江苏省南通市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）苏06行终673号 上诉人（原审原告）季某甲，男，1976年3月29日生，××族，住南通市海门区。 委托代理人陆佳璐，江苏海越（南通）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）南通市海门自然资源和规划局，住所地南通市海门区长江南路**。 法定代表人刘志凌，局长。 应诉负责人崔勇，副局长。 委托代理人施彬，南通市海门自然资源和规划局工作人员。 委托代理人孔德娥，江苏平帆律师事务所律师。 原审第三人魏某，女，1974年2月12日生，××族，住南通市海门区。 委托代理人茅涤非，海门区江滨法律服务所法律工作者。 原审第三人张智慧，女，1978年10月16日生，××族，原住南通市海门区，现关押于南京女子监狱。 季某甲、南通市海门自然资源和规划局（以下简称海门自然资源和规划局）因不动产行政登记一案，不服南通经济技术开发区人民法院（2020）苏0691行初418号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 一审法院经审理查明，南通市海门区××街道××××××号楼××室及××号、××号储藏室原登记在季某甲和张智慧两人名下，系共同共有。季某甲与张智慧原系夫妻关系，张智慧请他人伪造了（2018）桂南桂民字第×××号公证书，公证事项：授权委托书，委托人季某甲，受托人张智慧，委托事项为受托人代理委托人全权处置案涉房屋及储藏室所有事宜。2019年1月6日张智慧与魏某的配偶赵某签订房屋买卖合同，约定张智慧、季某甲将位于海门×××××幢××室，建筑面积135.76㎡的房屋及××、××车库13.05㎡转让给赵某，转让总价为1360600元。魏某分别于2019年1月8日向张智慧支付现金10000元和转账40000元；2019年1月11日转账250000元；2019年1月21日将900600元按张智慧要求刷至案外人海门市康泰商品房代理有限公司（以下简称康泰公司）POS机上；2019年2月24日付23200元现金和转账136800元；前述426800元（40000+250000+136800）系由魏某直接汇入张智慧62×××72卡上。 2019年1月21日，魏某在海门市不动产交易大厅刷康泰公司POS机支付了900600元后，张智慧与魏某一起向原海门不动产登记中心提交了不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产协议、公证书、不动产权证书、不动产销售发票、契税完税证明、不动产登记询问笔录。其中提交的不动产协议系张智慧与魏某在不动产交易大厅按中介要求另行签订一份最低评估价的转让协议，转让标的仍为案涉房屋，只是转让金额为60万。原海门市国土资源局颁发了苏（2019）海门市不动产权第00×××04号不动产权证（以下简称×××号不动产权证），载明权利人魏某，房屋坐落××街道××××××号楼××室，共有宗地面积1522.10㎡/房屋建筑面积135.76㎡,6号楼地面××号储藏室面积5.57㎡和××号储藏室面积7.48㎡。2019年2月18日，季某甲与张智慧离婚。2019年5月13日，张智慧主动至原海门市公安局城东派出所投案，并如实供述了其有关犯罪事实。2019年5月27日，张智慧被逮捕，后被公诉至原海门市人民法院。2019年11月15日，原海门市人民法院作出（2019）苏0684刑初443号刑事判决，判决：一、张智慧犯诈骗罪，判处有期徒刑八年二个月，并处罚金人民币三十万元；犯伪造事业单位印章罪，判处有期徒刑一年，并处罚金人民币五千元，数罪并罚，决定执行有期徒刑八年六个月，并处罚金人民币三十万五千元；二、继续追缴被告人张智慧诈骗犯罪所得人民币一百二十万元，发还与被害单位南通通大科技小额贷款有限公司。 另查明，2018年6月26日，案外人蔡某与张智慧签订了转让案涉房屋一份房屋买卖合同，价格为140万，蔡某按约分别于2018年6月26日和7月2日付给张智慧10万和90万，合计付房款100万，但张智慧无法按约与蔡某办理房屋过户手续。蔡某遂于2018年9月30日将张智慧诉至海门区人民法院，要求解除海门街道的××××××-××室房屋买卖合同，并返还房款100万。2018年10月22日双方达成调解协议，由张智慧返还房款98万元，海门区人民法院作出民事调解书。由于康泰公司系蔡某与张智慧订立的××××××-××室房屋买卖合同的中介公司，蔡某要求康泰公司督促张智慧还款。康泰公司后将张智慧前述刷POS机的900600元，用以返还蔡某房款。 还查明，案涉房屋在2019年1月二手房市场价格为140万左右。季某甲常年在广西壮族自治区南宁市工作。“海门市国土资源局”先更名为“海门市自然资源局”后又于2020年8月8日更名为“南通市海门自然资源和规划局”。 2020年5月13日，季某甲因不服海门自然资源和规划局作出的房屋行政登记，向一审法院提起行政诉讼，请求判令：1.撤销海门自然资源和规划局颁发给魏某座落于南通市海门区××街道××××××-××房屋含车库的所有权证；2.诉讼费由海门自然资源和规划局承担。 一审法院认为，季某甲的起诉并未超过起诉期限。《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。