广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25652号上诉人（原审原告）：武汉地质勘察基础工程有限公司广州分公司，住所地广州经济技术开发区夏港街道普晖十一街****。负责人：潘希军，职务：经理。委托诉讼代理人：郁鸿生，湖北邦理律师事务所律师。委托诉讼代理人：周翔，湖北邦理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴馥宇（曾用名：吴灶喜），男，1975年8月27日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：梁树敏，广东木坤律师事务所律师。原审第三人：广州广信地产有限公司，住所，住所地广州市越秀区童心路****div>法定代表人：李仕源，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈英创，该公司职员。上诉人武汉地质勘察基础工程有限公司广州分公司（以下简称武汉地勘公司）因与被上诉人吴馥宇、原审第三人广州广信地产有限公司（以下简称广信公司）所有权确认纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初1739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人武汉地勘公司的委托诉讼代理人郁鸿生，被上诉人吴馥宇的委托诉讼代理人梁树敏，原审第三人广信公司的委托诉讼代理人陈英创到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人武汉地勘公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判广州经济技术开发区夏港街道普晖十一街25号104房归武汉地勘公司所有，吴馥宇将该房屋产权过户登记至武汉地勘公司名下；2.由吴馥宇承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院事实认定错误，适用法律错误。一、一审法院凭《住宅商品房购房合同》署名认定吴灶喜系购房者。该认定和事实完全不符。吴馥宇是1975年出生，1992年未满18岁，没有任何经济能力购房，不可能是吴馥宇自己买房，且当时吴馥宇并未到广州读书或就业，而是在老家汕头揭阳，根本不可能签署协议，同时，该合同是武汉地勘公司提交给法庭的证据，系武汉地勘公司自1992年持有至今，因此，一审认定该合同由吴灶喜签署，明显与事实不符。二、一审法院不支持武汉地勘公司的诉讼请求理由主要是以下几点：（1）黄海出生日期，住址，身份无法查明；（2）黄海不享有涉案房产所有权，也没有证据证实吴馥宇委托黄海出售涉案房屋给武汉地勘公司，且武汉地勘公司支付金额和原始购房发票金额不一致；（3）武汉地勘公司提交的几份《购房协议》不能作为购房依据；（4）武汉地勘公司以两份支票支付的款项并不是支付的涉案房屋的房款；（5）吴馥宇提交的06204834号《不动产权证书》证实涉案房屋权属人为吴馥宇。本案作为一个典型的物权纠纷，武汉地勘公司有充足的证据证实其自1993年就己经取得了涉案房屋的物权。1992年至1993年，武汉地勘公司基于生产生活需要，从黄海(或吴灶耿)处购得(署名为吴馥宇的合同)涉案房屋，并以支票形式支付了和黄海(或吴灶耿)商量好的对价431100元，并实际占有使用该房至今，且持有该房所有原始交易文件：合同(签名为吴馥宇)、发票等，并且武汉地勘公司公司注册地址即为该处。在1992年，房地产交易市场不规范和健全，炒房盛行，武汉地勘公司无法从正常渠道购房，因此从炒房者手中购买。武汉地勘公司没有任何过错，只是由于单位人员变动、及售房者、签名者无法找到等各种原因，导致涉案房屋的产权登记未及时变更，才形成了本案诉讼。一审法院罔顾基本事实，却以吴馥宇持有2018年办理的06204834号《不动产权证书》就判决驳回武汉地勘公司的诉讼请求。武汉地勘公司认为一审法院判决的四条理由缺乏依据。三、最高人民法院一系列裁判案例表明。