北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终741号上诉人（原审被告）：顾宝国，男，1973年12月11日出生。委托诉讼代理人：曹卫华，阜宁县沟墩法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：牛雅倩，女，1990年10月4日出生。委托诉讼代理人：王佳楠，北京市东友律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雨露，北京市东友律师事务所律师。上诉人顾宝国因与被上诉人牛雅倩房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初3483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾宝国上诉请求：撤销一审判决，改判驳回牛雅倩一审所提诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由牛雅倩承担。事实和理由：根据双方所签租赁合同第十八条的约定，牛雅倩应当在租赁期满前一个月书面通知顾宝国，而从双方在一审中提供的证据来看，牛雅倩系因其个人原因而无正当理由在租赁期限内提出的解除租赁合同，在顾宝国未同意的情况下搬离承租房屋，其行为已构成严重违约并给顾宝国造成了严重损失，牛雅倩应承担违约金2万元，还应承担因其违约给顾宝国造成的租金损失3.5万元，一审法院所作判决认定事实及适用法律错误。牛雅倩同意一审判决，不同意顾宝国所提上诉主张。牛雅倩向一审法院起诉请求判决：1.确认牛雅倩、顾宝国签订的《店铺租赁合同》于2019年11月5日解除；2.顾宝国支付违约金20000元；3.顾宝国返还押金40000元；4.顾宝国退还牛雅倩已支付的2019年10月25日至2019年11月20日期间的租金11612.9元；5.诉讼费由顾宝国承担。一审法院认定事实如下：2017年12月11日，牛雅倩（乙方）与顾宝国（甲方）签订《店铺租赁合同》，约定“甲方同意将坐落于北京市丰台区政馨园三区516号楼底商1F门－05租赁给乙方使用，使用面积45平米。租期自2017年5月20日至2020年11月4日。年租金为15万元，每年五千元递增，押金二万元。乙方每半年向甲方交付租金，提前一个月交付”；2017年12月12日，牛雅倩（乙方）与案外人胡旭生（甲方）签订《店铺转让协议》，约定“甲方同意将自己租于北京市丰台区政馨园三区516号楼底商1F门－05店铺转让给乙方使用。乙方在2017年12月12日前分三笔向甲方支付顶手费共计人民币十四万五千元整，上述费用已包括甲方装修装饰设备及货品等其他相关费用。甲方不得再向乙方索取任何其他费用。上述费用包括至2018年5月20日的剩余房租，及店铺租赁压金两万元。该店铺自2017年12月12日起，转让给乙方，在此之前的债务与乙方无关，营业执照在转让期间甲方应配合乙方完成变更工作，变更期为两个月”；顾宝国与牛雅倩另签订《押金协议》一份，载明“本人保证合法经营，不私自转证。否则放弃20000元押金，以此为证。注1：因店内自身责任，晚上未拉闸，商城扣钱，从该押金中扣除。2：该押金是合同押金之外另收”；一审中，牛雅倩表示因顾宝国一直未能协助其提交相关房产手续，导致其无法办理营业执照，并提交了双方的微信沟通记录，牛雅倩2018年9月，因为房屋备案的分割图和委托物业的证明没有，办理营业执照需要额外交纳其他费用，故与顾宝国联系提交，顾宝国表示回北京联系一下，此后没有双方的沟通记录；2019年10月25日，因牛雅倩不同意提前交纳之后的房租，顾宝国报警，牛雅倩要求顾宝国返还2万元禁止转让的押金，并于2019年11月5日微信告知顾宝国要求解除合同，顾宝国不予认可，但已委托中介将房屋另行出租，并于2019年11月20日另行与案外人刘超签订了《店铺租赁合同》；顾宝国表示收到牛雅倩交纳的押金2万元，但对于牛雅倩交付案外人胡旭生的押金不予认可，表示与胡旭生之间已经就房屋的事情交接完毕，不存在押金问题；牛雅倩表示胡旭生不愿意到庭，只提交了光盘，顾宝国对此不予认可；双方均认可牛雅倩交纳房屋租金到2019年11月20日；牛雅倩称2019年10月20日顾宝国报警后，当天将钥匙交给顾宝国；顾宝国称10月30日牛雅倩搬走，自己才接手房屋，另行委托中介出租房屋。