江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终5527号上诉人（原审被告、反诉原告）：无锡科园置地有限公司，住所地无锡市新吴区震泽路**双子****2001。法定的代表人：何剑峰。委托诉讼代理人：陈伯田。委托诉讼代理人：麦剑云。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁洁，女，1975年5月24日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：薛晓东，北京德恒（无锡）律师事务所律师。上诉人无锡科园置地有限公司（以下简称科园公司）因与被上诉人梁洁商品房预售合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2019）苏0214民初5872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。科园公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回梁洁诉讼请求并支持其反诉请求。事实与理由：1.一审法院认定夏靖代表科园公司履行职务行为错误。夏靖仅为科园公司所合作代理销售商派驻现场的销售员，仅履行销售职务，并非科园公司的法定代表人或财务人员，其无权代表科园公司收取房款。2.一审法院对于科园公司收取的9万元是通过夏靖转账给科园公司从而推定科园公司认可并授权夏靖代收房款的观点是错误的。3.梁洁在房屋买卖过程中存在明显过失，应当由其承担不利后果。案涉《商品房买卖合同》明确约定了支付房款的账户名称和账号，且梁洁的首付款也是支付到该账户的，可见，梁洁清楚并认可房款支付到该专用收款账户。科园公司开具收据也是依据该账户实际收到房款数额开具的，不存在认可销售人员私自收款的情形。梁洁作为完全民事行为能力人，在按约支付首付款后，却不按合同指定账户支付房款，而是径行向个人账户支付房款，存在重大过错。4.科园公司不存在违约行为，一审判决其支付违约金是错误的。在梁洁存在过错，科园公司遭受损失的情况下，一审法院判决科园公司承担违约金，明显对科园公司不公。梁洁辩称，一审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。梁洁向一审法院起诉请求：1.判令科园公司继续履行房屋买卖合同，将位于无锡市天佑城市××单元××层××室房屋交付并过户给梁洁；2.判令科园公司支付超过此房屋合同约定交房日期产生的违约金（以347513元为基数自2019年7月1日起算至房屋交付并过户之日止按日息万分之一计算）；3.承担本案诉讼费。科园公司向一审法院提出反诉请求：1.请求判令梁洁支付拖欠的房款8万元；2.判令梁洁支付逾期付款违约金34542.80元；3.承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年5月2日，科园公司与梁洁签订《商品房买卖合同》一份，约定科园公司将位于无锡市天佑城市××单元××层××号房屋出售给梁洁，作价347513元，合同签订前，梁洁已经支付定金1万元，剩余款项于2018年5月2日前支付177513元，于2018年6月10日前支付5万元，于2018年7月10日前支付5万元，于2018年8月10日前支付7万元，科园公司应于2019年6月30日前向梁洁交付涉案房屋。同日，科园公司与梁洁签订了《商品房买卖合同》补充协议及补充协议二，其中双方在补充协议第六条第一款约定：梁洁逾期付款三十日内，每日按总房价万分之一支付违约金，逾期超过三十日的，每日按总房价万分之二支付违约金。补充协议第九条约定：科园公司逾期交房时间在90日内的，每日支付总房价万分之一的违约金，逾期交房超过90日的，每日支付总房价万分之二的违约金。2018年8月4日，科园公司确认收到了梁洁支付的177513元房款，并向梁洁开具了177513元的发票。2019年1月31日，江苏致邦（无锡）律师事务所接受科园公司委托向梁洁寄送《通知函》一份，提出梁洁应当与于2018年5月2日支付购房款177513元，于2018年12月10日支付购房款3万元，于2018年12月30日支付购房款14万元，现梁洁未能支付第二期、第三期购房款合计17万元，故要求梁洁支付剩余款项，否则追究违约责任。2019年3月13日，科园公司向梁洁开具了4.5万元的部分房款收据；2019年3月29日，科园公司向梁洁开具了4.5万元的部分房款收据。