新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0109民初413号 原告：史国伟，男，1974年8月4日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市米**。委托诉讼代理人：张瑜，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：张振峰，男，1975年4月8日出生，农民，住乌鲁木齐市米**。委托诉讼代理人：徐新利，乌鲁木齐市米东区万通法律服务所法律工作者。原告史国伟与被告张振峰宅基地使用权纠纷一案，本院于2021年1月14日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告史国伟的委托诉讼代理人张瑜，被告张振峰及其委托诉讼代理人徐新利到庭参加了诉讼.本案现已审理终结。原告史国伟向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的《宅院转让协议》无效；2、依法判令被告返还原告已付转让款1,486,000元（后更正为1,485,000元）；3、依法判决被告向原告支付以1,485,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率标准，自2017年1月5日起暂计算至2021年1月5日止（共计4年）期间的利息损失282,340元（1,485,000元×4.75％×4年）；4、本案保全费、保全担保保险费、邮寄送达费由被告承担。事实和理由：2016年，被告称其在乌鲁木齐市米东区古牧地镇西工村有宅院一套欲转让，后双方签订《宅院转让协议》，约定被告将其位于乌鲁木齐市米东区古牧地镇西工村的宅院转让给原告，宅院东邻耿彬，南邻潘鸿瑞，西邻虎生强、北邻农田路。合同签订后，原告通过银行转账方式向被告支付转让费。在办理产权登记时，原告了解得知被告转让的宅院土地性质不是宅基地，被告的欺诈行为给原告造成了巨大损失，为维护原告的合法权益，故提起诉讼。被告张振峰辩称：原告起诉被告主体不适格。原告与乌鲁木齐市米东区古牧地镇西工村四队村民潘鸿瑞之间存在涉案宅基地转让事实关系，被告不是涉案宅基地使用权人。原告与被告系认识多年的朋友关系,被告系米**古牧地镇西工村村民。原告了解到米东区古牧地镇西工村的民房被政府计划征收、拆迁的消息,2016年4月初，原告亲自到涉案宅基地现场勘查后决定购买，因原告户口不属西工村,原告指令被告与涉案宅基地实际使用权人潘鸿瑞于2016年5月24日签订《宅基地转让协议》,原告与被告于2016年5月25日签订了《宅基地转让协议》,由原告先后将涉案宅基地转让款转给被告,由被告又转交给宅基地转让人潘鸿瑞。被告受原告的委托找到吴继刚在涉案宅基地上修建二层楼房，口头约定:包工包料,建二层楼房价款680元/㎡，按照实际建筑面积计算总工程价款。除二层楼房建筑面积外的工程项目,属于另外增加工程项目,价款另行计算。原告主张被告返还转让款1,485,000元数额不属实。宅基地转让款为823,600元，原告自建二层楼房、围墙、大门、门口地坪、楼顶层彩钢房工程价款为580,000元，原告实际支付两项款项总金额为1,400,000元。原告转给被告上述宅基地转让款及建房款,均由被告转交给了潘鸿瑞，宅基地转让款为823,600元、建房施工人吴继刚实际收到工程款为576,400元。原告实际支付的140,000元并非被告占有。被告受原告的委托与潘鸿瑞签订的《宅基地转让协议》,宅基地用以原告建二层楼房,二层楼房竣工后由原告占有、使用至今，原告并未受到经济损失，原告主张由被告承担利息损失无事实和法律依据。原告委托被告购买宅基地、建房,其主观上存在主要过错。被告位于西工村三队一处宅院及房屋已于2018年被征迁，并取得征迁补偿款。本案如果原告将涉案宅基地、自建二层楼房返还给被告,有悖农村村民一户只能拥有一处宅基地有关法律、法规的禁止性规定,政府主管部门以后也不认可。