四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初14020号 原告：付家辉，男，1980年2月9日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：吴忧，北京大成（成都）律师事务所律师。 被告：成都银行股份有限公司营业部，住所地：成都市西御街**。 负责人：曾卫国。 委托诉讼代理人：陈鹏，男，系该行员工。 委托诉讼代理人：王海涛，男，系该行员工。 第三人：邱玉华，男，1957年3月13日出生，汉族，住四川省金堂县。 原告付家辉与被告成都银行股份有限公司营业部（以下简称成都银行营业部）、第三人邱玉华案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告付家辉的委托诉讼代理人吴忧，被告成都银行营业部的委托诉讼代理人陈鹏、王海涛到庭参加诉讼，第三人邱玉华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。 付家辉向本院提起诉讼，请求判令：不执行（2018）川0105执2761号执行案件中对位于成都市高新区紫瑞大道196号（原创业路53号）1栋3单元1楼1号房屋（权1214238）的执行程序。事实及理由：付家辉自2013年起一直承租邱玉华所有的位于成都市高新区紫瑞大道196号（原创业路53号）1栋3单元1楼1号房屋，用作酒类销售使用，双方签订的《商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）约定，租赁期限为2013年1月18日至2016年1月17日，年租金为30000元。2016年1月17日，双方又就上述房屋续签《租赁合同》，租赁期限为2016年1月17日至2019年1月17日，年租金为30000元。2018年11月1日，双方再次续签《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），租赁期限为2019年1月18日至2022年1月17日，3年租金为118000元。付家辉已向邱玉华支付完毕上述租赁费用，邱玉华也出具了收条。2020年8月31日，四川省成都市青羊区人民法院（以下简称青羊区人民法院）就（2018）川0105执2761号执行案件发布公告，要求付家辉于2020年9月14日前将案涉房屋腾空交法院处置。付家辉提起执行异议，青羊区人民法院作出（2020）川0105执异474号执行裁定书，驳回异议申请。付家辉认为，根据《物权法》第一百九十条的规定，付家辉租赁案涉房屋开始时间先于抵押权的设立，租赁关系未发生变化，且已支付完租赁期限内全部租金，现强制腾退将会导致付家辉承租目的无法实现，从而产生损失。因此，付家辉不服该执行裁定书，遂提起案外人执行异议之诉。 成都银行营业部辩称，成都银行股份有限公司百花潭支行（以下简称成都银行百花潭支行）与四川基隆贸易有限责任公司（以下简称基隆贸易公司）于2014年签订《最高额融资协议》，与邱玉华签订《最高额抵押合同》，约定以邱玉华所有的位于成都市高新区紫瑞大道196号（原创业路53号）1栋3单元1楼1号房屋为上述借款作为抵押担保，并办理抵押登记。后银行向基隆贸易公司发放了贷款。2016年成都银行内部机构管理调整，变更由成都银行营业部承接处理该债权。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”之规定，付家辉提交的《租赁合同》及银行流水不能证明其与邱玉华有租赁关系，不能排除（2018）川0105执2761号执行案件的执行。故请求法院驳回付家辉的诉讼请求。 邱玉华未到庭陈述，亦未提交证据。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 成都银行百花潭支行与基隆贸易公司于2014年5月7日签订《最高额融资协议》，约定协议项下融资发生期间为2014年5月7日至2017年5月6日，最高融资额度为20000000元。同日，成都银行百花潭支行与邱玉华签订《最高额抵押合同》，约定以邱玉华所有的包括位于成都市高新区创业路53号1栋3单元1楼1号房屋在内的房屋作为抵押担保，担保的主债权为2014年5月7日至2017年5月6日期间因成都银行百花潭支行向基隆贸易公司发放授信而发生的一系列债权，抵押担保的最高限额为20000000元，并于2014年5月8日办理抵押登记。2014年5月13日，成都银行百花潭支行向基隆贸易公司发放贷款18000000元，后基隆贸易公司未按约定偿还借款本息。2016年成都银行内部机构调整，由成都银行营业部承接该债权，并向本院提起诉讼。