浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0602民初451号 原告：章英，女，1974年9月24日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：凌成夫，男，1971年12月19日出生，汉族，住绍兴市越城区。 被告：胡建荣,男,1968年4月17日出生,汉族,住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：范丹，浙江金道（绍兴）律师事务所律师。 原告章英与被告胡建荣合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，于同年2月4日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人凌成夫、被告及其委托诉讼代理人范丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间签订的《转让协议》无效，被告退还给原告转让费20万元及自起诉日起至2021年9月5日止的租金12.4万元及保证金1.2万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年9月28日，原、被告签订《转让协议》一份，约定被告将位于绍兴市区××号××道馆转让给原告，转让费为20万元整，另外原告支付给被告两年房屋租金32万元整，另支付保证金1.2万元整，总共合计53.2万元整。原告已转账支付给被告。《转让协议》第3条明确约定，原告应自行办理相关营业执照，原告在向塔山市场监督管理所办理营业执照过程中被明确告知，需将被告以前申领的营业执照注销后并提供租房合同（原件＋复印件）、转租原合同、转租合同（租期不能超原合同）及大房东同意转租证明、房产证和土地证复印件、负责人身份证复印件，才能予以办理。原告将该情况告知被告被要求被告给予配合，但被告屡次推诿，至今未配合提供相关手续，导致原告至今无法办理营业执照。另，被告并非房屋所有权人，被告和房主只是租赁关系，被告无权转让，被告的违法转让导致原告无法办理相关证件。再则，被告转租必须经过房主的同意，否则无效，转租的租金不得高于原租金，确实需合理提高的，提高的收入应交给房主，未取得房主同意转租赚取的差价属违法所得。综上，原告为维护自己的合法权益，特向贵院起诉。 被告辩称：1《转让协议》合法有效，因为转让的标的是知足堂足道馆现有的有形资产，双方对此并不存在争议，虽然在《转让协议》中有关于转租的内容，但是并不能据此否定《转让协议》的有效性。被告转租是经过出租人同意，协议内容系双方自行协商确定，未违反法律规定，双方当事人应继续履行，故被告无需返还任何款项给原告；2、《转让协议》的受让方是原告和案外人邵木海，转让款、第一年房租和保证金合计为372000元，原告仅向被告支付了一半的费用186000元，第二年的房租因疫情原因减免了三个月即4万元，再减去双方之间的债务28900元，原告第二年向被告支付租金为91100元，故原告无权向被告主张返还全部的转让款、房租和保证金；3、《转让协议》中约定由原告自行申领营业执照相关材料，并未约定被告必须配合原告，但被告一直是同意配合办理的，因办理新营业执照需要先注销原营业执照，为明确责任，被告要求原告出具承诺书明确因办理新营业执照导致在此期间原告无法进行正常经营的损失由其自行承担，但原告不肯出具，且因办理新营业执照需要双方的租赁合同，被告也要求原告单独签订一份租赁合同，原告也不同意，责任在原告。综上，原告的诉请与事实不符，请求驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年9月6日，被告（承租方、乙方）与绍兴市温馨物业管理有限公司（出租方、甲方，以下简称温馨物业公司）签订《房屋租赁合同》1份，约定乙方租赁甲方（无房屋权证及相关资料）的位于绍兴市区××号××幢的房产，面积318.25平方米，租期5年，自2018年9月6日至2023年9月5日。 2019年9月27日，原告转账给被告186000元，案外人金凤娟转账给被告5万元（被告认可该款系案外人邵木海缴纳的转让款）。2019年9月28日，原告、案外人邵木海（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订《转让协议》1份，约定：1、甲方把开设的绍兴市越城区知足堂足道馆现名下有形资产转给乙方，乙方同意接受，甲方保证向乙方转让的资产不存在第三人的请求权，没有设置任何质押，未涉及任何争议及诉讼；2、转让价格为20万元，乙方于本协议签订之日支付20万元，现金或汇入甲方银行账号；3、乙方应自行申领相关营业执照等手续，甲方同意在协议签订后至乙方完成申领相关证照的过渡期间，允许乙方使用甲方原名称字号，过渡期间产生的债权债务及违反国家法律法规的违法行为一切由乙方承担；4、关于知足堂现使用房屋系租赁事宜，租赁期限至2023年9月5日，房租系按年缴纳，现已缴纳至2020年9月5日，每次需提前一个月一次性缴纳，下次应于2020年8月5日缴纳，金额为16万元，租赁合同期间需缴纳保证金12000元，乙方应于上述日期前将租金汇入甲方指定的账号，由甲方将租金支付给原出租人。租赁期间水电费等物管及相关费用由乙方按期缴纳；6、本协议签订日乙方支付转让费20万元、房租16万元、保证金12000元，甲方应于协议签订之日起三日内将绍兴市越城区知足堂足道馆名下有形资产移交乙方；7、乙方如逾期支付转让款，以逾期支付金额为基数按年息24%计算利息，乙方如逾期支付房租，造成原出租人解除租赁合同并要求甲方赔偿损失、支付违约金等甲方所有损失（含律师费）均由乙方承担；乙方按月支付房租，但因甲方逾期支付造成租赁合同被解除，致乙方损失由甲方承担。 2019年11月21日，原告（接股人）、案外人邵木海（持股人）及被告（见证人）签订《股权转让协议》1份，约定邵木海将其持有的知足堂足道馆50%的股权转让给原告，转让金额为20万元，2019年11月20日后的债权债务由原告负责，之前的债权债务邵木海负责50%，股权款20万元于2019年11月21日前付清。另，邵木海在协议下方书“款已收到20万邵木海”。 另，双方认可原告应支付2020年9月6日至2021年9月5日的房租16万元，因疫情影响被告同意减免三个月房租4万元，并抵销被告尚欠原告的28900元后，原告于2020年8月6日转账给被告91100元。 以上事实由原告向本院提供的《转让协议》及《股权转让协议》各1份、通话录音1份、微信聊天记录1份，被告提供的《房屋租赁合同》2份、借记卡账户历史明细清单2页、微信聊天记录截图1页，以及双方的庭审陈述予以证实。 本院认为，原告以案涉《转让协议》无效为由要求被告返还转让费、相应租金及保证金，对此，本院针对原告的诉请理由具体评判如下：1、根据《转让协议》，被告并未将案涉房屋的所有权转让，不存在违法转让的情形；2、《转让协议》第4、7条明确载明了转租事宜，且被告现提供了出租人温馨物业公司同意合同期内转租的《房屋租赁合同》，故不存在违法转租的情形；原告所称的转租租金不得高于原租金缺乏相应依据；3、根据原告提供的通话录音和微信聊天记录不足以认定被告拒不配合原告申领新营业执照，被告亦表示愿意配合原告提供申领新营业执照所需的相关材料，并出具了其与出租人温馨物业公司签订的《房屋租赁合同》，本案解除案涉《转让协议》的依据亦不充分。综上，原、被告之间签订的《转让协议》，双方主体适格、意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，原告的诉请于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 驳回原告章英的诉讼请求。 本案案件受理费减半收取3170元，由原告章英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  黎小军 二〇二一年二月九日 书记员  单志盈 附页： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。