浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初1647号 原告：王焕城，男，1987年6月15日出生，汉族，住广东省普宁市。 委托诉讼代理人：王洋，北京中伦文德（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州闪电餐饮管理有限公司，住所地浙江省杭州市下城区环城北路******，统一社会信用代码：91330103MA28UAEE26。 法定代表人：胡初平，执行董事。 委托诉讼代理人：岑浩，公司员工；施忱。 原告王焕城与被告杭州闪电餐饮管理有限公司（以下简称“闪电公司”）房屋租赁合同纠纷一案，原告王焕城向本院提起诉讼。本院于2020年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月3日、2020年11月3日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王洋、被告的委托诉讼代理人岑浩、施忱两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王焕城向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签署的关于杭州市滨江区××路××号××大厦××室的《房屋租赁合同》，被告立即腾空并交还房屋；2.被告立即支付自2018年11月11日起至实际腾空之日止的房屋拖欠租金，暂计算至2020年3月1日为441875元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为确认双方的租赁合同于2020年7月3日解除；变更第二项诉讼请求为判令被告立即支付自2018年11月11日起至2020年7月10日止拖欠的房屋租金582054.79元。事实与理由：2017年11月11日，原告与被告签署《房屋租赁合同》一份，约定原告将其享有使用权的杭州市滨江区××路××号××大厦××室房屋出租给被告用于经营使用。租赁期限自2017年11月11日至2025年11月10日止，租金为35万元／年，前两年不递增，从第三年开始每年递增5%。租金每半年一付，先付后用，在每年的5月1日、11月1日前支付下一期租金。案涉房屋系原告从所有权人沈锦鹏、丘静以及原承租人麻巧俊处租赁而来，并签订了《房屋租赁合同补充协议二》一份，原告还向麻巧俊支付了3万元转让费并补交了其拖欠的物业费。租赁合同签订后，原告如约将房屋交付给了被告使用，且被告从租赁之日起一直正常使用至今。然而，从2018年11月开始，被告就以案涉房屋所有权人存在被执行的案件为由，拒绝向原告支付租金。原告为此曾向绍兴市柯桥区人民法院（以下简称“柯桥法院”）提起过案外人执行异议，被告亦向柯桥法院提起执行异议之诉，最终柯桥区人民法院认为双方对房屋的租赁关系不能对抗已登记的抵押权，驳回了执行异议请求。原告认为，原告与被告签署的《房屋租赁合同》合法有效，虽然柯桥区人民法院认为双方的租赁关系不能对抗房屋所有权人设定的已登记的抵押权，但其并没有否认合同的效力，被告亦未提出过解除合同的要求，且至今仍在正常使用。故被告应当将在合同约定使用期间产生的租金支付给原告。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 被告闪电公司辩称：第一，被告停止支付租金系应法院要求履行执行协助义务，不构成违约。2018年9月17日，柯桥法院向被告出具（2016）浙0603执1383号《通知书》，通知被告拟对包括案涉房屋在内的相关房产进行评估拍卖，同时要求被告停止向被执行人沈锦鹏、丘静及相关案外人支付相应租金。被告收到该《通知书》后依法停止向原告支付租金。相反，若被告擅自支付租金将面临严重法律后果。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条，被告若不履行执行协助义务，将受到罚款、拘留等制裁。第二，被告停止支付租金系行使不安抗辩权。柯桥法院曾于2020年3月26日、4月23日两次对案涉房屋进行司法拍卖，现案涉房屋正在进行公开变卖。上述情况表明原告随时可能丧失对案涉房屋的出租权，故被告于收到《通知书》后行使不安抗辩权，停止支付租金，符合法律规定。第三，被告承租案涉房屋后长期无法使用，已遭受重大损失，原告应予赔偿。根据租赁合同，被告将案涉房屋分租给若干商户用于餐饮经营。被告收到前述《通知书》后，立即停止有关案涉房屋的招商工作，已有商户也不再续签。由于商户流失，案涉房屋早已处于空置状态，目前被告未实际使用案涉房屋，故原告将2020年7月10日法院拍卖成交日作为租金计算的截止日不合理。另外，被告在租赁合同签署时，曾向原告支付保证金50000元。原告应当退还该50000元，被告主张抵销。