辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终303号上诉人（原审被告、反诉原告）：范荣华，女，1969年9月13日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：孙永刚，辽宁大宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旭，辽宁大宸律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李颖，女，1982年9月20日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：隋阳，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢国清，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原审被告：沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司，住所地沈阳市铁**齐贤北街**（15门）。法定代表人：齐建龙，该公司经理。委托诉讼代理人：于玺跃，男，1987年1月23日出生，汉族，该公司工作人员，住沈阳市皇姑区。上诉人范荣华因与被上诉人李颖、原审被告沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初9805号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范荣华上诉请求：1.撤销一审判决第一、四项；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、违反法律、行政法规的强制性规定并不当然导致民事法律行为无效。根据《民法总则》第一百五十三条：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”原审认定合同无效的依据并无任何法律、行政法规明确认定转让划拨土地上房地产的行为无效。二、土地使用权未经审批转让行为，是行政违法行为，并非无效行为。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。原审法院据此认为“该规定属于行政法规的效力性强制性规定，违反该规定的合同属于无效合同。”该条款虽然规定划拨土地使用权不得转让，但并未明确规定违反该规定的合同即为无效合同。《暂行条例》第四十六条规定：“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。”同时，原审法院依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”第六十七条规定：“违反本法第四十条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。”无论是《暂行条例》还是《房地产管理法》，对划拨土地上的房地产交易行为并不禁止，只作出行政管理性规定。三、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定：“本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。”司法解释所规范的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为，所规范的客体应为单纯地土地使用权转让，而非房屋所有权转让。当事人在转让划拨土地上的房地产时约定将占用的国有划拨土地使用权概括转让，不适用该司法解释对合同效力的规定。案涉房屋已至少经过2次以上的合法转让。该地块上房屋在初建过程中，应当已经取得划拨土地使用权流转的相关行政审批手续，否则房屋管理部门不会予以所有权初始登记及变更登记。原审已确认案涉房屋土地使用权人为全体小区业主，显然该小区所在地块已经经过合法审批，后续业主的商品房二手买卖交易行为并非土地使用权直接转让，从而无须重复审批。故原审法院认定案涉房屋交易需报有批准权的人民政府审批，既无事实依据，也无法律依据。四、案涉合同并不违反物权法规定的“房地一体”原则。房屋所有权人即为该宗土地的共有权人。案涉房屋转让后，新的所有权人当然成为共有权人，并不造成房地权利分离。上诉人是房屋合法所有人，对外有签订合同的权利，其次，案涉合同不违反效力性强制性规定，一审适用的是管理性强制规定，案涉房屋分别于2010年7月16日和2018年8月21日办理两次过户登记，分别是栾源树过户到上诉人丈夫柏春林名下，之后又从柏春林过户到上诉人名下。可以证明案涉房屋是允许办理过户登记的，2010年过户登记的依据系原审法院做出了2009沈河民二第137号判决书，该判决书在本院认为部分明确认定双方的买卖合同合法有效。最终判定栾源树配合夫妻办理过户手续。该判决合议庭成员就是本案原审法官。2017最高法民再87号认为划拨地上房屋买卖合同有效。李颖辩称，同意一审判决。沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司辩称，不同意，划拨土地上房屋可以过户，不同意返中介费。李颖向一审法院起诉请求：1.