浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终3298号上诉人（原审被告）：杭州姬妤服饰有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区乔司工业区乔莫西路****楼****，统一社会信用代码：91330110MA2CEUE25P。法定代表人：徐继伟。上诉人（原审被告）：徐继伟，女，1984年2月15日出生，汉族，住吉林省长春市。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：张奕涛，浙江虎良律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐建宏，男，1976年11月19日出生，汉族，住江苏省如皋市。上诉人杭州姬妤服饰有限公司（以下简称姬妤公司）、徐继伟因与被上诉人徐建宏房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2020）浙0481民初2590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姬妤公司、徐继伟上诉请求：撤销浙江省海宁市人民法院(2020)浙0481民初2590号民事判决，改判姬妤公司、徐继伟支付租金29524元(122平方米*22元/平方米*11个月)。事实与理由：一、一审将租赁范围认定为展厅和半间办公室及相应的公摊面积，属于认定事实错误。姬妤公司、徐继伟认可一审判决书所述“对租赁厂房的具体范围，双方均未提交有效的证据予以证明”，但姬妤公司、徐继伟无法认可一审所认为的“徐建宏的说法更加合理”。徐建宏的说法存在明显的漏洞。1.租赁半间办公室不符合正常逻辑，案涉办公室各功能区分工明显，无法人为分割成两个半间。其次，如果姬妤公司、徐继伟确需租赁半间办公室(35平方米左右)，为何不直接租赁与展厅相连接的设计部。2.设计部应在租赁范围之内，本案诉争的房屋原系三大间，每单间长度均为8米，后经改造方形成现有格局。如设计部不在租赁范围的，徐建宏不可能允许姬妤公司、徐继伟进行如下改造，姬妤公司、徐继伟也不可能跳跃式地租房。3.姬妤公司、徐继伟并非没有要求徐建宏交付相应房屋，姬妤公司、徐继伟在聊天过程中一再向徐建宏和徐建宏夫人强调自己只使用了一个展厅。姬妤公司、徐继伟按照122平方计算得出租金29524元是有依据的，是综合多个因素考量的结果，更加贴近租赁事实的真相。二、即使按照一审的认定，也需综合考虑各个因素，租赁期间存在新冠肺炎疫情的因素。无论是根据公平原则，还是考虑不可抗力的因素，也应当扣除减免一部分租金。按照姬妤公司、徐继伟的计算方式，直接在金额中予以考虑了，一审在金额的认定上是错误的。综上，本案确实已经无法查清220平方米租赁面积具体包含的范围，但姬妤公司、徐继伟只使用了展厅也是无可争议的事实，故恳请二审从公平的角度出发，支持姬妤公司、徐继伟的上诉请求。徐建宏辩称，一、一审法院认定事实清楚，历经五次庭审、两次现场勘验，姬妤公司、徐继伟承租的220平方米面积经一审期间双方多次现场测量，结合双方的微信聊天记录以及220平方米所缴纳的物业费等实际情况，姬妤公司、徐继伟实际承租面积、时间、租金与一审认定的事实一致，姬妤公司应依约支付租金，徐继伟应对前述款项承担连带责任。二、一审适用法律正确，请求二审依法驳回姬妤公司、徐继伟的上诉请求。徐建宏向一审法院起诉请求判令：1.姬妤公司、徐继伟支付租金58080元；2.姬妤公司、徐继伟支付物业费、水电费2662.79元；3.姬妤公司、徐继伟赔偿灯具损失9800元。一审庭审中，徐建宏将诉讼请求变更为：1.姬妤公司支付徐建宏租金58080元及物业费704元；2.徐继伟对上述款项承担连带责任。一审法院认定事实：2017年1月16日，徐建宏、任斌与海宁市金涛丝绸布艺有限公司签订《厂房租赁合同》一份，约定由徐建宏、任斌承租海宁市金涛丝绸布艺有限公司所有的位于海宁市××镇××路××号××号××房××楼××栋××楼××建筑面积为1760平方米（含公摊面积）的厂房，租赁期限自2017年3月1日起至2022年2月30日止。