辽宁省沈阳市沈河区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0103执异51号案外人丁素霞，女，1945年11月1日出生，汉族，营口市糖酒公司退休干部，住址辽宁省营口市站**。委托诉讼代理人李顺（案外人丈夫），1946年2月18日出生，汉族，营口市纺织品公司退休干部。申请执行人沈阳锋源重型机械有限公司，住所地沈阳市沈北新区人和街**。法定代表人齐象，该公司总经理。委托诉讼代理人张博，辽宁建隆律师事务所律师。委托诉讼代理人才洋，辽宁建隆律师事务所律师。被执行人营口深港实业发展有限公司，，住所地辽宁省营口市站**深港购物中心**法定代表人杭宇堂，该公司总经理。被执行人辽宁深港健康产业有限公司(原名称:辽宁深港投资有限公司)，，住所地辽宁省丹东市临港产业园区仪器仪表产业基地中央大道**楼****法定代表人杭宇堂，该公司总经理。被执行人杭宇堂，男，1961年2月8日出生，汉族，住址广东省深圳市福田区。本院在执行申请执行人沈阳锋源重型机械有限公司与被执行人营口深港实业发展有限公司、辽宁深港健康产业有限公司、杭宇堂（2017）辽0103执1238号企业借贷纠纷一案中，案外人丁素霞对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人丁素霞称，案外人（乙方）于2000年11月3日与营口市深港有限公司(甲方)签订了《摊位(精品屋)租赁合同书》，《合同书》第二条写明“乙方向甲方租赁综合商场位于第一层楼,编号西边南门西南侧，面积为3×4.25平方米”。第三条写明“乙方向甲方租赁综合商场摊位(精品屋)的期限为2001年1月16日至2019年1月15日为止。乙方租期满十八年，获得该摊位(精品屋)产权。”第四条写明“乙方租赁甲方综合商场摊位(精品屋)应预交租赁保证金12万元，摊位每个人民币万元。甲方每月每平方米按40元收取租赁费，租赁费直接从乙方预交的保证金中扣除。”双方对其他事宜亦作出了约定。案外人丁素霞当即一次性交纳了18年的“租金”。此《合同书》当时业经《中华人民共和国辽宁省营口市公证处》公证。深港这种“以租代卖”形式卖给异议人的摊位(精品屋)此后一直由案外人经营至今。时至2019年1月15日，已经届满18年，办理《不动产登记证书》时，遇到了贵法院查封的问题。案外人认为，案外人与深港公司关于该精品屋的产权关系明晰，确权关系在前，有法律效力的《合同书》、《公证书》、交款收据等凭证。案外人认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。案外人完全符合上述法律依据。贵法院的判决和对深港整体的封，事实上构成了对存在于商场经营区域内的，那部分早在18年前就以“以租代售”方式取得产权的部分业主的侵权。也直接影响了案外人办理《不动产登记证书》的权利。另外，首封法院丹东中级人民法院已经于2019年8月5日，对案外人的异议，已经做出裁决，认定了“该合同名为租赁合同，实为买卖合同。”中止了对案外人的对应财产的执行。综上所述，请贵法院对案外人所述财产依法予以解封。申请执行人沈阳锋源重型机械有限公司称，一、沈阳金泽科技有限公司与被执行人营口深港实业发展有限公司、辽宁深港健康产业有限公司、杭宇堂企业借贷纠纷执行案，沈河区人民法院作出（2019）辽0103执异473号执行裁定书，裁定变更第三人沈阳锋源重型机械有限公司为本案的申请执行人。故本案申请执行人应为沈阳锋源重型机械有限公司，而非沈阳金泽科技有限公司。二、案外人丁素霞与营口深港实业发展有限公司（原营口深港房地产开发有限公司）签订的《摊位（精品屋）租赁合同书》是无效的合同。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案外人丁素霞与被执行人营口深港房地产开发有限公司（以下简称：深港开发公司）签订《摊位（精品屋）租赁合同书》（以下简称：租赁合同）的时间为2000年11月3日，而深港开发公司取得案涉土地的登记时间为2000年5月，按法律规定的审批程序和大概率事件，双方签订租赁合同之时案涉房产尚未取得建设工程规划许可证。是否在本案辩论终结前取得该许可证，举证责任应为案外人。公证书仅能证明双方签订合同的真实性，但无法证明合同的有效性。三、本案证明案外人支付全部租赁摊位费的证据不足。从租赁合同内容上看，租赁合同第二条：“乙方（即案外人）向甲方（即深港开发公司）租赁综合商场摊位（精品屋）为第一楼，编号门边南门西南侧号，面积3×4.25平方米。”