江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣07民终512号上诉人（原审原告）：陈永芳，男，1942年9月7日生，汉族，住江西省赣州经济技术开发区。上诉人（原审被告）：赣州市章贡区国有工业资产经营有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区红旗大道**。统一社会信用代码：91360702705690670E。法定代表人：刘炜，系该公司负责人。委托诉讼代理人：谢代宏，江西海融律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：谢代明，江西海融律师事务所律师，特别授权代理。上诉人陈永芳因与上诉人赣州市章贡区国有工业资产经营有限公司侵权责任纠纷一案，不服江西省赣州经济技术开发区人民法院（2020）赣0791民初3239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，以询问调解庭审方式进行了审理，上诉人陈永芳，上诉人赣州市章贡区国有工业资产经营有限公司的委托诉讼代理人谢代宏、谢代明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈永芳的上诉请求：1.一审判决第一项应当增加一项内容，如果陈永芳自己使用该房屋，无需向赣州市章贡区国有工业资产经营有限公司支付租金；如果陈永芳将该房屋出租给他人使用，则陈永芳需向赣州市章贡区国有工业资产经营有限公司支付16.33%的租金。2.一审判决第二项房屋收益损失过低，应当按照市场价值来计算。3.恢复住房原状。事实与理由：1992年10月赣南林区汽车修配厂（简称林区汽修厂），根据《赣州市住房制度改革方案》第二步实施办法的政策规定，厂务会决定：厂区内在建的第6栋住宅楼24套住房和二间单独的小房间（职工俗称楼梯间）全部出售给集资建房职工，购房职工享受赣州市房改第二步政策规定的购房优惠待遇。竣工验收后交购房职工管理使用。我在赣州市房改第二步期间购买了6栋404室一套住房，依据赣州行署办公室（赣行办〔1992〕41号文件）就赣州市公有住宅出售作出八条规定与林区汽修厂签订房屋买卖合同购买了6栋住宅楼附2号一间住房（层次3/4，建筑面积10.04m2）。房屋买卖合同经赣州市房地产市场管理处审核鉴证，赣州市人民政府颁发给我《赣州市房产所有权证》。1993年7月第6栋住宅楼竣工验收，我在住房验收单上签名后，林区汽修厂正式将6栋住宅楼404室和附2号住房交给我管理使用。同年9月地属企业林区汽修厂与市属企业赣南小汽车厂合并组建赣州江环汽车有限公司（简称江环公司）为市属企业。1994年5月江环公司将我暂时空着的6栋附2号住房侵占出租给案外人兰辉友收取租金。2003年江环公司破产后，由被告赣州市章贡区国有工业资产经营有限公司（简称章贡区国资公司）接管，继续侵占出租收取租金。至今第6栋附2号住房未归还给陈永芳。赣州经济技术开发区人民法院（2020）赣0791民初3239号判决书认为“原告提出恢复住房原状的诉请，经现场察看，涉案房屋没有什么损坏，不存在恢复原状”这一结论不客观。6栋附2号承租人不住在湖边村上村组108号6栋304室，而在赣州市内居住，房屋己锁。湖边人民法庭审判员和书记员到6栋附2号察看，只看见房门的纱门已完全破损，房间里面的窗户，墙面有无损坏无从得知。判决书判决一后半部分：“房屋归原告陈永芳使用收益后，被告赣州市章贡区国有工业资产经营有限公司对该房屋仍享有16.33%份额，原告陈永芳应当向被告支付相应的使用收益费用”。这判决不符合赣州市房改政策的规定。赣州市房改第二步实施办法、赣州市人民政府市府发〔1992〕44号第三条第4款，购买住宅的产权“购房者拥有部分产权，可使用、继承，但不得赠予”。“住房购买5年方可进入市场交易，原产权单位有优先购买权”。赣州市房改第三步实施方案第二条第三款第5点产权界定“职工按标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权，使用权，有限的收益权和处分权”。占有权、使用权是购房职工占有，使用，自己住用，没有收益，不须向单位缴纳租金。而有限的收益权和处分权指的是购房职工住用5年后方可依法进入市场出租或出售，住房产生的收益应按产权比例分配。我在2010年前将产权已过渡到全产权的404室二房二厅住房出租给东南制钢厂的股东，月租金500元。