湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终12134号上诉人（原审原告）：邓庆，女，1975年4月17日出生，汉族，住四川省资中县，委托诉讼代理人：陈宇，湖北勤宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊志德，湖北勤宇律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张卓，男，1996年6月18日出生，汉族，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：齐亚楠，湖北东吴弘泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭良会，湖北东吴弘泰律师事务所律师。原审第三人：武汉市东西湖区人民政府吴家山街道办事处，住所地武汉市东西湖区吴家山街田园街**。法定代表人：李平，该办事处主任。委托诉讼代理人：肖卉芬，湖北今天律师事务所律师。上诉人邓庆与上诉人张卓、原审第三人武汉市东西湖区人民政府吴家山街道办事处（以下简称吴家山街办）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院作出的（2019）鄂0112民初1868号民事判决，向本院提起上诉。本案现已审理终结。上诉人邓庆上诉请求：1、撤销一审民事判决第一项、第三项，改判张卓向邓庆支付装饰装修补偿费173,925元、附属设施补偿费5,000元、停产停业损失补偿费295,803.91元；返还租赁合同押金26,666.67元；支付租赁房屋修缮费用32,000元；2、本案一、二审诉讼费由张卓承担。事实与理由：一、本案租赁合同为不定期租赁合同，一审法院认定吴家山街办房屋征收行为发生在租赁期限届满后，认定事实错误，与本案客观事实不符，显失公平，必须依法纠正。邓庆于2010年8月起承租涉案房屋，至2018年11月30日(吴家山街办实施旧城改造之日)。虽然租赁合同约定期限为2018年6月30日，但是邓庆要求在租赁期限届满后继续承租经营，出租方未提出异议，并继续向邓庆收取房屋租金，直至租赁××被吴家山街办强制封堵（打围）门前道路，失去经营条件，邓庆被迫于2018年11月30日搬出涉案房屋。涉案租赁房屋附属设施、设备及装修资产均被吴家山街办强制占有。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，本案租赁合同为不定期租赁合同。因此，原租赁合同约定的租赁期限对本案合同当事人权利义务没有任何实际意义。吴家山街办于2018年10月30日制订《吴家山街道兆丰花园片旧城改建项目房屋搬迁补偿方案》（以下简称《房屋搬迁补偿方案》），同年11月20日发布搬迁通告，同年11月30日对涉案房屋门前道路进行强制封堵（打围）等一系列非法征收行为，均发生在邓庆承租经营期间和不定期租赁合同履行期间。所以，一审法院认定本案租赁合同期限为“不定期”，却错误认定吴家山街办对房屋征收行为发生在租赁期限届满后，自相矛盾，明显没有事实依据。二、一审法院适用法律错误，显失公平，必须依法纠正。如上所述，本案租赁合同为不定期租赁合同，根本不存在“期限届满”情形。吴家山街办以所谓“征收”为由对涉案房屋封堵（打围）迫使邓庆搬迁，根本不存在邓庆在租赁期满后将租赁房屋交还给出租人的事实。然而，一审法院却仍然适用原租赁合同约定的无效租赁期限，无视本案不定期租赁合同的客观事实，认为租赁合同期限届满后，承租人（邓庆）应无条件交还房屋，投资形成的附属设施、设备及装修资产归出租方所有，明显没有事实依据，适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）款规定：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十一条规定：“被征收房屋的生产经营单位或者个人不是被征收人、公有房屋承租人的，依照其与被征收人、公有房屋承租人的约定分配停产停业损失补偿费、装饰装修价值补偿费。”