综上，被告请求法院驳回原告的所有诉讼请求。 本院经审理查明：2014年5月1日，沈锦鹏、丘静（房屋所有权人，甲方）与麻巧俊（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：乙方向甲方承租的房屋位于杭州市滨江区××街道××路××号××大厦××室，房产权证号为杭房权证高新移字第1××8号、1××9号；房屋租赁期自2014年5月1日至2020年7月31日止等。2017年11月11日，沈锦鹏、丘静（甲方）与麻巧俊（乙方）、王焕城（丙方）签订《房屋租赁合同补充协议二》，约定自该协议签字之日起即2017年11月11日起，乙方将租赁房屋转租给丙方，此前甲乙双方所签订的租赁合同及补充协议中涉及乙方的权利义务，全部转由丙方履行，丙方租赁房屋用途为餐饮等。甲方同意丙方可无需征得其同意即可转租，甲乙双方原合同的租赁期届满后，有关续租事宜由甲方直接与丙方协商等。 后原告王焕城（甲方，出租方）与被告闪电公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》一份。约定：甲方将位于杭州市滨江区××街道××路××号××大厦××室××方，该房屋租用的建筑面积合计为530.69平方米；租赁期自2017年11月11日至2025年11月10日止，甲方于2017年11月11日前向乙方交付该房屋，其中2017年11月11日至2018年2月10日期间为房屋装修免租期；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为餐饮经营使用；甲方作为该房屋的房产使用权权利人与乙方建立租赁关系。签订本合同前，甲方已告知乙方该房屋的装修、抵押贷款及产权情况的现状，乙方同意按现状租赁；该房屋首年租金合计350000元，前两年不作递增，从第三年开始每年递增5%；房租按“先付后住”的原则，每半年支付一次，乙方应在签订合同之日起7日内支付首期房租即人民币175000元，以后的每期房租为上一个支付日期期限届满前付清，即每年5月1日前、11月1日前支付下一期租金。如有延期，则每逾期一日，乙方需按逾期拖欠租金的0.1%支付违约金；签订本租赁合同之日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金人民币50000元，保证金在租赁关系解除或终止当日，如数退还给乙方等。 《房屋租赁合同》签订后，原告依约交付案涉租赁房屋，被告则支付了截止至2019年2月10日（包括三个月免租期）的租金350000元及保证金50000元。被告承租房屋的用途为分割成11个档口，以转租等形式将档口交于各第三方商户从事餐饮经营，被告收取租金等。 另查明：2015年4月1日，浙江省绍兴市柯桥区人民法院（以下简称柯桥法院）受理了原告中国工商银行股份有限公司绍兴支行诉被告浙江鹏诚针纺织有限公司、沈锦鹏、丘静等金融借款合同纠纷一案；于4月15日轮候查封了沈锦鹏、丘静所有的位于杭州市××街道××路××号××大厦××室××室××室××室的抵押房产；于同年6月25日作出（2015）绍柯商初字第1173号民事判决书。后该生效判决进入执行阶段，案号为（2016）浙0603执1383号。执行过程中，2018年9月17日，柯桥法院发布（2016）浙0603执1383号《通知书》，内容为“本院拟对被执行人沈锦鹏、丘静名下位于杭州市××街道××路××号××大厦××室××室××室××室房产进行评估拍卖。对上述不动产有租赁权或其他相关权利的案外人，限于2018年9月27日前向本院申报相关权利或提出执行异议……同时，停止向被执行人沈锦鹏、丘静及相关案外人支付相应租金”等。后王焕城、闪电公司作为案外人对执行标的均提出书面异议，柯桥法院分别作出裁定驳回各自的执行异议请求。2018年12月19日，闪电公司向柯桥法院提起案外人执行异议之诉。在该案诉讼中，闪电公司陈述：“案涉房屋一直为可使用状态，未被查封、拍卖或限制使用……在2016年执行该案涉房产程序终结后，房屋一直被正常使用至今，原告在承租后对案涉房产进行了装修、添附，并进行了正常的经营活动……”，并主张“法院在执行拍卖处置中应注明带租拍卖”等。2019年5月9日，柯桥法院作出（2018）浙0603民初12900号民事判决书，判决驳回闪电公司的诉讼请求。另，王焕城也曾向柯桥法院提起案外人执行异议之诉，后于2019年5月5日撤回起诉。 柯桥法院分别于2020年2月24日、4月7日发布案涉房屋（江锦国际大厦201室）的拍卖公告，于2020年5月11日发布案涉房屋的变卖公告。2020年7月10日，案涉房屋以7478000元的价格通过司法（阿里拍卖）平台拍卖成功。2020年3月，被告闪电公司向柯桥法院出具内容为“保证接受法院的强制腾退”的保证书。2020年5月，被告向案涉房屋所在的物业公司交清物业费等，搬离该房屋。