苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初6536号原告：王彦敏，女，1981年7月31日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：颜怀玉，北京大成（苏州）律师事务所律师。被告：苏州时润商业管理有限公司，住所地苏州市吴中经济开发区城南街道兴昂路******。法定代表人：刘德永，该公司执行董事。委托诉讼代理人：沈伟，江苏立泽律师事务所律师。原告王彦敏与被告苏州时润商业管理有限公司（以下简称时润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案普通程序由审判员杜荣尚独任审判。原告王彦敏委托诉讼代理人颜怀玉，被告时润公司委托诉讼代理人沈伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王彦敏向本院提出的诉讼请求：1.请求法院确认原、被告签订的《欧蓓莎中华美食城商业用房委托经营管理协议》于2020年6月16日解除；2.判令被告时润公司支付租金10870元及违约金143元，合计11013元；3.判令被告时润公司支付律师费5000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月，其与被告签订《欧蓓莎中华美食城商业用房委托经营管理协议》，约定其将位于苏州吴中经济开发区房屋委托被告出租经营管理。协议履行过程中，对于2019年上半年租金被告理应于2020年3月30日支付，但被告仅支付了3个月，另外一半租金一直未支付。2020年以来的租金一直未支付。为此，其向被告邮寄律师函，解除双方委托经营管理关系，并支付拖欠的租金。被告对此置之不理，故诉至法院。被告时润公司辩称，首先，包括涉案房屋在内共计40多户业主的房屋委托其经营管理，目前由出租给案外人经营尚客优酒店，现如个别业主解除与其签订的委托管理协议，按照现在统一经营模式，势必造成整个商铺无法运营管理，损害其他广大业主利益，不同意解除合同。其次，原告主张的2019年1月1日至同年3月30日及2020年1月1日至同年10月7日租金共计10693元金额无异议，其中2019年欠付的三个月租金，根据其与实际承租人合同为免租期，无需缴纳，2020年欠付的租金，因疫情影响，其提出减免一个月租金，但包括原告在内的业主不同意，故没有支付。违约金金额无异议，但不同意支付。律师费不同意支付。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定如下事实：2016年4月26日，原、被告签订《欧蓓莎中华美食城商业用房委托经营管理协议》，双方约定：委托方吴谷涛（甲方）将苏州吴中经济开发区房屋委托时润公司（乙方）出租和经营管理，委托期限自标的房屋实际交付被告之日起至2025年12月31日。甲方同意由乙方对本项目进行统一经营管理。甲乙双方已经认识到，任何买受人房屋价值的充分实现和保障都有赖于整个市场业态规划和功能分区的统一、招租招商的统一、市场经营和管理的统一、市场推广和促销的统一。为迅速建立并长期保持市场的知名度和美誉度，实现稳定和良好运营，稳步提高应对投资风险的能力和甲方收益水平，需要甲乙双方共同配合倾力打造，持续进行推广与培育孵化。乙方在统一业态规划的前提下出租该房屋，租金以乙方与承租人签订的《租赁合同》约定的实际租金为准，收到的租金扣除相关税费和招商管理费后全部归甲方所有。乙方于每个自然年的3月30日和9月30日前将当期收到的租金扣除所有费用后支付到甲方指定的账号上，甲方需每年向乙方支付年租金的1%作为招商管理服务费；若乙方未完全收取到当年全部应收应付租金的，则招商管理服务费按照乙方向甲方实际支付金额的1%支付。第二条甲方权利义务约定，1、为保障全体业主的共同利益，甲方同意由乙方对本项目进行统一经营管理。2、在本协议所规定的委托期限内，若乙方未按时向甲方缴纳租金，或者未足额向甲方缴纳租金，甲方有权单方撤销、变更乙方的委托权限及期限。第三条乙方权利义务约定，乙方有权直接以自己的名义代表甲方与第三人签订使用甲方房屋的各种合同，并自行承担相应法律责任。第四条协议的解除约定，在委托经营期限内，甲方未按约定向乙方支付招商管理服务费，乙方未按约定向甲方支付租金，在各方履行必要的通知义务而对方拒不改正的，甲乙双方均有权单方面解除本协议。第五条违约责任约定，乙方未按约定向甲方缴纳应收应付租金的，每逾期一日，按全部应付未付租金的万分之一向甲方支付违约金，逾期超过15日的，甲方有权提前终止本协议。