江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终7798号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐胜，男，1987年12月28日生，汉族，住江苏省徐州市睢宁县。委托诉讼代理人：王建，江苏苏锦律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：徐州得正物业管理有限公司，住所地江苏省徐州市泉山区淮海西路延长段****。法定代表人：王谦，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏德志，江苏彭邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：石亭亭，江苏彭邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：上海铂生建设管理咨询有限公司，住所，住所地上海市崇明区城桥镇秀山路**********（上海市崇明工业园区）div>法定代表人：王谦，该公司经理。上诉人徐胜、徐州得正物业管理有限公司（以下简称得正公司）与被上诉人上海铂生建设管理咨询有限公司（以下简称铂生公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初1381号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐胜上诉请求：1.撤销一审判决。2.解除2份《“徐州淮海天地商业广场”商铺租赁合同》。3.支持徐胜因得正公司、铂生公司虚假宣传、延期开业、施工、停电等一系列原因造成损失的各项赔偿请求。4.一、二审诉讼费由得正公司、铂生公司承担。事实与理由：一、徐胜由于受得正公司、铂生公司虚假宣传、商业欺骗手段造成的各项经济损失远远超过一审判决所判定的金额，因此提出上诉请求。二、请二审重新审理因虚假宣传、延期开业、施工、停电等一些列原因造成损失的各项证据材料。三、得正公司、铂生公司在招商期间，以墙体广告、宣传图片、平面设计图片、网络平台宣传等方式承诺有多家国际、国内知名企业已进驻徐州淮海新天地商业广场。但在租赁合同履行期间，其宣传的众多知名企业并未进驻，造成该商场的知名度与预期差距较大，客流量极小。得正公司、铂生公司在管理招商期间多次在商业街区内进行大范围长期施工，造成该商场无法进入正常经营状态，造成徐胜经营损失。在日常水电管理中，得正公司、铂生公司没有完全履行管理义务，导致商场经常性停电，严重影响正常经营，造成徐胜经营损失。得正公司辩称，1.一审法院关于徐胜所称“虚假宣传、延期开业、围栏施工、经常性停电及判决解除合同”的问题，认定事实清楚，适用法律正确。2.涉案合同是双方真实意思表示，合法有效，应当受到法律保护，对双方都具有约束力，徐胜应当按照合同约定的租金数额向得正公司支付租金。得正公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费全部由徐胜承担。事实与理由：一、一审法院参照租赁合同中约定的租金标准确定虚假宣传的损失，并无事实和法律依据。二、一审法院在查明得正公司已经减免一个月租金的基础上，酌定再减免一个月租金及营运管理费，加重了得正公司负担，损害了得正公司的合法权益，无事实和法律依据。三、徐胜所在商场为淮海新天地商业广场，分为三个街区，涉及近百家商户，一审法院的判决具有社会指导性，这必将引发群体性案件，得正公司无力支付巨额费用。徐胜辩称，1.得正公司故意欺瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，造成徐胜损失，也应当承担相应的赔偿责任。2.一审法院酌定的损失数额不能弥补徐胜的损失，徐胜保留继续要求得正公司赔偿其他费用的权利。3.徐胜未违约的情况下，律师费不应承担。4.一审计算扣除租金及营运管理费有误，一个月的租金和运营管理费应为33506.4元。