贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初911号 原告：李祥宽，男，汉族，1970年10月13日出生，住贵州省赫章县。 原告：赵琴，女，汉族，1975年3月3日出生，住贵州省赫章县。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：王连发，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋芳（特别授权），贵州创驰律师事务所律师。 原告李祥宽、赵琴诉被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳恒通公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年1月8日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告李祥宽，被告贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人宋芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求为：1、判决被告贵州碧阳恒通置业有限公司支付逾期提交办理房屋产权转移登记有关文书的违约金暂记12000元（具体以原告已付购房款总额353923元为基数，按同期银行贷的款利率的1.3倍的从2014年9月19日起暂计算至2018年5月6日止）；2、判决被告退还向原告代收的各项开户费、交易费共计4494元；3、判令被告返还原告房屋面积误差的房款2122.33元，并按银行同期贷款利率支付原告付款之日起至被告实际给付之日的利息。4、本案诉讼费由被告承担。 本院查明如下案件要素：2011年12月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定将被告开发的位于毕节市，建筑面积136.25平方米，套内建筑面积为111.73平方米，房屋总价款为353923.00元（按套内建筑面积每平方米3167元计算）的商品房出卖给原告。被告向原告交付涉案商品房的时间为2013年7月30日前。原、被告在合同中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定。同日双方签订《补充协议》中约定，第二十二条中所指“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款。2015年7月9日被告向原告交付涉案房屋。2011年12月17日，被告向原告收取各项开户费及交易费共计4494.00元，现已退还水表开户费800元。2015年7月22日，被告取得涉案《商品房屋备案证明书》，具备了办理不动产权属转移登记条件。2018年1月15日，被告在涉案房屋楼幢张贴通知，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书。2018年4月3日原告签署委托书，委托被告办理涉案房屋不动产权证书。2018年5月6日，涉案商品房取得《不动产权证书》，该权利证书上载明案涉房屋专有建筑面积111.06平方米，建筑面积130.1平方米。 另查明，2012年12月20日，原告与中国建设银行股份有限公司毕节市分行签订《住房公积金借款合同》，合同载明房屋建筑面积136.25平方米，套内建筑面积111.73平方米，成交价353923.00元。 上述事实，有原、被告向本院提交的并经举证、质证、认证的各项证据在卷佐证。 原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于原告主张的房屋面积差退款的问题，原、被告签订合同时约定的案涉房屋建筑面积为136.25平方米，套内建筑面积111.73平方米，按套内建筑面积每平方米3167.66元计算房屋总价款为353923元。现该房屋实测后套内面积为111.06平方米，比约定的面积少0.67平方米，被告应根据实测面积计收房屋总价款并向原告退还多收的款项，被告应退还原告的房屋面积差价款计算为：（111.73-111.06）×3167.66元＝2122.33元。被告虽抗辩称按照购房发票没有向原告多收取房屋面积差款项，但是该发票是2018年1月22日才开具，原告于2012年便向被告支付了首付款，并向银行按揭贷款付清了合同约定的房屋价款，被告所举证据并不能证明已退还原告房屋面积差价款，对于被告的抗辩，本院不予采纳。 逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2015年7月9日实际收房，被告应当于原告实际收房的360日内即2016年7月4日前为原告办理商品房转移登记。截止2016年7月4日，被告仍未取得转移登记的条件为原告办理房屋产权证书，自2016年7月5日起，被告即构成违约。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法典》关于3年诉讼时效期间的规定，原告所举证据不能证明违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提交诉讼材料之日（即2020年9月30日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年9月30日起的逾期办理不动产权证书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于逾期办证违约金起止时间应如何认定的问题，前述关于诉讼时效的分析已认定本案的违约金起始时间从2017年9月30日开始，不再赘述。案涉商品房于2015年7月22日具备办证条件，于2018年1月15日，被告在涉案房屋楼幢张贴通知，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书。因原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。被告在取得涉案房屋备案登记后于2018年1月15日通知原告，故违约金应计算至2018年1月15日止。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，被告逾期办理房屋转移登记的，按原告已付购房款的每日万分之一支付违约金，该约定符合法律规定，本院予以支持。违约金计算为：3786.98元（353923.00元×0.0001×107日）。 关于被告应否返还原告燃气、电、闭路电视开户费的问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中，故被告另行收取原告各项开户费无事实及法律依据，应予退还。经庭审询问得知，被告向原告收取的交易费按建筑面积每平方米3元收取，现被告已退还原告水开户费800元，因此被告还应退还原告开户费3285.25元（4494元-800元-408.75元）。因上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告李祥宽、赵琴房屋面积差价款2122.33元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李祥宽、赵琴逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金3786.98元； 三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李祥宽、赵琴开户费共计3285.25元； 四、驳回原告李祥宽、赵琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费133.00元，由原告李祥宽、赵琴负担35.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担98.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  全乾亚 二〇二一年二月五日 书记员  付娟华