河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终15748号上诉人（原审原告）：吕国战，男，1965年9月18日出生，汉族，农民，住河南省通许县。委托诉讼代理人：豆红印，北京华泰（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛学谦，北京华泰（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南润之成商贸有限公司，住所地郑州市郑东新区商都路**综合楼****。法定代表人：赵起理，总经理。原审原告：刘金，男，1986年8月18日出生，汉族，扬子江文化传媒（上海）有限公司职员，住江苏省无锡市新区。原审原告：白小茗，女，1990年6月8日出生，汉族，河南应用技术职业学院职工，住河南省开封市龙亭区。原审原告：胡书卿，女，1965年1月1日出生，汉族，河南省杞县文联退休职工，住河南省杞县。原审原告：李家丰，男，1955年11月26日出生，汉族，无业，住郑州市金水区。原审原告：李振民，男，1965年6月16日出生，汉族，无业，住河南省通许县。原审原告：王中龙，男，1984年9月5日出生，汉族，郑州升龙大地文化传媒有限公司职员，住郑州市。原审原告：王岁英，女，1958年5月10日出生，汉族，农民，住河南省杞县。原审原告：王飞，男，1992年9月3日出生，汉族，无业，住郑州市经济技术产业开发区。原审原告：胡书芝，女，1958年8月10日出生，汉族，河南省杞县计划生育文化委员会退休职工，住河南省杞县。原审原告：王秀美，女，1965年5月27日出生，汉族，河南省杞县妇幼保健院退休职工，住河南省杞县。原审原告：李继慧，女，1963年11月5日出生，汉族，河南省杞县人民医院退休职工，住河南省杞县。原审原告：王帅杰，男，1981年1月10日出生，汉族，郑州市政管理处职工，住郑州市金水区。原审原告：刘康芝，女，1964年8月26日出生，汉族，河南省杞县人民医院退休职工，住河南省杞县。原审原告：党红军，男，1973年4月2日出生，汉族，无业，住河南省孟州市。原审原告：孙慧青，女，1978年8月17日出生，汉族，河南省杞县南关小学职工，住河南省开封市经济技术开发区。原审原告：张淑君，女，1963年12月18日出生，汉族，无业，住河南省开封市金明区。原审原告：霍露露，女，1987年9月10日出生，汉族，无业，住河南省开封县。原审原告：李盟，男，1986年1月8日出生，汉族，无业，住河南省开封市金明区。原审原告：王敏，女，1959年2月3日出生，汉族，无业，住河南省漯河市召陵区。原审原告：李浩淼，男，1989年1月21日出生，汉族，黄河勘测规划设计研究院有限公司职员，住郑州市管城回族区。原审原告：刘雪菊，女，1969年2月6日出生，汉族，黄河勘测规划设计研究院有限公司退休职员，住郑州市金水区。原审原告：陈传芳，女，1953年5月2日出生，汉族，无业，住郑州市金水区。原审原告：高凤琴，女，1959年4月9日出生，汉族，郑州市中原区汝河路第二幼儿园退休职工，住郑州市中原区。原审原告：张家铭，男，1984年9月27日出生，汉族，中共中原区纪律检查委员会职工，住郑州市中原区。原审原告：侯传真，女，1955年2月10日出生，汉族，河南省杞县五里河供销社退休职工，住河南省杞县。原审原告：刘清真，女，1959年6月29日出生，汉族，河南省杞县节约用水办公室退休职工，住河南省开封市金明区。上诉人吕国战因与被上诉人河南润之成商贸有限公司（以下简称润之成公司）、原审原告刘金等26人房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初2487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吕国战的委托诉讼代理人毛学谦到庭参加诉讼，被上诉人润之成公司、原审原告刘金等26人经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。吕国战上诉请求：1.请求改判被上诉人向上诉人支付租金185631.6元（2017-2018年租金）；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人在一审提交的证据足以证明上诉人将购买的商铺出租并交付被上诉人使用，被上诉人应支付租金。二、一审庭审中，被上诉人对27个一审原告提供的证据真实性均予以认可，上诉人要求被上诉人支付租金的请求应得到支持。一审在被上诉人认可情况下，以上诉人吕国战无《2017-2018年河南润之成付业主租金情况》表为由，认定吕国战所举证据不足证明被上诉人欠付租金错误。上诉人提交的证据材料已达到高度盖然性的证明标准，被上诉人应提供充分证据证明其向上诉人支付了租金或与上诉人不存在租赁关系，不应将该消极举证责任分配给上诉人。被上诉人润之成公司、原审原告刘金等26人未到庭答辩。吕国战、刘金等人向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间签订的《业主委托经营管理协议》；2.判令被告腾空并返还原告所购买的商铺（诉讼中变更为返还原告商铺）；3.判令被告按照《业主委托经营管理协议》的约定支付原告自2017年1月1日起至商铺返还之日止的房屋租金；4.判令被告按照《业主委托经营管理协议》的约定支付原告自2017年1月1日起至商铺返还之日止的违约金（自应付款之日分段计算）。一审法院认定事实：2009年11月至2010年5月间，刘金等18名原告分别与案外人河南金地置业有限公司及河南晟烨置业有限公司签订了《拆迁补偿协议》。双方约定原告各自将在塑钢市场拥有40年使用权的商铺置换成该两公司开发的商铺和住宅房。2016年8月至2018年6月，27名原告与河南金地置业有限公司又分别签订了《商品房买卖合同》，置换及购买取得了“郑东新区商都路北、福禄街南、康平路西（旭日龙园）”3幢或5幢面积不等的商铺。2015年8月22日，河南金地置业有限公司及河南晟烨置业有限公司与被告润之成公司签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租该两公司所有的位于郑东新区康平路福禄东路“旭日龙园”项目3#与5#楼楼下三层商铺，用于经营性出租；租赁期限为15年，自2015年10月1日至2030年9月30日；租赁房屋于2015年10月1日按现状移交给被告;该两公司负责按建筑规则图纸的要求完成消防设施的安装并通过消防整体验收；装修过程中涉及的消防验收由被告负责；若该两公司将被告租赁房屋出售给第三人，则本合同将作为房屋买卖合同不可分割的部分；被告因经营（含转租、联营、转包等其他经营方式）而产生的债权债务由被告享有和承担；被告保证承租该房屋后使该房屋的消防通道等处于良好的可运状态，承担所承租房屋的消防安全责任。2017年7月至2018年6月，原告刘金等人分别作为委托方与被告润之成公司作为受托方签订了《业主委托经营管理协议》（原告王飞及刘清真未签订该协议）。