北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终1466号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗改晓，女，1986年10月21日出生。委托诉讼代理人：薛冰，北京卓航律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫正熙（罗改晓之夫）。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张宇，男，1986年6月26日出生。委托诉讼代理人：石义占，北京京北律师事务所律师。上诉人罗改晓因与被上诉人张宇房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初18580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员刘国俊独任审理，于2021年2月7日公开开庭审理了本案。上诉人罗改晓及其委托诉讼代理人薛冰、卫正熙，被上诉人张宇及其委托诉讼代理人石义占到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗改晓上诉请求：撤销原判，改判支持罗改晓的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：罗改晓与张宇协商的是降低租金，是张宇单方提出解除合同。根据双方合同约定，门改窗属于第三人因其他原因导致罗改晓无法正常经营使用涉案房屋，因此张宇应向罗改晓返还不能营业期间的租金并按照日租金双倍标准向罗改晓支付违约金。一审认定事实错误，本案是张宇单方提出解除合同，构成违约。罗改晓因此产生转让费损失、重新装修损失、店内物品损失、退还会员卡余额等多项损失。本案应按照张宇违约处理，由张宇承担双方合同约定的违约责任。一审就解约时间前后认定矛盾。张宇房屋存在违建的情形，导致门改窗，且张宇提出单方解除，以上都属于张宇应承担违约责任的情形，罗改晓主张的门改窗期间给其造成停业损失和违约金以及张宇单方解除合同给其造成的总投入损失及违约金，都是根据双方合同约定提出的主张，有事实与法律依据，一审法院认定事实错误，使用法律错误。张宇辩称，不同意上诉人的上诉请求和理由。张宇不存在提前解约的问题，不应承担违约责任。罗改晓向一审法院起诉请求：1、请求法院确认双方的《店铺租赁合同》已于2020年1月19日解除；2、请求法院判决张宇协助我将屋内设施搬离；3、请求法院判决张宇向我退还押金6000元；4、请求法院判决张宇向我退还因开墙打洞整改不能营业期间的51天租金15096元；5、请求法院判决张宇按日租金双倍的标准向我支付无法正常经营的违约金30192元；6、请求法院判决张宇向我支付提前解除合同违约金9000元；7、请求法院判决张宇按我承租使用涉案房屋所支出的总投入额的50%向我赔偿损失225002.7元，以上合计285290.7元；8、本案诉讼费由张宇承担。张宇向一审法院反诉请求：1、依法判决自判决之日解除双方的《房屋租赁合同》；2、依法判令罗改晓支付我方租金45000元（5个月）；3、依法判令罗改晓支付我方违约金45000元；4、本案诉讼费用由罗改晓承担。一审法院认定事实：位于北京市海淀区108登记于张宇名下，房屋性质为商品房，规划用途为住宅，建筑面积82.51平方米。