浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙06民终153号 上诉人（原审被告）：嵊州市百世物流有限公司，住所地嵊州市经济开发区达成路**，统一社会信用代码91330683091676822R。 法定代表人：刘石民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：钱敏雷，浙江大公律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江优尼特新能源有限公司，，住所地嵊州市经济开发区浦慧路**统一社会信用代码91330683583599376L。 法定代表人：张孟君，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：应胜南，浙江计然律师事务所律师。 上诉人嵊州市百世物流有限公司（以下简称百世公司）因与被上诉人浙江优尼特新能源有限公司（以下简称优尼特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2020）浙0683民初5797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 百世公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、一审以加收12%的租金作为房产土地税由上诉人承担的判决不能成立。1.从法律角度分析，房产土地税的缴纳义务人是所有权人而非使用人，故上诉人没有义务缴纳房产土地税。2.从证据角度分析，被上诉人应当举证证明其已缴纳了房产土地税，且税金金额大于双方合同约定的43632元。显然被上诉人未能完成此项举证义务，应当承担不利后果。3.从情理角度分析，被上诉人将租金一次性从12元/平米调整为15元/平米，并在此基础上又加价税金12%，大大超出了上诉人的可承受范围，不合常理。二、一审判令租金利息损失以LPR的四倍计算没有合同依据。1.滞纳金不是违约金，被上诉人无权主张滞纳金。虽然双方在合同中约定了滞纳金条款，但滞纳金是行政法律体系中的概念，是一种惩罚性措施，具有国家强制性，不适用于平等的民事主体之间。2.双方没有约定明确的违约金计算方式，在政策导向压低民间利率的背景下，上诉人认为被上诉人的利息损失计算不应超过LPR的利率标准，而不是LPR的四倍利率标准。三、上诉人已提交新证据表明案涉合同已经解除，故再支付全年租金不合理，且被上诉人还需退还上诉人保证金。1.上诉人于2020年12月10日向被上诉人邮寄了《解除合同通知书》，愿意赔偿三个月的租金从而行使合同解除权，并确定将于12月31日前搬离案涉场地，故请求在被上诉人的诉请中减去一个月的租金37875元。2.上诉人曾于2017年4月10日向被上诉人支付了3万元保证金，在上诉人赔偿被上诉人三个月房租的情况下，被上诉人应予退还保证金。综上，上诉人最多向被上诉人支付租金36625元（148132-43632-37875-30000），且利息计付标准不高于LPR利率。 优尼特公司辩称，一、一审认定由上诉人承担12%的房产土地税符合双方的约定。虽然法律规定了纳税义务主体，但并不排斥在商事主体内部约定承担的纳税义务，上诉人自愿承担该笔税款，系对自身权利的处分，并不违反法律规定。至于已缴纳的税额，被上诉人已经提交了相关证据，足以证明被上诉人实际缴纳的税额高于上诉人所承担的税额。案涉租房调整协议是双方协商一致的结果，上诉人欲予反悔，有违诚信。二、一审确定的违约金数额符合案涉合同约定。该合同虽对此表述为滞纳金，但本质就是违约金，被上诉人自愿调整利率为LPR的四倍，并未违反法律规定。三、上诉人所谓的新证据，不足以否定一审判决。在被上诉人未有违约行为的情况下，上诉人欲解除合同，本身就是严重的违约行为。且即使上诉人违约解除合同的观点成立，也与本案的审理无关，上诉人应当另案解决。事实上，上诉人至今未将案涉房屋腾空交还给被上诉人，故其无权要求退还租金，也无权要求免除违约金。综上，请求驳回上诉，维持原判。 优尼特公司向一审法院起诉请求：判令百世公司立即支付所欠租金148132元，并支付该款自2020年4月6日起至付清日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算的违约金。 一审法院经审理查明：2017年4月8日，双方签订了厂房租赁合同一份，约定：百世公司向优尼特公司租赁位于嵊州市××路××号××房，租赁期5年，自2017年5月1日起至2022年4月30日止；租金为每月每平方12元，月租金为人民币30300元，年租金为363600元；前三年年租金不变，第四年起照市场价增减；双方一旦签订合同，应支付租赁保证金，保证金为一个月租金；租金应预付12个月，支付日期在支付月5日前支付；租赁期间，百世公司应按约缴纳物业管理费，物业管理费为人民币每月1000元；租赁期间，百世公司应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，优尼特公司有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。2020年1月10日，双方签订了租房调整协议一份，该调整协议载明，承租方（乙方）承租已满三年，根据原租赁协议，第四年起出租方（甲方）对原租赁价格进行调整为：1.租赁价格由每月12元／平方米调整为15元／平方米，且以后每年按5%上调；2.加收房产土地税为当年租金的12%。3.其余未涉及条款按原协议执行。事后，百世公司向优尼特公司支付了租金350000元。