广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18311号上诉人（一审原告）：郑木恩，男，1970年8月19日出生，汉族，住广东省海丰县。委托诉讼代理人：罗欢平，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，广东宏力律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：广州市人民代表大会常务委员会办公厅，住所地：广东省广州市越秀区东风中路**。负责人：陈小清，秘书长。委托诉讼代理人：刘龙，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹喆，广东南国德赛律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：谭佩兰，女，1914年11月4日出生，其他信息不详。被上诉人（一审被告）：谭佩珍，女，其他信息不详。被上诉人（一审被告）：谭佩容，女，香港特别行政区居民，其他信息不详。一审第三人：林靖，男，1957年4月25日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人郑木恩因与被上诉人广州市人民代表大会常务委员会办公厅（以下简称人大办公厅）、谭佩兰、谭佩珍、谭佩容，一审第三人林靖房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初9889号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人郑木恩上诉请求：1.撤销一审判决，判令人大办公厅、谭佩兰、谭佩珍、谭佩容协助郑木恩办理广州市越秀区麻行街3号首层101房、大德路151号803房过户至郑木恩名下；2.本案一审、二审的诉讼费用由人大办公厅、谭佩兰、谭佩珍、谭佩容承担。事实和理由：一、林靖作为谭佩兰、谭佩珍、谭佩容等业主代理人是在房屋拆迁安置补偿协议签订后才取得关琼珍的授权书，但人大办公厅在签订合同时知悉该情况，却仍与其协商拆迁安置事宜，说明人大办公厅认可林靖的代理人身份，认可林靖有权代为处分原房屋的拆迁安置补偿事宜。此外，双方签订的协议已经实际履行，人大办公厅已经实际回迁房屋。二、广州市人大会址筹建办公室于2012年出具的证明载明涉案两套房屋系林靖出售给郑木恩，郑木恩已经支付房款，且自1994年5月使用至今。三、房屋买卖协议约定其中一套大德路房屋地址为大德路157号后座904房，实际安置的房屋地址系大德路151号803房，出现两者不一致的原因是拆迁安置协议约定的回迁房屋地址与实际安置房屋地址不同。林靖代为出售的是拆迁安置回迁的房屋，房屋的具体地址以人大办公厅实际安置的房屋为准。而大德路151号803房为实际安置补偿的房屋，林靖有权代为出售，林靖向郑木恩交付使用的也是该房屋。综上，请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人人大办公厅答辩称：一审判决适用法律正确，认定事实清楚，二审法院应当驳回郑木恩的上诉请求。郑木恩在上诉状中所陈述的所谓人大办公厅已认可第三人林靖的代理人身份，没有任何的事实和法律依据予以证实。现有证据无法证明涉案两套房屋为第三人林靖出售给郑木恩。被上诉人谭佩兰、谭佩珍、谭佩容，原审第三人林靖均未到庭，亦未向本院提交书面意见。郑木恩向一审法院提出诉讼请求：判令人大办公厅、谭佩兰、谭佩珍、谭佩容协助郑木恩办理广州市越秀区麻行街3号首层101号房、大德路151号803房过户到郑木恩名下的手续。