浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7600号 上诉人（原审原告）：绍兴银行股份有限公司嘉兴分行，住所地嘉兴市中环西路**。 负责人：潘翔。 委托诉讼代理人（特别授权）：王健民,浙江潮乡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：临安市青山纸业有限公司，，住所地杭州市临安区青山湖街道南环路** 法定代表人：方银根。 委托诉讼代理人（特别授权）：张立骏，浙江天晟律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：丁华权，该公司员工。 被上诉人（原审第三人）：浙江德鸿贸易有限公司，住所，住所地浙江省嘉兴市南湖区东栅街道凌公塘路****202div> 法定代表人：朱力行。 委托诉讼代理人（特别授权）：汪志辉、苗卓琳，浙江高庭律师事务所律师。 上诉人绍兴银行股份有限公司嘉兴分行（以下简称绍兴银行嘉兴分行）为与被上诉人临安市青山纸业有限公司（以下简称青山纸业）、浙江德鸿贸易有限公司（以下简称德鸿贸易）债权人撤销权纠纷一案，不服杭州市临安区人民法院（2019）浙0185民初3150号判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 绍兴银行嘉兴分行上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持绍兴银行嘉兴分行的诉讼请求或将本案发回重审。2.本案诉讼费用由青山纸业、德鸿贸易负担。事实和理由：一审判决中涉案转让价格缺少客观的评判标准、认定的实际交易对价没有事实依据、对涉案交易无效的原因未作审查，一审程序违法，事实不清，适用法律错误，故请求二审法院依法撤销原判，发回重审或直接改判。一、关于讼争交易价格评判标准的错误认定。2016年1月27日，德鸿贸易与青山纸业签订了《土地使用权转让协议》一份，约定德鸿贸易以17150900元的价格受让青山纸业国有土地使用权31760平方米；双方依据有关规定按此地价依法缴纳契税和土地增值税；该宗土地上的房产10825.98平方米与无证建筑物3328.49平方米一并转让。2016年2月过户登记后，青山纸业没有移交土地、房产与无证建筑物。绍兴银行嘉兴分行提供了案涉土地与房产价格（不包括无证建筑物）的初步证据：（1)2013年10月青山纸业的抵押合同：土地使用权的抵押价值2671万元、房产1652万元，计4323万元；（2)2014年11月临安中鑫的估价报告：土地使用权为3582万元、房产为1731万元，计5314万元；（3)2015年4月青山纸业的资产负债表：土地使用权为3580万元、房产1717万元，计5297万元。上述抵押合同、估价报告与资产负债表反映了在2016年1月案涉转让交易之前的土地与房产的价格，作为“明显不合理低价”的初步证据。绍兴银行嘉兴分行申请以2016年1月27日为基准日对土地、房产、无证建筑物的价格进行司法鉴定。一审法院以“如再重新评估，只能进一步增加判断难度”为由，驳回了申请。首先，根据《民事诉讼法》司法解释第一百二十一条第一款的规定，申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。一审判决以“关于重新评估会增加判断难度”为由，驳回申请。该理由与不予谁许的法律要件不符。一审法院以裁判有难度作为拒绝的理由，有违“法官不得拒绝裁判”民事诉讼基本原则，逃避对案件事实作出判断的法定职责。其次，由于一审未对2016年1月27日的市场价格委托司法鉴定，在缺乏客观标准的情形下，无法判断讼争转让价格是是否构成明显不合理低价，致本案事实不清。再者，一审非但没有说明已有证据足以判断明显不合理低价的理由，相反对讼争交易中采用的2016年1月利达公司的评估报告（土地1715万元、地上建筑、地上建筑物1087万元进行认定。一审在确认2013年10月4323万元、2014年11月5314万元、2015年4月5297万元的情形下，又认可了2016年1月2800万元的真实性，没有解决证据之间的矛盾，对事实认定产生了更大困难。讼争土地房产的市场价格究竟是多少？5300万余元？还是2800万余元？对于明显不合理的价格差距，一审“不能排除存在交易双方为减少交易税费，故意减少交易标的估价可能”的判决理由，彻底无视全面审查合同无效事由的裁判义务，赋予了该虚假交易的合法性。关于案涉资产的客观公允价格的认定，这是一项专业性的问题，应通过司法鉴定来确定。绍兴银行嘉兴分行提供的初步证据表明2013年10月至2015年4月间的价格，并不是交易基准日的价格，德鸿贸易提供的价格本身是讼争焦点。通过司法鉴定得到的价格是一个法律拟制的客观公允的市场价格，可以判断现实交易的合理性。诉讼中的价格鉴定，是法律为了减轻判断难度、减少裁判者主观认识错误而设置的程序性制度。一审以此认为增加判断难度，回避了正当的法律程序，作出的判决当然难以令人信服。