2020年9月17日，优尼特公司向百世公司送达律师函，向百世公司催讨拖欠的租金148132元。 一审法院认为，双方之间的房屋租赁关系事实清楚，证据确实充分。双方均应恪守约定，诚实履行各自的义务。百世公司抗辩不同意涨租金，但其于2020年1月10日以在租房调整协议上加盖公章的行为默认了优尼特公司涨租金的要求，且租房调整协议的内容未违反相关法律的强制性规定，应属有效，故双方之间的房屋租赁关系中关于租金、房产土地税的计算方式应当以租房调整协议上的约定为准。同时，百世公司亦抗辩已告知优尼特公司在使用完已付租金350000元相对应的租赁期间后就不再续租，但百世公司并未提交有效证据来证明双方之间已达成终止租赁合同的协议，故对百世公司的该项抗辩该院亦不予采信。故自2020年5月1日起至2021年4月31日百世公司应付的年租金为2525平方米×15元每月每平方米×12个月=454500元。对于加收的房产土地税虽本应由优尼特公司自行负担，但双方约定房产土地税最终由百世公司负担亦是可行的，而本案中优尼特公司仅要求以未涨时的年租金363600元为基数来计收房产土地税即363600元×12%=43632元，系优尼特公司对自己权利的处分，未损害其他第三人的合法权益，该院应予准许。又因厂房租赁合同约定租金应预付12个月，支付日期在支付月5日前，百世公司应当在2020年4月5日前支付年租金及费用498132元，然百世公司仅支付租金350000元。故优尼特公司有权要求百世公司继续支付剩余租金148132元，并支付2020年4月5日之后的违约金。对于违约金的计算利率，优尼特公司自愿降为LPR的四倍，符合法律规定，该院亦予以支持。综上，优尼特公司的诉请，有事实和法律依据，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：百世公司再支付优尼特公司自2020年5月1日起至2021年4月31日期间的租金148132元，并支付该款自2020年4月6日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的四倍计算的利息损失。款限判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3262元，减半收取1631元，由百世公司负担。 二审中，上诉人为证明其主张向本院提交了如下证据：1.解除合同通知书和快递凭证一组，以证明案涉合同已通知解除；2.存款分户明细查询一份，以证明上诉人向被上诉人交纳了3万元保证金；3.微信记录一份，以证明案涉场地已于2020年12月底归还。被上诉人质证认为，上述3组证据均不是新的证据，而是上诉人新的违约行为，事实上上诉人并未将案涉场地腾空交还给被上诉人。 被上诉人在二审中向本院提交了如下证据：4.复函和再告函一组，以证明被上诉人多次催促上诉人拆除案涉水泥平台；5.照片一组，以证明租房内存在水泥平台，导致被上诉人无法使用和出租案涉房屋；6.装卸平台拆除施工合同一份，以证明被上诉人委托他人拆除该水泥平台，需要费用67500元；7.微信记录一份，以证明被上诉人多次与上诉人交涉水泥平台的拆除事宜，若上诉人逾期未拆的，被上诉人将请他人拆除。上诉人质证认为，案涉房屋已于2020年12月底归还，双方并未约定水泥平台的拆除义务，装卸平台拆除施工合同由法院核实。 本院认证认为，双方当事人提交的上述证据，均与本案的审理无关，故均不予认定。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，上诉人在二审中提出的解除合同和退还保证金诉请，属于二审新增加的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会通过）第三百二十八条规定，上诉人应当另行起诉。故本案二审中的争议焦点主要集中在以下两个方面：一、被上诉人是否有权加收当年租金的12%作为房产土地税；二、被上诉人是否有权按照LPR的四倍利率标准收取违约金。具体评析如下： 关于第一个争议焦点。根据双方于2020年1月10日签订的《租房调整协议》记载，被上诉人有权向上诉人加收房产土地税为当年租金的12%。上诉人主张该约定违反法律规定，于法无据，现行法律并未禁止在当事人内部之间就税费负担问题所达成的协议。至于案涉租金的提价幅度和加收的税金是否合乎情理，因该调整协议系双方当事人的真实意思表示，上诉人在自愿对其权利作出处分后，又欲反悔，有违诚信，本院不予支持。而被上诉人有无实际缴纳房产土地税，与上诉人应否向被上诉人支付无关，若被上诉人拖欠未缴的，自有行政机关会向被上诉人进行催缴。上诉人的此项上诉理由不能成立。 关于第二个争议焦点。虽然案涉《厂房租赁合同》中对上诉人拖欠租金的行为约定的是“滞纳金”，但因双方系平等的民事主体，故该“滞纳金”的本意应当理解为系违约金，上诉人咬文嚼字的提出异议，有违诚信，本院不予采信。根据该合同的约定，若上诉人拖欠应付费用满一个月的，被上诉人有权增收5%滞纳金。显然，该笔费用要明显高于按照LPR的四倍利率计算的违约金，现被上诉人自愿放弃相关部分权利，且未损害上诉人的合法权益，一审予以照准并无不当。上诉人的此项上诉理由亦不能成立。 综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费据实调整为2530元，由上诉人嵊州市百世物流有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑森轶 审 判 员 傅芝兰 审 判 员 茹赵鑫 二〇二一年二月二十五日 法官助理 洪习川 书 记 员 张 珺