四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川14民终166号 上诉人（原审原告）：马成勇，男，1978年12月19日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：邱天，四川达宽（成都）律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：四川晟邦房地产开发有限公司，住所地四川省仁寿县文林镇嘉南路二段**（永丰城南丽景**）2A（栋）****。 诉讼代表人：四川晟邦房地产开发有限公司管理人，四川中立中清算事务所有限公司眉山分公司。 负责人：姜尚，系四川中立中清算事务所有限公司眉山分公司总经理。 委托诉讼代理人：魏娜，女。 原审第三人：孙文全，男，1970年9月30日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 上诉人马成勇因与被上诉人四川晟邦房地产开发有限公司（以下简称晟邦公司）、原审第三人孙文全与破产有关的纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2020）川1421民初4114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人马成勇上诉请求:1.维持原判第一项，撤销原判第二项，改判晟邦公司按照与马成勇签订的《商品房买卖合同》履行房屋产权证办证义务。事实与理由：马成勇在2016年就签订《商品房买卖合同》且对案涉房屋进行了占有、使用，涉及到案外人查封未办理产权证是晟邦公司造成的，马成勇对案涉房屋排除执行的权利优先于建设工程优先权或金钱执行债权，晟邦公司应当继续履行。案涉《商品房买卖合同》有效，不属于无法履行合同，晟邦公司应当继续履行合同义务。 被上诉人晟邦公司答辩，案涉房产的购房款支付方式为晟邦公司承担孙文全对马成勇的借款，马成勇不是真实的购房者，实为以房抵债，系普通债权，不能适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》。《商品房买卖合同》继续履行将构成个别清偿，马成勇应当按照债权申报程序主张权利。 原审第三人孙文全经本院依法通知后未到庭陈述。 马成勇向一审法院起诉请求：1.确认晟邦公司管理人解除晟邦公司与马成勇签订的《商品房买卖合同》行为无效，并判令晟邦公司继续按《商品房买卖合同》履行房屋产权办证义务；2.案件诉讼费由晟邦公司承担。 一审审理查明，晟邦公司成立于2013年6月27日，股东为廖俊明、万**果、杜丽芳，法定代表人为廖俊明。2014年6月17日，晟邦公司申请对其股权变更进行登记，由孙文全代替杜丽芳成为晟邦公司的股东。2016年1月10日，晟邦公司股东会同意孙文全变更为该公司法定代表人，并于2016年1月13日进行了晟邦公司的法定代表人变更登记。 孙文全与案外人刘静瑶系夫妻关系。2013年2月3日，孙文全、刘静瑶与马成勇签订《借款合同》，约定孙文全、刘静瑶向马成勇借款370万元，同日马成勇向孙文全账户转款370万元。 2016年1月15日，马成勇（买受人）与晟邦公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：马成勇以2046640元购买晟邦公司位于仁寿县××镇××幢××单元××层××＃××＃××＃××房，付款方式为其他方式，出卖人应在2015年12月30日向买受人交付该商品房。孙文全、马成勇在该《商品房买卖合同》签字，晟邦公司加盖公司印章。在马成勇、晟邦公司签订《商品房买卖合同》的当日，晟邦公司作为甲方、马成勇作为乙方、孙文全和刘静瑶作为丙方共同签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，约定：“……一、甲乙双方订立的前述商品房买卖合同（合同编房号4-6、4-10、4-20）项下购房款204.664万元，乙方采取一次性支付方式付款，具体付款方式为：甲方同意乙方以对丙方享有的债权中204.664万元抵付房款，本协议签订即视为乙方已全部付清房款，甲方应向乙方出具加盖财务专用章的购房款收据，有关甲方与丙方之间的购房款结算支付事宜由甲、丙双方之间了结，与乙方无关。……三、自甲方向乙方出具加盖财务专用章的购房款收据之日起，甲方不得再以任何借口就购房款事宜向乙方主张任何权利或提出任何要求……”同日，晟邦公司向马成勇出具了加盖公司财务专用章的收据，载明：“收到马成勇购买盛邦国际四楼购房款2046640元。”2016年2月4日，晟邦公司为马成勇办理了案涉房屋的网签备案，现不动产权仍登记在晟邦公司名下。 2019年10月14日，仁寿县人民法院作出（2019）川1421号破申3号民事裁定，裁定受理晟邦公司的破产重整申请；2019年11月22日作出（2019）川1421破4号决定书，指定四川中立中清算事务所有限公司眉山分公司担任晟邦公司管理人。