江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初7771号原告：陈永，男，1967年2月21日出生，汉族，住本市海州区。委托诉讼代理人：杜申甫，连云港市民营企业法律服务中心法律工作者。被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港市分行，住所地连云港市海州区通灌南路**。负责人：刘开强，该行行长。委托诉讼代理人：李铁，该行员工。委托诉讼代理人：曹金陵，江苏田湾律师事务所律师。原告陈永与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港市分行（以下简称邮储银行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈永及其委托诉讼代理人杜申甫，被告邮储银行的委托诉讼代理人李铁、曹金陵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈永向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付房屋租金72551.25元、违约金8708.25元，合计81259.5元；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年8月16日，原、被告订立房屋租赁合同，双方约定：原告将位于连云港市海州区门面房，东面6间的商业用房租赁给被告作为金融业务营业用房，面积198.62㎡；租赁期限5年，自2018年9月15日起至2023年9月14日止，房屋租金第一年158000元，之后每年按5%递增，整个租赁期租金共计捌拾柒万叁仟壹佰元整；双方还约定：租金按年度支付，原告需提前30天提供合法房屋租赁增值税专用发票，由被告上级行将租金支付给原告。违约责任约定：双方中任何一方如有违约，需向双方交付违约金（按年租金的5%计算）。如给对方造成经济损失，还应予以赔偿。合同订立后，双方按约履行权利和义务。2020年10月14日，原告按约向被告提交了年度房屋租赁增值税专用发票，票据面额174165元，被告予以收取。嗣后，原告数次催要年度房租，被告仅支付101613.75元，余欠72511.25元未支付。现向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告邮储银行辩称：1.答辩人已按约定提前六个月通知被答辩人解除涉案合同，且足额支付了合同解除前六个月的房屋租金，被答辩人无权就全年剩余的五个月房屋租金72551.25元及8708.25元违约金向答辩人主张权利；2.被答辩人2020年11月24日对涉案场地上锁，阻止答辩人工作人员进入租赁办公场所，是以实际行为解除了租赁合同，同时也严重违反了合同第五条和第6.4条约定，其应返还答辩人支付的2020年11月24日至2021年4月14日的房屋租金，并承担相应的违约责任，答辩人已另案诉至贵院。综上，被答辩人的诉讼请求无任何事实及法律依据，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：原告陈永提交了房产证、房屋租赁合同、房屋租赁登记备案证明、催告函、迁址公告、接处警登记表、微信聊天截屏、增值税发票、通话录音、现场录音、视频资料，被告邮储银行提交了租赁合同、邮储银行内部文件、关于提前终止中国邮政储蓄银行连云港市锦屏镇支行《房屋租赁合同》的函、连云港市海州区公证处公证书两份、短信截屏、邮寄凭证、付款凭证、现场照片、监控视频资料等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年8月16日，原告陈永（甲方）与被告邮储银行（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于连云港市海州区门面房东面6间的商业用房租赁给乙方作为金融业务营业用房，面积为198.62㎡。房屋租赁期限5年，自2018年9月15日起至2023年9月14日止；房屋租金第一年158000元（含税金），之后每年按5%递增，租金按年度支付，甲方需提前30天提供合法房屋租赁增值税专用发票，由乙方上级行将租金支付至甲方被授权人陈永。合同第三条第二款对房屋装潢约定为：合同终止或者期满后，可移动部分的装潢物品乙方有权带走。合同第五条关于合同期满与终止的约定为：由于乙方承租房屋是用于金融业务营业，为保证客户的权益，经营，经营地点应相对稳定赁期满如甲方继续出租，乙方享有优先承租权，租赁期满如甲方不再继续出租，需提前六个月书面通知乙方，如未履行该通知义务，乙方在合同期满后有六个月的延缓期，以另行寻找合适的房屋，延缓期按当年租金价格按月计算收取。乙方有权中途退租，提前终止合同，但必须提前六个月书面通知甲方。合同第六条双方权利义务中甲方的权利和义务第4项约定：由于乙方承租该房屋是用于金融业务营业，故甲方不得以任何理由影响或阻止乙方的正常营业，否则视为违约，应承担违约责任，造成损失应当赔偿。合同第七条违约责任第一项约定：甲乙双方中任何一方如有违约，需向对方交付违约金（按年租金的5%计算）。如给对方造成经济损失，还应予以赔偿，其他项顺延。双方还对其他事项进行了约定。2019年8月5日，原告陈永通过微信向被告邮储银行经办人李铁核实第二年度租金为158000+7900=165900元，李铁回信息予以确认。2020年8月11日，原告陈永通过微信向被告邮储银行经办人李铁核实第三年度租金数额为165900+8295=174195元，但李铁未回信息确认。2020年8月13日，原告陈永开具了总额为174195元的增值税发票，其中编号为09238184，金额为50707.45元的发票服务名称开具为“房屋”，因被告邮储银行对该服务项目提出异议，原告陈永于2020年10月14日补开了编号为09238279，金额为50707.45元的增值税发票。根据中国邮政储蓄银行邮银发[2020]15号、中国银保监会办公厅银保监办发[2020]25号等相关文件规定，中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港市分行决定将连云港市锦屏镇支行迁址更名，并经中国邮政储蓄银行股份有限公司江苏省分行及中国邮政储蓄银行股份有限公司批复同意，其中中国邮政储蓄银行股份有限公司江苏省分行于2020年7月2日作出《关于同意连云港市锦屏镇支行迁址更名并租赁装修的批复》。