湖南省长沙市芙蓉区人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘0102执异27号异议人（案外人）：凌某，男，汉族，住长沙市芙蓉区。异议人（案外人）：柳某，女，汉族，住长沙市芙蓉区。申请执行人：欧某，男，汉族，住长沙市芙蓉区。申请执行人：凌某华，女，汉族，住长沙市芙蓉区。被执行人：凌某某，女，汉族，住长沙市天心区。被执行人：杨某某，男，汉族，住长沙市芙蓉区。在本院执行申请执行人欧某、凌某华与被执行人凌某某、杨某某民间借贷纠纷一案中，案外人凌某、柳某对本院就长沙市天心区新姚路169号九峰小区某栋某号房产采取的执行措施不服，提出书面异议，请求中止对涉案房屋的执行内容。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人欧某、凌某华提出异议称，1.涉案房屋系凌某、柳某集资福利房产。2005年，省政府办公厅为解决本单位职工住房困难，决定在九峰小区筹建单位集资房，非办公厅单位职工不具有购买资格。同时，单位内部作了灵活处理，允许单位职工将所购买的房产用子女名字办理房产登记。事实上，凌某的几位同事购买的房产均是利用其子女名义进行房产登记，但实际权属还是由父母保留，并由父母永久居住使用。当时，凌某、柳某综合各种因素考虑，决定借用女儿名义，将自己购买的单位集资房产登记在凌某某名下，但房产的实际权属并未发生移转，产权人为凌某、柳某。2.涉案房屋实际并未出售或赠与给凌某某。涉案被执行房屋在办理房产权属登记前，凌某、柳某与凌某某三方已经进行了明确的内部约定：“基于单位房产登记的灵活规定和相关政策因素，凌某、柳某决定将自己全资购买的单位集资福利房在办理产权登记时，借用凌某某的名义进行签订购房合同与登记。双方之间并未发生买卖或者赠与合同关系，该房屋实际产权仍归凌某、柳某所有。凌某、柳某享有完全控制及永久居住的权利。经凌某、柳某同意，凌某某可以陪同居住。未经凌某、柳某同意，凌某某不享有对房产的任何处置权。房屋产权待凌某、柳某百年后依照继承处理。如凌某、柳某任何时候想将房产进行出售等任意处置，需要办理变更登记，凌某某同意无条件配合办理，不加干涉。特此约定。”3.涉案房屋由凌某、柳某投入巨额资金维护与日常管理。涉案房屋由凌某、柳某全部出资购买，办理产权登记时支付的房屋维修基金、契税等费用均由凌某、柳某支付，并投入巨额资金装修、购置家具电器，日常水、电、煤气、暖气、闭路电视、物业管理费用等日常维护开支均由凌某、柳某承担，凌某某从未负担过。4.涉案房屋一直由凌某、柳某长期居住至今。涉案房屋系凌某、柳某的财产，请求中止对涉案房屋的执行措施。欧某、凌某华答辩称，1.凌某、柳某提起本次执行异议系为凌某某规避执行，凌某某与杨某某离婚所签订的离婚协议书也可以看出双方企图躲避债务。2.涉案房屋无论从形式上还是实质上都属于凌某某的财产，不属于凌某、柳某。首先，在形式上，不动产物权以登记为准，一方面，不动产登记在凌某某名下多年，从未有过权属争议。另一方面，无论是买卖合同还是补充协议，均是凌某某自己与出卖方签订，根据合同相对性，合同关系也是在双方之间产生效力，与凌某、柳某无任何关联。其次，从实质上，涉案房屋实际上也是凌某某在居住，其在买房时进行了出资，哪怕其父母凌某、柳某真的有出资行为，根据最高人民法院的一些判例以及相关法律规定，父母出资给子女购房的，也应认定为给子女一方的赠与。凌某、柳某提交的一家三口之间的内部约定，欧某、凌某华不予认可且提出质疑，一方面不符合常理：其一，父母给子女出资的情况下，根据家庭生活的一般习惯，不可能签订书面协议；其二，凌某某一审阶段提交了相关证据并发表了同样意见，若实际有此书面协议，一审的时候就会提交，此证据很有可能是执行阶段签订并倒签时间，欧某、凌某华保留申请鉴定的权利；另一方面，此书面约定为内部家人之间的约定，无法对抗物权归属，不动产物权是以登记为准，不能违背《中华人民共和国民法典》物权编相关规定以及物权法定原则。3.按照事实的确认与现行法律规定，涉案房屋为凌某某所有，人民法院应当依法驳回凌某、柳某的执行异议申请。事实上，凌某某就涉案房屋已经向银行进行了抵押贷款，在银行签字署名。且本案一审、二审、再审期间，欧某、凌某华对涉案房屋进行了财产保全，凌某某对此并无异议。法律上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可，施工许可等相关证据判断”，涉案房屋由凌某某购买，购买后登记在凌某某名下，此房屋的认定，按照上述法律规定中关于不动产的说明，即按照不动产登记判断，也为凌某某所有。