江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初7232号原告：陈明泉，男，1954年2月24日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。原告：王琦珍，女，1957年11月22日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：张卫星，无锡市梁溪区申兴法律服务所法律工作者。被告：王锡元（曾用名王锡源），男，1949年5月6日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：陈震南，无锡市惠山区新惠法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王静洁（系王锡元女儿），女，1976年12月10日生，住无锡市梁溪区。被告：顾锡英，女，1953年12月9日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：陈震南，无锡市惠山区新惠法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：徐少明（系顾锡英女婿），男，1971年10月9日生，住无锡市梁溪区。原告陈明泉、王琦珍与被告王锡元、顾锡英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月12日、11月13日、2021年2月24日公开开庭进行了审理。原告陈明泉、王琦珍及其委托诉讼代理人张卫星、被告王锡元及其委托诉讼代理人陈震南、王静洁、被告顾锡英及其委托诉讼代理人陈震南、徐少明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈明泉、王琦珍向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方于1994年2月26日签订的房屋买卖协议有效；2、请求判令坐落在无锡市梁溪区××巷街道××村社区××街××号房屋产权为原告所有。事实和理由：1994年1月，被告将其所有的坐落在无锡市梁溪区××巷街道××村社区××街××号建筑面积为119.85平方米的房屋作价38800元出卖给原告，同年2月26日双方在无锡市公证处公证下签订了房屋买卖协议，并进行交付。由于该房破旧，原告于1996年进行翻建，改变了原有的结构，致使房屋不能过户，为此，诉讼法院，请求依法裁决。被告王锡元、顾锡英辩称，1994年2月26日的房屋买卖协议书，是由原告单方制作的，被告方毫不知情，也未在该协议书上签名，印章是由原告私自雕刻的。1994年3月2日无锡市公证处制作的公证书，其中明确“协议书双方当事人的签字、印章均属实”，原告和无锡市公证处均未能提供被告签字的证据，该公证书不具有法律效力。原告的诉讼已超过二十年，不应得到法律的支持。坐落在无锡市梁溪区××巷街道××村社区××街××号××地使用证和房屋所有权证均为王锡元，未发生任何变更登记，黄巷街道前村村民委员会出具的证明，没有法律根据和事实依据，更不存在所谓的历史遗留问题，该证明不能证明双方存在房屋买卖合同关系。房屋买卖协议书是由原告单方制作的，被告未在该协议书签名和加盖印章，其内容违反了江苏省土地管理条例的有关规定，农村宅基地房屋是不能上市买卖。1994年3月7日收条签名，非王锡元所签。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈明泉与王琦珍系夫妻关系，被告王锡元与顾锡英系夫妻关系，王锡元与王琦珍系堂兄妹关系。1991年8月21日，由无锡市郊区人民政府颁发的郊宅（91黄）字0××5号宅基地使用证登记的内容为：土地使用者为王锡源;土地权属性质为集体;土地坐落为郊区××巷乡××街村××街××号；核准宅基地面积为88.79平方米，其中建筑占地为76.08平方米；批准使用期限为长期。1992年3月，由无锡市郊区房地产管理局颁发的锡郊房权字0×**房屋所有权证登记的内容为：所有权人为王锡源；所有权性质为私；房屋坐落××街村××街××号；房屋状况为壹间混合建筑结构二层建筑面积为87.55平方米，壹间混合建筑结构平层建筑面积为32.3平方米；四至为南北合墙。