河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终11843号 上诉人（原审原告、反诉被告）：石家庄华源帅嘉臣经贸有限公司，住所地石家庄裕华区建设南大街**。 法定代表人：郭禄江，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林雯，该公司职工。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：河北省水利工程局，住，住所地河北省石家庄市裕华区建设南大街**/div> 法定代表人：王步新，该局局长。 委托诉讼代理人：刘薇，系该公司职工。 委托诉讼代理人：刘波，系该公司职工。 上诉人石家庄华源帅嘉臣经贸有限公司（以下简称华源帅嘉臣经贸公司）因与被上诉人河北省水利工程局房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2020）冀0108民初2199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人华源帅嘉臣经贸公司的法定代表人郭禄江、委托诉讼代理人林雯、被上诉人河北省水利工程局的委托诉讼代理人刘薇、刘波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华源帅嘉臣经贸公司上诉请求：（2020）冀0108民初2199号判决书不公，请求市中级人民法院改判或返还重审。事实与理由：一、事实不清，执法有误。2000年6月被告提出反诉解除协议，2020年6月3日开庭时上诉人无奈同意解除-11-12号协议。一审法院庭后应及时出裁定书先解除协议，就上述情况，房屋闲着被上诉人有权另行出租，所以判决让上诉人承担-11-12号房2020年7月1日后租金不公平。 二、一审判决是非不明。一审判决没说清楚-11-12号房闲置真实原因是谁过错，事实都是被上诉人过错，应由被上诉人承担空闲房屋责任，而一审法官判决不公。 三、涉案房屋5月份撤清而被告有钥匙。一审早该出裁定书解除协议，既然判决解除协议，同时上诉人一再表示同意被上诉人另行出租，而房屋空闲被上诉人有权出租也便于出租。 四、停水电及租金。被上诉人辩称没卖给上诉人电，为此上诉人庭后寄一审法院提交被上诉人收电费票据，同时提交上诉人与被上诉人副科长通话录音证明。 五、装修费。被上诉人提出反诉终止协议，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及一百一十二条规定不履行合同违约金壹拾万元，应赔偿给承租人造成的经济损失，而且四个门脸玻璃门是上诉人安装，还有铺地砖、吊房顶都在，仅门牌捌仟元，一审判决说上诉人没材料证明。上诉人要求评估，但一审法官不予评估。 六、停业损失及声明。1、一审判决中说没有停水电造成停业损失不妥：上诉人邮寄证据①上诉人与被上诉人科长通话证明被上诉人代收电费、②被上诉人给承租人开收电费收据证明被上诉人违法多收取电费、③上诉人承包人证词证明被上诉人停水电不能经营、④从一审判决说明涉案-11-12号空闲几个月没承包出去，但事实是被上诉人停电及骂走上诉人的承包人从而造成停业经济损失应由被上诉人承担。而停业租金应由被上诉人赔偿。2、-11-12号房从5月份前撤清，上诉人不应承担2020年6月后-11-12号房租金，可承担-3-6号房租金。 河北省水利工程局辩称，一、双方租赁协议的解除是因为上诉人违约不缴纳租金造成的，因此造成的损失应由其自行承担。二、上诉人租赁的四间商铺都是使用的供电局的电路，直接向供电局购电，被上诉人没办法停电。三、上诉人于上诉状表述的其承租人因疫情不能继续承租房屋致使房屋空闲，此事与被上诉人无关，上诉人仍需支付被上诉人房屋租金及占用费，双方租赁合同解除后上诉人应当返还占用的房屋，并支付占用费，但其锁住玻璃门不交付钥匙，被上诉人无法收回房屋，故其应当依法支付自2020年6月23日起至实际腾退之日的占有使用费。 华源帅嘉臣经贸公司向一审法院起诉请求：１.