北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2727号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘江龙，男，1987年1月6日出生，汉族，根毅跆拳道馆职员，住山东省沂南县。委托诉讼代理人：雷晓蒙，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈传清，男，1965年12月3日出生，汉族，北京远航兴泰投资有限公司职员，住北京市丰台区。上诉人刘江龙因与被上诉人陈传清房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初27284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘江龙上诉请求：撤销一审判决；改判陈传清向刘江龙退还押金5万元；一审、二审诉讼费由陈传清承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。刘江龙与陈传清签订涉案《房屋租赁合同》后，依约履行合同义务，向陈传清支付了押金5万元。自租赁期开始至新冠疫情发生前，刘江龙均及时、足额缴纳了房屋租金，未出现迟缴或欠缴情形。新冠疫情发生后，北京市于2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应机制，要求跆拳道等对抗项目不得开展经营。截至2020年5月2日北京市降为二级响应机制后，仍要求跆拳道等项目暂停开放。疫情发生后，刘江龙始终在积极筹措资金，同陈传清协商房租缓交、减免事宜。2020年4月23日，陈传清电话通知刘江龙搬离涉案房屋，刘江龙积极配合，并于2020年4月29日向陈传清返还了房屋钥匙及门禁卡。刘江龙应北京市政府要求，自2020年1月24日0时至2020年4月29日24时搬离前停产停业，未实际使用涉案房屋开展经营，完全没有经营收入，并向大量学员退还了培训费。新冠肺炎疫情是双方在签订租赁合同时无法预见、不能避免并不能克服的客观情况，陈传清要求刘江龙按照《房屋租赁合同》约定的租金履行，对刘江龙极不公平。根据公平原则以及最高人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情民事案件的相关指导意见，应由双方分担此期间案涉房屋的租金，刘江龙所应支付的房屋租金应减半收取，即在80833.33元房租中刘江龙仅应承担40416.66元。因刘江龙已将2020年1月24日0时至2020年2月29日房租31666.64元支付陈传清，且陈传清应向刘江龙退还房屋押金5万元，故陈传清应向刘江龙返还剩余押金41249.98元。刘江龙不存在违约情形，一审法院判决陈传清只退还一半押金，且未减免因疫情防控要求停产停业期间的房屋租金，对刘江龙不公平。陈传清辩称，同意一审判决，不同意对方上诉请求。陈传清没有义务承担刘江龙疫情期间的损失。刘江龙向一审法院起诉请求：1.判令陈传清返还我押金50000元；2.诉讼费由陈传清承担。陈传清向一审法院反诉请求：1．判令刘江龙交纳2020年3月1日至2020年6月30日的房屋租金100000元整；2．判令刘江龙交纳欠付的物业费10632.72、电费699.3元；3.判令刘江龙承担诉讼费用。一审法院认定事实：2018年03月01日，陈传清与刘江龙签订《房屋租赁合同》，约定刘江龙承租位于丰台区风荷曲苑13号楼109/110室房屋，租赁期自2018年3月1日至2024年2月28日，房租300000元／年，合同期内所产生的水费、电费、物业费由刘江龙承担。刘江龙须向陈传清一次性交纳150000元作为承租保证金。在合同期满时，陈传清须在刘江龙交回房屋之日起三天内全额退还刘江龙承租保证金，如若刘江龙在每半年度该交付下半年租金超过5日未交，陈传清有权扣除刘江龙的保证金并终止合同。刘江龙每半年度5日前，支付陈传清下半年度租金，即每年3月1日和9月1日。合同签订当日，刘江龙向陈传清支付了2个月的房屋押金50000元整。一审庭审中，双方当事人均认可刘江龙将房屋租金交至2020年2月29日，刘江龙于2020年4月29日交还涉诉房屋钥匙。一审庭审中，陈传清提交物业费缴费通知单、物业费发票、电费发票、缴费凭证，其中，物业费实交金额为物业催缴金额的80%。电费缴纳期间为2020年4月12日至2020年5月12日。