为便于解决涉案纠纷,本案应追加涉案宅基地转让人潘鸿瑞为被告，以便将涉案宅基地返还给原实际使用权人潘鸿瑞为宜。综上，原告诉讼请求无事实依据，请求查明事实,依法公正判决。原告史国伟为证实其诉讼请求成立向本院提交如下证据并经质证：证据1、2016年4月12日证明，是被告自米东区古牧地镇西工村村委会开具之后交付给原告的，证明被告向原告转让涉案宅基地之前，自称是西工村村民，于2016年4月12日取得涉案宅基地并拥有合法使用权；证据2、原、被告签署的宅院转让协议，证实原、被告之间的宅基地及地上建筑物的合同法律关系及双方的权利义务；证据3、结婚证、马金芝身份证，证实原告与马金芝系夫妻关系；证据4、转账凭证，证据5、2016年9月5日及2017年1月5日收条，证实2016年5月25日至2017年1月5日期间，原告及其妻子马玉芝分次向被告支付宅院转让款共计140万元，被告对此转款表示认可并出具收条；证据6、2018年7月6日装修协议（附个体工商户唐朝身份证复印件），2018年9月2日收条，企业信息信用公示报告，证实原告为装修从被告处受让的宅院支付装修款合计85,000元，原告直接给作为个体工商户的乌鲁木齐市米东区唐朝装饰装修部业主唐朝支付装修款；证据7、被告通过微信转发给原告的公示、照片4张、微信聊天截图3张，证实被告转让的宅基地实际为用于耕种的自留地，被告通过不正当途径获得宅基地使用权证明，欺骗原告受让涉案宅基地及地上建筑物；被告在西工村通过不正当手段获得多块宅基地，经常从事宅基地使用权非法转让行为，获得高额利益；证据8、保全裁定书两份和发票两张。被告对上述证据的质证意见为：证据1、对关联性、合法性、有效性不认可，公章无法核对，证明问题不认可，证明属于证人证言类证据，需证人出庭说明，证明内容与本案事实互相矛盾，这是原告亲自去找村长开的证明；证据2、真实性认可，证明问题不认可，虽然是原、被告签订的协议，原告明知宅基地使用权人不是被告而是潘鸿瑞。原告在签合同之前了解到涉案宅基地要征迁，就委托被告去联系潘鸿瑞签订协议，该协议第3条、第4条和潘鸿瑞与被告签的协议是一致的，被告在原、被告签订协议的前一天，付了100,000元给潘鸿瑞；转让宅基地时，宅基地上不存在房屋；证据3、真实性、有效性认可；证据4、5真实性认可；证据6、真实性认可，关联性不认可，唐朝的身份证认可；收条是不是唐朝本人所写，按照法律规定应当出具发票而不是收条，收条的关联性不认可；企业信息信用公示报告的真实性、有效性认可，关联性和证明问题不认可；证据7、公示没有盖公章，公示和摸排台账的表格是被告发给原告的，我们认可，当时是村上发的公示，要进行农村土地确权，登记村民宅基地的位置，该摸排信息就是涉案宅基地；微信是张振峰本人的，图片也是张振峰发的，对关联性和证明问题不认可；照片编号为28的就是涉案的宅基地，资料袋26和29是同一宗土地。证据8、真实性、关联性认可，对保全费用10,000元不予认可，根据法律规定，财产保全只能保一次，第一次没有保成，就没有发生效力，保险公司的手续真实性没有异议。被告为支持其抗辩意见向本院提交如下证据并经质证：1、被告张振峰与潘鸿瑞于2016年5月24日签订的《宅基地转让协议》、《借记卡账户历史明细清单》，2016年5月24日、2016年7月12日收条，证明被告与潘鸿瑞签订的《宅基地转让协议》中的宅基地和原告与被告签订的《宅基地转让协议》中的宅基地面积、价款及支付方式、建房事宜相同，属于同一宅基地，涉案宅基地实际使用权人是潘鸿瑞，原告于2016年5月24日向被告转款10万元系原告按照被告与潘鸿瑞签订《宅基地转让协议》中约定:“签订协议之日预付宅基地转让款10万元”履行的付款义务，被告将原告转来的10万元在协议签订当日又转交给潘鸿瑞，潘鸿瑞于2016年7月12日的收条也证明原告按照被告与潘鸿瑞签订协议约定履行付款义务，原告与潘鸿瑞之间是事实上的《宅基地转让协议》合同关系，被告与潘鸿瑞签订协议行为系受原告委托。