北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2103号上诉人（原审原告）：董**，男，1966年3月16日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：石天堂，北京市新航律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京黑弓商业投资管理顾问有限公司，住所地北京市平谷区中关村科技园区平谷园物流基地**-124。法定代表人：张玉，总经理。委托诉讼代理人：李海，北京市中淇律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵卫东，北京市大地律师事务所律师。上诉人董**与上诉人北京黑弓商业投资管理顾问有限公司（以下简称黑弓公司）因合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初18746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董**上诉请求：撤销一审判决，改判黑弓公司按合同约定每平米每天9.7元支付涉案商铺租金35688.24元并支付滞纳金（以16556.24元为基数，从2019年10月1日至实际支付之日止）；黑弓公司恢复经营业态并赔偿违约金43398.4元（以商铺总转让价款216992元为基数，按20%计算）；黑弓公司恢复商铺用途和经营范围，赔偿违约金65097.6元（以216992元为基数，按30%计算）；诉讼费由黑弓公司负担。事实和理由：董**主张一审认定董**受让店铺支付的转让费事实错误，转让费中应包含所受让商铺前三年租金抵扣的金额和电商费金额；认定董**同意将店铺三年的经营使用权无偿转让给黑弓公司明显错误；认定租金价格标准及利息支付时间错误，均应予以纠正；黑弓公司不能随意更改商铺业态，故应当向董**支付转让总价款20%的违约赔偿金。黑弓公司辩称，商铺前三年的租金是否抵扣价款是董**与北京金色凯盛投资管理有限公司（以下简称金色凯盛公司）的问题，与本案无关。商铺并未实际交付给黑弓公司，黑弓公司不占有商铺，不应向黑弓公司主张租金，且一审酌定的租金标准过高。黑弓公司上诉请求：不服一审判决第一项，请求将一审判决第一项改判为驳回董**要求黑弓公司支付租金及滞纳金的诉讼请求。事实和理由：黑弓公司主张金色凯胜公司系涉案商铺开发商及使用权转让方，涉案商铺由金色凯盛公司出租给金世佳公司实际使用，由金色凯盛公司收取租金，故应当追加金色凯胜公司及金世佳公司为本案被告；黑弓公司系基于金色凯胜公司的同意才签署合同，未收取租金且投入了大量装修费用，不应当承担支付租金的义务；一审酌定的租金标准过高，违背当前市场行情，且应扣除各项管理费用。董**辩称，同意黑弓公司关于应当追加金色凯盛公司为当事人的意见，两公司应当承担连带责任。基于合同相对性，黑弓公司与董**签订了协议，应当承担相应责任。董**向一审法院起诉请求：1．请求判令黑弓公司按合同约定每平米每天9.7元支付董**涉案商铺租金35688.24元及滞纳金，以35688.24元为基数从2019年10月1日起至实际支付之日止，每日3‰计算；2．请求判令黑弓公司恢复经营业态，赔偿董**违约金，以216992元为基数，按20％计算，违约金43398.4元；3．判令黑弓公司恢复商铺用途和经营范围，赔偿董**违约金，以216992元为基数支付30％的违约金65097.6元。4．诉讼费由黑弓公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2015年9月20日，董**（乙方、受让方）与金色凯盛公司（甲方、转让方）签订《商铺经营使用权转让协议书》，甲方向乙方转让位于世界之花假日广场B3座4层D025号商铺（以下简称D025号商铺）经营使用权，商铺建筑面积为10.08平方米（最终以实测面积为准）。按建筑面积计算，本协议商铺总转让价款为216992元，甲方给予乙方转让款优惠额为33163元，乙方享受优惠后乙方最终应支付商铺总转让价款为183829元。同日，董**与金色凯盛公司就上述合同签订《〈商铺经营使用权转让协议书〉补充协议》，该协议中约定“一、甲乙双方签订原协议是因为乙方因完全认同甲方对于本项目的明确定位，即：将项目建成大型的涉及婚庆主题的零售、餐饮、服务、宴会、用品等婚庆范围和领域的喜事广场综合体。且本项目在今后的运营管理方向上，也将严格按照前述的项目定位执行，不允许本项目出现其他的经营业态。故此，乙方受让的原协议项下的商铺只得用于上述业态的经营。”同日，董**（甲方、受让方）与黑弓公司（乙方，经营管理方）签订《委托经营协议》，甲方将D025号商铺委托乙方代为经营服务，甲方同意乙方以统一招商等形式代其完成该商铺的出租、运营等管理事宜。委托经营管理服务期限为10年，自2016年10月1日至2026年9月30日。其中自2016年10月1日至2019年9月30日甲方同意将商铺三年的经营使用权无偿转让给乙方，甲方无需支付《统一经营管理协议》中所述的相关商铺管理费等相关费用。第四年至第六年，即2019年10月1日至2022年9月30日，预期租金在4-7元每平方米每天，超出7元每平方米每天的部分租金甲乙方按9：1进行利益分成，受益方承担相应税费，甲方向乙方缴纳相应管理费。该协议第2.2条约定，在委托服务期限内，甲方承诺将该铺委托乙方经营管理，不干预该商铺经营管理及本项目整体商业规划、管理制度的制定实施等日常运营管理等行为；第7.1条对违约责任约定：2016年10月1日至2019年9月30日除不可抗力外，任何一方提前解除或终止本协议、违反本协议约定，致使本协议无法继续履行或已无履行必要，即视为违约，须向对方支付违约金，违约金为该商铺优惠前的商铺总转让价款的20％，如违约金不足以弥补守约方的实际损失，则守约方有权向违约方追究损失。同日，董**（乙方）与黑弓公司（甲方）签订《统一经营管理协议》，经营管理服务期自2016年7月1日至2056年6月30日。该协议第6.1条约定，乙方所经营业态必须符合本项目的商业业态整体定位。