浙江省江山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0881民初2645号 原告（反诉被告）：胡姗，女，1993年1月20日出生，汉族，住衢州市。 委托诉讼代理人：蒋利刚，浙江兴衢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜春生，浙江兴衢律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：徐敏，女，1975年8月8日出生，汉族，住江山市。 被告（反诉原告）：徐芳，女，1971年11月15日出生，汉族，住江山市。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：毛卓良。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：严姚姚。 原告（反诉被告）胡姗与被告（反诉原告）徐敏、徐芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂转换为普通程序审理。本院于2020年9月22日适用简易程序公开开庭进行审理，胡姗的委托诉讼代理人蒋利刚、姜春生，徐芳到庭参加诉讼，徐敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。同年10月20日，徐芳向本院提起反诉。12月17日，本院适用普通程序公开开庭进行审理，胡姗及其委托诉讼代理人蒋利刚、姜春生，徐敏及徐芳的共同委托诉讼代理人严姚姚，徐芳到庭参加诉讼。2021年1月12日，经徐敏申请，本院通知徐敏作为共同反诉原告参加诉讼。同年1月27日，本案再次公开开庭进行审理，双方当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡姗向本院提出诉讼请求：1.确认双方在2019年10月15日签订的《厂房租赁合同》已于2020年7月1日解除；2.徐敏、徐芳退还胡姗已支付的租金25万元，并支付利息损失（该损失自2019年11月1日计算至2020年6月30日止为1万元，自2020年7月1日起至租金实际退还之日止，按年利率6%据实计算）；3.徐敏、徐芳赔偿胡姗不能经营产生的损失20万元及装修费、材料费、搬运费等损失22.1271万元；4.徐敏、徐芳支付违约金10万元；5.本案诉讼费用由徐敏、徐芳承担。事实与理由：徐敏、徐芳系姐妹关系。2019年10月15日，徐芳受徐敏的委托与胡姗签订一份《厂房租赁合同》，约定：徐敏、徐芳将坐落于江山市××镇××村××路××号“江山市徐敏木材加工厂”的厂房、土地出租给胡姗置办企业，租金为每年25万元，并约定了租金支付方式、违约责任等事项（内容详见合同）。因签订合同时徐敏、徐芳的厂房尚未取得产权证，而胡姗租赁厂房用于开办经营企业，需要产权证用于办理营业执照等相关证件，故2019年10月18日，徐芳向胡姗出具承诺书，承诺“江山市徐敏木材加工厂”的产权证于半年内办好，如果没办好，赔偿胡姗损失费20万元。2019年11月1日，胡姗依约将25万元租金支付给徐敏、徐芳。之后，胡姗进厂装修并将生产设备搬进厂房，但因租赁厂房的产权证一直未能办理，致使胡姗无法办理企业工商注册手续，相关生产许可证也无法办理审批手续，导致租赁的厂房不能正常经营使用。虽经胡姗多次催办，但徐敏、徐芳以种种理由推托，在其承诺的期限内仍未办理好相关产权证件，致使胡姗事实上已无法实现租赁厂房用于开办经营企业的合同根本目的，同时也给胡姗造成巨大经济损失。2020年6月29日，胡姗向徐敏、徐芳发出解除合同通知，徐芳于2020年7月1日签收。后徐敏、徐芳又挂牌出租厂房。