北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2319号上诉人（原审被告）：孙珊珊，女，1970年12月23日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李倩倩，北京鹏凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨曼，北京鹏凯律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：侯粉秀，女，1963年10月3日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托代理人：李晶晶，北京市炜衡律师事务所律师。委托代理人：胡慧君，北京市炜衡律师事务所律师。上诉人孙珊珊因与被上诉人侯粉秀房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初13258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙珊珊上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判，本案一、二审诉讼费用由侯粉秀承担。事实和理由：1.关于侯粉秀是否有实际损失以及损失金额，一审法院并未予以认定，属于认定基本事实不清。2.一审法院根据我的过错程度、双方合同的履行程度、侯粉秀的实际损失综合认定扣除侯粉秀应当返还给我的10万元定金，我再支付侯粉秀违约金100万元，数额畸高，违反公平原则。我并无不履行购房义务的主观恶意，也未有恶意隐瞒事实的意图，合同客观履行不能，并非我的主观过错。双方的房屋买卖合同仅履行到支付定金的程度，且涉案房屋的市场价值与签订合同时大致持平，并有上涨趋势，侯粉秀无任何实际损失。一审法院认定我再支付侯粉秀违约金100万元，数额畸高，违反公平原则。侯粉秀辩称，同意一审判决，不同意孙珊珊的上诉请求。侯粉秀向一审法院起诉请求：1.判令孙珊珊向我支付违约金160万元。2.判令孙珊珊承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年4月27日，甲方（出售方）侯粉秀和乙方（买受方）孙珊珊、丙方北京我爱我家房地产经纪有限公司签订《房屋买卖定金协议》，约定甲方将位于北京市丰台区长兴路12号中体奥园三区2号楼3至4层1单元301号房屋出售给乙方，乙方在签订本协议当日交付购房定金5万元，签署合同后3个工作日内再交齐定金5万元，定金一共10万元。如甲乙一方违约，均依据《中华人民共和国合同法》定金条款规定执行，即收受定金一方违约应双倍返还定金，交付定金一方违约则无权索要。侯粉秀认可孙珊珊2019年4月27日支付定金5万元，于2019年4月29日支付定金5万元。2019年5月1日，甲方（出售方）侯粉秀（通讯地址：北京市宣武区广华轩1号楼1307号）和乙方（买受方）孙珊珊（通讯地址：北京市朝阳区小关东里十号院1楼3门202号）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：侯粉秀出售房屋坐落于北京市丰台区长兴路12号中体奥园三区2号楼3至4层1单元301房屋，系商品房，建筑面积215.21平米，产权证号：X京房权证丰字第**，带车位出售；第四条约定：房屋主体价款为500万元，房屋家具、家电装饰装修及相关设施的折价款为350万元，以上房屋成交价合计850万元。乙方向甲方交付定金10万元，第一笔定金10万元于合同签订当日支付。乙方采取贷款方式支付除定金以外的房屋成交款。乙方选择贷款方式：商业贷款，拟贷款金额为100万元，贷款金额部分将由贷款机构按照其规定直接支付给甲方。甲乙双方一致同意，乙方分2期向甲方支付除定金与拟贷款金额外的剩余房屋成交价款。乙方最迟于下述最迟付款时间或条件前向甲方支付除定金与拟贷款金额外的房屋成交价款740万元：首期，于其他缴税前7日内（物业保证金），乙方向甲方支付10万元；第二期，于其他缴税前7日内（首付款），乙方向甲方支付730万元。第九条约定：违约责任（二）逾期付款责任，除不可抗力外，乙方未按照第四条或补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1.逾期在10日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际付款之日向甲方支付，合同继续履行。2.逾期超过10日，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十二条第一款约定；甲方不解除合同的，乙方自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。第十二条合同解除条款约定，（一）如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按房屋成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还乙方抵扣违约金后剩余的房款；如已付房款不足以抵扣，乙方应于合同解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网签手续等，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。