云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终8182号上诉人（原审被告）：佘加付，男，汉族，1976年5月7日出生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区，现住云南省昆明市官渡区。被上诉人（原审原告）：赵静，女，汉族，1983年6月26日出生，身份证登记住址：云南省西双版纳傣族自治州景洪市，现住云南省昆明市五华区。上诉人佘加付因与被上诉人赵静房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2020）云0102民初3133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日受理该案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人佘加付到庭参加了诉讼，被上诉人赵静以工作原因不能出庭为由向本院递交了书面答辩状。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。佘加付上诉请求：一、撤销一审退还被上诉人赵静租金及押金4320元和物业费管理费、燃气费1747.22元的判项；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。其主要事实及理由为：1.双方租赁合同到期后，2019年又续签了一年租赁合同。被上诉人在双方约定租期未届满便擅自搬走，属于违约。2.被上诉人搬走时，对于房屋造成的损害如墙面狗啃的两个洞仅是草草处理，糊上沙灰填堵，已影响到此后使用安装插板等用途，且影响美观；木地板及塑钢窗也没有进行修复。3.被上诉人擅自提前撤走，房屋空置三个月，给上诉人造成了损失。基于上述理由，上诉人不应当退还被上诉人押金、物管费和剩余房租。请求二审改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人赵静向本院提交书面答辩状称：双方续租虽未签订书面合同，但双方已通过微信达成续租合意，且双方均认可按照原《房屋租赁合同》内容继续履行，故原《房屋租赁合同》对双方均具有约束力。双方约定的租赁期限自2019年11月3日起至2020年11月2日止，在租期未届满的情况下，被上诉人提前通知上诉人后于2020年3月17日搬离房屋，上诉人于2020年3月23日更换房屋门锁，应视为双方已经达成解除租赁合同的合意，租赁合同于此时解除。因被上诉人已预付了租金至2020年5月3日，合同解除后，上诉人应退还被上诉人预交的自2020年3月23日至2020年5月3日的剩余租金2520元。被上诉人已向上诉人支付了押金1800元，根据《房屋租赁合同》第三条规定：“双方一致同意解除合同时由甲方返还”，故上诉人应当返还押金1800元。被上诉人已缴纳了2020年1月至2020年12月的物业管理服务费2016元，预交了相应燃气费和电费。被上诉人搬离后，上诉人作为上述费用的直接受益人，应将被上诉人未使用的剩余部分退还被上诉人。至于被上诉人租赁期间尚欠的水费103.74元，依据合同约定确应由被上诉人承担，扣除该水费后，上诉人还应向被上诉人返还物管费、燃气费等共计1747.22元。关于房屋修缮问题，在双方解除房屋租赁关系时，被上诉人已帮上诉人进行了墙面粉刷、更换插座等修缮，已经实际履行了修缮义务。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。赵静向一审法院起诉请求：1.判决被告退还原告房租欠款及押金5400元；2.判决被告退还原告物管费、燃气费、水电费合计1850元（以上两项共计7250元）；3.本案的诉讼费由被告承担。一审认定事实：2018年11月，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告佘加付将位于昆明市五华区房屋出租给原告赵静居住，租赁期限12个月，自2018年11月3日至2019年11月2日止，每月租金1800元，按季度付，房屋押金1800元。原告按时支付了房屋租金、押金及其他费用。合同到期后，双方通过微信达成合意续签《房屋租赁合同》，约定房屋租期自2019年11月3日起至2020年11月2日止。原告赵静实际支付2019年11月2日至2020年5月3日的半年租金10800元。2020年3月17日原告赵静搬离承租房屋，并重新为被告房屋粉刷墙面、更换插座。被告佘加付于2020年3月23日更换房屋门锁。另查明，原告赵静缴纳了2020年1月至2020年12月物业管理服务费2016元。原告预缴燃气费剩余292.64元、电费剩余46.32元。截止2020年5月28日尚欠水费103.74元。一审法院认为：合法的房屋租赁合同关系受法律保护。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律的效力性、强制性规定，应为合法有效。原、被告双方续租未签订书面合同，但双方已通过微信达成续租合意，且双方均认可按照原《房屋租赁合同》内容继续履行，故原《房屋租赁合同》对合同当事人均具有约束力，双方应当按照《房屋租赁合同》履行合同义务。本案中，原、被告约定的租赁期限自2019年11月3日起至2020年11月2日止，在租期未届满的情况下，原告提前通知被告后于2020年3月17日搬离承租房屋，被告于2020年3月23日更换房屋门锁，应视为原、被告已对解除《房屋租赁合同》达成一致意见。故一审法院依法确认原告赵静与被告佘加付2019年续签的《房屋租赁合同》事实上已于2020年3月23日解除，因原告已向被告支付至2020年5月3日的租金，故被告应当退还原告预交的2020年3月23日起至2020年5月3日止的租金2520元（每月租金1800元÷30日×42日）。