湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终117号上诉人（原审原告）：李智勇，男，1983年2月24日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。上诉人（原审原告）：周娣，女，1983年2月22日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：刘保平，湖南博大律师事务所律师（特别授权）。被上诉人(原审被告)：永州众越房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区河东双洲路**。法定代表人：何秋良，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐智，湖南征雁律师事务所律师。上诉人李智勇、周娣因与被上诉人永州众越房地产开发有限公司（以下简称众越公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初3726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李智勇、周娣上诉请求：一、请求二审法院依法撤销原判发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求；二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订合同时，该涉案房屋地下室(即江御公馆地下室)整改事由已经发生。被上诉人应当已充分考虑各种因素，才在合同中明确约定于2019年12月31日交房。被上诉人不能以地下室整改事由作为其抗辩理由，而应当按建设主管部门的要求，在合同约定期限内完成整改。被上诉人不按规定实施整改，导致房屋不能依合同约定条件和时间交付，应承担违约责任。2、被上诉人是涉案房屋地下室整改的直接责任人。被上诉人作为项目开发商，有义务按调整后的设计施工整改。从原永州市住房和城乡规划局作出的(2018)28号会议纪要和永州市自然资源和规划局于2020年7月31日向被上诉人下发的整改通知来看。建设主管部门作出整改决定后，及时将调整方案进行了公示，并且主管部门在2020年7月31日发现涉案房屋地下室出入口还未进行施工整改，对被上诉人下达了整改通知。足以说明，涉案房屋地下室整改的直接责任人是被上诉人。被上诉人将整改的责任推卸给其他人，没有事实和法律依据。3、一审判决认定涉案项目整改“经冷水滩区政府决定由冷水滩区富园安置小区建设协调指挥部负责落实整改，完成整改施工”的认定没有事实依据，纯属主观臆断。从一审被上诉人提供的证据来看，没有一份证据能证明该事实的真实性。4、一审法院采信富园小区协调指挥部《关于江御大厦地下室项目规划变更的情况说明》，导致认定案件基本事实错误。该《情况说明》与建设主管部门下发的行政性文件相矛盾，富园小区协调指挥部与开发商是两个不同主体。被上诉人是涉案项目的开发商，是商业盈利的公司，按行政主管部门的整改要求，是被上诉人的责任。该指挥部因富园小区建设需要与被上诉人二者之间有利害关系，存在相互串通作伪证的情形，在无其他证据，特别是在没有政府及相关部门的行政文书相佐证的情况下，不能单独作为认定案件事实的依据。5、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是被上诉人提供的格式合同。附件十一补充协议第二条第三款属于免除或限制被上诉人责任或加重上诉人责任的条款，在签订合同时，被上诉人对该条款没有向上诉人提示和说明。因此，依据《合同法》第40条的规定，该免责条款不发生效力。众越公司辩称，1、上诉人认为答辩人不得以地下室整改的事由作为抗辩理由，而应按主管部门要求进行整改，其理由不成立，因为地下室整改不是答辩人原因造成的。答辩人已按批文完工，答辩人自己不能进行整改，必须依据指挥部的要求才能进行整改。2、上诉人认为答辩人是整改的直接负责人，不能将整改责任推卸给他人，其理由不成立，因为答辩人没有推卸责任。永州市住房和城乡规划局给答辩人下文是因为整改房屋主体对象归答辩人所有，整改不能向其他单位下文，答辩人依此文再去找其他单位进行处理。3、指挥部是依政府的决定设立的，有权处置答辩人及相关事宜。现指挥部已经决定将答辩人的房屋与相邻的另一栋房屋互通地下室。另一栋房屋主体已完工，即将于答辩人签订互通协议，该行为上诉人也是知道的。4、指挥部的情况说明不是虚假的，而是对答辩人的没有整改进行的说明。答辩人的项目存在的整改是政府原因造成的，具体整改方式也由指挥部来确定，上诉人直接否定指挥部的作用是错误的。5、上诉人认为补充协议第二条第三款不发生法律效力，但上诉人无证据来证实。6、上诉人认为答辩人故意不整改，房屋永远不验收，将购房风险转嫁给上诉人，其理由不成立，因为答辩人没有整改不是答辩人造成的。而是相邻的房屋当时没有完工造成的，而且该行为上诉人本来就知道的，现上诉人仍然起诉，违背了房屋整改存在的事实。李智勇、周娣向一审法院起诉请求：一、依法判令被告切实全面履行《商品房买卖合同》，要求被告自2020年1月1日起至被告实际履行交房义务之日止，以全房款为基数按每日万分之二的标准，向原告支付逾期交房违约金（现暂计算至起诉之日止共212天，违约金为26,990元）；二、本案诉讼费由被告承担。