江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初604号原告（反诉被告）：吴雪惠，男，1978年1月15日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：王伟，江苏东恒（苏州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：高精自动化（昆山）有限公司，统一信用代码9132058358231844K，住所地江苏省昆山市玉山镇江浦路东侧、元丰路北侧。法定代表人：黄振远，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖艳丽，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。原告吴雪惠诉被告高精自动化（昆山）有限公司股权转让纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用普通程序审理，于2021年1月28日组成合议庭公开开庭进行了审理，原告吴雪惠委托诉讼代理人王伟、被告高精自动化（昆山）有限公司委托诉讼代理人赖艳丽到庭参加审理，本案现已审理终结。原告吴雪惠向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告继续履行《投资协议书》，将位于高精自动化园区14号厂房及相应3.5亩国有土地交付于原告；2.请求依法判令被告向原告支付延迟交付涉案厂房造成的损失116.16万元（租金2420平方米*30元/平方米/月=7.26万元/月，16个月从2018年8月16日至2019年12月16日（暂定））；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月13日，原告与被告签订了《投资协议书》（以下简称14号协议书），约定被告将其持有的江浦路东侧元丰路北侧高精自动化园区名下的14号约2420平方米厂房及相应月3.5亩国有土地使用权转让给原告，原告向被告支付转让总价900万元，原告按14号协议书的约定向被告支付270万首付款（2017年3月14日前支付20万元，同年3月31日前支付50万元，同年4月30日前支付100万元，同年5月31日前支付100万元），按照14号协议书约定，被告应于2018年8月15日前将涉案厂房完成竣工验收并合格，交付于原告使用，按照14号协议书的7.2条款约定，违约方（被告延迟交付涉案厂房）行为造成守约方（原告）经济损失的，违约方（被告）应负责赔偿。由于被告2018年8月15日未交付涉案厂房，导致原告无法正常出租，故请求租金损失1161600元（租金2420平方米*30元/平方米/月=72600元/月，16个月从2018年8月16日至2019年12月16日（暂定））。14号协议书约定，被告完成涉案厂房的竣工合格验收后6个月内取得协议约定的不动产产权证，并在房产证取得之日起的6个月内，被告将协议约定的资产完成分割并取得其名下的不动产产权证。原告认为双方签订的《投资协议书》对涉案的14号厂房及国有土地使用权、坐落地、面积、转让价及支付方式、违约责任等均作出明确约定，双方达成的房屋买卖合同合法有效。被告未履行约定的义务，即未将涉案厂房及相应的国有土地使用权交付于原告，被告构成违约。鉴于上述事实，为维护原告的合法权益，原告具状诉至法院，望判如诉请。被告高精自动化（昆山）有限公司答辩：1、原告存在违约，根据协议的6.2条约定，被告有权解除协议，原告在支付第二笔款项270万元时，逾期近四个月，根据协议的3.3.2条约定，原告应当在被告通知交房拿钥匙的同时付款，2018年12月28日，被告的14号厂房竣工验收，并取得合格报告，2019年1月8日，被告通过中介公司经办人卞殿永通过短信和微信通知原告付款拿钥匙，但原告一直未来办理，之后中介公司也通过电话催款，但是原告一直未来付款拿房，直到2019年5月27日原告向被告支付了297万元，由于原告已经逾期4个月，已经达成合同协议约定的解除条件，被告于当天将该款项退回给了原告，同时被告电话通知该投资协议书已经解除，2019年7月31日被告向原告发解除函，通过快递及当时法人郑冬手机短信、微信方式向原告送达解除函；2、2018年2月3日昆山市政府颁布了《昆山存量工业用地开发管理办法》第十三条规定，股权转让交易环节实行新政策，须经所在地区镇同意后，方可进行股权变更登记，第十七条，受让方提出项目备案申请，由昆山市发改部门审核是否符合产业政策，根据协议8.1条约定，因当地政府有关政策的规定属于不可抗力，导致协议无法履行的，各方互不承担违约责任，协议2.2条规定因不可归责于各方当事人的事由导致本协议约定的转让事宜无法实现时，双方均可单方面解除该协议。