广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1511号上诉人（原审被告）：谷建松，男，1973年4月28日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：林欣欣，广东穗港律师事务所律师。委托诉讼代理人：王春来，广东穗港律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢娇娇，女，1970年1月5日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：黄子彬，广东捷成律师事务所律师。上诉人谷建松因与被上诉人谢娇娇房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初13672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。谷建松上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项并依法改判谷建松无需承担涉案房屋2019年9月1日至实际返还之日的占有使用费；2.一、二审诉讼费由谢娇娇承担。事实和理由：（一）谷建松并未占用谢娇娇房屋，无需向谢娇娇支付占有使用费，一审法院认定事实不清，判决有误，应予纠正。双方签订的《房屋租赁合同》承租的是涉案房屋的一部分，另一部分仍由谢娇娇使用，2019年8月，谷建松将自己承租的部分建墙隔开，谢娇娇因对分隔面积有异议而将隔墙砸烂，并在谷建松没有任何过错的情况下于2019年8月27日单方解除涉案租赁合同，要求谷建松搬离涉案房屋，并承诺退还押金。谷建松无奈搬走，于2019年8月28日低价出售存放于涉案房屋内的全部货物，并于2019年8月28日将涉案房屋腾空撤场，不存在谢娇娇所称的仍占用涉案房屋的情况。谷建松承租涉案房屋后每月按时交纳租金，搬走时未拖欠谢娇娇任何费用，谷建松对此已提交证据证明，但一审法院未予查证。（二）谢娇娇单方无理解除租赁关系，谷建松无奈搬离，谢娇娇应当退还保证金并赔偿谷建松提前搬退的费用损失。谷建松仅承租部分场地，为了对双方用地进行区分，便于管理存放的货物，谷建松对承租的部分建墙隔开是其应有权利，并不违反双方合同约定。即使谢娇娇对面积划分有异议，也应与谷建松协商调整，但其将隔墙砸烂并单方解除双方租赁关系，迫使谷建松贱卖货物、提前搬离，造成谷建松严重的经济损失。本案纠纷皆因谢娇娇过错造成，其不仅应当退还谷建松向其缴纳的保证金，还应当赔偿谷建松为尽快撤场贱卖货物而遭受的差价损失。综上，一审法院认定事实不清，应予改判。二审庭询期间另补充：1.谷建松经营布料生意，租赁涉案房屋是为了存放布料，因谢娇娇要求谷建松提前搬走，谷建松才匆忙低价卖掉涉案房屋中存在的货物，货物已经卖掉，谷建松根本没有任何理由占有涉案房屋。一审判决根据部分照片显示的涉案房屋内仍堆放布料，便认定谷建松未腾退房屋，显属不当。事实上该照片是谷建松搬离前拍摄的，谷建松同时提交了另外一张布料装车的照片，拟证明8月29日当天在涉案房屋内存放的布料已经全部搬走，涉案房屋早于8月29日便交付谢娇娇。2.涉案合同约定无论本合同因何等原因终止或解除，乙方（谷建松）遗留在房屋内的物品归甲方（谢娇娇），该条款内容是双方的真实意思表示，虽法院判决合同无效，但双方当时并不知道合同无效，撤场时谷建松也认为该条款是有效的，因此遗留物品在内。谢娇娇可以进行处理，且谢娇娇有钥匙，涉案房屋始终在谢娇娇的实际控制中，即便当时谢娇娇认为谷建松违约，其也可以处理涉案房屋内的物品，并且其也有义务处理以防止损失过大，其不应当只留一个冰箱在内并要求谷建松支付占有使用费，一审法院判决谷建松支付占有使用费是不公平的。谢娇娇二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。不同意谷建松的上诉请求及事实，实际上谷建松一直占有使用谢娇娇租赁给其的房屋，其称2019年8月份已经腾空交还给谢娇娇不是事实。谷建松在一审庭审中自认其在租赁物中还存放个人物品，没有腾空也没有交给谢娇娇，根据谢娇娇当庭提供的照片，能够证明谷建松一直使用涉案房屋，即使只有冰箱这些物品，但谷建松没有与谢娇娇办理解除合同的手续，也没有办理交回房屋的手续。在收到一审判决之后，经双方沟通，为了减轻双方的损失，谢娇娇在2020年11月2日就自行收回了涉案房屋，所以谷建松应该支付自2019年9月1日至2020年11月2日共14个月的占用费7万元，扣减15000元的押金，所以谷建松应支付55000元的占有使用费。谢娇娇向一审法院起诉请求：1.