江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初5064号原告：邢万北，男，1967年8月1日出生，居民，住江苏省宿迁市经济开发区。委托诉讼代理人：管莲双，江苏苏誉律师事务所律师。被告：宿迁市红星凯盛国际纺织服装城管理有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区江山大道**。法定代表人：孙康，该公司总经理。委托诉讼代理人：张啸，该公司员工。原告邢万北与被告宿迁市红星凯盛国际纺织服装城管理有限公司（以下简称红星凯盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告邢万北的委托诉讼代理人管莲双、被告红星凯盛公司的委托诉讼代理人张啸到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邢万北向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付拖欠的商铺使用费81894.76（从2018年12月31日起至判决确定给付之日止，暂计至2020年9月30日为81894.76元）；2、判决被告支付原告违约金82583.25元；3、案件诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告支付拖欠的商铺使用费85794.2元（从2018年12月31日至判决给付之日止，暂计算至2020年10月30日为85794.72元）；2、判决被告支付原告违约金9308.73元（以85794.72元为基数，按年利率6%，从2018年12月20日起计算至实际给付之日止，暂计算至2020年10月30日为9737.7元）。庭审过程中，原告明确诉讼请求中租金支付起止日期为2018年12月31日起至2020年12月31日止。事实与理由：2013年，原、被告签订《中国.淮海纺织服装品牌中心商铺委托统一经营管理合同》，原告将宿迁市江某大道288号的A区一楼1362、1366、1368号商铺委托被告经营，但被告自2018年12月31日后未向原告支付合同约定的商铺使用费，故提出诉讼，请求依法判决。被告红星凯盛公司辩称：原告诉讼请求没有事实及法律依据。2020年1月9日，红星凯盛公司与宿迁市中国淮海纺织服装品牌中心业主委员会、江苏金太阳置业有限公司签订一份三方协议，约定红星凯盛公司管理的轻纺城2019年1-9月份的总租金最终确定为360000元，一次性解决，已经由江苏金太阳置业有限公司直接拨付给宿迁市中国淮海纺织服装品牌中心业主委员会，由业主委员会核对账目后自行进行分配，故2019年1月至2019年9月的商铺使用费应由原告与业主委员会进行结算，与红星凯盛公司无关。2019年9月21日，在宿豫区信访局主持下达成的会议纪要再次明确，2019年1月1日至9月30日之间的租金，由宿迁市中国淮海纺织服装品牌中心业主委员会主持进行分配，从2019年10月1日起商铺全部移交业务委员会，由业主委员会与租户重新洽谈租赁价格并签订租赁合同，故原告向红星凯盛公司主张2019年10月份之后的商铺管理费也无依据。退一步说，即使支持原告的诉讼请求，但原告主张的商铺使用费计算标准也没有依据，由于商城效益不好加上疫情影响，商铺使用费的标准应当降低，违约金计算标准也过高，请求按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算。综上所述，宿迁市中国淮海纺织服装品牌中心业主委员会系由原告及全体业主共同成立的自治机构，其行为对全体业主具有法律效力，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2013年9月17日，邢万北购买位于宿迁市宿豫区中国淮海纺织服装品牌中心A区1层1366号商铺（建筑面积22.06平方米，总价191743元）、1368号商铺（建筑面积23.19平方米、总价176292元）；2013年11月18日，邢万北购买位于宿迁市宿豫区中国淮海纺织服装品牌中心A区1层1362号商铺（建筑面积22.06平方米，总价182520元）。邢万北（甲方、委托方）与红星凯盛公司（乙方、受托方）签订《中国.淮海纺织服装品牌中心商铺委托统一经营管理合同》三份，约定：甲方是《中国.淮海纺织服装品牌中心》A区一层1362、1366、1368号商铺的买受人，为使《中国.淮海纺织服装品牌中心》规范运作，交易繁荣，扩大知名度，甲方委托乙方统一经营管理该商铺；委托经营期限（一）该商铺的委托经营期自2013年12月31日起计算，共计10年（即自2013年12月31日起至2023年12月30日）；乙方在委托经营期限内享有该商铺的使用权、经营权、出租权、收益权和管理权，向承租方收取租金；鉴于《中国.淮海纺织服装品牌中心》为新建商业，需大力培育，实行统一招商和经营管理，且甲方购买该商铺时，已经因同意委托统一经营管理而获得优惠价，故在委托经营前三年，乙方无须向甲方支付任何费用；委托经营期内第四年乙方向甲方支付该商铺的年使用费为14602元（1362号商铺）、15339元（1366号商铺）、14103元（1368号商铺），委托经营期内第五年乙方向甲方支付该商铺的年使用费为16427元（1362号商铺）、17257元（1366号商铺）、15866元（1368号商铺），从第6年起（从2018年12月30日至2023年12月30日），按照商铺实际收取的租金支付，其中乙方提留10%作为管理费用，租金以乙方与商家签订的租赁合同为准；商铺使用费支付方式按三个月支付一次，先付后用，由乙方在三个月中第一个月的10日前支付给甲方（遇法定节假日顺延至节假日后的第一个工作日内）；商铺使用费支付形式为：银行汇款至甲方指定的账户内；合同还约定了其他事项。