根据合同法规定，被告可以请求解除该协议。综上，被告提出反诉，请求解除原被告协议。反诉原告高精自动化（昆山）有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除反诉人与被反诉人签订的《投资协议书》；2、依法判令被反诉人承担违约金270万元；3、反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2017年3月13日签订了《投资协议书》一份，具体内容约定如下：1.1约定反诉人将其位于昆山市厂房约2420平米及3.5亩国有土地使用权转让给吴雪惠，3.1约定转让方式为股权转让，3.2约定被反诉人向反诉人支付转让款900万元。3.3.1约定被反诉人向反诉人支付首付款270万元（3月14日支付20万元、3月31日前支付50万元、4月30日前支付100万元，5月31日前支付100万元），其中180万元为定金。3.3.2约定反诉人在2018年8月15日将涉案厂房完全竣工验收并取得合格报告（雨天顺延，依照昆山气象局的数据为准）交付厂房使用时，被反诉人应当支付总价款的30%即270万元，若被反诉人在3日内不及时付款给反诉人视为被反诉人违约，首付款270万元不退。6.2条约定，如因被反诉人原因逾期付款时间超过30个工作日，则反诉人有权解除协议。由于该厂房在施工期间下雨天较多，导致工期顺延。2018年12月28日反诉人取得了厂房竣工验收合格报告。反诉人中介公司昆山市永兴房地产经纪有限公司经办人卞殿永通过电话、微信通知被反诉人付款拿厂房钥匙，但是被反诉人始终未来办理。2019年5月27日，被反诉人向反诉人支付297万元，反诉人立即将该款项退回被反诉人账号，并电话通知被反诉人由于被反诉人已逾期4个月付款，协议已解除。根据协议6.2条约定，如因被反诉人原因逾期付款时间超过30个工作日，则反诉人有权解除协议。2019年7月31日，反诉人向被反诉人发函解除《投资协议书》，同时通过快递、当时的法定代表人郑冬手机短信、微信方式向被反诉人送达解除函。2018年2月3日，昆山市政府颁布《昆山存量工业用地开发利用管理办法》第十三条规定对土地使用权转让交易环节实行新政策，股权转让需经所在地区镇同意后，方可进行股权变更登记，第十七条，受让方提出项目备案申请，由昆山市发改部门审核是否符合产业政策。根据协议8.1条约定因当地政府有关政策的规定属于不可抗力，导致协议无法履行的，各方互不承担违约责任，协议2.2约定因不可归责于各方当事人的事由导致本协议约定的转让事宜无法实现时，双方均可以单方面解除该协议。根据《合同法》第94条第一款，因不可抗力导致合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。综上，由于国家政策规定，导致该协议无法履行，反诉人可以请求解除该协议。综上所述，反诉人认为付款是被反诉人的主要义务，被反诉人逾期付款超过30个工作日，达到解除条件，且该合同属于框架性合同，依照昆山市人民政府《昆山存量工业用地开发管理办法》，被反诉人无项目符合产业政策，合同目的不能实现无法履行，反诉人特提起反诉请求解除合同。由于被反诉人逾期付款行为构成违约，根据3.3.2条约定，被反诉人应当承担违约金为首付款270万元。反诉人请求贵院在查明本诉事实、判决驳回被反诉人起诉的同时，判决支持反诉人的请求。反诉被告吴雪惠答辩：反诉原告诉请没有事实依据，反诉被告不存在违约行为，且涉案工业厂房也不存在因违反法律法规或当地政府政策，导致无法继续履行合同的情形，故反诉原告要求解除合同没有依据，请求法庭驳回。经审理查明，2017年3月13日，原告吴雪惠（乙方、受让方）与被告高精自动化（昆山）有限公司（甲方、转让方）签订《投资协议书》。乙方投资意向标的：高精自动化(昆山)有限公司高精自动化园区14号厂房约2420平方米及相应国有土地使用权约4亩(附高精自动化园区平面图，最后数据以最终不动产登记为准)。1.1.甲方系高精自动化（昆山）有限公司的股东，合计持有高精自动化（昆山）有限公司100%的股权。甲方愿意按照本协议之约定将高精自动化（昆山）有限公司持有的江浦路东侧元丰路北侧高精自动化园区名下中的14号约2420平方米厂房（以实测面积及不动产登记为准）及相应约3.5亩国有土地使用权转让给乙方，乙方亦愿意按照本协议之约定受让甲方转让的高精自动化（昆山）有限公司高精自动产业园区的14号2420平方米厂房及相应的亩国有土地使用权。1.2高精自动化（昆山）有限公司拥有的资产位于昆山市高新区江浦路东侧和元丰路北侧40145平方米的国有土地使用权，建筑面积约37000平方米的房屋所有权，包括14栋工业厂房以及配电房、泵房和门卫室（具体依照设计图纸），建筑物为正在建设进行中的房产，依据建造合同书约定将于2018年8月15日前竣工验收完毕（雨天顺延，依照昆山气象局提供的施工日数据为准）。