辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3312号上诉人（原审被告）：李垞，男，1985年7月8日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人（原审被告）：吴娜，女，1985年12月2日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。二上诉人委托诉讼代理人：潘洪伟，辽宁盛恒律师事务所律师。二上诉人委托诉讼代理人：徐锋镖，辽宁盛恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘天一，男，1967年9月16日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。被上诉人（原审原告）：鲍淑玲，女，1967年12月5日出生，蒙古族，住沈阳市苏家屯区。原审第三人：刘利萍，女，1965年8月17日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。上诉人李垞、吴娜因与被上诉人刘天一、鲍淑玲，原审第三人刘利萍物权保护纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初7079号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李垞、吴娜上诉请求：1.撤销一审民事判决书；2.改判上诉人给付被上诉人房屋折价款376199元；3.改判上诉人给付被上诉人租金9000元；4.改判驳回被上诉人的其他诉讼请求；5.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审法院判决书不予认可《初步意向合同》的效力，属于法律适用错误，认定上诉人应给付的房屋折价款及租金的数额属于事实认定错误。理由如下。第一、一审法院法律适用错误《初步意向合同》系上诉人与被上诉人的真实意思表示，双方均签字确认。该合同不存在《民法总则》、《合同法》规定的合同无效情形，应当具有法律效力。所以，本案上诉人与被上诉人之间的权利义务应当按《初步意向合同》约定执行。《初步意向合同》第四条第二点明确约定，若乙方（被上诉人）未按时履约次数达到3次，则视为乙方自动放弃按份共有人身份，甲方（上诉人）有权选择将乙方的出资全数退回并不予赔偿。之后，乙方只偿还了一期贷款，之后就停止还贷，属于严重违约。上诉人当然只承担退回被上诉人全部出资376199元，双方之间所有关系即解决完毕。但一审法院竟然认定《初步意向合同》未生效，明显属于适用法律错误，从而导致法院判决本案从有明确的合同约定变成了法官主观判断。第二、一审法院事实认定错误即便《初步意向合同》未生效，法院对以下三个事实的认定也是错误的。1、本案房屋剩余贷款金额认定错误判决书中第九页十九行“扣除在2019年6月底时房屋尚余的贷款1853303.63元，”的认定是错误的。截止2019年6月底被上诉人共计还贷款23期，共120期贷款，剩余97贷款，则房屋尚余贷款应为22967.12×97=2227810.64元。应清算房屋的价值为(5726668-2227810.64=3498857.36)。原告应当享有已还贷23期的对应房屋价值的14.4%，既为503835.45元(3498857.36×14.4%)，不是法院认定的557764.47元。2、房屋租金的起算时间和金额认定错误一审过程中，对于租金数额，被上诉人没有提供任何有效的证据证明，具体租金应以市场价为准。目前本案争议房屋租金最多为每年15万元。并且，租金只有在房屋具备使用条件时才能起算。上诉人经营的诊所在2019年2月开业，应该在这时起算租金，而不应当在2018年9月开始计算租金。如果按每年15万元计算，自2019年2月开始，租金数额应该是150000÷12×5×0.144=9000元。