广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1577号上诉人（原审原告）：广东万品文化艺术发展有限公司。住所地：广东省广州市海珠区。法定代表人：李琼波，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟伟，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖佩瑜，上海锦天城（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州宏蒲投资有限公司。住所地：广东省广州市海珠区。法定代表人：陈苑红。委托诉讼代理人：程跃宇，广东恒福律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州羊铁桥隧工程有限公司。住所地：广东省广州市天河区。法定代表人：童寿平，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘红，广东国道律师事务所律师。上诉人广东万品文化艺术发展有限公司（以下简称万品公司）、广州宏蒲投资有限公司（以下简称宏蒲公司）因与被上诉人广州羊铁桥隧工程有限公司（以下简称羊铁公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初32624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。上诉人万品公司的委托诉讼代理人钟伟、肖佩瑜，上诉人宏蒲公司的委托诉讼代理人程跃宇，被上诉人羊铁公司的委托诉讼代理人刘红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万品公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判宏蒲公司、羊铁公司共同承担万品公司因解除合同产生的损失5087428元；2.本案的全部诉讼费由宏蒲公司、羊铁公司承担。事实与理由：一、一审法院未判决羊铁公司承担责任以及判决万品公司承担责任错误，对万品公司的损失进行折旧扣减错误。1.2009年宏蒲公司与羊铁公司签订租赁合同后，经羊铁公司同意，宏蒲公司与万品公司于2009年5月20日签订HP-2009-010号《物业租赁合同》约定：万品公司从2009年6月以年租金115万元(从第三年起，每年递增4％)承租前述物业，租赁期共20年。宏蒲公司享有转租权，且羊铁公司对此是清楚的，因此羊铁公司应承担万品公司因解除合同产生的损失。2.在租赁合同未到期的情况下，宏蒲公司向一审法院起诉要求解除宏蒲公司与万品公司签订的租赁合同，而且宏蒲公司在知晓其和羊铁公司合同性质的前提下，与万品公司签订长达20年的租赁合同存在恶意，也应对万品公司因解除合同产生的损失承担全部责任。3.不应再对万品公司的损失进行折旧扣减。二、一审判决适用法律错误，万品公司不存在违约行为，本案不应基于“双方违约”的过错分担损失，宏蒲公司应当赔偿万品公司全部损失。1.宏蒲公司存在根本违约行为，导致案涉租赁合同无法履行。根据案涉租赁合同第三条约定，宏蒲公司应提供案涉租赁物给万品公司使用至2028年6月9日。宏蒲公司与羊铁公司的纠纷，导致案涉租赁合同无法继续履行，万品公司承租的租赁场地被提前收回，宏蒲公司构成违约。2.万品公司不存在违约行为。在案涉租赁合同的履行过程中，万品公司未违反案涉租赁合同的约定，也未违反法律的规定，更不存在因万品公司违约导致案涉租赁合同被提前解除的事实。一审法院判令万品公司承担40％的责任没有依据。3.一审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》十一条第(三)项错误，本案应当适用该条第(一)项的规定以及《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条的规定，由违约方宏蒲公司赔偿万品公司损失。4.万品公司对案涉租赁合同缔约不存在过失，且缔约问题与违约及相应的违约赔偿无关，缔约问题不能作为认定违约赔偿的依据。三、万品公司上诉主张的赔偿金额远不足以弥补万品公司实际遭受的损失，宏蒲公司应当足额赔偿万品公司损失，一审判决的赔偿金额与万品公司实际损失不符。1.万品公司遭受的损失范围不仅包括一审认定的投入损失、搬迁损失，还包括租金差价损失、经营损失等，全部损失金额实际远超万品公司上诉主张的500多万元。2.一审法院根据鹏信资产评估公司的咨询报告，作为认定损失的主要依据，与各方认可的损失范围不符，该报告的评估值明显低于实际损失。3.按照宏蒲公司对羊铁公司的回函、铁路法院诉讼案中确认的事实，万品公司的损失也远不止500多万元。4.在有证据证实万品公司损失超过3500万元的的情况下，鹏信资产评估公司的咨询报告确定的赔偿范围明显过窄，按照该报告无法弥补万品公司损失的情况下一审法院错误适用法律，以分担损失的形式对该报告确定的损失额进行6折处理，这明显不合理，也违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定。四、羊铁公司应当与宏蒲公司共同赔偿万品公司遭受的损失。1.