江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0321民初5193号原告（执行案外人）：李祖玉，男，1962年8月8日生，汉族，住丰县。委托诉讼代理人：李新，江苏鸿国律师事务所律师。被告（申请执行人）：江苏丰县农村商业银行股份有限公司，住所地丰县人民中路**。法定代表人：李家尧，该公司董事长。委托诉讼代理人：季坤，该公司员工。委托诉讼代理人：汪志凌，该公司法律顾问。被告（被执行人）：徐州东安物流有限公司，住所地丰县经济开发区。法定代表人：孙树信，该公司经理。委托诉讼代理人：张家帮，该公司员工。被告（被执行人）：孙树信，男，1959年11月26日生，汉族，住丰县。被告（被执行人）：孙恩庆，男，1972年12月21日生，汉族，住丰县。被告（被执行人）：孙恩昌，男，1969年10月25日生，汉族，住丰县。原告李祖玉与被告江苏丰县农村商业银行股份有限公司（以下简称丰县农商行）、徐州东安物流有限公司（以下简称东安物流）、孙树信、孙恩庆、孙恩昌案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李祖玉及其委托诉讼代理人李新，被告丰县农商行的委托诉讼代理人季坤、汪志凌，被告东安物流的委托诉讼代理人张家帮到庭参加诉讼，被告孙树信、孙恩庆、孙恩昌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李祖玉向本院提出诉讼请求：1、判令不得执行原告购买的位于丰县经济开发区东环路东、健康路南交叉路口商务楼门面房（南北走向从南数第十五间），并解除对该房屋的查封；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告丰县农商行与被告东安物流、孙树信、孙恩庆、孙恩昌金融借款合同纠纷执行案件中，查封了包括涉案门面房在内的房产。涉案门面房是原告在2011年购买的被告东安物流的房产，购房款已经交清且房屋也交付给原告使用多年，因被告东安物流及其法定代表人孙树信的原因导致没有办理权属变更登记。原告与被告之间无任何债权债务纠纷，应当排除对涉案门面房的执行。丰县人民法院（2019）苏0321执异126号执行裁定书驳回原告的执行异议请求是错误的。现依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告丰县农商行辩称：原告与被告东安物流并没有形成合法有效的房屋买卖合同。被告东安物流需向有关部门立项，建设房屋立项及国有土地使用的审批手续，该公司建造的所有房屋不同于具有开发资质的开发商所建设的用于面向社会交易的商品房，因此双方的房屋买卖合同应属无效。另外，根据丰县法院在（2019）苏0321执异126号民事裁定书所查明的事实，原告并未交清涉案房屋的房款，在被告东安物流收到的涉案房屋的交易款项中，本案原告与李训坤、李祖才三人混为一谈，无法区分原告向被告东安物流所缴纳的购房款项。根据最高院关于办理执行异议若干问题的规定第28条，原告的诉请及依据的事实理由不足以排除法院对涉案房屋查封、拍卖等执行措施，不能阻却丰县农商行依照生效法律文书申请执行的权利，请求驳回原告的诉讼请求。被告东安物流辩称：原告的诉讼请求有事实和法律依据，对原告的请求没有异议。原告与被告东安物流之间的房屋买卖协议是合法有效的，两证齐全，我方也提供了相应的证据，双方签订协议是在法院查封之前，原告的购房款也在查封前已经交清，原告也占有使用了涉案房屋，应支持原告的诉讼请求。被告孙树信、孙恩庆、孙恩昌未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年2月5日，本案被告丰县农商行诉至本院，要求被告东安物流及孙树信、孙恩庆、孙恩昌偿还借款及相应利息。本院经审理作出（2018）苏0321民初941号民事判决书，判令被告东安物流向丰县农商行偿还借款本金14977000元及相应利息、罚息、复息；孙树信、孙恩庆、孙恩昌承担连带责任；并判令东安物流不履行上述债务时，丰县农商行就东安物流抵押的房产（位于丰县经济开发区东环路东侧、健康路南侧）折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿等。