根据《民事诉讼法》第七十六条、第一百七十条第(三）项之规定，一审严重违反法定程序，二审应依法撤销原判决，发回重审或直接改判。二、关于涉案交易实际对价的错误认定。一审认为，讼争交易的实际对价为2016年1月利达公司评估的土地与房产2800万元、无证房产204万元，加上返租5年房租1400万元，计4400万元，均不低于绍兴银行嘉兴分行提供的2013年10月的4323万元、2014年11月的5314万元的70%，由于绍兴银行嘉兴分行提供的价格中没有包含无证房产，一审认为，即使加上无证房产的价值，该对价不构成明显不合理的低价。一审关于实际对价的观点，实质是对公示交易与青山纸业、德鸿贸易之间的秘密交易混为一谈。绍兴银行嘉兴分行申请撤销的公示登记的《临安市房屋转让合同》、《国有土地使用权转让协议》，也就是经过公示的交易双方的意思表示，而不是青山纸业、德鸿贸易之间达成的任何其他秘密交易。根据合同相对性的原则，绍兴银行嘉兴分行本无权干涉青山纸业与德鸿贸易签订的《临安房屋转让合同》、《国有土地使用权转让协议》。法律之所以赋予绍兴银行嘉兴分行撤销权，原因在于这两份公示登记的协议（交易双方的意思表示）具有法律规定的可撤销原因，以明显不合理的低价处分用于对外部债权人提供一般担保的资产，损害了债权人的信赖利益。如采用其他秘而不宣的交易，对公示交易进行“客观事实”的补充，那么明显不合理低价的撤销制度就被完全架空，没有必要存在。一旦债权人主张撤销债务人与第三人的交易，债务人甚至可以在法庭上与第三人达成补充协议，把不合理低价补足至法定的70%标准。无论当事人公示的交易有多么虚假，只要法院通过对实际对价的认定，当事人完全可以弥补可撤销原因，使债权人撤销制度沦为一纸空文。对外部债权人而言，公示的交易是其信赖的对象，而不是秘密交易。在公示登记的交易中，公示了较低价格的交易，隐瞒了较高价格的秘密交易，已经从较低价格的公示交易中获取了交易费用（如税费）节省等利益。如果法院通过对秘密交易补充公示交易的方式认定实际对价，实质是对其秘密交易合法化，减轻或免除了青山纸业、德鸿贸易可能需承担的违法责任，鼓励的市场主体从事有损于国家利益或第三人利益的秘密交易。如果不对秘密交易进行确认，由于公示的两份协议因不合理低价被撤销，土地与房产回复登记至交易之前的状态，让交易双方隐瞒秘密交易（无论秘密交易多么真实）而应承担的法律上的不利后果，这是法律制度的题中应有之义。因此，本案可以撤销的经公示登记的土地使用权转让协议与房屋转让协议，而其他未经公示的秘密协议效力不属于撤销审查的范围。其次，一审判决对2016年2月《补充协议》的认定，是对以物抵债协议效力的认定。第一、债务的真实性未经审查而率性认定。该补充协议中，德鸿贸易应付的土地款1715万、房产1087万元、无证房产204万元，均以青山纸业尚欠德鸿贸易的债务相抵，加上未来5年的返租租金1400万元，合计4400万元。这是一份以物抵债的协议，一审应当对债务的真实性进行严格审查。一审却以已经加盖青山纸业的印鉴认定债务的真实性，用待证事实来证明待证事实，没有遵守对代物清偿协议中“债的真实性”审查的严格要求。第二、涉案交易中的租金条款，不具有一般交易的合理性，违背常理。按一审认定，青山纸业用5000多万元的资产抵债3000万元，承租5年（承担1400万租金）后，全部归德鸿贸易所有。除了租赁合同有解除或终止的风险外，租赁到期后，青山纸业一无所获。假设青山纸业做最坏的打算，什么也不做或者什么也做不了，对3000万元债务完全违约，在被法院强制处分前，青山纸业却可以一直无偿使用该资产，不存在被停止使用的风险，并且在清算时能获得一定的余值。讼争转让是经青山纸业努力得到的一个比强制履行（最坏打算）更差的结果。如果市场交易是为了得到一个比最坏打算更坏的结果，那是完全缺乏市场理性的，如果法院确认其真实性，已完全超出了常理性。第三、以将来发生的租金抵物的约定本系无效约定。当债务人在债务履行期限届满前约定，债务人不履行债务时，债权人以约定价格取得担保财产，本质是流押条款。本案中，涉案资产转让登记在先，租金债务发生在后，且履行期限尚未届满，德鸿贸易以缔约时价格取得资产，应属于无效约定。一审判决中关于讼争交易实际对价的认定，是对秘密交易的以物抵债的有效性的认定。一审对债务的真实性未经审查，对明显尚未到期的租金作为抵物的对价，违反了法律规定，得出了错误的结论。三、讼争交易的无效性。本案中，绍兴银行嘉兴分行要求以明显不合理低价为由撤销青山纸业、德鸿贸易之间的转让交易，法律依据为合同法第七十四条。根据合同法第五十八条，无论是合同无效或者被撤销后，其法律效果均为返还或折价补偿。因此，《全国民事审判工作会议纪要》（2019版）第42条规定，人民法院要全面审查合同是否具有无效事由以及是否具有当事人主张的可撤销事由。如果合同无效事由成立的，不论撤销事由是否成立，人民法院均可直接认定合同无效。当事人主张合同无效的理由不成立的，而可撤销事由成立的，因无效和可撤销的后果相同，结合当事人的诉讼请求，人民法院可以直接作出判决。