安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖10民终119号 上诉人（原审原告）：黄山亚新丰田汽车销售服务有限公司，住所地安徽省黄山市经济开发区DH-3-1地块，统一社会信用代码913410005926978833。 法定代表人：周夏耘，执行董事。 委托诉讼代理人：唐春飞，安徽。 委托诉讼代理人：袁世健，浙江思伟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄山欧龙汽车销售有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区齐云大道**，统一社会信用代码91341002MA2P39Q34C。 法定代表人：林建忠，执行董事。 委托诉讼代理人：江学真，安徽雄风律师事务所律师。 上诉人黄山亚新丰田汽车销售服务有限公司（以下简称亚新公司）因与被上诉人黄山欧龙汽车销售有限公司（以下简称欧龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黄山市屯溪区人民法院于2020年12月4日作出的（2020）皖1002民初2024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 亚新公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判支持亚新公司的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由欧龙公司承担。 事实与理由:原审判决认定事实和适用法律均存在错误,应依法予以改判。一、原审判决关于黄山瀚和汽车销售服务有限公司（以下简称瀚和公司）股东将股权进行转让,变更名称为欧龙公司,但瀚和公司和欧龙公司是同一民事主体,不存在转租的情形,亚新公司以此为由请求解除合同及返还房屋、恢复原状、支付违约金于法无据的认定,缺乏事实根据,有悖于常情常理。(一)根据亚新公司和欧龙公司签订的《房屋租赁合同》的条款,虽然名为房屋租赁合同,但是事实上亚新公司不仅将房屋租赁给了欧龙公司,也将房屋内的附属设施、设备同时租赁给了欧龙公司。该设施和设备主要是用于汽车维修及保养的专用工具及设备,该套设备是与欧龙公司所经营的“斯柯达”汽车品牌所需要的设备相匹配的,故亚新公司在该租赁合同中,具有明确将该房屋及设施、设备租赁给瀚和公司的“斯柯达”汽车品牌专卖店使用的本意。(二)欧龙公司将瀚和公司股权进行转让,并变更名称为欧龙公司,该行为未直接违反合同约定及法律规定。但是欧龙公司将本经营“斯柯达”汽车品牌的店面设施及设备全部拆除,并改装为“奔驰”汽车品牌店面,在形式上瀚和公司和欧龙公司仍然是同一民事主体,实质上已经有悖于该房屋租赁合同签订的合同目的和订立初衷。(三)亚新公司和欧龙公司在《房屋租赁合同》中第五条中该约定欧龙公司对房屋改建、改造、装饰装修应当征得亚新公司的同意、未经亚新公司书面盖章许可,不得擅自拆除或更改房屋的设施设备等条款,充分说明亚新公司原则上是不允许欧龙公司对房屋进行装修及改造的,因欧龙公司的汽车品牌由“斯柯达”变更为“奔驰”,原先“斯柯达”汽车品牌的设备无法适用在“奔驰”汽车品牌上,在没有征得亚新公司同意的情况下进行了大面积的改造、装修,并将亚新公司所有的设备进行转移、损毁、丢弃。该行为已经充分证明欧龙公司未有转租之名,确有转租之实。二、原审法院关于亚新公司、亚晖公司、亚骐公司、亚众公司的法定代表人系同一人,推定亚新公司对欧龙公司的装修改造是明知,且亚新公司于2019年9月收取欧龙公司支付的年度租金,以其行为表示对欧龙公司的改造行为予以追认的认定,缺乏事实根据,适用法律错误。(一)亚晖公司、亚骐公司、亚众公司法定代表人虽系同一人,但各家企业独立经营,自成体系,均有总经理、销售顾问、后勤等职位。法定代表人并未参与直接管理,各家公司也并无法定义务告知亚新公司该门面装修改造事宜。以此为依据认定亚新公司追认装修改造行为缺乏法律依据。(二)2019年9月,亚新公司并不知晓欧龙公司将原“斯柯达”门店拆除进行装修改造的事实,欧龙公司将瀚和公司股权进行转让,变更名称为欧龙公司的两个行为对于亚新公司而言在当时还是形式上的股权及名称变动,亚新公司的财务部门根据合同约定收取租金是合理正当的,对于支付租金的主体,亚新公司进行了形式审查,但亦无义务进行实质审查。所以亚新公司收取该租金的行为无法证明亚新公司有追认装修改造的意思表示。