吉林省公主岭市人民法院执 行 裁 定 书（2021）吉0184执异10号案外人佟双贵，男，1963年2月5日出生，汉族，现住吉林省长春市，自主择业军官。委托代理人闫玉国，系吉林天利人律师事务所律师。委托代理人赵谚妮，系吉林天利人律师事务所律师。申请执行人辽源市旭恒典当有限公司。法定代表人柴晓冬，系董事长。委托代理人姜金梅，系吉林理悦律师事务所律师。被执行人公主岭市万鑫房地产开发有限公司。法定代表人王中华，系董事长。本院在执行申请执行人辽源市旭恒典当有限公司与被执行人公主岭市万鑫房地产开发有限公司典当合同纠纷一案中，案外人佟双贵对本院执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人称，1、请求人民法院撤销（2020）吉0184执恢28号执行裁定书；2.依法确认（2020）吉0184执恢28号执行裁定书中的23套房屋[具体明细如下：(1)长房权证太平山镇字2xxx1号，房号7xx1，面积59.97平方米。（2）长房权证太平山镇字2xxx8号，房号8xx1，面积85.76平方米。（3）长房权证太平山镇字2xxx9号，房号7xx2，面积59.84平方米。（4）长房权证太平山镇字2xxx8号，房号4xx2，面积81.37平方米。（5）长房权证太平山镇字2xxx3号，房号6xx1，面积55.85平方米。（6）长房权证太平山镇字2xxx8号，房号6xx3，面积55.85平方米。（7）长房权证太平山镇字2xxx0号，房号8xx1，面积85.76平方米。（8）长房权证太平山镇字2xxx6号，房号7xx1，面积59.97平方米。（9）长房权证太平山镇字2xxx7号，房号7xx1，面积59.97平方米。（10）长房权证太平山镇字2xxx4号，房号7xx3，面积55.85平方米。（11）长房权证太平山镇字2xxx2号，房号8xx1，面积85.76平方米。（12）长房权证太平山镇字2xxx9号，房号8xx2，面积59.27平方米。（13）长房权证太平山镇字2xxx0号，房号8xx1，面积82.35平方米。（14）长房权证太平山镇字2xxx4号，房号8xx1，面积85.76平方米。（15）长房权证太平山镇字2xxx8号，房号6xx3，面积55.85平方米。（16）长房权证太平山镇字2xxx6号，房号8xx1，面积85.76平方米。（17）长房权证太平山镇字2xxx7号，房号8xx2，面积59.27平方米。（18）长房权证太平山镇字2xxx5号，房号8xx2，面积59.27平方米。（19）长房权证太平山镇字2xxx号，房号6xx2，面积59.84平方米。（20）长房权证太平山镇字2xxx3号，房号1xx1，面积59.27平方米。（21）长房权证太平山镇字2xxx0号，房号7xx3，面积55.85平方米。（22）长房权证太平山镇字2xxx9号，房号4xx1，面积81.37平方米。（23）长房权证太平山镇字2xxx4号，房号1xx2，面积85.76平方米]归异议申请人所有。2012年年初，申请人与公主岭市万鑫房地产开发有限公司（以下简称“万鑫公司）、公主岭市万兴建筑工程有限公司（以下简称”万兴公司“）法定代表人高顺（后变更为王中华）、丁福荣协商，预借用二公司的资质开发建设长岭县太平山镇“温馨家园”。经过协商二公司答应了申请人的要求，提出需要给付二公司管理费人民币捌万元（8万元），涉及该楼盘开发建设的所有费用及向政府部门缴纳的土地出让费、税费均由申请人承担，开发的楼盘所有权归申请人所有。协议达成后，申请人开始使用二公司的资质在政府部门办理了相关的所有开发手续，缴纳了土地出让金，以“万鑫公司”的名义取得了开发土地的使用权，以“万兴公司”的名义取得了施工许可，之后申请人开始投资和施工，申请人先后投入资金人民币800余万元，截止2012年年底“温馨家园”小区施工完毕，共建成8000平方米左右的108户楼房，并具备了出售条件取得了预售许可证。