广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23406号上诉人（原审被告、反诉原告）：叶国仪，男，1970年6月18日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：郑勇，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐广东，广东都汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何炳松，男，1948年9月12日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：梁香禄，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。原审被告：林迴有（曾用名：林回有），男，1996年6月6日出生，汉族，住广东省阳春市。原审第三人：冯红燕，女，1966年10月16日出生，汉族，住广东省广州市花都区。上诉人叶国仪因与被上诉人何炳松、原审被告林迴有、原审第三人冯红燕物权保护纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初27501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人叶国仪上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项；2.改判何炳松补偿广州市海珠区工业大道北175、177号1202房装修款100000元（具体以评估结果为准）给叶国仪；3.何炳松承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、叶国仪从冯红燕处承租涉案房屋系善意取得。首先，2015年3月12日，叶国仪与冯红燕签订《房屋租赁合同》，叶国仪取得涉案房屋并进行装修。虽然叶国仪签订租赁合同的日期晚于涉案房屋被查封和抵押的日期，但叶国仪并不清楚，叶国仪承租涉案房屋完全是出于善意。其次，花都区法院在执行拍卖涉案房屋时，叶国仪即已经向法院提交了租赁合同。法院在拍卖该房屋时拍卖公告中明确了涉案房屋只拍卖不负责交付。可见，何炳松在竞拍涉案房屋时已经清楚知道涉案房屋的承租情况，但其仍继续竞拍，其对涉案房屋的出租并没有异议。因此，即使叶国仪与冯红燕签订的租赁合同在查封、抵押之后而导致租赁合同不受法律保护，叶国仪也是善意取得涉案房屋的承租使用。何炳松主张的房屋占用费，应当从其起诉之日起算，而不是从法院出具裁定之日。二、一审判决林迴有承担责任错误。涉案房屋系叶国仪实际承租、使用，林迴有系叶国仪亲戚，是叶国仪安排其居住的。一审判决叶国仪和林迴有共同支付涉案房屋占用费，究竟是依据涉案房屋的实际占有还是居住过涉案房屋的事实？林迴有并非涉案房屋的实际控制人，且其在2019年11月底就回老家了，之后再也没有入住过涉案房屋。一审判决以叶国仪自认为由，判决林迴有承担责任，显然是曲解了叶国仪的意思表示，没有事实和法律依据。三、何炳松应当补偿叶国仪涉案房屋的装修投入。首先，涉案房屋的装修是叶国仪出资的。涉案房屋原本是毛坯房，叶国仪与冯红燕签订租赁合同后，共计投入费用近20万元进行装修，工程包括粉墙、装天花、厨房卫生间的设施、房屋的地板等等。其次，何炳松支付的拍卖涉案房屋的款项中并不包括房屋内的装修。法院在委托拍卖评估时，评估机构并没有进入到房屋内，对房屋的装修进行评估。因此，拍卖价款并不包括涉案房屋的装修现状。涉案房屋的装修附着物属于叶国仪所有，其并不属于何炳松所有。根据公平原则，何炳松在收取涉案房屋时，应当对叶国仪的装修投入进行合理补偿。综上，一审判决认定事实错误，判决结果严重损害了叶国仪的合法权益，请求二审法院依法改判。被上诉人何炳松二审辩称：一、本案的关键在于叶国仪的请求权基础。涉案的租赁合同签订在后，房屋的抵押权设定在前，在此情况下，租赁权不能对抗抵押权，涉案租赁合同不能对买受人发生约束力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，涉案房屋在2014年7月28日登记设立抵押权，从2015年1月19日开始被花都区法院持续查封至2020年1月16日，叶国仪提供的租赁合同签订时间为2015年3月12日，因此叶国仪关于是善意承租人及要求何炳松补偿装修投入的请求没有请求权基础。