四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川03民终780号 上诉人（原审被告）：高健儒，男，1973年12月12日出生，汉族，住四川省荣县。 委托诉讼代理人：徐勇，四川翰毅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴恭敬，四川翰毅律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：唐佳平，女，1956年5月1日出生，汉族，住四川省荣县。 委托诉讼代理人：张跃华，四川宣意律师事务所律师。 上诉人高健儒因与被上诉人唐佳平房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省荣县人民法院（2020）川0321民初286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 高健儒上诉请求：1.依法撤销四川省荣县人民法院（2020）川0321民初286号民事判决书；2.依法改判驳回被上诉人的原审全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费及鉴定费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人于2016年9月12日在荣县南街鹤年堂药店签订了《门面租赁合同》，曾明英及上诉人的店员刘润容在场亲自看到两人签订，能够证实相关情况；上诉人与被上诉人签订该协议后，第三人又与被上诉人协商租赁该门面用于经营“正新鸡排”，双方因此发生了纠纷。2017年1月初，双方多次协商，且有李小平、黄勇及旭阳派出所的民警范贵中等在场参与了双方的纠纷调解，也能证明2016年9月12日《门面租赁合同》的真实性；2.鉴定机构取样程序违法。根据《司法鉴定程序通则》第二十四条规定，在提取被上诉人的笔迹、指印样本时应为二人，且其中一人应为该鉴定事顶的司法鉴定人。但本案中鉴定机构提取被上诉人的笔迹样本时仅有刘洪一人（详见鉴定书的样本提取表），且并非本案的司法鉴定人。显然严重违反鉴定程序，足以影响鉴定结论的真实性、公正性，因此四川福森特司法鉴定所的《福森特司鉴【2020】痕鉴字第4号》和《福森特司鉴【2020】文鉴字第33号》不能作为本案定案依据；3.由于疫情原因直接影响到上诉人正常经营是公认的事实，上诉人认为在正常履行上诉人与被上诉人于2016年9月12日签订的《门面租赁合同》的同时，应该变更相关条款，即免除上诉人2020年2、3、4月的租金，2020年5、6、7月的租金减半收取，但一审法院只是扣减了二个月租金11000元，有失公平。 唐佳平辩称，1.原判未查明下列事实：被上诉人提供的微信聊天记录、租赁合同到期通知函能够证实上诉人强占被上诉人商铺经营使用，且该期间该地段商铺的市场租赁价格已涨为10000元／月；2.原判适用法律不当。上诉人与被上诉人2017年1月5日签订的《商铺租赁合同》有明确租赁期限约定，租赁合同到期通知函足以证明双方签订的是有期限合同。合同期满后，双方就租金问题未能协商一致，没有签订书面合同，上诉人拒不交回商铺，继续经营至今。原审判决认定双方的租赁关系为不定期的租赁关系错误。被上诉人按原合同内容向上诉人提供了商铺，2020年元月至今上诉人交纳的租金，应当按该商铺地段的租金价格交易习惯确定；3.原审判决基于新冠疫情发生，酌情确定减少2个月租金11000元没有法律依据。上诉人是强占被上诉人私有商业用房经营，没有缴纳租金，不属于减免租金的范围，况且减免2个月租金过高。 唐佳平向一审法院起诉请求：1.依法判决高健儒立即搬离荣县旭阳镇西街XXX号商业门市，恢复原状交付于唐佳平；2.依法判决高健儒支付唐佳平在无租赁合同关系期间仍然继续使用租赁物的租金（参照原合同执行按5500元/月自2020年1月1日至高健儒搬离房屋为止）；3.本案诉讼费由高健儒承担。在诉讼中，唐佳平增加要求高健儒支付违约金20000元的诉讼请求，同时将原诉讼请求第2项变更为按120000元/年计算支付。 一审法院认定事实：高健儒租用唐佳平所有的位于荣县旭阳镇西街XXX号商业服务用房（产权证号：荣房权私有字第**），唐佳平收取高健儒保证金5000元，房屋租金按5500元/月已从2017年1月1日支付至2019年12月31日。 