山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0902民初1167号原告：泰安市亨运物业管理有限公司，住所地泰安市泰山区向阳社区居委会办公室**。法定代表人：索颜军,经理。委托诉讼代理人：李天林，山东岱松律师事务所律师。被告：翟术芝，女，1981年2月21日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：张仁腾，山东衡昌律师事务所律师。原告泰安市亨运物业管理有限公司（以下简称泰安亨运物业公司）与被告翟术芝物业服务合同纠纷一案，本院立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰安亨运物业公司的委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。泰安亨运物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的物业费2040元，违约金7854元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告公司系一家从事物业管理与服务的公司。2014年10月1日，原告与泰安市向阳小区业主委员会签订《向阳小区物业管理合同》，约定由原告为该小区提供物业服务，期限为十年。同时约定原告可按政府规定的标准向业主收取物业费，具体标准为住宅房按照0.4元/月/平方米收取。合同签订后，原告开始为小区提供物业服务。被告作为小区内的业主，应该向原告缴纳物业费。2015年1月1日至2020年12月31日止被告尚拖欠物业费2040元。因被告不及时缴纳物业费，还应承担相应的违约金。故此，为维护合法权益，特具状起诉。翟术芝辩称，1.原、被告之间没有合法有效的物业服务合同，原告不具有要求被告支付物业费的权利，理由为：（1）原告诉称与向阳小区业主委员会签订物业服务合同，并认定该合同对被告具有法律约束力错误，经查并无泰安市泰山区亨运物业管理有限公司这一企业，原告也不能证实与泰安市亨运物业管理有限公司系同一主体；业委会签订物业服务合同对业主有约束力的前提是物业公司必须经业委会依法选定，但并无泰安市向阳小区业主委员会这一组织，业委会也应由业主大会依法选举产生，业主大会决议应当由业委会作出书面记录并存档，原告不能证实与业委会签订合同时，业委会系依法产生，没有尽到合理审查的责任，应当承担对其不利的后果。（2）原告诉称合同系2014年10月1日签订，但原告成立于2014年10月20日，表明原告在签订合同时没有权利和行为能力。业委会代替业主签订物业服务合同，仅是代理行为，没有合法授权时，签订的合同无效；2.要求法院依法追加泰安市向阳小区业主委员会为本案当事人，以查明本案基本事实，小区业主并未接到过选举业主委员会的通知，更没有参加业主大会，原告在长达五年的时间并未履行报告义务，且在被告等自筹资金雇人抽化粪池等项目时，也未见过物业服务人员，费用均由相关业主自筹，从小区现有条件看，不像有物业服务公司依约管理的情形；3.原告成立于2014年10月20日，但原告所称的案涉合同订立于2014年10月1日，在原告成立之前签订物业服务合同，明显与事实不符，不合常理；4.原告没有经过依法催缴的法定程序，不具有合法诉权，原告应及时催缴，并给予一定期限，在合理期限内未能收缴方有诉讼权利，且原告诉请的滞纳金具有恶意诉讼情形；5.2017年10月1日前的物业费即使真实，也明显超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2014年12月20日，原告（乙方）与泰安市向阳小区业主委员会（甲方）签订《向阳小区物业管理合同》，合同约定：甲方委泰安亨运物业公司对向阳小区实行专业化一体化的物业管理，物业类型为住宅，委托管理事项包括房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁柱、内外墙体和基础等承重结构部位，外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备、机房）的维修、养护和管理；房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾斗共用照明配电系统）的维修、养护管理和运行服务；本物业规划内附属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、绿化、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理；本物业规划内的附属配套服务设施的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运等；物业管理服务费按政府规定的标准，每月每平方米建筑面积0.4元；委托管理期限为十年，自2014年12月20日起到2024年12月19日止，合同约定了双方的其他权利和义务。