四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川04民终162号 上诉人（原审原告）：攀枝花市金泰物业管理有限公司，住所地：四川省攀枝花市**炳草岗大街**，统一社会信用代码：91510400555750964E。 法定代表人：蔡炜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘德玉，四川三才律师事务所律师，执业证号：15104200520851683。 被上诉人（原审被告）：郑继波，男，1975年1月7日出生，汉族，户籍地:四川省盐边县，现住四川省攀枝花市**。 上诉人攀枝花市金泰物业管理有限公司（以下简称金泰物业公司）因与被上诉人郑继波物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402民初3884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。 金泰物业公司上诉请求:1.撤销四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402民初3884号民事判决；2.裁定将本案发回重审或依法改判支持金泰物业公司的全部诉讼请求；3.一二审案件受理费由郑继波负担。事实与理由：1.一审中郑继波明确自认系攀枝花市东区新源路566号“金泰·公园大地”业主，而一审在对郑继波是否为攀枝花市东区新源路566号“金泰·公园大地”业主的判定上，明显违背《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条关于自认的规定。2.对金泰物业公司履行物业服务合同义务、代缴生活垃圾清运费的事实认定上，罔顾大多数业主已向金泰物业公司缴纳物业费的客观事实，对金泰物业公司已履行物业服务合同义务的事实不予认定，违背《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第十条规定，存在举证责任分配不公，适用法律错误。 郑继波答辩称：1.郑继波是攀枝花市东区新源路566号1幢11-5号房主。2.金泰物业公司没有举证证明服务内容。3.前期物业服务合同三年期满后，自2017年至2019年3月8日业委会成立期间，郑继波与金泰物业公司未签订物业服务合同，金泰物业公司也没有提供物业服务，郑继波不应缴纳物业费。4.即使金泰物业公司举证提供了物业服务，2017年8月前的物业费诉讼时效已经过，不应得到支持。5.金泰物业公司没有提交代缴代扣垃圾清运费的合法票据，郑继波可以不缴纳该费用。 金泰物业公司一审诉讼请求：1.判令郑继波支付2017年1月1日至2020年10月31日期间物业服务费7289.85元;2.判令郑继波支付2015年1月1日至2020年10月31日期间金泰物业公司为其垫付的生活垃圾处理费420元；3.判令郑继波支付违约金2313元；4.本案全部诉讼费用由郑继波承担。 一审审理查明，2014年1月10日，郑继波与金泰物业公司双方结合位于攀枝花市东区××路××号××幢××号的物业实际情况签订了《前期物业服务协议》，对双方的权利与义务、前期物业管理服务的内容与质量、物业管理服务费用、违约责任等进行了约定。 2019年，攀枝花市公园大地业主委员会成立。2019年3月，攀枝花市公园大地业主委员会与金泰物业公司签订了《物业服务合同》，双方对各自的权利义务、物业服务标准、物业服务费收费标准、合同履行期限等事项进行了明确约定。 郑继波向金泰物业公司交纳了位于攀枝花市东区××路××号××幢××号的房屋2015年1月10日至2016年12月31日期间的物业服务费3757元。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，“金泰·公园大地”小区业主委员会与金泰物业公司签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，且内容不违背相关法律、法规，对小区全体业主均具有约束力。郑继波与金泰物业公司基于郑继波委托金泰物业公司对位于攀枝花市东区××路××号××幢××号的房屋进行物业管理而签订的《前期物业服务协议》。物业服务企业收取物业费的相对人应当是其从事物业服务的物业管理区域内的业主或与业主约定交纳物业服务费的物业使用人，即是与物业服务企业之间存在物业服务合同关系，依据法律规定或合同约定受物业服务合同约束的相对方，且物业服务企业应当区别不同物业的性质和特点，由业主与物业服务企业在合同中的约定收取物业服务费。若金泰物业公司按照《前期物业服务协议》及《物业服务合同》的约定实际为“金泰·公园大地”小区业主提供了物业管理服务，其才有权向小区业主即小区房屋的所有权人或与业主约定交纳物业服务费的物业使用人收取物业服务费。我国不动产实行登记制度，不能以当事人的自认作为认定不动产的权属及性质的依据，故，本案双方当事人的自认、郑继波与金泰物业公司签订的《前期物业服务协议》以及郑继波曾经向金泰物业公司缴纳过物业服务费的收据均不证实郑继波是攀枝花市东区××路××号××幢××号房屋的所有权人及房屋性质、建筑面积，亦不能证实郑继波系公园大地小区的业主。本案中，金泰物业公司仅依据其与郑继波签订的《前期物业服务协议》及其与公园大地业主委员会签订的《物业服务合同》向郑继波主张物业服务费，但其既未举证证明郑继波是案涉房屋的所有权人以及房屋的性质和面积，也未举证证明其已按照合同约定履行了合同义务。综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”，金泰物业公司提交的证据不足以证明其主张的事实，应当承担不利后果。故，金泰物业公司主张郑继波以1.5元／平方米／月的标准按房屋建筑面积105.65平方米交纳2017年1月1日至2020年10月31日期间物业服务费7289.85元、违约金2313元，证据不足，不予支持。 金泰物业公司提交的关于其代缴“金泰·公园大地”小区生活垃圾处理费票据均系复印件，其内容不清晰，不能证实其已代缴“金泰·公园大地”小区2015年至2020年期间生活垃圾清运费的事实且其未提交2015年、2017年代缴“金泰·公园大地”小区生活垃圾处理费的依据，故，金泰物业公司主张郑继波支付其垫付的生活垃圾处理费420元，证据不足，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《物业管理条例》第六条第一款、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回攀枝花市金泰物业管理有限公司的诉讼请求。 