河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀10民终412号 上诉人（原审被告）：廊坊通慧教育咨询有限公司，住所地：河北省廊坊开发区东方大学城张衡路**。 法定代表人：周华盛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张建光，男。 委托诉讼代理人：李侠，河北若石律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：廊坊市燕青房地产开发有限公司，住，住所地：河北省廊坊市广阳区广阳道**/div> 法定代表人：陈燕超，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐占增，男。 委托诉讼代理人：刘维和，河北天枢律师事务所律师。 上诉人廊坊通慧教育咨询有限公司（以下简称通慧公司）因与被上诉人廊坊市燕青房地产开发有限公司（以下简称燕青公司）合同纠纷一案，不服河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2020）冀1091民初1003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 通慧公司上诉请求：撤销原判；依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定“37套配套服务用房已经被拆除，上述房屋早已不存在”，属认定事实错误。事实是上述房屋并未被全部拆除。原审应当在查明历史背景、事实清楚的基础上进行判决。根据廊坊市政府规划，原大学城二期学生公寓进行拆迁，拆迁范围包含被上诉人及案外人刘玉丰的38套配套服务用房。拆迁以后经大学城管委会协调，东方大学城开发公司、上诉人、被上诉人、刘玉丰于2014年7月共同签署了《协议书》，以被上诉人及刘玉丰建设的3184.4平米的38套配套服务用房与上诉人的7956.96平米房屋进行置换。2014年7月4日四方签订的《协议书》第一条第2项约定：被上诉人、刘玉丰获得置换房屋后，就上述38套配套服务用房所涉所有权利及所对应的土地使用权归属上诉人。上诉人认为被上诉人向上诉人交付房屋不仅包括物理上的交付，还应当包括法律上的交付，即将38套服务用房的所有权变更登记至上诉人名下。二、原审未予查明案涉37套服务用房的所有权人。三、原审判决涉及的1幢B110不应归属被上诉人。另外，原审程序违法，被上诉人诉讼请求不具体明确，不符合起诉条件，应驳回起诉。 燕青公司答辩称，一、2014年7月4日上诉人与被上诉人、东方大学城开发有限公司、刘玉丰四方签订《协议书》，约定了拆迁补偿事宜。《协议书》签订后，乙方、丁方（即被上诉人、刘玉丰）将38套配套服务用房全部交给甲方即上诉人，其是否拆除与何时拆除与被上诉人无关，配套服务用房的原址上现已建成孔雀城大学里住宅。二、配套服务用房法律上交付的义务不应由被上诉人承担。38套配套服务用房的房屋产权和土地使用权只登记在大学城公司和上诉人（经大学城公司转让取得）名下，自始至终均未登记在被上诉人和刘玉丰名下。因此，上诉人要求配套服务用房法律上的交付，既不是被上诉人的合同义务，客观上也根本无法完成。关于上诉人所说1幢B110不归属于被上诉人的意见无异议。 燕青公司向一审法院起诉请求：1、被告协助原告办理案涉20套房屋过户手续至原告名下；2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告原名河北东方筑韵房地产开发有限公司。一、2002年8月5日原告与大学城公司签订《配套服务项目开发协议书》（以下简称协议一），约定：1、大学城公司同意原告在东方大学城二期学生公寓区投资建设配套服务项目，共计38套；每套服务用房均包括洗衣房、小卖部、门卫室，均为单层平房式建筑。2、上述项目中，洗衣房和小卖部所有权、使用权、收益权归原告所有，期限至土地证使用年限期满时止。3、原告向大学城公司支付土地使用费及配套设施费300万元。4、大学城公司保证上述土地使用权清楚，原告在房屋建成后，如需办理房产证，大学城公司负责提供应由其出具的相关资料。如因土地使用权问题发生与大学城公司有关的纠纷和债权债务，由大学城公司负责。5、在原告使用权期限内，如大学城公司根据发展需要对上述土地和房屋进行规划时，原告应以大局为重服从规划，双方可协商善后处理办法。合同还约定了其他条款。2002年9月1日大学城公司与刘玉丰签订《配套服务项目开发协议书》（以下简称协议二），约定：1、大学城公司同意刘玉丰在东方大学城二期学生公寓区投资建设配套服务项目，共计1套；服务用房包括洗衣房、小卖部、门卫室，均为单层平房式建筑。2、上述项目中，洗衣房和小卖部所有权、使用权、收益权归刘玉丰所有，期限至土地证使用年限期满时止。3、刘玉丰向大学城公司支付土地使用费及配套设施费8万元。4、大学城公司保证上述土地使用权清楚，刘玉丰在房屋建成后，如需办理房产证，大学城公司负责提供由其出具的相关资料。如因土地使用权问题发生与大学城公司有关的纠纷和债权债务，由大学城公司负责。5、在刘玉丰使用权期限内，如大学城公司根据发展需要对上述土地和房屋进行规划时，刘玉丰应以大局为重服从规划，双方可协商善后处理办法。合同还约定了其他条款。