河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2266号上诉人（原审被告）：郑州华商汇房地产开发有限公司，住所新郑市郭店镇文化路**。法定代表人：王复兰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：余刚，男，系公司工作人员。被上诉人（原审原告）：张瑞菊，女，1964年4月14日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区，现住河南省商丘市。上诉人郑州华商汇房地产开发有限公司（以下简称华商汇公司）因与被上诉人张瑞菊商品房预售合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初9405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。华商汇公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回张瑞菊一审全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由张瑞菊承担。事实与理由:一审法院查明事实不清，适用法律错误。1、根据商品房买卖合同第八条约定:但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。商品房买卖合同附件四补充协议第三条第3款（商品房买卖合同第24页)约定:买受人无论何种原因未按合同约定的日期付清房款的、出卖人除有权按上述约定处理外，亦有权拒绝在合同约定的相应时间为买受人办理房屋所有权证和办理房屋交付手续，在该种情况下出卖人无需承担因此导致逾期办理房屋所有权证和逾期交付的任何责任。张瑞菊仅向华商汇公司交纳了房款123304元，根据商品房买卖合同的约定，华商汇公司有权相应顺延交房日期至张瑞菊实际交纳完毕房款之日，因张瑞菊的购房款尚未交纳完毕，交房日期尚未确定，待交房日期确定后方才可以开始计算90天的解除期限，商品房买卖合同约定的解除条件并没有成就。2、涉案房屋早已经事实上完工，且已在2020年12月通过5大责任主体验收，目前华商汇公司已将所有竣工验收资料报送建设局审批。不存在无法实现合同目的情况。综上，根据本案案情，华商汇公司不存在违约事实，张瑞菊一审诉请无事实和法律依据，请求依法支持华商汇公司的上诉请求。张瑞菊辩称，不认可华商汇公司的上诉。上诉状中称因张瑞菊的购房款尚未交纳完毕，当时张瑞菊不可能给他交完，因为当时说的是分期付，而且是分五次付款。就是因为华商汇公司的债务原因，张瑞菊的贷款现在都没有下来。房屋商业贷款因为华商汇公司有债务纠纷，所以银行不放款，到现在都没有放款。但是合同约定的是2018年10月25放款。华商汇公司称涉案房屋已经事实上完工，且已在2020年12月通过五大责任主体验收，目前还尚未将所有竣工验收资料报送建设局审批。现在说是2020年12月份才验收通过，到现在还没有验收下来。但合同上写的是18年5月30日前要交付这个房子。张瑞菊向一审法院起诉请求：在解除《商品房买卖合同》的基础上判令华商汇公司退还张瑞菊全部房款及由此产生的利息，合计137169元。一审法院认定事实：2018年10月25日，张瑞菊与华商汇公司签订《商品房买卖合同》（编号：180××××****，内含附件一至附件四），约定张瑞菊购买华商汇公司开发的位于新郑市××店镇郑××路东、××路××商××房屋××套，建筑面积31.48㎡，房屋总价款395304元，付款方式及期限为2018-10-25现金支付205304元，2018-10-25商业贷款支付190000元，第七条规定：买受人逾期付款在60日之内的，自逾期之次日起向出卖人按日支付万分之一的违约金至支付应付款之日为止，合同继续履行；买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。第八条规定：出卖人应当在2019年5月31日之前将经验收合格的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延；3、遇政府原因、市政工程、恶劣的气候等情况影响工期的，在受到影响的范围内，交房日期相应顺延。第九条规定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.005%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。附件四补充协议第三条第3项规定：3、买受人无论何种原因未按合同约定的日期付清房款的，出卖人除有权按上述约定处理外，亦有权拒绝在合同约定的相应时间为买受人办理房屋所有权证和办理房屋交付手续，在该种情况下出卖人无须承担因此导致逾期办理房屋所有权证和逾期交付的任何责任。第四条第4项规定，如发生合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（4）买受人未能按时付款、或因买受人原因未办理房屋交付手续，买受人以银行按揭贷款方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款额发放给出卖人时，出卖人有权延期交付房屋并不负延期交付责任。上述合同签订后，张瑞菊当日依约向华商汇公司支付了购房定金41304元、维修基金2046元。之后，张瑞菊于2019年5月18日、2019年10月19日向华商汇公司分别支付了购房款41000元各一笔。