湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终4074号上诉人(原审被告、反诉原告)：李红伟，男，1967年4月4日出生，汉族，住湖北省枣阳市。委托诉讼代理人：李俊峰，枣阳市中兴法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告、反诉被告)：樊城区好美惠生鲜超市，经营场所：樊城区朝阳路**泰跃朝阳******租房。委托诉讼代理人：张国平，湖北杰楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴代洋，湖北杰楚律师事务所律师。原审被告：襄阳宇祥食品有限公司，住所襄阳市樊城区中航大道第二工业园。法定代表人：王全根。上诉人李红伟因与被上诉人樊城区好美惠生鲜超市（以下简称好美惠超市）、原审被告襄阳宇祥食品有限公司（宇祥公司）租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2020）鄂0606民初4538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。李红伟上诉请求：改判支持上诉人的一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.2019年4月12日，上诉人李红伟与被上诉人好美惠超市签订一份《联营合同》，合同期满后两个月李红伟仍在向好美惠超市缴纳租赁费，好美惠却将经营场地另租他人，损害了李红伟享有的优先承租权。2.双方之所以未续签合同系好美惠超市刻意拖延时间导致，一审法院认定李红伟未在合同期满前30天申请续约与事实不符。好美惠超市辩称，服从原判。宇祥公司未作答辩。好美惠超市向一审法院起诉请求：1.判令李红伟、宇祥公司退出好美惠超市的经营场所，并自2020年7月1日起至李红伟、宇祥公司退出好美惠超市的经营场所之日止，按每月4000元的标准向好美惠超市支付经济损失；2、本案诉讼费用由李红伟、好美惠超市承担。李红伟向一审法院反诉请求：要求好美惠超市停止侵权，继续履行合同；判令好美惠超市因违约给李红伟造成的损失66421元（冰柜5组29921元，在超市每天平均盈利500元，73天，计36500元，两项共计66421）；此案的全部诉讼费用由好美惠超市承担。一审法院认定事实：2019年4月12日，好美惠超市（甲方）与宇翔鲜肉销售（乙方）签订了一份《好美惠生鲜超市联营合同》。好美惠超市持有的《联营合同》尾部乙方为宇祥食品有限公司，经办人李红伟，联系电话为李红伟电话，也盖有襄阳宇祥食品有限公司印章。李红伟持有的《联营合同》尾部乙方为李红伟，联系电话为李红伟电话，没有加盖襄阳宇祥食品有限公司印章。合同约定：乙方在甲方属下的朝阳路店销售鲜肉、冻品（肉类冻品，汤圆水饺丸子预包装冻品除外）系列商品（商品资料由乙方提供，经双方签名确认为准）；乙方商品进入甲方超市销售，属自行经营；甲方提供经营场地及现有设施供乙方使用，乙方自备的经营所需其他设备、工具等带入甲方超市时，必须列好清单，办理入场手续，加盖超市公章确认；乙方作业人员到甲方超市工作时，必须办理驻场手续；自本合同签订之日起，乙方向甲方交纳合同保证金5千元，合同期满后，如甲乙双方不再合作，并且乙方已按本合同规定履行约定的责任后，甲方全额退还乙方保证金（保证金不计利息）；乙方商品销售统一由甲方电脑收银，销售额以甲方电脑数据为准，甲方按乙方销售额提成；合同期内，任何一方不得单方面变更或解除合同；对本合同任何补充、修改或变更，均应采用书面形式；如合同期将满，而乙方有意继续在甲方超市经营，乙方须在合同期满前30天向甲方申请续约。如乙方未提前向甲方续约，本合同期满后，乙方必须撤出甲方超市；合同有效期一年等。合同签订后，李红伟交纳了5000元保证金，所承租场地也由李红伟独自经营。2019年4月12日至2020年6月30日租金及水电费，李红伟均已交纳。好美惠超市、李红伟对合同期内合同履行情况没有争议。2020年5月20日之前好美惠超市方口头通知李红伟退出，2020年5月21日上午11点37分好美惠超市将书面退出通知通过微信发给李红伟。2020年6月底好美惠超市对李红伟承租经营场地进行了停水停电，而李红伟要求继续租赁，双方引起纠纷。一审法院认为，本案中，涉案场地是由李红伟独自承租、经营，保证金、租金、水电费均是由李红伟交纳；根据李红伟持有的《好美惠生鲜超市联营合同》，合同的乙方也是李红伟；襄阳宇祥食品有限公司从未参与经营和支付任何费用，也未在李红伟持有的《好美惠生鲜超市联营合同》加盖印章。因此，可以认定本案合同当事人甲方是好美惠超市，乙方是李红伟，襄阳宇祥食品有限公司不是本案合同当事人。