杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初5788号 原告：杭州市下城区东新街道长木经济合作社。住所地：浙江省杭州市下城区德胜路**。 法定代表人：章建生。 委托诉讼代理人：谢兴华，浙江中宙律师事务所律师。 被告：杭州华洲物业管理有限公司。住所地：浙江省杭州市下城区绍兴路**。 法定代表人：王晓勇。 委托诉讼代理人：邹冰冰，该公司员工。 被告：姚荣华，男，1964年11月9日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 原告杭州市下城区东新街道长木经济合作社（以下简称长木经济合作社）为与被告杭州华洲物业管理有限公司（以下简称华洲公司）、姚荣华房屋租赁合同纠纷一案，于2020年10月23日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用普通程序独任审理。本院于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告长木经济合作社委托诉讼代理人谢兴华，被告华洲公司委托诉讼代理人邹冰冰到庭参加诉讼。被告姚荣华经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告长木经济合作社向本院提出诉讼请求：1、判令被告华洲公司立即支付原告房屋租金4927600元（暂计算至2020年7月16日，自2020年7月17日起至实际判决之日止仍按每日13500元如数支付）及承担原告的利息损失132598.05元；2、判令被告姚荣华对被告华洲公司上述应付的租金及利息负连带清偿责任；3、判令两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年4月24日，原告与被告华洲公司签订了《租赁协议》一份，约定：原告将坐落于下城区××路××号房屋出租给被告华洲公司经营使用，房屋面积15882.7平方米、场地面积7276平方米，租赁期限为2014年1月1日至2016年12月31日止，年租金4927600元，每月租金在次月5日前付清，否则原告有权解除本协议并无条件收回房屋，涉及被告华洲公司投入（包括所有搭建的临时建筑产权、装修、设施、设备等全部）无偿归原告所有等条款。被告姚荣华也于2014年4月24日向原告出具担保书，载明：被告姚荣华自愿为被告华洲公司完全履行其与原告已订立的所有合同项下的全部义务提供连带责任保证，以及因不履行或不完全履行而应支付的租金、欠款及原告为实现债权的所有费用等。《租赁协议》约定的租赁期满后，被告华洲公司继续使用上述租赁房屋，但并未按约支付租金，其行为构成违约。在原告上级主管部门东新街道办事处协调下，被告华洲公司已于2018年2月付清了2017年度的租金，但自2018年起一直未付。为此，原告曾于2019年1月向杭州市下城区人民法院提起诉讼，该院（2019）浙0103民初557号一审判决业已生效，该判决租金支付计算至判决之日即2019年7月16日止。但是，被告自2019年7月17日起至今仍分文未支付。原告认为，以上事实清楚，原告与被告华洲公司之间的《租赁协议》合法有效，双方之间房屋租赁关系终止前，原租赁合同继续有效，被告华洲公司应当根据原租赁协议约定按时足额支付租金，否则应当承担相应的违约责任，被告姚荣华也应承担相应的连带保证责任。为确实保障原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起民事诉讼。 原告长木经济合作社向本院提交如下证据： 1．《租赁协议》1份，证明原告与被告华洲公司之间的租赁关系，以及各自的权利和义务内容。 2．《担保书》1份，证明被告姚荣华为被告华洲公司提供连带保证责任担保的事实。 3．下城区人民法院（2019）浙0103民初557号民事判决书1份； 4．杭州市中级人民法院（2019）浙01民终7360号民事判决书1份； 上述证据3、4，共同证明原告曾于2019年1月就被告华洲公司未按时支付租金而向下城区人民法院提起诉讼以及本案待证的事实。 被告华洲公司答辩称：一、被告无须支付2019年7月17日至2020年7月17日房屋租金。1、被告于2018年7月12日，接杭州市下城区城中村改造三村连片工程指挥部办公室拆迁公告，以及杭州市地块控规局部调整暨建设用地规划条件公示图等政府拆迁文件，要求被告尽快做好搬迁工作。