北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终2078号上诉人（原审被告）：北京新立基真空玻璃技术有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区兴海三街**。法定代表人：祁伟，董事长。委托诉讼代理人：胡新帅，北京境雄律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京奥易克斯科技有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区凉水河二街**院**楼****。法定代表人：于树怀，执行董事。委托诉讼代理人：毛春泉，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。上诉人北京新立基真空玻璃技术有限公司因与被上诉人北京奥易克斯科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2020)京0115民初7056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。北京新立基真空玻璃技术有限公司（下称新立基公司）上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回北京奥易克斯科技有限公司（下称奥易克斯公司）的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由奥易克斯公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，奥易克斯公司的违约导致租赁合同解除，案涉房屋存在司法查封并不影响租赁合同的履行。（1）奥易克斯公司长期拖欠电费，且未足额支付租金，达到解除租赁合同的条件，导致我公司提出解除合同。我公司向奥易克斯公司发送电费缴费通知书是基于对奥易克斯公司长期拖欠电费的催收，并非是对电费缴纳方式的变更。奥易克斯公司未向我公司交纳递增的租金，应当在保证金中进行扣除。根据《房屋租赁合同》第十条第二款的约定，奥易克斯公司逾期支付租金或电费，我公司有权视奥易克斯公司根本违约而单独终止合同、没收保证金，并要求奥易克斯公司支付逾期付款违约金及追讨租金及违约金的一切费用。（2）根据《房屋租赁合同》第六条第九款、第九条第二款、第十一条第七款的约定，无论合同是协商解除还是奥易克斯公司违约解除，奥易克斯公司的装修应当无偿移交给我公司，判我公司赔偿装修损失和搬迁费没有法律和事实依据。（3）根据《房屋租赁合同》第三条第五款、第十条第三款的约定，奥易克斯公司的保证金因欠付电费和租金应进行扣除，且合同因奥易克斯公司违约解除，一审法院不应判令双倍返还。二、一审判决适用法律错误，没有考虑现实履约情况。（1）一审判决歪曲法律概念，案涉房屋存在司法查封只是不能进行不动产过户，并不影响房屋的占有、使用和收益，更谈不到由此导致案涉合同目的无法实现系由于我公司原因。（2）一审判决认定合同解除原因时，确认奥易克斯公司与我公司于2019年10月29日对案涉房屋进行交接，并确定双方签订的《房屋租赁合同》于2019年10月28日正式解除，属于当事人协商一致解除合同，既然是协商一致的解除合同，又让我公司承担违约责任，自相矛盾。（3）一审判决错误的将我公司的催收电费行为认定成了对电费交纳方式变更，由此对解除合同的违约责任主体作出错误认定和错误判决。综上，一审判决无视《房屋租赁合同》的约定，从民事证据盖然性的角度进行事实认定，导致判决结果丧失了最基本的公正性，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判支持我公司的上诉请求。奥易克斯公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，同意一审判决。首先，新立基公司单方解除合同构成根本违约，我公司是根据新立基公司的通知缴纳相关费用的。新立基公司承认因其工作疏忽而遗漏计算递增部分租金，从未向我公司催讨过水电费或递增部分的租金，双方通过实际履行行为变更了水电费结算的方式，况且我公司少缴纳的租金数额不大，新立基公司完全可以从保证金中扣除，不会影响合同目的的实现。事实上，新立基公司在一审庭审时自认因经营发生重大变故而解除合同。其次，根据合同第十条第三款约定，新立基公司违约应当赔偿装修费用并双倍返还租赁保证金。最后，在2020年4月27日庭审中，新立基公司已经明确就本案所涉少缴纳的租金和水电费不提起反诉，要求另案诉讼，新立基公司要求本案二审直接从保证金中扣除，没有依据。