江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初7487号原告:无锡市梁溪区南长教育资源管理中心，住所地江苏省无锡市梁溪区扬名路**，统一社会信用代码12320200466307469H。法定代表人:毛娟，职务不详。委托诉讼代理人：许云鹏，江苏崇安律师事务所律师。委托诉讼代理人：向亮，江苏崇安律师事务所实习人员。被告：周国平，男，1964年1月13日出生，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：赵峰，北京市京师（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱然，北京市京师（无锡）律师事务所律师。原告无锡市梁溪区南长教育资源管理中心（以下简称南长教育中心）与被告周国平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南长教育中心的委托诉讼代理人许云鹏、向亮及被告周国平的委托诉讼代理人赵峰、朱然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南长教育中心向本院提出诉讼请求：1.判令周国平支付实际占用无锡市塘南新村88-1号房屋使用费，从2017年1月1日起至2020年3月22日止按租赁合同约定日租金的二倍计算，共计83841元；2.判令周国平支付实际占用房屋期间水费485.10元、电费9072元，共计9557.10元；3．判令周国平赔偿损失8500元；4．本案诉讼费用由周国平承担。事实与理由：南长教育中心系无锡市梁溪区教育局下属事业单位，经梁溪区教育局授权对梁溪区教育局及下属公办学校资产进行统一管理。2016年1月初，南长教育中心与周国平签订租赁合同一份约定：将属于梁溪区教育局所有的座落于无锡市××村××号房屋（以下简称案涉房屋）出租给周国平作经营使用，租赁期间为1年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止，年租金为13000元，先付租金后使用房屋，租赁期间水电费由周国平承担并及时支付；租赁期满，周国平应立即迁出租赁房屋，如不迁出，自逾期之日起至迁出之日止，周国平应按日租金额的双倍支付房屋实际使用费并承担实际使用期间的水电费等费用；如周国平违约还应支付由此造成的南长教育中心损失，包括但不限于为恢复原状、减少损失所采取的支出或费用以及为获得赔偿所支付的诉讼费、保全费、律师代理费等维权支出或费用等内容。签订合同后，周国平经营一家文具店，上述租赁合同履行期间，周国平已付清了租赁期间的租金及2017年1月1日至2017年6月29日期间水电费，但租赁合同到期后，周国平未按照约定及时迁出案涉房屋，仍以种种理由拒绝迁出，至今实际占用房屋三年多，并拖欠实际使用的水电费；经南长教育中心多次催促，周国平于2020年3月22日自行搬离案涉房屋，但未向南长教育中心支付房屋实际占用使用费，也未支付拖欠的水电费，故南长教育中心诉至法院。周国平辩称：1.关于案涉房屋的履行应以2016年4月6日房管局备案的房屋租赁契约为准。本案中的两份租赁协议租金均为13000元，租期均为从2016年1月1日至2016年12月31日止，租金和租期相同。后一份协议系经过房管部门审批登记备案。《中华人民共和国城市房地产管理法》第54条明确规定房屋租赁应当向房管部门登记备案。其认为，后一份协议系对前一份协议的修订，且经过房管部门审批登记备案，效力高于前一份协议。前一份协议与后一份协议不一致的，理应按后一份协议履行。其与南长教育中心的的房屋租赁合同已经于2016年12月1日解除，南长教育中心应退还其1个月租金。南长教育中心主张的房屋使用费按租赁合同约定按照日租金的二倍计算缺乏事实和法律依据，相关律师费的诉讼请求也缺乏事实和法律依据，不应当得到支持。2.因南长教育中心的原因导致其营业执照一直无法办理，直到2016年4月份，南长教育中心才配合办理其营业执照。导致其产生很多业务损失，南长教育中心应当予以赔偿。南长教育中心收了其多年租金却没有开具正式发票，存在违反国家税法和发票管理办法的规定，肯定存在着贪污腐败。