四川省成都市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川01执复94号 复议申请人（案外人）：许辉，男，1964年2月13日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。 被执行人：张建政，男，1974年3月8日出生，汉族，户籍所在地河南省洛阳市洛龙区，现在四川省嘉陵监狱服刑。 复议申请人许辉不服成都市锦江区人民法院（以下简称执行法院）（2020）川0104执异347号执行裁定（以下简称异议裁定），向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 2018年8月17日，执行法院作出（2018）川0104执635号执行裁定，继续查封张建政名下的位于洛阳市涧西区××街坊××幢××室房屋。 执行法院查明，2016年7月15日，成都市锦江区人民检察院以成锦检刑诉［2016］661号起诉书指控张建政犯非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪，向执行法院提起公诉。该院于2017年9月14日作出（2016）川0104刑初696号刑事判决，判决：一、张建政犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑六年，并处罚金二十万元；犯集资诈骗罪，判处有期徒刑十三年，并处罚金三十万元，数罪并罚，决定执行有期徒刑十五年，并处罚金五十万元（此罚金于该判决发生法律效力的第二日起七日内向该院缴纳。期满不缴纳的，强制缴纳）。（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2015年10月15日起至2030年10月14日止。）二、继续追缴张建政非法吸收和集资诈骗的公众存款，并退赔被害人（应扣除已支付的部分）。三、从张建政从事非法集资的办公场所扣押在案的办公用品等物，责令退赔被害人。张建政不服，向本院提起上诉，本院作出（2017）川01刑终1203号刑事裁定：驳回上诉，维持原判。2018年2月1日，执行法院依据已经发生法律效力的刑事判决立案执行张建政责令退赔、罚金两案，并在执行过程中于2018年8月17日作出（2018）川0104执635号执行裁定，继续查封张建政名下的位于洛阳市涧西区××街坊××幢××室等财产，并于2018年8月28日送达洛阳市不动产登记中心。同日，执行法院到上述财产处张贴查封公告，内容为：该院在执行张建政刑事退赔一案中，已依法对张建政名下的位于洛阳市涧西区××街坊××幢××室进行查封，并将依法进行评估、拍卖，如对该查封有异议，可以向该院提出。2018年11月27日，执行法院作出（2018）川0104执635号执行裁定，终结本次执行程序。 同时查明，2014年9月26日，许辉（甲方、贷款人）、陕西信德源投资管理有限公司（乙方、借款人，以下简称信德源公司）与张建政（丙方、担保方）签订《借款合同》，约定：信德源公司向许辉借款6030000元，借款期限为2014年9月26日至2014年10月25日，借款利率为2%，按月付息，到期一次性还本；张建政作为担保人，对信德源公司的借款承担连带责任，并以其名下房产作为担保。同日，信德源公司向许辉出具《收据》，载明“今收到许辉转入款603万元”。 2014年12月10日，信德源公司向投资人发布《公告》，载明“经投资人代表与信德源公司多次协商，成都监督小组并派陈玉梅、许辉投资人参与公司部分股份，以监事的身份监督公司的经营情况等”。 2014年12月15日，许辉与张建政签订《房屋买卖合同》，约定：张建政将其位于洛阳市涧西区××街××层××平方米商业用房出卖给许辉，房价款2643445元，付款方式为在债务6030000元中扣除。其后，该房屋由许辉占有使用至今。同日，许辉与张建政签订《房屋买卖合同》，约定：张建政将其位于洛阳市涧西区××街××层××平方米商业用房出卖给许辉，房价款3386450元，付款方式为在债务6030000元中扣除。上述两套房屋总金额共计603万元。 2014年12月17日，张建政及其配偶王瑞月向洛阳铜加工集团房地产开发有限责任公司（以下简称铜加工房产公司）申请退房。同日，铜加工房产公司（甲方）与张建政（乙方）签订《解除合同书》，约定：甲、乙双方于2014年6月6日签订《商品房预售合同》，因乙方自身原因申请变更原买受人；甲方为乙方办理合同号为YS0252394和YS0252399《商品房预售合同》的房屋退房手续，该合同自洛阳市房地产市场管理处完成退房及合同注销之日解除。 2015年1月17日，信德源公司出具《说明》，载明：“为尽快解决广大投资人到期利息兑付难题，同意将公司的担保抵押物铜加工房产公司的两处门面房过户到许辉同志名下，用于办理相关筹款的抵押”。投资人代表及许辉在该说明上签字确认。 2018年11月7日，成龙路派出所对张建政的询问笔录中，张建政陈述“洛阳的两个铺面是2014年5月我全款购买的，当时购买时开发商说房产证要同一办理，所以一直没有办下来，所以没有房产证，购房合同我有，但被我之前一个叫许辉的客户拿走了，因为许辉之前在我信德源公司投有钱，所以购房合同被许辉拿走了”。 