北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1567号上诉人（原审被告）：何秀凤，女，1962年7月19日出生，汉族。委托诉讼代理人：李玉祥，男，北京瑞祥家诺物业管理有限责任公司职员。被上诉人（原审原告）：程潇，女，1978年3月8日出生，汉族。原审被告：方延曦（未到庭），男，1946年9月12日出生，汉族。上诉人何秀凤因与被上诉人程潇及原审被告方延曦房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初22549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月23日公开开庭审理了本案。上诉人何秀凤及其委托诉讼代理人李玉祥、被上诉人程潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何秀凤上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回程潇要求解除合同的诉讼请求，我方不同意退还程潇租金7770元，本案一、二审诉讼费由程潇负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。我方同意减免程潇一半房租的前提是程潇承诺继续履行其承诺经营，一审法院认定减免房租没有附加条件属事实认定不清；一审判决认定双方合同解除时间为2020年4月18日以程潇通知的时间为准，却没有查清程潇是否真正履行了退房的行为：程潇在8月12日还在搬自己东西，并在8月17日才找到我方要求交房屋钥匙，且我方也以“房屋未恢复原状、水电非未结清”等正当理由予以拒绝，因此房屋至今还在程潇手中；二、一审法院适用法律错误。根据一审判决所引述的法律条文应由程潇赔偿方延曦的损失，而非我方退还程潇一个月房租；三、合同没有解除，程潇没有交还钥匙，没有将房屋恢复原状。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。程潇辩称同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求、事实及理由。方延曦未到庭参加诉讼，但向本院递交书面意见，称其同意何秀凤的上诉请求、事实及理由。程潇向一审法院起诉请求：1.解除程潇与何秀凤于2018年8月1日签订的就308房屋的租赁合同。2.请求判令方延曦和何秀凤退还程潇一个月房租7770元及一个月押金7770元及预付的电费（电费金额尚不清楚）。3.请求判令何秀凤返还租房服务费1500元。4.请求判令何秀凤向程潇赔礼道歉，并形成书面道歉文件，经法院和程潇认可后，分别贴到空间车辆升降杆处和空间院内3个楼单元门口处，不少于30天。5.请求法院判令何秀凤支付程潇代为维修卫生间管道漏水以及购买配件所产生的维修损失650元。6.请求法院判令方延曦、何秀凤赔偿不能维修厨房，只能订外卖，造成的其他损失32998.7元。7.诉讼费由方延曦、何秀凤承担。一审法院经审理认定事实如下：2016年3月3日，方延曦出具《委托书》，授权委托何秀凤就方延曦名下59号的房屋代为办理签署合同、收费等事宜。2018年8月1日，何秀凤（甲方、出租方），程潇（乙方、承租方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将308室（以下简称涉案房屋）出租给乙方作为教育培训托管和办公使用。租期自2018年11月20日至2021年11月19日。租金支付方式为半年付，且采用分段方式支付租金及保证金（押金）。其中，2018年11月20日至2019年11月19日，租金为7400元/月，2019年11月20日至2020年11月19日，租金7770元/月，租金预支付时间为2019年11月20日、2020年5月20日，租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金100%支付违约金。2020年1月下旬，新冠肺炎疫情在全国范围内出现。2020年1月24日，北京市启动突发卫生公共事件一级响应机制。2020年4月30日，北京将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，并相应调整防控策略。此后，北京市突发公共卫生事件响应级别经历过短暂下调。2020年6月16日，北京再次将突发卫生公共事件响应级别调整为二级。关于合同履行情况，程潇向何秀凤预交纳租金至2020年5月19日。程潇为证明其因疫情影响无法经营而向何秀凤、方延曦主张减免租金并解除合同的事实，提交其与方延曦的短信记录及其与何秀凤之间的微信记录予以证明。其中，4月5日短信显示，程潇向方延曦申请免除2月份及3、4月份各一半房租，方延曦表示认可。4月18日短信显示，程潇向方延曦告知其已联系何秀凤退房。4月18日微信显示，程潇向何秀凤申请退房并处理房屋交接事宜。何秀凤认可其与程潇之间微信记录的真实性，不认可其他证据的真实性及证明目的。2020年5月18日，方延曦在涉案房屋上张贴《通知》，主要内容为：程潇应按租赁合同约定交纳下一个半年的房租，如逾期不交视为违约，并依据合同约定解除租赁关系委托何秀凤收回房屋。