第三条：“乙方向甲方租赁综合商场摊位（精品屋）的期限为2001年1月16日至2019年1月15日为止。（乙方租赁期满十八年，即获得该摊位（精品屋）产权，有关办理产权手续所发生的费用，按政府有关规定收费办法办理）。”第四条：“乙方租赁甲方综合商场摊位（精品屋）应予交租赁保证金，摊位每个人民币叁万元，精品屋十二万元。正式试营业起，甲方每月每平方米按40元收取租赁费，租赁费直接从乙方预交的保证金中扣除。”按该条款约定，申请人租赁的面积为12.75平方米，按每月每平方米40元租金，该租赁应为每月510元，18年租金合计为110160元，该租金金额与案外人已缴纳的3万元保证金和12万元精品屋费用12万元金额不符。案外人提交的收款收据模糊不清无法证明该收据是深港开发公司出具的，该收据数额不等亦无法证明案外人已按租赁合同约定支付了全额保证金。从案外人与深港开发公司签订的租赁合同及案外人支付保证金证据看，存在深港开发公司将没有取得政府相关审批手续的房屋“以租代售”方式将摊位出租给案外人的合同欺诈行为，亦或存在案外人与深港开发公司“通谋虚伪”的民事行为，但无论是何种行为，均属于无效的法律行为。四、案外人提交的证据，无法证明案外人已实际占有案涉“摊位”。对于已实际占有“摊位”的认定，不能仅依据双方可能存在着租赁关系。案外人租赁摊位目的是用于经营，而案外人没有提交相应的经营证照等法定经营许可，也没有向法院提交占有该摊位经营需要支付的水电费、物业费等相关费用。故仅凭案外人提交的现有证据，无法证明案外人实际占有并使用案涉摊位的事实。五、案涉“摊位”不在法定权属登记范围之列。国务院《不动产登记暂行条例》第五条规定：“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）地役权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。”该不动产登记内容不包括本案所涉“摊位”，即“摊位”不可能进行不动产权属登记，也就不存在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的问题。六、关于本案的法律适用问题。案涉“摊位”并非不动产，亦非商品房，不存在依法办理产权登记及过户登记的问题。案涉“摊位”只是依据法律规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。故本案不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九规定，应当适用上述规定第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”依据该条款规定，案外人与深港开发公司签订的“以租代售”租赁合同不能排除人民法院的查封。七、关于案外人提交丹东市中级人民法院（2019）辽06执异121号执行裁定书对本案的效力问题。2019年8月20日贵院执行法官到营口市房屋产权登记中心对营口深港实业发展有限公司案涉房产进行续封时，发现首封辽宁宽甸农村商业银行股份有限公司并未续封，故贵院执行法官对该案涉房产作出查封的协助执行通知。而丹东市中级人民法院（2019）辽06执异121号执行裁定书作出的时间为2019年8月5日，该裁定书作出时案涉房产不在丹东中级法院查封之下。故丹东中院对于没有查封的财产，无论裁定继续或中止执行与否，对贵院查封案涉房产均没有法律影响。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。”第二十六条：“金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：……金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”据此，案外人出具的丹东市中级人民法院（2019）辽06执异121号执行裁定书对本案依法不具有法律效力。综上所述，案外人与深港开发公司签订的租赁合同，无论真实与否，均不能排除贵院依据沈阳锋源重型机械有限公司的申请，于2019年8月22日依法作出的对营口深港实业发展有限公司位于营口市站前区建设街97号，房屋建筑面积：3896.47平方米，土地面积：10755.57平方米的查封，请贵院依法裁定驳回案外人的异议申请。