杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0112民初2694号 原告：李慧佳，女，1984年8月9日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：韩思宇，浙江厚来律师事务所律师。 被告：临安三佳房地产开发有限公司，住所地杭州市临安区锦北街道筑境花园****，统一社会信用代码913301857399258029。 法定代表人：孙明杰，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：何健，浙江轩韬律师事务所律师。 被告：许校生，男，1961年2月16日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：董正根，浙江天晟律师事务所律师。 第三人：中国银行股份有限公司临安支行，住所，住所地杭州市临安区锦城街道万马路**社会信用代码91330185143772382R。 负责人：洪滨峰，系该行行长。 委托诉讼代理人：汪荣辉，男，1961年8月17日出生，汉族，住杭州市临安区，系银行员工。 原告李慧佳诉被告临安三佳房地产开发有限公司（以下简称三佳公司）、许校生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月1日公开开庭进行了审理，原告李慧佳的委托诉讼代理人韩思宇、被告三佳公司的委托诉讼代理人何健、被告许校生的委托诉讼代理人董正根到庭参加诉讼。后依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，将本案转为普通程序，并由审判员马钱利独任审理。在案件审理过程中，发现本案的审理与中国银行股份有限公司临安支行（以下简称中国银行临安支行）有关，故本院依职权追加中国银行临安支行作为第三人参加诉讼，并于2021年2月5日公开开庭进行了审理，原告李慧佳的委托诉讼代理人韩思宇、被告三佳公司的委托诉讼代理人何健、被告许校生的委托诉讼代理人董正根、第三人中国银行临安支行的委托诉讼代理人汪荣辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认被告三佳公司与被告许校生之间的商品房买卖合同无效；2.要求被告三佳公司履行其与原告签订的商品房买卖合同，两被告协助原告办理过户手续；3.本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2008年1月5日，原告与被告三佳公司签订了商品房买卖合同，购买了其名下的筑境花园97幢502号房屋一套，并于当日向被告三佳公司一次性支付了房款总价367367元。合同签订后，原告多次要求被告三佳公司配合办理产权证，但被告三佳公司一直拖延至今。经原告多方查证，得知被告三佳公司因资金周转需要，借被告许校生名义办理了虚假的商品房买卖合同备案登记手续，并以此向银行贷款获取周转资金。原告向被告三佳公司购买案涉房屋后，被告三佳公司本应将案涉房屋贷款还清后将房屋过户至原告名下，但后因公司无法正常运营，上述贷款无法归还，导致原告至今未能办理房屋过户登记手续。另，被告三佳公司与被告许校生并未真正签订商品房买卖合同，被告许校生也未支付过任何合同对价，被告三佳公司也未将案涉房屋交付给被告许校生。原告认为，两被告不具有购买房屋的真实合意，仅仅是以虚假的合同备案登记手续套取贷款所用，其行为属于以合法形式掩盖非法目的，其签订的房屋买卖合同应无效。而原告与被告三佳公司之间的房屋买卖关系应受法律保护，被告三佳公司理应履行合同义务，两被告应协助原告办理案涉房屋的过户手续。现为维护自身合法权益，特提起诉讼。 原告为支持其诉请向本院提供如下证据： 证据一、王汉荣和许校生笔录1份，欲证明：两被告没有购房的合意，系以办理虚假商品房买卖合同备案登记手续以获得银行贷款周转资金，两被告之间用于备案的商品房买卖合同无效。 证据二、原告与三佳公司之间的商品房买卖合同、收据、朱青的笔录各1份，欲证明：原告向被告三佳公司购买了案涉房屋，并一次性全款支付了购房款，原告系案涉房屋的真实购买者。 证据三、案涉房屋的查询记录1份：欲证明：案涉房屋的现状。 