山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终125号上诉人（原审被告）：太原市鑫通达农副产品市场有限公司。法定代表人：李某。委托诉讼代理人：姜某，山西泽润律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅某，山西泽润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:张某，住太原市。上诉人太原市鑫通达农副产品市场有限公司因与被上诉人张某房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初5716号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人太原市鑫通达农副产品市场有限公司的委托诉讼代理人姜某、傅某，被上诉人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太原市鑫通达农副产品市场有限公司上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决第一项中“支付该款项自2015年6月30日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息及从2019年8月20日起至本判决确定的给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息”；改判全部驳回被上诉人主张的利息（自2015年6月30日起，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，并继续计算至付清全部款项为止）、违约金7400元（自2015年6月30日起至2018年9月10日止，按中国人民银行同期存利率标准计算，并继续计算至付清全部款项为止）。截止到2020年10月26日的利息29898.32元2、本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。一审法院认为：“关于原告主张的利息及违约金，双方在合同中虽未明确约定，但本案合同签订后，原告履行了付款义务，被告至今未能按照约定将商铺交付原告使用，被告长期占用原告的资金，必然给原告造成一定的损失，故本院酌定被告支付原告自2015年6月30日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息及自2019年8月20日起至本判决确定的给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。”是错误的。1、被上诉人提供的《商铺租赁协议》和《商铺租赁补充协议》中并未对违约金和利息进行约定，被上诉人主张的利息和违约金没有合同依据，一审法院酌定的违约金也没有合同依据。2、被上诉人提供的《延期补偿协议》中明确将市场试营业时间延期至2016年3份，即使计算资金占用损失，也应当从2016年3月份起算。3、上诉人太原市鑫通达农副产品市场有限公司于2020年6月底更换了股东和法定代表人，原公司股东已全部更换，且公司股东变更后，公司事务并未交接完毕，上诉人太原市鑫通达农副产品市场有限公司对于被上诉人起诉的事实不清楚。综上所述，一审法院判决认定事实错误，请求二审法院依法改判。张某辩称，针对上诉人太原市鑫通达农副产品市场有限公司提到的更换法人代表,对起诉的事实不清楚。根据《民法典》第五百三十二条“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。”针对《商铺租赁协议》和《商铺租赁补充协议》中未对违约金和利息进行约定，根据《民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”直至今日，上诉人仍未开业，并且2021年3月也不会开业。《商铺租赁协议》中第三页第六条第4点中明确指出，甲方（也就是上诉人太原市鑫通达农副产品市场有限公司）不得无故终止合同，否则须赔偿乙方一切经济损失。上诉人不履行合同约定，已是无故终止合同，且实际上侵占了我们六年的资金(2014年12月25日缴费完毕至今)并且侵犯了我们五年零六个月的经营权，所以，我们主张上诉人归还我们的本金12万元，并依法赔偿损失：五年的本金利息（从2016年3月起至2021年3月，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息4.65%，利息金额为2万7千9百元）本金加利息共计14万7千9百元。以及本案一审（2020年8月25日）我们已预交的诉讼费1424元和二审诉讼费用。张某向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告租金120000元及利息（自2015年6月30日起，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，并继续计算至付清全部款项为止）；2、判令被告支付原告违约金7400元（自2015年6月30日起至2018年9月10日止，按中国人民银行同期存款利率标准计算，并继续计算至付清全部款项为止）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月20日周正武（乙方）与被告（甲方）签订了《预订商铺协议书》，约定乙方预订甲方通达综合市场1幢1层A-1、A-2号商铺，预订金20000元整。乙方办理签订租赁合同的相关手续。届时，上述商铺预订金将自动转为租金，付清尾款正式签订租赁合同。乙方未能按甲方规定的时间内签订租赁合同的视为违约，甲方有权将商铺另行租赁他人，其预订金甲方无息退还给乙方。协议签订后，周正武即于当日向被告支付了预订金20000元，被告亦向原告出具收款收据一张，显示收到周正武交付的涉案商铺的租金20000元。