广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤09民终93号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴志辉，男，汉族，1974年2月15日出生，住广东省化州市***********。委托诉讼代理人：李建立，广东富民律师事务所律师。委托诉讼代理人：董诗惠，广东富民律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：化州市杨梅镇古岭村那律经济合作社，住所地：广东省化州市********。法定代表人：吴伟旺，社长。委托诉讼代理人：张秋月，广东大贤东宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯华清，广东大贤东宇律师事务所律师助理。上诉人吴志辉因与被上诉人化州市杨梅镇古岭村那律经济合作社（以下简称那律经济合作社）租赁合同纠纷一案，不服广东省化州市人民法院（2019）粤0982民初1764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴志辉及其委托诉讼代理人李建立，被上诉人那律经济合作社的法定代表人吴伟旺及其委托诉讼代理人张秋月、柯华清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴志辉上诉请求：1.撤销（2019）粤0982民初1764号民事判决，改判驳回那律经济合作社一审的全部诉讼请求；2.如二审判决维持一审判决的第一、二项，则判决那律经济合作社支付补偿款277097元给吴志辉；3.一、二审案件受理费、鉴定费由那律经济合作社承担。事实和理由：一、本案是农村土地承包经营合同纠纷，一审认为是租赁关系，属认定事实错误。1.农村土地承包合同包含两种：一是家庭联产承包责任制的以户为单位的家庭承包，二是家庭承包以外的招标、拍卖、公开协商等其他方式承包。吴志辉与那律经济合作社是通过“公开协商”承包本案的岭地，吴志辉需向村集体支付的承包金为1元/平方（666元/亩/年，年承包金666元/亩已属中上价格）。2.吴志辉与那律经济合作社之间是租赁关系还是承包关系，取决于合同性质。至于是否领取人民政府颁发的《农村土地承包经营权证》并不是认定合同关系的依据。土地承包经营权的取得来于合同的成立，而不是承包经营权证。3.农用地的经营一般是采取承包方式，建设用地一般为租赁。吴志辉经营的为山岭林地（农用地），用途为种植、禽畜养殖，属于《中华人民共和国农业法》第二条“本法所称农业，是指种植业、林业、畜牧业和渔业等产业”。双方形成的实际是农村土地承包合同关系，而不是土地租赁关系。那律经济合作社收取吴志辉承包金时填写的《收款收据》虽然写了“租金”字样，实际是承包金性质。一审只凭“租金”片面认定双方形成的是土地租赁合同关系，是认定事实的错误，适用法律的错误。4.农村土地承包经营属农业性投入，种植、养殖等投入大，收益较低，回报周期慢。根据《中华人民共和国农村土地法》第二十一条规定，农村土地的承包期限或土地租赁期限最短不少于30年。再说，2010年吴伟旺担任社长时曾召开过会议讨论吴志辉、吴某3、吴某1承包经营的步桦岭及吴伟旺胞兄吴伟龙承包经营的长安岭的承包问题，决定全村三个山岭承包金统一为每平方米1元计算，每年的承包金在当年春节前交清；承包期限统一为三十年，从2011年1月起计。吴志辉的承包期与吴伟龙承包长安岭的承包期都是30年。虽然双方没有签订书面合同约定承包期限，依照《中华人民共和国农村土地承包法》规定或交易习惯，应确定为30年的承包期，或依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定确定为20年的租赁期，而非不定期租赁。二、一审判决确认双方口头订立的土地租赁合同于2019年3月15日解除，缺乏事实根据，判决错误。1.那律经济合作社的第一项诉讼请求属确认之诉，吴志辉与那律经济合作社没有签订书面合同，根本不存在解除合同的约定。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十六条规定认定于2019年3月15日解除合同是不成立的。不定期租赁合同的解除权，即使可以随时提出解除合同，在未能与吴志辉协商解除的情况下，应当诉至法院判决解除的。2.2019年2月21日那律经济合作社根本没有召开过讨论关于解除吴某3、吴某1、吴志辉承包合同的村民会议，2019年2月28日也没有向吴某3、吴某1、吴志辉发出《解除口头租赁合同通知函》。一审法院是推理、揣测的。而在吴某1一案【（2019）粤0982民初1762号】民事判决中，一审法院认定那律经济合作社未能提供充分证据证明已送达《解除口头租赁合同通知函》给吴某1，因而对那律经济合作社主张解除合同时间为2019年3月15日，不予支持。一审法院为何可以认定本案解除合同时间为2019年3月15日？3.一个养殖场有活猪、活鸡牲畜，15天的处理、搬迁时间不合理。