安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0705民初446号 原告：袁素琴，女，1972年1月4日出生，汉族，住安徽省无为县。 委托诉讼代理人：严锐,安徽创元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章帆,安徽创元律师事务所律师。 被告：胡正好，男，1982年8月26日出生，汉族，住湖南省安化县。 委托诉讼代理人：方秉国,安徽铜鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何子安,安徽铜鼎律师事务所实习律师。 原告袁素琴与被告胡正好房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告袁素琴的委托诉讼代理人章帆，被告胡正好的委托诉讼代理人方秉国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁素琴向本院提出诉讼请求：一、请求判令胡正好支付房屋租金19638.90元及利息损失（自2019年12月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；二、请求判令胡正好支付代垫的水费784.62元、电费467.33元、物业费691.60元；三、本案诉讼费由胡正好承担。事实与理由：袁素琴因经营需要,先后于2013年9月5日、2016年9月28日分别与位于铜陵市的房屋权利人签订《房屋租赁合同》,原约定的租赁期限最长于2019年9月28日截止,上述三间房屋的每年租金共7万元。承租期间,因胡正好需使用上述房屋独立经营铜官区鑫湘源饭店,故袁素琴与胡正好双方于2019年5月20日达成并签订《补充协议》,约定：由胡正好继续租赁上述房屋,续租期限为2019年5月20日起至2020年5月19日止。租期内,由胡正好自负盈亏且承担全部费用，全部租金7万元也由胡正好按季度支付至袁素琴指定账户,再由袁素琴支付给相关房屋权利人。因此,袁素琴向上述房屋权利人申请续租并代替胡正好直接支付相应租金。但因胡正好经营不善未按时支付租金且拖延交付房屋,直至2019年12月2日左右，袁素琴才被迫与相关房屋权利人办理了房屋交接和结算手续,代替其支付了相应未付租金及水电费等。其中，房屋权利人裴xx已就拖欠相应租金事实起诉袁素琴,经法院审理判决确认袁素琴尚需支付其房屋租金96800元及逾期利息。袁素琴认为,胡正好作为案涉房屋的实际使用人,应按照协议约定承担其使用期间全部租金及水电费等费用。在袁素琴实际代为履行支付租金及水电费、物业费的义务后,有权向胡正好追偿。故为维护自身合法权益,现向法院提起诉讼,请求判如所请。 胡正好辩称：一、袁素琴主张的房屋占有使用费，即使要计算，也只能计算至2019年10月17日。因为袁素琴已于2019年10月17日将案涉房屋内的所有物品出售，案涉房屋已经腾空，不存在占用的事实；二、袁素琴将案涉房屋当中的物品出售后获利1.8万元，该款项可以直接充抵胡正好实际发生的房屋占有使用费；三、案涉房屋租赁期限到期之后，胡正好没有继续经营，不存在发生水电以及其他费用的情况；四、如果袁素琴认为其出售的物品属于合伙财产而非胡正好个人财产，则胡正好单独经营期间占用的资产也是合伙财产，占用资产所产生的费用包括房屋占有使用费也应由合伙人共同承担，本案应由几个合伙人作为共同被告，胡正好个人作为本案被告主体不适格。 本院经审理认定事实如下：2013年9月5日，袁素琴与案外人左xx签订《房屋租赁合同》，约定：左学芳将铜陵市绿源大市场8栋xxx号房屋出租给袁素琴，租赁期限为2013年10月8日至2018年10月7日止；租金每年2万元，按年支付。2016年9月28日，袁素琴与案外人裴xx签订《房屋租赁合同》，约定：裴xx将位于铜陵市网点的商铺房屋出租给袁素琴,租期三年,自2016年9月28日起至2019年9月28日止；年租金五万元整，租金按季缴交。2019年5月20日，袁素琴与胡正好签订《补充协议》,约定：一、续租期限：2019年5月20日-2020年5月19日；二、租金每年7万元整，按季度付款，即每季初5号之前，乙方（胡正好、现鑫湘源饭店经理）打入甲方（袁素琴、原猪大亨土菜馆经理）指定账户（袁素琴，徽商银行）。付房租明细：一季度5月20日-8月20日5月5号付17500元，二季度8月20日-11月20日8月5号付17500元，三季度11月20日-元月20日11月5号付17500元，四季度2月20日-5月20日2月5号付17500元；三、本合同签订之日起，乙方需爱护、维护好店内一切设施、设备。店内自负盈亏由乙方全部负责承担一切，且在此经营期间如有合适人员接手转让此饭店，乙方必须第一时间报备甲方，双方协商同意后方可，乙方不得私自转让或者变卖店内一切设备，否则造成一切违约行为由乙方负全部责任；四、此协议由甲方会同原房东，经多次协商经房东同意续签的补充协议，并同时具备同等的法律效应，合同到期如继续再签，甲、乙双方必须在合同到期前2个月共同协商决定；五、特别说明：因本协议为原猪大亨土菜馆续鑫湘源饭店的补充协议，如中途转让或售卖的所有资金分配，必须按原协议3股东（甲、乙、丙）当初的股份投资比例分配，任何一方无权私自或多强要资金，否则违约方得承担一切法律责任。 《补充协议》签订后，胡正好即在绿源大市场8栋xxx号、xxx号、xxx号房屋中经营鑫湘源饭店，并按照协议约定，向袁素琴支付了一季度2019年5月20日-8月20日的房租17500元，后续房租没有再继续支付。此后，胡正好无法继续经营鑫湘源饭店，但房屋及饭店内相关的资产双方未进行结算。2019年10月15日，袁素琴委托的代表要求胡正好在公司商讨饭店事宜，但胡正好未予处理。2019年10月18日，袁素琴将饭店内的空调、桌椅及厨房用品等资产出售给他人。2019年12月2日，袁素琴将8栋xxx、xxx号房屋返还给了出租人裴xx，但仍拖欠裴xx部分租金未付。2019年12月4日，袁素琴将8栋xxx号房屋返还给了出租人左xx，并付清了12月4日以前的房租。因袁素琴尚有部分房租未能支付给裴泰成，裴xx于2020年6月19日向本院提起诉讼，本院判决袁素琴支付2019年12月2日以前拖欠的房租96800元及从12月3日起计算的利息。后袁素琴要求胡正好依据补充协议约定支付房租及其他费用而胡正好未能支付，袁素琴遂诉至本院。 