江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0281民初2873号原告：董惠英，女，1986年12月31日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：孙秀梅，江苏东恒（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王兴荣，江苏东恒（苏州）律师事务所律师。原告：陈荣华，男，1980年12月29日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：孙秀梅，江苏东恒（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王兴荣，江苏东恒（苏州）律师事务所律师。被告：无锡森源房地产开发有限公司，住所地江苏省江阴市顾山镇福民路，统一社会信用代码91320281567839923G。法定代表人：刘年松，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：蔡元军，该公司员工。委托诉讼代理人：钱凌辉，江苏漫修（江阴）律师事务所律师。被告：颜娟湘，女，1982年6月21日出生，汉族，住湖南省安仁县，现住江苏省无锡市滨湖区。被告：赵战华，男，1985年4月24日出生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：秦临军，江苏雅言律师事务所律师。第三人：李祖丽，男，1984年11月10日出生，汉族，住广西桂林市雁山区。原告董惠英、陈荣华诉被告无锡森源房地产开发有限公司（以下简称森源公司）、颜娟湘、赵战华不当得利纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，组成合议庭公开开庭进行了审理。2020年11月27日开庭时，原告董惠英和陈荣华及其委托诉讼代理人孙秀梅、被告森源公司的委托诉讼代理人蔡元军和钱凌辉、被告颜娟湘和赵战华的委托诉讼代理人秦临军到庭参加诉讼。后本院依法追加李祖丽作为第三人参加诉讼。2020年12月24日开庭时，原告董惠英和陈荣华及其委托诉讼代理人孙秀梅、被告森源公司的委托诉讼代理人蔡元军和钱凌辉、第三人李祖丽到庭参加诉讼，被告颜娟湘和赵战华经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告董惠英、陈荣华向本院提出诉讼请求：1.判令森源公司返还不当得利款15万元及利息损失（以15万元为基数，从2018年3月10日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同档贷款利率计算）；2.判令颜娟湘、赵战华对森源公司的责任承担连带责任；3.本案诉讼费用由森源公司、颜娟湘、赵战华负担。事实和理由：2018年3月10日董惠英、陈荣华和森源公司签订商品房买卖合同一份，森源公司将坐落于江阴市××镇××花园××号××单元××层××房屋出售给董惠英、陈荣华，每平方米7126元，建筑面积137.74平方米，总价981535元。由于购房时房屋实测面积不确定，森源公司明确告知房屋产权面积会大于合同约定的面积，要求董惠英、陈荣华按照买卖合同第六条付款方式及期限支付首付款之外，当日再支付15万元房款，15万元抵20万元房款，董惠英、陈荣华享受5万元优惠，届时森源公司与董惠英、陈荣华办理交房手续时，森源公司会根据合同单价与产权登记面积，据实计算房屋实际总价，多退少补房款。2019年8月24日董惠英、陈荣华按照森源公司通知办理交房手续，根据产权面积计算，森源公司应退还董惠英、陈荣华15万元房款及享有的5万元优惠，折抵总房款后，董惠英、陈荣华要求森源公司退还20万元房款，遭到森源公司拒绝，森源公司的理由为虽然在森源公司的经营场所，且在森源公司员工带领下将其中15万元房款交付，但15万元收据盖章单位是无锡风范房地产营销策划有限公司（以下简称风范公司）且财务主管签名是李祖丽，董惠英、陈荣华应当向风范公司及李祖丽主张退还。