江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初13555号 原告：钮春，男，汉族，1959年12月1日出生，住南京市。 原告：钮杰霖，男，汉族，1988年10月3日出生，住南京市。 原告：钮梓杰，男，汉族，2016年9月15日出生，住南京市，系原告钮杰霖之子。 法定代理人：钮杰霖。 原告：钮梓俊，男，汉族，2014年1月2日出生,住南京市，系原告钮杰霖之子。 法定代理人：钮杰霖。 以上四原告共同委托诉讼代理人：姚磊，江苏新高的律师事务所律师。 以上四原告共同委托诉讼代理人：张园，江苏新高的律师事务所实习律师。 被告：周蓉蓉，女，汉族，1985年11月24日出生，户籍地南京市，住南京市。 被告：张炳耀，男，汉族，1964年8月26日出生,住南京市。 被告：南京唐会餐饮有限公司，住所地南京市。 法定代表人：张炳耀。 被告：南京枚莲酒店有限公司,住所地南京市。 法定代表人：李太星。 以上四被告共同委托诉讼代理人：蔡安明，江苏君劭律师事务所律师。 以上四被告共同委托诉讼代理人：商运东，江苏君劭律师事务所律师。 原告钮春、钮杰霖、钮梓杰、钮梓俊与被告周蓉蓉、张炳耀、南京唐会餐饮有限公司（以下简称唐会餐饮公司）、南京枚莲酒店有限公司（以下简称枚莲酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告钮春、钮杰霖及委托诉讼代理人姚磊、张园，被告周蓉蓉、张炳耀及委托诉讼代理人蔡安明、商运东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钮春、钮杰霖、钮梓杰、钮梓俊向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除四原告与周蓉蓉于2017年8月27日签署的《租赁合同》及四原告与周蓉蓉、张炳耀、唐会餐饮公司、枚莲酒店于2018年7月19日签订的《房屋租赁补充协议书》；2.请求判令周蓉蓉和枚莲酒店向四原告共同支付自2019年5月10日起至2019年11月22日的房屋租金2,437,736.31元（5624.68×2.2×197）以及逾期付款利息（以2,437,736.31为基数，年息18%为逾期利率，自2019年5月1日起至实际清偿之日为止计算）；3.请求判令周蓉蓉、枚莲酒店向四原告共同支付自起诉状副本送达二被告之次日起（即2019年11月23日）至被告实际归还房屋之日止以当期租金为标准计算得出的房屋占用损失（面积为5624.68平方米，租金为2.2元/每天每平方米）；4.请求判令周蓉蓉向四原告支付物业费493,665元；5.请求判令周蓉蓉向四原告支付截止至2019年11月19日的电费456,512元以及2019年11月20日起至归还租赁房屋之日止的电费；6.请求判令周蓉蓉向四原告支付截止至2019年11月13日的水费16308.6元以及2019年11月14日起至归还租赁房屋之日止的水费；7.请求判令张炳耀和唐会餐饮公司对周蓉蓉的上述债务承担连带清偿责任；8.请求判令周蓉蓉和枚莲酒店于判决《租赁合同》解除之日迁出租赁房屋，并无条件的向四原告交付租赁房屋范围内的全部设施和30个地下停车位。事实与理由：2017年8月27日，四原告与被告周蓉蓉签订了《租赁合同》，约定，由四原告将其莱蒙都会广场B幢2-5层商用房屋租赁给被告周蓉蓉经营使用，租赁物建筑面积为5692.98平方米，具体建筑面积以房产局出具的产权面积为准。租赁期限为12年8个月，自2017年9月10日至2030年5月9日止（以实际交房时间为准）。双方约定首期租金按1年（365天）为一个支付周期支付，从第二个支付周期开始，租金按1年（365天）为一个支付周期支付，支付时间为合同约定起租日后1个月零20天，以后每个周期结束前10天全额付下个支付周期的租金，租金价格自起租日期之日起三年保持不变，租赁单价折合人民币2.2元每天每平方米每建筑面积，自第四年开始，每个三年递增一次，每次递增的幅度为6%。合同签订后，四原告依照合同约定将案涉租赁房屋交付给周蓉蓉。2018年7月19日，四原告与周蓉蓉、张炳耀、唐会餐饮公司、枚莲酒店签订《房屋租赁补充协议书》约定，四原告同意周蓉蓉将其租赁的房屋转租给枚莲酒店使用，周蓉蓉按照合同约定向四原告支付房屋租赁费用，同时为确保协议的履行，由张炳耀和唐会餐饮公司为被告周蓉蓉欠付的租金及违约金承担连带保证责任，直至欠付租金及一切损失全部清偿为止。但周蓉蓉未能按照签署的合同及补充协议的约定按时足额向原告支付房租，已构成违约。2019年5月11日，被告枚莲酒店以签署《承诺函》的方式同意与被告周蓉蓉共同支付欠付的租金。