贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初891号 原告邵亮，男，1984年11月3日出生，汉族，现住贵州省毕节市七星关区。 原告樊敏，女，1988年4月5日出生，汉族，现住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人何华，贵州四立律师事务所律师，系特别授权代理。 委托诉讼代理人刘云霞，贵州四立律师事务所律师，系特别授权代理。 被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（简称博泰房开公司），住所地贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路****）。 统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人耿春萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人翟进，贵州本芳律师事务所律师，特别授权代理。 原告邵亮、樊敏与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理。原告委托诉讼代理人孙照燃、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人翟进到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告邵亮、樊敏向本院提出诉讼请求：一、判决被告30日内办理并交付位于毕节市七星关区领地”（南区）第四幢8层1号商品房转移登记的有关文书；二、判令被告支付原告逾期办证违约金暂计50000.00元；具体金额以原告已付房款460915.00元为基数，按日2／10000计算，从2013年6月1日起计算至法院作出判决之日止；三、被告返还原告各项开户费人民币3140.00；四、本案诉讼费由被告承担。 经开庭审理，双方对以下要素事实没有争议：原告邵亮、樊敏于2011年7月30日与被告博泰房开公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告博泰房开公司开发的位于毕节市七星关区领地”（南区）商品房一套，房号4-801，建筑面积130.95平方米，合同总价460915.00元，合同第三章第七条第2款约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。合同第四章第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2012年12月30日前向原告交付商品房。合同第八章第二十二条二约定：出卖人在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记、本条三（一）约定出卖人承诺于2013年6月1日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；该项（二）还约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理；1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的1／10000承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方约定按下列第（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按银行同期活期存款利率支付利息;（2）买受人不退房的，出卖人应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款2／10000的违约金。合同签订后，原告按约支付了全部房款以及办证所需的税费。被告实际于2012年12月30日向原告交付房屋，至今，出卖人仍未取得办理商品房转移登记的有关文书。 对上述没有争议的事实，本院予以确认。 本院另查明：被告博泰房开公司另向原告收取了燃气入户费2,500.00元、闭路电视入户费265.00元，共计2765.00元。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，并将公共维修基金、契税等办证所需的费用交给被告，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并按合同约定的期限，如期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。被告未在期限内履行上述义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。违约金的起止时间，原则上应从双方约定交付日期之次日2013年6月2日计算至办理商品房转移登记的有关文书向登记机关备案或告知原告之日止。原告主张计算至本案判决之日2021年2月4日止，本院予以支持。 原、被告订立的《商品房买卖合同》第七条第2款约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告“博泰房开公司”司在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了原告邵亮、樊敏的闭路电视入户费等共计人民币2765.00元建设安装费用，无事实及法律依据，应予退还。原告可以基于收取理由不成立随时要求予以返还，不受诉讼时效限制。 关于原告主张被告交付商品房转移登记的有关文书的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，因涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，不具备办理转移登记的条件，属于法律规定的事实上履行不能，故对原告的该诉请，本院不予支持，原告可待被告取得商品房转移登记的有关文书后，另行主张权利。 被告在本案中提出违约金诉讼时效的抗辩主张。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交房和逾期办证行为系持续性违约行为，该违约金给付，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。故对被告主张的诉讼时效抗辩，本院予以支持。故从原告向本院交诉状主张权利之日2020年11月4日（立案之前曾交社区调解）回溯3年，即2017年11月4日起的违约金应予保护，超过3年的部分，认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额460915.00元为基数，从2017年11月4日起至2021年2月4日止，计1188天。违约金的计算标准原告主张按合同约定日2/10000计算，本院予以支持。违约金计算为1188×460915×2/10000=109513.40元 据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效十日内支付原告邵亮、樊敏违约金109513.40元。 被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告邵亮、樊敏燃气入户费等人民币2765.00元； 驳回原告邵亮、樊敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2613.00元由原告邵亮、樊敏负担1492.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担1121.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  李华忠 二〇二一年二月四日 书记员  王 旭