新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）新22民终102号 上诉人（原审被告）：方加成，男，1960年2月15日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：周军，新疆昆莫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴呈朋，男，1954年11月23日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。委托诉讼代理人：张霓，新疆君始律师事务所律师。原审被告：方加善，男，1972年6月22日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。原审被告：赵崇喜，男，1966年9月27日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。原审被告：方加南，男，1969年11月2日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。上诉人方加成因与被上诉人吴呈朋，原审被告赵崇喜、方加南、方加善共有物分割纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2020）新2201民初1277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月4日公开开庭审理了本案。上诉人方加成的委托诉讼代理人周军，被上诉人吴呈朋的委托诉讼代理人张霓到庭参加诉讼。原审被告方加善、赵崇喜、方加南经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方加成上诉请求：撤销一审判决第一项，改判方加成向吴呈朋支付房屋租金收益210,000元（与一审差额200,000元）或发回重审。事实及理由：一、一审判决查明事实错误，一审判决在审理查明中，又查部分载明“经组织双方对账，双方均认可2018-2020年度的房屋租金收益被告方加成、赵崇喜应分别向原告吴呈朋支付410,000元、5,000元”错误。方加成在对账过程中，从未认可应向吴呈朋支付410,000元。二、一审判决认定方加成应向吴呈朋支付2018年-2020年度房屋租金收益410,000元错误。方加成认为，吴呈朋在2015年擅自将登记其名下的10#、11#门面出售给他人，其必然造成该两间门面房的租金损失，在进行收益分配时，该两间门面的应得租金应当计算在总租金收入之内，否则就是不公平、不合理，造成擅自出售房屋的行为不用承担任何责任，无异于鼓励吴呈朋的擅自卖房、破坏共有制度的行为。具体理由如下：1．本案涉案房产由方加成、吴呈朋、赵崇喜共同共有。三人自2000年12月购买房产时起至今，一直是将涉案房产用于对外出租，收取租金，共同收益。购置房产用于出租收益是共有人的共同目的和利益所在，共有制度也要求任何共有人不得随意破坏良好的共有关系，吴呈朋擅自出售房屋的行为是对共有制度的破坏，其行为必然造成其他共有人利益损失，理所当然应当承担责任。2．自吴呈朋擅自出售房屋至2017年度，三名共有人在进行收益分配时，吴呈朋擅自出售的房屋的应得租金也是一直计算在总的收益范围之内的。本案吴呈朋起诉时，最后一次对账之前，其也是将自己出售的房屋的应得租金计算在总的收益之内的，只是在最后一次对账时反悔，以方加成已经起诉要求分割售房款为由拒绝将已售门面房的应得租金计算在内。该理由显然不能成立，方加成要求分割售房款，不等于方加成同意、认可擅自出售行为。擅自售房造成的租金损失应当计算在总收益范围内。三、一审判决程序违法。吴呈朋起诉时要求分割共有收益的金额是312,684元（不含二楼收益，且将10#、11#两间门面房的收益计算在总收益范围内），第一次开庭时，法庭辩论终结。其后，吴呈朋在最后一次对账时，变更了诉讼请求，要求分割410,000元。方加成认为，法庭辩论终结后，不应当再随意变更诉讼请求。