江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终2763号上诉人（原审原告）：泰州市万博汇房地产咨询有限公司，统一社会信用代码91321204588423732U，住所地泰州市姜堰区罗塘街道六角池街**。法定代表人：缪荣才，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙玲,江苏戴维律师事务所律师。委托诉讼代理人：帅素琴,江苏戴维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泰州市姜堰区鑫源建设有限公司，统一社会信用代码913212047431346910，，住所地泰州市姜堰区三水街道陈庄东路**法定代表人：包俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：单照榴，泰州市姜堰区张甸法律服务所法律工作者。上诉人泰州市万博汇房地产咨询有限公司（以下简称万博汇公司）因与被上诉人泰州市姜堰区鑫源建设有限公司（以下简称鑫源公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服江苏省泰州市姜堰区人民法院（2020）苏1204民初800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。万博汇公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：一、市场销售价与销售底价是完全不同的两个概念，一审法院错误的以《洽谈内容纪要》和《房源及销售价格确认表》认定销售底价。1.《洽谈内容纪要》全文都没有约定销售底价，《洽谈内容纪要》第1条系对销售单价的约定，而不是销售底价的约定，是指对外的市场销售价。根据双方《销售代理合同》第五章第二条第一款的约定，物价部门核定的价格为销售底价。因此，只有《销售代理合同》才约定了销售底价，该销售底价为物价部门核定的价格。2.一审法院错误的认定《房源及销售价格确认表》变更了销售底价。《房源及销售价格确认表》约定的销售价格系对外销售的市场价格，并未对《销售代理合同》约定销售底价进行任何的变更。3.南京路205室和杭州路690室两套优惠房屋，也不涉及销售底价，而是市场销售价的优惠。综上，市场销售价与销售底价是完全不同的两种价格，两者之间的差价即为《销售代理合同》约定的溢价，按照《销售代理合同》的约定，溢价的50%应支付给万博汇公司。二、一审法院错误的认定万博汇公司出具的《结算申请书》经双方确认并履行后，双方的权利义务关系即已终止，《结算申请书》仅是对佣金和策划费进行结算，并不包含溢价奖励，万博汇公司并没有在该申请书中明确表示放弃溢价奖励权利和其他权利，双方申请书外的结算事项并没有履行完毕。三、一审法院错误认定佣金、策划费和工期奖励。《销售代理合同》约定，本合同项下的所有房源均由万博汇公司独家代理销售，包括政府安置购房所成交的客户归属均为万博汇公司所有。涉案房屋的佣金是以销售表中的房屋进行计算，社区用房已经纳入销售表中，应予计算佣金。根据《销售代理合同》约定，策划费按预销售额的0.5%计算，《销售代理合同》第五章第二条第1项约定的预销售额为3117.1万元，因此策划费应是155855元。涉案合同履行的起开始日，应为鑫源公司批准印制认购协议之日。四、一审法院程序违法，一审判决书末尾出现法官助理，但一审法院直至一审判决作出之日未告知当事人本案法官助理相关事宜，且法官助理从未参与过庭审活动，一审法院未依法征询当事人是否对法官助理申请回避，故一审法院程序违法。鑫源公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审依法驳回上诉，维持原判。万博汇公司向一审法院起诉请求：1.判令鑫源公司立即支付万博汇公司溢价奖励3215853.31元、社区安置房佣金84958.57元、策划费36016.71元、工期奖45000元及逾期付款利息（以3215853.31元为本金，自2018年9月15日起按年利率24%计算至实际给付之日止）；2.鑫源公司承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：1、2016年5月3日，万博汇公司、鑫源公司形成《关于泰州市姜堰区鑫源建设有限公司营业房销售洽谈内容纪要》（以下简称《洽谈内容纪要》），内容为：招标主体实际为泰州市姜堰区鑫源建设有限公司。