江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0106民初175号 原告：长江南京航道局，统一社会信用代码12100000134881659N，住所地在南京市。 法定代表人：邓乾焕。 委托诉讼代理人：娄晓光。 委托诉讼代理人：曹义怀，北京市盈科（南京）律师事务所律师。 被告：江苏永嘉置业有限公司，统一社会信用代码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住所地在南京市。 破产管理人：江苏法德东恒律师事务所。 破产管理负责人：唐凯。 委托诉讼代理人：蔡华玲。 被告：黄德生，男，1977年1月13日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 原告长江南京航道局（简称长江航道局）与被告江苏永嘉置业有限公司（简称永嘉公司）、黄德生破产债权确认纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理，依法由审判员孙军适用简易程序于2021年2月3日公开开庭进行了审理。原告长江航道局委托诉讼代理人娄晓光和曹义怀律师、被告永嘉公司委托诉讼代理人蔡华玲律师、被告黄德生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长江航道局向本院提出诉讼请求：判令永嘉公司、黄德生协助办理南京市；本案诉讼费用由永嘉公司、黄德生连带负担。事实和理由：2006年12月，长江航道局与永嘉公司签订《南京市商品房买卖契约》（简称《商品房买卖契约》），约定长江航道局向永嘉公司购买其开发建设的南京市。合同订立后，长江航道局于2006年12月17日付清全部购房款并实际占用使用该20套房屋至今。永嘉公司为套取银行贷款，于2004年与黄德生签订虚假房屋买卖合同，办理了案涉2109室房屋的商品房预售合同登记备案手续，长江航道局一直未能办理包括2109室等房屋的产权登记手续。2011年5月30日，长江航道局向南京仲裁委申请仲裁，要求永嘉公司协助办理前述20套房屋产权登记手续。2012年6月21日，该委作出（2011）宁裁字第96-12号裁决书（简称96-12号仲裁裁决书），认定永嘉公司与黄德生之间的商品房买卖合同无效，支持长江航道局的仲裁请求。长江航道局向南京市中级人民法院申请执行，该院于2015年5月14日作出（2015）宁执恢字第63-1号（简称63-1号案件）民事裁定书，查封了涉案2109室房屋。因不能清偿到期债务，永嘉公司于2018年10月进入破产清算程序，由江苏东恒律师事务所担任破产管理人。2109室房屋现登记备案在黄德生名下，永嘉公司与黄德生之间的商品房买卖合同已经生效仲裁文书认定系无效合同，基于无效合同办理的预售登记备案一直未予注销，致长江航道局申请办理该房屋产权登记程序受阻。经多次催告协商未果，现提起诉讼，请求判如所请。 被告永嘉公司辩称，永嘉公司经法院裁定进入破产清算程序。案涉2109室房屋已售出，破产管理人接管资料时，未接收到该房屋出售的相关材料。黄德生与永嘉公司签订商品房买卖合同的同时，还以该房屋作为抵押办理了预抵押登记。破产管理人同意依法协助办理该房屋的登记备案注销手续，主要协助义务人应系黄德生。如需办理产权登记，还需确定是否存在抵押权负担，在抵押权涤除之前，无法办理。综上，请求依法裁判。 被告黄德生辩称，2004年左右，经朋友介绍与永嘉公司驾驶员于勇相识。应于勇要求，黄德生与永嘉公司签订包括案涉2109室在内的三套房屋商品房买卖合同，用于办理抵押贷款。永嘉公司承诺所有贷款本息由其负责偿还，与黄德生无关。永嘉公司目前尚欠中国银行贷款本息43000元左右，持续逾期中，其他贷款情况不清楚。在永嘉公司贷款清偿之前，不同意办理2109室房屋的登记备案注销手续。 本案原告长江航道局围绕诉讼请求提交（2018）苏01破19号民事裁定书、（2018）苏01破19号决定书、《南京市商品房买卖契约》、96-12号仲裁裁决书、63-1号案件民事裁定书、（2015）宁执恢字第63-2号民事裁定书、南京市房地产市场交易管理中心查询结果、（2008）鼓民二初字第173号民事判决书、通知书、EMS快递单等1组。 被告永嘉公司、黄德生未提交证据。 本院组织各方当事人进行了证据交换和证据质证。永嘉公司、黄德生对长江航道局提交的各项证据，真实性均无异议，坚持各自的答辩意见。 对各方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对各项证据的证明效力，本院将在之后综合分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年，永嘉公司为套取银行贷款，要求其员工及亲戚朋友与公司签订商品房买卖合同，办理按揭借款，为公司融资。