安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖17民终197号 上诉人（原审被告、反诉原告）：阮麦凤，女，1969年5月12日出生，汉族，住安徽省池州市青阳县。 委托诉讼代理人：刘鹰，安徽始信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王吉星，安徽始信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈龙，男，1977年2月9日出生，汉族，住安徽省池州市青阳县。 上诉人阮麦凤因与被上诉人陈龙房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省青阳县人民法院（2020）皖1723民初347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 阮麦凤上诉请求：1、请求撤销原判，依法改判支持上诉人全部诉讼请求；2、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原审判决上诉人搬离租赁房屋无事实和法律依据。案涉房屋于2019年3月27日即发生物权变动。青阳县政府基于公共利益的原因，于2019年3月27日作出青征房征字【2019】1号文件，对本案房屋进行征收，依据《物权法》第28条规定，案涉房屋在2019年3月27日开始，产权不再属于被上诉人。此时对于租赁合同双方当事人来说，征收行为产生的法律效果应当相当于租赁物灭失的法律效果。上诉人认为，根据征收行为的特殊性，其在租赁关系上产生租赁期限到期而终止的法律效果。上诉人基于“先补偿、后搬迁”的原则继续占用房屋，在未获得补偿之前，有权根据以上原则拒绝搬迁；2、原审判决上诉人支付房租无事实和法律依据。自2019年3月27日起，被上诉人已经丧失系争房屋的所有权，仅有向征收主体主张补偿款的请求权。本案房屋自2019年3月27日开始，周边搬迁活动影响经营，案涉房屋不具备经营条件。事实上，上诉人早已停止了经营活动，根据法律规定，上诉人有权利不支付或者少支付租金。且案涉房屋在2019年3月27日已经发生物权转移，上诉人与被上诉人之间的租赁关系已经终止，被上诉人物权再就被征收房屋主张收益，其应返还上诉人已经支付的2019年3月27日之后的租金。 陈龙未提交书面答辩意见。 陈龙向一审法院起诉请求：1.请求确认阮麦凤无权占有、使用陈龙所有的青阳县陈香宾馆（以下简称陈香宾馆）；2.请求判令阮麦凤立即搬离陈香宾馆、停止妨碍陈龙使用陈香宾馆；3.判令阮麦凤承担自2020年1月1日至3月9日的房租，共69日，其中扣除3日（无房卡），按66日计算，每日按287.67元计算，共计18986.30元，2020年3月10日至搬迁之日前按同样标准计算；4.阮麦凤承担合同的违约责任，因阮麦凤单方违约，原交纳的10000元押金转为违约金，不予退还；5.本案的诉讼费用由阮麦凤承担。 阮麦凤向一审法院反诉请求：1.请求判令陈龙向阮麦凤支付附属物损失、搬迁费、临时过渡安置费、停产停业损失、搬迁奖励等合计10000元（具体以房屋征收补偿安置协议书确定的补偿金额为准）；2.请求判令陈龙返还租金合计54657.3元（按照每日287.67元，从2019年3月28日计算至2019年12月31日止）；3.请求判令陈龙承担本、反诉的全部诉讼费用。一审诉讼过程中，阮麦凤对其第一项诉讼请求予以放弃。 原审法院查明：2018年1月1日，陈龙作为甲方、阮麦凤作为乙方，双方签订了一份《陈香宾馆经营权转让合同》，合同约定，甲方将陈香宾馆的经营权转让给乙方，包含宾馆现有物品的使用权，经营时间：租赁合同每两年一签订，有效期为2018年1月1日至2020年1月1日止，2018年年租金为九万八千元整，2019年租金为十万元整。如乙方再继续承租，2020年年租金为十万伍仟元整；2021年年租金为十一万元整；如2021年以后乙方继续承租，租金则不再提升。