铂生公司经本院合法传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。徐胜向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除2份《“徐州淮海天地商业广场”商铺租赁合同》(编号：HS-201901002)和(编号：HS-201901003)；2.判令得正公司、铂生公司赔偿虚假宣传租金差价91772元；3.判令得正公司、铂生公司赔偿延期开业损失71886元；4.判令得正公司、铂生公司赔偿因围栏施工造成的损失10782元；5.判令得正公司、铂生公司赔偿因经常性停电造成的损失7188.60元；6.案件的诉讼费用由得正公司、铂生公司承担。得正公司向一审法院提出反诉请求：1.判令徐胜返还淮海新天地商住区三街区第五幢1单元206、207号商铺；2.依法判令徐胜支付拖欠的租金、商业运营管理费共计234544.80元；3.依法判令徐胜支付迟延履行金（以234544.80元为基数，按照合同约定每日为千分之三，自2020年6月1日起至实际给付之日止）；4.由徐胜承担案件的诉讼费和律师费。一审法院经审理查明：2019年1月3日，徐胜作为承租人（乙方）与作为出租人的徐州得正物业管理有限公司（甲方）签订了徐州淮海新天地商业广场商铺租赁合同，合同编号为H-5-206，双方确认租赁物位于徐州市淮海新天地商住区，约定租赁期限自2019年5月1日至2023年4月30日，计租面积为158.54平方米，经营品牌为亲爱，交付日期暂定于2019年5月1日，进场装修以交付之日或者书面指定的日期为准，乙方需要缴纳装修押金30000元，免租期为2019年5月1日至2019年7月31日，租金按照固定租金支付，第一年固定租金为130319.88元（月固定租金10859.99元），第二年固定租金为173601.30元（月固定租金为14466.78元），第三年固定租金为184017.38元（月固定租金为15334.78元），第四年固定租金为184017.38元（月固定租金为15334.78元），首期租金为43757.04元（2019年5月1日至2019年10月31日），商业营运管理费按照每月30元/平方米收取，每月合计4756.20元，租赁期内合计为228297.60元，首期商业营运管理费为28537.20元（2019年5月1日至2019年10月31日），双方还约定租赁保证金相当于两个月租金，与合同签订之日起五日内由乙方向甲方交纳，金额为27998.16元，商业营运管理费保证金为9512.40元，双方还约定了开业、各自的权利义务及违约责任等内容。2019年1月3日，徐胜作为承租人（乙方）与作为出租人的徐州得正物业管理有限公司（甲方）签订了徐州淮海新天地商业广场商铺租赁合同，合同编号为H-5-207，双方确认租赁物位于徐州市淮海新天地商住区，约定租赁期限自2019年5月1日至2023年4月30日，计租面积为151.45平方米，经营品牌为小童星，交付日期暂定于2019年5月1日，进场装修以交付之日或者书面指定的日期为准，乙方需要缴纳装修押金30000元，免租期为2019年5月1日至2019年7月31日，租金按照固定租金支付，第一年固定租金为107892.98元（月固定租金8991.08元），第二年固定租金为131519.18元（月固定租金为10959.93元），第三年固定租金为152570.73元（月固定租金为12714.23元），第四年固定租金为152570.73元（月固定租金为12714.23元），首期租金为36226.84元（2019年5月1日至2019年10月31日），商业营运管理费按照每月30元/平方米收取，每月合计4543.50元，租赁期内合计为218088元，首期商业营运管理费为27261元（2019年5月1日至2019年10月31日），双方还约定租赁保证金相当于两个月租金，与合同签订之日起五日内由乙方向甲方交纳，金额为22689.73元，商业营运管理费保证金为9087元，双方还约定了开业、各自的权利义务及违约责任等内容。