浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1081民初10085号 原告：温岭市力嘉数控刀具有限公司，住所地温岭市东部新区晨光路**市工业转型升级示范园****，统一社会信用代码91331081MA29WFBK8H。 法定代表人：陈彩华。 委托诉讼代理人：邱银，浙江咨道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：应祥军，浙江咨道律师事务所律师。 被告：温岭松航房地产开发有限公司，住所地温，住所地温岭市东部新区中小企业孵化园******西面间信用代码91331081MA28G01X1H。 法定代表人：戴瑞挺。 委托诉讼代理人：李冰，浙江金道（温州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈知雨，浙江金道（温州）律师事务所律师。 原告温岭市力嘉数控刀具有限公司（以下简称力嘉公司）与被告温岭松航房地产开发有限公司（以下简称松航公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告力嘉公司的委托诉讼代理人邱银、被告松航公司的委托诉讼代理人李冰到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告申请庭外和解期限一个月，后和解不成。本案现已审理终结。 原告力嘉公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告松航公司向原告支付逾期交房违约金111485元（以2705938元为基数，自2018年7月1日起至2018年10月12日止按日利率万分之四计算）；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金143955元（以2705938元为基数，自2019年7月1日起至2020年3月23日止按日利率万分之二计算）；3.本案诉讼费及保全费等相关费用由被告承担。事实和理由：2017年5月10日，原、被告签订合同编号分别为2017预0016533的《浙江省商品房买卖合同》，由原告向被告购买温岭市工业转型升级示范园21幢101号的房屋，房屋总价款为2705938元。合同约定被告应于2018年6月30日前向原告交付经竣工验收并取得竣工验收备案证明的房屋，逾期交付的应按原告已付房款的日万分之四支付违约金；应于2019年6月30日前取得房屋权属证书交付给原告，逾期超过90日的按原告已付房款的日万分之二支付违约金。2018年6月30日，被告未能按约向原告交付合格房屋，直至2018年10月12日才通过竣工验收。2019年6月30日，被告未能按约取得房屋权属证书并交付给原告，逾期至2020年3月23日才通知原告可以办理房屋不动产权证。因被告逾期交房，导致原告无法按既定计划迁移厂房、被迫停工停产、供货延迟等，给原告造成了重大的经济损失。根据合同约定，被告逾期交房及逾期办证的行为已经构成违约，应按原告已付房款的日万分之四支付逾期交付违约金，按原告已付房款的日万分之二支付逾期办证违约金。 被告松航公司辩称：1.关于逾期办证违约金，造成逾期办证的原因在于政府情势变更和疫情的不可抗力，被告不应承担违约责任；即使要承担逾期办证违约金，也应予以下调。2.关于逾期交房违约金，原告已出具了承诺书，被告已在合同约定的时间内实际交付房屋，不应承担逾期交房的违约责任。如果法院认为承担违约责任，因逾期交房存在不可抗力因素，也应当扣除台风影响11天、停水影响56天；而且，原告主张的逾期交房违约金过高，应当予以减少，按照被告提交的房地产评估报告所认定的租金标准已足以赔偿原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于被告是否于约定的交房时间即2018年6月30日前交付了涉案房屋的问题。被告认为实际交房时间是2018年5月28日，已按约定期限交付了房屋，为此被告提供了承诺书予以证实。原告对承诺书的真实性无异议，但对其合法性有异议，认为涉案房屋未通过竣工验收，且被告未如实向原告告知该情况，该承诺无效，该交房行为也是无效的，并提供了房屋交付验收确认单、房屋交接单、交房通知书。被告对真实性、合法性没有异议，对待证事实有异议，认为交房通知书并未注明房屋已经通过了竣工验收，只是通知业主来收房、提前进场，避免双方损失扩大。本院经审查认为，上述证据来源真实，对其真实性本院均予以认定；2.关于被告是否可以不可抗力为由免除逾期交付责任的问题。被告认为涉案工程受到台风影响和因低压供水导致涉案工程施工现场无水供应两项不可抗力导致停工，计算逾期交付期间应予以扣除，为此被告提供了气象证明、水利部门证明、监理单位证明。原告对气象证明的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为无法证明被告工程受到台风影响而停工；对水利部门证明、监理单位证明的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该两份证据无法证明被告工程因低压供水问题而停工。本院经审查认为，根据原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》的约定，遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。但实际上，被告未于30日内告知原告，也未提供因台风、低压供水停工、损失申报等原始记录，故对被告以台风、低压供水为由免除逾期交付的违约责任的抗辩意见，本院不予采纳，对被告提供的上述证据本院不予认定；3.关于被告是否可以存在政府行为情势变更为由免除逾期办证责任的问题。被告认为因政府行为导致逾期办证，被告不承担逾期办证违约责任，为此被告提供了温岭市人民政府市长办公会议纪要[2019]23号、不动产登记补充材料通知书、初始登记产权证书、商品房预售方案备案表、商品房预售证、“浙江之声”新闻报道、照片、微信记录。