浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0522民初3928号原告：王丹丹，女，1986年4月22日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：顾伟成，浙江浙杭（长兴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：万天玮，浙江浙杭（长兴）律师事务所律师。被告：广东中奥物业管理有限公司长兴分公司，住所地浙江省长兴县明珠北路**龙山泰景******，****。负责人：陈卓。被告：广东中奥物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺，住所地广东省广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园北奥一路********style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：刘建，该公司董事长。以上两被告共同委托诉讼代理人：孙建明，浙江金鼎律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：邬辰敏，浙江金鼎律师事务所律师。原告王丹丹与被告广东中奥物业管理有限公司长兴分公司（以下简称中奥长兴分公司）、广东中奥物业管理有限公司（以下简称中奥公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月19日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月8日、2020年12月15日、2021年1月29日三次公开开庭进行了审理。原告王丹丹的委托诉讼代理人顾伟成、万天玮三次开庭均到庭参加诉讼，两被告的共同委托诉讼代理人邬辰敏前两次开庭均到庭参加诉讼，第三次开庭未到庭参加诉讼。本案现已审理终结并当庭宣判。王丹丹向本院提出诉讼请求：1.两被告赔偿各项损失492826元，并赔偿房租损失暂计6个月按每月3000元计18000元，合计510868元；2.本案诉讼费由两被告承担。庭审中，王丹丹变更第1项诉讼请求为两被告赔偿各项损失492826元，并赔偿2020年1月20日至2021年6月20日的房租损失按每月3000元计54000元，合计546826元。事实与理由：2016年，王丹丹向长兴和泰置地有限公司购买了一套房屋，面积191.84平米，2016年6月1日办理了房产证。2016年下半年王丹丹对房屋进行了装潢，后与父母共同居住。2020年1月底，王丹丹一家人回乡下过春节。正月初三晚上，王丹丹家人接到物业公司电话，告知房屋渗水且外泄，王丹丹家人将门禁密码告知物业，物业告知王丹丹家的管道完好。王丹丹仍不放心，于正月初四赶到房屋，发现整个房屋内已被污水浸透，污水从卫生间的坐便器、洗脸盆中不断涌出，臭气熏天，检查水管开关全部完好，通知装修工到场配合检查后才得知是整个楼（总层数26楼）的排污下水公共管道在楼下堵塞，物业叫修理工去一楼疏通污水管道后，污水才得以停止涌出，王丹丹家人即时打110报警，但公安未出警。无奈王丹丹会同装修工与物业人员协调，要求尽快处理，物业公司工作人员说其已投保，叫王丹丹家人与保险公司联系。后王丹丹家人向保险公司人员递交了全部的损失证据，保险公司人员也勘察了现场，但一直未及时解决，王丹丹家人一直催物业及保险公司，直至2020年3月4日才告知王丹丹家人可理赔1万余元。王丹丹认为其房屋被公共下水管道污水倒流损害两被告应承担责任，其自身无任何过错。据此，王丹丹为了维护自身合法权益，依法起诉，请求法院判如所请。中奥长兴分公司、中奥公司共同辩称：原告诉称的损害结果与两被告无因果关系，排污下水管道堵塞原因系原告楼上业主未合理使用排污下水管道、随意投放垃圾所致，系因其他业主的侵权行为造成的侵权责任纠纷，原告应向实际侵权人主张，而不应向两被告主张；两被告已履行了应尽的义务，在本案中并不存在过错，两被告作为物业公司，对排污下水管道虽有管理义务，但已确实充分履行了自身的管理义务，每年都会定期多次委托专业人员进行维护；原告主张的财产损失依据不足，原告的装潢损失究竟是自然损耗、渗水原因亦或是其他原因，以及渗水原因对装潢损失的影响程度，原告均未提交证据证明；鉴定报告关于装潢损失的金额认定过高，且未扣除折旧费用，对全部损失和部分损失的认定也缺乏依据，故请求驳回原告的全部诉请。王丹丹为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1.房产证；2.物业费发票；3.视频资料（光盘）；4.通话记录；5.微信聊天记录；6.长兴在线、58同城租房信息；7.鉴定报告。中奥长兴分公司、中奥公司为证明其辩驳，共同向本院提交了如下证据：1.