河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终93号 上诉人（原审被告）：承德融和鑫同房地产开发有限公司，住所地滦平县滦平镇新建路转盘西侧。 法定代表人：刘汉武，总经理。 委托诉讼代理人：梁新雨，男。 委托诉讼代理人：聂帅，河北国正律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：辛宏洋，男，1987年6月29日出生，满族，住河北省承德市滦平县。 上诉人承德融和鑫同房地产开发有限公司因与被上诉人辛宏洋合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2020）冀0824民初2815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 承德融和鑫同房地产开发有限公司上诉请求：1．撤销原判，并依法改判；2．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认为“其主张因原告辛宏洋欠付2017年9月至2020年8月物业费，依据相关合同条款，应扣收全部保证金弥补自己的损失，但被告未提交证据加以证明其存在的损失，且被告依据的合同的条款的前提是原告不交纳首期租金和物业服务费，原告辛宏洋按期缴纳了租金和首期物业费，被告依此条款扣除保证金不予返还依据不足”没有事实及法律依据。被上诉人在一审庭审中认可其2017年9月至2020年8月的物业费没有按时缴纳。上诉人已经提交滦平融合世纪物业服务有限 -2- 公司出具的被上诉人租赁底商欠费明细表，证明被上诉人自2017年9月11日至2020年8月5日的物业费合计13774.00元未交纳，被上诉人亦认可其未交纳物业费的数额及事实。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第3.3条：乙方应向甲方或甲方指定的物业服务公司缴纳物业服务费和装修管理费；第4.3条：承租期内，如乙方违反本合同任何条款，甲方有权扣收全部或部分合同保证金，作为弥补甲方损失之款项（包括但不限于因乙方经营等问题引起的对甲方的索赔、罚款等），合同保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿；第8.2条：乙方应遵守甲方及物业服务公司制订的守则、规章及各项管理规定。在租期内按时支付租金及各项费用。被上诉人拖欠长达3年的物业费没有交纳，没有履行合同约定应按时交纳物业服务费的义务，已经严重违反了双方签订的《房屋租赁合同》，其《房屋租赁合同》中所有的合同条款均是双方的真实意思表示，且所有合同条款都不违反法律规定，被上诉人只要违反合同中约定的任意条款，上诉人都有权依据《房屋租赁合同》的规定扣收被上诉人的合同保证金，且上诉人所扣收的合同保证金并不足以弥补其损失。一审法院没有综合认定《房屋租赁合同》中关于合同保证金及双方权利义务的约定，仅仅依据其合同中的4.2条作出判决，没有事实及法律依据。 辛宏洋未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 辛宏洋向一审法院起诉请求：1．判令被告返还原告在签订《房屋租赁合同》时交付的保证金10000.00元；2．本案诉讼费由被告方承担。 一审法院认定事实：2016年9月30日，原告辛宏洋作为乙 -3- 方、被告承德融和鑫同房地产开发有限公司作为甲方签订了《房屋租赁合同》，甲方将其所有的位于滦平县，建筑面积为263.52平方米，租赁期限为三年，自2016年9月11日（租期起始日）至2019年9月10日止。合同内容为：第三章租费及支付方式3.1乙方向甲方缴交租赁标的租金，如下：首年租金标准为人民币20000元／年（大写贰万元整）。3.2租金缴纳方式：乙方向甲方缴交的租金采用先付后用制，以十二个月为一个付款周期，应付金额为人民币20000元（大写：贰万元整）首年应付金额为人民币20000元（大写：贰万元整），应于合同生效之日起3日付讫，后续各期租金应至少在每期开始前提前3个月付清……第四章合同保证金4.1本合同签署当日，乙方须以现金方式向甲方一次性缴交合同保证金10000.00元（大写壹万元整），作为履行合同的保证。4.2乙方在本合同签订之日起5日内不缴交首期租金和物业服务费，视为乙方违约，甲方有权扣收全部保证金并解除本合同。4.3承租期内，如乙方违反本合同任何条款，甲方有权扣收全部或部分合同保证金，作为弥补甲方损失之款项（包括但不限于因乙方经营等问题引起的对甲方的索赔、罚款等）。