安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖11民终272号 上诉人（原审被告）：明光市宏泰塑料泡沫厂，住所地安徽省明光市明西街道办事处西徐村104国道东侧**，统一社会信用代码92341182MA2NBAOC77。 经营者：王治理。 被上诉人（原审原告）：皖东三宝有限公司，住，住所地安徽省明光市明西街道办事处西徐村104国道东侧册号皖明私（法）字9502。 法定代表人：宋锦宝，该公司经理。 上诉人明光市宏泰塑料泡沫厂因与被上诉人皖东三宝有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省明光市人民法院（2020）皖1182民初3798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 明光市宏泰塑料泡沫厂上诉请求：撤销一审判决，改判驳回皖东三宝有限公司的一审全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。案涉房屋的所有权人为案外人明光市利民液化气有限公司，该房屋系明光市液化气有限公司1997年4月从蚌埠市东市区人民法院竞拍而得，并于2003年办理了房屋产权证。一审法院在审理中查明案涉房屋登记在案外人明光市液化气有限公司名下的不动产权证书被一审法院撤销，相关行政部门尚未重新确权。因此，皖东三宝有限公司并不是案涉房屋的所有权人，皖东三宝有限公司不是本案适格原告。二、一审判决明光市宏泰塑料泡沫厂向皖东三宝有限公司支付房屋租赁费没有事实和法律依据。因明光市宏泰塑料泡沫厂并不是本地人，对案涉房屋的权属并不了解，在不知晓皖东三宝有限公司对案涉房屋不享有所有权的情况下，2018年明光市宏泰塑料泡沫厂因经营需要租赁了案涉房屋，并陆续支付了一年的房屋租赁费。明光市宏泰塑料泡沫厂与皖东三宝有限公司所签的《协议》是明光市宏泰塑料泡沫厂不知晓案涉房屋是案外人情况下，事后皖东三宝有限公司拟好了《协议》要求明光市宏泰塑料泡沫厂与其补签，并承诺不会起诉明光市宏泰塑料泡沫厂，暂时也不收取案涉房屋租金，待案涉房屋所有权查清后，明光市宏泰塑料泡沫厂向案涉房屋所有权人支付房屋租金，日期是皖东三宝有限公司事先拟好的，不是签《协议》的真实日期，该《协议》并不是明光市宏泰塑料泡沫厂真实意思表示。2019年案外人向明光市宏泰塑料泡沫厂主张房屋所有权并出示了案涉房屋的土地证明和房屋产权证书。明光市宏泰塑料泡沫厂与明光市液化气有限公司2019年9月19日签订了《协议》，明光市宏泰塑料泡沫厂按照合同约定足额缴纳了房屋租金，明光市宏泰塑料泡沫厂与明光市液化气有限公司于2020年9月9日又签订了《房屋租赁合同》，明光市宏泰塑料泡沫厂按照合同约定足额缴纳了房屋租金。因此，明光市宏泰塑料泡沫厂不存在拖欠任何人租金的事实。一审判决明光市宏泰塑料泡沫厂向皖东三宝有限公司支付2019年8月8日至2021年8月8日期间房屋租赁费没有事实和法律依据。三、一审判决遗漏重要当事人（有独立请求权的第三人）。一审判决遗漏了对案涉房屋具有独立请求权的第三人，不利于查清案件事实。一审判决在案件事实并未查清，皖东三宝有限公司并未提供案涉土地证和房地产权证书，且明知明光市宏泰塑料泡沫厂已向案外人支付了案涉房屋租金的情况下，判决明光市宏泰塑料泡沫厂向皖东三宝有限公司重复支付案涉房屋租金，对明光市宏泰塑料泡沫厂显然不公平。明光市宏泰塑料泡沫厂作为外地在明光经营的个体户，对案涉房屋复杂的权属争议无力查明，在案外人向明光市宏泰塑料泡沫厂出示案涉房屋土地证和房屋产权证书的情况下，与案外人签订《协议》、《房屋租赁合同》，明光市宏泰塑料泡沫厂支付租赁费用并无任何过错。