河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1955号上诉人（原审原告）：林茂，男，1983年7月27日出生，汉族，住郑州市中原区，委托诉讼代理人：郭朝阳，河南良承律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南亿豪置业有限公司，住所地郑州市惠济区清华园路**老鸦陈街道苏屯村村民委员会房屋3间，统一社会信用代码：91410100688160386T。法定代表人：李政铮，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郜源，河南智言律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾帆，河南智言律师事务所实习律师。上诉人林茂与上诉人河南亿豪置业有限公司（以下简称“亿豪公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初6246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月3日公开开庭审理了本案。上诉人林茂的委托诉讼代理人郭朝阳、上诉人亿豪公司的委托诉讼代理人郜源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林茂上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判亿豪公司退还林茂缴纳的车位意向金15万元、储藏室意向金9万元并支付资金占用期间利息;2、本案一、二审诉讼费用由亿豪公司承担。事实与理由:原审判决事实认定错误、适用法律错误。第一、林茂向亿豪公司缴纳车位及储藏室意向金并非自愿，系亿豪公司强行要求林茂购买的。本案中林茂购买的是经济适用房，林茂购房资格经过国家审查符合条件，并按照法定程序经过排号分得购房资格。但林茂按照要求到亿豪公司处购买经济适用房时亿豪公司称如不购买车位及储藏室就不能购买本案经济适用房，林茂为解决家庭迫切的住房需求只能按照亿豪公司的要求缴纳了高达15万元的车位意向金及9万元储藏室意向金。亿豪公司借助销售国家经济适房的便利强行捆绑销售高价车位及储藏室的行为不仅违反了当事人的真实意思表示，更违背了《城镇经济适用住房建设管理办法》的基本立法目的，林茂基于上述情况向亿豪公司作出的承诺依法应当认定为无效。因此原审判决适用法律错误，应当根据《中华人民共国民法典》151条之规定，判决亿豪公司依法向林茂退还车位、储藏室意向金。第二、原审判决中既认定林茂向亿豪公司缴纳的款项为意向金，又认定双方关于定金不要求退还的承诺有效明显自相矛盾。如认定林茂缴纳的款项为意向金，则亿豪公司依法应当向林茂退还全部意向金;如认定林茂缴纳的款项为定金，则亿豪公司应当按照《民法典》第586条之规定将超出合同总价值20%的款项退还给林茂。因此无论林茂缴纳的款项是属于定金还是意向金，亿豪公司均负有退款义务。另外，即使认定双方之间存在车位、储藏室的定金合同，该合同也因显失公平而依法应当认定为无效。首先，涉案小区车位市场价在10万元左右，而林茂向亿豪公司缴纳的车位意向金远远高于购买整个车位的价款，该约定明显违背市场一般规律，对林茂显失公平。其次，亿豪公司要求林茂签订的定金承诺书仅约定了林茂需支付亿豪公司巨额定金且定金不允许退还的合同义务，而对亿豪公司无任何合同义务约束。该定金承诺书上既未规定亿豪公司交付车位、储藏室的时间，也未规定车位、储藏室的面积、位置、质量约定，更未规定亿豪公司的任何违约责任，该定金承诺明显违背了当事人应当遵循公平原则确定各方权利义务的法律规定，依法应当认定为显失公平的合同。另外上述合同的种种不公平情况也验证了该承诺书系亿豪公司借销售国家经济适用房之便利将车位、储藏室捆绑销售给林茂的客观情况。第三、本案诉争小区地下停车位系国家规划的人防工程，亿豪公司根本不具有所有权，依法只能将车位进行租赁。但亿豪公司在出售过程中并未向林茂说明上述情况，并且在定金承诺书中使用的也是购买一词，对林茂产生了严重的误导，致使林茂一直以为其购买的是车位的所有权。因此，对于本案停车位亿豪公司因不具有所有权而导致合同无效。即使亿豪公司出售的是车位的使用权，由于其没有向林茂明示标的物性质和严重的误导行为而导致林茂存在重大误解，林茂依法可以撤销该合同，亿豪公司应当向林茂退还全部车位意向金。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律错误，严重损害了林茂的合法权益。故请求查明事实并依法支持林茂的上诉请求。亿豪公司辩称：一、一审法院认定“原告未提交证据证明其支付的车位和储藏室意向金系被告河南亿豪公司有限公司强制缴纳……双方就车位和储藏室也未约定交付时间，且原告向被告书面承诺不要求退还上述意向金”的事实清楚，适用法律正确，一审判决书中驳回林茂要求退还车位和储藏室意向金的判决事项应予以维持。1、林茂是否具有购买经济适用房的资格，并不影响其购买车位和储藏室的真实意思表示。在一审庭审中，林茂也承认其购买有汽车，也表明其具有使用车位的需求。2、林茂上诉状所称“如不购买车位及储藏室就不能购买本案经济适用房”的主张不成立。根据郑州市购买经济适用房的相关规定，购买经济适用房应当在郑州市房管局经济适用房管理中心办理相关手续，参加排号购买经济适用房，亿豪公司对于购买方没有选择权，因此，林茂主张的“不购买车位储藏室就不能购买本案经济适用房”缺乏事实和依据。3、亿豪公司与林茂之间就车位、储藏室事实上形成了合同关系，内容不违反法律、行政法律的强制性规定，应当认定有效。同时，林茂也明确表示不要求退还。现其要求退还，显然违背了诚实信用原则。