河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终1323号上诉人（原审原告）：屈清杰，男，汉族，1975年6月8日出生，住邓州市。委托诉讼代理人：王晓谦，河南智宛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：屈传锁，男，汉族，1956年11月29日出生，住邓州市。被上诉人（原审被告）：吴家庆，男，汉族，1962年6月17日出生，住邓州市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：汤仁敏，邓州市新兴法律服务所工作人员。原审被告：时文举，男，汉族，1963年7月15日出生，住邓州市。原审被告：田付正，男，汉族，1961年8月28日出生，住邓州市。原审被告：王伟，男，汉族，1974年3月3日出生，住邓州市。上诉人屈清杰与被上诉人屈传锁、吴家庆、原审被告时文举、田付正、王伟为房屋买卖合同纠纷一案，邓州市人民法院经审理于2020年6月26日作出（2019）豫1381民初7941号民事判决书，屈传锁、吴家庆不服，上诉至本院，本院于2020年9月29日作出（2020）豫13民终4743号民事裁定书，裁定将该案发回重审。邓州市人民法院重审后于2020年12月18日作出（2020）豫1381民初8086号民事判决书，屈清杰不服，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。屈清杰上诉请求：1、改判屈传锁、吴家庆退还屈清杰已支付的购房款15万元及利息（按年利率6%自2011年5月2日起至款付清之日止）；2、一、二审诉讼费用由屈传锁、吴家庆承担。事实和理由：屈传锁、吴家庆自2011年5月2日收到房款后，已经实际占用屈清杰的15万元购房款，取得该款项的既得利益，应承担屈清杰的补偿责任，屈清杰同时丧失了该款项的利息收入，如果判定合同无效，则屈清杰的财产损失理应从交付房款之日起计算，根据民法通则第61条第1款关于缔约过失责任的规定，屈传锁、吴家庆应共同返还屈清杰购房款15万元及按年利率6%自2011年5月2日起至款付清之日止的利息。屈传锁、吴家庆辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。一审认定双方都有一定的过错，都应承担责任，屈清杰的上诉理由不能成立，应当驳回。时文举、王伟述称，同意屈传锁、吴家庆的答辩理由。田付正未到庭，无陈述意见。屈清杰向一审法院起诉请求：1、依法确认其与屈传锁、吴家庆所签订的望花小区售房合同无效；2、依法判令屈传锁、吴家庆退回购房款15万元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，自收到款之日即2011年5月27日起至款付清之日止）；3、请求依法判令屈传锁、吴家庆赔偿违约金49200元；4、诉讼费由屈传锁、吴家庆承担。一审法院认定事实：2011年5月2日，以被告屈传锁、被告吴家庆为甲方、原告屈清杰为乙方签订望花小区售房合同，该合同载明“售房合同甲方：屈传锁、吴家庆乙方：屈清杰望花小区位于新一高中西，南阁路与新市第一人民医院（现为邓州市中心医院）南侧30米路交汇处……单元楼一号楼四单元三层东户三室两厅，面积为136平方米，每平方米1820元……一、该单元房乙方确定购房后共付甲方人民币贰拾肆万陆千元，首付十五万元……甲方：吴家庆屈传锁乙方：屈清杰2011年5月2日”。2011年5月2日，被告吴家庆给原告屈清杰出具一份收据，该收据主要载明“收据2011年5月2日今收到屈清杰购房款壹拾伍万整（150000）收款人吴家庆”该收据加盖有望花小区股份制综合业务专用章。2010年8月12日，五被告签订《合作协议》一份，该合作协议载明“合作协议有五份购买湍河街道办事处三里河居委会北京大道西南阁路南十五间门面北和后院五亩左右地皮。……三、经大家共认王伟为董事长，屈传锁为会计，吴家庆为现金保管，费用以三人签字为准。……合作人（签名）：时文举、吴家庆、田付政、屈传锁、王伟2010年8月12日”。另查明，案涉争议房屋系建于集体土地之上的房屋，未取得准建及售房手续。因原被告双方意见分歧较大，致使本案调解不获成立。一审法院认为，原告屈清杰与被告屈传锁、被告吴家庆签订的售房合同所涉房屋系建于集体土地之上的房屋，原、被告双方户籍地均非湍河街道办事处三里河社区居民委员会集体组织的成员，不具备买卖房屋的资格，原告屈清杰与被告屈传锁、被告吴家庆所签订的售房合同损害了该集体的利益，违反了法律的强制性规定，应属无效合同。原告要求确认与被告所签订的合同无效，对此本院予以确认。被告屈传锁、被告吴家庆理应将依据该无效合同所取得的房款退还原告，故对原告要求被告屈传锁、被告吴家庆返还已支付的购房款15万元的请求，理由正当，本院予以支持。