湖南省衡阳市蒸湘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0408民初2813号 原告：衡阳泰融置业有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区船山大道**融冠地产集团（融冠广场）****。 法定代表人：薛理勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘智玉，湖南秦湘律师事务所律师。 被告：衡阳华颢双师教育培训学校有限公司，住所地：湖南省衡，住所地：湖南省衡阳市高新区华新大道**融冠恋城****div style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：黄春丽，该公司董事长。 被告：衡阳华颢信息技术有限公司，住所地：湖南省衡阳，住所地：湖南省衡阳市雁峰区先锋路**颐高数码广场**iv style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：贺诗革，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曲朝晖，男，1964年11月7日出生，汉族，该公司员工，住湖南省衡阳市雁峰区。 第三人：湖南华侨城文旅投资有限公司，住所地：湖南省衡阳市石鼓区，住所地：湖南省衡阳市石鼓区合江路**tyle="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：李晓光，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谭文，男，1984年5月7日出生，汉族，该公司员工，住湖南省衡阳市雁峰区。 原告衡阳泰融置业有限公司（以下简称泰融置业公司）与被告衡阳华颢双师教育培训学校有限公司（以下简称华颢教育公司）、被告衡阳华颢信息技术有限公司（以下简称华颢技术公司）、第三人湖南华侨城文旅投资有限公司（文旅投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰融置业公司的委托诉讼代理人刘智玉，被告华颢教育公司的法定代表人黄春丽，被告华颢技术公司的委托诉讼代理人曲朝晖，第三人文旅投资公司的委托诉讼代理人谭文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泰融置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告华颢技术公司签订的《房屋租赁合同》、解除原告与被告华颢教育公司、华颢技术公司签订的《房屋租赁合同转让协议》；2、被告华颢教育公司支付原告租金370514元（自2020年3月1日计算至2020年10月31日，之后租金计算至被告实际腾空房屋之日止）；3、被告华颢教育公司支付原告违约金126127.2元（按年租金630636元的20%计算）；4、被告向原告支付由原告垫付的物业管理费13355元；5、被告华颢技术公司对被告华颢教育公司所拖欠的租金及违约金向原告承担连带清偿责任；6、原告收取被告华颢教育公司的履行保证金105106元不予退还；7、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年1月1日，被告华颢技术公司与原告签订《房屋租赁合同》，约定被告华颢技术公司承租原告位于衡阳市蒸湘区××道××号融冠恋城3栋301商业用房等内容。合同签订后，原告依约交付租赁物交付被告华颢技术公司使用。在租赁过程中，被告华颢技术公司注册了被告华颢教育公司，并由被告华颢教育公司名义承租涉案房屋，三方于2019年12月6日签订了《房屋租赁合同转让协议》。之后由被告华颢教育公司向原告支付租金。2020年3月起，被告华颢教育公司开始拖欠租金，经原告催收后仍不交纳租金，原告为维护自身权益，故诉至法院。 被告华颢教育公司辩称，原告的租金数额计算有误，被告华颢教育公司在2020年11月6日向原告转账了100000元租金，应予核减；被告华颢教育公司拖欠原告租金系因疫情影响，教育局不允许开学，公司不能正常营业，导致没有收入，希望原告酌定核减租金；被告华颢教育公司认为违约金过高，请求法院酌定减少违约金，且已缴纳的履行保证金105106元与违约金是同一性质，原告不应重复计算。 被告华颢技术公司辩称，被告华颢技术公司已超过保证期限，不应承担连带清偿责任，涉案合同系分期履行合同，每期定期发生的债务有先后，原告在债务形成后就有追偿的权利，本案中，被告华颢教育公司从3月拖欠租金，债权形成后，按照担保法规定，原告应在主债务履行届满起6个月内主张权利；2019年11月12日原告与被告华颢教育公司对合同内容作出了变更，同意被告华颢教育公司可以转租部分场地，但该情况未征得被告华颢技术公司同意。 