确认谢娇娇与谷建松于2019年5月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月20日解除，谷建松立即将位于广州市番禺区洛浦街南浦东乡村**楼的房屋交还给谢娇娇；2.谷建松向谢娇娇支付自2019年9月1日起至2019年10月19日止的租金及垃圾处理费8141.94元（租金为4800元/月，垃圾处理费为200元/月）；3.谷建松向谢娇娇支付自2019年10月20日起至搬离之日的占有使用费（占有使用费按合同约定为准，以9600元/月计算）；4.谷建松向谢娇娇支付逾期交纳费用的违约金9250元（其中2019年9月1日至2019年10月19日的本金以5000元/月为准，2019年10月20日起的租金以9600元/月为准，每日按当月应付未付款项5%的标准计算，从2019年9月起，分别自每月6日起计至清偿之日止，暂计至2019年10月23日为9250元，当月拖欠款项产生的违约金以当月拖欠款项为限）；5.诉讼费由谷建松承担。一审诉讼中，谢娇娇变更诉讼请求为谷建松将租赁房屋交还谢娇娇，并从2019年9月1日起至房屋交还之日止，每月支付4800元租金及200元垃圾处理费。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市番禺区南浦东乡村**楼。2018年7月11日，何木林（甲方、出租方）与谢娇娇（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将番禺洛浦街**号一、二楼租给乙方使用，租赁期限6年，从2018年8月1日至2024年7月31日止。2019年5月1日，谢娇娇（出租方、甲方）与谷建松（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋的事宜，租赁期为5年，自2019年5月1日起；每月租金4800元、垃圾处理费200元，合计5000元，乙方需于每月五号前付清当月租金和水电费及相关费用，如逾期则每日应向甲方缴纳5‰滞纳金，滞纳金须及时补交，甲方有权在保证金里扣除及追缴违约金，租赁期间每年递增5%；本合同签订时乙方应向甲方支付保证金15000元，该保证金作为乙方按时缴纳租金费用和全面履行本合同义务的保证，保证金用途按本合同相关规定执行；凡租赁房屋在承租期间所产生的一切费用，包括租赁税和其他税费、水电费、治安费、卫生费和其他杂费均由乙方承担和及时交纳，以上所产生责任及费用由乙方承担；租赁期满，乙方应将房屋恢复原状及缴纳水电费、卫生费及相关费用，经甲方审查验收后，甲方扣除合同期所产生的费用无息退还乙方；承租房屋及附属设施的维修责任由乙方自行承担，经甲方书面同意，乙方可在不影响房屋安全性能之基础上，对房屋进行装修、添附；如乙方违反本合同有关约定的，甲方有权解除本合同，同时收回承租房屋，没收乙方已交纳的保证金并要求乙方赔偿甲方因此受到的损失；乙方如逾期支付租金或其他费用，甲方有权按逾期支付金额每日5%计算乙方的违约金，甲方有权在乙方保证金当中扣除前述违约金，且乙方应于甲方扣除违约金15天补齐保证金，甲方有权采取相应措施（停水、停电、封门），如乙方超过15日仍未付清的，甲方有权解除本合同、收回承租房屋；如甲方按照本合同约定收回承租房屋而乙方拒不交还的，乙方同意按照本合同约定的租金标准的200%向甲方支付承租房屋占用费，甲方有权在乙方保证金当中扣除前述房屋占用费；无论本合同因何等原因终止或解除，乙方遗留在房屋内的物品归甲方、自行添置的固定装修饰面无论是否经乙方同意，甲方均有权自行处理或无偿归甲方所有，等等。2019年10月15日，谢娇娇委托广东捷成律师事务所出具《律师函》，告知谷建松从2019年9月开始拖欠租金和垃圾处理费，截至2019年10月15日，已拖欠9、10月的租金和垃圾处理费共计10000元，其行为违反了合同约定，构成违约；望在收到本函之日3日内一次性足额支付拖欠的租金和垃圾处理费及违约金，否则，将从其收到本函之日起的第4日解除合同，并依据合同约定及法律规定通过诉讼主张合同权利。双方均确认涉案房屋未取得建设工程规划许可证；谷建松已缴纳15000元押金；谷建松自2019年9月后未缴纳租金等相关费用。双方对涉案房屋的使用问题存在争议。谢娇娇主张涉案房屋租给谷建松后，谷建松用作仓库存放布料一直未交还，有产生水电费，但费用不多。谷建松主张其承租涉案房屋用于开设厂房；谢娇娇于2019年8月27日要求其搬走，其于2019年8月28日卖掉货物后准备搬走，涉案场地内仍存放冰箱和布料，但因谢娇娇未退还其押金以及支付违约金，故双方未办理交接手续，如谢娇娇退还其款项即同意搬走，为此谷建松提交双方的微信聊天记录及照片数张，拟证明其于2019年8月30日搬离涉案房屋，谢娇娇同意退还押金、支付违约30000元及谢娇娇损坏涉案房屋大门的事实，其中部分照片显示涉案房屋内仍堆放布料。