合同有效期顺延。租金先交纳后使用。租金每年于合同签订之日一次性交清，如超过一个月乙方不交纳租金，甲方有权提前收回经营权，并由乙方承担违约责任。陈香宾馆全部物品押金为壹万元整。两年合同到期后，如乙方不再租赁，经清点无物品丢失损毁，押金不计利息退还乙方。如乙方违约押金转为违约金不予退还。如两年后乙方继续租赁，押金继续延至合同有效期满，等等。合同签订当日，阮麦凤向陈龙缴纳了押金10000元。2019年1月1日，陈龙向阮麦凤出具了一份内容为“今收到阮麦凤陈香宾馆租金人民币伍万元整（￥50000.00元），余款在2019年4月10日之前交清。”的收条。2019年4月12日，陈龙向阮麦凤出具了一份内容为“今收到阮麦凤人民币伍万元整（￥50000.00元）”的收条。2020年3月9日，陈龙以其与阮麦凤签订的《陈香宾馆经营权转让合同》约定的两年租赁期限届满，经其与阮麦凤多次口头协商并催告，阮麦凤拒绝续签合同，也不支付租金，又不搬离陈香宾馆为由，诉至法院。一审经查，因公共利益的需要，青阳县政府决定对县城区“三角洲”及周边地块城改（棚改）工程项目规划红线范围内国有土地上房屋等附属物实施征收。2019年3月27日，青阳县政府发布青政房征字[2019]1号文件《征收决定》及附件“征收补偿安置方案”。《征收决定》规定征收期限：自2019年3月27日起至2019年5月31日止。阮麦凤承租的陈香宾馆在征收红线范围内。2020年3月26日，阮麦凤以青阳县政府不履行法定职责一案，将青阳县政府作为被告、陈龙作为第三人诉至安徽省池州市中级人民法院，请求：一、请求确认青阳县政府未依法给予阮麦凤征收补偿的行政不作为行为违法，并责令青阳县政府限期给予阮麦凤征收安置补偿；二、请求对青阳县政府作出的“征收补偿安置方案”的合法性进行审查；三、本案的诉讼费用由青阳县政府承担。本院以（2020）皖17行初23号案立案受理。2020年3月30日，阮麦凤以其就本案提起的反诉判决结果需以本院（2020）皖17行初23号判决结果为依据，向一审法院提出中止本案审理的申请。2020年4月7日，阮麦凤向一审法院提起反诉，请求：一、请求判令陈龙向阮麦凤支付附属物损失、搬迁费、临时过渡安置费、停产停业损失、搬迁奖励等合计10000元（具体以“房屋征收补偿安置协议书”确定的补偿金额为准）；二、请求判令陈龙返还租金合计54657.30元（按照每日287.67元，从2019年3月28日计算至2019年12月31日止）；3、请求判令陈龙承担本案本、反诉的全部诉讼费用。2020年4月27日，一审法院作出（2020）皖1723民初347号民事裁定，裁定本案中止诉讼。2020年5月29日，本院作出（2020）皖17行初23号行政判决中查明本案所涉《征收决定》的合法性已得到生效行政判决确认，判决：一、责令青阳县政府于判决生效后六十日内对阮麦凤履行征收补偿职责；二、驳回阮麦凤的其他诉讼请求。青阳县政府不服该判决，向安徽省高级人民法院提起上诉，安徽省高级人民法院以（2020）皖行终1077号案立案受理，并于2020年11月2日作出（2020）皖行终1077号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。一审另查，2020年1月11日，陈龙通过微信告知阮麦凤，青阳县行政执法局将“陈香宾馆”的两块标牌拆除，通知阮麦凤将标牌安装在合适位置，当日陈龙还通过微信向阮麦凤发出“催告租金通知书”，再次通知阮麦凤于三日内一次性支付2020年陈香宾馆经营权租金105000元。2020年1月17日，陈龙将陈香宾馆门锁系统的制卡器一个及配套的低频房卡18张拿走，2020年1月20日，经派出所协调，陈龙将制卡器及18张房卡返还给阮麦凤，阮麦凤出具收条收到上述物品，收条上同时载有2020年1月17日至2020年1月20日房租免除。2020年6月1日，陈龙将陈香宾馆入住管理系统报停。 