湖北省云梦县人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0923民初27号原告:景剑，男，1987年3月1日出生，汉族，云梦县人，住云梦县。委托诉讼代理人：黄红，湖北睡虎律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：柳李西子，湖北睡虎律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。被告:武汉宏凯房地产开发有限公司。住所地：武汉市江岸区一元街沿江大道******。法定代表人：许文超，该公司执行董事。委托诉讼代理人：左元发，湖北睡虎律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：湖北云梦农村商业银行股份有限公司城关支行。住所地。住所地：湖北省云梦县城关曲阳路**iv>负责人：沈聪，该银行行长。委托诉讼代理人：胡宽，湖北诚明律师事务所律师。代理权限为一般授权。原告景剑与被告武汉宏凯房地产开发有限公司（以下简称宏凯公司）、湖北云梦农村商业银行股份有限公司城关支行（以下简称农商行城关支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告景剑的委托诉讼代理人黄红、柳李西子、被告宏凯公司的委托诉讼代理人左元发及被告农商行城关支行的委托诉讼代理人胡宽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告景剑向本院提出诉讼请求：1、确认原告景剑与被告宏凯公司签订的YMX13002250号《商品房买卖合同》有效；2、确认被告宏凯公司未按《商品房买卖合同》的约定期限为原告办理不动产登记的行为构成违约，判令被告宏凯公司立即将办理权证登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理案涉的恒源广场（云梦建材市场）2幢1单元1702室不动产权属证书；3、确认被告宏凯公司与被告农商行城关支行之间设立的案涉房屋所对应的土地使用权的抵押权已经消灭、并要求注消抵押登记；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年2012年，被告宏凯公司办理了《建设用地规划许可证》等相关证照，开始在其所有的云国用（2012）120101002号《国有土地使用权证书》记载的土地上进行恒源广场（云梦建材市场）商品房开发建设。2012年宏凯公司办理了《湖北商品房预售许可证》后开始预售商品房。2013年8月26日，原告与被告宏凯公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告宏凯公司开发建设的恒源广场（云梦建材市场）2幢1单元1702号房屋，房屋面积127.11平方米，每平方米2835.91元，总购房款为360473元，交房时间为2014年8月31日前。出卖人应该在商品房使用后360日内，将办理权证登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。房屋总证由开发商办理并承担相关税费，分户产权证由客户自行办理或由开发商指定的中介公司代办，费用由客户承担，交易手续费由客户承担。原告分期向被告宏凯公司付清了全部购房款。被告在合同约定的时间内向原告交付了房屋。2016年9月15日，云梦县恒源物业服务有限公司向原告出具了18910元的办证费发票。但直至2020年12月1日，被告未能在360日内向房屋登记机关提供相关资料，未能为原告办理不动权登记证书，其行为构成违约。2014年5月19日，被告宏凯公司与被告农商行城关支行签订一份《抵押合同》（合同编号为云梦农商行2014GD021-2号），被告宏凯公司将其所有的云梦县楚王城大道338号恒源广场（云梦建材市场）【云国用（2012）第120101002号】地块（住宅商业出让）土地使用权抵押给被告农商行城关支行，债权履行起止日期为2014年5月19日至2015年5月21日。原告认为，原告与被告宏凯公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，应当属于有效合同。原告向被告宏凯公司付清了全部购房款之后，被告宏凯公司应当按照合同在约定的期限内为原告办理不动产权证书。但被告宏凯公司未能按期履行义务，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。同时应当继续履行合同义务，向产权登记机关提供相关资料，协助原告办理不动产权属证书。