贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终549号上诉人（一审被告）：姜学仁，男，1953年10月11日出生，侗族，贵州省剑河县人，住剑河县。上诉人（一审被告、反诉原告）：杨翠芝，女，1954年09月23日出生，侗族，贵州省剑河县人，住剑河县。委托诉讼代理人：王诚万，男，1949年10月出生，贵州永誉律师事务所退休人员，住剑河县。系剑河县仰阿莎街道城南社区居民委员会推荐。被上诉人（一审原告、反诉被告）：姜学礼，男，1953年08月22日出生，侗族，贵州省剑河县人，住剑河县。上诉人姜学仁、杨翠芝与被上诉人姜学礼房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省剑河县人民法院（2020）黔2629民初962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜学仁、杨翠芝上诉请求：1.撤销剑河县人民法院（2020）黔2629民初962号民事判决；2.判决确认姜学礼、姜学仁签订的房屋买卖协议无效。事实与理由：一审判决确认姜学礼、姜学仁签订的房屋买卖协议有效与法律相悖。2007年3月18日，姜学礼乘姜学仁经济危困，以帮归还贷款为诱饵，诱导姜学仁将位于剑河新县城荷花小区5栋1单元101号89.47平方米的统建房以每平方米666元价款（总价59578元）出卖给姜学礼，因当时姜学仁存在重大误解和缺乏判断力，是受骗与其签订了一份卖房协议书和房屋转让补充协议书。上诉人认为该价款太低，一直拒绝为他办理过户登记手续，现该房屋产权证书一直登记在姜学仁名下，房屋产权未转移给买受人姜学礼。双方签订的卖房合同，应认定为无效。姜学仁与杨翠芝于1974年1月1日结婚至今已达46年，房屋属姜学仁和杨翠芝夫妻共同共有，姜学仁与姜学礼签订房屋买卖协议前后，杨翠芝随儿媳外出打工带孙子，十五年未回家，是背着妻子杨翠芝签订的卖房协议。该卖房协议书侵害了杨翠芝的财产权，该房屋买卖协议应属无效。姜学礼答辩称：2007年3月8日新县城搬迁时，杨翠芝打电话说他们有两套房子，想要卖一套，经协商同意后，签订了买房协议，答辩人为姜学仁归还南明信用社的贷款本息，并付清了购房款。由于姜学仁、杨翠芝隐瞒房屋抵押贷款事实，双方又签订补充协议。协议签订后，房屋一直由答辩人居住至今近14年，签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，属有效合同，应当按照合同履行义务。姜学礼向一审法院起诉请求：判令被告履行协议，协助办理房屋买卖过户手续。杨翠芝向一审法院提出反诉请求：判决确认被反诉人姜学礼与姜学仁签订的房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：剑河县城西社区荷花小区5栋5单元101室房屋即本案房屋，登记所有人为姜学仁，共有人为杨翠芝,房屋产权证号为剑房权证革字第**。2007年3月18日，姜学礼作为乙方，姜学仁作为甲方，双方签订《协议书》，姜学仁将该房屋卖给姜学礼。协议约定：“甲方自愿将一套房子（革东新县城十一号区，面积九十个平方米，含房产证书一本）卖给乙方。甲方原用房产证在南明信用社贷款壹万伍仟元，乙方已付还甲方贷款本息合计人民币贰万元（20000元），协议中，乙方再补甲方房子钱贰万叁仟元。领取房子钥匙办理手续需交款壹万陆仟伍佰柒拾捌元，由乙方承担。此协议书签订后，房屋产权属于乙方所有，不得另有异议。”协议签订后，姜学礼按约定偿还了姜学仁在南明信用社的贷款，并取回房屋产权证，同时支付了姜学仁的剩余房款。姜学仁将房屋钥匙交付给姜学礼，随后姜学礼入住该房屋。因姜学仁与中国农业银行剑河县支行有经济纠纷，并涉及到本案房屋。2008年5月21日，姜学仁作为甲方与作为乙方的姜学礼签订《房屋转让补充协议书》，协议约定：“甲方出售给乙方新县城11号建设区住房一套（即荷花小区5栋5单元101号房），根据市场情况经双方再次协商，达成如下补充协议：1、该套住房按玖万元整（小写：90000.00元）最终成交。原乙方已付给甲方57886.46元，应补差额32113.54元。因甲方尚欠交该套房房屋尾款7000.00元，现从应补差额中扣除由乙方直接交给县住建局，实际补差额25113.54元，乙方一次性付清。2、甲方协助乙方办理房屋过户的手续事宜，包括提供相关证件到现场签字等，过户的一切税金和费用由乙方自行负担。3、补充协议一式二份，双方各执一份。”同日，姜学礼支付相应款项后，姜学仁向其出具收条一张，收条载明“今收到姜学礼交来售给新县城11号区建设区住房一套共计人民币（90000.00元）大写玖万元整”。该房屋出售后，至今未办理过户手续，姜学礼遂提起本案诉讼。另查明，姜学礼与姜学仁是亲兄弟关系，姜学仁在2007年3月18日将房屋交付给姜学礼时，房屋是毛坯房。