广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1599号上诉人（原审被告）：郑子烨，男，1980年2月23日出生，汉族，身份证住址广东省湛江市坡头区。委托诉讼代理人：刘锦华，广东穗益律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄志威，广东穗益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州中德汇物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区广棠北路****。法定代表人：陈路。委托诉讼代理人：陈尚英，广东南方福瑞德律师事务所律师。上诉人郑子烨因与被上诉人广州中德汇物业管理有限公司（以下简称中德汇物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初4035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员白小云独任审理，于2021年1月19日公开开庭审理了本案。上诉人郑子烨委托诉讼代理人刘锦华，被上诉人中德汇物业公司委托诉讼代理人陈尚英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑子烨上诉请求：l.请求依法撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回中德汇物业公司对郑子烨的全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由中德汇物业公司承担。事实和理由：1.郑子烨作为本案被告主体不适格。涉案《租赁合同》是以广州亮达物业管理有限公司为出租方，以广州市增城湛洋海鲜餐厅（湛江渔港）为承租方签订的。该合同抬头已写明广州市增城湛洋海鲜餐厅（湛江渔港）为本合同主体，中德汇物业公司既然在该合同上签字盖章亦证明其已确认是与湛洋海鲜餐厅订立租赁合同关系，通过郑子烨提交的证据中的收据及支付证明单中中德汇物业公司均写明“湛江渔港交来租金”亦可证明中德汇物业公司系与湛洋海鲜餐厅订立的租赁合同关系，至于郑子烨在该合同上的代表签字处签名，仅是一种职务行为，对外履行法律行为均是以湛洋海鲜餐厅的名义作出，法律后果归结为湛洋海鲜餐厅。其充其量只是向杨*宝承包湛洋海鲜餐厅的内部合作经营者。故郑子烨不是本案的适格当事人。湛洋海鲜餐厅的工商注册登记的经营者仍然是杨*宝。湛洋海鲜餐厅是独立的民事诉讼主体。2.郑子烨与杨*宝并非共同经营的关系。一审法院认为郑子烨与湛洋海鲜餐厅的经营者杨*宝是共同经营湛江渔港存在错误。郑子烨向杨*宝内部承包了该餐厅进行经营，即从杨*宝处获得该餐厅的经营权，并以湛洋海鲜餐厅的名义向中德汇物业公司承租该房屋用于经营，郑子烨与杨*宝仅存在该内部承包合作关系，并非共同经营。3.本案遗漏诉讼当事人广州市增城湛洋海鲜餐厅及其经营者杨*宝，应依法追加作为本案的当事人参加诉讼。郑子烨已经退出了湛江渔港，解除了与杨*宝的合作，在2019年1月10日，两人签订《店铺转让合同》，由杨*宝接手经营管理湛洋海鲜餐厅。根据郑子烨提供的支付证明单和收据显示，2019年1月10日之前的租金已经交清，在2019年1月开始之后所欠的租金均应由其单位湛洋海鲜餐厅与经营者杨*宝承担，与郑子烨无关，中德汇物业公司应向湛洋海鲜餐厅与杨*宝收取租金。一审法院拒绝追加与本案有利害关系的当事人杨*宝，存在程序上的错误，应当撤销原判，发回重审。4.郑子烨已将店铺转让的事项告知中德汇物业公司，且中德汇物业公司已从自身的实际行为中同意中德汇物业公司将《物业租赁合同》中的权利和义务转让给杨*宝。中德汇物业公司口头上已经同意并要求郑子烨向其出具《欠条》，约定郑子烨之后需将2018年10月至12月的费用结清。2019年1月10日后，杨*宝陆续将此前欠缴的租金、水电费、物管费交清给中德汇物业公司。杨*宝代郑子烨将拖欠的租金及其他费用全部给付完毕，在此之后中德汇物业公司从未向郑子烨要求交租金。中德汇物业公司从行为上可知其已经知道实际承租人为杨*宝，其在六个月内均未提出异议，并以向杨*宝催收租金及实际收取租金的方式与杨*宝履行租赁合同，其在行为上已经表明同意与杨*宝构成租赁合同关系，与郑子烨无关。一审法院认为郑子烨将《物业租赁合同》中的权利和义务转让给杨*宝未经过中德汇物业公司同意，并以此认为郑子烨需要对2019年1月份之后的租金承担责任，存在错误。