湖南省衡阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘04民终196号 上诉人（原审被告）：衡阳市银祥置业有限公司。 法定代表人：贺文明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王宏、孙贺东，湖南雁京律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈超。 委托诉讼代理人：洪晓军、刘太平，衡阳县弘法法律服务所法律服务工作者。 上诉人衡阳市银祥置业有限公司（以下简称银祥公司）因与被上诉人陈超商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省衡阳县人民法院（2020）湘0421民初2077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，经阅卷并征求本案当事人同意，采用询问式调查方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。 银祥公司上诉请求：1、依法撤销湖南省衡阳县人民法院（2020）湘0421民初2077号民事判决第一、二项，改判驳回被上诉人陈超对上诉人的该二项诉讼请求；2、本案一审、二审受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院存在超诉请判决，程序违法，依法应予改判。被上诉人一审起诉仅要求判令银祥公司立即为其办理房屋不动产权证书，一审法院判决银祥公司将办理房屋权属证书登记所需的应由银祥公司提交的相关资料报产权登记机构备案并缴纳办证需要的相关税费，明显超出被上诉人一审的诉请范围，违背了不告不理的原则。二、一审判决认定上诉人违约，并应承担违约金2137.6元，没有事实和法律依据。上诉人已依约将案涉房屋交付被上诉人使用，被上诉人无租房居住的需求，不存在因上诉人行为而产生的损失。案涉《商品房买卖合同》第十五条也仅约定上诉人应将办理权属登记需要由上诉人提供的资料报产权登记机构备案的具体时间，并未约定具体办理产权登记证的时间，因而上诉人并未违反合同约定。若判决认定上诉人存在违约，在本案双方未约定适用惩罚性违约金的情形下，原则上应推定为赔偿性违约金，违约损失应以被上诉人造成损失为必要条件。被上诉人未提交证据证明损害存在，若判决认定上诉人需要支付违约金，考虑案涉楼盘未办证的背景原因，应严格按照双方合同的约定，按已付房价款的0.1%赔偿被上诉人的损失。三、一审按50元每件收取案件受理费并减半收取25元，违反《诉讼费缴纳办法》的规定，减轻了本案的诉讼成本，造成房屋买受人集体诉讼，导致银祥公司的经营更加困难。 陈超辩称，不能办证的原因是银祥公司没有向税务机关缴纳税费，银祥公司违反了合同约定，一审判决银祥公司承担违约责任的事实清楚，适用法律正确，请求二审维持一审判决。 陈超向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令银祥公司立即为陈超办理房屋不动产权证书；2、依法判令银祥公司退还多收取陈超的购房款4402元；3、依法判令银祥公司支付陈超逾期办理不动产登记证的违约金；4、依法判令银祥公司立即为陈超办理自来水开户手续；5、依法判令银祥公司立即建设好合格的消防设施、化粪池等公共设施；6、本案诉讼费由银祥公司承担。 一审法院认定事实：2018年3月14日，陈超与银祥公司签订了一份《衡阳市商品房买卖合同》，合同约定：1、由买受人购买出卖人开发的坐落湖南省衡阳县西渡镇米子社区花元、培元组蒸水明珠（碧水湾）商品房屋一套，建筑面积137.91平方米，总价款427521元，每平方米3100元；2、出卖人应当在2018年4月30日前依照法律规定和合同约定将商品房交付买受人使用，并在商品房交付使用后365日内，为陈超办理好不动产登记证书。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的双方同意按下列第2项处理:买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、房屋的面积以衡阳县房产局最终测绘面积为准，单价不变，多退少补。合同签订后，陈超依约支付了购房款。陈超于2018年4月30日接收了案涉房屋。 另查明：衡阳县住房和城乡建设局测绘管理中心对案涉房屋出具报告书，陈超买受的房屋面积为136.49㎡，较合同约定房屋面积少了1.42㎡。案涉房屋目前已经办理了工程竣工验收备案，房屋已经办理初始登记至银祥公司名下，银祥公司至今未为陈超办理房屋不动产权证。 对双方当事人争议的焦点及其产生的法律后果，一审法院作如下认定：一、关于逾期办证违约金的问题。陈超认为，银祥公司提供的格式合同中逾期办证违约金条款约定的违约金明显过低，请求法院认定该条款无效，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，请求银祥公司以已付房款总额为基数按照年利率6%支付违约金。银祥公司认为，双方合同约定的违约金有效，请求法院按照总房款的0.1%计算违约金。该院认为，本案中，银祥公司因自身原因没有在合同约定的期限内为陈超办理房屋不动产权证，银祥公司的行为构成违约，应承担违约责任。