北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3277号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京趣悦教育科技有限公司，住所地北京市海淀区中关村东路****楼**B-602-041。法定代表人：王茜，董事长。委托诉讼代理人：孟凡海，河北世纪方舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京阅步财富资本运营中心（普通合伙），，住所地北京市朝阳区秀水街****楼******执行事务合伙人：杨春霞，总经理。委托诉讼代理人：杨凤莲，河南圣兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍永刚，北京市承光律师事务所律师。上诉人北京趣悦教育科技有限公司（下称趣悦公司）因与被上诉人北京阅步财富资本运营中心（普通合伙）（下称阅步中心）租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初10126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月24日公开开庭审理了本案。上诉人趣悦公司之委托诉讼代理人孟凡海、被上诉人阅步中心之委托诉讼代理人鲍永刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。趣悦公司上诉请求：同意一审判决第二项中押金的判决内容，撤销一审判决第一、二（除押金内容）、三、四、五、六、七项，依法改判支持我公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院将合同解除时间确认为2020年7月10日有违公平。2020年初突发新冠疫情，1月24日北京启动突发公共卫生事件一级响应机制。我公司作为教育机构，受全面停课防疫政策的影响，无法开展正常的教学工作，经营受到影响。为此，我公司与阅步中心就合同解除事宜多次沟通，2020年5月11日在沟通未果的情况下，我公司提起诉讼，一审法院内部因案流转程序直至2020年7月10日才正式立案。一审法院以电子系统登记的立案时间确认为合同解除时间，不符合客观事实，有失公允。因此，请求二审法院根据疫情特点及我公司开展研学教育的特殊性，认定合同解除时间为2020年2月1日。二、阅步中心反诉要求支付逾期支付租金的违约金诉求不能被支持。双方虽对逾期支付租金有约定，但经双方沟通，我公司已经全面履行了支付租金及押金的义务，阅步中心并未因此受到损失，也未拒付租金，其再次要求支付违约金不符合法律规定。即便应支付违约金，因违约金约定过高，法院应予调整。三、卫生间使用费应该扣除未使用期间的费用予以退还。因双方约定的卫生间使用费2万元为全年费用，因疫情原因我公司并未使用卫生间，故应根据实际情况予以扣减，阅步中心应退还使用费6111元。四、阅步中心反诉2020年5月21日至2020年9月16日之间的房屋占用使用费不应支持。本案一审法院2020年7月28日开庭后，我公司多次联系阅步中心腾空北京市东城区干面胡同51号之房屋（下称涉案房屋），但阅步中心不配合，导致腾房陷入僵局，故逾期腾房的原因在于阅步中心。阅步中心辩称：同意一审判决，不同意趣悦公司的上诉请求和理由。关于租赁合同解除时间问题，一审法院认定的解除时间合法合理，趣悦公司根本没有法定的合同解除权，疫情影响只是几个月。趣悦公司在租赁合同过程中存在两次违约，第一次违约是趣悦公司逾期支付租金，我中心曾经提出解除合同，第二次就是现趣悦公司单方无故要求解除租赁合同，也是违约行为，所以我中心有权要求趣悦公司支付违约金。关于卫生间使用费问题，现在卫生间使用费2万元的期限一年已过，所以我中心不同意退还该笔费用。关于腾退涉案房屋问题，事实上是我中心多次要求交接涉案房屋，但趣悦公司不搬走其物品，导致我中心再行出租房屋受到影响，我中心保留继续要求趣悦公司支付房屋占有使用费的权利。趣悦公司向一审法院起诉请求：1.判令《联合办公合同》自2020年2月1日起解除；2.判令阅步中心返还租金194058元、定金100000元、押金58775元、卫生间使用费6111元。阅步中心向一审法院反诉请求：1.判令趣悦公司向我中心支付逾期支付房屋使用费的违约金105850元；2.判令趣悦公司向我中心支付房屋使用费滞纳金13178.33元；3.判令趣悦公司向我中心支付房屋装修损失50000元；4.判令趣悦公司向我中心支付房屋清理费2000元；5.判令趣悦公司向我中心支付自2020年5月21日至2020年9月16日的房屋使用费204643元；6.判令趣悦公司向我中心支付2019年5月21日至2020年1月30日物业费6000元。一审法院认定事实：2019年4月20日,趣悦公司（乙方）与阅步中心（甲方）签订《联合办公合同》。合同约定，甲方同意将拥有合法使用权的涉案房屋在设备完好及可使用的状态下有偿给乙方使用，本房屋作为办公用途，房屋建筑面积约为290平方米。