安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖03民终262号 上诉人（原审原告）：牛东旭，男，1986年10月30日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。 委托诉讼代理人:贺杨，安徽润天（蚌埠）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:郑丹丹，安徽润天（蚌埠）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：孙善军，男，1988年12月5日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县，现住安徽省蚌埠市。 委托诉讼代理人:张朝徐，安徽皖成律师事务所律师。 委托诉讼代理人:刘春，安徽皖成律师事务所律师。 上诉人牛东旭因与上诉人孙善军房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省怀远县人民法院（2019）皖0321民初2964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人牛东旭及其委托诉讼代理人贺杨、郑丹丹、上诉人孙善军及其委托诉讼代理人张朝徐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 牛东旭上诉请求：1.撤销原审判决第四项，依法改判孙善军赔偿牛东旭30万元房屋差价损失；2.判决孙善军赔偿牛东旭购房款利息损失45000元；3.判决孙善军赔偿牛东旭评估费用损失6500元；4.一、二审诉讼费用由孙善军承担。事实和理由：本案一审判决存在以下错误。一、一审法院应当判决孙善军赔偿牛东旭30万元购房差价损失。一审程序中经法院委托评估，涉案房屋价值差价损失应当以评估报告鉴定价61万元减去牛东旭已经支付的购房款31万元为准，即房屋差价损失为30万元。但一审法院以扣除牛东旭应当承担的合同履行成本而判决赔偿21万元差价损失，缺乏依据。一审法院未释明何为履行合同成本及该履行成本的数额，一审法院擅自扣减牛东旭应得到的房屋差价损失11万元，缺乏依据。二、一审法院判决也认定因孙善军的违约导致合同不能履行，则孙善军应该赔偿占有牛东旭31万元购房款的利息损失，因此没有判决45000元利息损失不合理。三、因孙善军的违约导致合同不能继续履行，为了确定孙善军违约给牛东旭带来的损失，牛东旭支付了评估费用，因此该6500元评估费用应由孙善军承担。 孙善军辩称，牛东旭的上诉事实和理由依法不能成立。1.牛东旭的事实和理由是建立在双方签订了二手房买卖合同协议书继续履行的前提下，但实际情况是2017年4月26日签订的二手房屋买卖合同协议书已经在2017年下半年解除。既然合同已经解除就不存在继续履行的情况。具体理由为双方于2017年4月26日签订二手房屋买卖合同协议书后，牛东旭的妻子陈静于2017年8月份向孙善军要求解除合同并要求退还购房款，孙善军分别于2017年8月10日退还给陈静5万元，2017年9月21日退还陈静2万元，2017年10月31日退还给陈静2万元和2017年12月16日退还给陈静2万元。2.因为牛东旭与其妻子陈静感情出现问题，牛东旭也曾向孙善军要求退还购房款。因此，牛东旭与其妻子陈静向孙善军要求退还购房款的行为，视为要求解除购房合同。双方之间的房屋买卖合同已经于2017年下半年予以解除。孙善军实际退还给陈静11万元。牛东旭上诉的诉讼请求，没有事实法律依据。 孙善军上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.牛东旭承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院漏查本案相关事实，导致一审法院作出错误的判决。1.一审法院没有查明案涉二手房买卖合同是何时解除的。双方签订房屋买卖合同后，牛东旭及其妻子陈静陆续支付31万元购房款，后牛东旭妻子陈静不愿意继续购买案涉房屋，要求解除合同退还购房款。