上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终669号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海香逸餐饮有限公司，住所地上海市杨浦区长阳路****。法定代表人：渠慎永，经理。上诉人（原审被告）：渠慎永，男，1973年1月6日出生，汉族，住江苏省丰县。上诉人（原审被告）：沙一，男，1976年1月26日出生，汉族，住上海市普陀区。三上诉人的共同委托诉讼代理人：张毅，上海国年律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海圣雅实业发展有限公司，住所，住所地上海市杨浦区大桥街道长阳路**div>法定代表人：张方荣，执行董事。委托诉讼代理人：曾倩，上海市白玉兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：章安琪，上海市白玉兰律师事务所实习律师。上诉人上海香逸餐饮有限公司（以下简称香逸公司）、渠慎永、沙一因与被上诉人上海圣雅实业发展有限公司（以下简称圣雅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2020）沪0110民初9798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人香逸公司、渠慎永、沙一上诉请求：撤销一审判决，改判香逸公司不承担2020年1月1日至1月20日期间的房屋占用费及物业管理费；香逸公司不支付圣雅公司清场人工费；渠慎永、沙一不承担连带清偿责任；圣雅公司应返还香逸公司2019年3月3日至28日停电期间的所有租金人民币（以下币种均为人民币）67，585元；圣雅公司应赔偿香逸公司员工工资损失、装修装饰物拆除后的价值、因违反优先承租权约定造成的香逸公司损失。事实和理由：第一，香逸公司不应承担2020年1月1日至1月20日的占用费53，938元和物业管理费1，013元。香逸公司无法依约搬离，是圣雅公司的过错导致的。香逸公司已经在逐步搬离了，但2020年1月20日当天因圣雅公司停电致使香逸公司无法完成搬离。第二，香逸公司不应承担圣雅公司的清场人工费29，100元，相反圣雅公司应当赔偿香逸公司装修装饰物拆除后的价值285，000元。香逸公司无法按期搬离是圣雅公司的过错所致。自2020年1月24日起，上海市颁布疫情一级响应，并且实施严厉的管控措施，致香逸公司无法在疫情期间完成搬离。同时圣雅公司实施强行清场的行为是在违反疫情一级管控要求的情况下实施，属于违规操作。圣雅公司已经通过香逸公司向案外人陈玲双支付了赔偿金，证明圣雅公司存在过错。圣雅公司强行清场的行为侵犯了香逸公司的利益，应当赔偿装修装饰物拆除后的价值。第三，渠慎永、沙一不应承担连带责任。渠慎永、沙一的保证期限至2019年11月30日止，并随着2019年3月28日签订的租赁合同之终止而终止。之后，香逸公司与圣雅公司于2019年12月21日签订新的协议，形成新的租赁期，由此产生的纠纷，因保证人没有继续保证的意思，故不应再承担保证责任。第四，圣雅公司应向香逸公司赔偿因违反优先承租权约定造成香逸公司的损失161，816元。第五，圣雅公司应返还2019年3月3日至28日停电期间的所有租金67，585元，并赔偿香逸公司在此期间支付的员工工资损失100，977元。被上诉人圣雅公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。第一，圣雅公司同意减免2020年1月1日至1月20日租金的前提是香逸公司依约完成2019年12月21日双方签订《协议》中约定义务，但香逸公司没有完成，故香逸公司主张免除相应租金没有依据。第二，香逸公司主张圣雅公司违反优先承租权约定对其造成损失，缺乏事实依据。圣雅公司对商场重新装修后，对外招租且明码标价，圣雅公司在一审中也多次表示香逸公司可以参与竞争，但其自己放弃承租，与圣雅公司无关。