兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0191民初1383号 原告（反诉被告）：薛世桂，女。 原告（反诉被告）：何万港，男。 二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：朱瑞林，甘肃韬合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：白高峰，男。 委托诉讼代理人：王林，甘肃丰广律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨艳，甘肃丰志律师事务所实习律师。 原告薛世桂、何万港与被告白高峰确认合同无效纠纷一案，本院于2019年11月4日作出（2019）甘0191民初2236号民事判决。白高峰不服该判决，向兰州市中级人民法院提起上诉。兰州市中级人民法院于2020年4月7日作出（2020）甘01民终175号民事裁定，发回重审。重审期间，本院依法另行组成合议庭，公开开庭合并审理了本案及被告白高峰反诉原告薛世桂、何万港确认合同有效纠纷一案。原告薛世桂、何万港以及二人共同委托诉讼代理人朱瑞林，被告白高峰及其委托诉讼代理人王林、杨艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 薛世桂、何万港向本院提出诉讼请求：1.确认薛世桂、何万港于2016年4月7日签订的《房屋买卖协议》无效；2.判令白高峰向二人返还房屋转让费100000元；3.判令白高峰向二人赔偿房屋装修费52000元；4.本案诉讼费用由白高峰承担。事实和理由：薛世桂、何万港与白高峰系亲戚关系。2016年4月7日，双方签订《房屋买卖协议》，约定白高峰将自己位于秦川镇胜利村一社的宅院一处以180000元的价格出售给薛世桂、何万港，薛世桂二人分期付款。协议签订前，薛世桂二人已于2016年3月4日通过中间人向白高峰付款100000元，协议签订后薛世桂二人对房屋进行装修。2017年7月白高峰称该房屋的宅基地是其亲戚杨国富的，让薛世桂支付杨国富30000元宅基地转让费，从余款80000元中扣除，薛世桂遂与杨国富签订了《宅基地转让合同书》，时间倒签为2015年6月2日。在薛世桂二人将房屋全部装修好准备入住时，杨国富及其家人进行阻挠，白高峰不但不调解还威胁薛世桂和何万港，并拒不返还100000元购房款。综上，薛世桂、何万港为维护自身合法权益，依法诉至人民法院，望判如所请。 白高峰辩称：1.涉案《房屋买卖协议》当时是有效的，后因其儿子白永红与案外人杨凤英感情发生变化，导致该份合同变为无效合同；2.如果法院判决《房屋买卖协议》无效，请求同时判决薛世桂、何万港二人向其支付三年的房屋租金；3.薛世桂、何万港主张的房屋装修费其不承担，装修费最多花费3000元，薛世桂二人的诉讼请求没有事实依据；4.薛世桂、何万港没有付清剩余的80000元房款也是事实。 白高峰向本院提出反诉请求：1.判令白高峰与薛世桂、何万港之间签订的《房屋买卖协议》有效；2.如果判决《房屋买卖协议》无效，请求同时判令薛世桂、何万港支付房屋占有使用期间的租赁费100800元。 薛世桂、何万港辩称，白高峰的反诉请求不成立，薛世桂二人并未入住涉案房屋，且白高峰本身存在过错，其主张没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对薛世桂、何万港提交的《房屋买卖协议》《宅基地转让合同书》、图片（七张），因对方当事人对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对薛世桂、何万港提交的有异议的证据，本院认定如下：收据（二份）和收款收据，证明薛世桂二人对涉案房屋进行了装修，花费材料款九万余元。白高峰对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该组证据不能作为证据使用。本院认为，白高峰的质证意见成立，予以采纳。 对白高峰提交的有异议的证据，本院认定如下：证人证言、网页信息截屏，证明涉案房屋租赁价格为10/m2，100m2的房子市场租赁价1600元/月。薛世桂、何万港对该组证据的证明力不予认可，认为该组证据不具有客观性和真实性，本院认为证人应当出庭接受质询，网页信息截屏与本案的关联性较弱，故对该组证据的证明力不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：薛世桂与何万港系母子关系。薛世桂、何万港与白高峰系亲戚关系。2015年5月，白高峰之子白永红与案外人杨凤英举行婚礼仪式后开始同居生活，二人同居期间白高峰在杨凤英弟弟杨国富家门前的空地上修建住宅一处。2016年3月4日，薛世桂、何万港为购买前述住宅，向白高峰支付定金100000元。