2020年7月30日，张瑞菊以开发商迟迟不能交付房屋等为由向华商汇公司提出退款申请，遭拒。张瑞菊为此提起诉讼，要求解除其与华商汇公司之间签订的《商品房买卖合同》，要求华商汇公司退还所收张瑞菊的各种款项，并支付利息。另查：1.涉案《商品房买卖合同》已经办理备案登记和预告登记手续；2.华商汇公司至今未将经验收合格的商品房交付张瑞菊使用。一审法院认为：张瑞菊与华商汇公司签订的《商品房买卖合同》（编号：180××××****，内含附件一至附件四），系双方真实、自愿的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、合法有效，对双方均具有法律约束力。该合同约定的现金方式支付购房款和商业贷款方式支付购房款的支付日期均在该合同签订当日，即2018年10月25日。在合同签订之日以现金方式支付购房首付款205304元客观上能够得到履行。考虑到应当给贷款银行内部审批以及上级银行一定期限的贷款审批期限，应当对房屋买受人以商业贷款的方式向出卖人支付190000元给付一段日期的履行期间，本案《商品房买卖合同》确定在合同签订当日由买受人以商业贷款方式将190000元购房款支付出卖人，不能确保买受人在签订合同当日能够将贷款银行审批同意放贷的贷款金额交付出卖人，由此导致出卖人以买受人未按期提供购房贷款从而买受人构成违约为由迟迟不将经验收合格的商品房屋交付买受人使用。华商汇公司不得以此为由要求追究张瑞菊逾期交纳购房贷款的违约责任，华商汇公司亦不得以此为由推迟至今仍不向张瑞菊交纳经验收合格的商品房屋。但张瑞菊未按合同约定向华商汇公司足额交纳应当现金支付的购房首付款205304元，属违约行为，应承担违约责任。针对涉案房屋，张瑞菊未按合同约定向华商汇公司足额交纳应当现金支付的购房首付款205304元，且华商汇公司至今未将经验收合格的商品房屋交付张瑞菊使用，致使双方当事人不能实现买卖商品房屋的目的，张瑞菊据此要求解除其与华商汇公司签订的《商品房买卖合同》符合合同约定和法律规定，该院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，华商汇公司应当将收取张瑞菊的购房定金41304元、维修基金2046元和购房款82000元，合计125350元退还张瑞菊。鉴于张瑞菊存在逾期交纳购房款的违约行为，张瑞菊提出要求华商汇公司支付该款项利息的诉讼请求不符合法律规定，该院不予支持。华商汇公司提出“要求张瑞菊协助其办理涉案房屋的备案登记和预告登记的注销手续”的抗辩请求符合法律规定，该院予以支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除原告张瑞菊与被告郑州华商汇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号：180××××****，内含附件一至附件四）；二、原告张瑞菊应当于本判决生效之日起十日内协助被告郑州华商汇房地产开发有限公司办理上述《商品房买卖合同》的备案登记的注销手续和预告登记的注销手续；三、被告郑州华商汇房地产开发有限公司应当返还原告张瑞菊购房定金41304元、购房款82000元、维修基金2046元，合计125350元，于本判决生效之日起十日内一次性付清；四、驳回原告张瑞菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3043元，减半收取1522元，原告张瑞菊负担118元，被告郑州华商汇房地产开发有限公司负担1404元。被告应负担的案件受理费1404元已由原告预交，本院不予退还，待被告退还原告125350元时一并支付原告。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明相同。另查明，与本案案情相同，诉请相同的其他案件已经法院裁判生效，其裁判结果为驳回业主的诉讼请求。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。商品房买卖首付款是指房屋购买时的第一笔预付款，即便在按揭贷款买房的情况下，购房者在签订商品房买卖合同并向银行申请房屋按揭贷款后，首付款的具体金额予以确定，此时，购房者即应当补齐首付款。同时，首付款交纳的比例应当符合相关规定。据上，首付款应当在房屋交付之前交纳不仅是首付款作为购房预付款的当然之意，而且符合对于首付款的相关规定。本案中，张瑞菊与华商汇公司签订的《商品房买卖合同》第六条约定的缴纳房款的方式及期限为“房屋总价款395304元，付款方式及期限为2018-10-25现金支付205304元，2018-10-25商业贷款支付190000元”。在附件四《合同补充协议》第三条第3项约定“买受人无论何种原因未按合同约定的日期付清房款的，出卖人除有权按上述约定处理外，亦有权拒绝在合同约定的相应时间为买受人办理房屋所有权证和办理房屋交付手续”。而张瑞菊对于其尚未足额交纳首付款的事实并未提出异议。根据以上事实并结合首付款的预付款性质，张瑞菊亦应当在交房之前交纳相应的首付款。同时，与本案案情相同，诉请相同的其他案件已经法院裁判生效，其裁判结果为驳回业主的诉讼请求。综合以上，华商汇公司的诉讼请求应予支持。综上，华商汇公司的上诉请求成立，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初9405号民事判决；二、驳回张瑞菊的诉讼请求。一审案件受理费3043元，减半收取1522元，由张瑞菊负担；二审案件受理费3043元，由张瑞菊负担。本判决为终审判决。审判员  黄智勇二〇二一年二月二十日书记员  张赫男