一审法院认定事实：1994年1月12日，林靖（甲方、卖屋方）与郑木恩（乙方、买屋方）签订《房屋买卖协议书》，约定经甲、乙双方充分协商，同意买卖大德路157号后座904号，房约46平方米，麻行街3号101号房，约66平方米，共约110平方米，达成协议；甲方代理人林靖完全自愿作为卖方的全权代表卖出上述房屋，乙方代理人郑木恩完全自愿作为买方的全权代表买下上述房屋；甲方负责提供办理出卖该房屋的一切具体证件，保证凭证件办理好买卖，同时协助乙方到广州市有关部门办理买卖该屋的手续；该房屋买卖的一切手续费、向市人大卖出该屋的造价费以及向甲方提供纯收入人民币40万元，都由乙方负责；上述两套房屋有些装饰不齐全，如没有厨房、厕所间等等，甲方都不作处理，全由乙方负责；甲乙双方对该屋的买卖费用、手续费、装饰费等是否超出或低于该地区的市价，都不能反悔，市人大给甲方办理好补偿、购买房屋后，双方都要积极做好工作，不得有意延误，手续、证件、费用等同时交接，哪一方主观上不同时交接也作为违约方，违约方要向对方补偿人民币6万元；本协议必须以市人大给甲方办理完补偿、购买房屋为前提，否则协议不生效；若因补偿困难，迟迟不能解决，则双方互为谅解，互为协作，一直到手续办完为止；本协议共四份，经双方签字，加指印以后生效，各执两份，具有同等法律效力等。落款处甲方由林靖签字并捺印，乙方由郑木恩签字并捺印。郑木恩称协议约定出售大德路157号后座904房，但签订该买卖协议后才确定回迁房屋的具体位置，实际拆迁安置房屋地址是大德路151号803房，双方实际交付的也是大德路151号803房，最终以该实际交付的房屋出售给郑木恩。人大办公厅对该协议的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为该协议是附条件的合同，协议签订后林靖才取得各项授权书，委托人没有追认此前的代理行为，《房屋买卖协议书》无效。1994年3月23日，人大会办公厅（用地单位，甲方）与谭佩兰、谭佩容、谭佩珍、陈积、关琼珍（被拆迁房屋业主，乙方）签订《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》（以下简称《补偿协议》），约定甲方经核准征（拨）吉祥路后楼房下街地段的土地，乙方同意甲方使用座落在越秀区吉祥路后楼房下街未列及八号之左号的地产，经市房管部门核定地产面积216.3376平方米；双方同意按以下方式办理拆除房屋的补偿：甲方将自有的座落在越秀区大德路157-163、麻行街3号①麻行街3号首层101号房65.65㎡②157号后座第八层803号房建筑面积45.98㎡（框架结构）的自有房屋（下称新建房屋），共建筑面积111.63平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共8.48㎡在内），划归给乙方所有，以作拆除乙方所有的原址房屋的产权补偿，甲方补偿给乙方的新建房屋的楼层高度不得少于3米，质量、结构、布局应按市城市规划部门批准的整体设计标准执行，并于1994年4月30日前移交给乙方；因乙方的原址地产是216.376平方米，而甲方移交给乙方的新建房屋是111.63平方米，乙方愿意以550元/㎡计算，付给甲方61396.50元，并应将此款于1994年4月30日前付清；甲方补偿给乙方的新建房屋，其中有建筑面积111.63平方米交由乙方安排使用；本协议生效后，甲方将原住户（单位）妥善安置后，即可将乙方的原址房屋拆除；甲方依照本协议将新建房屋移交乙方时，甲方应提供新建房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取产权所有证手续，所需的登记费用，由甲方负责；本协议经甲、乙双方签字后，经市房地产管理局鉴证生效；其他事项约定根据省市华侨房屋政策，按华侨地产面积的50%左右，按市房管局规定的价格，由甲方在大德路的拆迁安置房中售房给地产业权人（乙方）；上面两套间，有些装饰不齐全，如没有厨房、厕所间等等，甲方都不作处理，全由乙方负责等。落款处甲方由市人大常委会办公厅盖章并签字，乙方由代理人林靖签字，该协议经广州市房地产管理局鉴证。落款时间为1994年5月27日，收款人为林靖的《收条》载明，兹收到郑木恩交来购买大德路157号后座803房和麻行街3号101房的款，共40万元。1996年2月9日，市人大常委会出具的收据载明，华侨谭佩珍、关琼珍代理人林靖交来吉祥路后楼房下街宅基地赔偿买房款61396.50元。