北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终1321号上诉人（原审被告）：于贵成，男，1951年12月3日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：江志坤，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京汇丰源物业管理有限公司，住所地北京市延庆区八达岭工业开发区康西路**。法定代表人：卢玉涛，总经理。委托诉讼代理人：张斌，北京市广川律师事务所律师。上诉人于贵成因与被上诉人北京汇丰源物业管理有限公司（以下简称汇丰源公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初1961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人于贵成及其委托诉讼代理人江志坤，被上诉人汇丰源公司之委托诉讼代理人张斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于贵成上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回汇丰源公司的全部诉讼请求；本案一审及二审诉讼费由汇丰源公司承担。事实和理由：第一，一审法院对案件基本事实认定错误。西引力小区业主大会于2016年11月25日作出了解聘汇丰源公司的决议，并于2016年12月5日向汇丰源公司送达了《关于解聘西引力小区现有物业服务企业的告知函》，汇丰源公司于2016年12月6日向西引力小区全体业主、西引力小区业主委员会发出《告知函》并承诺将于2016年12月31日之前与业委会交接，但是在交接的过程中因汇丰源公司原因导致交接并未完成，一审法院对上述事实没有认定，属错误。（2018）京0107民初13353号民事裁定书、一中院（2020）京01民终2280号民事裁定书及北京高院（2020）京民申2885号民事裁定书实际上是驳回的起诉而不是驳回的诉讼请求，上述案件没有进行实质审理，一审法院援引上述判决结论，属错误。于贵成所居住小区业委会分别多次向人民法院提起诉讼要求汇丰源公司撤出西引力小区，已经通过实际行动表明与汇丰源公司解聘的决定，该事实也证实是汇丰源公司一直拒绝撤出。第二，一审法院适用法律错误最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条明确规定物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。本案中，汇丰源公司被解聘后，因其自身原因拒绝退出、移交，无论其是否提供服务，提供的服务是好是坏，均与于贵成无关，于贵成也不需要因此支付任何费用。而一审法院只适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条属适用法律错误。第三，小区没有持证上岗的保安，疫情期间也没有尽到相应的消毒防疫职能。暖气一直不热，汇丰源公司随意关闭供暖阀门。汇丰源公司辩称，同意一审判决，不同意于贵成的上诉请求与事实理由。保安都是正式签合同聘用的，暖气的温度符合北京市规定。汇丰源公司向一审法院起诉请求：1.判令于贵成支付欠缴物业费8613.28元及迟延交纳物业费违约金19638.28元；2.判令于贵成支付欠缴供暖费2722.2元及迟延交纳供暖费的违约金1478.15元；3.判令于贵成承担本案诉讼费。一审法院认定事实：于贵成为北京市石景山区西引力B座1单元2层201室房屋的业主，涉案房屋建筑面积90.74平方米。2004年11月5日，北京兰德汇丰房地产开发有限公司（以下简称蓝德公司）与汇丰源公司签订《前期物业服务合同》，约定蓝德公司委托汇丰源公司对西引力小区实行物业管理。物业服务期限为三年，自2004年11月5日至2007年11月4日止。合同期满后，汇丰源公司继续为西引力小区提供物业服务。2005年6月15日，于贵成入住上述房屋并与蓝德公司签署《入住通知单》，2005年6月29日，于贵成签署《承诺书》《西引力业主临时公约》《入住流转单》及《供暖协议》。其中，《承诺书》载明：一、确认并详细阅读蓝德公司制定的“西引力小区业主临时公约”；二、完全明白并同意履行和遵守及督促任何其它有关人士履行和遵守公约及公约内列明该单元所有权人的所有责任和义务（包括根据公约的条款支付管理费、维修基金、单元装修押金及管理服务费和其他有关费用）；三、本承诺书在本人签署的当日起生效。