江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏10民终207号上诉人（原审被告）：扬州雨润房地产开发有限公司，住所地扬州市广陵区安康路**。法定代表人:郭钟鸣，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭建明，江苏擎天柱律师事务所律师。委托诉讼代理人：周堃，江苏擎天柱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:朱军，男，1986年2月24日出生,汉族,住扬州市广陵区。上诉人扬州雨润房地产开发有限公司（以下简称雨润公司）因与被上诉人朱军商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院（2020）苏1002民初1167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。雨润公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由朱军承担。事实和理由：1.11.64M2的面积差并非不存在，只是低于2.2M部分未被计入建筑面积，但其作为车库面积已在《不动产权证》中进行确认，该部分层高约为2M，与确权标准的2.2M仅相差0.2M，讼争房屋的用途系储藏室，不会影响朱军的储藏用途，完全否认这部分面积的存在对雨润公司不公平。《建筑工程建筑面积计算规范》(编号为GB/T50353-2013)第3.0.5条也明确，结构层高在2.2M及以上的，应计算全面积；结构层高在2.2M以下的，应计算1/2面积。2.双方签订的《补充协议》约定，合同双方都按实补或退还面积差价。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，才按照司法解释规定的原则处理。《补充协议》是按照司法解释的规定，对房屋面积差异超出3%时如何结算重新进行了约定，不存在免除或者限制朱军责任的情况。如果按照一审判决，只有优于司法解释第二款规定的协议才有效，就不需要再规定上述司法解释第一款了，这明显与司法解释的精神相悖。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院在查明事实的基础上，依法改判。朱军辩称，雨润公司系专业房地产销售公司，对房地产相关法律法规应当更加了解。但是雨润公司在出卖案涉房屋时并未提醒案涉房屋储藏室存在层高低于2.2M面积在内的情况。况且朱军购买的是现房，雨润公司在出售案涉房屋时已经建好，对相关情况应当是知晓的。案涉房屋的产权证书标明了该不动产附有低于2.2M车库，却没有标明内容，也没有标明面积。如出售案涉房屋，肯定是按照产权证书标注的建筑面积出售，层高低于2.2M的建筑面积无法住人，故相关损失不应由作为业主的朱军承担。朱军向一审法院起诉请求：1.判令雨润公司退还朱军房款、利息及赔偿款共计114886元（2500元/M2*2.37M2+5000元/M2*21.65M2+2500元/M2*2.37M2*6%*2）；2.诉讼费、保全费、保函费由雨润公司承担。一审法院认定事实，2018年8月1日，朱军与雨润公司签订《商品房买卖合同》，约定朱军向雨润公司购买坐落本市星雨华府××苑×××幢××6室房屋。合同约定商品房建筑面积137.94M2，套内建筑面积113.39M2，公共公摊建筑面积24.55M2，储藏室为×××-××6号，建筑面积约78.96M2。朱军与雨润公司约定选择按建筑面积计价，储藏室单价2500元/M2，总价197400元。合同第五条约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按双方自行约定方式进行处理。合同补充协议约定：产权面积以实测为准，实测小于合同约定面积的，出卖人在交付前据实按单价向买受人退还差价，实测面积大于或者小于合同面积超过3%以上的，合同双方都按实补或退还面积差价。主合同涉及的面积差异指买受人所购房屋实测建筑面积总额与预测建筑面积总额之间的差额，无论该差异是共用部位分摊面积的变更还是套内面积的变更，双方均无异议。朱军购房后办理了苏（2019）扬州市不动产权第0×××2号不动产权证，载明：房屋建筑面积138.9M2套内面积114.24M2，储藏建筑面积67.32M2，套内面积54.94M2。在附件中备注有该不动产附有低于2.2M车库。一审法院认为，朱军与雨润公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，受到法律保护。双方合同明确约定了储藏室的建筑面积以及单价，朱军也按约支付了该储藏室价款。经测绘以及不动产权证的确权，储藏室产权登记建筑面积为67.32M2与合同约定建筑面积发生差异事实清楚，即78.96M2-67.32M2=11.64M2，对该面积差异依法予以确认。一审审理中，雨润公司辩称该面积差异部分实际存在，系“附有低于2.2米车库”显然与合同约定不符也无合法依据，雨润公司该辩称依法不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。一审审理中，雨润公司认为应当根据双方补充协议的约定仅退还差价即可，一审法院认为双方签订的合同以及补充协议均系格式合同，对协议中约定的退还差价条款对比司法解释规定存在免除或限制雨润公司责任的意思表示，而雨润公司并未向朱军加以说明，该条款应无效。