浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0523民初4216号 原告：海宁市智坤房地产营销策划有限公司，住所地嘉兴市海宁市海洲街道海昌南路**金汇大厦****，统一社会信用代码91330481MA2B0QH2C。 法定代表人：陈刚。 委托诉讼代理人：花映洲，北京大成（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林静克，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被告：浙江安吉德辰置业有限公司，住所地湖，住所地湖州市安吉城北新区吉二中路信用代码913305230829212162。 法定代表人：陆军。 委托诉讼代理人：汪五强，男，安吉县良朋法律服务所法律工作者。 原告海宁市智坤房地产营销策划有限公司（以下简称“智坤公司”）与被告浙江安吉德辰置业有限公司（以下简称“德辰公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月17日公开开庭进行了审理。智坤公司的法定代表人陈刚及其委托诉讼代理人花映洲、林静克，德辰公司委托诉讼代理人汪五强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 智坤公司提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2019年8月签订的《浙江安吉星辰家园项目销售代理合同》；2.被告立即返还原告保证金200万元；3.被告支付原告销售佣金132665元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月，原被告双方签订了《浙江安吉星辰家园项目销售代理合同》，被告委托原告独家代理销售其开发的安吉星辰家园项目1#2#5#楼，合同期限至2020年10月31日。合同签订后，原告依约向被告交纳了保证金200万元并积极开展销售工作。然而被告向原告承诺的酒店2020年1月1日开业一直未有落实，且施工停滞，导致原告销售工作根本无法开展，原告虽尽努力销售了几套房屋，然部分购房客户也因酒店迟迟未能开业最终选择退房。2020年7月，被告委托其他第三方对项目房屋进行销售并要求原告撤场，未向原告提供经营场所，原告撤场后多次就退还保证金事宜与被告沟通协商，但保证金至今尚未退还，另外销售佣金也未向原告进行结算。原告认为，被告委托销售的房屋中270套为酒店式公寓，占委托销售房屋的绝大部分，购房客户购买房屋的目的也在于赚取售后返租的收益。现被告酒店未能按时开业且施工迟迟未有进展已经严重影响了原告的销售，其行为已经构成了根本违约，案涉合同目的已经无法实现。因此，原告有权解除合同并要求被告返还保证金并赔偿损失，同时被告应当支付的佣金应予以结算。退一步讲，根据案涉合同第三条第4项约定，即便原告六个月内未完成销售指标，被告也应当返还100万元保证金，而现在被告却分文未还。 德辰公司答辩称：原告诉称的三点与事实不符：1.被告从未向原告承诺过酒店于2020年1月1日开业；2.被告从未委托第三方对房屋进行销售并要求原告撤场；3.被告向原告提供了售楼部，且没有要求原告撤出。针对原告的诉请，被告不同意解除合同。因原告销售能力不足使被告的合同目的不能实现，违约责任属于原告，合同解除权在于被告。依据合同约定，原告销售业绩未能达标，被告有权不予返还原告所有的保证金。对应支付给原告的销售佣金132665元，被告予以认可。 以下事实，因双方无异议，本院予以确认：2019年8月，德辰公司作为甲方、智坤公司作为乙方，共同签订《浙江安吉星辰家园项目销售代理合同》一份，约定：甲方将星辰家园项目1#2#5#楼委托乙方独家代理销售，可售套数约商铺50套，大业态商业4套，酒店约270套，具体准确数据信息以政府颁发预售证和甲乙双方确认为准；合同期限自合同签订之日起至2020年10月31日止，如乙方在合同期内按本协议完成销售指标的前提下，双方在合同期到期前可商谈下一阶段合同，如协商一致，同等条件下乙方优先续约；乙方知悉并同意接受甲方的销售考核指标，双方约定于2019年10月1日开始乙方按月进行考核，