山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋03民终47号 上诉人（原审原告）：平定县起为汽车服务有限公司。 法定代表人：赵起为，职务总经理。 委托代理人：李志军，山西硕明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张艳鹏，男，1984年6月19日生，汉族，平定县人，现住阳泉市。 被上诉人（原审被告）：徐亮，男，1983年10月10日生，汉族，阳泉市矿区人，现住平定县。 上诉人平定县起为汽车服务有限公司（以下简称起为公司）因与被上诉人张艳鹏、被上诉人徐亮租赁合同纠纷一案，不服平定县人民法院（2020）晋0321民初1952号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人起为公司的法定代表人赵起为、委托代理人李志军，被上诉人张艳鹏，到庭参加诉讼。被上诉人徐亮经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 起为公司向一审法院起诉请求：1.判令解除与二被告的租赁合同关系；2.判令二被告腾退占用的房屋及车位；3.判令二被告支付截至2020年9月底的房屋、车位租赁费及水、电费97325元，以上费用计算至二被告返还租赁物之日；4.判令二被告赔偿经营损失、违约金等3万元；5.本案诉讼费由二被告承担。一审诉讼过程中，原告变更第三项诉讼请求为判令二被告支付截至2020年10月底的房屋、车位租赁费及水、电费共计119459元，以上费用计算至二被告返还租赁物之日；变更第四项诉讼请求为判令二被告赔偿经营损失、违约金等31776元。 一审法院查明的事实：原告起为公司与被告张艳鹏签订《市场租赁合同》，约定被告张艳鹏承租原告起为公司的二号玻璃房，租赁期自2017年4月17日起至2019年12月31日止，租赁费（水、电、卫生费除外）2017年4000元、2018年15000元、2019年15000元。2019年5月9日，原告起为公司与被告张艳鹏、被告徐亮签订《拆迁安置协议》，约定原告起为公司必须将被告张艳鹏、被告徐亮安置于起为汽车城1号底商，并配备车位22个（吉祥和路路通二手车共计），被告张艳鹏、被告徐亮对1号底商门前6个车位拥有经营使用权；租金为每年4万元，包括办公场所、车位（二手车车位2019年先不计费，金源规划调整时以实际计费处理）；《拆迁安置协议》到被告张艳鹏、被告徐亮安置至1号底商，正式合同签定后自行作废。《拆迁安置协议》签订后，二被告于2019年6月10日向原告交纳2万元租金。现原告与二被告就房屋、车位的腾退及租金、车位费、水费、电费、卫生费的交付等事项协商无果，形成诉讼。 另查明，原告将二被告所属晋×××号车辆出卖，车辆价款为53000元。 本案争议焦点，房屋、车位的腾退及租金、车位费、水、费、电费、卫生费的交付。 针对争议焦点，原告及二被告陈述、举证、质证如下： 一、原告主张1号底商费用：1.根据2019年5月9日《拆迁安置协议》约定，二被告承租的1号底商年租金4万元，减去二被告已支付的2万元，二被告欠1号底商合同期限内租金2万元。租期届满后，二被告仍占用1号底商5个月，截止2020年10月31日应付租金16667元（4万元/年÷12个月×5个月）。欠付1号底商房租共计36667元（2万元+16667元）。2.1号底商车位12个，自2020年1月份起至2020年10月31日计10个月，每个车位按每年1800元计算10个月为1500元，12个车位共计18000元。3.原告提供2020年3月13日水、电、卫生费2204元收据一张、2020年4月19日水、电、卫生费413元收据一张、2020年5月24日水、电、卫生费346元收据一张、2020年9月30日（6-9月）水、电、卫生费1370元收据一张，证实二被告承租的1号底商共计欠付水、电、卫生费4333元。 二、原告主张2号玻璃房费用：1.根据《市场租赁合同》约定，被告张艳鹏承租原告的2号玻璃房租期自2017年4月17日起至2019年12月31日止。