本案中，涉案场地是由李红伟独自承租、经营，好美惠超市只收取租金和水电费，享受出租方的权利义务，从未参与经营。因此，本案合同虽名为联营合同，实为租赁合同，好美惠超市与李红伟为租赁关系。好美惠超市与李红伟签订的合同，是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应遵守。本案合同明确约定了合同有效期一年，即2019年4月12日至2020年4月12日。根据好美惠超市对李红伟的反诉答辩意见，“合同在2020年4月到期后，因疫情原因，好美惠超市延长了两个月至2020年6月”，这也是我国取得抗疫重大成果恢复生产后出租方普遍的合情合理合法的做法，也符合国家的倡议和疫情实际情况，并不能据此认为好美惠超市同意李红伟继续承租。故可以认定本案的合同届满日为2020年6月12日。根据李红伟的庭审陈述，2020年5月20日之前好美惠超市口头通知李红伟合同届满后退出，2020年5月21日好美惠超市将书面退出通知通过微信发给李红伟。好美惠超市履行了应尽的义务。而根据合同约定“如合同期将满，乙方有意继续在甲方超市经营，乙方须在合同期满前30天向甲方申请续约。如乙方未提前向甲方续约，本合同期满后，乙方必须撤出甲方超市”。而李红伟没有证据证明其在合同期满前30天向甲方申请续约。因此，李红伟应当依照双方合同的约定在合同届满后撤出甲方超市。而李红伟至今拒不撤出，既违反了双方合同的约定，也造成了好美惠超市的损失。李红伟在承租期内交给好美惠超市的月租金，有3000元／月，4000元／月两种情况，本院确定本案好美惠超市损失按3000元／月计算。同时，好美惠超市也应按照合同的约定退还李红伟5000元保证金。襄阳宇祥食品有限公司不是本案合同当事人，不应承担责任。据上述分析可知李红伟的反诉请求无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（一）项、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款第（六）项的规定，判决如下：一、李红伟撤出其承租的樊城区好美惠生鲜超市经营场地；二、李红伟从2020年7月1日起至实际撤出其承租的樊城区好美惠生鲜超市经营场地之日止，按3000元／月计算支付原告樊城区好美惠生鲜超市经营场地占用费；三、樊城区好美惠生鲜超市退还李红伟5000元保证金；四、驳回樊城区好美惠生鲜超市其他诉讼请求；五、驳回李红伟的反诉请求。本院二审期间，被上诉人好美惠超市向本院提交了一份电费收据，旨在证明上诉人李红伟的冰柜一直在正常工作，好美惠超市并未造成李红伟肉类食品损坏。经质证，李红伟认可该条据的真实性，并辩称该部分电费已向好美惠超市支付。本院审查认为，该收据系双方之间电费结算凭证，与李红伟的损失无直接联系，且上诉人并未主张其肉类食品损失，故该证据不影响案件的处理。本院认为，根据上诉人上诉请求，结合在卷证据分析评判如下：一、上诉人李红伟与被上诉人好美惠超市签订的《好美惠生鲜超市联营合同》名为联营实为租赁，其中一份合同上虽有宇祥公司盖章，但实际经营人为李红伟，宇祥公司并未参与任何经营，且合同内容均为双方真实意思表示，故李红伟与好美惠超市之间的租赁合同合法有效，双方应予谨守。二、双方合同约定租期为2019年4月至2020年4月，期满后，因疫情原因好美惠超市将租期延长至2020年6月。2020年5月21日，好美惠超市以微信的方式通知李红伟解除合同履行了应尽义务，而李红伟在合同期满后拒不搬出，其应当向好美惠超市支付占有使用费，一审关于占有使用费的标准处理适当，本院予以确认。同时，好美惠超市也应按照合同约定退还李红伟保证金5000元。三、关于优先承租权的问题。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款关于“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”的规定，承租人享有优先承租权的前提是其愿意与第三人付出同等条件，而本案纠纷产生的根本原因在于租金上涨，李红伟与好美惠超市不能就新的租金标准达成一致，故上诉人的该项理由不成立。四、关于冰柜以及营业额损失。冰柜系上诉人为从事经营性活动而投入的合理成本，双方也并未在合同中约定归属，上诉人可自行处理。至于营业损失，因双方合同已到期解除且上诉人并未提供相关证据予以证明存在损失，故本院不予支持。综上所述，李红伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费325元，由上诉人李红伟负担。本判决为终审判决。审判长 焦静平审判员黄鹂审判员何小玲二〇二一年二月一日书记员 王            硕