北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1019号上诉人（原审原告）：陈光，男，1984年4月21日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李新莉（陈光之母），1957年8月22日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：吕凤刚，北京市盈科律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京金色凯盛投资管理有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇久敬庄路世界之花假日广场******。法定代表人：冯玉良，总经理。委托诉讼代理人：赵帅，男，该公司法务。委托诉讼代理人：张凤成，北京市三维律师事务所律师。上诉人陈光因与上诉人北京金色凯盛投资管理有限公司（以下简称金色凯盛公司）合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初15654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈光上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、商铺总转让款为3049170元，由转让费2379170元（三年租金293460元+2085710元）+优惠67万。双方签订的《商铺经营使用权转让协议书》约定转让总价款为2379170元，优惠额293460元，优惠后乙方最终应支付的商铺总转让价款为2085710元。随后，陈光按照金色凯盛公司要求与北京礼记喜唐商业管理有限公司签订附属合同《商铺委托经营管理协议书》，约定陈光委托后者经营服务，因陈光已享受2017年1月1日起至2019年12月30日止的三年的收益回报，故前三年陈光将商铺无任何条件免费交给后者经营管理，所得收益归后者所有，故转让费中包含三年租金293460元。另，陈光还交纳了201000元爱团服务费，在购买商铺时相应享受67万元优惠。二、违约金数额认定错误。1.总转让款的基数认定错误。2.依据《商铺委托经营管理协议书》违约金应为总转让款30%，法院不应酌减，且根据上述协议书载明的预期租金收益，商铺的总租金收益超过700万元，根本不需要降低违约金数额。金色凯盛公司辩称，双方签订的《商铺经营使用权转让协议书》合法有效，陈光要求解除该合同，金色凯盛公司不同意解除，金色凯盛公司虽然之前曾起诉要求解除合同，但后来撤诉了，撤诉不能作为本案的依据。金色凯盛公司已经将商铺交付给陈光，陈光在2016年12月21日签订了商铺交付确认书，关于一审认定错误，系陈光违约，应承担总转让款20%的违约金。另，金色凯盛公司收到陈光的转让款是2085710元，陈光所称201000元系交给其他公司的，不是金色凯盛公司收款或开具收据，不能让金色凯盛公司退还这笔款项。《商铺经营使用权转让协议书》中未对违约金进行约定，《商铺委托经营管理协议书》与金色凯盛公司无关，不能依据该协议书让金色凯盛公司承担责任。金色凯盛公司上诉请求：撤销一审判决，驳回陈光全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。金色凯盛公司与陈光只签订了《商铺经营使用权转让协议书》，约定金色凯盛公司将涉案商铺以转让形式给陈光，陈光拥有40年使用权。同时，陈光与第三方签订了《商铺委托经营管理协议书》《商铺统一经营管理协议书》，约定陈光同意在签订上述协议时同时收房，并委托给第三方经营，有第三方向陈光返还租金。本案实际经营商铺的不是金色凯盛公司，金色凯盛公司只是将商铺转让给陈光，实际使用商铺的是陈光本人及第三方，故一审法院认定金色凯盛公司不能将商铺交付给陈光，是错误的。金色凯盛公司早已交付商铺，陈光无法自主经营应按照其与第三方签订的相关协议来主张交付。陈光自愿将商铺租给第三人，且在三年期间未提出任何异议，可以看出其愿意接受第三方给其支付租金这样一种履行合同方式，主要履行合同的并非金色凯盛公司，金色凯盛公司主体不适格。二、爱团服务费并非金色凯盛公司收取，判决金色凯盛公司返还，主体不适格。三、一审判决赔偿损失没有任何法律依据。