吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉07民终76号上诉人（原审被告）：松原市鹏宇房地产开发有限责任公司，住所地吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。法定代表人：赵希群，该公司经理。委托诉讼代理人：赵勇，男，1988年10月26日出生，汉族，公司员工，住吉林省松原市宁江区。委托诉讼代理人：高志富，吉林车宏伟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：申海波，男，1978年8月13日出生，汉族，住吉林省前郭县。上诉人松原市鹏宇房地产开发有限责任公司（以下简称鹏宇房地产公司）因与被上诉人申海波排除妨害纠纷一案，不服吉林省前郭县人民法院(2020)吉0721民初2172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，书面进行了审理。本案现已审理终结。鹏宇房地产公司上诉请求：1.撤销前郭县人民法院作出的（2020）吉0721民初2172号民事判决，改判驳回申海波诉讼请求；2.本案诉讼费用由申海波承担。事实与理由：原审判决认定事实错误，应依法撤销并改判。一、黑龙江省木兰县人民法院在评估案涉房屋时并未包括房屋的配套设施及后续建设所发生的成本费用。1.木兰县人民法院委托鉴定机构所评估的房屋价值是房屋现状价值。黑龙江天宝房地产估价咨询有限公司在对案涉房屋进行评估时，房屋尚未建成，处于未完成状态，对此鉴定意见书第四页关于估价对象实物状况中已经明确记载：“商业部分是框架已完工，外墙维护二层局部进行中，二层室内局部正在进行隔墙施工；一层尚未进行外墙维护工程及室内隔墙的施工；室内配套实施的预留管线均已预留。”上述说明可以明确鉴定机构在对房屋进行评估时，房屋尚未完工，属于在建工程。鉴定机构评估的仅是已完工程现状的价值，且也仅能对现状进行评估，因为后续工程尚未建设施工。后续如何建设，用何种材料进行建设均不明确，根本不具备鉴定条件，所以鉴定意见中的评估价值系在建工程现状的价值。2.原审判决认定评估意见中的评估价值系按照案涉房屋已经达到竣工验收及入住条件状态认定事实错误。原审法院以《司法评估意见书》第五页鉴定说明3中“本次估价假定在鉴定基准日估价对象能继续开发建设，达到竣工验收及入住的条件”为由，认为鉴定时系按照鉴定对象已经达到竣工验收及入住条件，此理解与客观事实不符。说明中只是假定评估对象能够继续进行开发建设，后续能够达到竣工验收及入住条件，并未表示评估时评估对象已经达到竣工验收及入住条件。所以，原审判决以此确定评估时，案涉房屋已经达到竣工验收及入住条件，申海波无需支付添附费用，属认定事实错误。二、申海波在要求鹏宇房地产公司交付房屋前应当补足鹏宇房地产公司后续添附所发生的费用。申海波取得房屋时系按照房屋评估时的现状价值取得，但是在评估拍卖后，鹏宇房地产公司对案涉房屋进行了后续建设，包括后续进行的配套设施建设及其他建设施工，支出了大量资金。鹏宇房地产公司要求申海波给付后续添附费用合理合法。三、案涉房屋尚未进行竣工验收，不具备交付条件。四、黑龙江省木兰县人民法院的执行行为违法。在黑龙江省木兰县人民法院执行过程中，前郭县公安局以范连龙涉嫌非法转让、倒卖土地使用权对其立案侦查，并向木兰县人民法院下发通知，通知木兰县人民法院其执行的张忠诉鹏宇房地产公司执行案件，因涉嫌刑事犯罪，要求停止执行。但木兰县人民法院不予理会，仍对鹏宇房地产公司开发的房屋进行强制执行。对此，鹏宇房地产公司认为木兰县人民法院的执行行为严重违法，侵害了鹏宇房地产公司的合法权益。申海波向一审法院起诉请求：1.确认双方之间买卖合同合法有效；2.判令鹏宇房地产公司给申海波办理入住设施，即给申海波经拍卖购买的“某小区”综合楼B10门市接通水、电、暖。一审法院认定事实：因案外人张忠与鹏宇房地产公司合同纠纷一案，拍卖法院依据已经发生法律效力的生效判决对采取保全措施的位于松原市哈达大街与源江路交汇处的“某小区”综合楼B5-B10六个门市房屋进行网络拍卖、变卖。在依法变卖中，申海波以变卖价每平方米5467元的价格购买了B10门市房，建筑面积255.05平方米，总价款1,394,358.35元。拍卖法院于2017年8月28日作出（2017）黑0127执159号之二执行裁定书，裁定案涉门市房屋的所有权归申海波所有。