吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终699号上诉人（原审被告）：刘立新，男，汉族，1956年3月18日生，住址长春市南关区。被上诉人（原审原告）：刘学明，男，满族，1986年3月22日生，住址吉林省二道区。上诉人刘立新因与被上诉人刘学明房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省长春市南关区人民法院（2020）吉0102民初6647号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。刘立新上诉请求：1．撤销吉林省长春市南关区人民法院（2020）吉0102民初6647号民事判决第一项，发回重审或依法改判，刘立新不应该返还刘学明购房定金20,000元人民币（贰万元整）；2.请求依法判令刘学明赔偿刘立新经济损失合计13,164.39元（壹万叁仟壹佰陆拾肆元叁角玖分）；3．一审、二审诉讼费用由刘学明承担。事实和理由：一、根据双方于2019年10月15日签订的房屋买卖合同，刘学明不按照合同约定的内容履行合同以及中介公司和双方确定的事项进行办理，在履行期限到来之前，刘学明无正当理由明确表示其在履行期到来后将不履行合同，其行为表明在履行期到来后将不可能履行合同，属于预期违约，要承担违约责任。2019年10月15日，刘立新、刘学明、中介三方在解民小区刘立新住处进行协商，确定如下事项：1．购房金额580,000元人民币（伍拾捌万元整）；2.刘立新携带房屋产权证和个人身份证用于刘学明现场审验，刘学明审验产权证后确定购买此房产；3.中介公司现场和刘学明确定，只要刘学明购房资格没有问题，可以办理商业贷款或者公积金贷款购房，与房屋年限没有关系。刘学明当场确定交于中介办理银行贷款事项，刘学明当场向中介缴纳办理银行贷款所需的中介费用；4.确定首付款金额200,000元人民币（贰拾万元整）必须在2019年10月31日支付给刘立新，但刘学明没有按照约定执行，期间中介和刘立新多次催交，刘学明没有缴纳该首付款，刘学明的行为属于违约。二、银行拒绝刘学明的贷款请求是由于刘学明没有达到银行对其的资质要求，在刘学明有能力达到银行的要求的情况下，拒绝配合银行和中介办理贷款手续，属于实质性违约，需要承担违约责任。1.银行要求刘学明缴纳首付款50％，需要有共同还款人，刘学明表示有能力支付50％的首付款以及刘学明的姐姐做为共同的还款人；2．刘学明同意更换中介公司办理贷款事项，2019年12月14日，刘立新和刘学明到更换的中介星泷地产进行商谈和办理相关中介手续，刘学明同意向星泷地产缴纳办理贷款费用10,000元人民币（壹万元整），在2019年12月16日向中介缴纳定金2,000元人民币（贰仟元整），商定余款8,000元人民币（捌仟元整）在房屋审批成功后补交费用。三、由于刘学明拒绝按照合同约定购买房屋，给刘立新造成的经济损失合计13,164.39元人民币（壹万叁仟壹佰陆拾肆元叁角玖分），但出于友好协商解决的个人意愿，刘立新并没有追究刘学明的经济赔偿，鉴于目前情况，刘立新要求刘学明赔偿刘立新的经济损失。1．经和刘学明商定，2019年冬季采暖费由刘学明缴纳，费用合计2,364.39元人民币（贰仟叁佰肆拾陆元叁角玖分），但实际由刘立新缴纳，刘学明的行为违反双方的约定；2.2019年10月15日签订合同后，按照合同约定该房屋不再出租，截止该房屋出售日期，损失6个月的房租，合计1,800×6=10,800元人民币（壹万零捌佰元整）。据此，以上事实清晰并属实，根据一审庭审情况，刘学明对上诉事实理由没有异议，请求二审法院支持刘立新的上诉请求，维护刘立新的合法权益。刘学明二审答辩称，一、双方签署的《房屋买卖合同》第八条第二项约定，确实因银行政策的原因，导致房屋不能更名，银行贷款无法审判通过，双方无任何违约责任，无需赔偿对方经济损失，定金无息返还。二、刘立新提出的第二项上诉请求要求赔偿其经济损失131164.39元，该请求不属于一审判决的判决项，应另案处理。