山东省莱州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0683民初5016号 原告：董甲，男，1941年3月23日出生，汉族，城镇居民，住莱州市。 原告：董乙，男，1958年10月25日出生，汉族，城镇居民，住莱州市。 委托诉讼代理人：镡经林（受二原告共同委托），莱州信正法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：王经纬，莱州信正法律服务所法律工作者。 被告：董丙，男，1946年8月27日出生，汉族，城镇居民民，住莱州市。 被告：董某英，女，1949年3月19日出生，汉族，农民，住莱州市。 被告：董某娟，女，1956年5月20日出生，汉族，农民，住莱州市。 被告：董某芳，女，1937年10月26日出生，汉族，城镇居民，住莱州市。 委托诉讼代理人：董某娟（系被告董某芳的妹妹）。 第三人：莱州市永安路街道花园北流居民委员会，住所地：莱州市永安路街道花园北流村，统一社会信用代码：54370683B48818135T。 法定代表人：宋旭辉，主任。 委托诉讼代理人：刘刚平，山东莱兴律师事务所律师。 原告董甲、董乙与被告董丙、董某芳、董某英、董某娟所有权确认纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，莱州市永安路街道花园北流居民委员会提出异议，认为诉争房屋应归其所有，本院通知其作为第三人参加诉讼。原告董甲、董乙及其委托诉讼代理人镡经林、被告董丙、董某英、董某娟以及董某芳的委托诉讼代理人董某娟、第三人的委托诉讼代理人刘刚平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1.判令董鑑名下位于莱州市永安路街道花园北流村的[后字第02***号]草房七间归原告所有。诉讼过程中，二原告变更诉讼请求，要求判令登记在董汝俦名下的位于莱州市永安路街道花园北流村的房屋和院落[房权证号：莱房字第2**]归原告所有。事实和理由：董鑑生前育有一子董汝俦，董汝俦与李义桂共生育六个子女，长子董甲、次子董丙、三子董乙，长女董某芳、次女董某英、三女董某娟。董鑑、董汝俦、李义桂均已去世。董鑑遗有位于莱州市永安路街道花园北流村草房七间，土地房权证号：后字第*****号。董鑑的继承人董汝俦生前立分书将涉案房产分给二原告所有，为明确产权关系，二原告提起诉讼。 被告董丙、董某芳、董某英、董某娟辩称，同意二原告的诉讼请求。 第三人述称，案涉董汝俦名下房产[房房权证号：莱房字第2**实际属于第三人所有，具体理由是：董鑑名下草房7间[土地房权证号：后字第*****号]已于1990年10月1日确权登记在董汝俦名下，董汝俦与妻子李义桂先后于1999年9月和2007年1月去世。1996年原告董乙向第三人申请重新安排宅基地6间，盖了5大间房，因为需要向第三人交纳宅基地审批款5000元，就以该7间草屋抵顶宅基地审批款，并且将莱将莱房字第2**证交给第三人。因为当时政策是先办房产证，后办土地证，不知何因土地证没有办理。第三人接手该房后，安排村里五保户张秀云和孙安乐的妻子于1996年至1998年间住在该房产的北屋中，1998年又安排村民宋锦升租赁该房北屋至2018年，宋锦升每年向第三人交纳房屋租赁费，该房从第三人实际占有管理到使用收益均属于实际所有人，且本案原、被告均知晓这一事实。董乙申请审批宅基地时是以旧房置换宅基地，当时经办人有书记宋惠香、副书记宋国明、委员董沂友及已过世的村长，没有书面的置换协议。 