安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖18民终337号 上诉人（原审被告）：绩溪上河颐养产业投资管理有限公司，住所地安徽省绩溪县瀛洲镇上河徽院内养生公寓**楼**楼。 法定代表人：宋兴旺，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卜兵，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：祝红平，女，1982年4月11日出生，汉族，务工人员，户籍地安徽省霍山县，经常居住地安徽省霍山县和顺花园**。 上诉人绩溪上河颐养产业投资管理有限公司（以下简称上河颐养公司）因与被上诉人祝红平房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省绩溪县人民法院（2020）皖1824民初1326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上河颐养公司上诉请求：变更原判决第一项的租金给付数额，即租赁期限计算至2019年7月2日。事实和理由：2019年7月2日，祝红平与卖房人安徽斯瑞投资集团有限公司（以下简称斯瑞公司）就案涉两套房屋签订《退房协议》，此后祝红平的剩余按揭贷款均系斯瑞公司支付；同日，祝红平与上河颐养公司签订《解除〈上河颐养租赁合同〉协议书》，据此双方的租赁关系业已解除，原判决确定租赁止期为2020年10月28日系属错误。 祝红平辩称，原判决对案涉租赁期限及租金的认定正确。第一，斯瑞公司未按《退房协议》约定退还祝红平已付购房款，故祝红平与上河颐养公司的租赁关系应延续至2020年10月。第二，原判决已考虑新冠××疫情影响酌情减免上河颐养公司四个月租金，祝红平对此不持异议，应视为其已作出让步。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 祝红平向一审法院起诉请求：判令上河颐养公司支付2018年10月28日至2020年10月28日期间的房屋租金57600元。 一审法院认定事实：祝红平从斯瑞公司处购买位于绩溪县瀛洲镇上河徽院内养生公寓楼2幢318室、531室房屋后，将前述两套房屋出租给上河颐养公司用于经营养老养生业务，双方分别签订一份《上河颐养租赁合同》，约定318室、531室房屋租期起算日分别为2014年10月28日、2014年12月28日。合同履行过程中，因上河颐养公司拖欠2018年10月28日之后的租金，祝红平于2020年10月22日诉至一审法院。诉讼中，祝红平自认上河颐养公司已付清2018年10月28日前的租金。一审法院认为，案涉两份租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，系合法有效合同，当事人应按约全面履行义务。双方虽在合同中约定首次租金支付时间为房屋交付之日起3个月内，但同时明确租赁期限的起算日，结合上河颐养公司已主动给付2018年10月28日前租金的行为，可以认定上河颐养公司在租赁时系明知租赁物处于未竣工状态，其作为商事主体有其自身商业利益考虑，故其应遵循诚信原则向祝红平履行给付租金义务。上河颐养公司对其辩称的代为祝红平支付按揭贷款应抵扣租金的事实，未尽到证明责任，应自行承担举证不能的法律后果，对此不予采信。鉴于双方在合同履行过程中实际结算给付租金的期日均为每年的10月28日，故虽案涉两份租赁合同约定的租期起算日略有不同，但可依实际履行确认租金给付时间，故对祝红平诉请上河颐养公司支付2020年10月28日前的租金，予以支持。上河颐养公司辩称受新冠××疫情影响应免除租金，经审查认为，由于新冠××疫情属于突发公共卫生事件，构成法律规定的不可抗力情形，结合当地疫情防控实际情况，即自2020年1月起餐饮、住宿等人员密集型行业被要求歇业，至2020年3月虽有序复工复产，但仍未能全部正常营业，上河颐养公司经营的养老产业受影响尤甚，故依据公平原则及相关法律规定，酌情减免上河颐养公司4个月租金。上河颐养公司辩称祝红平主张给付租金已逾诉讼时效，于法无据，故不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、被告绩溪上河颐养产业投资管理有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付拖欠原告祝红平2018年10月29日至2020年10月28日的房屋租金48000元；二、驳回原告祝红平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1240元，减半收取计620元，由祝红平负担103元，由上河颐养公司负担517元。 本院二审期间，上河颐养公司围绕上诉请求提举证据如下：《退房协议》1份、付款凭据4份、付款情况明细单1份，拟证明：①斯瑞公司与祝红平协议解除买卖合同关系的约定情况；②祝红平自2019年7月起不再支付案涉房屋的剩余银行按揭贷款，而是由斯瑞公司支付；③案涉租赁期限届至前述买卖合同关系解除之日。祝红平未提举新证据，针对上述证据发表质证意见如下：对证据“三性”不持异议，但斯瑞公司未按《退房协议》约定退还购房款。本院经审查认为，上述证据符合证据的“三性”，予以认定。本院对一审查明的案件事实予以确认。 