黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑10民终15号上诉人（原审原告）：中国人民解放军联勤保障部队第四储备资产管理局哈尔滨管理站，住所地哈尔滨市香坊区红旗大街**。法定代表人：尹丁胜，站长。委托诉讼代理人：祝建业，男，该管理站法律顾问。委托诉讼代理人：刘文录，男，该管理站员工。被上诉人（原审被告）：迟福久，男，1959年9月25日出生，汉族，住牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：王波，黑龙江宇通律师事务所律师。上诉人中国人民解放军联勤保障部队第四储备资产管理局哈尔滨管理站（以下简称部队四站）因与被上诉人迟福久租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院（2020）黑1003民初839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，不公开进行了审理。上诉人部队四站委托诉讼代理人祝建业、被上诉人迟福久及委托诉讼代理人王波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。部队四站上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者改判支持上诉人的请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。一审将双方已经明确的书面协议《关于全面停止有偿服务的通知》、《军队房地产终止委托协议书》曲解，全军停止有偿服务是分阶段、分情况的，而且是针对不同情况采取不同办法，不能因为停止有偿服务导致国有资产流失。上诉人因为被上诉人拖欠租金多次催要，并且明确在协议书中，还留置了被上诉人的机器设备作为抵押，至今未让其搬离。一审判决认定事实错误，案涉项目并没有列为停止项目，而是已经按照军委的要求交给融通公司继续经营。在两个协议中上诉人均没有明确免除被上诉人的租金，而是要求被上诉人负责债务，被上诉人也没有异议，还签字确认。至于2018年上诉人自行收取的租金，已经从被上诉人租金总额中扣除。由于被上诉人自己使用部分租赁场地和房屋，应当缴纳其余部分租金。2.一审适用法律错误。一审适用诉讼时效规定，没有采纳上诉人多次口头主张租金的行为错误。由于上诉人单位转隶调整部署，始终与被上诉人协商缴纳租金，并且双方是多年合作关系，因此没有采取起诉的方式追讨，而是采取口头方式追讨。况且双方在2018年还签订了《军队房地产终止委托协议书》，至此才应该计算诉讼时效的起点。综上，请求支持上诉人的上诉请求。迟福久辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》军发[2016]58号文件精神，是中央军委于2016年3月27日颁布实施的，内容为中央军委计划用3年左右时间，分步骤停止军队和武警部队一切有偿服务活动。凡已到期的对外有偿服务合同不得再续签，能够协商解除军地合同协议的项目立即停止。因此，即便上诉人与被上诉人签订了《关于全面停止有偿服务的通知》及《军队房地产终止委托协议书》，但如其中约定的内容与上述文件精神相抵触也属于无效条款。更何况被上诉人与上诉人早于2016年3月31日已经解除了租赁合同。被上诉人自此之后再没有收取过上诉人辖区内租户的租金，也没有对上诉人营区内房屋及场地进行使用和管理。被上诉人之所以与上诉人签订《关于全面停止有偿服务的通知》，是应上诉人的请求，配合其应付上级主管部门检查而签订。2018年，上诉人所辖领区范围内尚有七户承租户没有搬迁，被上诉人应上诉人孙长江局长的请求，帮助清理该七户承租户的租金事宜，签订了《军队房地产终止委托协议书》。这两份协议书只是走形式，被上诉人并不受这两份协议书的约束。二、上诉人主张为催要被上诉人拖欠租金，还留置了被上诉人的机器设备作为抵押，并非事实，实际上该机器设备归爱河福利化工厂所有，并非被上诉人所有。上诉人于2013年3月31日签订的《爱河营区承包协议（附加条款）》、《补充协议》、2014年3月31日签订的《军队房地产租赁合同》，均系与被上诉人签订的，与爱河福利化工厂无关，因此不存在用机器设备作为欠款抵押，更不存在上诉人向被上诉人催要欠款的事实。