一审判决明光市宏泰塑料泡沫厂向皖东三宝有限公司重复支付房屋租金，势必侵害了明光市宏泰塑料泡沫厂的合法权益，也浪费了宝贵的司法资源。综上所述，皖东三宝有限公司不是案涉房屋所有权人，不是本案适格原告。明光市宏泰塑料泡沫厂向案涉房屋的所有权人近期足额支付了房屋租赁费，不存在拖欠房屋租金的情形。一审判决遗漏重要当事人，认定事实错误，从而作出了错误的判决，侵害了明光市宏泰塑料泡沫厂的合法权益。 皖东三宝有限公司辩称，一、明光市宏泰塑料泡沫厂称案涉房屋系案外人所有无事实和法律依据。1.皖东三宝有限公司提供的证据完全可确认房地产所有权一直登记在皖东三宝有限公司名下，一直有皖东三宝有限公司管理使用，占有至今。根据2013年5月15日（2012）行他字第16号答复，皖东三宝有限公司享有房屋52间所有权，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。皖东三宝有限公司征用7.86亩土地，依法取得登记土地6.54亩，案涉的房地产享有52间房产和地产7.86新加坡合法有效。2.明光市宏泰塑料泡沫厂提供的皖（2019）明光市不动产权第0005708号被（2019）皖1182行初17号行政判决撤销，现已失效。3.明光市宏泰塑料泡沫厂提供的皖（2019）明光市不动产证明第006330号证明中登记权利人为李祥，该证据与皖东三宝有限公司租赁给明光市宏泰塑料泡沫厂房屋无关。4.明光市宏泰塑料泡沫厂称涉案土地系案外人所有，是案外人对明光市宏泰塑料泡沫厂隐瞒事实，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，未经依法登记，不发生效力。案涉的土地一直登记在皖东三宝有限公司名下，属发生效力的依据。5.明光市宏泰塑料泡沫厂与皖东三宝有限公司签订的租赁合同房产与案外人36间房产不是同一处房产。二、明光市宏泰塑料泡沫厂与案外人签订租赁合同与皖东三宝有限公司无关。三、原审判决对案外人与本案相关事实全部查清、查明。四、皖东三宝有限公司是本案适格主体，已经其他民事案件、行政案件一、二审、高院和最高人民法院审查皖东三宝有限公司为适格主体。请求驳回明光市宏泰塑料泡沫厂的上诉请求，维持原判。 皖东三宝有限公司向一审法院起诉请求：判令明光市宏泰塑料泡沫厂向皖东三宝有限公司支付2019年8月8日至2021年8月8日房租费106,000元及从起诉之日起到还清之日止按年利率6%计算的利息。 一审法院认定事实：明光市宏泰塑料泡沫厂系个体工商户，于2013年11月28日注册成立，租赁明光市明西街道办事处西徐村车巷队104国道东侧111号房屋及院落进行经营活动，均是与皖东三宝有限公司法定代表人宋锦宝协议租赁事宜，并随着时间逐渐增加租赁房屋间数及院落面积，皖东三宝有限公司每年按双方约定支付租赁费。2018年，皖东三宝有限公司以宋锦宝名义（甲方）、明光市宏泰塑料泡沫厂以王治理名义（乙方）签订一份注明时间为2018年8月8日的协议，协议约定：一、甲方将坐落在西徐村104国道东侧坐东面西大厂房10米×40米拾间和坐南面北小厂房8米×20米伍间及坐北面南东首二楼四小间房屋、坐落院内面北仓库房20米×20米地皮（王治理自建）。坐落院内面南厂房五间租赁给乙方使用，共价每年伍万叁仟元（￥53,000.00元）暂租5年，从2018年8月8日至2023年8月8日（到期如继续租用另行协议）。二、签字后乙方向甲方交纳租金53,000元整，于2018年8月8日交纳53,000元整，以后历年8月8日向甲方交纳53,000元整，所交的租金不退。……四、甲乙双方签字即生效。