山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0105民初622号原告：济南乐盈物业管理有限公司，住所地济南市天桥区堤口路**。法定代表人：杨虎鹰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邢可，山东统河律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟翠兰，山东统河律师事务所律师。被告：任有强，住济南市。被告：王富英，住济南市。原告济南乐盈物业管理有限公司（以下简称乐盈物业公司）与被告任有强、王富英物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告乐盈物业公司的委托代理人孟翠兰，被告任有强、王富英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐盈物业公司向本院提起诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告乐盈物业公司支付物业服务费12511.4元和利息(从起诉之日起至实际交费之日止，按贷款市场报价利率的四倍计算)；2、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更并明确诉讼请求：1、判令被告任有强、王富英向原告乐盈物业公司支付的物业服务费14341.4元，并明物业服务费包括：（1）2011年1月至2020年8月物业费，按照每平方米0.85元乘以面积；（2）电梯泵房电费：2007年7月1日至2020年6月30日期间，每半年按150元；（3）公用电费：每六个月30元的标准，自2009年2月1日至2021年7月31日。支付物业服务费利息，自起诉之日起，至实际交费之日止，以14341.4元为基数，按照贷款市场报价利率的四倍计算。2、诉讼费由被告任有强、王富英承担。事实和理由：二被告系原告所管理的济南市小区的业主，房号为，面积㎡。原告与中国重型汽车集团房地产开发公司签订《重汽·嘉盛苑物业管理服务合同》，接受重汽全面委托对其开发的“重汽·小区（总建筑面积2.92万㎡、住宅面积1.98万㎡）进行物业管理，依据物业管理服务合同的约定，原告向两被告提供物业管理服务，两被告应按照0.85/平方米每月的标准向原告乐盈物业公司交纳物业服务费。但被告并未及时交纳，至2020年8月份，两被告拖欠物业服务费累计12511.4元。经多次催要，被告均拒不缴纳。两被告拒不缴纳物业费的行为已严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，为维护原告的合法权益，故提起诉讼，望公正裁判，维护原告的合法权益。被告任有强、王富英辩称，入住前与原告签了物业服务协议后被告拿到钥匙后发现房屋有问题，第一厕所的瓷砖整体是彩色的，但一块是贴成白色的，交房时，拿了钥匙发现厕所下水管道表面被油侵，擦不掉。被告开始找，开发商说所有的问题交给物业上了，资金都交给物业了，但是现在被告没有证据提交。入住以后大概在2009年左右发现被告房子漏雨，东墙漏水严重，从房顶到地板。这时被告开始找，答复说给解决，一到夏天又遇此问题就找物业。期间被告一直向原告交纳物业管理费，未少交纳。期间又发现下水道堵塞，被告找原告，刚开始来了人没有给通开，没有办法，就未实际解决问题。所有下水都通过二楼，下水道堵塞造成下水道倒灌，被告的厨具被淹。公用管道被堵。这是第一次。第二次是在2013年，又堵了一次，被告又找的原告，光向被告家倒灌，也没有办法让其他住户不用水，被告没有办法自己改的下水道。交房后在2009年左右南北窗户漏雨很严重，木材板子都成黑色的。约在2011年左右被告地下室两次被盗。。地下室厕所管道坏后原告进行维修了，但拖延了四五天，原告没有立即维修。小区卫生状况，物业服务不到位，绿化不到位，蚊虫很多，原告虽打过药但效果不好。二楼楼沿有破损，原告找人将楼沿砸掉后仅刷的油漆，墙漏水严重未作防护处理，被告本来漏水的情况更加严重。经审理本院认定：被告任有强、王富英系坐落于济南（以下简称涉案房屋）的业主。2006年8月1日，中国重型汽车集团房地产开发公司（甲方）与原告乐盈物业公司（乙方）签订《重汽·嘉盛苑、嘉兴苑物业管理服务合同》一份，约定由原告乐盈物业公司对嘉盛苑小区进行物业管理服务，该合同第三条约定：“乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和非业主使用人，本物业的全体业主和非业主使用人均应对履行本合同承担相应的责任。”第二十条约定：“自本物业经市政府有关部门验收合格后，自物业入伙之日起计，即2006年8月1日（……）在达到业主委员会筹办前提条件下，业主委员会与物业管理公司重新签订重汽·物业管理委托合同生效后，本合同终止。”第五十八条约定：“…小高层物业管理服务费：0.85元/平方米/月；沿街公建楼物业管理服务费：0.60元/平方米/月。备注：上述费用不包括电梯、二次加压机电设备运行的用电费用。…”第六十一条约定：“停车场、车位的管理养护由乙方负责，主要对停车秩序管理、场地维修养护、设施管理、卫生保洁等，露天车位为80元/月/台，，地下车位为20元/月/台此费用包括车位公共照明用电费用）；停车场、车位内的车辆因发生刮、擦、碰伤等一系列问题，按济南市相关规定执行。”。该合同中，甲乙双方另就委托管理事项、双方权利义务、管理目标、违约责任等内容进行了约定。另查明，涉案房屋所在的小区未成立业主委员会。涉案房屋系小高层普通住宅，其建筑面积为106.19平方米，根据《重汽·业管理服务合同》的约定，涉案房屋物业服务费应按建筑面积每月每平方米0.85元标准收取。被告任有强、王富英未交纳2011年1月至2020年8月期间的物业服务费。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，中国重型汽车集团房地产开发公司与原告乐盈物业公司签订《重汽·嘉盛苑物业管理委托合同》系前期物业服务合同，对该小区内业主均具有拘束力，被告任有强、王富英作为该小区内的业主，应受上述合同条款的约束。原告乐盈物业公司依约为涉案房屋所在的小区提供物业服务后，有权按照合同约定的标准收取物业服务费。关于被告所称瓷砖颜色不一致、房屋漏水问题，属于开发商交房时问题，与本案非同一法律关系，被告可另行主张权利。关于被告所抗辩的厨具被淹，与本案物业费纠纷非同一法律关系，且被告提交的证据不足以证明被淹具体原因，被告可凭证据另行起诉。但结合被告及同类案件其他被告提交的相应证据，可以看出原告乐盈物业公司在该段期间内提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。关于原告乐盈物业公司所主张被告任有强、王富英未交纳物业服务费的期间及金额，原告乐盈物业公司主张被告未缴纳2011年1月至2020年8月期间的物业服务费，被告未提交相反意见表明其该期间物业费已缴纳，故本院对乐盈物业公司要求被告任有强、王富英支付2011年1月至2020年8月期间116个月的物业服务费期间的物业服务费共计10470.3元的请求予以支持。因原告乐盈物业公司自身的服务存在瑕疵，其要求被告任有强、王富英承担未缴纳物业费的利息问题，不予支持。关于乐盈物业公司向被告主张的电梯泵房电费和公用电费，原告未能提供证据证明其已经实际支出该费用，对于公用电费的范围亦不明确，故对原告向被告主张电梯泵房电费、公用电费的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，原告乐盈物业公司应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告任有强、王富英于本判决生效之日起10日内向原告济南乐盈物业管理有限公司支付物业服务费10470.3元；二、驳回原告济南乐盈物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计56元，由原告济南乐盈物业管理有限公司负担9元，被告任有强、王富英负担47元。本判决为终审判决。审判员 季 丹二〇二一年二月二十五日书记员 郝慧明