2019年6月1日，科园公司向梁洁发送了《付款提醒函》一份，认为梁洁与科园公司签订的天佑城市商业中心B1座2013号单元，应于2018年8月10日前支付347513元，但梁洁仅于2019年3月29日支付了267513元，剩余8万元未能支付，并要求梁洁于收到函件三日内支付。2019年6月10日，科园公司向梁洁发送了《房屋交付通知书》及《交付办理须知》各一份，告知梁洁于2019年6月30日收取房屋。2019年6月20日，科园公司又向梁洁发送了《变更交房时间通知函》《房屋交付通知书（变更后）》及《交付办理须知》各一份，告知梁洁于2019年7月26日收取房屋，且愿意按照房屋买卖合同及补充协议约定承担逾期交付期间的违约金即每日按总房价的万分之一计算。上述事实，有当事人的陈述及梁洁提供的商品房买卖合同、补充协议、发票、售房交款通知书、收据、付款提醒函、房屋交通知书、交付办理须知、变更交付时间通知函在卷佐证。诉讼中，梁洁表示夏靖为科园公司聘请的销售人员，其在购买房屋期间均为夏靖接待并办理各项买房手续，其在支付完毕首付款177513元后，另于2018年6月6日通过工商银行向夏靖转账4万元，于2018年7月7日通过工商银行向夏靖转账4万元，于2018年7月31日向夏靖转账5万元，另通过微信转账方式于2018年6月6日向夏靖转账1万元，于2018年7月7日向夏靖转账1万元，于2018年7月31日向夏靖转账2万元，合计转账17万元。2019年2月2日，夏靖与科园公司共同向其出具了说明一份，载明“客户梁洁购买天佑城B-2013余款17万元（拾柒万元）已交付本公司，客户于2019年2月28日前拿收据发票，如产生费用由本公司或夏靖承担”，后夏靖及科园公司又于2019年3月5日共同向其出具《售房交款通知书》一份，认可其本次一次性交款17万元，未有欠交房款。2019年6月10日，科园公司通知其于2019年6月30日进行收房，后科园公司又将收房时间变更为2019年7月26日，当日因生病在院没有去，后其于2019年8月2日去销售中心收房，但科园公司一定要其签署一份承认款项已经被夏靖骗取或挪用的说明，其不同意签署，科园公司便不同意交房，对于夏靖的身份问题，夏靖曾于2017年12月2日为其办理了更名审批表，但未实际办理。为了证明上述主张，梁洁提供了银行转账明细、微信转账明细、夏靖与科园公司出具的说明、空白说明、更名审批表予以佐证。科园公司对于转账明细及微信明细均不予认可，认为17万元款项的支付对象均为夏靖，其并未收取上述款项；说明上的公章为夏靖伪造，故不予认可；空白说明及更名审批表不予认可，并无其人员签字确认。诉讼中，科园公司表示其楼盘委托给案外人合富公司进行代理销售，夏靖为合富公司人员，平时在科园公司售楼处负责销售，其认可收到了梁洁支付的267513元房款，并出具了发票及收据，但对于梁洁向夏靖支付的剩余8万元均已经被夏靖挪用，对此夏靖出具了情况说明予以确认，并愿意承担相应责任，就夏靖的违法行为，其已经进行报案，但公安部门至今未有相应回复。为了证明上述主张，科园公司提供了收据、银行回单、夏靖的说明予以佐证。梁洁对于收据、银行回单真实性均无异议，但认为科园公司收取的9万元为夏靖向梁洁收取后转交给科园公司，亦证明科园公司认可工作人员代为交付房款的方式，就夏靖的情况说明中并未涉及本案房屋，且进一步证明夏靖为科园公司工作人员。庭审中，科园公司申请司法鉴定，要求以商品房买卖合同上的盖章以及现场采样为样本，对2019年3月5日的售房交款通知书上科园公司的印章以及2019年2月2日房款说明上科园公司的印章进行鉴定比对。一审法院依法委托南京康宁司法鉴定中心进行了鉴定，南京康宁司法鉴定中心于2019年4月27日作出了康宁司鉴中心[2020]文鉴字第61号《司法鉴定意见书》，认定2019年3月5日的售房交款通知书上科园公司的印章与商品房买卖合同、现场取样的科园公司印章不是同一枚印章盖印形成，2019年2月2日房款说明上科园公司的印章与商品房买卖合同、现场取样的科园公司印章不是同一枚印章盖印形成，此次鉴定费用为5400元。梁洁对于鉴定意见书真实性无异议，认为其主观上系与科园公司建立商品房买卖合同关系，虽然公章不一致，可能为夏靖私刻，但其作为消费者，无能力核查每次公章的真伪，故公章鉴定结果不影响其已经付清房款的事实。科园公司对于鉴定意见书无异议，认为梁洁应当依据合同交付剩余房款。一审法院认为，本案争议焦点在于：一、梁洁的付款如何认定；二、梁洁有无逾期付款；三、科园公司有无逾期交房。关于争议焦点一，本案中，梁洁与科园公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。