证据2、《拆旧建新申请》复印件，潘鸿瑞于2016年4月9日向西工村村民委员会提出建房申请复印件，原告与西工村村民沈建梅于2016年4月10日签订的协议书复印件，涉案宅基地、二层楼房照片，涉案楼房实际施工人吴继刚于2016年10月20日出具的收条，以上证据证明在涉案宅基地建房之前,以潘鸿瑞名义向西工村委会提出《拆旧建新申请》并经西工村委会同意新建房屋；原告与沈建梅合伙共同在涉案宅基地上自建二层楼房；涉案二层楼房实际施工人为吴继刚,吴继刚收到了被告代替原告转交的工程款58万元，涉案楼房竣工后由原告占有使用。同时证明涉案宅基地不是村委会划给被告的宅基地，涉案二层楼房不是被告自己出资修建好转让给原告的，是原告自己出资修建的。原告对上述证据的质证意见为：证据1、《宅基地转让协议》的真实性无法确定，与本案的关联性不认可，本案是原、被告双方签订的宅院转让协议，按照合同相对性的原则，本案当事人只是被告，至于被告与案外人潘鸿瑞是什么关系，与本案没有关系；借记卡账户历史明细清单的真实性认可，与本案的关联性认可，对被告证明问题不认可，原告是按照双方协议支付的宅院转让款，至于被告将款项用于什么地方与原告没有关系；两份收条真实性无法确定，关联性不认可，潘鸿瑞是否收到被告的款项与原告没有关系，被告与潘鸿瑞的转让协议与村委会出具的证明是矛盾的，西工村村委会于2016年4月12日将涉案宅基地确权并由被告使用，至于被告和潘鸿瑞之间的宅基地转让协议标的是否真实存在、该合同是否形成于2016年5月24日，原告是不知情的，也与本案无关；证据2、拆旧建新申请三性不认可，涉案宅基地前期使用权归谁，原告并不知情，原告之所以受让涉案宅院是因为被告向原告交付了西工村村委会的证明，至于被告是基于什么原因、什么方式取得了涉案宅基地，原告不知情，也与本案无关；二层楼照片的真实性无法确定；吴继刚的收条真实性无法确定，关联性不认可，被告与吴继刚之间是什么关系，被告转交给吴继刚的款项是修建什么地方住宅的工程款，原告不清楚；原告与沈建梅的协议书三性不认可，因为是打印件、复印件，提供协议书中的内容和本案没有关系。经审理查明：2016年4月9日，案外人潘鸿瑞向米东区古牧地镇西工村村民委员会递交《拆旧建新申请》，载明：我是古牧地镇西工村第四村民小组村民，于1978年建的土木结构房屋九间计200平米，东邻马寿，南邻农田路，西临虎生强，北邻农田路，因房屋年久失修已成危房，故申请拆旧建框架房（两层），不准超过500㎡房，请批准为盼；第四村民小组组长、村委会主任王金东、村治保主任马明忠签字并加盖米东区古牧地镇西工村村民委员会公章。2016年4月12日，乌鲁木齐市米东区古牧地镇西工村村民委员会出具《证明》，内容为：经西工村研究决定，同意划分宅基地给本村村民张振峰（******************），宅基地位置：东至耿彬，南至潘鸿瑞自建房，西至虎生强，北至农田路，村主任王金东签字并加盖村委会公章。上述涉案宅基地已登记在被告张振峰名下。原告史国伟的配偶为马金芝。2016年5月24日，原告史国伟及其配偶马金芝通过银行转账方式分别向被告张振峰转账支付共计10万元。2016年5月25日，原告史国伟作为乙方（受让方）与被告作为甲方（转让方）签订《宅院转让协议》，约定：甲方自愿将其在四队潘鸿瑞处购买的宅院转让给乙方所有，双方达成如下协议：经甲乙双方共同确认转让的宅院位于（土地面积约500平方米；宅院四至：东邻马寿，南邻潘鸿瑞老房子，西邻虎生强，北邻农田路）；上述宅院系甲方的财产，无其他产权共有人；经甲乙双方协商一致，上述宅院的转让价款为（），转让的宅院面积大约为500平方米，成交时以实际测量的面积为准，乙方于本协议签订之日先向甲方预付定金10万元，剩余款项待工程主体完工后一次性向甲方付清。甲方负责在上述转让的宅院内为乙方修建房屋，房屋主体为两层砖混结构，甲方负责房屋质量，建房价格为700元/平方米，包括主体、上下水、外门，不包括暖气、地板砖，乙方向甲方先行支付建房款10万元，待房屋主体竣工，再按照建房的实际面积一次性向甲方付清。本协议签订之前，甲方已将上述宅院交付给乙方，交付之后乙方再自行修建的房屋及其他建筑物均归乙方个人所有，与甲方无关。