新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终418号   上诉人（原审原告、反诉被告）：李奎，男，1972年3月29日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。   上诉人（原审原告、反诉被告）：王岩新，男，1970年12月17日出生，汉族，新疆维吾尔自治区精河县公证处公证员，住新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州精河县。   被上诉人（原审被告、反诉原告）：张文彩，女，1973年6月9日出生，汉族，沙依巴克区花样未来孕婴店经营者，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。   委托诉讼代理人：张丽萍，沙依巴克区正中法律服务所法律工作者。   上诉人王岩新、李奎因与被上诉人张文彩房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初5069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭于2021年1月26日开庭进行了审理。上诉人王岩新、李奎，被上诉人张文彩及其委托诉讼代理人张丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   王岩新、李奎上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四项，改判支持我方一审诉讼请求。事实和理由：一审法院已认定李奎、王岩新与张文彩于2018年10月10日签订的商铺出租合同系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。则商铺出租合同系双方法律行为，并非单方法律行为，张文彩无权通过微信方式单方解除商铺出租合同。张文彩自行将商铺隔墙拆除，让我方的商铺与他人商铺连通一体，导致不能独立出租。根据双方签订《商铺出租合同》第四条不租时必须保证恢复原貌的约定，以及《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“承租人返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，商铺还处在与他人商铺连通未返还的情况，一审法院认定商铺出租合同实际解除，违反当事人意思自治原则和法律规定。一审法院认为双方签订的商铺出租合同已于2020年1月1日实际解除的错误认定，导致认定我方要求张文彩承担2020年1月1日以后物业综合管理费于法无据更是错上加错。一审人民法院判令张文彩承担违约金4,680元过低。双方签订的商铺出租合同仅约定我方承担2018年11月1日之前物业综合管理费用，并没有约定交纳物业综合管理费用时间。李奎征得张文彩同意后于2018年11月7日交纳完2018年11月1日之前的全部物业综合管理费用。李奎、王岩新交纳物业综合管理费用与张文彩租商铺房屋使用无关，而且没有物业人员阻止其使用或下达不让使用的书面通知，张文彩从未提供任何证据证明物业公司阻止其2018年11月1日至2018年11月7日期间使用承租商铺房屋的证据。一审人民法院判决扣除张文彩应当负担6天的物业综合管理费用154.44元无任何事实依据。   张文彩辩称，一审查明的事实清楚，适用法律正确。6天的物业费是一审王岩新、李奎没有主张过的，合同已经解除不存在我承担的问题。一审法院认定违约金过高酌情调减，适用法律正确。   王岩新、李奎向一审法院起诉请求：1.判令张文彩继续履行2018年10月10日双方签订的商铺租赁合同；2.判令张文彩立即支付2020年度租金15,600元及按时交纳物业费、水电费、暖气费等相关一切费用；3.判令张文彩承担违约金18,720元。   张文彩向一审法院反诉请求：1.判令解除双方于2018年10月10日签订的商铺租赁合同；2.判令王岩新、李奎返还保证金1,000元；3.判令王岩新、李奎承担违约金18,720元。   一审法院认定事实：位XX房屋归李奎、王岩新共同共有。2018年10月10日。