一审法院调取了季某甲于2019年5月18日在公安机关的询问笔录，根据该询问笔录的内容并不能确定季某甲明确知晓案涉房被转卖的时间，故只能以其做询问笔录的时间为其知晓时间。而季某甲在2020年5月13日提起行政诉讼，并未超过一年，所以季某甲提起本案诉讼在法定起诉期限内。 根据《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。第十六条第一款规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。第十八条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。《不动产登记暂行条例实施细则》第十条第一款规定，处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。第十二条规定，当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产的登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或盖章的授权委托书。自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。第十五条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。第二十七条规定，因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：（一）买卖、互换、赠与不动产的；¨¨¨。第三十八条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。本案转移登记申请人申请时提交了法律规定的相应材料。申请人应对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责。房屋登记机构在审查登记行为时，主要对于申请材料是否完整和齐备、是否符合法定形式进行审查，对于相关材料的实质真实性、合法有效性，不动产登记机构只能在职责范围内尽审慎的审查义务。 根据《公证法》第二十五条第一款规定，自然人、法人或者其他组织申请办理公证，可以向住所地、经常居住地、行为地或者事实发生地的公证机构提出；第二款又规定申请办理涉及不动产的公证，应当向不动产所在地的公证机构提出；申请办理涉及不动产的委托、声明、赠与、遗嘱的公证，可以适用前款规定。季某甲主张公证办理涉及不动产的公证应当向不动产所在地公证机构提出，海门自然资源和规划局没有尽到对伪造的广西南宁桂南公证处的公证文书审查义务。一审法院认为，根据前述规定，办理涉及不动产的委托公证可以向自然人住所地、经常居住地、行为地或事实发生地的公证机构提出。本案中季某甲常年在广西南宁工作，居住于南宁，故从形式上无法辩别该公证书的真伪。事实上，作为登记机关对公证文书或法律文书的真伪性，仅作形式审查是无法识别的。故本案中原海门市国土资源局对张智慧伪造公证文书的行为未能审查出并不存在过错。张智慧在办理案涉不动产登记过户时提供的公证书和授权委托书是伪造的，均不是作为共有人季某甲的真实意思表示，即季某甲实际上并未授权张智慧处置案涉不动产。故张智慧的申请实际上并不符合法律规定的房屋买卖转移登记的要求，原海门市国土资源局的不动产登记行为构成违法，本应予以撤销。但因本案涉及魏某是否属于善意取得，故还应考虑是否存在撤销不动产登记的阻却事由。 根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。首先，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条第一款规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。本案中张智慧提供了案涉房屋的产权证、经过公证的其他共有人处置共有房产的授权委托书。虽该公证书系伪造，但作为登记机关的行政机关都无法识别真伪，更不能苛求于作为普通人的赵某、魏某来识别真伪，故作为受让人的赵某和魏某在案涉房产转让中不知道张智慧无权处分，亦无重大过失，应予认定为善意。其次，魏某已向张智慧支付对价1360600元，虽然900600元系付给康泰公司，但该支付系按张智慧指示作为，仍应视为支付给张智慧本人。事实上该900600元亦用于归还张智慧与案外人蔡某的债务,且该1360600元的转让价格经询价，亦属于合理的价格范围。最后，魏某也已经办理房屋产权登记。所以魏某完全符合善意取得的要件，属于撤销案涉不动产登记的阻却事由。 综上，一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决确认海门自然资源和规划局于2019年1月22日颁发的1604号不动产权证违法。案件受理费50元由海门自然资源和规划局负担。 上诉人季某甲不服一审判决，向本院提起上诉称，海门自然资源和规划局从形式上可以辨别出案涉公证文书的真伪。季某甲常年在广西南宁工作，居住于南宁，这一事实是一审法院庭审过程中所查明，并非在办理公证过程中公证机关明确的事实。