被告宏凯公司在明知案涉的云国用（2012）120101002号《国有土地使用权证书》记载的土地使用权已经用于恒源广场（云梦建材市场）房屋开发建设的房屋销售给原告等购房人的情况下，仍然将该地块的土地使用权抵押给被告农商行城关支行，致使原告等全部购房人无法办理不动产权证，二被告的行为侵害了原告及全部购房人的合法权益，原告及其他购房人购买房屋的目的是取得完整的房屋产权，属于物权期待权。被告宏凯公司在商品房建设基本完成时，合法取得了《湖北商品房预售许可证》获得了向社会销售案涉房屋及房屋所对应的土地使用权的权力，应当认定已经取回了案涉房屋的土地使用权。按照房地一致的原则，其作为抵押财产的功能已经丧失。同时，被告宏凯公司与被告农商行城关支行之间设置土地使用权抵押的行为给原告获取案涉房屋的不动产权益设置了障碍，直接侵害了原告等购房人的合法权益。依据“九民会议纪要”第126条精神，原告等购房人已经支付了全部购房款，从优先保护处于弱势地位的房屋买受人的角度，应当认定被告宏凯公司与被告农商行城关支行设立的案涉房屋所对应的土地使用权抵押权消灭并应该注销相应地块的土地使用权抵押登记，从而保证原告及其他购房人能顺利办理不动产登记证书，以维护原告及全体购房人的合法权益。被告宏凯公司辩称：对原告所陈述的房屋买卖的事实没有异议。被告宏凯公司不否认原告购买的房屋对应的土地使用权抵押的事实，但其中另有原因，这个地块实际上是两个部分，一部分已经建设了五百多套住宅，其中包含原告的房屋，还有一部分没有被开发，没有被开发的部分是具备抵押条件的。现在这种状况是因为案涉土地是一个规划，而土地登记部门没有将已经建设和未建设的土地使用权进行拆分登记造成的。针对原告的第一项诉讼请求，宏凯公司没有争议，原告的第二项诉讼请求，被告宏凯公司和原告的心情是一样的，因为房产登记已经引发了群体性的上访事件，所以被告也非常希望能够给原告办理产权登记。被告宏凯公司已经履行完向登记机关提交相关资料的义务。被告农商行城关支行辩称：一、2020年11月17日云梦县人民法院2020鄂09**民初1875号判决书已经确认湖北云梦农村商业银行股份有限公司在借款人许爱国借款本息范围内对案涉土地的折价或依法拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；二、被告农商行城关支行与被告宏凯公司签订的抵押合同系物权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人以将房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。原告依据的《商品房买卖合同》是一种债权，根据物权法相关规定，在同一物上同时并存物权和债权时，物权优先于债权得以实现。故被告农商行城关支行享有的抵押权优先于原告享有的债权。请求驳回原告的诉讼请求。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认，并在卷佐证。结合当事人陈述及审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2010年2012年，被告宏凯公司办理了《建设用地规划许可证》等相关证照，开始在其所有的云国用（2012）120101002号《国有土地使用权证书》记载的土地上进行恒源广场（云梦建材市场）商品房开发建设。2012年宏凯公司办理了《湖北商品房预售许可证》后开始预售商品房。2013年8月26日，原告与被告宏凯公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告宏凯公司开发建设的恒源广场（云梦建材市场）2幢1单元1702号房屋，房屋面积127.11平方米，每平方米2835.91元，总购房款为360473元，交房时间为2014年8月31日前。出卖人应该在商品房使用后360日内，将办理权证登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。房屋总证由开发商办理并承担相关税费，分户产权证由客户自行办理或由开发商指定的中介公司代办，费用由客户承担，交易手续费由客户承担。合同签订后，原告于当日即以首付款和按揭方式付清了全部购房款。其中首付款为200473元，其余为按揭付款。被告在合同约定的时间内向原告交付了房屋。2016年9月15日，被告收取了原告办证费及装修押金18910元，并由云梦县恒源物业服务有限公司向原告出具了发票。2016年10月，原告对案涉房屋进行装修后入住至今。因为案涉房屋所对应的土地使用权被抵押，导致原告无法取得不动产权属证书。2014年5月19日，被告宏凯公司与被告农商行城关支行签订一份《抵押合同》（合同编号为云梦农商行2014GD021-2号），被告宏凯公司将其所有的云梦县楚王城大道338号恒源广场（云梦建材市场）【云国用（2012）第120101002号】地块（住宅商业出让）土地使用权抵押给被告农商行城关支行，为许爱国在湖北云梦农村商业银行股份有限公司的个人借款提供抵押担保。