根据以上法律规定，邓庆作为承租人和附属设施及装修资产的所有人，享有无可争议的合法权益。由于吴家山街办原因，本案不定期租赁合同无法继续履行，邓庆在涉案××××附属设施及装修资产均已经被吴家山街办强制占有，而且吴家山街办在邓庆租赁期间，己对邓庆在涉案房屋附属设施及装修资产残值损失进行了资产评估，并将相应补偿金支付给了出租方（张卓）。所以，基于公平原则、损失利益填补原则，张卓应将已经占有的涉案房屋的附属设施及装修资产的经济补偿金返还支付给邓庆。三、一审法院判令张卓享有60%停产停业损失补偿费，没有事实和法律依据，显失公平。首先，停产停业损失补偿顾名思义是对涉案房屋实际经营业主、房屋使用人因房屋征收停产停业，经营损失的补偿，不是对房屋出租人的补偿。张卓在涉案房屋内没有经营活动，没有任何停产停业损失，上述损失及经济补偿金均来源于邓庆在涉案房屋内的实际经营活动，与吴家山街办的旧城改造（房屋搬迁）行为有直接因果关系。补偿资金金额也是吴家山街办按地方政府规定的停产停业损失标准计算，不是按照张卓损失计算，张卓实际无任何停产停业损失，不应享有停产停业损失补偿费。其次，张卓不具备领取停产停业损失补偿费的法定条件。《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十七条规定：“因征收房屋造成停产停业，对被征收人给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：(一)被征收房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑，且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋；(二)有合法、有效的营业执照，且营业执照上载明的住所(经营场所)为被征收房屋；(三)已办理税务登记并具有纳税凭证。”本案吴家山街办提供的《房屋搬迁补偿方案》第四条第4项规定：“搬迁生产经营性用房造成停产停业，对被搬迁人给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：（1）被搬迁房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑，且房屋用途为生产、经营件用房等非住宅房屋；（2）有合法、有效的营业执照，且营业执照上载明的住所(经营场所）为被搬迁房屋；（3）已办理税务登记并具有纳税凭证。具备前述条件的，房屋搬迁实施单位给予被搬迁人被搬迁房屋价款5%的补偿。”以上征收法规规定进一步明确了停业损失补偿费的补偿对象、补偿条件、补偿标准。本案张卓从未在涉案房屋内经营，也从来没有办理营业执照、税务登记，显然完全不具备获得停产停业损失补偿的领取条件。吴家山街办对涉案房屋进行装修资产评估时，己向邓庆收取了《营业执照》《税务登记证》《发票领用簿》等法定证明文件，并作为涉案房屋停产停业损失补偿支付依据。第三，《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十一条规定：“被征收房屋的生产经营单位或者个人不是被征收人、公有房屋承租人的，依照其与被征收人、公有房屋承租人的约定分配停产停业损失补偿费、装饰装修价款补偿费。”进一步明确了邓庆作为涉案房屋承租人和实际经营者有权享有停产停业损失补偿费。第四，张卓出租房屋无须办理任何证照，不交任何税费，租金收入全部来源于邓庆承租经营收入和利润，坐享其利，是典型“食利者”，不是经营行为。根据以上征收法规对停产停业损失补偿费支付及领取条件的规定，房屋租赁根本不是领取停产停业损失补偿费的条件和依据。邓庆前后投入一百余万元装修，聘用数十名员工，日以继夜，经营洗脚店，想方设法提高经营效益，每月须支付4万元房租，经营利润每月不足2万元。由于吴家山街办对租赁房屋征收原因，邓庆无法继续经营，洗脚店不得不破产倒闭，失去经营收入和生活来源，背负巨额债务，停产停业损失显而易见，客观存在，必须给予合理补偿。然而，一审法院却将邓庆应依法享有的停产停业损失补偿分割出60%给张卓，显失公平，没有任何事实和法律依据。