山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终14700号 上诉人（原审被告）：初福鼎，男，1948年10月15日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 被上诉人（原审原告）：青岛春晖物业有限公司，住所地青岛市李沧区。 法定代表人：姜涛，总经理。 委托诉讼代理人：戴荣鹁，该公司员工。 上诉人初福鼎因与被上诉人青岛春晖物业有限公司（以下简称春晖物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初3571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 初福鼎上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、由春晖物业负担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、因没有召开业主大会，没有业主委员会会议决定，物业服务合同的一方主体未参加，合同不成立，不应依不成立的合同作为取费依据；2、小区大量业主不认同物业服务合同，业主大会选出的第二届业委会要求重新订立物业合同，但被上诉人拒不配合。 春晖物业向一审法院起诉请求：1、判令初福鼎支付拖欠的物业管理费用9284元，并自逾期之日起，依日0.3%计缴滞纳金，至实际付清之日止；2、案件受理费用由初福鼎承担。 一审法院认定事实：一审审理过程中，双方提交证据如下：春晖物业提交证据1、2013年11月30日及2016年12月4日签订的南岭风情小区物业服务合同各一份、物业服务合同备案表两份，证明春晖物业与初福鼎所在小区业主委员会签订物业服务合同，双方就该小区物业服务的各项权利义务进行了约定，且已对该合同进行了备案；证据2、业主登记表，证明初福鼎系涉案房屋的业主，该房屋的建筑面积为124平方米；证据3、照片一宗、派工单7张证明春晖物业按照物业服务合同的约定为该小区提供了物业服务，对该小区的公共设备进行了维修；证据4、照片一张，证明春晖物业已履行了（2019）鲁02民终2605号民事调解书确定的第一项内容。 初福鼎对业主登记表无异议，对春晖物业提交的2016年12月4日的物业合同有异议，认为合同签订程序不合法，合同续签没有召开业主代表大会，签合同时，业主委员会中7个人有6个人辞职，没有权限代表业主委员会签合同；对派工单的真实性不能确认，维修完毕后应当由业主委员会的人进行确认；对小区物业服务照片的真实性有异议，不能确定照片中的工作人员是否是春晖物业的工作人员；履行调解书的照片不能证实是谁张贴的，初福鼎也没有见过该告示，照片有可能是后期补的，而且不能够确定这是初福鼎家门口的情况，小区同样的楼座外观都是一样的。 初福鼎提交证据1、（2019）鲁02民终2605号民事调解书一份及现场照片四张、和解协议书1份，证明春晖物业擅自设车位影响了初福鼎的出行，双方该纠纷经本院调解达成协议；证据2、光盘一份，内含合同签订日期照片1张、表格照片9张、辞职申请的复印件照片4张、宣传单截图照片1张、给业主的一封信宣传单照片1张、鹿国梁的辞职报告及公示照片各1张、许某辞职报告照片1张、业主大会暂停公告照片1张、聊天截图照片1张、和解协议及调解书照片3张、周学清摔伤后检查报告单照片3张、阻止业主回家以及业主质问车位费去向的视频2段、在初福鼎门口划车位的照片1张、将出入口与绿地改成车位的照片3张、未恢复绿化乱停车照片2张、夜间无照明照片3张、卫生乱象照片15张、业主自制的维权文档1份，证明物业服务合同不真实而且物业并没有履行青岛市中院的民事调解书；证据3、照片四张及小区平面图证明门口的花坛因划车位破坏了一直没有修护，小区外的围墙有坍塌的危险；证据4、部分业主的陈情书两份，证明初福鼎在法庭当中所陈述的事实是属实的。 春晖物业对证据1调解书和照片的真实性无异议，但是车位没有占用通道，原车位在通道两侧，照片显示的车辆不确定是什么原因停放的，如果物业发现有乱停车是会制止的，中院调解书的内容已经履行完毕；对协议书的真实性无异议，该协议书与（2018）鲁0213民初3372号的案件相关，物业履行协议，但初福鼎未撤诉，该协议没有实际发生效力，初福鼎就该判决上诉到青岛市中级人民法院才有了调解书。对于初福鼎提交的证据2，春晖物业认为与本案无关；业委会成员是否辞职是他们内部的原因，而春晖物业一直按照该份合同履行义务，合同是真实有效的；关于公共通道问题，已经经过生效法律文书处理完毕；对有人受伤的问题，春晖物业不清楚；关于小区采光的问题是开发商在建筑时设置路灯；对于初福鼎提交的照片不能确定，应以现状为准；花坛是当时海绵工程施工的时候，初福鼎阻挠施工，春晖物业也曾向城管报告并且也通过诉讼解决了这个问题；围墙属于公共部分，应当由公共维修资金维修，春晖物业已向业委会反映了，业委会至今也没有答复；对业主提交的陈情书的真实性不确认，而且签名的人都是不交物业费的人员。 一审法院认定事实如下： 1、2013年11月30日，甲方青岛市李沧区南岭风情小区业主委员会与乙方青岛春晖物业有限公司签订物业服务合同，服务期限，自2013年12月1日至2016年11月30日。2016年12月4日，甲方（南岭风情小区业主委员会）与乙方（春晖物业）签订《物业服务合同》，服务期限自2016年12月1日零时起至2021年11月30日零时止。两份合同均约定甲方将南岭风情小区委托于乙方实行物业管理。物业管理公共服务费收费标准为，住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平米**1元向春晖物业交纳，每半年交纳一次，每次交纳费用时间为1-15日，乙方有权要求甲方催促未按时缴费的业主补交物业费，并由业主按日千分之三交纳违约金。