被告为积极响应国家拆迁格局，自2018年起，逐步和租客进行解约，并承担租客相关的违约金赔偿。2、2018年12月25日，被告复函给原告，原告已签收，希望原告就拆迁中遇到的诸多问题进行协商处理，主要在于租金和租客解约造成的相关损失问题予以答复；原告一直未答复，在此期间，原被告双方进行了三次会议沟通被告并提出拆迁损失数据（时间分别是：2020年3月23日、3月30日、4月16日），原告至今未明确答复。3、2019年4月17日原告向被告发出《关于核对确认丈量数据的通知》，要求被告在2日内签字确认。被告2019年4月22日复函，告知原告丈量中出现的诸多问题，数据不准确、租金等事宜不明确，要求双方协商解决。2019年4月29日原告复函，避重就轻，要求被告1日内签字确定数据。综上，被告认为，原告严重的侵害了被告在拆迁过程中应该享有的法律权利，违背了国家法律的相关规定，其诉讼的主张法院不应采纳。就以上被告观点，国家有以下法律规定：1、“致被搬迁单位的公开信”以及杭州市地块控规局部调整暨建设用地规划条件公示图即是“拆迁公告”。首先，该公告一经对外公示，就具有了法律效力；拆迁告示规定了拆迁的范围、要求租客搬迁等内容，对被拆迁人即被告产生了实际影响，具有可诉性。根据《中华人民共和国最高人民法院》（2019）最高法行再34号之案件规定，拆迁公告具有法律效力，此时原被告的合同主体发生变化。二、集体土地拆迁参照国家土地拆迁管理办法实施。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条约定：（一）、（二）、（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿等。第二十三条规定：对因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，根据房屋征收前的效益、停产停业期限确定。由此可见，拆迁补偿的方案，应在房屋被征收时，根据国家相关法律进行确定。而不是先进行拆迁再来谈补偿事宜，这显然违背了国家法律的规定。三、被告拆迁的事实是受国家法律。一旦拆迁程序启动，原被告之间的租赁关系和相关的权利和义务发生了改变，双方原合同的效力不能抵抗国家的法律。四、原告丈量数据行为不符合国家法律程序。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，被征收的房屋价值补偿，应由相应的房地产价格评估机构评估确定。对于评估的数据有异议的，可以申请复核；第二十条规定，房地产评估机构由被征收人协商选定，而不是原告自行测量，提出的1日内签字确认。综上，原被告之间的房屋租赁合同真实有效，该份合同的法律效力不能对抗国家制定的相关法律法规；被告依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。被告行为符合规定，特向贵院依法申请保护被告的合法权益不受侵犯。 被告华洲公司向本院提交如下证据： 1．致被搬迁单位的公开信，证明被告房屋被征迁的事实。 2．杭州市地块控规局部调整暨建设用地规划条件公示图，证明被告房屋征迁在规划内。 3．复函（2018年12月25日），证明被告告知原告征迁过程中补偿、租金等实际问题。原告未明确答复。 4．关于核对确定丈量数据的通知，证明原告要求2日内确定签字的事实。 5．回复函（2019年4月22日），证明被告再次告知原告被告法律的权利以及搬迁工作损失和历史遗留问题有待解决。 6．回函（2019年4月29日），证明原告要求1日内确定签字的事实。 7．拆迁征用提前退房或和不再续租的客户清单，证明在搬迁中造成的实际损失。 8．《国有土地上房屋征收补偿条例》，证明被告享有该条例中赋有的法律权利。 9．（2019）最高法行再34号行政裁定书，证明拆迁公告具有法律效力，也明确了拆迁补偿的时诉性。 上述证据，经双方当事人举证、质证，本院认证如下： 关于原告长木经济合作社提交的证据，被告华洲公司质证认为：对证据1-4真实性无异议。本院对原告提交的上述证据的真实性均予以确认。 关于被告华洲公司提交的证据，原告长木经济合作社质证认为：对证据1的真实性无异议，对证明对象有异议。认为2018年时案涉租赁房屋是搬迁，不属于拆迁。对证据2的真实性无异议，对证明对象有异议，认为是搬迁行为。对证据3的真实性无异议，对证明内容有异议。认为本案案涉租赁房屋最终没有搬迁，对合理要求原告也没作出处理。双方租赁关系继续履行。