3、分配时未考虑上诉人全部交纳的相关费用203006.3元如果一审法院将房屋价值的14.4%份额分给被上诉人，则被上诉人也应当承担相应的契税，维修基金，物业费，和取暖费共计203006.3×0.144=29232.9元。而对于上诉人全部交纳的契税，维修基金，物业费，和取暖费一审法院根本没有分配，全部由上诉人承担，对上诉人明显不公平。综上，为了维护上诉人合法权益，特提起上诉，请贵院支持上诉人的诉讼请求。刘天一、鲍淑玲辩称，一审认定事实清楚，证据确凿，适应法律准确，上诉理由不能成立，上诉人明显利用程序拖延时间，请二审法院驳回上诉，维持原判，上诉费用由上诉人自行承担。一、一审法律适用准确。上诉人要求改判给付房屋折价款数额没有事实依据。《初步意向合同》明确“如果六个月内双方没有签订正式合同，此合同失效”，这是明显的无效合同，法律不会支持。当初合伙我方出资30万元是借来和银行贷款准备装修的钱，每月还贷款是女儿部队每月军人津贴工资，这项诉求提出表明上诉人无亲情人情且合作中缺乏诚信，上诉人违背当初意愿不给我方份额不给租金想白用钱却让我方还高利息，不合情理。二、一审法院事实认定正确。1、上诉人认为剩余贷款金额认定错误给出另外的计算方法，我方不认可。上诉人只简单认为贷款120期，我方到2019年6月底还23期，剩余97期等，拿几个数字简单计算得出我方对应房屋价值，思维方式过于主观太片面。一审法官从双方合伙终止时间认定和应清算财产范围认定详细客观公正。一审判决第9页关于分割财产数额比较客观正确。关于应清算财产范围认定准确。双方合伙投资房产，合伙终止时房产价值应为合伙清算房产，因房屋一直由上诉人使用，上诉人没有举证认可其无偿使用，房屋使用也是一种价值，房屋自上诉人经营诊所成立时2018年9月起租金也应作为合伙清算财产。因双方共同投资清水房，不包括装修、附属设施等，因此价值应扣除贷款后清水房价值，我方申请房屋评估价值是2020年7月21日时价值，考虑房屋持续增值状态且评估包含非我方出资装修及附属设施价值，一审法院酌定扣除80万元，2019年6月底房屋清水房价值为5726668元。同时，扣除2019年6月底房屋尚余贷款1853303.63元，应清算房屋价值为3873364.37元，我方应占14.41%。鉴于房屋同意归上诉人所有，并继续由上诉人使用，因此应给付我方折价款557764.47元，一审判决客观准确公正。2、一审法院认定租金时间金额准确客观，事实清楚，证据确凿。上诉人曾在2017年7月29日向我方以微信形式发送各合伙人每年所占租金数额，虽然上诉人主张表格没有最终确认，但表格中所载年租金18万元应属其自认价格，上诉人对此也认可。由此，2018年9月至2019年6月租金价值应为15万元（18万元÷12个月×10个月）。鉴于房屋一直由上诉人使用，应支付我方所占份额租金价值21600元（15万元×14.41%）。上诉人要求改判数额不合理。商铺2017年7月末购买，2018年7月末上诉人领钥匙，我方2017年8月开始还贷，2018年门市房领到钥匙时就应该是出资方共有，开始享有所占份额租金，试问哪家门市要求租金从开业算起，装修半年或一年不开业就不给租金吗？三方合伙投资购房，不签正式合同，不给租金，不给份额还让我方交维修基金等费用，没有这个道理。诉讼起因是上诉人诚信友善缺失，三方合伙共同投资买商铺，各自占有份额并享有房屋收益，当初怎么说的就应该怎么办。全家亲戚因此事不合，陷入诚信危机，因此事弄的一塌糊涂。当初上诉人不是后期现在的样子，房子涨价而且涨了很多开始有不一样想法，想独自拥有房屋，不给合伙人房屋应有份额又不给钱，还说我们态度不好。2019年3月10日第一次碰面会上，上诉人不让我方还贷款，第三人出资40万元退回10万元按照30万元占份额，这是明显违约，然后开始找各种理由推脱，把我们从微信好友删除，鸵鸟式躲避不谈。不让我还贷后我方又坚持三个月，后来上诉人找各种理由推脱不给签署正式合同，不给租金，说“情况复杂了你们起诉吧”，我们真是没有办法才起诉。3、上诉人认为一审分配时未考虑其缴纳相关费用是错误的。