解除原告与二被告的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.被告一双倍返还购房定金40万元；3.被告二返还原告已付居间服务费18500元及利息（暂定1000元）；4.二被告承担诉讼费和律师费。范荣华向一审法院反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告的《房屋买卖合同》；2.反诉被告承担违约责任（即已付定金20万元不予返还）；3.反诉被告承担中介费10000元；4.反诉被告承担反诉费、律师费。一审法院查明事实：2018年8月17日，范荣华通过接受赠与取得沈阳市沈河区轴网点房屋（建筑面积76.44平方米）的所有权。该房屋所在土地的土地使用权性质为划拨，土地使用权人为全体小区业主，使用权面积为3756.73平方米，房屋对应土地有抵押。2020年5月11日，范荣华作为甲方（出卖人）与李颖作为乙方（买受人），沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司作为丙方（见证方）签订房屋买卖合同书，约定乙方购买甲方所有的沈阳市沈河区轴网点，建筑面积76.44平方米。二、甲方对该房屋作如下声明：1、甲方保证是该房屋的合法拥有人，并且依法取得了该房屋产权或是未依法获得房屋产权，但经房屋所有权人授权或经追认的甲方有权出售该房屋、并保证如实陈述此房屋权属情况和其他具体状况，不得虚假隐瞒，如因房屋产权问题而导致交易失败或者由此引起的法律纠纷及经济责任全部由甲方承担。2、甲方保证就已出售该房屋一事取得了全体房产共有人的一致同意，否则愿意承担违的责任。如果委托代理人签署本合同，须承担产权人同样的法律责任。3、交易过户前甲方应向乙方出示房屋更名过户所需相关证明及材料的原件，并承诺所提交的材料真实有效。4、甲方保证该房屋不存在除合同约定中提及之外的抵押、租借、司法保全、司法查封、司法执行等事项、无第三方主张权利、如因此发生纠纷由甲方负责解决。三、乙方对购买权的声明：1、乙愿意在本合同第二条款成立的前提下就向乙方购买上述房屋的交易签定本合同，并保证签定合同后，愿意履行合同约定的义务。2、乙方声明已实地看过该房屋，对丙方告知的该房屋实际情况已充分了解，对此房屋现状及其他有关情况等无异议，自愿买受该房屋。四、房屋交易价格及交易税费的约定：1、双方约定上述房屋售价合计为人民币1850000元（大写：壹佰捌拾伍万元整）。2、房产交易涉及的税费由乙方全部承担（注：法律规定的买方应付主要税费类别有：契税、增值税、印花税：卖方有：增值税、个人所得税、土地增值税、印花税等）。3、如在协议签定后办理过户前，遇国家、本地区房产政策调整，造成交易费用增加，甲乙双方应协商解决，如果协商不成甲乙双方选择费用增加部分的承担方式为：本条款第2条承担。五、乙方一次性购买此房付款方式：1、定金：在签订本合同当日内，乙方向甲方支付购房定金人民币：贰拾万元整（小写：￥200000元），在乙方支付甲方第一笔购房款时，该定金直接抵做同等金额的购房款。2、乙方新契税证明下发当日乙方付给甲方第二笔购房款人民币壹佰陆拾伍万元整（小写：1650000元），同时根据国家政策，甲乙双方须在房产局办理资金监管手续……4、乙方新房证下发后，甲方收到全部购房款后48小时内，甲乙双方按照合同约定交换房屋，甲方将此房屋交予乙方使用……七、关于中介费的约定：1、甲乙方均确认，双方的房屋买卖交易，是在丙方提供中介服务的情况下达成的。2、在签订本合同时，乙方应支付丙方信息服务费人民币18500元，甲方应支付丙方信息服务费人民币10000元。3、本合同签订后，除在本合同中另有约定外，中介费概不退还。如甲乙双方在履行本合同过程中发生纠纷，中介费由违约方承担，丙方提供的中介服务为：提供中介信息服务、促成甲乙双方达成合同、协助甲乙双方办理过户、协助房屋交接。八、违约责任：1、协议签订后，乙方如未按本协议约定的时间付款，应向甲方支付违约金，每逾期一天，违约金按逾期未付款的千分之一计算。逾期未付超过15天，视为乙方违约，甲方有权收取违约金继续履行合同或单方面解除协议；如果乙方已经支付定金或房款的，已付定金归甲方所有；甲方应在三个工作日内，将购房首付在扣除违约金后还给乙方，逾期未付，每逾期一天，甲方应按应退金额的千分之一支付乙方违约金……九、关于产权办理及贷款手续的其他约定：1、甲乙双方签署合同前已到房产交易中心进行房屋的档案查询，此房无抵押，无司法执行，查封，无司法保全，符合房屋交易过户标准……十、其他约定：……②付款方式：1．于签订合同之日乙方支付甲方贰拾万元定金；2．于2020年6月30日乙方支付甲方首付款贰拾万；3．于2020年9月15日乙方支付甲方陆拾捌万元，用于甲方提前解贷；4．剩余尾款柒拾柒万元存入资金监管，按流程支付甲方；5．资金监管中预留交接尾款放在丙方处。③乙方指定买受人。④如交易过程中，需缴纳土地出让金，则甲乙双方协商，如协商不成，则三方无责，甲方退回已收乙方房款，中介退回中介费。⑤甲乙双方协商本次交易于2020年9月30日之前更名过户完毕。同日，原告李颖作为甲方与被告沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司作为乙方签订补充协议，约定：……主合同中约定，乙方为甲方的房屋提供房屋买卖中介服务，房屋地址为沈阳市沈河区轴，现甲方自愿委托乙方代为办理该房屋变更房产登记，代为交纳税费等相关手续，甲方应在2020年9月30日前向乙方支付人民币190000元（大写壹拾玖万元）。