陕西省西安市新城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0102民初4469号 原告代雪峰，女，1963年7月19日出生，汉族，住西安市新城区，身份证号码XXXXXXXXXX********。 被告包蕊，女，1949年5月10日出生，汉族，住西安市碑林区，身份证号XXXXXXXXXX********。 被告包萍，女，1955年10月8日出生，汉族，住西安市新城区，身份证号XXXXXXXXXX********，（未到庭） 委托诉讼代理人包蕊，女，1949年5月10日出生，汉族，住西安市碑林区。 被告刘蒨包，（原名为包某甲，护照号494XXXXXX），女，1952年8月4日出生，住美利坚合众国德克萨斯州休斯顿市BeavertrailDr，11002号（邮编77086），美国移民局登记号AXXXXXXXX。 委托诉讼代理人戴德纯，陕西达明行律师事务所律师。 原告代雪峰与被告包蕊、包萍、刘蒨包（原名为包某甲）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员上江涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告代雪峰、被告包蕊、被告包萍之委托诉讼代理人包蕊、被告刘蒨包（原名为包某甲）委托诉讼代理人戴德纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告代雪峰诉称，2005年9月29日，原告与被告母亲何某某（1925年XX月XX日出生，身份证号XXXXXXX********）签订《房屋买卖合同》，由何某某将其所有的位于西安市新城区XX街XX巷XX幢XX室房屋出卖给原告，双方约定房屋总价款260000元，付款方式为一次性付清，由原告于合同签订当日付清，房款付清后何某某将房屋交付原告使用。同时，双方约定当房屋全部产权证书下发后，何某某及时向原告过户，至于房屋涉及到的与单位之间的关系，全部由何某某本人出面协调处理。被告包蕊以长女身份在该《房屋买卖合同》上见证签字。《房屋买卖合同》签订后，原告于当日向何某某付清全部购房款260000元，何某某也于当日将房屋交付给原告使用至今，由于该房屋涉及到单位办理房产证问题，何某某在世时房产证一直未办理取得。目前，该房屋的房产证已经办理取得并由中国建筑西北设计研究院保管。原告与中国建筑西北设计研究院保管多次沟通想要领取房产证，但均被拒绝，设计研究院称只有何某某的子女才有权利领取。原告向房管局咨询过过户事宜，房管局明确告知无法对接原告，需要有人民法院的司法判决才能过户，否则无法过户。现诉至法院要求：1、请求确认2005年9月29日何某某与代雪峰签订的房屋买卖合同有效；2、请求依法判令确认三被告母亲何某某名下位于西安市新城区XX街XX巷XX幢XX室房屋归原告代雪峰所有，并由三被告协助原告将房屋过户至原告代雪峰名下；3、判令被告承担本案所有诉讼费用。 被告包蕊、包萍共同辩称，原告所述的2005年9月29日原告与我母亲何某某签订的房屋买卖合同属实，包蕊以见证人的身份在该合同上签字属实，原告将房款260000元支付给何某某亦属实，对于原告的诉讼请求，我方尊重母亲何某某出卖房屋的意见，因包蕊和包萍于2019年5月17日通过公证的方式放弃了对母亲何某某的遗产的继承权，故对原告的诉讼请求，我方无能为力。 被告刘蒨包（原名为包某甲）辩称，我方对于母亲何某某与代雪峰之间的买卖房屋的行为不知情，因此，我方不同意该笔房屋买卖，我方认为该合同无效，理由是该房屋牵涉到我和其他二被告继承的问题。买卖合同没有经过房管部门的批准和认可。对于原告的诉讼请求，我方不同意。我方认为合同无效，由我方个人返还原告的购房款。 经审理查明，出卖人何某某和丈夫包某丙共生育子女三人即本案三被告。何某某于2007年12月5日去世，包某丙于1991年4月26日去世。 本案所涉房屋西安市新城区XX街XX巷XX幢XX室（原登记为西安市新城区XX街XX巷XX号楼XX单元XX室）原系上世纪80年代由原中国建筑西北设计研究院（现中国建筑西北设计研究院有限公司）职工包某丙（何某某亦属于该单位职工）的福利房，面积86.86平方米。至1999年，该房经房改，何某某缴纳房改购房款共计45674元后取得全部产权，该款项中包含标准价优惠后房款总额14767.59元及补交部分产权差价款30906元。但该房未办理房产证书。 2005年9月29日，原告与何某某（1925年XX月XX日出生，身份证号XXXXXXX********）签订《房屋买卖合同》一份，由何某某将其所有的位于西安市新城区XX街XX巷XX号楼XX单元XX室（面积86.86平方米）出卖给原告，双方约定房屋总价款260000元，付款方式为一次性付清，由原告于合同签订当日付清，房款付清后何某某将房屋交付原告使用。合同第五条，“双方同意，该房屋的房产证等所有手续由甲方（何某某）负责办理，涉及税费由甲方承担，甲方应于2007年9月29日前将该房屋全产权的房产证办理完毕并交付给乙方（原告），否则应按照总计款的＿%向乙方支付违约金。