大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0214民初641号原告：大连鸿源房地产开发有限公司，所在地：大连市普兰店区铁西街道办事处虎山社区。统一社会信用代码：912102827260347528。法定代表人：韩冰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：唐晓玲，女，系大连普兰店区赢博法律服务所法律工作者，住大连普兰店区。被告：王彦宏，男，1981年8月15日出生，汉族，个体工商户，户籍地大连市普兰店区，现住大连市普兰店区。原告大连鸿源房地产开发有限公司诉被告王彦宏为房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员肖明阳独任审判，公开开庭进行了审理。原告大连鸿源房地产开发有限公司委托诉讼代理人唐晓玲、被告王彦宏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的租赁合同；2、要求被告立即腾退房屋；3、要求被告支付18个月（自2019年7月25日至2021年1月24日）的房屋租金157380元（209.84平方米×500元÷12个月×18个月），并自2021年1月25日起至被告腾退案涉房屋时止按每平方米500元标准给付原告租金；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年1月10日，原被告双方签订租赁合同，原告将其所有的普兰店区白领公寓小区1号楼1号网点房出租给被告经营使用。合同到期后，被告未能腾退房屋也未支付租金，仍继续使用至今。被告的行为侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。被告王彦宏辩称，不同意按照每平500元的标准给付租金，同意按照原来的约定给付租金；不同意解除合同并腾退房屋，曾经向原告交付租金原告不要，应该按照原来的约定继续租用案涉房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方没有异议的原告提供的收据、大连鸿源房地产开发有限公司股东会决议、告知书、商品房预售许可证，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的房屋租赁合同，签订于2019年1月10日，拟证明原告的法人代表韩冰受公司委托与被告签订了房屋租赁合同，合同约定原告出租给被告的房屋位于普兰店区网点房，面积为209.84平方米，房屋的租赁期限为半年，自2019年1月25日至2019年7月24日止，租金按半年收取，用途为烧烤店用房，租赁期满后，原告有权收回其出租房屋，如该网点房继续出租，原告可按市场形势另行统一标准，确定租金。合同约定租金及支付方式是按每平方米租金为200元，半年租金总金额为20984元；租金收取方式为上缴租，即租期到期前一个月缴纳下一期租金。同时约定在合同期内，如原告需要被告腾退房屋需提前一个月通知被告，并将余期租金返还给被告，不再承担其他任何赔偿。被告对该证据的真实性有异议，主张该租赁合同并非本人签署，但未提交证据予以证明非本人所签。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告提交租赁合同已尽到举证责任，被告主张非本人所签，举证责任即转移给被告，被告应提交相应的证据或申请笔迹鉴定，但被告未履行相应的举证义务，应承担举证不能的后果。且结合原告提交的收据注明案涉房屋租期半年（2019年1月25日至2019年7月24日），租金20984元，与租赁合同约定一致，被告对该收据没有异议，进一步印证了租赁合同的真实性。故本院对该租赁合同予以采信。2、被告提供的普兰店房产登记信息，拟证明案涉房屋被沙河口法院查封，原告明知案涉房屋已被查封还租赁给被告有过错。原告对该证据的真实性没有异议，关联性有异议，原告对于沙河口法院查封房屋并不知情，是2019年2月份才知道案涉房屋被查封，也就是案涉房屋被出租之后才知道房屋被查封的情况，案涉房屋是否被查封并没有影响被告的经营，没有任何人阻止被告继续经营，该证据与本案没有任何关联性，但是其提供的证据恰恰可以证实，查封房屋坐落位置，正是原、被告签订的案涉房屋的坐落位置，证实原、被告主体适格。本院认为，案涉房屋虽然被法院查封，但相关执行程序尚未终结，并未对案涉房屋进行折价、拍卖或变卖，案涉房屋的所有权人仍为原告，故对该证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2019年1月10日，原告法人代表韩冰受原告委托与被告王彦宏签订了房屋租赁合同，将坐落于大连市普兰店区面积为209.84平方米的网点房出租给被告，合同约定房屋的租赁期限为半年，自2019年1月25日至2019年7月24日止，租金按半年收取，用途为烧烤店用房，租赁期满后，原告有权收回其出租房屋，如该网点房继续出租，原告可按市场形势另行统一标准确定租金，在同等条件下，被告有优先承租权。