1994年2月26日，卖方王锡元、顾锡英和买方陈明泉、王琦珍签订了《房屋买卖协议书》，内容为：坐落在××巷乡××街村××街××号的一间**楼房（建筑面积87.55平方米）和一间平房（建筑面积32.3平方米）是王锡元、顾锡英夫妇的共有财产，现将上述房屋作价38800元卖给陈明泉、王琦珍夫妇所有，房款在办理公证手续后，搬进上述房屋时一次性支付，房屋产权归陈明泉、王琦珍夫妇所有。王锡元、顾锡英和王琦珍在立协议人处盖具印章；陈明泉在立协议人处签名并盖具印章，王琦珍在立协议人处盖具印章。当日，无锡市公证处受理双方的房屋买卖公证申请。无锡市公证处并至黄巷派出所摘抄户籍材料，其中陈明泉和王琦珍的户籍在××巷乡××街村××街××号；王锡元和顾锡英的户籍在××巷乡××街村××巷××号。同年3月2日，由无锡市公证处出具（1994）锡证民内字第79号公证书，内容为：兹证明王锡元（男，一九四九年五月六日出生）、顾锡英（女，一九五三年十二月九日出生）与陈明泉（男，一九五四年二月二十四日出生）、王琦珍（女，一九五七年十一月二十二日出生）于一九九四年二月二十六日，来到我处，在我的面前，签订了前面的《房屋买卖协议书》。经查，上述双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定；协议书书双方当事人的签字、印章均属实。公证员为邓某。王锡元于1994年3月7日出具给陈明泉、王琦珍收条1张，内容为：收到陈明泉房金叁万元，定金捌仟捌佰元，计叁万捌仟捌佰元。当日，双方进行交接，王锡元、顾锡英将原无锡市××巷乡××街村××街××号（现为无锡市梁溪区××巷街道××村社区××街××号）房屋的钥匙、房屋所有权证、宅基地使用证交给陈明泉、王琦珍。无锡市滨湖区黄巷镇人民政府前村村民委员会于2001年12月17日出具证明以及双方在庭审中一致确认王锡元与王锡源为同一人，即本案被告王锡元。无锡市滨湖区黄巷镇人民政府前村村民委员会在双方的房屋买卖协议上盖具了公章。无锡市滨湖区黄巷镇建设办公室也盖具公章证明同意村委意见及双方协议有效并及时到区房管局办理过户手续。陈明泉、王琦珍出具证明一份，内容为：由本村村民王琦珍是黄巷镇前村南街4号房主，与南街3号王锡源是老兄弟，当时3号、4号属老兄弟祖产连在一起的，房屋十分破旧，无法分割，所以经过双方协商同意，大队村委批准，将南街3号王锡元的老房子并给王琦珍，王锡源同意将不再向村委申请建造地基。在一九九四年二月二十六日合并以后，前面老房子破旧流水倒塌属危险房，经大队同意，王琦珍把两间老房拆除翻建成现在的两间窄楼房，本人申请大队出面办理房产过户手续，也交了有关费用，最后在产监所审合（核）时，由于原有房屋结构的改变，所以一直无法办理好过户手续，造成了现在历史遗留问题。2002年3月19日无锡市北塘区黄巷镇前村村民委员会盖具公章证明情况属实。2001年12月5日，由无锡市郊区黄巷镇建筑安装管理组出具江苏省行政事业单位结算凭证一份，内容为今收到前村村陈明泉交来规费500元。2005年6月12日，无锡市北塘区建设局颁发了锡北建规（2005-Ｈ）第554号无锡市北塘区私房建设工程规划许可证，户主为陈明泉，建造地点为黄巷前村南街4号，建设项目为补证，建筑面积为58.75Ｍ²,楼房的进深9.1米，开间5.5米，高度3米（第二层），阳台长为1.5米，宽为5.5米。无锡市国土资源局梁溪分局提供的无锡市郊区土地登记卡显示，××巷乡××街村××街××号的土地使用者为王锡源，土地证号为0×**，地类为住宅，土地面积为88.79平方米，建筑占地面积为76.08平方米，土地性质为集体；××巷乡××街村××街××号的土地使用者为陈明泉，土地证号为0×**，地类为住宅，土地面积为88.46平方米，建筑占地面积为78.56平方米，土地性质为集体。现双方为产权过户产生争议，故陈明泉、王琦珍诉讼来院。上述事实，有无锡市郊区人民政府颁发的郊宅（91黄）字0××5号宅基地使用证、无锡市郊区房地产管理局颁颁发的锡郊房权字0×**屋所有权证、《房屋买卖协议书》、无锡市公证处出具（1994）锡证民内字第79号公证书、王锡元出具给陈明泉、王琦珍收条1张、王琦珍提供的证明一份、无锡市郊区黄巷镇建筑安装管理组出具江苏省行政事业单位结算凭证一份、无锡市北塘区建设局颁发了锡北建规（2005-Ｈ）第554号无锡市北塘区私房建设工程规划许可证、无锡市国土资源局梁溪分局提供的××巷乡××街村××街××号、4号的无锡市郊区土地登记卡及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据本案查明的事实，本院认定原告陈明泉、王琦珍与被告王锡元、顾锡英自愿于1994年2月26日签订了《房屋买卖协议书》，并同时办理了公证手续。