山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁14民终4237号上诉人（原审原告）：皇明太阳能股份有限公司，住所地：德州经济开发区太阳谷大道。法定代表人：黄鸣，董事长。委托诉讼代理人：刘爱菊、邵岩，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：德州金兴汽车检验服务有限公司，住所地：德州市德城区天衢街道办事处天衢工业园湖滨北大街**亿家能太阳能厂区内工程车间。法定代表人：张天翼，经理。委托诉讼代理人：张泽民，男，汉族，1956年9月5日出生，住山东省德州市德城区，系单位员工。委托诉讼代理人：李军，山东德联邦律师事务所律师。上诉人皇明太阳能股份有限公司因与被上诉人德州金兴汽车检验服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初3426号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。皇明太阳能股份有限公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法改判支持上诉人的诉讼请求；二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。一、一审法院对涉案三份租赁合同的第十二条约定的理解存在错误，认定上诉人解除合同因不符合约定解除和法定解除条件而不成立错误。涉案三份租赁合同的第十二条第1款约定了因不可抗力原因致使合同不能履行或造成损失的，双方互不承担责任；第2款约定，因国家或公司政策需要拆除或履行或出售租赁的房屋，上诉人需提交3个月书面通知被上诉人，上诉人不承担被上诉人搬迁损失；第3款约定，因上述原因而终止合同的租金的计算方式。上述三款约定明显可以看出，第十二条虽表述为免责条件，但该条实际是合同双方对第九条“合同解除条件”约定之外的“合同解除条件”的特别约定，系双方对该条款约定的几种情形发生时双方解除合同后的相关责任承担及结算条款。本案中，因2018年12月11日德州市规划局出具了“关于德州湖滨北大道以东、盛园路以南地块规划条件的函”，该函件载明德州市规划局对包括涉案租赁房屋及场地所在的范围内的土地进行了规划，用地性质规划为二类居住配套商服用地，因涉案房屋所在地属于工业用地，规划变更需要拆除涉案房屋，由政府按该函件的规划统一进行建设，该函件显然是德州市政府对城市用地的规划政策，属于国家政策，即该函件属于合同第十二条第二款双方解除条件的约定，属于因国家政策或公司政策需要拆除已租赁房屋的情形。上诉人基于上述合同的约定，提前通知了被上诉人，行使了约定解除权，而非法定解除权，一审法院对合同条款理解偏差、认定上诉人对被上诉人通知解除不符合约定解除和法定解除的条件是错误的。二、一审法院以被上诉人也未表示同意解除合同为由驳回上诉人的诉讼请求错误。被上诉人同意解除合同，并要求拆迁补偿；即使被上诉人不同意解除合同，可依据合同法第九十六规定向法院申请确认解除合同的效力，但被上诉人在法定期间内未行使该权利。上诉人依约行使了合同解除权，应认定双方租赁合同已经解除。德州金兴汽车检验服务有限公司辩称，原审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，审判程序合法。皇明太阳能股份有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即腾退租赁原告的房屋及场地；2.被告承担本案全部诉讼费用。一审法院查明，2016年11月1日，原告为甲方，被告为乙方，签订了一份《车间租赁合同》，合同约定甲方将位于德州市德城区天衢工业园湖滨北大街677号亿家能太阳能厂区内的厂房2448平方米租赁给乙方，租赁期间自2016年11月1日至2023年1月31日，装修期间提供3个月免租期；第三条约定：租金价格：前三年（2017年2月1日至2020年1月31日）房屋租金6元/月/平，年租金176,256元，后三年（2020年2月1日至2023年1月31日），在原房租基础上上浮15%，租金6.9元/月/平，年租金202,694.40元；第六条约定租赁房屋的用途为汽车综合服务（汽车检测）。2017年5月1日，双方签订了《车间租赁合同》，约定甲方将位于德州市德城区天衢工业园湖滨北大街677号亿家能太阳能厂区内南一楼车间内的567平方米、车间北侧旗杆东侧场地面积1300平方米租赁给乙方，用于停放车辆。租赁期间自2017年5月1日至2023年4月30日；第三条约定：租金价格：前三年（2017年5月1日至2020年4月30日）房屋租金6元/月/平，年租金40,824元，场地租金价格10000元/亩/年，场地年租金价格为20,000元，总计年租金价格为60,824元；后三年（2020年5月1日至2023年4月30日），在原房租基础上上浮15%，租金6.9元/月/平，每年房租为46,947.60元，场地年租金为20,000元，总计年租金为66,947.60元；第六条约定租赁房屋的用途为汽车综合服务大厅。2017年12月1日，双方签订《办公室及场地租赁合同》，约定甲方将位于德州市德城区天衢工业园湖滨北大街677号亿家能太阳能厂区内南楼一层办公室两间36平方米、南楼西侧场地266平方米租赁给乙方。