江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0621民初6446号原告：李成现，男，1970年11月24日出生，汉族，住安徽省寿县。原告：戚士梅，女，1969年3月12日出生，汉族，住址。两原告共同委托诉讼代理人：金伟，上海迈伦律师事务所律师。被告：江苏爱法投资发展有限公司，住所地江苏省海安市海安街道安平西路**，统一社会信用代码913206215525147207。法定代表人：庞爱珠，系该公司董事长。委托诉讼代理人：程龙进，江苏美德律师事务所律师。原告李成现、戚士梅与被告江苏爱法投资发展有限公司（以下简称爱法公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案受理后，依法由审判员毛蓉适用简易程序独任审判，并于2020年12月26日公开开庭进行了审理，原告李成现及委托诉讼代理人金伟、被告爱法公司的委托诉讼代理人程龙进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李成现、戚士梅向本院提起的诉讼请求，1.判决被告协助原告办理位于江苏省海安市原海安镇百花街8号爱法山水国际12幢2505号房屋不动产证；2.判决被告向原告支付逾期交房违约金20190.24元（630945元×0.01%×320天）。3.判决被告向原告支付逾期办理不动产权登记证违约金6309.45元（630945元×0.01%）。事实与理由：2017年5月26日，原被告签订商品房买卖合同，约定原告从被告处购买位于江苏省海安市原海安镇百花街8号爱法山水国际12幢2505室房屋，房屋面积120.18平方米,总价款630945元。原告支付首付款380945元后，被告出具面额为380945元的预售款发票，剩余款项25万元由原告以向中国工商银行申请贷款的方式支付。原告己经按照约定履行合同义务，被告直至2018年11月16日才向原告交房，至今尚未给原告办理不动产权证。被告应按照合同约定向原告支付违约金并协助办理涉案房屋不动产权证。被告爱法公司辩称：1.原告实际支付房款合计531196元（包括25万元的银行贷款），尚欠房款99749元。由于原告未按照合同约定支付房款，被告有权不协助原告办理案涉房屋的不动产权证。2.原被告于2020年8月17日签订免责协议，约定双方互相免除商品房销售合同以及补充协议的违约责任。3.原告向银行申请贷款25万元的实际时间是2018年1月4日，按照合同约定，原告逾期付款，故即使主张逾期交房的违约金，也应当从2018年1月4日开始计算。被告在2018年11月9日向原告发出交房通知书，逾期交房的违约金计算截止时间为2018年11月9日，共计304天。原告逾期付款也应当向被告支付相应的违约金。逾期付款时间是157天，从2017年7月26日（合同签订时间加两个月）至2018年1月4日，原告逾期付款的违约金为3925元。如果原告主张违约金的话，被告要求一并处理原告的逾期付款违约金。本院经审理查明如下事实：被告爱法公司开发位于江苏省海安市原海安镇平桥村爱法·山水国际商品房项目。两原告系夫妻关系。2017年5月21日，两原告之子李泽先通过POS机刷卡方式向爱法公司缴纳1万元定金，表示购买案涉商品房项目12幢2505室房屋的意愿。当日，爱法公司向李泽先出具了1万元定金的收据（该收据由被告爱法公司提供，载明房号为12幢2805室，原告称系爱法公司的笔误，其未购买爱法公司开发的其他房屋）。2017年5月26日，原被告签订商品房买卖合同,约定原告购买12幢2505室房屋,建筑面积120.18平方米、单价5250元/平方米、房款630945元;签订合同当日支付首付款380945元，余款250000元于合同签订之日45个工作日内以银行贷款方式支付；买受人逾期付款，逾期10日以内的，自合同约定的应付款期限次日至实际付款之日每日按万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期超过10日，出卖人有权解除合同，如合同解除，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，如买受人愿意继续履行合同并经出卖人同意时，买受人自应付款次日至实际付款之日按照每日万分之一支付违约金；2017年12月31日前，出卖人按照国家及地方人民政府的规定，将具备验收合格及合同约定的交房条件的商品房交付买受人；出卖人逾期交房不超过90日，出卖人自约定交房次日起至实际交付房屋之日按照已交付房款的万分之一承担逾期交房违约金，逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人选择解除合同的，由出卖人自解除通知到达之日起90日内退还已付房款并承担已付房款1%的违约金，买受人选择继续履行合同的，自合同约定的交房次日起至实际交房之日止每日按照已付房款万分之一的逾期交房的违约金；出卖人应当在交房后180日内将办理权属（包括契税完税凭证、房屋所有权及土地使用权证书）登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因使得买受人在规定的期限内不能办理产权证书且买受人选择不退房时，出卖人按照已付房款1%支付逾期办证的违约金。