江苏省沛县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0322民初5847号 原告：江苏富居物业管理有限公司，住所地沛县城投国际广场**。 法定代表人：王跃，总经理。 委托诉讼代理人：丛继国，男，1969年4月1日出生，汉族，该公司项目经理，住沛县。 委托诉讼代理人：朱艳菊，女，1985年12月30日出生，汉族，该公司项目经理，住沛县。 被告：史忠民，女，1966年6月15日出生，汉族，住沛县。 原告江苏富居物业服务有限公司（以下简称富居物业公司）与被告史忠民物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月16日受理后，依法适用简易程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理，原告富居物业公司委托代理人丛继国、朱艳菊，被告史忠民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 富居物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年12月1日至2020年11月30日的物业管理费等各项费用3934元（每年物业费1439元、公共能耗费300元、电梯能耗费216元、生活垃圾费12元，合计1967元），支付违约金3738元，共计7672元。2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年1月13日原告与被告双方签订《业主临时规约及前期物业服务协议》合同约定由原告向其小区提供物业管理服务。原告提供物业服务受益人为该物业的全体业主和使用人。受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用等各项费用。交纳物业服务费用时间是在办理房屋交接手续时，预交一年的物业服务费，之后物业服务费按每年交纳一次，于次年的第一个月7号前交纳，同时约定不按本协议约定交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之二交纳违约金。被告系9号楼1单元1202室业主，房屋面积109.01平方，按约定应向原告缴纳从2018年12月1日至2020年11月30日物业管理费用等各项费用3934元。但被告一直拒绝缴费，截止2020年9月25日产生违约金3738元，共计7672元。协议生效后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，原告多次电话及书面催缴均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《业主临时规约及前期物业服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益。 史忠民辩称，1、被告系与江苏大彭阳光物业管理有限公司签订的合同，不知道为何由原告提起诉讼。在被告不知情的情况下沛县沛城街道办事处南谭社区居委会代表业主和原告签订委托管理协议；2、物业服务协议上有服务标准，原告承诺提供三星级服务，但没有达到服务标准，具体表现如下：原告工作人员未持证上岗，保安没有工作服，人员基本分工业主不清楚；原告收支没有公示明细；小区停车存在问题，保安都是60-70岁的老人；疫情期间小区没有进行消毒，垃圾桶无人清理，经常外溢；苏果超市有促销活动期间无法进去小区，垃圾满地，消防通道被堵塞；保安没有24小时巡逻，都是在保安室睡觉；五楼平台很多空调外机有噪音污染严重；曾经许诺过小区不允许进入五吨的车，但是还是进入。3、公共能耗、电梯费明细没有进行公示，小区广告收入等没有亦未对外公示。4、原告服务不到位，故被告没有交纳物业费。 本案争议焦点为：1.原被告之间是否存在物业服务合同关系。2.被告提出的不交物业费的理由能否成立。3.被告是否欠交原告物业费及具体数额。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2015年12月29日，江苏大彭阳光物业管理有限公司获得沛县物价局《关于核定城投国际广场前期住宅物业服务收费标准的批复》，该批复载明：1、由江苏大彭阳光物业管理有限负责沛县城投国际广场小区前期物业管理，住宅物业服务收费标准按照三星级服务标准执行即带电梯的普通住宅每月每平方米（产权面积）1.1元，该收费标准已在物价局办理备案。2、物业的电梯、水泵、公共照明等公共水电费单独列账，按实际发生费用和约定方式公开合理分摊。3、物业服务收费施行明码标价制度，物业服务企业必须定期公布年度费用预算、收支账目和费用分摊情况，接受业主、使用人监督等。 二、2016年1月13日江苏大彭阳光物业管理有限公司沛县城投国际广场分公司与史忠民签订《业主临时规约及前期物业服务协议》一份，约定：受江苏城投房地产开发有限公司委托，由江苏大彭阳光物业管理有限负责城投国际广场小区的前期物业服务，服务范围包括：房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，公共环境卫生（包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等），公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，治安防范、维护公共秩序（包括但不限于监控、巡视、门岗执勤等），交通和车辆停放秩序的管理等内容。住宅物业费的收费标准为1.1元/月/平方米，该收费标准不包括下列内容：1、房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用，电梯电费等；2、公共耗能费用；3、其他特约服务费。业主办理房屋交接手续时预交一年的物业服务费，第二次预交物业服务费按每年缴纳一次，于第二年的第一个月的7号前交纳。如未按照协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求补交并从逾期之日起按每天千分之二交纳违约金。 史忠民为沛县城投国际广场小区9号楼1单元1202室业主，房屋建筑面积为109.01平方米。 