河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终239号上诉人（原审原告）：洛阳名门商业管理有限公司，住所地河南省洛阳市涧**九都路与南昌路交叉口西南角名门盛世小区****。法定代表人：向平，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈原，该公司员工。被上诉人（原审被告）：陈宇，男，1981年2月18日生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：乔午珑，河南品缔晖诚律师事务所律师。上诉人洛阳名门商业管理有限公司（以下简称名门公司）因与被上诉人陈宇租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初6092号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王春峰独任审理，于2021年1月27日公开开庭审理了本案。上诉人名门公司的委托诉讼代理人陈原，被上诉人陈宇及其委托诉讼代理人乔午珑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。名门公司上诉请求：撤销原判，依法改判陈宇向名门公司支付拖欠的水电费12085.6元，支付租金、商业管理费、商业服务费345264元。事实和理由：一、一审事实认定错误，法律适用错误。一审法院仅凭陈宇提交的与“名门公司经理”聊天记录就认定名门公司承诺给予陈宇免租，系事实认定错误。首先，该聊天记录身份主体真实性无法核实，且未当庭提交原始证据载体，证据真实性存疑。其次，名门公司对商场内所有商户给予租金减免、优惠政策都会申请集团领导同意然后与商户签署正式书面协议。最后，名门公司与陈宇签订的租赁合同依法成立并有效，陈宇应按合同约定支付租金。二、陈宇擅自撤场发生在名门商场正式开业后，而不是开业前，其行为违反了《租赁合同》，构成单方违约。一审法院认定陈宇停止营业的违约行为与名门公司迟迟不能正常开业有直接的关系，据此认定双方都有过错，系混淆概念且无事实法律依据。在陈宇拒不支付拖欠的水电费和租金等其他费用时，名门公司有权要求陈宇结清拖欠费用后撤场。三、一审法院计算错误。名门公司在一审中提交的水电费欠费明细中，载明备注陈宇已支付7457.8元，还拖欠有52085.6元。而不是拖欠总额为52085.6元，扣除掉已支付的7457.8元，还剩下44455.6元。陈宇辩称：一、一审认定的事实清楚，关于减免租金有双方的聊天记录以及陈宇提交的多个月的租金及综合管理费用的缴费通知可以相互印证。一审提交的聊天记录、录音均有原始的载体，并且有通话录音、电话号码、聊天记录以及当事人微信号，一审时名门公司并没有提出异议。名门公司经理作为与陈宇对接的公司代表，其与陈宇达成的合意属于表见代理。陈宇提交的多个月的租金及综合管理费用的缴费通知显示名门公司并没有要求缴纳租金。二、名门公司并没有在2018年11月16日开业，完全是其自己陈述，并没有得到法院认可。三、一审法院根据名门公司提交的欠费明细计算出的欠费金额正确。一审中名门公司也没有提交关于拖欠水电费受到陈宇认可的相关证据。名门公司向一审法院起诉请求：一、判令解除名门公司、陈宇之间签订的租赁合同；二、判令陈宇支付拖欠的水电费共计52085.6元及其逾期违约金303251.17元（注：违约金按日3%收取，计算依据为当月水电费欠缴金额，计算期间分别为次月一日起暂计至2019年11月23日，主张至陈宇实际支付之日止）；三、判令陈宇支付租金、商业管理费、商业服务费共计345264元（注：房屋面积为359.65㎡，租金为60元/月/㎡，商业服务费为20元/月/㎡，商业管理费为20元/月/㎡。租金和商业管理费计算期间为2019年3月1日起暂计至2019年11月30日共计258948元，主张至陈宇交还房屋之日止；商业服务费计算期间为2018年12月1日起暂计至2019年11月30日共计86316元，主张至陈宇交还房屋之日止）；四、判令名门公司不再退还40000元履约保证金，用于冲抵陈宇应承担的违约责任。一审法院认定事实：2017年3月11日，名门公司（甲方）与陈宇（乙方）签订《铺位租赁与管理服务合同》一份，合同载明：甲方将位于洛阳市××与××交叉口名门商业广场的铺位出租给乙方，乙方同意承租，标的铺位的租赁实效面积见A01中的A0102号，该面积为计算费用的面积依据，租赁期限自标的商铺交付之日起算，租赁期限分别为装修及养店期，计租期见A01中的A0103，自甲方商场开业之日起算；乙方不得擅自中止营业或关门停业或采用其他任何方式使标的商铺处于非正常营业状态，乙方违反本条款约定的，每日甲方有权扣除履约保证金的10%，乙方违反本条款约定7日的视为严重违约。乙方未按合同约定支付任何一项费用（包括租金、商业管理费、商业服务费、履约保证金及补款等），每逾期一日应当按逾期金额的3%向甲方支付违约金，违约金计算至乙方付清应付款为止。