(三)根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第六十六条，一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求,对方未用语言或者文字明确表示意见,但其行为表明已接受的,可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下,才可以视为意思表示以及《民法典》第一百四十条,意思表示的形式行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时,才可以视为意思表示。原审判决认定亚新公司对欧龙公司装修改造的行为予以追认,本质上是一种对默示或沉默的理解。根据上述法律可知,不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下,才可以视为意思表示;沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时,才可以视为意思表示。亚新公司未在欧龙公司装修期间提出异议的行为,实质上是一种沉默。亚新公司认为沉默不是默示。特别是亚新公司和欧龙公司在《房屋租赁合同》第五条中多个条款约定欧龙公司不得私自装修改造的前提下,亚新公司不可能也无道理通过默示对欧龙公司的装修改造行为进行追认。无论从法理上还是情理上,亚新公司原则上都是不允许欧龙公司私自装修改造的,目前也无任何法律规定或交易习惯可以认可该追认行为是合法合理的。三、根据《房屋租赁合同》第五条约定，乙方在使用房屋期间,未经甲方书面盖章许可,不得擅自拆除或更改房屋的设施设备,否则甲方有权解除合同并要求乙方赔偿损失。欧龙公司应当承担违约法律责任。(一)欧龙公司在未得到亚新公司书面盖章许可的同意前,将“斯柯达”汽车品牌及相关设备拆除并更改为“奔驰”汽车品牌和相关设施设备,已构成违约。亚新公司于2020年6月29日向欧龙公司发送的合同解除函合法有效,该合同于该日解除。(二)欧龙公司将原属于亚新公司并租赁给欧龙公司的设备转移、损毁、丢弃,应当恢复原状并赔偿损失1361772.88元。(三)欧龙公司的违约给亚新公司造成了损失,根据合同约定,应当赔偿违约金100000元。 欧龙公司辩称：一、关于欧龙公司与瀚和公司是否为同一法律主体的问题，也就是本案是否构成变相转租的问题。根据亚新公司上诉状当中的上诉请求及理由部分的陈述，亚新公司已经自认瀚和公司和欧龙公司是同一法律主体。二、关于亚新公司是否知道欧龙公司将所承租的房屋进行了改造及经营品牌更换的问题。欧龙公司在一审的审理过程当中已经提供了大量的证据证明亚新公司对于欧龙公司经营品牌的变更及改造等行为是完全知情的。亚新公司不仅收取了2020年10月份之前的租金，而且在诉讼过程当中，亚新公司还收取了欧龙公司所缴纳的2020年的10月到2021年10月的租金。亚新公司主张房屋租赁和收取租金不是同一个法律关系，欧龙公司认为亚新公司逻辑错误，作为房屋租赁合同的出租人，其主要合同义务是按照合同的约定，将符合使用目的的房屋出租给承租人使用，主要合同权利是按照合同的约定收取相应的房屋租金；而作为承租人，其合同权利和义务正好相反。故亚新公司收取租金的行为恰恰是其履行房屋租赁合同的一部分，同时也是其对于合同权利的享有，且根据《黄山市中级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第十条的规定，亚新公司的主张不能成立，请求二审法院依法驳回亚新公司的全部上诉请求。 亚新公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除2017年10月26日双方签订的房屋租赁合同；2.欧龙公司立即向亚新公司返还房屋，并就租赁房屋及设备恢复原状赔偿损失1361772.88元;3.欧龙公司支付违约金10万元；4.本案诉讼费由欧龙公司承担。庭审中，亚新公司变更诉讼请求第1项为：确认2017年10月26日双方签订的房屋租赁合同已于2020年6月29日解除。 一审查明：坐落于黄山市屯溪区齐云大道**的规划用途为4Ｓ店的房屋所有权人为亚新公司，该房屋权属证号为房地权证黄（昱）字第××号。亚新公司、黄山亚晖汽车销售服务有限公司（下称亚晖公司）、黄山亚骐汽车销售服务有限公司（下称亚骐公司）、黄山亚众汽车销售服务有限公司（下称亚众公司）的法定代表人均系周夏耘，四公司均属于同一集团公司且经营地点相邻，亚新公司原经营丰田4Ｓ店，现已停业，亚晖公司、亚骐公司、亚众公司至今仍正常经营。 