河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终80号上诉人（原审原告）：史巧云，女，1963年12月5日生，汉族，住河南省洛阳市吉利区。委托诉讼代理人：雷静洁，河南五明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张超毅，河南五明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳农村商业银行股份有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区开元大道**。法定代表人：王涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：马立东，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：洛阳新天鹅大酒店有限公司，，住所地河南省洛阳市西工区解放路**法定代表人：王建国，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈文君，河南从晏律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫雅玲，河南从晏律师事务所律师。原审第三人：洛阳来鑫商贸有限公司，住，住所地河南省洛阳市西工区解放路**/div>法定代表人：吴超，该公司经理。委托诉讼代理人：叶花锋，河南义同律师事务所律师。委托诉讼代理人：马一帆，河南义同律师事务所实习律师。上诉人史巧云与被上诉人洛阳农村商业银行股份有限公司（以下简称洛阳农商行）、被上诉人洛阳新天鹅大酒店有限公司（以下简称新天鹅公司）、原审第三人洛阳来鑫商贸有限公司（以下简称来鑫公司）租赁合同纠纷一案，河南省洛阳市西工区人民法院原作出（2019）豫0303民初2437号民事判决，史巧云不服该判决向本院提起上诉。本院审理后作出（2019）豫03民终5113号民事裁定，撤销原判发回重审。一审法院另行组成合议庭，审理后作出（2020）豫0303民初6102号民事判决。史巧云不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2021年1月21日公开开庭审理了本案，上诉人史巧云的委托诉讼代理人雷静洁、张超毅，被上诉人洛阳农商行的委托诉讼代理人马立东，被上诉人新天鹅公司的委托诉讼代理人沈文君、闫雅玲，原审第三人来鑫公司的委托诉讼代理人叶花锋、马一帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史巧云上诉请求：撤销原判，改判支持史巧云一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实不清。史巧云系房屋产权证的唯一所有权人，依法拥有涉案房屋所有权。董丰恩为涉诉房屋的原所有人，其明知房子被卖掉，因此自愿配合去办理的过户手续，史巧云取得房屋合法。至于董丰恩是否存在代持情况，史巧云没有必要了解。史巧云在与原所有权人董丰恩签订转让合同时，来鑫公司关于涉案房屋并没有任何的权利登记，根据物权登记公示原则，史巧云与董丰恩转让房产并办理房屋过户的行为依法受到保护，来鑫公司不能抵抗史巧云已取得涉案房屋所有权的事实。洛阳农商行、新天鹅公司和来鑫公司主张房屋买卖合同无效没有证据和法律依据，且超出本案所应审理的内容。史巧云是基于明确的物权即所有权而主张的收益，一审法院应审查的是房屋不动产产权证登记的所有权人是否真实，而不应以所谓的合同存疑来剥夺史巧云应当享有的收益、处分的权利。一审中来鑫公司提交的《回购协议》、收条等署名为史磊，真实性无从得知，不具备证明效力。二、一审适用法律错误。本案为租赁合同纠纷，史巧云为房屋不动产权属证书的唯一所有权人。一审法院不认可史巧云的合法所有权，质疑房屋不动产权证的证明力，剥夺了史巧云作为所有权人的处分、收益权，导致史巧云诉求无门。三、洛阳农商行实际使用着史巧云名下的房产，却拒绝支付租金或退还房屋，史巧云在合法取得该房屋所有权之日起即继续履行着作为出租人的义务，却不能收取租金也不能收回属于自己的房屋，一审判决于法无据、于理不容。