综上，徐敏、徐芳的行为导致胡姗与其签订厂房租赁合同的根本目的不能实现，属严重违约，并给胡姗造成了巨大经济损失。 胡姗举证如下： 1.双方签订的《厂房租赁合同》，证明胡姗承租徐敏、徐芳厂房的事实。 2.徐敏的授权委托书，是徐芳通过微信发给胡姗的，证明徐敏委托徐芳签订《厂房租赁合同》的事实。 3.徐芳出具的收条，证明徐敏、徐芳收到租金25万元的事实，收条上面的王建雄是胡姗的丈夫。 4.支付租金的汇款凭证，证明胡姗在2019年10月15日至同年11月1日分四次通过胡姗丈夫的账户支付徐敏、徐芳25万元租金的事实。 5.微信聊天记录、徐芳通过微信发给胡姗的承诺书，证明徐芳承诺半年之内办好产权证，逾期赔偿胡姗20万元的损失。 6.2020年3月18日的销货清单、同年3月6日的提货单、1月8日的收据、序号为5830998的收据、6月30日的收据，证明胡姗为搬运装修材料、机器设备等产生的损失。 7.2020年7月份拍的涉案厂房门面的照片，证明胡姗于2020年6月份搬出租赁厂房后，徐敏、徐芳再次挂牌出租。 8.解除合同通知书、快递单，证明2020年6月29日胡姗通过快递邮寄解除合同通知书后徐芳于次日签收。 徐敏本诉辩称，答辩人徐敏与胡姗并不认识，与徐芳是姐妹关系。答辩人因长期定居在张家口，故将坐落于江山市××镇××路××号的江山市徐敏木材加工厂厂房交由徐芳管理收益。2019年10月15日，徐芳与胡姗签订的《厂房租赁合同》出租方并非答辩人，答辩人与徐芳不存在委托关系，合同的相对方是徐芳与胡姗，胡姗起诉答辩人系被告主体不适格，请求驳回胡姗对答辩人的起诉。 徐芳本诉辨称，江山市××镇××村××路××号厂房由答辩人徐芳管理收益。2019年10月15日，徐芳与胡姗在明知江山市××房××房产证未办的情况下签订了《厂房租赁合同》，当时胡姗与徐芳口头约定先用“江山市徐敏木材加工厂”的营业执照，实际业务则使用胡姗在衢州办理的执照，不影响生产经营。合同签订后胡姗胁迫、诱骗徐芳写承诺书。徐芳按约定交付了厂房，胡姗虽支付了25万元租金，但至今未缴纳押金。胡姗在未经徐芳同意的情况下即擅自对徐芳出租的厂房凿墙打洞、拆门窗，对房屋进行破坏性改装，而且还损坏电梯伸缩门、卷闸门。2020年7月，胡姗认为其承租的厂房开间小，偷偷搬离徐芳出租的厂房，使厂房受损并留下大量垃圾。胡姗的行为给徐芳造成了安装电梯、水电增容损失22.05万元，凿墙打洞、拆门、损坏玻璃、清理垃圾损失20万元，损坏电梯、伸缩门、卷闸门等设备损失5万元，在租赁经营期间胡姗未缴纳土地亩均税13.86万元等，胡姗解除合同的行为不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，该条文适用于约定解除或法定解除条件，其解除合同的行为无效。徐芳并不是没有去办房产证，而是在积极地办理房产证，但因疫情等原因而迟延，但这不影响胡姗的生产经营，也不会影响合同目的的实现。且胡姗也未因房产证迟延办理而增加费用或损失，何况凭租赁合同是可以办理营业执照的。胡姗擅自解除合同已构成违约，应支付违约金并赔偿损失。徐芳已按合同约定履行了义务，不存在退还租金和支付利息损失，也不存在赔偿损失及支付违约金之情况，反而胡姗应向徐芳支付违约金及赔偿损失。关于徐芳承诺的20万元赔偿金，其实质是违约金，胡姗也没有什么损失，该金额过高且是在胡姗胁迫、诱骗的情况下写的，胡姗违约解除合同不应得到支持。综上，胡姗解除合同的行为无效，应当继续履行合同，请求驳回胡姗的诉讼请求。 徐芳本诉举证如下： 租赁厂房的房产证、土地证、营业执照、亩均税收1万元以下企业告知书、江山市住所(经营场所)信息申报承诺书、《厂房租赁合同》，证明徐芳出租的厂房是没有任何问题的，徐芳没有违约。 徐敏、徐芳向本院提出反诉诉讼请求：1.