三方共同投资商铺，按照约定我方和第三人只缴纳房款并按出资比例占有商铺份额，享受商铺租金及商铺增值带来收益，签署正式合同给我方租金且同意等房证下来写上我方和第三人名字，这是三方共有房屋，我们会交齐各种费用，况且上诉人领取钥匙和交维修基金等费用时没有告知我方和第三人，何时交的不知道，交多少也不知道。不给房屋份额且房证上不让写我们的名字，我们怎能去交契税维修基金等费用？另外，购买商铺后上诉人装修和经营与我方和第三人无关，房屋由上诉人使用经营牙科诊所，取暖费和物业费理应由其承担。如果上诉人同意当初约定，我们按份额拥有面积并写上我们名字，我们同意缴纳费用，也就没有今天的诉讼了。刘利萍述称，维持原判。刘天一、鲍淑玲向一审法院起诉请求：1.请求判令被告按案涉商铺现值的14%给付原告70万元人民币；2.请求判令被告按案涉商铺租金总额的14%向原告支付租金28000元，共计72.8万元；3.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，刘天一、鲍淑玲将第1项诉讼请求变更为：请求判令被告按案涉商铺现值的14.41%给付原告97.847万元；将第2项诉讼请求变更为：请求判令被告按案涉商铺租金总额的14.41%向原告支付租金54,052元。一审法院查明事实，2017年，原告刘天一、鲍淑玲与被告吴娜、李垞以及第三人刘利萍，三方达成口头协议，共同出资购买位于沈阳市和平区长白二街263甲3-4号（建筑面积251.49平方米）商业网点一处。2017年6月30日，被告吴娜、李垞作为买受人与沈阳世耀房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定由被告吴娜、李垞购买前述商业网点，单价为每平方米16555.54元，总金额为4163552元，签合同当日交齐首付款2083552元，余款208万元办理商业贷款。首付款中包括原告刘天一、鲍淑玲出资的30万元，被告吴娜、李垞出资的1383552元，被告刘利萍出资的40万元。案涉房屋于每月20日偿还贷款，每月还款额为22967.12元。原告刘天一、鲍淑玲向被告吴娜、李垞交纳每月贷款3313元，其余贷款由被告吴娜、李垞交纳，第三人刘利萍未出资贷款。后因产生矛盾，第三人刘利萍退出。原告共出资自2017年7月31日至2019年6月15日期间，共23期的贷款，共计76199元。案涉房屋交房后，一直由二被告使用。二被告对房屋装修后，用于经营沈阳和平吴娜口腔诊所，该诊所于2018年8月27日成立。2019年4月7日，被告吴娜、李垞（甲方）与原告刘天一（乙方）签订《初步意向合同》，约定：甲、乙双方现有意对位于沈阳市和平区长白二街263号3-4门市房进行按份共有的产权分配；当乙方每月按时还清该房产的全数贷款额度时，待抵押权消失后，乙方成为房产的按份共有人，占比14%；本协议是正本合同的主要依据，详文条款以正本合同为主，正本合同应对回购、房租确定、房产费用承担等一系列必要问题进行明确；甲乙双方应在本协议签订之日起6个月内签订正本合同，若自本协议签订之日起6个月内未能成功签订正本合同，本协议失效。另，案件审理过程中，原告申请对案涉房屋价值进行评估。经一审法院委托辽宁润兴房地产土地评估有限公司进行评估，该公司于2020年7月23日出具《评估报告》，评定：案涉房产单价为25,952/平方米，总价为6526668元。后被告申请复议。该公司于2020年9月1日出具《书面复议答复》，认为评估报告的房屋市场价值评估结果是客观合理的。其中记载：评估结果为价值时点现状下的房地产市场价值，评估结果包含分摊的土地使用权价值、与建筑物不可分离的附属设施价值，估价结果不可简单看成装修部分价值与非装修部分价值的加和。原告支付评估费16935元。现原告诉至法院，主张由被告按照14.41%的比例给付原告房屋现价值和租金。一审法院认为，个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。本案中，从庭审中原、被告及第三人的陈述来看，系三方共同出资购买案涉房屋，后第三人刘利萍退出，由原、被告继续对案涉房屋各自出资，原、被告之间应属于个人合伙关系。