湖北省武汉市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鄂01执异451号 案外人：武汉银鹤置业有限公司，住所地武汉市江岸区惠济路**附**。 法定代表人：黄介西。 申请执行人：武汉泰达投资发展有限公司，住所地武汉市洪山区珞瑜路****。 法定代表人：杨德华。 被执行人：湖北聚仁典当有限责任公司，住所地武汉市武，住所地武汉市武昌区纺机路** 法定代表人：邓帆。 本院在执行（2011）武执字第00172号武汉泰达投资发展有限公司（以下简称泰达公司）与湖北聚仁典当有限责任公司（以下简称湖北聚仁公司）借款合同纠纷一案中，案外人武汉银鹤置业有限公司（以下简称银鹤公司）向本院提出异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人银鹤公司异议称，2020年1月20日，银鹤公司收到本院送达的原告苏泽鹏等诉泰达公司、湖北聚仁公司、银鹤公司执行异议之诉等11案的应诉通知书，经了解，本院于2012年7月30日作出（2011）武执字第00172-3号执行裁定书，裁定将银鹤公司所有的位于武汉市江汉区新华下路183号银鹤花园项目A栋99套房屋（以下简称案涉房屋）交付泰达公司抵偿湖北聚仁公司债务。银鹤公司认为，该执行行为严重违法，执行错误，严重损害了银鹤公司的合法权利，导致银鹤公司重大财产损失。一、银鹤公司是银鹤花园项目开发建设主体，建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等五证齐全，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，银鹤公司是案涉房屋的权利人。泰达公司和湖北聚仁公司在案件执行过程中签订执行和解协议，将银鹤公司的房屋用于抵偿湖北聚仁公司对泰达公司的债务，该协议系泰达公司与湖北聚仁公司恶意串通，其内容严重侵害了银鹤公司的合法财产权利。二、本院在（2011）武执字第00172-3号执行裁定书中认定案涉房屋归湖北聚仁公司所有，该执行行为系以裁代判，严重违法。同时，该裁定还将案涉房屋交付泰达公司抵偿湖北聚仁公司债务，该执行行为导致案涉房屋所有权变更，严重侵害银鹤公司合法权益，造成银鹤公司重大财产损失。在2008年2月以前，银鹤公司因与黄石市聚德典当有限责任公司（以下简称黄石聚德公司）之间的借款关系，黄石聚德公司以“借款担保”为由，要求银鹤公司将商品房买卖合同备案到黄石聚德公司员工陈吉、黎发根、王少锋、钱智、邓帆、曹树林、祝晓鸣等7人名下，而实际上银鹤公司与黄石聚德公司及其员工之间没有任何商品房买卖合同关系，更不存在任何购房款往来。商品房买卖合同备案系行政管理行为，并非物权预告登记，即使备案真实，黄石聚德公司也不享有物权，况且备案时间均在2008年2月以前，而湖北聚仁公司成立于2010年2月，陈吉、黎发根、王少锋、钱智、邓帆、曹树林、祝晓鸣等7人称受湖北聚仁公司指派办理商品房买卖合同备案的证言明显虚假。三、泰达公司、湖北聚仁公司涉嫌虚假诉讼等严重违法行为。泰达公司、湖北聚仁公司、黄石聚德公司之间高度关联，泰达公司的总经理茅亮，亦是湖北聚仁公司大股东武汉永盛建设工程有限公司的总经理，湖北聚仁公司与黄石聚德公司的总经理皆是邓帆。该案在执行过程中泰达公司、湖北聚仁公司采取了虚构事实和伪造证据的方式，涉嫌虚假诉讼。综上，请求撤销本院（2011）武执字第00172-3号执行裁定书。 申请执行人泰达公司辩称：1、本执行案件不涉及虚假诉讼情节，执行依据是公证部门出具的公证债权文书。2、银鹤公司主要是针对执行标的提出的排除执行异议，应当在执行终结前提出，而本案已下达了终结执行的裁定。3、在本案中，以房抵债并不违反当时的法律法规规定。4、汤华宁等人针对本案的执行标的已提出执行异议，均已被驳回并已提出案外人执行异议之诉，案件正在审理过程中，应以案外人执行异议之诉的结果为准。 