郑木恩还提交了落款日期2012年12月5日，署名为原广州市人大会址筹建办公室负责人蔡超帮的《关于郑木恩出款为关琼珍等人（户）购买房屋的证明》，以证明林靖向广州市人大常委会支付的大德路151号803房及麻行街3号101房的购房款61396.50元是由郑木恩垫资缴纳，该两套房于1994年5月交付给郑木恩。人大办公厅对该证明的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该证明属于证人证言，从内容看相关款项也是代业主缴纳。1992年12月22日，上海市虹口区公证处出具的（92）沪虹证民字第1796号《公证书》载明，委托人谭纫秋（又名佩兰），女，1914年11月4日出生；受托人林靖，男，1957年4月25日出生；根据广州市人民政府房地产管理局证字第××号房地所有证及**、6740号房地产共有权执照，座落，座落在广州市吉祥路后楼房下街未列号第**二段一二三之一地号土地房屋系我（谭纫秋）、谭佩珍、谭佩容三人共有，因该房地产由广州市人大常委会建会址，须国家有关部门批准征用土地拆建，现与广州市人大常委会基建处协商，要求市人大常委会按我国征地拆建有关政策规定给予业主合理的安置补偿，现我委托我的侄孙女婿林靖聘请律师起诉、非诉讼调解及协商等全权办理上述房屋我的份额的安置补偿费；代理人在其授权范围内签署的一切有关文件我均予以承认，代理人有转委权等。人大办公厅对该公证书的真实性、合法性、关联性均不予认可，该公证书没有原件，委托内容不包括对房屋的买卖权利。1994年4月21日，上海市虹口区公证处出具的（94）沪虹证民字第791号《委托书公证书》载明，委托人谭纫秋（又名佩兰），女，1914年11月4日出生；受托人林靖，男，1957年4月25日出生；现有广州市大德路麻行街3号101号房因属于我（谭纫秋）、谭佩容、谭佩珍三人共有，因为三人各居一方，诸多不便，现委托我的侄孙女婿林靖全权办理该房屋买卖一切事宜，代理人在其授权范围内签署的一切有关文件我均予以承认，代理人不享有转委托权等。1994年5月14日，经香港南区政务处监誓的《声明》载明，谭佩容委托林靖全权处理有关广州市人大常委会会址筹建办公室征用谭佩容等三人位于广州市吉祥路后楼房下街有幅宅基地，第七区二段一二三之一地号，地，地产面积143643㎡之补偿房屋座落广州市大德路麻行街3号101号房之一切安置补偿后的一切买卖权及赠送权力等。1994年6月1日，中华人民共和国驻巴塞罗那总领事馆出具的西巴领证字第127/94号《公证书》载明，谭佩珍委托林靖全权处理有关广州市人大常委会会址筹建办公室征用谭佩珍等三人在广州市吉祥路后楼房下街有幅宅基地，第七区二段一、二、三之一地号，地，地产面积143643㎡之补偿房屋座落广州市大德路麻行街3号101号房之一切安置补偿后的一切买卖权及赠送权力等。1994年3月28日，关琼珍出具的委托书载明，座落在广州市测量第**二段、三二四地号之吉祥路后楼房下街八号之左为陈积、关琼珍等二人共有；陈积于1976年7月28日因病死亡，该房地产由我本人关琼珍全权代理管业；现关琼珍委托林靖全权处理该房地产（宅基地）的有关拆迁、安置补偿、买卖、赠送等权力等。人大办公厅对前述四份委托书的真实性、合法性均予以认可，但对证明内容不予认可，认为委托书涉及的房屋只有麻行街3号101号房，并且该房屋的买卖、赠送权利也应当由委托人取得相应的权属证明后才能行使。1994年3月28日，广州市东山区大东街道办事处和广州市东山区大东法律服务所共同出具的大东法证字房屋（94）第12号《关于关琼珍居民申请查证陈积与关琼珍的亲属关系和陈积死亡时间等情况调查证明》载明，查阅70年代末户籍资料记载，户主陈积，女，1886年12月9日出生；（户主关系）妾，关琼珍，女，1917年8月3日出生，综上所述故陈积与关琼珍是妻妾的亲属关系；原户主陈积于1976年7月28日因病死亡。人大办公厅对该证明的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为根据该证明可以看出陈积在1976年已去世，林靖能否取得陈积的合法授权存疑，从现有材料不能看出陈积的法定继承人有无参与相应的授权。