北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2099号上诉人（原审被告）：李永华，男，1977年2月4日出生，汉族，北京市大兴区。被上诉人（原审原告）：魏文艳，女，1981年2月18日出生，住北京市大兴区。上诉人李永华因与被上诉人魏文艳房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初18588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人李永华、被上诉人魏文艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李永华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回魏文艳的一审全部诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费由魏文艳承担。事实和理由：1．一审判决认定事实不清，虽然我与魏文艳签订的《北京市房屋租赁合同》的起始日期为2018年9月1日，但魏文艳实际将房屋交付给我使用是在2019年5月1日，当时因我与魏文艳预期涉案房屋装修期限为半年，故合同约定的起始日期为2018年9月1日，实际涉案房屋装修结束的日期为2019年5月1日。2．一审判决认定涉案租赁合同的解除日期为2020年12月9日是不准确的。我有证据证明2020年5月24日至5月30日我已经搬离涉案房屋，因魏文艳将涉案房屋大门上锁，不让我居住使用，为此我还报过警，但民警未能解决，导致我被迫搬离，租赁合同目的无法实现。双方解除合同的日期应为2020年5月24日，而非2020年12月9日。3．我有证人可以证明我已将房屋租金62500元交付魏文艳。魏文艳辩称，同意一审判决，不同意李永华的上诉请求及事实和理由。魏文艳向一审法院起诉请求：1．请求法院判令解除双方签订的房屋租赁合同，并腾退房屋；2．请求法院判令李永华给付魏文艳58963．3元，房租利息2856元；3．本案诉讼费用由李永华负担。一审法院认定事实：2018年4月28日，魏文艳（甲方、出租人）将与李永华（乙方、承租人）签订房屋租赁合同，约定将位于北京市大兴区青云店镇大回城村康乐街四条*号的房屋出租给李永华，租赁用途为住房，租赁期间为2018年9月1日至2021年3月1日，租金为25000元每年，整个租赁期间内总租金为62500元。庭审中，魏文艳称双方协商以装饰装修款折抵两年半的房租62500元，李永华对该项主张不予认可，并表明已经支付了两年半的房屋。魏文艳称没有收到过房租。经法院询问，李永华称已于2020年5月24日从租赁的诉争院落搬离，院落全部物品已经搬完，也通知了魏文艳，魏文艳称没有收到李永华搬离诉争院落的通知。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的标准、期限支付租金。承租人延迟履行租金义务，经催告后在合理期间内仍未履行的，出租人享有合同解除权。本案中，魏文艳和李永华签订了房屋租赁合同，约定租赁期间及租金标准，李永华应当按照合同的约定支付租金。李永华主张于签合同时将两年半租金一次性以现金方式支付给魏文艳，但魏文艳称主张当初双方约定以装修款折抵房租，并未收到李永华支付的租金，且李永华也并未提交证据证明其支付了租金。李永华不履行支付租金的义务，魏文艳享有租赁合同的解除权，关于合同的解除日期，魏文艳主张解除时间为2020年12月9日，李永华称其于2020年5月24日搬离了诉争院落，并通知了魏文艳，但是没有提交证据佐证其主张，魏文艳也不予认可，故合同解除的时间为2020年12月9日，李永华应当支付自2018年9月1日至2020年12月9日租金为56849．32（25000÷365×830）元。关于魏文艳腾退房屋的诉讼请求，李永华称已经将自己物品全部从诉争院落搬出，故魏文艳可以合法接管并自主使用诉争院落，无腾退的必要性和现实性。关于魏文艳主张房租利息2856元，双方并未约定，也没有法律依据，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、李永华给付魏文艳租金56849．32元（于判决生效后十日内履行）；二、驳回魏文艳其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审庭审中，李永华提供：1．