贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终120号上诉人（原审原告、反诉被告）：安顺聚丰园餐饮服务有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区市府路清馨开闭所**铺面。统一社会信用代码：91520402MA6DL6NY5A。法定代表人：段湘黔。被上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州电网有限责任公司安顺供电局，，住所地：贵州省安顺市西秀区南华路**统一社会信用代码：915204009144006769。负责人：左浩，系该局党委书记。委托诉讼代理人：张英，贵州联通律师事务所律师。代理权限：特别授权。原审第三人：胡朝进，男，汉族，1971年6月13日生，贵州省安顺市人，个体工商户（经营服装店），现住贵州省安顺市西秀区。原审第三人：杨莉萍，女，汉族，1974年12月24日生，贵州省安顺市人，个体工商户（经营服装店），现住贵州省安顺市西秀区。上诉人安顺聚丰园餐饮服务有限公司（以下简称“安顺聚丰园公司”）因与被上诉人贵州电网有限责任公司安顺供电局（以下简称“安顺供电局”）、原审第三人胡朝进、杨莉萍租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初2120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人安顺聚丰园公司上诉请求：一、依法撤销安顺市西秀区人民法院作出的（2019）黔0402民初2120号民事判决；二、请求依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，并驳回被上诉人的反诉请求；三、本案的一、二审诉讼费及鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《贵州电网有限责任公司安顺供电局10KV清馨开闭所一至三楼房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）因违反国家法律强制性规定，应认定无效。上诉人认为，被上诉人违反法律、行政法规中关于使用土地的单位和个人必须按照土地利用总体规划确定的用途适用土地的规定，这些规定属于强制性规定，而不是一审法院判决认定的“系被告内部管理的问题”。具体理由为：1、依据《土地管理法》第56条、《土地管理法实施条例》第6条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条之规定，租赁合同无效于法有据。2、本案案涉房屋的土地是通过划拨方式取得的国有土地，土地及房屋的用途均为“公共设施”，规划用途为：1-3层库房，4层主控室（公用设施）。即该土地用途为市政公用设施，被上诉人未经批准擅自改变土地用途和房屋使用性质，建盖房屋用于商业用途，违反上述法律、行政法规的强制性规定。3、最高人民法院［2001］民一终字第73号“昆明市公安消防支队与重庆市垫江复合保温总厂、昆明小林大酒店有限责任公司房屋租赁上诉案”，载最高院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2002第4卷（总第12卷），法律出版社2003年版，第292-304页。该判决反映出最高法将《土地管理法》和《土地管理法实施条例》等法律、行政法规中关于使用土地的单位和个人必须按照土地利用总体规划确定的用途适用土地的规定界定为强制性规定，且明确了划拨土地使用权人未经批准擅自改变土地用途和第上房屋的使用性质，将划拨土地使用权连同地上房屋一并出租给他人用于商业经营的，租赁合同无效。二、租赁合同无效以及合同目的无法实现，均是被上诉人过错所致，其应当承担完全的过错责任，应当依法赔偿上诉人的所有经济损失。1、被上诉人明知案涉房屋不能租赁用于经营，仍恶意出租给上诉人即此前众多的承租人。