浙江省温岭市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1081民初9464号原告（反诉被告）：温岭市泽国镇凤凰鑫城凰庭苑业主委员会，住所地温岭市泽国镇东河南路。诉讼代表人：王金初，男，1972年8月17日出生，汉族，住温岭市，系原告主任。委托诉讼代理人：陈丹琳，浙江咨道律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄乔永，浙江咨道律师事务所律师。被告（反诉原告）：台州市亚乐仕健身管理咨询有限公司温岭泽国分公司，住所地温岭市泽国镇东河南路****，统一社会信用代码91331081MA28GJAX0K。法定代表人：张慧燕，系经理。委托诉讼代理人：徐军永，北京中银（台州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玲玲，北京中银（台州）律师事务所律师。第三人：温岭市鑫磊新能源有限公司，住所地，住所地温岭市城西街道中心大道****厂房**西南角会信用代码91331081255483294R。法定代表人：钟仁志，系执行董事。原告温岭市泽国镇凤凰鑫城凰庭苑业主委员会与（以下简称凰庭苑业委会）被告台州市亚乐仕健身管理咨询有限公司温岭泽国分公司（以下简称亚乐仕泽国分公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告亚乐仕泽国分公司于2020年10月27日内向本院提起反诉，本院同日予以受理。本案本诉、反诉于2020年11月23日在本院公开开庭进行了第一次合并审理，凰庭苑业员会的委托诉讼代理人陈丹琳、黄乔永，亚乐仕泽国分公司的委托诉讼代理人徐军永、周玲玲到庭参加诉讼。本院依申请追加温岭市鑫磊新能源有限公司（以下简称鑫磊新能源公司）为第三人参加诉讼。本案本诉、反诉于2020年12月23日在本院公开开庭进行了第二次合并审理，凰庭苑业委会的委托诉讼代理人陈丹琳、黄乔永，亚乐仕泽国分公司的委托诉讼代理人徐军永、周玲玲到庭参加诉讼，第三人鑫磊新能源公司未到庭参加诉讼。本案业已审理终结。原告凰庭苑业委会向本院提出本诉请求：请求判令被告支付房屋租金30000元，并支付原告违约金2500元。事实与理由：2016年8月25日，原告与被告签订《凰庭苑商铺草坪租赁合同》，约定将温岭市泽国镇东河南路凤凰鑫城凰庭苑小区三楼北面绿化平台（长约68米，宽约5.4米）出租给被告使用（交付使用时已为室内空间，非绿化平台，双方对此无异议），约定于每年的4月15日前支付租金30000元。并约定逾期支付房屋租金超过三周的被告补偿原告一个月租金，此前租金已支付。但2020年4月15日的应付租金，拖欠至今未付，原告多次上门催要，被告均未理会。被告亚乐仕泽国分公司辩称：1.案涉标的物北面绿化平台并非属于原告凰庭苑业委会所有，原告未提交所有权相关材料。根据亚乐仕泽国分公司租赁商铺所在楼层的面积公摊情况，商业部分和住宅部分的分摊系数相差0.5，故该北面平台已经由商业部分的业主分摊掉了，不属于全体小区业主所有，业委会无权出租案涉平台；2.虽然合同字面上写的是草坪，但承租的时候平台上已经搭建好了构筑物，我方租赁的不是草坪。退一步讲，假使平台是草坪，但是在承租时候已经搭建好了构筑物，搭建的棚子也不符合规划，故案涉租赁合同也是无效合同。被告（反诉原告）亚乐仕泽国分公司向本院提出反诉请求：1.确认反诉人与被反诉人签订的《凰庭苑商铺三楼草坪租赁合同》无效；2.请求判令被反诉人返还反诉人租金113000元和押金5000元；3.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：案外人温岭市鑫磊新能源有限公司（曾用名温岭市鑫磊投资有限公司）系温岭市泽国镇东河南路117号304室、305室、306室、307室、308室、309室、310室房屋的所有权人。2016年5月份，亚乐仕泽国分公司与鑫磊新能源公司签订了《房屋租赁合同》7份，约定将前述房屋租赁给亚乐仕泽国分公司，租赁期限5年，并附有房产证复印件7份。