抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0402民初2061号原告：凌彤，男，1978年12月17日出生，蒙古族，住抚顺市新抚区。委托代理人：夏燚，女，1979年3月11日出生，汉族，住址（系原告妻子）。被告：田福军，男，1971年2月23日出生，汉族，住抚顺市新抚区。被告：王闯，男，1979年6月1日出生，汉族，住抚顺市新抚区。原告凌彤与被告田福军、王闯房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告凌彤委托代理人夏燚到庭参加了诉讼。被告田福军经本院传票传唤，被告王闯经本院公告传票传唤，均无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令被告偿还原告47万元（其中包括半年房租25万元、2019年9月至2020年2月剩余未偿还的2万元、拖欠房租的违约赔偿金10万元、由于他的个人行为给办学机构造成的不良影响和名誉损失赔偿金及按合同第8条的违约赔偿10万元）；2．请求法院依法判令原告和被告解除《租赁协议》（2019年8月22日签署），原告收回房屋；3．被告承担诉讼费。事实和理由：2019年8月22日，原告与被告在达成一致的情况下签署了《租赁协议》，原告将位于新抚区商铺及办学手续租赁给被告王闯，由于王闯作为公务员不能经商，故责令田福军代为签署协议。按照协议规定，被告应于2020年2月1日交付乙方租金共计32万元整（2019年9月至2020年2月为7万元整，2020年3月至2020年8月为25万元整）；并应于2020年8月1日交付2020年9月至2021年2月租金25万元整。按照协议规定，被告应向原告支付两次共计57万元整。但因被告资金紧张，迟迟无法支付，承诺待资金宽裕时予以偿还。2020年3月18日，被告王闯向原告支付2019年9月至2020年2月的部分租金5万元。2020年7月8日，原告要求被告签署一份《欠条》被告同意以个人房产抵押，于9月8日之前支付部分钱款（欠款为25万元，这部分欠款没有包含在这一诉讼中）。2020年9月7日至今，原告多次通过电话和微信与被告王闯催要钱款，但被告始终未予偿还。综上所述，原告为了维护自己的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，恳请法院支持原告全部诉讼请求。二被告未答辩。经审理查明：原告提供征收非住宅房屋产权调换协议书及房屋租赁合同（葛大明），用以证明坐落于抚顺市新抚区商铺（建筑面积1336.47平方米）的所有权人为案外人葛大明，原告于2018年12月16日与葛大明签订房屋租赁合同，租用期限为5年，计费周期从2019年2月16日至2024年2月16日；租金每年35万元，分两次付清，每次提前两个月交付，即每年1月16日交付上半年房屋租金17.5万元，同年的6月16日交付下半年的房屋租金17.5万元；合同生效后，原告先行支付租房押金5万元，包括上半年房屋租金17.5万元，租赁期满后，原告如未发生本协议列明的违约事项，葛大明于20日内退还押金，押金的利息归葛大明所有；租赁期内，葛大明需提前收回该房屋，应提前60日内通知原告，将已收取的租金余额和押金退还原告，并对搬迁给原告造成的设备损失进行赔偿60万元，如原告提前终止合同，押金和租金，葛大明不予返还。原告提供与葛大明的微信聊天记录，证明原告转租商铺系经葛大明同意。2019年8月22日，被告王闯经人介绍与原告签订租赁合同，合同约定：甲方（原告凌彤）、乙方（被告田福军），甲、乙双方就门市房、办学许可证租赁一事达成如下协议，门市房位置：抚顺市新抚区商铺，面积1336平方米，办学许可证：抚顺市恒达教育培训学校（王府井校区）；租赁期限自2019年9月1日至2024年3月1日；租赁价格及付款方式：租金每年50万元整，付款方式为半年一交，乙方须提前1个月交给甲方租金（2月1日乙方交给甲方25万元整、8月1日乙方交给甲方25万元整），不开发票。2019年9月1日-2020年3月1日，乙方向甲方支付7万元整，如果经营状况好可增加至8万元整；办学许可一旦受到罚没，乙方赔偿甲方20万元整；租赁期内，甲方需提前收回该房屋和办学许可，应提前90日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方，并搬迁给乙方造成损失进行按照年租金20%赔偿。