孙善军分别于2017年8月10日、9月21日、10月31日、12月26日退还给陈静5万元、2万元、2万元、2万元，共计11万元。2017年11月18日，陈静向牛东旭发出一份告知书，主要内容是明确表示不再继续履行合同。2017年11月25日，陈静也明确告知孙善军要求解除合同。牛东旭也曾向孙善军提出要求将购房款全部退还给其本人。因此，从退还房款及明确告知合同不再履行可以证实，案涉合同双方已于2017年下半年协商解除。2.一审法院查明“在2017年12月底前，牛东旭要求付清购房款时，遭到孙善军拒绝，致使购房尾款24300元未能支付。”与事实不符。2017年12月底，牛东旭及妻子已经明确不再履行合同，孙善军已经退还11万元购房款。当时孙善军提出两种方案，一是将已经退还的11万元及剩余24300元购房款一并支付给孙善军，合同继续履行；二是孙善军继续退还20万元购房款给牛东旭，但两个方案均遭到牛东旭拒绝。3.一审法院认为“孙善军拒收牛东旭剩余的购房款且将案涉房屋卖给第三人且办理了过户手续，致使合同履行不能，已根本违约”错误。首先，在2017年12月底牛东旭要求支付剩余购房款时，案涉合同已经解除；其次，在2017年12月底牛东旭要求支付剩余购房款时，孙善军已经退还给陈静11万元购房款。孙善军当时有理由相信作为牛东旭妻子的陈静有权代理牛东旭解除合同及返还购房款。再次，孙善军将案涉房屋出售给案外人是2018年9月份，是在解除合同一年左右。双方合同已经解除，孙善军不存在违约行为。二、一审法院判决孙善军返还牛东旭31万元购房款，没有事实依据。孙善军已经按照牛东旭妻子陈静的要求退还11万元购房款。当时是牛东旭与陈静婚姻关系存续期间，且孙善军也是先认识陈静，牛东旭与陈静一起来购买房屋，孙善军有理由相信陈静可以代理牛东旭解除合同和返还购房款。因此，即使判令返还购房款，也应该判决返还20万元。三、一审法院判决孙善军支付3万元违约金没有依据。孙善军没有违约，孙善军已和牛东旭及其妻子陈静协商解除合同。孙善军同意返还给牛东旭剩余20万元购房款，但是牛东旭不愿意接收。四、一审法院判决孙善军赔偿牛东旭21万元没有依据。双方合同已于2017年下半年解除，只存在返还剩余购房款的问题，不存在赔偿问题，一审法院按照2019年7月1日的估价时点计算且自由裁量21万元损失赔偿没有依据。孙善军作为善意出卖人不应该为牛东旭与陈静的婚姻问题买单。 牛东旭辩称，一审法院判决双方之间房屋买卖合同真实、合法有效，孙善军违法将房屋出卖给第三人，无法履行交付房屋的义务，因此孙善军应当承担赔偿等法律责任，请二审法院驳回其上诉请求。 牛东旭向一审法院起诉请求：1.解除牛东旭与孙善军之间的二手房屋买卖合同协议；2.孙善军退还牛东旭购房款310000元；3.孙善军赔偿牛东旭房屋市场差价损失445800元；4.孙善军赔偿牛东旭购房款利息损失45000元；5.孙善军赔偿牛东旭合同违约金30000元；6.本案诉讼费由孙善军承担。 一审法院认定事实：2017年4月26日，牛东旭与孙善军签订一份《二手房屋房屋买卖合同协议书》，约定：牛东旭购买孙善军所有的位于怀远县房屋一套；建筑面积128平方米，价款为334300元；2017年12月底前付清购房款；购房款付清后立即办理产权过户手续；房屋交易税费由牛东旭负担；违约方赔偿违约金30000元等内容。上述协议签订后，牛东旭陆续向孙善军支付购房款,至2017年8月16日，共计支付购房款310000元，孙善军均向牛东旭出具了收条。在2017年12月底前，牛东旭要求付清购房款时，遭到孙善军拒绝，致使购房尾款24300元未能支付。后案涉房屋由孙善军卖给张辉辉并于2018年9月28日办理了不动产权证。证书编号为：皖（2018）怀远县不动产权第0025479号。案件审理过程中，双方分别要求以2019年7月1日为估价时点和以2017年9月21日为估价时点对房屋价格进行鉴定。一审法院委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司进行鉴定，估价时点2019年7月1日的房屋价格为61万元，估价时点2017年9月21日的房屋价格为48万元。