谢娇娇质证认为谷建松占用其房屋用地，故将大门拆掉，而谷建松将货物卖掉是为了转租房屋；因谷建松拖欠租金故要求其搬走，但涉案房屋至今存放货物未搬走；谢娇娇同意将谷建松交纳的押金抵扣所欠款项。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故谢娇娇与谷建松签订的《房屋租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《房屋租赁合同》无效，谷建松应交还涉案房屋，谢娇娇亦应向谷建松返还押金15000元。谷建松承认其承租涉案房屋后未予以腾退，且自2019年9月起未交纳相关租赁费用，故谢娇娇主张谷建松按照《房屋租赁合同》约定每月租金4800元和垃圾处理费200元的标准，支付自2019年9月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，符合公平合理原则，一审法院予以支持，暂计至一审庭审之日的占有使用费为43226元（5000元/月×8月+5000元/月÷31天×20天）。为免诉累，一审法院对于谷建松缴纳的押金15000元用作抵扣其拖欠的上述占有使用费处理，经抵扣后谷建松仍应向谢娇娇支付28226元（43226元-15000元）。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，于2020年6月10日作出如下判决：一、谷建松应于本判决发生法律效力之日起十日内向谢娇娇腾退位于广州市番禺区南浦东乡村**楼的房屋；二、谷建松应于本判决发生法律效力之日起十日内谢娇娇支付上述第一项判项所述房屋自2019年9月1日至实际返还之日止的占有使用费（暂计至2020年5月20日为28226元，自2020年5月21日起按每月5000元的标准计付，各月占有使用费分别于次月1日前支付）；三、驳回谢娇娇的其余诉讼请求。案件受理费235元，由谷建松负担。二审期间，谷建松向本院提交：1.微信聊天记录，拟证明谷建松已于2019年8月29日腾空房屋并撤场；2.图片，拟证明谢娇娇实际占用涉案房屋。谢娇娇经质证认为，对证据1的真实性予以确认，但与本案无关，不能证明谷建松于当天搬离并腾空的事实，不能证明其是交回房屋；证据2就是谢娇娇自己使用的厂区，谢娇娇与谷建松使用的是同一层楼，照片是谢娇娇一直使用的房屋，不能证明谷建松交还房屋。谢娇娇向本院提交：1.谢娇娇与代理人于2019年12月30日的微信聊天记录截图；2.微信聊天记录中的汽车图片，证据1-2中的截图照片所显示的汽车为谷建松的汽车，停放位置为涉案租赁物门口，照片拍摄时间为2019年12月30日，前述证据拟证明谷建松并没有将租赁物交回给谢娇娇，而是一直占有使用；3.谢娇娇与代理人于2020年3月16日的微信聊天记录；4.微信聊天记录中的汽车图片，证据3-4的截图照片所显示的汽车为谷建松的汽车，停放位置为涉案租赁物门口，照片拍摄时间为2020年3月16日，前述证据拟证明谷建松并没有将租赁物交回给谢娇娇，而是一直占有使用；5.谢娇娇的员工蔡*锋与谷建松、谷建松妻子的谈话录音光盘；6.谈话录音的文字版，证据5-6拟证明谷建松一审判决作出后仍拒绝交还租赁物，谢娇娇为了避免给双方造成更大的损失，于2020年11月2日安排员工蔡*锋到谷建松的工厂找谷建松，要求谷建松搬空并退回租赁物，谷建松明确表明事没完不能动其东西。谢娇娇于当日自行收回了租赁物，故占用费应计算至2020年11月2日。谷建松经质证认为，因谷建松并非证据1-4中聊天记录的当事人，对该证据的真实性无法确认，对关联性不予确认，谷建松不清楚聊天记录中的照片是何时拍摄的，照片均与本案无关，涉案房屋的门是关着的，谷建松早已搬离，并未占用涉案房屋；对证据5、6的真实性予以确认，对关联性以及证明内容不予确认，事实上谢娇娇也清楚谷建松早已没有货物存放在涉案房屋，涉案房屋已经于8月29日由谢娇娇实际占有，谢娇娇有涉案房屋的钥匙，房屋一直处于谢娇娇的控制中也一直都是谢娇娇使用，房屋内仅剩一些垃圾，谢娇娇可以自行处理，其主张谷建松支付占有使用费完全没有事实依据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，谢娇娇于2019年10月24日向一审法院就本案纠纷提起诉讼。谷建松于2019年11月4日签收起诉状副本等诉讼材料。2020年5月20日一审庭审期间，当一审法院询问涉案房屋是否有谷建松的冰箱及布料时，谷建松回答：“有，因为原告不退还我方钱，故没有搬走。只要原告给我方钱，我方立即搬走。”