本院查明，沈阳金泽科技有限公司与营口深港实业发展有限公司、辽宁深港投资有限公司、杭宇堂、冯丹企业借贷纠纷一案，本院于2017年1月26日作出（2016）辽0103民初6415号民事判决书，判令：“一、被告营口深港实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，一次性给付原告沈阳金泽科技有限公司所欠借款本金1000万元；二、被告营口深港实业发展有限公司于本判决生效之日起15日内，一次性偿还原告沈阳金泽科技有限公司自2013年6月26日起至债务实际清偿之日止所欠借款本金1000万元的利息，按年利息24%标准计算；三、被告辽宁深港健康产业有限公司、杭宇堂对本判决书第一、第二项被告营口深港实业发展有限公司所负的义务承担连带责任；四、驳回原告沈阳金泽科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”判决书生效后，因营口深港实业发展有限公司、辽宁深港健康产业有限公司、杭宇堂均未履行生效法律文书确定的给付义务，沈阳金泽科技有限公司向本院申请强制执行。本院于2018年7月4日依据（2017）辽0103执1238号民事裁定书及协助执行通知书，轮候查封营口深港实业发展有限公司所有的位于营口市站前区建设街97号，不动产权证号为辽（2018）营口市不动产权第0010538，房屋建筑面积38969.47平方米，土地面积10755.57平方米，首封期限自查封生效之日起三年，即从2016年8月23日至2019年8月22日止。现本院对上述财产的查封轮为首封。2019年9月10日，本院作出（2019）辽0103执异473号执行裁定书，裁定变更沈阳锋源重型机械有限公司为本案的申请执行人。现案外人丁素霞对本院的上述查封行为提出执行异议。另查明，2000年11月3日，营口深港房地产开发有限公司（甲方）与丁素霞（乙方）签订《营口市深港购物广场合同书》，合同载明：“第二条：乙方向甲方租赁综合商场摊位（精品屋）为第一楼，编号门边南门西南侧，面积3×4.25平方米。第三条：乙方向甲方租赁综合商场摊位（精品屋）的期限为2001年1月16日至2019年1月15日为止。（乙方租赁期满十八年，即获得该摊位（精品屋）产权，有关办理产权手续所发生的费用，按政府有关规定收费办法办理）。第四条：乙方租赁甲方综合商场摊位（精品屋）应予交租赁保证金，摊位每个人人民币叁万元，精品屋12万元。正式试营业起，甲方每月每平方米按40元收取租赁费，租赁费直接从乙方预交的保证金中扣除。”2000年11月6日，营口市公证处作出（2000）营证经字第6340号公证书：“兹证明营口市深港房地产开发有限公司的代表人杭玉堂与丁素霞于2000年11月3日签订前面的合同书（即涉案《营口市深港购物广场合同书》）。经查，上述双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，合同上双方当事人的签字、盖章均属实。”案外人丁素霞提供的专用收款收据显示，案外人于2000年10月31日向被执行人营口深港房地产开发有限公司交纳12万元，收款事由载明门边南门西南侧。再查明，辽宁省丹东市中级人民法院于2019年8月5日作出（2019）辽06执异121号执行裁定书，中止对坐落于辽宁省营口市站前区建设街97号、产权证号为辽（2018）营口市不动产权第0010538号项下的，由丁素霞实际使用的建筑面积为12.75平方米的商业用房的执行。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有；(三)已支付全部价款、或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然在本院查封之前案外人与被执行人签订的合同名为租赁合同，但实为买卖合同，且案外人已实际支付了全部价款，占有并使用案涉摊位至今，未办理更名过户非案外人自身原因，符合上述条款规定的排除执行要件，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：中止本院对坐落于辽宁省营口市站前区建设街97号、产权证号为辽（2018）营口市不动产权第0010538号项下的，由丁素霞占有使用的编号为门边南门西南侧摊位的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  高 红审 判 员  黄耀宇审 判 员  佟 殊二〇二一年二月七日法官助理  张家乐书 记 员  周禹岑本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。