中华人民共和国江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初11199号原告：九龙仓(无锡)置业有限公司，住所地：无锡市钟书路**国金中心**。统一社会信用代码：913202007945950413。法定代表人：陈国邦，该公司董事长。委托诉讼代理人：俞亮丞，江苏创凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛慧恒，江苏创凯律师事务所律师。被告：无锡杰瑞婚庆服务有限公司，，住所地：无锡市梁溪区新江南花园****统一社会信用代码9132020059561481X1法定代表人：ＲＯＨＳＡＮＧＯ（卢相吾）。被告：ＲＯＨＳＡＮＧＯ（卢相吾），男，1964年4月18日出生，国籍韩国，住无锡市新吴区。原告九龙仓(无锡)置业有限公司（以下简称九龙仓公司）与被告无锡杰瑞婚庆服务有限公司（以下简称杰瑞公司）、ROHSANGO房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月28日立案，后经审理，发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2021年2月26日公开开庭进行了审理。原告九龙仓公司的委托诉讼代理人俞亮丞、被告杰瑞公司、ROHSANGO经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告九龙仓公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认九龙仓公司与杰瑞公司所签订的《房屋租赁合同》己于2018年12月26日解除；2.请求判令杰瑞公司立即向九龙仓公司支付租金19433.65元，管理费7911.02元，并承担相应的滞纳金（以10569.21元为基数，自2018年11月1日起至实际付清之日止，按每日0.03%计算；以8864.44元为基数，自2018年12月1日起至实际付清之日止，按每日0.03%计算；以4302.48元为基数，自2018年11月1日起至实际付清之日止，按每日0.03%计算；以3608.54元为基数，自2018年12月1日起至实际付清之日止，按每日0.03%计算）；3.请求判令杰瑞公司立即向九龙仓公司支付免租期租金21138.42元；4.请求判令杰瑞公司立即向九龙仓公司赔偿房屋闲置期间的租金、管理费损失76757.1元(自2018年12月27日起计至2019年5月31日)；5.请求判令杰瑞公司立即向九龙仓公司支付电费3488.10元、门禁卡工本费320元；6.请求判令杰瑞公司立即支付九龙仓公司支出的律师费18042元；7.请求判令ROHSANGO对九龙仓公司的债务承担连带责任；8.请求判令本案诉讼费用由杰瑞公司、ROHSANGO承担。事实及理由：九龙仓公司与杰瑞公司签订房屋租赁合同一份，约定九龙仓公司将无锡市无锡太湖广场钟书路99号“无锡国金中心”33楼（实际楼层为27楼）单元09的房屋出租给杰瑞公司作办公使用，租金、管理费每季支付一次，先付后用。合同签订后，九龙仓公司按约向杰瑞公司交付了房屋供杰瑞公司使用，但杰瑞公司却未按约向九龙仓公司支付租金及管理费，且经九龙仓公司多次催讨，杰瑞公司拒不支付。据此，九龙仓公司已向杰瑞公司发送律师函，行使合同解除权，告知杰瑞公司合同于2018年12月26日解除，并要求杰瑞公司支付所欠的租金、管理费及承担相应的滞纳金，但杰瑞公司置之不理。九龙仓公司认为，杰瑞公司拖欠租金、管理费的行为已严重违反了合同约定，侵害了九龙仓公司的合法权益，根据合同约定及法律规定，九龙仓公司除有权解除合同，要求杰瑞公司支付拖欠的租金、管理费、相应的滞纳金、电费及门禁工本费外，还有权要求杰瑞公司支付九龙仓公司支出的律师费及赔偿房屋闲置期间的租金、管理费损失。杰瑞公司为外国自然人独资的有限责任公司，股东应对杰瑞公司的债务承担连带责任。对于因杰瑞公司违约导致合同解除需要承担的其他违约责任及赔偿责任，九龙仓公司保留另行起诉的权利。为维护九龙仓公司的合法权益，现特提起诉讼，望依法裁判。被告杰瑞公司、ROHSANGO均未作答辩。经审理，本院认定如下事实：无锡市梁溪区钟书路99-3309号房屋的所有权人为九龙仓公司。九龙仓公司(甲方)与杰瑞公司(乙方)于2017年5月15日签订《房屋租赁合同》1份，约定：1.甲方将无锡市梁溪区无锡太湖广场钟书路99号的办公楼33楼（名义楼层，实际楼层为27楼）单元09(建筑面积165.48㎡)出租给乙方作办公用途，租赁期限自2017年5月15日（交付日）至2020年5月14日（终止日），租金自2017年5月15日至2019年4月30日每月租金为10569.21元。2019年5月1日至2020年5月14日每月租金为11173.21元。在乙方依约履行本合同的前提下，甲方同意给予乙方享有装修期作装修用途。