西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初4053号原告:张楚，女，1991年10月29日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：谢东倡，男，1988年8月3日出生，汉族，系原告丈夫，住西安市碑林区。被告：西安房宜居房地产经纪有限公司，住所地:陕西省西安市高新区。法定代表人：杨绪清，该公司总经理。委托诉讼代理人：周引龙，男，1987年8月25日出生，汉族，该公司员工，住陕西省凤翔县。原告张楚与被告西安房宜居房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢东倡、被告委托诉讼代理人周引龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告中介费25050元；2、判令被告支付原告30000元的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月15日，被告西安房宜居房地产经纪有限公司(以下简称房宜居公司)与原告张楚签订房屋《居间服务合同))，并承诺在购房过程提供居间服务。在合同签署当日和第二日分两次收取了买受人全额中介费25050元。当天，被告房宜居公司在并未了解清楚房屋的债权情况下，以隐瞒、哄骗的手段催促原告张楚(买受人)仓促与张某某(出卖人)签订《西安市存量房屋买卖合同)) (合同编号: XIANZJM201700XXXX，以下简称“房屋买卖合同”)，约定原告张楚购买出卖人张某某名下位于西安市莲湖区XX路XX段XX号XX城XX幢XX单元XX室房屋(房屋所有权证号:陕( 2017)西安市不动产权第1169623号)，并当场交纳八万元整的定金。后因房屋债权复杂，在购买过程中被多次查封，最终交易失败，八万元定金未退，还因起诉业主要求赔偿违约金，产生了起诉费、律师咨询费等，至今未果。原告张楚多次与被告交涉退还中介费，被告声称坚决不可能退中介费，让原告看着办，现请求被告房宜居公司退还中介费，并承担相应的违约责任。 被告西安房宜居房地产经纪有限公司在履行居间合同过程中，涉嫌违法违规及提供虚假信息，欺瞒买受人的情况，具体如下: 一、被告房宜居公司在催促签署合同过程前，多次表示房屋状态以及出卖人张某某本人资金无任何问题，房屋绝对安全，正常交易，并说多少人在争抢这套房屋，催促原告赶紧购买，在买卖双方签订合同时，没做任何解释，也没明确指出风险，导致在购买手续履行过程中发现出卖人身背多家巨额债务，房屋被多个债权人查封，无法实现售卖。二、查封后原告无意中得知，涉案房屋与出卖人的债主有三十年租约，后来出卖人也承认有租约，由于租客是出卖人的债主，所以即使房屋购买成功也将会有后续很多麻烦。被告房宜居公司并未调查房屋产权，如此债权不清晰的房屋居然还能卖。三、签订合同当日，只为一味促成签约，收取中介费，在房屋共有产权人既未到场，共有产权人也未同意提供任何出售证明，不弄清事实，就促使签约，而且中介没有联系过一次共有产权人，在上次开庭中法官有所提起，被告房宜居公司也承认共有产权人未到他们就进行签约。四、被告房宜居公司给原告极其不专业的建议:建议原告多交定金，说这样业主不敢违约，由于不专业的错误引导，原计划说交三两万定金，最后由于中介建议，交了8万。在计算中间费用时，他们说能找关系违法操作去避税，并承诺避税四、五万元。五、在房管局进行网签时，根据当时房管局规定，出卖人的爱人作为共有产权者必须到场进行网签，原告提醒说出卖人一人网签不行，被告房宜居公司的工作人员告知原告没关系，在他们与房管局工作人员一番交涉后，在出卖人共有产权人未到场的情况下，进行了网签协议，明显违规。六、被告房宜居公司强烈要求收取银行按揭服务费和评估费共计一万八千元多。房管局明令禁止这项违规操作，被告房宜居置业顾问坚决表明我们为什么只收1. 5%的佣金，比别人少，这个按揭服务费我们必须收，否则后续无法进行，后经原告朋友明确提醒，银行根本没有按揭服务费用一说，银行只有评估手续费一千余元，进行办理房贷业务根本没有这项费用。所以坚持自己去银行办理正常按揭业务，经过几天的拉锯，被告房宜居方眼看这项费用无望，才让买卖双方夫妻去银行办理业务。