广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25646号上诉人（原审被告）：广州市一房网络科技有限公司，住所地：广东省广州市天河区车陂路******（仅限办公）。法定代表人：郑惠京，职务：总经理。委托诉讼代理人：张佩琪，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉城，广东广岭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦刚，男，1976年11月21日出生，汉族，身份证住址：广东省佛山市高明区。被上诉人（原审被告）：广州富山投资管理有限公司，住所地：广，住所地：广东省广州市番禺区钟村街钟屏叉道侧（综合楼）>法定代表人：张海华。原审被告：张海华，男，1969年3月19日出生，汉族，住浙江省东阳市。原审被告：蒋盛晓，男，1967年2月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上诉人广州市一房网络科技有限公司（下简称一房公司）因与被上诉人秦刚、广州富山投资管理有限公司（下简称富山公司）、原审被告张海华、蒋盛晓合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初2815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人一房公司上诉请求判令：1.撤销原审判决第二项，改判富山公司与一房公司共同向秦刚退还定金45000元；2.本案全部诉讼费用由秦刚、富山公司承担。事实与理由如下：一、基于合同相对性，富山公司作为涉案转让合同的相对方，转让合同无效后，应与一房公司共同承担向秦刚返还45000元定金的责任。一房公司与秦刚之间并无合同关系，虽然秦刚与富山公司之间所签订的转让合同约定的转让费为355000元，并不包括秦刚支付的45000元定金，但结合富山公司与一房公司所签订的《【富山自由度公寓项目】招租咨询服务合同》约定来看，一房公司是依据该服务合同的约定向秦刚收取该45000元定金，由此可见，一房公司收取该45000元定金的权利来源于富山公司，该45000元实为秦刚为取得涉案房屋使用权对价的一部分，因此，转让合同无效后，富山公司应当与一房公司共同向秦刚返还45000元定金；二、基于社会公众对于司法判决合理预期及公平正义的要求，原审法院对同类案件的判决结果应保持一致。在原审法院受理的一房公司、富山公司作为被告、梁慧萍作为原告的(2019)粤0113民初8654号案中，广州市中级人民法院作出的(2020)粤01民终9550号终审判决最终改判由富山公司与一房公司共同承担向梁慧萍返还45000元定金的责任。本案与该案被告、案件事实均相同，判决结果却不相同，故原审法院在本案仅判决由一房公司向秦刚返还45000元定金，违背了同案同判原则。被上诉人秦刚答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，一房公司的上诉理由不成立，应依法予以驳回。同时，请求判决一房公司支付占用秦刚资金的补偿利息。另，请求改判富山公司实控人张海华与蒋盛晓连带承担涉案金额355000元的赔偿责任。被上诉人富山公司、原审被告张海华、蒋盛晓经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。秦刚于2020年2月24日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.富山公司向秦刚返还转让费355000元；2.一房公司向秦刚双倍返还定金45000元；3.富山公司向秦刚支付违约金，自2019年7月1日起，以355000元为计算基数，每日按转让费总价0.02%的标准向秦刚支付违约金，计至2019年12月31日止；4.富山公司向秦刚支付利息，自2018年7月28日起，计算至富山公司向秦刚付清全部转让费之日止，以355000元为计算基数，按银行同期贷款利率计算，暂计至起诉之日止；5.张海华、蒋盛晓对富山公司的债务承担连带清偿责任；6.富山公司承担本案财产保全费；7.一房公司、富山公司、张海华、蒋盛晓承担本案受理费。原审诉讼过程中，秦刚申请撤回第六项诉讼请求。原审法院经审理查明，富山公司登记法定代表人为张海华，2016年8月22日起张海华为股东、执行董事兼总经理，蒋盛晓为股东、监事。2017年1月1日，富山公司与案外人广州露纯化妆品有限公司（下简称露纯公司）签署《联合声明书》，载明：富山自由度项目地块的土地使用权属于露纯公司合法享有，露纯公司现将该地块的土地使用权出租给富山公司开发建设使用，出租期限与露纯公司享有的土地使用权限一致，为保障富山自由度项目物业使用人的正常权益，富山公司、露纯公司联合声明如下：富山自由度项目地块的土地使用权期限届满后，若政府同意延续土地使用权期限，富山公司、露纯公司保证在延续的期限内将该地块交付富山自由度项目的全体物业使用人继续无偿使用，因此产生的政府征收相关费用也将由全部物业使用人分担。