李奎代表其和王岩新与张文彩签订商铺出租合同，约定：李奎将涉案房屋建筑面积24.44平方米租给张文彩使用，租赁期限五年，2019年1月1日至2023年12月31日，租金套内面积13平方米，每年租金15,600元，张文彩在租商铺使用前一次交清。张文彩在商铺使用期间的物业费、水电、取暖费及租商铺所涉及的各项费用由张文彩承担并按时交清，张文彩在租用时是独立隔好封闭的商铺，租用时若与其他商铺打通，不租时必须保证质量回复原貌，租用前必须交纳1,000元保证金。该合同自签订之日起生效。双方严格遵守，凡私自违约者赔偿对方总房租3倍违约金。2018年11月1日至2018年12月31日租期，套内面积70元／平方米／月，共计1,820元。通过李奎和张文彩之间的微信记录可以查明，2018年10月13日李奎收取张文彩订金1,000元。同年10月29日至30日，张文彩让李奎去和物业协调交费，因张文彩需要拆墙板子办理物业手续，欠交物业费无法办理手续。2018年11月1日凌晨，李奎告知张文彩前承租人小吴已经搬空，可以交铺。2018年11月1日，李奎收取张文彩2018年剩余两个月的房租1,820元。2018年11月7日，李奎交纳涉案房屋的物业费。2019年12月22日，张文彩告知李奎其商铺在11月1日以后失去了商铺的作用，通知李奎正式解除原有合同（因为017号已不能作为商铺使用）。同日，李奎告知张文彩，其属于单方毁约，需要承担违约责任。2020年1月1日，张文彩通过微信告知李奎交房，并拍摄了房子当时空置状态的照片。2020年4月9日，新疆德汇商业管理股份有限公司针对涉案房屋向李奎发出物业费催收通知，告知李奎已拖欠4,680元（备注：2018年11月1日至2018年12月31日欠物业管理费1,560元，2020年1月1日至2020年4月30日欠物业管理费3,120元），务必于2020年4月30日前缴清全部欠费。庭审中，一、针对2018年的租金、2019年的物业费及租金，李奎、王岩新认可张文彩已经支付完毕。张文彩称因其2018年11月1日至2018年11月7日未正常使用涉案房屋，三方当事人之间存在纠纷，故其未交纳涉案房屋的物业费；二、针对物业费，双方明确物业公司收费的是综合管理费，其标准为60元／平方米／月，涉案房屋按套内使用面积13平方米进行收取；三、李奎、王岩新认可其于2018年11月7日交清的前期欠交的物业费；四、双方明确1,000元保证金用于保证商铺退还时能保持原状。张文彩认可2020年1月1日退还商铺时尚未恢复原状；五、张文彩认为本案涉及违约金过高，要求法院进行调整。一审法院认为，双方之间于2018年10月10日签订的商铺出租合同系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。鉴于本案张文彩已于2018年12月22日通过微信告知的方式通知李奎要求解除合同，并于2019年1月1日以微信传输的形式向李奎展示了腾空的房屋状态，故合同已于2020年1月1日实际解除，李奎、王岩新要求张文彩继续履行商铺出租合同的诉讼请求已实际履行不能，故李奎、王岩新的该项诉讼请求一审法院不予支持。张文彩要求解除商铺出租合同的诉讼请求，考虑到合同已经解除，一审法院亦不予支持。针对李奎、王岩新要求张文彩支付2020年房屋租金15,600元的诉讼请求，一审法院认为合同已经解除，故李奎、王岩新索要2020年的租金已无事实和法律依据，一审法院亦不予支持。针对李奎、王岩新要求张文彩按时支付物业费、水电费、暖气费的诉讼请求，结合李奎、王岩新的庭审意见，李奎、王岩新实际是要求张文彩支付2018年11月1日至2018年12月31日、2020年1月1日至2020年4月30日物业公司应收取的物业综合费用4,680元，一审法院认为，依据现有证据显示，李奎、王岩新实际交清欠付物业费的时间是2018年11月7日，张文彩当时需要办理物业手续进行后续的拆除隔板，故该交费时间确实影响张文彩实际使用房屋的期间，且实际影响的时间为6天，一审法院认为针对李奎、王岩新索要2018年11月1日至2018年12月31日的综合管理费应扣除张文彩不能正常使用的6天，一审法院仅对合理部分即1,406.56元［60元／平方米／月×13平方米×2÷61天×（61天-6天）］予以支持。