后来中介也知道业主没钱偿还尾款，业主需要垫资，竟然为了摆脱自己的责任，非让我们买方去补签垫资协议，他们怎么还尾款是他们的事和我们有什么关系，极其过分。后经调查发现，同类中介公司会在签署合同之时收取少部分定金放在中介公司，交易成功才给出卖人，并在房屋过户当日才会收取中介费，并且所谓的评估服务和银行按揭服务完全采取自愿。六、购买房屋过程中被告和出卖人共同通知，尽快准备好首付要进行，为凑涉案房屋首付，同月原告按照当时市场价七千余元出售家庭仅有的一套房屋，但所购房屋由于被告房宜居公司的不负责任以及出卖人张某某的违约拖延时间，眼看房价一天天大涨，原告居无定所，于2018年3月在多方借债40余万的情况下，买了一套2004年123平方的老小区，全年零采光。本来购买涉案房屋是不需借钱的，但在和出卖人张某某的案件中由于给出卖人的定金、起诉费、律师费等费用，加上房价大涨及银行政策的变化，仍不得己举家借40余万的外债来购买，原告妻子当时因为此事产后抑郁加重，父母发愁夜不能寐，对原告家庭造成非常大的伤害和损失。综上所述，在房屋无法交易后，原告曾将被告房宜居和出卖人张某某都上诉至莲湖法院，法院表示，中介只能另外起诉，由于精力有限，先进行与出卖人的合同纠纷，原告于2018年12月在西安市中级人民法院结束与出卖人张某某的买卖纠纷的审理阶段，赔偿遥遥无期。现原告追究中介房宜居公司的责任。特诉至法院，望判如所请。被告西安房宜居房地产经纪有限公司辩称，被告作为原告买卖房屋事宜的居间人，依据《合同法》第四百二十六条之规定，居间人已依法促成《房屋买卖合同》及《居间服务合同》成立并生效，被告依法依合同约定，有权收取相应的居间服务费用，不应当退还，且不应当承担违约责任。首先，在原告及卖方、被告三方签约合同现场，被告已向买卖双方书面明确告知本案所涉房屋的相关情况，被告并无恶意隐瞒的事实，其买方、卖方、居间人三方共同协商后，确定由居间人协助原告（买方）准备购房所需资料事宜，约定由卖方负责办理产证撤押事宜；由此，被告已经依法促成原告方及卖方所签订《西安市存量房屋买卖合同》，三方并签订《居间服务合同》（具体详见被告方证据资料）；该两份合同的内容之意思表示真实，并无违反国家法律法规的强制性规定，合同内容真实有效，《居间服务合同》第二条之约定，被告有权收取相应的居间服务费用25050元。其次，依据三方《居间服务合同》第一条约定的“居某某提供的居间服务包括：1、提供房屋买卖市场行情资讯；2、寻找、提供并发布房源、客源信息；3、引领买受人实地看房；4、协助交易双方协商、洽谈，确定成交意向；5、促成交易双方签署房屋买卖合同”合同约定义务，居间人已尽到居间促成、协助、合同义务的事宜，被告并无违约情况的存在，依法有权利收取《居间服务合同》所约定的居间报酬25050元，不应当承担原告方所诉求的违约赔偿金。再次，西安市中级人民法院第（2018）陕01民终11321号民事判决书（已生效二审判决文书）的“本院认定”部分，已经对上述合同内容进行有效性的认定，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）款之规定，上述合同内容己为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，合同内容确认有效，被告的收取居间服务费用并无任何违法违规、违反合同约定的情形，原告掺杂个人感情色彩诉称的内容严重违背事实真相，不应当得到法庭的支持。最后，依据《居间服务合同》第四条第3款的相关约定，由买卖合同的卖方原因所导致的义务无法正常进行的，被告不承担责任，且已收取的费用不予退还；原告作为支付居间服务费用一方，可以向违约方卖方追偿该笔费用而不应当向被告主张。二、被告就有关买方签订买卖合同事宜已向委托人即本案原告以书面方式如实报告，并负责办理了原告方及卖方的网签交易合同，被告已经尽到居某某的核查及披露义务，不存在虚假告知及隐瞒实情的情形存在。