吴呈朋辩称，一、因2015年12月19日吴呈朋经过共有人之一的赵崇喜同意，但未经过方加成同意将10#、11#号门面房2800000转让给朱如淡，方加成要求分割转让款的三分之一已获得法院（2019）新22民终741号判决的认可，故本案中方加成在已获得售房款之后，再要求分割吴呈朋已经处分的这两件门面的租金显然于法无据。二、一审认定租金数额事实清楚，证据充分。三、本案中并非吴呈朋随意变更诉求，而是由于方加成对于吴呈朋在庭审中提交的租金明细不予认可，为了查明事实，在法院的组织下双方同意就2018年-2020年度对房屋出租情况进行了对账，故在对账后变更的诉求，并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决理由充分，方加成的上诉理由不能成立，请求贵院依法判决驳回上诉。原审被告方加善、赵崇喜、方加南未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩状。吴呈朋向一审法院起诉请求：1．判决分割原、被告共有的哈密市天山北路温州商贸城（原千家汇市场）临街门面0#-13#号共14间门面房以及燃油锅炉和锅炉房的产权。临街门面在原有分配给原告面积的基础上再向原告分割67.58平方米份额（其中39.5平方米份额由全体被告中多占门面份额的被告承担；28.08平方米的份额由方加成承担）；2．请求确认哈密市天山北路原千家汇市场二楼楼梯以南部分产权及土地使用权为原、被告共有，原告享有该产权、使用权和收益权的三分之一；3．请求被告将应属于原告的门面房收益（房租）支付给原告（截止立案时共计欠付312,684元，应支付至实际分割完成之日止）。一审法院认定事实：2001年3月22日哈密市土地管理局下发哈市土管字（2001）053号文件，作出《关于对方加南等七位同志申请办理土地出让手续的批复》，同意方加南等同志办理土地出让手续，土地出让年限为40年，土地出让用途为商业用地，土地出让位置及土地出让面积详见附表，要求接文后，速到土管局地籍股办理有关手续。文件附表为：“方加南，哈密市天山北路千家汇市场，出让面积84.24㎡，12、13号；吴呈朋，哈密市天山北路千家汇市场，出让面积84.24㎡，10、11号；侯兴莲，哈密市天山北路千家汇市场，出让面积49.68㎡，8、9号；赵崇喜，哈密市天山北路千家汇市场，出让面积84.24㎡，6、7号；方加成，哈密市天山北路千家汇市场，出让面积82.98㎡，4、5号；方智蕾哈密市天山北路千家汇市场，出让面积76.14㎡，2、3号；赵春花，哈密市天山北路千家汇市场，出让面积58.86㎡，0、1号”。2001年4月18日吴呈朋、方加成、赵崇喜三人签订《关于温州商贸城产权归属问题的说明》，载明：“经哈密市人民政府批准，方加成、吴呈朋、赵崇喜三人分别出资41.2333万元（其中赵崇喜出资41.2333万元中有方加南投入的18.5550万元，该笔投入占总股份的十分之一点五，由方加南和方加善各占一半），购买了位于哈密市天山北路原千家汇市场临街门面0#至13#14间，市场大门二楼楼梯以南部分以及三层以上加层扩建部分的终身产权及40年的土地使用权，包括燃油锅炉和165平米锅炉房的产权。但是，为了办理购房契约方便，经三人同意，将以上产权的使用权分成九块，以上三人以自己和亲属的名义分别办理了产权证书，即：方加成占有临街门面4-5号两间，共82.98㎡产权及使用权，方智蕾占有2-3号两间，共76.14㎡，赵春花占有0-1号共58.82㎡，吴呈朋占有10-11号共84.24㎡，侯兴莲（系吴呈朋之妻）占有8-9号共49.68㎡，赵崇喜占有6-7号84.24㎡，方加南占有12-13号84.24㎡，方加成占有二楼楼梯以南部分以及该部分三层以上加成扩建权以及燃油锅炉和锅炉房的产权。为避免三人之间产生矛盾，特别是为避免因时间过长导致产权模糊而发生争议，特对以上产权作如下说明：一、哈密市天山北路原千家汇市场临街门面0#至13#14间，锅炉房和燃油锅炉，市场大门二楼楼梯以南部分及该部分三层以上加层扩建的产权，土地使用权归方加成、吴呈朋、赵崇喜三人共同拥有，每人享有该产权和使用权的三分之一。二、将产权和使用权分割只是权宜之计，除方加成、吴呈朋、赵崇喜之外，其他占有人只为名义占有，不为实际占有。三、方加成、吴呈朋、赵崇喜三人其中一人如转让或出售共同产权和使用权的一部分（自己名下或亲属名下）必须征求其他两人的意见，如三人中有两人不同意，则不得转让或出售。