辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终1180号上诉人（原审被告）：李玉凤，女，1974年9月3日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审原告）：沈阳佳沅苗木繁育有限公司，住所地沈阳市皇姑区鸭绿江北街**。法定代表人：姜树和，该公司总经理。委托诉讼代理人：王彬，男，1984年7月18日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市皇姑区。上诉人李玉凤因与被上诉人沈阳佳沅苗木繁育有限公司土地租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初8323号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李玉凤上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求。2.由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原审认定事实、适用法律错误。1.被上诉人没有通过“合法有效”产权转让协议取得涉案土地使用权。根据物权法第五条：“物权的种类和内容，由法律规定”；第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。现涉案划拨土地仍然登记在原国有公司沈阳市佳沅苗木繁育中心名下，没有登记在私营企业沈阳佳沅苗木繁育有限公司名下。涉案产权转让协议即使如原审法院认定的“合法有效”，该协议也是债权协议，未依法履行，即签订土地使用权出让合同、缴纳土地出让金之前，被上诉人没有通过签订产权转让协议方式取得涉案土地使用权，原审认定被上诉人取得涉案土地使用权违背物权法定原则。2.涉案产权转让协议不具合法性。根据国家土地局《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第6条：“企业产权整体转让的，划拨土地使用权应当以出让方式处理。”第十条：“处置土地使用权应当按下列程序办理：(一)拟定土地使用权处置方案。(二))地价评估结果确认和土地使用权处置方案审批企业出售的，土地估价结果和土地使用权处置方案由企业隶属单位报上一级人民政府土地管理部门确认、审批。”。财政部《企业国有产权转让管理暂行办法》第12条，“按照本办法规定的批准程序，转让事项经批准后，才可以清产核资、评估、交易、签订产权交易合同等等”。上述法律法规虽然有的现在已失效，但本案产权转让的2006年是有效的，是当时国有企业改制必须遵守的。被上诉人没有按照规定进行国有企业产权转让，产权转让协议不具合法性，现今转让所涉国有划拨土地使用权仍然登记在原国有企业名下就是证明。未履行国有划拨土地出让手续的国有企业产权转让，其实质就是侵吞国有资产的行为，明知该行为，故意违背事实及法律裁判的，就是助力国有资产流失、枉法裁判的行为。3.涉案产权转让协议是以合法形式掩盖非法目的的协议，是无效的。被上诉人以签订国有企业产权转让合同的形式，通过股权变更成为了原国有企业、现今的被上诉人。这些表面的合法形式，不能掩盖涉案国有划拨土地在未履行出让手续、未缴纳土地出让金情况下，被被上诉人无偿使用的结果。产权转让的实质就是转让国有划拨用地，根据最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第十一条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”。本案被上诉人通过产权转让形式转让国有划拨用地的行为依法无效，原审法院认定被上诉人通过企业产权转让取得了租赁合同出租方权利义务是错误的。即使被上诉人在产权转让时取得辉山开发区有关部门的批准，但根据该解释第二条：“开发区管委会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效”。开发区管委会无权处置土地使用权，何况处置的是国有划拨土地。房地产管理法第二十四条规定：“下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：(一)国家机关用地和军事用地；(二)城市基础设施用地和公益事业用地；(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；(四)法律、行政法规规定的其他用地”。涉案划拨土地不在法律规定的可以无偿使用范围之内，无论被上诉人通过哪种方式，都不能取得国有划拨用地使用权。