现原告主张不再合作，被告同意，由此，本案应解决的就是双方合伙终止后合伙财产的分割问题。关于财产分割比例。原告主张占有14.41%的份额，被告主张应按照《初步意向合同》中的约定，由原告占有14%份额。首先，根据《初步意向合同》第七条约定，“甲乙双方应在本协议签订之日起6个月内签订正本合同，若自本协议签订之日起6个月内未能成功签订正本合同，本协议失效”，原、被告在该意向合同后六个月内并未签订其他正式合同，因此，依照双方约定，意向合同已对双方无约束力。其次，因意向合同未生效，故应视为双方就分配比例未约定，应以出资比例为准。原告首付款出资30万元，首付款总额为2083552元，原告在首付款中的出资额占首付款比例为14.4%；原告每月贷款出资3313元，每月贷款总额为22967.12元，原告每月在还贷款中的出资额占每月贷款比例为14.42%。考虑到案涉房屋首付款及贷款金额基本一致，且原告仅参与偿还了部分贷款，一审法院以首付款中原告出资额的比例14.4%作为其分割财产的依据。关于分割财产的数额。首先，双方合伙终止的时间认定。虽意向合同约定有签订后6个月内签订正本合同，但因双方矛盾，原告自2019年7月份再未出资过贷款，由此，双方实则已于2019年6月底不再合作，一审法院以该时间作为双方合伙终止的时间。其次，应清算财产范围的认定。双方合伙的事务即投资案涉房产，因此，合伙终止时案涉房产的价值应为合伙清算的财产，同时，因房屋一直由被告使用，被告并未举证双方均认可由被告无偿使用，且房屋的使用亦是一种价值，因此，房屋自被告经营诊所成立时2018年9月份起的租金价值亦应作为合伙清算的财产。最后，原告应享有的具体数额。关于房产在合伙终止时的价值，因双方共同投资的为清水房，不包括房屋的装修、附属设施等，因此，该价值应仅为扣除贷款后的清水房价值。原告申请对案涉房屋评估的价值6526668元为2020年7月21日时的房屋现价值，考虑到房屋处于持续增值状态，且评估价值中包含有非原告出资的装修及其他附属设施价值，一审法院酌定从评估价值中扣除80万元，故在2019年6月底的案涉房屋清水房价值为5726668元。同时，扣除在2019年6月底时房屋尚余的贷款1853303.63元，应清算的房屋价值为3873364.37元，原告应占有该价值的14.4%。鉴于案涉房屋双方均同意归被告所有，并继续由被告使用，因此，应由被告给付原告房屋价值14.4%的折价款，即557764.47元（3873364.37元×14.4%）。关于自2018年9月份起至2019年6月底的租金价值，因被告曾向原告以微信形式发送过各合伙人每年所占租金的数额，虽被告主张对此表格各方并未最终确认，但该表格中所载年租金18万元应属其自认价格，且原告对此亦认可，由此，自2018年9月份起至2019年6月底的租金价值应为15万元（18万元÷12个月×10个月）。鉴于案涉房屋一直由被告使用，因此，被告应向原告支付原告所占份额的租金价值，即21600元（15万元×14.4%）。关于评估费16935元，鉴于一审法院部分采用了原告申请评估的评估结果，且系因双方就案涉房屋意见不一致才引起本案评估，从公平角度考虑，一审法院确定由原、被告各自承担评估费的一半。依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十一条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第五十四条规定，一审法院判决：一、被告吴娜、李垞于判决生效之日起十日内给付原告刘天一、鲍淑玲房屋价值折价款557764.47元；二、被告吴娜、李垞于判决生效之日起十日内给付原告刘天一、鲍淑玲租金价值21600元；三、被告吴娜、李垞于判决生效之日起十日内给付原告刘天一、鲍淑玲评估费8467.5元；四、驳回原告刘天一、鲍淑玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7047元，由被告吴娜、李垞负担4797元，由原告刘天一、鲍淑玲负担2250元。