宅院交付之前涉及此宅院的所有债权债务（包括水、电等相关税费）均由甲方承担，与乙方无关，宅院交付后产生的债权债务由乙方承担。上述转让宅院在双方交易后至未过至乙方名下期间，如遇拆迁、征收、征购、自然灾害等产生的一切赔偿、赔付、置换收益等均归乙方享有（若因实际需要甲方协助办理上述相关事宜时，甲方应当积极予以协助）和支配。本合同签订后，如有一方违约，则违约方应向守约方承担本宅院转让价款30%的违约金；违约金不足以弥补实际损失的，则以造成的实际损失额为准。2016年6月7日，原告史国伟配偶马金芝向被告转账10万元；2016年7月12日，原告向被告转账70万元；2016年8月22日，原告史国伟配偶马金芝向被告转账10万元；2016年9月9日，原告向被告转账10万元；2016年9月18日，原告史国伟配偶马金芝向被告转账10万元；2016年9月29日，原告史国伟配偶马金芝向被告转账5万元；2016年10月17日，原告向被告转账5万元；2017年1月5日，原告向被告转账10万元，加上2016年5月24日10万元，原告夫妻共计向被告转账支付140万元。2016年9月5日，被告张振峰出具《收条》，内容为“今收到史国伟建房款与土地出让金共计100万元”。2017年1月5日，张振峰出具清单：土地面积568㎡×1450=823,600元，建房面积388×2=776㎡×680=527,680元，顶层86㎡×400=34,400元，大门3,500元，围墙36㎡×270=9,720元，门口地坪100㎡×40=4,000元，一二层刮顶（连工带料）800㎡×9=7,200元，总计壹佰肆拾壹万贰仟元，实收壹佰肆拾万元。2020年11月28日，被告张振峰通过微信向原告发送《古牧地镇西工村村委会公示》和摸排台账，摸排台账中载明：本案涉案宅基地使用人为被告张振峰，系在自留地中修建房屋。被告当庭认可原告提交的《强制执行事先催告书》中所涉违法建筑物非本案所涉宅院。宗地图显示：被告张振峰除本案案涉宅基地外，在古牧地镇西工村还有一块宅基地；被告张振峰自认从其父母处继承的西工村宅基地已于2018年被征收补偿。另，原告史国伟系乌鲁木齐市城镇户籍，被告张振峰系乌鲁木齐市米**古牧地镇西工村村民。2016年5月24日，案外人潘鸿瑞出具收条“收到张振峰交来宅基地转让款10万元”，被告并未提供相应的取款或者转账凭证。2016年7月12日，原告向被告转账70万元，被告随即向潘鸿瑞转账50万元，潘鸿瑞向被告出具的收条为“张振峰交来宅基地转让款723,600元”，被告未提供223,600元的取款或者转账凭证。本院认为：关于被告张振峰抗辩其主体不适格问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依据合同相对性原则，本案中，原告史国伟与被告张振峰签订的《宅院转让协议》系约束双方当事人的协议，被告提交其与潘鸿瑞于2016年5月24日签订的《宅基地转让协议》与原、被告签订的协议是不同的协议，内容并不一致，主体亦不相同。原、被告签订的协议并未约定宅基地的具体转让价款，被告提供的潘鸿瑞出具的收条结合银行转账凭证并不能证明两个合同的价款均为823,600元，被告亦未提供证据证实其是受原告委托与案外人潘鸿瑞签订协议，故被告关于其主体不适格、应追加潘鸿瑞为本案被告的抗辩意见，没有事实及法律依据，本院不予采纳。关于原告史国伟与被告张振峰签订的《宅院转让协议》是否符合法律规定，是否合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农村宅基地的使用是国家对本集体成员的特有权利，具有无偿性、福利性和限制转让性。农村宅基地是集体的，村民只有使用权。国家对于非本集体内部成员购买宅基地及房屋已经是明令禁止，无论是基于生产也好、生活也罢，或者别的任何理由，我国相关法律均严禁非本集体内部成员购买宅基地及房屋，农村宅基地是只有本集体内部成员才能享有的特殊权力。