湖南省郴州市北湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）湘1002执异14号 异议人（案外人）：周玉国，女，1974年11月26日出生，汉族，住湖南省郴州市永兴县。 委托代理人：黄慧芬，湖南瀛森律师事务所律师。 委托代理人：肖敏，湖南瀛森律师事务所律师。 申请执行人：孙中亮，男，1959年2月25日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 被执行人：曹华鸿，男，1968年5月1日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 本院在执行申请执行人孙中亮与被执行人曹华鸿民间借贷纠纷一案过程中，案外人周玉国不服，向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人（案外人）周玉国请求法院：撤销（2020）湘1002执799号执行裁定书，立即中止执行，解除对异议人位于郴州市北湖区××道××号××号房产的查封执行措施。 事实和理由：1、涉案房产已由被执行人曹华鸿于2007年8月10日出卖给异议人，转让款20万元，异议人已按照协议约定于2007年8月10日、2007年9月6日分两次共支付18万元给被执行人，被执行人也已将房屋转移给异议人。异议人提供了公路管理局物资供应处房屋分配表及水表记录，能够证实自2011年异议人一直在涉案房屋居住。因房屋是被执行人曹华鸿单位集资住房，交付时未能办理不动产权证，故房屋交付后曹华鸿未能办理变更登记手续。2019年底，异议人得知曹华鸿已经办妥不动产权证后，便多次催促曹华鸿办理变更登记手续，但曹华鸿总是以各种理由推诿，异议人无奈只能起诉，起诉后，异议人前往郴州市不动产登记中心查询，才发现曹华鸿因欠孙中亮欠款无力偿还，导致房屋于2020年3月19日被查封。2、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，异议人已于2007年便支付了全部房款，并一直占有使用至今，未办理过户登记手续是曹华鸿未通知且一直未配合，且房屋买卖发生在本借款合同之前，异议人对此无任何过错，符合上述法律规定，故请求法院支持异议请求。 申请执行人孙中亮未答辩。 被执行人曹华鸿辩称：1、涉案房屋性质是单位经济适用房，签订买卖协议时尚未办理权属证。2、后办理产权证需要支付16000元，答辩人多次找到周玉国，但周玉国以缺钱为由，要答辩人垫付。答辩人垫付后将房产证办理出来，周玉国又找答辩人要求以答辩人名义办理银行抵押，双方签订了《共同贷款分别偿还本息协议》，约定贷款金额12万元各自承担一半，周玉国承诺以涉案房屋作为债务担保，若不能按期偿还，则房屋由答辩人全权处理收回。周玉国拿到贷款后未依约偿还，导致银行贷款全部压在答辩人头上，造成损失继续扩大，答辩人多次到涉案房屋找周玉国，但周玉国却将房屋空置或者对外出租，逃避见面和偿还银行贷款本息。为了归还银行贷款，答辩人不得已向孙海斌借款，后为了归还孙海斌借款又不得不向李红星借款，为归还李红星又不得不向段明佳借款。答辩人按照与周玉国之间协议收回房屋进行处置符合双方约定的，且通过计算，答辩人收回房屋只需要退还周玉国163415.5元，即使周玉国对应退款项存在异议，也应该向答辩人提起诉讼。3、申请执行人孙中亮是合法债权人，且抵押权人段明佳对答辩人与周玉国之间存在无效房屋转让协议一事并不知情，均系善意。4、涉案房产已由答辩人收回处置，周玉国为了逃避债务没有主张房产权利，否则不会长达十年之久都不敢向答辩人要求过户，答辩人有正当单位（事业单位）且电话号码未改，不存在无法联系的情况。综上，请求法院驳回周玉国的异议请求。 查明的事实 本院查明事实如下： （一）2007年8月10日，案外人（乙方）周玉国与被执行人（甲方）曹华鸿（郴州市公路管理局物资供应处职工）签订《房屋转让协议》，约定：甲方曹华鸿将位于郴州市××道××号郴州市公路局院内家属房三栋二单元402号住房一套（住房面积139㎡，具体面积以房产部门测量数据为准）转让给乙方周玉国，转让价款为20万元；乙方在本协议签订之日支付18万元房款给甲方，甲方应在乙方付款之日将住房移交给乙方，双方履行以上义务后，乙方尚余2万元房款未付，此余款，在甲方为乙方到房产部门办理完房屋过户手续后支付等。 （二）上述协议签订当天，案外人周玉国支付购房款17万元，又于2007年9月6日支付1万元，共计已付18万元。之后，曹华鸿将房屋交付给周玉国占有、使用等至今。 （三）另查明，涉案工业南道17号郴州市公路局院内家属房三栋二单元402号住房后变更房号为404号；房屋登记权利人为曹华鸿，产权证号湘20**北湖不动产权第0××3号，建筑面积134.44㎡，权利性质经济适用住房。 （四）本院立案受理孙中亮与曹华鸿民间借贷纠纷一案，经审理后作出了（2019）湘1002民初3067号民事判决，后曹华鸿不服，向郴州市中级人民法院上诉，郴州中院于2019年10月18日作出（2019）湘10民终3219号民事判决书，予以部分改判，判令曹华鸿偿还孙中亮借款本金444452.2元、利息42000元、实现债权费用24000元等。