江西省永新县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）赣0830民初94号 原告：洪庆云，男，1984年1月20日生，汉族，身份证住址湖南省衡南县，现住江西省永新县。 委托诉讼代理人：欧阳欢，上海市建纬（南昌）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：永新县梦时代商业运营管理有限公司，住所地江西省吉安市永新县禾川镇建设街站前路。 统一社会信用代码91360830MA35KY9KX7。 法定代表人：雷文义，系公司总经理。 委托诉讼代理人：朱军华，江西明略律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告洪庆云与被告永新县梦时代商业运营管理有限公司（以下简称梦时代公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日依法作出（2020）赣0830民初657号民事判决书，原告洪庆云与被告梦时代公司均不服该判决上诉至吉安市中级人民法院，吉安市中级人民法院于2020年8月17日作出（2020）赣08民终1542号民事裁定书，裁定撤销永新县人民法院（2020）赣0830民初657号民事判决书并发回重审。本院于2021年1月6日立案受理后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洪庆云及其委托诉讼代理人欧阳欢，被告梦时代公司委托诉讼代理人朱军华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告洪庆云向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还2019年6月1日至6月15日租金2016元以及物业管理费144元、返还合同保证金8064元；2、判令被告赔偿原告装修残值损失48613元及设计费7000元；3、判令被告赔偿原告因无法正常营业所受的预期利益损失26673元；4、本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年12月30日签订《商铺租赁合同》，双方约定：1、被告将位于交汇处步步高梦时代广场面积为96平方米的Ｄ1-029号商铺，出租给原告；2、原告承租期为2018年1月1日至2022年12月31日止；若被告推迟交付该商铺的，则商铺租期顺延（起租日以商场开业日为准）；3、月租金为4032元，每3个月为一期支付租金，先交租金后使用；4、原、被告双方签订《商铺租赁合同》后，自2018年1月1日至2018年6月30日止为免租期，自2019年1月1日至2019年2月28日止为免租期；5、如果被告延迟交付出租商铺，则免租期相应顺延。原告依照双方合同约定承租，并已支付租金及其他费用（包括物业管理费）至2019年6月15日止（因被告延迟至2018年9月15日才交付出租商铺）。在履行合同过程中，被告于2019年5月30日擅自把原告承租的商铺门锁住至今，不让原告营业，也不让原告将商铺内财物搬出，导致原告食材变质损失，电器可能腐朽，以及装饰装修的残值损失。原告认为，被告的行为是单方擅自终止租赁合同的违约行为，被告必须依法承担一切法律后果。 被告梦时代公司辩称：第一、关于原被告双方的合同解除以及违约责任的情形，吉安市中级人民法院在已生效的（2020）赣08民终1541号民事判决书中认定，原告未按期缴纳租金及保持商铺连续正常营业已构成违约，故其要求主张返还合同保证金的诉求不应支持；第二、原告主张的装修残值及经营损失无事实和法律依据。首先，依据双方签订的《商铺租赁合同》第五条规定，合同解除后，原告应依原状将商铺返还给被告，逾期未返还原告应支付占用使用费，被告保留追索该笔费用的权利，同时被告对原告遗留在商铺内的物品有权任意处置；其次，原告在本案原审的庭审过程中明确表示对商铺内遗留物品自愿放弃，现原告向被告主张相应的损失有违诚实信用原则。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、被告对原告提供的证据1（商铺租赁合同）认为双方的租赁关系终止后，原告需将商铺依原状返还，逾期返还被告有权收取占用使用费及处置店内物品的意见。本院认为，被告对证据1的真实性、合法性无异议，对该证据的真实性、合法性本院予以确认，至于如何返还店铺以及如何处置遗留在店铺中的物品本院将在判决理由部分进行阐述； 2、被告对原告提供的证据2（吉安市中级人民法院作出的（2020）赣08民终1541号民事判决书）的证明目的有异议，认为造成对涉案商铺的解除是原告未严格按照合同预交租金及保持商铺连续正常营业构成违约造成的，不能证明系被告构成根本性违约造成。