一审法院认为，牛雅倩、顾宝国签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，故合法有效，法院予以确认；租赁合同履行期间，因办理营业执照及交纳房租的问题，双方发生冲突，牛雅倩搬离了承租的房屋，并向顾宝国发送了解除合同的通知，顾宝国虽然表示不同意，但其已另行将房屋出租，故双方之间的合同已在事实上予以解除，解除的时间为顾宝国接到解除通知之日；关于违约金，牛雅倩主张因顾宝国未能配合其办理营业执照导致其合同目的无法实现，故顾宝国构成违约，但根据其与案外人胡旭生签订的协议内容看，营业执照转移和办理的义务主体应为胡旭生，而非本案顾宝国，双方从2017年就签订了合同，直至牛雅倩要求解除合同已履行了两年，而且根据微信记录显示，牛雅倩并非无法办理营业执照，而且因材料尚不齐备，需要额外支出费用，故无法认定顾宝国违约，牛雅倩要求给付违约金，没有依据，法院不予支持；关于押金，双方签订了额外的押金协议，牛雅倩未违反押金协议的约定，故顾宝国应退还押金，有关押金金额，顾宝国认可收到牛雅倩交付的押金2万元，牛雅倩在与顾宝国的微信沟通记录中亦确认要求退还押金2万元，牛雅倩主张其交纳了押金4万元，提供了其与胡旭生的协议，该协议上并未有顾宝国的签字，无法证明与本案存在直接的关系，胡旭生亦未到庭陈述相关事实，接受法院及顾宝国的询问，故法院对胡旭生的证人证言不予采信，对牛雅倩要求顾宝国退还4万元押金的诉讼请求，法院无法全部予以支持；双方均确认房租交纳到2019年11月20日，法院不持异议，就牛雅倩的搬出时间，因牛雅倩无法提供证据证明其搬出时间，顾宝国确认其于2019年10月30日收到房屋，故顾宝国应退还牛雅倩已经交纳的2019年10月30日至2019年11月20日的租金。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，于2020年9月1日判决：一、牛雅倩与顾宝国签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年十一月五日解除；二、顾宝国于判决生效后七日内，返还牛雅倩押金20000元；三、顾宝国于判决书生效后七日内，返还牛雅倩房租9643.84元；四、驳回牛雅倩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方均未补充提交证据材料。一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为牛雅倩解除合同后是否应当承担违约责任并赔偿顾宝国所主张的租金损失；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果；本案中，顾宝国主张牛雅倩解除合同并未经其同意，且未提前一个月书面通知，违反了双方所签租赁合同第十八条的内容；经查，案涉合同第十八条约定内容为“租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满前一个月前书面通知对方”，该条并未约定解除合同时的提前通知期间，故对顾宝国所提此项上诉理由，本院不予采信；另查，顾宝国于2019年10月25日向牛雅倩发送微信表示“你不租房，违约请把你钥匙下午送给我”，并于当日报警开门，在同月30日接收房屋，牛雅倩则于2019年11月5日通过微信向顾宝国发出解除通知，顾宝国表示收到微信但不认可解除，此后顾宝国便委托中介出租房屋并于2019年11月20日与案外人另行签订了租赁合同；有鉴于此，顾宝国虽主张其不认可解除合同，但其在了解牛雅倩解除合同的意思之后便要求其交还钥匙并报警开门，此行为表明其已采取措施主动收回房屋，且案涉房屋已于2019年10月30日处于其实际控制之下，此时租赁物已经失去了继续履行合同的事实基础，且顾宝国在收到牛雅倩的微信解除通知后委托中介另行出租房屋，亦可表明其已失去与牛雅倩继续履行合同的信任基础，并无与牛雅倩继续履行租赁合同的行为意思，故一审法院认为双方已在事实上解除租赁合同，解除时间为顾宝国接到解除通知之日，并无不当；现顾宝国要求牛雅倩承担违约金两万元，缺乏事实依据，本院不予支持；由于顾宝国已于2019年10月30日收回房屋，牛雅倩亦已付清该日之前的房屋租金并搬出房屋，房屋空置后如何利用可由顾宝国自主决定，房屋出租后租金的标准可由顾宝国与案外人协商订立，顾宝国现主张其因牛雅倩搬走而损失了房屋租金，缺乏事实依据，本院对于顾宝国所提该项上诉理由，亦不予支持。综上，顾宝国的上诉理由不能成立，本院不予支持，所提上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000.00元，由顾宝国负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 耿燕军审 判 员 张玉贤审 判 员 刘 洁二〇二一年二月二十五日法官助理 赵雪青书 记 员 薛 姌