江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终136号上诉人（原审原告）：罗建军，男，1965年9月14日生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：陈华，无锡市梁溪区永迎法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：詹义勇，男，1972年6月22日生，汉族，住河南省商城县。原审第三人：无锡仲思行物业管理有限公司，住所地江苏省无锡市惠山区洛社镇杨市杨东路**。法定代表人：戈弘辰。上诉人罗建军因与被上诉人詹义勇，原审第三人无锡仲思行物业管理有限公司（以下简称仲思行公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2020）苏0206民初1373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。罗建军上诉请求：撤销原审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：1.根据买卖不破租赁原则，詹义勇取得房屋所有权不影响其继续租赁涉案商铺，但詹义勇以强制锁门的方式造成其租赁不能，显然违反了该原则，故租赁权被破除的责任在詹义勇。2.适用买卖不破租赁原则不必然发生租赁合同权利义务的概括转移。涉案商铺租赁合同的相对方为第三人，其基于合同向第三人在租赁期限内支付租金是正当的。其作为承租人没有主动审查涉案商铺所有权变更的义务，而其与詹义勇之间并无租赁协议或合约，詹义勇仅凭口头告知其为所有权人，其有理由产生怀疑，故其未向詹义勇支付租金有正当理由。詹义勇应当与原所有权人交接而与其重新签订租赁合同后向其收取租金或者向第三人追偿。3.其未交付下一期租金是与第三人协商达成合意，双方并未因此终止租赁合同。詹义勇并无任何证据证明曾向其索要租金，也从未将钥匙交给烟酒店老罗，老罗未表示不要租赁涉案商铺。在其未能准确了解所有权变更情况，以及就租赁具体事宜与新所有权人达成一致情形下，任何一方单方解除租赁合同都是违法的，而詹义勇以锁门方式表示解除合同显然违约，其有权要求继续履行租赁合同。被上诉人詹义勇辩称，涉案房屋与周边商铺均被拍卖，罗建军肯定知道拍卖的事实，也知道其是合法所有权人。2020年1月6日，其发现涉案商铺里面堆了柜子，但没找到人，就把房门锁了，后来罗建军报警了。该商铺是罗云斌实际承租，罗云斌跟其说不再租赁该商铺，要将商铺内的物品搬出，其就把钥匙给了罗云斌，钥匙在罗云斌处至少有三四个月。罗建军如果要继续租赁应当主动跟他协商，且罗云斌已经明确说了不再租赁，其如果要强制收回房屋就不会留下钥匙。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人仲思行公司未作陈述。罗建军向一审法院起诉请求：判令其与第三人签订的《商铺租赁合同》继续履行，由其承租惠山区玉泉商业街2号楼地上一层1024号商铺至2024年6月30日止；判令詹义勇支付其租金损失50000元（自2020年1月6日起至实际归还之日，以60000元每年的标准计算，计算至2020年10月6日为50000元）并承担其装修费损失60000元。一审法院认定事实如下：2016年10月6日，无锡汇莱物资贸易有限公司（以下简称汇莱公司）与仲思行公司签订《玉泉商业街商铺委托经营管理协议》，约定汇莱公司将位于无锡市惠山区××路××号××街××层××层××商铺××号××商铺委托给仲思行公司经营管理；期限10年，自2016年10月6日至2026年10月5日；双方详细约定了各自的权利义务。2018年10月19日，仲思行公司（甲方）与罗建军（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方依据商铺所有权人的授权，将位于无锡市惠山区××路××街××街××号楼××层××号商铺，共278.04平方米的商铺出租给乙方；该物业经营业态为水果超市，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更其商号、经营业态；租期5年8个月，自2018年11月1日起至2024年6月30日止；租金按上述确定的面积计算，2018年11月1日至2022年10月31日，月租金19029元，年租金228348元，2022年11月1日至2026年6月30日，月租金19980元，年租金239760元；租金每三个月支付一次，先付后用，乙方须提前15日向甲方一次性足额支付下期租金；合同详细约定了双方的权利义务。