江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终7345号上诉人（原审被告）：徐州荣盛广场商业管理有限公司，住所地徐州市姚庄社区荣盛未来城。法定代表人：赵亚新，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯承志，男，1990年1月18日生，汉族，该公司法务，住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：陈开熠，男，1988年1月21日生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：薛寒冰，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。上诉人徐州荣盛广场商业管理有限公司因与被上诉人陈开熠房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院(2020)苏0311民初826号事判决，向本院提起上诉。本案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人徐州荣盛广场商业管理有限公司委托诉讼代理人侯承志，被上诉人陈开熠的委托诉讼代理人薛寒冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐州荣盛广场商业管理有限公司上诉请求：一、撤销徐州市泉山区人民法院(2020)苏0311民初826号民事判决书，依法改判或裁定发回重审。二、两审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一，双方签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，是合法有效的。上诉人依约交付了租赁物，被上诉人也支付了部分租金，被上诉人自始至终未提出任何异议，并在取得商铺的使用权后开始着手装修继而开始营业。合同已经实际履行，被上诉人已经实现了签订房屋租赁合同的目的。因而，应本着鼓励交易、维持合同稳定的原则，特别是目前疫情情况下，为避免挤兑现象的发生，法院应支持合同继续履行，驳回被上诉人解除合同的请求。第二，被上诉人违反合同的约定，拖欠、拒交租金，违约在先，上诉人多次催告，被上诉人置之不理，拒不履行合同义务，其无权要求单方解除合同。依据合同约定，上诉人有权按照合同约定行使对室内物品的留置权。第三，上诉人在2020年7月15日之前虽未取得徐州市住建局颁发的《建筑工程消防验收意见书》，但并未影响商铺正常经营获益，被上诉人签订合同的目的已经实现。被上诉人已经实际接收房屋并从2019年5月初开始了实际营业，被上诉人也未受到行政机关的任何处罚。且上诉人在此后及时申请了消防验收并于2020年7月15日顺利通过了消防验收，具备了完整的履约条件，法院应支持合同继续履行。综上，双方签订的合同合法有效且已经得到实际履行，被上诉人签订合同的目的已经实现，上诉人长期占有使用租赁物，理应支付租金及相关费用，一审判决上诉人返还租金等费用并解除合同于法无据，上诉人即使有部分违约行为也不应返还租金，更不足以导致合同解除。且被上诉人拖欠租金在先，其作为违约者无权要求解除合同。请求上级法院查明事实，正确适用法律，依法支持上诉人的诉讼请求。陈开熠辩称，1、被上诉人按照上诉人与被上诉人签订的租赁合同履行了交付租金等全部义务。而上诉人交付的房屋是不符合交付条件的房屋。因此上诉人存在违约行为。2、上诉人与被上诉人均确认合同已经解除。被上诉人向上诉人邮寄了催告函，内容是要求上诉人通过消防检查。并且在之后又邮寄了解除租赁合同通知书。之后上诉人于2019年12月12日向被上诉人邮寄送达了解除合同通知书。不存在上诉人上诉请求中所述的支持合同继续履行的请求。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。陈开熠向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2019年3月21日签订的租赁合同；2、判令对方返还租金、物业费、推广费合计29918.13元(包括首期租金19896.99元、物业费9658.05元、推广费363.09元)、质量保证金10000元、履约保证金19848.58元，合计：59766.71元；3、判令对方返还租赁房屋内所有物品(价值50000元)；4、诉讼费用由对方承担。一审法院认定事实：2019年3月21日，陈开熠（乙方）与荣盛公司（甲方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方同意将其位于未来广场项目一层A1005商铺出租给乙方使用。乙方作为零售业态的经营商，同意承租该房屋。甲、乙双方确认本合同相关词语应按如下定义解释：租约年：计租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，其他租约年均依此类推。