浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0522民初4493号原告：湖州嘉兆实业有限公司，住所地浙江省湖州市长兴县龙山街道长兴海洋城****。法定代表人：周芳胜。委托诉讼代理人：沈伟珍，北京德恒（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴松航，北京京师（杭州）律师事务所律师。被告：星美国际影院有限公司，住所，住所地香港中环皇后大道**中环中心**6701-2及**div>法定代表人：刘智远。被告：湖州星美影院管理有限公司，住所地浙江，住所地浙江省湖州市长兴县画溪大道与忻湖路交叉口长兴海洋城EL3-12、EL4-03>法定代表人：凌德碧。原告湖州嘉兆实业有限公司（以下简称“嘉兆公司”）与被告星美国际影院有限公司（以下简称“星美国际影院”）、湖州星美影院管理有限公司（以下简称“湖州星美影院”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，并于2021年2月22日公开开庭进行了审理，嘉兆公司的委托诉讼代理人沈伟珍、吴松航到庭参加诉讼，星美国际影院、湖州星美影院经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结并已当庭宣判。嘉兆公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认双方签订的《房屋租赁合同》解除；2、判令湖州星美影院办理工商变更手续，迁出或注销以湖州市长兴县画溪大道与忻湖路交叉口长兴海洋城（EL3-12EL4-03）的房屋作为其在长兴县市场监督管理局登记的住所地；3、判令湖州星美影院将电影放映经营许可证中的注册地址从湖州市长兴县画溪大道与忻湖路交叉口长兴海洋城（EL3-12EL4-03）的房屋迁出或注销；4、判令星美国际影院向嘉兆公司支付2019年10月1日至2020年1月17日保底租金104520元、2019年8月26日至2019年12月25日水费842.4元、空调使用费100000元；5、判令星美国际影院向嘉兆公司支付违约金233333元及律师费42000元；6、判令星美国际影院按照合同租金最低标准350000元/年赔偿嘉兆公司支付占用费损失自2020年1月18日至房屋实际腾退之日即2020年11月6日；7、判令湖州星美影院对4、5、6、8项诉请承担连带责任；8、本案受理费由星美国际影院承担。事实及理由：嘉兆公司作为甲方与乙方即星美国际影院于2014年2月26日签订《房屋租赁合同》，星美国际影院承租嘉兆公司所有的位于湖州市长兴县画溪大道与忻湖路交叉口长兴海洋城（现更名为“星星商业广场”）EL3-12EL4-03单元房屋，面积约3700平方米，用于经营星美国际影城，合同约定交付日为2014年6月1日，星美国际影院享有10个月绝对免租期。合同租金（含物业费）计算方式为：“保底租金”+“年净票房抽成”，当年总票房低于800万（含800万），无租金；当年总票房800万-1000万（含1000万），保底90万……后双方于2018年11月初签订《补充协议书》约定：一、增加租金支付标准栏两栏：即乙方年总票房600万-800万，保底租金45万/年；年总票房低于600万（不含），保底租金35万/年；……四、影城内部空调系统由乙方自行负责，甲方给予技术上支持。根据合同第5.3条规定：保底租金每个月支付一次，于月度结束后15日支付。嘉兆公司多次催促星美国际影院预估2019年及2020年度保底租金标准，但星美国际影院一直拖沓不予处理，后嘉兆公司同意星美国际影院2019年保底租金按600万票房最低标准计算，星美国际影院拖欠嘉兆公司自2019年10月1日至2020年1月17日的保底租金共计104520元。基于星美国际影院承租嘉兆公司房屋期间持续违约未能支付租金、空调使用费，未同步升级装修设施且商业信誉完全丧失，且违反劳动法拖欠员工工资亦未支付租金、并违反消防管理规定，嘉兆公司签订《房屋租赁合同》的相关合同目的已无法实现，况且星美国际影院的行为已经具备合同第11.5条约定的解除条件，合同约定：“乙方有下列情形之一，甲方有权选择：（1）提前解除合同。