山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终14639号 上诉人（原审被告）：董月彬，男，1962年8月20日生，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：刘松君，平度宏伟法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：青岛平度市市政物业管理有限公司，住所地：平度市。 法定代表人：祝建霖，总经理。 委托诉讼代理人：林歧召，山东道安（平度）律师事务所律师。 原审第三人：平度市李园街道府君庙村村民委员会，住所地平度市李园街道办事处府君庙村。 法定代表人：刘爱忠，村委会主任。 上诉人董月彬因与被上诉人青岛平度市市政物业管理有限公司（以下简称市政物业公司）、原审第三人平度市李园街道府君庙村村民委员会（以下简称府君庙村委会）物业服务合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初4107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 董月彬上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回市政物业公司对董月彬的诉讼请求；2、由市政物业公司负担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、物业服务合同中没有约定每月每户交纳公共照明费2元；2、董月彬于2019年10月14日领取房屋钥匙，一审判决从选房的次月起交纳物业费及公共照明费错误；3、一审认定董月彬交纳了多层房屋自2016年6月至2018年2月期间的物业费及公共照明费错误，董月彬并没有交纳该款项；4、二份物业服务合同均约定交付物业费的主体应是府君庙村委会，合同并没有约定新老居民不同对待。 市政物业公司及府君庙村委会均未作答辩。 市政物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令董月彬立即支付截止到2020年2月29日太泉美域小区xx-x-xx户物业费为3376.18元，违约金3038.56元；xx-x-xx户物业费为1123.92元，违约金是842.94元，共计8381.6元；2、本案的诉讼费由董月彬负担。 一审法院认定事实：平度市李园街道府君庙村旧城改造后，建设了府君庙安置区（属于平度市李园街道太泉美域小区），府君庙安置区业主隶属于第三人府君庙村委会行政管理。第三人府君庙村委会将村民分成本村村民和新居民及外来人员，安置区：其中本村村民464户，总专用建筑面积45940.73平方米；其中新居民及外来人员392户，总专用建筑面积36771.65平方米。并决定：本村村民的安置房物业费由村委会向物业公司交纳（本村村民享受第三人府君庙村委会福利待遇），新居民及外来人员的安置房物业费由各业主自己交纳（不享受本村村民福利待遇）。董月彬被划分属于平度市李园街道府君庙村新居民及外来人员部分，其所属的涉案小区高层xx号楼x单元xx户，多层xx号楼x单元xx户在其中，不享受本村村民物业费福利待遇。 第三人府君庙村委会代表全体安置区房业主通过公开招投标方式对外选任物业服务公司，市政物业公司以涉案高层楼房物业费每月每平方1.38元、多层楼房物业费每月每平方0.49元中标，取得该府君庙安置区的物业服务资格。 市政物业公司与第三人府君庙村委会（代表**本村村民）于2016年11月签订涉案小区多层住宅安置房物业服务合同，合同期限为：自2016年12月18日至2021年12月17日止，多层安置楼房物业费按建造面积每月每平方0.49元收取，每月每户公共照明费2元。由第三人府君庙村委会每三个月向市政物业公司支付一次，每次支付时间为上一个月的25日前。又于2017年9月签订涉案小区高层住宅安置房签订物业房屋合同，合同期限为：自2017年10月1日起至2020年9月30日止，高层楼房物业费按建造面积每月每平方1.38元收取，每月每户公共照明费2元。由第三人府君庙村委会每六个月向市政物业公司支付一次，每次支付时间为上一个月的25日前。第三人府君庙村委会（代（代表**本村村民）以预交方式准时向市政物业公司交纳物业服务费至今。而市政物业公司与新居民及外来人员的安置房业主实际履行交纳物业费的方式：是每月的25日交纳当月的物业费。 2019年10月14日市政物业公司（甲方）与董月彬（乙方）就涉案小区高层xx号楼x单元xx户房屋又签订了《前期物业服务协议》，约定：董月彬按照该楼房的建筑面积每月每平方1.38元向市政物业公司交纳物业服务费，每月每户公共照明费2元，办理手续时一次预交纳一年物业服务费。乙方不按本协议的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按每天千分之二支付违约金。 涉案多层xx号楼x单元xx户房屋，于2016年5月30日交付给董月彬，预测建筑面积为91.48㎡（尚未实测面积），董月彬于2017年5月4日向市政物业公司交清了xx-x-xx户房屋2016年6月至2018年2月的物业费及公共照明费（每月每户2元）合计982.8元。自2018年3月起至今，董月彬未向市政物业公司交付物业费及公共照明费。 