董惠英、陈荣华这才知道收据上的公章是风范公司，但董惠英、陈荣华与风范公司从未接触过，更未与风范公司建立过任何合同关系，风范公司也从未提供过任何服务，无权收取任何费用。董惠英、陈荣华合理怀疑被套路被诈骗了。董惠英、陈荣华不断向森源公司、风范公司主张权利，风范公司明确告知15万元一半在森源公司处，森源公司如果不配合风范公司，风范公司直接退还15万元对其不公平，请董惠英、陈荣华将森源公司、风范公司同时诉至法院解决。森源公司、风范公司恶意串通，以签订商品房买卖合同之名，故意隐瞒重要事实，骗取财产，为维护合法权益，现诉至法院，请求判如所请。庭审中，董惠英、陈荣华明确：董惠英、陈荣华与森源公司之间是商品房买卖合同关系，本案董惠英、陈荣华以不当得利法律关系主张权利，法律依据为民法通则第92条，董惠英、陈荣华认为商品房单价7126元每平方，面积137.74平方，总价款981535元，董惠英、陈荣华实际向森源公司支付981535元，另外支付15万元支付给了风范公司，因风范公司已经注销，故由股东颜娟湘、赵战华承担责任。要求森源公司归还15万元的依据是15万元在森源公司的经营场所支付的，由森源公司的工作人员指定支付给风范公司的，所以要求森源公司归还。利息从2018年3月10日计算是因为支付的日期是该天，依据是因为森源公司收取了15万元最终并没有得到落实优惠政策，相当于占用了董惠英、陈荣华的资金，所以从支付之日要求支付利息。要求颜娟湘、赵战华对森源公司承担连带责任是法定连带，法律依据是民法通则第65条，基于森源公司与风范公司的委托关系，因代理而承担连带责任。被告森源公司辩称：1.森源公司没有在合同价款外另行收取15万元房款，董惠英、陈荣华与森源公司于2018年3月10日签订商品房买卖合同，当日支付首付款401535元，剩余58万元由董惠英、陈荣华通过按揭贷款的形式支付，森源公司仅收取合同约定的房屋总价款981535元，并未在合同价款外另行收取15万元，不存在董惠英、陈荣华所述对其造成不当得利的事实，也不存在利息损失，或者利息损失不是由森源公司造成的。2.森源公司从未要求董惠英、陈荣华另外支付15万元房款，也没有工作人员带领其交这笔15万元。3.现实中，确实存在商品房买卖交付时房屋实测面积与合同约定面积不符的可能，但发生这种情况的处理方式已经在商品房买卖合同第5条进行规定，不存在说需要先多付房款，然后在交付房屋时多退少补的情况，本案中案涉房屋的实测面积也与合同约定面积一致。森源公司与董惠英、陈荣华除了商品房买卖关系之外，不存在其他法律关系，森源公司与风范公司不存在任何法律关系，在本案商品房项目上，森源公司委托苏州好屋多房地产营销策划有限公司（以下简称好屋多公司）作为一级代理商，没有委托其他公司，苏州泰联房地产营销策划有限公司（以下简称泰联公司）是好屋多公司的二级代理商，森源公司委托好屋多公司进行案场的客户接待，通过中介引进客户，森源公司也没有让森源公司的工作人员向好屋多公司、泰联公司等其他任何公司交付任何款项，不知道董惠英、陈荣华向其他任何公司交付15万元的事情，森源公司是在2019年8月份交房时才知道了这件事情，当时董惠英、陈荣华找了森源公司。请求驳回对森源公司的诉讼请求。被告颜娟湘、赵战华辩称：1.颜娟湘、赵战华是风范公司股东，风范公司已经注销了，如果风范公司本案要承担责任，责任由颜娟湘、赵战华承担。2.李祖丽并非风范公司的财务主管，其是泰联公司的法定代表人，李祖丽提供的风范公司的收据并非是风范公司给李祖丽的，收据上的15万元也没有到风范公司账户。收据上风范公司的章是真实的，收据也是风范公司的收据，但风范公司在2019年4月份报警收据丢了一大批，风范公司是在2019年3、4月份才知道收据丢了，公安机关什么反馈不清楚，也没有把相关人员抓起来。3.风范公司与森源公司没有合同关系，也没有所谓的连带责任担保协议，董惠英、陈荣华要求颜娟湘、赵战华承担连带责任，没有事实依据和法律依据。请求驳回对颜娟湘、赵战华的诉讼请求。第三人李祖丽陈述：1.其是泰联公司的法定代表人及股东，泰联公司已经注销了。