青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）青28民终76号 上诉人（原审原告、反诉被告）：马麻乃，男，1970年3月13日生，回族，住青海省格尔木市。 上诉人（原审原告、反诉被告）：马法都买，女，1975年8月6日生，回族，住青海省格尔木市金南社区和平巷**。 委托诉讼代理人：冶增平，格尔木市金峰法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告、反诉原告）：马有俊，男，1971年2月4日生，回族，，住青海省格尔木市 上诉人马麻乃、马法都买与上诉人马有俊房屋租赁合同纠纷一案，均不服青海省格尔木市人民法院（2020）青2801民初549号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法于2021年2月2日公开开庭进行了审理。上诉人马麻乃、马法都买及委托诉讼代理人冶增平、上诉人马有俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马麻乃、马法都买上诉请求：1.撤销青海省格尔木市人民法院（2020）青2801民初549号民事判决，请求二审法院发回重审或改判被上诉人支付拖欠上诉人房屋承包费350000元；2.改判驳回被上诉人一审期间的全部反诉请求；3.本案一、二审诉讼费用及反诉费用均由被上诉人承担。事实与理由：一审未查明基本事实，一审法院以双方争议涉案房屋纳入政府征收范围为理由解除双方签订的承包合同，系认定基本事实错误。案涉房屋所在的金南社区辖区内临街三层以上的宾馆等尚未进行实质性的征收，经营者都正常经营，被上诉人也在经营，一审不支持主张两年半的房屋承包费和直接判决解除合同，与事实不符，于法无据，作出的判决严重背离基本事实。请求二审法院依法支持上诉人的请求。 马有俊辩称：其答辩意见与上诉理由一致。 马有俊上诉请求：1.依法撤销（2020）青2801民初549号民事判决第三项判决，并改判两被上诉人向上诉人赔偿经济损失234000元；2.本案一、二审诉讼费及反诉费由被上诉人承担。事实及理由：2014年10月12日上诉人马有俊与两被上诉人就案涉房屋签订了《房屋使用权承包合同》，承包期限九年，自2015年1月1日起至2023年12月31日止。上诉人投入资金对该处毛坯房进行了整体装修，并安装了取暖锅炉、暖气片、淋浴等设施设备，院子内可以停放机械设备和车辆，房顶平台用于晾晒床单、衣物等。2018年3月28日政府发布征收公告，上诉人承包的房产在政府征收范围之内，并且喷了“拆”字，编号：13-122号。政府征收开始后，被上诉人一方以各种理由拒绝政府征收及拆迁单位达成征收协议并拒绝搬迁，并违法强行在上诉人承包院落内加盖顶棚，在后院的平房上违法加盖了两层楼房、安装铁质扶梯。被上诉人未经上诉人同意还强行在宾馆的三楼的楼顶的晾晒区加盖了一层黑色临时板房。被上诉人的违建行为严重阻碍了上诉人的正常经营活动，导致上诉人开办的宾馆院落内无法停车，楼顶晾晒区无法使用，宾馆的部分客房的窗户被违建房屋的被墙体阻挡无法进行采光。格尔木市城市管理综合执法局于2018年12月25日作出了格城管拆字[2018]第1277号《限期拆除通知书》，责令被上诉人无条件拆除180平方米违建，并清理好现场，恢复原状。但被上诉人一直拒不履行拆除违建的义务，阻碍了上诉人的正常经营活动，导致上诉人开办的宾馆无法正常开业。被上诉人为获得不当的征收利益进行的违建严重阻碍了上诉人开办宾馆的正常经营及获得经济补偿的权利，被上诉人一方应当承担违约责任。上诉人作为拆迁房屋的用益物权人，有权就征收宾馆的装修、歇业等补偿事宜与征收人、被上诉人进行协商。但被上诉人一方面通过违建的方式向政府征收部门提出无理要求，一方面又提起诉讼向上诉人索取所谓的承包费。综上，被上诉人的违法行为给上诉人造成的各项经济损失目前仍在不断扩大。据此，上诉人请求判令被上诉人赔偿给上诉人造成的经济损失，请求二审人民法院依法作出裁判。 马麻乃、马法都买辩称：上诉人马有俊的上诉理由不成立请求依法驳回。 