安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖04民终234号 上诉人（原审被告）：淮南市裕贵源置业有限公司，住所地安徽省淮南市毛集社会发展综合实验区新合商务会所**，统一社会信用代码91340400MA2N9FT148。 法定代表人：朱长明，公司经理。 委托诉讼代理人：王体勇，安徽韶美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓帆，安徽韶美律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：牛芹芹，女，1992年4月16日出生，汉族，住安徽省淮南市毛集社会发展综合实验区。 委托诉讼代理人：亓琪，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 上诉人淮南市裕贵源置业有限公司因与被上诉人牛芹芹合同纠纷一案，不服安徽省凤台县人民法院(2020)皖0421民初3653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 淮南市裕贵源置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，驳回一审诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实错误。1.从认购书内容约定看，公司虽未取得商品房预售许可证，但并不妨碍双方签订商品房买卖合同，一审认定未签订买卖合同过错在公司错误。2.认购书第四条约定定金退还及双倍返还的条件，本案房屋一直未被另卖，并多次通知买房人前来签订合同,一审认定解除合同(若为认购书)的责任在于公司属于事实错误。3.涉案5万元属于订房诚意金,不属于定金。二、一审判决适用法律错误。1.根据相关法律规定，当事人支付定金后拒绝签订主合同无权要求返还定金，收受定金一方拒绝的，应当双倍返还。本案中，公司一直保留房屋并通知对方订立买卖合同，但是对方一直明确拒绝，故无权要求返还。2.一审判决解除认购书无依据。一审认定公司未能及时通知牛芹芹签订商品房买卖合同为由解除合同于法无据。三、一审程序错误。牛芹芹未诉请解除合同，一审判决违反不告不理原则。 牛芹芹辩称，一、双方签订的认购书具有拘束力，牛芹芹已按照约定支付定金，根据相关法律规定，开发商在进行商品房预售时，必须取得商品房预售许可证，未取得不能进行销售。并且，预售时不仅要有预售证明，还应当在商品房买卖合同签订之日30日内备案。按照认购协议书，双方应当在2019年10月10日签署商品房买卖合同，但是，因对方原因导致未能如期签约。二、对方对解除合同有异议应当提起诉讼，在案件审理过程中，其私自向牛芹芹发微信要求继续履行认购书不符合法律规定。三、认购书仅为预约合同，并无支付首付款义务，其它同一审代理意见。 牛芹芹向一审法院起诉请求：判令淮南市裕贵源置业有限公司双倍返还牛芹芹定金100000元，并承担牛芹芹交通费损失594元。 一审法院认定事实：2019年10月5日，牛芹芹（乙方）与淮南市裕贵源置业有限公司（甲方）签订裕贵源•祥和府认购书。该认购书约定牛芹芹认购裕贵源•祥和府住宅10幢5层502号。并约定：“1、乙方须在签署本认购书后五日内，即-年-月-日前交清首付款（含）定金，并携带此认购书到裕贵源•祥和府售楼处签署《商品房买卖合同》，如按揭贷款，需携带如下资料：身份证户口薄、婚姻状况证明、收入证明。……4、本《认购书》签订后，因不可抗力因素造成甲方不能出售该商品房，甲方将定金退还乙方，本《认购书》自动失效，双方权益即时终结；若甲方单方面原因卖出该房号，甲方将双倍返还乙方所交纳的定金……8、若乙方未履行认购书中所示条款，认购定金不予退还，甲方有权不再另行通知乙方而将该商品房另行出售，乙方不得就此再主张任何权利。”同日，牛芹芹交纳50000元，淮南市裕贵源置业有限公司在给牛芹芹出具的收据上载明：“订房诚意金，50000元。”2020年6月29日，牛芹芹向一审提起诉讼。法院于2020年7月14日受理，案号为（2020）皖0421民诉前调1472号，进行诉前调解未果，于2020年9月1日立案进行审理。2020年6月4日，淮南市裕贵源置业有限公司取得商品房预售许可证。 