一审诉讼过程中，一审法院依法向广州市房地产档案馆调取越秀区大德路151、153、151-1号，海珠路麻行街3号（33套详见附图）不动产登记查册表及档案载明，产别为全民，单位名称人大办公厅，占有部分为全部（所有权人），契证类型为权属证明书，所有权来历为1987、1988年新建；广州市房地产权属证明书备注33套包括海珠路麻行街3号的101、201、203房、大德路151号的201、203、301、803房、大德路153号的201、202、301房等。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，谭佩容为香港特别行政区居民，本案为涉港合同纠纷，应参照涉外民事诉讼程序处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案当事人未协议选择合同适用的法律，涉案房屋位于广州市越秀区，故本案应适用中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。人大办公厅与谭佩兰、谭佩容、谭佩珍等签订的补偿协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方产生约束力，双方均应按约定全面履行自己的义务。林靖与郑木恩签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定。合同载明的买卖双方为林靖与郑木恩，林靖收取购房款并交付房屋给郑木恩，上述协议签订及履行情况足以证明双方通过实际履行变更生效条件，林靖与郑木恩成立买卖合同关系并生效，对双方产生约束力，当事人双方均应按协议约定履行义务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”根据上述规定，出卖人对标的物是否拥有处分权,不影响买卖合同的效力。人大办公厅抗辩签订买卖合同时林靖未取得产权人的授权，《房屋买卖协议书》无效，理据不足，一审法院不予支持。《补偿协议》约定安置回迁的越秀区麻行街3号首层101号房、大德路157号后座第八层803号房归谭佩兰、谭佩容、谭佩珍、陈积、关琼珍所有。（94）沪虹证民字第791号《委托书公证书》及谭佩珍、谭佩容出具的声明委托事项仅涉及广州市大德路麻行街3号101房。郑木恩主张陈积与关琼珍是妻妾关系，陈积已过世，关琼珍可以代陈积全权处理涉案房屋，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持，关琼珍出具的委托书不能代表陈积的共同意思表示。《房屋买卖协议书》载明出售的另一房屋地址为大德路157号后座904房，收款人林靖出具的收条载明款项是大德路157号后座803房，郑木恩主张大德路157号后座904房即大德路151号803房缺乏事实依据。郑木恩提交的证据不足以证明林靖对麻行街3号101号房、大德路151号803房具有所有权或处分权，其请求人大办公厅、谭佩兰、谭佩珍、谭佩容协助办理广州市越秀区麻行街3号首层101号房、大德路151号803房的过户登记手续缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十二条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审判决如下：驳回郑木恩的诉讼请求。一审案件受理费14790元，由郑木恩负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。二审中，郑木恩向本院陈述：1.其与人大办公厅没有直接的法律关系，其要求人大办公厅协助过户是依据林靖与人大办公厅签订的《补偿协议》但对此没有相应的法律依据。2.其与林靖签订的涉案《房屋买卖协议书》约定林靖有义务协助办理房屋过户手续；其确认并未约定人大办公厅应受此约束，在林靖与人大办公厅签订的涉案《补偿协议》中没有相同内容的约定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，因谭佩容是香港特别行政区居民，故本案属涉港民商事纠纷，应参照涉外案件进行处理。