山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁17民终382号 上诉人（原审原告）：张景泉，男，1964年12月11日出生，汉族，户籍地菏泽市牡丹区，现住菏泽市牡丹区。 委托诉讼代理人：薛景荡，山东雷泽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东佳如物业服务集团有限公司。住所地：菏泽市牡丹区八一路与太原路交汇处文化城**楼**。 法定代表人：黄慧敏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张仲强，男，该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：张永治，山东晟韵律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：菏泽市牡丹区现代城小区业主委员会。住所地。住所地：菏泽市牡丹区重庆路北段现代城小区iv> 上诉人张景泉因与被上诉人山东佳如物业服务集团有限公司（以下简称佳如物业公司）、菏泽市牡丹区现代城小区业主委员会（以下简称现代城业委会）物业服务合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2020）鲁1702民初6017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张景泉及其委托诉讼代理人薛景荡，被上诉人佳如物业公司的委托诉讼代理人张仲强、张永治到庭参加诉讼。被上诉人现代城业委会经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张景泉上诉请求：撤销一审判决，改判支持张景泉的原审诉讼请求。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。一审认定佳如物业公司提高物业费的行为合法并判决驳回张景泉原审诉请错误。一审法院应当认定佳如物业公司提高物业费的行为不合法并判决支持张景泉原审诉请。对于佳如物业公司的涨价行为，现代城业委会没有召开过业主大会或业主代表会议，也未征求过包括张景泉在内的至少630多户业主的意见（现代城小区现实住业主有800多户）。佳如物业公司、现代城业委会擅自涨物业费的行为已严重损害了包括张景泉在内的800多户业主的合法权益，其涨价不合法，依法应予撤销。（二）一审法院适用法律不当。一审法院错误认定事实，适用法律明显不当。 佳如物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，张景泉的上诉无事实根据和法律依据。请求依法驳回上诉，维持原判。 现代城业委会未答辩。 张景泉向一审法院起诉请求：1.依法判决撤销佳如物业公司、现代城业委会将现代城小区物业服务费“高层住宅物业服务费由现行的每月每平方米0.95元提高到1.10元；多层住宅物业服务费由现行的每月每平方米0.4元提高到0.55元”的行为；2.依法判决佳如物业公司按《现代城小区物业服务合同》约定的物业服务费标准收取物业服务费；3.诉讼费用由佳如物业公司、现代城业委会负担。 一审法院认定事实：1.佳如物业公司、现代城业委会于2018年6月30日签订《物业服务合同》，期限自2018年7月1日—2023年6月30日止。合同第五条约定佳如物业公司提供的物业服务质量标准，按《菏泽市住宅物业服务等级标准及考核标准》中三星级标准执行，第七条约定住宅物业服务费：按照菏价费发〔2016〕49号文件规定的三星级标准收费，带电梯的高层住宅楼每平方米应收1.1元，多层住宅楼应按0.60元收取，但考虑到现代城小区的实际，高层住宅楼暂按每平方米0.95元收取，多层住宅楼暂按0.40元收取，以后可根据物业服务实际水平按照程序，经大多数业主同意，再按规定标准收取。同日双方签订的补充协议第七条约定，如果佳如物业公司在一年内完成六项工作，在业主对物业服务满意度达80%以上时，现代城业委会将同意物业公司按法定程序上调物业费。具体标准参考市政府有关星级标准定。2.2019年9月21日，现代城物业管理召开联席会议，民泰社区、小区业委会全体成员、业主代表、物业公司及小区服务处管理人员均参加。2019年10月23日，佳如物业公司、现代城业委会又签订了关于调整物业服务费收费标准的补充协议，写明按照2018年7月业主委员会与物业公司的补充协议中，业委会提出的六项工作，物业公司均已完成，双方按照有关规定，按照三星级服务标准的要求，业委会及业主代表多次座谈协商，双方最终同意物业收费标准调整为高层住宅物业服务费由现行的每月每平方米0.95元提高到1.10元；多层住宅物业服务费由现行的每月每平方米0.4元提高到0.55元；自2019年11月1日起执行。同日现代城业委会发出致全体业主的一封公开信，写明同意物业公司提出的调整收费标准意见。同日的2019年10月23日，民泰社区居委会、现代城业委会、佳如物业公司现代城物业服务处分别盖章，向小区业主共同发布通知，写明根据《山东省物业管理条例》《菏泽市物业管理条例》和《菏泽市住宅物业服务收费管理办法》等相关规定，按照三星级服务标准的要求，经民泰社区居委会、现代城小区业委会及业主代表多次座谈协商，最终同意现代城物业服务收费标准调整。即上述调整后的收费标准。3.收费标准调整后，截止2020年11月7日，该小区932户业主中已有686户业主按照新标准交纳物业费。张景泉是现代城*号楼*单元*室的业主，目前物业费交纳至2019年3月。 一审法院认为，1.关于张景泉主体是否适格的问题。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。因此张景泉作为涉案小区的业主，具备本案诉讼主体资格。2.佳如物业公司调整收费标准是否合法的问题。根据《物业管理条例》第六条的规定，业主在物业管理活动中，享有按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务等权利。