合同的订立及项目实施均以泰州市姜堰区鑫源建设有限公司名称为准。经采购人要求，对泰州市万博汇房地产咨询有限公司进行谈判，谈判内容：（1）、原销售单价为6502元/平方米，考虑到该项目的地理位置设定的价位可能影响房屋销售，如进入实施阶段因价格过高导致无法销售，采购人同意根据市场行情经物价部门的评估价格认证后进行适当的调整。（2）、采购人同意给予总预销售额的0.5%策划费。（3）、销售期限为合同订立后24个月。采购人与泰州市万博汇房地产咨询有限公司订立合同依据以上补充内容及招标文件内容为准，如有不一致之处，以会议纪要内容为准。采购人（鑫源公司）代表、万博汇公司法定代表人缪荣才、代理单位代表均在该纪要上签名确认，主管部门江苏省姜堰经济开发区管理委员会在该纪要上盖章确认。2、2016年6月6日，万博汇公司（乙方）与鑫源公司（甲方）签订《销售代理合同》一份，约定甲方委托乙方销售马厂小区七期B区商业门面房。服务内容：位于南京路东侧和杭州路西侧，物业总合计21套4794.05平方米，其中，东侧沿街8套计1797.34平方米，西侧沿街合计13套2996.2平方米。服务费用支付标准及方式：甲乙双方同意甲方按乙方销售佣金加溢价提成加策划费模式的销售结算模式。(1)甲方物业4794.05平方米，销售单价6502元/平方米，销售额约为3117.1万元，考虑到该项目的地理位置设定的价位可能影响到房屋销售，进入实施阶段因价格过高导致无法销售，甲方同意根据市场行情经物价部门的评估价格认证后进行适当调整。物价部门核定的价格为销售底价，低于销售底价销售需经过甲方同意和确认。每季度考核一次，第一次考核日为半年后的首日;(2)销售佣金：按销售额的5%进行结算;(3)策划费：按预销售额的5‰按每月3万元给付，每月的5号前甲方凭乙方开具的有效发票付给乙方，付完为止。(4)溢价：甲乙双方商定的销售底价其超出的部分为溢价，溢价部分甲方给予乙方50%的比例奖励。…(9)购房者签署购房合同，合同鉴证备案完毕，房款和贷款到位视为乙方销售成功，乙方于次月的3日结算佣金和溢价;（10）本合同项下的所有房源均由乙方独家代理销售，包括政府安置购房所成交的客户归属均为乙方所有；乙方在规定的二年时间内销售完毕，双方约定，销售期限以两年为限，项目销售完毕，每提前一天甲方按500元计算进行奖励。销售如超过两年期限，甲方则按每天500元计算进行处罚；等等。3、2016年6月16日，鑫源公司鑫源公司向姜堰区物价局提出关于姜堰马厂小区七期（B）区商业街价格评估申请书，内容为：2013年8月29日，根据区政府第十三次常务会议研究的意见，就开发区马厂小区七期（B区)等地段已建成的存量房屋上市销售事项形成了一致意见[姜政办（2013)第21号]，同意将开发区内部分地段已建成的存量房屋上市销售，以盘活存量资产，缓解开发区资金压力。现根据区领导意见，拟启动马厂小区七期B区商业存量房屋销售工作。因原价格是三年前形成的，市场己经发生很大变化，现需对原价格进行重新评估，特请求区物价局对该项目单位物业价格进行重新评估，以重新确定销售价格，并利于促进整体销售。在该申请书的下方，手书“经重新评估：一层5000元/㎡，二层3000元/㎡，夹层2000元/㎡，仅供参考。”落款：2016年6月20日，加盖泰州市姜堰区物价局印章（无经办人签名）。4、2016年9月30日，中共泰州市姜堰区委经济开发区工作委员会形成会议纪要（第1号），会议认为，马厂小区七期商业用房公开销售是盘活开发区存量资产、缓解资金压力的有效举措。但是对比周边商业用房及相关部门的评估价，前期销售价格偏高。目前，商业用房处于滞销状态，调整价格势在必行。今年6月和8月，区物价局和江苏中诚评估公司对商业用房进行了评估，马厂小区七期商业用房评估均价分别为3646元/㎡和4089元/㎡。会议明确：马厂小区商业用房一、二层销售均价调整为5500元/㎡,夹层参照评估公司估价2472.91元/㎡执行。此外，在实际销售时最大优惠幅度不超过3%。5、2016年10月10日，鑫源公司向万博汇公司致函：根据中共姜堰区经济开发区工委会议纪要（[2016]1号)(2016年9月30日发）精神，同意贵单位代理销售的马厂七期B区商业街门面房一、二层销售均价调整为5500元/㎡,夹层2472.91元/㎡,在实际销售时最大优惠幅度不超过3%。