湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终165号上诉人（原审被告）：湖南启弘房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区红星南路**（铂金.财富公馆10楼），统一社会信用代码91431200675575865D。法定代表人：邓开喜,该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵俊，湖南淮新律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴陆华，湖南淮新律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：瞿满英，女，1970年12月19日出生，瑶族，住湖南省辰溪县。委托诉讼代理人：米海，湖南天地人（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊丽，湖南天地人（怀化）律师事务所实习律师。上诉人湖南启弘房地产开发有限公司因与被上诉人瞿满英商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初4715号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。湖南启弘房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判决，发回重审或依法改判，由被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：1、上诉人已积极履行向被上诉人交付房屋的义务，根本不存在违反《商品房买卖合同》的情况。2、一审判决的违约金过高，且因新冠疫情影响，民营企业生存艰难，请求予以调整。3、上诉人现在对房屋无法做主控制，由怀化市嘉裕阳光小区帮扶工作组控制，上诉人向被上诉人交房已无履行可能。瞿满英辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2、上诉人的上诉理由不能成立。瞿满英向一审法院起诉请求：1、判决被告立即将怀化嘉裕阳光住宅小区7幢3层302号房屋的水、电、气、网络等开通，并交付给原告使用；2、判决被告向原告支付逾期交房违约金35523.84元（暂计至2020年7月15日止，全部违约金请计至实际交房之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年10月31日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》约定：原告(买受人)购买被告(出卖人)开发的“嘉裕阳光”项目中第7幢3层302号房屋(该栋楼地上17层，地，地下**单价3722.65元，总购房款382800元，该商品房(不含工业厂房)售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用(俗称“开通户”)；(第十一条)出卖人应当在2017年12月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同附件三约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收，遭遇不可抗力且出卖人在事实发生之日起10日内告知买受人的可据实予以延期交房；(第十二条)商品房达到交付条件后，买受人在收到出卖人书面交房通知之日起10日内验收交接房屋，出卖人应出示《竣工验收记录》并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，否则，买受人可拒绝收房，由于被告的原因，未按本合同第十一条约定的期限交付商品房给原告使用，按《合同补充协议》处理;本合同未尽事项，双方当事人可在不违背法律法规规定、不与本合同内容相冲突的前提下进行其他约定或另行签订补充协议。同日，双方又签订(附件四)《商品房买卖合同补充协议》约定：城市管道燃气安装费2080元/户由客户承担；因被告原因逾期交房超过30日的，被告按日向原告支付总房款万分之一的违约金。(附件三)装饰、设备标准：可视楼宇对讲系统；有线电视宽带网线预埋一个点到户，开通费客户自理；供水入户，预留管线接口，排水管采用新型硬管，一户一表，开通费用由客户自行缴纳；供电一户一表;小区闭路电视监控系统，等等。合同签订后，原告交清了约定的全部购房款。本案所涉房屋至今未竣工验收，供水、供电、供气、有线电视宽带网线均未安装到户。被告未曾通知原告收房，原告至今未收房。因新冠肺炎疫情，2020年1月23日至2020年3月10日期间湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。一审法院认为，《怀化市商品房买卖合同》约定“本合同未尽事项，双方当事人可在不违背法律法规规定、不与本合同内容相冲突的前提下进行其他约定或另行签订补充协议”，即，就同一事项，双方签订的合同补充协议条款不得与《怀化市商品房买卖合同》的约定内容相冲突，因此，本案商品房售价已包括供水、供电、供气、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用。通讯网络、有线电视的使用费用具有不同消费档次的市场调节灵活价格，《怀化市商品房买卖合同》对此未做具体约定，而(附件三)《装饰、设备标准》约定“有线电视宽带网线预埋一个点到户，开通费客户自理”，因此，通讯网络、有线电视的管线被告应予安装到户，但开通使用费用不包含于本案商品房售价之中，原告应予另外自己承担。原告已依约交清了约定的全部购房款，因此，被告应交付已在相关业务部门立户开通供水、供电、供气以及通讯网络有线电视的管线安装到户并符合合同约定交付条件的商品房给原告使用。被告未能依约在2017年12月30日前交付原告符合合同约定条件的商品房，应依合同约定支付原告逾期交房违约金35523.84元(2017年12月31日至2020年7月15日相差928天，382800元×928天×0.0001＝35523.84元)，并从2020年7月16日起继续按每日38.28元(382800元×0.0001＝38.28元)的标准支付原告逾期交房违约金至实际交房之日止。因新冠肺炎疫情，2020年1月23日至2020年3月10日期间湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，但被告本应依约于2016年10月30日前交付原告符合合同约定条件的商品房，本次新冠肺炎疫情重大突发公共卫生事件与被告的逾期交房违约行为之间不具有因果关系之原因力，且被告在已经逾期交房违约的情况下，却不积极采取措施防止损失的扩大，至2020年1月23日湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应之时已逾期交房1180天之久，明显存在主观懈怠的过失，其对违约损失扩大有可归责的过错原因力，因此，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第二条、第三条第(一)项及《湖南省高级人民法院》第二条问题4的解答，被告以新冠肺炎疫情抗辩免除其相应期间逾期交房违约责任的理由不充分，本院不予支持。原告主张的日万分之一违约金比率比目前全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率尚且为低，且本院及二审法院同类案件亦均如此认定，因此，被告要求调低违约金比率没有事实依据，本院不予支持。被告以案外第三人的原因对本案原告诉讼请求予以抗辩没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告湖南启弘房地产开发有限公司将“嘉裕阳光”项目中第7幢3层302号房屋在相关业务部门立户开通供水、供电、供气以及通讯网络有线电视的管线安装到户并达到合同约定交房条件后交付原告瞿满英使用；二、被告湖南启弘房地产开发有限公司支付原告瞿满英逾期交房违约金35523.84元，于本判决生效后7日内付清;三、被告湖南启弘房地产开发有限公司支付原告瞿满英逾期交房违约金(按每日38.28元的标准,从2020年7月16日计算至实际交房之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取344元，由被告湖南启弘房地产开发有限公司承担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，被上诉人已依约交清了约定的全部购房款，上诉人未能依约在2017年12月30日前向被上诉人交付符合合同约定条件的商品房，明显构成违约。一审判决认定上诉人构成违约并按违约时间和总房款的日万分之一确定违约金并无不当。上诉人所提其没有违约、一审判决违约金过高的上诉主张及理由不能成立。被上诉人未委托授权怀化市嘉裕阳光小区帮扶工作组变更房屋买卖合同及履行事宜，上诉人与怀化市嘉裕阳光小区帮扶工作组产生的债权债务关系与被上诉人无关，上诉人不能因其与怀化市嘉裕阳光小区帮扶工作组产生的债权债务关系而免除上述在本案中应向被上诉人承担的违约责任。国土部门交付上诉人土地的时间在本案双方当事人签订房屋买卖合同之前，相关道路于2019年拉通后上诉人至今仍未能交付房屋，显然上诉人所提其不能按约交房系国土部门交付土地的原因及道路没有拉通所致的上诉主张及理由亦均不能成立。综上，湖南启弘房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费688元，由湖南启弘房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二一年二月五日书记员  龙星宇