被上诉人是自房屋建成之初就将案涉房屋用于出租经营，至今长达十一、二年，作为国有企业，被上诉人管理着庞大的资产，其从政府划拨土地的时候开始，完全明白哪些资产是可以出租，哪些是不能出租的，所以被上诉人改变土地和房屋用途完全是恶意的，因其恶意隐瞒房屋不能出租用于经营的事实直接导致租赁合同无效。2、因被上诉人的过错导致案涉房屋不能办理消防手续，虽然被上诉人补办不动产权证，但由于房屋的用途改变，最终还是办不了消防手续，上诉人无法按租赁合同约定将案涉房屋用于办公和餐饮，不能实现合同目的，造成巨大经济损失。3、上诉人在本案中并无过错，一审判决认定“被告承租房屋作为餐饮用途时未尽到房屋是否符合消防安全检查条件的审查义务，负有次要责任”，属认定事实错误。被上诉人在建房之处就将房屋出租用于经营，获取非法利益，至今长达十一、二年，除了上诉人被消防部门责令停业时期，之前一直是在用于经营，对上诉人来讲，上诉人完全有理由相信上诉人有权、合法租赁案涉房屋，基于此而投资该餐厅。4、根据《中华人民合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中被上诉人作为完全过错方，因赔偿上诉人因此产生的所有经济损失。三、一审判决对上诉人损失的认定严重与事实不符。1、一审法院委托评估公司做出资产评估价74.33万元，与上诉人的实际投入相差甚远，评估公司现场勘查时并未对装修材料的材质用料做出判断，要知道不同材料用料价值相差较大，且有很多隐蔽工程是没有勘查，加之评估公司没有采用上诉人提供的相关票据估价，导致存在适用价格严重偏低、漏评等问题。2、评估报告对部分资产漏评。其中漏评了大量的电器、装饰品等，虽说有部分电器、装饰品、设备是可以搬走的，但要知道，上诉人购置这些财产其目的是为了经营餐厅，现在餐厅早已停业，而上诉人也没有其他场地可以继续经营，甚至没有地方可以摆放这些财产，这些财产对上诉人而言不但失去了原有价值，还成为上诉人的损失，应当视为因为上诉人合同目的无法实现所产生的损失，被上诉人应当赔偿，人民法院在本次庭审时未通知评估公司出庭进行说明，直接采用评估报告的结论，对原告方不公平，判决认定的金额与客观事实不符。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实错误、适用法律不当，且判决违背了公平原则，作出的判决不客观、不公正、不合理，造成上诉人合法权益得不到保障，请求人民法院重新作出公正判决，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人安顺供电局辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人之上诉理由没有事实依据，亦无法律依据，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审原告安顺聚丰园公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告于2016年4月1日签订的《贵州电网有限责任公司安顺供电局10KV清馨开闭所一至三楼房屋租赁合同》；2、判决被告赔偿原告损失人民币3000000元；3、本案诉讼费用被告承担。案件重审中，原告将第1项诉讼请求变更为：判决确认原告与被告于2016年4月1日签订的《贵州电网有限责任公司安顺供电局10KV清馨开闭所一至三楼房屋租赁合同》无效。原审反诉原告安顺供电局向一审法院起诉请求：1、请求确认被告与原告之间签订的《贵州电网有限责任公司安顺供电局10KV清馨开闭所一至三楼房屋租赁合同》于2018年5月15日正式解除；2、判令原告向被告支付拖欠的租金，自2017年10月1日起至原告交还房屋时止，暂算至起诉之日为217851.98元；3、本案诉讼及相关费用由原告承担。一审法院认定事实：位于安顺市西秀区清馨开闭所房屋**系被告所有，该房屋权利类型为国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权，权利性质为国有土地／划拨，用途为公共设施，房屋建筑面积888.15㎡。