四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川07民终155号 上诉人（原审原告）：绵阳市涪城区龙郡科技有限公司,住所地：绵阳市涪城区西南科技大学农园****，统一社会信用代码：91510703MA624CK87M。 法定代表人：刘晓冬，该公司经理。 委托诉讼代理人：黄法森，北京盈科（绵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王语蕊，北京盈科（绵阳）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：李莉，女，1973年6月29日出生，汉族，住四川省青川县。 被上诉人（原审被告）：徐小果，男，1972年1月24日出生，汉族，住四川省青川县。 上诉人绵阳市涪城区龙郡科技有限公司（以下简称龙郡科技公司）因与被上诉人李莉、徐小果房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院(2020）川0703民初5068号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。现已审理终结。 龙郡科技公司上诉请求:1.依法撤销绵阳市涪城区人民法院(2020）川0703民初5068号民事判决第二项，改判上诉人向被上诉人退还的购房款中品迭被上诉人应当承担的违约金60046.6元；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：合同违约金条款有效，主张违约金是上诉人的权利，被上诉人主张调低违约金理由不成立。违约金具有惩罚性，不能按照损失处理。 龙郡科技公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除被告与“龙中村城乡统筹建设管理办公室”于2014年8月9日签订的《龙中村城乡统筹居民安置点房屋出售合同》和《关于采取三年期或五年期按季度支付购房款的补充协议》；2.被告向原告支付违约金60046.6元，该违约金可在原告向被告退付房款时品跌；3、本案诉讼费等费用由被告承担。 一审法院审理查明：2014年8月9日，李莉、徐小果为乙方，涪城区青义镇龙中村统筹建设管理办公室为甲方，双方签订《龙中村城乡统筹居民安置点房屋出售合同》、《关于采取三年期或五年期按季度支付购房款的补充协议》，约定：乙方购买龙中社区·龙郡C区21幢2单元4层2号房屋，建筑面积103.6平方米，总价款300233元（天然气安装费按相关规定由乙方向天然气公司缴纳）；乙方以五年期向甲方支付购房款，乙方于本合同签订当日向甲方支付首付款90233元，余210000元由乙方在五年内按月度支付给甲方，每月度支付房款3500元，付款时间为每月30日或31日前；逾期付款违约责任为：乙方未接房的或乙方已接房未入住的，若连续2个月未按时如数支付购房款，甲方有权单方面解除合同，将房屋另行出售，甲方在扣除房屋总价20%的违约金后退还乙方所交房款；甲方应于2014年10月30日前将符合合同约定的房屋交付乙方使用，乙方未按照约定支付全部房款，逾期60日，甲方有权解除合同，并按已付房款退还乙方款项，甲方未按照约定时间交房的，逾期超过60日，乙方有权解除合同，甲方按已付房款退还乙方款项；甲方通知乙方办理房屋交接手续，如因乙方原因未按时办理交接手续，视为甲方已按协议约定交付时间已履行交付义务，该房屋交付乙方使用后，根据政府相关政策甲方在三年内为乙方到政府相关部门办理房屋权属证明，如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，乙方有权提出退还房款，甲方在接到乙方退款申请30日内退还乙方全部房款，并承担乙方已付房款的银行同期活期存款利息，同时收回房屋。 合同签订当日，李莉、徐小果向龙郡科技公司支付购房首付款90233元，天然气安装费3900元。2014年9月6日、10月17日、2015年1月、4月、6月6日、9月、2016年4月3日，李莉、徐小果支付龙郡科技公司购房款分别为：7000元、7000元、3500元、10500元、10500元、10500元、10500元，合计59500元，自2016年4月4日起，李莉、徐小果未按约定向龙郡科技公司支付余下150500元的购房款。 另查明：2009年3月1日，涪城区青义镇政府为甲方，龙郡科技公司为乙方，双方签订《投资合作协议书》，约定：甲乙双方协商一致本项目名称为“龙郡”，建成后作为青义镇龙中村四社居民点。同月5日，涪城区青义镇龙中村四社与龙中村村委会共同作为甲方，龙郡科技公司作为乙方，双方签订《龙中村四社居民点灾后重建投资联合建设协议书》，约定:甲乙双方共同成立青义镇龙中社区（龙郡）项目建设管理办公室，负责具体的拆迁安置等工作；本次建设由乙方作为投资方依法办理政府规划立项等工作，并通过土地整理后节约的土地处置、建成后的龙中社区剩余房屋处置等方式实现乙方投资收回和收益体现，剩余房屋，由乙方自行按市场价格进行处置，以收回投资。同年5月9日，涪城区青义镇政府为甲方，与龙郡科技公司为乙方，签订《投资合作补充协议》，约定：甲乙双方协商一致，“龙郡”建成后将作为龙中村四社灾后重建安置居民点，其中部分房屋用于安置，剩余房屋由乙方自行按市场价进行处置，以收回投资；房屋交付使用后，3年内甲方派专人负责办理完毕所有房屋的产权证。