2002年12月3日东方大学城治安分局消防科出具《建筑工程消防验收意见书》，对大学城公司二期商业街1＃楼工程验收，认为在消防安全方面具备使用条件，同意交付使用。2008年2月1日，大学城公司二期商业街1＃、6＃部分、河北体院楼工程验收备案。二、2014年7月4日，原告、被告、大学城公司和刘玉丰签订《协议书》，约定如下：鉴于：原告、刘玉丰投资兴建的38套配套服务用房所占土地使用权登记在被告名下，房屋所有权登记在大学城公司名下，但房屋实际归属原告37套、刘玉丰1套；现归属原告、刘玉丰房屋所分摊土地根据东方大学城整体规划需要进行调整，大学城公司与原告、大学城公司与刘玉丰同意终止协议一、协议二；依据2011年1月25日大学城公司与被告的关联方签署的《土地置换和权利义务转让协议》和2012年3月25日大学城公司与被告及被告的关联方签署的《修改补充协议》，大学城公司已将所涉及的房屋拆迁及补偿事宜转让给被告，现原告、刘玉丰已充分知悉将由被告处理包括上述38套配套服务用房在内的建筑物的拆迁及补偿事宜，并同意由被告对实际归属原告、刘玉丰的上述38套配套服务用房进行拆除及补偿；原告同意刘玉丰依据《协议二》享有第30号配套服务用房拆迁补偿的权益。原告、被告、大学城公司与刘玉丰达成如下协议：1、四方同意，就拆除原告、刘玉丰的房屋，由被告对原告、刘玉丰进行房屋置换补偿。被告将其所有的位于大学城二期商业街的一号商业楼总计建筑面积7956.96平方米的毛坯房屋（以下简称置换房屋）及其所分摊的土地使用权转让给原告、刘玉丰，以作为上述38套配套服务用房所涉的包括但不限于建筑、装修、搬迁、安置等在内的所有补偿费用。原告、刘玉丰已对上述置换房屋完成现场踏勘，知悉并同意按照现状接收置换房屋。本协议签署后于7月4日前被告负责将一号商业楼分别交付原告、刘玉丰，并签署交房确认书。被告应于原告、刘玉丰腾空并交付上述38套配套服务用房后10日内即与原告、刘玉丰办理置换房屋的过户登记，过户登记所发生的税、费由三方按法律规定承担，四方应充分及时相互配合，以便于尽快办结过户登记手续，置换房屋的过户登记手续未完成前，被告同意在原告、刘玉丰将38套服务用房交付被告后将置换房屋的产权证交原告、刘玉丰分别保存。原告、刘玉丰如何具体分割该7956.96平方米置换房屋，由原告、刘玉丰另行协商，签署协议。2、原告、刘玉丰获得置换房屋后，就上述38套配套服务用房所涉所有权利及所对应的土地使用权归属被告。3、大学城公司与原告、刘玉丰之间的协议一、协议二解除。四方同意，被告仅负责拆除38套配套服务用房及进行相关经济补偿。4、原告、刘玉丰进一步确认，自原告、刘玉丰将38套配套服务用房全部交给被告并签署交房确认书起，即视为原告、刘玉丰同意由被告开展对房屋的拆除工作，对原属原告已拆除的27套配套服务用房原告被告双方认同已完成交接，不再签署交房确认书。任何一方拒不签署交房确认书的，同样视为原告、刘玉丰同意由被告开展对房屋的拆除工作。协议签订后，38套配套服务用房已全部拆除（协议签订前就已经拆除27套）。置换房屋为全部登记在被告名下的廊坊开发区东方大学城商业街1幢Ａ101;1幢Ａ201（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ａ103;1幢Ａ203（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ａ11102;1幢Ａ21102（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ａ11101;1幢Ａ21101（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ａ104;1幢Ａ204（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ａ105;1幢Ａ205（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ａ108;1幢Ａ208（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ａ107;1幢Ａ207（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ａ110;1幢Ａ210（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ａ109;1幢Ａ209（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ｂ107;1幢Ｂ207（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ｂ106;1幢Ｂ206（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ａ102;1幢Ａ202（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ａ301;1幢Ａ302（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ｂ109;1幢Ｂ209（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ｂ301;1幢Ｂ302