浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0424民初4430号 原告：海盐利时实业有限公司。住所地：海盐县武原街道勤俭北路**，统一社会信用代码9133042466831654XQ。 法定代表人：许金波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁斌、詹振翔，该公司员工。 被告：盛建平，男，1979年11月4日出生，汉族，住平湖市。 原告海盐利时实业有限公司为与被告盛建平房屋租赁合同纠纷一案，原告诉请判令（已变更）：1、被告立即向原告支付自2020年2月1日起至2020年7月31日止的租金34000元，2020年8月1日起至2021年1月10日的租金60444.44元；2、被告立即向原告支付滞纳金（以欠费金额为基数，按照同期LPR的四倍，暂计至2021年1月10日的滞纳金为10215.57元，2021年1月11日起至被告实际支付租金之日止的滞纳金按实计算）；3、确认《租赁合同》于2021年1月10日解除，被告于该日将房屋恢复原状后交还给被告，如未按期交还的，按每日1000元支付逾期使用费；4、不退还被告已付的保证金，并支付合同解除后月租金及管理费之和的6倍作为违约赔偿金，共计85000元；5、本案诉讼费由被告承担。本院受理后，依法适用简易程序，于2020年12月22日、2021年1月4日公开开庭进行了审理。二次开庭，原告二委托诉讼代理人、被告盛建平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告答辩称：第一，同意双方之间的租赁关系于2021年1月10日解除。第二，被告已交纳租金至2020年4月30日，2020年5月起的租金未交纳，原告诉请的至2021年1月10日的租金金额无误。但因疫情原因，其经营的酒吧于2020年1月25日开始停业，至同年4月初恢复营业几日后又停业至5月初。故请求减免疫情期间的部分租金。第三，不同意原告主张的滞纳金，如果法院认为要付滞纳金的，原告主张的计付标准过高，应按同期银行贷款利率计付。第四，原告主张的违约金过高，同意原告没收保证金30000元，并愿意另行支付原告一个月的租金作为违约金。 本院经审理查明：被告承租原告的商铺用于经营酒吧。2019年7月22日，原告（作为合同“甲方”）与被告（作为合同“乙方”）签订《租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋座落在浙江省海盐县××街道××路××号××购物中心××室。出租面积约为205平方米，并以此作为计算租金、管理费及其他费用的依据。乙方保证该房屋仅作经营深夜音乐酒吧之用途，店招名称为深夜音乐酒吧。合同租赁期为36个月，自房屋交付之日起算即自2019年8月1日起至2022年7月31日止。自该房屋交付日起，乙方可享有92日的装修期自2019年8月1日至2019年10月31日。装修期内乙方无须向甲方支付租金，但仍须按本合同的规定交纳实际发生的管理费、水、电、燃气、通讯费、超时空调费及使用该房屋所发生的一切其他费用。租金支付方式为每月固定租金11333.34元／月。双方确认以六个月为一个缴租期，乙方应当提前20日前向甲方一次性足额支付下一个缴租期的固定租金或上一个缴租期的提成租金。第一、二计租年度每月固定物业管理费用为2833.34元／月，第三计租年度每月固定物业管理费用为2975元／月。乙方应按期支付租金、管理费、宣传推广费或其他费用。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴总额的0.1%向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付。若本合同期满或提前终止的，则乙方应立即返还该房屋并于本合同期满或终止之日起七日内向甲方付清尚未支付的全部费用（包括但不限于租金、管理费、滞纳金、违约金等）。乙方应在本合同签署后七日内向甲方支付人民币30000元作为保证金，以保证其履行本合同的所有条款，否则甲方有权终止本合同。如乙方违反本合同约定，拖欠甲方任何款项包括不限于租金、管理费、宣传推广费及其他费用等，甲方有权从乙方的保证金中扣除所欠款项及相应的滞纳金。在本合同期满或因任何原因终止时，乙方应立即将该房屋恢复原状后交还给甲方。未经甲方书面同意逾期占用该房屋的（包括以人或物占用）：乙方应按相应计租年度日保底租金的2倍或每日1000元（以较高者为准）向甲方支付逾期占用使用费和逾期占用期间内所发生的一切费用。如合同的任何一方因不可预见、无法控制、非因无法履行义务一方的过错或疏忽所致的不可抗力事件而无法履行其在本合同项下的义务（包括乙方无法继续其正常经营活动），则无法履行义务的一方应立即将该不可抗力事件书面通知另一方。在不可抗力事件存续期间，无法履行义务的一方可暂时不履行其义务，也无须对另一方由此引起的任何损失、不便、麻烦或不适进行赔偿。任何相关的期限应根据该事件所影响的期限相应顺延。不可抗力事件消失时，无法履行义务的一方应继续履行其义务。若乙方于本合同签订以后至租赁期届满前擅自解除合同的，乙方无权要求甲方退还已付之保证金或其他费用，且乙方还应向甲方支付合同解除相应计租年度的月租金及管理费之和的6倍作为违约赔偿金。双方还就其他事宜进行了约定。 2020年1月25日，嘉兴市××防控领导小组发布《嘉兴市××防控领导小组令第4号》，要求关闭酒吧、棋牌室等人员密集场所。被告于当日收到通知后停止经营。