北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2668号上诉人（原审原告）：严肃，女，1955年9月20日出生。委托诉讼代理人：罗敏，北京盈科（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周国雍，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常琳，女，1980年8月1日出生。上诉人严肃因与被上诉人常琳房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初23087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月22日公开开庭审理了本案。上诉人严肃之委托诉讼代理人罗敏、周国雍，被上诉人常琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人严肃上诉请求：撤销一审判决第二项，改判常琳退还购房定金28万元，诉讼费由常琳承担。事实和理由：1.一审法院援引合同法第九十三条属于适用法律错误，双方并非协商一致解除合同；2.在合同没有解除尚有履行基础前提下，严肃提出继续履行合同，而常琳不配合履行合同义务，反而在未通知的情况下，擅自将房屋卖与第三人，常琳应当对合同最终无法实际履行承担过错责任。一审法院将合同解除的全部过错归责于严肃属于认定事实错误；3.严肃认为，双方对解除合同均有责任，双方所负的违约责任是相等的，常琳应当退还全部定金；4.一审法院书写严肃的事实理由与起诉状不一致，对本案没有进行认真审理。常琳辩称：同意一审判决，不同意严肃的上诉请求。2020年10月，严肃向一审法院起诉请求：1.请求依法判决解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.请求法院依法判决常琳退还定金28万元；3.请求法院依法判令本案诉讼费用由常琳承担。一审法院认定事实：2018年12月9日，严肃（买受人）与常琳（出卖人）签署《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：严肃购买常琳所有的坐落于北京市丰台区×××9号3号楼2507房屋，建筑面积46.39平方米，房屋规划设计用途为住宅，房屋不动产权证/所有权证号为京房权证丰私字第XXXX号，该房屋已经设定抵押，抵押权人为交通银行，抵押登记日期为2007年7月11日，出卖人应当于网签前办理抵押权注销登记。双方当事人委托房地产经纪机构成交，出卖人签署北京市存量房屋出售经纪服务合同，机构为北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）。房屋成交总价为人民币2800000元。购房定金人民币280000元，买受人支付定金后如出卖人违约导致合同解除的，出卖人应向买受人双倍返还定金，如买受人违约导致合同解除的，买受人不得要求返还定金。同日，常琳（甲方，出卖人）与严肃（乙方，买受人）、中原公司（丙方，居间人）签订居间服务合同。签约当日，严肃向常琳支付定金280000元。严肃曾在法院以相同案由起诉常琳、第三人中原公司（案号为（2020）京0106民初5801号），要求返还购房定金。在该案起诉书中，严肃主张在双方签订合同支付定金后，因严肃原因向常琳提出解除合同并退还定金请求，常琳表示同意。在该案庭审中，严肃提交微信聊天截图，意在证明其与常琳针对解除房屋买卖合同以及退还定金事宜达成一致意见，常琳出售房屋后，扣除其损失，剩余款项退还严肃。常琳对于微信聊天记录的真实性无异议，对于证明目的不予认可，主张双方曾经对于解除合同的事宜进行沟通，但并未达成一致意见，亦未签订书面解除协议，未同意退还严肃支付的定金，因为是严肃违约。中原公司认可微信聊天记录的真实性，但不认可证明目的，主张微信所记载的涉及该公司的内容系为买卖双方沟通解除合同的具体方式和解决办法，但是买卖双方最终没有达成一致意见，未能签订书面解除协议。经询问，严肃表示因其涉及继承房屋的事情出现了一些状况，导致其不想再购买涉案房屋，与常琳沟通是解除合同赔偿损失还是买卖房屋后在发生继承前再进行回购处理，经过沟通，双方已经达成解除合同的合意。常琳对于严肃的主张不予认可，表示严肃系因款项发生问题导致其不想购买涉案房屋。中原公司表示合同签约支付完定金大概一个月的时间内，严肃直接向常琳提出了解约的意思表示，后来该公司通过常琳了解到严肃想解约。常琳表示因严肃表示不再购买房屋，在合同约定的时间内亦未支付相应购房款，已构成根本违约，为了减少损失，只能另行寻找买家出售涉案房屋，最终经过半年左右时间才将房屋出售，由此导致很大损失。在本案的审理过程中，法院调取了涉案房屋的交易材料，根据材料显示，常琳与案外人聂晶晶、宋佳琪签订北京市存量房屋买卖合同，双方于2019年4月28日到丰台区不动产登记事务中心提交材料，常琳将涉案房屋出售给案外人，房屋成交价格为2800000元，后双方办理了不动产登记变更手续。严肃主张常琳在未解除合同、未经严肃同意的情况将房屋卖出，在沟通过程中，严肃表示等常琳找到新的买家，退我们定金，如果没有找到的话严肃会继续购买房屋。常琳表示严肃已经违约在先，其为减少损失才将房屋出售给他人。一审法院认为：严肃与常琳签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属有效，双方均应依约履行各自合同义务。在合同履行过程中，严肃向常琳表达了不想购买房屋，解除双方所签合同的意向，双方虽未签订书面的解除协议，但常琳以其行为表达出不再履行合同的意思，且涉案房屋已经出售给案外人，涉案合同已经不能实际履行，应依法予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据已查明的事实可以认定涉案合同履行过程中严肃违约在先，常琳将房屋出售属采取措施防止损失扩大的行为，因此涉案合同解除的原因应归责于严肃，在并未有证据证明常琳已经免除了严肃违约责任的情况下，按照双方所签房屋买卖合同约定，若如买受人违约导致合同解除的，买受人不得要求返还定金，故严肃要求常琳返还购房定金缺乏事实及法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，一审法院于2020年12月判决：一、解除严肃与常琳于2018年12月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、驳回严肃的其他诉讼请求。二审中，严肃提交（2020）京0106民初5801号案件中出示的微信聊天截图等证据，拟证明其与常琳针对解除房屋买卖合同以及退还定金事宜达成一致意见，常琳出售房屋后，扣除其损失，剩余款项退还严肃。此外，严肃在微信沟通中提出过变更购买人等方案。常琳对于微信聊天记录的真实性无异议，对于严肃的证明目的不予认可。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，严肃与常琳签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自合同义务。严肃在向常琳支付28万元定金后，未再继续履行合同，构成违约。双方在后续的微信沟通过程中，就解除房屋买卖合同、退还定金等事宜进行过协商，但没有确凿证据证明双方达成一致意见。双方多次就解除合同退还定金进行协商，常琳亦对解除合同不持异议。因此，一审法院认为双方就解除合同达成合意并判决确认双方合同解除，并无不当。另外，严肃认为常琳存在违约行为，双方均有责任，应予退还定金。对此，本院认为，严肃违约后，常琳作为后履行一方有权拒绝继续履行合同、或等待严肃继续履行合同、或变更购买人继续履行合同。因此，严肃认为常琳违约无充分证据证明，对其诉讼主张，本院不予采纳。一审法院按照双方所签房屋买卖合同之约定，认为严肃要求常琳返还购房定金缺乏事实及法律依据，加之常琳不同意退还定金，判决驳回其退还定金的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上，严肃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由严肃负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 霍翠玲二〇二一年二月二十五日法官助理 辛明厚书 记 员 林晓天