三、上诉人主张涉案项目并没有被列为停止项目，而是已经按照军委的要求交给融通公司继续经营，该主张与军发[2016]58号文件精神相悖。该文件已经明确自2016年3月27日之后，分步骤停止军队和武警部队一切有偿服务活动，凡已到期的对外有偿服务合同不得再续签，能够协商解除军地合同协议的项目立即停止，但是上诉人却声称是按照军委的要求交给融通公司进行继续经营，那么就是意味着部队与融通公司系托管关系，二者还是利用部队的资源进行存在利益关系的有偿服务行为。且上诉人对其此项主张没有向法庭提供证据加以证明，即便有托管协议，也因该协议与军发[2016]58号文件精神相悖，而归于无效，不能受到法律的支持。四、2017年2月6日，上诉人向被上诉人下达的《关于全面停止有偿服务的通知》中，上诉人并没有要求被上诉人缴纳所谓占用使用期间的费用。2018年7月5日，上诉人与被上诉人签订的《军队房地产终止委托管理协议书》中，上诉人也没有要求被上诉人交纳所谓的占有使用期间的费用。上诉人在上诉状中称被上诉人负责债务还签字确认的协议，是指《军队房地产终止委托管理协议书》，该协议书中载明被上诉人委托管理期间所发生的债权债务是针对除被上诉人之外的第三方而言，并没有具体指向被上诉人欠付上诉人租赁费，不能等同于上诉人向被上诉人主张租赁及占有使用费用。上诉人在一审庭审中明确表示2018年尚有部分租户没有搬迁腾退，且欠缴租金。上诉人自愿自行向租户直接收取租金287500元，但是上诉人并没有明确应收租户的租金数额，也没有向被上诉人主张应再行交纳租金，可以认定上诉人放弃了要求被上诉人交纳占有使用费用的权利，被上诉人没有再给付该费用的义务。因此，上诉人自2016年4月1日之后再未向被上诉人主张权利，也不存在口头催要的情况。上诉人的诉讼请求已经超过诉讼时效，一审判决对此定性准确，请求驳回上诉，维持原判。部队四站向一审法院起诉请求：1.判令迟福久支付2015年4月1日至2018年3月31日房屋、场地占用费78万元；2.诉讼费用由迟福久负担。一审庭审中，部队四站变更第一项诉讼请求为要求迟福久支付2015年4月1日至2018年3月31日房屋、场地占用费492500元。一审法院认定事实：2013年3月31日，中国人民解放军沈阳军区牡丹江房地产管理分局（以下简称沈阳军区牡房产分局）与迟福久签订了《爱河营区承包协议（附加条款）》及《补充协议》，双方均按约履行完毕，但迟福久向沈阳军区牡房产分局交纳的3.3万元保证金没有退回。2014年6月13日，双方又签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方（沈阳军区牡房产分局）将位于黑龙江省牡丹江市阳明区铁岭河镇南大街136号（沈黑字第6703号）建筑面积1500平方米、场地面积5000平方米的房屋，出租给乙方（迟福久）使用，租赁用途为办厂、养殖，租赁期限自2014年4月1日起至2015年3月31日止；租金总额35万元/年；因不可抗力原因及国家军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。迟福久分别于2014年1月18日、2014年8月15日向沈阳军区牡房产分局交纳了15万元、20万元租金。2015年4月1日后，双方没有再签订租赁合同，但双方继续按原合同的约定履行，迟福久分别于2015年4月6日、2015年12月31日向沈阳军区牡房产分局交纳了10万元、17万元租金。2016年3月27日，中央军委发布《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，中央军委计划用3年左右时间，分步骤停止军队和武警部队一切有偿服务活动，要求凡已到期的对外有偿服务合同不得再续签，能够协商解除军地合同协议的项目立即停止。沈阳军区牡房产分局将上述通知精神口头通知了迟福久。2017年2月6日，沈阳军区牡房产分局向迟福久送达了《关于全面停止有偿服务的通知》，内容为“根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》军发[2016]58号文件精神，按照军委后勤保障部沈阳联勤保障中心指示及全面停止有偿服务活动计划安排，我分局将对你所承租使用的军队房地产终止租赁，收回军队房地产，收回时间确定为2017年3月20日。