《西引力业主临时公约》约定：物业管理费收费标准为1.95元建筑平方米/月；业主或使用人欠交管理费或其他费用达到二个月的，管理企业有权向该业主收取迟交或欠交款项的滞纳金，按每日3‰自应付之日起至实际支付日止计算。《供暖协议》约定：本小区使用天然气供暖，每采暖季每建筑平方米30元，于贵成每采暖季的供暖费为2631.6元；业主应按时缴纳供暖费，超过缴款期限每天加收缴款费用总和的3‰的滞纳金，累计加收。一审中，汇丰源公司主张于贵成未交纳2015年7月1日至2019年6月30日的物业管理费及垃圾清运费共计8613.28元；2018-2019年度一年供暖费2722.2元。一审另查，2019年，北京市石景山区西引力小区业主委员会（以下简称西引力业委会）以汇丰源公司为被告向该院提起诉讼，请求判令：1.判令汇丰源公司立即撤出北京市石景山区西引力小区；2.判令汇丰源公司移交物业共有部分，包括移交地下一层的物业服务用房、移交小区停车场（地（地上、地下管理权和锅炉房的管理权；3.判令汇丰源公司移交以下资料：（1）物业管理区域资料；（2）竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地、地下管网工程竣工图防验收等竣工验收资料；（3）设施设备的出厂随机资料、安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料、运行、维护保养记录；（4）物业质量报修文件和物业使用说明文件；（5）业主名册；（6）物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；（7）停车场车位使用情况的资料；4.诉讼费由汇丰源公司承担。该院经审理确认以下事实：西引力小区业委会成立于2015年8月。2016年9月27日至2016年10月31日期间，西引力业委会组织召开了业主大会，投票决议事项及结果为：1.是否同意与现有物业公司即汇丰源公司签订新的物业服务合同，不同意人数占比66.78%；2.是否同意解聘现有物业公司即汇丰源公司并通过招投标方式选聘新的物业公司，同意人数占比63.23%。2016年12月5日，西引力业委会向汇丰源公司发出《关于解聘西引力小区现有物业服务企业的告知函》，告知汇丰源公司应于2017年3月16日开始办理与新的物业公司的移交事项。2016年12月6日，汇丰源公司向西引力小区全体业主及西引力业委会发出《告知函》，告知汇丰源公司将于2016年12月31日之前与业委会完成各项物业交接，并请各位业主结清所欠的物业费、垃圾清运费及供暖费。2017年1月13日，北京市石景山区人民政府八角街道办事处向西引力小区全体业主发出《八角街道办事处关于对西引力小区临时业主大会决议不予备案的通告》，载明：对西引力小区2016年9月27日至10月31日召开的临时业主大会所形成的决议不予备案，西引力业委会应停止和本次临时业主大会决议相关的各项工作。2017年10月19日，西引力业委会发出《关于召开西引力小区业主大会的公告》，其中包括由业主大会督促业主委员会落实2016年业主大会通过投票表决形成的各项决议，并授权业主委员会开展新的物业服务企业的招标工作。该院认为：业主委员会系业主大会的执行机构，关于物业管理区域内涉及业主共同利益的重大物业管理事项需业主共同决定，根据《西引力小区业主大会议事规则》第二条第十六项及第十七项之规定，业主大会议事内容包括该物业管理区域内全体业主诉讼事宜，而西引力业委会作为西引力小区业主大会的执行机构，以原告身份提起诉讼主张物业管理公司迁出本小区，该事宜属于涉及管理区域内全体业主的诉讼事宜，故应取得业主大会的表决，而本次诉讼中，西引力业委会未能举证证明其提起此次诉讼系经过西引力小区业主大会的授权或委托，故西引力业委会之起诉，应予驳回。西引力业委会可在取得业主大会的授权后，依据业主大会的决议提起相应诉讼。该院作出（2018）京0107民初13353号民事裁定书：驳回北京市石景山区西引力小区业主委员会之起诉。西引力业委会不服一审裁定，上诉至北京市第一中级人民法院（以下简称一中院），一中院于2020年3月20日作出（2020）京01民终2280号民事裁定书：驳回上诉，维持原裁定。西引力业委会向北京市高级人民法院（以下简称北京高院）提起再审，北京高院以（2020）京民申2885号民事裁定书驳回了西引力业委会的再审申请。一审庭审中，汇丰源公司称至今仍未撤离西引力小区，一直在小区内提供物业服务，汇丰源公司主张物业费应半年交纳一次。于贵成称，物业费都是整年交纳，每年小区试供暖的时候，物业公司会在楼道及电梯间提示交纳物业费、供暖费，每年提示一次。另外于贵成提交了小区照片，用以证实物业服务不到位。