浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙05民再1号 再审申请人（原审原告、反诉被告）：钱应俊，男，1981年11月21日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：杨倩，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱凯，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 被申请人（原审被告、反诉原告）：沃尔玛（浙江）百货有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区古墩路****—1。 法定代表人：方晓峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴人行，上海致格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾明飞，上海致格律师事务所律师。 再审申请人钱应俊因与被申请人沃尔玛（浙江）百货有限公司（以下简称沃尔玛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖州市吴兴区人民法院（2019）浙0502民初700号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年9月14日作出（2020）浙05民申73号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2021年1月25日开庭审理了本案。再审申请人钱应俊及其委托诉讼代理人朱凯，被申请人沃尔玛公司的委托诉讼代理人吴人行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 再审申请人钱应俊申请再审称，一、原判认定事实不清、证据不足。(一）原判认定的占有使用费计算期间有误。2018年8月中下旬，钱应俊多次向沃尔玛公司的商场负责人提出解除合同，并于8月底搬离了案涉场地。期间，所有的设备全部都在金诚广场的场地内，案涉场地内均已经全部清空。因此，钱应俊已经完成了全部搬离，已然完成了腾房义务。后沃尔玛公司于9月25日以微信方式向钱应俊送达了解除合同的通知，在长达1个半月的时间内，未向钱应俊要求腾空，恰恰证明了钱应俊腾空交付案涉场地完毕。直至2018年12月11日，沃尔玛公司负责人于静通知钱应俊有东西在案涉场地，钱应俊表示东西并非他搬过去占用的，并表示不需要了。因此，原判认定钱应俊在原审庭审中才表示放弃剩余物品不符合客观，更不符合双方的合同约定。根据双方合同第十三条约定，租赁期限届满或本协议因何原因提前终止时，乙方应于本协议终止之日5个日历日（包括公共节假日）内（“场地恢复期”）将其所属财产全部搬离并将场地恢复原状（正常磨损除外），使场地具备良好、清洁和适于出租的状况及条件，并将场地交还甲方。如乙方逾期搬离铺位，甲方有权停止供应公用事业（包括水、电、燃气等），且乙方未能按期搬离的财产，视为乙方放弃该财产的所有权。甲方有权自行处置，处置费用由乙方承担。结合沃尔玛公司2018年9月25日的《解除租赁协议函》，钱应俊9月份并未有电费，证明钱应俊已经于8月底搬离了案涉场地。根据双方协议约定，9月30日后，场地内的相关设备归沃尔玛公司所有，沃尔玛公司有权自行处置，处置费用由钱应俊承担。在长达一个半月期间，沃尔玛公司未通知有设备，未通知需要支付自行处置费用，因此恰恰证明了至少在9月25日至12月11日期间根本没有任何设备放置于案涉场地内。就本案而言，仅仅是缺书面的一份交换场地的手续而已，但即使由钱应俊来承担未履行交还场地手续的责任，也仅仅是需要承担至9月30日为止的占用费，而不需要承担合同约定的放弃财产后的占用费。