如乙方提前终止合同，应提前90日通知甲方，并按照年租金20%赔偿给甲方；如乙方有在合同约定期间内拖欠租金超过30天，则甲方有权收回房屋，所付租金不予退还，并且乙方还须向甲方支付年租金的20%违约金；该协议由原告与被告田福军签名并按手印。原告提供微信聊天记录，用以证明实际承租人为被告王闯，因被告王闯为公务员，被告王闯表示由被告田福军代为签订租赁合同。另被告田福军有教师资格证书，所以学校的办学许可等姓名亦登记为被告田福军。被告田福军于2020年9月出具证明一份，写明：恒达教育南站校区系王闯直接经营，涉及房屋租赁事项是委托田福军签署，涉及教学管理及实际经营收益入账均是王闯本人。原告提供与被告王闯的微信聊天记录证明房屋装修等事宜均系被告王闯负责，另外交纳房租也是被告王闯直接向原告支付，催要房屋亦由原告向被告王闯催要。原告提供转账记录一份，证明2020年3月18日，被告王闯通过银行转账方式向原告支付租金5万元。原告提供借条一张，内容为“夏燚向李**借款拾万元整，本金除外每月4000元好处费，直到本金还清截止，借款人：夏燚，担保人王闯，2020年7月8日”。原告提交欠条一张，内容为“王闯（身份证号：2104021979********）欠凌彤、夏燚人民币贰拾伍万元整（250000元整），2020年9月8日还，到期不还，则将东华园76平房屋过户给凌彤。8月8日先还拾万元（100000元整）。到期不还，按照本金除外每月4000元好处费给凌彤，直到本金还清截止，欠款人王闯，2020年7月8日”。原告主张2020年9月27日，被告王闯告诉原告学校无法继续经营，不再继续承租该商铺，原告与被告田福军于2020年10月6日签订解除合同协议书，甲方为原告，乙方为被告田福军，协议约定：甲、乙双方于2019年8月22日签署了《租赁合同》，因乙方单方面毁约，甲、乙双方经平等协商后一致同意解除原合同；甲、乙双方同意原合同自2020年9月30日解除，双方在主合同中的权利、义务均终止；按照原合同中违约条款规定，乙方在合同约定期间内拖欠租金超过30天，甲方收回房屋，乙方向甲方支付年租金的20%违约金（10万元）；乙方还支付甲方2019年9月至2020年租金2万元、2020年9月至2021年2月租金25万元，共计27万元；房屋内所有物品归甲方所有；本协议已经实际经营（租用）人王闯本人同意，由田福军代签，前三点甲方已经向抚顺市新抚区人民法院递交民事诉讼申请，待判决后执行。被告田福军庭后来院接受询问表示：其曾就职于被告王闯经营的恒达教育学校河东校区，被告田福军系晚补老师，被告王闯系实际经营者，被告王闯表示要在南站开新的分校，因被告王闯系公务员，没有办法当法人，请求被告田福军代其签署租赁合同并担任法人，学校的经营管理都是被告王闯负责，被告田福军负责恒达南站校区的行政事务，不参与管理与收费。2020年10月，被告田福军无法联系到被告王闯，恒达学校南站校区也停课了，解除合同协议书是被告田福军签字的，之前被告田福军给被告王闯发过微信，告知被告王闯原告要求解除租赁合同，但被告王闯没有回复，谁也联系不上被告王闯。原告提供与被告王闯的通过录音一份，证明被告王闯已知晓其到法院就房屋租赁一案提出民事诉讼并承认拖欠房租，被告王闯在录音中明确表示无法继续承租商铺，要求与原告解除房屋租赁合同，并告知原告应与葛大明解除租赁合同，避免损失扩大。另，原告表示提交本院的借条（10万元）系因被告王闯拖欠房屋，委托原告妻子夏燚向他人借款10万元，原告提交的欠条（25万元）涉及的25万元借款系被告王闯拖欠原告半年房租，故向原告出具了欠条，原告表示此笔房租（欠条所涉25万元）已从诉讼请求中扣除，另案就欠条（25万元）主张权利。另查明，抚顺市新抚区民办教育管理办公室出具民办学校办学许可证，名称为抚顺市新抚区恒达教育培训学校，地址在抚顺市新抚区，校长芦岩，举办者田福军，学校类型为培训机构，办学内容为文化培训，主管部门为新抚区教育局，有效期为2019年8月-2024年8月。经本院去函核实情况，该办公室出具复函表示：该教育培训学校家长到该办公室反映收费、退费等问题，该办公室向该校下达了规范办学行为通知书，目前该校已无办学地点，处于停止办学状态。