2.15万元款项是泰联公司以现金方式收取的，出具给董惠英、陈荣华的收据盖的风范公司的章，是因为风范公司和另外一家公司在别的项目上有合作，将收据带到了售楼现场，因为泰联公司和另外一家公司共用一个接待平台，收据可能堆放在一起，泰联公司工作人员在不知情的情况下误拿了风范公司的收据。3.15万元款项的性质属于居间服务费，董惠英、陈荣华与泰联公司是居间合同关系，商品房买卖合同的签订以及居间服务费的支付均是董惠英、陈荣华的真实意思，森源公司在出售商品房、泰联公司在居间过程中不存在欺诈行为，通过泰联公司的居间服务，董惠英、陈荣华享受到了5万元的房价优惠（泰联公司向董惠英、陈荣华报的总价为118万余元，中间包括房款98万余元，居间费15万元，总房款如果不优惠是103万余元，在总房款上优惠了5万元），泰联公司的居间服务内容主要包括：董惠英、陈荣华是苏州客户，是由泰联公司下一级中介公司苏州红云房产中介服务有限公司通过电话的要约介绍并带领客户董惠英、陈荣华至售楼处进行项目的了解，通过泰联公司的工作人员对董惠英、陈荣华进行楼盘的介绍，帮董惠英、陈荣华申请优惠，总房价优惠了5万余元，协助董惠英、陈荣华办理贷款，并且申请保留房源。收取的15万元居间服务费中有一部分是支付给下属中介机构公司、泰联公司工作人员等，并不是都留在泰联公司自身。董惠英签订了认购书，时间是2017年12月30日，约定于2018年1月29日支付首付款项，但实际支付时间为2018年3月10日，因泰联公司做了居间服务的工作，跟开发商森源公司申请房源保留、价格不上调（价格在2018年3月份上涨了，董惠英、陈荣华认购的时候是2017年12月30日，因此价格没有上调）等工作，让董惠英、陈荣华也享受到了价格的优惠、房源的保留等优惠。请求驳回董惠英、陈荣华的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：（相关公司情况）风范公司法定代表人为颜娟湘，股东为颜娟湘、赵战华，风范公司于2019年10月核准注销。泰联公司股东为李祖丽，泰联公司于2020年11月9日核准注销。（涉案房屋买卖情况）2017年12月30日甲方森源公司、乙方董惠英、陈荣华签订认购书一份，主要载明：“乙方认购溪岸花园02单元101室，建筑面积137.74平方米，该房屋原购房款总额为981535元，优惠后房屋总额为一次性981535元。1.3该商品房面积以前述商品房买卖合同约定为准，成交总价按乙方在签订买卖合同前可享受的全部优惠折扣后的建筑面积单价计算。2.1乙方同意在签订认购书时支付定金2万元……2.2乙方须于签订本认购书后需于一周后即2018年1月29日前支付首期购房款（或全部购房款），并携带本认购书……到甲方地址签订买卖合同及补充协议。”2018年3月10日森源公司与董惠英、陈荣华签订商品房买卖合同，约定为预售商品房，具体房屋为溪岸花园28单元1层101号房，建筑面积137.74平方米，单价每平方米7126元，总价981535元，买卖合同第五条约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理：1.双方自行约定：（1）商品房交付时，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以房管局按国家规定的核定的产权登记面积为准。（2）产权登记面积与合同约定面积之差的绝对值与本合同约定面积之比，不论是否大于3%，双方约定继续履行本合同。（3）产权登记面积大于合同约定面积的，由买受人按照第四条约定的单价补足房款。（4）产权登记面积小于合同约定面积的，由出卖人按第四条约定的单价退还已多收的房款。”后来，甲方森源公司与乙方董惠英、陈荣华达成补充条款一份，载明经双方协商一致，对合同进行下列补充：“一、房屋竣工后，经有关部门核准，涉案房屋确定为公安编号顾山镇溪岸花园28号101室。二、该商品房的建筑面积预测时为137.74平方米（其中套内面积119.17平方米，公摊面积18.57平方米），竣工后，经过测绘部门的实际测量，该商品房的实际建筑面积为137.74平方米（其中套内面积119.17平方米，公摊面积18.57平方米）。