经审理本院认定事实如下：董汝俦系董鑑夫妇的儿子，董汝俦与李义桂系夫妻关系，婚后生育六个子女：长子董甲、次子董丙、三子董乙、长女董某芳、次女董某英、三女董某娟。董汝俦于1999年9月去世，李义桂于2007年1月去世，董鑑夫妇先于董汝俦去世，李义桂的父母先于李义桂去世。1951年12月20日登记在董鑑名下有位于莱州市永安路街道花园北流村草房七间（四间北屋、三间东厢房，分书中称老房），土地房产所有证号：后字第02***号。1981年3月1日，董汝俦主持分家，立有分书。分书载明：“共有三子，现房子共11间分三段，新房四间归董丙，老房四间归董乙，董甲三间东房。如董甲新盖房子，董丙、董乙每人拿贰佰元。新老八间房子各留壹间归老人使用。老房翻新时董甲、董丙每人拿贰佰元。现有箱子、大桌子、立柜、柜子归董某娟，余者东西归董乙。董乙结婚董甲、董丙每人拿贰佰元。养老一事，每年董甲拿壹佰元，董丙拿工分捌佰分，老人失去劳动能力适当增加。现有房屋和一切东西老人有处理权利，百年以后东西归己有。此书分三份，董甲、董丙、董乙各一份。董汝俦印章董甲（加盖印章）董丙（加盖印章）董乙（下方有董乙签名）”。分家后董乙和董汝俦夫妇在诉争房屋居住，董甲在工作单位居住，董丙在新房居住。 1990年10月1日诉争房屋登记在董汝俦名下，房权证房权证号：莱房字第2**办理土地证。 1982年5月原告董乙申请宅基地建新房一处。1990年10月1日办理房屋登记，1991年办理了土地登记。该房东邻宋玉欣、西邻宋建兴。 1994年（土地登记材料中的村委证明记载）原告董乙申请宅基地建新房，1996年10月18日办理了土地登记，2000年6月12日办理了房屋登记。 2000年6月18日，二原告立有分书，载明：“董甲、董乙兄弟二人共有房屋住宅两处，至今生活在一起，经二人充分协商，将东邻宋玉欣、西邻宋建兴处的房屋所有权分到董甲名下，永久为业，此房原来在董乙名下的房权证、土地证变更为董甲所有，空口无凭，立字为证。立字人：董乙（印章）董甲（印章）执笔人：董丙（手印）证明人：姜晓敏（手印）”。2003年1月上述房屋变更登记到原告董甲名下。 双方有争议问题： 1.原告董乙第二次申请宅基地建新房时，是否与第三人协商将诉争房屋抵顶了宅基地审批款5000元。 第三人主张，1996年原告董乙申请六间宅基地建房五间，应交审批款5000元，第三人与董乙口头协商，董乙愿以诉争房屋抵顶该款，董乙将诉争房屋的房权证交给了第三人。至今房屋所有权虽然登记在董汝俦名下，但所有权未变动并不能证明抵顶事实不存在。 原告不认可，其称，1996年父母尚在，诉争房屋尚属父母所有，原告董乙没有处分权，不存在将诉争房屋抵顶给第三人置换宅基地一说；原告董乙从没见过诉争房屋的房权证，更谈不上将房权证交给第三人。1990年村里统一办理房权证之后，在一个相当长的时期内，各户的房权证均由第三人统一保存管理，诉争房屋的房权证并未发放到董汝俦夫妇手中，不能因为房权证在第三人处房屋就是第三人的了。董汝俦本人也没有置换过宅基地，其他人也无权用董汝俦的房产置换宅基地。涉案房产至今仍登记在董汝俦名下，没有作过产权变动，该房产证仍然有效，登记的产权人明确为董汝俦。 第三人辩解，原告陈述的诉争房屋的房权证未发放到董汝俦夫妇手中不属实。 审理期间第三人没有提供证据证实当年房权证的领取情况。 第三人提供证人宋国明到庭作证，该证述：“我以前在支部中工作过，干过副书记、村长，大约干到2007年或2008年，到现在已经十多年不干了。董乙申请宅基地的事没有经过我，不是我办理的，时间挺早的，具体什么时间我不知道。他申请宅基地的时候和村委怎么讲的我也不清楚。董汝俦与村委之间关于房屋问题有无协议我也不清楚，村委使用过董汝俦名下的房屋，从什么时候开始使用的我记不清了。