江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初11582号原告：丁明明，男，1988年12月15日出生，汉族，户籍地句容市，现住江阴市。委托诉讼代理人：周清，江苏瀛优律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴雪雪，江苏瀛优律师事务所实习律师。被告：江阴雅盛恒泰置业有限公司，住所地江阴市青年广场**2303。法定代表人：祝肖，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄莉，该公司法务。原告丁明明诉被告江阴雅盛恒泰置业有限公司（以下简称雅盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用简易程序于2021年1月18日公开开庭进行了审理。原告丁明明及其委托诉讼代理人周清、被告雅盛公司的委托诉讼代理人黄莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁明明向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间签订的商品房认购书；2.判令雅盛公司双倍返还定金40000元（20000元*2）；3.判令雅盛公司返还购房款30000元及该款从起诉之日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；4.判令雅盛公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年9月14日，他以投资为目的向雅盛公司购买江阴恒大帝景楼盘(公寓××号)××室，建筑面积共43.45平方米，总金额为462115元。他于2019年9月14日通过银行转账给雅盛公司20000元房屋定金，于2019年9月23日签订商品房认购书，并且通过银行转账支付给雅盛公司第一期30000元的购房款。之后他去看房发现该房有严重的漏水问题，他要求雅盛公司对房屋进行修缮，但雅盛公司对此置之不理，期间他多次带意向客户去看房，但是因为房屋漏水无法转卖。2020年9月他发现雅盛公司已将该房出售给了其他人，他认为雅盛公司擅自转卖涉案房屋，违反了双方的约定。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。雅盛公司辩称：原被告双方于2019年9月23日签订认购书，约定丁明明购买他公司开发的澄南路331号1212室房屋，根据认购书第二条第三点约定，丁明明需于2019年9月23日支付首期房款并签署商品房买卖合同。但丁明明未按约签署商品房合同，且自2019年12月至2020年6月经他公司多次催告丁明明仍不履行约定义务，他公司遂于2020年6月9日通知丁明明解除双方签订的认购书。涉案房屋也已于2020年6月底销售给别人。根据双方签订的认购书第三条约定，丁明明需在约定期限内签订商品房合同，否则视为丁明明放弃购买该房屋，所付款项不予退还，故丁明明所付款项都不予退还。如果定金和违约金仅能选择一项的话，他公司选择定金。综上，丁明明的诉讼请求并无事实及法律依据，请求法院依法驳回。本院经审理认定以下事实：2019年9月14日丁明明支付雅盛公司定金20000元。2019年9月23日，丁明明与雅盛公司签订《江阴恒大帝景商品房认购书》一份，约定：丁明明向雅盛公司认购江阴恒大帝景公寓××号××室，建筑面积43.45平方米，其中套内建筑面积32.84平方米，按建筑面积计算单价为10635.56元/㎡，总金额为462115元；丁明明签署本认购书时支付20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；丁明明须于2019年9月23日前支付首期房款26212元（不含定金）并签署《商品房买卖合同》，于2019年12月13日前付清69318元，于2020年3月13日前付清69318元，于2020年6月13日前付清46212元，于2020年9月13日前付清46212元，于2020年12月13日前付清46212元，于2021年3月13日前付清剩余款项46212元；如丁明明未能按约支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向雅盛公司支付违约金；丁明明必须在约定的付款方式和期限内到江阴恒大帝景营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为丁明明放弃购买该房屋，所付款项不予退还，雅盛公司无须通知丁明明，可另行销售该房屋等内容。2019年9月23日丁明明支付雅盛公司购房款30000元。2020年4月22日，雅盛公司向丁明明户籍地发送《催告函》，载明：截止2020年4月22日您逾期未付款项134848元，经多次电话通知并发函催告后，您至今未履行相应义务，您的行为已严重违约，请您于2020年5月23日前至我司签署《商品房买卖合同》并付清上述款项134848元及相应违约金，逾期您未前来签署合同及付清上述款项的，视为您放弃购买该房屋，我司有权即时解除认购书、没收已付款项、另行销售该房屋。上述《催告函》于2020年4月24日送至丁明明户籍地。2020年6月9日，雅盛公司向丁明明户籍地发送《解除通知书》，载明：经我方多次催告，您至今仍未签署《商品房买卖合同》及支付房款，已构成严重违约，根据认购书约定，视为您放弃购买该房屋，所付款项不予退还，我方可另行销售该房屋，鉴于您的违约行为，我司决定从即日起解除您与我司签订的《商品房认购书》。上述《解除通知书》于2020年6月12日送至丁明明户籍地。2020年6月，雅盛公司工作人员向丁明明手机发送短信，载明：根据你与我司签署的《商品房认购书》，你应于2019年9月23日签署《商品房买卖合同》支付房款，因你严重违约，并经我司多次催告仍未与我司签署《商品房买卖合同》且逾期支付多次房款，致使合同目的无法实现，我司已于2020年6月9日给你发了《解除通知书》，解除你与我司签订的认购书，所交房款不予退还，房屋将重新销售他人。2020年11月2日丁明明具状起诉来院。以上事实，有商品房认购书、转账明细、催告函、解除通知书、邮寄凭证、短信截屏及当事人陈述等在卷予以佐证。本院认为，丁明明与雅盛公司签订的商品房认购书上约定了当事人姓名、商品房基本状况、房屋总价、付款时间等，已经具备了商品房买卖合同的主要内容，且雅盛公司也已经收受丁明明部分购房款，故该商品房认购书可以认定为商品房买卖合同。丁明明与雅盛公司的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律行政法规等的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按约履行。本案中丁明明未按照合同约定支付房款，且经雅盛公司催告后仍未支付，故雅盛公司可以按照法律规定解除双方的商品房买卖合同。雅盛公司已于2020年6月12日通知丁明明解除双方的商品房买卖合同，而丁明明也未在三个月内请求法院确认解除合同的效力，故双方的商品房买卖合同已于2020年6月12日解除。根据法律规定当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中双方的商品房认购书上明确约定了定金和违约金，庭审中雅盛公司也明确若只能主张定金和违约金中的一种，其公司选择适用定金条款。因丁明明的违约行为导致合同解除，故雅盛公司依法有权选择定金条款要求丁明明承担违约责任，故丁明明已支付雅盛公司的定金20000元雅盛公司不予返还。根据法律规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方合同已解除，故雅盛公司应返还丁明明已交的购房款30000元。因雅盛公司应于双方合同解除时即2020年6月12日返还丁明明已交的购房款，故本院对丁明明现主张的逾期返还房款的利息也予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认丁明明与江阴雅盛恒泰置业有限公司签订的《商品房认购书》已于2020年6月12日解除。二、江阴雅盛恒泰置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内返还丁明明购房款30000元及该款自2020年11月2日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。三、驳回丁明明在本案中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元、财产保全费750元，合计1525元（丁明明已预交），由丁明明负担871元、由江阴雅盛恒泰置业有限公司负担654元（原告同意其预交的诉讼费中应由被告负担的部分由被告向其直接支付，本院不再退还），江阴雅盛恒泰置业有限公司负担的部分于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付丁明明。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  任金花二〇二一年二月一日书记员  周佳煜附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。2.《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。4.《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。