北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终1123号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙甜，男，1982年8月8日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：朱瑞林，北京蓝科律师事务所律师。委托诉讼代理人：金熙，北京蓝科律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张雪岩，男，1978年3月24日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：孙湛为，北京市东方律师事务所律师。上诉人孙甜因与被上诉人张雪岩房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2020)京0114民初12925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。孙甜上诉请求：撤销一审判决第六项，一、二审诉讼费用由张雪岩承担。其上诉理由主要是：一审法院认定事实不清，适用法律不当。一、2020年6月29日孙甜电话通知张雪岩解除合同，张雪岩同意解除。孙甜并非未及时通知张雪岩解除合同，合同解除是双方合意，当时双方并未对支付补偿金事宜进行约定，且孙甜在未经营情况下向张雪岩支付的2020年6月1日至6月29日的占用费56400元已经属于补偿金性质。二、因新冠疫情孙甜无法继续经营，故孙甜是因不可抗力行使的法定解除权，不应赔偿未提前通知给张雪岩造成的损失。张雪岩答辩称，同意一审判决，不同意孙甜的上诉请求及理由。一、2020年6月29日孙甜单方告知解除合同，双方并未达成合意，孙甜告知后立即搬离，未给张雪岩留有寻找下一租户的时间，造成涉案商铺空置数月。2020年6月29日前孙甜从未向张雪岩表示过要解除合同，此前双方并未协商过解除合同事宜，张雪岩没有解除合同的意思。二、2020年6月1日至6月29日仍在合同履行期间，孙甜认为一审判决第四项的56400元属于补偿款，无事实和法律依据。三、一审法院将合同解除时间确定为2020年6月29日已经考虑了疫情因素。孙甜向一审法院起诉请求：1.解除孙甜与张雪岩签订的《商铺转租合同》（解除时间为2020年6月29日）；2.张雪岩返还房屋租赁保证金116666元；3.张雪岩返还已经交付的2020年2月1日至2020年5月31日的商铺租金175000元（退还三个月租金）；4.诉讼费由张雪岩承担。张雪岩向一审法院提出反诉请求：1.孙甜支付2020年6月租金58300元及滞纳金69300元；2.孙甜承担2020年5月8日至2020年7月5日的水电费共计23736.4元；3.孙甜支付补偿金一个月房租58300元；4.本诉及反诉的诉讼费由孙甜承担。一审法院认定事实：2016年3月16日，孙甜（乙方、承租方）与张雪岩（甲方、出租方）签订《商铺转租合同》，合同约定经双方友好协商，乙方自愿二手承租甲方位于北京市昌平区鼓楼东街33号9幢楼1层104室商铺作为商业用途使用，租用期限为九年半，租期从2016年6月1日至2025年11月30日，年租金为70万元，分两次交纳，交费期为6月1日和11月15日，乙方需要在交费期三日内以现金或者汇款形式交清当次租金。在合同签订之日，乙方须向甲方交付116666元作为履约保证金。该商铺交付使用后所发生的水、电、暖、物业管理费、垃圾费、电话网络等所有费用均由乙方负责，与甲方无关。如甲乙双方任何一方需提前中止本合同，均需在不影响对方利益的前提下提早通知对方。乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的3‰交纳滞纳金，如拖欠租金达一个月，则甲方有权单方终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金。合同签订后，孙甜交纳保证金116666元。孙甜所承租房屋注册了北京湖畔牧歌餐饮管理有限公司用于经营餐饮，工商登记显示，该公司已于2020年8月20日注销。2019年12月18日，孙甜交纳了2019年12月1日至2020年5月31日期间的房租及电费等共计429383元。2020年5月25日，张雪岩向孙甜发出《催缴租金通知书》，载明“根据贵、我双方2016年3月16日签订的《商铺转租合同》约定，您应在2020年6月1日前向我缴纳这一租赁年度半年的房屋租金350000元整……水电费……64832.9元……为妥善解决问题，请您在接到本通知之日起按约准时足额缴纳，否则，除以保证金抵扣外（不足部分将继续追究）。如果我方未在上述规定时间内收到足额的租金及水电费，逾期仍不缴纳，我方将按照合同约定收取滞纳金，并采取相应的措施及法律手段”。孙甜收到了该通知。2020年6月10日，张雪岩向孙甜方的人员唐某发送微信消息“小唐啥情况了房租”，2020年6月11日下午，张雪岩再次向唐某发送消息，发送内容包括双方之间的合同照片以及每日应给付的滞纳金“350000*0.003=1050”，后唐某回复“我知道，二哥，这两天就给您，咱就别滞纳金了”，张雪岩回复“从6月2号起1050我不再催了，月底前交不齐我收房。这我转发的龙哥的意思，买卖不是我一个人的”，唐某回复“我明白”，张雪岩回复“你们这各种拖欠，老这样不成，必须按合同来”，唐某回复“二哥，咱这不还有人情在呢吗，尽快给您”。2020年6月29日，孙甜向张雪岩发出《解除合同通知书》，载明：本人与贵方于2016年3月16日签订的《商铺转租合同》用于经营门店/公司。在承租期间本人履行了相应的合同义务，贵方也尽到了相应的责任。但受当前新型冠状病毒的严重影响，本人经营的门店/公司目前处于停业状态，供货商又不断催缴货款，疫情原因又导致本人经营门店/公司迟迟不能复工。现本人已经无法承担疫情期间的巨大损失，为避免更大的损失本人特此通知与贵方解除于2016年3月16日签订的《商铺转租合同》。张雪岩认可收到该解除通知。庭审中其表示因孙甜已经搬走，合同实际上无法履行，同意解除合同。