……诚恳地希望您能站在讲政治、顾大局的高度积极配合军队的全面停止有偿服务工作，按照部队要求的时间节点按期腾退所承租的军队房地产，确保此项工作顺利整改完成。”2018年7月5日，沈阳军区牡房产分局与迟福久签订《军队房地产终止委托管理协议书》，内容为：“该项目于2013年3月30日，经甲乙双方协商一致，甲方（沈阳军区牡房产分局）同意将所属位于牡丹江市阳明区铁岭河镇镇南大街136号，坐落号为沈黑字第6703号营区，建筑面积9212平方米，场地面积200000平方米，承包给乙方（迟福久）管理使用，租赁用途为木器厂、养殖等，承包期限2013年4月1日至2014年3月31日止，期限为一年，年租金33万元。现因军队政策法规重大调整，乙方已无意继续承担委托管理责任，现就房地产委托管理终止事宜达成如下协议：一、乙方将所委托管理的军队房地产完好无损如数交还甲方。二、将乙方承租给个户欠缴人员名单、租金数额提供给甲方。三、甲乙双方于2018年7月10日进行现场交接。乙方需在交接前结清水、电等相关费用。四、乙方委托管理期间所产生的一切债权、债务及其它纠纷，全部由乙方负责。对经过甲方同意维修改造的房地产固定部分，乙方一律不得拆除，保持现状。如发生拆除损坏房屋及设施设备，按市场价格给予赔偿等。”另查明，部队四站自认2018年直接向转租户收取租金287500元。部队四站与迟福久均认可双方于2014年3月31日签订的《军队房地产租赁合同》系双方于2013年3月31日签订的《爱河营区承包协议（附加条款）》、《补充协议》的延续，尽管内容并不完全相同，但真实意思一致。沈阳军区牡房产分局因部队内部编制调整而被撤销，其权利义务由部队四站承继。一审法院认为，本案的争点是：一、迟福久是否拖欠部队四站的租赁费，如果拖欠，数额是多少；二、部队四站的请求是否超过了诉讼时效期间。第一，关于迟福久是否拖欠部队四站的租赁费问题。首先，双方之间建立房屋、场地租赁关系的起始时间为2013年3月31日双方签订《爱河营区承包协议（附加条款）》、《补充协议》之时，至2016年3月31日，双方均认可迟福久尚欠租赁费8万元，尽管迟福久称系部队四站时任孙长江局长同意用其修缮的道路等抵顶费用，但迟福久没有提供证据予以证明，迟福久应当向部队四站交纳8万元租金；其次，中央军委于2016年3月26日下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，明确要求“凡已到期的对外有偿服务合同不得再续签，能够协商解除军地合同协议的项目立即停止。”基于此，迟福久辩称2016年3月末沈阳军区牡房产分局口头通知迟福久停止履行双方签订的租赁协议符合中央军委的通知精神，且双方在2015年4月1日后就没有再签订书面合同，双方的租赁关系应视为继续按照原合同履行，视为不定期租赁，双方可以随时解除合同。沈阳军区牡房产分局于2017年2月6日向迟福久下达了《关于全面停止有偿服务的通知》，明确了“收回房地产，收回时间确定为2017年3月20日。”也明确要求迟福久“能站在讲政治、顾大局的高度积极配合军队的全面停止有偿服务工作，按照部队要求的时间节点按期限腾退所承租的军队房地产，确保此项工作顺利完成。”该通知并没有要求迟福久交纳占有使用期间的费用，鉴于迟福久租赁房屋、场地用于“办厂、养殖”，应当有合理的搬迁、腾退时间，一审法院认为以三个月为宜。部队四站主张迟福久给付2016年4月1日至2017年3月20日租赁费应当扣除3个月的搬迁、腾退时间的费用比较合理。按迟福久实际有效占用8个月零20天、年租金35万元计算，迟福久应当给付部队四站占用房屋、场地费用252777元。再次，沈阳军区牡房产分局与迟福久于2018年7月5日签订了《军队房地产终止委托管理协议书》，约定“二、将乙方（迟福久）承租给个户欠缴人员名单、租金数额提供给甲方。三、甲乙双方于2018年7月10日进行现场交接。”说明迟福久于2017年3月20日之前并没有按照《关于全面停止有偿服务的通知》要求完全搬迁、腾退房屋，但部队四站仅仅要求迟福久将其“承租给个户欠缴人员名单、租金数额提供给甲方。”