辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终463号上诉人（原审被告）：杨丽，女，1968年X月X日生，汉族，住大连市中山区。被上诉人（原审原告）：王威，女，1978年X月X日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：阎玉霜，辽宁领远晨律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：大连嘉城置业代理有限公司，住所地大连市西岗区黄河街********。统一社会信用代码：91210203679973465L。法定代表人：沈成，该公司董事长。委托代理人：吕金秀，女，该公司职员。上诉人杨丽因与被上诉人王威、大连嘉城置业代理有限公司（以下简称“嘉城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨丽上诉请求：上诉人杨丽没有违约行为，不应支付高额违约金及负担费用，应判令王威支付违约金及负担费用，并尽快按照《房屋买卖居间服务合同》的约定正常交接房屋房款。事实和理由：一、事实。由于上诉人杨丽轻信被上诉人王威，在看房第二天就签订了《房屋买卖居间服务合同》，没有认真了解房屋实际情况，受到了隐瞒和欺骗，并在之后的交接中落入被上诉人王威恶意串通的圈套中。上诉人杨丽轻信和疏忽不能成为被上诉人王威隐瞒和欺骗的理由。2019年11月13日，上诉人杨丽与被上诉人王威双方在大连嘉城置业代理有限公司居间下签订了房屋买卖居间服务合同，上诉人按照合同约定交纳了34万元之后，双方办理了房屋过户手续及公积金贷款手续。在等待银行放款期间，2019年11月27日中介不按合同约定日期和内容就要求双方办理交接手续，当时房屋租赁没到期，被上诉人王威隐瞒房屋和租赁存在的严重问题，并误导上诉人在没有验房的情况下签署了房屋交接协议和房屋买卖交接书。由于是提前交接，直接导致上诉人还没来得及查验房屋真实状况，随后上诉人陆续发现被上诉人王威对房屋存在隐瞒欺骗的5条问题(尤其是房屋多次被淹、多次漏水、多次维修，哪漏补哪，不是整体重修，目前房屋存在很大隐患，还有邻里矛盾等严重问题，在庭审中被上诉人王威也承认隐瞒被淹等问题)。在2019年12月7日按照合同约定日期正常到中介办理交接手续时，上诉人向被上诉人王威提出了问题进行协商，表示可以先支付大部分余款，留小部分余款等上述问题解决之后再支付，结果被上诉人王威当场拒绝，被上诉人王威蛮横不予协商而且辱骂上诉人，并企图用烟灰缸砸上诉人，砸偏了，烟灰缸摔地上。上诉人报警，被上诉人王威溜走。之后被上诉人王威竟然到上诉人单位找领导败坏上诉人名声。又经过两次交接，被上诉人王威依旧态度恶劣，拒不协商交接，致使每次交接都不能进行下去，已经给上诉人造成了身心伤害。上诉人多次联系卖方、中介等希望尽快交接房屋、房款，被上诉人王威始终拒绝，由于被上诉人王威主观恶意拖延，直接导致上诉人损失扩大，以达到其霸占房租、索要额外赔偿的非法目的。二、理由。1.上诉人遵守《房屋买卖居间服务合同》之约定，没有违约行为。一审判决未查明上诉人有什么违约行为。将案涉房屋先过户登记在上诉人名下系办理公积金贷款的正常程序，被上诉人王威提供的欠条和交接书均已约定剩余房款40万元等公积金贷款放款后支付，并未明确截止日期，也未注明一次性支付，更不知道“三日内”是谁杜撰的。上诉人有理由分次付款，没有任何违约，无须支付高额违约金及负担费用。上诉人表示先给大部分房款，被上诉人王威不要，后表示给全款，被上诉人王威也不要，最后竟然联系不到被上诉人王威，房屋尾款没人接收。这是被上诉人王威恶意拒收。2.在房屋交接时，被上诉人王威没有按《房屋买卖居间服务合同》第四(5)条约定腾出房屋。因之前房屋托管租赁合同未到期，有租客居住，被上诉人王威在明知楼下住户与其多次交涉扰民矛盾问题没解决的情况下，隐瞒问题欺骗上诉人，诱导上诉人签署了一份显失公平的房屋交接协议。上诉人购买的是房屋而不是托管，案涉房屋并未实际交付，被上诉人王威应对房屋所有问题全部负责。签署的交接文件既存在重大误解同时也显失公平，被上诉人王威以欺诈手段乘人之危，使上诉人在违背真实意思的情况下签了交接协议。