二、叶国仪并非善意承租人，涉案租赁合同的真实性亦不能得以证实。根据何炳松对涉案房屋电费缴纳情况的查询，在2018年前无任何缴费记录，2018年全年仅发生1.77元电费，直至2019年5月开始才有正常的电费缴纳记录，说明涉案房屋被拍卖后才有人居住在内，可见，2015年至2018年四年中，涉案房屋是闲置的，而签订的涉案租赁合同期限长达十年，但实际又处于非居住状态，叶国仪主张进行了装修，装修必然产生水电费，其该主张与何炳松查询的前述水电费缴纳情况是相悖的，因此涉案的租赁合同不能证实叶国仪是善意承租人。叶国仪称冯红燕因为拖欠借款低价出租涉案房屋给叶国仪，保证金和租金均是现金支付，该主张明显缺乏逻辑，既然是拖欠借款应当是用借款与租金相互抵扣，不应另行支付，即使存在借贷关系也应有借款合同或者抵债协议等凭证予以证实。由此，叶国仪均未能就其提供的租赁合同以及主张的装修情况真实存在提供有效的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。三、关于林迴有的责任承担问题。在何炳松试图收房时，林迴有是涉案房屋的实际占有使用人，当时报警后也是林迴有到派出所协助调查，派出所民警当着双方的面打电话给叶国仪，叶国仪明确陈述没有与冯红燕签订租赁合同，故林迴有作为房屋的实际占有使用人应与叶国仪承担连带责任，两人均负有腾退房屋以及支付房屋占用费的义务。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回叶国仪的上诉请求。原审被告林迴有未到庭，亦未提交书面答辩意见。原审第三人冯红燕未到庭，亦未提交书面陈述意见。因本案纠纷，何炳松于2019年9月9日诉至一审法院，请求判令：1.叶国仪、林迴有立即停止侵占广州市海珠区工业大道北175、177号1202房，立即将房屋交还给何炳松；2.叶国仪、林迴有共同连带向何炳松支付2019年3月15日起至房屋交还之日止的房屋占有使用费（按广州市房屋租金参考价计算，但前述文件无规定涉案房屋租金参考价，故参考同地段同类型房屋光大花园电梯楼租金参考价的90%确定，2019年光大花园租金参考价为63元每平米每月，故涉案房屋为56.70元每平方米每月，房屋面积95.45平方米，月租金取整为5412元）；3.叶国仪、林迴有共同连带向何炳松支付拖欠占有使用费期间的利息，自2019年4月15日起算，以每月占有使用费为基数，按中国银行规定的同期贷款利率计算，2019年8月20日起至实际清偿之日期间按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4.本案全部诉讼费用由叶国仪、林迴有共同承担。叶国仪向一审法院提出反诉请求：1.何炳松赔偿广州市海珠区工业大道北175、177号1202房装修款100000元（具体以评估结果为准）给叶国仪；2.何炳松承担本案反诉费用。一审法院经审理查明：广州市花都区人民法院于2019年1月7日作出（2018）粤0114执1874号《广州市花都区人民法院拍卖公告（第一次）》，载明：该院将于2019年2月19日上午10时起至2019年2月20日上午10时止（延时的除外）在广州市花都区人民法院京东网司法拍卖平台上对涉案房屋进行公开拍卖活动；标的物按现状拍卖；本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况；标的物按现状不交吉拍卖，房屋用途为居住用房，房产的抵押权人为中信银行股份有限公司广州分行，并被广州市花都区人民法院查封；等。据价值时点为2018年9月17日的《询价建议书》记载，涉案房屋单价31000元/平方米，总价2958878元，使用情况为现闲置（据现场勘查得知），电梯情况为3电梯14户，有装修，被花都区人民法院查封，抵押情况为中信银行股份有限公司广州分公司。2019年3月14日，广州市花都区人民法院作出（2018）粤0114执1874号之一执行裁定书，主要内容：该院在执行申请执行人李华与被执行人冯红燕借款合同纠纷一案中，依法在京东网拍卖被执行人冯红燕位于广州市海珠区工业大道北175,177号1202房的房产以清偿债务。2019年2月20日买受人何炳松以2286215元竞得上述财产。