本案合同明确约定了合同解除后的法律后果即5日的“场地恢复期”，也就是说场地恢复期后，场地内的所有财物均归出租人所有，相应的腾空费由承租人承担。因此，正如上述所说，即使钱应俊要承担未交还房屋的责任，也仅仅支付5日“场地恢复期”的租金以及腾空费用，而原审未按照双方合同约定判决，直接以庭审作为占用期限的截止，无视合同约定。因此，沃尔玛公司未及时根据双方合同约定的“场地恢复期”内验收，或者在5日后视为钱应俊放弃财产的情况下产生的任何费用，都不应由钱应俊承担相应责任。(二）原判认定钱应俊占有使用的面积有误。退一步讲，钱应俊在9月30日前未办理交还手续因此承担相应的责任，但也不应当以全部68平方米的面积来计算占用使用费。案涉场地系完全开放的，除了沃尔玛公司认为案涉场地上的吧台及其他附属物品外，其余场地均已经清空，实际占用使用面积微乎其微，沃尔玛公司也并未举证证明钱应俊占用多少面积，而且沃尔玛公司在解除合同后，已经将场地进行招租，因此，原审判决钱应俊仍然占用全部68平方米的面积是不符合客观情况的。二、原判适用法律错误。原审法院认定钱应俊未提供证据证明只使用50平方的举证责任认定有误。根据双方的合同约定，钱应俊租用沃尔玛公司的场地进行儿童娱乐场所使用，然因为消防原因导致68平米不能全部作为儿童娱乐场所，也就是说至少18平米不能作为儿童娱乐场所，那么该18平米就不能按照合同约定的作为娱乐场所使用，完全符合合同目的不能实现的客观事实，更不可能在合同解除后，钱应俊还占用该部分面积来用作他用。因此，该18平米的使用与否，应当由主张权利的沃尔玛公司来举证证明使用18平米作何用，合同解除后还要去占用18平米做何用，因此18平米租金的举证责任在沃尔玛公司而非钱应俊。原审法院无视双方自愿签署的合同，未优先适用合同条款关于合同终止的相关条文，直接以庭审作为腾房交付不符合双方意思自治原则，应当按照合同约定在“场地恢复期”到期后视为交付房屋完毕，更不要说在几个月后再要求钱应俊支付占有使用费。综上所述，再审申请人钱应俊认为原判决认定事实不清，适用法律错误，本案符合《民事诉讼法》第二百条第二项“原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的”、第六项“原判决、裁定适用法律确有错误的”规定的情形，请求：一、撤销原判，依法改判或发回重审；二、本案原审及再审诉讼费用由被申请人沃尔玛公司承担。 被申请人沃尔玛公司辩称，1.钱应俊于2020年2月25日提起上诉，但未能在法定期限内缴纳上诉费用，主动放弃上诉，二审法院依法裁定本案按自动撤回上诉处理之后，其又申请再审，显然是为了规避诉讼费缴纳义务，滥用再审程序的行为，应当直接裁定驳回其再审申请。2.双方签订的租赁协议第13条赋予沃尔玛公司强制清场的权利而非义务，沃尔玛公司有权不行使该权利，钱应俊作为违约方才是腾房的义务主体，沃尔玛公司不行使该权利，不代表钱应俊可以此为由反倒要求沃尔玛公司承担腾房责任。如果钱应俊的逻辑成立，意味着欠租的承租人可以随意占用出租人场地，而不用承担任何腾房义务。3.钱应俊直至原审庭审当日，才明确表示放弃物品所有权，原审法院确定占有使用费计算至该日，符合法律规定。4.关于面积的问题，沃尔玛公司已经按照合同约定的租赁面积全部交付给钱应俊进行使用，而且租金对应的是整个租赁区域的费用，并没有按照面积计算单价，至于钱应俊本身是否实际全部使用了68平米，完全属于钱应俊自己的处分权，不应当作为拒付租金的理由。5.关于其提到的适用法律错误的问题，原审法院认定应当由钱应俊承担举证责任，符合法律规定，相应的待证事实应当由提出方即钱应俊本人承担举证责任。 钱应俊向原审法院起诉请求：1.解除钱应俊与沃尔玛公司签订的租赁协议；2.沃尔玛公司返还钱应俊履约保证金22491元；3.沃尔玛公司返还钱应俊2017年11月8日至2017年12月8日期间的租金及管理费7497元；4.沃尔玛公司返还钱应俊未占用部分房屋租金及管理费15876元；5.本案诉讼费由沃尔玛公司承担。 