三、根据主合同约定，该商品房的实际结算总价为981535元，双方在该套商品房交付时按此总价进行结算。”（款项支付情况）2017年12月30日董惠英通过POS机分别向森源公司刷卡3000元和17000元，森源公司开具了20000元的定金收据。2018年3月10日董惠英通过POS机刷卡381515元给森源公司，该款项是首付款，2018年3月10日董惠英向森源公司支付20元现金，森源公司于2018年3月10日开具了金额为401535元的发票。2018年3月10日董惠英现金支付15万元，董惠英收到日期为2018年3月10日的收据一张，载明交款单位为董惠英，收款方式为现金，收款事由为增值服务费，收据上有风范公司印章，财会主管处有李祖丽签名。此外，董惠英、陈荣华另向银行贷款58万元作为房款。2020年5月23日森源公司开具了金额为981535的发票。2018年3月10日金额为401535元的发票还给森源公司。（李祖丽提供证据情况）1.李祖丽提供电话录音及书面整理资料，显示2019年8月22日董惠英、陈荣华、李祖丽、杨书柱（泰联公司前法定代表人）等人在苏州市相城区的一家咖啡馆进行商谈，其中陈荣华陈述：“没有人跟我讲这个钱上得了发票，她就说15万抵20万，然后叫我们带现金，交现金……它房价里总共多少钱嘛你知道，110多万，你知道嘛，就是，我总共出了110几万……我不是昨天21号去我都不知道这个事情，我当时一看我就火了，我说我交了那么多钱，钱哪儿去了，人家都是一万五，一万五，我他妈是15万，我就说良心话啊，我为这个事，要是一万五，我跟你说，我他屁都不会放一个，都不会他妈打电话去找他找你的，这不是一块钱两块钱的事情兄弟知道嘛……兄弟啊，我跟你说个实话，别人都是一万五，我们15万，所以说我气就气在这里你知道嘛，不是别的，在我后面的，才七千多，这就是做兄弟的，平时玩的那么好他妈的坑我在那里，有意思吗……还有再跟你讲，你是承认当时跟你说过一个15抵20的优惠是吧……我跟你说，多5万我愿意，但是他妈你给我做到总发票里面，你现在弄到15万没了，那交哪儿去了……你现在给我做到总发票里，这个钱我也不跟你要了，现在15万你房管局把他做进去我也不跟你烦……我拿到发票，我老婆就看了呀，我老婆以为上面是售楼处的公章了，我们拿了就走了，都没看，你知道嘛……。”2.李祖丽提供2018年8月1日工商银行网上银行电子回单打印件一张，载明泰联公司向苏州红云房产中介服务有限公司汇款5万元，摘要为服务费，备注内容为“中央美墅-董惠英20-2-101”。李祖丽称：客户董惠英、陈荣华是红云房产的刘尊栋介绍并带过来的，泰联公司收取的居间服务费中有5万元支付给红云中介公司，是该中介公司提供服务的对价。董惠英、陈荣华称：不清楚，与本案无关。3.李祖丽提供案涉房屋公示价格2020年12月21日截图打印件1页，来源于江阴市住建局网签平台，显示涉案房屋公示价为7531元每平方，成交总价为981535元，成交单价为7126元每平方米。李祖丽称：证明涉案房屋公示价为7531元每平方，总价为1037320元，案涉房屋最后成交单价为7126元每平方米，成交总价为981535元，享受到了5万元的优惠。董惠英、陈荣华称：网签系统上显示数据的真实性无异议，签订买卖合同是双方合意行为，价格以合同约定为准，与备案价格无关，并不能证明董惠英、陈荣华因此而享受到优惠。（律师函情况）2019年8月27日董惠英、陈荣华委托律师向森源公司发出律师函，主张返还购房款20万元。2019年8月31日森源公司回函称，森源公司收取的房款和合同金额一致，不清楚风范公司和董惠英、陈荣华之间的交易事实。（各方陈述情况）1.关于购房过程，董惠英、陈荣华称：董惠英、陈荣华是从网上看到江阴顾山有房子卖，所以直接到销售现场，没有找中介，认购书也是2017年12月30日在销售现场签的，除了该认购书，没有和其他任何第三方签订任何合同或其他认购书；最初沟通洽谈时口头约定单价是7126元每平方，没有约定其他价格，总价款为981535元；是自己找到售楼处，没有与任何第三方沟通、洽谈、交流过购买本案涉案房屋的事宜，购买本案房屋，也没有把电话留给任何其他第三方，开发商帮董惠英、陈荣华找的贷款银行，找了两家银行，最后贷款是在开发商找的其中一家银行办理的。