被告三佳公司辩称：原告与被告三佳公司签订购房合同、付款以及后续因为三佳公司经营出现问题没有继续履行合同的事实，三佳公司均予以认可。两被告之间的合同是否要确认无效，三佳公司尊重法院的判决。 被告三佳公司向本院提供承诺书1份，欲证明：包含许校生在内的办理网签的四个人，后期均承诺自愿退房、并不给三佳公司造成损失。 被告许校生辩称：原告和被告许校生之间没有任何法律关系，被告许校生作为本案被告，主体不适格。在公安机关未对三佳公司是否构成刑事犯罪做出决定前，许校生与三佳公司签订的买房协议应确认有效，且临安法院（2012）杭临商初字第319号调解书已确认合同有效，并确认由许校生承担按揭还款义务，并确认本案所涉房屋归许校生享有。 被告许校生向本院提供民事调解书1份，欲证明：许校生与三佳公司签订的合同确认为有效并实际履行，许校生承担按揭还款义务，案涉房产被确认为许校生名下的事实。 第三人中国银行临安支行称：其认为三佳公司与许校生之间的房屋买卖合同是有效的，后面三佳公司又把房屋卖给原告是无效的，三佳公司明知房屋已经在其处抵押，又卖给了原告，其认为原告与三佳公司之间的合同是无效的，不能办理过户手续。截止到2021年1月27日，总的房款本息还有382501.59元未支付。 本院为查清案件事实，调取我院（2012）杭临民初字第833号三佳公司诉许校生、应杏花商品房销售合同纠纷一案中三佳公司提交的其与许校生签订的商品房买卖合同（合同编号：预20061352）。 原、被告提供的证据及本院调取的证据，经庭审质证，本院认证如下： 对原告提供的证据一，被告三佳公司没有异议，认为当时与许校生签订合同是因为要贷款缓解资金周转的压力，合同是否无效由法院裁判。被告许校生对真实性、合法性无异议，对许校生与三佳公司签订合同是为了资金周转也无异议，认为当时是这个意图，但后来发生了变化，许校生、王汉荣为三佳公司施工工程没有收到工程款，中国银行起诉许校生要求归还按揭贷款，法院已经确认了协议实际履行，要许校生承担还款义务，三佳公司无异议，最终合同是否有效由法院裁判。第三人认为公安机关所作的笔录不是许校生、王汉荣的真实意思表示。本院认为，根据该证据，被告三佳公司与被告许校生签订房屋买卖合同，是为了三佳公司的资金周转所需，两被告在当时并无购买房屋的真实意思表示，首付款和其后的按揭贷款均是三佳公司在支付。对原告提供的证据二，被告三佳公司没有异议。被告许校生认为与其无关。第三人认为原告与三佳公司签订的合同，虚假的可能性也比较大。经审查，并根据三佳公司的质证意见，本院对该证据的真实性予以确认。对原告提供的证据三，两被告及第三人均无异议，本院予以确认。 对被告三佳公司提供的证据，原告没有异议，被告许校生对真实性无异议，但认为这不是许校生对三佳公司的承诺。第三人认为王汉荣的承诺不是真实意思表示。本院认为，该承诺书系王汉荣出具的，并不能代表许校生。 对被告许校生提供的证据，原告对真实性、合法性无异议，但认为从调解书中无法看出许校生与三佳公司之间的合同被确认有效，也没有把房子确认到许校生名下，只确认了许校生的还款义务。三佳公司对真实性无异议，认为该份合同实际上跟贷款有关，不涉及产权的确认，也不涉及许校生与三佳公司签订的合同效力，仅仅是按揭贷款的事情。第三人对该证据无异议。经审查，并根据质证意见，本院对该证据的真实性予以确认。 对本院调取的合同，原、被告及第三人均无异议，本院予以确认。 根据有效证据及当事人陈述，本院认定以下案件事实： 2006年12月，三佳公司因资金周转所需，就筑境花园97幢502室房屋与许校生签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：预20061352），合同价款为438533.09元。该房款实际上由三佳公司支付首付款，余款通过银行按揭方式支付给三佳公司，此后的每个月的银行按揭贷款也由三佳公司支付。 2008年1月5日，原告李慧佳与被告三佳公司就筑境花园97幢502室房屋签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款为367367元，李慧佳要自签订合同之日起15天内付清全部房款，三佳公司应在2008年6月16日前交付房屋，三佳公司应在商品房交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。