根据房产证显示的建筑面积以及经亚乐仕泽国分公司核算的所承租房屋的实际面积，案涉露台应当为鑫磊新能源公司所有，并已经出租给亚乐仕泽国分公司，凰庭苑业委会无权将案涉露台再次出租给亚乐仕泽国分公司。因此，该露台实际使用权人为亚乐仕泽国分公司，《凰庭苑商铺三楼草坪租赁合同》系无权处分的合同，应当确认为无效合同。同时，亚乐仕泽国分公司于2016年至2019年交付给凰庭苑业委会的租金113000元（租金=3年*3万元/年+2019年租金23000元）和押金5000元应当返还给亚乐仕泽国分公司。原告（反诉被告）凰庭苑业委会辩称：案涉草坪租赁合同明确约定了承租的内容已经作为公共场地使用，并没有草坪，该部分绿化平台属于全体业主所有，凰庭苑业委会并非无权处分。案涉租赁部分在竣工图上显示是屋面覆土，并不是亚乐仕泽国分公司所说的露台，更不是公摊的建筑面积范围。亚乐仕泽国分公司提交的测绘成果书中所述1号、2号楼的商业分摊是包括前室、商业前室等，在竣工图纸里面也已经有明确的标注，案涉的绿化平台并不属于上面的任一部分。故本案出租部分是属于建筑区划内的业主共有部分，全体业主有权处分，业委会有权出租。本院经审理查明的事实如下：第三人温岭市鑫磊新能源有限公司原为温岭市鑫磊投资有限公司，于2017年7月4日完成工商变更登记。位于温岭市××镇××路××小区××商住楼裙楼式建筑。亚乐仕泽国分公司法定代表人张慧燕曾与第三人鑫磊新能源公司之间签订《房屋租赁合同》共计7份，约定鑫磊新能源公司将其所有的位于温岭市××镇××路××号××室××室××室××号××室××号××室××号××室××号××室（即凰庭苑1-304、1-305、1-306、1-307、2-308、2-309、2-310）商铺出租给张慧燕用于经营健身房，租赁期限为5年，自2016年5月1日至2021年4月30日止，同时约定了房屋租金、各方的权利义务及违约责任等事项。同时，该层北面有由东向西的露台。其中与亚乐仕泽国分公司租赁的三楼商铺相连的有长约68米，宽约5.4米的露台，当时该露台已形成封闭空间，地面由水泥，地面由水泥浇筑地，上面已浇筑天花板、四周亦有围墙。合同签订后，第三人交付了商铺，亚乐仕泽国分公司进行装修，其中对露台部分的装修是敲了北面露台与商铺相连的玻璃隔墙以及对北面露台的天花板进行了与健身房整体风格相映的装修，将商铺和露台相通。亚乐仕泽国分公司一直使用商铺及露台至今。2016年8月25日，凰庭苑业主代表（甲方）与亚乐仕泽国分公司的法定代表人张慧燕补签《凰庭苑商铺三楼草坪租赁合同》一份，约定“一、甲方将坐落于温岭市泽国镇东河南路凰庭苑小区三楼北面绿化平台（乙方承租时，此处已作为公共露台使用，并无草坪）长约68米，宽约5.4米出租给乙方有偿使用；二、租赁期限为五年，自2016年5月1日起至2021年4月30日止；三、草坪的租金为每年叁万元整（￥30000.00）元，五年共计壹拾伍万元整（￥150000.00）。租金为一年一付，第一年租金于合同签订之日起3日内一次性支付，并付押金伍仟元整（￥5000.00），以后租金必须在每年的4月15日内付清，协议期满后需续租，就在协议期满前三十天内，另订协议。四、在租赁期限内，甲方应保证乙方正常使用租赁物，若甲方原因或甲方有关的原因导致乙方无法正常使用的，应扣除不能使用期间的租金退还给乙方，但因乙方自身原因导致的除外；……在租赁期内，与草坪相连的房屋的租赁合同提前终止的，本合同也随之终止。租赁费用按实际租赁期间结算。若房屋租赁合同的终止是由于乙方原因导致的，则乙方向甲方支付一个月的租金作为违约金。若非因乙方原因导致的，则乙方无需向甲方支付违约金……六、在租赁期内，乙方有下列行为之一，甲方有权单方面解除合同。因乙方违约甲方提出解除合同，乙方应赔偿甲方一个月租金费给甲方作为损失补偿，因此造成乙方自己损失的乙方自负。1.逾期支付房屋租金超过三周的……”后亚乐仕泽国分公司向凰庭苑业委会交纳了押金5000元，并支付了自2016年5月1日起至2020年4月30日止的租金共计113000元。