乙方延迟交纳任何一项费用（包括租金、商业管理费、商业服务费、履约保证金及补款等）超过7日的或延迟交纳任何一项费用累计超过3次的，甲方均有权立即解除本合同。甲方解除合同的，乙方除应据实支付租金和商业服务费等费用外，甲方还有权扣除乙方支付的履约保证金。乙方有本合同约定的严重违约行为之一的，甲方均有权解除本合同，甲方还有权扣除乙方支付的履约保证金。同日，双方签订《A01铺位租赁与管理服务合同条款》，内容为承租铺位资料为A5002租赁实效面积359.65㎡，经营项目为餐饮，品牌为品牛太郎，计租期1年，自甲方商城开业之日起算。自甲方商场开业之日起至第3个月满为经营培养期，此期间免收租金、商业管理费，但仍需支付商业服务费20元/㎡·月。第4个月至第12个月租金为60元/㎡·月、商业管理费为20元/㎡·月、商业服务费为20元/㎡·月。履约保证金为40000元。另查明，涉案A5002铺位牛太郎2019年8月31之前欠电费48464.9元，水费3448.5元，共计51913.4元。陈宇于2019年7月23日水电费2000元、于2019年8月1日支付水电费3000元、于2019年8月2日支付水电费2457.8元，下欠44455.6元。庭审中，名门公司称案涉商铺所在商场于2018年11月底正式开业。陈宇于2019年8月26日撤离涉案商场。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。名门公司、陈宇双方签订的《铺位租赁与管理服务合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审法院类似案件中所涉及的《铺位租赁与管理服务合同》均约定从商场开业后第4个月开始计租，但对商场开业时间并无明确约定，名门公司称案涉商铺所在商场于2018年11月底正式开业，故应自2019年3月开始计租。庭审中陈宇提交与名门公司经理聊天记录载明名门公司承诺给陈宇免租。虽然陈宇停止营业构成违约，但与案涉商场迟迟不能正式开业有直接的关系，对此名门公司、陈宇双方均存在过错。此外，在案涉商铺出现经营困难而停业且名门公司存在过错的情况下，因名门公司不同意撤店导致的损失扩大部分，应由名门公司自行承担。对名门公司主张的商业服务费、租金及滞纳金，一审法院不予支持。关于名门公司主张的水电费，系陈宇应当支付的费用，但应当扣除陈宇已经支付的水电费。名门公司要求陈宇支付拖欠水电费和滞纳金的诉讼请求，因合同中未约定水电费的违约金，故陈宇应支付2019年8月31日之前所欠名门公司水电费共计44455.6元。陈宇向名门公司处支付保证金40000元，与水电费冲抵后，陈宇再向名门公司支付水电费4455.6元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、陈宇于本判决生效之日起十日内向名门公司支付水电费4455.6元；二、驳回名门公司其他诉讼请求。一审案件受理费7286元，由名门公司负担6000元，陈宇负担1286元。本院二审期间，名门公司围绕上诉请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，名门公司与陈宇签署的《铺位租赁与管理服务合同》系各方真实意思表示,内容不违反国家法律、法规的效力性强制性规定,合法有效,双方应全面适当的履行各自的合同义务。关于租金、商业管理费、商业服务费等费用，名门公司经理作为与陈宇对接的名门公司代表，其与陈宇的聊天记录可以认定名门公司承诺给陈宇免租，此聊天记录可代表名门公司的真实意思表示。名门公司主张案涉商场已在2018年11月16日开业，但不能提交充分证据，应承担举证不能的不利后果。因此其主张陈宇在商场正式开业后擅自撤场且违反合同约定应当支付商业服务费、滞纳金的请求不成立。关于名门公司主张的水电费，陈宇已支付7457.8元，还拖欠52085.6元，扣除陈宇向名门公司处支付的40000元保证金，陈宇需再向名门公司支付水电费12085.6元。根据陈宇一审提交的录音证据，其在录音中亦自认水电费扣除保证金后仍欠一万多元，亦与名门公司主张相符。一审水电费认定错误，本院予以纠正。综上所述，名门公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:一、变更河南省洛阳市涧西区人民法院（2020)豫0305民初6092号民事判决第一项为陈宇于本判决生效后十日内向洛阳名门商业管理有限公司支付水电费12085.6元；二、撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2020)豫0305民初6092号民事判决第二项；三、驳回洛阳名门商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7286元，由洛阳名门商业管理有限公司负担5500元，陈宇负担1786元。二审案件受理费6593元，由洛阳名门商业管理有限公司负担6000元，陈宇负担593元。本判决为终审判决。审判员  王春峰二〇二一年二月二十二日法官助理安超书记员高会茹