河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终352号上诉人（原审原告）：李坤鹏，男，1974年10月5日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：吕洪兴，河南光裕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：焦作市建业房地产开发有限公司。住所地：河南省焦作市新区建业路西侧**。法定代表人：周栓成，董事长。委托诉讼代理人：陈亚杰，河南达成律师事务所律师。上诉人李坤鹏因与被上诉人焦作市建业房地产开发有限公司（以下简称：焦作建业）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院于2020年11月24日作出的（2020）豫0811民初4500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李坤鹏上诉请求：1、撤销焦作市山阳区人民法院（2020）豫0811民初4500号民事判决书，依法支持上诉人一审的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院以涉案合同房屋系福利房为由，根据权利义务相一致的原则判决驳回了李坤鹏的诉讼请求是错误的。双方当事人签订的商品房买卖合同是合法有效的。该房屋也是焦作建业拥有独立产权的商品房。李坤鹏按照合同约定向焦作建业支付了购房款项，该合同也是合法有效的。因此，该合同约定的违约责任也具有法律约束力。而且该违约条款是在双方签订的补充协议时单独约定的，补充协议也仅约定了违约责任。这说明焦作建业作为房屋销售一方对经营风险是明知的，签订合同也是自愿的。一审判决不符合法律规定。焦作建业辩称，首先，双方签订的商品房买卖合同是合法有效没错，但是上诉人李坤鹏购买房屋是基于质量技术监督局与被上诉人签订的《商品住宅楼定向开发协议》，质量技术监督局代表其购房职工与焦作市建业房地产开发有限公司建立合同关系，因此，质量技术监督管理局与焦作建业的约定对其购房职工具有约束力。本案中，质量监督管理局指导下成立的业主委员会与焦作建业共同签署的青溪华庭项目问题解决方案公告，相当于商品房买卖合同的补充条款，合同有效，补充协议亦有效，双方应按照补充协议约定履行权利义务。综上一审判决无误，请求维持原判。李坤鹏向一审法院起诉请求：1、请求判令被告给付原告违约金（以房屋总价款269647元为基数，自2018年5月21日起，按照日万分之二的标准计算至被告实际交房之日止。暂计算至2020年9月8日共840天为45300元）；2、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定，2015年2月10日，焦作市质量技术监督局（甲方）与焦作市建业房地产开发有限公司（乙方）签订《商品住宅楼定向开发协议》，约定双方合作开发焦作市质量技术监督局员工住宅楼，项目名称为清溪华庭（暂定），由乙方负责开发建设，所开发建设的商品住宅楼约39318平方米全部由甲方统一团购。本项目用地由乙方负责在网上竞购。甲方需协助乙方办理本项目报建等各项手续，帮助协调各种公共关系，共同争取各类行政事业性收费的优惠和减免，尽可能降低项目建设成本。甲方负责本局员工认购本项目商品住宅，签订《房屋认购书》及《房屋购销合同书》，负责统一收取甲方员工缴纳的本项目商品住宅楼购房款，并按双方有关约定支付给乙方。乙方负责办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》并办理办证相关问题。李坤鹏非焦作市质量技术监督局职工，其通过其他方式获得购房资格后，先后两次向焦作市质量技术监督局交纳购房款87450元、26519元，合计113969元。焦作市质量技术监督局分别向李坤鹏出具了收据。2016年12月28日，焦作市建业房地产开发有限公司与李坤鹏签订《商品房买卖合同》，约定李坤鹏购买的房屋位于清溪华庭第2号楼2单元26层2602号房，建筑面积88.12平方米，单价为3060元/平方米，总金额269647元。2017年1月4日，焦作市建业房地产开发有限公司为李坤鹏更换了房款收据。其余房款李坤鹏办理了住房公积金贷款。2017年1月11日，焦作市建业房地产开发有限公司与李坤鹏签订《补充协议》，约定交房时间重新约定为2018年5月20日，逾期不能交房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，非出卖人原因导致的逾期交房，出卖人不承担逾期责任。