河南省登封市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0185民初195号原告（案外人）：黄巍巍，男，汉族，1986年12月14日生，住登封市。被告（申请执行人）：任振平，男，汉族，1964年4月13日生，住登封市。第三人（被执行人）：卢娟，女，汉族，1979年6月28日生，住登封市。第三人（被执行人）：张银涛，男，汉族，1979年3月6日生，住登封市。黄巍巍与任振平、卢娟、张银涛案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，黄巍巍，任振平到庭参加了诉讼。卢娟、张银涛经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄巍巍向本院提出诉讼请求：1、判决解除对位于登封市××与××室路交叉口西南角颍南世家1号楼1单元6层6××号房产的查封，停止对涉案房产的执行，确认涉案房产归原告所有。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系涉案房产的实际所有权人，享有事实上的物权期待权，优先于被告享有的普通金钱债权，对涉案房屋享有足以排除、阻却强制执行的实体权利。1、在登封市人民法院2019年12月5日查封案涉房产之前，原告与第三人于2018年12月18日就通过中介公司签订了合法有效的房屋买卖合同，而且原告已按合同约定支付了大部分购房款40万元及佣金12600元、代办费2000元（详见收款收据）。被告辩称第三人为逃避债务而与原告签订虚假买卖合同没有任何事实证据证明。首先，原告购买的房屋价款符合当时的市场价格，而且原告已将大部分购房款转账支付给第三人，不存在低于市场价格或无偿转让的情形。其次，被告与第三人之间是否存在债权债务以及形成的时间原告均并不知情。再次，原告购买的房屋系通过中介公司购买，而非私下交易，故原告与第三人之间不存在恶意串通逃避债务之嫌，中介公司对此也能够证明买卖合同的真实性、合法性。2、登封市人民法院在查封涉案房产之前即2019年3月，原告已装修入住并合法占有房屋至今将近两年之久，期间原告向物业公司支付有物业费、暖气费、燃气费、水电费等生活用费，足以证明原告的实际居住时间。3、未办理过户登记的原因并非原告原因，原告不存在任何过错。签订房屋买卖合同时，因案涉房屋系第三人按揭贷款购买，设定有抵押权，且不动产登记证书尚未颁发给第三人，导致无法办理变更过户登记手续，为此双方约定：待不动产登记证书向第三人下发后十个工作日内由原告协助第三人办理不动产过户登记手续，并支付剩余的23万元购房款。原告于2019年9月得知涉案房产的不动产登记证书向第三人下发后，立即联系第三人并要求其协助办理房产过户登记手续，并通知了中介公司，而第三人前后多次以在外地等为由拒不协助原告办理变更过户登记手续，原告在此期间已按买卖合同的约定履行告知提醒，并尽到了合理的注意义务及潜在的交易风险，但因第三人拒不到场且不提供不动产登记证书等客观原因造成原告无法办理过户登记，而非原告拒不向第三人支付剩余购房款及原告自身的原因造成的，原告在本案中不存在任何过错。案涉房屋虽未办理过户登记，但被告对第三人所享有的金钱债权不能排除原告的合法占有权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款或已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记”。综上所述，原告在贵院查封之前已经通过中介公司与第三人签订了合法有效的买卖合同，并支付大部分价款、合法占有入住涉案房屋至今已长达两年之久，只是客观上因第三人不予协助而并非原告自身原因导致未能办理过户登记手续，原告有证据证明其享有足以排除强制执行的民事权益。现被告申请查封涉案房产侵害了原告的合法权益，故原告依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定提起诉讼，请贵院依法判决。任振平辩称：一、答辩人认为，登封市人民法院作出的（2019）豫0185民初7101号民事裁定书认定的事实清楚，适用法律正确，应当予以支持。登封市人民法院（2019）豫0185民初7101号民事调解书是双方当事人的真实意思表示，且是在法院支持下签订的，也应当支持。二、根据原告提供的《房屋买卖合同》，合同双方是原告与张银涛，答辩人对该份合同的真实性有异议，怀疑第三人是为了逃避执行而编造的房屋买卖关系。对于原告提供的缴费情况、转账记录等证据，答辩人根本无法查清。三、根据我国法律规定，不动产交易以登记为产权发生变更的生效要件，且登记为公示方式。作为房屋买受人，原告既然可以在合同中约定待房屋产权下发，并办理过户至申请人名下后，为何没有尽快交清余款进行过户，况且原告也自知该涉案房产2019年9月就已颁发了房屋的产权证书，而不是张银涛、卢娟迟迟未予照面，这不符合正常逻辑。从该点可以看出原告未能尽快交清余款，到房产登记机关办理过户手续，原告存在过错是主要因素。四、原告在购买案涉房屋未能办理过户登记，原因在与其购买该房屋前，该房屋已设定有抵押权，且第三人尚未办理权属登记。原告购买案涉房屋没有履行合理的注意义务，忽略了可能存在的交易风险，导致其购买房屋后无法办理过户登记，其自身存在明显过错，且从原告提供的证据可知，原告也未向第三人支付全部房款。原告应知该房屋的风险，应对自己的行为负责，承担其不利后果。故答辩人依据《中华人民共和国民事诉讼法》及其他法律法规之规定将案涉房屋申请法院查封，答辩人且也向法院提供有担保，且法院也作出查封裁定书，原告的诉讼请求及理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。