安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终541号 上诉人（原审原告）：吴岗，男，1979年7月8日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 上诉人（原审原告）：胡小红，女，1984年12月4日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 上列两上诉人共同委托诉讼代理人：李强，安徽黄淮律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宿州市恒成置业有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区拂晓大道汇豪新天****，统一社会信用代码913413026989850078。 法定代表人：贾翠芬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张雪玲，安徽三联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘小晨，安徽三联律师事务所实习律师。 上诉人吴岗、胡小红因与被上诉人宿州市恒成置业有限公司（以下简称恒成置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初9694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 吴岗、胡小红上诉请求：撤销一审判决，改判支持吴岗、胡小红的诉讼请求。事实和理由：一审法院认为“原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人意思自治,该合同并不违反法律法规,应为有效,对双方均有法律约束力。……第二十条约定的违约条款为双方共同认可的一次性赔付条款,双方均应遵守”错误。第一,合同条款有效的前提是合法,认定其是否合法,必须结合合同整体条款以及法律规定来判断。在同一份合同中,对双方的违约责任作出不同的约定违反民事法律的基本原则,即诚实信用原则、公平原则以及权利义务对等原则。案涉合同第八条约定:逾期付款90日内,按日万分之一支付预期应付款违约金,逾期超过90日,按日万分之三支付逾期应付款违约金。第二十条约定:商品房交付之日起,未能在90日内取得产权证的,按已付房款的千分之一支付违约金。上述不对等的约定,导致二者的违约责任相差在百倍以上,严重损害了吴岗、胡小红的利益。该约定或者条款不仅违反民事法律基本原则,且严重损害一方当事人合法利益,当然无效。第二,该合同是恒成置业公司单方提供的格式合同,其目的是免除自己的责任、排除对方的责任,在签订合同时未提醒注意与说明。其行为违反《中华人民共和国合同法》第三十九条规定:“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。”第四十条规定……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”故合同中对此违约责任的约定无效,恒成置公司业应当按照公平原则承担违约责任。第三,按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”这是法律规定的最低赔偿限额。举轻以明重,只要合同约定低于此标准的,即按此标准执行。第四,吴岗、胡小红的诉请合情合理合法。按照公平原则,以及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定,对当事人之间约定的违约金过低或过高的,当事人可以请求法院或仲裁机构增加或减少。由于恒成置业公司在格式合同中,约定承担的违约责任过低,吴岗、胡小红请求增加违约金符合法律规定。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》规定,请求给付逾期办证违约金,合情合理。补充事实与理由：《中华人民共和国民法典》第四百九十七条中对格式合同与合同法有相同的规定；北京市高级人民法院2018年发布的关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干意见问题会议纪要第21条规定，出卖人主张房屋买卖合同约定的逾期办证违约金数额明显过高的，经审查买受人实际损失无法确定的，法院可以以买受人已付的购房款为基数，在日万分之三的标准范围内对违约金数额进行调整；江西省高级人民法院关于印发开发商逾期交房办证的违约责任纠纷案件审判指引通知第六条规定，合同约定的逾期办证违约金每日标准低于万分之0.5高于万分之1.5的，当事人请求调整的，可以结合合同的履行情况、违约方的过错程度、违约时间长短、合同的预期利益、双项义务是否对等、合同经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情调整到日万分之0.5至日万分之1.5范围内。以上相关法律及意见说明中国立法的方向注重合同的公正、公平和诚实信用，原合同的订立的格式条款显然违背了公平、公正、诚实信用原则。 恒成置业辩称，1.吴岗、胡小红与恒成置业公司所签订的商品房买卖合同虽然是格式条款文本，但是合同当中当事人双方关于逾期办理不动产登记证的违约责任条款不属于出卖人的合同主要义务，出卖人在商品房买卖合同中主要义务是按照合同约定的质量标准交付房屋、办理不动产权登记，合同当中双方关于逾期办证违约责任的条款并没有加重买受人的负担，也没有免除出卖人的主要义务，因此，该条款和整个合同的所有条款均具有法律效力；2.该合同是经过宿州市工商局和宿州市房屋管理主管部门进行了合法性审查并依法备案的合同文本，不存在无效的情形，双方应当按照合同约定来履行；3.