一审另查：2017年10月26日，亚新公司（甲方）与瀚和公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将原黄山丰田4S店房屋、土地及附属设施、设备（具体以清单为准）出租给乙方作为汽车/二手车使用，房屋面积约3661.15平方米；租赁期限10年，自2017年10月26日起至2027年10月25日止；双方在合同签订后5日内办理完毕房屋和设备的交接手续，对房屋内设施及设备进行盘点交接，并由双方签字确认；首年租金120万元（含售后设备及二楼办公用品），此后每年租金以上年租金为基数递增4%（详见明细），租金先付后用，一年一付，首期租金120万元在合同签订之日起3日内支付，后期租金在上期租期届满前一个月内支付，乙方足额支付租金后，甲方即开具税务发票；乙方租赁房屋后可以进行必要的装修或改造，但详细方案需经甲方书面盖章同意后方可施行，如未经书面盖章同意或超出同意的范围改建、改造、装饰装修或增设附属设施设备，甲方有权要求乙方在规定期限内恢复原状并赔偿损失；在乙方进行改建、改造、装饰装修或增设附属设施过程中，租赁房屋的原有设备实施及材料，乙方不得擅自处理，应及时交给甲方回收处理；乙方在使用房屋中，未经甲方书面盖章许可，不得擅自拆除或更改房屋的设施设备，否则甲方有权解除合同并要求乙方赔偿损失；乙方有按时返还房屋的义务，租赁期满或合同终止的，乙方应将房屋按照交接清单并在保证各项设施设备完好状况下在合同到期七日内交还甲方，如有损害乙方应给予修复或赔偿，除乙方添置可移动的设施设备可拆除带走外，其他所有装饰和设施设备等无偿归甲方；租赁期间未经甲方书面盖章同意，乙方将房屋转租他人，甲方有权解除合同；一方违约给对方造成损失的，违约方应赔偿由此给守约方造成的所有损失，并支付违约金10万元。合同签订后，双方于2017年10月26日签订房屋交付确认书、办公设施交接清单、机器设备交接清单。 一审再查：2019年1月25日，瀚和公司的出资人合肥瀚和汽车销售服务有限公司将其持有的100%股权转让给林建忠5%、欧龙汽车贸易集团有限公司95%。2019年6月21日，瀚和公司变更名称为欧龙公司。 一审又查：亚晖公司于2019年7月25日向瀚和公司开具增值税专用发票，服务名称为水费。2019年7月31日，欧龙公司支付亚晖公司水费372元。亚骐公司向瀚和公司开具增值税专用发票，服务名称为电费。2019年9月19日，欧龙公司将2019年10月26日至2020年10月25日的租金129.79万元汇入亚新公司银行账户。2019年11月11日，亚新公司所属的集团公司委托亚众公司财务人员向欧龙公司开具13张增值税专用发票。服务名称为房屋租赁。2020年10月9日，欧龙公司将2020年10月26日至2021年10月25日的租金134.98万元汇入亚新公司银行账户。 一审还查：2019年5月23日，黄山市自然资源和规划局作出黄自然资函［2019］421号关于上汽斯柯达4S店外立面改造的复函，同意瀚和公司对4S店外立面进行改造。2019年8月15日，欧龙公司4S店外立面改造完成。2019年12月16日，欧龙公司奔驰4S店开业。2020年6月29日，亚新公司发函给欧龙公司，称因欧龙公司未经书面盖章同意即装修改造并将房屋转租他人，通知欧龙公司解除合同。欧龙公司于2020年7月2日回函称亚新公司明知其对房屋进行装修且不存在转租情形，不同意解除合同。 一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。瀚和公司股东将股权进行转让，并变更公司名称为欧龙公司，但瀚和公司和欧龙公司在法律上是同一民事主体，不存在转租的情形，亚新公司以欧龙公司转租为由行使单方解除权并要求返还房屋、恢复原状、支付违约金10万元于法无据，一审法院不予支持。欧龙公司未经亚新公司书面盖章同意即对承租的房屋进行装修改造，该行为构成违约，但欧龙公司从装修到开业长达几个月时间，亚新公司的法定代表人与亚晖公司、亚骐公司、亚众公司的法定代表人系同一人，亚晖公司、亚骐公司、亚众公司经营地点与欧龙公司相邻，故可以推定亚新公司对欧龙公司的装修改造是明知的，但亚新公司并未在合理期限内提出异议，且于2019年9月收取欧龙公司支付的下一年度租金，亚新公司以其行为对欧龙公司的装修改造行为予以追认，现其以欧龙公司未经书面同意进行装修改造为由行使单方解除权并要求返还房屋、恢复原状、支付违约金10万元于法无据，一审法院不予支持。