装修期以实际交付日起计2个月，暂定为自交付日起第1及第2个月（由2017年5月15日至2017年7月14日），装修期间，乙方无需向甲方支付本合同所述租金，但乙方仍须如期缴纳本合同所述有关租赁场地之全数管理费及其他杂费。不论乙方是否能在装修期内完成其场地之装修，乙方须于装修期满后开始支付租金。若乙方在没有得到甲方书面同意提前解除合同或因乙方违反、不遵守、不履行本合同约定，导致甲方提前终止合同收回租赁场地的，则乙方无权依据本合同享有装修期，甲方有权要求乙方补缴装修期内甲方已免收的所有租金和管理费（如有）。乙方须按月向甲方或其当时聘用的物业管理单位支付管理费，管理费现为每月每平方米26元。乙方须按管理单位规定支付与租赁场地有关之水、电、电话机其他开支费用及有关的保证金（如适用）。而有关上述项目的安排与供应，则由乙方自行向管理单位、有关之政府部门或其他机构（如适用）申请，所有开支一概由乙方支付。装修配合及建筑垃圾清运费为每平方米17元，及装修押金为每平方米30元，所有杂费将以《租户手册》及《装修指南》为准。本租赁合同之保证金为三个月租金及管理费之总和，共46427.07元，其中三个月的租金和管理费的保证金分别为33519.63元及12907.44元。其中租金保证金向甲方支付，管理费保证金向甲方管理单位支付。在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前，向甲方及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其他杂费。如租赁期首期或最后一期的租金、管理费、其他杂费不足一整月，则须以日租金标准（以月租金标准除以当月实际天数）按照比例按实际天数计算。乙方不得以任何理由抵扣其必须向甲方预先支付的租金、管理费及其他杂费。如未按期、未足额支付，乙方须从当月首天起按乙方欠款款项0.03%日息的滞纳金予甲方或管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止。若乙方拖欠甲方款项超过7天，甲方亦有权解除合同，收回租赁场地，并有权扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的物品或其他财产用以抵偿乙方的欠款，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。如出售所得未能补足欠额，乙方仍须负责补足余额。甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费），或甲方因行使租赁合同项下的任何权力而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担。倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文以及乙方单方面终止本合同时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有。甲方根据租赁合同上述条款，在收取乙方三个月租金及管理费的保证金的违约金后，甲方还有权向乙方追讨包括但不限于下述各方面作为其损失及赔偿：即截至租赁合同终止日时，乙方欠付的租金，管理费及其他收费，停车费、水电费、电话费等；剩余租期内全部的租金及管理费的总额；租赁场地的复员费用；已使用的装修期的费用；租赁场地再出租的中介费用；租赁场地再出租前的空置期的租金及管理费的补偿费；律师费，公证费（如有）；其他杂费，手续费等。按照租赁合同须向乙方送达的任何文件及通告均采用书面形式……或以挂号的方式，寄往租赁合同所述的该一方的通讯地址或该一方以书面通知另一方的任何其他地址，将被视为已送达该另一方。任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出3个工作天后将被视为已送达收件人。上述合同签订后，九龙仓公司即将租赁房屋交付杰瑞公司使用，杰瑞公司支付了租赁保证金33519.63元及管理费保证金12907.44元，并支付租金及管理费至2018年10月，后未再支付费用。2018年12月19日，九龙仓公司委托江苏创凯律师事务所向杰瑞公司发送律师函，以ＥＭＳ方式邮寄至无锡市南长区××花园××室，内容为：杰瑞公司在接收并使用租赁房屋后，未按合同约定支付相应的租赁费用。根据合同的约定，九龙仓公司依法享有解除租赁合同的权利。特函告决定于2018年12月26日解除与贵公司签订的合同，并定于2018年12月26日下午14:30分办理租赁房屋返还手续……。2019年6月1日，九龙仓公司将案涉房屋另行出租。2020年5月，九龙仓公司与江苏创凯律师事务所签订《委托代理合同》，约定：九龙仓公司因与杰瑞公司房屋租赁合同纠纷一案，委托江苏创凯律师事务所指派律师参与本案诉讼，并支付律师费18042元。另查明，杰瑞公司于2019年8月21日变更市场主体类型为有限责任公司（外国自然人独资），股东为ROHSANGO。