北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初14374号原告：北京天恒乐活城置业有限公司，住所地北京市房山区阎村镇乐活家园**楼****。法定代表人：马强，总经理。委托诉讼代理人：晁宁，男，1981年5月15日出生，汉族，该公司客服主管，现住北京市房山区。委托诉讼代理人：李朝阳，北京志霖律师事务所律师。被告：郝骏奇，男，1989年8月17日出生，汉族，现住北京市房山区。委托诉讼代理人：侯俊萍，湖南旷真（北京）律师事务所律师。原告北京天恒乐活城置业有限公司（以下简称天恒公司）与被告郝骏奇商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天恒公司的委托诉讼代理人晁宁和李朝阳、被告郝骏奇的委托诉讼代理人侯俊萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告天恒公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告按照双方签订的北京市商品房现房买卖合同及附件相关条款约定，向原告支付逾期房价款5041843元；2.被告支付原告1818992.85元逾期付款违约金（自2017年6月5日起暂计至2020年10月21日，按日万分之三标准计算，至实际付清之日止）；3.被告向原告支付律师费（具体金额庭后补充）；以上合计6860835.85元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月，原告天恒公司与被告签订了北京市商品房现房买卖合同（合同编号XF706922）及其补充协议、承诺函等相关文件，合同约定被告认购原告开发的房山区兴安路31号院20号楼1至2层三单元101。房屋总价款人民币8403072元。承诺函约定，截至2017年4月21日，被告已交首付款3361229元，剩余首付款3441843元由被告于2017年7月21日前补齐。若不能补齐，以2017年7月21日为逾期起始日。同时，合同附件五约定，被告应于2017年8月21日通过银行贷款方式将剩余房价款1600000元（5041843元-3441843元）支付给原告。如被告以贷款方式支付房价款的，应在合同签订当日，按照贷款银行的要求提交全部文件资料并办理完相关贷款手续，银行放贷前，被告有义务配合银行补交贷款需增加的贷款资料，若被告未按时履行上述义务，导致所贷款额不能在合同签订之日起45日内（即2017年6月5日）到原告账户，视为被告逾期付款，被告按照合同第九条约定承担违约责任。根据合同第九条及其补充协议第七条约定，逾期超过30日，原告不解除合同的，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。被告逾期付款，应按照合同及本补充协议的约定承担逾期付款违约责任，同时原告还有权向被告追偿因承担保证责任及为实现被告追偿而发生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、罚息、复息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等）。被告至今仅支付3361229元房价款，无法按照贷款银行规定，按期足额办理该房屋的按揭贷款手续。虽经原告多次催促，但被告至今仍欠5041843元房价款，也未办理银行按揭贷款手续。为此原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求被告根据其与原告签订的北京市商品房现房买卖合同及其补充协议和承诺函等相关文件的约定以及我国相关法律法规规定，依约全面履行合同义务。被告郝骏奇辩称，不同意原告的全部诉讼请求。一、原告诱导被告签订商品房买卖合同，违反诚实信用原则，存在严重违约行为。被告与原告于2017年4月21日签订《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称购房合同）。购房合同附件五关于该商品房屋价款的计价方式、总价款、付款方式及期限约定：被告于2016年12月9日、2017年3月8日、25日、4月21日，分别支付认购金、首付款100000元、500000元、400000元、2361229元。余款5041843元，于2017年8月21日前通过银行贷款付清。2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（以下简称通知），并于发布同日起实施。通知第二条第二款规定：“居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性贷款记录或公积金贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%”。根据该规定，被告购买涉案商品房，首付款比例应不低于80%。原被告双方正式签订购房合同前，原告向被告许诺可通过内部渠道帮助被告办理总购房款金额60%的商业贷款。正是基于原告的上述诱导行为，双方才签订了首付款比例、商业贷款比例明显不符合通知要求的购房合同。原告违反诚实信用原则，作出明显不符合北京市政府购房政策的承诺，是造成购房合同迟迟无法履行的原因，其向被告主张违约责任没有法律依据。二、原告明知附件五约定的首付款比例、商业贷款比例不符合通知要求，仍然诱导被告签订购房合同，其主观存在故意。原告为专业商品房开发、销售企业，在北京市商品房销售市场经营多年，其对北京市政府的商品房调控政策应具有深刻的认识。