银祥公司提供的案涉合同中违约金条款约定的违约金明显过低，系免除自身责任的格式条款，该院确定案涉合同中关于逾期办证违约金的条款无效。陈超请求按照已付房款的6%计算违约金，明显过高，该院不予支持，根据银祥公司的违约程度（时间）及陈超的实际损失等因素确定银祥公司按照总房款0.5%支付违约金。二、关于面积补差的问题。陈超请求银祥公司支付房屋面积补差款4402元，该院认为，根据衡阳县住建局测绘队出具的测绘报告书，陈超买受的房屋面积为136.49㎡，较合同约定房屋面积少了1.42㎡。根据双方签订的合同第五条的约定，银祥公司应当退还陈超多交的房款1.42㎡×3100元／㎡＝4402元。 一审法院认为，陈超与银祥公司系商品房买卖合同关系，银祥公司违反合同约定至今仍未为陈超办理房屋不动产权证，显系违约，应承担为陈超办理产权登记的义务及违约责任，故该院对陈超请求银祥公司办理案涉房屋不动产权证及支付违约金的诉讼请求予以支持，银祥公司应支付的违约金以该院核定的已付总房款的0.5%为宜。对于陈超的第四、第五项诉讼请求，该院认为，陈超未举证证明案涉房屋目前还存在自来水未过户及部分建筑附属设施不齐备，且银祥公司提供了相应证据证明案涉房屋已经竣工验收备案，故该院对陈超的该二项诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条第一款第一项、第二款之规定，判决：一、衡阳市银祥置业有限公司向陈超支付违约金2137.6元，退还陈超多交的房款4402元，以上合计6539.6元，该款限判决生效后五日内付清；二、衡阳市银祥置业有限公司在本判决书生效后三十日内将办理权属登记的相关资料报产权登记机构备案并缴纳相关办证需要的税费；三、驳回陈超的其他诉讼请求。如未在判决指定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由衡阳市银祥置业有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1、一审判决银祥公司提交相关资料报产权登记机构备案并缴纳办证需要的相关税费有无超出诉讼请求范围；2、案涉逾期办证违约金应如何认定及处理；3、银祥公司上诉主张一审收取案件受理费过低应如何处理。针对上述争议焦点，具体评析如下： 一、关于一审判决银祥公司提交相关资料报产权登记机构备案并缴纳办证需要的相关税费有无超出诉讼请求范围的问题。本院认为，被上诉人陈超一审起诉的诉讼请求中包含要求上诉人立即为其办理房屋产权证的内容，上诉人作为案涉房屋的出卖人，办理房屋产权过户登记手续是其主要义务，而向登记机构提交办证资料及缴纳办证税费是办理产权证所必须，故一审判令银祥公司向登记机构提交其办证所需的资料及缴纳税费，并未超出当事人一审诉请的范围。 二、关于案涉逾期办证违约金应如何认定及处理的问题。上诉人主张案涉《商品房买卖合同》第十五条并未约定具体办理产权登记证的时间，故上诉人未违反合同约定，无需支付逾期办证违约金。经查，案涉《商品房买卖合同》第十五条明确约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内申请不动产首次登记并取得《不动产权属证书》，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得《不动产权属证书》，出卖人应当承担相应的违约责任。而根据该《商品房买卖合同》第八条约定，上诉人应当在2018年4月30日前交付房屋，即上诉人应在2019年4月30日前为被上诉人办理好不动产权属证书。但直至本案诉讼，上诉人仍未能为被上诉人办理不动产权属证书，显然构成违约。故对上诉人的该项上诉理由，本院不予采纳。上诉人还主张被上诉人不能证明自己的损失及损失的大小，考虑案涉楼盘未办证的背景原因，应严格按照双方合同约定的按已付房屋价款0.1%赔偿被上诉人损失。本院认为，双方虽对逾期办证约定了违约金，但该约定的违约金计算标准明显过低，而银祥公司提出的案涉楼盘存在遗留问题及公司经营困难等逾期办证的原因，均非其可以免除逾期办证责任的法定事由。故一审法院根据银祥公司的违约程度及陈超的实际损失判决银祥公司按照总房款0.5%支付违约金，符合公平原则和诚实信用原则的价值考量，本院予以维持。 三、关于银祥公司上诉主张一审收取案件受理费过低应如何处理的问题。有关诉讼费用的上诉一般是对一审收费过高或者分担过重等加重了其诉讼负担而提出的异议。本案中，上诉人主张一审收取的案件受理费过低，但该诉讼费用的收取并未加重其诉讼负担，亦不影响其实体权益，应当认定上诉人对此没有上诉利益。故对上诉人的该项上诉理由，本院不予审查。 综上，银祥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用《中华人民共和国合同法》第五十四条不当，应适用《中华人民共和国合同法》第四十条。本案处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人衡阳市银祥置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 忠 审 判 员  唐崇高 审 判 员  何闰英 二〇二一年二月三日 法官助理  梅艳伶 书 记 员  王林华