广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1542号上诉人（原审原告，反诉被告）：李世荣，男，汉族，1967年9月24日出生，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：刘永光，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄德乐，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：广州维福顿酒店管理有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路**之二3317。法定代表人：王飞，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张杰，广东固信律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏茂湘，广东固信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王飞，男，汉族，1977年1月6日出生，住安徽省宿州市砀山县。被上诉人（原审被告）：胡兆军，男，汉族，1975年1月14日出生，住湖南省华容县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张杰，广东固信律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：苏茂湘，广东固信律师事务所律师。上诉人李世荣因与上诉人广州维福顿酒店管理有限公司（以下简称维福顿公司）、被上诉人王飞、胡兆军租赁合同一案，均不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初5439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李世荣的委托诉讼代理人黄德乐、上诉人维福顿公司与被上诉人王飞、胡兆军的共同委托诉讼代理人张杰、苏茂湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李世荣上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项；2.改判维福顿公司立即向李世荣支付租金7299.96元及逾期支付租金的违约金（违约金以所欠租金为基数，每日按欠款数额的千分之三计算，从2020年1月16日起至付清全部租金之日）；3.改判维福顿公司向李世荣支付提前终止合同的违约金8622元；4.改判王飞、胡兆军在注册资本未出资范围内对维福顿公司上述第二、三项租金、违约金承担补充赔偿责任；5.本案一、二审受理费由维福顿公司、王飞及胡兆军承担。事实和理由：一、维福顿公司单方解除涉案合同的行为不具有合法性，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定，继续履行合同的承租人请求减免租金，法院应当予以调解，调解不成的根据公平原则变更合同，但并未规定承租人违法解除合同的，法院仍可酌情减免租金。一审法院以疫情影响为由酌情减免维福顿公司一半租金缺乏事实及法律依据。故维福顿公司应向李世荣支付全部拖欠租金及违约金。二、根据《最高人民法院若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项规定，维福顿公司单方解除涉案合同的行为不具有合法性，应按约定向李志荣支付三个月租金作为违约金，一审法院以疫情影响为由调整违约金缺乏法律依据，违背当事人意思自治原则。三、针对维福顿公司反诉退回押金的请求，李志荣在庭审中已变更答辩意见为没收维福顿公司的押金，一审法院未在判决书中载明李世荣上述意见，并支持退还维福顿公司的押金，属于认定事实错误。四、李世荣请求王飞、胡兆军在注册资本未出资范围内对维福顿公司的本案债务承担补充赔偿责任，相当于维福顿公司有能力履行本案债务，王飞、胡兆军就无需承担补充赔偿责任。一审法院以李志荣未提供证据证实维福顿公司缺乏清偿能力为由驳回李世荣请求，缺乏依据。综上，请求二审法院予以改判。维福顿公司、王飞、胡兆军共同答辩称：一、维福顿公司受新冠疫情影响，经营严重亏损，无法履行支付租金的义务，根据不可抗力相关法律规定，享有免除支付租金义务。二、维福顿公司是基于不可抗力因素解除合同，且在解除合同时已按照相关法律规定履行通知义务，故解除合同的行为不属于违约行为，无需向李世荣支付违约金。三、王飞、胡兆军是维福顿公司股东，根据法律规定，本案不符合股东加速到期的情形，且李世荣也无证据证明维福顿公司缺乏清偿能力，故其主张王飞、胡兆军在未出资范围内承担补充赔偿责任缺乏事实和法律依据。维福顿公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判维福顿公司无需向李世荣支付房屋租金；2.撤销一审判决的第二项，依法改判维福顿公司无需向李世荣支付提前解除合同的违约金；3.