欧龙公司收取的租金包含了办公用品及机器设备，欧龙公司在支付租金后有权使用该物品，亚新公司并未提交证据证明欧龙公司损坏了其交付使用的办公用品及机器设备，其要求欧龙公司赔偿损失于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十八条规定，判决：驳回原告黄山亚新丰田汽车销售服务有限公司的诉讼请求。案件受理费8978元，由原告黄山亚新丰田汽车销售服务有限公司负担。 本院二审期间，亚新公司向本院提交以下证据： 亚众公司、亚新公司、亚晖公司、亚翔公司营业执照信息。证明目的：亚辉公司、亚翔公司、亚众公司与亚新公司，虽然法定代表人是同一人，但出资人并非同一人。原审认定亚新公司应当明知欧龙公司的装修改造，同时没有在合理期限内提出异议与事实不符。 欧龙公司质证意见：该证据不属于二审程序中的新证据，且不能达到证明目的。在一审审理过程当中，对于四家公司的法定代表人及经营地点等已经进行了一个查实，企查查显示上述公司的住所地均为黄山经济开发区，几家公司将欧龙公司的现经营地址包围，故有理由相信亚新公司对于欧龙公司长达几个月的房屋外立面装修是知情的。 本院认证意见为：对该证据的真实性予以确认。 欧龙公司向本院提交以下证据：欧龙公司在2020年10月份支付2020年10月26日到2021年10月25日房租1349800元之后，与亚新公司会计之间的微信记录截屏及转账凭证。证明目的：1.欧龙公司在2020年10月9日向亚新公司支付案涉房屋2021年度的租金；2.亚新公司在诉讼过程中接受了承租人履行合同义务，已无权再对所谓未经其同意的装饰装修行为提出异议。 亚新公司质证意见：不属于二审新证据。对关联性有异议且不能达到证明目的。1.不管转租行为能否认定，均不能免除承租人应尽的支付租金的主要合同义务；2.支付租金的行为不能推断出亚新公司作为出租人认可了转租行为，或是对违约行为责任放弃追究，两者之间不能形成对抗关系；3.开票是合同的附随义务，与本案亚新公司主张合同的解除以及承租人否违约均没有法律上的必然联系。 本院认证意见为：对该证据的证明目的予以确认。 双方当事人所举其他证据与一审相同，相对方其他质证意见同一审。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：欧龙公司是否应当返还案涉房屋、恢复原状并赔偿亚新公司损失1361772.88元及支付违约金100000元。 首先，根据《中华人民共和国合同法》第七十六条规定：合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。本案中，根据《企业基本注册信息查询单》载明，瀚和公司变更为欧龙公司显然系企业名称变更，故亚新公司不得以此为由不履行合同义务，亚新公司主张瀚和公司存在转租行为无事实依据。 其次，租赁合同约定房屋装饰装修或扩建须经出租人同意，出租人知道或者应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修或扩建，但在合理期限内未提出异议，或者在合理期限内提出异议后又继续履行合同或接受承租人履行义务的，可以视为出租人同意装饰装修或扩建，或者放弃再提出异议的权利。本案中，欧龙公司于2019年8月15日完成外立面改造，于2019年12月16日开业。亚新公司虽于2020年6月29日以欧龙公司未经其同意装修改造为由发函通知给欧龙公司解除合同，但此后欧龙公司于2020年10月9日向亚新公司支付了2020-2021年度的租金，亚新公司却在收到上述租金后并未在合理期限提出异议，应认定亚新公司接受了欧龙公司履行合同义务，故可以视为亚新公司同意欧龙公司进行装饰装修或扩建，或者放弃再提出异议的权利。 综上，亚新公司的上诉请求及事实理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费17956元，由上诉人黄山亚新丰田汽车销售服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋浩之 审判员  孙 健 审判员  余陶然 二〇二一年二月二十四日 法官助理张帅 书记员孙菱 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 《诉讼费用交纳办法》 第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。