在不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的情况下，应综合物权的取得，占有，使用，交易，合同、票据的持有、物业费、电费的缴纳等证据综合判定物权真实的权利情况，本案中，吴馥宇仅仅只有2018补办的产权证书，而无其他任何证据证实对涉案房屋享有物权的情况下，一审法院却据此认定权利人为吴馥宇，确实让人无法理解。武汉地勘公司是涉案房屋实际权利人，有取得，占有，使用，交易，合同、交易票据的、物业费、电费的缴纳等证据证实，且是原件，一审法院却以民事诉讼法六十四条规定，以武汉地勘公司无证据为由驳回请求，反观吴馥宇的证据，明显缺失和苍白。基于对以上证据和法律认识的错误，导致一审法院在法律适用上明显错误，根据以上事实和证据，本案应适用物权法及其解释而不能适用民诉法予以处理。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人吴馥宇答辩称：一、武汉地勘公司主张涉案房产并非是吴馥宇所购买，这是没有事实依据的。涉案房产确实是吴馥宇的父亲购买并安排登记在吴馥宇名下的，且涉案房产自始至今均是登记在吴馥宇名下，涉案房产的购房合同、发票、房产的所有人均是吴馥宇。另外，根据吴馥宇提交的房产证以及房屋查册档案资料显示，涉案房产的产权登记清晰，所以涉案房屋是属于吴馥宇所有，这是有充分证据予以证实的。二、武汉地勘公司主张其是涉案房产的所有权人，该主张没有充分的证据予以证明。首先，武汉地勘公司提交的购房协议、转让协议的真实性均无法核实，该两份协议的房产转让人黄海的身份不明。从本案一审至二审以及发回至一审法院重审，再到武汉地勘公司提起上诉至今，武汉地勘公司均无法提供黄海的身份信息，无法查明黄海是否有涉案房产转让权的相关证据，也没有任何证据证明黄海曾经受吴馥宇委托转让涉案房产，所以武汉地勘公司主张其有真实购买涉案房产的证据并不充分。其次，武汉地勘公司主张证明购房的款项的支付对象并非是吴馥宇，并且根据武汉地勘公司提交的支票显示，其主张的购房款项的用途显示为购买材料以及往来款，武汉地勘公司没有证据证实其有实际支付涉案房产的购房对价。并且，武汉地勘公司在同时期向开发商购买103房的房产，其主张当时是基于炒楼的因素向黄海或吴灶耿购买涉案房产，吴馥宇认为武汉地勘公司该主张是互相矛盾、逻辑不通的。并且，从原一审中武汉地勘公司主张是借吴馥宇的名义向开发商购买涉案房产，其后武汉地勘公司又改口是向黄海或吴灶耿购买的涉案房产，武汉地勘公司自身的说法存在前后不一致之处。直至今天，武汉地勘公司尚未明确其到底是向谁购买的涉案房产，其在上诉状中仍声称是向黄海或吴灶耿购买涉案房产。以上事实，均可反映出武汉地勘公司主张其为涉案房产的真实购房人是没有任何事实以及法律依据的。吴馥宇恳请二审法院根据本案的证据以及事实查明本案，维持一审判决，驳回武汉地勘公司的全部上诉请求。原审第三人广信公司述称，广信公司已经履行完毕所有购房合同中所约定的义务，不应作为本案的第三人参与本案诉讼。从武汉地勘公司提交的证据可看出，涉案房产是武汉地勘公司与案外人黄海之间的交易，与广信公司无关。武汉地勘公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认广州经济技术开发区创业路普晖十一街25号104房归武汉地勘公司所有，房屋估价800000元；2.吴馥宇将广州经济技术开发区创业路普晖十一街25号104房的产权过户登记到武汉地勘公司名下；3.本案的诉讼费由吴馥宇承担。武汉地勘公司当庭撤回第三项诉讼请求。一审法院经审理查明：2018年12月11日，武汉地勘公司向一审法院提起诉讼［案号（2018）粤0112民初7667号］，请求：1.确认广州经济技术开发区创业路普晖十一街25号104房归武汉地勘公司所有，房屋估价800000元；2.吴馥宇将广州经济技术开发区创业路普晖十一街25号104房的产权过户登记到武汉地勘公司名下；3.本案的诉讼费用由吴馥宇承担。2019年5月22日，一审法院作出（2018）粤0112民初7667号民事判决书，判决：驳回武汉地勘公司的全部诉讼请求。案件受理费11800元、财产保全费4520元，均由武汉地勘公司负担。判后，武汉地勘公司不服，向广州市中级人民法院提出上诉。广州市中级人民法院经审理认为：本案根据武汉地勘公司提供的证据显示，黄海以广东省信托房产开发公司广州开发区分公司（以下简称“信托公司”）的名义与易位宜、湖北省地矿局第一探矿工程大队广州开发区工程处分别签订转让涉案房屋的《转让协议》《购房协议》，上述协议约定的房屋单价与《住宅商品房购售合同》（购房人吴灶喜）约定的单价并不一致。