根据上述采信的证据，结合当事人陈述等，本院二审另查明事实如下： 案涉318室《上河颐养租赁合同》第三条约定租金收益为：“第1年至第3年，每年租金6800元；第4年至第6年，每年租金13600元；……。”案涉531室《上河颐养租赁合同》第三条约定租金收益为：“第1年至第3年，……，计每年租金7600元；第4年至第6年，……，计每年租金15200元；……。”2019年7月2日，甲方斯瑞公司与乙方祝红平签订一份《退房协议》，约定：“……甲乙双方经友好协商，乙方同意将购买甲方绩溪上河徽院养生公寓2栋318、531室按当时购买的实际房价退还给甲方，特制订本合同如下：一、该两套房实际房价为288000元，其中尚欠银行按揭剩余贷款由甲方付清，乙方已付按揭款及按揭利息等办理完退房手续后3个工作日内一次性支付给乙方，截止签订协议之日，银行本金和利息共计182672.21元。……四、乙方有义务协助甲方办理房产退房事宜的相关手续，办理退房手续所需费用由甲方承担，未尽事宜甲乙双方协商解决。五、本协议……签字生效，不得违约，如违约造成的经济损失，由违约方负责。……。”同日，甲方上河颐养公司与乙方祝红平签订一份打印落款日期为“2017年7月2日”的《解除〈上河颐养租赁合同〉协议书》，约定：“……一、甲乙双方同意解除2014年12月28日起租赁10年的《上河颐养租赁合同》，房号：养生公寓2号楼318、531室。二.签订本协议之日止乙（甲）方未付租金两套房共计28800元整。三、乙方配合甲方办理完过户或退房手续后，甲方将之前给过 乙方后的剩余租金3个工作日内一次性支付给乙方。……。”二审中，上河颐养公司表示落款时间将“2019”误写为“2017”，祝红平表示其签署该协议时未注意落款时间，实际签署年份系2019年而非2017年。上述《退房协议》签订后，祝红平未再支付案涉两套房屋的剩余按揭贷款，系由斯瑞公司支付；斯瑞公司分别于2019年8月31日、9月30日给付祝红平退房款10000元和2000元，合计退还12000元。 2020年10月22日，祝红平另以斯瑞公司为被告诉至一审法院，请求判令斯瑞公司办理两套房屋的退房手续，退还其已付案涉房屋银行按揭本息款182672.21元。一审法院立案后，该双方当事人达成调解协议，该院于2020年11月18日作出（2020）皖1824民初1325号民事调解书予以确认，主要内容为：一、斯瑞公司同意与祝红平解除房屋买卖合同，并办理案涉318室、531室两套房屋的退房相关手续，祝红平应予配合；二、斯瑞公司于2020年12月30日前给付祝红平已付银行按揭贷款本息合计170672.21元。斯瑞公司未履行该民事调解书确定的给付义务，祝红平已向一审法院申请强制执行。 本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。根据二审补充查明的事实表明，祝红平作为买受人就案涉318室、531室已于2019年7月2日与出卖人斯瑞公司合意签订《退房协议》，由此该双方业已解除买卖合同关系，祝红平不再是案涉318室、531室的房屋权利人；祝红平因此对斯瑞公司享有的请求按约退还其已付购房款的权利，系属债权请求权，斯瑞公司未按约履行该债务的行为，依法不影响《退房协议》的合同效力，亦不能引致该房屋买卖合同自动恢复的效果。祝红平将案涉318室、531室退还与斯瑞公司后，依法无权再以该两套房产作为租赁物予以出租，故其2019年7月2日同时与承租人上河颐养公司合意签订《解除〈上河颐养租赁合同〉协议书》，双方就解除租赁关系及相关权利义务内容作出的明确约定，于法于理不悖，应作为认定双方权利义务的事实根据。本案二审中，祝红平以斯瑞公司未按约退还其已付购房款为由，辩称其与上河颐养公司的租赁关系延续至2020年10月，是混淆房屋买卖合同、房屋租赁合同两个不同法律关系的体现，亦是混淆物权请求权与债权请求权的体现，明显缺乏法律依据，本院不予采纳。案涉《解除〈上河颐养租赁合同〉协议书》业已确认上河颐养公司至租赁合同解除之日即2019年7月2日应付给祝红平租金28800元，对此上河颐养公司未举证证明实际支付该笔款项，故本院认定上河颐养公司欠付租金数额为28800元。 综上所述，上河颐养公司的合理上诉请求，予以支持。二审根据新证据补充查明相关事实，在此基础上据实予以改判。需要指出的是，上河颐养公司在一审中未积极应诉，亦未尽到举证责任，以致原判决部分事实未能依法查明，本院对上河颐养公司的行为给予否定性评价，依此确定二审受理费由其负担、一审受理费按原判决执行。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省绩溪县人民法院（2020）皖1824民初1326号民事判决； 二、上诉人绩溪上河颐养产业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付被上诉人祝红平租金28800元； 三、驳回被上诉人祝红平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费负担按一审判决执行；二审案件受理费280元，由上诉人绩溪上河颐养产业投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 瑛 审判员 陈前香 审判员 包 娟 二〇二一年二月二十五日 法官助理王连杰 书记员卢艳芳 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……