另，执行法院作出的（2016）川0104刑初696号刑事判决已查明的事实载明：“2012年8月1日，被告人张建政在西安市高新区设立信德源公司，注册资本300万元，经营范围：房地产等，法定代表人张建政。其中张建政持股80%（240万元），张建山持股20%（60万元）。同年9月20日，变更资本为1000万元，张建政持股80%（800万元）、张建山持股20%（200万元）。2014年8月22日，变更法定代表人为梁统军，其中梁统军持股60%（600万元），张向伟持股40%（400万元）。10月31日，又变更回法定代表人为张建政持股95%（950万元）和张建山持股5%（50万元）。12月22日，变更股东为陈玉梅持股10%（100万元）、许辉持股15%（150万元）、张建政持股75%（750万元）”。 根据洛阳市不动产登记中心出具的房屋记载表显示，位于洛阳市涧西区××街坊××幢××室商铺备案登记在张建政名下，占100%份额，登记时间为2014年6月6日，2015年4月23日被成都市公安局高新技术产业开发区分局首查封，无抵押权登记，现执行法院对该房屋的查封已为首查封。 执行法院认定上述事实，采纳了许辉的当庭陈述及身份证复印件、《借款合同》、收款收据、《房屋买卖合同》、承诺书、保证书、退房申请、《解除合同书》、租赁合同、公告说明、查封公告、执行裁定书、刑事判决书等证据。 执行法院认为，案外人许辉系针对位于洛阳市涧西区××街坊××幢××室商铺的所有权提出的排除执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，四要素缺一不可。本案中，许辉作为投资人向信德源公司出借603万元，张建政作为连带保证人，其后张建政用其名下的两套房屋抵偿该借款，双方在成都市公安局高新技术产业开发区分局查封之前签订《房屋买卖合同》，并将位于洛阳市涧西区××街坊××幢××室商铺交付许辉占有使用，如该合同系双方真实意思表示，则在合同签订后双方债权债务关系应已了结，但其后许辉又作为投资人代表于2014年12月22日入股信德源公司占比15%，任职监事，监督投资资金走向，信德源公司并于2015年1月17出具《说明》载明投资人同意将前述商铺转让到许辉名下用于办理筹款抵押兑付投资人利息，两者前后相矛盾，且张建政在笔录中也未对该买卖合同予以确认。综上所述，可以认定张建政与许辉签订的《房屋买卖合同》并不是双方真实意思表示，其买卖合同效力待定，故许辉的异议请求不能成立，不予支持。据此，执行法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定：驳回许辉的异议请求。 许辉向本院申请复议称，张建政虽在刑事案件中陈述和辩解其在洛阳有两个铺面，但其实际已与铜加工房产公司签订了退房申请和承诺书，且其退房时就洛阳市涧西区××街坊××幢××室商铺与许辉签订了买卖合同，许辉亦已实际占有该商铺，不能因张建政在公安机关的陈述和辩解就认定张建政与许辉所签买卖合同效力待定，从而损害许辉的实体权利。另，许辉作为投资人代表入股信德源公司，任职监事，是其他投资人基于对许辉的信任以及许辉系法律工作者，从而推举许辉作为代表监督公司运转，与张建政将房屋转让给许辉并不矛盾。再者，2015年1月17日出具的《说明》不能改变房屋已转让给许辉的事实，亦不存在矛盾。综上，张建政转让房屋给许辉是其真实意思表示，房屋转让合同合法有效，许辉作为房屋买受人，对位于洛阳市涧西区××街坊××幢××室商铺享有的实体权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，能够排除执行。请求：1.撤销异议裁定；2.终止对位于洛阳市涧西区××街坊××幢××室商铺的查封、拍卖。 本院查明的事实除与执行法院异议裁定认定的事实一致外，另查明，位于洛阳市涧西区××街坊××幢××室房屋原由张建政占有、使用，双方签订《房屋买卖合同》后，张建政将该房屋交付给许辉占有、使用，现该房屋仍备案登记在张建政名下。 本院认为，根据查明的事实，位于洛阳市涧西区××街坊××幢××室商铺系铜加工房产公司开发，2014年6月6日，张建政与该公司签订《商品房预售合同》购买该商铺，并办理合同备案登记，张建政已支付全部购房款并占有、使用该房屋，且双方所签合同至今尚未解除，因此，张建政作为被执行人对该商铺享有不动产物权期待权，本院查封该商铺符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”的规定。由于张建政仅是物权期待权人，并非该商铺登记的所有权人，对执行该商铺所提案外人异议，显然不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，许辉依据该司法解释第二十八条申请复议请求排除对该商铺的执行，其理由不能成立。异议裁定认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回许辉的复议申请，维持成都市锦江区人民法院（2020）川0104执异347号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  杨 芳 审 判 员  陈 浩 审 判 员  邱家德 二〇二一年二月七日 法官助理  谢 欢 书 记 员  沈 巧 附：相关法律及司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。