且武汉地勘公司分两次向黄海支付购房款，第一次以支票支付20万元；第二次以支票付款231100元，收款单位为吴灶耿。一审法院未查明信托公司与黄海、吴灶耿、吴馥宇（曾用名吴灶喜）之间的关系，以及信托公司是否确认黄海的转让行为、涉案房屋的交易价款、是否收取了涉案房屋购房款等事实，认定基本事实不清。2019年12月23日，作出（2019）粤01民终17846号民事裁定书，裁定：一、撤销广东省广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初7667号民事判决；二、本案发回广东省广州市黄埔区人民法院重审。2014年7月21日，湖北省机构编制委员会办公室下发鄂编办事改文[2014]65号《省编办关于省地矿局及所属事业单位调整规范和分类有关事项的批复》，将“湖北省地质矿产勘查开发局”更名为“湖北省地质局”。武汉地勘公司提交的湖北省地质局于2018年9月3日出具的证明显示以下主要内容：我局在广东省广州市的国有企业经历多次改革调整，我局所属的原湖北省第一探矿工程大队广州开发区工程处现已调整归并为武汉地勘公司，相应资产（含原以“湖北省第一探矿工程大队广州开发区工程处”名义于1992年12月购置的坐落在广东省广州市广州经济技术开发区创业路普晖十一街25号104、105房）一并划归武汉地勘公司。武汉地勘公司提交的湖北省地质局于2019年5月10日出具的证明显示以下主要内容：我局的原名称为“湖北省地质矿产勘查开发局”（简称“湖北省地矿局”），2014年7月21日湖北省机构编制委员会办公室下发鄂编办事改文[2014]65号《省编办关于省地矿局及所属事业单位调整规范和分类有关事项的批复》，将“湖北省地质矿产勘查开发局”更名为“湖北省地质局”。我局在广东省广州市的国有企业经历多次改革调整，我局所属的原“湖北省地矿局第一探矿工程大队广州开发区工程处”现已调整归并为武汉地勘公司，相应资产（含原以“湖北省地矿局第一探矿工程大队广州开发区工程处”名义购置的坐落在广东省广州市广州经济技术开发区创业路普晖十一街25号104/105房）一并划归武汉地勘公司所有，由武汉地勘公司处置。武汉地勘公司提交穗房地证字第××号《广州市房地产证》载明：权属人为湖北省地矿局第一探矿工程大队广州开发区工程处，权属来源为向信托公司购买，房地产坐落广州经济技术开发区创业路普晖十一街（坊里巷）25号1楼103房（以下简称“103房”），总建筑面积70.12平方米。吴馥宇提交（2018）广州市不动产权第06204834号《不动产权证书》载明：坐落广州开发区普晖十一街25号104房（以下简称“涉案104房”），房屋建筑面积70.12平方米，权属人吴馥宇（单独所有），所有权取得方式为购买。吴馥宇提交（2018）广州市不动产权第06204830号《不动产权证书》载明：坐落广州开发区普晖十一街25号105房（以下简称“105房”），房屋建筑面积51.98平方米，权属人吴馥宇（单独所有），所有权取得方式为向信托公司购买。吴馥宇提交其在广州市规划和自然资源局查询到的以下房屋档案资料：1.广州市（）县私有房屋产权登记申请书显示：登记种类为总登，登记房私字第××号，房屋坐落在开发区创业路普晖十一街25号104，建筑总面积为70.12㎡，建筑时间为1992年，使用性质为住宅，产权人为吴灶喜，身份证号码为，出生年月为75年8月，占有份额为全部。2.申请人姓名一栏有“吴灶喜”字样的产权来源情况申述，该申述表有以下内容：本人向广信房产开发公司广州开发区分公司购得商品房一套，合同为信房私购9225号，该房位于普晖11街25号A3栋104，建筑面积70㎡，单价1261.55元，总价款88308.5元。3.广州经济技术开发区房地产事务所出具的广州经济技术开发区房屋交易鉴证证明书，显示以下内容：下列房屋系吴灶喜向信托公司买受，已经我所交易鉴证，并以处字000591号备案，特发此证明书，请凭此证明书于三个月内向广州经济技术开发区房地产管理局申请办理领取《房屋所有权证》、《国有土使用证》手续。房屋坐落创业路普晖十一街25号104，总建筑面积70.12平方米，房屋交易产价155170.65元（共），房屋购买人吴灶喜，身份证号码，附记：合同签订日期：1992年3月26日。