浙江省杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0106民初5638号 原告:杨忠法，男，1968年12月7日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被告：杭州智富房地产代理有限公司，住所地杭州市西湖区蒋村街道双龙街**西溪世纪中心**楼**。 法定代表人：周富闯。 委托诉讼代理人：王升亮,浙江坤祚律师事务所律师。 原告杨忠法诉被告杭州智富房地产代理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日受理后，本案适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨忠法，被告的法定代表人及其委托诉讼代理人王升亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原先向本院提出诉讼请求:1、判定被告支付原告4天租金计人民币560元；3、判定被告单方终止合同赔偿原告违约金计人民币5880元；3、判定被告对原告房屋损坏财产作价赔偿计人民币1000元。 事实与理由：2019年6月3日，原告与被告签订了《房屋租赁托管合同》，合同约定：房屋托管期自2019年6月6日起至2021年6月5日止，托管期租金为人民币4200元/月，托管期总租金为人民币96600元；为便于被告妥善处理托管事宜，原告同 意被告30天免租期，免租期被告无需向原告支付租金；托管期租金支付方式为月付，被告于每月25日向原告支付租金，首笔租金人民币4200元于2019年6月25日支付；房屋归还原告时，应保证屋内原有设备完好(因使用发生的自然损耗除外)；在托管期内因房屋外围因素、主体结构、水电等隐蔽设施及室内设施由于质量、老化等原因所产生的维修、更换责任由原告承担，由于使用不当产生的维修由被告负责；原告无任何违约行为，被告提前解约的，被告须向原告支付房屋年租金的20%作为违约金，如违约金不足以弥补原告损失的，被告还应给予赔偿。今年新冠疫情发生后，2月份房租也减免了1500元，但到了5月8日，被告以新冠疫情为由要求原告减免房租到每月人民币4000元，并且一年只付11个月，还有一个月作为免租期，双方多次协商不成，被告于5月17日单方终止了《房屋租赁托管合同》，将房屋钥匙、房卡放在房间内强行退房提前解约，并自作主张，补交5月6日至5月13日8天房租1120元、违约金4200元，合计人民币5320元于5月18日汇款到原告指定账户上。被告的行为已属严重违约，其中，被告严重违约事实主要体现在如下几方面：1、退回的房屋内靠近卫生间的装饰木材因水浸泡已发黑腐烂，部分墙纸也有污垢。据专业人士估价，修复费用至少人民币1000元。该损失完全是被告的服务失责。2、被告单方退房，于5月17日交房，房租补交到5月13日，理应还有4天房租计人民币560元未付原告。3、被告单方提前解约，被告须向原告支付房屋年租金的20%作为违约金，即10080元，而被告只付了4200元，还需支付5880元。 原告向本院提交了房屋租赁合同、产权证书、聊天记录、账户明细、照片等证据材料。 被告辩称：一、原告要求被告支付4天租金560元没有事实与法律依据。1、被告与原告签订了《房屋租赁托管合同》，因疫情影响，经双方多次沟通，原告不同意调减房租租金，双方已于2020年5月11日协商一致解除合同，退租结算，5月13日经原告确认被告向物业中心办理房屋退租手续，5月18日支付租金及违约金并经原告确认，5月19日原告收取2019年6月6日-6月30日物业费。2、被告收到起诉状副本后，杭州西溪世纪中心物业服务中心于2020年8月25日向被告出具了被告办理退租情况的情况说明，证明被告于2020年5月13日办理了相关退租，水电费，物业费结清手续。综上，被告认为，原被告已于2020年5月11日协商解除了《房屋租赁托管合同》，被告于5月13日办理完毕退租手续，于5月18日支付完毕租金及违约金并经原告确认。二、原告要求被告支付违约金5880元没有事实与法律依据。原被告于2020年5月11日协商解除了《房屋租赁托管合同》，后被告办理了退租，并支付完毕租金及违约金并经原告确认。原告均未对事实及金额提出异议和要求。因此，被告认为，双方就房屋退租事宜已达成一致意见并支付履行完毕，不存在违约的情形，被告不应当向原告支付违约金。三、原告要求被告支付赔偿款1000元没有事实与法律依据。原告提出的因被告使用不当产生的维修，要求赔偿1000元完全是原告恶意诉讼，敲诈勒索。