辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终269号上诉人（原审原告；反诉被告）：陶金钰，女，1988年3月26日出生，汉族，住沈阳市浑**。委托诉讼代理人：郭忠凯，辽宁隆丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨烁，辽宁隆丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告；反诉原告）：沈阳大悦城发展有限公司，住所地沈阳市大**小东路**。法定代表人：范蕾蕾，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾雪微，辽宁卓政律师事务所律师。委托诉讼代理人：李菲，辽宁卓政律师事务所律师。上诉人陶金钰因与被上诉人沈阳大悦城发展有限公司（以下简称“大悦城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初4458号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陶金钰上诉请求：1.请求撤销一审判决，将本案发回重新审理或查清事实依法改判；2.由被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一审法院对被上诉人通过微信方式告知上诉人减免租金并非约定的有效送达方式，从而认定上诉人应承担租金的事实存在错误。首先，双方合同中指定了沙琳琳为双方的指定联系人，其通过微信方式向上诉人告知被上诉人已确定对全体商户关于2月份租金及物业推广费全免应对此次新冠病毒扶持政策，沙琳琳作为被上诉人公司的员工，且是双方合同中约定的指定联系人，其行为是一种职务行为，其行为代表被上诉人，其向上诉人下达的通知应对被上诉人有约束力，被上诉人应当按照其承诺履行;其次，根据《民法总则》第一百三十七条的规定：以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。被上诉人指定的联系人于2020年2月21日通过微信对话方式向上诉人作出2月份租金及物业费推广费全免的通知，且在该文字中其只表明被上诉人将会发送官方通知，并未进一步说明该政策最终以何种方式通知或函件为准，上诉人完全有充足的理由相信被上诉人的指定联系人向上诉人作出的意思表示为被上诉人的真实意思表示，其所称的官方通知亦是其文字表达的内容，只是变更一种形式而已。所以一审法院在该部分事实认定上存在错误。一审法院判令上诉人承担违约责任，系未考虑上诉人与被上诉人签订租赁合同的真实目的，不符合最高院2020第17号文件中第五条的指导意见。被上诉人在一审程序中称双方签订的是租赁合同，双方是租赁法律关系，被上诉人的义务是交付商铺给上诉人使用，上诉人依约交付租金，但根据日常生活经验法则，双方之所以签订租赁合同，真实的目的是通过租赁被上诉人的商铺开展经营活动，2020年初全国爆发新冠病毒××，此次疫情爆发后，无论是国家层面立法还是相关司法解释，均把此次疫情认定为不可抗力。百姓均居家隔离，各类经营场所根本是无人关顾，从被上诉人在一审程序中提出的商场内照片即可以看出，虽然被上诉人未停止经营，但是商场根本没有顾客前来购物，只有被上诉人的几名员工在进行日常的消毒工作，如果上诉人坚持开业经营，只能是白白的支付租金、水电、物业费等费用，将会给上诉人造成更严重的经济损失。另外根据最高人民法院依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第5条，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者经营收入明显较少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金，请求解除合同并由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。现一审法院判令上诉人承担违约责任，明显不符合最高院的此指导精神。综上所述，望二审法院依法查明事实，依法改判或将该案发回重新，以维护上诉人的合法权益。大悦城公司辩称，一、一审法院认定答辩人通过微信方式告知被答辩人减免租金并非约定的有效送达方式，被答辩人应该承担租金的事实清楚。首先，双方合同有明确的送达条款，包括指定联系人、送达形式及送达地点。合同第十九条通知与送达中约定：“1、任何与本合同有关由本合同双方约定当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取中文书面形式，并送达至下述地址或双方书面通知的其他地址。”合同已经明示限定送达形式必须为书面方式，即使沙琳琳为指定联系人，因微信并非合同约定的送达方式，故沙琳琳发送的微信也并非合同约定有效的送达方式，沙琳琳仅是履行联系双方并进行沟通的职能，其微信发送的消息并不具有被答辩人最终承诺的法律效力;其次，2020年2月12日，沙琳琳与被答辩人微信沟通仅仅是答辩人的减租意向，且沙琳琳已经在微信中声明答辩人最后会发送官方通知。2020年2月28日，答辩人才最终确定租金减免政策，并向符合租金减免政策的商户发送了加盖答辩人公章的《携手并战打赢商业复苏战》的书面通知，但因被答辩人不符合免租条件，并未向被答辩人发送过该通知。故本案答辩人是否同意免租应当以该次正式书面通知为准。