辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽11民终133号 上诉人（原审被告）：刘磊，男，1991年6月19日出生，蒙古族，无职业，住盘锦市大洼区。 上诉人（原审被告）：陈丹，女，1990年6月19日出生，汉族，无职业，住盘锦市大洼区。 委托诉讼代理人：刘磊（系上诉人陈丹丈夫），男，1991年6月19日出生，蒙古族，无职业，住盘锦市大洼区。 被上诉人（原审原告）：盘锦源隆物业管理有限公司，住所地盘锦市大洼区。 法定代表人：梁策，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：齐悦霖，辽宁向海律师事务所律师。 上诉人刘磊、陈丹与被上诉人盘锦源隆物业管理有限公司（以下简称源隆物业）物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市大洼区人民法院（2020）辽1104民初3555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭，由王金生担任审判长，王丹主审，高玉波参加评议，于2021年2月3日公开开庭进行了审理。上诉人刘磊暨陈丹的委托诉讼代理人、被上诉人盘锦源隆物业管理有限公司的委托诉讼代理人齐悦霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘磊、陈丹向本院上诉请求：撤销原判，判决驳回被上诉人的诉求；被上诉人承担本案的涉诉费用。事实和理由：原审法院判决上诉人给付被上诉人2016年7月1日至2020年6月30日的物业服务费及违约金，与事实不符，被上诉系上诉人小区的物业公司，上诉人未交物业费，是因为上诉人入住时房屋窗户漏风，墙体有裂痕，且物业公司平时打扫卫生及对小区的安全管理都存在不符合标准的情况，物业严重失职，基于物业公司的上述问题，上诉人依法有权免于缴纳物业费，故请二审法院依法判决，支持上诉人的上诉请求。 源隆物业辩称，房屋质量问题属于与开发商的商品房买卖纠纷，与物业无关。卫生服务和安全管理均符合物业服务合同的约定。 源隆物业向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告给付2016年7月1日至2020年6月30日的物业服务费4704.00元，并自对应年度1月11日起按日3‰的标准支付逾期交费违约金直至物业费交纳完毕之日止；2、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告盘锦源隆物业有限公司系盘锦市大洼区大洼街道清华园小区的物业服务公司，被告刘磊、陈丹是该小区19号楼1单元601室业主。2014年7月23日，原告盘锦源隆物业有限公司（甲方）与被告刘磊、陈丹（乙方）签订了《清华园前期物业管理服务协议》，该协议载明了被告房屋坐落在清华园小区19号楼1单元601室，建筑面积为89.1平方米；物业费每月每平方米1.2元；缴费时间为每年度首月10日前交纳。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应缴额的3‰支付违约金，在该协议中同时约定了双方权利和义务及物业管理服务内容、质量等事项。2019年6月18日，大洼区大洼街道繁荣社区清华园小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《清华园小区物业服务和合同》，约定自2019年3月1日起住宅物业管理费变更为每月每平方0.9元；物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在入住通知单15日前交纳。被告拖欠2016年7月1日至2020年6月30日的物业服务费4704.00元。现原告诉至法院，要求被告给付拖欠的物业服务费4704.00元，并自对应年度1月11日起按欠费总额日3‰支付违约金。 一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提出的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据及原告的陈述对本案相关事实予以认定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《清华园前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。另大洼区大洼街道繁荣社区清华园小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）于2019年6月18日签订的《清华园小区物业服务和合同》，对全体业主也具有约束力。原告为被告所居住的小区提供物业管理服务后，被告作为业主应当按照约定交纳物业服务费，故对原告要求被告给付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。被告未及时交纳物业费，应承担违约责任，但协议中约定“从逾期之日起每天按应缴额的3‰支付违约金”的标准过高，本院调整为2019年8月20日前按中国人民银行同期同档次贷款基准利率支付违约金，2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：被告刘磊、陈丹于一审判决生效后十日内给付原告盘锦源隆物业有限公司付2016年7月1日至2020年6月30日的物业服务费4704.00元，及违约金（2019年8月20日前的违约金按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，2019年8月20日起至判决确定给付之日的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中2016年7月1日至2016年12月31日物业费641.52元的违约金，自2016年1月11日起，计算至本判决确定的给付之日止；2017年物业费1283.04元的违约金，自2017年1月11日起，计算至本判决确定的给付之日止；2018年物业费1283.04元的违约金，自2018年1月11日起，计算至本判决确定的给付之日止；2019年物业费1015.74元的违约金，自2019年1月11日起，计算至本判决确定的给付之日止；2020年1月1日至2020年6月30日物业费481.14元的违约金，自2020年1月11日起，计算至本判决确定的给付之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取计25元，由被告刘磊、陈丹负担。 二审中，上诉人围绕上诉请求提交提供照片11张和光盘1张，证明物业没尽到管理义务，服务不到位，管理不合格，安保、消防通道不合格，乱堆放垃圾乱停车，我家房子质量存在问题，墙体裂缝。被上诉人质证，房屋质量问题属于与开发商的商品房买卖纠纷，与物业无关，堆放垃圾的照片明显看出是被上诉人物业管理区域以外的范围内，是开发商未开发完成的区域，不属于物业公司管理范围。上诉人的证据不能证明上诉人所述问题，物业管理服务具有可持续性和不可计量性的特点，上诉人的证据具有瞬时性，不能证明持续性的物业服务状态，且业主光盘视频车辆乱停是私家车的个人行为，物业不可能每时每刻进行管理，物业管理对其管理后也没办法进行强制挪移。被上诉人围绕上诉请求提交小区园区照片和物业服务照片打印件3页，证明我公司尽到物业服务的义务。上诉人质证，被上诉人提供的证据是片面的，不能代表服务质量。本院认证，上诉人提交的房屋质量问题的照片与本案无关，双方提交的关于物业服务的照片具有片面性不能全面反映物业服务水平。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人之间物业服务合同关系，被上诉人提供物业服务，上诉人应当缴纳物业费。现上诉人提出房屋质量存在问题以及物业服务不到位，故不同意缴纳物业费。房屋质量问题非物业合同约定服务范围，故上诉人以此为由不缴纳物业费没有依据。关于服务质量，上诉人没有提出充分证据证明被上诉人的服务存在严重瑕疵，交纳物业费是上诉人的主要合同义务，上诉人不能以被上诉人服务存在一般瑕疵为由而拒绝交纳物业费，故上诉人的主张不应得到支持。 综上所述，刘磊、陈丹的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由刘磊、陈丹负担。 本判决为终审判决。 审判长  王金生 审判员  高玉波 审判员  王 丹 二〇二一年二月二十二日 书记员  赵燕菲 附法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；