关于押金，本案中，原告已向被告支付押金1800元，现原、被告双方已解除《房屋租赁合同》，故被告佘加付应当返还原告押金1800元。关于其他费用，原告赵静已缴纳了2020年1月至2020年12月的物业管理服务费2016元，但其已于2020年3月搬离承租房屋，故原告要求被告退还4月至9月的物业管理费1512元，并要求被告退还其预缴的燃气费292.64元、电费46.32元。被告认为上述费用并非由被告直接收取，不同意退还。一审法院认为，上述费用虽然并非由原告直接支付给被告，但在原、被告解除租赁合同关系后，被告作为出租房屋的所有人，系上述费用的直接受益人，故应由被告直接退还原告。另，原、被告双方认可原告租赁期间尚欠水费103.74元，根据合同约定上述费用应由原告自行承担。综上，扣除原告尚欠的水费103.74元，被告应向原告返还物管费、燃气费等费用共计1747.22元。关于房屋修缮问题，在原、被告解除房屋租赁合同关系时，原告已帮被告进行了墙面粉刷、更换插座等修缮。庭审中，被告提出的塑钢管更换问题，因原、被告在庭审中对该问题无法达成一致意见，且被告并未提出反诉，故一审法院不予处理。被告可另案起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告佘加付于本判决生效后十日内向原告赵静退还剩余租金及押金共计4320元；二、被告佘加付于本判决生效后十日内向原告赵静退还物业管理服务费、燃气费等费用共计1747.22元；三、驳回原告赵静的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审查，本院对一审法院审理确认的案件事实依法予以确认。另补充以下事实：一审庭审中，法庭问及塑钢窗维修相关问题时，上诉人表示由被上诉人修复或按大体相同材质更换；被上诉人则表示“不想回去帮上诉人修复”。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人佘加付是否应向被上诉人赵静退还剩余租金、押金及相关费用？本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案属于前述司法解释规定的民法典施行前法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定。根据当时《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案中，被上诉人在租期未满前通知上诉人后便于2020年3月17日搬离承租房屋，上诉人于2020年3月23日更换房屋门锁，双方的行为表明不再继续履行租赁合同，故一审认定双方之间租赁合同关系于2020年3月23日解除并无不妥，本院予以维持。双方租赁合同解除后，被上诉人已提前预交的尚未使用租赁期间对应的租金，上诉人应当予以退还。对于上诉人提出被上诉人提前解约构成违约且违约行为给其造成损失，其不应退还租金的主张，因双方并未明确作出剩余租金抵扣违约金的约定，其该主张，缺乏事实及法律依据，不能成立，本院不予支持。同理，被上诉人已经预交的尚未使用的物业费及燃气费，在双方合同解除后，上诉人亦应当退还给被上诉人。二审中，上诉人对于剩余燃气费的金额提出异议，认为一审认定的金额含有此前租户预交的部分，但对其所提异议未能明确区分金额，亦无相应证据证实，本院对此不予采信。一审作出扣除被上诉人尚欠的水费103.74元，上诉人还应向被上诉人返还物管费、燃气费等费用共计1747.22元的认定及处理无误，本院予以维持。对于上诉人交纳的押金应否退还的问题。本院认为，根据租赁合同交易习惯，承租人交纳押金的目的旨在担保承租人顺利履行租赁合同全部义务直至双方合同权利义务终止。本案双方合同虽已解除，但并非基于双方形成一致同意解除合同的意思表示，不符合“一致同意解除合同时退还押金”的合同约定，且被上诉人并未与上诉人办理解除合同返还租赁物的交接手续，对于上诉人提出的修复义务，被上诉人尚未完成，其提出退还押金的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审对此认定及处理有误，本院予以纠正。综上所述，上诉人提出的上诉主张部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定部分事实不清，导致判决结论部分错误，本院对有误之处予以纠正，无误之处予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市五华区人民法院（2020）云0102民初3133号民事判决第二项，即：“二、被告佘加付于本判决生效后十日内向原告赵静退还物业管理服务费、燃气费等费用共计人民币1747.22元”；二、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2020）云0102民初3113号民事判决第一项、第三项，即：“一、被告佘加付于本判决生效后十日内向原告赵静退还剩余租金及押金共计人民币4320元；三、驳回原告赵静的其他诉讼请求”；三、上诉人佘加付于本判决生效之日起十日内退还被上诉人赵静房屋租金2520元；四、驳回被上诉人赵静的其他诉讼请求；五、驳回上诉人佘加付的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由赵静负担20元，由佘加付负担30元；二审案件受理费50元，由赵静负担20元，由佘加付负担30元。本判决为终审判决。本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向一审法院申请执行。审判长 杨 艳审判员 李 锋审判员 晏云锋二〇二一年二月十八日书记员 陈俊宇