广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤20民终831号上诉人（原审原告）：邱惠璇，女，1969年9月9日出生，汉族，住广东省汕头市濠江区************。委托诉讼代理人：梁友明，广东凯行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李敬东，男，1968年12月22日出生，汉族，住广东省广州市海珠区***********。委托诉讼代理人：周建嵩，广东晟典律师事务所律师。原审第三人：邱捷生，男，1972年10月22日出生，汉族，住广东省汕头市濠江区************。上诉人邱惠璇因与被上诉人李敬东、原审第三人邱捷生案外人执行异议之诉一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初22782号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邱惠璇上诉请求：撤销一审判决，改判支持邱惠璇一审提出的所有诉讼请求，即确认位于中山市***********的房地产[不动产权证号：（2017）中山市不动产权第02*****号]的实际权利人为邱惠璇，（2020）粤2071执4166号执行案件不得执行上述房地产并解除对上述房地产的查封。事实与理由：一审法院对本案事实认定不清，适用法律错误，应予撤销并依法改判支持邱惠璇一审提出的所有诉讼请求。一审法院根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定认定双方未办理过户手续从而确认案涉房屋的产权人仍为邱捷生，属于适用法律不当。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，邱惠璇与邱捷生签订的广东省房地产买卖合同（适用于二手房买卖）及合同补充协议是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。邱惠璇已于2018年7月5日前付清全部购房款，邱捷生于2018年7月5日交付房屋包括钥匙、房地产买卖合同、转账支付凭证、房屋产权证、个人住房（商业证、房屋产权证、个人住房（商业用房）借款合同、见证书等涉及案涉房屋的全部文件、单据、资料原件，案涉房屋于2019年4月11日被法院查封前邱惠璇已付清款项并合法占有房屋。另外，邱捷生主动向邱惠璇提出待房产证满2年后再办理过户手续可节省110000多元的税费，一审法院认定邱惠璇为节省过户税费而未办理过户登记属于认定事实错误，案涉房屋未办理过户手续的实质原因是邱捷生的产权证于2017年12月21日办理抵押登记但截至2020年6月13日邱捷生尚欠银行贷款103676.73元未偿还、邱捷生隐瞒案涉房屋于2019年4月11日被李敬东申请法院查封并于2019年6月25日被案外人深圳新艺华建筑装饰工程有限公司申请法院查封后于2020年6月17日被案外人广东华兴银行股份有限公司申请法院查封的事实，即邱惠璇因非自身原因未办理过户登记，邱惠璇没有任何过错。因此，邱惠璇对案涉房屋享有足以排除强制执行的诉讼权利。李敬东辩称，按一审答辩意见。邱捷生述称，按一审意见。邱惠璇向一审法院提出诉讼请求：1.确认位于于中山市***********的房地产[不动产权证号：（2017）中山市不动产权第02*****号】的实际权利人为邱惠璇；2.（2020）粤2071执4166号执行案件不得执行上述房地产并解除对上述房地产的查封;3.案件受理费由李敬东、邱捷生负担。一审法院认定事实：位于中山市火炬开发区*********************于2017年12月21日登记于邱捷生名下【不动产权证号：粤（2017）中山市不动产权第02*****号】，以下简称涉案房屋。根据邱惠璇提供的《房地产买卖合同》，主要载明：由邱捷生将涉案房屋转让给邱惠璇，交易总金额150万元并于合同签订日一次性付清（付款方式：转账）；双方同意于2018年7月5日交付涉案房屋；邱捷生应在2019年12月21日起壹个月内协助邱惠璇办理产权过户手续，直至不动产权证书出证并交付邱惠璇；邱捷生应在2019年12月21日之前还清该房产所欠的银行贷款，注销抵押登记，以便办理过户手续；《房地产买卖合同》的签订时间为2018年7月5日，签订双方为邱惠璇和邱捷生。庭审中，邱捷生对该《房地产买卖合同》的真实性、合法性、关联性均予以确认。2018年5月29日至2018年7月3日期间，案外人林**、邱**、中山市宇宏混凝土有限公司（法定代表人为林**，以下简称宇宏公司）、林**（邱惠璇的丈夫）以及邱惠璇本人分别向邱捷生转账支付49900元、4万元、20万元、10万元、100万元，合共1389900元。2018年7月5日，邱捷生向邱惠璇出具收据，确认收到涉案房屋的购房款共150万元。邱惠璇在庭审中称林**是其儿子，宇宏公司是其丈夫林**开设的公司，邱**是其侄女和宇宏公司的财务。庭审中，邱惠璇、邱捷生共同确认：“因双方是很熟悉的好朋友，故先支付了购房款再签订购房合同。因邱捷生向邱惠璇借款11万元未还，故双方同意用该11万元冲抵了部分购房款。签订购房合同当日，邱捷生把涉案房屋的全部钥匙、证件、图纸、文件等所有资料均交付给邱惠璇。涉案房屋目前仍是毛坯房。”邱捷生称：“因我取得房产证的时间未满2年，故向邱惠璇提出待房产证满2年后再办理过户手续，这样可节省11万多元的税费”。邱惠璇称：“邱捷生提出证满2年后过户能省11万元，我想着都是自己人，能省一点也行。”另查明，关于李敬东与邱捷生民间借贷纠纷一案，广州市海珠区人民法院于2019年7月3日作出（2019）粤0105民初8503号民事判决并已发生法律效力。根据该判决，邱捷生应向李敬东偿还借款65万元以及利息、律师费。该案诉讼过程中，海珠法院以（2019）粤0105民初8503号执行裁定于2019年4月11日查封了涉案房屋。李敬东于2020年3月28日向一审法院申请强制执行，执行案号为（2020）粤2071执4166号，上述诉讼中的查封即转为执行中查封。一审法院于2020年4月20日作出（2020）粤2071执4166号之一执行裁定，裁定拍卖涉案房屋。案外人邱惠璇向一审法院提出执行异议，请求中止对涉案房屋的执行并解除查封、拍卖措施。一审法院于2020年7月21日作出（2020）粤2071执异324号执行裁定，裁定驳回邱惠璇的异议请求。邱惠璇不服该裁定，于法定期限内提起本案诉讼，请求判如所请。再查明，邱捷生因购买涉案房屋向中国建设银行股份有限公司中山市分行按揭贷款并于2017年12月21日办理了抵押登记，被担保主债权数额39.8万元。