云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终9210号上诉人（原审被告）：王义兴，男，1989年1月11日出生，彝族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：许思龙，云南恩龙律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刁维清，云南恩龙律师事务所实习律师，一般授权代理。被上诉人（原审原告）：谷照敏，女，1972年10月31日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：周军，云南华度律师事务所律师，特别授权代理。上诉人王义兴因与被上诉人谷照敏房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初9267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，于2020年12月15日依法组成合议庭审理了本案，上诉人王义兴及其委托诉讼代理人许思龙，被上诉人谷照敏及其委托诉讼代理人周军，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王义兴上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人谷照敏的诉讼请求。一、二审案件受理费由被上诉人负担。其主要的事实及理由为：一、一审判决将本案定为房屋租赁合同纠纷错误，案由应当是合同纠纷。本案既非租赁合同纠纷，也非转租纠纷，而是餐厅转让。上诉人转让的是餐厅和餐厅内的设施、物品的所有权、装修、15天租金及餐厅所在商铺的使用权，属多种权益的转让，属于无名合同。二、一审法院遗漏了重要的案件事实，上诉人于2019年5月17日将餐厅及餐厅内的设施、物品、装修移交给被上诉人经营。被上诉人接手经营10多天后，因经营不善，自行停业。2019年5月17日，上诉人取得出租人昆明煜玺商业管理有限公司负责人的同意后，向出租人提交退租申请，随后带着被上诉人到出租人处与出租人协商好承租事宜后，被上诉人在出租人制作的“意向租赁最终报价单”上签名按印，并向出租人交纳了租赁诚意金2万元。后被上诉人于2019年5月25日左右向出租人提交退还诚意金的申请，拒绝与出租人签订租赁合同。三、一审法院认定事实错误，本案转让的资产是转让所有权，而不是仅仅转让使用权，餐厅转让就是转让人退出经营，让受让人接手经营。本案中根本不存在被上诉人不能使用商铺的问题，不存在无法实现合同目的的情况。被上诉人停止经营、拒绝签订租赁合同的原因是自身经营不善，或担心煜玺公司在其经营过程中不同意转让、转租。四、一审法院适用法律错误，判决不公，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十四条错误。五、被上诉人要求解除合同、返还转让费的诉讼请求于法无据、于理不符，应予驳回。六、退一万步讲，即使双方的合同应当解除，因合同取得的财产应当返还给对方，不能只是单方面的返还。被上诉人应当将餐厅内的财产返还给上诉人，不能返还的，应折价赔偿给上诉人。上诉人在餐厅内的物品价值165402元，上诉人在一审中提交票据、清单等证据，一审法院拒绝上诉人出示，一审法院判决单方返还严重不公正，损害了上诉人的合法利益。故请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人对于上诉人的上诉请求不予认可，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人谷照敏向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告双方于2019年5月16日签订的《店铺转让协议》；二、判令被告立即返还原告支付的转让费160000元；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年3月1日，被告王义兴（乙方）与案外人昆明煜玺商业管理有限公司（甲方）（以下简称煜玺公司）共同签订《商品房租赁合同》，约定甲方将位于昆明市的房屋出租给乙方，建筑面积共计135.71平方米。乙方应于2018年3月5日自行前往租赁物所在项目物业中心办理交房手续，租赁期限为3个租赁年度，第一个租赁年度自完成交付或视为交付之日开始起算，至次年当日的前一日为第一个租赁年度，以后每个租赁年度均按此方式顺延及计算，直至租赁期限届满。乙方在整个租赁期限内应向甲方支付租金的总额为492224.28元，第一个租赁年度租金总额为96514.56元，第二个租赁年度租金总额为193029.12元，第三个租赁年度租金总额为202680.60元。乙方应自本合同签订当日向甲方支付自计租日起3个月的租金24128.64元。此后每三个月为一个租金支付季度。