江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣01民终357号上诉人（原审被告）：龚文英，女，汉族，1973年1月31日生，住江西省南昌市西东湖区。委托诉讼代理人：郭宏山，江西华赣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南昌万隆物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区建设西路****。统一社会信用代码：91360100677985411P。法定代表人：但双生。委托诉讼代理人：王金华，江西红谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨康辉，江西红谷律师事务所实习律师。上诉人龚文英因与被上诉人南昌万隆物业管理有限公司（以下简称“万隆公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2020）赣0103民初7752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人等方式不开庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人龚文英上诉请求：1、撤销南昌市西湖区人民法院（2020）赣0103民初7752号民事判决书的判决，改判驳回万隆公司的诉讼请求。(上诉金额为：120375元)。2、本案诉讼费用由万隆公司承担。事实与理由:一、原审判决书认定事实违背了“以事实与依据,以法律为准绳”的民事审判的基本原则，对书面的租赁合同中对万隆公司不利的约定条款在判决书的事实认定中故意不认定,对龚文英一方的抗辩意见在判决书未作评判。原审判决书没有认定万隆公司单方涨价的行为系单方变更合同主要条款的行为。依据双方所签订的书面的租赁合同第九条第1款的约定:对本合同任何内容的变更,均应以书面方式作出,并必须共同签字盖章后生效的排他性的规定。实际上就是排除了以实际履行为准的合同变更方式。由于万隆公司单方面提出涨租,系对合同主要条款的变更,原审判决故意不去认定这一事实的法律性质,绕开涨价系变更合同主要条款的这一事实,在本院查明事实部分对书面租赁合同第九条第1款的约定不作查明,置合同明确约定于不顾,直接认定事实履行有效。由于万隆公司单方面涨租,没有与龚文英成书面的一致,即使龚文英实际履行行为是按照涨租的价格进行了支付租金,但那在法律上不产生对合同价格进行了变更的效力,只有双方签字盖章认可,才能成就变更合同条款约定的生效条件。万隆公司单方变更价格的意思表示,在龚文英签字认可之前,应视为没有成就合同约定的变更生效条件,故该变更价款行为对龚文英没有法律约束力。二、一审判决在本院事实认定部分认定“被告向原告开具收款收据”是认定事实错误,一审被告是交款方,一审原告是收款方,按财务规则是收款方向交款方开具收据。即使是万隆公司开具的半年租金61357元并载明“代收2019年1月18日-2019年7月17日”的收据，已经送达给龚文英,仍不能认定龚文英已经认可涨租的价格变更条款。租赁合同中约定的合同任何条款的变更方式是双方签字并盖章才生效,龚文英一方并没有在该收据上签字确认或者盖章，故龚文英收到交款收据也不能产生合同变更的效力。三、一审判决关于本院认定事实部分:“其在2016年4月21日、2017年3月23日、2018年2月6日、2019年3月5日分别向原告交纳10000元、100000元、12000元、10000元,共计42000元。对于该42000元原告称是因龚文英将店铺转租他人故向原告缴纳的转租费用以及仓库使用费。”在万隆公司没有提交证据进行证明的情况下,单凭自由心证,就采信了万隆公司的证据,完全违背了民事诉讼法的证据规则。龚文英虽然在此后没有主张退还,但租赁合同一直在履行，租赁关系一直在存续期间,预交费用根本无需主张退还,因为租金会一直产生,龚文英故意未交最后一年的租金,就是以实际行为在主张进行租金冲抵。客观上也无需主张退还。万隆公司对自己的诉讼主张应当提供证据进行证明,不能提交证据的,就应当承担不利的法律后果.这是民事证据采信的基本规则.原审判决无须万隆公司提供证据就采信对原告有利的主张,这样的判决,如何让人心服。四、一审判决书中违反民法体系所保护的契约精神.违背证据规则,明显适用法律不当,作出了错误的判决。