贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民再226号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：李老六，男，1980年1月29日出生，汉族，农民，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：吴永林，男，1970年9月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：孙子淇（曾用名孙婉嘉），女，1991年7月16日出生，汉族，无业，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：彭燕，女，1969年9月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。系孙子淇之母。再审申请人李老六因与被申请人孙子淇租赁合同纠纷一案，不服本院(2018）黔01民终6475号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2019年8月2日作出（2019）黔民申1895号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李老六及其委托诉讼代理人吴永林，被申请人孙子淇的委托诉讼代理人彭燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李老六申请再审称，1、孙子淇占有使用李老六的房屋，却拒绝支付房租费，违法《租赁合同》第五项约定的内容，应向李老六支付年租金30％的违约金32880.8元。2、孙子淇未依法取得工商部门的批准，从事非法住宿经营活动，其为经营投入的物品、配套设施等装修并非国家、政府、个人有责赔偿的范围，而且《租赁合同》没有约定如遇征收由李老六赔偿，赔偿主体应是项目征收主体，原审判决李老六赔偿孙子淇上的装修损失于法无据。3、因租赁合同约定的租赁期间已经到期，被申请人租赁合同目的已经实现，租赁合同已经终止了，且租赁合同没有约定，申请人不应赔付申请人的装修费；被申请人一直没有支付租金，合同终止后，被申请人还应承担占用使用相关费用。故请求：1、依法撤销一、二审判决；2、依法判令被申请人参照本案《租赁合同》约定的年租金105000元人民币，向申请人支付自2016年9月1日起至房屋实际使用日期的房屋占有使用费。被申请人辩称，对申请人李老六的再审请求及理由均不认可。李老六出租房屋无手续，导致被申请人无证经营，租赁合同无效，同时政府拆迁时也不愿意直接与我协商，造成被申请人较大损失；房屋虽然被申请人占有，但是被申请人没有经营，客栈有两个，实际经营的是新店。请求驳回李老六的再审请求，维持二审判决。孙子淇向一审法院起诉请求：1、确认原、被告2013年7月9日所签订的租赁合同无效；2、判令被告退还原告房屋租金52500元；3、判令被告支付原告房屋装修补偿896000元，自建钢结构190080元（原告在承租地修建）。4、判令被告支付原告两名看守人员工资从2016年3月4日起按每人每月2000元标准支付；5、被告承担诉讼费用。李老六向一审法院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告孙子淇向反诉原告李老六支付自2016年9月1日至2017年6月20日期间的房屋租金人民币83424.6元（105000÷365天×290天）；2、判令反诉被告孙子淇向反诉原告李老六支付自2016年9月1日至2017年6月20日期间房屋租赁违约金25027元（105000×30%÷365天×290天）；3、判令反诉被告孙子淇自行承担未经反诉原告允许擅自对承租的房屋实施装修、非法扩建搭建钢架棚发生的费用并恢复承租房屋的原状；4、判令反诉被告孙子淇承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：本诉原告（反诉被告）孙子淇与本诉被告（反诉原告）李老六于2013年7月9日签订《租赁合同》，合同约定：李老六将其位于花溪区间门面及12间房间出租给孙子淇使用，租期为2013年9月1日至2020年8月31日止共7年，合同租赁期间各方装修的归各方所有。