重庆市忠县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0233民初342号 原告：重庆首华物业管理有限公司，住所地重庆市忠县香山路**，统一社会信用代码91500233559012643R。 法定代表人：段培密，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙建超，重庆兴忠律师事务所律师，特别授权。 被告：熊治德，男，生于1980年11月30日，汉族，住重庆市忠县。 原告重庆首华物业管理有限公司与被告熊治德物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年2月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙建超及被告熊治德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆首华物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告截止2020年9月30日共计35个月的物业服务费4027.80元，违约金500元，共计4527.80元；2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告系重庆市忠县XXXX小区前期物业服务公司，被告系该小区业主。原、被告于2016年10月28日签订《前期物业管理服务协议》，其中第三条约定：“物业管理服务费标准为每月每平方米1.20元，并按房屋建筑面积95.90平方米计算。物业管理服务费实行预缴年付制，乙方（即被告）应积极履行缴费义务，并于应缴费年度前20天一次性缴纳物业管理服务费。”协议第五条约定：“乙方（即被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，经甲方（即原告）催收两次以上（含两次）仍未缴纳的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金，且有权提起诉讼等方式予以追收，由此产生的一切关联费用、责任和后果由乙方全部承担。”。协议签订后，原告认真履行了物业服务义务，并积极协助被告解决相关的物业问题。原告为了给被告及广大业主提供更好的居住环境，经常培训员工来提高物业服务质量。自2017年11月1日起，被告无正当理由拒绝缴纳物业管理费，原告经多次催收，被告仍以不同的借口予以搪塞，以逃避缴纳物业管理费的义务。截止2020年9月30日，被告共拖欠物业服务费4027.80元。鉴于此，被告的行为已构成违约，原告酌情主张违约金500元。为维护原告合法权益，遂提起本案诉讼，请求依法支持前述诉讼请求。 被告熊治德辩称，系该小区业主属实，房屋面积属实，欠费时间记不清楚了，2016年交了装修保证金抵扣物业管理费。没有交物业管理费是因为原告物业服务不到位。车辆在车库被擦挂，无法查看监控；原告卫生服务不合格；原告聘请的工作人员没有持证上岗，年龄偏大；小区收入原告没有公示，私自占有；车辆乱停乱靠原告没有管理；12栋1楼绿化被业主改为道路占为己有；12栋1楼公共休息房间被原告出租给住户；2016年至2017年小区在建时，施工车辆进出小区，压坏公路，影响业主休息；门禁卡没有使用。希望2016至2018年期间的物业服务费进行打折，之后的物管费愿意交纳。 本院经审理认定事实如下：原告重庆首华物业管理有限公司系物业管理企业，被告熊治德系忠县XX小区的业主，该房屋建筑面积为95.90平方米。2016年10月28日，原告（甲方）与被告熊治德（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，其中约定：由原告对熊治德房屋所在的XX小区进行前期物业管理。物业管理服务费标准为每月每平方米1.20元，并按房屋建筑面积95.90㎡计算。物业管理服务费实行预缴年付制，每年的10月31日前，用现金等形式一次性缴纳下一缴费年度的物业管理服务费。被告未按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，经原告催收两次以上（含两次）仍未缴纳的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金，且有权提起诉讼等方式予以追收，由此产生的一切关联费用、责任和后果由被告全部承担；合同期限自签订之日起生效，至业主大会成立后，由业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时为止。上述《前期物业管理服务协议》还约定了原、被告双方的其他权利义务等内容。合同签订后，原告对XX小区履行了物业服务义务。截止2021年2月4日，XX小区尚未成立业主大会及业主委员会。经原告书面催交，被告尚拖欠原告自2017年11月1日起至2020年9月30日止的物业服务费4027.80元（1.20元/月·平方米×95.90平方米×35个月）。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”；第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。经审查，本案中，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方应当受该合同约束，履行相关合同义务，以及按合同约定计收物业服务费用。自《前期物业管理服务协议》签订后，原告依约对XX小区履行了相应的物业管理服务义务，但被告未依约向原告支付物业服务费，违反了合同的约定，应当承担相应的民事责任。原告要求被告支付物业服务费4027.80元的主张，符合上述《前期物业管理服务协议》约定，本院依法予以支持。被告抗辩原告物业服务不到位，向本院提供照片证实了车辆乱停乱靠及1楼住户将绿化带安装石板道路的情况。本院认为，本院认为，原告提供的照片能反映出原告在物业服务中存在一些瑕疵问题，但被告不能以原告物业服务不到位作为拒绝缴纳物业费的理由，被告不能否认原告对该小区提供的综合服务，故本院对被告的抗辩不予支持。关于原告主张被告应当支付违约金的诉讼请求，本院鉴于原告在平时的物业服务过程中对被告进行沟通、解释、催交等工作存在不足，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。 原告在小区物业管理中不可避免会存在瑕疵，被告作为小区业主不能据此否认原告作为物业服务企业为小区公共设施设备所提供的综合服务。物业管理是一个阶段性的工作，周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流；作为小区业主也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。本案中，原告应不断提升物业服务质量，对小区业主提出的物业服务合理要求和重大关切，及时核实、处理和反馈；对小区业主要求非物业服务范围服务的，应当及时告知、协调，以实实在在的物业服务质量推进物业服务关系的良性维系。此外，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主亦可另案主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但被告在本案中不能仅以原告提供服务不到位作为其拒绝交纳物业服务费的理由。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告熊治德在本判决生效之日起十日内向原告重庆首华物业管理有限公司支付自2017年11月1日起至2020年9月30日止的物业服务费4027.80元。 二、驳回原告重庆首华物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告熊治德负担。 本判决为终审判决。 审判员  周红宇 二〇二一年二月四日 书记员  周俊霞