判决生效后，当事人未自动履行，孙中亮向本院申请强制执行，本院于2020年2月12日立案执行，案号为（2020）湘1002执799号。 （五）执行过程中，本院于2020年3月19日向郴州市不动产登记中心发出《协助执行通知书》，请求查封被执行人曹华鸿名下的位于郴州市××道××号××号房产（产权证号：湘20**北湖不动产权第0××3号），查封期间为三年，自2020年3月19日至2023年3月18日止。案外人周玉国因此不服，向本院提出书面异议。 （六）异议审查期间，被执行人曹华鸿为支持其答辩意见，向本院提交了《共同贷款分别偿还本息协议》，甲方签字“曹华鸿”；乙方签字“周玉国全权代理人周华”，协议约定：“1、以周玉国购买曹华鸿郴州市公路局物资供应处（工业南道17号）3栋2单元404号房作抵押，以曹华鸿此房产证名称贷款人向苏仙区信用社共同贷款12万元，其中周玉国用此贷款6万元，曹华鸿用此贷款6万元，都须按期偿还12万元中各自6万元利息和本金，并平均分摊办理贷款需缴纳的一切费用；2、如果周玉国不按期偿还12万元中的6万元利息和本金，由周华按期偿还周玉国贷款6万元利息和本金，如果周华也不按期偿还周玉国贷款6万元的利息和本金，周玉国所购郴州市公路局物资供应处（工业南道17号）3栋2单元404号房由曹华鸿全权接收处理……”。 （七）异议审查期间，本院对异议人周玉国进行询问，其陈述“1、我从未见过或者签订过《共同贷款分别偿还本息协议》，周华虽是我弟弟，但我从未授权周华签订协议，周华也从未和我们提起过，对协议不予认可，我和周华关系本身不好，我怀疑是曹华鸿怂恿的，我不可能愿意拿自己买的房产去帮别人抵押贷款；2、我只知道这是物资处的房子，很多人都是这么买的，都不懂什么经济适用房，曹华鸿也从未说过这是经济适用房；3、涉案房屋是毛坯房，购房时间2007年，故20万元购房款并不低，当时考虑到交易安全，签订合同时还特意找律师进行了公证；4、已付18万元，剩余2万元，依约是办证时才支付；5、之前因为办证过户的问题，催促曹华鸿多次，也多方打听，均回复尚不能办理，我到现在都不知道曹华鸿何时办了产权证，我要知道他前两年办了证，我肯定会要求过户的，我是后来通过他人才得知，曹华鸿欠了很多钱，还将我的房屋抵押、查封等。” （八）2021年1月29日，周玉国将购房尾款2万元通过银行转账方式付至本院账户（户名：郴州市北湖区人民法院，账号：5911××××5187，开户行：中国银行股份有限公司郴州北湖支行）交付执行。 裁判的理由与结果 本院认为，本案系执行标的异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合到本案，本院具体评析如下： （一）被执行人曹华鸿称“涉案房屋系经济适用房，签订合同时尚不能交易”，但关于“购买经济适用住房不满5年不得直接上市交易”系由《经济适用房管理办法》进行规范，该管理办法属于部门规范性文件，并非法律或者行政法规，且该规定仅为管理性强制规定，并非效力强制性规定，不宜直接引用评价双方当事人之间的合同效力，且其进行买卖时并未向买受人披露，买受人此前并不知情，应为善意。综上，周玉国与曹华鸿在本院查封之前（即2007年）早已签订《房屋转让协议》，意思表示真实，不违背法律、行政法规的效力强制性规定，合法有效，换言之，双方在人民法院查封之前已经签订合法有效的房屋买卖合同。 （二）案外人向本院提供了：1、公路管理局物资供应处房屋分配表（显示404号住房系周玉国）；2、水电、卫生费记账凭证，显示周玉国持续缴纳相关费用；3、物资供应处出具的证明，结合案外人的陈述，能够证明其自2007年起，一直合法占有、使用涉案房屋，远发生在法院查封涉案房屋之前。 （三）合同约定总购房款为20万元，案外人已经按照合同约定支付18万元，且已经将剩余价款2万元付至本院账户交付执行。 （四）对于至今未办理过户登记，无证据显示案外人对其存在主观过错。 综上，案外人周玉国符合上述第28条规定的情形，依法享有物权期待权，该权益足以排除法院强制执行。至于被执行人曹华鸿依据《共同贷款分别偿还本息协议》抗辩“共同贷款”、“收回房屋”等的相关问题，不属于执行异议的审查范围，本院不予审理，当事人如有争议，可依法另行解决。至于被执行人曹华鸿所称“房屋设定了抵押权”，可由抵押权人等相关权利人依法另行行使权利。 依照《中华人共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对郴州市××道××号××号房屋［产权证号：湘（2018）北湖不动产权第0××3号］的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 肖 娜 审判员 谢宇明 审判员 刘 斌 二〇二一年二月二十二日 书记员 张 靓 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2015年5月5日施行、2020年12月29日修正） 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。