综上，一审法院在事实的认定及程序上均存在错误。中德汇物业公司辩称：不同意郑子烨的上诉请求，同意一审判决的处理结果。一审认定事实清楚，适用法律正确。中德汇物业公司于2020年4月27日向一审法院起诉请求：1.郑子烨向中德汇物业公司支付租金、物业管理费、水电费共302718元；2.郑子烨向中德汇物业公司支付违约金33486元；3.案件受理费由郑子烨负担。一审法院经审理查明：2017年10月31日，中德汇物业公司的委托代理人王子强与郑子烨签订一份《物业租赁合同》，合同载明“出租方（甲方）广州亮达物业管理有限公司承租方（乙方）广州市增城湛洋海鲜餐厅（湛江渔港）……一、租赁物概况第一条甲方将其位于广州市**市**街**村**市场*栋自编4楼左区（如图1-6）107（共用）108、109号物业租赁给乙方只作经营餐饮使用。……第四条租赁期限自2017年11月1日至2023年10月31日……第五条租赁该物业的月租如下表2017-11-1~2018-10-31租金管理费合计55056元、2018-11-1~2019-10-31租金管理费合计56650元……第七条每月1至5号为乙方交纳租金时间，乙方逾期交付租金、物业管理费、卫生费、水电费时，从逾期之日起计，每逾期一天，乙方按实际欠费总额的3‰向甲方交纳滞纳金。逾期30天，视为乙方违约，甲方可单独终止合同。……第十四条如有一方违反本合同，致本合同不能继续执行，除本合同约定外，违约方应再支付壹个月的租金作为违约金给对方。……”。2017年10月31日，中德汇物业公司的委托代理人王子强与郑子烨签订一份《租赁补充协议》，对装修期交租以及107铺使用范围及装修范围及费用事宜进行了补充约定。2018年12月28日，郑子烨向中德汇物业公司出具一份《欠条》，内容载明“广州亮达物业管理有限公司：截至2018年12月28日，我方（A栋湛江渔港）已拖欠贵司2018年10-12月房租143154元、物管费共3492元、水电费共71064元，总计共217710元。”。2019年1月10日，郑子烨（转让方、甲方）和杨*宝（承接方、乙方）签订一份《店铺转让合同》，约定“经友好协商，就湛江渔港店铺转让事宜达成以下协议：一、甲方同意将自己位于广州市**市**街**村**市场*栋自编4楼左区（如图1-6）107（共用）108、109号的店铺转让给乙方使用，……并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的水电费及其他各项费用……四、乙方在2019年3月25日前分三次向甲方支付转让费共计750000元……如乙方逾期，甲方有权把湛江渔港收回抵余款，甲方已收到乙方的款不退回，并且乙方自负盈亏承担在此期间所有债权债务，与甲方无关。剩余262000元乙方愿意承担负责甲方如下表所有的债务作为付清余款；……亮达物管2018年10月至2019年1月10日租金及该合同所约定的水电费及其他各项费用188000元以亮达物管实际单据为准……六、签订合同之日起，从2019年1月10日前甲方经营的费用自己承担，与乙方无关（备注2018年10月至2019年1月10日前的租金及该合同所约定的水电费及其他各项物管费用除外）；从2019年1月11日起乙方经营后，乙方自负盈亏承担自己的所有债权债务，与甲方无关。……”。另查，广州市增城湛洋海鲜餐厅注册日期为2016年10月20日，工商类型为个体工商户，经营者为杨*宝。再查，原增城市城乡规划局出具一份增规验证[2013]171号建设工程规划验收合格证，该证载明建设单位为增城市新塘镇岗丰村民委员会，建设项目名称为商业C1-1、办公C1-2。在本案的审理过程中，一、双方当事人均确认以下，（一）涉案承租范围是**街**村**市场*栋4楼左区及107、108、109，且承租范围在增规验证[2013]171号建设工程规划验收合格证范围内。（二）郑子烨于2017年11月1日接收房屋使用，郑子烨已付清2018年10月之前的租金。二、中德汇物业公司陈述以下，（一）第一项诉讼请求的金额302718元的计算方式为，截至2018年12月（含12月）的郑子烨拖欠款项为267710元，郑子烨及杨*宝支付了250000元，尚欠17710元；2019年1月至7月的租金、物业费的金额以合同的约定为准，电费和水费的金额是中德汇物业公司自行抄表计算出来；杨*宝在2019年2月至4月分三笔共支付了210035元；因此中德汇物业公司主张郑子烨欠付2018年10月至2019年7月的未付金额为302718元。