按照三方的约定，这108户楼房均属申请人所有，申请人要以“万鑫公司”的名义对外出售，在申请人已经履行了给付6万元管理费义务后，“万鑫公司”还处处刁难申请人，不及时给申请人使用公章。无奈，申请人在工程交付和售楼中私自刻制和使用了“万鑫公司”的公章一枚。2015年12月31日，在申请人同意在原8万元管理费基础上再多付15万元管理费的前提下，申请人与“万鑫公司”“万兴公司”的法定代表人王中华、丁福荣达成了《谅解备忘录》；二公司对申请人私刻和使用公章的行为给予认可，同时该备忘录也证明申请人已经先后向二公司支付了管理费人民币16万元的事实。之后，申请人又先后向二公司支付了人民币7万元，截止2016年12月底，申请人已经向二公司履行了全部给付管理费义务，三方不存在经济纠纷。2020年11月26日，公主岭市人民法院在申请人所有的23套房屋和6套已经出售完毕和抵顶了工程欠款的房屋门上张贴了《腾出房屋通知》后，申请人和6位房屋实际所有人才知道29套房屋已经被万鑫公司在所有权人不知情的情况下，典当抵押给了被异议人辽源市旭恒典当有限公司。申请人认为：申请人借用被异议人“万鑫公司”开发建设的长岭县太平山镇“温馨家园”楼盘的所有权，属于申请人所有，被异议人“万鑫公司”在申请人不知情的情况下，私自将申请人所有的23套房屋典当给被异议人辽源市旭恒典当有限公司的行为违法无效（申请人已经向公安机关报案）。基于以上事实，申请人特向人民法院提出执行异议，请人民法院依法支持申请人的异议请求，依法维护申请人的合法权益。案外人向本院提供如下证据：1.介绍信，主要内容：公主岭市万鑫房地产开发有限公司、公主岭市万兴建筑工程有限公司介绍佟双贵刻公章：（1）公主岭市万兴建筑工程有限公司温馨家园项目部资料专用章（2）公主岭市万鑫房地产开发有限公司温馨家园售楼合同专用章（3）公主岭市万鑫房地产开发有限公司温馨家园财务专用章。2.谅解备忘录，主要内容：甲方公主岭市万鑫房地产开发有限公司、公主岭市万兴建筑工程有限公司与乙方佟双贵协商达成谅解备忘录：1.长岭县太平山镇温馨花园开发商佟双贵借用公主岭市万鑫房地产开发有限公司资质开发该项目，借用公主岭市万兴建筑工程有限公司资质建设该小区，管理费用人民币捌万元，已经给付人民币陆万元，尚欠人民币贰万元。2.温馨花园所缴纳营业税均由长岭县地方税务局缴纳，乙方应给甲方提供完税凭证，所缴纳建筑所得税，乙方应交付甲方所在地国税局交纳，税款人民币一十一万元，已经由甲方替乙方交付，乙方应将税款交于甲方，关于房地产开发所缴纳所得税，根据楼房销售额乙方向甲方所在地税务机关缴纳。3.乙方在工程交付及办理房屋产权过程中，私自刻用甲方公章一事，若未给甲方造成损失，甲方予以认可，公章在乙方手中存续期间和甲方有关的一切债务和经济责任，均由乙方负全部责任，乙方应将所刻公章交付甲方销毁。4.乙方在第二次拨款中应支付甲方人民币一十五万元，尚欠人民币伍万元，乙方给甲方出具欠据。5.所发生事情解决结束，甲方不追究乙方私刻公章的责任，该事情到此结束。6.乙方若在工程或有贷款业务，甲方应予支持，甲乙双方立字为证。3.吉林省公主岭市人民法院（2020）吉0184执恢28号执行裁定书，主要内容：裁定将被执行人公主岭市万鑫房地产开发有限公司名下位于长岭县太平山镇温馨家园的29套住宅（其中包括案外人提出异议的23套房屋）以二次流拍价以物抵债给申请执行人辽源市旭恒典当有限公司抵偿执行案款1347187.80元，上述不动产的所有权自本裁定送达申请执行人辽源市旭恒典当有限公司时起转移。申请执行人辽源市旭恒典当有限公司答辩如下：一、28号执行裁定书合法有效，不应予以撤销1.旭恒公司依据（2016）吉长信维证书第8645、8646、8647、8648号具有强制执行效力的债权文书公证书及执行证书（以下简称8645-8648号公证书）向贵院申请强制执行，在执行的过程中，旭恒公司申请贵院查封了佟双贵提出异议的23套房屋（以下简称异议房屋）及其他6套房屋，该等房屋均登记在被异议人公主岭市万鑫房地产开发有限公司（以下简称万鑫公司）名下，根据物权的公示效力，该等房屋的所有权人系万鑫公司，贵院就万鑫公司欠付旭恒公司款项事宜执行万鑫公司享有所有权的资产，合法有效。