重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0156民初3683号 原告：刘山，男，1968年5月30日出生，汉族，城镇居民，住重庆市武隆区。 委托诉讼代理人：刘成江，重庆正耀律师事务所律师。 被告：横店影视股份有限公司，住所地浙江省东阳市横店镇横店影视产业实验区商务楼，统一社会信用代码91330700681654885B。 法定代表人：徐天福，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李琴，女，该公司法务。 委托诉讼代理人：项厅，男，该公司职工。 第三人：重庆渝兆房地产开发有限公司，住所地重庆市武隆区芙蓉街道芙蓉西路**，统一社会信用代码91500232569933825T。 法定代表人：曹勇，公司董事长。 委托诉讼代理人：李训，男，该公司综合部经理。 原告刘山与被告横店影视股份有限公司（以下简称横店影视公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理此案后，依法适用简易程序，由审判员陈林敏独任审理此案，并于2020年12月8日公开开庭进行审理。因重庆渝兆房地产开发有限公司（以下简称渝兆房地产公司）与本案具有利害关系，本院依法追加其为第三人参加诉讼，并于2021年1月18日和2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告刘山及其委托诉讼代理人刘成江，被告横店影视公司的委托诉讼代理人李琴、项厅，第三人渝兆房地产公司的委托诉讼代理人李训均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘山向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告2020年4月25日至2020年10月24日期间的房屋租金625000元；2.判决被告支付原告滞纳金253125元和律师费6000元,合计259125元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确其主张的滞纳金是从2020年4月25日起按照应缴费用每日千分之三的标准计算至2020年10月28日止。事实和理由：2018年5月，被告横店影视公司与第三人渝兆房地产公司签订《房屋租赁合同书》，约定由渝兆房地产公司将位于重庆市武隆区巷口镇下油房沟地块渝兆·新天地项目商业楼地上第四层建筑面积约2954平方米的房屋出租给被告，用于影院经营，租赁期限为15年；该租赁房屋自实际交付之日起，出租人给予承租人6个月装修免租期和6个月开业免租期，即共计给予12个月的免租期；承租人从实际付租起至第三年，按保底年租金1250000元向出租人支付租金，租金按季度支付，每个季度第一个月前5日支付当季租金。同时，双方还在合同中对承租人不按约定支付租金的不利后果以及违约方应承担的违约责任等进行了约定，若承租人未按时支付租金，承租人从应付租金的第一日起以应付租金为基数按每日千分之三向出租人缴纳滞纳金。2019年7月，第三人渝兆房地产公司以房屋抵偿工程款的形式将上述租赁房屋抵偿给原告前，曾发函告知被告，被告明确表示放弃对该房屋行使优先购买权。现原告系该租赁房屋的所有权人。2020年9月15日，渝兆房地产公司再次发函告知被告，因前述租赁房屋已抵偿给原告，渝兆房地产公司对该房屋享有的权利和应承担的义务已概括转让给原告，被告应直接履行向原告支付2019年4月25日以后房屋租金的义务。综上，从2020年4月25日起至2020年10月24日止，两个季度的租金支付时限已过，但被告拒不履行支付租金的义务，该行为损害了原告的合法利益。为此，原告提起本案诉讼，提出前述诉讼请求。 被告横店影视公司辩称，1.被告横店影视公司于2019年4月25日接收案涉场地，根据横店影视公司与渝兆房地产公司签订的合同约定，横店影视公司在2019年4月25日至2020年4月24日期间享有一年的装修期和开业免租期。因受新冠疫情影响，横店影视公司按照重庆市武隆区文化和旅游发展委员会的通知于2020年1月24日暂停营业。现根据国家电影局通知、经武隆区宣传部报武隆区委同意批准，被告于2020年8月6日正式开始营业。因前述客观条件导致被告无法经营，故合同中约定的开业免租期应在2020年1月24日暂停，自2020年8月6日继续计算三个月即免租期于2020年11月5日结束。2.