被执行人湖北聚仁公司辩称：1、湖北聚仁公司向银鹤公司发放借款共计18970万元，银鹤公司以其开发的银鹤花园A栋房产及商铺、地下车库等资产及、地下车库等资产及销售权担保A栋房产与湖北聚仁公司指定人员陈吉等7人办理房屋买卖手续，并在武汉市房管局办理网签备案。湖北聚仁公司可以选择债权，或减少部分债权取得资产维护自己的利益。因银鹤公司借款违约，湖北聚仁公司以部分借款本金代陈吉等人支付名下A栋99套房屋购房款，已履行了购房合同的付款义务，上述房屋归陈吉等7人所有，因开发商原因多次推迟交房，迟迟不能办证。2、陈吉、钱智、邓帆曾为黄石聚德公司员工，2010年湖北聚仁公司成立后为湖北聚仁公司员工。3、在湖北聚仁公司发放借款前，银鹤公司已向其他典当公司、投资公司等借款，担保方式即把房产备案至出借方指定人员名下，时间大多在2007、2008年。因债权人过多，众口难调，银鹤花园项目进展缓慢。银鹤公司向湖北聚仁公司申请借款，陈吉等人调查办理并作出方案，湖北聚仁公司斥巨资帮助银鹤公司完成项目，其中部分资金偿还前期借款，其他用于项目建设，争取早日完工。湖北聚仁公司委派黎发根，银鹤公司委派毛志刚，共同到武汉市房管局6楼登记科办理备案手续，将前期借款人的备案购买人信息换成陈吉等7人，其他信息没有变化。4、湖北聚仁公司以部分借款代陈吉等7人支付全部房款后，陈吉等7人已履行购房合同付款义务，拥有处置案涉房屋的优先权，陈吉等7人书面说明是代湖北聚仁公司持有。因此湖北聚仁公司用案涉房屋抵偿对泰达公司债务，执行程序事实清楚、合理合法。 本院查明，2011年9月19日，泰达公司与湖北聚仁公司签订还款协议约定：湖北聚仁公司应在2011年9月25日之前，向泰达公司偿还投资本金人民币1.465亿元，投资收益0.29725996亿元，合计人民币1.76225996亿元。2011年9月21日，依据泰达公司与湖北聚仁公司的申请，湖北省武汉市江天公证处（以下简称江天公证处）就双方经协商订立的还款协议予以公证，并作出（2011）鄂江天证经字第1394号具有强制执行效力的债权文书公证书赋予该债权文书强制执行效力。2011年9月26日，泰达公司向江天公证处申请出具与湖北聚仁公司签订的具有强制执行效力《还款协议》的执行证书，该公证处于同日作出（2011）鄂江天证经字第1425号执行证书。因债务人湖北聚仁公司未按期履行生效法律文书确定的义务，权利人泰达公司于2011年10月10日向本院申请强制执行，本院于同日以（2011）武执字第172号立案执行。 在执行中，本院于2011年11月7日依法向被执行人送达了执行通知书及报告财产令，责令其履行生效法律文书确定的义务。 2011年10月28日，被执行人湖北聚仁公司职员陈吉、黎发根、王少锋、钱智、邓帆、曹树林、祝晓鸣共7人分别作出书面情况证明，称经公司同意，将备案登记于其7人名下的、位于武汉市江汉区新华下路**银鹤上林苑（后更名为中央锦城，现为银鹤花园）的共计99套房产（7人均称房屋产权实属湖北聚仁公司所有）为该案提供担保。被执行人湖北聚仁公司亦在上述担保情况证明上盖章确认。 2011年11月7日，本院依法向被执行人湖北聚仁公司送达了执行通知书及报告财产令，责令其按期履行生效法律文书确定的义务。2011年11月14日，本院作出（2011）武执字第00172号执行裁定，将被执行人湖北聚仁公司所有的，登记于其内部职工名下的，位，位于武汉市江汉区新华下路**银鹤花园项目****商品房予以查封/div> 武汉市住房保障和房屋管理局出具的《商品房合同备案清册表》显示，案涉房屋备案登记在“承购人”陈吉、黎发根、王少锋、钱智、邓帆、曹树林、祝晓鸣名下，成交时间在2005年3月1日至2009年8月13日期间，成交价从18.54万元至87.21万元不等，房屋用途均为住宅，付款方式为“分期付款”和“一次性付款”两种。 