北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2492号上诉人（原审原告、反诉被告）：郭红，女，1975年10月23日出生。委托诉讼代理人：杨华民，北京君宪律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：西安真爱服务事业股份有限公司，住所地陕西省西安市朱雀大街**。法定代表人：何志方，董事长。委托诉讼代理人：王千，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢菲，陕西博硕律师事务所律师。原审被告：北京链家房地产经纪有限公司，，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，北京链家房地产经纪有限公司职员。上诉人郭红因与上诉人西安真爱服务事业股份有限公司（以下简称真爱公司）、原审被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初6500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郭红上诉请求：撤销一审判决第一项，改判支持我一审的诉讼请求。事实和理由：真爱公司按约定应当于2016年5月31日前取得北京市东城区×××9号院3号楼6层702房屋（以下简称涉案房屋）产权，但因其故意拖延，直至2017年6月2日才取得房屋产权，构成违约。在真爱公司具备继续履行合同条件后，我作为守约方有权选择继续履行合同或解除合同，一审法院已经确认真爱公司根本违约，却以我未选择解除合同为由，径行认定我同意对履行时间作出变更，缺乏事实依据。我在另案中主张的是真爱公司逾期取得产权的违约金，而本案中主张的为真爱公司逾期办理转移登记的违约金，二者不存在关联性，且放弃权利应当以明示的方式作出，没有证据显示我曾于另案表示放弃违约金，即使我于另案放弃了违约金，也与本案无关。我依据生效判决向法院申请强制执行，于2019年3月19日取得涉案房屋产权，真爱公司未依约于当日办理物业交割手续，构成违约，应该承担违约责任，一审法院认定我通过法院强制执行取得房产证，无需办理物业交割手续，系事实认定错误。事实上，真爱公司2019年6月26日将涉案房屋内物品搬离并将钥匙交与物业，次日我接到物业公司通知并于当月28日办理入住手续。综上，请求二审法院判如所请。真爱公司辩称，不同意郭红的上诉请求，其多次向案外人董振武及链家公司表示愿意等待我公司办理房产证，此系合同各方对合同履行时间作出的变更。双方签订合同时，郭红明知房屋手续办理及交付存在障碍，但其为了获得远低于市场价格的房屋自愿交易，且彼时房屋价格看涨，郭红应当依据合同约定自行承担逾期办证的风险。北京真爱餐饮管理有限公司、西安真爱服务事业股份有限公司属于不同主体，郭红认为如按合同约定，完全可以按期过户缺乏依据。另案中郭红通过数次变更诉讼请求的方式放弃了向真爱公司主张违约金的请求，刻意淡化其在付款额度仅为2.6%的情况下，却断然主张出卖人办理过户手续的不合理性，郭红的主张使双方利益失衡，违反公平原则，且本案涉及多轮诉讼，导致我公司无法行使撤销权，损失与日俱增。另，涉案房屋一直处于空置状态，且事实上本案一审中郭红确实是在我公司未协助的情况下，自行办理了全部物业交割手续。链家公司辩称，同意一审判决，其他同我司一审发表的意见。真爱公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持我一审的反诉请求。根据合同约定，办理涉案房屋转移登记需要以履行付款义务为前提，郭红从未向我履行付款义务，甚至从未作出过同意向我付款的意思表示。2018年11月15日，郭红为证明履约能力才将1890万元款项交至法院，该款项并不当然视为归属我公司的购房款，且其怠于请求法院将该款项支付给我公司，应当就此承担违约责任。另案判决生效后，郭红从未催告我公司履行合同义务，放任双方损失发生和扩大，该行为表明郭红既想要取得房屋及价格上涨产生的差价，又要收回已经支付的房款。综上，请求二审法院判如所请。郭红辩称，涉案房屋原登记在北京真爱餐饮管理有限公司名下，与真爱公司有着共同的法人和实际控制人，真爱公司随时可以取得涉案房屋产权。故双方在补充协议中约定了出卖方取得涉案房屋产权证的具体时间，但真爱公司能够履行而拒不履行取得房产证义务，明显构成违约，且真爱公司取得涉案房屋的产权后仍不同意履行合同，该违约事实已经过生效判决予以认定。郭红在办理房屋权属转移登记前，早已将购房款交付至法院，履行了支付购房款义务，真爱公司所述逾期付款根本不存在。