云南省曲靖市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）云03执异7号异议申请人（案外人）陈建明，男，汉族，1962年7月23日生，住云南省大理白族自治州弥渡县。申请执行人云南建投第四建设有限公司。住所地：曲靖市麒麟区三江大道西段建宁街道办事处。法定代表人：孟春柳。被执行人云南丰源房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市新迎小区**团******。法定代表人：刘馨。本院在执行云南建投第四建设有限公司（以下简称建投四公司）申请执行云南丰源房地产开发有限公司（以下简称丰源房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，以（2013）曲中法执字第6号执行裁定查封了被执行人丰源房地产公司所有的位于曲靖市开发区的房屋，案外人陈建明对该执行标的提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议申请人陈建明称，异议申请人与丰源房地产公司于2011年4月8日签订了《商品房购销合同》，购买丰源房地产公司开发的馨源现代城小区B1804号房产，异议申请人支付了部分房款，并收到了收款收据。异议申请人从丰源房地产公司购买房屋时，该公司出售房屋手续合法齐备有效，符合相关法律和司法解释的规定。异议申请人在法院查封前已经签订了合法有效的《商品房购销合同》，并支付了部分房款，且在人民法院查封之前已合法占有该不动产，非因买受人原因未办理房产备案登记。综上，案涉B1804号房产所有权已不属于丰源房地产公司所有，法院查封行为损害了异议申请人合法权益，请求法院解除对上述房产的查封，准许异议申请人向法院补齐购房款，办理合法有效的不动产证件。异议申请人陈建明为证实其主张，向本院提交如下证据：1.2011年4月8日陈建明与丰源房地产公司签订的《商品房购销合同》复印件；2.2011年4月8日丰源房地产公司收款收据复印件；3.编号为预许曲房字（2007033）号的《商品房预售许可证明》复印件。本院查明，云南建工第四建设有限公司与丰源房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，云南建工第四建设有限公司不服本院（2011）曲中民初字第62号民事判决，向云南省高级人民法院提起上诉，云南省高级人民法院于2012年11月29日作出的（2012）云高民一终字第40号民事判决书确认：一、撤销云南省曲靖市中级人民法院(2011)曲中民初字第62号民事判决；二、由丰源房地产公司于本判决生效后十五日内支付云南建工第四建没有限公司工程款16365913.55元;三、由丰源房地产公司于本判决生效后十五日内退还云南建工第四建设有限公司履约保证金2000000元;四、云南建工第四建设有限公司在工程款16365913.55元范围内就馨源现代城工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权;五、驳回云南建工第四建设有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费157068元,由云南建工第四建设有限公司负担32984.28元,丰源房地产公司负担124083.72元;二审案件受理费157068元，由云南建工第四建设有限公司负担32984.28元,丰源房地产公司负担124083.72元。鉴定费120000元,由云南建工第四建设有限公司负担25200元,丰源房地产公司负担94800元。保全费5000元,由丰源房地产公司负担。在该案二审过程中，云南建工第四建设有限公司申请诉讼保全，云南省高级人民法院2012年7月6日以（2012）云高民一终字第40号民事裁定查封了丰源房地产公司所有的馨源现代城小区包括案涉房产在内的34套房产。因被告丰源房地产公司未按生效判决确定的期限履行义务，云南建工第四建筑有限公司向本院申请强制执行，本院于2013年1月4日以（2013）曲中法执字第6号案件立案执行。2013年12月10日，本院依法裁定该案终结本次执行程序。2016年1月20日，本院以（2013）曲中法执字第6号执行裁定继续查封上述房屋。其后，云南建投第四建设有限公司向本院申请恢复执行，本院于2019年6月12日以（2019）云03执恢125号案件立案执行。2020年4月27日，本院再次裁定该案终结本次执行程序。另查明，2017年3月15日，云南建工第四建设工程有限公司名称变更为云南建投第四建设有限公司。