原告多次催告租金未果，故诉至法院，请求判如所请。 被告周蓉蓉答辩称，一、其不同意解除租赁合同；二、原告出租的物业面积存在争议，导致双方对租金的支付存在争议；三、原告无权主张电费；四、原告无权主张水费；五、关于原告要求支付物管费的诉请，其亦不予认可；六、违约金约定过高。综上，周蓉蓉未及时支付租金，仅因存在暂时的经济困难，如合同解除，会导致双方利益的严重失衡，且双方对租金及相关费用存在争议，请求法院在查明事实的基础上，依法驳回四原告的诉请。此外，在本案诉讼过程中，因发生了新冠疫情，对被告经营酒店产生了一定影响，故请求免除三个月的租金。 被告枚莲酒店答辩称，一、关于租金与水、电、物业费的答辩意见同周蓉蓉的答辩意见。二、枚莲酒店作为次承租人，愿意代承租人支付欠付的租金与违约金，故本案的租赁合同不应解除。三、合同解除，将导致双方当事人之间的利益严重失衡。四，合同解除将导致枚莲酒店同时须解除与一楼诸多业主的租赁合同，产生不利的社会影响。综上，恳请法院查明事实的基础上，依法判决驳回四原告有关解除合同的诉讼请。 被告张炳耀答辩意见同周蓉蓉。 被告唐会餐饮公司答辩意见同周蓉蓉，补充的是，原告主张的第二年应付租金的支付时间是2019年4月30日，原告起诉时已超过6个月，故被告唐会餐饮公司不承担保证责任。 经审理查明：2016年11月18日,钮春、钮杰霖、钮梓俊、钮梓杰与南京莱蒙都会房地产开发有限公司签订《商品房协议书》，约定购买南京市。2017年7月22日，钮春、钮杰霖与南京莱蒙都会房地产开发有限公司签订《商品房协议书》，约定购买南京市。2017年8月1日，四原告为上述房屋办理预告登记。 2017年8月27日，钮杰霖、钮春、钮梓杰、钮梓俊与周蓉蓉签订《租赁合同》，约定：一、租赁标的名称、地址、面积及用途。1、甲方将其合法拥有的莱蒙都会广场B幢2-5层商用房屋（以下简称该物业）租赁给乙方经营使用，房屋的地点位于南京市。2、该物业出租建筑面积为5692.98平方米，具体建筑面积以房产局出具的产权面积为准。3、该物业用途仅限于酒店和与之配套的各类商业。二、租赁期限、租赁物的交付、免租期及起租日。1、本合同设定的租赁期限为12年八个月（其中有八个月为免租期），租期自2017年9月10日至2030年5月9日止（以实际交房时间为准），免租期时间为2017年9月10日至2018年5月9日；2、租赁物（含附属的设施设备及车位，详见附件2租赁物业附属设施及设备清单）的交付：甲方于2017年9月10日（车位交付时间为2017年9月30日）将本合同约定的满足交付条件的租赁物（含附属设施及设备，详见合同附件2租赁物业附属设施及设备清单）交付给乙方。三、付款方法、租金、物业管理费、保证金及其他费用的计算及缴纳。1、租金：乙方以银行转账方式向甲方缴纳。首期租金按1年（365天）为一个支付周期支付，租赁单价2.20元每天每平方米建筑面积，一个支付周期的租金￥4571462.94元，首期租金（2018年5月10日至2019年5月11日）支付时间为本合同签订后3个工作日内（其中228万元的支付的时间可延迟至9月10日前），从第二个支付周期开始，租金按1年（365天）为一个支付周期支付，租赁价格为2.20元每天每平方米建筑面积，支付时间为本合同约定的起租日后11个月零20天，以后每个支付周期结束之前10天全额付清下个支付周期的租金，款项到账后，由甲方开具收据给乙方。双方约定，上述租金价格自起租日期之日起三年保持不变，即2018年5月10日至2021年5月9日执行租赁价格2.20每天每平方米建筑面积，自第四年开始每隔3年递增一次，每次递增的幅度为6%，各期具体点的租金与支付时间如下：2017年9月10日支付2018年5月10日至2019年5月9日期间的租金￥4571462.94元；2019年4月30日支付2019年5月10日至2020年5月9日期间的租金计￥4571462.94元；2020年4月30日支付2020年5月10日至2021年5月9日期间的租金￥4571462.94元；2021年4月30日支付2021年5月10日至2022年5月9日期间的租金￥4845750.72元；之后每年4月30日支付当年5月10日至次年5月9日的租金。2、物业管理费按照甲方与物业管理公司签订的协议价格由乙方直接向物管公司支付，如后期物业公司物业收费发生上浮，则上浮部分由乙方承担。物业管理费自双方签订合同之日起计算，并按照物业公司要求的时间进行支付。3、自甲方向乙方交付该物业之日后所差生的水电费、煤气费、物业公摊费等相关运营管理费用均由乙方全部承担。4、该物业的租金为税后甲方所得，房产税由甲方承担。5、保证金：乙方在本合同签订之日起3个工作日内，以银行转账方式向甲方支付履约保证金￥375736.68元（相当于1个月租金），甲方收到款后开具履约保证金收据给乙方。