1.3甲方承诺在本协议签订前其经营活动中所发生或潜在的债务及其应付未付款由甲方负责。甲方保证本次转让资产不存在任何其他权利负担，亦未受到任何其他权利限制；甲方承诺其他任何第三方对本交易资产不存在优先收购权：甲方承诺本协议有效期间不得向第三方转让或以其他任何方式出让其本协议约定的资产。2.1本协议期限从各方签字盖章之日起至房产、土地等相关手续变更到乙方名下（或乙方指定的目标公司）且本协议相应的权利义务全部履行完毕之日止。2.2因不可归责于各方当事人的事由导致本协议约定的转让事宜无法实现时，双方均可以单方面解除本协议。双方因开展前期业务而发生的研究、调查、专业费、律师费、中介服务费用由双方自行承担，双方之间互不承担责任。3.1中乙双方另案签订投资协议，甲方以高精自动化（昆山）有限公司名义，约定共同出资成立目标公司将涉及本协议的不动产出资到合资公司，占目标公司相应股权，甲方再安排高精自动化（昆山）有限公司持有目标公司的股权转让给乙方或者乙方指定名下。3.2.1甲方将本协议涉本协议标的不动产建筑面积为约2420平方米总价900万元人民币转让给乙方。3.2.2本次转让的资产为本协议标的不动产及附属设施。3.2.3本次资产转让价款为乙方支付的为到手价（一次性价格），转让分割过程中产生的税、费等均由甲方承担。3.1本协议签署之日起乙方在3月14日支付20万元，3月31日前支付50万元，4月30日前支付100.万元，5月31日前支付100万元，共计[270万元]至甲方指定账户，此270万元首付款款顼中包含180万元定金，甲方收到后开立收据。甲方在收到乙方首付款和定金后有违约不将本协议约定资产转让给乙方的则除退还乙方首付款[270万元]外另外赔付180万元给乙方作为甲方违约的违约金；若是乙方反悔不买的则视为乙方违约，首付款中的定金180万元不退。3.3.2甲方负责在2018年8月15日前将本协议约定的厂房完成竣工验收并取得合格报告（雨天顺延，依照昆山气象局的数据为准），且将厂房交付乙方使用，同时乙方支付转让总价款的30%[270万元]，甲方收到款项后开立收据。若甲方不能及时交付厂房给乙方使用的即甲方构成违约，则甲方除退还乙方首付款[270万元]给乙方外另赔付给乙方首付款的50%即[135万元]给乙方作为甲方违约的违约金；若乙方在3日内不及时付款给甲方的则视为乙方违约，所付首付款不退。3.3.3甲方负责厂房完成竣工验收并合格后6个月内取得本协议约定的不动产产权证。3.3.4甲方在房产证取得之日起的6个月内，负责将本协议约定的资产完成分割并取得目标公司名下的不动产权证，所产生税、费由甲方承担，超过规定期限6个月甲方仍未办理完成的视为甲方违约，则除退还乙方所付款[540万元]外另外赔付给乙方所付款项的12%即[64.8万元]作为违约金。3.3.5目标公司名下的不动产权证取得后的3日内，甲方配合乙方向银行贷款，贷款到乙方账户后，甲乙双方清算税务及票据移交双方办理交接工作，交接完成之日，乙方支付剩余款项40%[360万元]到甲方指定账户，甲方开立收据，若乙方在15日内不能及时支付剩余款项的视为乙方违约则所付款项不退并将已分割转让到乙方公司名下的上述第三条所述资产重新变更到甲方名下，产生的费用由乙方承担。3.3.6若由于甲方任何原因导致本协议不动产无法完成转让的，甲方将无权获得本协议项下之任何转让款项，而无论乙方是否已将转让款项支付到甲方账户。3.3.7当本协议不动产无法完成转让时，甲方应在收到确认无法完成转让的通知后三日内，将乙方支付的首付款及转让款在5个工作日内全部如数（包括违约金）退还给乙方。每延迟一天，甲方应向乙方支付延付款项千分之三的违约金。4.1在本协议签订日之前至交易完成之日止，甲方若存在欠缴任何税费，包括但不限于增值税、房产税、土地增值税、所得税等，均由甲方承担缴纳。4.2本次资产转让过程中，涉及到的增值税、土地增值税、契税、印花税、办理房产证费用、土地转让税费、环评费、资产评估、审计评估费、工商变更手续费、土地分割手续费等一切费用，全部由甲方承担缴纳。5.1甲方应根据过户所需随时提供有关的全部文件资料，包括但不限于行政审批文件、营业执照、土地证、房产证等。5.2甲方应收取转让款项，在有关文件上签字等事宜。5.3甲方负责办理本协议第三条约定的土地和厂房的分割手续，以及资产转让的全部手续。6.1根据本协议第3.3条的约定按时支付转让款项。如乙方未按约支付款项至甲方账户的，超过15个工作日后每延迟一天，乙方应向甲方支付延付款项千分之三的违约金；但由于甲方过错或违约造成迟延支付除外。6.2如因乙方原因逾期付款时间超过30个工作日，则甲方有权解除协议。