案外人仁和加昱公司在2013年底至2014年底期间开始对清馨开闭所一至三层房屋进行装修装饰，并于2015年2月28日与被告签订了《安顺供电局10ＫＶ清馨开闭所一至三楼房屋租赁合同》，将该房屋一至三楼出租给仁和加昱公司作办公及餐饮使用，租赁期限从2015年1月28日至2021年3月28日共六年，还约定了在租赁期间，甲方因特殊原因需收回房屋，乙方将无条件交回，甲方退还乙方剩余租金，并与乙方协商赔偿乙方的装修损失（按五年计提折旧）。2015年3月8日仁和加昱公司作为甲方与原告的法定代表人段湘黔作为乙方签订《店铺转让协议书》，约定：甲方将位于安顺市西秀区供电局开闭所的店铺原为百萱雅服装店和仁和加瑜咖啡经营部（共三层）转让给乙方使用，乙方享有独立处置该商铺的权利，甲方已签订租赁合同，租期到2021年3月8日，年租金为300000元，店铺转让乙方后，乙方同意代替甲方向供电局履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，乙方在2015年3月10日前一次性向甲方支付转让费共计人民币2500000元，上述费用包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用。合同签订后仁和加昱公司将房屋及店铺内装饰、设备交段湘黔使用。2016年1月9日仁和加昱公司作为出租方又与段湘黔作为承租方签订《商铺租赁合同》，约定出租方将本案房屋三层商铺租给承租方使用，租期至2021年3月28日，每年租金330000元。2016年4月1日被告作为甲方与原告作为乙方签订《贵州电网有限责任公司安顺供电局10ＫＶ清馨开闭所一至三楼房屋租赁合同》，约定：甲方将该房屋一至三楼出租给乙方，用途为办公及餐饮，租赁期限从2016年4月1日至2021年4月1日共五年，租金前壹年为300000元，后四年每年递增3%，押金5000元，2016年8月30日前交清2016年上半年房屋租金，2017年1月30日前交清2016年下半年房屋租金，从2017年起，后四年房屋租金半年一缴，先缴后使用，乙方必须保证楼房及相关设施的完好，在租赁期间，甲方不能无故提前收回房屋，乙方也不能无故提前交回房屋，甲方因特殊原因需收回房屋，乙方无条件交回，甲方退回乙方剩余租金，并与乙方协商赔偿乙方的装修损失（按五年计提折旧），乙方未按时交纳租金，甲方有权收回房屋，由此造成的一切损失由乙方承担，甲、乙双方谁违约谁负责，并承担违约造成的一切经济损失。2016年4月25日仁和加昱公司向被告出具情况说明，载明因自身原因自愿解除和被告签订的房屋租赁协议，将租赁房屋交回被告，并愿承担解除房屋租赁协议违约造成的一切经济损失。2016年5月30日原告与第三人杨莉萍、胡朝进签订《租赁合同》，原告将向被告承租的案涉房屋一楼铺面出租给第三人杨莉萍、胡朝进作服装销售使用，一楼铺面从2016年6月1日交付，至2021年4月1日收回，租金每年288000元，押金10000元，2016年6月1日前交清上半年租金及转让费204000元，2016年12月1日前交清下半年租金144000元，从2017年开始每年5月1日前先交清当年租金288000元后使用，在租赁期间，甲方不能无故提前收回房屋，乙方也不能无故提前交回房屋，甲方因特殊原因需收回房屋，乙方无条件交回，甲方退回乙方剩余租金，并与乙方协商赔偿乙方的装修损失（按五年计提折旧），乙方未按时交纳租金，甲方有权收回房屋，由此造成的一切损失由乙方承担，甲、乙双方谁违约谁负责，并承担违约造成的一切经济损失。合同签订后，第三人向原告支付至2019年4月20日的租金（其中2018年4月20日前租金为每年288000元，2018年4月20日至2019年4月20日租金为268000元），并使用一楼铺面经营至今。2018年3月原告向安顺市西秀区公安消防大队申请投入使用、营业前消防安全检查，该大队认为缺少依法取得的建设工程消防验收或者竣工验收消防备案的法律文书复印件、自动消防系统操作人员取得的消防行业特有工种职业资格证书复印件、法律、行政法规规定的其他材料等，申请材料不齐全或者不符合法定形式，需要补正上列3项材料，于2018年3月28日作出安西公消安凭字（2018）第0011号《消防安全检查申请不予受理凭证》，原告随即停止二、三楼的餐饮经营至今。