四、如以后条件成熟，需对二层以上加层扩建，其中加层扩建部分产权归三人共同拥有，个人占有的产权份额以出资大小为准。以上说明作为三人明晰共同产权的凭证，经三人签字后即为共同认可，如以后产生产权纠纷，必须以该说明为准。”2002年12月4日依照附表人员姓名、位置和面积办理了房产证。现原告请求按照双方签订的《关于温州商贸城产权归属问题的说明》中的约定，分割14间门面房及燃油锅炉和锅炉房的产权，请求确认哈密市天山北路原千家汇市场二楼楼梯以南的部分产权及土地使用权为原被告共同共有，并要求方加成支付应属于吴呈朋的门面房收益312,684元，因双方无法达成一致意见，引起本案诉讼。另查，2019年1月31日，新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院作出（2018）新22民终534号民事判决书，载明：“……吴呈朋提出变更登记在方加成、赵春花、方智蕾名下的门面房中39.5平方米的诉讼请求，但是不能提交证据证明该39.5平方米房产的具体指向，亦违反共有物分割原则，法院不予支持。……判决如下：……三、位于哈密市伊州区天山北路原千家汇市场临街门面****门面属于吴呈朋、方加成、赵崇喜三人共同共有”。再查，2013年，吴呈朋将登记在其名下的10#、11#门面84.24平方米以2,800,000元的价格出售给了案外人朱如淡，方加成以涉案房屋属方加成、吴呈朋、赵崇喜共同共有，吴呈朋出售门面的行为侵害了共有权利，请求吴呈朋向其支付三分之一的门面28.8平方米的转让款即933,333元。2019年10月21日，新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院作出（2019）新2201民初2140号民事判决书，判决吴呈朋向方加成支付转让款的三分之一即933,333元。吴呈朋不服该判决，上诉至新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院，2019年12月16日，新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院经审理后作出（2019）新22民终741号民事判决书，驳回上诉，维持原判。又查，经组织双方对账，双方均认可2018-2020年度的房屋租金收益方加成、赵崇喜应分别向吴呈朋支付410,000元、5,000元。一审法院认为，本案的争议焦点如下：1．吴呈朋主张在原有向其已分配84.24平方米的基础上再向其分割67.58平方米的诉求是否合理；2．哈密天山北路原千家汇市场二楼楼梯以南部分产权及土地使用权是否属于原、被告共同共有，吴呈朋主张分割燃油锅炉和锅炉房的产权及原千家汇市场二楼楼梯以南部分产权及土地使用权是否合理；3．吴呈朋主张被告支付门面房收益是否合理。关于争议焦点一，庭审中，吴呈朋对于其主张的67.58平方米产权的构成陈述如下：39.5平方米系方加成多占的份额，28.08平方米系其向案外人朱如淡转让的产权中通过法院审判裁判文书支付给方加成三分之一转让费的份额。根据（2018）新22民终534号民事判决书载明的判决结果：驳回吴呈朋要求将涉案房产中的39.5平方米变更至其名下的诉讼请求，并认定位于哈密市伊州区天山北路原千家汇市场临街门面0#至13#门面属于吴呈朋、方加成、赵崇喜三人共同共有。关于吴呈朋主张的28.08平方米的产权，即吴呈朋转让给案外人朱如淡登记在其名下的84.24平方米产权的三分之一，经（2019）新2201民初2140号和（2019）新22民终741号民事判决书基于涉案房产属吴呈朋、方加成、赵崇喜三人共同共有，判决吴呈朋将转让款的三分之一支付给方加成。故本案中吴呈朋主张另行向其分割的67.58平方米的产权均已经生效判决予以处理，属于重复诉讼，法院不予支持。关于争议焦点二，根据原告提供的《哈密地区拍卖行产权交易成交确认书》载明拍卖的标的物包括千家汇市场二楼中楼梯间以南建筑物的产权及燃油锅炉的产权。双方签订的《关于温州商贸城产权归属问题的说明》亦载明由吴呈朋、方加成、赵崇喜共同出资购买的产权包括市场大门二楼楼梯以南部分及燃油锅炉和锅炉房的产权，并约定购买的产权归三人共有，且该两部分产权均登记在方加成名下，并签订了房地产买卖契约。