.北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1794号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄波，男，1973年5月7日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：韩猛，男，1984年11月26日出生，汉族。被上诉人（原审原告、反诉被告）：尚晓超，女，1985年1月28日出生，汉族。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：孟景春（系韩猛之舅），1956年2月17日出生，汉族，住北京市丰台区。上诉人黄波因与被上诉人韩猛、尚晓超房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初13223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄波上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持黄波一审反诉请求；2.一、二审诉讼费由韩猛、尚晓超承担。事实和理由：1.孟景春的身份不符合近亲属代理的规定，一审程序不合法。2.案涉房屋相关权属问题一审未予查清，房屋系共同拥有产权的合伙投资房产。3.一审认定韩猛、尚晓超履行了支付全部购房款的义务系认定事实错误，黄波未收到购房款。4.一审判决黄波向韩猛、尚晓超支付违约金缺乏事实及法律依据。相反，因韩猛违约致使抵押登记办理迟延，其应承担违约责任，应赔偿黄波违约金、租金损失、精神损失费及黄波往来北京产生的相关费用等。韩猛、尚晓超辩称，同意一审判决，不同意黄波的上诉请求。韩猛、尚晓超向一审法院起诉请求：1.确认北京市大兴区×××9号楼23层2单元2702号房屋（以下简称2702号房屋）产权为韩猛、尚晓超所有；2.黄波履行房屋买卖合同，协助韩猛、尚晓超办理涉诉房屋过户手续；3.黄波支付违约金，按照购房款日万分之五，从2016年3月1日计算至2019年8月31日止，共计1099940元；4.诉讼费由黄波负担。黄波向一审法院提出反诉：1.判决韩猛、尚晓超根本性违约，解除房屋买卖合同，并责令韩猛、尚晓超立即搬离涉案房产；2.判决韩猛、尚晓超赔偿黄波合同违约金34.4万元；3.判决韩猛、尚晓超向黄波支付占用涉案房屋期间产生的房屋租金46.2万元（该46.2万元为2012年10月15日至2019年3月15日的房屋租金，2019年3月16日之后至韩猛、尚晓超实际搬离2702号房屋并将房屋退还之日止，租金按每月6000元另行计算，支付黄波）；4.判决韩猛、尚晓超赔偿黄波自广州往返北京的所有住宿、交通、餐饮及误工费5万元；5.判决韩猛、尚晓超赔偿因串通北京链家非法网签给黄波带来的精神损害赔偿费10万元；6.判决由韩猛、尚晓超承担所有诉讼费。一审法院认定事实：2010年8月2日，黄波与北京保利兴房地产开发有限公司（以下简称保利兴公司）签订了商品房预售合同，约定保利兴公司将位于北京市大兴区×××室的房屋出售给黄波。2011年4月6日，黄波和王×菊协议离婚。2011年9月25日黄波因涉嫌犯罪被羁押，同日被刑事拘留，同年11月1日被逮捕，后判处有期徒刑五年六个月。2011年12月1日，黄波在广东省广州市南方公证处的公证下在委托书上签名，委托书中委托人为黄波，受委托人为王×菊，委托书的内容为：委托人黄波是坐落在北京市大兴区×××房屋的购买人，该房屋为黄波与妻子王×菊的夫妻共同财产。现委托王×菊为合法代理人，代为办理以下事项及签署有关文件：一、办理提前还款、赎契手续，签署相关文件，变更供款账号；二、…；五、出售上述房屋，收取售房款，办理售房交易过户手续……；委托书还载明受委托人有转委托权。2012年4月18日，王×菊在广东省广州市南方公证处的公证下在委托书上签名，委托书中委托人为王×菊，受委托人为陈培华。委托书的内容为：黄波是坐落在北京市大兴区×××房屋的购买人。黄波与王×菊原是夫妻关系，该房产为其夫妻共同财产，王×菊现委托陈培华为其合法代理人，代为办理以下事项及签署有关文件：一、办理提前还款、赎契手续，签署相关文件，变更供款账号；二、……；五、出售上述房屋，收取售房款，办理售房交易过户手续……。2012年10月7日，出卖人黄波（甲方）的委托代理人陈培华与买受人韩猛（乙方）签订北京市存量房屋买卖合同，约定黄波将2702号房屋出售给韩猛并由北京链家房地产经纪有限公司为买卖双方提供居间服务，房屋价款为172万元。对于权属转移登记的约定为：当事人双方同意，自本合同签订之日起540日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如因出卖人的责任，买受人未能在约定时间内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。