云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1868号上诉人（原审原告、反诉被告）：大理云岭房地产开发有限责任公司，住所地云南省大理经济开发区苍山路以北耀鹏明珠****，统一社会信用代码91532900790280544T。法定代表人：李**飞，总经理。委托诉讼代理人：马婷，云南星震（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈洪昌，男，1968年11月17日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：冯会君，女，1968年7月8日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：虞怀兴，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。上诉人大理云岭房地产开发有限责任公司（以下简称“云岭公司”）因与被上诉人陈洪昌、冯会君商品房预售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2020)云2901民初86号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。云岭公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项；二、改判解除云岭公司与陈洪昌、冯会君签订的《商品房购销合同》及《〈商品房购销合同〉补充协议》；三、改判陈洪昌、冯会君将“耀鹏明珠”9幢1单元5层501号商品房返还云岭公司；四、改判陈洪昌、冯会君协助云岭公司办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续；五、改判陈洪昌、冯会君向云岭公司支付违约金238197元（按购房款1190985元的20%计算）；六、改判陈洪昌、冯会君向云岭公司支付为实现债权而承担的律师代理费70000元；七、本案本诉、反诉的一审、二审案件受理费全部由陈洪昌、冯会君承担。事实和理由：一、一审判决以“根据一般交易习惯，应当认定被告已于2014年12月26日向原告交齐了代办产权证的所有资料，故关于双方当事人所争议的事实，本院采纳被告的意见”属认定事实错误。1.“耀鹏明珠”二期工程于2015年4月3日才完成综合竣工验收备案，2015年5月10日才办理初始登记。2014年12月26日不具备为被上诉人办理产权证的条件，上诉人不可能接受被上诉人委托并收取办证资料，一审判决采纳被上诉人的意见与“一般交易习惯”完全相悸。2.被上诉人及其代理人在庭审过程中故意作虚假陈述，严重妨害了本案的审理，人民法院应当进行审查，并对其进行相应的处罚，而不是错误采信。2014年12月26日接房时，被上诉人并未向原告出具办理不动产登记的全部材料，也未向上诉人出具过委托书，根本不存在上诉人将被上诉人材料丢失的情况，被上诉人的意见已经属于故意虚假陈述的范畴。二、一审判决认定“原告未协助被告办理不动产登记的行为违约在先”属认定事实错误。1.上诉人不存在违约行为。被上诉人第一次委托书的时间为2017年5月10日，因受“两证合一”政策的影响，上诉人在被上诉人委托代办后180个工作日内为被上诉人取得《房屋所有权证》已不可能实现，只可能取得不动产权登记证，不动产权登记证系《房屋所有权证》与《国有土地使用证》合二为一，因此上诉人代被上诉人取得不动产权证书的日期应当为上诉人委托代办后360个工作日内，即2018年10月19日前。而在此之前，被上诉人于2018年9月18日签订了代办不动产证的委托书，该委托书的签订应当视为被上诉人对其之前签订委托书的撤销，以及对最后一次委托的认可，双方之间有效的委托仅有2018年9月18日签订的《委托书》一份。2.本案中，被上诉人违约在先。被上诉人第一次委托书的时间为2017年5月10日，而被上诉人因自身缺乏还款能力，于2016年4月20日开始多次逾期偿还银行按揭贷款本息。经银行多次催要，被上诉人均未按期偿还，正是由于被上诉人拒不归还银行贷款的行为，才导致上诉人保证金被扣划，并致使合同解除的条件成就。