另出租一间柴间（可住人）给外地来赣州打工的人，月租金100元。按此计算多年的经济损失。住房租金各个时期都不可能相同，有地段因素，供求因素，配套设施等诸多因素影响，赔偿租金损失要公平合理。根据上述客观事实和政府的房改政策规定，请求上诉人民法院撤销部分原判决，重新依法判决。上诉人赣州市章贡区国有工业资产经营有限公司的上诉请求：1.撤销（2020）赣0791民初3239号民事判决第一、二、四项判决。2.依法改判案涉位于赣州经济技术开发区的房屋归上诉人赣州市章贡区国有工业资产经营有限公司所有。3.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认为一审原告占有案涉房屋的大部分份额，房屋应交由原告占有使用收益较为合理是错误的。一审诉讼过程中，原被告提交的证据、庭审陈述充分证明：公房制度改革中，任何人均只能享受一次按成本价或标准价购买一套公有住房的权利，原告之前已享受一次，无权再购买案涉房屋。一审法院无视该客观事实，判决原告享有案涉房屋大部分产权是错误的。2.《民法总则》第一百八十八条规定：诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。具体到本案，即使我公司构成侵权，因已超过最长诉讼时效，也应驳回原告起诉。综上，请依法支持上诉人的上诉请求，依法改判。上诉人陈永芳答辩称，上诉人章贡区国资公司在上诉状中诉说的事实与理由均不能成立。理由是：1.国务院国发〔1994〕43号文件第六条做好原有政策同本决定的衔接工作“要做好与原有售房政策的衔接，已出售的公有住房均须按照售房当年的售价占成本价的比重明确个人拥有的产权比例”。赣州市房改第三步实施方案指出：“房改第三步前原按赣州市房改第一、二步政策规定已出售的公有住房均予承认。但要按照国发〔1994〕43号文件规定的当年售价占成本价的比重来明确职工所拥有的产权比例。”赣州市房地产市场管理处按照国务院文件、赣州市房改政策规定2017年6月20日经测算，确定6栋附2号产权比例，我拥有83.67%，单位仅占16.33%（详见6栋附2号《赣州市房产所有权证复印件》）。我是6栋附2号住房所有权人。《民法典》第二百四十条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”赣州市房改第二步实施办法第三条第4点购买住宅的产权“按标准价优惠后购买的住宅，购房者拥有部分产权，可使用、继承，但不得赠与。”按上述法律房改政策规定，公司的上诉事实与理由是错误的。公司诉说：“公房制度改革中，任何人均只能享受一次按成本价或标准价购买一套公有住房的权利，原告之前已享受一次，无权再购买案涉房屋。”这是片面的观点，不符合行署办公室《八条规定》，也不符合市房改第二步实施办法的规定。市房改第二步实施办法第三条住宅出售第3点购买住宅优惠规定：“职工居民家庭购买公有住宅按住得下、分得开的原则，每户限购一套，可享受优惠。再次购房不享受优惠”。限购一套的前提是住得下，分得开的原则。可以再次购房，但不享受优惠。行署办公室《八条规定》第七条，关于售房优惠时限问题，鉴于目前申请出售住宅的单位较多及有关房改规定的调整1992年底前办妥购房手续有一定困难。为方便职工购房，凡在1993年1月20日前按有关购房手续规定向赣州房地产市场管理处办理了售、购房手续，可享受1992年购房优惠待遇（原文详见行署办公室《八条规定》）。公司不了解房改政策，一审法院的判决符合客观事实，符合国务院国发〔1994〕43号文件规定，符合赣州市房改第三步政策规定。我对6栋附2号住房拥有83.67%产权比例，单位仅占16.33%产权比例，这是客观事实，有不动产权属证书为证。1994年5月陈泽华经理以外单位职工的住房补贴厂里不补为由将我暂时空着的6栋附2号这间住房侵占出租收取租金。江环公司2003年破产，之后由章贡区国资公司接管，继续侵占出租收取租金。权利人可依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。这是《民法典》第二百三十八条的法律规定。上诉人章贡区国资公司引用《民法典》第一百八十八条规定诉说，说得不完整。《民法典》第一百九十六条，下列请求权不适用诉讼时效的规定：（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产。请求法院应驳回公司的上诉请求，维护公民的合法权益。上诉人赣州市章贡区国有工业资产经营有限公司答辩称，1.