原一审过程中洛阳农商行承认自房屋所有权变更时起未向来鑫公司支付过房租，也未向史巧云支付房租；而在发回重审中，却当庭称已向来鑫公司支付了租金，是以来鑫公司对其欠款相冲抵，明显是为了规避向史巧云支付租金。洛阳农商行辩称：一、2016年10月8日洛阳农商行与来鑫公司签订《房屋租赁合同》，史巧云不是《房屋租赁合同》的出租方，不具有诉讼主体资格。二、史巧云并未明确其所有的房屋在洛阳农商行租用的房屋之内。三、来鑫公司未提前通知洛阳农商行行使承租人的优先购买权，且史巧云不是善意第三人，故洛阳农商行可以请求法院宣告史巧云和来鑫公司的房屋买卖合同无效，可主张优先购买权。四、来鑫公司应承担洛阳农商行租赁的房屋因产权纠纷产生的责任。请求依法驳回史巧云的诉讼请求。新天鹅公司辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。第一，史巧云与董丰恩所签订的《房屋买卖合同》无效，史巧云不享有案涉房屋所有权，无权向新天鹅公司主张租金。史巧云与董丰恩所签订的《房屋买卖合同》是为第三人向史磊的借款所提供的担保，是为了办理房屋过户而签订的格式文本，该合同上仅载明房屋总价，未约定房屋单价、房屋交付等主要条款，明显不符合交易习惯，双方也没有形成买卖合意。根据《民法典》第146条的规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，因此史巧云与董丰恩所签订的《房屋买卖合同》无效，无权向新天鹅公司主张租金。第二，史巧云不是案涉房屋的权利人，史巧云所提交证据存在瑕疵，无法证明其主张，应承担不利后果。史巧云所提交转账凭证与案涉房屋买卖合同无关，史巧云未向代持人董丰恩支付过任何房款。史巧云在原一审过程中称宋科为中间人，通过宋科的账户向董丰恩指定的张若宇账户内汇款共计220万元；然而董丰恩在原二审到庭接受询问时明确表示不认识宋科和张若宇，更没有收到史巧云的购房款，显然与史巧云所称不符。史巧云所提供证据不能证明其已支付相应对价，其与董丰恩之间不存在真实的房屋买卖关系，史巧云不是房屋的权利人。第三，史巧云持有案涉房屋不动产权证没有合法依据，不能享有案涉房屋的所有权，无权主张租金。物权能够合法变动的前提是以物权变动为内容的债权合同成立并有效，不能仅仅依据不动产权证的记载来确定案涉房屋的所有权，而应与设立该不动产权证的债权合同的效力进行综合判断。《房产买卖合同》作为史巧云取得房屋权属证书的原因行为，合同无效的，不动产登记也因此无效，不能发生物权变动的效果，史巧云不能实际取得案涉房屋的所有权。真实合法的享有房屋的所有权是主张租金的前提，一审法院对于史巧云是否为案涉房屋权利人的审查是审理本案租赁合同纠纷的应有之义，不超出本案审理范围。一审法院经过两次审理，均对史巧云是否为案涉房屋的权利人存疑；经过两次法庭调查，已经可以确认新天鹅公司和来鑫公司所述属实，案涉房屋买卖实为借贷担保，史巧云不享有案涉房屋的所有权。二、史巧云与新天鹅公司之间不存在租赁关系，史巧云向新天鹅公司主张租金没有事实及法律依据。史巧云称依据《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，适用该条的前提是承租人与转让人间存在合法有效的租赁合同。新天鹅公司与来鑫公司实际控制人均为张娟，新天鹅公司与来鑫公司间已明确约定：来鑫公司投资人民币80万元入股新天鹅公司，以年终税后利润形式分红，新天鹅公司可无偿使用来鑫公司名下房产，地址，地址为西工区解放路**鹅公司从未与来鑫公司签订过案涉房屋的租赁合同，无需向来鑫公司支付房租，双方不存在租赁关系，因此史巧云无权向新天鹅公司主张租金。史巧云在发回重审一审庭审过程中已认可未与新天鹅公司建立租赁关系，向新天鹅公司主张租金的标准是依据洛阳农商行与来鑫公司所签的租赁合同约定，但该租赁合同签订在先，与史巧云无关且史巧云所提交的《房屋租赁协议补充协议》显然不是史巧云签订，该协议抬头史巧云处连本人名字都写成了“史巧梅”，落款处史巧云的签字也与上诉状中签字不一致，史巧云所提交证据都自相矛盾，史巧云无法合理解释。