湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终129号上诉人（原审被告）沅陵天赐房地产开发有限公司，住所地沅陵县沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉东北处，统一社会信用代码91431222550705507Q。法定代表人李带秀，该公司执行董事。委托诉讼代理人张显刚，湖南兴沅律师事务所律师。委托诉讼代理人姚杰耀，湖南兴沅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张景明，男，苗族，1970年7月1日出生，湖南省沅陵县人，居民，湖南省沅陵县。被上诉人（原审原告）何七妹，女，汉族，1973年2月8日出生，湖南省沅陵县人，居民，住湖南省沅陵县，系张景明妻子。上诉人沅陵天赐房地产开发有限公司（以下简称天赐公司）因与被上诉人张景明、何七妹商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省沅陵县人民法院（2020）湘1222民初1403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天赐公司上诉请求：1、撤销原判发回重审或者改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：双方《商品房买卖合同》约定的是办理房屋所有权和土地使用权证，因法律的变化上诉人只能提供不动产权证，新规过渡期长和办证机构滞后，双方对办理不动产权证时间没有重新约定，被上诉人要求上诉人承担违约金的请求不能成立。张景明、何七妹二审辩称：请求二审法院维持一审判决。张景明、何七妹向一审法院起诉请求：1、判令被告天赐公司向原告李平支付逾期办理不动产权证书违约金30072.53元；2、本案诉讼费由被告天赐公司负担。一审法院认定事实：被告天赐公司于2010年1月27日成立，类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发、销售，建筑材料销售等。2015年6月29日，原告张景明、何七妹（买受人）与被告天赐公司（出卖人）签订了合同编号：201500061509的《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的沅陵县××镇××小区××幢××层××号商品房，建筑面积130.02平方米；总价款为388060元，首付款128060元于2015年6月29日支付，剩余房款采用银行按揭方式付款；其中合同第十条约定，出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府有规定将其验收合格的商品房交付买受人使用；合同第十七条中约定，自本合同生效之日起60日内，双方应向沅陵县房产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在交付使用后365日内完成该房屋的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。如因买受人的原因，致使出卖人未能在约定期限内办理上述登记或手续，出卖人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，买受人按日向出卖人支付总房款的万分之一的违约金。双方还在合同补充协议第三条约定，签订《商品房买卖合同》时，买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。同时，双方还就交付期限及条件、房屋交接及违约责任、保修责任、物业服务、争议的解决等进行了约定。合同签订当日，两原告向被告天赐公司交纳了首付款。同年7月31日，被告天赐公司代收了两原告缴纳的房产交易契税、房屋维修基金及产权登记费等税费共计20647元。2016年9月30日，被告天赐公司向两原告交付合同约定房屋，2020年6月26日被告天赐公司为两原告办好了《不动产权证书》［证号：湘（2020）沅陵县不动产权第0××9号］。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应全面履行合同义务。合同签订后，两原告已经按合同约定支付了全部购房款及交纳应承担的契税、维修基金、产权登记费等，已全面履行了合同义务。但被告天赐公司则未在合同约定的期限内履行办证义务，直至2020年6月26日才为两原告办理《不动产权证书》，其行为已构成违约，应当承担违约责任。依据合同约定被告天赐公司应于2018年10月24日前办理产权证书，但被告天赐公司2020年6月26日才办理完毕，其逾期办证时间应从2018年10月25日起计算至2020年6月26日被告天赐公司实际办好产权证书时止，共计逾期610日，被告天赐公司应当支付原告逾期办证的违约金为23671.66元（388060元×610天×1?），但两原告只主张17460元，视为其权利的放弃，本院依法予以确认。故对两原告要求被告天赐公司承担违约金17460元的诉讼请求事实清楚，理由充分，本院予以支持。被告天赐公司辩称在合同约定的期限内不能办证的原因是合同签订时沅陵县不动产登记中心未成立及两原告未及时交纳超面积的房款造成的，首先，沅陵县不动产登记中心于2016年9月23日成立，被告天赐公司于2016年9月30日向两原告交付房屋，按约定被告天赐公司应于2018年10月24日前为两原告办理完毕房屋产权登记手续，该时间不动产登记中心已成立两年之久，并未影响被告天赐公司为两原告办理登记手续时间，同时亦未提供证据证明沅陵县不动产登记中心成立及政策变更（两证合一）对被告天赐公司为两原告如期办证造成影响的证据；其次，关于补交超面积房款问题，从被告天赐公司提交的证据来看，交房后被告天赐公司未向两原告下达超出多少面积，应补交多少房款的正式通知，应承担举证不能的责任。故对被告天赐公司以上述理由请求驳回两原告诉讼请求的理由不成立，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告沅陵天赐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张景明、何七妹支付因逾期办理房屋权属证书的违约金17460元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费237元，减半收取计118.5元，由被告沅陵天赐房地产开发有限公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据，原一审对证据的采信和对事实的认定正确，本院二审予以确认。本院认为：本案上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行各自的义务。合同签订后，被上诉人已经按合同约定支付了购房款及交纳应承担的契税、维修基金、产权登记费等，已全面履行了合同义务。依据合同约定上诉人应于2018年10月24日前办理产权证书，但上诉人于2020年6月26日才办理完毕，违约事实客观存在，应当承担违约责任。虽然双方《商品房买卖合同》约定的是办理房屋所有权和土地使用权证，而房屋产权新规实施后上诉人只能提供不动产权证，但房屋产权新规实施的时间在上述办理不动产权登记证的最迟时间之后，故房屋产权新规实施不能成为上诉人房屋产权办证逾期、不承担房屋逾期办证违约责任的抗辩理由。原审判决认定上诉人构成逾期办证违约、并根据上诉人实际违约时间确定上诉人应该承担的违约责任正确。上诉人所提其不应承担违约责任的上诉主张不能支持。综上所述，天赐公司的上诉请求不能成立，依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费237元，由沅陵天赐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  武春毅审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二一年二月七日书记员  戴蚁玲