江苏省宿迁市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏13执复10号复议申请人（利害关系人）：泗洪大胜模具有限公司，统一社会信用代码91321300078245307T，住所地江苏省泗洪县。法定代表人：赵美市，该公司总经理。被执行人（异议人）：江苏鑫圣重工科技有限公司，统一社会信用代码913213324572627546W，住所地江苏省泗洪县经济开发区。诉讼代表人：蔡武，江苏鑫圣重工科技有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：刘明硕，江苏剑辉律师事务所律师。申请执行人：江苏常熟农村商业银行股份有限公司泗洪支行，统一社会信用代码91321324696718231W，住所地江苏省泗洪县。法定代表人：高恒军，该行行长。复议申请人泗洪大胜模具有限公司（以下简称大胜公司）不服江苏省泗洪县人民法院（2020）苏1324执异163号裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。泗洪县人民法院经审理查明，2015年8月27日，泗洪县人民法院（以下简称泗洪法院）对申请人江苏常熟农村商业银行股份有限公司泗洪支行（以下简称泗洪支行）与被申请人江苏鑫圣重工科技有限公司破产管理人（以下简称鑫圣公司破产管理人）实现担保物权纠纷一案作出（2015）洪商特字第0070号民事裁定：准予申请人江苏常熟农村商业银行股份有限公司泗洪支行对被申请人江苏鑫圣重工科技有限公司所有的抵押物座落在泗洪县经济开发区××路南侧土地（洪国用2012第904号，抵押权证号为洪他项2014第249号）和座落在泗洪县经济开发区××路南侧1幢、2幢房产（洪房权证泗洪县字第**，抵押权证号为洪房他证泗洪县字第××号）进行拍卖、变卖，用于优先清偿申请人对被申请人享有的以下债权：1、借款本金800万元及利息、罚息(利息从2014年12月21日至2015年9月11日，按月利率7.5‰计算，逾期加收50%罚息，至履行完毕之日止)；2、实现债权的费用，包括案件受理费100元、律师费用3000元、强制执行费用。根据泗洪支行的申请，泗洪法院于2015年10月28日立案执行，执行案号（2015）洪执字第03631号。在执行过程中，于2017年8月14日将被执行人江苏鑫圣重工科技有限公司泗洪经济开发区钱塘江路南侧1幢2幢（证件号S042733）及洪国用2012第904号土地拍卖成交，并于2017年9月25日作出所有权转移裁定。被执行人鑫圣公司破产管理人提出执行异议。该院查明，泗洪县国土资源颁发的泗洪县经济开发区××路南侧土地“洪国用2012第904号土地证”发证时间2012年3月8日，土地总面积15605.0平方米，座落在泗洪县经济开发区××路南侧××、××、××房产，其中3幢房屋登记时间2012年5月29日；江苏鑫圣重工科技有限公司向泗洪支行办理抵押物为：座落在泗洪县经济开发区××路南侧土地（洪国用2012第**，抵押权证号为洪他项2014第249号）和座落在泗洪县经济开发区××路南侧1幢、2幢房产（洪房房权证泗洪县字第**，押权证号为洪房他证泗洪县字第××号），抵押时间2014年9月12日；于2017年8月14日被执行人江苏鑫圣重工科技有限公司泗洪经济开发区钱塘江路南侧1幢2幢（证件号S042733）及洪国用2012第904号土地经该院拍卖成交，并于2017年9月25日作出（2015）洪执字第03631号执行裁定，送达到相关当事人及房产管理部门；（2015）洪执字第03631号案件于2016年10月27日以终结本次执行程序结案；江苏鑫圣重工科技有限公司于2019年9月19日立案破产清算，江苏剑辉律师事务所作为管理人。该院认为，根据房随地走、地随房走的原则，人民法院在执行中需要处置房地产时亦应遵循上述原则和规定。本案在执行过程中，对泗洪经济开发区钱塘江路南侧1幢2幢（证件号S042733）及洪国用2012第904号土地进行评估、拍卖，其中3幢房屋所占用土地在洪国用2012第904号之中，而对3幢房屋未加处置，导致房、地分离，违反法律强制性规定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第五条第一款第五项、第十七条第一款第二项之规定，裁定如下：一、撤销泗洪法院2017年8月14日的拍卖行为；二、撤销2017年9月25日（2015）洪执字第03631号执行裁定。