山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终1238号 上诉人（原审被告）：柳x，男，1973年2月24日出生，汉族，住山东省平度市。 上诉人（原审被告）：潘xx，女，1984年11月20日出生，汉族，住山东省平度市。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：柳孔圣，山东辰泽律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭xx，女，1980年4月25日出生，汉族，住山东省平度市。 被上诉人（原审原告）：姜xx，男，1972年2月29日出生，汉族，住山东省平度市。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘积波，山东天正平律师事务所律师。 上诉人柳x、潘xx因与被上诉人郭xx、姜xx农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初9342号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 柳x、潘xx上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回郭xx、姜xx的全部诉讼请求或裁定驳回郭xx、姜xx的起诉，或发回重审；2.一、二审诉讼费用由郭xx、姜xx负担。事实和理由：一、一审审判程序违法。1、郭xx、姜xx一审第二项诉讼请求系给付之诉，且在一审过程中从未变更过诉讼请求，而一审判决第二项却将上述请求事项变更为确认之诉，严重违反了“不告不理”的基本法律原则。2、本案系重复起诉，不应当受理。本案前诉与后诉实质上均是请求确认合同无效，并在此基础上对合同无效的后果作出附带处理，前诉与后诉当事人实质上也相同，涉案房屋土地性质也并无新的证据证实与前诉不同，一审再次受理并作出实体判决违反了“一事不再理”的法律原则。二、一审判决认定事实不清。1、郭xx、姜xx的主张属于典型的恶意抗辩行为。郭xx、姜xx在《卖房协议》签订后长达7年时间内从未主张过合同无效，而在旧村搬迁改造时却主张该合同无效，其真实目的显然是为了获得拆迁利益。即使涉案协议违反了相关法律规定，郭xx、姜xx以自身存在违法违规为由主张合同无效，不仅违反诚实信用原则，也不利于民事法律关系的稳定，属于不诚信、为追求自身利益最大化而置他人利益于不顾的恶意抗辩行为。搬迁改造后，涉案房屋即将被拆除，土地面临国家征收，土地性质即将变为国有，郭xx、姜xx主张合同无效已无实际意义。郭xx、姜xx的行为与西安开发商主动请求确认商品房买卖合同无效案件本质上并无二致，一审判决支持郭xx、姜xx请求，是在引导不良社会风气，是对社会主义核心价值观的严重破坏。2、郭xx、姜xx的起诉已超过诉讼时效期间。涉案房屋转移占有已逾七年之久。郭xx、姜xx的起诉距债权转让合同成立早已超出2年，根据青岛中院处理该类纠纷的会议纪要精神，无论郭xx、姜xx以何种理由主张权利，都已远远超出法定的诉讼时效期间，丧失了胜诉权。3、涉案房屋的土地性质根本不是什么“宅基地”，也不是其他建设用地，而是农用地。姜xx在本村同时购买了5套性质相同的房屋，如果是宅基地，其取得也是严重违法的，其不能从违法行为中获得任何利益。4、涉案房屋从未进行过不动产权属登记，姜xx从未取得过涉案房屋的所有权，其与柳x之间无法律上的房屋买卖合同关系，仅存在请求所在村委会交付房屋的债权请求权转让关系。村委会的地位相当于商品房买卖合同中的开发商，在未取得不动产权登记前，购房者之间的转让实为房屋销售合同的更名，二人的所谓《卖房协议》实质上属于法律上的债权转让协议，姜xx时任村委会主任，其本人转让债权行为应视为村委会明知且同意。