奥易克斯公司向一审法院起诉请求：1.判令新立基公司赔偿装修损失312250.86元；2.判令新立基公司赔偿搬迁费损失19500元；3.判令新立基公司双倍返还租赁保证金共计181821.1元；4.判令新立基公司赔偿律师费损失28882元；5.本案诉讼费由新立基公司承担。一审法院认定事实如下：2018年2月8日，新立基公司（出租方、甲方）与奥易克斯公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定新立基公司将位于北京市北京经济技术开发区兴海三街7号院2号楼7层办公楼（建筑面积697.21平方米）和位于北京市北京经济技术开发区兴海三街7号院1号楼东南角的生产厂房（建筑面积50平方米，下称案涉房屋）出租给奥易克斯公司；奥易克斯公司承租以上房屋后只用于研发、展示和办公使用，不做其他用途。关于合同租赁期限约定，合同租赁期限自2018年2月8日起至2022年2月7日止，含免租期。免租期为52天，从2018年2月8日起至2018年3月31日止。关于租金及费用约定，乙方在承租期间产生的水、电、暖、燃气等其他费用均不包含在租金中，由乙方另外支付。租金为每日每平米2元，年租金为日租金乘以365天。乙方应在每月5日前按照上月实际用量（电表、水表度数）向甲方支付，首次计费时间从乙方入驻日期开始。租期内，第一年租金保持不变，自租期第二年（即2019年2月8日起）租金在上一年度的基础上递增5%，第三年和第四年租金数额保持一致。租金包括房租、物业管理费。乙方在承租期内使用该房屋，所产生的一切问题由乙方全部负责。关于保证金约定，本合同签订时，乙方应向甲方交纳2个月房租作为履行合同保证金，共计90910.55元，乙方不得用保证金抵消应付给甲方的租金或其他款项，如果乙方违反本合同的任何条款，甲方有权先从保证金中扣除相应金额来赔偿甲方的损失。在甲方按本合同规定用保证金冲抵乙方应付的款项后，所持保证金少于本合同规定的金额时，乙方须在接到甲方书面通知后立即将保证金补足。如乙方在接到书面通知后10日内不补足保证金，甲方有权单方面终止本合同。关于付款方式约定，租金为按每半年支付，付款金额为272731.65元，首期租金的付款方式为押2付6，首期租金和保证金共计363642.2元，应于签订合同当日给付。此后每期租金应在上期租金到期时提前7个工作日支付。关于违约责任约定，自签署本合同之日三日内，乙方仍未交纳首期租金和保证金，则视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方须赔偿甲方本合同三个月房租的违约金，甲方有权将该房屋另行出租给其他任何第三方。关于装修与修缮约定，乙方如需对所租赁的房屋进行装修及修缮，需要将装修公司出具的装修方案报甲方审核。经营期间的装修投入及其设备均属于乙方自愿投资，一切经济责任和法律责任均由乙方承担，与甲方无关。乙方装修时须遵守相关法律规定和甲方的要求。乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当现状完好无偿移交给甲方。关于合同提前解除的约定，甲方有权根据实际需要，要求乙方依甲方的指令拆除全部或部分装修或按照届时能使用的现状完好无损无偿交还。乙方与甲方共同验收该房屋及附属设施。关于违约责任的约定，若发生违约，守约方有权按本协议的约定向违约方追究违约责任，并要求承担各项经济损失和违约金。其经济损失包括但不限于直接损失和可以预见的间接损失、由于诉讼而产生的各项诉讼费用、律师费等。乙方未能按合同规定的时间交付租金、包括电费、车位费等合同约定的各项费用，甲方有权向乙方每日按月应缴纳各项费用的百分之一加收违约金，迟延付款10日（含累计）时，甲方有权中断用电、用水，直至付清应缴纳款项为止；若乙方逾期一个月仍未交付甲方房租或三个月未交付甲方电费，甲方有权视乙方根本违约而单独终止合同，乙方在接到甲方通知书后应无条件搬出所租房间，租金等各项费用须缴付至所租房间交还为止，同时甲方有权没收乙方保证金并要求乙方支付逾期付款违约金，违约金为当月房租的2倍，除此之外，乙方还需全面赔偿甲方通过诉讼或其他方式向乙方追讨租金及违约金的一切支出及费用。由于乙方原因提前终止合同，则视为乙方违约，甲方将没收乙方租赁保证金、当期未履行部分的租金及已交纳的其他款项作为违约金，以上金额不足以弥补甲方损失时甲方有权进一步要求乙方赔偿。若由于甲方原因提出提前终止合同，乙方应在接到甲方通知后2个月内迁出并交还所租房间，租金交付到将所租房间交还为止，甲方需双倍返还乙方租赁保证金，并赔偿乙方装修费用（数额标准为乙方实际装修费用平摊至租期内，折旧后的剩余价值）。