继续履行2019年10月15日签订的《厂房租赁合同》；2.胡姗赔偿徐芳、徐敏违约金10万元；3.胡姗将徐敏、徐芳出租的厂房恢复原状并清理垃圾或赔偿损失50万元，其中，清理垃圾费用5万元，亩均税收18万元（3万元/年×6年），室内电梯损失13万元，变压器增容1万元，外墙破坏、室内破坏、玻璃破坏损失1.3万元；4.本案的诉讼费用由胡姗承担。事实和理由同本诉答辩。 徐芳反诉举证如下： 1.江山市电力发展有限公司在2019年11月25日开具的江山市徐敏木材加工厂建筑服务抢修费（变压器升容的费用0.55万元）发票，结合《厂房租赁合同》第四条第一款的约定以及胡姗在本诉中提供的关于徐芳与胡姗的丈夫王建雄的微信聊天截图，证明徐芳系因胡姗的需要对变压器进行增容，所以这部分的费用应由胡姗承担。 2.杭州利达电梯服务有限公司于2019年11月30日开具的江山市徐敏木材加工厂电梯货款9.8万元及电梯安装费2.7万元的发票，结合《厂房租赁合同》第四条第一款约定内容，证明徐芳是因胡姗的需要对租赁场地加装电梯，相应的费用应由胡姗承担。 3.江山市徐敏木材加工厂的不动产权证，地址为江山市××镇××路××号，证明发证时间是2020年9月14日。 4.2020年8月份拍摄的租赁场地现场照片，证明胡姗未经徐芳同意擅自在租赁场地凿墙打洞、拆门、损坏玻璃，滞留建筑垃圾未清运，损坏闸门电梯，造成近50万元的损失，依据厂房租赁合同第四条第一、二项的约定，胡姗应当赔偿。 5.徐芳与江山市行政服务中心企业开办窗口工作人员的咨询谈话的录音及文字整理资料，证明没有房产证并不影响营业执照的办理。 6.照片，证明胡姗在租赁厂房的地下室墙体打洞，致使墙体受到破坏。 7.徐芳与安装电梯师傅的微信聊天记录，证明胡姗不承租厂房是嫌涉案厂房小，不够大。 徐敏反诉举证与徐芳相同。 胡姗反诉辩称，徐芳的反诉诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回。首先，在本诉部分，徐芳答辩时对胡姗的本诉第一个诉讼请求是认可的，对第二、三、四个诉讼请求没有认可，说明徐芳认可合同已经解除，现在反诉又提出继续履行合同，是自相矛盾的。客观上合同也已经解除，所以不存在继续履行合同的问题。其次，徐芳要求胡姗支付违约金50万元，在合同履行过程中，胡姗不存在违约情况，合同解除原因是徐芳没有在约定的时间内办理产权证。第三，徐芳的第一、三个诉讼请求是相互矛盾的，如果继续履行合同就不存在恢复原样。第四，徐芳要求胡姗赔偿损失50万元没有依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认定事实如下：徐敏、徐芳系姐妹关系，两人共同经营江山市徐敏木材加工厂，由徐芳负责管理收益。江山市徐敏木材加工厂于2007年9月26日即申领了国有土地使用权证，2020年9月14日申领了不动产权证。2019年10月15日，徐芳与胡姗经协商签订了一份《厂房租赁合同》，约定：一、出租厂房情况。徐芳出租给胡姗的厂房坐落于江山市××镇××村××路××号，建筑面积为2558平方米，厂房类型为砖混结构。二、厂房租赁日期和期限。1.厂房租赁自2019年11月1日起至2025年10月31日，租期6年，免租期至2019年12月31日；2.租金自2020年1月1日起计算；3.厂房租金第4年起上涨10%的租金。三、租金支付方式。1.厂房租赁价格为25万元／年，租赁经营期间国家需要征收的税收全部由胡姗承担，与徐芳无关；2.胡姗自租赁开始日起第一年缴纳一次，胡姗应以转账或者现金的方式及时支付给徐芳，截止2019年11月5日之前胡姗需缴纳2020年整年厂房租金，逾期按照千分之一计算给徐芳；3.