一审法院没有考虑本案双方当事人在租赁合同履行过程中,是万隆公司利用出租人的优势地位,多次单方涨价,强迫接受承租人接受不平等条款的客观事实。事实上在万隆公司在万马商区出租期间曾发生50%以上的商户集体上访反对万隆公司单方涨租的不诚信行为。本案的万隆公司.利用房东优势地位,单方面的涨租,是不平等的霸王行径。司法实践不能予以保护,否则只会助长不正之风,造成交易的混乱。本案双方当事人签订的书面租赁合同,本是万隆公司提供的格式合同.如果有争议,也应做出不利于提供格式合同的一方的解释。五、龚文英没有违约,因而无须承担任何违约责任,故原审判决支持保证金10000元不予退还是错误的。被上诉人万隆公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。万隆公司向一审法院提出诉讼请求：一、确认龚文英与万隆公司租赁合同关系已解除；二、龚文英向万隆公司支付2019年7月18日至2020年7月17日期间的万马服饰广场A座127号商铺租用费用180198元（商铺租用费用包括租金、物业费、公摊电费、公摊空调费、水费、保险费）；三、判令龚文英向万隆公司支付违约金共计54059.4元（180198元*30%＝54059.4元）；保证金10000元不予退还。四、本案诉讼费用、律师费3000元由龚文英承担。一审法院查明事实如下：2013年12月31日，万隆公司（甲方）与龚文英（乙方）签订《万马服饰广场商铺租赁合同》，合同约定：1、甲方将南昌市建设西路528号万马服饰广场A座127号商铺出租给乙方做服装经营场所；2、租赁期2014年1月18日至2019年7月17日，每年租金40000元，乙方应在每年4月18日前付清该租赁年度租金；3、乙方在合同签订时向甲方交纳履约保证金10000元；4、水电费由甲方代收代缴；5、乙方迟延支付租金、管理费、水电费等约定费用，无正当理由在三十日内拒不履行支付义务的，甲方有权单方解除合同，收回商铺，没收履约保证金；6、一方违约，非违约方有权要求违约方承担违约责任，并赔偿非违约方因此造成的全部损失，包括诉讼费用、执行费用、律师费等，乙方未按合同约定交纳相关费用的，每延迟一日，按应付金额的日1%支付违约金，最高不超过应付金额的30%。同日，双方签订《补充协议》，约定商铺租赁期内，乙方应向甲方缴纳综合费，该综合费包括但不限于公共部分装修费、公共设施维护费、商场运营管理费、商场整体推广宣传费、物业管理费等各项费用，标准为每年50144元，该费用应在支付每年度租金时一次性支付。上述协议签订后，万隆公司将商铺交由龚文英租赁使用。同时，龚文英自万隆公司处承租了同一服饰广场的A座126号商铺，并签订了内容一致的租赁合同及补充协议。龚文英支付A127及A126两处商铺租金及其他费用的情况如下：1、2013年12月8日至2014年1月16日期间，龚文英向万隆公司支付了两个商铺的租金及费用共计393686元；2、2015年10月22日龚文英向万隆公司交纳195839元（两间店铺各97919.5元），万隆公司向龚文英开具每间店铺收据各三张，分别载明2016年1月18日-2017年1月17日租金87158元、物业费2987元、代收公摊水、电、空调费7575元；3、2016年9月17日龚文英向万隆公司交纳195840元（两间店铺各97920元），万隆公司向龚文英开具每间店铺收据各三张，分别载明2017年1月18日-2018年1月17日租金87158元、物业费2987元、代收公摊水、电、空调费7575元；4、2017年9月18日-20日，龚文英向万隆公司交纳196640元（两间店铺各98320元），万隆公司向龚文英开具每间店铺收据各三张，分别载明2018年1月18日-2019年1月17日租金87158元、物业费2987元、代收公摊电费、水费、公摊空调费、保险费8175元；5、2018年12月25日，万隆公司公司员工江凌向龚文英发送消息“半年租金及物业费61357元”，2019年1月3日，龚文英向万隆公司交纳两笔61357元，万隆公司开具收据载明“代收2019年1月18日-2019年7月17日”。经本庭询问，龚文英当庭认可收到了上述收据。另，根据龚文英的转账记录，其在2016年4月21日、2017年3月23日、2018年2月6日、2019年3月5日分别向万隆公司交纳10000元、10000元、12000元、10000元，共计42000元。对于该42000元，万隆公司称是因龚文英将店铺转租他人故向万隆公司缴纳的转租费用以及仓库使用费。双方租赁合同到期后，未再签订书面合同，万隆公司工作人员在2019年11月27日告知龚文英A127店铺205198元，A126店铺180198元，龚文英未作回应。