徐建宏与任斌约定各占有使用东、西面面积为880平方米的一半厂房，徐建宏占有使用部分具体包含2号厂房5楼东面北侧四间厂房、东面南侧3间厂房（一间展厅、一间设计部及一间办公室）及两者中间部分。2019年3月15日，徐建宏与郭仕勋签订《厂房租赁合同》一份，约定由郭仕勋承租徐建宏合法占有的位于海宁市××镇××路××号××号××房××楼东面北侧建筑面积为560平方米（包含四间厂房及相应公摊面积）的厂房，租赁期限自2019年4月1日起至2022年2月28日止。2019年5月28日，徐建宏与姬妤公司签订《租房协议》一份，约定由姬妤公司承租徐建宏合法占有的位于海宁市××镇××路××号××栋××楼××房，展厅由姬妤公司自行负责装修，姬妤公司同意给予徐建宏3杆货架陈列当季新款童装展示，租金按22元／㎡／月计算，租赁期限自2019年6月1日起至2020年5月30日止。徐建宏允许姬妤公司在厂房内通道或其他公共公用区域进行形象改造和广告使用权。水电费按工业园区收费标准收取。徐建宏办公室给予姬妤公司使用期间，双方的水电费用和物业费由姬妤公司承担。同日，徐建宏与姬妤公司签订《租房附件》一份，约定姬妤公司同意徐建宏以现金方式入股公司，若双方达成入股协议后，徐建宏将应收取姬妤公司的租金作为入股资金结算，若未达成入股协议，姬妤公司要在2020年5月30日前支付承包租金58080元，姬妤公司不得损坏承包场所硬件装修，如有损坏照价赔偿。后双方未达成入股协议，且在租赁期内发生矛盾，姬妤公司于2020年4月搬离承租厂房，但仍将展厅一间锁门至租赁期满，双方未办理厂房返还交接手续。2020年4月26日，徐建宏与陈利签订《厂房租赁合同》一份，约定由陈利承租位于海宁市××镇××路××号××栋××楼建筑面积为880平方（含公摊面积）的厂房，租赁期限自2020年5月1日起至2022年2月30日止，徐建宏应于2020年5月1日前将出租房交付给陈利使用。2020年5月1日，陈利入驻除一间展厅外的其余部分承租厂房。一审法院组织徐建宏与姬妤公司、徐继伟双方进行了现场勘测，经测量，景许路30号2栋5楼徐建宏所承租的房屋总面积为880平方米。南面三间面积为229平方米，其中办公室70平方米，设计部37平方米，展厅122平方米。北面四间（出租给郭仕勋）面积为394平方米，公摊面积为166平方米，合计560平方米。总公摊面积为257平方米。一审法院认为，本案中徐建宏、姬妤公司、徐继伟对租赁厂房面积为220平方米及租赁关系于2020年5月30日终止的事实并无争议，争议焦点在于徐建宏与姬妤公司约定的面积为220平方米的租赁厂房具体包含哪些范围。徐建宏陈述，租赁厂房包括一间展厅、半间办公室及其相应公摊面积部分。姬妤公司、徐继伟则认为，租赁厂房包括一间展厅、一间设计部及一间办公室，不包含公摊面积部分。一审认为，对租赁厂房的具体范围，双方均未提交有效的证据予以证明，从本案现有的材料来看，徐建宏的意见较为合理，理由如下：一、根据《租房协议》约定，徐建宏办公室给予姬妤公司使用期间，双方的水电费用和物业费由姬妤公司承担，由此可以看出徐建宏并未将整间办公室出租给姬妤公司。二、从徐建宏与郭仕勋签订的《厂房租赁合同》来看，租赁厂房包含了公摊面积，从徐继伟与徐建宏妻子李志萍的微信聊天记录来看，姬妤公司、徐继伟也知晓租赁厂房系包含公摊面积部分的。三、姬妤公司、徐继伟从未要求徐建宏交付设计部及整间办公室，仅至2019年11月才提出物业费收费过高的问题，且在2019年11月之前均按220平方米的面积交纳物业费，如姬妤公司确实承租了一间展厅、一间设计部及一间办公室，则姬妤公司、徐继伟的上述行为有悖常理。四、从2020年5月29日徐建宏与徐继伟的微信聊天记录来看，徐继伟陈述展厅的钥匙已交至法院，办公室的锁已被徐建宏换掉了，交还钥匙也没用，且庭审中姬妤公司、徐继伟也陈述确实占有使用了部分公用面积，故姬妤公司、徐继伟陈述的占有使用厂房部分与徐建宏陈述的租赁厂房范围相一致。五、依据双方确认的现场勘测面积来计算，徐建宏陈述的租赁厂房范围的面积较姬妤公司、徐继伟陈述的租赁厂房范围的面积而言更接近220平方米。