再查明，尹志俊与丰源房地产公司商品房购销合同纠纷一案，本院2017年7月6日作出了（2017）云03民再2号民事判决书。在该案中，本院查明，丰源房地产公司系有限责任公司，于2006年7月6日成立，营业期限2006年7月6日至2026年7月5日，注册资本壹仟万元，现法定代表人是刘馨。第三人朱文丽与闫泰丞、刘意于2006年7月6日合作成立丰源房地产公司，开发曲靖市馨源现代房地产项目。2007年1月18日，闫泰丞退出公司，其股份转让给朱文丽，朱文丽持有公司57%的股份，刘意持有公司43%的股份，刘意任公司法定代表人。后因经营产生纠纷，为解决纷争，2009年7月13日，丰源房地产公司、昆明市三林经贸有限责任公司（法定代表人刘馨)、曲靖食品王国有限公司(法定代表人孙洪忠)、曲靖锦怡酒店有限责任公司(法定代表人孙琴)、刘馨、朱文丽、刘意、孙洪忠、昆明锦雄物资有限公司、向东等十方经协商达成协议：其协议内容包含第三人朱文丽同意将其持有丰源房地产公司的57%股份以1300万元转让给刘馨，刘意放弃优先购买权，朱文丽同意购买丰源房地产公司开发的曲靖馨源·现代城的1300万元的房产，并将对刘馨享有的1300万元债权转让给丰源房地产公司，作为支付其购买馨源·现代城房地产项目1300万元房产的对价。股权转让协议及债权转让文书签署的同时，丰源房地产公司确认朱文丽履行完毕价值1300万元房产的付款义务，丰源房地产公司与朱文丽及朱文丽指定的购房者签订购房合同，并出具证明已收取购房款的发票给朱文丽及朱文丽指定的购房者，同日，朱文丽与刘馨达成股权转让协议，丰源房地产公司形成股东会决议、作出章程修正案、出具股权转让完毕证明，丰源房地产公司在册股东仍为2人，即变更为刘意、刘馨，同时，朱文丽发出付款指令，要求刘馨将1300万元支付给丰源房地产公司作为房屋购房款。2009年7月15日，丰源房地产公司与朱文丽及朱文丽指定的购房人签订《商品房购销合同》，并由丰源公房地产公司开具1300万元商品房购销发票，同时签订了相应的《商品房购销合同》,即视为刘馨已经向朱文丽履行了支付转让款的义务。同意用丰源房地产公司建盖的34套房屋和12个地下车位折抵1300万股权转让款，并出具34套房屋和12个车位的《云南省收款专用发票》,其中，B1804号房屋对应的发票号码为02168891。上述34套房屋及12个车位分别在朱文丽及其指定的孙洪忠、孙琴、符丽萍、孙锐、孙洪波、颜树华、杨佩华等八人名下，其中，丰源房地产公司对符丽萍的A2502、C2403两套房屋进行网上备案登记,其余房屋至今未进行备案登记。为此，朱文丽等人于2011年5月11日向云南省曲靖市麒麟区人民法院起诉要求丰源房地产公司履行商品房购销合同义务，并申请对涉案财产保全。麒麟法院于2011年5月25日作出裁定查封上述房屋，2014年5月4日裁定继续查封至今。本院认为，本案争议焦点为异议申请人陈建明对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”、第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述规定，本案中，在异议申请人陈建明主张的其与丰源房地产公司签订买卖合同之前，丰源房地产公司已与朱文丽及朱文丽指定的购房人签订了包括案涉房屋在内的34套房屋及12个地下车位的《商品房购销合同》，丰源房地产公司出具了34套房屋和12个车位的《云南省收款专用发票》，此事实已经本院（2017）云03民再2号民事判决书审理查明，异议申请人陈建明仅凭《商品房购销合同》及收款收据不足以证实其对案涉房屋享有真实、合法的权利。同时，异议申请人陈建明未提供充分证据证明其在本院查封之前已合法占有案涉房屋，且在本院电话询问中，其明确表示至今未实际占有使用案涉房屋。此外，在不动产的多重买卖中，缔约的真实性、合同的效力及履行顺序等问题属于事实认定问题和实质审查的范畴，应通过诉讼程序查证后作出判决，异议申请人陈建明可按照相关法律程序提起诉讼主张权利。综上，异议申请人陈建明对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其异议申请依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议申请人陈建明的异议申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 陆国生审判员何林审判员 刘      恒二〇二一年二月八日法官助理陆荣先书记员张辉