北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2447号上诉人（原审原告）：金融街物业股份有限公司，住所地北京市西城区金融大街**。法定代表人：孙杰，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：丛培林，男，金融街物业股份有限公司项目经理。委托诉讼代理人：周文莲，女，金融街物业股份有限公司客服部副经理。上诉人（原审被告）：北京宝力豪体育健身有限公司，，住所地北京市东城区建国门内大街**中粮广场**LG255-260法定代表人：曹岩，经理。委托诉讼代理人：范虹，女，北京宝力豪体育健身有限公司经理。上诉人金融街物业股份有限公司（以下简称金融街公司）因与上诉人北京宝力豪体育健身有限公司（以下简称宝力豪公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初21999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。金融街公司上诉请求：依法将一审判决改判支持我公司全部诉讼请求，诉讼费用由宝力豪公司负担。事实和理由：我公司是北京市丰台区汽车博物馆东路2号院的公共物业服务企业，为宝力豪公司在内的各使用人提供整体物业服务。尤其在疫情期间，我公司响应要求，针对疫情防控大幅提高了人力、物料等管理成本，从未停止过提供物业服务与管理，国家与北京市在疫情期间也从未发布过政策或通知要求减免物业费用。由此可见，一审判决认定因疫情原因酌定减免物业费用无合理依据，宝力豪公司在疫情期间是否实际经营与我公司实际提供的物业服务无关，不构成减免物业费的合理理由。宝力豪公司辩称，一审判决对物业费予以酌减合理，不同意金融街公司上诉请求。宝力豪公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判我公司无需支付金融街公司2018年10月至2019年3月期间的物业费218753.52元。诉讼费用由金融街公司负担。事实与理由：一审判决查明双方于2019年3月8日确认涉案房屋情况并完成交付。我公司自2018年10月至2019年3月8日期间并未实际使用房屋，双方签订的《物业服务协议》因客观情况并未实际履行，金融街公司在该期间并未对我公司提供任何物业服务，我公司不应支付该期间物业服务费用，故一审判决错误，应予以改判。金融街公司辩称，我公司依据合同提供物业服务，自双方签订合同之日起宝力豪公司就应交纳物业费。房屋确实是2019年3月8日接收的，所以从3月8日起开始计算能源费用，但不代表从该日期计算物业费。金融街公司向一审法院起诉请求：1.判令宝力豪公司支付2018年10月至2019年3月，2019年12月至2020年10月物业服务费619801.64元，滞纳金65210.42元；2.判令宝力豪公司支付2019年11月15日至2020年3月15日供暖季供暖费差额5681.91元，2019年9月11日至2020年10月10日电费38019.3元，滞纳金2434.79元，2019年9月11日至2020年10月10日水费10250.5元，滞纳金549.96元；3.本案的诉讼费用由宝力豪公司承担。一审法院认定事实：2018年，金融街公司（原名称为北京金融街物业管理有限责任公司、甲方）与宝力豪公司（乙方）签订《写字楼租户物业服务协议》，约定：乙方租赁房屋位于5幢-101单元，其所在建筑物名称为金融街·万科丰科中心。乙方租赁房屋建筑面积共计1893.97平方米。物业服务期限自2018年9月1日至2022年2月28日，共计42个月。本写字楼物业管理费19.25元/月/销售建筑平方米(不包含供暖费)，每月物业管理费36458.92元。乙方单元内部能源费按其单元内部计量表实际发生数计费，计费标准依据现行国家能源价格标准代收代缴。电费为1.25元/度，水费为9.5元/吨。如因国家政策或能源价格发生调整，致使本物业之物业管理费及相关费用及/或能源费发生变化时，以上价格随之进行相应调整，以国家相关部门下发的正式调整文件为准。物业管理费，乙方应于本协议签订之日向甲方支付首期，即2018年9月1日至2018年9月30日的物业管理费，合计为(含增值税)36458.92元。之后采取月度预付制，乙方支付每月度的物业管理费合计为(含增值税)36458.92元。甲方将在每个月5日前收取月度物业管理费或/及其它应缴费用，乙方应在规定时间内(5个工作日内)预付本期（一个月）的物业管理费或/及其它应缴费用。能源费按月进行支付。甲方每月中旬向乙方发出缴费通知单，乙方应按缴费通知单通知的时间缴纳上月能源费。乙方逾期交纳物业管理费、物业押金、停车管理费等相关费用，甲方可从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之三滞纳金，并可依法追缴。