一审法院向谷建松释明：“如果你方认为押金需要退还需另案主张，由于你方物品仍在涉案商铺内，如果你方不及时撤走该部分物品，相关法律风险由你方自行承担，被告是否清楚？”谷建松回答：“清楚明白。”谷建松在该次庭审中确认未将钥匙交还给谢娇娇。涉案房屋有通往谢娇娇使用的房屋的出入口，涉案房屋另有大门出入，谷建松确认其处有一把大门钥匙尚未交还给谢娇娇，并称：“因为被上诉人（谢娇娇）没有退还我钱，被上诉人称搬走后退我3万元，但是我要退钱但对方不退，所以我就没有把钥匙交还给她”。谷建松称谢娇娇一直持有涉案房屋的钥匙，如果谢娇娇认为谷建松占有房屋，可以通过换锁来维护自己的权益。谷建松对其所称谢娇娇持有涉案房屋钥匙的陈述未能提供相应的证据。谢娇娇否认自己持有涉案房屋的钥匙，称涉案房屋出租给谷建松的时候，谷建松已经把锁换了。谢娇娇对其关于谷建松换锁的陈述未提供相应的证据。谢娇娇称谷建松并没有搬离涉案房屋，谷建松还有物品在涉案房屋内，谷建松的车也停在涉案房屋的门口，没有说过涉案房屋内的物品可由谢娇娇处理，谷建松在2020年11月2日的录音中还说“看你敢不敢动我的东西”。谷建松称其曾口头告知谢娇娇遗留在涉案房屋内的物品可由谢娇娇自行处理，其对谢娇娇说“敢不敢动我的东西”只是气话。谢娇娇称其于2020年11月2日收回涉案房屋。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：谷建松应否向谢娇娇支付2019年9月1日之后的占有使用费。谢娇娇与谷建松签订的《房屋租赁合同》以及双方产生纠纷的时间均发生在2021年1月1日之前，故本案系于《中华人民共和国民法典》施行之前的法律事实引起的民事纠纷案件，应依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定适用当时的法律、司法解释的规定。谷建松认为其不应支付2019年9月1日之后的占有使用费的理由是其在2019年8月29日已经搬离涉案房屋，且谢娇娇未采取合理措施防止损失扩大，对此，本院评析如下：关于谷建松有无于2019年8月29日腾空交还涉案房屋的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案房屋未取得建设工程规划许可证，涉案《房屋租赁合同》为无效合同，涉案房屋系谷建松依据无效合同承租并占有、使用，谢娇娇已于2019年8月27日要求谷建松搬离涉案房屋，谷建松负有向谢娇娇腾空交还涉案房屋的义务。谷建松称其于2019年8月29日搬离涉案房屋，但确认并未将涉案房屋的钥匙交还给谢娇娇，涉案房屋内仍存有冰箱等物品，且无证据证明已告知谢娇娇可自行处理涉案房屋内的遗留物品，谷建松主张其已于2019年8月29日将涉案房屋腾空交还给谢娇娇与事实不符，本院对此不予采信。关于谢娇娇对于损失扩大应否承担责任的问题。首先，涉案《房屋租赁合同》无效，该合同关于“无论本合同因何等原因终止或解除，乙方（谷建松）遗留在房屋内的物品归甲方（谢娇娇），自行添置的固定装修饰面无论是否经乙方同意，甲方均有权自行处理或无偿归甲方所有”的约定亦应属无效，对租赁双方并无约束力。其次，双方争议发生在2019年8月底，谢娇娇于2019年10月24日即起诉要求谷建松交还租赁物，谢娇娇并无明显怠于主张权利、放任损失扩大的行为。如前所述，谷建松虽主张其已于2019年8月29日搬离涉案房屋，但其至今未向谢娇娇交还钥匙且仍有自有物品放置在涉案房屋内，谷建松并无证据证明其已告知谢娇娇可自行处理屋内遗留物品，经一审法院释明后既未及时将遗留物品搬离，亦未对涉案房屋内的物品是否由谢娇娇自行处理作出明确表态，对于损失进一步扩大，谷建松明显有过错。据上，谷建松认为谢娇娇应承担未自行收回房屋的损失，依据不足，本院不予支持。谢娇娇已于2019年11月2日自行收回涉案房屋，一审判决第一项所确定的义务实际履行完毕，谷建松须向谢娇娇支付的占有使用费相应截止计算至该日止，鉴于谢娇娇收回租赁物的行为发生在一审判决后，双方当事人可在执行阶段处理，本院对于一审判决不作调整。除谢娇娇提供的录音证据外，谷建松、谢娇娇二审期间提供的其他证据所反映的事实均发生在一审庭审之前，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条规定的“新的证据”，且前述证据并不足以证明其各自的主张，本院不予接纳。谷建松在一审期间并无申请证人出庭作证，其二审期间申请证人出庭作证已超过举证期限，本院对其该申请不予接纳。综上所述，谷建松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费506元，由谷建松负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二一年二月二十四日书记员 贾 妍苏劲丹