首先，被告就在签约现场以《风险提示》、《居间服务事项告知书》及《买卖合同》专设条款等方式书面告知房屋基本状况、权属状况、卖方身份信息、出售资格相关信息（涉及各方重要利益信息也加粗提示），被告已经尽到以上相关告知书面材料均符合《合同法》对格式合同的相关要求，内容属实且均已经过原告（买方）的签字认可，被告在签约时也要求卖方提供房屋基本信息、出售主体授权委托等所需要的必要资料，并不存在本案原告所诉称的被告故意隐瞒或者提供虚假情况存在（具体详见被告方证据资料），完全符合《合同法》第四百二十五条关于居间人如实报告义务的法律规定，被告并无法定的过失或者违法行为，不应当向原告（买方）承担任何赔偿费用；原告所诉称的房屋买卖合同无法履行的情况，真实原因是因为卖方的重大过失所导致的结果，应当属于房屋买卖合同法律关系所调整，而本案属于居间服务合同法律关系，两者属于不同的法律关系调整范围，不应由被告承担，而应该由卖方依据违约事实向原告方承担。其次，被告在负责办理原告及卖方的房管局的网签备案交易合同事宜某某后，仍然积极配合原告方的相关纠纷的沟通、协调及诉讼事宜，积极配合法院提供该案所涉及的证据提供、证明义务，直至西安市中级人民法院第（2018）陕01民终11321号民事判决书的到来，该终审判决书也支持了原告方的相关赔偿请求，并提高了对原告方的“房屋涨价损失”判决金额，亦是国家法律对于该事宜的最终定性，切实维护了原告的相关权益。诚然，如果该房屋存在查封情况，被告上述负责办理的网签备案交易事宜是无法正常完成的，恰恰证明被告是在力所能及的范围内核查无误后，才能办理成网签备案合同事宜的，因此被告并不存在原告所述的过错或者过失行为。综上所述，被告并无任何原告所诉称的违法及虚构隐瞒事实促成合同的事实存在，反而是已尽到了法律法规及《居间服务合同》所规定的相关义务；被告作为房地产较知名房地产服务品牌的合作单位，也始终坚持诚信合法经营，品质管理，人性化服务，被告也将一如既往的为广大置业用户提供如上服务，但是原告所诉事实及请求已严重违背事实，于法无据、于理不容，被告请求依法予以驳回原告全部诉求，维护被告的合法权益。原告围绕其诉讼请求提交了以下四组证据：证据一、西安市存量房屋买卖合同，证明该合同明确指出共有房屋，无论是否有共有产权证，均需共有人到场，提供同意出售声明，可共有产权人至今无证明；房屋买卖合同中显示该房屋未出租，后经核实，该房屋原业主签订出租合同给其债权人20年，且现房屋有人占据；证据二、收款收据，证明被告收取原告25050元；证据三、居间服务合同，证明被告服务细节不完善，收取高额银行按揭服务费，提供错误引导，房管局网签委托熟人，共有产权人不到场进行网签；证据四、谢东倡与被告工作人员蔺小英微信聊天记录，证明被告中介提供高额按揭服务费表，中介错误导向，服务极不公平，业主还不上尾款，需要垫资，让买家补充垫资说明，撇清中介自身，至今未提供共有产权人信息，导致赔偿遥遥无期。被告当庭向本院提交以下二组证据：证据一、居间服务合同，证明合同内容真实有效，居间人即被告已尽到居间促成、协助、合同义务事宜，被告无违约情况存在，依法有权收取《居间服务合同》所约定的居间报酬25050元，不应当承担原告方所诉求的违约赔偿金。买卖合同的卖方原因导致的义务无法正常进行，被告不承担责任且已收取的费用不予退还，原告作为支付居间服务费用一方，可以向违约卖方追偿而不应当向被告主张；证据二、西安市中级人民法院民事判决书，证明西安市中级人民法院第（2018）陕01民终11321号民事判决书（已生效二审判决文书）的本院认定部分已经对《房屋买卖合同》及《居间服务合同》内容进行有效性的认定，合同内容已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，合同内容确认有效，被告所收取的居间服务费用并无任何违反法规、违反合同约定的情形，原告掺杂个人感情色彩诉称的内容严重违背事实真相，不应当得到法庭的支持。根据原、被告提交的证据，结合庭审查明的情况，本院认定事实如下：2017年5月15日，出卖方张某某、买受人张楚与居某某西安房宜居房地产经纪有限公司签订居间服务合同，载明鉴于买卖双方在居某某的居间服务下就坐落于西安市莲湖区XX路XX城XX幢XX单元XX室房屋签订了《西安市存量房屋买卖合同》，三方订立居间服务合同，共同遵守。合同约定第一条、居间服务范围：买卖双方同意，共同委托居某某西安房宜居房地产经纪有限公司作为交易居间人，居某某提供的居间服务包括：1、提供房屋买卖市场行情资讯：2、寻找、提供并发布房源、客源信息；3、引领买受人实地看房：4、协助交易双方协商、洽谈，确定成交意向；5、促成交易双方签署房屋买卖合同。