2017年7月3日，出租方张宇（甲方）与承租方罗改晓（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋坐落于北京市海淀区108-109，面积82.51平方米；甲方向乙方交付租赁房屋的时间是2017年7月3日，租赁期限自2017年7月3日至2022年7月3日；乙方向甲方支付的首期租金为2017年7月15日起至2017年10月15日止的租金，共计27000元；乙方于每年7月15日向甲方付清当期租金；如乙方有正当原因需迟延交付当期租金，乙方应于约定付款日期十日前向甲方提出书面申请，甲方同意给予乙方10个工作日的付款顺延期，乙方在该顺延期内无须支付违约金，如超过付款顺延期仍未能支付当期租金的，则每额外逾期一日，应按照日租金金额的100%向甲方支付违约金，直至实际支付之日止；乙方向甲方支付6000元作为房屋押金，房屋押金作为乙方不损害房屋主体结构、设施和不拖欠水、电、物业、取暖等费用的保证，押金不冲抵房租，合同期满，结清全部费用且双方办理移交手续后5个工作日内，甲方应将所收取押金全部返还给乙方；甲方须保证该出租房屋、设施的质量安全与正常使用，房屋主体结构及原有设施的自然损坏由甲方负责修复，费用由甲方承担，甲方同意乙方为经营需要对房屋进行自主装修，并配合乙方办理装修所需手续；甲方应承诺积极配合乙方在承租房屋上方位置安装经营所需的门头及户外广告牌，在合同期满或解除后，因乙方装修房屋所增加的任何装修成果均归甲方所有，甲方不再另行要求乙方对租赁房屋恢复原状，因乙方经营需要添置的其他物品设施仍归乙方所有；本合同履行期间如遇不可抗力，双方应根据不可抗力对本合同履行的影响程度，协商确定继续履行本合同或解除本合同，如因不可抗力造成合同终止，甲乙双方互不承担违约责任，甲方应退还乙方未实际发生的租金、押金及各项费用；双方约定，由于市场变化或公司经营策略调整，乙方有权提前解除本合同，但应当按照本合同第十条约定承担违约责任；甲方如需提前解除合同的，须提前一个月向乙方发出解约通知书，通知乙方办理物业交割手续及领取违约金；第十条违约责任，……2.在合同履行期间，房屋产权人若因该租赁房屋相关事宜与甲方发生纠纷，或不同意乙方承租该房屋的，或存在任何第三人因其他原因影响乙方承租该房屋的，甲方应负责解决纠纷，排除障碍，如上述纠纷造成乙方无法正常经营或使用租赁房屋的，甲方须在本合同期限内按日租金双倍标准向乙方支付违约金，直至上述瑕疵消失时为止；3.如乙方提前解除本合同的，应当支付一个月房租的违约金给甲方，合同解除后，甲方应于5个工作日内退还乙方未实际发生的租金、押金及各项费用。4.在本合同履行期间，因甲方的原因导致乙方无法正常使用租赁房屋的，或甲方要求提前解除合同的，甲方应退还乙方未实际发生的租金、押金及各项费用，并支付一个月房屋的违约金给乙方，除上述外，甲方须另行按照下述标准向乙方赔偿损失：2）在合同执行期限的第二年，甲方应按乙方就承租使用该租赁房屋所支出的总投入金额的70%，包括但不限于装修款、转让费等前期投入成本，赔偿乙方所受的损失；3）在合同执行的第三年，甲方应按乙方就承租使用该租赁房屋所支出的总投入金额的50%，包括但不限于装修款、转让费等前期投入成本，赔偿乙方所受的损失；补充约定：房屋原有装修设备含2个洗手盆等，支付房租为季付，每月9000元；甲方委托代理人张某。上述合同签订后，罗改晓缴纳租金至2020年1月15日，将房屋用作经营洗衣店使用。2019年10月23日，海淀区紫竹院地区环境整治小组就案涉房屋下发《开墙打洞整改通知书》，内容为，该处建筑物的建设单位、管理人或所有人，经查，此处建筑物与建设工程规划图纸不符，属于开墙打洞，紫竹院地区环境整治小组拟于2019年10月28日上午9时对此处开墙打洞进行整治恢复，请此处建筑物的建设单位、管理人或所有人积极配合工作，于2019年10月28日前自行整治恢复，避免不必要的损失，逾期未整改者，将协调有关部门于2019年10月28日上午9时进行整治恢复，整治期间造成的损失自负。后2019年10月28日至11月6日，案涉房屋面向大街的门整改为窗户。2019年12月18日，经物业公司，案涉房屋在面向楼宇内部墙面上开小门一个（70公分高），方向与前大门不同。就整改情况，张宇主张2006年购置案涉房屋时现状即为整治之前的状况，门为开发商所开，房屋原无窗户，其购置之后将房屋用作商铺经营使用，房屋可登记注册商铺，2019年10月以前政府就开墙打洞整改事宜未发过通知。罗改晓则主张2016年当地政府即对房屋提出整改，直至2019年具体实施，就此，一审法院向相关部门进行了核实，称就案涉房屋整改沟通工作自2017年开展，直至2019年完成。