在2019年2月18日，徐胜向得正公司交纳了H-206号商铺的首期交租金43757.04元，商业营运管理费28537.20元、租赁保证金27998.16元、商业营运管理费保证金9512.40元、装修押金16000元。当日，徐胜向得正公司交纳了H-207号商铺的首期交租金36226.84元，商业营运管理费27261元、租赁保证金22689.73元、商业营运管理费保证金9087元、装修押金15000元。为此次诉讼，徐州得正物业管理有限公司与江苏彭邦律师事务所签订了代理合同，为此支付律师代理费9000元。一审另查明，2020年1月23日上午10时，湖北省武汉市因新型冠状病毒感染的××疫情而封城。2020年1月24日（除夕），江苏省人民政府决定自2020年1月24日24时起，启动突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，国务院办公厅发布通知，延长2020年春节假期至2月2日（农历正月初九，星期日），2月3日（星期一）起正常上班。同日，徐州市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部发布第1号、第2号通告，决定自2020年1月27日零时起全面暂停徐州市区城市公共交通和汽车客运班车、包车运营，通告广大市民要切实增强自我防护意识，树立“在家中休息就是为疫情防控做贡献”理念，不走亲访友、不参加聚餐聚会、不去公共场所、不乘坐公共交通工具，确需外出时必须佩戴口罩。2020年1月28日，徐州市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部发布第5号通告，通告徐州市区域内各类企业不得于2月9日24日前复工。涉及保障公共事业运行必需（供水、供气、供电、通讯等行业）、疫情防控必需（医疗器械、药品、防护品生产和销售等行业）、群众生活必需（超市卖场、农贸市场、食品生产和物流供应等行业）及其他涉及重要国计民生的相关企业除外。2020年2月5日，徐州市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部发布第8号通告，要求全市小区实行24小时封闭式管理……落实出租房、特别是群租房管理主体责任，明确房东承担对承租人员的管控和及时报告职责，如出租房发生疫情而未及时报告，将依法追究房屋出租主体单位或个人的责任。2020年2月8日，徐州市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部发布第9号通告，要求加强对外地返徐返岗人员管理，所有湖北、浙江温州等疫情重点地区的外来务工人员疫情解除前不得来徐；其他地区外来务工人员建议暂缓来徐。凡在小区内有固定居所（包括租赁房屋）且长期在徐的外来人员，与小区常住居民同等对待，纳入社区疫情防控统一管理。出租房屋业主要严格履行疫情防控主体责任，疫情防控期间严禁将房屋出租给新租户。2020年2月24日，江苏省人民政府决定自2020年2月24日24时起，将疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年3月12日，徐州市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部发布第17号通告，即日起，具备合法经营资格的餐饮单位可限制性开展堂食服务，但禁止婚宴类聚集性就餐……规范就餐环境，在入口处、收银台等处设置1.5米以上间隔线，安排人员引导，避免人员集聚；减少桌椅摆放，餐桌间距不小于1米；引导大堂食客分散就座、同向就坐，每个包间只开一桌，座位间扩大间距等。2020年3月27日，江苏省人民政府决定自2020年3月27日24时起，将新型××疫情防控应急响应级别由省级二级响应调整为省级三级响应。2020年4月8日零时起，武汉市解除离汉离鄂通道管控措施，有序恢复对外交通，离汉人员凭湖北健康码“绿码”安全有序流动。2020年5月底，徐胜办理了退铺手续，将涉案商铺交还给了第一被告。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。徐胜与得正公司签订房屋租赁合同是各方的真实意思表示，合法有效，故各方应当严格履行。