四、一审法院驳回邓庆要求张卓返还房屋押金的诉讼请求，没有事实和法律依据，显失公平，必须依法纠正。首先，本案不定期租赁合同由于吴家山街办原因无法继续履行，邓庆被迫搬离租赁房屋，邓庆向张卓支付房屋押金8万元属实，张卓无权继续占有房屋押金；第二，本案张卓(反诉原告)在法庭辩论终结后申请撤回反诉，视为张卓在本案中放弃了要求邓庆支付房屋租金的诉讼请求。该请求不在一审法院审理范围，一审判决无权要求邓庆将上述押金冲抵支付租金；第三，本案没有任何证据证明邓庆曾书面承诺将上述押金冲抵租金；第四，张卓撤回反诉后，邓庆是否拖欠房屋租金，尚余多少租金没有支付，一审法院均没有查明和认定。但是一审法院在张卓撤回对邓庆的租金支付诉讼请求后，却仍然越组代庖，超越审判范围，代张卓继续主张租金支付，在本案中直接驳回邓庆关于房屋押金的诉讼请求，明显没有事实和法律依据，严重损害了邓庆合法权益。第五，鉴于邓庆交付8万元房屋押金，由张卓及案外人向辉、刘馨三人共同收取，因此邓庆在本案中主动放弃部分诉讼请求，要求二审法院判令张卓返还房屋押金，即26,666.7元，希望二审法院判如所请。五、一审法院裁定准许张卓撤回反诉，违反法定程序，侵害了邓庆诉讼权利，显失公平。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十八条第二款“法庭辩论终结后原告申请撤诉，被告不同意的。人民法院可以不予准许”的规定，一审法院在法庭辩论终结后收到张卓撤诉申请后，应通知邓庆，如邓庆不同意的，人民法院可以不予准许。本案中，一审法院收到张卓在法庭辩论终结后的撤诉申请，却没有根据以上法律规定通知邓庆，没有征求邓庆意见，径行口头裁定，明显没有法律依据，而且事后也没有通知邓庆，导致邓庆无法撤回针对张卓反诉提出的诉讼请求，诉讼权利受到损害。六、本案房屋修缮事实清楚，对象明确，费用有据可查，一审法院以“修缮事实无法查证”、“修缮对象不确定”为由，驳回邓庆诉求，明显错误。首先，涉案房屋因政府旧城改造已被拆除，这是客观事实。但本案证据:涉案房屋屋顶渗水现场照片、《防水维修施工合同》、施工费《发票》等能够充分证实:租赁期间(2016年6月)，承租房屋屋顶发生多处、大面积严重渗水，导致屋顶天花板、吊顶隔板、木质地板等多处被水浸泡，损坏严重。张卓及物业未及时维修，为此，邓庆自行委托第三方进行维修并垫付费用32,000元。可见，邓庆对案涉房屋进行修缮的事实是清楚的，并非无法查证。其次，《防水维修施工合同》甲方为福鑫商务酒店(早春二月)，工程地点为四明路153号，工程内容为兆丰门面8-10号防水维修。修缮费用发票开票单位为“福鑫商务酒店(早春二月)”，用途为“防水维修”。根据一审已查明的本案事实“租赁期间，邓庆在租赁房屋注册登记了武汉市东西湖吴家山福鑫商务酒店，从事经营活动。”显然，邓庆在租赁房屋注册登记的“福鑫商务酒店”与施工合同、发票所载“福鑫商务酒店(早春二月)”属于同一对象。因此，可以确定邓庆修缮对象为包括张卓出租房屋在内的8-10号门面房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条:“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除处”及第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，张卓应当承担邓庆因修缮承租房屋而发生的费用。因此，一审法院以“由于本案案涉租赁房屋已经拆除，标的物已灭失，邓庆所称对租赁房屋进行修缮的事实无法查证，同时也不能确定修缮对象为张卓出租房屋”为由，不予支持邓庆房屋修缮费用，明显错误，应予以纠正。综上所述，本案一审判决认定事实错误，适用法律错误，裁定张卓撤回反诉，明显没有法律依据，而且裁判依据及理由明显不充分，实体结果显失公平。希望法院依法查明事实，正确适用法律，纠正一审错误判决，改判支持邓庆上诉请求。针对邓庆的上诉请求，张卓辩称：第一，关于装饰装修设施补偿费，附属设施补偿费问题。双方租赁合同已经于2018年6月30日届满，且案涉房屋拆迁行为发生在租赁合同届满后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条及《房屋租赁合同》第十条第2项的规定，该两项补偿费应当由张卓所有；第二，关于停产停业损失补偿费。