湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终101号上诉人（原审原告）：奉幕写，男，1981年12月20日出生，瑶族，住湖南省江**瑶族自治县。被上诉人(原审被告)：江**瑶族自治县六月香置业有限公司，住所地湖南省永州市江**瑶族自治县沱江镇经济开发区金牛大道南侧。法定代表人：旭君,女，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：曾昭国，湖南苍松律师事务所律师（特别授权）。上诉人奉幕写因与被上诉人江**瑶族自治县六月香置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省江**瑶族自治县人民法院（2020）湘1129民初2272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人奉幕写上诉请求：1、依法撤销原审判决第一项，改判被上诉人向上诉人支付违约赔偿金102857元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、双方在合同中明确约定土地使用年限为70年，被上诉人应当严格遵守合同约定，交付产权为70年的房屋，并为上诉人办理好不动产权证。尽管土地使用年限可以更改为50年，但是仍与合同约定不符，故被上诉人应对上诉人承担违约责任。二、被上诉人的违约势必损害上诉人的利益，上诉人当时是以为商品房土地使用权限为70年才认购的，目前我国立法仅明确住宅用地使用权自动续期，对其他性质用地没有明确规定，故让上诉人承担因被上诉人过错带来的风险明显有失公平。三、合同虽未明确约定与土地使用权有关的违约责任，但上诉人有权主张违约赔偿，赔偿应当依据总房款除以70年土地使用再乘以20年的土地使用权来进行。被上诉人江**瑶族自治县六月香置业有限公司辩称：请求驳回上诉、维持原判。一、一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。二、不动产权证登记的使用年限是40年，但上诉人是可以去变更为50年的，上诉人没去变更，其责任在上诉方。三、根据物权法规定，住宅建设用地使用权期限届满是可以自动续期的，无须缴纳土地使用出让金，即使期限没有70年，也并未给上诉人造成损失。奉幕写向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付违约金154285.7元；2、诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明：2011年12月6日，被告六月香公司通过挂牌出让方式竞得江**瑶族自治县沱江镇金牛大道南侧Ｅ地块国有建设用地使用权，土地面积30539.7平方米，成交价款2400万元。2011年12月9日，江**瑶族自治县六月香置业公司签订2011080号《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定土地用途为其他商业服务用地，土地使用权出让年限为40年。2012年3月6日办理了国有建设用地使用权初始登记，土地使用权证号为：江国用（2012）第0××6号，土地使用权人为江**瑶族自治县六月香置业公司，土地用途为商业用地，土地使用权面积30539.7平方米，终止日期2052年。该宗土地出让时由江**瑶族自治县规划建设局编制江规划条（2011）042号《建设项目规划设计条件通知书》设定为综合用地，适建内容为农产品批发、物流及配套设施。2011年10月20日，湖南众联评估有限公司按综合用地性质进行地价评估，设定土地使用年限为50年，评估地价为2396.2万元。2015年12月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》原告购买了被告开发的江**瑶族自治县沱江镇金牛大道旁（冷链物流园）江**国际农贸港第6栋1304号房，约定规划用途为商住，土地使用年限为70年，房屋单价为每平方米2503.30元，总房价360000元。原告于2017年办理了湘（2017）江**瑶族自治县不动产权第0××9号不动产权证，该证载明了原告向被告所购房屋建筑面积为144.13平方米，土地使用权面积17.54平方米，分摊土地使用权面积17.54平方米，土地使用权限40年。2020年3月19日，江**瑶族自治县自然资源局与被告六月香公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，将原编号为2011080号《国有建设用地使用权出让合同》约定为其他商服用地的土地用途，变更为综合用地，约定40年的土地使用权出让年限，变更为50年的土地使用权出让年限。原编号为2011080号《国有建设用地使用权出让合同》继续有效，其他合同条款保持不变。2020年9月10日，江**瑶族自治县资源局致函原告奉幕写的妻子易灿辉、被告六月香公司，告知原来办理不动产权登记土地使用期限为40年的可以依据《国有建设用地使用权出让合同变更协议》到江**瑶族自治县不动产登记大厅变更登记土地使用期限为50年。一审法院认为，本案属商品房销售合同纠纷。