原审法院认为，陈龙与阮麦凤于2018年1月1日签订的《陈香宾馆经营权转让合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效。本案争议焦点为：1、陈龙是否有权要求阮麦凤搬离陈香宾馆；2、陈龙是否享有相应租金收取权；3、关于10000元押金应否返还问题？ 关于焦点1，阮麦凤认为，2019年3月27日青阳县政府发布《征收决定》，决定对含陈香宾馆在内房屋进行征收。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，陈龙因青阳县政府征收决定而丧失陈香宾馆的所有权，而要求返还房屋是物权保护的请求权，物权既已丧失，物权保护请求权自然无所依附，故陈龙已丧失陈香宾馆的所有权，其无权要求阮麦凤搬离陈香宾馆。陈龙认为，陈龙与阮麦凤签订《陈香宾馆经营权转让合同》时间为2018年1月1日，青阳县政府公布《征收决定》的时间是2019年3月27日，合同具有相对性，且公告规定征收签约期限是2019年3月27日至2019年5月31日，现征收期限已过，陈龙并没有与青阳县政府签订征收补偿安置协议，青阳县政府也没有给陈龙任何补偿费用，相关部门也未注销陈龙房屋的产权证，故陈香宾馆的所有权人现仍为陈龙，陈龙与阮麦凤约定的租赁有效期为2018年1月1日至2020年1月1日止，现合同约定的租赁有效期已届满，双方亦未再续签合同，陈龙作为陈香宾馆的产权人，有权要求阮麦凤搬离陈香宾馆。对此，一审经审查认为，虽然《物权法》第二十八条规定，房屋权属从征收决定之日起发生变更。但青阳县政府发布《征收公告》的目的并不是取得陈龙陈香宾馆房屋所有权，从而取代陈龙出租人的地位，而是因公共利益的需要，对房屋通过征收后予以拆迁，但在公告规定征收签约期限内，青阳县政府并未对陈香宾馆实施征收，同时在青阳县政府2019年3月27日公布《征收决定》后，阮麦凤仍于2019年4月12日向陈龙缴纳了2019年度剩余的租金50000元，也说明双方的租赁合同并没有因征迁公告当然解除。另安徽省高级人民法院也是基于《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条的规定，认为征收补偿的对象通常应当是被征收房屋的所有权人，但涉及用于经营的房屋被征收的情况时，因征收给承租人造成的房屋装修、搬迁费用及停产停业损失等，该损失与房屋征收行为之间存在利害关系，承租人有权要求征收人给予补偿。青阳县政府于2019年3月27日作出房屋征收决定，并在政府网站及被征收范围内发布征收公告，阮麦凤与被征收人陈龙签订合同的租赁届满时间是2020年1月1日。因青阳县政府发布征收公告时阮麦凤签订的租赁合同期限尚未届满，阮麦凤作为承租人有权要求征收人给予补偿，故而维持安徽省池州市中级人民法院作出的责令青阳县政府于判决生效后六十日内对阮麦凤履行征收补偿职责的判决。现阮麦凤与陈龙签订的租赁合同期限已经届满，则根据合同相对性原则及《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”的规定，阮麦凤作为陈香宾馆承租人，在租赁期间届满后，应当向房屋的出租人陈龙返还租赁物，则对陈龙要求阮麦凤搬离陈香宾馆的诉请，予以支持。对阮麦凤的辩解，不予采纳。 关于焦点2，虽然根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”的规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁，但该规定只是明确了补偿与搬迁的顺序，即只能得出待政府补偿到位，被征收人才腾退房屋的结论，也就是说被征收人在政府补偿并搬迁前，被征收人对被拆迁房屋仍然享有占有、使用、收益的权益，而这里的被征收人，根据该条例第二条：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿。”