河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终875号上诉人（原审被告）：程满杰，男，汉族，1982年4月22日出生，住河南省郸城县。委托诉讼代理人：胡艳立，河南奉献律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘明，男，汉族，1979年11月25日出生，住河南省鹿邑县。上诉人程满杰因与被上诉人刘明房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郸城县人民法院（2020）豫1625民初5579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人程满杰的委托诉讼代理人胡艳立，被上诉人刘明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程满杰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘明的诉讼请求，一、二审的诉讼费用由刘明承担。事实和理由：一审法院认定事实不当、适用法律错误、判决结果错误，依法应当改判。一、一审法院支持刘明要求解除租赁合同的判决是错误的。刘明的商铺与上诉人的商铺中间仅隔一条水泥路，刘明对于万洋商贸城是按照业态区域划分管理是明知的,对于上诉人的商铺用于经营陶瓷也是明知的。刘明在承租涉案商铺之前，上诉人已经和李某于2020年5月20日签订了租赁协议，约定房租为一年33000元,再加上转让费10000元，李某当时已经付清全款，只是因为李某认为商铺面积小不合适，一直没有装修，刘明听说后主动劝说李某退出并由刘明承租涉案商铺。再次，上诉人已于2020年6月15日将商铺钥匙交付给刘明，刘明2020年7月18日向上诉人通过微信支付5000元，双方于7月20日签订租赁合同,刘明8月3日向上诉人通过微信转账15000元。上诉人并未保证刘明一定可以在涉案商铺内卖五金电料,双方的手机录音中上诉人也没有保证此事，况且双方签订合同时并没有约定商铺的用途，刘明作为常年在万洋商贸城经营的商户，在明知商贸城规定和涉案商铺用途的情况下，以受到欺骗为由要求解除合同有违诚实信用的基本原则。另外，据上诉人了解,刘明之所以提出解除合同,一是因为他实际上是想用涉案商铺卖灯具,二是因为他在郸城迎宾商场另外租赁了商铺，三是因为万洋商贸城的生意不好，并不存在所谓的受到欺骗。二、一审判决认定的租金数额等事实认定不当。1、租赁合同第三条约定每年租金为33000元，第一年交一年送一年，以后每年的房租随行就市。从字面上解释租赁合同，商铺租金每年为33000元，每月租金为2750元，所谓交一年送一年只有在交完一年后,第二年才能享受免租金,没有交一年租金自然不存在送一年。一审判决认定商铺两年租金为33000元，一年租金为16500元，这是对租金合同的歪曲解释。况且，刘明自2020年6月15日接受商铺钥匙后，一直实际掌控着钥匙,至今没有交还,应当视为其一直占有商铺，即使判决解除租赁合同，租金也应当按照每月2750元计算到实际交还之日。2、商铺的转让费是10000元，刘明签订合同是知情和同意的，刘明交纳的20000元中实际上只有10000元是租金，另外10000元是转让费，对于转让费，按照惯例是不退的。3、刘明无故要求解除合同，按照租赁合同第九条的约定，刘明应另外支付年度租金的10%即3300元作为违约金支付给上诉人。三、一审时通知开庭地点宁平法庭,没有提醒地点是在宁平镇，上诉人以为还在郸城县人民法院，上诉人开庭当天去了郸城县人民法院，因此错过了开庭，导致上诉人的答辩和质证权利受到影响。刘明辩称，答辩人要求维持原判。刘明向一审法院起诉请求：1、依法解除原被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告返还原告租金20000元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告自愿放弃第2项诉讼请求中涉及的利息。一审法院认定事实：2020年7月20日，原被告签订房屋租赁合同一份，该合同载明：“出租方（甲方）：程满杰，身份证号码承租方（乙方）：刘明，身份证号码根据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律、法规规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就下列房屋的租赁达成如下协议：第一条：房屋基本情况甲方将自有的坐落在万洋国际一期16号楼101102号的房屋出租给乙方使用。第二条租赁期限甲方从2020年7月20日起将出租房屋交付乙方使用，至2025年7月20日收回。第三条：租金本房屋年租金为人民币33000元。房租一年一交，第一年交一年送一年。以后，每年的房租随行就市……第十条：本合同页数，一式2份，甲、乙双方各持一份，均具有同等效力。甲方：程满杰乙方：刘明2020年7月20日”。合同签订后，被告将房屋交付原告，原告通过微信转账向被告支付租金20000元。被告曾与郸城万洋商业运营管理公司签订“购买商铺自营协议”一份，该协议载明：“甲方：郸城万洋商业运营管理公司乙方：程满杰……甲方受郸城万洋置业有限公司的委托，作为郸城万洋国际商贸城市场管理方，就乙方购买郸城万洋置业有限公司开发的郸城万洋国际商贸城商铺并自营和接受甲方统一管理的有关事宜，经相互协商达成一致，与乙方签订郸城万洋国际商贸城《购买商铺自营协议》，条款如下：一、乙方可按《商品房买卖合同》购买的将位于郸城万洋国际商贸城商铺（具体铺位如下表，以下简称“商铺”）从事自主经营。乙方在自主经营期内应严格遵守甲方各种经营管理规定。铺位号为11#101，建筑面积141平方米，经营业态为陶瓷。1.1乙方必须遵守甲方的业态区域划分管理，如有违反，则甲方可终止本协议并没收经营保证金，或将乙方商铺经营权收回由甲方另行按委托经营管理处理。为确保市场持续繁荣，甲方对现有业态区域进行调整的，经甲方提前通知后，乙方应积极配合经营业态区域调整……二十三、法律效力本协议一式三份，甲方持两份，乙方持一份。