北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终1530号上诉人（原审被告）：张某1，女，1952年3月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵一平，北京植德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王辰瑜，北京植德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张某2，男，1958年10月27日出生，汉族，住深圳市福田区。委托诉讼代理人：蒋芸，北京市汉良（临沂）律师事务所律师。原审被告：张某3，男，1949年3月1日出生，汉族，住内蒙古呼伦贝尔市海拉尔区。原审被告：张某4，女，1954年2月6日出生，汉族，住黑龙江省大兴安岭地区。上诉人张某1因与被上诉人张某2及原审被告张某3、张某4确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初57755号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张某1上诉请求：1．撤销一审判决，改判案外人杨某与张某1于二〇一五年十二月十八日签订的《存量房屋买卖合同》有效；2．判决张某2承担一审、二审的案件受理费。事实与理由：1．杨某与张某1之间买卖房屋的意思表示真实。2015年10月，杨某发现张某2私自支取自己的银行存款13余万元后，十分生气，决定改变遗嘱内容，不再将案涉房屋指定张某2一人继承，而由张某1出资购买，但购房款日后作为遗产，由四位子女平分。此时距杨某去世尚早，老人家意识清醒、思维清晰，具备完全民事行为能力，出卖房屋是其真实的意思表示，并无任何虚假之处。出售房屋前后给老人所录制的视频可予以证明，张某3、张某4对此也可以作证。2．张某1已支付购房款。《存量房屋买卖合同》约定，案涉房屋的成交价格为84．26万元。2015年12月杨某决定将案涉房屋卖给张某1之后，张某1陆续向杨某支付了12笔购房款，共计74．4万元。3．民法总则第一百四十六对本案不适用。该法第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效；以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。该条规定应适用于行为人与相对人“表里不一”的情形，也就是说，行为人与相对人表现出的意思表示与实际的意思表示不一致，方为虚假。而本案中，签订《存量房屋买卖合同》、转移案涉房屋所有权是双方的表示行为，而老人真实的意思表示也是将案涉房屋出售给张某1，张某1也愿意购买案涉房屋，“表里一致”，并无虚假，所以一审法院引用该条系适用法律错误。4．根据民法总则第一百四十三条《存量房屋买卖合同》应为有效。该法第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，杨某与张某1签订的《存量房屋买卖合同》符合上述所有规定，并不存在无效情形，应为有效。张某2辩称：同意一审判决，不同意张某1的上诉请求。张某2向一审法院起诉请求：请求确认案外人杨某与张某1于2015年12月18日签订的《存量房屋买卖合同》无效。一审法院认定事实：杨某与张某5系夫妻关系，均为初婚，婚后生育张某2、张某1、张某3、张某4四子女，张某5是1996年10月23日去世，杨某于2018年9月16日去世，除本案张某2和张某1、张某3、张某4外，杨某无其他第一顺位法定继承人。位于北京市朝阳区高碑店北路甲×1号院×1号楼×2-×3号房屋（以下简称涉案房屋）是杨某2005年自行购买，购房款由杨某支付，房屋没有抵押，在其生前由其自行居住使用。2006年8月20日，张某2与张某1、张某3、张某4签订《协议书》，约定张某2一次性将涉案房屋房产权买断，房屋总造价287449．54元。张某2按房屋总造价四分之一的金额分别付给张某1、张某3、张某4每人71832．38元；张某1、张某3、张某4收到钱后自动放弃涉案房屋的遗产继承权。张某2付完钱后涉案房屋一查继承权归张某2所有。