因此，应当按司法解释的规定处理双方纠纷。据此，朱军主张的面积差异部分退还款为:2500元/M2*（78.96M2*3%）+5000元/M2*[(78.96M2-67.32M2)-（78.96M2*3%）]=52275元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：扬州雨润房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付朱军52275元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为1299元，诉讼保全费1120元，合计2419元，由扬州雨润房地产开发有限公司负担1101元，朱军负担1318元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：一审法院认定的基本事实无出入，本院予以确认。另查明，根据案涉房屋的建筑面积分户计算明细表载明的内容，L××6储藏室的建筑面积为67.32M2。案涉房屋所在幢内有低于2.2M车库面积，其中L××6储藏室中层高低于2.2M的面积为11.76M2，套内面积为9.6M2，分摊面积为2.16M2。二审期间，朱军认可案涉储藏室有层高低于2.2M的面积合计10M2左右，该面积部分并非全部层高在2M到2.2M之间，有部分面积层高低于2M。本案的二审争议焦点为：1.案涉房屋是否存在面积不足的问题。2.双方在合同中约定的就面积不足部分的解决方式是否应当适用有关格式条款无效的法律规定。关于争议焦点一，本院认为，朱军作为买受人，与出卖人雨润公司于2018年8月1日签订的《商品房买卖合同》,因双方对该合同效力不存异议,且该合同亦未违反国家强制性法律规定,应认定为合法有效。双方签订的补充协议作为主合同《商品房买卖合同》的从合同,亦是在双方协商基础上签订的,并未违反法律禁止性规定,应当认定该补充协议合法有效。补充协议第四条第2款约定主合同第五条涉及的面积差异，指买受人所购房屋实测建设面积总额与预测建设面积总额之间的差额，无论该差异是共用部份分摊面积的变更还是套内面积的变更，双方均无异议。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定储藏室为×××-××6号（公安号×××-××6），建筑面积约为78.96M2。而根据朱军持有的不动产产权证书载明的信息，案涉储藏室的建筑面积为67.32M2。故依据补充协议约定，案涉储藏室的面积差异为11.64M2（78.96M2-67.32M2）。故一审法院认定案涉房屋存在面积差异11.64M2，符合客观事实，并无不当。因此雨润公司主张案涉的储藏室有一部分应当计算一半的面积，不符合双方的合同约定，也与不动产产权证书登记的信息不符，且缺乏依据，本院依法不予采信。关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第十四条规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照合同约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理……。朱军主张双方签订的补充协议中约定的退还差价条款为格式条款，应认定无效,雨润公司应当按照司法解释的规定承担惩罚性的双倍返还超过3%面积差部分房款的违约责任。对此，本院认为,雨润公司提供的补充协议虽是格式合同,但该补充协议第四条并未约定房屋面积误差超出3%时,不作退款处理这样免除其责任的条款,而是对房屋面积超出3%时如何结算重新进行了约定,雨润公司该补充协议并不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,故朱军请求确认补充协议中约定的退还差价条款应被认定为格式条款而无效，本院依法不予采信。因此在双方签订的合同有明确约定的情形下，朱军要求适用司法解释关于双倍返还超过3%面积差部分房款的规定，缺乏依据，本院不予支持。此外，案涉房屋的储藏室虽然存在面积差异，按照合同约定减少了11.64M2的建筑面积，但是该储藏室内有层高低于2.2M的建筑面积11.76M2，客观上可以用于朱军使用，所以本案不适用双倍赔偿房屋面积差异款，对于朱军亦不属于显失公平。综上，按照补充协议约定，雨润公司应退还的面积差异部分的款项为29100元(2500元*11.64M2)。综上所述，雨润公司的部分上诉请求成立，依法应予支持；一审判决认定事实正确但处理不当，关于雨润公司应退还的面积差异部分的款项认定错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省扬州市广陵区人民法院（2020）苏1002民初1167号民事判决；二、扬州雨润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付朱军29100元；三、驳回朱军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为1299元，诉讼保全费1120元，合计2419元，由扬州雨润房地产开发有限公司负担613元，朱军负担1806元；二审案件受理费2598元，由扬州雨润房地产开发有限公司负担1446元，朱军负担1152元。本判决为终审判决。审 判 长 陆开存审 判 员 孙建瑢审 判 员 陈少君二〇二一年二月二十六日法官助理 唐宏杰书 记 员 蔡瑾文