进场日：《房屋交接确认书》确定的甲方移交、乙方进入该房屋之日。未免疑问，《房屋交接确认书》的签署日期晚于实际进场日的，以实际进场日为准。装修期：自进场日起至计租日前一日的期间。但如该房屋在前述期间内开业经营的（即乙方在该房屋内开始经营，实际接待顾客，而无论乙方是否试营业、试运行或顾客的数量及销售状况如何，或者荣盛未来广场项目内其他商家是否开业，但不包括按甲方要求进行试营业的情况），装修期截止至计租日的前一日。开业日：商业广场整体开业日。计租日：合同约定开业日期。甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准。本合同项下的租赁期限为两个租约年即2019年4月25日至2021年4月24日，以计租日开始计算。该房屋第一年第一租约年即2019年4月25日至2020年4月24日物业租金标准为每日每平方米2.74元，每月物业租金总计为人民币6632.33元。每缴租期物业租金总计为19896.99元。该房屋第一租约年营运推广费为每日每平方米0.05元，每月营运推广总计为121.03元，每缴租期营运推广费总计为363.09元。物业管理费第1-2租约年物业管理费标准为每日每平方米1.33元，每月物业费3219.35元，每缴租期物业管理费为9658.05元。本合同项下的物业租金、营运推广费、物业管理费支付方式为以3个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下个缴租期相关费用。双方约定本合同项下第一期租赁相关费用的支付方式为：乙方于2019年4月25日向甲方支付第一期物业租金、营运推广费、物业管理费。乙方不得因荣盛未来广场项目内的共用设施、设备通过该房屋或者有共用通道穿越该房屋等原因，向甲方主张减免租赁相关费用。乙方在该房屋内经营品牌为格调日记，经营项目为零售-饰品，并接受和服从甲方的统一经营管理。本合同签署当日乙方应当向甲方支付人民币19848.58元作为履约保证金；合同终止后30日内履约保证金余额（如有）无息返还。甲方有权从履约保证金中扣除乙方欠付的相关费用（包括但不限于租赁费用、违约赔偿费用等），乙方应当在收到甲方书面通知之日起7日内补足保证金，如未补足，甲方有权停止相关物业服务。双方约定本合同项下的进场日为2019年3月22日。甲方另行书面通知乙方进场的，以甲方通知为准。届时该房屋应达到的交付条件为现状交付。若进场日到来之日，若该房屋仍不符合约定交付标准，则进场日顺延。无论如何，甲方不得因进场日的顺延向乙方或任何第三方作出赔偿或补偿。乙方同意，如甲方负责完成的上述交付标准存在一定瑕疵，但并不影响乙方进场开始装饰装修工程的，则视为该房屋符合相关交付标准，而甲方应当在乙方进场后继续对上述瑕疵予以修补和完善。双方特别确认，乙方进场开始或准备开始对该房屋的装饰装修工程或乙方已实际接收该房屋的，视为该房屋符合交接条件。本合同项下开业日暂定为2019年4月25日，甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准。乙方应当于该日开业经营，未在该日开业经营的乙方应当按照本合同21.3条承担违约责任。未经甲方允许，乙方不得擅自提前开业。乙方应在进场日到来前3日向甲方支付1万元人民币，作为其销售商品或提供服务的质量保证金。21.3条约定：乙方未能在开业日开业，除应按照本合同约定支付租赁费等费用外，还应每天还应向甲方支付相当于届时日租金200%的逾期开业违约金，直至该房屋正式开业经营为止。乙方逾期开业超过30日的，甲方有权解除本合同，乙方除应支付逾期违约金外，还应承担导致合同终止的违约责任。合同还约定了其他权利义务。其中在合同的附件3交付标准第13项约定消防系统按国家消防规范统一配置自动喷淋系统、消防栓、火灾自动报警、消防排烟及加压送风系统。同日陈开熠出具补充说明,内容为在第一租约年徐州荣盛广场商业管理有限公司给免租期4个月，实际租赁标准2.74元每平方米，第二租约年给免租期4个月，实际租赁标准2.74元每平方米每天。2019年2月26日，陈开熠交付未来广场A1005履约保证金19848.58元。2019年4月21日，陈开熠开始进场，5月初开始营业。2019年8月19日，陈开熠交付未来广场A1005铺质量保证金1万元、首期租金19896.99元、物业费9658.05元、推广费363.09元。2019年9月20日，徐州荣盛广场商业管理有限公司在陈开熠经营结束后已经上锁的大门上又加了一把锁，至今该店铺未能正常经营。2019年10月24日，陈开熠现以该商场整体未经消防部门验收，徐州荣盛广场商业管理有限公司在该种情况下仍然让陈开熠违法违规经营，并收取租金，甚至于2019年9月20日锁陈开熠大门，导致店铺无法继续投入运营，合同目的无法实现以及徐州荣盛广场商业管理有限公司虚假宣传等为由向徐州荣盛广场商业管理有限公司发出解除租赁合同通知书，要求：一、我方与贵方解除合同，并撤场；二、赔偿我方因锁门造成的经营损失及装修费用；三、退回房租费、物业管理费、营运推广费、质量保证金、房租押金。