对证据4的真实性无异议。对证据5的真实性无异议，对证明内容有异议。认为当时原告也积极配合了，因最终没有实施，搬迁工作都搁置了。因为没有搬迁，所以合理的补偿也没有办法实现。对证据6没有异议。对证据7真实性无法判断，是被告和租赁户签订的，和本案无关。对证据8，认为是法律法规，和本案无关联性。案涉房屋的土地是集体土地。如果拆迁、搬迁，不适用这个条例。对证据9，认为是行政裁定书，也是关于国有土地，与本案无关联。本院对被告提交的证据1-6、8的真实性均予以确认。证据7、9，与本案无关，本院不予认证。 综上有效证据及当事人陈述，本院认定的事实如下： 2014年4月24日，原告长木经济合作社（甲方）与被告华洲公司（乙方）签订的《租赁协议》约定：甲方将坐落于杭州市下城区××路××号房屋出租给乙方经营使用，房屋面积15882.76平方米、土地面积7276平方米，租赁期限自2014年1月1日至2016年12月31日止，年租金4927600元，每月租金在次月5日前付清，否则甲方有权解除本协议并无条件收回房屋，涉及乙方投入（包括所有搭建的临时建筑产权、装修、设施、设备等全部）无偿归甲方所有。租赁期间，乙方不得搭建违章建筑；如遇政府建设，包括城中村改造、集体建设用地等需要，双方都必须无条件服从大局，本合同自行终止。同日，被告姚荣华向原告长木经济合作社出具的《担保书》载明：姚荣华自愿为华洲公司完全履行其与长木经济合作社已经订立的所有合同项下的全部义务提供连带责任保证，以及因不履行或不完全履行而应当支付的租金、欠款及原告为实现债权的所有费用等。案涉合同到期后，华洲公司实际继续使用案涉房屋至今。华洲公司于2018年2月付清2017年度的租金，此后租金未能支付，原告长木经济合作社为案涉《租赁协议》项下被告华洲公司欠付的2018年度部分租金事宜，于2019年1月向本院提起诉讼，案号为（2019）浙0103民初57号。现原告再次为案涉《租赁协议》项下被告华洲公司欠付的2019年度部分租金事宜提起本案诉讼。 另查明，2018年7月12日，下城区城中村改造三村连片工程指挥部办公室向华洲公司送达《致被搬迁单位的公开信》，通知华洲公司承租的上述房屋、土地在本次改造范围内。为加快改造进度，请华洲公司尽快做好搬迁准备，但迄今华洲公司并未实际搬离。 本院认为，原告长木经济合作社与被告华洲公司签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法有效，各方均应恪守合约，诚实履行。案涉《租赁协议》到期后，被告华洲公司实际继续使用了原告长木经济合作社提供的案涉房产，但并未按约支付租金，其行为已构成违约。故原告长木经济合作社要求被告华洲公司支付2019年7月17日至2020年7月16日的租金具有事实和法律依据，本院予以支持。关于租金标准，原告长木经济合作社主张按案涉《租赁协议》约定标准计算，并明确租金暂计算至实际判决之日2021年2月26日止，并无不当，本院予以确认。被告姚荣华在其出具的《担保书》中承诺自愿为被告华洲公司的债务向长木经济合作社提供连带责任保证，故姚荣华应当为华洲公司的上述付款义务承担连带清偿责任。关于被告华洲公司抗辩称案涉房屋在拆迁过程中无须支付租金，理由不足，本院不予支持。关于拆迁补偿，华洲公司应另行主张。被告姚荣华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃自身权利，责任自负，不影响本案的审理。关于利息损失，本院酌情不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州华洲物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告杭州市下城区东新街道长木经济合作社租金4927600元（暂计算至2020年7月16日，此后按每日13500元计算至实际判决之日2021年2月26日止）； 二、被告姚荣华对被告杭州华洲物业管理有限公司的上述第一项付款义务承担连带清偿责任； 三、驳回原告杭州市下城区东新街道长木经济合作社的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费47221元，由被告杭州华洲物业管理有限公司、姚荣华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理。 审 判 员 戴晓阳 二〇二一年二月二十六日 代书记员 金一诺