河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0326民初235号原告（案外人）：王明洋，男，1988年12月25日生，汉族，住汝阳县，现住汝阳县，农民。委托诉讼代理人：张国辉，河南民天律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：王雅婉，河南民天律师事务所律师。一般代理。被告（申请执行人）：上海人人融资租赁有限公司，住所地上海市嘉定区嘉戬公路********，统一社会信用代码91310000322294793G。法定代表人：CHENJOSEPH，该司董事长。委托诉讼代理人：徐科平，重庆壹冰律师事务所律师。特别授权。第三人（被执行人）：李媛媛，女，1987年12月24日生，汉族，住汝阳县，农民。第三人（被执行人）：刘灿辉，男，1986年6月21日生，汉族，住址同上。农民。第三人（被执行人）：李飞艳，女，1986年12月25日生，汉族，住址同上。农民。原告王明洋与被告上海人人融资租赁有限公司、第三人李媛媛、刘灿辉、李飞艳案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭于2021年1月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张国辉到庭参加诉讼，被告及第三人经本院传票传唤无故未到庭参加诉讼。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法撤销汝阳县人民法院（2020）豫0326执异127执行裁定书（庭审时变更为“判决不得对位于汝阳县城水岸花城3号楼2单元102号房产的执行”）；2、依法解除对该不动产（证号：20××22）的查封；3、案件受理费用由被告及第三人分担。事实与理由：原告与第三人李媛媛于2020年6月11日签订房屋买卖转让协议，约定李媛媛将自己位于汝阳县城水岸花城3号楼2单元102号（合同编号YS0058656）按揭房产出售给原告，价格为51.306593万元。截止2020年7月10日原告支付购房款计31万元，并继续偿还第三人房贷债务20.306593万元。李媛媛收到房款后将房屋及其相关手续交付给了原告，原告已经在涉案房屋内居住生活至今，但是由于该房屋手续不全，没有办理过户手续。原告取得涉案房屋后，虽然没有办理过户手续，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故不得查封、扣押冻结该财产。被告未提交答辩意见。本院依证据规则确认事实如下：案涉房产位于汝阳县城水岸花城3号楼2单元102号，原系汝阳锦程房地产开发有限公司开发、销售的商品房，2016年6月13日，第三人李媛媛与该开发商签订编号YS0058656的《商品房预售合同》，订购了该套房产，约定：预测建筑面积141.29㎡，总金额34.4万元，首付11万元、商贷23万元。当月23日，李媛媛交纳首付款11万元，开发商将该套房交付了李媛媛。2016年8月4日由该开发商担保，李媛媛与中国农业银行汝阳县支行签订《房地产抵押合同》（按揭），约定以该房产抵押贷款23万元，期限2016年8月4日-2046年8月3日。2020年6月11日，李媛媛与原告签订《房屋买卖合同书》，将该按揭房屋转让给原告，约定：转让总价51.306593万元，原告于2020年7月10日前支付购房款31万元，剩余房贷20.306593万元由原告负责偿还；过户条件暂不具备，待条件成熟后，原告办理过户手续时李媛媛予以协助，所产生费用由原告承担。合同签订后，原告当日转账支付定金6万元，次月1日和2日转账支付15万元、现金支付10万元，李媛媛给原告出具了《收到条》并注明“房款已付清”，同时将该房屋及相关手续移交原告，原告自此占有该房并使用至今。2017年6月，被告以签订《融资租赁及服务协议》方式，向第三人刘灿辉提供民间借贷本金53.984万元，第三人李媛媛、李飞艳及洛阳威震天汽车服务有限公司以出具《保证担保函》方式提供连带责任保证。后被告提起诉讼，北京市朝阳区人民法院作出（2019）京0105民初6040号民事判决，判令刘灿辉偿还被告借款本金53.984万元，李媛媛、李飞艳及洛阳威震天汽车服务有限公司承担连带清偿责任。