该通知是答辩人单方意思表示，仅对收到该通知的具体商户有效，对包括被答辩人在内的其余商户不发生法律效力;再次，答辩人向符合租金减免政策的商户发送《携手并战打赢商业复苏战》，主动减免租金的目的是为了响应国家号召，支持和推动受疫情影响的各商户复工复产政策，与坚守契约精神继续在大悦城经营的商户共担疫情带来的负面影响。但被答辩人已经于2月份透露出要提前解约的意向，并于3月份正式向答辩人提出提前解约的通知。故被答辩人已经不符合租金减免政策，答辩人综合考虑后未向被答辩人发出租金减免通知，该行为不违反法律强制性规定，答辩人没有事实和法律依据要求被答辩人减免租金。被答辩人违背契约精神坚持撤铺的同时又要求享受继续履约才有资格享受的待遇，有违平等和公平原则；二、新冠疫情不能导致合同目的不能实现，被答辩人应承担提前解约的违约责任。1.根据我国《合同法》第171条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。但这绝不意味着只要发生了不可抗力事件，就可以当然地免除或部分免除不履行合同的责任。要免除不履行合同的责任还必须同时具备一个法定的基本条件—不能履行合同，应综合整个合同的履行期限、履行内容和因果关系等方面来看。本案中，答辩人与被答辩人签订的是租赁合同，答辩人的义务是按照合同约定将店铺交予被答辩人，没有义务保证被答辩人有消费者购买其产品或者保证其营业额。疫情期间被答辩人一直正常的占有、使用商铺，被答辩人提出提前解约时，沈阳经营性场所（除电影院、KTV等人群密集型场所）早已正常开放，远远达不到合同目的不能实现的程度，被答辩人无权以新冠疫情为由提前解约且不承担违约责任;2.另外，本案是被答辩人主动提出的解除合同，并非答辩人因其未按照合同约定支付租金而提出解除合同。因此，本案不符合《最高人民法院依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条的情形。该规定出台本意系为保护承租方免受出租方强行节约的同时还追究违约责任的困扰，但本案中，在答辩人多次挽留的前提下，被答辩人坚持解约并企图全身而退，恰恰违背了该规定的出台本意即维护交易的稳定性;3.一审法院已经尽力减轻了被答辩人的责任。按照双方合同约定，被答辩人违约答辩人有权扣除全额保证金，但一审法院综合考虑疫情对双方造成的影响后将违约金下调为被答辩人仅承担一个月租金的违约金，已经尽力减小了被答辩人的责任。实际上，被答辩人给答辩人造成的损失不仅包括两个月的空铺期，还包括另行招租的成本，损失远远超过租赁保证金金额。答辩人未对降低的违约金上诉并不能抹消答辩人承受了高额实际损失的事实。被答辩人仍然认为一审判决违约金金额过高于法无据。综上，现答辩人请求人民法院依法驳回被答辩人的全部上诉请求，维持一审原判。陶金钰向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的租赁合同；2.判令被告退还原告租赁保证金97,500元；3.本案诉讼费用由被告承担。大悦城公司向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告支付2020年2月及3月房屋租金59,150元、物业管理费5,070元、推广费780元、POS使用费1,060元；2.判令反诉被告支付逾期支付租金的违约金21,898.89元（计算至实际支付之日，暂计至2020年6月5日）；3.判令反诉被告承担本案诉讼费及律师费。一审法院审理查明：2019年9月20日，陶金钰（乙方）与大悦城公司（甲方）签订《中粮沈阳大悦城岛柜租赁合同》，约定乙方承租中粮沈阳大悦城C3D03商铺用于经营，承租区域面积39平方米，租赁期限为1年，2019年11月4日至2020年11月3日，月基本租金29,575元，乙方应于每月1日前支付当月租金（以基本租金、营业额提成高者为准），物业管理费65元/平方米/月，推广费10元/平方米/月，POS机使用费530元/月，租赁保证金为97,500元，在乙方未在合同约定期限内足额交纳租金、物业管理费、推广费、违约金等应付费用，甲方发出书面通知后7日内，乙方拒不履行的，甲方有权在租赁保证金中直接抵扣上述费用；乙方非因法律、法规及合同约定的可以提前解除合同的情况而中途擅自退租的，需提前30日书面通知甲方，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；乙方逾期支付租金、物业管理费及其他费用的，每逾期一日，自逾期之日按逾期交付金额的3‰支付违约金；另约定了双方送达方式及地址。合同签订后，陶金钰交纳租赁保证金97,500元，大悦城公司交付商铺。陶金钰于2020年3月31日将承租商铺交还大悦城公司，租金给付至2020年1月31日。一审法院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵守约定，全面履约。依据合同约定，原告在承担违约责任的情况下，可提前30日书面通知大悦城公司退租，原告在2020年3月13日通过发送电子邮件方式向大悦城公司提出退租，本院对原告主张解除租赁合同的诉请予以支持。原告陶金钰于2020年3月31日将承租商铺交还大悦城公司，应予支付2020年2月1日至3月31日租金、物业管理费、推广费及POS机使用费共计66,060元，被告大悦城公司在2020年3月18日书面通知原告交纳上述费用，依合同约定，可在发出书面通知7日后在租赁保证金中直接抵扣，本院对被告反诉逾期支付租金的违约金诉请不予支持。