全部诉讼费用由李世荣承担。事实和理由：一、一审判决根据《合同法》第六条、第八条、第九十七条的规定，认定维福顿公司在政府采取疫情防控措施后不到3个月的时间内解除合同的行为不具有合法性，维福顿公司须向李世荣支付案涉房屋2020年1月至3月房屋租金，属于适用法律错误，且与事实不符。首先，新冠××疫情已经被确认为不可抗力已是不争的事实，新冠××疫情的影响至今仍在持续当中，其影响的严重性、范围的广泛性、时间上的持续性不言而喻。自疫情爆发以来，各地政府采取防疫措施后，号召大家居家隔离防疫，酒店行业首当其冲，受到直接而明显的影响。根据我国《合同法》第一百一十八条规定，基于不可抗力导致合同无法履行的，无法履行合同一方负有及时通知对方的义务，减少双方损失，通知的时间上具有紧迫性。且维福顿公司自2020年1月下旬至解除合同前一直与李世荣沟通减免租金、变更合同部分履行义务等事宜，也并没有因此直接要求解除合同。一审法院认定维福顿公司在政府采取疫情防控措施后不到3个月的时间内解除合同的行为不具有合法性，显然缺乏法律依据。其次，维福顿公司与李世荣在合同中明确约定每年免租半个月，是用于对房间进行保养，该免租半个月是不附任何条件的，一审法院主观认定半个月的免租只有租赁合同满一年才适用是完全错误的，实属审判法官的主观噫测，枉法裁判。二、一审判决根据《合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，认定维福顿公司存在违约行为，须向李世荣承担违约责任、支付违约金，属于适用法律错误。维福顿公司是由于受新冠××疫情的影响，经营出现了严重亏损。疫情发生后，维福顿公司与李世荣多次协商减免租金、变更合同中的部分履行义务，但双方未能达成一致意见。维福顿公司2020年1月至3月连续亏损(实际上至今仍然低额亏损)，根本无力履行支付租金的义务，租赁合同无法继续履行，无奈之下，依法通如李世荣解除合同，并移交了案涉房屋。根据《民法总则》第一百八十条、《合同法》第一百一十七、一百一十八条的规定，因不可抗力不能履行民事义务的，及时履行了通知义务，不承担民事责任。因此，维福顿公司解除合同不属于违约行为，无须向李世荣支付违约金。综上，请求二审法院予以改判。李世荣答辩称：一、维福顿公司以不可抗力因素为由提前解除合同的理由是不成立的，新冠××疫情的发生确实会对维福顿公司的经营造成影响，但并非是造成合同无法履行或合同目的无法实现的原因，只是会影响其在2020年2-3月份短期间的经营。维福顿公司至今仍在涉案场地正常经营之中，由此可见疫情的发生并未造成维福顿公司无法经营或破产，因此疫情的发生并非是维福顿公司要求提前解除合同的合法理由。故维福顿公司提出提前解除合同的行为已经构成根本违约，按照合同约定，其理应承担相应的违约责任。二、疫情发生后，李世荣与维福顿公司一直就减免租金事宜进行协商，维福顿公司要求减免2020年2-5月份的全部租金，并且要求自5月开始至疫情结束对租金进行减半，李世荣对于维福顿公司提出的租金减免方案，仅同意对2020年2-3月份的租金减半，故双方未对租金减免达成一致合意，其后维福顿公司即要求提前解除租赁合同。截止维福顿公司向李世荣发出解除合同通知之日，李世荣并未催促维福顿公司按时交租，实际上也已经给予了维福顿公司交租的缓冲期。但维福顿公司不能做到互谅互让，却直接将涉案合同的经营风险全部转嫁给李世荣，该行为有失公平。因此，请求二审法院按照双方合同约定判令维福顿公司支付合同解除之日前的全部租金以及按照合同约定支付全部违约金。王飞、胡兆军答辩称：同意维福顿公司的上诉意见。李世荣向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.维福顿公司立即向李世荣支付租金7299.96元及逾期支付租金的违约金1208.29元，合计8508.25元（违约金已计算到2020年4月15日；从2020年4月16日起至付清全部租金之日止，继续以7299.96元为基数，每日按欠款数额的千分之三计算逾期支付租金的违约金）;2.维福顿公司向李世荣支付水费14.4元、电费43.3元、公摊电费15.9元，合计73.6元;3.维福顿公司向李世荣支付提前终止合同的违约金8622元;4.王飞、胡兆军在注册资本未出资范围内对维福顿公司上述第一项、第二项租金、违约金承担补充赔偿责任;5.本案诉讼费用由维福顿公司、王飞、胡兆军承担。维福顿公司向一审法院提起反诉，请求判令：1.李世荣返还维福顿公司押金2737元；2.全部诉讼费用由李世荣承担。一审法院经审理查明：2016年8月13日，维福顿公司（乙方）与李世荣（甲方）签订一份《委托经营托管合同》，其中约定：1.甲方将位于招商城市主场项目5号楼的425房出租给乙方；2.甲方委托乙方按照附件所列明细统一配置家具家电等屋内设施，并一次性向乙方支付总额750元/平方米的配置费用；3.房屋租赁期共5年，从2017年11月1日至2022年10月31日止，2017年7月30日至2017年10月31日为免租期，作为乙方配置家具家电和设施设备调试期，第二年起每年免租期为0.5个月，作为该物业的正常例行保养期；4.第1、2年每月租金2737元，第3、4年的每月租金是2874元；5.