一审经审理查明，2019年1月15日，原告李智勇、周娣（买受人）与被告众越公司（出卖人）签订合同编号为永（冷）房商合[2018]201801882-507《商品房买卖合同》，主要内容为：一、被告将其建设开发的、坐落于冷水滩区桐木井路以东、预测建筑面积117.82平方米的江御公馆1幢2单元5层507号住宅出售给原告；二、该商品房出售价格为每平方米5402.73元，总价款为636,550元；三、付款方式：原告于2019年1月15日前支付首期房价款206,550元，余款430,000元向银行申请贷款支付；四、该商品房交付时应当：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.已取得房屋测绘报告；3.已取得建设工程验收备案证明文件；4.该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；五、相关设施设备交付条件:1.交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；2.交付时纳入城市供电网络并正式供电，达到接通标准；3.交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，按规划设计并在城市主供气管道到位的条件下，达到接通标准；4.电话通信交付时线路敷设到户；5.有线（无线）数字电视交付时线路敷设到户；6.宽带网络交付时线路敷设到户。以上第1、2、3项由被告负责办理开通手续并承担相关费用，第4、5、6项需要原告自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照本合同约定承担逾期交付责任；六、被告应当在2019年12月31日前向原告交付商品房；七、除不可抗力外，被告未按照约定的时间将该商品房交付原告的，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知出卖人。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的0.02%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付全部房价款万分之二的违约金；八、对本合同中未约定或者约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。该《商品房买卖合同》的附件十一《合同补充协议》中约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期并不承担违约责任：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；（2）买受人延期支付应当支付的任何款项（包括代收的款项），则出卖人有权拒绝履行房屋交付义务；（3）因政策因素、市政工程、政府或其他职能部门等非出卖人原因导致出卖人延期交房的；（4）其他合法理由。上述合同签订后，原告依约向被告交付了购房首付款206,550元。2019年2月20日，被告向农村商业银行股份有限公司潮水分理处办理了430,000元的按揭贷款手续，同年6月开始还贷。被告于2019年12月5日给原告开具了206,550元增值税发票。2019年10月9日，江御公馆的房屋主体结构（混凝土抗压强度、楼板厚度、楼层净高、钢筋保护层厚度）经实体检测符合验收规范。但因地下室项目因政府原因尚未整改到位，致使江御公馆项目无法竣工验收，也无法取得相关竣工验收文件。另查明，为加快中心城区安置小区的建设，2013年6月13日冷水滩区政府下发文件成立富园安置小区等十七个建设协调指挥部，与各安置小区建设管理协调领导小组办公室合署办公。2015年9月16日案涉房屋所在的江御公馆（江御大厦）的规划设计经原永州市住房和城乡规划建设局审批通过，所在地与富园安置小区毗邻，2017年12月19日江御公馆的地下室项目按规划设计完成施工。2018年12月13日，原永州市住房和城乡规划局召开2018年第二十八次局务会，作出〔2018〕28号会议纪要—《关于浯溪二线船闸建设工程对于浯溪碑林风景名胜区影响评估报告等十二个规划项目的审查意见》，将江御公馆项目地下室出入口宽度由原来的7.4米改为5.1米，并要求其与相邻的尚品名都项目地下室之间的9米范围进行连通，连通后小区道路宽6米，地，地下室面积增加500平方米020年7月31日永州市自然资源和规划局下发《关于对江御大厦项目地下室出入口进行整改的通知》，要求被告按照永州市住房和城乡规划局〔2018〕28号《会议纪要》的要求尽快对地下室出入口进行施工整改。2020年8月17日，冷水滩区富园安置小区建设协调指挥部出具《关于江御大厦地下室项目规划变更的情况说明》，“江御大厦地下室项目于2017年12月19日按规划设计图完成施工，2019年11月6日富园小区指挥部在城市××路××室项目进行变更，指挥部多次与众越公司协商意见不一致，指挥部向永州市自然资源和规划局提出要求，由永州市自然资源和规划局下文整改，具体施工由指挥部落实完成。现永州市自然资源和规划局下文整改，指挥部对整改方案暂未出台，该地下室项目至今没有整改。”一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是依法成立的有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。在原告依约向被告交付购房款后，被告应依约向原告交付房屋。现原告已依约履行付款义务，被告未能按合同约定交付房屋，并依据补充协议中“因政策因素、市政工程、政府或其他职能部门等非出卖人原因出卖人可延期交房并不承担违约责任”的约定来抗辩本案原告要求其承担逾期交房违约金的诉请。经庭审查明，案涉房屋所在的江御公馆于2015年9月16日经原永州市住房和城乡规划建设局审批获得规划许可后即开工建设，2017年12月19日江御公馆的地下室已完成施工。