江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初8013号 原告（反诉被告）：江苏通嘉商业管理有限公司，统一社会信用代码91320113MA200G362G，住所地南京市。 法定代表人：朱彬。 委托诉讼代理人：吴远慧，江苏法德东恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏建设，江苏融悦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南京汇中全物业管理有限公司，统一社会信用代码91320106MA1MX79R6X，住所地南京市。 法定代表人：刘瑜。 委托诉讼代理人：张静，江苏当代国安律师事务所律师。 原告（反诉被告）江苏通嘉商业管理有限公司（以下简称通嘉公司）与被告（反诉原告）南京汇中全物业管理有限公司（以下汇中全公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）通嘉公司的委托诉讼代理人吴远慧、夏建设，被告（反诉原告）汇中全公司的委托诉讼代理人张静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）通嘉公司向本院提出诉讼请求：请求判令：1、被告返还押金7万元，赔偿商户退租损失404332元，并赔偿装修损失（以最终评估金额为准）；2、由被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：2020年6月3日，原被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告租赁被告位于南京市，用于餐饮服务业经营，原告支付被告押金7万元。合同签订后，原告着手对房屋进行改造、装修，并开始对外招商。在装修改造过程中，原告发现上述房屋没有任何消防设施，经查，该房屋在当时建造过程中未通过消防验收。另，被告在合同中承诺提供足够容量的380伏用电，但实际的供电设施无法满足原告经营餐饮业的电容量要求，原告多次交涉未果，导致原告的项目无法进行下去，合同目的落空。原告改造、装修房屋已投入大量资金，已经招商签约的商户要求解除合同与退款。为此，原告于2020年8月17日向被告发出要求解除合同并赔偿损失的律师函。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告（反诉原告）汇中全公司辩称：1、原告未按期支付租金，构成根本违约，被告有权解除房屋租赁合同，并要求原告承担违约责任。被告已于2020年8月13日发函给原告，解除了房屋租赁合同。2、被告不存在违约情形。根据双方签订的沟通函及房屋租赁合同的约定，被告按照现状交付房屋，原告需要供电增容，由原告自行办理，被告予以配合，被告提供380伏电压的房屋符合合同约定，不存在违约。案涉房屋不存在消防问题，该房屋于2002年申请消防审核，南京市，此系案涉房屋整体消防验收确认材料，被告向消防部门了解，该材料就是消防验收合格材料。另，根据合同约定，原告装修改造房屋需经被告同意后方可实施，但原告未按约与被告沟通装修事宜，故原告无权装修案涉房屋，也无权要求被告支付装修损失，被告应返还房屋并恢复原状。3、原告在未与被告签订租赁合同之前就已与多人签订转租的租赁合同，明显不合理。原告仅支付被告7万元，却收取多人40多万元，这些人多次报警，要求原告返还所收取的款项，原告拒绝返还。被告通过查询得知，原告的关联企业江苏乾嘉生鲜超市有限公司也存在多起租赁合同纠纷，该公司及其法定代表人朱彬已被纳入失信被执行人名单。从上可以看出，原告与被告签订租赁合同的目的并非为了履行租赁合同，而是为了收取他人款项，达到非法占有的目的。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回。 被告（反诉原告）汇中全公司向本院提出反诉请求：请求判令：1、反诉被告支付租金和占有使用费（租金按54167元/月的标准自2020年8月1日计算至即反诉原告发函解除合同之日即2020年8月13日，占有使用费按54167元/月的标准自2020年8月14日起计算至反诉被告实际迁出房屋之日止）；2、反诉被告支付律师费25000元；3、由反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2020年6月3日，反诉原被告签订《中央北路3号汇中全广场商铺-7房屋租赁合同》，约定反诉被告承租原告位于南京市，用于餐饮服务业经营。