河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1878号上诉人(原审被告)：郑州坤成商贸有限公司，住所地河南省郑州市金水区南阳路****1519，统一社会信用代码：91410105MA470C4X95。法定代表人：李军胜，经理。委托诉讼代理人：李红军，系公司员工。被上诉人(原审原告)：王加丽，女，汉族，1979年12月5日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：徐勇，河南扬善律师事务所律师。委托诉讼代理人：木丹萍，河南扬善律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：孙启忠，男，汉族，1941年8月19日生，住郑州市中原区。上诉人郑州坤成商贸有限公司（以下简称坤成公司）因与被上诉人王加丽、孙启忠房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初25343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月3日公开开庭进行了审理。上诉人坤成公司的委托诉讼代理人李红军，被上诉人王加丽的委托诉讼代理人徐勇、木丹萍到庭参加诉讼，被上诉人孙启忠经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。坤成公司上诉请求：请求撤销一审判决第二项，不服金额8300元和诉讼费400元。依法改判返还定金11700元，居间费8300元，诉讼费400元不应由上诉人承担。事实和理由：坤成公司系居间人，买卖合同已成立，居间费用即应收取，依合同约定，买卖双方谁违约，谁承担居间费用，都违约，双方依法分担居间费用。合同合法有效，法院也认可，却判决让上诉人返还居间费，实属错误，应予以纠正，上诉人不存在违约情况，诉讼费不应由上诉人承担。故上诉，请求二审法院依法改判。王加丽辩称，一审判决认定部分事实不清，上诉人所述也不属实，具体阐述如下：导致涉案房屋买卖合同无法继续履行的主要原因在于原审被告孙启忠的违约行为，以及上诉人未尽到其作为中介的职责和义务，王加丽在本案合同履行过程中没有任何过错。首先，在涉案买卖合同签订后次日（2020年8月17日）出卖人孙启忠就毁约，将押在中介保管的房产证原件借故取走，其在原审庭审时也承认其家人（其配偶及儿子）均认为房屋卖的太便宜，因此出卖人一方就将房本要走，实际是明显的毁约行为，此时，买方（王加丽）并不知情，直至2020年8月20日上诉人才告诉出卖人的真实意思和房本已被取走的事实，可以说，出卖人孙启忠将房本原件取走的行为实际系擅自解除房屋买卖合同的行为，其已经明显表示出了不再履约的意思表示，而且，涉案合同约定在60个工作日办理网签合同手续，在此期间，出卖人理应积极主动的配合王加丽（买方）到银行办理按揭贷款申请，但出卖人并未及时将房本返还中介，也未持房本配合王加丽去办理贷款申请，也就是说从涉案合同签订后次日出卖人就彻底毁约，导致后续的贷款申请、网签手续等均无法进行，但一审判决却认定出卖人将房本取走并不必然导致合同无法履行，该认定明显与事实不符，出卖人取走房本行为实际导致了王加丽的贷款申请无法办理成功，那么网签合同更是无法进行，故出卖人取走房本行为不仅是毁约行为，更是合同无法继续履行的根本原因，一审法官根本未明白二手房按揭购买的过户流程，导致案件事实的错误认定。其次，出卖人将房本从中介处取走时，上诉人完全可以判断出出卖人取走房本并毁约的真实意图，却未加阻拦、制止，更未及时告知王加丽，而是任由出卖人将房本取走，明显存在严重过错，上诉人作为房屋中介，在收取王加丽的定金和佣金后，对出卖人做出明显的毁约行为时，本应对其予以规劝或督促其履行合同，却采取听之任之的态度，任由出卖人将房本取走，特别是在出卖人拿走房本后，上诉人工作人员消极懈怠，在王加丽屡次催促上诉人的工作人员及时和对方协调解决此事，但其工作人员采取了各种推诿，导致本案被诉至法院。最后，在本案起诉前，王加丽并未作出任何同意或认可出卖人毁约的意思表示，王加丽并未就解除合同事宜与出卖人达成事实上的一致，一审判决就此问题认定错误，本案事实是，出卖人取走房本毁约在先，王加丽知道出卖人不履行合同在后，根本不存在双方合意解除合同的情况，在上诉人人员告诉王加丽出卖人愿意卖房的情况后，王加丽多次催促上诉人人员解决此事，上诉人工作人员也告知王加丽即使合同无法履行，收取的中介费等费用也不退还，而王加丽提供的录音中显示的“我找他们了，就是不退”等情况，实际都是发生在出卖人毁约之后，王加丽多次找上诉人（中介）协商，均无结果，明显王加丽找上诉人要求退还的是中介费，是基于中介将房本任由出卖人取走导致合同无法履行情况下，要求中介承担责任的表现，而非是基于解除合同的本意。况且，上述的“不退”实际也说明了本案合同履行过程中确实发生了不同寻常情况，如果是定金未退，那么肯定是客观上发生了一方违约而适用定金罚则的情况，如果是双方存在合意解除合同情况，那么中介为何不退定金，在常理上也可推定出合同履行过程中发生了违约情形，而如果是佣金不退，那么中介在正常逻辑上应该认为其促成了签单，所以不能退还佣金，所以，一审判决单纯以录音中的某句话来断定王加丽存在解除合同的合意，完全是断章取义，而且录音中显示，王加丽在网签期限将要截止的时候，仍在询问出卖人是否可以履行合同，明显可以看出，王加丽是想购买涉案房屋的，而非要解除买卖合同。