综上，一审对姬妤公司、徐继伟的意见不予采纳，基于此，对姬妤公司、徐继伟关于徐建宏未交付整间办公室及设计部的抗辩，亦不予以采信。姬妤公司、徐继伟辩称，徐建宏一直霸占了整间办公室，但姬妤公司、徐继伟未能提交有效的证据予以证明，亦不予采信。姬妤公司、徐继伟还辩称，2020年5月仅占有面积为122平方米的展厅，其余面积为98平方米的租赁厂房的租金应当予以扣除。一审认为，自2020年5月1日起，徐建宏已将其承租的包含案涉厂房在内的所有厂房出租给了陈利，且陈利也已于同日入驻了除一间展厅外的其余部分承租厂房，姬妤公司已无法占有使用除一间展厅外的其余面积为98平方米的租赁厂房，该部分厂房租金2156元（22元/㎡/月×98㎡×1个月）理应予以扣除，故姬妤公司、徐继伟之上述辩称具有事实和法律依据，予以采纳。一审庭审中，双方均承认徐建宏曾于2019年12月6日对展厅上锁一天，并同意扣除相应的租金89.47元（22元/㎡/月÷30天×122㎡），予以确认。综上，姬妤公司应支付徐建宏租金55834.53元（22元/㎡/月×220㎡×12个月-89.47元-2156元）。对于徐建宏主张的2019年12月至2020年3月的物业费，因庭审中双方均确认姬妤公司按0.8元/㎡/月的标准交纳，故一审认定为704元（0.8元/㎡/月×220㎡×4个月），姬妤公司理应支付。姬妤公司系徐继伟独资的一人有限责任公司，徐继伟未能举证证明公司财产独立于其自己的财产，故应当对公司上述债务承担连带责任。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、姬妤公司于判决生效之日起十日内支付徐建宏租金55834.53元及物业费704元。二、徐继伟对上述款项承担连带责任。三、驳回徐建宏的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1270元，保全费725元，合计1995元，由徐建宏负担76元，姬妤公司、徐继伟负担1919元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于姬妤公司、徐继伟应支付的租金金额如何认定。双方在租赁面积和租赁期间上存在争议。首先，关于租赁面积，姬妤公司、徐继伟上诉认为租房协议约定的租赁物包括一间展厅、一间设计部及一间办公室，不包含公摊面积部分，而其实际使用的仅为一个展厅，其面积为122平方米，故应按照122平方米的面积计算租金；徐建宏认为姬妤公司、徐继伟所租赁的包括一间展厅、半间办公室及相应公摊面积部分总计220平方米，故应以此面积为基数计算租金。徐建宏的意见更具合理性。具体理由如下：一、租房协议明确约定租赁面积为220平方米，若徐建宏实际交付姬妤公司使用的仅一个122平方米的展厅，姬妤公司应当提出异议，但姬妤公司从未要求徐建宏交付其所谓的设计部及整间办公室，仅至2019年11月才提出物业费收费过高的问题，且在2019年11月之前均按220平方米的面积交纳物业费。二、从徐建宏与郭仕勋签订的《厂房租赁合同》来看，租赁厂房包含了公摊面积，从徐继伟与徐建宏妻子李志萍的微信聊天记录看，姬妤公司、徐继伟也知晓租赁厂房系包含公摊面积部分。三、《租房协议》约定，徐建宏办公室给予姬妤公司使用期间，双方的水电费用和物业费由姬妤公司承担，该内容可印证徐建宏所称的其与姬妤公司共用办公室的说法。四、依据一审所作的现场勘查，徐建宏陈述的租赁厂房范围的面积较姬妤公司、徐继伟陈述的租赁厂房范围的面积而言更接近220平方米。因此，一审采纳徐建宏的意见，按照合同约定的220平方米计算租金，并无不当。其次，关于租赁期间，因姬妤公司虽于2020年4月搬离厂房，但仍将展厅一间锁门至租期满，故一审认定的租赁期间也无不当。综上所述，上诉人姬妤公司、徐继伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1270元，由上诉人杭州姬妤服饰有限公司、徐继伟负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二一年二月四日书记员 陈 诚书记员 盛丽娟10-9-