沃尔玛公司向原审法院提出反诉请求：1.确认沃尔玛公司与钱应俊签订的租赁协议于2018年9月25日解除；2.钱应俊立即将位于浙江省湖州市吴兴区二环东路1218号地上一层2459F1F0006号铺位腾退，并交还给沃尔玛公司；3.钱应俊按照7497元／月标准，向沃尔玛公司支付自2018年9月26日起暂计至2019年3月25日止的逾期腾房占有使用费44982元（实际计算至钱应俊实际腾退之日止）；4.钱应俊向沃尔玛公司支付欠缴的租金、管理费、电费共计16626元，支付暂计至2018年9月20日的逾期付款违约金1064.90元（实际按照每日0.3%的标准计算至付清之日止）；5.反诉受理费由钱应俊承担。 原审法院认定事实：2017年5月27日，钱应俊与沃尔玛公司签订租赁协议一份，该协议约定，钱应俊向沃尔玛公司承租位于浙江省湖州市吴兴区二环东路1218号地上一层2459F1F0006号铺位用于经营儿童乐园；租赁区域面积约为68平方米；租赁期限为2年，自2017年7月1日起至2019年6月30日止；月租金5457元，月管理费2040元，履约保证金22491元，租金、管理费及其他费用均采用按月缴纳的方式，具体为在每月15日前足额缴纳当期租金、管理费，在每月15日前缴纳当月的上一月实际产生的相关费用。协议还约定，钱应俊应按期足额支付约定款项，否则每逾期一日，应按所欠款项的千分之三支付逾期付款违约金；若逾期二十个日历日仍未交纳租金、管理费、公用事业费等相关费用的，沃尔玛公司有权提前解除协议，并有权停止供水、供电、要求限时撤柜；租赁期限届满或协议提前终止时，钱应俊应于协议终止之日起五个日历日内将其所属财产全部搬离场地并将场地恢复原状，交还沃尔玛公司，如逾期搬离铺位，沃尔玛公司有权停止供应公用事业，且钱应俊未能按期搬离的财产，视为其放弃该财产的所有权，沃尔玛公司有权自行处置，处置费用由钱应俊承担。2017年6月5日，钱应俊还向保集公司承租与案涉租赁场地相邻的另一场地，用于经营前述儿童乐园，两块场地总面积约为208平方米。案涉租赁协议签订后，沃尔玛公司向钱应俊交付租赁场地，钱应俊向沃尔玛公司支付履约保证金22491元。钱应俊租赁上述场地用于经营可梦宝儿童乐园。2017年11月7日，湖州市公安消防支队吴兴区大队对该游乐园进行消防监督检查，发现该儿童活动场所存在未设置独立的安全出口、不具备安全疏散条件、不及时消除隐患可能造成重大人员伤亡的火灾隐患。2017年11月8日，湖州市公安消防支队吴兴区大队出具湖吴公消封字（2017）第0039号临时查封决定书，查封吴兴可梦宝儿童游乐园，查封部位为吴兴可梦宝儿童游乐园配电柜，查封面积约150平方米，查封期限自2017年11月8日16时至2017年12月8日16时，并要求该场所立即整改火灾隐患。为此，2017年11月17日，钱应俊与保集公司协商解除原先租赁合同，重新签订租赁合同另行选择租赁场地开展经营。整改期限届满后，消防部门解除对案涉场地的查封，钱应俊继续使用案涉场地从事经营活动。2018年8月后，钱应俊未再向沃尔玛公司支付租金、管理费及电费，其中租金及管理费付至2018年7月31日，电费付至2018年6月30日。2018年9月25日，沃尔玛公司通过微信传输方式向钱应俊发送解除租赁协议函一份，向钱应俊催讨应付租金、管理费及电费，并告知钱应俊若不及时偿付的，双方租赁合同关系于2018年9月25日解除。钱应俊则认为沃尔玛公司提供的租赁场地存在消防安全隐患，不符合合同约定，并要求沃尔玛公司退还履约保证金及部分租金，双方纠纷成讼。 另认定，2018年8月底，钱应俊已将部分经营设施搬离案涉租赁区域，但仍有吧台、游戏机、冰柜等物品未予搬离。庭审中，钱应俊认为案涉租赁协议已于2018年8月31日解除，并明确表示租赁场地内剩余物品其都不要了。 还认定，根据《浙江省消防技术规范难点问题操作技术指南》要求，任一层或任一防火分区内的建筑总面积小于50平方米的儿童活动空间，可不考虑独立疏散和防火分隔。