被告屈传锁、被告吴家庆辩称他们的行为系职务行为应由合伙人共同承担责任，本院认为根据五被告之间的合作协议，“王伟为董事长，屈传锁为会计，吴家庆为现金保管，费用以三人签字为准”，但售房合同与收据中均没有被告王伟的签字，且被告屈传锁、被告吴家庆在期限内并未向本院提交充分的证据证实其购房款用于合伙建设或得到其他合伙人的认可，故对被告屈传锁、被告吴家庆的辩称理由，本院不予采信，五被告之间的合伙若有纠纷可另行处理。因售房合同无效,合同约定的违约条款亦属于无效条款,对合同双方均不具有约束力，故对于原告要求被告屈传锁、被告吴家庆支付违约金49200元的请求，本院不予支持。被告屈传锁、被告吴家庆在未取得售房手续的情况下，将案涉房屋出售给原告屈清杰，存在过错；原告屈清杰明知自己并非该集体组织成员，且购买无合法售房手续的房屋，也存在过错。综合考虑原告屈清杰与被告屈传锁、被告吴家庆双方的过错、房屋现状、原告损失等情况，被告屈传锁、被告吴家庆在返还原告屈清杰房款时应支付利息，利息参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自起诉之日即2019年11月14日起，至款付清之日止，利息由原告屈清杰与被告屈传锁、被告吴家庆双方各承担二分之一。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条和第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十八条及第六十四条第一款之规定，判决：一、原告屈清杰与被告屈传锁、被告吴家庆于2011年5月2日所签订的望花小区售房合同无效；二、被告屈传锁、被告吴家庆于本判决生效之日起五日内返还原告屈清杰已支付的购房款15万元及利息（利息参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年11月14日起，至款付清之日止，被告屈传锁、被告吴家庆对上述利息承担其中的二分之一）；三、驳回原告屈清杰对被告屈传锁、被告吴家庆、被告时文举、被告田付政、被告王伟的其他诉讼请求。案件受理费4284元，由被告屈传锁、被告吴家庆共同负担3300元，原告屈清杰负担984元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于案涉买卖合同效力的问题，违反法律或者社会公共利益的民事行为无效，本案中，案涉房屋所占用的土地系邓州市湍河街道办事处三里河社区居民委员会集体土地，案涉房屋亦未取得准建及售房手续，因此，一审认定双方签订的售房合同无效并无不当，各方当事人对此亦无异议，本院对此予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条明确规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对于双方均无异议的屈清杰已经交纳的15万元购房款，屈传锁、吴家庆应予返还。关于屈清杰的损失问题，在确定合同无效后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同无效而获益，既要根据当事人的过错程度合理确定责任，又要考虑在确定财产返还范围时已经考虑过的财产增值或者贬值因素，避免双重获利或者双重受损的现象发生。本案中，屈清杰于2011年5月2日交纳15万元购房款，但屈传锁、吴家庆并未将案涉房屋交付屈清杰，屈清杰并未占有使用该房屋，因此，在合同无效的情况下，屈传锁、吴家庆应自2011年5月2日起支付屈清杰利息为宜，同时，本院综合考虑造成合同无效的原因、当事人双方对造成合同无效的过错程度、当事人的履行情况、当事人因此丧失的缔约机会等情况，该利息标准应以中国人民银行公布的同期贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付，由屈传锁、吴家庆承担上述利息损失的70%为宜，一审法院对此处理不当，本院予以纠正。综上所述，屈清杰的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持邓州市人民法院（2020）豫1381民初8086号民事判决第一项；二、撤销邓州市人民法院（2020）豫1381民初8086号民事判决第三项；三、变更邓州市人民法院（2020）豫1381民初8086号民事判决第二项为：屈传锁、吴家庆于本判决生效之日起五日内返还屈清杰已支付的购房款15万元及利息（利息以15万元为基数，支付自2011年5月2日起至实际履行之日止，2019年8月19日之前按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计，屈传锁、吴家庆对上述利息承担其中的70%）；四、驳回屈清杰的其他诉讼请求。一审案件受理费4284元，二审案件受理费1713元，共计5997元，由屈传锁、吴家庆共同负担4800元，由屈清杰负担1197元。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  杨 乐审判员  罗 军二〇二一年二月二十六日法官助理赵琳书记员王萌