广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初8014号原告：中铁物华资产管理中心有限公司，住所地北京市，统一社会信用代码。法定代表人：郝文武，总经理。委托诉讼代理人：刘永峰，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕大龙，男，1988年10月8日出生，户籍地成都市，公民身份号码，系公司员工。被告：李思，男，1974年12月12日生，汉族，住河南省,珠海市，公民身份证号。被告：黄圣球，男，1956年2月24日生，汉族，湖南常德人，住珠海市，公民身份证号。原告中铁物华资产管理中心有限公司（以下简称中铁物华公司）与被告李思、黄圣球占有物返还纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘永峰、吕大龙，被告李思到庭参加诉讼。被告黄圣球经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告立即腾退被其非法占用的珠海市xx，并将珠海市xx托管中心的注册地址从原告房屋迁出或注销；2、请求判令两被告支付原告房屋占用损失费27000元（x栋x2房从2019年9月1日起暂计至2020年5月31日，每月按3000元计，直至完全腾退交出房屋为止）；3、诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告中铁物华资产管理中心有限公司是国资委下属的国有企业，坐落在广东省珠海市**************屋为原告所有，2016年10月18日原告与被告李思签署了一份《房屋租赁合同》，约定将上述房屋连同其它两套（18栋201房、302房）一起出租给李思使用，租期五年，从2016年12月18日起至2021年12月17日止。2016年11月30日李思与黄圣球签署《房屋租赁合同》，将三套房屋以每月6000元的租金租与黄圣球，黄圣球以202、302房为址注册登记“珠海市xx托管中心”，从事小学生午托经营。被告李思长期拖欠租金，原告在北京，不便反复与李思交涉，于是，原告决定解除与李思的《房屋租赁合同》，处置房产，并于2019年8月1日与李思签署一份关于解除《房屋租赁合同》的《补充协议》，在《补充协议》中，原告不仅没有追究李思的违约责任，为了尽快解决问题，避免与李思纠缠，反而向李思支付违约金28200元，并向李思支付设备补偿金45104元。《补充协议》中约定“乙方知悉甲方将处置其所承租房产后，已于2018年12月18日前腾空房屋”，因此，原告的租金只收到2018年12月18日前。原告向李思支付《补充协议》约定的款项后，办理了房屋及设备的交接手续，李思也在交接清单上签字确认。交接过程中，202房并未腾空，保留有学生托管中心经营所用的儿童双层架子床等物品，中铁公司明确告知李思，今后如需搬迁这些物品，需提前联系中铁公司，中铁公司派人开门，允许他们搬离。原告遂更换了房屋的入户门锁，通过供电局办理了房屋停用电手续。2019年11月22日原告发现x2房屋中有人在使用该房屋，珠海市xx托管中心仍在该房屋中经营小学生午托，经与黄圣球交涉，黄圣球称其与李思合作，是李思让他在此继续经营，其门锁也是李思叫人打开的，为此原告向吉大派出所报案，派出所做了调查，李思承认门锁是其打开的。2019年12月28日原告派人来珠海，正式向黄圣球送达书面通知，要求其立即腾退房屋，黄圣球至今未腾退房屋。李思违约在先，长期拖欠租金不付，又虚构房屋已腾空，通过签署《补充协议》解除合同，获得一笔近7万元的补偿后，然后趁原告不在本地，不便查看和管理之机，擅自打开原告房屋的门锁，私接电源，许可他人使用，其行为侵犯了原告的房屋所有权，应承担相应的法律责任。