当时的说法可能是把旧屋给集体，他盖了新屋，具体给集体的使用权还是所有权，我说不上来，不是我具体办理的。我只能说听领导说过旧房换宅基地，不知道具体旧房换的是新宅基地还是换的新宅基地的审批款。当时没有什么记录，那阵儿我在村里干，知道这个事。那个时候村委的工作程序没有现在这么严谨，谁分管谁就可以答复，村长书记就可以表态，当时的村长董成现已经过世了，书记宋惠香还健在。我在职期间，董汝俦家人没有和村委交涉过该房屋，我不干了以后，对董汝俦后代向村委交涉房产的事我不清楚”。 经质证，原告认为，对第三人主张旧宅基换新宅基审批款问题证人证述前后矛盾，一开始说不清楚，后来在第三人询问时，又使用了“听说”这个字眼，其所证明的内容是不确定的，没有证明力；同时，证人证明了第三人主张的事实没有经过两委成员研究，也没有经过村民代表会议表决，其主张的事实不符合法定程序，也不产生法律效力。因此，涉案房屋的产权没有变动，仍属董汝俦夫妇或其继承人所有。 第三人称：证人虽然未亲手经办董汝俦旧宅抵顶董乙宅基地审批款一事，但证人是当时的支部副书记，客观上知晓这一事件，当时的村民委员会组织法并没有立法（1998年才立法），不需要经过村支两委甚至村民代表会议表决，因为当时的农村就是书记或者村长说了算，因此证人的证言具有法律效力。 本院认定，宋国明的证述不能证明哪一个村领导何时与谁谈的抵顶或置换事宜、谁交付的房屋以及房权证、抵顶的是使用权还是所有权，只能证明村委曾使用过董汝俦的房屋以及在其任职期间董汝俦及其家人未向村委交涉过诉争房屋的产权问题。第三人没有证据证明诉争房屋的房权证曾经发放给董汝俦夫妇了，所以房权证在第三人处是因管理村民的房权证而留置的还是因为抵顶审批款由董汝俦家人交付的，不能确定。根据分书，董汝俦在去世之前对诉争房屋具有处分权，二原告尽管分得了房屋，但是没有处分权。根据土地登记材料，董乙第二次申请宅基地是在1994年，第三人主张是1996年，明显与事实不符。综合上述事实，宋国明的证述不足以证明第三人主张的董乙以诉争房屋所有权抵顶宅基地审批款的事实。 2.第三人是否占有使用诉争房屋 第三人主张，从1996年开始诉争房屋由第三人占有使用，先安排五保户居住，两年后又安排村民宋锦升租赁使用，东厢房无人使用，里面有存放物品，物品不是村委的，具体是谁的不清楚，因为村委接手该房时，同意原房主存放东西，如果村委用，由原房主方取走。宋锦升一直租赁到2018年旧村改造，2019年开始诉争房屋的北屋没有人使用，原告方在街门上加了锁，因为房屋要拆，第三人也没有必要进去了。对于原告方加锁事宜，村里提出过异议，因为房屋不是原告的了，双方意见不一致，原告起诉了。 原告辩解，第三人使用诉争房屋系借用，当时房产是老人的，借用这个事是老人办理的，原告方对此不太清楚，北屋一开始是原告的父母居住，厢房用于存放东西一直到现在，当时老人怎么和村委交代的我们不清楚。厢房一直由董乙锁着，北屋和街门从2019年开始锁的，什么时候锁的记不清了。 第三人提交收款收据（记账联）复印件13张、收款收据（收据联）17张、以及2000年-2003年、2006年-2009年记账凭证各1本，每本中有宋锦升交纳款项的原始收款收据1张，）、署名宋锦升的证明1份，证实诉争房屋第三人安排先由五保户居住，后由宋锦升租赁，自1999年开始到2018年宋锦升每年向第三人交纳租赁费。从2010年开始街道要求各村记账凭证全部存放于街道经管站，之前的仍由各村保管，2004年、2005年的凭证没有找到。 