第三，双方于2019年12月21日签订的《协议》是对双方之间租赁关系结束后如何完成清退移交的约定，而非重新建立了新的租赁关系。故渠慎永、沙一以此主张其不应承担连带清偿责任没有法律依据。第四，关于香逸公司主张的2019年3月3日至28日停电期间的租金及人工损失，圣雅公司不应承担。当时，双方租赁合同已经到期，在还未协商一致续租的情况下，香逸公司自行开始装修，圣雅公司因此停电是正当的，由此造成的损失应由香逸公司自行承担。且双方后来续签租赁合同后，就这段时间的损失，双方已经达成一致协议不予追究了。请求二审法院驳回上诉，维持原判。圣雅公司向一审法院起诉请求：1．判令香逸公司支付圣雅公司2019年12月1日-2020年1月20日的房屋占用费134，846元；2．判令香逸公司支付圣雅公司2019年11月1日-2020年1月20日期间所欠的水、电费56，048元；3．判令香逸公司支付2019年12月1日-2020年2月20日期间所欠的物业管理费2，533元（按每月1，520元计算）；4．判令香逸公司支付清场人工费29，100元；5．判令香逸公司在圣雅公司处的租赁保证金68，250元不予返还；6．判令渠慎永、沙一对以上诉请承担连带责任。香逸公司向一审法院提起反诉请求：1．判令圣雅公司支付长阳路1665号2幢租赁区域内装修装饰拆除后的价值285，000元；2．判令圣雅公司支付因2019年3月3日-2019年3月28日期间停电造成香逸公司的损失168，835元（其中，员工工资损失100，977元、租金损失67，858元）；3．判令圣雅公司支付因违反优先承租权造成香逸公司的损失161，816元；4．判令圣雅公司归还租赁保证金68，250元。一审法院认定事实：2010年3月8日，圣雅公司（甲方）与沙一（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将长阳路1665号房屋其中建筑面积约760平方米的房屋出租给乙方用于餐饮，租期自2010年3月1日起至2016年2月29日止。月租金为68，250元，从2010年3月1日开始每三年递增一次。租赁期间，乙方按租赁面积每平方米2元标准缴纳物业管理费给甲方。甲方收取租赁保证金68，250元，保证金在合同期满十日内无息退还乙方，如因违约造成合同提前终止的，甲方有权没收保证金。合同并约定了双方的责任及违约责任等。2016年2月15日，圣雅公司（甲方）与香逸公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将长阳路1665号房屋其中建筑面积约760平方米的房屋出租给乙方用于餐饮，租期自2016年3月1日起至2019年2月28日止。月租金为80，908元。租赁期间，乙方按租赁面积每平方米2元标准缴纳物业管理费给甲方。租赁保证金68，250元保持不变，保证金在合同期满十日内无息退还乙方，如因违约造成合同提前终止的，甲方有权没收保证金。乙方不得将房屋转租或分租，如违反则视为乙方自动放弃房屋使用权，本合同在转租或分租之日解除，保证金不予退还，由此造成的一切损失，由乙方负责赔偿。乙方应按照合同规定如期、足额支付租金及其他应向甲方支付的费用，如拖延交款的时间累计达一个月的，甲方有权采取断水断电措施，且甲方还有权提前终止合同。发生前述情况按乙方违约处理，由此造成的损失由乙方承担。如甲方根据本条规定提前终止合同的，乙方应无条件搬离，否则甲方有权强制搬离、清场。乙方因使用需要对房屋进行室内装修或增加设备等，必须经甲方书面同意，甲方有权对工程进行监督。该设计和装修费用由乙方承担，室内装修、增加设备需要的相关证照由乙方按国家规定办理，费用由乙方承担。2019年3月28日，圣雅公司（甲方）、香逸公司（乙方）及沙一、渠慎永（丙方）签订《协议书》，鉴于甲乙双方于2016年2月15日签订的房屋租赁合同现已到期，甲方与房屋所有权人灯头二厂之间的租赁合同也将于2019年11月30日到期，乙方对此充分了解。