“通用条款”第八条抵押、转租、分租及转让等，8.2约定：未经甲方书面同意，乙方不能转租、分租、共用、委任、将业务承包给第三人或特许第三方经营或管理该租赁物的全部或部分，不得将本合同项下的权利义务全部或部分转让给第三方，否则甲方有权解除本合同，乙方应按照本合同约定承担违约责任。第十三条违约责任第13.3条约定：除本合同另有约定外，符合下列任何一种情形的，甲方有权解除合同，要求乙方无条件退场，同时乙方应向甲方支付48257.28元的违约金，且租赁保证金不予退还，若给甲方造成其他损失的，甲方有权向乙方追偿……13.3.5未经甲方书面同意，乙方擅自转租、分租、共用、委任、将业务承包给第三人或特许第三方经营或管理该租赁物的全部或部分的。2018年3月1日被告王义兴与案外人煜玺公司签订《关于变更的补充协议》，因商铺建筑面积变更，将《商品房租赁合同》约定的计租面积135.71平方米变更为251.34平方米。2019年5月16日原告谷照敏（乙方）与被告王义兴（甲方）共同签订《店铺转让协议》，约定甲方将自己位于云南省昆明市（食鲜坊自助餐），建筑面积为251.34平方米转让给乙方使用。转租赁期为2019年5月17日至2021年3月5日，租金2019年6月4日至2020年3月5日每月租金为16085.76元，2020年3月5日至2021年3月5日每月租金为16890.05元，支付方式为3个月为一个租金支付期。签订合同之日，乙方须向甲方一次性支付餐厅转让费152800元，转让费包括十五天租金，租赁期截止日为2019年6月4日。下个季度的租金从2019年6月5日开始，乙方需在2019年5月15日前支付下季度的租金50670.15元。甲方转让资产包括桌、椅、柜、厨房用具、餐具、冰箱、冷柜、消毒柜等，该餐厅装修、装饰、设备在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方使用。双方手写“第十二条”：甲方应该协助乙方办理该商铺的工商营业执照、卫生许可证相关证件的过户手续，但相关费用由乙方承担。若甲方配合乙方向招商部申请到2个月或2个月以上的免租期，乙方多付给甲方20000元费用。原告谷照敏与被告王义兴在该协议落款处签字按手印。同日，原告谷照敏通过银行转账两次向被告王义兴支付共计128000元。2019年5月17日原告谷照敏通过银行转账向被告王义兴支付20000元。2019年6月5日案外人煜玺公司粘贴《强制撤场通知书》，要求被告王义兴于2019年6月12日之前搬走商铺中的一切物品，否则煜玺公司将按照《商品房租赁合同》的约定将租赁物内遗留物品搬离或按照煜玺公司认为适当的方式保管、出售转让、丢弃、作为垃圾处理或以任何其他方式处分。2019年6月6日被告王义兴（乙方）与案外人煜玺公司（甲方）共同签订《终止协议》，甲、乙双方一致同意解除2018年3月1日签订的《商品房租赁合同》《关于变更的补充协议》，自2019年6月4日即行终止。乙方租金／使用费已经交至2019年6月4日。乙方应于本协议签订当日向甲方支付违约金零万元，合同履行正常，甲、乙双方互相不承担违约责任。另查明，被告王义兴提交的2019年6月5日昆明市公安局西山分局金牛派出所对煜玺公司招商部经理狄廷正的询问笔录第3页载明：“问：2019年5月16日王义兴本人是否到过昆明煜玺商业管理有限公司招商部？答：到过，他那天到招商部找我们要求退租，他有个姐姐（后来才知道是谷照敏）想经营他的铺面，问我们能不能把铺面转给他的姐姐，我们当时明确回复不可以，必须要先终止和他的合同，我们才能和另外的承租人签约，说了之后王义兴说回去考虑下，到了第二天（2019年5月17日）王义兴先到了我们办公室，交了关于昆明蓝光昆仑中心负一层Ｆ114的合同终止申请，没有说什么，过了一会，王义兴带着谷照敏上楼，和我们介绍说谷照敏是他的姐姐，说谷照敏想租昆明蓝光昆仑中心负一层Ｆ114铺面，之后我们领导就和谷照敏谈关于租用昆明蓝光昆仑中心负一层Ｆ114的事情，最后我们和谷照敏完好，由她先交20000元诚意金给我们，要是她以后不想租，诚意金再退给她。谷照敏同意之后，就向我们交了20000元的诚意金。”该笔录第4页载明：“问：现在谷照敏对昆明蓝光昆仑中心负一层Ｆ114铺面承租一事的态度如何？答：她认为王义兴骗了她，那里的效益不好，不想租了，大概于2019年5月25日左右向我们公司提交了退还诚意金的申请……”庭审中，原告称要求解除合同的理由是原告认为自己是跟被告之间签订的房屋转租协议，但被告在与原告转租协议之后，将他与煜玺公司之间的协议终止了，丧失了租赁权。因为不能转让，蓝光要求腾房。被告王义兴确认已收到原告支付的160000元。一审法院认为，原告谷照敏与被告王义兴共同签订《店铺转让协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立生效。根据合同约定被告王义兴将位于昆明市转租给原告使用，被告应保证原告在转租赁期内能正常使用商铺。被告辩称原、被告之间系买卖合同关系，一审法院认为买卖合同系出卖人转移标的物所有权于买受人的合同，但原、被告之间约定转移的系商铺的使用权，且将商铺装修、装饰、设备由原告无偿使用，双方并未约定转移标的物所有权，故对被告王义兴的该项答辩意见不予采纳。