同年5月20日，涪城区青义镇龙中村村委会出具《委托书》，载明：委托绵阳市涪城区龙郡科技有限公司代为管理和协助办理相关报建手续，代收相关安置费用，对外销售剩余安置房及支付工程建设等相关费用。同年12月5日，涪城区青义镇龙中村村委会为甲方，龙郡科技公司为乙方，签订《青义镇龙中村拆迁安置小区建设合作投资协议书》，约定：甲方负责成立龙中安置小区建设管理办公室，委托乙方负责具体拆迁安置工作及投资建设的管理工作，接受青义镇政府的监督管理；拆迁安置的剩余房屋，由乙方自行按市场价格处置。2010年8月24日，涪城区青义镇龙中村委会作出“关于成立‘龙中村城乡统筹建设管理办公室’的决定”，该决定载明，“为推进龙中村城乡统筹居民安置点‘龙中社区’建设的顺利进行，经龙中村村支两委研究决定，成立‘龙中村城乡统筹建设管理办公室’，作为对外负责主体，负责‘龙中社区’建设和除安置外房屋的对外销售等各项事宜，并刻相应印章”。 还查明：案涉房屋未取得商品房预售许可证。2014年10月至2015年期间，龙郡科技公司通知李莉、徐小果接收案涉商品房，李莉、徐小果未予接收。同时，因龙郡科技公司原因，至今未能办理房屋产权证书。 在庭审过程中，龙郡科技公司撤回请求判决李莉、徐小果向龙郡科技公司返还位于涪城区××镇××村××幢××单元××层××号房屋的诉讼请求。 一审法院审理认为，案涉房屋买卖合同由涪城区青义镇龙中村统筹建设管理办公室与李莉、徐小果签订，但涪城区青义镇龙中村统筹建设管理办公室无独立主体资格，根据案涉《投资合作协议书》、《投资合作补充协议》、《龙中村四社居民点灾后重建投资联合建设协议书》等，证实案涉房屋由龙郡科技公司绵阳龙郡公司自行处置销售以收回投资，李莉、徐小果亦将房款支付到龙郡科技公司账户，案涉合同房屋售卖方的权利义务实际由龙郡科技公司享有及承担，故龙郡科技公司是本案合同当事人。李莉、徐小果与涪城区青义镇龙中村统筹建设管理办公室签订的《龙中村城乡统筹居民安置点房屋出售合同》、《关于采取三年期或五年期按季度支付购房款的补充协议》，明确约定了购房款支付期间，逾期龙郡科技公司有权解除合同，李莉、徐小果未按约定支付全部购房款，解除合同的条件已成就，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，龙郡科技公司诉请解除合同一审法院予以支持。同时，合同解除后，龙郡科技公司应当返还李莉、徐小果交纳的购房款、天然气款。关于违约责任方面。李莉、徐小果在履行案涉合同中存在违约行为，应当承担违约责任，但结合当前绵阳地区房地产市场价格，案涉房屋存在较大幅度的溢价，龙郡科技公司行使合同解除权后，案涉房屋的溢价部分转由龙郡科技公司享有，该部分溢价足以弥补龙郡科技公司诉请的违约金，故龙郡科技公司不应再向李莉、徐小果主张违约金。综上，判决如下：一、解除被告李莉、徐小果于2014年8月9日与绵阳市涪城区青义镇龙中社区村民委员会设立的龙中村城乡统筹建设管理办公室签订的《龙中村城乡统筹居民安置占房屋出售合同》及《关于采取三年期或五年期按季度支付购房款的补充协议》；二、原告绵阳市涪城区龙郡科技有限公司在本判决生效后30日内退还被告李莉、徐小果购房款149733元、天然气安装费3900元，共计153633元；如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告绵阳市涪城区龙郡科技有限公司其他诉讼请求。案件受理费3350元，由被告李莉、徐小果负担。 二审中当事人未提交证据，二审审理查明的事实与一审一致。 本院认为，各方对一审查明的基本事实以及案涉合同履行情况均无异议，本院予以确认。本案争议的焦点在于被上诉人是否应当支付违约金。原审中，被上诉人抗辩上诉人自身也有违约行为，故其不应当承担违约责任。双方合同约定，被上诉人应当分期将案涉购房款向上诉人支付完毕。根据已查明房款支付情况，被上诉人持续支付购房款至2016年4月。上诉人亦应当于2014年10月30日前将符合合同约定的房屋交付给被上诉人。但现无证据表明案涉房屋在约定的交付期限内具备法定或者约定的交付条件以及在交付时上诉人取得了相应的审批，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，上诉人应当承担举证不能的不利法律后果。再结合上诉人尚未取得不动产登记等相关事实，能够认定上诉人在合同履行过程中亦存有违约行为。根据《中华人民共和国民法典》第五百二十五条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方面在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求”、第五百九十二条“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，对上诉人的违约金主张应不予支持。 综上所述，上诉人龙郡科技公司上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1301元，由上诉人绵阳市涪城区龙郡科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 马翰霖 审 判 员 谭 红 审 判 员 李 俊 二〇二一年二月二日 法官助理 刘宁飞 书 记 员 寇祈依