江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终4325号上诉人（原审被告、反诉原告）：高洪恩，男，1978年12月11日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：蒋华剑，江苏苏正律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏咪咪，江苏苏正律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：常州市五星市场管理服务有限公司，住所地常州市钟楼区勤业路**。法定代表人：张静，该公司执行董事。委托诉讼代理人：鄂小龙，江苏东晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文涛，江苏东晟律师事务所实习律师。上诉人高洪恩因与被上诉人常州市五星市场管理服务有限公司（以下简称五星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2020）苏0404民初1346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高洪恩上诉请求：撤销原审判决，驳回五星公司全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由五星公司承担。事实和理由：一、原审法院认定房屋租赁关系已于2019年5月31日终止，存在事实错误。1.本案租赁合同中，经高洪恩与五星公司多次协商，在五星公司同意对2019年6月至2020年3月的租金免租的情况下，高洪恩支付了2019年6月1日至2020年5月31日的房屋租赁费。双方租赁关系一直存续，原审法院认定房屋租赁关系已于2019年5月31日终止存在事实认定错误。2.根据庭审查明的事实，2019年7月19日，五星公司向高洪恩发出通知，称“现通知乙方于2019年7月23日之前到甲方公司办理续签手续，否则将视为乙方放弃合同”，由此通知可见，原审法院认定房屋租赁关系已于2019年5月31日终止与事实不符。二、原审法院判决以45.37万元的标准支付占有使用费，存在事实和法律认定错误。原审法院确定的45.37万元仅仅是高洪恩与五星公司之间协商的租金价格，因双方最终未能就租赁合同续签的条款达成一致，故双方未能签定新的租赁合同，而且如果原审法院认为2018年6月1日起至2019年5月31日止的房屋租赁合同已经解除，那么在新租赁合同未能续签情形下，应参照原租金标准264000元支付房屋占有使用费。综上，2020年初的新冠疫情致使高洪恩这样的中小超市出现了极大的经营压力，但是在疫情期间，高洪恩并未停产停业，而是按照政府安排，极力筹措各项抗疫物资，尽己所能为周边居民提供比较充足的生活资料，因此请求法院和五星公司充分考虑高洪恩对街道居民的贡献，维持双方的租赁关系。五星公司辩称，原审判决认定高洪恩与五星公司之间的《房屋租赁合同》于2019年5月31日终止，高洪恩应当迁出并返还所租赁的房屋，并且应按照每年453700元的标准支付占有使用费符合事实和法律规定。本案中，不存在高洪恩所称的五星公司同意对2019年6月至2020年3月的租金免租的事实，高洪恩在一审过程中交纳的款项也不是高洪恩所主张的2019年6月1日至2020年5月31日的租金，高洪恩认为双方的租赁合同关系没有终止的上诉理由不能成立。根据法律规定，一方当事人不履行合同义务，造成对方损失的，应当赔偿对方当事人的损失。高洪恩在租赁合同到期后，既同意按照453700元的标准继续租赁，又拒不按照双方的约定签订合同，应当认定双方的租赁合同关系已经终止，高洪恩迟延迁出并返还房屋，应当按照453700元的标准赔偿五星公司的损失，高洪恩主张按照264000元的标准支付占有使用费没有法律依据，与事实不符。综上，五星公司认为高洪恩的上诉主张没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持一审判决。五星公司向一审法院起诉请求：1.判令高洪恩将该租赁房屋腾空并恢复原状后返还五星公司；2.