山东省曹县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1721民初59号 原告：山东菏建置业有限公司，住所地菏泽市长江东路**，统一社会信用代码913717000534191047。 法定代表人：赵福江，董事长。 委托诉讼代理人：陈永胜，山东都君律师事务所律师。 被告：王小爱，女，1979年1月5日出生，汉族，农村居民，户籍所在地曹县，现住曹县。 被：王进良，男，1978年7月13日出生，汉族，农村居民，户籍所在地曹县，现住曹县。 委托诉讼代理人：王小爱（系王进良之妻），现住曹县。 原告山东菏建置业有限公司（以下简称菏建公司）与被告王小爱、王进良商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告菏建公司委托诉讼代理人陈永胜，被告暨被告王进良委托诉讼代理人王小爱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告菏建公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告关于一层商业房顶使用权的约定无效；2、判令被告配合原告将阳台恢复原状；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年7月24日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（网签号20170724043），原告向被告出售的商品房为菏建紫郡城二期2004幢1单元0201号住宅，建筑面积为92.11㎡，被告所购买的商品房位于二层，该商品房的阳台户外与一层商业房室顶面链接。被告想利用该一层商业房顶作为自己的户外露台，原、被告便约定将一层商业房顶的使用权全部归属被告使用。于是原告在被告所购买的房屋南阳台处为被告安装一处入便门。2019年8月28日、9月25日，曹县房地产管理局以原告擅自处分业主的物业共用部位权利，责令原告停止违法行为，并进行改正。另原告通过查阅国家相关法律法规，双方所约定的将一层商业房顶使用权全部归属被告独立使用的行为违反了法律规定，侵犯了其他业主的共有部分权利，原被告该约定行为属于无效。原告多次与被告协商解除双方的前述约定，封闭阳台出入门、恢复原状，但被告拒绝配合。 被告王小爱、王进良辩称，1、2017年2月26日，菏建公司二期商业住宅首次认筹。二被告于2015年4月份交付给菏建公司人民币10000元作为定金，享有优先选房权。当时菏建公司销售人员在几百套未售出的住宅房里首推了2004幢1单元0201号住宅，并说明该房在阳台处留有出入便门，在室外一层房顶独立隔出几十平方米的小院，属于稀缺房源。在此情况下，二被告与菏建公司签订了《商品房买卖合同》（网签号20170724043），该房屋单价3292.44元/㎡，总房价303266元，同时承诺户外一层商业房顶约70㎡为独立庭院供二被告单独使用，阳台处留有出入便门，并在一层商业房顶用砖混加铁栏杆隔出独立使用范围，有图纸照片、承诺书为证。2、2018年12月30日为二期住宅最后交房日期，菏建公司用书面和电话的方式通知业主房屋正式交付使用。2019年1月26日，二被告与菏建公司委托的山东嘉宁物业投资发展有限公司（以下简称嘉宁物业公司）签订了交房装修合同，同时交付了一年物业费763元、垃圾清运费276元、房屋装修保证金2000元，在嘉宁物业公司出示房屋验收单，菏建公司出示住宅工程验收单的情况下领取了房屋钥匙。2020年9月25日，原告委托的嘉宁物业公司认真核查后，确定二被告未对房屋交付时的原建筑做任何改建，退回了装修保证金2000元，有银行明细为证。一层商业房顶现状就是原状，无需任何恢复。从交房装修到入住一直在原告的监督管理下进行，并非原告所说是二被告想利用该平台，户外一楼室顶的独立使用权的约定是原告为提高购房价格的一种销售手段。3、二被告购买的楼房共六层，为步梯，这样的楼房行业内约定俗成有金三银四的说法，也就是三楼是最佳位置楼，价格偏高，二楼因采光不足、潮湿等原因，价格应该偏低，然而原告却以承诺有独立庭院使用为由，把购房价格提高为3292.44元/㎡，三楼价格为3092.43元，有合同为证，二楼房价每平方米要比三楼多出200元。二被告购房价格是2004幢楼房开盘当日整体价格中最高的，这每平方米200元的差价就是二被告对一层房顶拥有单独使用权多支付的购房款。4、二被告认为，原告和其约定时，完全隐瞒了存在第三方的事实，并没告知存在第三方，原告没有经过第三方同意，私自侵犯了第三方的权利，纯粹是为了原告公司盈利，利用不合法的销售手段给二被告带来了不可挽回的损失，根据《中华人民共和国民法典》第五百条规定，原告存在违法行为，原告在撤销约定无效的同时，应退还多支出的房款差价和利息。5、本案诉讼费用由原告承担，并支付二被告材料复印费、打印费100元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在 卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、关于图纸截图，系复印件，原告亦未提供其他相关有效证据印证，故本院不予采信；2、关于加盖有“曹县磐石街道办事处志力快印店”椭圆形印章的收款收据，没有载明二被告姓名，该证据与本案不具有关联性，故本院不予采信；3、关于二被告提交的他人商品房买卖合同，均系复印件，且内容不完整，故本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：2017年7月24日，菏建公司与王小爱、王进良签订合同编号为20170724043《商品房买卖合同》，约定：王小爱、王进良采用以按揭贷款的方式购买菏建公司开发的菏建紫郡城二期2004幢1单元0201号住宅，预测建筑面积92.11㎡，单价为3292.44元/㎡，总价款303266元，首付款93266元，商业贷款210000元。该商品房南侧与一层商业房的屋顶相连接，且南侧阳台有一便门与一层商业房的屋顶相通，菏建公司许诺王小爱、王进良单独使用与该商品房南侧相对应的一层商铺室顶。 2019年8月28日，曹县房地产管理局向菏建公司送达曹房违停字[2019]021号《责令停止违法行为通知书》，内容为：经调查，你（公司）建设的紫郡城项目，存在建设单位擅自处分属于业主的物业公用部位，共用设施设备的所有权或者使用权的行为，违反了国务院《物业管理条例》的规定，依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和国务院《物业管理条件》第五十七条的规定，现责令你（公司）限期改正，给予警告，并处20万元的罚款，并于2019年9月5日前到曹县房地产管理局接受处理。2019年9月25日，曹县房地产市场管理办公室向菏建公司送达《行政处罚听证会告知书》。此后，菏建公司与王小爱、王进良就一层商业房屋顶的使用问题协商未果。 审理中，二被告明确表示在本次诉讼中不再主张房款差价和利息。 本院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”本案中，王小爱、王进良购买的菏建紫郡城二期2004幢1单元0201号住宅商品房与该幢楼一层商业用房属同一建筑物，一层商业用房的屋顶属于共有部分，归全体业主共有和共同管理，现原、被告约定由被告单独使用一层商业房顶的行为侵犯了其他业主对共有部分的权利，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条之规定，该约定无效。原告请求被告配合将阳台恢复原状，但现有证据不能证明系被告擅自对阳台进行了改造，且原告也未提供证据证明阳台的原有状况，故本院对原告的该请求不予支持。被告称其因本次诉讼中支付了材料复印费、打印费，但未能提供相关有效证据印证，故其请求原告支付该费用，本院不予支持。 综上所述，依照上述法律、司法解释及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 一、原告山东菏建置业有限公司与被告王小爱、王进良关于一层商业房顶使用权的约定无效； 二、驳回原告山东菏建置业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由原告山东菏建置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审判员  郭红玲 二〇二一年二月一日 书记员  曹 敏