儿童活动场所设置在其他单、多层民用建筑内时，应设置不少于1个独立的安全出口，其疏散宽度不应少于该场所设计疏散总宽度的70%。 原审法院认为，钱应俊与沃尔玛公司之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行义务。现双方一致同意解除案涉租赁协议，依法予以确认。关于协议解除时间，钱应俊主张为2018年8月31日，而沃尔玛公司主张为2018年9月25日。原审法院认为，2018年8月底，钱应俊虽已将部分物品搬离租赁场地，但其并未明确表示要求解除案涉协议，直至2018年9月25日沃尔玛公司向钱应俊发送解除租赁协议函，明确告知若钱应俊不偿付拖欠租金、管理费及电费的，租赁协议于当日解除，故案涉租赁协议解除时间应为2018年9月25日。钱应俊向沃尔玛公司租赁商铺，应当按照协议约定支付租金、管理费及电费，故对于沃尔玛公司主张的自2018年8月1日起至租赁协议解除之日的租金、管理费以及2018年7月、8月的电费，予以支持。对于沃尔玛公司主张的上述费用的逾期付款违约金，考虑到租赁协议约定的违约金计算标准过高，故本着既要尊重双方约定时的意思自治又要综合案件具体情况的宗旨，酌情调整为按照月利率1%计付。对于沃尔玛公司主张的协议解除之日起至商铺腾退返还之日期间的占有使用费，原审法院认为，本案庭审时，钱应俊已明确表示放弃房屋内剩余物品，若钱应俊未主动腾空的，沃尔玛公司可按照协议约定自行处置，故协议解除后的商铺占有使用费计算至本案庭审当日，即2019年4月25日，计付标准参照协议约定的每月租金及管理费总额。关于钱应俊主张退还场地被查封期间的租金及整改后部分租金的诉讼请求。原审法院认为，钱应俊、沃尔玛公司均明知案涉租赁场地系用于经营儿童乐园，面积超过50平方米，且未设置独立疏散通道和防火分隔，沃尔玛公司作为商铺出租人未能向承租人提供符合用途的租赁物，钱应俊作为承租人签订合同时亦未尽审慎义务，故对于查封期间的租金及管理费损失应各自承担50%的责任。对于沃尔玛公司关于消防部门查封区域系保集公司提供的出租场地，其提供的出租场地未被查封的抗辩理由，原审法院认为，签订案涉租赁协议时，沃尔玛公司应当知道钱应俊还向保集公司租赁了相邻场地合并用于经营儿童乐园，两块场地总面积已远超过符合消防安全要求的范围，且消防部门查封儿童乐园配电柜后，整处儿童乐园均无法正常经营使用，故对于沃尔玛公司的上述抗辩理由，不予采信。整改后，消防部门解除查封，案涉租赁协议继续履行，钱应俊亦按约缴纳租金、管理费，现其未提交证据证明整改后实际占有使用面积被缩限至50平方米，并已将其余场地腾空返还沃尔玛公司，故对于钱应俊要求退还整改后部分租金的诉请，不予支持。至于钱应俊已支付的履约保证金，根据该款项性质，应先用于抵扣其应付的租金、管理费、电费及相应逾期付款违约金，再抵扣占有使用费，若有剩余，再予返还。综上所述，经原审法院核定钱应俊应付款项情况如下：2018年8月1日至2018年9月25日期间的租金为10004.50元（5457元/月×1个月＋5457元/月÷30天×25天）、管理费3740元（2040元/月×1个月＋2040元/月÷30天×25天）、2018年7月1日至2018年8月31日期间的电费1632元（其中2018年7月电费744元，2018年8月电费888元），上述三项费用的逾期付款违约金2604.16元（自2018年8月15日起按照月利率1%分段计算，计算至2020年1月20日）；2018年9月26日至2019年4月25日的占有使用费52479元（7497元/月×7个月），上述款项合计70459.66元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、钱应俊与沃尔玛公司签订的租赁协议于2018年9月25日解除；二、钱应俊支付沃尔玛公司租金10004.50元、管理费3740元、电费1632元以及前述费用的逾期付款违约金2604.16元，合计17980.66元（该款项以钱应俊已付履约保证金中相应金额17980.66元抵扣，无需再支付）；三、钱应俊支付沃尔玛公司占有使用费52479元，扣除钱应俊已付履约保证金4510.34元（22491元-17980.66元），尚应支付47968.66元；四、沃尔玛公司退还钱应俊租金、管理费3748.50元（7497元/月÷2）；五、上述第三、四项相抵，钱应俊尚应支付沃尔玛公司44220.16元，限于判决生效之日起十五日内付清；六、驳回钱应俊的其他本诉诉讼请求；七、驳回沃尔玛公司的其他反诉诉讼请求。