上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10751号上诉人(原审被告)：上海新金迪娱乐有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：章仕忠，董事长。委托诉讼代理人：孙继承，上海英泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：范辉。被上诉人(原审原告)：上海海悦商厦有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：吴子龙，董事长。委托诉讼代理人：龚立新，远闻(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏芬，远闻(上海)律师事务所律师。原审第三人：上海君杰房地产开发有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈君明。原审第三人：太平洋机电(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人：马峻，执行董事。上诉人上海新金迪娱乐有限公司(以下简称“新金迪公司”)因与被上诉人上海海悦商厦有限公司(以下简称“海悦公司”)、原审第三人上海君杰房地产开发有限公司(以下简称“君杰公司”)、原审第三人太平洋机电(集团)有限公司(以下简称“太平洋公司”)排除妨害纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2020)沪0110民初61号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新金迪公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判对海悦公司的全部一审诉讼请求不予支持。事实和理由：新金迪公司与海悦公司之间并不存在房屋租赁的法律关系，一审法院应裁定驳回海悦公司的起诉，但法院却枉法擅自变更案由。即使一审法院认定本案的案由为排除妨害，因主张排除妨害的主体应为房屋的权利人，但海悦公司并非房屋权利人，且其至今未能提供其与房屋权利人太平洋公司之间的房屋租赁合同，故海悦公司并非提起本案诉讼的适格主体。依据海悦公司提供的其与君杰公司等签订的《关于合作终止事宜的协议书》，海悦公司作为出租方确认对方按现状返还房屋，故可证实海悦公司自2019年4月1日起接受了新金迪公司继续承租房屋的事实。新金迪公司承租的房屋应该是原文化中心第1130幢，并非1120幢，一审法院依职权与一个三无人员制作笔录，以此来证明海悦公司主体适格及房屋幢号，显然违法。另，一审法院公然剥夺新金迪公司的诉讼权利。第一次开庭传票的落款日期为2019年1月16日，法院便急不可待的指使人上门粘贴在新金迪公司的大厅门上，并通知新金迪公司次日去法院领取，然后竟然作出2019年1月21日就开庭的通知。需要特别指出的是，新金迪公司投资的经营场所在2020年10月11日夜间被海悦公司指使的人员用挖掘机打破墙体后侵入毁坏，包括其中的装饰装修、音响设备、库存酒水及其他财产，总价值达数千万元之巨。法院应在查清事实的基础上责令海悦公司停止侵权行为，返还新金迪公司相关财物，并依法将案件移送公安机关立案侦查。新金迪公司据此请求撤销一审判决，依法改判。海悦公司辩称，海悦公司和新金迪公司之间不存在招商关系和租赁关系。2019月4月1日起，新金迪公司和君杰公司代理人上海亚繁贸易发展有限公司(以下简称“亚繁公司”)之间的租赁合同到期后没有再续签。海悦公司受产权人太平洋公司的委托，代为管理上海市杨浦区长阳路XXX号房屋，有权以自己的名义向新金迪公司主张腾退房屋、排除妨害。一审中，基于双方的基础法律关系，法院依职权变更案由并无不妥。是否提供相关租赁合同，不影响太平洋公司委托海悦公司管理房屋这一事实的认定。