徐芳向胡姗收取厂租押金10万元，胡姗应在2020年6月31日之前缴纳至徐芳账户，逾期按照千分之一计算给徐芳；4.在双方履行合同期间，双方任何一方违反合同条款，则赔偿违约金人民币10万元。四、其他费用。1.徐芳应在2020年1月31日前对房屋进行装修改造，装修改造费用由胡姗承担；2.租赁期间，胡姗使用该厂房、办公室所发生的水、电、燃气、电话、网络、卫生等费用由胡姗承担。五、厂房、设备等使用要求和维修责任……六、厂房转租、退租和归还。1.胡姗不再承租归还该厂房时，生产，环保相关设备和生产相关资质归胡姗所有，胡姗应当负责拆除租赁期间胡姗新增加的设施、设备，并恢复徐芳厂房原样；2.任何一方在租赁期未结束时如提前解除合同，需提前3个月以书面方式通知对方，双方和平协商决定违约事宜等。合同签订后，徐芳即将租赁厂房移交给胡姗使用。2019年10月18日，徐芳向胡姗出具了承诺书，承诺如果半年之内没有办好租赁厂房的产权证，则赔偿胡姗损失20万元。同年11月1日，徐芳收到胡姗支付的2020年度租金25万元。2020年6月29日，胡姗以徐芳未能办好租赁厂房的产权证致使其无法进行企业工商登记注册为由，向徐芳发出解除合同通知书，通知书载明：1.自本通知发出之日起，解除双方于2019年10月15日签定的厂房租赁合同，并退还胡姗已支付的租金。2.现胡姗已搬离租赁厂房（由于徐芳的阻挠，还剩一些铝材、钢管架、空调1台、电缆、灯具、玻璃等生产原材料及固定装修未拆除搬离），厂房钥匙也一并退还，希望徐芳于本通知之日起主动收回厂房。3.由于徐芳的违约行为，已造成胡姗的各项损失。对于损失赔偿、支付违约金及返还租金请徐芳主动履行，如不履行，胡姗将向法院起诉。同日，胡姗从承租的厂房中搬离。审理过程中，徐敏对徐芳与胡姗签订《厂房租赁合同》的行为予以追认。 上述事实，有双方当事人的举证及庭审陈述等予以佐证。 一、关于租赁合同双方是否构成违约 徐敏、徐芳与胡姗签订的《厂房租赁合同》内容合法，意思表示真实，应属有效，对双方均有约束力。胡姗关于徐敏、徐芳没有在承诺时间内申领租赁厂房的不动产权证致使其不能实现合同目的的主张不能成立，因为徐敏、徐芳没有在承诺的时限内完成租赁厂房产权证的申领构不成根本性违约。首先，《厂房租赁合同》中并没有租赁厂房申领不动产权证的相关约定，按该承诺书内容，承诺书涉及的仅是徐芳、徐敏的附随义务。其次，徐敏、徐芳没有在规定的时间内申领不动产权证，并不必然影响胡姗办理企业工商登记，双方签订合同当时，徐敏、徐芳已登记注册有“江山市徐敏木材加工厂”，并且租赁厂房已于2007年9月26日申领了国有土地使用权证，2020年9月14日申领了不动产权证。第三，签订合同之时，胡姗是知道租赁厂房尚未领取不动产权证的。因此，胡姗无权单方解除合同，其向徐芳发出的《解除合同通知书》，并且从租赁厂房中搬离，以自己的行为表明不履行合同义务，故应由胡姗承担违约责任或赔偿责任。徐敏、徐芳没有在承诺的时间内申领租赁厂房的不动产权证，违反了诚实信用原则，也应承担相应的责任。 二、合同是否解除的问题 虽然胡姗单方提出解除合同，不符合法定解除的条件，但在胡姗发出解除合同通知书后，徐芳于2020年7月就在出租厂房张贴出租告示，并且徐芳仍未按承诺书兑现承诺，按照胡姗的陈述，胡姗又在别的地方租赁厂房经营，双方之间已形成合同僵局，如不解除合同，对双方都不利。因此，本院确认双方之间的《厂房租赁合同》于2020年7月30日解除。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 三、徐敏、徐芳违约责任的承担 按照上述本院确认的解除合同的时间，徐敏、徐芳应将收取的2020年度的25万元租金扣除胡姗2020年1月至7月的租金14.5831万元后将剩下的10.4169万元退还胡姗。