青山纸业提出土地与房产转让给德鸿贸易是为逃避相关担保债务，将5000多万元资产按1700万元转让登记给德鸿贸易是虚假转让，没有支付对价、资产没有交付等诸多理由，均为当事人主张的合同无效事由。其次，2016年2月的《补充协议》及《过户税费清单》等证据认定涉案交易的实际对价为4400万元，证明了公示登记的意思表示（合同、协议）具有虚假性。根据《民法总则》第一百四十六条的“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事行为无效”之规定，理应对公示登记合同的无效性迳行作出判决。此外，在德鸿贸易提供的《过户费清单》特别说明“租赁合同免收租金是为了跑税”，即使该秘密交易是真实的，证明了已经损害了国家利益，其效力属于人民法院依职权审查的范围，亦不受当事人的主张限制。一审判决中对讼争交易价格的衡量缺乏客观性，未采纳绍兴银行嘉兴分行的价格评估申请，属审判程序违法；对实际对价的认定，忽视了以物抵债协议的真实性、合法性，将没有到期的债务作为抵物的对价，违反了流押禁止条款；对一审当事人提出的合同无效的原因，没有依职权进行审查，赋予无效民事行为的合法性。一审判决程序违法，认定的证据相互矛盾，事实不清，适用法律错误。请求支持上诉。 青山纸业答辩称，首先，本案当中存在的三份评估报告存在，同时评估价格都不一样。按照正常一个逻辑理论来讲，从2013年到之后是一年，应当是逐年增长的。2013年建行的评估报告是4300多万。2015年中心评估报告是5300多万，到本案2015年9月是评估报告2800多万。所以这个价格几乎就降了一半。在三份报告存疑的情况下，上诉人向一审法院申请评估，一审法院没有同意，导致案件事实没有查清的，而且一审法院以再次评估增加判断难度的裁判理由没有法律的依据。其次，一审法院把1400万元的房租转让款认定为交易对价。所有盖有青山纸业章的合同是不认可的。当时因为高华作为实际控制人，掌握了公司公章，有他的会计、出纳在调度。所以说，补充协议签订的时候，1400万元租金并没有实际发生，而且是对将来租金拟制的数字。一审法院不能将当时还没有发生的债权，直接认定为当时的一个交易对价。这样的裁判明显有生拉硬套。硬要凑出一个数字算出不低于70%。三、一审法院没有全面审理案件查明事实，其实庭审过程当中青山纸业提出了很多对本案的疑点，一审法院没有进行阐述，也没有进行查明。本案非常重要的证据就是确认函、补充协议，利息计算清单。这些材料当中日期都不全的，有个别填了日期、签字都没有的。利息借款抵扣伪造的痕迹是非常严重的，一审当中也是提出来要求鉴定。一审法院没有予以准许。四、一审判决存在明显违法的内容。租赁合同免收租金是逃税，是违法的。根据合同法第五十二条相关规定，无效合同的事由是非常清楚的。欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。一审法院只要看形式上盖了青山纸业章的材料，无论是免租合同还是返租1400万元，事实内容多少矛盾，无论是否涉嫌违法全部加以认定。在事实没有查明的情况下，直接认定了以物抵债进行了裁判，也是明显缺乏事实和法律依据的。同意上诉意见。 德鸿贸易答辩称，首先，一审法院审判程序合法。一审时，绍兴银行嘉兴分行在起诉状中明确以自己提交的2013年10月《最高额抵押合同》及2014年11月《房地产估价报告》为依据，认为青山纸业向德鸿贸易转让案涉国有土地使用权及其上房产系以明显不合理低价方式转让财产,故请求法院判决撤销。一审法院以绍兴银行嘉兴分行自认的“合理价格”及提交的证据为依据，并结合德鸿贸易提交的证据材料，对转让对价是否明显不合理作出认定，程序完全合法。绍兴银行嘉兴分行提出本案缺乏“讼争交易价格评判标准”的观点与事实不符，一审法院审判程序正当合法。其次,一审法院对青山纸业不存在以明显不合理的低价将案涉财产转让给德鸿贸易的事实认定清楚，适用法律正确。1、从本案基本事实来看:2015年12月15日，青山纸业与德鸿贸易签订七份《临安市房屋转让合同》，德鸿贸易受让了青山纸业原名下10825.98平方米的有证房产;2016年1月27日，双方签订《出让建设用地使用权转让合同》，德鸿贸易受让了青山纸业原名下建设用地使用权;2016年2月25日，双方签订《补充协议》，德鸿贸易受让青山纸业未办理产权证的建筑物及附着物;同日，双方签订《工业厂房及场地租赁合同》，约定德鸿贸易将已受让的厂房、场地、办公室及区间路面等整体出租给青山纸业使用,租期为2016年2月25日至2021年2月24日。上述合同均是经青山纸业与德鸿贸易双方协商一致并盖章确认的，双方早已办理了相关土地及房产过户登记手续。值得注意的是，正如绍兴银行嘉兴分行在一审起诉状中所述:其对案外人嘉兴索博纸业有限公司（以下简称索博公司、绍兴银行嘉兴分行另案中的债务人）以及青山纸业等的债权是在2016年8月经嘉兴市南湖区人民铁院（2016）浙0402第1830号民事调解书才确认的,而青山纸业与德鸿贸易之间上述合同的签订和案涉财产的过户登记时间是早在绍兴银行嘉兴分行提起金融借款合同纠纷并取得调解书之前，当时绍兴银行嘉兴分行对主债务人索博公司、保证人青山纸业的债权均没有确定，青山纸业及德鸿贸易在交易时根本无法预见主债务人索博公司将来会因为没有到期偿还部分柳汇借放及利息、而被宣布全部借款提前到期，德鸿贸易里无从得知青山纸业自身的其他债务（尤其是履行期尚未届满的保证责任）;因此更不存在青山纸业声称的其与德鸿贸易串通，为逃避债务低价转移财产的可能。