2019年3月8日，宝力豪公司实际接收承租房屋。宝力豪公司已经支付2018年9月、2019年4月至11月的物业费。因受新冠疫情影响，2020年2月至7月22日，宝力豪公司未能正常营业。一审法院认为，金融街公司与宝力豪公司签订的物业服务协议，合法有效，双方均应遵照合同约定履行。虽然宝力豪公司实际接收承租房屋在2019年3月，但根据协议约定，双方物业服务期限自2018年9月1日开始，故宝力豪公司应按协议约定，自2018年9月1日开始交纳物业费。合同履行过程中，因受新冠疫情影响，宝力豪公司一段时期内未能正常经营，该期间内金融街公司的服务费应予酌情减免，具体数额由法院综合考虑新冠疫情对宝力豪公司经营的影响、宝力豪公司履行能力下降、金融街公司实际提供服务等情况依法确定。宝力豪公司拖欠的供暖费、水电费，应予交纳。由于宝力豪公司并非无理由拖欠物业费等，对金融街公司要求支付滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院于2020年11月24日判决如下：一、北京宝力豪体育健身有限公司于判决生效后10日内支付金融街物业股份有限公司2018年10月至2019年3月，2019年12月至2020年10月期间的物业费510424.88元；二、北京宝力豪体育健身有限公司于判决生效后10日内支付金融街物业股份有限公司2019年11月15日至2020年3月15日供暖季供暖费差额5681.91元，2019年9月11日至2020年10月10日电费38019.3元，2019年9月11日至2020年10月10日水费10250.5元；三、驳回金融街物业股份有限公司的其他诉讼请求。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院二审审理期间，双方未提交新证据。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。本案中，金融街公司与宝力豪公司签订的《写字楼租户物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律法规关于合同效力的强制性规定，应为合法有效，双方均应切实履行合同义务。虽然宝力豪公司实际接收承租房屋在2019年3月，但根据物业服务协议约定，双方物业服务期限自2018年9月1日开始，且金融街公司并未承诺免收此期间物业费，故宝力豪公司应按协议约定自2018年9月1日开始交纳物业费。宝力豪公司仅以其接收房屋日期为2019年3月为由不同意支付2018年10月至2019年3月期间物业费的上诉主张缺乏合同依据，因此宝力豪公司此项上诉主张本院不予支持。关于2019年12月至2020年10月期间物业费问题，虽然在此期间因受新冠疫情影响，宝力豪公司一段时期内未能正常经营，但是考虑到双方签订的是物业服务合同，即便受到新冠疫情影响，金融街公司并未中断对于涉案写字楼的物业服务，且宝力豪公司亦未能提供证据证实金融街公司在此期间停止提供物业服务或者降低物业服务标准，因此宝力豪公司以新冠疫情期间该公司没有正常经营为由要求减免物业费缺乏依据。对于金融街公司所提要求按照物业服务协议约定的物业费标准支付2019年12月至2020年10月期间物业费的上诉主张本院予以支持。本院审理过程中，金融街公司与宝力豪公司对于一审法院判决第二项均未提出上诉，对此法院不持异议。综上，宝力豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回。金融街公司上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初2999号民事判决第二项；二、变更北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初2999号民事判决第一项为：北京宝力豪体育健身有限公司于本判决生效后10日内支付金融街物业股份有限公司2018年10月至2019年3月，2019年12月至2020年10月期间的物业费619801.64元；三、撤销丰台区人民法院（2020）京0106民初2999号民事判决第三项；四、驳回金融街物业股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费7069元，由北京宝力豪体育健身有限公司负担（已交纳4581元，剩余2488元于判决生效后七日内交至本院）。一审案件受理费4671元，由金融街物业股份有限公司负担430元（已交纳），由北京宝力豪体育健身有限公司负担4241元（于判决生效后七日内交至一审法院）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  刘苑薇审 判 员  何江恒二〇二一年二月二十四日法官助理  谢 静书 记 员  刘芯怡