河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1786号上诉人（原审原告）：张晓强，男，汉族，1980年2月3日出生，住江苏省姜堰市。委托诉讼代理人：王高飞，河南大周律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶云冰，河南大周律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：河南省冶金建材物资供销有限公司，住所地郑州市黄河路**。法定代表人：徐书振，该公司董事长。委托诉讼代理人：李希民，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗宇翔，河南仟问律师事务所实习律师。上诉人张晓强与被上诉人河南省冶金建材物资供销有限公司（以下简称冶金公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初27000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。张晓强上诉请求：一、撤销郑州市金水区人民法院(2020)豫0105民初27000号民事判决，依法改判支持上诉人原审第二、三、四项诉讼请求，或将本案发回重审；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：案涉《房地产买卖契约》有效，一审判决认定事实和适用法律错误，认定其无效，应当予以纠正。一、一审法院认定《房地产买卖契约》无效，适用法律错误。一审判决适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款和《最高人民法院关于审理涉及＜国有土地使用权合同纠纷案件＞适用法律问题的解释》第十一条之规定，认为“原、被告签订的《房地产买卖契约》违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效”，明显错误：第一，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定只是管理性强制规定，并不是效力性强制规定。第二，《最高人民法院关于审理涉及＜国有土地使用权合同纠纷案件＞适用法律问题的解释》不属于法律或行政法规，且该解释仅适用于“土地使用权出让合同纠纷、土地使用权转让合同纠纷和合作开发房地产合同纠纷”，而本案是房屋买卖合同纠纷，故该解释第十一条规定根本就不适用于本案。再者言，目前适用的最新《最高人民法院关于审理涉及适用法律问题的解释》已经删去了一审判决适用的上述旧司法解释第十一条的内容，且根据新解释第八条“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”之规定，涉案土地手续办理是否完善，并不影响相关合同的有效性。二、案涉建筑是否改变了土地规划用途、是否属于违法建筑，并不影响《房地产买卖契约》的效力。首先，合同是否有效的唯一标准只能是看否存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情形。如上所述，违反土地规划用途或违法建筑虽有可能违反国家法律强制性规定，但从具体法条内容上看，违反的只是管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。因此，改变规划用途或违法建筑的违法性并不必然导致涉案合同的无效。其次，《中华人民共和国物权法》第十五条明确规定了物权设立、变更、转移、消灭的负担行为和处分行为效力相区分的原则，根据该条规定，双方签订涉案合同后，涉案合同后期能否可以履行、如何履行、房屋的物权能否顺利转移至上诉人名下等，仅涉及债权债务关系的具体处理，可由相应的法律法规进行规范调整，而与合同效力本身并无关联。也就是说，哪怕合同签订后期一方客观上根本就履行不能，甚至合同标的物是违法的，只要合同不违反法律行政法规的强制性规定，也不损害他人或社会公共利益，则先前签订合同的行为即合法。本案而言，如认定合同无效，恰恰是损害了上诉人及同上诉人一样的重大购房人的公共利益。再次，涉案土地房产的违法性完全能够得以纠正，被上诉人不但不纠正，反而以不纠正的违法行为作为主张涉案合同无效的理由，从而谋取非法利益，判决如再支持这些理由，显然不当。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款”。因此，针对目前涉案土地房产，被上诉人正确的做法应该是通过支付土地转让金的方式变更土地性质或以其他合法方式来消除对之前变更规划的不利影响，而非在违法开发、隐瞒出售、获取巨额非法利益的情况下，置众多购房人的合法权利于不顾，一味恶意讼争。最后，认定涉案合同无效严重破坏了房屋这一特殊不动产的交易安全，损害了善意购房人的财产权利。涉案房屋虽然未变更登记物权，但实质交易早已完成，上诉人已在涉案房屋处常年居住。而将涉案合同认定无效，其法定后果是合同各方恢复至订立之前的状态，此举必然打破已经建立起的合同履行状态，这是合同任一方均不想看到的局面。因此，出于对房产交易安全和财产利用秩序的保护，也应该将涉案合同认定为有效。三、一审法院裁判结果有违基本的民法公平原则。退一万步讲，一审判决即便是认定案涉《房地产买卖契约》无效，被上诉人因违法建筑导致房屋产权证书在事实上或法律上办理不能，则对于被上诉人以办理房屋过户登记所收取的上诉人契税、印花税、维修基金、测量费、登记费、工本费及天然气集资费和有限费用等42612元及利息，也应当判决依法返还给上诉人。