被告黄圣球称其与李思合作，在原告明确告知其《房屋租赁合同》已经解除的情况下，与李思恶意串通，非法进入他人房屋，从事经营活动，拒不搬出，黄圣球是该房屋的实际使用人，在原告正式通知后，仍不腾退房屋，继续在该房屋内从事经营活动至今，其行为违法，侵犯了原告的房屋所有权，亦应承担相应的法律责任。两被告非法侵占国有资产，拒不腾退，给原告造成经济损失，致使原告不能行使房屋所有权，因此，请求法院依法判令被告立即腾退并交还房屋，赔偿原告房屋被非法占用期间的经济损失，以维护正常的社会经济秩序，保障原告的合法权益。被告李思答辩称，甲方控诉说是我长期拖欠租金，才决定与我解除租凭合同完全与事实不符合，我现将事实还原。我是于2016年10月16日和中铁物华公司签订租凭合同，当时情况是三套房由于长期（十几年）无人管理，门窗破坏，屋内污水横流，水电全无，受损严重，根本无法使用，中铁为了诱使我投资装修，给予我两个许诺。1、一次投资多年收益，一再保证这三套房不会拍卖和处理并告诉我房子已空闲十几年了，要处理早就处理，房子最低可以租给我十年。2、前三年三套房每月租金4700元，还加一个车库1804号（地上）可以当商铺使用，每月可以收入1500元，每个月与现有完好房屋租金大概有5000元的差价，基本上四年收回成本(约20万装修为标准）。而且在签订合同时我反复向甲方确认，每套房装修是不是必须达到10万元标准，有什么装修标准？要不要发票，而甲方明确告诉我没有什么标准及要求，不要发票（如果是每套10万元，我是不会签订合同的，风险太大）。在我签订合同后，快把三套房屋装修完，要装修x4号车库时甲方却告诉我车库因当时交割房产时有点问题，现被别人霸占，他们派人来处理，期间中铁物资资产管理中心派人到珠海与人协商无果。别人一直坚持x4号车库是自己的房产，并骂中铁物资资产管理中心的人神经病。我向中铁物资资产管理中心提出要么给我车库要么赔我损失，而且他们一面说找人协调，一边又说领导换人了，法人更改了，公司要改制等之借口一直拖到合同解约也没给予我任何补助。2018年9月16前后，我突然接到了中铁物资资产管理中心的电话，说中铁物华资产管理中心被别的公司（城投集团）托管因资不抵债，所以想处理一批不动产包括（成都、武汉、衡阳、湛江和珠海)。给我三个月时间妥善处理，于2018年12月17日终止合同。我就问我的损失怎么处理？他们说公司会派人到珠海与我商谈，有什么要求具体谈，2018年9月26日中铁公司一位朱姓副总和北京一家资产评估公司王总一行三人到珠海找我商谈，我当时提出三个提要求。一、x4号车库一直未交接我使用赔我损失24*1500=36000元；二、家电设备投入赔我损失按折旧50000元；三、装修投入168650元按折旧赔我101190元。当时朱总问我有没有装修发票，我说没有，但我有装修明细及协议共（168650元）如果有异议可以申请装修评估。朱总给我答复是后面两项向公司汇报应该可以按我的要求去赔付,第一项有难度，因公司当时经办人己调离公司加上公司领导和法人都已更换，尽量为我争取，我当时想到息事宁人，尽量能减少损失，我们达成口头协议我于2018年12月18日清空房屋，然后中铁派人到珠海和我进行交割清点，然后赔付我钱，解除合约。谁知到了2018年12月18日，我按要求清空房屋，要求中铁物资资产管理中心派人到珠海和我交接时，他们一直找这个借口那个借口不来珠海，把我晾在哪里。直到2019年1月27日中铁物质资产管理中心一位吕姓工作人员给我回复，已到年底快放假，只能等到来年2月18日后在处理，就这样毫无道理的拖我两个月。2019年2月23日，我母亲（87岁）突发脑梗塞昏迷送医院治疗,因我们县城医院医疗条件达不到，需送武汉协和医院做微创手术，光医院住院押金就要100000元。