北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1619号上诉人（原审被告）：赵旭昌，男，1971年5月2日出生，汉族，北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：李顺平，男，1956年9月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙磊，北京鹏凯律师事务所律师。原审被告：李素平，女，1963年8月26日出生，汉族，住北京市昌平区。上诉人赵旭昌因与被上诉人李顺平、原审被告李顺平确认合同无效纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初28681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵旭昌上诉请求：1.撤销北京市西城区人民法院（2019）京0102民初28681号民事判决，发回一审法院重审；2.一二审案件受理费由李素平、李顺平负担。事实和理由：1.赵旭昌与李素平素不相识，不存在恶意串通，没有侵犯李顺平的利益。赵旭昌在房屋交易过程中没有违法行为，李素平供述自2017年开始实施违法行为，是错误的。赵旭昌是2019年4月9日通过朋友李沛霖才与李素平认识的。2.赵旭昌是善意的，房屋买卖合同交易过程是真实有效的。房屋价格是李素平开的价，无任何人威胁、逼迫她，没有不符合正常房屋买卖的特征。赵旭昌分几次转账给李素平，共计450万元，有转账记录。李素平是正常成年人，她将钱转给谁是个人行为，没有人威胁逼迫她将钱转出。李素平称没有拿到卖房款，但事实证明李素平卖房款一部分用于去澳门赌博，一部分偿还其本人赌债，还有几十万元给了哥哥李顺平。3.李素平有不良嗜好，债务高筑，为偿还债务，伙同放高利贷人员和哥哥李顺平实施违法行为。4.李素平实施违法行为，造成赵旭昌精神及财务损失，赵旭昌不应该负担案件受理费。赵旭昌与李顺平无任何接触，房屋是从李素平那购买的，李顺平起诉赵旭昌属于诉讼主体错误。李顺平辩称，同意一审判决，不同意赵旭昌的上诉请求。赵旭昌陈述不属实，一审庭审中已经查明，本案就是套路贷，是欺诈性的，李顺平是受害方。赵旭昌在上诉状的陈述，貌似其无辜，却对一些问题避而不谈。如赵旭昌在购房时并未看房，购房后又马上将房屋抵押给小贷公司，且买卖价格远低于市场价格。李素平述称，同意一审判决，不同意赵旭昌的上诉请求及理由。李顺平向一审法院起诉请求：1.确认李素平、赵旭昌签订的关于北京市西城区4-12（以下简称案涉房屋）的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2.案件受理费由李素平、赵旭昌负担。一审法院认定事实：李顺平、李素平系兄妹关系。案涉房屋为二人父亲李羊林与母亲王秀英共同共有，登记在李羊林名下。1997年9月26日，李羊林与王秀英到北京市西城区公证处进行遗嘱公证，确认案涉房屋的相应份额均由李顺平继承。2007年1月19日，王秀英死亡。2008年9月29日，李羊林死亡。北京市西城区人民检察院讯问笔录及京西检第一检察部刑不诉（2020）4号不起诉决定书载明，2018年7月31日，李素平在李顺平不知情的情况下，使用伪造的公证书等材料，将案涉房屋登记过户到自己名下。经评估案涉房屋价值771.66万元。经法院询问，李顺平、李素平、赵旭昌均认可检察院文书中认定的市场价格。2019年4月9日，李素平与赵旭昌签订《北京市存量房屋买卖合同》及相关交易文件，约定李素平将案涉房屋以450万元价格出售给赵旭昌。房屋交易方式为自行交接，10万元定金于2020年4月10日支付，过户当日支付剩余440万元。一审中，法院询问赵旭昌买卖交易过程，其陈述：因孩子正好需要上初中，其便将问题告诉朋友李沛霖，李沛霖让其等等。2019年4月，李沛霖说有案涉房屋可以购买，正好解决了孩子上学和李沛霖投资的需求。4月9日，李沛霖带赵旭昌见到了李素平，双方协商了交易价格为450万元。赵旭昌陈述，其在交易前未查看房屋状况，交易资金中有300万元来源于李沛霖。李素平称其收到赵旭昌支付的450万元购房款，但其中250万元当日即转出并未实际支付。李素平银行流水显示，2019年4月11日，其账户内由赵旭昌转入三笔共计90万元，当日转出至蒋文田账户；2019年4月15日，其账户内由赵旭昌转入四笔共计160万元，当日转出100万元至蒋文田账户、转出60万元至李沛霖账户。2019年4月16日，赵旭昌取得案涉房屋产权证书，随即于2019年5月22日向案外人北京市古今小额贷款股份有限公司进行了260万元的抵押借款。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，赵旭昌虽与李素平签订房屋买卖合同，但第一、房屋交易价格450万元，远低于市场价格，属于非正常交易价格；第二、赵旭昌签订购房合同的重大资金的交易前未查看房屋现状，不符合正常房屋买卖特征；第三、赵旭昌支付的450万元购房款，并非其自有资金，其中部分资金来源于李沛霖处，经过数次转账后，又流回李沛霖账户，并未发生实际支付；第四、房屋产权变更后仅一个月，案涉房屋进行抵押贷款。综合以上特征，赵旭昌非正常善意购房人。同时，李素平陈述其出售案涉房屋的行为亦非其本意，其本意为以房屋出售的形式进行借款。故李素平与赵旭昌构成恶意串通，侵犯了李顺平的利益，房屋买卖合同无效。