2016年4月7日，薛世桂、何万港（乙方）与白高峰（甲方）签订《房屋买卖协议》，双方主要约定：甲方在胜利村一社现有住宅一处，住房405平方米，东靠何其辉西靠杨继清南靠大路北靠杨国富，一次性永久出卖给乙方；支付方式为乙方在2016年3月4日前付给甲方定金。上述定金在乙方最后一次付款时冲抵房款；房屋价款分二期分给甲方：第一期在2016年3月4日付100000元，第二期在2020年之内付清尾款80000元。合同签订当日，白高峰即交付房屋。后白永红与杨凤英因感情破裂发生纠纷，涉案房屋遂被杨国富及其家人实际占有。2019年8月8日，薛世桂、何万港诉至本院处理，本院判决后，白高峰不服上诉至兰州市中级人民法院。后该案发回本院重新审理。 另查明，2016年6月，薛世桂（乙方）与杨国富（甲方）签订《宅基地转让合同书》，约定甲方转让的宅基地位于秦川镇胜利村一社，北至杨国富，南至大路，西至杨继清，东至何其辉，四至米数东西16.5米，南北12.5米；转让的价格为30000元，同时双方将落款日期写为2015年6月2日。后薛世桂向杨国富付款30000元。2019年8月8日，薛世桂将杨国富诉至本院，主张确认双方签订的《宅基地转让合同书》无效，杨国富向其返还宅基地转让费30000元，后杨国富退款10000元，薛世桂申请撤诉，本院予以准许。 本院认为，当事人订立合同，不得违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦不得损害社会公共利益和第三人合法权益。宅基地属于农村集体经济组织所有，宅基地使用权应由本集体经济组织成员享有。围绕本案争议的问题，评述如下： 第一、关于薛世桂、何万港与白高峰签订的《房屋买卖协议》的效力问题。庭审查明，本案讼争房屋修建在兰州新区××镇××村一社杨国富家门前，庭审中双方当事人虽均未提供涉案房屋所占土地的《宅基地使用权证》，但参照《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、住宅或小产权房”之规定，结合本案双方当事人均非胜利村集体经济组织成员，薛世桂与杨国富曾签订《宅基地转让合同书》之事实，薛世桂、何万港与白高峰之间无权就胜利村集体土地上修建的房屋进行流转，双方买卖涉案房屋的行为违反了我国法律法规关于宅基地禁止买卖的规定，故涉案《房屋买卖协议》应为无效协议。综上，对薛世桂、何万港主张确认《房屋买卖协议》无效的诉讼请求予以支持，对白高峰反诉《房屋买卖协议》有效的诉讼请求不予支持。 第二、关于本诉薛世桂、何万港支付的100000元定金是否应予返还的问题。法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。薛世桂、何万港在《房屋买卖协议》签订之前已向白高峰预付房屋转让定金100000元，后再未付款，现因《房屋买卖协议》确认无效，白高峰应向薛世桂、何万港返还房屋转让费100000元，薛世桂、何万港的该项诉讼请求成立，亦予以支持。 第三、关于本诉薛世桂、何万港主张的房屋装修费52000元是否成立的问题。庭审中，薛世桂、何万港虽就房屋装修费提交了收据，但收据并非正式发票，不符合证据认定的形式要求。且薛世桂二人户籍地为永登县××乡××村，故薛世桂与杨国富签订《宅基地转让合同书》，薛世桂、何万港与白高峰签订《房屋买卖协议》的行为均属无效法律行为，薛世桂二人自身过错明显，应自行承担相应损失，对该项诉讼请求，不予支持。 第四、关于白高峰主张的房屋租赁费100800元是否成立的问题。本案中，白高峰知晓其并非胜利村村民，仍在胜利村一社修建房屋，并与薛世桂、何万港签订《房屋买卖协议》，存在主要过错。但白高峰已履行交付义务，薛世桂、何万港虽称无法入住，但至起诉时已超过交付日期3年之久，自身存有过错。纵观本案，本着公平合理的原则，本院综合考虑涉案房屋的地理位置、市场行情、购买时间、成交价格、后续使用情况等因素，酌情支持薛世桂、何万港向白高峰支付使用费10000元。 综上所述，薛世桂、何万港的部分诉讼请求成立，依法予以支持。白高峰的部分反诉请求成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、确认薛世桂、何万港与白高峰于2016年4月7日签订的《房屋买卖协议》无效； 二、白高峰于本判决生效之日起十五日内返还薛世桂、何万港房屋转让费100000元； 三、薛世桂、何万港于本判决生效之日起十五日内支付白高峰房屋使用费10000元； 四、上述二、三项相互折抵后，白高峰于本判决生效之日起十五日内返还薛世桂、何万港房屋转让费90000元； 五、驳回薛世桂、何万港的其他诉讼请求； 六、驳回白高峰的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3440元，由薛世桂、何万港负担1390元，白高峰负担2050元。反诉费1230元，由白高峰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 长  刘 锋 审 判 员  何 莉 审 判 员  田彩兰 二〇二一年二月八日 法官助理  康玉佳 书 记 员  杜 悦