4.广州经济技术开发区房地产管理局于1994年9月20日出具的广州市房地产权属证明书，显示以下内容：下列房地产权属，经审查已确认，请凭此证明书于94年11月30日前到开发区房地产事务所办理交易手续。所有权人（单位）为信托公司，所有权来源：自建，占有份额：全部，房屋坐落开发区创业路普晖十一街25号104，总建筑面积70.12平方米，备注：吴灶喜。5.信托公司于1992年11月21日出具的工商企业商品销售发票，显示：顾客名称为吴灶喜，货品名称为购开发区创业路A3-104、105号房贰套，123㎡，单价1261.55，金额155170.65元。6.房屋登记收费表，显示：房屋坐落开发区创业路普晖十一街25号104，登记种类：总登，登记费70元，工本费10元，1998年2月10日。7.吴灶喜身份证复印件，显示姓名：吴灶喜，性别：男，出生：1975年8月27日，住址：广东××县胪岗镇胪溪。8.广州市（）县私有房屋产权登记申请书，显示：登记种类为：总登，登记房私字第××号，房屋坐落在开发区创业路普晖十一街25号105，建筑总面积为51.98㎡，建筑时间为1992年，使用性质为住宅，产权人为吴灶喜，身份证号码为，出生年月为75年8月，占有份额为全部。9.申请人姓名一栏有“吴灶喜”字样的产权来源情况申述，该申述表有以下内容：本人向广信房产开发公司广州开发区分公司购得商品房一套，合同为信房私购9225号，该房位于普晖十一街25号A3栋105号，建筑面积53㎡，单价1261.55元，总价款66862.15元。10.广州经济技术开发区房地产事务所出具的广州经济技术开发区房屋交易鉴证证明书，显示：下列房屋系吴灶喜向信托公司买受，已经我所交易鉴证，并以处字000592号备案，特发此证明书，请凭此证明书于三个月内向广州经济技术开发区房地产管理局申请办理领取《房屋所有权证》、《国有土使用证》手续。房屋坐落创业路普晖十一街25号105，总建筑面积51.98平方米，房屋交易产价155170.65元（共），房屋购买人吴灶喜，身份证号码，附记：合同签订日期：1992年3月26日。11.广州经济技术开发区房地产管理局于1994年9月20日出具的广州市房地产权属证明书，显示：下列房地产权属，经审查已确认，请凭此证明书于94年11月30日前到开发区房地产事务所办理交易手续。所有权人（单位）信托公司，所有权来源：自建，占有份额：全部，房屋坐落开发区创业路普晖十一街25号105，总建筑面积51.98平方米，备注：吴灶喜。12.房屋登记收费表，显示：房屋坐落开发区创业路普晖十一街25号105，登记种类：总登，登记费70元，1998年2月10日。1992年3月26日，吴灶喜（甲方，购房人）与信托公司（乙方，售房单位）签订《住宅商品房购售合同》（信房私购9225号，以下简称“涉案合同”），约定以下主要内容：甲方预购乙方正在筹建中的住宅位于广州市开发区创业路自编A3座104、105房共贰套（一厅一房一套、一厅二房一套），总建筑面积约共123平方米,每平方米建筑面积1261.55元，总楼价款共计155170.65元，另计电视公用天线400元、防盗门500元；甲方于签订合约10天内一次付清房屋价款总值100%；甲方在办理购房手续时，每套房需交定金1000元；甲方购买的房屋预计于92年7月内竣工并交付使用，房屋的产权及使用权全归甲方，并由乙方出具购买楼房证明书给甲方，待按乙方通知后，再向房管部门领取产权证。合同落款处甲方一栏有“号码：，吴灶喜，周井力亮代”字样，乙方一栏有信托公司签章。吴馥宇陈述吴灶喜是其曾用名，涉案合同签订时其在读大学没有在场，涉案合同中“吴灶喜”三字由其叔叔周勤亮代签，其本人没有支付105房及涉案104房的购房款，亦未委托周勤亮代签该涉案合同，不知道105房及涉案104房购房款的支付情况，其是2017年才从其父亲那里知道这两套房是其父亲以其名义去购买的事情，所以在2018年才重新办理了房产证，并陈述其父亲已经去世，其本人不认识黄海，亦不知道黄海的基本情况，没有委托黄海出售105房及涉案104房。吴馥宇提交《居民身份变更、更正申请审批表》显示吴灶喜于2000年3月23日向胪岗派出所申请更改姓名为吴馥宇，变更原因填写为：因驾驶证都是办上吴馥宇名字，为了方便办各项证件，要求更改。