乙方应于合同解除之日起60日内向甲方支付所有应交纳的费用；乙方应自合同解除之日起60日内按本合同约定的第一租赁年度租金标准向甲方支付8个月租金的违约金，并赔偿甲方因此造成的损失；……11.5.1如无合法及/或正当理由，乙方未按月及时支付租金、物业管理费或其他费用；……其他因乙方严重违约导致合同无法履行，并且在30天内不能结束该种违约状态的。”2020年1月17日，嘉兆公司根据合同约定行使解除权并按照《房屋租赁合同》中约定的通信地址向星美国际影院寄送解除函通知星美国际影院解除租赁合同，根据相关法律规定，《房屋租赁合同》已于解除通知到达星美国际影院之日即其签收之日2020年1月18日解除。况且，收到解除通知至今已二百余日，星美国际影院并未向嘉兆公司提出任何异议，且从未向嘉兆公司支付任何费用，已经用自身行为表明接受解除租赁合同关系。综上，星美国际影院未依约支付租金、空调使用费，且星美国际影院在合同解除后仍继续占用房屋经营，应当依法承担违约责任并赔偿嘉兆公司因此遭受的损失，包括但不限于合同解除后的房屋占用费。湖州星美影院作为星美国际影院投资的公司，与星美国际影院经营范围一致，二者人格混同，且涉案影城为二者共同经营，湖州星美影院与星美国际影院系《房屋租赁合同》共同履行一方及共同受益人，湖州星美影院应当与星美国际影院连带承担相关法律责任。星美国际影院、湖州星美影院未作答辩，亦未向本院提交证据。嘉兆公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、《房屋租赁合同》、《补充协议书》、《关于沟通合作的回复》及聊天记录、2019年5月22日承租场地照片、《停业说明》、《情况说明》、律师函及EMS信息各一份，证明双方对违约责任、合同解除的约定，及因星美国际影院重大违约导致租赁关系解除，且合同解除后星美国际影院一直未腾退导致房屋被占用的事实；2、2020年8月4日承租场地照片及视频各一份，证明合同解除后星美国际影院一直未腾退继续占用房屋但未经营的事实；3、缴费通知、《催告函》、《律师函》各一份，证明嘉兆公司催讨星美国际影院拖欠费用的事实；4、《委托代理合同》、发票各一份，证明嘉兆公司为本案支付的律师费；5、《证明》、《说明》各一份，证明星美国际影院、湖州星美影院系案涉场地共同经营人，二者经营范围一致、人格混同。经审核，本院对嘉兆公司提交的证据1中的《房屋租赁合同》、《补充协议书》、《关于沟通合作的回复》、《停业说明》、《情况说明》、律师函及EMS信息以及证据3、5的证据三性予以认定，对证据4的真实性、合法性予以认定，对其他证据将结合本案查明的事实予以综合认定。根据上述采信的证据，结合当事人在庭审中的相关陈述，本案经本院审理查明事实如下:2014年2月26日，嘉兆公司作为甲方与乙方即星美国际影院签订一份《房屋租赁合同》，约定星美国际影院承租嘉兆公司所有的位于湖州市长兴县画溪大道与忻湖路交叉口长兴海洋城（现更名为“星星商业广场”）ＥＬ3-12ＥＬ4-03单元房屋，面积约3700平方米，用于经营星美影院，合同约定交付日为2014年6月1日，星美国际影院享有10个月的绝对免租期，租赁期限为20年。合同5.3条约定，保底租金及保底租金的支付：双方于每个租赁年度开始时预估本年度的总票房，并依据总票房的数额支付相应的保底租金，保底租金每个月支付一次，于月度结束后15日内支付。每个租赁年度届满后双方应共同核对当年总票房收入以确定当年的保底租金，如实际的保底租金与已经缴纳的保底租金数额有差异的，双方应在租赁年度届满后15日内多退少补。合同11.5条约定，乙方有下列情形之一，甲方有权选择：（1）提前解除本合同。乙方应于合同解除之日起60日内向甲方支付所有应交纳的费用；乙方应于合同解除之日起60日内按本合同约定的第一租赁年度租金标准向甲方支付8个月租金的违约金，并赔偿甲方因此而遭受的损失；……11.5.1如无合法及／或正当理由，乙方未按月及时支付租金、物业管理费或其他费用；……11.5.6其它因乙方严重违约造成合同无法履行，并且在30天内不能结束该种违约状态的。”合同还对租金、履约保证金及支付方式，物业服务、装修施工、双方的权利与义务、违约责任等事项作了详细约定。之后，双方于2018年11月初，签订了一份《补充协议书》，约定：一、增加租金支付标准栏两栏：即乙方年总票房达到600万-800万之间，保底租金45万／年；年总票房低于600万（不含），保底租金35万／年；……四、影城内部空调系统由乙方自行负责，甲方给予技术上支持。