三、2019年5月17日，沛县沛城街道办事处南谭社区居委会与富居物业公司签订《委托管理协议》一份，内容为：南谭居委会辖区内的城投国际广场小区原物业公司-江苏大彭阳光物业管理有限沛县城投国际广场分公司因故退出对该小区的服务，鉴于小区未成立业主委员会，暂请富居物业公司进驻小区代为管理。受托方提供服务的受益人为物业服务区域的全体业主和物业使用人，提供服务的内容与前期物业服务协议一致；收费标准暂按上届物业公司与业主约定的收费标准执行，物业服务费用的调整由业主大会决定，委托方不得擅自调整。该协议还对物业服务质量标准委托方享有的权利及义务等进行了约定。 同日，江苏大彭阳光物业管理有限公司沛县城投国际广场分公司作为甲方与富居物业公司作为乙方签订《关于城投国家广场小区物业移交情况的说明》一份，约定经沛县沛城街道南谭社区居委会协调下，由富居物业公司入驻城投国际广场小区提供物业服务，2019年5月前部分业主欠缴物业费由乙方收取，甲方不再另行向业主主张等。 四、富居物业公司履行了公共设施、设备的维护、养护和运行管理，公共环境卫生处理、秩序维护等服务，被告史忠民未交纳2018年12月1日至2020年11月30日期间的服务费。 对双方有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、富居物业公司提供公共耗能收支公示表及公示照片、公共耗能发票等证据，证明公共耗能费用每户每月为25元；电梯耗能费一层为10元/月/户，每增加一层上调1元，前述收费标准已经进行了公示，且富居物业公司已经实际支出。 被告质证认为支出的费用不能证明是被告的公共能耗。 本院认证意见为：原告提供的证据足以证明原告已经实际支出涉案小区的公共能耗费，公共能耗费收费标准已经进行了公示。根据前期物业服务协议，1.1元的收费标准中不包含电梯费及公共能耗费，故业主应当按照该收费标准交纳上述费用。但物业公司亦应当每年公布上述两项费用的收支明细，接受业主监督，在次年收取该两项费用时，对前一年收支情况进行审核后多退少补。 二、被告提供小区照片一组，证明原告物业服务不达标。 原告质证认为，被告提供的照片中反映的问题是存在的，部分问题已经进行了处理。城投国际广场是开放型小区，问题存在，物业公司也在积极处理，物业管理是流动的过程，涉及小区的方方面面，应当综合整个小区整体服务情况进行评价，不能由点及面、以偏概全，忽略物业公司对小区公共区域物业服务所做出的贡献。 本院对被告提供证据的真实性予以确认，能够作为认定案件事实的依据。 本院认为，业主在物业管理活动中应当履行按时交纳物业服务费用的义务。第一，根据国务院《物业管理条例》的相关规定，业主委员会系业主大会的常设执行机构，依法履行包括代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同等的职责。但本案中，涉案小区尚未成立业主委员会，参照住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故小区业主委员会有权与依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，在尚未成立业主委员会的情况下，物业所在的居民委员会有权代行小区业主委员会职责。本案中，涉案小区尚未成立业主委员会，在此特殊情况下，沛县沛城街道办事处南谭社区居委会作为居民自治组织，为维护小区和谐安定、保障小区整洁干净、便利居民日常生活，代表小区业主与原告签订《委托管理协议》，虽形式上存在瑕疵，但内容未违反法律、行政法的强制性规定，且被告亦接受了物业公司提供的物业服务，该合同在未被撤销或解除的情况下，对作为业主的被告具有约束力，对被告陈述的与原告不存在物业服务合同关系的抗辩意见，本院不予采纳。第二、根据原告与沛县沛城街道办事处南谭社区居委会签订的《委托管理协议》以及原告提供的物业维修、保安巡查、绿化养护照片，公共能耗费发票，电梯维护保养合同、电梯能耗费发票等证据，足以证明原告履行了包括环境卫生、绿化维护、公共秩序维护等物业服务义务，史忠民作为业主也事实上接受了原告提供的物业服务，但未交纳物业服务费等费用。 物业服务是一个长期的、动态的过程，物业公司对整个小区提供全面的物业服务，一时、一处的服务瑕疵，不能构成业主拒绝交纳物业费的正当理由。根据原告与沛县沛城街道办事处南谭社区居委会签订的《委托管理协议》及原告与江苏大彭阳光物业管理有限沛县城投国际广场分公司签订的《关于城投国家广场小区物业移交情况的说明》，原告有权向被告主张2018年12月1日至2020年11月30日期间的物业费。原告主张的物业服务费3934元，不超过合同约定，本院予以支持。 被告史忠民未按照合同约定及时支付物业费，应当承担相应违约责任，对于在江苏大彭阳光物业管理有限公司城投国际广场小区分公司服务期间应当缴纳的物业费应当按照《业主临时规约及前期物业服务协议》的约定承担违约责任，前期服务协议约定从逾期之日起按每天千分之二交纳违约金，该约定标准过高，被告要求进行调整，本院依法按照欠付之日同期银行贷款利率的1.95倍标准计算该阶段应缴纳的物业费所产生的违约金；原告虽与江苏大彭阳光物业管理有限沛县城投国际广场分公司签订的《关于城投国家广场小区物业移交情况的说明》但并不意味着《业主临时规约及前期物业服务协议》相关权利义务的转让，在原告服务期间应交纳的物业费应按照《委托管理协议》的约定承担违约责任，《委托管理协议》未约定违约责任承担方式，对于被告欠付的2020年期间的物业费，本院酌定按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告欠付的前述物业费违约金计算至原告主张的2020年9月25日，应为370.17元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，判决如下： 一、被告史忠民于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告江苏富居物业管理有限公司物业服务费3934元，支付违约金370.17元，合计4304.17元； 二、驳回原告江苏富居物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为25元，由被告史忠民负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 员 金战磊 二〇二一年二月八日 法官助理 段俊生 书 记 员 陈思巧