故凌某、柳某提出的执行异议申请不应得到支持。凌某某等人未答辩。经审理查明，欧某、凌某华与杨某某、凌某某民间借贷纠纷一案，本院受理后，欧某、凌某华向本院申请财产保全，本院于2019年5月23日作出《民事裁定书》，并查封凌某华名下涉案房屋，查封期限自2019年8月22日至2022年8月21日止。本院于2019年12月1日作出《民事判决书》，判决：一、欧某与杨某某签订的《还款协议》无效；二、杨某某、凌某某于本判决生效之日起五日内向欧某、凌某华偿还借款本金3920000元、支付利息348750元（后续利息以借款本金3920000元为基数，按照月利率0.83%的标准，从2019年4月1日计算至实际清偿之日止）。凌某某对该判决书不服，向长沙市中级人民法院提起上诉，长沙市中级人民法院于2020年8月20日作出《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。上述判决书发生法律效力后，杨某某、凌某某未履行判决书确定的义务，欧某、凌某华向本院申请强制执行，本院于2020年11月23日作出《执行裁定书》，裁定拍卖、变卖凌某某名下的涉案房屋及室内家具物品。另查明，凌某与柳某系夫妻关系，凌某某系凌某与柳某的女儿。凌某为购买单位集资房，于2006年1月13日与湖南新鸿业置业有限公司（以下简称新鸿业公司）签订《九峰住宅小区商品房认购书》约定买受人须系非驻院机关工作人员，买受人凌某认购新鸿业公司开发的位于九峰住宅小区项目中的房屋一套，面积158.7平方米（实际面积以产权登记面积为准），户型为158-1型。该商品房栋号、实际面积、楼层、朝向以出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》中相关内容为准。凌某应当自签订本认购书后，在2006年2月28日前，向新鸿业公司一次性支付购房预付款75000元。认购书签订后，凌某支付了该75000元。2009年5月5日，凌某某（买受人）与新鸿业公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定凌某某购买九峰小区项目中的第*区*栋*号房，建筑面积共160.51平方米，房屋总价款250075元。合同签订后，凌某支付了剩余房款,涉案房屋登记在凌某某名下。2009年4月2日，凌某、柳某与凌某某签订《关于九峰小区17栋301房产借名登记的内部约定》，其中约定“基于单位房产登记的灵活规定和相关政策因素，凌某、柳某决定将自己出资购买的单位集资福利房在办理产权登记时，借用凌某某的名义签订购房合同与登记。双方之间并未发生买卖或者赠与合同关系。该房屋实际产权仍归凌某、柳某所有。凌某、柳某享有完全控制及永久居住的权利。经凌某、柳某同意，凌某某可陪同居住。未经凌某、柳某同意，凌某某不享有对房屋的任何处置权，如凌某、柳某任何时候想将房屋进行出售等任何处置，需要办理变更登记，凌某某同意无条件配合办理，不加干涉”。还查明，凌某某与杨某某原系夫妻关系，双方于2019年3月18日登记离婚，并签订《离婚协议》，约定九峰小区房屋虽户名为女方，实则为女方父母出资购买，此房产所有权归女方父母所有，男方无权利分割。本院认为，本案的主要争议焦点在于凌某、柳某对涉案房屋是否享有足以阻止强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。第二百一十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。本案中，涉案房屋登记在凌某某名下，因凌某某未履行本院生效判决确定的义务，本院对登记在凌某某名下的涉案房屋采取执行措施，不违法法律规定。凌某、柳某向本院提交了其与凌某某签订的《关于九峰小区*栋*房产借名登记的内部约定》，由于该内部约定仅对协议双方当事人发生效力，不能对抗善意第三人。故凌某、柳某就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益,其要求中止对涉案房屋的执行，于法无据,本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定,裁定如下:驳回凌某、柳某的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  伍君芳人民陪审员  魏建莲人民陪审员  舒 健二〇二一年二月二十五日法官助理张依书记员林某