河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终474号 上诉人（原审被告、申请执行人）：高眼，男，1964年12月29日出生，汉族，住河北省高阳县。 委托诉讼代理人：赵敏，河北兴阳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：李月新，女，1962年6月23日出生，汉族，住河北省雄县。 委托诉讼代理人：高艳虎（被上诉人丈夫），男，1961年4月11日出生，汉族，住址同上。 原审第三人（被执行人）：河北中拓房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市新华区西庄街**和谐家园**楼底商**。 法定代表人：王振杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：段朋君。 委托诉讼代理人：刘品，河北冀华律师事务所律师。 上诉人高眼因与被上诉人李月新，原审第三人河北中拓房地产开发有限公司（以下简称中拓公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河北省高阳县人民法院（2020）冀0628民初568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 2 高眼的上诉请求：请求依法撤销河北省高阳县人民法院作出的（2020）冀0628民初568号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、一审被上诉人的诉状内容与事实不符，且完全违背事实真相。1、从被上诉人的起诉状与其此前提出的执行异议来看，二者均是被上诉人自己的陈述，起诉状中说诉争房产是2016年4月11日第三人向被上诉人交付房屋并开始居住，而在执行异议申请中表述的却是2015年12月28日办理的交付入住手续，如此重要的时间节点，被上诉人前后表述不一致，存在明显矛盾。故此被上诉人对诉争房产的基本使用情况是不明确的。2、从被上诉人诉状中所述的所谓的购房款的给付来看，被上诉人所述的房款分两部分：第一部分是截止到2015年第三人拖欠被上诉人的欠款996860元，其中包括石家庄浦大公司电缆款403890元，高艳虎酒款592970元。上述款项被上诉人均表述为是第三人欠她的款项，而从上述两笔款项的证据材料来看，没有一笔与被上诉人有关。两个债权人一个是石家庄浦大公司一个是高艳虎，从法律上来讲均是独立的法律主体。在没有债权转让和债务转移的情况下，被上诉人简单的一句话将上述款项抵顶购房款显然于法无据。这种以物抵债的行为从法律上是不能被认可的。首先，该两笔债务未经法定机关法院或是仲裁机构作出裁判，确认债务的真实合法性，仅是当事人私下以如此不规范的行为来操作，显然不排除被上诉人与第三人故意串通，侵害我方利益的嫌疑。从本案的证据材料来看，上述两笔债务的所涉人员均为第三人的法定代表人个人与石家庄浦大公司和高艳虎个人出具的手续，该笔债务与第三人存在何种关系，第三人的财务账目是否 3 有相关记载和显示，经查第三人的工商登记信息显示该公司存在三个股东，其他股东或是公司的职能部门是否对所谓的以房抵债有会议讨论记录及处理意见。故不能简单的凭借被上诉人想当然的主张就将此行为合法化。再者，通过卷宗材料很明显我方与第三人的债务形成在先，被上诉人与第三人所谓的债务形成在后，第三人放着大额的到期债务不去偿还，而是以物抵债给没有约定明确到期日的小额债务，明显有悖常理。故该以物抵债行为缺乏基本的事实载体和法律确认而不能成立。另一部分是被上诉人主张的所谓的补交的房屋差价款及相关款共计369400元。首先从数额来看，上述两笔债权加上此笔款项数额明显与双方约定的购房款数额不一致，我们也看不到所谓的维修基金票据和天然气安装费票据。因此我们无法核实被上诉人主张的真实性。其次，从被上诉人提供的转账记录来看，一共四笔，转款时间分别是2015年12月31日转款113400元，2016年1月4日转款113600元，2016年2月2日转款113600元，2016年2月26日转款28800元。