证明，涉案房屋的银行贷款已全部还清，同日，迟桂霞出具说明认可将涉案房屋于2016年12月转让给异议人，并由异议人自2016年12月开始还贷至2019年7月，并于2019年8月13日还清全部贷款。6、收款收据一份，证明：我方自2017年5月份即在涉案房屋中居住。对异议人提交的上述证据，经质证，申请执行人表示：对证据一，无论异议人所提交的证据真实性如何，只能证明异议人与被执行人之间存在资金业务往来，还贷账户仍然是迟桂霞的账户，不能证明异议人是涉案房屋的权利人。异议人与被执行人对涉案房屋的买卖行为也并未在公证处或房产局进行备案，我方不予认可。我方在异议人全部结清房款之前已经查封了涉案房屋。对证据二，我方只认可异议人与迟桂霞有经济往来，无法证明系异议人偿还涉案房屋贷款。对证据三，也只能证明异议人与迟桂霞之间有经济往来。银行交易明细中也没有备注款项的用途，不能证明系支付的购房款，且在王瑶支付迟桂霞305035.55元发生在法院查封涉案房屋之前。对证据四，无异议。对证据五，对支付宝客户回单，只能证明异议人与迟桂霞之间有经济业务往来，不能证明是偿还的房屋贷款。结清证明上的结清日期2019年8月13日在申请执行人查封涉案房屋之后。对迟桂霞出具的说明，现在迟桂霞已经联系不上，不能核实该说明的真实性，且即便该说明为真，异议人还清贷款也在申请执行人查封房屋之后。对证据六，与本案无关，只能证明异议人交了物业费，与房屋的产权问题无关。对未办理房屋过户登记的原因，经询问，异议人表示：因为涉案房屋是回迁房，并且涉案房屋上有贷款未还清，无法办理过户。对购房款20万元中通过现金支付的9万元的现金来源、支付时间、地点及支付过程，经询问，异议人表示：在向尚桂朋转账支付11万元前后，从家里拿了9万元现金给了尚桂朋，然后尚桂朋又给了迟桂霞。本院查明，原告王方平与被告鲍世民、迟桂霞民间借贷纠纷一案，本院于2017年5月2日作出（2017）鲁0281民初2139号民事判决书，判决如下：“一、被告鲍世民、迟桂霞于本判决生效后十日内偿还原告王方平借款本金6万元。二、驳回原告王方平的其他诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取650元，由被告鲍世民、迟桂霞负担。”履行期限届满后，被告鲍世民、迟桂霞未按时履行法律义务，案件进入执行程序，案号为（2017）鲁0281执1941号。2017年7月25日，申请执行人王方平与被执行人鲍世民、迟桂霞达成和解，申请执行人向本院提交了撤回案件执行申请书。2017年7月26日，本院作出（2017）鲁0281执1941号执行裁定书，依法终结对（2017）鲁0281民初2139号民事判决书的执行。2019年1月22日，申请执行人向本院申请恢复强制执行，案号为（2019）鲁0281执恢52号。2019年5月15日，本院向胶州市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封被执行人迟桂霞名下位于胶州市××房屋××）。另查明，2016年12月，甲方（卖方）迟桂霞与乙方（买方）况作青签订《房屋买卖合同》，约定：1、甲方同意将其所拥有的胶州市XXX户房产出售给乙方，该房建筑面积113.54平方米。2、乙方已对甲方以上房产状况作充分了解，同甲方协定房产交易成交总价款及支付方式为：乙方于本合同生效之日起一次性支付给甲方房款贰拾万元；甲方尚欠的该房的按揭贷款，由乙方按照贷款银行约定的每月偿还数额及方式全部承担并支付，作为乙方支付给甲方的房款。3、甲方应于本协议生效之日起尽快将该房的不动产证书办理至甲方名下，办理该证所产生的税费由甲方承担。根据政府限购政策可以办理该房屋产权过户手续时，甲方应在二个月内将该房产过户至乙方名下，过户产生的税费及其他费用由乙方承担。甲方逾期60日拒不办理过户手续视为严重违约，应按照乙方已支付房款的双倍承担违约金，乙方还有权单方解除合同。4、甲方承诺在2017年1月12日前迁出全部在此房产中的户口，在收到20万元房款后当日内将房屋交付给乙方；否则甲方每延期一天，按照每日200元承担违约金。甲方在房屋交付之日前缴清所有煤气、暖气、物业管理、水、电、有线、电话等相关费用，若出现未缴清的情况由机房承担相关的缴纳、赔偿责任。5、其他事项。甲方签字：鲍世民、迟桂霞；乙方签字：况作青。2017年1月11日，异议人况作青的丈夫王强通过银行转账向尚桂朋支付11万元。2017年1月12日，尚桂朋通过银行转账向鲍世民支付11万元。同日，鲍世民、迟桂霞出具收条一份，载明：“今收到XXX购房款贰拾万元整（其中网银转账拾壹万元整，现金玖万整）。收款人：鲍世民、迟桂霞。”2017年2月至2019年2月，异议人况作青每月通过支付宝账户向迟桂霞银行卡号XXX转账支付2030元左右。2019年3月至2019年6月，被执行人迟桂霞贷款账号XXX每月通过现金还贷2100元左右。2019年8月13日，异议人况作青的女儿王瑶通过银行转账向迟桂霞贷款账号XXX还贷305035.55元。同日，迟桂霞出具说明一份，载明：“本人迟桂霞在胶州市××路××有房屋一套，于2016年12月转让给况作青，并由况作青20**年12月开始还贷至2019年7月，并于今日2019.8.13由况作青结清贷款。”同日，中国建设银行股份有限公司胶州北京东路支行出具《中国建设银行个人贷款结清证明》，载明：“尊敬的客户迟桂霞：您在我行的个人贷款，贷款总额叁拾肆万元整（￥340000.00），借款人按借款合同约定分期还款计划，已于2019年8月13日结清。借款人：迟桂霞，贷款账号：XXX。”本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中，一、在本院依法查封涉案房产之前，2016年12月份况作青已与被执行人迟桂霞就涉案房屋签订了合法有效的房屋买卖合同。二、通过异议人提交的证据可以看出，2017年5月28日，况作青向涉案房屋物业公司支付物业费1089元、电梯费544元、公共用电10元，显然对涉案房屋已经有事实上的管理和支配权，能够证明异议人在法院查封前已经合法占有涉案房屋。三、异议人提交的银行转账记录、支付宝交易明细、银行贷款结清证明、被执行人鲍世民、迟桂霞出具的收条、说明等，能够形成完整的证据链，足以证明异议人在与被执行人鲍世民、迟桂霞签订房屋买卖合同后，按照合同约定通过现金及转账的方式向被执行人支付购房款20万元，之后每月偿还贷款2030元左右，并于2019年8月13日付清全部贷款。异议人已足额支付全部购房款。四、异议人况作青与被执行人迟桂霞未就案涉房屋办理过户登记是由于涉案房屋是回迁房，并且涉案房屋上有贷款未还清，无法办理过户，属非异议人自身原因未办理过户登记。综上，异议人况作青作为涉案房屋的买受人，为维护其合法权益而向本院主张对涉案房产排除本案执行，解除查封措施，证据充分，理由正当，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于胶州市苏州路阜安茗苑3号楼3单元402室房屋的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向胶州市人民法院提起诉讼。审判长  顾辉明审判员  杨瑞国审判员  任吉梅二〇二一年二月一日书记员  邱晓晓