四川省长宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1524民初1942号 原告:吴天和，男，1966年11月2日出生，汉族，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人:邓玉红，长宁县蜀南法律服务所法律工作者。 被告:宜宾市长宁县瑞德置业有限公司。地址:长宁县长宁镇城西路。 法定代表人:郑伟，执行董事。 委托诉讼代理人:谢李亮，重庆巴渝律师事务所律师。 原告吴天和与被告宜宾市长宁县瑞德置业有限公司房屋买卖纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴天和的诉讼代理人邓玉红、被告宜宾市长宁县瑞德置业有限公司的委托诉讼代理人谢李亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴天和向本院提出诉讼请求:1.要求被告给付延迟收房产生的银行同期贷款利息人民币58192元(从2019年9月5日至2020年10月30日，逾期14个月)；2.要求被告给付因擅自改变房屋用途延期交房违约金52539元(从2019年12月31日至2020年10月30日，共计10个月)；3.要求被告给付延迟交房给原告造成的营业损失47360元(从2019年12月31日至2020年10月30日，按门市总面积59.2平方米×80元/平方米×10个月)；4.诉讼费由被告承担。事实和理由，2018年9月5日原告与被告签订了《四川省商品房买卖合同》，原告购买由被告开发的长宁县长宁镇高铁新区许可证号18042号下的第9楼0单元1层0-1-7号门市一间；双方约定，原告应于2018年9月5日前交付购房款583792元；被告于2019年12月31日前验收合格并交付使用。原告已按约定将购房款交于被告指定的账户内，但被告并未按《城市商品房管理条例》合法取得《住宅商用房准许交付使用证》，擅自改变门市户型，导致原告不能合法正常使用、经营，被告的行为已严重构成违约，且恶意拖欠赔偿款。根据合同约定，被告应继续履行合同并从交房日期的次日起按银行同期贷款利率支付原告方已付房款的利息，及按日万分之3的标准支付违约金，给原告造成的营业损失也应由被告承担赔偿责任。 原告吴天和提供有下列证据:1.身份信息；2.商品房买卖合同及补充协议；3.图片；4.自然资源和规划局出具的整改通知。 被告宜宾市长宁县瑞德置业有限公司辩称，被告出售的房屋已达交付标准，房屋使用功能均完整无缺，被告已在合同约定期限内通知原告接收房屋，且原告已将该房屋出租并收取租金，被告并未延迟交付房屋；原告诉求的营业损失系引用法律错误，与合同约定相互冲突；长宁县国土资源局发出的整改通知不符合法律规定，其仅有指导性不具有确定性。因此，要求驳回原告的诉讼请求。 被告宜宾市长宁县瑞德置业有限公司提供有下列证据:1.交付房屋通知单；2.竣工验收报告、房屋测绘报告、建设工程规划全格证、交接记录；3.公告通知接收房屋、房屋交付签收表、业主接收房屋信领用表；4.门市出租协议、交付物业费票据。 本院经审理认定事实如下:吴天和、李天福系夫妻。2018年9月5日吴天和、李天福与宜宾市长宁县瑞德置业有限公司签订了一份《四川省商品房买卖合同》，双方约定:由吴天和购买由宜宾市瑞德置业有限开发的位于长宁县××镇高铁新区滨江壹号（一期）第9号楼0单元1层0-1-7号门市一间（该商品房预售许可证号18042号、国有土地使用证号为川（2017）长宁县不产动产权0004967号、建设用地规划许可证号为地字第2017-14号），建筑面积66.34平方米，其中套内面积59.20平方米、分摊面积7.14平方米，单价8800元／平方米，总价为583792元；吴天和应于2018年9月6日前交付首付款383792元，余款200000元向四川省长宁县竹海农村商业股份有限公司街心花园分理处贷款支付；宜宾市长宁县瑞德置业有限公司于2019年12月31日前验收合格并交付使用。该合同第十二条约定，出卖人按批准的规划、设计建设商品房，在该商品房售出后不得擅自为数不多规划、设计；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，出卖人应在变更确立之日起10日内书面通知买受人；买受人在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面短答复，如15日内未答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。第十三条约定，出卖人未在第十二条约定的期限内通知买受人的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，书面通知出卖人，出卖人自解除通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，并自买受人付款之日起按4.9%计算给付利息，同时按全部房价款的1%支付违约金，买受人不解除合同，有权要求出卖人赔偿由此告成的损失，即出卖人给予相应的补充并另行签订补充协议。第十五条第一款约定，商品房交付时应该商品房已取得建筑工程竣工备案意见表、房屋面积实测报告、物业承接查验协议。第十六条第二款约定，公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可证为准），规划的绿地率、物业服务用房、非市政道路于2019年12月31日前达到使用标准。第十七条第二款约定，该商品房交付时，未达本合同第十六条第（二）款约定交付使用条件的，买卖双方同意按以下方式处理:由出卖人负责处理，直至达到交付使用条件。