江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终2853号上诉人（原审被告）：江苏众欣化工设备制造有限公司，统一社会信用代码91321282718669950R，住所地靖江市新桥镇礼士南街**。法定代表人：吴锦标，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾明松，江苏百川通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：靖江市新桥镇人民政府，统一社会信用代码1132128201443853X7，住，住所地靖江市新桥镇润新大道**/div>负责人：陈伟，镇长。委托诉讼代理人：黄星，江苏江豪海信（靖江）律师事务所律师。上诉人江苏众欣化工设备制造有限公司（以下简称众欣公司）因与被上诉人靖江市新桥镇人民政府（以下简称新桥政府）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省靖江市人民法院（2020）苏1282民初1862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。众欣公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法查明事实后重新作出裁判。事实与理由：1.新桥政府不一定具备案涉土地、房屋出租的主体资格。新桥政府未能举证证明其与江苏双达泵阀集团有限公司（以下简称双达公司）之间的搬迁协议已实际履行，新桥政府至今没有案涉房地产的相关合法手续。2.双方之间协议的约定并不明确，众欣公司没有违约。新桥政府在疫情期间起诉众欣公司，抑制了企业的发展，众欣公司暂时不同意支付租金和土地使用费。3.众欣公司认为违约金过高。违约金应当考虑到疫情影响以及保护小微企业等角度。4.本案应当适用一年的诉讼时效，新桥政府的起诉已超过诉讼时效。5.靖江市政府在2020年曾经发文明确，租用国有资产，可以免三个月的租赁费。请求减少支付三个月的占有使用费及违约金。新桥政府辩称，1.新桥镇政府与双达公司签订的搬迁协议中明确了搬迁补偿事宜，且实际双达公司已按约迁出。2014年11月1日新桥政府与众欣公司双方的租赁协议第一条同样明确了案涉租赁房地产的由来，且众欣公司至今仍在履行租赁协议，并实际支付了相应的租赁费用，众欣公司对案涉房地产归属是认可的。2.双方对于租赁期限是明确的，双方签订的多份租赁协议、补充协议，对于租赁期限在合同中进行了明确的表述。3.一审法院已经对违约金进行了调整，一审判决的违约金现已低于双方合同中约定的标准，不应再予调整。4.本案应当适用民法总则关于诉讼时效的相关规定。5.关于减免疫情期间租金的问题，众欣公司在一审中未提出反诉，同时也没有向新桥政府提出书面申请，故不应在本案中予以处理。综上请求法院驳回众欣公司的上诉请求。新桥政府向一审法院起诉请求：1.判令众欣公司支付自2017年12月1日至2019年7月31日止的租赁期内租金85万元及违约金（自2018年9月1日起至实际支付之日止，按1.02万元/月的标准计算）；2.判令众欣公司支付自2019年8月1日起至其实际迁出之日止按5万元/月计算的房屋及土地使用费；3.判令众欣公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2014年3月18日，新桥政府与双达公司达成《搬迁协议书》一份，约定因新桥镇镇区整合建设需要，需对双达公司位于新桥镇南街176号地块（土地性质为工业用地）实施整体搬迁，经有关与双达公司协商一致，自愿达成补偿协议：新桥政府给予双达公司一次性综合货币补偿价位壹仟叁佰玖拾玖万元整，双达公司应于2014年4月30日前将协议涉及的土地使用权及其地面上的房屋及装潢附属物交付给新桥政府，房屋内物品全部搬运完毕，并办理交接手续，逾期，每迟延一天，在双达公司以上补偿款中扣除伍万元，新桥政府并有权自行组织清场，由此发生的一切法律、经济责任由双达公司负责等。