故裁定：一、位于广州市海珠区工业大道北175，177号1202房的房屋所有权及相应的其他权利归买受人何炳松所有，广州市海珠区工业大道北175，177号1202房的所有权自本裁定送达买受人何炳松时起转移；二、买受人可持本裁定书到房屋管理部门办理相关产权过户登记手续。何炳松于2019年3月26日签收上述执行裁定书。据2018年7月6日的《广州市不动产登记查册表》记载，涉案房屋当时的产权人为冯红燕，2014年7月28日设立抵押权，抵押权人为中信银行股份有限公司广州分行，2015年1月19日收到花都区法院来函查封房屋，此后由其他法院轮候查封该房。2019年5月30日，广州市国土资源和规划委员会核发广州市海珠区工业大道北175，177号1202房的《不动产权证》，载明：权属人为何炳松，建筑面积95.45平方米。据2020年2月广州市房地产租赁管理所发布的《2019年广州市房屋租金参考价》显示，工业大道北175至177号楼梯楼的租金参考价为29元。何炳松为证明其主张，提供了如下证据：1.房屋电费缴纳历史记录查询表，证明涉案房屋在2019年4月之前几乎没有电费发生，仅在2018年9月产生电费1.77元，说明房屋之前无人居住；2.涉案房屋照片。叶国仪质证认为：证据1真实性不予确认，证据2予以确认，是其主动邀请何炳松到现场对装修进行查看，商谈装修补偿。叶国仪为证实其抗辩主张还提交了冯红燕与叶国仪于2015年3月12日签订的《房屋租赁合同》，约定：冯红燕将房屋出租给叶国仪，租赁期限自2015年3月12日至2025年3月11日止，月租金1500元，保证金6000元。何炳松质证表示上述合同的真实性、合法性、关联性不予确认，而且即使是真实的，该合同的签订时间2015年3月12日都是在本案房屋设置抵押权且被法院查封日子之后。诉讼中，经一审法院释明，双方对于房屋租金参考价存在争议，何炳松、叶国仪均表示不申请法院评估房屋的租金参考价。何炳松、叶国仪确认涉案房屋是电梯楼，涉案房屋所在楼宇为单体楼。叶国仪向一审法院提出评估申请，要求对涉案房屋的装修价值进行评估。叶国仪表示林迴有是其亲戚，林迴有来打工没地方住，就安排林迴有在涉案房屋居住，后2020年年前林迴有就没有在房屋居住；承租房屋时是毛坯状态，其于2015年装修房屋，由于时间久远故没有保存装修材料；冯红燕经营花都区大酒楼的时候向叶国仪借款，但是冯红燕一直没有钱还款，所以才把这个房屋租给叶国仪，之所以租期这么久也是出于这个原因，市场价租金不可能是一千五，当时是两千多元，多出来的钱其不用支付了，抵扣借款，这个房屋原来只通了水电，无法居住。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该法第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定：人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。已发生法律效力的（2018）粤0114执1874号之一执行裁定书确认涉案房屋所有权归何炳松所有，何炳松并于2019年5月30日取得涉案房屋的权属证书，何炳松作为涉案房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。诉讼中，叶国仪确认因冯红燕向其借款，由于冯红燕一直没有钱还款，所以才把这个房屋租给叶国仪。叶国仪在本案中也并未向一审法院提交任何向冯红燕支付租金或保证金的凭证，叶国仪提交其与冯红燕之间的租赁合同的签订日期也晚于涉案房屋的抵押日期和查封日期。据上，叶国仪以《租赁合同》对抗何炳松依法取得的涉案房屋所有权，理据不足，一审法院不予支持。叶国仪自认林迴有在涉案房屋居住，虽其称林迴有在2020年年前已搬出涉案房屋并无证据证实，林迴有也未到庭发表抗辩意见。故何炳松作为产权人，要求叶国仪、林迴有搬迁并交回房屋的诉讼请求一审法院予以支持。在何炳松获得房屋所有权后，叶国仪、林迴有使用涉案房屋，应向何炳松支付占有使用费。根据广州市房地产租赁管理所发布的《2019年广州市房屋租金参考价》，涉案房屋所在地址楼梯楼租金参考价位每月每平方米约29元，涉案房屋建筑面积为95.45平方米。上述标准并无公布涉案房屋所在地段电梯楼的租金参考价，当事人在本案中均不申请对房屋租金参考价进行评估，结合房屋的实际状况，一审法院酌情认定叶国仪、林迴有应支付的占有使用费标准按34元每平方米计算，即按每月3245元计算。