江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初10261号原告：叶照才，男，1967年6月19日出生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：张勇，上海君澜（无锡）律师事务所律师。被告：李钢，男，1976年12月10日出生，汉族，住无锡市梁溪区。原告叶照才与被告李钢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告叶照才及其委托诉讼代理人张勇、被告李钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶照才向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令李钢支付拖欠叶照才的租金16万元、违约金13.8万元，并由李钢将房屋还给叶照才；2、由李钢支付叶照才从2020年7月15日起至实际交还房屋之日止，按照46万元一年的标准计付房屋占有使用费。3、由李钢承担本案的诉讼费等相关费用。事实和理由：其在无锡市××路××号有房屋一处，在2018年7月15日，将房屋租给李钢，租期一年。2020年3月13日，双方重新签订租赁合同，双方约定：1，租期一年，从2019年7月15日起至2020年7月14日止；2，租金为46万元／年（不含税），先付后用，逾期支付的每天按未支付总金额百分之一支付违约金。后被告在2020年1月22日付10万元（此时已经逾期187天），2020年4月15日付7万元，2020年4月20日付3万元，2020年6月15日付5万元，2020年9月30日付5万元，共支付租金30万元，剩余16万元至今未付。经叶照才多次催要，李钢未能给付。合同期满后，双方未能签订租赁合同，李钢继续占用至今且未支付房屋占用费用。综上，李钢未按照合同约定，拖欠叶照才大额租金，违反了诚实信用原则，已构成根本违约，李钢应当支付租赁费并承担违约责任。双方租赁合同已经届满，李钢应当将房屋交付叶照才并支付房屋占用费用。故依据《合同法》及相关法律规定，起诉至法院，望判如所请。李钢辩称：其与叶照才就石门路6号房屋以及地块存在租赁关系。其确实欠叶照才租金，具体数字需要对账。其暂时不会支付租金。现在其继续使用房屋，尚未交还给叶照才，2020年7月15日后也没有向叶照才支付占有使用费。合同到期后没有与叶照才进行续签。当时订立合同时其与叶照才方约定，我方向叶照才方支付租金，原告向我方开具发票，但是至今叶照才方没有给其开具发票。房屋面积与其实际使用的不符，其实际使用的面积是两千多平方，所以原告不应当向我主张这么多租金。对于叶照才主张的13.8万元违约金需要予以调整。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据审查确认的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：石门路6、8、10土地使用权人系叶照才，石门路6旁房屋所有权人系叶照才。2020年3月13日，叶照才与李钢订立书面房屋租赁合同一份，约定，叶照才将坐落于无锡市××路××号旁总面积为3000平方米的房屋出租给李钢使用，租赁期间自2019年7月15日至2020年7月14日止，租金为46万元，如李钢拖欠房租金和水电费，每逾期一日则按逾期交付总租金金额的百分之一向叶照才支付违约金。李钢在承租期间共计支付了30万元租金，尚欠16万元租金未付，2020年7月14日租期届满后，双方未续订租赁合同，李钢未支付房屋占有使用费且欠付租金。本院认为：叶照才与李钢之间成立合法有效的租赁合同，双方均应当按约履行，李钢作为承租人应当按照约定的期限和标准向叶照才支付租金，当事人一方不履行合同义务的，应当承担赔偿损失等违约责任。现叶照才主张李钢支付欠付租金16万元，并提供了付款凭证以及租赁合同予以佐证，李钢对于上述证据材料真实性无异议，同时认可其确实欠付租金，但是其对于欠付租金数额表示不清楚，本院对于叶照才的陈述予以采信，对叶照才诉请李钢支付欠付租金16万元的诉讼请求予以支持。租赁合同到期后，双方未就案涉房屋和土地的续租达成过一致的意思表示，且李钢继续欠付租金以及房屋占有使用费，现叶照才诉至本院，要求李钢返还案涉房屋，不再履行原定合同，本院认定双方合同已经于2020年7月14日终止，叶照才诉请李钢返还案涉房屋，本院予以支持，合同终止后，承租人继续占有使用案涉房屋的，应当按照原合同约定的租金向房屋所有权人支付房屋占有使用费，叶照才诉请李钢自2020年7月15日起至实际交还房屋之日止，按照46万元一年的标准计付房屋占有使用费，本院予以支持。关于违约金部分，双方在合同中对违约金标准进行了约定，该违约金约定标准过高，现李钢在诉讼中表示要求予以调整，结合本案双方当事人的过错情况，本院酌定为李钢自2020年7月15日至实际支付之日止，以欠付租金16万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%向叶照才计付违约金。关于李钢辩称当时订立合同时其与叶照才约定，叶照才需向其开具发票，但是至今未予开具，并未在合同条文中载明该项约定，且李钢未提供其他证据予以证明双方存在过相关约定，故该主张与本案无关，本案不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、李钢于本判决发生法律效力之日起十日内向叶照才返还其租赁的位于无锡市××路××号旁房屋及土地。二、李钢于本判决发生法律效力之日起十日内向叶照才支付欠付房屋租金16万元，并自2020年7月15日起至实际支付之日止，以欠付租金16万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%向叶照才计付违约金。三、李钢于本判决发生法律效力之日起十日内按照每年46万元的标准，自2020年7月15日起至实际返还无锡市××路××号旁房屋及土地之日止，向叶照才支付上述房屋及土地的占有使用费。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4035元（此款已由叶照才预缴），由李钢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 朱维青二〇二一年二月八日法官助理 王君杰书 记 员 高 斌本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。