判令高洪恩支付自2019年6月日起至迁出日止按照年租金453700元为标准计算的逾期占用房屋的使用费，暂计至2020年3月1日为340582元；3.本案诉讼费用由高洪恩负担。高洪恩向一审法院提出反诉请求：1.判令五星公司支付高洪恩超市转让费120万元及装修补偿款80万元。2.判令五星公司承担诉讼、反诉费用及保全费用。一审法院认定事实：2018年6月21日，五星公司（甲方）与高洪恩（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于白云综合市场二楼1100平方米的房屋用于经营超市，租赁期限自2018月6月1日至2019年5月31日，租金为244000元，合同期满后甲方如将出租屋另作他用不再出租的，甲方应在本合同到期前一个月通知乙方，乙方应及时做好搬离工作，甲方对乙方的装修、装璜费用不作补偿，本合同期满乙方在同等条件下有优先承租权，如乙方不再续租的，则乙方应在租赁期届满前一个月通知甲方，同时乙方必须在租赁期满后三日将完好的租赁房屋返还给甲方，如甲方同意续租，则双方另行签订合同。合同到期前，2019年4月29日，五星公司向高洪恩发出《关于上调租金标准的函》一份，告知高洪恩双方租赁合同所涉房产经评估，市场合理租赁价格为每年453700元，故合同期满后，白云综合市场二楼房屋租价调整为每年453700元，乙方应在2019年5月31日前就租金新标准作出回复，否则视为乙方不同意。如2019年5月31日前双方未能就新标准达成一致的，甲方将于2019年6月1日收回乙方承租的位于白云综合市场二楼的房屋，如甲乙双方没有续签合同，乙方逾期拒不搬离或未全部搬离，将被视为乙方放弃剩余物品，甲方有权收回房屋并自行处理，且甲方有权向乙方收取按照新标准计算的房租金。同年5月26日，高洪恩向五星公司发出回复函一份，表示同意按照每年453700元标准继续租赁案涉房屋。同年7月19日，五星公司向高洪恩发出《关于续签合同的函》一份，称“甲方于2019年5月27日收到乙方回复函，同意按照453700元租价续租，但直至今日，乙方在合同期满后一直不与甲方续签合同，现通知乙方于2019年7月23日之前到甲方公司办理续签手续，否则将视为乙方放弃合同。”一审中，高洪恩提交《新冠疫情期间房屋租金减免申请书》打印件一份，证明其于2020年3月21日向五星公司副总经理花之平微信提出减免租金申请，花之平未回复以及高洪恩向花之平发送的疫情期间房屋租金减免申请书；高洪恩另提交其与五星公司副总经理花之平录音数份，证明五星公司故意将租金调高，其实际目的是将高洪恩赶走。其中2020年1月14日，高：我当时还讲给你听，我六月份的时候，我说要不要先把租金按原来的那个先交或者不行我到时候再补，是吧，你说先不要交，是吧，没事嘛，你怎么弄都可以。花:我再申请给你搬迁时间，前面的租金会再帮你减免，那不是挺好的吗，对吧，你一来一去，如果我走法律程序，那你还要把以前的租金补齐补给我，你这个一来一去多少钱啊。五星公司对上述证据真实性无异议，但认为录音资料内容整理不全面，从高洪恩整理的录音内容上来看，可以证明五星公司明确向高洪恩提出，或者按照约定继续签订合同、或者在不签合同的情况下搬离并返还房屋。高洪恩向花之平微信发送的申请，是在双方合同已经终止之后发出的，因此不能产生双方继续形成房屋租赁关系的法律后果。关于减免租金的申请，高洪恩发出时双方的租赁合同关系已经终止，高洪恩此时占有房屋缺乏法律依据，故无权要求减免租金，且疫情期间高洪恩系正常经营。一审中，高洪恩明确疫情期间其所经营的超市因为涉及民生，故一直正常经营。高洪恩于2020年7月20日通过李益武账户向五星街道办事处账户转账264000元，汇款用途注明“白云综合市场二楼好又多超市高洪恩付房租，2019.6.1-2020.5.31全年房租费”。一审法院认为，五星公司与高洪恩签订的2018年度《房屋租赁合同》依法成立并生效，双方均应按约履行义务。从双方往来函件可以反映，在合同到期之前，五星公司即告知高洪恩后续租金调高事宜，高洪恩亦回函表示同意接受，但后续高洪恩并未与五星公司签订合同，五星公司发函催促之后双方仍未能签订，从高洪恩提交的录音资料亦可以反映，高洪恩在2019年6月份时提出按照原来的租金进行缴纳或后续补交，但五星公司未同意。