浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙06民终124号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张伟松，男，1972年11月1日出生，汉族，住诸暨市，现住诸暨市。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：周吉辉，男，1985年10月1日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：陈欢，浙江正瑞律师事务所律师。 上诉人张伟松因与被上诉人周吉辉房屋租赁合同纠纷一案,不服浙江省诸暨市人民法院（2020）浙0681民初6082号民事判决，向本院提起上诉人。本院于2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张伟松上诉请求：依法撤销一审判决，在查清事实后依法改判。事实和理由:一、周吉辉在签订合同时隐瞒案涉房屋真实信息，已构成《合同法》第五十四条规定的欺诈行为，理由是:案涉房屋系商业用房，可用于一般办公使用，也可作为注册经营主体的住所地使用，双方签订的《租房协议书》中第二条虽然约定了该房屋仅作为办公商务经营活动使用，但双方并未对“办公商务经营活动”作其他限制约定，故案涉房屋用途应包括了用于办理营业执照，周吉辉作出商用房屋出租方，负有全面披露房屋真实信息的义务，但周吉辉在签订合同时，不仅隐瞒了其并非案涉房屋的实际所有权人，更隐瞒了案涉房屋上已办理过营业执照等重大信息，致使张伟松在未全面了解房屋信息的情况下签订了《租房协议书》，故周吉辉的行为已构成《合同法》第五十四条规定的欺诈行为，依法应当撤销双方之间的《租房协议书》。二、一审法院判决张伟松应支付周吉辉自2020年3月20日起至2020年8月31日止的房租9041元缺乏依据。《租房协议书》第四条中约定“第一年免房租”，一审法院判决虽然确认《租房协议书》解除，但在《租房协议书》解除前，上述协议依然有效，张伟松与周吉辉之间关于“第一年免房租”的约定对双方依然具有合同约束力，2020年3月20日起至2020年8月31日止仍在第一年的租赁期间内，故一审法院判决张伟松向周吉辉支付房租9041元缺乏合同依据与法律依据。三、一审法院以张伟松未提交误工证明，而对其误工损失不予认定，属于认定事实错误。张伟松系从事理发行业的个体工商户，根据一般生活经验，张伟松为装修案涉房屋，需要购买装修材料并安排装修人员进场施工，且对工程现场进行一定的监督与管理，这必然导致张伟松产生一定的误工损失，根据民事诉讼法解释第九十三条第四项之规定，这属于日常生活经验法则推定出的事实，无须张伟松举证证明，故一审法院对张伟松的误工损失不予认定系事实认定错误。庭审中，张伟松补充上诉理由，双方在签订租房协议后，张伟松为办理营业执照需要,向周吉辉索要所租房子的房产证复印件,周吉辉借故不提供，经张伟松几次催要未果，后经张伟松调查发现，涉诉房产并不属于周吉辉所有，而周吉辉在签订租房协议的过程中均未向张伟松披露过涉诉房屋产权不是他本人的情况以及且该场地已经被注册了营业执照等与签订合同有关的重要信息内容。退一步讲，假如在合同签订前周吉辉就向张伟松披露上述涉诉房产的重要信息,则张伟松可以考虑到承租该涉诉房屋后的使用风险(比如提供不了产权证明而导致不能办理营业执照的风险、租房协议在未经房屋所有权人同意下存在随时可能被解除的风险、未授权下的无权处分导致租房协议未生效的风险、因出租房已被注册公司且不能第二次注册办理营业执照等不可预估的风险)，故，张伟松认为，若周吉辉提前披露其不是涉诉房屋的所有权人以及涉诉房屋已被注册公司的事实，张伟松是不会要租用这个未经房东事前授权同意以及不能再次注册公司等等这么多风险的房屋的，张伟松认为这些信息是作为出租一方应当披露的义务，只有在这些信息披露后，周吉辉才能结合自身承担风险的能力去决定是否签订该份租房协议,这样才符合合同法的合同自愿及自由原则。虽然周吉辉在一审庭审过程中补交了房东的授权书，但不能掩盖当初其隐瞒与出租房子有关的重要信息,以及签订租房合同时未取得授权进行出租的事实，因此周吉辉隐瞒了与签订合同有关的重要信息与事实真相，有违背诚信原则，根据合同法42条第二项和第三项之规定，合同法54条第一项与第二项之规定，请求人民法院依法撤销合同，并由周吉辉承担由此对张伟松造成的所有损失。