山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0781民初4677号 原告：高明云，男，1959年7月10日出生，汉族，住青州市。 原告：高奎星，男，1983年10月28日出生，汉族，住青州市。 两原告委托诉讼代理人：崔兴忠、李建生，山东青晟律师事务所律师。 被告：陈兴连，男，1951年3月2日出生，汉族，住青州市。 被告：李洪宾，男，1952年2月24日出生，汉族，住青州市。 被告：徐美英，女，1949年2月25日出生，汉族，住青州市。 被告：商卫国，男，1975年4月13日出生，汉族，户籍地青州市王府街道办事处市，现住青州市。 被告：李永之，男，1959年3月9日出生，汉族，住青州市。 被告：李好，男，1968年2月24日出生，汉族，住青州市。 被告：孙凤山，男，1952年3月8日出生，汉族，住青州市。 被告：陈茂胜，男，1962年9月8日出生，汉族，住青州市。 被告：商义友，男，1956年9月14日出生，汉族，住青州市。 被告：李涛，男，1982年2月4日出生，汉族，住青州市。 上列十被告委托诉讼代理人：李君，青州鲁青法律服务所法律工作者。 被告：李清之，男，1961年8月1日出生，汉族，住青州市。 原告高明云、高奎星诉被告陈兴连、李洪宾、徐美英、商卫国租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告高奎星、两原告委托诉讼代理人崔兴忠及被告李洪宾、商卫国到庭参加诉讼，被告陈兴连、徐美英经本院传票传唤未到庭。后根据原告申请，本院依法追加李永之、李好、孙凤山、陈茂胜、商义友、李涛、李清之为被告参加诉讼，并依法转为普通程序，公开开庭进行了审理，原告高明云、高奎星及两原告委托诉讼代理人李建生，被告陈兴连、李洪宾、商卫国、孙凤山、陈茂胜、商义友、李涛及被告陈兴连、李洪宾、徐美英、商卫国、李永之、李好、孙凤山、陈茂胜、商义友、李涛的委托诉讼代理人李君，被告李清之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高明云、高奎星向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除1994年8月25日签订的《大院承包合同》，清除所有自建设施，恢复大院原状，并交付给原告；2、依法判令被告立即支付承包费8760元及违约赔偿金5.1元，合计：8765.1元(承包费按照800元/年自2009年8月26日计算至2020年8月7日，之后另行计算至付清之日；违约赔偿金以8760元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，参照逾期罚息标准，从2020年8月8日计算至2020年8月10日，之后利息另行计算至付清之日）；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：1994年8月25日陈兴连、李洪宾、商义成共同与青州市高柳建筑工程公司的前身青州市高柳镇第一建筑安装公司签订青州市高柳镇第一建筑安装公司办公大院(土地证号：青国用(98）字第0300**）承包合同，合同约定将位于青州市高柳镇李家庄村村西公司大院承包给上述三人，同时约定承包期10年，合同期满后双方延续合同，承包费800元/年，现承包费交至2009年8月25日，至今尚欠承包费8760元。期间，2009年10月16日青州市高柳镇人民政府将青州市高柳建筑工程公司的全部资产依法转让给高明云、高奎星。2020年7月29日原告向陈兴连、李洪宾、徐美英、商卫国(商义成死亡后，其妻徐美英、其子商卫国承继）发出催告缴费通知书，要求被告对账并缴纳所欠承包费，逾期将依法解除合同。时至今日被告仍然拒不缴纳承包费。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望依法判如所请。 被告陈兴连、李洪宾、徐美英、商卫国、李永之、李好、孙凤山、陈茂胜、商义友、李涛辩称，原告起诉主体不适格，应依法驳回起诉。我们并未与原告签订租赁协议，我们于1994年与青州市高柳镇第一建筑公司签订的租赁合同，租期10年。