浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0781民初5477号 原告：唐立标，男，1974年3月9日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 委托诉讼代理人：范永斌，浙江当金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：童琬婷，浙江当金律师事务所律师。 被告：童炳南，男，1985年8月6日出生，汉族，住浙江省永康市。 被告：兰溪市众腾汽车销售有限公司，住浙江省兰溪市兰江街道横山路**营业房，统一社会信用代码：91330781MA28E6YA9Y。 法定代表人：李绍文，执行董事。 被告：李绍文，男，1974年5月9日出生，汉族，浙江省台州市路桥区。 三被告共同委托诉讼代理人：陈爱荣，兰溪市经纬法律服务所法律工作者。 原告唐立标与被告童炳南、兰溪市众腾汽车销售有限公司、李绍文房屋租赁合同纠纷一案，于2020年12月4日诉至本院，本院于同日受理后，依法由审判员胡琴仙独任审判，于2021年1月26日公开开庭进行了审理。原告唐立标的委托诉讼代理人范永斌、童琬婷及被告李绍文、被告童炳南、兰溪市众腾汽车销售有限公司、李绍文的共同委托诉讼代理人陈爱荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告唐立标诉称，2018年7月25日案外人浙江丰泰房地产开发有限公司（以下简称“丰泰公司”）与被告童炳南签订房屋租赁协议一份，约定承租期限为两年。后被告童炳南将案涉房屋转租给了被告兰溪市众腾汽车销售有限公司和被告李绍文。2020年7月24日，经兰溪市人民法院裁定将案涉房屋交付原告抵偿债务，现原房屋租赁协议租期届满，但三被告继续租用案涉房屋却未支付租金，经催促仍未支付任何租金。故原告起诉要求判令：1、请求判令解除原被告之间房屋租赁关系；2、请求判令三被告向原告支付租金（每个月9625元，从2020年7月26日算至2020年12月22日止）；3、请求判令由被告承担本案诉讼费用。 原告唐立标在举证期限内向本院提交的证据有： 1、原告身份证复印件、被告人口信息及公司登记基本情况，证明原、被告诉讼主体资格、身份情况；被告；被告兰溪市众腾汽车销售有限公司的住所登记地系案涉租赁房屋的事实兰溪市众腾汽车销售有限公司系被告李绍文独资的一人有限责任公司。 对该证据，三被告均无异议。 2、房屋租赁协议，证明2018年7月25日案外人浙江丰泰房地产开发有限公司与被告童炳南签订房屋租赁协议一份，租赁房屋为××路××号营业房共四间、约定承租期限为两年，每年租金为11万元，租期届满后，按5%递增租金的事实。 对该证据，三被告的质证意见为：真实性无异议，对证明目的有异议，租赁关系不是原告所证明的，其中有相关约定，如出售或转租要提前一个月告知租赁方，原告方也没有告知过被告。 3、兰溪市人民法院（2016）浙0781执3275号之六执行裁定书，证明本院于2020年7月24日裁定将案涉房屋交付原告抵偿债务，案涉房屋系原告所有的事实。 对该证据，三被告的质证意见为：对证明对象有异议，不能证明涉案房屋是原告的，案涉房屋的所有权人应该以不动产权登记证为准。 4、照片，证明被告兰溪市众腾汽车销售有限公司、李绍文一直在案涉房屋内营业截止2020年12月25日的事实。 对该证据，三被告的质证意见为：真实性无异议，对证明目的有异议，照片中是锁门的状态的，没有营业的。 5、接警单详情、照片，证明因案涉房屋到期后，被告不支付租金却直至2020年11月27日仍在占有使用，原告无奈报警处理相关情况的事实。 对该证据，三被告的质证意见为：与本案无关联性；另被告李绍文提出原告所谓的报案，是原告来问其要房租报案，报案以后丰泰公司的人到涉案的地方，其跟原告不存在租赁关系，也就不存在房租的问题。 