因此史巧云向新天鹅公司主张租金既无合同依据，也无租金标准，显然不符合法律规定，新天鹅公司不予认可。来鑫公司述称：一、一审法院认定事实清楚、证据确凿充分，《房产买卖合同》无效，史巧云并非本案所涉房产的所有权人，涉案房产的实际所有权人应是来鑫公司。第一，史巧云和来鑫公司之间真实的法律关系。依据来鑫公司提交一审法庭的证据《回购协议》、质证笔录，充分证明：2017年8月份之前，本案所涉的房产以董丰恩的名义代持，来鑫公司为房产的实际所有权人。2017年8月，来鑫公司因经营需要向史磊借款240万元，史磊要求来鑫公司提供担保，将涉案房屋过户至其指定的史巧云名下，在来鑫公司归还借款后再将该房产过户至来鑫公司或来鑫公司指定人名下。来鑫公司为了向史磊借款，才将董丰恩代持的房屋按照史磊的要求过户至史巧云名下。故签订《房产买卖合同》并办理过户的真实目的不是转让房屋的所有权，而是以案涉房屋转让的方式进行的民间借贷。史巧云仅是史磊要求来鑫公司将案涉房产过户其名下的人。第二，史巧云和董丰恩签订的《房屋买卖合同》无效。根据史巧云提交的证据《房屋买卖合同》和银行账户明细交易清单不能证明史巧云已支付涉案房产的房款，也不能证明史巧云为案涉房产的所有人。《房屋买卖合同》中没有约定房产转让单价、付款方式、办理登记以及房屋交付时间，仅约定总价200万元，明显与交易惯例不符。史巧云提交的银行账户明细交易清单显示账户户名为宋科，转账对方户名为张*宇，两笔款项合计220万元，与《房屋买卖合同》中约定的房屋总价明显不一致，且董丰恩也出庭证明其并未收到过涉案房款，不认识宋科、张*宇。史巧云的证据不能证明其已经支付涉案房产的房款，同时也印证了购买涉案房屋是不真实的。故该《房屋买卖合同》无效，一审判决认定事实并无不当，史巧云应将涉案房屋返还给来鑫公司。第三，史巧云与董丰恩不存在真实的房屋买卖合同关系，《房产买卖合同》也并非二者的真实意思表示。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释一第2条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。故史巧云与董丰恩签订的《房屋买卖合同》无效，无效的合同自始没有法律约束力。二、一审判决适用法律正确，史巧云主张租金的前提是其是案涉房屋的所有人，故一审法院在审理过程中需先对史巧云是否为案涉房屋合法所有人的身份进行认定，在史巧云没有证据证明其是案涉房屋所有人的前提下，一审法院适用法律正确，判决并没有超出租赁合同纠纷应审理的范围。第一，史巧云在一审期间的诉讼请求是支付租金，但提交的证据并不足以证明其是案涉房屋的所有权人，因此一审法院对上诉人史巧云索要租金的诉讼请求不予支持并无不当之处。来鑫公司所提交的证据足以证明来鑫公司才是案涉房屋的实际所有权人，因此一审法院认定史巧云是否为案涉房屋的权利人存疑，驳回其诉讼请求的判决是正确的，没有超出史巧云一审诉讼请求。第二，即便是史磊支付给来鑫公司的部分款项系史巧云实际支付，目前来鑫公司已经进入破产清算程序，为保证全体债权人公平受偿，维护债务人和其他债权人的合法权益，史巧云应提供相应的证据向管理人申报债权，由管理人依法确认史巧云的债权。三、来鑫公司与洛阳农商行签订的《房屋租赁合同》与史巧云没有关联，史巧云不是房屋的所有权人，无权主张租金。从2013年起洛阳农商行就从来鑫公司处租用本案所涉的房屋，2016年10月9日合同到期后，租赁期限延续至2021年4月9日。来鑫公司与洛阳农商行签订《房屋租赁合同》是对双方租赁事项的约定，与史巧云没有关联。史巧云主张房租的前提是其获得案涉房屋的所有权，但是其提供的证据并不能证明其已获得案涉房屋的所有权。一审庭审中史巧云没有任何证据能证明其向董丰恩或来鑫公司支付过房款的对价，而董丰恩2019年10月23日的质证笔录中董丰恩也明确表示房子是其代持的，结合来鑫公司提交一审的证据能够证明来鑫公司才是案涉房产的所有人。故一审判决并无不当，史巧云的上诉理由不能成立，应驳回上诉，维持原判。史巧云向一审法院起诉请求：1.判令洛阳农商行、新天鹅公司返还史巧云房屋，或继续承租史巧云房屋并向史巧云交付房租；2.