上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终1425号上诉人(原审原告)：高洋慧，女，1977年8月17日生，汉族，住所地上海市嘉定区。上诉人(原审原告)：虞红萍，女，1965年6月26日生，汉族，住所地上海市嘉定区。上诉人(原审原告)：张琦，女，1981年6月23日生，汉族，住所地上海市嘉定区。三上诉人共同委托诉讼代理人：陈浩楚，上海市华典律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海绿地嘉定置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陆孜浩，总经理。委托诉讼代理人：周永凤，女。上诉人高洋慧、虞红萍、张琦(以下简称“高洋慧等三人”)因与被上诉人上海绿地嘉定置业有限公司(以下简称“绿地嘉定公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初16040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高洋慧、虞红萍及高洋慧等三人的共同委托诉讼代理人陈浩楚，被上诉人绿地嘉定公司的委托诉讼代理人周永凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高洋慧等三人上诉请求：撤销一审判决，改判支持高洋慧等三人的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、高洋慧等三人在购买上海市嘉定区沪宜公路《绿地嘉创国际商务广场》3113号3层301室(以下简称“系争房屋”)时对房屋的情况是了解过的，当时系争房屋所在区域是开放式的，并没有墙壁隔断，包租期届满后高洋慧等三人发现有墙壁隔断，无法使用客梯和货梯。高洋慧等三人在购买系争房屋时，房屋处于正在建造的状态，根据招商规划图、合同附件等，高洋慧等三人完全可以认定系争房屋是有配套的、可使用的客梯、货梯。若不能正常使用，那么绿地嘉定公司应当以书面或是足够明确的方式将客梯和货梯的状况告知高洋慧等三人。系争房屋的售价，是高洋慧等三人与绿地嘉定公司进行友好协商达成一致的价格，不能通过绿地嘉定公司主张其给予一定的房屋价格优惠，就推定绿地嘉定公司履行了告知义务而高洋慧等三人愿意承担系争房屋无法正常使用客梯、货梯的商业风险。绿地嘉定公司并没有提供证据证明其履行了告知义务。二、系争房屋的位置直接影响到了该房屋的买卖、租赁。高洋慧等三人接收系争房屋后，多次在居间方挂牌出租系争房屋，但是没有客梯、货梯通往系争房屋这一事实，使得系争房屋无法出租，一直处于空关状态，对市场来说，其暂时没有价值。三、高洋慧等三人主张的房屋空置损失就是由于不能使用客梯、货梯造成的损失。一审法院错误理解了“不能使用”与“无法正常使用”的意思，一审法院所强调的不能使用客梯、货梯造成的损失，不能局限于正常所理解的搬货、运货不能使用客梯、货梯，使得人工爬楼梯搬运费增加所造成的损失等其他情形。前案二审法院强调的是无法正常使用客梯、货梯造成的损失，现确实是没有电梯、货梯可以通往系争房屋，从而使得系争房屋无法出租处于空置状态。故高洋慧等三人主张绿地嘉定公司违反合同约定，要求绿地嘉定公司赔偿房屋的空置损失合情合理。绿地嘉定公司辩称，不同意高洋慧等三人的上诉请求。高洋慧等三人在购房时是看过设计图纸的，对系争房屋的状况是清楚明了的，且在房屋交付时也应该关注到了系争房屋的周边情况。系争房屋是可以办理产证的，是由于高洋慧等三人自身的原因没有去办理。系争房屋作为可以办理产证的商铺是有价值的，不能因为无法直接到达客梯、货梯就认为其丧失了商铺的功能。请求二审法院驳回上诉，维持原判。