双方主要约定：原告将其所拥有的位于郑州市商都路与康平路“旭日龙园”3#及5#的商铺委托被告代为经营管理；原告授权被告以被告的名义与第三方签订商铺租赁合同以及其他有关此商铺的商业管理文件、收取租金；委托租赁期限以被告与河南晟烨置业有限公司及河南金地置业有限公司签定的《房屋租赁合同》期限为准（自2015年10月1日至2030年9月30日）；2017年1月1日至地铁地面广场施工结束之日按每月35元／㎡支付原告租金；租金自《租赁合同》生效之日起由被告每“6”个月支付一次（原告陈传芳及侯传真的协议中“6”处为空白），汇入原告银行账户；委托租赁期间，原告不得向第三人出租，可依法定程序转让该商铺；在代理租赁期间为保障商铺的整体运营，被告可对商铺原有设施、设备进行改造，在不影响结构的前提下对该商铺进行装修，对商铺的经营状态、经营时间、经营方式等进行管理；若违反本协议，违约方应于违约之日起按日向守约方支付该商铺租金的“万分之五”违约金（白小茗等16名原告所签订的协议中“万分之五”处为空白），并承担违约造成的其他损失；若租金超出六个月未付则解除委托协议，按法律规定执行规定的违约金。协议签订后，27名原告均将其与河南金地置业有限公司及河南晟烨置业有限公司置换或购买的商铺交付给被告经营管理。位置分别如下：刘金房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号；吕国战房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××、××、××、××号；白小茗房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号；胡书卿房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××、××号；李家丰房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号；李振民房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号；王中龙房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××、××楼××号；王岁英房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号；王飞房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号；胡书芝房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××、××号；王秀美房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××、××、××号；李继慧房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号；王帅杰房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号；刘康芝房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号；党红军房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号；孙慧青房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号；张淑君房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××、××号；霍露露房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××、××号；李盟房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××、××号；王敏房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号；李浩淼房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××、××号；刘雪菊房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××、××号；陈传芳房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号；高凤琴房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号；张家铭房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号；刘清真房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号；侯传真房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号。2018年底，被告向原告各出具《2017年---2018年河南润之成付业主租金情况》表一份（原告吕国战无此表）。该表载明了被告自2017年1月1日至2018年11月30日共支付及欠付原告的租金数额。具体如下：欠付刘金48390.8元；欠付白小茗50755.6元；欠付胡书卿88788元；欠付李家丰21472.8元；欠付李振民45578.4元；欠付王中龙33576元；欠付王岁英56617.2元；欠付王飞42658元；欠付胡书芝59561.2元；欠付王秀美97913.2元；欠付李继慧21482.6元；欠付王帅杰28214.2元；欠付刘康芝18972.8元；欠付党红军17653.6元；欠付孙慧青484**.6元；欠付张淑君84216.8元；欠付霍露露85964元；欠付李盟66351.4元；欠付王敏33825.45元；欠付李浩淼26834.15元；欠付刘雪菊65862.5元；欠付陈传芳44119.1元；欠付高凤琴20804.8元；欠付张家铭20804.8元；欠付刘清真18955.6元；欠付侯传真24266元。后被告未再支付原告租金，引起双方争讼。一审法院认为，原告刘金等25人与被告润之成公司签订的《业主委托经营管理协议》系双方在平等协商基础上的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵照履行。协议签订后，各原告已将案涉房屋交付给被告经营管理；被告应按约定支付原告租金。现被告欠付原告租金已超过协议约定的六个月期限，原告可依约解除协议。原告现诉请解除与被告签订的《业主委托经营管理协议》，被告亦同意解除，本院予以支持。协议解除后，被告应返还各原告的房屋并支付应付租金。白小茗等16名原告未与被告在《业主委托经营管理协议》中明确约定违约金的支付标准，且该协议中载明“若租金超出六个月未付则解除委托协议，按法律规定执行规定的违约金”；而原告在被告欠付租金达6个月后未及时行使解除协议的权利，致使其损失扩大。该扩大部分的损失不应由被告承担。被告向原告出具的《2017年---2018年河南润之成付业主租金情况》表，系被告认可欠付原告的租金数额，被告应当支付。原告诉请超出此部分，本院不予支持。原告吕国战所举证据不足以证明被告欠付其租金；故对其主张租金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告刘金等25人（除王飞及刘清真外）与被告河南润之成商贸有限公司签订的《业主委托经营管理协议》解除。