四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川03民终33号 上诉人（原审被告）：自贡伊莎贝拉假日酒店有限公司，住所地：四川省自贡市自流井区梨园居委会汇福大厦**。 法定代表人：宗贵华，总经理。 委托诉讼代理人：龙麒，自贡市盐都法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：陈德清，男，汉族，1975年2月8日出生，住四川省自贡市沿滩区。 委托诉讼代理人：童新跃，四川泽仁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘英，女，汉族，1974年7月15日出生，住四川省自贡市沿滩区。 委托诉讼代理人：童新跃，四川泽仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李纯武，男，汉族，1955年3月16日出生，住四川省自贡市自流井区。 上诉人自贡伊莎贝拉假日酒店有限公司（以下简称伊莎贝拉公司）因与被上诉人陈德清、刘英、李纯武房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省自贡市自流井区人民法院（2020）川0302民初1478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 伊莎贝拉公司上诉请求：1.依法撤销四川省自贡市自流井区人民法院（2020）川0302民初1478号民事判决书判决内容；2.改判上诉人支付被上诉人陈德清、刘英房屋租金人民币80000元；3.请求判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.一审法院判决上诉人伊莎贝拉公司承担所欠租金是认定事实不清，证据不足。2016年11月2日，上诉人就将案涉酒店住宿全部设施设备等资产整体转让给被上诉人李纯武，《转让协议》签订后上诉人将酒店财产交付李纯武自主经营，没有收取任何管理费，一审法院认定上诉人与李纯武之间是内部承包关系没有事实和法律依据。且2016年11月起被上诉人李纯武是案涉房屋的实际承租人和使用人，被上诉人陈德清、刘英接受了李纯武、喻小杰所支付房屋租金，被上诉人陈德清、刘英以行为接受了案涉房屋租赁关系权利义务转让给了李纯武。李纯武对酒店也重新装修及添加设施设备，被上诉人陈德清、刘英明确知道李纯武装修和添加设施设备的情况而并没有反对，充分表明被上诉人陈德清、刘英是认可房屋租赁合同权利义务转让的客观事实；2.一审法院判决违约金按月利率2%计算无法律依据。被上诉人陈德清、刘英提供的《商业服务用户租赁协议》中明确载明5%的滞纳金并非约定的是违约金。房屋租赁协议约定“滞纳金”为无效民事法律行为，租赁协议第十九条明确约定违约金数额为10万元。而一审法院将本案房屋租赁合同法律关系混同于民间借贷法律关系，从而错误的判决违约金按未付租金额为基数按月利率2%计算至付清为止；3.一审法院程序违法。法院仅追加了李纯武作为被告参加诉讼，但仍然遗漏了喻小杰应作为本案的直接利害关系当事人参加诉讼，从而导致本案一审法院作出的判决结果缺乏程序公正和实体公正；4.上诉人已丧失对涉案房屋占有、使用的权利，一审判决上诉人腾空房屋返还被上诉人陈德清、刘英没有返还的物质基础和法律依据。 被上诉人陈德清、刘英、李纯武未发表答辩意见。 陈德清、刘英向一审法院起诉请求：1.立即解除原、被告签订的《商业服务用户租赁协议》，并立即按合同约定向原告返还租赁房屋；2.被告伊莎贝拉公司立即支付2020年9月30日之前拖欠的租赁费用840,750.00元，2020年9月30日起至返还租赁房屋之日止的房屋使用费按合同约定计算；3.被告立即支付截止2020年7月27日因迟延支付租金产生的违约金273,289.32元，2020年7月28日起以积欠的租金为基数，按月利率2%计算至付清所有租金止的违约金。 一审法院认定事实：伊莎贝拉公司于2015年7月21日注册成立，工商注册地址为自贡市自流井区梨园居委会汇福大厦X-X层，类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人吴成伟。伊莎贝拉公司在汇福大厦经营的业态分为伊莎贝拉假日酒店和伊莎贝拉假日茶坊。伊莎贝拉公司从原房主邹正红处租赁了坐落于自贡市自流井区梨园居委会汇福大厦3层面积约2112.42㎡的商业用房，用于伊莎贝拉假日酒店的客房。 2016年1月27日，原告陈德清、刘英从邹正红处受让了汇福大厦X层房屋，并办理了产权过户手续，使用权证号为：自房权证2016字第**XXXX3X号。 2016年1月28日，陈德清、刘英与伊莎贝拉公司签订《商业服务用户租赁协议》，约定陈德清、刘英将其从邹正红处受让的上述房屋出租给伊莎贝拉公司用于商务宾馆或茶楼经营；租赁期限自2016年1月28日起至2026年1月27日止；月净租金25,000.00元，自2019年1月28日至2021年1月27日按3%递增，自2021年1月28日至2023年1月27日按6%递增，自2023年1月28日至2026年1月27日按9%递增；采用先交纳后使用房屋的原则，半年交纳一次；逾期交纳租金按日支付欠租金5%的滞纳金，陈德清、刘英有权解除本协议并有权留置被告经营的货物或财产，以其变卖的价款抵扣租金；若一方违约，应付给另一方违约金10万元，另一方有权解除本协议。