2.关于15万元各方的陈述内容。董惠英、陈荣华称：当天交了15万元，没有问接待人员是什么性质，当时接待人员说有优惠政策，15万元抵20万元，收据先盖章还是先填内容不清楚；15万元既不是房款，也不是居间服务费，是增值服务费，支付15万元是因为森源公司承诺在交付房产时按照合同约定的单价、以及实际面积计算出的房款总价中可以享受5万元的优惠（买卖合同当中第四条明确约定单价为7126元，合同约定预测面积为137.74平方米，最终按照实测面积计算，在总款中可以减少5万元并且据实计算，多退少补，譬如：如果实测面积是150平方就应当按照7126乘以150平方总额为106.89万元，减掉5万元等于101.89万元，就相当于董惠英、陈荣华享受到5万元的优惠，截止2018年3月10日董惠英、陈荣华共支付了1131535元，1131535元减去101.89万元的差额要还给董惠英、陈荣华，如果不够，董惠英、陈荣华还要补钱。本案房屋实际面积为137.74平方米，在这种情况下，总房款就是7126乘以137.74为981535元，再优惠5万元为931535元，1131535元减去931535元差额为20万元，该20万元要返还给董惠英、陈荣华，但之前发的律师函和起诉状仅要求返还15万元，本案要求返还15万元，不要求返还20万元），在交付房产时，董惠英、陈荣华既没有享受这个优惠政策，也没有得到过任何居间服务，所以，性质属于不当得利，应当返还。李祖丽称：15万元为居间服务费。森源公司称：合同第五条有一个面积补差条款，预测面积和实测面积有差异的，约定了处理方式，如果两者之差绝对值与合同约定面积之比不论是否大于3%，双方继续履行合同，董惠英、陈荣华说的优惠5万元不是依据该条。董惠英、陈荣华称：董惠英、陈荣华陈述的计算方式中的优惠5万元是董惠英、陈荣华和森源公司签订买卖合同时是口头约定的，因为合同上有明确的单价，而合同明确最终以实测面积计算总价，也是以实测面积计算，所以当时口头约定15万元抵20万元有5万元的优惠，董惠英、陈荣华就按口头约定把15万元交给森源公司。森源公司称：森源公司与董惠英、陈荣华之间只有商品房买卖合同，没有其他约定，也没有董惠英、陈荣华说的口头约定优惠5万元的情况，认购书第1.3条是买卖合同签订前享受优惠的约定，签完合同后就不再享受优惠。李祖丽称：不认可董惠英、陈荣华的陈述，本案预测面积与实测面积一致，所以房价优惠没有体现在这里，案涉房屋的公示价格是单价7531元，按照公示价格计算，总价应该是1037320元。3.森源公司称：泰联公司在森源公司售楼处有专门的办公人员和办公场所，客户交了定金，双方约定好签约时间，上面有约定好的总价和单价，到约定的日期，要到现场签约，逾期未签，定金没收，房源另行处理，在2017年12月份到2018年2月份，森源公司向江阴住建部门提交了调价申请，申请价格上调6-8个点，一房一价，具体以调价申请表为准，调价申请审批通过了，森源公司就下发给下面的销售去执行，由于森源公司当时委托的是好屋多公司进行销售，好屋多公司会与其下线的公司进行沟通，哪些房源不作调价，保留原房价优惠，所以在下线销售公司提交的名单中，部分房源按认购书价格执行，签订商品房买卖合同。4.森源公司称：好屋多公司和泰联公司在森源公司经营场所有派驻的工作人员，负责客户的接待及成交后签合同；客户也分两种，一种是自行前往案场的客户，另一种是代理商通过中介引进的客户，所有中介的工作人员只是起到介绍房屋信息以及引导客户与开发商缔结合同的作用，董惠英、陈荣华所谓的工作人员，有可能是代理销售商的工作人员，不是森源公司的工作人员，森源公司的工作人员只是开具发票，董惠英、陈荣华是通过代理商泰联公司引进的，不是直接和森源公司洽谈的；森源公司按照佣金结算给好屋多公司，森源公司和泰联公司是没有关系的，泰联公司是个中介，是渠道公司，泰联公司带客户来看，泰联公司向客户收取费用。5.