安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖16民终450号 上诉人（原审原告）：亳州亿都商城商业管理有限公司，住所安徽省亳州市工业园区**，统一社会信用代码91341600586128457F（1-1）。 法定代表人：张晓金，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李旭晗，安徽永恒律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：胜路路，男，1989年11月11日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 上诉人亳州亿都商城商业管理有限公司（以下简称亿都公司）、胜路路因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院(2020)皖1602民初105２9号民事判决，向本院提起上诉。本院于２０２１年１月６日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 亿都公司上诉请求：１.在一审判决基础上增判胜路路承担本案一审律师代理费10000元和二审代理费５０００元；２.本案一、二审诉讼费由胜路路承担。事实和理由：亿都公司在诉前委托律师进行了租金的催收，诉讼时委托律师进行了起诉代理，一审时提交有委托代理合同。依据租赁合同第八条第8款：“乙方须承担甲方催讨应收款而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费）”。故本案因胜路路违约所产生的律师费应判决由其承担。 胜路路辩称，因费用过高，不应承担律师代理费。 胜路路上诉请求：撤销一审判决，改判驳回亿都公司的诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实错误，一审认定双方2018年11月29日到2019年11月28日的合同有效是错误的，双方签订的合同无效。二、一审认定事实相互矛盾，一审既然认定合同有效，又认定双方形成了不定期合同。一审时提交法庭的照片若干张，证明亿都公司履行合同不符合约定，消防不达标、供电系统不达标、公共设施不达标、质量不达标等。新一年度是上年度合同的延续，上年度亿都公司履行合同不符合约定，亿都公司未提交己方履行合同义务的任何证据。三、一审适用法律错误。一审适用合同法第八条、第三十六条、民事诉讼证据若干规定第二条是错误的。合同法第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，约定同时履行；一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求；一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 亿都公司辩称，一、葛长飞的个人言词对合同效力没有任何影响。葛长飞不是亿都公司负责人，不能代表公司，双方应以合同约定及事实为准。在一审开庭时葛长飞也明确表示，当时是为了更好催收租金，与租户谈话中措辞不当，其言语并不影响合同效力，也与亿都公司正常物业运营管理无关。二、根据民法典第734条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。胜路路在合同到期后继续使用房屋，至今未办理退租手续、交还商铺。因其既不续签合同，也不缴费，双方合同应视为不定期合同，因胜路路违约，亿都公司可请求解除合同。故一审判决合同有效与认定双方为不定期合同没有任何错误。三、亿都公司已按合同约定交付了房屋，并对市场进行了有效管理，没有违约行为。 亿都公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认胜路路违约并判决解除双方签订的《亿都国际商城商业物业租赁合同》;2.判决胜路路支付2019年11月29日至2020年4月30日商铺租金、商铺宣传推广费、商铺市场培育费、物业费及以上费用滞纳金共计29863.6元（暂计至2020年4月30日，2020年5月1日后相关费用继续按照约定计算至被告实际搬离房屋并付清全部租金时止）；3.依法判决胜路路支付打印费、交通费、代理费及其他开支10000元；4.案件的诉讼费由胜路路承担。在一审开庭审理时，亿都公司变更第2项诉讼请求为：判决胜路路支付2019年11月29日至2020年4月30日商铺租金、商铺宣传推广费、商铺市场培育费、物业费及以上费用滞纳金共计29863.6元（暂计至2020年4月30日，2020年5月1日后相关费用继续按照约定计算至2020年9月25日止）。 一审法院认定事实：案外人侯涛、李昂、薛山、杨大振分别购买位于亳州市商铺后，与亿都公司签订《委托经营管理合同》，约定将涉案房屋委托亿都公司经营管理，该房屋委托期限内所有的收益权、出租权及其他经营权利唯一授权给亿都公司。涉案房屋于2013年1月31日通过竣工验收。委托经营期限内，亿都公司（甲方）与胜路路（乙方）签订《亿都国际商城商业物业租赁合同》约定将涉案的房屋租赁给胜路路使用，胜路路用于经营移门、吊顶，租赁期间为2018年11月29日至2019年11月29日。房屋的租赁费、商铺宣传推广费、商铺市场培育费共计34040元。乙方所租赁铺位综合管理费（物业费）按照建筑面积为每平方每月1.5元，乙方共租赁195.36平方米。