判令洛阳农商行向史巧云支付拖欠的2017年8月18日至变更诉讼请求时即至2020年7月的租金290274.6元及逾期支付利息（按年利率6%计算至实际付清之日）；3.判令新天鹅公司支付拖欠的2017年8月18日至变更诉讼请求时即至2020年7月的租金320137.7元及逾期支付利息（按年利率6%计算至实际付清之日）。一审法院认定事实：1.2016年10月8日，来鑫公司（出租方甲方）与洛阳农商行（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方房屋位于洛阳市××工区××路××号新天鹅大酒店（前裙楼1、2楼门面和后裙楼4楼），房屋面积共计约1349平方米；乙方租赁该房屋用于办公业务；租赁期限54个月，自2016年10月10日至2021年4月9日；本合同是2013年签订合同的延续，内容及相关条款以此为准。该合同还对租金及其他租赁相关费用等事项进行了约定。2.2019年10月23日，董丰恩到洛阳市中级人民法院作证，质证笔录中董丰恩称“涉案房屋原来是我的朋友李长欣让我代持的，至于是不是来鑫公司的我不清楚。我办证的时候是一手房，张娟和王飞是来鑫公司的实际控制人，这两个人我是通过李长欣认识的，房子确实不是我的。去年或者是今年上半年宋继强找到李长欣，李长欣找到我让我把房子卖掉，因该房子登记在我的名下，李长欣让我帮忙办理过户手续，至于过户给谁我也没有注意”；关于是否清楚代持房产的具体位置。董丰恩称“房子的具体位置，我只知道在新天鹅一楼，具体是哪一块我不清楚；”关于过户房产的时候史巧云是否支付房款。董丰恩称“我不清楚，房子不是我的，我没有收过房款，史巧云是否给别人支付房款，我也不清楚”；关于是否认识宋科。董丰恩称“不认识，我也不认识张*宇”；关于洛阳农商行是否向其交过房租。董丰恩称“我只是代持，从来没有收过房款”。诉讼过程中，史巧云为证明其是房屋合法权益人以及主体适格，提交了《房屋买卖合同》及不动产权证。《房屋买卖合同》显示出卖人（甲方）为董丰恩，买受人（乙方）为史巧云，该合同约定甲方将其合法拥有的位于洛阳市西工区××楼××号房产依法转让给乙方，房屋建筑面积138.97㎡，用途为商业用房；转让总价200万元。该合同签订日期为2017年8月18日。不动产权证显示权利人为史巧云，房屋坐落于西工区××楼××号，房屋用途为商业用房，房屋专有面积（套内）为128.70㎡，转出方为董丰恩。洛阳农商行对上述两份证据不予认可，认为《房屋买卖合同》第五条、第六条均为空白，根据来鑫公司的答辩意见，史巧云没有实际支付房款，买卖关系不真实，且《房屋租赁合同》的相对方是洛阳农商行和来鑫公司，与史巧云无关。新天鹅公司对史巧云提交的《房屋买卖合同》真实性不予认可，认为该合同中缺乏房产买卖的必要条件，明显与一般的房产买卖惯例不符，说明双方之间并非真实的房屋买卖关系，该合同无效；来鑫公司对《房屋买卖合同》及不动产权证不予认可，认为合同中没有约定房产的转让单价，且付款方式、办理登记的时间及房屋交付时间等均未填写，明显与房产交易惯例不符，可证明来鑫公司所述事实，来鑫公司将就案涉房屋另案另诉。史巧云为证明来鑫公司认可案涉房屋租金由洛阳农商行直接支付给史巧云，提交了《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》等证据。洛阳农商行对《房屋租赁合同》真实性无异议，但对《房屋租赁合同补充协议》真实性不予认可，认为该协议列明三方当事人是本案原、被告及第三人，但洛阳农商行对此不知情，也没有签字盖章，且补充协议第二条是空白的。新天鹅公司对于《房屋租赁合同》的真实性没有异议，证明方向有异议，认为该合同是洛阳农商行与来鑫公司之间所签订的合同，与史巧云无关，史巧云没有权利据此合同来主张房租。对于《房屋租赁合同补充协议》真实性不予认可，该协议中抬头上“史巧云”的名称都写错了，写成了史巧梅，划掉了又重新写的，而且在落款处史巧云的签字也与起诉状中的签字明显不是同一人所签，可以推断出是实际借款人史磊代签的，该补充协议也缺乏洛阳农商行的盖章，没有生效。来鑫公司对《房屋租赁合同》真实性无异议，但认为该合同与史巧云无关；对《房屋租赁合同补充协议》真实性不认可，且洛阳农商行未签字盖章，该协议不成立，但该协议列明来鑫公司与董丰恩的关系，表明史巧云对于董丰恩代持房产是明知的。