涉案两套房屋位于广州市越秀区，位于一审法院辖区内，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“最密切联系原则”的规定，本院确认中华人民共和国内地法律作为解决本案纠纷的准据法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于林靖是否有权处分涉案麻行街3号首层101号房、大德路151号803房的问题。首先，一审法院对此已进行详细阐述，有理有据，本院予以认可，在此不再赘述。其次，《补偿协议》约定麻行街3号首层101号房、大德路157号后座第八层803号房归谭佩兰、谭佩容、谭佩珍、陈积、关琼珍五人共同共有。涉案麻行街3号首层101号房只有谭佩兰、谭佩容、谭佩珍、关琼珍四人向郑木恩出具有委托书，而陈积已去世，郑木恩并未举证证实陈积的法定继承人参与涉案买卖并向其出具了相应授权，依法应承担举证不能的法律后果，郑木恩无权对陈积所占该101房的份额予以处分。至于涉案大德路151号803房，现有证据无法证实《房屋买卖协议书》中的大德路157号后座904房即为涉案大德路151号803房。即便二者为同一间房屋，因林靖就该房屋没有取得谭佩兰、谭佩容、谭佩珍、关琼珍及陈积法定继承人的相关授权，其自行向郑木恩出售该803房属于无权处分。综上，依据现有证据尚不足以证明林靖对麻行街3号101号房、大德路151号803房具有完全的处分权，因此，即便郑木恩与林靖签订《房屋买卖合同》，郑木恩已向林靖交付涉案房款并实际占用使用该两套房屋，也无法确认郑木恩为涉案麻行街3号101号房和大德路151号803房的实际权属人。关于人大办公厅、谭佩兰、谭佩珍、谭佩容应否协助郑木恩办理涉案麻行街3号首层101号房、大德路151号803房转移登记至其名下手续的问题。首先，涉案《补偿协议》系人大办公厅与谭佩兰、谭佩容、谭佩珍、陈积、关琼珍签订的，即使要办理该两套房屋的过户登记手续，也应是作为《补偿协议》的签约主体谭佩兰、谭佩容、谭佩珍、陈积、关琼珍共同向人大办公厅提出。郑木恩并非涉案《补偿协议》的签约方，其与人大办公厅之间没有任何法律关系，且涉案《房屋买卖协议书》中也没有约定郑木恩可以代位行使谭佩兰、谭佩容、谭佩珍、陈积、关琼珍等人的权利，同时《房屋买卖协议书》中约定的出售房屋系麻行街3号首层101号房、大德路157号后座904房与《补偿协议》中的房屋不完全一致，故郑木恩主张依据《补偿协议》要求人大办公厅、谭佩兰、谭佩珍、谭佩容协助其办理麻行街3号首层101号房、大德路151号803房权属过户登记手续，缺乏事实和法律依据。其次，涉案《补偿协议》与《房屋买卖协议书》是不同签约主体之间签署的不同合同，属于相互独立的两份合同。《房屋买卖协议书》系林靖作为谭佩兰、谭佩容、谭佩珍、关琼珍的委托人与郑木恩签订的，林靖在授权范围内的行为效力及于谭佩兰、谭佩容、谭佩珍、关琼珍。林靖怠于履行协助郑木恩办理相关房屋过户登记手续的义务，郑木恩理应向谭佩兰、谭佩容、谭佩珍、关琼珍主张权利。而麻行街3号首层101号房、大德路151号803房现登记的产权人系人大办公厅，郑木恩要求谭佩兰、谭佩容、谭佩珍协助办理过户，目前尚不具备条件，本院对此不予支持。而郑木恩与人大办公厅之间并不存在合同关系，也不存在其他权利义务，根据合同相对性原理，郑木恩依据其与林靖签订的《房屋买卖协议书》的约定要求非该合同当事人的人大办公厅协助其办理麻行街3号首层101号房、大德路151号803房转移登记至其名下的手续，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，郑木恩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14790元，由上诉人郑木恩负担。本判决为终审判决。审判长 张 宾审判员 张一扬审判员 罗 毅二〇二一年二月五日书记员 伍静怡黄绍朗李蕴妍