真爱公司未及时申请领取案款，应视为其放弃权利，与我无关。且履行判决书是当事人的法定义务，我向法院申请强制执行，无需另行催告真爱公司。综上，请求二审法院驳回真爱公司的上诉请求。链家公司辩称，没有其他意见。郭红向一审法院起诉请求：1.要求真爱公司支付我自2016年8月1日起至2019年3月19日止的逾期办理产权证违约金892.8万元；2.要求真爱公司支付我自2019年3月20日起至2019年6月28日止的逾期办理物业交割手续违约金96.96万元；3.本案全部诉讼费用由真爱公司负担。真爱公司向一审法院反诉请求：判决郭红向我公司支付逾期付款违约金，自2016年7月30日起计算至实际支付之日止，按每日9600元暂计至2019年8月8日。一审法院认定事实：2016年3月11日，在链家公司的居间服务下，案外人董振武以真爱公司委托代理人的身份与郭红签订《买卖定金协议书》，约定郭红以1920万元的总价购买涉案房屋，郭红于协议签署时向真爱公司支付定金50万元。因董振武当天不能提供真爱公司的授权委托书，三方商定，郭红先将50万元定金交到链家公司。随后郭红将50万元定金转账至链家公司经纪人员的账户，董振武出具了收据。2016年3月18日，董振武持真爱公司的营业执照复印件、真爱公司法定代表人何志方的身份证复印件、董振武的身份证复印件、真爱公司股东会决议复印件、真爱公司委托董振武出售涉案房屋的授权委托书、真爱公司的公章来到链家公司。董振武在郭红及链家公司经纪人员的面前在真爱公司委托董振武出售涉案房屋的授权委托书、《买卖定金协议书》上加盖了真爱公司的公章。此后，董振武作为真爱公司委托代理人与郭红签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定真爱公司将涉案房屋以1920万元的价格出售给郭红，其中900万元郭红通过贷款方式支付；自合同签订之日起120日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。随后，董振武作为真爱公司委托代理人与郭红、链家公司签订《补充协议》。其中第一条约定：1.就真爱公司暂时尚未取得房屋所有权证的事实情况，链家公司已据实告知郭红，且郭红已知晓该事实，真爱公司、郭红已明确知晓交易风险，且自愿达成本交易……2、涉案房屋的房价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为1920万元，此价格为真爱公司净得价，不含税；第二条约定：1.郭红于2016年3月11日向真爱公司支付定金50万元，郭红支付首付款时，该定金视为首付款的一部分；2.真爱公司承诺在2016年5月31日前取得涉案房屋的所有权证，且必须在取得房屋产权证后5日内通知郭红、链家公司，并积极配合办理房屋产权转移登记手续……5、郭红于办理权属转移登记前2个工作日将第一笔首付款920万元（不包含前期支付的全部定金）以理房通托管的方式支付给真爱公司……7、在2016年7月31日前真爱公司、郭红共同办理房屋所有权转移登记手续……8、真爱公司、郭红应当在权属转移登记当日自行办理物业交割手续，链家公司陪同；真爱公司、郭红一致同意，郭红从购房款留存50万元，作为物业交割保证金，办理物业交割当日，由郭红自行支付给真爱公司；第四条约定：1.真爱公司、郭红任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；2.若真爱公司出现下列情形之一的，真爱公司构成根本违约，郭红有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的……真爱公司出现上述根本违约情形之一的，真爱公司应在违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价款的20%向郭红支付违约金……补充协议还约定，真爱公司承担其应缴纳税费，郭红承担其应缴纳税费；此房款包含1个产权车位。当日，链家公司将收取郭红的50万元交给了董振武。另，董振武持有涉案房屋的钥匙，合同签订前董振武多次带领郭红看房，房屋处于空置状态。另，2017年6月2日，真爱公司登记为涉案房屋的权利人。真爱公司没有在2016年5月31日前取得涉案房屋的所有权证，所订立的房屋买卖合同未能按照约定履行，郭红对真爱公司、链家公司提起了房屋买卖合同纠纷之诉讼。法院于2017年6月14日立案，案号为（2017）京0101民初11447号（以下简称11447号案件）。郭红提出的诉讼请求为：1.解除郭红与真爱公司于2016年3月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.