另外，配合报税存在重大误解，上诉人的理解就是配合正常报税而不是偷税漏税，请求判令嘉城公司按照合同交易金额补交税款。3.《房屋买卖居间服务合同》第四(4)条约定：“双方自愿选择房屋交接为银行放款至甲方账户之日起次日内”。即2019年12月7日应为合同约定正常交接日，而被上诉人王威、嘉城公司却恶意串通，提前在2019年11月27日要求上诉人签署了一份内容虚假、不完整的房屋买卖交接书，以此推卸房屋全部责任并要挟上诉人，索要高额违约金。此房屋买卖交接书是基于上述房屋交接协议而签订的，可是内容却与事实根本不符。由于房屋买卖交接书内容虚假且不完整，交接书没有写明交接事实、没有费用结算、没有签订日期、没有确认收款金额等，所以交接书属于未完待续状态，欠缺有效要件，所以请求判令房屋交接书无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第三款规定，被上诉人王威误导上诉人提前签署的交接文件属于被上诉人恶意串通，损害了上诉人利益，致使上诉人要独自承担得不到房屋、收不到房租、房屋内部设施问题、与楼下邻居矛盾等许多风险，以交接书和交接协议的合法形式掩盖被上诉人推卸承担房屋所有问题的非法目的。根据《中华人民共和国合同法》第六条规定，上诉人认为被上诉人隐瞒房屋实际状况、欺骗上诉人、恶意拖延、扩大损失、违背诚实信用，致上诉人信赖利益的损失，应当承担民事赔偿责任。请求判令被上诉人王威支付高额违约金及负担费用，并尽快按照房屋买卖居间服务合同的约定正常交接房款。王威辩称，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。理由如下：一、本案系上诉人根本违约，应承担违约责任。案涉房屋已过户登记至上诉人名下并完成房屋交接，上诉人以所谓的房屋租客、邻里关系为由而拒绝给付房屋全部尾款40万元，其行为已构成根本违约，应承担违约责任。至于上诉人所提到的被上诉人隐瞒事实等，根本不存在。案涉房屋在签订合同之前，被上诉人与上诉人不曾见面，是中介公司带看房屋，上诉人是在认可房屋的基础上才在中介公司的安排下与被上诉人签订了《房屋买卖居间服务合同》，之后上诉人交付了首付款、完成了房屋交接，所有完成的事项均是上诉人的真实意思表示，不存在欺骗一说。二、关于违约金的数额问题。《房屋买卖居间服务合同》中约定了违约金的标准为每日按房款总额的1‰计算，即720元／日，那么自2019年12月8日起至今，共一年一个月零18天（共413天），应支付违约金为720元*413天=297,360元。原审在上诉人没有提出违约金过高的情况下，没有按照《房屋买卖居间服务合同》的约定而认定违约金的数额，可以说是充分考虑并维护了上诉人的利益。实际上，原审认定违约金的数额已远低于被上诉人的实际损失，被上诉人原计划将房款借与他人并收取高额利息，但因房款未到位而无法实现，故无论是基于《房屋买卖居间服务合同》的约定,抑或被上诉人的实际损失，原审判决的违约金都不能涵盖被上诉人的损失，但被上诉人尊重原审依据法律做出的判决，并未提出上诉。嘉城公司辩称，驳回上诉人杨丽的上诉请求，维持一审判决。王威向一审法院起诉请求：1.被告给付原大连市中山区号房屋购房尾款40万元；2.被告按720元/日标准向原告支付自2019年12月8日起至实际给付之日止的违约金；3.被告承担原告的律师费损失2万元；4.被告承担原告的财产保全责任险保费损失2400元。一审法院认定事实：2019年11月13日，原被告及第三人签订《房屋买卖居间服务合同》约定,被告购买原告名下位大连市中山区号房屋；价款74万元（含中介费、税费），原告净得房款72万元整，被告以公积金贷款购买，首付款32万元，公积金贷款40万元；违约方每逾期一日需要向守约方支付房款总额1‰的违约金，并承担诉讼费、律师费等费用。合同签订后，被告于2019年10月22日向原告转账31万元，11月28日第三人向原告转账支付被告交付的房屋定金1万元。