2、关于案涉国有土地使用权、地上房产、地上房产及无产权证房产及构筑物实际已支付合理对价，根本不存在以“明显不合理的低价”受让情况。青山纸业在此前与德鸿贸易业务往来中,存在大量对德鸿贸易欠付的货款和借款，该欠款事实及具体金额在青山纸业与德鸿贸易此前签订的《临安市房屋转让合同》、《确认函》、《补充协议》等中亦多次重复确认。关于本案整体转让行为的对价支付情况，具体为:《出让建设用使用权转让合同》明确案涉国有土地使用权转让价格约定参照浙利达地估（2015）估字第0118号土地估价报告为1715.09万元;七份《临安市房屋转让合同》及《确认函》《补充协议》中均明确案涉房产转让款总价为1087.03万元［参照浙利达房估（2015）第30287号地上建筑物转让价格评估报告］;未办理产权证的建筑物及附着物作价204.57412万元转让给德鸿贸易，该三笔转让款经双方约定确认均以青山纸业对德鸿贸易的欠款（包含借款及货款）折抵。双方约定返租五年本应由青山纸业支付的租金共计1400万元，故德鸿贸易实际支付对价共计4400余万元，不存在绍兴银行嘉兴分行声称的以“不合理低价”受让案涉财产。3、绍兴银行嘉兴分行提出撤销审查的范围仅限于“经公示登记的土地使用权转让协议与房屋转让协议”，明显与其诉讼请求和请求权基础相矛盾。在本案中，绍兴银行嘉兴分行是青山纸业的债权人，因其认为青山纸业存在以明显不合理的低价转让财产的行为,故根据《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定，提起本案诉讼，并在起诉书中明确第一项诉讼请求为“判决撤销被告与第三人关于坐落于临安市××街道××路××号××房××房产及构筑物的转让行为，故一审法院必然要对整个资产交易行为进行综合全面审查，明确德鸿贸易已实际支付的对价情况，方能判断青山纸业是否存在明显不合理低价转让财产的行为，故一审法院对德鸿贸易已实际支付对价情况的全面审查和认定，并无任何不合理之处。《合同法》第七十四条赋予债权人的撤销权，针对的是损害其债权的转让行为，而并不是使债权人可以随意依该条规定突破合同相对性，对债务人与他人一个资产交易行为中的部分协议主张撤销。退一万步讲，及时部分资产转让存在过低行为，也不能据此就判定整个资产交易行为构成不合理低价。最高人民法院亦有相关商事审判知道案例。4.绍兴银行嘉兴分行认为青山纸业与第三人德鸿贸易签订《工业厂房及场地租赁合同》属于流押条款而无效，该主张完全错误、毫无依据。本案中，合同签订前，涉案财产已经完成过户登记，并不存在所谓抵押财产。双方没有必要存在设定担保的意思表示。二是该租赁合同签订时，青山纸业对于德鸿贸易的债务履行期早已届满，根本不符合流押条款的基本要件。故绍兴银行嘉兴分行主张租赁合同无效的观点完全不成立。5.绍兴银行嘉兴分行要求认定合同无效，系其对请求权基础的认识混乱。一方面，本案系债权人撤销权纠纷而非合同效力确认之诉。另一方面，绍兴银行嘉兴分行提及到的《全国民事审判工作会议纪要》第42条规定针对的是合同签订一方对于可撤销合同中的撤销权的行使问题，而绍兴银行嘉兴分行显然并非合同签订主体，其作为债权人主张撤销的是债务人交易行为而非合同本身。该条规定亦不适用本案。绍兴银行嘉兴分行对于九民纪要及流押禁止的规定断章取义，毫无依据。再者，绍兴银行嘉兴分行行使撤销权已超过一年的除斥期间，其撤销权已经消灭。绍兴银行嘉兴分行作为专业的银行金融机构，依照金融机构授信及贷款业务流程，在授信审批前，必须先行对债务人和包含青山纸业在内的保证人具体资产、经营状况、现金流等各方面进行评估和调查，即绍兴银行嘉兴分行与青山纸业签订《最高额保证合同》时，对青山纸业名下土地房产情况是充分了解的；而根据绍兴银行嘉兴分行提供的终本执行裁定书，嘉兴市南湖区人民法院已于2017年7月4日向绍兴银行嘉兴分行书面告知各被执行人财产状况，绍兴银行嘉兴分行对青山纸业名下土地及房产变更转让情况应是明知的，并且青山纸业和德鸿贸易之间的土地使用权转让交易经过公示登记，临安市国土资源局留存的《出让建设用地使用权转让合同》中亦对转让对价等信息有明确约定，绍兴银行嘉兴分行完全可以通过公开查询获取相关信息。抛开青山纸业是否以不合理对价转移资产不谈，绍兴银行嘉兴分行行使撤销权已经超过了一年的除斥期间。综上，请求驳回上诉，维持原判。 绍兴银行嘉兴分行一审诉讼请求：撤销青山纸业与德鸿贸易关于座落于临安市××街道××路××号××房××房产及构筑物的转让行为；2、德鸿贸易立即办理临安市××街道××路××号国有土地使用权31760.85平方米及地上房产10825.98平方米过户登记至青山纸业（暂定17150000元）;3、绍兴银行嘉兴分行在嘉兴市南湖区人民法院（2016）浙0402民初第1830号民事调解书确定的债权范围内对第三人德鸿公司返还被告青山公司的财产或因无法返还折价补偿款享有受偿权；4、青山纸业支付绍兴银行嘉兴分行律师费200000元；5、本案件受理费由青山纸业、德鸿贸易承担。