陈荣华称当时和其洽谈的人员叫肖君，提供联系方式为6263的手机号，经本院当天拨打该手机号，肖君陈述：肖君不认识董惠英、陈荣华，有的客户是苏州中介公司带过去的，肖君是在那里负责销售的，是个杨经理带肖君去的，也没有签订劳动合同，杨经理电话肖君也不知道，那个公司也不正规，肖君待了几个月就走了，客户交钱都是交给开发商的。6.董惠英、陈荣华询问李祖丽：李祖丽陈述收取了15万元的增值服务费，给董惠英、陈荣华带来的增值服务体现在哪些方面，有无相关证据，是对每一个买房人都是收取15万元的标准还是不一样？李祖丽陈述：泰联公司向客户介绍房源、保留房号、带看选房、销售咨询、协助办理贷款等服务，对不同买房人所收取的服务费是一致的，这个是根据客户的现场谈判最终确定的，所收取的费用是否会成为固定金额，也就是说客户谈判能力强，泰联公司也会适当的在服务费收取方面进行让步。关于该点内容，庭审结束后，李祖丽向本院邮寄情况说明，称：“本人的原意为：向不同客户所报的优惠政策是一致的，但最终服务费的成交价视双方议价能力、谈判情况而定，不同客户最终成交的服务费有所不同。”（其他情况）董惠英、陈荣华坚持森源公司、颜娟湘、赵战华为本案被告，不追加任何其他主体为被告。（承诺情况）双方均承诺：所有陈述均属实，不存在任何违反法律规定和损害第三方利益的行为，如有上述行为，均愿承担罚款、拘留及追究刑事责任等一切责任。以上事实，有认购书、商品房买卖合同、银行转账凭证及双方当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案的争议焦点为：董惠英、陈荣华支付的15万元是否构成不当得利法律关系，森源公司、颜娟湘、赵战华是否需要返还15万元及利息。董惠英、陈荣华认为：构成不当得利法律关系，应当返还。森源公司认为：其未收取，也不知情15万元情况，不应返还。颜娟湘、赵战华认为：其没有参与，是泰联公司参与的，其不应返还。李祖丽认为：15万元是居间服务费，不是不当得利，不应返还。本院认为，收取董惠英、陈荣华的15万元，不属于不当得利法律关系，不应返还，理由为：第一，双方不存在不当得利法律关系。根据规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。主张不当得利，应当满足一方获得利益，一方存在损失，获取利益一方取得利益没有合法的依据。本案中，其一，15万元收据上载明为收款事由为增值服务费，可以初步说明双方之间存在提供增值服务的合同关系，其二，即使按照董惠英、陈荣华的意见，双方口头达成一致交纳该15万元可以在结算时抵扣20万元房款、享受5万元优惠，也说明双方之间存在支付部分房款抵扣更多房款并享受优惠的合同关系，据此董惠英、陈荣华支付该15万元，故董惠英、陈荣华支付15万元有相应的合同依据，现董惠英、陈荣华以不当得利主张返还款项，不符合法律规定，本院对其主张不予支持。第二，董惠英、陈荣华称“支付15万元是因为森源公司承诺在交付房产时按照合同约定的单价、实际面积计算出的房款总价中可以享受5万元的优惠”，并具体解释为：“买卖合同当中第四条明确约定单价为7126元，合同约定预测面积为137.74平方米，最终按照实测面积计算，在总款中可以减少5万元并且据实计算，多退少补，譬如：如果实测面积是150平方就应当按照7126乘以150平方总额为106.89万元，减掉5万元等于101.89万元，就相当于董惠英、陈荣华享受到5万元的优惠，截止2018年3月10日董惠英、陈荣华共支付了1131535元，1131535元减去101.89万元的差额要还给董惠英、陈荣华，如果不够，董惠英、陈荣华还要补钱。本案房屋实际面积为137.74平方米，在这种情况下，总房款就是7126乘以137.74为981535元，再优惠5万元为931535元，1131535元减去931535元差额为20万元，该20万元要返还给董惠英、陈荣华，但之前发的律师函和起诉状仅要求返还15万元，本案要求返还15万元，不要求返还20万元，在交付房产时，董惠英、陈荣华既没有享受这个优惠政策，也没有得到过任何居间服务”，但董惠英、陈荣华提供的证据不足以证明双方之间存在其陈述的上述“支付15万元享受5万元的优惠”的内容，具体为：1.