2014年12月25日原告（乙方/承租方）与被告（甲方/出租方）签订了编号为020、021的两份《商铺租赁协议》，编号020的《商铺租赁协议》约定原告承租被告建设的位于太原市××区交叉口往东50米小店交通局对面的太原市鑫通达综合市场第1号楼1层A-2号商铺，套内面积12.60平米，租赁期限五年，租金总额为62449元，甲方给予乙方六个月的免租期，免租期自鑫通达综合市场开业之日起算，乙方应于2014年12月25日向被告支付50000元，余款2449元在甲方电话通知之日起七日内一次性付清，并最终签订正式《商铺租赁合同》，已交订金自动转化为租金。编号021的《商铺租赁协议》约定原告承租被告建设的位于太原市××区交叉口往东50米小店交通局对面的太原市鑫通达综合市场第1号楼1层A-1号商铺，套内面积14.04平米，租赁期限五年，租金总额为69131元，甲方给予乙方六个月的免租期，免租期自鑫通达综合市场开业之日起算，乙方应于2014年12月25日向被告支付50000元，余款9131元在甲方电话通知之日起七日内一次性付清，并最终签订正式《商铺租赁合同》，已交订金自动转化为租金。同日，原、被告还签订了《商铺租赁补充协议》，约定进场时间为2015年6月30日前，由于甲方原因造成逾期交付，逾期超过30个工作日，乙方有权解除该租赁协议，甲方在接到乙方退铺通知后30个工作日将乙方所缴纳的租金全额退还乙方；如乙方要求继续履行协议的，自本协议规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方根据已交订金按照银行同期定期存款利率计算并支付乙方违约金。协议签订后，原告即于当日向被告支付了租金100000元，被告亦向原告出具收款收据两张，显示收到原告张某（原周正武）交付的涉案商铺的租金共计100000元。之后，原告又与被告原法定代表人霍卯生签订了《延期补偿协议》，约定鑫通达综合农贸市场对商户承诺2015年8月1日进入市场试营业，但由于市场自身原因，延期至2016年3月份试营业（暂定），由此造成的开业延期问题，经与董事长协商后，同意给予已交90%房租预付款的商户在原有基础上延长6个月的补偿。至今被告未能按约定向原告交付商铺，原告多次找被告及相关部门协商，均未果。故原告诉至本院，要求被告退还租金120000元并支付利息及违约金。被告陈述，公司股东已全部变更，现在正在交接中，上述商铺现仍不具备交付使用条件。原审庭审过程中，被告提出涉案《预订商铺协议书》系周正武签字，其中一张收据亦显示周正武缴纳20000元，周正武与本案原告没有关联。经查明，原告张某与周正武系夫妻关系，该款项系其2014年代张某缴纳。同时，周正武承诺，该款项由张某全权主张，其本人今后不会再向被告主张。一审法院认为，原、被告签订的《预订商铺协议书》、《商铺租赁协议》、《商铺租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该协议合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已向被告交纳了涉案商铺的租金120000元，但被告至今未向原告交付商铺，现在涉案商铺的租赁期限已届满，被告应全额退还原告租金，故原告要求被告退还租金120000元的诉讼请求，理由和证据充分，一审法院予以支持。关于原告主张的利息及违约金，双方在合同中虽未明确约定，但本案合同签订后，原告履行了付款义务，被告至今未能按照约定将商铺交付原告使用，被告长期占用原告的资金，必然给原告造成一定的损失，故酌定被告支付原告自2015年6月30日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息及从2019年8月20日起至本判决确定的给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。关于诉讼时效，因原告多年来一直在主张权利，且经过街办组织协商处理，故被告关于超过诉讼时效的抗辩理由，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告太原市鑫通达农副产品市场有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张某租金120000元，并支付该款项自2015年6月30日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息及从2019年8月20日起至本判决确定的给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1424元（原告已预交），由被告太原市鑫通达农副产品市场有限公司负担。本院二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。上诉人太原市鑫通达农副产品市场有限公司与被上诉人签订的《商铺租赁协议》、《商铺租赁补充协议》等系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该协议合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。被上诉人已向上诉人交纳了涉案商铺的租金，但上诉人至今未向被上诉人交付商铺，已构成违约。双方在合同中虽未明确约定利息和违约金，但本案合同签订后，被上诉人履行了付款义务，上诉人至今未能按照约定将商铺交付被上诉人使用，使被上诉人无法从事经营活动，且长期占用被上诉人的资金，必然给被上诉人造成一定的损失，一审法院酌定由上诉人支付被上诉人资金占用期间的利息并无不当。公司是企业法人，应以其全部财产对公司的债务承担责任。公司股东和法定代表人变更，公司主体不变，并不影响公司的债权债务，被上诉人是与上诉人签订租赁合同，不是和公司的股东或法定代表人个人签订的，公司事务是否交接完毕，不影响上诉人对外承担责任。综上所述，太原市鑫通达农副产品市场有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费547元，由太原市鑫通达农副产品市场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 任 华审判员 郝利亚审判员 王庆河 二O二一年二月二日法官助理 张 莉书记员 段薇薇