河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0305民初338号原告:康宁，男，1985年4月18日出生，汉族，硕士文化程度，河南省鲁山县人，自由职业，住洛阳市涧**。原告：李月锋，女，1984年2月2日出生，汉族，本科文化程度，河南省偃师市人，河南省晨钟教育咨询有限公司职工，住洛阳市涧**。被告：洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧**丽春东路**（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍，执行董事。委托诉讼代理人：李理博、朱小丽，河南精专律师事务所执业律师，代理权限：特别授权。原告康宁、李月锋诉被告洛阳尚锦置业有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用小额诉讼程序，于2021年2月23日公开开庭进行审理。原告康宁、李月锋，被告洛阳尚锦置业有限公司的委托诉讼代理人朱小丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康宁、李月锋向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付违约金期间（2015年12月30日至2020年4月26日共计1579天）的违约金合计金额44223.92元，以现金支付给原告。2、要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年4月22日，原被告双方签订房屋买卖合同，并按时支付全部房款人民币合计伍拾陆万零壹佰伍拾壹元整（560151元）。根据合同的第八条约定，出卖人（即本案被告，下同）应于2014年12月31日将我所购买的升龙城8号楼3单元602室交付购买人（本案原告，下同）使用。根据合同第十五条规定关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记所需资料按要求报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应按已付房价款的万分之0.5/日支付违约金。时至2020年4月26日接到通知可办理房屋所有权证，因此被告已造成违约，需支付给原告(2015年12月30日至2020年4月26日共计1579天）期间的逾期未办理房屋产权证违约金合计44223.92元(肆万肆仟贰佰贰拾参元玖角贰分）。2、被告在未办理房屋竣工验收备案证书的情况下，通知购买人办理房屋交接手续。按照国家相关法规规定，被告单方面组织勘察、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格是不成立的，被告未取得房屋竣工验收备案证书就强制交房，属违规行为。同时被告指定的物业公司在不具备一级物业服务资质的情况下,强制按照一级物业服务标准（1.35元/m·月）收取物业管理费。我认为，物业管理费的收取应按照其相应资质等级标准，从取得竣工备案证书之日起计算。综上所述，被告的违约行为，已严重侵害了我的合法权益，故特此诉至贵院，请人民法院依法裁决，支持原告的诉讼请求。被告洛阳尚锦置业有限公司辩称：第一，答辩人洛阳尚锦房产置业有限公司对非自身原因造成的逾期办证不承担责任。《商品房买卖合同司法解释》规定,就房屋权属证书逾期办理的问题,划分责任时应当适用过错原则。双方签订的房屋买卖合同、合同附件四补充协议规定:答辩人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。答辩人在整个办理备案的过程中不存在任何过错,导致原告逾期取得产权证不是因出卖人原因所致。因此,答辩人不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任。第二，因政府政策、规划两方面原因造成答辩人逾期办证的不应归责于答辩人，应结合实际情况，请法院酌情考虑顺延资料备案期限。答辩人不存在违约情形,涉案房屋产权证书有关资料逾期备案并非答辩人原因,而是由于政府政策、规划两方面原因。第一、由于政府违规将规划绿地作为建设用地出让给答辩人,并向答辩人先后下发施工许可证、规划许可证等相应证件,在被国土资源部通报后,市规划局自2016年1月暂停对升龙城所有项目的规划审批;第二、涉案区域控制性详细规划在升龙城项目初期即经政府部门审批通过,意味着包括电力供应等市政基础配套设施应满足项目开发的政策需要。2013年10月30日,答辩人于河南国网供电公司签订《新建住宅配电工程项目建设协议书》明确约定,答辩人按照约定支付配套费后,供电公司应于2014年8月1日向升龙城一期供电。但答辩人足额缴纳配套设施费用后,洛阳国网供电公司于2014年8月26日告知被告,涉案区域珠江路沿线位于"供电红色限报区",无法接入正式电,无法进行消防验收。政府政策调整、规划变更,无法接入正式电这两方面属于原、被告双方在签订《商品房预售合同》时无法预见的。而政府向答辩人下发的规划许可证、施工许可证等证件通过控制性详细规划的报批手续等行为均有公信力,政府自身原因导致的许可证的错误下发、审批的错误通过,并非答辩人能够预见的掌控的事实,也不属于正常的商业风险,系政府政策性原因,针对以上情况,答辩人根本无法通过自身努力去克服从而按照合同约定的期限办理涉案房屋的产权报备工作。强行要求答辩人按照《商品房预售合同》的约定期限未完成办证资料的报备工作是严重违反公平原则的。结合《中华人民共和国合同法解释一》26条之规定,基于以上情形,答辩人认为应当变更合同约定的履行办证资料报备义务的时间。涉案房屋系升龙城一期,接入正式电的时间是2018年9月5日,正常情况下正式电接入后方可进行消防验收,且消防验收的时间周期在一年左右,请法院酌情考虑顺延资料备案期限。第三、根据公平原则，对于因政府政策调整、规划变更造成的答辩人无法及时向有关机构提交备案资料，请求法院结合相关事实情况,变更违约金的计取时间。