6、申请证人杜某、章某出庭作证，证明被告兰溪市众腾汽车销售有限公司在未支付相应房租的情况下一直在原告处的营业房经营的事实。证人杜某的证言内容大致如下：其是丰泰公司的员工，其公司就在案涉房屋楼上，被告兰溪市众腾汽车销售有限公司从2020年7月份到2021年1月份一直在案涉房屋经营，其每天上班经过都看到的。其看到营业房53-2、53-3是开着的，53、53-1是关着的，但是里面是有车子停里面的，被告一直没有交过房租，当时其也参与去催过要房租，其办公室主任打电话报警。其看到过招租公告。证人章某的证言内容大致如下：其是丰泰公司的员工，其每天去上班，看到被告兰溪市众腾汽车销售有限公司一直在案涉房屋经营，2021年1月4日其带新房东进去，被告兰溪市众腾汽车销售有限公司的车子也都是停在里面的。被告兰溪市众腾汽车销售有限公司一直没有交过房租，催房租报警的时候其不在，但是报警后其也去过现场。 三被告对证人证言的质证意见为：证人证言不是事实，证人是丰泰公司的员工，关系比较特殊，两个证人都说一直营业的，但是到其提问的时候证人杜某说有几间关的，证人杜某也说看到过营业房出租的信息，这点是可信的。证人章某的证言是完全不可信的，证人章某是管工程的，而且营业房出租的信息这么大贴在门上都没有看见，是不可信的。 三被告共同答辩称，1、本案的原告不符合主体资格，被告童炳南租赁涉案房屋的时候是丰泰公司，没有向本案原告租赁；2、将被告童炳南列为主体不适格，被告童炳南仅仅是将房子租赁给兰溪市众腾汽车销售有限公司使用，而且原告也认可兰溪市众腾汽车销售有限公司是实际使用人，当时兰溪市众腾汽车销售有限公司的法人代表是童炳南的岳母，后童炳南将兰溪市众腾汽车销售有限公司整体公司转让给李绍文，在2018年至2020年期间是兰溪市众腾汽车销售有限公司在使用的，童炳南仅仅是代表兰溪市众腾汽车销售有限公司租赁使用，应该驳回对童炳南的起诉。涉案房屋在2016年是属于丰泰公司的，后来原告在法院执行案件过程将丰泰公司的房子抵给原告，当时丰泰公司与原告发生租赁关系，应该由法院来腾空清退，当时原告也没有来腾退，而且现在原告也没有在本案中提供房产登记信息，到2021年1月12日涉案房屋也不是原告的了，所以原告在本案也不适格；3、原告没有如实陈述事实，从起诉状和庭审中的陈述看，原告刻意隐瞒了一些事实，当时租赁的时候有10000元的押金，原告规避了此陈述。房子是什么时候到原告手上的要有相关证据，不能仅凭裁定书。从这点来看，原告的诉讼事实不清，证据不足，应该驳回原告对童炳南的起诉。原告主体不适格，应该驳回原告的诉请。 被告李绍文补充答辩称，其是兰溪市众腾汽车销售有限公司的负责人，在租赁期间，兰溪市众腾汽车销售有限公司已经向丰泰公司说明过不续租了，法院将涉案房屋处理以后，法院也没有来找过我们，原告也没有来找过。在合同到期后，其与原告没有签订续租的合同。而且其只是兰溪市众腾汽车销售有限公司的负责人，并没有与原告发生直接的租赁关系，所以其在本案也是不适格的。 被告向本院提交的证据有： 1、照片，证明涉案房屋于2020年7月份就已经在出租了。 对该证据，原告的质证意见为：2020年7月25日的时候，被告说不续租了，丰泰公司确实张贴过这个出租信息，但是这无法证明被告从7月25日开始就不租赁了。 2、房屋登记信息，证明涉案房屋现在已经不是原告的事实。 对该证据，原告的质证意见为：真实性无异议，对证明目的有异议，其向法庭提交的执行裁定书确定从2020年7月25日案涉房屋已经抵偿给原告，即使变更登记的信息没有变更过来，从2020年7月25日其案涉房屋的所有权已经属于原告，相关权利也应该由原告行使了。 对前述原告提交的证据1、2、3，被告未提出实质性的异议，本院予以认定并确认其证明力，对证据4、5的真实性予以认定，对证据6，本院对二证人均证实被告从2020年7月25日至2021年1月在案涉房屋内经营的内容予以认定。对被告提交的证据，原告对真实性均无异议，本院对真实性予以认定。 根据上述认定的证据及原、被告的陈述，本院认定事实如下：自2016年起被告兰溪市众腾汽车销售有限公司一直租用案涉房屋。