诉讼中，九龙仓公司陈述：杰瑞公司于2017年5月16日支付租金保证金33519.63元及物业费保证金12907.44元，共计46427.07元，该款已按合同约定作为违约金没收。九龙仓公司于2018年12月27日收回租赁房屋，收楼时杰瑞公司未到场。房屋收回后一直空置至2019年6月1日。本院认为：九龙仓公司与杰瑞公司签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。杰瑞公司未能按约交纳房屋租金及管理费等费用，构成违约，应承担相应的违约责任，后九龙仓行使合同解除权符合合同约定，应认定双方签订的房屋租赁合同于2018年12月26日解除。九龙仓公司要求杰瑞公司支付2018年11月1日至2018年12月26日期间的房屋租金及管理费的主张，本院依法予以支持。具体计算为：房屋租金10569.21元+10569.21元/31天×26天=19433.65元；管理费4302.48元+4302.48元/31天×26天＝7911.02元。关于免租期损失的主张，双方在房屋租赁合同中约定租期3年，装修免租期2个月，杰瑞公司实际租期为2017年5月15日至2018年12月26日。现九龙仓公司要求杰瑞公司赔偿免租期损失，从合理性角度考量，本院支持按以下方式计算得出的数字：1、实际租赁529天÷约定3年（1095天）×10569.21元/月×2个月=10212元；2、10569.21元/月×2个月-10212元=10926.42元。九龙仓公司要求杰瑞公司赔偿的空置期租金及物业费损失，符合合同约定及法律规定，本院予以支持，具体为（10569.21元/月+4302.48元/月）×5个月+（10569.21元/月÷31+4302.48元/月÷31）×5天=76757.1元。九龙仓公司要求杰瑞公司支付电费3488.10元、门禁卡工本费320元，因证据不足，本院不予支持。根据我国《合同法》上的违约金具有以补偿性为主、以惩罚性为辅的双重性质，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。本案中，合同约定的“0.03%日息的滞纳金”属于违约金，九龙仓公司明确收到的保证金46427.07元按合同约定转化为违约金，而以上九龙仓公司经本院认定的各项损失之和为115028.19元。从维护民法的公平和诚实信用原则出发，本院认为违约金以115028.19×30%＝34508.5元为宜。也就是说，杰瑞公司应给付九龙仓公司115028.19＋违约金34508.5元=149536.69元。九龙仓公司主张的律师费18042元，符合双方约定，本院予以支持。综上，杰瑞公司应给付九龙仓公司149536.69元+18042元=167578.69元，抵扣已得46427.07元，杰瑞公司尚应支付121151.62元。因杰瑞公司为有限责任公司（外国自然人独资），股东为ROHSANGO一人，根据法律规定，其不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。故本案中，其应当对杰瑞公司债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、第二百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、九龙仓（无锡）置业有限公司与无锡杰瑞婚庆服务有限公司签订的房屋租赁合同已于2018年12月26日解除。二、无锡杰瑞婚庆服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付九龙仓（无锡）置业有限公司121151.62元。三、ROHSANGO对上述无锡杰瑞婚庆服务有限公司所负债务承担连带清偿责任。四、驳回九龙仓（无锡）置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3837元，由九龙仓（无锡）置业有限公司负担1208元，由无锡杰瑞婚庆服务有限公司负担2629元。如不服本判决，九龙仓（无锡）置业有限公司、无锡杰瑞婚庆服务有限公司、ROHSANGO可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长 徐 刚人民陪审员 李 萍人民陪审员 陈晓春二〇二一年二月二十六日书 记 员 王辰智本案援引法律条文《中华人民共和国合同法》：第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国公司法》：第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。第二百一十七条外商投资的有限责任公司和股份有限公司适用本法；有关外商投资的法律另有规定的，适用其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》：第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。