本院经审理后于2017年7月14日作出（2017）川0105民初2507号民事判决书，判决基隆贸易公司偿还成都银行营业部本金18000000元及相应利息、罚息、复利，成都银行营业部对包括位于成都市高新区创业路53号1栋3单元1楼1号房屋在内的抵押物享有抵押权，有权就抵押物在20000000元最高限额内折价或就拍卖、变卖所得价款优先受偿等。判决生效后，成都银行营业部向本院申请强制执行，本院于2018年7月30日轮候查封被执行人邱玉华名下的案涉房屋。后因本案存在抵押权，首封四川省成都市金牛区人民法院将案涉房屋的处置权移送本院。2020年8月31日，本院作出公告，要求邱玉华及其房屋占有使用人在2020年9月14日前将案涉房屋腾空交由本院处置，逾期不履行，本院将强制执行并进行评估、拍卖。付家辉于2020年9月11日向本院提出执行异议。本院经审查后，于2020年9月16日作出（2020）川0105执异474号执行裁定书，认为“付家辉主张其对案涉房屋享有租赁权，要求停止执行案涉房屋，虽其提交租赁合同及收条等证据，但其2016年1月17日第二次签订租赁合同前，被执行人邱玉华已将案涉房屋抵押给了成都银行百花潭支行，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。该租赁合同不能排除执行，裁定驳回付家辉的执行异议请求”。付家辉不服该裁定，遂提起本案诉讼。 上述事实有当事人身份信息、企业信息、（2017）川0105民初2507号民事判决书、（2018）川0105执2761号执行裁定书及协助执行通知书、公告、（2020）川0105执异474号执行裁定书、房屋查询信息及当事人陈述等在案为证。 审理中，付家辉提交：1.三份分别于2013年1月18日、2016年1月17日、2018年11月1日签订的《租赁合同》及收条、银行交易记录，证明其自2013年起持续租赁使用案涉房屋中60平方米，且已缴纳完毕全部租金，分别于：2013年1月25日、2014年1月6日、2015年1月3日各支付租金30000元，2016年1月20日支付租金90000元、2018年11月1日支付租金118000元，其中有21960元是由付家辉的朋友陈涛在2013年11月20日转账支付给邱玉华。成都银行营业部质证认为：对三份合同的真实性及租金的支付方式存疑，尽管有一份《租赁合同》显示是2013年签订的，表面上在抵押之前，但没有证据证明合同真实存在；陈涛转账给邱玉华21960元，与本案并没有关联性，而且第一、二份合同支付方式均是现金，第三份《租赁合同》的租金，是根据付家辉的银行卡有118000元取款记录来书写的，付家辉与邱玉华之间的租赁关系不清楚不真实。 2.成都蜀信物业服务有限公司维多利亚客服中心出具的情况说明、缴费记录、票据明细表、物业缴纳收据及付款聊天记录、现场经营照片、营业执照（注册日期2019年2月19日）、食品经营许可证、烟草专卖零售许可证及合伙人协议书，证明付家辉自2013年起在租赁房屋开展酒类销售业务，实际占有并使用租赁物至今，2019年前付家辉独自经营，店铺名称为“国酒茅台”，2019年2月开始和沈昝念合作经营，店铺名称变更为“泸州老窖国窖1573”。经营期间的物业费由付家辉交给“克丽缇娜专业女士护肤中心”，再由“克丽缇娜专业女士护肤中心”统一负责向物业交纳。成都银行营业部质证认为：对该组证据真实性无法判断，也不能对抗抵押权，且物业中心不是权威机构，仅对2019年以后的缴费赁证真实性予以认可。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。付家辉主张就案涉房屋在抵押前已与邱玉华建立真实合法的租赁关系，其承租权能够阻止对案涉房屋的执行。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案中，一、付家辉为证明其与邱玉华建立真实合法的租赁关系，提交三份分别于2013年1月18日、2016年1月17日、2018年11月1日签订的《租赁合同》及支付租金的收条，其中付家辉与邱玉华签订第二份《租赁合同》的时间是2016年1月17日，而案涉房屋设定抵押权的时间在2014年5月8日，故付家辉的主张不足以对抗成都银行营业部的抵押权。二、付家辉提交的情况说明、票据明细表、历史缴费记录，虽系物管公司出具，但未记载有付家辉的名字；聊天记录、物业公司出具的收据时间均从2019年开始，付家辉称其与他人经营“泸州老窖国窖1573”的时间也是从2019开始，均晚于2014年5月8日案涉房屋设立抵押权的时间。综上，付家辉提交的现有证据不足以证明其主张，故对付家辉的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，缺席判决如下： 驳回付家辉的诉讼请求。 案件受理费1111元，由付家辉承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 蒋 玲 人民陪审员 肖 美 人民陪审员 何晓琴 二〇二一年二月二十五日 法官 助理 马艳萍 书 记 员 邹婧竹