贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔06民终257号 上诉人（原审原告）：向景华，男，1971年10月17日出生，汉族，无业，住贵州省铜仁市碧江区。 上诉人（原审原告）：谢爱花，女，1971年5月16日出生，侗族，住贵州省铜仁市碧江区。 共同委托诉讼代理人：张伦，贵州巨合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：铜仁佳诚置业有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区九龙大道**笑哈哈中国中西部国际商贸物流城**（3、4、6号楼）4-2。 法定代表人：曹小顺，该公司执行董事。 上诉人向景华、谢爱花因与被上诉人铜仁佳诚置业有限公司（以下简称佳诚置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初4303号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月2日立案受理后，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 向景华、谢爱花上诉请求：1．撤销原判，并改判支持上诉人的一审诉求；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：2014年9月14日，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，约定“2014年10月31日前向上诉人交付该门面，如逾期交房的，买受人要求继续履行合同的，被上诉人需从约定的交付期限届满之次日起至该房屋实际交付之日止按上诉人已付款的每日万分之五向上诉人支付违约金。2015年1月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给上诉人。如被上诉人逾期不交付转移登记有关文书的，应当承担相应违约责任。”。合同签订后，上诉人按照合同约定一次性向被上诉人支付了全部房款270,677元，并且支付了相应办证费用。但是被上诉人在约定的时间内并未交房也未履行办证义务，已然构成违约。一审法院却认为双方签订的接房补充协议系公平合法的，也即就算被上诉人一直不交房上诉人也只能得到两万元的违约金。该份补充协议系被上诉人所拟定的格式合同，其通过该格式条款来永远免除其逾期交房支付违约金的义务，根据合同法第39、40条规定，应属无效。距离约定的交房时间已达6年之久，而且后期何时交房，还能不能交房都还是一个未知数的情况下，一审判决却未对被上诉人今后未能交房，未能办证的法律后果进行说理和裁判，仅支持了2万元逾期交房违约金，还笼统的以1万元的金额将所有逾期办证违约金全部砍断，这样的判决对上诉人而言何谈公平。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，上诉人主张的逾期办证违约金符合相关法律规定，也没有过高，并未对本土房开的生存造成影响，同时也是对于防止其后期无限期的违约进行的合理约束，依法应予支持。 佳诚置业公司二审未作答辩。 向景华、谢爱花向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令被告支付原告截止于2016年12月15日与其交房违约金20,000元，并从2016年12月15日起按270,677元为基数按每日万分之五计算违约金至房屋正常交付使用时止（违约金暂计至起诉之日为182,030元），逾期交房违约金暂计202,030元；2．请求人民法院依法判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以270,677元为基数从2015年1月31日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书止，暂计至起诉之日的违约金为73,729元；3．本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告向景华、谢爱花系夫妻关系。2014年9月14日原告向景华、谢爱花与被告佳诚置业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014009029），约定：1、原告向景华、谢爱花（买受人）购买被告佳诚置业公司（出卖人）笑哈哈中国中西部国际商贸物流城第20-23栋1层B20-1-4号房，建筑面积41.84㎡、套内建筑面积34.89㎡；2、按照套内建筑面积计算，该商品房单价7,758.01元/㎡，总价款270,677元；3、出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付该商品房；4、除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理［（1）、（2）不作累加］：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。5、出卖人承诺于2015年1月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在欠款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：（1）约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1%承担违约责任；（2）约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，同意按照下列第1项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。原、被告双方还就其他权利义务进行了约定。 2015年12月18日，原告向景华（乙方）与被告佳诚置业公司（甲方）签订《接房补充协议》，约定：甲乙双方于2015年11月30日友好协商，就乙方购买的案涉商铺，由于延期交房，2015年9月15日佳诚置业公司承诺每间商铺补偿壹万元，超过2015年11月30日交房的，佳诚置业公司另补偿每间商铺壹万元，合计每间贰万元。该笔补偿款直接转为乙方所欠甲方的购房款，如乙方已付清购房款的，该补偿款以最终办理产权证上的面积来最终结算购房款，多退少补。双方一致同意购房合同中的延迟甲方违约条款以本协议为准。