此后，因冷水滩区政府规划修建的富园六路与江御公馆已完工的地下室发生冲突，原永州市住房和城乡规划建设局于2018年12月18日下文要求江御公馆地下室出入口宽度由已建的7.4米改为5.1米，并经冷水滩区政府决定由冷水滩区富园安置小区建设协调指挥部负责落实整改，完成整改施工，但冷水滩区富园安置小区建设协调指挥部因各种原因，至今未出具整改方案，致使该整改工程无法施工，导致江御公馆已竣工的主体工程无法完成验收，也无法取得相应的验收文件，故本案被告无法向原告交付符合合同约定房屋的原因系政府修建道路所致。该情形符合原、被告《补充协议》中因政策因素、市政工程、政府或其他职能部门等非出卖人原因出卖人可延期交房并不承担违约责任的约定，对被告就此提出的抗辩观点，依法予以采信。庭审中，原告提出即使政府整改江御公馆地下室的事实成立，但该事实发生在原、被告签订《商品房买卖合同》之前，在原、被告签订《商品房买卖合同》时，被告应明知如地下室不整改，则无法交付房屋的后果，仍在合同中与原告明确约定于2019年12月31日前交房，故该地下室的整改不应适用《补充协议》中因政策因素、市政工程、政府或其他职能部门等非出卖人原因出卖人可延期交房并不承担违约责任的条款的抗辩观点。因江御公馆地下室的整改系由政府落实，该整改何时进行、何时完工被告无法控制，在此情况下，被告特意与原告在《补充协议》中约定免责条款，与常情相符，亦不违反法律强制性规定，对原告的该抗辩观点依法不予采信。综上所述，被告未能依照合同约定的条件交付房屋系因政府职能部门的原因造成，依约可以延期并不承担违约责任，故对原告的诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李智勇、周娣的诉请请求。本案受理费475元，减半收取计237.5元，由原告李智勇、周娣负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，双方争议的焦点是：一、上诉人与被上诉人签订的《合同补充协议》的免责条款是否有效；二、被上诉人延迟交房是否适用《合同补充协议》的免责条款。一、上诉人与被上诉人签订的《合同补充协议》的免责条款是否有效的问题。上诉人认为上诉人与被上诉人签订合同时，该案涉房屋地下室整改事由已经发生，被上诉人应当已充分考虑各种因素，其不能以地下室整改事由作为其延迟交房的抗辩理由。经查，该案涉房屋地下室的整改是由冷水滩区富园安置小区建设协调指挥部所主导并具体实施整改的，如何整改，何时整改均不由被上诉人决定。正因为考虑这一实际情况，被上诉人特意与上诉人在《合同补充协议》中约定免责条款，于情理相符，亦不违反法律强制性规定。因此，对该上诉理由，本院不予采纳。另上诉人认为《合同补充协议》第2条第（3）项属于格式条款，免除或限制了被上诉人责任，加重了上诉人责任，且被上诉人没有尽到提醒、解释的义务，故该免责条款无效；经查，（1）《合同补充协议》的免责条款为第2条，位于醒目位置，被上诉人并没有故意将免责条款隐藏起来；（2）上诉人在《合同补充协议》两个位置均签名，按手印，上诉人是认可该《合同补充协议》的；（3）被上诉人作为房地产开发公司为了重复使用而预先拟定格式合同，是商品房开发、销售行业认可的行业通常做法，上诉人在签订合同前阅看了合同全部内容，对合同的约定并未提出异议，故合同中的条款对双方当事人均有法律约束力。因此，上诉人的上诉理由不充分，本院不予采纳。二、被上诉人延迟交房是否适用《合同补充协议》的免责条款的问题。上诉人根据永州市自然资源和规划局于2020年7月31日对被上诉人下达的《关于江御大厦项目地下室出入口进行整改的通知》，其认为案涉房屋地下室出入口整改的责任人是被上诉人，被上诉人故意不整改，不应当适用《合同补充协议》第2条第（3）项免责条款。经查，2015年9月16日案涉房屋所在的江御公馆（江御大厦）的规划设计经原永州市住房和城乡规划建设局审批通过，2017年12月19日江御公馆的地下室项目按规划设计完成施工。2018年12月13日，原永州市住房和城乡规划局召开2018年第二十八次局务会，作出审查意见，要求将江御公馆项目地下室进行整改；因整改对象是被上诉人所建的案涉房屋，故永州市自然资源局给被上诉人下文，要求其进行整改；而冷水滩区富园安置小区建设协调指挥部于2020年8月17日做出了《关于江御大厦地下室项目规划变更的情况说明》，其证实案涉房屋地下室整改的具体工程施工由冷水滩区富园安置小区建设协调指挥部落实完成，该指挥部是由中共冷水滩区委办公室和冷水滩区人民政府办公室联合成立的，并授权其对案涉房屋所属富园小区及周边进行管理。冷水滩区富园安置小区建设协调指挥部是该整改项目的直接管理者，案涉房屋地下室整改的具体工程施工是冷水滩区富园安置小区建设协调指挥部，而不是众越公司。另根据该指挥部出具《关于江御大厦地下室项目规划变更的情况说明》，可知指挥部整改方案暂未出台，案涉房屋地下室整改迟迟未完成的责任不在众越公司。因指挥部至今未出具整改方案，致使该整改工程无法施工，导致江御公馆已竣工的主体工程无法完成验收，也无法取得相应的验收文件。被上诉人无法向上诉人交付符合合同约定房屋的原因系政府修建道路与案涉房屋已按规划完工的地下室发生冲突，而非因被上诉人自身原因所致。因此，被上诉人延迟交房可以适用《合同补充协议》第2条第（3）项免责条款。综上，上诉人李智勇、周娣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费475元，由上诉人李智勇、周娣负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  魏 蓉审判员  刘明跃二〇二一年二月五日书记员  蒋鹏博附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。