河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0106民初87号原告：郑州保运联管理咨询有限公司，住所地郑州市上街区新安路**院**楼**202。法定代表人：罗保运，系公司执行董事。委托诉讼代理人：魏冰辉，河南聚尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王猛，河南聚尚律师事务所实习律师。被告：孙光远，男，1953年6月29日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：孙永恒，男，1987年7月14日出生，汉族，住河南省荥阳市，系孙光远儿子。原告郑州保运联管理咨询有限公司（以下简称保运联公司）与被告孙光远房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告保运联公司的委托诉讼代理人魏冰辉、王猛，被告孙光远及其委托诉讼代理人孙永恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。保运联公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告商铺租金90,336元及违约金18,067.2元（以欠付金额20%的标准计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月15日，原告与被告签订了合同编号为J2017020号《上街第一城商铺出租合同》，约定被告承租原告位于上街区××路××城××区××、××层，面积为150.56平方米的门面房，租期自2018年1月1日起至2022年12月31日止，租金为25元/平米/月。被告仅向原告支付了第一年的租金，之后便不再支付。按照合同约定，现被告已拖欠2019年1月1日至2020年12月31日的租金共计90,336元，并产生违约金及滞纳金。原告多次要求被告支付租金未果。综上所述，原告拒不支付租金的行为已严重损害了原告的合法权益。孙光远辩称，原告没有按照事实陈述，原告方违约在先，被告方不应当承担任何违约责任，其违约金的计算更是无稽之谈。经审理查理：2017年10月28日，以保运联公司为出租房（以下简称甲方）、孙光远为承租方（以下简称乙方）签订《上街第一城商铺出租合同》一份，主要约定甲方将坐落于郑州市上街区新乡路上街第一城景园Da区110号门面房一、二层出租给乙方用于经营，门面建筑面积为150.56平方米。租赁期为五年，自2018年1月1日起至2022年12月31日止。第一年租金为25元/㎡/月，乙方一次性向甲方支付12个月租金，人民币45,168元，租金交付时间为2017年10月15日；第二年租金为25元/㎡/月，乙方一次性向甲方支付12个月租金，人民币45,168元，租金交付时间为2019年1月1日前；第三年租金为0元/㎡/月，免租时间为2020年1月1日至2020年12月31日；第四年租金为25元/㎡/月，乙方一次性向甲方支付12个月租金，人民币45,168元，租金交付时间为2021年1月1日前；第五年租金为25元/㎡/月，乙方一次性向甲方支付12个月租金，人民币45,168元，租金交付时间为2022年1月1日前。合同第9条约定：乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，乙方承诺逾期租金照付且每日按当年租金的千分之五支付违约金给甲方，违约金不足以弥补甲方经济损失的，乙方还应赔偿经济损失，同时还对合同的变更和解除情形进行了约定。庭审过程中，保运联公司与孙光远共同确认房屋实际交付时间为2018年9月14日，租赁期间实际为2018年11月21日至2023年11月20日。截至庭审时，孙光远仅支付了租金45,168元，保运联公司认可孙光远实际交付的45,168元系2018年11月21日至2019年11月20日的租金。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告孙光远称郑州兴联置业有限公司于2019年11月29日才享有房屋所有权，原、被告双方在2017年签订协议时，原告保运联公司尚未取得使用权和处置权，不具有主体资格。依据原告保运联公司提交的所有权人为郑州市兴联置业有限公司的不动产权证及委托租赁协议，本院认为郑州兴联置业有限公司在2015年1月2日取得土地使用权许可证，并将实际建成的房屋委托给原告保运联公司，原告保运联公司出租给被告孙光远，但被告孙光远在承租房屋时并未提出异议，原告保运联公司具有相应的主体资格，故本院对被告孙光远的辩称不予采信。关于原告保运联公司主张被告孙光远向其支付2019年11月21日至2021年11月20日期间租金90,336元的诉讼请求，根据合同中关于租金支付的约定，结合原、被告确认的实际租赁期间，被告孙光远应于2019年11月20日前向原告保运联公司支付第二年（2019年11月21日至2020年11月20日）的租金45,168元，第三年（2020年11月21日至2021年11月20日）的租金免费。原告保运联公司主张被告孙光远未按约定时间交付租金不应享受第三年免租优惠，但合同中并未有免除承租方优惠条件的明确约定，对该主张不予支持。被告孙光远辩称原告保运联公司未按合同约定期限向其交付涉案房屋违约在先应承担违约责任，另因楼梯、防盗网、房屋隔断系由其自行安装，原告保运联公司承诺免除三个月房租，被告孙光远未提供相关证据证明原告保运联公司承诺免除其三个月房租，且原告保运联公司对此不予认可，故对被告孙光远辩称应免除三个月房租不予采信。关于被告孙光远称因疫情影响，根据政府相关规定，应减免三个月房租，原告保运联公司称减免房租主体应系国有企业，因原告保运联公司并非国有企业，不属于减免房租的主体。本院认为涉案房屋虽不属于国有企业经营性房产，不在“两免三减”政策业主范围内，但受新冠疫情影响所涉房屋停止经营收益，本院酌情免除被告孙光远第二年租期内一个月房租3,764元。结合庭审查明事实，原告保运联公司于2018年9月14日向被告孙光远交付房屋构成违约，被告孙光远在2017年10月15日向原告保运联公司交付第一年租金45,168元，原告保运联公司迟延交付租赁房屋给被告孙光远造成了资金被占用期间的损失，该损失应以实际交付租金45,168元为基数，自应交付房屋之日即2018年1月1日起至房屋实际交付之日即2018年9月14日止，按年息3.85%计算并在第二年应交租金中予以扣除，经计算该金额为1,236.6元。扣除上述相关费用后，被告孙光远还应向原告保运联公司支付第二年租金40,167.4元（45,168元-1,236.6元-3,764元）。关于原告保运联公司主张的以欠付金额20%的标准计算违约金18,067.2元，双方虽在租赁合同中约定了违约金计算标准，但该主张标准过高，结合被告孙光远应交付租金金额及时间，对违约金本院调整为：以欠付第二年租金40,167.4元为基数，自2019年11月22日起至债务清偿完毕之日止，按照年利率3.85%计算，以上方式计算的违约金以18,067.2元为限。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告孙光远应于本判决生效后十日内向原告郑州保运联管理咨询有限公司支付租金45,186.4元及违约金（以40,167.4元为基数，自2019年11月22日起至债务清偿完毕之日止，按照年利率3.85%计算，以上方式计算的违约金以18,067.2元为限）；二、驳回原告郑州保运联管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,234元，由原告郑州保运联管理咨询有限公司负担753元，由被告孙光远负担481元。本判决为终审判决。审判员  李沛哲二〇二一年二月二十二日法官助理王静书记员王威