贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终278号上诉人（原审被告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地贵阳市南明区新华路**富中商务大厦。负责人：张旭东，总经理。委托诉讼代理人：何大党、周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈哲，男，1990年4月8日出生，侗族，贵州省从江县人，住贵州省从江县。委托诉讼代理人（特别授权）：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。原审第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司。住。住所地凯里经济开发区香山别苑****/div>法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称华融贵州分公司）因与被上诉人陈哲、原审第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称大地联创房产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服凯里市人民法院（2020）黔2601民初14276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭。2021年1月26日上诉人华融贵州分公司的委托诉讼代理人周真恩、被上诉人陈哲的委托诉讼代理人王邦华到庭接受本院询问。本案现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护，涉案房屋属于上诉人拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，该在建工程抵押权已经得到贵阳市中级人民法院的认可；该院作为首次查封法院于2019年8月29日以“（2019）黔01执188号”《移送执行函》，将涉案房屋移送凯里市人民法院执行。被上诉人未证明其享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“但法律、司法解释另有规定的除外”的权利，因此人民法院应保护上诉人的抵押权。二、适用法律错误。被上诉人仅是一般买受人。本案需适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条来判断被上诉人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，望贵院依法保护上诉人的合法权益。陈哲未作出答辩，但在本院庭询时辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。大地联创房产公司均未作出陈述意见。陈哲向一审法院起诉请求：1、依法中止（2017）黔2601执1393号之执行裁定书的执行；2、解除对坐落于凯里市的查封措施，不得执行处置。3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年8月27日，原告购买第三人开发的凯里市商品房，并一次性支付购房款831303元给第三人，付款方式通过银行转账方式支付给第三人。2017年8月27日，以大地联创房产公司为出卖人、陈哲为买受人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1.陈哲购买大地联创房产公司开发位于凯里市产，建筑面积251.91ｍ2，总价款831303元；2.买受人以购房总价款转账方式一次性付清。3.该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。4.补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。合同签订号，陈哲于2017年8月23日分别向第三人支付两笔房屋款831303元（一笔100000元、另一笔731303元），第三人向原告出具收款收据，原告共支付购房金额为831303元。案件在审理中，经对案涉房屋核实，原告陈哲已对该房屋实际占有、使用。另查明，大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“大地春城”项目96489.73㎡的房产（包括6栋18层1804号住房在内）。陈哲得知自己所购的“大地春城”小区6栋18层1804号住房被查封后，于2020年7月31日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年7月28日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异148号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人陈哲的异议申请。”事后，陈哲不服裁定结果并于2020年9月15日向凯里市人民法院提起本诉即案外人执行异议之诉。再查明，2017年8月27日大地联创房产公司为出卖人、陈哲为买受人就商品房买卖事宜签订了《商品房买卖合同》，在建工程抵押时间为2013年12月30日，法院查封时间为2017年12月13日。上述事实，有原告陈哲的起诉状、被告华融贵州分公司答辩意见以及双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，可以认定。一审法院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于陈哲对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，陈哲在庭审中已提交了涉案房屋的书面《商品房买卖合同》、《收据》、《贵州省不动产登记查询结果》以及《物业证明》等，可以证明陈哲与大地联创之间就案涉房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，一审法院予以确认。基于庭审查明案涉房屋的合同签订后，涉案房屋实际交付占有，且陈哲已经缴纳物业管理费用，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）、（二）项规定的法定情形。况且原告陈哲之前已经全额付清831303元的购房总价款，故也满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项，即“已按照合同约定已支付全部价款……”的规定。案涉房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系大地联创房产公司所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，陈哲对华融公司申请执行的案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。关于华融公司以其就案涉房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院亦不予采纳。第三人贵州大地联创房地产开发有限公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自己抗辩权的放弃，也可视为对原告诉请及所举证据的默认，一审法院依法缺席判决。据此，依照《最高人民法院关于的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、不得执行中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行陈哲所购的位于凯里市屋；二、驳回原告陈哲的其他诉讼请求。案件受理费60元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。”即申请执行人对执行标的依法享有优先受偿权的，有权对执行标的优先于普通债权受偿，但法律、司法解释作出特别规定的例外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“无过错不动产买受人物权期待权”即为该种例外。本案中，陈哲作为案涉房产买受人提出的异议只要符合其中规定情形即可排除执行。一审查明的事实能够证明陈哲与第三人大地联创房产公司的购房行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，故应当认定其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。综上所述，华融贵州分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 罗 维二〇二一年二月八日法官助理张强书记员王嘉