因一方过错导致本协议无效、解除或提前终止的，过错方应向对方赔偿全部损失和对方为此支付的诉讼费及律师代理费。合同附件备注2019年1月1日-2019年12月31日的租金单价为1.155元/平方米/天，2020年1月1日-2020年12月31日的租金单价为1.21元/平方米/天。本案原告（乙方）在购买涉案商铺时，与销售方（甲方）签订房屋销售补充合同，明确甲方将位于吴中区房屋销售给乙方，因该房源属于甲方委托时润公司出租管理的自留房源，现时润公司已经与承租人（尚客优酒店）签订十年期租赁合同，故本房源销售为带租约产权转让行为。为保证甲乙双方合法权益，补充达成如下协议：1、在认可原有租赁合同的基础上，乙方自愿授权时润公司在购房合同生效的前十年内代为出租管理该房屋（乙方和时润管理公司须另行签订委托经营管理协议一份）。2、该房屋产权转让后，原甲方委托时润公司与承租人（尚客优酒店）签订的十年租赁合同不因甲方与乙方的产权销售转让行为而失效。乙方必须按照买卖不破租赁的原则，无条件认可并接收甲方委托时润公司在本销售合同之前与承租方所签订的房屋租赁合同。3、原时润公司与尚客优酒店所签订的合同仍将继续履行，但该合同的收益权也相应地让渡给乙方，在销售买卖合同生效之后，承租人（尚客优酒店）支付的租金除销售买卖合同之前对应收取的租金之外，销售买卖合同生效之后的其余租金均归属乙方所有。乙方获得实际收益之后必须按照法律法规的要求，缴纳有关税收。4、本补充合同如有与原销售合同不一致的地方均以本补充合同为准。双方均应共同遵守，不得擅自违反合同约定，否则，违约方须承担房屋买卖合同金额的20%作为违约赔偿金支付给守约方。另查，2015年12月1日，时润公司（出租方、甲方）和尚客优快捷酒店（以下简称尚客优酒店）法定代表人谢惠斌（承租方、乙方）签订商铺租赁合同，约定甲方同意将位于苏州市吴中区，3号楼7-11层整层，租赁场地于2016年1月1日达到交付条件，租赁期限为10年即2016年1月1日起至2025年12月31日止，其中装修期为2016年1月1日起至2016年5月31日止，经营免租期为首年免6个月租金，第二年免6个月租金，第三年免3个月租金，先付后用。原、被告一致确认，被告未支付原告主张的2019年1月1日至同年3月30日租金3933元（已扣除管理费）、2020年1月1日至同年10月7日租金6800元（已扣除1%管理费及已付租金6811元），合计人民币10733元。原告主张被告因未支付2019年1月1日至同年3月30日租金3933元，根据约定应支付违约金143元，被告对该违约金金额无异议，但认为不应支付。由于被告未支付上述拖欠的租金，原告于2020年6月15日向被告邮寄律师函，认为被告拖欠租金，根据委托经营管理协议第五条约定，要求解除合同等。被告于次日收到该函件。原告表示，其与被告系委托法律关系，其解除双方委托经营管理协议，但在本案不要求被告返还房屋，如法院判决解除合同，其同意与尚客优酒店继续履行被告与尚客优酒店签订的合同，即便尚客优酒店不同意，其积极与尚客优酒店协商，协商不成，另外诉讼解决返还房屋事宜等。被告表示，不同意解除，目前无单个业主解除情况。关于2019年1月1日至2019年3月30日被告是否足额支付原告租金问题。被告认为，涉案商铺实际承租人谢惠斌经营的尚客优酒店由于装修期延长等原因未能按时支付租金，被告为了市场持续稳定发展，无奈之下在未通知原告的情况下于2017年5月11日与谢惠斌签订补充协议变更了租金起算时间，即从原合同约定的自2016年6月1日起算租金变更为2016年10月8日起算租金，并明确原合同约定的免租期继续适用，依据原租赁合同及补充协议，2019年4月8日至2019年10月8日为本案半年收租时间，该时间段免租期为3个月，被告只收到了3个月租金，故就已收到的3个月租金按照与原告的合同约定进行了支付。为此，被告提供了如下证据予以证实:1、2017年5月11日被告与谢惠斌签订的补充协议，明确租赁期间按原合同，经协商：原合同中约定的2016年6月1日租金起算，现调整从甲方同意当年给予再让利优惠部分租金，即从2016年10月8日起算租金（已扣除2016年装修期）。2、收据存根复印件两份，证明被告于2019年5月7日收到2019年4月8日至2019年10月7日的部分房租300000元，于2019年6月17日收到2019年4月8日至2019年10月7日的部分房租254523元。原告质证认为，其当庭才知道被告于2017年5月11日和谢惠斌签订了补充协议，其不认可该协议，被告从2016年开始收取尚客优酒店的租金，但被告从2018年1月1日才开始向其支付租金，被告获得了巨大收益。