北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2101号上诉人（原审被告）：北京黑弓商业投资管理顾问有限公司，住所地北京市平谷区中关村科技园区平谷园物流基地**-124。法定代表人：张玉，总经理。委托诉讼代理人：李海，北京市中淇律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵卫东，北京市大地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李凤，女，1967年10月1日出生，汉族，无业，住黑龙江省克东县。上诉人北京黑弓商业投资管理顾问有限公司（以下简称黑弓公司）因与被上诉人李凤合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0115民初18426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黑弓公司上诉请求：不服一审判决第一、二项，请求将一审判决第一、二项改判为：驳回李凤要求黑弓公司将世界之花假日广场B3座1层1110号商铺、1111号商铺返还李凤的诉讼请求；驳回李凤要求黑弓公司支付租金及滞纳金的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实不清，遗漏当事人。黑弓公司主张金色凯胜公司系涉案商铺开发商及使用权转让方，涉案商铺由金色凯盛公司出租给金世佳公司实际使用，由金色凯盛公司收取租金，故应当追加金色凯胜公司及金世佳公司为本案被告；黑弓公司系基于金色凯胜公司的同意才签署合同，未实际接管商铺，未收取租金且投入了大量装修费用，不应当承担支付租金的义务。二、一审判决黑弓公司返还商铺的诉讼请求现实无法履行。涉案商铺由金色凯盛公司出租给金世佳公司实际使用，黑弓公司未实际管理经营商铺。三、一审判决第二项关于租金是否应当支付以及按照什么标准支付、如何支付存在问题。涉案商铺未实际交付给黑弓公司，黑弓公司不应承担租金支付义务；一审酌定的租金标准过高，违背当前市场行情，且应扣除各项管理费用。李凤辩称，同意一审判决。李凤向一审法院起诉请求：1.黑弓公司按合同约定每平米每天10元支付涉案商铺租金153519元及违约金，以153519元为基数，从2019年10月1日至实际支付之日止，每日500元；2．请求判令黑弓公司恢复经营业态，退还商铺，赔偿李凤违约金，以1304976元为基数，按20%计算，违约金260995.20元；3．诉讼费由黑弓公司承担。一审法院认定事实：2015年5月7日，李凤（乙方、受让方）与金色凯盛公司（甲方、转让方）签订《商铺经营使用权转让协议书》，甲方向乙方转让位于世界之花假日广场B3座1层1110号商铺（以下简称1110号商铺）经营使用权，商铺预测建筑面积为21.03平方米（最终以实测面积为准）。按预测建筑面积计算，本协议商铺总转让价款为611916元，甲方给予乙方转让款优惠额为122383元，乙方享受优惠后乙方最终应支付商铺总转让价款为489533元。2015年5月7日，李凤（乙方、受让方）另与金色凯盛公司（甲方、转让方）签订《商铺经营使用权转让协议书》，甲方向乙方转让位于世界之花假日广场B3座1层1111号商铺（以下简称1111号商铺）经营使用权，商铺预测建筑面积为21.03平方米（最终以实测面积为准）。按预测建筑面积计算，本协议商铺总转让价款为693060元，甲方给予乙方转让款优惠额为138612元，乙方享受优惠后乙方最终应支付商铺总转让价款为554448元。同日，李凤与金色凯盛公司就上述合同分别签订《〈商铺经营使用权转让协议书＞补充协议》两份，该协议中约定“一、甲乙双方签订《商铺经营使用权转让协议书》是因为乙方完全认同甲方对于本项目的明确定位，即：将项目建成大型的集婚纱摄影、婚车展、婚庆珠宝、摄影器材、婚庆服饰、婚庆家居用品、金融服务、各种婚宴、婚庆庆典及其礼仪服务喜事广场综合体。且本项目在今后的运营管理方向上，也将严格按照前述的项目定位执行，不允许本项目出现其他的经营业态。”同日，李凤（甲方、受让方）与金世嘉源公司签订《委托租赁协议》两份，甲方将1110号商铺、1111号商铺委托乙方代为租赁服务，甲方同意乙方以统一招商等形式代其完成该商铺的出租、运营等管理事宜。委托租赁服务期限2016年10月1日至2019年9月30日。本协议服务期限届满，甲方如有意继续委托乙方进行出租，应于服务期限届满之日的五个月前，以书面形式通知乙方，经甲乙双方协商一致后可以续约，物业服务费等费用可由物业管理公司根据当时的市场条件进行调整。若甲乙双方未能在服务期限届满三个月前就续约事宜达成协议的，自服务期限届满之日的次日起，甲方将自行处理该商铺有关租赁事宜，与乙方无关。本协议期限内，甲方同意该商铺三年的经营使用权无偿转让给乙方，甲方无需支付《统一经营管理协议》中所述的相关商铺管理费及相关物业服务费。该协议第7.1条对违约责任约定：除不可抗力外，任何一方提前解除或终止本协议、违反本协议约定，致使本协议无法继续履行或已无履行必要，即视为违约，须向对方支付违约金，违约金为该商铺优惠前的商铺总转让价款的20%，如违约金不足以弥补守约方的实际损失，则守约方有权向违约方追究损失。同日，李凤（乙方）与金世嘉源公司（甲方）签订《统一经营管理协议》两份，经营管理服务期自2016年7月1日至2056年6月30日。该协议第6.1条约定，乙方所经营业态必须符合本项目的商业业态整体定位：如基于本项目统一管理、营运或重整广场经营布局的需要，而必须变更商铺位置，增减其商铺面积或其他变动，甲方需提前壹个月内以书面形式通知乙方，乙方应予协助。如因上述调整使得乙方不能继续正常经营，且造成严重损失的，甲方可补偿乙方相关直接经济损失。