江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0102民初6925号 原告：罗肖，女，1983年10月22日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：方舒，北京市京师（南昌）律师事务所律师，执业证号13601201711727771。 被告：饶剑，男，1989年11月24日生，汉族，住江西省抚州市黎川县。 委托诉讼代理人：刘飞飞，北京市盈科（南昌）律师事务所律师，执业证号13601202010204037。 委托诉讼代理人：朱财宝，北京市盈科（南昌）律师事务所律师，执业证号13601201910108461。 原告罗肖与被告饶剑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗肖及其委托诉讼代理人方舒，被告饶剑委托诉讼代理人刘飞飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗肖向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付租金9000元；2．判令被告向原告支付违约金9000元；3．判令被告向原告支付水电费40.4元；4．判令被告向原告支付物业费952元；5．判令被告赔偿原告椅子及更换锁具的费用1500元；6．判令被告赔偿原告中介费用750元。事实与理由：2019年10月9日，原告与被告签订《写字楼租赁合同》一份，合同约定，原告将合法拥有的坐落在南昌市红谷滩新区出租给被告使用。租赁期限共计一年，自2019年10月8日—2020年10月7日止。每月租金为4500元，每两月支付一次。在租赁期内，使用的水费、电费、电话费、网络使用费、物业管理费、租金税费等所有费用由被告承担。如在租赁期内，被告因使用不当造成房屋或设施损坏的，被告应立即负责修复或予以经济赔偿。被告在租赁期内未经原告同意中途擅自退租的，被告应按月租金的两倍向原告支付违约金。2020年6月16日，被告在未经原告同意的情况下，擅自退租，拒不支付2020年5月、6月房租、拒不支付水电费及物业费，且严重损坏原告房屋内的门锁及椅子，被告的行为已构成违约。根据合同的约定，原告有权要求被告支付房租、水电费、物业费及房屋设施损坏赔偿费。 被告饶剑辩称，前两次被告均按照合同约定按照每二个月一次支付了租金。后面因为新冠疫情的原因对被告的经营造成了严重影响，业务遭受重创，被告自2019年农历年前开始放假直至2020年3月底陆续复工，之后被告与原告沟通免租事宜，被告同意免租一个月。之后因为疫情的持续影响，被告的公司难以为继，即将倒闭关门，所有被告在6月初提前几天跟原告提出退租，然而原告在未与被告协商一致的情况下，于2020年6月16日直接将房屋的门锁更换，致使被告无法进入。原告还扬言如果被告不交清两个月的房租，被告拿不走房子里面的东西。根据双方签订的《写字楼租赁合同》的约定，被告只有拖欠租金累计半个月以上的，才有权利解除合同，收回房屋，然而当时被告的租金已经交到了2020年6月8日，原告则于6月16日就强行给房屋上锁，其以实际行为表明要求单方面解除合同，收回房屋，所以造成合同解除的原因在于原告，被告不应当支付违约金。根据国家和最高院关于疫情期间合同履行的相关政策、规定以及江西高院《商事审判答疑》第一期关于新冠××疫情发生后承租人能否要求出租人降低或减免租金的答复，对于商业经营性房屋，如政府基于疫情防控需要，责令出租方暂停营业，并导致承租方停业的，或者商业经营性房屋承租方因受到疫情严重影响而主动停业的，可按照公平原则，适度减免租金，分担损失，被告要求原告免除一个月的租金是符合法律和政策规定的。原告主张的其他经济损失，没有事实与法律依据，被告不予认可。被告在签订合同的时候向原告交付了4500元的押金，被告要求在本案中冲抵被告应当承担的款项。被告的租金支付到2020年6月7日止（含原告免租疫情期间的一个月），2020年6月8日至6月16日的租金被告愿意支付。水电费40.4元愿意支付；物业费愿意支付252元（2100／12ｘ8-1148＝252），其他不予以认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。