同时要求贵单位加快推进该房屋销售工作，确保销售程序规范，手续办理迅速，资金及时到位（附（[2016]1号）开发区工委《会议纪要》）。后原、鑫源公司均在《姜堰经济开发区马厂小区七期B区商业街房源及销售价格确认表》（以下简称《销售价格确认表》）盖章，其中鑫源公司在移交单位处盖章确认，万博汇公司在接收单位处盖章确认。6、2016年12月15日窦峰在空白《商铺认购协议书》上批注：印刷200份。窦峰时任江苏省姜堰经济开发区管理委员会下辖建管局局长，分管该委辖区内国有企业存量商业用房销售工作。7、（1）南京路205室在《销售价格确认表》中确定的价格为922975.46元，刘更生、刘国琳购买时实际成交价为916000元，优惠了6975.46元。万博汇公司法定代表人在《姜堰经济开发区马厂小区七期（B区）营业房认购及优惠申请书》上批注6975.45元优惠价在结算万博汇公司佣金时扣除。（2）杭州路690室在《销售价格确认表》确定的价格为1080132.94元，刘网林购买时实际成交价为1072000元，优惠了8132.94元。万博汇公司法定代表人在《姜堰经济开发区马厂小区七期（B区）营业房认购及优惠申请书》上批注由我公司让利的8132.94元在结算佣金中抵扣。上述两笔让利款合计15108.39元，双方在2018年10月8日结算时，从万博汇公司应得佣金中予以扣除。8、2018年10月8日，万博汇公司向鑫源公司出具《结算申请书》一份，载明：万博汇公司代理的马厂小区B区营业房销售于2018年9月25日全部售罄，账款也已经全部到账，申请给予销售佣金和策划费结算，委托销售总价25681057.5元，转社区用房1699171.31元，不含社区用房合计23981886.19元。实际缴款23967658.22元，佣金抵价让利15108.39元，实际销售合计23982766.61元。佣金结算应结317471.61元，策划费应结-24.5元(119913.83元-已结119938.33元)，佣金、策划费应结合计317447.11元。2018年11月1日，鑫源公司单位经办人王冬斌在结算申请书上写明：按照合同，总佣金为1199138.33元，总策划费为119913.83元，已支付佣金866558.33元，已支付策划费119938.33元，扣除部分佣金补贴15108.39元，合计剩余佣金为317447.11元。后鑫源公司已将317447.11元给付万博汇公司。以上事实有《销售代理合同》一份、《洽谈内容纪要》、《价格评估申请书》、《会议纪要》、《函》、《销售价格确认表》、《结算申请书》及当事人陈述等证据予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，本案的争议焦点：1、销售底价应如何确定以及是否存在溢价奖励；2、转社区用房是否应结算佣金；3、策划费和工期奖的诉讼请求应否支持。关于争议焦点1，2016年5月3日，万博汇公司、鑫源公司形成《洽谈内容纪要》确认：如进入实施阶段因价格过高导致无法销售，鑫源公司同意根据市场行情经物价部门的评估价格认证后进行适当的调整。但2016年6月6日万博汇公司、鑫源公司之间签订的《销售代理合同》约定，考虑到该项目的地理位置设定的价位可能影响到房屋销售，进入实施阶段因价格过高导致无法销售，鑫源公司同意根据市场行情经物价部门的评估价格认证后进行适当调整，物价部门核定的价格为销售底价。经对比，上述纪要与合同对销售底价的确定程序有所不同。《洽谈内容纪要》中明确，鑫源公司与万博汇公司订立合同依据以上补充内容及招标文件内容为准，如有不一致之处，以会议纪要内容为准，故应根据纪要的表述来确定底价，即根据市场行情经物价部门的评估价格认证后进行适当的调整。该约定明确了重新确定销售底价的程序：（1）经物价部门的评估价格认证；（2）当事人对销售底价进行适当的调整。合同履行过程中，泰州市姜堰区物价局于2016年6月20日手书了重新评估价。鑫源公司于2016年10月10日先向万博汇公司致函同意万博汇公司代理销售的马厂七期B区商业街门面房一、二层销售均价调整为5500元/㎡,夹层2472.91元/㎡,在实际销售时最大优惠幅度不超过3%，后万博汇公司、鑫源公司均在《姜堰经济开发区马厂小区七期B区商业街房源及销售价格确认表》盖章，其中鑫源公司在移交单位处盖章确认，万博汇公司在接收单位处盖章确认。