该笔款项包含该房屋所有税费，及甲方追加给乙方的居间服务费，如该笔款项不足以缴纳该房屋所有税费，则超出部分由乙方承担；如该笔款项缴纳完该房屋所有税费后还有剩余，视为甲方追加给乙方的居间服务费。同日，李颖、范荣华与沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司约定：丙方已告知甲乙双方，该房屋土地性质为划拨，需要缴纳土地出让金，因土地规划局缴纳公式未出，先过户需要签署土地出让金告知书及签署后下发的不动产权证样式如下。同日，李颖向范荣华支付20万元，向沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司支付中介费18500元，范荣华向沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司支付中介费10000元。范荣华向李颖出具收条，记载收到李颖购房定金贰拾万元。同日，范荣华向沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司支付中介费10000元。2020年6月30日，李颖通过微信向范荣华发送告知函，内容为：2020年5月11日，我与你两方签订了《房屋买卖合同书》，及《补充协议》，约定购买范荣华所有的位于沈阳市沈河区轴的门市，房屋面积为76.44平方米，房屋总价款为185万元。但因合同中的上述房屋存在重大产权瑕疵，无完整不动产权，导致合同目的无法实现而解除，鉴于你我双方就解除的事宜无法达成一致，故我方已就此事宜诉至沈阳市沈河区人民法院。特此告知。2020年7月15日，范荣华通过微信向李颖告知：我们是在5月11号签的合同。6月30号应该付房款了，你没有付，根据合同能宽限你15天，今天是7月15号最后一天，我提醒你一下，今天不交的话，明天我可以按合同履行，扣取你定金，解除合同。原、被告发生纠纷，向一审法院提起诉讼。庭审中，李颖向法庭提交委托代理协议、律师费发票用以证明其支出律师费20000元。范荣华向法庭提供微信支付交易明细、律师费发票用以证明其支出律师费15000元。一审法院认为，关于李颖与范荣华房屋买卖协议的效力问题。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。该规定属于行政法规的效力性强制性规定，违反该规定的合同属于无效合同。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。在本案中，虽然双方约定转让的是房屋所有权，但根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，涉案房屋所在的土地亦属于双方转让的标的物。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”此法律规定中的政府审批、办理土地使用权出让手续、缴纳土地出让金是对划拨土地上房地产转让合同效力的补正，即当事人对于无效合同进行修正，消除其违法内容，从而使合同变为有效合同。据此规定，划拨土地使用权经有关政府土地管理部门批准，并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金后，可以转让。经询问沈阳市不动产登记中心，答复为：目前沈阳市划拨土地上房屋转让时，住宅可暂不补缴土地出让金即可办理更名过户手续，商业用房必须补缴土地出让金方可办理房屋更名过户手续。即商业用房的房屋买卖合同需报有批准权的人民政府审批、办理土地使用权出让手续并补缴土地出让金后，合同才生效，在此之前为无效合同。涉案商业用房所在的土地为划拨土地，原、被告就转让涉案房屋及其所在的划拨土地使用权签订房屋买卖合同书时，并未经有批准权的人民政府批准，至本案调查结束前仍未获批，根据上述规定，原、被告签订的房屋买卖合同为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告李颖与被告范荣华签订房屋买卖合同时交纳的200000元为履约定金并非成约定金，合同无效时不适用双倍返还的规定，故被告范荣华应向原告返还购房定金200000元。被告沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司作为居间中介方，因合同无效，收取居间服务费无法律依据，故应向原告李颖返还中介费18500元，应向被告范荣华返还中介费10000元。一审法院判决：一、被告范荣华于判决发生法律效力之日起15日内返还原告李颖定金200000元；二、被告沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司于判决发生法律效力之日起15日内返还原告李颖居间服务费18500元；三、被告沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内返还被告范荣华居间服务费10000元；四、驳回本诉原告李颖和反诉原告范荣华的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7577元，半收取3788.5元，由原告李颖负担1588.5元，由被告范荣华负担2150元，由被告沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司负担50元；反诉案件受理费2225元，由反诉原告范荣华负担。