安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖16民终551号 上诉人（原审被告）：王小东，男，1972年6月24日出生，汉族，住所地安徽省亳州市谯城区。 被上诉人（原审原告）：宋强，男，1970年8月5日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 上诉人王小东因与被上诉人宋强房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院(2020)皖1602民初8560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王小东、被上诉人宋强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王小东上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回宋强的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由宋强负担。事实和理由：一、本案所涉房屋未依法取得房屋所有权证和土地使用证，一审法院判决支付租金没有法律依据。二、一审法院判决房屋租赁协议于2020年5月20日解除是错误的。宋强于2019年11月26日通知王小东房屋不再租赁，将于2019年12月1日锁门，2019年12月2日让学校停止运转。事实上双方签订的房屋租赁协议已于2019年11月26日解除，2019年11月26日以后王小东不应再支付任何费用。三、一审视而不见疫情对租赁合同的影响是错误的。 宋强辩称，房屋租赁合同中王小东明确知道房屋无产权证，办学实际用房时间是2020年5月20日，房屋现在一直在占用。 宋强向一审法院提出诉讼请求：1.解除房屋租赁合同；2.判令王小东支付自2020年2月1日至2020年8月1日房租款47500元；3、合同解除后王小东一周内搬走东西并按合同第六条约定把房屋恢复原貌并承担房屋恢复原貌费用；4.判令王小东承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年7月31日，宋强与王小东签订房屋租赁协议，约定申请将位于亳州市谯城区房屋租赁给王小东使用，用于经营幼儿园，租赁期限5年，自2018年2月1日至2023年2月1日，年租金95000元，租金按年度提前两个月支付。因此房改动较大，王小东需向宋强提供1万元担保，待王小东恢复原貌后退还（不计利息），宋强可以终止合同并收回房屋的情形等。合同签订后，王小东向宋强支付了担保金1万元、2018年2月1日至2019年2月1日租金9.5万元，2019年2月2日至2020年2月1日租金尚欠1.9万元，该1.9万元租金已另案起诉。2020年2月1日后至今租金未支付，王小东经营的幼儿园实际经营至2020年5月20日。一审法院认为，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务，案涉房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。本案中，合同签订后，所签将涉案房屋交付给王小东，王小东未按照约定支付房租已构成违约，应承担违约责任。王小东经营的幼儿园经营至2020年5月20日，故租赁合同应于2020年5月20日解除。王小东应支付2020年2月1日至2020年5月20日租金28370元（9.5万元／365天×109天）。因合同已于2020年5月20日解除，宋强以王小东欠其借款及租金为由不让王小东处理幼儿园设施也存在一定过错。故对宋强要求的2020年5月21日至2020年8月1日租金请求，不予支持。另外，因宋强所提供证据不足以证明涉案房屋内具体设备种类及规格、房屋的原貌情况、恢复原貌费用数额，故对于该项请求不予支持。对于宋强要求的律师费，因其所提供证据不足以证明具体律师费数额，对于该项诉请不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条规定，判决：一、原告宋强与被告王小东签订的《房屋租赁协议》于2020年5月20日解除；二、被告王小东于本判决生效之日起三日内支付给原告宋强房屋租金28370元；三、驳回原告宋强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1148元，由原告宋强负担574元，被告王小东负担574元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.停止办学原因。王小东主张宋强于2019年12月4日将幼儿园房屋门锁上了，其让学生从后面的小门进入，把年前的课上完。宋强主张不是其锁的，实际并未影响办学。王小东认可2020年后因疫情原因到2020年5月份才开学。据此可以认定因疫情原因导致2020年后至5月份才开学，并非因锁门争议所致。2.案涉房屋租赁合同解除时间。 宋强提交王小东出具欠条及亳州市公安局薛阁派出所警情详情，证明王小东实际使用房屋办学至2020年5月20日。王小东对上述证据真实性无异议，主张其在2020年5月10日至5月20日之间把幼儿园学生送到其他学校，5月20日在幼儿园与学生家长发生纠纷后报警。本院经审查认为，双方当事人所签房屋租赁协议实际于2020年5月20日终止履行，一审法院认定该协议于2020年5月20日解除，并无不当。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：案涉王小东所办幼儿园因新冠××疫情原因导致2020年后5月份才开学。 本院认为，一审法院认定案涉房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，并无不当。王小东上诉认为案涉房屋未依法取得房屋所有权证和土地使用证，一审法院判令支付房屋租金，没有法律依据，不能成立。本案确因新冠××疫情影响导致幼儿园延期开学。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定，承租非国有企业房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。对于案涉2020年2月1日至2020年5月20日房屋租金减免，双方未能达成一致意见。参照上述规定,结合本案合同约定期限、履行时间、疫情影响等实际情况调整为50%为宜。 综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省亳州市谯城区人民法院(2020)皖1602民初8560号民事判决第一、三项，即“原告宋强与被告王小东签订的《房屋租赁协议》于2020年5月20日解除”、“驳回原告宋强的其他诉讼请求”； 二、变更徽省亳州市谯城区人民法院(2020)皖1602民初8560号民事判决第二项为“被告王小东于本判决生效之日起三日内支付给原告宋强房屋租金14185元”； 三、驳回宋强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1148元，按照一审判决执行；二审案件受理费1148元，由上诉人王小东负担574元，由被上诉人宋强负担574元。 本判决为终审判决。 审判长  王文伟 审判员  孙浩杰 审判员  安翠香 二〇二一年二月八日 法官助理高辛冉 书记员张依隽 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。