虽然合同上打印的签订日期为2019年1月3日和2019年5月1日，但在2019年2月18日，徐胜向徐州得正物业管理有限公司交纳了租金、租赁保证金和商业营运管理费及商业营运管理费保证金，根据合同约定，上述费用系在合同签订后一定期限内交纳，故徐胜不可能在未签订租赁合同之前已经全部交清，根据常识判断，双方签订租赁合同的期限应当早于2019年5月1日，徐胜所述双方合同在2019年1月3日签订涉案合同确实可信，故确定双方租赁合同签订的时间为2019年1月3日。关于徐胜请求解除涉案商铺租赁合同的问题。根据合同约定，当事人可以协商一致解除合同，在徐胜提起案件诉讼之前，已经在2020年5月底办理了退铺手续，应当视为双方通过协商一致的方式解除了涉案的租赁合同，故徐胜再诉请解除租赁合同，没有依据，不予支持。关于得正公司在履行商铺租赁合同过程中是否存在虚假宣传等行为，并应当承担违约责任的问题。徐胜承租的为商业街区部分，该区域的商业价值对徐胜是否租赁该商铺具有重要影响，知名品牌的入驻是徐胜必然考虑的因素，故虽双方在合同中并未作出明确说明，如果招商人未能按照宣传内容引进品牌则可能对承租人的经营造成一定的影响。品牌的入驻涉及到相关其他民事主体之间的民事权利和义务关系，承租方不能仅以部分品牌没有入驻而作为主张违约的依据，需要综合判断品牌未能入驻的数量及其原因等各项因素。铂生公司作为招商主体，在制作的招商手册中公开宣传的部分知名品牌企业入驻商场，后相关品牌经营者并未入驻，根据徐胜提供的证据来看，并不能认定铂生公司存在扩大宣传的主观恶意，但在一定程度上给徐胜的经营造成了影响，但徐胜认为可以参照适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条虚假宣传行为构成违约的规定处理本案，本案双方法律关系为房屋租赁合同，上述司法解释并不调整租赁关系，徐胜要求在本案中适用上述规定，属于不当扩大了司法解释的调整范围，与上述司法解释适用商品房买卖纠纷的立法精神相违背。商业店铺会随着地理位置、入驻品牌等因素的不同而相应的价值会有较大差异，而双方在合同中确定的租金标准系双方之间的真实意思表示，徐胜主张租金差价91772元的依据不足，不予支持。但徐胜所主张的租金差价实际为因得正公司未能按照承诺入驻相关品牌，导致徐胜产生的损失，综合铂生公司所宣传的品牌实际入驻、双方合同租赁期限等因素酌定支持徐胜的部分损失。关于徐胜要求铂生公司承担责任能否成立的问题。徐胜认为得正公司和铂生公司的董事长均为王谦，两公司系关联公司，根据公司法第二百一十六条规定公司之间的关联关系是指公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员与其直接或者间接控制的企业之间的关系，以及可能导致公司利益转移的其他关系，虽然两公司的董事长均为王谦，构成法律上的关联关系，但是与徐胜订立合同关系主体系得正公司，而得正公司也向徐胜提供了出租的房屋，法律规定的关联关系主要是保护公司的合法利益，公司的高级管理人员不得利用关联关系实施损害公司利益的行为，故在得正公司、铂生公司法人人格没有混同的情况下，应当依据合同的相对性原则确定民事主体，并依据合同约定确定各自的权利义务关系，故徐胜要求铂生公司在本案中承担民事责任的依据不足，不予支持。关于徐胜在本案中主张的损失的数额是否有证据支持的问题。关于延期开业损失问题。双方签订的租赁合同并未明确约定整体开业日期，而仅约定徐胜在2019年5月1日开业。徐胜提交的微信记录仅在得正公司、铂生公司的有关人员与他人单独交流内容，并未有证据证明得正公司、铂生公司的相关人员曾向徐胜或者公众明确告知整体开业时间，故不宜认定得正公司、铂生公司对承租户作出了整体开业的承诺，因此对于徐胜主张的延期开业所造成的损失，不予确认。关于围栏施工造成的损失问题。首先，徐胜所在街区并非得正公司作为唯一出租人（或产权人），徐胜未能举证证明相关施工均系得正公司施工，或系其所出租的租户施工。其次，徐胜提供的图片并不能反映施工的动态变化，即无法对施工的具体规模及持续时间等作出准确判断。