合同签订后，邢万北按照约定将其商铺委托红星凯盛公司经营，2018年12月31日之前的商铺使用费已支付完毕，之后红星凯盛公司未按约支付商铺使用费。另查明：2018年4月1日，红星凯盛公司将位于宿迁市宿豫区宿迁国际服装皮革城一至四楼（整）租赁给案外人谭以民，每年租金为180万元，租赁费自2021年7月1日起按年15%递增。一楼场地面积为一万平米左右。又查明：2019年9月28日，红星凯盛公司（甲方）、中国淮海纺织服装品牌中心业主委员会（乙方）、宿迁豫苑物业管理有限公司（丙方）、江苏金太阳置业有限公司（丁方）达成《关于中国淮海纺织服装品牌中心（A区）与业主委员会的移交协议》约定：由红星凯盛公司经营管理的中国淮海纺织服装品牌中心（A区、简称轻纺城建筑），自2019年10月1日起移交给中国淮海纺织服装品牌中心业主委员会自行管理，由乙方业主委员会代表业主们实施具体经营管理行为。自2019年10月1日起由乙方负责和经营户具体协商租赁费和管理费的标准并收取；1-4层丁方尚未销售的和已经销售的商铺经营权和管理权同时移交给乙方。甲方将2019年1月1日至2019年9月30日期间已经实际收取的租金，按90%部分支付给乙方，用于支付给业主的租金。移交协议中同时还约定了其他事项。2020年1月9日，红星凯盛公司（甲方）、中国淮海纺织服装品牌中心业主委员会（乙方）、江苏金太阳置业有限公司（丙方）达成《协议书》一份，约定：轻纺城2019年度1-9月份总租金收益最终确定为36万元，作为轻纺城2019年度1-9月份的总租金，一次性解决。由江苏金太阳置业有限公司拨付36万元给中国淮海纺织服装品牌中心业主委员会。谭以民租赁的一楼商铺尚有25万元租金未缴纳，由甲方负责将轻纺城一楼的儿童乐园设备扣押交给乙方。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，邢万北与红星凯盛公司签订的《中国.淮海纺织服装品牌中心商铺委托统一经营管理合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均有法律约束力。邢万北按约将其商铺委托红星凯盛公司经营，红星凯盛公司应按约支付商铺使用费即租金。因红星凯盛公司欠付租金，邢万北有权要求红星凯盛公司按照合同约定支付租金。关于被告抗辩的与中国淮海纺织服装品牌中心业主委员会达成相关协议中约定2019年10月1之后由中国淮海纺织服装品牌中心业主委员会负责和经营户具体协商租赁费和管理费的标准并收取，因该协议内容与物业管理无关，且没有证据证明中国淮海纺织服装品牌中心业主委员会签订上述协议得到邢万北授权，故该协议内容不对邢万北产生约束力。关于自2018年12月30日起的租金计算问题，虽然案涉合同约定了按照市场实际收取的租金支付并提留10%作为管理费用，但红星凯盛公司并未尽到勤勉、忠实、谨慎义务，且也未与邢万北进行协商，以极低价格进行出租，与第四年度、第五年度使用费相差较大，背离了案涉合同精神，严重损害了业主邢万北的合法权益，故邢万北有权参照第四年度、第五年度平均价的标准（三套商铺平均月使用费合计为3899.75元）主张商铺使用费。因案涉合同约定商铺使用费支付方式“按三个月支付一次”，“由乙方在三个月中第一个月的10日前支付给甲方（遇法定节假日顺延至节假日后的第一个工作日内）”，故可据此分段计算违约金。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告宿迁市红星凯盛国际纺织服装城管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起7日内支付原告邢万北商铺使用费93594元及违约金（违约金以11699.25元为基数，自2018年12月20日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年3月19日；以23398.5元为基数，自2019年3月20日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年6月19日；以35097.75元为基数，自2019年6月20日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；以35097.75元为基数，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至2019年9月19日；以46797元为基数，自2019年9月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至2019年12月19日；以58496.25元为基数，自2019年12月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至2020年3月19日；以70195.5元为基数，自2020年3月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至2020年6月19日；以81894.75元为基数，自2020年6月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至2020年9月19日；以93594元为基数，自2020年9月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际给付之日止）；二、驳回原告邢万北的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1795元，由被告宿迁市红星凯盛国际纺织服装城管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  唐甜子二〇二一年二月二日书记员  程 浩