债权请求权在债权转让合同成立时即转让给了柳x，该债权转让合同合法有效，债权转让后，原有的房屋买卖合同当事人成为村委会和柳x，村内同一位置同类房屋的实际交付履行情况也是由村委会直接向债权受让人交付，并出具产权证明。债权转让后，姜xx对涉案房屋已无任何权益，故其无诉讼主体资格。5、柳x受让该债权时付出的对价远远高于姜xx初次取得该债权所支付的对价（超出数额达20多万元，几乎是姜xx支付对价的3倍），柳x属善意取得相关财产权益，合法有效。6、姜xx与柳x之间的债权转让协议（形式上为《卖房协议》）中明确约定：“将来若遇旧村改造及房屋拆迁，该房产所获赔偿及所有权益，均与甲方（姜xx）无关。甲乙双方对此均无异议，甲方永不反悔”。上述约定是双方真实意思表示，法院应当予以尊重。7、根据生效法律文书查明的事实和当事人自认，涉案房屋未取得任何产权证明，依法不能交易，故不存在所谓的增值问题，郭xx、姜xx主张的增值无法律依据和事实根据，无证房屋的搬迁改造补偿款与建立在合法有效的房屋买卖合同之上的增值款非同一概念，二者的获得渠道也非同一法律关系。综上，一审审判程序违法，认定事实不清，判决结果错误，望二审法院查明事实，依法予以纠正。 郭xx、姜xx书面辩称，一、本案不属于“一事不再理”情形。二、郭xx、姜xx的诉讼请求未超过诉讼时效。郭xx、姜xx请求确认合同无效，系确认之诉，不适用诉讼时效的规定。柳x、潘xx于2020年10月签订房屋拆迁补偿协议，涉案房屋现已拆除，郭xx、姜xx起诉主张权利，未超过法律规定的诉讼时效。三、双方之间涉案房屋买卖并不是债权转让，实际系非法房屋买卖，且涉案房屋及宅基地属于违法建筑使用。柳x、潘xx主张涉案房屋及土地转让合法没有事实根据及法律依据，其购买涉案房屋并非善意取得。姜家沙戈庄村委会出具的证明不能证实柳x、潘xx对涉案房屋享有所有权，该证明不能作为本案判决依据。四、涉案房屋是建设在农村集体经济土地上的房屋，属于宅基地性质，且涉案房屋无合法审批手续，双方签订的卖房协议无效。五、柳x、潘xx不是本村村民，涉案房屋买卖行为双方均有过错，郭xx、姜xx主张涉案房屋增值部分的经济利益，合情、合法、合理。六、之前有相关案件与本案案情相似，可以作为本案判决依据。一审判决认定事实清楚，适用法律准确。 郭xx、姜xx向一审法院提出诉讼请求：1.确认姜xx与柳x签订的房屋买卖合同无效；2.判令柳x、潘xx向郭xx、姜xx支付房屋增值款43万元（暂按增值部分40%的比例主张，最终以拆迁补偿协议中确定的数额为准）；3.本案诉讼费由柳x、潘xx承担。一审庭审中，郭xx、姜xx将第二项诉讼请求变更为：判令柳x、潘xx向郭xx、姜xx支付房屋增值款472837.62元[（拆迁补偿款总额1407094.05元-购房款350000元）×40%+腾房奖50000元]。 一审法院认定事实：郭xx、姜xx于2009年10月15日登记结婚，柳x、潘xx于2011年10月25日登记结婚。姜xx系平度市同和街道办事处姜家沙戈庄村（以下简称姜家沙戈庄村）村民，郭xx及柳x、潘xx非姜家沙戈庄村村民。 2009年9月30日，姜xx以130525元购买无任何合法手续的位于姜家沙戈庄村xx层楼房一处。2013年8月17日，姜xx与柳x签订《卖房协议》一份，约定：姜xx将其位于姜家沙戈庄村xx-xx号xx层楼房以总价350000元出售给柳x，并约定将来若遇旧村改造及房屋拆迁，该房屋所获赔偿及所有权益均与姜xx无关。柳x已于当天通过潘xx的妹妹潘佳豪将350000元购房款通过中国工商银行转给姜xx。《卖房协议》签订时，姜xx系姜家沙戈庄村村主任。2020年11月26日，姜xx明确表示认可涉案房屋系郭xx、姜xx的夫妻共同财产。姜xx出售涉案房屋时房屋系毛坯房，并未装修。 现姜家沙戈庄村正在进行旧村拆迁改造，柳x与姜家沙戈庄村委会签订搬迁改造货币补偿协议，房屋面积为159.6平方米，补偿款1189273.8元，房屋装修及附属物补偿费198248.25元，拆迁补助费2000元，临时过渡补偿费29920元，以上补偿款在扣除被搬迁房屋宅基地的征地区片综合地价补偿费12348元后补偿款合计为1407094.05元。