辽宁省高级人民法院民 事 裁 定 书（2021）辽民申395号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：大连道亨投资置业有限公司。住所地：辽宁省大连市西岗区先进街**。法定代表人：刘燕乔，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴洪涛，辽宁壹品律师事务所律师。委托诉讼代理人：何梦红，辽宁壹品律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张恒伟，男，1972年3月29日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。再审申请人大连道亨投资置业有限公司（以下简称道亨投资公司）因与被申请人张恒伟房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省大连市中级人民法院（2020）辽02民终5749号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。道亨投资公司申请再审称，其再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项规定的情形。请求：撤销二审判决书，依法改判支持再审申请人的全部诉讼请求，或发回重审；由被申请人承担本案一审、二审及阶段的全部诉讼费用。事实与理由：（一）二审法院遗漏事实。1、2015年4月1日至2018年3月31日，再审申请人与速拍（大连）二手车经纪服务有限公司（以下简称速拍公司）（法定代表人、实际控制人为被申请人）签订《房屋租赁合同》租赁案涉房屋，约定年租金为25万元。合同履行期满，速拍公司尚欠再审申请人房屋租金及物业费97,691.76元。合同履行期间，就房屋租赁合同履行相关事宜，再审申请人与被申请人联系，由速拍公司股东张鸣鸣用其个人账户支付租金。2、被申请人是速拍公司的法定代表人，速拍公司合同到期后，被申请人提出以其自身名义与再审申请人继续签订房屋租赁合同，用于速拍公司经营使用。3、对速拍公司欠付的租金，被申请人提出以一辆奔驰车作为担保。该车辆不是被申请人所有，而是速拍公司从事二手车经纪服务收购的车辆，其所有权应当属于速拍公司，并非被申请人。（二）速拍公司的房屋租赁合同与本案被申请人签订的房屋租赁合同并非独立存在的合同，具有延续性。案涉两份租赁合同是基于同一合同目的，同一租赁标的、首尾相继、前后承接的密切关联的租赁合同，不可分割的非独立存在的合同。1、租赁目的相同，都是作为速拍公司经营使用；2、两份合同的租赁物相同，都包括西南路9-9号房屋；3、租赁期限上，基于速拍公司持续经营，两份合同的承租期限前后相继；4、承租主体上，自2016年5月31日起，被申请人与配偶张鸣鸣成为速拍公司的股东，是速拍公司的实际控制人，即我们通常所说的“夫妻店”。5、两份租赁合同租金结算上，都是以速拍公司的名义统一结算的。统一以速拍公司的名义结算，实际由张恒伟（配偶张鸣鸣）付款是双方的交易习惯。每次租金的支付，包括以速拍公司为承租人的租赁期间，和以被申请人为承租人的租赁期限，都是由被申请人交给张鸣鸣个人向再审申请人支付租金，且每次支付租金，无论是银行转账还是微信转账，张鸣鸣备注的都是“速拍付房租或结房租”。（三）被申请人用车辆抵付租金的行为系职务行为，支付租金理应先支付上一年度速拍公司租金97,691.76元，剩余款项再支付后一年度被申请人个人租金。本案所涉及的以车辆抵顶租金时，被申请人从未告知该车辆是抵顶后一租赁合同的租金，同时抵顶车辆为速拍公司经营行为所获得，在两份租赁合同连续统一结算的情况下，本着“债务优先、偿还优先”的原则，理应先冲抵前一租赁合同项下的租金。（四）车辆抵顶款应以实际处置价15万元为准。二手车销售发票是为了办理让与担保手续，并非双方真实意思表示，不应以发票记载的25万元计算为车辆抵顶款。张恒伟提交意见称，一审、二审判决认定事实清楚、适用法律正确，道亨投资公司的再审事由不成立，请驳回再审申请。一、案涉《房屋租赁合同》的签约主体是张恒伟与道亨投资公司，速拍公司与道亨投资公司之间的往年租赁合同与本案无关。案涉《房屋租赁合同》由自然人张恒伟与道亨投资公司签订，约束的是该双方之间的权利义务关系。