合同到期后，二被告拒绝腾退，截止2020年10月31日应付10个月租金共计12500元（15000元/年÷12个月×10个月）。2.2号玻璃房车位24个，自2020年1月份起至2020年10月31日计10个月，每个车位按每年1800元计算10个月为1500元，24个车位共计36000元。3.原告提供2020年3月13日水、电、卫生费714元收据一张、2020年4月19日水、电、卫生费461元收据一张、2020年5月24日水、电、卫生费271元收据一张、2020年9月30日（6-9月）水、电、卫生费513元收据一张，证实二被告承租的2号玻璃房共计欠付水、电、卫生费1959元。 三、原告提供其与王某某签订的《拆迁安置协议》原件一份，证实自2019年6月1日至今，二被告擅自占用王某某租赁店铺，应支付原告租金1万元。 四、原告主张经营损失8176元。提供照片打印件六张、通知原件五份、工资表一份，证实二被告以多种形式阻挠原告正常营业8天，原告向金源国际酒店承租房屋整体租金为每年25万元，日租金计算为684.93元（25万元/年÷365天），8天房租计5479.44元；水、电费每天130.40元，8天计1043.20元；原告雇佣工人5名，日工资206.67元，8天计1653.36元。以上共计8176元。 五、原告主张违约损失23600元，提供原告与贾某签订的《市场租赁合同》一份，证实贾某向原告承租2号玻璃房，但因二被告未按期腾退该房屋，原告需向贾某支付23600元违约金。2号玻璃房面积20平方米，24个车位面积216平方米，共计236平方米，违约金按100元/平方米计算为23600元。 二被告质证如下：1.对原告主张的1号底商每年4万元、2号玻璃房每年15000元的租赁费标准无异议。对市场租赁合同、拆迁安置协议真实性不予认可。二被告实际承租经营1号底商的时间为2019年7月10日，故租赁费应自2019年7月10日计算至2020年6月份。2号玻璃房的合同期限应计算至2020年6月底，二被告同意支付2020年1月至6月期间的租金。市场租赁合同及安置协议均未对车位费作明确约定，故36个车位费应包含在租金中；2.对原告提供的2020年3月份、4月份、5月份水、电、卫生费票据无异议，对2020年9月份水、电、卫生费票据不予认可；3.对原告与王某某签订的拆迁安置协议及原告与贾某签订的市场租赁协议均不予认可。对原告主张的经营损失及违约损失等均不予承担。 二被告举证如下：1.提供双方于2019年5月9日签订的《拆迁安置协议》原件一份，证实二被告持有的拆迁安置协议并未载明安置时间及租期，应视为不定期合同；2.提供原告于2020年6月23日向二被告下发的通知复印件一份，证实原告分别于2020年5月20日、2020年6月15日通知二被告腾退房屋并将二被告车辆强制拖移保管；3.提供王某某于2020年10月22日出具的书面证明一份，证实王某某已于2020年1月7日办理退租手续并搬离腾退商铺。原告经质证对二被告提供的拆迁安置协议真实性予以认可，原告认为协议安置时间及租期经协商一致后各自填写，二被告虽未填写租赁期限，原告仍有权主张租金；对通告真实性认可，通告内容证实二被告在合同到期半年后拒绝腾退房屋，违反了合同约定及诚信原则；对王某某书面证明真实性不予认可。 一审法院认为，原告与二被告之间的房屋租赁合同关系明确，应予保护。原告依照合同约定向二被告提供房屋及车位后，二被告却未按约向原告支付租赁费，理应承担支付租赁费的民事责任。根据《市场租赁合同》约定，合同期限自2017年4月17日起至2019年12月31日止，二被告应按15000元/年之标准支付原告自2020年1月1日起至2020年10月31日止占用2号房的租赁费12500元（15000元/年÷12个月×10个月）。鉴于原告及二被告分别持有的《拆迁安置协议》中对安置时间及租期约定不一致，应属租赁期约定不明，双方对1号底商系不定期租赁关系。