合同到期后仍然由我们一直租赁使用至今，而且该租赁合同所涉及的土地使用权人仍然是青州市高柳镇第一建筑公司，两原告也不是该土地的使用权人。 被告李清之辩称，对原告起诉内容及诉讼请求无异议。 本院经审理认定事实如下：1994年8月25日青州市高柳镇第一建筑安装公司（发包方）与陈兴连、李洪宾、商义成（承包方）签订合同书一份，约定青州市高柳镇第一建筑安装公司将位于青州市高柳镇李家村的公司大院承包给上述三人，大院面积为5082.6平方米，院落四至为：南至大沟、北至林业地、东至大路、西至林业沟。承包期10年，承包费每年800元共计8000元，分两次交纳，第一次交五年的4000元，五年后再交后五年的4000元。院内有北屋四间、机井一眼、院墙大门，均由承包人保管、维修、使用。院内所有树木及预制品由公司一次性处理清楚。院内房屋大门院墙如有损失或损坏，由承包人负责赔偿。在承包期内如有一方终止或变更合同，可承担对方的全部经济责任。本合同自签订之日起生效，合同期满后失效。 合同签订后，陈兴连、李洪宾、商义成于1994年8月26日、8月28日又将其中的部分地块（六块）分别转包给李永之、李好、孙凤山、陈茂胜、商义友、李志功，并签订了转包合同书。其中李永之转包第八合同段东西宽15.8米、南北长23.5米、院墙15.8米的地块供养鸡使用，使用年限10年，暂交纳5年承包费320元，5年后再交五年的承包费320元；李好转包第九合同段东西宽15.9米、南北长23米、院墙23米的地块供养鸡使用，使用年限10年，暂交纳5年承包费270元，5年后再交五年的承包费270元；孙凤山转包第七合同段东西宽15.8米、南北长23.5米、院墙15.8米的地块供养鸡使用，使用年限10年，暂交纳5年承包费320元，5年后再交五年的承包费320元；陈茂胜转包第六合同段东西宽15.8米、南北长23.5米、院墙15.8米的地块供养鸡使用，使用年限10年，暂交纳5年承包费320元，5年后再交五年的承包费320元；商义友转包第二合同段东西宽16.5米、南北长23.5米、院墙16.5米的地块供养鸡使用，使用年限10年，暂交纳5年承包费320元，5年后再交五年的承包费320元；李志功转包第五合同段东西宽15.8米、南北长23.5米、院墙49.3米的地块供养鸡使用，使用年限10年，暂交纳5年承包费320元，5年后再交五年的承包费320元。之后，陈兴连、李洪宾、商义成、李永之、李好、孙凤山、陈茂胜、商义友、李志功各自在承包地块上建设砖混结构的养鸡屋用于养鸡。10年承包期限届满后，双方未续签合同，涉案大院仍由上述九人继续使用。李志功于2005年死亡，其转包地块由其子李清之使用。商义成于2019年9月死亡，其承包地块由其妻徐美英、其子商卫国使用。 案涉大院承包费被告方交纳至2009年8月25日，之后的承包费未再交纳。 青州市高柳镇第一建筑安装公司后变更名称为青州市高柳建筑工程公司。青州市高柳建筑工程公司于1998年11月取得涉案土地国有土地使用证，证号为：青国用（98）字第030013号。 2009年10月16日，青州市高柳镇人民政府（甲方、转让方）与原告高明云、高奎星（乙方、受让方）签订资产转让协议一份，主要内容为：根据《青州市高柳镇人民政府关于对青州市高柳建筑工程公司改制的批复及资产评估价值的确认意见》，甲乙双方经过友好协商，一致同意将改制企业“青州市高柳建筑工程公司”的全部资产，依法转让给高明云、高奎星。现将有关事项达成如下协议：一、资产转让范围：甲方同意将“青州市高柳建筑工程公司”的全部净资产，即：-36.94万元，依法转让给乙方，乙方同意受让上述全部净资产。二、转让价格：甲乙双方商定，上述全部净资产的转让价款，按零价格进行转让。三、债权、债务：乙方买断镇建筑公司的全部净资产并新设立公司，新设公司承担原公司的全部债权和债务。四、人员安置：镇建筑公司现有全部职工由新设立的公司接收并妥善安置，按规定延续好职工的养老、医疗、工伤等各项社会保险关系。该资产转让协议还约定了违约责任及争议的解决方式等。 2011年4月份，被告孙凤山、陈茂胜将其所承包地块及所建房屋转租给被告李涛使用，李涛又建设了部分简易房屋并经营食品机械生产。 