江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终5125号上诉人（原审被告）：许金和，男，1960年5月24日出生，汉族，住江苏省常州市新**。上诉人（原审被告）：陈维娟，女，1967年4月1日出生，汉族，住江苏省常州市新**。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：张辉，江苏常一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈勇，男，1981年11月3日出生，汉族，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：吴剑波，江苏东臻律师事务所律师。上诉人许金和、陈维娟因与被上诉人陈勇房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2019）苏0411民初3730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。许金和、陈维娟上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由陈勇负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.根据《常州市房屋转让合同》第一条中的约定，许金和在签订合同时就己告知陈勇案涉房屋系无证房产，产权证明在待办中，陈勇明确知晓房屋当时的实际状况。合同第五条第1款中约定，2017年6月30日前办理资金监管手续，根据该条款文字内容的表述，双方均一致认为最晚在2017年的6月30日前案涉房屋是可以申领到产权证明的，但也考虑到也有可能会提前拿到，因此在合同中还备注了一条：不动产证下来七个工作日之内。换句话说，双方当时约定只要许金和在2017年5月后6月底前拿到产权证，在之后的七个工作日内必须要配合陈勇办理资金监管手续，但最晚不得超过2017年的6月30日。但一审法院在审理本案时，没有深入调查签订合同的背景和了解买卖双方真实的意思表达，错误的机械套用房屋买卖合同相关条款，做出错误的裁判。2.案涉房屋由于缴纳土地出让金的问题，导致在2017年6月30日前迟迟不能办理房产证。对此许金和也曾多次与陈勇的妻子协商，其妻子也表示对此事也调查过，也知悉此事。如果在订立合同时就己经出现该情况的，就表明相关当事人己经认识到合同的基础发生了变化，且对这个变化自愿承担风险。本案中恰恰相反，许金和是在签订房屋买卖之后才得知房屋的产权证不能按合同约定的期限领取。因此，陈勇不能按合同的约定期限办理资金监管手续，不能正常办理银行按揭贷款，许金和也不能顺利地获取房屋出卖的对价，房屋买卖合同中约定的条款就发生了不能继续履行下去的情形。3.早在2017年5月3日之前就己经告知陈勇妻子案涉房屋在2017年6月30日前因政府的原因办理不了产权证，若陈勇想继续履行本合同必须要向许金和一次性支付房价款，不然许金和以何种方式来获取买卖房屋的对价？同时许金和还告知，如不能一次性支付房价款，双方要解除合同。但陈勇的妻子却以一时筹不到资金等为由一直在推诿，不能给予许金和是否还要继续履行合同的明确答复。事实上当时常州市地区的房价己在上涨，但许金和还是本着诚信交易的原则想继续履行合同，因此不断与陈勇的妻子协商，要求他们在不能办理资金监管的前提下，通过支付房屋全款的方式继续履行合同。但陈勇的妻子可能出于防备之心，担心支付全部房价款后不能申领房屋产权证明，故迟迟未有明确答复。陈勇因经济条件拮据无力购买案涉房屋，以致于迟迟不能给予许金和明确答复，许金和才会将定金退给中介让其转交给陈勇。后陈勇提起诉讼要求继续履行合同,庭审中变更诉讼请求为解除案涉房屋的买卖合同，要求许金和赔偿743500元的房屋差价损失。陈勇为了想获取高额的钱财而采用不择手段的方法，违背诚实信用原则和社会公序良俗。一审法院认定许金和系根本违约，并判决赔偿房屋差价损失，这与事实相违背的。4.本案讼争房屋系许金和夫妻共同财产，根据民法典第1060条之规定，如夫妻方对仅限于家庭日常事务的夫妻一方均有代理权，均不得以不知情而推卸共同责任，但处分重大家庭共有财产的应当由夫妻双方共同决定，一方不得擅自决定。本案中许金和与陈勇签订房屋买卖合同时，许金和的配偶陈维娟并不知晓此事，事后也未对此进行追认，故该合同不发生法律效力。对于合同未发生法律效力的，许金和与陈勇均有责任，陈勇在签订合同时未要求许金和的配偶陈维娟签名，也未要求许金和出具授权委托书。基于双方均有过错，故因此而造成的相关损失，应由双方根据过错比例共同承担。二、一审法院认定证据错误。即便许金和应当向陈勇赔偿房屋差价的损失，一审法院也不能以2017年6月30日的房屋价值92.79万元作为依据。