二审中当事人围绕上诉请求提交新证据，本院组织当事人进行举证质证。上诉人提交证据：医疗机构执业许可证，用以证明上诉人用案涉房屋开设诊所属于特殊行业，取得医疗机构许可证后才可以经营，2019年2月19日下发许可证，2019年3月8日开业，租金起算点是2019年3月8日。被上诉人质证称，只是经营方面关系，与房屋约定没有关系。原审第三人质证称，经营是房屋交付之后。被上诉人提交证据一：微信截屏，用以证明上诉人答应给付我方房租。证据二：证人证言。上诉人质证称，对证据一，证据形式不合法，需要核对原始载体。从所载内容来看，双方并未对租金的具体起算点达成一致。对证据二，真实性有异议，二人是夫妻关系，存在互相串通证据的可能。另外，证人所提到被上诉人出资60万元与一审查明事实不符，且本人承认所述金额没有证据证明。原审第三人质证称，对证据一，事先约定好房租。对证据二，没有异议。对当事人提交的证据，本院结合案件事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为上诉人给付被上诉人房屋折价款和租金的数额，以及上诉人交纳相关费用是否应予考虑。本院分别评述如下：一、房屋折价款。上诉人主张按照《初步意向合同》第四条第二点约定，被上诉人停止偿还贷款严重违约，上诉人只退还被上诉人全部出资款376199元，被上诉人提出异议。《初步意向合同》第四条第二点约定“乙方未按时履约次数达到3次，视为乙方自动放弃按份共有人身份，甲方有权选择将乙方的出资全数退回并不予赔偿”。《初步意向合同》同时约定，双方6个月内签订正本合同，否则本协议失效。由于双方签订《初步意向合同》后，因出资份额确定产生纠纷，未能签订正本合同，故被上诉人未能继续偿还贷款，并不构成合同违约。《初步意向合同》失效后，合同约定被上诉人的份额比例不再具有约束力。一审法院根据被上诉人应当在首付款和还贷款中的出资占比，在被上诉人仅参与偿还部分贷款的情况下，以首付款出资占比14.4%确定财产分割比例并无不妥。一审法院委托鉴定机构对房屋价值进行评估，在考虑房屋持续增值，以及评估价值包含不可分离附属设施价值的情况下，酌情扣除80万元，确定案涉房屋分割价值为5726668元并无不当。据此，一审法院判决上诉人给付被上诉人房屋价值折价款557764.47元，本院予以维持。二、租金。上诉人二审提交医疗机构执业许可证，主张2019年3月8日诊所开业，租金应从此时起算，参照周边房屋出租价格，以及双方口头商定，租金标准应为15万元，被上诉人提出异议。虽然上诉人主张诊所取得医疗机构执行许可证后于2019年3月8日开业经营，但在2018年9月上诉人已经取得房屋钥匙，对房屋实际占有使用，房屋即应产生物权收益，并不以上诉人经营获利为条件，一审法院判决租金给付期限并无不妥。上诉人通过微信向被上诉人发送表格说明投资回报情况中涉及年租金标准是18万元，在上诉人不能提供更有证明力的证据情况下，一审法院认定租金计付标准并无不妥。据此，一审法院判决上诉人给付被上诉人租金21600元，本院予以维持。三、相关费用。案涉房屋登记在上诉人名下，三方解除共有关系后，房屋为上诉人所有，故房屋登记支出契税、维修资金，应由上诉人自行承担。一审判决上诉人支付被上诉人租金，故租金对应期限内的物业费、供暖费，应当按照租赁关系由被上诉人按照财产分割比例负担。由于上诉人提出的上诉主张，已经构成独立的诉请，一审并未提出反诉请求，二审亦未提交费用支出的相关证据材料，在当事人无法达成调解情况下，上诉人可与被上诉人协商扣除，或者另行提起诉讼主张相关权利，本案不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14094元，由上诉人李垞、吴娜负担。本判决为终审判决。审判长  王虹审判员  赵钺审判员  金鑫二〇二一年二月二十六日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。