江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1227号上诉人（原审被告）：徐州中川房地产开发有限公司，住所地徐州市云龙区万福世家小区**楼。法定代表人：孙勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：单鲲鹏，该公司员工。委托诉讼代理人：张望秋，北京泽盈（徐州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:宋庄云，男，1968年4月22日生，汉族，住徐州市泉山区。上诉人徐州中川房地产开发有限公司（以下简称中川公司）因与被上诉人宋庄云商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初4308号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。中川公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为案涉房屋主卧玻璃损坏未修复，即应多计算90日违约金没有事实和法律依据。双方虽约定相关质量问题90日内修复后再交付，被上诉人在2017年11月30日查验房屋后，就已经收取上诉人向其交付的房屋钥匙，被上诉人已经接收房屋，实际是其对房屋状态的认可，和对90日约定相关权利的放弃。被上诉人接收房屋后，又以房屋主卧玻璃损坏为由，要求上诉人支付该部分违约金，没有依据。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。宋庄云辩称，本案属于商品房销售合同纠纷案件，一审法院对于上诉人与被上诉人商品房销售合同纠纷一案的事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。事实与理由：一、上诉人所称“一审法院认为案涉房屋主卧玻璃损坏未修复，即应当多计算90日违约金没有事实和法律依据。”，没有法律和事实依据。上诉人所称“双方虽约定相关90日内修复后再交付，被上诉人在2017年11月30日查验房屋后，就已经收取上诉人向其交付的房屋钥匙，被上诉人已经接收房屋，实际是其对房屋状态的认可，和对90日约定相关权利的放弃”更是主观臆断，没有法律和事实依据。《中华人民共和国民法典》第十条“处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。”第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第六百一十条“因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”双方合同约定交房日期为2016年12月31日前，上诉人于2017年11月10日发布上房公告通知上房时已经逾期，构成违约。此间的违约金，上诉人以被上诉人签署放弃进一步追究其违约责任为前提，才予以支付。被上诉人拒绝签字，上诉人也没有支付该违约金。因此，被上诉人领取钥匙查验房屋时已经明确告知上诉人，对房屋质量不认同，被上诉人将进一步维权、追究其违约责任。被上诉人于2017年11月30日前已通知上诉人，房屋存在质量问题，不符合验收条件。双方于2017年11月30日对该房进行验收，确认存在地漏堵、推拉门堵条脱落、二楼主卧室玻璃碎裂、进户锁眼有凹处、少电表箱、多媒体箱门坏等问题，尤其是主卧玻璃碎裂严重影响使用安全，为合同第十一条第三项的“其他质量问题”。合同约定，买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。宋庄云向一审法院提出诉讼请求：1、判令中川公司按商品房买卖合同第十二条第二项承担逾期交付责任，支付宋庄云违约金人民币61335元(房款145万元，按日按房款万分之一，自2017年1月1日计算至2018年3月1日)。2、判令中川公司修复涉案房屋主卧玻璃。3、诉讼费用由中川公司承担。一审法院认定事实：2016年3月10日，宋庄云(买受人)和徐州中川房地产开发有限公司(出卖人)签订编号为0426841《商品房买卖合同》，约定：买受人购买本市万福世家D5幢2单元302号房；建筑面积188.58平方米，套内建筑面积171.14平方米，合同价款1390000元；买受人于2016年3月31日前付清全部房款；出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；自本合同约定的交付日后180日起至实际交付日止，每日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。(1)屋面、墙面、、地面渗漏或开裂等(2)管道堵塞3)门窗翘裂、五金件损坏(4)灯具、电器等电气设备不能正常使用；上述合同签订后，宋庄云通过刷卡付清了涉案房屋购房款。2017年11月10日，中川公司向宋庄云发出上房公告。2017年11月30日，中川公司向宋庄云出具上方验收表，载明：一二三层地漏堵，二层主卧玻璃碎，二层阳台推拉门封条脱落，进门锁眼有凹处，室内少电器箱盖，多媒体箱门坏。至一审庭审为止，中川公司尚未为宋庄云修复主卧玻璃。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力。宋庄云与中川公司于2014年3月18日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。宋庄云依约向中川公司缴纳了购房款，中川公司亦应当按照约定向宋庄云交付房产。中川公司未按照合同约定的期限向宋庄云交付涉案房产，逾期314天，应当根据合同约定向宋庄云支付违约金。宋庄云诉称合同中“自本合同约定的交付日后180日起至实际交付日止，每日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行”为中川公司为免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利而提供的格式条款。该条款排除了宋庄云向中川公司主张约定上房之日起之后180日的逾期上房违约责任的权利，免除了中川公司上述违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”，该条款显失公平，故法院认定涉案合同该条款无效。根据合同约定，买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付，故而宋庄云诉称上房违约金计算至2018年3月1日，法院予以支持。故中川公司应偿还的逾期上房违约金应为56156元[(314+90)*139]。关于涉案房屋主卧的玻璃，依据合同约定，中川公司应当为其修理，故宋庄云诉称让中川公司修复涉案房屋主卧玻璃的问题，法院予以支持。遂判决：一、自判决生效之日起十日内，中川公司向宋庄云支付逾期上房违约金58936元；二、中川公司修复涉案房屋主卧玻璃的问题。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实与二审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人中川公司主张，被上诉人查验房屋后收取上诉人向其交付的房屋钥匙，视为被上诉人对房屋状态认可并接收房屋，同时放弃合同约定的相关权利。但是，被上诉人宋庄云作为收房人接收房屋钥匙，不足以说明其已放弃案涉合同相关权利，中川公司仍应该按照合同约定承担修复责任。案涉房屋主卧室玻璃碎裂及其他质量问题，严重影响房屋的使用功能，导致被上诉人收房后不能立即装修、入住，被上诉人的实际使用时间延后，减损了被上诉人作为收房人的实际使用权利，且中川公司并未在合同约定期限内予以修复。一审法院根据双方履行合同义务情况、案涉房屋交接情况认定的逾期交房违约金，并不违反法律，本院予以支持。综上，中川公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1333元，由上诉人徐州中川房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二一年二月二十六日法官助理 赵迎超书 记 员 魏天玥