同时因为法律没有明文规定承租人租房需要先调查清楚出租人的相关信息，恰恰相反，合同法规定了出租人不可以隐瞒与签订合同有关的重要信息，故本合同的过错方是周吉辉,张伟松因租房而产生的物业费用等其他费用由周吉辉自行承担。 周吉辉辩称，一、一审法院认定事实清楚、证据充分，应予维持。周吉辉与张伟松签订的《租房协议书》系双方真实意思表示，应属合法有效。周吉辉没有隐瞒过房屋所有权人真实信息，首先张伟松未要求周吉辉出示房产证,其次张伟松要求周吉辉提供房产证，周吉辉也愿意提供，所以不存在张伟松所说的周吉辉有隐瞒房屋真实信息的欺诈行为。协议书第二条明确约定了该房屋的用途仅作为办公商务经营活动使用。张伟松从没有向周吉辉提出过办理新的营业执照，并且对于张伟松要办理营业执照周吉辉也是积极配合的。事实上张伟松早已在诸暨市商贸城开好店，不能办理营业执照只是张伟松逃避法律责任的借口。张伟松无故不履行租房协议，理应支付占用房屋期间的房租。协议书约定的第一年免租是基于张伟松按照协议约定租满五年的情况下才能免租，现张伟松无故要求解除合同，有违契约精神，理应为自己的违约行为承担相应的法律责任。一审法院对该部分事实认定清楚，理由合理，虽对周吉辉作出部分让步，周吉辉也为减少诉累，表示认可。张伟松并未产生误工损失，也未提供相关证据证明有误工损失其主张不应得到支持，一审法院对该部分事实认定清楚。二、一审法院适用法律正确，程序合法，张伟松的上诉理由不能成立，一审判决应予以维持。 张伟松向一审法院提出诉讼请求：一、撤销原、被告于2020年3月20日签订的《租房协议书》，被告赔偿原告装修损失8595元、误工损失4500元；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回第二项诉讼请求。 周吉辉向一审法院提出反诉请求：一、解除反诉原告周吉辉与反诉被告张伟松于2020年3月20日签订的租房协议书；二、反诉被告张伟松腾退案涉租赁房屋返还给反诉原告周吉辉，并将房屋恢复原状；三、反诉被告张伟松支付租金，以月租2084元为基数自2020年3月20日起至实际腾退房屋之日止计算（暂计算至6月20日为6252元）；四、反诉被告张伟松支付物业费，以每月323元为基数自2020年3月20日起至实际腾退房屋之日止计算；五、反诉被告张伟松支付占用房屋期间的水费59.36元、电费57.27元；六、反诉被告张伟松赔偿反诉原告周吉辉损失5000元及律师费2500元。 一审法院经审理认定：经协商，原、被告于2020年3月20日签订租房协议一份，约定被告周吉辉将坐落于诸暨市××街道××路××号××大厦××幢××号房屋出租给原告张伟松，原告张伟松向被告周吉辉承诺租赁该房屋仅作为办公商务经营活动使用，在租赁期限内，未事先征得被告周吉辉的同意，原告张伟松不得擅自改变该房屋使用用途。房屋租赁期限自2020年3月20日至2025年3月19日止。租赁期满，被告周吉辉有权收回出租房屋，原告张伟松应如期交还。房屋年租金25000元，第一年免租，第二年房租在2021年2月20日前支付，第三年房租在2022年2月20日前支付，第四年房租在2023年2月20日前支付，第五年房租在2024年2月20日前支付。租赁期间内的水电费、物业管理费等由原告张伟松自行承担等。此后，原告张伟松对案涉房屋进行装修。原告张伟松支付水电管材、板材等货款及装修人工费8595元。2020年3月30日，原告张伟松要求被告周吉辉提供案涉房屋房产证复印件及要求变更其经营主体的住所地为案涉房屋。被告周吉辉同意提交房产证复印件，但表示其所在的公司已注册案涉房屋为住所地，可能无法变更原告张伟松的经营主体的住所地到案涉房屋。原告张伟松要求被告周吉辉的经营主体去变更住所，然后由原告变更其经营主体的住所地案涉房屋，被告周吉辉表示其总公司不会同意其公司变更住所。之后，双方继续协商。2020年3月31日，被告周吉辉告知原告张伟松，如原告张伟松从一开始提出要以案涉房屋为其经营主体的住所地申领营业执照，其不会同意出租，并告知原告张伟松如果想继续租用就继续租用，如不想继续租用就把自己的物品等拆回去。双方遂产生矛盾。该院审理过程中，被告周吉辉拆除案涉房屋内原告张伟松所作装修物，并进行了装修。庭审中，原、被告共同确认被告周吉辉进入案涉出租房屋进行装修的日期为2020年9月1日。另认定，东元公司系案涉房屋所有权人。案涉房屋不动产产权证上登记案涉房屋坐落于××街道××路××号××大厦××幢××。