四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1992号 上诉人（原审原告）：孙国峰，男，1983年11月28日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 被上诉人（原审被告）：张洪卫，男，1971年7月12日出生，汉族，住河南省沈丘县。 委托诉讼代理人：蔡绍辉，四川时代经纬律师事务所律师。 上诉人孙国峰因与被上诉人张洪卫房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初6985号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙国峰上诉请求：1.撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初6985号民事判决，改判孙国峰与张洪卫于2016年6月1日签订的《房屋合同》继续履行；2.本案一、二审诉讼费由张洪卫承担。事实与理由：一、一审认定孙国峰未按照合同约定时间向张洪卫支付下一年度的租金错误。1.根据在派出所的调解笔录以及派出所对双方的询问笔录，张洪卫是恶意变更合同，单方涨房屋租金，在孙国峰不同意的情况下，张洪卫不向孙国峰收取房租，以迫使孙国峰搬离；2.张洪卫故意变更电话号码，导致孙国峰在交房租期间无法联系；3.往年支付房租的方式也并不全是打入张洪卫账户，张洪卫有时指令孙国峰将房屋租金交付至他人；4.往年打入过张洪卫银行账户的账号，今年已经出现异常，孙国峰无法存入张洪卫银行账户；5.根据往年支付房屋租金的惯例，都是张洪卫通知孙国峰支付房租，大部分是张洪卫在孙国峰处来收取，其时间也并不一定都是提前一个月支付。综上，一审认定张洪卫于2019年6月1日发出的解除合同通知具有法律效力是错误的。二、一审理解及适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，出租人应在“合理期限内”要求承租人支付租金，承租人拒付的情况下，出租人才有解除合同的权利。结合本案，其一，双方在租赁合同中并未约定迟延支付租金是解除合同条件；其二、张洪卫从未向孙国峰收取房租，也从未要求孙国峰在“合理期限内”支付房租，孙国峰在没有通知孙国峰履行支付房租义务的情况下，没有解除合同的权利；其三、从派出所的调解笔录、询问笔录可以看出，本案是张洪卫擅自涨房租，变更合同条件，在孙国峰未同意的情况下拒绝收取房租。孙国峰多次通知张洪卫收取房租，张洪卫拒绝收取的情况下采取切割卷闸门、电焊卷闸门等手段逼迫孙国峰解除合同。三、本案中，即使按照合同约定提前一个月缴纳房租，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，张洪卫未经催告不得解除合同。况且本案孙国峰是愿意积极缴纳房租，并不影响张洪卫实现合同目的。故本案张洪卫单方没有解除权，张洪卫单方发出的解除合同通知并未发生效力。 张洪卫辩称，请求维持原判，孙国峰称张洪卫故意变更电话号码，与事实不符，张洪卫也不存在未向孙国峰催收房租的行为。 孙国峰向一审法院起诉请求：1.判令张洪卫继续履行孙国峰、张洪卫双方于2016年6月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判令张洪卫赔偿孙国峰损失27070元；3.判令张洪卫立即更换六扇卷帘门或支付9000元费用由孙国峰自行更换。 一审法院认定事实：孙国峰（承租方、乙方）与张洪卫（出租方、甲方）签订《房屋合同》一份，约定：“甲方铺面房屋9间，地址成都市成华区××乡××村××组承租给乙方使用，在签订本协议时，甲方向乙方出示该房屋及本人的有关合法手续。