就整改期间经营情况，罗改晓主张2019年10月28日至2019年12月18日期间均未营业，门改窗之后房屋无其他大门进入，日常通过爬窗进出，顾客无法进店消费，且原店铺门头招牌等均被拆除；张宇则主张仅2019年10月28日至11月6日整改施工期间罗改晓停止营业，开小门前罗改晓可通过窗户进出房屋经营，顾客可通过窗户传递衣物，不影响营业。就后续合同履行情况，罗改晓主张因案涉房屋门改窗影响经营，与张宇协商折抵租金或减免租金未果，2020年1月19日张宇母亲通过微信提出解除合同。就其主张，庭审中，罗改晓提交2019年10月28日至2020年2月13日期间其与张宇母亲张某微信聊天记录，内容含：2020年1月19日，张某发：“这个开墙打洞是我的责任啊？是不是你一点风险就没有了，你的风险转嫁到我身上了，你这两个月我给你承担了，你一点承担都没有啊？要不然就算了，别为这事儿天天折腾，咱们这个价是最低的价格，你要这么算那么清楚就别干了，好不好？”“你尽快撤走好吧，你想抵消我的房租，这是你提出来是不太合理的一些说法，房租也别交了，退掉，你搬走吧，这么多年跟你都在最低价，退了吧，你别租了，我不给你了。”“人家降多少我管不着，这个就是咱们签的合同”。罗改晓回：“既然您提出解约，根据合同约定应该提前一个月通知，并且支付违约金、赔偿损失，一个月后2月15日咱们办理交割、及违约金和损失赔偿事宜，最后这一个月租金正好用您应该支付我的一个月房租的违约金折抵”。2020年1月20日张某发：“太自私了你，你考虑问题光考虑自己”，“房租该交为啥不交？是不是不交就是违约，是你应该赔偿我”，“咱们也不要争执了，先回家过年，过年后，你想继续干呢，就继续干，不想干呢，你提出来不干，不要为难”。罗改晓回：“您已经提出来解除合同了，您是房东，我也是没办法的事情，但我也保留索赔的权利”。张某回：“这儿说咱俩就打打官司了，你们交了房租是你，完全是你的错，我为什么要提出来不让你用房子啊”。张宇对微信聊天真实性认可，但不认可2020年1月19日提出解约，一则母亲无权代表其发出解约通知，二则罗改晓提出降一半的租金，其母亲不同意，才说不交房租就不租了的话。张宇提交其母亲与罗改晓2019年10月至2020年2月13日期间微信聊天记录，内容含：2020年1月15日，罗改晓发：“开了小门之后店里格局发生了变化，今天不是1月15日吗，应该交间，本来希望前面还可以走，生意不好做啊，车上窗户上贴个条儿都不行，顾客都说不方便，说远，看看房租能不能给我少点？”“这个开门的事情一直等等，把里面的小门安上一直持续了小两个月，这两个月就是不营业的状态，你开了门了，又装修啊，又弄了好几天”。“我2017年转让过来这个店，转也不好转，我就说房租你给我少一点，我再坚持，赶紧把卡都消耗，我们心里价位是5000元”。张某回“通过了解几家房租情况看，就现在这个价格，也属于偏低的，价格维持不变，该交款了，尽快办理”。2020年1月19日罗改晓发：“您不回我信息，我们也做不了有效沟通，这样吧，2019年10月28日至2019年12月28日这两个月因为解决穿墙打洞的问题导致店里没有门，我没有正常营业，这两个月先抵消2020年2月和3月的房租，其他事情等过完年再说”；“阿姨，要不然我们补签合同，您给降一年的房租，这一年我想办法好好引流，等来年生意好不好您都直接调整到现在的价格，希望您考虑一下给我降一些租金”。后续内容大致同罗改晓提交的微信聊天记录。就后续房屋使用情况，罗改晓主张2020年1月19日被通知解约后，即陆续将房屋内设施设备搬离，因大件搬离须张宇配合，其于2020年2月13日微信联系张宇母亲要求配合搬离，办理交接，但张宇一直不予配合，房屋一直空置，其于2020年3月2日提起本案诉讼；微信聊天记录含：2020年2月13日罗改晓发：“我正在陆续搬走小件的东西，搬的也差不多了，店里一些大的设备因现在新开的门太小搬不出去，还需要您帮忙安排一下”；张某“你看怎么办比较好就怎么办吧”；罗改晓“您这边安排一下人，看什么时候能来配合拆装一下窗户，我好安排车辆拉走剩余设备，腾完了正式交接”；张某“整个事件你找人去吧，你弄，弄好东西拿走，把我复原了就行了”。