这组证据显然与被上诉人提出执行异议申请时所述的该不动产系其在2015年全款购得相互矛盾。再次，从被上诉人提供的转款数额和次数来看，每次转款均有零有整，但每笔款项均与被上诉人所提供的票据及相关内容不匹配。因此，不能证实这几笔转款与本案诉争房产有关。再有就是从转款的主体来看，从石颖杰转到王敏名下，该二人身份如何确定。分别于被上诉人和第三人存在何种关系。为什么买房子不是给公司转款，而是借用个人名义。第三人的公司账目材料中是否有相关记载和显示。被上诉人与第三人应进一步举证证实。否则，仅凭被上诉人与第三人分别出具一份证明是不足以确定该笔款项的性质和具体用途的。二、 4 高阳县人民法院在具体办理高眼申请强制执行第三人民间借贷一案中，依法对第三人名下的房产，也就是本案的诉争房产予以查封，既有事实依据也有法律依据。从事实来看，据以执行的判决已经发生法律效力，从不动产登记中心登记簿中记载内容来看，该房产登记在第三人名下，且属于第三人单独所有。基于上述事实，根据《物权法》相关规定，高阳县人民法院依法予以查控该房产合情合理合法。如果仅凭被上诉人与第三人的陈述就改变不动产登记中心的记载，显然是对上诉人不公平的。如果被上诉人的主张成立，会对执行工作造成阻力，破坏法律的公平正义。一审法院认为被上诉人没有充分理由去办理过户手续是没有事实和法律依据的。三、根据法律规定，本涉案房产不存在办理过户手续的问题，只是需要一个简单的备案登记。对此，一审法院在未审查的情况下，直接认定被上诉人没有过户时间是刻意维护被上诉人的权益，对上诉人是不公平的。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，且适用法律错误。请求依法撤销一审判决，直接驳回被上诉人的诉请。 被上诉人李月新辩称，定州市人民法院对涉案房产查封时间是三年，提前解封的情况我方不知情。等我方知道的时候，石家庄市中级人民法院已经又查封了涉案房产。我方是2015年12月份交的房款，2016年1月4日涉案房产被查封我方不知情，而且当时购房协议上约定的是由中拓公司办理备案登记。 原审第三人中拓公司发表意见称，我方与李月新的购房合同合法有效，查封确实一直延续着，所以无法办理过户。除了定州市人民法院在2016年的查封外，涉案房产还有一个在建工程证，作为在建工程也在房管部门被查封了。 5 李月新一审起诉请求：一、请求解除对位于石家庄市新华区不动产的强制执行措施；2、请求依法确认石家庄市新华区不动产的所有权归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院查明，高眼与中拓公司、王振杰民间借贷纠纷一案，高阳县人民法院经审理作出了（2019）冀0628民初1056号民事判决书，判令中拓公司、王振杰连带偿还高眼借款5493994元及利息。该判决生效后，中拓公司、王振杰未履行偿还义务，高眼向法院申请强制执行。执行过程中，高阳县人民法院于2019年12月26日作出了（2019）冀0628执保236号执行裁定书，查封了中拓公司名下位于石家庄市新华区房屋。案外人李月新于2020年3月18日向高阳县人民法院提出执行异议，高阳县人民法院作出（2020）冀0628执异5号执行裁定书，裁定驳回李月新的异议请求。原告遂提起本案诉讼。另查明，原告李月新与其代理人高艳虎系夫妻关系，二人于1983年5月23日登记结婚。高艳虎系石家庄浦大电缆有限公司法定代表人，王振杰系中拓公司法定代表人，该公司与中拓公司、王振杰有电缆买卖业务往来，中拓公司、王振杰从石家庄浦大电缆有限公司处购买电缆，于2015年7月3日王振杰出具欠据一份，所欠货款金额为403890元，于2015年7月18日由田军华签名确认收货的欠据一份，所欠货款金额为403890元，约定在货到日期3个月把款付清。另高艳虎曾从事刘伶醉酒销售业务，2015年4月20日中拓公司、王振杰从高艳虎处购买刘伶醉品牌不同品质的白酒，货款金额共计592970元， 6 原告提交四张出库单及王艳杰于2015年5月6日出具的欠条一份，约定6个月内还清。中拓公司、王振杰未在约定期限内结清上述货款。经协商中拓公司、王振杰以位于石家庄市新华区房屋一套抵顶货款。