2018年12月16日，仲思行公司向罗建军出具“同意转租证明”，同意罗建军将其中的1022、1024、1025、1027号商铺转租，但经营业态必须经过公司同意并认可。后双方按约履行，罗建军最后一次交租金是在2019年9月10日向仲思行公司交纳了2019年10月1日至2019年12月31日的租金50194元。后因汇莱公司牵涉诉讼，在执行程序中，包括涉案商铺在内的商铺被无锡市滨湖区人民法院（以下简称滨湖法院）网上拍卖，詹义勇于2019年12月13日通过竞拍购买了涉案商铺，2019年12月25日，滨湖法院向无锡市不动产登记中心惠山分中心出具（2019）苏0211执2246号协助执行通知书，通知该中心解除汇莱公司名下位于无锡市惠山区××路××号房产的查封，将该房产的产权证、他项权证注销，将该房产过户至买受人詹义勇名下，如有其他查封，予以失效。2020年1月6日，詹义勇至涉案房产所在地，要求承租人与其商谈租赁事宜，并将此后的租金向其交纳，为此与罗建军及当时的次承租人烟酒店老罗发生纠纷，詹义勇锁了涉案房产的门，罗建军报警处理，后双方未能达成一致，罗建军于2020年4月20日诉至一审法院。涉案房产坐落于无锡市惠山区××路××号，建筑面积34.23平方米，詹义勇拍卖取得所有权后，登记于詹义勇、姜廷菊夫妻二人名下。2020年1月6日被詹义勇锁门收回控制权后，詹义勇于2020年4月将该房另行出租。2020年6月15日，因詹义勇与前妻姜廷菊登记离婚，2020年6月18日，涉案房产归并过户登记至姜廷菊名下。审理中，罗建军认为，根据买卖不破租赁法则，不管商铺产权如何变化，都对其租赁权没有影响，且其租金应支付给第三人。罗建军要求詹义勇赔偿装修费损失60000元，提供了无锡壹城艺家装饰设计有限公司于2019年10月20日开具的收据一张，载明交款单位无锡市惠山区玉泉街1024，金额60000元，收款事由为装修工程款。以上事实，有商铺委托经营管理协议、商铺租赁合同、同意转租证明、报警证明、租金收据、拍卖成交网络截图、离婚证、不动产权证、不动产登记薄证明、协助执行通知书以及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，仲思行公司受汇莱公司委托管理涉案商铺，与罗建军签订的《商铺租赁合同》，是双方真实意思表示，合法有效。涉案房屋在2019年12月经法院拍卖，并通知产权登记中心过户登记至詹义勇、姜廷菊名下后，不影响《商铺租赁合同》的效力，即承租人罗建军仍享有承租权，相关约定亦按其与仲思行公司签订的《商铺租赁合同》履行，但出租方己实际变更为产权人詹义勇、姜廷菊，该房产的租金收益亦应由现产权人享有；2020年1月6日作为产权人的詹义勇采取锁门的方式虽然不妥，但其要求承租人向其支付租金，理由正当，罗建军拒绝将租金支付给詹义勇，直到审理中，罗建军仍认为其租金应支付给仲思行公司，且其也未按《商铺租赁合同》约定于2019年12月15日向仲思行公司支付2020年1月1日至2020年3月31日的租金，属于违约行为，詹义勇锁门收回房产控制权，应视为基于罗建军违约其以实际行动解除了与罗建军之间的租赁合同，之后其已将涉案房产另行出租，故罗建军要求继续履行其与仲思行公司签订的合同，无正当理由，不予支持。涉案商铺的租金在产权转移登记至詹义勇、姜廷菊名下后，本就应支付给现产权人，现因罗建军违约，其与现产权人之间的租赁合同已解除，故罗建军要求詹义勇支付自2020年1月6日起至归还之日止的租金，明显无正当理由，不予支持。涉案商铺的租赁合同是因罗建军违约拒绝向产权人詹义勇支付租金而被詹义勇解除，罗建军是违约方，故其要求詹义勇赔偿装修费用损失60000元，无正当理由，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决：驳回罗建军的全部诉讼请求。一审案件受理费2500元，由罗建军负担。一审查明事实正确，本院予以确认。二审中，罗建军提供如下证据：1.第三人仲思行公司于2020年10月26日出具的证明书，其中载明：“……由于2019年玉泉街沿街商铺前面道路维修导致商铺不能正常经营，租户资金困难，罗建军向我公司申请了延期支付租金，我司同意其申请，故我方在2019.12.15没有要求其支付下一期租金。