三、如判决解除合同，应判决那律经济合作社按财产估价赔偿277097给吴志辉，但一审法院却驳回吴志辉的反诉请求，有违公平合理原则。1.根据《中华人民共和国合同法》第215条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式”，双方应当采取书面形式而没有签订书面合同，就过错程度而言，那律经济合作社的责任大于吴志辉，那律经济合作社应负主要责任即70%，吴志辉应负次要责任即30%。即使不分主次，那律经济合作社也应承担同等责任即50%的。2.一审认为“吴志辉在承租涉案土地时明知双方关系是不定期租赁，出租人可以随时解除合同，应对随时解除合同的损失有一个风险预判”，是强词夺理。吴志辉在履行合同过程中，对合同是否不定期合同，一方是否可随时解除合同，完全是处于无知状态的，也就不存在风险预判的过错。3.吴志辉承包目的是种植养殖，那律经济合作社在订立口头合同时就知道，吴志辉承包后投资建设养殖场的配套设施（简易的生产用房、料房、猪栏鸡舍）是必要的，那律经济合作社没有制止和异议，吴志辉在经营期间投资建设与养殖生产配套的建筑物、构筑物、附属设施设备没有过错，估价277097元的财产是2019年前建成的固定设施，不是那律经济合作社通知解除合同后的投入。4.吴志辉承包经营的养殖场是步桦岭，对“新农村”建设没有影响，277097元的财产是养殖场的配套设施，仍具有使用价值。一审以“新农村建设”为由免除那律经济合作社赔偿责任是错误的，应当判决那律经济合作社支付补偿款277097元给吴志辉。一审判决驳回吴志辉反诉请求，显然不公平。那律经济合作社辩称：一、吴志辉称“本案是典型的农村土地承包经营合同纠纷”没有任何事实和法律依据，一审认定双方形成的是租赁合同关系事实清楚、证据充分。二、一审认定双方口头订立的土地租赁合同于2019年3月15日解除是正确的，具有事实和法律依据。本案的《解除口头租赁合同通知函》已于2019年2月28日送达给吴志辉，双方口头租赁合同确实已于2019年3月15日解除。双方之间是不定期租赁关系，那律经济合作社可以随时通知吴志辉解除土地租赁合同。那律经济合作社的社长及副社长已于2019年2月28日与见证人化州市*****村民委员会的两位干部吴某2、黎某1共同到吴志辉家中向吴志辉送达《解除口头租赁合同通知函》，吴志辉拒绝签收，见证人化州市*****村民委员会的两位干部吴某2、黎某1在通知函上签名证实，双方的口头租赁合同确实已于2019年3月15日解除。此外，吴志辉在上诉状中提及的那律经济合作社诉吴某1租赁合同纠纷一案的（2019）粤0982民初1762号民事判决，二审法院已作出的（2020）粤09民终2248号民事判决，已撤销（2019）粤0982民初1762号民事判决第三项、第四项、第五项、第六项，驳回了吴某1的上诉及一审提出的反诉请求，维持了一审判决第二项（即吴某1于判决生效之日起三十日内返还位于化州市*****村委会步桦岭的土地给原告那律经济合作社），变更一审判决第一项为：那律经济合作社与吴某1口头订立的土地租赁合同于2019年3月15日解除。该判决已于2020年11月6日生效。三、一审判决事实清楚、证据充分，判决正确。那律经济合作社根本不需要使用该地上附着物，那律经济合作社已提前通知吴志辉解除合同，也给予吴志辉合理的期限清理地上附着物，吴志辉主张财产赔偿没有任何事实和法律依据。茂盈恒信评报字[2020]第019号《资产评估报告书》的评估值277097元不真实、不客观，不具有证明力，依法不应采纳。《资产评估报告书》中的《资产评估明细表》对鸡舍、化粪池、水井、沼气池等地上附着物的建成年份均注明是2011年，显然与事实不符，与实际建成年份相差了七年之久。建成年份直接影响到年限折旧，影响到有形损耗和功能性损耗的认定，该《资产评估报告书》所得出的评估值不真实，不具有证明力，不应采纳。那律经济合作社是在吴志辉自行搭建地上附着物（违法建筑物）使用了几年后才象征性地按鸡舍的面积每年收取562元租金，对于吴志辉使用的大部分土地均未收取租金。吴志辉支付给那律经济合作社七年的租金累计才3000元左右，吴志辉从中获取的利益远远大于那律经济合作社收取的租金。吴志辉反过来要求那律经济合作社向其支付巨额的赔偿或补偿，显然是不公平的。综上所述，一审判决认定事实清楚、证据充分，判决正确，恳请二审法院维持原判，依法驳回吴志辉的上诉请求。原告（反诉被告）化州市杨梅镇古岭村那律经济合作社向一审法院起诉请求：1.判令确认原告与被告吴志辉的口头土地租赁合同已于2019年3月15日解除（标的额562元）；2.判令被告吴志辉立即清理位于化州市*****村委会步桦岭上被告种植的树木及建设的猪舍、鸡舍等地上附着物并返还土地给原告；3.本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）吴志辉提出反诉请求：判决反诉被告支付因中途解除合同收回反诉原告承包经营化州市*****村委会步桦岭养殖场所建的经营用房、生产附属设施及经济林木等财产折款277097元；本诉及反诉的诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2011年初，原、被告以口头形式约定，被告租赁原告集体位于化州市*****村委会步桦岭集体土地（四至为：东至里埇垌，南至塘泥岭，西至东埇岭，北至南岭；面积约3500平方米）使用，被告支付原告租金562元每年。