广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6754号上诉人（原审被告）：吴某，女，汉族，1984年10月27日出生，户籍住址山东省宁阳县***************，公民身份号码370************021。委托诉讼代理人：桂三猛，广东九韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：商文耀，广东九韬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：肖某，女，汉族，1978年8月28日出生，户籍住址惠州市惠城区****************，公民身份号码432************321。委托诉讼代理人：林友材，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晖，北京市盈科（惠州）律师事务所实习律师。原审被告：惠州***限公司，住所地惠州市****************。诉讼代表人：惠州***司管理人，地址惠州市江北文明一路中信城市*******。委托诉讼代理人：廖道明、钟玫芳，广东伟伦律师事务所律师。上诉人吴某因与被上诉人肖某、被上诉人惠***限公司（下称美地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初10173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴某的委托诉讼代理人桂三猛、商文耀，被上诉人肖某的委托诉讼代理人林友材、刘晖，被上诉人美地公司的委托诉讼代理人钟玫芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吴某上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人肖某的诉讼请求；本案诉讼费由两被上诉人承担。事实和理由如下：一、一审法院送达程序违反相关法律规定。本案的争议焦点为被上诉人肖某无法为涉案房屋办理产权证明的责任应当由哪一方承担。美地公司作为开发商和一审被告，系查明本案事实的关键。美地公司在本案起诉之前就已经破产并进入破产程序，由破产管理人接管，上诉人已经在一审期间向一审法院反映该情况。但一审法院在能够联系美地公司破产管理人的情况下从未与之联系，仅向美地公司注册地址邮寄传票等文书，未竭尽除公告送达以外的送达手段即行公告送达，严重违反《中华人民共和国民事诉讼法》和其司法解释关于送达的相关规定以及《中华人民共和国企业破产法》第二十五条的规定，导致美地公司无法应诉，案件事实无法查清。二、上诉人吴某不存在违约行为。上诉人吴某与被上诉人肖某于2011年3月16日签订的《商品房买卖转让合同》第八条约定：“本协议签订后，由乙方(肖某)向美地公司，并按有关规定申领房屋所有权证。”本案中，为涉案房屋办理房产证系被上诉人肖某应当承担的义务，上诉人已经按照上述合同约定将涉案房屋交付给肖某使用，已经履行合同约定的义务。而肖某无法为涉案房屋办理房地产权证是美地公司将房屋抵押给他人所致，上诉人没有权利也没有义务对美地公司的抵押行为加以干涉，涉案房屋是否被抵押，与上诉人无关。一审判决中“被告吴某未能完成合同的出让义务，导致合同目的无法实现”的认定，将房屋无法办证的责任归于上诉人，显然是错误的。三、涉案房屋无法办理房地产权证的责任不应由上诉人吴某承担。案涉《商品房买卖转让合同》签订时，上诉人吴某并未取得涉案房屋的所有权，仅享有为涉案房屋办理产权证明的权利，案涉《商品房买卖转让合同》合同目的也并非转移涉案房屋的所有权，而是上诉人将其在《商品房买卖合同》中买受人的地位转让给被上诉人肖某，肖某以此取得将涉案房屋的所有权登记至其名下的条件和权利，而为涉案房屋办理产权证明系案涉《商品买卖转让合同》履行后，肖某需自行处理的后续工作，不属于案涉《商品房买卖转让合同》的约定范围及合同目的。肖某在明知涉案房屋可能无法办理房屋产权证明的情况下，仍以低于市场价格的代价与上诉人签订案涉《商品房买卖转让合同》，其不利后果应当由其自行承担，或另循法律途径维护自身的合法权益。但肖某在其合同目的已经实现，且上诉人积极履行合同义务、没有任何违约行为的情况下起诉上诉人，以上诉人的过错导致其无法取得涉案房屋所有权为由，请求解除案涉《商品房买卖转让合同》与事实不符，依法应予驳回。而一审法院未查明案涉《商品房买卖转让合同》的内容和目的，就直接认定上诉人吴某应承担肖某无法为涉案房屋办理产权证明的责任，判决解除案涉《商品房买卖转让合同》，违背合同精神和法律事实，更严重侵犯了上诉人吴某的合法权益，依法应当撤销并予以改判。