因我们是河南人是外地的，因缺钱差口大我只好向中铁物资资产管理中心打电话，希望他们能尽快与我解除合约，我要拿钱救命，当时朱姓副总要我到北京去谈，我于2月24日连夜赶到北京去找他们去谈，我本以为他们会有同情心，与我能马上解除合约，我能马上拿到救命钱，其结果是他们认为我的装修款赔付有点高希望我能降到70000元左右，如果我答应，应该会很快解决。面对这种落井下石的困境我无可奈何，只好忍痛答应装修款赔付80000元，车库的赔付36000元不要了，不再追究，我于2月25日连夜从北京回到老家，满以为第二天会汇钱给我，结果是等了两天也没见钱汇给我,我打电话给予我的答复领导正在研究，要我不要着急。我能不着急吗，万般无奈之下找亲朋好友借钱把我母亲送到武汉做手术，把我母亲从死亡线中拉回来。2019年3月4号我给中铁物资资产管理中心吕姓工作人员打电话,到底什么时候才能解除合同，他说公司研究了，因为x2房因车库问题无法进行拍卖。现在公司没法处理，只要我能把x2房的车库（x4号）归属问题解决好，他们会马上到珠海与我解除合约，我说不要骗我了。他说这次是肯定的并把相关手续寄给我，说什么时候办好，什么时候给我解约合同，为了尽快拿到赔偿款，我不得不于3月12日告别病重还在康复的老母亲南下珠海。等到珠海不动产交易中心查询得知中铁物华资产管理中心3套房交易明细查不着，它的开发商是珠海特区房地产开发总公司，现公司己不存在，中间几经转换，有些资料可能有遗漏掉，但最终接收的是珠海华发房地产公司，于是我便在珠海华发和珠海不动产交易中心之间来回往返十几次用了一个月时间终于把交易明细查找出来。也就是2019年4月18日至此我才感觉我上当受骗了。因为x4号车库根本不属于中铁物华资产管理中心的，它所属车库是x2号，（后到xx花园去证实，x2号车库位置偏背后，根本没有出租价值)。说来非常可笑，堂堂国企为诱使我投资，竟拿别人的资产冒充是自己的，我于当天把资料传给中铁物资管理中心，要求他们即日到珠海与我解除合同，但是他们堂堂一个国企再次失言，先说马上后说很快再后说等等，到后来甚至连电话有时都不接，把我晾在一边。时间到了2018年7月初，中铁物资资产管理中心还没与我解除合同，他们已拖了我七个多月，我的朋友赫总（也是宝贝佳托管中心老板）看我非常焦虑，就说想减少我的损失，找我合伙办个暑假夏令营(利用他的资源我空闲的房子）。于是我就用x2这套房办个夏令营收了十三个学生。谁知天有不测风云，2019年8月1日是我过世父亲二周年祭，我老母亲因情绪波动大，脑梗再次复发昏迷入院因年龄大（88岁）无法再做手术，只能保守治疗，只能打进口针保命，一个疗程下来保守下来得7万元左右，而且还无法报销，万般无奈下，我想到时到珠海给这三套房做评估的王总于8月3日给他打电话。问他三套房评估己经早己出来，而且车库问题也解决了为什么中铁物资资产管理中心不来与我解除合同。他说很明显中铁物资资产管理中心不想赔付你的车库损失和装修损失，他们现在和你拖和你耗，你要是有时间和精力那就和他们耗，但是你要是急用钱，那么你就等不起，你就得低头，我说我要是同意是不是意味着我那十几万元心血汗钱就白白扔掉了，王总说那也不一定(一）你的装修事实存在如对价格有异议可申请评估(二）他们赔付分两部份一是提前解除违约二是购置设备拆旧赔付，并没有体现现在装修赔付上面。但是你一旦同意签订解除合同肯定会产生很大影响甚至败诉，就看当审法官的意见了，而且千万不要先去起诉，他们会慢慢的耗死你一分赔偿也拿不回你要慎重。面对这样的现实，一面是慈爱的老母亲等待救治，一面是十几万的血汗钱将付之东流，为了我的母亲，为了不留遗憾，我告诉王总让他给中铁物资产管理传话，我可以同意解除合同，但需留一套房子给我暂放置物品，这也是202房放置东西到现在的原因（如果我不留下一套房那我与中铁物华资产管理中心是一点关系都没有，要想要回我的血汗钱比登天还难）。