被告在2018年5月7日向原告发出《清馨开闭所一至三楼房屋2017年10月至2018年4月租金催缴通知》、2018年5月10日向原告寄送并在第三人经营使用的一楼铺面玻璃墙面张帖《解除〈贵州电网有限责任公司安顺供电局10ＫＶ清馨开闭所一至三楼房屋租赁合同〉暨租金催缴通知书》。现原告以被告用于租赁的房屋没有相关消防手续，致使不能办理消防检查许可证，导致原告无法合法经营直至停业，造成极大经济损失为由，向本院提起诉讼；被告以原告自2017年10月1日起拖欠租金为由向本院提起反诉。同时查明：原告已向被告交纳了至2017年9月30日止的租金，并经营至2018年3月28日。本案争讼房屋于2018年8月1日取得房屋不动产权证。另查明，经原告申请、本院委托，黔中联评报字［2020］第22号《资产评估报告》对原告承租的位于安顺供电局10KV清馨开闭所二层至三层房屋内的装修、装饰、装潢、电器、设备、家具及生产经营有关的其他物品、构筑物、电子设备等，作出了以2018年3月28日为基准日的市场价值评估，参考资料为现场测量数据、原告提供并由法院转交的相关票据。评估方法采取“评估价值=重置全价×成新率”的方式计算，其中构筑物的成新率根据构筑物已使用年限和尚可使用年限计算：成新率＝尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）×100%。以此方式计算，固定资产——构筑物及其他辅助设施（装修、化粪池、鱼池）的原值为528680元，截至2018年3月28日时的净值为334750元。固定资产——电子设备评估明细表包含休闲椅、刺猬紫坛麻将机、小叶红坛圆餐桌等210项内容（详见评估报告），评估原值为797385.1元，截至2018年3月28日时的净值为408519元。评估费（以评估原值为计费基数）为人民币14800元，已由原告预交。一审法院认为：当事人行使民事权利不得违反法律规定。本案经审理认为本案存在如下争议焦点：一、《贵州电网有限责任公司安顺供电局10KV清馨开闭所一至三楼房屋租赁合同》的效力，被告反诉解除合同是否支持；二、原告承租用于经营餐馆的安顺供电局10KV清馨开闭所二至三楼房屋消防安全不过关的责任归责于谁；三、造成原告停业的原因及损失如何认定；四、被告主张的2018年3月28日以后的租金或资金占用费应否支持，原告应支付的资金占用费为多少。关于争议焦点一，租赁合同的效力问题。原告方认为被告将用途为“公共设施“的房屋用于出租违反了相关行政法规的规定，故应当认定《贵州电网有限责任公司安顺供电局10KV清馨开闭所一至三楼房屋租赁合同》无效，本院认为该合同系原、被告自愿签订的，是原、被告的真实意思表示，被告有无按照相关行政管理规定对案涉房屋行使用益物权，系被告内部管理的问题，不影响其对外作出的民事行为的效力，故对原告认为合同无效的理由，本院不予采纳。该合同为有效合同，双方当事人应按合同约定行使权利和全面履行义务。被告反诉要求解除租赁合同是否支持。被告以原告拖延租金、不履行合同主要义务为由，于2018年5月10日在原告营业场所，既原告承租的房屋一楼处张贴解除合同的通知，应视为被告向原告送达了解除合同的通知，结合2018年3月28日以后原告的合同目的已无法实现，以及原告从2017年10月起未向被告支付租金的事实，被告反诉解除租赁合同的请求本院予以支持，并确认《贵州电网有限责任公司安顺供电局10KV清馨开闭所一至三楼房屋租赁合同》于2018年5月10日解除。关于争议焦点二，案涉房屋消防安全不过关的主要责任归责于谁。本案中原告提供的安西公消安凭字（2018）第0011号《消防安全检查申请不予受理凭证》，列明清馨开闭所二至三楼房屋明缺少的消防检查材料为“取得的建设工程消防验收或者竣工验收消防备案的法律文书复印件”、“自动消防系统操作人员取得的消防行业特有工种职业资格证书复印件”、“法律、行政法规规定的其他材料等”。其中“建设工程消防验收或者竣工验收消防备案的法律文书”应由房屋所有权人即被告提交，“自动消防系统操作人员取得的消防行业特有工种职业资格证书”应由房屋实际使用人即原告提交，“法律、行政法规规定的其他材料等”因未作具体说明，故本院认为消防检查不予受理的主要原因为前述两项。