2.贵院对异议房屋的查封系首封查封，贵院依法享有处置权，在执行过程中，处置程序没有任何瑕疵。3.2016年3月9日，万鑫公司将异议房屋抵押给了旭恒公司，旭恒公司对该等房屋的处置价值享有优先受偿权，佟双贵与万鑫公司之间的债权效力劣后于旭恒公司享有的具有物权效力的抵押权，因此，贵院将异议房屋通过28号执行裁定书以物抵债给旭恒公司，不受佟双贵主张的债权关系的影响，该裁定书合法有效。4.贵院经过评估后，通过阿里司法拍卖平台对异议房屋进行了两次拍卖，两次拍卖流拍后旭恒公司同意接受以物抵债，贵院作出了28号执行裁定书，裁定将异议房屋以物抵债给旭恒公司抵偿执行案款，该裁定书一经作出，立即生效，且具有物权变动效力，异议房屋已经归旭恒公司所有。二、佟双贵主张对异议房屋享有所有权的主张缺乏事实和法律基础，不应予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第十六条第一款“不动产登记簿是物权归属和内容的依据”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”以及第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。万鑫公司作为异议房屋的不动产登记主体，对异议房屋依法享有所有权，其作为不动产的所有权人对异议房屋依法享有处分权，即有权将所有的不动产典当抵押给旭恒公司且依法办理了抵押登记，该行为合法有效。另外，即便佟双贵与万鑫公司之间的“协议”真实有效，根据上述规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，佟双贵的投资只形成了与万鑫公司之间的债权关系，未形成对异议房屋的物权效力，其与万鑫公司之间的债权关系无法对抗旭恒公司享有的物权权利。因此，佟双贵的异议请求缺乏事实和法律基础，不应予以支持。申请执行人向本院提供如下证据：长房他证太平山镇字第2xx**至2xxx3号共计29份他项权证，主要内容：本起执行案件涉及的29套房屋均在长岭县村镇建设管理总站办理了抵押贷款登记，房屋他项权利人为辽源市旭恒典当有限公司，房屋所有权人为公主岭市万鑫房地产开发有限公司，登记时间为2016年3月9日。本院依职权调取如下证据：1.吉林省长春市信维公证处（2016）吉长信维证字第8645号具有强制执行效力的债权文书公证书及（2018）吉长信维证字第6813号执行证书，主要内容：甲方（当户、抵押人）公主岭市万鑫房地产开发有限公司与乙方（典当行、抵押权人）辽源市旭恒典当有限公司在吉林省长春市信维公证处办理房产典当合同并赋予强制执行效力的公证事项，对甲方出当房屋七处（详见当物清单）的《房屋典当合同》进行公证并赋予该合同强制执行效力。申请执行人辽源市旭恒典当有限公司可持（2018）吉长信维证字第6813号执行证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。2.吉林省长春市信维公证处（2016）吉长信维证字第8646号具有强制执行效力的债权文书公证书及（2018）吉长信维证字第6814号执行证书，主要内容：甲方（当户、抵押人）公主岭市万鑫房地产开发有限公司与乙方（典当行、抵押权人）辽源市旭恒典当有限公司在吉林省长春市信维公证处办理房产典当合同并赋予强制执行效力的公证事项，对甲方出当房屋七处（详见当物清单）的《房屋典当合同》进行公证并赋予该合同强制执行效力。申请执行人辽源市旭恒典当有限公司可持（2018）吉长信维证字第6814号执行证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。3.