解除原被告2019年4月1日签订协议，建设南大街109号-11-12号门脸房87.92平方米；2.判决被告减租金三个月39564元；3.判决被告赔偿原告停水电造成停业损失与装修费200000元；4.诉讼费由被告承担。 河北省水利工程局向一审法院反诉请求：１.解除双方于2019年４月１日签订的《河北省水利工程局商业房屋租赁协议》（房号：石家庄市建设南大街109号附11-12号）；２.判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的租金79128元、违约金12001元（以月租金为基数，自2020年1月1日起按照月租金额的千分之五计算支付全部拖欠的租金之日，暂计算至2020年6月30日）、罚金2000元，共计93129元；３.判令反诉被告将石家庄市建设南大街109号附11-12号房屋腾退给反诉原告；４.本案诉讼费用由反诉被告负担。 一审法院认定事实：2008年4月5日，原告华源帅嘉臣经贸公司（承租方、乙方）与被告河北省水利工程局（出租方、甲方）签订《房地产租赁契约》，约定甲方将座落在裕华区建设南大街109号11号、12号的房屋出租给乙方使用，面积87.92平方米，年租金137160元，租赁期限自2008年4月10日至2010年6月30日。2009年５月，原告华源帅嘉臣经贸公司（承租方、乙方）与被告河北省水利工程局（出租方、甲方）签订《房地产租赁协议》，约定甲方将坐落在裕华区建设南大街109号的房屋付３号、６号、11号、12号（房屋共四间）142.53平方米出租给乙方，乙方同意在原签订三份协议基础上签订本正规协议，年租金196152元，租赁期限自2009年5月10日至2019年5月9日。2019年4月1日，原告华源帅嘉臣经贸公司（承租方、乙方）与被告河北省水利工程局（出租方、甲方）签订《河北省水利工程局商业房屋租赁协议》，约定甲方将位于石家庄市房屋出租给乙方，房屋建筑面积87.92平方米，房屋租金13188元／月，年租金158256元，租金按季结算，由乙方在每季度前10日内交付甲方，不足1个月按日计算，日租金439.6元，租赁期限自2019年4月1日至2021年3月31日。合同第二条约定“本协议签订当日，乙方一次性向甲方支付第一季度的房屋租金39564元，押金39564元”。第三条约定“乙方租用的房屋不得转租（卖）给任何第三方；进行室内装修前需向河北省水利工程局房屋管理科上报书面装修方案，征得房地产建设管理部同意后，方可实施”。第四条约定“乙方无故拖欠房屋租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之五向乙方加收违约金，乙方拖欠水、电、暖费用达30日以上时间，处罚金500元。上述费用如乙方发生拖欠，甲方有权采取停供水、电、暖等措施，直到乙方足额支付相应欠费后恢复供水、供电、供暖等，并且在甲方采取上述措施期间，如乙方发生损失，由乙方自行承担，且乙方不得以此为由向甲方主张任何损失。乙方转租，处罚金2000元，押金不予退还，甲方收回房屋”。第十条约定“本协议租赁期限届满或甲方解除本租赁协议时，乙方应在租赁期限届满或甲方解除本租赁协议之日起三日内搬离租赁房屋，如届时没有搬离腾清，租赁房屋内物品视为乙方放弃任由甲方处置”。原告华源帅嘉臣经贸公司（甲方）向被告河北省水利工程局支付押金39564元。原告华源帅嘉臣经贸公司按协议约定支付租金至2019年12月31日，剩余租金未付。华源帅嘉臣经贸公司于2020年6月23日收到反诉状。 另查明，2019年9月6日，原告华源帅嘉臣经贸公司（甲方）与张晔挺（乙方）签订承包合同，将石家庄市建设南109号-11号房屋承包给张晔挺管理，经营枣糕，自负盈亏，承包时间从2019年9月25日至2020年9月24日止，为期一年，每半年乙方向甲方交纯利润36000元。合同约定，“水、电、暖气费由乙方承担。承包期间，营业执照及相关税务均由甲方办理，乙方负责经营。如乙方违犯甲方制定规章制度，甲方有权解除与乙方签订的协议及收回经营场地。如甲方与出包方发生纠纷，通知乙方提交撤出经营场所，乙方必须按通知执行”。据原告华源帅嘉臣经贸公司称，2020年5月双方合同终止。