湖南省湘阴县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0624民初2568号原告：彭花，女，汉族，1982年6月5日出生，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：宋磊（特别授权），湖南野旷律师事务所律师。被告：邹宇，男，汉族，1983年12月18日出生，住湖南省湘阴县。第三人：蒋宇，男，汉族，1968年1月16日出生，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：冯木良（一般代理），湖南金球律师事务所律师。原告彭花与被告邹宇、第三人蒋宇共有物分割纠纷一案，本院于2020年10月19日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的代理人宋磊、第三人蒋宇及其代理人冯木良到庭参加了诉讼，被告邹宇经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭花向本院提出诉讼请求：1.依法分割共有房产中属于原告的50%财产权益，价值约20万元；2.本案诉讼费及其他费用全部由被告承担。在庭审中，原告对第一项诉讼请求进行了补充：由被告及第三人共同向原告支付房屋分割款20万元。事实和理由：原告与被告于2009年11月24日在湘阴县民政局登记结婚，婚姻关系存续期间，原告与被告购置了坐落于湘阴县××镇××路××栋××号的房屋（权证号为：湘房权证文星镇字第0×**号），所有权系原告与被告共同共有。后两人因感情不和于2018年5月21日协议离婚，离婚协议约定该房产归原告与被告按份共有，双方各占50%份额，并约定被告在还清房屋按揭后将其持有的50%份额转给婚生子邹鹏程所有。2020年5月20日，在未征得原告同意的情况下，被告将共有房屋作价48万元低价卖给第三人蒋宇。案涉房屋系原告与被告共有，被告无权私自处分，其行为已严重侵害了原告的合法权益。鉴于蒋宇拿到钥匙后已实际入住，原告母子不方便、也不可能与非家庭成员的陌生人同住在一片屋檐下。从方便生活的角度出发，请求法院对案涉房屋中属于原告的份额进行依法分割，以切实保障原告的合法权益。邹宇未作答辩。蒋宇述称，一、房屋属于不可分割物，他已经购买取得滨江茗园10栋604号房屋。1、他履行了合同的给付义务。2020年4月2日，他向邹宇支付了25万元购房定金。2020年5月20日，他与邹宇签订《房屋买卖合同》，邹宇自愿将其滨江茗园10栋604号房屋以48万元整的价格出售给他。合同约定由他付邹宇20万元（住房公积金）后拿房产证，剩余3万元过户后付清。他签约后立即支付20万元给邹宇，邹宇随即从住房公积金中心拿回了房产证。他准备了5万元现金（其中2万元拟借给彭花），与邹宇、彭花两人一同来到办证服务中心，准备在办证后立即交付3万元现金给彭花（注：他在提出执行异议期间将3万元交给了法院执行局），后因办证程序的原因，当天没有办结过户手续。2、邹宇、彭花履行了合同的交付义务。2020年5月24日，邹宇、彭花、邹鹏程一家三口主动从604号房屋搬离。5月26日，邹宇与他再次签订协议，邹宇将房屋及钥匙一并交付给他，他于当天正式搬入该房居住至今。3、彭花对出售604号房屋不仅知情还积极参与协商，事后也是多次认可的。他与彭花就出售房屋的价格及合同款支付方式等有过多次商谈。邹宇、彭花出价50万元，他同意48万元。此后彭花同意房屋以48万元出售，但提出她个人拿剩余的3万元现钱时要借给她2万元，才最终促成合同于5月20日谈妥。5月22日，彭花在其父亲的陪同下与邹宇来到县政务服务中心，协助他办理产权过户手续。5月24日，彭花主动带小孩从604号房搬走。由此可以证明：彭花对出售604号房并非不知情不愿意。既然604号房屋已经出售交付，如果彭花认为她与邹宇之间就购房款的分配不公平，则纯粹是他俩的债权纠纷而并非物权分割纠纷，与第三人蒋宇无关。二、非因他自身原因未能办理产权变更手续。邹宇从县住房公积金拿回房产证后，5月22日，邹宇、彭花约他（携带了5万元现金）赶到办证服务大厅。县不动产中心派驻办证服务大厅的工作人员戴岳军收下邹宇、彭花提交的申办材料后告诉他们办理不动产证的正常流程是：服务中心先收材料，在四个工作日内经审查并办理落宗手续后将相关材料录入电脑。戴岳军预约邹宇、彭花及他于5月28日前来正式办理变更手续。5月28日，邹宇与他依约定时间来到办证服务大厅，彭花却因有事到长沙了。同日，因廖浩然、刘丽蓉诉邹宇民间借贷纠纷一案申请财产保全，湘阴县人民法院向湘阴县不动产登记中心发出了（2020）湘0602执保120号《协助执行通知书》，将湘阴县文星镇滨江茗园10栋604号（证号“湘房权证文星镇字第0×**号”）房屋查封、冻结。这足以说明非因他本人原因未办理产权过户手续。三、604号房屋的市场价格与扣除贷款后的价值问题。他与彭花、邹宇经过多次协商，最终一致确定房屋出售价格为48万元，这是一个合理的市场价。如果彭花现在感觉卖便宜了，他仍然可以给她一个反悔的机会，邹宇、彭花在五日内一次性向他返还48万元购房款，则他在收到全部购房款后二日内从604号房搬走。事实上，该房屋在扣除住房公积的贷款后价值只有28万元，再扣除他代为偿还邹宇经手欠湛卫平的25万元借款（且不论是否属于邹、彭共同债务）后仅余3万元。彭花主张20万元有何依据。综上所述，原告的起诉完全没有任何事实依据和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉求。