反诉被告未按合同约定于2020年7月12日前支付第一期租金162500元，反诉原告多次催促未果。2020年8月13日，反诉原告发函给反诉被告，解除了前述房屋租赁合同，但反诉被告至今未将房屋返还反诉原告。特提起反诉，望判如所请。 原告（反诉被告）通嘉公司反诉辩称：1、反诉原告提供的租赁合同是南京广田投资管理有限公司与南京麦琳投资顾问有限公司签订的，根据该合同，案涉房屋的承租人是南京麦琳投资顾问有限公司，租赁期间至2020年11月8日，反诉原告并非适格原告。2、关于反诉原告主张的租金和占有使用费，导致本案合同解除的原因是被告提供的房屋无法通过消防验收，并且无法提供足够容量的电力设施，合同解除的原因在反诉原告。反诉原告的反诉请求无事实与法律依据，应予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2020年5月27日，案外人李庆代表汇中全公司（甲方）与通嘉公司（乙方）签订《关于中央北路3号-7商铺租赁事宜沟通函（意向协议）》，约定：出租建筑面积820平方米（套内实际面积580平方米），甲方提供房产证、一次消防验收意见书、房屋结构图纸，咨询燃气管道、落实消防管道水源、解决三处漏水问题，提供足够容量的380伏用电，协助办理营业手续和入口扩大手续，提供门前车位归乙方无偿使用；合同时间：2020/8/1—2026/10/30；装修免租：2020年6月1日—2020年7月31日为免租期；本沟通文件不属于正式合同。 2020年6月3日，汇中全公司（甲方）与通嘉公司（乙方）签订《中央北路3号汇中全广场商铺-7房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），约定：出租方为汇中全公司，出租房产为南京市，房屋面积约820平方米（套内实际面积580平方米），房屋设施状况为毛坯，房屋用途为商用；租赁期6年零三个月，从2020年8月1日起至2026年10月30日止，免租期从2020年6月1日至2020年7月31日；该物业分两次交付给乙方，原超市800平方米自合同签订之日起，乙方自动取得房租租赁权力，原彩票小吃店部分，甲方承诺2020年11月10日交付给乙方；租金：第一期2020年8月1日-2020年12月30日，租金按照80万元/年计算，但因彩票小吃店未交付给乙方，扣除小吃店15万元每年的租金；第二期2021年1月1日-2022年7月30日，租金为852000元/年；第三期2022年8月1日-2024年7月30日，租金为903120元/年；第四期2024年8月1日-2026年10月30日，租金为957306元/年；出租房屋本着先付费后使用的原则，2020年每三个月支付一次，使用费需提前一个月支付，2020年8月1日至2020年10月30日期间租金162500元的付款时间为2020年7月12日；2021年1月开始，每半年给付一次，使用费需提前一个月支付；房屋租赁押金为7万元，于合同签订当日付清，该押金合同期满后在乙方没有违约情况下甲方无息退还；本合同约定的租金为不含税金额；甲方按照现状规范提供给乙方该物业至装修标准及设施状况，乙方可根据自己的特色进行专业装修，但不得破坏或改变甲方原有之建筑结构、隐蔽工程和装修布置等；乙方自行装修，在使用过程中所涉的一切装修、维保费用均由乙方自行承担；乙方在对原承租区域进行开业前装修、租赁期间的改动及租赁结束的还原工程时，所有涉及消防系统、空调系统、给排水系统、强弱电系统、墙地面固定装修等工程，应事先与甲方取得沟通，并附装潢平面图及施工配电图等，经取得甲方同意后方可实施；乙方需要供电增容、供水增容、供气开通等，由乙方自行办理开通，甲方有责任予以配合；乙方自行规划空调、排污、排烟、排水、消防、强弱电网、逃生通道、门头审批等相关功能性设施的规划及装修，需要甲方配合的，甲方有义务按照现有标准配合；甲方提供380V动力电，对接好消防水源，同意在没有安全隐患的情况下乙方自行扩大入口；甲方提供房屋资料和原始消防资料，协助乙方办理营业手续；乙方租赁本物业作为经营小吃城生意，甲方允许乙方自行隔断后分租给第三方经营小吃业务，但甲方不与任何第三方签署部分面积的分割转让协议，不承认任何第三方与甲方提出的任何要求；合同约定的租赁期内，乙方经甲方书面同意后可整体转租给第三方；乙方有下列情况之一，甲方有权单方不承担责任的提前终