北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终2369号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市永德丰实业有限公司，住所地广东省深圳市宝安区西乡街道西乡大铲湾码头**控制大楼415。法定代表人：王少东，执行董事。委托诉讼代理人：李岩，泰和泰（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京银泰嘉伦文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路**正东集团院内******（原灯具厂办公楼）。法定代表人：翟卫东，经理。委托诉讼代理人：卢春阳，北京德和衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞珊珊，北京德和衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京正东电子动力集团有限公司，住所，住所地北京市朝阳区酒仙桥路**div>法定代表人：缪国平，董事长。委托诉讼代理人：刘健，北京市康博律师事务所律师。上诉人深圳市永德丰实业有限公司（以下简称永德丰公司）因与被上诉人北京银泰嘉伦文化发展有限公司（以下简称银泰公司）、北京正东电子动力集团有限公司（以下简称正东公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初53150号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。永德丰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项，发回重审或依法改判；2.本案上诉费用由银泰公司、正东公司承担。事实与理由：1.一审法院遗漏重要审理事实，本案违约方应为银泰公司，一审认定因永德丰公司违约进而作出一审判决第一项内容合同解除，属于认定错误。2.一审法院遗漏第一点所提重要事实，对永德丰公司租赁涉案物业目的作出错误认定，导致其对本案违约方认定错误。3.正东公司应当承担连带责任。银泰公司辩称：同意一审判决，不同意永德丰公司的上诉请求。正东公司辩称：同意一审判决，不同意永德丰公司的上诉请求。永德丰公司向一审法院起诉请求：1.确认永德丰公司与银泰公司签订的合同于2019年11月11日解除；2.判令银泰公司退还保证金2223956.46元、租金2133740.28元、物业管理费145053.45元；3.判令银泰公司赔偿永德丰公司因本案支付的合理费用435571.37元；4.判令银泰公司支付违约金2133740.28元；5.判令正东公司对银泰公司前述债务承担连带责任。银泰公司向一审法院反诉请求：1.确认银泰公司与永德丰公司签订的《合作协议书》于2019年10月12日解除；2.判令永德丰公司支付银泰公司赔偿金2133740.28元；3.判令永德丰公司赔偿银泰公司因本案支付的律师费40000元、公证费2407元。一审法院认定事实：2019年3月6日，银泰公司作为甲方与英皇宝贝文化集团有限公司（以下简称英皇公司）作为乙方签订《定金协议》，约定：甲方将位于北京市朝阳区酒仙桥路4号正东集团院内原灯具厂东侧办公楼一层大厅及附属用房一层、二层、三层的房屋（以下简称东侧房屋）和北侧附属用房一层、二层、三层的房屋（以下简称北侧附属房屋，一并提及时简称涉案房屋）与乙方进行合作经营，乙方应于2019年3月6日向甲方指定账户支付定金50万元，用于确定双方针对涉案房屋进行合作经营，于2019年3月11日前按下述内容就涉案房屋签署正式合作协议。《定金协议》第二条约定了正式协议的主要内容：1.东侧房屋面积为2635平方米左右，北侧附属房屋面积1293平方米左右；2.甲方收取的固定收益为5.9元/平方米/日，物业费为0.3元/平方米/日，固定收益及物业费支付方式为押二付六，于正式合作协议签署当日支付，甲方给予乙方一个月的免收固定收益期，自合作期限开始日期起算。3.东侧房屋的合作期限自2019年3月16日起算，北侧附属房屋的合作期限自现有合作者腾退的次日起算。4.双方合作期限至2021年2月18日，以及正东公司与甲方签署正式合同或正东公司出具延长期限的证明中延长的期限。5.