刘江龙对该组证据的真实性表示认可，认可物业费的金额，但认为涉诉房屋漏水，物业公司未履行维修义务，不同意承担物业费，不同意承担2020年4月29日之后的电费。一审庭审中，刘江龙提交微信截图，拟证明其自2020年1月17日至2020年4月23日期间因疫情未营业。陈传清不认可该份证据的真实性，关联性。一审庭审中，刘江龙提交2020年2月28日录音，内容包括：“陈：那你先把三个月先交过来嘛。罗：主要这个钱我们手上没有……您想这么长时间了，有两年了，我也没拖欠过，实在是转不开了，陈总。也是很不好意思。陈：那你先缓一个月呗，好吧。罗：行行行，那太感谢你了，陈总。”陈传清不认可该份证据的真实性。一审庭审中，刘江龙提交视频，拟证明涉诉房屋存在漏水情形，其不应承担物业费。陈传清认为漏水的原因在于刘江龙将废旧物品放置在房屋防水层上方，将防水层破坏。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，刘江龙与陈传清协商一致解除合同，一审法院对此不持异议。双方在合同中约定刘江龙在每年3月1日和9月1日前应交付下半年租金，如超过5日未交，陈传清有权扣除刘江龙的保证金并终止合同。双方于2020年2月28日协商延期一个月，但刘江龙仍未在该延期期限内交纳，故刘江龙要求退还房屋押金的诉讼请求，一审法院基于公平原则，酌情确定退还押金的金额。庭审中，双方均认可刘江龙未交纳2020年3月1日至2020年4月29日期间的房屋租金，故对陈传清要求刘江龙交纳2020年3月1日至2020年6月30日期间房屋租金的诉讼请求，一审法院部分予以支持。关于租金的标准，一审法院在考虑疫情影响的基础上酌情确定。关于陈传清主张的物业费金额有误，一审法院予以调整，关于刘江龙辩称的漏水问题，考虑到漏水对涉诉房屋的影响及陈传清实际交纳物业费与催收物业费金额的比例，一审法院对刘江龙的辩解不予采信。关于陈传清主张的电费，法庭酌情予以确定。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条规定，判决：一、陈传清于判决生效之日起七日内退还刘江龙房屋押金25000元；二、刘江龙于判决生效之日起七日内给付陈传清房屋租金10000元；三、刘江龙于判决生效之日起七日内给付陈传清物业费9923元、电费396元；四、驳回刘江龙的其他诉讼请求；五、驳回陈传清的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新的证据，本院查明的事实与一审无异。本院认为，本案二审阶段的的争议焦点为：一审法院判令陈传清应退还刘江龙的房屋押金数额以及刘江龙应支付的房屋租金数额是否妥当。关于房屋押金，刘江龙与陈传清签订的《房屋租赁合同》约定，刘江龙应在每半年度5日前，支付陈传清下半年度租金，若刘江龙在每半年度该交付下半年租金超过5日未交，陈传清有权扣除刘江龙的保证金并终止合同。刘江龙于一审庭审中主张双方曾于2020年2月28日协商延期一个月，但刘江龙在该期限到期后仍未交纳房屋租金。一审法院对于刘江龙主张陈传清应退还的押金金额予以酌情扣减，符合公平原则。刘江龙上诉主张陈传清向其退还全部房屋押金5万元，缺乏相应依据，本院不予支持。关于房屋租金，双方均认可刘江龙未交纳2020年3月1日至2020年4月29日期间的房屋租金，一审法院考虑疫情相关影响，对于陈传清主张的房屋租金金额予以部分支持。刘江龙上诉对于一审法院判令其支付的租金金额提出异议，称在2020年1月24日至2020年4月29日期间，其因疫情防控措施无法开展经营并取得收入，应当减半支付该期间的租金。本院认为，刘江龙承租涉案房屋用于经营，在新冠肺炎疫情防控期间，确因疫情及其防控措施导致其营业收入受到严重影响，人民法院应当根据公平原则，对于合同约定的租金金额予以调整，但一审法院在确认刘江龙应当支付的租金数额时已经对疫情影响予以考虑。经结合《房屋租赁合同》约定的房租金额、北京市启动突发公共卫生事件一级应急响应的措施及相应期间、刘江龙已经缴纳的租金金额等予以核算，本院认为一审法院酌定刘江龙应当给付的房屋租金金额并无不妥。刘江龙的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，刘江龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由刘江龙负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒋春燕审 判 员 朱 印审 判 员 施 忆二〇二一年二月二十六日法官助理 李雅迪书 记 员 吕可心