福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终632号 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘文辉，男，1973年3月30日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：福州阳光城商业经营管理有限公司（原名福州阳光城商业物业管理有限公司），住所地福建省福州市台江区祥坂街**阳光假日广场办公楼****。 法定代表人：徐辉，总经理。 委托诉讼代理人：吕清，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈梅群，女，该公司员工。 上诉人刘文辉因与被上诉人福州阳光城商业经营管理有限公司（以下简称“阳光城商业经营公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初2514号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已终结审理。 刘文辉上诉请求：1.撤销一审判决；2.阳光城商业经营公司非本案适格主体，应驳回阳光城商业经营公司所有诉讼请求；3.一审法院超范围受理民事诉讼，应驳回阳光城商业经营公司所有诉讼请求；4.判令阳光城商业经营公司退还西海岸广场5号楼413室2016年10月19日至2017年8月31日期间物业费932.5元及利息；5.判令阳光城商业经营公司拆除停车场，恢复广场原貌；6.判令阳光城商业经营公司公示广告、停车场等多种经营收益并补充专项维修基金；7.阳光城商业经营公司承担一、二审全部诉讼费。事实与理由：一、一审庭审时刘文辉撤销反诉请求第4项，并未撤销第1项。二、一审判决认定阳光城商业经营公司为本案适格当事人，属于事实认定错误。1.刘文辉只同意阳光城物业服务（福建）有限公司提供服务，而非阳光城商业经营公司。阳光城商业经营公司提供的《前期物业服务合同补充协议》系《购房合同》签署之后三方私自变更，不在《购房合同》内，阳光城商业经营公司不是《前期物业服务合同》当事人，非本案适格主体，不符合起诉条件，应依法驳回其一审诉讼请求。2.《前期物业服务合同》第六条第三项约定：乙方不得将本物业整体委托给其他方管理。事实上阳光城物业服务（福建）有限公司与阳光城商业经营公司是两家独立的公司，并非将专项服务事项委托给专业性服务的公司，前者未经双过半业主同意私自整体更换物业。即便阳光城商业经营公司已形成事实管理关系，其也是以欺诈手段，损害业主利益，附有业主代表联名签名为证。3.阳光城商业经营公司是未经招投标方式选聘的物业，也未经行政主管部门批准，阳光城商业经营公司、福州利博顺泰房地产公司及阳光城物业服务（福建）有限公司签署的《前期物业服务合同补充协议》未经行政法规规定的程序，为无效合同。三、刘文辉于2017年8月4日前往物业交房，物业以不交房要挟缴纳物业费，收取2016年10月18日至2017年8月31日物业费，开具发票章为阳光城商业经营公司，刘文辉发现物业变更，随即对收费主体提出异议，该笔物业费应退还。四、关于公摊水电。1.停车场建设未经审批，公摊用电计算不清，阳光城商业经营公司相关人员未能提供总用电量数据，电费多收取部分未告知退换，其以用电服务费等名义向终端用户重复分摊收取，不符合相关规定，原定7月31日提供电业局发票也以属于公司机密为由拒不提供。2.《前期物业合同》第一条记载商业办公面积为92471.99平方米，但物业称总费用由70000多平米分摊。3.供电局发票不属公司机密，应予以提供。4.电业局以电价0.5787元/度向物业收取电费，物业以0.648元/度向业主收取，多收0.0693元、未退还业主，属于乱收费。五、一审法院超范围受理民事诉讼。阳光城商业经营公司未经两次书面催交并公告便进行起诉，不符合起诉条件，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，请求驳回阳光城商业经营公司一审所有诉讼请求。六、刘文辉关于拆除停车场并恢复广场原状的反诉请求，与本诉诉请系基于同一法律关系，一审法院以无关反诉为由要求刘文辉撤回，剥夺了刘文辉反诉权利。阳光城商业经营公司未经多数业主同意改建广场，无证经营停车场并收取外来车辆费用，侵犯刘文辉等业主合法权益，应恢复广场原貌。七、阳光城商业经营公司利用小区公共区域进行多种经营，所得收益应归属全体业主所有并补充专项维修基金或用于抵扣物业费。八、一审法院在传票中未公开审判员姓名，庭审时未宣布审判人员、未询问刘文辉是否提出回避申请，在本案由简易程序转为普通程序后依旧一人审理，未组成合议庭，程序违法。九、一审判决本诉及反诉案件受理费全部由刘文辉承担，有失公平。 阳光城商业经营公司辩称，1.刘文辉上诉请求第5、6项与本案没有关联。2.阳光城商业经营公司已经提供了前期物业合同和补充协议证明开发商已经在买卖合同签订之后将项目委托给阳光城商业经营公司进行管理，且刘文辉提供的物业费发票也证实其已经接受了阳光城商业经营公司提供的物业服务。3.西海岸项目的安保、保洁消杀等各项事关业主利益的物业服务项目均由阳光城商业经营公司提供，即使双方未签订物业服务合同，也已经成立了事实上的物业服务法律关系，阳光城商业经营公司有权要求刘文辉交纳物业费。 阳光城商业经营公司向一审法院起诉请求：判令刘文辉立即支付欠缴物业服务费2864元、公摊水电费1334.9元、滞纳金141.77元，以上金额合计4340.67元。 刘文辉向一审法院提出反诉请求：1.驳回阳光城商业经营公司的所有诉讼请求；2.退还5号楼413室2016年10月19日至2017年8月31日期间物业费932.5元及利息；3.阳光城商业经营公司停止侵害刘文辉知情权，公示户内电费及水电公摊等具体明细；4.阳光城商业经营公司拆除停车场，恢复广场原貌；5.阳光城商业经营公司公示广告、停车场等多种经营收益并补充专项维修基金。审理中，刘文辉申请撤回第1及第4项反诉请求。 