（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ｂ108;1幢Ｂ208（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ｂ104;1幢Ｂ204（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ｂ103;1幢Ｂ203（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ｂ105;1幢Ｂ205（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ｂ110;1幢Ｂ210（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）。其中，前20套房屋置换给原告，最后1套房屋置换给刘玉丰［2014年6月3日，原告和刘玉丰签订《协议书》，双方确认产权证号为廊坊市房权证廊开字第××的商业用房归刘玉丰所有，刘玉丰补偿原告面积差价款308400元］。协议签订后，上述前20个房屋产权证书由被告交付原告持有并保管。2014年7月7日左右，被告将上述商业街的房屋交付原告。三、2018年7月19日原告向被告发出《律师函》，原告要求被告办理上述置换房屋的过户手续。2018年7月23日，被告向原告发出《回复函》，称“我公司已经开始办理置换房屋的过户登记手续，但由于贵公司虽将用于置换的37套房屋移交我公司，但至今并未交付房屋所有权证书，致使我公司无法按照房屋置换方式办理置换房屋的过户登记手续。”四、2019年5月8日，被告向廊坊市天正房地产估价服务有限公司交付《关于需做评估的38套房屋的情况说明》，说明：1、被告与原告、大学城公司、刘玉丰签署了《协议书》约定38套房产的相关事宜；2、38套房屋的房屋所有权登记在大学城公司名下，房屋产权登记证保存在廊坊开发区房管局；3、38套房屋由大学城公司与原告合作建设，原告向大学城公司支付了土地的使用费及配套设施费；4、38套房产占用的土地原归属于大学城公司，后转让给被告，证号为廊开国用（2012）第055号；5、38套房产此前均属于学生公寓内的附属用房，即超市。 一审法院认为，根据原告、被告、大学城公司和刘玉丰签订的协议和被告制作的《关于需做评估的38套房屋的情况说明》可以明确，原告与大学城公司合作投资建设的38套配套服务用房的所有权登记在大学城公司名下；至2019年5月8日，该38套配套服务用房的产权登记证保存在廊坊开发区房管局；且38套配套服务用房占用的土地使用权原归属于大学城公司，后转让给被告。也就是说，38套配套服务用房的房屋产权和土地使用权只登记在大学城公司和被告（经大学城公司转让取得）名下，自始至终均未登记在原告、刘玉丰名下。涉及原告的部分，虽然原告获得置换房屋后，37套配套服务用房所涉所有权利及所对应的土地使用权归属被告，但因房屋产权和土地使用权均登记在大学城公司和被告名下，原告在交易当时，客观上根本无法将上述房屋所有权变更登记到被告名下，此为历史遗留问题。但，上述37套配套服务用房早在交易当时就已拆除，上述房屋早已不存在，那么，上述37套配套服务用房的房屋所有权也就消灭了。根据法律的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。上述37套配套服务用房自始至终均未登记在原告名下即被拆除，原、被告在协议中是确认的，且庭审中，双方也对此予以确认。故，被告辩称原告没有将37套房屋的产权变更至被告名下，被告无法给原告办理涉诉20套房屋的过户登记，该辩解意见，理据不足，一审法院不予采信。根据协议书的约定，38套配套服务用房拆除后，被告提供21个产权房屋及其所分摊的土地使用权一并转让给原告、刘玉丰。被告也承诺应于原告、刘玉丰腾空并交付上述38套配套服务用房后10日内即与原告、刘玉丰办理置换房屋的过户登记手续。原告与刘玉丰也于交易当时确认了置换房屋为1间。故，原告要求被告办理双方确认的20套房屋的产权过户登记手续，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第六条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告廊坊通慧教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告廊坊市燕青房地产开发有限公司将登记在被告廊坊通慧教育咨询有限公司（登记名称为被告原名河北东方筑韵房地产开发有限公司）名下的河北省廊坊开发区东方大学城商业街1幢Ａ101;1幢Ａ201（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ａ103;1幢Ａ203（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ａ11102;1幢Ａ21102（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ａ11101;1幢Ａ21101（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ａ104;1幢Ａ204（