另查明，2017年11月，牛东旭就其与孙善军间关于案涉房屋买卖合同纠纷向怀远县人民法院提起诉讼，要求判令孙善军交付房屋并办理过户手续，支付30000元违约金；2019年3月27日，蚌埠市中级人民法院二审作出（2019）皖03民终8号民事判决，以案涉房屋已登记在案外人张辉辉名下，孙善军已事实上不能继续履行案涉房屋买卖合同为由，判决驳回牛东旭要求孙善军履行交付案涉房屋并协助其办理房屋登记过户手续的诉讼请求。牛东旭遂于2019年5月向一审法院起诉，要求解除其与孙善军之间的二手房屋买卖合同协议；孙善军退还购房款310000元；赔偿房屋市场差价损失445800元；赔偿购房款利息损失45000元；赔偿合同违约金30000元，并申请财产保全，支付保全费4674元。 一审法院认为，牛东旭与孙善军签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定履行自己的义务。牛东旭已按合同约定履行支付了购房款的义务，但孙善军拒收剩余的购房款且将案涉房屋卖给第三人且办理了过户手续，致使合同履行不能，已根本违约。故牛东旭要求解除合同的诉讼请求，予以支持。鉴于合同解除，一审法院对牛东旭要求孙善军返还房款310000元的诉请，予以支持。因孙善军根本违约致使合同不能履行，应承担违约责任，孙善军应支付约定的违约金30000元。关于牛东旭主张孙善军还应赔偿其房屋市场差价损失445800元，一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包含履行合同后可获得利益损失，即合同能全面履行的情况下，对方所能获得的利益。该利益可通过市场变化等因素确定。本案牛东旭2017年4购买房屋的价格为334300元，牛东旭诉讼期间的2019年7月1日房屋市场价格鉴定为610000元，两者差额应为合同履行利益。因上述房屋市场行情变化形成的价格差额较大，而约定的违约金30000元无法填补牛东旭的损失；故对牛东旭的实际损失仍应予赔偿。一审法院根据上述房屋市场行情变化形成的价格差额，在扣除牛东旭应负担的合同履行成本即按双方合同约定的应由牛东旭负担的交易税费和孙善军承担的违约金，结合本案的实际，一审法院确定孙善军告还应赔偿牛东旭损失210000元。故一审法院对牛东旭主张孙善军赔偿房屋市场差价损失445800元的诉请，部分予以支持。考虑到上述赔偿已足以弥补牛东旭购房款利息损失，对牛东旭要求孙善军支付购房款利息45000元的诉讼请求，不予支持。孙善军辩称合同解除的原因是牛东旭违约，其不应承担违约金，证据不足。孙善军辩称已退给牛东旭前妻陈静案涉房屋的购房款110000元，应从牛东旭给付的310000元扣除，不再返还；因牛东旭不认可，根据合同相对性原则，购房款应向牛东旭退还，故上述110000元本案不应扣除。孙善军可另行主张。因牛东旭在2019年3月27日蚌埠市中级人民法院二审作出（2019）皖03民终8号民事判决后才确定双方的二手房买卖合同不能履行，并于2019年5月提起本次诉讼，故以估价时点2019年7月1日的房屋价格计算房屋差价损失，较为合理。孙善军以估价时点2017年9月21日的房屋价格计算牛东旭损失的主张，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定之规定，判决：一、牛东旭与孙善军签订《二手房屋房屋买卖合同协议书》解除；二、孙善军于判决生效之日起十日内返还牛东旭购房款310000元；三、孙善军于判决生效之日起十日内支付牛东旭违约金30000元；四、孙善军于判决生效之日起十日内赔偿牛东旭损失210000元；五、驳回牛东旭的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12108元，减半收取6054元，保全费4674元，合计10728元，由牛东旭负担3626元，孙善军负担7102元。 二审中，牛东旭未提交新证据。