绍兴银行嘉兴分行在审理过程中放弃第3项诉讼请求。 一审法院认定事实：2015年12月15日，青山纸业与德鸿贸易签订七份《临安市房屋转让合同》，以1087.03万元的价格受让了案涉10825.98平方米的有证房产，并约定该1087.03万元系以折抵青山纸业对德鸿贸易欠款的方式支付。2015年12月18日，青山纸业向德鸿贸易出具《确认函》一份，确认案涉价值1087.03万元，面积为10825.98平方米的有证房产以青山纸业欠德鸿贸易借款本金利息折抵方式支付，截至2015年12月18日，扣除折抵房款后青山纸业尚欠德鸿贸易借款本息1239.27万元，货款（不包括利息）1624070.39元。2016年1月27日，青山纸业与德鸿贸易签订《出让建设用地使用权转让合同》一份，该合同载明：“转让方：临安市青山纸业有限公司（以下简称甲方）受让方：浙江德鸿贸易有限公司（以下简称乙方）……甲方将该出让建设用地使用权以协议方式转让给乙方浙江德鸿贸易有限公司。第二条该宗地土地座落于青山湖街道南环路168号，宗地号3××0号，土地使用证：临国用［2013］第04615号；使用权面积:31760.85平方米;拟转让土地面积:31760.85平方米，登记用途为工业用地，转让后土地用途不变；使用权终止日期至2051年8月8日止。第三条该宗出让建设用地使用权以协议方式转让，参照浙利达地估（2015）估字第0113号土地估价报告，单位地价每平方米为540元，转让地价总额计人民币为壹仟柒百壹拾伍万零玖佰元整（￥:1715.09万元）。转让双方依据有关规定按此地价依法缴纳契税和土地增值税等有关税费。第四条该宗地上房产随同土地转让给乙方，已于2015年12月办理过户手续（房权证号为:临房权证青山湖字第3××0号，共7本，建筑总面积:10825.98平方米）。……第七条甲、乙双方应遵照国家法律、法规的规定，依法缴纳土地增值税和契税。……第十一条本合同未尽事宜，可由双方协商解决，并订立书面补充合同，但不得与本合同相抵触，不得违反国家有关法律、法规和政策。”并附有转让地块宗地图。2016年1月27日，临安市国土资源局出具《临安市出让建设用地使用权转让转让批准通知书》（临土资转字［2016］第2-017号），该通知书载明：“……经本局批准，以协议方式予以转让并通知如下：1、以协议方式办理国有建设用地使用权转让手续。2、双方签订《出让建设用地使用权转让合同》。3、转让和受让出让建设用地使用权面积为31760.85平方米，转让后土地用途不变，为工业用地，国有土地使用权终止日期至2051年8月8日止。4、该宗国有建设用地使用权原出让合同号:临土转合（200）287号、临土合字Ｙ（2002）152号、临土资补合（2003）038号合同中载明的权利义务随之转让给德鸿贸易。5、该宗出让建设用地使用权以协议方式转让，参照浙利达地估（2015）估字第0118号评估报告书，单位地价每平方米为540元，地价总额，地价总额人民币为壹仔装佰拾伍万零玖佰元整15.09万元），地上无产，地上无产权证房产及构筑物面积约为3328米，评估价值参照临安中估字（2016）第031号评估报告书，平均单价每平方米为489.23元，总额人民币为壹佰陆拾贰万捌仟肆佰元整（￥:162.84万元）。转让双方依据有关规定按此地价依法缴纳契税和土地增值税等相关税费。”2016年2月25日，青山纸业与德鸿贸易签订《补充协议》一份，该协议载明：“临安市青山纸业有限公司将位于临安市××街道××路××号的地上建筑物、土地使用权出让给浙江德鸿贸易有限公司，目前已办妥相关转让过户手续，经过双方协商，对一些未尽事宜达成如下协议：1、本次德鸿贸易受让除位于临安市××街道××路××号的有证地上建筑物（面积10825.98平方米）、土地使用权（面积31760.85平方米）外，还包括未办理产权证的共15幢建筑物（附照片共二页）及其他附着物。2、本次办理相关过户手续所产生的税款、交易费用、罚款等均出青山纸业承担。3、截止至2016年1月31日，扣除先期折抵房款1087.03万元后，青山纸业尚欠德鸿贸易借款本息合计1275.7856万元（详见利息计算清单2）;结欠货款162.407039万元，及应付利息损失13.714936万元（详见货款及利息损失计算清单）;德鸿贸易付办理相关过户手续所产生的税款、交易费用、罚款等共计467.756545万元（详见垫付税费清单）:三项合计青山纸业尚欠德鸿贸易款项金额为1919.66412万元，折抵本次转让土地使用权总地价1715.09万元后，尚结欠204.57412万元。4、经双方协商同意，青山纸业将未办理产权证的共15幢建筑物及其他附着物作价204.57412万元一并转让给德鸿贸易。5、双方确认相互间的债权债务关系已全部抵销，账务双方自行调节平衡。