综上所述，答辩人认为法院作出的查封措施认定事实清楚，适用法律正确，应当予以支持，请依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的《房屋买卖合同》、工商银行的转账凭证、被告卢娟出具的收款收据，电费和水费收据及物业收费凭证、家私家电交割清单、物业交割确认单等，上述证据能相互印证，并形成完整的证据链，证明原告与第三人于2018年12月18日签订房屋买卖协议，原告按照合同约定向第三人支付部分房款后，第三人将房屋交付原告占有居住至今的事实，故本院对上述证据均予以采信。本院经审理认定事实如下：原告与第三人卢娟于2018年12月18日通过中介公司（河南泛客汇房地产营销策划有限公司）签订一份《房屋买卖合同》，房屋位置：登封市××与××室路交叉口西南角颍南世家××楼××单元××层602。房屋价款63万元，按照合同约定原告支付购房款40万元及佣金12600元、代办费2000元。同日原告与被告卢娟进行了家私家电交割清单。原告买房后，对该房屋进行了装修，置办家具后于2019年3月入住至今。在该房屋卢娟取得产权证后，经中介公司和原告多次出面协调买卖双方相互过户事宜，但被告卢娟一再推脱，导致房屋至今未能办理过户手续。另查明，任振平与张银涛、卢娟民间借贷纠纷一案，本院依据任振平的申请诉中保全了卢娟名下位于登封市××与××室路交叉口西南角颍南世家××楼××单元××层602的房产一处【豫（2019）登封不动产权第**房产】。后本院于2019年12月12日出具（2019）豫0185民初7101号民事调解书，确认：一、被告张银涛、卢娟欠原告任振平借款46万元，被告同意分批偿还，于2020年1月20日前偿还3万元，于2020年4月30日前偿还20万元，下欠23万元于2020年12月31日前偿还完毕；二、如被告未按上述约定按时还款，原告就剩余全部借款申请执行。因被告张银涛、卢娟未履行生效文书所确定的义务，任振平于2020年8月23日申请强制执行，执行案号为（2020）豫0185执1928号。2020年10月11日案外人黄巍巍对该裁定书向本院提出书面异议。本院于2020年12月29日作出（2020）豫0185执异101号执行裁决书，驳回了黄巍巍的异议请求，黄巍巍不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。再查明，登封市不动产登记中心不动产登记资料查询结果显示，案涉房屋于2016年3月23日预告登记在卢娟名下，于2016年4月8日抵押登记在中信银行股份有限公司郑州分行，于2019年8月29日转移抵押合并办理在卢娟名下，不动产证号为豫（2019）登封不动产权第××号。本院认为，本案的争议焦点为黄巍巍通过中介公司与第三人卢娟签订房屋买卖合同，能否足以对涉案房屋排除强制执行。案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院强制执行的救济方法。对符合法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院支持金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议。本案中，2018年12月18日被告卢娟与原告黄巍巍签订的《房屋买卖合同》，该协议系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，涉及在本案中，在涉案房屋被查封前，原告与第三人已签订了《房屋买卖合同》，依据原告提交的证据，可以证明原告于2018年12月18日以按照合同要求支付了40万元房款及佣金12600元、代办费2000元，能够证明原告方在涉案房屋被查封前已支付了涉案房屋的大部价款；原告在购买涉案房屋后，已装修居住，在涉案房屋被查封前已实际控制该房屋，即原告已合法占有涉案房屋；对于涉案房屋的过户问题，按照合同中约定，房产证下发后十个工作日内共同到房管局办理房屋产权过户登记相关手续。但在被告卢娟房屋权证下发后，经中介公司及原告黄巍巍多次出面协调买卖双方相关过户事宜，但被告卢娟一再推脱，导致房屋至今未能办理过户手续，原告对此无过错。故原告的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本院予以支持。因此，原告对涉案房屋享有能够排除强制执行的权利，原告黄巍巍主张停止对该涉案房屋采取的强制执行措施的请求，于法有据，本院予以支持；关于黄巍巍要求本院确认涉案标的物归其所有的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。因涉案房屋目前尚未依法进行权属变更登记，故原告要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持；原告要求解除对涉案房屋的查封，不属于执行异议之诉的审理范围，应在本判决生效后按法律规定的相关程序予以解除查封。关于任振平认为涉案标的物没有进行产权转移登记，该房产仍应属于原所有权人卢娟所有，卢娟与黄巍巍买卖涉案房产的行为属于恶意串通的辩由，没有法律和事实依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、停止对位于登封市南环一路与少室路交叉口西南角颍南世家1号楼1单元6层6××号房产【不动产证号为：豫（2019）登封不动产权第××号】的执行；二、驳回原告黄巍巍的其他诉讼请求。案件受理费10100元，由被告卢娟、张银涛共同负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十六份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。本院（2020）豫0185执异101号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  杨菊凤人民陪审员  韩彦周人民陪审员  罗志宏二〇二一年二月二日书 记 员  曾伟丽