协议签订后，伊莎贝拉公司占有使用房屋至今，但伊莎贝拉公司未按约足额向陈德清、刘英交纳租金，截止2019年10月9日共收到租金575,000.00元（2016年195,000.00元，2017年120,000.00元，2018年150,000.00元，2019年110,000.00元）。 另查明，2016年11月2日，伊莎贝拉公司的法定代表人吴成伟与被告李纯武签订《转让协议》，约定吴成伟将伊莎贝拉公司经营的酒店住宿（伊莎贝拉假日酒店）转让给李纯武，转让费150万元，吴成伟无条件协助李纯武继续使用“伊莎贝拉假日酒店”的相关合法手续。协议签订后，李纯武一直使用“伊莎贝拉假日酒店”的名义经营至今。 一审法院认为，陈德清、刘英与伊莎贝拉公司签订的《商业服务用户租赁协议》系双方真实意思表示，不违反强制性规定，该院认定其合法有效。合同签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《商业服务用户租赁协议》约定租金的给付采用先交纳后使用房屋的原则，截止2019年10月9日原告共收到租金575,000.00元，根据双方约定的租金标准，该租金为23个月的租金，即伊莎贝拉公司仅付清了截止2017年12月27日的租金。伊莎贝拉公司自2017年12月28日后的租金未付，已构成违约，应向陈德清、刘英承担违约责任。陈德清、刘英要求解除《商业服务用户租赁协议》，并返还租赁房屋，符合合同约定及法律规定，该院予以支持；合同解除后，伊莎贝拉公司应支付拖欠租金并承担违约责任。《商业服务用户租赁协议》约定逾期交纳租金按日支付欠租金5%的滞纳金，陈德清、刘英主张按月利率2%计算，结合本案实际情况，该院酌情确定以实际欠付金额为基数，按月利率2%计算至付清之日止（计算标准为：25,000.00元自2017年12月28日起算，150,000.00元自2018年1月28日起算，150,000.00元自2018年7月28日起算，154,500.00元自2019年1月28日起算，154,500.00元自2019年7月28日起算，依合同约定以此类推），截止2020年7月27日止的违约金273,289.32元。 伊莎贝拉公司辩称已于2016年11月与陈德清、刘英协商解除了《商业服务用户租赁协议》，由李纯武向陈德清、刘英支付2016年11月以后的租金，但其提交的证据不足以证明其抗辩，故对该事实该院不予确认。该院认为，案涉租赁房屋现由伊莎贝拉公司旗下的伊莎贝拉假日酒店占有使用，伊莎贝拉公司将其所属的部分经营业态交由李纯武经营，并不影响其作为《商业服务用户租赁协议》的承租人应当承担的合同义务，其与李纯武签订的《转让协议》系内部经营承包协议，对外不具有约束力。故伊莎贝拉公司关于2016年11月以后所欠付的租金应由李纯武支付的理由不能成立，该院不予采纳。判决：1.解除原告陈德清、刘英与被告自贡伊莎贝拉假日酒店有限公司于2016年1月28日签订的《商业服务用户租赁协议》；2.被告自贡伊莎贝拉假日酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内将案涉租赁房屋，即原告陈德清、刘英所有的坐落于自贡市自流井区梨园居委会汇福大厦X层面积约2112.42㎡的商业用房腾空后返还给原告陈德清、刘英；3.被告自贡伊莎贝拉假日酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告陈德清、刘英截止2020年9月30日止的租金840,750.00元，2020年10月1日起至实际退还房屋之日止的租金按合同约定另行计算，并支付截止2020年7月27日止的违约金273,289.32元，自2020年7月28日起至租金付清之日止的违约金以未支付金额为基数按月利率2%另行计算；4.驳回原告陈德清、刘英的其余诉讼请求。 二审中，双方当事人均未提供新证据。 本院查明事实与一审查明事实相一致。 本院认为，本案各方当事人的主要争议在于承租人违约后，应由谁来承担民事责任问题。 一、伊莎贝拉公司、李纯武之间的法律关系以及伊莎贝拉公司、李纯武与陈德清、刘英之间的法律关系问题。伊莎贝拉公司将其经营的酒店住宿（伊莎贝拉假日酒店）转让给李纯武，包括了该酒店住宿的全部资产及附属设施，转让费150万元，吴成伟无条件协助李纯武继续使用“伊莎贝拉假日酒店”的相关合法手续，李纯武享有自主经营，收益的所有权，显然与承包经营有本质的差别，属李纯武借用伊莎贝拉公司的资质进行经营活动。一审法院认定伊莎贝拉公司与李纯武之间属内部经营承包关系不当，本院予以纠正。从租赁关系来看，伊莎贝拉公司与陈德清、刘英之间形成租赁关系，在伊莎贝拉公司将租赁物转给李纯武使用，陈德清、刘英对此并未提出异议，应视为陈德清、刘英对伊莎贝拉公司转租行为的认可，因此，李纯武在该租赁关系中处于次承租人地位。上诉人伊莎贝拉公司认为本案属合同权利义务的转让，并无相关证据予以支撑，其主张本院不予支持。 二、伊莎贝拉公司、李纯武是否应当承担相应的民事责任问题。