8月4日，王总给我回话，中铁同意我的要求，要我马上回珠海，中铁会派人到珠海与我解除合约，我于8月6日回到珠海，中铁于8月8日派人到珠海与我见面，提出解约合同，并又提出无理要求要我从2018年12月18日到2019年8月1日之间，三套房的水、电、物业费结完，并以中铁物华资产中心的名义，不然解约的钱不会兑现，我只好忍气答应，虽然水电费没多少钱，共100多元，可是三套房物业费共8个月有2000多元，但是我是以个人名义交的，这个可以查得到的，而且中铁物华资产管理中心实际交付我的违约金是28200元,可是在写收款收据时非逼我写下解约金69612元，不然不会兑现，无奈我只好再次答应。我拿这救命钱救回来我的母亲，但母亲从此再也站不起来了，需别人照顾生活。期间中铁物华资产管理中心为逼我尽快搬走，先是换锁，然后又是停水停电，再又报警，我也到吉大派出所做过记录，讲明我之所不搬走的原因，而且吉大派出所相关领导出面协调此事，（有记录）认为违约赔偿金于我实际投入的损失相差过大，希望我们能和解，我们也同意了，而他们却态度蛮横，拒绝和解，并认为吉大派出所相关人员偏护我，要吉大派出所立刻出警把我相关的东西从x2房搬出，吉大派出所拒绝他们这一无理要求。原告说我拖欠房租一事，这是事实存在，我不可否认，在这里我简单介绍一下我的家庭。我兄弟姐妹共7个，我排行老六，所以父母都叫我小六子，上面三个哥哥和两个姐姐，下面一个妹妹，因为我家世代是农民，所以日子过得很清贫，哥和姐都成家之后都从这个大家庭中脱离出去，只剩下我和父母及妹妹一起生活，父母由于长年的劳作，很早就落下病根,尤其是我父亲，66岁以后身体就不太好，经常吃药，那时还没医保,对我这个家庭变得更艰难，大哥大嫂家庭不幸，两个男孩相继夭折，大脑受到刺激，整日昏昏沉沉毫无生机的活着，现在是五保户，困难户，二哥家两个男孩都很争气一个在上大学，一个在读研究生，二哥二嫂拼命挣钱供孩子,三哥浑人一个,三嫂离家出走后留下一个孩子,三哥把孩子丢在我二姐家，出去打工，长年不回家，所以父母就和我在一起，基本由我赡养，有时大姐二姐、小妹贴济一些，但大姐也老了，二姐小妹都有两个男孩，上学负担很重，原来我在老家时有一份工作的，我是一名正式教师，95年参加工作，后因父亲长年吃药，我那点微薄收入实在是支撑不起这个家庭。我97年底时工资是749元，而且还不能按时发放。98年4月我告别父母、妻儿（我的孩子是刚出生才一个多月）南下珠海时到我小学同学的货运公司上班，当时给我开的工资还可以，2200元，兼做会计，开票员、收银员、理货员。于是我家庭的状况才有所好转，有点起色。2017年5月初，我父亲因哮喘发作送到武汉协和医院做治疗，所以当时手头很紧，就此事我向中铁物华资产中心讲过，希望能晚交一下，因为我父亲治病急用钱，他们说可以通融一下，但催款通知还是要发给我，因为这是国企必须走这程序，要我尽快处理好，就是在这种困难下我还是想办法补齐上。我父亲于2017年8月1日因多种病发症发作，不幸过世，虽然两个哥哥为父亲的丧事出了一些钱，但我还是落下大头，欠下八万元钱的外债(治病和丧葬费一起）我是一位农民工一名打工仔，从2008年4月到珠海打工至今，最开始在货运公司上班，现在在一家涂料厂上班，我挣得每一分钱都流淌着我的心血，而我已不再年轻，74年出生，快到50岁了，这十几万元钱对别人来说可能微不足道，一场应酬一次会议，一件礼品，但对我而言，那是我这十几年拼搏省吃俭用的结晶，意味着我这十几年的拼搏付之东流，意味着我那本不富裕的小家，从此雨中飘伶，随时都有支离破碎的风险在此恳请法院为我主持公道，还我一个农民的清白，追回我的损失，以此维护社会的公正、公道、公义。原告提交以下证据：1、房屋租赁合同；2、租金缴纳情况统计表及银行收款凭证、银行电子回单、租金费发票；3、房屋租金催款函及快递邮寄单；4、补充协议；5、财产（设备）交接清单和房屋交接清单；6、交通银行回单和李思的收据；7、供电局拆表停电业务单；8、xx花园x栋x2房房产证；9、xx托管中心的工商登记信息；10、李思与黄圣球的房产租赁合约；11、xx花园x栋x2房内占用情况照片；12、xx花园x栋x2房入户门照片；13、xx花园x栋x2房外接电源走线照片。