两份合同的落款处均由甲方加盖青岛市李沧区南岭风情小区业主委员会印章，法定代表人处鹿国梁签字，乙方加盖青岛春晖物业有限公司印章，法定代表人处姜涛签字。 以上物业服务收费标准经青岛市李沧区物业管理办公室备案。 2、初福鼎初福鼎系李沧区xx路xx号xx区xx户房屋业主，房屋面积为123.79平方米。初福鼎未缴纳2014年4月1日至2020年6月30日期间的物业费。 3、2018年8月1日，初福鼎以春晖物业在其门前划置两处车位为由诉至一审法院，要求春晖物业移除两个车位、恢复绿地、赔偿损失，案号为（2018）鲁0213民初3327号。2018年8月10日，甲方王凯厚（春晖物业方代表）与乙方初福鼎签订和解协议书一份，约定1、甲方、乙方都撤诉；2、甲方取消乙方门前两个车位，进行公示，15天内甲方尽早移除车位，恢复绿化；3、甲方给乙方从未交之日到2018年底的物业费减免40%的优惠，在公示和取消车位后3日内，按照60%补齐未交的物业费；4、甲方付给乙方车位收入4800元，与乙方所交物业费同步进行。协议签订后，初福鼎未就（2018）鲁0213民初3327号案件申请撤诉，该案经判决驳回初福鼎的诉讼请求。初福鼎不服（2018）鲁0213民初3327号民事判决书，提起上诉。青岛市中级人民法院主持调解，双方达成一致调解意见，该院作出（2019）鲁02民终2605号民事调解书，内容为：一、初福鼎与青岛春晖物业有限公司一致同意在xx路xx号xx区门口留出宽度为1.5米的通道，任何人不得占用，青岛春晖物业有限公司不得在该单元东侧设置车位，并张贴告示禁止小区居民在此停放车辆；二、初福鼎与青岛春晖物业有限公司一致同意配合海绵工程按原计划施工，不得阻止。 一审法院认为，法律规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 本案的争议焦点为：春晖物业是否有权向初福鼎主张物业费？ 春晖物业提交物业服务合同证明在涉案小区提供物业服务合理合法，初福鼎主张合同无效或应予撤销，但其提供的证据均不能证明该合同构成法律规定的合同无效或合同可撤销的情形，对初福鼎关于物业服务合同无效的主张，一审法院不予支持；春晖物业提供派工单、照片证明实际履行了物业管理服务，初福鼎对证据不认可，但未提交相反证据证明涉案小区不存在物业服务或者物业服务由春晖物业之外的主体提供。综上，春晖物业依据物业服务合同，实际履行了初福鼎房屋所在小区物业管理服务义务，有权向初福鼎主张物业费。 关于初福鼎对小区的绿化、消杀、管理、卫生等服务方面存在问题的抗辩意见，一审法院认为因物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一，即使初福鼎主张的上述问题存在，业主亦可要求物业服务企业采取相应措施，履行维修、养护、管理、维护等义务。个别业主如以物业服务存在一般瑕疵为由抗辩拒交物业费，造成物业管理企业运营经费不足，服务质量下降，最终损害的是其他正常缴纳物业服务费的业主的利益。本案中初福鼎提交的证据不足以证明春晖物业在提供物业服务过程中构成严重瑕疵的情形，故对初福鼎以物业服务不达标为由拒交物业管理服务费的意见，一审法院不予支持。关于初福鼎抗辩意见中，春晖物业未公示车位费，初福鼎有权拒绝缴纳物业费的意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。关于初福鼎抗辩意见中春晖物业未履行调解协议、家属受伤等主张，均与本案非同一法律关系，本案不再进行审查。 综上，春晖物业要求初福鼎支付2014年4月1日至2020年6月30日期间拖欠的物业费9284元（123.79平方米×75个月×1元），合法有据，一审法院予以支持。 关于春晖物业主张的滞纳金，即违约金。春晖物业作为物业服务企业，应主动接受业主的监督，努力提高服务质量，为业主提供宜居的居住环境。通过初福鼎提出辩论意见及提供的照片可以看出，春晖物业的物业管理服务水平和方式确有可以提升和创新的空间，故春晖物业主张初福鼎支付其逾期支付物业费滞纳金（违约金）的诉讼请求，一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、初福鼎于判决生效之日起十日内支付春晖物业物业服务费9284元；二、驳回春晖物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由初福鼎负担。 本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：初福鼎应否交纳物业费。对此，本院认为，春晖物业作为物业服务企业与青岛市李沧区南岭风情小区业主委员会签订的两份《物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定有效。合同签订后，春晖物业一直为涉案小区提供物业服务，初福鼎作为该小区业主，实际接受了春晖物业提供的物业服务，故初福鼎应受合同约束。春晖物业按照合同约定履行自己的义务后，初福鼎应当交纳物业费，因春晖物业服务存在瑕疵，其要求初福鼎支付违约金的诉讼请求不应得到支持，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，并无不当。初福鼎上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，初福鼎的上诉请求不成立；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人初福鼎负担。 本判决为终审判决。 审判长   陈晓静 审判员   林伟光 审判员   刘昭阳 二〇二一年二月一日 法官助理 于丽人 书记员 宋明旭