山东省青岛市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）鲁02民终1765号 上诉人（原审原告）：山东优博恒睿物业管理有限公司，住所地市**。 被上诉人（原审被告）：青岛能源热电有限公司，住所地青岛市市**。 上诉人山东优博恒睿物业管理有限公司因与被上诉人青岛能源热电有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院(2020)鲁0203民初10262号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 山东优博恒睿物业管理有限公司上诉请求：依法撤销一审裁定，指令原审法院继续审理。事实和理由：我们通过调取规划图纸，显示是一个物业服务区域，水、电、排水都在一个服务区域内，热电公司也给物业公司交过排污费、垃圾处理费。 青岛能源热电有限公司未答辩。 恒睿物业公司向原审法院提出诉讼请求：1.判令能源热电交纳物业服务费128095元（2018年1月1日至2020年12月31日）；2.诉讼费由能源热电负担。事实及理由：恒睿物业系青岛市市北区敦化路xx号“金港金星小区”物业服务企业，自2018年1月1日开始，为该小区业主及物业使用人提供物业服务。网点房屋收费标准为1元/每月/平方米。能源热电系敦化路xx号网点房屋使用人，在恒睿物业服务期间，仅支付部分排污费和垃圾处理费，未支付物业费。经多次催要未果，请求判如所请。 能源热电辩称，能源热电从未与恒睿物业签订过物业服务合同。恒睿物业与青岛金港物业管理有限公司（以下简称金港物业）签订的《物业交接协议》不能作为与能源热电之间的物业服务合同，其中约定的“金港金星小区”不是市政规划的准确名称，其物业区域不明确，能源热电的房屋不属于所谓的“金港金星小区”物业区域；《物业交接协议》中约定恒睿物业继续按照前期委托合同的要求履行职责，意味着恒睿物业服务区域仅限于金港物业与之签订了前期委托合同的物业区域，但能源热电未与之签订前期委托合同，因此该协议不涉及能源热电，恒睿物业不能依据该协议向能源热电主张协议；最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。现恒睿物业不能提交建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，也不能提交业主委员会或业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同，即使能源热电属于《物业交接协议》涉及的物业区域，恒睿物业也不是《物业交接协议》涉及物业区域的物业服务企业，不能向能源热电主张权利。根据《物业交接协议》的约定，协议第二条“本小区业主档案名单”范围为金港花园1、2、3号楼，不包括能源热电，因此金港物业和辽西居委会均已确认能源热电不在涉及物业区域内，恒睿物业对此是明知且同意的。能源物业的房屋独立于《物业交接协议》涉及的物业区域之外，自1997年下半年建成至今都是能源热电自行管理，没有物业服务企业提供物业服务。未解决排污及垃圾清运问题，能源热电与恒睿物业单独订立了排污协议和垃圾清运协议，双方是委托关系，就委托内容单独支付报酬，并非恒睿物业所称的交纳物业服务费中的排污费和垃圾清运费。综上，能源热电与恒睿物业之间不存在物业服务合同关系，双方未订立过物业服务合同，恒睿物业未向能源热电提供物业服务，其诉请无依据，请求驳回其诉讼请求。 原审法院对本案事实作如下认定： 位于青岛市市北区的青岛能源热电有限公司第二热力分公司（以下简称能源热力公司），系1996年1月由青岛市金港房地产开发公司（以下简称金港公司）与原青岛市重点工程热网输配工程指挥部（以下简称热网指挥部）联建，规划批准综合楼面积3386平方米，当时名称为热网工程调度中心楼，即现正使用的能源热力公司办公楼，住宅面积13596平方米（后增加798.76平方米），即位于能源热力公司办公楼北面的三座住宅楼，根据联建协议，其中一座为能源热力公司职工宿舍。项目建成后称金星小区，能源热力公司办公楼与三座住宅楼共用自来水上水系统和排污系统，无变电、二次供水、换热、燃气调压等专业经营设施设备和相关管线和计量装置。金星小区的前期物业服务由金港物业提供。2017年12月，优博恒睿物业与金港物业在青岛市市北区社区居民委员会监督下，签订《物业交接协议》，约定金港物业将其所提供物业服务的，包括金星小区住宅楼在内的区域（在协议内表述为金港、金星小区），转交由优博恒睿物业继续提供物业服务，移交日期确定为2017年12月1日。