合计每年2813元。以后每年度的费用应提前90天支付，乙方不能及时结算时，则甲方有权责令乙方停止营业及扣押乙方商品。乙方迟延交纳商铺租赁费用、物业服务费用的，每延迟一日按照年租金支付1%支付滞纳金。合同签订后胜路路缴纳租赁费等各项费用共计34040元，亿都公司免收一年的物业费。合同期满后，双方没有续签合同，但胜路路继续使用涉案房屋经营移门、吊顶至2020年9月25日。 一审法院认为：综合亿都公司的诉讼请求和胜路路的答辩意见，本案的争议焦点为，1、双方是否存在合同关系。2、双方之间的合同是否有效，亿都公司的诉讼请求能否得到支持。 针对争议焦点1，由于双方签订有书面的租赁合同，虽然该租赁合同约定的租赁期限届满后，双方没有续签合同，但胜路路一直占有使用该租赁物，亿都公司未提出异议。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”应当认定双方成立不定期租赁关系。因此对于胜路路主张双方不存在的租赁的答辩意见不予支持。 针对争议焦点2，亿都公司将房屋出租给胜路路经营系依据其与房主签订的《委托经营合同》取得对外在出租的权利。出租合同系双方当事人的真实意思表示，且不侵害国家和其他第三人的合法权益。依法应当认定为有效合同，胜路路主张的该合同无效，由于其并未提供证据证明该合同存在无效的情形，不予采纳。由于双方已经就涉案房屋进行了交接，胜路路将承租房屋已返还给亿都公司使用，应当视为双方的租赁合同关系已经解除。因此对于亿都要求解除合同的诉讼请求，不予支持。对于胜路路在合同期限届满后继续使用房屋的各项费用，应当按照合同约定予以缴纳。双方约定涉案房屋的使用费每年为34040元，每天93.26元（34040元/365天），物业费每天7.71元（2813元/365天），合计每天100.97元。胜路路未按照合同约定交纳使用费，应当承担违约责任，并交纳滞纳金。双方约定的滞纳金为每日按照年租金支付1%支付明显过高，胜路路主张合同无效亦是对违约金的不予认可，一审法院对违约金予以适当调整，酌定将滞纳金调整为全年各项费用的0.3倍，即每年滞纳金11055.9元【（34040元+2813元）×0.3】，每天滞纳金30.29元（11055.9元/365天）。截止到2020年9月25日，胜路路共计使用302天，房屋使用费及滞纳金按照每天131.26元（100.97元+30.29元）,应当支付各项房屋占用费及滞纳金共计39640.52元。至于亿都公司主张的律师代理费等其他费用，由于亿都公司未提供证据证明该费用实际发生，对于该项诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告胜路路于本判决生效之日起十日内支付原告亳州亿都商城商业管理有限公司房屋租赁费、宣传推广费、市场培育费、物业费、滞纳金等各项费用共计39640.52元。二、驳回原告亳州亿都商城商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费797元，减半收取398.5元，由被告胜路路负担。 二审中，亿都公司补充提交亿都公司与安徽永恒律师事务所的代理费结算协议一份、代理费收费发票一张，证明本案一、二审代理费共计10000元以及依据双方合同的约定该费用应由胜路路承担。胜路路认为一审判决已驳回，因费用过高，不应承担律师代理费。本院经审查认为，对亿都公司支付律师代理费用的真实性应予认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，亿都公司与胜路路所签亿都国际商城商业物业租赁合同是当事人真实意思表示，并不具备合同无效情形，一审法院所作认定并无不当。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。一审法院认定案涉租赁合同约定的期限届满后，胜路路占有使用该租赁物，亿都公司未提出异议，双方成立不定期租赁关系，胜路路在合同期限届满后继续使用房屋的各项费用，应按照合同约定予以支付，符合上述法律规定。关于律师代理人费用负担问题。因双方签订的租赁合同第八条明确约定承租人应承担出租人催讨应收款所支付的合理开支，该开支包括但不限于合理的律师费。本案中，亿都公司为催讨租赁费实际委托了律师并提交了律师费发票，相关开支客观存在，本院结合诉讼标的额及当地经济发展水平，酌定支持律师费3000元。 综上所述，胜路路的上诉请求不能成立，对亿都公司部分上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省亳州市谯城区人民法院(2020)皖1602民初10529号民事判决； 二、胜路路于本判决生效之日起十日内支付亳州亿都商城商业管理有限公司房屋租赁费、宣传推广费、市场培育费、物业费、滞纳金、律师费等各项费用共计42640.52元； 三、驳回亳州亿都商城商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费797元，减半收取398.5元，由胜路路负担；二审案件受理费972元，由胜路路负担822元，亳州亿都商城商业管理有限公司负担150元。 本判决为终审判决。 审判长  王文伟 审判员  沙启峰 审判员  孙 曼 二〇二一年二月十八日 法官助理高辛冉 书记员杨梦茹 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。