一审法院认定上述事实的证据有，《前期物业服务合同》、测绘报告、入住通知书、《西引力业主临时公约》《承诺书》、入住流转单、供暖协议、照片、（2018）京0107民初13353号民事裁定书、（2020）京01民终2280号民事裁定书、（2020）京民申2885号民事裁定书及当事人陈述等。一审法院认为，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。汇丰源公司与蓝德公司签订的《前期物业服务合同》，及于贵成签署的《承诺书》《西引力业主临时公约》均为双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，对汇丰源公司及涉案小区的全体业主均具有约束力，双方均应依约履行各自的合同义务。于贵成主张西引力业委会已解聘汇丰源公司的问题，已经该院（2018）京0107民初13353号民事裁定书、一中院（2020）京01民终2280号民事裁定书及北京高院（2020）京民申2885号民事裁定书驳回了西引力业委会的各项诉讼请求，且庭审中双方均认可汇丰源公司至今仍在涉案小区内提供物业服务及供暖服务，客观上于贵成确实享受了上述物业及供暖服务。故，汇丰源公司具有主张权利的主体资格。物业服务作为一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，出现一些问题属正常现象，且没有严重违约情形，现汇丰源公司实际为西引力小区提供物业及供暖服务，作为业主亦应依约支付相应的费用。关于诉讼时效期间的问题。庭审中，于贵成认可汇丰源公司每年在小区试供暖的时候，会在楼道及电梯间提示交纳物业费、供暖费，应视为汇丰源公司对涉案小区业主所欠物业费、垃圾清运费、供暖费主张权利的行为。故，于贵成认为汇丰源公司未向业主诉讼主张权利导致2016年10月之前的权利已超诉讼时效的抗辩意见，于法无据，该院不予采信。故，对汇丰源公司要求于贵成支付物业费、供暖费的诉讼请求，该院予以支持。关于于贵成是否应支付违约金的问题。因物业服务具有特殊性，必然导致物业公司所提供的各项服务会存在不足之处。于贵成长期不交物业费及供暖费，是因为其对汇丰源公司的物业等各项服务存在不满之处，且双方未就改进等事宜达成一致，于贵成并不存在恶意拖欠的情形。庭审中，于贵成称家中漏水一直未得到解决，经汇丰源公司核实漏水情况属实，现确实未进行维修。故结合于贵成的欠费金额，对汇丰源公司该项诉讼请求，该院不予支持。应当指出的是，物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时，业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，这都有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。业主在物业服务过程中提供的各种建议和意见，既是对物业公司在今后工作中的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策。汇丰源公司应认真对待业主委员会及业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决：一、于贵成于判决生效之日起十日内给付汇丰源公司二○一五年七月一日至二○一九年六月三十日的物业费及垃圾清运费共计8613.28元，2018-2019年度的供暖费2722.2元，以上共计11335.48元；二、驳回汇丰源公司其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。汇丰源公司与蓝德公司签订《前期物业服务合同》，约定由汇丰源公司对西引力小区实行物业管理。合同期满后，汇丰源公司继续为西引力小区提供物业服务。于贵成作为西引力小区的业主，《前期物业服务合同》对其具有当然约束力，且于贵成2005年入住时签署了《承诺书》《西引力业主临时公约》，其知晓并实际享受了汇丰源公司的物业服务，现汇丰源公司起诉要求于贵成支付拖欠的物业费及垃圾清运费、供暖费，于法有据，应予支持。于贵成上诉请求驳回汇丰源公司的全部诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，于贵成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费83元，由于贵成负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 妮审 判 员  白 云审 判 员  李春华二〇二一年二月二十四日法官助理  马云辉法官助理  李彤琳书 记 员  原 月书 记 员  李心雨