房屋授权委托书中只明确季某甲长期在外地生活，并没有明确在南宁，海门自然资源和规划局审查时没有任何证据证实季某甲与桂南公证处有关联，一审法院关于海门自然资源和规划局没有过错的认定错误。魏某不构成善意取得。请求二审法院撤销一审判决，改判认定海门自然资源和规划局的行政登记行为存在过错，并判决其承担赔偿责任。 上诉人海门自然资源和规划局不服一审判决，向本院提起上诉称，1.季某甲的父母在2019年2月就知道了本案相关事实，季某甲不可能不知道本案的相关情况，季某甲直至2020年5月才提起本案诉讼，超过起诉期限。2.张智慧作为涉案房屋共有人，持经公证的季某甲的委托书，与魏某共同向海门自然资源和规划局提出转移登记申请，双方均按照规定提供了必要的申请材料。海门自然资源和规划局在收到涉案房屋转移登记的申请后，对相关申请材料进行了审核，张智慧提交的申请材料完整、齐备，符合法定形式，海门自然资源和规划局予以受理，办理房屋登记的程序并无不当。3.《不动产登记暂行条例》第十六条第一款规定，申请人应对申请材料的真实性负责。本案中张智慧应对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，海门自然资源和规划局根据日常工作经验和现有技术条件，客观上无法判断涉案委托书和公证书的真伪，对于申请材料已在职责范围内尽到了合理审慎的审查义务，颁发案涉不动产权证并无违法之处。4.本案是因张智慧伪造公证书引起，海门自然资源和规划局并无过错，应当由张智慧承担诉讼费用。请求撤销一审判决，依法改判，驳回季某甲的诉讼请求。 被上诉人魏某述称，一审法院认定事实清楚，被诉登记行为合法，魏某构成善意取得。 本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案的二审争议焦点在于：一、季某甲提起本案诉讼有无超过法定的起诉期限；二、被诉房屋登记行为是否合法；三、魏某是否为善意第三人。 关于季某甲提起本案诉讼有无超过法定的起诉期限的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第六十四条第一款规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。本案中，季某甲主张其于2019年5月18日在公安机关作笔录时才知道被诉登记行为。海门自然资源和规划局主张，在张智慧刑事案件中，季某乙、季某甲、张智慧等人陈述了在2019年2、3月份季某乙等人已经发现张智慧擅自将案涉房屋过户给他人等行为，故季某甲也在当时即已知道被诉登记行为。本院认为，即使在案发之前季某乙等人对张智慧的异常举动有所察觉，并向张智慧进行了询问，也不能证明当时季某甲已经明确知道了被诉登记行为的内容，故认定季某甲于2019年5月18日知道被诉登记行为的内容并无不当。季某甲于2020年5月13日向一审法院提交起诉状并未超过法定起诉期限。海门自然资源和规划局关于季某甲超过起诉期限的主张不能成立。 关于被诉房屋登记行为是否合法的问题。《不动产登记暂行条例》第十四条、第十六条，《不动产登记暂行条例实施细则》第九条规定了因买卖、设定抵押权等申请不动产登记时申请人的资格以及应当提交的材料。前述条例及实施细则中还对不动产登记机构受理不动产登记申请的查验职责和查验内容进行了详细规定。故而，不动产登记机构应当依照前述规定，依法查验申请人提供的法定必要材料。本案中,原海门市国土资源局虽然依据相关法律规定收取了相应的申请材料,但由于张智慧在申请办理案涉抵押权登记时提供的公证授权委托书等系伪造，被诉不动产登记缺乏不动产所有权人转移登记的真实意思表示，导致案涉登记行为合法性的基础存在缺失，案涉登记行为的合法性依法应予否定。 关于魏某是否为善意第三人的问题。对被诉行政行为作出否定性评价并不意味着该行政行为必须撤销。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。该条规定体现了对善意第三人合法权益的保护，更是对社会交易正常秩序和交易安全的维护。《中华人民共和国物权法》第一百零六条对善意取得所有权的情形作出了规定。本案中应当对魏某是否构成善意取得进行判断，并进而得出是否构成撤销登记阻却事由的结论。魏某的配偶与张智慧签订房屋买卖合同，支付了合理对价，在交易完成后也进行了房屋交接，应当认定魏某在该买卖行为中是善意的，不存在恶意或者重大过失行为。案涉登记行为之所以违法是因为张智慧在办理房产登记中提供了虚假的公证文书，对于公证书的真伪不应苛求魏某能予以识别。魏某因案涉登记行为所取得的所有权依法应受到善意取得制度的保护。 综上，一审法院判决并无不当，应予维持。本案中被诉登记行为违法主要是由张智慧提供虚假材料所致，故一审案件受理费应由提供虚假材料的张智慧负担。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费人民币50元，由原审第三人张智慧负担；二审案件受理费人民币50元，由上诉人季某甲、南通市海门自然资源和规划局各负担25元。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘海燕 审 判 员 刘羽梅 审 判 员 鲍 蕊 二〇二一年二月二十二日 法官助理 张娟娟 书 记 员 丁水仙 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；