根据三方对于涉案产权的约定，涉案的哈密市天山北路原千家汇市场二楼楼梯以南部分的产权及燃油锅炉和锅炉房的产权归吴呈朋、方加成、赵崇喜共同共有。故对于吴呈朋请求确认哈密市天山北路原千家汇市场二楼楼梯以南部分的产权归吴呈朋、方加成、赵崇喜共同共有的诉求合理，一审法院予以支持。因哈密市天山北路原千家汇市场二楼楼梯以南部分的产权及燃油锅炉和锅炉房的产权归吴呈朋、方加成、赵崇喜共同共有，根据涉案产权的属性及共有物分割的法律规定，吴呈朋主张分割哈密市天山北路原千家汇市场二楼楼梯以南部分的产权及燃油锅炉和锅炉房的产权归不具备分割的基础，亦违反共有物分割的原则，一审法院不予支持。关于争议焦点三，本案中，原、被告共同共有的房屋为商业性用房，房屋产生的收益属原、被告共同共有，故吴呈朋请求分割房屋租金收益的诉求合理，一审法院予以支持。经一审法院组织双方就2018-2020年度房屋租金进行对账，双方均认可2018-2020年度房屋出租的情况及租金的数额。经核算，方加成、赵崇喜就2018-2020年度的房屋租金应分别向吴呈朋支付410,000元、5,000元。故对于吴呈朋主张的分割房屋租金收益一审法院确认415,000元。遂判决，一、方加成于判决生效之日起十日内支付吴呈朋房屋租金收益410,000元；二、赵崇喜于判决生效之日起十日内支付吴呈朋房屋租金收益5,000元；三、驳回吴呈朋的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人未提交新证据。经二审审理查明一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的主要争议焦点是，方加成向吴呈朋应支付多少租金的问题。在本案中，一审时，双方对2018年至2020年的房屋租金对账时，方加成对对账的41万元没有提出否认。方加成上诉认为吴呈朋向他人出售的10#、11#门面每年的租金20为万元，2018年、2019年、2020年三年的租金共计60万元，该租金三人共同分割每人享有三分之一，就是方加成应该享有20万元，一审法院未将该笔款从41万元中予以扣除计算错误。关于方加成主张的10#、11#门面房屋租金应否从41万中予以扣除计算的问题上，2015年12月19日吴呈朋登记在自己名下的10#、11#门面房两件共84.24平米，以2,800,000元的价格出售给案外人朱如淡。此后，方加成认为，以吴呈朋未通过方加成同意，方加成、吴呈朋、赵崇喜合伙购买的房屋向他人出售，吴呈朋应赔偿损失为由向哈密市伊州区人民法院起诉，哈密市伊州区人民法院于2019年11月21日作出（2019）新2201民初2140号民事判决判令，吴呈朋向方加成支付门面转让款933,333元。吴呈朋不服向本院提起上诉，本院作出（2019）新22民终741号民事判决驳回上诉，维持一审判决。现方加成主张的10#、11#门面房屋已经在两级法院的民事判决作出处理，且判决书已经发生法律效力。因此，方加成主张的10#、11#门面的2018年、2019年、2020年三年的租金60万元中，方加成享有的20万元应当从41万元中予以扣除计算的上诉理由不成立。本院不予支持。虽然吴呈朋向一审提起起诉时，起诉标的为312,684元，但是一审时，吴呈朋、方加成对2018年至2020年的房屋租金对账时，方加成对对账的41万元没有提出否认。一审法院本着解决纠纷、减少案当事人诉累之目的，准许吴呈朋在庭审结束后变更诉讼请求，程序上虽然存在一定的瑕疵，但利于本案纠纷的解决，符合案件客观实际。因此，方加成提出的一审存在程序违法的理由不成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当。故对方加成的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，第一百四十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,300元，由方加成负担。本判决为终审判决。审  判  长   刘刚审  判  员   郝慧文审  判  员   阿不都如苏力达尔古西二 〇 二 一 年 二 月 二 十 二 日法 官 助 理   李伟书  记  员   车蕾