东元公司授权周吉辉办理出租案涉房屋事宜，授权范围包括以周吉辉个人名义与承租人签订租赁协议，收取房租等。本案审理过程中，东元公司向该院提交承诺书，所载内容为本案反诉中东元公司享有的权利由周吉辉主张并享有。本案审理过程中，原告张伟松向该院提交视频两份及图片一份，陈述系其装修案涉租赁房屋时的视频及图片，现案涉房屋已由被告周吉辉重新装修，不能提交其他证据。该院经向相关鉴定评估公司咨询，现有的证据不能评估原告张伟松的装修损失。 一审法院经审理认为，原、被告之间的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应属合法有效。各方当事人应按合同约定及法律规定全面履行合同义务。原告张伟松主张被告周吉辉隐瞒案涉房屋所有权人真实信息，构成欺诈。该院认为，在案涉租房合同订立前及订立时，原告张伟松未了解案涉房屋所有权人情况，被告周吉辉未向原告张伟松告知案涉房屋所有权人情况，双方均存在疏忽大意的情形，但被告周吉辉的行为不构成原告张伟松主张的欺诈。原告张伟松主张不能办理以案涉房屋为住所地的新经营主体，致使其合同目的不能实现。该院认为，首先，原告张伟松主张其口头向被告周吉辉提出过以案涉租赁房屋作为其经营主体的住所地办理新的营业执照，被告周吉辉予以否认，原告张伟松未提交证据证明。其次，从双方的微信聊天内容来看，双方于2020年3月18日开始通过微信聊天交流，所涉内容为房屋租赁，原告张伟松在次日对房屋租赁用途“仅作为办公经营活动使用”要求扩展为“作为办公经营活动产品展示等商业活动”，但未明确提出拟以案涉租赁房屋为住所地申请注册新经营主体。第三，双方于2020年3月20日签订的租房协议第二条载明的是原告张伟松向被告周吉辉承诺的租房用途的范围，该租房协议上未见原告张伟松陈述的原告张伟松拟以案涉租赁房屋为住所地申请注册新经营主体的约定的记载。第四，原告张伟松于双方签订书面租房合同的第十日（即2020年3月30日）要求被告周吉辉提交案涉房屋所有权证及要求将其原经营主体的住所地变更至案涉租房，未提出以案涉房屋为住所地注册新的经营主体。至2020年4月8日止，双方处于补充协商阶段，但未能达成补充协议。可见，双方并未就原告张伟松在微信聊天中主张的其拟变更其原经营主体的住所地到案涉租赁房屋达成一致意见，更未就原告张伟松主张的“拟以案涉租赁房屋为住所地申请注册新经营主体”达成一致意见。该院对原告张伟松的该主张不予采信。综上，原告张伟松请求撤销案涉房屋租赁合同的理由不成立。《中华人民共和国合同法》第九十三第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同”，现反诉原告周吉辉要求解除合同，反诉被告张伟松同意解除合同，双方意见一致。对反诉原告周吉辉要求解除案涉合同的诉讼请求，该院予以支持。对原告张伟松请求被告周吉辉赔偿其装修损失8595元的诉讼请求，该院认为，关于原告张伟松主张的装修损失，因其装修已被被告周吉辉损毁，该院无法通过鉴定评估确定其装修损失。鉴于此，该院将原告张伟松支付的装修费用8595元确定为原告张伟松的装修损失。被告周吉辉应赔偿原告张伟松剩余租赁期（自2020年9月1日起至2025年3月19日止）内装饰装修残值损失7824.98元。对原告张伟松的该诉讼请求中合理部分，该院予以支持。对原告张伟松请求被告周吉辉赔偿其误工损失4500元的诉讼请求，该院认为，原告张伟松未提交其因对案涉租赁房屋的装修造成其误工及误工损失计4500元的事实证据，该院对其该主张的事实不予认定，对其该主张不予采信。对法律因果关系不再予以评析。对原告张伟松的该诉讼请求，该院不予支持。对反诉原告周吉辉请求反诉被告张伟松支付自2020年3月20日起至2020年8月31日的房租11114元的诉讼请求，该院认为，按照案涉租赁合同所载内容来看，张伟松在5年租期内应支付房租10万元，该院确定张伟松需支付自2020年3月20日起至2020年8月31日止的房租9041元。对反诉原告周吉辉的该诉讼请求中合理部分，该院予以支持。对反诉原告周吉辉请求反诉被告张伟松支付物业费1200元的诉讼请求，该院认为，周吉辉已垫付张伟松租赁期间的物业费1800元，按照房屋租赁合同所载的租赁期间的物业费由张伟松承担的约定，张伟松应予支付。现周吉辉请求张伟松支付的数额减少至1200元，未损害张伟松利益。对反诉原告周吉辉的该诉讼请求，该院予以支持。