租金为每年人民币105000元，房屋租金自第三年后按7%递增，第六年递增8%。第一年按两次付清租金，第一次付55000元，第二次4个月付清余款50000元，第二年开始租金每年一付，在租金到期日起付清下一年的租金，如孙子淇在租金到期后十日内未付清下一年租金，视为孙子淇放弃租赁，李老六有权转租他人，本合同自动解除。若李老六在孙子淇租赁合同期间没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为李老六违约，按市价30%计算相应违约金。若孙子淇无法继续经营有权转让。该份合同孙子淇签字处系其母亲彭燕代签。该合同签订时，诉争的房屋系毛坯房。签订后，孙子淇的母亲彭燕与案外人任会强于2013年7月20日签订了《宾馆装修合同》，合同约定：由任会强对孙子淇所承租的位于贵安新区共计700平方即32个房间进行装修，承包方式为包工包料，工程造价为89.6万元，工期为2013年7月25日至2013年10月25日共计91天。合同签订后，任会强组织20至30人进场施工，耗时3个多月将诉争房屋装修成旅社。装修中，任会强分别于2013年7月28日、9月26日收取了彭燕支付的工程款45万元和35万元，彭燕于2013年12月15日向任会强出具尚欠9万元的欠条。2014年4月彭燕又花费19.8万余元请任会强耗时1个月在诉争房屋的门前空地处搭建了面积为216平方米的钢棚，2014年4月30日彭燕支付了9万元给任会强，于同年9月出具了尚欠10万元的欠条。2015年9月2日孙子淇的母亲彭燕支付了10万元给李老六用作2015年9月1日至2016年8月31日期间房租。孙子淇所开办的宾馆开业以来一直未能办理到营业执照等合法手续，2016年3月8日至2016年8月30日期间被贵安新区公安分局直属分局查封。现诉争房屋因孙子淇、李老六就征收补偿问题存在纠纷，故未能被拆除，目前仍由孙子淇在经营管理中。2017年11月22日贵州宏黔资产评估事务所出具评估报告（宏黔评报字（2017）第092号）载明：党武乡思丫村三组的涉案房屋装修于2017年9月7日的市场价值为39.49万元。孙子淇支付了4万元的评估费用。孙子淇认为李老六所出租的房屋系违章建筑，未能提供相关证明导致其无法办理相关证照而被查封，故双方所签订的租赁合同应为无效合同，且诉争房屋被征收，但因无证照，征收方只与李老六协商，孙子淇无法维权，只能向李老六主张相应的赔偿责任。故李老六应退还剩余房租，赔偿装修费及钢结构修建费。但李老六均不同意，为维护合法权益，孙子淇诉至一审法院。李老六认为其房屋已建成多年，根据贵安新区黔贵安管办法（2017）1号文件精神应为合法建筑，故租赁合同真实合法有效。孙子淇未能办理证照原因与房屋无关。现房屋被列入征收红线范围内，孙子淇要主张权利应向征收方行使。且钢结构系孙子淇自行搭建的违章建筑，其应自行拆除并恢复承租房屋的原状。孙子淇2016年9月1日以后就未支付房租，所以租赁合同应当已解除，孙子淇应当支付2016年9月1日至2017年6月20日期间房屋租金及违约金，故反诉如前。另，2016年贵安新区花溪大学城弘文公园项目建设,诉争房屋被划入征收红线范围。贵安新区印发的《贵州贵安新区管理委员会办公室印发贵安新区直管区土地房屋征收补偿安置方案（修订）的通知》（黔贵安管办法（2017）1号）文件载明：2013年4月1日以后未经批准修建的房屋不予确权，新区征安办提供的直管卫星图像资料作为各乡（镇）房屋确权的参考。贵安新区出台的《花溪大学城弘文公园项目（党武乡）土地房屋征收补偿安置方案》（黔贵安征收办法［2016］1号文件精神，涉及住宅用于生产、经营的，不能出具营业执照、税务登记证明的，经乡人民政府证明连续经营一年以上的，按被征收房屋合法建筑面积内的经营面积（最高不超过120平方米）以住宅评估单价的20%计算后一次性给予补偿，不再另行安置。对确认的合法建筑面积给予每平方米200元的装修补助（附属设施、附属物、构筑物不计在内）。被征收人有异议的，共同协商评估机构进行评估，确定补偿价值。截止到一审法庭辩论终结前，案涉房屋未办理有建设用地许可证、建设工程规划许可证或施工许可证等证照。上述事实，有原、被告陈述、租赁合同、装修合同、装修前后照片、院坝照片、银行流水、收据、欠条、户口本、身份证、卫星照片、黔贵安征收办发（2016）1号及黔贵安管办法（2017）1号两份文件、询问笔录等证据收集在卷，可以作为认定本案事实的依据。