合同保证金不足弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿。乙方须在甲方提出书面要求后7日内补足合同保证金至本合同约定的标准，否则甲方有权提前终止本合同，并追究乙方本合同约定总租金30%的违约金……第八章乙方的权利义务8.2乙方应遵守甲方及物业服务公司制定的守则、规章及各项管理规定。在租期内按时支付租金及各项费用。签订合同当天，原告辛宏洋向被告承德融和鑫同房地产开发有限公司缴交保证金 -4- 10000.00元，原告辛宏洋按期缴纳了房屋租金，并缴纳了首期物业费4743.00元。2020年4月原告辛宏洋从租赁的房屋中搬出，被告承德融和鑫同房地产开发有限公司未返还原告辛宏洋保证金10000.00元。一审法院认为，原告辛宏洋与被告承德融和鑫同房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，合同合法有效，双方应按照合同约定履行。原告辛宏洋认为其按照合同约定在租赁期内给付了租金，并缴纳了首期物业费及相关费用，履行了合同义务，其在租期届满后搬离租赁房屋，被告承德融和鑫同房地产开发有限公司应将保证金予以退还。被告承德融和鑫同房地产开发有限公司不予认可，其主张因原告辛宏洋欠付2017年9月至2020年8月物业费，依据相关合同条款，应扣收全部保证金弥补自己的损失。但被告承德融和鑫同房地产开发有限公司未提交证据加以证明其存在的损失，且被告依据的合同的条款的前提是原告不缴交首期租金和物业服务费，原告辛宏洋按期缴纳了租金和首期物业费，被告依据此条款扣除保证金不予返还依据不足。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。当事人不能提供证据或所提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。故对原告辛宏洋要求被告承德融和鑫同房地产开发有限公司返还保证金10000.00元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：由被告承德融和鑫同房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告辛宏洋保证金10000.00元。 -5- 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，上诉人提交了以下证据：证据一、滦平融和世纪物业服务有限公司于2020年11月11日出具的案涉房屋欠缴物业费的说明及明细表，用以证明被上诉人自2017年9月11日至2020年8月5日未缴纳物业费合计13774.00元，被上诉人在一审庭审时对该事实及数额认可；证据二、滦平融和世纪物业服务有限公司于2020年11月20日出具的缴费通知书及2020年11月21日出具的收据，用以证明上诉人已经于2020年11月21日缴纳了应由被上诉人缴纳的13774.00元的物业费，上诉人有损失。因被上诉人未到庭参加诉讼，视为其放弃质证。本院经审查认为，证据一，在一审法院庭审时，已经进行了质证，依法予以采信；证据二与证据一能够相互印证，依法予以采信。一审法院判决认定的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》约定的保证金是否应予返还被上诉人，应按照双方的约定进行判定。被上诉人在一审时认可2017年9月11日至2020年8月5日期间的物业服务费确未交纳，原因是与物业服务公司之间有纠纷，故，本院对被上诉人欠付物业服务费的事实不持异议。现上诉人主张被上诉人没有按照合同约定交纳承租案涉房屋期间的部分物业服务费，被上诉人交纳的保证金不应返还，因物业服务公司非本案的当事人，物业服务合同与本案亦非同一法律关系，被上诉人拒绝交纳部分物业服务费的原因，被上诉人应交纳物业服务费的数 -6- 额难以确定，上诉人主张应将被上诉人交纳的保证金予以扣除以抵顶上诉人因代替被上诉人交纳物业服务费产生的损失亦难以确定。一审法院判决上诉人返还被上诉人保证金，适用法律并无不当。上诉人针对案涉租赁房屋代替被上诉人交纳的物业服务费，双方应另循法律途径解决。 综上所述，承德融和鑫同房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.00元，由承德融和鑫同房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李红梅审判员孙琳丽审判员钱丽艳 二〇二一年二月二十四日 法官助理 王      立      娟 书 记 员 刘             炯