2014年11月1日，新桥政府、众欣公司签订《租赁协议》一份，约定新桥政府将收购的双达公司原太和中心站房屋及土地租赁给众欣公司经营使用。租赁过渡期限三年，自2014年11月1日起至2017年11月31日止。经双方协商认可，众欣公司承租新桥政府资产（房屋5733.9㎡、土地13.8亩），年租金肆拾伍万元整。本着先付款后使用的原则，每年首月众欣公司向新桥政府缴清当年租金。2015年11月4日，新桥政府、众欣公司签订《租赁补充协议》一份，约定新桥政府为支持众欣公司扩大生产，将众欣公司已承租新桥政府收购的原双达公司太和中心站房屋土地以外其余部分资产继续租给众欣公司。新桥政府将未租赁的剩余房屋共1358.93㎡（评估值63.2万元）租给众欣公司使用，租期三年（租期同前协议），众欣公司另付新桥政府租金陆万元整，从2016年起缴纳，先缴后租，连同已签约租金一起按规定时间缴至镇财政。其他条款按2014年11月1日原租赁协议条款执行。2016年3月29日，新桥政府、众欣公司签订《补充协议书》一份，约定众欣公司在未取得新桥政府同意也未办理报批手续的情况下，擅自将租赁的部分厂房拆除（价值1144383.9元）。另行兴建了新厂房，为确保镇集体资产不受损失，众欣公司现新建房产价值不得低于已被拆除的厂房，如价值低于原厂房，差额部分众欣公司应向新桥政府作出赔偿；如价值高于原厂房价值，在《租赁协议》约定的租赁期满后，新建厂房无条件归新桥政府所有，新桥政府不向众欣公司作任何补偿。2017年10月16日，众欣公司向新桥政府提交《关于申请延长租赁期的报告》，载明：“我司与新桥镇人民政府签订的原太和中心站地块土地及厂房租赁合同约定的租期即将届满，现我司正与河北旭峰机电科技有限公司合作，在新桥园区拟新建大流量消防水炮项目，项目建成后我司将整体搬迁至新桥园区，河北旭峰已与新桥园区签订入园意向协议书。考虑到项目正处于筹备期，故请求将原租赁期延长8个月至2018年7月31日，具体期限以项目实施情况为准！”2017年10月24日，新桥政府、众欣公司签订《补充协议》一份，约定根据双方于2014年11月1日签订的《租赁补充协议》，及因众欣公司拆除部分厂房新建车间，双方于2016年3月29日签订的《补充协议书》，原来双方租赁合同约定的租期即将届满，现众欣公司正在与河北旭峰机电科技有限公司合作，引进大流量消防水炮项目，项目成功后众欣公司将整体搬进新桥园区，为此众欣公司提出延长原租赁期间8个月至2018年7月31日，具体期限以项目实施情况为准。变更原《租赁协议》第2条，将租赁期限变更为自2014年11月1日起至2018年7月31日。租金按原标准51万元/年不变，本补充协议终止或届满时按实际使用时间一次性予以结算，并于20日内付清。2018年8月30日，新桥政府、众欣公司签订《新桥镇（国有）集体房地产租赁合同》，约定众欣公司确认位于靖江市新桥镇礼士南街160号的原双达公司太和中心站的土地使用权及该土地范围内的房产、建筑物等全部地上附着物的产权，全部归新桥政府所有。新桥政府将其所有的原江苏双达泵阀集团有限公司太和中心站全部房屋及土地出租给众欣公司经营使用。出租时间为一年，自2018年8月1日至2019年7月31日止。租金标准为每年51万元，先缴后租，于2018年8月30日前一次性付清。租赁期间，如众欣公司有任一违反本协议约定行为的，则新桥政府有权解除本合同。如众欣公司逾期缴纳租金达15天的，则新桥政府有权解除本合同，且有权自众欣公司逾期之日起，按欠缴租金每月2%的标准向众欣公司按月收取租金损失。后因众欣公司未按约支付下欠租金及使用费，引起讼争。一审法院认为，双方之间签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方均应按合同约定履行各自的合同义务。新桥政府已按约将土地和房屋交由众欣公司承租使用至今，众欣公司应当按约支付租金及使用费。一审庭审中，众欣公司对新桥政府主张的自2017年12月1日起至2019年7月31日止租金数额以及自2019年8月1日起按5万元/月的标准计算使用费没有异议，一审予以确认。上述款项众欣公司应当按约履行支付义务并承担相应的违约责任。