合同第八条约定，“甲方有权出售该房屋且没有侵犯任何人的权利，并按照本合同的约定将房产证办至乙方名下。”至于房屋涉及到的与单位之间的关系，全部由何某某本身出面协调并出面解决。何某某保证不因此而影响原告对该房的合法所有权和正常使用该房。合同由何某某和原告签字并捺印，被告包蕊作为见证人亦在合同上签名并捺印。 合同签订当日，原告依约给付何某某购房款260000元，何某某亦将房屋及1999年公有住房售房结算单（编号0000510）交于原告。原告实际使用房屋至今。2007年12月5日何某某去世。2013年9月29日，被告包蕊和原告签署《房屋买卖协议补声明》，主要内容为1、何某某出卖上述房屋系在子女即三被告同意下出售给原告，包蕊代表其他子女包某乙、包萍在当时的《房屋买卖合同》上签字认可。2、包蕊代表其他子女包某乙（包某甲）、包萍对本补充说明作出全权代表签字认可。3、包蕊、包某乙（包某甲）、包萍声明放弃对涉案房屋的所有权和继承权，并认可涉案房屋已于2005年9月29日出售给原告的事实。4、涉案房屋出售给原告时没有办理房产证，故在涉及到该房产拆迁或地块规划时，包蕊代表包某乙、包萍同意为原告办理此套房产变更房产的所有手续即所有人为原告的房产证，并协助原告办理所有手续及产权过户等相关一切手续。2018年6月8日，涉案房产取得不动产产权证书，证号为201XXXXXXXX，房屋位置为西安市新城区XX街XX巷XX幢XX室。 庭审中，包蕊、包萍对上述《房屋买卖合同》表示认可，被告包蕊亦承认2013年9月29日其和原告签署过《房屋买卖协议补声明》，被告包某甲则表示，涉案房产于2018年6月8日才进行登记，此时才取得产权，然而何某某在没有取得该房所有权也没有进行对包某丙的遗产进行分配的情形下于2005年9月25日与代雪峰签订涉案房屋的买卖合同，显然是与法相悖的，也是无效的，更是侵犯了其的继承权益，对2013年9月29日包蕊和原告签署《房屋买卖协议补声明》，表示既不知情也未同意或委托包蕊代表她表态，故对此份协议不予认可。 庭审中，包某甲承认其从1983年到美国，1991年成为美国公民至今，其间，因照顾丈夫没有回国。被告包蕊表示母亲何某某所留下的遗产就是涉案房产，原告购买涉案房产的房款用于何某某最后看病，还不够，三被告还平摊了母亲的医疗费用。 庭审中，包蕊、包萍各提交放弃继承权声明的公证书一份，该声明书中，二人均表示涉案房产系何某某的个人财产，其放弃对上述房产的继承权。 诉讼中，因被告刘蒨包（原名为包某甲）在国外，本院依法向其公告送达了诉状副本、开庭传票等法律文书，原告为此花费公告费9760元。后被告刘蒨包（原名为包某甲）委托了律师参加了诉讼活动。 上述事实，有《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议补声明》、不动产权证、公证书及当事人庭审陈述等在卷佐证。 本院认为，合法的买卖关系依法受到保护。本案中，涉案房屋虽原系上世纪80年代由原中国建筑西北设计研究院（现中国建筑西北设计研究院有限公司）职工包某丙（何某某亦属于该单位职工）的福利房，原、被告所提供的现有证据均无法证明个人有产权份额。包某丙的妻子何某某在1999年以缴纳房改购房款共计45674元后取得全部产权，因此该房依法属于何某某个人财产，而不属于其和包某丙的夫妻共同财产。何某某作为产权人，依法享有所有权人的一切权利，包括对涉案房产的处分权。2005年9月29日，何某某将涉案房产以260000元卖给原告，系何某某对涉诉房屋行使处分权的法律行为。何某某和原告所签的《房屋买卖合同》，主体合法，意思表示真实，该合同依法成立并有效。原告依约缴纳购房款后，该房的产权应依法归原告所有。依照《房屋买卖合同》的约定，何某某有协助原告办理房屋过户的义务，在何某某去世后，三被告作为继承人，依法亦有协助原告办理过户的义务。被告包蕊、包萍表示自己放弃了对涉案房产的继承权，故对原告的诉讼请求，其无能为力的意见，本院认为，因涉案房产属于何某某个人财产，并不属于其和包某丙的夫妻共同财产，且何某某在生前已对其财产进行处分，故三被告并无对该房的继承权，但三被告作为何某某的继承人，其协助原告办理过户的义务并不因此而免除，故该意见本院不予采纳。基于上述同样的理由，本院认为，被告包某甲的辩称意见，没有事实依据和法律依据，本院亦不予支持。综上，原告的诉请，有事实和法律依据，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六条、《中华人民共和国继承法》第三条，判决如下： 一、何某某和原告代雪峰于2005年9月29日所签的《房屋买卖合同》合法有效。 二、何某某名下位于西安市新城区XX街XX巷XX幢XX室归原告代雪峰所有。被告包蕊、包萍、刘蒨包（原名为包某甲）协助原告代雪峰办理上述房屋的过户手续。 案件受理费5200元，公告费9760元，由原告代雪峰承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  上江涛 二〇二〇年十二月十六日 书记员  穆 博 1