现乙方向甲方申请继续承租租赁房屋。甲乙双方经协商，同意就原租赁房屋在2019年2月28日之后为临时租赁期间，双方达成协议：一、乙方在上述期间可以继续承租租赁房屋，原租赁合同约定的租赁范围、月租金等与本协议无冲突的条款维持不变。二、临时租赁期间的租金缴纳方式为每月缴纳租金，先付后用，乙方应于每月25日前支付下个月租金，乙方若未按期支付，则甲方有权断水断电，由此给乙方造成的任何损失，甲方均无需承担责任。原合同中的保证金自然延续。三、临时租赁期间甲方有权随时解除房屋租赁合同。乙方应当在甲方通知后十天内无条件配合搬离租赁场地并恢复原状，乙方若未按期搬离，遗留的物品和装修甲方均可自行处置，并有权要求乙方支付处置费、实际占用费和违约金，违约金按每延迟一天搬离赔偿10，000元人民币计，且乙方应当按实际搬离日向甲方支付实际占用费，实际占用费按原租金标准／实际占用天数折算。且如解除合同，乙方自愿同意甲方对乙方的装修、停业损失、经营管理支出和任何其他投入或损失不承担赔偿、补偿责任。租金按实际租赁天数计算。四、本续租协议其他条款，仍按原租赁合同执行并保持不变。本续租协议是原租赁合同不可分割部分，具有同等法律效力。五、特别约定：临时租赁期最长不得超过2019年11月30日。在此日期之后，双方在达成一致的前提下，可磋商是否签订新的租赁合同。六、丙方对本协议项下乙方的义务承担不可撤销无限连带责任。七、如违反协议，守约方有权通过法律途径解决，由此产生的诉讼费、保全费、律师费均由违约方承担。2019年12月21日，圣雅公司（甲方）与香逸公司、渠慎永（乙方）签订《协议》：甲乙双方合同于2019年11月30日已终止，经甲乙双方友好协商，达成一致：1．乙方承诺于2020年1月20日前停止经营，并将租赁房屋内所有属于乙方的物品搬离现场，将房屋（钥匙）交还给甲方。如有剩余物品由甲方代乙方视为垃圾处理，费用由乙方承担。2．乙方应于2020年1月5日前付清水、电、物业费等相关费用。3．甲方同意乙方完成以上事宜后减免2020年1月1日至1月20日的租金。4．甲方改造完成后，乙方有优先承租权。2020年1月13日，圣雅公司向香逸公司、渠慎永发出《通知》，要求其在7日内将物品搬离现场，如没有搬离的物品视为废弃物由圣雅公司处置，产生的费用由香逸公司承担。一审审理中，圣雅公司认可其2020年1月20日下午5点对系争房屋停电。2020年3月19日，圣雅公司向香逸公司、渠慎永发函，1．圣雅公司将在2020年3月19日将遗留在长阳路1665号2幢房屋内的物品搬离并妥善安置在圣雅公司租赁的场地内；2．贵公司应当在一周内与我公司取得联系，将上述物品搬离，逾期我司将作为废品和垃圾处理；3．由于贵司的违约行为，导致我司额外支出的搬场费、场地租赁费、人员加班费、劳务费和律师费等，应当全部由贵公司承担。一审审理中，圣雅公司与香逸公司确认支付保证金68，250元。一审法院另查明，圣雅公司支付清场人工费29，100元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。圣雅公司与香逸公司的租赁合同于2019年11月30日到期终止，香逸公司应当按照2019年12月21日签订的协议履行返还房屋的义务。但是，香逸公司并未在约定的2020年1月20日前将房屋返还给圣雅公司，故圣雅公司主张要求香逸公司支付2019年12月1日-2020年1月20日的房屋占用费、物业管理费及所欠的水、电费56，048元之诉讼请求，应予支持。香逸公司认为圣雅公司应当免除2020年1月1日至1月20日的租金的主张，一审法院不予采纳。自2019年12月21日签订协议起到约定的搬离日2020年1月20日，香逸公司有充足的时间准备搬迁，香逸公司称其因圣雅公司1月20日停电而导致其未能搬迁的陈述，显然不符合客观事实。另外，本市在2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，但香逸公司本应在2020年1月20日之前完成搬迁事宜，故香逸公司主张其受到疫情影响而未搬迁的抗辩意见，一审法院亦不予采纳。