史巧云为证明支付房款的事实提交了借记卡账户历史明细清单。洛阳农商行对该证据真实性无异议，但认为与本案无关，收款方及付款方不是董丰恩，也非史巧云，该证据与《房屋买卖合同》相互矛盾。新天鹅公司认为，史巧云提供的证据自身矛盾，不能证明其主张。来鑫公司对该证据真实性无异议，但认为该清单显示借记卡账户户名为宋科，转账对方户名为张*宇，与董丰恩及来鑫公司没有关联性，不能证明是史巧云所付购房款。史巧云为证明洛阳农商行、新天鹅公司实际占用其所有的诉争房产，另补充提交视频两份，房地产平面图及情况说明一份，证明根据实地测量可得出洛阳农商行占用其名下该房屋的面积为66平方米，约占总面积的48%，剩余52%由新天鹅公司占用，洛阳农商行、新天鹅公司、来鑫公司对史巧云补充提交的证据不予认可。来鑫公司为证明史巧云与董丰恩不存在房屋买卖合同关系，真实目的是来鑫公司为借款提供担保，提交了回购协议、收条及证人证言。史巧云对回购协议真实性无法确定，对收条的真实性及合法性均有异议，认为与本案无关。洛阳农商行对回购协议及收条的真实性及证明方向均无异议。一审法院认为，来鑫公司与洛阳农商行签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该《房屋租赁合同》的签订日期为2016年10月8日，而史巧云提交的《房屋买卖合同》显示签订日期为2017年8月18日，不动产权证的取得时间也为2017年，均晚于《房屋租赁合同》的签订日期。现史巧云以其为案涉房屋所有权人为由主张权利，来鑫公司、洛阳农商行、新天鹅公司对史巧云的主张不予认可，并对其提交的《房屋买卖合同》等证据均有异议，认为史巧云与董丰恩签订的《房屋买卖合同》无效，为此来鑫公司亦提交了《回购协议》。虽然史巧云对该《回购协议》不予认可，但其提交的证据不能证明已向不动产权证书上记载的原权利人董丰恩支付了相应对价，且房屋原权利人董丰恩承认自己并不是真正的所有权人，只是代持，也未收到史巧云支付的购房款。故史巧云是否为涉案房屋的权利人存疑。综上，史巧云提交的证据不足以证明其对该房产享有合法权益，其要求洛阳农商行及新天鹅公司返还房屋、支付租金的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回史巧云的诉讼请求。案件受理费9904元，由史巧云负担。本院二审期间双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。洛阳农商行与来鑫公司签订《房屋租赁合同》，在洛阳农商行按照租赁合同占有期限内史巧云取得部分租赁房产所有权，原租赁合同仍有效，因此史巧云要求返还房屋的诉讼请求于法无据，不能成立。关于史巧云要求洛阳农商行、新天鹅公司支付房租及利息的诉讼请求。洛阳农商行辩称其不欠来鑫公司房租，新天鹅公司辩称来鑫公司入股新天鹅公司并分红，新天鹅公司无偿使用诉争房产。史巧云要求洛阳农商行、新天鹅公司支付租金没有事实和法律依据，可以依据其与诉争房产出卖人的买卖合同关系，另行主张权利。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。史巧云持有诉争房产权属证书，依法应据此认定史巧云为诉争房产所有权人。来鑫公司虽然不认可史巧云对该房产的所有权，但不能提供充分证据证明史巧云所持有的权属证书错误，因此一审法院认为史巧云是否为诉争房屋的权利人存疑适用法律错误，本院依法纠正。综上所述，史巧云虽然是诉争房产的所有权人，但取得房产所有权之前该房产已存在租赁关系，史巧云没有充分证据证明洛阳农商行、新天鹅公司欠付租金的事实存在，因此其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有错误，但判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9904元，由上诉人史巧云负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  董 鹏二〇二一年二月十九日法官助理安超书记员高会茹