江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终513号上诉人（原审被告）：冯海平，男，1973年5月18日生，汉族，户籍地宜兴市，现住宜兴市。委托诉讼代理人：肖智，江苏宜欣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宜兴金贝文化有限公司，住所地宜兴市宜城街道惠兴南路**。法定代表人：臧丽平，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨嘉妮，江苏德善（无锡）律师事务所律师。上诉人冯海平因与被上诉人宜兴金贝文化有限公司（以下简称金贝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2020）苏0282民初3761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯海平上诉请求：撤销一审判决，改判其按照一个月的租金承担违约金、无需承担2020年1月11日至10月20日期间的使用费。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一审认定租赁合同于2020年1月10日解除，房屋由其占有使用，判令其承担自2020年1月11日起至实际搬离之日止的占有使用费并承担三个月房租的违约金，该判决加重了其的责任。1.租赁合同于2020年1月10日解除，合同解除后双方在门上上锁，导致损失扩大，该扩大的损失不应由其承担。合同解除后，房屋并不是由其占有使用，金贝公司完全可以解锁另行保存教室内的个人物品，现损失远远超过教室内个人物品的价值；2.2020年1月10日，金贝公司经理石长剑通过微信发出解除通知，金贝公司应当采取合理措施止损；3.其事后对房屋上锁是为了防盗，并等待金贝公司支付装修、设备等损失费用。虽然双方未就补偿款达成一致，但不能将扩大的损失判令其一人承担；4.一审判令其承担三个月的租金损失作为违约金过高，其承担一个月的租金损失比较合理。金贝公司辩称，1.双方在合同中明确约定了违约金标准；2.冯海平自行加锁导致其公司无法行使出租权，冯海平应当支付占用期间的使用费。请求驳回上诉，维持原判。金贝公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2019年4月1日签订的房屋租赁合同；2.判令冯海平支付违约金2.1万元并赔偿因恢复出租房原样所产生的费用；3.判令冯海平支付2020年1月1日起至实际搬离之日止的房屋租金，按合同约定的年租金7万元标准计算。一审法院认定事实如下：坐落于宜兴市宜城街道惠兴南路6号房屋登记所有权人为宜兴华兴风机有限公司（以下简称华兴公司），产权证宜房权证宜城字第1××9号，面积1845.26平方米。2018年9月10日甲方华兴公司与乙方金贝公司签订《厂房整体租赁合同》，约定“一、甲方将宜兴市宜城街道惠兴南路6号的厂房、办公楼及附属设备设施、场地、绿化整体租赁给乙方使用，甲方土地证面积15712平方米，建筑面积约5210平方米其中办公楼三层面积1845.2平方米，大车间面积2518.87平方米、小车间面积720平方米、门卫配电等附属用房约125平方米；二、乙方租赁甲方整体厂房等期限为叁年，即自2018年1月1日至2020年12月31日止……五、甲方将厂房出租给乙方作儿童游乐场使用，乙方部分场地出租及合作可自行决定，一切因乙方出租产生的问题，无需甲方负责”等内容。2018年4月1日，金贝公司与冯海平开始租赁关系，由冯海平承租金贝公司位于宜兴市××路××号××楼××楼××侧3间。2019年4月1日，双方签订《房屋租赁合同》，主要约定“甲方金贝公司，乙方冯海平，房屋位于宜兴市××路××号××楼××楼××侧3间，租赁期限自2018年4月1日至2020年4月1日，2018年4月1日至2018年12月31日租金5万元，2019年1月1日至2019年12月31日租金6万元，2020年1月1日至2020年12月31日租金7万元。租赁期间，如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金标准；除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金。每年1月1日之前付整年房租。甲方于2018年4月1日内将该房屋交付给乙方进行装修。乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。……租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1.擅自将承租的房屋转租的；2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4.利用承租房屋进行违法活动的；5.故意损坏承租房屋的；6.不按时缴纳房租需付违约金，年度租金3%／日赔偿。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。……租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金30%作为违约金。……本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意提交中国国际经济贸易仲裁委员会宜兴分会仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力”。冯海平承租后，于2019年5月支付2018年度租金，于2019年10月前支付了2019年度的租金5万元。2019年10月9日，金贝公司的经理石长剑通过微信联系冯海平“你看一下咱俩聊天记录啊，你去年付两万八，然后三万八的那1万给你免了，你去年就只付了两万八，然后这个老王说去年也免了一半，今年也免了1万，然后明年的话不好再免了”。冯海平回“我都记得呢……反正今年的账也清了，明年的等我到正月份，我看能不能一次性付清，基本上我答应的事情我肯定做到的，放心好了”。2019年12月4日，石长剑通过微信联系冯海平“冯老师啊，我们也要交房租了，然后老王那边儿钱不够啊，老王都通知各家12月15号，然后都把房租交了，然后第一年第二年也给你便宜了，第三年的房租是6万啊”。2019年12月31日下午石长剑微信冯海平“冯老师，你接一下电话，我已经这个帮你压了好几天了，老王说今天你再不给钱的话肯定叫这个锁门了，你这一点信儿没有，我这已经压了好几天了，你接下电话”。至2019年12月31日，冯海平未支付2020年度租金。