被告在对第三人发出的租金支付函进行回复时，明确提出疫情防控期间免租期应当顺延的意见，第三人尚未提出异议。3.原告未能按照约定出具相应的租金及物管费的增值税专用发票，被告的付款时限应当顺延，故原告不存在逾期付款的行为，无需承担滞纳金、律师费及诉讼费用。4.被告根据政府的要求做好疫情防范工作，截止2020年9月30日，被告横店影视公司每场的上座率不超过30%，不得售卖零食及饮料。在2020年9月30日之后，影院的上座率仅开放至75%以内，被告在接收场地后基本无营收，损失惨重。5.被告认为案涉房屋的租金应从2020年11月6日开始计算，且原告应向被告提供符合合同约定的增值税专用发票、履行相应的物管服务后方可支付。综合前述答辩意见，因案涉合同中约定的租金支付条件并不具备，被告无需支付租金及滞纳金，请求人民法院公正判决。 第三人渝兆房地产公司述称，被告与第三人签订房屋租赁合同属实，因合同中约定开业和装修各免租金6个月，故被告应从2020年4月25日开始支付租金。2020年4月及5月，原、被告及第三人两次就疫情期间免租问题进行了协商，但双方最终未能达成一致意见。被告在承租案涉房屋期间，第三人曾发函通知被告可以优先购买案涉房屋，但被告明确表示放弃优先购买权，第三人才将案涉房屋出售给原告。现原告提出由被告支付租金，第三人没有意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《重庆巷口镇渝兆·新天地电影城房屋租赁合同书》《横店影视函[2019]127号复函》《不动产权证》《关于渝兆·新天地电影城房屋租金支付有关事宜的函》《关于渝兆·新天地电影城房屋租金支付问题的回复函》《法律事务委托合同》《横店影视租赁房屋交房确认单》《横店影城场地交接书》《渝兆·新天地商家验房表》《发票》《增值税专用发票》《增值税普通发票》及邮政快递单，被告横店影视公司提交的《重庆市武隆区文化和旅游发展委员会关于全面加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的紧急通知（武隆文旅委发[2020]7号）》《国家电影局关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影恢复开放的通知》《武隆区委办公室公文处理单》《重庆市文化和旅游发展委员会的通知》《关于渝兆·新天地电影城房屋租金支付问题的回复函、聊天记录》、电费原始凭证分割单，第三人渝兆房地产公司提交的《告知函》《关于的复函》《关于复函的回函》《关于行使优先购买权有关事宜的函》《横店影视函[2019]127号复函》等证据，当事人对该部分证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据以上有效证据及当事人的陈述，本院认定以下事实： 2018年5月，第三人渝兆房地产公司作为出租人（甲方）与被告横店影视公司作为承租人（乙方）签订了《重庆巷口镇渝兆·新天地电影城房屋租赁合同书》，约定由第三人将位于重庆市武隆区巷口镇下油房沟地块“渝兆·新天地”项目商业楼地上第四层租赁给被告使用，用于经营电影院，该房屋建筑面积约为2954平方米，房屋租赁期限为15年，第三人应于2018年12月30日前向被告交付房屋，最晚顺延三个月交房；该租赁房屋在租赁期限内保底租金（包含物业管理费）每3年递增6%，租金的30%为物管/商管费；交房后享有6个月的装修期免租期和6个月的开业免租期，实际付租至第三年的保底租金为125万元，第4年至第6年的保底租金为133万元，第7年至第9年的保底租金为140万元，第10年至第12年的保底租金为148万元，第13年至第15年的保底租金为157万元；起租日以后每月或每年的相应日期为计租对应日，计租日至该日周年对应日为第一个租赁年度，以后计租年度以此类推。前述合同书第八条租金及支付方式约定：“……8.3.3租金支付：乙方按相应保底租金额（即年保底租金∕4）于每个自然季度第一个月5日前支付当季租金。付租期限日为双休日的，可顺延至次周一；付租期限日逢法定长假日的顺延至节后3日内付租。乙方于每次季度10号前向甲方申报票房收入额。8.4乙方根据本合同约定向甲方或甲方书面指定单位支付租金和物管费∕商管费。支付方式：甲方应先向乙方出具增值税专用发票，乙方在收到发票后三个工作日内向甲方付款。如甲方原因未开具增值税专用发票的，乙方付款期限顺延；如乙方未按时向甲方支付租金和物管费∕商管费的，从乙方应支付租金和物管费∕商管费的第一日起计应缴费用每日千分之三的滞纳金。