太平洋公司已经出具了书面说明，并且作为第三人参与了一审庭审，接受了法庭的调查、询问，程序合法。《关于合同终止事宜的协议书》中“返还状态为现状返还”，是指在2019月4月1日时，君杰公司和亚繁公司向海悦公司返还房屋，无法证明海悦公司同意新金迪公司继续承租涉案房屋。长阳路XXX号亚繁餐饮休闲娱乐中心后一幢指的就是1120幢。一审立案、送达、审理程序都是依法进行的，包括谈话、庭审在内，一审法院安排了大概8次左右，每次时长3-4小时，每次发言都充分保障了新金迪公司的权利。新金迪公司从管辖异议到申请法官回避，所有的程序权利都行使过了，一审审理并无任何违反法律的情形。海悦公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。君杰公司未陈述意见。太平洋公司表示其意见已在一审中陈述完毕。海悦公司向一审法院起诉，请求判令：1．新金迪公司搬离上海市杨浦区长阳路XXX号(1120幢)亚繁餐饮休闲娱乐中心后一幢第一层房屋(以下简称“涉案房屋”)，将该房屋腾空并返还海悦公司；2．新金迪公司向海悦公司支付房屋占有使用费，按照4.7元／平方米／天的标准，以4，600平方米面积，自2019年4月1日起计算至实际搬离之日止；3．新金迪公司向海悦公司支付物业费，按照5元／平方米／月的标准，以4，600平方米面积，自2019年4月1日起计算至实际搬离之日止；4．新金迪公司向海悦公司支付2019年9月至2019年11月的水费20，945.54元；5．新金迪公司向海悦公司支付2019年9月至2019年11月的电费159，304.50元；6．新金迪公司支付利息，以第2至5项诉请总额为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的标准，自2019年4月1日起计算至实际清偿日止。一审审理中，海悦公司自愿放弃向新金迪公司主张水、电费及诉请中利息的主张，并同意按照原租金标准主张房屋使用费。一审法院认定事实如下：上海市杨浦区长阳路XXX号西全幢原产权人为中国纺织机械股份有限公司(以下简称“中纺机公司”)。2004年1月18日，上海市公安局杨浦分局大桥派出所出具的《证明》记载，上海市长阳路XXX号为中纺机公司边门，是原文化中心(幢号1130)、原南二楼(幢号1120)的房屋，其与上海市长阳路XXX号均为中纺机公司所有。长阳路XXX号和长阳路XXX号均为中纺机公司所使用的号码。2004年5月31日，中纺机公司(甲方)与海悦公司(乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方将长阳路XXX号原文化中心(幢号1130)面积6，704平方米，原南二楼(幢号1120)面积9，606.54平方米，及相关周边空地共计16，311平方米出租给乙方，作为商业经营之用；租赁期限15年，自2004年4月21日至2019年4月20日止；年租金为3，600，000元，每三年按8％递增。2004年5月27日，海悦公司(出租人、甲方)与君杰公司(承租人、乙方)签订《协议书》，约定：坐落于上海市长阳路**原文化中心(幢号**)和原**(幢号1120)及周边相关空地及现有的附属物、设备、设施的现状，作为本协议的租赁物，但不包括乙方在现状的基础上进行投资改造装修完毕后，甲方保留的原南二楼(幢号1120)二楼西北角1，000平方米独立动作的部分；租赁期限为自甲方将租赁物全部交付给乙方，由甲乙双方书面确认之日起至2019年3月31日止，期满后，如甲方有权利出租并且不改变租赁标的物用途，乙方有优先续租权，但需提前三个月办理相关手续；租金……2016年10月1日至2019年3月31日，每年6，997，700元。2004年8月17日，中纺机公司出具《证明》，同意长阳路XXX号原文化中心(幢号1130号)、原南二楼(幢号1120号)等租赁物，由海悦公司招商出租。2005年5月19日，君杰公司委托亚繁公司对长阳路XXX号房屋进行招商出租，并负责签订有关租赁合同及相关法律文书。