上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终642号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海维凯贸易有限公司，住所地上海市。法定代表人：顾缨，总经理。委托诉讼代理人：金文玮，上海市金茂(昆山)律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海兴邦房地产有限公司，住所地上海市。法定代表人：霍业生，董事长。委托诉讼代理人：汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：黄蔚，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。上诉人上海维凯贸易有限公司(以下简称“维凯公司”)因与被上诉人上海兴邦房地产有限公司(以下简称“兴邦公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初13583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。维凯公司上诉请求：1．请求撤销一审判决第一项，改判双方就上海市黄浦区湖滨路XXX号领展企业广场一座2楼10号商铺(以下简称“系争商铺”)签订的《商铺租赁合同》于2020年1月24日解除；2．撤销一审判决主文第四、五、六、八、九、十项；3．将本案发回重审或者依法改判驳回兴邦公司的全部反诉请求。事实和理由：一、一审法院虽然称新冠肺炎疫情对维凯公司的经营活动构成影响，但判决内容并未考虑疫情对维凯公司的影响。首先，一审法院认为“新冠肺炎疫情影响不构成合同必然解除”显属错误。自2020年1月24日起，因新冠肺炎疫情，上海启动重大突发公共卫生事件一级响应机制。因疫情前恰逢春节，维凯公司员工均回乡过年，所以启动一级响应后，维凯公司员工无法返岗复工，日供应商供货也处于不正常状态。所以，维凯公司实际上无法正常使用租赁物业开展经营活动，而上海市高级人民法院对此已有认定，该情况应属不可抗力情形。其次，一审法院判令维凯公司支付2020年3月1日至4月15日的租金、管理费及推广费并未顾及维凯公司受到的疫情影响。维凯公司租赁的商铺位于大楼二楼过道，所经营咖啡馆的客户基本只有大楼内租户的员工，虽然疫情期间兴邦公司出租的物业大楼名义上仍在启用，但实际上大量租户的员工均未返岗复工，即使有少量复工的员工也因为要减少“不必要的”接触而鲜有购买咖啡的。疫情对维凯公司的经营构成了严重的影响，也必然影响到维凯公司履行租赁合同的能力。即使新冠肺炎疫情不构成不可抗力，也符合情势变更的情形。但是一审法院判令维凯公司全额支付2020年3月1日至4月15日的租金、管理费及推广费，对维凯公司受疫情影响无法开展经营活动的情况视而不见，要求维凯公司按照未受疫情影响的情况支付租金、管理费、推广费，判决显失公正。二、一审法院判令维凯公司支付复原费及房屋占用费，罔顾维凯公司提出的证据与事实。一审庭审查明维凯公司、兴邦公司未能就租赁合同履行相关事项达成一致后，即寻找了工程队准备拆除及复原租赁商铺，但因为兴邦公司阻止而未能进入现场。兴邦公司阻碍维凯公司进行复原工作及交还房屋，一审法院却据此认定维凯公司需支付房屋占用费，显然对维凯公司有失公平。而且，维凯公司已举证证明复原工程的费用仅需兴邦公司所称的复原费一半，但兴邦公司未经维凯公司认可即向第三方支付了高额的复原费，属于单方面扩大损失，兴邦公司应就此扩大部分损失承担责任。综上，一审法院的事实认定错误，对疫情产生的不可抗力影响认识不足，令维凯公司承担不公正的诉讼后果，故请求二审法院支持维凯公司的上诉请求。兴邦公司书面意见辩称，不同意维凯公司的上诉请求。一、维凯公司以不可抗力为由解约，缺乏事实和法律依据，依法不能成立。系争商铺并未出现因疫情或疫情相关防控措施而无法使用的情况，租赁合同目的仍可以实现，维凯公司以不可抗力为由解约不能成立。二、一审判决已经充分考虑疫情对经营活动造成的影响，最终判定维凯公司应支付的金额仅为租赁合同约定数额的80％，已充分考虑维凯公司遭受的疫情影响。三、一审判决判定维凯公司支付复原费和房屋占用费依法有据。维凯公司应当将房屋恢复原状返还、承担复原费、房屋占用费等在租赁合同中都有明确的约定。兴邦公司已经分别在2020年4月9日发出的《终止函》以及2020年4月16日发出的《催告函》中要求维凯公司将房屋恢复原状返还，但维凯公司始终未予理睬。在兴邦公司再次宽限的返还房屋日期(即2020年4月20日)到期后，兴邦公司已经委托第三方进行恢复原状且第三方已经进场施工的情况下，维凯公司才提出要求恢复原状，因此维凯公司应当自行承担未按时将房屋恢复原状而导致的不利后果。