为保障乙方对东侧房屋及北侧附属房屋的使用，甲方努力与正东公司协商，请其与甲方签署延长期限的正式合同或出具延长期限的证明......庭审中，永德丰公司称英皇公司系永德丰公司的关联公司，当时尚未确定合同签订主体，故先由英皇公司签订了《定金协议》，且定金协议仅为保障双方正式合同的签署，现正式合同已经签署，英皇公司同意由永德丰公司主张定金返还。为此，永德丰公司提交英皇公司出具的《说明》，主要内容为：英皇公司于2019年3月6日代永德丰公司签订《定金协议》，该协议中的所有权利义务均由永德丰公司承受。2019年3月6日，永德丰公司向银泰公司支付50万元。此后，银泰公司作为甲方与永德丰公司作为乙方签订合同编号为：ytjl2019002的《合作协议书》，约定：双方就东侧房屋和北侧附属房屋在教育、培训、办公、咖啡、轻食、公开演出、与第三方的短期（不超过一个月）合作经营方面开展合作。《合作协议书》第一条约定了合作房屋位置及面积，涉案房屋建筑面积为3930.988平方米，甲方保证对外合作已经获得正东公司的同意。1.3条约定，乙方承租涉案房屋的用途为教育、培训、办公、咖啡、轻食、公开演出、与第三方的短期（不超过一个月）合作经营......第二条约定合作期限、固定收益、保证金及费用。其中，第2.1.1条约定，合作期限为1年9个月18天加3年2个月12天，共计5年，首个合作期自2019年5月1日至2021年2月18日，加延续合作期2021年2月19日至2024年4月30日，甲方应于2021年2月18日前与正东公司签署续租协议，续租协议签署之后，双方延续合作期自动生效。2.2.1条约定固定收益为5.9元/日/平方米，固定收益从第三年开始每年递增5%......2.2.2条约定甲方给予乙方一个月免收固定收益期，自2019年5月1日至2019年5月31日，但该期间内，乙方免交固定收益，但须交纳物业管理费及本合同第2.5条约定的费用。2.3条约定物业管理费为0.3元/日/平方米，由乙方向甲方支付，甲方统一向物业管理方交纳。2.4.1条约定首期固定收益（2019年6月1日至2019年8月31日）为2133740.28元和物业管理费（2019年5月1日至2019年8月31日）为145053.45元，乙方于2019年4月30日前向甲方支付。2.4.2条约定第二期固定收益（2019年9月1日至2019年10月31日）为1414762.58元和物业管理费（2019年9月1日至2019年10月31日）为71937.08元，乙方于2019年7月31日前向甲方支付。2.5条约定合作保证金为2223956.46元，乙方须在本合同签订当日向甲方支付1723956.46元，同时乙方以英皇公司名义在2019年3月8日支付的50万元定金在甲方收到首期固定收益及物业费当日自动转为保证金，合同期满或本协议经双方一致解除之日起5个工作日内，甲方应将合作保证金无息退还乙方。3.1条约定，甲方于收到乙方支付的首期固定收益之日的次日将涉案房屋交付乙方......第四条约定了合作房屋的装修及维护修缮。4.4条约定，甲方协助乙方办理因使用涉案房屋所需各种手续，并提供相关便利，包括但不限于办理施工手续的报审报批、工商登记或变更、税务登记或变更，相关费用由乙方自行负担。但乙方需办理如演出许可证等与行业许可有关的前置审批手续，由乙方自行办理。7.1条约定，如乙方有下列情况发生，甲方有权解除本协议，收回合作之物业，已收取之保证金及固定收益不予退还，且乙方应承担相当于本协议解除前的3个月的固定收益的金额作为违约金，如果违约金不足以弥补甲方损失包括但不限于固定装修成本、经营设备成本等损失的，乙方应赔偿甲方及第三方的全部损失：7.1.1擅自（包括但不限于下列方式）转让、质押经营权和该房屋的使用权，将涉案房屋进行其他经营或其他改变本协议约定之用途，除本协议另有约定外。7.1.2利用涉案房屋进行违反法律之非法活动或者园区禁止的活动，损害公共利益，或者有损甲方利益事项......7.1.4有其他违约行为且经甲方书面催告后仍拒不纠正。7.2条约定，如甲方有下列情况发生，乙方有权解除本协议，甲方应当全额退还乙方保证金及剩余合作期的固定收益，并按相当于本协议解除前的3个月的固定收益的金额向乙方支付违约金，上述违约金不能弥补乙方损失的（包括但不限于固定装修成本、经营设备成本等损失），甲方应当赔偿乙方的全部损失：7.2.1交付的涉案房屋存在缺陷而不能用于本协议约定的目的。