3.本案中，国家政策的调整在一定程度上影响了被上诉人产权证的办理。因不动产登记部门的整合，产权办理部门及人员的变化调整，办理产权证所需材料的变化，才导致上诉人签订了两次委托书。此外，由于政策的变化，上诉人为防止委托后被上诉人提交的材料不符合办证机关要求，双方并未在交房时办理委托手续，也未收取相关材料，只是代收了相关费用。因此，被上诉人在2014年12月26日并没有向上诉人出具委托书才符合客观实际。4.按期偿还银行按揭贷款系被上诉人必须履行的合同义务，无论上诉人是否代其取得产权证均不影响被上诉人按期还款义务的履行。5.按照《〈商品房购销合同〉补充协议》的约定，因被上诉人未全面履行合同义务，上诉人不承担办理产权登记的违约责任。三、一审判决认为“合同解除是法律允许非违约方在对方违约的情况下采取的补救方式。本案中，原告未履行办理房产证的义务已经构成了根本违约，且其违约行为在先，故原告不享有合同解除权”属认定事实错误、适用法律错误。1.根本违约事由出现时，合同目的已不能实现，可以解除合同。如上诉人的未履行办理房产证的义务已经构成了根本违约，则说明双方签订《商品房购销合同》及其补充协议的目的已不可能实现，双方均可以解除合同。一审判决认定上诉人的行为构成根本违约，又判决双方之间的合同不予解除，自相矛盾，属适用法律错误。2.上诉人与被上诉人对合同解除有明确约定，本案解除合同的条件已经成就，应当解除。四、合同解除的后果为恢复原状、赔偿损失，被上诉人应当返还房屋、协助撤销备案登记。五、被上诉人的违约行为导致合同约定解除的条件成就，被上诉人应当按照合同约定承担违约金、律师费、诉讼费。六、如一审判决得到维持，势必造成严重的不良社会影响。陈洪昌、冯会君答辩称，上诉人的上诉没有事实及法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。一、一审认定上诉人未按合同约定为上诉人办理产权证违约正确。被上诉人在2014年12月26日接房时就按上诉人的要求缴纳了办证费等各项费用，并向上诉人交付了办证的委托资料，只有缴纳了各项费用并交齐相关办证资料后开发商才交付房屋给购房者。因此，被上诉人2014年12月26日就根据双方合同约定委托上诉人办理产权证，但上诉人并未及时为被上诉人办理产权证，违反双方合同约定。另外，上诉人作为抵押贷款的保证人，其要求被上诉人交房时就办理委托办证事宜，是为了达到办证后就变成房产抵押担保，上诉人无需再履行保证责任的目的而采取的方法。本案中，上诉人在办证过程中交被上诉人的委托资料遗失，在2017年5月10日才再次要求上诉人提交委托资料，但上诉人在第二次提交委托资料后按合同约定的时间为被上诉人办理产权证，导致本案抵押登记没有成立，最终让上诉人承担了保证责任。上诉人的先违约导致其自行承担了保证责任，其违约导致的后果不能变成解除合同的权利。二、一审判决充分注意到上诉人违约在先是造成本案的根本原因，本着公平公正的原则驳回了上诉人的诉讼请求正确。如本案一审判决被撤销或改判，势必造成开发商利用自己的优势地位在房价发生变化时恶意不为购房者办理房产登记手续，让房屋销售合同中用房产抵押的条件不成就，最终由开发商承担保证责任的方式解除合同。本案的根本违约是上诉人造成的，为了维护交易安全，保证购房者的合法权益，请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决。云岭公司向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告签订的《商品房购销合同》及其《补充协议》；二、判令被告恢复其向原告所购房屋原状，并将房屋返还原告；三、判令被告协助原告办理《商品房购销合同》备案登记及预告登记的注销手续；四、判令被告向原告支付违约金238197元（按购房款1190985元的20%计算）；五、判令被告向原告支付原告代其向富滇银行股份有限公司大理分行偿还的借款本金、利息共计736064.49元；六、判令被告向原告支付为实现债权而承担的律师代理费70000元；七、本案案件受理费由二被告承担。