浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初12081号 原告：义乌世茂中心发展有限公司，住所地：浙江省义乌市江东青口工业区。 法定代表人：虞云新，执行董事。 委托诉讼代理人：龚先雄，男，系。 被告：上海欣昌文化传播有限公司，住所地：上海市嘉定区马陆镇立新村******。 法定代表人：雷玉莲。 被告：义乌市新冠文化传播有限公司，住所地，住所地：浙江省义乌市福田街道福田路**新光汇购物中心**401报）。 法定代表人：杨芝萍。 原告义乌世茂中心发展有限公司为与被告上海欣昌文化传播有限公司（以下简称上海欣昌公司）、义乌市新冠文化传播有限公司（以下简称义乌新冠公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月29日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2021年2月8日公开开庭进行了审理。原告义乌世茂中心发展有限公司的委托诉讼代理人龚先雄到庭参加诉讼；两被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告义乌世茂中心发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告上海欣昌公司签订的租赁合同；2、请求判令被告义乌新冠公司腾空4001号商铺，并恢复原状；3、判令两被告向原告支付2018年10月1日至2019年11月30日期间未支付租金744921.6元、管理费147742.84元、电费1430.05元，合计894094.49元；4、判令两被告向原告支付滞纳金139478.74元（以894094.49元为基数，从2019年12月1日时起算，按月利率2%暂算至2020年7月22日，此后按此算至全部履行之日止）；5、判令两被告支付房屋占用使用费521445.12元（以月租金74492.16元为基数，从2019年12月1日起暂算至2020年6月30日，以后按此算至实际还铺之日止）；6、判令两被告向原告支付三个月租金违约金223476.48元。事实与理由：2016年8月10日，原告与被告上海欣昌公司签订《义乌新光汇租赁合同》及附件资料，上海欣昌公司根据合同约定承租原告位于义乌市城北路与福田路交叉口世贸中心“义乌××号商铺，用于经营【Ｋ族派对】品牌ＫＴＶ，商铺租赁面积2042㎡，租期自2017年5月1日起至2029年4月30日止。按照合同约定，原告给予被告上海欣昌公司不超过240天的装修免租期，365天的经营免租期。2017年3月22日，被告上海欣昌公司成立义乌新冠公司，法定代表人为梁益丰，实际履行租赁合同的权利义务。2017年11月30日，原告与被告上海欣昌公司重新签订计租确认书确定计租日为2017年12月1日。被告义乌新冠公司自2018年10月1日以来，就未向原告缴纳租金、管理费及广告位电费，至今，被告义乌新冠公司欠原告2018年10月至2019年12月租金819413.76元、管理费158295.9元、电费1430.05元。被告义乌新冠公司逾期交纳租金，严重侵害原告的合法权益，就被告的拖欠租金事宜，原告多次向被告发函催讨，但均无果。两被告的行为已严重违反《租赁合同》的约定，原告有权单方面解除双方签订的租赁合同。 被告上海欣昌文化传播有限公司、义乌市新冠文化传播有限公司均未作答辩。 为证明自己的主张，原告向本院提供了下列证据材料： 1、原告的营业执照、法定代表人身份证、两被告企业信息公示复印件各一份，证明原告与被告的诉讼主体资格。 2、租赁合同及附件资料一份，证明原、被告之间存在房屋租赁合同法律关系；双方就租金支付方式、违约责任等事项进行了约定。 3、计租确认书一份，证明被告承租商铺的正式计租时间为2017年12月1日。 4、告知函（2018年8月28日）一份，证明我司已经告知对方未取得消防检查合格证擅自营业的法律后果。 5、缴款通知单客户联15张、电能计算明细打印件1张，证明被告欠租金、管理费、电费等费用及具体数额。 6、租赁合同解除通知函（2019年11月28日）、送达现场照片各一份，证明被告在经营过程中多次拖欠费用，且已进行催告，原告于2019年11月28日向被告提出解约。因当时联系不到被告，把合同解除通知函张贴在被告的经营地址。 7、告知函（2020年3月30日）、邮寄记录打印件、送达现场照片打印件、店铺现场照片打印件各一份，证明原告于2020年3月30日再次催告要求被告撤铺，被告至今未做回复，至今仍占用店铺。 8、当庭提供：消防安全检查合格证复印件一份，证明原告出租的房屋具有合格的一次消防验收登记备案手续。 