2019年11月22日，被告向原告出具欠条一张，主要内容如下：本人杨丽，欠剩余房款人民币40万元，等公积金放款三日后将此款转付王威（卖方），如公积金贷款不足40万元，本人自筹现金转付王威……另查，案涉房屋现已登记至被告名下，案涉房屋的公积金贷款于2019年12月4日进入被告账户，被告至今尚未向原告支付剩余40万元购房款。原告为本案诉讼支付财产保全责任险保费2400元、律师费2万元。一审法院认为，原被告及第三人之间签订的《房屋买卖居间服务合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。案涉房屋已登记至被告名下，被告未按约定在公积金贷款发放后三日内向原告支付剩余购房款40万元，属违约，应承担相应违约责任。原告主张被告支付剩余购房款40万元的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。原被告约定违约方每逾期一日需要向守约方支付违约金的标准为房款总额1‰，即720元/日（72万元×1‰）。原告因被告违约造成的实际损失为房款40万元的利息损失（自2019年12月8日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付）、律师费损失2万元及保费损失2400元。原告所主张的违约金过分高于其所遭受的实际损失，故原告主张的违约金应当根据其所遭受的实际损失调低至房款40万元的利息、律师费2万元及保费2400元之和的130%，超出部分一审法院不予支持。关于原告主张的律师费和保险费损失，因被告应当支付的违约金数额已涵盖了上述损失，故原告该项诉讼请求一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、被告杨丽于判决生效之日起十日内向原告王威支大连市中山区号房屋购房尾款40万元；二、被告杨丽于判决生效之日起十日内向原告王威支付违约金，违约金金额为40万元利息（自2019年12月8日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付）、律师费2万元及保费2400元之和的130%。三、驳回原告王威的诉讼请求。案件受理费3995元，保全费2470元，合计6465元（原告已预交），由被告杨丽负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据本案已查明的事实，案涉房屋买卖居间服务合同明确约定杨丽购买案涉房屋应向王威支付全部购房款72万元，其中首付款32万元，公积金贷款40万元。且杨丽亦出具欠条承诺该40万元余款“等公积金放款三日后”支付给王威。现杨丽仅向王威支付了首付款32万元，在王威配合将案涉房屋过户登记在杨丽名下以办理公积金贷款且公积金贷款已到杨丽账户的情况下，杨丽却未依约向王威给付该剩余房款40万元，已构成违约。因此，王威诉请杨丽给付剩余购房款40万元，有事实和法律依据，且杨丽实际上亦未对一审判决令其给付该笔剩余购房款提出上诉，故本院对此予以维持。关于上诉人杨丽称其没有违约行为，不应承担高额违约金并负担费用，应判令王威支付违约金及负担费用，并尽快按照《房屋买卖居间服务合同》的约定正常交接房屋房款等上诉请求一节，本院认为，如前所述，杨丽未按案涉房屋买卖居间服务合同约定足额支付全部购房款，构成违约且该合同已约定违约金标准和违约方应赔偿律师费等费用。现因杨丽的违约行为，已造成王威的40万元购房款的利息损失及律师费损失及保险费损失。一审判决综合衡量合同履行情况、各方当事人过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整杨丽承担违约金标准为40万元房款的利息、律师费及保险费等款项之和的130%，并无明显不妥，本院亦予维持。至于杨丽要求判令王威支付违约金及负担费用等，系其在二审中提出的反诉请求，本案不予审理。据此，杨丽的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，杨丽的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费609元，由杨丽负担。本判决为终审判决。审判长  刘小南审判员  刘冬艳审判员  任 娲二〇二一年二月七日书记员  张文秀