解除郭红与链家公司于2016年3月18日签订的《居间服务合同》及《补充协议》；3.真爱公司返还郭红定金50万元；4.真爱公司赔偿郭红违约金384万元；5.真爱公司、链家公司赔偿郭红经济损失（待评估机构评估后确定）；6.链家公司返还郭红佣金42.3万元；7.真爱公司、链家公司承担诉讼费用。因真爱公司不认可其与郭红之间存在房屋买卖合同关系，真爱公司对董振武、郭红、链家公司提起确认合同效力纠纷之诉讼，故11447号案件中止审理。真爱公司在确认合同效力纠纷一案中的诉讼请求为：1.确认董振武与郭红于2016年3月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》对真爱公司不发生法律效力；2.确认董振武、郭红及链家公司签订的补充协议对真爱公司不发生法律效力；3.诉讼费由董振武、郭红及链家公司负担。经审理，法院基于表见代理的法律规定，判决驳回了真爱公司的诉讼请求。真爱公司不服该判决，提起上诉。经审理，二审法院判决驳回上诉，维持原判。后11447号案件恢复审理。11447号案件审理期间，郭红多次变更诉讼请求。2017年7月17日，郭红将诉讼请求变更为：1.判令真爱公司继续履行和郭红于2016年3月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令真爱公司、链家公司积极配合郭红办理房屋产权转移登记手续，将涉案房屋登记到郭红名下；3.判令真爱公司赔偿郭红违约金384万元；4.判令真爱公司、链家公司承担诉讼费用。2017年10月26日，郭红将诉讼请求变更为：1.判令真爱公司继续履行和郭红于2016年3月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令真爱公司、链家公司积极配合郭红办理房屋产权转移登记手续，将涉案房屋登记到郭红名下；3.判令真爱公司赔偿郭红违约金352.32万元；4.判令真爱公司、链家公司承担诉讼费用。2018年11月5日，郭红将诉讼请求变更为：1.判令真爱公司继续履行和郭红于2016年3月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，真爱公司、链家公司积极配合郭红办理房屋产权转移登记手续，将涉案房屋的所有权转移登记至郭红名下；2.诉讼费由真爱公司、链家公司承担。郭红于2018年11月将购房款1870万元交至法院。此后，法院作出判决：1.郭红于判决生效后七日内给付真爱公司剩余购房款1870万元（已交纳）；2.真爱公司、链家公司继续履行与郭红签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》，于判决生效后七日内协助郭红办理涉案房屋的买卖过户手续，将该房屋的所有权变更登记至郭红名下。该判决生效后，郭红申请强制执行，涉案房屋于2019年3月19日登记至郭红名下。本案审理中，郭红提出财产保全申请，法院裁定冻结郭红在11447号案件中给付真爱公司案款中的899.52万元。另，郭红当庭表示，诉讼中，真爱公司已将涉案房屋内的物品搬走，并将房屋钥匙交与了物业，其已办理入住；物业已认可其的业主身份，向其交付了车位，无需办理物业交割；公共维修基金的原始交费记录也查到了，故其放弃对应的诉讼请求。另查，在得知真爱公司不能于2016年5月31日前取得涉案房屋的所有权证，董振武表示需要更多时间去办理产权证时，郭红表示可以等真爱公司办理下产权证后，继续履行双方订立的房屋买卖合同。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。董振武代理真爱公司与郭红订立房屋买卖合同的行为构成表见代理，所订立的合同对真爱公司与郭红均具有法律约束力。合同履行过程中，郭红得知真爱公司不能在2016年5月31日前取得房产证，其表示等真爱公司办理下房产证后，继续履行合同。2017年6月2日，涉案房屋登记至真爱公司名下，合同具备了履行的条件。2017年6月14日，郭红提起诉讼（11447号案件），提出解除合同、赔偿违约金等诉讼请求。本案，郭红提出逾期办理产权证违约金的主张。法院对此有以下考虑：首先，在真爱公司不能在约定时间取得产权证的情况下，郭红本可以根据合同约定，因真爱公司根本违约而解除合同，并要求真爱公司按房屋总价款的20%向其支付违约金，但郭红表示等真爱公司办理下房产证后，继续履行合同，对履行时间作了变更；其次，郭红应知办理产权证的时间不确定，会对合同中相关条款的履行造成影响；再次，真爱公司办理下产权证的时间，超过了合同约定的真爱公司与郭红办理过户手续的时间，郭红在11447号案件审理中对此已知晓，但该案郭红最终的主张是继续履行合同，放弃了要求真爱公司支付违约金的诉讼请求。