再者，徐胜在签订合同时，应当对涉案地块进行考察和必要的风险评估，在大量商户尚未实际入驻的情况下，应当预料到后期可能会有较多的施工情形。结合上述因素，徐胜主张的围栏施工损失不应予以支持。关于经常性停电造成的损失的问题。首先，从徐胜提供的微信中可以看出得正公司、铂生公司的相关管理人员确实在发生停电后采取了相应措施；其次，停电对徐胜的日常经营有相应的影响，应当结合徐胜店铺客流量规律、营业收入时段规律等综合判断。从双方举证情况来看，部分停电时段发生在上午或者下午，结合徐胜的经营类型，对于其影响应当较小。同时，徐胜也不能举证证实其主张实际损失发生的依据，故对该项诉讼请求，不予支持。关于疫情期间再减免租金的问题。根据江苏省及徐州市关于新冠××疫情防控发布的措施，必然会导致徐胜没有营业收入或营业收入明显减少，若继续按照租赁合同约定的计租方式支付租赁，则对徐胜明显不公平，结合本地疫情防控措施情况、徐胜经营内容等因素，在得正公司已经减免一个月租金的基础上，酌定再减免一个月租金19851.07元及商业营运管理费9299.70元。关于徐胜主张的虚假宣传损失问题，因得正公司、铂生公司存在的关联关系或委托关系，徐胜也向得正公司缴纳了商业营运管理费，该项费用系作为商场整体宣传费用使用，铂生公司在招商中的不实宣传给徐胜的经营活动造成了一定影响，参照其与得正公司在租赁合同中约定的租金标准确定徐胜的相关损失，结合上述分析意见中确定参照的各项因素，确定该项损失为59553.21元。关于徐胜请求返还的装修押金31000元、租赁保证金50687.89元和商业营运保证金18599.40元的请求，因双方的租赁合同已经解除，徐胜要求返还该款符合合同解除后一方应当承担责任的法律规定，故予以支持。徐胜主张的装修费用及加盟费用，系其在自主经营过程中的必要投资，因双方解除合同系协商一致解除，故徐胜要求该项费用由得正公司、铂生公司承担，没有依据，不予支持。关于徐州得正物业管理有限公司在反诉中要求徐胜支付拖欠费用以及迟延履行金、律师费等是否有合同约定。迟延履行金的计算方式是否过高，是否需要调整的问题。得正公司认为徐胜还欠付2019年11月1日至2020年5月31日期间的租金和商业营运管理费，因徐胜在诉状及得正公司在反诉状中均陈述双方对于减免一个月租金已经达成一致意见，故在法院确定可再减免一个月租金和商业营运管理费的基础上，徐胜应当减免租金和商业营运管理费的月份为二个月，上述费用合计为58301.54元。徐州得正物业管理有限公司计算的租金和商业营运管理费的合计金额为234544.80元，扣除减免的58301.54元，余款为176243.26元。虽然双方在租赁合同中约定租金未按期预付需承担逾期付款的违约责任，该约定也过高，并且双方在履行租赁合同过程中，发生了新冠××疫情这一不可抗力，导致徐胜无法经营，没有营业收入，且得正公司、铂生公司还存在不实宣传的情况，故对得正公司主张的逾期付款利息，不再支持。对得正公司主张的律师费，该项费用系其支出的合理费用，有代理合同、发票和支付凭据为证，根据合同约定，该项费用应当由承租人负担，故予以支持。因得正公司在答辩时已经陈述徐胜将涉案商铺交还，故其再要求徐胜交还商铺，没有事实依据，不予支持。遂判决：一、徐州得正物业管理有限公司于判决生效后十日内向徐胜支付损失59553.21元；二、徐州得正物业管理有限公司于判决生效后十日内向徐胜退还装修押金31000元、租赁保证金50687.89元和商业营运保证金18599.40元；三、徐胜于判决生效后十日向得正公司支付2019年11月1日至2020年5月31日期间欠付的租金和商业营运管理费176243.26元，及律师费9000元；四、驳回徐胜的其他诉讼请求；五、驳回徐州得正物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，关于涉案两份商铺租赁合同应否判令解除的问题。徐胜与得正公司一致确认徐胜于2020年5月底办理了涉案商铺的退铺手续，根据合同约定，应视为双方协商一致解除了涉案的两份租赁合同，故徐胜再诉请解除租赁合同，本院不予支持。关于徐胜主张延期开业损失、围栏施工损失、停电影响经营损失的问题。