另查明，袁素琴原在涉案房屋中经营猪大亨土菜馆。2018年，袁素琴由经营猪大亨土菜馆变更为与他人合伙经营鑫湘源饭店。从2019年5月份开始，鑫湘源饭店变更为由胡正好进行经营。 再查明，胡正好在经营鑫湘源饭店期间，尚有部分水电费及物业费等费用未能缴纳，其中，822号2019年6月份水费313.24元、8月份水费245.18元，824号6月份水费58.54元、8月份水费85.08元，826号6月份水费42.44元、8月份水费40.14元。822号2019年7月29日至2019年9月16日电费298.74元，824号2019年7月29日至2019年9月16日电费44.63元，826号2019年7月29日至2019年9月16日电费123.96元。同时，袁素琴向左学芳交纳了826号两年的物业费共计2576元。 本院认为，袁素琴与胡正好签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律行政法规的效力性强制规定，依法应受法律保护，双方当事人均应当依据合同约定全面履行各自的义务。袁素琴依据补充协议约定，将鑫湘源饭店交由胡正好经营后，胡正好未能依据协议约定向袁素琴付清房租等费用，其行为已构成违约，依法应继续履行付款义务。关于胡正好尚欠袁素琴房租的数额问题。2019年8月20日至2019年10月18日，上述期间属于胡正好经营期及饭店闲置期，但因胡正好没有及时返还饭店且袁素琴向房屋出租人又承担了房屋租金，因此，上述期间的房屋租金胡正好必须支付给袁素琴。2019年10月18日至2019年12月2日期间的房租，从本案查明的事实来看，2019年10月18日，袁素琴已将饭店内的桌椅等资产对外出售，胡正好无法也确实没有继续经营饭店，但鉴于其既并没有与袁素琴就租金问题进行结算，也没有在当日或此后及时将房屋返还给袁素琴或出租人，导致该房屋产生了房屋占有使用费，且袁素琴向房屋出租人实际承担了房屋租金，胡正好依法应承担相应的租金损失。同时，从袁素琴将饭店内桌椅等设施对外出售的行为来看，其在此前或当时已经明知胡正好不继续经营鑫湘源饭店，此时，其有义务及时与出租人就退租事宜进行协商或联系胡正好进行结算，但袁素琴并无证据证明本案系因胡正好单方面的原因导致其分别于2019年12月2日、12月4日才将房屋返还给了出租人，袁素琴对此存在一定的过错行为，自身应承担部分租金损失。鉴于胡正好与袁素琴对上述期间产生的房屋租金均存在没有及时履行义务的行为，上述期间的房租等费用双方应予以分担，本院认定双方各自承担50%，即胡正好承担租金至2019年11月9日，数额为15944元（17500元/90天×82天），物业费622.50元（1288元/360天×174天）。而水电费的产生期间均为2019年9月16日之前，该部分费用依法应由胡正好承担。袁素琴要求胡正好承担租金及水电费等费用符合法律规定，但其主张的数额与本院认定的数额不符，对其诉讼请求，本院予以部分支持。关于利息问题，因袁素琴与胡正好签订的《补充协议》约定第二季度的租金于8月5日前交纳，袁素琴从2019年12月3日起主张利息的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。胡正好关于2019年10月17日以后的房租不应承担的答辩意见不符合本案的实际情况，本院不予采信。胡正好要求将袁素琴出售饭店资产获利1.8万元抵付房租等费用，但鉴于饭店内的资产是否属于其个人资产及袁素琴是否有权处置上述资产不明确，对此本院不予采信，该部分所得款胡正好可以与袁素琴另行协商解决。胡正好关于其不应承担水电以及其他费用的答辩意见与事实不符，本院不予采信。由于本案的合同双方是胡正好与袁素琴，且补充协议明确约定由胡正好向袁素琴支付租金等费用，袁素琴依据合同相对性要求胡正好支付租金等费用符合双方约定与法律规定，胡正好关于其并非本案适格被告的答辩意见与事实不符，本院不予采信。当然，本案以外的其他合伙纠纷，胡正好可以与其他人另行协商解决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百九十一条、第五百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项规定，判决如下： 一、被告胡正好于本判决生效之日起十日内支付原告袁素琴房租15944元及逾期利息(自2019年12月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止)； 二、被告胡正好支付原告袁素琴水费784.62元、电费467.33元、物业费622.50元，合计1874.45元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告袁素琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费340元，减半收取计170元，由原告袁素琴负担30元，被告胡正好负担140元。 本判决为终审判决。 审判员  孙国兵 二〇二一年二月七日 书记员  朱 琳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条——依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条——当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条——当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条——当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第五百九十一条——当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。 第五百九十二条——当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条——基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十三条——下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。