庭审中，张宇亦同意解约，经一审法院组织，双方于2020年6月22日办理房屋交接，罗改晓将数件大型设备搬离。双方一致确认张宇另需退还罗改晓电费1149元。就解约日期，罗改晓主张2020年1月19日张宇单方通知解约，张宇则主张庭审日2020年6月19日为解约日。本案中，罗改晓诉请确认双方协议于2020年1月19日解除，张宇配合其将屋内设施搬离，退还押金6000元，退还2019年10月28日至12月18日共计51天因开墙打洞导致其无法经营的租金，上述开墙打洞属于因第三人原因导致的无法经营，张宇未排除障碍，构成违约，要求按照51天按日租金双倍标准计算违约金；张宇提前解约属于违约，应支付违约金9000元，张宇另应按照其总投入50%赔偿损失，其投入含转让费17万元，装修费1200元、各项设备设施、会员卡、剩余原材料、剩余会员卡额度233632.5元等，投入总额为450005.3元，为此提交干洗店转让合同及装修款转账微信记录。张宇则主张开墙打洞属于不可抗力，因罗改晓未缴纳租金构成违约，主张合同解除日期为2020年6月19日，要求罗改晓支付2020年1月15日至解约日共计5个月的房租，要求罗改晓支付违约金45000元，按照日租金标准支付5个月。一审法院认为，罗改晓与张宇就案涉房屋的租赁签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守合同义务。在合同履行中，双方因案涉房屋门改窗整改是否影响经营、张宇是否提出提前解约、双方是否各自构成违约并承担何种违约责任、解约日的确定等存在争议，庭审中，经一审法院组织，双方办理了房屋交接手续。对以上争议焦点，一审法院一一分析如下：本案中，双方所签合同约定了单方可行使解除权的情形，即1、遇到不可抗力双方协商解约或继续履行合同，如解约，双方互不承担违约责任；2、在承担违约责任的情形下出租方和承租方均可提前解除合同。本案中，在合同自2017年履行至2019年10月时，案涉房屋因开墙打洞需要整改，双方对本次整改开始至同年11月6日罗改晓未营业无争议，就11月6日至12月18日另一小门打开之前的期间罗改晓是否正常经营存在争议。从案涉房屋该段期间前后格局的改变、罗改晓具体经营情况等方面考虑，罗改晓上述期间未正常营业的主张符合一般生活常识，一审法院予以采信。在12月18日后，罗改晓恢复经营，但因房屋格局变化导致顾客上门消费困难增多，罗改晓的经营状况与整改前相比确有所降低，但此并未导致罗改晓无法经营，无法使用房屋。就开墙打洞整治事宜，张宇主张属于不可抗力，不可抗力是指不可预见、不可避免并不可克服，进而导致合同无法履行或继续履行明显对一方不公平的情况，根据本案案情，该事宜并不属于不可抗力，一审法院对张宇该项主张不予采信。根据双方陈述及所提交的证据，12月18日至2020年1月19日期间，罗改晓针对房屋格局变化进行了相应的局部装修，其根据营业收入受限的影响，于1月15日应支付下一季度租金日向张宇委托代理人提出降低一半租金的要求，双方就此未达成一致意见，在协商的过程中，张宇母亲一则要求罗改晓按照原租金标准缴纳租金，二则确表示如罗改晓不愿缴纳租金，可退回房屋搬离。对张宇母亲上述言语是否属于单方解除合同的通知，一审法院认为根据双方前后沟通的语境，仍系张宇母亲就罗改晓要求降低租金事宜沟通的言语而非提前解约的通知。罗改晓随即主张为张宇提前解约并表示同意，之后双方沟通搬家及交接事宜。综上考虑，应认为双方在协商过程中最终达成了解约、罗改晓搬离的一致意见。就导致双方解约是否存在一方违约的情况，一方面，确实双方沟通时已届罗改晓缴纳下一季度租金之时，但张宇作为房屋出租方，应保证房屋处于适宜经营使用的状况，开墙打洞整改确对罗改晓后续经营造成了负面影响，虽张宇主张房屋在其购置时即为开墙打洞的状况，然此属于其与开发商之间另行解决的事宜，不能免除其应对罗改晓所负合同义务的履行；另一方面，此整改事宜从另一方面并未达到致使罗改晓无法使用房屋的程度，故对解约，双方均不构成违约。