在本合同有效期内该保证金由甲方保管。租赁期满或根据合同法或法律规定终止本合同后，甲方将保证金在合同终止之日起10个工作日内无息退还给乙方，乙方应以银行转账方式结清租金、物业费、水电费等相关全部费用。6、甲方指定账户、账号名称（账号、账户若有变动，甲方将以书面形式通知乙方），户名：钮杰霖；账号6214****8999；开户行：招商银行奥体支行。四、出租物业的交付条件及修缮责任。1、甲方保证在本合同所述出租物业及附属设施设备交付给乙方前，应满足双方约定的交付条件，详见合同附件；2、在本物业的租赁期间，甲方不承担该物业一切维修责任，乙方应保护好该出租物及其附属设备，如有损坏乙方立即修复。如该物业及附属设备在开发商保修合同期内出现质量问题，乙方可代表甲方追究开发商或物业公司责任（甲方可根据实际情况授权和配合乙方，但甲方不负任何责任）。3、出租物业（含附属税设施）的损坏属乙方装修或使用不当造成的，乙方应无条件负责修复，如因此给甲方或第三方造成损失的，乙方应负责赔偿。五、车位及广告位的使用权。甲方同意，在2017年9月30日向乙方移交40个停车位的使用权，该使用权的期限与本合同有效期相一致，其中30个车位位于租赁物地下二层，在本合同有效期内交由乙方使用（物业费由乙方缴纳），地上10个车位，合计40个车位的物业管理费由乙方按所属物业公司的标准价格直接向物业公司缴付。六、甲方的权利和义务。1、甲方应当按本合同的约定如期向乙方交付租赁物业及附属设施设备，如甲方延迟交付该物业及其附属设施设备，则免租期和起租日相应顺延。2、甲方有权按本合同约定如期向乙方收取租金等费用，乙方租赁期满后，甲方有权及时收回该物业。3、甲方同意乙方在承租区域进行装修装潢、添置与经营相关的设备，但乙方的前提条件不得影响房屋及其他出租物业的结构安全，且须符合消防、环保、治安、卫生、规划、质检等相关政府部门的要求，并自费负责办理有关放置、报批、登记、处理、领取许可证或验收报告等手续。七、乙方的权利和义务。1、乙方应当按期向甲方缴纳租金等费用，逾期缴纳的，每逾期1日，除缴纳本金外，乙方还须按逾期交纳租金等费用总额的万分之五每日向甲方支付违约金，直至与其缴纳的费用全部缴纳给甲方为止。乙方逾期缴纳费用超过15日后，甲方有权单方终止本合同并收回该物业及附属设施，乙方除应当向甲方缴纳乙方欠交的租金外，乙方的履约保证金不予退还，若保证金不足以弥补甲方遭受的损失，则由此给甲方造成的不去部分的损失由乙方负责赔偿。2、乙方应当按照双方约定的经营用途和经营范围，自行承担承租区域内所发生的水电费及其他相关费用，乙方应严格遵守国家法律法规和国家有关部门的规定，合法经营。4、租赁期间，经甲方允许用途不变的情况下，乙方可转租给甲方认可的第三方，乙方的转租合同应当向甲方留存复印件供报备。并且接受转租的一方应当与本租赁合同的甲乙双方签订第三方保证合同。11、乙方租赁期限届满或者合同终止或解除之日（1.乙方向甲方移交该物业时，甲方提前一个月介入，乙方不得破坏乙方的改造装修、隔墙、墙面、地面、厨房、卫生间、天棚、公共前室装潢等，乙方必须按合同终止前的装修原样交给甲方，2.如果有人为破坏发生，则按照本合同第九条第三款执行）。12、乙方到期退场后，必须保证租赁房屋的卫生清洁，清理垃圾后无条件将该物业移交给甲方。八、变更和解除合同的条件。在租赁期限内，除非出现下列一种或数种情形，本合同不可变更或解除：1、甲方或乙方因特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退交全部租赁物业的；2、租赁物经市或区政府有关部门批准动迁；3、本合同第六条第5款和第七条第1款规定甲方可以解除合同的情形；4、因甲方经营其他业务亏损，被人民法院查封此物业或其他原因使乙方不能正常营业，经催告后仍未解决时间超过30个工作日的，乙方有权提出解除合同并要求甲方支付违约金、退还履约保证金和多支付的租金并赔偿乙方，支付违约金的数额、退还履约保证金和赔偿的损失按本合同第九条第2款执行，赔偿的损失包括未摊销装修损失。九、违约责任。本合同其他条款对违约责任有规定的，按照相关的规定执行，对违约责任没有约定的按照下列条款执行：1、任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反国家法律法规的相关规定，另一方有权追究违约方的违约责任和赔偿责任。2、租赁期内，如甲方违约导致合同解除情形发生，乙方有权单方提出解除本合同，且甲方需在解除合同后10个工作日内退还乙方所预售的租金中未履行部分期限的租金，并按合同当期六个月租金的金额向乙方支付违约金。