根据合同约定，涉案房屋总价为347513元，双方均确认梁洁已经支付了首付款177513元，就梁洁剩余应支付的17万元，科园公司认为其仅收到9万元，剩余8万元均为梁洁向夏靖付款后，由夏靖非法占有，其并未收到剩余的房款，故而要求梁洁支付剩余房款8万元并承担违约责任，但根据双方的合同履行过程可以判断，科园公司系将涉案房屋交由合富公司进行销售，夏靖虽然为合富公司员工，但在科园公司售楼处以科园公司名义进行售房，梁洁作为消费者，主观意图为与科园公司建立商品房买卖合同关系，而非与夏靖，故夏靖在此次合同履行过程中，均可代表科园公司在履行职务行为，且根据款项的实际交付情况，梁洁将剩余17万元陆续通过转账的方式支付给夏靖，而根据科园公司收取9万元的情况，亦可认定夏靖将部分款项交付给了科园公司，至于另外8万元夏靖有无交付科园公司，并不能成为科园公司向梁洁抗辩的理由，虽然夏靖与科园公司共同出具的说明及售房交款通知书上的公章并非科园公司使用的公章，但梁洁作为普通消费者，基于之前的付款情况及发票出具情况可以对夏靖的收款行为系科园公司的收款行为这一性质产生信赖，故对于梁洁主张其已经依约支付全部购房款347513元的意见，予以采纳，对于科园公司要求梁洁支付未付购房款8万元的主张，不予支持。关于争议焦点二，双方在合同中约定付款方式为于2018年5月2日支付购房款177513元，于2018年12月10日支付购房款30000元，于2018年12月30日支付购房款14万元，现科园公司认可梁洁已经依约支付首付款177513元，基于梁洁向夏靖的付款行为均为向科园公司的付款行为，现梁洁于2018年6月6日通过工商银行支付4万元，于2018年7月7日通过工商银行支付4万元，于2018年7月31日通过工商银行支付5万元，另通过微信转账方式于2018年6月6日支付1万元，于2018年7月7日支付1万元，于2018年7月31日支付2万元，均未违反合同中的付款约定，故对于科园公司要求梁洁支付逾期付款违约金的主张，不予支持。关于争议焦点三，双方在合同中约定科园公司的交房时间为2019年6月30日，科园公司逾期交房时间在90日内的，每日支付总房价万分之一的违约金，逾期交房超过90日的，每日支付总房价万分之二的违约金，根据双方的合同履行实际情况，科园公司于2019年6月10日通知梁洁2019年6月30日进行收房，后因科园公司原因将收房时间变更为2019年7月26日，且科园公司在函件中同意支付2019年7月1日至2019年7月26日期间按总房款万分之一的违约金，故对于梁洁主张科园公司支付以347513元为基数自2019年7月1日起算至2019年7月26日止按日息万分之一计算的违约金，于法有据，予以支持，关于2019年7月26日后的违约金，因梁洁自认2019年7月26日因自身原因无法到场收房，于2019年8月2日前往收房，科园公司以梁洁未按约交付房款而拒绝交房，基于科园公司拒绝交房的抗辩意见因无事实依据而被一审法院认定无法成立，故对于梁洁主张科园公司支付以347513元为基数自2019年8月3日起算至实际交房之日止按日息万分之一计算的违约金，于法有据，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十九条之规定，判决：一、无锡科园置地有限公司于判决发生法律效力之日起十日内将位于无锡市天佑城市××单元××层××号房屋一套过户给梁洁。二、无锡科园置地有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向梁洁支付以347513元为基数自2019年7月1日起算至2019年7月26日止按日息万分之一计算的违约金，以347513元为基数自2019年8月3日起算至实际交房之日止按日息万分之一计算的违约金。三、驳回梁洁的其他诉讼请求。四、驳回科园公司的全部反诉请求。本诉案件受理费50元减半收取25元，反诉案件受理费1296元减半收取648元、鉴定费5400元，合计6073元，由科园公司负担。二审经审理，对一审认定的事实予以确认。本院认为，案涉《商品房买卖合同》由科园公司的销售人员夏靖代表科园公司与梁洁签订，梁洁有理由相信夏靖代表科园公司履行职务行为，该合同虽约定了收取房款的账户名称和账号，且梁洁的首付款也是支付至该账户，但在后续支付房款时，梁洁将剩余17万元陆续转账或微信支付给夏靖后收到了科园公司开具9万元房款收据，故一审法院认定梁洁向夏靖转账或微信另支付的8万元亦为向科园公司交付的房款并无不当。综上所述，科园公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1346元，由无锡科园置地有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 冰审判员 贾建中审判员 龚 甜二〇二一年二月二十六日书记员 王晴雯