江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0706民初87号原告：古玉凤，女，1999年1月18日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。委托诉讼代理人：李祥志，江苏华德律师事务所律师。被告：夏芸，女，1983年4月16日出生，汉族，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：唐博、尹衍章，江苏苍梧律师事务所律师。原告古玉凤与被告夏芸房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告古玉凤及其委托诉讼代理人李祥志、被告夏芸的委托诉讼代理人尹衍章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告古玉凤向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告于2018年7月5日签订的转让合同无效；2、判令被告返还转让费40000元和房租29000元，共计69000元;3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月5日，原告与被告签订巴弟鸡排店铺（合同履行地海州区整洁路和通关路交叉路口小亭子）转让合同，签订合同时候，被告方没有说明转租的小亭子没有合法手续，原告是大学生自己出来创业，本想40000元转让一家店铺经营十年以上，但是2020年4月29日和2020年8月12日两次接到路南街道办事处贾圩社区该小亭子属于临时建筑，政府将组织强拆，2020年8月15日被强制拆除，导致原告无法继续经营，损失严重，现要求被告返还40000元转让费和29000元的租金，经过多次协商，被告置之不理，为维护原告合法权益起诉至贵院。被告夏芸辩称，1、原告诉求无事实依据。答辩人与原告于2018年7月5日签订的转让合同实质内容即转让标的包含两个方面一是“巴弟鸡排”店铺装修、装饰、所有设备的全部转让，同时还包括答辩人经营过程中产生的稳定客户源等无形资产均一次性转让给原告；二是因答辩人已经向房东交纳了2018年全年房租，原告接手商铺后将2018年下半年的房租直接交付给答辩人，相当于答辩人将2018年下半年商铺建筑物使用权转租给原告。该份转让合同的全部内容已经履行完毕，且履行期限已将届满。另外原告已经实际经营商铺达两年时间，自己又与房东续签了2018年之后的租赁合同，并续交了2018年之后的房租。2、原告要求判令转让合同无效，于法无据。答辩人与原告签订的转让合同合法有效且已经履行完毕，该合同不具有我国民法典所规定的导致合同无效的任何一种情形。3、答辩人转让的“巴弟鸡排”店铺拥有完整的合法经营手续，营业执照食品卫生许可证等证件已经过户至原告名下。店铺本身的建筑物是否具有合法手续与涉案转让合同内容无关，并且丝毫没有影响到涉案转让合同按期切实履行完毕。综上，原告诉求无事实及法律依据，请求人民法院依法查明事实，驳回原告诉求。本院经审理认定事实如下：2018年7月5日，夏芸作为转让方（甲方）与古玉凤作为顶让方（乙方）签订了《转让合同》，该合同约定，甲乙经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：一、房东同意甲方将自己整洁路与通灌路交叉路口小亭子巴弟鸡排以及巴弟鸡排使用权转让给乙方使用，建筑面积10平方米。二、房东与甲方已签订了租赁合同，租期到2018年12月31日止，年租金为五万八千元，租金每年交付一次，并于约定日期提前一个月交至房东。店铺转让给乙方后，每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费。四、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后营业设备等动产归乙方。五、乙方在2018年7月4日一次性向甲方支付转让费四万整，房租两万九千元整。此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。六、乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责。七、乙方拥有转让权（经房东同意的，乙方知晓）。2018年7月5日，古玉凤转账给夏芸转让费40000元及房屋租金29000元。合同签订后，古玉凤在该店铺进行经营，2018年之后的房屋租金，古玉凤直接支付给了房东祁某。2020年4月29日，路南街道办事处贾圩社区向涉案商铺发出通知，该通知记载：经查，你户在整洁路东侧农行路牙石位置，建有夹芯板结构临时房屋，约20平方米，请于7日内提供相关建设手续，逾期将作为违建处理。2020年8月12日，路南街道办事处贾圩社区再次向涉案商铺发出通知，该通知记载：经查，你户在整洁路东人行道上，建有（铁皮房、板房等）结构的临时建筑，约10平方米，无法提供相关建设手续，限你接本通知2日内（8月14日前）自行拆除，逾期未拆的，政府将组织拆除。2020年8月15日，涉案房屋被拆除。上述事实，有原被告当庭陈述及原告举证的转让合同、转账记录及通知等证据在案予以证实，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、涉案的转让合同是否有效；二、被告夏芸是否应当返还原告转让费40000元及房租29000元。针对争议焦点一,本案的转让合同涉及两个部分，第一部分为“巴弟鸡排”店铺装修、装饰、所有设备，以及“巴弟鸡排”店铺经营过程中产生的稳定客户源等无形资产；第二部分为被告租赁房屋预先支付的房租。对于第一部分，双方经过协商确定了转让标的、价格，该标的、价格的转让是双方的真实意思表示，没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”规定的情形，应当认定有效。对于第二部分，被告将“巴弟鸡排”使用的房屋交于原告，原告实际接收“巴弟鸡排”店铺，且实际经营至2020年8月15日前，虽然原告支付给被告29000元租金，但该租金是被告预先支付给出租人祁某的租金，双方在合同中约定，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。综上，涉案的转让合同有效，原告主张转让合同无效，无事实依据和法律依据，本院不予支持。争议焦点二，因涉案的转让合同有效，且双方已全面履行合同义务，原告向被告主张返还转让费40000元及房租29000元，无事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告古玉凤的全部诉讼请求。案件受理费1525元，由古玉凤自行负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。审 判 员 孟善业二〇二一年二月二十五日法官助理 张 壤书 记 员 李小红法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。（二）《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款单位：江苏省连云港市中级人民法院收款银行：中国农业银行账号：62×××63收款行地址：中国农业银行股份有限公司连云港苍梧支行营业部