北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终2042号上诉人（原审被告）：北京天程润泽文化传媒有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡十里河村******。法定代表人：孙海军，执行董事、经理。委托诉讼代理人：张萌，男，1981年9月1日出生，北京天程润泽文化传媒有限公司经理，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王**，男，1982年9月14日出生，北京天程润泽文化传媒有限公司副经理，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：谷金良，男，1976年12月11日出生，住北京市朝阳区。上诉人北京天程润泽文化传媒有限公司（以下简称天程公司）因与被上诉人谷金良租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初29128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天程公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判天程公司向谷金良返还租金25万元；2.判令一、二审诉讼费由谷金良承担。事实和理由：涉案房屋二、三层的清退因政府监管导致，天程公司并无责任，一审法院判决天程公司向谷金良返还租金50万元，适用法律错误，明显加重了天程公司的责任。谷金良辩称，同意一审判决，不同意天程公司的上诉请求。谷金良和刘某有个房屋租赁合同的另案判决，判决谷金良把剩余的租金退给刘某，现在天程公司应该把租金退给谷金良。谷金良向一审法院起诉请求：要求判令天程公司退还311天未租用房屋期间的租赁费1610383元。一审法院认定事实：2016年9月16日，天程公司作为出租方（甲方）与谷金良作为承租方（乙方）签署《房屋租赁合同》，约定：甲方将北京市朝阳区×路某宾馆A栋一层至三层，建筑面积约1645平方米的房屋（以下简称涉案房屋）租赁给乙方使用，乙方承租该房屋用于商业及公寓使用，未经甲方书面同意，乙方不得变更租赁用途。租赁期限为自2016年9月20日至2026年9月19日，年租金为270万元，递增方式：第一次递增为合同签署日期的第三年起递增5%；第四年起递增5%；自第五年起每两年递增一次5%。在合同期内，如遇以下情形之一导致合同不可继续履行，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任，但甲方应退还乙方已缴纳的剩余部分租金及履约押金：该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的；因地震、火灾等非人为不可抗力因素导致房屋不可继续使用的；根据甲方需要，对房屋进行拆迁、改造的。2017年2月24日，谷金良作为出租方（甲方）与案外人刘某作为承租方（乙方）签署《房屋租赁合同》，约定：甲方将房屋租赁给乙方使用，该租赁房屋位于北京市朝阳区×路某宾馆A栋二层至三层，共55间房屋。乙方承租该房屋用于公寓使用，未经甲方书面同意，乙方不得变更租赁用途。租赁期限为自2017年3月1日至2026年8月19日，年租金为150万元，递增方式：第一次递增为合同签署日期的第三年起递增5%；第四年起递增5%；自第五年起每两年递增一次5%。在合同期内，如遇以下情形之一导致合同不可继续履行，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任，但甲方应退还乙方已缴纳的剩余部分租金及履约押金：该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的；该房屋因国家相关政策要求，导致乙方不得继续使用从事公寓出租营业活动的；地；地震灾等非人为不可抗力因素导致房屋不可继续使用的等等。2018年11月24日，天程公司发出清退通知，载明：鉴于近期发生重大安全伤亡事故较多，根据十八里店乡政府要求及民乐集团确认，“A栋某公寓”属于典型的二合一违规经营场所，存在严重安全隐患，必须坚决取缔，从即日起至本月25日结束，现我司要求“A栋某公寓”必须在期限内对相应入住人员清理完毕，我司与民乐集团将视清退现状采取停水、停电等必要措施给予权利配合，坚决铲除此项重大安全隐患。由于是政府政策清退，属于不可抗力，故清退所造成的一起经济损失及各项责任将由谷金良个人承担。经查，2019年，刘某以房屋租赁合同纠纷为由将谷金良起诉至法院，要求判令：1.谷金良返还押金20万元，退还剩余三个月的租金37.5万元；2.谷金良支付违约金150万元；3.谷金良支付房租转让费用90万元。法院于2019年5月31日作出（2019）京0105民初15795号民事判决书，认定因房屋权利单位发出清退通知，刘某于2019年1月1日清退全部租户，具备房屋交接条件，谷金良应退还刘某已经交纳的2019年1月1日至2019年2月28日期间的房屋租金，并判决如下：一、谷金良于本判决生效之日起十日内返还刘某房屋租赁押金20万元；二、被告谷金良于本判决生效之日起十日内退还原告刘某房租二十五万元；三、驳回原告刘某的其他诉讼请求。