7.2.2逾期交付涉案房屋超过10个工作日的......7.2.4甲方未经涉案房屋业主书面同意，就以涉案房屋与乙方合作的......7.2.7有其他违约行为且经乙方书面催告后仍拒不纠正。8.4条约定，守约方通过诉讼途径保护和实现其本协议项下的权利而产生的所有合理费用均由违约方承担（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、保函费、差旅费、公证费等费用）。第九条约定了通知和送达。9.1条约定双方通讯地址，其中：甲方通讯地址为北京市朝阳区酒仙桥路4号正东集团院内C5楼C区201室，联系人：于涛，电话：188XX****XX，电子邮箱：547256109@qq.com；乙方通讯地址：深圳市南山区华侨城创意园B3栋T馆，联系人：黄艳花，电话：0755-2315****。9.2条约定，双方在本合同所载明通讯地址确定为收取对方书面通知之确切地址，一方在本合同所载明通讯地址如有变更，须以书面方式告知对方始具有法律效力，否则，自一方向通讯地址寄出函件之日（以投寄邮戳日期为准）起的第三日视为送达......2019年4月29日，永德丰公司向银泰公司支付保证金1723956.46元；2019年4月30日，永德丰公司向银泰公司支付首期固定收益2133740.28元、物业刮泥费145053.45元，共计2278793.73元。庭审中，永德丰公司与银泰公司均认可银泰公司应于2019年5月1日交付房屋，但实际未能交接。关于未能交接的原因，永德丰公司称，双方到了现场，永德丰公司打听到涉案房屋没有取得产权证，涉嫌违建，双方发生了一些不愉快，所以没有交接；银泰公司对此称，涉案房屋现场有银泰公司的设备，前期沟通设备作价70万元，但在交接时，永德丰公司一直砍价，后双方就设备折价达成一致意见，永德丰公司又要求将夹层拆掉，但双方就此没能达成一致意见，所以没有进行交接，但真实原因是永德丰公司另行找了其他房屋。2019年5月5日，银泰公司向永德丰公司位于深圳市南山区华侨城创意园B3栋T馆邮寄《通知》，主要内容为：要求永德丰公司在2019年5月5日至2019年5月10日18时前，派人前往涉案房屋进行交接，该邮件显示永德丰公司于次日签收。2019年5月8日，银泰公司再次向永德丰公司发送《通知》，要求永德丰公司派人前往涉案房屋办理交接，该邮件显示永德丰公司于次日签收。永德丰公司对此质证称，收到前述两份《通知》，但涉案房屋没有产权证，系违章建筑，故永德丰公司没有收房。2019年5月7日，北京银雷律师事务所向银泰公司发送《律师函》，主要内容为：受永德丰公司委托，向你公司致函如下：永德丰公司与你公司不存在任何合作协议，永德丰公司多次表明需要租赁房屋经营使用，但你公司与产权方代表一起欺骗委托人，以没有任何产权证的违章建筑与永德丰公司签署合作协议，违背基本的诚信，现要求你公司立即返还永德丰公司已经支付的4502750.19元及相应利息。银泰公司称，收到该函件，该函表明永德丰公司拒绝收房，构成根本违约。2019年5月16日，银泰公司向永德丰公司发送《解除合同的通知》（以下简称《解除通知》），主要内容为：鉴于你公司严重违约，我公司通知你公司解除合同，我公司收回涉案房屋，你公司已支付的固定收益及保证金不予退还，根据《合作协议书》约定，你公司还应承担相当于3个月固定收益的违约金。该邮件显示因拒收而被退回。庭审中，永德丰公司以涉案房屋无产权手续，未取得规划许可，系违章建筑，永德丰公司无法在此办理工商登记及演出许可证，以及银泰公司将涉案房屋出租给永德丰公司未经正东公司同意为由，主张银泰公司构成违约，要求确认双方签订的《合作协议书》于2019年11月11日解除，该日为永德丰公司首次书面向银泰公司作出解除合同的意思表示。银泰公司以永德丰公司拒绝收房及其以行为明确表示不继续履行合同为由，主张永德丰公司构成违约，要求确认双方签订的《合作协议书》于2019年10月12日解除，该日为法院向永德丰公司送达反诉状之日。经询，银泰公司、正东公司均称，涉案房屋无产权证，但具有合法的规划许可手续。为此，正东公司提交档案馆证明、国有土地使用证。其中，档案馆证明载明：经查，北京市规划委（原市规划局）于1990年12月24日以（90）建市字2262号文批准北京电子动力公司在朝阳区大山子的下列工程：车间、库房27#335.7平方米，输煤间库房134#830.6平方米，检修间31#270平方米，装配车间58#539平方米，均为2层。银泰公司称档案馆证明中所载明的建筑即为涉案房屋。