湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终54号上诉人（原审原告）：贺永康，男，1972年8月18日出生，汉族，住所地湖南省双峰县。委托诉讼代理人：杨阳，湖南诚怀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭承林，男，1955年11月28日出生，汉族，住所地湖南省湘乡市。委托诉讼代理人：徐智灵，湖南宏峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡涵偲，湖南宏峰律师事务所律师。原审第三人：怀化市中嵘房地产开发有限公司，住所地湖南省中方县房地产管理局内。法定代表人：周礼飞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘君山，男，该公司员工。上诉人贺永康因与被上诉人郭承林及原审第三人怀化市中嵘房地产开发有限公司（以下简称中嵘公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初3824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人贺永康上诉请求：1、撤销原判决，改判支持上诉人的诉讼请求即立即停止对上诉人购买的位于怀化市鹤城区××路××号门面所依据（2020）湘1202执628-1号和（2020）湘1202执628-2号执行裁定书的强制执行，并解除对该门面的查封；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，向一审法院提供了商品房买卖合同、银行流水清单、补充协议及附件销售算表、中嵘公司证明等证据，尽到了举证证明责任。2、上诉人对其购买的、登记在被执行人中嵘公司名下的不动产提出执行异议，享有足以排除强制执行的民事权益。3、根据查明的上诉人请求排除强制执行的标的物即116门面主要是用于投资、是商业性质这一事实，可以认定上诉人是一般不动产买受人而非消费者买受人，故本案应当适用《异议复议规定》第二十八条规定判决支持上诉人的诉讼请求。理由：一是中嵘公司与上诉人签订《怀化市商品房买卖合同》的时间是2015年11月30日，人民法院查封案涉房屋的时间是2018年1月16日，故中嵘公司与上诉人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是中嵘公司向上诉人交付案涉房屋的时间是2017年12月，故上诉人在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是2015年11月30日签订《怀化市商品房买卖合同》时上诉人已支付全部价款；四是案涉房屋未办理过户登记，并非上诉人的自身原因造成。故一审法院适用《异议复议规定》第二十九条驳回上诉人的诉讼请求，适用法律错误。4、一审法院不执行其他可供执行的财产，故意执行争议财产导致诉累，与人民法院息纷止争职责相悖。被上诉人郭承林辩称，1、上诉人没有相应证据证明对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。一是《商品房买卖合同》不真实；二是占有不动产的时间是法院查封之后；三是上诉人没有支付购房款；四是没有办理产权证是上诉人的原因。2、上诉人提起的执行异议之诉，就是一场虚假诉讼，目的在于对抗法院执行。3、114号门面系不良资产，上诉人不要强人所难。贺永康向一审法院起诉请求：1、请求判决立即停止对原告购买的位于怀化市鹤城区××路××号门面所依据（2020）湘1202执628-1号和（2020）湘1202执628-2号执行裁定书的强制执行，并解除对上述门面的查封；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：本院在审理郭承林与中嵘公司建设工程施工合同纠纷一案的诉讼过程中，于2018年1月16日查封了中嵘公司名下位于怀化市鹤城区××路××栋××号××号××号门面，该案经本院判决由中嵘公司偿还郭承林工程款及利息11520915.63元，郭承林不服，经怀化市中级人民法院二审，作出驳回上诉、维持原判决的判决。本院在执行该案的过程中，于2020年3月24日作出（2020）湘1202执628-1号执行裁定，对中嵘公司名下位于怀化市鹤城区××路××栋××号门面进行查封，于2020年4月23日作出（2020）湘1202执628-2号执行裁定，对前述查封门面进行拍卖。原告贺永康向本院提出执行异议，认为五溪财富中心1栋116号门面已于2015年12月1日为其购买，并已实际出租，该门面的所有权已经转让给原告贺永康，只是未办理网签和过户手续，故要求撤销本院作出的（2020）湘1202执628-1号和（2020）湘1202执628-2号执行裁定书。本院于2020年6月30日作出（2020）湘1202执异34号执行裁定，驳回贺永康的异议请求。原告贺永康遂起诉至本院，形成纠纷。另查明，被告中嵘公司五溪财富中心项目实际为陈文述、王楚平、邓长忠、杨长喜等合伙投资开发，原告贺永康于2013年7月11日转账至陈文述账户100万元，于2013年7月15日通过他人账户转账至王楚平账户125万元，于2014年1月10日转账至王楚平账户100万元，上述款项分别为陈文述、王楚平因用于该项目而向原告的借款。因借款一直未偿还，2015年11月30日第三人中嵘公司与原告签订《商品房买卖合同》，约定原告贺永康购买第三人中嵘公司开发的五溪财富中心1栋116号房屋，性质为商业用房，建筑面积为80平方米，购买价格为每平方米46800元，总计价款为374.4万元，该房款以陈文述、王楚平应支付原告的借款本息相抵，原告未另行支付购房款。一审法院认为，原告贺永康所购买的房屋为第三人中嵘公司开发的商品房，则根据《最高人民法院关于办理执行异议和复印件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定，旨在保护消费者购房人的物权期待权，同时为生存权至上原则所设置的特殊规定，对于争议房屋的性质限定在居住用房，商业用房不在保护之列。原告作为购房权利人要阻却金钱债权的执行，应当同时符合上述规定所确定的内容。原告贺永康购买的案涉五溪财富中心1栋116号房屋系商业用房，主要用于投资收益，并非为解决基本生存条件的居住用房，故不符合上述规定第（二）点的要求，其对房屋的物权期待权不具有优先于其他金钱债权执行的效力，不能排除其他金钱债权的执行。对于原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复印件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决驳回原告贺永康的诉讼请求。案件受理费80元，由原告贺永康负担。二审中，双方当事人均没有向本院提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据本案当事人的诉辩主张，二审争议焦点在于贺永康对涉案116号门面是否享有排除强制执行的民事权益。第一，贺永康对涉案门面不享有所有权。本案所涉执行标的属于不动产，依照法律规定物权只有经过依法登记才产生法律效力。本案116号门面的开发商是中嵘公司，116号门面房屋产权并未登记至贺永康名下，因此贺永康没有取得116号门面的物权。第二，虽然贺永康对涉案116号门面不享有物权，但是依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，贺永康是否享有对涉案116号门面排除人民法院强制执行的民事权益。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，从贺永康提交的证据及主张来看，贺永康与中嵘公司就涉案116号门面签订的商品房买卖合同，实质系以物抵债协议，目的在于消灭旧的金钱之债，而在案的银行流水清单体现的借款，多笔均是通过他人账户转账支付，并非贺永康本人账户转账支付，且其中有一笔转款明确说明为工程款，而非借款，这与常理不符，故对贺永康主张的其与中嵘公司之间存在借贷关系并形成了以房抵债协议的真实性难以确定。同时，贺永康实际占有使用涉案116号门面，即将门面出租给他人使用，是在法院查封之后，且也未能提交相关交房手续、交纳物业费等证据予以证实，其早在法院查封之前已实际占有使用涉案116号门面。因此，本案并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对贺永康排除执行的主张，本院不予支持。第三、涉案116号门面为商业用房，主要用于投资收益，并非为解决基本生存条件的居住用房，本案亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。综上所述，贺永康的上诉请求不能成立，依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人贺永康负担。本判决为终审判决。审判长  武春毅审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二一年二月四日书记员  龙星宇