2015年12月25日石家庄浦大电缆有限公司出具证明一份，用以证明石家庄浦大电缆有限公司给中拓公司、王振杰的电缆款403890元作为李月新在中拓公司、王振杰处购买房产的房款使用。2015年12月25日，高艳虎出具证明一份，用以证明高艳虎给河北中拓房地产开发有限公司王振杰送的酒款共计592970元作为李月新在中拓公司、王振杰处购买房产的房款使用。2015年12月28日，李月新与中拓公司就石家庄市新华区房屋签署房屋认购合同一份，约定房屋总金额为1297380元。后李月新于2015年12月31日、2016年1月4日、2016年2月2日、2016年2月26日分四次通过石颖杰（李月新儿媳）银行账户转入王敏银行账户共计369400元。李月新提交2020年7月7日在石家庄不动产中心查询的不动产查询证明，用以证明其在石家庄市内四区及高新区无不动产登记记录。 一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点问题为案外人李月新对案涉房屋是否具有足以排除执行的民事权益。李月新基于其与中拓公司之间的以物抵债行为而主张对案涉房屋享有民事权益并要求排除执行。本案中，申请执行人高眼对中拓公司及王振杰亦享有债权，其与石家庄浦大电缆有限公司及高艳虎对中拓公司、王振杰享有的债权一样，均无优先受偿权，中拓公司、王振杰可以自愿选择对哪笔债务进行清偿，中拓公司、 7 王振杰及石家庄浦大电缆有限公司、高艳虎均同意将石家庄浦大电缆有限公司对其享有的403890元债权，及高艳虎对其享有的592970元债权作为李月新的购房款使用并无不当。根据购房合同及中拓公司出具的购房款、契税、维修基金、天然气报警器收据，落款时间均为2015年12月28日，虽然与原告补足差额转账的时间存在差距，但根据原告提交电费明细，自2016年4月份起已有电费支出，且户名为李月新，同时原告提交案涉房屋现状照片，可见原告已实际占有使用本案案涉房屋，以物抵债行为已经实际履行。另定州市人民法院于2016年曾经对案涉房屋进行查封，查封期限自2016年1月5日至2018年1月4日、河北省石家庄市中级人民法院也曾于2019年对案涉房屋进行查封，查封期限自2019年3月15日起至2022年3月14日止。但根据高眼提交案涉房产登记信息，河北省石家庄市中级人民法院已于2019年12月19日对案涉房产进行了解封。同时被告高眼提交案涉不动产登记信息显示不动产权号为冀（2017）石家庄市不动产权第0057846号，登记时间为2017年9月3日，附记处记录“其中含成套住宅110套，根据市长会议纪要7号文办理历史遗留住宅项目”，而高阳县人民法院对案涉房产查封时间为2019年12月26日。综上，根据该房产所在住宅项目建设情况来看，案涉房产直到2017年9月3日才根据市长会议纪要7号文进行了不动产权首次登记，根据案涉房产历次查封情况，李月新确无充分时间办理过户事宜，故未办理过户登记并非因买受人李月新的自身原因。另关于李月新请求依法确认石家庄市新华区不动产的所有权归其所有的主张，本院认为李月新与高艳虎系夫妻关系，李月新购买案涉房屋系二 8 人婚姻关系存续期间，原告未提交证据证明案涉房产系李月新个人所有，故李月新及高艳虎对对案涉房产各享有二分之一的所有权。综上，本案属于对登记在被执行人名下的不动产提出异议，也属于对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的竞合情形。本案以以物抵债及补交差额购房款的方式支付了全部购房款，李月新与中拓公司签订了房屋认购合同，并已实际居住，且非因原告李月新原因未办理过户手续。故李月新对案涉房屋享有的民事权益足以排除对涉案房屋的强制执行。综上，依据最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，判决：一、停止对位于石家庄市新华区不动产的执行；二、原告李月新对石家庄市新华区不动产享有二分之一所有权。案件受理费80元，由被告高眼负担。 二审中，上诉人高眼提交河北省定州市人民法院（2016）冀0682执异18号执行裁定书，证明被上诉人李月新在定州市产的时候是知情的，且提出了执行异议，被定州市人民法院驳回，执行裁定书对驳回的理由和法律依据都进行了充分的认定，且案情与本案基本一致。