关于合同终止与解除的约定，乙方违反了本合同或附带签订的相关合同、附件等，经甲方提出乙方在规定期限内未做出相应改正给甲方造成损失，情节、后果严重的，甲方有权单方解除合同。由此而终止合同的，甲方不退还保证金。合同签订后，奥易克斯公司于2018年3月9日给付房屋押金90910.55元和租金272731.65元；于2018年10月18日给付房屋租金272731.65元，于2019年3月21日给付房屋租金272731.65元。另查，奥易克斯公司于2018年8月27日确认新立基公司于2018年8月25日查表后的电费共计5539.82元（2018年4月26日起至2018年8月25日止），并于2018年9月13日交纳；新立基公司于2019年3月25日查表后出具电费缴费通知书，要求奥易克斯公司于2018年3月31日前交纳电费共计7824.06元（2018年8月25日起至2019年2月27日止），奥易克斯公司于2019年4月10日将上述款项支付至指定账户。另查，新立基公司于2018年9月26日通知奥易克斯公司于2018年10月1日前缴付2018年10月1日至2019年3月31日期间的租金共计272731.65元；于2019年3月10日送达《房租缴纳提示函》，要求奥易克斯公司于2019年3月25日前缴纳2019年4月1日至2019年9月30日(原审误为9月31日)期间的租金共计272731.65元。2019年7月18日，新立基公司向奥易克斯公司送达《解除租赁合同通知书》，载明“贵、我双方于2018年2月8日签订了《房租租赁合同》，现因我方经营情况发生重大变故，我方拟与贵方在今年10月31日解除双方的租赁合同。望贵、我双方能在10日内协商签订《解除房屋租赁合同协议书》”。2019年10月29日，双方签订《租户房屋交接单》，对案涉房屋进行交接，确定双方签订的《房屋租赁合同》于2019年10月28日正式解除，奥易克斯公司同意于前述《房屋租赁合同》解除当日腾空租赁房屋并将租赁房屋归还新立基公司。本案审理过程中，奥易克斯公司申请对案涉房屋的装饰装修价值进行评估，评估基准日为2019年10月29日。法院依法委托北京中源正信资产评估有限公司进行评估。2020年8月24日，北京中源正信资产评估有限公司出具中源评报字[2020]3037号《资产评估报告》，评估结论为案涉房屋的装饰装修现值，在评估基准日2019年10月29日的市场价值为307779元。另查，案涉房屋登记在新立基公司名下，房屋共有情况为单独所有。案涉房屋上有北京市第二中级人民法院及北京市大兴区人民法院的司法查封。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。奥易克斯公司与新立基公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应依约履行自己的义务。关于《房屋租赁合同》的解除原因。本案中，新立基公司于2019年7月18日出具的《解除租赁合同通知书》中载明解除合同的原因系由于新立基公司经营情况发生重大变故，奥易克斯公司与新立基公司于2019年10月29日对案涉房屋进行交接，并确定双方签订的《房屋租赁合同》于2019年10月28日正式解除，属于当事人协商一致解除合同，故法院对此不持异议。鉴于奥易克斯公司并未作出放弃追究新立基公司违约责任的意思表示，故本案需要进一步审查案涉合同无法继续履行的原因。因新立基公司在《解除租赁合同通知书》中自认解除合同的原因系由于新立基公司经营情况发生重大变故，经审查，案涉房屋已被司法查封，案涉合同目的无法实现系由于新立基公司原因，据此，奥易克斯公司有权依据房屋租赁合同向新立基公司主张违约责任。关于新立基公司辩称依照合同约定，奥易克斯公司欠付应递增5%租金构成根本违约，新立基公司有权单方解除租赁合同的答辩意见，本案中，奥易克斯公司主张根据新立基公司送达的《房租缴纳提示函》所确认的金额支付租金，认可未交纳递增部分租金，新立基公司亦认可其存在工作疏忽，未在《房租缴纳提示函》中计算应递增的5%租金。需要指出的是，合同双方当事人均应遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。虽然新立基公司因自身疏忽未在交纳租金的提示函中计算应递增的部分租金，但奥易克斯公司亦负有按照合同约定足额交纳租金的义务，故对于未交纳的递增部分租金，双方均有过错。新立基公司主张其因奥易克斯公司逾期一个月仍未支付房租而有权单独终止合同的答辩意见，法院不予采信。关于新立基公司辩称依照合同约定，奥易克斯公司欠付电费构成根本违约，新立基公司有权单方解除租赁合同的答辩意见。