河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终11934号 上诉人（原审原告）：张晓辉，男，1964年4月14日出生，汉族，现住河北省石家庄市。 委托诉讼代理人：刘丽霞，河北得正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵丹心，男，1965年8月14日出生，汉族，住河北省石家庄市桥**。 上诉人张晓辉因与被上诉人赵丹心买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2020）冀0108民初354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张晓辉及其委托诉讼代理人刘丽霞、被上诉人赵丹心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张晓辉上诉请求：1、依法撤销石家庄市裕华区人民法院（ 2020）冀0108民初354号民事判决，改判确认案涉房产归张晓辉所有，赵丹心继续履行《购房协议》，协助张晓辉办理房屋过户手续，并赔偿张晓辉损失20万元；2、本案一审、二审诉讼费用由赵丹心承担。事实和理由：一、案涉房产应归属于张晓辉，一审判决简单根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第十四条的规定驳回诉讼请求是错误的。一审中双方都确认张晓辉己全部支付案涉房产购房款，案涉房产由张晓辉居住至今，案涉房产归属于张晓辉，赵丹心对此从无异议，尽管赵丹心在收到全部购房款后违反诚信在案涉房产上办理的公积金贷款，但其仍在按月还贷款，该行为进一步表明赵丹心是积极的，合同法尊重当事人意思自治，因此，案涉房产应归属于张晓辉。二、只要赵丹心全部偿还剩余贷款，就可以实现张晓辉办理过户手续的诉求，这是赵丹心继续履行的表现，一审判决认为“案涉房产上存在贷款、赵丹心未全部偿还完贷款、房产未转移到赵丹心名下，故现无法将案涉房产直接由赵丹心名下过户到张晓辉名下”是错误的。本案产生的缘由是赵丹心在收到全部购房款后，违约在案涉房产上办理的银行贷款，致使张晓辉至今未取得房产证，张晓辉经多年催促无果才向法院起诉。要解决这个问题只需要赵丹心全部偿还贷款就可以继续履行合同，从而完成过户，而偿还完贷款是赵丹心违约后应采取的补救措施，采取补救措施 和继续履行合同是合同法规定的违约责任承担方式，因此，一审法院因案涉房产上存在贷款从而认为无法过户是错误的。三、赵丹心违约行为给张晓辉造成的税费损失是必然发生的，且张晓辉已提供证据证明数额的计算依据，一审判决以损失尚未实际发生，亦无法确定具体数额为由未支持张晓辉的诉求是错误的。赵丹心在收到全部购房款后以案涉房产办理公积金贷款构成违约，亦违反诚实信用原则；在取得开发商更名同意后不偿还贷款为张晓辉办理更名手续其行为亦构成违约。其违约行为致使张晓辉取得涉案房屋时要面临高额的税费损失，如果赵丹心未违约设立贷款或之后及时还清贷款，则在取得开发商同意后直接在开发商处办理更名手续，将购房协议中购房人由赵丹心变更为姜惠莉，届时办理房产证时房产证登记的所有人是姜惠莉，所交税费仅契税一项（税率为2%），且以483840元购房款为基数计算，契税为9676.8元；但因赵丹心违约以涉案房产办理公积金贷款，在之后长达九年多的时间且在开发商同意更名的情况下拒不偿清贷款，致使现在无法办理更名手续，只能在赵丹心取得房产证后再以二手房的交易方式办理，而通过此程序，税费为：契税（2%）、增值税及城建税附加（5.6%）、个人所得税（1%），而且，要以现在市场价为基数计算，涉案房屋市场价每平米约2万元，需交税费约24万元，因此，张晓辉取得房产证时将会多支付20多万元税费，而该税 费是过户时必然发生的费用，如果由张晓辉承担税费损失有违公平原则，也将会使张晓辉为赵丹心的不诚信行为买单，一审判决错误。四、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第十四条规定了物权的权属问题，一审判决据此驳回张晓辉的全部诉讼请求是错误的。综上所述，请求依法改判。 赵丹心答辩称，1.张晓辉并没有全部支付案涉房产购房款。补充协议约定办理完过户手续以后还要再支付5万元，这5万元曾经支付给我，后来我又退给了张晓辉，有微信的截图可以证实。2.不认可张晓辉关于损失的主张。购房协议明确约定的是办理过户，没有提过更名，我并没有不配合过户。3.2019年2月27日签订的协商协议，是张晓辉以撤诉为由欺骗我签订的，协议签订后，张晓辉告诉我法院不支持撤诉，存在欺骗行为。 