6、原签订的《临安市房屋转让合同》、《国有土地使用权转让协议》约定的条款与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。7、本协议一式二份，双方各执一份，自双方盖章后生效。”德鸿贸易与青山纸业均在立协人处加盖了公章。此外，青山纸业与德鸿贸易曾签订《工业厂房及场地租赁合同》一份，该合同载明：“一、厂房出租厂房情况甲方（德鸿贸易）租赁给乙方（青山纸业）的厂房、场地座落在临安市××街道××路××号，包括厂房、场地，办公室及区间路面等整体厂房一并出租给乙方使用，租赁建筑面积为有证地上建筑物10825.98平方米及未办理产权证的共15建筑物约4000平方米；土地使用权有证面积31760.85平方米及未办理出让手续的土地使用权面积60454平方米。二、工业厂房起付日期和租期限1、厂房、场地租赁自2016年2月25日起，至2021年2月24日止。租赁期5年。除双方另有约定，租赁开始日即为计租日。2、租赁期满，甲方有权收回出租厂房及场地，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。三、租金支付方式鉴于上述房产系乙方出售给甲方，故甲、乙双方约定，该厂房、场地租赁租金免收5年（2016年2月25日起，至2021年2月24日止）。四、其他费用租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用出乙方承担，并在收到收据或发票时，应在三天内付款。上述房产的城镇土地使用税、房产税等相关税费由乙方承担。……”德鸿贸易及青山纸业分别在该合同甲方、乙方处加盖了公章。青山纸业曾向德鸿贸易出具《德鸿贸易垫付青山纸业厂房、土地使用权过户税费清单》，并在最后特别说明“1、用评估价办过户可少交税。2、购买人再以五年租金每年280万元共1400万元计入房地产购买款相抵，成交总价4400余万元。3、租赁合同免收租金，是为跑税；否则青山纸业交税。”2016年8月，嘉兴市南湖区人民法院（2016）浙0402第1830号民事调解书确认，青山纸业对2015年10月至2016年1月期间债务人嘉兴索博纸业有限公司（以下简称索博公司）与绍兴银行嘉兴分行发生的金融借款合同项下的11590000元、利息41176美元及后续利息、律师费300000元承担连带清偿责任。因青山纸业未履行生效裁判文书确定的保证债务，2016年10月13日，嘉兴市南湖区人民法院受理了绍兴银行嘉兴分行强制执行申请。2017年7月4日，嘉兴市南湖区人民法院告知原告“穷尽财产调查措施，未发现被执行人有可供执行财产”，并于同年7月19日裁定表明，“经法院至房产等管理部门执行调查，包括青山纸业在内的被执行人无可供执行的银行存款、房产、车辆、股权等财产并终结本次执行”。2019年3月15日，青山纸业向绍兴银行嘉兴分行出具《情况汇报》一份，主动告知其因巨额担保债务及其他相关公司的经营业务无法及时归还，面临被诉讼和资产被执行的风险，遂以将其所有的国有土地使用权及其上房产以低价的方式，虚假转让给德鸿贸易以逃避债务，但现在德鸿贸易不予归还。 另查明：1、2013年10月28日，案涉财产在中国建设银行临安支行《最高额抵押合同》中的评估价格为:国有土地使用权价值26710900元，房屋价值16528700元，合计43239600元。2014年11月30日，临安中鑫房地产估价有限公司对案涉财产的评估价格为国有土地使用权价值35826300元，房产价值17317200元，两项财产合计53143500元。2015年12月浙江达利土地房地产评估咨询有限公司对案涉财产的评估价格为:以2015年9月7日为基准日，国有土地使用权价值17150000元，房屋价值10870000元，两项财产合计28020000元。以上报告均未涉及无证房产的有关价格评估。 2、案外人高华曾通过朱平国与丁华权、丁冲签订过关于青山纸业的股权转让协议，后因青山纸业的财务数据及债权、债务等与实际情况存在较大差异，在未交付股权转让款的情况下解除了上述股权转让协议。 一审法院认为，一、关于绍兴银行嘉兴分行是否具备本案诉讼主体资格的问题。绍兴银行嘉兴分行系青山纸业的债权人，该债权已由嘉兴市南湖区人民法院的（2016）浙0402民初1830号民事调解书确认，但申请执行后并未能执行到全部款项而终结本次执行程序。青山纸业将其资产转让给德鸿贸易系不争的事实,绍兴银行嘉兴分行基于青山纸业与德鸿贸易之间的财产转让行为，以侵犯了其合法债权为由，请求撤销案涉转让协议，具备诉讼主体资格。德鸿贸易虽然称本案绍兴银行嘉兴分行、青山纸业之间系恶意串通，但并未提供有效证据予以证明，法院不予采信。二、关于绍兴银行嘉兴分行行使撤销权是否超过一年的除斥期间的问题。依据（2016）浙0402民初1830号民事调解书对主债务人索博公司、担保人青山纸业等申请执行后，嘉兴市南湖区法院于2017年7月4日告知其“穷尽财产调查措施，未发现被执行人有可供执行财产”，并于同年7月19日裁定“经法院至房产等管理部门执行调查，包括青山纸业在内的被执行人无可供执行的银行存款、房产、车辆、股权等财产”。