广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25644号上诉人（原审被告）：妥利明，男，1977年5月9日出生，东乡族，住所地：甘肃省临夏市。委托诉讼代理人：梁红图，广东骅科律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒲梦瑶，广东骅科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地：广东省广州市海珠区前进路万松园**之**。法定代表人：余勇，职务：所长。委托诉讼代理人：寇明茹，系该所职员。原审被告：韩大光，男，1963年7月1日出生，回族，，住所地：青海省化隆回族自治县原审第三人：广州市东晓物业管理有限公司，，住所地：广东省广州市海珠区东晓路海城花苑**201、202、203法定代表人：梁树松，职务：经理。上诉人妥利明因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所（下简称海珠区房屋二所）、原审被告韩大光、原审第三人广州市东晓物业管理有限公司（下简称东晓公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初11190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人妥利明上诉请求判令：撤销原审判决第二、三、四项，依法改判为：1.妥利明、韩大光在本判决生效之日起三十日内，腾空海珠区同福东路619号地下105部位房屋并交还给海珠区房屋二所；2.妥利明、韩大光在本判决生效之日起三十日内，按5700元/月的标准向海珠区房屋二所支付房屋占用费；3.本案诉讼费由海珠区房屋二所承担。事实与理由如下：一、原审判决“妥利明、韩大光搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物”，有损妥利明的合法权益，且超出海珠区房屋二所的原审第二项诉讼请求范围。妥利明在承租涉案房屋时对房屋内部进行了装修装饰，包括新增了镶嵌物、设备等增设物，妥利明系该镶嵌物及设备的物权人，有权处理自己的财产。原审法院在未查明涉案房屋具体状况的情况下，判决妥利明“搬迁时不得拆除屋内的固定镶嵌物”，损害了妥利明的合法权益。且，海珠区房屋二所在原审中并未提出“妥利明、韩大光不得拆除屋内固定镶嵌物”的诉请，故原审该项判决亦违反了处分原则；二、妥利明并未将涉案房屋转租给韩大光，不存在违约转租的行为，故原审酌定房屋占用费的计算标准不当。因身患疾病需要返乡治疗，妥利明将涉案房屋委托给韩大光打理，妥利明与韩大光之间是委托关系，故妥利明并未违反租赁合同约定将涉案房屋转租给韩大光。因此，原审法院认定“妥利明将房屋转租给韩大光的行为构成违约”错误，原审依此酌定房屋占用费按合同约定租金上浮20％计算不当。被上诉人海珠区房屋二所答辩称：不同意妥利明的上诉请求，同意原审判决。原审被告韩大光述称：同意妥利明的上诉意见。原审第三人东晓公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。海珠区房屋二所于2019年5月20日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除海珠区房屋二所与妥利明关于海珠区同福东路619号地下105部位房屋的租赁关系；2.妥利明、韩大光在判决生效之日起10日内腾空并交付涉案房屋；3.妥利明、韩大光按照15426元/月缴纳从2019年4月1日起至交付房屋之日止逾期交还房屋的占用费；4.由妥利明、韩大光承担本案的全部诉讼费。原审法院经审理查明，2012年6月21日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（出租人、甲方）与妥利明（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区同福东路619号地下105部位的房地产出租给乙方作商业用途，其中建筑面积31.10平方米；租赁期限从2012年6月1日至2014年5月31日，月租金5700元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；乙方不得将房屋转让、转租、转借或擅自调换使用；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；在乙方承租期限内，若乙方需要将房屋转租、分租、转借他人的，必须向甲方提出书面申请，且经过甲方书面同意后方可将房屋转租、分租、转借他人，租赁期限不得超出乙方承租期限，且需要按市场情况与甲方重新议定租金价格。乙方将房屋转租、分租、转借他人的，不影响乙方在本合同中的责任；租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金；等。上述合同到期后，海珠区房屋二所与妥利明续签了租赁合同，期限自2014年6月1日至2016年5月31日。