北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2920号上诉人（原审被告）：北京重果生物科技有限公司，住所地北京市丰台区汽车博物馆东路**院**楼****1001-04。法定代表人：裘锦明，董事长。委托诉讼代理人：裘玉明，男，北京重果生物科技有限公司总经理。委托诉讼代理人：李秋萍，女，北京重果生物科技有限公司经理。被上诉人（原审原告）：北京天益丰科技有限公司，住，住所地北京市丰台区南四环西路******楼****/div>法定代表人：王冰，男，经理。上诉人北京重果生物科技有限公司（以下简称重果生物公司）因与被上诉人北京天益丰科技有限公司（以下简称天益丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初23971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月9日立案后，依法适用二审独任制审判公开开庭对本案进行了审理。上诉人重果生物公司之委托诉讼代理人裘玉明、李秋萍，被上诉人天益丰公司之法定代表人王冰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。重果生物公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回天益丰公司全部诉讼请求，诉讼费用由天益丰公司负担。事实和理由：双方租赁合同因疫情原因导致无法继续履行，我公司于2020年4月27日向天益丰公司提出解除合同，天益丰公司也同意解除合同，双方就解除合同达成一致，约定我公司于2020年8月1日搬离涉案房屋，故我公司并未违约，不应承担违约责任。我公司缴纳的房屋租金可使用至2020年7月31日，并不存在拖欠租金的违约行为，且在我公司提出解除合同后，天益丰公司也组织其他拟承租人多次看房，我公司积极配合，故我公司也认为一审判决违约金数额过高。天益丰公司辩称，不同意重果生物公司上诉请求。我公司从未同意重果生物公司解除合同的请求，只是帮助他们转租。重果生物公司并未受疫情影响，一直正常经营，却依旧违约，导致我公司无法将涉案房屋再次出租，我公司却仍旧要正常缴纳房租，损失巨大。天益丰公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判决解除双方于2019年7月17日签订的《北京市房屋租赁合同》；2.请求判令重果生物公司向我公司支付违约金153300元；3.请求判令重果生物公司赔偿我公司中介费36000元；4.请求判令重果生物公司赔偿我公司免租期费用23800元；5.诉讼费由重果生物公司承担。一审法院认定事实：2019年7月17日，天益丰公司（出租方、甲方）与重果生物公司（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于丰台区南四环西路188号十六区7号楼3层房屋（建筑面积350平方米）租赁给乙方用于办公，租赁期限自2019年8月1日至2021年7月31日止，共计24个月。免租期为自2019年7月15日至2019年7月31日。免租期内乙方不承担租金但应承担本合同第五条应由乙方承担的费用。甲方应于2019年7月17日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。乙方应于本合同生效当日支付甲方押金42583元，租赁期满或合同解除后，房屋租金押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿等责任外，剩余部分应在结算后3个工作日内如数返还给乙方。违约责任，甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按年租金的30%向乙方支付违约金；乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按年租金的30%向甲方支付违约金，并承担甲方出租该房屋时所缴纳的居间服务费。甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。租赁期内，甲方需提前收回房屋，或乙方需提前退租的，应提前两个月通知对方，并按年租金的30%向对方支付违约金，乙方违约需承担甲方出租该房屋时所缴纳的居间服务费用和免租期期间房租，甲方退还相应租金及押金。其中合同的附件二约定：各期租金支付明细：交费日期2019年7月27日前4元/天/㎡，金额255498元，使用时间2019年8月1日至2020年1月31日；2020年1月1日前4元/天/㎡，金额255498元，使用时间2020年2月1日至2020年7月31日；2020年7月1日前4元/天/㎡，金额255498元，使用时间2020年8月1日至2021年1月31日；2021年1月1日前4元/天/㎡，金额255498元，使用时间2021年2月1日至2021年7月31日。合同签订后，双方按照合同履行了各自义务，重果生物公司交纳了保证金及首期租金。2020年4月27日重果生物公司曾口头提出解除合同，天益丰公司表示重果生物公司曾提出解除合同申请，但天益丰公司并未同意解除房屋租赁合同；此后，重果生物公司未交纳2020年8月1日至2021年1月31日的房屋租金，天益丰公司提出要求重果生物公司搬离涉案房屋，2020年8月1日重果生物公司搬离涉案房屋。一审法院认为，本案天益丰公司与重果生物公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案双方争议的焦点为：一、涉案房屋租赁合同是否已经解除。本案中重果生物公司因疫情导致经营困难，并于2020年4月27日向天益丰公司提出解除合同，因重果生物公司不具有法定或者约定的合同解除权，因此不能产生合同解除的法律效果；因重果生物公司未按合同约定交纳房屋租金，天益丰公司提出要求重果生物公司搬离涉案房屋，2020年8月1日重果生物公司搬离涉案房屋，因此法院认为双方对于解除房屋租赁合同已达成一致，涉案房屋租赁合同已于2020年8月1日解除。二、关于天益丰公司主张的违约金及其他损失。按照合同约定，因重果生物公司未按期交纳房屋租金，应当承担相应的违约责任，但法院考虑到疫情及防控措施势必对重果生物公司使用房屋及业务开展造成影响，综合本案的实际情况，天益丰公司主张的违约金及损失数额过高，法院基于公平原则酌情确定违约金及损失数额为5万元，抵扣重果生物公司已交纳的押金后，剩余部分由重果生物公司承担。据此，一审法院于2020年12月14日判决如下：一、北京天益丰科技有限公司与北京重果生物科技有限公司于2019年7月17日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年8月1日解除；二、北京重果生物科技有限公司于判决生效后十日内给付北京天益丰科技有限公司违约金及其他损失7417元。三、驳回北京天益丰科技有限公司的其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院二审审理期间，双方未提交新证据。本院认为，重果生物公司与天益丰公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依约遵守。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于合同解除问题，重果生物公司主张其于2020年4月27日向天益丰公司提出解除合同，鉴于此时重果生物公司不具有法定或者约定的合同解除权，在天益丰公司不同意解除合同的情况下，重果生物公司单方发出的解除通知不产生合同解除的法律后果。本案中，2020年8月1日重果生物公司搬离涉案房屋，现双方当事人对于2020年8月1日解除合同并无异议。因此一审法院认为双方对于解除房屋租赁合同已达成一致，涉案房屋租赁合同于2020年8月1日解除并无不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于天益丰公司所提要求重果生物公司支付违约金的诉请，双方签订的租赁合同中约定“租赁期内，甲方需提前收回房屋，或乙方需提前退租的，应提前两个月通知对方，并按年租金的30%向对方支付违约金，乙方违约需承担甲方出租该房屋时所缴纳的居间服务费用和免租期期间房租，甲方退还相应租金及押金。”现租赁合同因重果生物公司原因解除，重果生物公司应当承担违约责任。据此，一审法院综合本案的实际情况，基于公平原则酌情确定违约金及损失数额为5万元，抵扣重果生物公司已交纳的押金后，剩余部分由重果生物公司承担并无不妥。重果生物公司所提该公司不构成违约，不应支付违约金的上诉主张与双方签订的租赁合同约定不符，因此其上诉主张本院难以支持。综上，重果生物公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京重果生物科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  孟 龙二〇二一年二月二十四日法官助理  谢 静书 记 员  刘芯怡