万品公司损失发生的原因之一是羊铁公司明知道万品公司承租了案涉租赁物并对租赁物进行大量投入，开展经营活动后，提前收回案涉租赁物。2.万品公司的投入成果由羊铁公司享有。万品公司被迫从案涉租赁物搬离后，万品公司投入的资产和利益均实际归属于羊铁公司。因此，基于羊铁公司的行为侵害了万品公司的合法权益，且实际享有了万品公司投入的利益，其应当与宏蒲公司共同赔偿万品公司损失。宏蒲公司辩称：一、同意万品公司的第一点上诉理由，羊铁公司对案涉场地转租的情况是了解的，其一直对案涉场地进行有效的监督管理，对宏蒲公司将案涉场地转租给万品公司以及万品公司的投资建设情况是知情和默认的。其中羊铁公司在本案一审举证的（2014）广铁法民初字第319号民事判决书，可以有效的证明羊铁公司对整个转租和对场地的有效监管。二、不同意万品公司的第二点上诉理由，根据（2014）广铁法民初字第319号关联案件的补充申请书，万品公司明确陈述在签约时看到宏蒲公司、羊铁公司签订的租赁合同，基于信赖才与宏蒲公司签署案涉转租合同。万品公司签订案涉转租合同前，宏蒲公司已经向万品公司充分披露了己方取得案涉场地的租赁期的情况，万品公司基于商业决策，同意在不定期租赁部分上面签订20年的租赁期限，最后的商业风险应当由万品公司自行承担。三、不同意万品公司的第三点上诉理由，万品公司没有重新申请鉴定，一审法院在原鉴定意见上进行折旧计算，合情合理合法。四、宏蒲公司虽然在之前的关联案件中曾经确认万品公司提出的损失，但是最终万品公司的损失仍应该以其举证的证据证明的损失为准，本案中，万品公司损失部分，宏蒲公司认为一审法院认定正确。羊铁公司辩称：一、万品公司在上诉状中称其与宏蒲公司之间签订《物业租赁合同》是经羊铁公司“同意”是毫无根据的无端指责。因为万品公司与宏蒲公司之间签订高价的转租合同，从一开始就对羊铁公司进行了隐瞒，因为万品公司和宏蒲公司出于各自的经济利益，害怕羊铁公司知道后进行反对和干涉，影响万品公司和宏蒲公司双方的合同签订及履行，所以从一开始就没有告知羊铁公司，所以羊铁公司对两者之间发生的转租事项是一无所知。二、羊铁公司分别三次与宏蒲公司签订无固定期限的《物业租赁合同》和《物业租赁补充合同》，羊铁公司从不知道宏蒲公司与万品公司之间已签定租赁期限为20年的《物业租赁合同》。羊铁公司更没有对万品公司与宏蒲公司之间签订《物业租赁合同》的行为予以认可，更不会同意宏蒲公司将涉案场地转租万品公司20年。三、羊铁公司根据与宏蒲公司签定的无固定期限的《物业租赁合同》约定，将涉案场地交付给宏蒲公司使用，一直向宏蒲公司收取的年租金仅为60多万元。羊铁公司从未向万品公司收取过任何款项，万品公司也从未向羊铁公司交纳过租金或其他任何费用。四、宏蒲公司从没有将其低价承租，加价后以每年ll5万元加4%递增的高价转租给万品公司和其与万品公司签订了长达20年的《物业租赁合同》之事告知羊铁公司。羊铁公司更不知道涉案场地的实际使用人是万品公司。五、因为羊铁公司不知道宏蒲公司已将涉案场地已转租的情况，所以羊铁公司为了收回涉案场地，都是与宏蒲公司进行协商，协商的函件都是在羊铁公司和宏蒲公司之间进行。六、羊铁公司从没有参与万品公司和宏蒲公司之间有关涉案场地的经营活动和发生任何经营往来，也不是与万品公司签订《物业租赁合同》的出租人，羊铁公司与万品公司之间没有合同关系，也没有任何经济往来，万品公司与宏蒲公司之间签定的《物业租赁合同》对羊铁公司没有约束力，万品公司要求羊铁公司赔偿损失，没有合同依据，也没有事实依据。七、万品公司在承租期间，在没有获得政府有关部门批准的情况下，违法修建门卫室、53屋顶增建、A号展厅(大、小)、厨房、彩钢板房、钢结构阳光房、宿舍、杂房、洗手间等，而且使用多年，对这部分违法修建的评估值2829458元的建筑物和价值上百万元室内的二次装修，依法应当进行折旧和扣减。八、万品公司在明知羊铁公司与宏蒲公司签订的是无固定期限的《租赁合同》后，仍故意与宏蒲公司签定20年的租赁合同，对租赁场地进行装修改造，存在过错，应自行承担由此产生的一切后果和责任。宏蒲公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判宏蒲公司无需承担案涉租赁合同解除的责任；2.万品公司、羊铁公司承担本案一、二审全部受理费。事实与理由：一、一审判决认定事实时未分析认定宏蒲公司提交的关键核心证据《第三人参加诉讼补充申请书》，遗漏认定关键核心事实，致使错误划分案涉合同被解除的责任比例。宏蒲公司一审提交的在广州铁路运输法院审理羊铁公司诉请解除与宏蒲公司之间租赁合同的关联案件时，万品公司提交给法庭的《第三人参加诉讼补充申请书》，万品公司在该申请书中明确陈述在签约时，看到宏蒲公司、羊铁公司签订的租赁合同，基于信赖才与宏蒲公司签署案涉租赁合同。万品公司在一审庭审时也对该份证据的合法性和真实性予以确认，且万品公司参加广州铁路运输法院审理关联案件诉讼期间、以及向广东省高级人民法院提出再审申请时，均明确提出其看到宏蒲公司与羊铁公司的租赁合同包含“除政府征用、铁路规划等不可抗力因素致使乙方(即宏蒲公司)无法继续经营外，甲方(即羊铁公司)不得以任何理由解除本合同”的条款内容。宏蒲公司认为，即使已有生效判决认定羊铁公司与宏蒲公司之间的租赁合同是不定期租赁合同，但首先法律并不禁止民事主体在不定期租赁物上设立20年定期租赁的转租权利。