记账凭证、发票、维修确认单、转账凭证、现场维修照片；2.前期物业服务合同。对双方当事人提交的上述证据，经庭审质证，本院认证如下：对原告提交的证据1、2、4、6、7及两被告提交的证据2的证明力予以认定，对原告提交的其他证据及被告提交的证据1的真实性予以认定，对但其证明力需结合其他证据才能予以综合分析认定。为查明案件事实，本院依职权向长兴县物业管理纠纷人民调解委员会调取《人民调解调查记录》一份。经审理查明：2012年7月3日，长兴和泰置地有限公司与中奥公司签订签订《前期物业服务合同》一份，约定由中奥公司为龙山泰景小区提供前期物业管理服务，中奥公司提供的前期物业管理服务：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、维护和管理；3.物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；等等。双方还在合同中对其他事项进行了约定。2016年，王丹丹向长兴和泰置地有限公司购买了龙山泰景1幢1-202房屋，面积191.84平米，并于2016年6月1日办理了房产证。2016年下半年，王丹丹对房屋进行了装潢，后与父母共同居住。2020年1月27日（农历正月初三）晚上，中奥公司物业巡查人员发现案涉房屋的门缝有水渗漏出来，即通知王丹丹家人，因王丹丹及其家人回老家过年不在家，由王丹丹家人告知案涉房屋门禁密码后由物业公司工作人员进行了现场查看并处理。王丹丹及其家人于次日返回家中，发现案涉房屋被污水浸泡，系因污水总管堵塞所致。后因原告与两被告就原告的损失赔偿未能达成一致，由长兴县物业管理纠纷人民调解委员会介入调解，但未能成功，故纠纷成讼。经原告申请，本院委托浙江省建设工程设备招标有限公司长兴分公司对案涉房屋的装潢损失价值进行了诉前鉴定，鉴定结论为受损财产分为全部损失和部分损失，全部损失的鉴定金额为197426元，部分损失的鉴定金额为207347元，其中部分损失的鉴定金额是财产的全部价值，损失的比例多少由法院判断。第一次庭审结束后，本案审判员阳锦翔、法官助理李欣及双方当事人各自的委托诉讼代理人对案涉房屋装潢受损情况进行了现场查看。本院认为，本案的争议焦点主要为以下两点：1.原告的装潢损失与两被告的因果关系。根据案涉《前期物业服务合同》的约定，污水管道系业主共用的设施，属于物业公司物业管理范围，物业公司未能及时对此予以维护管理，具有过错。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或法律、法规规定及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。现被告未及时履行污水管道的管理和维护义务，导致污水管道堵塞后造成原告的损失，应予赔偿。2.关于具体的赔偿金额。1.装潢损失。根据鉴定报告，原告的装潢损失分为全部损失与部分损失，全部损失应以鉴定报告认定的为准，即为197426元。部分损失根据受损情况酌定为50%为宜，按照鉴定金额207347元计算50%为103673.5元。以上两项合计301099.5元，再根据装潢使用年限扣除其折旧费20%后为240879.6元。2.租金损失。原告房屋受损后维修期间客观上造成原告方无法正常入住的事实，现原告主张在其期间的租金损失并无不当，且其主张的租金标准3000元/月并未超过同路段同类房屋的租金标准，本院予以认可，但其主张的租金计算时间过长，本院认为根据原告房屋的受损情况，本院认为维修期间应以6个月为宜，即租金损失应为18000元，超过部分于法无据不予支持。至于两被告关于原告的装潢损失究竟是自然损耗、渗水原因亦或是其他原因所造成以及渗水原因对装潢损失的影响程度的辩解，本院认为，首先案涉房屋因污水浸泡必然导致装潢损失，其次自然损耗的原因本院在计算原告的损失时已相应扣除了折旧费，因此在两被告未在本院指定的期间内就渗水原因与案涉房屋装潢损失的因果关系及关联度申请鉴定的情况下，本院对两被告的上述辩解不予采纳。关于原告对中奥长兴分公司的起诉，因案涉物业服务合同的相对方系中奥公司，故相应法律义务依法应直接由中奥公司承担。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告广东中奥物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王丹丹装修损失240879.6元，房屋租金损失18000元，合计258879.6元；二、驳回原告王丹丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4454元，由原告王丹丹负担1862元，被告广东中奥物业管理有限公司负担2592元；鉴定费5500元，由广东中奥物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  阳锦翔二〇二一年二月九日书记员  庄 羚