第七条则规定了业主在物业管理活动中，应履行下列义务：（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（五）按时交纳物业服务费用等义务。第四十一条规定物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条规定业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，佳如物业公司、现代城业委会签订的《物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律规定，为合法有效合同，双方应按协议约定履行权利和义务。该合同对现代城小区全体业主均具有约束力。《物业服务合同》有效期自2018年7月1日—2023年6月30日。2019年10月23日佳如物业公司、现代城业委会签订的关于调整物业服务费收费标准的补充协议的时间在合同有效期内，也是在2018年6月30日双方签订的物业服务合同补充协议中约定的调整物业收费标准的条件成就时，即业委会提出的六项工作，物业公司均已完成，双方由此做出的调整收费标准的协议。经一审法院综合审查判断，佳如物业公司提交的证据可以证明该调整收费标准的协议，并不违反相关法律规定。张景泉提交的证据不足以证明该调整收费标准协议违法。该协议是双方订立的物业服务合同的组成部分，与物业服务合同具有同等法律效力。物业公司依照合同向业主提供了服务，业主应按照调整后的收费标准，向物业公司交纳物业服务费用。张景泉作为业主，也应当按照物业服务合同及补充协议的约定，履行交纳物业服务费的义务。因此张景泉主张撤销佳如物业公司、现代城业委会提高的收费标准，要求物业公司按照原来的收费标准收取物业费的主张，于法无据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决：驳回张景泉的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由张景泉负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张景泉提交2021年1月26日现代城小区业主对佳如物业公司满意度调查表一宗，拟证明占现代城小区绝大多数的519户业主对物业公司不满意，不同意上涨物业费；且除14户业主因物业公司限制购水被迫缴纳物业费外，其余业主均拒绝缴纳物业费；无论从程序、实际服务质量还是依据双方的物业服务合同及相关法律规定，物业公司上调物业费都没有依据。佳如物业公司对该证据提出异议，认为该证据与本案不具有关联性；该证据无法证明是该小区业主本人书写，实为证人证言，证人应当出庭作证接受质询，不出庭不能作为有效证据使用，不能证明张景泉的证明目的；该证据不具有真实性，上面列举的业主姓名和佳如物业公司实际收到的满意度签署意见相矛盾；佳如物业公司一审出具的证据已经列举截止到2020年11月7日，有686户业主缴纳了调整后的物业费。 佳如物业公司提交2020年度现代城小区满意度调查表一宗及满意度调查意见和建议汇总一份，拟证明2020年12月佳如物业公司在现代城小区开展2020年度满意度调查，共发放调查表812份，收回561份，有效率69.08%，综合满意率89.13%；在561份调查表中共有61户对物业管理各方面提出建议和要求，其中12户对调整物业收费不满意，占比2.14%，证明绝大多数业主能理解并支持物业公司在政府规定的范围内调整物业费。张景泉对该证据真实性、关联性均有异议；该证据均未有相关被访人员按手印，且载明时间晚于张景泉提供的调查表；调查表中的内容不具体，其中满意度调查意见和建议汇总为物业公司单方制作的表格；出具意见的内容也显示很多业主对物业公司在停车位、卫生、道路、路灯等多处服务有意见，物业公司的工作达不到双方物业服务合同中的相关约定。 关于张景泉、佳如物业公司提交的上述证据，本院认证如下：张景泉、佳如物业公司提交的满意度调查表，载明的均系案外人即现代城小区业主的意见；因上述业主均未出庭作证，仅凭书面证据无法认定上述满意度调查表内容为业主的真实意思表示，故对张景泉、佳如物业公司的举证目的，本院均不予采信。佳如物业公司提交的满意度调查意见和建议汇总，为佳如物业公司单方制作，在本案中亦不具有证明效力。 本院二审查明的其他事实同一审查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为佳如物业公司调整物业费收费标准的行为是否侵害了张景泉的合法权益。2018年6月30日，佳如物业公司与现代城业委会签订《物业服务合同》，第七条关于住宅物业服务费约定，带电梯的高层、多层住宅楼每平方米分别应收1.1元、0.6元，考虑到现代城小区的实际，分别暂按每平方米0.95元、0.4元收取。同日签订的《补充协议》第七条约定，佳如物业公司如在一年内完成该协议一至六条约定的六项工作，业主对物业服务满意度达80%以上，则现代城业委会同意佳如物业公司按法定程序上调物业费。佳如物业公司一审提交证据证明其已完成《补充协议》约定的六项工作，又于2019年10月23日与现代城业委会签订《关于调整物业服务费收费标准的补充协议》，双方同意物业服务费收费标准调整为高层住宅每月每平方米1.1元、多层住宅每月每平米0.55元。上述物业服务费的调整，系双方按照《物业服务合同》及《补充协议》约定执行的履约行为，且调整后的物业服务费并不高于菏泽市现行普通住宅三星级物业服务收费基准价格。故根据现有在案证据，不能认定该次调整行为侵害了张景泉的合法权益。张景泉提起本案诉讼，其诉请缺少法律依据。 综上所述，张景泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人张景泉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈淑梅 审 判 员 王媛媛 审 判 员 姜 健 二〇二一年二月二十三日 法官助理 田 源 书 记 员 杨 曼