其次，宏蒲公司已经向万品公司充分披露了己方从羊铁公司承租案涉物业租赁合同的信息和提示风险，万品公司在清楚知道宏蒲公司取得案涉物业的租赁期限的前提下，依然选择与宏蒲公司协商和签署20年期限的租赁合同，这是万品公司在充分了解和预估风险后的自主经营决策，其风险应由万品公司自行承担。二、目前证据足以证明解除租赁合同的原因是由于不可抗力因素，按照宏蒲公司与羊铁公司租赁合同、以及宏蒲公司与万品公司租赁合同的约定，应当判决各方互不承担违约责任、互不赔偿。羊铁公司一审时提交的《广铁(集团)公司关于办理铁路检察院用地手续的函》、《广东省境内铁路法院检察院移交协议》，明确列明案涉物业的产权是因为土地置换、无偿划拔，而从羊铁公司转移给铁路检察院。因此，土地置换、无偿划拔是导致两份租赁合同无法继续履行、需要解除的原因。两份租赁合同中均有“政府征用、铁路规划等不可抗力因素致使无法继续经营而必须提前终止本合同时，互不赔偿，互不承担违约责任，本合同自行解除”的条款内容。宏蒲公司认为，此等土地置换、无偿划拔，即属于合同约定的免责事由“政府征用”或“铁路规划”；退一万步说，此等土地置换、无偿划拔即使不构成“政府征用”或“铁路规划”，也应认定为属于宏蒲公司与万品公司、羊铁公司不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力因素，符合两份租赁合同免责条款中“等不可抗力因素致使无法继续经营”的兜底情形。万品公司辩称：一、本案损失不应当由万品公司承担和分担，应由违约方宏蒲公司承担，羊铁公司承担共同赔偿责任。1.本案损失是由于宏蒲公司不能履行案涉租赁合同导致，宏蒲公司应当对其违约行为承担赔偿责任。宏蒲公司与羊铁公司之间的纠纷不能作为宏蒲公司不承担违约责任或减轻其责任的理由。2.本案争议的是违约赔偿问题，不是缔约过失责任问题，一审判决以及宏蒲公司上诉以缔约过失为由主张万品公司承担责任，没有法律依据。二、本案不属于“政府征用、铁路规划”等不可抗力因素导致纠纷发生的情形。1.本案是宏蒲公司与羊铁公司发生争议，导致宏蒲公司与万品公司的案涉租赁合同无法履行引发的纠纷。案涉租赁合同无法履行的原因是宏蒲公司无法提供租赁物给万品公司，并不存在不可抗力的情形，而是宏蒲公司的违约行为导致。宏蒲公司、羊铁公司应当承担全部赔偿责任。2.本案不适用案涉租赁合同中的“政府征用、铁路规划”等条款。(1)宏蒲公司在铁路法院的诉讼中，一直否认案涉租赁物被收回是因为“政府征用、铁路规划”，其认为不适用该相应条款。(2)根据一审法院作出的(2018)粤0106民初14985号民事判决，案涉租赁合同无法履行被解除，是因宏蒲公司丧失出租案涉租赁物的权利，并非因为“政府征用、铁路规划”。(3)根据在案证据，案涉场地被收回是由于羊铁公司以铁路司法系统从铁路系统划归地方，广铁集团内部进行产权交换为由导致，不存在政府部门征收、征用行为，也不存在铁路规划的问题。羊铁公司辩称：一、宏蒲公司分别三次与羊铁公司签订的都是是无固定期限的《物业租赁合同》和二份《物业租赁补充合同》，承租涉案场地。但宏蒲公司在承租后，出于经济利益，在隐瞒羊铁公司的情况下，又将涉案场地和物业以每年115万元加递增4％的标准转租给万品公司，并与宏蒲公司签订了长达20年的《物业租赁合同》，因此宏蒲公司应当承担责任。二、而宏蒲公司明知与羊铁公司签定的是无固定期限的租赁合同，仍与万品公司再签定20年的租赁合同，对万品公司的违法改建、扩建和装修不制止、不劝导，明显有过错，而且是故意为之，应承担相应责任。三、由于宏蒲公司明知与羊铁公司签定的是无固定期限的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》的规定，在涉案场地划给检察机关作为办公用地后，羊铁公司已在2012年10月25日，书面提前通知了宏蒲公司提出解除《物业租赁合同》及二份《物业租赁补充合同》的要求，符合法律规定。四、万品公司在明知宏蒲公司与羊铁公司双方之间签订的是无固定期限的《租赁合同》的情况下，仍与宏蒲公司签订长达20年的租赁合同，并进行装修和改建，有过错，更应该承担相应的责任。五、万品公司在承租期间，在没有获得政府有关部门批准的情况下，违法修建共计价值2829458元的门卫室、53屋顶增建、A号展厅(大、小)、厨房、彩钢板房、钢结构阳光房、宿舍、杂房、洗手间等违法建筑，不应该获得赔偿，而依法应当自行承担责任。对使用多年的二次装修，更应该折旧。万品公司在违法改、扩建时，非法折除和损坏羊铁公司的房屋结构，给羊铁公司造成的损失应该予以赔偿。万品公司于2019年8月8日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.宏蒲公司、羊铁公司向万品公司支付因解除合同所产生的损失共计3479.7391万元；2.本案诉讼费由宏蒲公司、羊铁公司承担。一审法院认定事实：天河区五山白石岗自编2号料库（2419图13幅2地号）（土地面积10067.34平方米、建筑面积1093平方米，使用性质工场，厂房），天河区五山白石岗自编3号机械设备库（2419图13幅2地号）（土地面积10067.34平方米、建筑面积1186平方米，使用性质工场，厂房）的产权人均为广州铁路工务工程总公司第三桥隧工程公司。后，广州铁路工务工程总公司第三桥隧工程公司经两次向工商行政管理部门申请核准将公司名称变更为广州羊铁桥隧工程有限公司。