被告李思提交以下证据：1、照片三张；2、xx花园x栋xAxBxB三套房装修明细（两张）；3、装修协议；4、法人授权委托书、不动产产权证；5、房地产买卖契约；6、房屋租金催款函；7、交通银行电子回单凭证；8.李思租金缴纳情况统计表；9、收据；10、房地产估价报告特别事项说明；11、补充协议；12、火车票截图；13、房屋租赁合同。被告黄圣球未答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2016年10月18日，原告（甲方）中铁物华公司与被告（乙方）李思签订房屋租赁合同（合同编号：ZCx01）。合同第一条约定：甲方将座落在珠海市香洲区************、xB、xxB房3套房屋，面积共计352.68平方米，出租给乙方用作居住使用。第二条约定：房屋租期为五年，自2016年12月18日起至2021年12月17日止。2016年12月1日，李思与黄圣球签订《房产租赁合约》，约定将上述3套房屋租赁给黄圣球，每月租金6000元，租赁期限自2016年12月1日至2017年11月30日。2016年12月9日，黄圣球注册成立珠海市xx托管中心，注册地址为珠海市香洲区************、xxB。2019年8月1日，原告（甲方）中铁物华公司与被告（乙方）李思签订补充协议（合同编号：ZC-xx0）。因甲方处置房产安排，经甲乙双方协商一致，在原《房屋租赁合同》（编号：ZCxx4,以下简称“原合同”）基础上，订立本补充协议，双方约定如下：1、乙方知悉甲方将处置其所承租房产后，已于2018年12月18日前腾空房屋，按原合同约定，甲方将支付乙方违约金28，200元（大写：贰万捌仟贰佰元整）。2、根据《房地产估价报告》（编号：（京）国融兴华[2018](房估）字第12217号），乙方为房屋添置的18项设备评估价值共计为45,104(大写：肆万伍仟壹佰零肆元整）元（附件1)，甲方同意按评估价值支付经甲方验收后仍能正常使用的各项设备的金额。本协议签订后，甲方将于8月10日前至现场进行验收，乙方负责结清双方交接房屋前所有相关费用（水、电、物业费等），具体金额以甲、乙双方现场实际验收交接为准（附件2)，甲乙双方完成房屋及设备交接，且甲方支付上述款项后，原租赁合同终止。2019年8月8日，原告公司的代表王凤龙与被告李思办理房屋交接手续，并签署《珠海市*********、xB、xxB财产（设备）交接清单》，清单中显示3套房屋中空调、洗衣机、床等参考价值为41412元，并显示交接房屋钥匙4把。确认上述物业实际剩余价值为41412元。同日，原告向被告李思名下中国建设银行股份有限公司珠海珠海南屏支行的账户621************2051转账74312元。2019年8月9日，被告李思出具收据：今收到中铁物华资产管理中心有限公司银行汇款74312元（珠海市香洲区************、x2、xx2房），其中：房屋押金4700元，解约金69612元。原告庭审中陈述，在办理完交接后原告公司工作人员就离开珠海，对房屋的情况不清楚，直至2019年11月发现发现案涉202房有人在使用，珠海市xx托管中心仍在该房屋中经营小学生午托，经与黄圣球交涉，其称与李思合作，门锁是李思叫人打开的。当时黄圣球说2020年元月就会搬走，2021年元月时黄圣球在楼下的单车房仍有物品，后来管理处找了他才搬走。被告李思庭审中陈述，案涉x2房在2019年8月8日交接后没有交接给原告，门是其打开的，因为装修损失原告一直没有赔偿。本院于2020年12月2日下午15时通知原告到案涉房屋，房屋外面上锁，屋内情况无法查看，原告陈述门锁是后来加上去的，是李思还是黄圣球上锁的不清楚。