四、案涉《商品房买卖转让合同》是合法有效的合同，依法应继续履行。案涉《商品房买卖转让合同》是上诉人吴某和被上诉人肖某达成共同真实合意的体现，不存在欺诈、胁迫，未损害国家、集体、第三人或社会公共利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，形式目的一致，是合法有效的合同，受法律保护。上诉人吴某早已将涉案房屋交付肖某使用，并积极配合肖某维权及办理房地产权证，已完成合同约定的义务，不存在违约行为，案涉《商品房买卖转让合同》应当继续履行。综上所述，一审判决事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院查明案件事实，支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。被上诉人肖某辩称：一、一审法院送达程序合法有效，对案件事实认定清楚。2019年8月30日，上诉人吴某向一审法院申请追加美地公司为被告，提供了美地公司的企业信用信息，美地公司现在仍属在业状态。首先，经与法院核实，吴某在一审法院结案前并未向法院提供美地公司进入破产程序的信息，亦未提供破产管理人的相关信息。一审法院作为中立的审判机构，严格按照《民事诉讼法》第七章第二节的程序进行了直接送达，无法送达后进行了邮寄送达，在穷尽了其他送达方式后，仍无法送达，才进行了公告送达，并未有违反送达程序的行为，因此，该送达程序合法有效。其次，法院进行了公告送达，公告送达也是送达方式的一种，作为美地公司管理人对涉及美地公司的案件应当尽到审慎的注意义务，对一个正在破产程序中的企业，应当积极主动留意相关的涉诉信息，本案中，美地公司没有到庭参加诉讼是美地公司管理人的失职，与法院的送达程序无关。最后，美地公司不到庭参加诉讼仅为放弃自己的权利，对吴某的权益并无影响，该结果亦不影响本案事实的认定，因此，一审法院的送达程序合法有效，对案件事实认定清楚。二、肖某与吴某之间签订的《商品房买卖转让合同》根本目的是占有使用涉案房产并取得涉案房产的所有权。2011年3月16日，与吴某签订的《商品房买卖转让合同》，该合同明确约定了吴某为涉案房产的出让人，肖某为涉案房产的受让人，合同第一条、第二条、第三条、第八条均可以明确表明，签订本合同的目的为取得涉案房产的所有权。事实上，肖某自2011年4月份开始对涉案房屋进行装修，并于2011年6月份入住至今，其购买房屋是为了自己占有居住该涉案房产，并取得涉案房产的所有权。三、涉案房产处于拍卖执行程序，穷尽司法手段，仍然无法排除涉案房产被执行，吴某无法将涉案房产过户至肖某名下，合同目的无法实现，有权依法解除合同。2016年9月20日，惠州市惠城区法院通知涉案房屋已被查封。涉案房产己被抵押，抵押人为美地公司，抵押权人为案外人杨艳平、肖敏。经执行异议、执行异议之诉一审、二审，均无法排除执行。2019年5月31日，惠城区人民法院向美地公司、肖某以及相关承租人员发出《搬迁通知》，限于本通知发布之日起30日内搬离涉案房产。因此，吴某已无法将涉案房产过户至肖某名下，合同目的无法实现，根据《合同法》第94条的规定，吴某不能履行合同的出让义务，导致合同目的无法实现，肖某有权要求解除合同，并要求吴某承担损失赔偿责任。四、肖某依约履行了付款义务，吴某因美地公司的原因无法履行合同约定的出让义务，属于违约，依法应当承担相应的违约责任。肖某向吴某付清了50万元的购房款，其中25万元为银行转账，25万元为现金支付，最后一笔款项于2011年6月7日现金支付10万元，该事实已有吴某当庭认可收到上述款项。肖某依约履行了付款义务，而涉案房产至今无法过户至肖某名下，基于涉案房产已被法院查封并进入拍卖执行程序，吴某己实际无法履行合同约定的出让义务，吴某的行为属于违约行为，根据《合同法》第97、107条的规定，吴某应当将购房款退回，并承担因此给肖某造成房款占用期间的利息损失。根据《合同法》第121条的规定，吴某因美地公司将涉案房产抵押造成对肖某违约的，应当由吴某向肖某承担违约责任后，由吴某与美地公司另案处理。原审被告美地公司未提出答辩意见。原审原告肖某向一审法院提出诉讼请求：1、解除原告与被告吴某于2011年3月16日签订的《商品房买卖转让合同》。2、判令被告吴某退还房款500000元及房款占用期间的利息损失【以500000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2011年6月7日起计算至实际清偿日止，暂计至2019年5月20日的逾期付款利息损失为232961元】，暂计本息合计为732961元。