浙江省慈溪市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）浙0282执异10号 异议人（案外人）：宁波市辉与众塑料科技有限公司。住所地：慈溪市龙山镇新西村纬二路**。统一社会信用代码：91330282MA2J3Y2C8M。 法定代表人：叶永辉，该公司总经理。 申请人：孙善庆，男，1965年11月26日出生，汉族，住慈溪市。 委托诉讼代理人：范红枫，北京盈科（慈溪）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈泱泱，北京盈科（慈溪）律师事务所律师。 被申请人：慈溪市西贝乐电器有限公司。住所地：慈溪市龙山镇王家路村。统一社会信用代码：91330282726381260E。 法定代表人：李铁男，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李大升，该公司员工。 本院在审理孙善庆与慈溪市西贝乐电器有限公司（以下简称西贝乐公司）公司解散纠纷一案中，案外人宁波市辉与众塑料科技有限公司（以下简称辉与众公司）对本院查封被申请人西贝乐公司名下的位于慈溪市××镇××村××路××号的房地产提出书面异议。本院于2021年1月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人辉与众公司称，2020年12月14日，其与西贝乐公司签订《房地产转让协议》，双方约定西贝乐公司将其位于慈溪市××镇××村××路××号的房地产、土地面积为1324.10平方米、土地使用权证号为慈国用（2004）字第070010号、房屋所有权证号为慈房权证2004字第0××5号的房地产转让给异议人，价格为180万元。协议签订后，案外人于同年12月16日将上述房地产转让款180万元支付给西贝乐公司，西贝乐公司于当日将上述房地产交付给案外人。2020年12月18日，慈溪法院根据孙善庆的申请，依法作出（2020）浙0282民初11809号民事裁定，查封了上述房地产，导致异议人无法办理上述房地产的过户登记手续。异议人认为，案涉房地产已经由西贝乐公司于法院查封之前转让给异议人，西贝乐公司也将案涉房地产交付给异议人，异议人也按照合同约定支付了全部价款180万元。异议人依据法律规定提出异议，请求解除对案涉房地产的查封。 为证明其异议主张成立，异议人辉与众公司向本院提供了《房地产转让协议》、中国工商银行回单、房屋所有权转让款交付确认书、房屋所有权实物交付确认书各一份以及照片若干。 申请人孙善庆答辩称：异议人无权对案涉房地产提出解除保全申请。案外人明知案涉房地产权证由孙善庆占有，案涉房地产可能无法办理过户登记，其未尽到合理审查义务，其与西贝乐公司在主观上存在恶意。辉与众公司成立晚于房地产转让协议的签订，该交易不符合商业惯例，孙善庆有理由相信辉与众公司与西贝乐公司法定代表人李铁男之间存在恶意串通，非法转移西贝乐公司资产的可能性。从阿里司法拍卖网查询所知，案涉土地市场价值在每亩200万元左右，案涉房地产的交易价格仅为每亩90万元左右，明显低于市场价值。另外，辉与众公司并未实际占有案涉房地产，该房地产仍由西贝乐公司员工居住。辉与众公司的申请不符合《执行异议和复议规定》第28条的法定构成要件，请求驳回辉与众公司的申请。 被申请人西贝乐公司答辩称：其认可交易的真实性、合法性，同意辉与众公司的申请。 为证明辩称主张成立，被申请人西贝乐公司向本院提交了《临时股东会会议决议》、2020年12月4日的《现代金报》、《资产评估报告书》各1份。 本院查明，2020年12月2日，西贝乐公司召开了临时股东会，经表决，形成如下决议：“同意执行董事李铁男向股东会汇报本公司经拍卖后的房地产现状，包括依据2019年11月10日公司临时股东会议决议委托慈溪海博资产评估有限公司对公司房地产进行资产评估的结果”、“同意处理现有资产，对现有实物资产进行出售，以便为公司经营到期清算做准备”等。12月4日，西贝乐公司在《现代金报》刊登了出售信息，出售公司资产，其中包括位于慈溪市××镇××村××路××号的房地产、土地面积为1324.10平方米的房地产。