在香逸公司未按约返还房屋的情况下，圣雅公司依照双方约定处理房屋内物品，所产生的清场人工费应当由香逸公司承担。香逸公司在未履行协议约定的搬迁义务的情况下，要求圣雅公司赔偿装修拆除后的价值的反诉请求，一审法院不予支持。因合同已经到期终止，圣雅公司应当将保证金返还给香逸公司。关于圣雅公司要求渠慎永、沙一承担连带责任的诉讼请求。2019年3月28日的《协议书》系双方签订的最后一份租赁合同，约定租期至2019年11月30日止，沙一、渠慎永需对香逸公司的债务承担连带责任。双方虽于2019年12月21日签订《协议》，但该协议不能认定为双方签订新的租赁合同，仅是对2019年3月28日的《协议书》约定的租赁关系终止后房屋返还等未了事宜作出的补充约定，故渠慎永、沙一认为其保证责任至2019年11月30日止的观点，一审法院不予采纳。故圣雅公司要求沙一、渠慎永承担连带责任的诉讼请求，应予支持。关于香逸公司主张圣雅公司违反优先承租权造成的损失，无事实依据，一审法院难以支持。关于香逸公司主张的2019年3月3日至3月28日期间因停电造成的损失一节。根据庭审查明的事实，该段期间确实存在停电情况。但是双方前一份合同在2019年2月28日已经终止，在尚未签订合同之前，香逸公司应合理规划自身经营行为，故香逸公司主张该期间的人员工资损失，一审法院无法支持。因后续签订的协议将该段期间纳入了租赁期，且后续圣雅公司向香逸公司全额收取了该期间的租金。考虑到停电因素客观上影响了香逸公司对房屋的使用，故对于该段时间的租金，圣雅公司应当适当返还给香逸公司，至于具体金额，一审法院根据实际情况酌情确定。据此，一审法院作出判决：一、香逸公司应于判决生效之日起十日内支付圣雅公司2019年12月1日至2020年1月20日的房屋占用费134，846元；二、香逸公司应于判决生效之日起十日内支付圣雅公司2019年12月1日-2020年1月20日的物业管理费2，533元；三、香逸公司应于判决生效之日起十日内支付圣雅公司水、电费56，048元；四、香逸公司应于判决生效之日起十日内支付圣雅公司清场人工费29，100元；五、圣雅公司应于判决生效之日起十日内返还香逸公司租赁保证金68，250元；六、渠慎永、沙一对上述香逸公司向圣雅公司所负债务承担连带清偿责任；七、圣雅公司应于判决生效之日起十日内返还香逸公司2019年3月3日-2019年3月28日期间部分租金33，929元；八、驳回圣雅公司之其余诉讼请求；九、驳回香逸公司之其余反诉请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：2020年5月6日，渠慎永与陈玲双签订调解协议，载明：鉴于圣雅公司将长阳路1665号2幢约760平方米的房屋出给香逸公司，租期到2019年11月30日止；渠慎永作为香逸公司的法定代表人，将其中41平方米的房屋转租给陈玲双，租期至2020年3月6日止。后因香逸公司租期届满后未按时搬离，圣雅公司依约收回房屋，其中包含渠慎永转租给陈玲双的部分，从而产生损失。现双方就损失赔偿事宜达成协议，即陈玲双于协议签订后3日内将其在圣雅公司处的全部物品搬离，否则视为废品，圣雅公司有权直接处理；陈玲双的物品全部搬离后，渠慎永确认支付陈玲双18万元赔偿款，陈玲双保证不再就房屋租赁一事与渠慎永及圣雅公司发生争执。同日，圣雅公司与香逸公司、渠慎永签订调解协议，载明双方就陈玲双的赔偿事宜达成协议，即香逸公司、渠慎永需于协议签订后3日内将其在圣雅公司处的全部物品搬离，且需保证陈玲双的物品全部搬离，否则视为废品，圣雅公司有权直接处理；根据渠慎永与陈玲双之间的调解协议，渠慎永应当赔偿陈玲双18万元，该款项由圣雅公司转到渠慎永账户，由渠慎永再转到陈玲双账户；香逸公司、渠慎永保证陈玲双不再就房屋租赁一事与圣雅公司产生争执或影响圣雅公司经营，并不再就圣雅公司清场和收回场地事宜向圣雅公司提起诉讼；在香逸公司、渠慎永及陈玲双完全履行调解协议的情况下，圣雅公司不要求香逸公司、渠慎永返还18万元。