8.5在该承租标的房屋内，该物业管理费已包含在第8.3.1第乙方支付的租金总额内，甲方应向乙方开具名头为乙方影院分公司的合法有效的物业管理增值税专用发票，乙方在收到相应票据后三个工作日内向甲方支付……”。2019年4月25日，第三人渝兆房地产公司按照合同约定向被告横店影视公司交付了位于重庆市武隆区凤山街道南滨路XXX号X-X、X-X、X-X、X-XX、X-XX、X-XX、X-XX的房屋。随后，被告横店影视公司对该部分房屋进行了装修。 2019年8月至2019年10月，第三人渝兆房地产公司多次向被告横店影视公司发函，征询被告是否就承租房屋行使优先购买权。2019年10月14日，被告横店影视公司给第三人回函，明确其放弃对承租房屋行使优先购买权。期间，原告刘山通过抵偿工程款的方式从第三人渝兆房地产公司处受让取得了案涉房屋的所有权，并办理了渝（2019）武隆区不动产权第XXXXXXXXX号《不动产权证》。 2020年1月14日，被告横店影视公司开始营业。根据新冠疫情防控工作要求，被告横店影视公司于2020年1月24日暂停营业，于2020年8月6日恢复营业。2020年4月至6月，原、被告及第三人两次就案涉房屋的租赁费问题进行协商，但未能达成一致意见。2020年9月15日，第三人渝兆房地产公司给被告横店影视公司发函，明确第三人已将案涉房屋抵偿过户给原告刘山，案涉房屋租赁合同中的权利义务已经全部转让给了原告，故案涉房屋从2020年4月25日起的租金应直接支付给原告。2020年9月25日，被告给第三人回函，要求将免租期顺延为19个月零12天。此后，原、被告双方仍然未能对案涉房屋的租金协商一致，原告遂于2020年11月5日向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 另查明，原告因提起本案诉讼委托重庆正耀律师事务所提供法律服务，并向重庆正耀律师事务所支付了律师服务费6000元。 本案在审理过程中，原告于2021年1月25日开具了租赁费金额为437500元的《重庆增值税专用发票》一张和物业费金额均为93750元的《重庆增值税普通发票》两张，并于2021年1月26日通过邮政特快专递邮寄给被告横店影视公司的委托诉讼代理人项厅。2021年1月29日，项厅拒收该邮件。2021年2月2日，经本院组织开庭质证，原、被告及第三人均认可，原告刘山作为自然人仅能就案涉房屋的物管费开具《重庆增值税普通发票》。诉讼中，原、被告及第三人就物管费发票问题协商达成一致意见，确定以原告自行承担3%的物业费后，被告接收原告提供的重庆增值税普通发票的方式进行处理。随后，原告向被告交付了前述发票。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行各自的权利义务。本案中，被告横店影视公司与第三人渝兆房地产公司签订的《重庆巷口镇渝兆·新天地电影城房屋租赁合同书》系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。在合同的履行过程中，第三人渝兆房地产公司将案涉房屋出售给原告刘山，原告因受让房屋而取得案涉房屋相应的权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，案涉房屋租赁合同书中出租方的权利义务均由原告刘山承继，该合同的内容对原、被告双方均具有法律约束力。根据原、被告及第三人的陈述和答辩，当事人共同确定的争议焦点为：一是被告是否应当向原告支付案涉房屋的租金；二是被告欠付租金的具体数额；三是被告是否应当向原告支付滞纳金及律师费。结合本案查明的事实，依据相关法律规定，本院作如下分析： 关于争议焦点一。根据《重庆巷口镇渝兆·新天地电影城房屋租赁合同书》第八条第三款的约定，被告承租案涉房屋后享有6个月的装修免租期和6个月的开业免租期，即被告在交房后可享有一年的免租期。因第三人向被告交付房屋的时间为2019年4月25日，按照前述合同约定，被告在2019年4月25日至2020年4月24日可享有一年的免租期，也即，被告应从2020年4月25日起按季度向原告支付房屋租金。被告辩称案涉房屋租金的支付时间及付款条件尚未成就，且原告对被告提出顺延租金的意见无异议，被告无需支付租金及滞纳金。对此本院认为，首先，虽然案涉合同中约定的最后三个月免租期与被告受疫情防控要求停止营业的部分时间相重合，但案涉合同并未对此种情形进行约定，被告亦未提供案涉房屋的免租期在疫情防控期间应当顺延的合理依据，故本院对被告提出的该主张不予采信。