从徐胜提供的证据来看，虽然得正公司和铂生公司没有做出过整体开业时间的承诺，但徐胜经营期间确实存在其主张的施工和停电的情况，但徐胜未能举证证明相关施工均系得正公司施工，或系其所出租的租户施工，且徐胜提供的证据不足以证明施工及停电给其造成的实际损失情况，故一审法院未支持徐胜主张的延期开业损失、围栏施工损失、停电影响经营损失并无不当，本院予以支持。关于一审法院酌定不实招商宣传损失的问题。涉案商铺在商业街区中，该区域的商业价值对徐胜租赁商铺具有重要影响，而知名品牌的入驻对于该商业街区的知名度、客流量存在一定的影响，亦是徐胜租赁涉案商铺的考虑因素之一。铂生公司在招商中的不实宣传确给徐胜的经营造成了一定的影响和损失，且徐胜亦缴纳了相应的商业营运管理费，故一审法院参照涉案租赁合同的租金标准及各项因素，酌定该损失数额为59553.21元并无不当，本院予以支持。关于一审法院因疫情原因酌定再减免一个月租金和营运管理费的问题。根据江苏省及徐州市疫情防控措施情况和徐胜的经营内容，结合得正公司主张徐胜欠付租金和营运管理费的时间段为2019年11月1日至2020年5月31日，一审法院在徐胜与得正公司协商一致已经减免一个月租金及营运管理费的基础上，酌定再减免一个月租金和营运管理费并无不当，本院予以支持。得正公司主张徐胜欠付的租金及营运管理费数额为234544.8元，结合上述时间段，平均一个月的租金及营运管理费应为33506.4元，减免两个月的租金及营运管理费应为67012.8元，而一审法院计算为58301.54元，存在计算错误，本院予以纠正。关于徐胜是否存在违约行为，应否承担违约责任的问题。涉案租赁合同中约定了逾期付款的违约责任，且徐胜亦存在逾期支付租金及营运管理费的情况，但该逾期期间徐胜受到了疫情影响，致使其经营困难，且得正公司、铂生公司确存在不实宣传给其经营造成了一定影响和损失的情况，故一审法院未支持得正公司主张的逾期付款利息并无不当，本院予以支持。关于徐胜按照合同确认的价格承担租金、营运管理费及律师费的问题。涉案商铺租赁合同系徐胜与得正公司真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均产生约束力。虽然徐胜在经营过程中受到了疫情的影响，且得正公司、铂生公司确存在不实宣传给徐胜造成了一定的损失，但并非徐胜要求下调欠付租金及管理费标准的依据，且本院针对上述问题已经作出处理，故徐胜应当按照合同约定支付欠付得正公司的租金和营运管理费。律师费系得正公司支出的合理费用，且有代理合同、发票和支付凭据，根据涉案租赁合同约定，应当由徐胜承担。综上，上诉人徐州得正物业管理有限公司的上诉请求不能成立，上诉人徐胜的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初1381号民事判决第一、二、四项；二、撤销江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初1381号民事判决第五项；三、将江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初1381号民事判决第三项变更为：徐胜于判决生效后十日内向徐州得正物业管理有限公司支付2019年11月1日至2020年5月31日期间欠付的租金和商业营运管理费167532元，及律师费9000元；四、驳回徐州得正物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3932元，由徐胜负担2132元，由徐州得正物业管理有限公司负担1800元；一审反诉案件受理费2973元，由徐州得正物业管理有限公司负担1173元，由徐胜负担1800元。徐胜预交的二审案件受理费3932元，由徐胜负担1900元，由徐州得正物业管理有限公司负担2032元；徐州得正物业管理有限公司预交的二审案件受理费2657元，由徐州得正物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  苏 团二〇二一年二月二十六日书记员  宗 正