本案中，原告史国伟系乌鲁木齐市米东区城镇户籍，被告张振峰系乌鲁木齐市米**古牧地镇西工村村民，被告张振峰在未经古牧地镇西工村村民委员会同意的情形下，与非本集体小组成员的原告史国伟签订了《宅院转让协议》，原、被告之间的该份协议违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。原、被告均认可古牧地镇西工村村委会主任为王金东，治保主任为马明忠，2016年4月12日有王金东签字和西工村村委会盖章的证明可以证实涉案宅基地归被告所有，且张振峰认可涉案宅基地已登记在其名下，故可以确认案外人潘鸿瑞向米东区古牧地镇西工村村民委员会递交《拆旧建新申请》的真实性。原、被告签订的协议明确约定：被告负责在上述转让的宅院内为原告修建房屋；2017年1月5日被告出具的清单亦可以证实被告为原告修建了房屋，且自己也参与了原告房屋的修建。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，经村委会同意后被告为原告修建的房屋在《宅院转让协议》无效后，被告向原告退还相应的价款后，原告应当将房屋退还被告。被告出具收条认可宅基地转让款及修建房屋费用共计140万元，故原告应当向被告返还宅基地转让款和修建房屋费用共计140万元。被告张振峰明知自己未取得村委会同意向西工村以外的、非本集体经济组织成员的原告转让宅基地并修建房屋，该转让、修建房屋行为是双方合同无效的主要原因，被告应负主要责任；原告史国伟作为买受方，未对被告所转让的宅基地状况尽到必要的注意义务，其对合同无效负次要责任。基于上述分析，结合法律对合同无效后关于损失的规定，2017年1至3年银行贷款年利率为4.75%，予以支持利息金额为173,993.15元（本金370,477元×自2017年1月6日至2019年8月19日共955天×银行基准利率）；以140万元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率（LPR）支付自2019年8月20日至2021年1月5日利息77,239.73元，以上共计251,232.88元。结合双方的过错程度，对原告主张的损失被告应承担70%即175,863.02元，原告自行承担30%即75,369.86元。原告主张的装修款85,000元因无相应的转账凭证及对应的发票，本院对其此项主张不予支持。保全费10,000元系原告因此案进行财产保全产生的费用，应由被告承担。保全担保费4,597元双方并未约定，且非保全必然产生的费用，故对原告此项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第一百三十二条第二款，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时效效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告史国伟与被告张振峰签订的《宅院转让协议》无效；二、被告张振峰向原告史国伟退还宅基地、建房转让款1,400,000元，于本判决生效后十日内付清；三、被告张振峰向原告史国伟支付利息损失175,863.02元（251,232.88元×70%），于本判决生效后十日内付清；四、被告张振峰向原告史国伟支付财产保全费10,000元，于判决生效后十日内付清；五、驳回原告史国伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案起诉标的1,768,340元，核定给付金额为1,585,863.02元，占争议标的90%，原告预交案件受理费10,357.53元（因适用简易程序减半收取），由被告承担90%即9,321.78元，由原告承担10%即1,035.75元。邮寄送达费40元由被告张振峰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   孙文霞二 〇 二 一 年 二 月 八 日书  记  员   吴 艳