且部队四站自认2018年直接向转租户收取租金287500元，没有同时要求迟福久交纳占有使用期间的费用，说明2017年3月20日之后，尚有部分转租户没有搬迁、腾退且欠缴租金，部队四站自愿自行收取转租户的租金，且没有明确应收转租户的租金数额，也没有主张迟福久应再行交纳租金，可以认定部队四站放弃要求迟福久交纳占有使用费的权利。由此，迟福久也没有再给付该费用的义务。第二、关于部队四站请求迟福久给付欠缴租金是否超过诉讼时效期间的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释〉》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”迟福久于2016年3月31日前欠付部队四站80000元租金，2016年4月1日后至2017年3月20日迟福久应给付部队四站房屋、场地占有使用费252777元，迟福久有给付的义务。但部队四站没有举示证据证明其自2016年4月1日起及自2017年3月20日至本案起诉时（2020年9月24日）曾向迟福久主张过上述权利，也没有证明该期间内有法定诉讼时效中止、中断情形，虽然部队四站认为在2018年7月5日签订《军队房地产终止委托管理协议书》中有“乙方委托管理期间所发生的一切债权、债务及其它纠纷，全部由乙方负责”的约定，但该约定没有具体指向迟福久欠付部队四站的租赁费，不能等同于部队四站向迟福久主张租赁及占有使用费用。因此，迟福久辩称部队四站请求迟福久给付2016年3月31日前欠付的80000元租赁费及2016年4月1日至2017年3月20日占用房屋、场地费用的诉讼请求已经超过诉讼时效期间，一审法院予以支持。综上，判决：驳回部队四站的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未举示新证据，上诉人部队四站复述一审证据如下：1.复述被上诉人一审举示证据一其中3.3万元租赁保证金收据，补充质证认为：该收据是当时迟福久向沈阳军区牡房产分局交纳的履约保证金，在双方签订的《军队房地产租赁合同》第六条明确约定，迟福久履行合同约定义务的，沈阳军区牡房产分局应在履行期满时将房地产租赁保证金无息退还；迟福久未履行合同约定义务的，沈阳军区牡房产分局不退还房地产租赁保证金。到目前为止，部队四站没有将此保证金退还迟福久，迟福久也没有向部队四站主张要求退还此保证金，说明双方存在的债权债务的问题诉讼时效由此中断。被上诉人对此认为，2013年3月31日迟福久与沈阳军区牡房产分局签订《爱河营区承包协议》，迟福久已经全面履行了合同，交纳了全部的租金。2014年6月13日，双方又签订了《军队房地产租赁合同》，租赁期限自2014年4月1日起至2015年3月31日止，迟福久也全面履行该合同，足额交纳租赁费。2015年4月1日至2016年3月期间，沈阳军区牡房产分局孙长江局长在2016年3月27日找到迟福久，说明中央军委出台关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知，中央军委要求利用3年左右时间分步骤停止军队和武警部队一切有偿服务活动，凡已到期的对外有偿服务合同不得再续签，协商解除，军地合同协议的项目立即停止。根据通知迟福久与沈阳军区牡房产分局解除了双方的租赁合同。因迟福久拖欠沈阳军区牡房产分局2015年4月1日到2016年3月31日止期间8万元租赁费，故以迟福久支付给沈阳军区牡房产分局的3.3万元保证金抵偿，没有要求沈阳军区牡房产分局返还该保证金。因此，部队四站以此由说明双方之间还有债权债务没有结清，诉讼时效继续有效不成立。本院的认证意见为：仅凭该证据不能证实诉讼时效中断的问题，故上诉人对被上诉人证据一其中3.3万元租赁保证金收据的补充质证意见不成立，对此不予确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：迟福久主张与原沈阳军区牡房产分局签订《军队房地产租赁合同》后，将租赁物转租他人使用。部队四站认为其中牡丹江爱河福利化工有限责任公司占用的房屋和土地由迟福久自用，其余部分房屋和土地由迟福久转租他人使用。