2005年9月19日，亚繁公司(出租方、甲方)与谢伟忠(承租方、乙方)签订《房屋租赁协议书》，约定：甲方将位于上海市长阳路XXX号亚繁餐饮休闲娱乐中心后一幢第一层建筑面积约4，600平方米现状出租给乙方；该房屋的现有装修及设施状况，由双方在协议附件中加以列明，除双方另有约定外，该附件可作为甲方按本协议约定交付乙方使用和乙方在租赁期满交还该房屋的验收依据；乙方租赁的房产，其经营主体必须在上海市工商行政管理局杨浦分局注册登记，甲方同意乙方将该房屋的用途定为经营KTV、休闲中心、客房；租赁期自2005年10月1日起至2019年3月31日止；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的3个月向甲方提出书面意向，在同等条件下，乙方享有优先承租权，经甲方同意续租后，双方应重新签订租赁协议；租金及支付方式为先付后用……2017年10月1日至2019年3月31日每年租金为2，399，688.70元。2006年3月13日，谢伟忠作为股东注册成立了新金迪公司。2006年12月，亚繁公司(甲方)与谢伟忠(乙方)、新金迪公司(丙方)签订《房屋租赁协议主体变更协议书》，约定：甲乙双方于2005年9月19日签署的《房屋租赁协议书》，乙方承租甲方合法拥有的上海市长阳路XXX号4，600平方米经营KTV、休闲中心、客房，现根据甲乙丙三方协商一致，就有关物业经营的权利和义务的主体变更达成如下一致意见：1、三方同意原合同项下的乙方变更为丙方，并且同意原合同乙方地址变更为丙方地址；2、原合同(包括与原合同相关的甲乙丙三方签署的所有的法律文本)下甲乙双方的各项权利和义务全部由甲方与丙方承担；3、本协议自三方签署之日起生效。2014年10月24日，上海市杨浦区长阳路XXX号西全幢产权人登记为太平洋公司。2014年12月12日，太平洋公司(甲方)、中纺机公司(乙方)、海悦公司(承租方)签订《房屋租赁合同出租方主体变更协议书》，约定：……因承租方租赁该房屋权利人乙方的产权已变更为甲方所有，现经三方友好协商，甲方同意接受原乙方与承租方于2004年5月签订的房屋租赁合同，继续履行原房屋租赁合同约定，原签订的房屋租赁合同所有履行条款不变，直至合同履行终止，乙方与承租方的债权债务由甲方承担，对此三方均无异议。2019年4月1日，海悦公司(甲方)与君杰公司、亚繁公司(乙方)签署《关于合作终止事宜的协议书》约定：“鉴于：1、甲方与君杰公司于2004年5月21日签订的《租赁协议》约定，甲方将其拥有出租权的位于上海市长阳路XXX号原文化中心(幢号1130)、原南二楼(幢号1120)、周边相关空地(以下统称该物业)及附属物、设备、设施出租给君杰公司用于经营使用，租赁期限为至2019年3月31日止。同日，双方就该物业相关事宜签订《补充协议》。2004年8月1日，甲方与君杰公司就该物业移交事宜签订《场地移交备忘录》。2、2005年5月19日，经甲方同意，君杰公司将该物业委托亚繁公司招商出租并负责运营管理。此后，由亚繁公司代君杰公司行使承租方的权利履行承租方的义务。……4、现原合同约定的租赁期限已届满且不再续约。为此，各方经友好协商，就合同终止后的相关事宜达成一致意见并签订本协议，以兹共同遵守。一、各方确认，原合同于2019年3月31日终止，并由乙方于返还日即2019年4月1日向甲方返还租赁物业和附属物、设备、设施等，返还状态为现状返还。二、甲方确认乙方已于返还日按本协议约定完成返还交接手续，甲方对乙方交还的物业、设施设备的数量、状况等，甲方按现状接受。此后，任何与该房屋及附属物、设施设备有关事宜均与乙方无关。……六、该物业在2019年3月31日(含31日)前发生的物业管理费、水电费等其他一切费用以及租金均由乙方承担。七、2019年3月31日(含31日)前，乙方与各次承租户的债权债务等均由乙方承担，与甲方无关；2019年4月1日(含1日)后，各次承租户与甲方之间的债权债务等均由甲方承担，与乙方无关。”