其有权向国家税务机关、纪委监察委、审计局等部门举报。其承租案涉房屋多年，2016年9月19日南长教育中心发函，要求其于2017年1月5日前归还案涉房屋。收到函之后，其便与案外人签订了房屋租赁合同，并于2016年12月1日搬到了新的租赁房屋里，重新办理了一份新的营业执照。当时其把案涉房屋的钥匙也交给了塘南中学的总务尤主任。过了春节，尤主任以领导还没定为由，又把钥匙归还给其。但其已在新的租赁房屋营业了。2017年5月22日，南长教育中心再次发函，表示2017年6月1日终止水电供应，但是一直没有终止水电供应，也没有人来收钥匙。其也一直在案外人的租赁场所经营。南长教育中心的上述出尔反尔的行为严重违反了诚实信用原则。根据当事人提交审查的证据，本院认定事实如下：南长教育中心与周国平签订租赁合同一份，约定南长教育中心将案涉房屋出租给周国平使用，面积约20平方米，用途商用，租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，年租金13000元。租赁期内，每年的12月1日前周国平需一次性缴纳下一年度的房屋租金及租赁条件、违约责任等内容。2016年1月1日，南长教育中心与周国平签订关于案涉房屋的房屋租赁契约一份，并于同年3月31日至无锡市南长区住房和城乡建设局登记备案，该契约并未就逾期交付房屋产生的违约责任、逾期迁出产生的房屋占有使用费及律师费保全费进行约定。因周国平逾期迁出案涉房屋，故南长教育中心委托江苏崇宁律师事务所代为处理诉讼事宜，双方约定律师费为8500元并提供了相关发票。另查明：1.2003年1月16日，无锡市南长区教育局出具证明，载明“现有坐落于××村××号××学校舍，产权属南长区教育局所有，现由塘南中心小学使用”等内容。2020年，无锡市梁溪区教育局出具情况说明，载明“坐落于无锡市××村××号国有土地使用权（（地籍号2-01-67-015及房产权属登记在原无锡市南长区教育局名下，其中包含塘南新村88-1号门面房（面积约20平方米）、塘南新村88-2号门面房（面积约20平方米）、塘南新村88-3号门面房（面积约20平方米）、塘南新村88-4号门面房（面积约20平方米）、塘南新村88-5号门面房（面积约20平方米）。无锡市南长区教育资源管理中心系原无锡市南长区教育局下属事业单位，其职能之一是行使原南长区教育局及下属公办学校资产的管理工作，故上述门面房均由原南长区教育局统一授权无锡市南长区教育资源管理中心管理并对外签订租赁合同、收取租金（实际房屋占用费）、水电费、收回房屋、提起诉讼等；2016年2月20日，因无锡市崇安区、南长区、北塘区三区合并为梁溪区，故原无锡市南长区教育局的职能及资产并入无锡市梁溪区教育局，无锡市南长区教育资源管理中心更名为无锡市梁溪区南长教育资源管理中心。”等内容。2.周国平系梁溪区塘南新村周国平开锁服务部的经营者，其于2016年4月18日注册了经营场所为无锡市塘南新村88-3的营业执照，其后变更了该营业执照经营场所，变更为无锡市塘南新村81-1号商场商铺，并于2017年6月5日重新取得变更后的营业执照。3.周国平与案外人无锡天惠超市股份有限公司（以下简称天惠超市）签订租赁协议一份，周国平承租天惠超市提供的位于无锡市××村××商场商铺××平方米营业场地，经营范围为开锁、文具，经营期限自2018年1月1日起至2018年12月31日等内容。以上事实，有租赁合同、情况说明、营业执照及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，南长教育中心与周国平签订的租赁合同及备案合同，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。周国平认为备案合同系对租赁合同的修订，且经过房管部门审批登记备案，效力高于租赁合同，故两份合同不一致的，理应按备案合同履行。本院认为签订合同系平等民事主体之间的意思自治行为，合同本身不存在效力高低问题，周国平主张按照备案合同履行一缺乏法律依据，二未提供证据证明双方存在修改租赁合同的意思表示，三与当事人真实意思相悖，故对上述抗辩意见，本院不予采纳。