2020年7月底，原告向被告陈兴连等人送达催告缴费通知书并电话通知陈兴连、徐美英、商卫国等人交纳所欠承包费，逾期则解除合同，但被告一直未交纳。 同时查明，青州市高柳建筑工程公司于2009年11月18日变更名称为青州市百信建筑工程有限公司，股东为高明云、高奎星。2014年4月23日，高明云、高奎星（甲方）与刘海龙、宋若泉（乙方）签订股权转让协议一份，约定高明云、高奎星将其持有的青州市百信建筑工程有限公司的股权分别转让给刘海龙、宋若泉，青州市百信建筑工程有限公司的原经营场所及机械设备不在转让范围内，股权转让前甲方承担青州市百信建筑工程有限公司所有的债权债务。协议还约定了其他事项。 上述事实，有原告提交的合同书一份、青国用（98）字第030013号国有土地使用证一份、催告缴费通知书四份、通话录音三份、资产转让协议一份、企业变更情况两份、股权转让协议一份、企业信用信息公示报告一份、被告提交的转包合同六份、照片九份及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，1994年8月25日青州市高柳镇第一建筑安装公司与陈兴连、李洪宾、商义成签订的合同书，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。该合同内容名为承包，但实为租赁合同。合同期满后，双方虽然未续签合同，但陈兴连、李洪宾、商义成仍然继续使用案涉土地及房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，双方之间为不定期租赁合同关系。后因公司改制，原告高明云、高奎星与该公司主管部门青州市高柳镇人民政府于2009年10月16日签订资产转让协议，高明云、高奎星承继上述合同书中的权利义务，现其以此为由起诉，主体适格，故被告关于原告主体不适格的答辩理由不成立。商义成死亡后，其承包地块由其妻徐美英、其子商卫国使用，商义成的原合同权利义务由徐美英、商卫国承继。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案原告在通知被告方交纳租金后，被告至今未交纳，原告可以解除合同。同时，双方之间系不定期租赁，原告亦可随时解除合同。综上，在双方就是否继续履行合同未能协商一致的情况下，原告坚决要求解除合同，对原告的该项诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据上述规定，合同解除后，被告陈兴连、李洪宾、徐美英、商卫国应将其租赁后涉案大院中所建的房屋等所有自建设施清除并恢复原状，被告李永之、李好、孙凤山、陈茂胜、商义友、李涛、李清之作为转租后部分地块的实际使用人，在主合同解除后，随之应对其所建的房屋等自建设施清除并恢复原状，故对原告要求被告清除所有自建设施，恢复大院原状的诉讼请求，本院予以支持。关于被告之间因转租产生的法律关系，被告可另行处理。关于原告主张的被告欠付的租赁费，被告陈兴连、李洪宾、徐美英、商卫国应根据合同书约定标准向原告支付。关于原告主张的违约赔偿金，因合同双方并无约定，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下： 一、解除原告高明云、高奎星与被告陈兴连、李洪宾、徐美英、商卫国之间的租赁合同； 二、被告陈兴连、李洪宾、徐美英、商卫国支付原告高明云、高奎星自2009年8月26日起至本判决生效之日止按每年800元计算的租赁费，于本判决生效之日起三日内付清； 三、被告陈兴连、李洪宾、徐美英、商卫国、李永之、李好、孙凤山、陈茂胜、商义友、李涛、李清之于本判决生效之日起三十日内将案涉大院内其所建的房屋等所有自建设施清除并恢复原状； 四、驳回原告高明云、高奎星的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告陈兴连、李洪宾、徐美英、商卫国负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  刘洪军 人民陪审员  牛英春 人民陪审员  杜先民 二〇二一年二月二十三日 法官助理陈静 书记员 冯梓翔