北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3285号上诉人（原审原告）：李慧娟，女，1986年5月1日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。委托诉讼代理人：于伏海，北京志霖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京日日生鲜商业有限公司东城区分公司，住所地北京市东城区和平里****楼****。负责人：杨山，经理。委托诉讼代理人：姜娇杰，女，北京日日生鲜商业有限公司东城区分公司员工。上诉人李慧娟因与被上诉人北京日日生鲜商业有限公司东城区分公司（以下简称日日生鲜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初15217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭开庭对本案进行了审理。上诉人李慧娟之委托诉讼代理人于伏海，被上诉人日日生鲜公司之委托诉讼代理人姜娇杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李慧娟上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持我一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决并未查清办理经营涉案食品的营业执照是否需要空间备案证明等材料。日日生鲜公司有义务为我提供办理营业执照等工商登记的材料，但其并未及时履行该项附随义务。后在我多次催促下，其才勉强同意为我提供相关材料，但因无法提供空间备案等必备材料导致我无法办理属于自己的营业执照，也就无法长期经营，无法开展网络售卖。工商部门曾明确告知我必须要有这一材料，否则无法办理营业执，一审法院未就此进行调查。且日日生鲜公司出租给我的场地也并非真正意义上的营业场所，仅是一小块地方。我承租后发现使用上下水有困难，这种场地无法长期经营食品，也无法获得空间备案。2.双方所签合同为无效合同。日日生鲜公司也是承租人，其不具备转租涉案小块区域的权利。日日生鲜公司辩称，我公司没有收到一审判决，才没有上诉。我公司不同意李慧娟的上诉请求。李慧娟要求我公司准备相关材料时我公司一直在为其积极准备，但李慧娟通过工商核名已经是其开业1个月后，李慧娟不给我公司提供核名结果我公司无法为其办理相关材料。上下水是可以修改的，我公司提供的场所是可以获得空间备案的，产权人给了我公司转租、分租的权利，我公司一审也提交了相关材料。同时我公司不只有李慧娟一个租户，现在其他租户均正常营业。合同不存在无效的可能性，双方在平等自愿的基础上签订的《租赁合同》，且我公司有转租权，合同是有效的。李慧娟虽然提出撤店，但我公司并未同意，其擅自撤店。按照合同约定，李慧娟应当将场地恢复原状。至今，我公司还给其保留了该场地，我公司损失巨大。李慧娟向一审法院起诉请求：1.判令日日生鲜公司向我退还租房押金45000元；2.判令日日生鲜公司向我退还房租15000元；3.判令日日生鲜公司赔偿我加盟费24000元；4.判令日日生鲜公司赔偿我绝味鸭脖保证金5000元；5.判令日日生鲜公司赔偿我中介佣金15000元；6.判令日日生鲜公司赔偿我装修费44039元；7.判令日日生鲜公司赔偿我材料费16518.55元；8.诉讼费由日日生鲜公司负担。