原沈阳军区牡房产分局向迟福久的转租户直接收取租金287500元，其中包括：1.2018年9月11日收取刘志生2017年11月1日至2018年10月30日期间租金2万元；2.2018年12月24日收取李继辉2017年11月至2018年10月30日期间租金20万元；3.2018年12月29日收取郭永胜2017年11月到2018年10月30日期间租金2万元；4.2018年10月19日收取孙国成2015至2016年期间租金2万元；5.2018年8月30日收取孙来法2017年11月15日至2018年10月30日期间租金27500元。本院二审查明的其他事实与一审判决认定事实一致。本院认为，迟福久主张与原沈阳军区牡房产分局签订《军队房地产租赁合同》后，将租赁物转租他人使用。部队四站认为其中牡丹江爱河福利化工有限责任公司占用的房屋和土地由迟福久自用，但对此未举证证实。结合部队四站自行收取迟福久转租户租金的事实，可以确认迟福久的上述主张成立。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定,租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。在本案中,原沈阳军区牡房产分局与迟福久签订《军队房地产租赁合同》的租赁期间为2014年3月30日至2015年3月31日，该合同履行期届满后,双方未续签或重新签订合同,迟福久继续占有使用案涉租赁场地,原沈阳军区牡房产分局亦未提出异议,双方签订的《军队房地产租赁合同》继续有效,双方确立不定期租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定,当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中,根据中央军委【2016】58号文件《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的精神和沈阳军区牡房产分局下发《关于全面停止有偿服务的通知》的要求，结合迟福久将租赁物转租他人使用，且原沈阳军区牡房产分局直接收取转租户租金的事实，迟福久主张案涉租赁合同自2017年3月20日解除成立，双方不定期租赁合同关系自2015年4月1日存续至2017年3月20日终止。关于部队四站向迟福久主张权利是否超过诉讼时效期间的问题。部队四站主张双方系多年合作关系，没有采取起诉的方式追讨，而是采取口头方式追讨，迟福久对此予以否认，部队四站对此负有举证证明的责任，但部队四站未举证证实，故本案不存在诉讼时效中止、中断的情形，部队四站的此项上诉理由不成立。一审判决认定部队四站向迟福久主张权利已超过诉讼时效期间并无不当。部队四站主张原沈阳军区牡房产分局与迟福久于2018年7月5日签订《军队房地产终止委托管理协议书》，故应以2018年7月5日作为诉讼时效起算点。迟福久主张之所以与原沈阳军区牡房产分局签订《关于全面停止有偿服务的通知》，是应原沈阳军区牡房产分局的请求，配合其应付上级主管部门检查而签订。从双方签订《军队房地产终止委托管理协议书》的内容来看，该协议约定终止的协议系双方于2013年3月31日签订的《爱河营区承包协议》，而《爱河营区承包协议》于2014年3月31日履行期限届满后合同的权利义务已终止，双方再次协议约定终止该协议的履行，显然与客观事实相悖。从《军队房地产终止委托管理协议书》的签订时间来看，该协议的签订时间为2018年7月5日，而部队四站在起诉状中自认“迟福久一直占有该场地至2018年3月31日。”部队四站自认迟福久占用案涉租赁场地的截止时间，与该协议约定“双方于2018年7月10日进行现场交接”相矛盾。且该协议没有体现原沈阳军区牡房产分局向迟福久索要租赁费的内容，故部队四站主张应以2018年7月5日双方签订该协议作为诉讼时效起算点的理由不成立。综上，部队四站的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。中国人民解放军联勤保障部队第四储备资产管理局哈尔滨管理站预交11600元，其中二审案件受理费8687.50元，由中国人民解放军联勤保障部队第四储备资产管理局哈尔滨管理站负担，余款2912.5元退还中国人民解放军联勤保障部队第四储备资产管理局哈尔滨管理站。本判决为终审判决。审 判 长 杨大奎审 判 员 李冬梅审 判 员 贾海波二〇二一年二月四日法官助理 贾琳琳书 记 员 刘 宇附：本案涉及相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。