北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1976号上诉人（原审原告）：北京地杰物业管理有限公司，住所地北京市房山区韩村河山庄**院**室。法定代表人：郝金生，总经理。委托诉讼代理人：张英娜，女，北京地杰物业管理有限公司员工。上诉人（原审被告）：张建国，男，1955年7月18日出生，汉族。上诉人北京地杰物业管理有限公司（以下简称地杰物业公司）因与上诉人张建国物业服务合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初7837号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。地杰物业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判张建国向地杰物业公司给付2018年8月1日至2019年3月30日期间物业费1131.29元，垃圾清运费19.74元，公共照明费69.27元（共计1220.30元），并支付违约金4543元，或者发回重审；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定的地杰物业公司无权要求张建国给付2018年8月1日以后费用，认定事实不清、显失公平。一审判决做出了相关解释，但此依据应在双方无过错的情况下。地杰物业公司提供证据表明在2018年7月31日至2019年4月9日期间，作为解聘地杰物业公司的主体业委会存在过错才导致无法及时撤离该项目，且给地杰物业公司造成很大损失，一审判决未考虑到过错方给地杰物业公司造成的损失显失公平。一审判决中认定的证据《物业交接通知函》，由业委会签章发出送达地杰物业公司，明确通知地杰物业公司“于2018年7月31日上午9点签订交接协议，进行物业交接。”地杰物业公司依照此通知约定时间等候通知发出人签订交接协议，进行物业交接。但作为通知发出的主体一方并未履行自己发出的邀约，已自行违约，其所发出的通知也应视同无效、废止。地杰物业公司接收到的正式有效的具有法律效力的交接时间应为法院立案通知时间。张建国上诉请求：将此案发回重审，张建国只同意承担二〇一六年十月二十一日至二〇一八年七月三十一日期间50%的物业费1538.86元。事实和理由：一审判决承认地杰物业公司物业服务合格，需缴纳二〇一八年七月三十一日前100%物业费，是不合理的。一审法院已经认可业主大会决定，因为其服务不合格，小区60%业主签名，业主大会决议解除前期物业服务合同，要求地杰物业公司离场，一审判决承认地杰物业公司物业服务合格，违背了小区业主的利益。地杰物业公司服务期间，非法侵占业主公共收益，所涉及的都是小区公共收益。现在是地杰物业公司欠广大业主的钱。地杰物业公司一方提交的证据都证明他们自2018年3月份就撤出项目不提供物业服务，当时还没有交接他们擅自停止物业服务。导致小区垃圾堆积如山，是业委会主任自己垫资找垃圾车一直清运到交接为止。他们没有资格要垃圾费，照明费也是包含在物业费中，政府规定不许另收费。一审判决既然认可收费截止时间为二〇一八年七月三十一日，就应再补充一句后续费用依据北京市物业交接管理规定不用缴纳。依据《北京市物业项目交接管理办法》，业委会在2018年7月16日公示及给地杰物业公司、居委会送达离场通知函，通知地杰物业公司于2018年7月31日离场，他们一直拖到2019年4月9日办理完交接，这个期间他们是不能收取物业费。小区内已有两个电梯损坏，无人修理，2号楼顶一直有活动房，地杰物业公司在出租。地杰物业公司向一审法院起诉请求：1.判决张建国向地杰物业公司支付丰台区成寿寺路31号院2号楼1单元301室自2016年10月20日起至2019年3月30日期间的物业费4209元，照明费261元，垃圾费73元；2.判令张建国给付违约金4543元；3.张建国承担本案诉讼费。一审法院认定事实：位于北京市丰台区成寿寺路**院**楼****房屋建筑面积75.94平方米，房屋产权人为张建国。张建国自入住后正常交纳物业费、照明费、垃圾费至2016年10月20日，自2016年10月21日起未交纳相关费用。2002年8月31日，地杰物业公司与北京地杰房地产开发有限责任公司签订《静馨嘉苑物业管理委托合同》，开始为张建国房屋所在小区提供物业服务。2016年10月起，由华苇景苑社区居委会牵头，张建国所在静馨苑小区开始筹备成立业主委员会，2017年3月，静馨苑小区于2017年3月召开第一次业主大会通过决议，解除前期物业服务合同。2017年4月12日，小区业委会在东铁匠营街道进行备案。2018年3月24日至5月12日召开第二次业主大会，会议通过决议：1.解聘前期物业，并不再接受其任何形式的服务。2.业主大会授权业委会采用招投标方式选聘物业公司。3.根据竞标物业服务项目评标。4.物业服务价格与之前的保持一致。5.物业服务采用包干制。6.授权业委会与中标物业企业签订物业合同。2018年7月2日确定中标的新的物业公司为北京晟达隆物业管理有限公司。2018年7月13日，业委会与北京晟达隆物业管理有限公司签订物业服务合同。聘请北京晟达隆物业管理有限公司从2018年8月1日起作为物业服务的提供方。2018年7月16日，业委会在地杰物业公司的办公室的门上及小区公告栏、小区单元门等地方张贴了《物业交接通知函》《中标公告》等文件，通知地杰物业公司2018年7月31日上午9点签订交接协议，进行物业交接，并要求地杰物业公司和北京晟达隆物业管理有限公司做好三方物业交接工作。