被上诉人李月新质证称，认可该裁定书的真实性，定州市人民法院查封时我方不知情，是中拓公司告诉我方房屋被查封了，我方提出执行异议虽没有支持我们，但我方认为我方已入住了涉案房产，所以没有再起诉。原审第三人中拓公司质证称，我方未见过该裁定书，不发表质证意见。但是2019年石家庄市中级人民法院曾查封了包括涉案房产 9 在内的22套房产，后经过实地考察后自行解封，至今为止，涉案房产也未被执行，定州市人民法院也是未到期自行解封的涉案房产。被上诉人李月新二审提交以下证据，证据一、高艳虎从事销售洒和电缆的公司营业执照，证实我方向中拓公司出售线材和酒；证据二、李月新车位租赁协议及收款收据，证明李月新在涉案房屋内真实居住，并没有与中拓公司恶意串通；证据三、刘伶醉酒业销售有限公司授权委托书牌匾的照片，证明李月新丈夫高艳虎有资格销售刘伶醉酒，与中拓公司存在真实的买卖合同。上诉人高眼对被上诉人的证据质证称，证据一与本案无关，不能证明其与第三人存在真实的债务，证据二与本案无关联性，证据三真实性无法核实，不发表质证意见。原审第三人中拓公司对被上诉人的证据质证称，对证据一和证据三，不发表质证意见，对于证据二真实性认可。二审经审理查明的其他事实与一审无异。 本院认为，本案审理的焦点问题为被上诉人李月新对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”涉案房屋现登记在原审第三人即被执行人中拓公司名下，故本案应根据上述规定进行审查。李月新与中拓公司于2015年12月28日签订案涉房屋的房屋认购合同，该认购合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性 10 规定，该合同虽未在房管部门备案，但不影响该合同的合法效力，故应认定李月新与中拓公司签订了合法有效的房屋买卖合同。有关被上诉人李月新是否符合上述规定第二条的问题，《全国民商事审判工作会议纪要》即《九民会议纪要》中第125条载明，对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九中规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。本案中，案涉房屋位于石家庄市，被上诉人李月新一审提交了2020年7月7日在石家庄市不动产中心出具的不动产查询证明，可以证实其在案涉房屋所在的石家庄市内四区及高新区无不动产登记记录，故可以认定李月新符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。有关被上诉人李月新是否支付了全部房款的问题，李月新主张案涉房屋的部分购房款系用货款抵顶，本案虽系执行异议之诉案件，但房款问题系与案外人能否排除执行直接相关，故本案中对李月新与中拓公司的货款抵顶购房款的问题进行审查认定，不属于超范围审理。根据李月新一、二审提交相关公司的营业执照、欠据、出库单、欠条、中拓公司的收房款收据、转账凭证等证据，可以形成证据链，证明李月新丈夫高艳虎名下的石家庄浦大公司以及高艳虎与中拓公司之间因买卖电缆及酒存在债务关系，且涉及债务的各方当事人均同意通过抵顶货款的方式支付部分购房款，余款通过银行转账的方式亦已支付，中拓公司对货款抵顶房款以及收到房屋余款的事实均予以认可，故本院依法认定李月新已对案涉房屋支付了全部价款。根据李月新一审提交的物业费收据、购电发票等证据亦可证实李月新在案涉房产被查封之前已实际占有 11 该房屋。综上，李月新的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其主张对案涉房产排除强制执行的民事权益应予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人高眼负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张亚男 审 判 员 赵春林 审 判 员 刘 斌 二〇二一年二月二十六日 法官助理 堵红果 书 记 员 黄 倩