辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终375号上诉人（原审原告）：李效青，女，1963年10月15日出生，汉族，现住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：乔远志，系辽宁瀛桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：康静，系辽宁瀛桥律师事务所律师被上诉人（原审被告）：营口鸿基地产开发有限公司，住所地：营口市鲅鱼圈区红海办事处。法定代表人：王德利，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘学敏，系辽宁盛熙律师事务所律师。上诉人李效青因与被上诉人营口鸿基地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服营口市鲅鱼圈区人民法院（2020）辽0804民初4349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李效青上诉请求：1、请求人民法院撤销（2020）辽0804民初4349号民事判决书第四项；2、请求人民法院判决被上诉人支付自违约金165031.8元；3、请求被上诉人承担本案诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定“原告诉请的违约金部分，合同中没有明确约定，故本院不予支持”是错误的。本案中，上诉人购买的房屋经调取证据已经证明是包括越层的。被上诉人将上诉人的房屋出卖导致不能交付部分房屋，其已经违反《商品房买卖合同》第九条约定：逾期30天交房，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金。合同中约定交房日期是2011年8月30日，出卖人未交付房屋，自2011年9月30日开始计算逾期时间至今，己经3000多天，应支付的违约金实际己经超出己付购房款的30%即165031.8元，但上诉人仅主张了165031.8元，该数额既符合合同法对违约金的上限规定，也符合合同的约定。因此，一审法院认定的违约金部分，合同中没有明确约定的说法是错误的。二、一审法院适用法律错误。1、被上诉人在己经与上诉人签订商品房买卖合同之后又将合同标的中的跃层部分出卖给第三人，其行为导致商品房买卖合同目的不能实现，是典型的一房二卖行为，符合《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定：“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任。”2、违约金设定的用途就是约束合同双方当事人对合同的积极履行，如果不按约定履行而要承担违约的损失赔偿。国家在制定法律及司法解释时，在合同法这个普通法的基础上，针对商品房买卖合同纠纷又制定了特殊法律解释，即《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，按照特殊法优先于普通法的规定，本案应当适用特殊法律的规定，上诉人除有权要求返还己付本金、支付利息外，还有权要求支付己付房款一倍的赔偿责任。该规定中的赔偿责任就是具有惩罚性质的违约金。而且本案中合同中也有违约金的明确约定。因此，上诉人要求被上诉人支付违约金的诉讼请求于法于理有据，应当得到支持。被上诉人营口鸿基地产开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立。理由如下：一审判决已经判决答辩人承担因违约而给对方造成的损失，损失范围包括利息、契税、维修基金、物业费等。违约责任是一种补偿性的责任，因此在法院已经支持利息等相关损失的情况下，在要求答辩人额外支付违约金，属于重复适用。二、被答辩人所引用的最高院司法解释已经废止，中心修订。新的商品房买卖合同司法解释已经于2021年1月1日生效。根据司法解释24条规定：“本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。”新的司法解释已经将原司法解释第八条废止。因此被答辩人不能像答辩人主张一倍赔偿。上诉人李效青向一审法院起诉请求：1、解除《商品房买卖合同》；2、被告返还已付购房款550106.4元并按银行贷款年利率7.59%计算自合同签订之日起至实际支付之日止的利息；3、被告给付原告已支付的契税8251.59元、维修基金6925元；4、被告给付原告已支付的物业费4749.12元；5、被告给付违约金165031.8元（按已付房款30%计算）；6、被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：本次审理查明，2011年，原告购买被告开发的位于营口市鲅鱼圈区鸿基国际小区8幢3单元1102室商品房，双方签订了《商品房买卖合同》，原告按合同约定支付了房款（单价5560元/平方米）。2011年9月5日被告给原告出具了购房发票，原告支付完各种税费后，于2011年10月20日办理房屋产权证书（产权证号：鲅房权证字第**），房权证平面图中显示包括越层。2015年6月25日原告办理入住手续，原告在准备装修时发现自己房子的跃层已经被被告出售给了案外人。再查，原审时原告申请本院调取竣工档案立面图显示涉案房屋为越层房屋。一审法院认为，原告李效青与被告营口鸿基地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，亦未违反法律强制性规定，该合同合法有效，本院予以认定。