经双方共同协商达成以下协议：一、租房从2016年6月1日至房屋拆迁为止；二、该房屋出租的适用性质为旺铺，年租金为人民币130000元，押金10000元（房屋到期后退款），双方协定按一年一次支付房租，下次付房租须提前一个月支付，乙方必须按时交纳房租……六、在本协议期间，甲方不得找理由让乙方终止合同，如乙方在为到此房屋拆迁自行退出，应付甲方违约金壹拾万元整，作为补偿；七、在本协议期间，甲方不得将该房屋转租他人，并不得干涉乙方的合法使用权，乙方有权另租他人，如甲方有本条款的任何违约行为，甲方应向乙方一次性补偿人民币壹拾万元整；八、甲方承诺从2016年6月份至拆迁为止，不再涨房租”。 一审另查明，2019年6月1日，张洪卫向孙国峰发出《解除房屋合同（租赁）通知书》，载明：“我与你于2016年6月1日签订的房屋合同（租赁），在合同履行中你违反合同规定，截止到2019年6月1日因你未按时支付房屋租赁费用，根据房屋合同（租赁）的规定，你已严重违约，我将依合同约定正式通知你解除房屋合同（租赁）。同时通知你接到通知后三日内协商有关合同解除的善后事宜，逾期将追究你的违约责任。2016年6月1日，张洪卫”。 一审还查明，2019年6月1日，成都市公安局成华区分局白莲池派出所接到孙国峰报警，因租房问题发生纠纷，经白莲池派出所协调未能调解成功。2019年6月6日，白莲池派出所再次接到孙国峰报警，称租的房子的门损坏。经白莲池派出所询问，孙国峰称，2019年6月5日晚上19点左右关了铺子，6月6日8点过到铺子准备开门做生意时发现铺子卷闸门中间被切割断了，打开门查看发现少了22个龙头、5个花洒，共计价值3030元，随之报案，没有被盗物品发票、无被盗物品怀疑对象；经白莲池派出所向张洪卫询问，张洪卫承认系其让窦伟于2019年6月6日凌晨隔断商铺卷闸门的，除此之外，还对商铺卷闸门用电焊焊过两次。 一审庭审中，孙国峰举出支付宝转账记录截图两张，以证明孙国峰通过支付宝转账方式于2019年7月21日向张洪卫支付房屋租金32500元、于2019年8月23日向张洪卫支付房屋租金32500元。张洪卫对收到上述款项表示认可，但认为孙国峰并未按照合同约定的2019年5月1日前支付下一年度租金、也未一次性支付全部一年的租金，已经违约，解除合同通知已经生效，孙国峰所谓支付租金行为对于实现合同目的于事无补。孙国峰举出短信记录截图一份、并申请证人倪某出庭作证，拟证明系张洪卫违反合同约定想要涨房租，故意以不到铺子收取租金、销户银行卡、不接电话等方式不收取租金，导致孙国峰无法向其支付租金。张洪卫表示其收取租金的银行卡一直处于使用状态并无注销的情形，以前的租金也是直接支付至该银行卡的，短信记录并不能证明张洪卫拒收租金，证人与孙国峰以前系夫妻关系，现在系合伙关系，其证言不能采信。孙国峰举出发货单据一张、收款收据4张、收条一张，拟证明货物损失3090元、卷闸门维修损失680元、彩钢维修损失2400元。张洪卫对上述单据均不予认可。 一审法院认为，孙国峰与张洪卫签订的《房屋合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。《房屋合同》明确约定按一年一次支付房租，下次付房租须提前一个月支付，双方均认可2019年6月1日至2020年5月31日的租金应当在2019年5月支付。本案中，孙国峰并未按照合同约定的时间向张洪卫支付下一年度的租金，且截至本案一审开庭时，仍欠下一年度租金65000元未支付，故孙国峰存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付租金或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，张洪卫有权解除《房屋合同》。故张洪卫于2019年6月1日向孙国峰发出的《解除房屋合同（租赁）通知书》具有法律效力，孙国峰自认于2019年6月3日收到该通知书，故双方的《房屋合同》于2019年6月3日已经解除。对于孙国峰所称的系张洪卫故意不收租金的意见，因并无证据予以证明，一审法院不予采信。对于孙国峰主张的于2019年7月21日、2019年8月23日两次支付租金的行为，一审法院认为，《房屋合同》解除后，因孙国峰仍实际占有使用该房屋，其支付的款项性质实为房屋占有使用费。因此，对于孙国峰主张继续履行《房屋合同》的诉讼请求一审法院不予支持。