二审中，上诉人范荣华提交房产证复印件3份，证明案涉房屋先后登记在三人名下。被上诉人李颖质证意见：真实性没有异议，关联性有异议，栾源树、柏春林房证只表明房屋所有权，未标明土地使用权。当时未采用房地一体登记，只是符合当时交易条件。2018年基于继承办理的转移登记，不同于本案买卖行为，不具有关联性，不能证明具备买卖强制规定。2017年房地一体后不具备交易条件。审批之后可以交易。应先分户再审批转让再交土地出让金，没有政策规定怎么样具体走审批程序。本案案涉房屋是商业性质，不同于住宅，政策有区别。住宅经过程序后可以能交易，商业禁止交易，一审法院已经向房产局核实。原审被告沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司质证意见：到房产局填写告知书即可过户。告知买方土地划拨性质，将来或许收取土地出让金，没有表示时间。并且签署合同书当日已经告知买方土地性质的划拨。并且告知书上双方签字确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是关于案涉合同的效力问题及定金如何处理的问题。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”以上均属于管理性强制性规定，非效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非房屋买卖，故该规定不适用于本案合同效力的认定。登记、审批并非房屋买卖合同生效的条件。物权法第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此债权合同的效力是独立的，是否登记或者交付，影响到物权变动的效力，但对债权合同的效力不产生影响。《城市房地产管理法》第四十条第一款虽然规定以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定报有批准权的人民政府审批有批准权的人民政府。准予转让的应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。但该审批行为仅是物权变动的必要条件，也即未经审批将无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移，但这并不影响房屋买卖合同的效力。一审法院认定房屋买卖合同无效，属适用法律错误，应予以纠正。认定房屋买卖合同有效，符合诚实信用原则和公平原则。房屋买卖合同是双方真实意思表示。李颖、范荣华与沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司还在不动产登记中心的告知书上手写：“丙方已告知甲乙双方，该房屋土地性质为划拨，需要缴纳土地出让金，因土地规划局缴纳公式未出，先过户需要签署土地出让金告知书及签署后下发的不动产权证样式如下”，三方签字确认，即各方当事人均明知案涉房屋的土地性质是行政划拨用地，房屋买卖合同还约定如交易过程中，需缴纳土地出让金，则上诉人和被上诉人双方协商，如协商不成，则三方无责，上诉人退回已收被上诉人房款，中介退回中介费。现上诉人与被上诉人均主张解除房屋买卖合同，因案涉房屋办理过户登记必然涉及缴纳土地出让金，双方就合同的履行产生争议，均不同意继续履行合同，故对李颖要求范荣华返还定金的主张应予支持。李颖以房屋产权不完整为由要求双倍返还定金违反诚实信用原则不应予以支持。范荣华以李颖未按约定支付房款，要求不退定金，因合同约定“如交易过程中，需缴纳土地出让金，则上诉人和被上诉人双方协商，如协商不成，则三方无责，上诉人退回已收被上诉人房款，中介退回中介费”，现案涉房屋所在土地的划拨性质导致双方对合同履行发生争议，属于合同约定的协商不成情形，一审判令范荣华返还定金，中介返还中介费并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初9805号民事判决第一、二、三项；二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初9805号民事判决第四项；三、解除范荣华、李颖与沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司签订的房屋买卖合同书；四、驳回李颖和范荣华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7577元，减半收取3788.5元，由李颖负担1588.5元，由范荣华负担2150元，由沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司负担50元；一审反诉案件受理费2225元，由范荣华负担。二审案件受理费4300元，由范荣华负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  谢 宏审判员  姜会军二〇二一年二月二十五日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。