当日，双方签订补充协议，第二条第2项约定：甲方承诺在2013年12月31日之前取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。第二条第5项约定：乙方于2012年10月15日之前将首付款壹佰万元整以自行支付的方式支付甲方。第二条第6项约定：甲乙双方应于下发房产证后4个月之内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。第二条第7项约定：在贷款机构签发批贷函后3个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理，乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。第四条第1项约定：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。第四条第3项约定：乙方出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的……乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。2012年10月13日、2012年11月30日，黄波的委托代理人陈培华出具买卖双方房款交接单，共收取韩猛购房款100万元。该房屋于2013年4月2日取得房屋所有权证，房屋所有权证书上登记的房屋坐落于北京市大兴区×××9号楼23层2单元2702。黄波、韩猛双方未按补充协议约定办理贷款及房屋所有权转移登记手续。韩猛与尚晓超于2015年6月6日登记结婚。2702号房屋由韩猛和尚晓超二人居住使用。黄波于2016年4月18日起诉至一审法院，诉讼请求：1.请求判令黄波与韩猛、尚晓超之间的房屋买卖合同无效；2.请求判令韩猛、尚晓超从涉案房屋中搬出；3.诉讼费用由韩猛和尚晓超承担。一审法院于2016年11月25日作出（2016）京0115民初6665号民事判决书，判决：驳回黄波的诉讼请求。黄波不服该判决，上诉至本院。本院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。案外人郑×建因与黄波民间借贷纠纷一案，于2017年4月21日向江山法院申请财产保全，请求对黄波名下的2702号房屋在价值人民币230万元以内予以查封。江山法院于2017年4月21日作出（2017）浙0881民初1787号民事裁定书，裁定查封黄波名下的2702号房屋，价值在人民币230万元以内，期限为三年。经江山法院通知，尚晓超于2018年3月17日向江山法院执行款专户转账购房余款72万元。2018年3月23日，江山法院作出（2017）浙0881执2244号执行裁定书，该案申请执行人为郑×建，被执行人为黄波，裁定书载明：“本院在执行申请执行人郑×建与被执行人黄波民间借贷纠纷一案中，查封了被执行人黄波名下所有的坐落于北京市大兴区×××9号楼23层2单元2702号房地产，现因案外人韩猛、尚晓超将购买该房地产的价款余额交清至本院。依照……规定，裁定如下：解除对被执行人黄波名下所有的坐落于北京市大兴区×××9号楼23层2单元2702号房地产的查封。”郑×建向江山法院提出书面异议，请求撤销（2017）浙0881执2244号执行裁定书，继续恢复对2702号房地产的查封。江山法院于2018年10月25日作出（2018）浙0881执异46号执行裁定书，裁定驳回郑×建的异议请求。郑×建不服上述裁定，向浙江省衢州市中级人民法院申请复议，该院于2018年12月18日作出（2018）浙08执复47号执行裁定书，裁定：一、撤销江山法院（2018）浙0881执异46号执行裁定；二、发回江山法院重新审查。2019年2月19日，江山法院作出（2017）浙0881执2244号之一执行裁定书，裁定：查封被执行人黄波所有的2702号房屋，查封期限为三年。韩猛、尚晓超对江山法院查封2702号房屋提出书面异议，江山法院于2019年5月20日作出（2019）浙0881执异16号执行裁定书，裁定撤销（2017）浙0881执2244号之一执行裁定，解除对2702号房屋的查封，中止对该房产的执行。郑×建以韩猛、尚晓超、黄波为被告提出申请执行人执行异议之诉，请求撤销（2019）浙0881执异16号执行裁定，继续恢复对2702号房屋的查封，依法执行拍卖。江山法院于2020年1月2日作出（2019）浙0881民初2622号民事判决书，判决驳回郑×建的诉讼请求。2702号房屋于2020年4月21日被解除查封。韩猛、尚晓超提交购房核验查询结果，证明其家庭具备在京购房资格。一审法院认为，2012年10月7日签订的北京市存量房屋买卖合同已经过生效判决认定有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。