关于拖欠的2020年1月1日至同年10月7日租金6800元。被告表示，由于疫情影响，其同意了尚客优酒店申请减免一个月租金申请，其收取了尚客优酒店2020年4月8日至同年10月7日共计五个月租金，其要求包括原告在内的业主减免一个月租金，但原告不同意，故没有支付该期间段的租金，对此提供尚客优酒店减免一个月租金申请。原告表示，被告未经过业主同意减免一个月租金，其不认可，由于被告已收到了尚客优酒店截止2020年10月7日租金，故截止该日的租金按约定被告应支付其，但未支付。双方一致确认，如法院认定因疫情影响减免租金，一个月租金按1489元扣除。审理中，本院向尚客优酒店负责人徐长春调查，徐长春表示，7至11楼为客房，每层楼25个房间，7、8楼原先系通过时润公司租赁房屋，后再2020年9月底，经三方协商，其直接与7、8楼的业主签订合同，9楼至11楼目前仍然通过时润公司租赁房屋，涉及约50户业主，如法院判决单个业主解除合同，涉及客房安全管理、卫生保洁、居住环境等方面考虑，不宜单独解除合同。双方质证均表示真实性无异议。原告为主张其权利，委托北京大成（苏州）律师事务所律师，支出律师费5000元。以上事实，有原告提供的欧蓓莎中华美食城商业用房委托经营管理协议、产权证、律师函、邮寄凭证、委托代理合同及律师费发票，被告提供的商铺租赁合同、补充协议、房屋销售补充合同、收据、减免申请，及本案庭审笔录、谈话笔录及调查材料等予以证实。本院认为，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案原告、被告签订的《欧蓓莎中华美食城商业用房委托经营管理协议》不违反法律的强制性规定，为合法有效。关于原告主张解除双方签订的委托经营管理合同。原告知晓且同意该房屋系用于统一经营使用，涉案房屋与其他房屋利用上具有整体性、不可分割性，双方签订合同的目的在于被告对建筑物进行统一经营管理，原告按被告实际收取租金的一定比例获取投资性收益。在此种情况下，原告与其他业主的房屋在管理和利用上高度统一，是否解除本案双方签订的委托经营管理合同关乎被告能否持续完成整个商铺的经营，涉及被告及包括原告在内的所有签约业主的合同目的能否实现的问题，被告的个人意愿应当符合业主的整体利益，原告并未能够举证证明主张解除合同的业主达到了能够认定属于多数业主意思表示的程度，故依据现有证据，原告并不能证明解除与被告委托经营管理协议符合业主的整体利益，本案双方签订的委托经营管理协议不宜解除，原告主张的该项请求，本院不予支持。原告主张律师费，于法无据，本院不予支持。关于2019年1月1日至同年3月30日未支付租金3933元（已扣除管理费）。被告辩称为了市场稳定发展而与实际承租人签订补充协议，免除部分实际承租人的支付义务，该补充协议未告知原告更未征得原告同意。该补充协议的签订导致的后果是实际承租人不按照2015年12月1日的商铺租赁合同支付租金，实际承租人租金的支付明显少于原、被告签订委托经营管理协议时的约定，这显然与原告委托目的不符。被告签订补充协议的行为显然已经超出了本案原告向被告时润管理公司的委托。被告应支付该期间段租金3933元（已扣除管理费）。被告对原告主张因拖欠该期间段租金产生的违约金143元金额无异议，该违约金符合双方约定，且不超过法律保护范围，本院予以支持。关于2020年1月1日至同年10月7日租金6800元（已扣除管理费及已付6811元）。涉案房屋经营酒店，受新冠疫情影响客观存在，被告要求业主减免一个月租金1489元在合理范围内，被告尚欠原告租金5311元应支付原告。综上，原告主张解除双方签订的《欧蓓莎中华美食城商业用房委托经营管理协议》及支付律师费5000元，本院不予支持。被告应支付原告租金9244元、违约金143元。据此，依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第四百零六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、被告苏州时润商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王彦敏租金9244元、违约金143元，合计人民币9387元。二、驳回原告王彦敏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币250元，被告苏州时润商业管理有限公司负担130元，原告王彦敏负担120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  杜荣尚二〇二一年二月二十三日书记员  单 文