其后，马成勇向晟邦公司管理人进行了物权申报，2020年3月31日，晟邦公司管理人作出（2020）晟邦破管113号《四川晟邦房地产开发有限公司管理人物权审查意见通知书》，对马成勇申报的盛邦国际2楼（房号未确定）的物权不予确认，理由是：借款人为孙文全，时间是2013年2月3日，金额为370万元，《商品房买卖合同》签订的时间为2016年1月15日，购房款金额为204.664万元，缴纳房款的时间先于合同签订时间，且金额不一致，不是真正的商品房买卖合同。同日，晟邦公司管理人出具（2020）晟邦破管130号《四川晟邦房地产开发有限公司管理人解除合同通知书》，解除了案涉的《商品房买卖合同》。马成勇不服晟邦公司管理人的审查意见，申请复核。2020年7月29日，晟邦公司管理人又作出（2020）晟邦破管151号《四川晟邦房地产开发有限公司管理人复核意见通知书》，载明：马成勇的异议理由不成立，对马成勇要求办理盛邦国际4层6、10、20号商铺产权证的请求不予确认，理由为：债权主体不适格，马成勇对晟邦公司不享有债权，马成勇借与孙文全370万的时间是2013年2月3日，此时晟邦公司并未成立，孙文全也并非公司法定代表人，借款属于孙文全个人借款而非公司借款。 一审法院认为，案件的争议焦点为：1．马成勇与晟邦公司签订的《商品房买卖合同》是否有效？晟邦公司管理人是否有权解除该《商品房买卖合同》？2．晟邦公司是否应当继续履行案涉的《商品房买卖合同》并协助办理房屋产权变更登记？ 关于焦点1.马成勇与晟邦公司签订的《商品房买卖合同》是否有效？晟邦公司管理人是否有权解除该《商品房买卖合同》？一审审理查明马成勇与晟邦公司签订《商品房买卖合同》后，虽然马成勇未直接向晟邦公司支付约定的购房款204.664万元，但在签订《商品房买卖合同》的当日，马成勇、孙文全、晟邦公司共同签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，约定晟邦公司同意马成勇以对孙文全享有的债权中204.664万元抵付房款，晟邦公司不得向马成勇要求支付案涉房屋的购房款。马成勇、孙文全、晟邦公司三方签订的《商品房买卖合同补充协议》其性质属于债务转移，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”之规定，马成勇将支付购房款的债务转移给孙文全是经过债权人晟邦公司同意的，且补充协议明确约定晟邦公司不得向马成勇主张购房款，所有购房款转由孙文全向晟邦公司支付，马成勇对晟邦公司支付案涉购房款的债务已经消灭，故该债务转移依法成立。综上，马成勇与晟邦公司签订的《商品房买卖合同》并未违反法律、行政法规的规定，系合法有效。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”之规定，马成勇已经向晟邦公司履行了支付全部购房款的义务，且双方对涉案房屋进行了网签备案，故在人民法院裁定晟邦公司破产重整前，马成勇的合同义务已履行完毕，且该合同不属于“破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”，亦不存在无效或被撤销的情形，晟邦公司管理人无权依据上述法律规定解除涉案《商品房买卖合同》。 关于焦点2．晟邦公司是否应当继续履行案涉的《商品房买卖合同》并协助办理房屋产权变更登记？虽然马成勇与晟邦公司签订的《商品房买卖合同》有效，但在人民法院已经受理晟邦公司破产重整申请的情况下，如继续履行《商品房买卖合同》，无异于使得作为一般债权人的马成勇基于合同的履行而享有物权性质的权利，对其他债权人不公平，也不符合破产程序公平受偿的基本原则。马成勇称案涉房屋已经交付其占有使用，现由“夏威夷KTV”在租赁使用。依照《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”案涉房屋尚未变更登记至马成勇名下，不产生物权变动的效力，所有权仍归属于晟邦公司，应为晟邦公司的债务人财产。在破产程序中，债权人的债权应当依法公平受偿，不得进行个别清偿，除非债权人对债务人的财产享有取回权、别除权等优先权利。而马成勇对晟邦公司的财产并不享有优先权。故马成勇要求晟邦公司履行《商品房买卖合同》并协助办理房屋产权变更登记的诉讼请求依法不能成立，不予支持。如果马成勇对晟邦公司享有普通债权，可根据债权债务关系向晟邦公司管理人申报债权，通过破产程序受偿。另立案案由为破产债权确认纠纷，然而马成勇的诉讼请求并非系基于破产债权确认而提出，而是请求晟邦公司履行合同并协助办理过户登记，故将案由变更为与破产有关的纠纷。