交接协议附件《新老物业交接清单》的业主资料中包括业主档案（所有业主姓名、联系方式等），“金星花园”业主名册包含敦化路xx号金星小区1号楼1-4单元51名业主、2号楼1-5单元64名业主、3号楼1-6单元90名业主名单，另有“金港花园”业主名册。该协议签订后，优博恒睿物业与接管的物业管理区域内部分业主签订《物业管理委托合同》，约定自2018年1月1日开始其所接管的包括金星小区三座住宅楼在内的区域，由其提供物业服务。在《新老物业交接清单》的业主资料中和《物业管理委托合同》中，均未将能源热电或能源热力公司列为业主或由其代表人签字。2019年7月8日，优博恒睿物业与能源热电签署《垃圾清运协议》和《排污清理协议》，约定由优博恒睿物业有偿为能源热力公司办公楼清理生活垃圾和进行职工食堂排污、化粪池清理、维护工作，协议期限至2020年7月8日，协议到期后未续签。之后，能源热电将其能源热力公司办公楼的下水、排污系统单独改线，生活垃圾清运亦由其自行处理。优博恒睿物业认为能源热力公司办公楼坐落于其物业管理区域内，与能源热电协商要求其交纳物业服务费，能源热电则认为能源热力公司办公楼不在优博恒睿物业所管理的物业管理区域内，不同意交纳物业服务费，优博恒睿物业遂向原审法院起诉要求判如所请。优博恒睿物业现管理区域内未成立业主委员会。 原审法院认为，物业管理是指由物业服务企业，对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。对居民小区实行物业管理，是近年来政府倡导的、促进城市管理改革、提高城市管理水平的有效措施，它对为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境，提高居民的生活环境质量，都起到了促进作用。青岛市物业相关法规对物业管理区域的划分规定，物业管理区域应当考虑城市规划、建筑规模、社区建设、物业的共用设施设备以及公共配套项目等因素进行划分，建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向区物业管理行政管理部门提出划分物业管理区域的要求，区物业管理行政管理部门应当会同街道办事处，按照相关规定对物业管理区域进行划分；尚未划分或者需要调整物业管理区域的，由区物业管理行政管理部门会同街道办事处按照实际情况划分或者调整。金星小区建成年代为1997年，当时在青岛市区域内对居民小区实行物业管理尚未施行，建设单位在申请办理建设工程规划许可证时，尚无物业管理区域划分的规定。之后，随着对居民小区实行物业管理的逐步推广，金星小区住宅楼部分也开始实行物业管理，但由于未成立业主委员会，系由金港公司自行成立的金港物业进行前期物业服务，各项手续并不规范，其所服务的物业管理区域，系其自行确定，并未经任何政府相关部门进行划分。优博恒睿公司接管服务后，在交接手续中亦不包含能源热力公司办公楼。该办公楼系独立于三座住宅楼之外，目前除共用自来水供水系统之外，并无其他共用设施设备。优博恒睿物业要求能源热电交纳能源热力公司办公楼物业服务费，必须首先确定该办公楼是否包含于优博恒睿物业的物业管理区域之内，而该区域划分职能应由政府职能部门以行政权行使，不应由法院以司法权进行划分。因此，在尚未对该区域进行物业管理区域进行划分之前，本案不应由法院直接进行处理。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四款、《青岛市物业管理条例》第七条第四款之规定，裁定：驳回山东优博恒睿物业管理有限公司的起诉。案件受理费3000元免于收取。 本院认为，双方当事人争议的焦点是：青岛能源热电有限公司的办公楼是否包含于优博恒睿物业的物业管理区域之内。依据《山东省物业管理条例》第九条“建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向物业主管部门申请划分物业管理区域。物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求街道办事处、乡（镇）人民政府、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示”的规定，划分物业管理区域系政府职能部门的行政权，故本院不属于人民法院民事案件受理范围，当事人可通过行政途径予以解决。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二一年二月三日 书记员  翟国媛