原告履行支付房款义务后，被告应按合同约定，向原告交付符合建筑设计并按此施工后竣工验收合格的房屋，现被告实际交付的是建筑设计单套房屋的一部分，争议的房屋及越层部分均独立办理了房屋所有权证书，虽然原、被告签订的合同中对于越层部分并没有明确的约定，但由于原告取得的房屋所有权证平面图部分体现包含越层内容（同时原审时原告申请调取竣工档案立面图显示涉案房屋为越层），被告作为房屋的开发商和出售人显然违背了诚实信用原则，具有过错，现原告的合同目的已无法实现，应予以解除。被告依法应向原告承担因其违约交付房屋而给原告造成的经济损失，据此原告主张被告返还已付购房款550106.4元及利息、已支付的契税8251.59元、维修基金6925元、物业费4749.12元的主张，本院予以支持。利息应从2011年9月5日起计算，2011年9月5日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率计付；自2019年8月20日至给付之日止，利率按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付；对于原告诉请的违约金部分，合同中并无明确约定，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告李效青与被告营口鸿基地产开发有限公司于2011年7月25日签订的《商品房买卖合同》；二、被告营口鸿基地产开发有限公司于本判决生效后15日内返还原告李效青购房款550106.4元、契税8251.59元、维修基金6925元、物业费4749.12元；原告李效青将位于营口市鲅鱼圈区鸿基国际小区8#3-11-2号房屋返还给被告营口鸿基地产开发有限公司；三、被告营口鸿基地产开发有限公司从2011年9月5日起按照550106.4元为基数给付原告李效青利息至实际给付之日止，利息自2011年9月5日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率计付；自2019年8月20日至给付之日止，利率按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付；如被告营口鸿基地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告李效青的其他诉讼请求。案件受理费11151元，由被告营口鸿基地产开发有限公司负担9500元，由原告李效青负担1651元。二审中，当事人没有提交新证据。本院另查明，2011年9月20日，被上诉人与案外人潘立荣签订了商品房买卖合同，将案涉房屋越层以313969元出售给潘立荣，潘立荣于2011年12月13日亦办理了房屋产权证。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖方应当在2011年8月30日前将商品房交付买受人使用。合同第九条约定：逾期超过三十天，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，双方签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合同真实有效，双方应按照合同的约定履行自己的义务。本案中，上诉人与被上诉人于2011年7月25日签订了商品房买卖合同，并于2011年10月20日办理了房屋产权证，房屋产权证的平面图中显示该房屋包括阁楼。2011年9月20日，被上诉人又与案外人潘立荣签订了商品房买卖合同，将案涉房屋阁楼以313969元出售给潘立荣，潘立荣于2011年12月13日亦办理了房屋产权证。被上诉人将案涉房屋阁楼出售他人的行为，导致上诉人至今无法取得全部房屋，符合逾期交房的条件，因此，被上诉人应当承担逾期交房的违约责任。根据商品房买卖合同的第八条、第九条，被上诉人应当在2011年8月30日前将案涉房屋交付给上诉人，逾期三十天，按日向上诉人支付已交付房价款万分之一的违约金，故违约金的起始日期应从2011年9月30日起计算，截至本院判决之日（2021年2月26日），已产生违约金187366.1元（550106元×0.01%×3406天），上诉人上诉仅主张购房款的30%即165031.8元低于违约金187366.1元，视为上诉人对自己权利的处分，亦不违反法律的规定，且依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，导致商品房买卖合同不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”上诉人主张的违约金数额未超过已付购房款的一倍，故对于上诉人的诉请的违约金数额本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持营口市鲅鱼圈区人民法院（2020）辽0804民初4349号民事判决第一、二、三项；二、撤销营口市鲅鱼圈区人民法院（2020）辽0804民初4349号民事判决第四项；三、被上诉人营口鸿基地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付上诉人李效青违约金165031.8元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11151元，由被上诉人营口鸿基地产开发有限公司负担9500元，由上诉人李效青负担1651元。二审案件受理费3601元，由被上诉人营口鸿基地产开发有限公司负担。审判长 张 红审判员 赵洪骥审判员 关春秋二〇二一年二月二十六日法官助理那晓梅书记员李琳