2019年12月12日，徐州荣盛广场商业管理有限公司向陈开熠发出解除合同通知书，内容为截至2019年9月20日陈开熠应支付29918.13元租金、物业服务费、营运推广费，但陈开熠至今未缴纳相关费用，鉴于陈开熠的违约行为，徐州荣盛广场商业管理有限公司将与其解除租赁合同，要求陈开熠于本通知发出后7日内到徐州荣盛广场商业管理有限公司办理房屋租赁合同解除手续，支付徐州荣盛广场商业管理有限公司相应金额的租金、物业费、营运推广费及质量保证金、违约金及逾期利息等相关费用，同时内应签署《房屋交还确认书》，将房屋恢复原状交还徐州荣盛广场商业管理有限公司，如未在规定期限内办理房屋交还手续，徐州荣盛广场商业管理有限公司将按照合同约定自行处置房屋内的房屋内遗留的装饰、装修设施、设备、物品等。另查，2018年9月18日，徐州市公安消防支队出具徐公消验字2018第0186号建设工程消防验收意见书，对于徐州荣凯置业有限公司2018年8月28日申报的荣盛未来广场工程进行了消防验收，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格；二、建筑内疏散通道、安全出口、消防车道应保持畅通；三、对建筑消防设施应当定期维修保养，每年至少委托具有相关资质的消防技术服务机构进行一次全面检测，确保完好有效，消防控制室应保证每日24小时双人不间断值班，值班人员应持证上岗；四、该工程若需改建、扩建、内部装修和用途变更应依法向我支队申请建设工程消防设计审核和验收，违者将依法查处。2019年6月20日，徐州市住房和城乡建设局对送交备案的荣盛未来广场竣工验收文件，予以备案。徐州市住房和城乡建设局在2020年7月15日对徐州市荣凯置业有限公司申报的未来广场公共部位室内装饰工程进行了消防验收。2019年8月12日，徐州市公安机关消防支队向徐州荣盛广场商业管理有限公司下达了行政处罚决定书，以荣盛未来广场未经消防安全检查擅自投入使用，给予责令停止使用荣盛广场，并处罚款人民币陆万元整。在案件审理过程中，陈开熠申请撤回第三项诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。陈开熠与徐州荣盛广场商业管理有限公司签订房屋租赁合同是各方的真实意思表示，合法有效，故各方应当严格履行。在上述合同签订后，陈开熠已经按照合同的约定向徐州荣盛广场商业管理有限公司交纳了履约保证金、质量保证金及第一期租金、物业费及营运推广费，但因徐州荣盛广场商业管理有限公司提供的租赁房屋在上述期间没有经过徐州市公安消防支队的消防验收，属于交付房屋不符合使用条件和合同目的的情形，亦是违约行为，且徐州荣盛广场商业管理有限公司在2019年9月20日对陈开熠经营的商铺加锁，造成陈开熠无法经营，符合合同法第九十四条规定的因其他违约行为致使不能实现合同目的的情形，陈开熠向徐州荣盛广场商业管理有限公司发出催告函后，有权依据法定解除权解除涉案的房屋租赁合同，故陈开熠行使合同解除权，有事实和法律依据，予以支持。在合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案被告的违约行为，陈开熠要求返还已经缴纳的租金、物业费、推广费29918.13元、质量保证金10000元、履约保证金19848.58元，符合法律规定，予以支持。陈开熠在案件审理过程中自愿撤回第三项诉讼请求，是其自主行使实体权利的体现，不违反法律的规定，予以确认，对该项诉请，不再处理。综上，遂判决：一、解除陈开熠与徐州荣盛广场商业管理有限公司在2019年3月21日签订的租赁合同；二、徐州荣盛广场商业管理有限公司于判决生效后十日内向陈开熠返还首期租金19896.99元、物业费9658.05元、推广费363.09元、质量保证金10000元、履约保证金19848.58元，共计59766.71元。案件受理费2495元，由徐州荣盛广场商业管理有限公司负担。二审中，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的房屋租赁合同因合同标的物未经消防部门消防验收，不符合使用条件，实现不了合同目的，被上诉人书面通知上诉人解除涉案租赁合同并要求返还相应费用有事实和法律依据，一审予以认定并无不当。且上诉人也不能举证证明涉案租赁合同计租日、开业日具体时间。故上诉人提出的上诉请求无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，上诉人徐州荣盛广场商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2495元；由徐州荣盛广场商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  秦国渠审判员  汪佩建审判员  张 洁二〇二一年二月五日书记员  陈斯雅