的规定，是指被征收房屋所有权人，而不是承租人，故依据该条例第二十七条并不能得出在补偿前承租人使用房屋不支付租金的结论。故阮麦凤要求陈龙退还2019年3月27日至2019年12月31日其已付租金的主张，无事实和法律依据，不予支持。因阮麦凤在其与陈龙签订的租赁合同于2020年1月1日期限届满后，阮麦凤并没有将承租的陈香宾馆返还陈龙，也没有与陈龙续签合同，而是继续占用陈香宾馆用于经营并且未向陈龙缴纳相应租金，则陈龙要求阮麦凤按原合同约定租金标准支付占用期限租金的主张，有事实和法律依据。因双方一致认可2020年6月1日，陈香宾馆的入住管理系统已被陈龙报停，虽然就陈香宾馆门锁系统的读卡器，阮麦凤所称陈龙在2020年1月17日拿走后经派出所协调，于2020年1月20日归还了，但是在2020年6月1日入住管理系统被停之前陈龙又将读卡器拿走的时间与陈龙所述2020年8月因阮麦凤不交房租其又将读卡器拿走的时间不相吻合，但宾馆入住管理系统被停，陈香宾馆依法不得再经营入住顾客，且陈龙也未提供证据证实阮麦凤在系统被停后仍在经营的证据，同时阮麦凤也未就其在庭审中陈述的2019年8月份宾馆基本无法正常经营提供相应的证据，则阮麦凤对2020年6月1日陈香宾馆入住管理系统被报停之前占用陈香宾馆期间的租金应予支付，期间应扣除双方均认可的2020年1月17日至2020年1月20日3天的租金。 关于焦点3，对于陈龙认为阮麦凤在合同两年期满后，即不与其重新签订合同，也不缴纳租金，又不搬离陈香宾馆，构成违约，押金已转为违约金不予退还。因本案双方在《陈香宾馆经营权转让合同》到期后未续订合同，在一定程度上与陈香宾馆被列为征收范围，面临被征收有关，而政府征收这一行为不应归责于阮麦凤与陈龙任何一方，且阮麦凤就征收补偿也提起了行政诉讼，另结合上述认定，阮麦凤对占有陈香宾馆相应期间的租金，也应予以支付，陈龙也未提供证据证明因阮麦凤占用陈香宾馆给其造成其他损失，故陈龙认为阮麦凤构成违约应承担违约责任的主张，不予支持，同时，陈龙与阮麦凤签订的《陈香宾馆经营权转让合同》中约定陈香宾馆全部物品押金为10000元。两年合同期满后，如阮麦凤不再租赁，经清点无物品丢失损毁，押金不计利息退还阮麦凤。现房屋尚未交还，物品是否丢失损毁不清，则阮麦凤要求退还押金的条件也尚未成就，不予支持，双方对此可在房屋交付物品清点后另行结算。 综上,为维护正常的市场经济秩序,保护当事人的合法权益,案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决：一、阮麦凤于判决生效后三十日内搬离青阳县陈香宾馆；二、阮麦凤本判决生效后十日内支付陈龙租金42862.83元（自2020年1月1日计算至2020年5月31日计152天，扣减3天，每天按287.67元计算）；三、驳回陈龙的其他诉讼请求；四、驳回阮麦凤的反诉请求。案件受理费872元、反诉案件受理费583元，合计1455元,由阮麦凤负担。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，青阳县人民政府于2019年3月27日发布青政房征字[2019]1号征收文件，对青阳县三角洲及周边地块实施征收。案涉房屋虽处于征收范围之内，但在陈龙与当地政府签订补偿协议并实际领取补偿款前，陈龙仍有权对案涉房屋进行占有、使用及收益。由于案涉合同期满后，双方未再签订书面租赁合同，也未形成不定期租赁的合意，故陈龙有权要求阮麦凤返还房屋。原审查明，阮麦凤于合同期满后仍然占有、使用案涉房屋，一审结合经营使用情况判令阮麦凤支付相应租金并无不当。阮麦凤上诉要求返还2019年3月27日后的租金不予支持。 综上所述，阮麦凤的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1455元，由上诉人阮麦凤负担。 本判决为终审判决。 审判长  许院生 审判员  胡少斌 审判员  王 珺 二〇二一年二月二十四日 法官助理夏国栋 书记员刘铮