另查明，唐佳平提供的签订日期为2017年1月5日租赁期限为三年的《商铺租赁合同》约定：租赁期自2017年1月1日起至2019年12月31日止，租金为5500元/月，交纳5000元作为房屋使用保证金，违约金20000元等；该合同首页右上角原告标注有“合同作废”字样。高健儒对该合同的真实性予以认可，但认为是作废合同。 再查明，庭审后，双方提交转账交易记录等以便本院验证租金支付情况，其中高健儒提供的落款日期为2017年1月5日收款人为唐佳平的《收条》复印件载明：“今收到高健儒交来2017年1月1日到2017年12月31日门面租金66000元陆万陆仟元正。保证金5000.00元伍仟元正”。 一审法院认为，本案争议的焦点为高健儒提出的重新鉴定申请是否应予准许、双方提交合同的真实性及如何界定本案租赁期限、唐佳平的诉讼请求如何界定支持以及高健儒提出的减免租金的意见是否应采纳。 一、关于高健儒申请重新鉴定问题。根据司法鉴定机构出具的鉴定意见，《门面租赁合同》上的捺印不是唐佳平捺印形成，该合同上签名及落款日期为同一日的附后《收条》上签名均不是唐佳平书写形成。高健儒对该鉴定意见持异议并提出重新鉴定申请，理由是鉴定机构取样程序违反《司法鉴定程序通则》第二十四条规定并申请证人出庭作证拟证明该合同的真实性。经审查认为，司法鉴定机构对唐佳平指纹及笔迹取样时，高健儒在场且在该鉴定所样本提取表上签名确认，提取样本做到了公开透明，本案样本提取直接来源于涉案当事人，并非向第三方提取，该院对鉴定机构认为本案样本提取不属《司法鉴定程序通则》第二十四条规定情形的意见予以采纳；高健儒申请出庭作证的证人均与高健儒具有利害关系，结合本案系对同一人的捺印及笔迹作出的否定性鉴定意见，对该两位证人的证言该院不予采信。同时因高健儒提供的合同作为书证本是一种客观存在，是否见过或听说过该合同均不能直接证明其真实性，故高健儒未以系在场人为由申请出庭的其他证人，该院未准许出庭作证。高健儒提出重新鉴定的理由不充分，对其重新鉴定申请，该院不予准许。该鉴定意见该院予以采信作为本案定案依据。 二、关于合同真实性及租赁期限界定问题。1.对唐佳平提交的租赁期限为三年、签订日期为2017年1月5日的《商铺租赁合同》，其真实性高健儒予以认可，该院予以确认。但高健儒抗辩称该合同系作废合同，且该合同首页标注的“作废合同”系唐佳平书写；在庭审中，唐佳平对标注“作废合同”未作出合理解释，亦未提供其他证据充分证明该合同的有效性。为此，唐佳平提供的该合同虽具真实性，但不能作为双方履行房屋租赁合同的有效依据，该院亦不作为定案依据予以采信；2.对高健儒提交的租赁期限为五年、签订日期为2016年9月12日的《门面租赁合同》及附后的《收条》，唐佳平不予认可，且司法鉴定意见亦否定该合同及《收条》捺印、签名系唐佳平所为，对该合同的真实性该院不予确认；3.依照法律规定，房屋租赁期限有定期和不定期，在本案中双方提供的租赁合同该院均未作为有效合同予以采信，双方亦未提供其他证据证明双方有租赁期限的有效约定，为此，该院确定双方的租赁期限为不定期。 三、关于唐佳平的诉讼请求如何界定支持的问题。按照法律规定，不定期租赁合同出租方可以随时解除合同要求承租方交还房屋，但应给承租方合理的腾退时间。本案唐佳平要求高健儒搬离租赁房屋、恢复原状并交付唐佳平的诉讼请求，和解除租赁合同产生的法律后果一致，该院予以支持；双方的租赁期限为不定期，应以交纳房屋租金确认其实际租赁关系，高健儒交纳租金至2019年12月31日，其后至搬离租赁房屋之日，其占有使用房屋的行为亦不再属于合法占有，此期间给唐佳平造成的损失理应予以赔偿，该院确认按双方履行的租金标准即5500元/月计算。唐佳平要求按120000元/年的标准计算损失的诉讼请求，无事实依据，该院不予支持。因唐佳平提供的《商铺租赁合同》该院未作为有效合同予以采信，本案纠纷系双方对2019年12月31日后的租赁关系未达成合意所致，高健儒占有使用租赁房屋的行为不属违约行为，故唐佳平要求高健儒支付违约金20000元的诉讼请求，该院不予支持；在租赁房屋合同中通常约定承租方交纳一定的保证金，其目的在于对租赁物不得损坏及租金结算的保证。在本案中，唐佳平未提出租赁物损坏、租赁关系存在期间高健儒未支付租金的证据及请求，故其收取高健儒的保证金5000元应予以退还。 