2008年12月29日，羊铁公司（甲方）与宏蒲公司（乙方）签订《物业租赁合同》（HP-羊铁-2008-007），双方就租赁标的、租金标准及交纳方式、双方权利义务、违约责任、争议解决方式等作出约定：甲方同意乙方租赁甲方位于广州市天河区五山白石岗广园路石牌仓全部场地物业（房地产权证编号205217、205218、205219，地号：2419图13幅2；该场地用地面积10067.34平方米，其中建筑物面积3228平方米），包括厂房、仓库、办公室、临建房等建筑物和空地。除政府征用、铁路规划等不可抗力因素致使乙方无法继续经营外，甲方不得以任何理由解除本合同；乙方整体承租上述租赁物后，可将其改造成办公、教育、娱乐、仓储等使用，也可在空地上加盖建筑物；甲方将租赁物整体一次性移交给乙方，给予乙方3个月的免租装修期，首年至第四年的年租金为95万元（房屋租金50万元，设施设备租金20万元，管理费25万元），从第五年租金增加5%，即年租金为997500元；政府征用、铁路规划等不可抗力因素致使无法继续经营而必须提前终止本合同时，互不赔偿，互不承担违约责任，本合同自行解除。2008年12月31日，羊铁公司与宏蒲公司就上述租赁合同有关问题签订《物业租赁补充合同》（HP-羊铁-2008-007-02），其中约定，因甲方办理手续、程序复杂等原因而要求不设定租赁期限，同时约定其他条款仍按主合同执行。2009年5月20日，宏蒲公司（甲方）与万品公司（乙方）签订《物业租赁合同》（HP-2009-010），约定：甲方同意乙方租赁甲方位于广州市天河区五山白石岗广园路石牌仓部分场地物业（房地产权证编号205217、205218，地号：2419图13幅2；该场地用地面积约8000平方米，其中建筑物面积2228平方米）；乙方承租上述租赁物后，可将其改造成办公、文教、娱乐、仓储等使用；也可在政府相关部门批准后在空地上加建建筑物，以适应经营需要。乙方租赁甲方上述租赁物的期限为20年，从2009年6月10日起至2028年6月9日止；甲方将租赁物整体一次性移交给乙方，给予乙方3个月免租装修期，首年至第二年的年租金为115万元（其中房屋租金69万元，管理费46万元），从第三年起，每年递增4%。租金按自然月支付；政府征用、铁路规划等不可抗力因素致使无法继续经营而必须提前终止本合同时，互不赔偿，互不承担违约责任，本合同自行解除。2009年6月8日，羊铁公司（甲方）与宏蒲公司（乙方）就调整租赁范围和相应租金标准签订《物业租赁补充合同》（QSH0906-1），约定：乙方租赁甲方位于广州市天河区五山白石岗广园路石牌仓的场地面积调整为约7759.34平方米，地上建筑物调整为自编**（产权证号穗房地证字第205217、205218）；自编1号（产权证号穗房地证字第205219，面积949平方米）及相邻的约2308平方米场地甲方收回自用…租赁面积调整后，由于乙方租赁面积减少，每月租赁费用相应调减为57333.34元（其中房屋租金30175.44元/月、设施设备租金12070.18元/月、管理费15087.72元/月），租赁费用从起租日后第5年起年租金增加5%，乙方应当在每月15日前支付当月租金，租赁押金由30万元调整为20万元；双方初步确认甲方向乙方交付租赁场地的时间为2009年6月20日（以实际交接时间为准），起租日自2009年10月20日起计等。上述合同签订后，羊铁公司依约向宏蒲公司交付租赁场地。2012年7月25日，广州铁路（集团）公司土地房产公寓处向羊铁公司发出《通知》：集团公司提供广州市天河区五山白石岗路2419图13幅2地号的地块作为铁路检察院的建设用地，请依法依规解除该地块租赁关系。2012年10月25日，羊铁公司向宏蒲公司发出《关于终止租赁合同的函》，因地块已被征用为检察院办公楼建设用地，要求根据租赁合同第十二条约定终止合同，并要求宏蒲公司于同年11月30日前搬离上述租赁场地。2012年11月6日，宏蒲公司向羊铁公司发出《关于对要求我司撤离石牌基地的意见》，表示愿意积极配合做好石牌基地的撤离工作，但要求羊铁公司就其搬迁造成的各项损失予以补偿。此后，羊铁公司与宏蒲公司多次就终止双方合同、宏蒲公司撤离上述场地问题进行协商未果，羊铁公司遂向广州市铁路运输第一法院提起诉讼，请求判令解除《物业租赁合同》（HP-羊铁-2008-007）、《物业租赁补充合同》（HP-羊铁-2008-007-02）、《物业租赁补充合同》（QSH0906-1），宏蒲公司将上述租赁场地物业返还给羊铁公司并支付使用费等。万品公司以其系涉案场地合法的实际承租人、与案件有直接利害关系为由申请作为第三人参加该案诉讼。该案审理过程中，宏蒲公司向广州市铁路运输第一法院提出鉴定申请，请求对羊铁公司主张解除合同返还土地对其及万品公司造成的资产性损失及经营性损失进行鉴定，同时反诉要求羊铁公司支付宏蒲公司、万品公司因解除合同产生的损失。广州市铁路运输第一法院经审查委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司对涉案场地增建部分建造物、室内装修装饰工程、场地平整及相关绿化、场地种植花木价值进行工程造价评估。深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司于2017年2月23日出具《房地产咨询报告》（以下简称“鹏信咨询报告”）（鹏信咨询字[2017]第133号），该工程造价在咨询时点2016年1月20日的咨询总值为4832428元，其中建筑物（重置价）2829458元、附属物（重置价）458531元、二次装修（重置成新价）1439219元、花木（市场买断价）105220元。