（二）第二项诉讼请求的违约金依据是双方合同第十四条的约定，按一个月的租金作为违约金。（三）其并未收到郑子烨告知涉案店铺的转让事宜；涉案租赁的一楼房屋由中德汇物业公司于2020年1月收回并对外出租；租赁的四楼房屋现仍处于空置状态，未办理交接手续，是广州市增城湛洋海鲜餐厅自行上锁，房屋内还有设备；其主张对于租赁的四楼房屋部分要求继续履行合同。三、郑子烨陈述以下，（一）其与杨*宝是合作关系，合作经营增城湛洋海鲜餐厅（湛江渔港）。2018年10月，因经营不善，郑子烨向杨*宝提出退出增城湛洋海鲜餐厅（湛江渔港）的经营，并在2018年12月28日告知中德汇物业公司，并在当天中德汇物业公司、郑子烨对账后由郑子烨出具《欠条》确认由郑子烨承担广州市增城湛洋海鲜餐厅在2018年10月至12月期间的租金、管理费及水电费共217710元。（二）2019年1月，郑子烨与杨*宝签署《店铺转让合同》，将增城湛洋海鲜餐厅（湛江渔港）转让给杨*宝，由杨*宝继续履行《物业租赁合同》，郑子烨没有参与店铺后续的经营。（三）针对在2018年10月至12月期间的欠款217710元，郑子烨及杨*宝已付200000元，尚欠17710元。2019年1月至7月的租金，郑子烨没有支付，与郑子烨无关，应当由杨*宝自行负担。一审法院认为，中德汇物业公司、郑子烨于2017年10月31日签订的《物业租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。郑子烨自认其与杨*宝是合作关系，共同经营广州市增城湛洋海鲜餐厅。郑子烨也未提供证据证明其是作为广州市增城湛洋海鲜餐厅的代理人签署《物业租赁合同》，《物业租赁合同》亦未加盖广州市增城湛洋海鲜餐厅印章。可见涉案房屋应为郑子烨向中德汇物业公司承租后用于与杨*宝共同合作经营广州市增城湛洋海鲜餐厅。因此郑子烨抗辩《物业租赁合同》的相对方为广州市增城湛洋海鲜餐厅，其只为签约代表在合同上签名，缺乏依据，一审法院不予采信。中德汇物业公司、郑子烨庭上确认郑子烨尚欠《欠条》中记载的2018年10月至12月涉案房屋的房租、物管费、水电费共17710元，因此中德汇物业公司主张要求郑子烨支付上述期间的欠款17710元，理据充分，一审法院予以支持。至于2019年1月至7月的租金、管理费及水电费。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”，郑子烨抗辩其已通过与杨*宝签署《店铺转让合同》的形式退出广州市增城湛洋海鲜餐厅的经营，无须承担2019年1月以后的租金、管理费及水电费。郑子烨对此未举证证明其转让其在《物业租赁合同》中的权利和义务给杨*宝一事有告知并经得了中德汇物业公司的同意，因此其抗辩其无须对2019年1月后的租金、管理费及水电费承担责任，并无依据，一审法院不予采信。按照《物业租赁合同》的约定，2019年1月至7月的租金、管理费共计396550元（56650元×7个月），中德汇物业公司确认已收取该期间的款项210035元，因此郑子烨应向中德汇物业公司支付2019年1月至7月的租金、管理费186515元（396550元-210035元）。至于水电费，因中德汇物业公司对此未提供证据予以证明水电费的金额以及中德汇物业公司已实际缴纳该费用，一审法院对其该诉讼请求不予支持。综上，郑子烨应向中德汇物业公司支付2018年10月至2019年7月的欠付款项为204225元（17710元+186515元）。中德汇物业公司主张超出上述金额部分的款项，缺乏依据，一审法院不予支持。至于违约金。中德汇物业公司主张违约金的依据为《物业租赁合同》第十四条“如有一方违反本合同，致本合同不能继续执行，除本合同约定外，违约方应再支付壹个月的租金作为违约金给对方”的约定。该条款约定的违约金的前提为合同无法继续履行，因此在中德汇物业公司主张继续履行《物业租赁合同》关于涉案租赁房屋四楼的部分，并未主张解除双方之间《物业租赁合同》的前提下，一审法院对其该诉讼请求不予支持。至于郑子烨申请追加杨*宝为第三人，其该追加申请与本案待查证事实并无必要关联，一审法院对此不予采纳。郑子烨与杨*宝之间关于《店铺转让合同》约定涉案店铺债权债务的相关事宜，郑子烨可另循合法途径解决。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、郑子烨于本判决生效之日起十日内向广州中德汇物业管理有限公司支付2018年10月至2019年7月的欠付款项204225元；二、驳回广州中德汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3172元，由广州中德汇物业管理有限公司负担1246元，由郑子烨负担1926元。