江苏省南通市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）苏06行终667号 上诉人（原审第三人）南通通大科技小额贷款有限公司，住所地南通市海门经济技术开发区金沙江路**。 法定代表人张强，董事长。 委托代理人姜卫平、杨柳青，该公司工作人员。 被上诉人（原审原告）季某甲，男，1976年3月29日生，××族，住南通市海门区。 原审被告南通市海门自然资源和规划局，，住所地南通市海门区长江南路** 法定代表人刘志凌，局长。 应诉负责人崔勇，副局长。 委托代理人施彬，该局工作人员。 委托代理人孔德娥，江苏平帆律师事务所律师。 原审第三人季某乙，男，1949年6月18日生，××族，住南通市海门区。 原审第三人陈某，女，1949年11月18日生，××族。 季某甲、季某乙、陈某共同委托代理人陆佳璐,江苏海越（南通）律师事务所律师。 原审第三人张智慧，女，1978年10月16日生，××族，原住南通市海门区，现关押于南京女子监狱。 上诉人南通通大科技小额贷款有限公司（以下简称通大公司）因房屋行政登记一案，不服南通经济技术开发区人民法院（2020）苏0691行初197号行政判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 一审法院经审理查明，南通市海门区××街道××花园××幢××室原登记在季某乙、陈某名下，不动产权证书号为苏（2017）海门市不动产权第00×××97号。2018年11月，张智慧以单位进行廉政登记为由，骗取季某乙、陈某的身份证、户口簿、××街道××花园××幢××室住房的房产证，并请他人伪造季某乙、陈某的授权委托书和（2018）桂南桂民字第1×××9号公证书，通过不动产赠与形式，由季某乙、陈某委托案外人朱浩丰，季某甲委托张智慧。2018年12月4日朱浩丰与张智慧至海门市行政审批中心办理过户登记，将前述房产过户至张智慧和季某甲名下，办理新的不动产权证书[苏（2018）海门市不动产权第00×××52号]。 2018年12月7日，张智慧与通大公司签订最高额抵押担保借款合同，约定：借款人张智慧，抵押人季某甲、张智慧，借期为2018年12月7日至2020年12月7日，最高金额余额不超过150万，以××街道××花园××幢××室作为抵押；合同还约定如果借款人、抵押人不能根据贷款人要求提供有关文件、资料、单据并办妥相关手续的，或出现影响借款安全的重大不利情形的，贷款人有权不提供借款。贷款人有了解并检查借款人基本情况、借款使用情况、抵押人状况及抵押物状况。后张智慧请人伪造季某甲的授权委托书和（2018）桂南桂民字第1×××3号公证书至海门市行政审批中心办理案涉房屋的抵押登记。原海门市国土资源局于2018年12月7日颁发了苏（2018）海门市不动产权证明第00×××98号不动产登记证明，证书编号32×××84，权利事项为抵押权；权利人（申请人）为通大公司；义务人为季某甲、张智慧；坐落××街道××花园××幢××室；其他：不动产权证号苏（2018）海门市不动产权第00×××52号，抵押方式最高额抵押，担保债权数额150万元整，债务履行期限2018年12月7日至2020年12月7日，本次抵押担保范围详见抵押合同（或主合同中抵押担保条款）。后通大公司分别于办理他项权证当日和2018年12月10日各放款给张智慧借款60万，合计120万。季某甲不服诉至法院，请求撤销苏（2018）海门市不动产权证明第00×××98号不动产登记证明。 另查明，季某乙、陈某系季某甲的父亲、母亲。张智慧与季某甲原系夫妻关系，后于2019年2月18日离婚。此外，张智慧还请他人伪造了（2018）桂南桂民字第2××8号、第1×××8号公证书进行其他违法行为。2019年5月13日，张智慧主动投案如实供述了全部犯罪事实，但未能退赃。2019年5月27日，张智慧被逮捕，后被公诉至海门市人民法院，2019年11月15日，海门市人民法院作出了（2019）苏0684刑初443号刑事判决，判决：一、张智慧犯诈骗罪，判处有期徒刑八年二个月，并处罚金人民币三十万元；犯伪造事业单位印章罪，判处有期徒刑一年，并处罚金人民币五千元，数罪并罚，决定执行有期徒刑八年六个月，并处罚金人民币三十万五千元；二、继续追缴被告人张智慧诈骗犯罪所得人民币一百二十万元，发还与被害单位南通通大科技小额贷款有限公司。还查明，季某甲常年在广西壮族自治区南宁市工作。季某乙、陈某自2016年12月起至今一直居住于案涉房屋内。“海门市国土资源局”先更名为“海门市自然资源局”后又于2020年8月8日更名为“南通市海门自然资源和规划局”。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、季某甲的诉请是否超过法定起诉期限；二、案涉的不动产抵押登记是否应当予以撤销。 《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。起诉期限设立的初衷主要在于促使行政法律关系尽早处于稳定状态，同时也督促行政相对人及时行使诉权。一审法院调取了季某甲2019年5月18日在公安部门的询问笔录，根据该询问笔录的内容并不能确定季某甲明确知晓案涉房产过户至自己和张智慧名下及又被抵押的具体时间，故只能以其做询问笔录的时间为其知晓时间。而季某甲在2020年3月13日提起行政诉讼，并未超过一年，所以其诉请仍在法定起诉期限内。 《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。