签订北京市存量房屋买卖合同后，双方已及时办理交付，2702号房屋由韩猛和尚晓超二人居住使用。韩猛于2012年10月13日、2012年11月30日交纳购房款100万元，韩猛、尚晓超于2018年3月17日向江山法院执行款专户转账购房余款72万元，已履行了支付全部购房款的合同义务，黄波亦应按合同约定履行协助过户的义务。对韩猛、尚晓超要求黄波履行房屋买卖合同，协助其二人办理2702号房屋过户手续的诉讼请求，法院予以支持。韩猛、尚晓超与黄波之间系合同关系，韩猛、尚晓超基于合同关系，要求在本案中确认2702号房屋归其所有，于法无据。案涉房屋于2013年4月2日取得房屋所有权证后，黄波、韩猛双方未按补充协议约定办理贷款及房屋所有权转移登记手续，对于未按约定办理的原因，双方各执一词，且均无充分证据。但黄波以北京市存量房屋买卖合同无效为由提起诉讼，又因黄波与案外人郑×建民间借贷纠纷一案导致2702号房屋被查封，在合同效力诉讼及房屋被查封期间，未办理过户登记的原因不应归责于韩猛、尚晓超。结合本案的证据及黄波的违约程度，法院酌情确定黄波向韩猛、尚晓超一次性支付违约金5万元。黄波主张韩猛、尚晓超根本性违约，缺乏事实及法律依据，法院不予采信。对于黄波的全部反诉请求，法院均不予支持。综上所述，一审法院于2020年10月判决：一、黄波于判决生效之日起十日内协助韩猛、尚晓超到房地产行政主管部门办理黄波名下位于北京市大兴区×××9号楼23层2单元2702号房屋的产权过户登记手续，将上述房屋过户至韩猛、尚晓超名下；二、黄波于判决生效之日起十日内支付韩猛、尚晓超未依约协助办理房屋产权过户登记手续的违约金50000元；三、驳回韩猛、尚晓超的其他诉讼请求；四、驳回黄波的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提供与本案具有关联性的新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，经生效判决确认，案涉存量房屋买卖合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。双方签订合同后，韩猛分两笔支付了100万元购房款，且黄波的委托代理人陈培华出具了买卖双方房款交接单。韩猛、尚晓超按照江山法院要求已于2018年3月17日向该法院执行款专户转账剩余72万元购房款，应视为韩猛、尚晓超履行完毕合同约定的付款义务。黄波主张其并未收到购房款，但陈培华作为受委托人有收取购房款的权利，至于黄波本人是否收到款项与韩猛、尚晓超是否履行完毕付款义务并无关联性，如有分歧黄波可另行解决。案涉2702号房屋一直由韩猛、尚晓超居住使用。协助买受人办理过户手续系房屋出卖人主要义务之一，故黄波应按合同约定履行协助过户的义务。黄波不同意继续履行合同义务，并主张韩猛、尚晓超存在根本违约，从而导致黄波享有合同解除权。需指出，根本违约应指一方当事人迟延履行债务、拒不履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的行为。黄波称韩猛、尚晓超的根本违约行为系迟延办理贷款手续及所有权转移登记手续，但对其主张缺乏相应证据。办理房屋所有权转移登记手续及贷款手续等系买卖双方共同的义务。黄波主张韩猛、尚晓超有过错，但并未提出对方迟延履行或经催告后仍未履行的事实，黄波亦未提供充分证据证明案涉房屋买卖合同存在履行障碍致使合同目的不能实现的情况。一审法院结合本案实际情况，考虑相关诉讼情形及2702号房屋被查封的情形，认定未办理过户登记的原因不应归责于韩猛、尚晓超并无不当。黄波主张韩猛、尚晓超存在根本性违约，缺乏事实及法律依据，故黄波不享有合同解除权。对黄波要求解除买卖合同并基于韩猛、尚晓超根本违约主张的违约金及其他损失，本院不予支持。2702号房屋至今未办理过户手续，一审法院结合在案证据及黄波的违约程度，酌定黄波向韩猛、尚晓超一次性支付违约金5万元亦无不当。关于孟景春代理资格问题，《最高人民法院关于适用的解释》第八十五条规定：“根据民事诉讼法第五十八条第二款第二项规定，与当事人有夫妻、直系血亲、三代以内旁系血亲、近姻亲关系以及其他有抚养、赡养关系的亲属，可以当事人近亲属的名义作为诉讼代理人。”孟景春以韩猛、尚晓超的近亲属名义作为诉讼代理人符合法律规定。对于黄波主张的孟景春代理违反程序的问题，本院不予采信。综上所述，黄波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30420元，由黄波负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  宋 猛审 判 员  高宝钟审 判 员  陈 妍二〇二一年二月二十五日法官助理  宋 佳书 记 员  孙 涵