吉林省长春市信维公证处（2016）吉长信维证字第8647号具有强制执行效力的债权文书公证书及（2018）吉长信维证字第6815号执行证书，主要内容：甲方（当户、抵押人）公主岭市万鑫房地产开发有限公司与乙方（典当行、抵押权人）辽源市旭恒典当有限公司在吉林省长春市信维公证处办理房产典当合同并赋予强制执行效力的公证事项，对甲方出当房屋七处（详见当物清单）的《房屋典当合同》进行公证并赋予该合同强制执行效力。申请执行人辽源市旭恒典当有限公司可持（2018）吉长信维证字第6815号执行证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。4.吉林省长春市信维公证处（2016）吉长信维证字第8648号具有强制执行效力的债权文书公证书及（2018）吉长信维证字第6816号执行证书，主要内容：甲方（当户、抵押人）公主岭市万鑫房地产开发有限公司与乙方（典当行、抵押权人）辽源市旭恒典当有限公司在吉林省长春市信维公证处办理房产典当合同并赋予强制执行效力的公证事项，对甲方出当房屋八处（详见当物清单）的《房屋典当合同》进行公证并赋予该合同强制执行效力。申请执行人辽源市旭恒典当有限公司可持（2018）吉长信维证字第6816号执行证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。5.万鑫公司抵押房屋明细表，主要内容：（2016）吉长信维证字第8645号公证书中抵押房屋包括长房权证太平山镇字第2xxx1号、2xxx8号、2xxx9号、2xxx4号、2xxx8号、2xxx3号、2xxx8号七处房屋；（2016）吉长信维证字第8646号公证书中抵押房屋包括长房权证太平山镇字第2xxx0号、2xxx6号、2xxx7号、2xxx4号、2xxx2号、2xxx9号、2xxx7号七处房屋；（2016）吉长信维证字第8647号公证书中抵押房屋包括长房权证太平山镇字第2xxx8号、2xxx0号、2xxx4号、2xxx9号、2xxx8号、2xxx6号、2xxx7号七处房屋；（2016）吉长信维证字第8648号公证书中抵押房屋包括长房权证太平山镇字第2xxx5号、2xxx7号、2xxx3号、2xxx0号、2xxx6号、2xxx6号、2xxx9号、2xxx4号八处房屋。本院查明：申请执行人辽源市旭恒典当有限公司依据已发生法律效力的吉林省长春市信维公证处（2016）吉长信维字第8645、8646、8647、8648号具有强制执行效力的债权文书公证书向本院申请执行，要求被执行人公主岭市万鑫房地产开发有限公司分别给付372000元、436000元、348000元、364000元借款本息。本院立案案号分别为（2019）吉0381执632号、（2019）吉0381执633号、（2019）吉0381执634号、（2019）吉0381执635号。在执行过程中，本院执行实施机构于2020年3月26日分别作出（2019）吉0381执632号、（2019）吉0381执633号、（2019）吉0381执634号、（2019）吉0381执635号执行裁定书，查封了被执行人公主岭市万鑫房地产开发有限公司名下位于长岭县太平山镇温馨家园的29套住宅（1、长房权证太平山镇字2xxx1号，房号7xx1，面积59.97平方米。2.长房权证太平山镇字2xxx8号，房号8xx1，面积85.76平方米。3.长房权证太平山镇字2xxx9号，房号7xx2，面积59.84平方米。4.长房权证太平山镇字2xxx4号，房号2xx2，面积81.37平方米。5.长房权证太平山镇字2xxx8号，房号4xx2，面积81.37平方米。6.长房权证太平山镇字2xxx3号，房号6xx1，面积55.85平方米元。7.长房权证太平山镇字2xxx8号，房号6xx3，面积55.85平方米。8.长房权证太平山镇字2xxx0号，房号8xx1，面积85.76平方米。9.长房权证太平山镇字2xxx6号，房号7xx1，面积59.97平方米。10.