评估公司对案涉房屋评估的时间节点是基于案涉房屋具备了权证并符合上市交易的要件下才出具该份评估报告的，而不是以无证房产为基准进行价格评估。但案涉房屋在2017年6月30日未能申领到产权证明，不符合上市交易的法定要件，因此案涉房屋的估值不能以92.79万元为判断基准。2.双方磋商不成后在间隔几个月后，许金和就将收取的1万元定金退给了中介，并支付了中介费和损失。因此，许金和有理由相信从上诉人退还定金之日起，陈勇就应知晓案涉房屋买卖合同不能继续履行了，就应及时购买其他房产或进行诉讼，以阻止其损失的扩大。而事实上却恰恰相反，中介退还定金给陈勇时，陈勇迟迟不收，也不采取任何的积极措施来防止损失的扩大。正是因陈勇的放任才导致案涉房屋差价损失的不断扩大，其应对损失的扩大承担不利的法律后果，而不能将所有的不利后果均由许金和独自承担。3.根据案涉合同第七条第1款的约定，若许金和中途毁约的，赔偿陈勇违约金2万元及中介的其他费用，赔偿金额为该房屋成交总价的2%。而一审法院判决许金和赔偿的金额已近乎违约金及其他损失的20倍。这严重违背了合同的约定，超出了双方在订立合同时预见到的因违反合同可能造成的损失。三、一审法院适用法律错误。一审法院在认定事实不清、证据不足的情况下，错误适用《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，做出错误判决。且许金和在整个交易过程中都是积极和善意的。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。根据相关法律的规定，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。陈勇辩称：根据《中华人民共和国合同法》解释二的规定，案涉合同已经依法成立。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。陈勇向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的常州市房屋转让合同；2.判令许金和、陈维娟退还购房定金2万元；3.许金和、陈维娟赔偿陈勇中介费9000元；4.许金和、陈维娟承担违约责任，赔偿陈勇购房损失743500元；5.诉讼费用、鉴定费由许金和、陈维娟承担。一审法院认定事实：2016年11月27日，陈勇（乙方）与许金和（甲方）与常州市云天房产中介有限公司九州分公司（丙方）签订《常州市房屋转让合同》一份，约定许金和将其所有的位于玲珑花园30幢甲单元602室房屋（以下简称“案涉房屋”）出售给陈勇，房屋建筑面积为128.48平方米，房屋成交价为678000元，在签订合同时先支付2万元定金，其中1万元暂存在中介方。该合同约定通过邮政银行办理资金监管，陈勇、许金和办理资金监管手续时，陈勇支付房款138000元到许金和账户，另支付5万元至资金监管专用账户。该合同第三条约定：甲方保证上述房屋权属清楚，若发生与甲方房屋有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担相应的责任，因此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。该合同第五条约定：甲乙双方约定于2017年6月30日前办理资金监管手续，并于资金监管完成时或乙方贷款（公积金房款承诺书）3个工作日内甲乙双方办理产权转移登记手续及维修基金过户手续。在该条处手工备注：不动产证下来七个工作日之内。第七条约定：甲方若中途毁约，应在毁约之日起三日内退还已收取的全部房款，并赔偿乙方违约金人民币2万元，同时甲方必须赔偿丙方劳务、通信、广告等费用，赔偿金额为该房屋成交总价的2%。如甲乙任何一方违约，守约方的实际损失超过违约金总金额的，违约方应据实赔偿。该合同签订当日，许金和向陈勇出具收条一份，载明：今收到陈勇购买玲珑花园30-甲-602室房屋定金2万元（其中1万元暂存于中介方）。另查明：案涉房屋系许金和、陈维娟获得的拆迁安置房，两人于2016年12月15日与常州市新北区城市管理与建设局、常州市新北区龙虎塘街道房屋征收与补偿服务中心签订房屋征收与补偿协议书一份，通过产权调换形式获得案涉房屋在内的五套安置房。许金和、陈维娟于2017年8月28日补办了结婚证，案涉房屋于2017年9月22日登记在许金和、陈维娟名下。庭审中，陈维娟明确表示对于案涉房地产转让合同不知情，也不同意出售该房屋。又查明：经陈勇申请，一审法院委托江苏鲲鹏土地房地产评估咨询有限公司对案涉房屋于2017年6月30日以及2019年11月11日的市场价值进行鉴定，该公司于2020年6月5日作出（江苏）鲲鹏2020（估）字第SW051906-1号房地产估价报告，鉴定结论为案涉房屋在价值时点即2017年6月30日的市场价值为927900元。该公司于2020年6月5日作出（江苏）鲲鹏2020（估）字第SW051906号房地产估价报告，鉴定结论为案涉房屋在价值时点即2019年11月11日的市场价值为1421500元。