并在云梦县不动产登记机关办理了抵押登记，取得了他项权证，证号为（2014）第052号。2020年11月17日，云梦县人民法院依法作出了2020鄂09**民初1875号民事判决，判决许爱国偿还湖北云梦农村商业银行股份有限公司借款本息10970643.14元，湖北云梦农村商业银行股份有限公司对被告宏凯公司提供的抵押物土地使用权【他项权证号云他项（2014）第052号】以折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。另查明，案涉土地抵押的面积为29486.7㎡，已经开发成住宅并销售的土地面积约占三分之二，剩余三分之一尚未开发或正在开发建设而未销售。本院认为，原告景剑与被告宏凯公司签订的YMX13002250号《商品房买卖合同》不违反法律规定，是双方真实意思的表现，应该确认有效；被告宏凯公司辩称其已经将案涉房屋办理权证登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但未提交相关证据，本院不予采信。原告景剑要求判令被告宏凯公司立即将办理权证登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助原告景剑办理案涉的恒源广场（云梦建材市场）2幢1单元1702室的不动产权属证书符合合同约定，应该予以支持。原告的第三项诉讼请求是：确认被告宏凯公司与被告农商行城关支行之间设立的案涉房屋所对应的土地使用权的抵押权已经消灭、并要求注消抵押登记。亦是本案的争议焦点，对本案争议焦点具体阐述如下：被告宏凯公司与被告农商行城关支行签订的《抵押合同》是双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效。原告购买商品房支付了全部对价，随后进行了装修并入住至今，属于消费者购房人。因涉案商品房所对应土地使用权上设立的抵押权未注销，导致原告所购的商品房无法办理转移登记，从而无法取得完整的房屋权属。首先，《最高人民法院关于建设工程款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故在已经支付全部或大部分购房款的消费者的权利与银行抵押权冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。所以被告农商行城关支行辩称与被告宏凯公司签订的抵押合同系物权，原告依据的《商品房买卖合同》是一种债权，请求优先保护其抵押权本院不予支持；其次，原告购买房屋在先，二被告设置抵押权在后，在二被告设置抵押权之前，原告已经向被告宏凯公司支付全部购房款，根据房地一致原则，原告支付了全额的购房款后，应该认定原告同时取得了案涉房屋对应的土地使用权。鉴于此现状，云梦农村商业银行股份有限公司不可能再将案涉房屋对应的土地使用权进行折价、拍卖、变卖所得价款来优先受偿。故原告的第三项诉讼请与云梦县人民法院2020鄂09**民初1875号民事判决并不相抵触。综上分析，本案作为抵押的土地抵押权的抵押功能已经丧失，被告云梦农村商业银行股份有限公司只能通过折价、拍卖、变卖未被开发的抵押土地使用权及已经开发未销售的房屋优先受偿或通过其他途径实现抵押债权，不能再主张案涉房屋所对应的土地使用权的抵押权。因而原告要求确认宏凯公司与被告农商行城关支行之间设立的案涉房屋所对应的土地使用权上设立的抵押权消灭，并要求二被告注销该抵押权的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十六条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告景剑与被告武汉宏凯房地产开发有限公司签订的YMX13002250号《商品房买卖合同》有效。二、确认被告武汉宏凯房地产开发有限公司与湖北云梦农村商业银行股份有限公司城关支行之间设立的恒源广场（云梦建材市场）2幢1单元1702号房屋所对应的土地使用权的抵押权已经消灭。限被告武汉宏凯房地产开发有限公司、湖北云梦农村商业银行股份有限公司城关支行于本判决生效后十日内注销在该房屋及房屋所对应土地使用权上设立的抵押权。三、限被告武汉宏凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将办理权证登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助原告景剑办理恒源广场（云梦建材市场）2幢1单元1702号房屋的不动产权属证书。案件受理费100元，由被告武汉宏凯房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  陈志勇人民陪审员  熊 鹰人民陪审员  汪 斌二〇二一年二月五日书 记 员  汤 芳