2020年6月8日，万隆公司工作人员与龚文英微信联系，告知其于当天下午缴清下一届合同综合费用。2020年6月13日，万隆公司工作人员与龚文英微信联系称“你那两个店的凭证通知了这么久怎么还没有打出来，财务这边没有查到你交钱的凭证，这两天未交过来到时就是按没有交租处理”。2020年7月9日，万隆公司工作人员与龚文英姐姐龚文武微信联系称自2019年5月开始与其联系续约，其答应6月底来办理但至今未来，催促其办理续约，龚文武表示会尽快回南昌。2020年7月24日，龚文英搬离商铺。为追索龚文英拖欠的两处商铺租金及费用，万隆公司向江西红谷律师事务所支付律师费6000元。一审法院认为，万隆公司与龚文英书面租赁合同期限届满后，龚文英未与万隆公司继续签订租赁合同但继续占有使用万隆公司的商铺，万隆公司亦未要求龚文英立即搬出，根据合同法之规定，双方间原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。龚文英已于2020年7月24日搬离所租赁的商铺，万隆公司未证实双方约定解除合同或单方有行使解除权的行为，故其诉请要求确认双方租赁合同已解除，与事实不符，应认为双方间的不定期租赁合同已终止。虽万隆公司曾告知龚文英续租的租金标准提高为205198元，但双方并未就此形成合意。现万隆公司按180198元的标准向龚文英主张2019年7月18日至2020年7月17日期间的租金及费用，无事实法律依据。龚文英应按照原合同标准向万隆公司支付该期间的租金及其他费用。双方书面合同约定租金40000元／年、综合管理费50144元／年，水电费由甲方代收代缴。龚文英称其已支付的款项超出合同期内应付款项。但万隆公司在每年收到龚文英支付的款项后均开具了相应金额的收据，列明各项费用。龚文英虽在质证阶段否认收到上述收据，但在庭审发问阶段确认收到。龚文英在合同期内的五年时间内乃至书面合同期限届满一年后，在明知万隆公司历次收费项目及金额的情况下，从未提出系出于错误认识而多交了费用，或者以显失公平为由而要求撤销多交租金费用的行为，应认为龚文英对每次交纳的金额及对应的内容系明知且认可的。龚文英虽提交了证据证实自己另行了交纳了电费，但其交纳商铺单独的电费与万隆公司收取公摊电费并不冲突。万隆公司在2018年12月25日向龚文英发送“半年租金及物业费61357元”的通知及龚文英在2019年1月3日交纳两笔61357元的行为进一步印证了双方对此前已交纳的各项费用并无争议，并不存在以此前多交的钱冲抵之后的租金的问题。同理，对于龚文英在2016年4月21日、2017年3月23日、2018年2月6日、2019年3月5日向万隆公司交纳的共计42000元的金额，根据交纳的时间可知，龚文英并非系偶然出于错误认识而向万隆公司支付，且在合理期限内未提出过退还或冲抵在后租金。故虽万隆公司仅口头说明收款缘由而并未提供证据证实，但一审法院采信万隆公司说法，确认上述42000元系龚文英基于转租及另行租赁仓库等事由而另向万隆公司支付的款项。因在书面合同期的最后半年间，租金及物业费标准调整为61357元，参照该标准，在合同届满后的2019年7月18日至2020年7月17日，龚文英应付租金及物业费应计122714元。由于不定期租赁期内发生了新冠疫情的不可抗力事由，参照我省《关于应对新冠××疫情进一步帮扶企业和个体工商户缓解房屋租金压力实施方案》中国有房屋最长可免租3个月的政策，考虑到万隆公司为非国有房屋出租，租赁双方应分担风险，万隆公司应予免除1个半月租金费用为宜，故龚文英仍应交纳107375元。根据双方原合同的约定，龚文英应在租赁期限过半前交纳租金。因2019年7月18日之后双方为不定期租赁合同关系，龚文英不需提前按年度预交租金，但在使用租赁物后且万隆公司已催讨的情况下至少应将已发生的租金及费用缴清。根据现有证据，万隆公司在2020年6月8日及13日向龚文英进行过催收，但龚文英至被起诉后都未向万隆公司交纳租金，应视为违约。万隆公司主张没收龚文英交纳的履约保证金10000元并要求龚文英承担律师费3000元，符合双方合同约定，一审法院予以支持。