大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初1399号原告潘文征，男，1978年12月31日生，汉族，住址庄河市。委托代理人肖平，系辽宁天姞方律师事务所律师。被告大连实达房地产开发有限公司，统一社会信用代码91210200744353626T，住所地大连市甘井子区大连湾镇宋家村。法定代表人金春君，系总经理。委托代理人刘甲明，系辽宁仕鹏律师事务所律师。委托代理人李巍，女，系该公司工作人员，住址大连市沙河口区。第三人大连云翔建设集团有限公司，统一社会信用代码912102007478774926，住所地庄河市步云山街道**。法定代表人邢富翔，系董事长。原告潘文征与被告大连实达房地产开发有限公司（以下简称实达公司），第三人大连云翔建设集团有限公司（以下简称云翔公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告潘文征的委托代理人肖平，被告大连实达房地产开发有限公司的委托代理人刘甲明、李巍到庭参加诉讼，第三人大连云翔建设集团有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现已审理终结。原告潘文征诉称，2012年12月，原告与被告签订了《购房合同书》，约定被告向原告出售位于大连，2层1、2号，3层1、2号，4层4号共计7套房屋，总建筑面积583.17平方米，单价5,680元/平方米，房款总价3,312,405元。合同约定被告应当在2013年12月30日前将本合同的房屋交付乙方使用。合同签订后，2012年12月24日，被告向原告出具了房款3,312,405元的专用收款收据，但被告始终未向原告履行交房义务。2015年12月1日，原告向法院提起诉讼，要求被告承担逾期交房违约责任。大连市中级人民法院审理认为，本案基础事实是云翔公司欠潘文征借款，实达公司同意替云翔公司抵顶该笔债务，因此实达公司与潘文征签订购房合同的真实目的是一种抵债行为，而不是真实的房屋买卖行为。原告认为，被告以其位于大连湾镇棉花岛的楼盘“军悦湾”7套房屋与原告签订购房合同的行为因不具备真实的购房意图系虚假的意思表示，以该虚假的意思表示隐藏的民事法律行为是被告以上述房产抵顶云翔公司对原告所负债务的行为，该抵债行为是其真实意思表示，不违反法律规定。故诉至法院，请求判令：被告按以房抵债的约定，向原告交付房屋（位于大连，****，****，****，共计7套房屋）。被告实达公司辩称，1、本案原告与被告不存在合法有效的案涉房屋买卖合同法律关系，在之前的生效判决中法院已经确认。实际上本案是被告与第三人云翔公司用案涉房屋由第三人对外进行融资借款，所谓的案涉房屋只是云翔公司作为担保之用，因此原告依据具有担保性质的协议向被告主张实体权利缺乏证据和法律支持。2、原告是主张案涉几套房屋所谓交付，这几套房屋截至目前没有经过法定的竣工验收手续，因此根据建筑法的有关规定，未竣工验收的房屋不得交付，在原告与被告之前原告向被告主张延迟交房违约金最终原告败诉后，被告已将相应房屋另行进行了处分，即抵顶给相关案涉小区的相关施工人，案涉房屋无论在法律上还是事实上均存在交付的不能，本案的原告应该依据原告与第三人云翔公司基础借贷法律关系，另行向第三人主张借款等实体权利。综上，应驳回原告诉讼请求。第三人云翔公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2012年12月4日，原告与被告签订《购房合同书》，该合同约定：原告从被告处购买了位于大连市甘井子区，2层1、2号，3层1、2号，4层4号共计7套房屋，合同约定建筑面积583.17平方米，房款总价3,312,405元。合同约定被告应当在2013年12月30日前交付房屋。合同签订后，被告于2012年12月4日向原告出具《收款收据》，载明：金额3,312,405元，收款事由：房款，结算方式：抵账，经办部门：云翔，出纳：李巍，交款人：潘文征。原告另举证2012年12月24日，被告（甲方）与第三人（乙方）之间的《协议》一份，该协议内容为：“甲方所开具的军悦湾5#-1-1面积96.69平方米、5#-1-2面积65.47平方米、5#-2-1面积96.69平方米、5#-2-2面积65.47平方米、5#-3-1面积96.69平方米、5#-3-2面积65.47平方米、5#-4-4面积96.69平方米（合计583.17平方米）的购房合同仅用于乙方因年底解决其他工程的工资问题所做的抵押，乙方承诺4个月后将所开具的购房合同收回给甲方。倘若乙方不能回收此合同，则在正在承建的1#、2#、7#号楼中扣除”。原告举证2021年2月2日第三人出具的《情况说明》一份，内容为：“2007年7月14日，我公司（云翔公司）与实达公司签订了《建设工程施工合同》，承揽了大连嘉圣丽湾小区建设工程（后更名为棉花岛军悦湾）施工项目。由于施工资金紧张，我公司借潘文征4,000,000元，用于上述工程施工。2012年12月24日，我公司与实达公司和潘文征三方协商一致，用棉花岛军悦湾5号楼1层1、2号，2层1、2号，3层1、2号，4层4号共7套价值3,312,405元房子抵顶三方之间欠款，具体操作方式为：实达公司与潘文征签订《购房合同书》，将上述7套房子交付给潘文征，实达公司在欠付我公司工程施工款（军悦湾1#、2#、7#号楼施工费）中扣除3,312,405元，我公司在欠付潘文征4,000,000元中扣除3,312,405元，我公司对潘文征的剩余欠款另行支付。”本院所确认的上述事实有《购房合同书》、收款收据、《协议》、《情况说明》、原、被告陈述及本院庭审笔录等在案为凭，上述证明已经庭审质证及本院审查，可以采信。本院认为，本案的基础事实是第三人欠付原告借款。根据原告提供的2012年12月24日被告与第三人签订的《协议》，被告同意以案涉房屋为该笔借款提供抵押担保。因此被告与原告签订了案涉房屋的《购房合同书》，被告给原告出具的《收款收据》的结算方式也显示为“抵押”。由此可见，被告与原告签订的《购房合同书》是一种抵押担保的法律关系。依据上述《协议》，第三人应该“于4个月内收回《购房合同书》给被告”，然而第三人未履行收回《购房合同书》的义务。在此情况下，参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71项：“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。”原告有权要求对案涉担保财产进行拍卖、变卖、折价偿还其债权。但原告诉请要求交付房屋，缺乏法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告潘文征的诉讼请求。案件受理费人民币33,300元（原告已预付），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  姚念杰审 判 员  张 健人民陪审员  赵志武二〇二一年二月十九日书 记 员  刘婷婷本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。