永德丰公司对此予以认可，但表示涉案房屋并非按照规划许可进行施工建设；正东公司称，涉案房屋严格按照规划许可建设，后银泰公司在原规划的1层和2层中间加盖一层，形成3层的建筑，但外围没有改变，加盖部分未取得规划许可，但并没有被行政机关认定为违建；银泰公司对此予以认可，其对涉案房屋进行了改造，在中间加盖了夹层，增加了实际使用面积，但并没有导致房屋外围增加。国有土地使用证载明，正东公司系涉案房屋所在的酒仙桥路4号工业用地的使用权人。庭审中，永德丰公司称在签订合同前要求银泰公司出示涉案房屋的产权证，但银泰公司答复说在正东公司处；银泰公司称，永德丰公司问过，但其公司如实陈述，涉案房屋没有产权证，但有合法的规划许可手续。关于涉案房屋能否办理营业执照的问题，银泰公司和正东公司称可以正常办理。为此，银泰公司提交北京市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称北京市国资委）出具的京国资[2012]78号《关于正东公司利用朝阳区酒仙桥路4号设计师大楼等房产从事经营活动涉及工商登记注册有关问题的意见》，主要内容为：北京市国资委原则同意正东公司利用朝阳区酒仙桥路4号设计师大楼等房产从事办公、商业等对外出租经营活动，并向工商管理部门申请办理注册登记手续，正东公司要高度重视此项工作，增强法律意识，严控经营风险，依法合规地履行对外出租及工商注册登记手续。银泰公司还提交其他公司的工商登记档案查询记录，证明涉案房屋可以办理工商登记注册手续。永德丰公司对此质证称，认可真实性，但不认可证明目的。正东公司对银泰公司对此提交的证据予以认可。庭审中，正东公司明确表示其认可永德丰公司与银泰公司间《合作协议书》的效力，同意银泰公司将涉案房屋转租给永德丰公司。一审法院认为：虽永德丰公司与银泰公司签订的合同，名为《合作协议书》，根据的合同具体内容，永德丰公司和银泰公司间就涉案房屋成立的是房屋租赁合同法律关系。本案争议焦点有二，一是《合作协议书》是否有效；二是本案违约主体。对争议焦点之一，即《合作协议书》是否有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁司法解释》）第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。2008年1月1日起施行的《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）确定了建设工程规划许可证制度，要求建设单位在进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，应先取得建设工程规划许可证，并严格按照规划条件进行施工。本案中，永德丰公司主张涉案房屋没有按照规划内容进行施工，但并无相关行政部门对此进行认定，且永德丰公司亦未提交证据予以证明，故法院对永德丰公司该项意见不予采纳。银泰公司自述其公司仅在原有建筑的一层、二层中间加盖一层，形成涉案房屋，正东公司对此予以确认，鉴于无相关部门对涉案房屋的建设作出相关处罚认定，法院对银泰公司、正东公司的主张予以采信。根据档案馆证明，涉案房屋所在楼栋的原一层、二层经过北京市规划委批准建设，无证据显示正东公司或银泰公司无视规划条件对涉案房屋进行主体改造，亦未破坏原有结构，应视为对内部空间的再利用，无相关行政部门认定涉案房屋为违章建筑，结合涉案房屋原为老旧厂房，对老旧厂房进行适当地改造，有利于实现资源再利用，促进产业转型升级，应予以鼓励，故法院对《合作协议书》的效力予以肯定，《合作协议书》应为有效。对争议焦点之二，即违约主体问题。法院认为，依法成立的合同，对双方均有约束力。本案中，永德丰公司与银泰公司签订的《合作协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。永德丰公司、银泰公司均主张对方构成违约，关键在于永德丰公司是否有权拒绝办理涉案房屋的交接。法院认为，永德丰公司拒绝办理交接的主要理由为涉案房屋无产权手续，未取得规划许可系违章建筑，不能办理工商登记，以及正东公司不同意转租。如前所述，虽涉案房屋无产权证，但不影响房屋正常对外进行出租，亦无证据显示相关部门认定涉案房屋为违章建筑，故永德丰公司以此为由拒绝收房，缺乏依据。