宋锦宝与王治理在该协议上签字按手印。审理中，双方均认可，王治理已将向宋锦宝支付一年租赁费53,000元；次年，按约定支付租赁费期限届满前后，案外人持利民公司相关房地产手续向王治理主张涉案房地产租赁费，三方协商未果，皖东三宝有限公司表示明光市宏泰塑料泡沫厂可以延期支付租赁费。后王治理与案外人以利民公司名义签订两份协议，协议注明日期分别为2019年9月19日、2020年9月19日，王治理称其已按该协议约定将房屋租赁费交付案外人。 一审法院另查明，皖东三宝有限公司系私营企业，住所为明光市徐，宋锦宝是其法定代表人，因1997年未参加年检而被明光市工商行政管理局依法吊销营业执照。皖东三宝有限公司曾因借款纠纷，被原蚌埠市东市区人民法院（以下简称东市区法院）裁定采取查封房屋20间等保全措施，相关判决书生效后进入执行程序，东市区法院先后裁定查封皖东三宝有限公司名下的土地使用权［明光市国用（1994）字第01390号国有土地使用证］，查封、变卖房屋36间。该案在执行期间，在东市区法院主持下，利民公司与债权人达成“关于利民公司购买我院执行变卖三宝公司所有的6.54亩土地使用权和房屋36间等财产的具体方案”，由利民公司出资购买该财产，东市区法院出具协助执行通过书，将皖东三宝有限公司所有的坐落于明光市东侧）房屋36间变更为利民公司名下、将皖东三宝有限公司明光市国用（1994）字第01390号国有土地使用证变更为利民公司名下。具体变更土地使用权所需出让金等费用有利民公司承担。之后，利民公司在按约定支付完执行案款后，该执行案件裁定终结执行。之后，利民公司于2003年8月27日取得明房权证2003字第××号房屋所有权证，取得上述36间房屋的所有权；于2019年5月20日取得皖（2019）明光市不动产权第0005708号不动产权证书，该不动产登记申请审批表载明为原明光市国用（1994）字第01390号，面积为3733.90平方米。皖东三宝有限公司得知后于2019年7月1日向安徽省明光市人民法院提起行政诉讼，安徽省明光市人民法院经审理，于2019年12月16日作出（2019）皖1182行初17号行政判决书，判决撤销明光市自然资源和规划局于2019年5月20日为利民公司办理的皖（2019）明光市不动产权第0005708号不动产权证书，该判决已发生法律效力。 案涉租赁房屋经双方当事人现场确认，不包含在明房权证2003字第××号房屋所有权证所登记的房地产范围内。 一审法院认为，皖东三宝有限公司提供的证据能够证明，皖东三宝有限公司虽因未参加年检被吊销营业执照多年，但一直未办理注销手续，民事诉讼主体资格依仍存在；且皖东三宝有限公司经依法成立后，原都是以皖东三宝有限公司的名义办理的房屋所有权证、国有土地使用权证，后期虽以其法定代表人名义办理的建设工程规划许可证，但建设用地范围乃与皖东三宝有限公司原土地使用权范围大体一致，本案涉及的房地产也是因皖东三宝有限公司及案外他人的民事纠纷经人民法院执行后，与案外人产生争议，且因皖东三宝有限公司原房屋及土地使用权争议均以皖东三宝有限公司名义处理民事纠纷、行政诉讼纠纷，故皖东三宝有限公司应为本案适格诉讼主体。 明光市宏泰塑料泡沫厂虽提供了利民公司的明房权证2003字第××号房屋所有权证和皖（2019）明光市不动产权第0005708号不动产权证书，用以证明利民公司对租赁的房屋和土地享有所有权和使用权，但明光市宏泰塑料泡沫厂租赁的房屋并不在该房屋所有权证书中标明的36间房屋之内；虽然利民公司经原东市区法院执行变卖，但一直未办理将皖东三宝有限公司名下明光市国用（1994）字第01390号国有土地使用权变更为其所有，2019年5月20日办理变更过户手续后，又被安徽省明光市人民法院生效判决予以撤销；而皖东三宝有限公司出租给明光市宏泰塑料泡沫厂的房屋系在其已取得建设工程规划许可证范围内建设的房屋，不管该房屋是否经相关行政部门确权，皖东三宝有限公司仍可以参照协议约定的租金标准主张支付房屋占有使用费。