二被告于2019年6月10日向原告交纳租赁费2万元，租赁费应自2019年6月1日起计算至2020年10月31日，计算为56667元（4万元/年÷12个月×17个月），核减二被告已支付的2万元，二被告应再支付原告1号底商租赁费36667元（56667元-20000元）。关于原告主张的1号底商及2号玻璃房车位费，合同未作明确约定，证据不足，应予驳回。原告主张二被告占用房屋期间的水、电、卫生费，于法有据，应予支持。水、电、卫生费计6292元（2204元+413元+714元+461元+271元+513元+1370元+346元）。原告要求二被告赔偿经营损失、违约金等，证据不足，应予驳回。综上，二被告欠付原告租金49167元（12500元+36667元），欠付水、电、卫生费6292元，合计55459元。抵顶晋×××号车辆价款53000元后，二被告应再支付原告2459元。现原告要求解除与二被告之间的租赁关系并要求二被告腾退房屋及车位，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零九条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告起为公司与被告张艳鹏、被告徐亮之间的房屋及车位租赁合同关系；二、被告张艳鹏、被告徐亮于本判决生效后十日内支付原告起为公司2459元；三、被告张艳鹏、被告徐亮于本判决生效后十日内将占用原告起为公司的1号底商、2号玻璃房及车位腾空并交付原告起为公司；四、驳回原告起为公司的其他诉讼请求。案件受理费1662元，由原告起为公司负担1637元，由被告张艳鹏、被告徐亮负担25元。一审判决送达后起为公司不服，上诉至本院。 起为公司上诉请求：撤销原判，发还重审或依法改判。事实与理由：一审法院事实认定不清，上诉人与被上诉人之间存在不定期租赁关系，应当支付车位租赁费、经营损失、违约金等。1.被上诉人应当支付车位租赁费1800元/位，36个车位，截止10月份，共计54000元。被上诉人占用上诉人车位共计36个，根据双方曾签订的合同可知，2019年车位租赁费免收，2020年1月1日起根据金源调整开始计费，多次协商录音均可证明。根据2020年其他商户租赁费缴纳情况可知，整个汽车城的车位租赁费均为1800元/位，被上诉人共计占用车位36个，截止目前应当计算10个月，其计54000元。该项诉请理当支持。2.被上诉人拒签合同强占上诉人的房屋及车位，至今拒绝搬离且阻挠上诉人的正常经营，应当承担违约金及经营损失41776元。（1）上诉人提供证据证明，2019年1月17日王某某将商铺退还给起为汽车城，二被上诉人随后擅自占用该商铺的广告位及车位至今，造成上诉人10000元租金损失，应当由被上诉人承担赔偿责任。（2）上诉人提供证据证实被上诉人阻挠经营8天，造成上诉人房租损失5479.44元，水电费损失1043.2元，工人工资损失1653.36元，总计8176元。（3）上诉人有证据证明因被上诉人拒绝续签合同和腾退该房屋及所属车位，造成上诉人与他人签订的租赁合同违约，上诉人因此支付违约金23600元，该项损失应当由被上诉人承担。综上所述，一审法院在未查明事实的情况下便做出判决，且判决中存在明显错误，请依法撤销原判，发还重审或依法改判。 张艳鹏答辩称，2020年2月，上诉人将我的车出售，此时正是疫情期间，我们并未提出不再租赁，双方因车位费等问题没有商量好。上诉人给我车款，我就给上诉人房租，但上诉人迟迟不还我车款，且在5月时断水断电，6月时私自挪走我方13辆汽车。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。经本院审理，对原审查明的案件事实予以确认。 另查明：上诉人以36个车位每个车位1500元的价格，向平定金源国际酒店有限公司支付了2020年全年的车位费54000元。 上诉人与张艳鹏签订的《市场租赁合同》第五条第4项为“二手车的15个车位，车辆摆放须按甲方（上诉人）规定界线停放，不得影响其他商户及车辆的出入。” 上诉人与贾某签订的《市场租赁合同》第十一条关于违约责任的约定是：“本合同签订后，以上条约双方均要严格执行，如一方擅自解除合同或实施使对方不能正常履行合同的行为，并经过对方发出书面通知后仍无法纠正的，对方有权解除本合同。