甲方还须赔偿乙方由此造成的其他合理损失与合同约定违约金的差额部分。乙方缴纳的合同履约保证金，由甲方扣除乙方应该向甲方缴纳的各种费用后，将履约保证金剩余的部分（无息）返还给乙方。3、如乙方违约导致本合同解除情形发生，甲方有权在乙方违约后单方解除本合同，甲方发出书面解约函即视为本合同解除，甲方可收回物业，履约保证金不予退还，乙方应按合同当期六个月的金额向甲方支付违约金。由此给甲方造成与合同约定违约金的差额部分，甲方有权在未履行期限的预收租金中扣除，不足扣除的，由乙方补足。十、特约条款。5、租赁合同到期后，一楼消防通道按原交房时的平面布局及面积恢复原样交换给甲方。十四、其他。1、本合同经双方法人代表或授权代表签字盖章之日起生效，本合同壹式陆份，甲方执叁份，乙方执叁份，附件为本合同有效组成部分，与本合同具有同等法律效力。2、本合同未尽事宜，双方可共同协商签订补充协议，补充协议于本合同具有同等法律效力，如补充协议于本合同有冲突的，以补充协议的规定为准。 2018年7月19日，钮春、钮杰霖、钮梓杰、钮梓俊（甲方，所有权人）与周蓉蓉（乙方、承租人）、枚莲酒店（丙方，次承租人）、张炳耀（丁方1，乙方履约担保人）、唐会餐饮公司（丁方2，乙方履约担保人）签订《房屋租赁补充协议书》，约定：鉴于：1、2017年8月27日，甲方与乙方签订《租赁合同》，甲方将其所有的南京市，租期12年8个月，年租金肆佰伍拾柒万壹仟肆佰陆拾贰元玖角肆分。2、2017年9月2日，甲方、乙方及丁1方签订《补充协议》，甲方同意乙方将其承租的房屋转租给丁1，并约定不得租赁给丁1以外的任何个人或单位。3、2017年9月10日，在未经甲方同意的情况下，乙方就其承租的甲方房屋与丙方签订了《租赁合同》，将房屋转租给丙方使用。基于上述事实，为保障甲方的房屋使用安全及权利明晰，依据《合同法》《民法通则》等相关法律法规的规定，合同各方在平等协商的基础上签订以下协议，以兹各方信守。（一）甲方、乙方、丁1方一致协商，同意自本合同签订之日起解除三方于2017年9月2日签订的《补充协议》，三方互不追究责任。（二）位于南京市，现甲方同意乙方转租给丙方使用，丁1方对乙方将房屋转租给丙方使用不持异议。（三）乙方按甲乙双方签订的《租赁合同》向甲方支付房屋租赁费用，丙方按乙丙方双方的《租赁合同》约定向乙方支付房屋租赁费用。（四）丙方同意遵守甲乙双方签订的《租赁合同》中关于乙方须承担的权利义务及违约责任、合同解除条款的约定。（五）乙方、丙方在签订本协议后，均不得将房屋另行转租，如另行转租，甲方有权解除合同，且乙方、丙方需按乙方支付的年租金的20%向甲方承担违约责任。（六）为确保本协议的履行，丁1、丁2自愿为乙方欠付的租金及违约金等一切损失承担连带保证责任，担保期限为欠付租金及一切损失全部清偿之日止。（七）本合同未尽事宜，由各方友好协商，并另行签订书面补充协议。 2019年5月11日，被告周蓉蓉、张炳耀、枚莲酒店向四原告出具《承诺函》，载明：鉴于：1、2017年8月27日和2018年7月19日，周蓉蓉、枚莲酒店、张炳耀、唐会餐饮公司（以下合称“租赁方”）与钮春、钮杰霖、钮梓杰、钮梓俊（以下合称“出租方”）就南京市.98平米房屋（下称“租赁房屋”）、40个车位及广告牌租赁事宜订立《租赁合同》和《房屋租赁补充协议书》；2、租赁方对租赁房屋进行了实际装修和投入；3、租赁方未能依照签署合同的约定按时足额支付租金，已构成违约。现租赁方向出租方就上述租赁事宜向出租方作出承诺，具体内容如下：租赁方承诺，本期欠付租金4570462.94元按照如下约定支付：1、自2019年5月16日起，每月还款不低于80万元；2、前述欠付租金不晚于2019年11月15日前支付完毕；3、如租赁方未按时足额支付前述80万元的，则出租方有权自下一期支付日前介入租赁方（包括但不限于南京枚莲酒店有限公司）的财务管理；4、出租方介入财务管理的方式包括但不限于委派人员接管酒店账目、财务印鉴、U盾、收银系统等（具体以出租方的要求为准）；5、出租方对租赁方的财务作出监管的，出租方有权从租赁方的营业收入中直接扣划款项，用于清偿欠付的款项（包括但不限于欠付的租金、租金利息和违约金）。其中，租金利息以欠付租金总金额为基数，月息百分之一点五（折算成年息为18%）。6、如租赁方在2019年11月15日未支付完租金、租金利息和违约金的，则租赁方应立即无条件退场。租赁方承诺不向出租方主张包括装修、人工工资、家电设备购置费用在内的任何赔偿或补偿要求。7、出租方援引本承诺函采取的相关行为不视为出租方同意放弃或部分放弃《租赁合同》和《房屋租赁补充协议书》中的权利或对《租赁合同》和《房屋租赁补充协议书》中权利义务的变更。出租方仍有权依照《租赁合同》和《房屋租赁补充协议书》中的约定向租赁方主张责任。 