上述谈话内容可以反映高洪恩在同意五星公司上调租金标准之后又提出了异议，综上，在双方签订的《房屋租赁合同》到期而双方又未能就后续合同签订的相关要素达成一致的情况下，一审法院认定五星公司与高洪恩之间的房屋租赁关系已于2019年5月31日终止。合同终止后，高洪恩应当搬离房屋并交付五星公司，因高洪恩未搬离案涉房产，且一直占有该房产并使用至今，故理应支付五星公司参照租金计算的占有使用费，五星公司主张高洪恩按照每年453700元的标准支付占有使用费具有事实依据，一审法院予以支持，高洪恩在该案审理过程中向五星公司支付的264000元，其虽然在汇款凭证上注明系2019年至2020年全年房租费，但五星公司对此并不认可，故高洪恩上述汇款凭证仅系其单方意思表示，对五星公司不具有约束力。五星公司认可上述款项作为占有使用费，应从其主张的占有使用费中进行扣除，上述主张于法有据，一审法院予以支持。因租赁合同并未约定交还房屋时需恢复原状，而是约定了合同期满出租方对承租方的装修等不作补偿，高洪恩可就房屋现状交还五星公司，五星公司要求恢复原状与合同约定不符，一审法院不予支持。关于高洪恩反诉请求，因高洪恩系向原经营人徐建银支付的转让费，该转让费与五星公司及高洪恩之间的租赁合同法律关系缺乏法律上的关联性，高洪恩主张五星公司承担转让费缺乏依据；另外五星公司与高洪恩在租赁合同中约定了合同到期，承租方应及时做好搬离工作，出租方对承租方的装修、装璜费用不作补偿，上述约定不违反法律规定，故高洪恩主张五星公司赔偿装修损失于法无据，一审亦不予支持。判决:一、高洪恩于判决生效之日起十五日内向常州市五星市场管理服务有限公司交还白云综合市场二楼房屋；二、高洪恩于判决生效之日起十五日内向常州市五星市场管理服务有限公司支付房屋占有使用费（自2019年6月1日起房屋归还之日止参照年租金453700元计算，已支付264000元）；三、驳回常州市五星市场管理服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回高洪恩的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6409元（常州市五星市场管理服务有限公司已预交），由高洪恩负担；反诉案件受理费11400元（高洪恩已预交），由高洪恩负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明，2018年6月21日，五星公司与高洪恩签订《房屋租赁合同》，约定年租金为264000元。二审查明的其他案件事实与一审一致。本院认为，一、关于双方租赁关系终止时间。依照法律规定，租赁期满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案双方签订的《房屋租赁合同》约定至2019年5月31日到期，租赁期限届满后，因双方就是否续签合同进行磋商，故对于高洪恩继续使用涉案房屋，五星公司并未提出异议。至2019年7月19日，五星公司发函给高洪恩，要求高洪恩于2019年7月23日之前办理续签合同手续，否则视为高洪恩放弃合同。因高洪恩未按照该通知要求办理续签合同手续，故双方之间的租赁关系于2019年7月23日终止。二、关于房屋租金及使用费的计算标准。五星公司在2019年4月29日向高洪恩发函提出租金上调至每年453700元，高洪恩回函同意按该租金标准续签合同，故自2019年6月1日起，双方租金标准应当按照每年453700元计算。高洪恩认为其同意调高租金的条件是续签一份长期的租赁合同，但高洪恩并未在回函中明确调高租金的条件，故其理由不能成立，二审不予采信。因2019日7月23日高洪恩未搬离涉案房屋，其后的房屋使用费应当参照每年453700元的标准计算。综上，高洪恩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果不无不当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6409元，由高洪恩负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢文忠审 判 员 王 莹审 判 员 袁海燕二〇二一年二月二十五日法官助理 潘 军书 记 员 邹 静