同时该评估结果应用的有效期限为一年（自2017年2月23日至2018年2月22日）。2017年3月13日，宏蒲公司向广州市铁路运输第一法院撤回反诉申请。后经审理，广州市铁路运输第一法院以羊铁公司与宏蒲公司签订的《物业租赁合同》及其补充合同属于不定期租赁合同，羊铁公司有权随时要求解除为由，作出（2014）广铁法民初字第319号民事判决：一、解除广州羊铁桥隧工程有限公司与广州宏蒲投资有限公司签订的《物业租赁合同》（HP-羊铁-2008-007）、《物业租赁补充合同》（HP-羊铁-2008-007-02）、《物业租赁补充合同》（QSH0906-1）；二、广州宏蒲投资有限公司于一审判决生效之日起十日内搬离租赁场地，将位于广州市天河区五山白石岗广园路石牌仓全部租赁场地物业（包括厂房、仓库、办公室、临建房等建筑物和空地，其中场地用地面积7759.34平方米，建筑物面积2279平方米，房地产权证编号205217、205218）返还给广州羊铁桥隧工程有限公司；三、广州宏蒲投资有限公司于一审判决生效之日起十日内向广州羊铁桥隧工程有限公司支付从2014年9月1日起至返还全部场地时止的租金及使用费（欠付租金暂计至2017年2月28日为1232670元，合同解除后使用费按照月租金标准60200元支付）；四、驳回广州羊铁桥隧工程有限公司的其他诉讼请求。宏蒲公司、万品公司不服上述一审判决，向广州铁路运输中级人民法院提起上诉，该院于2017年10月24日作出（2017）粤71民终105号民事判决：一、维持广州铁路运输第一法院（2014）广铁法民初字第319号民事判决第一、二项；二、变更广州铁路运输第一法院（2014）广铁法民初字第319号民事判决第三项为：广州宏蒲投资有限公司于本判决生效之日起十日内向广州羊铁桥隧工程有限公司支付从2014年9月1日起至返还全部场地时止的租金及使用费（欠付租金暂计至2017年2月28日为1118004元，合同解除后使用费按照月租金标准60200元支付）；三、撤销广州铁路运输第一法院（2014）广铁法民初字第319号民事判决第四项；四、驳回广州羊铁桥隧工程有限公司的其他诉讼请求。一审另查明：万品公司（甲方）与案外人广州经天文化传播有限公司（以下简称经天公司，乙方）于2013年8月5日签订《租赁合同》，约定：甲方同意乙方租赁甲方位于广州市天河区五山白石岗广园路石牌仓部分场地物业的集装屋办公区域第一层、第三层及B馆首层自编一号房、二层自编一号共三处房屋，面积800平方米；租赁期限为14年，从2013年9月1日至2027年8月31日止；首年的年租金为896000元，从第二年起，每年递增5%等。合同签订后，万品公司将上述合同中约定的场地交付经天公司占有使用。2018年2月1日，广州铁路运输第一法院向宏蒲公司发出（2018）粤7101执57号执行通知书，通知宏蒲公司（2017）粤71民终105号民事判决已经生效，应当立即履行法律文书所确定的义务等。后宏蒲公司向一审法院起诉要求解除与万品公司签订的《物业租赁合同》（HP-2009-010），并判令万品公司及案外人经天公司限期离场。一审法院于2019年10月22日作出（2018）粤0106民初14985号民事判决书，因宏蒲公司与万品公司签订的《物业租赁合同》（HP-2009-010）属转租合同，宏蒲公司因此前生效判决已经丧失出租案涉租赁物的权利，转租合同已经无法继续履行为由，判决：一、解除宏蒲公司、万品公司于2009年5月20日签订的《物业租赁合同》（HP-2009-010）；二、万品公司自判决发生法律效力之日起30日内，搬离广州市天河区五山白石岗广园路石牌仓（房地产权证编号205217、205218，地，地号419图13幅2），经天公司对上述义务承担连带责任；三、驳回宏蒲公司的其他诉讼请求。该案发生法律效力后，2019年12月31日，在广州铁路运输第一法院的监督下，涉案场地已由实际使用人即万品公司移交给羊铁公司，由其转交给铁路检察院建设办公用房。一审法院受理后，万品公司、羊铁公司分别向一审法院提出鉴定申请。万品公司请求对其资产性损失、经营性损失进行司法鉴定，羊铁公司则请求对拆除、改建部分进行恢复原状的损失进行鉴定。一审法院经摇珠选定鉴定机构后，万品公司和羊铁公司均明确表示不再申请鉴定，同意使用广州市铁路运输第一法院在该案诉讼中委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司于2017年2月23日出具《房地产咨询报告》（鹏信咨询字[2017]第133号）的鉴定意见作为本案损失的计算依据。但羊铁公司认为该鉴定报告时隔两年，应该进行折旧。万品公司在庭审时认为该鉴定报告超过使用期限，鉴定结论不适用于本案，但并未要求重新鉴定。一审经质证，万品公司与宏蒲公司、羊铁公司均确认鹏信咨询报告中评估的建筑物、附属物以及二次装修均为万品公司出资增建或装修，场地绿化及花木也为万品公司出资种植，目前涉案场地现状在移交后已经全部拆除。羊铁公司、宏蒲公司均认为建筑物中门卫室、53屋顶增建、A号大小展厅、厨房、彩钢板房、钢架结构阳光房、宿舍、杂房、洗手间、集装箱办公室，附属物中门卫室为未经政府有关部门批准擅自修建的违章建筑，及其二次装修部分（共计3398601元）均应在赔偿中予以扣除。