为查明案涉房屋权属情况，本院于2012年2月8日向武汉市住房保障和房屋管理局发出协查函，载明：本局在执行泰达公司与湖北聚仁公司欠款纠纷一案中，于2011年11月14日依法查封了产权实属湖北聚仁公司所有的、登记在陈吉、黎发根、王少锋、钱智、邓帆、曹树林、祝晓鸣等7人名下的位于武汉市江汉区新华下路183号银鹤花园老年康乐中心（现名“中央锦城”）的99套房屋。由于湖北聚仁公司未履行生效法律文书确定的义务，依照有关法律规定，本院拟于近期依法对上述99套房屋进行评估、拍卖。据了解，位于武汉，位于武汉市江汉区新华下路**银鹤花园老年康乐中心dquo;中央锦城”）的99套房屋系银鹤公司开发项目，该公司因其他原因未能将此开发项目顺利完成竣工验收，为查明情况，确保案件的顺利执行，请贵局协助查明以下事项：一、上述99套房屋的验收及预售登记备案手续是否完成；房屋可否进行拍卖；若拍卖成交后，贵局能否办理产权转移登记手续。二、在办理产权转移登记手续时，按国家规定需缴纳何种相关税费。 武汉市住房保障和房屋管理局于2012年2月15日向本院回函，函复如下：银鹤上林苑项目位于江汉区新华下路183号，由银鹤公司开发建设，建筑规模94753平方米，计650套房屋。该项目于2005年动工，2007年开始对外销售，已销售300余套，合同约定2009年4月30日交房。由于开发企业经营管理不善，资金链断裂，负债严重，造成工程后续资金严重不足，拖欠工程款及农民工工资3000多万元，以致房屋配套工程不能完成，目前该项目处于停工状态，项目竣工验收及交付使用仍无定期，因此并不具备办理房屋产权登记的条件…鉴于该项目的特殊情况，特恳请贵局从维护社会稳定的角度出发，在办理银鹤上林苑项目的案件时暂不采取拍卖的强制执行措施。 2012年5月9日，湖北众联房地产估价有限公司受本院委托对案涉房屋进行估价后出具《武汉市江汉区新华下路183号“银鹤·上林苑”A栋部分房地产（在建工程）市场价值评估房地产估价报告》（鄂众联房估字[2012]第11号），确定案涉房屋于估价时点2012年4月10日假定未设定法定优先受偿权利下的房地产市场价值为人民币7683.11万元。 2012年5月23日，泰达公司与湖北聚仁公司达成执行和解协议：1、湖北聚仁公司将其所有的、记于其内部职工名下的，位于武汉市江，位于武汉市江汉区新华下路**银鹤花园项目，已被武汉市中级人民法院查封的****商品房公司欠泰达公司的部分债务；2、经评估，上述房产总建筑面积为11789.55平方米，价值为每平米6527元，其总评估价值为7683.11万元。现经双方一致确认，按照每平米价格6000元，合计总价款7073.598万元，以其抵偿湖北聚仁公司欠泰达公司的部分债务，余下债务由湖北聚仁公司向泰达公司另行偿还；3、双方同意，待人民法院下达上述房产有关变更备案登记（或过户）手续裁定后，由双方共同办理房产变更备案登记（或过户）手续，费用按有关规定支付。 2012年7月24日，泰达公司向本院出具《承诺（说明）书》，称如双方确定的偿债价格损害了湖北聚仁公司其他债权人的利益，泰达公司愿以评估价格与偿债价格的差额部分承担相应责任。 2012年7月30日，本院作出（2011）武执字第00172-3号执行裁定书，裁定如下：“一、解除对被执行人湖北聚仁公司所有的，登记于其内部职工名下的，位于武汉市江汉区新，位于武汉市江汉区新华下路**银鹤花园项目****房屋的查封聚仁公司所有的，登记于其内部职工名下的，位于武汉市江汉区新华下路，位于武汉市江汉区新华下路**银鹤花园项目****房屋交付申请执行人泰达公司抵偿债务达公司时起转移。三、申请执行人泰达公司可持本裁定到有关机构办理相关产权过户登记手续。” 2012年8月3日，本院向泰达公司送达（2011）武执字第00172-3号执行裁定书，并于当天向武汉市住房保障和房屋管理局送达（2011）武执字第00172-3号执行裁定书及协助执行通知书。 2012年10月29日，本院作出（2011）武执字第00172-4号执行裁定书，载明“被执行人湖北聚仁公司在本院另一执行案中享有债权人民币1459.78万元，本院已将此款扣留并发还给申请执行人泰达公司。