四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1322民初191号 原告：李冬，女，1995年11月3日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县。 委托诉讼代理人（特别授权）：涂刚，四川刚顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许梅，四川刚顺律师事务所律师。 被告：四川万霖房地产开发有限公司，住所地：达州市通川区西外金龙大道通锦国际新城商业**。 法定代表人：李俊明，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：张宗强，四川智典律师事务所律师。 原告李冬与被告四川万霖房地产开发有限公司（以下简称万霖房产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月初受理后，依法适用简易程序于2021年1月6日、1月11日两次公开开庭进行了审理。原告李冬的委托诉讼代理人涂刚、许梅，被告万霖房产的委托诉讼代理人张宗强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李冬向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2018年6月20日签订的《商品房买卖合同》，并返还购房款及房屋维修资金；2.依法判令被告向原告承担违约金（以购房款总额按银行贷款利率计息）及损失（交通费、误工费按2000元计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2018年6月20日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于营山县××镇××路××段××幢××单元××层××号房屋。原告已付清购房款654245元，其中320000元是通过中国工商银行股份有限公司营山支行办理的个人购房借款支付，并交纳房屋维修资金4045元，约定于2020年9月30日向原告交付房屋。现经原告核实，所购房屋不符合交付条件，且所出售给原告的房屋，多处漏水存在严重质量问题；同时，被告还改变了户型结构且未通知原告。现被告无法按期交付房屋，严重侵害了原告的合法权益。原告依据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定，依法诉请人民法院支持原告的全部诉讼请求。 被告万霖房产辩称，首先，案涉房屋已达到合同约定的交付条件，按合同第十一条约定，案涉房屋已符合约定的交付条件。事实上，案涉小区房屋已实际进行交付。其次，案涉房屋不存在漏水等严重质量问题，房屋已经通过建设单位、监理单位、勘查单位、基础检测单位、设计单位、施工单位竣工验收，表明案涉房屋质量合格。不存在有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条所规定的质量问题。第三，案涉房屋未改变户型设计，既不存在设计审查单位批准变更的情形，更不存在商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的情形。综上，案涉房屋不存在有原告诉称的情形，敬请人民法院查明事实后驳回原告的诉讼请求，以维护商品房交易市场的稳定秩序。 原告李冬围绕诉讼请求依法提交了身份证复印件、万霖房产企业信息、《商品房买卖合同》、购房款收据、维修资金专用收据、《个人购房借款／担保合同》、涉案房屋图片及通话录音记录；被告万霖房产围绕答辩意见提交了建设项目竣工规划核实表、竣工验收报告、房产测绘验收报及全楼分层分户信息表及案涉房屋设计图、户型图和效果图宣传资料等，经本院组织质证后并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年，被告万霖房产开发建设位于营山县××镇××路××段××小区。2018年6月20日，原告与万霖房产签订《商品房买卖合同》（合同编号2018007173），原告购买万霖房产开发建设的住宅房屋一套。合同第三条约定：所购商品房屋建筑层数为8层，其位于8幢3单元第8层3-8-1号，建筑面积101.13㎡，套内面积86.62㎡；第十一条约定：商品房的交付时间为2020年9月30日前；商品房交付时应当已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等。合同第十六条约定：该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意由买受人应在合同约定的交付时间办理完毕接房手续，逾期办理，按照附件八补充协议第2条约定执行，买受人按前述规定办理完毕交接房手续后，由出卖人按国家和本省有关工程质量的规划和标准在合理期限内负责修复并承担修复费用，但修复期间不作为逾期交付房屋处理等。合同签订后，原告向被告全额支付了购房款654245元（其中有320000元通过银行贷款支付）、房屋维修资金4045元。 