江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8459号上诉人（原审原告）：王贵玉，女，1980年3月23日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：黄天佑，男，1955年9月26日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。被上诉人（原审被告）：祝龙海，男，1979年12月20日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。被上诉人（原审被告）：孙永萍，女，1978年11月28日生，汉族，住安徽省马鞍山市金家庄区。被上诉人（原审被告）：潘宏平，男，1972年10月3日生，汉族，住江苏省高邮市。被上诉人（原审被告）：秦腊娣，女，1971年2月15日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。上诉人王贵玉因与被上诉人祝龙海、孙永萍、潘宏平、秦腊娣申请执行人执行异议之诉一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初17137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭，2021年2月3日公开开庭进行了审理，王贵玉的委托诉讼代理人黄天佑到庭参加诉讼。祝龙海、孙永萍、潘宏平、秦腊娣经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王贵玉上诉请求：1.撤销一审法院（2018）苏0115民初17137号民事判决；2.维持一审法院（2015）江宁民初诉保字第13号民事裁定，继续执行（2018）苏0115执368号裁定；3.一、二审诉讼费用及公告费由被上诉人承担。事实及理由：2012年11月15日，潘宏平向王贵玉借现金20万，实际给付6万元。秦腊娣在律师见证下，以其名下位于南京市江宁区的房屋作担保，取得了6万元借款。之后借款人均失踪，王贵玉向一审法院申请冻结了担保房屋。祝龙海、孙永萍于2018年8月编造谎言，炮制假证据提交法院要求解封。祝龙海、孙永萍提交的147000元房款收据是现金收条违背常理，不足以采信。居住在上述房屋里，以及交纳水电费的证据都不应该被采纳。水电费发票的署名并非祝龙海、孙永萍，且交纳水电费不能代表对房屋系合法拥有，房屋已经交付的事实不能成立。祝龙海、孙永萍、潘宏平、秦腊娣未答辩。王贵玉向一审法院提出诉讼请求：1.要求继续执行位于南京市江宁区的不动产；2.判令四原审被告承担诉讼费用及执行费。事实和理由：2012年11月15日，潘宏平向王贵玉借现金200000元，实际给付60000元，原审被告秦腊娣在律师见证下以其名下位于南京市江宁区的房屋作担保。后因潘宏平与秦腊娣均失踪，王贵玉被迫向法院申请执行，冻结了担保房屋。原审被告祝龙海、孙永萍竟于2018年8月编造谎言，炮制假证据提交法院要求解封。王贵玉认为，祝龙海、孙永萍提交的147000元房款收据是现金收条，违背常理，不足以采信；居住在上述房屋里以及交纳水电费的证据都不应被采纳，因水电费发票的署名并非祝龙海、孙永萍，且交纳水电费亦不能代表对房屋系合法拥有。原审被告潘宏平借钱六年未偿还任何款项，法院应维护王贵玉的合法权利。综上，王贵玉要求支持其诉请，对上述房屋不予解封、继续强制执行，保护其合法债权。原审被告祝龙海、孙永萍共同辩称：一审法院裁定不执行上述房屋是合法的，王贵玉的诉讼请求不能成立，要求予以驳回。原审被告秦腊娣辩称：不应执行上述房屋，因该房在2008年就已出售给祝龙海、孙永萍。原审被告潘宏平未应诉答辩。一审法院认定事实如下：2008年5月10日，甲方秦腊娣、周能章与乙方祝龙海、孙永萍、丙方南京市江宁区辉晨房产信息咨询中心（以下简称辉晨中心）签订房屋买卖契约一份，约定：甲方自愿将座落于胜利新寓18幢502室、面积为92平方（含储藏室，储藏室在该房屋征迁前无偿由甲方使用，因系安置房暂无房产证）房产出售给乙方，乙方也充分了解了该房屋的具体现状，并自愿购买该房屋；双方认可该房屋的成交价为327000元，乙方支付甲方购房定金50000元，暂定30日后签订买卖合同，余款一次付清；签订本契约时，乙方向丙方支付中介佣金4000元，暂付1000元，余款3000元签订买卖合同时付清，定金交付后一周内将房屋交付乙方。房屋买卖契约还对其他事项作出了约定。签订上述契约后，祝龙海、秦腊娣分别于2008年5月10日支付50000元、6月26日支付100000元、6月29日支付30000元、10月21日支付147000元，合计支付327000元。秦腊娣、周能章均出具了收条。收条上辉晨中心经营者桂守仓均于见证人处签名，2018年5月10日收条上同时加盖辉晨中心印章。祝龙海、秦腊娣还分别于2008年5月10日、10月21日向辉晨中心支付佣金1000元、3000元，该中心亦均出具收条。2008年10月21日，甲方秦腊娣、周能章与乙方祝龙海、孙永萍、丙方辉晨中心签订房屋买卖合同一份，约定：经双方协商，就甲方拥有位于江宁开发区房屋一套，约92平方米，储藏室约12平方米（以收到房产证为准），现有甲方出售给乙方，价格为327000元整（中介佣金在外）；在以后办理房产证、土地证等费用由乙方承担，但甲方必须无条件给予配合不得反悔；由乙方分四次付清该房款（定金50000元＋剩余房款），房款付清后乙方享有该房屋的所有权，包括使用和处分权（以收据为凭）；在该房产符合过户时，甲方负责协助办理两证、过户给乙方，甲方必须积极办理，不得以任何理由推诿。