方延曦承诺免除程潇两个月的房租是以程潇交纳下一个半年的房屋并继续经营为前提条件，目的是为了缓解程潇的经营困难，如果程潇不再继续交纳房租，不再继续经营，则不免除程潇的租金并收回房屋。2020年5月19日，程潇向方延曦发送《通知》，主要内容为：一、方延曦承诺免租时，没有附加任何条件。二、程潇曾多次联系方延曦协商退房，但方延曦未予处理，如方延曦收回承诺并要求程潇退房，需要退回相应的租金及押金。三、按照教委政策，目前仍无法复课。2020年5月21日，何秀凤作为方延曦的受托人再次在涉案房屋上张贴《催费通知》，主要内容为：因程潇未在2020年5月20日缴纳下半年房租，出租人按照合同约定主张解除合同，收回房屋。2020年5月25日，程潇再次向方延曦发送《通知》，主要内容与2020年5月19日发送的《通知》无异。庭审中，程潇主张其在2020年7月14日-15日期间变卖房屋内桌椅等家具时遭到何秀凤及案外物业公司的阻拦，导致物品丢失。何秀凤主张程潇在上述出卖物品期间将家具等物品全部放置楼道，妨碍他人使用房屋，且基于疫情防控需要未允许相关车辆运输物品，并将相关物品予以扣押至地库保存。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案何秀凤系接受方延曦的委托与程潇签订了涉案租赁合同，故法院认定程潇与方延曦就涉案房屋租赁事宜建立合同关系。关于合同解除，法院认为新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，且疫情发展及管控系持续状态，对于商户经营必然造成影响。程潇作为教育综合体，属重点防控对象，在无法进行线下教学的情况下，其租赁合同目的无法实现，故程潇要求解除合同，法院予以支持。合同解除时间以程潇微信通知方延曦代理人何秀凤解除合同的时间（2020年4月18日）为准。关于退还租金、押金、预付电费，基于上述分析的合同解除原因，程潇因疫情影响，缺乏经营条件，故程潇主张方延曦退还一个月租金的理由正当，法院予以支持。押金及预付电费本应在合同解除后一并予以退还，但程潇未提交押金支付证据、预付电费的相关凭据及电费使用情况的相关证据，在方延曦、何秀凤不予认可的情况下，法院无法确定押金的支付情况，亦无法确定电费使用情况，故程潇有关押金及预付电费的诉讼请求，证据不足，法院难以支持。本次诉讼结束后，如程潇获得充分证据证明押金支付以及电费使用情况，可另行与方延曦、何秀凤协商解决或再次向法院主张权利。关于退还服务费1500元，缺乏事实、合同及法律依据，法院不予支持。关于张贴书面道歉文件一节，何秀凤该项诉讼请求缺乏合同及法律依据，法院不予支持。关于卫生间维修损失650元，因程潇未提交充分证据证明其曾向方延曦、何秀凤主张权利，程潇提交的“收据”无法证明损坏原因及损失结果，程潇该项诉讼请求依据不足，法院不予支持。关于厨房维修损失，因涉案房屋系教育及办公用途，并不具备餐饮功能。房屋如具备餐饮功能，应符合政府监管要求并办理相关批准手续。考虑到租赁合同并未就餐饮事宜进行约定，故程潇以其餐饮成本增加为由主张方延曦、何秀凤赔偿损失，缺乏合同及法律依据，法院不予支持。另外须指明，本案系房屋租赁合同纠纷，对应的是房屋使用、租金支付相关的合同权利义务关系。关于程潇所述其自有物品遭他人抢占并丢失问题，与本案并非同一法律关系，程潇可另行按照合适的理由向适格的主体主张权利。关于何秀凤反诉一节，因何秀凤未能按期交纳案件受理费，应按自动撤回反诉处理，何秀凤可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、确认何秀凤代方延曦就308室与程潇签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月18日解除。二、自判决生效之日起七日内，方延曦退还程潇租金7770元。三、驳回程潇的其他诉讼请求。如果方延曦未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，何秀凤系接受方延曦的委托与程潇签订了涉案租赁合同，故程潇与方延曦就涉案房屋租赁事宜建立合同关系。新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，且疫情发展及管控系持续状态。本案中，程潇租赁房屋系用于教育培训，其无法进行线下教学培训，属于因疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的情形，租赁合同目的无法实现，故程潇要求解除合同，应予支持。何秀凤上诉不同意解除合同，本院不予支持。一审法院认定合同解除时间以程潇微信通知方延曦代理人何秀凤解除合同的时间（2020年4月18日）为准，并无不当。程潇向何秀凤预交纳租金至2020年5月19日，一审法院判令方延曦退还程潇租金7770元，亦无不妥，且方延曦未提起上诉，本院对此予以维持。何秀凤一审中曾提起反诉，因何秀凤未能按期交纳案件受理费，应按自动撤回反诉处理，相关诉求本案不予处理。综上所述，何秀凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由何秀凤负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 赵胤晨二〇二一年二月二十五日法官助理 徐维眷书 记 员 赵 越