对原告要求解除原、被告之间签订的《店铺转让协议》的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，现本案被告王义兴与煜玺公司于2019年6月4日解除了《商品房租赁合同》及补充协议，煜玺公司要求收回商铺，导致原告谷照敏无法继续使用商铺，合同目的无法实现，原告谷照敏有权解除合同。因原告谷照敏于2019年6月27日向一审法院提起诉讼，故一审法院认为原告谷照敏与被告王义兴之间签订的《店铺转让协议》于2019年6月27日解除。对原告要求被告返还转让费160000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，本案原、被告之间的《店铺转让协议》解除，原告有权要求被告退还转让费。关于被告应退还的转让费数额，原、被告约定商铺转让费为152800元，被告确认其已收到160000元，但双方均未提交证据证明多余的7200元与本案具有关联性，故对该笔款项不予确认,一审法院认定本案商铺转让费为152800元。因被告王义兴与煜玺公司于2019年6月4日解除合同，且煜玺公司于2019年6月5日粘贴《强制撤场通知书》，故一审法院认为原告谷照敏自2019年5月17日起至2019年6月4日能正常使用商铺，期间的租金应予以扣除。另，本案原、被告约定2019年6月4日起至2020年3月5日每月租金为16085.76元，予以计算租金每天为536.19元（16085.76元÷30天），故自2019年5月17日起至2019年6月4日的租金为9651.42元（536.19元／天×18天）。综上，被告应向原告退还转让费143148.58元（152800元-9651.42元）。被告王义兴辩称原、被告双方与煜玺公司约定由被告退租、原告承租，同时办理手续，是双方先去煜玺公司谈好以后才签订转让协议的。但被告王义兴未举证证明煜玺公司书面同意其转租商铺，且根据狄廷正的询问笔录，案外人煜玺公司并未同意被告王义兴转租，另，该答辩意见也无法与本案《店铺转让协议》《终止协议》的签订时间相互印证。故对被告的该答辩意见不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百三十条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告谷照敏与被告王义兴于2019年5月16日签订的《店铺转让协议》于2019年6月27日依法解除；二、被告王义兴于本判决生效之日起十五日内向原告谷照敏退还转让费人民币143148.58元；三、驳回原告谷照敏的其他诉讼请求。双方当事人对于原审法院所认定事实均无异议，本院对于双方当事人无异议的事实依法予以确认。上诉人王义兴在二审审理中提交如下证据：1、“意向租赁最终报价单”、“收据”、微信聊天截图，欲证实，被上诉人谷照敏于2019年5月16日与上诉人签订转让协议后，于第二天与房屋所有权人“煜玺公司”签订意向租赁协议，并交纳租赁诚意金2万元给“煜玺公司”，根本不是“煜玺公司”不将房屋出租给被上诉人，而是被上诉人自己退租的。2、照片四张，装修材料和人工工资统计表，票据50张，欲证实，上诉人装修涉案店铺花费18万元，购买厨房用品和桌椅花费11万元。对此，被上诉人谷照敏经质证后认为，对于上诉人提交的前述证据1的真实性予以认可，但对于上诉人提出的证明目的不予认可。对于上诉人提交的证据2的证据三性均不予认可。经本院审查，因被上诉人对于上诉人提交的证据1真实性予以认可，本院予以采信。对于上诉人提交的证据2，因被上诉人不予认可，且上诉人提交的该组证据不能证实与本案存在关联性，故本院不予采信。另查明，2019年5月17日，上诉人向“煜玺公司”提交“商铺退租申请”。2019年5月24日，被上诉人向“煜玺公司”提交“诚意金退还申请”。2019年5月28日，“煜玺公司”作出“关于食鲜坊合同解除和即将关停的告知函”。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人应否向被上诉人退还转让费143148.58元？本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据查明的事实，双方当事人2019年5月16日签订《店铺转让协议》，协议签订后被上诉人向上诉人支付160000元。至2019年6月6日上诉人与“煜玺公司”签订“终止协议”上诉人将涉案商铺移交给“煜玺公司”，被上诉人仅实际使用涉案商铺18天，一审法院根据查明事实，判决解除双方当事人签订的《店铺转让协议》，在扣除被上诉人正常使用涉案商铺期间的租金后，判决由上诉人退还被上诉人剩余的转让费143148.58元并无不妥之处。上诉人对此有异议，但其所提交的证据不足以证实其主张成立，本院对于上诉人的上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由上诉人王义兴负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长  刘昕光审判员  白 昱审判员  杨 艳二〇二一年二月二十日书记员  郭亭恋