2019年8月26日，太平洋公司资产管理部出具给海悦公司的《关于上海海悦商厦有限公司的责任说明》载明“我公司系上海市杨浦区长阳路XXX号(原1681号)房屋的产权人，目前已经将上述房屋的西1120幢、西1130幢租赁给贵司，按合同由贵司对上述范围进行经营管理。租赁期间(2019.4.21-2024.4.20)若存在贵司与次租户发生租赁纠纷，如租赁合同到期、违约致合同解除、搬离等情况，我司资产管理部明确告知贵司有权按贵我双方合同内所有条款职责执行(包括收回房屋等)，并处理所涉相关全部事项”。太平洋公司在一审审理中确认，2019年8月，太平洋公司与海悦公司就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，租赁期间为2019年4月21日至2024年4月20日。一审审理中，新金迪公司多次明确表示，不提出反诉、不要求进行装潢评估。一审审理中，海悦公司申请对新金迪公司在涉案房屋的装修残值进行工程审价，法院确定由上海同济工程咨询有限公司(以下简称“同济工程公司”)对该工程审价进行司法鉴定。2020年7月8日，同济工程公司对现场进行了查看。2020年9月23日，同济工程公司向一审法院发出《司法鉴定联络函》，称因司法鉴定申请人海悦公司未缴纳剩余司法鉴定费，通知法院终止本案的司法鉴定。一审审理中，君杰公司向法院递交书面述称意见，一、君杰公司租赁海悦公司位于上海市杨浦区长阳路XXX号原文化中心(幢号1130号)、原南二楼(幢号1120幢)房屋、周边相关空地期间，经海悦公司同意，委托亚繁公司招商出租并负责运营管理。二、2019年4月1日，海悦公司与君杰公司、亚繁公司共同就租赁期满后租赁物业相关事宜签订《关于合同终止事宜的协议书》并约定，租赁物业按当日现状返还海悦公司，自2019年4月1日起各次承租户与海悦公司之间的债权债务等均由海悦公司承担，与君杰公司无关。三、君杰公司最初将租赁物业部分房屋租赁给新金迪公司(原为谢伟忠)时系毛坯状态。四、新金迪公司已结清截至2019年3月31日止应向君杰公司支付的租金、水电费、物业费。一审审理中，太平洋公司述称，涉案房屋最初的产权人为中纺机公司，由中纺机公司将涉案房屋出租给海悦公司，中纺机公司改制后，涉案房屋产权人变更为太平洋公司。2019年8月，太平洋公司与海悦公司重新签订了《房屋租赁合同》，约定由海悦公司承租长阳路XXX号(原长阳路XXX号)原文化中心(幢号1130)、原南二楼(幢号1120)，租赁期间为2019年4月至2024年4月。一审法院认为，海悦公司系从涉案房屋产权人中纺机公司及太平洋公司处取得房屋的承租及经营管理权，海悦公司在经营管理期间将涉案房屋出租给君杰公司，租赁期限至2019年3月31日，君杰公司再委托亚繁公司对外招租，新金迪公司与亚繁公司建立了房屋租赁关系，租赁期限截止2019年3月31日。租赁期满后，因涉案房屋所在经济园区升级改造等原因，新金迪公司未能继续取得租赁关系。根据上述事实，新金迪公司关于双方之间无合同关系、海悦公司不具备主体资格，进而拒绝搬离、交还涉案房屋的抗辩意见不能成立，新金迪公司自2019年4月1日起，已无占用涉案房屋的合法依据。海悦公司对涉案房屋具有经营管理权，其要求新金迪公司搬离、腾空并将涉案房屋返还给海悦公司的诉讼请求，法院可予支持。新金迪公司并应向权利人支付占用涉案房屋期间的房屋使用费。一审审理中，海悦公司自愿按原租金标准主张房屋使用费，法院予以准许，因海悦公司于2019年11月13日对涉案房屋进行断水、断电，新金迪公司虽无合法依据继续占用系争房屋拒绝交还，但已无营业功能，法院对2019年11月13日起的占有使用费标准进行酌定。海悦公司关于物业费的主张，未提供相关证据，法院不予支持。一审审理中，君杰公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。