一审另查，张雪岩称其为案涉商铺的第一手承租人，其从案外人北京鑫砼租赁有限公司（以下简称：鑫砼公司）处承租而来，《房屋租赁合同》显示，鑫砼公司（甲方、出租房）与张雪岩（乙方、承租方）在2015年9月1日签订合同，承租范围为“北京市昌平区鼓楼东街33号综合楼即大门东侧一层”，房屋建筑面积为2200平方米，承租期限10年，前三年年租金为130万元，中间三年每年为142万元，后四年为每年156万元。张雪岩主张鑫砼公司发出的减免房租的公告中明确载明不享受租金减免的企业范围包括所有转租的企业和个人，所以其没有享受到房屋减免的优惠，不同意孙甜减免租金的诉求。一审再查，2020年1月24日，北京市启动突发卫生公共事件一级响应机制。2020年4月30日零时起，北京将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，并相应调整防控策略。2020年6月6日0时起，北京重大突发公共卫生事件二级应急响下调为三级；2020年6月17日起，北京将突发公共卫生事件应急响应级别上调为二级，并相应调整防控措施。一审法院认定上述事实的证据有，商铺租赁合同、付款记录、微信聊天记录、催缴租金通知书、解除合同通知书及当事人的陈述等。一审法院认为，依法成立的合同，具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。孙甜与张雪岩之间签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应按前述合同行使权利、履行义务。关于合同解除一节，孙甜在2020年6月29日发出解除通知，并搬离了案涉商铺，张雪岩收到该解除通知，庭审中其同意解除合同，结合双方的主张和查明的事实，合同解除时间该院确定为2020年6月29日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于孙甜主张的返还保证金一节，根据合同约定，该保证金为履约保证金，故在合同已解除的情况下，孙甜有权要求张雪岩返还该保证金，合同载明的保证金金额为116666元，故该院对该诉求予以支持。关于张雪岩反诉要求孙甜支付2020年6月的租金一节，孙甜在2020年6月29日发出解除通知并搬离，双方合同在2020年6月29日解除，故合同解除前孙甜应当支付的款项性质仍为租金，而非孙甜所主张的占用费，鉴于孙甜同意支付2020年6月1日至6月29日期间的金额，该院不持异议，经核算，孙甜同意支付的56400元符合合同约定的计算标准，该院予以认可。关于孙甜主张减免租金一节，孙甜所承租的商铺为经营性房屋，用于经营餐饮行业，在2020年2月至2020年4月期间，新冠疫情对餐饮行业冲击较大，故其主张有事实依据，应当酌情予以减免，但同时考虑到孙甜所承租的商铺并未完全无法经营，主要影响的为客流量的减少，且张雪岩出租给孙甜的房屋亦为从案外人处承租而来，基于公平原则，双方应当分担损失，故该院酌情确定免除租金的期限为1.5个月，即金额为87500元，该院对孙甜主张的过高部分不予支持。关于张雪岩称其不符合减免租金的条件，出租人不同意减免租金的意见，于法无据，该院不予支持。关于张雪岩反诉主张的滞纳金一节，考虑到新冠肺炎疫情确对孙甜所承租商铺带来重大不利影响且该院已支持了该期间的租金，该院对其主张的滞纳金不予支持。关于张雪岩反诉主张的水电费一节，孙甜同意支付该金额，该院不持异议。关于张雪岩反诉要求支付一个月租金补偿一节，该院认为孙甜并未提交证据证明在2020年6月份之前其曾经与张雪岩协商过解除合同，在2020年6月11日张雪岩催缴租金后，孙甜一方的工作人员还称“这两天就给您”，后在2020年6月29日即告知解除合同，因此该院认为孙甜并未及时告知张雪岩其要解除合同，结合双方所签合同的剩余期限和案涉商铺空置期间的损失，张雪岩有权要求孙甜予以赔偿，张雪岩主张的补偿一个月房租实为赔偿未提前通知给其造成的损失，基于诚实信用原则的考量，其主张支付一个月租金并未过高，该院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认孙甜与张雪岩在2016年3月16日签署的《商铺转租合同》于2020年6月29日解除；二、张雪岩于判决生效后七日内返还孙甜租房保证金116666元；三、张雪岩于判决生效后七日内退还孙甜已交纳的商铺租金87500元；四、孙甜于判决生效后七日内支付张雪岩2020年6月1日至2020年6月29日的租金56400元；五、孙甜于判决生效后七日内支付张雪岩水电费23736.4元；六、孙甜于判决生效后七日内支付张雪岩未提前通知解除合同的补偿金58300元；七、驳回孙甜的其他诉讼请求；八、驳回张雪岩的其他反诉请求。二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。上述事实，还有当事人在本院审理期间的陈述在案佐证。本院认为，根据在案证据及当事人陈述，孙甜于2020年6月29日向张雪岩发出解除合同通知并搬离涉案商铺，一审法院根据双方主张和查明的事实，确定合同解除时间为2020年6月29日。孙甜并未提交证据证明其在2020年6月份之前曾与张雪岩协商解除合同，故孙甜关于其并非未及时通知张雪岩解除合同、合同解除是双方合意的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予采信。据此，一审法院根据审理情况判决孙甜向张雪岩支付未提前通知解除合同的补偿金，具备事实依据，于理相符，并无不当。孙甜关于其同意向张雪岩支付的2020年6月1日至6月29日的56400元已经属于补偿金性质，以及其是因不可抗力行使法定解除权、不应赔偿未提前通知给张雪岩造成损失的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，孙甜的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1258元，由孙甜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李春华二〇二一年二月二十四日法官助理 马云辉书 记 员 原 月