另，邱捷生因涉诉较多导致涉案房屋被多次查封，截至2020年8月10日的查封情况如下：查封法院申请执行人查封时间查封文件备注广州海珠法院李敬东2019.4.11（2019）粤0105民初8503号诉讼中查封，已转为（2020）粤2071执4166号执行查封中山第一法院深圳新艺华建筑装饰工程有限公司2019.6.25（2019）粤2071财保95号轮候查封中山第一法院李敬东2020.4.17（2020）粤2071执4166号本案所涉查封中山第一法院广东华兴银行股份有限公司2020.6.17（2020）粤2071财保83号轮候查封一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。李敬东经传票传唤拒不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院依法缺席审判。本案的争议焦点为：1.邱惠璇诉求确认其为涉案房屋的实际权利人应否支持；2.邱惠璇诉求不得执行涉案房屋并解封应否支持。关于焦点一。邱惠璇主张与邱捷生存在真实的房屋买卖关系，并主张于2018年7月5日前已付清购房款和2018年7月5日当日交付房屋。对上述主张，邱惠璇提供了《房地产买卖合同》、转账支付凭证、房屋产权证、钥匙、涉案房屋图纸等证据予以证明，且邱捷生对此亦予以确认，一审法院对邱惠璇的上述主张予以采信。但是，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，双方没有办理涉案房屋的产权过户手续，依法不发生物权变动的效力，故涉案房屋的产权人仍为邱捷生，邱惠璇诉求确认其为涉案房屋的实际权利人，理据不足，一审法院不予支持。关于焦点二。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，邱惠璇在2018年7月5日签订购房合同时已全额支付购房款，且当时涉案房屋除银行按揭抵押贷款外，无其他过户障碍，其完全可以及时并积极要求邱捷生偿还银行贷款并办理过户，但双方为了节省过户税费，在合同中约定邱捷生偿还贷款的时间为2019年12月21日前，办理过户的时间为2019年12月21日起一个月内。邱惠璇、邱捷生为规避税费而延期过户的行为直接导致涉案房屋在市场交易或法院执行时存在不稳定的状态，增加交易和执行成本，其应自行承担相应的法律风险。邱惠璇对涉案房屋未办理过户登记手续存在过错。综上，涉案房屋未办理过户登记系因邱惠璇自身原因所致，其不符合上述第二十八条规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一法定条件，故邱惠璇诉求不得执行涉案房屋并解除查封，缺乏理据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，判决：驳回邱惠璇的全部诉讼请求。一审案件受理费18300元（邱惠璇已预交），由邱惠璇负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院二审另查明，案涉房地产买卖合同第三条“登记过户手续办理”约定“本合同签订之日起九十日内，甲、乙双方应携带有关资料到中山市房地产交易登记管理所办理过户手续”，合同附件“合同补充协议”约定“1.甲方应在2019年12月21日起壹个月内协助乙方办理产权过户手续，直至不动产权证书出证交付乙方。2.甲方应在2019年12月21日之前还清该房产所欠的银行贷款，注销抵押登记，以便办理过户手续”。邱惠璇称其于2018年7月5日签订购房合同时已全额支付购房款，且当时涉案房屋除银行按揭抵押贷款外不存在其他阻碍办理过户手续的情形。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条第一款规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。现针对本案各方的诉辩意见，综合评析如下：首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当依照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断……”的规定，涉案房地产登记的权利人为邱捷生，涉案房地产至今未办理变更登记，不产生物权变动的法律效力。因此，邱惠璇关于其为案涉房地产的实际权利人的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房地产买卖合同显示邱惠璇与邱捷生约定邱惠璇在签订合同当日通过转账方式一次性支付邱捷生购房款1500000元，但邱惠璇自述案外人林**、邱**、宇宏公司、林**及其于2018年5月29日至2018年7月3日期间分别向邱捷生转账支付49900元、40000元、200000元、100000元、1000000元，同时以邱捷生尚欠其借款110000元冲抵购房款110000元，即邱惠璇并未按上述合同约定的付款时间、付款方式支付购房款，且邱惠璇未就以邱捷生尚欠其借款110000元冲抵购房款110000元的事实提交依据，故邱惠璇提交的证据无法证实其已支付案涉房地产的全部价款。即便按照邱惠璇的主张，邱惠璇于2018年7月5日签订购房合同时已全额支付购房款，但邱惠璇确认案涉房地产在其与邱捷生签订购房合同时除银行按揭抵押贷款外不存在其他阻碍办理过户手续的情形，而邱惠璇未提交证据证明其有向房屋登记机构递交过户登记材料或者向邱捷生提出办理过户登记的请求，且邱惠璇确认其为了节省税费而同意延迟办理过户手续导致案涉房地产至今未办理变更登记，即邱惠璇未办理过户登记并不符合上述“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。因此，邱惠璇关于其对案涉房地产享有足以排除强制执行的诉讼权利的主张，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，邱惠璇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。因本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应适用当时的法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由邱惠璇负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  杨剑心审判员  李惠楠二〇二一年二月二十日书记员  曾 倩