7.1本协议签订生效后，任何一方因自身过错不履行本协议条款（包括陈述、保证、承诺），致使转让行为或本协议目的无法实现的即构成违约，违约方应遵照本协议相应条款赔偿给守约方。违约金应在一个月内支付给守约方，超过一个月后每延迟一天，应向守约方支付延付款项千分之三的利息。7.2因任何违约行为造成守约方其他经济损失的，违约方也应负责赔偿。8.1因无法克服、不可归结于任何一方的客观因素，包括但不限于自然灾害或政府法律法规及当地政府有关政策的规定，导致本协议无法履行的，各方互不承担赔偿责任，各方均应按照诚实信用原则协商解决善后事宜。8.2甲方应将乙方支付的首付款及全部转让款在30个工作日内全部如数退还给乙方。每延迟一大，中方应向乙方支付延付款项千分之三的违约金。8.3遭遇不可抗力，且受不可抗力影响的一方在不可抗力发生之日起3天内及时书面告知对方，并在合理时间内提供证明的，免除其因不可抗力而导致本协议全部或部分条款无法履行的相应违约责。9.1甲乙双方完成本协议约定不动产产权证分割转移到乙方或者乙方指定公司名下后完毕之日后三天内，甲乙双方进行目标公司的交接及房产的交付工作。11.2本协议约定的所述资产验收合格后，乙方即可使用本厂房，无论转让的手续是否办理完成，乙方均可使用本协议约定的厂房。原被告庭审一致确认，2017年3月13日，原告吴雪惠向被告高精自动化（昆山）有限公司支付20万元；2017年4月1日，原告吴雪惠向被告高精自动化（昆山）有限公司支付50万元；2017年4月28日，原告吴雪惠向被告高精自动化（昆山）有限公司支付100万元；2017年5月27日，原告吴雪惠向被告高精自动化（昆山）有限公司支付100万元；2019年5月27日，原告吴雪惠向被告高精自动化（昆山）有限公司支付297万元，后被告高精自动化（昆山）有限公司将该款当天退还给原告吴雪惠。被告高精自动化（昆山）有限公司出具案外人卞殿永证明：吴雪惠与高精自动化(昆山)有限公司于2017年5月18日签订投资协议书，我是中介。厂房竣工后我电话通知吴雪惠付款，并在2019年1月8日发微信通知吴雪惠，内容为郑总那里通知付款拿钥匙。被告高精自动化（昆山）有限公司出具微信聊天记录一份，2019年1月8日，案外人卞殿永：吴总，郑总那里通知付款拿钥匙了。案外人卞殿永到庭陈述：我催款过一次，交钥匙通知过一次原告，交接也不是我负责。被告提供的手机截图记录系本人的手机截图，换了手机，聊天没有了。2019年7月31日，被告高精自动化（昆山）有限公司出具《投资协议解除函》：尊敬的吴雪惠先生，非常抱歉的通知您，您和我公司签订的《投资协议书》，因您方严重的、根本的违约，违约事项为协议的3.3.2约定，事实和理由：我司委托中介、我司通过多种渠道通知您交款，您应该在三日内付款，您一直不依照协议如期付款，因您不如期付款且超30个工作日，故后续我司已不接受您的付款。由于您存在严重的、根本的违约，根据协议6.6.2的约定，我司有权单方解除协议，一切解除后果由您自行承担。本解除函通知到您即生效，双方签订的《投资协议书》即解除。请您收到此解除函后十五个工作日内，秉着诚信原则，积极和我司协商后续善后事宜，协商解决由此解除函生效后的问题，否则，我司将按照协议对款项金额进行核算，核算后将款项直接退还到您银行账户。双方此事项了结，您不得再向我司主张任何权益。本协议通过快递发送给您留给我司的地址，同时通过我司法定代表人郑冬先生的手机号码短信和微信，一并送达到您。原告提供快递查询记录，显示2019年8月1日，他人代收。原告吴雪惠陈述，收到了解除函，该解除没有依据。原告庭审，被告至今未向其交付过工厂，也未在2018年8月15日完成厂房竣工，直至2019年5月才被口头告知工程竣工验收的事实，便在5月安排付款。被告高精自动化（昆山）有限公司出具《单位（子单位）工程竣工验收报告》并附施工日志，验收情况：2018年10月10日在高精自动化（昆山）有限公司3#厂房内建设单位组织监理、施工、设计、勘察五方进行竣工预验收，验收合格。四方验收的落款时间为2018年12月。其中，14#号厂房停工记录显示，停工累计222天，但包含因天气顺延142天。本院向昆山市自然资源和规划局、昆山市高新技术产业开发区管理委员会发函询问：原告购买被告的土地和厂房，因系被告同一土地产证下修建的厂房，在建成后能不能进行分割办理不动产权证书？现请贵单位书面答复确认昆山市的涉案土地及厂房是否可以分割，以便案件的处理。昆山市自然资源和规划局回函：经查，该地块位于昆山市，土地性质为国有建设用地，用途为工业用地。工业用地转让交易需按照《昆山市工业用地再开发及交易管理办法(试行）》(昆政发〔2018〕7号)文件规定办理。昆山市高新技术产业开发区管理委员会暂未做回函。