二审中，金泰物业公司举证：1.攀枝花市不动产登记中心出具的《房屋信息摘要》，拟证明郑继波为攀枝花市东区××路××号××幢××号的房屋权利人，房屋建筑面积105.65平方米。2.2014年-2020年生活垃圾清运处置委托合同6份，拟证明金泰物业公司代缴攀枝花市东区新源路566号“金泰·公园大地”业主垃圾清运费的事实。郑继波对该上述证据的三性予以认可。因双方当事人对上述证据的三性均予以认可，本院依法予以采信。 二审审理查明，郑继波系攀枝花市东区××路××号××幢××号房屋（建筑面积105.65㎡）的业主。郑继波与金泰物业公司所签订的《前期物业服务合同》载明内容有“甲方（郑继波）交纳本合同项目下的相关费用，第一次缴纳12个月，之后提前10日缴纳；…本物业管理服务费按建筑面积收取，收费标准为电梯公寓1.5元／平方米／月；甲方违反本协议，不按本协议预定的收费标准和收费时间交纳有关费用的，乙方（金泰物业公司）有权要求甲方补交并从逾期之日起按3%／天的标准缴纳滞纳金…；本前期物业管理服务协议期限暂定三年…”。2019年3月，攀枝花市公园大地小区业主委员会（甲方）与金泰物业公司（乙方）签订了《物业服务合同》，合同中约定合同履行期限为3年，自2019年3月9日起至2022年3月8日止，物业服务费为包干制计费方式，由每户业主（物业使用人）向乙方缴纳物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；住宅的物业服务收费标准为1.5元／月·平方米，业主的物业服务费从合同生效之日起按季度交纳；业主未按时、足额交纳物业服务费、物业代收代缴的水费、电费，经乙方书面催告限期交纳而仍未缴纳的，该业主承担违约期间未交纳金额0.07%／日的违约金。 另查明，攀枝花居民住户生活垃圾的收费标准为6元／户·月。2015年至2020年，金泰物业公司分别与攀枝花市东区炳草岗环境卫生管理所、攀枝花市东区综合行政执法局签订了《生活垃圾清运处置委托合同》，约定由金泰物业公司委托攀枝花市东区炳草岗环境卫生管理所、攀枝花市东区综合行政执法局清运“金泰·公园大地”小区的生活垃圾，金泰物业公司代缴“金泰·公园大地”小区的生活垃圾清运费，付款时间为半年一次。自2015年起至今，金泰物业公司一直在为“金泰·公园大地”小区提供物业服务。 2017年1月1日至2020年10月31日期间，郑继波物业服务费为7289.85元、生活垃圾清运费420元。 上述事实，有当事人的陈述、《前期物业服务合同》《物业服务合同》《生活垃圾清运处置委托合同》等证据予以证实。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，攀枝花市公园大地小区业主委员会与金泰物业公司签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，且内容不违背相关法律、法规，对小区全体业主均具有约束力。郑继波系攀枝花市东区新源路566号1幢11-5号房屋的业主，《前期物业服务协议》《物业服务合同》对郑继波均具有法律约束力，郑继波应当按照约定履行自己的义务。金泰物业公司作为物业管理企业按合同约定组织人力、物力为小区业主提供了物业管理服务，郑继波作为该小区物业所有人，实际接受了金泰物业公司为其提供的物业服务，双方已形成事实上的物业服务权利义务关系，建立了物业服务合同关系，郑继波理应按照合同约定向金泰物业公司支付相应的物业管理费、垃圾清运费，郑继波未按期缴纳物业服务费用，有违诚实信用原则，故对金泰物业公司要求郑继波支付2017年1月1日至2020年10月31日期间的物业管理费7289.85元、生活垃圾清运费420元的诉讼请求，予以支持。对金泰物业公司主张的违约金6765元，攀枝花市公园大地小区业主委员会与金泰物业公司签订的《物业服务合同》中约定了违约金，但约定的支付标准过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对金泰物业公司主张的违约金酌情调整为按应交物业管理费总金额的10%交纳，即729元，超出部分，本院不予支持。郑继波辩称其不愿意交纳物业管理费的理由，主要体现在其对金泰物业公司的服务不满意，认为其物业服务不到位。物业管理服务涉及小区公共建设与管理，金泰物业公司履行小区管理职责是多方面、长期性的，即使金泰物业公司在履行物业服务合同时确实存在瑕疵，郑继波不能仅从维护自己利益的角度，因为金泰物业公司在某些方面、某一时期履行服务合同存在瑕疵，以此否定金泰物业公司所付出的服务，以“对物业服务企业服务不满意”或“物业服务不到位”为由，而拒交物业费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损失大多数业主的利益，故郑继波以此作为拒交纳物业管理费的抗辩理由，于法无据。因郑继波一审未对诉讼时效进行抗辩，对其二审提出的诉讼时效已经过的抗辩意见依法不应予以审查，郑继波提出金泰物业公司主张的2017年8月前的物业费诉讼时效已经过，此部分物业费不应得到支持的抗辩意见不能成立。 综上，金泰物业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下： 一、撤销四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402民初3884号民事判决； 二、郑继波于本判决生效之日起十日内支付攀枝花市金泰物业管理有限公司2017年1月1日至2020年10月31日期间的物业管理费7289.85元、垃圾清运费420元、违约金729元，共计8438.85元； 三、驳回攀枝花市金泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费73元，由攀枝花金泰物业管理有限公司负担12元，郑继波负担61元；二审案件受理费51元，由攀枝花金泰物业管理有限公司负担8元，郑继波负担43元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王金涛 审 判 员 董 敏 审 判 员 蔡林玲 二〇二一年二月九日 法官助理 郭 成 书 记 员 谷梓钇