浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初17554号 原告：朱鸿飞，男，1983年9月2日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：王晓伟，浙江富奥律师事务所律师。 被告：侯泰合，男，1994年1月22日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 被告：许兴丽，女，1972年4月12日出生，汉族，住辽宁省铁岭市银州区。 二被告委托诉讼代理人：吴长富，北京大成（杭州）律师事务所律师。 原告朱鸿飞为与被告侯泰合、许兴丽合同纠纷一案，于2020年11月2日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员张浩适用简易程序，于2020年12月14日公开开庭审理了本案。原告及其委托诉讼代理人王晓伟，二被告委托诉讼代理人吴长富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2017年11月8日，被告侯泰合与浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司（以下简称蒲公英公司）签订了一份《房屋承租意向书》，约定：蒲公英公司将位于杭州经济技术开发区蒲公英天地负一层、负二层经营抓物机、娃娃机的区域承租给被告侯泰合；被告侯泰合支付定金20000元，租赁期限为三年，自2018年4月1日起至2021年3月31日止。上述《房屋承租意向书》签订后，经蒲公英公司的招商部经理梁曾辉介绍，被告侯泰合多次联系原告，一再向原告推荐该租赁物的经营优势且多次表达转让意向，并向原告承诺该租赁物会按约定时间准时交付开业。2018年3月28日，被告侯泰合将其承租的该意向标的物转租给原告，原告为此支付了定金20000元，转让费150000元；上述转上费、定金共计170000元，按照被告侯泰合指示转入其母亲被告许兴丽的支付宝账户。原告与蒲公英公司补签了一份补充协议，确认了2万元租赁定金的法律效力，租期不变，租赁时间更改为2018年9月1日至2021年8月31日止。截至2018年9月1日，蒲公英公司仍未交付承租的房屋，原告于2019年12月11日诉至杭州经济技术开发区人民法院，要求蒲公英公司返还所缴纳的定金，并解除《房屋承租意向书》、《补充协议》，经该院调解，蒲公英公司同意返还定金并解除《房屋承租意向书》、《补充协议》。原告认为其与被告侯泰合的转让合同目的已无法实现，截至目前，原告多次要求被告侯泰合返还已支付的150000元转让费，但是被告侯泰合都置之不理，甚至认为是被告许兴丽收到的款项，与其无关。综上，为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、二被告返还原告已支付的店铺转让金150000元；2、本案诉讼费由二被告共同承担。 为支持其诉请主张，原告在庭审中出示并陈述了签约人更换转让说明、房屋租赁意向书、公证书、收据、民事调解书、支付宝转账流水等。 二被告共同答辩称：原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，具体理由如下：一、原告起诉状中诉称的事实与客观事实严重不符，原告诉称被告侯泰合多次向原告承诺案涉商铺所在商场会在2018年9月1日开业与事实不符。被告侯泰合从未以任何形式就商场具体开业时间向原告作出承诺。二、转让费作为商铺租赁行业的一种交易习惯，是承租人在考察商铺地理位置、人气程度等综合因素后自愿决定支付的价款，原告向被告侯泰合支付转让费的目的是为了获得案涉商铺的承租权，原告在与被告侯泰合签订签约人更换转让说明（以下简称转让说明）后六日，即与蒲公英公司签订了《案涉房屋承租意向书》、《补充协议》，获得案涉房屋的承租权，被告侯泰合已于2018年4月3日前依约履行了转让说明约定的全部合同义务。此后，被告侯泰合即终止与蒲公英公司之间的租赁合同关系，原告与蒲公英公司之间的合同关系及履行、解除情况均与被告侯泰合无关。三、被告许兴丽不是本案合同的相对人，并非本案适格被告。 为支持其答辩主张，二被告向原告提交转账凭证一份。 本院经审理查明：2017年11月8日，被告侯泰合与蒲公英公司就侯泰合承租蒲公英公司房屋事宜签订《房屋承租意向书》一份，约定：一、租赁房屋情况。1.房屋位置：【杭州经济技术开发区蒲公英天地负一层，负二层】。2.房屋面积：租赁面积为20平方米，具体以双方签订的房屋租赁合同为准。3.房屋用途：娱乐。经营品牌：抓娃娃机、唱吧。二、租赁条件。1.租金标准：前两年不变，第三年开始递增5%，具体租金以正式合同为准。2.租赁保证金：相当于三个月租金的数额。3.租赁期限：三年，自2018年4月1日起至2021年3月31日止。4.租金支付方式：押三付六。5.免租装修期：只免租金不免物业费，以正式开业之日起计算租金。6.蒲公英公司承诺除无锡思创公司承租区域以外的负一层、负二层所有蒲公英公司认可能够经营抓物机、娃娃机区域全部由侯泰合承租经营，并不再签约其他商户。7.以上合同约定起止时间以正式合同签署日期为准。三、租房定金及相关安排。1.