后被告在该土地上种植经济树木，建设猪栏、鸡舍、料房、水电设施、水井、铁丝网围栏等财物。被告吴志辉分5次交租金至2017年度。2018年，原告以被告自2018年起未交租为由，要求收回土地，被告不予同意，双方协商未果，遂引起纠纷。为此，原告曾于2018年12月20日就上述纠纷向一审法院提起诉讼，请求判决被告立即清理位于步桦岭集体土地上被告种植的树木及建设的猪舍、鸡舍等地上附着物，返还侵占的土地给原告。一审法院于2019年1月17日作出（2018）粤0982民初3778号民事裁定书，以“原告的起诉不符合民主议定规定的条件”为由，驳回了原告的起诉。原告在2019年2月28日向被告方送达《解除口头租赁合同通知函》，通知被告：自2019年3月15日起，解除原告与被告的口头土地租赁合同，请被告自口头土地租赁合同解除之日即2019年3月15日起十五天内清理位于步桦岭集体土地上的树木及建设的猪舍、鸡舍等地上附着物并返还土地给原告。经现场勘验，被告吴志辉至今既未清理地上附着物，也未返还土地给原告。庭审中，因被告吴志辉申请，一审法院依法委托茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所对以上的地上附着物予以评估，茂盈恒信评报字（2020）第019号《资产评估报告书》的评估结论为：确定所委托资产的现行市场价值为人民币277097元。另查明一，在庭上，法庭征求原、被告的意愿，被告吴志辉表示，如果法院判决解除租赁土地合同，其不愿意自行处理涉案土地上的建筑物及移植树木。原告表示不愿意接受涉案土地上的建筑物及树木。另查明二，被告吴志辉申请对茂盈恒信评报字（2020）第019号《资产评估报告书》进行重新评估，一审法院经审查认为，因该申请不符合重新鉴定的条件，不予准许，并已书面通知被告。以上事实，有原、被告的举证及一审法院的现场勘验笔录、现场图和庭审笔录予以佐证。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、双方形成的是租赁合同关系还是农业承包合同关系。二、双方形成的合同可否解除。三、合同解除后，那律经济合作社是否应赔偿吴志辉所建构筑物及其他地上附着物的损失。一审法院评述如下：一、关于焦点一。那律经济合作社与吴志辉之间均没有订立书面的租赁合同或签承包合同，吴志辉也没有领到承包经营权证。根据那律经济合作社提供吴志辉缴交的收款收据载明为租金，而农业承包合同中的土地系村集体分配给村民使用的，双方签订农村土地承包合同，由县级以上人民政府向承包方颁发农村土地承包经营权证，承包方不需支付租金，因此，一审法院认为双方形成的是租赁合同关系。二、关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第六十一条的规定“租赁期限六个月以上的应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”、“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条（合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定）的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”在本案中，由于双方未签订书面的租赁合同，为不定期租赁，在双方未能协商达成一致意见的情况，出租方可随时主张解除合同。那律经济合作社要求解除其与吴志辉达成的口头租赁协议并在2019年2月28日向其发出《解除口头租赁合同通知函》，结合在2019年2月21日那律经济合作社曾召开村民代表大会表决要求解除与吴志辉的租赁合同，在时间先后的关系上，并有见证人证实的情况下，可以认定那律经济合作社已在合理的期限内依法向吴志辉发出解除合同通知，本案讼争的租赁合同在2019年3月15日解除。因原告村集体不愿意接收涉案土地上的建筑物及树木等附着物，故合同解除之后，吴志辉应当将涉诉土地返还给那律经济合作社，并将涉案土地上的附着物猪舍、鸡舍及树木等清理。三、关于焦点三。吴志辉在承租涉案土地时明知双方关系是不定期租赁，出租人可以随时解除合同，应对随时解除合同的损失有一个风险预判，如需进行大规模投资的情况下，应征得出租人同意并签订书面租赁合同降低风险。在出租人已经在合理期限之前把解除合同通知承租人的情况下，吴志辉无视通知，不尽量减少损失，自已应对损失承担责任。况且吴志辉租赁的是林地，其擅自构建建筑物与现在开展“新农村”建设的政策不符，那律经济合作社无法将其作价使用，也不愿意接收涉案土地上的建筑物及树木等附着物，因此，根据民法的意思自治和公平原则，吴志辉要求那律经济合作社支付其经营位于古岭村委会步桦岭养殖场所建的经营用房、生产附属设施及经济林木等财产折款277097元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中国人民共和国民法总则》第四条、第五条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告化州市杨梅镇古岭村那律经济合作社与被告吴志辉口头订立的土地租赁合同于2019年3月15日解除。