就应退款项的利息损失，按照双方的过错程度，胡姗应承担主要责任，徐敏、徐芳承担次要责任，支付胡姗前述应退还款项的利息损失0.3125万元。其主张的不能经营产生的损失20万元以及装修费、材料费、搬运费损失22.1271万元，与徐敏、徐芳没有按时履行承诺书上的义务没有因果关系，不应由徐敏、徐芳承担赔偿责任。虽然徐芳承诺书载明的20万元的损失（即胡姗所指的不能经营产生的损失）与徐敏、徐芳没有履行承诺义务没有因果关系，但徐芳的行为已违背了合同的诚实信用原则，应由徐敏、徐芳赔偿胡姗因没有在承诺的时间内申领租赁厂房的产权证而给胡姗增加了负担或支出的损失，本院酌定由徐敏、徐芳赔偿胡姗3万元为妥。关于胡姗主张的10万元违约金，因是胡姗单方违约解除合同，故也不应由徐敏、徐芳支付违约金。 四、胡姗违约责任的承担 徐敏、徐芳反诉请求的厂房变压器增容，电梯款、电梯安装费用的损失，因合同中就上述内容没有约定属于出租方的义务，与合同没有直接关联，故这部分损失不应列入赔偿责任范围。因胡姗违约解除合同，直接导致徐敏、徐芳的租金损失，该项损失应列入赔偿责任范围。依据《厂房租赁合同》第六条第二款“任何一方在租赁期未结束时如提前解除合同，需提前3个月以书面方式通知对方”的约定，结合厂房重新出租他人也需一定的时间等因素考虑，酌定有5个月的租金损失，按照双方约定的每月2.0833万元的标准计算，徐敏、徐芳的该项损失为10.4169万元。关于徐敏、徐芳主张的亩均税损失，租赁合同没有约定胡姗除支付租金外还要负担本应由国有土地受让方负担的亩均税。在租赁厂房时，出租方一般是将其作为租赁成本考虑。况且，双方约定的租赁价格是在市场价格范围内，承租方不可能另向出租方支付其他费用，故不存在有单独的亩均税损失。关于墙体破坏及清理垃圾费用的损失，根据合同的性质及实际需要，结合胡姗认可的“还剩一些铝材、钢管架、空调1台、电缆、灯具、玻璃等生产原材料及固定装修未拆除搬离”的事实，本院酌定这部分的损失为2万元。关于徐敏、徐芳向胡姗主张的违约责任，因上述本院已按照徐敏、徐芳的实际损失确定胡姗的赔偿责任，且赔偿金额已超出其主张的违约金，故不应再支付违约金。 综上，胡姗的本诉请求，徐敏、徐芳的反诉请求，其合理合法部分，本院予以支持，不合理、不合法部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款，第五百七十七条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）胡姗与被告（反诉原告)徐敏、徐芳签订的《厂房租赁合同》于2020年7月30日解除； 二、被告（反诉原告）徐敏、徐芳返还原告（反诉被告）胡姗租金10.4169万元，并支付利息损失0.3125万元； 三、被告（反诉原告）徐敏、徐芳赔偿原告（反诉被告）胡姗损失3万元； 四、驳回原告（反诉被告）胡姗的其他诉讼请求； 五、原告（反诉被告）胡姗赔偿被告（反诉原告）徐敏、徐芳租金损失10.4169万元、垃圾清理费和墙体损失2万元，合计12.4169万元； 六、驳回被告（反诉原告）徐敏、徐芳的其他反诉请求。 上述第二、三、五项各自应履行义务，相互抵销后，被告（反诉原告）徐敏、徐芳实际应支付原告（反诉被告）胡姗1.3125元，限于本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11612元，由原告（反诉被告）胡姗负担。反诉案件受理费9800元，由被告（反诉原告）徐敏、徐芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  戴剑平 人民陪审员  毛 乐 人民陪审员  祝雄飞 二〇二一年二月十八日 书 记 员  祝冰倩