如基于本项目统一管理、营运或重整广场经营布局的需要，甲方可自行确定；6.2条约定甲方结合业态及品类规划决定其经营区域和经营面积，确保每家商户经营的稳定性，为今后本项目的持续稳场、旺场经营奠定良好基础。乙方不得违反本协议约定，擅自改变上述用途和经营范围，包括但不限于部分改变、变相改变等。如有违反，视为乙方违约，并应向甲方支付相当于该商铺总转让款的30％的违约金。8.3乙方拖欠本协议约定的商铺使用管理费、能源费等各项费用，每日应按照拖欠费用的3‰向甲方缴纳滞纳金，从应付日起至实付日止。2016年7月1日，金色凯盛公司（甲方、转让方）、董**（乙方、受让方）、黑弓公司（丙方、经营管理方）签订《〈商铺经营使用权转让协议〉平行移交确认书》，鉴于：1．甲方与乙方于2015年9月20日就D025号商铺经营使用权转让事宜签订《房屋经营使用权转让协议》。根据该协议第五条约定，甲方应于2016年7月1日将商铺毛坯交付给乙方。2．乙方与丙方于2015年9月20日就该商铺签订《委托经营协议》及《统一经营管理协议》。根据委托协议第五条约定，乙方须在2016年7月1日前，向丙方移交该商铺，以便丙方实行统一招商及经营服务。3．甲乙丙三方确认，现商铺已具备统一招商的条件。为确保该商铺顺利交付，经甲乙丙三方协商确认，就该商铺交付事宜，签订本平行移交确认书，具体事项如下：第一条，甲方于2016年7月1日将该商铺直接移交给丙方，并视为乙方于2016年7月1日正式接收了该商铺，届时由甲方直接与丙方办理该商铺交付手续。第二条，本确认书签订后，即视为甲方已完成了转让协议第五条约定的甲方向乙方交付该商铺的义务。第三条，本确认书签订后，即视为乙方已完成了委托协议第五条约定的乙方向丙方移交商铺的义务。第四条，本确认书签订之后，甲方与乙方的其他有关事宜等，均按该商铺的转让协议执行。第五条，本确认书签订之后，乙方与丙方的其他有关事宜等，均按该商铺的委托协议、经营协议约定执行。为证明目前涉案场地租金水平，董**提交网页新闻截屏图片，录音等证据，证明世界之花爱琴海项目部分平均租金为10元每平米每天。黑弓公司则提交金色凯盛公司与倪乐剑就世界之花商业部分B3商业楼签订的《房屋场地租赁合同》，证明双方约定B3楼1-4层租金为2元每平米每天。一审法院认为，董**与黑弓公司就涉案商铺签订的《委托经营协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。根据《〈商铺经营使用权转让协议〉平行移交确认书》中约定，确定书签订后，即视为董**完成了向黑弓公司移交该商铺的义务。黑弓公司未按期支付董**2019年10月1日至2020年9月30日的租金，法院参考双方签订的《委托租赁合同》对于租金的约定，结合周边市场租金价格、合同履行情况，酌情确定每平米每天按照4.5元标准计算。因双方未就租金交纳时间做出约定，结合董**提交起诉书时间，黑弓公司应自2020年8月21日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向董**支付滞纳金。对于董**要求黑弓公司恢复经营业态，恢复商铺用途和经营范围的请求，根据约定，黑弓公司有权对商场业态商铺用途进行调整，且商业项目整体业态定位应遵循商事活动一般规律，符合大多数经营者利益与预期，故一审法院对董**该项诉讼请求不予支持，对于董**主张的违约金，一审法院亦不予支持。综上，一审法院于2020年12月判决如下：一、北京黑弓商业投资管理顾问有限公司于判决生效之日起十日内支付董**租金16556.4元及滞纳金（以16556.4元为基数，自2020年8月21日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回董**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，董**提交商铺经营使用权认购书、交款通知，以证明涉案商铺的经营使用权转让价款中包含前三年租金抵扣的金额和电商费。黑弓公司认为该证据与本案无关，电商费未交给黑弓公司。双方当事人均未提交其他新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，涉案商铺的经营使用权转让价款中是否包含该商铺前三年租金抵扣的金额及电商费，系董**与金色凯盛公司之间的法律关系，与本案无关，本院对此不予处理。黑弓公司作为独立的民事主体，应知晓其公司签订《委托经营协议》《统一经营管理协议》《〈商铺经营使用权转让协议〉平行移交确认书》法律后果。故对其公司关于应当追加金色凯盛公司为当事人、商铺并未向其公司交付的意见，本院不予采纳。董**与黑弓公司就涉案商铺签订的《委托经营协议》及《统一经营管理协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行义务。黑弓公司未能按约定支付董**2019年10月1日至2020年9月30日的租金，一审法院参考双方签订的协议对于租金的约定及周边市场租金价格、合同履行情况，酌情确定的租金计算标准，并无不当。因双方未就租金交纳时间进行明确约定，一审法院参照董**提交起诉书时间确定滞纳金的起算时间，并判决黑弓公司应自2020年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向董**支付滞纳金，亦无不当。关于董**提出的恢复经营业态及恢复商铺用途和经营范围的诉讼请求，因根据双方协议约定，黑弓公司有权对商场业态商铺用途进行调整，一审法院对于董**上述请求及支付违约金的诉讼请求未予支持，亦属合理。综上，董**与黑弓公司的上诉请求均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1513元，由董**负担1299元（已交纳），由北京黑弓商业投资管理顾问有限公司负担214元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张玉贤审 判 员 刘 洁审 判 员 耿燕军二〇二一年二月二十六日法官助理 韩舒同书 记 员 岳国英