江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0412民初7647号原告：常州路劲商业管理有限公司，统一社会信用代码91320412564253716U，住所地常州市武进区湖塘镇花园街**又一城（路劲大厦**）。法定代表人：符齐，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱双贤，江苏怀德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张金华，男，1979年12月14日生，汉族，户籍地常州市天宁区。被告：郭维，男，1991年2月5日生，汉族，住常州市新**。委托诉讼代理人：陈文博，江苏律邦律师事务所律师。原告常州路劲商业管理有限公司（以下简称路劲公司）诉被告郭维房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理，同年12月23日公开开庭进行审理，原告路劲公司的委托诉讼代理人朱双贤、张金华，被告郭维的委托诉讼代理人陈文博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告路劲公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告租赁合同解除；2.被告将商铺恢复原状并返还；3.被告支付所拖欠租金人民币28448.2元；4.被告支付所拖欠物业管理费21311.9元；5.被告赔偿原告违约金28351元，赔偿原告解除合同之后180天房屋空置期损失60825.6元（暂算）；以上合计费用为：138936.7元。6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2019年4月29日与原告签订了编号为464/AM906/1131的《路劲又一城商业广场商铺租赁合同》用于经营“蛙官人”餐饮。租赁面积176平方米，租赁期限为三年（2019年5月10日至2022年5月9日)。今年因为新冠疫情的发生，江苏省人民政府决定，自2020年1月24日24时起启动突发公共卫生事件一级响应，直至2020年2月24日24时起，将疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。根据常州市政府以及武进区政府通知，于2020年3月12日起，商场可以开放餐饮堂食。原告商场在按照政府要求防控疫情的情况下恢复餐饮堂食，鉴于此事，原告本着合作共存、互帮互助的原则，向集团总部申请对商户的扶持，并多次与被告沟通洽谈关于疫情期间对餐饮商户租金减免一个月政策的“同路人”帮扶协议，但是被告一直拒绝，并停止缴纳租金、物业管理费等，经过原告多次催缴后仍不予理会。在原告积极响应国家号召并向集团申请扶持被告的情况下，被告仍然不予理会，并且拒绝缴纳租金，使得原告的损失进一步的扩大，针对被告欠租且在原告给与部分租金免除的情况下仍然拒绝缴纳租金、物业管理费等行为已构成严重违约，原告在迫不得已的情况下于2020年5月29日向被告发出“合同解约函”。现为了维护原告利益，故特向贵院起诉，望判如所请。被告郭维辩称：1.被告收到解约通知后,原被告的租赁合同已于2020年6月3日解除。2.商铺外围已由原告用海报围起来封闭了，原告实际已经取得该商铺控制权，商铺已经返还，要求被告恢复原状有失公允。商铺交付给被告时就不是毛坯状态，被告自己装修过。3.认可拖欠2020年3月1日至5月29日的租金28448.2元，根据疫情期间审理案件的规定，原告应当免除被告三个月租金。4.原告要求的物业费应当另案起诉。5.根据最高院关于疫情期间案件审理第五条规定，原告向被告主张违约金无法律依据。空置期损失，被告已经不再占用该商铺，被告已经交还物业。2020年6月3日合同解除后，原告可自行收回改善但原告未采取合理方式减少损失，导致商铺长期空置，根据合同法相关规定，扩大损失不应由被告承担。经庭审查明的事实：常州路劲又一城商业广场系常州宏智房地产开发有限公司所有，该公司委托本案原告将路劲又一城商业广场统一出租。被告于2019年4月29日与原告签订了编号为464/AM906/1131的《路劲又一城商业广场商铺租赁合同》，租赁3A-01商铺，租赁面积176平方米，租赁期限为三年（2019年5月10日至2022年5月9日)，用于经营“蛙官人”餐饮。租金为第一年113412元、第二年123408元、第三年133404元。物业服务收费标准为：每平方米每月41元。违约责任：租赁期内，被告逾期支付租金、物业费等，经原告书面催告七日内仍未支付的，自催告届满之日起，每逾期一日，按逾期应付款项的千分之二支付违约金。超过15日，原告有权单方面解除合同，扣除履约保证金作为补偿。因一方存在本合同约定的违约情形导致其他方提前解除合同的，违约方在赔偿守约方因此所遭受的损失时，其赔偿的最低限额为合同解除时当年租赁年度三个月的租金，最高为十二个月租金（履约保证金不被计算在内）。合同签订后，被告支付租金和物业费至2020年2月28日，交纳履约保证金28351元。自2020年3月1日起，被告未支付租金和物业费。按合同计算，2020年3月1日至5月29日应付租金为28448.2元、物业费21311.9元。因被告未付租金，2020年5月29日，原告向被告发出“合同解约函”，被告于6月3日收到。原告于6月13日将3A-01商铺用海报封闭至今。原被告庭审中一致确认：租赁合同于2020年6月3日解除。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方当事人签订的租赁合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案争议焦点为：郭维或路劲公司是否存在违约行为。关于争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。一、本案中，一方面，被告应按合同支付租金和物业费，被告未按期支付租金的行为构成违约，原告有权要求被告承担违约责任，扣除履约保证金（违约金）作为补偿。另一方面，原告于2020年5月29日向被告发出“合同解约函”，后用海报将案涉商铺封闭，原被告已用实际行动解除了双方于2019年4月29日签订的租赁合同。鉴于原被告当庭已确认一致，本院确认原被告的租赁合同于2020年6月3日解除。二、由于案涉商铺于2020年6月13日由路劲公司用海报封闭，原告用实际行动取得了商铺，被告客观上无法使用，可认定被告已返还商铺。故原告要求被告恢复原状、承担商铺空置损失本院不予支持。三、关于原告要求被告支付自2020年3月1日起至5月29日止的租金28448.2元、物业费21311.9元，合计49760.1元。按照疫情期间对餐饮商户租金减免一个月政策的“同路人”帮扶协议，原告自愿减免被告一个月的租金，其余诉请本院予以支持。综上，本院对双方当事人要求确认租赁合同已解除的诉讼请求予以支持，案涉商铺已于2020年6月13日返还原告路劲公司；对原告路劲公司要求被告郭维给付自2020年4月至5月的租金17603.3元、3月至5月的物业管理费21311.9元，合计38915.2元的诉讼请求，本院予以支持；违约金28351元予以支持（由被告交纳的履约保证金28351元直接抵扣）；其余诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、确认原告常州路劲商业管理有限公司与被告郭维于2019年4月29日签订的《路劲又一城商业广场商铺租赁合同》于2020年6月3日解除，被告郭维已将3A-01商铺于2020年6月13日返还原告常州路劲商业管理有限公司。二、被告郭维于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告常州路劲商业管理有限公司给付租金17603.3元、物业管理费21311.9元，合计38915.2元。三、被告郭维于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告常州路劲商业管理有限公司支付违约金28351元（由被告郭维交纳的履约保证金28351元直接抵扣）。四、驳回原告常州路劲商业管理有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1547元，由原告常州路劲商业管理有限公司负担773元，被告郭维负担774元。此款原告已预交，由被告于本判决生效后十五日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  汪丽英二〇二一年二月二日书记员  朱 虹