2020年5月29日的微信聊天记录截屏一份，欲证明魏文艳称2020年5月29日如若还不搬离，将会清理李永华的物品。魏文艳对上述证据质证称，真实性认可，但不是发给李永华的，是发给别人的，李永华没有经其同意将房屋转给了第三人，房间内有很多燃气罐，魏文艳不同意转租，要求第三人尽快搬离。2．录音录像一段，内容为2020年6月29日魏文艳的微信语音播放，欲证明魏文艳于该日已经将房门上锁。魏文艳认可真实性，但称其虽然于微信中说已经报警、备案、换锁，但系出于吓唬李永华的目的，实际并未报警、换锁，称李永华已经房屋转租给他人，魏文艳无法换锁。3．2021年2月4日李永华与案外人的录音，李永华称该通话对象系其老乡，名字记不清楚了，好像叫樊宝平（音），欲证明该老乡已经于2020年3、4月份以微信转账的方式将房租支付给魏文艳。魏文艳质证称其并不认识李永华所述之人，也没有其微信，从未收到过李永华所述的转账款项，魏文艳系与李永华签订的租赁合同，不可能收其他人的房租。4．2021年2月4日李永华与案外人刘晓飞的通话录音，欲证明2020年4月魏文艳向刘晓飞索要房租，称刘晓飞系李永华的朋友，故李永华允许其在涉案房屋内居住。魏文艳质证称刘晓飞确实在涉案房屋内居住，但并未向魏文艳支付过房租。5．李永华与其妻子的通话录音，欲证明魏文艳所提供的2020年6月1日其与李永华的聊天记录中，李永华所回复的内容系其妻子操作进行的，但其妻子并不清楚相关情况。魏文艳质证称不认可该证据的真实性、证明目的。6．李永华与案外人的微信聊天记录，欲证明其朋友只是将物品放置于涉案房屋内，其并未转租。魏文艳质证称2020年11月20日尚有李永华的物品在涉案房屋内，无论物品归属于谁，均可见涉案房屋内尚有李永华的物品。7．李永华于二审庭审中申请法院调取北京市大兴区青云店镇派出所2020年5月24日的出警记录。本院依法调取后，组织双方对该证据进行质证。李永华称根据出警记录可以看出，涉案房屋前院中的其中三间上锁，东西被清理，涉案房屋中的后院当时并未被锁，直至2020年5月30日才被锁门。魏文艳质证称从出警记录可见，前院当时有人居住，并未被锁门，后院系李永华自行开的锁，亦不存在被上锁的情况。经查，出警记录显示涉案房屋中的两个院落李永华均可进入，其中一个院落中的房屋门锁由李永华当场开启，另外一个院落中的部分房屋上有门锁，李永华在视频中表示系房主上锁；魏文艳并未到场。魏文艳另提供：1．2020年6月1日其与李永华的聊天记录，记录可以显示其询问李永华是否更换了门锁，李永华表示“是的，你需要拿东西约个时间我过去或工人过去给你开门”，证明魏文艳没有让李永华搬离，是李永华将门锁更换；李永华对上述证据质证称，真实性认可，但2020年6月1日时魏文艳已将涉案房屋租给他人，收取了他人房租，与李永华无关。2．2020年6月29日魏文艳与李永华的微信聊天记录，欲证明李永华并未搬走。李永华不予认可，称其已经于2020年5月30日搬离。3．魏文艳于二审庭审中申请法院调取北京市大兴区青云店镇派出所2020年7月底到8月初的出警记录。本院依法调取后，组织双方对该证据进行质证。魏文艳主张根据该出警记录可见，直至2020年8月1日李永华仍然还在涉案房屋内居住，民警在涉案房屋内给李永华拨打电话，李永华称其物品还在涉案房屋内，可以证明李永华并未搬离。李永华质证称真实性无异议，其于2020年5月29日已经搬离，剩余物品无法搬出，就不要了，在李永华未到场的情况下，魏文艳将房门打开，可以证明魏文艳持有涉案房屋的钥匙；2020年5月30日后李永华未曾回到过涉案房屋处，物品已经全部搬离。经查，2020年8月1日的出警记录显示，魏文艳以李永华将涉案房屋的门锁更换为由报警，出警民警到场时涉案院落的大门敞开，民警现场拨打李永华电话，录像中李永华未到现场，主要内容为魏文艳及其家人与出警民警的沟通记录。另，二审庭审期间，李永华申请证人张某、许某出庭作证。张某出庭作证称李永华于2018年4月28日向其借款2万元，并未打借条。许某出庭作证称其于2020年5月给李永华搬过家，第一天没有搬完，第二天又去了一次。魏文艳对该两份证人证言质证称，不认识张某与许某，亦不清楚二人与李永华的关系，张某与李永华之间是否存在借款关系与魏文艳无关，李永华未支付魏文艳任何款项，对两份证人证言均不认可。李永华认可上述证人证言。李永华另提供陈志强的书面证言一份，魏文艳质证称不认识陈志强，不认可证人证言。