新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2021）新40民终435号 上诉人（原审被告）：昭苏县晟瀚房地产投资开发有限责任公司，住所地：新疆维吾尔自治区昭苏县乌孙路**。 法定代表人：黄学练，该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭保卫，新疆瑞保律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李海燕，新疆瑞保律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王信武，男，1964年8月12日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊宁市。 被上诉人（原审原告）：吴俊秀，女，1988年1月2日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊宁市。 上诉人昭苏县晟瀚房地产投资开发有限责任公司（以下简称晟瀚房产公司）因与被上诉人王信武、吴俊秀房屋买卖合同纠纷一案，不服昭苏县人民法院（2020）新4026民初878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月9日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月19日公开开庭进行了审理。上诉人晟瀚房产公司的委托诉讼代理人彭保卫、李海燕，被上诉人王信武到庭参加诉讼，被上诉人吴俊秀经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 晟瀚房产公司上诉请求：1．撤销昭苏县人民法院（2020）新4026民初878号民事判决，改判驳回王信武、吴俊秀的全部诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由王信武、吴俊秀负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。2014年11月18日，双方签订的《协议书》约定的成交价15,688,440元，系用晟瀚房产公司的关联公司安徽晟瀚建设集团有限责任公司（以下简称晟瀚集团公司）拖欠王信武、吴俊秀的工程款13,594,500元折抵，剩余购房款2,093,940元用未来晟瀚集团后续工程款债务继续折抵，但是直至目前该剩余购房款2,093,940元自始至终没有冲抵及发生，也没有实际交付15,688,440元，而是只有13,594,500元。其公司2014年11月签订三方《协议书》与2015年11月签订双方《协议书》并非同一经办人员，2015年签订双方《协议书》人员只是简单根据三方《协议书》约定的全部金额计算房屋单价调整后的差价，而并不了解三方《协议书》约定的2,093,940元冲抵购房款的事实当时并没有实际发生，是基于对三方《协议书》内容的误解而约定了双方《协议书》中的差价金额及还款期限，因此《协议书》约定的差价金额不具有客观真实性，一审判决对上述事实并未查明。二、王信武、吴俊秀未能办理涉案房屋产权手续是其自身原因，与其公司无关。其公司已在2016年12月开具购房发票，因王信武、吴俊秀至今未缴纳契税及维修基金，导致其公司无法协助办理相关产权手续，因此一审判决判令其负有协助办证义务，认定事实有误。三、一审判决依据涉案二份《协议书》审理该案，漏列涉案工程发包方，依法应当发回重审。因涉案二份《协议书》具有关联性，应当综合审查，除了房屋买卖合同关系，涉及有利害关系的案外人晟瀚集团公司签订的三方《协议书》，依据该协议，应当追加晟瀚集团公司参加诉讼。 王信武辩称，晟瀚集团公司和其之间的施工工程合同总价款约5000万，晟瀚集团公司与其进行结算时已经将涉案15,688,440元工程款全部抵扣，并且晟瀚房产公司和晟瀚集团公司之间系关联公司，两公司对于抵扣工程款明确知晓。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。 吴俊秀未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。 王信武、吴俊秀向一审法院起诉请求：1．判令晟瀚房产公司协助办理昭苏县天马国际旅游文化广场B幢第×层房屋不动产权登记手续；2．判令晟瀚房产公司协助办理昭苏县天马国际旅游文化广场B幢第×层房屋网签备案及不动产登记手续；3．判令晟瀚房产公司立即交付昭苏县天马国际旅游文化广场B幢第×层房屋；4．判令晟瀚房产公司退还超付购房款2,880,884元，并支付逾期利息489,970.35元（自2016年2月7日至2019年8月19日按照中国人民银行规定同期贷款利率计算，2019年8月20日起按贷款市场报价年利率4.85%，支付至实际付清之日止）；5．判令晟瀚房产公司支付逾期办证违约金13,422元；6．本案诉讼费由晟瀚房产公司负担。 一审法院认定事实：2014年11月12日，晟瀚房产公司与王信武、吴俊秀协商一致，双方约定：晟瀚房产公司将其开发的昭苏县天马国际旅游文化广场B幢第×层销售给王信武、吴俊秀，面积为3486.32平方米，销售价格为3850元/平方米，总购房款为13,422,332元；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列第1.2.3项处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退买受人，并按已付房价款的0.1％赔偿买受人损失；2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金；3．