上述合同所附的补充协议约定，买方自行办理银行按揭贷款而银行未按合同约定的期限代买受人向卖方付款，视为买方未按合同约定付款，卖方有权按照买卖合同第七条要求买方承担违约责任；买方要求卖方协助办理有关按揭贷款手续，则买方应在签订合同的同时签署按揭贷款文件、提供按揭贷款所需种类资料并支付相关费用，严格按照卖方或银行通知的时间办理公证、抵押手续，如因买方原因造成银行未能按照合同约定的期限代买方向卖方付款的，仍视为买方未按合同约定付款，卖方有权按照合同第七条要求买方承担违约责任；如因买方自身条件不符或手续不齐等原因造成按揭贷款不足或不能按揭贷款，则买方要自行按时补足本合同规定的房款，否则仍应视为买方未按合同约定付款，卖方有权按照合同第七条要求买方承担违约责任；买方要求卖方协助其办理银行按揭贷款手续发生的相关费用由买方承担。2017年5月26日，李成现通过中国农业银行账户62×××76分两笔向爱法公司各消费10万元、13万元；通过妹夫陈某,4（原告称陈某,4亦购买了被告爱法公司开发案涉小区商品房）建设银行账户62×××60向爱法公司消费41196元。2017年5月27日，被告爱法公司向原告方开具380945元的预售款增值税普通发票。2018年1月4日，中国工商银行股份有限公司海安支行为原告办妥250000元的贷款手续并向被告爱法公司打款。2018年10月16日，城管局开具案涉12幢2505室房屋的住宅专项维修资金收据。2018年11月16日，两原告向物业公司缴纳案涉房屋的物业费、装修保证金、垃圾清运费等费用。被告爱法公司在审理中提供了交寄清单一份以及商品房交付使用备案证明书，称于2018年10月11日向原告寄交房通知，案涉房屋于2018年10月26日办理房屋建筑工程验收备案。原告对被告提供的该组证据真实性无意义，并认为在长达一年多的时间里，被告从未提出原告未支付购房款，不符合正常逻辑。2020年8月17日，李成现（乙方）与爱法公司（甲方）前述免责协议，主要约定：双方之前签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》继续履行；其他未尽事宜以双方签订《商品房买卖合同》以及《补充协议》约定内容为准；双方互相免除对方就《商品房买卖合同》以及《补充协议》于本协议签订之日前的所有违约责任。对于该份免责协议形成的背景，原被告各执一词。原告陈述：其要求被告配合办理产权证，被告爱法公司的财务提供了格式免责协议并称只要原告签订免责协议，当日就给原告办理产权证，但是原告签订后，被告爱法公司没有配合办理房产证。爱法公司称签订免责协议时没说什么时候给原告办证，只是说合同继续履行。没有办理房产证的原因就是原告没有缴足房款，不存在其他办证上的障碍。对于房款的交付，原告称其和陈某,4从事蔬菜批发生意，家中经常预留现金；中介即上海的代理销售公司通知原告到海安来付款，并称防备付款时候刷卡不够，要事先准备十来万现金，因此剩余房款均是现金交付爱法公司售楼中心工作人员，部分房款系原告李成现从本人银行卡取款，部分房款系向亲友借款。审理过程中，原告向本院提供了李成现的中国农业银行卡交易明细清单、陈某,4已销户定期存单主档信息及陈德银中国农业银行银行卡交易明细清单，反映李成现分别于2017年5月22日从其本人中国农业银行账户62×××76分四笔各现支5000元，2017年5月25日从上述银行账户分四笔各现支5000元；陈某,4于2017年5月11日将其中国营业银行账号09×××81（开户金额为100000元）的存单销户。被告爱法公司质证认为原告提供的上述证据与本案无关联性。原告提供了陈某,4出具的情况说明一份，并申请陈某,4作为证人出庭作证。承诺书主要内容为“……我买的是12幢2605室，李成现购买的是12幢2505室，当时李成现因为资金不足向我借现金8万元，我当时有一笔2017年5月农业银行定存单10万元到期取现……当时我们是一起去海安爱法公司售楼中心交的首付款，李成现当天带了十多万现金，也确实在现场交了现金的，我也在现场”。证人陈某,4到庭陈述：我是原告的妹夫，在上海从事批发蔬菜生意。我购买了一套爱法公司开发的案涉项目商品房，并办理了35万元按揭贷款。我和李成现购买的房子是上下楼。我买房子一共去了爱法公司售楼处两趟，第一趟看房子交定金，给了收据。后来李成现说他收入不够，就不想买房了，我说我借一点给他，我房子的利息要算到他身上。第二趟是我和我妻子、我的驾驶员，以及原告一家三口、中介一共七人一起去爱法公司的。我借给原告12万元，有之前原告欠我的2万元，当天差不多是10万元。我有个存单2017年5月11日到期了，我就没有继续转存，而是存在我卡里了。