河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2021）豫10民终140号上诉人：徐卫平，男，1957年2月5日生，汉族，住许昌市。被上诉人：刘爱芹，女，1969年7月15日生，汉族，住许昌市魏都区。被上诉人：卓广飞，男，1987年6月2日生，汉族，住许昌市建安区。上诉人徐卫平因与被上诉人刘爱芹、卓广飞租赁合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2020）豫1002民初5661号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐卫平的上诉请求：二审法院查明后，撤销一审判决。事实和理由：一、上诉人不是本案的被告。上诉人与被上诉人不是本案所依据的“两个被上诉人于2020年4月17日签订的租赁合同的当事人”不能将上诉人列为本案的被告。被上诉人刘爱芹又不是该房屋的所有权人，该房屋的所有权人是许昌第二高级中学。刘爱芹只对该房屋在合同有效期内享有用益物权。刘爱芹在合同有效期内又主动自愿将该房屋转让给了卓广飞。二、上诉人与被上诉人卓广飞于2020年9月10日签订的租赁合同是在上诉人不知情的情况下签订并接手使用。上诉人只能是善意取得的第三人，在本案中只能将上诉人列为第三人参加诉讼。被上诉人刘爱芹辩称，徐卫平在在各种情况都知道的情况下和卓广飞双方私下把房子转让使用，我多次找上诉人协商，上诉人不接电话、不见面，拖延时间，卓广飞和上诉人没有签订任何协议，收到法院传票才临时签订合同，上诉人各种行为严重侵害答辩人利益。原判决是正确的，应予以维持。被上诉人卓广飞未做答辩。刘爱芹向一审法院起诉请求：1、请求解除原告与被告卓广飞之间于2020年4月17日签订的租赁合同，被告徐卫平搬离案涉房屋，将房屋归还原告使用；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2020年1月1日，原告刘爱芹与许昌第二高级中学签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，刘爱芹租用许昌第二高级中学北校区第西8号房，面积为23.45平方米。租期1年，自2020年1月1日至2020年12月31日。租金按年度收取，收取时间为合同签订时一次性付清12700元。合同期满，本合同自动解除。如果继续租用房屋，需提前两个月提出书／面申请，同时办理续签手续，逾期视为到期退房。未经许昌第二高级中学同意，刘爱芹不得将该房屋部分或全部转租他人。若擅自转租，许昌第二高级中学有权终止合同，由刘爱芹承担违约责任。后双方又达成《租金减免补充协议》一份。协议约定：因受新型冠状病毒疫情影响，按照国家相关规定减免三个月的租金，许昌第二高级中学同意免除刘爱芹2021年1月1日至2021年3月31日止的3个月租金，共计3175元。在上述期间内，刘爱芹仍需依照原合同约定，履行相关义务，租金的免除并不同时免除承租人的义务。刘爱芹在本协议规定的免租期限到期后，照常缴纳今后的租金。2020年1月13日，刘爱芹向许昌第二高级中学缴纳租金12700元。2020年4月7日，原告刘爱芹与被告卓广飞签订《租赁合同》一份，合同约定，刘爱芹将其合法拥有的坐落在许昌第二高级中学北校区第西8号房出租给卓广飞使用。卓广飞承诺，租赁房屋仅作为装饰公司使用。租赁期限2年，自2020年4月15日起至2022年4月14日止。该房屋1年12个月的租金为30000元，以微信方式支付（年付）。双方议定首期付6个月房租，另付2500元押金，以后每一年结算一次，提前15天支付下次房租，押金不变。卓广飞应按合同的约定，按时支付租金及其他费用。未经刘爱芹同意，卓广飞不得将承租的房屋转租。补充条款：卓广飞先支付15000元，7日内再付5000元，剩余12500元在7月1日前付齐。后卓广飞将案涉房屋转租给徐卫平，双方于2020年10月补签《房租租赁协议》一份，合同落款日期为2020年9月15日。该份协议约定，卓广飞将位于许昌第二高级中学北校区第西8号房出租给徐卫平使用，租房期限自2020年9月15日止2021年4月30日，租金每月3000元。租金按年预交，且房租须提前一月交齐。徐卫平若想转租房屋，须通知卓广飞知晓，否则有权收回房屋。徐卫平承租该房屋后，租金支付至2021年4月30日。后因卓广飞未按照约定向原告支付租金，原告于2020年10月22日诉至法院。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告刘爱芹与被告卓广飞签订的《租赁合同》明确约定，未经刘爱芹同意，卓广飞不得将承租的房屋转租。被告卓广飞亦未提供证据证明其将房屋转租给被告徐卫平经过了原告刘爱芹的同意，且被告卓广飞也未按照约定向原告刘爱芹支付租金，刘爱芹依法享有合同解除权，故原告刘爱芹要求解除其与被告卓广飞于2020年4月7日签订的《租赁合同》的请求合法有据，法院予以支持。转租关系的成立以承租人具有合法租赁权为前提，当出租人与承租人的租赁关系因解除归于消灭时，承租人与次承租人的转租关系也归于消灭。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告刘爱芹与被告卓广飞的租赁合同解除后，卓广飞与徐卫平之间的转租关系也就随之消灭，徐卫平作为次承租人即丧失了占有案涉房屋的依据，其应当及时将房屋腾退返还原告。故原告刘爱芹要求被告徐卫平返还房屋的请求合法，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、解除原告刘爱芹与被告卓广飞于2020年4月7日签订的《租赁合同》；二、被告徐卫平于判决生效后十五日内将许昌第二高级中学北校区第西8号房返还原告刘爱芹。本院二审期间，上诉人徐卫平围绕上诉请求依法提交了证据。证据：微信转账记录、徐卫平与卓广飞签订合同一份、卓广飞和刘爱芹签订的合同、刘爱芹和二高签订的合同一份。证明：刘爱芹房子房产使用权不是其本人，徐卫平跟卓广飞签订的合同到今年的四月底。被上诉人刘爱芹对上诉人徐卫平提交的证据发表质证意见为：租赁合同我怀疑不是卓广飞本人签订的，当时有录音可以证明。对上诉人徐卫平提交的证据本院经审查后认为，该证据不属于二审新证据，本院不予采信。二审经查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人徐卫平提交的证据不能证明其本人为善意取得的第三人。因此，上诉人徐卫平的上诉请求本院不予支持。故，一审判决合法合理，并无不当。综上所述，上诉人徐卫平的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人徐卫平负担。本判决为终审判决。审判长  杨天兰审判员  连红举审判员  尤 薇二〇二一年二月二十二日法官助理高毫歌书记员杨冰执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口