二、限被告吴志辉于判决生效之日起三十日内返还位于化州市******村委会步桦岭的土地（四至为：东至里埇垌，南至塘泥岭，西至东埇岭，北至南岭；面积约3500平方米）给原告化州市杨梅镇古岭村那律经济合作社，并将涉案土地上的猪舍、鸡舍及树木等附着物【详见茂盈恒信评报字（2020）第019号《资产评估报告书》中的资产】清理完毕。三、驳回反诉原告吴志辉的反诉请求。本诉案件受理费人民币50元，反诉案件受理费2728元，鉴定费2700元，均由被告吴志辉负担。二审中，吴志辉提交新证据：照片三张，拟证明那律经济合作社收回吴志辉及另案吴某1、吴某3承包的步桦岭的岭地并不是为了建设新农村，那律经济合作社于2020年上半年同意村民吴某4使用步桦岭约400平方米的岭地（即吴志辉养殖场旁）安葬吴某4的父亲。那律经济合作社的质证意见为：对照片的三性均有异议。图片无法证明吴志辉主张的内容，也与本案无关。那律经济合作社没有提交新证据。本院认证：照片不能证明吴志辉主张的内容，不予采信。二审查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据本案查明的事实和诉辩双方的意见，本案争议焦点为：1.本案是租赁关系还是农村土地承包关系；2.一审判决确认合同解除是否正确；3.那律经济合作社对吴志辉的损失是否应予赔偿。关于本案是租赁关系还是农村土地承包关系的问题。那律经济合作社与吴志辉之间没有订立书面的租赁合同或承包合同，但根据那律经济合作社提供吴志辉缴交的2012年至2017年的收款收据，均载明为租金。农业承包合同中的土地系村集体分配给村民使用的，双方签订农村土地承包合同，由县级以上人民政府向承包方颁发农村土地承包经营权证，承包方不需支付租金，而吴志辉既不能提供承包合同，也不能提供承包经营权证。因此，那律经济合作社与吴志辉之间形成的是租赁合同关系。关于一审判决确认合同解除是否正确的问题。那律经济合作社于2011年将涉案土地租赁给吴志辉经营，租赁期限超过6个月以上，双方应当采用书面形式签订合同，但双方没有签订书面租赁合同，应视为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不允确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”规定，出租方可随时主张解除合同。本案中，那律经济合作社与吴志辉形成的为不定期租赁合同，那律经济合作社可以随时主张解除合同，那律经济合作社诉请解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项“下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形”的规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”规定，本案中，2019年2月21日那律经济合作社召开村民代表大会表决同意解除与吴志辉的租赁合同，2019年2月28日那律经济合作社向吴志辉送达《解除口头租赁合同通知函》，通知吴志辉自2019年3月15日起解除合同。那律经济合作社在合理的期限之前通知吴志辉解除合同，合同从2019年3月15日起解除。一审确认租赁合同从2019年3月15日起解除正确，应予维持。吴志辉称一审判决解除合同缺乏法律依据，理据不足，不予支持。关于那律经济合作社对吴志辉的损失是否应予赔偿的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”规定，本案中，吴志辉在承租涉案土地时明知双方关系是不定期租赁，出租人可以随时解除合同，应对随时解除合同的损失有风险预判，如需进行投资建设，应征得出租人同意并签订书面租赁合同降低风险。但吴志辉未征得那律经济合作社同意，在租赁场地建设猪舍、鸡舍和种植树木等，且那律经济合作社不同意接收涉案土地上的建筑物及树木等附着物，故吴志辉应自行承担建设猪舍、鸡舍和种植树木等费用。吴志辉称如判决解除合同，那律经济合作社应补偿所建的经营用房、生产附属设施及经济林木等财产折款277097元，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，吴志辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2778元，由上诉人吴志辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 艳审 判 员  徐忠圣审 判 员  罗 文二〇二一年二月五日法官助理  董世宁书 记 员  赖桢桢附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。