原告诉求的违约金,无法律及事实依据,依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第206条"合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对当事人明显不公平或不能实现合同目的的,当事人请求法院变更或解除合同的,人民法院应当根据公平原则,结合案件实际情况确定是否交更和解除。"本案造成答辩人无法及时向有关机构提交备案资料的原因,系政府政策调整、规划交更造成的,该情况下,要求答辩人继续按照合同约定支付违约金,对答辩人极不公平,因此,请求法院结合相关事实情况,变更违约金的计取时间。第四、因新冠疫情等不可抗力因素造成的办证延误时间应当相应顺延,不应计取违约金。因新冠疫情等不可抗力因素造成的办证延误时间应当相应顺延,不应计取违约金。目前升龙城项目各栋楼的不动产登记证正在办理过程中,因2020年初爆发的新冠肺炎疫情,致使答辩人停工停产,因此无法办理相应的产权登记手续造成办证延误,该段时间属于合同中约定的非自身原因导致的逾期办证,属于不可抗力,依照法律及合同约定办证期限,应当相应顺延。经审理查明：2013年4月22日，原告康宁、李月锋（××）与被告洛阳尚锦置业有限公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，约定二原告共同向被告购买涧西区珠江路369号升龙城B区8幢3单元3-602号房屋，金额合计伍拾陆万零仟壹佰伍拾壹元整（560151元），交付期限为2014年12月31日（交付时房屋应具备的条件为：经勘察、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用），关于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若××不退房，出卖人应按已付房价款的日万分之0.5向××支付违约金。2015年1月3日，二原告从被告处接收房屋。被告于2019年12月10日已取得案涉8号楼的不动产权登记证书，二原告的案涉房产已具备办理房地产权属证书的条件。另查明,庭审中被告称由于政策调整及规划变更等原因导致升龙城项目的供电接入、消防验收等方面受到了直接的影响，导致升龙城项目手续审批出现暂停和顺延,造成了业主产权登记手续的滞后和拖延,被告在该行为过程中不存在任何过错，导致××逾期取得产权证非系"因出卖人原因"所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任。以上事实已由生效裁判文书予以确认。被告向本院提交的升龙城B区8号楼同类逾期办证案件已由河南省洛阳市中级人民法院作出的《民事判决书》中认定，升龙城B区8号楼从2018年7月1日起计算违约金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据法律规定和原、被告双方签订《商品房预售合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需资料按要求报产权登记机关备案，如因出卖人责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，出卖人按已付房价款日万分之0.5向××支付违约金。被告于2015年1月3日向二原告交付房屋后，至2019年12月10日方履行办理案涉8号楼不动产权登记证书的合同义务，致使原告逾期未取得房地产权属证书，显属违约，原告要求被告支付违约金的请求，本院依法予以支持。关于庭审中被告称由于政策调整及规划变更等原因，导致升龙城项目手续审批出现暂停和顺延,造成了业主产权登记手续的滞后和拖延,被告在该行为过程中不存在任何过错，导致××逾期取得产权证非系"因出卖人原因"所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任的抗辩意见。本院认为，从被告提交的证据能够证明导致被告逾期办理产权登记备案的原因是规划变更和政策调整致使升龙城B区无法进行消防验收以及引起供电预警，该因素并非被告洛阳尚锦置业有限公司能够左右和控制。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。依据上述法律规定，本案中规划变更和政策调整等因素是被告洛阳尚锦置业有限公司所不能预见的，致使合同履行过程发生重大变化，该事实符合合同情势变更的构成要件。本案中，造成办证逾期的因素有被告自身因素，也有非被告所能预见和左右的其他方面因素，故对于被告提出的变更违约期限的抗辩意见应酌情予以考虑。依据庭审中所查明的事实，升龙城B区的供电预警于2017年7月25日解除,涉案房屋在2017年8月29日正常供电，被告办理消防验收、规划核实等手续客观上必然需要一定的时间，且办理时间非被告洛阳尚锦置业有限公司所能控制，故综合全案情况，本院酌定在2017年8月29日正常供电后，被告洛阳尚锦置业有限公司办理消防验收、规划核实等手续为10个月左右。据此，本案从2018年7月1日起计算违约金较为符合客观实际。合同约定的违约金标准为日万分之0.5符合法律规定，本院予以支持。综上，违约金以总房款560151元为基数，按照日万分之0.5的标准自2018年7月1日起计算至2019年12月10日共计14563.93元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告康宁、李月锋支付违约金14563.93元；二、驳回原告康宁、李月锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费453元，由被告洛阳尚锦置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李晓佳二〇二一年二月二十五日书记员  师丽锋