为此，陈勇共计支出鉴定费16262元。另查明：陈勇为证明被告违约的事实，提供了陈勇妻子与许金和之间的三段谈话录音。2017年5月3日，陈勇妻子与许金和的谈话录音显示，许金和：我们拿这个房子也是急等着钱用，懂我的意思乏？陈勇妻子：嗯。许金和：拿这个房子就是想一下子拿钱，就是因为办不到房产证。陈勇妻子：那现在是什么时候能办到房产证？许金和：现在是不知道的，因为龙虎塘开发商欠一个多亿的钱。许金和：现在就是这个情况，我们按照这个合同的话，68万元，现在你付给我的话，不贷款的话，你应该要拿的出来的。陈勇妻子：这个全额的话，有点困难的。许金和：困难是你的事，按照合同的约定来说，第一点如果你68万拿不出的话，那你就不要买了，你付了钱了我会写东西给你的，会协助你办理产证的，因为现在房价还在涨的。陈勇妻子：我就是不明白，这个房产证为什么办不下来呢？许金和：这个就是龙虎塘政府欠了市政府的土地出让金，我比你了解的多了。首先不是我的原因，还有个什么事呢？你要等，要等6.30号，到6.30号还办不下来的话，就无条件解除合同，我现在5.3日已经解除一个人了，人家也担心的，付了全款以后，也不知道这个房产证有没有。2017年5月23日19时40分，陈勇妻子与许金和的谈话录音显示，许金和：我有店面房的，有4万的也解除了，你的房子我退你1万元钱，他懂我的意思吗？你要是不情愿的话，你要赔了，这个你懂的。陈勇妻子：如果双方都有违约的情况的话，这个我也懂的。许金和：你也理解点我，我这个房子可以不卖给你的，但我不会做这样的事的，你们买套房子也不容易的，当时只有付个首付就可以贷款的，现在你要想办法。陈勇妻子：当时是这样的，我只要付个首付，就可以贷款了。许金和：这样你只有去借钱了，你又借不到，又这样拖着，如果你借不到了，你就做好准备，我把钱退给你，包括中介的钱也退给你，懂我的意思吗？我就不会把房子卖给你了。你也可以到法院去告我的。陈勇妻子：那就是说，我凑的到的话就给你打电话。许金和：凑不到，唯一的办法就是你去贷款。陈勇妻子：我就是凑到68万，到现在我还没有看到房产证，如果给他了，对我一点没有保障了，我一点底都没有。2017年5月15日，陈勇妻子与许金和的谈话录音显示，许金和：你听我说，我工地是要用钱了，我可以把这个钱用了。我还不知道房价涨这么多了，当然房产证还是拿不到，你要拖，我随便你，其他话我都不说，你和你老公说，去借钱。陈勇妻子：钱我肯定是去借了，我钱已经借的差不多了。许金和：如果房子跟市场价来去不大的，我还会给你，来去太大了，相差20来万以上了，我的意思是什么，各人承担一半，你承担一半，如果你承担不了的话，我们就这样了，你看吧。中介：许的意思是602的房子86万卖给你，第二个付款方式再晚点商量确定，第二条就是赔你2万元，还2万元。许：哎哎哎，是的。陈勇妻子：前天我老公不是说房子是85万可以卖的吗，怎么又涨到86万了？许金和：我打过电话了，房产证很快下来的。许金和：听我讲啊，原因在哪里啊，因为我去年卖这个房子的时候，我要钱用，后来拿不到房产证，我只能在外面借钱在工地上用，你相信的吧，我把我老婆叫过来，你把钱付了40万，后面贷款再付，同意吗？陈勇妻子：我回去考虑，如果同意了就星期三过来。许金和：好的，如果不同意的话，我们也把这个问题解决掉。陈勇妻子：我有数了。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。陈勇与许金和之间签订的房屋转让合同系双方真实意思表示，且未违反相关法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行各自的义务。关于陈勇要求解除双方签订的房屋转让合同的诉讼请求。根据陈勇提供的证据以及庭审中双方的陈述及质辩意见，许金和在签订案涉房屋转让合同后以房产证不能按期办理为由向陈勇提出要求一次性付款的请求，后在双方协商过程中又提出房价涨至86万元，双方重新签订合同的请求，显然已经违背了双方合同的约定，结合案涉房屋共有人即陈维娟在庭审中明确表示对于案涉房屋转让合同不知情，不同意出卖案涉房屋，导致案涉合同无法履行，已构成根本违约。故对陈勇要求解除房屋转让合同的诉讼请求，该院予以支持。合同解除后，因该合同取得的财产应当予以返还，故对陈勇要求许金和返还定金2万元的诉讼请求，该院予以支持。关于陈勇要求许金和赔偿损失743500元的诉讼请求。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。鉴于陈勇、许金和签订案涉房屋买卖合同后至陈勇提出解除合同时案涉房屋价格持续上涨的事实，陈勇因许金和的违约所造成的损失，可预见的即是房屋市场价与合同价的差额。通过本案查明的事实，双方于2017年5月就案涉房屋进行多次协商，许金和也明确表示其不愿意按照案涉合同的约定继续履行合同，并明确向陈勇提出房价涨至86万元双方重新签订合同的请求。