户主姓名为吴灶耿。潮阳市胪岗供销合作社在单位或村居委意见一栏加盖公章并填写“情况属实，同意更改”，潮阳市公安局胪岗派出所及潮阳市公安局均于2020年3月28日加盖公章同意更名。吴馥宇提交广州市公安局洪桥派出所出具的常住人口登记卡显示，吴馥宇曾用名为吴灶喜，男，汉族，出生地广东省，出生日期1975年8月27日，居民身份证件编号4405241975********，2012年2月1日由广东省汕头市潮南区胪岗镇迁来广东省广州市越秀区天香街7号402房，登记日期2018年3月26日。武汉地勘公司提交信托公司于1992年11月21日出具的工商企业商品销售发票显示：顾客名称为吴灶喜，货品名称为购开发区创业路A3-104、105号房贰套，123㎡，单价1261.55，金额155170.65元。武汉地勘公司提交一份《转让协议》，显示以下内容：本人愿转让住宅两套给湖北第一探矿大队广州工程处，该两套住宅为A3楼103、104房，总面积140㎡，每平方单价2200元/㎡，现收到湖北第一探矿大队广州工程处付定金支票，支票面额20万元，支票号VI02036335，待该20万元款项转入本人账户后，由本人和湖北第一探矿大队广州工程处代表即日办理过户手续。该《转让协议》落款处转让人一栏签有“黄海92.12.25”字样，受让人代表一栏签有“易位宜92.12.25”字样，武汉地勘公司确认易位宜是其人员，该《转让协议》并无写明黄海的出生时间、住址及身份证号码等基本情况，本案中，武汉地勘公司未能提供《转让协议》落款处所显示的黄海的出生日期、居住地址、身份证号码等基本情况。武汉地勘公司提交一张中国建设银行广州市分行转账支票存根显示：号码VI02036335，日期1992年12月25日，200000，用途：购房，并有“黄海”字样。本案中，武汉地勘公司未能提供该转账支付支票存根显示的黄海的出生日期、居住地址、身份证号码等基本情况。武汉地勘公司提交其从银行查询的签发日期为1992年12月25日的中国人民建设银行广州市分行转账支票显示，从湖北省第一探矿工程大队广州开发区工程处账户内支付的200000元用途为“购材料”款支付到“黄海（省华建基础公司）”账户，但未有显示该款系从上述号码为VI02036335的支票转入的相关内容。本案中，武汉地勘公司未能提供该转账支票所显示的黄海的出生日期、居住地址、身份证号码等基本情况。吴馥宇否认其收到上述款项。1993年1月3日，湖北省地矿局第一探矿工程大队广州开发区工程处（甲方，购房单位）与信托公司（乙方，售房单位）签订一份《住宅商品房购售合同》（信房公购9301号），约定以下主要内容：甲方预购乙方正在筹建中的住宅位于广州市开发区创业路自编A3座103房共壹套（1厅2房1套），总建筑面积约共70平方米,每平方米建筑面积1240元，总楼价款共计86800元，另计电视公用天线200元、防盗门250元；甲方于签订合约10天内一次付清房屋价款总值100%，乙方同意按9.5折优惠计价，即实收82460元；甲方在办理购房手续时，每套房需交定金1000元；甲方购买的房屋预计于92年9月内竣工并交付使用，房屋的产权及使用权全归甲方，并由乙方出具购买楼房证明书给甲方，待按乙方通知后，再向房管部门领取产权证。武汉地勘公司提交的信托公司于1993年1月16日出具的广东省广州市工商企业商品销售统一发票显示：顾客名称为湖北省地矿局第一探矿工程大队广州开发区工程处，商品名称为购开发区创业路A3-103号房壹套，70㎡，单价1178，金额82460元。武汉地勘公司提交一份《购房协议》，显示以下主要内容：信托公司黄海同志转让开发区碧晖苑住宅区A3栋103#、104#、105#三套房子给湖北省地质矿产局第一探矿工程大队广州开发区工程处，其中103#房70㎡,104#房70㎡,105#房53㎡。其收款是按当时市场价格每平方米2200元，还收有房屋转名费、防盗门等费用：1.193㎡×2200元=424600元；2.收取转名费5000元；3.收取防盗门等1500元。此款分两次付给黄海同志，第一次是1992年12月25日付支票20万元整，支票号码为VI02036335；第二次付款为1993年1月15日231100元，支票号码为VI02036348，收款单位名称：吴灶耿，此款付后房产权归湖北省地质矿产局第一探矿工程大队广州开发区工程处所有，并且不得有任何反悔。