2018年7月25日，以被告兰溪市众腾汽车销售有限公司的员工童炳南为甲方、案外人浙江丰泰房地产开发有限公司为乙方，签订了《房屋租赁协议》一份，载明：经双方协商一致同意甲方将位于××路××号营业房共肆间租给乙方使用。有关几项协议如下：1、承租期限为贰年，自2018年7月26日-2020年7月25日止，第一年租金为壹拾万元整（？110000元整），租金按年交付先付后用。2、承租期内水、电表接入和水电费及环境污染引起的相关费用由乙方自行承担，并及时按规定交纳。3、乙方因营业需要的装潢费用自行承担，不得损坏房屋的承重结构，装潢时须由甲方认可，并预收乙方押金一万元整。承租期满后，乙方应恢复原样交还甲方，退还押金。4、乙方在租期内不得将房屋转租给他人。5、乙方租期满后，甲方继续出租该营业房时，按5%递增优先出租给乙方。在租赁期内甲方如出售该出租房时提前一个月告知乙方，在甲方保证乙方租期内使用权的前提下，乙方无条件同意甲方出售，同时乙方在同等条件下有优先购买权……。后被告兰溪市众腾汽车销售有限公司租用该协议载明的房屋至2021年1月。另本院于2020年7月24日作出（2016）浙0781执3275号之六执行裁定书，裁定案涉房屋抵偿给原告唐立标，并自该裁定送达原告唐立标时转移。2018年12月18日，被告兰溪市众腾汽车销售有限公司变更为被告李绍文一人独资的有限责任公司。 另查明，原告唐立标于2020年7月27日签收前述本院作出的（2016）浙0781执3275号之六执行裁定书。 本院认为，法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中案涉房屋的所有权经本院裁定已于2020年7月27日转移给原告唐立标，据此其自2020年7月27日享有被告兰溪市众腾汽车销售有限公司与案外人浙江丰泰房地产开发有限公司之间的租赁合同的权利及承担相应义务。另故对被告辩称原告主体不适格的意见本院不予采纳。同时法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中被告兰溪市众腾汽车销售有限公司承租案涉房屋于2020年7月25日到期，但到期后其继续使用该房屋，虽未就此签订租赁合同，但出租人未就此提出异议，故原租赁合同继续有效。同时，原告唐立标已于2020年12月22日将案涉房屋出售过户给他人。为此原告唐立标有权要求被告兰溪市众腾汽车销售有限公司按租赁合同约定支付2020年7月27日至2020年12月21日期间的相应租金，但租赁合同的解除应由此后的案涉房屋买受人来行使。另被告兰溪市众腾汽车销售有限公司为一人有限责任公司，对于债权人主张公司唯一股东李绍文对该公司债务承担连带责任的，李绍文应提供证据证明其个人财产独立于公司财产，否则承担连带责任。但现李绍文并未提交的证据证明其个人财产独立于公司财产，故其应对兰溪市众腾汽车销售有限公司尚欠的租金承担连带责任。被告童炳南系被告兰溪市众腾汽车销售有限公司员工，签订租赁合同系履行职务行为，故不应承担相应租金支付责任。综上，对原告符合法律规定的部分诉请，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十六条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十条之规定，判决如下： 一、被告兰溪市众腾汽车销售有限公司于本判决生效后十日内向原告唐立标支付租金46521元； 二、被告李绍文对前述第一款的款项承担连带清偿责任； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费381.50元（已减半收取），由被告兰溪市众腾汽车销售有限公司、李绍文共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 胡琴仙 二〇二一年二月二十三日 代书记员 方颖之 8- 7-