后由于2020年1月6日，新的房东过来锁门，未告知我司其身份，也未和我司交接，故我方也未要求罗建军缴纳租金，则要求罗建军通过法院处理再决定租金如何支付，不影响双方租赁合同继续履行，等待法院确认租金如何支付情况后再予以支付……”,以此证明其未支付下一期租金的原因以及租赁合同并未因此终止。2.视频光盘及录音整理资料一份，内容是其代理人陈华与涉案商铺原来的实际承租人罗云斌夫妻的谈话视频，以证明詹义勇并未与自己商谈租赁事宜而直接锁门。3.微信转账凭证，以证明其于2020年1月11日通过微信转账支付罗云斌25000元，并支付其35000元现金，共计补偿罗云斌60000元装修款。经质证，詹义勇除对视频光盘真实性予以认可之外对其他证据的真实性关联性均不予认可，并认为其锁门仅是因为找不到租赁的负责人，其知道实际承租人就将钥匙交给了罗云斌，之后其就离开了无锡，罗建军并未与其商谈继续租赁。审理中，罗建军陈述，其未见到法院拍卖涉案商铺的公告，不知道詹义勇变成新房东，也不知晓詹义勇具体信息，报警当天警察到现场后仅告诉其有争议可通过法院处理，故其没有与詹义勇商谈继续租赁事宜。在门被锁之后，其从第三人处了解到詹义勇就是新房东且要求收回房屋，故其于2020年1月19日即向一审法院邮寄了诉讼材料提起诉讼。詹义勇陈述，其未向罗建军索要租金，应由罗建军本人主动与其商谈，且其将钥匙交给罗云斌几个月，罗建军如果要租赁完全可以通过罗云斌联系其，事实是罗云斌和罗建军均不愿意再承租。对于上述有争议的证据本院认证如下：1.关于仲思行公司出具的证明书，因仲思行公司系本案第三人而未出庭陈述，且证明的内容詹义勇不予认可，亦无其他证据佐证，故本院对该证据不予采信。2.关于视频光盘及整理资料，因詹义勇认可其真实性，且当事人均认可詹义勇事先锁门及双方未具体商谈继续租赁的事实，故本院对该证据予以采信。3.关于25000元微信转账凭证，因微信转账凭证未清楚显示付款人、收款人、转款事由，且另有35000元系现金支付的主张并无相关依据，故无法证明系罗建军向罗云斌补偿涉案商铺的装修款60000元，本院对该证据不予采信。根据视频光盘谈话内容及当事人陈述，本院另查明事实如下：2020年1月6日詹义勇将涉案商铺锁门之后，罗云斌联系詹义勇要求搬出涉案商铺内物品，詹义勇遂将钥匙交给罗云斌。上述事实有证明书、视频光盘及整理资料、微信转账凭证、当事人陈述等在卷佐证。本案二审争议焦点为：詹义勇经司法拍卖取得涉案商铺后，租赁合同主体是否自然变更为詹义勇；罗建军未向詹义勇支付租金是否构成违约，詹义勇能否据此解除租赁合同。本院认为，关于租赁合同主体问题。租赁物在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。詹义勇在涉案商铺的租赁期间经司法拍卖取得涉案商铺所有权，不影响原租赁合同效力，但该合同效力约束的是新所有权人和承租人。原出租人在租赁物所有权变动后丧失对租赁物的处分、收益等合同权益，该权益已自然转移给詹义勇。罗建军称租赁期间的所有权转移不必然导致租赁合同主体的概括转移，与“买卖不破租赁”原则的立法目的不符，缺乏法律和法理依据，本院不予支持。关于罗建军是否构成违约问题。罗建军称其未在2019年12月15日支付租金系与仲思行公司协商一致延迟支付，但其提供的仲思行公司的证明本院未予采信。且即使罗建军曾与仲思行公司协商，在詹义勇取得商铺所有权后，关于所有权变动后租赁期内租金支付的问题应当与詹义勇协商，但罗建军并未与詹义勇就延迟支付租金达成合意。罗建军又称其不知晓詹义勇为新所有权人故未支付租金，而根据司法拍卖过程中通知承租人优先购买、张贴拍卖公告等程序性要求和日常生活经验，罗建军作为承租人应当了解涉案商铺被依法拍卖。罗建军虽称在知晓詹义勇为所有权人的当月即2020年1月已向法院邮寄起诉状，但诉讼不能作为其不按约支付租金的合法事由。据此，罗建军未按照合同约定如期支付租金构成违约。关于詹义勇能否解除合同的问题。在詹义勇取得商铺后罗建军已存在逾期支付租金的情形，考虑到此时违约时间较短且詹义勇此前未向罗建军主张租金，故詹义勇直接锁门的行为确有不妥。但从视频光盘中实际承租人罗云斌的陈述可知詹义勇曾将钥匙交给罗云斌，故仅凭锁门行为不能认定詹义勇故意造成租赁合同实际履行不能。在争议产生直至几个月后商铺再次出租给他人之前，罗建军仍未支付租金且未就租赁事宜联系詹义勇，已明显超出合理期限，故詹义勇有权解除涉案租赁合同。综上所述，罗建军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人罗建军负担。本判决为终审判决。审判长 顾 妍审判员 毛云彪审判员 韦 苇二〇二一年二月二十五日法官助理李佳书记员沈秋月