收款收据（收据联）记载宋锦升交纳款项内容如下： 2000年1月6日收据载明交纳1999年租房费240元； 2000年12月29日收据载明交纳2000年房租240元； 2001年12月26日收据载明交纳2001年房租费240元； 2002年12月26日收据载明交纳2002年租房费240元； 2003年12月28日收据载明交纳2003年租原董乙旧房2间租赁费150元； 2006年1月18日收据载明交纳2005年租大队房房费250元； 2007年1月7日收据载明交纳2006年租村民房款250元； 2008年3月3日收据载明交纳2007年租大队民房用电设施费250元； 2009年2月2日收据载明交纳2008年租原董汝俦旧房（大队）250元； 2012年1月17日收据载明交2009年至2011年租原大队房费每年250元，折750元，2012年一年400元，共计1150元； 2014年1月20日收据载明交纳2014年租原董汝俦旧房院费400元； 2015年1月9日收据载明交纳2015年租大队民房（原董汝涛房）400元； 2016年1月4日收据载明交纳2016年村旧房租用费400元。 证明载明：“宋锦升于九八年租村（原冬汝俦）房子到2018年，房改搬出，每年交村委房租，此房于九四年至九八年由五保户张淑云和孙安乐老婆居住。致证明人宋锦升2020年8.15号”。 第三人提供宋锦升到庭作证，该证述：“我平时租房子住，租的王少孟的房子，租了三、四年了。之前我租的大队的房屋，一开始租了两间，后来租了四间，租的北屋，这个房子原来是董汝俦家的，从什么时候开始租的我记不清了，20多年了。租两间的时候，大队说当时房子随便盖，房屋不是那么紧张，一开始五保户在那居住，五保户走了以后，让我在那看门，头一年也不头两年的，不要我钱，我是西邻居，后来换了当官的，董沂友干书记，让我交租赁费，一年400多块钱，具体多少钱我想不住了。我一直居住在该房中，三、四年前开始旧村改造，我搬出来了，现在这个房子拆没拆我不清楚。我家的房子早拆了。我租的房子是董汝俦的，那时候大队管着他的屋，我要地没给，就借的房子住。我不知道这块房子是谁的。从我看门到租房，董汝俦夫妇不在房屋里面居住。收款收据（收据联）17张是我交给村委的。2012年的房租收据可能我丢了，房租是年年交。这个证明是我书写的，村里会计到我家去了，说让我写写我租房子的情况，内容是会计说着，让我写的，事实大概相符，具体情况我记不清了。当初没和我说要把这个证明送法院，村委会计将证明送给法庭我不同意，我待和他打官司”。 经质证，原告称，对收款收据复印件的真实性不认可，对记账凭证真实性没法确定。2009年2月20日收据上将“董汝涛”改为董汝俦，上下笔迹不对应，而且改动之处字迹较新，应当不是同一时间形成的。2008年3月3日交纳的是民房用电设施费，与本案没有关联。该收据均系第三人单方书写，未经诉争房产所有权人董汝俦的同意，也未经董汝俦房产的继承人同意，其收据表述的内容不应当作为判定事实的依据。2006年1月18日单据中标注的仍然是董汝俦房，这点能够证明当时第三人是承认董汝俦房产所有权，而且，房产所有人之一李义桂仍在世。2003年12月27日收据上注明“原董乙旧房”这个标注是错误的，因为当时房屋所有权人之一李义桂仍在世，而且根据分书该房产是在二位老人身后归董甲、董乙所有，因此该表述错了。宋锦升向法庭提交的证明本人要求撤回，其证明无效；证人年逾八十，对本庭所说的内容多次声明记忆不清，对其所说内容法庭不应采信；在作证中，证人直接说明证明内容是会计教的，并不是本人的真实意思表示。同时，证人也实实在在说明一点，对诉争房屋的权属是不清楚的，由此可见证人无法证实第三人的主张。 第三人称，证人具备作证的资格，其当庭陈述客观真实，其证人证言的法律效力毋庸置疑。 对第三人借用诉争房屋、董汝俦夫妇一直在诉争房中居住到去世，原告没有提交证据证实。 