2018年3月14日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番强拆公字[2014]1228号《限期拆除违法建设公告书》：经调查，位于广州市番禺区钟屛岔道南侧露纯公司所属地块内建设**建筑物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，依法应当予以拆除，本执法机关已于2018年2月8日作出穗综番违建处字[2014]1228号《违法建设行政处理决定书》，责令违法建设当事人在收到决定书之日起15日内自行拆除上述违法建设，现根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条的规定，对上述违法建设予以公告督促违法建设当事人在上述处理决定规定的期限内自行拆除，逾期不拆除的，将依法实施强制拆除。2018年5月30日，富山公司（甲方）与一房公司（乙方）签订《招租咨询服务合同》，约定：甲方委托乙方为富山自由度公寓项目所有货量提供招租咨询顾问服务事宜，委托期限自2018年6月16日至2018年12月15日，乙方负责客源挖掘、招租洽谈，协助客户签订本项目之招租文件，并根据甲方要求负责就招租文件条款向客户做出合理合法的解释；乙方或乙方指定的第三方公司可自行向客户收取电商费用，但不能影响项目成交。合同约定了乙方应向甲方支付的代理费计付标准、招租咨询费标准、招租顾问服务费用支付标准等。关于中介电商事宜，合同约定电商费用为45000元/套，由客户落定时支付电商团购费给乙方或乙方指定的公司收取，实际享受的优惠以甲方确认为准，该款项不作为楼款，由乙方向购买的客户收取；如涉及退订，乙方应第一时间退还客户电商费45000元/套，如不按期退订，甲方有权从乙方代理佣金里面扣除应有款项对客户进行第一时间退定；等等。2018年7月20日，秦刚向一房公司转账支付了45000元，销售人员填写《【富山·自由度】特殊事项审批申请表》，载明第一期、第二期款项支付的时间及金额，秦刚在该申请表上签名确认。同日，一房公司出具《收款收据》，载明收到秦刚交来位于广州市番禺区钟村街钟屏大道“富山自由度”第A2栋7层11号公寓（以下简称涉讼物业）的定金45000元。2018年7月23日，富山公司作为甲方（转让方）与秦刚作为乙方（受让方）签订《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》（下简称转让合同），约定甲方向乙方转让涉讼物业的使用权，建筑面积（包含公摊面积）为51.55平方米，其用途为商住；双方确认在签订本合同前，甲方已将该物业的相关情况向乙方作出了详细的解释与说明，乙方对此完全认同没有异议，自愿受让该物业使用权；甲方向乙方转让的物业使用权期限为自物业交付乙方之时（不迟于2019年6月30日）起至2046年11月21日该物业土地使用权期限届满时止；土地使用权期限届满后，乙方有权依法继续无偿使用该物业；甲方交付物业的具体时间以甲方向乙方发出的书面交楼通知载明的时间为准；该物业使用权转让费总额为355000元；乙方选择分期付款方式支付上述转让费，乙方于签订本合同当日支付首期转让费40000元，于2018年7月28日前支付第二期转让费315000元；甲方收到乙方缴纳的款项后出具相应的收据给乙方，甲方协助乙方开具发票，乙方自愿承担因此产生的一切税费，并另行支付；受让期间，乙方可以出租、分租该物业，但乙方与第三人签订出租、分租合同时，约定的租期不得超过本合同约定的受让期限；甲方如未能按本合同约定的期限交房逾期超过180日的，乙方有权单方面决定解除合同，乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内退还乙方已付转让费及利息（利息从乙方付款日起至甲方退款日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；甲方无正当理由提前解除合同的，除应该退还乙方已经缴纳的转让费之外，还应该按照银行同期贷款利率的三倍向乙方支付利息；等等。同日，富山公司向秦刚出具《收款收据》，载明收到秦刚交来涉讼物业的首期使用权转让费40000元。2018年7月27日，富山公司向秦刚出具《富山*自由度收据》，确认收到秦刚交来涉讼物业的第二期使用权转让费315000元。2019年4月2日，富山公司召开股东会达成决议：同意公司注册资本由1000万元变更为490万元，本次减少注册资本人民币510万元，其中张海华减少出资人民币357万元，蒋盛晓减少出资人民币153万元。公司注册资本变更后各股东的出资情况如下：股东1张海华，以货币出资人民币343万元，总认缴出资人民币343万元，已于2015年11月4日缴足；股东2蒋盛晓，以货币出资人民币147万元，总认缴出资人民币147万元，已于2015年11月4日缴足。该决议显示公司股东会成员2人，出席本次会议的股东2人，代表公司股东100%表决权。