根据原告当事人肖陈述和经审查确认的《写字楼租赁合同》、收款收据三份、银行转账流水等证据，本院认定事实如下： 2019年10月6日，原告罗肖与被告饶剑签订一份《写字楼租赁合同》，约定：原告将其合法拥有的坐落在南昌市红谷滩新区红谷经典1826-1827室出租给被告使用；租赁期限1年，自2019年10月8日至2020年10月7日止；每月租金为4500元，每两月支付一次；在租赁期内，被告使用的水费、电费、电话费、网络使用费、物业管理费、租金税费等所有费用由被告承担；被告支付原告房屋押金4500元，待租赁期满结清费用后，原告应于结清当日将押金全额（不计利息）退还，被告如未按规定结清有关费用，原告有权拒还押金；在租赁期内，如被告因使用不当造成房屋或设施损坏的，应立即负责修复或予以经济赔偿；被告拖欠租金累计半个月以上的，原告有权终止本合同，收回该房屋；被告在租赁期内未经原告同意中途擅自退租的，被告应按月租金的两倍向原告支付违约金。合同签订后，被告于2019年10月6日支付了原告定金1000元，并分别于2019年10月8日、2019年12月11日、2020年3月30日、2020年4月9日支付了12500元、9360元、9000元、5288元，上述合计37148元，其中包含押金4500元，租金31500元，物业费1148元。2020年6月16日，原告将案涉房屋上锁，被告于当天搬离，原告当天支付了水费40.4元。对被告交纳的押金4500元，原告在接受法庭询问时明确表示要求根据合同约定没收该押金，不同意以该押金抵扣被告应支付的款项。 另查明，原告已交纳合同期内一年的物业费2100元。 本院认为，原告罗肖与被告饶剑签订的《写字楼租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，合同双方均应按约履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。自2020年1月份起因受新冠××病毒疫情影响，餐饮、商场、酒店等人员密集行业被要求歇业，至2020年3月份虽然有序复工复产，但仍未能全部正常营业，新型冠状病毒疫情属于突发公共卫生事件，属于不可预见不能避免，系法律规定的不可抗力情形，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一项“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任”的规定，结合本地疫情实际，本院酌定减免1个月租赁费用。被告虽然受疫情影响，但搬离前一直未交纳租金，仍属违约，被告应当承担退房（即2020年6月16日）之前的租金。扣除因疫情影响免除的一个月租金，被告仍应负担1350元（4500元×8个月＋4500元÷30天×9天-31500元-4500元）及物业费304.5元（2100元÷12个月×8个月＋2100元÷12个月÷30天×9天-1148元），超出部分的租金及物业费，本院不予支持。对于原告主张的违约金9000元，因在本案审理过程中，对被告交纳的押金4500元，原告虽未明确提出诉请要求确认其收取的押金无需返还，但其在接受法庭询问时明确表示要求根据合同约定没收该押金，不同意以该押金抵扣被告应支付的款项，且原告将案涉房屋上锁后自身亦负有根据实际情况采取适当措施防止损失扩大的义务，在原告已选择没收被告的押金4500元的情形下，原告要求被告再行支付相当于2个月租金的违约金标准过高，本院酌定支付4500元违约金为宜。对于原告主张的水电费40.4元，被告在庭审中表示认可，本院予以确认。因原告提供的照片无法证明欠付水电费的起止时间，本院不予支持。原告要求赔偿椅子及更换锁具的费用1500元，因原告提供的转款记录不足以证明费用的关联性，本院不予支持，关于中介费750元，因对于原告选择主张的违约金责任，本院根据被告的违约情形及原告自身过错已予部分支持，对原告该诉请，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告饶剑在本判决生效之日起十日内支付原告罗肖租金1350元及物业费304.5元； 二、被告饶剑在本判决生效之日起十日内支付原告罗肖违约金4500元； 三、被告饶剑在本判决生效之日起十日内支付原告罗肖水电费40.4元； 四、驳回原告罗肖的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费330元（原告罗肖已预交），由原告罗肖负担280元，由被告饶剑负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  廖如荣 人民陪审员  邓晓玲 人民陪审员  陆国玉 二〇二一年二月十九日 书 记 员  胡 炫 附相关法条及司法解释： 1．《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。