2012年5月9日本院依法委托中介机构对被执行人湖北聚仁公司所有的，登记于其员工名下，位于武汉市江汉区新华下路183，位于武汉市江汉区新华下路**银鹤花园项目****商品房进行了评估1万元。现申请执行人与被执行人自愿达成执行和解协议，一致同意以99套房产其总价款为人民币7073.598万元抵偿被执行人所欠的部分债务。另查，被执行人在湖北省黄石市中级人民法院为申请执行人的案件中享有债权，本院于2012年6月19日向该院送达了（2011）武执字第00172-2号协助执行通知书，提取被执行人湖北聚仁公司在执行案件中所享有的案款1.2亿元，该款项在短期内无法实现。至此，本案的执行工作无法继续进行”，据此裁定终结湖北省武汉市江天公证处（2011）鄂江天证经字第1425号执行证书的本次执行程序。 另查明，黄石市中级人民法院（2010）黄民二初字第8号民事调解书查明如下事实：2008年1月至2010年3月15日期间，银鹤公司先后五次同黄石聚德公司签订典当借款合同，以月综合费率6%的标准共计借款3435万元。经该院主持调解，各方当事人达成调解协议，银鹤公司、刘坚连带偿还黄石聚德公司典当借款本金3435万元及下欠的综合费820万元等。 黄石市中级人民法院（2011）黄民一初字第2、3、5、6号民事调解书查明如下事实：银鹤公司于2010年3-8月期间与湖北聚仁公司签订了四份典当借款合同，合同约定银鹤公司以其公司在武汉市开发的银鹤上林苑A栋所有的228套房产、一至二层产权及销售权作为担保，按月综合费率3.7%的标准，向湖北聚仁公司借款，借款本金总额18970万元。后湖北聚仁公司、银鹤公司、黄石聚德公司签订协议，约定湖北聚仁公司将前述借款合同发生的债权转让给黄石聚德公司。经该院调解，银鹤公司、黄石聚德公司达成调解协议，银鹤公司应于2010年12月31日前偿还黄石聚德公司典当借款本金共计18970万元、综合费合计3680万元，若逾期未还清，则以所欠借款本金为基数，按月6%标准向黄石聚德公司支付违约金。 2011年8月18日、19日，黄石市中级人民法院分别作出（2011）黄执字第50-1号、51-1号、52-1号、53-1号执行裁定书，变更湖北聚仁公司为该院（2011）黄民一初字第2、3、5、6号民事调解书的申请执行人。 再查明，建设用地规划许可证[编号：武规地字（2007）236号]载明：用地单位“武汉银鹤置业有限公司”，用地项目名称“银鹤花园”，用地位置“江汉区新华下路183号”，用地面积“18337.50平方米（以实测为准）”；土地使用权证[武国用（2007）第0776号]载明：土地使用权人“武汉银鹤置业有限公司”，坐落“江汉区新华下路183号”，地类（用途）&l，地类o;商业、住宅用地”，使用权面积“19705.82㎡”；建设工程规划许可证（编号：武规建证[2007]109号）载明：建设单位“武汉银鹤置业有限公司”，建设项目名称“银鹤花园（新建）”，建设位置“江汉区新华下路183号”；建设工程施工许可证（编号：42010320041201009）载明：建设单位“武汉银鹤置业有限公司”，工程名称“老年康乐中心、银鹤花园一标段”、“老年康乐中心、银鹤花园二标段”，建设地址“江汉区新华下路183#”；武汉市商品房预售许可证（武开管预售[2007]326号）载明：企业名称“武汉银鹤置业有限公司”，项目概况：名称“老年康乐中心（银鹤·上林苑）”，总建筑面积（㎡）“78803”，核准预售范围和面积“同意老年康乐中心（银鹤·上林苑）预售A、B、C号楼住宅61758平方米，营业用房15925平方米，共计77683平方米”。 