同年4月21日，嘉兴市××疫情防控领导小组下发《关于安全有序开放部分经营场所的通知》规定，酒吧等经营场所自4月22日起可有序开放。 2020年9月29日，原告向被告送达了《海盐利时广场商户租金缴费通知》，要求被告于2020年9月30日前缴纳2020年5月1日至2021年1月31日止的租金共计127500.12元。逾期支付的，每逾期1日，需向原告支付欠缴总额的0.1%的滞纳金，滞纳金与欠缴费用一并支付。 另查明，被告于2021年1月12日晚向原告腾退了案涉房屋，并于次日完成水电交接。 以上事实由原告提供的《租赁合同》、《海盐利时广场商户租金缴费通知》、照片，被告提供的《嘉兴市××防控领导小组令第4号》，本院调取的嘉兴市××疫情防控领导小组《关于安全有序开放部分经营场所的通知》及到庭当事人陈述为证。 本院认为，原、被告对双方之间的租赁关系、合同解除时间、欠付租金数额、履约保证金处分方式均无异议，本院予以确认。即：1.确认原、被告间的《租赁合同》（商铺号1F-015/16/17）已于2021年1月10日解除；2.被告结欠原告2020年2月1日起至同年7月31日止的租金34000元，结欠原告2020年8月1日起至2021年1月10日止的租金60444.44元;3.对被告已支付的30000元履约保证金，原告不再退还。双方对疫情期间租金的减免、滞纳金、逾期占有使用费、违约金的计算均持有不同意见，就该部分争议，本院简析如下： 一、关于疫情期间租金的减免。本院认为，被告受新冠疫情影响，自2020年1月25日开始停业，直至2020年4月22日后恢复营业，停业期间约三个月，该期间的租金，原、被告应当根据公平原则予以分担。本院根据被告停业的时间、被告租赁房屋的用途、涉案房屋的位置等因素，酌情确定减免被告租金13600元。故被告还应支付原告2020年2月1日起至同年7月31日止的租金20400元（34000元-13600元），共计支付2020年2月1日起至2021年1月10日止的租金80844.44元（20400元＋60444.44元）。 二、关于原告主张的滞纳金。被告未按合同约定按期支付房屋租金，原告有权依约主张。但首先，原告主张的滞纳金计付标准过高，本院调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍。其次，原告主张的2020年2月1日至同年7月31日的租金本应依约于该缴租期前20日支付，但该期间正受新冠疫情影响，被告支付租金可相应顺延。故本院结合被告可恢复营业的时间，将2020年4月22日作为该部分滞纳金的起算点，经本院核算，暂算至2021年1月10日，被告已逾期264天，共产生滞纳金1136.14元（20400元×3.85%×2倍÷365天×177天）。最后，对于原告主张的2020年8月1日起至2021年1月10日止的的租金，被告无正当理由拖欠，经本院核算，暂算至2021年1月10日，被告已逾期183天，产生滞纳金1224.12元（60444.44元×3.85%×2倍÷365天×96天）。综上，暂算至2021年1月10日，被告共需支付原告滞纳金2360.26元（1136.14元+1224.12元）。以后的滞纳金，以未付租金为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍自2021年1月11日起算至款项付清之日止。原告多请求部分，本院不予支持。 三、关于原告主张的逾期占有使用费。原、被告解除租赁关系后，被告应当将租赁房屋返还原告，未能返还的，被告应向原告支付占有使用费。但原告主张按每日1000元的标准计取，该计算标准明显超出原告实际损失。本院认为，被告按双方约定的租金计付标准支付原告占有使用费足以弥补原告损失。故结合被告腾退情况，本院酌定被告支付原告占有使用费731.18元（11333.34元÷31天×2天）。原告多请求部分，本院不予支持。 四、关于原告主张的违约金。本院认为，被告提前要求解除合同，违反了双方的约定，原告据此有权要求被告承担相应的违约责任，但违约责任具有填补违约相对方损失的法律性质。原告主张因被告违约产生了装修免租期、另行招商空窗期等损失，但其主张的违约金明显高于其实际损失。对此，结合本案实际情况，除被告已支付的履约保证金原告不再返还外，本院酌定另行由被告支付原告二个月的租金、物业管理费作为违约金，共计28333.36元〔（11333.34元/月+2833.34元/月）×2〕。对原告多请求部分，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告海盐利时实业有限公司与被告盛建平于2019年7月22日订立的《租赁合同》（商铺号1F-015/16/17）已于2021年1月10日解除； 二、被告盛建平于本判决生效之日起十日内支付原告海盐利时实业有限公司房屋租金80844.44元、逾期占有使用费731.18元、违约金28333.36元、滞纳金2360.26元（暂算至2021年1月10日，以后的滞纳金，以未付租金为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍自2020年1月11日起算至款项付清之日止）； 三、驳回原告海盐利时实业有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2046元，由原告海盐利时实业有限公司负担843元，被告盛建平负担1204元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审 判 员 谈其竞 二〇二一年二月九日 法官助理 高凯茜 书 记 员 张伟华