对于孙国峰主张的损失27070元，因孙国峰出具的收据均是2019年7月购买卷帘门锁、2016年6月维修彩钢棚，真实性无法核实，且与张洪卫划破卷帘门的时间间隔较远，对该部分一审法院不予支持；对于孙国峰主张的货物损失，系其单方陈述且无发票予以佐证，一审法院不予支持；对于其他损失，因孙国峰并未举证证明，一审法院不予支持。至于孙国峰要求张洪卫立即更换六扇卷帘门或支付9000元费用由孙国峰自行更换的主张，首先，该诉讼请求并不明确，同时因一审法院已经确认双方的租赁合同关系已经解除，故案涉商铺的合法使用权人为张洪卫，孙国峰无权要求张洪卫更换卷帘门或支付更换卷帘门的费用，故对孙国峰的该项诉讼请求一审法院亦不予支持。 综上所述，对孙国峰的诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回孙国峰的全部诉讼请求。一审案件受理费184元，减半收取92元，由孙国峰负担。 二审中，本院审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案二审的主要争议焦点在于案涉合同是否可以继续履行，其核心为张洪卫于2019年6月1日发出的《解除房屋合同（租赁）通知书》（以下简称《通知书》）是否具有解除合同的效力。本院认为，从《通知书》的内容来看，张洪卫系以孙国峰逾期支付租金为由而主张依据《房屋合同》的约定解除，但《房屋合同》中并无出租方可在承租方逾期支付租金时解除合同的约定，故张洪卫并不享有约定的解除权。诉讼中，张洪卫又主张其享有《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定的法定解除权，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，由此可见该条规定的出租人解除权并非仅以承租人迟延支付租金为条件，而需是承租人迟延支付租金后、经出租人催收仍未在合理期限内支付的情形下，出租人方能解除合同。本案中，即使孙国峰未按合同约定于2019年5月1日前支付2019年6月1日至2020年6月1日期间的租金，但张洪卫未举证证明其在2019年5月1日之后曾催告孙国峰在合理期限内支付（张洪卫陈述其曾委托其弟窦伟前去催收租金，但无证据证明，孙国峰自认窦伟于2019年4月20日、4月23日前去通知孙国峰提高房屋租金标准，但不认可窦伟催收租金），故无法认定孙国峰存在经张洪卫催收后仍未在合理期限内支付的情形，因此本案并不符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的解除条件，张洪卫发出的《通知书》并不具有解除合同的效力。在张洪卫发出《通知书》后，孙国峰多次向张洪卫发出短信要求张洪卫提供卡号和收取房租，张洪卫均未回应，孙国峰根据张洪卫的新手机号通过支付宝的方式向张洪卫支付了未来半年的租金，虽然孙国峰在一审诉讼时仍尚有半年租金未支付，但鉴于双方当时对合同是否继续履行存在争议且在诉讼中，不宜将孙国峰未全额支付下一年度租金的行为视为解约事由，且张洪卫对收到的未来半年租金未提出异议，其在孙国峰诉请继续履行合同后亦未反诉解除合同，双方就解除问题在诉讼中亦未调解达成一致，故对孙国峰要求继续履行合同的请求，本院予以支持，孙国峰应将应付租金在本判决生效后的合理期限内及时支付给张洪卫。 综上所述，上诉人孙国峰的上诉请求成立。一审认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初6985号民事判决； 二、孙国峰与张洪卫于2016年6月1日签订的《房屋合同》继续履行； 三、驳回孙国峰的其他诉讼请求。 一审案件受理费92元，由孙国峰负担42元，由张洪卫负担50元。二审案件受理费184元，由孙国峰负担84元，由张洪卫负担100元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  田笛 审判员  王果 审判员  李玲 二〇二一年二月四日 书记员  罗菲