又查明，湖北聚仁公司成立于2010年2月11日，注册资本3000万元，法定代表人邓帆，其股东及持股比例分别为：武汉永盛建设工程有限公司48%，邓帆40%，邓荣华9%，武汉百步亭环宇进出口贸易公司（已注销）1%；黄石聚德公司成立于2006年3月27日，注册资本1000万元，其法定代表人于2015年2月2日由杨建国变更为邓帆，2015年4月1日由邓帆变更为李国华，其股东及持股比例分别为：黄石市鑫宁优钢有限责任公司49%，杨建国31%，邓荣华10%，李宁8%，黄石市聚鑫丰商贸有限公司2%。 还查明，经武汉市统一地籍管理信息系统和武汉市不动产登记管理信息平台查询，位于武汉市江汉区新华下路183号银鹤，位于武汉市江汉区新华下路**银鹤花园老年康乐中心****房产均已&ldquordquo;，权利人为泰达公司。其中部分房产于2021年1-2月期间办理物权转移登记至案外人武汉星百年商贸有限公司、李娜等人名下。 本院于2020年1月14日以（2020）鄂01民初256-266号立案受理原告苏泽鹏、汤华宁、付凯等11人诉被告泰达公司、湖北聚仁公司、第三人银鹤公司案外人执行异议之诉系列案件。原告苏泽鹏、汤华宁、付凯等人提出撤销本院（2011）武执字第00172-3号执行裁定、确认位于武汉市江汉区新华下路183号银鹤上林苑A幢1单元XX层XX号房等房屋归原告所有等诉讼请求。本院审理后于2020年12月25日、2021年1月5日分别作出（2020）鄂01民初256-266号民事裁定书，裁定驳回原告苏泽鹏、汤华宁、付凯等11人的起诉。 本院认为：银鹤公司提出的第三点异议理由，系认为本案执行依据即湖北省武汉市江天公证处相关公证书及执行证书确认的执行债权虚假，根据审执分离原则，人民法院在执行程序中应当按照执行依据确定的内容执行，而不能以执代审，在执行程序中直接对执行依据是否存在错误进行审查。故银鹤公司此项异议理由不属于执行异议审查范围，当事人可通过其他途径进行救济。至于银鹤公司第一、二点异议理由，均系认为本院（2011）武执字第00172-3号执行裁定中用于抵偿湖北聚仁公司所欠泰达公司债务的案涉房屋系其所有财产，要求排除执行，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审理。 关于银鹤公司提出执行异议是否超期的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出”。本案中，执行标的即案涉房屋由申请执行人泰达公司受让，相关执行案件程序并未终结，故对银鹤公司所提执行异议，本院依法应予审查。 关于银鹤公司对案涉房屋是否享有排除执行权利的问题。银鹤公司提出其系案涉房屋的开发企业，在未办理物权登记的情况下，案涉房屋应属其所有，并非湖北聚仁公司财产。本院认为，根据建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等证据，银鹤公司系案涉房屋的开发建设企业。银鹤公司对湖北聚仁公司、黄石聚德公司均负有债务且至今仍未偿还完毕，案涉房屋因上述债务在2005年3月1日至2009年8月13日期间备案登记至陈吉、黎发根等7人名下，陈吉、黎发根等7人则明确表示系代湖北聚仁公司持有案涉房屋。上述合同备案登记虽不具备物权效力，亦不能对抗第三人，但对银鹤公司产生约束效力。本院在执行（2011）武执字第00172号一案过程中，根据武汉市住房保障和房屋管理局出具的《商品房合同备案清册表》及陈吉、黎发根等7人出具的书面证明等材料，认定案涉房屋虽备案登记在陈吉、黎发根等7人名下，但实际为湖北聚仁公司所有，据此裁定以案涉房屋折价抵偿湖北聚仁公司所欠泰达公司部分债务，并无不当。银鹤公司仅以其系案涉房屋的开发建设企业为由要求排除执行，事实和法律依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项规定，裁定如下： 驳回案外人武汉银鹤置业有限公司的异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审判长  张鹰战 审判员  徐 文 审判员  周 晨 二〇二一年二月二十日 法官助理刘小铭 书记员谭晓