关于涉案房屋能否办理工商登记，根据双方签订的《合作协议书》，永德丰公司租赁涉案房屋主要从事商业经营，能否办理工商登记对于合同目的之实现至关重要，但根据银泰公司提交的证据，初步证明涉案房屋可以办理工商登记，永德丰公司并未举证证明涉案房屋存在办理工商登记的客观障碍，故永德丰公司以此为由拒绝交接房屋，亦缺乏依据；对于正东公司不同意转租一节，无证据显示在永德丰公司与银泰公司签订《合作协议书》后，正东公司对此提出异议，且在诉讼中，正东公司明确表示同意银泰公司转租，故永德丰公司以此为由拒绝收房，没有依据。综上，永德丰公司无正当理由拒绝收房，在银泰公司多次催促后仍拒绝收房，并向银泰公司发函要求退还已交纳款项，银泰公司据此享有法定解除权，现其要求确认双方签订的《合作协议书》于永德丰公司收到其反诉状之日解除，经本庭核查，永德丰公司于2019年10月23日收到银泰公司的反诉状，故《合作协议书》应于2019年10月23日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于银泰公司的其他反诉请求。对违约金2133740.28元，有合同为依据，且数额合理，法院予以支持。对律师费40000元、公证费2407元，有合同为依据，于法有据，法院予以支持。对永德丰公司的各项诉讼请求。对永德丰公司要求确认《合作协议书》解除并要求银泰公司赔偿违约金、合理损失的请求，鉴于永德丰公司系违约方，法院对此不予支持。对永德丰公司要求银泰公司退还保证金、租金、物业管理费的诉求，银泰公司以合同约定不应退还为由拒绝返还，但根据双方合同履行阶段、永德丰公司违约情形，永德丰公司并未实际使用涉案房屋，该违约责任的标准约定过高，且本庭已经支持了银泰公司关于违约金的相关主张，故法院对银泰公司该项主张不予采纳，判令银泰公司应向永德丰公司退还保证金2223956.46元、租金2133740.28元、物业管理费145053.45元。对永德丰公司要求正东公司承担连带责任的意见，于法无据，法院不予采纳。综上，一审法院判决：一、确认深圳市永德丰实业有限公司与北京银泰嘉伦文化发展有限公司签订的《合作协议书》于2019年10月23日解除；二、北京银泰嘉伦文化发展有限公司于判决生效后七日内退还深圳市永德丰实业有限公司保证金2223956.46元、租金2133740.28元、物业管理费145053.45元，共计4502750.19元；三、深圳市永德丰实业有限公司于判决生效后七日内支付北京银泰嘉伦文化发展有限公司违约金2133740.28元、律师费40000元、物业管理费2407元，共计2176147.28元；四、驳回深圳市永德丰实业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京银泰嘉伦文化发展有限公司其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，永德丰公司上诉主张本案违约方为银泰公司，一审法院认定错误，银泰公司则主张系因永德丰公司拒绝办理涉案房屋交接，永德丰公司存在违约。首先，根据双方《合作协议书》约定，永德丰公司承租涉案房屋的用途为教育、培训、办公、咖啡、轻食、公开演出、与第三方的短期（不超过一个月）合作经营。其次，永德丰公司与银泰公司签订《合作协议书》后，没有证据显示正东公司对此提出异议，且在一审中正东公司明确表示同意银泰公司转租。再次，根据双方提交的证据材料，现无证据显示相关部门认定涉案房屋为违章建筑，且根据银泰公司提交的证据，初步证明涉案房屋可以办理工商登记。最后，永德丰公司并未举证证明涉案房屋实际存在办理工商登记的客观障碍。综上，永德丰公司无正当理由拒绝按期收房，且在银泰公司多次催促后，永德丰公司仍拒绝收房，其行为已构成违约，故一审法院对银泰公司要求解除合同的主张予以支持，并无不当。双方合同解除后，银泰公司应向永德丰公司退还已交纳的保证金、租金及物业管理费；因永德丰公司构成违约，一审法院根据双方合同约定，判决永德丰公司支付银泰公司相应的违约金、律师费及公证费并无不当。永德丰公司的上诉主张，无事实与法律依据，本院不予采信。综上，永德丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58210元，由深圳市永德丰实业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 申峻屹审 判 员 杨 夏审 判 员 张 弘二〇二一年二月二十六日法官助理 张 立书 记 员 任 宇