根据查明的事实，新立基公司曾两次向奥易克斯公司发送《电费缴费通知书》，载明的用电时间并非仅有一个月，虽《房屋租赁合同》约定电费应按月交纳，但双方在合同履行过程中已经通过实际履行对电费的交纳方式进行了变更，故对新立基公司主张电费应按月交纳的答辩意见，法院不予采信。新立基公司无权因奥易克斯公司三个月未交纳电费而单方终止合同。关于案涉房屋的装饰装修问题，新立基公司认可其收到奥易克斯公司交付装修押金并充抵了部分租金，但其主张收取装修押金的行为并不表示其同意奥易克斯公司对案涉房屋进行装修，此与常理相悖，新立基公司亦未对此予以合理解释，故对新立基公司主张其并未同意奥易克斯公司对案涉房屋进行装修的答辩意见，法院不予采信。综上，新立基公司以奥易克斯公司逾期未交纳租金和电费而单方终止合同的答辩意见，法院不予采信。经释明，新立基公司表示另案处理，法院对此不持异议。关于奥易克斯公司主张装修损失312250.86元的诉讼请求，于法有据，具体金额法院酌情予以确定。关于奥易克斯公司主张搬迁费19500元的诉讼请求，证据充足，法院予以支持。关于奥易克斯公司主张律师费损失28882元的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。关于奥易克斯公司主张双倍返还租赁保证金181821.1元的诉讼请求，证据充足，法院予以支持。综上所述，一审法院于2020年12月判决：一、北京新立基真空玻璃技术有限公司于判决生效之日起十日内赔偿北京奥易克斯科技有限公司装修损失210000元；二、北京新立基真空玻璃技术有限公司于判决生效之日起十日内双倍返还北京奥易克斯科技有限公司保证金共计181821.1元；三、北京新立基真空玻璃技术有限公司于判决生效之日起十日内给付北京奥易克斯科技有限公司搬迁费19500元；四、驳回北京奥易克斯科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审基本一致。二审庭审中，新立基公司主张应根据合同约定自保证金中折抵奥易克斯公司欠缴的租金和电费后再退还，奥易克斯公司不同意折抵，主张新立基公司在一审庭审中表示另案解决。经查阅一审庭审笔录，一审法院向新立基公司释明是否提出反诉，新立基公司表示另案解决。另查明，新立基公司与奥易克斯公司于2019年10月29日签订的房屋交接单中载明：鉴于2019年7月18日，新立基公司向奥易克斯公司送达《解除租赁合同通知书》，新立基公司决定于2019年10月31日单方解除前述《房屋租赁合同》。一、双方签订的《房屋租赁合同》于2019年10月28日正式解除。房屋租赁合同解除并不影响该合同有关违约责任及结算清理条款的效力。二、奥易克斯公司同意于前述《房屋租赁合同》解除当日腾空租赁房屋并将租赁房屋归还甲方。本院认为，奥易克斯公司与新立基公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应依约履行自己的义务。合同履行过程中，新立基公司于2019年7月18日以其经营情况发生重大变故为由向奥易克斯公司出具《解除租赁合同通知书》提出协商解除双方的租赁合同，后奥易克斯公司与新立基公司于2019年10月29日对案涉房屋进行交接，并确定双方签订的《房屋租赁合同》于2019年10月28日正式解除。房屋交接单明确记载《房屋租赁合同》解除并不影响该合同有关违约责任及结算清理条款的效力，由此可见，双方虽协商解除了租赁合同关系，但对于解除的法律后果并未达成一致，新立基公司提前解约的行为已经构成违约。原审法院判令新立基公司按租赁合同约定双倍返还保证金、赔偿奥易克斯公司装修损失及搬迁费，并无不当，本院予以维持。新立基公司上诉称奥易克斯公司长期拖欠电费且未足额支付租金，达到解除租赁合同的条件，导致其提出解除合同，但新立基公司并未提供证据证明其以奥易克斯公司违约为由向奥易克斯公司提出过解除合同，故本院对其该项上诉意见不予采纳。新立基公司上诉称奥易克斯公司欠缴的递增租金及电费应当在保证金中进行扣除，经查阅一审庭审笔录，一审法院释明新立基公司是否提出反诉，新立基公司明确表示另案解决，本院对此不持异议，新立基公司可另案向奥易克斯公司主张递增租金及电费。综上所述，新立基公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7470元，由北京新立基真空玻璃技术有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 白 松审 判 员 刘慧慧二〇二一年二月二十六日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