第十六条第一款规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。第十八条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。《不动产登记暂行条例实施细则》第九条规定，申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。第十条第一款规定，处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。第十二条规定，当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或盖章的授权委托书。自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。第十五条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。第六十六条第一款规定，自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。第七十一条第一款规定，设立最高额抵押权的，当事人应当持不动产权属证书、最高额抵 押合同与一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因材料等必要材料，申请最高额抵押权首次登记。 从上述规定可以看出，办理不动产抵押登记应当符合以下要求：1.应当由当事人双方共同申请，其中涉及处分共同 共有不动产的登记，还应经全体共同共有人共同申请。如果当事人委托他人代为申请的，应有授权委托书，且该授权委托书应由代理人和被代理人共同到不动产登记机构现场签订，但委托书经公证的除外；2.申请人应当填写登记申请书并提供符合法律规定形式要件的申请材料，且申请人应当对申请材料的真实性负责;3.不动产登记机关应当按照法律规定的内容进行查验。申请人应对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不动产登记机构对登记材料的审查究竟仅是形式审查义务还是实质审查义务，法律并无明确规定，但是不动产登记机构应该在其能力范围内尽到审慎的审查义务。也就是说，房屋登记机构在审查登记行为时，主要对于申请材料是否完整和齐备、是否符合法定形式进行审查，对于相关材料的实质真实性、合法有效性，不动产登记机构只能在职责范围内尽审慎的审查义务。根据《公证法》第二 十五条第一款规定，自然人、法人或者其他组织申请办理公证，可以向住所地、经常居住地、行为地或者事实发生地的公证机构提出；第二款又规定申请办理涉及不动产的公证，应当向不动产所在地的公证机构提出；申请办理涉及不动产的委托、声明、赠与、遗嘱的公证，可以适用前款规定。季某甲主张办理涉及不动产的公证应当向不动产所在地公证机构提出，原海门市国土资源局没有尽到对伪造的广西南宁桂南公证处的公证文书审查义务。一审法院认为，根据前述第二款规定，办理涉及不动产的委托公证可以适用前款规定，该“前款”系指第一款规定，即可以向自然人住所地、经常居住地、行为地或事实发生地的公证机构提出。本案中季某甲常年在广西南宁工作，居住于南宁，故仅凭该公证文书是广西南宁的也不能辩其真伪。事实上，作为登记机关对公证文书或法律文书的真伪性，仅从形式审查是无法识别的。故本案中原海门市国土资源局对张智慧伪造公证文书的行为未能审查出并不存在过错。张智慧在申请办理案涉抵押权登记时提供的公证授权委托书系伪造的，该抵押登记并非季某甲真实意思表示，故被诉不动产抵押登记缺乏不动产全体共有人共同申请的法律要件，抵押登记行为构成违法。 虽然原海门市国土资源局的违法登记行为系张智慧隐瞒真实情况违法犯罪而导致的，但本着尊重事实，因本案涉及通大公司的抵押权，故还应考虑善意第三人的抵押权的保护问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人 取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。第三款规定，当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。根据上述规定，他物权包括抵押权亦可以适用善意取得制度。本案中张智慧处分案涉房屋属于无权处分，通大公司已支付相应的对价并办理不动产登记。但通大公司是否属于善意则需要进一步进行分析。 根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条第一款规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。对于通大公司在签订抵押合同并办理抵押权手续中是否属于善意，主要从以下两个方面来进行判断，一是其是否知晓张智慧属于无权处分；二是有无重大过失行为。从双方证据来看，目前并不能证明第三人通大公司当时已明确知晓张智慧系无权处分。但从其订立抵押借款合同过程办理抵押权手续中存有重大过失。过失是指行为人对自己行为的结果应当预见或者能够预见而没有预见，或虽然预见了却轻信这种结果可以避免的一种主观过错状态。过失可以进一步区分为重大过失、一般过失和轻过失。判断行为人是否具有过失，主要应当考虑行为人是否尽到一个在同样情况下合理的注意义务。对于重大过失的认定，通常指行为人稍加注意即可以避免出现认识错误或者发生损失，而其没有尽到此注意义务。