案涉房屋未交由刘学明使用和管理，不应当承担房屋的取暖费和房租费用。刘学明向一审法院起诉请求：1．依法判令刘立新返还刘学明购房款双倍定金40000元；2．诉讼费用由刘立新承担。一审法院认定事实：2019年10月9日，刘学明为购买刘立新名下的坐落于长春市南关区解民小区13号楼，建筑面积87.57平方米，丘地号3-25／410-2（710），权利证号2725489号的房屋，刘学明支付给刘立新200**元的定金，2019年10月15日，刘学明与刘立新正式签订《房屋买卖合同》，合同约定，房屋总价款58万元，刘学明以按揭贷款的方式购买房屋，长春市浡睿房地产经纪有限公司作为中介方在合同上签章。合同签订后，双方在去银行办理贷款时，因房龄过长，银行发放贷款的要求提高而没有办成贷款。之后在重新办理贷款过程中，双方对签订补充协议未达成一致意见。2019年12月25日、12月26日、2020年1月3日，刘立新先后三次通过微信向刘学明发出《告知书》，并于2020年4月20日在城市晚报上刊登公告，告知刘学明到银行面签，如不去，将解除房屋买卖合同，保证金不予退还。2020年5月12日，刘立新将案涉房屋出卖给他人。认定以上事实的证据有《房屋买卖合同》、收条、《告知书》、微信聊天记录等证据在卷为凭。一审法院认为，刘学明与刘立新之间签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，因房龄问题，办理银行贷款未果，双方就是否重新签订补充协议未达成一致意见，合同未继续履行，通过合同的相关条款来看，双方对房款给付、贷款方面的约定亦不明确，故本案不宜认定刘学明、刘立新任何一方存在违约行为。现案涉房屋刘立新已经出卖，刘学明与刘立新之间签订的房屋买卖合同自动解除，刘立新应将其收取的购房定金20000元返还给刘学明。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、刘立新于判决生效后五日内返还刘学明购房定金20000元；二、驳回刘学明其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由刘学明负担200元，由刘立新负担200元。本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，刘立新与刘学明签署房屋买卖合同之后，刘学明向刘立新交付了购房定金20000元。根据双方之间的聊天记录内容，能够证明刘学明银行贷款未通过审批，导致无法正常办理贷款。根据双方签署的房屋买卖合同第八条“确实因国家正常原因或银行正常原因，导致房屋不能更名，银行贷款审批无法通过，则双方无任何违约责任，无需赔偿对方经济损失，定金及中介服务费无息返还，此合同自动终止”的约定，原审判决刘立新返还购房定金20000元符合约定。刘立新上诉主张其与刘学明约定2019年10月31日交付首付款20万元，但是刘学明未予履行，刘学明存在违约行为，经审查，刘立新二审时陈述其仅和中介公司陈述过首付款缴纳一事，故其并未和刘学明对此进行过约定，其亦无法提供相应的证据证明约定交付首付款的时间、数额等，故其主张刘学明存在违约不予返还定金，本院不予支持。关于刘立新上诉主张由于刘学明的原因导致无法办理银行贷款，但是并未提供充分证据予以证明，本院不予支持。关于刘立新上诉主张双约定同意向星泷地产缴纳办理贷款费用、中介费，但是亦未提供充分证据予以证明，本院不予支持。刘立新和刘学明在银行贷款未通过审批后，双方在协商签署补充合同问题上并未达成一致，现房屋已经由刘立新另行转让给案外人，故刘立新负有返还刘学明购房定金20000元的义务。刘立新上诉请求第二项超出本案审理范围，应予驳回。综上所述，刘立新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费629元，由上诉人刘立新负担。本判决为终审判决。审判长  高婧明审判员  贺银婷审判员  张海胶二〇二一年二月二十二日书记员  张焕平