合同约定租金按建筑面积计算，每平方米年租金为200元，半年租金总金额为20984元，租金收取方式为上缴租，即租期到期前一个月缴纳下一期租金。同时约定在合同期内，如原告需要被告腾退房屋需提前一个月通知被告，并将余期租金返还给被告，不再承担其他任何赔偿。2019年1月18日，被告向原告缴纳了20984元租金，原告向被告出具收据，注明租期为2019年1月25日至2019年7月24日。该租赁合同到期后，被告一直未缴纳逾期后的租金，并一直占用使用案涉房屋。2020年8月5日，原告通知被告于2020年8月8日腾退房屋并补交租金，将该告知书张贴于案涉房屋处，但被告逾期拒绝腾退，原告故诉至法院，要求被告腾退并按照市场价格缴纳租金。另查明，原告系白领公寓项目的建设单位，于2013年取得白领公寓1号楼至7号楼的商品房预售许可证。案涉房屋自2017年9月15日被沙河口法院查封，查封期限为三年，并于2020年8月13日续封，查封期限为三年。本院认为，本案的争议焦点是：第一、原、被告之间的租赁合同的效力及合同能否解除；第二、被告应否腾退房屋并给付租金。关于焦点一，原、被告于2019年1月10日签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，虽然签订租赁合同时案涉房屋已被法院查封，但案涉房屋的所有权人仍为原告，租赁合同的效力在原、被告之间应认定为有效。2019年7月24日租赁合同到期后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告已于2020年8月5日履行了通知被告于2020年8月8日腾退及补交租金的义务，故案涉不定期租赁合同于2020年8月9日解除。另一方面，原告主张解除合同亦符合法定解除情形。根据合同法第九十四条、第二百二十七条等规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告无正当理由未支付租金，经催告后仍不支付，故原告有权解除合同。关于焦点二，根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故案涉不定期租赁合同解除后，原告有权主张被告腾退房屋并支付逾期租金。关于租金标准，根据合同法第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。本案中，原告在2020年8月5日通知被告腾退之前未有证据证实其提出异议，视为没有异议，故仍然应该按照租赁合同约定的每平方米年租金200元标准支付自2019年7月25日不定期租赁合同成立之日起至2020年8月9日不定期租赁合同解除之日止的租金43717元（209.84平方米×200元÷12个月×12.5个月）。关于不定期租赁合同解除后房屋占有使用费的标准，原告主张按照每平方米年租金500元的市场价格支付，但未提交房屋占有费用产生较大差距变化的相关证据，故按照租赁合同约定的每平方米年租金200元标准支付自2020年8月10日起至被告腾退之日止的房屋占用使用费，比较符合常理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告大连鸿源房地产开发有限公司与被告王彦宏之间的不定期租赁合同于2020年8月9日解除；二、被告王彦宏自本判决生效之日起十日内向原告大连鸿源房地产开发有限公司腾退坐落于大连市普兰店区网点房；三、被告王彦宏自本判决生效之日起十日内向原告大连鸿源房地产开发有限公司给付自2019年7月25日至2020年8月9日的租金43717元，并自2020年8月10日起至被告王彦宏腾退房屋止按照租赁合同约定的每平方米年租金200元标准给付房屋占有使用费；四、驳回原告大连鸿源房地产开发有限公司其他诉讼请求。如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1723元，由原告大连鸿源房地产开发有限公司负担1277元，被告王彦宏负担446元，被告王彦宏于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员  肖明阳二〇二一年二月三日法官助理张红艳书记员刘红艳附本案所依据法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：(一)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。(二)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。(三)履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行;交付不动产的，在不动产所在地履行;其他标的，在履行义务一方所在地履行。(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。(五)履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。(六)履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。