湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终372号上诉人（原审被告）芷江侗族自治县房地产经营有限公司，住所地湖南省芷江侗族自治县芷江镇下马路（房产局**），统一社会信用代码914312287903374839。法定代表人刘长春。委托代理人张剑，芷江县恒泰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）邱辉，女，侗族，1984年8月12日出生，住湖南省芷江侗族自治县。被上诉人（原审原告）陈明，男，汉族，1977年7月11日出生，住湖南省芷江侗族自治县。委托诉讼代理人杨艳华（特别授权），湖南紫鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人杨御钦（一般代理），湖南紫鑫律师事务所律师。上诉人芷江侗族自治县房地产经营有限公司（以下简称芷江房地产经营公司）因与被上诉人邱辉、陈明房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省芷江侗族自治县人民法院（2020）湘1228民初1555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。芷江房地产经营公司上诉请求：1、请求撤销原审判决；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同第七条、第九条、第十五条约定了双方的权利义务，被上诉人至今还欠物业费1796元和欠房款3744元，亦有违约民法典规定双方当事人均违约的各自承担责任、对方对损失的发生有过错的可以减少相应的损失赔偿额；本案已过诉讼时效，应驳回被上诉人的诉讼请求。故特提起上诉。邱辉、陈明二审答辩称：一审事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。邱辉、陈明向一审法院起诉请求：1.判令被告向房屋登记部门提交办证资料，协助办理和平大厦小区1幢1209号商品房房屋所有权证；2.判令被告支付原告违约金人民币36416元（以原告所交购房款为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率，从2016年1月1日计算至2020年8月1日，2020年8月1日至被告向房屋登记部门提交办证资料之日止的违约金另行计算）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告与被告于2013年11月25日签订《商品房屋买卖合同》，双方在合同中第四条约定:“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3513.7元，总金额（人民币）438088元。”第六条约定:“一、购房款买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式买受人选择按揭付款，于《商品房买卖合同》签订之日，交纳首付款138088元，剩余房款30万元向银行按揭贷款。”第八条约定：“出卖人应当在2014年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”第十一条约定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起__180_日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的__2__%赔偿买受人损失。2.买受人不退房、出卖人按已付房价款的__X__%向买受人支付违约金。”原告按照合同约定履行了交纳房款、税费的义务，并交纳办理产权证的费用2400元。被告于2014年12月1日向原告交付了房屋，但被告没有按照合同约定期限履行办理房屋产权证的义务。一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该合同真实合法有效。原告已经履行了交纳房款、税费及办理房地产权属证书费用的义务，被告未能在合同约定的期限内履行协助办理房地产权属证书的义务明显违约，故对原告要求被告协助办理房地产权属证书的诉求本院予以支持。原被告双方合同第十五条约定“买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起__180_日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的__2__%赔偿买受人损失。买受人不退房、出卖人按已付房价款的__X__%向买受人支付违约金。”合同对买受人退房双方约定了违约金或赔偿金的支付及计算方式，合同对买受人不退房双方没有约定违约金。本案原告没有选择退房的条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。为此，被告依法应当支付原告逾期办证的违约金。因从2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，自此以后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。本案被告应支付原告以总购房款438088元为基数从2016年1月1日起，依照原告起诉时即2020年11月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至被告向房产登记部门提交办证资料之日止的违约金。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条规定，判决如下：一、被告芷江侗族自治县房地产经营有限公司于本判决生效之日起一个月内协助原告邱辉、陈明办理和平大厦小区1幢1209号房地产权属证书，办理费用由被告芷江侗族自治县房地产经营有限公司承担；二、被告芷江侗族自治县房地产经营有限公司于本判决生效之日起一个月内支付原告邱辉、陈明逾期办证违约金（违约金以总购房款438088元为基数从2016年1月1日起，依照原告起诉时即2020年11月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至被告向房产登记部门提交办证资料之日止）。案件受理费710元，减半收取计355元（原告邱辉、陈明已预交），由被告芷江侗族自治县房地产经营有限公司负担。二审中，各方当事人均无新证据提交。原审对证据的采信和对事实的认定正确，本院二审予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人所签《商品房买卖合同》合法有效。被上诉人已经履行了交纳房款、税费及办理房地产权属证书费用的义务，上诉人未能在合同约定的期限内履行协助办理房地产权属证书的义务明显违约，应依法承担违约责任。因双方合同第十五条记载为“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，并未载明具体办证的时间。而案涉房屋交付时间为2014年12月1日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，上诉人应给被上诉人办好房屋产权证的时间为2015年3月1日。上诉人至今未办房屋产权证，应从2015年3月1日起向被上诉人承担逾期办证违约金。上诉人在一审诉讼期间并未提出诉讼时效抗辩，故本院二审对上诉人所提被上诉人一审起诉主张逾期办证违约金已经超过诉讼时效的上诉主张不予支持。虽然上诉人本应从2015年3月1日起向被上诉人承担逾期办证违约金，但被上诉人一审起诉主张只从2016年1月1日起计算逾期办证违约金，一审据此判决只从2016年1月1日起计算逾期办证违约金并无不当。另外，上诉人提出被上诉人存在欠付购房款和物业费的违约行为，但未提交充分有效的证据证明，且上述逾期办证违约金系以实际交房后不能按照法律规定办证之事由确定的违约金，与是否欠付购房款和物业费之事由无关，本案对上诉人的该上诉主张及理由亦不予支持。综上所述，芷江侗族自治县房地产经营有限公司的上诉请求不能成立，依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费710元，由芷江侗族自治县房地产经营有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  武春毅审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二一年二月五日书记员  戴蚁玲