张晓辉向一审法院起诉请求：1.依法确认维多利亚花园小区4-3-2401房屋归原告所有；2.依法判令被告继续履行《购房协议》协助原告办理房屋过户手续；3.依法判令被告赔偿原告损失20万元；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2009年10月31日，原告张晓辉与被告赵丹心签订《购房协议》，约定：一、经甲（赵丹心）、乙（张晓辉）双方协议，甲方愿将“维多利亚花园”4号楼3单 元2401住房一套转让给乙方。二、此房为甲方单位团购房，面积144平方米，三室二厅二卫，3360元每平方米。房款总计48.384万元。三、乙方愿在原房款基础上再支付转让费壹拾万元整（100000.00），购买甲方此房。计总房款为58.384万元。…五、房产证按照甲方单位有关规定，在政策允许时（五年左右）办理过户手续，过户费用由乙方承担。…2009年10月30日，原告向被告转款255200元；2010年1月20日，原告向被告转款330000元；2010年4月8日，原告向被告转款100000元；2010年4月9日，原告向被告转款50000元。2010年1月12日，原告张晓辉与被告赵丹心签订《补充协议》，约定：…经协商，在原协议不变情况下，再追加购房款伍万元整（50000元），待房产证过户之日交清此款。2019年2月27日，原、被告签订了《协商协议》，约定：一、继续履行原购房协议合同；二、积极办理房屋更名手续，以赵丹心为主协调永昌房地产公司办理更名手续（更名为张晓辉爱人姜惠莉），2019年4月底前完成；三、更名不成，则尽快办理过户手续（过户到张晓辉爱人姜惠莉名下），时间确定为2019年9月底前完成。2010年4月16日，被告与中国建设银行股份有限公司石家庄住房城建支行签订了《个人住房借款合同》（抵押加阶段性保证借款），被告借款330000元用于购买住房，借款期限自2010年4月16日至2030年4月15日。永昌地产集团 有限公司为被告的上述借款在被告取得《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前提供阶段性连带责任保证。 一审法院认为，原告现依据《购房协议》请求确认涉案房屋的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。房屋所有权变动需要办理登记才发生法律效力。故原告依据《购房协议》请求确认其享有案涉房产的所有权，缺乏法律依据，该院不予支持。原、被告签订的《购房协议》、《补充协议》、《协商协议》均是双方的真实意思表示，双方应当按照约定全面履行自己的义务，依据《购房协议》、《补充协议》的约定，原告已经按照合同约定履行了付款义务并在案涉房屋中居住至今，被告亦应当按照合同约定办理案涉房产的过户登记。但鉴于案涉房产双方在签订《购房协议》时就明知房屋尚未登记在被告名下，且截至目前，案涉房屋所有权仍登记在开发商名下。被告就案涉房产向银行贷款330000元，开发商永昌地产集团有限公司为被告的上述借款在被告取得《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前向银行提供阶段性连带责任保证。现被告尚未全部偿还银行贷款，房产登记亦未转移到被告名下。故现 无法将案涉房产直接由被告名下过户到原告名下。关于原告主张的损失200000元的问题，原告称该200000元是因被告未完成更名手续，致使在办理过户时只能按照二手房买卖需要缴纳的税费。现原告主张的该项损失尚未实际发生，亦无法确定具体数额。故该院对于原告的该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第十四条，判决：驳回原告张晓辉的诉讼请求。案件受理费29200元，由原告承担。 本院二审期间，赵丹心提交证据如下：张晓辉与赵丹心的短信截图，证明：5万元退还给了张晓辉；张晓辉承诺撤诉，赵丹心才签订的2019年2月27日的协商协议。张晓辉质证称，对证据的真实性没有异议，但是不能实现赵丹心的证明目的，短信里边提到的5万元和2011年8月4日的赵丹心收到的5万元不是一回事。张晓辉向一审法院提过撤诉，法院没同意。另，双方于2019年2月27日达成的协商协议及短信内容中均提到了更名，说明双方均同意更名。其他事实与一审查明一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房产应否确认归张晓辉所有；二、购房协议能否继续履行，赵丹心是否应协助张晓辉办理房屋过户手续；三、张晓辉请求赔偿20万元有无事实和法律依据。 