此后，业委会与地杰物业公司一直就交接事项未能达成一致意见，地杰物业公司亦未撤出小区。2018年8月28日，业委会将地杰物业公司起诉至法院，诉讼过程中，双方于2019年4月9日完成了物业交接手续，地杰物业公司撤离小区。业委会于2019年4月12日申请撤诉。一审庭审中，张建国向法院提交照片若干张，拟证明地杰物业公司在提供物业服务时存在瑕疵，并要求以此作为减免物业费的依据。本案诉讼过程中，一审法院前往北京市丰台区东铁匠营华苇景苑社区居委会就地杰物业公司提供物业服务的情况进行调查，该社区相关负责人表示，地杰物业公司在为小区提供物业服务期间的物业服务基本达标，安保、卫生、维护、绿化等方面基本符合标准，难免有小瑕疵，但整体上服务水平还是可以的，业主偶尔有投诉反映情况，但是不多，物业公司在得到居委会的反馈意见后都履行了相应的职责。后来因为物业交接的问题，地杰物业公司在被解聘后就走了，只留下一两个人留守，物业没有人管，因此居委会就组织业主集体打扫了卫生。一审法院认为：北京市丰台区静馨嘉苑小区于2016年在居委会的牵头下筹备业委会，并于2017年3月召开业主大会，成立新的业委会，于2017年4月在街道办事处备案，该业委会成立合法有效，可以代表全体业主对小区的物业及管理作出决定，2018年3月24日至5月12日召开第二次业主大会，决议不再接受地杰物业公司的服务，并选聘新的物业服务企业北京晟达隆物业管理有限公司，故地杰物业公司不得再强行提供物业服务，更不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。业委会于2018年7月16日告知地杰物业公司解聘其公司，不再接受任何形式的服务，并要求其于2018年7月31日上午9点进行物业交接，故一审法院认定地杰物业公司为静馨嘉苑提供物业服务的截止时间为2018年7月31日，此后虽然地杰物业公司并未撤出小区，但根据《北京市物业管理办法》的规定，原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。故地杰物业无权要求张建国给付2018年8月1日之后的物业费。关于地杰物业公司要求张建国给付公共照明费、垃圾费的诉讼请求，张建国予以认可，一审法院不持异议；关于地杰物业公司要求张建国给付滞纳金的诉讼请求，因业委会与地杰物业公司解聘，业委会贴出通知告知业主不再向地杰物业公司交纳物业费，故张建国并非无故拒交物业费，一审法院对地杰物业公司要求交纳滞纳金的诉讼请求，不予支持。关于张建国辩称地杰物业公司在提供物业服务期间存在各种问题，要求予以减免物业费，根据一审法院在诉讼期间前往小区居委会向相关负责人了解物业服务情况来看，地杰物业公司在向小区提供物业服务期间基本达标，虽然存在瑕疵，但整体物业服务水平尚可，据此一审法院认为张建国的答辩意见尚不构成减免物业费的依据，一审法院对其答辩意见不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、张建国于判决生效后七日内给付北京地杰物业管理有限公司二〇一六年十月二十一日至二〇一八年七月三十一日的物业费3077.71元、照明费191.73元、垃圾费53.26元；二、驳回北京地杰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付延期履行期间的债务利息。本院经审查认定的事实与一审法院查明事实无异。本院认为，关于2018年7月31日之后的物业服务等费用，原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。案涉小区业委会于2018年7月16日告知地杰物业公司解聘其公司，不再接受任何形式的服务，并要求其于2018年7月31日进行物业交接，双方合同解除，地杰物业公司应该履行物业交接义务并及时撤出案涉小区。现地杰物业公司以业委会未及时办理交接，其未实际撤出案涉小区为由主张2018年7月31日之后的物业服务费用，缺乏事实与法律依据，一审法院认定其无权主张2018年7月31日之后的物业服务等费用，并无不当，本院予以维持。关于张建国以物业服务不合格为由要求只支付50%物业费的上诉请求，张建国虽向法院提交部分照片，据此主张地杰物业公司提供的物业服务存在瑕疵，但其照片内容不足以反映地杰物业公司提供的物业服务不合格。经一审法院调查，地杰物业公司提供物业服务虽存在瑕疵，但整体物业服务水平尚可，且一审判决在认定和处理地杰物业公司所主张的违约金时对此已予以考虑。一审法院判决张建国支付二〇一六年十月二十一日至二〇一八年七月三十一日的物业费及相关费用，并无不当。张建国的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，地杰物业公司、张建国的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由北京地杰物业管理有限公司负担50元（已交纳），由张建国负担50元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  朱 印审 判 员  蒋春燕审 判 员  施 忆二〇二一年二月二十六日法官助理  李雅迪书 记 员  韩 玮