河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终824号上诉人（原审被告、反诉原告）：河南豪盛商贸有限公司。住所地南阳市人民路鸿德购物公园**。统一社会信用代码：91411300783406807R。法定代表人：陈兰，任执行董事兼总经理职务。委托诉讼代理人：张伟，河南通义律师事务所律师。委托诉讼代理人：康建平，系公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张广军，男，1952年8月8日出生，汉族，住南阳市卧龙区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：任新功，男，1969年8月29日出生，汉族，住宛城区。上诉人河南豪盛商贸公司（以下简称“豪盛公司”）因与被上诉人张广军、任新功房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初5884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日受理后，依法组成合议庭，于2021年2月5日公开开庭审理。上诉人豪盛公司的委托诉讼代理人张伟、康建平，被上诉人张广军、任新功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。豪盛公司向本院上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判为上诉人按每月60元的市场标准向上诉人支付租金。2.依法撤销一审判决第三项内容，改判依法支持上诉人在原审中的反诉请求，解除上诉人与被上诉人之间的《租赁（返租）协议书》。事实与理由：一、一审认定事实错误。本案上诉人与被上诉人签订的《租赁（返租）协议书》具有显著的委托法律特征，该协议书确立的不是租赁关系，是委托关系。二、一审判决缺乏事实依据。1.被上诉人所要求的租金标准不合法。2.被上诉人所要求的租金标准严重违背市场规律，显失公平。三、一审判决缺乏法律依据，判决不公。1.原判错误将委托关系认定为租赁关系，进而将返还购房款的约定认定为租金的约定，以此做出的判决不公。2.上诉人向法院提交的周边同区域商铺的租赁合同可以证实市场租赁价格为每平米60元至80元之间。四、上诉人在本案原审中的反诉请求应当予以支持。因本案实质上是一种委托合同关系，依据《合同法》第四百一十条规定，上诉人在一审的发诉请求应予支持。张广军、任新功答辩称，一审认定实事实正确。双方签订的合同中没有委托二字；本案租赁协议书是上诉人自己拟定，租赁协议中约定的租赁标准也是上诉人自愿签订的。上诉人的上诉理由不应支持。张广军、任新功向一审法院诉讼请求：1、豪盛公司支付张广军、任新功自2018年11月20日至2020年10月19日共23个月房屋租金，每月3010元，共计69230元。违约金4708元。合计73938元。2、责令豪盛公司履行合同义务，按照产权面积明确涉案商铺位置，安装隔断并交付张广军、任新功。3、诉讼费由豪盛公司承担。豪盛公司向一审法院反诉请求：依法判令解除《租赁（返租）协议书》。一审法院认定事实：2016年4月20日，张广军、任新功与鸿德公司签订《商铺认购协议书》，双方约定：张广军、任新功指定认购的商铺房屋为174号，建筑面积为12.8平方米，实际支付价款为361200元，一次性付清。张广军、任新功、鸿德公司分别在合同落款处签名、加盖公司公章。张广军、任新功向鸿德公司支付了商铺房屋购买款。同日，张广军、任新功与豪盛公司签订《租赁（返租）协议书》，双方约定：张广军、任新功为豪盛购物公园负一层174号商铺房屋购买人，商铺房屋面积为12.8平方米。张广军、任新功自愿将该商铺房屋租赁给豪盛公司统一招商、经营和管理（规划、装修和经营）。商铺房屋返租期限自2016年7月20日起至2026年7月19日止，豪盛公司每年支付商铺房屋总价款的10%，即36120元租金给张广军、任新功，折合每月3010元，租金按自然月支付。豪盛公司每月25-30日将上月度租金存入张广军、任新功在豪盛公司指定银行所开账户。商铺房屋返租期间，张广军、任新功享有收取本协议约定的租金费用的权利，豪盛公司应按约定将返租金额支付给张广军、任新功。本协议签署后，豪盛公司如未按期支付租金需在支付原租金的基础上另行支付违约金，违约金按未付租金金额的每日万分之二计付。在本协议有效期内，双方及其权利继承人需严格遵守本协议约定条款，双方不得以本协议约定以外的任何理由单方面解除本协议。张广军、任新功、豪盛公司分别在合同落款处签名、加盖公司公章。因豪盛公司未按合同约定向张广军、任新功支付房屋租金，张广军、任新功于2018年向南阳市宛城区人民法院提起诉讼，要求法院判令豪盛公司支付欠付的租金及违约金。一审作出（2018）豫1302民初4056号民事判决:豪盛公司支付张广军、任新功租金并支付违约金。一审认为，一、张广军、任新功与豪盛公司签订的《租赁（返租）协议书》，张广军、任新功与鸿德公司签订的《商铺认购协议书》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效协议，张广军、任新功与鸿德公司成立房屋买卖合同关系，与豪盛公司成立房屋租赁合同关系。张广军、任新功与豪盛公司应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自的义务。张广军、任新功履行了足额交付商铺房屋购买款的义务，但豪盛公司未按合同约定支付房屋租金，属违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，张广军、任新功要求豪盛公司按照合同约定支付房屋租金的请求，一审予以支持。双方在《租赁（返租）协议书》第七条中约定：豪盛公司如未按期支付租金需在支付原租金的基础上另行支付违约金，违约金按未付租金金额的每日万分之二计付。