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ａ105;1幢Ａ205（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ａ108;1幢Ａ208（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ａ107;1幢Ａ207（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ａ110;1幢Ａ210（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ａ109;1幢Ａ209（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ｂ107;1幢Ｂ207（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ｂ106;1幢Ｂ206（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ａ102;1幢Ａ202（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ａ301;1幢Ａ302（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ｂ109;1幢Ｂ209（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ｂ301;1幢Ｂ302（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ｂ108;1幢Ｂ208（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ｂ104;1幢Ｂ204（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ｂ103;1幢Ｂ203（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ｂ105;1幢Ｂ205（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ｂ110的上述二十套房屋过户至原告燕青公司名下。案件受理费减半为50元,由被告通慧公司承担。 本院二审期间，通慧公司提交证据如下: 第一组证据：现场照片四张，证明目的：37套房屋中还有一套未被拆除，拍摄时间为2021年1月26日。 第二组证据：2014年3月31日上诉人原名称河北东方筑韵房地产开发有限公司的一份董事会决议。证明目的：签订协议是为了配合市政府规划调整的需要，上诉人按照账面价值与燕青公司及刘玉丰对2期学生公寓38套配套商业用房进行等价置换。 燕青公司的质证意见为：对于照片无法确定具体的地理位置，因此对其真实性不予认可，退一步讲，即使该建筑存在于配套服务用房土地上，燕青公司已经完成腾空和交付义务，至于上诉人将房屋是否拆除，均与燕青公司无关。对于第二份证据河北东方筑韵房地产开发有限公司的一份董事会决议，三性均予认可，该证据进一步证实燕青公司是37套服务用房的产权人，置换大学城二期1号商业街7956.96平方米毛坯房屋是河北东方筑韵房地产开发有限公司和燕青公司双方的合意，是客观、真实的，上诉人应配合燕青公司就置换的房屋办理过户手续。 本院经审查认为，上诉人提供的第一组照片证据，不能证明未拆除的1套房屋系被上诉人原因所致，与本案无关。关于第二组证据上诉人2014年3月31日董事会决议，被上诉人无异议，该董事会决议证实了案涉房屋置换的结果亦为上诉人董事会决议的结果，与2014年7月4日包括上诉人与被上诉人在内的四方签订的《协议书》内容一致，互相印证，该证据客观真实，本院予以确认。 本院二审查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，河北东方筑韵房地产开发有限公司于2015年12月16日经登记机关核准变更为廊坊通慧教育咨询有限公司。2014年7月7日左右，上诉人已将置换房屋交付给被上诉人。双方一致认可案涉1幢B110产权不归属被上诉人。 本院认为，关于上诉人主张的案涉服务用房是否拆除的问题。依据2014年7月4日包括上诉人与被上诉人在内的四方签订的《协议书》约定，被上诉人按约定将37套配套服务用房腾空，交付给上诉人，即履行了协议义务，至于上诉人将案涉房屋是否拆除与被上诉人无关，亦与本案无关。上诉人的该项上诉理由不能成立。关于上诉人主张被上诉人应将38套房屋的所有权变更登记至上诉人名下的问题。2014年7月4日四方签订的《协议书》对此并未进行约定，故不能成为被上诉人的合同义务。2014年7月4日上诉人与被上诉人、大学城公司和刘玉丰四方签订的《协议书》约定，被上诉人与大学城公司合作投资建设的37套配套服务用房的所有权实际归属被上诉人燕青公司所有，被上诉人在置换房屋时，客观上无法将置换的37套配套服务用房所有权变更登记至上诉人名下，此为历史遗留问题。由于上述服务用房已经被拆除，已无法再将37套房屋的产权变更至上诉人名下。2014年3月31日上诉人的董事会决议内容明确表述“为配合市政府的规划要求，同意用我公司所属的大学城二期1号商业街7956.96平米毛坯房屋（房产证号见附件）按照账面价值与燕青公司及刘玉丰在二期学生公寓所属的38套配套商业用房进行等价置换”。