马麻乃、马法都买向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠房屋承包费350000元；2.本案诉讼费由被告承担。 马有俊向一审法院提出反诉请求：1.依法驳回被反诉人支付拖欠房屋承包费的诉讼请求，并解除反诉人与被反诉人签订的《房屋使用权承包合同》；2.判令被反诉人共同支付反诉人的经济损失每月13000元，自2018年10月1日至2020年3月31日共18个月计234000元；3.案件诉讼费及反诉费均由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2014年10月12日马有俊（乙方）与马麻乃、马法都买（甲方）签订《房屋使用权承包合同》，约定马麻乃、马法都买将其位于格尔木市××巷房及一处院子的使用权承包给马有俊。承包期为九年，自2015年1月1日起至2023年12月31日止，并对承包费进行了具体约定。合同还约定房屋用途为宾馆、淋浴，院子内可停放机械设备，如果需要马有俊可以在房顶架设必要的设备，晾晒床单、衣物等。合同第四条约定“乙方在使用承包房屋、院子期间，如果出现政府性征用或占用承包房屋时，乙方无条件退回该房屋，因征用或占用给予的装修、营业损失补偿款归乙方所有，在合同未到期被征服征用或占用，甲方无条件退回剩余的承包费，在承包期除政府性征用或占用以外，甲方不得以任何理由停止乙方的正常营业……”。合同签订后，马有俊用承租的该处房屋经营“格尔木玉珠假日宾馆”。2016年11月3日，马麻乃与马有俊通过手机短信商议在马友俊经营的宾馆内为其腾出房屋两间的事宜，2018年8月12日马麻乃与马有俊进行电话通话，商议了马麻乃使用马有俊经营的宾馆内的四间房屋的事宜。后马麻乃、马法都买因无处居住，遂搬回该院内居住，在居住期间马麻乃、马法都买在楼房房顶搭建黑色顶棚。涉案楼房及院落均是二被告自建房屋，未办理相关房产手续。在一审法院（2019）青2801民初3458号案件庭审中双方均陈述涉案房屋被纳入格尔木市棚户区改造范围，双方因补偿款及装修赔偿问题曾产生矛盾。另海西州中级人民法院（2020）青28民终147号民事裁定书中确认如下事实：2020年6月15日格尔木市公安局金峰路派出所出具《情况说明》载明“关于你院调查审理马有俊、马玉莲与马玉莲、马发都买排除妨害纠纷一案需向我所调取2018年12月22日晚10:30分的出警记录。经查询没有调取时间段的接处警记录”。格尔木市城市管理综合执法局出具与原件一致的2018年12月25日格城管拆字〔2018〕第1277号《限期拆除通知书》载明“玉珠假日宾馆（马麻乃）：你方于2018年12月24日在金南一巷与和平巷东南角处，因未经规划批准擅自建房的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定，现责令你方于2018年12月25日前将该违法建筑进行无条件拆除（180㎡），并清理好现场，恢复原状”。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有约束力。双方签订的合同虽名为承包合同，但根据其实质内容，实际是一个租赁合同。马麻乃、马法都买在庭审中虽然否认房屋纳入征收范围的事实，但在一审法院2019年11月28日审理的（2019）青2801民初3458号案件庭审中，原、被告均认可涉案房屋纳入征收范围，一审法院由此确认案涉房屋纳入征收范围。根据该合同第四条的约定了当房屋被纳入政府征收范围时双方的权利、义务关系，虽房屋目前未完成征收、拆除。但已被纳入征收拆迁范围，合同中有关政府征收房屋时双方权利、义务的约定已经生效。马有俊应无条件返还房屋，马麻乃、马法都买应“无条件退回剩余的承包费”，也就是退回剩余的租金，但自房屋被纳入征收范围后，马有俊并未实际交纳剩余的租金，故应理解为马有俊在房屋被纳入征收范围后不再交纳租金。马有俊虽然目前还在实际占有房屋，但根据合同约定，“因征用或占用给予的装修、营业损失补偿款归乙方所有”，马有俊通过占有房屋的方式维护自己的权益有合同依据，属于自助行为，具有正当理由。故不能仅依据马有俊目前仍占有房屋的事实，就要求其继续交纳租金。