从这两项检查材料的法律依据、形成要求等方面看，“建设工程消防验收或者竣工验收消防备案的法律文书”是落实消防安全、防范消防隐患是先决条件，是建设方、业主方在修建建筑物时必须严格按照相关法律法规的程序和条件完成的消防要求；而“自动消防系统操作人员取得的消防行业特有工种职业资格证书”，只需房屋使用者或经营者选用持有该特有工种职业资格证书的人员作为安全员即可，现清馨开闭所二至三楼房屋本身不具备建设工程消防验收备案的文书，即便原告更换持有特有工种职业资格证书的安全员上岗，仍不能使该房屋的消防安全通过检查，故清馨开闭所二至三楼房屋未通过消防安全检查的根本及主要原因应归咎于房屋所有权人即被告。关于争议焦点三，造成原告停业的原因及损失如何认定。首先关于原告停业责任的认定，根据《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”的规定，被告作为清馨开闭所一至三楼房屋的所有权人，在准备将该房屋出租盈利时，应当保证出租物满足消防安全检查条件，原告聚丰园公司在承租房屋用作经营餐饮用途时，对房屋是否满足消防安全检查条件应当有注意义务。经2018年3月28日西秀区公安消防大队出示清馨开闭所二至三楼房屋消防安全检查申请不予受理凭证后，原告当天即停止营业，自此原告向被告租赁房屋用于经营餐饮的合同目的不能实现，导致该合同目的不能实现的主要责任在于原告，被告承租房屋作餐饮用途时未尽到房屋是否符合消防安全检查条件的审查义务，负有次要责任。其次是原告主张的损失如何计算的问题。原、被告于2016年4月1日签订的合同中第五条约定“在租赁期间，……。甲方因特殊原因需收回房屋，乙方将无条件交回，甲方退还乙方剩余租金，并与乙方协商赔偿乙方的装修损失（按五年计提折旧）”，租赁合同虽为无效合同，但原告已实际使用该房屋经营餐饮并投入装修等，故截至2018年3月28日产生的房屋占有使用费应参照合同约定的租金方式计付（被告主张的租金在下个争议焦点中论述），原告投入的装修及装修残值的认定应当参照合同约定的赔偿方式计算。现查明，案涉房屋的屋内装修、摆设、用具、座椅等均系由案外人仁和加昱公司在2013年底至2014年底期间装饰、购置，仁和加昱公司于2015年2月28日与被告签订租赁合同承租清馨开闭所一至三层用于办公及餐饮，租期为2015年1月28日至2021年3月28日，该合同第五条亦约定赔偿乙方的装修损失按五年计提折旧；原告的法定代表人段湘黔于2015年3月8日与仁和加昱公司签订店铺转让协议后，由原告实际经营餐饮，并于2016年4月1日重新与被告签订租赁合同，租期至2021年4月1日。案涉房屋二至三层（含一层通往二层的楼梯间部分）经原告申请，本院委托对装修价值进行鉴定后，屋内装修及构筑物化粪池、鱼池在2014年建成时的原值为528680元，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定，承租人按照租赁期限享有附合的装饰装修物的价值，应当在租赁期内分摊装饰装修的费用，确定剩余租赁期内附合的装饰装修价值应根据房屋租赁合同约定租赁期限，将装饰装修费用平均分摊后计算房屋租赁合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修价值，案涉房屋的装修及构筑物从2015年1月起投入使用，实际租期为六年，但仁和加昱公司与被告签订的租赁合同以及原、被告签订的租赁合同中，均约定按五年计价折旧计算，应遵循当事人最初的意思自治，故从第一年（2015年）至第五年每年平摊损耗应计算为528680元÷5年＝105736元/年，原告于2018年3月28日停业，此前已使用房屋年限按3年计，故装修部分所剩价值为105736元/年×2年＝211472元，而鉴定报告中作出截至2018年3月28日装修及构筑物部分（化粪池、鱼池）的净值即扣除贬值价值后的剩余装修的价值为334750元，该剩余价值大于摊销后剩余两年的装修残值，因导致解除合同的主要责任在被告方，故本院采用对原告较为有利的装修损失计算方式，即认定清馨开闭所二层至三层房屋截至2018年3月28日的装饰装修损失为334750元。