经查，第三人提交的收据复印件13张、记账凭证中的收据8张与宋锦升交给第三人并由第三人提交的收据原件中的相应单据，内容一致。 本院认定，第三人提交的收据复印件13张、记账凭证中的收据8张与宋锦升交给第三人并由第三人提交的收据17张原件中的相应单据内容一致，本院确认其真实性，无论收据摘要栏记载租赁的是谁的房屋，结合宋锦升证述，都是指向原董汝俦房屋的北屋。除2008年3月3日的收据外，其余收据能够证明宋锦升向第三人租赁原董汝俦房屋的北屋，并向第三人交纳租赁费的事实。宋锦升还证明了原董汝俦房屋的北屋由第三人管理、在其租赁前该房由五保户居住的事实。原告对诉争房屋的北屋在1994年之后到2018年由谁居住或管理，没有证据证明，董汝俦夫妇去世前没有对第三人占有使用诉争房屋向第三人提出过异议，其去世后到2018年旧村改造前原、被告也没有提出过异议，即原告不能对抗和反驳宋锦升和宋国明的证述，本院认定1994年之后至2018年诉争房屋由第三人管理使用。 综上，本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，第三人提交的诉争房产的房权证与本院查证的房屋登记材料均载明房屋所有权人系董汝俦，而非第三人。尽管第三人能够证实从1999年宋锦升租赁诉争房屋的北屋之前，第三人已经占有了北屋并安排五保户居住，但是1981年分家时约定诉争房屋在董汝俦夫妇百年之后才归二原告所有，1994年申请宅基地时董汝俦夫妇尚健在，董乙并无处分权，即使董乙同意抵顶审批款，第三人也应当与董乙签订书面抵顶协议，同时征询董汝俦夫妇的意见并取得二人同意的书面材料，毕竟董汝俦夫妇系登记的产权人，没有书面协议无法变更登记，这一点第三人应当是明知的。第三人主张在1996年即获得诉争房屋的所有权，应当及时办理过户手续，以明确产权关系。董汝俦在世时第三人没有要求办理过户手续，董汝俦去世，丧失直接办理过户的条件，第三人仍然不向房屋共有人和董汝俦的继承人主张权利。现东厢房仍在原告处占有使用，第三人虽主张允许原房主放置物品，但审理期间没有提交证据证实。上述情节，即诉争房屋仍登记在董汝俦名下、第三人既没有书面抵顶协议、在事情发生后二十多年间也不要求办理过户、东厢房仍在原告处占有使用，印证第三人主张取得诉争房屋的完全产权证据不足。 分书，系董汝俦夫妇与三个儿子的分家析产协议，系当事人的真实意思表示，对二原告及被告董丙、董某娟均有约束力。董汝俦夫妇去世后，二原告根据分书享有取得诉争房屋产权的权利，被告董某芳、董某英对分书和原告的诉求也没有异议，但二原告对第三人占有使用北屋多年而不提异议不能做出合理解释，主张享有诉争房屋全部产权亦证据不足。 现因旧村改造，房屋拆除在即，房屋本身的使用价值不是双方争议的焦点，获得多少拆迁利益才是双方关心的问题，从彻底解决矛盾、不妨碍新农村建设大局的角度考虑，本院酌定二原告与第三人各自享有诉争房屋及院落的一半产权。 依照原《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下： 登记在董汝俦名下的位于莱州市永安路街道花园北流村房产一处[包括土地使用权，房权证号房权证号：莱房字第2**董甲、董乙与第三人莱州市永安路街道花园北流居民委员会共有，其中二原告享有50%产权份额、第三人享有50%产权份额。 案件受理费1920元，减半收取计960元，由二原告负担480元、第三人负担480元。此款二原告已交纳480元，限第三人于判决生效后七日内交纳本院480元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审判员  滕秀桂 二〇二一年二月四日 书记员  董柯妍