若当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费947元，由钱应俊负担870元，沃尔玛公司负担77元，反诉受理费683元，由钱应俊523元，沃尔玛公司负担160元。 再审期间，双方当事人均未提交新的证据。 本院再审对原审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案再审的争议焦点在于：一是案涉租赁协议的解除时间如何认定；二是占有使用费的计算期间如何确定；三是钱应俊占有使用的面积如何确定，原审法院对举证责任的分配是否得当。 关于案涉租赁协议的解除时间如何认定问题。再审申请人钱应俊主张其于2018年8月底搬离租赁场地，协议解除时间应为2018年8月31日，而被申请人沃尔玛公司则认为，沃尔玛公司于2018年9月25日通过微信传输方式向钱应俊发送解除租赁协议函，协议解除时间应为2018年9月25日。本院认为，2018年8月底，钱应俊虽已将部分物品搬离租赁场地，但其并未明确表示要求解除案涉协议，直至2018年9月25日沃尔玛公司向钱应俊发送解除租赁协议函，明确告知若钱应俊不偿付拖欠租金、管理费及电费的，租赁协议于当日解除，对此钱应俊在再审庭审中也予以认可，原判认定案涉租赁协议的解除时间为2018年9月25日并无不当。 关于占有使用费的计算期间如何确定问题。2018年8月底，钱应俊已将部分经营设施搬离案涉租赁区域，但仍有吧台、游戏机、冰柜等物品未予搬离。2018年9月25日，沃尔玛公司向钱应俊发送解除租赁协议函，明确告知若钱应俊不偿付拖欠租金、管理费及电费的，租赁协议于当日解除，钱应俊应当按照双方的协议约定在租赁协议解除后五日内将其所属财产全部搬离场地并将场地恢复原状，交还沃尔玛公司，如逾期搬离铺位，沃尔玛公司有权停止供应公用事业，且钱应俊未能按期搬离的财产，视为其放弃该财产的所有权，沃尔玛公司有权自行处置，处置费用由钱应俊承担。钱应俊收到上述解除租赁协议函后，未能及时将租赁场地上的剩余物品吧台、游戏机、冰柜等搬离，仍占用着租赁场地，理应承担支付占有使用费的民事责任，但其在原审庭审中已明确表示放弃租赁场地内的剩余物品，若钱应俊未主动腾空的，沃尔玛公司可按照双方的租赁协议约定自行处置，因此，原审法院认定租赁协议解除后的商铺占有使用费计算至原审庭审当日即2019年4月25日，计付标准参照租赁协议约定的每月租金及管理费总额，并无明显不当。 关于钱应俊占有使用的面积如何确定，原审法院对举证责任的分配是否得当问题。本案双方签订的租赁协议，明确约定租赁区域面积为68平方米，钱应俊主张因消防原因导致其不能使用案涉协议约定的全部租赁区域及沃尔玛公司实际占有使用了部分租赁区域，但未提交相应证据予以佐证，依法应当承担举证不能的法律后果，原审判决按照租赁协议约定的面积确定为钱应俊占有使用的面积并无不当。 综上，钱应俊申请再审的理由及请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 维持湖州市吴兴区人民法院（2019）浙0502民初700号民事判决。 再审案件受理费1630元，由再审申请人钱应俊负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 龙 审 判 员  林型茂 审 判 员  杨 峰 二〇二一年二月二十四日 法官助理  张 鑫 书 记 员  徐 星