万品公司认为加建部分符合合同约定，同时并未有政府有关部门认定为违章建筑，不同意在赔偿中扣除。关于花木部分，羊铁公司与宏蒲公司认为评估时并未区分可搬走的和不可搬走的，现场地已拆除，不清楚哪些被搬走。万品公司认为当时评估的花木均为不可搬走的，室内的消化木已经搬走，室外大的花木均无法搬走。一审庭审中，万品公司向一审法院申请追加深圳广铁土木工程有限公司（以下简称深圳土木公司）作为共同被告参加诉讼，该司认为在2010年8月2日前，羊铁公司和深圳土木公司进行了重整组合，羊铁公司的资产和员工及涉案场地均归深圳土木公司所有，且宏蒲公司陈述租金也是交付给深圳土木公司。故深圳土木公司才是涉案场地的出租人和受益人，应共同支付涉案损失。为此，宏蒲公司提交了羊铁公司于深圳土木公司出具的《关于变更物业租赁合同主体单位的通知》、深圳土木公司出具的《证明》《关于公司变更情况的说明》等证据，证明广铁公司已重组为深圳土木公司，并通知宏蒲公司向深圳土木公司缴纳租金等费用。宏蒲公司为证明羊铁公司曾经授权并知道宏蒲公司将涉案物业对外长期转租的事实，提交了以下两份证据：1.羊铁公司于2008年12月12日出具的《委托书》，载明该司委托宏蒲公司常栓吉等办理广园路石牌仓的开发经营、对外招租和项目对外洽谈等业务。2.羊铁公司于2008年12月29日出具的《委托书》，载明该司特委托宏蒲公司全权承办该司位于广州市天河区五山白石岗广园路石牌仓场地物业的招租、出租、经营和管理等事宜。万品公司为证明其损失，提交了以下证据：1.签订日期分别为2009年9月10日、2010年2月5日、2011年8月15日的《装修工程合同书》三份及多份《收据》，拟证明该司为园区开发改造及53美术馆装修投入15305600元，为53美术馆培训中心、顶楼员工食堂员工宿舍搭建装修投入1497000元，为53汇恒温酒窖、多功能厅酒吧装修投入5781000元。2.《搬迁方案与报价函》《艺术品专业打包运输、搬迁及安装合同》及三份《收款收据》，拟证明该司为搬迁支付了包装运输等费用255000元。3.李静云、魏曼、广州市五三美术馆为签署主体分别与广州领秀物业管理有限公司签署的《广州市房屋租赁合同》三份及缴纳租赁押金、保证金、租金、管理费、水电费等银行转账凭证，拟证明该司重新租赁场地的租金差额损失为31724092元，其仅主张租金差额为6096491元。4.收到学员缴纳的2015年暑假、秋季等学费的《收款收据》，收据上并无收款单位盖章，拟证明涉案场地无法租赁导致万品公司向培训学员退费造成损失。5.万品公司于2019年9月2日向经天公司出具《承诺书》、中国工商银行转账凭证两张、经天公司出具《收据》两张，拟证明该司为赔偿租赁合同违约损失先行垫付赔偿款300000元。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷，宏蒲公司与万品公司签订的《物业租赁合同》（HP-2009-010）是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的权利义务。根据各方当事人的诉、辩观点，本案争议焦点主要在于：一、案涉租赁合同的相对方是谁，是否需要追加深圳土木公司为共同被告；二、案涉租赁合同解除的责任由谁承担，是否适用合同中“政府征用、铁路规划等不可抗力因素互不负赔偿责任”条款；三、解除合同产生的损失如何计算。对此，一审法院综合分析如下：一、关于案涉租赁合同的相对方，是否需要追加深圳土木公司为本案共同被告的问题。本案中，宏蒲公司与万品公司的租赁合同关系属于转租关系，宏蒲公司作为该转租合同中的承租人，向次承租人万品公司出租租赁物。虽然羊铁公司认为其不知道、也不同意宏蒲公司的转租行为，但宏蒲公司提交的两份羊铁公司出具的《委托书》均可证明羊铁公司曾委托宏蒲公司进行对外招租，且双方在后来签订的租赁合同中并未约定不可转租。因此，一审法院认定宏蒲公司与万品公司的转租合同合法有效，宏蒲公司与万品公司是该转租合同的相对方，应依约履行转租合同的权利义务。而羊铁公司并非转租合同的相对方，即使因羊铁公司与宏蒲公司的租赁合同解除导致宏蒲公司丧失对案涉租赁物的出租权利，转租合同无法继续履行而解除，万品公司亦无权直接要求羊铁公司承责。因此，羊铁公司是否重组改制为深圳土木公司，与本案并无直接关联关系，一审法院对万品公司要求追加深圳土木公司为共同被告的申请，依法不予准许。二、关于案涉租赁合同解除的责任由谁承担，是否适用合同中“政府征用、铁路规划等不可抗力因素互不负赔偿责任”条款的问题。2008年12月29日，羊铁公司与宏蒲公司签订了《物业租赁合同》（HP-羊铁-2008-007），其中对租赁期限的约定为“除政府征用、铁路规划等不可抗力因素致使乙方无法继续经营外，甲方不得以任何理由解除本合同”。2008年12月31日，双方再签订了《物业租赁补充合同》（HP-羊铁-2008-007-02），对租赁期限进行了补充约定：“因甲方办理手续、程序复杂等原因而要求不设定租赁期限。”无论该合同是不定期租赁合同，还是附解除条件的租赁合同，羊铁公司均表达了该司对案涉场地使用期限的不确定性，因而只要出现政府征用、铁路规划变更等羊铁公司不可控制的因素，该司对案涉场地的出租权即受到影响，其将无权继续出租场地。