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第一百一十条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第三十条、第五十八条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认四川晟邦房地产开发有限公司管理人解除四川晟邦房地产开发有限公司与马成勇签订的《商品房买卖合同》的行为无效；二、驳回马成勇的诉讼请求。案件受理费11586元，由马成勇负担。 二审中马成勇提交《四川晟邦房地产开发有限公司破产重整案第一次债权人会议》资料，拟证明与马成勇类似的购房款债权，管理人将其放在“业主权益明细表中”，并对业主诉求进行办证处理，案涉合同是否履行系由管理人决定的，不属于无法履行的合同。晟邦公司对证据真实性无异议，但认为马成勇不是真实购房户，而是以房抵债。本院认可《四川晟邦房地产开发有限公司破产重整案第一次债权人会议》资料的真实性，质证意见将在本院认为部分一并评述。晟邦公司未提交新证据。二审另查明《商品房买卖合同》涉及的商业用房在2017年12月被眉山市中级人民法院查封，马成勇未向法院提起执行异议之诉。二审查明其他案件事实与一审认定事实基本一致。 本院认为，根据双方的诉辩观点，本案的争议焦点是：晟邦公司管理人是否有权解除该《商品房买卖合同》？晟邦公司是否应当继续履行与马成勇签订的《商品房买卖合同》并协助办理房屋产权变更登记。 本案中马成勇与晟邦公司签订《商品房买卖合同》，购买位于仁寿县××镇××幢××单元××层××＃××＃××＃××房，购房款2046640元系晟邦公司承担其法定代表人孙文全对马成勇的个人债务，马成勇并未实际向晟邦公司支付购房款。 人民法院裁定受理晟邦公司破产重整申请时，案涉房产不动产权仍登记在晟邦公司名下。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人取得的财产，为债务人财产。”案涉房产尚未变更登记至马成勇名下，不产生物权变动的效力，所有权仍属于晟邦公司，属于晟邦公司的债务人财产。若晟邦公司管理人继续履行《商品房买卖合同》，将使得作为一般债权人的马成勇基于合同的履行而享有物权性质的权利，对晟邦公司其他债权人不公平，构成个别清偿，不符合破产程序公平受偿原则。且本案中《商品房买卖合同》涉及的商业用房在2017年12月已被眉山市中级人民法院查封，马成勇并未向法院提起执行异议之诉。《商品房买卖合同》不能继续履行，致使合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，晟邦公司管理人解除晟邦公司与马成勇签订的《商品房买卖合同》并无不当。 马成勇上诉主张案涉《商品房买卖合同》的债权优先于担保物权，应当优先受偿。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者支付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人。”关于已交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，消费者购房应是自己用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。案涉房产系商业用房，不用于居住，故马成勇不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的消费者，该上诉主张不成立。《四川晟邦房地产开发有限公司破产重整案第一次债权人会议》资料中载明拟办证主体系晟邦公司管理人认定的真实购房户，与本案马成勇的情况明显不一致。 马成勇上诉主张适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、二十八条的规定，一方面晟邦公司已进入破产程序，本案不属于金钱债权执行程序；另一方面《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条已明确金钱债权执行程序中，买受人权利欲排除执行的，对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，需要所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本案房产系商业用房，马成勇上诉主张不成立。 综上所述，马成勇的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省仁寿县人民法院（2020）川1421民初4114号民事判决； 二、驳回马成勇的诉讼请求。 一审案件受理费11586元、二审案件受理费200元，均由马成勇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 东 审 判 员  陈晓华 审 判 员  罗 洁 二〇二一年二月九日 法官助理  沈晓娟 书 记 员  李朋霖