陈永芳已购买了一套公有住房，无权再购买案涉房屋。2.案涉房屋是在原产权单位赣州江环汽车有限公司作出不予分配案涉房屋给陈永芳的决定后，陈永芳主动将案涉房屋交还给原产权单位，并非侵占或非法占有。3.本案已过最长诉讼时效，应当驳回对方的起诉。一审判决未对诉讼时效问题作出处理。陈永芳向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令将被告侵占原告的一间住房（位于赣州经济技术开发区）归还原告；2.恢复住房原状；3.赔偿原告多年的经济损失19219.89元。一审法院认定事实：原告陈永芳系原赣南林区汽车修配厂职工。1993年9月，赣南林区汽车修配厂与赣南小汽车厂合并组建为赣州江环汽车有限公司（简称“江环公司”），2003年，江环公司破产后由被告赣州市章贡区国有工业资产经营有限公司接管。1992年10月，赣南林区汽车修配厂根据《赣州市人民政府关于印发赣州市住房制度改革方案第二步实施办法的通知》（市府发〔1992〕44号）文件规定，厂务会决定：厂区内职工集资在建的第6栋住宅楼24套住房和二间单独的住房全部出售给参加集资建房职工，购房职工享受房改政策规定的优惠待遇，房屋竣工验收后交付给购房职工管理使用。根据住厂职工购房一览表可知，被告是根据赣州行署办公室（赣行办〔1992〕41号）就赣州市公有住宅出售八条规定，将房屋出卖给原告。后原告与被告签订房屋买卖合同，1992年12月31日合同经赣州市房地产市场管理处审核鉴证，作出赣州市房屋买卖合同鉴证书（市房买卖鉴字第××号），认定赣南林区汽车修配厂第6栋附2号房屋买卖合同有效。1992年12月赣州市人民政府颁发《赣州市房产所有权证》权证号0002709号给原告，表明位于湖边林区汽修厂6栋附2号（层次为3／4，面积为10.04㎡），房屋的所有权人为陈永芳。1994年5月，江环公司将原告所有的第6栋附2号一间住房占用并出租，至今未归还给原告，因而成诉。2017年6月20日，不动产登记机关发布产权登记份额证，表明原告对房屋总面积10.04㎡享有83.67%份额，被告享有16.33%份额。案涉房屋自1994年5月起由被告赣州市章贡区国有工业资产经营有限公司经营出租给案外人兰辉友，月租金8.5元／月。一审法院认为，原告陈永芳与赣南林区汽车修配厂于1992年12月31日签订房屋买卖合同后，取得了位于赣州经济技术开发区房屋并于当日办理了《赣州市房产所有权证》，权证号为0002709号。2017年6月20日，不动产登记机关确认该房屋产权登记份额，原告对房屋总面积10.04㎡享有83.67%份额，被告享有16.33%份额。一审法院认为原告对该房屋占有大比例份额，房屋应交由原告占有使用收益较为合理，收益应按双方占有份额分配。故原告要求被告归还房屋的诉讼请求，一审法院予以支持；被告辩称原告只能按成本价或标准价购买一套公有住房，原告已享受了一次，不能再购买案涉房屋的意见，一审法院认为，如原告不能享有对案涉房屋的购买权，被告应当向有关单位行使撤销权，但被告未行使该权利，且该房一直登记在原告名下，故被告上述意见，一审法院不予采纳。原告提出要求被告应按市场租赁价格支付其多年的租金损失19219.89元（按一套二房二厅住房68.44㎡计算，月租金为500元，每平方米租金为7.31元），被告不认可，认为该房屋自1994年5月起至今，一直由案外人兰辉友承租，月租金为8.5元／月。原告在庭审中拒绝对案涉房屋租金标准进行评估鉴定，庭后审判人员对租金问题进行实地了解，同地段一套二房二厅住房月租金约为260元／月，涉案房屋没有配套设施，月租金也不能以260元／月的标准计算。因此案涉房屋租金只能以房屋实际出租8.5元／月计算。原告提出房屋恢复原状的诉请，经现场察看，涉案房屋没有什么损坏，不存在恢复原状。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条之规定，判决：一、被告赣州市章贡区国有工业资产经营有限公司向原告陈永芳归还位于赣州经济技术开发区㎡，层次为3／4）房屋；房屋归原告陈永芳使用收益后，被告赣州市章贡区国有工业资产经营有限公司对该房屋仍享有16.33%份额，原告陈永芳应当向被告支付相应的使用收益费用。二、被告赣州市章贡区国有工业资产经营有限公司应赔偿原告陈永芳自1994年5月起至2020年6月止的房屋收益损失计人民币2226元（313个月×8.5元／月×83.67%）；自2020年7月1日起至房屋交付之日止，被告继续按上述标准向原告支付房屋收益损失。