上述重新确认销售价格的过程，属于以协议方式变更原销售底价，重新确定销售底价，符合上述《洽谈内容纪要》的约定,也符合合同法关于合同变更的规定。万博汇公司主张直接物价部门核定的价格为销售底价，不符合上述《洽谈内容纪要》的约定，不予采纳。《姜堰经济开发区马厂小区七期B区商业街房源及销售价格确认表》所确认的销售价格属于销售底价，还可以从刘更生、刘国琳南京路205室以及刘更生、刘网林购买杭州路690室得到印证。（1）南京路205室在《销售价格确认表》中确定的价格为922975.46元，刘更生、刘国琳购买时实际成交价为916000元，优惠了6975.46元。万博汇公司法定代表人缪荣才在《姜堰经济开发区马厂小区七期（B区）营业房认购及优惠申请书》上批注：6975.45元优惠价在结算万博汇公司佣金时扣除。（2）杭州路690室在《销售价格确认表》确定的价格为1080132.94元，刘网林购买时实际成交价为1072000元，优惠了8132.94元。万博汇公司法定代表人缪荣才在《姜堰经济开发区马厂小区七期（B区）营业房认购及优惠申请书》上批注：由我公司让利的8132.94元在结算佣金中抵扣。上述两笔让利款合计15108.39元，双方在2018年10月8日结算时，从万博汇公司佣金中予以扣除。上述事实表明，只要万博汇公司低于《销售价格确认表》所确认的销售价格对外销售，优惠部分就要从万博汇公司应得佣金中进行相应抵扣。可见，《销售价格确认表》所确定的每套房屋的销售价为销售底价。合同约定万博汇公司、鑫源公司双方商定的销售底价超出部分为溢价，溢价部分鑫源公司给予万博汇公司50%的比例奖励。根据万博汇公司、鑫源公司形成销售价格确认表，确认案涉门面房（不含转社区用房）委托销售额23981886.19元，合同履行过程中，万博汇公司实际缴房款23967658.22元，故万博汇公司并未溢价销售，万博汇公司要求鑫源公司支付溢价奖励3215853.31元及逾期付款利息的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。关于争议焦点2，案涉《销售代理合同》委托项目为马厂小区七期B区商业门面房21套进行销售，其中不包含转社区房（编号696）。从合同的内容来看，只有发生实际销售（包括政府安置购房）万博汇公司才能取得佣金请求权。本案中，转社区用房（编号696）并未发生实际销售，故不产生佣金请求权。关于争议焦点3，就佣金、策划费万博汇公司主动向鑫源公司提出书面的《结算申请书》，鑫源公司书面同意。双方均一致认可总佣金为1199138.33元，总策划费为119913.83元，鑫源公司已支付佣金866558.33元，已支付策划费119938.33元，扣除部分佣金补贴15108.39元，合计剩余佣金为317447.11元。后万博汇公司已实际收到317447.11元。据此，应认定万博汇公司、鑫源公司佣金、策划费已经结清，故万博汇公司要求鑫源公司再支付策划费35941.7元的诉讼请求与《结算申请书》相矛盾，不予支持。关于万博汇公司主张的工期奖45000元，万博汇公司提交商铺认购协议书原件，证明在该协议书的左上角有鑫源公司项目负责人窦峰签字，印刷200份，落款时间为2016年12月15日。万博汇公司依据此开始正式销售。鑫源公司质证不认可万博汇公司的证明目的，认为这是在房屋销售过程中为了便于万博汇公司与买受人签订认购协议，由鑫源公司帮助拟定的协议文本。虽然正式批准印制的时间2016年12月15日，但是这不能证明万博汇公司是于2016年12月15日才开始销售房屋的，万博汇公司在这之前已经开始销售，双方的合同对期限有明确约定，如果需要变更合同内容，双方应当达成新的说明意见。该协议书文本显然不是变更合同的协议。万博汇公司、鑫源公司签订的销售代理合同中约定，委托期限自2016年6月至2018年6月，每提前一天鑫源公司按500元计算进行奖励。销售如超过两年期限，鑫源公司则按每天500元计算进行处罚。合同中同时也约定了可以调整销售底价的情形，但并没有约定如调整销售底价则须延长委托期限。可见，销售期限确定为两年期限已经综合考虑了调整销售底价的情形，不论是否调整销售底价，委托期限均不变。本案中，万博汇公司实际于2018年9月25日销售完毕（日期按结算申请书确定），并未提前完成销售，故万博汇公司要求鑫源公司给付工期奖45000元的诉讼请求，亦不予以支持。综上，万博汇公司向鑫源公司出具《结算申请书》经双方确认并履行后，双方的权利义务关系即已终止。