商铺的实际占有和使用主体是第三方，陈光委托给什么公司经营，金色凯盛公司不能干涉，陈光也并未提交证据证明其受到的损失。一审法院酌定的赔偿数额过高。陈光辩称，不同意金色凯盛公司的上诉请求。陈光向一审法院起诉请求：1．解除陈光与金色凯盛公司签订的《商铺经营使用权转让协议书》，金色凯盛公司返还陈光世界之花假日广场B3座3层c154号商铺（以下简称c154号商铺）转让费3049170元；2．金色凯盛公司赔偿陈光转让费30％的违约金914751元；3．金色凯盛公司支付陈光房屋使用权增值部分的损失；4．本案诉讼费用由金色凯盛公司承担。一审法院认定事实：2016年12月21日，金色凯盛公司（甲方，转让方）与陈光（乙方，受让方）签订《商铺经营使用权转让协议书》，双方在合同书中约定：鉴于2011年1月，甲方与北京市大兴区旧宫镇人民政府签订了合作协议，北京市大兴区旧宫镇人民政府授权北京宏图建业投资管理中心对世界之花假日广场项目进行管理，北京宏图建业投资管理中心全权委托甲方对世界之花假日广场项目进行商业开发、建设，且给予甲方40年经营使用权，甲方对该项目享有独立而且唯一的开发与经营权，并有权进行经营使用权的转让。为此，根据相关法律规定，甲方和乙方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就甲方享有的世界之花假日广场商铺经营使用权转让事宜达成如下协议：一、转让商铺经营使用权所在项目基本情况。1．项目名称：世界之花假日广场（暂定名）；2．项目位置：北京市大兴区南四环外庑殿产业用地区块；3．商业所在项目建设方为北京宏图建业投资管理中心，统一委托甲方投资建设，按照双方相关约定，甲方享有40年独立而且唯一的经营使用权，并有权将经营使用权转让，签订有关的民事合同；4．商铺所在项目占地13万平方米，地上13，地上**，地下**施工建设阶段。项目用地性质为集体建设用地，用途为商业。二、转让标的。1．甲方向乙方转让的商铺经营使用权的铺位位于世界之花假日广场B3座3层c154号商铺。2．商铺预测建筑面积为67平方米。三、转让年限和价款。1．该商铺经营使用权转让年限至2056年12月30日止。2．按预测建筑面积计算，合同商铺转让单价为35510元／平米，商铺总转让价款为：2379170元。3．甲方给予乙方转让款优惠额为293460元，乙方享受优惠后乙方最终应支付的商铺总转让价款为2085710元。四、付款方式。乙方采用以下第1种方式向甲方支付本合同第三条约定的转让价款。1．本合同签订时一次性支付本合同第三条约定的转让总价款。五、商铺交付。1．甲方于2016年12月21日按协议附件1约定条件将协议约定商铺（毛坯）交付乙方使用。因不可抗力、政策性调整、北京市各级政府以建设或政府行为限制等原因，影响甲方建设或使甲方建设周期延长，造成甲方不能依约交付的，甲方可以据实延期交付（即交付时间顺延），不视为违约。2．乙方确认甲方已告知该商铺情况，且在本合同签署时已对本项目的性质及该商铺状况进行详细了解，乙方同意按本协议约定条件及现状接收使用商铺。3．甲方应于约定的商铺交付之日的前15个工作日内，按乙方本合同预留的电话或地址通知乙方接收商铺……六、甲方的权利与义务。1．甲方按照协议第五条约定时间积极履行商铺交付义务，甲方如未按本协议规定的时间交付商铺，按下列方式处理……七、乙方的权利与义务。1．乙方交清合同约定的价款后，在此协议约定期限内，乙方对该商铺享有经营、使用和收益的权利；乙方经营自负盈亏、照章纳税，独立承担民事责任。2．乙方在甲方允许情况下可转让商铺经营权，甲方协助乙方办理变更登记并收取相应的更名手续费用，新的受让人只享有剩余年限的商铺经营使用权，同时本协议中甲方与乙方的一切权利义务关系将自动解除。十、特别说明。1．本协议约定之商铺，乙方只允许做为商业经营使用……李新莉代陈光向金色凯盛公司给付转让款2085710元，金色凯盛公司向陈光出具收据。另有互联智惠世界之花喜唐项目向陈光出具的爱团服务费收据，收款201000元。关于该服务费，陈光提交《世界之花喜唐特殊折扣审批单》，约定爱团会费合计201000元，并享受相应优惠。该审批单中客服确认人、经理确认人与2016年10月27日金色凯盛公司与陈光签订的《商铺经营使用权认购书》中金色凯盛公司方确认、审核人一致。