三、驳回原告陈永芳其他诉讼请求。四、上述款项限被告赣州市章贡区国有工业资产经营有限公司于本判决生效之日起30日内履行完毕。如果被告方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为140元，由被告赣州市章贡区国有工业资产经营有限公司负担。二审期间，双方均未向法庭提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，（一）《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由于陈永芳与赣南林区汽车修配厂于1992年12月31日签订房屋买卖合同后，取得了位于赣州经济技术开发区房屋《赣州市房产所有权证》，权证号为0002709号，权利人为陈永芳。2017年6月20日，不动产登记机关确认该房屋产权登记份额，陈永芳对房屋总面积10.04㎡享有83.67%份额，赣州市章贡区国有工业资产经营有限公司享有16.33%份额。故一审法院认定案涉房屋应交由陈永芳占有使用，双方按以上份额共享房屋所有权，并无不当。（二）赣州市住房制度改革第三步实施方案规定，职工按标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。售、租房收入，单位和个人按各自产权比例进行分配。故案涉房屋归上诉人陈永芳占有、使用；上诉人陈永芳及家人使用房屋，不需向上诉人赣州市章贡区国有工业资产经营有限公司支付租金；上诉人陈永芳对房屋享有83.67%份额，上诉人赣州市章贡区国有工业资产经营有限公司享有16.33%份额，如房屋出租、出售取得收益，由双方按此比例分享。（三）同地段一套二房二厅住房68㎡租金约260元／月，案涉房屋没有配套设施，故本院酌定其房租损失为30元／月。（四）上诉人陈永芳提出房屋恢复原状的诉求，经查，其没有提交证据证明案涉房屋存在损坏，故对该项诉求不予支持。（五）《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定，下列请求权不适用诉讼时效的规定：（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产。故本案上诉人陈永芳就物权保护的诉权不存在诉讼时效的问题，依法应当得到法律保护。综上所述，上诉人陈永芳的上诉请求部分成立，本院予以支持；上诉人赣州市章贡区国有工业资产经营有限公司的上诉请求没有法律依据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，但对收益损失金额认定较低，本院予以纠正。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持江西省赣州经济技术开发区人民法院（2020）赣0791民初3239号民事判决的第三项、第四项；二、变更江西省赣州经济技术开发区人民法院（2020）赣0791民初3239号民事判决的第一项为：上诉人赣州市章贡区国有工业资产经营有限公司向上诉人陈永芳归还位于赣州经济技术开发区㎡，层次为3／4）房屋；房屋归上诉人陈永芳占有、使用；上诉人陈永芳及家人使用房屋，不需向上诉人赣州市章贡区国有工业资产经营有限公司支付租金；上诉人陈永芳对房屋享有83.67%份额，上诉人赣州市章贡区国有工业资产经营有限公司享有16.33%份额，如房屋出租、出售取得收益，由双方按此比例分享。三、变更江西省赣州经济技术开发区人民法院（2020）赣0791民初3239号民事判决的第二项为：上诉人赣州市章贡区国有工业资产经营有限公司应赔偿上诉人陈永芳自1994年5月起至2020年6月止的房屋收益损失计人民币7857元（313个月×30元/月×83.67%）；自2020年7月1日起至房屋交付之日止，上诉人赣州市章贡区国有工业资产经营有限公司继续按上述标准向上诉人陈永芳支付房屋收益损失。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取140元，二审案件受理费100元（上诉人陈永芳预交50元，上诉人赣州市章贡区国有工业资产经营有限公司预交50元），共计240元，由上诉人赣州市章贡区国有工业资产经营有限公司负担240元。本判决为终审判决。审 判 长  李 平审 判 员  宋玉玲审 判 员  沈象筠二〇二一年二月二十四日代理书记员  管燕梅代理书记员  罗 娇