陕西省延安市宝塔区人民法院陕西省延安市宝塔区人民法院民事判决书 （2020）陕0602民初4153号  原告王世德，男，汉族，1962年8月18日出生，陕西省子长市人，初中文化，无业，现住陕西省延安市宝塔区，公民身份号码：61062XXXX208180919。被告马成福，男，汉族，1952年2月8日出生，陕西省延安市宝塔区人，初中文化，无业，现住陕西省延安市宝塔区，公民身份号码：61260XXXX20208321X。委托代理人祝堂林，陕西嘉岭律师事务所律师。原告王世德诉被告马成福排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王世德、被告马成福及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王世德诉称，2020年5月7日，原告王世德与李某某、杨顺平三人共同以榆林银州房地产开发有限公司的名义与延安市宝塔区杨家湾村民委员会签订了《合伙建房分房协议》，约定由延安市宝塔区杨家湾村民委员会出土地，由原告王世德与李某某、杨顺平三人投资建设房屋，榆林银州房地产开发有限公司在建成的房屋范围内分得部分房屋自行使用。该项目经建设部门规划同意后，原告等人便组织人员开工建设，现该房屋已经建成，原告与李某某、杨顺平就榆林银州房地产开发有限公司所分得房屋进行了内部分配。原告将分得的房屋使用权已经对外转让给周某某，但在转让人开始施工装修时，被告于2020年5月12日，开始阻挡装修施工并违法侵占，转让人周某某经过报警多次处理后，仍然不能解决该纠纷，于2020年7月12日与原告解除了房屋转让协议，赔偿损失费100000元，现被告无故阻挡原告使用房屋，已经造成了原告严重的经济损失，而且该经济损失仍然在进一步扩大。故诉至法院，请求依法判令1、被告立即从原告所有的杨家湾门面房内搬出。2、被告赔偿原告房租费及侵权停业损失142000元（房租损失暂计42000元，停业房租费以后再按每月21000元计算，支付至侵权行为停止之日止）。3、本案诉讼费由被告承担。被告马成福辩称，被告依法行使留置权，原告所有的诉讼请求，依法不应当得到支持。理由如下：一、2018年11月2日，原告隐瞒延安市宝塔区城市管理执法局向其下达的拆除违章建筑通知书，与同日将自己违建的四间房屋出售给被告，并于当日签订了买卖合同，收取了被告1360000元的资金，该房屋在2018年11月15日，被强行拆除，被告得知此事，经与原告协商解决，原告当时称“要么要钱，要么给房”，直到2020年5月中旬，原告始终没有向被告退款的打算，所以，被告根据原告前述的承诺，对其另行分配的上下四间房屋进行了留置，但被告实际上只占用了19号门面房的第一层一间房屋。二、原告陈述的将房屋转让给周某某并进行装修均不属实，被告对房屋进行留置的时候，原告是房屋的所有权人。三、原告采取欺诈和隐瞒的方式，拖欠被告的债权至今没有清偿，被告合法留置原告承诺的财产，享有留置权和优先受偿权，不属于非法占有，况且被告留置该房屋后，仅仅履行的是保管义务，没有进行任何的处分、处置和自己居住。四、原告当时承诺等分下房屋之后，被告可以要房也可以要钱，另外的合伙人李某某、杨顺平都已经处理完毕即有的已经全额退款，有的重新分配了同等面积的房屋。被告向原告要了很多次钱，但原告始终不给，本案所涉及的房屋是原告答应给被告的。原告分下房屋后，被告就开始对房屋进行了留置。五、原告共计分到上下六间房屋，主要是因为当时原告违建的16、17号房屋被拆除，其他合伙人给原告多分了房屋，相当于对原告进行了补偿。经审理查明，宝塔区XX镇XX村委会作为甲方与榆林银州房地产开发有限公司作为乙方于2013年9月29日签订了《合作协议书》，该协议书约定，本着公开、公平、平等互利的原则，经甲乙双方协商就宝塔区XX镇XX村延惠渠覆盖工程达成以下协议。甲乙双方合作宝塔区桥沟镇杨家湾延惠渠XX层XX市场，具体工程内容以设计图纸为准。合作方式：一、甲方提供延惠渠的土地的使用面积：长×宽=面积，以及政府部门的审批文件。二、乙方：按图纸施工，费用全部由乙方承担。三、分配方案：房屋建成后，甲乙双方拥有一半（垂直分配）包括房屋至公道路的院子以房为界，位置分配甲方南头四十间，北头十间，乙方为中间，房屋位置分配属于乙方的部分，有永久性使用权。