本院认为，该证据系吉安市中级人民法院生效的二审判决，可以证明原被告双方对涉案合同的解除均存在过错，且过错相当； 3、被告对原告提供的证据4（吉安同济评鉴字［2020］041号资产评估报告）的关联性有异议，认为该报告鉴定的项目原告在搬离店铺时已经明确放弃，不应支持其装修残值的诉请。本院认为，该资产评估报告系具有法定鉴定资格的鉴定机构作出的，依据充分、鉴定程序合法，本院予以采信，对于该报告中装修残值损失如何承担本院将在判决理由部分进行阐述。 4、被告对原告提供的证据5（原告与设计师的微信聊天记录四张、托美尔装饰工程有限公司收据一张）的真实性、合法性及关联性均有异议，首先微信聊天记录中的设计师主体身份无法核实，其次该组证据与本案庭前鉴定过程中，原告所提供的鉴定材料证据存在冲突，有事后补写的行为。对该证据的认定本院将在判决理由部分进行阐述； 5、被告对原告提供的证据6（初遇小面店内账单汇总及每月账单明细两张、《中国餐饮业年度报告》2019财政年度摘页十张）的真实性、合法性及关联性均有异议，认为店内账单汇总明细系原告单方制作，没有其他证据予以佐证，年度报告不能作为评判的依据和利润的计算方式。对该组证据的认定本院将在判决理由部分进行阐述； 6、被告对原告提供的证据7（原告与梦时代公司黄总的微信聊天记录）的关联性有异议，认为不能达到原告的证明目的，原告在店铺被加锁后，并未与被告的法定代表人或负责人进行过沟通，一直放任这种现象。本院认为，该份聊天记录仅能证明原告在店铺被锁后和被告方工作人员试图进行协商解决的事实，但未涉及到具体的协商经过及内容，对本案的处理无关联，对该组证据本院不予确认； 7、原告对被告提供的（2020）赣0830民初657号民事判决书的合法性及关联性有异议，认为该判决书认定的事实不清，二审法院裁定撤销该判决并发回重审，故不具有证明目的，本院认为，原告未以明示方式放弃商铺的装修残值，原审庭审中原告的陈述不能作为原告放弃的理由，对该证据本院不予确认。 根据原、被双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月30日，原告洪庆云与被告梦时代公司签订《商铺租赁合同》，合同约定：被告将步步高梦时代广场D1-029商铺（面积96平方米）出租给原告经营“初遇小面”小吃类，租赁期限自2018年1月1日起至2022年12月31日止，每月租金为4032元，第四及第五年的租金每年递增5%，合同保证金为2个月标准租金，物业管理费为3元/平方米/月，租金缴纳方式按三个月为一期支付，租金到期前提前一个月缴纳后续租金等内容。合同签订后，原告按合同约定向被告预先缴纳了三个月的租金和物业管理费共12960元以及合同保证金8064元。2018年9月15日，原告经营的“初遇小面”商铺正式开业。2019年5月，原告经营的“初遇小面”曾关门停业一段时间，原告支付被告租金及物业管理费仅至2019年6月15日，至2019年5月30日，原告未按合同约定在租金到期前提前一个月时间预交被告三个月的租金，被告便于2019年5月30日将该店铺锁闭。原告得知后遂找被告有关工作人员要求处理，被告拒绝打开店门，双方发生纠纷。2019年6月18日，被告通过微信向原告发送《关于初遇小面闭店处理与单方违约联络函》，告知原告自2019年5月以来，其经营的商铺一直处于长期闭店，无人经营，对商业广场整体经营带来负面影响，原告存在违约行为，并通知原告收到此函后在一周内与被告协商解决违约事项等。2019年7月26日，被告又委托律师向原告发送律师函，通知因原告的违约行为要求解除双方签订的商铺租赁合同，并通知原告在收到律师函5日内返还租赁商铺。 另查明：案涉合同约定：“乙方（原告）在本合同签订之日起一次性向甲方（被告）缴纳合同保证金。此合同保证金乃作为履行本合同之保证。合同保证金由甲方保管直到租赁期满或解除合同之日，在乙方无违约、无欠款、无赔偿费用时，甲方在合同解除后一个月不计息全额退还给乙方。……如乙方违约，全数保证金归甲方所有”、“合同保证金（2个月标准租金）计8064元”、“乙方租赁期内若有未获甲方同意而擅自撤店行为，则视为自动放弃经营权，甲方有权单方没收履约保证金及其它已缴全部款项不予以退还……”、“租赁期内，由于乙方违约，甲方依照本合同的约定解除合同的，乙方不得要求甲方退还已经收取的保证金”。 本案在诉前调解时，原告洪庆云向本院申请鉴定其租赁被告的商铺装修残值，本院依法委托吉安同济资产评估有限公司对涉案店铺的装修价值进行鉴定，因店铺设计费用超出委托鉴定范围，故评估结论未包括此项费用的价值，该鉴定机构对涉案商铺评估的价值为48613元，原告支付鉴定费用5000元。