12月14日，西贝乐公司作为甲方与乙方辉与众公司签订《房地产转让协议》一份，由西贝乐公司将其名下位于慈溪市××镇××村××路××号的房地产、土地面积为1324.10平方米、建筑面积1981.48平方米、土地使用权证号为慈国用（2004）字第070010号、房屋所有权证号为慈房权证2004字第0××5号的房地产转让给辉与众公司。协议约定，该房地产转让价格为180万元，房地产转让的相关税费，由甲方承担；协议签订后3日内，乙方支付甲方180万元，乙方逾期超过3日未付的，甲方有权解除协议。协议还约定，甲方应当在乙方全部转让款后3天内，将该房地产按现状交付给乙方，在付款后的15天内，协助乙方办理土地使用权过户登记手续。协议还对违约责任等进行了约定。12月16日，辉与众公司的法定代表人叶永辉向西贝乐公司支付了180万元。西贝乐公司与辉与众公司于12月16出具了房屋所有权转让款交付确认书和实物交付确认书。2020年12月21日，辉与众公司在《房地产转让协议》、《房屋所有权转让款确认书》和《房屋所有权实物交付确认书》上加盖了公章。 12月14日，孙善庆以西贝乐公司为被告,李铁男、李奇伟、姜涛为第三人，向本院提起诉讼，请求判决解散西贝乐公司。12月18日，本院根据孙善庆的申请，作出（2020）浙0282民初11809号民事裁定，裁定在6000万元范围内冻结西贝乐公司的银行存款或查封其他等值财产。12月21日，本院向慈溪市不动产登记服务中心送达了（2020）浙0282民初11809号民事裁定书和协助执行通知书，查封了西贝乐公司名下的位于慈溪市××镇××村××路××号的房地产、土地面积为1324.10平方米、建筑面积1981.48平方米、土地使用权证号为慈国用（2004）字第070010号、房屋所有权证号为慈房权证2004字第0××5号的房地产。 另查明，慈溪海博资产评估公司根据西贝乐公司的委托，对西贝乐公司名下的位于慈溪市××镇××村××路××号的房地产进行了评估，并于2020年9月28日作出慈海博评报字［2020］1-056号资产评估报告书，该报告书确定的评估价格为185.5万元，评估基准日为2019年10月31日，评估结论的有效期为2019年10月31日至2020年10月30日。 本院认为，本案系诉讼期间,本院根据财产保全申请人的申请,对财产保全被申请人名下的财产实施查封措施,异议人(案外人)现主张其已购买了案涉房地产并据此提出解除查封的请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定,本院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理。 财产保全案件执行中,买受人对登记在财产保全被申请人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本院认为，异议审查过程中，辉与众公司与西贝乐公司均认可转让案涉房地产系双方真实意思表示，且案涉房地产的交易价格与评估报告评估的房地产价值较为接近，辉与众公司与西贝乐公司签订的《房地产转让协议》应属合法有效。根据查明的事实,本院在查封案涉房地产之前，辉与众公司已与西贝乐公司签订了房地产转让协议，辉与众公司也占有了案涉房地产，并按照合同约定全部价款，未办理过户登记并非因辉与众公司自身原因。辉与众公司购买案涉房地产的行为符合上述四个要件的规定，其对案涉房地产享有的权利可以排除执行。故辉与众公司所提异议请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第二十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第二十八条之规定,裁定如下： 解除本院根据（2020）浙0282民初11809号民事裁定及（2020）浙0282民初11809号协助执行通知书对位于慈溪市××镇××村××路××号××土地使用权证号为慈国用（2004）字第070010号、房屋所有权证号为慈房权证2004字第0××5号的房地产的查封。 如不服本裁定,异议人、申请人可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审 判 长  房赤敏 审 判 员  张小玲 人民陪审员  徐君波 二〇二一年二月三日 代书 记员  杨梦洁