一审法院认定事实：2020年6月1日，李慧娟作为乙方与甲方日日生鲜公司签订《租赁合同》，约定：乙方承租位于北京市东城区和平里6区8号楼1层105号地下一层九块砖乘四块砖的指定位置（以下简称涉案场地），乙方经营的品牌／商号为绝味，经营的品类为鸭货；租赁期限为自2020年6月1日至2023年5月31日，年租金180000元，押3付3，每期提前1个月支付；押金45000元，合同期届满，乙方无违约行为，甲方于乙方撤铺3个月后10日内将押金无息返还乙方；但如果届时仍存在尚未解决的纠纷（包括但不限于商品投诉、顾客投诉、侵权责任、乙方承租区域人员对甲方的权利主张、供货商贷款结算纠纷等），甲方有权延后上述押金的返还时间，直至上述未决纠纷妥善解决并确认甲方无损失（或损失已经获得赔偿）后，再无息返还乙方押金；如乙方违反合同的各项规定，则甲方在扣除乙方应支付的违约金、滞纳金、赔偿金后将剩余的押金无息返还乙方；乙方保证向甲方提供的企业资质证明文件、商品资质证明文件、身份证明及其它证明材料真实、合法、有效；因乙方违反合同约定致使甲方提前解除合同或乙方因自身原因提出提前终止合同时，甲方可采取不予退还押金等补救措施。合同签订后，案外人王庆芳向日日生鲜公司工作人员李伟杰的账户转款房租45000元（租金交纳至2020年8月31日）及押金45000元；王庆芳还曾向邹木初账户转款装修款44039元。合同签订后，李慧娟对涉案场地进行了装修，后进行营业。2020年8月11日，李慧娟提交《撤店申请》，主要内容为：1.因疫情原因消费人流少、消费能力弱、经营困难，我们每天营业业绩只有五、六百块钱，而我们的成本费用较高，门店每月亏损30000元以上；2.我们也多次沟通希望办理自己独立营业执照能上外卖来提高门店业绩，外卖属门店收入一大部分业绩，但多次与超市负责人沟通未能解决（本店属品牌大连锁经营账号一证一外卖）；3.因上述原因导致本店严重亏损，实在无力承担接下来的租金，现申请撤店解除合同并申请退还押金，希望各位领导给予支持。李慧娟与日日生鲜公司工作人员张朝晖微信记录显示，其在2020年6月8日左右开业，2020年6月23日其提出“咱们这边需要提供我这边办理营业执照的资料江总跟您说了吧”，张朝晖表示“要什么，我给你”，李慧娟表示“申请绝味鸭脖办理营业执照需甲方提供：1.房产证复印件加盖公章；2.营业场所证明加盖公章；3.房屋权属及用途证明加盖公章；4.授权委托书加盖公章；5.出租场所公司营业执照复印件加盖公章；6.北京市普通地下室使用登记备案证明加盖公章”。2020年6月28日，张朝晖表示“拿不了，物业没给”，其还告知李慧娟物业要求李慧娟去工商核名，不能仅为绝味鸭脖，要公司全称。2020年7月6日，李慧娟向张朝晖表示公司核名通过了，要求帮忙准备材料，张朝晖表示“正在办”。2020年8月11日，李慧娟向张朝晖发送撤店申请，张朝晖表示“那甲方不是把办营业执照的东西都给你拿过来了吗？只不过，你要那地下空间备案，地下，地下空间是针对餐饮来的预包装零售跟餐饮没关系，你非得办餐饮的营业执照干嘛呀，你办一个销售的营业执照是没有问题的呀，你不能这么苛刻呀，是不是你当时进来也没说要办餐饮的营业执照啊，是吧”。李慧娟表示“我们不是预包装，我们是散装熟食，知道吧，散装熟食是不是要办餐饮的？我们这个的话必须是要办那个，就是那个是餐饮的营业执照，不是餐饮的话也用不了……现在公司跟我们解除了那个供销合同了，所以我现在想做我也做不了，我只能申请撤店了”。张朝晖回复“我们也不是不想让你做，如果当时你签合同的时候跟我们说要办餐饮的营业执照说清楚，我们也会告诉你啊，你并没说呀，我们认为你就是办一个营业执照，根本不知道你要办餐饮的营业执照，餐饮的营业执照肯定办不了”。李慧娟回复“是啊，姐呀，我跟公司那边沟通了好几天了……我说我一般正常开业过后一个月怎么着都能下来，拿到公司，我们公司就把时间来得长一点，我说两个月知道吧，只是到最后的话跟我们停止供货的话，我才知道有这么严重，我之前也没有经历过这种事情，您说的这个我都知道，我也特别明白，你知道吧，我也是没有办法把我卡在中间”。2020年8月19日，李慧娟与日日生鲜公司工作人员姜娇杰沟通办理营业执照及撤店事宜，李慧娟表示需要独立的营业执照，姜娇杰表示李慧娟使用日日生鲜公司的营业执照一直正常经营，且房东告知她给李慧娟准备的资料，李慧娟不要了；姜娇杰同时表示曾联系过食药部门，李慧娟不需要办理餐饮执照，日日生鲜公司配合不了办理餐饮执照，李慧娟承租的面积不够60平米。李慧娟表示“我们是做散装熟食的能不用餐饮照吗”，姜娇杰表示“资料是向国管局申请，那边换领导了，我们和房东都在积极申请。