2016年8月3日，金色凯盛公司（甲方、转让方）、李凤（乙方、受让方）、金世嘉源公司（丙方、原经营管理方）、黑弓公司（丁方、现经营管理方）签订《〈商铺经营使用权转让协议＞平行移交确认书》两份，鉴于：1、甲方与乙方于2015年5月7日就1110号商铺、1111号商铺经营使用权转让事宜签订《房屋经营使用权转让协议》。根据该协议第五条约定，甲方应于2016年7月1日将商铺毛坯交付给乙方。2、乙方与丙方于2015年5月7日就该商铺签订《委托经营协议》及《统一经营管理协议》。根据委托协议第五条约定，乙方须在2016年7月1日前，向丙方移交该商铺，以便乙方实行统一招商及经营服务。3、甲乙丙丁四方确认，现商铺已具备统一招商的条件。为确保该商铺顺利交付，经甲乙丙丁四方协商确认，就该商铺交付事宜，签订本平行移交确认书，具体事项如下：第一条，甲方于2016年7月1日将该商铺直接移交给丙方，并视为丙方于2016年7月1日正式接收了该商铺，届时由甲方直接与丙方办理该商铺交付手续。第二条，本确认书签订后，即视为甲方已完成了转让协议第五条约定的甲方向乙方交付该商铺的义务。第三条，乙方、丙方、丁方确认并同意：丙方将委托协议、经营协议中作为经营管理方的权利义务概括转移给丁方。乙方继续履行委托协议中受让方的所有权利义务，且同意丙方将经营管理方的所有权利概括转移给丁方。第四条，本确定书签订之后，即视为乙方已完成了委托协议第五条约定的乙方向丁方移交该商铺的义务。第五条，本确认书签订之后，甲方与乙方的其他有关事宜等，均按该商铺的转让协议执行。第六条，本确认书签订之后，乙方与丁方的其他有关事宜等，均按该商铺的委托协议、经营协议约定执行。经询问，李凤称《委托租赁协议》中所涉前三年即2016年10月1日至2019年9月30日期间租金已在李凤与金色凯盛公司签订的《商铺经营使用权转让协议书》转让款优惠额中抵扣。另查，在黑弓公司接管涉案场地后，部分案外人（受让方、甲方）与黑弓公司（经营管理方、乙方）双方签订《委托经营协议》，委托经营管理服务年限为十年，自2016年10月1日至2026年9月30日，其中无偿委托服务期限为三年，第四年至第六年，2019年10月1日至2022年9月30日，预期租金在4元至7元每平米每天；超出7元每平米每天的部分租金，甲乙方按9：1进行利益分成，受益方承担相应税费。为证明目前涉案场地租金水平，李凤提交网页新闻截屏图片，图片显示世界之花爱琴海项目部分平均租金为10元每平米每天。一审法院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案中黑弓公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了当庭答辩和质证的权利。李凤与黑弓公司就涉案商铺签订的《委托租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。根据《〈商铺经营使用权转让协议＞平行移交确认书》中约定，原经营管理方金世嘉源公司将委托协议中作为经营管理方的权利义务概括转移给黑弓公司。该确定书签订后，即视为李凤完成了向黑弓公司移交该商铺的义务。现《委托租赁协议》已履行届满，双方并未就后续事宜达成新的合意，李凤有权要求黑弓公司退还商铺并支付占用期间的租金。考虑到双方并未就合同期满后租金标准达成约定，法院参考转让款优惠额、同期案外人与黑弓公司签订的《委托租赁合同》对于租金的约定，结合周边市场租金价格、合同履行情况，酌情确定按照每平米每天4.5元标准计算。对于李凤主张的因未给付其租金所产生的违约金一项，双方对此并无合同约定，本院不予支持。对于李凤依据其与金色凯盛公司签订的《〈商铺经营使用权转让协议书＞补充协议》约定，要求黑弓公司恢复经营业态一项，因该约定并非双方之间合意，且商业项目整体业态定位应遵循商事活动一般规律，符合大多数经营者利益与预期，故本院对李凤该项诉讼请求不予支持。对于违约金一项，鉴于双方《委托租赁协议》因三年期满而终止，故对李凤该项诉讼请求不予支持。综上，一审法院于2020年12月判决：一、北京黑弓商业投资管理顾问有限公司于判决生效之日起10日内将世界之花假日广场B3座1层1110号商铺、1111号商铺退还李凤；二、北京黑弓商业投资管理顾问有限公司于判决生效之日起10日内给付李凤租金（按每日189.27元，自2019年10月1日起计算至履行本判决第一项义务之日止）；三、驳回李凤其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，黑弓公司作为独立的民事主体，应知晓其公司签订《〈商铺经营使用权转让协议〉平行移交确认书》的法律后果。故对其公司关于应当追加金色凯盛公司为当事人、商铺并未向其公司交付的意见，本院不予采纳。李凤与黑弓公司就涉案商铺签订的《〈商铺经营使用权转让协议〉平行移交确认书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行义务。根据该确认书，金世嘉源公司将其与李凤签订的委托协议、经营协议中作为经营管理方的权利义务概括转移给黑弓公司，该确认书签订后，即视为完成向黑弓公司移交该商铺的义务。现《委托租赁协议》已履行届满，双方并未就后续事宜达成新的合意，李凤有权要求黑弓公司退还商铺并支付占用期间的租金。一审法院参考李凤主张的转让款优惠额、同期案外人与黑弓公司签订的《委托租赁合同》对于租金的约定，结合周边市场租金价格、合同履行情况，酌情确定的租金计算标准并无不当。综上，黑弓公司的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1887元，由北京黑弓商业投资管理顾问有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张玉贤审 判 员 刘 洁审 判 员 耿燕军二〇二一年二月二十六日法官助理 韩舒同书 记 员 岳国英