双方签订的《商铺租赁合同》在另案中经江西省吉安市中级人民法院（2020）赣08民终1541号民事判决书进行了确定，于2019年7月26日解除。同时在该另案中对双方的违约行为导致《商铺租赁合同》解除的过错进行了明确的划分，由原被告各承担50%的责任。 本院认为，双方在《商铺租赁合同》的解除过程中，因原告洪庆云未严格履行合同及时向被告梦时代公司预交租金及保持商铺连续正常营业，构成违约；被告梦时代公司未在原告洪庆云擅自停止营业时书面催告，而是直接锁住原告洪庆云经营的商铺，导致原告洪庆云无法继续经营，亦构成违约，双方对涉案合同的解除都存在过错，且过错大小对等，故对原告要求被告返还2019年6月1日至6月15日租金2016元及物业管理费144元的请求，本院酌定由被告向原告返还其中的一半即租金1008元（4032元/月÷2×50%）、物业管理费72元（288元/月÷2×50%）。对原告主张的由被告退还保证金8064元的请求，因保证金约束的是双方当事人，不能只约束一方当事人，在原、被告双方均违约的情况下，该保证金应当全额退还给原告。 对原告主张的第二项诉讼请求（判令被告赔偿原告装修残值损失48613元及设计费7000元），根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第九条关于“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除后，双方对已经形成复合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定，本案中双方对租赁合同的解除均存在过错，且过错大小对等，故对于原告的装修残值损失48613元，本院酌定由被告向原告赔偿其中的一半即24306.5元（48613×50%）；对原告主张的设计费7000元，系原告的经营性投入，经营性投入是原告为了开展业务所支出的费用，并非系租赁合同解除后所造成的损失，在原、被告双方均存在对等违约责任的前提下，原告要求被告承担该费用没有法律依据，本院不予支持。 对于原告主张的第三项诉讼请求（判令被告赔偿原告因无法正常营业所受的预期利益损失26673元），原告向本院提交2019年《中国餐饮业年度报告》以及原告经营的“初遇小面”2018年9月15日至2019年5月29日在美团的收入汇总账单。本院认为：首先，2019年《中国餐饮业年度报告》系中国饭店协会根据相关餐饮行业调研数据作出的，为我国餐饮行业的经营决策、投资计划以及相关政府职能部门政策决策提供相应的参考，而不是对餐饮业利润的精确统计。单个餐饮业的经营收入和利润会受到环境、服务、比较、宣传、管理等因素的影响；其次，美团的收入汇总账单也仅能证明原告在该时间段的收入，但经营收入在不同的时间段会受到多种因素的影响，具有不稳定性，即使相对稳定也应当在扣除相应成本后才能确定；再次，本院在诉前对装修残值进行鉴定时已告知原告对因无法正常营业所受的预期利益损失可以申请司法鉴定，但原告明确表示放弃申请。鉴于以上理由，原告提供的证据无法证实其因无法正常营业所受的预期利益损失的具体金额，依法由原告承担举证不能的法律后果。对于原告的该项请求，本院不予支持。 对于原告称本案原审的庭审过程中被告明确表示对商铺内遗留物品自愿放弃的辩解，吉安市中级人民法院（2020）赣08民终1542号生效民事裁定书中已经明确进行了认定，本院不再赘述。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第九条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告永新县梦时代商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告洪庆云20**年6月1日至6月15日租金1008元、物业管理费72元以及返还合同保证金8064元； 二、被告永新县梦时代商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告洪庆云装饰装修残值损失24306.5元； 三、驳回原告洪庆云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1793元、鉴定费5000元，共计6793元，由原、被告各负担3396.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审 判 长 颜 斌 人民陪审员 贺 敏 人民陪审员 彭小斌 二〇二一年二月八日 法官助理王月敏 书记员谭喜