辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终3445号上诉人（原审原告）：杨海涛，男，1981年6月15日出生，汉族，住辽宁省台安县。委托诉讼代理人：王新阳，辽宁冠阳律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：赵然，男，1978年4月20日出生，汉族，住辽宁省台安县。委托诉讼代理人：张岩旭，北京盈科(沈阳)律师事务所律师。原审第三人：秦洪江，男，1978年2月9日出生，汉族，住台安县。原审第三人：代秀丽，女，1978年2月7日出生，汉族，住台安县。上诉人杨海涛因与被上诉人赵然、第三人秦洪江、代秀丽案外人执行异议之诉一案，台安县人民法院于2015年6月4日作出（2015）鞍台民一初字第00010号民事判决。杨海涛不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月6日作出（2015）鞍民一终字第00623号民事判决，赵然不服，向本院申请再审。本院于2018年12月25日作出（2017）辽03民申71号民事裁定再审本案，并于2019年11月11日以（2019）辽03民再20号民事裁定，将本案发回台安县人民法院重审。台安县人民法院作出(2019)辽0321民初3378号民事判决，杨海涛不服该判决，上诉至本院，本院依法组成合议庭，通过互联网开庭审理了本案。上诉人杨海涛及其委托诉讼代理人王新阳、被上诉人赵然的委托诉讼代理人张岩旭通过互联网参加了诉讼，原审第三人秦洪江、代秀丽经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨海涛的上诉理由及请求：一、请求二审法院判令撤销台安县人民法院（2020)辽0321民初3378号民事判决书并依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；二、请求法院判令一二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定“庭审中原告杨海涛表示已经支付案涉房屋部分房款30万元，剩余191000元继续以第三人秦洪江、代秀丽的名义偿还银行贷款，并未满足按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行的条件”属于认定事实错误。首先，上诉人与原审第三人秦洪江、代秀丽签订的《私有房产产权转让协议》第三条明确写明“此房转让成交价为人民币300000元，原告在签字后一次性交清房款”，故应视为上诉人已经按合同约定支付了全部购房款。其次，退一步讲，即使认定上诉人未支付全部价款，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，可以看出“按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行”的前提条件是人民法院要求，本案中并无任何法院通知上诉人将剩余价款交付执行、交付执行程序及如何交付执行等，在此前提下，一审法院认定上诉人并未满足按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行的条件，明显属于认定错误。二、一审法院认定“原告在明知所购买的房屋有贷款的情况下，无正当理由未在合理时间内对符合办理过户条件的房屋办理过户登记，是买受人自身原因导致，故原告杨海涛未取得该涉案房屋所有权即未享有足以排除强制执行的民事权益”属于认定事实错误。根据一审查明的事实可以看出，案涉房屋设有抵押权，且于2014年2月10日被台安县人民法院查封，在抵押权未涤除以及未解除查封前，案涉房屋均无法办理过户登记。案涉房屋系第三人秦洪江、代秀丽出售给上诉人，涤除抵押权是其义务,案涉房屋因第三人秦洪江、代秀丽未涤除抵押权及因第三人秦洪江、代秀丽的原因被查封，致使案涉房屋无法办理过户登记，上诉人对此不存在任何过错，一审法院认定上诉人为在合理期间内对符合办理过户条件的房屋办理过户登记是上诉人原因所致，明显属于认定事实错误。赵然辩称，一、杨海涛无法证明其系案涉房产的权利人，更无法证明其享有足以排除强制执行的民事权利；二、杨海涛在明知案涉房产存在银行抵押登记的情况下，仍约定以不合理高价购入，且怠于变更登记，原审判决认定此为其自身过错导致并无不妥。杨海涛无法证明其对案涉房屋享有权利，更不享有足以阻却执行的民事权益和排除执行的条件，杨海涛的上诉请求不应得到支持。秦洪江、代秀丽经合法传唤未到庭亦未进行答辩。杨海涛向一审法院起诉请求：2013年5月13日，原告与第三人秦洪江、代秀丽签订私有房产产权转让协议书一份，合同约定，第三人秦洪江、代秀丽将其二人所有的位于台安县台安镇恩良西路23号嘉和园小区1-2-3号楼35号网点的商住房（以下简称诉争房屋）出卖给原告所有，购房款总计491000元。原告于同日向第三人秦洪江支付购房款现金30万元，其余191000元银行贷款由原告继续偿还，第三人秦洪江将诉争房产及相关手续交付给原告，原告自2013年5月开始按月足额偿还银行贷款，并占有诉争房屋至今。2014年2月10日，被告因与第三人秦洪江、代秀丽之间存在民间借贷纠纷，申请要求对原告具有所有权的房产即诉争房屋予以查封，原告对原审法院的执行提出案外人异议，原告为证明与第三人秦洪江、代秀丽之间存在真实的房屋买卖法律行为，提供了私有房产产权转让协议、房屋产权证、购房合同、购买后居住诉争房屋的证实、原告出租诉争房屋的租房协议、供热使用协议、第三人秦洪江收到购房款的收条、原告偿还银行贷款的凭证。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，原告与第三人秦洪江、代秀丽之间的房屋买卖行为真实、合法、有效，上述证据均证明原告系诉争房产的所有权人，原告与第三人秦洪江、代秀丽签订的诉争房产的买卖协议合法有效，原审法院以“此证据证明不了购买楼房的真实性”为由，于2014年12月25日驳回原告的异议申请。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，原告依合同支付全部价款并占有标的物至今，虽然没有办理产权过户手续，但并不影响合同效力，原审法院无权查封诉争房产。