4、林茂支付车位、储藏室的费用是定金还是意向全，均不影响其承诺的有效性。退一步讲即使是定金，那么多出定金的部分应为预付款性质，依据林茂的承诺，也不应当退还。二、林茂上诉称“定价高于市场价”及亿豪公司“不具有所有权，依法只能进行租赁”的主张于法无据，其上诉理由不成立。1、《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：国家鼓励支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。亿豪公司作为投资人完全具有获取收益的权利，但本案诉争的车位、储藏室并非人防工程。2、根据双方签订《商品房买卖合同》第一条“…建设工程规划许可证号为郑规建（建筑）字第410100201509083号”，林茂作为购买人对于规划许可证的内容是知晓的，该规划许可证显示，案涉房屋规划有地下车位。《中华人民共和国民法典》第二百七十五条的规定，规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人约定。本案中，林茂与亿豪公司间就车位归属通过出售、附赠或者出租的形式具有自主决策权，且双方已经形成了合意，同时，车位、储藏室的定价属于市场行为，亿豪公司具有自主定价的权利。三、亿豪公司未能按约办理初始登记主要原因系政府行为等亿豪公司不能实际控制的因素导致，应当免除亿豪公司的违约责任，同时应综合全案情况，在合理扣除延期时间后，将亿豪公司的违约责任变更为日万分之一。林茂要求退还车位、储藏室定金于法无据。请求查明事实后，依法驳回林茂的上诉请求。亿豪公司上诉请求：1、依法改判一审判决第一项，改判亿豪公司不承担逾期报送房屋权属登记资料违约金或降低亿豪公司的违约责任(5275.67元)；2、一、二审诉讼费等全部费用由林茂承担。事实与理由：1、亿豪公司未能按约办理初始登记主要原因系政府行为等亿豪公司不能实际控制的因素导致，应当免除亿豪公司的违约责任。(1)2017年至2019年因大气污染防治、环保等因素，河南省污染防治攻坚战领导小组办公室、郑州市人民政府办公厅、郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室相继发文，要求停止建筑拆迁(拆除)施工，停止开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业，亿豪公司因管控影响，项目完工时间晚于预计时间。(2)大气管控等政府行为致使项目未能按期竣工，在竣工后受政府验收程序改革影响，导致整体验收工作停滞，引起亿豪公司逾期报送权属登记材料的原因并非亿豪公司可控范围。因此，一审法院判决亿豪公司承担违约责任不当。3、退一步讲，即使亿豪公司应当承担违约责任，也应当考虑导致亿豪公司违约的案外不可控因素。其次，本案所涉房屋属于经济适用房项目，亿豪公司投资建设该项目，具有一定的公益性。4、本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定亿豪公司违约责任为日千分之五，这显然高于因逾期报送给林茂造成的损失。因此，请求在综合查明案件事实的情况下，降低违约金比例。5、本案中，双方签订的《商品房买卖合同》虽约定“2018年10月31日前，将需要由被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局”，但该合同的版本等系郑州市住房保障和房地产管理局提供的版本，对于交房时间和报送时间是按照政府文件的要求进行，对此时间亿豪公司无法修改，也不允许修改。在签订合同时，亿豪公司不可能明知违约而依然与林茂签订该合同，这显然也不合常理。综上，请求查清事实，改判亿豪公司不承担逾期报送房屋权属登记资料违约金或降低违约金比例，由日千分之五变更为日万分之一。林茂辩称：第一，亿豪公司上诉理由不能成立。亿豪公司所称的2018年10月31日至2019年9月17日之间大气污染环保等因素停工的126天均发生在本案合同签订之前，依法不应当成为亿豪公司不承担违约责任的原因。第二，案涉商品房买卖合同由亿豪公司提供，亿豪公司无理由要求对合同约定的违约责任进行减免。第三，亿豪公司称报送的合同经郑州市住房保障和房地产管理局确认无法更改，无证据予以证明，依法不应当予以采信。一审判决亿豪公司承担违约责任，合法合理。林茂向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付未完成产权初始登记的违约金7307.88元（自2019年4月20日暂计至2020年10月13日）；2、判令被告向原告退还车位意向金15万元、储藏室意向金9万元,并支付资金占用期间利息24640元(自2019年4月10日暂计至2020年12月15日,按年利率6%计算)；3、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：原、被告于2019年9月17日签订《商品房买卖合同》一份，双方签订合同时未对交房时间及办理房屋权属初始登记重新约定时间，应按合同约定的时间执行。该合同约定：原告购买被告位于郑州市××区××路东、××单元××房屋××套，该房建筑面积91.46平方米，总房款269167元；被告应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。被告应当在2018年10月31日前，将需要由被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%违约金。被告至今未向房地产行政主管部门提供办理房屋权属初始登记的资料。2019年4月9日，原告向被告交纳车位意向金1万元，4月10日向被告交纳车位意向金14万元，4月10日又向被告交纳储藏室意向金9万元。