乙方使用期限为3年，每3年续签一次，前三年使用费不变，之后每三年使用费递增幅度为5%。房租自装修验收完工当天开始计算。本房屋每年使用费为635100元，卫生间使用费每年20000元。使用费支付方式为押三付六。使用费每六个月支付一次，即317550元。应于付款月开始使用日前10天支付下一次使用费用。首款于房屋验收后15天内支付。押金相当于三个月使用费，即158775元。押金是作为乙方诚信履行本合同各条款之规定，向甲方交付的保证金。合同签订当日乙方向甲方支付订金100000元。使用期满后，甲方应与乙方共同清点室内设备设施，在设备设施良好后，且乙方已经结清本房屋使用期间所产生的各项费用后五日内，甲方应将押金一次性退还给乙方。乙方未按本合同约定支付房屋使用费，逾期按日加付其月使用费的3%0作为滞纳金，逾期十日仍未支付使用费，甲方有权单方解除合同、收回该房屋，并追究乙方的违约责任及两个月房屋使用费作为违约金。甲、乙双方均不得无故解除本合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方两个月使用费作为违约金。“不可抗力”指不能预见、无法避免且不能克服的客观情况，如自然灾害、政府行为，或社会异常现象，若一方因不可抗力事件而不能履行本合同所规定的义务，该方应在不可抗力事件发生后十五天内书面通知另一方，双方应尽其最大可能地减少损失。若发生不可抗力事件，一方无需对因不能履行合同或造成的损失承担责任，并且此种履行失败、迟延，不得视为违约，声称因不可抗力事件丧失履行能力的一方应采取适当措施最大限度减少或消除不可抗力事件的影响，并在尽可能短的时间内尝试恢复履行。因上述原因而终止本合同的，租金按照实际使用的时间计算，不足整月的按天计算，多退少补等。合同签订后，阅步中心按照趣悦公司的要求对涉案房屋进行装修，装修费共计50000元。2019年5月21日，阅步中心将涉案房屋交给趣悦公司使用。趣悦公司于2019年4月24日支付定金10万元。2019年6月7日，给付使用费10万元，2019年8月2日，给付使用费5万元，2019年8月5日，给付246325元。至此，趣悦公司依照合同约定，交纳阅步中心涉案房屋押金158775元（含定金10万元），6个月房屋使用费317550元，卫生间使用费20000元；2019年11月16日，趣悦公司支付100000元，2019年11月12日，趣悦公司支付阅步中心100000元，2019年12月2日，趣悦公司支付阅步中心117550元，共计317550元。合同履行中，阅步中心因趣悦公司迟交房屋使用费，曾通知趣悦公司解除合同，之后，在趣悦公司支付房屋使用费后，双方合同继续履行。新冠肺炎疫情发生之后，趣悦公司于2020年4月21日发出《因新冠病毒肺炎不可抗力解除联合办公合同的通知函》，主要内容为，因新冠肺炎疫情影响已构成不可抗力，自2020年2月1日起解除贵司与我司于2019年4月20日签订的联合办公合同。贵司收到本函件或者本函件送达之日起三日内接收我司退还房屋。我司退还房屋的同时，贵司应退还我司2020年2月1日至2020年5月20日房屋租金194058元。合同定金100000元，押金58775元，卫生间使用费6111元，合计358944元等。一审法院认为：根据所查明的事实，趣悦公司与阅步中心签订的《联合办公合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，合同双方均应遵守。新冠肺炎疫情发生之后，趣悦公司于2020年4月21日发出《因新冠病毒肺炎不可抗力解除联合办公合同的通知书》要求自2020年2月1日起解除双方签订的联合办公合同。对此，阅步中心不予认可。故趣悦公司向阅步中心发出确认自2020年2月1日解除联合办公合同的通知对阅步中心没有约束力。诉讼中，因趣悦公司坚持解除合同，阅步中心予以同意，但要求确认合同解除的时间为首次开庭的时间2020年7月28日，故法院结合案情等情况，依法确认双方签订的《联合办公合同》于趣悦公司起诉立案之日即2020年7月10日解除。合同解除后，阅步中心应退还趣悦公司所交纳的押金158775元（含定金100000元）。关于趣悦公司要求阅步中心退还2020年2月1日至2020年5月20日的房屋使用费194058元一节，新冠肺炎疫情的发生确给趣悦公司的经营活动带来一定影响，法院将参照新冠肺炎疫情防控的相关规定及公平原则，酌定阅步中心返还97029元。关于趣悦公司要求阅步中心返还卫生间使用费，缺乏依据，法院不予支持。双方签订合同后，依照合同约定，确有迟交房屋使用费的情况，存在违约行为，故阅步中心提出反诉要求趣悦公司支付2个月房屋使用费作为违约金，符合合同约定，法院予以支持。关于阅步中心反诉要求趣悦公司支付迟交房屋使用费的滞纳金，因本案趣悦公司已经就迟交房屋使用费向趣悦公司支付违约金，该违约金已经完全弥补阅步中心的损失，故阅步中心要求趣悦公司支付滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。阅步中心反诉要求趣悦公司支付清理房屋费、物业费，于法无据，法院不予支持。