一审法院认为，本案诉争房屋位于贵安新区城镇规划的红线范围之内，应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。本案本诉争议焦点有四点：一是租赁合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，案涉房屋未领取县级以上土地管理部门颁发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，也未向县级以上建设行政主管部门领取施工许可证，故本诉原、被告所签订的租赁合同应当认定为无效，故本诉原告关于合同无效的诉请，予以支持。二是租金返还问题。本案案涉房屋租赁合同为无效合同，但孙子淇一直在使用案涉房屋至今，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，孙子淇应当支付房屋使用费，孙子淇未提出调整房屋使用费的主张，故一审法院认为其房屋约定的租金未提出异议，一审法院予以认可。且孙子淇诉请返还房屋被查封期间即2016年3月8日至2016年8月30日期间的房屋租金，其未能提供宾馆被查封与案涉房屋之间存在关联性的相关证据，举证不能的法律后果由其自行承担，故其诉请返还房屋租金的诉请不予支持。三是装修费的承担问题。李老六将未经建设工程规划许可建设的房屋出租给孙子淇，而孙子淇未审慎核实房屋合法产权状况即承租涉案房屋，双方对于无效合同的签订及履行均存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”之规定，李老六作为出租方，在涉案房产未取得合法产权证明的情况下出租涉案房产，应承担主要过错责任；孙子淇作为承租方，未尽到合理的注意义务，应承担次要过错责任。考虑到案涉房产已纳入被拆迁红线范围，李老六作为拆迁相对方，案涉房产因装修所获得的补偿款将归李老六名下，结合双方在租赁合同中也有“合同租赁期间各方装修的归各方所有”之约定，酌情认定李老六对装修损失承担90%、孙子淇自行承担10%。本案中租赁房产的装修现值经评估合计39.49万元，故李老六应承担39.49万元×90%＝35.541万元，即355410元，孙子淇自行承担39.49万元×10%＝3.949万元。四是钢架棚搭建费承担问题。钢架棚属于临时性建筑，也是可以拆除的附属设施，本诉原告孙子淇未能提供充足的证据证明钢架棚的搭建得到李老六的准许，也未提供相关部门批准文件，其合法性无法认定。且孙子淇承租房屋主要用途为开设宾馆，其未能提供证据证明其搭建钢架棚与其承租房屋的使用目的之间存在必要性，其合理性也无法认定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持“之规定，孙子淇要求李老六承担钢架棚搭建费用的诉请，于法无据，不予支持。关于反诉部分，反诉原告李老六要求孙子淇支付租金的诉请，因租赁合同为无效合同，其要求支付租金的主张不应得到支持。但反诉被告孙子淇一直在占有和使用案涉房屋，应当承担房屋占有使用费，为减少诉累，一审法院将反诉原告诉请的租金变更为房屋占有使用费。如前述，双方对租金数额均未提出异议，一审法院予以认可，故反诉原告李老六要求反诉被告孙子淇支付从房屋占有使用费的主张，予以支持。关于房屋占有使用费的计算，从2016年9月1日至2017年6月20日期间的房屋占有使用天数共计293天，反诉原告只主张290天，从其自愿，故房屋占有使用费共计产生人民币83424.6元（105000÷365天×290天）。关于违约金的主张，因本案房屋租赁合同为无效合同，其关于违约金的约定条款也为无效条款，且反诉原告李老六对合同无效承担了主要责任，反诉被告孙子淇拒付房屋占有使用费产生的原因与案涉房屋无产权证照及即将被拆迁有直接关系，房屋拆迁系政府强制征收行为，为不可抗力，故反诉被告关于违约金的诉请不予支持。