因郭红既有合同履行中变更履行时间的表示，又有此前诉讼中放弃要求真爱公司支付违约金的行为，郭红的此项主张，依据不足，故法院不予支持。在11447号案件的判决生效后，郭红通过强制执行取得了涉案房屋，无需再办理物业交割，故郭红提出的逾期办理物业交割手续违约金的诉讼请求，法院亦不支持。从真爱公司办理下产权证的时间来看，已不可能按照当初合同约定的时间来履行支付首付款、过户等义务，为履行合同，郭红将剩余购房款交至法院的行为，并不违约，真爱公司的反诉请求，缺乏依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、驳回郭红的诉讼请求；二、驳回西安真爱服务事业股份有限公司的反诉请求。本院二审期间，郭红对一审法院查明的“在得知真爱公司不能于2016年5月31日前取得涉案房屋的所有权证，董振武表示需要更多时间去办理产权证时，郭红表示可以等真爱公司办理下产权证后，继续履行双方订立的房屋买卖合同”相关事实提出异议，并表示其从未在一审中作上述陈述，仅作出过“郭红只有无奈等待”的表述；真爱公司对此不予认可，表示郭红在2020年9月16日庭审中确作出过上述陈述。经本院查询上述日期庭审笔录，未发现郭红有上述表述，而链家公司就此问题陈述“真爱公司说需要更多时间办理产权证，郭红表示可以等待真爱公司办理下来产权证……”，上述事实方面的争议与本案处理结果之间没有关联性，本院对此不作进一步的审查。另，郭红对一审法院查明的“郭红当庭表示……物业已认可其的业主身份，向其交付了车位，无需办理物业交割”提出异议，认为2019年6月26日真爱公司腾退涉案房屋后，其接到物业通知才办理了物业交割手续，而并非“无需办理物业交割”。双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，归纳各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为真爱公司是否应当支付郭红逾期办理产权证、物业交割手续违约金以及郭红是否应当支付真爱公司逾期付款违约金。关于真爱公司是否应予支付逾期办理产权证违约金的问题。首先，郭红与真爱公司签订房屋买卖合同系在链家公司居间下完成，必然经过房屋产权信息的核验，郭红对真爱公司暂未取得涉案房屋产权的情况知晓，对上述情况将增加产权转移登记时间的不确定性是有所预期的；其次，真爱公司在合同履行过程中并没有按照《补充协议》约定，于2016年5月31日前取得涉案房屋的所有权证，也没有在2016年7月31日前为郭红办理权属转移登记，在上述情形下，郭红并未依据合同约定及时解除合同并向真爱公司主张赔偿相当于房屋总价款20%的违约金，迟至2017年6月才向法院提起诉讼主张权利。再次，郭红在11447号案件审理中对真爱公司的逾期办理产权证的事实知晓，在经过多次变更诉讼请求后，选择继续履行合同，并未要求真爱公司支付违约金。据此，综合当事人多次诉讼的情况以及郭红多次变更诉讼请求后的选择情况，一审法院判决驳回郭红要求支付逾期办理产权证违约金的诉讼请求，并无不当，本院不持异议。关于真爱公司是否应予支付逾期办理物业交割手续违约金的问题。双方当事人因为合同履行问题产生纠纷以致成讼，郭红系基于11447号生效判决的强制执行而非基于合同正常履行取得涉案房屋产权，虽然根据双方约定“在权属转移登记当日自行办理物业交割手续”，但没有证据显示郭红曾催告真爱公司办理物业交割手续，故一审法院驳回郭红要求真爱公司支付逾期办理物业交割手续违约金的诉讼请求并无不当，本院予以维持。关于郭红是否应予支付逾期付款违约金的问题。《补充协议》约定“郭红于办理权属转移登记前2个工作日将第一笔首付款920万元（不包含前期支付的全部定金）以理房通托管的方式支付给真爱公司”，但真爱公司并未按约定时间取得涉案房屋产权，势必会对后续的付款、办理产权转移登记等履行环节造成影响，且郭红于诉讼中已经将购房款交至法院，故一审法院驳回真爱公司要求郭红支付逾期付款违约金的诉讼请求，处理正确，本院予以维持。综上所述，郭红、真爱公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费166473元，由郭红负担81083元（已交纳）；由西安真爱服务事业股份有限公司负担85390元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 霍翠玲审 判 员 刘 琨审 判 员 李 淼二〇二一年二月二十六日法官助理 辛明厚书 记 员 林晓天