阅步中心反诉主张2020年5月21日至2020年9月16日期间的房屋使用费一节，因趣悦公司尚未将涉诉房屋腾退交给阅步中心，故阅步中心的此项反诉请求，法院予以支持。具体数额，法院将参考合同约定、新冠肺炎疫情、新冠肺炎疫情采取的防控措施及未能及时腾退房屋的责任等情况酌定。关于阅步中心反诉要求的房屋装修费，鉴于阅步中心装修的房屋系按照趣悦公司提出的建议所装，双方合同约定履行期又为3年，合同提前解除后势必给阅步中心造成损失，故阅步中心主张的装修费，于法有据，具体数额法院将考虑上述因素酌定。据此，一审法院于2020年10月29日判决：一、确认北京趣悦教育科技有限公司与北京阅步财富资本运营中心签订的《联合办公合同》于2020年7月10日解除；二、北京阅步财富资本运营中心于判决生效之日起七日内退还北京趣悦教育科技有限公司房屋使用费97029元、押金158775元；三、北京趣悦教育科技有限公司于判决生效之日起七日内支付北京阅步财富资本运营中心违约金105850元；四、北京趣悦教育科技有限公司于判决生效之日起七日内赔偿北京阅步财富资本运营中心装修损失19444元；五、北京趣悦教育科技有限公司于判决生效之日起七日内支付北京阅步财富资本运营中心自2020年5月21日至2020年9月16日的房屋使用费103203元；六、驳回北京趣悦教育科技有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京阅步财富资本运营中心的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审审理中，经本院询问，趣悦公司称其公司租赁涉案房屋用于办公、研学教育即组织中小学生在旅游过程中添加学习内容，但其公司不是教育培训机构。阅步中心称趣悦公司租赁涉案房屋就是办公用途，没有教学内容。本院认为：趣悦公司与阅步中心签订的《联合办公合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，虽趣悦公司以疫情为由于2020年4月21日向阅步中心送达《因新冠病毒肺炎不可抗力解除联合办公合同的通知书》要求自2020年2月1日起解除上述租赁合同，但趣悦公司亦认可其公司并非教育培训机构，且双方签订的租赁合同仅约定房屋用途为办公，故一审法院认定疫情并非趣悦公司要求提前解除租赁合同的合理合法理由，趣悦公司不具有合法的合同解除权，因阅步中心亦同意解除合同，故一审法院以一审法院立案之日即2020年7月10日为租赁合同解除之日，并无不妥。趣悦公司要求确认双方租赁合同于2020年2月1日解除的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。关于趣悦公司要求退还2020年2月1日至2020年5月20日期间房屋使用费的问题。一审法院考虑到疫情影响及公平原则，酌情确定阅步中心退还部分已收取房屋使用费，并无不当。趣悦公司要求退还上述期间全部房屋使用费的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于趣悦公司要求返还卫生间使用费的问题。因趣悦公司已交纳的2万元卫生间使用费仅为一年期限，现该一年期限已过，趣悦公司亦不能提交证据证明因阅步中心原因导致其不能正常使用卫生间，故趣悦公司要求退还该项费用的该项诉讼请求，亦没有事实依据，本院不予支持。关于阅步中心要求支付违约金的问题。经查，趣悦公司逾期支付租金，且双方在租赁合同中对于逾期支付租金的违约金进行了明确约定，故一审法院依据阅步中心诉请予以判决，并无不当。趣悦公司不同意支付违约金的上诉意见，与合同约定不符，本院不予支持。关于阅步中心要求支付2020年5月21日至2020年9月16日期间房屋使用费的问题。鉴于趣悦公司至今未能履行腾退涉案房屋义务，故一审法院依据阅步中心诉请予以判决，并无不当。另，应当指出，上述费用应为租赁合同解除之前的租金及租赁合同解除后的房屋占有使用费，一审法院笼统概括为房屋使用费，亦无不妥。虽趣悦公司称其多次联系阅步中心要求腾退涉案房屋，但阅步中心不配合，导致腾房陷入僵局，故逾期腾房的原因在于阅步中心，故不同意支付上诉房屋使用费，但在阅步中心对此不予认可的情形下，趣悦公司并未就其该项陈述提交相应证据予以证明，故趣悦公司以此为由拒绝支付上述期间房屋使用费的理由，没有事实依据，本院不予支持。关于阅步中心要求支付装修损失的问题。鉴于涉案房屋的装修系阅步中心按照趣悦公司要求进行的装修，双方租赁合同约定的租期为3年，现双方签订的租赁合同因趣悦公司违约行为导致提前解除，故一审法院酌情判决趣悦公司承担装修损失，亦无不当。趣悦公司不同意支付装修损失的上诉理由，没有事实或法律依据，本院不予支持。综上所述，趣悦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6684元，由北京趣悦教育科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 刘苑薇二〇二一年二月二十六日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