反诉原告李老六要求反诉被告孙子淇拆除钢架棚，恢复房屋原状的诉请，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条、第十三条之规定，一审法院判决：一、原告（反诉被告）孙子淇与被告（反诉原告）李老六于2013年7月9日所签订《租赁合同》为无效合同；二、被告李老六于本判决生效之日起十五日内向原告孙子淇支付房屋装修赔偿款355410元；三、反诉被告孙子淇于本判决生效之日起十五日内向反诉原告李老六支付从2016年9月1日至2017年6月20日期间的房屋占有使用费83424.6元；四、反诉被告孙子淇于本判决生效之日起三十日内自行拆除修建的位于贵安新区房屋前钢架棚。五、驳回原告孙子淇其他诉讼请求；六、驳回反诉原告李老六其他诉讼请求。本案本诉部分案件受理费7835元及评估费40000元，由原告孙子淇负担33759元，被告李老六负担14076元。反诉部分案件受理费1235元，由反诉原告李老六负担285元，反诉被告孙子淇负担950元。李老六不服一审判决，上诉请求：1、依法判令被上诉人向上诉人支付2017年6月20日至2018年7月6日的房屋占有使用费109602.7元；2、判令被上诉人向上诉人支付自2017年6月20至2018年7月6日的承租房屋违约金32880.8元；3、依法撤销一审法院判决上诉人赔偿被上诉人房屋装修费355410元的部分；4、本案诉讼费由被上诉人承担。二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。二审组织当事人进行了证据交换和质证。李老六提供了两份2018年7月9号和2018年7月10号客人的交费收据，拟证明：从起诉期到现在被上诉人一直都还在经营中。孙子淇经质证认为房屋的确是在继续经营的，但就现实情况来说其是不可能不继续经营的。本院对双方当事人无争议的该组证据予以确认。经二审审理查明，涉案李老六出租房屋为农村房屋；双方签订的租赁合同中并未对逾期缴纳租金的违约责任作出约定；孙子淇至今仍在使用案涉租赁房屋经营宾馆。此外，二审经审理查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，二审予以确认。二审法院认为，涉案房屋系农村房屋，且被划入贵安新区城镇征收的红线范围并作为合法建筑予以征收，故不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，认定涉案租赁合同无效，一审以此条认定案涉租赁合同无效系适用法律错误，予以纠正。合同系双方当事人的意思自治，现案涉租赁合同在无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形时，应认定案涉租赁合同应为有效合同。双方在履行合同过程中，孙子淇自2016年9月1日后就未支付租金，依照案涉《租赁合同》第5条：“…….如乙方在租金到期后十日内未付清下一年租金，视为乙方放弃租赁，甲方有权转租别人，本合同自动解除”的约定，现租赁合同约定解除的条件成就，案涉租赁合同于2016年9月11日自动解除。但因孙子淇继续占用案涉租赁房屋，故一审判决孙子淇向李老六支付房屋占用费并无不当，二审对此予以维持。二审审理中，经庭审询问，孙子淇对李老六二审新增加的房屋占有使用费和违约金请求同意由二审一并审理，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，二审对李老六新增加的诉求一并进行裁判。现查明孙子淇仍继续占用案涉租赁房屋进行经营，其应当向李老六支付房屋占有使用费。对于李老六主张的违约金，因案涉租赁合同对孙子淇逾期缴纳租金的违约责任未作出约定，故二审对李老六要求孙子淇支付违约金的诉讼请求不予支持。关于房屋占用费，从2016年9月1日起至2016年9月10日止孙子淇应支付李老六租金，2016年9月11日至2017年6月20日期间因合同解除支付的应为房屋占用费，双方对金额并未提异议，故对一审判令孙子淇支付李老六2016年9月1日至2017年6月20日、租金及房屋占用费共计人民币83424.6元的金额予以确认，对支付标的的性质予以纠正。对于李老六上诉增加请求孙子淇支付其自2017年6月20日至2018年7月6日的房屋占用费的部分，因孙子淇二审自认一直使用李老六的房屋至今，且双方合同已经解除，其占有房屋无合法依据，李老六请求其支付房屋占用费于法有据，又因2017年6月20日的房屋占用费已予以计算，故孙子淇应支付李老六2017年6月21日至2018年7月6日的房屋占用费109315.068元（105000÷365×380天）。