孙善军为证明其上诉主张，向本院提交：怀远县人民法院（2017）皖0321民初5368号民事判决书以及庭审记录，证明孙善军分别于2017年8月10日退还给陈静5万元，2017年9月21日退还陈静2万元，2017年10月31日退还给陈静2万元和2017年12月16日退还给陈静2万元，共计11万元。2017年11月18日陈静也曾向牛东旭发出一份告知书明确表示不再履行房屋买卖合同。2017年10月25日陈静告知孙善军要求解除合同。庭审笔录中上诉人牛东旭也明确认可孙善军将购房款退还给牛东旭这一事实。双方之间的房屋买卖合同在2017年下半年已经解除。牛东旭质证意见：真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案无关，达不到其证明目的。陈静与本案无关，退款是陈静与孙善军之间的事实，应当另行主张。陈静发出的告知书三性均有异议，陈静无权向牛东旭发出解除告知书。本院认证意见：牛东旭对该证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以认定。至于能否达到证明目的，将在裁判理由部分予以评析，此处不再赘述。双方当事人对一审法院查明事实均无异议，本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：1.牛东旭与孙善军签订房屋买卖协议书解除时间如何确定；2.孙善军是否负有向牛东旭返还购房款、赔偿损失及违约金的义务。如应承担则数额如何确定。 关于案涉合同解除时间问题。孙善军主张案涉合同已于2017年8月解除的主要理由是牛东旭妻子陈静要求解除合同退还购房款。本案中，孙善军主张案涉房屋买卖合同已经解除，则其应对该合同解除的事实承担举证证明责任。孙善军在数次庭审关于合同解除时间陈述不一致，明显自相矛盾，且其提供的证据不足以证明该合同已合意解除的事实。孙善军上诉主张牛东旭曾提出解除案涉房屋买卖合同，并要求孙善军返还全部购房款。经审查，牛东旭虽曾自认其“与陈静闹离婚时，听孙善军说要把钱退给陈静，我跟孙善军打电话讲，把购房款退给我”；但其同时否认解除该合同。因孙善军在二审中明确陈述牛东旭提出解除案涉房屋买卖合同为2017年8月10日，而双方当事人均认可牛东旭于2017年8月16日给付了孙善军购房款40000元，故案涉房屋买卖合同在2017年8月10日并未解除，双方在2017年8月16日仍在履行该合同。孙善军上诉主张陈静有权代表牛东旭解除合同以及退还购房款，其有理由相信陈静有权代表，且其分多次返还了部分购房款给陈静，完成了合同解除的义务。关于孙善军主张陈静解除合同的问题。案涉房屋买卖合同系牛东旭与孙善军签订，牛东旭与陈静虽时系夫妻关系，但陈静单独要求解除合同、退回购房款，依法不能产生合同解除的法律后果。在孙善军提供的陈静2017年11月24日向其发出的告知书中，陈静明确告知孙善军：“牛东旭不愿意支付我方房款的一半作为夫妻共同财产的处理，并继续购买你方的房屋”、“如我与牛东旭继续购买你方的房屋，支付后期尾款并过户，将导致我方与牛东旭产生新的争议及纠纷，现告知如下：我方明确表示购买你方的房屋我方不再履行，解除与你方签订的《二手房屋买卖合同协议书》……”。该告知书表明，牛东旭并未同意解除合同，且仍坚持要求购买案涉房屋。孙善军上诉主张陈静发出了该份解除合同告知书，确认了合同解除的事实，但该告知书系陈静作出，对牛东旭不具有约束力，并且牛东旭与陈静已于2017年11月8日经一审法院调解离婚，故陈静发出的该份告知书并不能产生合同解除或确认合同解除的法律效力。综上，牛东旭关于案涉房屋买卖合同已经合意解除的证据不足，其应承担举证不能的法律后果。 关于孙善军应否支付牛东旭购房款、违约金及赔偿损失问题。因孙善军提供的证据不足以证实案涉合同在其出卖给案外第三人之前已经协商解除，故其将房屋出卖给案外人导致合同不能继续履行，其应承担向牛东旭退还购房款、违约金及赔偿损失的义务。关于孙善军应退还牛东旭购房款数额问题。孙善军上诉主张应将其退还给牛东旭前妻陈静的11万元予以扣除。首先，孙善军在本案一、二审庭审过程中关于退还给陈静的11万元支付方式陈述不一致；其次，案涉合同是孙善军与牛东旭签订，合同相对方为牛东旭和孙善军，孙善军应向合同相对方主张权利履行义务。