同日，原告向被告出具内容为：“今购买亿豪山水人家住宅小区车位1个，已交定金15万元，储藏室1个，已交定金9万元。交完车位或储藏室定金后，本人不要求退还”承诺一份。另查明，2017年至2018年10月31日（合同约定的办理房屋权属初始登记时间），因大气污染防治、环保等因素，河南省污染防治攻坚战领导小组办公室、郑州市人民政府办公厅、郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室相继发文，要求停止建筑拆迁（拆除）施工，停止开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业。被告累计停工126天。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》依法成立、合法有效。原告已按合同约定交付了房款，被告却未按合同约定时间为原告办理产权初始登记资料的报送义务，其行为已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。原告诉称要求被告自2019年4月20日起支付未完成产权初始登记违约金的请求，因双方签订房屋买卖合同的日期为2019年9月17日，应以双方签订购房合同之日开始支付逾期办理产权登记违约金为宜。原告诉称主张的被告称购买该房产必须购买一个储藏室和停车位，原告在被告的强烈要求下向被告支付了车位意向金和储藏室意向金，被告拒绝交付车位和储藏室，现要求被告退还车位意向金和储藏室意向金的请求，原告未提交证据证明其支付的车位和储藏室意向金系被被告强制交纳，双方就车位和储藏室也未约定交付时间，且原告向被告书面承诺不要求被告退还上述意向金，故原告该项请求，缺乏事实依据，对此一审法院不予支持；被告辩称其未能按约办理初始登记主要原因系政府行为等被告不能实际控制的因素导致，应当免除违约责任的辩解主张，因原、被告合同约定办理产权初始登记资料报送的时间为2018年10月31日，双方签订房屋买卖合同的日期为2019年9月17日，之间相差321天，扣除2017年至2018年10月31日因大气污染防治、环保等因素停工日期126天，剩余天数也远远超出合同约定的办理产权初始登记时间，故被告该辩解主张，缺乏事实依据，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告河南亿豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告林茂逾期报送房屋权属登记资料违约金（2019年9月17日—2020年10月13日）5275.67元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2505元，由原告负担2451元，被告负担54元。本院二审期间，林茂申请证人作证，拟证明亿豪公司销售经济适用房时捆绑销售车位及储藏室，缴纳的车位及储藏室款项性质为意向金。本院经审查认为，林茂申请的证人与本案的处理存在利害关系，且仅依据证人证言，并不足以证明林茂系被强迫购买车位及储藏室，故对于林茂申请的证人证言，本院不予采纳。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，本案所涉房屋系经济适用房，双方当事人所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据不动产登记政策调整以及双方当事人在合同中关于产权登记的约定，亿豪公司作为出卖人，应当在2018年10月31日前，将需要由其提供的办理房屋不动产首次登记的资料报送至不动登记管理部门。双方合同签订的时间为2019年9月17日，亿豪公司主张，合同约定的交房时间和报送时间是按照政策文件的要求进行，其无权修改，也不允许修改。即可以认为在双方签订《商品房买卖合同》时，亿豪公司应已经将相应的不动产首次登记资料报送至不动产登记管理部门。而自2018年10月31日至2019年9月17日，之间相差321天，但至2019年9月17日，亿豪公司仍未将相应的不动产首次登记资料报送至不动产登记管理部门。一审法院认为扣除2017年至2018年10月31日因大气污染防治、环保等因素停工期间126天，剩余天数也远远超出合同约定的报送资料的时间，故对于亿豪公司的相应主张，不予采纳，并无不当。关于林茂主张的逾期报送产权登记资料违约金，一审法院酌定自双方合同签订之日，即2019年9月17日予以起算，并根据双方合同约定及相关法律规定，判决亿豪公司向林茂承担违约责任，并无不当。本案中，林茂所购买的案涉房屋虽系经济适用房，但其购置的车位及储藏室并非经济适用房项目。关于林茂主张的亿豪公司强行捆绑销售车位及储藏室问题。本院经审查认为，本案中，林茂缴纳车位及储藏室意向金的时间为2019年4月9日、2019年4月10日，均发生在双方签订《商品房买卖合同》之前，根据林茂所提交的相应的证据，并不足以认定亿豪公司存在强行捆绑销售的行为；且自2019年4月10起，林茂即未向相关部门反映亿豪公司借销售经济适用房之机捆绑销售车位、储藏室，亦未在合理期间内依法主张撤销其与亿豪公司之间的车位、储藏室买卖合同；综上情况，原审法院认定林茂要求退还车位及储藏室意向金的诉讼请求缺乏事实依据并不予支持，并无不当。综上所述，上诉人林茂及上诉人亿豪公司的上诉理由均依据不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4950元，由上诉人林茂负担4900元，由上诉人河南亿豪置业有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判员  谢宏勋二〇二一年二月二十三日书记员  张 好