2020年5月10日，渠慎永、渠秀芝出具收条，载明收到圣雅公司2，000元整打到渠秀芝微信上，原香逸火锅店内的所有物品均已取回。一审审理中，圣雅公司陈述该2，000元是因取回物品有所损坏故予以赔偿，香逸公司一方亦表示认可。2020年5月13日，圣雅公司向渠慎永账户汇款18万元。本院认为，第一，关于圣雅公司应否支付2020年1月1日至1月20日期间的房屋占用费及物业管理费的问题，根据圣雅公司与香逸公司、渠慎永于2019年12月21日签订的《协议》，圣雅公司同意减免2020年1月1日至1月20日期间租金的条件是，香逸公司、渠慎永于2020年1月20日前停止经营，并将自有物品搬离后将房屋交还给圣雅公司；以及香逸公司、渠慎永于2020年1月5日前付清水、电、物业费等相关费用。而根据查明的事实，香逸公司、渠慎永未于2020年1月20日前将租赁房屋交还圣雅公司，亦未于2020年1月5日前付清水、电、物业费等相关费用，故一审法院认为圣雅公司要求香逸公司支付2020年1月1月至1月20日期间房屋占用费及物业管理费的诉请应予支持，并无不当。第二，因香逸公司未依约交还房屋，圣雅公司依约处理租赁房屋内剩余物品，由此产生的清场人工费应由香逸公司承担。关于香逸公司称其系因圣雅公司于2020年1月20日停电而未能完成物品搬迁，故不应承担清场人工费的意见，因双方于2019年12月21日即已约定香逸公司应于2020年1月20日完成搬离及房屋返还义务，香逸公司有充分的准备和搬离时间，但直至2020年1月20日香逸公司仍有大量物品未搬离，故香逸公司称其未完成搬离义务系因圣雅公司停电所致，缺乏合理性，本院难以采信香逸公司上述意见。因香逸公司未依约搬离并返还房屋，且已于2020年5月取回未搬离的剩余物品，现香逸公司主张圣雅公司应向其赔偿装修装饰物拆除后的价值285，000元，缺乏相应依据，本院无法支持。第三，关于渠慎永、沙一应否对香逸公司的应付款项承担连带责任的问题，根据圣雅公司、香逸公司、沙一、渠慎永于2019年3月28日签订的《协议书》即最后一份租赁合同，沙一、渠慎永对于承租人香逸公司于该协议项下的义务承担连带责任。而圣雅公司与香逸公司、渠慎永于2019年12月21日签订的《协议》是对前述最后一份租赁合同终止后相应交接事宜的约定，并非形成新的租赁协议。故沙一、渠慎永所称香逸公司与圣雅公司已于2019年12月21日签订新的协议，形成新的租赁期；渠慎永、沙一的保证期限至2019年11月30日止，并随着2019年3月28日签订的租赁合同之终止而终止之意见，缺乏依据，不能成立。第四，香逸公司主张圣雅公司应向其赔偿因违反优先承租权约定造成的损失161，816元，缺乏相应事实依据，一审法院未支持香逸公司该项诉请，并无不当。第五，关于香逸公司主张的2019年3月3日至28日停电期间的租金及员工工资损失问题，虽然该期间确存在停电事实，但此时双方2016年2月15日签订的租赁合同已于2019年2月28日到期终止，新的租赁合同尚未订立，香逸公司却开始进行装修显有不当。香逸公司主张其系经圣雅公司同意进行装修，但未提供证据予以证明。鉴此，香逸公司主张圣雅公司应承担该期间内香逸公司的员工工资损失，依据不足。一审法院考虑到双方后续协议中将上述停电期间纳入了租赁期，且停电因素在客观上对香逸公司使用房屋确有影响，故酌情确定圣雅公司返还香逸公司部分租金，较为合理，可予维持。综上所述，香逸公司、渠慎永、沙一的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10，981元，由上海香逸餐饮有限公司、渠慎永、沙一共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  姚 跃审 判 员  徐 江二〇二一年二月二十三日法官助理  陈雅葳书 记 员  吴艳妮附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……