第十四条送达约定，甲、乙双方保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应当采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应当自变更前3日内书面通知另一方。变更的一方未履行或未及时履行通知义务导致送达不能的，自行承担由此产生的后果，如另一方按照本合同约定的通讯地址进行送达的，视为有效送达。同日，侯粉秀、孙珊珊和居间方北京我爱我家房地产经纪有限公司签订《房地产经纪服务告知和提示》《居间服务合同》《补充协议》，侯粉秀、孙珊珊和北京伟嘉安捷投资管理有限公司签订《履约服务合同》。其中《补充协议》第三条约定：由于乙方原因导致合同未能按照原约定履行完毕，经甲乙双方友好协商，同意按照如下方式解决：甲乙双方于2019年5月1日签订的《买卖合同》及相关附属合同、补充协议延期执行至2019年12月31日。因上述合同履行延期，原各方约定的权利义务履行时间顺延。如延期仍未履行完毕，甲乙双方任何一方均有权以书面形式通知违约方解除双方之间签署的《买卖合同》，而无须征得他方的同意，丙方的居间服务费按已签订的服务合同的相关约定执行。侯粉秀提交《中央国家机关住房公积金贷款结清证明》予以证明其已于2019年10月23日结清中央国家机关住房公积金贷款，办理完成全部抵押权注销手续。孙珊珊对此认可。侯粉秀主张孙珊珊交了定金后，未再支付任何房款，拖延履行购房义务，侯粉秀分别于2020年1月20日通过EMS方式向孙珊珊在北京市存量房屋买卖合同中所留的联系地址邮寄了《关于要求尽快履行购房义务的函》，要求孙珊珊尽快履行购房义务，但该邮件被拒收，于2020年2月4日被退回。侯粉秀于2020年3月23日通过EMS再次向孙珊珊邮寄了《关于再次要求尽快履行购房义务的函》，该邮件被拒收退回。侯粉秀委托北京市炜衡律师事务所于2020年3月31日向孙珊珊发送了《律师函》，通知孙珊珊解除之前签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》及相关的《房地产经纪服务告知和提示》《居间服务合同》《履约服务合同》，并要求孙珊珊支付违约金160万元，该邮件被拒收，于2020年4月2日被退回。侯粉秀就此提交了EMS快单为证。孙珊珊表示未收到过上述任何邮件，认可上述邮件地址是双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》中所留地址，是其身份证地址，但是称签订合同时其并不住在这个地址，是中介直接填上的。孙珊珊主张侯粉秀在签订北京市存量房屋买卖合同时知晓孙珊珊名下有两处房产，购买本案涉案房屋的前提是其出售其中一套房产，涉案买卖合同有不能履行的风险，另外，其于2019年10月17日告知了侯粉秀和中介本案房屋买卖合同不能继续履行，侯粉秀可将房屋另行挂出出售，以免造成损失。孙珊珊就此提交了微信聊天记录为证。侯粉秀认可真实性，但主张根据微信聊天记录可知当时孙珊珊提出要其另行出售涉案房屋，其并未同意，此属于一房二卖，买卖合同并未解除，且合同中明确约定了合同解除的方式和形式。侯粉秀提交了我爱我家APP截图予以证明参照同小区房屋成交价可推出本案所涉房屋总价比原来买卖合同中约定价款减少了179万余元，侯粉秀提交了链家APP截图（案涉房屋）予以证明因孙珊珊违约导致其房屋无法出售，其从之前的约定价850万元降至了现在的售价775万元，至少有75万元的损失。侯粉秀提交链家APP截图（安慧北里逸园小区）予以证明孙珊珊并未积极出售其另一套房屋。孙珊珊认可我爱我家APP截图和链家APP截图（安慧北里逸园小区）真实性，但对侯粉秀的主张不认可，称侯粉秀所列举的其他房屋成交情况不具有参考性，而其自己一直在积极和售房平台沟通出售另一套房屋并多次降价，不存在过错。孙珊珊就此提交了其和中介机构的聊天记录、安慧北里房屋出售记录截图予以证明其主张。侯粉秀对此证据真实性及孙珊珊的主张均不予认可。一审法院认为：本案中孙珊珊未按照合同约定的时间支付购房款，该行为构成违约。孙珊珊作为违约一方，应当承担相应的违约责任。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。法院根据孙珊珊的过错程度、双方合同的履行程度、侯粉秀的实际损失等综合判断，并扣除侯粉秀应当返还给孙珊珊的10万元定金，酌情认定孙珊珊再向侯粉秀支付100万元违约金。据此，一审法院于2020年12月判决：一、孙珊珊于判决生效后7日内支付侯粉秀违约金100万元；二、驳回侯粉秀的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，孙珊珊上诉主张一审法院认定的违约金数额过高。经查，对于违约金数额的确定，一审法院系根据孙珊珊的过错程度、双方合同的履行程度、侯粉秀的实际损失等综合判断，并在扣除侯粉秀应当返还给孙珊珊的10万元定金后，酌情进行的认定。本院经审查认为，一审法院的上述认定符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。孙珊珊的上诉意见缺乏充足事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，孙珊珊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由孙珊珊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李明磊审 判 员 李俊晔审 判 员 王 琪二〇二一年二月七日法官助理 王若净书 记 员 张 爽