原告庭审中陈述，两被告占用房屋产生了占用房屋的租金损失、2019年9月至今的管理费和水电费1238.96元、原告派人处理纠纷的差旅费、律师费等损失，原告综合考虑，按照每月3000元计算占用损失。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议为有效合同，双方应当恪守诚信，依约履行。2019年8月8日，原、被告双方就案涉物业完成了交接，原告依约足额向被告李思支付了解约金74312元，双方租赁关系已于2019年8月8日终止，被告李思自此之后无权占有使用案涉房屋。被告李思未经原告同意擅自打开202房并使用，侵害了原告对案涉房屋享有的物权，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”故原告请求被告李思立即腾退珠海市香洲区**************，事实和法律依据充分，本院予以支持。案涉房屋由李思上锁，黄圣球基于与李思的租赁关系占有使用房屋，本案现有的证据显示2019年11月案涉房屋被黄圣球用于经营托管中心，但本院组织现场查看时无人使用案涉房屋，故无证据显示案涉房屋现由黄圣球占有使用，故原告请求黄圣球腾退案涉x2房，本院不予支持。关于原告请求两被告将珠海市xx托管中心的注册地址从原告房屋迁出或注销的诉讼请求，系属于工商部门的行政许可事项，不属于法院受理民事案件的范围，本院不予支持。如原告认为两被告未迁出或注销工商注册地址的行为构成违约或侵害了两原告的民事权益，给原告造成损失的，原告可请求其承担违约责任或侵权责任。关于原告请求的x2房屋的占用损失费。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。庭审中，本院给予原告庭后5天时间申请评估，原告未在法定期限内提交评估申请，故本案未启动评估程序。原告于2020年8月16日提交的损失费依据中主张x2房占用费损失费的依据是双方签订的租赁合同约定xx花园x1、x2、x3房三套房每月租金一共是4700元，每套房租金约为1500元，并认为被告非法侵占应当按照双倍3000元每月计算损失以体现对被告法非侵占行为的制裁，且庭审中陈述综合考虑占用房屋的租金损失、2019年9月至今的管理费和水电费1238.96元、原告派人处理纠纷的差旅费、律师费等损失，故按照每月3000元计算。本院认为，被告未经原告同意非法占有202房，原告请求被告支付占用期间的租金、水电费管理费损失，理据充分，但对于差旅费、律师费，原告未提供证据证明其实际发生及发生的金额，故本院不予支持。结合双方合同签订的租金、房屋占用期间产生的水电管理费等，本院酌定每月支付1600元占用损失费。关于占用损失的起算时间，被告李思自认从2019年8月8日即占有x2房，故原告请求从2019年9月1日起计算，符合法律规定，本院予以支持。因此，被告李思应当向原告支付自2019年9月1日起至腾退房屋之日止，按照1600元每月的占有费。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李思于本判决发生法律效力之日起五日内腾退位于广东省珠海市香洲区**************；二、被告李思于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿原告中铁物华资产管理中心有限公司自2019年9月1日起至实际腾退之日止，每月1600元的房屋占用费损失；三、驳回原告中铁物华资产管理中心有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11468元，由原告负担188元，被告李思负担11280元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  庞 博人民陪审员  陈淑珍人民陪审员  陈胜瑛二〇二一年二月二十三日书 记 员  卓嘉聪何倩