因此，绍兴银行嘉兴分行在2017年7月前对于被告青山纸业名下不动产已转让的事实应该知晓，但绍兴银行嘉兴分行认为直至2019年春节前由被告青山纸业主动告知后，才知晓青山纸业与德鸿贸易之间的土地及房产转让行为可能具备撤销事由，亦属合理，故绍兴银行嘉兴分行知道或应当知道撤销事由至提起本案诉讼并未超过一年的除斥期间。三、关于青山纸业是否以明显不合理的低价将案涉土地使用权及相应房产转让给德鸿贸易的问题。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十九条第二款规定:“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的,一般可以视为明显不合理的低价。”本案第三人德鸿贸易受让被告青山纸业的案涉土地使用权及相应房产的实际对价为：建设用地使用权1715.09万元，有证的地上房产为1087.03万元，无证房产204.57412万元，返租五年的房租1400万元，合计4400余万元。关于本案所涉土地使用权和相应房产的价值，绍兴银行嘉兴分行及德鸿贸易均提供了评估报告：绍兴银行嘉兴分行提供的2013年10月28日案涉财产在中国建设银行临安支行《最高额抵押合同》中的评估价格为国有土地使用权价值26710900元，房屋价值16528700元，合计43239600元；临安中鑫房地产评估有限公司的评估结论为以2014年11月13日为基准日，国有土地使用权价值35826300元，房产价值17317200元，两项财产合计53143500元。德鸿贸易支付的实际对价均未低于绍兴银行嘉兴分行提供的两个评估结论的70%，即使加上地上无证房产的价值，案涉资产转让价格也并不属于明显不合理的低价。德鸿贸易提供的浙江利达土地房地产评估有限公司以2015年9月7日为基准日，国有土地使用权价值17150000元，房屋价值10870000元，两项财产合计28020000元，比之前的评估报告价格要低，但不能排除存在交易双方为减少交易税费，故意减少交易标的估价的可能，这也能与《税费清单》中“特别说明”中“用评估价办过户可少缴税”相印证。综上，绍兴银行嘉兴分行诉称青山纸业与德鸿贸易以明显不合理的低价转让案涉国有土地使用权及地上房产，应予撤销转让行为的诉请，无事实和法律依据，法院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回绍兴银行股份有限公司嘉兴分行的诉讼请求。案件受理费124700元，由绍兴银行股份有限公司嘉兴分行负担。 本院二审期间，各方均未提交新的证据。 本院查明的事实和一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案现争议焦点主要为:绍兴银行嘉兴分行要求行使债权人撤销权是否符合法定情形。首先，一审判决关于绍兴银行嘉兴分行行使债权人撤销权是否超过一年除斥期间的认定合法有据，阐述清楚，本院不再赘述。绍兴银行嘉兴分行经法院告知未发现有可执行财产，不代表其知道或应当知道青山纸业以明显不合理的低价转让财产的行为，故本案绍兴银行嘉兴分行行使债权人撤销权未超过一年除斥期间；其次，本案并非以直接收支钱款的方式转让财产，而是以抵债的方式转让财产，相应债权债务金额即为转让价格，故以物抵债获得物权不应违反相关法律规定。德鸿贸易和青山纸业约定的抵销债权中有包括租金在内的部分巨额债权实际产生于不动产转让之后，青山纸业和德鸿贸易以转让价款抵销转让之后发生的债权债务，属于在债务履行届满前达成的以物抵债协议，且因相关不动产已经完成登记，实质构成让与担保。在此情况下，如债务人到期没有清偿债务，债权人并不能直接享有相应财产，而是可请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还债务。因此，德鸿贸易现因抵债直接获得上述不动产物权缺乏合法依据；再次，以不动产转让抵销的债权应真实有效，不侵害其他债权人的合法权益。德鸿贸易和青山纸业约定抵债对应的债权组成包括借款、未付货款、不动产交易过户产生的税款、交易费用、罚款及租金等各种款项，除实际应付款项本金外，还包括有关的利息及利息损失的计付。本院注意到，双方之间互有款项往来，青山纸业现对欠德鸿贸易的款项金额不予认可，相关租金的标准缺乏依据，不动产交易过户中产生的费用也并非转让之前德鸿贸易对青山纸业享有的到期债权，且抵销债权中包括租金等部分债权亦发生于绍兴银行嘉兴分行对于青山纸业的债权到期日之后，存在青山纸业不清偿到期债权，先清偿未到期债权的情形。同时，关于本案不动产的转让是否以明显不合理低价转让的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第19条第2款对“明显不合理低价”的规定为：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”但并未规定达到70%以上就不是明显不合理低价，该条第1款中也规定了，“人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。”