对反诉原告周吉辉请求反诉被告张伟松支付其损失5000元的诉讼请求，该院认为，反诉原告周吉辉陈述所诉损失5000元系案涉房屋被提前解除租赁合同造成的可能产生的空置费损失，鉴于其损失尚未实际产生且本案审理过程中周吉辉于2020年9月1日前实际上收回案涉租赁房屋并予以重新装修的事实，该院对反诉原告周吉辉的该诉讼请求不予支持。对反诉原告周吉辉请求反诉被告张伟松支付律师费2500元的诉讼请求，该院认为，双方签订的租房协议对此未作约定，反诉原告周吉辉请求反诉被告张伟松支付律师代理费，无合同依据。该院对反诉原告周吉辉的该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定,判决:一、确认张伟松与周吉辉签订的房屋租赁合同于判决生效之日起解除；二、被告周吉辉赔偿原告张伟松剩余租赁期（自2020年9月1日起至2025年3月19日止）内装饰装修残值损失7824.98元；三、驳回原告张伟松其余的诉讼请求；四、反诉被告张伟松支付反诉原告周吉辉自2020年3月20日起至2020年8月31日止的房租9041元；五、反诉被告张伟松支付反诉原告周吉辉垫付的物业管理费1200元；六、驳回反诉原告周吉辉其余的诉讼请求；七、上述第二项、第四项、第五项中张伟松与周吉辉互应给付的金额抵扣后，张伟松还应支付周吉辉2416.02元，限于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费127元，由原告张伟松负担52元，由被告周吉辉负担75元。反诉案件受理费295元，由反诉原告周吉辉负担143元，由反诉被告张伟松负担152元。 二审中，张伟松提交微信朋友圈视频截图1份，拟证明其因案涉房屋的装修导致误工损失。周吉辉质证认为，对该证据的三性均有异议，该视频只能显示3月26日时张伟松告知他的客户，如果去他店里需提前预约，并不能达到其证明目的。本院认证认为，该视频显示3月26日张伟松去了案涉房屋的装修现场，并告知其客户去他店里需提前预约。对于其去装修现场查看应系其作为承租人装修房屋的正常行为，但仅依据该证据并不能证明由于案涉房屋的装修导致张伟松产生了4500元的误工损失。 周吉辉在二审中未提交新的证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院围绕上诉请求与事实理由审查认为，关于张伟松提出的周吉辉在签订合同过程中隐瞒了其并非案涉房屋所有权人，更隐瞒了案涉房屋已办理过营业执照信息，故构成欺诈，要求撤销案涉房屋租赁合同的问题，虽然周吉辉确非案涉房屋的所有权人，但房屋所有权人东元公司已在本案中出示了授权周吉辉处理案涉房屋租赁事宜的授权书，并承诺东元公司享有的权利由周吉辉主张并享有，故周吉辉非案涉房屋所有权人这一事实并不影响双方之间房屋租赁合同的履行。关于案涉房屋已办理过营业执照信息的问题，根据案涉房屋租赁合同及双方当事人微信聊天记录可知，双方当事人在签订合同时并未明确约定承租人需以该房产作为办理营业执照的地址，仅约定作为办公经营活动产品展示等商业活动，故根据合同约定无法得出周吉辉具有披露案涉房屋是否已办理过营业执照信息的义务。综上，张伟松提出的撤销案涉房屋租赁合同的理由不成立，对张伟松提出的过错方是周吉辉,张伟松因租房而产生的物业费等其他费用由周吉辉自行承担的主张亦不予支持。 关于张伟松是否应支付自2020年3月20日起至2020年8月31日止的房租的问题，张伟松认为案涉房屋租赁合同约定第一年免租，2020年3月20日起至2020年8月31日尚处于第一年免租期内，故其无需支付租金。对此，本院认为，案涉房屋租赁合同约定租期为5年，协议书约定的第一年免租是基于张伟松按照协议约定租满五年的情况下才能免租，现双方当事人已一致同意解除合同，故张伟松应向周吉辉支付2020年3月20日起至2020年8月31日止的房租，一审法院按照在5年租期内应支付房租10万元的标准，确定租金为9041元，本院予以照准。 关于张伟松提出的误工费损失问题，张伟松提交的证据并不足以证明其因案涉租赁房屋的装修造成其误工及误工损失计4500元的事实，且本案系双方当事人一致协商同意解除合同，故对张伟松的该项请求，本院依法不予支持。 综上所述，张伟松的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费169元，由张伟松负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑森轶 审判员  茹赵鑫 审判员  傅芝兰 二〇二一年二月五日 书记员  陶钿钿