每月目标为完成销售金额2000万元（含银行贷款金额，农历春节月不计入考核周期，顺延一个月），如当月超额完成的指标，超额部分可流转计算至下月考核指标；本项目整体保证金为200万元，合同签订后三日内，乙方将保证金200万元打入甲方指定账户，本合同生效，逾期合同无效；在完成销售指标的前提下，当乙方完成1.2亿总销售额，甲方归还乙方保证金100万元，当乙方完成合同约定的总销售额的85%，甲方全额归还剩余保证金，如乙方在合同前6个月考核期内连续3个月未完成销售指标的或连续3个月累计销售总额未达到6000万元整，则甲方没收乙方100万保证金，如乙方在连续6个月累计销售总额完成1.2亿，则视为乙方完成销售指标，甲方归还乙方保证金100万元，如连续6个月未完成销售指标或者连续六个月累计销售总额未完成1.2亿的，则甲方没收乙方100万保证金，合同自动解除；如乙方在合同后6个月考核期内连续3个月未完成销售指标的或者连续3个月累计销售总额未达到6000万元，则甲方没收乙方所有保证金，合同自动解除等。合同还对甲乙双方职责与权利、代理费等费用、违约责任等进行了约定。2019年8月21日，智坤公司向德辰公司指定账户汇入保证金200万元。随即智坤公司入驻德辰公司提供的售楼处展开销售工作。至2020年7月智坤公司退场，其销售房屋数量不足10套，销售总金额七八百万元，未能按协议约定完成任何一项销售指标，可得佣金132665元。 另查明，案涉星辰家园项目房产除商铺、大业态外，多为酒店式公寓，公寓出售后拟由德辰公司开发的酒店进行返祖，并支付给业主相应的回报收益，其中2020年1月1日至2020年12月31日为免收益期。目前，酒店尚未开业。 原、被告双方的争议焦点在于：一、原告是否有权解除合同；二、被告是否应退还原告保证金及退还金额。 关于争议焦点一，智坤公司认为因德辰公司开发的酒店项目未能按约定时间开业，且在合同期内另行委托了第三方销售公司进驻售楼处进行销售，导致其售房工作无法正常展开，合同目的无法实现，故要求解除合同。德辰公司则认为系智坤公司销售能力不足，无法完成销售任务，自动撤出了售楼处，终止了合同履行，存在违约行为，因此不同意解除合同，但鉴于合同约定的履行期限届满，可以终止合同。本院认为，当事人对合同的效力可以约定附期限，附终止期限的合同，自期限届满时失效。根据双方签订的《浙江安吉星辰家园项目销售代理合同》约定，合同期限自合同签订之日起至2020年10月31日止，如在智坤公司按照协议完成销售指标的前提下，双方可在合同到期前商谈下一阶段合同。至2020年10月31日，双方并未就案涉合同的继续履行达成一致意见，且智坤公司早已于2020年7月从德辰公司项目售楼处撤离，以实际行动表示不再继续履行合同。在智坤公司向本院起诉时，合同约定的终止期限已到期，履行期限届满，合同已实际上解除，原告诉请解除与本院判决解除均已无必要。 关于争议焦点二，本院认为双方在合同中对如何返还保证金进行了约定，明确了返还保证金的条件，应参照执行。智坤公司认为，其未能完成合同约定销售指标的主要原因在于德辰公司承诺的酒店项目装修进度缓慢，未能在2020年1月1日如期开业，房屋交付日期延迟，且在2020年7月强行将智坤公司清退出售楼处，导致其无法开展正常销售，并提供了证据1.购房客户与浙江安吉豪源酒店管理有限公司签订的《委托经营管理合同》、证据2.星辰家园5号楼销售底价表和可结算佣金明细表、证据3.陈刚与德辰公司指定的项目协调人员周恺的通话录音，用以证实上述主张事实。德辰公司则认为其从未向智坤公司承诺过酒店的开业时间，事实上只有这些房产售出后，酒店才能成立，房产销售与酒店是否开业没有直接联系，德辰公司也未要求过智坤公司撤场，智坤公司无法完成销售指标系其销售投入远远没有到达预定标准、销售能力明显不足，因此保证金按约不予退还。对智坤公司提供的证据1认为与本案没有关联性，不能证明酒店的开业时间，且售后返租的公司是酒店管理公司，与德辰公司无关；对证据2无异议，但不能达到证明目的；对证据3的三性均有异议，认为周恺说的话不能代表德辰公司，内容不能反映德辰公司要求智坤公司清场。经对智坤公司证据的审查，本院认为三组证据均无法反映德辰公司曾向智坤公司承诺过酒店将在2020年1月1日开业，但可以确认案涉销售的酒店式公寓将采取售后托管的方式，在签订购房合同的同时签订托管协议，同步完成购房与托管。