第二条、居间服务费：买受人向居某某支付居间服务费人民币25050元整，买卖双方签订《买卖合同》时，买卖双方均认可本合同第一条约定的居间服务已完成，买卖双方应于签订《买卖合同》当日向居某某支付本合同约定的居间服务费。第三条、权利义务：1、买卖双方应积极配合居某某的居间活动，保证其提交的资料及签名真实、合法、有效，并及时足额支付居间服务费。2、居某某应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；买卖双方授权居某某协助办理该房屋交易的相关手续，并配合提供相应材料及签署相应文件。第四条违约责任3、买卖双方任何一方违反本合同第三条或《买卖合同》的约定，导致居某某不能继续履行义务的，居某某不承担责任，且居某某有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用，已收取的费用无须退还。如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。如未支付的，居某某有权利通过包括但不限于法律途径催促义务方支付居间服务费。第五条、争议解决：与本合同相关的任何争议，三方应协商解决；协商不成的，任何一方可向房屋所在地的人民法院提起诉讼解决。该合同签订后，买受人张楚向被告支付了居间费用25050元。2017年5月15日，张楚与张某某签订《西安市存量房屋买卖合同》，合同第2条房屋权属情况约定，张某某房屋为共有房屋时，无论是否有共有权证均需提供该房屋共有权人的同意出售声明，若张某某无法提供，将承担因此产生的法律责任。西安市中级人民法院出具的（2018）陕01民终11321号民事判决书已生效，该判决载明：“一审法院审理查明，2017年5月15日，张楚（乙方）与张某某（甲方）签订《西安市存量房屋买卖合同》一份，合同约定：甲方将位于西安市莲湖区XX路XX城XX幢XX单元XX室建筑面积约153.7平方米的住宅房屋一套售与乙方；该房屋暂无房屋所有权证，《商品房买卖合同》登记号Y101275XX；该房屋已经设定抵押，甲方于2017年5月30日前办理抵押注销手续；房屋成交价格为1670000元，该房价款包含该房地产所有房款及现有已缴纳和已发生之全部费用，乙方应于合同签订当日将定金80000元直接交付甲方，此定金必须与其余购房款同时存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管；甲方应当保证房屋没有产权纠纷，未被限制转让，甲方承诺其配偶和该房屋的共有产权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权。该合同签订当日，张楚将购房定金80000元交付给张某某，由张某某向张楚出具收到定金80000元的收款收据一份。2017年5月31日，张某某取得涉案房屋产权证，权属证号为陕（2017）西安市不动产权第11696XX号。2017年6月16日，张楚和张某某又签订了《西安市存量房买卖合同（自有交易版）》（合同备案号：C17033676号），对案涉房屋的交易事宜进一步进行了约定。在上述合同履行期间，因张某某欠付案外人韩某某借款未予偿还，韩某某将张某某诉至西安市雁塔区人民法院。在该案审理过程中，韩某某申请对张某某进行财产保全。西安市雁塔区人民法院依据该院作出的（2017）陕0113财保109号民事裁定书于2017年8月25日将张某某名下的案涉房屋查封，查封期限自2017年8月25日至2020年8月24日。张楚与张某某之间就案涉房屋所签订的《西安市存量房屋买卖合同》和《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》无法继续履行。2017年9月11日，张楚将张某某和房宜居公司诉至法院，要求判令张某某继续履行合同并协助张楚办理案涉房屋过户手续。经审理后认为，张楚与张某某所签订的房屋买卖合同因被人民法院司法查封而无法继续履行，张楚可变更诉讼请求要求解除合同并由张某某承担违约责任。经向张楚释明权利，张楚仍坚持要求判令继续履行，一审法院遂于2017年12月6日作出（2017）陕0104民初7442号民事判决，判决驳回张楚的诉讼请求。