安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1503民初704号 原告:安徽省圣烽物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区骆岗街道分路口社居委吴大郢32付**，统一社会信用代码91340100779072875U（1-1）。 法定代表人：许江林，总经理。 委托代理人：李玉明，男，1971年10月29日生，汉族，住安徽省六安市金安区，系公司员工。 被告：高克堂，男，1980年9月22日生，汉族，户籍地安徽省六安市裕安区，现住六安市裕安区。 原告安徽省圣烽物业管理有限公司（下称圣烽物业公司）与被告高克堂物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告特别授权诉讼代理人李玉明，被告高克堂到庭参加诉讼,本案现已审理终结。 原告诉称：判令被告支付2016年-2019年物业管理服务费计7006元,违约金1401.2元,共计8407.2元;判令被告承担本案全部诉讼费用。变更诉请为支付2016.7.28-2019.12.28物业管理服务费为6528元，违约金1305元，合计7833元。 被告辩称：1、根据前期物业管理服务协议，原告起诉证据不足；2、原告未履行前期物业管理服务协议中的事项，拒缴物业费合理合法。综上，原告的服务内容没有履行，服务质量较差，严重违约，且被裕安区政府要求整改，请求驳回原告的诉请。 为证明自己的主张，原告提供了以下证据： 证据1、原告营业执照、法定代表人身份证明，证明原告诉讼主体适格及法定代表人身份信息； 证据2、被告身份证复印件，证明被告诉讼主体适格； 证据3、前期物业服务合同两份、前期物业管理服务协议、办理入住的相关资料，证明原告与业主是物业服务合同关系，双方约定的物业管理费为每月每平方0.8元，二次供水维护费每月每平方0.2元； 证据4、催费通知书，证明原告向被告催缴费用。 被告质证意见：对证据1-4真实性无异议；对催费通知书，因我们不在那里居住，没有看到。 被告提交的证据：2014年、2015年缴纳物业费收据及购房优惠补充说明，证明开发商承诺减免两年的物业管理费，现在要求减免两年的物业费。 原告质证意见：对收据无异议，关于优惠同意从本案中比除两年费用。 本院对原被告提交的证据的真实性予以认定。 审理查明：原告圣烽物业公司接受建设单位安徽同济置业有限公司的委托，进驻同济万象城进行物业管理，在小区业主委员会成立后，业主委员会通过招投标的方式，选聘原告对同济万象城提供物业服务，签订有《六安市前期物业服务合同》。被告高克堂系六安市同济万象城7#1201的业主,2014年6月13日，被告与原告办理交接手续领取房屋，并签订《前期物业管理服务协议》，协议第四条约定，初次入住预交全年费用，以后每六个月预收一次。物业管理服务费用收取标准约定，高层住宅按建筑面积0.8元/月/平方，因现有设施设备、道路绿化等未完善，目前暂定按0.6/月/平方收取，电梯运行维护检测费0.4元/月/平方，二次供水维护费0.2元/月/平方。关于违约责任，第十条约定，被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补缴并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金。被告按约缴纳了两年的物业管理费用，交费截止到2016年7月8日。后被告以小区内脏乱差、偷盗严重，原告管理不到位、服务质量存在瑕疵等为由拒缴物业管理服务费用。 另查，被告高克堂的房屋建筑面积为132.7㎡，2016年7月28日至2019年12月28日,计时41个月，物业管理服务费用为6528元（132.7㎡×1.2元/㎡/月×41月）。庭审后原告根据开发商的优惠政策，同意减免被告两年的物业管理费用。 本院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案原告接受建设单位和业主委员会的委托进驻小区进行物业管理，并与被告签订《前期物业管理服务协议》，原告提供物业服务后，被告作为小区业主和物业使用人有义务按照规定交纳物业服务费。现被告拒缴物业服务费构成违约，应承担相应的民事责任。故原告诉请被告交纳拖欠的物业服务费，理由正当应予支持。被告因对原告的物业服务不满意而拒交物业费，会导致无法保障物业服务质量的恶性循环，进而影响到全体业主的利益，故被告拒交物业管理费显系不当。结合本案小区系在建项目，原告在管理和物业服务中存在瑕疵的实际情况，本院酌情减免30%的物业费，被告应付的物业管理费为6528元，原告同意减免两年物业管理费用3822元（132.7㎡×1.2元/㎡/月×24月），比除后被告尚应缴纳物业费1894元{（6528元-3822元）×70%}。原告要求支付违约金，因原告自身存在一定过错，导致被告不愿主动缴费而产生本案诉争，故要求支付违约金理由不足，本院不予支持。据此，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告高克堂于本判决生效之日起三日内支付原告安徽省圣烽物业管理有限公司2016年7月28日至2019年12月28日的物业管理费1894元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告负担。 本判决为终审判决。 审判员  汪贤荣 二〇二一年二月七日 书记员  丁晨晨 附相关法律条文： 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用; 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。