陈洪昌、冯会君向一审法院反诉请求：一、判令反诉被告立即为反诉原告办理位于云南省大理经济开发区的产权登记证；二、判令反诉被告赔偿反诉原告因办理房产证的利息损失352450元（2015年6月25日起至2019年8月19日期间的损失，计算方式为1190985元×1516天／365天×7.125%＝352450元），并赔偿反诉原告自2019年8月20日起至办理权属证书之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算的利息损失；三、判令反诉被告承担本案的反诉费。一审法院认定事实：2013年1月5日，二被告（乙方）与原告（甲方）签订了《商品房购销合同》及其补充协议。购销合同约定，乙方向甲方购买大理经济开发区西侧，苍山路北侧“耀鹏·明珠”第9幢1单元第5层01号房屋，总价款1190985元，乙方应于签订《认购书》之日起10日内支付首付款360985元，余款向银行办理按揭贷款；甲方应于2014年12月26日将房屋交付给乙方。补充协议约定，甲方为乙方银行按揭贷款提供在乙方房屋抵押登记之前的阶段性保证责任，若乙方违反借款合同约定未履行还款义务导致银行要求甲方履行保证责任或扣划甲方款项的，甲方有权解除《商品房购销合同》及补充协议，由乙方向甲方支付合同价款的20%的违约金，并由乙方承担甲方实现债权的费用。产权登记的约定：甲方代办产权证的，乙方在房屋交付时，同时提交申报产权必须提交的全部合同价款的发票原件及复印件，已交纳的契税、公共设施设备维修基金收据及复印件，工本费、代办费等根据政府和相关管理部门要求缴纳费用和提交的所有文件。甲方在乙方委托代办后180个工作日内为乙方取得《房屋所有权证》，在乙方取得《房屋所有权证》之后的180个工作日内为乙方取得《国有土地使用证》，因登记机关的责任除外。乙方未委托甲方办理产权登记或未全面履行合同义务，甲方不承担办理产权登记的违约责任。《商品房购销合同》及其补充协议经大理白族自治州三塔公证处公证，《商品房购销合同》于2013年1月14日在大理创新工业园区房产管理办公室登记备案，合同登记号为ＪＫ2013011400197。合同签订后，被告向原告支付了首付款360985元，余款830000元通过向富滇银行股份有限公司大理分行贷款支付给原告，原告为该贷款提供在被告房屋抵押登记之前的阶段性保证责任。2014年12月26日，原告向被告交付了房屋，被告向原告交纳了契税35729.55元，维修基金17250.51元，房屋所有权证登记费、房屋所有权证工本费、房屋共有权证工本费、印花税、土地证及工本费等1000元，产权证代办费400元，管道天然气初装费3900元，广电网络初装费400元，合计58680.06元。被告陈洪昌于2017年5月10日向原告出具办理房屋产权证委托书；2018年9月18日又再次向原告出具办理房屋产权证委托书。但二被告产权证至今未办理。2018年7月11日，由于二被告未按约偿还借款，经富滇银行股份有限公司大理分行通知被告按约还款，被告陈洪昌向富滇银行股份有限公司大理分行承诺给予3个月宽限还款期，但承诺到期仍未按约还款。2018年11月1日，富滇银行股份有限公司大理分行通知原告，因被告陈洪昌超过三个月未按时足额偿还贷款本息，经催收未果，故宣布贷款提前到期，并要求原告履行连带保证责任。2018年11月5日，富滇银行股份有限公司大理分行自原告银行账户扣划736064.49元以结清被告陈洪昌的贷款。另原告为本案诉讼支付律师费70000元。被告已于2014年12月26日向原告交齐了代办产权证的所有材料。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》及其补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行义务。双方合同约定，甲方（原告）在乙方（被告）委托代办后180个工作日内为乙方取得《房屋所有权证》，在乙方取得《房屋所有权证》之后的180个工作日内为乙方取得《国有土地使用证》。被告已于2014年12月26日向原告缴纳了了代办产权证的所有材料及费用，原告至今未办理案涉房屋的不动产权登记，2018年11月5日二被告未按贷款合同约定履行还款义务导致银行自原告银行账户扣划736064.49元以结清被告的贷款，故原告未协助被告办理不动产权登记的行为违约在先。