同时在协议中备注：对截止2015年12月1日前，架空层、一层自购自营且房款一次性付清，按揭银行已放款客户，从2016年1月15日至2016年6月15日支付壹万元整，2016年6月16日至2016年12月15日支付壹万元整。案涉门面因没有竣工验收合格证至今未交付给二原告。《接房补充协议》约定的20，000元未实际履行。 另查明，2015年，被告佳诚置业公司开发建设铜仁市碧江区九龙大道6号笑哈哈中国中西部国际商贸物流城0,2～39号的款综合市场E区1～4,10～13,5,6～9幢取得了《商品房预售许可证》。 再查明，2019年8月2日，向景华、谢爱花向一审法院起诉佳诚置业公司，要求确认向景华与佳诚置业公司签订的《接房补充协议》无效，一审法院于2019年10月28日作出（2019）黔0602民初2986号民事判决书，确认向景华与被告佳诚置业公司于2015年12月8日签订的《接房补充协议》合法有效。该判决已于2019年11月22日生效。 一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，民事法律行为应当是行为人真实意思表示。本案原、被告在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。原告向被告支付了购房款，被告则应当按照合同约定的时间于2014年10月31日前向原告履行交房义务。被告未能如约履行交房义务，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告理应向原告承担逾期交房的违约责任。 被告关于原告主张逾期交房违约金、逾期移交办证文书违约金的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩，一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”及第一百九十五条第三项“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；”之规定，本案原、被告双方于2015年12月18日因履行案涉《商品房买卖合同》中逾期交房的问题签订了《接房补充协议》，双方一致同意购房合同中的延迟交房违约条款以该协议为准，即佳诚置业公司于2016年12月15日前分期支付向景华、谢爱花20,000元，二原告于2019年8月2日因《接房补充协议》的效力问题向一审法院提起诉讼，引起诉讼时效中断，故，原告于2020年9月10日诉至一审法院，符合法律规定，不存在超过诉讼时效的问题。故，对被告该抗辩，一审法院不予采纳。被告应当按照法律规定和双方合同约定向原告承担违约责任。根据双方在《接房补充协议》的约定，被告佳诚置业公司应在2016年12月15日前支付二原告逾期交房违约金20,000元，至今未付，已构成违约。故，被告承担的逾期交房违约金为20,000元。原告该部分违约金的主张，于法有据，一审法院予以支持，超过部分不予支持。 关于向景华、谢爱花要求佳诚置业公司支付以已付购房款270,677元为基数，从2015年1月31日起按中国人民银行同期贷款利率支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉请，一审法院认为，双方约定佳诚置业公司于2015年1月31日前，将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告，但佳诚置业公司未能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，佳诚公司应承担违约责任，而本案中双方对违约金的标准并没有约定，故，一审法院结合二原告并未提交相应证据证实其因佳诚置业公司的违约行为给其造成的损失及损失的数额，根据公平与诚实信用原则，酌情支持违约金10,000元，超过部分，一审法院不予支持。 根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告佳诚置业公司于本判决生效之日起十日内向原告向景华、谢爱花支付逾期交房违约金20,000元；二、被告佳诚置业公司于本判决生效之日起十日内向原告向景华、谢爱花逾期交付房屋转移登记有关文书的违约金10，000元；三、驳回原告向景华、谢爱花的其他诉讼请求。 二审中，当事人双方均未提交新证据。 二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一审法院仅支持向景华、谢爱花逾期交房违约金20,000元、逾期办证违约金10,000元是否恰当。 关于逾期交房违约金的问题。本案中，2015年12月18日，向景华与佳诚置业公司就逾期交房的问题达成《接房补充协议》，约定“双方一致同意购房合同中的延迟交房违约条款以该协议为准，佳诚置业公司于2016年12月15日前分期支付向景华、谢爱花20,000元。”。《接房补充协议》系当事人双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议。一审法院依据该《接房补充协议》判决佳诚置业公司向向景华、谢爱花支付逾期交房违约金20,000元并无不当。向景华、谢爱花上诉认为该协议系格式条款应属无效的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予采信。 关于一审判决对逾期办证违约金的调整是否得当的问题。本案中，向景华、谢爱花并未提交相应证据证实其因佳诚置业公司的逾期办证违约行为给其造成的损失及损失的数额，佳诚置业公司亦认为向景华、谢爱花主张的违约金数额过高。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。一审法院根据公平原则和诚实信用原则衡量，以实际损失为基础，综合考量案涉合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情将违约金调整为10,000元并无不当，二审予以维持。鉴于违约责任的认定，应当以违约事实持续的期间为基础，即计算到本案判决发生法律效力之日止。此后，佳诚置业公司如仍未履行合同义务，向景华、谢爱花可另行主张权利。向景华、谢爱花认为一审法院调整逾期办证违约金数额不当的上诉理由，本院不予采信。 综上所述，向景华、谢爱花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,986元，由向景华、谢爱花负担。 本判决为终审判决。 审判长 向 前 审判员 田 芳 审判员 唐正洪 二〇二一年二月二十六日 法官助理李正雷 书记员伍昊