宁夏回族自治区固原市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）宁04民终106号上诉人（原审被告）：固原天和置业有限公司，住所地：宁夏固原市原州区西兰银物流园区。法定代表人：吴继传，该公司董事长。委托诉讼代理人：路彩琴，宁夏则德律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：马来付，男，1974年5月1日出生，回族，宁夏西吉县人，不识字，居民，住宁夏固原市。被上诉人（原审被告）：何良福，男，1972年4月14日出生，回族，宁夏海原县人，初中文化，农民，住宁夏固原市。上诉人固原天和置业有限公司（以下简称“天和置业公司”）因与被上诉人马来付、何良福商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2020）宁0402民初1044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，经庭前阅卷和2021年2月2日询问双方当事人及委托诉讼代理人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。天和置业公司上诉请求：一、依法撤销原判，发回重审或者依法改判上述判决中的第二、四、五项，判决天和置业公司不承担任何责任；二、一、二审案件受理费、鉴定费由马来付、何良福承担。事实和理由：一、一审法院认定的部分基本事实错误。一审法院认定：“本案中，天和置业公司将21号楼101号房屋以541240元抵顶给何良福”错误，在天和置业公司提供的(2019)宁04民终253号生效民事判决中载明“天和置业公司的抵顶清单中载明案涉21号楼中101号房屋已实际向陕西庆豪公司进行顶抵工程款。”生效法律文书中确定涉案房屋是天和置业公司抵顶给陕西庆豪公司，陕西庆豪公司又抵顶给何良福，而不是一审法院认定的天和置业公司抵顶给何良福。二、一审法院查明的本案基本法律关系错误。涉案房屋是天和置业公司抵顶给陕西庆豪公司后，陕西庆豪公司前后将涉案房屋抵顶给固原银雪混凝土有限责任公司和何良福。其中，固原银雪混凝土有限责任公司通过诉讼途径办理涉案房屋的产权证书；何良福将涉案房屋抵顶给马来付，何良福收取马来付的涉案房款，马来付将涉案房产装修使用。天和置业公司认为，其将涉案房屋抵顶给陕西庆豪公司后，与陕西庆豪公司之间的债权债务关系已经消灭。而陕西庆豪公司将涉案房屋抵顶给何良福，何良福因与马来付之间的债权关系，与马来付就涉案房屋达成抵顶协议，将上述房屋抵顶给马来付。马来付因人民法院的生效法律文书而无法取得涉案房屋的物权，但马来付作为债权人有权要求作为原债务人何良福继续履行原债权债务关系。天和置业公司作为房地产开发公司仅在债权、债务人以房抵债中配合双方签订合同并办理过户手续。一审法院依据天和置业公司配合签订的《商品房买卖合同》认定马来付向天和置业公司支付了购房款，天和置业公司与马来付之间形成买卖合同关系错误。一审法院判决天和置业公司向马来付返还购房款、支付房屋装修损失无任何事实及法律依据。马来付辩称，涉案合同是马来付与天和置业公司签订的，与陕西庆豪公司没有关系，涉案房屋马来付装修后一直居住使用至今，天和置业公司也从来没有提出过异议。马来付对一审判决没有意见，请求二审法院驳回上诉，维持原判。何良福辩称，涉案房屋经过开发区管委会协调由天和置业公司直接抵顶给何良福的，有天和置业公司给何良福出具的欠条可以证实。一审判决何良福向马来付支付购房款123712元不正确，其没有提出上诉是想尽快化解本案矛盾纠纷。马来付向一审法院起诉请求：l.解除马来付与何良福、天和置业公司之间的商品房买卖合同；2.何良福、天和置业公司一次性向马来付返还购房款664952元及利息(按照银行同期贷款利率从2016年12月1日计算至购房款返还之日)；3.何良福、天和置业公司一次性向马来付赔偿房屋装修费200000元、房屋差价损失417528元;4.本案诉讼费用由何良福、天和置业公司承担。一审法院认定事实：2016年10月20日，何良福、天和置业公司签订了《协议书》（甲方为天和置业公司，乙方为何良福），其中约定：甲方现代替陕西庆豪实业发展有限公司（以下简称“陕西庆豪公司”）支付乙方工程款400000元，抵房款共计1337448元；甲方将西兰银（国际）汽车城21#101-201号房屋以541240元作为工程款支付给乙方。2016年12月1日，何良福向马来付出具证明1份，其中载明：何良福无法给工人发工资，就以现金方式将西兰银汽车城21号楼门面房101、201卖给马来付，每平米4300元×154.64=664952元；马来付以现金方式一次性付给何良福，何良福把钱当场付了工人工资。后马来付与天和置业公司于2016年12月上旬签订了《商品房买卖合同（预售）》（出卖人天和置业公司，买受人为马来付），约定天和置业公司以541240元将西兰银汽车城21幢二层210101号、210201号出售给马来付，马来付应当在2016年12月2日前支付全部价款。马来付入住后对21号楼101号房屋进行了装饰装修。本案审理中，经一审法院依法委托宁夏斯奥建设工程造价咨询有限公司鉴定，确定装修造价为163885.05元。另查明：天和置业公司与陕西庆豪公司签订协议，约定天和置业公司将固原市西兰银物流园区（国际）汽车城19号楼、21号楼、32号楼商品房作为工程款抵顶给陕西庆豪公司。固原市中级人民法院于2019年4月1日作出的（2019）宁04民终253号民事判决书判决天和置业公司协助将21号楼101号房屋的产权办理登记到固原银雪混凝土有限责任公司名下。一审法院认为，本案中，天和置业公司将21号楼101号房屋以541240元抵顶给何良福，何良福将该房屋以664952元出卖给马来付，后马来付与天和置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》约定天和置业公司将该房屋以541240元出售给马来付，根据以上事实，能够认定天和置业公司最后将该房屋以541240元出售给马来付，购房款541240元以天和置业公司以该房屋抵顶所欠何良福工程款541240元抵充。马来付与天和置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。