一审法院据此判决：一、上海新金迪娱乐有限公司应于判决生效之日起十日内腾空、搬离上海市杨浦区长阳路XXX号1120幢亚繁餐饮休闲娱乐中心后一幢第一层房屋，并将该房屋返还给上海海悦商厦有限公司；二、上海新金迪娱乐有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海海悦商厦有限公司自2019年4月1日起至2019年11月12日止的房屋占有使用费1，479，808.02元，并按照每月66，658元的标准，支付自2019年11月13日起至实际返还房屋之日止的占有使用费；三、上海海悦商厦有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，一审法院于2020年9月15日就案件进行开庭审理。二审审理中，海悦公司表示，在辖区派出所、街道、居委会等各方的见证下，其在2020年10月13日取回对涉案房屋的占有，海悦公司同意相应的房屋占有使用费计算至2020年10月11日止。另，海悦公司早前已多次通知新金迪公司尽快取走可移动物品，并向其代理律师致函，但新金迪公司一直未处理。本院认为，案由是由人民法院对诉讼案件所涉及的法律关系的性质进行概括后形成的案件名称。一审法院基于海悦公司的诉讼请求及双方争议涉及的基础法律关系最终确定案由为排除妨害并无不当。虽海悦公司并非涉案房屋的权利人，但太平洋公司作为权利人在一审中明确述称其与海悦公司就包括涉案房屋在内的长阳路XXX号(原长阳路XXX号)房屋签订了租赁合同，租期至2024年4月，故海悦公司对涉案房屋享有合法权益。而新金迪公司系通过与作为次承租人的君杰公司的代理人签订租赁合同的方式取得涉案房屋的承租权，现相关租赁合同中约定的承租期限均已届满，且相关当事人未达成续租协议，故海悦公司有权向实际占有房屋的新金迪公司主张排除妨害。新金迪公司以海悦公司在与君杰公司等签订的《关于合作终止事宜的协议书》中确认对方按现状返还房屋的事实为由主张海悦公司自2019年4月1日起与新金迪公司确立了租赁关系。因上述合作终止协议书的约定并未涉及新金迪公司的权利义务，且租赁期限在6个月以上的房屋租赁合同必须采用书面形式，故新金迪公司的上述主张显然缺乏法律依据。就涉案房屋的返还，因海悦公司确认其在一审判决后已于2020年10月13日收回涉案房屋，新金迪公司已无返还义务，故一审判决主文第一条可予以撤销。同时，海悦公司同意新金迪公司应支付的房屋占有使用费计至2020年10月11日止，本院予以确认。另，一审法院的审理不存在程序违法足以影响案件正确审理的情况。新金迪公司以海悦公司在判决未生效的情况下擅自收回房屋并损毁巨额财物已构成犯罪为由要求将案件移送公安机关处理，鉴于在案证据不足以认定本案纠纷涉嫌刑事犯罪，本案的处理仍以相关民事法律关系为基础。新金迪公司认为海悦公司的行为构成犯罪，可向相关部门进行报案。涉及的财产损失，新金迪公司可另行起诉主张。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、撤销上海市杨浦区人民法院(2020)沪0110民初61号民事判决；二、上海新金迪娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海海悦商厦有限公司自2019年4月1日起至2019年11月12日止的房屋占有使用费1，479，808.02元，并按照每月66，658元的标准，支付自2019年11月13日起至2020年10月11日止的占有使用费；三、上海海悦商厦有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费51，174元，由上海海悦商厦有限公司负担26，670元，-上海新金迪娱乐有限公司负担24，504元；财产保全费5，000元，由上海海悦商厦有限公司与上海新金迪娱乐有限公司各半负担。二审案件受理费24，468.82元，由上海新金迪娱乐有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 邬海蓉审 判 员 王 珍二〇二一年二月二十二日法官助理 仇祉杰书 记 员 夏 歆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。