关于第一个争议焦点问题。《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。本案中，张晓辉与赵丹心双方缔结的是以案涉房产为交易标的的购房协议，该购房协议只是物权变动的原因行为。张晓辉依约支付了购房款，但是案涉房产并未过户登记至张晓辉名下，不能直接发生物权变动的法律效果，张晓辉请求确认案涉房产归其所有，属于物权登记部门的确认职责，本院不予处理。 关于第二个争议焦点问题。张晓辉和赵丹心签订的《购房协议》《补充协议》《协商协议》均是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。依据《购房协议》《补充协议》的约定，张晓辉已经按照合同约定履行了付款义务并在案涉房屋中居住至今，赵丹心应当按照合同约定办理案涉房产的过户登记。本案中，赵丹心与中国建设银行股份有限公司石家庄住房城建支行签订的《个人住房借款合同》（抵押加阶段性保证借款）约定，永昌地产集团有限公司为赵丹心的上述借款在赵丹心取得案涉房产《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前提供阶段性连带责任保证。《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事 人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响”。依照上述法律规定和《协商协议》的约定，张晓辉请求继续履行《购房协议》，赵丹心协助张晓辉办理房屋过户手续，具有事实和法律依据，应予支持。赵丹心应当遵循诚信原则，及时清偿贷款或涂销案涉房产抵押权，履行协助义务。另，按照《购房协议》第五条的约定，过户费用由乙方（张晓辉）承担，故在案涉房产即维多利亚花园4号楼3单元2401室房产过户至张晓辉名下时所产生的过户费用由张晓辉负担。 关于第三个争议焦点问题。民事活动中，各方当事人应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，赵丹心于2009年10月31日与张晓辉签订《购房协议》，在收到张晓辉按照该协议约定支付的全部购房款后，2010年4月16日，赵丹心仍以购买案涉房产为由向银行进行贷款，并以案涉房产作为抵押物。在张晓辉提出更名或过户请求时，赵丹心没有及时清偿贷款或涂销抵押权，未按照约定履行协助案涉房产过户的义务。赵丹心的行为构成违约，应当承担相应赔偿责任。赵丹心的上述行为，客观上导致张晓辉虽然居住案涉房产近十年之久，却不能取得该房产所有权，不能享有收益和处分的权利，必然对张晓辉的财产权益造成损害，且近年来本市房价上涨及房产交易税费变化，张晓辉主张因长期未过户，致使案涉房产交易过户税费高达20余万元，请求赵丹心赔偿20万元损失， 鉴于张晓辉在签订《购房协议》时明知房屋尚未登记在赵丹心名下，张晓辉作为理性的市场参与者，应对相关风险有所认知，张晓辉亦有一定的责任，故赵丹心应赔偿张晓辉15万元。 本案二审中，赵丹心主张《补充协议》涉及的5万元已经退还给张晓辉，《协商协议》的签订存在欺骗行为，张晓辉均予否认。鉴于在2020年4月8日一审庭审中赵丹心自认案涉《购房协议》《补充协议》《协商协议》中约定的全部款项张晓辉已支付，且在《补充协议》左下方赵丹心书写有“2011.8.4五万元已支付（此款）”字样，赵丹心提供的证据不足以证明其主张，本院不予采信。 综上所述，张晓辉的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第四百零六条第一款、第五百七十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省石家庄市裕华区人民法院（2020）冀0108民初354号民事判决； 二、赵丹心于本判决生效之日起三十日内，协助将案涉房产维多利亚花园4号楼3单元2401室过户至张晓辉名下； 三、赵丹心于判决生效之日起十日内赔偿张晓辉经济损失150000元； 四、驳回张晓辉的其他诉讼请求。 一审案件受理费29200元，由张晓辉负担521元、赵丹心负担28679元；二审案件受理费29200元，由张晓辉负担521元、赵丹心负担28679元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹建民 审 判 员 王秀华 审 判 员 张国顺 二〇二一年二月二十六日 法官助理 袁 琳 书 记 员 李 兴