大胜公司不服上述裁定，向本院申请复议称，泗洪法院（2020）苏1324执异163号执行裁定认定事实不清，程序违法，请求依法撤销。事实与理由：1.拍卖标的物系经泗洪法院依法公开进行的拍卖，申请人公开竞买所得，且已经履行完毕支付价款的义务，申请人参与的拍卖行为合法有效，拍卖标的物已经归申请人所有。2.依据“房随地走”的原则，涉案房屋应当归申请人所有。申请人既然已经取得了涉案土地使用权，其上的包括涉案房屋在内的附着物应当一并转移归申请人所有。3.涉案房屋何时建造，是否属于违法建筑，有无不动产权证，泗洪法院均未查明，属于认定事实不清。4.即使拍卖行为有瑕疵，也并非申请人责任。因拍卖情况说明和拍卖介绍以及竞买公告上均没有对涉案房屋的描述或告知。为保护善意取得申请人的利益，也不应当裁定全部拍卖行为无效，否则对申请人严重不公平，将造成申请人严重损失。5.本案已经执行终结，被申请人提出执行异议超出法律规定的期限，泗洪法院不应当受理或受理后财产驳回。6.泗洪法院没有经过开庭审理或进行听证程序就径行作出裁定，剥夺了申请人的辩论权，违法法定程序。鑫圣公司破产管理人称，泗洪法院所作裁定正确，请求驳回大胜公司复议申请。理由是：1.根据法律规定的房地一体处分原则，案涉拍卖行为未按照该原则进行处分，造成房、地分离的现状，违反了法律强制性规定，拍卖行为无效，应予撤销。2.即便大胜公司通过拍卖平台竞买并支付了相应对价，法院也应当依法撤销原执行裁定并确认拍卖行为无效。同时，也不存在大胜公司主张的已拍卖土地上的未处分建筑物所有权直接归其所有。3.本案不适用善意取得制度，管理人多次与大胜公司联系购买未拍卖的办公楼事宜，大胜公司不予理睬。4.因土地的使用适用严格的行政审批制度，在未得到相关部门批准的情况下，无法对土地使用权进行分割。故大胜公司主张仅对其余地块和1幢、2幢房产的拍卖行为有效的观点不成立。5.案涉执行案件并未执行终结，管理人提出执行异议符合法律规定，泗洪法院受理本案并无不当。本院查明的事实与泗洪法院查明事实一致。本院认为，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构建物及其附属设施一并处分。建筑物、构建物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构建物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。泗洪法院在执行过程中，对泗洪经济开发区钱塘江路南侧1幢、2幢（证件号S04xxxx）及洪国用2012第904号土地进行评估、拍卖，其中3幢房屋所占用土地在洪国用2012第904号范围之中，而对3幢房屋未加处置，导致房、地分离，该拍卖行为违反了相关法律规定，依法应予撤销。大胜公司提出其经公开竞买，且已经履行完毕支付价款的义务，拍卖行为合法有效，拍卖标的物已经归申请人所有。虽然大胜公司经过公开拍卖买受涉案财产，并已支付对价，但没有将涉案土地使用权范围内的房屋一并处分，该拍卖行为违反了法律规定，应予撤销。大胜公司提出依据“房随地走”的原则，涉案房屋应当归大胜公司所有。3幢办公楼并未进行拍卖，大胜公司没有买受，也未支付价款，该主张不成立。大胜公司提出即使拍卖行为有瑕疵，也并非其责任，为保护其善意取得利益，不应当裁定全部拍卖行为无效。对于因拍卖行为被撤销之后所造成的后果，大胜公司可以依照法律途径解决。大胜公司提出本案已经执行终结，破产管理人提出执行异议超出法律规定的期限，泗洪法院不应当受理或受理后应当驳回。泗洪法院（2015）洪执字第03631号案件结案方式为终结本次执行，并非执行终结，破产管理人提出执行异议未超出法定期限。对大胜公司提出的泗洪法院违反法定程序的复议理由，因执行异议案件原则上进行书面审理，泗洪法院分别与双方谈话，听取各方意见，不存在违反法定程序情形。综上，大胜公司的复议申请理由不成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项规定，裁定如下：驳回复议申请人泗洪大胜模具有限公司复议申请，维持江苏省泗洪县人民法院（2020）苏1324执异163号裁定。本裁定为终审裁定。审判长  徐淮成审判员  杨晓玲审判员  吴军良二〇二一年二月二十三日书记员  蔡雨桐