双方在商品房买卖合同中对逾期办证违约责任进行了明确约定且办理不动产登记应由买受人和出卖人共同完成的，不是由出卖人单方即能完成，在这种情况下，因买受人不及时办理不动产登记造成出卖人长时间提供按揭贷款的担保、承担担保责任，所以逾期办证问题没有加重买受人负担，而是加重了出卖人负担，不存在显失公平的问题。因民法典关于格式条款规定与合同法相同，答辩意见不再赘述。对于其提供的北京市高级人民法院、江西省高级人民法院的相关指导意见，不是法律和司法解释，也不是安徽省高级人民法院的指导意见，不应作为处理本案的依据。请求二审法院维持原判。 吴岗、胡小红向一审法院起诉请求：1.判令恒成置业公司支付吴岗、胡小红违约金50857.17元（暂计算至起诉之日，以401504元为基数，自2017年10月1日至2019年8月20日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至给付之日止），并继续计算违约金至产权证办理完成之日止;2.本案诉讼费用由恒成置业公司承担。 一审法院认定事实：2016年9月2日，吴岗、胡小红与恒成置业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，吴岗、胡小红购买被告开发的位于宿州市埇桥区房屋，约定房屋总价款401504元，采用商业贷款方式支付房款，合同约定2017年6月30日交房，并约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2020年3月28日，恒成置业公司向吴岗、胡小红开具了购房发票，吴岗、胡小红共缴纳房款及税款合计400846元。2020年7月21日，办理了案涉房产的不动产登记证书。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。吴岗、胡小红与恒成置业公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人意思自治，该合同并不违反法律法规的规定，应为有效，对双方均有法律约束力。合同第二十条关于房屋登记明确约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。恒成置业公司在交房后长期未能给吴岗、胡小红办理房地产权证书，违约事实存在，吴岗、胡小红依约向被告追究违约责任合法有据。由于《商品房买卖合同》第二十条约定的违约条款为双方共同认可的一次性赔付条款，双方均应遵守。按照该条规定，吴岗、胡小红在房屋交付90天内未能及时取得房地产权属证书，恒成置业公司应承担的违约责任为购房款的千分之一即为400.85元。吴岗、胡小红购房系用于居住，并非出售获利，其也没有证据证明因恒成置业公司迟延办理房地产权证书给其造成其他损失。吴岗、胡小红要求按照银行同期贷款利率计算违约金亦无事实及法律依据。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条的规定,判决：一、恒成置业公司应于判决发生法律效力之日起十五日内支付吴岗、胡小红违约金400.85元；二、驳回吴岗、胡小红的其他诉讼请求。案件受理费535元，由恒成置业公司负担25元，吴岗、胡小红承担510元。 二审中，当事人均未提供新的证据。一审判决认定基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，案涉商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。案涉合同约定因恒成置业公司的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，恒成置业公司按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。根据查明的事实，恒成置业公司未按照合同约定期限为吴岗、胡小红办理房屋所有权证书，故其应承担相应违约责任。故，一审法院根据双方约定的逾期办证违约金的计算方法，判决恒成置业公司支付吴岗、胡小红违约金400.85元正确。对吴岗、胡小红提出的案涉合同双方权利、义务不对等及恒成置业公司提供的格式条款免除了自己的责任，约定逾期办证违约金条款无效的问题。经审查，案涉合同文本虽系恒成置业公司提供的格式文本，但双方对于买受人逾期支付购房款应负担的违约责任与出卖人逾期交付经验收合格的商品房应负担的违约责任等约定基本对等，不存在利益失衡，且双方关于逾期办证违约金约定的部分违约下划线之上，属双方协商确定的部分并，亦不能以约定违约金为一次性支付即认定恒成置业公司免除自己的责任。再者，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金系针对合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情形，而案涉合同对逾期办证违约金有明确约定，故本案不适用上述条款。虽《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定了约定违约金过低可以调整，但吴岗、胡小红在本案中并提供约定逾期办证违约金过低或因逾期办证造成其实际损失的证据，其请求按照合同法规定或参照北京市高级人民法院、江西省高级人民法院的相关指导意见支持一审诉讼请求无相关依据。本院对吴岗、胡小红的上诉理由均不予采信。 综上所述，吴岗、胡小红的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费535元，由吴岗、胡小红负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  杨俊举 审判员  李 震 二〇二一年二月七日 法官助理王珊珊 书记员夏春秋 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。