双方确认房屋实际租赁总面积为5624.68平方米，已缴纳保证金375736.68元，第一期（2018年5月10日至2019年5月9日）租金4571462.94元，第二期（2019年5月10日至2020年5月9日）租金已支付876571元。因涉案房屋测绘后建筑面积减少，第一期租金多缴纳54844.9元。 为证明其仅是代理人不承担责任，被告周蓉蓉提交枚莲酒店出具的《关于钮春、钮杰霖房屋租赁合同的责任确认书》，载明，“本公司因开设酒店需要，通过周蓉蓉与钮春、钮杰霖签订租赁合同，租用南京市，共计面积5692平方米，现因房屋租金问题，钮春、钮杰霖将周蓉蓉及租金给付担保人南京唐会餐饮有限公司、张炳耀及房屋实际使用方南京枚莲酒店有限公司告上法庭，并因此将周蓉蓉和担保人及南京枚莲酒店有限公司保全相应资产及账户，本公司确认，钮春、钮杰霖的应收租金将由我单位代为支付，在我单位代位支付给钮春、钮杰霖租金后，我单位负责向法院申请解除对周蓉蓉、南京唐会餐饮有限公司和张炳耀个人的保全措施，如果因未能解除保全，或因此而给周蓉蓉造成财产损失，其损失部分由我单位全额负责赔付，我单位将以酒店资产及或营业收入、应收账款等任何资产折现抵付。”四原告质证称，该确认书系复印件，对真实性不认可，且该确认书系被告之间内部约定，与本案无关。 为证明已支付物业费，四原告提交（2020）苏0106民初3658号民事判决书及支付凭证。本院于2020年9月7日作出的（2020）苏0106民初3658号民事判决平判定，“一、被告南京枚莲酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告常州市莱蒙物业服务有限公司物业服务费448379元及此款的违约金，违约金自2020年1月1日起按每日万分之二计算至实际给付之日止。二、被告钮杰霖、钮春对上述第一项被告南京枚莲酒店有限公司的债务承担连带清偿责任。”后常州市莱蒙物业服务有限公司申请执行，钮杰霖实际支付物业费及违约金493665元。 为证明周蓉蓉欠付水电费，四原告提交物业管理公司在2019年11与19日出具的电费通知书和水费缴纳通知书。四被告质证称，对真实性不予认可，电费是先预付费用再使用，且物业公司更换电表时未通知被告到场，故需与物业公司核对欠费金额。对水费也不予认可，因该通知书的客户名称为亚朵酒店，故该水费中也包含了一层的水费。为证明案涉物业使用电费为先预交后使用，被告提交电卡复印件。四原告质证称，对电卡的真实性、合法性、关联性均无异议，但原告主张的是预存电卡前所欠付的电费。 为证明解除合同会导致双方之间利益完全失衡，四被告提交《南京火车站亚朵酒店装饰工程决算书》、酒店精装修照片包括内部装饰和外部铝型材幕装修照片、案涉物业的一层房产租赁协议共15份、亚朵酒店前期加盟合同和前期固定投入支付凭证、项目签约协议书。四原告质证称，其并非所涉事项的当事方故无法确认证据的真实性，且与本案理涉的内容不具有关联性。 为确认租赁物内外部装修及不可转移附属设施的残值，经四被告申请，本院委托江苏天元房地产评估造价集团有限公司进行评估，后因四被告未及时足额缴纳评估费用且无法提供所需鉴定资料致使鉴定工作无法开展退回。 上述事实，有《商品房销售协议书》、不动产登记证明、《租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《承诺函》、《前期物业服务合同临时管理规约》、物业费金额明细、收费通知书、交款证明、工程决算书、照片及当事人陈述等证据为证。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。本案争议发生在民法典实施前，应当适用当时生效的法律、司法解释。 《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，钮春、钮杰霖、钮梓杰、钮梓俊与周蓉蓉之间签订的《租赁合同》及各方签订的《房屋租赁补充协议书》合法有效，双方均应按约履行自己的义务。周蓉蓉提供的其为代理人的证据，系诉讼后形成，周蓉蓉已作为承租人在《租赁合同》、《房屋租赁补充协议书》上签字，现四原告不认可周蓉蓉系代理人，故周蓉蓉仍是《租赁合同》的相对方。《租赁合同》第七条第1款约定，乙方逾期缴纳费用超过15日后，甲方有权单方终止本合同并收回物业及其附属设施。本案中，周蓉蓉、枚莲酒店拖欠租金已远超15日，合同约定的解除条件已经成就，四原告主张解除与被告周蓉蓉之间的《租赁合同》及各方签订的《房屋租赁补充协议书》，具有事实和法律依据，本院予以支持。四原告并以提起诉讼的方式要求解除合同，自起诉状副本送达之日起，四原告与周蓉蓉之间的《租赁合同》及各方之间的《房屋租赁补充协议书》解除。