止合同，收回房屋，并追究乙方违约责任：乙方故意利用房屋进行非法活动，损害公共利益；乙方不能按时履行房租及应该交付的水电费用；未经甲方同意，乙方擅自拆改房屋破坏主体结构；任何一方违反本合同条款的，视为违约，违约方应承担违约责任，违约方应承担给乙方造成的一切损失，给付损失不低于50万元；乙方拖欠甲方租金及水电费、物业费的，除应足额支付外，每迟延一天按所欠费用的1%向甲方支付违约金，拖欠租金达28天的，除应足额支付外，甲方有权单方解除本合同；违约方应承担守约方因维权所产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、交通费、律师费等。 《房屋租赁合同》签订当日，通嘉公司向汇中全公司支付押金7万元，汇中全公司将南京市。此外，汇中全公司向通嘉公司交付南京市公安局下关区分局消防科于2002年6月20日出具的编号为下消审（2002）第030号的《建筑工程消防设计审核意见书》，以及南京市下关区公安消防大队于2004年7月29日出具的编号为下消验（2004）第31号的《建筑工程消防验收意见书》，其中《建筑工程消防设计审核意见书》记载：江苏金信房地产开发有限公司：同意你公司在下关区小市新村东北片新建两幢商住楼，其中一幢地上六层，地下一层，建筑面积4800平方米，属于多层建筑；另一幢地上十一层，地下两层，建筑面积11500平方米，属于高层建筑；根据国家有关消防技术规范要求，其审核意见如下：一、多层高层住宅的楼梯……；2、地下室应增设火灾自动报警系统，并将图纸在施工前报我科审核；三、负二层商场应增设不少于3个室内消火栓，屋顶应增设装有压力显示装置的检查用的消火栓；四、……；五、……；工程竣工后，报我科验收，符合消防要求后方可投入使用。《建筑工程消防验收意见书》记载：江苏金信房地产开发有限公司：你单位申请欣之园住宅楼消防验收报告收悉，我大队于2004年7月29日派员对该工程进行了消防验收，认为该工程基本符合消防设计和我大队审核意见的要求，验收合格，在消防方面具备使用条件。 《房屋租赁合同》履行过程中，通嘉公司未按合同约定支付第一期租金162500元。2020年8月13日，汇中全公司向通嘉公司发送《合同解除函》，以通嘉公司未支付第一期租金162500元为由，通知通嘉公司解除《房屋租赁合同》，要求通嘉公司收函后三日内与其办理房屋交接事宜、移除设备设施。通嘉公司于2020年8月13日收到该函。 2020年8月16日，通嘉公司向汇中全公司发送《律师函》一份，以汇中全公司提供的房屋无任何消防设施，无法达到消防验收标准，以及该房屋的配套供电设施无法满足其容量要求为由，主张汇中全公司构成根本违约，告知汇中全公司解除《房屋租赁合同》，要求汇中全公司赔偿装修损失暂定50万元及商户退租损失50万元（暂定）。汇中全公司于2020年10月18日收到该函。 2020年8月24日，汇中全公司在3号-2楼-7号房屋张贴招租告示。2020年10月16日，汇中全公司与案外人李辉达签署房屋租赁合同，将3号-2楼-7号房屋的部分（面积约400平方米，套内实际面积280平方米）出租给了李辉达，租赁期从2020年10月17日起算。 另查明，南京市，该房屋所在层数为-2层（总层数十三层，建筑面积为1919.35平方米，分为十个商铺，3号-2楼-7号房屋系其中的第七个商铺。2016年8月31日，广田公司与南京麦琳投资顾问有限公司（以下简称麦琳公司）签订《租赁合同》，约定：广田公司将南京市.35平方米）出租给麦琳公司，租赁期限为2016年9月9日起至2020年11月8日止；本合同签订后，会以该租赁合同地址重新注册公司，新注册的汇中全公司自动承接本租赁合同，与麦琳公司共同承担本租赁合同的约定责任。 此外，南京城发物业管理有限公司（以下简称城发公司）与汇中全公司签署《房屋租赁合同》一份，约定：汇中全公司向城发公司承租南京市.35平方米），租赁期限为2020年11月9日起至2026年11月8日止。广田公司出具《情况说明》一份，内容为：我司为南京市，现我司将该房产委托给城发公司出租，由城发公司对该房产进行转租、管理并收取租金。城发公司代为办该房产出租事宜的备案、审核，签署相关文件，具有法律效力。《情况说明》的落款日期标注为2020年11月9日。 还查明，2020年9月18日，汇中全公司与江苏当代国安律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定汇中全公司委托江苏当代国安律师事务所担任其与通嘉公司租赁合同纠纷一案一审的诉讼代理人，汇中全公司支付江苏当代国安律师事务所律师费25000元。 