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局（委托方）与海珠区房屋二所（受托方）签订《直管房管理事项委托书》，约定：委托海珠区房屋二所在广州市海珠区海幢（宝岗大道以东，同福东路以北）、江南中、滨江、素社、新港、赤岗、江海、南洲、华洲、琶洲、官洲等11条行政街范围内承担协同开展直管房产权管理工作、直管房租金收缴和租赁管理等事项。2017年3月13日，广州市海珠区住房和建设水务局（甲方）与东晓公司（乙方）签订《2017-2019年海珠区直管房管理事务性服务项目政府采购合同》，约定：甲方委托乙方实行海珠区海幢（部分）、江南中、滨江、素社、新港、赤岗、江海、南洲、华洲、琶洲、官洲等11条行政街范围内直管房的管理工作；为加强直管房管理工作，日常由甲方属下的广州市海珠区房屋安全和物业所负责指导、协助、督促和考核乙方开展直管房管理事务性工作；等。2018年4月11日，广州市住房和城乡建设委员会印发穗建房管〔2018〕541号《广州市住房和城乡建设委员会关于规范直管房非住宅租赁管理有关事项的通知》载明，直管房非住宅出租原则上参照穗财规字〔2016〕1号文和《广州市市属行政事业单位国有资产和公共资源进入产权交易市场交易暂行办法的通知》的要求实行公开招租；等。海珠区房屋二所于2017年12月18日向妥利明发出《承租人通知》，主要内容为：贵方与我方于2014年6月19日签订了《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，根据合同约定，贵方承租我方位于海珠区同福东路619号地下105直管房作商业用途，租赁期限自2014年6月1日至2016年5月31日。该合同期限届满后，贵方继续使用该房屋，双方未续签租赁合同，根据合同法规定，我方作为出租人有权随时通知贵方解除双方存在的不定期房屋租赁关系，现我方依法通知贵方如下：根据相关规定，我方将委托广州产权交易所通过公开市场方式出租房屋，如贵方有意承租该房屋，请到广州产权交易所办理相关手续，并按广州产权交易所规定要求参与交易活动，可决定是否行使优先承租权。否则，视为放弃承租房屋；若房屋招租成交时，贵方未被确认为承租方的，双方之间的不定期房屋租赁关系至我方书面通知之日正式解除，贵方必须于我方通知之日起5日内迁出并交回房屋给我方；如贵方不能在我方书面通知解除不定期租赁关系之日起5日内搬出并交回上述房屋的，自第2日起，对于贵方因逾期占用案涉房屋给海珠区房屋二所造成的损失，我方将按照当时月租金评估价的两倍，按日折算向贵方收取逾期占用费；等。韩大光在该通知书上签注：已收到承租人通知书，韩大光，2017.12.19日。2017年12月22日，海珠区房屋二所委托广州大诚房地产评估咨询有限公司对涉案物业的市场租金进行评估，估价结果为：涉案物业的市场租金单价为248元/平方米·月，总价为7713元/月。海珠区房屋二所于2019年2月26日作出《关于解除房屋租赁关系通知》，该通知的主要内容为：妥利明自收到本通知5日内到海珠区房屋二所处办理涉案房屋的退租手续，并腾空交回及缴清所产生的水费、电费、物业管理费等相关费用等。海珠区房屋二所主张该通知于2019年2月28日送达给妥利明，提供了照片予以证明。韩大光于2019年7月12日出具《说明》，记载：两年前妥利明因为生病而回到户籍地进行治疗，由我本人全盘接受了涉案房屋继续经营，海珠区同福东路619号地下105部位房屋目前是由我在实际经营。妥利明庭后发表意见称：妥利明因病重已离开广州，海珠区房屋二所也并未送达解除租赁关系以及房屋公开挂牌投标等后续签约的通知；截止目前，涉案房屋仍为其所使用。按照少数民族优惠政策及扶持政策，妥利明不同意海珠区房屋二所单方作出的解除租赁关系的主张；关于海珠区房屋二所主张的逾期交还房屋占用费。自2016年6月1日起，妥利明与海珠区房屋二所存在的是不定期租赁关系，在未签订后续合同之时理应按照原合同约定的每月5700元交租，不存在占用费一说。海珠区房屋二所主张的每月15426元的支付标准是其单方的意思表示，且按当时月租金评估价的两倍金额主张逾期占用费，已明显超过合同法规定的违约金支付标准。即使妥利明存在违约或逾期占用的行为，也应以海珠区房屋二所实际损失或参照房屋逾期交付时每逾期一天按原租金金额5700元的万分之二的标准对占用费予以调整，海珠区房屋二所主张妥利明双倍支付逾期占用费并无事实和法律依据。原审庭审中，海珠区房屋二所确认妥利明按照租赁合同约定的租金标准缴纳涉案物业的租金至2019年3月份，从2019年4月份开始，其未再收取租金。原审法院认为，海珠区房屋二所与妥利明签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效合同。海珠区房屋二所受广州市海珠区住房和建设水务局委托对涉案房屋所在的行政街范围承担协同开展直管房产权管理工作、直管房租金收缴和租赁管理等事项，并负责指导、协助、督促和考核第三人开展直管房管理事务性工作，故海珠区房屋二所有权就涉案房屋主张权利。