但对于万隆公司另主张的违约金54059.4元，约定标准过高，且万隆公司因龚文英迟延支付租金的违约行为而产生的损失也可由没收的履约保证金弥补，故对该项诉请，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十六条的规定，判决：一、龚文英于一审判决生效之日三日内向南昌万隆物业管理有限公司支付万马服饰广场Ａ座127号商铺2019年7月18日至2020年7月17日的商铺租金及费用107375元、律师费3000元；二、龚文英已向南昌万隆物业管理有限公司交纳的履约保证金10000元不予退还；三、驳回南昌万隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5008元，一审法院减半收取2504元，由南昌万隆物业管理有限公司承担504元，龚文英承担2000元。二审期间万隆公司提交了其员工江凌与龚文英、龚文武微信聊天记录截屏，其中涉及2020年4月7日向龚文英催缴仓库租金12000元的记录，证明目的：龚文英在万隆公司处有租赁仓库的事实。龚文英质证认为，对该组证据的三性均有异议，万隆公司根本没有向龚文英交付仓库给龚文英使用，万隆公司是提出过要搭租一个临时改建的仓库给龚文英，龚文英没有接收，但万隆公司仍然逼迫龚文英要缴纳费用，龚文英为了不和出租人闹翻，以至于停水停电、关店，就先按照万隆公司的要求预存了12000元租金，用于今后抵扣店铺租金使用，12000元租金是在2019年3月5日缴纳的。龚文英与万隆公司就租用该临时搭建的违法建筑的没有达成合意，也没有签订书面合同，没有起租日和结束日期，要求龚文英缴纳仓库租金的行为对龚文英不发生法律效力。本院审核认为，该微信记录的时间为2020年4月7日，不能证明2016年4月21日、2017年3月23日、2018年2月6日、2019年3月5日龚文英交纳的共计42000元的款项是用于仓库租赁费，对该证据的关联性不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《万马服饰广场商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）约定案涉商铺的租金40000元/年，水电费用由万隆公司代收代缴；《〈万马服饰广场商铺租赁合同〉补充协议》（以下简称《补充协议》）约定承租人向出租人支付综合费每年50144元，该综合费包括但不限于公共部分装修费、公共设施维护费、商场运营管理费、商场整体推广宣传费、物业管理费等各项费用。在合同实际履行过程中，万隆公司出具的收据载明，2016年1月18日至2019年7月17日，龚文英除支付《租赁合同》及《补充协议》约定费用外，每年均还支付了万隆公司代收的水、电、空调费、保险费等。龚文英上诉称，其之所以支付超出合同期内应付款项的租金，是因为万隆公司单方面涨租，双方并未达成书面的一致，根据《租赁合同》“对本合同任何内容的变更，均应以书面方式作出”的约定，即使上诉人实际按照涨租的价格支付了租金，但在法律上不产生变更合同价格的效力。本院认为，万隆公司代收的水、电、空调费、保险费等与《租赁合同》及《补充协议》的约定并不相悖，并未对租金价格进行变更。关于公摊水、电、空调费、保险费的部分双方已实际履行，龚文英在被万隆公司起诉前从未提出存在重大误解、欺诈、胁迫、显失公平等导致民事法律行为无效或者可撤销的情形，其对每次交纳款项的金额及相应用途明知且认可，其主张将该部分费用冲抵2019年7月18日至2020年7月17日期间的租金，缺乏法律依据。龚文英主张其于2016年4月21日、2017年3月23日、2018年2月6日、2019年3月5日向万隆公司交纳的42000元为预交租金，应冲抵2019年7月18日至2020年7月17日期间的租金。根据民事诉讼证据规则，应由龚文英提供证据证明其交纳上述款项的用途为预存租金，但其并未提出证据证明其在合同期内历年交纳租金时曾主张过冲抵，本院对龚文英该项陈述不予采信。2019年7月17日期限届满后，龚文英继续占有使用万隆公司的店铺，双方形成不定期租赁合同关系，但双方未就续租的租金达成一致合意，一审法院判令龚文英按2019年1月18日至2019年7月17日的费用标准向万隆公司支付2019年7月18日至2020年7月17日期间的租金及相关费用（包括公摊水电费、空调费、保险费），并考虑疫情因素根据公平原则免除龚文英1个半月租金费用，判决恰当，本院予以维持。综上所述，龚文英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人龚文英预缴的二审案件受理费2708元，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  邹艳凤审判员  王 薇审判员  戴泰苛二〇二一年二月二十五日书记员  周星颖