本案中通大公司是一家专业放贷公司，从其借款合同内容来看，该公司有权利也有义务对借款人提供有关材料或是否具有影响借款安全的重大不利情形进行了解，并且应检查借款人基本情况、借款使用情况、抵押人状况及抵押物状况。但事实上通大公司作为一个专业贷款公司，其在审签合同中并没有尽到一个理性经济人应有的注意义务。具体表现如下：一是虽然张智慧提供了伪造的公证书和产权证书，但其并不能提供资金用途证明，通大公司经办人姜亚琴明知张智慧不符合公司放贷条件，却仍协助引导其伪造资金用途证明，放贷过程中主观过错明显； 二是通大公司自己合同约定须检查借款使用情况、抵押人状况及抵押物状况。但其在合同约定后并未履行合同约定的义务。案涉抵押房屋一直由季某乙、陈某居住使用至今，如果通大公司能够在订立合同前或放款前，审慎地上门对抵押房屋进行查验，是很容易发现事实真相的；三是作为专业放贷公司具有专业贷款审核人员，本身对于抵押贷款合同签订对象、抵押手续办理、放款的审查义务远远高于普通人，故其注意义务不能以普通人的注意义务来衡量。故通大公司在办理抵押贷款合同中明显降低自身应有的注意义务，已构成重大过失。为此，通大公司不符合法律规定的善意第三人要件，案涉抵押权登记也就不再存在撤销的阻却事由。 综上，原海门市国土资源局作出的案涉抵押权的不动产登记证明违法，应予以撤销。一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第一项之规定，判决撤销原海门市国土资源局2018年12月7日颁发的苏（2018）海门市不动产权证明第00×××98号不动产登记证明。 通大公司不服提起上诉称，其不知晓张智慧是无权处分，在办理抵押过程中也不存在重大过失。其与张智慧的借贷关系不是套路贷，除利息之外无其他费用，且执行的利率符合规定。在贷前调查中，其调取了《不动产权属证明单》，已经尽了调查的职责。抵押房产有人居住、出租都是正常现象，不影响房屋办理抵押登记。请求二审法院撤销一审判决，依法改判或者发回重审。 被上诉人季某甲辩称，通大公司的损失应当通过刑事追赃程序予以解决。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 原审被告南通市海门自然资源和规划局辩称，其同意上诉人的上诉意见。一审认定通大公司不构成善意取得并撤销案涉抵押权登记不妥。张智慧出具了不动产权证书，应当认定通大公司已经尽到了必要审查义务。张智慧提交的申请材料完整、齐备，符合法定形式，原海门市国土资源局已在其职责范围内尽到了合理审慎的审查义务。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回季某甲的诉请。 原审第三人季某乙、陈某同意季某甲的上诉意见。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本案二审的主要争议焦点为被诉房屋登记行为是否合法；通大公司是否为善意第三人。 关于被诉房屋登记行为是否合法的问题。《不动产登记暂行条例》第十四条、第十六条，《不动产登记暂行条例实施细则》第九条规定因买卖、设定抵押权等申请不动产登记时申请人的资格以及应当提交的材料。前述条例及实施细则中还对不动产登记机构受理不动产登记申请的查验职责和查验内容进行了详细规定。故而，不动产登记机构应当依照前述规定，依法查验申请人提供的法定必要材料。本案中,原海门市国土资源局在收到完备的申请材料基础上对相关材料进行了查验,继而认为申请符合法定条件作出案涉《不动产登记证明》。虽然原海门市国土资源局依据法律规定收取了相应的申请资料，但由于张智慧在申请办理案涉抵押权登记时提供的公证授权委托书系伪造，被诉不动产抵押登记缺乏不动产全体共有人共同申请的法律要件。张智慧提供虚假材料申请登记导致案涉登记行为合法性的基础存在缺失。 关于通大公司是否为善意第三人的问题。对被诉行政行为作出否定性评价并不意味着该行政行为必须撤销。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。该条规定体现了对善意第三人合法权益的保护，更是对社会交易正常秩序和交易安全的维护。本案中，被诉登记行为是否需要撤销，应当对通大公司是否构成善意第三人作出判断。本案中通大公司作为专业放贷公司，在办理类似抵押登记时，其应当对借款人的基本情况、抵押人状况等进行全面、必要的了解，尽到审慎审查不动产状况的注意义务。但通大公司并未检查借款使用情况、抵押人状况及抵押物状况。案涉抵押房屋一直由季某乙、陈某居住使用至今。通大公司只要稍加注意，即可避免发生损失。通大公司未尽审慎审查义务，应当认为存在重大过失，不属于善意的房屋抵押权人。 综上，一审法院判决并无不当，应予维持。本案中行政行为违法主要是因张智慧提供虚假材料所致，一审案件受理费应由提供虚假材料的张智慧负担。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费人民币50元，由原审第三人张智慧负担；二审案件受理费人民币50元，由上诉人南通通大科技小额贷款有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘海燕 审判员  刘羽梅 审判员  鲍 蕊 二〇二一年二月二十二日 书记员  丁水仙 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；