房屋买卖合同还对其他事项作出了约定。一审审理中，原审被告秦腊娣认可已于2008年收到全部房款并将502室房屋交付给祝龙海、孙永萍。2015年5月4日，一审法院根据王贵玉的申请，依法作出（2015）江宁民初诉保字第13号民事裁定，轮候查封秦腊娣名下位于南京市江宁区房屋（以下简称502室）。关于王贵玉与潘宏平、秦腊娣民间借贷纠纷一案，王贵玉于2015年5月14日诉至一审法院，案号为（2015）江宁开民初字第948号，该院于2015年10月20日判决：一、潘宏平于判决发生法律效力之日起10日内偿还王贵玉借款60000元及利息（自2012年11月16日起，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至本院确定的给付之日止）；二、秦腊娣对上述债务承担连带给付责任。该判决发生效力后，根据王贵玉的申请，一审法院于2018年1月16日立案执行，案号为（2018）苏0115执368号，执行中一审法院裁定继续查封502室房屋。祝龙海、孙永萍针对上述执行行为提出异议称，秦腊娣已于2008年10月21日，将502室房屋出售给其，其已于2018年10月21日前付清全部房款327000元，秦腊娣亦将房屋交付，因502室房屋为拆迁安置房，非其自身原因未办理过户登记手续。另，秦腊娣对王贵玉所承担的债务系担保之债，且发生在其购买案涉房屋之后，故祝龙海、孙永萍请求解除对502室房屋的查封。一审法院对祝龙海、孙永萍的申请审查后作出（2018）苏0115执异205号执行裁定书，裁定中止对位于南京市江宁区房屋的执行。王贵玉不服该裁定，提起本诉，并认为：房屋买卖契约、房屋买卖合同上盖章的辉晨公司并不存在，故对房屋买卖契约、合同以及佣金收条的真实性均不认可；十几万元的房款以现金方式支付不符常理，故对房款收条的真实性亦不认可。王贵玉还认为，即便房屋买卖契约和合同是真实的，但502室房屋属于拆迁安置房，秦腊娣出售502室房屋的行为违反关于拆迁安置房禁止买卖的法律规定，故房屋买卖合同应属无效，且房屋至今并未登记于祝龙海、孙永萍名下，而是登记于秦腊娣名下，王贵玉对秦腊娣的债权已经生效民事判决书确认，故502室房屋应作为秦腊娣的财产予以继续执行。原审被告潘宏平经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。一审法院认为，结合祝龙海、孙永萍提交的房屋买卖契约、房屋买卖合同、收条等证据以及审理中祝龙海、孙永萍及秦腊娣的陈述，可以认定祝龙海、秦腊娣与秦腊娣、周能章就502室房屋于2008年签订房屋买卖合同以及当年房款付清、房屋已交付的事实。房屋买卖契约与房屋买卖合同系双方真实意思表示，并不违反法律规定，均应属有效。祝龙海、孙永萍在王贵玉申请查封502室房屋之前已经购买并占有使用502室房屋，该房系拆迁安置房，当时暂不具备过户手续，故房屋未过户登记于祝龙海、孙永萍名下并非其自身原因。综上，祝龙海、孙永萍已经提交了证据证明其对502室房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对王贵玉要求继续执行502室房屋的诉讼请求，该院不予支持。潘宏平经该院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。一审法院判决：驳回王贵玉的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取650元、公告费260元，合计910元，由王贵玉负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。王贵玉对一审法院认定的祝龙海、孙永萍已付清案涉购房款、房屋已经交付的事实提出异议，但其未提供相反的证据予以证明，因此，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系因祝龙海、孙永萍对案涉房屋主张权利以排除执行引发的执行异议之诉，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”审理。本案中，祝龙海、孙永萍提交的与秦腊娣、周能章房屋买卖契约、房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，故为有效合同。根据收条等证据，以及一审中祝龙海、孙永萍及秦腊娣的陈述，可以认定祝龙海、孙永萍已于当年付清案涉购房款以及房屋已交付祝龙海、孙永萍使用。502室房屋系拆迁安置房，当时还不具备过户条件，故不能认定因买受人祝龙海、孙永萍自身原因未办理案涉房产过户登记。综上，根据祝龙海、孙永萍提交的证据，可以认定其对502室房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院判决驳回王贵玉要求继续执行502室房屋的诉讼请求并无不当，本院予以维持。此外，本案由来系因祝龙海、孙永萍对502房屋未办理过户登记，其对本案的发生具有过错，故其应承担本案一、二审诉讼的相关费用。综上所述，王贵玉的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费650元、公告费260元，二审案件受理费650元，合计1560元，均由祝龙海、孙永萍负担。本判决为终审判决。审判长  黄建东审判员  陈树年审判员  金 鑫二〇二一年二月二十二日书记员  李 好