该民事判决生效后，张楚再次将张某某及房宜居公司诉至法院。本案在审理过程中，西安市雁塔区人民法院于2018年2月1日就韩某某诉张某某、陕西山水贸易有限责任公司借款合同纠纷一案作出（2017）陕0113民初11121号民事判决，判决张某某于判决生效后十日内向韩某某偿还借款本金680000元及利息36000元。现（2017）陕0113民初11121号民事判决已发生法律效力，韩某某已向西安市雁塔区人民法院申请对张某某强制执行。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，西安市雁塔区人民法院在（2017）陕0113民初11121号民事判决执行中对本案涉案房屋委托进行了评估，评估价为327万元。其余事实与原审判决认定一致。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，张某某与张楚签订的《西安市存量房屋买卖合同》和《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后张楚依约履行了合同义务，张某某也履行了一定的合同义务，但因张某某与案外人的民事纠纷致涉案房屋被西安市雁塔区人民法院查封而使本案买卖合同无法继续履行，双方签订房屋买卖合同的目的已无法实现，故原审判决认定双方签订的《西安市存量房屋买卖合同》和《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》应予以解除，张某某应承担导致合同无法继续履行的违约责任，认定并无不当。张某某关于其非恶意违约、无过错，不应承担违约责任的上诉理由不能成立”。庭审中，原告称诉请被告退还中介费依据是被告违反涉案居间服务合同第三条第1项的规定，被告没有保证卖方提交共有产权人出售证明，同时被告违反了居间合同第三条第2项的规定，被告没有尽职提供居间服务，原告提供的微信聊天记录显示被告向原告收取银行按揭服务费，实际原告未向被告缴纳该费用，聊天记录显示被告称可以提供避税服务，涉案买卖合同房屋实际没有交易。原告明确诉请被告支付违约金30000元，该金额是原告自己根据损失估计的，涉案居间服务合同对居某某承担违约金没有约定。被告称，原告与张某某在被告处签订《西安市存量房屋买卖合同》时，张某某妻子未到场，原告将共有产权人同意声明给了张某某，但张某某后未再提供共有产权人同意声明。庭审中，本院指定原告于2019年6月17日前向法院提交诉请违约金数额的证据，原告逾期未提交证据。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托支付报酬的合同。原告、张某某与被告签订的《居间服务合同》系三方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，三方均应按照合同约定履行义务。本案中，被告作为居间人已经促成原告与张某某签订了房屋买卖合同，被告有权按照合同约定收取原告居间费用。根据已生效的（2018）陕01民终11321号民事判决书中查明的事实，案涉居间合同以及房屋买卖合同签订后，在原告张楚与张某某履行房屋买卖合同期间，因张某某欠付案外人韩某某借款未予偿还，韩某某将张某某诉至西安市雁塔区人民法院，涉案房屋被西安市雁塔区人民法院查封导致案涉房屋买卖合同无法继续履行，故涉案房屋买卖合同无法履行与居间合同以及居间人西安房宜居房地产经纪有限公司无关。且涉案房屋买卖合同无法履行后，原告已将张某某诉至法院，法院已判决张某某赔偿张楚因房屋买卖合同无法履行所产生的损失。综上，原告诉请被告退还居间合同中介费用并支付违约金，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：驳回原告张楚的诉讼请求。案件受理费1176元，由原告张楚负担(原告已预交)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审    判    长      栾  震审    判    员      吉鹏飞审    判    员      孙龙君 二〇二一年二月七日 书    记    员      贺文静1