该《购房协议》落款处甲方一栏有“黄海93.1.18”字样，乙方一栏有湖北省地矿局第一探矿工程大队广州开发区工程处印章及易位宜签名。该《购房协议》并无写明黄海的出生时间、住址及身份证号码等基本情况，本案中，武汉地勘公司未能提供《购房协议》落款处所显示的黄海的出生日期、居住地址、身份证号码等基本情况。武汉地勘公司提交一张中国建设银行广州市分行转账支票存根显示：号码VI02036348，日期1993年元月18日，单位名称吴灶耿，231100，用途：购房，主管：易位宜，并有“黄海”字样。本案中，武汉地勘公司未能提供支票存根所显示的黄海的出生日期、居住地址、身份证号码等基本情况。武汉地勘公司提交其从银行查询的签发日期为1993年元月18日的中国人民建设银行广州市分行转账支票显示，从湖北省第一探矿工程大队广州开发区工程处账户内支付的231100元用途为“往来款”支付到“汕头建安公司”账户，但未有显示该款系从上述号码为VI02036348的支票转入的相关内容。武汉地勘公司提交其从银行查询的日期为1993年1月19日的中国人民建设银行送款单显示，从湖北省第一探矿工程队账户内支付的231100元往来款支付到“汕头建安公司”账户，但未有显示该款系从上述号码为VI02036348的支票转入的相关内容。吴馥宇否认其收到上述款项。武汉地勘公司为证实其于1993年开始实际占有使用涉案房屋至今，水电费、管理费均由其缴纳，提交了房屋租赁合同、营业执照、账户交易明细、汇兑凭证、业务回单、照片、广东广信物业管理公司物业管理服务在2018年期间出具的收据等相关证据。武汉地勘公司提交广州市中级人民法院2019年12月12日审理（2019）粤01民终17846、17847号案件的庭询笔录，拟证实吴馥宇承认2018年才知晓房屋事情及证实二审对武汉地勘公司提交的录音通话进行了核实。该笔录显示武汉地勘公司的委托代理人罗阳当庭拨通了吴馥宇的电话，吴馥宇确认昨天（2019年12月11日）与姓罗的律师通话。武汉地勘公司提交刻录电话录音的光盘，拟证实吴馥宇与罗阳律师通话时承认其非实际所有人及承认房屋登记给其造成麻烦，武汉地勘公司确认未提交该电话录音的原始载体，武汉地勘公司提交的电话录音文字内容亦未有显示有“吴馥宇承认其非实际所有人”的内容。吴馥宇对该通话录音不予确认，认为录音的内容中没有任何的内容可以证实武汉地勘公司是房屋的真实产权人。另查明，广信公司的历史名称为广东省信托房产开发公司广州开发区分公司。一审法院认为，武汉地勘公司未能提供“黄海”的出生日期、居住地址、身份证号码等身份基本情况，导致武汉地勘公司提交的上述《转让协议》《购房协议》是其与何人所签订及武汉地勘公司提交的支票存根上显示的“黄海”为何人均无法查明，武汉地勘公司对此应承担举证不能的不利后果。从武汉地勘公司提交的《转让协议》的内容来看，在该协议签订日前，即1992年12月25日前，信托公司已于1992年3月26日将105房及涉案104房出售给吴馥宇，并于1992年11月21日向吴馥宇出具购房发票。武汉地勘公司没有证据证实“黄海”享有涉案104房的所有权，亦无证据证实吴馥宇委托“黄海”出售涉案104房给武汉地勘公司，且该协议约定的购房款的金额与涉案合同及发票载明的金额亦无法对应，故武汉地勘公司以该协议作为购房依据的主张不成立。从武汉地勘公司提交的《购房协议》的内容来看，在该协议签订日前，即1993年1月18日前，信托公司已于1992年3月26日将105房及涉案104房出售给吴馥宇，并于1992年11月21日向吴馥宇出具购房发票。同时，信托公司已于1993年1月3日与武汉地勘公司签订《住宅商品房购售合同》，将103房以每平方米1178元的优惠价格出售给武汉地勘公司，并于1993年1月16日向武汉地勘公司出具购房发票。武汉地勘公司主张其在收到103房的购房发票仅两天后，又于1993年1月18日与“黄海”签订该购房协议，并约定由武汉地勘公司以高于其与信托公司签订的《住宅商品房购售合同》约定的103房的价格，即以每平方米2200元的价格购买103房、105房及涉案104房与常理不符。武汉地勘公司没有证据证实“黄海”享有涉案104房的所有权，亦无证据证实吴馥宇委托“黄海”出售涉案104房给武汉地勘公司，且该协议约定的购房款的金额与涉案合同及发票载明的金额亦无法对应，故武汉地勘公司以该购房协议作为购房依据的主张不成立。