如果不是办理餐饮执照，这个事情早就更好说了”“你的项目如果当时说办餐饮照，我们都不会租给你，因为你的面积是根本办不了餐饮照的”“资料都准备好了你们又不要了”。李慧娟表示“鸭货、散装怎么会不是熟食呢，我们都申请撤店了您这边才跟我说准备好了，再说了您这边准备的资料也不全也无法办理”。姜娇杰表示“你如果不办餐饮，我们的资料就没问题，早就可以了”“你可以不撤店，费劲周折我们已经协调好了，你要是说没有网上销售这两个月有损失，我们可以沟通。但如果因为这个无法继续经营，那不是我们的问题，还是你经营的选择”。李慧娟表示“没有办法、被逼到没有选择、我们的亏损我们也认了，也就不追究其他的了，我们就要求撤店退还我们押金跟剩余租金就可以了”。2020年5月19日，王庆芳与绝味食品股份有限公司签订《绝味鸭脖品牌特许经营合同》，王庆芳向该公司提出绝味鸭脖品牌连锁加盟经营的加盟申请，并承诺接受该公司的统一经营管理，该公司同意其加盟。合同期限自2020年5月19日起至2022年5月18日止，王庆芳应在合同签订之日起60日内开店经营。加盟费为24000元，保证金5000元。王庆芳交纳了上述费用共计29000元。合同约定王庆芳达不到《指定生产商购销合同》规定的销售指标或无法正常继续经营，公司有权单方面解除合同，所收加盟费及保证金不予返还。同日，王庆芳与天津阿正食品有限公司签订《指定生产商购销合同》，该公司为绝味食品股份有限公司指定的“绝味鸭脖”品牌产品生产商，经绝味食品授权生产或经销“绝味鸭脖”品牌产品；该公司生产并向王庆芳提供“绝味鸭脖”品牌产品，王庆芳购买并销售其提供的“绝味鸭脖”品牌产品。合同有效期与《绝味鸭脖品牌特许经营合同》期限一致，从自2020年5月19日起至2022年5月18日止。合同签订后的当日，王庆芳需向该公司预付不低于10000元的进货货款，并以每次进货货款金额相抵扣；王庆芳承诺单店每月最低进货额需达到60000元，如果连续3个月未达到此项最低进货额度要求，该公司有权单方面解除合同，并提议绝味食品按照相关协议进行处理或处罚，或提议取消加盟资格。另合同约定除上述情形外，王庆芳因经营所需的各项证照（包括但不限于食品流通许可证、营业执照等）不合法导致无法继续经营，该公司有权单方解除合同，并提议绝味食品按照相关协议进行处理或处罚，或提议取消加盟资格。2020年8月20日，李慧娟撤场，将可移动物品搬离，并表示放弃不可移动的物品。一审审理中，李慧娟自认其通过微信转款5000元给付中介佣金的定金，其余中介佣金10000元系王庆芳交纳。一审法院认为：双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方虽未约定日日生鲜公司为李慧娟办理营业执照提供相应材料的内容，但当李慧娟提出需要日日生鲜公司提供办理营业执照的相关手续后，日日生鲜公司积极向其出租方、产权方申请办理，通过李慧娟与日日生鲜公司工作人员的微信记录可以看出，李慧娟在承租时并未向日日生鲜公司明确告知其需办理餐饮执照，后日日生鲜公司为其申请的相关材料，李慧娟拒绝接收并提出撤店申请。根据查明的事实，日日生鲜公司并未怠于为李慧娟提供或申请办理营业执照的相关手续，且并非必须通过解除合同才能解决问题，故李慧娟单方要求撤店解除合同的行为属于违反合同约定的行为，其无权要求退还押金。李慧娟于2020年8月20日撤店，而其租金交纳至2020年8月31日，日日生鲜公司虽辩称剩余租金需折抵2020年5月18日至5月31日装修免租期间的租金损失，但双方并未对装修免租期进行约定，且合同明确约定租期起算日期为2020年6月1日，故日日生鲜公司应退还李慧娟剩余租期对应的租金。李慧娟主张的加盟费、保证金、中介佣金、装修费、材料费等均缺乏依据，且涉及案外人，故法院不予支持。据此，一审法院判决：一、判决生效之日起七日内北京日日生鲜商业有限公司东城区分公司退还李慧娟租金5322.58元；二、驳回李慧娟其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。双方一致确认，李慧娟在承租涉案场地前对该场地的实际情况是知晓的，对上下水的情况亦知晓；李慧娟开业后使用日日生鲜公司的执照进行经营，其在开业1个月之后才通过工商核名。