补偿协议第七条约定：…搬迁区域内所有房屋在规定的期限内全部签订补偿协议且搬迁腾房率达到100%后，甲方将村庄速签及腾房奖50000元发放给被告，否则不予发放。拆迁补偿款项尚未支付给柳x。涉案房屋尚未拆除。 郭xx、姜xx于2020年6月9日向一审法院提起过民事诉讼，要求判令姜xx与柳x之间的房屋买卖无效及要求柳x返还房屋。一审法院审理认为该案所涉房屋的合法性及土地使用权权属不明确，遂裁定驳回姜xx、郭xx的起诉。 一审法院认为，本案争议焦点：一、本案是否属于重复起诉；二、本案是否已过诉讼时效；三、郭xx是否是本案适格原告，潘xx是否是本案适格被告；四、涉案《卖房协议》的效力如何认定；五、拆迁补偿款如何分配。 关于争议焦点一，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。在本案中，首先，当事人不同。（2020）鲁0283民初4675号案件原告与本案相同，但被告只有柳x，并没有潘xx。其次，诉讼请求不同。（2020）鲁0283民初4675号案件的诉讼请求除要求判令买卖协议无效外还要求判令柳x向原告返还房屋，但本案郭xx、姜xx除要求判令买卖协议无效外还要求柳x、潘xx向其支付房屋增值款472837.62元，两次起诉的诉讼请求并不同，且本案诉讼请求并未包含在（2020）鲁0283民初4675号案件中。故本案并不构成重复起诉，对柳x、潘xx的该抗辩意见，一审法院不予采信。 关于争议焦点二，无效合同系因违反国家法律、行政法规的强制性规定导致的，属于自始无效，其违法性及效力性并不因时间长短而改变，郭xx、姜xx要求确认涉案买卖合同无效系确认之诉，并不受诉讼时效限制。柳x、潘xx主张郭xx、姜xx的起诉超过诉讼时效，缺乏法律依据，一审法院不予支持。 关于争议焦点三，姜xx购买涉案房屋的时间虽早于郭xx、姜xx结婚登记时间，但姜xx在案件审理过程中明确表明认可涉案房屋系郭xx、姜xx的夫妻共同财产，故郭xx是本案的适格原告。涉案房屋《卖房协议》系于2013年8月17日签订，柳x、潘xx结婚登记时间为2011年10月25日，潘xx虽不是《卖房协议》的合同相对方，但涉案房屋系在柳x、潘xx夫妻关系存续期间购买，在没有其他证据证明涉案房屋系柳x的个人财产的情况下，一审法院认为潘xx系本案适格被告。 关于争议焦点四，涉案房屋的建造并未取得合法的审批手续，且涉案房屋系建造在姜家沙戈庄村集体土地上，柳x、潘xx称涉案房屋已被征收，土地性质已变更，但柳x、潘xx并未提交证据证明，一审法院对此不予采信。根据我国现行“房随地走、地随房走、房地一体”的房地产制度，农村房屋买卖包括房屋所有权及其宅基地使用权的买卖。由于宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的一项基本权利，与特定的集体经济组织成员身份相联系，具有福利性与保障性功能。本案中，柳x、潘xx并非姜家沙戈庄村村民，不具有该集体经济组织的成员身份，因此，姜xx将涉案房屋出售给柳x的行为违反了农村宅基地使用权的基本属性，应当认定为无效。故郭xx、姜xx要求确认涉案房屋买卖合同无效，一审法院予以支持。 关于争议焦点五，一审法院认为，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当按照各自的过错程度承担相应的责任。郭xx、姜xx出卖房屋后，又以涉案房屋无任何合法建造手续为由主张合同无效，违反诚实信用原则，郭xx、姜xx应当对合同无效承担主要责任（70%），柳x、潘xx应对合同无效承担次要责任（30%）。涉案《卖房协议》无效，郭xx、姜xx应返还柳x、潘xx购房款350000元，柳x、潘xx应返还郭xx、姜xx房屋，但考虑到本案所涉房屋已纳入拆迁范围且已签订拆迁货币补偿协议，故一审法院认为已无返还必要，应对涉案房屋增值部分进行分配。