山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0983民初911号原告：王金凤，女，1992年9月2日出生，汉族，住济南市莱芜区。委托诉讼代理人：顾修强，肥城旭光法律服务所法律工作者。被告：泰安市润和置业有限公司，住所地肥城市新城办事处金牛山大街东。诉讼代表人：泰安市润和置业有限公司管理人。负责人：陈兴国。委托诉讼代理人：庞运超，山东同成律师事务所律师。被告：中国工商银行股份有限公司肥城支行，住所地肥城市新城路**。负责人：张永刚，行长。委托诉讼代理人：于晓东，山东拓创律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘学丽，山东拓创律师事务所律师。原告王金凤与被告泰安市润和置业有限公司（以下简称“润和公司”）、被告中国工商银行股份有限公司肥城支行（以下简称“工商银行肥城支行”）破产债权确认纠纷、合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王金凤的委托诉讼代理人顾修强，被告润和公司的委托诉讼代理人庞运超，被告工商银行肥城支行的委托诉讼代理人刘学丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王金凤向本院提出诉讼请求：1、判令解除郑金星与润和公司签订的商品房买卖台同及郑金星、王金凤与工商银行肥城支行签订的个人购房借款/担保合同；2、判令润和公司应向工商银行肥城支行返还自判决生效之日起的剩余贷款；3.判令润和公司、工商银行肥城支行承担本案诉讼费。事实和理由：2014年5月22日，郑金星与润和公司签订了商品房买卖合同（购房合同编号1405220005号），购买润和公司开发的领世逸居A座2单元1-2902室，建筑面积134.01平方米，单价4900元，总价款656649元。2014年6月4日，王金凤与郑金星在工商银行肥城支行处签订个人购房借款/担保合同，办理按揭贷款450000元，工商银行肥城支行将该款项直接汇入润和公司单位账户。上述购房本身是享受的零首付、免利息房源，买房自用，并用该房抵押贷款。润和公司逾期交房多年，按照合同约定润和公司逾期交房超过90日，王金凤有权解除商品房买卖合同。该合同解除后，王金凤有权解除借款担保合同。润和公司应向工商银行肥城支行返还自判决生效之日起的剩余贷款本息。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭贷款合同纠纷合并审理，当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。请求贵院依据事实和法律相关规定，支持王金凤诉求，解除商品房买卖合同及个人购房借款/担保合同，依法维护王金凤的合法权益。另郑金星于2015年8月6日因意外死亡。润和公司辩称，润和公司管理人已向王金凤出具债权审查确认书（初审、复审），撤销本案所涉商品房买卖合同并以2017年11月15日的银行贷款剩余本息确认普通债权。润和公司对王金凤不承担其他损失赔偿。工商银行肥城支行辩称，1.王金凤是基于润和公司逾期交房而解除商品房预售合同，进而要求解除与工商银行肥城支行的《个人购房借款/担保合同》，但买卖合同与借款合同，是两种不同的法律关系和不同的被告主体，因此法院受理此案后亦应当驳回王金凤的起诉。2.王金凤要求解除与工商银行肥城支行之间《个人购房借款/担保合同》的诉求，无法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。工商银行肥城支行在本案中就王金凤的个人购房借款/担保合同未主张权利，所以本案应仅处理王金凤与润和公司的商品房买卖合同纠纷，而不应该与商品房担保贷款合同一起审理，王金凤将工商银行肥城支行列为共同被告缺乏法律依据。3.合同的解除是依据法律规定或者双方的约定，而王金凤任意解除合同并将履行合同的义务转让给第三人，要求由润和公司承担贷款还款义务，违反《个人购房借款/担保合同》合同约定，也没有任何法律依据。王金凤与工商银行肥城支行签订的个人购房借款/担保合同是双方之间真实的意思表示，工商银行肥城支行也依照合同约定履行了相应的贷款义务，王金凤作为借款人理应按照借款合同的约定履行还款义务。根据合同相对性原则，王金凤要求润和公司偿还工商银行肥城支行剩余银行贷款无法律依据，且也违反了《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。王金凤应无条件偿还工商银行肥城支行贷款。4.王金凤的购房款已经由破产管理人作为破产债权在破产重整程序中予以确定，其权益已经得到相应的保障。而王金凤依据《个人购房借款/担保合同》的购房借款，工商银行肥城支行已经依据王金凤的要求实际支付到王金凤指定的账户。王金凤的利益已经有所保障，工商银行肥城支行的权益也应当依法予以维护。5.王金凤提交虚假的购房首付款手续及贷款资料向工商银行肥城支行处借款，王金凤存在过错，应承担因过错给工商银行肥城支行造成的损失。