两被告未到庭，视为放弃举证、质证的权利。对原告提供的证据，本院认证如下： 原告提供的证据1、2、3的证明力，本院依法予以认定。 原告提供的证据4，因未能提供相关送达依据，不能证明原告向被告进行过告知。 原告提供的证据5，其中租金及管理费与租赁合同的约定相一致；电能计算明细下方附有照片，可以看到K族·派对KTV的广告牌（使用期间2018年4月21日至2019年7月9日），故对相应的费用，本院依法予以认定。 原告提供的证据6、7，可以证明原告张贴过相关的通知书及告知函，但张贴时，被告已经停业；原告邮寄2020年3月30日的告知函系邮寄给梁益丰，而非本案被告，且无人签收。 原告提供的证据8的证明力，本院依法予以认定。 经审理查明： 2016年8月10日，原告（甲方）与被告上海欣昌公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：被告上海欣昌公司承租原告位于义乌市福田路6号“义乌××号商铺（租赁面积2042㎡）用于经营Ｋ族派对量贩ＫＴＶ，租期自2017年5月1日起至2029年4月30日止；内装期间为店铺交付日起240日内；保证金85051元（乙方应于2016年8月15日交纳）；月租金：第一年至第三年，月最低保证租金按1.2元／日／㎡×租赁面积×30.4日；第四年至第六年，月最低保证租金按1.5元／日／㎡×租赁面积×30.4日；第七年至第九年：月最低保证租金按1.8元／日／㎡×租赁面积×30.4日；第十年至第十二年，月最低保证租金按2.0元／日／㎡×租赁面积×30.4日；月销售额租金抽成：月销售额租金抽成按照当月销售额×抽成比例；乙方应支付甲方的月租金的计算取最低保证租金和月销售额抽成租金中金额较高者；管理费：第一年至第三年：0.17元／日／㎡；甲方同意在租赁期内第一年至第二年给予乙方365天的免租期，具体免租时间：2017年5月15日-2017年6月14日，为期31天；2017年7月15日-2017年8月14日，为期31天；2017年9月15日-2017年10月14日，为期30天；……2019年3月15日-2019年4月11日，为期28天。同时约定了其他相关权利义务。 2017年11月30日，原告与被告上海欣昌公司签订《计租确认书》一份，约定：根据实际情况，该商铺于2017年4月2日进场装修，按照合同约定，乙方享有不超过240天的装修免租期，即正式计租应于2017年12月1日。现双方作如下确认：租金、管理费计租日为：2017年12月1日；原合同中约定的经营免租期变更为：2017年12月，为期31天；2018年1月-2018年7月，为期212天；2019年1月，为期31天；2019年4月，为期30天；2019年8月-2019年9月，为期61天。 合同签订后，被告上海欣昌公司按约支付了开业管理费5万元及保证金85051元；装修完成后于2018年10月开始试营业（经营K族派对量贩KTV），2019年10月前停业。被告上海欣昌公司按约支付租金及管理费至2018年9月止。被告方未2018年10月1日之后的管理费及租金，广告位电费1430.05元未支付。 2019年11月28日，原告向被告上海欣昌公司发送《租赁合同解除通知函》，载明：贵我双方于2016年8月15日就贵司承租我司“义乌新光汇”4001号商铺签署一份《租赁合同》，租赁期限为2017年5月1日至2029年4月30日；计租日为2017年12月1日；其中我司同意在租赁期限内予以贵司365天租赁免租期。即2018年8月1日开始正式计租；在租赁期限内，贵司从2018年10月1日至今未支付任何租金、管理费及水电费。从2018年10月1日计算至2019年10月31日未支付租金670429.44元、管理费137189.78元及水电费1430.05元，合计809049.27元。我司工作人员多次催促，贵司对于拖欠租金、管理费、水电费等未有任何回复；甚至在2018年租赁期间，经我司查证，贵司在未通知我司的情况下擅自变更公司法人，将法人变更为没有能力承担相关民事责任，企图逃脱在实际经营过程中所产生的风险；基于上述情形，贵司的不履约行为已严重违反合同约定。我司有权根据《租赁合同》第13条、14条及第16条的约定解除上述《租赁合同》。现我司正式通知贵方解除上述《租赁合同》，本函件送达之日起贵我双方所签的《租赁合同》正式解除。届时请贵司至我司办理合同解除手续事宜！原告将上述通知函张贴在涉案租赁商铺玻璃门上，张贴时被告已停业。 2020年3月30日，原告向被告上海欣昌公司发送《告知函》，载明：……贵司闭店休业行为，严重损害我司商业形象……请贵司在于接到本函之日起20日内将店铺内所有物品搬离，并将商铺恢复原状返还我司，否则我司将根据合同第19条约定对贵店铺内物品自行处置，且不承担因此造成的任何损失。