原告抗辩被告通过微信发送2月份租金及物业费、推广费全免的通知，2月份租金不应支持。因微信非合同约定有效送达方式，本院对该意见不予采信。被告提前终止合同，应承担违约责任，但租赁合同关于租赁保证金不予退还等违约金约定过高，本院考量原告提前退租给被告造成损失情况及新冠××疫情对合同履行的影响，酌情支持违约金33,030元，租赁保证金可抵扣违约金31,440元。原告抗辩新型冠状病毒××爆发导致合同目的不能实现，过错不在原告，被告应将租赁保证金全部退还。新冠××疫情作为一个突发事件，在疫情的初始阶段，由于疫情防控的需要，对部分营业场所采取了停业措施，该停业措施导致部分经营者收入大幅度降低，但新冠××疫情具有暂时性和阶段性的特点，2020年3月23日，沈阳市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发布第九号令中已经明确表明为了全面复工复产、恢复正常生产生活秩序，除了宗教场所和线下培训机构，全面恢复开放各级各类公共和经营场所，本院对原告关于因疫情不能实现合同目的，被告应退还全部租赁保证金的意见不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告陶金钰与被告沈阳大悦城发展有限公司于2019年9月20日签订的中粮沈阳大悦城岛柜租赁合同；二、原告陶金钰于判决生效后十日内给付被告沈阳大悦城发展有限公司违约金1,590元（33030-31440）；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告的其他反诉请求。案件受理费2,238元，由原告陶金钰承担；反诉费1,000元，由被告沈阳大悦城发展有限公司承担。二审中，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《中粮沈阳大悦城岛柜租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应依约履行。本案双方当事人的诉争焦点为上诉人提前解除合同的法律后果应如何处理。关于上诉人应否给付2020年2月1日至3月31日期间的租金、物业管理费、推广费及POS机使用费等费用问题。庭审中，虽上诉人提出被上诉人曾通过微信方式发送2月份租金及物业费、推广费全免的通知，故该期间的上述费用应予免除，对此，本院认为，因案涉租赁合同第十九条通知与送达中明确约定，任何与本合同有关由本合同双方约定当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取中文书面形式，并送达至下述地址或双方书面通知的其他地址。此条款明确限定了送达形式必须为书面方式。因此，即便案外人沙琳琳为双方的指定联系人，但因微信并非合同约定的送达方式，而沙琳琳与被上诉人之间微信沟通仅仅是被上诉人的减租意向，且沙琳琳已经在微信中声明被上诉人最后会发送官方通知，但事后被上诉人就此问题并未发送书面通知给上诉人。故上诉人要求被上诉人免除2月份的租金及物业费、推广费等费用的依据不足。现通过本案庭审调查显示，上诉人虽于2020年3月13日通过发送电子邮件方式向被上诉人提出退租，但其实际将承租商铺交还大悦城公司的时间为2020年3月31日，故依据合同约定，上诉人应当承担2020年2月1日至3月31日期间的租金、物业管理费、推广费及POS机使用费等费用共计66,060元。一审法院对此认定并无不当，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人应否承担提前解除合同违约金及违约金的数额如何认定的问题，本院认为，案涉租赁合同第三条第4款关于租赁保证金约定，如在租赁期限内，承租方单方解除合同或因承租方原因导致合同无法继续履行或因承租方违约行为导致出租方解除合同的，则出租方有权不予退还租赁保证金，同时，承租方还应承担其它违约责任。租赁合同第七条关于违约责任和合同终止第2款约定，自合同签订之日起，承租方非因法律、法规及合同规定的可以提前解除合同的情况而中途擅自退租的，需提前30日书面通知出租方，租赁保证金作为违约金赔偿给出租方；若租赁保证金不足赔偿损失的，承租方还应赔偿不足部分。现作为承租方的上诉人提前解除合同，已违反合同约定，其应承担提前解除合同的违约责任，即上诉人交纳的租赁保证金不应退还外，其还应赔偿因提前解除合同给被上诉人造成商铺闲置的损失。但一审法院并未判令租赁保证金不予退还，而是在充分考虑因新冠疫情突发给上诉人所造成的实际经营损失等因素，酌定租赁保证金折抵2020年2月1日至3月31日期间的租金、物业管理费、推广费及POS机使用费等费用后，再判决上诉人承担一个月的租金作为违约金，该处理结果既符合政策要求，亦凝聚着浓浓的司法温度。本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，陶金钰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,238元，由上诉人陶金钰负担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  周 濛审判员  赵 智二〇二一年二月二十日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。