诉讼中，通嘉公司主张：其于2020年6月6日开始对3号-2楼-7号房屋进行装修改造，于2020年6月26日停止施工。通嘉公司主张其在装修前取得了汇中全公司的同意；汇中全公司对此予以否认；通嘉公司就其主张未提供证据证明。通嘉公司主张其未支付第一期租金的原因是因为在装修房屋过程中发现消防问题与电力增容问题，其认为可能无法开业，遂未支付。 通嘉公司主张《建筑工程消防设计审核意见书》、《建筑工程消防验收意见书》仅是对案涉工程的部分消防进行了验收，商业部分未通过消防验收。汇中全公司主张《建筑工程消防设计审核意见书》、《建筑工程消防验收意见书》是案涉房屋整体验收合格的意见书。通嘉公司另主张其在进行消防施工的过程中，发现缺少整体建筑物总平面图、楼层平面图、消防水电系统图、大泵房大样图、建筑物消防验收意见书，要求汇中全公司提供，汇中全公司未能提供；汇中全公司对此予以否认，主张通嘉公司从未向其提出此要求，这些材料其是可以提供的；通嘉公司就其主张提供证据证明。通嘉公司还主张根据现在的消防验收标准，3号-2楼-7号房屋需要有自动报警系统、自动喷淋系统才能通过消防验收，提供这些设施是汇中全公司的法定义务，汇中全公司未提供。汇中全公司主张根据合同约定，3号-2楼-7号房屋的二次消防改造和验收，应由通嘉公司自行办理。 通嘉公司主张汇中全公司向其交付的3号-2楼-7号房屋的供电设施电力状况是电压380V、电容量60千瓦每小时，电容量无法满足经营美食城的需求。汇中全公司主张其向通嘉公司交付的3号-2楼-7号房屋的供电设施电力状况是电压380V、电容量120千瓦每小时。汇中全公司主张根据合同约定，3号-2楼-7号房屋的电力增容应由通嘉公司自行办理。 通嘉公司主张其产生商户退租损失404332元，为证明其所主张的该项损失，向本院提交商铺租赁合同五份。汇中全公司经质证，对这五份商铺租赁合同的真实性不予确认，认为：有两份合同的签订时间是在通嘉公司与其签订合同之前，明显不合理；即使合同是真实的，通嘉公司并未提供相应的付款凭证来证实404332元的存在与构成；且这是通嘉公司无法履行合同应退还的费用，而非损失。 通嘉公司主张其产生装修损失496784.69元（主体装修391084.69元、消防改造费用40700元、烟道设施65000元），为证明其所主张的该项损失，向本院提交室内装潢装饰工程合同、小吃美食街装修工程已完成工程量报价单、支付凭证、收据、消防工程施工合同、已完成工程量清单、施工合同（排烟系统）。汇中全公司经质证，认为通嘉公司未提供相应的付款凭证，已提交的部分支付凭证的关联性无法确认，无法确认钱款是否已支付，且通嘉公司未经其同意无权装修，在通嘉公司未支付租金的情况下，其不可能同意通嘉公司装修房屋。 2020年9月25日，本案进行第一次庭审，通嘉公司当庭陈述3号-2楼-7号房屋在其控制之中，并认为其装修损失需要进行司法鉴定，在鉴定之前不应向汇中全公司交还房屋。 庭审中，通嘉公司与汇中全公司一致确认《房屋租赁合同》已解除，通嘉公司主张合同解除时间为2020年8月18日，汇中全公司主张合同解除时间为2020年8月13日。汇中全公司主张：其在对外招租的过程中，通嘉公司一直阻挠，为有利于出租，其在房屋重新出租之前将房屋锁上了。通嘉公司主张：从汇中全公司与李辉达签订租赁合同起，应视为汇中全公司已收回全部房屋。汇中全公司另主张：因通嘉公司违约，押金7万元不予返还，用以赔偿其损失。 以上事实，由通嘉公司提交的沟通函、房屋租赁合同、建筑工程消防设计审核意见书、建筑工程消防验收意见书、情况说明、律师函，汇中全公司提交的租赁合同、民事委托代理合同、律师费发票、合同解除函、微信聊天记录、房产证、房屋租赁合同及本院庭审笔录加以佐证。 本院认为，《中华人民共和国民法典》虽已于2021年1月1日施行，但根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案所涉法律事实发生在民法典施行之前，依照前述规定应当适用当时的法律、司法解释的规定。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，通嘉公司未按其与汇中全公司签订的《房屋租赁合同》的约定支付租金，构成违约，根据该合同约定，汇中全公司有权提前解除合同，并要求通嘉公司承担违约责任。