同时查明，案涉万霖凤凰城楼盘于2020年4月26日取得营山县县城规划区建设项目竣工规划核实表，2020年5月18日取得由营山县忠信房地产测绘有限公司测绘出具的验收报告及全楼分层分户信息表。2020年9月17日取得竣工验收报告。 2020年9月底，万霖房产通知原告于国庆节后交付房屋可以办理接房手续，原告回来经现场查看所购顶层房屋，发现其房屋有多处漏水，并提出万霖房产改变了户型结构并未告知原告。经原告与万霖房产交涉后，万霖房产已将顶层屋面及房屋外沿重新做了防水，并未改变户型结构或影响原告对房屋的使用。但经原告了解，万霖房产未取得涉案商品房的竣工验收备案表，未达到合同约定的交付条件，且多处漏水存在质量问题并改变房屋户型结构，原告请求解除合同并诉至本院。 诉讼中，经到涉案商品房现场查看，原告所购商品房系顶楼，渗漏水问题已经解决，房屋户型结构未有改变,仅有主卧室飘窗变化（未做飘窗增大了主卧室使用面积）。因原告坚持解除合同退房致调解未成。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，原、被告应遵守诚实信用原则全面履行合同约定的义务。原告已履行了付款的义务，被告已履行将案涉房屋经竣工验收并按约向原告发出收房通知的义务，现原告向本院提出的两项诉讼请求，其基础为原告是否有权解除合同。审理合同解除纠纷案件应当秉承诚实信用、公平正义的原则，严格审查合同解除是否符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定的解除条件，依法判定合同是否应当解除。现针对原告提出解除合同的三点理由，本院评判如下： 一、关于原告主张被告虽通知交房，但房屋未达到交房条件的问题。原、被告应按照《商品房买卖合同》的约定履行各自的义务，合同对于被告万霖房产何时交房以及交房时应当具备何种手续有明确的约定。被告已经按照合同的约定在2020年9月底通知原告到被告处办理案涉房屋的交房手续，同时已取得了案涉房屋的《建设项目竣工规划核实表》、房屋面积实测报告、《竣工验收报告》以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等。被告万霖房产对涉案商品房的《建设工程竣工验收备案表》正在办理之中，该竣工验收备案表更多的是为了后期给购房业主办理房屋不动产权证书，并不影响购房业主接房入住。被告万霖房产已尽到了交房及通知原告收房的义务，原告以该商品房未达到交付条件且存在严重的质量问题拒收房屋，原告至今未收房的责任不在被告方，对原告的该主张本院不予认可。 二、关于原告主张案涉房屋存在多处漏水的严重质量问题，严重影响到原告的居住。根据合同有关商品房质量的约定，交付商品房时万霖房产已取得竣工验收报告，原、被告应共同查验收房，由买受人应在合同约定的交付时间办理完毕接房手续，逾期办理，按照附件八补充协议第2条约定执行，买受人按前述规定办理完毕交接房手续后，由出卖人按国家和本省有关工程质量的规划和标准在合理期限内负责修复并承担修复费用，但修复期间不作为逾期交付房屋处理等。同时，附件八并无补充协议的约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”之规定，只有出卖人交付的房屋不符合合同约定的质量标准，或达不到法律规定的强制性质量标准属于功能性质量问题，致使正常居住的合同目的不能实现时，买受人才有合同解除权。从原告主张的涉及漏水的问题来看，被告万霖房产已经将顶层屋面及房屋外沿重新做了防水，解决了原告查验屋面漏水的问题。原告举示的证据不足以证明其主张的涉案房屋存在质量问题的严重程度，已达到上述法律规定的解除合同条件，故原告基于涉案房屋存在漏水质量问题而请求解除合同缺乏有效证据支撑，本院不予支持。 三、关于原告主张被告万霖房产改变了房屋户型结构未通知原告问题。原告认为被告改变了房屋户型结构未通知原告，因原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定涉及规划变更或设计单位同意的设计变更影响到商品房质量或使用功能的，主要有导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化等四种情况。本案中，施工规划图和合同中的房屋平面图显示，该商品房的户型结构并未有何变化；万霖房产仅未设房屋主卧室飘窗，更有利于买受人使用卧室，其不属于变更房屋户型结构的行为，故对原告的该主张本院不予认可。相应地，原告要求被告返还购房款、承担违约责任（购房款资金利息）、赔偿其他损失的请求亦无事实基础，本院不予支持。综上，原告不享有约定解除权、法定解除权，其诉请不应得到支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告李冬的诉讼请求。 本案案件受理费500元，由原告李冬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信人名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  钟晓勇 二〇二一年二月二十五日 书记员  冯 雯