杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0105民初4915号 原告：吕和平，男，1970年3月18日出生，汉族，住浙江省龙游县。 原告：柯宝松，男，1980年11月30日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 原告：来大建，男，1963年4月2日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 原告：祝成相，男，1983年9月29日出生，汉族，住杭州市下城区。 原告：宋海兴，男，1957年3月16日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 五原告共同委托代理人：杨艳军，浙江都杭律师事务所律师，特别授权代理。 被告：杭州迈德大酒店管理有限公司，住所地杭州余杭区良渚街道金家渡**。 法定代表人：徐祖林。 委托代理人：柯荣明，浙江政法联律师事务所律师，特别授权代理。 原告吕和平、柯宝松、来大建、祝成相、宋海兴诉被告杭州迈德大酒店管理有限公司（以下简称“迈德酒店”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月17日、2021年1月25日二次公开开庭进行了审理。原告吕和平、来大建、祝成相及五原告共同委托代理杨艳军、被告迈德酒店委托代理人柯荣明二次到庭参加诉讼，被告迈德酒店法定代表人徐祖林第一次庭审时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 五原告诉请为：1、判令被告承担违约责任，赔偿五原告损失，包含装修费120万元(装修费总花费200万，20年租期折旧12年为120万元)，经营损失和房租损失合计170.64万元(自2018年10月26日起，计算至2030年9月1日，第一年为21.44万元，每年递增5%，12年共计341.26万元，两者折算一半为170.64万元)，总计290.64万元。2、判令被告承担本案的诉讼费用。后变更第1项诉请为：“判令被告承担违约责任，向五原告支付违约金3854400元(即评估价值1284800元的三倍)，判令被告赔偿五原告房租损失593333.3元及利息249200元(利息以12年的房租593333.3元为基数，按年息6%自2013年10月26日起暂计算至2020年10月25日，此后利息仍按年息6%计算至款项付清之日止)，合计4696933.3元。 事实与理由：原告吕和平、柯宝松、来大建、祝成相、宋海兴于2010年10月10日向被告杭州迈德大酒店管理有限公司承租位于杭州市拱墅区××路××楼××幢，租期为20年，并约定前三年房租每年16万元，此后每年递增5%。合同签订后，原告按合同约定的32万元交付前两年房租，并对房屋进行装修花费200万元。原告经营期间也按时交付水电费，履行合同义务。后被告因资金短缺，多次要求原告提前支付剩余房租，并承诺对原告予以优惠，房租可以打折。经原告与被告多次协商于2013年4月17日达成协议约定，剩下18年房租原告以89万一次性付清，该笔租金的租期从2012年11月1日至2030年9月1日止，合同期内所有租金全部结清。原告按约定向被告支付了89万元。原告如约向被告支付租金，而由于被告未按约向房东杭州瓜山村经济合作社支付房租，构成根本违约，导致房东通过诉讼途径起诉被告违约，经过人民法院的审理，判决被告与杭州瓜山村经济合作社解除房屋租赁合同，并要求原告腾退。现原告按照判决书腾空房屋，致使原告无法经营，合同处于履行不能的状态。（杭州市拱墅区人民法院（2016）浙0105民初5391号判决书和杭州市中级人民法院（2018）浙01民终3971号判决书）原告认为：原告按照合同约定向被告支付了全部房租，被告应当履行合同义务。而现由于被告单方违约行为，导致原告无法经营，合同目的无法实现。根据法律规定和合同约定，被告应当赔偿原告装修费、经营损失和房租损失。 被告迈德酒店辩称，被告不存在违约行为，故无需承担违约责任；对评估报告所依据的照片、合同、图纸等资料的客观真实性严重存疑，故鉴定结论不能作为本案的判决依据；原告主张3854400元的违约金责任，没有事实依据，原告的足浴店装修使用已近10年，经过正常使用折损，已经贬值所剩不多了，浙江方舟资产评估有限公司作出的评估报告未考虑装修折损，请法院对违约金进行大幅度的调整；关于剩余租金退还的问题，原告诉求退还的租金金额明显过高，协议约定一次性付清租金89万元，被告只收到原告汇款支付的50万元，剩余的39万元至今未支付，另外被告认可拆迁日是2019年5月30日。 经审理查明：2009年11月6日，被告迈德酒店从杭州瓜山村经济合作社承租了拱康路农居配套房屋（拱康路以东，交警队以南），主楼（六层）4000余平方，辅楼（二层以上一层地下）600余平方米。2010年10月10日，原告吕和平、柯宝松、来大建、祝成相、宋海兴（乙方、承租方）与被告迈德酒店（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将杭州市拱墅区拱康路迈德假日酒店所属的辅楼整幢（拱康路以东，交警队以南，地，地上**用面积600平方米，地，地下**无偿使用以下简称“酒店辅楼”）出租给乙方经营使用，经营范围为足浴、美容、美发、桑拿、浴场、KTV；租赁期限为二十年，即自2010年11月1日起至2030年9月1日（参照甲方瓜山村经济合作社商定的租赁期限限满之日为准）止；前三年每年租金160000元（此租金参照甲方与瓜山经济合作社商定的总租金120万除以4600平方米计算），三年后参照甲方与瓜山经济合作社商定的每年递增百分之五的条款逐次递增，以此累计；付款方式遵循先付后用原则，本合同签订后乙方即向甲方首付二年租金320000元，2012年以后每年在10月30日前按约定的租金一次性付清下一年度租金；租赁期间，甲、乙双方不得无故单方面终止合同，若甲方违约，则需赔偿乙方所有的装修费用及设施设备（可由双方认可的评估机构评定的三倍违约金）、租金按实际产生的时间计算，若乙方违约，则室内外装修归甲方所有，租金按实际产生的时间计算。