董惠英、陈荣华称上述内容系签订商品房买卖合同时双方口头达成，对此，森源公司、颜娟湘、赵战华、李祖丽予以否认，董惠英、陈荣华也没有提供书面证据予以证明，应当承担不利后果。2.商品房买卖合同第五条约定合同约定面积与产权登记面积有差异的，按照第四条约定的单价补足房款或退还房款，并未载明任何支付15万元还可以享受5万元优惠的内容，董惠英、陈荣华陈述的内容与商品房买卖合同约定相悖。3.一般情况下，购房人购买房屋，签订的商品房买卖合同会载明约定的房屋面积、单价、总价情况，约定的房屋面积与实际测绘面积可能会有一定的差异，但差异数额并不会相差很多，故购房人一般按照买卖合同约定的房屋价款支付款项数额，最后根据实测面积按照合同约定进行处理，除了支付买卖合同约定的数额外，不会支付其他购房款。本案中，买卖合同载明价款为981535元，即使最后按照实测面积计算（涉案房屋实测面积和合同约定面积一致，均为137.74平方米），也不会有很大差距，但董惠英、陈荣华却另行支付15万元，并称15万元抵扣20万元、本案涉案房屋除了退还15万元之外，还要退还5万元优惠款，该内容既与商品房买卖合同约定内容不符，也不符合常理；且双方后来达成的补充条款也载明按照981535元计算，并未说明还需退还5万元优惠款。4.2018年3月10日15万元收据上载明为“增值服务费”，已经载明了该15万元的款项性质，董惠英、陈荣华取得收据当时就应当清楚知悉，但直到一年后方提出异议，不符合常理。第三，李祖丽陈述的提供增值服务的内容，可以与收据上载明的“增值服务费”相互印证，表现在：1.董惠英、陈荣华签订的认购书，载明于2018年1月29日支付首付款项，但实际支付时间为2018年3月10日，李祖丽称泰联公司做了居间服务的工作，跟开发商森源公司申请房源保留，该两项内容可以相互印证。2.涉案房屋公示价格为7531每平方米，折合总价1037320元，成交单价7126每平方米，成交总价981535元，1037320元与981535元相差5万元左右，该内容与李祖丽陈述的“享受到了5万元的优惠、价格不上调（价格已经在2018年3月份上涨了，董惠英、陈荣华认购的时候是2017年12月30日，因此价格没有上调）”相互印证。3.李祖丽称泰联公司提供了协助办理贷款服务，董惠英、陈荣华认可系其他人帮忙找的贷款银行。4.李祖丽称“董惠英、陈荣华是苏州客户，是由泰联公司下一级中介公司苏州红云房产中介服务有限公司通过电话的要约介绍并带领客户董惠英、陈荣华至售楼处进行项目的了解、收取”，李祖丽提供了工商银行网上银行电子回单，载明“2018年8月1日泰联公司向苏州红云房产中介服务有限公司汇款5万元，摘要为服务费，备注内容为“中央美墅-董惠英20-2-101”，两者内容可以印证。以上内容可以说明，泰联公司对董惠英、陈荣华确实提供了相应的服务，双方之间存在服务关系。第四，李祖丽陈述“对不同买房人所收取的服务费……这个是根据客户的现场谈判最终确定的……也就是说客户谈判能力强，泰联公司也会适当的在服务费收取方面进行让步……向不同客户所报的优惠政策是一致的，但最终服务费的成交价视双方议价能力、谈判情况而定，不同客户最终成交的服务费有所不同”，结合董惠英、陈荣华自愿支付15万元的情况及本院前述的认定，李祖丽陈述的内容具有高度可能性，较为符合购房时双方洽谈的实际情况。综上，本院对董惠英、陈荣华的诉讼请求不予支持。至于泰联公司收取的增值服务费是否过高等问题，涉及行政或行业监管问题，当事人可向有关部门反映处理。据此，依照最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告董惠英、陈荣华的全部诉讼请求。案件受理费收取3300元（原告董惠英、陈荣华已预交），由董惠英、陈荣华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  潘亚伟人民陪审员  吴品芳人民陪审员  杨晓岚二〇二一年二月一日书 记 员  孙玲莉本案援引法律条款最高人民法院《关于适用的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。