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。两份合同解除后，四原告要求周蓉蓉、枚莲酒店返还案涉租赁房屋及车位的诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。四原告主张周蓉蓉和枚莲酒店共同支付自2019年5月10日起至2019年11月22日（合同解除前）的租金及以相应逾期付款利息，具有事实和法律依据，本院予以支持。第二期已支付的876571元和第一期多交的54844.9元，应当计算时予以扣减。扣减后的租金应为1506320.41元（5624.68×2.2×197-876571-54844.9），逾期付款利息应以1506320.41为基数，年息18%，自2019年5月1日计算至实际清偿之日为止。四被告抗辩逾期付款利息过高应当以中国人民银行同期贷款利率为标准计算的主张，因《租赁合同》和《房屋租赁补充协议书》中均对逾期付款的违约金约定为年息18%，四被告在诉讼中以该标准过高为由要求调整违约金，本院不予支持。四原告主张周蓉蓉和枚莲酒店承担自合同解除次日起至实际归还房屋之日止以当期租金为标准计算得出的房屋占用损失（面积为5624.68平方米，租金为2.2元/每天每平方米），具有事实和法律依据，本院予以支持。被告周蓉蓉抗辩因疫情原因申请减免三个月房租，结合本案实际情况，本院酌定在支付占有使用费时减免751473.36元。四被告主张在计算欠付租金时扣减已缴纳的保证金375736.68元，四原告认为依据《租赁合同》第九条第三款的约定，不应退还，不同意冲抵。本院认为，双方已经明确约定，因周蓉蓉违约，四原告解除合同，保证金不予退还，故四被告的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于物业费，因四原告已实际承担了物业费，故其主张周蓉蓉给付493665元物业费的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于案涉租赁房屋的水费和电费，四原告并未提交证据证明其已经实际缴纳上述费用，故其主张周蓉蓉支付相应水电费的诉请，事实依据不足，本院不予支持。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十七条规定，民法典施行前成立的保证合同，当事人对保证期间约定不明确，主债务履行期限届满至民法典施行之日不满二年，当事人主张保证期间为主债务履行期限届满之日起二年的，人民法院依法予以支持;当事人对保证期间没有约定，主债务履行期限届满至民法典施行之日不满六个月，当事人主张保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月的，人民法院依法予以支持。本案中，《房屋租赁补充协议书》载明，为确保本协议的履行，张炳耀、唐会餐饮公司自愿为周蓉蓉欠付的租金及违约金等一切损失承担连带保证责任，担保期限为欠付租金及一切损失全部清偿之日止，应视为保证期间不明，保证期间为主债务履行期限届满之日起二年。四原告在2019年11月份提起诉讼，租金应付时间为2019年4月30日，四原告主张权利尚未超过两年的保证期间，南京唐会餐饮有限公司应当承担保证责任。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、第二十七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、钮春、钮杰霖、钮梓杰、钮梓俊与周蓉蓉于2017年8月27日签署的《租赁合同》及钮春、钮杰霖、钮梓杰、钮梓俊与周蓉蓉、南京枚莲酒店有限公司、张炳耀、南京唐会餐饮有限公司于2018年7月19日签订的《房屋租赁补充协议书》均于2019年11月22日解除； 二、周蓉蓉、南京枚莲酒店有限公司于本判决生效之日起十日内将京市、钮杰霖、钮梓杰、钮梓俊； 三、周蓉蓉、南京枚莲酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付钮春、钮杰霖、钮梓杰、钮梓俊租金1506320.41元（2019年5月10日至2019年11月22日）及逾期付款利息（以1506320.41元为基数，年息18%为标准，自2019年5月1日起计算至实际清偿之日为止），并支付占有使用费（以每日2.2元/平方米，5624.68平方米为标准，自2019年11月23日计算至实际交付之日止，在支付上述使用费时减去751473.36元）； 四、周蓉蓉于本判决生效之日起十日内向钮春、钮杰霖、钮梓杰、钮梓俊支付物业费493665元； 