北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终482号上诉人（原审被告）：北京永亮嘉业房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇欣荣北大街**院**楼****。法定代表人：陈东亮，总经理。委托诉讼代理人：杨宁波，男，1991年6月10日出生，北京永亮嘉业房地产经纪有限公司员工。被上诉人（原审原告）：张小杰，男，1952年4月2日出生，汉族，首钢带钢厂退休工人，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张辉（张小杰之女），1984年1月20日出生。上诉人北京永亮嘉业房地产经纪有限公司（以下简称永亮嘉业公司）因与被上诉人张小杰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初19424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。永亮嘉业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张小杰的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实有误。一审法院认为公司单方解约属于违约很显然没有客观审查和评估疫情对本案合同履行的影响、我公司签署《房屋出租代理合同》的合同目的、以及张小杰的过错等因素。2.违约金和损失不能同时计算。张小杰辩称，同意一审判决，不同意永亮嘉业公司的上诉请求。张小杰向一审法院起诉请求：1.永亮嘉业公司退还免三个月的租金共计13800元；2.支付违约金即二个月租金9200元；3.自2020年6月25日起至实际履行之日止给付租金及滞纳金，租金每月4600元，逾期一日按每日租金10%支付滞纳金；4.永亮嘉业公司赔偿合同终止后我另行出租房屋的损失36800元（8个月房屋租金）；5.诉讼费由永亮嘉业公司负担。一审法院认定事实：2019年3月22日，张小杰（出租方、委托方、甲方）与永亮嘉业公司（承租方、受托方、乙方）签订《房屋出租代理合同》约定：甲方提供之房屋坐落于北京市丰台区阳光星苑北小区1号楼1单元1103室（以下简称1103室房屋），建筑面积65.81平方米；代理期为5年，自2019年3月25日起至2024年6月25日止；甲方为乙方5年预留90天，即2019年3月25日至2019年6月25日作为免租期，用于乙方寻找合适住户、办理入住手续、对房屋进行简单装修及清洁等；该房屋租金每月4600元，租金的支付方式为每12个月支付一次，乙方根据合同约定，无论房屋出租与否应在代理起始日起，三个工作日内向甲方支付应付款项；乙方逾期支付房租，每逾期一日，乙方须向甲方支付日租金额10%的滞纳金；乙方逾期三十日仍未支付房租，除乙方应按本合同约定向甲方支付滞纳金外，甲方有权解除本合同，甲方要求解除本合同，乙方应于接到甲方解除合同通知的十日内，按照本合同规定月租金额的两倍向甲方支付违约赔偿金；因不可抗力致使本合同不能继续履行的，本合同自然终止，互不承担责任。上述合同签订后，张小杰交付了房屋，永亮嘉业公司按合同约定支付了2020年6月25日前的租金。庭审中，永亮嘉业公司称其公司与次承租人的租赁合同于2020年6月14日到期，因2020年6月北京市新发地新冠病毒疫情突然复发，涉案小区不允许中介人员进入小区，其公司无法带客户看房，系出现不能预见、无法避免的不可抗力事由，其方于2020年6月26日向张小杰发送彩信，函告张小杰双方合同解除，并于2020年6月28日短信告知张小杰，因双方沟通无果，送房屋钥匙不收，故将1103室房屋钥匙放在房门对面管道井或手边上方铁盒中。永亮嘉业公司就此提交如下证据加以证明：1.其公司与次承租人的租赁合同，载明承租期限自2019年6月15日至2020年6月14日，月租金为4350元；2.阳光星苑社区房屋中介群内转发的公告：“各房地产公司请注意：目前，全市启动二级响应，小区仍然处于封闭式管理状态，快递、外卖、中介等外来人员禁止入内，请遵守相关规定”；3.向张小杰136XXXX****手机发送的彩信、短信，内容为告知函及房屋钥匙放置地点，其中告知函载明：“致1103室业主张小杰：因北京市疫情复发，小区封闭管理，不允许中介人员及租户进入小区，无法正常出租，无法搬家，无法办理入住手续，导致本房屋无法出租，1103室房屋的出租业务现处于停滞状态。由于疫情管控导致本房屋已经处于空置状态。因国家对疫情复发的应对措施导致我公司无法正常运营并履行合同，我公司依据《中华人民共和国合同法》第117条、118条之不可抗力规定，据最高人民法院印发的《关于妥善办理涉新冠肺炎疫情执行若干问题的指导意见》中第五条和《关于妥善办理涉新冠肺炎疫情民事案件问题的指导意见》第五条、第六款的文件，我公司决定于2020年6月26日与1103室房屋业主张小杰解除代理合同，并将房屋交还。退房原因为疫情小区实行封闭，中介、一切外来人员无法进入，小区不允许搬家，不给办出入证，房屋彻底无法出租，因疫情导致本房合同解约，双方均不属于违约。