一审法院认定事实：福州利博顺泰房地产开发有限公司与阳光城物业服务（福建）有限公司签订《前期物业服务合同》，委托阳光城物业服务（福建）有限公司对位于闽侯县××街××新区的领海三期提供物业服务。后由福州利博顺泰房地产开发有限公司、阳光城物业服务（福建）有限公司及阳光城商业经营公司签订《前期物业服务合同补充协议》，福州利博顺泰房地产开发有限公司将领海三期Ａ1地块（商业广场部分）全权交付给阳光城商业经营公司进行物业管理，所有事项由福州利博顺泰房地产开发有限公司、阳光城商业经营公司双方进行直接对接，阳光城物业服务（福建）有限公司不再负责该地块的物业管理工作。《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议》约定办公楼及ＳＯＨＯ按2.3元／㎡·月的标准计收物业服务费，业主应于每月5日前向阳光城商业经营公司支付物业服务费。刘文辉是闽侯县甘蔗街道滨江西大道领海三期5＃楼413公寓式办公号房的业主，房屋面积为38.92㎡，根据闽侯县法院作出的（2018）闽0121民初4196号生效民事判决书确认，案涉房屋已于2016年10月18日收房。 一审法院认为，福州利博顺泰房地产开发有限公司与阳光城物业服务（福建）有限公司签订《前期物业服务合同》及福州利博顺泰房地产开发有限公司、阳光城物业服务（福建）有限公司与阳光城商业经营公司签订《前期物业服务合同补充协议》未违反法律规定，真实有效，对合同双方及小区全体业主具有约束力。根据《前期物业服务合同补充协议》约定，阳光城商业经营公司为该小区提供物业服务，刘文辉作为闽侯县甘蔗街道滨江西大道领海三期5#楼413公寓式办公号房的业主，享受了阳光城商业经营公司提供的物业服务，理应交纳相应的物业服务费。因此，阳光城商业经营公司主张刘文辉支付2017年9月起至2020年4月的物业服务费2864元（38.92㎡×2.3元/㎡·月×32月），一审法院予以支持。刘文辉主张**光城商业经营公司退还2016年10月19日至2017年8月31日期间交纳的物业费无依据，一审法院不予支持。阳光城商业经营公司主张刘文辉支付公摊水电费1334.9元的诉讼请求，因其提交证据不足以证明公摊水电费实际支出情况，故一审法院对该诉讼请求不予支持。刘文辉诉请阳光城商业经营公司停止侵害其知情权，公示户内电费、水电公摊等具体明细，庭审中双方已约定时间对公摊水电明细进行查看，且一审法院对阳光城商业经营公司公摊水电费的诉讼请求并未支持，故一审法院对刘文辉该反诉请求不予支持。阳光城商业经营公司主张刘文辉支付滞纳金的诉讼请求，一审法院认为，双方因物业服务质量问题产生争议，未能及时解决，故对阳光城商业经营公司该诉讼请求，一审法院不予支持。刘文辉诉请阳光城商业经营公司公示广告、停车场等多种经营收益并补充专项维修基金，依据不足，一审法院不予支持。审理中，刘文辉申请撤回第1及第4项反诉请求，系对其自身权益的处分，不违反法律规定，一审法院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、刘文辉应于本判决生效之日起十日内向阳光城商业经营公司支付物业服务费2864元；二、驳回阳光城商业经营公司的其他诉讼请求；三、驳回刘文辉的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，反诉案件受理费25元，均由刘文辉负担。 二审中，当事人未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”福州利博顺泰房地产开发有限公司作为案涉小区建设单位与阳光城物业服务（福建）有限公司签订的《前期物业服务合同》及福州利博顺泰房地产开发有限公司、阳光城物业服务（福建）有限公司与阳光城商业经营公司签订的《前期物业服务合同补充协议》未违反法律规定，真实有效，对合同双方及小区全体业主具有约束力。根据合同约定，福州利博顺泰房地产开发有限公司将领海三期A1地块（商业广场部分）全权交付给阳光城商业经营公司进行物业管理，所有事项由福州利博顺泰房地产开发有限公司、阳光城商业经营公司双方进行直接对接，故阳光城商业经营公司作为案涉合同提供物业服务一方，刘文辉作为物业合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，均应按合同约定履行各自义务。刘文辉以阳光城商业经营公司并非合同当事人为由主张其并非本案适格主体，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。现阳光城商业经营公司为该小区提供物业服务，刘文辉作为领海三期5#楼413公寓式办公号房的业主，享受了阳光城商业经营公司提供的物业服务，根据公平合理、等价有偿的原则,其应依约及时交纳物业服务费，一审法院判决刘文辉支付2017年9月起至2020年4月的物业服务费并驳回刘文辉关于退还2016年10月19日至2017年8月31日期间交纳的物业费，具事实与法律依据，本院予以维持。 刘文辉一审期间已撤回要求阳光城商业经营公司拆除停车场，恢复广场原貌的诉请，现其二审对此再行上诉，本院不予处理。 刘文辉要求阳光城商业经营公司公示广告、停车场等多种经营收益并补充专项维修基金，本院认为，根据法律法规及相关司法解释的规定,小区业主对物业公用部位、公用设施设备的经营所得收益、建筑物及其附属设施的维修资金和相关场地的管理使用情况享有知情权和监督权，但本案在案证据无法证明该小区存在其他经营收益，故一审法院驳回刘文辉该项诉请，处理恰当，本院予以维持。 此外，刘文辉还主张一审法院存在违反程序及诉讼费分担不公的情形，经查，刘文辉所述没有事实依据，不予采纳。 综上所述，刘文辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元，由刘文辉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二一年二月一日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 林冠君