五、张炳耀、南京唐会餐饮有限公司对周蓉蓉应承担的上述债务承担连带清偿责任；       六、驳回钮春、钮杰霖、钮梓杰、钮梓俊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费311709元，保全费5000元，共计316709元，由周蓉蓉、张炳耀、南京唐会餐饮有限公司、南京枚莲酒店有限公司连带负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 贾亚东 二〇二一年二月二十六日 法官助理 傅娇阳 书 记 员 沈彦池 附：车位产权信息一览表                            序号                       产权证号                       坐落                               1                       苏（2018）宁玄不动产权第0002635号                       玄武区红山南路89号1幢地下车库104号                               2                       苏（2018）宁玄不动产权第0002636号                       玄武区红山南路89号1幢地下车库105号                               3                       苏（2018）宁玄不动产权第0002637号                       玄武区红山南路89号1幢地下车库106号                               4                       苏（2018）宁玄不动产权第0002593号                       玄武区红山南路89号1幢地下车库132号                               5                       苏（2018）宁玄不动产权第0002594号                       玄武区红山南路89号1幢地下车库133号                               6                       苏（2018）宁玄不动产权第0002595号                       玄武区红山南路89号1幢地下车库134号                               7                       苏（2018）宁玄不动产权第0002596号                       玄武区红山南路89号1幢地下车库135号                               8                       苏（2018）宁玄不动产权第0002597号                       玄武区红山南路89号1幢地下车库136号                               9                       苏（2018）宁玄不动产权第0002598号                       玄武区红山南路89号1幢地下车库137号                               10                       苏（2018）宁玄不动产权第0002603号                       玄武区红山南路89号1幢地下车库138号                               11                       苏（2018）宁玄不动产权第0002604号                       玄武区红山南路89号1幢地下车库139号                               12                       苏（2018）宁玄不动产权第0002605号                       玄武区红山南路89号1幢地下车库140号                               13                       苏（2018）宁玄不动产权第0002606号                       玄武区红山南路89号1幢地下车库141号                               14                       