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：确认李素平、赵旭昌签订的关于北京市西城区4-12的《北京市存量房屋买卖合同》无效。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵旭昌申请证人王某出庭作证，王某陈述李沛霖原想借其名义购房，其未同意，李沛霖又找的赵旭昌。赵旭昌认可证人证言，表示实际购房人为李沛霖，李沛霖借其名义购房。李素平表示不知道证人在说什么。李顺平对证人证言关联性不认可，认为证人证言可以反映出房屋交易涉及赌债，不是正常房屋买卖。另查，2020年5月14日一审庭审笔录中记载，赵旭昌表示成交前李素平接待其看过房。2020年10月30日一审庭审笔录中记载，赵旭昌表示之前是李沛霖看的房，其在购房后去看了两次房。二审中，赵旭昌表示，购房前其未看过房，是李沛霖看的，但购房后其去看了房。并称案涉房屋的实际购房人为李沛霖，因李沛霖没有购房资格，故借用其名购房。但赵旭昌针对其所述未能提供书面证据。再查，李素平与赵旭昌签订《北京市存量房屋买卖合同》约定，于2019年4月25日前全款支付购房款450万元，合同签订后18日内，即2019年4月27日前申请办理不动产转移登记手续。现有证据表明，赵旭昌分别于2019年4月10日、11日、15日、16日向李素平转账10万元、90万元、160万元、190万元。2019年5月17日，赵旭昌向欧毅、李沛霖出具委托书，委托二人代为其办理案涉房屋及土地的抵押登记手续。另，10万元定金于2019年4月10日支付，一审判决查明中误写为2020年4月10日。本院二审经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，结合二审庭审情况及赵旭昌上诉请求，本案的争议焦点为：李素平与赵旭昌签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否有效。行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。案涉房屋原所有权人李羊林、王秀英遗嘱确认案涉房屋由李顺平继承。现李素平在明知案涉房屋应由李顺平继承的情况下，未经李顺平同意，擅自与赵旭昌签订房屋买卖合同，将案涉房屋出售给赵旭昌，二人的行为显然已经损害了李顺平的合法权益。关于李素平与赵旭昌是否构成恶意串通的问题，本院认定如下：第一，双方是否明知或应当知道双方交易会损害他人权益。首先，从房源获取途径看，赵旭昌称是通过李沛霖知道的案涉房屋信息。李素平称是李沛霖介绍认识的赵旭昌，并签订了房屋买卖合同。可见，双方买卖房屋并未通过居间服务，而是熟人介绍。这就让人有理由怀疑赵旭昌与李素平相识的客观性、目的性。其次，从合同订立过程看，案涉房屋系用于居住的房屋，赵旭昌作为购房人，在未实际查看房屋的情况下就与李素平签订房屋买卖合同，该行为显属有悖常理。虽然在二审中，赵旭昌称案涉房屋的实际购买人系李沛霖，李沛霖已看过房，所以其在购房前未看房，但购房后去看过房。但针对借名购房事宜其未能提供书面证据，且现有证据亦不能证明李沛霖曾在赵旭昌签订房屋买卖合同前看过案涉房屋。故对赵旭昌的二审陈述，本院不予采信。赵旭昌的行为，显然不符合正常的善意购房人的交易习惯。最后，李素平是在明知案涉房屋应由李顺平继承的情况下，未经李顺平同意，擅自对案涉房屋进行处分，其行为明显为恶意。综上，李素平与赵旭昌签订房屋买卖合同时，对于二人的行为将会损害李顺平权益的事实是明知或者应当知道的。第二，案涉房屋的售卖价格是否合理。现有证据表明，案涉房屋评估价格为771.66万元，而李素平与赵旭昌的交易价格为450万元，不及评估价格的60%，可见，李素平与赵旭昌的交易价格明显低于市场正常交易价格。第三，交易流程及资金往来是否正常。李素平与赵旭昌签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定，全部购房款应2019年4月25日前支付。合同签订后18日内，即2019年4月27日前申请办理不动产转移登记手续。依据双方当事人陈述及现有证据表明，李素平于2019年4月15日，共收到购房款260万元，而赵旭昌系于2019年4月16日取得的案涉房屋不动产权证书。可见，李素平系在未收到全部购房款的情况下应与赵旭昌办理了不动产转移登记手续。诉讼中，赵旭昌陈述其资金中300万元来自于李沛霖。李素平提交的转账记录中显示，李素平于2019年4月15日向李沛霖转款60万元。且赵旭昌在取得案涉房屋产权后又委托李沛霖将案涉房屋抵押给小额贷款公司。上述事实表明，赵旭昌与李素平之间的交易流程及资金往来存在不合理因素。鉴于李素平与赵旭昌所签房屋买卖合同在签订及履行等过程中存在较多疑点，一审法院认为李素平与赵旭昌构成恶意串通，并确认李素平与赵旭昌签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，并无不当，本院予以维持。综上所述，赵旭昌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42800元，由赵旭昌负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 妍审 判 员  高宝钟审 判 员  陈雨菡二〇二一年二月二十五日法官助理  王德林书 记 员  孙辰姝