原、被告在商品房买卖合同中约定该涉案地块规划用途为商住，土地使用年限70年，商住用地是指兼容商业和住宅的综合用地，属于《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第（五）项中的综合或者其他用地类型，土地使用权出让年限为50年。2020年3月19日，江**瑶族自治县自然资源局与被告六月香公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》变更涉案地块为综合用地，土地使用权年限为50年，原编号为2011080的《国有建设用地使用权出让合同》继续有效，其他合同条款保持不变。原告因小孩需入学已于2016年暑假入住涉案商品房。2018年取得不动产权证，该不动产权证上载明了土地用途为住宅。双方签订的商品房买卖合同已履行完毕。根据《中华人民共和国合同法》第十条规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”本案双方约定“土地使用权限为70年”属没有遵守《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》这一行政法规的第十二条第（五）项的规定，该项合同约定应为无效。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约的情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，双方虽然在合同中约定了土地使用权年限为70年，但未约定针对该部分约定相对应的违约责任和违约金的计算方法，应视为无约定。双方在《商品房买卖合同》中约定土地使用权年限为70年，属于合同瑕疵，不影响合同据实履行，且该合同亦履行完毕。退一步说，即使认定《商品房买卖合同》中记载涉案土地使用权年限为70年的行为属于违约，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”和《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”的规定，结合被告六月香公司与原江**瑶族自治县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》第二十五条第二款明确约定“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”的事实，涉案商品房屋属于住宅建设用地，且不动产权证上亦载明该涉案房屋土地用途为住宅，故本案该商品房土地使用权年限的规定并不影响涉案房屋用地为住宅建设用地的属性。涉案商品房的土地使用权期限届满可自动续期。因此，涉案商品房用地的土地实际使用年限与合同约定不符并未对原告奉幕写造成实际损失。关于土地续期时土地出让金是否属于原告奉幕写的可预见损失问题，因届时涉案土地是否需要续缴土地出让金，及具体缴纳土地出让金的数额在当前情况下均无法明确，且当事人双方在《商品房买卖合同》中亦无相关违约责任的约定，故土地续期时的土地出让金不属于原告奉幕写的可预见损失。据此，该案原告奉幕写要求被告六月香公司支付违约金154285.7元的诉讼请求因事实不清，证据不足，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告奉幕写的诉讼请求。案件受理费1693元（已减半收取）退还原告奉幕写。二审期间，当事人均未提交新证据。二审法院查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方当事人争执的焦点是：被上诉人是否需要向上诉人支付违约金？现评析如下：商住用地是指兼容商业和住宅的综合用地，属于《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第（五）项中的综合或者其他用地类型，土地使用权出让年限为50年。双方在《商品房买卖合同》第一条，约定涉案地块用途为商住，土地使用年限为70年。这一条款约定的土地使用年限与法律规定的50年不符，违反行政法规的强制性规定，属于无效条款。虽然双方签订的合同存在瑕疵，但并不影响合同的实际履行，且该合同已履行完毕。不动产权证上载明涉案房屋土地用途为住宅，根据法律规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，故本案涉及商品房土地使用权年限的规定并不影响涉案房屋用地为住宅建设用地的属性。且使用年限约定不符并未对上诉人造成实际损失。另，双方当事人在《商品房买卖合同》中没有约定关于土地使用年限不符的相关违约条款，也没有明确约定违约责任和违约金的计算方法。因现行法律并无明确规定土地使用权续期需要交纳土地出让金以及交纳金额，上诉人提出的可预见损失无充分证据证实。一审法院判决驳回上诉人要求被上诉人承担违约金的诉请，并无不当。综上，上诉人奉幕写针对被上诉人江**瑶族自治县六月香置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2357元，由上诉人奉幕写承担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  魏 蓉审判员  万竹婷二〇二一年二月二日书记员  吕 琴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。