浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初10330号 原告：嘉凯城集团商业资产管理有限公司瓶窑分公司，住所地：浙江省杭州市余杭区瓶窑镇瓶仓大道****。 公司负责人：王兴良，项目负责人。 委托代理人：庄国菁，女，1977年10月14日出生，汉族，住上海市普陀区，该公司员工。 委托代理人：孙艳飞，女，1985年8月27日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区，该公司员工。 被告：赵岚，女，1985年7月18日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托代理人：王倪娟，浙江浙苏律师事务所律师。 原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司瓶窑分公司（以下简称嘉凯城瓶窑分公司）为与被告赵岚房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月14日向本院起诉，本院立案受理后适用简易程序于2020年12月7日进行了公开开庭审理。原告嘉凯城瓶窑分公司的委托代理人庄国菁、孙艳飞，被告赵岚的委托代理人王倪娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2017年9月22日与被告赵岚签订房屋租赁合同，将杭州市余杭区瓶窑街道瓶仓大道2号嘉凯城瓶窑城市客厅196、198.1100号商铺出租给赵岚。赵岚于2017年11月22日进场装修，并于12月22日正式营业。自2019年1月1日开始欠缴房租，经原告多次催告，被告至今未予支付。原告诉讼请求：1、原告与被告签订的房屋租赁合同及补充协议于2019年7月12日解除；2、被告支付租金58159.96元（自2019年1月1日至2019年7月12日，按照租金27285.84元/季度）及滞纳金43726.28元（按日从2019年1月1日暂计至2019年10月31日，实际计至租金付清之日）；3、被告支付房屋占用费69269.33元（自2019年7月13日至2019年10月31日共111天，按照日租金及物业管理费之和的2倍计算，实际计至房屋实际返还之日）；4、被告支付解约违约金100000元；5、被告立即将注册在涉案房屋处的营业执照注销，并支付逾期注销的违约金66383.11元（自2019年7月13日暂计至2019年10月31日，按照日租金的两倍计算，实际计至营业执照实际注销之日止）；6、被告按合同要求对商铺进行清理，将商铺还原成毛坯状态；7、本案的诉讼费由被告承担；8、收回装修免租期及经营免租期的租金共计54571.68元；9、没罚履约保证金27285.85元。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求为被告支付房屋占用费199680元（自2019年7月13日至2020年5月28日，按照日租金及物业管理费之和的2倍计算，实际计至房屋实际返还之日），并放弃第6项诉讼请求。 被告赵岚答辩称，1、因为在2019年6月30日涉案房屋已经告知停水停电，合同目的已经无法实现，故涉案房屋租赁合同已于2019年6月30日解除。2、房屋租金应计算至2019年6月30日，不应计算至7月12日。被告方不认可滞纳金且标准过高。3、涉案房屋不存在占有情况，且占用费标准过高具有惩罚性质，不认可占有费用。4、涉案房屋存在漏水情况，导致合同的解除，且原告未提供证据证明实际损失，故不认可违约金100000元。5、原告方无证据证明存在损失，对原告主张逾期注销违约金不认可。6、原告已经将房屋退还，双方权利义务已经消灭。针对原告方要求收回免租期租金及支付履约保证金诉讼请求过于苛刻，不应支持。 原告方围绕诉讼请求依法提交证据，赵岚未提交证据。结合双方质证意见，本院认定如下：原告提交的证据1《嘉凯城瓶窑项目房屋租赁合同》及补充协议、《物业服务管理协议》，证据2商铺交房表，据5照片及视频，证据6工商登记信息，证据8产权所有证及委托材料，本院经审查予以确认证；证据证据3两份催款函，证据4合同解除通知书及邮寄信息，本院经审查对真实性予以确认，认可原告曾向被告催款并通知解除涉案合同事实。 本院经审理，查明本案事实如下： 2017年9月22日，原告嘉凯城瓶窑分公司（甲方）与被告赵岚（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“1.10在每一租赁年度内，每三个月为一个交租周期，乙方应在该交租周期开始之前壹拾伍个工作日内支付，先付后用。2.1租赁物业位于浙江省杭州市余杭区××镇××道××号××层××号商铺。2.2租赁面积：建筑面积为130.01平方米，如本合同约定面积与实测面积不符，以实测面积为准。