四、实施计划和所有权，如遇到政府征迁等原因，补偿费归双方所有。1、甲乙双方经协商签订协议后，共同开始办理前期相关手续，经审批文件具备施工条件后，双方确定开工时间。2、质量要求：合格。3、工期要求：2年完成。4、施工工队由乙方负责承建。五、违约责任：1、甲方负责提供乡政府与区政府的审批文件，协调水电道路通讯设施，排除各种干扰，确保乙方能正常施工。否则造成的经济损失和民事责任由甲方全部承担。2、乙方负责在修建审批文件具备开工条件后，乙方应及时作好水电路三通一平工作并及时开始施工，在施工期内乙方要科学管理文件施工、强化安全、保证质量，保证工期，否则由乙方造成的经济损失和民事责任由乙方全部承担。六、违约责任：1、甲方要确保甲方所提供的条件，如不按提供条件要求，要赔偿乙方经济损失和一切费用。2、乙方给甲方经济保证，签订协议后，交30万保证金，经甲方提供审批文件后及时开工，等正常施工退回保证金。七、以上经双方协商一致，此合同受法律保护。补充：如遇政府统征或不可抗拒等原因，双方协商解决。榆林银州房地产开发有限公司作为合作方与李某某、杨顺平、原告王世德作为合作人于2014年12月27日签订了《合作合同书》，该合同书约定，合作项目：宝塔区XX镇XX村委会延慧区XX层XX市场。合作方式：按原合同在按股份制，共计10股，李某某4股，杨顺平4股，王世德2股。四、投资方式：按股份阶段性投资。五、修建方式：修建由李某某、杨顺平，两段修建该工程，包括范围从灰土以上，按图纸设计施工，包括水、电、天然气、室外排水、硬化院子、暖气以及房屋背墙的处理。价格按房子的面积以每平方米按1600元计算（一次性包定价）。六、分配方式：按房子和投资股份平均分配，公平、互利的原则。七、质量要求：若房屋出现漏水或房屋裂缝以及房屋倾斜，或下沉。还有墙体裂塌，给水，排水等故障时，承建人要承担一切保修责任。延安市宝塔区宝塔山街道杨家湾村村民委员会作为甲方与榆林银州房地产公司作为乙方于2020年4月27日签订了《合伙建房分房协议书》，该协议书约定，经甲乙双方共同协商就合伙建设杨家湾门面房一事，双方在自愿、公平、公正的基础上，达成如下协议：一、甲方提供土地，乙方投资建设成的杨家湾门面房，现已建成一层30间，二层30间。门面房前后准备继续建设门面房的地基，乙方已经完成了所有基础设施的建设，在办理好相关建设手续后，双方继续合伙建房，继续由乙方投资建设，建设好后，仍然按照原来合同约定，双方平均分配。二、现在建设好的一、二层60间房屋，双方平均分配，甲方从前面起分配一层15间，二层15间；乙方从后面起至甲方分配一层15间，二层15间，另外村民分配的前头加修上下各两间归甲方，乙方后头加上下各一间归乙方，总体分配方案，甲方比乙方多一间房子，期限3个月，如加修不起来，乙方直接给甲方建好的房划分一层一间，二层一间。三、三个月后，乙方分配的门面房从双方签字后，该房屋的所有权和使用权永远归乙方所有。在办理该房屋房产权时，甲方应当积极配合给乙方办理房产手续，费用自理。四、该门面房前后准备继续建设门面房的地基和基础建设，乙方已经建设好，现由甲方使用，在甲方使用期间，甲乙双方办理好建设手续，乙方通知甲方需要场地时间日，不得超过60日使用，保证乙方顺利进行建设，不得以任何理由，耽误乙方进行建设，如果，因为甲方的原因，导致不能进行建设，甲方必须赔偿，因此给乙方造成的全部经济损失（包括但不限于该场地的基础设施，地基，平整场地等投资）。五、续建开始时限为两年，如乙方两年内无法继续修建，现有空地由甲方使用所有，以后和乙方无任何关系。六、如政府对已拆除的建筑物进行经济补偿，建筑物的补偿金各一半，装修费用归乙方。七、本协议未尽事宜，双方协商解决，也可以签订补充协议，补充协议和本协议有同等法律效应。李某某、杨顺平、原告王世德作为合伙人于2020年5月6日签订了《合伙建房分房协议书》，该协议书约定，三合伙人就和杨家湾村合伙建门面房一事，现和杨家湾村已经把门面房分配好，三合伙人分得一层15间，二层15间，三合伙人就已经分得的房屋进行分配一事，三合伙人在自愿，公平，公正的基础上，达成如下协议：一、合伙人对分得的上下30间门面房按三人合伙约定进行分配：1、合伙人李某某能分得上下两层12间门面房；2、合伙人杨顺平能分得上下两层12间门面房；3、合伙人王世德能分得上下两层6间门面房。