同具法律效力。本协议自甲乙双方盖章签字之日起生效。甲方（盖章：郸城万洋商业运营管理有限公司乙方（盖章）：程满杰）”。另，通话录音显示原告在与被告沟通过程中明确告知被告其租赁该商铺用于经营五金电料，被告称“做五金电料可以”、“卖五金电料都管干”、“（万洋商业运营公司）无权管我”、“五金电料不让做你找我”等。2020年7月28日，郸城万洋商业运营管理有限公司下发“万洋商贸博览城超范围经营整改通知”，该通知载明：“程满杰业主及经营户：您好。自万洋商贸博览城开业以来，市场工作得到了大部分业主的支持与肯定，但近日有商家投诉，经市场管理人员现场查证，贵方在未通知我方的情况下，将店铺内经营的品种擅自变更、增加。严重违反了您签订的《购买商铺自营协议》，购买的房号：11号楼11-101／102，面积109.9㎡，规划业态为精品陶瓷区，现在装修的是：五金电料，严重违反市场业态分布经营，请您立即停止装修……郸城万洋商业运用管理有限公司2020年7月28日”。现原告已在上海红星美凯龙品牌管理有限公司郸城分公司经营的郸城迎宾商场另行租赁商铺并装修。现原告以被告在签订合同时欺骗原告，致使合同目的无法实现为由诉至法院，要求解除合同，并要求被告退还租金。另经核实，房屋租赁合同所载的房屋坐落位置为“万洋国际一期16号楼101102号”，实际位置为万洋商贸博览城11号楼11-101／102。一审法院认为，原被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性和禁止性规定，应认定为合法有效，双方应本着诚实守信的原则履行合同义务。被告与郸城万洋商业运营管理公司签订的“购买商铺自营协议”明确载明案涉商铺的经营业态为陶瓷，并不得违反业态区域划分的管理规定，在此情况下，被告仍承诺原告案涉房屋可以经营五金电料，并称“五金电料不让做你找我”，致使原告租赁该房屋，后因违反经营业态管理规定而被管理方责令停止装修，致使合同目的无法实现，现原告已另行租赁商铺，案涉合同已无继续履行的可能，依法应予以解除。合同解除后，被告应将房屋租金退还原告，鉴于合同解除的主要原因在被告，同时考虑到合同签订至今已五个月，被告已将房屋实际交付原告，被告也存在一定的经济损失，依据公平原则，原告承担两个半月的房屋租金为宜，需要说明的是，合同约定的年租金为33000元，第一年交一年送一年，实际租金为两年33000元，经核算，原告应承担的租金数额为3437.5元（33000元÷24月×2.5月），扣除该款项后，被告应退还原告房屋租金16562.5元。原告自愿放弃关于利息的诉讼请求，系其对权利的自由处分，不违反法律规定，法院予以准许。被告经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃了应诉、答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，法院依法缺席判决。根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘明与被告程满杰签订的“房屋租赁合同”；二、被告程满杰于判决生效之日起三日内退还原告刘明房屋租金16562.5元；三、驳回原告刘明的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，原告刘明承担26元，被告程满杰承担124元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了质证。上诉人程满杰提交如下证据：1、证人李某的证人证言一份，证明租金数额是33000元，除租金外还有10000元的转让费。2、提交河南省郸城县人民法院（2018）豫1625民初3126号民事判决书一份，证明刘明在万洋国际商场长期卖照明设备，刘明明知万洋国际商场的分区经营制度。被上诉人刘明的质证意见是：涉案房屋没有租成，被上诉人没有使用涉案房屋，所以不存在转让费的事情。关于上诉人提交的判决书，真实性无异议，但当时签租赁合同时程满杰称没有与万洋签合同，涉案房屋由程满杰做主，程满杰告知被上诉人可以干五金电料，但实际上程满杰与万洋国际商场签订了合同。本院认为，本案的争议焦点有两个：一是上诉人是否应当退还被上诉人租金，如应退还，数额是多少；二是一审程序是否合法。第一、关于上诉人是否应当退还被上诉人租金的问题。《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，2020年7月20日，上诉人（甲方）程满杰与被上诉人（乙方）刘明签订房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定和禁止性规定，合法有效。关于案涉房屋的使用用途，上诉人程满杰与郸城万洋商业运营管理公司签订的“购买商铺自营协议”明确载明案涉商铺的经营业态为陶瓷，并不得违反业态区域划分管理的规定。在此情况下，上诉人程满杰未遵循诚信原则，未向被上诉人刘明履行案涉房屋用途的告知义务，仍承诺被上诉人案涉房屋可以经营五金电料，致使被上诉人租赁该房屋，后因违反经营业态管理规定而被管理方责令停止装修，致使合同目的无法实现。案涉合同已无继续履行的可能，依法应予以解除。合同解除后，上诉人应将案涉房屋租金退还被上诉人。关于退还租金数额的问题，一审法院依据合同约定和公平原则，判决上诉人承担的租金数额计算并无不当，本院予以支持。第二、关于一审程序是否合法的问题。一审法院已明确告知开庭地点在宁平法庭审判庭，送达程序合法，上诉人应当严格按照一审法院传唤地点按时到庭参加诉讼。上诉人以旧有经验误判法庭地点而导致未到庭参加诉讼的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，程满杰的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费248元，由程满杰负担。本判决为终审判决。审判长 陈晓军审判员胡体兵审判员王红飞二〇二一年二月二十三日法官助理张译元书记员王明涵