特此函告。”张小杰对此不予认可，称新冠病毒影响不构成不可抗力，永亮嘉业公司不享有合同解除权，无权单方解约，交还钥匙，其方亦未收到解除函件及交还钥匙的通知。庭审中，张小杰表示同意解除双方租赁合同，经法院主持，双方于2020年9月10日办理了房屋交接，张小杰收回1103室房屋。一审法院认为：张小杰与永亮嘉业公司之间签订的《房屋出租代理合同》系双方真实意思表示且未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。永亮嘉业公司与次承租户的合同于2020年6月14日到期，2020年6月丰台区新发地地区出现新冠病毒疫情，丰台居住小区采取了相应的管控措施，对永亮嘉业公司再行出租房屋产生了一定影响。新冠疫情虽属不可抗力因素，但双方合同履行期限长达5年，且客观上，2020年7月下旬以后，各小区的管控已缓解，疫情对合同履行的影响有限，未至合同解除程度，永亮嘉业公司无权单方解除合同。张小杰于庭审中同意解除合同，法院不持异议，永亮嘉业公司应当支付自2020年6月25日至9月10日期间房屋租金，考虑疫情因素，法院对此期间租金数额予以适当酌减。永亮嘉业公司未按合同约定支付租金，显属违约，应按合同约定支付2个月租金标准的违约金及逾期支付租金的滞纳金。关于免租期租金，因双方合同约定了90天的免租期，但双方原定的合同期限为5年，永亮嘉业公司在履行合同刚满1年即发生违约行为，并直接导致合同解除，如再按5年合同期计算免租期，对于张小杰显然有失公平，法院综合合同履行情况，违约原因，合同约定的免租期用途等，酌定永亮嘉业公司再行向张小杰支付5000元。关于合同解除后，张小杰另行出租房屋的损失，法院综合予以酌定为1个月租金4600元。据此，一审法院于2020年10月判决：一、北京永亮嘉业房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内向张小杰支付自二〇二〇年六月二十五日至二〇二〇年九月十日期间租金7500元；二、北京永亮嘉业房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内向张小杰支付合同解除违约金9200元；三、北京永亮嘉业房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内向张小杰支付逾期支付租金滞纳金（按每日15.33元标准计算，自二〇二〇年六月二十五日起至实际支付之日止）；四、北京永亮嘉业房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内向张小杰支付酌减免租期的租金5000元；五、北京永亮嘉业房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内向张小杰赔偿损失4600元；六、驳回张小杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，永亮嘉业公司提交短信告知视频证明，欲证明永亮嘉业公司已短信通知张小杰，由于疫情管控小区禁止入内，永亮嘉业公司根据合同条款解除代理合同。永亮嘉业公司提交与张小杰方的通话录音与营业厅调取的通话记录，欲证明永亮嘉业公司已以电话方式通知张小杰合同解除交接钥匙。永亮嘉业公司提交社区禁止中介进入证明，欲证明因疫情原因，社区禁止中介进入涉案小区，永亮嘉业公司无法按原合同继续履行合同，属不可抗力。永亮嘉业公司提交停业说明，欲证明2020年6月永亮嘉业公司应政府部门要求已停业。永亮嘉业公司提交其与涉案房屋租户签订的《北京市房屋租赁合同》，欲证明小区发布禁止入内通知时本房屋租户已经到期，已属无人居住的空置状态。永亮嘉业公司提交其与张小杰签订的《房屋出租代理合同》。张小杰对上述证据不予认可。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据本案查明的事实，新冠疫情虽属不可抗力因素，但双方合同履行期限长达5年，且客观上，2020年7月下旬以后，各小区的管控已缓解，疫情对合同履行的影响有限，未至合同解除程度，故一审法院据此认定永亮嘉业公司无权单方解除合同；同时，一审法院根据上述情形及双方于2020年9月10日办理了房屋交接的实际情况，并考虑到疫情因素，酌情确定了永亮嘉业公司应支付张小杰的租金、逾期支付租金滞纳金、解除违约金、免租期的租金及赔偿损失的数额。本院经审查认为，一审法院的上述认定及处理均符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。永亮嘉业公司的上诉主张缺乏充分事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，永亮嘉业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1295元，由北京永亮嘉业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李明磊二〇二一年二月二十三日法官助理 王若净书 记 员 张 爽