租赁合同到期后，妥利明继续使用涉案房屋并按合同约定的租金标准支付了租金，故双方构成不定期的租赁关系，海珠区房屋二所可以随时要求解除合同。虽然海珠区房屋二所于2019年2月28日向妥利明送达了解除房屋租赁关系的通知，但海珠区房屋二所继续收取妥利明的租金至2019年3月份，故对于海珠区房屋二所主张双方的租赁关系于2019年4月1日解除，并无不当，予以支持。合同解除后，妥利明应当交还房屋给海珠区房屋二所，但其至今仍在使用，故对海珠区房屋二所主张要求妥利明腾空交回涉案房屋的请求，予以支持。交还房屋前，妥利明应当支付房屋占用费给海珠区房屋二所。对于占用费的标准，海珠区房屋二所主张按照评估价7710元/月的双倍计算，没有合同依据，不予采纳。考虑到租赁合同中已约定了涉案房屋不得转租，但妥利明将涉案房屋在无征得海珠区房屋二所的同意的情况下转租给韩大光，存在违约行为，故酌定占用费的标准按照合同约定的租金标准上浮20%计算，即每月的占用费的标准为6840元。关于妥利明、韩大光的责任承担问题，妥利明是租赁合同的承租人，其将涉案物业交由韩大光经营使用，故妥利明、韩大光对于搬出物业及支付占用费的义务应当共同承担责任。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，于2020年6月30日判决如下：一、广州市海珠区房屋安全和物业二所与妥利明之间关于广州市海珠区同福东路619号地下105的租赁关系于2019年4月1日解除；二、妥利明、韩大光在本判决生效之日起三十日内，搬出广州市海珠区同福东路619号地下105部位，并将该部位腾空交还给广州市海珠区房屋安全和物业二所；妥利明、韩大光搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；三、妥利明、韩大光在本判决生效之日起三十日内，向广州市海珠区房屋安全和物业二所支付从2019年4月1日起至交还房屋之日止的房屋占用费（从2019年4月1日起按每月6840元的标准计算至妥利明、韩大光交还房屋之日止）；四、驳回广州市海珠区房屋安全和物业二所的其他诉讼请求。本案受理费571元，由妥利明、韩大光负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，妥利明向本院提交室内装潢图，以证明：涉案房屋墙上所镶嵌瓷砖、屋内宣传图、空调等镶嵌物、设备的所有权归妥利明。海珠区房屋二所质证称：对证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。如腾空房屋，海珠区房屋二所同意妥利明拆除搬走未镶嵌在租赁物内的设施设备及家私家电。按照合同约定，妥利明如要装修，应提前书面通知海珠区房屋二所，但其未书面通知。韩大光质证称：对妥利明提交证据的证明内容无异议。二审庭询中，妥利明明确表示同意原审判决第二项，并撤回针对该项判决内容提出的上诉。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规的规定。本案二审的争议焦点是妥利明应按何种标准向海珠区房屋二所支付房屋占用费。广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处与妥利明于2012年6月21日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》合法有效，对双方均具有约定力。依据该合同的约定，在租赁期届满或合同因故解除时，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处要求收回房屋而妥利明拒绝交还的，应按房屋占用费总额的100%支付违约金。依据相关部门发布的机构改革文件规定，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处在前述合同项下的权利义务后由海珠区房屋二所承接。而依据已查明的事实，在合同约定的租期届满之后，双方之间形成的不定期租赁关系因海珠区房屋二所行使法定解除权而于2019年4月1日解除，但妥利明一直未按海珠区房屋二所通知要求交还涉案房屋，故原审判决妥利明参照前述合同约定的租金上浮20%的标准支付逾期腾空房屋的占用费，未违反前述合同约定，也未超出合理限度，可予维持。妥利明以其未将涉案房屋转租给韩大光为由，上诉认为其仅需按合同约定的租金标准支付占用费，但无论妥利明是否有将涉案房屋转租给韩大光，均不能改变妥利明在合同解除后未按合同约定将涉案房屋及时腾空交还海珠区房屋二所的事实，因此也不能免除妥利明应承担的逾期腾空的合同责任，故妥利明的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人妥利明的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费571元，由上诉人妥利明负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  郑怀勇审判员  邓 颖二〇二一年二月二十三日法官助理王文杰书记员唐颖琪