苏（2018）宁玄不动产权第0002607号                       玄武区红山南路89号1幢地下车库142号                               15                       苏（2018）宁玄不动产权第0002608号                       玄武区红山南路89号1幢地下车库143号                               16                       苏（2018）宁玄不动产权第0002609号                       玄武区红山南路89号1幢地下车库144号                               17                       苏（2018）宁玄不动产权第0002612号                       玄武区红山南路89号1幢地下车库147号                               18                       苏（2018）宁玄不动产权第0002613号                       玄武区红山南路89号1幢地下车库148号                               19                       苏（2018）宁玄不动产权第0002614号                       玄武区红山南路89号1幢地下车库149号                               20                       苏（2018）宁玄不动产权第0002615号                       玄武区红山南路89号1幢地下车库150号                               21                       苏（2018）宁玄不动产权第0002616号                       玄武区红山南路89号1幢地下车库151号                               22                       苏（2018）宁玄不动产权第0002617号                       玄武区红山南路89号1幢地下车库152号                               23                       苏（2018）宁玄不动产权第0002619号                       玄武区红山南路89号1幢地下车库154号                               24                       苏（2018）宁玄不动产权第0002620号                       玄武区红山南路89号1幢地下车库155号                               25                       苏（2018）宁玄不动产权第0002621号                       玄武区红山南路89号1幢地下车库156号                               26                       苏（2018）宁玄不动产权第0002622号                       玄武区红山南路89号1幢地下车库157号                               27                       苏（2018）宁玄不动产权第0002623号                       玄武区红山南路89号1幢地下车库158号                               28                       苏（2018）宁玄不动产权第0002624号                       玄武区红山南路89号1幢地下车库159号                               29                       苏（2018）宁玄不动产权第0002625号                       玄武区红山南路89号1幢地下车库160号                               30                       苏（2018）宁玄不动产权第0002626号                       玄武区红山南路89号1幢地下车库161号