如果确认王金凤以虚假的合同、资料等恶意欺诈答辩人，或与他人恶意串通或同谋，骗取银行贷款，涉嫌骗取银行贷款罪应当承担相应的刑事责任，工商银行肥城支行将保留追究其刑事责任的权利。本院经审理认定事实如下：2014年5月22日，郑金星与润和公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为第1405220005号）一份，合同约定，郑金星购买润和公司开发的位于金牛山大街以东、山东一滕化工有限公司以北、领世逸居第A幢1单元1-2902号房屋一套，房屋建筑面积共134.01平方米，房屋单价为每平方米4900元，总价款656649元。合同第七条约定，出卖人应当在2016年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。…第八条约定，出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款。2014年6月4日，郑金星（借款人）、王金凤（共同借款人）与润和公司（保证人）、工商银行肥城支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定贷款金额为450000元，贷款期限为360个月；借款人应将借款用于购置上述房产；贷款人将贷款资金划入润和公司名下账户；贷款以等额本息还款方式偿还；润和公司为本合同项下郑金星、王金凤的借款提供保证担保。同时，郑金星、王金凤以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。工商银行肥城支行发放贷款450000元，收款人为润和公司，账号16×××42。另查明，原告在起诉状中自认该房屋享受的是零首付、免利息房源，庭审中原告主张交纳了首付款206649元，但并未提交证据予以证实，被告亦不认可。贷款发放后，润和公司归还部分分期按揭贷款本息。案涉房屋亦没有办理抵押登记手续。还查明，2017年11月15日，肥城市人民法院以（2017）鲁0983破申1号民事裁定书裁定受理润和公司破产重整。2018年9月7日，润和公司管理人出具债权申报编号：168号债权审查确认书（初审），初审意见如下：1、润和公司与郑金星签订的第1405220005号《商品房买卖合同》及《车位买卖合同》，双方无真实购房意思表示，为无效合同，依法应予撤销；2、确认债权金额：573817.42元；3、债权类型：普通债权。2018年9月20日，润和公司管理人向工商银行肥城支行出具249号债权审查确认书，载明：工商银行肥城支行申报债权属于保证债权，涉及郑金星借款合同的确认债权金额为481063.41元。再查明，郑金星与王金凤系夫妻关系，郑金星于2015年8月6日去世。庭审中，王金凤陈述已归还部分按揭款项。案经开庭审理，因原被告各执己见，致调解未果。本院认为，根据民法总则规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，原告在起诉状中自认该房屋享受的是零首付、免利息房源，庭审中又主张交纳了首付款206649元，但并未提交证据予以证实。在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。郑金星与润和公司签订房屋买卖合同，并与王金凤向工商银行肥城支行借款，且部分按揭贷款由润和公司归还，应认定郑金星与润和公司签订房屋买卖合同的真实意思表示并非购买案涉房屋，结合润和公司在审查原告债权后出具的债权审查确认书，本院认为涉案房屋买卖合同应为无效合同，王金凤主张解除该合同，无事实及法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，据此，王金凤要求解除工商银行肥城支行与郑金星、王金凤签订的《个人购房借款/担保合同》，符合法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因润和公司现已进入破产程序，故王金凤请求确认工商银行肥城支行在润和公司享有破产债权，依法应予支持。另外，王金凤主张赔偿其损失，未提交证据予以证实，本院不予支持。至于王金凤陈述的已归还部分按揭款项，可向润和公司管理人申报另行处理。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，判决如下：一、解除郑金星、王金凤与泰安市润和置业有限公司、中国工商银行股份有限公司肥城支行于2014年6月4日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、确认中国工商银行股份有限公司肥城支行对泰安市润和置业有限公司享有普通债权481063.41元；三、驳回王金凤的其他诉讼请求。案件受理费100元，由泰安市润和置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  武凯二〇二一年二月九日法官助理张成书记员李平