何炳松要求叶国仪、林迴有支付超出上述标准的房屋占有使用费一审法院不予支持。何炳松于2019年3月26日收到法院的执行裁定书，占用费应从该日开始起算。至于何炳松要求叶国仪、林迴有支付占用费的利息，占用费的标准双方此前存在争议并未明确，何炳松要求叶国仪、林迴有支付占用费的利息一审法院不予支持。叶国仪反诉要求何炳松赔偿装修损失，叶国仪没有证据证实房屋是由其装修，且叶国仪的租赁合同无法对抗何炳松，故其要求何炳松赔偿装修损失的依据不足，一审法院不予支持。叶国仪申请法院对房屋的装修价值进行评估一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年7月8日作出如下判决：一、叶国仪、林迴有在本判决生效之日起10日内腾空并交还广州市海珠区工业大道北175、177号1202房给何炳松；二、叶国仪、林迴有在本判决生效之日起10日内，向何炳松支付从2019年3月26日起至交还上址房屋给何炳松之日止的房屋占有使用费（按每月3245元计算）；三、驳回何炳松的其他诉讼请求；四、驳回叶国仪的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审本诉受理费2820元，由何炳松负担1130元，叶国仪、林迴有负担1690元；反诉受理费1150元，由叶国仪负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：林迴有未就本案提起上诉，本院视为其同意一审法院的裁判结果，叶国仪关于林迴有无需承责的上诉理由，本院不予采纳。本案争议的第一个焦点是叶国仪与冯红燕就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》能否对抗何炳松所享有的所有权问题。首先，涉案房屋于2014年7月28日设立抵押权，并于2015年1月19日开始被广州市花都区人民法院查封，而叶国仪与冯红燕的《房屋租赁合同》签订于2015年3月12日，明显晚于涉案房屋被抵押和被查封的时间。上述被抵押和被查封的情况均可通过对涉案房屋的查册而予以知悉，叶国仪上诉认为其对此不知情、是善意承租人，该理由缺乏依据，本院不予采纳。其次，叶国仪没有就其实际入住涉案房屋的情况提供任何证据予以证明；同时，其一方面称冯红燕没有钱归还其借款才出借涉案房屋，一方面又称其通过现金方式向冯红燕支付了保证金和每月租金，但均未提供证据予以证明，叶国仪的上述主张明显不符合一般常理，本院对叶国仪和冯红燕之间签订的《房屋租赁合同》的真实性存疑。综上，叶国仪与冯红燕签订的《房屋租赁合同》不能对抗涉案房屋的买受人何炳松。一审法院对何炳松要求叶国仪腾空交还涉案房屋并支付房屋占有使用费的请求予以支持，理据充分，本院予以维持。至于房屋占有使用费的起算时间，根据2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，一审法院以何炳松收到（2018）粤0114执1874号之一执行裁定书的时间即2019年3月26日作为叶国仪支付房屋占有使用费的起算时间，合法有据，并无不当。叶国仪上诉主张应当以何炳松提起本案诉讼之日起算，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。本案争议的第二个焦点是何炳松是否应当补偿叶国仪所主张的涉案房屋的装修投入问题。首先，叶国仪未提交任何证据证明其对涉案房屋进行了装修，应承担举证不能的不利后果。其次，如前所述，叶国仪与冯红燕签订的《房屋租赁合同》不能对抗涉案房屋的买受人何炳松，退一步说，即便该《房屋租赁合同》是真实的，亦对作为买受人的何炳松不具有约束力，若叶国仪认为其确实因涉案房屋的装修问题存在损失，亦应向作为合同相对方的冯红燕另案主张。由此，一审法院对叶国仪主张的装修损失不予支持，处置得当，本院予以维持。综上所述，上诉人叶国仪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人叶国仪负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 谭红玉审判员 唐佩莹二〇二一年二月二十二日书记员 莫善友区敏儿