2020年7月9日，淮南市裕贵源置业有限公司工作人员给牛芹芹发微信。微信聊天记录记载：“尊敬的祥和府业主牛芹芹您好，您所购买的10栋1单元502号，现我公司已取得预售许可证，我方正式通知您，请在接到本通知5个工作日内到我方售楼部办理相关手续。逾期未办理者，我公司将依据合同约定，依法处理。由此产生的法律责任，概由你承担。祝您生活愉快，淮南市裕贵源置业有限公司。”2020年7月15日，牛芹芹给淮南市裕贵源置业有限公司邮寄了一份律师函。该律师函主要提出淮南市裕贵源置业有限公司应双倍返还牛芹芹定金100000元，并阐述了淮南市裕贵源置业有限公司在牛芹芹提起民事诉讼后向牛芹芹发出微信通知的行为系淮南市裕贵源置业有限公司的单方行为，该行为在案件审理过程中，该通知对牛芹芹不产生相关法律效力。 一审法院认为，牛芹芹与淮南市裕贵源置业有限公司签订的裕贵源•祥和府认购书，虽然双方在签订时淮南市裕贵源置业有限公司未取得预售许可证，但在牛芹芹提起诉讼前，淮南市裕贵源置业有限公司已经取得预售许可证，故双方签订的裕贵源•祥和府认购书有效，双方均应按照约定履行义务。 淮南市裕贵源置业有限公司在未取得预售许可证时与牛芹芹签订协议，导致商品房买卖合同无法及时签订，过错在于淮南市裕贵源置业有限公司。2020年6月4日，淮南市裕贵源置业有限公司取得了预售许可证，具备了签署商品房买卖合同的条件，但仍未及时告知牛芹芹并通知牛芹芹签署商品房买卖合同，从而导致2020年6月29日牛芹芹向法院起诉要求淮南市裕贵源置业有限公司返还定金，淮南市裕贵源置业有限公司于2020年7月9日方通知牛芹芹签订商品房买卖合同，但牛芹芹在律师函中予以拒绝，庭审时亦明确表示不愿意继续履行协议。牛芹芹要求返还定金的行为应视为要求解除合同，由于商品房买卖合同在具备签署的条件时，淮南市裕贵源置业有限公司未能及时通知牛芹芹签订商品房买卖合同，过错在于淮南市裕贵源置业有限公司，故牛芹芹与淮南市裕贵源置业有限公司之间的协议，予以解除。合同解除后，因合同取得的财产，应当予以返还。 关于牛芹芹交纳的50000元的性质问题。双方签订的认购书中均记载为“定金”或“认购定金”，而未记载“订房诚意金”，认购书只约定了定金的处理方式而未约定订房诚意金的处理方式，牛芹芹缴纳50000元后，淮南市裕贵源置业有限公司虽然在给牛芹芹出具的收据中记载为“订房诚意金”，但结合认购书条款，可以理解为牛芹芹交纳的50000元为定金。由于导致合同解除的责任在于淮南市裕贵源置业有限公司，淮南市裕贵源置业有限公司应双倍返还定金，故牛芹芹要求淮南市裕贵源置业有限公司返还定金100000元的诉讼请求，予以支持。牛芹芹关于要求淮南市裕贵源置业有限公司支付交通费损失的诉讼请求，证据不足，不予支持。判决：一、淮南市裕贵源置业有限公司给付牛芹芹100000元，于判决生效之日起十日内履行；二、驳回牛芹芹的其他诉讼请求。案件受理费2312元，减半收取1156元，由牛芹芹负担7元，淮南市裕贵源置业有限公司负担1149元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审认定事实予以确认。 本院归纳二审争议焦点为：一审判决认定定金双倍返还是否正确。 本院认为，本案收据中虽载明“订房诚意金”，但是，结合该收据的时间及同日签订的认购书，对一审认定牛芹芹交付的5万元为定金性质予以确认。本案中，开发商作为定金接收方，其在签订认购书中虽明确约定了具体的双倍返还的条件，但是，其在签订认购书的五日内并未取得商品房预售许可证，是违法相关法律规定的，具有明显过错，作为买房者的牛芹芹在了解这种情况后不与开发商签订正式买卖合同有法律依据，并无不当，不能据此将开发商在先的过错转嫁给买房者。故一审认定定金双倍返还符合法律规定，予以维持。一审诉前及诉讼中，牛芹芹已经通过实际行为表明不再履行，且要求返还定金的行为可视为要求解除合同，对一审此节认定予以维持。 综上所述，淮南市裕贵源置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由淮南市裕贵源置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李永 审判员  张晨 审判员  魏宁 二〇二一年二月二十二日 法官助理李长梅 书记员李时雪