具体借钱给原告的时间我记不清楚了，原告也没有打借条给我。李成现肯定向爱法公司售楼处交房款了，我们当时在一起。当时人很多，有个人带我们去了好几个地方交钱。李成现有交现金和刷卡，现金大概10万元，具体交了多少现金我没有看。我当时也带了现金，交了十几万现金，售楼处没有给我们收据。去年快过年的时候，具体时间记不清楚了，原告分两笔把钱还给我了，第一笔还了7万元，第二笔还了5万元多一点儿，多一点儿是给我的利息。我是在去年或者前年拿的钥匙，去年办的房产证。我的房贷已经还清了。（证人借给原告2万元，现金10万元，又帮原告刷卡，原告一共欠证人多少？）总共就是12万元，现金大概是七八万。具体时间太长了，我记不清了。原告认为证人虽然部分环节记不太清楚了，但恰恰反映证人证言的真实性，也没有因为亲戚关系带有明显的倾向性；证人证言真实反映了证人、原告均在缴纳购房款的过程中交付了现金的这一环节，结合被告开具发票的行为已经可以印证被告已经足额收到了购房款。被告认为证人证言反映的不是事实。证人是原告妹夫，双方存在利害关系，证人证言证明力很低。陈某,4庭审中陈述原告为购买案涉房屋向他借款现金12万，但是陈某,4手写情况说明中为借款8万元，借款数额相互矛盾的。陈某,4向爱法公司支付现金，表示没有收到收据，但支付定金时候爱法公司出具了收据，与一般的交易习惯相互矛盾，陈某,4和原告都是做生意的，应当具备基本的常识，如果交付现金的话至少有个收据。陈某,4陈述含糊不清，不能自圆其说。审理中，原告提供南通市中级人民法院（2019）苏06民终2496号民事判决书（徐克信与爱法公司商品房销售合同纠纷一案的二审裁判文书），该判决书认定爱法公司在销售案涉房屋过程中，管理缺失、财务制度不规范；买受人徐克信向包括南通鼎天电器有限公司、吴凌在内的第三方支付款项，包含在买受人的购房款内。被告爱法公司认为该判决不能证明被告管理混乱，虽然徐克信主张支付了部分现金，但二审法院没有认定，该判决不能达到原告的证明目的。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、中国工商银行个人借款凭证、客户回单、中国农业银行账户历史明细清单、物业公司出具的收据、住宅专项维修资金发票、南通市中级人民法院（2019）苏06民终2496号民事判决书等，被告爱法公司提供的免责协议、POS机小票、收据、交寄清单、商品房交付使用备案证明书，以及当事人的陈述在卷佐证。本院认为，原告李成现、戚士梅与被告爱法公司就案涉房屋成立买卖合意，该合同成立且合法有效。此后原告李成现与被告爱法公司于2020年8月17日签订免责协议，是双方当事人的真实意思表示，该免责协议亦合法有效，原被告均应当按约履行。双方的争议在于原告是否已经按照合同约定支付购房款完毕。经过本案查明的事实，并结合生效的裁判，可以确认被告爱法公司管理缺失、财务不规范，原告没有搜集足够付款凭证。一般情况下，开票及付款作为不同的义务内容，其债权人与债务人并不相同；一个义务的履行反推不出另一个义务已经履行，除非基于交易习惯或其他合法的事实推定。具体到本案中，开票义务是爱法公司对原告的债务，而付款是原告对被告爱法公司的债务，开票义务履行与否反推不出付款义务人已经履行了义务。但基于被告财务管理混乱，已经足额开具了合同载明首付款金额的发票并交付原告，原告后一笔债务（25万元）已由第三人中国工商银行代为履行等综合分析，结合被告在2018年向原告邮寄交房通知，多年未催要剩余房款的行为和被告提供的免责协议中未有要求原告补足购房款约定的情形，应当推定合同载明的原告的付款义务已经全部履行，被告爱法公司所辩有关购房款没有足额支付，本院不予采信。原告要求被告爱法公司按照合同约定协助原告办理案涉房屋的不动产权证，本院予以支持。原告要求被告爱法公司支付逾期交房违约金以及逾期办证违约金，以及被告爱法公司抗辩一并处理原告逾期付款的违约金，基于免责协议，本院均不予支持和采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江苏爱法投资发展有限公司协助原告李成现、戚士梅办理位于江苏省海安市原海安镇百花街8号12幢2505室房屋的不动产权证书，于本判决发生法律效力后一个月内履行。二、驳回原告李成现、戚士梅的其他诉讼请求。案件受理费592元，减半收取296元,由被告江苏爱法投资发展有限公司负担，被告于本判决发生法律效力后10日内缴至本院（本院诉讼费专户：户名海安市人民法院，开户行建行海安营业部，账户32×××16-031865），逾期本院将强制执行。如不服本判决，可以判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预缴上诉案件受理费592元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 员  毛 蓉二〇二一年二月二十日法官助理  陆晓丽书 记 员  陈彤羽