租赁期间自2017年12月1日至2023年11月30日；第三条约定：租金价格：办公室租金11元/月/平，年租金4752元；后三年（2020年12月1日至2023年11月30日），在原房租基础上上浮15%，租金12.65元/月/平，每年房租为5464.80元，场地租金为10,000元/年；第六条约定租赁房屋的用途为汽车综合服务（汽车检测）。上述三份合同第九条约定合同解除的条件：有下列情形之一，甲方有权解除本合同：1、乙方不交付或不按约定交付租金达1000元；2、乙方所欠各项费用达1000元；3、未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自改变出租房屋用途的；4、乙方违反本合同约定，不承担维修责任导致房屋或设备严重损坏；5、乙方对房屋进行装修必须通知甲方；6、未经甲方书面同意，乙方将出租房屋转租第三人；7、乙方在出租房屋进行违法活动的。2018年12月11日，德州市规划局出具“关于德州湖滨北大道以东、盛源路以南地块规划条件的函”，该函件载明将湖滨北路以东、盛源路以南、德惠大街以西，德州云上矿泉水有限公司以北，总用地面积约50221平方米的用地性质规划为二类居住及配套商服用地。2019年5月7日，原告向被告送达告知函，内容为“贵公司与我公司分别于2016年11月1日、2017年5月1日签订了两份《车间租赁合同》，2017年12月1日贵我双方又签订了《办公室及场地租赁合同》。因国家政策需要，政府将对上述地块进行收储、挂牌出让。我公司已于2018年10月16日以书面通知函的形式通知贵方限期办理租赁场地，但至今贵公司一直未进行搬离工作。现我公司再次书面告知贵公司，请尽快搬离所租赁的上述土地，以便于我公司搬迁工作的正常进行，如因贵公司未搬离而给我公司造成的一切损失，将由贵公司承担”。被告收到该告知函并进行了回复，主要内容为原告提前解除合同，不同意搬离租赁场地。一审法院认为，原、被告签订的《车间租赁合同》、《办公室及场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当严格按照合同约定履行各自权利义务。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据上述法律规定及合同约定，一审法院认为，被告并未违反合同的各项约定，不符合约定解除的条件；原告以德州市规划局出具的“关于德州湖滨北大道以东、盛源路以南地块规划条件的函”对被告进行通知解除合同，一审法院认为此函件的内容也只是说明了把该地块规划为商服用地，不属于《中华人民共和国合同法》规定的法定解除合同的条件，且被告也未表示同意解除合同，原告以此理由通知被告提前解除合同、要求被告搬离租赁房屋及场地的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定。综上，判决如下：驳回原告皇明太阳能股份有限公司的诉讼请求。案件受理费2900元，由原告皇明太阳能股份有限公司负担。二审中，双方均未提交新证据。本院向德州市自然资源局调查涉案地块情况，市自然资源局回函，证实：涉案德规函（2018）101出具时间为2018年12月11日，截止目前，案涉土地并未出让，也未纳入2020年土地出让计划，根据101函中“本规划条件在土地出让前有效期为一年”的规定，该规划条件目前已失效，由此，该101函设定的条件并没有导致案涉皇明亿家能地块土地的用途变更，对该宗土地没有约定力影响。另，101号所涉土地已纳入中心城区土地储备三年滚动计划（2020-2022）。附：德州市人民政府办公室关于印发德州市中心城区土地储备三年滚动计划（2020-2022）及2020年度计划的通知。本院就该证据听取了双方当事人的意见，认定：上述回函系职权部门作出，可作为认定案件事实的依据。本院查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，皇明公司与金兴公司签订的租赁合同第九条明确了合同解除的条件，皇明公司有权解除合同包含乙方不交付或不按约定交付租金、欠费、擅自改变租房用途等，而本案中金兴公司不存在上述解除的条件，在合同十二条中免责条件中，约定了因不可抗力、国家或公司政策需要拆除、改造、出售已租赁的房屋等情形下甲方即皇明公司的免责事由和免责范围，该免责事由的规定不能当然认为系合同约定解除的条件，皇明依据该条款主张书面通知金兴公司解除合同的主张不成立。关于法定解除权，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了五种情形，（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形，本案中，上诉人提交的证据只能证实市规划局向市国土资源局（现自然资源局）发出规划函，涉案土地用途改变为商服用地，但并无项目推动的具体时间规划等，而不可抗力应具备不可预测、不可避免和不可克服三个条件，上诉人提交的上述文件并不足以完全阻碍双方租赁合同的履行，不属于不能克服的情形。综上所述，皇明太阳能股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人皇明太阳能股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王鲲审判员  李敏审判员  杨娜二〇二一年二月二十二日法官助理董国通书记员夏青