李慧娟认可一审判决计算的日日生鲜公司应退还的租金数额。日日生鲜公司认可李慧娟撤店时，其在正常营业，店内有其员工。李慧娟提供照片1张，欲证明日日生鲜公司在涉案场地堆放了货物，并非如其所述一直将该场地空置。日日生鲜公司称该照片显示的位置并非涉案场地。李慧娟认可在经营过程中并未因涉案场地权属或日日生鲜公司转租问题妨碍其正常经营；称其一审时不认为撤店行为构成违约，故未抗辩违约金过高，并表示如果法院认定其构成违约，其认为扣除3个月租金的押金作为违约金，明显过高。日日生鲜公司称其有营业执照、独立账户，是可独立对外承担责任的主体。另，经本院查阅一审卷宗，一审法院于2020年12月15日向日日生鲜公司填写的送达地址确认书上的地址邮寄送达了一审判决书，该判决书因多次投递均联系不上收件人于当月24日被退回。因此，一审法院已经按照规定进行了有效送达，日日生鲜公司应对其没有收到一审判决书自行承担后果。本院认为，一审法院按照日日生鲜公司在送达地址确认书上确认的地址向其邮寄送达判决书，因投递员多次投递联系不上收件人导致邮件被退回，该送达视为有效送达，日日生鲜公司在法定期限内未向本院提出上诉，视为其认可一审判决。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方均应按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方当事人签订的《租赁合同》系其真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。李慧娟二审提出的合同无效问题，因即便案外人不同意日日生鲜公司转租，也并不属于合同无效的理由，且李慧娟认可其经营期间并未因此受到任何干扰，故本院对其此项主张不予采信。现李慧娟于2020年8月11日向日日生鲜公司提交《撤店申请》，要求提前解除合同，但日日生鲜公司并未就合同解除与李慧娟达成一致，李慧娟擅自提前解除合同的行为构成违约。李慧娟虽然在《撤店申请》中说明了解除合同除有其自身原因外，还有日日生鲜公司未能向其提供办理营业执照相关证明的原因，但根据《租赁合同》、双方陈述及微信沟通记录等证据，本院有理由相信，李慧娟在签约时对涉案场地的情况明知；李慧娟在签约时并未明确提出其办理营业执照需要日日生鲜公司提供的证明；李慧娟通过工商核名后要求办理营业执照时，日日生鲜公司也予以配合；李慧娟并无充足证据证实日日生鲜公司作为出租人，怠于履行向其提供办理营业执照所需证明的附随义务。即便李慧娟要求解除合同部分系因营业执照无法办理，但作为承租人的李慧娟明知涉案场地的实际情况，也应当知晓其要加盟的品牌对于经营场地及证照的要求，即便之后涉案场地上下水不符合其经营要求，其也不能把责任推卸给日日生鲜公司。且其未提供证据证明其在订立合同时向日日生鲜公司提出相关要求，并将相关内容约定在《租赁合同》中，故其应自行承担相应责任。且双方约定租赁期限至2023年，并非必须通过解除合同才能解决问题，因此李慧娟单方要求撤店解除合同的行为属于违反合同约定的行为，按照《租赁合同》约定，其无权要求退还押金。一审判决驳回其此项请求，并无不当。至于其二审期间提出的违约金过高问题，其并未就此提供证据，本院不予采信。由于李慧娟违约提出撤场导致《租赁合同》无法继续履行，其要求日日生鲜公司赔偿其加盟费、保证金、中介佣金、装修费及材料费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于李慧娟主张的未使用期间的租金，因李慧娟于2020年8月20日撤店，一审判决日日生鲜公司退还其未使用期间的租金，现李慧娟认可退还租金数额，日日生鲜公司未提出上诉，本院对此不持异议。综上所述，李慧娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3592元，由李慧娟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二一年二月二十六日书记员 刘 荧书记员 韩 铮