北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2120号上诉人（原审被告）：李根，男，1986年8月17日出生，汉族，山西佳和美盛信息科技有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王树展，上海汉盛（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：乔贺军，男，1967年1月29日出生，汉族，北京自由中梦文化发展有限公司法定代表人，住北京市西城区。上诉人李根因与被上诉人乔贺军房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初30195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月9日公开开庭审理了本案。上诉人李根之委托诉讼代理人王树展，被上诉人乔贺军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李根上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，依法改判李根、乔贺军于2019年9月9日签订的房屋租赁合同于2020年5月28日解除，李根向乔贺军支付房屋租金至2020年5月28日，确认李根已用押金冲抵的方式向乔贺军支付违约金。事实和理由：1.依据双方合同约定，李根可以提前退租，李根已经履行了通知义务并承担了违约金，租赁合同应当予以终止，一审法院对合同解除原因查明不实。2.李根支付租金应当至退租之日，即2020年5月28日。一审认定的房屋租金有误。3.李根提前退租产生的违约金可用押金冲抵，李根实际已经支付了违约金，无须再向乔贺军另行支付违约金。乔贺军辩称，不同意李根的上诉请求和理由；也不同意一审判决，认为一审法院认定的房屋租金过低，但未提起上诉。乔贺军向一审法院起诉请求：1.请求确认乔贺军与李根签订的《房屋租赁合同》于2020年9月2日解除；2.请求判令李根赔偿乔贺军17个工位的损失34000元；3.请求判令李根支付自2020年4月10日至实际返还房屋之日的租金；4.请求判令李根支付逾期付款滞纳金31097元；5.请求判令李根支付乔贺军房屋空置期间的损失62194元及违约金31097元；6.本案诉讼费由李根负担。一审法院认定事实：2019年9月9日，乔贺军（出租人、甲方）、李根（承租人、乙方）、北京顺意房地产经纪有限责任公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定房屋坐落于北京市西城区太平街6号8层E-905室（以下简称涉案房屋），建筑面积227.19平方米，租赁用途办公，租赁期自2019年10月10日至2021年10月9日，其中2019年9月9日至10月9日为免租期，支付方式押一付六，月租金31097元，甲方应于9月9日将房屋按约定条件交付给乙方，租赁合同期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按原状返还房屋及附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应承担的费用。乙方不按照约定支付租金达7日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按月租金的100%向甲方支付违约金。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。同日，双方对房屋内的附属物品、设备设施签订了交接清单。上述合同签订后，乔贺军向李根交付了涉案房屋，李根向乔贺军交纳房租至2020年4月9日。李根主张由于新冠疫情的原因，导致其无法经营、资金周转困难，于2020年4月28日搬离了涉案房屋，并于当日通过微信和中国邮政向乔贺军发送了解除合同通知，李根提交的EMS签收凭证显示乔贺军于4月30日签收。李根主张因乔贺军拒绝接收房屋，其委托代理人王树展于2020年11月26日去涉案房屋查看状态，当时有人在装修，墙上张贴的物业公司装修批准书显示装修时间自2020年9月23日至10月30日。乔贺军表示其于9月2日查看涉案房屋发现李根已经搬离，就另行出租了，合同起租日为11月1日，之前为装修期。庭审中，双方均表示涉案房屋门锁系电子锁，不存在钥匙交接，亦不存在水电卡返还问题。对于乔贺军主张的逾期付款滞纳金，庭审中，经法院两次询问，乔贺军明确表示该滞纳金并非合同约定的违约金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。本案中，乔贺军与李根签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。现双方均认可合同已经解除，但对于合同解除时间无法达成一致。李根虽主张其于2020年4月28日搬离了涉案房屋并向乔贺军发送了解除通知，合同应于4月28日解除，但李根并未证明疫情及针对疫情采取的管控措施导致其合同目的无法实现，因此李根并无单方解除权，其自行搬离房屋及发送解除通知的行为构成违约，均不发生合同解除的效力。鉴于乔贺军自认在9月2日查看房屋时李根已搬离，知晓双方合同已无法履行，并将涉案房屋另行出租，法院认定双方之间的房屋租赁合同应以该日解除为宜。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。李根应当支付乔贺军合同解除前的租金。但是，在李根已经构成根本违约又明确要求解除合同的情况下，作为守约方的乔贺军，应当及时采取适当措施防止损失继续扩大。法院综合考虑各方对于房屋闲置期间租金损失的过错及疫情对房屋使用的持续影响，酌情确定李根应当支付乔贺军2020年4月10日至9月2日的房屋租金共计75000元。涉案合同系因李根违约而解除，根据合同约定，李根提前退租的，应按月租金的100%向乔贺军支付违约金。该违约金性质为李根提前解除合同给乔贺军造成房屋空置损失的预估，乔贺军要求李根支付违约金31097元，存在合同和事实依据，法院予以支持，乔贺军要求李根同时承担房屋空置损失，缺乏依据，法院不予支持。关于乔贺军要求李根支付逾期付款滞纳金的诉讼请求，因乔贺军明确表示该滞纳金并非合同约定的违约金，故乔贺军主张滞纳金缺乏依据，法院不予支持。关于工位损失问题，因乔贺军未提交证据证明损失的发生及金额，法院无法支持。据此，一审法院判决：一、乔贺军与李根于2019年9月9日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年9月2日解除；二、于判决生效之日起七日内，李根支付乔贺军2020年4月10日至9月2日的房屋租金共计75000元；三、于判决生效之日起七日内，李根支付乔贺军违约金31097元；四、驳回乔贺军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，李根提交微信聊天记录一份，证明乔贺军知道李根已于2020年4月底搬离涉案房屋。对此，乔贺军不予认可。乔贺军未提交新证据。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，乔贺军与李根签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现李根上诉认为其于2020年4月28日搬离了涉案房屋并向乔贺军发送了解除通知，依据合同约定“……乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金……”其中的违约金可用其交纳的押金折抵，李根可以解除合同，因此合同应于2020年5月28日解除，但李根并未证明疫情及针对疫情采取的管控措施导致其合同目的无法实现，即以自己的行为表明不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合法律规定的解除条件，故李根并无单方解除权，其自行搬离房屋及发送解除通知的行为构成违约，均不发生合同解除的效力。鉴于乔贺军自认在9月2日查看房屋时李根已搬离，知晓双方合同已无法履行，并将涉案房屋另行出租，一审法院认定双方之间的房屋租赁合同于该日解除，是正确的。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。李根应当支付乔贺军合同解除前的租金。但在李根已经构成根本违约又明确要求解除合同的情况下，作为守约方的乔贺军，应当及时采取适当措施防止损失继续扩大。综合考虑本案具体情况，一审法院酌情确定的李根应当支付乔贺军2020年4月10日至9月2日的房屋租金金额，并无不当。涉案合同系因李根违约而解除，根据合同约定，李根提前退租的，应按月租金的100%向乔贺军支付违约金。乔贺军要求李根支付违约金31097元，存在合同和事实依据，一审法院予以支持，亦无不当。关于李根上诉所称押金事宜，其可另行诉讼解决。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1183元，由李根负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  王 云二〇二一年二月二十二日法官助理  孙国栋书 记 员  刘力之