根据相关规定，张卓依法享有停产停业损失补偿，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，房屋征收主体为房屋所有权人，张卓为房屋所有权人，依法享有停产停业损失补偿，邓庆的主张没有依据。邓庆与张卓是房屋租赁合同关系，关于停产停业损失补偿分配应当按照合同约定或者法律法规规定。根据《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十一条的规定，停产停业损失补偿需要按照双方约定，双方租赁合同第十二条第2项已经对相关规定做了明确约定，张卓不需向邓庆支付停产停业损失补偿。停产停业损失因为房屋征收产生，征收行为发生在合同关系终止后，双方权利义务消灭，邓庆无权向张卓要求停产停业损失补偿。因此邓庆向张卓主张停产停业损失补偿没有依据。张卓具备享有停产停业损失补偿条件，《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十七条规定了取得停产停业损失的条件，一是房屋性质，二是房屋用途。房屋性质是商业房，排除住宅房及住宅改商业房，房屋应当为商业用途，现实生活中有住房改商业房没有实际经营，此时就需要核实商用房的性质，否则就不能按照该项规定补偿。因此营业执照和税务凭证的目的是明确商用房的实际用途。所有权人存在经营，所有权人可以自己经营也可以出租经营，因此本案中停产停业损失补偿是对张卓因为所有权灭失无法获取收益的补偿。关于搬迁补偿问题，搬迁补偿因房屋征收产生，补偿对象是被征收房屋的所有权人，且本案征收行为在租赁关系之后，故搬迁行为与邓庆无关。请求法院依法驳回邓庆上诉请求。针对邓庆的上诉请求，吴家山街办辩称：第一，2018年11月6日吴家山街办与被征收人签订了《吴家山街道兆丰花园片旧城改建项目房屋搬迁补偿协议》（以下简称《房屋搬迁补偿协议》），2018年11月23日吴家山街办向被征收人支付了补偿的全部款项。第二，邓庆在上诉中认为吴家山街办对案涉房屋的搬迁是违法行为，这是不成立的，《房屋搬迁补偿协议》经过了评估和公告，履行了相应的程序，基于的是公共利益实施的行政行为。第三，关于围墙的建造，是经过了严格的审批，经过了审批机关占道的许可，颁发了占道许可证。邓庆的理由是不成立的。吴家山街办是无独立请求权的，吴家山街办只是对征收的事实作出陈述，请求法院依法查明事实作出判决。上诉人张卓上诉请求：1、请求依法撤销一审民事判决第一、第二项，改判张卓不予支付邓庆停产停业损失补偿及搬迁补偿费；2、一、二审诉讼费由邓庆承担。事实与理由：一、一审事实认定不清。1、邓庆与张卓在合同期满后租赁关系终止，不存在不定期租赁关系。张卓与邓庆租赁合同于2018年6月30日期满，因邓庆在合同期内屡次拖欠租金，逾期时间长，张卓不愿与其续签合同，口头通知合同到期，并要求腾退房屋，但邓庆拒绝腾退。同时，张卓及其亲属通过电话、微信多次要求邓庆支付拖欠的合同内租金，但邓庆屡次借口拖延支付。之后，张卓出于尽快收回合同内租金的考虑，给予邓庆腾退宽限期到2018年9月30日，并要求其承担腾退期间的房屋占用费。但邓庆未按约定时间腾退，张卓坚持要求腾退，并让邓庆作出最终腾退的时间确认，因此才有了2018年10月3日邓庆向张卓出具的保证书。2018年10月5日，张卓按照保证书中邓庆同意的方式将商铺上锁。但之后邓庆擅自强行占用房屋经营，张卓多次催赶均无效，无奈报警处理。张卓在合同终止后，已经给予邓庆腾退宽限期，但邓庆不讲诚信，强占房屋，该行为系无权占有，不应享有任何权利。2、停产停业及搬迁补偿款的受偿主体应是张卓。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋的所有权人为相关补偿的受偿主体，张卓为所有权人，依法享有补偿权利，双方为合同关系，本案为合同纠纷，应按约定、法律法规规定处理纠纷，而依据约定和规定，邓庆无权要求补偿。因此停产停业补偿款、搬迁补偿款张卓有权全部享有。另，基于双方租赁关系已于征收前终止，邓庆与补偿款没有任何关系。