高洋慧等三人向一审法院起诉请求：一、绿地嘉定公司支付系争房屋空置损失人民币(以下币种均为人民币)1，884，077.40元；二、绿地嘉定公司支付系争房屋自2015年10月10日至2019年5月的物业费损失134，070.60元。一审法院认定事实如下：2010年3月22日，高洋慧等三人与绿地嘉定公司签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由高洋慧等三人向绿地嘉定公司购买系争房屋，暂测建筑面积为382.93平方米，总房价款为5，654，494元，交房时间为2010年9月30日之前。合同附件三中约定该房屋公共部位有大堂、客梯电梯厅、货梯电梯厅。合同另对双方其他权利义务作出约定。合同签订后，高洋慧等三人按约支付了全部房款，并于2010年9月28日取得商品房进户凭证。同年9月30日，系争房屋所在项目取得建设工程竣工验收备案证书。同日，高洋慧等三人与案外人上海旭创商务咨询有限公司(以下简称“旭创公司”)签订《委托管理协议》一份，约定由高洋慧等三人委托旭创公司管理系争房屋，委托管理期限为五年，自2010年10月10日起至2015年10月9日止。在委托管理期间，高洋慧等三人委托旭创公司全权负责对系争房屋进行管理服务。协议签订后，系争房屋由旭创公司管理使用，高洋慧等三人在此期间收取了相应租金。委托管理期限届满后，高洋慧等三人在收取房屋过程中发现店铺无直接通向客货梯的通道。2015年11月17日，高洋慧等三人委托律师向绿地嘉定公司发函称因绿地嘉定公司未依据合同附件三履行相关的义务，即主要未安装客梯3台和货梯2台，造成店铺无任何商业价值，已构成违约，故要求绿地嘉定公司履行合同义务或与绿地嘉定公司取得联系商量相关事宜，否则高洋慧等三人将提起诉讼。2016年5月20日，高洋慧等三人诉至法院要求解除与绿地嘉定公司签订的商品房预售合同并要求绿地嘉定公司返还已支付的房款，法院经审理认定系争房屋已于2010年9月28日交付予高洋慧等三人，房屋交付至高洋慧等三人起诉已远超一年解除权行使的除斥期间，高洋慧等三人解除权消灭，故法院于2016年9月28日作出判决驳回高洋慧等三人全部诉讼请求。目前该判决已生效。高洋慧等三人就购买系争房屋于2010年12月21日向房屋管理部门申请办理预告登记，并于2010年12月23日获核准。系争房屋于2011年4月29日经核准取得大产证，目前尚未办理小产证。2017年10月，高洋慧等三人又向法院起诉，请求法院判令绿地嘉定公司将高洋慧等三人拥有的系争房屋开辟一条3.15米的通道至3层楼面大厅的三台客梯和两台货梯，使该店铺能够正常使用该客梯和货梯。经法院审理后于2018年5月9日以(2017)沪0114民初15080号民事判决书判决：驳回高洋慧、虞红萍、张琦的全部诉讼请求。判决后，高洋慧等三人提出上诉，上海市第二中级人民法院经审理后于2018年11月30日以(2018)沪02民终8454号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。该判决已生效。二审法院在该判决书中写到：“若上诉人(指高洋慧等三人)认为其因被上诉人(指绿地嘉定公司)未如实告知系争房屋无法正常使用客梯、货梯而受有损害，上诉人可以通过合法途径另行主张赔偿。”2020年8月，高洋慧等三人再向法院起诉，本次起诉的理由是上海市第二中级人民法院在(2018)沪02民终8454号民事判决书中写到：“若上诉人(指高洋慧等三人)认为其因被上诉人(指绿地嘉定公司)未如实告知系争房屋无法正常使用客梯、货梯而受有损害，上诉人可以通过合法途径另行主张赔偿”，同时认为系争房屋无商业价值而导致无法出租，空置至今造成损失，故要求绿地嘉定公司赔偿房屋空置损失1，884，077.40元。一审法院认为，高洋慧等三人与绿地嘉定公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，应属合法有效，双方应当遵照履行。