2019年6月25日，湖州星美影院书面回复嘉兆公司：1、关于2019年租金支付问题，我司将按照年票房600万保底35万租金按合同约定进行支付，并于6月30日前支付2019年1-3季度租金26.25万元；2、关于空调问题、设备及装修升级问题，我司同意10月8日后与商场升级改造同步进行，但要求在6月8日至10月8日期间影城空调问题暂时由贵司提供，我司同意支付2.5万／月的能耗费。嗣后，星美国际影院仍拖欠2019年10月以来的租金以及其他相关费用。2020年1月17日，嘉兆公司向星美国际影院运营二部总监石正华以及湖州星美影院负责人张志华邮寄了律师函，通知解除合同，要求支付租金等费用。2020年3月12日，嘉兆公司又向星美国际影院的通信地址即北京市朝阳区向军北里9号星美国××大厦邮寄了上述律师函，于次日签收。嘉兆公司认为，星美国际影院收到律师函之后未提出异议，且未支付任何费用，反而继续占用房屋，应当依法承担违约责任并赔偿损失，故双方纠纷成讼。本院认为，嘉兆公司与星美国际影院签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应按照约定履行自己的权利义务。星美国际影院未按照约定履行义务，构成违约，现嘉兆公司要求确认解除双方签订的《房屋租赁合同》，本院予以支持。本院确认，《房屋租赁合同》已于解除通知到达星美国际影院之日即其签收之日2020年3月13日解除。现嘉兆公司要求星美国际影院支付2019年10月1日至2020年1月17日的保底租金，本院予以支持，参照双方补充协议书约定的总票房低于600万（不含），保底租金35万/年的标准计算租金，即350000元÷365天×109天=104520元；对嘉兆公司主张的2019年8月26日至2019年12月25日的水费842.4元，以及2019年6月8日至2019年10月8日的空调使用费100000元，本院予以支持；对嘉兆公司主张的违约金233333元，即按合同约定的第一租赁年度租金标准支付8个月的租金，本院酌情调整为100000元；对嘉兆公司主张的律师费，因双方未在合同中予以约定，故本院不予支持；对嘉兆公司主张的占用费损失自2020年1月18日起计算，本院根据2020年疫情防控的实际情况及长兴县影院恢复营业的时间调整为自2020年7月21日起计算；案涉合同虽系嘉兆公司与星美国际影院签订，然合同约定本合同的权利义务全部转让给管理公司即湖州星美影院，且湖州星美影院系实际经营者，故对嘉兆公司要求湖州星美影院承担连带责任，本院予以支持；对嘉兆公司要求湖州星美影院办理工商变更手续，迁出或注销以湖州市长兴县画溪大道与忻湖路交叉口长兴海洋城（EL3-12EL4-03）的房屋作为其在长兴县市场监督管理局登记的住所地以及湖州星美影院将电影放映经营许可证中的注册地址从湖州市长兴县画溪大道与忻湖路交叉口长兴海洋城（EL3-12EL4-03）的房屋迁出或注销的请求，因该事项非本案审理的范围，故在本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告湖州嘉兆实业有限公司与被告星美国际影院有限公司于2014年2月26日签订的房屋租赁合同于2020年3月13日终止履行；二、被告星美国际影院有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖州嘉兆实业有限公司支付2019年10月1日至2020年1月17日的保底租金104520元，2019年8月26日至2019年12月25日的水费842.4元，以及2019年6月8日至2019年10月8日的空调使用费100000元；三、被告星美国际影院有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖州嘉兆实业有限公司支付违约金100000元；四、被告星美国际影院有限公司于本判决生效之日起十日内按照合同租金最低标准350000元/年向原告湖州嘉兆实业有限公司支付占用费自2020年7月21日起计算至2020年11月6日；五、被告湖州星美影院管理有限公司对上述第二、三、四项承担连带责任；六、驳回原告湖州嘉兆实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8888元，由被告星美国际影院有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 长 丁 一审 判 员 张 华人民陪审员 陈 敏二〇二一年二月二十二日书 记 员 陶婷婷