一审法院考虑到疫情的影响，对上述复原费是按照兴邦公司实际支付复原费数额的80％予以支持，对房屋占用费也是按照合同约定金额的80％判定。综上，一审判决认定事实清楚，法律适用准确，且充分考虑了新冠疫情的影响，已调整了相关应支付款项的金额，维凯公司的上诉请求无法律及事实依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。维凯公司向一审法院起诉请求：1．判令确认双方签订的《商铺租赁合同》于2020年1月24日解除；2．判令兴邦公司返还履约保证金人民币(以下币种均为人民币)134，067.75元和公用事业费押金8，587元；3．判令兴邦公司返还维凯公司超付的租金45，973.94元。兴邦公司向一审法院反诉请求：1．确认双方签订的《商铺租赁合同》于2020年4月15日解除；2．判令维凯公司支付2020年3月1日至4月15日的租金57，156.79元以及偿付自应当支付之日起至实际支付之日止按当月应付租金的0.1％计付逾期付款违约金；3．判令维凯公司支付2020年3月1日至4月15日的管理费9，273.96元以及偿付自应当支付之日起至实际支付之日止按当月应付管理费的0.1％计付逾期付款违约金；4．判令维凯公司支付2020年3月1日至4月15日的推广费1，069.08元以及偿付自应当支付之日起至实际支付之日止按当月应付推广费的0.1％计付逾期付款违约金；5．判令维凯公司支付2020年2月1日至3月31日的电费301.40元以及偿付自2020年4月16日起至实际支付之日按日息0.1％计算的逾期付款违约金；6．判令维凯公司偿付提前解除合同的违约金20，000元；7．判令维凯公司支付复原费55，548.57元；8．判令维凯公司按每日2，485.08元支付自2020年4月16日至5月2日的房屋占用费42，246.36元；9．判令维凯公司支付律师费10，000元；10．判令反诉诉讼费由维凯公司负担。一审法院认定事实：维凯公司与兴邦公司于2017年5月27日签订《商铺租赁合同》，合同约定：兴邦公司将系争商铺出租给维凯公司，租赁面积85.87平方米，租赁期自2017年7月1日起至2020年6月30日止；租金按保底租金与营业额提成租金二种中较高收取，其中2017年7月1日起至2019年6月30日止，保底租金按每天每平方米13.65元计，2019年7月1日起至2020年6月30日止，保底租金按每天每平方米14.47元计，于每月首日或之前支付，管理费按每月每平方米72元计，推广费按每月每平方米8.3元计，管理费和推广费应于每月第1天或之前支付；拖欠租金、管理费、推广费的按应付日起至收到款项之日止，按每日0.1％计付逾期付款违约金；合同期届满或提前终止，承租方必须把房屋及附属物恢复原状交还出租方，未恢复原状的，出租方有权自行或委托第三方恢复原状，由此产生的一切费用由承租方承担；承租方逾期归还房屋的，应按原日租金2倍支付房屋使用费；若承租方违反、不遵守、不履行合同，在不影响出租方向承租方行使任何起诉权利前提下，出租方可向承租方要求赔偿出租方为向承租方追讨欠款所需支付的所有合理法律费用(包括律师费和诉讼费)；承租方支付履约保证金134，067.75元和公用事业费押金8，587元，承租方违约导致合同终止的，承租方支付的保证金不予退还；合同还对其他相关事项均作了约定。合同生效后，维凯公司按约支付了履约保证金134，067.75元和公用事业费押金8，587元，兴邦公司也按约向维凯公司交付了房屋。合同履行期间，维凯公司于2020年1月21日支付了2020年2月的租金42，928.99元(含管理费和推广费)。之后，因发生疫情，维凯公司无法正常开展经营活动，维凯公司向兴邦公司提出减免租金的申请，但兴邦公司未予同意并要求维凯公司恢复营业继续履行合同。因维凯公司一直未恢复经营也未再支付租金等费用，兴邦公司于2020年4月9日向维凯公司发出《终止函》，要求维凯公司在同年4月14日前付清拖欠的各项费用，否则双方合同于4月15日终止。因维凯公司未按终止函通知履行，兴邦公司于2020年4月16日再次向维凯公司发出《催告函》，再次通知因维凯公司未按通知履行，双方合同于2020年4月15日终止，要求维凯公司在4月20日前履行房屋腾退和复原的义务，否则其将委托第三方实施复原，由此产生的费用由维凯公司承担。之后，因维凯公司未按通知履行，兴邦公司遂委托第三方对系争商铺实施了拆除、复原，工程于2020年5月2日结束。工程结束后，兴邦公司收回出租的房屋。现维凯公司以双方合同已终止，且终止系因新冠肺炎疫情而非维凯公司违约所致为由，提起诉讼，要求确认双方合同终止并要求兴邦公司返还履约保证金和公用事业费押金。一审法院另查明，兴邦公司委托第三方实施的拆除、复原工程支出工程款55，548.57元，为本案诉讼聘请律师支出律师费10，000元。此外，扣除维凯公司预付的电费金额，截止到2020年3月31日，维凯公司尚欠电费301.40元。