同时可结算佣金明细表显示在客户支付房款抵扣一年租金，表明客户在购房后已享受一年租金收益，酒店是否能在智坤公司所主张的2020年1月1日开张对客户收益无影响。而证据3周恺的电话录音显示周恺对智坤公司退场的原因并不知情，仅是陈刚提出一个叫老蒋的让智坤公司把售楼处让出来，但据周恺称事实上老蒋与智坤公司销售的并不是同一楼盘，因此，电话录音亦不能达到智坤公司的证明目的。本院认为，智坤公司向德辰公司交纳的200万元保证金具有成约与履约保证金的性质，目的在于担保当事人积极主动、全面高效履行合同义务，其返还应按双方约定进行。智坤公司未按合同约定完成房屋销售指标属实，无论是按合同哪一阶段考核期，均应没收保证金100万元。在采用售后返租的酒店式公寓销售模式下，市场通行方式大多为开发商预售模式，说明酒店同步开业并不是房产销售的必须条件。不可否认，酒店不能及时开业和没有明确的开业日期，的确会给购房者带来不确定的预期，影响购房意愿，影响智坤公司的销售策略，增加销售难度，因此，不能排除该因素对智坤公司销售业绩的影响。但即使按照智坤公司主张酒店应在2020年1月1日开张，其从2019年9月开始销售到2020年1月也有4个月销售期，应至少完成3个月的销售指标，但实际销售惨淡，销售总额与目标金额相去甚远，且在其提供的证据尚不足以证实德辰公司强制其退场的情况下，提前撤离，使德辰公司不得不另寻途径销售房产。综合考虑各种影响因素，本院认为销售业绩未完成的原因中智坤公司的主观因素大于其他因素影响，德辰公司没收100万元保证金于法有据。 同时，按照合同设计条件，对德辰公司而言无论如何需要退还100万元保证金也是确定的，如在未完成销售指标的前提下，1.在合同前6个月考核期内连续3个月未完成销售指标的或连续3个月累计销售总额未达到6000万元整，没收100万元；2.如连续6个月累计销售总额完成1.2亿，归还100万元；如连续6个月未完成销售指标或者连续六个月累计销售总额未完成1.2亿的，没收100万元，合同自动解除；3.在合同后6个月考核期内连续3个月未完成销售指标的或者连续3个月累计销售总额未达到6000万元，则没收所有保证金，合同自动解除。即如在合同后6个月考核期到来前，如智坤公司已未完成第1点或第2点的销售指标，合同即自动解除，剩余100万元应予返还；如前面的考核目标完成了，则前期的100万元已退还，第3点条件针对的保证金也就剩100万元。因此，案涉合同的解除条件实际上早已成就，返还剩余100万元的条件也已达到，双方选择继续履行合同并不影响对考核并无实际作用的100万元保证金的返还。 综上，本院认为，智坤公司与德辰公司之间签订的关于浙江安吉星辰家园项目的销售代理合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，对双方均为有效。现合同的履行期限已届满，合同权利义务终止并失效，智坤公司再诉请解除已无必要，对此本院不予支持。合同终止后，不影响合同中结算和清理条款的效力。德辰公司收取的保证金应按约定返还给智坤公司。智坤公司因销售了部分房产按约定应得的佣金，德辰公司应予支付，现其拖延支付已构成违约。智坤公司的合法诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第九十一条、第九十八条、第一百零七条、第四百零五条之规定，判决如下： 一、被告浙江安吉德辰置业有限公司返还原告海宁市智坤房地产营销策划有限公司保证金100万元，限于本判决生效之日起十日内支付； 二、被告浙江安吉德辰置业有限公司支付原告海宁市智坤房地产营销策划有限公司销售佣金132665元，限于本判决生效之日起十日内支付； 三、驳回原告海宁市智坤房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费11930元（已减半），财产保全费5000元，合计16930元，由原告海宁市智坤房地产营销策划有限公司负担7940元，被告浙江安吉德辰置业有限公司负担8990元，限于本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员 梁 赟 二〇二一年二月二十五日 书记员 俞步步