办理权属登记时，买受人应缴纳办证时的所有税费，出卖人在约定时间提交产权登记完成产权登记义务。因登记部门原因未能按时办证，出卖人不承担责任。双方将上述合同于2014年12月3日在昭苏县房地产管理所办理备案。合同签订后，晟瀚房产公司将上述房屋交与王信武、吴俊秀使用。2014年11月18日，晟瀚房产公司（甲方）、王信武、吴俊秀（乙方）及安徽晟瀚建设集团有限责任公司（丙方）签订一份《协议书》（以下简称三方《协议书》），约定：“经三方协商，原协议签订合同面积为3486.32平方米，合同成交价由3850元/平方米变更为4500元/平方米，实际成交价15,688,440元；三方同意王信武、吴俊秀在晟瀚集团公司承包的三座桥涵工程款13,594,500元，用本协议约定购房款折抵晟瀚集团公司工程款13,594,500元，折抵后剩余2,093,940元继续折抵后续工程款。”2015年1月22日，王信武向昭苏县农村信用合作联社签订借款合同，双方约定：王信武购买昭苏县南城区天马旅游广场B幢第×层房屋，由昭苏县农村信用合作联社提供借款4,950,000元，借款期限为2015年-2023年，由晟瀚房产公司为借款作担保，该款用于支付购房款。2015年11月22日，晟瀚房产公司（甲方）与王信武、吴俊秀（乙方）签订一份《协议书》（以下简称双方《协议书》），约定：“甲乙双方于2014年11月12日、11月18日签订《商品房买卖合同》，约定房屋单价为精装修价格4500元/平方米，房屋面积3486.32平方米，房屋总价款15,688,440．00元，现双方协商一致甲方不再对出售房屋进行装修，按毛坯房出售给乙方，单价为3100元/平方米，房屋总价款共计10,807,592元，甲方同意将房屋差价1400元/平方米，总价4,880,848元退还乙方，甲方需在2015年12月10日前支付乙方200万元，于2016年2月7日前支付1,000,000元，于2016年4月30日前付清余款1,880,848元。”2015年12月11日，晟瀚房产公司退还王信武、吴俊秀购房款2,000,000元；2016年1月28日，晟瀚房产公司退还购房款614,740元；2016年2月1日，晟瀚房产公司退还购房款385,260元，合计退还王信武、吴俊秀购房款300万元。2015年11月28日，晟瀚房产公司与王信武、吴俊秀签订协议，晟瀚房产公司将昭苏县南城区天马旅游广场B幢第×层房屋出售给王信武、吴俊秀，每平方米3100元，总价格5,403,796元。2015年7月23日-2018年7月23日，昭苏县南城区天马旅游广场B幢第×层房屋已抵押于伊犁州财信融通融资担保有限公司。庭审中，晟瀚房产公司认可王信武、吴俊秀实际支付购房款13,422,332元，且自认与晟瀚集团公司系关联公司。2020年11月2日，一审法院查询昭苏县不动产登记中心得知，昭苏县南城区天马旅游广场B第×层房屋可以办理房产登记手续。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》、协议书等不违反法律规定，应为合法有效，当事人应按照约定履行义务。本案争议焦点为：1．晟瀚房产公司应否承担办理产权证的协助义务；2．晟瀚房产公司应否退还王信武、吴俊秀购房款及支付利息；3．如何确定违约责任。对于第一个争议焦点，依据双方签订的协议书，昭苏县南城区天马旅游广场B幢第×层房屋按照3100元/平方米计算，该房屋总价款为10,807,592元，王信武、吴俊秀已支付15,688,440元（含工程款抵债部分），已足额支付购房款，在房屋无其他产权争议的情况下，晟瀚房产公司应当依据合同约定协助王信武、吴俊秀办理产权手续。对于第二个争议焦点，依据双方于2015年11月22日签订的协议书，晟瀚房产公司应当退还王信武、吴俊秀购房款为4,880,848元，晟瀚房产公司已退还购房款3,000,000元，故晟瀚房产公司还应退还购房款1,880,848元（4,880,848元-3,000,000元）。晟瀚房产公司辩称王信武未付清15,688,440元购房款，实际仅支付13,422,332元，因房款为10,807,592元，实际应退还2,614,732元，现在其公司已退还3,000,000元，实际多退购房款385,260元。一审法院认为：首先，根据2014年三方《协议书》，存在工程款抵债情形，王信武、吴俊秀所交购房款中有8,472,332元来源于晟瀚房产公司的关联公司晟瀚集团公司付款，即算账确认该款为15,688,440元；其次，双方于2015年11月22日签订的协议，该协议不违反法律规定，合法有效，晟瀚房产公司亦未在法律规定期限内行使撤销权，且实际履行300万元退款，无论该协议包括工程款及其他，晟瀚房产公司均应当履行。假定存在工程纠纷，双方凭此协议亦可作为结算依据之一，故对晟瀚房产公司此项抗辩，法院不予支持。对于王信武、吴俊秀主张的利息诉求，依据双方约定，晟瀚房产公司应在2016年4月30日前退还购房款1,880,848元，晟瀚房产公司未按照约定退款，存在违约，应承担违约责任，但因双方对退款的违约责任无明确约定，结合王信武、吴俊秀主张权利时间为2020年10月9日，法院根据本案实际确定违约金支付按照全国银行间同业拆借中心于2020年10月20日公布的贷款市场报价利率计算。