合同的解除是法律允许非违约方在对方违约的情况下采取的补救方式。本案中，原告未履行办理房产证的义务已经构成了根本违约，且其违约行为在先，故原告不享有合同解除权。因此原告请求解除合同、要求被告返还房屋及协助办理注销登记的诉请，一审法院均不予支持。鉴于原、被告双方在合同履行过程中均存在违约行为，故原告要求二被告承担违约金及律师费，被告反诉原告承担未办理房产证的利息损失的请求一审法院均不予支持。反诉原告要求反诉被告办理案涉房屋的产权登记，有事实及法律依据，一审法院予以支持。在诉讼过程中，原告自愿撤回“判令被告向原告支付原告代其向富滇银行股份有限公司大理分行偿还的借款本金、利息共计736064.49元”的诉请，系原告对其诉讼权利的自由处分，一审法院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由原告（反诉被告）大理云岭房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内为被告（反诉原告）陈洪昌、冯会君办理位于云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区的产权登记证；二、驳回原告（反诉被告）大理云岭房地产开发有限责任公司的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）陈洪昌、冯会君的其他反诉请求。本诉案件受理费14198元，由原告（反诉被告）大理云岭房地产开发有限责任公司承担。反诉案件受理费18544元，减半收取9272元，由被告（反诉原告）陈洪昌、冯会君承担。二审中，云岭公司向本院提交了办证资料提交情况一份、建设工程竣工验收备案表一份、富滇银行陈洪昌贷款逾期情况及明细一份。上述证据，本院组织了质证。陈洪昌、冯会君没有提交新证据。本院审查认为，云岭公司提交的上述证据，均不属于二审的新证据，本院不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人在《〈商品房购销合同〉补充协议》中关于产权登记部分约定“乙方在房屋交付时与甲方办理委托手续”，结合在案证据证实陈洪昌方已在接收房屋时按约定向云岭公司提交了申报产权所必须的文件，能够认定陈洪昌方已按上述补充协议的约定在房屋交付时与云岭公司办理了产权登记的委托手续。因此，按照约定云岭公司应在委托代办即2014年12月26日后的180个工作日内为陈洪昌方取得《房屋所有权证》，云岭公司未按约定履行办证义务已构成违约。现云岭公司以其承担了保证责任为由要求解除合同，但根据上述补充协议的约定，云岭公司为陈洪昌方提供的是在房屋抵押登记之前的阶段性保证责任，即陈洪昌方取得房屋产权办理抵押登记后云岭公司即不再承担保证责任，而本案中云岭公司承担保证责任是在其逾期未办理产权登记之后，其保证期间的延长系其自身的违约行为造成，从严格履行合同义务的时间顺序及责任承担来看，云岭公司在本案中承担保证责任是其逾期办证的违约行为造成的，其无权以自身违约行为造成的后果为由主张解除合同。此外，陈洪昌方早已按照《商品房购销合同》的约定向云岭公司支付了全部的购房款，履行完《商品房购销合同》约定的全部义务，并已接收了房屋，若云岭公司按照合同约定全面履行自己的义务，案涉《商品房购销合同》及其补充协议应在云岭公司承担保证责任之前履行完毕，即不存在解除的问题，现案涉合同未履行完毕系因云岭公司逾期办证的违约行为造成，其以此为由要求解除合同，违背诚实信用原则，亦不应予以支持。一审判决驳回云岭公司的诉讼请求，并判决云岭公司按照约定为陈洪昌方办理案涉房屋产权登记正确，本院予以维持。综上所述，云岭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23470元，由大理云岭房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 涛审 判 员  杨 宏审 判 员  杨剑丽二〇二一年二月八日法官助理  屈艳祥书 记 员  吴杨旸