平度市李园街道府君庙村安置区高层楼房，由平度市李园街道办事处、青岛兴东房地产开发有限公司（开发商）和第三人府君庙村委会共同组织，于2017年9月20日至21日在平度市人民大会堂为府君庙村安置区业主分房，业主选定房屋后，定于同月27日至28日到所属物业服务公司处领取房屋钥匙交接房屋。因有部分业主需要补交超出应分面积的房款，该部分业主补交齐所属房屋房款后，才能领取房屋钥匙。因董月彬申请调整房屋，于2017年10月1日选定了涉案高层xx号楼x单元xx户房屋实测建筑面积为83.02㎡（市政物业公司收取物业费主张建筑面积82.91㎡）。属于需要补交超出应分面积的房款的部分业主，需要补交所属房屋房超出面积的房款约70000元，但董月彬没有按照规定及时交纳该房款，直到2019年9月3日才通过银行转账交齐了该房款。2019年10月14日才到市政物业公司处领取了该房屋的钥匙。董月彬至今没有向市政物业公司交纳该楼房的物业费及公共照明费。 自2018年3月1日起至2020年2月29日止，涉案多层xx号楼x单元xx户房屋24个月物业费1123.92元（包括每户每月公共照明费2元）；自2017年10月1日起至2020年2月29日止，涉案高层xx号楼x单元xx户房屋29个月的物业费3376.18元（包括每户每月公共照明费2元）。 涉案府君庙村安置区至今没有成立业主委员会。 一审法院认为，第三人府君庙村委会代表全体安置区房业主通过公开招投标方式对外选任物业服务公司，市政物业公司以涉案高层楼房物业费每月每平方1.38元、多层楼房物业费每月每平方0.49元中标，取得该府君庙安置区的物业服务资格。第三人府君庙村委会（代表4（代表**本村村民）业公司分别于2016年11月签订多层住宅安置房物业服务合同和2017年9月签订高层住宅安置房签订物业服务合同，是双方真实意思的表示不违背法律和行政法规的规定，合法有效，一审法院予以确认。并且双方已按照合同约定实际履行。涉案府君庙村安置区没有成立业主委员会，第三人府君庙村委会通过公开招投标方式为该安置区选定了市政物业公司，市政物业公司已按照合同约定履行了物业服务义务，第三人府君庙村委会已代替本村村民464户完全履行了合同义务，本村村民464户占全体业主二分之一以上，其总专用建筑面积占全体业主房屋专用建筑总面积的二分之一以上。况且该安置区没有成立业主委员会，由于业主隶属于第三人府君庙村委会行政管理的特殊性，新居民及外来人员392户应当服从第三人府君庙村委会代表全体安置区房业主通过公开招投标方式对外选任物业服务公司的统一管理，应当按照君庙村委会与市政物业公司约定的按照中标高层楼房物业费每月每平方1.38元、多层楼房物业费每月每平方0.49元向市政物业公司履行交纳物业服务费的义务。董月彬属于第三人府君庙村委会划分的新居民及外来人员392户中的业主，应当按照君庙村委会与市政物业公司约定的按照中标高层楼房物业费每月每平方1.38元、多层楼房物业费每月每平方0.49元向市政物业公司市政物业公司履行交纳物业服务费的义务。 况且，新居民及外来人员392户的业主中也按照市政物业公司中标的物业费价格，不同程度地履行了向市政物业公司交纳物业服务费的义务。即使没有与市政物业公司签订书面的物业服务合同，也应视为该392户业主对市政物业公司中标的物业费价格的认可，已形成了事实的物业服务合同关系。市政物业公司已按照物业合同约定履行了物业服务义务，业主就应当按照合同约定履行交纳物业费及公共照明费义务。 市政物业公司已向董月彬提供了物业服务，董月彬应当按照约定向市政物业公司交纳物业服务费。市政物业公司主张要求董月彬交纳自2018年3月1日起至2020年2月29日止，涉案多层xx号楼x单元xx户房屋24个月物业费1123.92元（包括每户每月公共照明费2元）；自2017年10月1日起至2020年2月29日止，涉案高层xx号楼x单元xx户房屋29个月的物业费3376.18元（包括每户每月公共照明费2元）。事实清楚，证据确凿，一审法院予以支持。 董月彬没有按照合同约定向市政物业公司交纳物业服务费构成合同违约，应当承担逾期付款的违约责任。市政物业公司要求董月彬按照合同约定的日千分之二支付违约金过高。结合案件具体情况调整为市政物业公司起诉时一年期贷款市场报价利率四倍计算。 董月彬辩称，董月彬是府，董月彬是府君庙村村民，定村民不交物业费，市政物业公司从未向府君庙村绝大多数村民个人收取或主张物业费就是例证，因此，应驳回市政物业公司对董月彬的诉讼请求。董月彬于2019年9月3日才将xx-x-xx户房屋欠开发商的房款58892.1元房款交清，开发商出具了领钥匙通知单，但由于物业公司拒不给房屋钥匙，直到2019年10月14日董月彬报警后，才取得房屋钥匙，即便董月彬应交物业费，也应从2019年11月起开始计算。如果市政物业公司确系为太泉美域社区提供物业服务，董月彬也应缴纳物业费，由于市政物业公司连基本的卫生清理、大门看护都没有做到，市政物业公司也应少收或不收物业费。 根据《物业管理条例》第十一条第（七）项规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定。