被告承租原告房屋后处处为原告着想，做了太多分外之事，如为其推广出租3号楼406室和408室、为其出租负一层379号车位、为其开具电费发票(原为租户开具的)、为其维修房间洗衣机，灯具、退租后请保洁打扫干净房屋。至于原告提出的装饰木材问题，这是房屋建设的质量问题，同楼层，同单元很多房间相同位置都有类似问题，并不是被告使用造成的。原告据此要求1000元赔偿，纯属敲诈勒索。 被告向本院提交了情况说明、银行转账回单、照片、微信记录等证据材料。 经审理查明：2019年06月3日，原告与被告签订了《房屋租赁托管合同》，合同约定：房屋托管期自2019年6月6日起至2021年6月5日止，托管期租金为人民币4200元/月，托管期总租金为人民币96600元；为便于被告妥善处理托管事宜，原告同意被告30天免租期，免租期被告无需向原告支付租金；托管期租金支付方式为月付，被告于每月25日向原告支付租金，首笔租金人民币4200元于2019年6月25日支付；房屋归还原告时，应保证屋内原有设备完好(因使用发生的自然损耗除外)；在托管期内因房屋外围因素、主体结构、水电等隐蔽设施及室内设施由于质量、老化等原因所产生的维修、更换责任由原告承担，由于使用不当产生的维修由被告负责；因不可抗力致使本合同不能继续履行的，双方可变更或终止本合同并互不追究责任，租金按实际使用时间计算。合同签订后，被告接收并将房屋出租给他人。 2020年5月13日，被告将涉案房屋打扫干净，将钥匙与门卡放在房屋内。2020年5月14日，被告工作人员代表被告多次与原告通过微信联系，被告方称：“我们确定退房的”、“水电物业费已经在物业结清，钥匙和门卡放在房间”、“杨大哥，你好，世纪中心4号楼407室房子我们已搬好，卫生也打扫好，房租截止到2020年5月13号，你什么时候有空，我们交接下，水电物业我们会结清到今天的”、原告回复称：“租房协议还有一年多，让我怎么收房”，被告方回称：“今年疫情影响，房子租金降了很多，我们赔付你一个月租金，水电费我们会交清”、“我们调整的是4000元月租金，免除期都有一个月的，已经是高于其他公司的价格，疫情特殊，你给我们减免的租金1500元，我们直接给租客减免了，有减免凭证的，现在租不起这个价格，我们赔付一个月给你，房子还给你了”，原告回称：“协议上第一年已经有免租期的，这两天有点忙，过两天稍空了再见面谈”，被告方回称：“好的，你空了过来找我，提前和我说下，有时候在外面看房，这两天我去物业水电结算好”，原告回称：“我不同意退房”。2020年5月18日，被告向租赁合同中给定的原告方指定收款账户转款房租1120元（5月6日至5月13日）、违约金4200元，合计5320元，并微信告知原告称“租金违约金已付，请查收”，原告回称：“收到了”。2020年5月19日，被告通过微信向原告转款尚欠的物业费343元。 上述事实有房屋租赁合同、微信记录，照片、银行凭证、当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》，主体适格，内容合法，意思表示真实，应确认有效，当事人均应依约履行。合同法规定的合同解除分为三类：法定解除、约定解除、协议解除，其中约定解除是指当事人在订立合同中约定合同解除的条件，当该条件成就时，被赋予解除权的一方或者双方就可以行使解除权，使合同发生解除的效果。众所周知，因出现新型冠状病毒感染肺炎疫情，浙江省在2020年1月23日启动重大公共突发卫生事件一级响应。受疫情及疫情防控措施的影响，确实存在租赁的房屋暂时难以使用等经营困难的情形，被告的合同目的无法实现，故房屋租赁合同约定的解除条件成就，被告有权行使解除权，租赁合同业已解除。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》“一、关于合同案件的审理：……5、承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，以及涉案合同的约定，原告有关违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告实际退房时间为2020年5月13日，并非被告所称的5月17日，租金已经全部付清。同时，原告诉称房屋内的装修材料等发霉系被告所损失缺乏证据，相应诉请本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回杨忠法的诉讼请求。 案件受理费50元，由杨忠法负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  金孟贵 二〇二一年二月一日 书记员  周雯琪