二、合伙人李某某XX村XX房XX层XX间门面房，李某某上下两层6间门面房之后，王世德分得上下两层6间门面房，之后，李某某分得上下两层2间门面房，之后，杨顺平分得上下两层12间门面房，之后，李某某分得上下两层4间门面房。三、XX村XX层XX间门面房之后，XX村XX房约定，三合伙人要给杨家湾村在杨家湾村分得的门面房前头加修上下两层各两间门面房，三合伙人要在李某某分得的4间门面房后面修建上下两层2间门面房。如果三合伙人修不起约定的门面房，杨家湾村就要占用三合伙人现有30间门面房的上下两层各一间。三合伙人经协商达成一致意见，合伙人李某某也自愿同意三人协商决定的方案。决定由合伙人李某某承担一切风险和后果，由李某某给杨家湾村在XX村XX房XX层四间门面房，在李某某四间门面房后头加修上下两层2间门面房，所有建设费用以及一切事项由李某某承担。李某某把杨家湾村上下两层4间门面房修好后，交付杨家湾村使用。李某某把李某某后头上下两层两间门面房建好后，这上下两层两间门面房就归李某某个人使用和所有，所有权永远归李某某，该上下两层两间门面房和另外两合伙人没有任何关系。如果李某某不能履行该协议约定，由李某某承担一切后果，与另外两合伙人没有任何关系。四、本分房协议为最终一次性分房协议，再没有任何变更，今后不论发生任何情况，任何事项（包括但不限于出售，转让等事项）各自承担一切后果，各自对分得的房屋享有全部处置权。五、本协议经三人签字后即发生法律效应。原告王世德现以被告马成福占用其位于延安市宝塔区宝塔山街道杨家湾村的门面房，要求被告搬离并赔偿所造成的经济损失为由，将被告诉至本院。原告王世德于2020年8月27日向本院提出申请评估鉴定书，要求鉴定评估机构对位于延安市宝塔区XX镇XX村XX号、XX号、XX号上下6间门面房从2020年5月12日至2020年9月12日每月的房租费进行评估。陕西铭建价格评估有限责任公司于2020年11月9日作出陕铭评字【2020】133号评估意见书，价格评估意见：根据现有资料，结合当地商业房租赁行情，经评估人员核算：延安市宝塔区XX村XX号、XX号、XX号房屋，一层每间月租金为人民币3637元；二层每间月租金为人民币1478元。原告王世德支付鉴定费为10000元。后被告马成福于2020年11月23日对陕西铭建价格评估有限责任公司作出的该评估意见书提出异议，异议事项为，一、鉴定认定室内堆砌有红砖，砌的0.5米高隔墙在19号、20号商铺之间（陕铭评字【2020】133号评估意见书第3页），实际情况是19号室内堆砌有红砖，鉴定书统一认为室内堆砌有红砖，混淆视听，鉴定结论错误，砌的0.5米的高隔墙在18号、19号商铺之间，并不是鉴定书认定的在19号、20号商铺之间，有现场为证。二、鉴定认定房宽4.4米、房屋纵深11.2米、房高4.8米（陕铭评字【2020】133号评估意见书第4页），根据买卖合同，以及实际测量，涉案房屋的房宽4.2米，房屋纵深10.47米，房高4.4米左右，鉴定书测量错误。三、鉴定认定二层房屋每间租赁费1478元/月（陕铭评字【2020】133号评估意见书第5页），鉴定认定二层平房每间1478元/月，系过高，同等区位的房屋价格一般在10000元/年，与本案房屋类同地位的二层倒数第二间、第三间已经出租，年租金为10000元/月，但是根据鉴定书计算，每年的租金确实过高，鉴定依据不足。陕西铭建价格评估有限责任公司于2020年11月30日作出陕铭函字【2020】272号关于对陕铭评字[2020]133号评估意见书异议的回复，内容为1、室内红砖、隔墙问题，评估意见书中“室内堆砌有红砖”应为“三间房中的19号室内堆砌有红砖”，“0.5米高的隔墙”实际应在“18号、19号商铺之间”，该事项在原评估意见书中描述有误，在此更正。以上两点仅是对现场室内情况的描述，并不涉及租售行情，故不影响评估意见的准确性。2、房屋尺寸问题，评估人员在委托方所提供的材料中未发现有关房屋尺寸的数据。现场勘验时，经询问最东侧楼梯下的“房屋租赁中心”得知，单间房屋面积约50平方米。另根据申请人对房屋的描述，“房屋面宽4.4米，进深11.2米”，得出建筑面积为49.28平方米，这与“房屋租赁中心”告知的数据基本一致，故予以采用。