伊莎贝拉公司与陈德清、刘英签订的《商业服务用户租赁协议》合法有效，因此，各方应全面履行该协议，但在本合同履行过程中，承租人、次承租人未按合同约定支付租金，应当承担各自相应的民事责任。在一审追加李纯武作为被告后，被上诉人陈德清、刘英在庭审过程中要求李纯武对本案承担连带清偿责任，基于三者之间的租赁关系，次承租人不负有向出租人支付租金的义务，但在租赁合同解除后，有义务腾房返还租赁物。 三、关于违约金是否过高以及是否应当予以调整问题。一审法院认为《商业服务用户租赁协议》约定逾期交纳租金按日支付欠租金5%的滞纳金，原告主张按月利率2%计算，结合本案实际情况，该院酌情确定以实际欠付金额为基数，按月利率2%计算至付清之日止，上诉人伊莎贝拉公司认为《商业服务用户租赁协议》中明确载明5%的滞纳金并非约定的是违约金。房屋租赁协议约定“滞纳金”为无效民事法律行为，租赁协议第十九条明确约定违约金数额为10万元。一审法院将本案房屋租赁合同法律关系混同于民间借贷法律关系，从而错误的判决违约金按未付租金额为基数按月利率2%计算至付清为止。滞纳金虽然是一种行政强制，不属合同法范畴，但双方当事人在签订合同中的意思表示系因一方违约，对守约方的一种补偿和对违约方的惩罚，其实质为违约金，不能因用词原因而认定为无效。在《商业服务用户租赁协议》中，存在逾期交纳租金按日支付欠付租金5%的滞纳金和一方违约，应付另一方违约金10万元。对陈德清、刘英关于所欠租金按月利率2%支付迟延履行违约金的诉讼请求，伊莎贝拉公司认为违约金过高而请求予以调整。违约金的性质从根本上来讲，是补偿守约方的损失，在本案中，陈德清、刘英并没有举示所产生的损失，只能确认由于伊莎贝拉公司迟延支付租金而产生资金利息损失，其计算方法应以人民银行公布的同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）（2019年8月19日之前为年利率4.35%，2019年8月20日之后为年利率3.85%）计算，（计算标准为：25,000.00元自2017年12月28日起算，150,000.00元自2018年1月28日起算，150,000.00元自2018年7月28日起算，154,500.00元自2019年1月28日起算，154,500.00元自2019年7月28日起算，154,500.00元自2020年1月28日起算）截止2020年7月27日止的违约金为56,937.10元。一审法院以月息2%计算违约金不当，本院予以纠正。 四、一审法院程序是否违法问题。上诉人伊莎贝拉公司认为一审法院应追加而未追加喻小杰作为本案的直接利害关系当事人参加诉讼，程序违法。在本案各方合同中，喻小杰并非一方当事人。2019年12月3日，李纯武在一审法院开庭审理（2019）川0302民初2906号案中作为证人出庭时证实：“2016年11月之后，酒店是余（喻）小杰在管理，我与余（喻）小杰是承包关系”。因此，喻小杰与本案无直接利害关系，一审法院没有追加喻小杰作为本案当事人参加诉讼并无不当。 综上所述，伊莎贝拉公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省自贡市自流井区人民法院（2020）川0302民初1478号民事判决第一项，即解除原告陈德清、刘英与被告自贡伊莎贝拉假日酒店有限公司于2016年1月28日签订的《商业服务用户租赁协议》； 二、维持四川省自贡市自流井区人民法院（2020）川0302民初1478号民事判决第二项，即被告自贡伊莎贝拉假日酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内将案涉租赁房屋，即原告陈德清、刘英所有的坐落于自贡市自流井区梨园居委会汇福大厦X层面积约2112.42㎡的商业用房腾空后返还给原告陈德清、刘英； 三、维持四川省自贡市自流井区人民法院（2020）川0302民初1478号民事判决第四项，即驳回原告陈德清、刘英的其余诉讼请求。 四、变更四川省自贡市自流井区人民法院（2020）川0302民初1478号民事判决第三项为被告自贡伊莎贝拉假日酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告陈德清、刘英截止2020年9月30日止的租金840,750.00元，2020年10月1日起至实际退还房屋之日止的租金按合同约定另行计算，并支付截止2020年7月27日止的违约金56,937.10元，自2020年7月28日起至租金付清之日止的违约金以未支付金额为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）另行计算； 五、被上诉人李纯武于本判决生效之日起三十日内将案涉租赁房屋腾空后返还给陈德清、刘英。 一审案件受理费14826.35元，诉讼保全费4559元，合计19385.35元，由自贡伊莎贝拉假日酒店有限公司负担；二审案件受理费14275.30元，由自贡伊莎贝拉假日酒店有限公司负担10275.30元，陈德清、刘英负担4000元。 本判决为终审判决。 审 判 长  舒 慧 审 判 员  曾伟贤 审 判 员  周玉萍 二〇二一年二月二十六日 法官助理  刘 嫒 书 记 员  曾 婕