该判决发生法律效力后，丰县农商行申请强制执行。本院于2019年1月11日裁定查封登记在被告东安物流位于丰县经济开发区东环路东侧、健康路南侧的房产（房产证号：丰房权证公字第**），查封期限为三年。上述房产于2013年12月4日设立抵押，抵押给丰县农商行，抵押金额为1500万元，存续期限自2013年12月3日至2018年11月20日止。在本院查封涉案房产后，原告李祖玉向本院提出案外人执行异议，其主张本院查封的被告东安物流的房产中有两间门面房为其全款出资购买（南北走向从南数第15、16两间），本院经审查作出（2019）苏0321执异126号执行裁定书，裁定驳回了原告李祖玉的异议请求。在该执行异议审查时，原告李祖玉提交了一份载明签订时间为2011年1月19日的房屋买卖合同，但该合同实际是2019年在原告李祖玉得知涉案房屋被本院查封后，其与被告东安物流临时签订的。另查明，2011年4月9日，案外人李训坤、尹建清作为承租方（乙方）与被告东安物流（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将位于丰县经济开发区东环路东、健康路南交叉口商务楼门面房，南北走向从南数第15、16间，面积275.52平方米出租给乙方，租赁期从2011年1月1日起至2061年1月1日止，乙方一次性交清租金120万元整；又约定在租赁期间乙方拥有房产权、土地使用权，甲方若获得售房权后，积极为乙方办理房产证、土地使用证手续。2014年6月30日，原告与被告东安物签订房屋买卖合同一份，约定被告东安物流将位于经济开发区商务楼门面房，南北走向从南数第15间，建筑面积137.26平方米，价格为60万元，于2014年6月30日前付清。还查明，2009年8月25日，被告东安物流出具借款单据一份，载明借款2万元，用途为西大门北第五、六间，归还期限一年，又在该单据下方记载原告李祖玉的姓名。2011年1月21日，案外人孙树亮出具收条一份，载明收到案外人李祖才房租款2万元。2011年4月24日，被告东安物流出具收据一份，载明收到李祖才房款75万元，并在该收据左下方备注李训坤、尹建清。2011年5月5日，被告东安物流出具收据一份，载明收到李祖才房款8万元，并在该收据左下方备注李训坤、尹建清。2011年5月29日，被告东安物流出具收据一份，载明收到案外人李祖才交纳的房款4万元，并在该收据左下方备注李训坤、尹建清。2012年1月19日，被告东安物流出具收据一份，载明收到原告李祖玉房款1万元。2014年4月16日，被告东安物流出具收据一份，载明收到原告李祖玉房款17万元。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告的权利能否排除执行，关键是是否符合以上四个要件。本案中，原告与被告东安物流公司签订的房屋买卖合同以及原告占有使用涉案房屋虽均在本院查封之前，但原告是在2014年6月30日与被告东安物流签订房屋买卖合同，而被告东安物流已于2013年就将涉案房屋抵押给被告丰县农商行用于贷款，在被告东安物流未偿还该笔贷款前，无法办理房屋过户登记手续。原告在购买涉案房屋时未核实房屋权属登记情况，从而购买了设立抵押的房屋，其存在一定的过错。同时原告提供的证据亦不足以证实在法院查封前已支付了全部购房款，在原告提出案外人执行异议时与本案在审理过程中提交了两份不同的购房合同，作出了两种不同的陈述，足以对原告所主张权利的真实性产生合理怀疑。综上，原告李祖玉享有的权利不能排除执行，对其提出的异议请求，本院不予支持。被告孙树信、孙恩庆、孙恩昌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告李祖玉的诉讼请求。案件受理费9800元，由原告李祖玉负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  郑 亮人民陪审员  王刘景人民陪审员  李 闯二〇二一年二月二十二日法官 助理  刘潇涵书 记 员  车路平