在鉴定报告的《固定资产——电子设备评估明细表》中，原告主张该明细表中的餐具、桌椅、沙发、柜子、空调、电子设备、厨房设备、吧台设备、装饰摆件等均应即为装修损失，因原告未举证证据列表中的物价与装修已形成附和，即拆除便丧失使用功能，故将该明细表中的物件认定为装饰装修损失于法无据，本院不予采纳。原告认为鉴定机构对其装修装饰物件存在漏评部分，但该评估报告系结合原告提供的能与现场物件对应的票据和现场勘验综合作出的，本院认为没有重新评估的必要，对原告的意见不予采纳。现因造成原告合同目的不能实现、合同解除的主要责任在被告，次要责任在原告，因此对装修损失本院酌情按主要责任占80%、次要责任占20%的比例来分摊，故被告需向原告赔偿的装修装饰损失为人民币334750元×80%=267800元。争议焦点四，被告主张的2018年3月28日以后的租金或资金占用费应否支持及原告应支付的资金占用费为多少。本院确认原、被告于2018年5月10日解除合同，但因为消防检验不合格导致原告在2018年3月28日停业后未再使用房屋二、三楼，原告未将承租房屋返还给被告，系因为双方就如何解除租赁关系、如何计算欠付租金及如何赔偿装修损失等问题未形成一致意见诉诸法院所致，根据公平原则，2018年3月28日至2018年5月10日期间原告并未享有该期间二、三楼房屋租金的对价性，故2018年3月28日以后原告不应再向被告支付二至三层的房屋租金及占有使用费，因房屋一层不涉及消防安全检查不过关的问题，故第三人杨莉萍、胡朝进于2016年5月30日向原告转租一层房屋并使用至今，现被告同意就房屋一层另行与第三人商议，只要求原告返还其承租的清馨开闭所二层至三层房屋，故原告应将2018年3月28日以后从第三人处收取的一楼商铺的租金返还给被告。现原告已向被告交付了清馨开闭所一至三层房屋截止2017年9月30日的租金，尚欠被告2017年10月1日至2018年3月28日期间的租金为人民币154500元，原告已收到第三人向其支付的2018年4月至2019年4月期间一楼商铺的租金为人民币292000元。综上所述，原、被告于2016年4月1日签订的《贵州电网有限责任公司安顺供电局10KV清馨开闭所一至三楼房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同有效。原告安顺聚丰园餐饮服务有限公司在合同租期届满前因消防安全检查不过关被迫停止营业一事，应由被告贵州电网有限责任公司安顺供电局负主要责任，原告负次要责任。从2018年3月28日开始原告的合同目的已无法实现、且未支付此前欠付的房屋租金，现被告反诉要求解除合同，本院予以支持并确认该合同于2018年5月10日解除。原告应在本判决生效后十日内将清馨开闭所一至二楼房屋返还给被告，被告应向原告赔偿2018年3月28日停业时的装饰装修损失人民币267800元，原告应向被告支付2017年10月1日至2018年3月28日期间的清馨开闭所一层至三层房屋的占有使用费人民币154500元，并将第三人杨莉萍、胡朝进支付的2018年4月至2019年4月期间一楼商铺的租金人民币292000元返还给被告，因被告对第三人使用一楼商铺的行为无异议，故被告与第三人应按照原告与第三人签订的租赁合同履行权利义务。对原告诉请要求被告支付损失费300万元的主张，因原告提供的证据不足以支撑该诉请金额，超出装修、构筑物、附着物等评估价值的部分，本院不予支持。被告反诉要求原告向其支付租金至返还房屋之日止的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国消防法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条第（三）项、第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《诉讼费用交纳办法》第十八条、第二十九条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）安顺聚丰园餐饮服务有限公司与被告（反诉原告）贵州电网有限责任公司安顺供电局签订的《贵州电网有限责任公司安顺供电局10kV清馨开闭所一至三楼房屋租赁合同》于2018年5月10日解除；二、由原告（反诉被告）安顺聚丰园餐饮服务有限公司于本判决生效后十日内归还被告（反诉原告）贵州电网有限责任公司安顺供电局10kV清馨开闭所二、三楼房屋；三、由被告（反诉原告）贵州电网有限责任公司安顺供电局在本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）安顺聚丰园餐饮服务有限公司装饰装修损失人民币267800元。