原告将上述通知函张贴在涉案租赁商铺玻璃门上。原告向梁益丰邮寄，但无人签收。 另查明，义乌市新冠文化传播有限公司成立于2017年3月22日，股东为梁益丰和梁兴寿。被告义乌新冠公司是K族派对量贩KTV的实际经营主体。 本院认为，原告与被告上海欣昌公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应按约履行各自的合同义务。原告向被告上海欣昌公司交付租赁商铺后，被告上海欣昌公司应及时交纳租金，被告上海欣昌公司自2018年10月起未再向原告交纳租金，构成违约，根据双方合同约定，乙方歇业或超过一个月以上未支付租金、管理费等债务的，原告有权解除合同。故原告要求解除其与上海欣昌公司的租赁合同的诉讼请求，本院依法予以支持。合同解除后，被告上海欣昌公司应向原告返还租赁物，因涉案商铺实际由被告义乌新冠公司使用（经营KTV），故原告要求被告义乌新冠公司腾空商铺的诉讼请求，本院依法予以支持，因被告义乌新冠公司非合同相对方，故原告要求其恢复原状缺乏依据，不予支持。关于原告要求两被告支付租金等相关费用的诉讼请求，本院认为，租赁合同系成立于原告与被告上海欣昌公司之间，根据合同相对性原则，原告要求被告义乌新冠公司承担支付租金等相关费用的诉讼请求，本院不予支持。根据双方合同的约定，每月租金额为：1.2元/日/㎡×租赁面积2042㎡×30.4日=74492.16元；月管理费为0.17元/日/㎡×租赁面积2042㎡×30.4日＝10553.06元；原告要求被告上海欣昌公司支付自2018年10月1日至2019年11月30日的管理费147742.84元、租金744921.6元（已扣除合同约定的免租期）、电费1430.05元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告上海欣昌公司从2019年12月1日起按月利率2%支付租金的滞纳金，没有依据，本院支持按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率进行计付；原告要求被告上海欣昌公司自2019年12月1日起按每月74492.16元的标准支付房屋占有使用费至实际还铺之日止的诉讼请求，本院予以支持，但合同解除前应称为租金。关于原告要求被告上海欣昌公司支付三个月租金的违约金的诉讼请求，租赁合同第18条第1款关于支付三个月租金的违约金的约定并不适用于本案的情形，故本院不予支持。两被告经本院合法传唤无正当理由未到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第二款、第五百六十二条、第五百六十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告义乌世茂中心发展有限公司与被告上海欣昌文化传播有限公司于2017年8月10日签订的租赁合同。 二、被告义乌市新冠文化传播有限公司于本判决生效后十五日内腾空位于义乌市城北路与福田路交叉口世贸中心“义乌××号商铺。 三、被告上海欣昌文化传播有限公司于本判决生效后十日内支付原告义乌世茂中心发展有限公司2018年10月1日至2019年11月30日期间的租金744921.6元、管理费147742.84元、广告位电费1430.05元，以上合计人民币894094.49元。 四、被告上海欣昌文化传播有限公司于本判决生效后十日内支付原告义乌世茂中心发展有限公司逾期付款滞纳金（以894094.49为基数，从2019年12月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止）。 五、被告上海欣昌文化传播有限公司于本判决生效后十日内支付原告义乌世茂中心发展有限公司自2019年12月1日起至实际腾空商铺之日止的租金及房屋占有使用费（按每月74492.16元为标准计算，本判决生效前为租金，本判决生效后为房屋占有使用费）。 六、驳回原告义乌世茂中心发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20806元，由原告义乌世茂中心发展有限公司1731元，由被告上海欣昌文化传播有限公司、义乌市新冠文化传播有限公司负担19075元；公告费560元，由被告上海欣昌文化传播有限公司、义乌市新冠文化传播有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  张小燕 人民陪审员  朱国庆 人民陪审员  楼春梅 二〇二一年二月二十八日 代书 记员  傅俊霞