经审查，该《房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，故本院予以认定。王锡元、顾锡英将案涉房屋转让于陈明泉、王琦珍，双方签订协议、收取转让款、交付案涉房屋等过程，既有双方当事人的确认，也有当地有关部门的参与，事实清楚、证据充分，足以认定。现王锡元、顾锡英否认该事实，违反了诚实信用规则，故本院不予采信。所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民法典》第三百六十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定”，根据《土地管理法》有关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，王锡元、顾锡英于1994年3月7日出具给陈明泉、王琦珍收条1张，明确收到陈明泉房金叁万捌仟捌佰元，当日双方进行交接，王锡元、顾锡英将南街3号房屋的钥匙、房屋所有权证和宅基地使用证交给陈明泉和王琦珍；陈明泉、王琦珍和王锡元、顾锡英均系本村集体经济组织成员，双方就南街3号房屋买卖事宜经当地村委会同意，因此，王锡元、顾锡英将在村集体所有的土地上建设的房屋出卖给本村村民陈明泉、王琦珍系双方的真实意思表示，并获得当地村委会同意，双方签订的《房屋买卖协议书》没有违反我国《土地管理法》的强制性规定，该合同应当认定为合法有效，本院予以确认。根据双方签订的《房屋买卖协议书》，陈明泉、王琦珍占有使用南街3号房屋后，因该房屋中的平房危旧，故与其自有的南街4号平房同时拆除并翻建成两层楼房一间，事后也补办了翻建房屋的审批手续。基于上述情形，双方签订的《房屋买卖协议书》所涉及的南街3号两层楼房一间应归陈明泉、王琦珍所有，可依法办理相关变更登记手续。关于《房屋买卖协议书》所涉及的南街3号平房一间，因被拆除并重新翻建，已不属《房屋买卖协议书》所涉的房屋，故翻建的房屋登记事宜，则应由陈明泉、王琦珍按相关规定依法向有关部门申请办理登记手续，不属本案理涉范围。王锡元、顾锡英辩称陈明泉、王琦珍单方制作的经公证的《房屋买卖协议书》是无效的、农村宅基地房屋是不能上市买卖、1994年3月7日收条签名非王锡元所签请求驳回陈明泉、王琦珍诉讼请求的主张，因未提供相应的证据，本院不予支持。物权请求权并不适用诉讼时效制约，故王锡元、顾锡英辩称原告的诉讼已超过二十年的意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百九十六条、第三百六十三条、第四百六十五条、第五百零二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认陈明泉、王琦珍与王锡元、顾锡英于1994年2月26日签订的《房屋买卖协议书》有效。二、原登记在王锡源（现名王锡元）名下的原无锡市××巷乡××街村××街××号（现为无锡市梁溪区××巷街道××村社区××街××号）一间建筑面积为87.55平方米二层楼房的房屋产权归陈明泉、王琦珍所有，涉及该房屋的变更登记相关费用，由陈明泉、王琦珍负担。三、驳回陈明泉、王琦珍的其他诉讼请求。案件受理费13388元，由陈明泉、王琦珍负担9372元，由王锡元、顾锡英负担4016元。此款已由陈明泉、王琦珍预交，由王锡元、顾锡英于本判决发生法律效力之日起10日内将所负担的诉讼费用直接支付给陈明泉、王琦珍。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  蒋建文人民陪审员  俞筱钰人民陪审员  钱炳坤二〇二一年二月二十四日法官 助理  杨 静书 记 员  邹 昀本案援引法律条款《中华人民共和国民法典》第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。第三百六十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。