原告华源帅嘉臣经贸公司未找到承包方，该房屋一直空闲。2019年10月21日，原告华源帅嘉臣经贸公司（甲方）与吕晓龙（乙方）签订承包合同，将石家庄市建设南109号-12号房屋承包给吕晓龙管理，经营包子，自负盈亏，承包时间从2019年11月13日至2022年11月12日止，为期三年，每半年乙方向甲方交纯利润24000元。合同约定，“水、电、暖气费由乙方承担。承包期间，营业执照及相关税务均由甲方办理，乙方负责经营。如乙方违犯甲方制定规章制度，甲方有权解除与乙方签订的协议及收回经营场地。如甲方与出包方发生纠纷，通知乙方提交撤出经营场所，乙方必须按通知执行”。2020年4月23日双方合同终止。后原告华源帅嘉臣经贸公司未找到承包方，该房屋一直空闲。2020年6月28日，原告华源帅嘉臣经贸公司申请对案涉房屋装修进行评估。在审理期间，一审法院对案涉房屋现状进行了查勘，案涉房屋内未形成附合的装饰装修物已经拆走。 一审法院认为，原、被告于2019年4月1日签订的房屋租赁协议,系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。合同履行期间，原告（反诉被告）自2020年1月1日后一直未支付租金，构成违约，被告（反诉原告）主张解除与原告（反诉被告）的租赁协议，原告（反诉被告）同意解除协议，对被告（反诉原告）的该项请求，一审法院予以支持。鉴于原告（反诉被告）于2020年6月23日收到反诉状，一审法院确定租赁协议解除的日期为2020年6月23日。关于原告（反诉被告）主张因停水电暖造成停业经济损失与装修费，案涉该房屋一直由案外人实际经营，原告（反诉被告）也未提交因停水、电、暖导致其实际损失的证据，故对原告（反诉被告）主张的停业损失，一审法院不予支持。 关于原告（反诉被告）主张的装修费，双方于2008年4月签订的《房地产租赁契约》租赁期已经届满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。故原告（反诉被告）基于此合同主张对案涉房屋进行的装修费用残值，于法无据，一审法院不予支持。2019年4月1日双方再次签订房屋租赁协议，原告（反诉被告）主张于2020年1月对案涉房屋进行了装修，并提供案涉房屋的照片进行证明，但原告（反诉被告）并未提交其他装修证据，无法证明其对案涉房屋进行了装修。另外，根据双方签订的租赁协议第三条约定“进行室内装修前需向河北省水利工程局房屋管理科上报书面装修方案，征得房地产建设管理部同意后，方可实施”，原告（反诉被告）亦未提交证据证明装修已经取得被告（反诉原告）同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”。故对原告（反诉被告）主张2019年之后的装修费，一审法院亦不予支持。 关于原告（反诉被告）主张对其减免租金三个月，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”。结合国家发改委等8部门《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》中对承租国有房屋用于经营出现困难的服务业小微企业、个体工商户免除上半年3个月房屋租金的政策规定，对原告（反诉被告）该项主张，一审法院予以支持。鉴于双方的租赁协议自2020年6月23日解除，原告（反诉被告）已经向被告（反诉原告）交付的押金可以抵顶2020年1-3月份三个月租金，再免除原告（反诉被告）3个月租金至2020年6月30日。原告（反诉被告）应自2020年7月1日向被告（反诉原告）按原租金标准交付房屋占用费至实际腾退之日止。 关于被告（反诉原告）主张2020年6月30日之前因迟延支付租金而形成的违约金，迟延支付主要发生在新冠肺炎疫情期间，根据国家相关规定，对该项主张，一审法院不予支持。