第十八条约定，该商品房达到约定的交付条件后，出卖人要交付日期届满前十15日书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点及应当携带的材料；买受人未收到通知的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间；买卖双方交接商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件，出卖人不出示或出示的证明文件不齐全，不能满足合同第十五条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按本合同第十九条处理。第十九条约定，逾期在90日内的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；逾期在90日后买受人有权解除合同，买受人解除合同的应书面通知出卖人，出卖人自收到解除通知之日起15日内退还买受人已付房价款，并自买受人付款之日起按4.9%计算给付利息，同时按1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同应继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。第三十一条约定，出卖人发布的商品房销售广告、宣传资料为要约邀请，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明、允诺具体确定，并对本合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，买卖双方均视为要约。同时双方在补充协议第二条第六款第二项约定，除法律明确规定乙方有权拒绝收房的情形及《商品房买卖合同》第十五条第（一）款约定的条件外，乙方不得以任何理由拒绝办理房屋交付手续，否则一切后果及由此带来的经济损失由乙方承担；第六款约定，关于商品房交付的特别约定，甲方提供的销售广告、宣传资料、标书、沙盘模型、展示品、样板房等不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件，其内容仅供乙方购房前参考；第七款约定，买卖双方以《商品房买卖合同》本协议约定的标准进行房屋交付。在补充协议的第四条第六款约定，买、卖双方约定在《商品房买卖合同》、《补充协议》及其附件之外的任何要约邀请均不对合同双方具备法律约束力。买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何未经双方签字盖章确认的资料仅为房屋买卖时的参考。在该协议第八款约定，本协议自双方签订之日起生效，商品房买卖合同、本协议及附件均为不可割的组成部分，由双方在签署主合同的同时签署，本补充协议是商品房买卖合同内容的补充和完善，如有不一致的地方，以本补充协议为准。 2019年12月27日，宜宾市瑞德置业有限公司与吴天和办理了房屋交接手续，吴天和交纳了2020年1月至2020年12月30日期间的物业费2829.56元。吴天和在接房时，发现与其门市一侧的人行道尽头即小区进出门处修建有一堵面墙，与宜宾市瑞德置业有限公司多次协商，宜宾市瑞德置业有限公司即进行了整改。2020年7月24日吴天和将其门市出租与王纯杰使用，每月租金2000元。 本院认为，本案的争议焦点：一是涉案房屋的交付；二是违约责任的承担。本案中，原告吴天和、李天福与被告宜宾市长宁县瑞德置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、涉案房屋的交付。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。依据原告吴天和与宜宾市瑞德置业有限公司双方所签订的《商品房买卖合同》的约定，“出卖人应当在2019年12月31日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十五条规定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”被告于2019年12月13日向原告发出接房通知书，原告于2019年12月27日与被告办理了房屋交接手续，并缴纳了相应的物业费。因此，被告已按合同在约定的期限内交付了房屋，并不存在违约行为。二、违约责任的承担。虽说被告已按合同约定在双方约定的期间内完成了房屋的交付，没有违反合同约定，但原告当初购买该房的目的是为了产生经济效益。被告在未与原告进行协商沟通的情形下，在进出小区的大门旁修建实体墙面，从而影响了原告订立合同的预期目的，可由被告适当予以补偿。考虑到今年疫情因素的影响，补偿的期间可从2020年3月起计算至原告的房屋出租日即2020年7月31日止，每月酌情按1000元进行补偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、在本判决生效后十日内，由被告宜宾市长宁县瑞德置业有限公司给付原告吴天和补偿金5000元； 二、驳回原告吴天和的诉讼请求。 案件受理费3462元减半收取1731元，由吴天和负担865.50元、由宜宾市长宁县瑞德置业有限公司负担865.50元。宜宾市长宁县瑞德置业有限公司负担部分，吴天和已预交，宜宾市长宁县瑞德置业有限公司直接支付给吴天和。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  唐淑辉 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  周 杰