本院认为现实生活中转让财产的行为和转让财产的性质非常复杂，往往很难用一个标准予以衡量。例如，季节性产品和易腐烂变质的时令果蔬在临近换季或者保质期将届满时，为回笼资金大幅甩卖，转让价格可能低于市价的70%，不能认为其价格“明显不合理”；在市场疲软、有价无市、资金占用利息损失巨大的情况下，低于市价的70%转让财产有利于挽回经营损失时，不能一概认为其“明显不合理”。反之，即使没有正当理由以市价的70%甚至80%、90%转让财产，会对债权人的债权实现造成影响，且债务人与受让人对此均有认知，亦不能认定其不构成诈害行为。因此，这个一般判断标准是原则上的参考示范标准，而非绝对标准。在财产价值基数较大的情况下，不应机械适用上述条款，认为只要达到市场交易价的70%就不是明显不合理低价，还是要根据产品的性质、种类、市场情况等个案分析。具体到本案，涉案不动产在未涉及无证房产的情况下，经过三次评估，评估价格从43239600元到53143500元再到28020000元，价格差异巨大，一审判决对上述评估价格也进行了分析，认为最后一次评估价远低于银行为确认抵押财产价值而评估的价格，也不符合土地及房屋市场的价格走向具有合理性。根据青山纸业出具的税费清单和德鸿公司在审理中对于成交总价的认可，转让总价除已有债务外另加五年租金，加之无证房产显然也具有相应价值。因此，结合房地产的价格走向，涉案不动产转让时市场价格至少不低于以银行为确认抵押财产价值而评估的价格即43239600元。考虑到涉案不动产转让时，青山纸业尚有对他人的到期债务未清偿，如以不动产转让抵销未到期债务有转移财产、逃避债务承担之嫌疑，故应以转让时，青山纸业对德鸿贸易的到期债务认定为抵销的转让款较为公平。排除转让时未到期的租金、房屋过户本身产生的费用，按照青山纸业和德鸿贸易的书面确认，转让时青山纸业对德鸿贸易的已到期债务为2538万余元；即便仅排除租金，债务金额为3000余万元，均未达到43239600元的70%。从金额来看，也低于市场交易价达1300万元以上。且如上所述，无证房产也有价值，应计入市场交易价，如此，本案不动产转让价格更达不到交易时交易地市场交易价百分之七十，转让价低于市场交易价的金额更会超过1300万元。按照不动产转让时当地社会经济发展水平，该差额款项显然巨大。此外，如按照书面转让协议，转让价格为3006万余元，也达到了明显不合理低价转让的程度。由上，能够认定本案房屋的转让价格属明显不合理低价。在此基础上，结合青山纸业本案中自认，转让抵债对应的债务组成和债务到期情况，青山纸业和德鸿贸易之间的借款、商业交易关系，相关股权转让合同的签订解除，不动产转让价格和市场交易价的巨大差额，转让合同记载的转让金额及德鸿贸易提供的评估价格明显过低，德鸿贸易直接支付不动产交易费用等情形，能够认定青山纸业以明显不合理低价转让不动产，对债权人造成损害，德鸿贸易对此是知情的。综合以上，并考虑到涉案不动产转让的整体性，本院认定绍兴银行嘉兴分行要求行使债权人撤销权符合相关法律规定，对此主张予以支持。同时根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十六条“债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担”的规定，及青山纸业亦自认以不动产转让逃避债务履行，绍兴银行嘉兴分行因行使撤销权所支付的律师代理费应由青山纸业承担，但鉴于青山纸业就绍兴银行嘉兴分行在本案主张的律师代理费已经实际支付，故不应在本案判决主文中对此予以再次判令。至于如因涉案不动产转让逃避债务履行引发相关当事人应承担的其他法律责任，可依法另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市临安区人民法院（2019）浙0185民初3150号判决； 二、撤销临安市青山纸业有限公司和浙江德鸿贸易有限公司就杭州市临安区青山湖街道南环路168号国有土地使用权（31760.85平方米）、地上有产、地上有产权证建筑物5.98平方米）与未办理产权证的15幢建筑物及其他附着物（约为3328.49平方米）的转让行为； 三、浙江德鸿贸易有限公司与临安市青山纸业有限公司于本判决生效之日起十日内配合将杭州市临安区青山湖街道南环路168号国有土地使用权31760.85平方米及地上房产10825.98平方米恢复登记至临安市青山纸业有限公司名下； 四、驳回绍兴银行股份有限公司嘉兴分行其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费124700元，由临安市青山纸业有限公司负担。二审案件受理费124700元，由临安市青山纸业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 魁 审判员 祖 辉 审判员 张茂鑫 二〇二一年二月八日 书记员 张 笛