针对2020年1月1日之后的物业综合管理费，因合同已经解除，李奎、王岩新索要于法无据，一审法院不予支持。针对李奎、王岩新要求张文彩支付合同违约金18,720元的诉讼请求，一审法院认为，本案是因张文彩擅自解除合同引发，故李奎、王岩新要求张文彩支付违约金合理有据，但鉴于双方约定的违约金比例过高，且张文彩提出要求法院调整，故一审法院考虑到本案的实际情况，仅按照双方约定的全年租金的30％即15,600元×30％=4,680元予以支持。针对张文彩要求李奎、王岩新支付违约金18,720元的诉讼请求，考虑到李奎、王岩新当年交纳物业费的时间虽然晚于2018年11月1日，但并未实质影响合同的履行，且该合同已经正常履行了一年有余，本案系因张文彩的擅自解除合同导致合同无法正常履行，故张文彩要求李奎、王岩新支付违约金18,720元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。张文彩辩称系因案外人收回商铺，导致其租用房屋的目的无法实现，一审法院认为，张文彩在租用该房屋前已对房屋的状况进行充分了解，对于房屋如何使用系张文彩租用后自行决定的，其以案外人的行为导致房屋无法合理有效使用而要求解除合同的理由显属不当，应当承担相应的违约责任。针对张文彩要求李奎、王岩新退还保证金1,000元的诉讼请求，鉴于各方当事人确认1,000元为担保隔墙恢复原状的保证金，张文彩当庭亦认可房屋交付时未对隔墙进行修复，故李奎、王岩新要求退还1,000元的诉讼请求并无事实和法律依据，一审法院不予支持，判决：一、驳回李奎、王岩新要求继续履行其与张文彩2018年10月10日签订的商铺出租合同的诉讼请求；二、驳回李奎、王岩新要求张文彩支付2020年全年租金15,600元的诉讼请求；三、张文彩向李奎、王岩新支付2018年的物业费、水电费、暖气费（物业综合管理费）1,406.56元；四、张文彩向李奎、王岩新支付违约金4,680元；五、驳回张文彩要求解除其与李奎、王岩新20**年10月10日签订的商铺出租合同的诉讼请求；六、驳回张文彩要求李奎、王岩新退还保证金1,000元的诉讼请求；七、驳回张文彩要求李奎、王岩新承担违约金18,720元的诉讼请求。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李奎、王岩新提交：1．视听资料，用以证明张文彩陈述只有降租之后才愿意继续租赁，故存在违约行为；2．视频资料，用以证明涉案商铺目前依旧被张文彩占有使用。张文彩质证认为：1．录音不属于新证据，是在一审庭审之前产生的，且该录音是在法庭录制，合法性不认可；2．视频的真实性认可，但关联性不认可，该视频拍得是016号房而不是涉案的017号房，锁门是为了防盗。本院对视听资料的真实性认可，但该证据系本案在一审法院调解过程中双方的谈话内容，本院对该证据的关联性不予确认，对该证据不予采信；因张文彩对视频资料2的真实性认可，故本院对该证据的真实性予以确认，对该证据予以采信。   本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为：一、李奎、王岩新要求继续履行双方签订的商铺租赁合同是否符合法律规定；二、李奎、王岩新要求张文彩支付2020年度的租金以及2018年11月1日至2018年11月7日物业管理费有无事实和法律规定；三、李奎、王岩新主张的违约金数额应如何确定。   一、关于双方签订的商铺租赁合同是否应当继续履行的问题。2019年12月22日张文彩告知李奎涉案商铺于2019年11月1日以后失去了商铺的作用，通知李奎解除双方签订的商铺租赁合同，2020年1月1日张文彩拍摄了房屋空置状态的照片发给李奎，一审法院据此认定涉案租赁合同已于2020年1月1日解除。对此本院认为，张文彩并不享有法律规定或者当事人之间约定的单方解除权，故张文彩通知李奎、王岩新解除合同的行为并不引起合同解除的结果。本案中，李奎、王岩新提出诉讼请求要求继续履行涉案商铺租赁合同，张文彩则要求解除合同，基于租赁合同本身的特殊性，人民法院不宜强制承租人必须使用房屋，故张文彩主张解除合同的诉讼请求应予以支持，但合同解除时间应认定为李奎、王岩新收到张文彩请求解除合同反诉状的时间，即2020年7月1日，一审法院对涉案合同解除的时间认定有误，本院予以纠正。