上述协议签订后，张某2将对价款支付给张某1、张某3、张某4。经询，双方均认可杨某同意协议书内容，并在协议书签订后继续居住使用涉案房屋。2011年5月6日，杨某立下书面遗嘱，确认了协议内容，并决定将涉案房屋在去世后由张某2继承。2015年12月18日，杨某与张某1签订《存量房屋买卖合同》，合同约定杨某将涉案房屋以842600元的价格出售给张某1。在张某1并未实际支付购房款的情况下，杨某将涉案房屋过户至张某1名下。审理中，张某1称，涉案房屋的购房款虽然没有支付，但是杨某不需要张某1支付购房款，该笔款项按照遗产处理，由张某1支付其他三人每人二十万元，但张某1并未向张某2、张某3及张某4支付上述款项，也没有将张某2此前支付她的款项退还，亦未就杨某分割售房款的主张提交证据予以佐证。现张某2诉至法院，主张涉案房屋的所有权已经由其买断，且杨某在出售房屋是没有相应的民事行为能力。张某1、张某3、张某4对此不予认可，称出售房屋是杨某的真实意思表示，且杨某对房屋有权处分。一审法院认为：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，杨某与张某1签订《存量房屋买卖合同》但张某1直至杨某去世也没有向杨某支付合同中约定的购房款，亦没有将购房款支付给杨某指定的他人。杨某在没有收到购房款的情况下将涉案房屋过户给张某1，故双方之间并非《存量房屋买卖合同》约定的房屋买卖关系。杨某与张某1之间买卖房屋的意思表示是虚假的，故双方签订的《存量房屋买卖合同》应属无效。综上，一审法院判决：案外人杨某与张某1于二〇一五年十二月十八日签订的《存量房屋买卖合同》无效。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，杨某与张某1虽签订《存量房屋买卖合同》，但张某1直至杨某去世也没有向杨某支付合同中约定的购房款，杨某在没有收到购房款的情况下将涉案房屋过户给张某1，双方之间并非《存量房屋买卖合同》约定的房屋买卖关系。双方之间买卖房屋的意思表示是虚假的，故一审法院认定双方签订的《存量房屋买卖合同》应属无效并无不当。关于张某1二审中提交银行业务回单、帐户明细、收条等，主张其已经支付了购房款的问题。首先，一审中，张某1本人明确表示涉案房屋的购房款虽然没有支付，但是杨某不需要张某1支付购房款，该笔款项按照遗产处理，由张某1支付其他三人每人二十万元，但张某1并未向张某2、张某3及张某4支付上述款项，也没有将张某2此前支付她的款项退还；但二审中，张某1的委托诉讼代理人的陈述与一审中张某1本人的陈述明显自相矛盾，而张某1的委托诉讼代理人并未对一、二审中自相矛盾的陈述予以合理解释。其次，张某1提交的银行转账明细总额与杨某、张某1签订《存量房屋买卖合同》中约定的房款总价并不相符；同时，根据张某1提交的银行业务回单、帐户明细显示，转账期间从2015年12月直至2018年4月，转账多达12笔，亦不符合正常的房屋买卖合同中房款支付的交易习惯。再次，杨某与张某1签订《存量房屋买卖合同》的时间是2015年12月18日，张某1提交的银行转账明细中最早的转账时间2015年12月16日，系在双方签订《存量房屋买卖合同》之前，但双方合同中并未有提前支付定金或预付款项的相关约定。尤其需要注意的是，张某1主张在购买杨某的涉案房屋之后，应给其他子女每人20万元，故其使用杨某的帐户分别给张某4、张某3转帐10万元。最后，张某2主张2015年至2016年期间杨某在张某1处生活，杨某的银行卡、密码、身份证都在张某1处。经询问，关于杨某的银行卡在何处及张某1主张其转账的74．4万元去向问题，张某1的委托诉讼代理人亦未给出任何解释。综合考虑上述情况，根据现有证据，张某1不能证明其已经向杨某了支付合同中约定的购房款，双方之间并非《存量房屋买卖合同》约定的房屋买卖关系，张某1的上诉主张无事实与法律依据，本院不予支持。综上，张某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12226元，由张某1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 申峻屹审 判 员 杨 夏审 判 员 张 弘二〇二一年二月二十六日法官助理 张 立书 记 员 王 艳