四、高健儒要求减免房租，在本案中实为减轻其赔偿责任，案涉房屋系私有商业用房，结合纠纷期间新冠疫情发生，在疫情防控期间，政府决策须关停营业的客观事实，为平衡双方利益，该院酌情确定以2个月的租金标准计减高健儒责任。高健儒要求继续履行合同、驳回唐佳平诉讼请求的抗辩意见，因与该院查明的事实不符，该院不予采纳。判决：1.被告高健儒搬离荣县旭阳镇西街XXX号商业服务用房（产权证号：荣房权证私有：荣房权证私有字第**交还原告唐佳平，限于本判决生效后十日内履行完毕；2.被告高健儒赔偿原告唐佳平损失（损失计算：从2020年1月1日起按5500元/月计算至被告高健儒搬离荣县旭阳镇西街XXX号商业服务用房时止，其中扣减11000元），限于本判决生效后十日内履行完毕；3.原告唐佳平退还被告高健儒保证金5000元，限于本判决生效后十日内履行完毕，在履行中，与本判决第二项品迭支付；4.驳回原告唐佳平提出的其他诉讼请求。 二审中，双方当事人均未提供新证据。 对双方争议的2016年9月12日所签订的《门面租赁合同》、2017年1月5日签订的《商铺租赁合同》的真实性以及实际履行的是《门面租赁合同》还是《商铺租赁合同》的事实，本院认定如下： 上诉人认为案涉《门面租赁合同》系双方真实意思表示，也得到实际履行。而被上诉人认为《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，也得到实际履行。《门面租赁合同》经四川福森特司法鉴定所的《福森特司鉴【2020】痕鉴字第4号》和《福森特司鉴【2020】文鉴字第33号》鉴定结论表明该合同上捺印不是唐佳平捺印形成，该合同上签名及落款日期为同一日的附后《收条》上签名均不是唐佳平书写形成，因而该合同的真实性不能确定，不能作为本案定案依据。上诉人认为证人已证实该合同的签字系唐佳平所书，应当予以认定，但证人证词的证明力与鉴定意见的证明力有着本质的区别。一审法院采信鉴定报告并无不当。其次，从二份合同的约定及双方履行合同的情况看，《门面租赁合同》约定的前三年租金为每月5200元，《商铺租赁合同》约定三年的租金为每月5500元，而上诉人、被上诉人均认可上诉人每年支付给被上诉人的租金为66000元，与《商铺租赁合同》所约定的应交租金相符。因而上诉人所称履行的是《门面租赁合同》与事实不符，本院不予采信。一审法院认为《商铺租赁合同》首页有“作废合同”的标注，且被上诉人对标注未作出合理解释而不作为定案依据。被上诉人在一审过程中称该标注系自己所书，其原因系合同还有一天就到期，因而予以标注。由于双方当事人在一审庭审中对《商铺租赁合同》的真实性不持异议，本院结合双方当事人的实际履行情况，对《商铺租赁合同》的有效性且已实际履行予以确认。 其余事实与一审查明事实相一致。 本院认为，本案争议的焦点在于双方当事人履行的是《门面租赁合同》还是《商铺租赁合同》。上诉人称四川福森特司法鉴定所出具的鉴定报告违反鉴定程序，不能作为定案证据，从而应当认定《门面租赁合同》的真实性。在鉴定过程中，鉴定机构提取其鉴定材料有一定的瑕疵，但不影响鉴定结论的真实性。从双方当事人所签两份合同的关系上看，即使《门面租赁合同》有效，《商铺租赁合同》的签订在《门面租赁合同》之后，应当视为对《门面租赁合同》中合同的租赁期限以及租金的变更，四川福森特司法鉴定所出具的鉴定报告对本案双方当事人的合同履行不产生直接影响；关于上诉人认为一审法院因疫情原因减免过低问题。上诉人认为2016年9月12日签订的《门面租赁合同》应该变更相关条款，即免除上诉人2020年2、3、4月的租金，2020年5、6、7月的租金减半收取，这样才更加公平。在本案中，由于双方当事人履行的是2017年1月5日签订的《商铺租赁合同》，该合同于2019年12月31日到期，之后由于双方当事人对其后的租金金额未达成一致，并未签订新的租赁合同，因而在原租赁合同到期后，双方的租赁关系属不定期租赁关系，一审法院基于因疫情防控的需要，政府决策关闭营业的客观事实，从公平原则平衡双方利益，酌情减少两个月租金并无不当。上诉人认为应变更《门面租赁合同》相关条款本院不予支持。 综上所述，上诉人高健儒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由高健儒负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  舒 慧 审 判 员  曾伟贤 审 判 员  周玉萍 二〇二一年二月九日 法官助理  刘 嫒 书 记 员  曾 婕