关于武汉地勘公司主张交给“黄海”200000元转账支票的问题。武汉地勘公司主张其已于1992年12月25日将200000元银行转账支票交给“黄海”用于支付购房款，但从武汉地勘公司提交的号码为VI02036335的支票存根及其从银行查询的签发日期为1992年12月25日的中国人民建设银行广州市分行转账支票的内容来看，除金额相同外并未有其他相对应的内容，且支票显示款项的用途为“购材料”款支付到“黄海（省华建基础公司）”账户，并未有显示为“购房款”及向信托公司或吴馥宇支付等相关内容。故，武汉地勘公司认为其已支付了涉案104房的购房款无据，一审法院不予采信。关于武汉地勘公司主张交给“黄海”231100元转账支票的问题。武汉地勘公司主张其已于1993年1月18日将231100元银行转账支票交给“黄海”用于支付购房款，但从武汉地勘公司提交的号码为VI02036348的支票存根及其从银行查询的签发日期为1993年1月18日的中国人民建设银行广州市分行转账支票的内容来看，除金额相同外并未有其他相对应的内容，且支票显示款项的用途为“往来款”支付到“汕头建安公司”账户，并未有显示为“购房款”及向信托公司或吴馥宇支付等相关内容。故，武汉地勘公司认为其已支付了涉案104房的购房款无据，一审法院不予采信。（2018）广州市不动产权第06204834号《不动产权证书》载明的内容证实涉案104房的权属人为吴馥宇（单独所有），武汉地勘公司未举证证实其享有涉案房屋的所有权，亦未举证证实吴馥宇委托他人将涉案房屋出售给武汉地勘公司，故武汉地勘公司的所有诉讼请求均无事实及法律依据，一审法院均不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回武汉地勘公司的全部诉讼请求。一审案件受理费11800元、财产保全费4520元均由武汉地勘公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审查，各方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。二审另查明：一审法院（2018）粤0112民初7667号案及本院二审（2019）粤01民终17846号案审理期间，武汉地勘公司提起本案所有权确认诉讼的理由：武汉地勘公司以吴馥宇的名义与广信公司签订购房合同，其支付了房款，持有合同、购房发票等证据原件，且一直占有使用涉案房产。虽涉案房屋房产证办理至吴馥宇名下，但吴馥宇当时未满18岁没有经济能力购房，且没有占有房屋。案件发回重审后，武汉地勘公司向一审法院提交《更正补充事实和理由》：黄海和吴灶耿通过周勤亮假借时年尚未成年的吴灶喜（可能系吴灶耿的弟弟）名义购买了涉案房屋。1992年12月25日工程处对黄海付款20万元定金并签订了转让协议。1993年1月18日，原湖北省地矿局第一探矿工程大队广州开发区工程处（以下简称工程处）与黄海达成转买涉案104房及105房、103房协议，于1993年1月15日再对黄海付款231100元，收款人为吴灶耿。至此，工程处对黄海付清了104、105房及103房的包括购房款、转名费、防盗等各种费用。黄海和吴灶耿收到工程处付款后，对103号房办理了更名手续，工程处也相应办理了103房的房屋所有权登记，对其所转卖的104、105房，虽未通过信托公司办理104、105房的更名手续，但将其假借吴馥宇名义购房的《购售房屋合同书》原件、信托公司收取104、105房的全部购房款、信托公司代收公用天线款、防盗门款发票一并提交给了工程处。信托公司及黄海也对工程处交付了104、105房房屋。由于黄海和吴灶耿未及时办理104、105房的更名手续，致使104、105房被不当地登记在吴馥宇名下。武汉地勘公司认为：1.104、105房应当为武汉地勘公司所有。黄海吴灶耿假借吴馥宇名义购买104、105房的《购售房屋合同书》订立于1992年3月26日，其时吴灶喜尚未成年，不具有购买104、105房的行为能力与购买能力，代签合同的周勤亮也不是吴灶喜的法定代理人，吴灶喜也未支付分文房款，吴灶喜不是104、105房的购房人，其不能不当取得104、105房物权。