后谷金良、刘某不服该判决并提起上诉，北京市第三中级人民法院于2019年8月19日作出(2019)京03民终10318号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后刘某不服该判决并提起再审，北京市高级人民法院于2020年2月28日作出（2020）京民申91号民事判决书，裁定驳回刘某的再审申请。经询，谷金良、天程公司均表示谷金良在租赁涉案房屋期间将一层用于经营餐馆、超市，二层、三层用于经营公寓，谷金良在涉案房屋二层、三层清退空置期间未向天程公司主张过部分或全部解除涉诉合同，现涉案房屋仍由谷金良使用，涉诉租赁合同仍在履行过程中。又询，谷金良、天程公司均表示天程公司将涉案房屋交付给谷金良时，该房屋构造为一层东侧一处超市，其余三层为居住使用的闲置宾馆，二层和三层中间为走廊，两侧为面积大小不等的独立房间；谷金良承租涉案房屋后为二层和三层的房间加装独立卫生间、购置家电设施等。庭审中，谷金良提交与江阑听雨（北京）物业管理有限公司签订的《委托经营管理合同》，证明由于天程公司发出清退通知，导致其通知刘某清退涉案房屋并退还刘某房屋租金之后，涉案房屋一直空置至2019年9月30日才另行出租使用。天程公司认可谷金良大约于上述时间再次将涉案房屋作为公寓使用。一审法院认为，谷金良与天程公司签署的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。谷金良承租涉案房屋的用途系商业及公寓，在租赁期限内，天程公司于2018年11月24日发出对于涉案房屋二层及三层公寓的清退通知。根据双方陈述，涉案房屋二层及三层的设计及构造系分别独立的房间作为公寓使用，天程公司为防控安全隐患对于涉案房屋二层及三层公寓发出清退通知后，谷金良客观上难以将该部分房屋在短时间内改造用于其他商业模式继续经营使用。因此，天程公司对于涉案房屋二层及三层公寓发出的清退通知势必将导致谷金良无法正常使用涉案房屋，既而造成一定程度上的空置损失。然而，在天程公司发出清退通知后，谷金良理应积极审慎处理涉案房屋的后续履行事宜，但谷金良未及时向天程公司要求解除合同并办理房屋交接手续，也未积极寻求其他方式将涉案房屋投入其他用途继续使用，对于损失扩大存在过错，理应自行承担一部分责任。根据另案生效判决，谷金良将涉案房屋二层及三层转租给刘某作为公寓使用，在天程公司发出清退通知后，刘某于2019年1月1日清退，谷金良需向刘某退还2019年1月1日至2019年2月28日期间的租金。因此，由于谷金良已向刘某收取至2019年1月1日期间的房屋租金，现谷金良仍向天程公司主张退还自2018年11月24日至2019年1月1日期间的租金，法院不予支持。关于谷金良向天程公司主张退还的2019年1月1日至2019年9月30日期间的租金，法院综合考虑涉诉合同目的、合同的履行情况、双方过错程度、不同楼层租金分配等因素，根据公平原则酌情确定天程公司应向谷金良退还的租金数额。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、二百一十六条之规定，判决：一、北京天程润泽文化传媒有限公司于判决生效后七日内退还谷金良房屋租金五十万元；二、驳回谷金良的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。天程公司与谷金良签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的权利义务。《房屋租赁合同》约定，天程公司将涉案房屋租赁给谷金良使用，谷金良承租该房屋用于商业及公寓使用，未经天程公司书面同意，谷金良不得变更租赁用途，租赁期限为自2016年9月20日至2026年9月19日。根据查明的事实，2018年11月24日天程公司发出对于涉案房屋二层及三层公寓的清退通知。天程公司在租赁期内对涉案房屋二层及三层公寓发出的清退通知导致谷金良无法正常使用涉案房屋并产生相应损失。而在天程公司发出清退通知后，谷金良未积极审慎处理涉案房屋的后续履行事宜，既未及时向天程公司要求解除合同并办理房屋交接手续，也未积极寻求其他方式将涉案房屋投入其他用途继续使用，对损失扩大存在过错。根据另案生效判决，谷金良与案外人刘某签订《房屋租赁合同》，谷金良将涉案房屋二层及三层转租给刘某作为公寓使用，在天程公司发出清退通知后，刘某清退房屋，谷金良需向刘某退还2019年1月1日至2019年2月28日期间的租金。因谷金良已向刘某收取至2019年1月1日期间的房屋租金，现其向天程公司主张退还自2018年11月24日至2019年1月1日期间的租金，一审法院未予支持并无不当。关于谷金良向天程公司主张退还的2019年1月1日至2019年9月30日期间的租金，一审法院综合考虑涉案合同目的、合同的履行情况、双方过错程度、不同楼层租金分配等因素，根据公平原则酌情确定天程公司应向谷金良退还的租金数额，合法有据。天程公司上诉主张应改判其向谷金良返还租金25万元，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，天程公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由北京天程润泽文化传媒有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 马立红审 判 员 何灵灵审 判 员 周艳雯二〇二一年二月二十六日法官助理 卫孚嘉书 记 员 王 艳