其中黄德生与永嘉公司就案涉2109室签订了商品房买卖合同，于2005年1月11日办理该房屋商品房预售合同登记备案手续。2005年1月12日，中国银行南京鼓楼支行与黄德生签订《个人住房借款合同》，约定黄德生贷款58万元用于购买2109室房屋，所贷款项直接转入永嘉公司账户。同时，中国银行南京鼓楼支行还与黄德生签订《抵押合同》，约定黄德生将其所购2109室房屋抵押给中国银行南京鼓楼支行作为借款担保，该抵押合同已办理预告登记手续。2008年1月31日，因黄德生未按约还款，中国银行南京鼓楼支行提起诉讼，要求黄德生偿还借款本息。本院于2008年12月18日作出（2008）鼓民二初字第173号民事判决，确认永嘉公司与黄德生就案涉2109室房屋签订的商品房买卖合同以及中国银行南京鼓楼支行与黄德生签订的《借款合同》，系以合法形式掩盖非法目的，应属无效，所贷款项应由永嘉公司负责偿还，驳回中国银行南京鼓楼支行要求黄德生偿还贷款本息的诉讼请求。该判决已生效。 2006年12月，永嘉公司（卖方、甲方）与长江航道局（买方、乙方）签订《商品房买卖契约》（仍简称《商品房买卖契约》），约定长江航道局购买永嘉公司开发建设的南京市，购房总价款7518550元；甲方应于2006年12月15日前将该房屋交付乙方，交付后180天内，甲乙双方应按有关规定准备完备的资料，协助对方办理该房屋产权交易过户及申领有关权证手续。长江航道局于2006年12月17日付清全部购房款，永嘉公司将上述20套房屋交付予长江航道局占有使用至今。 因永嘉公司未按约协助办理房屋产权登记手续，2011年5月30日，长江航道局向南京仲裁委员会申请仲裁，要求永嘉公司协助办理前述20套房屋产权登记手续。南京仲裁委员会于2012年6月21日作出96-12号仲裁裁决，支持长江航道局的仲裁请求。2012年12月，长江航道局向南京市中级人民法院申请强制执行。执行过程中，南京市中级人民法院查询到南京市，暂不具备办理房地产过户条件，裁定终结执行程序。2015年5月14日，南京市中级法院作出（2015）宁执恢字第63-1号民事裁定书，继续查封永嘉年华公寓21层20套房屋，查封期限自2015年6月16日至2018年6月15日止。因该20套房屋仍备案登记在黄德生等人名下，不具备过户条件，以（2015）宁执恢字第63-2号民事裁定书，再次裁定终结执行。 2018年10月25日，南京市中级人民法院作出（2018）苏01破19号民事裁定书，裁定受理对永嘉公司破产清算的申请，指定江苏东恒律师事务所担任永嘉公司破产管理人，后江苏东恒律师事务所更名为江苏法德东恒律师事务所。 2020年7月24日，长江航道局向永嘉公司破产管理人负责人邮寄通知书，要求永嘉公司破产管理人履行职责，注销南京市。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。长江航道局与永嘉公司签订的《商品房买卖契约》是双方当事人真实意思表示，长江航道局已全额支付购房款并实际占有使用2109室等20套房屋，永嘉公司一直未能协助办理2109室等房屋产权过户登记手续，构成违约。长江航道局要求办理产权过户登记的权利已获生效仲裁文书支持，可以认定长江航道局系包括2109室在内20套房屋的实际产权人。永嘉公司与黄德生签订的商品房买卖合同、中国银行南京鼓楼支行与黄德生签订的《个人住房借款合同》及抵押合同，真实意图是为永嘉公司套取银行贷款，已被生效民事判决认定系无效合同。合同无效的，自始无效，基于无效商品房买卖合同办理的案涉2109室房屋商品房预售合同登记备案丧失法律依据，同时侵害长江航道局的合法权益，应予注销。永嘉公司进入破产清算程序，是否接管到2109室房屋的相关资料，不影响破产管理人协助义务的履行。至于预抵押登记是否涤除，与本案没有直接关联。生效民事判决书已认定，黄德生与中国银行南京鼓楼支行与黄德生签订的《个人住房借款合同》及抵押合同均系无效合同，相关贷款本息应由永嘉公司负责偿还，黄德生非借款合同的真正债务人，黄德生认为贷款尚未清结，不同意协助登记备案注销的意见，本院不予采信。长江航道局要求办理江东北路209号永嘉年华公寓2109室房屋商品房预售合同登记手续的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十三条，《中华人民共和国企业破产法》第二十五条第（七）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款规定，判决如下：       被告江苏永嘉置业有限公司永嘉公司、黄德生于本判决生效之日起十日内协助原告长江南京航道局办理南京市。 案件受理费7222元，因适用简易程序减半收取3611元，由被告江苏永嘉置业有限公司、黄德生连带负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  孙 军 二〇二一年二月二十二日 法官助理  周 颖 书 记 员  张乃天