2020年1月1日，金贝公司将门锁掉后，双方就锁门及租金支付时间发生争议，1月4日，冯海平通过微信联系石长剑“小石，王总也不接电话，既然你全权负责，那上次咱俩谈好的是过完正月十五，正月十六付房租的，为什么一月一号就锁门？不要说谈好的，就是没谈好也不应该锁门啊，本来打算还租一年的，现在决定了，那就不租吧，你先把锁去掉……”。当日原告将门解锁。1月10日，金贝公司经理石长剑通过微信将《通知》发送给冯海平，《通知》主要内容为“启贤量子房租已到期，请于2020年1月17号之前搬离。17日到期未搬离物品抵扣房租。”冯海平回复“知道了，尽量，昨天在常州，刚回来，这几天我有时间先去整理整理”。至2020年1月17日，双方就房屋内设备是否作价补偿及金额问题再次发生矛盾，冯海平至今尚未搬离承租办公用房。一审审理中，冯海平抗辩双方曾达成一致2020年度租金于2020年正月16日一次性支付5万元，并提供2019年8月31日至2020年1月17日与石长剑的微信聊天记录及5月6日发给金贝公司实际经营者王晓刚138××××****的短信记录。对此，金贝公司不予认可，并质证表示，冯海平所称租金金额修改部分双方一直没有达成一致意见，根据原合同冯海平应于2020年1月1日前支付2020年度的租金7万元，当时其公司在12月份两次进行催缴，如果当时冯海平能支付的话，可以免除1万元，按6万元算，但冯海平并未支付，直至2020年1月其公司又一次催要，冯海平仍未支付。一审庭审后，冯海平补充提交答辩意见，主张双方约定纠纷应先予仲裁，请求驳回诉请。上述事实，由厂房整体租赁合同、房屋租赁合同、房产证复印件、微信聊天记录、短信记录及双方当事人的陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，该案的争议焦点为冯海平是否违约及违约责任如何认定。该院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。金贝公司与冯海平签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。冯海平承租后即应按约到期支付租金，冯海平虽抗辩根据合同约定租金“每年1月1日之前付整年房租”是先用后付，2020年度租金尚未至付款期。但对此金贝公司并不认可，根据合同文义以及双方在2018年、2019年度租金的实际支付情况，该院认为此“每年1月1日之前付整年房租”应理解为先付后用，即2020年度租金应于当年的1月1日前付清。根据合同法中关于租赁合同的相关规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，金贝公司于2020年1月10日明确通知冯海平搬离承租房，应视为发出解除合同的意思表示。对此，冯海平未提出异议。因冯海平未按约支付租金，致双方合同提前解除，属违约行为，应承担违约金。冯海平抗辩违约金标准过高，结合本案违约事实及考虑到金贝公司提前解约后重新招租的损失，该院认为该违约金约定高于金贝公司的实际损失，该院酌情调整冯海平应承担违约金1.75万元（以三个月租金损失计算），对金贝公司超出该违约金的主张，该院不予支持。冯海平还抗辩称曾于2020年10月9日与金贝公司经理石长剑约定2020年度的租金以5万元一次性于2020年的正月16日支付，对此，金贝公司不予认可。该院认为，根据我国合同法的有关规定当事人协商一致，可以变更合同。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。冯海平虽抗辩主张对于2020年度租金有变更约定，但金贝公司对此不予认可，而仅凭冯海平提供的与石长剑的微信聊天记录中也不足以证实双方就租金支付时间及金额已达成一致意见，故举证不能的责任只能由冯海平承租，该院对该抗辩意见不予采纳。至合同解除前冯海平已产生的租金（70000÷365×10＝1918元）仍应按约支付;至合同解除后，冯海平应及时返还房屋，但其至今仍未搬离承租房，故还应承担自2020年1月11日起至实际搬离之日止按年租金7万元的标准计算的占有使用费，对金贝公司的该诉请，于法有据，该院予以支持。至于冯海平辩称双方曾就设备折抵租金达成协议，但根据冯海平提供的微信聊天记录来看双方尚未就此达成一致合意，对此冯海平可另行主张。另外，冯海平于庭审后提出双方合同中有关仲裁协议约定，该院认为根据民事诉讼法相关司法解释的规定被告如以有书面仲裁协议为由对受理民事案件提出异议的，应当于人民法院首次开庭前提出，被告在答辩期未就管辖提出异议，在庭审后才就仲裁协议提出异议的，对该抗辩意见不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、确认金贝公司与冯海平于2019年4月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月10日解除；二、冯海平于判决发生法律效力之日起十日内支付金贝公司违约金17500元及租金1918元，并承担自2020年1月11日起至实际搬出之日止按年租金70000元计算的占有使用费；三、驳回金贝公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费179元（已减半收取），由冯海平负担166元，由金贝公司负担13元。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。本院认为，金贝公司与冯海平签订的房屋租赁合同属有效。因冯海平拖欠房屋租金，金贝公司于2020年1月10日通知冯海平搬离承租房屋，对此，冯海平未提出异议，故租赁合同于2020年1月10日解除。因冯海平未按约支付租金，应当承担相应的违约责任。合同约定的违约金标准为：按年度交纳年度租金的30%作为违约金。一审审理中，根据冯海平的请求，一审将违约金酌情调整为17500元，即判令冯海平承担三个月的租金损失。冯海平承担的违约金已明显低于合同约定的违约金，冯海平要求二审改判其承担一个月的租金损失本院不予采纳。合同解除后，因冯海平没有及时向金贝公司返还房屋，冯海平加锁的行为导致金贝公司不能使用租赁房屋，故应当承担自2020年1月11日起至实际搬离之日止按年租金70000元的标准计算的占有使用费。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决本院应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费325元，由上诉人冯海平负担。本判决为终审判决。审判长 顾 妍审判员 毛云彪审判员 韦 苇二〇二一年二月二十二日书记员 华茜渝