决议落款处有张海华和蒋盛晓签名。同日，富山公司出具《债务担保证明》，其上载明富山公司原注册资本1000万元，认缴注册资本1000万元，现申请减少注册资本至490万元。其司已就减资事项通知公司债权人，并于2019年2月15日在《广州日报》刊登减资公告，对此次减少注册资本前发生的债务，减少注册资本后由公司股东按出资比例承担。2019年4月4日，富山公司注册资本由1000万元变更为490万元。2019年7月10日，富山公司向富山自由度的租户发出《富山自由度租户资料登记公告》，告知：经富山公司研究决定，为了妥善解决钟村街富山自由度租户的退款诉求，公司决定委托大成律师事务所对租户信息进行登记核算退款金额，登记时间为7月15日至7月30日，登记地点为富山公司售楼部，租户需携带身份证、合同、收据等相关资料原件及复印件进行登记退款金额。该公告已抄送番禺区政府、钟村街道办事处。2020年2月24日，秦刚提起本案诉讼。原审庭审过程中，秦刚主张其与富山公司之间为租赁合同关系，而富山公司至今未向其交付涉讼物业；其与一房公司没有签订居间服务合同，双方无任何关系，一房公司收取其支付的定金45000元为不当得利。一房公司确认其司与秦刚未签订书面协议，但其司为秦刚提供了居间服务，双方之间为居间服务合同关系。现秦刚与一房公司主要就一房公司收取的45000元的性质产生争议。一房公司称其司与富山公司之间为委托代理销售出租关系，其司收取的45000元为居间服务费，收款收据上的定金字眼系依富山公司的要求填写。根据秦刚提供的证据可知，秦刚系先向其司支付45000元后再按转让合同的约定向富山公司支付全部转让款355000元，故秦刚是清楚知悉该45000元并非定金。而秦刚称富山公司从未告知其富山公司与一房公司之间的关系，一房公司开具的收款收据上明确载明该款项为定金，若为一房公司主张的中介服务费，应在收款收据上载明，且一房公司收取该费用时亦未告知其时居间服务费，故一房公司收取该款项的原因不明，没有合法的收取依据，构成不当得利，应当退还。原审法院认为，转让合同的合同名称明确为公寓使用权转让，约定了具体转让的物业、交付时间、转让期限、转让费用，并对转让期限到期后的使用期限进行了约定，还对受让人的出租、分租权进行了限制，上述约定内容符合合同法关于租赁合同为“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的定义，故秦刚与富山公司签订的转让合同成立房屋租赁法律关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因涉讼物业所在建筑物未取得建设工程规划许可证，现已被相关行政部门责令限期拆除，故富山公司与秦刚就涉讼物业签订的转让合同应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因转让合同无效，富山公司应向秦刚返还已收取的转让费355000元，故就秦刚要求富山公司返还转让费355000元的诉请，合理有据，予以支持。因转让合同无效，秦刚要求富山公司向其支付违约金的诉请，于法于理无据，不予支持。但鉴于富山公司确已实际占用了转让费，根据公平合理原则，富山公司应向秦刚支付占用款项期间的利息，故秦刚要求富山公司自缴清全部转让费之次日即2018年7月28日起向其支付利息的诉请，予以支持。据《改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制》（中国人民银行公告2019年第15号），自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，富山公司向秦刚支付的利息应以355000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2018年7月28日起计算至2019年8月19日；以355000为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2019年8月20日起计至款项清偿之日止。就秦刚诉请中的超出部分，不予支持。就秦刚要求一房公司双倍返还定金的诉请。首先，秦刚向一房公司缴纳的45000元，虽名为“定金”，但并无证据证明该费用属于转让费的一部分，也没有证据证明一房公司可以收取涉讼物业定金，或是一房公司代替富山公司收取涉讼物业定金；其次，根据富山公司与一房公司签订的《招租咨询服务合同》，该合同约定富山公司允许一房公司向客户收取45000元/套的电商费，用以享受富山公司给予的优惠楼价。综上，因该45000元不作为转让费，由一房公司实际收取，用于确定秦刚与富山公司就涉讼物业签订正式合同及支付款项时间、金额，故一房公司主张其司与秦刚之间为居间合同法律关系，予以确认。现秦刚虽然与富山公司签订了涉讼物业的租赁合同，但涉讼物业所在楼宇实际在秦刚支付45000元之前就已经被相关行政部门认定为违章建筑、要求限期拆除，一房公司作为中介方，未能如实提供涉及租赁物是否合法的重要信息，存在重大过错。