湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终12284号上诉人（原审被告）：张辉，男，汉族，1984年1月19日出生,住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：戴文琦，湖北炽升律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长江水利委员会水文局，住所地武汉市解放大道**。法定代表人：程海云，该局局长。委托诉讼代理人：周波，上海市海华永泰（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王娟,女,汉族,1980年1月1日出生,住武汉市江汉区，上诉人张辉因与被上诉人长江水利委员会水文局（以下简称长江水利水文局）、被上诉人王娟房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案受理后，依法组成合议庭。本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。张辉的上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回长江水利水文局针对张辉的全部诉讼请求，并改判由王娟承担给付义务；或发回重审；3.长江水利水文局、王娟承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院没有查明各方当事人之间的法律关系，也没有查明长江水利水文局认可的合同相对方，属于认定事实不清。二、张辉不是租赁合同相对方，一审法院认为张辉独立行使合同权利承担合同义务，没有法律依据，属于适用法律错误。三、张辉暂停支付租金，属于第三方不履行义务的情形,当第三方不支付租金时，依法应由致点商行承担支付租金的义务。综上所述，张辉认为一审判决存在事实认定不清、法律适用错误的情形，为了维护合法权益，请求支持张辉的上诉请求。长江水利水文局辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。王娟辩称：对一审判决不服，我不了解相关情况所以没有上诉。长江水利水文局向一审法院的起诉请求：1.判令张辉腾退位于江岸区永清路23号房屋(房屋面积759.18平方米)；2.判令张辉支付房屋租金159954元;3.判令张辉支付房屋占用费53318元（自2019年10月1日起算，暂计算至2019年11月1日，要求计算至实际腾退门面之日止）；4.判令张辉承担本案诉讼费用；5.判令王娟对上述诉讼请求承担连带责任。一审认定的事实：2016年12月，武汉市江岸区致点汽车美容服务商行（甲方）（以下简称致点商行）与长江水利水文局（乙方）签订《房屋租赁合同》，致点商行租赁位于武汉市江岸区永清路（街）23号房屋（房产证号：**188-×**），主房屋面积179.18㎡，夹层面积209㎡（房产证和平面图复印件见附件）。租赁期限：2016年10月1日至2019年9月30日。租赁用途：汽车美容。房屋租金每月共计28368元。其中，门面房屋租金100元/㎡/月，计17918元/月；夹层房屋租金50元/㎡/月，计10450元/月。2016年12月，致点商行（甲方）与长江水利水文局（乙方）签订《房屋租赁合同》，致点商行租赁位于武汉市江岸区永清路（街）23号房屋（房产证号：**190-×**），主房屋面积128㎡，夹层面积243㎡（房产证和平面图复印件见附件）。租赁期限：2016年10月1日至2019年9月30日。租赁用途：汽车美容。房屋租金每月共计24950元。其中，门面房屋租金100元/㎡/月，计12800元/月；夹层房屋租金50元/㎡/月，计12150元/月。2019年1月1日，张辉（出租方）与案外人陈涛（承租方）签订《租赁合同》，出租位于武汉市江岸区永清路房屋（一层70㎡、二层230㎡），租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月30日止。本案租赁期限共计36个月，长江水利水文局主张张辉已付31个月租金，并提交了支付凭证，其中显示，张辉自2017年至2019年间长期向长江水利水文局支付租金，该期间，有部分租金为案外人胡园、谢仕杰支付。张辉陈述，胡园和谢仕杰是武汉博速通汽车服务有限公司股东。一审审理中，长江水利水文局主张免除军运会期间2个月租金，张辉尚欠3个月租金共计159954元。一审另查明，案涉房屋产权证书和平面图均分别记载房屋面积及夹层面积。长江水利水文局、张辉确认，合同期满后，张辉停止使用房屋，4号房屋及夹层由案外人陈涛继续使用。长江水利水文局给予张辉一个月腾退期限，2019年10月底，张辉与长江水利水文局完成1号房屋及夹层、2号房屋的交接。2020年7月16日，张辉将3号房屋内的设备搬走、清场。案涉房屋产权证书和平面图记载3号房屋面积为132.51平方米。长江水利水文局主张3号房屋的计租面积按合同约定的128平方米计算。一审再查明，致点商行于2012年9月14日注册成立，于2019年9月29日核准注销，经营者为王娟。武汉博速通汽车服务有限公司于2015年1月22日注册成立，2016年9月14日，武汉博速通汽车服务有限公司法定代表人由王娟变更为张辉。2020年7月24日，武汉博速通汽车服务有限公司更名为武汉钛度汽车服务有限公司。一审法院认为，长江水利水文局与致点商行签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，长江水利水文局亦能提交相应的产权证书，本案所涉两份《房屋租赁合同》合法有效。致点商行将案涉房屋交给张辉使用，张辉个人长期向长江水利水文局支付租金，并对外出租部分案涉房屋，可以证明张辉在租赁期限内独立行使案涉房屋承租人的权利和义务。本案并无证据显示致点商行或王娟使用案涉房屋及支付租金，张辉与他人共同经营亦不能成为其抗辩付款的理由。张辉作为案涉房屋的实际使用人，长江水利水文局要求张辉支付欠付租金159954元，予以支持。张辉主张合同约定的租赁面积与房产证登记面积不符，系双方的自愿行为，且双方长期依约履行并无争议。张辉现主张以登记面积计算租金，不予支持。长江水利水文局在审理中确认张辉已腾退完毕，其诉请要求张辉腾退房屋，已无必要。张辉未按期腾退3号房屋，一审法院酌定张辉向长江水利水文局支付两个月的房屋占有使用费共计25600元。因疫情影响，根据《武汉市鼓励各类经营性房屋业主减免租金政策措施》的规定，对于长江水利水文局主张的超过部分，不予支持。致点商行作为本案租赁合同的承租方，在租赁期内将承租房屋交由张辉使用，未与长江水利水文局办理相关手续，在房屋租赁期满后亦未与长江水利水文局办理房屋交接手续，应对张辉的付款义务承担连带责任，致点商行注销后，长江水利水文局要求致点商行的经营者王娟承担连带责任，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、张辉于判决生效之日起十日内向长江水利委员会水文局支付租金159954元；二、张辉于判决生效之日起十日内向长江水利委员会水文局支付房屋占有使用费25600元；三、王娟对张辉所负上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回长江水利委员会水文局的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4499元，由张辉、王娟负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：本案围绕张辉的上诉请求的有关事实和适用法律进行审理。长江水利水文局与致点商行签订的《房屋租赁合同》合法有效。致点商行作为本案租赁合同的承租方，在租赁期内将承租房屋交由张辉使用，由张辉向长江水利水文局支付租金，并将部分案涉房屋对外出租，故张辉作为案涉房屋的实际使用人，一审判决张辉向长江水利水文局支付欠付租金159954元并无不当。张辉提出其不是租赁合同相对方，张辉暂停支付租金，属于第三方不履行义务的情形,本案依法应由致点商行承担支付租金的义务的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，张辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4499元，由张辉负担。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 骆朝辉审判员 叶 欣二〇二一年二月二十三日法官助理陈喜兰书记员胡颖娴