在明确解约之后，从诚实信用原则及禁止权利滥用原则出发，租赁双方均应积极办理交接事宜，避免损失进一步扩大。庭审中，双方均明确解约，对解约日期及罗改晓应交纳租金截止日期，一审法院综合上述情况，另考虑新冠疫情对搬离的影响，酌定为2020年2月15日。合同解除后，尚未履行的停止履行，已履行的，根据实际情况，当事人可诉请赔偿损失等。就罗改晓的各项诉请，其中2019年10月28日至12月18日期间已缴纳租金退还事宜，上述期间罗改晓确未正常营业，且导致房屋无法正常使用系张宇未使房屋处于适宜使用的状况所致，对该项诉请，一审法院予以支持；就罗改晓诉请支付上述期间未正常营业的违约金一节，应认定为符合合同对此规定的情况，综合案情，一审法院酌定违约金数额按照日租金标准予以确定。就罗改晓要求赔偿投入损失50%一节，解约系双方协商，该项诉请不符合合同约定，一审法院不予支持；就押金退还事宜，依据合同约定，一审法院予以支持；就电费退还数额，双方无异议，一审法院亦不持异议；就罗改晓其他诉讼请求，一审法院均不予支持。就张宇反诉诉请，根据一审法院酌定的应交纳租金截止日期，2020年1月15日至2月15日期间租金，罗改晓应予缴纳，对张宇其他反诉诉请，一审法院不予支持。鉴于双方互有给付义务，一审法院予以抵扣后对给付义务人及数额予以判定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、罗改晓与张宇所签《房屋租赁合同》于二〇二〇年二月十五日解除；二、张宇于本判决生效后七日内支付罗改晓二万八千三百四十一元；三、驳回罗改晓其他诉讼请求；四、驳回张宇其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。对于一审认定张宇返还罗改晓51天的租金、押金、水电费，双方均未提出上诉，本院仅针对罗改晓的上诉请求予以审理。罗改晓与张宇之间的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。本案的争议焦点是涉案租赁合同是因张宇单方提出解除合同还是因为因双方协商一致解除。根据罗改晓与张宇母亲张某的沟通过程可知，罗改晓与张宇因涉案房屋进行整改后如何继续履行进行协商，罗改晓提出降低租金或者迟延支付租金，但张宇不同意变更合同，并进而提出解除合同或者按原合同约定继续履行的方案，罗改晓不同意继续履行合同，虽然罗改晓对于解除合同的违约责任与张宇有分歧，但其在张某提出“你想继续干呢，就继续干，不想干呢，你提出来不干，不要为难”后，仍不同意按照原合同约定交纳租金，而是按照解除合同的方案从涉案房屋中搬离，故双方实际达成了解除合同的合意。罗改晓以张宇单方解除合同为由主张张宇承担违约责任，缺乏相应事实与法律依据，故一审法院未支持罗改晓要求张宇承担提前解除合同违约金的主张正确，本院对此予以确认。关于合同解除时间，一审法院考虑双方协商以及诉讼情况、合同履行情况以及疫情影响，酌情确定合同解除时间以及房屋占有使用期间均至2020年2月15日并无不当，本院对此予以确认。关于罗改晓主张张宇承担因房屋整改不能营业而产生的违约责任的诉讼请求的问题，鉴于一审法院已经判决张宇返还罗改晓整改期间的租金，并按照日租金标准给付违约金，该认定已经足以弥补该段期间因涉案房屋整改给罗改晓造成的损失，罗改晓要求按照日租金的两倍给付其违约金依据不足，本院对此不予支持。关于罗改晓主张张宇赔偿其对涉案房屋的投资额的50%的诉讼请求的问题，鉴于罗改晓在衡量继续履行合同与解除合同的利弊后，与张宇达成了解除合同的合意，其要求张宇赔偿其该项损失缺乏事实与法律依据，本院对此不予支持。综上所述，罗改晓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3639元，由罗改晓负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 刘国俊二〇二一年二月二十三日法官助理 黄旭宁书 记 员 明 玥