李慧佳于2007年12月23日支付定金20000元，于2008年1月5日支付347367元，共计367367元。 因按揭贷款未按时支付，第三人中国银行临安支行将许校生、应杏花（许校生妻子）、三佳公司诉至我院，我院于2012年2月15日立案受理，后经调解达成（2012）杭临商初字第319号民事调解书，载明：一、许校生、应杏花应于2012年4月12日前共同归还中国银行临安支行借款本金人民币238599.86元，并支付逾期利息6745.02元（利息算至2012年2月7日，以后产生的利息仍按借款合同的约定执行）；二、中国银行临安支行对许校生名下位于临安市××街道××花园××幢××室住宅享有优先受偿权；三、三佳公司对上述借款承担连带清偿责任。因许校生、应杏花、三佳公司未付款，中国银行临安支行申请强制执行，我院于2012年5月4日立案执行，在执行过程中，因案涉房产不能处置，又无其他财产可供执行，我院于2012年8月20日裁定终结执行。 2020年9月1日，经向杭州市临安区住房和城乡建设局查询，案涉房屋状态为：未查封、未抵押、未冻结。 本院认为：关于三佳公司与许校生就案涉房屋签订的《浙江省商品房买卖合同》的效力问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项的规定，民事法律行为有效的要件之一是意思表示真实，第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。根据庭审查明的情况，三佳公司与许校生签订房屋买卖合同时，双方并无买卖房屋的真实意思表示，此后许校生既未支付首付款，也未支付按揭款，而首付款及已支付的按揭款均系三佳公司支付，双方签订合同的真正目的是通过签订商品房买卖合同的形式从银行获取贷款供三佳公司周转资金使用，因此双方签订的《浙江商品房买卖合同》显然是双方之间的虚假意思表示，是以合法形式掩盖非法目的，应认定为无效。 原告李慧佳与被告三佳公司于2008年1月5日就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》，根据庭审查明的情况，系双方真实意思，应为有效合同，双方均应予以履行，故对原告要求被告三佳公司继续履行该合同的诉讼请求，本院予以支持。另，根据庭审查明的情况，案涉房屋上尚存在银行按揭贷款，庭审中，原告也明确表示愿意先行还清银行的贷款，故在银行的按揭贷款还清后，被告三佳公司及被告许校生应协助原告将案涉房屋变更登记至原告李慧佳名下（包含撤销备案合同、涤除抵押）。被告许校生认为，我院（2012）杭临商初字第319号调解书已确认其与三佳公司之间的合同有效，并确认了许校生的还款义务，以及确认了案涉房屋归许校生所有。本院认为，在前述案件中，仅确认了许校生的还款责任，并未确认房屋的归属，且许校生、三佳公司在前述案件的处理中，隐瞒其签订合同的真实意图，故对其抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条、第五十六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、确认被告临安三佳房地产开发有限公司与被告许校生签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：预20061352）无效； 二、被告临安三佳房地产开发有限公司继续履行与原告李慧佳于2008年1月5日签订的《商品房买卖合同》； 三、被告临安三佳房地产开发有限公司、许校生于原告李慧佳还清中国银行股份有限公司临安支行贷款本息之日起十日内协助（包括撤销备案、涤除抵押等）原告李慧佳将位于临安区××街道××花园××幢××号的房屋变更登记至原告李慧佳名下。 本案受理费80元，由被告临安三佳房地产开发有限公司、许校生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  马钱利 二〇二一年二月二十六日 书记员  沈 昀 附：相关的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。