广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终28543号上诉人（原审被告、反诉原告）：赖琪刚，男，汉族，1986年12月23日出生，身份证住址：深圳市宝安区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陆佩，女，壮族，1986年12月13日出生，身份证住址：深圳市宝安区。委托诉讼代理人：胡子德，广东墨林律师事务所律师。原审第三人：深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地：深圳市福田区园岭街道华林社区八卦四路**安吉尔大厦1603-1612，统一社会信用代码：914403006837904509。法定代表人：杜艳花。上诉人赖琪刚因与被上诉人陆佩及原审第三人深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初29472号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赖琪刚上诉请求：1、确认赖琪刚与陆佩签订的《二手房买卖及居间服务合同》于2018年10月8日正式解除；2、依法改判赖琪刚无须向陆佩返还定金15万元及利息；3、依法改判陆佩支付赖琪刚违约金630000元及律师费10000元；4、一、二审的诉讼费、保全费由陆佩承担。被上诉人陆佩辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。陆佩向一审法院提出诉讼请求：一、赖琪刚退还陆佩定金人民币150000元及逾期支付利息(自2019年4月2日起按银行同期贷款利率支付利息至清偿之日止）；二、诉讼费用由赖琪刚承担。赖琪刚向一审法院提出反诉请求：1、确认陆佩、赖琪刚及乐有家公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》于2018年10月8日正式解除；2、陆佩支付赖琪刚违约金640000元；3、陆佩支付赖琪刚维权支付的律师费10000元；4、本案诉讼费由陆佩负担。一审法院经审理查明，2018年8月6日，陆佩作为买方，赖琪刚作为卖方，在乐有家公司的居间下，签订了一份编号为ＮＯ.50333098418的《二手房买卖及居间服务合同》，主要约定如下：1、卖方将位于深圳市宝安区西侧永安商业城1栋1220房出售给买方；2、涉案房产转让总价款为人民币315万元；3、该房产交易定金为人民币16万元，由买方合同签订时向卖方支付10万元，并于合同签订后3各工作日内再向卖方支付定金人民币6万元；双方同意将定金16万元交由居间方托管；4、如卖方按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。同日，双方签署《交易节点确认书》，确认卖方委托赎楼公司赎楼，由卖方于签订原合同之日起5个工作日内与赎楼公司签订服务合同，同时向赎楼公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助。买方须于2018年8月30日之前支付首期款142万元至双方约定的银行监管账户、办理资金监管手续并向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，卖方须无条件配合。上述合同签订后，赖琪刚已实际收到陆佩支付的定金16万元。2018年12月19日，陆佩、赖琪刚签署《房屋买卖合同解除协议》，约定如下：1、陆佩、赖琪刚及居间方同意提前终止合同关系，卖方同意在签署本协议之日起至卖方和新客户何国勇交易完成后3个工作日内将房款定金150000元退还给买方（其中居间方托管款项中的10000元由居间方支付给买方，卖方将托管收据交还居间方）。2、鉴于居间方已履行居间义务，已收取的佣金24500元退还。3、卖方赖琪刚答应与新买家何国勇签订合同交易完成收到全部房款后将定金15万元整退回至乐有家公司账号，由乐有家退还给陆佩，陆佩承诺签订本协议前撤销对乐有家公司及乐有家公司所有的一切投诉。关于合同无法继续履行的原因。赖琪刚主张系因陆佩未依约在2018年8月30日之前支付首期款，已构成违约；陆佩于庭审中确认未支付首期款，但主张在签署合同前，乐有家公司未明确告知办理房屋手续时的服务费及佣金，以及陆佩须办理离婚才可以买涉案房产，故陆佩不想继续购买涉案房产，并一直因为上述原因和中介协议，所以没有支付。赖琪刚于2018年12月18日与案外人何国勇签署《二手房买卖及居间服务合同》及《交易节点确认书》，约定赖琪刚将涉案房产以325万元出售给何国勇。《交易节点确认书》显示，卖方应于收到全部房款（除交房保证金）后5个工作日将该房产及钥匙交付买方。赖琪刚于庭审中确认涉案房产已于2019年4月过户至何国勇名下，房产已交付何国勇使用，截至2019年4月赖琪刚已收到房款323万元，剩余2万元未收到。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，陆佩与赖琪刚陆佩签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。