综上，执行裁定书驳回了原告的执行异议缺乏事实与法律依据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的规定》，诉至法院，请求原审法院撤销该院于2014年12月25日作出的驳回原告异议的裁定书并停止对位于台安县台安镇恩良西路23号嘉和园小区1-2-3号楼35号网点的商住房的执行，立即解除对该房屋的查封，确认原告与第三人秦洪江、代秀丽签订的私有房产产权转让协议有效；诉讼费由被告及第三人承担。原审法院重审认定事实：2013年5月13日，原告杨海涛与第三人秦洪江、代秀丽签订《私有房产产权转让协议》，协议约定：一、第三人秦洪江、代秀丽自愿将其二人共有的位于台安县台安镇恩良西路23号嘉和园小区1-2-3号楼35号网点，房屋建设面积130.02平方米，产权证号：房权台安字第××号的私有房屋所有权转让给原告杨海涛；二、第三人秦洪江所转让的私有房屋有抵押贷款，贷款期限为10年，第三人秦洪江已还款2年，原告购买后继续用第三人秦洪江名义偿还所欠银行贷款191000元。原告必须保证及时偿还银行贷款，如不能及时偿还贷款，第三人秦洪江有权收回该房屋。第三人秦洪江保证该房屋除贷款外无其它抵押、担保、继承等权利受限制的行为；三、双方经协商，此房转让成交价为人民币30万元，原告在协议签字后一次性交清房款。第三人秦洪江将该房屋所有手续一并交给原告；四、第三人秦洪江在将房屋转让前应将该项房屋成交前的一切费用结清，如有拖欠由第三人秦洪江全额承担，并保证房屋设施完好；五、该房屋原告随时可更名过户，第三人秦洪江无条件协助原告办理该房屋转让所需相关手续，费用由原告负责。第三人秦洪江同意原告杨海涛用其名义偿还房屋贷款直至期满；六、双方同意于2013年5月13日将上述房屋交付原告；七、此协议一式两份，经双方签字后生效。协议签订后，双方均履行了各自的义务。被告赵然与第三人秦洪江、代秀丽之间因民间借贷纠纷，被告于2014年2月10日向一审法院申请对案涉房屋的查封。本院于2014年2月18日对案涉房屋进行了查封。原告于2014年11月5日对一审法院的执行提出案外人异议，一审法院于2014年12月25日驳回原告的异议申请。2015年1月12日，原告诉至一审法院，请求撤销该院于2014年12月25日作出的驳回原告异议的裁定并停止对台安县台安镇恩良西路23号嘉禾园小区1-2-3号楼35号网点的商住房的执行，立即解除对该房屋的查封；并确认原告与第三人秦洪江、代秀丽签订的《私有房产产权转让协议》有效，一审法院(2015)鞍台民一初字第00010号民事判决书驳回原告杨海涛的诉讼请求，原告不服，上诉至鞍山市中级人民法院，鞍山市中级人民法院(2015)鞍民一终字第00623号判决撤销本院(2015)鞍台民一初字第00010号民事判决并判决停止对位于台安县台安镇恩良西路23号嘉和园小区1-2-3号楼35号网点的商住房的执行。后被告赵然向鞍山市中级人民法院申请再审，鞍山市中级人民法院(2019)辽03民再20号民事裁定书裁定撤销(2015)鞍民一终字第00623号民事判决及台安县人民法院(2015)鞍台民一初字第00010号民事判决并发回台安县人民法院重审。原审法院重审认为，本案应围绕原告杨海涛就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列四种情形，且其权利能够排除执行的人民法院应予支持；一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。现本案中，原告杨海涛与第三人秦洪江、代秀丽于2013年5月13日签订的《私有房产产权转让协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该协议有效。又根据《中华人民共和国物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，该协议亦有效。协议签订后，原告杨海涛即占有涉案房产。庭审中原告杨海涛表示已支付涉案房屋部分房款30万元，剩余191000元继续以第三人秦洪江、代秀丽的名义偿还银行贷款，并未满足按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的条件，原告在明知所购买的房屋有贷款的情况下，无正当理由未在合理时间内对符合办理过户条件的房屋办理过户登记，是买受人自身原因导致，故原告杨海涛未取得该涉案房屋所有权即未享有足以排除强制执行的民事权益。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，据此判决：一、确认原告杨海涛与第三人秦洪江、代秀丽签订的《私有房产产权转让协议》有效；二、驳回原告杨海涛的其他诉讼请求。案件受理费8665元，公告费560元，由原告杨海涛承担。本院二审查明事实与原审重审一致。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。杨海涛与秦洪江、代秀丽于2013年5月13日签订的《私有房产产权转让协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该协议有效。原审法院在判决中对该协议有效的确认，本院予以维持。杨海涛与秦洪江、代秀丽于2013年5月13日签订的《私有房产产权转让协议》，并依照协议约定支付部分房款30万元，剩余191000元贷款杨海涛以秦洪江、代秀丽的名义偿还银行。杨海涛在协议签订后，无正当理由，未在合理时间对案涉房屋办理过户登记，系由其自身原因导致。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定。在审理执行异议案件时，人民法院对于该条规定的四个条件应严格审查，异议申请人同时满足以上四个条件时，其权利方可排除执行。因此，杨海涛的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持，原审判决正确，本院予以维持。综上所述，杨海涛的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8665元，由杨海涛负担。本判决为终审判决。审判长 梁  常  莉审判员 李  红  兵审判员 秦  长  虹二〇二一年二月二十二日书记员 付雯茜(代)