因亚乐仕泽国分公司未按约支付凰庭苑业委会租金，双方无法协商解决，遂成讼。以上事实有原告（反诉被告）凰庭苑业委会提交的《凰庭苑商铺三楼草坪租赁合同》、凰庭苑小区三层平面图（竣工图）；被告（反诉原告）亚乐仕泽国分公司提交的《房屋建筑面积测绘成果书》等以及当事人的庭审陈述在卷佐证。本院认为，一、关于案涉凰庭苑小区三楼北面长约68米，宽约5.4米的露台的权属问题。凰庭苑业委会认为案涉露台原为小区屋顶绿地，系建筑共有部分，属于小区全体业主所有。亚乐仕泽国分公司提出承租时并非绿地，而已是露台，应系商业部分业主所有。本院认为，首先，根据被告提交的从温岭市自然资源和规划局调取的《房屋建筑面积测绘成果书》看第3层的房屋分层图部分，露台部分面积用虚线表示。结合凰庭苑业委会提交的案涉小区的三层平面图，可以看出该露台原是屋面覆土300。应理解为该露台的功能原为绿地。绿地变为露台，并浇筑天花板和外面玻璃围墙等是在竣工验收后建造的。而建筑区划内的绿地，属于业主共有;其次，案涉露台与二楼的屋顶处于同一平台，根据现场勘验可知该露台实际是二楼商铺的屋顶，是该栋建筑物的基本结构部分。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，建筑物的屋顶等基本结构部分原则上是属于共有部分；最后，三楼商铺用户的露台是相通的，即露台在设计上并非专属于三楼个别商铺。综上，案涉露台不属于专有部分，应当认定为属于建筑区划内的共有部分，即归全体业主共有。二、关于案涉《凰庭苑商铺三楼草坪租赁合同》的效力问题。原告凰庭苑业委会认为其有权向亚乐仕泽国分公司租赁露台（原草坪），亚乐仕泽国分公司提出其租赁的不是露台（草坪），而是露台（草坪）上已搭建好的构筑物，因构筑物不符合规划，案涉合同无效。本院认为，首先，从合同目的而言，双方租赁的实际系三楼北面长约68米，宽约5.4米的露台形成的空间，基于其上的使用权利益。至于草坪变成了水泥浇筑地，其上搭建了构筑物等是否违反规划或其他行政法规规定，如何处理，在合同纠纷中不予处理；其次，亚乐仕主张无效的行为严重违反诚信原则。双方在签订《凰庭苑商铺三楼草坪租赁合同》时草坪已变成露台，并搭盖了构筑物，亚乐仕泽国分公司是明知的。其在合同履行即将完毕阶段，再以露台上的构筑物不符合规划为由提出原、被告之间的租赁合同无效，旨在规避在有效合同情形下应当承担的违约责任，其行为显属合同无效之恶意抗辩，违反了诚信这一民法基本原则；最后，即使认定案涉《凰庭苑商铺三楼草坪租赁合同》无效，亚乐仕泽国分公司事后仍需支付相应款项，其要求返还已付租金的请求亦不能得到支持。综上，案涉《凰庭苑商铺三楼草坪租赁合同》应认定为有效。双方仍应按合同约定行使相应的权利、履行相应的义务。现亚乐仕泽国分公司未按约支付租金，已构成违约，应承担相应的民事责任。故凰庭苑业委会的本诉请求，符合法律规定，本院予以支持。亚乐仕泽国分公司的反诉请求，无事实与法律依据，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）台州市亚乐仕健身管理咨询有限公司温岭泽国分公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）温岭市泽国镇凤凰鑫城凰庭苑业主委员会租金30000元，并支付违约金2500元；二、驳回被告（反诉原告）台州市亚乐仕健身管理咨询有限公司温岭泽国分公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费613元，减半收取306.5元，由被告台州市亚乐仕健身管理咨询有限公司温岭泽国分公司负担；反诉案件受理费2660元，减半收取1330元，由被告（反诉原告）台州市亚乐仕健身管理咨询有限公司温岭泽国分公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  应 巧二〇二一年二月一日代书记员  林芳君