四、由原告（反诉被告）安顺聚丰园餐饮服务有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）贵州电网有限责任公司安顺供电局2017年10月1日至2018年3月28日的租金人民币154500元；五、由原告（反诉被告）安顺聚丰园餐饮服务有限公司于本判决生效后十日内将第三人胡朝进、杨莉萍向其缴纳的2018年4月至2019年4月期间的租金人民币292000元返还给被告（反诉原告）贵州电网有限责任公司安顺供电局。六、由被告（反诉原告）贵州电网有限责任公司安顺供电局与第三人杨莉萍、胡朝进继续履行原告（反诉被告）安顺聚丰园餐饮服务有限公司与第三人杨莉萍、胡朝进于2016年5月30日签订的《租赁合同》，由第三人杨莉萍、胡朝进按合同约定向被告（反诉原告）贵州电网有限责任公司安顺供电局交纳2019年5月起至租期届满前的租金；七、驳回原告（反诉被告）安顺聚丰园餐饮服务有限公司的其他诉讼请求。八、驳回被告（反诉原告）贵州电网有限责任公司安顺供电局的其他反诉请求。本案二审期间，双方未提供新证据。二审查明的事实与一审一致。二审补充查明，案涉房屋规划用途1-3层库房、4层主控室（公用设施）。安顺聚丰园餐饮服务有限公司向第三人胡朝进、杨莉萍收取2018年4月至2019年4月期间的1层租金人民币268000元。案涉房屋内装修的物品至2021年2月20日尚未搬动。本院认为，二审围绕当事人的上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一，关于租赁合同效力问题。案涉房屋使用的土地是安顺供电局以划拨方式取得的国有土地，该土地的用途为公共设施，规划用途为1-3层库房、4层主控室（公用设施）。安顺市供电局将该土地上建造的房屋1-3层出租给安顺聚丰园公司办公及餐饮，违反了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、行政法规中关于使用土地的单位和个人必须按照土地利用总体规划确定的用途适用土地的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，双方签订的《贵州电网有限责任公司安顺供电局10kV清馨开闭所一至三楼房屋租赁合同》无效。第二，装修损失费该如何认定及承担。黔中联评报字［2020］第22号资产评估报告系有资质的鉴定机构及人员作出，其评估的结论可以作为定案的依据。该评估结论为：经实施清查核实、实地勘察、市场调查和询证、评定估算等程序，得出原安顺聚丰园餐饮服务有限公司所拥有的构筑物及电子设备在评估基准日2018年3月28日的评估原值为：132.61万元，评估净值为：74.33万元。对于评估净值该如何承担的问题，应当根据公平原则和诚实信用原则处理。1、固定资产—构筑物及其他辅助设施评估明细表净值为334750元，该部分物件附合程度较高。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定。安顺市供电局应当知道其所建造的房屋用途为公共设施，不能出租给他人用于商业经营，如果出租则必须办理相关的法律手续，故其应当承担责任。2、固定资产—电子设备评估明细表净值为408519元，虽然该部分物件没有完全附合，但安顺聚丰园公司购置以上物件的目的是经营餐饮，现因合同无效而不能实现合同目的，考虑到物件不便搬走且安顺聚丰园公司将其搬走后失去了其最初用途的目的，该部分物件归安顺供电局所有，并由安顺供电局赔偿该部分评估净值的损失。综上，安顺供电局需向安顺聚丰园公司赔偿损失总额为334750＋408519=743269元。