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款的规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”一房公司不得收取费用，已收取的45000元应当予以退还。就秦刚主张一房公司双倍返还定金90000元，无合同和法律依据，不予支持，故一房公司应向秦刚返还已收取的45000元。关于张海华、蒋盛晓应否对富山公司的上述债务承担连带责任的问题。《中华人民共和国公司法》第一百七十七条规定“公司需要减少注册资本时，必须编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出减少注册资本决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告。债权人自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保”。即公司减资必须同时以通知和公告两种形式，履行通知债权人的义务。据已查明的事实，张海华、蒋盛晓作为富山公司股东，于2019年4月2日通过股东会决议对其二人公司股份进行减资，于2019年4月4日向公司登记机关办理完成变更登记。富山公司未能举证证实其已履行通知各债权人的义务。秦刚作为涉讼物业租户，属于富山公司债权人之一。但从减资时间上看，该减资行为发生在涉讼建筑物被公告违建拆除之后，与富山自由度租户协商退款之前；从减资数额上看，富山公司注册资本由1000万元减少至490万元。故富山公司是在明知涉讼物业所在项目建筑物存在违法建设并需拆除的情况下减少公司注册资本，该减资行为明显降低了富山公司的对外偿债能力，侵害了秦刚的合法权益。故此，股东应在减资数额范围内对富山公司债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。其中张海华应在减资357万元范围内、蒋盛晓在减资153万元范围内对富山公司以上债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第一百七十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2020年8月10日判决如下：一、广州富山投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向秦刚退还转让费355000元及利息（利息应以355000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2018年7月28日起计算至2019年8月19日；以355000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2019年8月20日起计至款项清偿之日止）；二、广州市一房网络科技有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向秦刚退还已收取的45000元；三、张海华、蒋盛晓分别在357万元及153万元范围内，对广州富山投资管理有限公司的上述第一项判决中所确定的债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任；四、驳回秦刚的其余诉讼请求。本案受理费7300元，由广州富山投资管理有限公司负担6479元，广州市一房网络科技有限公司负担821元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规的规定。一房公司以富山公司同时负有返还义务为由，上诉请求改判富山公司与其共同承担返还秦刚45000元定金的义务，对此，本院认为，秦刚在本案原审中仅诉请一房公司承担返还45000元定金的义务，在原审仅判决一房公司返还该款项的情况下，一房公司对其应承担该项义务一项不持异议，只是认为富山公司应与其承担连带责任，并就此提起上诉，但秦刚在本案二审中仍坚持不要求富山公司承担返还45000元定金的义务，故一房公司的上诉请求已超出秦刚的原审诉请范围。另，依据一房公司与富山公司签订的《招租咨询服务合同》的约定，在客户确定购买意愿时由一房公司向客户收取45000元款项，在涉及退订时，应由一房公司办理按期退订手续，即一房公司作为45000元定金的实际收款方，应最终承担向秦刚返还45000元定金的义务，故无论本案是否判决富山公司与一房公司共同承担返还45000元定金的义务，均不影响一房公司的权利及义务分配。综上所述，上诉人一房公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费925元，由上诉人广州市一房网络科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  郑怀勇审判员  邓 颖二〇二一年二月二十五日法官助理王文杰书记员唐颖琪