合同签订后，高洋慧等三人按约支付了房款，绿地嘉定公司亦已将系争房屋交付高洋慧等三人。合同已履行完毕。现高洋慧等三人又以上海市第二中级人民法院在(2018)沪02民终8454号民事判决书写到：“若上诉人(指高洋慧等三人)认为其因被上诉人(指绿地嘉定公司)未如实告知系争房屋无法正常使用客梯、货梯而受有损害，上诉人可以通过合法途径另行主张赔偿”，并以此为由，认为系争房屋无商业价值而导致无法出租，空置至今造成损失，故要求绿地嘉定公司赔偿房屋空置损失1，884，077.40元的诉请，法院认为缺乏事实和法律依据，且高洋慧等三人的观点均不能成立。理由如下：第一，高洋慧等三人与绿地嘉定公司在合同中已明确写明公共部位有客梯和货梯，高洋慧等三人在购买系争房屋时应注意到系争房屋与客梯和货梯位置的现状，故不存在绿地嘉定公司未告知客梯、货梯现状的情形。第二，任何商品都有价值，况且是店铺。高洋慧等三人在收回系争房屋后，本应物尽其用，但高洋慧等三人却将系争房屋一直处于空关状态，由此造成的损失，是其自身的原因所致。而且高洋慧等三人未实际使用系争房屋，又如何得出客梯、货梯不能使用的结论，因此系争房屋的空置与绿地嘉定公司无关。第三，在购买系争房屋时，高洋慧等三人已看过系争房屋的四周状况，且绿地嘉定公司在出售系争房屋时已考虑到该房屋离客梯、货梯较远，而给予高洋慧等三人以价格优惠，高洋慧等三人应当知晓系争房屋与电梯之间的实际状况。所以不存在绿地嘉定公司未告知客梯、货梯的有关情况。第四，高洋慧等三人主张的是系争房屋的空置损失，而不是不能使用客梯、货梯而造成的损失。高洋慧等三人对二审判决书当中表述的语句意思理解错误。第五，高洋慧等三人未能提供不能使用客梯、货梯而造成损失的相应证据。一审法院判决如下：驳回高洋慧、虞红萍、张琦的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，高洋慧等三人与绿地嘉定公司签订的《上海市商品房预售合同》中已明确公共部位有客梯和货梯，从合同附件中的规划图、平面图也可以清楚看到系争房屋的坐落位置和房屋四周情况及客梯、货梯所在位置。高洋慧等三人在签订合同时就应当对房屋的位置状况有所了解，且在绿地嘉定公司交付系争房屋时高洋慧等三人亦应对房屋的位置及周边情况再次确认清楚。现高洋慧等三人主张绿地嘉定公司未告知系争房屋与客梯、货梯的状况，绿地嘉定公司交付的系争房屋不符合合同约定，依据不足。高洋慧等三人称系争房屋是在包租期届满后增加了墙壁隔断，致使其不能直接通向系争房屋所在楼层的客梯、货梯，对此高洋慧等三人并未提供证据证明系绿地嘉定公司违反合同约定对房屋结构进行过变更。高洋慧等三人与旭创公司签订过《委托管理协议》，也正常收取了2010年10月10日至2015年10月9日期间旭创公司支付的相应租金。租赁期间届满后，高洋慧等三人收回系争房屋后亦可再行使用、利用，系争房屋一直处于空置状态并非绿地嘉定公司所造成。高洋慧等三人不能证明绿地嘉定公司交付的系争房屋不符合合同约定或存在其他违反合同约定的行为，系争房屋的空置损失也非绿地嘉定公司所致，故对高洋慧等三人要求绿地嘉定公司支付空置损失及物业费损失的诉请，本院不予支持。综上，高洋慧、虞红萍、张琦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币22，945元，由上诉人高洋慧、虞红萍、张琦共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  陈 俊审 判 员  俞 璐二〇二一年二月二十二日法官助理  万 晶书 记 员  卞耀辉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……