首期租金，乙方于免租期满后的5日内支付给甲方，之后的租金乙方于每月15日前将当月租金一次性通过银行转账方式支付给甲方；6.乙方承担物业管理费及水电杂费，租赁终止时，双方结清各自应当承担的费用；7.乙方未能在约定的时间内支付租金，每延迟一日，按延迟支付的租金金额的0.3%向甲方支付违约金，若延迟支付租金超过1个月，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付3个月租金作为违约金；8.乙方如提前终止合同，应提前1个月通知甲方，并需向甲方支付3个月租金作为违约金，甲方退回押金；9.双方完成房屋交付手续后的5日内，乙方向甲方支付相当于一个月租金的押金给甲方。除上述425房，李世荣另与维福顿公司签订六份《委托经营合同》，将招商城市主场5栋318、319、320、321、424、426房屋也一并租赁给维福顿公司2017年7月30日，李世荣将约定的房屋交付给维福顿公司，维福顿公司则依约向李世荣支付了上述425房的押金2737元。维福顿公司将上述房屋用于经营酒店住宿。2020年1月，维福顿公司支付了425房当月租金1322.04元给李世荣。2020年1月28日，维福顿公司发送短信给李世荣，称因疫情影响，造成其经营异常困难，要求减免2020年2月至4月的租金。双方未能达成一致。2020年2月29日，维福顿公司发送短信给李世荣，称要自2020年3月1日起解除双方之间的房屋租赁合同，双方办理交接手续。李世荣回复要求发加盖公章的正式书面文件给李世荣。2020年3月28日，维福顿公司发送一份《收房通知函》给李世荣，称因疫情影响，其司无力向李世荣支付租金，故通知李世荣于收到该函之日双方租赁合同解除，并要求李世荣收到该函后两日内与其司工作人员联系，办理收房手续；如未办理，其司将房屋钥匙寄回给李世荣。2020年3月31日，维福顿公司发送一份《房屋解约函》给李世荣，称因李世荣一直未收房，现再次通知李世荣，双方签订的房屋租赁合同已于2020年3月31日解除，并同时将钥匙寄回给李世荣，请李世荣对房屋自行处理。李世荣接收了房屋钥匙。一审庭审中，李世荣确认，双方合同于2020年3月31日解除，其诉请的租金系计至该日的租金；维福顿公司已缴交了其第二项诉讼请求的费用；李世荣已将收回的上述房屋部分再出租给他人使用。一审法院另查明，维福顿公司股东为王飞、胡兆军，认缴出资额分别为255万元、245万元，出资期限为2045年7月1日。一审法院认为：维福顿公司解除与李世荣的《委托经营托管合同》是否构成违约的问题。维福顿公司承租李世荣房屋用于经营酒店住宿，双方签订合同后正常履行至2020年1月。自2020年1月开始，因新型冠状病毒感染××疫情扩散至全国，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集，对于非生活必要的娱乐、休闲场所，建议暂不开业。全国其他省市也相继采取类似措施。维福顿公司的酒店经营自是受到严重影响。在此情形下，维福顿公司向李世荣提出减免租金具有合理性。但即使双方就此不能达成一致，维福顿公司也并不因此当然享有单方解除合同的权利。考虑到双方合同期限至2022年10月31日，维福顿公司在政府采取疫情防控措施后不到3个月的时间内即解除合同，致使合同提前19个月解除，故维福顿公司单方解除合同的行为不具有合法性，构成违约。合同解除后的结算及维福顿公司的违约责任的问题。双方合同已于2020年3月31日解除，维福顿公司应支付计至该日的租金并清缴至该日的水电费、公摊费等。根据合同约定，维福顿公司应于每月15日前支付2020年度每月租金2874元，并可享受2020年度半个月的免租。维福顿公司于2020年度只支付了1月份半个月的租金，在合同在2020年3月31日即提前解除的情形，维福顿公司自不享有合同约定的2020年度半个月的免租权利。但因疫情影响，维福顿公司另又有权获得租金的部分减免。一审法院酌情认定，2020年1至3月的未付租金，维福顿公司支付一半即3649.98元给李世荣。同样基于疫情影响因素的考虑，对李世荣诉请拖欠租金的违约金，宜按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准自李世荣起诉之日起计算。李世荣诉请按千分之三标准分段计算，一审法院不予支持。李世荣第二项诉讼请求的费用，维福顿公司已清缴，故对李世荣该诉请，一审法院依法予以驳回。双方合同约定，乙方如提前终止合同，应提前1个月通知甲方，并需向甲方支付3个月租金作为违约金，甲方退回押金。现维福顿公司未提前一个月通知李世荣即解除合同，可视为由此另造成李世荣房屋一个月的闲置。加上约定的3个月租金的违约金，基于疫情影响因素，一审法院酌情认定，维福顿公司应支付两个月租金的违约金即5748元给李世荣，李世荣则应将押金2737元返还给维福顿公司。关于王飞、胡兆军是否应对维福顿公司的上述债务承担补充赔偿责任的问题。