否则，被上诉人既可以不为上诉人办理过户登记，还可以因自己的原因无偿免费占有使用上诉人支付的费用，基本的公平何在？一审法院对被上诉人无据收取这些费用的不当之处未加任何的审查认定，甚至只字不提，明显属于认定事实错误。四、被上诉人改变规划用途、私自加盖房产、没有取得商品房预售许可证即对外销售等一系列违法行为，涉嫌非法经营罪，建议法院将有关犯罪线索移送公安机关处理。根据《刑法》第二百二十五条第（四）项之规定，被上诉人既未取得《商品房预售许可证》，也不具有房地产开发企业资质，擅自建造房屋对外销售，并且故意隐瞒不能办理房屋产权证的事实，并收取善意买受人办理房屋产权证相关费用非法获利高达上亿，该行为已经严重扰乱房地产行业的市场经济秩序，因此，建议将该案件作为刑事犯罪线索移送公安机关处理。另补充，一、张晓强与冶金公司签订的房地产买卖契约合法有效，详见郑州市中级人民法院（2020）豫01民终17984号民事判决。二、上诉人缴纳的办理房屋产权登记手续相关费用应当依法予以返还。理由如下，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条以及案涉房地产买卖契约第七条约定，根据中华人民共和国城镇土地使用暂行条例第二条，中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例国务院令第55号第8条第18条规定，土地使用权出让应当由冶金公司缴纳相关税费，而不是由张晓强缴纳，所以冶金公司收取的该笔税费没有法律依据。此外案涉房地产买卖契约第三条载明房屋移交乙方时，该建筑房屋范围内的土地使用权一并移交给乙方。现因冶金公司收取的该笔费用事实上并没有为张晓强办理房地产登记手续，更没有将土地使用权移交给张晓强，所以冶金公司收取的该笔税费没有事实依据，应当依法予以返还。三、冶金公司应当承担逾期办证支付的违约金。冶金公司辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据房地一体原则，土地使用权的转让行为无效，房屋转让行为也应当无效。依据《城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定以及物权法上“房地一体”原则，转让房屋时必然涉及土地使用权的转让。案涉《房地产买卖契约》中的房屋建立于冶金公司以划拨方式取得的土地之上，因此其处分房屋时必然涉及划拨土地使用权的转让问题。《城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。本案房屋所涉及的土地为划拨取得，土地使用权人冶金公司未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，双方签订的《房地产买卖契约》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。另外，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效”的相关规定，本案至今也未经有批准权的人民政府批准办理划拨土地使用权出让手续，案涉《房屋买卖协议》亦应认定为无效。二、因案涉买卖标的物不是合法建造的房屋，事实上双方均不能履行《房地产买卖契约》关于办理房产证的约定。2008年7月1日起施行、2019年8月22日废止的《房屋登记办法》（建设部令第168号）第二十二条规定，有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；。《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）第二十二条规定，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；。故，鉴于案涉买卖标的物未依法取得规划许可，不是合法建造的房屋，不能依法取得房屋登记机构的登记，事实上双方当时和现在均不能履行《房地产买卖契约》的约定。三、上诉人购买案涉房屋时在明知答辩人不具有房地产开发企业资质证书的情形下，更应当对于建筑物的建设工程规划许可证等相关手续进行核实。即上诉人购房时对该涉案房产情况已充分了解，不应依据无效的《房地产买卖契约》向冶金公司主张不能按期办理房屋产权证的违约金。案涉《房地产买卖契约》第一条明确约定张晓强了解所购买的房地产基本情况并愿意购买该房地产，第十四条明确约定房屋性质为办公用房，同时注明：乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。且答辩人基于房屋实际情况将房屋定价为3500-3600元每平米，而上诉人同意以明显低于2010年商品房市场的价格（约5300元每平米）购买涉案房产，且已实际入住受益超过10年。对于这样金额巨大的房地产买卖，被答辩人张晓强应尽到适当注意义务，从这样的协议约定内容看，说明其应知案涉买卖标的物不是合法建造的房屋，对签署无效的案涉《房地产买卖契约》亦有重大过错，故法庭不应支持张晓强依据无效的《房地产买卖契约》向冶金公司主张违约金的请求。四、若法庭支持张晓强的非法请求，将违法掩盖案涉双方的非法目的，进而给地方政府依法行政造成困惑，还可能带来严重的社会稳定问题，扰乱标的物所在地的营商环境。张晓强向一审法院起诉请求：1.判决被告为原告办理房屋产权证；2.