李奎、王岩新主张继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。   二、关于2020年租金及管理费的问题。李奎、王岩新认为涉案017号商铺至今仍被张文彩占有使用，张文彩则称已将该商铺腾空，但因与其作为库房的016号商铺相连，为了防止货物丢失便将017号商铺上了锁。对此本院认为，张文彩既已决定不再使用涉案017号商铺，可采取将之前016号商铺与017号商铺之间的隔板恢复原状，已达到防盗的作用，而锁门的行为应认定为该商铺仍未实际向李奎、王岩新归还。据此张文彩应当向李奎、王岩新支付因其占有该商铺所产生的费用。因本院认定涉案合同于2020年7月1日解除，故李奎、王岩新主张的2020年1月1日至2020年7月1日的房租7,800元（15,600÷12×6），本院予以支持。另张文彩还应向李奎、王岩新支付2020年7月2日至2020年12月31日期间占有使用涉案房屋的费用，本院参照双方租金标准的约定计算为7,800元（15,600÷12×6），该费用应被认定为占有使用费。关于物业管理费的问题，李奎、王岩新陈述其上诉提到的2020年物业管理费并未实际产生，也没有对此提出明确的诉讼主张，故本案中不予处理。一审法院认定因李奎、王岩新未按时交纳11月1日之前的物业管理费，导致张文彩有6天（2018年11月1日至2018年11月7日）未能使用涉案商铺，故扣除了在此期间的物业管理费。李奎、王岩新虽辩称是因商场的缘故未能交纳，并且认为张文彩未能提交证据证明商场阻止其经营的证据，对此本院认为，李奎、王岩新未按时交纳物业管理费存在一定过错，且李奎、王岩新认为张文彩在此期间实际使用涉案房屋，则应作为主张积极事实的一方负有举证责任，李奎、王岩新未能举证证明张文彩使用房屋的事实，故对此上诉理由，本院不予支持。   三、关于违约金的问题。人民法院在认定违约金时应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况予以判定。本案中，李奎、王岩新作为出租方，其损失可通过主张支付租金及占有使用费进行补偿，一审法院根据张文彩的违约情形按照全年租金的30%对违约金数额进行调减并无不当，本院予以维持。   综上所述，王岩新、李奎的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初5069号民事判决第一、三、四、六、七项，即驳回李奎、王岩新要求继续履行其与张文彩2018年10月10日签订的商铺出租合同的诉讼请求；张文彩向李奎、王岩新支付2018年的物业费、水电费、暖气费（物业综合管理费）1,406.56元；张文彩向李奎、王岩新支付违约金4,680元；驳回张文彩要求李奎、王岩新退还保证金1,000元的诉讼请求；驳回张文彩要求李奎、王岩新承担违约金18,720元的诉讼请求。   二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初5069号民事判决第二项、第五项；   三、张文彩与李奎、王岩新签订的《商铺出租合同》于2020年7月1日解除；   四、张文彩向李奎、王岩新支付2020年1月1日至2020年7月1日期间房屋租金7,800元；   五、张文彩向李奎、王岩新支付2020年7月2日至2020年12月31日期间房屋占有使用费7,800元；   六、驳回李奎、王岩新的其他诉讼请求。   上述款项，张文彩应自本判决书生效之日起十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案一审本诉争议标的39,000元，给付金额21,686.56元，占请求标的的55.6%，本诉案件受理费329元（李奎、王岩新已预交），由李奎、王岩新负担44.4%即146.1元，张文彩负担55.6%即182.9元，反诉案件受理费146.5元（张文彩已预交），由张文彩负担；二审案件受理费544.84元（李奎、王岩新已预交），由李奎、王岩新负担47.6%即259.34元，由张文彩负担52.4%即285.5元。   本判决为终审判决。   审  判  长   冯 宁   审  判  员   瞿佩茹   审  判  员   姚 雷   二 〇 二 一 年 二 月 二 十 五 日   书  记  员   耿颖硕