综上，马麻乃、马法都买要求原告支付租金35万元的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于马有俊的反诉请求。根据合同第四条的约定，在房屋纳入征收范围时，马有俊返还房屋，马麻乃、马法都买退还租金，也就是双方的合同主义务均已终止，这种效果实际就是合同解除的效果。故马有俊要求解除合同的诉讼请求一审法院予以支持。关于马有俊要求马麻乃、马法都买赔偿其损失的诉讼请求，庭审中马有俊只有陈述，无其他相关证据佐证，故一审法院对其要求赔偿损失的反诉请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十六条，判决：一、驳回原告（反诉被告）马麻乃、马法都买的诉讼请求；二、解除被告（反诉原告）马有俊与原告（反诉被告）马麻乃、马法都买于2014年10月12日签订的《房屋使用权承包合同》；三、驳回被告（反诉原告）马有俊的其他诉讼请求。本诉案件受理费6550元，减半收取3275元，由原告马麻乃、马发都买负担（已交纳）；反诉案件受理费2405元（马有俊已预交），由反诉原告马有俊负担2355元，反诉被告马麻乃、马法都买负担50元，于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳。 二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了新的证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证：马麻乃、马法都买提交了视频光盘一张、照片两张，拟证明：案涉房屋所在的格尔木市金南社区和海湖社区辖区内的商业性宾馆、卫生服务站等还在正常经营。马有俊质证认为该证据与案涉宾馆无关，视频中的两个正在经营的宾馆不在拆迁范围内。马有俊提交视频三张光盘，拟证明：2018年以来政府一直在拆迁，案涉宾馆一直在停业。马麻乃质证认为无法证明案涉房屋因拆迁停业的情况。 二审审理查明的事实与一审相同，本院予以确认。 本院认为，关于马麻乃、马法都买提出的应由马有俊支付其拖欠房屋承包费350000元的意见。经查，在案双方签订的《房屋使用权承包合同》，双方就案涉房屋出现征收情况相关事宜进行了约定。在案双方通话录音及另案庭审中的陈述等证据证实，案涉房屋租赁人马麻乃、马法都买与房屋承租人马有俊明知案涉房屋纳入政府征收范围。2018年8月12日马麻乃与马有俊通话录音可以证实，二人就案涉宾馆内搭顶棚等事宜进行了沟通，其中马麻乃谈及需在马有俊承租经营的宾馆需搭建顶棚等，如双方达成意见，房屋就尽早“量”，向“公家”要钱，同时谈及后期房费不算。2018年12月25日格尔木市城市管理综合执法局出具的《限期拆除通知书》亦能证实，马麻乃未经规划批准在其租赁于马有俊房屋范围内擅自建房。现案涉由马有俊承租后经营的宾馆虽未完成征收、拆除，但无证据证实该宾馆正常营业，马麻乃此前也已就搭建相关房屋后，后期房费向马有俊谈及“不算”，故其上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于马有俊提出马麻乃、马法都买应赔偿其经济损失234000元的意见。经查，马有俊所提234000元损失，其称系每月13000元，包括看管人员误工费、水电费、银行利息、会计报税，但并无相关证据予以印证，且庭审陈述“2018年8月12日他给我打电话约定在他院子里盖房子，如果我同意的话他们从那天不要我的房租，我同意之后他在院子里盖了，后面他又在屋顶盖了”，在双方明知案涉房屋纳入征收且马有俊同意马麻乃所提相关“盖房子”免房费事宜下，其所提看管人员误工费、水电费等损失无事实及法律依据，本院不予采纳。 综上，上诉人马麻乃、马法都买、马有俊的上诉请求均不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11360元，由上诉人马麻乃、马法都买负担6550元，由上诉人马有俊负担4810元。 本判决为终审判决。 审 判 长 彭 建 玉 审 判 员 张 永 涛 审 判 员 哈斯朝鲁 二〇二一年二月二十六日 法官助理 马 忠 玲 书 记 员 马 绍 颖   杜 娟 玲