判决被告赔偿原告为购买房屋支付的契税、印花税、天然气集资费等相关费用的实际损失42612元；3.判决被告向原告支付逾期办证的违约金以房屋价款为基数暂计至314158元，（违约金暂计算至2020年11月18日，其后的违约金按照中国人民银行同期贷款利息计算至实际办理完毕房屋产权证之日止）；4.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1、2011年5月13日，原告与河南省冶金建材物资供销公司签订《房地产买卖契约》一份,主要载明:原告为买方、被告为卖方,被告自愿将坐落在金水区××号院3号楼第4层402号4间的房产（房屋建筑面积约129.29平方米）出售给原告,上述房地产成交价格为人民币584055元,付款方式为一次性付款，双方同意于2011年7月1日由被告将上述房地产正式交付给原告;被告保证上述房地产权属清楚,若发生与被告有关的产权纠纷或债权债务,概由被告负责清理,并承担民事诉讼责任,因此给原告造成的经济损失,被告负责赔偿;上述房地产办理过户手续所需缴纳的税、费,由原告承担;产权费用(契税、印花税、维修基金、测量费、登记费、工本费)共计人民币37687元,以及天然气集资费用4655.2元,有线270元,共计人民币4925.2元,在首付房款交付时付清,以上为代收费用，所缴纳的款项依照相关部门正式票据为准,多退少补;产权证在房屋交付使用后180个工作日之内办理完毕,如果被告不能按期向原告交付房屋产权证,每逾期一日,由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款万分之0.01的滞纳金。同日，河南省冶金建材物资供销公司出具《收据》一份,载明:今收到张晓强房款及办证费用626667元。2、经查，2006年1月19日，被告就案涉土地取得了郑州市人民政府批准的《郑国用(2006)第0038号土地使用权证》，载明：土地使用权人为河南省冶金建材物资供销公司，座落金水区××号号，，地号JS1-141-3，图号：郑豫华测字（2006）第001号，使用权面积为12076.8平方米，使用权类型为划拨、用途为仓储。2009年2月19日，被告就案涉土地取得了郑州市城市规划局签发的《建设工程规划许可证》（郑规建字第【4101400200929022】号），载明:建设单位为河南省冶金建材物资供销公司，规划建筑分类为1、2号仓库和办公,共计3栋，每栋4层，框架结构，建设位置为沙口路以西，黄河路以北。3、2011年3月24日,河南省工商行政管理局核准被告名称由河南省冶金建材物资供销公司变更为河南省冶金建材物资供销有限公司,以上名称在企业登记主管机关核准变更登记,换发营业执照后生效。4、庭审中，被告称涉案土地性质为划拨仓储用地，建设规划许可证为仓储而非商品房，被告也未按照审批建设，建设成了分套建筑，批准的是4层，建成了7层，且至今未办理审批手续，至今未取得商品房预售许可证。5、原告陈述涉案房屋已经于2011年7月1日交付使用，被告陈述在2011年7月1日前交付使用，具体时间记不清。一审法院认为：根据被告取得的《郑国用(2006)第0038号土地使用权证及建设工程规划许可证》，使用权类型为划拨、用途为仓储。因案涉房产的土地系划拨地，原告与被告签订的《房地产买卖契约》，改变了土地的规划用途，且根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应当按照国务院的有关规定，报有批准权的人民政府审批。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准，办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”故本案原、被告签订的《房地产买卖契约》违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。故原告的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告张晓强的诉讼请求。案件受理费减半收取3326元，由原告负担。二审期间，张晓强提交最高院的相关判例，证明案涉房地产买卖契约是依法成立并合法有效的。冶金公司发表质证意见,真实性没有异议，与本案不具有关联性，没有参考价值。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，案涉房屋所占土地性质为划拨的仓储用地。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应当按照国务院的有关规定，报有批准权的人民政府审批。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准，办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”故本案双方签订的《房地产买卖契约》改变了土地的规划用途，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。张晓强的上诉请求不予支持。综上所述，张晓强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6652元，由上诉人张晓强负担。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二一年二月二十六日书记员  李明雪