3.1租赁期限为三年，自交付日／起租日起算，暂定为2017年12月22日至2020年12月21日止。3.2免租期：包括装修免租期和经营免租期。3.2.1装修免租期：确定为壹个月，自租赁物业实际交付日起开始计算。3.2.2经营免租期：叁个月，分叁季度／年度，具体分摊如下：2018年1月，2018年4月，2018年7月。3.3如因乙方单方面原因造成本合同提前终止的，乙方须在正式撤场前按本合同约定的租金向甲方补缴足全部的装修免租期和经营免租期的租金。5.1.1在本合同签订后7个工作日内，乙方向甲方支付27285.85元定金，甲方在收到全部定金后7个工作日内向乙方开具相应收据。5.3.4在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，租赁期限届满或提前终止或本合同解除时，甲方应在乙方同时满足下列所有条件后15日内……把履约保证金的余额（如有）退还乙方……若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金将不予退还。6.4逾期支付租金乙方未按前述约定按时、足额支付租金的，每迟延一日，乙方应按应付未付金额3‰的标准向甲方支付违约金。当逾期支付超过30日时，甲方有权选择甲方书面通知乙方解除本合同，解除合同通知送达乙方之日生效。13.1乙方应在本合同租赁期限届满或提前终止或本合同解除之日起的15日内将租赁物业返还给甲方，即乙方享有最长不超过15日的“返还期”。在“返还期”内，乙方无需支付租金，但乙方使用租赁物业产生的其他费用照常支付。“返还期”后，乙方应按租赁面积、实际超出的天数并以合同终止日以前最后一期租金、物业管理费标准为基础，以该基础的200%向甲方支付实际占用费。13.5若乙方使用租赁物业地址作为公司、分公司或营业部的注册地，则在本合同的租赁期届满或返还期内，应办理完成注册地的迁移或注销手续。乙方逾期完成，每逾期一日，乙方应承担相当于合同终止时日租金两倍的违约金，给甲方造成其他损失的，还应予以赔偿。18.1甲方的解除权乙方有下列情形之一的，甲方有权提前解除本合同，本协议的解除不免除协议解除前乙方应承担的责任。乙方应于合同解除之日起30日内向甲方支付所有应交纳的费用，甲方有权向乙方收取每月租金和物业管理费总和之6倍金额并不低于人民币10万元作为违约金，违约金不足以弥补甲方直接和间接损失的，乙方应另行赔偿……（3）乙方逾期支付任何一项应付的定金、履约保证金、租金、物业管理费、公共事业费超过30日的……附件二租金支付方式租金递增标准为：首年租金单价为2.3元／平方米／天，每两年递增6%；第1年至2年：自起租日至2019年12月21日止，固定单位租金为2.3元／ｍ／天，固定月租金为9095.28元，年租金109143.4元。第3年至3年：自2019年12月22日至2020年12月21日止，固定单位租金为2.438元／ｍ／天，固定月租金9667.41元，年租金116008.96元。支付方式为：自计租日起，乙方先按照双方约定的固定租金数额每叁个月支付一次，每次支付叁个月的固定租金，对于每个交租周期的租金，乙方应在该交租周期开始之前壹拾伍个工作日内支付，先付后用。2018年7月11日，原被告再次签订《房屋租赁合同》之补充协议，第一条经营免租期（额外）在乙方缴足签订的《房屋租赁合同》项下应付未付的所有费用前提下，甲方同意给予乙方额外增加2个月经营免租期，即2018年9月、2018年11月。第二条乙方确认……额外免租期是甲方额外给予乙方长期经营的优惠，租赁期间如因乙方单方面原因造成本合同提前终止的，乙方须按本合同约定的租金向甲方补缴足上述额外增加的2个月免租期期间的租金。 被告赵岚签订涉案合同后交纳27285.85元定金，租用涉案房屋后自2019年1月1日起不再交纳租金。根据原告证据中视频显示2020年4月7日原告占用涉案房屋，2020年5月28日显示原告方已经搬离涉案房屋。嘉凯城瓶窑分公司曾向赵岚催收租金，并于2019年7月12日向赵岚送达《合同解除通知书》，要求赵岚解除涉案房屋租赁合同并交纳涉案全部欠款。 庭审中，原告嘉凯城瓶窑分公司确认被告赵岚交纳了定金27285.85元（已转为履约保证金），尚未退还。被告赵岚确认已经享受了被告方提供的装修免租期和经营免租期共计6个月；双方确认赵岚在涉案房屋的营业执照地址已经注销。 另查明，涉案房屋由嘉凯城城镇化建设发展（余杭瓶窑）有限公司所有。嘉凯城城镇化建设发展（余杭瓶窑）有限公司与嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司瓶窑分公司签订房租承租合同，将涉案房屋交由嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司瓶窑分公司统一经营管理。