万博汇公司在双方的权利义务关系终止后，再提起本案诉讼，缺乏事实和法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回泰州市万博汇房地产咨询有限公司的诉讼请求。案件受理费43322元，由万博汇公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认，二审查明的事实与一审相同。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。万博汇公司、鑫源公司签订的《销售代理合同》不违反法律、法规的强制性规定,且系当事人的真实意思表示,合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。关于销售底价的确定。第一，2016年六月十六日鑫源公司申请对物业价格进行评估，目的系重新确定销售价格，并未提及销售底价的确定，泰州市姜堰区物价局于2016年6月20日手书了重新评估价，但该重新评估价并未有经办人签名。后万博汇公司、鑫源公司均在《姜堰经济开发区马厂小区七期B区商业街房源及销售价格确认表》盖章，其中鑫源公司在移交单位处盖章确认，万博汇公司在接收单位处盖章确认。故根据上述销售价格的确定过程，结合《销售代理合同》第五章第二条，应当认定双方共同约定的销售价格即销售底价。万博汇公司主张2016年6月20日物价部门手书的价格为销售底价，没有事实依据，不予采纳。第二，《姜堰经济开发区马厂小区七期B区商业街房源及销售价格确认表》所确认的销售价格属于销售底价，还可以从刘更生、刘国琳南京路205室以及刘更生、刘网林购买杭州路690室得到印证。（1）南京路205室在《销售价格确认表》中确定的价格为922975.46元，刘更生、刘国琳购买时实际成交价为916000元，优惠了6975.46元。万博汇公司法定代表人缪荣才在《姜堰经济开发区马厂小区七期（B区）营业房认购及优惠申请书》上批注：6975.45元优惠价在结算万博汇公司佣金时扣除。（2）杭州路690室在《销售价格确认表》确定的价格为1080132.94元，刘网林购买时实际成交价为1072000元，优惠了8132.94元。万博汇公司法定代表人缪荣才在《姜堰经济开发区马厂小区七期（B区）营业房认购及优惠申请书》上批注：由我公司让利的8132.94元在结算佣金中抵扣。上述两笔让利款合计15108.39元，双方在2018年10月8日结算时，从万博汇公司佣金中予以扣除。上述事实表明，只要万博汇公司低于《销售价格确认表》所确认的销售价格对外销售，优惠部分就要从万博汇公司应得佣金中进行相应抵扣。可见，《销售价格确认表》所确定的每套房屋的销售价为销售底价。关于佣金数额，根据《销售代理合同》，只有发生实际销售，万博汇公司才能取得佣金请求权。根据一审中万博汇公司提交的销售完款对账单，本案中，转社区用房（编号696）并未发生实际销售，故鑫源公司就该社区用房（编号696）无需支付佣金。关于策划费，根据双方确认的《结算申请书》，总佣金为1199138.33元，总策划费为119913.83元，鑫源公司已支付佣金866558.33元，已支付策划费119938.33元，扣除部分佣金补贴15108.39元，合计剩余佣金为317447.11元。且鑫源公司已实际支付317447.11元。故双方佣金、策划费已经结清，万博汇公司主张策划费应当按照预销售额计算，没有事实和法律依据，不予采信。关于销售起始日期，万博汇公司认为应当自商铺认购协议书落款时间为2016年12月15日起算，万博汇公司、鑫源公司签订的《销售代理合同》约定，委托期限自2016年6月至2018年6月。万博汇公司未能举证证明双方就委托期限另行达成协议，故对万博汇公司的该上诉理由亦不予采信。关于一审程序是否合法，本案中法官助理并未参与庭审，且本案中法官助理亦未有违反《最高人民法院关于审判人员在诉讼活动中执行回避制度若干规定》第一至三条规定的情形，故本案无需发回重审。综上，万博汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43322元，由万博汇公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈继元审判员  吴 玫审判员  宗 雯二〇二一年二月八日书记员  于海涛