金色凯盛公司曾作为原告起诉陈光，起诉状中诉讼请求为解除2016年12月21日金色凯盛公司与陈光签订《商铺经营使用权转让协议书》，事实与理由中载明“原告将B3幢整体出租给美博会并签订《租赁合同》”“故此，被告要求自营的目的也已无法实现”，后金色凯盛公司申请撤诉，法院裁定准许。一审法院认为，受让人陈光与转让人金色凯盛公司针对涉案商铺所签订《商铺经营使用权转让协议书》系双方真实意思表示，不存在法定无效情形，属合法有效。陈光支付金色凯盛公司转让款2085710元，金色凯盛公司予以认可，对此一审法院不持异议。陈光支付的团购费201000元，从合同签订当事人，以及当事人对于交费现场的描述，在无相反证据的情况下，应认定收款人为金色凯盛公司。故应认定陈光共支付金色凯盛公司转让款2286710元。金色凯盛公司现无法依约交付房屋，应承担违约责任。因合同双方对于解除合同不持异议，故法院确认陈光与金色凯盛公司于2016年12月21日签订的《商铺经营使用权转让协议书》解除。因金色凯盛公司与陈光所签订的协议中并未约定违约金，故对于陈光主张的违约金请求，法院不予支持。因金色凯盛公司违约而对陈光造成的损失，综合金色凯盛公司违约情形，陈光受损情况定，法院对于陈光的损失酌情确定为457342元。一审法院判决：一、确认北京金色凯盛投资管理有限公司与陈光于2016年12月21日签订的《商铺经营使用权转让协议书》于判决生效之日解除；二、北京金色凯盛投资管理有限公司于判决生效后10日内返还陈光世界之花假日广场B3座3层c154号商铺转让费2286710元；三、北京金色凯盛投资管理有限公司于判决生效后10日内赔偿陈光损失457342元；四、驳回陈光的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院补充查明，陈光一审中提交了2016年12月21日陈光与北京礼记喜唐商业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理协议书》、陈光与北京黑弓商业投资管理顾问有限公司签订的《商铺统一经营管理协议书》。陈光称上述协议均系在金色凯盛公司安排下签订。金色凯盛公司认可上述协议真实性，称其公司当时要求陈光必须委托北京黑弓商业投资管理顾问有限公司管理，否则不能进行转让；金色凯盛公司将案涉商铺统一出租是应北京黑弓商业投资管理顾问有限公司的要求。本院认为，依法成立的合同对当事人均有约束力。陈光与金色凯盛公司针对涉案商铺所签订《商铺经营使用权转让协议书》系双方真实意思表示，不存在法定无效情形，属合法有效。现陈光以无法实现对涉案商铺的自行经营为由要求解除该协议书，金色凯盛公司认可涉案商铺现由其公司统一对外出租且无法向陈光交付，并在一审中明确同意解除该协议书，故一审法院确认双方签订的《商铺经营使用权转让协议书》解除，并无不当。关于《商铺经营使用权转让协议书》解除后金色凯盛公司应当返还陈光的转让款，一审法院从合同签订当事人，以及当事人对于交费现场的描述，认定爱团服务费实际收款人为金色凯盛公司，并据此认定陈光共支付金色凯盛公司转让款2286710元，并无不当，本院予以确认。陈光主张应返还的商铺总转让款为3049170元，与其实际支付的转让款明显不符，本院对其该项上诉主张不予采信。金色凯盛公司认可其公司要求陈光必须委托北京黑弓商业投资管理顾问有限公司管理，否则不能进行转让，故对其公司关于陈光应向北京黑弓商业投资管理顾问有限公司主张自行经营的意见，本院不予采纳，一审法院认定金色凯盛公司无法依约交付房屋，应承担违约责任，并无不当。陈光与金色凯盛公司签订的《商铺经营使用权转让协议书》并未约定相应的违约责任，陈光依据其与北京礼记喜唐商业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理协议书》确定金色凯盛公司应当承担的违约责任，缺乏法律依据，本院不予支持。综合合同签订情况、金色凯盛公司违约情形，一审法院酌情确定金色凯盛公司支付陈光损失457342元，亦无不当。综上所述，陈光、金色凯盛公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41693元，由北京金色凯盛投资管理有限公司负担25914元（已交纳），由陈光负担15779元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张玉贤审 判 员 耿燕军审 判 员 刘 洁二〇二一年二月二十六日法官助理 韩舒同书 记 员 岳国英