第十二条第（六）项规定，决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，加之物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务较为概括笼统，因此业主不能单凭一张照片、一段视频就能证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题，而需要提供充分证据形成完整的证据链加以证明。若有证据证明物业服务企业已经提供物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么因不构成根本性违约不能成为业主拒交物业费的合法理由。所以，董月彬主张拒绝向市政物业公司交付物业费，一审法院不予支持。董月彬主张。董月彬主张自己是府君庙村村民，定村民不交物业费，市政物业公司从未向府君庙村绝大多数村民个人收取或主张物业费，因此，应驳回市政物业公司对董月彬的诉讼请求。因董月彬的该主张，涉及第三人府君庙村委会自治组织的自治范畴，不属于人民法院民事受案范围，所以对于董月彬的该主张，一审法院不予审理。 由于董月彬的涉案房屋属于与第三人府君庙村委会的拆迁安置房，第三人府君庙村委会规定全部业主统一于2017年9月21日-22日选房，于2017年9月27日-28日到所属物业服务公司处领取房屋钥匙交接房屋（其中包括部分业主需要补交超出应分面积的房款，该部分业主补交齐所属房屋房款后，才能领取房屋钥匙）。因董月彬申请调整房屋，于2017年10月1日选定了涉案高层xx号楼x单元xx户房屋实测建筑面积为83.02㎡（市政物业公司收取物业费主张建筑面积82.91㎡）。属于需要补交超出应分面积的房款的部分业主，需要补交所属房屋房超出面积的房款约70000元，但董月彬没有按照规定及时交纳该房款，直到2019年9月3日才通过银行转账交齐了该房款。由于安置区房的特殊性，及董月彬的过错造成其2019年10月14日才到市政物业公司处领取了该房屋的钥匙。2017年10月1日选定了涉案高层xx号楼x单元xx户房屋，董月彬就应当补交所属房屋房超出面积的房款约70000元并领取房屋钥匙。但董月彬没有补交所属房屋房超出面积的房款约70000元并领取房屋钥匙，应视为平度市李园街道办事处、青岛兴东房地产开发有限公司（开发商）和第三人府君庙村委会共同向董月彬交付了该房屋，董月彬应当自2017年10月1日开始就应当承担交纳该房屋物业费的义务。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十一条第（七）项、第十二条第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之的规定，判决：一、董月彬支付市政物业公司平度市李园街道太泉美域小区xx号楼x单元xx户房屋的物业费3376.18元（包括每月每户公共照明费2元）及违约金606.59元（自2017年10月1日起至2020年2月29日止期间，详见附表一），于本判决生效后十日内付清；二、董月彬支付市政物业公司平度市李园街道太泉美域小区xx号楼x单元xx户房屋物业费1123.92元（包括每月每户公共照明费2元）及违约金41.47元（自2018年3月1日起至2020年2月29日止期间，详见附表二），于判决生效后十日内付清；三、驳回市政物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由董月彬负担 本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：1、董月彬应否交纳涉案两套房屋的物业费；2、涉案高层xx号楼x单元xx户房屋应交纳物业费的起始时间。 对于焦点1，本院认为，案涉小区系旧城改造，改造后的安置区业主隶属于府君庙村委会行政管理，因涉案安置区没有成立业主委员会，府君庙村委会作为行政管理者对外公开招投标选任市政物业公司，并与市政物业公司签订物业服务合同，该物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。合同签订后，市政物业公司一直为涉案安置区域提供物业服务，董月彬作为安置区业主实际接受了市政物业公司提供的物业服务，市政物业公司按照合同约定履行自己的义务后，董月彬应当交纳物业费，董月彬主张其物业费应由府君庙村委会交纳，因府君庙村委会不认可，董月彬亦未提交证据证明，对董月彬该上诉主张，本院不予支持，一审认定董月彬应当按照物业服务合同交纳物业费并无不当，本院予以维持。 对于焦点2，本院认为，对于涉案高层xx号楼x单元xx户房屋，董月彬于2017年10月1日选定了该房屋，应当按照规定及时补交房屋差价款并领取钥匙，但董月彬2019年9月3日才补交差价款，这完全是由于董月彬自身原因造成，一审认定董月彬应从2017年10月1日其选房之日开始交纳物业费并无不当，本院予以维持，董月彬上诉主张其应从2019年10月14日领取钥匙之日交纳物业费没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，董月彬的上诉请求不成立；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人董月彬负担。 本判决为终审判决。 审判长   陈晓静 审判员   林伟光 审判员   刘昭阳 二〇二一年二月十八日 法官助理 于丽人 书记员 宋明旭