2017年3月21日，焦作市质量技术监督局下发焦质监［2017］61号《关于申请由质监局业主委员会对清溪华庭项目资金监管的请示》文件，该单位职工已将房款的40%支付开发单位，为了切实维护广大职工的利益，确保资金安全，严格监督开发单位的资金使用，做到转款专用，使该项目顺利完工并交付业主使用，特向焦作市房管局申请由该单位选举产生的清溪华庭业主委员会对剩余60%房款的使用进行监督管理，根据项目进度实时拨付资金。2019年11月13日，焦作市质监局“清溪华庭”项目筹建业主委员会与焦作市建业房地产开发有限公司共同签署发布《清溪华庭项目问题解决方案公告》，其中公告第二项告知业主按照购房合同中的房屋面积，以每平方米130元的价格一次性补交房款，开发商在2020年6月30日前将清溪华庭项目建成并通过验收以交付使用。业主与清溪华庭项目部单独签订补交房款协议，约定权责。签订补交房款协议时，业主应将未交清的购房款、防盗门款、车位款一并交清。补交房款的期限为两个月，超过期限未签订补款协议的，视为放弃。该公告发布至今，李坤鹏未按公告内容补交房款，焦作市建业房地产开发有限公司也未向李坤鹏交付房屋。一审法院认为，涉案房屋来源于合作定向开发具有一定的福利性质，焦作市质量技术监督局的职工依托于所在单位享受该福利。李坤鹏虽然非焦作市质量技术监督局职工，但其通过其他方式取得了购房权利，即其实际享受了焦作市质量技术监督局职工购房的福利性待遇，按照权利义务对等原则，其亦承受焦作市质量技术监督局职工相应的购房义务。焦作市质量技术监督局与焦作市建业房地产开发有限公司签订的《商品住宅楼定向开发协议》约定，涉案房屋由焦作市质量技术监督局统一团购，统一收取员工缴纳的购房款并按约定支付给焦作市建业房地产开发有限公司。李坤鹏购买房屋时即先将购房款直接交付焦作市质量技术监督局，由此可以认定，焦作市质量技术监督局代表其购房职工与焦作市建业房地产开发有限公司建立合同关系，其与焦作市建业房地产开发有限公司进行的约定应对其购房职工具有约束力。李坤鹏将购房款直接交付焦作市质量技术监督局的行为即是自愿接受该协议拘束的表现。李坤鹏与焦作市建业房地产开发有限公司签订的补充协议虽约定交房时间为2018年5月20日，逾期不能交房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。但焦作市质量技术监督局申请并选举产生的质监局业主委员会与焦作市建业房地产开发有限公司共同签署的《清溪华庭项目问题解决方案公告》重新约定交房时间为2020年6月30日前，并约定业主应按照购房合同中的房屋面积以每平方米130元的价格一次性补交房款，李坤鹏在未履行补交房款的情况下，焦作市建业房地产开发有限公司有权拒绝向其交付房屋。故对李坤鹏以焦作市建业房地产开发有限公司逾期交房为由要求其支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。一审法院判决：驳回原告李坤鹏的诉讼请求。案件受理费减半收取计467元，由原告李坤鹏负担。二审中，除原审证据外双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，涉案房屋系焦作市质量技术监督局与焦作建业合作定向开发的焦作市质量技术监督局员工住宅楼，具有一定的福利性质，李坤鹏非以焦作市质量技术监督局职工方式，通过其他方式取得涉案房屋的购买资格，并向焦作市质量技术监督局交纳购房款，其享受了涉案房屋的优惠福利权利，亦应承担相应的义务。焦作市质量技术监督局与焦作建业签订的《商品住宅楼定向开发协议》约定，涉案房屋由焦作市质量技术监督局统一团购，统一收取员工缴纳的购房款并按约定支付给焦作建业。李坤鹏购买房屋时亦按其双方的约定将购房款直接交付焦作市质量技术监督局，其购买涉案房屋有别于市场上的商品房买卖。虽然双方2017年1月11日签订的补充约定交房时间为2018年5月20日并约定了迟延交房违约金，但质监局业主委员会与焦作建业签署2019年11月13日又重新约定了交房时间为2020年6月30日前，并约定业主应按照购房合同中的房屋面积以每平方米130元的价格一次性补交房款，李坤鹏在未履行补交房款的情况下，焦作建业有权拒绝向其交付房屋。综上所述，李坤鹏的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费934元，由上诉人李坤鹏负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二一年二月二十二日书记员 张艳娇