李世荣并无提供证据证实维福顿公司已缺乏清偿上述债务的能力，李世荣诉请王飞、胡兆军在认缴未缴出资范围内对维福顿公司上述债务承担补充赔偿责任，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、第一百零七条、第百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、维福顿公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付租金3649.98元给李世荣，并按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计付该款自2020年4月17日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金；二、维福顿公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付提前解除合同违约金5748元给李世荣；三、李世荣于本判决发生法律效力之日起十五日内返还押金2737元给维福顿公司；四、驳回李世荣其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费230元，由李世荣负担106元，维福顿公司负担124元。本案反诉费25元，由李世荣负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审查，各方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三篇第四章和第五章的相关规定”。本案纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，根据双方当事人的诉、辩意见，本案二审争议的焦点为：一、维福顿公司应否承担合同解除的违约责任，以及应否支付2020年1-3月疫情期间的租金；二、李世荣要求王飞、胡兆军对本案维福顿公司的债务承担责任的主张应否支持。关于焦点一。根据本案查明的事实，维福顿公司承租李世荣房屋用于经营酒店住宿，双方合同约定的租赁期限共5年，从2017年11月1日至2022年10月31日，合同正常履行至2020年1月。因新冠疫情及政府实施防控措施，维福顿公司的经营受到不利影响。在此情况下，虽维福顿公司向李世荣提出减免租金事出有因，但双方未能达成减免租金具体数额的一致协议。众所周知，因新冠疫情，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，但自2020年2月24日9时起已调整为二级响应，各行各业逐步复工复产，此时距双方租赁期限截止日2022年10月31日尚余约一年八个月，故双方租赁合同虽履行困难，但尚未达到合同目的完全不能实现的程度。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项“疫情或者疫情防控措施导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。”的规定，一审法院认为维福顿公司不享有单方解除合同的权利，其提出解除合同的行为构成违约，应当承担违约责任，并无不妥。双方合同约定，承租人提前解除合同的，应提前1个月通知出租人，并向出租人支付3个月租金为违约金。一审法院综合本案的事实、证据，结合合同的履行情况及房屋空置一个月的事实、双方当事人的过错程度，以及疫情影响等因素，酌定维福顿公司应支付两个月租金作为违约金给李世荣，属于自由裁量的范围，并无不当，本院予以维持。关于2020年1月至3月的租金问题。双方合同约定从第二年起每年免租期为0.5个月，该约定显然系合同正常履行情况下出租人给予承租人的租金优惠。如上所述，涉案合同因维福顿公司违约而提前解除，故一审法院认为维福顿公司不享有合同约定的2020年度半个月的免租权利，并无不当。鉴于维福顿公司的经营确因疫情的原因受到了不利影响，继续按照合同约定标准支付租金确对其不公平。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款“承租非国有企业房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件实际情况，根据公平原则予以变更。”的规定，一审法院对于2020年1至3月的未付租金，酌定维福顿公司支付一半给李世荣，具有法律依据，且在自由裁量的幅度之内，并无明显不妥，本院予以维持。关于焦点二。经本案查明，维福顿公司系有限责任公司，股东为王飞、胡兆军，认缴出资期限2045年7月1日。在注册资本认缴制下，股东依法享有期限利益。本案并无证据显示维福顿公司存在缺乏清偿债务的能力，具备破产原因但不申请破产等可导致股东出资应当“加速到期”的情形，因此，李世荣诉请王飞、胡兆军在认缴未出资的范围内对维福顿公司的债务承担补充清偿责任，缺乏法律和事实依据，不能得到支持。综上所述，李世荣及维福顿公司的上诉理由均不成立，应予驳回，一审处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由李世荣负担50元，广州维福顿酒店管理有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年二月二十三日书记员  张 旭彭诗敏