违约方除向守约方支付应支付而未支付之费用外，还应向守约方支付每平米一百元作为补偿。” 二审中，上诉人陈述：2020年7月份将被上诉人占用车位上的车挪走后，被上诉人仍占用着1号房的12个车位；张艳鹏陈述：上诉人是在2020年6月份夜里挪走我们的13辆车，车被挪走后，我们就再未占用过案涉车位。 本院认为，本案二审中当事人双方争议的焦点问题是：上诉人关于支付车位费、违约金及经营损失的请求应否支持。 关于车位费。上诉人与张艳鹏签订的《市场租赁合同》中未约定收取车位费，但合同中对张艳鹏使用15个车位有相应的表述，据张艳鹏继续经营的客观情形及双方当事人陈述，能够反映出2019年年底合同到期后，张艳鹏仍占有使用着相关车位。上诉人主张2号房车位数为24个，但无相应证据佐证，不予采信，本院据合同内容认定为15个。上诉人与张艳鹏、徐亮签订的《拆迁安置协议》既约定“租金为每年4万元，包括办公场所、车位”，又在括弧中特别约定：“二手车车位2019年先不计费，金源规划调整时以实际计费处理”，鉴于平定金源国际酒店有限公司2020年向上诉人收取了车位费，依该特别约定，二被上诉人亦应按平定金源国际酒店有限公司的实际收费标准，即每个车位每年1500元向上诉人交付车位费。《拆迁安置协议》约定：“配备车位数共计22个”，而上诉人在诉讼中对1号房主张的车位数为12个，本院依上诉人主张认定1号房相应车位数为12个。张艳鹏陈述自2020年6月上诉人私自挪走被上诉人车辆后再未使用案涉车位，上诉人对此陈述虽不予认可，但未提供充分证据证明被上诉人2020年6月之后仍占用着案涉车位，故本院认定二被上诉人实际占用车位至2020年6月。综上，张艳鹏应交车位费为20250元［27个车位×（1500元÷12个月）×6个月］，徐亮对其中1号房相应12个车位的费用9000元承担共同偿还责任。 关于违约金及经营损失。仅据照片反映的广告牌位及车辆停放、拉横幅等行为，不足充分证明上述行为已导致上诉人及他人无法经营并产生实际损失，故对上诉人主张的租金及经营损失，因证据不足，不予支持。上诉人与贾某签订的市场租赁合同中关于违约金支付的条件是“一方擅自解除合同或实施使对方不能正常履行合同的行为”，即违约条款执行的前提是合同履行中，而上诉人与贾某虽签订了合同，但该合同并未实际履行，且仅凭付款证明亦不足充分证明该款系因合同违约支付的违约金，故上诉人要求被上诉人赔付违约金的主张，亦不予支持。 综上所述，上诉人的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持平定县人民法院（2020）晋0321民初1952号民事判决第一、三项，即“解除原告平定县起为汽车服务有限公司与被告张艳鹏、被告徐亮之间的房屋及车位租赁合同关系”，“被告张艳鹏、被告徐亮于本判决生效后十日内将占用原告平定县起为汽车服务有限公司的1号底商、2号玻璃房及车位腾空并交付原告平定县起为汽车服务有限公司”； 二、撤销平定县人民法院（2020）晋0321民初1952号民事判决第二、四项，即“被告张艳鹏、被告徐亮于本判决生效后十日内支付原告平定县起为汽车服务有限公司2459元”，“驳回原告平定县起为汽车服务有限公司的其他诉讼请求”； 三、张艳鹏于本判决生效后十日内支付平定县起为汽车服务有限公司22709元（2459元+20250元），徐亮对其中的11459元（2459元+9000元）承担共同偿还责任； 四、驳回平定县起为汽车服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2689.18元，由张艳鹏负担400元，徐亮负担110元，平定县起为汽车服务有限公司负担2178.18元；二审案件受理费2194.40元，由张艳鹏负担360元、徐亮负担100元，平定县起为汽车服务有限公司负担1734.40元。 本判决为终审判决。 审判长 王 健 审判员 张敏芳 审判员 任晓辉 二〇二一年二月二十日 书记员 井 欣