合同签订后，被告迈德酒店将酒店辅楼交付给五原告使用，五原告也依照合同约定向被告迈德酒店交纳了两年租金320000元，五原告将酒店辅楼进行了装修，用于经营足浴店。 2012年9月15日，五原告与被告迈德酒店签订《租金支付协议》，约定：根据租赁合同约定，五原告签订之日就付两年租金合计320000元，由于被告迈德酒店的缘由五原告对该房屋一直到2011年7月才开始营业使用，为了补偿无原告的损失，双方约定推迟三个月开始收取下一年度租金，即原本每年10月30日前付租金顺延至次年的1月30日支付；并将被告迈德酒店法定代表人徐祖林尚欠原告宋海兴的剩余借款390000元及未支付利息折合成拱墅区拱康路迈德假日酒店所属辅楼的三年租金，时间为2013年2月1日起至2016年1月30日止，徐祖林到2016年1月30日再收取下一年度租金。2012年10月21日，被告迈德酒店、徐祖林及邓正霞共同出具《承诺书》，载明：本人徐祖林为迈德酒店法人，于2012年10月21日向出借人宋海兴借款500000元，本人徐祖林和配偶邓正霞承诺对这次借款诚实守信，按期履约，如发生违约和部分逾期（包括本金和利息）时即刻免除迈德酒店和汉金足浴（股东包括吕和平、柯宝松、来大建、祝成相、宋海兴，详见租赁协议）所剩余年限的全部租金，即2016年2月1日至2030年9月1日的全部房租。 2013年4月17日，原告吕和平、柯宝松、来大建、祝成相、宋海兴（乙方、承租方）与被告迈德酒店徐祖林（甲方、出租方）签订《提前收取租金协议书》，约定：甲方徐祖林和瓜山经济合作社就拱康路现77号的房屋签订房屋租赁合同，之后甲方于2010年10月10日将该房屋的整幢辅楼合法租赁给乙方，甲方向乙方租金已收取至2012年10月31日；由于甲方向瓜山经济合作社承租的迈德花园酒店（现称禧德花园酒店）支付拖欠装修和添置设备款项的需要，缺少资金，现甲方提前向乙方收取房租890000元，该笔租金的租期从2012年11月1日至2030年9月1日止，合同期内所有租金全部结清；甲方承诺该整幢辅楼在2030年9月1日前租期内不再向乙方收取任何租金及费用。 因被告迈德酒店未按约支付杭州瓜山村经济合作社房屋租金，杭州瓜山村经济合作社于2016年8月5日向本院提起房屋租赁合同之诉，经审理，本院于2018年3月25日作出（2016）浙0105民初5391号民事判决书，判决解除了杭州瓜山村经济合作社与被告迈德酒店签订的《房屋租赁协议书》。后被告迈德酒店向杭州市中级人民法院提起上诉，经审理，杭州市中级人民法院于2018年10月25日作出（2018）浙01民终3971号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。酒店辅楼一直由五原告使用，直至房屋被拆迁，原被告双方一致确认拆迁日为2019年5月30日。 本案审理过程中，经五原告申请，本案委托浙江方舟资产评估有限公司对酒店辅楼装修费用进行评估，浙江方舟资产评估有限公司于2020年11月12日出具《资产评估报告》，结论为评估资产在2019年6月30日的评估价值为1284800元，评估未计算装修费用的折旧，未将设施设备等可移动资产评估在内。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《租金支付协议》等合同系各方真实意思表示，不违反法律规定，系依法成立的合同，对各方当事人均具有约束力。酒店辅楼系被告迈德酒店从杭州瓜山村经济合作社承租取得，但因被告迈德酒店欠付杭州瓜山村经济合作社租金，被告迈德酒店与杭州瓜山村经济合作社签订的《房屋租赁协议书》被法院判决解除，导致原被告签订的《房屋租赁合同》无法继续履行，被告迈德酒店违反合同约定，应退还五原告未到期租金，并支付违约金。五原告已支付2012年11月1日至2030年9月1日租金890000元，实际使用至2019年5月30日，故被告迈德酒店应退还五原告租金561904元（4112天/6513天×890000元）。双方约定违约金过高，本院酌情调整为1000000元。五原告的损失已通过违约金获得赔偿，对原告主张的租金利息，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州迈德大酒店管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告吕和平、柯宝松、来大建、祝成相、宋海兴租金561904元； 二、被告杭州迈德大酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告吕和平、柯宝松、来大建、祝成相、宋海兴违约金1000000元； 三、驳回原告吕和平、柯宝松、来大建、祝成相、宋海兴其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取22188元，由原告吕和平、柯宝松、来大建、祝成相、宋海兴负担14810元，被告杭州迈德大酒店管理有限公司负担7378元。 原告吕和平、柯宝松、来大建、祝成相、宋海兴于本判决生效后十五日内向本院申请退费；被告杭州迈德大酒店管理有限公司于本判决生效后七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员 褚衍萍 二〇二一年二月七日 法官助理 施水娇 代书记员 吴菲菲