本案被上诉人存在以国有产权转让合法形式，达到免交土地出让金、无偿使用国有划拨土地非法目的行为，根据合同法52条：“有下列情形之一的，合同无效：(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益”根据上述法律规定，涉案产权转让协议依法无效。综上，本案被上诉人签订的产权转让协议损害社会公共利益，产权转让的结果造成国有资产流失，是无效的；被上诉人无权使用国有划拨用地，不能通过产权转让形式取得涉案土地使用权，无权主张涉案土地使用权人所享有的权利义务，其原审诉请应当被依法驳回。沈阳佳沅苗木繁育有限公司辩称，不能认定无效，不能适用物权法规定。缴纳土地出让金并非获取土地使用权唯一途径。上诉人以实际行动认可被上诉人作为出租方的主体身份。沈阳佳沅苗木繁育有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告位于沈阳市内的棚菜地（占地约1.5亩）恢复原状并返还给原告；2、请求判令被告向原告支付自2012年10月1日起至实际返还之日止的占有使用费（暂按每年每亩1200元人民币的标准计算，暂时计算至起诉日为2457天，约为13,489.94元）；3、被告承担本案诉讼费。沈阳佳沅苗木繁育有限公司向一审法院申请撤回第二项诉讼请求。一审法院认定事实：案外人沈阳市北陵农场与沈阳市佳沅苗木繁育中心均系案外人沈阳市农垦联合企业总公司的下属单位。沈阳市佳沅苗木繁育中心拥有国有划拔土地165,440.13平方米的使用权，土地坐落在沈阳市皇姑区鸭绿江北街70号，现因行政区划变更，已划入沈阳市皇姑区境内，为沈阳市。2002年10月1日，案外人沈阳市北陵农场作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告李玉凤签订《棚菜地租赁协议》。协议约定：甲方将位于沈阳市内的棚菜地一块（面积1.67亩）租给乙方建高效温室大棚使用。期限10年，自2002年10月1日至2012年10月1日止。租金数额：头三年（2002年10月1日至2005年10月1日）每年每亩租金1000元整；第二个三年（2005年10月1日至2008年10月1日）每年每亩租金1100元整；最后四年（2008年10月1日至2012年10月1日）每年每亩租金1200元整；承租期间的水、电费和农业税由乙方按甲方规定的数额和时间如期支付，否则，甲方有权停止供水，供电；建棚所需一切费用由乙方自行负责，乙方必须按甲方的统一规划标准建设温室大棚；乙方必须按协议规定的数额和时间向甲方交付租金，否则，甲方将停止供水、供电并有权终止协议，由此造成的一切后果由乙方自负；协议期满后，乙方在甲方地面的建筑必须按甲方规定的期限和要求由乙方自行拆除，如需继续租用，可经甲、乙双方协商，在同等条件下，乙方有优先承租权；在承租期内，乙方无权转租、转让或转借，否则，甲方有权终止协议。协议签订后，案外人沈阳市北陵农场将该棚菜地(面积1.67亩)交付给李玉凤使用。2005年11月30日至2005年12月27日期间，农垦总公司将沈阳市佳沅苗木繁育中心产权挂牌出让。2006年1月18日，农垦总公司作为出让方与受让方沈阳中源苗木培育产业有限公司签订产权交易合同，双方约定转让标的物为沈阳市佳沅苗木繁育中心100%产权，其中含257亩（含案涉土地）已出租的棚菜地的使用权，资产总额7673万元，负债总额423万元，净资产7250万元，转让价格为600万美元及2070万元人民币。该协议签订后，沈阳中源苗木培育产业有限公司按合同约定支付了全部价款，农垦总公司交付了257亩棚菜地使用权，沈阳中源苗木培育产业有限公司（系原沈阳市佳沅苗木繁育中心股东）对北陵农场与高效农业大棚棚主间的既有合同表示认可。该企业转让后，受让人沈阳中源苗木培育产业有限公司于2006年3月8日将原沈阳市佳沅苗木繁育中心更名为沈阳盛世绿源生态科技发展有限公司。同日，沈阳中源苗木培育产业有限公司将受让土地无偿提供给沈阳盛世绿源生态科技发展有限公司使用。2010年12月31日，沈阳盛世绿源生态科技发展有限公司又更名为沈阳佳沅苗木繁育有限公司，即本案原告。2009年7月至9月期间，因257亩土地上部分大棚租户合同到期，原告分别给即将到期租户发出不再续租的函告，对此租户表示异议，并集体找到沈阳市北陵农场上访，沈阳市北陵农场经与原告沟通协调未果，于2009年11月6日与农垦总公司联合出具《关于对原沈阳市北陵农场职工大棚棚主意见的答复》，答复租户：“一、北陵农场257亩高效农业大棚，（含招商棚户）租主与原北陵农场签订的合同继续有效。直到政府规划动迁为止。二、在该棚区内所建的高效温室大棚属农场职工棚主个人投资，（含招商棚户）资产归个人所有。若遇政府规划该地动迁时，由资产所有人与政府动迁部门直接协商解决动迁事宜，其地上物经济补偿归投资人享有，土地补偿按市政府有关规定执行”。