二、本判决生效之日起三十日内，被告河南润之成商贸有限公司返还原告刘金等27人的案涉房屋（详细位置如下：刘金房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号；吕国战房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××、××、××、××号；白小茗房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号；胡书卿房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××、××号；李家丰房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号；李振民房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号；王中龙房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××、××楼××号；王岁英房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号；王飞房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号；胡书芝房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××、××号；王秀美房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××、××、××号；李继慧房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号；王帅杰房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号；刘康芝房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号；党红军房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号；孙慧青房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号；张淑君房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××、××号；霍露露房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××、××号；李盟房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××、××号；王敏房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号；李浩淼房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××、××号；刘雪菊房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××、××号；陈传芳房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号；高凤琴房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号；张家铭房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号；刘清真房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号；侯传真房屋位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××）。三、本判决生效之日起十日内，被告河南润之成商贸有限公司支付原告刘金租金48390.8元、白小茗50755.6元、胡书卿88788元、李家丰21472.8元、李振民45578.4元、王中龙33576元、王岁英56617.2元、王飞42658元、胡书芝59561.2元、王秀美97913.2元、李继慧21482.6元、王帅杰28214.2元、刘康芝18972.8元、党红军17653.6元、孙慧青484**.6元、张淑君84216.8元、霍露露85964元、李盟66351.4元、王敏33825.45元、李浩淼26834.15元、刘雪菊65862.5元、陈传芳44119.1元、高凤琴20804.8元、张家铭20804.8元、刘清真18955.6元、侯传真24266元。四、驳回原告刘金等人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42306元，由原告刘金等26人（除吕国战外）负担12023元，吕国战负担4993元，被告河南润之成商贸有限公司25290元。本院二审经审理查明，上诉人吕国战与被上诉人润之成公司签订的《业主委托经营管理协议》载明的房屋建筑面积共计220.99㎡。吕国战二审庭审自认被上诉人自2017年1月1日起至2019年6月30日期间支付过其15000元租金。租金标准同其他原审原告。上述事实，有吕国战一审提交的被上诉人润之成公司无异议的证据及二审庭审笔录在卷佐证。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，被上诉人润之成公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃，不影响本院依据现有证据认定案件事实，润之成公司应承担举证不能的不利后果。上诉人吕国战一审提交了《业主委托经营管理协议》等证据，润之成公司一审到庭对吕国战提交的证据无异议，但润之成公司并未提交足额支付租金的证据及对此辩解，故吕国战主张欠付租金的理由成立。依据审理查明的事实，能够确认2017年1月1日至2018年底，吕国战应得房屋租金为185631.6元（220.99㎡×35元/㎡/月×12月×2年），扣除吕国战自认收到的15000元，被上诉人润之成公司欠付吕国战该期间租金数额应为170631.6元。吕国战主张的超出部分及违约金，考虑同案及本案实际情况，不予支持。故一审法院对上诉人吕国战主张欠付租金的诉讼请求处理不当，该部分应予改判。一审法院对其他原审被告的诉讼请求及吕国战要求解除合同、返还房屋的处理意见正确，该部分依法应予维持。综上所述，吕国战的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决对吕国战主张的欠付租金处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：维持河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初2487号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项（详见一审民事判决书）；被上诉人河南润之成商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人吕国战租金185631.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费42306元，由原审被告刘金等26人（除吕国战外）负担12023元，上诉人吕国战负担1228元，被上诉人河南润之成商贸有限公司负担29055元。二审案件受理费4013元，由上诉人吕国战负担987元，被上诉人河南润之成商贸有限公司负担3026元。本判决为终审判决。审判长  徐卫岭审判员  任 璐审判员  石卫华二〇二一年二月二十二日书记员  李丰汝