《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十七条规定：“因征收房屋造成停产停业，对被征收人给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：（一）被征收房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑，且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋；（二）有合法、有效的营业执照，且营业执照上载明的住所（经营场所）为被征收房屋；（三）已办理税务登记并具有纳税凭证。”该条文规定的是获得停产停业损失补偿的条件，但究其本质无非是两点，一是房屋性质，二是房屋用途。首先房屋性质必须是商业房，排除住宅房及住宅改商业房。然后房屋必须为生产经营性用途，但现实生活中往往有些商用房改做住宅房使用，并未经营，此时就需要通过营业执照及税务凭证核实实际用途，否则就算是商用房性质，但因用途不符合规定，也不能按照该项规定进行补偿。因此营业执照与税务凭证的作用仅是明确商用房的实际用途，并非确认补偿归提供营业执照、税务凭证的人所有。另外，房屋所有权人也存在生产经营，且生产经营的方式有两种，一是房屋所有权人自己使用用于经营，二是房屋所有权人将房屋出租，赚取租金，这也是一种经营。因此，该条款实际就是房屋所有权人因房屋所有权的灭失导致其出租无法正常继续，即无法经营而产生的损失。故，停产停业补偿款就是对张卓的补偿。3、邓庆不存在停产停业损失。2018年6月30日合同期满后，双方合同关系就已经终止。因此邓庆并非因征收被迫停业，不应享有停业损失。即使按照一审认定征收行为对邓庆产生了一定的损失，但依据《房屋租赁合同》第十二条第2项，邓庆因拆迁征收等造成的损失应自己承担，无权要求张卓赔偿损失。退一步说，一审认定不定期租赁关系，但张卓享有随时解除的权利，邓庆不存在剩余租期损失，因而也不存在停业损失。二、法律适用错误。一审法院适用公平原则有失公平，公平原则是在没有法律规定的情况下，为平衡当事人利益，合理分配义务，才适用公平原则。而本案中有明确法律规定，因此一审法院在有明确法律规定情况下适用公平原则不当，对实际权利人不公。张卓与邓庆的租赁合同已经于2018年6月30日届满而终止，此后不论双方是何种关系也已于2018年10月5日终止，邓庆不再享有任何合同权利。邓庆停业并非征收导致，而是合同终止这一事实。停产停业补偿、搬迁补偿均是在合同终止之后发生，与邓庆没有任何关系。停产停业补偿款实际为张卓无房屋出租的经营损失，亦与邓庆没有关系。因此，将与邓庆没有任何关系的补偿款适用公平原则进行分配，实为不公。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果有失公允，因此我方提起上诉，希望得到公正裁判。上诉人邓庆辩称：第一，本案租赁合同是不定期租赁合同，不存在合同到期终止或者依法解除的法律事实，邓庆提交的证据证明，合同约定租期届满后，邓庆仍然在使用租赁案涉房屋，出租方对邓庆继续使用房屋没有异议，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，本案租赁合同继续有效，是不定期租赁合同。本案不存在合同到期终止的法律事实。邓庆虽然有逾期支付房租情形，但是不影响不定期租赁合同关系依法存续。第二，吴家山街办发布搬迁补偿方案及公告均发生在不定期合同履行期间，我方的租赁行为因为吴家山街办的打围而终止，被迫停止经营，张卓主张双方租赁关系在吴家山街办实施改造前因合同履行届满终止没有依据。第三，我方作为房屋承租人和实际经营人，因为经营需要投入大量装修购置设备设施及聘用员工，因为吴家山街办的改造搬迁而被迫停产停业，张卓从未对案涉房屋进行过装修，也没有实际经营，不存在装修和停产停业的损失。吴家山街办给予的补偿款正是基于邓庆的实际损失而给予的补偿，张卓无权占有。根据《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十一条的规定，房屋承租人和实际经营人是法定受偿主体，有权获取相关补偿款。