以上事实有投资协议、转账记录、解除通知、快递查询记录、验收报告、证人证言、征询函及双方当事人的庭审陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原告吴雪惠与被告高精自动化（昆山）有限公司签订的《投资协议书》系双方当事人的真实意思表示，合同有效，双方均应已约履行。被告认为，原告未依约付款，存在违约，原告认为被告未向其告知工程竣工验收情况，也未出具书面材料，直至2019年5月才被口头告知工程竣工验收的事实，便在5月安排付款。本院认为，根据合同约定：甲方负责在2018年8月15日前将本协议约定的厂房完成竣工验收并取得合格报告（雨天顺延，依照昆山气象局的数据为准），且将厂房交付乙方使用，同时乙方支付转让总价款的30%[270万元]，甲方收到款项后开立收据。若甲方不能及时交付厂房给乙方使用的即甲方构成违约，则甲方除退还乙方首付款[270万元]给乙方外另赔付给乙方首付款的50%即[135万元]给乙方作为甲方违约的违约金；若乙方在3日内不及时付款给甲方的则视为乙方违约，所付首付款不退。根据合同约定，涉案工程应当在2018年8月15日完成竣工并取得合格报告，雨天顺延。从14#号厂房停工记录显示，停工累计222天，但包含因天气顺延142天，根据合同约定，涉案工程可以顺延142天竣工，即应当在2019年1月4日前完成竣工，被告的竣工时间在2018年12月，并未违约。被告通过案外人卞殿永向原告通知过交付、付款事宜。根据被告提供的案外人卞殿永微信聊天记录，本院认定被告在2019年1月8日已经向原告吴雪惠通知了交付、付款事宜，原告抗辩直至2019年5月才知晓该事情，本院不予采信。原告未能在约定时间内付款，存在违约。被告于2019年7月31日向原告寄送了解除通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：合同自通知到达对方时解除。故双方的签订的《投资协议书》于2019年8月1日解除。关于违约责任，根据《投资协议书》约定：若乙方在3日内不及时付款给甲方的则视为乙方违约，所付首付款不退。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本院结合双方的违约情形、被告的实际损失等情形，原告须赔偿被告损失，以270万元为基数，从2019年1月11日起（合同约定的应付款期限）计算至2019年8月1日，利率按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍计算。剩余款被告高精自动化（昆山）有限公司退还给原告吴雪惠。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、确认反诉被告吴雪惠与反诉原告高精自动化（昆山）有限公司2017年3月13日签订的《投资协议书》于2019年8月1日解除。二、判令反诉被告吴雪惠于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告高精自动化（昆山）有限公司损失（以270万元为基数，从2019年1月11日起计算至2019年8月1日，利率按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍计算）。三、判令被告高精自动化（昆山）有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告吴雪惠剩余款项[270万元减去如下损失（以270万元为基数，从2019年1月11日起计算至2019年8月1日，利率按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍计算）]。四、驳回原告吴雪惠全部诉讼请求。五、驳回反诉原告高精自动化（昆山）有限公司其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，账号3220198643605151526056962）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。本诉案件受理费74800元，反诉费37400元，保全费5000元，由原告吴雪惠负担。被告高精自动化（昆山）有限公司预交的案件受理费，本院予以退还，原告吴雪惠应当负担的部分缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811175675；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  柴敏娟人民陪审员  李建川人民陪审员  倪惠国二〇二一年二月三日法官 助理  尹 瑾书 记 员  王 晶