如果将出卖人违约后，买方采取的补救措施（包括协调、沟通）也作为一种合同履行过程中的意思表示，对买方来说实属不公，根本无法查明案件真相，也加重了买方的合同责任及义务。综上，请求依法查明案件事实，判决出卖人承担本案应当承担的违约责任，以维护守约方的合法权益。孙启忠未出庭答辩，亦未提交书面答辩状。王加丽向一审法院起诉请求：1、请求依法解除原、被告之间签订的《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》；2、判令被告孙启忠双倍返还原告定金23400元并赔偿原告损失8300元；3、判令被告郑州坤成商贸有限公司向原告返还中介费8300元，并对上述第一项诉讼请求承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2020年8月16日，原告王加丽（作为买受方）与被告孙启忠（作为出售方）经被告坤成公司居间签订《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》一份，主要内容为：座落于郑州市中原区××楼××号的房产，房屋所有（共有）权证书号为0304034319，房屋所有权人为被告孙启忠，房屋建筑面积54.12平方米。该房屋无抵押、无租赁。原告王加丽与被告孙启忠双方经协商一致，同意上述房屋及该房屋的附属设备、相关配套，合计总价为415000元。本合同签订时，原告支付购房定金20000元，原告王加丽和被告孙启忠同意该定金由被告坤成公司保管，作为履行本合同的担保，该定金在办理过户手续时转为购房款，在办理房屋交割时转为物业交割保证金。被告孙启忠将房屋所有权证／不动产权证、商品房买卖合同及有关房屋过户资料交给被告坤成公司保管，作为履行本合同的担保。原告王加丽和被告孙启忠同意以按揭贷款方式给付除定金之外的房款，通过资金监管方式履行，原告应在办理存量房交易资金监管手续当日，将首付款（总房价款减去实际银行贷款额）存入郑州市存量房交易结算资金保证机构所设立的监管账户，剩余房款由贷款银行按相关规定存入郑州市存量房交易结算资金保证机构所设立的监管账户，待过户完成后由郑州市存量房交易结算资金保证机构划转给被告孙启忠。被告坤成公司促成原告王加丽、被告孙启忠签订本合同时视为履行完该业务，原告王加丽、被告孙启忠双方确认向被告坤成公司支付佣金，被告孙启忠应支付佣金0元，原告应支付佣金8300元。关于网签、房地产转移，原告王加丽、被告孙启忠双方须在本合同签署后60个工作日内办理《郑州市存量房买卖合同》手续，在签订《郑州市存量房买卖合同》20个工作日内共同向房屋登记机构申请办理房产转移登记手续，原告应在领取新不动产证后5个工作日内向房屋登记机构办理抵押登记手续。因被告孙启忠的原因导致本合同不能继续履行的，且原告已支付定金的，由被告孙启忠双倍返还定金及赔偿原告所有损失。因原告的原因导致本合同不能继续履行的，原告定金赔偿给被告孙启忠且赔偿被告孙启忠所有损失。因原告或被告孙启忠违约导致本合同不能继续履行的，由违约方支付本合同所约定总房价款的2％佣金给被告坤成公司。同日，原告向被告坤成公司支付2万元，被告坤成公司向原告出具《收据》载明：“兹收到王加丽交来购房定金及中介费20000元”。2020年8月20日，被告孙启忠向被告坤成公司出具《借条》一份，主要载明：“今借走孙启忠位于中原区六厂××楼××号郑房权证字第**，2天内归还。”原告提交其与被告坤成公司工作人员之间的微信记录显示，2020年8月21日原告向被告坤成公司工作人员询问被告孙启忠的履行情况，被告坤成公司工作人员告知原告被告孙启忠不太乐意，再找被告孙启忠谈谈，后原告又多次催促被告坤成公司，无果。原告提交2020年11月11日其与被告孙启忠之间的对话录音显示：原告：“我说这事咋弄啊？”被告孙启忠：“我给你说啊，一分钱也不能少，他们没有那个胆量到法院去。”原告：“我找他们了，就是不退。”被告孙启忠：“他们比咱们了解卖房政策，家里人不签，这个合同签的是没有用的，他就没吭气？”原告：“我找他了，他就不退我。”被告孙启忠：“他是想讹你三万元，你下一步到法院告他，告他百分之百你能够拿到，你想想，他卖房政策比咱了解多，这个家里人不签字，不能签合同的，你为什么慌里慌张签，又给人家要三万元，明知道这个事办不成，你想讹人家三万元。”原告：“你这房子确定不卖了是吧？”被告孙启忠：“那个房子昨天有人来看了，50万。”原告：“又有人来看房子了？”被告孙启忠：“嗯，有人要了……”2020年11月26日原告提起本诉。本案审理中，1、原告陈述，涉案合同签订后其向被告坤成公司支付2万元定金。2020年8月20日左右，被告坤成公司就说被告孙启忠不太乐意卖房，然后原告一直催促被告坤成公司去告知被告孙启忠履行合同，被告坤成公司一直推拖，后来原告听说房本已经退回，就在2020年11月11日找被告孙启忠解决这个事，并询问是否能履行合同，后提起诉讼。