2014年7月4日上诉人也与被上诉人、东方大学城开发有限公司、刘玉丰就上述房屋置换事宜签订了《协议书》。因此，上诉人称由于被上诉人没有将38套配套服务用房的产权变更到上诉人名下，所以上诉人也无法给被上诉人办理过户登记的上诉理由，理据不足，本院不予采信。被上诉人享有对案涉置换房产产权变更登记的请求权，原审判决上诉人履行产权变更登记义务并无不当。关于案涉37套房屋的所有权问题。依据2002年8月5日被上诉人与大学城公司签订《配套服务项目开发协议书》和2014年7月4日四方签订的《协议书》、2014年3月31日上诉人的董事会决议足以证明被上诉人对于案涉37套配套服务用房具有所有权，上诉人该上诉理由不能成立。被上诉人虽然在民事起诉状中未列明具体的房屋产权证号，但在一审审理过程中，已经明确了需办理过户登记的20套房产的产权证号、面积等具体内容。故关于上诉人主张一审程序违法的上诉理由，本院亦不予采信。关于案涉1幢B110房屋产权，双方一致认可不归属被上诉人，本院予以确认。对此原审判决错误，本院予以更正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 变更河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2020）冀1091民初1003号民事判决为：上诉人廊坊通慧教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内协助被上诉人廊坊市燕青房地产开发有限公司将登记在廊坊通慧教育咨询有限公司（登记名称为上诉人原名称河北东方筑韵房地产开发有限公司）名下的河北省廊坊开发区东方大学城商业街1幢Ａ101;1幢Ａ201（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ａ103;1幢Ａ203（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ａ11102;1幢Ａ21102（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ａ11101;1幢Ａ21101（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ａ104;1幢Ａ204（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ａ105;1幢Ａ205（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ａ108;1幢Ａ208（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ａ107;1幢Ａ207（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ａ110;1幢Ａ210（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ａ109;1幢Ａ209（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ｂ107;1幢Ｂ207（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ｂ106;1幢Ｂ206（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ａ102;1幢Ａ202（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ａ301;1幢Ａ302（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ｂ109;1幢Ｂ209（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ｂ301;1幢Ｂ302（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ｂ108;1幢Ｂ208（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ｂ104;1幢Ｂ204（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ｂ103;1幢Ｂ203（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）、1幢Ｂ105;1幢Ｂ205（产权证号为廊坊市房权证廊开字第××）上述二十套房屋过户至被上诉人廊坊市燕青房地产开发有限公司名下。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按原审判决执行，二审案件受理费100元，由上诉人廊坊通慧教育咨询有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  田雪芹 审判员  宋 强 审判员  赵洪亮 二〇二一年二月七日 书记员  郝欣宇 ——