道亨投资公司起诉的被告是张恒伟，但其表述的却是与速拍公司之间的往期租赁争议，其起诉的主体错误。本案中，张恒伟作为自然人，是以自己的名义租赁案涉房屋，不存在张恒伟以速拍公司名义签约的情况，不存在代表公司的职务行为。道亨投资公司混淆表述合同主体，意图突破合同的相对性，不能成立。二、案涉《房屋租赁合同》签订后，张恒伟己足额支付首年房租35万元：其中，以奔驰车辆抵顶25万元房租、以转账支付10万元房租。道亨投资公司无权解除合同。（1）关于梅赛德斯奔驰轿车抵顶租金25万元。2018年3月31日，张恒伟与道亨投资公司签订《房屋租赁合同》。2018年4月12日，张恒伟以一辆梅赛德斯奔驰牌轿车抵顶该租赁合同项下首年房租25万元：通过大连二手汽车交易市场有限公司办理过户交易，将车辆登记变更登记至道亨投资公司指定人名下，《二手车销售统一发票（发票联）》载明车辆价款为25万元。该二手车市场是道亨投资公司关联单位（该公司和道亨投资公司的股东、法定代表人均相同）。道亨投资公司对奔驰轿车抵顶事实一节并无争议，在二审庭审中亦自认车辆抵顶房租25万元。（2）关于转账支付首年房租余款10万元。车辆抵顶后，张恒伟以转账形式支付案涉《房屋租赁合同》项下首年房租余款10万元，具体情况为：2018年9月28日，张恒伟通过中国民生银行支付租金1万元；2018年10月10日，张恒伟通过中国民生银行支付5万元、通过微信转账支付4万元。自一审时起，道亨投资公司就自认已收取张恒伟交纳的案涉《房屋租赁合同》项下房租10万元，此节事实并无争议。因此，道亨投资公司发出所谓的解除合同通知函之日，张恒伟已足额支付首年房屋35万元，道亨投资公司不具有解除合同的权利，其所发通知函不具有法律效力。三、速拍公司与道亨投资公司之间的往期租赁合同，跟张恒伟与道亨投资公司之间的案涉《房屋租赁合同》不具有连续性。道亨投资公司与张恒伟签订案涉《房屋租赁合同》时，在第十四条第一款特别确认：“l4．1本合同经双方签字盖章后生效。自本合同生效之日起，原所有涉及本合同项下房屋的双方或第三方签订的合同及协议均以（已）终止。”速拍公司与道亨投资公司之间的往年租赁合同已履行完毕，且与本案的租赁合同无关。速拍公司往年租赁合同与案涉《房屋租赁合同》，从签订主体、签订时间、租赁期限、租赁标的物等方面均不相同，合同具有独立性，不能相互混淆。道亨投资公司所称合同延续性没有依据，不能成立。四、道亨投资公司对于奔驰车辆构成让与担保的表述，不成立。首先，让与担保作为一种非典型担保方式，需要双方协议约定，而本案中并不存在该情形；其次，车辆作为特殊动产，变更所有权由双方达成合意且完成交付即可，如仅需构成让与担保，则无须变更登记、开具发票，而是由道亨投资公司直接占有该车或是抵押登记即可实现担保目的，道亨投资公司主张以车辆做让与担保逻辑不通；最后，车辆抵顶后，道亨投资公司后续对车辆变卖等操作均系其自由处分，与被申请人不再有关联，这也与让与担保不相符。此外，道亨投资公司同时提抵顶和让与担保在逻辑上矛盾。本院经审查认为，再审申请人道亨投资公司提出的再审请求及理由在一、二审审理过程中均作为其诉讼请求及质证意见作出陈述，一、二审法院对上述诉讼请求及质证意见均进行了审理。关于案涉车辆抵顶的25万元租金，是抵顶本案案涉合同租金，还是部分抵顶速拍公司所欠再审申请人道亨投资公司租金的问题。本案双方当事人就此节在原审诉讼中均发表了诉辩意见，依据本案双方当事人所签租赁合同中“本合同经双方签字盖章后生效。自本合同生效之日起，原所有涉及到本合同项下房屋的双方或第三方签订的合同及协议均终止”的约定以及案涉车辆的抵顶时间系发生在本案租赁合同履行期间。基于上述证据，原审法院认定该25万元系抵顶本案案涉合同房屋租金并无不当。故再审申请人道亨投资公司的再审理由不足以改变一、二审法院对本案事实的认定及法律适用，一、二审法院依据双方当事人的诉辩意见对案件事实的认定及法律适用并无不当。再审申请人道亨投资公司的再审请求及理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项规定的再审事由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回大连道亨投资置业有限公司的再审申请。审判长 马 凯审判员 罗建华审判员 高山丹二〇二一年二月二十五日法官助理孙璐书记员孙天利