再查明，葛大明来院表示：案涉房屋系其所有，与原告签订了房屋租赁合同，该房屋于2020年10月由原告交付葛大明，合同约定2020年6月16日原告应向葛大明交纳2020年8月16日至2021年2月15日的半年期房租，但原告并未交纳，葛大明主张原告拖欠其此期间的房租，因原告违约，合同约定的押金5万元葛大明未予退还原告。本院所确认的上述事实，有征收非住宅房屋产权调换协议书、配户单、选房卡、房屋租赁合同（原告与葛大明）、微信聊天记录（葛大明）、租赁合同（原告与被告田福军）、微信聊天记录（被告王闯）、证明（被告田福军）、转账记录（原告与被告王闯）、借条（10万元）、欠条（25万元）、解除合同协议书（原告与被告田福军）、微信聊天记录（恒达退费维权群）、电话录音光盘（被告王闯）、民办学校办学许可证、复函及原告、葛大明陈述等相关证据材料在案为凭。这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案，原告与被告田福军的自述及原告向本院提交的证据可以证明，被告田福军以自己的名义，在委托人被告王闯的授权范围内与第三人原告订立了租赁合同，原告在订立合同时知道受托人被告田福军与委托人被告王闯之间的代理关系，该租赁合同直接约束委托人被告王闯和第三人原告。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。故原告与被告王闯受案涉租赁合同约束，原、被告签订的租赁合同符合法律规定，该协议合法有效，原告与被告王闯均应按照协议约定履行租赁协议。被告田福军不是案涉租赁合同的当事人，仅是被告王闯的委托代理人，不承担法律责任。经本院询问案外人葛大明，出租商铺系葛大明回迁取得，与原告签订租赁协议后，经葛大明同意由原告将商铺出租给被告王闯，葛大明表示自2019年2月16日将案涉商铺出租给原告使用，原告于2020年10月将房屋交付葛大明，至此原告与葛大明的房屋租赁合同关系予以解除，同时原告与被告王闯的房屋租赁关系予以解除，本院确定合同解除的时间为2020年10月31日。原告与被告王闯的房屋租期自2019年9月1日至2020年10月31日，依照双方约定，被告王闯应付2019年9月1日-2020年3月1日期间的租金为7万元，扣除已付的5万元，尚欠原告租金2万元；2020年3月1日-2020年8月31日半年期租金25万元因被告王闯向原告出具欠条，原告认为此期间房屋租金视为已支付完毕，欠条所涉借款原告表示另案解决，故本院视为被告王闯已付清此期间租金；2020年9月1日-2020年10月31日，被告王闯拖欠原告此期间租金8.33万元；综上，被告王闯共计拖欠原告租金10.33万元。因被告田福军自述与凌彤签订解除合同协议书时，被告王闯并未明确表示同意，事后亦未对被告田福军的行为予以追认，故原告与被告田福军签订的解除合同协议书并不发生法律效力。原告表示出租被告王闯商铺时，一并将办学许可出租给被告王闯。按照原告与被告王闯签订的租赁合同“办学许可一旦受到罚没，乙方赔偿甲方20万元整；……如乙方提前终止合同，应提前90日通知甲方，并按照年租金20%赔偿给甲方；……如乙方有在合同约定期间内拖欠租金超过30天，则甲方有权收回房屋，所付租金不予退还，并且乙方还须向甲方支付年租金的20%违约金”，因被告王闯欠付租金，且原告主张因被告王闯原因，办学许可已经被吊销，经本院核实，该许可虽未经吊销，但该学校已处于停止办学状态，考虑到合同约定的违约金远高于原告所受的实际损失，故本院酌定被告王闯应付原告违约金的金额为10万元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告凌彤与被告王闯签订的租赁合同合法有效，于2020年10月31日解除；二、被告王闯于本判决生效之日起十日内给付原告凌彤拖欠的房屋租金10.33万元，违约金10万元；三、驳回原告凌彤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8350元，公告费560元，保全费2510元，均由被告王闯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长 李东颖审 判 员 马雪平审 判 员 李树毓二〇二一年二月十八日代书记员 王香玉