对于装修费承担的问题，一审考虑案涉装修补偿款将归李老六名下以及《租赁合同》第2条：“……合同租赁期间甲方装修的归甲方所有，乙方装修和经营补偿费用归乙方所有”的约定，酌情认定李老六对装修损失承担90％的责任较为公平，二审予以维持。综上所述，上诉人李老六的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，二审法院判决：一、维持贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初2019号民事判决第二项、第四项；二、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初2019号民事判决第一项、第五项、第六项；三、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初2019号民事判决第三项为：孙子淇于本判决生效之日起十五日内向李老六支付2016年9月1日至2017年6月20日的租金及房屋占有使用费83424.6元，2017年6月21日至2018年7月6日的房屋占有使用费109315.068元，共计192739.668元；四、驳回孙子淇的其余诉讼请求；五、驳回李老六的其余诉讼请求。一审本诉案件受理费7835元及评估费40000元由孙子淇负担33759元，李老六负担14076元；一审反诉案件受理费1235元，由李老六负担285元，孙子淇负担950元。二审案件受理费9613元，由上诉人李老六负担5459元，被上诉人孙子淇负担4154元。再审中，申请人李老六提交被申请人于2020年9月7日收取案涉租赁房屋的住宿房费收款收据及付款二维码截图、2019年4月5日、2019年8月4日、2020年1月4日、2020年8月16日、2020年9月4日的现场照片，拟证明被申请人继续占有李老六房屋进行经营。被申请人经质证对真实性认可，认可客栈是在经营。申请人李老六提交的证据真实有效，本院予以采信。另，孙子淇对李老六再审增加的诉请，未予同意再审审理。本院再审认为，涉案租赁房屋系农村房屋，虽然涉案租赁房屋被划入贵安新区城镇征收的红线范围，但申请人李老六至今一直未提交征收协议或确权依据证明其属于合法建筑，二审认定涉案租赁房屋系合法建筑欠妥，本院再审予以纠正。申请人李老六再审增加的诉讼请求，因被申请人孙子淇不予认可，因此，李老六再审增加的诉讼请求不属于本案再审审理范围，本院在本案中不予审理。对于李老六主张的违约金，因案涉租赁合同对孙子淇逾期缴纳租金的违约责任未作出约定，二审对李老六主张孙子淇支付违约金的诉讼请求不予支持正确。对于被申请人孙子淇主张的装修损失，再审期间，因被申请人未提交证据证明已交还租赁房屋，在双方租赁合同约定至2020年8月31日租赁期间届满时，被申请人一直对房屋进行占有使用。现双方的租赁合同因约定的租赁期间届满终止，而租赁合同未对租赁期限届满后承租人的装修损失补偿进行约定，且也无生效的拆迁补偿合同对此进行补偿，故被申请人孙子淇主张李老六支付装修损失的依据不充分，本院不予支持。申请人李老六主张在本案不予支付装修损失成立，本院予以采信。但以后如李老六基于孙子淇的装修得到相应征收补偿款，孙子淇可另行向李老六进行主张。综上所述，申请人李老六的再审请求部分成立，本院予以部分支持。根据再审查明的新事实，对原审判决予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院(2018）黔01民终6475号民事判决与贵州省贵阳市花溪人民法院（2017）黔0111民初2019号民事判决；二、孙子淇于本判决生效之日起十五日内向李老六支付2016年9月1日至2017年6月20日的租金及房屋占有使用费83424.6元，2017年6月21日至2018年7月6日的房屋占有使用费109315.068元，共计192739.668元；三、孙子淇于本判决生效之日起十五日内自行拆除修建的位于贵安新区房屋前钢架棚；四、驳回孙子淇的诉讼请求；五、驳回反诉原告李老六的其余诉讼请求。一审本诉案件受理费7835元及评估费40000元由孙子淇负担；一审反诉案件受理费1235元，由孙子淇负担。二审案件受理费9613元，由孙子淇负担。本判决为终审判决。审判长 何 艳审判员 陈 红审判员 刘 梅二〇二一年二月二十六日书记员 郑奇怪