第五，《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十七条，以及吴家山街办发布的《房屋搬迁补偿方案》，均对获得征收补偿的条件做了相关规定，具备前述条件的，才给予相关补偿，吴家山街办对案涉房屋评估时，我方提交了营业执照，税务登记证、纳税凭证等法定证明文件，成为了吴家山街办给予停产停业损失的支付依据，张卓的出租和收取租金的行为，不是经营行为，没有营业执照，没有纳税登记和事实，不具备取得停产停业损失的条件。最后，虽有《房屋租赁合同》第十二条第2项，但是邓庆在本案中的诉请不是追究张卓的违约责任，也不是要求张卓向我方赔偿经济损失，邓庆相关损失是因为吴家山街办对案涉房屋设施改造搬迁而发生，且吴家山街办已经给予了补偿，只不过这个补偿被没有实际经营的张卓非法占有，因此我方作为案涉房屋的承租人和实际经营人，有权分配补偿款。吴家山街办对张卓的上诉请求和理由未陈述意见。邓庆向一审法院起诉请求：1、判令张卓向邓庆支付房屋装修及附属设施补偿、房屋搬迁补偿、停产停业损失补偿等共计475,728.91元或由人民法院根据法律规定及公平原则合理分配上述征收补偿费用；2、判令张卓返还邓庆租赁合同押金80,000元；3、判令张卓支付邓庆租赁房屋修缮费用32,000元；4、判令张卓承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：位于武汉市东西湖区吴家山街兆丰花园******房（商铺）买受人为张卓，建筑面积为154.6平方米。2011年7月1日，邓庆与张卓、张惠平签订一份《房屋租赁合同》，约定：出租给邓庆的房屋位于吴家山街兆丰花园17栋8-10号1-3层，面积为463.8平方米，用途为商务酒店，租赁期限四年，自2011年7月1日至2015年6月30日；月租金为15，769元，每两年递增5%，房屋押金为20,000元，租金支付方式为按季度支付。合同还约定了违约条款。2015年7月7日，邓庆与张惠平签订一份《房屋租赁合同》，约定：邓庆继续承租上述房屋作为足浴或中式快餐使用，期限为三年，自2015年7月1日至2018年6月30日；月租金37,104元，年租金445,248元，租赁期间内房屋租金按每年8%逐年递增，租金支付方式为第一年按季度支付，第二年起按每半年支付，在每个应支付期前15日支付；房屋押金为80,000元；合同还约定房屋租赁期满后，邓庆应将承租房屋无条件交还出租方，附属设施、设备及装修归出租方所有。承租期间，邓庆在租赁房屋注册登记了武汉市东西湖吴家山福鑫商务酒店（个体工商户），从事经营活动。上述租赁合同期满后，邓庆仍使用租赁房屋，双方未续签合同。一审法院另查明，2018年10月30日，吴家山街办出台了《房屋搬迁补偿方案》，该方案对装饰装修补偿、停产停业损失补偿作出以下规定：装饰装修价值由搬迁实施单位与被搬迁人协商确定，协商不成的由评估机构评估确定；搬迁生产经营性用房造成停产停业，对被搬迁人给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：（1）被搬迁房屋具有房屋权属证明或经认定为合法建筑，且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋；（2）有合法、有效的营业执照，且营业执照上载明的住所（经营场所）为被搬迁房屋；（3）已办理税务登记并具有纳税凭证。具备前述条件的，房屋搬迁实施单位给予被搬迁人被搬迁房屋价值5%的补偿。同年11月6日，张卓与吴家山街办签订《房屋搬迁补偿协议》，确定被搬迁房屋评估总价为5,916,078.2元，装饰装修补偿173,925元（按每平方米1,125元计算）、附属设施补偿5,000元（每户打包价值）、停产停业损失补偿295,803.91元〔房屋价值的5%（24个月）〕、房屋搬迁补偿1,000元（每户）。协议签订后，吴家山街办补偿款项已全部发放。同年11月20日，吴家山街办发出《关于清理兆丰花园片旧改项目搬迁范围线内租户的通告》，称其已与搬迁范围线内产权人签订搬迁协议，要求单位、个人于同月30日前完成房屋腾退工作。