2020年8月被告申请执行，本院执行中经查询发现该套房产，于2020年10月13日作出（2020）豫0326执1375号执行裁定，“查封、拍卖、变卖被执行人李媛媛名下位于汝阳县城水岸花城3号楼2单3-2-102号的不动产”，于2020年10月21日实施了查封登记。登记时，汝阳县自然资源局不动产登记信息显示：就该房产权证号20××22，类型预告登记，权利人李媛媛，建筑面积141.29㎡，用途成套住宅，权利限制抵押预告。后原告提出书面异议，本院经审查于2020年11月3日作出（2020）豫0326执异127号执行裁定，因该房产登记在被执行人李媛媛名下，驳回了原告异议请求。上述事实，有原告陈述及出示的：其与第三人李媛媛的《房屋买卖合同书》、银行电子回单、李媛媛《收到条》，汝阳县嘉合物业管理有限公司《居住证明》、《收据》，汝阳县龙泉自来水有限公司收费截屏，农业银行交易明细清单、银行电子回单。李媛媛与开发商的《商品房预售合同》、与抵押权人《房地产抵押合同》、购房发票，北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初6040号民事判决书等证据在案资证，应予确认。本院认为：本案系案外人执行异议之诉纠纷，系执行案件的案外人对金钱债权执行所涉不动产主张权利并要求排除执行。因当事人诉讼已经过了执行异议程序，本案应依执行异议之诉的规则就案涉房产，不仅要审查其权利外观，还要从实质上审查和判断原告所享有权利的内容和性质，进而比较权利大小，确定原告是否享有足以排除强制执行的民事权利。案涉房产未行不动产所有权登记，已行的仅是预告登记，且登记的权利人为李媛媛。因该预告登记的权利属物权性，但尚不涉及所有权，因此就该房产从权力外观看，第三人李媛媛享有部分物权性权利，中国农业银行汝阳县支行享有抵押优先受偿权，原告不享有物权及所有权。被告的执行依据生效判决书未涉及案涉房产，其只是在执行中为实现金钱债权对该特定标的物采取了执行措施。原告与李媛媛的“房屋买卖合同”，签订时间2020年6月11日，合同签订后法院执行查封前，原告向转让人已支付了约定的除房贷债务之外的全部价款31万元，双方已交接了案涉房屋，且合同约定有“剩余房贷20.306593万元由原告负责偿还，过户手续待条件成熟后办理”，相应房贷期限为“2016年8月4日-2046年8月3日”，该合同约定的“代替债务人清偿房贷债务，原告也一直在履行，并持续至《中华人民共和国民法典》实施后。该合同成立，约定不违背法律禁止性规定，应为有效合同。依法律规定，合同产生债权，物权法定（物权的设立、变更和转让除宣示权利外均需要公示，转让的公示形式，动产是交付、不动产转让是登记），我国法律不承认意思表示行为，原告对案涉房产享有合同债权，且原告的合同目的是实现案涉房屋所有权的转移，其债权具有特定指向性。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》虽系执行异议的裁决规范，但审理执行异议之诉案件也可参照适用，该规定第二十八条确定了物权期待权及其权利可排除执行的标准与条件。本案原告与李媛媛的房屋买卖合同行为符合该规定标准，原告主张的“排除对位于汝阳县城水岸花城3号楼2单元102号房产执行”，应予支持。查封本身是一种强制措施而非处置行为，原告主张的解除对该房屋查封，本案不做处理，其可在此判决生效后向执行机构提出申请。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第十四条、第十五条，第二十条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项，并参照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于汝阳县城水岸花城3号楼2单元102号房产（预告登记权利证号20××22）的执行。二、驳回原告王明洋的其他诉讼请求。诉讼费6400元，由原告王明洋承担1400元，被告上海人人融资租赁有限公司及第三人李媛媛承担5000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  李建华人民陪审员  段国珍人民陪审员  楚世平二〇二一年二月四日书 记 员  李嘉熙