第三人文旅投资公司述称，第三人与原、被告均存在租赁关系，在与原告的租赁关系中第三人已按时支付租金，在与被告的转租关系中有租金未付的情况，但责任在被告方，根据合同约定，被告应提供增值税发票给第三人，第三人再行付款，另外，被告未委托第三人将租金支付给原告，导致第三人租金未予支付。 本院经审理认定事实如下： 2019年1月1日，原告（甲方）与被告华颢技术公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁甲方所有的坐落于衡阳市蒸湘区××道××号融冠恋城3栋301商业用房，建筑面积991.57平方米；租赁期限为2019年1月1日至2025年12月31日，甲方给予乙方免租期，乙方从2019年6月1日计租；房屋租金每月每㎡48元，服务管理费每月每㎡5元，合计每月每㎡53元，租赁期间租赁费总计 4060245元（附租赁费明细表），租赁期间服务管理费总计422942元（附服务管理费明细表），租赁期间递增方式为第四年开始每年递增5%；租金按每3个月作为一个季度结算，由乙方于每个季度开始前将该季度租金交付给甲方，乙方逾期未交付租金，甲方有权按月租金5‰/天计算向乙方加收违约金；乙方应于本合同签订后二日内向甲方支付押金105106元，合同期满，甲方对房屋验收合格后返还乙方；乙方在租赁期间所发生的包括但不限于水、电、煤气、物业管理费应由第三方收取房屋使用期间产生的费用由乙方自行缴纳，乙方不得拖欠；甲方提前终止合同，除承担违约责任还应退还押金和剩余的租金（因乙方原因，提前终止合同，押金不予退还）；乙方有欠租金及服务管理费时间累计达1个月的，甲方可按合同违约条款追究乙方违约责任即须交纳年度租金的20%作为赔偿，并终止合同收回房屋等内容。合同签订后，被告华颢技术公司向原告交纳了押金105106元。同年12月6日，被告华颢技术公司（甲方）、华颢教育公司（乙方）与原告（丙方）签订《房屋租赁合同转让协议》，该协议约定：甲方基于原甲丙方双方租赁合同所享有或承担的全部权利、义务转由乙方享有或承担；原甲丙双方所签订的房屋租赁合同，对乙方于丙方均具有约束力；本协议生效后，如乙方违反本协议或者房屋租赁合同，应向甲方承担违约责任，并赔偿丙方由此而遭受的损失，甲方对此承担连带保证责任等内容。同年12月12日，原告基于被告华颢教育公司的函告向其复函，该复函载明：原告同意被告华颢教育公司将已向原告租赁的房屋部分租赁给第三人文旅投资公司作为办公用房，租期自2019年12月15日至2021年12月14日，由被告华颢教育公司与第三人文旅投资公司单独签订房屋租赁协议；被告华颢教育公司需按时向原告支付原租赁合同约定的租金、服务管理费等相关费用，不得以次承租人未支付租金为由拒绝向原告支付租金及相关费用；因分租产生的一切纠纷，需被告华颢教育公司同第三人自行协商处理，原告概不负责等内容。同年12月24日，被告华颢教育公司与第三人文旅投资公司签订《房屋转租合同》，被告华颢教育公司将涉案租赁房屋面积610㎡的部分转租第三人文旅投资公司。2020年3月1日，被告华颢教育公司未再向原告支付租金，截至2020年10月31日，被告华颢教育公司累计拖欠租金370514元。 另查明，因被告华颢教育公司2020年1月至10月期间未支付物业管理费，原告将该期间的物业管理费共计13355元已支付给案外人衡阳融冠物业服务有限公司。原告因被告华颢教育公司拖欠租金起诉至本院后，被告华颢教育公司于2020年11月6日向原告转账100000元租金，剩余拖欠租金未再支付。 以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、房屋租赁合同转让协议、前期物业服务协议及发票，被告华颢教育公司提供的电子银行业务回单，被告华颢技术公司提供的复函、房屋转租合同及原、被告、第三人庭审陈述等予以证明并在卷佐证。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告华颢技术公司签订的《房屋租赁合同》，原告与被告华颢技术公司、华颢教育公司共同签订的《房屋租赁合同转让协议》系各方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的相关规定，应认定为合法有效，当事人均应依约履行。被告华颢技术公司签订《房屋租赁合同》后，取得了租赁的房屋。原告与被告华颢技术公司、华颢教育公司共同签订《房屋租赁合同转让协议》，被告华颢技术公司将房屋租赁合同的全部权利义务转让给被告华颢教育公司，并对被告华颢教育公司履行原合同义务承担连带保证责任。依据涉案《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同转让协议》的约定，被告华颢教育公司应依约支付租金。