2011年9月，市信访局对本案群体上访问题召开协调会，确定：“2009年11月6日沈阳市北陵农场的《关于对原沈阳市北陵农场职工大棚棚主意见的答复》不具有法律效力，大棚户应按合同约定履行职责；在合同期限内，保证棚户正常生产生活秩序；各方应遵循依法、有理、有序的原则来解决问题，不能采取过激行为。严格按合同办理，对合同约定的事项依法履行，对拒不履行的，可通过诉讼渠道解决。”2011年末，原告要求与沈阳市北陵农场签有合同并合同期已经届满的租户腾出土地未果，起诉至一审法院，经两审法院审理，相关判决已发生法律效力，目前正在执行中。现租赁协议期限已于2012年10月1日届满，因被告租赁期满后一直未腾出土地，故原告于2019年7月10日诉至一审法院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。案外人沈阳市北陵农场与沈阳市佳沅苗木繁育中心均系案外人农垦总公司下属单位。被告与沈阳市北陵农场签订的《棚菜地租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，为合法有效。合同履行过程中，2006年期间，农垦总公司将沈阳市佳沅苗木繁育中心企业产权挂牌出让，受让方通过公开合法的形式购买企业产权，故该产权出让行为合法有效。受让方沈阳中源苗木培育产业有限公司取得沈阳市佳沅苗木繁育中心100%产权后，将取得的土地无偿提供给沈阳盛世绿源生态科技发展有限公司使用，沈阳盛世绿源生态科技发展有限公司后更名为原告，故原告主体适格。现因产权出让行为，原沈阳市北陵农场与被告签订的《棚菜地租赁协议》中，出租方沈阳市北陵农场因合同而生的权利义务已整体转让给原告，虽原、被告双方无书面租赁合同，但《棚菜地租赁协议》对原、被告双方均具有约束力，其租赁期限应截止至2012年10月1日止。现该协议已于2012年10月1日届满，双方间租赁协议应终止履行，被告应当依照合同约定将涉诉棚菜地恢复原状后完好返还原告。关于原告要求被告给付占有使用费的诉讼请求，本案审理期间，原告于2020年8月25日提交书面申请，自愿撤回该诉请，一审法院依法准予。关于被告所提交的2009年11月6日与农垦总公司联合出具《关于对原沈阳市北陵农场职工大棚棚主意见的答复》问题。沈阳市北陵农场出具该书面答复时间，系在257亩土地使用权已随企业产权一并出让之后，故该书面答复对原、被告双方不具有约束力，一审法院对被告主张其持续使用大棚至政府规划动迁时的意见不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告李玉凤于本判决生效之日起三十日内将位于沈阳市皇姑区鸭绿江北街70号沈阳市内棚菜地（占地约1.5亩））地上物拆除并将拆卸下的建筑材料自行处理完毕后，将上述土地返还原告沈阳佳沅苗木繁育有限公司；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费637元，适用简易程序减半收取318.5元，由被告李玉凤负担。退回原告沈阳佳沅苗木繁育有限公司318.5元。二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李玉凤提交了北陵农场投资建大棚宣传单，证明承租大棚可以建房建厂，租赁合同是长期租赁，而不是到期之后拆除。被上诉人沈阳佳沅苗木繁育有限公司认为宣传单写明长期并非无限期经营。对方在地上堆放的机械，作为机械的仓库、停车场，实际往外扩了。从2012年到期一直使用至今。违反合同约定的只准从事种植业，而且自己私自向外扩建。本院对上述证据予以采纳，对所要证明问题结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中原沈阳市佳沅苗木繁育中心被沈阳中源苗木培训产业有限公司收购发生企业改制，此次转让在沈阳联合产权交易所挂牌交易，经沈阳辉山农业高新区国有资产管理委员会等相关政府主管部门批准，企业资产受让人缴纳了转让费用，出让人将诉争土地交付给被上诉人沈阳佳沅苗木繁育有限公司。企业转让合同合法有效，案涉土地包含在企业产权交易资产范围之内，企业产权交易后土地性质用途没有改变，基于企业产权交易合同，被上诉人沈阳佳沅苗木繁育有限公司取得对该土地相应的管理权和收益权。现被上诉人请求返还土地，上诉人未提供足够证据，证明其有权继续占有使用。故一审法院判决上诉人李玉凤腾退土地并无不当。上诉人主张被上诉人签订的涉诉产权转让协议无效，依据不足，本院难以支持。综上所述，上诉人李玉凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费637元，由上诉人李玉凤承担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  赵 智审判员  姜会军二〇二一年二月二十六日法官助理刘冰青书记员张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；