一审法院还查明，位于，位于武汉市东西湖区吴家山街兆丰花园****8、9号房屋分别由张卓、向辉、刘馨三人购买，房屋建筑面积均为154.6平方米。上述三处房屋的整体出租事宜均由张卓父亲张惠平代理，张惠平具体负责与邓庆签订租赁合同、收取保证金及租金。邓庆同时在一审法院另行起诉了向辉、刘馨，要求分配房屋装修及附属设施补偿、房屋搬迁补偿、停产停业损失补偿等费用。在邓庆起诉向辉一案中，吴家山街办向一审法院出具情况说明，称其是按照《兆丰花园片旧城改建项目房屋搬迁补偿方案》的标准及要求计算补偿费用。审理过程中，张卓撤回了反诉，一审法院依法口头裁定准许。一审法院认为，邓庆与张卓（或张惠平代理）先后签订的《房屋租赁合同》，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。邓庆与张卓2015年7月7日签订的房屋租赁合同于2018年6月30日期限届满后，双方未续签合同，邓庆继续使用租赁物。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。”同时，双方2015年7月7日签订合同第十条第2项规定“乙方（承租方）应于房屋租赁期满后，将承租房屋无条件交还甲方（出租方），附属设施、设备及装修归甲方所有。”基于上述司法解释规定及房屋租赁合同约定，本案房屋征收行为发生在租赁期限届满后，故吴家山街办按照有关规定支付给张卓的装饰装修补偿费、附属设施补偿费，应由张卓享有，邓庆无权参与分配，一审法院对邓庆的该项诉请不予支持。关于房屋搬迁补偿1,000元，应当支付给房屋实际使用、搬迁人即邓庆。关于停产停业损失补偿，一审法院综合考虑停产停业补偿款的性质及发放条件、征收搬迁行为发生在双方租赁合同期满后以及邓庆实际使用租赁物的客观事实，适用公平原则，决定对停产停业损失补偿费用进行分配，邓庆享有40%份额，张卓享有60%。邓庆支付给张惠平房屋租赁合同押金80,000元属实，但上述款项系张卓以及案外人向辉、刘馨三人收取，邓庆曾书面承诺将上述押金冲抵拖欠的租金，故邓庆关于请求返还押金的诉讼请求，一审法院不予支持。另外，由于本案案涉租赁房屋已经拆除，标的物已灭失，邓庆所称对租赁房屋进行修缮的事实无法查证，同时也不能确定修缮对象为张卓的出租房屋，故对其主张张卓支付租赁房屋修缮费用32,000元的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、张卓于判决生效后十日内支付邓庆停产停业损失补偿款118,321.56元；二、张卓于判决生效后十日内支付邓庆房屋搬迁补偿费1,000元；三、驳回邓庆的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9,677元，邓庆负担6,991元，张卓负担2,686元。二审时，张卓提交2016年7月30日和2016年8月21日的欠条各一份、2016年3月30日的承诺及微信聊天记录各一份。拟共同证明邓庆在租赁期间内多次拖欠租金，因此合同到期后张卓不愿意与其续签合同，双方不存在不定期租赁关系。邓庆经质证，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为欠条只是证明《房屋租赁合同》履行期间有欠租的情况，但2016年欠付的租金已经全部交清，且本案的争议发生在2018年，因此该证据与本案无关，后又续签了合同。吴家山街办质证认为自己没有参与，证据由法院认定。本院认证认为，因邓庆对张卓提交的证据真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。但欠条和承诺发生在2016年，微信聊天记录亦无法达到证明目的，对该组证据的证明对象本院不予采信。邓庆提交拍摄于2018年11月28日的现场照片，拟证明2018年11月28日邓庆仍在案涉房屋内正常开展经营活动。张卓质证后认为该证据与本案无关联，且不能达到证明目的，双方的合同关系已于搬迁行为发生前终止，2018年11月28日继续占用房屋属于无权占有。吴家山街办质证后，对其关联性、真实性、合法性、证明目的均有异议。