晟瀚房产公司辩称双方存在二楼房屋买卖关系，双方折抵后系王信武、吴俊秀拖欠晟瀚房产公司购房款的抗辩，法院认为：双方对存在二楼房屋买卖关系的事实无异议，但双方的结算协议书是三、四楼，二楼房屋与本案不属于同一法律关系，双方当事人可就二楼买卖纠纷另行诉讼。对于第三个争议焦点，无论是双方签订的《商品房买卖合同》及之后的《协议书》，双方对办理房屋产权时间无明确约定，且王信武、吴俊秀是否履行完办理产权所需手续亦无法证实，故对王信武、吴俊秀请求支付逾期办证违约金的诉讼请求，法院不予支持。王信武、吴俊秀请求晟瀚房产公司办理昭苏县天马国际旅游文化广场B幢第×层房屋网签、备案、不动产登记、递交须由出卖人提供的资料并交付房屋的诉讼请求，因无任何合同约定存在买卖合同或者其他关系证明晟瀚房产公司应交付上述房屋，且晟瀚房产公司否认存在交付上述房屋的行为，故对该项主张，不予支持。一审法院判决：一、晟瀚房产公司于判决生效之日起十五日内协助王信武、吴俊秀办理昭苏县南城区天马旅游广场B幢第×层房屋产权登记手续；二、晟瀚房产公司于判决生效之日起十五日退还王信武、吴俊秀多付购房款1,880,848元及利息（以1,880,848元为基准，按照全国银行间同业拆借中心于2020年10月20日公布的贷款市场报价利率计算，从2020年10月9日起直至付清为止）；三、驳回王信武、吴俊秀的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方二审争议焦点为：1．王信武、吴俊秀是否超付晟瀚房产公司购房款及超付金额；2．晟瀚房产公司是否有协助王信武、吴俊秀办理涉案房屋产权手续的义务；3．本案是否遗漏应当参加诉讼的当事人。 关于争议焦点一。本案双方系因履行《商品房买卖合同》中是否超付购房款引发争议。双方均认可王信武、吴俊秀并非以支付货币形式向晟瀚房产公司支付购房款，而是王信武、吴俊秀将其享有对案外人晟瀚集团公司的应收工程款债权转让给晟瀚房产公司形式以冲抵应付购房款，即以债权转让形式支付购房款。不论是三方《协议书》内容，还是双方《协议书》约定内容，晟瀚房产公司均认可实际收到王信武、吴俊秀以债权转让形式支付的购房款156,884,400元，并在双方《协议书》中根据涉案房屋单价调整后计算的购房款结算出王信武、吴俊秀超付购房款数额并约定了分期偿还期限，该约定是双方当事人真实意思表示，双方均应严格遵守。晟瀚房产公司提出2015年签订《协议书》时，其公司人员并不了解三方《协议书》中约定的2,093,940元冲抵购房款事实并没有实际发生，是基于对三方《协议书》内容的误解而约定了双方《协议书》中的差价金额及还款期限，该项抗辩理由隐含晟瀚房产公司在签订双方《协议书》存在重大误解的含义，属于法律规定的可撤销事由。由于本案双方争议的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，故本案应当适用当时有效的《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》等相关法律和司法解释。《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十五条第一款第一项规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”“有下情形之一的：撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销理由之日起三个月内没有行使撤销权”。本案中，晟瀚房产公司和晟瀚集团公司系关联企业，晟瀚房产公司对于三方《协议书》约定的晟瀚集团公司是否拖欠王信武、吴俊秀工程款及具体数额应当明确知道，但其自2015年11月签订双方《协议书》直至2020年10月的近五年间，从未依法向人民法院或者仲裁机构提出撤销双方《协议书》相关条款的诉讼请求或者抗辩，因此晟瀚房产公司在双方《协议书》签订五年后，在二审中以重大误解的可撤销事由提出抗辩，早已超过法律规定的撤销权行使期限，故对晟瀚房产公司上述抗辩理由，本院依法不予采纳。 关于争议焦点二。国务院《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。”因此，本案中晟瀚房产公司向王信武、吴俊秀销售的房屋，在办理涉案不动产登记过程中，应当由买受人和出卖人共同向不动产登记机构进行申请，晟瀚房产公司作为涉案房屋出卖人负有协助办理义务。晟瀚房产公司提出其并无协助办理涉案房屋产权手续义务的上诉理由，于法不符，本院不予采信。 关于争议焦点三。本案性质为房屋买卖合同纠纷，王信武、吴俊秀和晟瀚房产公司系涉案《商品房买卖合同》的双方当事人，尽管涉案三方《协议书》中有案外人晟瀚集团公司，但该协议书中晟瀚集团公司仅是王信武、吴俊秀履行支付购房款义务的履行辅助人，并非合同当事人，因此晟瀚集团公司并非本案必须参加诉讼的当事人。故晟瀚房产公司关于一审遗漏当事人的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，晟瀚房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21,728元，由上诉人昭苏县晟瀚房地产投资开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张   全   兴 审判员 李      政 审判员 张   澎   冰 二〇二一年二月二十三日 书记员 乔格鲁克哈木提江