被告邮储银行决定根据合同约定提前终止合同并于2020年10月12日作出《关于提前终止中国邮政储蓄银行连云港市锦屏镇支行的函》，载明:陈永先生：1.因我行业务调整，需提前终止与你签订的连云港市海州区门面房东面六间（中国邮政储蓄银行连云港市锦屏镇支行）房屋租赁合同，并按合同约定，提前半年告知，即合同终止日期为2021年4月14日。2.你曾开具了两张发票，票号分别为09238184、09238185合计金额为174195元（2020年9月15日至2021年9月14日租金）的发票，因合同提前终止，请你将发票取回，重新开具金额为101613.75元（2020年9月15日至2021年4月14日租金）的发票给我方，我方将在收到发票后及时付款。特此书面函达。被告邮储银行称因陈永拒不接收上述函件，被告邮储银行于2020年10月13日委托连云港市海州区公证处对被告当面送达上述函件至原告并进行现场公证，原告陈永拒绝领取函件但将发票领走。同日，经连云港市海州区公证处公证，被告邮储银行通过EMS方式向原告陈永邮寄《关于提前终止中国邮政储蓄银行连云港市锦屏镇支行的函》，原告陈永亦拒收。2020年10月15日，被告邮储银行工作人员通过手机短信方式将《关于提前终止中国邮政储蓄银行连云港市锦屏镇支行的函》的内容发送至原告陈永手机。2020年10月份，原告陈永通过电话、上门等催要房租无果后，于2020年10月17日，向被告邮储银行邮寄《函告》，载明：中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港分行：我方与贵行2018年8月16日订立房屋租赁合同，并实际履行。该租赁合同业经连云港市住房保障和房产管理局登记备案。贵行应根据约定：“租金按年支付，甲方（陈永）需提前30天提供合法房屋租赁增值税专用发票……”。根据合同约定出租人陈永于2020年8月13日向贵方提供房屋租赁增值税专用发票（2020.9.15-2020.12.31,2021.1.1-2021.9.14），租金总计174165元整。贵方经确认予以接收，未能支付租金。经我方数次催要，贵方仍未能按约支付。现函告贵方，请收函后15日内支付所欠租金。逾期造成的一切后果、不良影响、损失均由贵行承担，并赔偿损失。特此函告。2020年10月21日，被告邮储银行向原告陈永支付2020年9月15日至2021年4月14日租金101613.75元。2020年11月19日，被告邮储银行下属锦屏镇支行在其营业网点（涉案房屋）张贴《迁址公告》，载明：尊敬的客户：因网点变更营业场所，本网点拟于2020年11月24日起实施停业。停业后如有业务需要，请到中国邮政储蓄银行连云港市支行等处，或就近至中国邮政储蓄银行营业网点办理，也可以通过中国邮政储蓄银行手机银行办理相关业务，给您带来不便，我们深表歉意，敬请谅解。特此公告。2020年11月24日，被告邮储银行工作人员欲进入涉案租赁房屋搬离物品，被原告陈永阻止，原告陈永父亲亦强行阻止，此后陈永报警，民警现场处理后，建议双方通过诉讼解决。2020年11月24日晚，原告陈永将涉案房屋卷帘门加锁，致使原告彻底无法进入和使用涉案房屋。本案诉讼过程中，经本院协调，双方同意并于2021年1月29日办理了涉案房产交接手续。另查明，邮储银行于2020年12月6日另案起诉陈永，请求本院确认双方合同已解除及要求陈永退还多收取租金并支付违约金，陈永于2020年12月24日收到本院送达的该案起诉状等诉讼材料。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方有约束力。双方签订的合同第五条关于合同期满与终止约定，乙方（被告邮储银行）有权中途退租，提前终止合同，但必须提前六个月书面通知甲方（原告陈永）。被告邮储银行因工作需要需对锦屏镇支行进行迁址，故提前六个月通过当面送达、邮寄送达及短信送达形式向原告陈永通知涉案合同于2021年4月14日终止，并支付了截至该日的租金，被告邮储银行提前终止涉案合同符合双方约定。原告陈永因不满被告邮储银行提前终止合同，虽已于2020年11月10日就涉案合同履行事宜起诉至本院，但仍于2020年11月24日晚擅自将涉案房屋的卷帘门加锁，致使被告邮储银行无法进入租赁房屋，在邮储银行要搬离房屋时，原告放任其父亲阻止原告工作人员，原告陈永的行为构成根本违约，其以自己的行为表明不履行合同主要义务，符合合同法第九十四条合同法定解除的条件，因被告邮储银行未就陈永的行为通知陈永主张解除合同，故本院认定以陈永收到本院送达起诉状日期为被告邮储银行主张合同解除通知到达陈永的日期，即2020年12月24日。故双方签订的《房屋租赁合同》于2020年12月24日解除。双方签订的合同已解除，原告陈永依据该合同要求被告邮储银行支付合同解除后租金无事实法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，原告陈永于2020年8月13日即开具了租金的增值税发票，被告邮储银行直到2020年10月21日才支付租金，违反合同第二条的约定，被告邮储银行构成违约。但原告陈永在合同尚未终止期间，擅自锁门并阻止被告正常活动，违反合同第六条的约定，且导致合同提前解除，原告陈永的行为亦构成违约。鉴于原、被告双方均违约，均应向对方支付租金总额5%的违约金，邮储银行另案中亦主张了违约金，本院确定双方抵冲后，均不再支付违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零八条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：驳回原告陈永的诉讼请求。案件受理费1831元（原告已预交），由原告陈永负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：62×××63（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审 判 员 刘兴超二〇二一年二月二十五日法官助理 展 昊书 记 员 徐新夏法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。（二）、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：62×××63开户行：连云港市农业银行苍梧支行