马来付要求解除与天和置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，因（2019）宁04民终253号民事判决书判决天和置业公司协助将21号楼101号房屋的产权办理登记到固原银雪混凝土有限责任公司名下，天和置业公司不能向马来付交付该房屋，双方之间的合同已不能履行，故马来付该诉讼请求于法有据，予以支持。合同解除后，马来付支付的购房款应当返还，21号楼101号房屋则应当返还给天和置业公司。天和置业公司将21号楼101号房屋以541240元抵顶给何良福，马来付向何良福支付了购房款664952元，而天和置业公司将21号楼101号房屋以541240元出售给马来付，因此，天和置业公司应当向马来付返还购房款541240元，何良福应当向马来付返还购房款123712元。马来付要求何良福、天和置业公司支付购房款利息，因马来付已使用了21号楼101号房屋，不宜再向何良福、天和置业公司主张购房款利息，故对马来付该诉讼请求不予支持。马来付要求天和置业公司支付装修损失200000元，因（2019）宁04民终253号民事判决书确定21号楼101号房屋属固原银雪混凝土有限责任公司所有，天和置业公司已不能向马来付交付21号楼101号房屋，故该房屋装修损失应当由天和置业公司承担。经有资质机构鉴定，21号楼101号房屋的装修造价为163385.05元，故天和置业公司向马来付支付装修损失163385.05元，对马来付主张的超出部分的装修损失不予支持。鉴定费13000元系为确定21号楼101号房屋的装修造价支出的必要的合理的费用，因天和置业公司已不能向马来付交付21号楼101号房屋导致双方签订的《商品房买卖合同（预售）》解除，故该费用应当由天和置业公司负担。马来付要求何良福、天和置业公司赔偿房屋差价损失417528元，因马来付未提交证据证明存在房屋差价损失，故其该诉讼请求证据不足，不予支持。虽然马来付与何良福签订了关于何良福将21号楼101号房屋出卖给马来付的协议，但在马来付与天和置业公司签订房屋买卖合同后，马来付与何良福之间的房屋买卖合同实际已自行终止，故不存在解除的情形。马来付要求何良福支付装修损失的诉讼请求理由不能成立，不予支持。天和置业公司关于不同意向马来付返还购房款、不同意向马来付支付装修损失的辩称理由不能成立，不予采纳。何良福关于不同意向马来付返还购房款的辩称理由不能成立，不予采纳。综上所述，马来付的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第四十四条第一款、第九十四条第五项、第九十七条、第一百三十条规定，判决:一、解除马来付与固原天和置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、固原天和置业有限公司于本判决书生效后十日内向马来付返还购房款541240元；三、何良福于本判决书生效后十日内向马来付返还购房款123712元；四、固原天和置业有限公司于本判决书生效后十日内向马来付支付房屋装修损失163385.05元；五、马来付于本判决书生效后十日内将固原市西兰银物流园区（国际）汽车城21号楼101号房屋返还给固原天和置业有限公司；六、驳回马来付的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16342元，由马来付负担5787元，固原天和置业有限公司负担10555元。鉴定费13000元，由固原天和置业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未向法庭提供新的证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：1.天和置业公司是否将案涉21号楼101号房屋以541240元抵顶给何良福；2.一审法院认定马来付与天和置业公司形成房屋买卖合同关系，判决天和置业公司返还购房款并支付房屋装修损失是否正确。本院分述如下：关于第一个焦点问题。一审庭审中，天和置业公司对马来付提交的协议书无异议，根据该协议书载明的内容，天和置业公司欠付何良福工程款710052元，经天和置业公司与何良福协商，天和置业公司以涉案房屋顶抵其中541240元工程款。二审中，天和置业公司认可涉案协议书中欠付何良福的工程款已全部清偿，但未说明偿还的具体方式。天和置业公司主张涉案房屋由陕西庆豪公司顶抵给何良福，但对于陕西庆豪公司抵顶的具体金额、时间等主要事实均不能明确说明，也未能提供证据证实，天和置业公司应承担举证不能的法律后果。一审法院认定案涉房屋由天和置业公司以541240元顶抵何良福事实清楚。关于第二个焦点问题。根据已生效的（2019）宁04民撤1号民事判决认定的事实，何良福因欠付马来付部分材料款无资金支付，在天和置业公司同意下将涉案房屋又抵顶给马来付。本案中，天和置业公司与马来付签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的出售价格541240元与天和置业公司以涉案房屋抵顶其欠付何良福工程款的数额一致，因此，一审法院认定天和置业公司实际以抵销其公司欠付何良福工程款541240元的方式收取了购房款认定事实清楚，本院予以确认。天和置业公司以马来付未向其公司缴纳购房款为由否认其与马来付存在房屋买卖合同关系与本案客观事实不符。天和置业公司明知其已将案涉房屋顶抵给陕西庆豪公司的情况下，又将涉案房屋顶抵给何良福的行为有违诚实信用原则，一审法院根据已生效的（2019）宁04民终253号民事判决确定的内容，认定天和置业公司与马来付签订的《商品房买卖合同（预售）》不能履行，判决解除合同，由天和置业公司向马来付承担返还购房款及支付房屋装修损失的违约责任处理正确，应予维持。综上所述，固原天和置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10846元，由固原天和置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 高 睿审判员 苟改莉审判员 闫儒红二〇二一年二月四日书记员 张银银附：与本案相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。