因此，案涉房屋的免租期在2020年4月24日已经届满，被告应从2020年4月25日起支付租金。其次，被告向第三人提出疫情期间免租期应当顺延的意见后，第三人虽未就该问题进行回复，但原告在此后已就租金问题提起本案诉讼，由此可以看出，双方未能对顺延免租期达成一致意见。再次，原告刘山未向被告开具案涉房屋租金的增值税专用发票，被告有权按照合同约定顺延支付租金。本案在审理过程中，原告实际履行了开具2020年4月至2020年10月期间房屋租金增值税专用发票的义务，并交付给被告，被告理应支付该部分费用。虽然被告未能按照约定提供案涉房屋物管费的增值税专用发票，但因原告作为自然人客观上无法开具该发票，且经双方协商确定由原告自行承担3%的物管费的方式进行处理，该约定系双方的真实意思表示，被告应当按照该约定向原告支付相应的物管费。最后，被告横店影视公司提出其于2020年8月6日恢复营业后，影院根据疫情防控政策的要求调整了上座率和售卖方式，导致其基本无经营收入，该期间的租金应当减免。案涉租赁合同履行期间，因新冠疫情爆发，被告的电影业经营受到影响，属于不可归责于双方当事人的原因，也属于企业经营中难以避免的风险，应当由被告自行承担。结合前述分析，可以认定案涉合同中约定的付款时间及付款条件均已成就，被告应当按照约定向原告支付案涉房屋的租金。 关于争议焦点二。由于被告承租案涉房屋的免租期已经届满，且原告已向被告交付了符合双方约定的发票，现原告提出由被告支付2020年4月25日至2020年10月24日期间房屋租金的理由成立，本院予以支持。按照合同约定，从实际付租日至第三年的租金为1250000元∕年，从2020年4月25日至2020年10月24日共计半年时间，故该期间的租金应当计算为625000元（1250000元∕年÷2）。由于被告横店影视公司租赁案涉房屋的目的为开设电影院，因疫情及防控工作对电影行业具有较大影响，双方当事人应当秉持诚实信用和公平原则共担风险、共渡难关。在审理过程中，本院依法组织双方调解未果，考虑被告在2020年4月25日至2020年8月5日期间因受疫情管控而实际未能营业，故本院对该期间的租金，酌情按照合同约定数额的50%予以支持，对其余期间的租金，被告横店影视公司应当按照合同约定全额支付。同时，双方合同中约定的租金包含了30%的物管费，因该部分费用不属于租金，不应纳入租金中进行减免。此外，原、被告双方就物管费发票问题协商由原告自行承担3%的物管费，该笔费用应从被告承担的租金中予以扣除。因此，被告横店影视公司应向原告支付租金（含物管费）495916.10元【625000元-1250000元×70%÷365天×103天×50%-625000×30%×3%】。 关于争议焦点三。案涉房屋租赁合同书第八条明确约定，房屋租金的支付方式为先由出租人开具发票，承租人在收到发票后三个工作日内向出租人支付租金，未开具增值税专用发票时，相应的付款期限应当顺延。从审理查明的事实看，原告刘山在提起本案诉讼前一直未向被告开具案涉房屋租金的增值税专用发票，依据前述合同约定，被告有权顺延支付租金。因原告在本案诉讼过程中才向被告交付了案涉房屋租金的增值税专用发票，应当视为此时付款条件才成就，现原告主张由被告支付2020年4月25日至2020年10月28日期间滞纳金的理由不成立，本院不予支持。对于原告主张的律师费，因房屋租赁合同书中并未约定律师费的承担问题，且原告对案涉房屋租金未能支付具有一定责任，故原告诉请由被告承担律师费6000元于法无据，本院亦不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、被告横店影视股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘山2020年4月25日至2020年10月24日期间的租金（含物管费）495916.10元； 二、驳回原告刘山的其余诉讼请求。 如果被告横店影视股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费12641.24元，减半收取6320.62元（原告已预交），由被告横店影视股份有限公司负担4369.37元，由原告刘山负担1951.25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 员 陈林敏 二〇二一年二月四日 法官助理 代 霞 书 记 员 陈 程 书 记 员 冯晨诚