工程处转买104、105房的行为发生在《中华人民共和国房地产管理法》实施前，依照当时关于预售商品房可以转让的法律规定，工程处的转买行为合法有效，且工程处也确实履行了转买房屋的全部义务，并自始占有、使用该房屋，而且还在使用中进行了改造，104、105房应当归工程处所有，也即武汉地勘公司所有。对此请求法院判决确认。2.吴馥宇应当协助武汉地勘公司办理104、105房的变更登记。武汉地勘公司因黄海未及时为工程处办理预售商品房转名手续而不当取得的104、105房登记物权，应当返还给武汉地勘公司，即吴馥宇应当协助武汉地勘公司办理104、105房的房屋变更登记。二审中，武汉地勘公司确认：其是向黄海和吴灶耿购买涉案房产，与第三人广信公司无关。转让协议、购房协议是黄海签署的，黄海和吴灶耿存在炒房的情况，我方的购房款有一部分支付给吴灶耿，有一部分支付给黄海。据了解，吴灶耿存在多个诉讼，但我方并非案件当事人，对其身份情况无法查询；对于黄海，我方不清楚其身份情况，也无法查询。经我方重新收集证据显示，我方不存在借名买房的情况，故在重审一审中明确了我方的主张。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，根据各方当事人的诉、辩意见，本案二审争议的焦点为：武汉地勘公司诉请确认涉案房屋归其所有，以及吴馥宇协助其办理涉案房屋过户手续的主张能否成立，应否得到支持。现涉案房屋产权登记在吴馥宇名下。武汉地勘公司在原一审、二审中主张涉案房屋系其借用吴馥宇的名义向广信公司购买，其系真实的权利人，并提交了涉案房屋购房合同、发票原件，以及支付款项款项给黄海、吴灶耿和占用涉案房屋的相关证据予以证明，故本院原二审认为鉴于当事人主张其系房屋真实的权利人，应查明广信公司与黄海、吴灶耿、吴馥宇之间的关系，以及广信公司是否确认黄海的转让行为、是否收取房款等相关事实才能对当事人的主张予以综合判断。但案件在发回重审后，武汉地勘公司变更其诉讼请求所依据的事实和理由，明确不存在借名买房的事实，涉案房屋是其向黄海、吴灶耿所购买，与广信公司无关。鉴于此，本案按照武汉地勘公司变更后的理由予以审查。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿准”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》（法释【2016】5号）第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。本案中，吴馥宇提交的从房管部门查询的涉案房屋档案资料，包括房屋产权登记申请书、产权来源陈述、房屋交易鉴证证明书、房地产权属证明书等证据材料，上述材料与吴灶喜、广信公司就涉案房屋签订的购房合同、发票等证据吻合，能相互印证证实吴馥宇签订购房合同购买了涉案房屋，并办理了产权登记，现吴馥宇已依法取得涉案房屋的所有权。武汉地勘公司主张涉案房屋系其向黄海、吴灶耿所购买，并提交了转让协议、购房协议为据，故依据武汉地勘公司的主张，其与黄海、吴灶耿之间构成房屋买卖合同关系。武汉地勘公司依据上述合同关系享有要求合同相对方履行合同义务的权利，但其诉请确认其系涉案房屋的所有权人，缺乏法律依据，不能成立。关于武汉地勘公司诉请吴馥宇协助其办理涉案房屋产权登记的问题。其一，如上所述，武汉地勘公司主张其与黄海、吴灶耿之间系房屋买卖合同关系，故因合同的履行发生争议的，武汉地勘公司应向合同相对方主张。其二，从本案证据看，吴馥宇与广信公司于1992年3月26日签订涉案房屋购房合同，而涉案转让协议、购房合同均签订在后，武汉地勘公司并无提交证据证实吴馥宇委托黄海或吴灶耿向武汉地勘公司出售涉案房屋，故武汉地勘公司要求吴馥宇履行房屋转让协议办理过户手续，缺乏事实和合同依据。其三，武汉地勘公司主张黄海、吴灶耿假借吴馥宇名义购买涉案房屋，吴馥宇并非涉案房屋真实权利人，亦缺乏充分证据证明，其主张不足以采信。综上，武汉地勘公司该请求不能得到支持。综上所述，武汉地勘公司的上诉理由不成立，应予驳回，一审处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11800元，由武汉地质勘察基础工程有限公司广州分公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年二月十九日书记员  张 旭彭诗敏