陆佩、赖琪刚双方于上述合同履行期间，签署《房屋买卖合同解除协议》，确认提前终止前述合同，并由赖琪刚退还已收取的定金15万元，表明双方已对合同解除及款项清结协商一致，故一审法院确认《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》已于《房屋买卖合同解除协议》签署当天即2018年12月19日解除。赖琪刚反诉主张解除时间为2018年10月8日，与一审法院查明的事实不符，赖琪刚反诉请求陆佩支付违约金及律师费，亦与双方之约定不符，一审法院均不予支持。合同解除后，赖琪刚已无收取购房定金的合法依据，且双方在《房屋买卖合同解除协议》中约定赖琪刚在收到新买家何国勇支付的全款后向陆佩退还定金，其应当依约履行。陆佩主张赖琪刚已于2019年4月2日将房产转移给何国勇，赖琪刚退还定金的条件已成就，故赖琪刚应向陆佩退还定金15万元，并支付自2019年4月2日起的利息；赖琪刚辩称陆佩无证据证明已达付款条件，并表示其仅收取了购房款323万元，尚余2万元房款未收齐。一审法院认为，根据赖琪刚提交的其与何国勇签署的《交易节点确认书》显示，卖方应于收到全部房款（除交房保证金）后5个工作日将该房产及钥匙交付买方。赖琪刚于庭审中承认涉案房产已于2019年4月过户至何国勇名下并完成房产交付，根据双方签署的《交易节点确认书》有关房产交付的约定，以及二手房的一般交易流程及习惯，可以推定赖琪刚已收到除交房保证金外的全部房款，则赖琪刚向陆佩退还定金的条件已成就。赖琪刚至今未向陆佩退还定金，应同时支付逾期付款的相应利息。由于赖琪刚于庭审中未明确陈述何国勇向其支付房款或其向何国勇交付房产的具体时间，一审法院依陆佩主张予以确认，判令赖琪刚向陆佩退还定金15万元，并支付相应利息，即按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年4月2日起至2019年8月19日止；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计至实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、确认陆佩与赖琪刚签署的编号为NO.50333098418的《二手房买卖及居间服务合同》于2018年12月19日解除；二、赖琪刚于本判决发生法律效力之日起十日内向陆佩返还定金人民币15万元及利息（利息以15万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年4月2日起至2019年8月19日止；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计至实际清偿之日止）；三、驳回赖琪刚的全部反诉请求。本案受理费人民币1650元，由赖琪刚负担，赖琪刚应在本判决生效之日起十日内迳付陆佩。反诉费人民币5100元，由赖琪刚负担。反诉费赖琪刚已预交。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。赖琪刚上诉认为系买方陆佩构成违约，陆佩应承担违约责任。本院认为，赖琪刚与陆佩签订涉案房屋买卖合同、陆佩支付定金16万元后，双方未再继续履行该合同，后双方于2018年12月19日签订《房屋买卖合同解除协议》，实际以该协议的约定解除了涉案房屋买卖合同。该《房屋买卖合同解除协议》从性质上看，是双方协商一致解除房屋买卖合同的协议，赖琪刚认为其为被迫签订，并没有提供证据证明；从内容上看，并不仅仅是解除涉案房屋买卖合同，该协议同时对房屋买卖合同解除后双方的权利义务亦作出了相应的约定。即该协议实际已取代了原房屋买卖合同的约定，双方的权利义务关系应以该份协议为准。因此，赖琪刚认为系陆佩违约及陆佩应承担违约责任与双方签订的《房屋买卖合同解除协议》约定不一致，其该主张缺乏依据，本院不予采纳。关于赖琪刚是否应向陆佩退还定金15万元。根据《房屋买卖合同解除协议》约定，赖琪刚应在与新买家交易完成收到全部房款后将定金15万元退还给陆佩。涉案房产已于2019年4月过户至新买家何国勇名下并已交付，根据赖琪刚与何国勇签订的《交易节点确认书》，双方约定的交房条件是赖琪刚收到除交房保证金外的全部房款，因此，可以推定赖琪刚已收到全部房款，《房屋买卖合同解除协议》中退还定金的条件已经成就，赖琪刚认为其尚余2万元房款未收到，但并未提交证据证明，因此，对其主张不予退还定金15万元的上诉意见，本院不予支持。综上所述，赖琪刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11700元（赖琪刚已预交），由赖琪刚负担。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 许 莹 姣审判员 黄 玮 娜二〇二一年二月九日书记员 戴斌（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。