3、判令被告吴某赔偿原告因房屋价值波动造成的损失人民币500000元。4、由被告吴某承担本案诉讼费。一审法院查明：2011年3月16日，原告肖某作为乙方与被告吴某作为甲方签订《商品房买卖转让合同》，约定：一、甲方根据国家规定，已依法取得惠州市河南岸金山湖17号小区美地花园城11栋芙蓉阁1603号房屋的商品房买卖合同，合同编号：惠***25。二、甲方保证该房屋符合国家及惠州市房屋上市的有关规定及政策法规，甲方有权将该房屋上市交易。由于该房屋暂时未获得房产证，美地公司（该房屋开发商）同意变更与甲方签订的广东省商品房买卖合同，变更为与乙方直接签订商品房买卖合同，该房屋开发商（美地公司）与乙方签订商品房买卖合同时起（并向甲方付清此套商品房全部房款后），此套房屋权属与甲方无任何产权关联。四、双方同意上述房屋售价为50万元。八、本协议签订后，由乙方向美地公司，并按有关规定申领房屋所有权证。合同签订后，原告向被告吴某付清房款。2011年3月16日，原告与被告美地公司签订该房产的《商品房买卖合同》，约定购买上述房产，总价款为179400元，但未办理网签手续，被告美地公司亦未向原告开具发票。根据另案生效法律文书（2018）粤13民终6942号裁定书，查明以下事实：2006年10月13日，美地公司与案外人刘晓东达成设计款抵扣协议：将美地花园城二期11栋1603房以建筑成本价1500元／平方米冲抵刘晓东的工程设计费，并由刘晓东指定被告吴某与美地公司签订了该房产的《商品房买卖合同》，约定吴某购买美地公司名下的上述房产，价格为179400元。2016年9月20日，惠州市惠城区人民法院通知原告，上述房屋已被查封，至此，原告方知该房屋已被抵押，抵押人为美地公司，抵押权人为案外人杨艳平、肖敏。原告经执行异议、执行异议之诉一审、二审，均无法排除执行，以上事实，有生效法律文书（2013）惠城法民一初字第748号判决书、（2018）粤13民终6942号裁定书予以佐证。2019年5月31日，惠州市惠城区人民法院向美地公司、肖某及相关承租人员发出《搬迁通知》，限于本通知发布之日起30日搬离上述房屋。原告拟证明因房屋价值波动造成原告的损失，提供原告自行委托惠州市宝质土地房地产与资产评估有限公司出具的土地房地产资产估价报告书，惠州市河南岸金山湖17号小区美地花园城11栋芙蓉阁1603号房屋的市场价值为1224643元，评估时间为2020年3月23日。庭审查明，原告向被告吴某付清了50万元的购房款，其中25万元转账支付，25万元现金支付，最后一笔款项是于2011年6月7日现金支付10万元。被告吴某当庭认可收到上述款项。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。2011年3月16日，原告肖某与被告吴某签订的《商品房买卖转让合同》的根本目的是占有使用涉案房产并获得涉案房产的所有权。原告依约履行了《商品房买卖转让合同》项下的支付房款等所有义务，而被告吴某因被告美地公司将房屋抵押给案外人并致房屋被拍卖等原因，无法全面履行合同约定的出让义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告向被告吴某履行了合同约定的付款义务，但被告吴某未能完成合同的出让义务，导致合同目的无法实现，原告有权要求解除合同，并要求被告吴某赔偿损失。因原被告签订的《商品房买卖转让合同》系双务合同，原告请求解除合同的同时应当向被告返还房屋。被告吴某因被告美地公司将涉案房产抵押的原因造成合同解除或权益受损，应当与被告美地公司另案处理。故原告请求判令解除原告与被告吴某于2011年3月16日签订的《商品房买卖转让合同》，并判令被告吴某退还房款500000元及房款占用期间的利息损失，以500000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2011年6月7日起计算至实际清偿日止，予以支持。关于原告请求的因房屋价值波动造成的损失问题，原告肖某在与被告吴某签订涉案《商品房买卖转让合同》时，以低于市场价格向非房产的产权人购买房屋，并于同日与产权人美地公司签订正式房屋买卖合同后，未能向美地公司索取购买发票等凭证或办理正式网签手续、或及时办理产权过户手续等，其对因房屋价值波动造成的损失有避免扩大的义务，被告吴某因无法实现合同目的，已在房款占用利息部分向原告承担了部分损失，故原告请求被告吴某赔偿原告因房屋价值波动造成的损失人民币500000元，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，作出如下判决：一、解除原告肖某与被告吴某于2011年3月16日签订的《商品房买卖转让合同》，原告肖某应在本判决发生效力之日起七日内向被告吴某返还位于惠州市河南岸金山湖17号小区美地花园城11栋芙蓉阁1603号房屋。