本案中，宏蒲公司、羊铁公司均未能提交证据证明涉案场地的回收属于政府征用及铁路规划行为，广州市铁路运输第一法院、广州市铁路运输中级法院的生效判决均确认羊铁公司与宏蒲公司双方签订的租赁合同为不定期租赁合同、出租方可随时解除合同。因此宏蒲公司在对上述情况知情的前提下，与万品公司签订长达20年的转租合同，超出了其作为《物业租赁合同》（HP-羊铁-2008-007）承租人使用、收益的权限，因此宏蒲公司应对本案转租合同的解除承担主要责任。而万品公司在租赁一个如此之大（约8000平方米）的案涉场地，在签订租赁合同时并未查明宏蒲公司是否具备转租权，以及转租权的权限等，其对租赁期限的不确定性并未履行合理的谨慎注意义务，因此万品公司应对本案转租合同的解除承担次要责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”。综合宏蒲公司与万品公司在本转租合同中的权利义务及转租时的过错程度，一审法院酌定宏蒲公司承担60%的责任，万品公司承担40%的责任。三、解除合同产生的损失的计算问题。（一）关于2017年2月23日出具鹏信咨询报告是否符合应用有效期的问题。虽然该咨询报告应用有效期为评估结果出具之日起一年内，即2017年2月23日至2018年2月22日止，但综合下列因素，该咨询报告只能作为本案解除合同损失的唯一参考依据：一是本案租赁场地已移交并拆除，无法对租赁物现状进行再次评估；二是宏蒲公司与羊铁公司的租赁合同解除争议产生于2012年，万品公司最迟亦于2015年申请作为第三人参加广州市铁路运输第一法院的诉讼时知道合同解除的争议。因此万品公司于铁路两级法院的诉讼后添加的建筑物、附属物不应计算在损失赔偿中。该鉴定申请于2015年提出，2017年作出，并未计算万品公司在鉴定作出后添加的建筑物和附属物，符合本案损失赔偿的考虑范围。三是羊铁公司提出的鉴定报告存在折旧的问题。由于鹏信咨询报告总咨询值由四部分组成：建筑物重置价、附属物重置价、二次装修重置成新价及花木市场买断价。其中建筑物、附属物重置价均采取成本法评估起重置价，二者均不可能因时间变化而产生变化。而二次装修受到使用年限的影响可能产生折旧问题，评估时会根据使用年限和保养状况进行折旧，鉴于鉴定报告于应有有效期至2018年2月22日，距今大约两年，故一审法院酌情按照每年10%的幅度进行中折旧，该二次装修（重置成新价）为1439219元×（1-10%）×（1-10%）=1165767元。最后，本案受理后，涉案场地并未移交且拆除，但万品公司、宏蒲公司、羊铁公司均放弃重新评估鉴定的申请，同意按照鹏信咨询报告的咨询值作为本案损失的参考依据。虽然万品公司在庭审中认为鹏信咨询报告已超过使用时间，不应作为本案的损失参考依据，但其已于庭前撤回鉴定申请，亦未举证证明涉案租赁场地的现存价值，其应承担举证不能的不利后果。综上，在租赁物已灭失无法重新评估的情况下，本案以鹏信咨询报告的咨询值作为本案解除合同产生损失的参考依据，符合本案客观事实和相关法律规定。（二）关于对违章建筑是否应承担赔偿责任的问题。宏蒲公司与万品公司签订的《物业租赁合同》（HP-2009-010）中约定：万品公司承租后，可将租赁物改造成办公、文教、娱乐、仓储等使用；也可在政府相关部门批准后在空地上加建建筑物，以适应经营需要。因此，宏蒲公司并非不允许万品公司将涉案租赁物改造和加建，虽然万品公司的加建行为并未取得政府相关部门批准，但宏蒲公司亦无证据证明该建筑物被政府相关部门认为是违章建筑。故一审法院对宏蒲公司、羊铁公司认为部分建筑物、附属物属于违章建筑不应由宏蒲公司、羊铁公司承担赔偿责任的抗辩，一审法院依法不予支持。（三）解除合同产生的损失包括：一是租赁场地投入的现存价值。根据鹏信咨询报告，咨询总值包括建筑物（重置价）2829458元、附属物（重置价）458531元、二次装修（重置成新价）1165767元、花木（市场买断价）105220元，其中花木应减除万品公司承认可搬走的室内小花木（鹏信咨询报告《花木咨询结果明细表》中序号47-64各类盆栽，共计25730元），故咨询总值为2829458元+458531元+1165767元+105220元-25730元=4533246元；二是搬迁相关费用。万品公司提交了前期广州市大众搬屋服务中心的《搬迁方案与报价函》，证明前期咨询搬迁总承包价为274400元，实际发生后广州市海珠区华天艺术设计出具的《艺术品专业打包运输、搬迁及安装合同》及三份《收款收据》，证明实际支出搬迁包装运输等费用255000元。一审法院认为，万品公司为从事工业产品艺术设计、艺术品及雕塑设计等的有限责任公司，在本案现场勘查中可见，涉案租赁场地内放置了很多万品公司创作的大型雕塑、艺术品等，故万品公司诉称其需要专业的艺术搬家公司进行包装及搬迁，一审法院予以采信。至于宏蒲公司、羊铁公司认为搬迁费用过高及未实际发生，一审法院认为万品公司要求宏蒲公司、羊铁公司支付的255000元搬迁费并未超出前期咨询计价的范围，且搬迁物品较多、费用较为合理，一审法院对宏蒲公司、羊铁公司的抗辩依法不予采纳。三是重新租赁场地租金差额。万品公司要求宏蒲公司、羊铁公司承担其重新租赁场地的租金差额，虽然提交了相关租赁合同及租金缴款凭证等予以证实，但该损失的支付没有相关法律依据，一审法院对此依法不予支持。四是违约赔偿等损失。万品公司要求宏蒲公司、羊铁公司支付美术培训中心学员退学费用15万元，提交了2015年暑假、秋季等学费的《收款收据》予以证明。