安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖02民终357号 上诉人（原审被告）：谢娟，女，1963年3月6日出生，汉族,住安徽省芜湖市三山区。 委托诉讼代理人：张存溪，男，住安徽省芜湖市弋江区，系谢娟之子。 被上诉人（原审原告）：碧桂园生活服务集团股份有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市三山区龙窝湖周边（东侧），统一社会信用代码91340208675858419G。 负责人：吴爱峰，总经理。 委托诉讼代理人：张**，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：史文娟，该公司工作人员。 上诉人谢娟与被上诉人碧桂园生活服务集团股份有限公司芜湖分公司（以下简称碧桂园生活服务芜湖分公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市三山区人民法院（2020）皖0208民初2112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谢娟上诉请求：1.撤销安徽省芜湖市三山区人民法院作出的(2020)皖0208民初2112号民事判决,依法改判驳回碧桂园生活服务芜湖分公司在一审提出的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由碧桂园生活服务芜湖分公司承担。事实和理由：一、现有证据足以证明碧桂园生活服务芜湖分公司提供的物业服务存在重大瑕疵,一审判决忽略该事实,判决谢娟缴纳物业服务费系认定事实有误,二审法院应予以纠正。谢娟一审时提交了大量证据用以证明碧桂园生活服务芜湖分公司提供的物业服务存在重大瑕疵,包括《翠堤春晓玲珑美墅业主请愿书》、业主微信聊天记录截图、小区内部现场环境、谢娟房屋外立面破损照片、墙面维修单据等,足以证明碧桂园生活服务芜湖分公司所提供的物业服务存在重大瑕疵,一审判决罔顾该事实,以谢娟可以向相应责任主体另行主张为由判决谢娟支付物业费属于认定事实有误,二审法院应予以纠正。根据最高人民法院的观点,业主拒绝交纳物业费的正当理由为物业服务企业履行合同有重大瑕疵。如前所述,现有证据足以证明碧桂园生活服务芜湖分公司提供的物业服务存在重大瑕疵,一审法院认定事实有误,二审法院应予以纠正。二、碧桂园生活服务芜湖分公司违约在先,没有按照《碧桂园前期物业服务协议》的约定履行相关服务义务,理应承担相应法律责任。谢娟的房屋于2016年—2019年期间户外墙体破损多次,大面积脱落,已经多次向碧桂园生活服务芜湖分公司反映情况,均被无理拒绝。谢娟无奈于2019年5月和2019年4月自行寻找装修工人维修房屋,总共产生四万六千余元维修费用。根据《物业服务条例》第三十五条规定,物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。本案中,碧桂园生活服务芜湖分公司违约在先,没有按照《碧桂园前期物业服务协议》的约定履行相关服务义务是谢娟无法交纳物业费的原因,同时,导致谢娟财产安全受到损害,还应当承担相应的法律责任。 碧桂园生活服务芜湖分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院判决驳回谢娟的上诉请求，维持原判。 碧桂园生活服务芜湖分公司向一审法院起诉请求：1.判令谢娟立即给付物业服务费9651.81元（2019年3月至2020年11月）；2.判令谢娟承担自欠费之日起至付清之日止，按2%/月标准计算的违约金；3.本案诉讼费用由谢娟承担。当庭变更诉讼请求为：放弃第二项关于违约金的诉请主张。 一审法院认定事实：2010年4月16日，碧桂园生活服务芜湖分公司以变更前名称即广东碧桂园物业管理有限公司芜湖分公司与谢娟签订《碧桂园前期物业服务协议》一份，约定由碧桂园生活服务芜湖分公司为芜湖碧桂园翠堤春晓530栋01室提供物业服务，根据房屋实际建筑面积255.34㎡，谢娟每月应缴纳物业服务费459.61元（按1.8元/㎡交纳）；如若逾期交纳物业服务费的，应承担从逾期之日起每日按应付物业服务费的0.3%交纳违约金。2011年3月30日，谢娟前往收楼并签署入住登记表。根据《收楼通知书》，该户物业服务费从2011年5月1日起计收。因谢娟自2019年3月起，未再向碧桂园生活服务芜湖分公司交纳物业服务费，碧桂园生活服务芜湖分公司遂诉至该院。庭审时，碧桂园生活服务芜湖分公司当庭放弃逾期付款违约金的诉讼请求。 一审法院认为，碧桂园生活服务芜湖分公司以变更前名称即广东碧桂园物业管理有限公司芜湖分公司与谢娟签订的《碧桂园前期物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对当事人具有约束力。谢娟购买案涉房屋并办理入住手续后，碧桂园生活服务芜湖分公司依约向谢娟提供了物业服务，谢娟仅交纳了一部分物业服务费，自2019年3月起未按约缴纳物业服务费，其行为应属违约，应承担相应的违约责任，故对碧桂园生活服务芜湖分公司要求谢娟给付物业服务费9651.81元（21个月×459.61元/月）的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。碧桂园生活服务芜湖分公司当庭放弃违约金的诉讼请求，属对自己权利的自由处分，本院不再进行审查。谢娟提出要求碧桂园生活服务芜湖分公司承担房屋外墙修补费用，非本案审理范围，谢娟若认为其权利受到侵害，可另行向相应责任主体主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款之规定，判决：谢娟于本判决生效后十日内给付碧桂园生活服务集团股份有限公司芜湖分公司2019年3月至2020年11月期间的物业服务费9651.81元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由谢娟负担。 二审期间，谢娟向本院提交光盘一张，拟证明碧桂园小区现存的物业服务是有问题的，是拒绝缴纳物业费的原因。 碧桂园生活服务芜湖分公司质证意见，业主临时堆放的装修垃圾，物业会及时清理，物业服务主要是公共区域，对私人区域不会进行管理服务和管理，除非业主有单独的有偿服务的进行托管。 庭审中，谢娟申请童云龙、张家平出庭作证，证明物业公司提供的服务是存在重大瑕疵的。碧桂园生活服务芜湖分公司质证意见，上述证人证言达不到其证明目的。 经查阅原审卷宗和询问当事人，本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，碧桂园生活服务芜湖分公司为谢娟提供物业服务即有权收取相应费用，谢娟作为业主享受了碧桂园生活服务芜湖分公司提供的物业服务即应履行交纳相应费用的义务。谢娟未能按期缴纳物业费，应承担继续履行义务，支付所拖欠物业费。谢娟并未提交证据证明碧桂园生活服务芜湖分公司提供的物业服务存在重大违约以及达到了应少交或拒交物业服务费的程度。且在一审庭审中，碧桂园生活服务芜湖分公司主动撤回要求谢娟支付逾期付款违约金的请求，系对自身权益的处分，亦是根据本案实际情况对业主和物业公司之间权益作出的合理平衡。关于童云龙、张家平的证人证言，该二人同为碧桂园小区业主，与案件处理结果存在一定的利害关系，故本院对上述证人证言不予采信。 关于谢娟上诉主张其房屋户外墙体破损，碧桂园生活服务芜湖分公司并未按照物业服务合同约定，提供相应的维修服务，碧桂园生活服务芜湖分公司应当依法承担相应的法律责任。该主张与本案不属于同一法律关系，本案不予处理，谢娟可另行向有关责任主体主张权利。 综上所述，谢娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人谢娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  王利民 审判员  肖 珍 审判员  陈 勇 二〇二一年二月二十二日 法官助理汪平 书记员黄静 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；