按照双方房屋转让合同的约定，2017年6月30日系双方约定的办理资金监管手续的最后期限，截止该日期，陈勇在明知许金和不愿履行合同的情况下，未能及时止损，直至2019年5月15日才诉至法院，这期间的损失显然属于扩大的损失。综合本案实际情况，该院认为应当按照案涉房屋于2017年6月30日的市场价值与合同价的差额作为陈勇损失的赔偿依据，其余不予支持。故对陈勇要求许金和赔偿损失249900元的诉讼请求，该院予以支持。关于陈勇要求许金和承担中介费9000元的诉讼请求，该费用双方并未明确约定，且前述许金和承担的违约赔偿已能弥补陈勇的损失，故对该费用，该院不予支持。陈维娟并非案涉房屋买卖合同的相对方，故对陈勇要求陈维娟承担返还定金、赔偿损失的诉讼请求，该院不予支持。综上，本案经调解未果，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除陈勇与许金和于2016年11月27日签订的常州市房屋转让合同中的房屋买卖部分；二、许金和于判决生效之日起十日内返还陈勇定金2万元，并赔偿陈勇房屋差价损失249900元，共计269900元；二、驳回陈勇的其余诉讼请求。若许金和未按照指定期间履行上述给付金钱的义务则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10580元，保全费4020元，鉴定费16262元，合计30862元，由陈勇负担20079元，由许金和负担10783元（此款陈勇已预交，陈勇同意许金和应负担的部分由许金和于判决生效之日起十日内直接向其支付，该院不再退还）。二审查明的事实与原审一致，本院依法予以确认。二审中，许金和陈述：我和陈维娟1989年结婚，拆迁时因原来的结婚照不符合规定，故2017年补办了结婚证。当时与陈勇签订案涉房屋买卖合同时，我妻子不知道，就算知道她也不肯卖，是我做主卖的，扬州的工程缺钱，卖房子拿钱。本院认为，一、案涉合同的解除问题。第一，合同成立的标志是双方当事人意思表示一致。本案许金和、陈勇签订的《常州市房屋转让合同》系双方真实意思表示，不属于按法律、行政法规规定应办理批准、登记等手续的合同，双方亦未约定合同生效条件或生效期限，故该合同自成立时生效。许金和认为合同因陈维娟未签字且事后不予追认而未生效的主张不能成立，本院不予采信。第二，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案许金和与陈勇签订的《常州市房屋转让合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。现因共有人陈维娟明确表示不同意出卖案涉房屋，导致合同无法履行、合同目的不能实现，陈勇有权要求解除《常州市房屋转让合同》。据此，一审法院判决解除合同并无不当，本院予以维持。二、合同解除后的赔偿损失问题。第一，根据案涉合同的约定，签订合同时陈勇支付定金2万元，在2017年6月30日前双方办理资金监管手续时，陈勇支付房款138000元到许金和账户，另支付5万元至资金监管专用账户，并向银行申请贷款47万元。但从2017年5月3日开始，许金和就告知由于开发商的原因不能按期办理房产证，并要求一次性支付房款，在双方的协商过程中又要求将房价增加至86万元。许金和作为出卖人，对其房屋领取产权证的情况应当清楚明了，现因无法取得房屋产权证导致不能在合同约定的期限办理资金监管手续，许金和应当承担违约责任，不能因第三人的原因而免责。相反，陈勇已按合同约定支付了定金，不存在违约行为。第二，根据许金和在二审中的陈述，其明知妻子不会同意，仍与陈勇签订房屋买卖合同，在案涉房屋取得房产证后亦不主动履行合同，现因共有人陈维娟明确表示不同意出卖房屋导致合同解除，许金和应承担相应的损害赔偿责任。第三，案涉房屋买卖合同第七条虽明确如甲方即许金和中途毁约，赔偿金额为该房屋成交总价的2%，同时也约定如任何一方违约，守约方的实际损失超过违约金总金额的，违约方应据实赔偿。案涉合同签订后房屋价格持续上涨，现因许金和的违约导致合同解除，陈勇已不可能以合同约定的价格在同等地段购得商品房，由此产生的房屋差价损失应予以赔偿。一审法院以合同约定的办理资金监管手续的最后期限即2017年6月30日作为评估房屋价值的时间节点并无不当，依据该时间节点的房屋市场价值与合同价的差额判决许金和赔偿损失249900元正确，本院予以维持。综上所述，许金和、陈维娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10580元，由许金和、陈维娟负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 莹审 判 员  卢文忠审 判 员  袁海燕二〇二一年二月二十二日法官助理  骆云辉书 记 员  吴 洋