两份合同关于租赁期限的约定一致，租赁期限均系至2016年12月31日到期，故自2017年1月1日起，如周国平继续占有使用案涉房屋，则与南长教育中心构成事实上的房屋租赁关系，上述假设如成立，周国平就应当根据合同约定及法律规定支付南长教育中心房屋占有使用费并支付相应的水电费。南长教育中心曾于2016年9月19日向周国平发函（房屋租赁合同期满合同终止通知书），要求周国平于2017年1月5日前归还案涉房屋，逾期按照日租金的双倍支付案涉房屋实际使用费等内容。2017年5月22日，南长教育中心再次发函，表明因周国平未迁出案涉房屋，南长教育中心将于2017年6月1日起终止水电供应等内容。周国平在向法院提交的答辩状中亦表明其收到上述两份函件。诉讼中，周国平表示其于2016年12月1日其交还钥匙并搬至新的承租房屋，其认为其与南长教育中心的房屋租赁关系于2016年12月1日已终止。根据周国平向本院提供的变更经营地址的营业执照上载明的登记时间及与天惠超市签订的租赁合同的时间，周国平确实存在已在别处经营的可能性。但，本院结合南长教育中心所发上述函件内容及周国平在答辩状表示南长教育中心“但是一直没有终止水电供应，也没有人来收钥匙”等内容，表明至2017年6月日1日后，周国平并未迁出案涉房屋。周国平主张的双方的租赁关系至2016年12月1日终止，与事实相悖，南长教育中心亦无需退还周国平一个月租金。南长教育中心表示周国平于2020年1月18日归还钥匙，并于2020年3月22日迁出案涉房屋，但南长教育中心并未提供相应证据予以证明。诉讼中，周国平表示尤主任将案涉房屋钥匙“交还后一直在我们身边，直至2020年1月18日原告停了我方的电以后就把钥匙交还原告”，说明周国平此前不仅掌握案涉房屋之钥匙，且使用了案涉房屋。结合告知书上周国平对相关水电费支付情况的确认及落款时间，故本院认定，周国平应当支付的房屋占有使用费的期间应当自2017年1月1日起至2020年1月18日止。南长教育中心表示应当按照租赁合同约定按照日租金的二倍计算，该约定具有惩罚性质，加重了周国平的责任，有违公平原则，本院不予支持。根据周国平以往支付水电费的情况，南长教育中心关于水电费的请求金额亦属合理，本院予以支持。本案系因周国平拒不迁出交还案涉房屋所致，且双方在租赁合同中亦约定了律师费等损失的负担，南长教育中心亦提供了相关律师费的发票，金额亦在合理区间内，故本院对南长教育中心的该项诉讼请求予以支持。关于周国平主张之无法办理营业执照所产生的损失及南长教育中心收取租金未向其提供发票等情况，因与本案并非基于相同法律关系，本案不予理涉，周国平可在提供相应证据后另案诉讼或向有关部门反映情况。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、周国平应于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市梁溪区南长教育资源管理中心房屋租金4万元（自2017年1月1至2020年1月18日止）。二、周国平应于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市梁溪区南长教育资源管理中心水电费9557.10元；三、周国平应于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市梁溪区南长教育资源管理中心律师费8500元；四、驳回无锡市梁溪区南长教育资源管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2338元，减半收取1169元，由无锡市梁溪区南长教育资源管理中心负担450元，由周国平负担719元。此款，已由无锡市梁溪区南长教育资源管理中心预交，周国平于本判决发生法律效力之日起十日内直接将所负担的诉讼费用给付无锡市梁溪区南长教育资源管理中心。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  丁炜二〇二一年二月十八日书记员  朱叶本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》：第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。