根据当事人陈述与经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告彭花与被告邹宇原系夫妻，两人曾共有一套房屋位于湘阴县××镇××路××幢××号，房屋所有权证号为湘房权证文星镇字第Ａ××7号。2018年5月21日，彭花与邹宇在湘阴县民政局办理了离婚登记手续，离婚协议书中关于财产及债务部分约定：离婚后前述房屋由双方按份共有，各占50%的份额，彭花可和儿子邹鹏程在该房屋居住，待住房贷款还清之后邹宇将该房屋的份额转给儿子邹鹏程，为购房在住房公积金中心的所贷的款由邹宇个人偿还，双方各自名下的其他债务归个人承担，另一方不承担偿还义务。2020年4月2日，邹宇向蒋宇借款25万元用于偿还给湛卫平，之后因邹宇无力还款，邹宇与蒋宇商定将前述位于滨江茗园010幢604号的房屋出售给蒋宇，邹宇之前所借的25万元转为蒋宇所付的购房款，邹宇以收取购房款的名义对蒋宇出具了收条。之后，蒋宇了解到邹宇已与彭花离婚，遂与彭花、邹宇共同商谈买房一事，双方谈妥房屋以48万元的价格出售，除之前用借款作抵的25万元外，蒋宇另支付20万元给邹宇用于偿还邹宇在住房公积金中心的贷款，余下3万元房款付给彭花，同时，蒋宇需再向彭花交付2万元，该2万元算作邹宇向蒋宇的借款，由邹宇对蒋宇出具借条。2020年5月20日，蒋宇将20万元交付给了邹宇并同邹宇一道到住房公积金中心还清了贷款。2020年5月22日，邹宇、蒋宇、彭花及彭花的父亲一同到不动产登记中心办理产权转移手续，当天蒋宇已备好了5万元现金准备交付给彭花，但因产权转移手续需要几个工作日审核，故当天并未办理成功，蒋宇遂未将钱款交付给彭花，双方商定5月28日再到不动产登记中心办理手续。随后，彭花携子搬离了案涉房屋，2020年5月26日，邹宇将房屋及钥匙交给了蒋宇，蒋宇于当日入住案涉房屋。2020年5月28日，案外人廖浩然（系彭花的舅舅）、刘丽蓉以民间借贷纠纷案由起诉了邹宇（该案案号为：（2020）湘0624民初1328号），并于当日向法院申请财产保全，本院于当日作出了财产保全民事裁定书，并依据该裁定书向湘阴县不动产登记中心发送协助执行通知书，要求其查封、冻结案涉房屋的产权（不动产登记中心实际操作冻结的时间为2020年5月29日）。2020年5月28日，邹宇、蒋宇同到了不动产登记中心拟办理产权转移手续，但彭花未到场。当天，邹宇（作为出售方）、蒋宇（作为购买方）补签了一份《房屋买卖合同》，合同主要条款跟双方之前协商的内容大体相同。案涉房屋被冻结后，蒋宇向本院申请了执行异议（执行异议案号为：（2020）湘0624执异25号，彭花系该案第三人），在该异议审查过程中，蒋宇于2020年9月11日交纳了3万元房款到法院执行款专户上。2020年9月30日，本院作出执行裁定书解除对案涉房屋的查封。该裁定书作出后，各当事人均未提起执行异议之诉。本院认为，原告彭花与被告邹宇虽按份共有（双方各占50%的份额）案涉房屋，但该房屋现已由两人合意出售给了第三人蒋宇，现只能对房屋价款进行分割。在房屋总价48万元的前提下，依据份额原、被告本应各自分得24万元，但在出售案涉房屋的过程中，原、被告并未按上述份额分配价款，而是达成了新的一致意见。即原告彭花在案涉房屋的买卖中只取得5万元，其中3万元为剩余房款，2万元为被告邹宇向蒋宇借款转付的款项。而从案涉房屋买卖的过程可以看出，邹宇之所以需向蒋宇借款2万元转付给原告，是因为邹宇先期支配了超过其份额的房屋价款（25万元房款抵借款，加上20万元房款偿还住房公积金中心贷款），该2万元实际是对彭花先期少支配了房款的补偿。因此，依据双方合意，邹宇实际享有利益的房价款数额为43万元（即45万元-2万元），彭花享有利益的房价款为5万元。该合意虽与双方协议离婚时约定的份额不相同，但是经原、被告自主协商达成，合法有效，应作为双方分割房屋价款的依据。原告称仍应按50%的份额分配房屋价款，但是，原告在被告已用其中25万元房款作抵其欠蒋宇的借款后，未要求蒋宇将剩余房款全部交给自己，而是同意邹宇继续支配20万元房款用于清偿依据离婚协议本应由邹宇个人承担的住房公积金中心贷款，并同意只收取剩余房款3万元和以邹宇名义向蒋宇借款2万元。该行为表明原告已放弃了按份额分配，并对自身享有的共有权益重新进行了处分，因此，本院对原告的意见不予采纳，并依法支持由被告支付房屋分割款5万元给原告。至于原告要求第三人蒋宇承担付款责任的问题。因本案原告是诉请分割共有物，蒋宇与原告之间系房屋买卖合同关系，而非共有关系。故，蒋宇不承担付款责任。对于蒋宇已交至本院的房款3万元，依据原、被告的约定该款属于原告应分得的房款，原告有权领取，并在5万元房屋分割款中予以抵扣。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限邹宇在本判决生效后十日内支付房屋分割款5万元给彭花（彭花如领取了蒋宇已交至法院的3万元购房款，则在总额中予以抵扣）；二、驳回彭花的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由邹宇负担2150元，由彭花负担2150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  李拥军审 判 员  孟桂芝人民陪审员  侯 静二〇二一年二月四日书 记 员  李 顺附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百条第一款共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。