二、被告吴某应在本判决发生效力之日起七日内向原告肖某退还房款500000元及房款占用期间的利息损失（以500000元为基数，自2011年6月7日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月20日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项清偿之日止）。三、驳回原告肖某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15896元、保全费5000元、公告费（原告已预交案件受理费7948元、保全费5000元及公告费），由被告吴某负担案件受理费13000元，原告肖某负担案件受理费2896元及负担保全费5000元、公告费（以票据为准）。原被告应负担的费用，应于本判决生效之日起十日内直接向一审法院缴纳，逾期将依法强制执行。本院查明：一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案系破产衍生诉讼案件，案由为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，对当事人未提出上诉的，本案不予审理。从上诉人吴某与被上诉人肖某在二审中的上诉和答辩意见看，本案二审争议的焦点是：1、上诉人与肖某签订的《商品房买卖转让合同》约定的转让标的是房屋还是上诉人在之前与美地公司签订的《商品房买卖合同》中的买受人地位？2、上述《商品房买卖转让合同》应否解除？关于上诉人吴某与被上诉人肖某签订的《商品房买卖转让合同》转让标的问题。经查，从吴某与肖某签订的《商品房买卖转让合同》内容看，该转让合同中序文明确载明“甲乙双方经友好协商，就甲方向乙方转让甲方私人房产一事达成以下条款”，合同第三条约定“乙方愿意在本合同第一条款及第二条款成立的前提下，就向甲方购买上述房屋的完全产权之事签订本协议”，合同第四条约定“房屋售价伍拾万元”，双方合同约定的转让标的是美地花园城11栋芙蓉阁1603号房屋。同时，本院注意到，上诉人吴某于2006年向美地公司购买了涉案美地花园城11栋芙蓉阁1603号房屋并对该房屋占有使用达4年多时间后，才于2011年3月16日与被上诉人肖某签订《商品房买卖转让合同》；上诉人向美地公司购买该房屋的价款为179400元，而上诉人出卖给被上诉人的价款为50万元，显然不是赚取诸如中介费等小数额的价差。因此，应认定吴某与肖某合同转让标的是房屋。上诉人提出转让标的是其在与美地公司签订的《商品房买卖合同》中的买受人地位，与事实不符，不予采信。关于上诉人吴某与被上诉人肖某签订的《商品房买卖转让合同》应否解除的问题。本院认为，该《商品房买卖转让合同》是合同当事人双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方具有法律拘束力。据上所述，该合同的转让标的是美地花园城11栋芙蓉阁1603号房屋，上诉人作为房屋出卖方，必须确保对房屋享有完全产权，能够让买受人取得房屋的产权。上诉人购买该房屋价款179400元，而转卖价款为50万元，如果上诉人不承担协助被上诉人肖某取得该房屋产权登记的合同义务，那么双方的权利义务将不对等。因美地公司私下将该房屋抵押给案外人并被启动拍卖程序等原因，致使肖某未能取得房屋产权登记，对此，应认定上诉人存在违约，导致肖某的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，被上诉人肖某有权解除合同，并要求上诉人赔偿损失。合同解除后，上诉人可基于美地公司私自将涉案房屋抵押给案外人导致合同解除而权益受损，另行向美地公司主张权利。综上，上诉人吴某请求改判驳回被上诉人肖某的诉讼请求，理据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，予以维持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11130元，由上诉人吴某负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈金升审 判 员 胡毅妹审 判 员 白 雪二〇二一年二月三日法官助理 胡显锋书 记 员 吴 耿附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。