2017年8月22日，嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司瓶窑分公司变更名称为嘉凯城瓶窑分公司。 本院认为，原、被告签订的有《房屋租赁合同》及补充协议，系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应予认定有效，双方应依约履行各自的义务。在合同履行过程中，赵岚自2019年1月1日起不再支付租金并逾期超30日，原告有权按约解除涉案房屋合同，故原告主张解除涉案合同请求，符合合同约定，本院予以支持，本院确认涉案房屋租赁合同自2019年7月12日起解除。被告辩称，因物业共公司通知2019年6月30日涉案房屋停止物业服务，故合同目的无法实现，涉案合同应于2019年6月30日解除。本院认为，上述通知系赵岚违约未支付租金及物业相关费用导致，且赵岚也未举证停止水电等服务，故赵岚该抗辩，理由不足，本院不予采纳。 合同履行期间，赵岚尚未支付的租金及滞纳金应当按约支付，嘉凯城瓶窑分公司主张赵岚支付租金及滞纳金请求，理由充分，本院予以支持。关于滞纳金，本院认为实际为逾期支付租金的违约金，合同约定标准过高，本院依法调整为日万分之四标准且应从每次租金到期时分段予以计算，经本院核算至2019年10月31日的租金违约金为5884元。 另外，根据合同约定，涉案合同解除后赵岚应当在15日内返还租赁房屋，根据查明事实，2020年4月7日赵岚仍占用涉案房屋，故原告要求赵岚支付房屋占用费请求，理由充分，本院予以支持。关于占用费金额方面，嘉凯城瓶窑分公司主张自2019年7月13日计算至2020年5月28日。但根据合同约定，在合同解除之日起赵岚享有不超过15日的“返还期”，且2020年5月28日涉案房屋已经腾空，虽未清理干净，但已不妨碍原告继续对房屋的使用，故本院确定房屋占用自2019年7月28日截至时间为原告提供证据所示时间即2020年4月7日。另外原告主张占用费标准过高，本院调整为合同解除日前最后一期房屋租金价格标准，故经核算确定涉案房屋占用费为77310元。另外，因赵岚未按约支付租金造成涉案合同提前终止，嘉凯城瓶窑分公司主张装修免租期和经营免租期租金，符合合同约定，本院予以支持。原告同时主张赵岚逾期注销营业执照违约金损失。本院认为，本案审理前赵岚已经注销房屋上的营业执照信息，原告也未举证因此造成的实际损失，故原告该主张，依据不足，本院不予支持。原告还主张赵岚支付违约金100000元，因其未提供证据证明原告承担的上述违约责任还不足以赔偿其实际损失，故本院亦不予支持。关于原告对履约保证金的主张。本院认为，涉案合同中约定违约条款较多，涉案履约保证金也是由定金转化而来，具有作为被告履行合同义务之担保作用，本案中对原告主张被告相应违约责任已予以相应支持，故原告该项主张，本院不再支持。综上，原告的诉讼请求中合理部分，本院予以支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司瓶窑分公司与被告赵岚签订的《房屋租赁合同》及补充协议自2019年7月12起解除； 二、被告赵岚支付原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司瓶窑分公司租金58159.96元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告赵岚支付原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司瓶窑分公司租金违约金5884元（暂算至2019年10月31日，此后至租金付清之日止的违约金，以所欠租金为基数，按每日万分之四的标准计算），于本判决生效之日起十日内付清； 四、被告赵岚支付原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司瓶窑分公司房屋占有使用费77310元，于本判决生效之日起十日内付清； 五、被告赵岚支付原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司瓶窑分公司免租期租金54571.68元，于本判决生效之日起十日内付清； 六、驳回原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司瓶窑分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4649元，由原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司瓶窑分公司负担2992元，被告赵岚负担1657元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  代大鹏 二〇二一年二月五日 书记员  宣柳莹