浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0225民初607号 原告：徐家骅，男，1995年9月26日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：胡世勇，浙江天职正律师事务所律师。 被告：宁波三立甬恒置业有限公司（统一社会信用代码：91330200695091139M）。住所地：象山县爵溪街道巨鹰路碧海园**楼。 法定代表人：黄欢，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：蒋览，该公司法务。 委托诉讼代理人：王姿琼，该公司职员。 原告徐家骅诉被告宁波三立甬恒置业有限公司（以下简称三立公司）商品房预售合同纠纷一案，于2021年1月14日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月23日公开开庭进行了审理。原告徐家骅的委托诉讼代理人胡世勇，被告三立公司的委托诉讼代理人王姿琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐家骅向本院提出诉讼请求：一、判令被告三立公司支付原告自2018年5月31日至2020年4月7日期间的逾期交房违约金46914.21元（691950元×0.1‰×678天）；二、判令被告支付原告自2018年9月1日至2020年7月10日期间的逾期交付房屋权属证书的违约金46983.41元（691950元×0.1‰×679天）。本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月8日，原告与被告三立公司签订《商品房买卖合同》一份，就买卖宁波市象山县××街道××幢××单元××号房屋规定了双方的权利义务。原告一次性支付了全部购房款，但被告存在各种违约行为。其一、《商品房买卖合同》第九条明确约定被告应于2018年5月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明的房屋交付买受人使用。被告虽然在2018年交付了房屋钥匙，但交付的商品房不符合约定条件。被告直到2020年4月7日方才取得工程竣工验收备案证明，在此之前被告均属交房违约，应当按照合同第十条约定承担逾期交房违约金。其二、《商品房买卖合同》第十六条明确约定被告应于2018年8月31日前将土地、房屋权属证书交付原告。但被告于2020年7月10日才通知原告去领取，截止2020年7月10日已经逾期679天，故应当按约支付逾期办证违约金。为维护原告合法权益，原告起诉来院，望判如所请。 被告三立公司答辩称，一、被告于2018年6月9日交付钥匙及住宅质量保证书、住宅使用说明书等物品，原告签字确认，双方已完成房屋交付，被告仅迟于合同约定的交付期限9天，逾期交房违约金应为622.76元；二、在2018年6月9日交钥匙之前，涉案房屋已经完成竣工验收，具备了竣工验收备案的基本条件，也符合实际的交付条件；三、原告已于2018年6月9日入住房屋，合同的主要目的已经实现，其合同项下的主要权利并未受到较大损害；四、2%上限的逾期交房违约金条款并非格式条款，而是原告自行选择的结果，该约定并未损害其利益，应属合法有效，故被告应支付的逾期交房违约金最多不应超出房屋总价的2%，即 13839元。 原、被告围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院已组织证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理，本院认定本案基本事实如下： 2016年9月8日，原告徐家骅与被告三立公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买象山县××街道××幢××单元××号房屋，合同约定房款为691950元。合同第九条约定出卖人应于2018年5月30日前交付建设工程竣工验收合格并取得竣工验收备案证明的房屋。第十条约定若出卖人逾期交付不超过180日，或逾期交付超过180日但买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房款万分之一的违约金。合同第十六条约定，出卖人应于2018年8月31日前取得土地、房屋初始登记权属证书交付给买受人，买受人委托出卖人办理商品房转移登记，并约定若出卖人未能按约交付权属证书超过90日且买受人选择不退房的，则出卖人应自约定日起至实际交付权属证书之日止，按日支付已付房款万分之一的违约金。 原、被告双方在该《商品房买卖合同》之外，于同日另行签订《补充协议内容（二）》一份，该协议第三条系有关出卖人逾期交房违约责任的约定，第1、2项约定同《商品房买卖合同》第十条的内容，第2项明确，若出卖人未按约交付房屋逾期超过180天且买受人要求继续履行合同的，出卖人应自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房款万分之一的违约金。但第3项约定，“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。” 《商品房买卖合同》及《补充协议内容（二）》签订后，原告按约支付房款，但被告直至2020年4月7日才完成案涉项目竣工验收备案。被告另于2020年7月6日取得案涉房屋不动产权登记凭证，并于2020年7月10日通知原告等各业主提交不动产权过户所需材料、缴纳过户所需费用。 本案审理过程中，本院向象山县不动产登记窗口询问，得到回复称每套房屋登记于开发商名下的初始权证现简化为不动产权登记凭证。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，原、被告应严格按照合同履行各自义务。该合同第十条以及《补充协议内容（二）》第三条第2项均对逾期交房违约金作出了明确约定，但《补充协议内容（二）》第三条第3项却又对逾期交房违约金作出了与前述不同的约定，该条款排除、限制了原告主张逾期交房违约金的主要权利，免除了被告逾期交房200日后的逾期交房违约责任，应属于无效格式条款，故被告关于应以房屋总价的2%为上限计算逾期交房违约金的抗辩意见不能成立。原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定被告应于2018年5月30日前交付建设工程竣工验收合格并取得竣工验收备案证明的房屋，但被告直至2020年4月7日才取得案涉项目竣工验收备案证明，故被告应按合同第十条之约定承担逾期交房违约责任。根据我国《建筑法》第六十一条的规定，建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因此，向买受人交付质量合格的房屋既是出卖人的合同义务，也是出卖人的法定义务。被告虽于2018年6月份向原告交付了案涉房屋的钥匙，但基于上述理由，该行为不能构成房屋的有效交付，故原告主张逾期交房违约金计算至2020年4月7日，本院对原告该主张予以支持，则逾期交房违约金为46914.21元[691950元×0.1‰×678天（2018年5月31日—2020年4月7日）]。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条约定，出卖人应于2018年8月31日前取得土地、房屋初始登记权属证书交付给买受人，买受人委托出卖人办理商品房转移登记，并约定若出卖人未能按约交付权属证书超过90日且买受人选择不退房的，则出卖人应自约定日起至实际交付权属证书之日止，按日支付已付房款万分之一的违约金。被告于2020年7月6日取得案涉房屋不动产权登记凭证，并于2020年7月10日通知原告等各业主提交不动产权过户所需材料、缴纳过户所需费用，被告上述行为已满足合同约定的案涉房屋的不动产权属登记的条件，故原告主张被告支付自2018年9月1日至2020年7月10日期间的逾期办证违约金，符合合同第十六条之约定，本院予以支持，则逾期交付权证违约金为46983.41元[691950元×0.1‰×679天（2018年9月1日—2020年7月10日）]。按时交付合格房屋并办理房屋不动产权登记凭证系房屋出卖人的主要义务，故在被告向原告交付房屋钥匙及住宅质保书等情况下，亦不能免除被告的上述合同义务。虽然居住系房屋的主要功能，但并非其唯一功能，被告延迟交付、办理产权证书的行为在客观上限制了原告行使房屋所有权，故被告关于合同目的已经实现，其合同项下的主要权利并未受到较大损害的辩称意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告宁波三立甬恒置业有限公司支付原告徐家骅象山县××街道××幢××单元××号房屋的逾期交房违约金46914.21元； 二、被告宁波三立甬恒置业有限公司支付原告徐家骅象山县××街道××幢××单元××号房屋的逾期交付权证违约金46983.41元； 上涉一至二项均定于本判决生效后十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2147元，减半收取1073.50元，由被告宁波三立甬恒置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 陈忠武 二〇二一年二月二十三日 代书记员 张莹莹 4 5