申海波在拍卖法院处取得房屋钥匙，现实际占有案涉房屋。申海波在本案审理中主动撤回了“请求依法确认申海波与鹏宇房地产公司之间房屋买卖合同合法有效”的诉讼请求。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条亦规定：“动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”依据上述法律规定，本案案涉房屋在拍卖法院向申海波送达（2017）黑0127执159号之二执行裁定书时，申海波即取得了案涉房屋的所有权，申海波通过合法拍卖、变卖取得的房屋所有权依法应当受到保护。申海波通过参加拍卖取得的案涉房屋的所有权，其与鹏宇房地产公司之间并无直接的合同关系，双方之间系因申海波行使物权受限发生的纠纷。《中华人民共和国物权法》第三十五条：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”故本案应为物权保护中的排除妨害纠纷。鹏宇房地产公司作为案涉房屋的原所有权人、执行案件的被执行人，对人民法院的拍卖行为必须配合和执行。鹏宇房地产公司辩解申海波应缴纳评估后的建设费用，经查看拍卖法院《司法评估意见书》，其鉴定说明中明确“本次评估假定在鉴定基准日估价对象能继续开发建设，达到竣工验收及入住条件”，故鹏宇房地产公司的此点辩解意见没有证据支持；鹏宇房地产公司辩解案涉房屋尚未竣工，鹏宇房地产公司对此没有举证证明，申海波提交了其他商铺已经出租使用的事实，鹏宇房地产公司当庭亦不否认，故可以推定案涉房屋具备接入水、电、暖的条件；鹏宇房地产公司提出的违法执行问题，其应向拍卖法院提出。综上，申海波主张为案涉房屋办理入住的相关设施，即为案涉房屋接通水、电、暖的请求于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十五条之规定，判决：鹏宇房地产公司为申海波购买的位于松原市哈达大街与源江路交汇处“某小区”综合楼B10门市房屋接通水、电、暖等设施，不得妨害申海波使用该房屋。案件受理费已减半收取50元，由鹏宇房地产公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，本案争议焦点：鹏宇房地产公司是否应当履行为申海波接通水、电、暖等设施的义务，即黑龙江省木兰县人民法院评估拍卖案涉房屋时，评估价格是否包括楼房后续建设所需要的费用。本案中，申海波通过人民法院执行拍卖程序取得案涉房屋，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”黑龙江省木兰县人民法院将2017年8月28日作出的（2017）黑0127执159号之二执行裁定书送达给申海波时，申海波即取得了案涉房屋的所有权。申海波取得拍卖楼房的价款是依据黑龙江省木兰县人民法院在执行中委托黑龙江天宝房地产估价咨询有限公司作出的《司法评估意见书》，该意见书载明：估价对象实物状况：现场勘察估价对象房屋坐落为松原市哈达大街与源江路交汇处某小区综合楼，某小区由松原市鹏宇房地产开发有限责任公司开发建设的，地上**为裙楼（商服），4层以上为A、B、C、D座住宅楼，建筑结构为框架结构，该项目现为在建工程，住宅部分现在为主体已完工，外墙维护已完工，窗框现已安装完；商业部分是框架已完工，外墙维护二层局部在进行中，二层室内局部正在进行隔墙施工；一层尚未进行外墙维护工程及室内隔墙的施工；室内配套设施的预留管线均已预留。鉴定说明：3.本次估价假定在鉴定基准日估价对象能继续开发建设，达到竣工验收及入住的条件。上述《司法评估意见书》作出时估价对象虽为在建工程，有未完工的项目，但在鉴定说明中已经明确该评估价格是楼房能继续开发建设，达到竣工验收及入住的条件，即竣工验收及入住时的楼房价值。鹏宇房地产公司主张该评估价格未包含房屋后期开发建设、配套设施等费用，并以此拒绝接通案涉房屋水、电、暖等设施没有事实和法律依据。作为房地产开发建设的企业，鹏宇房地产公司应依法履行为申海波接通水、电、暖等设施的义务。原审判决认定事实和适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由松原市鹏宇房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  王丽丽二〇二一年二月一日书记员  陶学文