一审审理中，兴邦公司提起反诉，要求确认双方合同系维凯公司违约，由兴邦公司行使解除权而于2020年4月15日解除，并要求维凯公司支付2020年4月15日前拖欠的租金等各项费用并承担相应违约责任以及合同终止后继续占用场地的使用费和复原费。一审法院认为，维凯公司、兴邦公司签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方当事人均应严格按约履行。合同履行期间，因发生新冠肺炎疫情而给经营活动带来影响，但该情形不构成合同的必然解除，故维凯公司以该节点作为合同解除时间不当，双方合同应以兴邦公司发出通知中限定的时间点作为合同的解除日。从维凯公司已履行合同的情况看，维凯公司主观并无违约故意，之后未能按约支付租金等费用，确有受疫情影响的因素，故兴邦公司以维凯公司无故违约要求维凯公司承担违约责任欠妥。维凯公司作为承租人应当支付合同解除前的租金等费用，在合同解除后，其未按约腾退和复原房屋，亦应当支付房屋占用费和复原费，但基于疫情特殊情况的考虑，法院对维凯公司应承担的相关费用酌情予以调整。对于维凯公司未按约支付应付费用，兴邦公司通过诉讼主张权利所支出的律师费，维凯公司应予承担。判决：一、上海维凯贸易有限公司与上海兴邦房地产有限公司于2017年5月27日签订的《商铺租赁合同》，于2020年4月15日解除；二、上海兴邦房地产有限公司在上海维凯贸易有限公司结清应付租金、管理费、推广费后十日内退还履约保证金人民币134，067.75元；三、上海兴邦房地产有限公司在上海维凯贸易有限公司结清应付公用事业费后十日内退还押金人民币8，587元；四、上海维凯贸易有限公司应于判决生效之日起十日内支付拖欠上海兴邦房地产有限公司2020年3月1日至2020年4月15日的租金人民币45，725.43元；五、上海维凯贸易有限公司应于判决生效之日起十日内支付拖欠上海兴邦房地产有限公司2020年3月1日至2020年4月15日的管理费人民币7，419.17元；六、上海维凯贸易有限公司应于判决生效之日起十日内支付拖欠上海兴邦房地产有限公司2020年3月1日至2020年4月15日的推广费人民币855.26元；七、上海维凯贸易有限公司应于判决生效之日起十日内支付拖欠上海兴邦房地产有限公司2020年2月1日至2020年3月31日的电费人民币301.40元；八、上海维凯贸易有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海兴邦房地产有限公司复原费人民币44，438.86元；九、上海维凯贸易有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海兴邦房地产有限公司2020年4月16日至2020年5月2日的房屋占用费人民币25，844.83元；十、上海维凯贸易有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海兴邦房地产有限公司支出的律师费人民币10，000元；十一、上海兴邦房地产有限公司其余反诉请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。维凯公司与兴邦公司就系争商铺签订的《商铺租赁合同》合法有效，合同履行期间，因发生新冠肺炎疫情而给经营活动带来影响，但该情形并不构成合同的必然解除。维凯公司主张双方合同于2020年1月24日解除，依据不足，对其主张本院不予采纳。一审法院确认双方租赁合同于兴邦公司发出通知中限定的时间点为合同解除日，并无不当。关于合同解除前维凯公司应付的租金、管理费、推广费及解除后房屋占有使用费，一审法院已基于疫情因素，酌情予以调整，其所作处理并无不妥。维凯公司上诉不同意支付2020年3月1日至2020年4月15日期间的租金、管理费、推广费及2020年4月16日至2020年5月2日的房屋占用费，无事实与法律依据，对其主张本院不予支持。合同解除后，维凯公司未按约腾退和复原房屋，兴邦公司复原房屋后要求维凯公司承担相关费用，一审法院亦出于疫情因素考虑，对维凯公司应承担的复原费予以了调整，其确定的金额尚无不妥。维凯公司主张其承担复原费用过高，理由尚不充分，对其主张本院尚难以采纳。兴邦公司要求维凯公司承担因维凯公司未按约支付应付费用、兴邦公司主张权利支付的律师费，符合双方合同约定，一审予以支持，并无不当。综上，维凯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4，073元，由上诉人上海维凯贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘海邑审 判 员 徐 庆审 判 员 周刘金二〇二一年二月二十二日法官助理 张黎明书 记 员 张黎明附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……