长房权证太平山镇字2xxx7号，房号7xx1，面积59.97平方米。11.长房权证太平山镇字2xxx4号，房号7xx3，面积55.85平方米。12.长房权证太平山镇字2xxx2号，房号8xx1，面积85.76平方米。13.长房权证太平山镇字2xxx9号，房号8xx2，面积59.27平方米。14.长房权证太平山镇字2xxx7号，房号6xx2，面积59.84平方米。15.长房权证太平山镇字2xxx8号，房号4xx2，面积81.37平方米。16.长房权证太平山镇字20xxx0号，房号8xx1，面积82.35平方米。17.长房权证太平山镇字2xxx4号，房号8xx1，面积85.76平方米。18.长房权证太平山镇字2xxx9号，房号6xx1，面积55.85平方米。19.长房权证太平山镇字2xxx8号，房号6xx3，面积55.85平方米。20.长房权证太平山镇字2xxx6号，房号8xx1，面积85.76平方米。21.长房权证太平山镇字2xxx7号，房号8xx2，面积59.27平方米。22.长房权证太平山镇字2xxx5号，房号8xx2，面积59.27平方米。23.长房权证太平山镇字2xxx7号，房号6xx2，面积59.84平方米。24.长房权证太平山镇字2xxx3号，房号1xx1，面积59.27平方米。25.长房权证太平山镇字2xxx0号，房号7xx3，面积55.85平方米。26.长房权证太平山镇字2xxx6号，房号3xx2，面积81.37平方米。27.长房权证太平山镇字2xxx6号，房号3xx2，面积81.37平方米。28.长房权证太平山镇字2xxx9号，房号4xx1，面积81.37平方米。29.长房权证太平山镇字2xxx4号，房号1xx2，面积85.76平方米）。2019年10月21日申请执行人向本院申请终结本次执行程序。2020年8月10日申请执行人向本院提出恢复执行申请并要求合并执行，本院于同年8月12日恢复执行，案号为（2020）吉0184执恢28号，执行依据为吉林省长春市信维公证处（2016）吉长信维字第8645、8646、8647、8648号具有强制执行效力的债权文书公证书。本院依法对查封财产进行拍卖，两次拍卖流拍，本院作出（2020）吉0184执恢28号执行裁定书，裁定将被执行人公主岭市万鑫房地产开发有限公司名下位于长岭县太平山镇温馨家园的29套住宅以二次流拍价以物抵债给申请执行人辽源市旭恒典当有限公司抵偿执行案款1347187.80元，上述不动产的所有权自本裁定送达申请执行人辽源市旭恒典当有限公司时起转移。案外人佟双贵现向本院提出执行异议。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”本案中涉及的29套房屋登记在公主岭市万鑫房地产开发有限公司名下，应判断公主岭市万鑫房地产开发有限公司系房屋权利所有人，公主岭市万鑫房地产开发有限公司将该29套房屋抵押给辽源市旭恒典当有限公司，并办理了抵押登记，同时进行了依法公证，辽源市旭恒典当有限公司对该29套房屋已经依法享有了优先受偿权。本院依据已经生效的具有强制执行效力的债权文书公证书，在执行过程中对依法抵押的29套房屋进行查封、评估、拍卖，并以二次流拍价格裁定抵债给抵押权人即本案申请执行人辽源市旭恒典当有限公司，均属正常执法行为，并无不当。案外人佟双贵虽然提出涉案的29套房屋中的23套房屋归其所有，但未能提供有效证据予以证明，案外人提出撤销（2020）吉0184执恢28号执行裁定书并确认（2020）吉0184执恢28号执行裁定书中的23套房屋归其所有的异议请求，本院不应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：驳回案外人佟双贵的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向公主岭市人民法院提起诉讼。审判长  程彦奎审判员  张春辉审判员  梁晓飞二〇二一年二月二十三日书记员  李林泽