陈静虽曾是牛东旭妻子，但其无权代表牛东旭解除合同返还购房款。故孙善军要求扣减退还给陈静的11万元购房款缺乏法律依据，孙善军可另行主张该权利。关于孙善军应赔偿牛东旭违约金、损失问题。《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”我国法律规定的违约金是以补偿为主、以惩罚为辅的双重性质。当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能，违约金与损失相等部分，违约金应解释为赔偿性质，超过损失的部分，违约金被作为惩罚性质。本案中，孙善军在未与牛东旭协商一致解除合同的情况下即将案涉房屋出卖给案外人导致合同无法继续履行，孙善军应承担违约金及赔偿损失的义务。案涉合同约定违约方赔偿守约方3万元。因案涉房屋后经评估升值较多，该违约条款不足以弥补牛东旭的损失。《中华人民共和国合同法司法解释（二）》第28条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。上述条款表明守约方所有主张违约责任的上限不得超过实际损失，实际损失系违约责任调整的标准之一。本案中，牛东旭的实际损失额应为房屋差价损失275700元（610000元-334300元）。孙善军虽在未与牛东旭协商一致的情况下将案涉房屋出卖，但因牛东旭在购买案涉房屋过程中，因与妻子陈静产生纠纷，牛东旭虽没有要求解除合同，但其打电话给孙善军要求将购房款退给牛东旭。该情形虽不足以认定牛东旭对解除合同与孙善军达成一致的意思表示，但牛东旭该陈述对孙善军出售房屋以及自身的损失产生一定因果关系，可酌情减免孙善军的违约责任。故本院在扣减孙善军已经承担的3万元违约金的情况下，酌定孙善军应赔偿牛东旭损失为17万元。孙善军上诉称合同已于2017年下半年解除及不应承担退还31万元购房款及支付违约金、赔偿损失的上诉理由不能成立。牛东旭上诉称孙善军应赔偿其30万元房差价损失及购房款利息的上诉理由缺乏法律依据，本院对该上诉理由不予支持。关于评估费用。根据《诉讼费用交纳办法》规定，诉讼费用包含评估申请费。诉讼费用由败诉方负担；部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案中牛东旭部分胜诉，故本院根据案件具体情况，牛东旭预交的5600元评估费用由孙善军承担4000元，剩余1600元评估费用由牛东旭自行承担。 综上所述，牛东旭、孙善军的上诉请求均部分成立，本院对其成立部分予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省怀远县人民法院（2019）皖0321民初2964号民事判决第一项、第二项、第三项，即“一、牛东旭与孙善军签订《二手房屋房屋买卖合同协议书》解除；二、孙善军于判决生效之日起十日内返还牛东旭购房款310000元；三、孙善军于判决生效之日起十日内支付牛东旭违约金30000元；”。 二、撤销安徽省怀远县人民法院（2019）皖0321民初2964号民事判决第四项、第五项，即“四、孙善军于判决生效之日起十日内赔偿牛东旭损失210000元；五、驳回牛东旭的其他诉讼请求”。 三、孙善军于本判决生效之日起十日内赔偿牛东旭损失170000元； 四、孙善军于本判决生效之日起十日内支付牛东旭评估费用4000元； 五、驳回牛东旭的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费12108元，减半收取6054元，由牛东旭负担1604元，孙善军负担4450元；保全费4674元，由孙善军负担；二审案件受理费6550，由牛东旭负担750元，孙善军负担5800元。 本判决为终审判决。 审判长  洪增余 审判员  罗正环 审判员  陈二伟 二〇二一年二月二十三日 法官助理马兆云 书记员张智瑶 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。