汇中全公司于2020年8月13日向通嘉公司送达了《合同解除函》，通嘉公司于当日收到该函，故通嘉公司与汇中全公司于2020年6月3日签订《房屋租赁合同》已于2020年8月13日解除。通嘉公司主张汇中全公司主体不适合的意见，于法无据，本院不予采纳。 通嘉公司在《房屋租赁合同》履行过程中，未按约支付租金，在《房屋租赁合同》解除后，未及时向汇中全公司交还房屋，对汇中全公司主张通嘉公司支付合同解除前的租金及合同解除后至房屋实际交还之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。汇中全公司已于2020年10月16日将案涉房屋的部分再次出租他人使用，且根据其自认，此时案涉房屋的其余部分亦在其控制之下，故本院确认汇中全公司已于2020年10月16日将案涉房屋全部收回。据此，通嘉公司应支付汇中全公司租金（按54166.67元/月的标准自2020年8月1日起计算至2020年8月13日止）与房屋占用使用费（按54166.67元/月的标准自2020年8月14日起计算至2020年10月16日止）计139027.79元。关于汇中全公司主张通嘉公司支付律师费25000元的诉讼请求，具有事实和合同依据，本院予以支持。 通嘉公司主张汇中全公司出租的案涉房屋无消防设施，无法通过消防验收，认为汇中全公司构成违约，依据不足，本院对其意见不予采纳。根据《房屋租赁合同》的约定，汇中全公司仅需向通嘉公司提供案涉房屋的原始消防材料，该房屋的消防系统的改造由通嘉公司自行办理，而汇中全公司已向通嘉公司提交了建筑工程消防设计审核意见书、建筑工程消防验收意见书等材料，已经履行了相关合同义务，不存在违约。通嘉公司主张汇中全公司出租的案涉房屋的供电设施电容量不足，认为汇中全公司构成违约，依据不足，本院对该意见亦不予采纳。根据《房屋租赁合同》的约定，汇中全公司向通嘉公司提供380V动力电，若通嘉公司需要供电增容，由通嘉公司自行办理，而汇中全公司已向通嘉公司提供380V动力电，已经履行了相关合同义务，不存在违约。通嘉公司以汇中全公司违约为由，主张汇中全公司赔偿其商户退租损失及房屋装修损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于通嘉公司所支付的押金7万元，因《房屋租金合同》已解除，且汇中全公司已收回案涉房屋，故对通嘉公司主张汇中全公司退还押金7万元的诉讼请求，本院予以支持。汇中全公司主张不予退还押金7万元，用以弥补其损失，但除租金、房屋占用使用费及律师费之外，汇中全公司并未举证证明其存在其他损失，故本院对其意见不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款的规定,判决如下: 一、被告（反诉原告）南京汇中全物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）江苏通嘉商业管理有限公司押金7万元； 二、原告（反诉被告）江苏通嘉商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）南京汇中全物业管理有限公司租金及房屋占有使用费计139027.79元； 三、原告（反诉被告）江苏通嘉商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）南京汇中全物业管理有限公司律师费25000元； 上述第（一）、（二）、（三）项相抵后，原告（反诉被告）江苏通嘉商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）南京汇中全物业管理有限公司94027.79元； 四、驳回原告（反诉被告）江苏通嘉商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8415元，保全费5000元，合计13415元，由通嘉公司负担11435元，汇中全公司负担1980元；反诉案件受理费1256元，由通嘉公司负担（本诉诉讼费用13415元由通嘉公司预交，反诉诉讼费用1256元由汇中全公司预交，相互冲抵之后，汇中全公司还应支付通嘉公司诉讼费用724元，在通嘉公司应付汇中全公司的上述判决款项中冲抵此款）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。       审 判 长 杨 丽 人民陪审员 罗 旭 人民陪审员 薄云峰 二〇二一年二月二十三日 书 记 员 王静静