但被告华颢教育公司在履行租赁合同中，未能依约支付租金，已经构成违约，应承担相应的违约责任。涉案《房屋租赁合同》约定“欠租金及服务管理费累计达1个月的，原告终止合同收回房屋”，被告华颢教育公司自2020年3月份起逾期支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，原告有权要求解除涉案租赁合同。原告诉请被告支付2020年3月1日至10月31日的租金370514元，被告华颢教育公司于2020年11月6日向原告转账租金100000元及被告华颢技术公司签订合同时向原告交纳的押金105106元应予抵扣，故被告华颢教育公司应支付原告该期间的租金为165408元。合同解除后承租方应返还租赁标的，鉴于被告华颢教育公司至今仍占有使用租赁房屋，依法应按《房屋租赁合同》租金标准向原告支付自2020年11月1日起的房屋占用费直至返还租赁房屋止。涉案合同约定“在租赁期间所发生的物业管理费应由第三方收取房屋使用期间产生的费用由承租方自行缴纳”，原告在被告华颢教育公司租赁期间为其垫付物业管理费13355元，该款应依据涉案合同约定由被告华颢教育公司支付，故原告起诉被告华颢教育公司支付该笔费用，于法有据，本院予以支持。涉案合同中约定押金及违约金的内容，均属于违约责任的承担方式，但违约责任以补偿守约方因违约行为所受损失为主要目的，其本身具有补偿性，故本院对涉案押金在计算拖欠的租金时已予抵扣，鉴于按涉案合同计算违约金会过分高于造成的损失以及疫情影响造成被告华颢教育公司违约的客观因素，涉案纠纷的违约金不宜过高，综合考虑原告的实际损失以及预期利益等因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情确定违约金为49622元（尚欠租金165408元×30%）。原告主张被告华颢技术公司对被告华颢教育公司的债务承担连带清偿责任，被告华颢技术公司辩称涉案租赁合同系分期履行的债务，原告起诉时已超过6个月的保证期间，另外，在原告知情的情况下被告华颢教育公司将房屋部分租赁给第三人，被告华颢技术公司不知情，原告与被告华颢教育公司对合同内容作出了变更，未征得被告华颢技术公司同意，故被告华颢技术公司不应再承担担保责任。本院认为，涉案原、被告各方签订的协议中未约定连带保证责任的保证期间，涉案《房屋租赁合同》虽约定分期履行交纳租金，但合同亦对租赁期间的租金及服务管理费的总金额进行了约定，故该合同之债具有整体性，保证期间应自最后一期债务履行期届满之日起算。被告华颢教育公司将承租房屋分租给第三人虽未经被告华颢技术公司同意，但该行为并未加重故被告华颢技术公司的担保责任，故被告华颢技术公司主张的抗辩理由均不能成立，其应承担连带保证责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十条之规定，判决如下： 一、解除原告衡阳泰融置业有限公司与被告衡阳华颢信息技术有限公司签订的《房屋租赁合同》；解除原告衡阳泰融置业有限公司与被告衡阳华颢信息技术有限公司、衡阳华颢双师教育培训学校有限公司签订的《房屋租赁合同转让协议》； 二、被告衡阳华颢双师教育培训学校有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告衡阳泰融置业有限公司租金 165408元及物业管理费13355元，并按涉案《房屋租赁合同》约定的租金标准支付原告房屋占用费至返还房屋之日止； 三、被告衡阳华颢双师教育培训学校有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告衡阳泰融置业有限公司违约金49622元； 四、被告衡阳华颢信息技术有限公司对上述第二、三判项给付内容承担连带清偿责任； 五、驳回原告衡阳泰融置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4976元，由原告衡阳泰融置业有限公司负担1772元，被告衡阳华颢双师教育培训学校有限公司负担3204元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审判员  彭仁 二〇二一年二月二日 书记员  谢伶 附:相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国担保法》 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。 在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第三十条保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间。债权人与债务人协议变动主合同内容，但并未实际履行的，保证人仍应当承担保证责任。