若被申请人对该尺寸有异议，请提供相关测绘报告。3、二层房屋租金问题，评估意见中所确定的租金是评估人员经过调查周边市场租赁行情，经核算后而得出的。被告马成福于2020年12月25日对陕西铭建价格评估有限责任公司作出的陕铭函字【2020】272号关于对陕铭评字【2020】133号评估意见书异议的回复提出异议，1、经本人实地测量，结合本人和王世德在签订合同时测量的实际数据，涉案房屋的房宽4.2米，房屋纵深10.47米，这与签订合同时注明的建筑面积相符。鉴定结论“房宽4.4米，进深11.2米”完全错误，而鉴定机构却以“提供相关的测绘报告”为由不予答复，如果案涉房屋政府部门做了测绘报告，就无须鉴定机构出面鉴定，鉴定结论有误不予纠正，鉴定结论没有权威和可信性。2、经本人实地调查，同地区、同类型的房屋价格在10000元/年，但是鉴定机构鉴定认定二层平房每间1478/月，严重超过标准。对于房屋租赁费的鉴定，必须是经过鉴定机构实地调查，根据当地的普遍租赁价格统计综合认定，但是本人却未见到鉴定机构做的任何工作，只见到一组没有任何依据和可信度的数据，难道作为鉴定部门，不需要调查，单凭主观臆想和书本知识就可以妄下结论。陕西铭建价格评估有限责任公司于2021年1月6日作出陕铭函字【2021】6号关于对陕铭评字[2020]133号评估意见书异议的回复，内容为1、关于房屋尺寸问题，如果双方当事人能够就委估房产面积达成一致，我单位可以以双方共同认可的面积作为计算依据对评估意见书进行调整，但对于被申请人单方面的测量，本次评估无法采纳。2、关于评估人员对房屋租金进行市场调查的问题，《资产评估基本准侧》第二章第六条规定“评估机构及其评估专业人员开展评估业务，应当独立进行分析和估算并形成专业意见，拒绝相关当事人的干预”。该评估意见是我公司评估人员履行了应有的评估程序，经走访调查、专业分析计算后得出的意见，其过程保持独立性，并不需要通知双方当事人参与。以上事实，有身份证、《合作协议书》、《合作合同书》、《合伙建房分房协议书》、陕西中铭建价格评估有限责任公司陕铭评字【2020】133号评估意见书、陕铭函字【2020】272号关于对陕铭评字【2020】133号评估意见书异议的回复、陕铭函字【2021】6号关于对陕铭评字【2020】133号评估意见书异议的回复各一份及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，本案系排除妨害纠纷一案，原告王世德对位于延安市宝塔区XX街道XX村XX号、XX号、XX号房屋享有使用权，被告马成福现占用原告王世德位于延安市宝塔区XX街道XX村XX号房屋的第一层一间，理应予以搬离。原告主张被告赔偿房屋租赁费的诉讼请求，本院依法予以支持。原告主张被告赔偿停业损失的诉讼请求，虽向本院提供了相关的证据证明，但该证据并不能证明其所要证明的目的，故本院依法不予支持。在庭审过程中，被告马成福以并没有占用原告王世德的房屋，只是留置了原告的房屋作为抗辩理由，因被告马成福作为个人无权留置原告的房屋，故该辩解，本院依法不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法典》第二百零七条、第二百三十六条、第二百六十七条、第一百七十九条之规定，判决如下：一、由被告马成福于本判决生效之日起十五日内搬离占用原告王世德位于延安市宝塔区XX街道XX村XX号房屋的第一层一间；二、由被告马成福于本判决生效之日起十五日内向原告王世德赔偿从2020年5月12日起至实际搬离之日止的房屋租赁费。房屋租赁费每月按3637元计算；三、由被告马成福于本判决生效之日起十五日内向原告王世德支付鉴定费10000元；四、驳回原告王世德的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3240元，原告已预交，减半收取，实际由被告马成福承担1620元。（于兑付案件款时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。 审  判  员   常    勇 二0二一年一月二十七日 书  记  员   李 锦 虎  1