众欣公司辩称，新桥政府不一定具有出租案涉土地及房屋的主体资格，但根据新桥政府所举证据，新桥政府通过与案涉房屋原产权人暨土地原使用权人签订《搬迁协议书》的途径，合法取得了对案涉房屋、土地的占有、使用及收益的权利，故对众欣公司上述辩称意见，不予采信。对于双方约定的违约金计算标准，众欣公司认为过高，要求予以调整。因新桥政府未能举证证明众欣公司违约给其造成的损失数额，结合租赁协议的履行情况、众欣公司违约程度等情形，并考虑新冠疫情客观上给企业带来的影响，酌定违约金按8000元/月的标准计算。对于诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》的相关规定，普通诉讼时效期间为三年，故本案新桥政府主张的租金及使用费并未超过诉讼时效。众欣公司关于时效的抗辩理由不能成立。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二》第二十九条,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定,判决:一、江苏众欣化工设备制造有限公司支付靖江市新桥镇人民政府自2017年12月1日至2019年7月31日止的租金850000元及违约金（自2018年9月1日起按8000元/月的标准计算至实际支付之日止）；二、江苏众欣化工设备制造有限公司支付靖江市新桥镇人民政府自2019年8月1日起至实际迁出之日止按50000元/月计算的占有使用费；上述一、二项判决金额，江苏众欣化工设备制造有限公司均于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18336元，由江苏众欣化工设备制造有限公司负担。二审另查明,一审判决后，众欣公司于2020年12月2日汇款200000元至靖江市财政和资产管理局集中收付专户。众欣公司主张该款项为支付案涉租赁合同的租金，新桥政府对此予以认可。一审查明的其他事实本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，新桥政府与众欣公司之间就案涉房屋、土地签订的一系列租赁协议、补充协议等系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，亦不违反公序良俗，依法成立有效。新桥政府、众欣公司均应按照上述协议的约定履行各自义务。作为出租人的新桥政府已按照约定将案涉租赁物交付承租人众欣公司使用。众欣公司对此节事实不持异议，其应当按照双方协议约定的期限给付租金。故在众欣公司未按约履行给付租金义务并一直使用租赁物至今的情况下，一审判决众欣公司按照双方协议约定的租金标准支付欠缴租金以及占有使用费，并无不当。关于新桥政府的主体资格问题。新桥政府提交的其与双达公司《搬迁协议书》已证明案涉租赁物的权利来源，新桥政府在与众欣公司的协议中对此也作了明确说明。且在新桥政府向众欣公司交付租赁物后，众欣公司一直正常使用租赁物，并无因案外人就案涉租赁物主张权利导致众欣公司不能对租赁物使用、收益的情形发生。故对众欣公司关于主体资格的抗辩，本院不予采纳。关于减免疫情期间占有使用费问题。本案中，众欣公司与新桥政府之间的租赁合同已于2019年7月31日租赁期限届满。故众欣公司在疫情期间占有租赁物的行为属于无权占有，是明显的违约行为。众欣公司在无权占有租赁物的情况下，主张减免疫情期间的占有使用费，有违诚实信用和公平原则，本院不予支持。关于违约金调整问题。一审已充分考虑到租赁协议的履行情况、众欣公司违约程度、新冠疫情客观上给企业带来的影响等情形，对违约金进行调整。众欣公司的该上诉主张，不能成立。综上所述，众欣公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18336元，由众欣公司负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  高 云审 判 员  李志霞审 判 员  李 霖二〇二一年二月二十二日法官助理  于海涛书 记 员  刘 阳