现张广军、任新功要求豪盛公司支付违约金，符合合同约定，一审予以支持。关于豪盛公司辩称“《租赁（返租）协议书》本质上是《商铺认购协议书》中的促销环节，是附加条款，并非真正意义上的租赁，实际上是返还购房款的约定，关于租金的约定不具有法律效力”的意见，一审不予采纳。关于豪盛公司辩称的“《租赁（返租）协议书》约定的商铺房屋租金标准过高，违背市场规律，显失公平”的辩解意见，一审认为，张广军、任新功与豪盛公司在《租赁（返租）协议书》中约定的房屋租金是双方达成合意后，由豪盛公司拟制格式合同，张广军、任新功在合同上签字，不存在威胁、欺诈、重大误解的情形，不符合我国合同法规定的显失公平的条件，不属于显失公平的合同。双方在合同履行过程中，如履行条件发生变化，继续按照合同履行，将对合同一方造成明显损失，此属于市场交易风险，不属于签订合同时不可归因于双方当事人的不可预见的重大变化，不符合情势变更原则应予强行变更合同的条件，在双方未协议变更租金条款前，双方应按原租金条款计算房屋租金。对豪盛公司要求的以市场价标准调整租金的辩称意见，一审不予支持。二、关于张广军、任新功主张将本案商铺房屋安装隔断并交付的请求。张广军、任新功与豪盛公司签订《租赁（返租）协议书》，双方成立房屋租赁合同关系。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国物权法》第九十三条规定、第九十四条规定，能够确定在同一楼层的每位商铺购买者均是该楼层的共有人，并且根据占有的不同面积构成按份共有。张广军、任新功是众多购买商铺者其中之一，所购买的商铺面积是整个楼层面积中的一部分，且涉案的商铺呈现开放性，其不具备构造和使用上的独立性，具有不可分割性，故不具备专有特征，强制性的隔断分割，不利于发挥物的整体效能，也损害物的价值利用功能，不符合司法裁判的价值追求。因此张广军、任新功的该项诉讼请求，不具有合法性及合理性。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第（七）项规定，是否分割，应当由业主共同决定，不属于人民法院处理范围。故关于张广军、任新功请求安装隔断并交付商铺房屋的诉讼请求一审不予支持。三、豪盛公司辩称，因张广军、任新功长期围堵商场，导致无法正常经营长达两个月，但豪盛公司未提交证据证明因张广军、任新功导致其两个月无法经营造成经济损失的证据，对该辩称意见，一审不予采纳。豪盛公司辩称，受2020年初新冠疫情影响，商场经营受影响，应减免三个月房屋租金。因新冠疫情确系事实，酌定减免两个月租金。四、豪盛公司反诉认为双方系委托合同关系，享有单方任意解除合同的权利。本案中，豪盛公司系违约方，且张广军、任新功不同意解除合同，豪盛公司提出解除合同的事实和理由不符合合同法第九十三条、第九十四条规定的解除合同的情形，故豪盛公司反诉请求解除《租赁（返租）协议书》，一审不予支持。综上，豪盛公司应支付的租金，自2018年11月20日起至2020年10月19日，共23个月，每月为3010元，扣减因疫情减免的两个月租金，应支付租金总额为63210元，每笔租金的违约金以月租金3010元为基数，分别自欠租之日起按日万分之二计付至该笔租金付清之日止。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：一、判决生效后十日内，豪盛公司支付张广军、任新功自2018年11月20日起至2020年10月19日的房屋租金63210元及违约金，每笔租金的违约金以月租金3010元为基数，分别自欠租之日起按日万分之二计付至该笔租金付清之日止。二、驳回张广军、任新功的其他诉讼请求。三、驳回豪盛公司的诉讼请求。本诉案件受理费824元，由豪盛公司负担。反诉案件受理费100元，由豪盛公司负担。本院二审期间，上诉人与被上诉人均未提交新证据。本院经审理认定事实与一审认定事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人与被上诉人之间是否系租赁合同关系；租赁合同约定的租金是否过高。关于争议焦点一，张广军、任新功与豪盛公司签订的租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。根据《合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，豪盛公司使用张广军、任新功的商铺，双方之间对使用费用即租金标准问题，在合同中进行了明确约定，双方订立的合同名称明确为“租赁协议”而非委托合同关系，协议中就租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式均作了明确约定，符合租赁合同关系的特征，故双方之间争议的法律关系应认定为租赁合同关系。根据契约自由的原则，上诉人关于本案应定性为委托合同的理由本院不予采信。但双方之间因买卖合同产生的法律关系与本案的租赁协议主体不同、性质不同，房屋买卖合同不属于本案审理范围，一审径行认定认购协议效力并就商铺的所有权问题进行评述不妥，本院予以纠正。关于争议焦点为二，租金是否过高问题。根据《合同法》第六十条规定，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因案涉租赁合同有效，上诉人在未与被上诉人协议一致变更合同的情况下，未按约定支付租金，系违约行为。应当依照《合同法》第一百零七条的规定承担继续履行合同、赔偿损失等违约责任。一审在正确计算上诉人拖欠的租金及违约金的基础上判令上诉人予以支付并无不当，上诉人对此的上诉意见本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费295元，由上诉人河南豪盛商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二一年二月十八日法官助理王秋争书记员尚志向