杨翠芝称其自2005年外出带孙子，到2020年才返回家中，其自认每年都回家过年。一审法院认为，本案争议焦点为姜学礼与姜学仁签订的《协议书》及《房屋转让补充协议书》是否合法有效。2007年3月18日姜学仁将本案房屋卖给姜学礼时，该价格确实低于当时的市场价，但姜学礼与姜学仁是亲兄弟关系，出于亲情考量，该价格亦符合人情常理。2008年5月21日，姜学礼与姜学仁根据当时市场交易价格对房屋售价再次进行了协商，且姜学礼已足额支付房屋价款，补足了房屋第一次交易的市场差价，该房屋最终的售价并不存在显失公平。姜学仁与姜学礼签订《协议书》及《房屋转让补充协议》时均是完全民事行为能力人，协议内容并未违反法律规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，姜学仁及杨翠芝对其所主张的《协议书》及《房屋转让补充协议》无效所依据的事实应承担举证证明责任，但其未提供有效证据加以证明，故其承担举证不能的不利后果。同时，即便姜学仁在出售房屋时未告知杨翠芝即杨翠芝对房屋买卖事宜不知晓，但姜学礼与姜学仁是亲兄弟关系，作为买受人的姜学礼有理由相信姜学仁处分该房屋是其夫妻二人的共同意思表示。加之，出于常人对房屋的管理，及姜学礼与姜学仁的关系，杨翠芝不知道姜学礼在自己的房屋内居住十四年的事实有悖常理。综合前述分析，姜学礼与姜学仁签订《协议书》及《房屋转让补充协议》依法成立并有效。杨翠芝的反诉主张理由不能成立，不予支持。根据《协议书》及《房屋转让补充协议》内容，房屋买卖后，姜学仁应积极协助姜学礼办理房屋过户手续，故姜学礼诉请姜学仁协助其办理房屋过户手续，有事实与法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告姜学仁、被告杨翠芝（反诉原告）于本判决生效之日起10日内协助原告（反诉被告）姜学礼办理剑河县城西社区荷花小区5栋5单元101室房屋（剑房房权证革字第**）户手续；二、驳回被告（反诉原告）杨翠芝的反诉请求。本诉案件受理费60元，减半收取30元（姜学礼已预交），由被告姜学仁负担；反诉案件受理费60元，减半收取30元（杨翠芝已预交），由被告（反诉原告）杨翠芝负担。二审举证期间，双方未提交新证据。本院查明的案件事实，与一审认定的事实相符，依法予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：房屋买卖协议是否属于无效协议。根据本诉原告姜学礼一审的诉讼请求及理由，本案应定性为房屋买卖合同纠纷，一审判决将本案定性为确认合同有效纠纷不正确，本院应予以纠正。依法成立的合同，受法律保护，合同对双方具有法律约束力，应当秉持诚实守信原则，共同遵守维护，并全面履行合同义务。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。反之则无效。本案中，房屋买卖协议签订人姜学礼、姜学仁系亲兄弟关系，双方是在相互协商基础之上签订的房屋买卖《协议书》及《房屋转让补充协议》，协议签订后，姜学礼已经按协议付清了购房款，同时，姜学仁已经将涉案房屋移交给姜学礼管理使用长达13年之久。因姜学仁出卖的房屋涉及用于抵押贷款，为解决房屋抵押贷款问题，姜学礼又与姜学仁进行协商，达成了《房屋转让补充协议》为姜学仁偿还房屋抵押贷款，相关事实足以充分证明，姜学仁与姜学礼签订房屋买卖协议是双方的真实意思表示，协议内容未有违反法律规定。姜学仁、杨翠芝以姜学礼存在乘人之危，其出卖房屋时缺乏判断力，存在重大误解，导致房屋出卖价格偏低，要求确认该协议无效，其理由不符合法律规定。对于杨翠芝提出房屋属姜学仁和杨翠芝夫妻共同共有财产，姜学仁与姜学礼签订房屋买卖协议，未经共有人杨翠芝同意，该卖房协议书存在损害杨翠芝的财产权益，要求认定协议无效的问题。虽然涉案房屋共有人杨翠芝未在协议中签名，但是，杨翠芝系姜学仁之妻，出卖房屋时间长，而且一直由姜学礼管理居住使用，与杨翠芝提出不知道姜学仁出卖涉案房屋的问题，不符合常理，其辩解理由不成立。因此，一审判决认定房屋买卖协议有效，并要求姜学仁、杨翠芝协助办理房屋产权过户手续，并无不当。姜学仁、杨翠芝上诉要求改判确认涉案房屋买卖协议无效，缺乏事实依据，不符合法律规定，理由不充分，本院不予支持。综上所述，姜学仁、杨翠芝的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，程序合法，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由上诉人姜学仁、杨翠芝负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 王大梅审判员 陆小平二〇二一年二月二十日法官助理谢杰凰书记员龙欢