关于被告（反诉原告）主张转租的罚金，原告（反诉被告）与案外人签订了承包协议，由案外人承包经营，营业执照及相关税务均由原告（反诉被告）办理，并非转租，故对原告（反诉被告）的该项主张，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的规定，一审法院判决如下： 一、原告（反诉被告）石家庄华源帅嘉臣经贸有限公司与被告（反诉原告）河北省水利工程局于2019年４月１日签订的《河北省水利工程局商业房屋租赁协议》于2020年6月23日解除； 二、原告（反诉被告）石家庄华源帅嘉臣经贸有限公司于本判决生效之日起十日内将石家庄市建设南大街109号附-11-12号房屋腾退给被告（反诉原告）河北省水利工程局； 三、原告（反诉被告）石家庄华源帅嘉臣经贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）河北省水利工程局房屋占用费（自2020年7月1日起至上述房屋腾退之日止，按日租金439.6元标准计算）； 四、驳回原告（反诉被告）石家庄华源帅嘉臣经贸有限公司其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）河北省水利工程局其他反诉请求。 本诉案件受理费4894元，减半收取2447元，由原告（反诉被告）石家庄华源帅嘉臣经贸有限公司负担2042元，由被告（反诉原告）河北省水利工程局负担404元。反诉案件受理费2128.22元，减半收取1064.11元，由被告（反诉原告）河北省水利工程局负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人提交证据：1、房子照片，证明诉争房子早已腾空，是被上诉人强行轰走的；2、与被上诉人房管科张敬（建）军通话录音，证明从被上诉人处购电。被上诉人质证：1、照片显示屋内杂乱不堪，并不具备交房条件，至今未交付房屋钥匙，未完成交付；2、录音内容与本案无关，对录音内容中是否为张敬（建）军本人我方也不认可。 被上诉人提交证据：房屋照片（枣糕、包子铺）。证明涉案房屋没有交付。上诉人质证：与事实不符，上诉人提供的照片，玻璃门是开着的。卷闸门是被上诉人装的，被上诉人有钥匙，5月份我方用电话告知被上诉人他可以出租，在一审提交了该录音证据。我方给被上诉人多次发短信让被上诉人可以往外出租。 二审法院查明事实与一审法院查明事实基本一致。 本院认为，上诉人与被上诉人于2019年4月1日所签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且协议内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应依协议约定全面履行各自的义务。上诉人自2020年1月1日后一直未支付租金，违反协议约定，构成违约，并且在庭审中，上诉人也同意解除双方之间的租赁协议，一审法院以上诉人收到反诉状的时间确定双方租赁协议解除的日期为2020年6月23日，应予以支持。关于上诉人主张的被上诉人停水电暖造成的停业损失问题。因上诉人不能证实被上诉人实施了长期停水电的行为，且上诉人并非涉案商铺的实际经营者，亦无相关损失的证据予以证实，故上诉人主张的损失不予支持；关于上诉人主张的装修损失问题。双方签订的租赁协议第三条第二款中约定，“进行室内装修前需向河北省水利工程局房屋管理科上报书面装修方案，征得房地产建设管理部同意后方可实施”、“租赁期满后，因装修而产生的房屋附着物归甲方所有，乙方无偿向甲方进行移交”。依上述协议约定，上诉人装修所产生的房屋附着物归被上诉人所有，且解除租赁协议系因上诉人违约造成，上诉人亦未提交装修所花费的相关凭证，故此，上诉人主张装修损失无合同及法律依据，故对其该项主张不予支持；关于上诉人主张被上诉人多收电费的诉求，因其在一审起诉中并未提出该项诉讼请求，故本院对该项诉讼请求不予处理，其可另行起诉主张权利。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7022.22元，由上诉人石家庄华源帅嘉臣经贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 靳建军 审 判 员 李 莉 审 判 员 薛金来 二〇二一年二月二十六日 法官助理 刘 涛 书 记 员 苏立媛 ——