本案诉讼中，被告陈述从自收到《通知书》后即决定停止招商，已有商户也不再续约，故从2018年12月中旬开始，陆续有商户退租，直至空置。 证明上述事实的证据有当事人当庭陈述；原告提交的《房屋租赁合同》（两份）、《房屋租赁合同补充协议二》、（2018）浙0603执异185号执行裁定书、（2018）浙0603执异186号执行裁定书、（2018）浙0603民初12900号民事判决书、（2018）浙0603民初12901号民事裁定书、阿里拍卖网页截图、与物业管理人员的微信聊天记录；被告提交的（2016）浙0603执1383号《通知书》、柯桥法院关于案涉江锦国际大厦201室的拍卖公告（第一次及第二次）、柯桥法院关于案涉江锦国际大厦201室的变卖公告、账户交易明细、微信转账记录、微信聊天记录以及关于收付款账户的说明、阿里巴巴司法拍卖网站截图。另，被告提交的两张照片来源不明，时间等也不明确，不符合证据的形式要件，本院不予认定；被告提交的（2015）柯绍商初字第1173号民事判决书及（2016）浙0603执1383号执行裁定书与本案不具关联，本院不予认定。 本院认为，租赁合同系出租人交付租赁物供承租人使用，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行。 对于双方争议的合同解除问题，本院分析如下：首先，案涉房屋在双方建立转租关系之前已被所有权人设定了抵押。在双方合同履行过程中，因抵押权人申请实现抵押权，导致柯桥法院在2018年9月17日发布《通知书》，并在《通知书》中明确告知“停止向被执行人沈锦鹏、丘静及相关案外人支付相应租金”。对此原、被告均为明知，且双方也均积极通过提出执行异议以及提起执行异议之诉等主张带租拍卖。且原告中本案中也无证据证明其在此过中已向被告主张支付租金等等。故被告虽然未支付2019年2月11日之后的租金，但不构成违约，原告并不拥有合同约定或法定的解除权，原告主张在庭审当天主张诉讼请求即为解除通知到达被告而解除合同的理由不成立，本院对该理由不予采纳。其次，本案中，虽然双方的合同已约定“甲方（原告）已告知乙方（被告）该房屋的抵押贷款及产权情况的现状，乙方同意按现状租赁”等，但原告作为出租人，仍负有对出租房屋的权利瑕疵担保责任。被告承租房屋并非自用，而是分租给小商铺作为餐饮经营。而柯桥法院从发出《通知书》到两次拍卖、再到变卖，到最后让被告承诺保证腾房等一系列的执行行为客观上对房屋的合理使用造成影响，致使被告合同目的不能实现，故被告享有法定解除权。然解除权的行使也需要通知到达对方或诉请法院判决解除，而被告在2020年5月腾退房屋之前并未通知原告解除合同，腾房当时或之后也未告知原告，故被告的腾房行为也并不当然发生解除合同的效力。由此，对被告合同已于2020年5月1日解除的抗辩本院亦不予采纳。最后，基于本案被告已于2020年5月1日搬离案涉房屋，合同双方实际未再继续履行，以及原告主张7月3日解除合同的事实，本院确认双方的合同已于2020年7月3日解除。综上，本院对原告主张的“庭审当天为解除通知到达被告之日而达到解除合同之效力”的理由不采纳，但认可双方的合同于当日解除，对原告该项确认合同于2020年7月3日解除的诉讼请求予以支持。 关于争议的租金支付及保证金抵销问题，本院认为，依上所述，原告作为出租人应保证被告对租赁物的正常使用、收益等，现因租赁的抵押房屋被法院不带租拍卖，且在将近一年半时间内的相关执行行为等，确实对被告的正常使用造成影响，故本院对2019年2月11日到2020年7月3日的租金酌情减免为247990元。且双方合同约定保证金“在租赁关系解除或终止当日如数退还”，对被告以保证金抵销租金的抗辩本院予以采纳。综上，被告仍需支付原告租金197990元，本院对原告该部分金额的诉讼请求予以支持。 本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十八条之规定，判决如下： 一、确认原告王焕城与被告杭州闪电餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年7月3日解除； 二、被告杭州闪电餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告王焕城租金197990元； 三、驳回原告王焕城的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9620元，减半收取4810元，由原告王焕城负担3174元，被告杭州闪电餐饮管理有限公司负担1636元。杭州闪电餐饮管理有限公司须在案件生效之日起十日内向法院缴纳应负担的案件受理费，如逾期未付，法院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  季隽虹 二〇二一年二月七日 书记员  高 冰