二审中，郑子烨为证实其上诉主张，提交了郑子烨与案外人王*强的微信聊天记录一份，拟证实：2018年12月27日，郑子烨将店铺转让给杨*宝的事实告知中德汇物业公司的工作人员；2019年1月17日，郑子烨将其与杨*宝签订的《店铺转让合同》拍照发送给中德汇物业公司，中德汇物业公司知悉并同意郑子烨退出租赁合同；2019年1月至2019年7月半年期间，中德汇物业公司均未向郑子烨要求交纳租金；2019年7月因杨*宝经营不善未交纳租金，中德汇物业公司才联系郑子烨，企图将杨*宝的租金债务转嫁给郑子烨。该证据显示：2018年12月27日的聊天记录基本为语音聊天，郑子烨表示因时间过长语音聊天部分已无法播放；2019年1月17日，郑子烨向案外人王*强发送了其与杨*宝签订的《店铺转让合同》，王*强未作回复；2019年7月份王*强向郑子烨催收欠租。经本院组织证据交换及质证，中德汇物业公司发表质证意见如下：1.该证据一直由郑子烨持有保存，一审期间并未提交，不属于新证据；2.微信聊天的对象是王*强，王*强与本案无关；3.微信聊天记录未显示王*强同意郑子烨转租；即使王*强可以代表中德汇物业公司，中德汇物业公司作为出租人，享有收租的权利，杨*宝的加入并不能否定郑子烨作为承租人支付租金的义务，故对该证据的真实性、合法性及关联性不予确认。本院经二审审查，确认一审法院查明的其他基本事实。二审中，郑子烨表示其对一审判决判令其承担2018年12月之前的欠付款项没有异议，但对判令其承担2019年1月份之后的租金、管理费有异议。另，郑子烨主张：郑子烨为2018年12月份之前的租金的实际支付主体；郑子烨与杨*宝签订的《店铺转让合同》是对原租赁合同关系的概括转让及对店铺经营权的转让，并非转租行为。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审阶段的争议焦点为：郑子烨是否应当承担2019年1月份之后的租金、管理费。首先，关于《物业租赁合同》的签订主体问题。涉案《物业租赁合同》虽载明“承租方（乙方）广州市增城湛洋海鲜餐厅（湛江渔港）”，但“广州市增城湛洋海鲜餐厅”作为经注册登记的个体工商户，并未在《物业租赁合同》中盖章确认，郑子烨亦未能举证证实其有权代表“广州市增城湛洋海鲜餐厅”签署《物业租赁合同》，且此后的《租赁补充协议》由郑子烨签署，郑子烨亦确认其为2018年12月份之前租金的实际支付主体，故一审判决认定郑子烨系《物业租赁合同》的承租方并无不当，本院予以认同。郑子烨主张《物业租赁合同》的承租主体为“广州市增城湛洋海鲜餐厅”并申请追加“广州市增城湛洋海鲜餐厅”为本案被告缺乏理据，本院不予采纳。其次，关于《物业租赁合同》的合同主体（承租人）自2019年1月起是否发生变更的问题。郑子烨主张其与杨*宝签订的《店铺转让合同》是对原租赁合同关系的概括转让。但是合同权利义务的概括转让应经得合同相对方的同意，本案中，《店铺转让合同》系由郑子烨与杨*宝签订，未经中德汇物业公司签名确认，郑子烨二审提交的微信聊天记录中亦未显示中德汇物业公司明确表示同意郑子烨将《物业租赁合同》的承租方权利义务概括转让给杨*宝，中德汇物业公司亦未表示放弃要求郑子烨承责。因此，郑子烨主张承租方的权利义务已概括转让给杨*宝、郑子烨已退出《物业租赁合同》，缺乏事实依据，本院不予采纳。至于郑子烨出具的《欠条》，由于内容仅对截止2018年12月28日欠付的费用进行确认，无法以此认定郑子烨退出原租赁合同。综上，《物业租赁合同》约定的承租方权利义务仍应由郑子烨承担。至于郑子烨与杨*宝之间的债权债务关系，郑子烨可另循合法途径解决。郑子烨主张应追加杨*宝为本案被告缺乏理据，本院不予采纳。综上所述，《物业租赁合同》的承租方为郑子烨，且合同主体并未发生有效变更，故郑子烨应对合同履行过程中的租金、管理费等费用承担支付义务。郑子烨上诉主张无需承担2019年1月份之后的租金、管理费缺乏理据，本院不予支持。一审法院对2019年1月份之后的租金、管理费金额及承责主体的认定并无不当，本院予以维持。综上所述，郑子烨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4030元，由郑子烨负担。郑子烨已预交案件受理费6344元，多交部分2314元本院予以退回。本判决为终审判决。审判员  白小云二〇二一年二月二十四日法官助理熊盈颖林臻灏