涉案房屋在出售时系毛坯房，并未进行装修，故补偿款中的房屋装修及附属物补偿费198248.25元应归柳x、潘xx所有；临时过渡费29920元、搬迁补助费2000元及腾房奖50000元是对于房屋的使用人而作出的拆迁补偿，与使用人这一身份关系密不可分，与郭xx、姜xx的房屋买卖行为无相互关联，故该部分拆迁利益应归柳x、潘xx所有。剩余补偿款1176925.8元（1407094.05元-198248.25元-29920元-2000元）扣除购房款350000元属房屋增值价值，具体为826925.8元，由郭xx、姜xx享有30%即248077.74元，柳x、潘xx享有70%即578848.06元。考虑到涉案房屋拆迁补偿款并未实际发放，故一审法院确认涉案房屋拆迁补偿款中的248077.74元归姜xx及郭xx所有。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、确认姜xx与柳x签订的《卖房协议》无效；二、确认柳x与平度市同和街道办事处姜家沙戈庄村民委员会签订的《平度市同和街道办事处姜家沙戈庄村搬迁改造货币补偿协议》确定的拆迁款中的248077.74元归姜xx、郭xx所有；三、驳回姜xx、郭xx的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8393元，减半收取4196.5元，由姜xx、郭xx共同负担1993.5元，柳x、潘xx共同负担2203元。 经本院审理查明，2020年12月2日下午一审法院组织第二次庭审时，因郭xx、姜xx变更诉讼请求，法庭告知柳x、潘xx，郭xx、姜xx申请变更诉讼请求，并询问柳x、潘xx是否收到变更诉讼请求申请书。柳x、潘xx答：收到。法庭询问柳x、潘xx是否需要答辩期，柳x、潘xx答：不需要。郭xx、姜xx随后宣读增加的诉讼请求，柳x、潘xx就郭xx、姜xx增加的上诉请求进行了答辩。本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，涉案房屋无规划审批及合法建造手续，无法认定系合法建筑物，涉案房屋所在土地为村集体所有土地（无证据显示涉案房屋所在土地已经过法定征收、补偿程序现已转变为国有建设用地性质），柳x作为购房人并非涉案房屋所在村集体组织成员，姜xx与柳x签订的涉案卖房协议违反了土地管理法的强制性规定，该卖房协议应为无效协议，一审对此认定正确。柳x、潘xx主张姜xx与柳x之间不存在房屋买卖合同关系、仅存在债权请求权转让关系、姜xx不具备诉讼主体资格，依据不足，本院不予支持。关于合同无效的后果处理问题，一审根据双方的过错程度、履行合同的实际情况、补偿款构成等因素对涉案房屋的增值部分进行分配处理，较好的平衡了双方诉讼利益，且有利于实现案结事了，处理并无不当，本院予以确认。郭xx、姜xx要求确认涉案卖房协议无效，系确认之诉，不受诉讼时效限制，故柳x、潘xx主张郭xx、姜xx的请求已超过诉讼时效，依据不足，本院不予支持。 关于一审诉讼程序是否合法及本案是否属于“一事不再理”问题。本院认为，根据本院业已查明的事实，一审法院在第二次开庭时已就郭xx、姜xx诉讼请求变更问题依法履行了相关法律程序，依法保障了柳x、潘xx进行答辩等权利的行使，审理程序合法。柳x、潘xx主张郭xx、姜xx在一审中未变更诉讼请求、一审程序违法，依据不足，本院不予采纳。郭xx、姜xx本诉与前诉在诉讼主体、诉讼请求等方面均不相同，故郭xx、姜xx提起本案诉讼并非重复起诉，一审予以实体处理并无不妥，本院予以确认。 综上所述，上诉人柳x、潘xx的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5021元，由上诉人柳x、潘xx负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二一年二月二十二日 法官助理 于遨洋 书记员贾 立