原被告双方从2016年底开始接洽涉案房屋的购销事宜，被告已明确告知原告被告有商品房、商业贷款记录的情况，原告明知附件五约定的首付款比例、商业贷款比例不符合通知要求，仍然与被告签订购房合同，造成被告无法完成商业贷款手续，其对被告后续无法完成银行贷款流程、凑足房款具有不可推卸的责任。三、承诺书的内容仅表明被告具有与原告协商变更剩余房款支付方式的诚意，双方并未达成一致变更合同内容的意思表示。1.承诺书虽名为承诺书，其内容却包含“特此申请，望领导批准”的字样，落款处有“审批领导”字样。事实上，被告是应原告工作人员的要求在承诺书上签字，还需经原告内部审批流程，最终双方签订补充协议或者重新签订商品房购买合同，方可视为达成了合同变更的一致意见。被告签具承诺书后，原告无任何同意变更合同内容的意思表示，合同变更并未完成。2.购房合同为典型的双务合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。原被告双方于2017年4月21日签订的购房合同因违反通知的规定，被告凭该合同无法完成商业贷款流程，也无法通过政府审批。原告要求被告支付购房款，同时也应配合被告完成合同变更、商业贷款等必要事项。然而，双方产生争议后，原告一味向被告索要购房款和高额利息，对被告提出的合理请求置之不理。即便被告曾单方承诺付清剩余房款，也得基于同时履行抗辩权要求原告履行合同义务。四、原告存在其他严重违约行为。被告购买的房屋位于房山区兴安路31号院30号楼1至2层三单元101室。购房合同签订前，原告声称位于该处楼房正下方的地下两层为赠送面积，其面积虽不反映在产权证上，但可由被告使用。被告基于上述承诺才签订购房合同。后被告发现地下室第二层仅为整体占地面积的一半，且原告所谓的地下室实际为民用防空设施。原告的行为严重侵害了被告的权益。故请求人民法院在查明案件事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。如果法院认为被告违约，原告主张的违约金标准过高，请求法院依法予以调整。本院经审理认定事实如下：2017年4月21日，原告天恒公司（出卖人）与被告（买受人）签订北京市商品房现房买卖合同（合同编号：XF706922），约定：出卖人以出让方式取得坐落于房山区地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为：京房国用（2013出）第00097号，土地使用权面积为74250.72平方米。买受人购买的商品房（以下简称涉案房屋）所占用的土地用途为城镇住宅用地，土地使用年限自2013年4月11日至2083年4月10日；出卖人经批准，在上述地块建设的商品房项目核准名称为兴安路31号院，建设工程规划许可证号2014规（房）建字0040号，现已通过规划验收并完成了竣工验收；涉案房屋已取得房屋所有权证，房屋所有权证证号为：京（2016）房山区不动产权第XXXX号，房屋登记机构为：房山区住房和城乡建设委员会；经公安行政管理部门核准，涉案房屋地址为：房山区兴安路31号院。涉案房屋为第一条规定项目中20号楼1至2层3单元101。涉案房屋的规划性质为住宅，主体结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为5层，其中地上4层，地下，地下**人委托实测涉案房屋面积的房产测绘机构为北京大地万川测绘有限公司，其实测建筑面积共185.11平方米，其中套内建筑面积167.18平方米，分摊共有建筑面积17.93平方米；与涉案房屋有关的抵押情况为已抵押。抵押人：天恒公司，抵押权人：北京银行股份有限公司华安支行，抵押登记机构：北京市国土资源局，抵押登记日期：2014年11月27日，债务履行期限：2014年11月25日至2018年2月25日。抵押权人同意涉案房屋预售。按照套内建筑面积计算，单价为50263.62元人民币/平方米，总价款为8403072元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金100000元人民币。关于涉案房屋价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，2016年12月9日，支付认购金100000元。2017年3月8日，支付增加认购金500000元。2017年3月25日，支付增加认购金400000元。2017年4月21日，支付首付款2361229元。2017年8月21日，支付银行贷款5041843元。以贷款的方式购房的买受人，若买受人购买为首套商品房屋属于普通住宅的，须于签约当日交付不低于购房总款35%，如属于非普通住宅的应付总价款40%的金额作为首付款（实际贷款比例以国家、北京市及贷款银行规定为准）；若买受人购买为二套房屋属于普通住宅的，须于签约当日交付不低于购房总价款50%，如属于非普通住宅的应付总价款70%的金额作为首付款（实际贷款比例以国家、北京市及贷款银行规定为准），其余房款以向银行按揭的形式向出卖人支付。其中贷款应自签约之日起45日到出卖人指定账户。房价款逾期到达出卖人账户的，买受人应按照合同约定承担违约责任；买受人以贷款方式支付房价款的，应在合同签订当日，按照贷款银行的要求提交全部文件资料并办理完相关贷款手续，银行放贷前，买受人有义务配合银行补交贷款需要增加的贷款资料，若买受人未按时履行上述义务，导致所贷款额不能在合同签订之日起45日内到出卖人账户，视为买受人逾期付款，买受人按照合同约定承担违约责任；若因买受人原因不能按表中付款时间支付相应购房款，则按本合同及补充协议中相应逾期付款的约定向买受人追究违约责任；买受人未按照约定的时间付款的按照以下约定处理：1.逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。2.逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照总房价款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。3.买受人逾期付款，应按照合同及补充协议的约定承担逾期付款违约责任，同时出卖人还有权向买受人追偿因承担保证责任及为实现向买受人追偿而发生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、罚息、复息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等）。合同还约定了商品房质量和保修责任、不动产登记、物业管理、其他事项、附件以及补充协议。合同签订后，截至2017年4月21日，被告向原告支付认购金及首付款共计3361229元。后由于被告在办理贷款时被银行告知仅能贷款购房总价款的20%，被告向原告出具承诺书，内容为“被告于2017年4月21日购买涉案房屋并签订买卖合同，截至2017年4月21日已交齐40%首付款3361229元，剩余3441843元首付款，现由于客户短时间内资金不能周转，需要在2017年7月21日前补齐，以2017年7月21日为逾期起始日，如逾期则按签约合同标准处理。”并签字。2018年4月16日，被告通过微信与原告天恒公司工作人员刘志强协商涉案房屋地下二层赠送面积大小问题无果，被告遂停止支付涉案购房款。2018年12月31日，原告通过邮政EMS向被告送达催告函，内容为“……2017年8月21日前，您应向我司支付房款5041843元。但截至本催告函发出之日，我司仍未收到您的剩余房价款……鉴于您的逾期付款行为，按照《现房合同》及其附件等相关约定，我司有权追究您相应的违约责任……”。2019年7月3日，原告制作违约金催款函，内容为“……截至2019年7月3日，违约时间小计680天，自2017年8月22日起算，5041843×0.02%×30=30251元。自2017年9月21日起算，5041843×0.03%×650=983159元……”，原告向被告邮寄送达了该违约金催款函并于2019年10月18日通过微信向被告之母发送违约金催款函图片。2019年10月24日至2020年1月13日，被告之母通过微信与原告委托诉讼代理人晁宁就违约金免除及购房款支付事宜进行沟通未能达成一致。此后，被告未向原告支付剩余购房款，原告诉至本院。本院审理中，原告未向本院提交其因被告违约造成损失的证据。另查，2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心发布京建法〔2017〕3号《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，该通知第二条规定：居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。上述事实，有当事人陈述，原告提交的北京市商品房现房买卖合同、承诺书、催告函、违约金催款函，被告提交的微信聊天记录在案为证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的北京市商品房现房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。被告作为买受方负有按照合同约定及时、足额缴纳房款的义务。依据合同约定，被告已于2017年4月21日缴纳首期房款即总房价款的40%共计3361229元，余款5041843元，应于2017年8月21日支付。按照相关规定，因被告有住房贷款记录，其购买涉案房屋的首付款比例应上调至总房款的80%，被告已就首付款比例及支付方式向原告出具承诺书，该承诺书不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告未按购房合同及承诺书约定期限履行付款义务，已构成违约。故原告要求被告按照约定支付剩余房款以及逾期付款违约金，理由正当，证据充分，本院予以支持。但原告主张的逾期付款违约金标准过高，本院将根据被告申请参照相关标准予以调整，对原告的过高请求本院不予支持。原告要求被告支付原告律师费，因未向本院提供结算票据，本院不予支持。被告所辩原告诱导被告签订涉案合同，以及原告承诺赠送面积而未履行等辩解意见因未向本院提供证据证明，本院不予采纳。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九之规定，判决如下：一、被告郝骏奇于本判决生效后七日内向原告北京天恒乐活城置业有限公司支付购房款5041843元；二、被告郝骏奇于本判决生效后七日内向原告北京天恒乐活城置业有限公司支付逾期付款违约金（以5041843元为基数，自2017年8月22日至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的130%计算，自2019年8月20日至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）；三、驳回原告北京天恒乐活城置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29913元（原告已预交），由被告郝骏奇负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 张树华二〇二一年二月二十八日法官助理 陈晓航书 记 员 刘 婷