本院认证认为，该证据无其他证据与之相印证，无法达到其证明目的。另查明，本案审理中，张卓表示已经在武汉市东西湖人民法院就租金等问题向邓庆另行提起诉讼，案号为（2021）鄂0112民初1018号。邓庆表示本案案涉房屋押金、修缮费的上诉请求，拟在该另案中提起反诉解决，希望不在本案中处理。一审认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点为房屋的装修及附属设施的补偿费、房屋的搬迁补偿费、停产停业损失补偿费的归属问题。本院分别评判如下：关于房屋的装修及附属设施的补偿费问题。本案争议的《房屋租赁合同》已于2018年6月30日届满，案涉房屋拆迁行为发生在租赁合同届满后，邓庆与张卓签订的《房屋租赁合同》第十条第2项约定：“乙方（承租方）应于房屋租赁期满后，将承租房屋无条件交还甲方（出租方），附属设施、设备及装修归甲方所有。”根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，本案中，双方当事人约定房屋租赁期满后，作为承租人的邓庆应将承租房屋无条件交还出租方张卓，附属设施、设备及装修归张卓所有，该约定不违背法律、行政法规的禁止性规定，应为有效，当事人应按照合同的约定享受权利、承担义务。一审认定吴家山街办按照有关规定支付给张卓的装饰装修补偿费、附属设施补偿费，应由张卓享有符合双方的约定及法律规定。关于房屋搬迁补偿的归属问题。一审法院认定房屋搬迁补偿应当支付给房屋实际使用、搬迁人即邓庆符合本案事实和法律规定，张卓上诉称搬迁补偿因房屋征收产生，补偿对象是被征收房屋的所有权人，且本案征收行为在租赁关系之后，故搬迁行为与邓庆无关的理由不能成立，本院不予支持。关于停产停业损失补偿的归属问题。本案争议的《房屋搬迁补偿方案》规定，搬迁生产经营性用房造成停产停业，对被搬迁人给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：（1）被搬迁房屋具有房屋权属证明或经认定为合法建筑，且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋；（2）有合法、有效的营业执照，且营业执照上载明的住所（经营场所）为被搬迁房屋；（3）已办理税务登记并具有纳税凭证。具备前述条件的，房屋搬迁实施单位给予被搬迁人被搬迁房屋价值5%的补偿。2018年11月6日，张卓与吴家山街办签订《房屋搬迁补偿协议》，确定停产停业损失补偿为295,803.91元〔房屋价值的5%（24个月）〕，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，房屋征收主体为房屋所有权人，张卓为房屋所有权人，依法享有停产停业损失补偿权利。一审法院综合考虑停产停业补偿款的性质及发放条件、征收搬迁行为发生在双方租赁合同期满后以及邓庆实际使用租赁物的客观事实，适用公平原则，决定对停产停业损失补偿费用进行分配，是法官行使自由裁量权的行为，符合法律的规定。邓庆、张卓均上诉称停产停业损失补偿应由其全部享有的理由不能成立，本院不予支持。关于张卓在一审程序中撤回反诉申请的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条“宣判前，原告申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定”的规定，邓庆认为“一审法院裁定准许张卓撤回反诉，违反法定程序，侵害了邓庆诉讼权利，显失公平”的主张，本院不予支持。关于邓庆要求张卓返还租赁合同押金及支付租赁房屋修缮费用的请求，因邓庆已另案起诉，可在另案中一并处理。综上，上诉人邓庆、上诉人张卓的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,012元，由邓庆负担8,326元，由张卓负担2,686元。邓庆预交9677元，多收的1351元，予以退回；张卓预交2740元，多收的54元，予以退回。本判决为终审判决。审判长  夏丽华审判员  骆朝辉审判员  张 红二〇二一年二月二十四日法官助理王晓曼书记员王晓曼