明光市宏泰塑料泡沫厂以案外人主张权利为由拒绝履行支付房租费义务没有事实和法律依据，如因他人主张权利导致其不能正常使用租赁房屋造成损失的，其可向皖东三宝有限公司主张承担违约责任，故对皖东三宝有限公司要求明光市宏泰塑料泡沫厂按照约定支付两年房租费有事实和法律依据；对皖东三宝有限公司要求明光市宏泰塑料泡沫厂支付利息，因双方未在协议中明确约定违约责任，且皖东三宝有限公司亦表示过同意明光市宏泰塑料泡沫厂延期支付房租费，故对该诉讼请求不予支持。对明光市宏泰塑料泡沫厂提出其租赁的案涉房屋属于利民公司所有，而其租赁的房屋并不是利民公司房屋所有权确认的房屋，利民公司提供给其的不动产权证书已经安徽省明光市人民法院撤销、相关行政部门尚未重新确权；其以皖东三宝有限公司不是涉案房屋的合法所有权、不是本案适格原告的意见没有事实和法律依据，对其以已向利民公司足额缴纳房屋租赁为由要求驳回皖东三宝有限公司起诉的意见，不予支持。 综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条的规定，判决：一、由明光市宏泰塑料泡沫厂支付皖东三宝有限公司2019年8月8日至2021年8月8日期间房屋租赁费106,000元，于本判决生效后三十日内付清；二、驳回皖东三宝有限公司其他诉讼请求。案件受理费2,420元，减半收取1,210元，由明光市宏泰塑料泡沫厂负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。无论皖东三宝有限公司对涉案房屋及土地是否享有合法的所有权或使用权，但因涉案租赁物系明光市宏泰塑料泡沫厂基于其与皖东三宝有限公司签订的租赁协议而使用，且涉案租赁房屋在租赁时亦系由皖东三宝有限公司交付给明光市宏泰塑料泡沫厂，在明光市宏泰塑料泡沫厂未提供确凿充分的证据证实其不应按合同约定的租金标准向皖东三宝有限公司支付使用费的情况下，其未按双方协议约定的租金标准和条件向皖东三宝有限公司支付使用费于法无据，本院不予支持。一审判决明光市宏泰塑料泡沫厂按照其与皖东三宝有限公司签订的《协议》约定的租金标准和条件支付其应支付的自2019年8月8日至2021年8月8日期间的使用费106000元并无不当，本院予以确认。 明光市宏泰塑料泡沫厂上诉认为案外人系涉案租赁物的所有权人，应追加案外人为第三人。因案外人在明光市宏泰塑料泡沫厂起诉前及诉讼期间系知道涉案纠纷，如其认为其对涉案租赁物享有合法的所有权或使用权其应申请参加诉讼，其未申请参加诉讼系其对其诉讼权利的处分行为。如因皖东三宝有限公司基于涉案租赁纠纷给其造成损害，其可另行向皖东三宝有限公司主张权利。明光市宏泰塑料泡沫厂的该项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。 综上所述，明光市宏泰塑料泡沫厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2420元，由上诉人明光市宏泰塑料泡沫厂负担。 本判决为终审判决。 审判长  孔德敬 审判员  付广永 审判员  李 刚 二〇二一年二月一日 书记员  赵 严 附本案适用相关主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误，适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。