经询，魏文艳主张其于本案一审裁判后，将涉案房屋换锁。另，李永华主张其在签订涉案房屋租赁合同之前，即已将合同约定的租金62500元一次性支付给了魏文艳，魏文艳不予认可，称并未收到上述款项，主张签订涉案房屋租赁合同当天，双方另行签署装修合同，约定装修款抵租金，现装修款李永华已经另诉。经查，李永华曾将魏文艳诉至法院，要求魏文艳给付涉案房屋的装修款、增项款、违约金共计160520元；生效判决认定，双方于2018年4月28日的签订《装修合同》明确约定合同价款为62500元，据此判令魏文艳给付李永华装修工程款62500元。本院认为，本案中，李永华与魏文艳签订的涉案房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行。现双方对于合同解除均无异议，但李永华上诉主张合同解除时间为2020年5月24日，主张魏文艳将涉案房屋上锁，导致其被迫搬离，但李永华提供的现有证据不足以证明其所主张的搬离时间，且根据魏文艳提供的二人之间的微信聊天记录可见，2020年6月1日涉案房屋仍在李永华控制之下，李永华关于合同解除时间的上诉意见不能成立。李永华另上诉主张涉案房屋直至2019年5月1日才装修完毕，魏文艳直至该日才将涉案房屋交付其使用，暂且不论李永华在一审审理中并未提出该抗辩意见，仅从另案诉讼情况即可见，李永华在另案中主张涉案房屋装修由其组织施工，故李永华主张2019年5月1日装修完成之日涉案房屋才交付于他的主张本身即难成立，且涉案房屋租赁合同中并无装修免租期之约定。至于李永华主张其已将合同约定的租金一次性全额支付给魏文艳一节，李永华未能提供直接证据予以证明，且李永华主张其在涉案房屋租赁合同签订之前即已将全部租金支付给魏文艳，但涉案房屋租赁合同中却并未标注款项已支付，明显不符合常理，李永华应当自行承担举证不能的不利后果。关于李永华的实际搬离时间一节，双方各执一词。李永华关于搬离时间的陈述前后不一，除前文阐述的2020年5月24日外，李永华另主张其已于2020年5月29日、30日搬离，之后并未使用涉案房屋，但其提供的现有证据无法证明该事实主张；如前所述，反而根据魏文艳提供的微信聊天记录显示，2020年6月1日李永华认可其更换了涉案房屋的门锁，并表示如魏文艳需要拿东西，可以帮忙开门，故本院对李永华主张的搬离时间难以采信。李永华主张该微信记录系其妻子代发，其妻并不了解情况一节，虽李永华提供了与其妻的通话录音予以证明，但鉴于二人之间的亲属关系，该证据并不足以证明其主张；且从2020年5月24日的出警记录亦可见，李永华之妻亦在涉案房屋现场，李永华主张其妻不了解情况且代回微信，明显不符合常理。关于李永华的实际搬离时间，魏文艳主张直至一审法院判决作出后，其才将涉案房屋换锁。但根据李永华出具的证据显示，魏文艳自称已经于2020年6月29日将涉案房屋的门锁更换并已经在派出所备案，魏文艳虽质证称其仅出于吓唬的目的作此陈述，并未实际换锁、备案，但根据其申请调取的2020年8月1日的报警记录可见，此时涉案房屋院落的门锁在李永华并不在场的情况下，已经打开。魏文艳未能就2020年6月29日之后涉案房屋仍由李永华实际使用提供充分的证据予以证明，故其主张2020年6月29日之后的租金依据不足，据此，本院对一审法院认定的李永华应付租金数额予以调整。综上所述，李永华的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初18588号民事判决第二项；二、变更北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初18588号民事判决第一项为：李永华给付魏文艳租金45616．44元（于本判决生效后十日内履行）；三、驳回魏文艳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1295元，由魏文艳负担307元（已交纳），由李永华负担988元（于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院）。二审案件受理费1295元，由魏文艳负担307元（于本判决生效之日起七日内交纳），由李永华负担988元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二一年二月二十二日法官助理 孙春玮书 记 员 韩 铮