原告提交落款时间为2014年12月20日原告（乙方）与泰安市向阳小区业主委员会签订的《向阳小区物业管理合同（补充）》一份，该协议约定：物业费收取时间，乙方提供物业服务，采取先收取物业费形式，即2015年1月1日起开始正式收费，物业费每一年收取一次物业费，收费标准按《向阳小区物业管理合同》执行，每年的1月开始收取，缴纳期限截至每年3月底，每年3月31日前未按时缴纳物业费的，业主承担违约责任，违约金按拖欠物业费的每天千分之三计算，直至计算到物业费交清等等。该物业合同中原告作为乙方签署时名称为泰安市亨运物业管理有限公司。原告提交物业费及违约金明细一份、催收照片两份，用以证实自2015年开始至2020年被告按照日千分之三应支付违约金7854元，并向被告催收物业费的情况。被告对上述两份合同均有异议，称《向阳小区物业管理合同》的乙方为泰安市泰山区亨运物业管理有限责任公司，主体不适格，且合同并未经过业主大会决定，属于无效合同，催费通知并未采用书面并经过被告签字的回执来证明催收过程，对被告没有约束力，物业费及违约金的计算没有合法有效合同作为依据，违约金标准过高。原告提交泰安市向阳小区业主委员会2018年8月出具的证明一份、原告驻向阳小区项目管理处出具的说明一份及部分维修记录和照片一宗，用以证实公司从2014年12月20日起为向阳小区提供物业服务。被告称小区卫生都是自己打扫，化粪池路面塌陷未修理，一直不知道业委会的存在，业委会作为合同当事方，其证明不具有证明效力。被告提交向阳小区当前环境状况照片一宗、清理化粪池的收据及联名签字一份，用以证实原告并未在向阳小区实际提供物业服务，化粪池由被告自行雇人清理。原告称自2015年1月起每周打扫一次卫生，化粪池由原告进行过清理，也有照片，如果被告自行雇人清理化粪池，可以另行要求物业公司返还相应费用。被告于2015年开始入驻涉案小区，居住房产建筑面积为71平方米，被告认可原告自2015年1月1日开始为涉案小区提供物业服务，自己自此未缴纳过物业费。另查明，原告企业名称于2015年8月18日由泰安市泰山区亨运物业管理有限公司变更为泰安市亨运物业管理有限公司。本院认为，根据法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告与泰安市向阳小区业主委员会签订的《向阳小区物业管理合同》，对小区全体业主和物业公司均具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。根据法律规定，本案中原告按照约定履行了小区管理、养护、安保等主要的物业服务义务，根据原告提交的催收照片，可以证实原告向被告催要物业费的事实，故被告应当按时交纳物业服务费，现原告要求被告支付拖欠的物业服务费2040元，符合法律规定，本院予以支持。原告提交的物业服务补充合同中虽约定了物业服务费交纳时间和逾期交纳的违约金标准，但该协议显然是在原告公司名称变更后重新补签的，原告对此亦予以认可，但原告无法说明该补充合同的签订时间及合同约定的物业费交纳时间，故无法认定违约金的计算标准，同时根据被告提供的21号楼楼后卫生照片及疏通管道的收据，可以证实原告就涉案小区提供的物业服务存在瑕疵，这也是小区业主拒交物业费的主要原因，综合上述因素，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。如被告认为原告提供的服务存在瑕疵给自己造成了实际的财产损失，可另行向原告主张权利。对于原告主张权利是否超过诉讼时效的问题，诉讼时效应自履行期限届满之日起计算，因物业服务补充合同的补签日期无法确定，故无法认定涉案物业费的交纳期限，对于履行期限约定不明的债务，债权人有权随时要求债务人履行，故对被告关于原告主张权利超过诉讼时效的辩称意见，本院不予采信。为此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告翟术芝于本判决生效之日起五日内支付原告泰安市亨运物业管理有限公司物业服务费2040元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告负担20元，被告负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王志貌二〇二一年二月十八日书记员  苗 兵