2、被告孙启忠称，其签完合同回家后，因其儿子及配偶都说不能卖房子，卖的太便宜了，在签完合同第二天其以儿子想看房屋面积为由从被告坤成公司将房本拿走。3、被告坤成公司称，原告支付2万元定金及中介费，其中8300元是中介费。在签订合同以后，原告说被告孙启忠不卖了，被告孙启忠也说原告不想买了，被告坤成公司协调双方进行协商解除合同，最终未能协商一致。被告坤成公司提交微信聊天记录一份，拟证明原告在签订合同后又去咨询别人买房，本案合同不能履行系原告与被告孙启忠双方的原因。一审法院认为，涉案《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》系原、被告自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，对各方当事人具有法律约束力。合同签订后，原告依约向被告坤成公司交付定金及中介费20000元，有被告坤成公司出具的收据予以确认，结合合同约定及原告提出的诉讼主张，原告支付的定金为11700元，居间费为8300元。依据合同约定，原告以按揭贷款方式给付除定金之外的房款，走资金监管程序，原告、被告孙启忠双方须在本合同签署后60个工作日内即2020年11月11日前办理网签手续。依据二手房市场交易规则及交易流程，在合同签订后60个工作日内，原告需办理购房贷款手续并与被告孙启忠办理房管局网签手续，被告孙启忠应提供必要协助。被告孙启忠在签订合同后从被告坤成公司将房屋产权证书取走，其向被告坤成公司出具的房本借条中未表示出不履行合同的意思，而从被告孙启忠庭审陈述可知，在合同签订后其自身已存在不愿履行合同的内心意思，但被告孙启忠取走房本这一客观行为不足以导致合同根本无法履行。被告坤成公司通过微信向原告告知被告孙启忠有怠于履行合同的意愿，原告遂未再履行合同，其自身存在消极履行合同的行为。被告坤成公司在原告与被告孙启忠的合同履行过程中，也未尽到积极督促合同履行的义务。从被告坤成公司提交的微信记录来看，原告已就解除合同与被告孙启忠在事实上形成一致意思。之后原告与被告孙启忠之间的对话记录中显示，原告自称“我找他们了，就是不退”，原告举证中认可其所称“他们”即被告坤成公司，可见原告在合同约定的网签办理期限前已向被告坤成公司提出退款，被告孙启忠对原告向被告坤成公司索要退款的行为知情并认可，双方行为均已表示出解除合同的意思。原、被告的行为共同导致合同履行无果。考虑本案案情及合同实际履行情况，原告起诉要求解除原、被告之间的《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》，原审法院依法予以支持。原、被告之间《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》的解除，意味着居间合同同时解除。鉴于交易未能完成，居间买卖合同目的未能实现，被告坤成公司未尽到督促、催告、促进合同履行的居间合同义务，对于原告要求被告坤成公司返还居间费8300元的诉讼请求，原审法院予以支持。原告要求被告孙启忠双倍返还定金依据不足，结合本案实际情况，被告孙启忠应当返还原告定金款项11700元，鉴于该款项由被告坤成公司代为保管，故由被告坤成公司向原告返还定金款项11700元。原告要求被告孙启忠赔偿居间费用损失8300元，依据不足，原审法院不予支持。原告主张被告坤成公司对被告孙启忠的付款义务承担连带责任，依据不足，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告王加丽与被告孙启忠、郑州坤成商贸有限公司之间的《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》解除；二、被告郑州坤成商贸有限公司于本判决生效后十日内返还原告王加丽定金11700元及居间费8300元；三、驳回原告王加丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取400元，由被告郑州坤成商贸有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、涉案8300元居间费应否退还；2、上诉人应否承担一审诉讼费400元。关于涉案8300元居间费应否退还以及上诉人应否承担一审诉讼费400元的问题。房地产中介机构作为专业机构,应当具备从事居间服务的专业知识,掌握获取、审查相关信息真实性的能力。同时,在委托人提供报酬的前提下,要求中介机构尽到谨慎、合理审查义务,不仅是权利义务对等的要义,也是对房屋交易安全性、稳定性的保障。虽然坤成公司促使买卖双方签订了房屋买卖合同，但作为专业房地产经纪机构，在提供中介服务过程中未尽审慎注意义务，切实为客户把关，存在瑕疵和不足，对造成本案纠纷，坤成公司应负主要责任，故坤成公司应返还居间费8300元并承担一审诉讼费400元，一审法院处理并无不妥。综上所述，郑州坤成商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郑州坤成商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王志民二〇二一年二月二十四日法官助理赵浩书记员邓然