原告对“浙江之声”新闻报道、照片、微信记录的真实性、合法性、关联性均有异议，对其他证据的真实性无异议，但认为上述证据无法证明被告逾期办证是政府原因导致的，也无法证明被告已告知原告无法办证原因。本院经审查认为，首先，被告作为涉案工程的发包方及涉案房屋的出卖人，对于工期、房屋交付日期、办证日期的确认具有明显的优势地位，应当有全面履约的足够预期，政府研究产权登记问题并不必然导致涉案房屋延期办证。其次，从合同的相对性分析，购房者要求开发商承担违约责任是基于双方签订的买卖合同，一方有违约行为，对方可要求其承担违约责任。再次，在面对政府行为即将或已经造成开发商无法如期办理产权证明的情形时，当事人一方应负有即时通知对方的义务和证明该政府行为发生的事实的义务，被告未履行上述义务，现既没有完全导致办理产权证明的合同目的不能实现，也没有达到显失公平的程度，故被告主张以情势变更为由免除逾期办证违约责任缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。此外，原、被告双方约定的商品房办证日期为2019年6月30日前，虽然2020年1月23日浙江省因新冠肺炎疫情启动重大公共突发卫生事件一级响应，但被告逾期交付商品房的违约行为发生在新冠肺炎疫情之前，被告逾期办证系其自身违约行为所导致，而并非因疫情或者疫情防控措施所致，疫情期间产生的违约金不应予以扣减。综上，被告提供的该组证据与本案缺乏关联性，本院不予认定；4.关于原告主张的违约金计算标准是否过高的问题。被告认为原告主张的违约金计算标准过高，应予以减少，如法院认定有逾期交房违约金，也应参照同地段同类房屋的租金标准予以确定，为此被告提供房地产估价报告。原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为该评估报告是由被告单方委托第三方所做，该报告与本案缺乏关联性，内容不真实，缺乏严谨性。本院经审查认为，《浙江省商品房买卖合同》系被告提供的格式合同，合同中关于违约金计算标准的约定符合原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律规定，该标准系房产开发商在签订合同时对购房人损失的预先设定，该设定一方面体现了对购房人相应损失的赔偿性质，另一方面也体现了对违约方的惩罚性质，其目的在于督促当事人依约履行合同义务，而从具体约定来看，该标准也符合通常的商品房预售合同的约定标准，对原告主张的违约金计算标准本院予以采纳。被告提供的房地产估价报告与本案缺乏关联性，本院不予认定。 综上，本院经审理认定事实如下： 2017年5月10日，原告力嘉公司与被告松航公司签订合同编号分别为2017预0016533的《浙江省商品房买卖合同》，由原告向被告购买温岭市工业转型升级示范园21幢101号的房屋，房屋总价款为2705938元。合同约定被告应当在2018年6月30日前向原告交付经竣工验收合格并取得竣工验收备案证明的房屋，逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金；被告承诺于2019年6月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给原告，逾期交付超过90日的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告已按约支付房屋价款。2018年5月28日，原告向被告出具承诺书一份，承诺已知悉所购房屋的工程进度及交付条件，自愿按照现有条件收房，在签署承诺书之日起已经对提前交付的厂房予以交付验收。2018年6月23日，被告向原告出具书面《交房通知书》一份，告知原告于2018年6月30日交付厂房/宿舍。2018年6月30日，原告签署了房屋交接单。2018年10月12日，原告购买的涉案房屋所在的工程项目经温岭市建筑工程管理局竣工验收并予以备案。2020年3月23日，被告通知原告办理产权证明。2020年4月17日，温岭置信实业有限公司变更登记为温岭松航房地产开发有限公司。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定有效。合同签订后，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按约履行了付款义务，按照买卖合同约定，如被告未按约向原告交付经竣工验收合格并取得竣工验收备案证明的房屋，则被告应当按约承担违约责任。但鉴于本案原告出具的承诺书明确载明“本公司承诺：已知悉所购房屋的工程进度及交付条件，自愿按照现有条件收房，并配合贵公司完善物业……本公司在签署本承诺书之日起已经对提前交付的厂房予以交付验收”并于2018年6月30日签署了交接证明，故原告现以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，本院不予支持。原、被告约定被告应于2019年6月30日前取得土地、房屋权属证书交付给原告，而被告于2020年3月23日才通知原告办理产权证明，已构成违约，故逾期办证违约金应自2019年7月1日起以房款2705938元为基数按日万分之二的标准计算至2020年3月23日止，为143955元。综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、被告温岭松航房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告温岭市力嘉数控刀具有限公司逾期办证违约金143955元。 二、驳回原告温岭市力嘉数控刀具有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2566元，由原告温岭市力嘉数控刀具有限公司负担976元，被告温岭松航房地产开发有限公司负担1590元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  陈 红 二〇二一年二月五日 代书记员  李其洋