本意向书签订后，侯泰合应向蒲公英公司交纳租房定金20000元，逾期支付前述定金的，本意向书自动失效，蒲公英公司有权将本意向书项下的全部或部分房屋另行出租。2.本意向书生效后，侯泰合应在收到蒲公英公司书面通知之日起五日内与蒲公英公司签订房屋租赁合同，如因侯泰合原因逾期未签订房屋租赁合同，本意向书自前述期限届满之次日自动终止，蒲公英公司有权将本意向书下的全部或部分房屋另作安排，并不予退还侯泰合已缴纳的租房定金。上述意向书签订当日，侯泰合即依约向蒲公英公司交付定金20000元。 2018年3月，蒲公英公司招商经理梁曾辉联系原告，称被告侯泰合有意转让其承租的蒲公英公司的商铺。后经梁曾辉介绍，原告（接收人）与被告侯泰合（转让人）于2018年3月28日签订签约人转让说明一份，约定侯泰合于2017年11月向蒲公英公司承租坐落于蒲公英天地负一层、负二层的商铺，用于经营抓娃娃机及唱吧，现侯泰合将上述商铺转让给原告；以后该商铺所有事宜与被告侯泰合无关，全部由原告负责。庭审中，原、被告均确认转让说明转让人侯泰合的签名是侯泰合父亲代签，转让说明签订时，蒲公英公司经理梁曾辉亦在签约现场，转让说明签订当日案涉商铺尚处毛坯状态，未交付使用。同日，原告向被告侯泰合指定的许兴丽账户分别转账150000元、20000元，备注信息载明款项性质分别为蒲公英负一楼负二楼一楼娃娃机唱吧转让费、商场押金。 2018年4月3日，蒲公英公司与原告签订补充协议一份，确认蒲公英公司与原告已于2017年11月8日签订了《房屋承租意向书》，由原告租用蒲公英公司阳光华城二期（项目推广名：蒲公英天地）负一层的商铺，并就原意向书之未尽事宜，补充约定如下：一、租赁商铺情况。1.铺位号B1-020建筑面积36平方米，B1-036建筑面积24平方米，合计总建筑面积60平方米。2.经营品牌：趣味娃娃，经营范围抓娃娃机、唱吧。二、租赁条件。1.租赁期限三年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止。2.租金标准：定金43800元，第一年2018年9月1日至2019年8月31日的租金175200元，第二年2019年9月1日至2020年8月31日的租金，第三年2020年9月1日至2021年8月31日止的租金193960元。3.租金支付方式押三付六。三、原告已于房屋承租意向书签订后交纳租房租赁意向金20000元，该意向金自本协议签订后转为租房定金，不足部分定金23800元，原告于本协议签订后交纳完成。上述补充协议另由蒲公英公司经办人梁曾辉签字确认。 2019年12月11日，原告向杭州经济技术开发区人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与蒲公英公司签订的上述《房屋承租意向书》、《补充协议》；2、蒲公英公司双倍返还定金87600元。后经杭州经济技术开发区人民法院主持调解，双方达成和解协议：一、朱鸿飞与蒲公英公司之间签订的《房屋承租意向书》、《补充协议》于2020年3月26日解除；二、蒲公英公司返还原告定金41000元，于2020年6月30日前付清；三、原告自愿放弃其他诉讼请求。 本院认为，原告与被告侯泰合对案涉转让说明的效力均不持异议，该转让说明也不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对缔约双方具有约束力。本案主要争议焦点有：1、案涉转让说明的性质认定；2、案涉150000元的转让费是否应返还原告。关于争议焦点1。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，首先，原、被告之间签订的转让说明并未明确约定侯泰合负有将租赁物交付原告使用、收益的义务。其次，案涉转让说明签订当日，原告向被告侯泰合支付的150000款项的性质也并非租金，而是转让费。再次，从转让说明约定的内容看，该转让说明实质为原告以支付150000元转让费为对价，以获取与蒲公英公司的签约资格，进而获取案涉商铺的经营性收益。综上，原告与被告侯泰合之间并非租赁合同关系，双方之间的转让标的实质为案涉商铺的经营权。关于争议焦点2。虽然原告与被告侯泰合之间的转让标的实质为案涉商铺的经营权。但根据本院查明的事实，双方在订立案涉转让说明时，均明知案涉商铺尚未实际交付使用。被告侯泰合在收到原告支付的150000元转让费后，即配合原告将原《房屋承租意向书》的承租人由被告侯泰合变更为原告。原告随后另与蒲公英公司签订了补充协议一份对承租主体变更及权利义务作进一步确认。至此，被告侯泰合已充分履行了转让说明约定的合同义务。虽然原告与蒲公英公司之间的《房屋承租意向书》、《补充协议》后经双方协商一致解除，但上述《房屋承租意向书》、《补充协议》的解除与被告侯泰合无关。现原告未提供充分证据证明侯泰合在转让说明履行过程中存在导致合同目的无法实现的根本违约行为，也未举证证明被告许兴丽系案涉转让协议的相对方，故其主张要求二被告退还转让费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告朱鸿飞的全部诉讼请求。 本案案件受理费减半收取1650元，由原告朱鸿飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 张 浩 二〇二一年二月一日 书记员 姚泽华