宏蒲公司、羊铁公司认为，该学员退费发生于2015年暑假、秋季，实际上万品公司于2019年12月底才搬迁，该合同解除争议不可能影响万品公司2015年的培训，故不同意支付该退费。一审法院认为，宏蒲公司、羊铁公司的抗辩符合事实和常理，对万品公司要求宏蒲公司、羊铁公司支付学员退费的诉请，依法不予支持。而万品公司要求宏蒲公司、羊铁公司赔偿其转租给经天公司的违约赔偿，现无确切证据证明该转租行为实际存在且已产生违约，一审法院依法不予支持。综上所述，万品公司因宏蒲公司解除合同产生的损失总值为4533246元+255000元=4788246元，由宏蒲公司承担60%即2872947.6元，万品公司承担40%即1915298.4元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、一百零七条、一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、十三条之规定，一审法院于2020年9月28日作出一审判决：一、广州宏蒲投资有限公司于判决发生法律效力之日起10日内，向广东万品文化艺术发展有限公司支付解除合同所产生的损失2872947.6元；二、驳回广东万品文化艺术发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费215790元，由广东万品文化艺术发展有限公司承担186007元，广州宏蒲投资有限公司承担29783元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于：1.宏蒲公司与万品公司签订的《物业租赁合同》解除的责任由谁承担及责任比例划分，是否适用合同中关于“政府征用、铁路规划等不可抗力因素”互不赔偿条款；2.损失赔偿金额的认定。关于争议焦点一。本案《物业租赁合同》的相对方为宏蒲公司与万品公司，羊铁公司并非本案合同相对方，一审认定羊铁公司无需承责依法有据，本院予以认可。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。宏蒲公司与羊铁公司签订的《物业租赁合同》及《物业租赁补充合同》明确为不定期租赁合同，羊铁公司随时有权解除合同。宏蒲公司对羊铁公司随时可能提出解除合同收回场地应当有所预见。宏蒲公司在不能提供稳定租期的租赁物的情况下，与万品公司签订租期为20年的《物业租赁合同》，因羊铁公司解除不定期租赁合同收回场地导致宏蒲公司与万品公司之间的《物业租赁合同》无法履行而解除，宏蒲公司对本案合同的解除存在明显过错。本案合同的解除及损失的产生不属于“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，本院对宏蒲公司关于本案应适用不可抗力条款免责的主张不予支持。万品公司作为承租人，亦对租赁物是否适租负有审慎注意义务。万品公司在签订合同前已经知晓宏蒲公司与羊铁公司签订的租赁合同，即使万品公司关于其仅知晓宏蒲公司与羊铁公司签订的《物业租赁合同》，并不知晓《物业租赁补充合同》的陈述属实，但宏蒲公司与羊铁公司签订的《物业租赁合同》并无约定租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，该合同为不定期租赁合同，万品公司对此应当有所预判，但其仍然与宏蒲公司签订20年租期的租赁合同，对此亦存在过错。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项的规定，一审法院酌情认定宏蒲公司承担60%的责任，万品公司承担40%的责任并无不当。万品公司关于其不应承责的上诉理由依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。一审法院关于宏蒲公司应赔偿万品公司租赁场地投入的现存价值、搬迁费用的认定并无不当，本院予以认可。关于违章建筑价值应否剔除的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”。因万品公司是在宏蒲公司同意的情况下进行加建和装修，而鹏信咨询报告对建筑物和附属物的现存价值是以成本法评估重置价，按照上述司法解释的规定，扩建造价费用即成本费用由双方按过错分担，故一审法院对宏蒲公司、羊铁公司关于部分建筑物、附属物属于违章建筑不应赔偿的抗辩不予支持的认定并无不当，本院予以认可。宏蒲公司对此上诉理由不充分，本院不予采纳。万品公司关于赔偿金额的上诉主张依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人万品公司、宏蒲公司的上诉请求均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年9月1日施行）第十四条，参照该解释第十一条第（三）项，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54299元,由广东万品文化艺术发展有限公司承担24516元，广州宏蒲投资有限公司承担29783元。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二一年二月二十五日书记员 冯冠豪徐毅敏