第三、虽然双方签订的《贵州电网有限责任公司安顺供电局10kV清馨开闭所一至三楼房屋租赁合同》无效，但是安顺聚丰园公司使用房屋期间，应当支付相应的房屋使用费。因为消防检验不合格导致安顺聚丰园公司在2018年3月28日停业后未再使用房屋二、三楼，安顺聚丰园公司未将承租房屋返还给安顺供电局，系因为双方就合同效力、如何计算欠付租金及如何赔偿装修损失等问题未形成一致意见诉诸法院所致，根据公平原则，2018年3月28日至2018年5月10日期间原告并未享有该期间二、三楼房屋租金的对价性，故2018年3月28日以后安顺聚丰园公司不应再向安顺供电局支付二至三层的房屋租金及占有使用费。因房屋一层由第三人杨莉萍、胡朝进于2016年5月30日向上诉人转租一层房屋并使用至今，安顺供电局同意就房屋一层另行与第三人商议，只要求安顺聚丰园公司返还其承租的清馨开闭所二层至三层房屋，故安顺聚丰园公司应将2018年3月28日以后从第三人处收取的一楼商铺的租金返还给安顺供电局。现安顺聚丰园公司已向安顺供电局交付了清馨开闭所一至三层房屋截止2017年9月30日的租金，尚欠被告2017年10月1日至2018年3月28日期间的租金为人民币154500元，安顺聚丰园公司已收到第三人向其支付的2018年4月至2019年4月期间一楼商铺的租金为人民币268000元。因合同违反法律、行政法规强制性规定无效，本院不再支持第三人与安顺供电局继续履行合同。合同无效，上诉人应当返还房屋。综上所述,安顺聚丰园公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、维持安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初2120号民事判决第二项、第四项、第七项、第八项。二、撤销安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初2120号民事判决第一项、第三项、第五项、第六项。三、变更安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初2120号民事判决第一项为：确认上诉人安顺聚丰园餐饮服务有限公司与被上诉人贵州电网有限责任公司安顺供电局2016年4月1日签订的《贵州电网有限责任公司安顺供电局10kV清馨开闭所一至三楼房屋租赁合同》无效。四、变更安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初2120号民事判决第三项为：由被上诉人贵州电网有限责任公司安顺供电局在本判决生效后十日内赔偿上诉人安顺聚丰园餐饮服务有限公司装饰装修损失人民币743269元。五、变更安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初2120号民事判决第五项为：由上诉人安顺聚丰园餐饮服务有限公司于本判决生效后十日内将第三人胡朝进、杨莉萍向其缴纳的2018年4月至2019年4月期间的租金人民币268000元返还给被上诉人贵州电网有限责任公司安顺供电局。六、黔中联评报字[2020]第22号资产评估报告《固定资产—构筑物及其他辅助设施评估明细表》及《固定资产—电子设备评估明细表》中所列物品装修残值归贵州电网有限责任公司安顺供电局所有。一审本诉案件受理费30850元，减半收取15425元，由上诉人安顺聚丰园餐饮服务有限公司负担10000元、被上诉人贵州电网有限责任公司安顺供电局负担5425元；一审反诉费11525元，减半收取5762.5元，由上诉人安顺聚丰园餐饮服务有限公司负担3000元，被上诉人贵州电网有限责任公司安顺供电局负担2762.5元。鉴定费14800元，由上诉人安顺聚丰园餐饮服务有限公司负担7800元，被上诉人贵州电网有限责任公司安顺供电局负担7000元。二审案件受理费36612.5元，由上诉人安顺聚丰园餐饮服务有限公司负担人民币20000元，被上诉人贵州电网有限责任公司安顺供电局负担人民币16612.5元。本判决为终审判决。审判长 宋 颂审判员 朱俊蓉审判员 董伟才二〇二一年二月二十四日法官助理周婷书记员杨彤