广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1526号上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡钟鹏，男，1966年10月17日出生，汉族，身份证住址浙江省瑞安市，被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市花都区新华街横潭村第三经济合作社，住所地广东省广州市花都区新华街横潭村，统一社会信用代码N14401146832596861。法定代表人：梁昌成，该社社长。委托诉讼代理人：侯承超，男，1975年7月28日出生，汉族，广州市花都区新华街法律服务所基层法律服务工作者。上诉人蔡钟鹏因与被上诉人广州市花都区新华街横潭村第三经济合作社（以下简称横潭三社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初12210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月27日公开开庭审理了本案。上诉人蔡钟鹏、被上诉人横潭三社委托代理人候承超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。蔡钟鹏上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判横潭三社向蔡钟鹏返还合同保证金100000元；3.改判横潭三社向蔡钟鹏返还租金72720元；4.改判驳回横潭三社的全部反诉请求；5.本案一审、二审诉讼费均由横潭三社承担。事实和理由：（一）一审法院未认定案涉租赁合同无效，属于事实认定错误。其一，双方当事人签订合同后，蔡钟鹏依约及时足额支付了保证金及6个月租金，横潭三社却迟迟未向蔡钟鹏出具案涉商铺的建设工程规划许可证，导致蔡钟鹏及次承租人就案涉商铺无法办理相关证照。横潭三社在一审辩论终结前均未向法庭提交案涉商铺的建设工程规划许可证，其对此应承担举证不能的法律后果，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉租赁合同应属无效。其二，一审法院无视法律规定的举证期限，在2020年9月3日庭审结束后，采纳广州市规划和自然资源局花都区分局于2020年9月19日出具的仅有单位盖章、没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章的复函，且在蔡钟鹏明确质疑该证据的真实性的情况下，一审法院仍未经调查核实即认定案涉商铺存在合法报建手续，显属违法民事诉讼法司法解释第115条的规定，即该复函不得作为认定本案事实的根据。另，蔡钟鹏因不服上述复函的真实性，曾于2020年9月21日前往广州市规划和自然资源局申请信息公开，该局明确回复，经核查档案系统，未查询到广州市花都区xx大道xx号之2楼的《建设工程规划许可证》的信息记录，该政府信息不存在。蔡钟鹏将该答复书提交给一审法院，但于同日收到法院的判决书。一审法院无视蔡钟鹏提出的横潭三社、广州市规划和自然资源局花都区分局存在恶意串通、损害蔡钟鹏利益的情形，未经调查作出判决，显属不当。（二）一审法院适用法律错误。案涉商铺无建设工程规划许可证，属于违法建筑，故案涉合同应属无效，横潭三社在合同无效的基础上占有该保证金，则属于无权占有。且根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十八条之规定，横潭三社无权就违章建筑签订合同的行为而获利，即其无权基于案涉无效合同收取案涉商铺的租金。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条及《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条之规定，合同无效之后财产应相互返还，结合九民会议纪要第34条规定，蔡钟鹏占用案涉商铺期间，蔡钟鹏对案涉商铺的占有使用费与横潭三社占有蔡钟鹏合同保证金和租金的占用费可相互抵消。据此，一审法院判决蔡钟鹏向横潭三社支付租金，显属不当。综上，恳请二审法院判如所请。横潭三社二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。蔡钟鹏于2020年7月29日向一审法院起诉请求：1.判令横潭三社向蔡钟鹏返还合同保证金100000元及占用资金利息暂计2435元（以100000元为基数，自2019年12月13日起计至还清款项之日止，按照贷款市场报价利率，暂计至2020年7月24日）；2.判令横潭三社向蔡钟鹏返还租金72720元；3.诉讼费用由横潭三社负担。横潭三社向一审法院反诉请求：1.判令蔡钟鹏向横潭三社支付自2020年6月1日起至实际交还房屋之日止的租金暂计36360元（暂计至2020年8月31日）；2.判令蔡钟鹏支付滞纳金暂计1000元（每月滞纳金以12120元为基数，自每月当月11日起，按日3‰计至付清日止）；3.反诉诉讼费用由蔡钟鹏负担。一审法院认定事实：案外人广州市花都区农村集体资产交易服务中心于2019年11月13日采取公开竞投方式组织交易，蔡钟鹏以每月每平方米10.1元，竞得新华街横潭村第三社商业大道68号2楼经营使用权。横潭三社（出租方，甲方）与蔡钟鹏（承租方，乙方）于2019年11月22日签订《商铺租赁合同》，约定：乙方通过竞投，投得甲方商铺租赁权。乙方租赁甲方的商铺，坐落于xx大道**之**，面积1200平方米，用于商业用途，自2019年12月1日起至2031年11月30日止。第三条关于租金及支付，约定：签订合同当日，乙方向甲方交纳10万元作为履行合同的保证金，不计利息，不抵作承包款，不抵作租金。租赁期届满，如乙方无违约行为，保证金退回乙方；如乙方中途自行退租或违反合同有关条款，视作违约处理，甲方有权单方解除合同，保证金归甲方所有，且收回乙方租赁上述厂房或商铺的使用权；如甲方违约，双倍退还保证金。租赁自2019年12月1日至2025年11月30日止每月12120元，不含税费。租金按季度收取，每期开始前10天内支付当期租金。在租赁期内，必须按规定期限缴交租金，凡拖欠租金的，需加收滞纳金，每天按照所欠租金3‰计算。如乙方拖欠甲方租金达到30天，则视作乙方违约，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同，收回租赁物。第十三条关于合同效力，约定：合同自双方签字（盖章）并交清保证金后生效。合同另约定其他事项。横潭三社于2019年11月26日向蔡钟鹏出具收取2019年12月至2020年2月租金36360元的收据；2019年12月13日向蔡钟鹏出具收取定金10万元的收据；2020年3月5日向蔡钟鹏出具收取2020年3月至5月租金36360元的收据。蔡钟鹏于2020年3月11日通过EMS快递方式向横潭三社发出《合同解除通知函》，提出：“请向我提交该商铺建筑工程竣工验收合格证。……贵社自收到该函7日内如不能提交或提交不符合要求……该合同自收到本函次日解除”。横潭三社于2020年3月12日通过他人代收《合同解除通知函》。蔡钟鹏于2020年7月4日通过EMS快递方式向横潭三社发出《通知暨协商函》，提出：“该合同解除生效日为2020年3月13日……同时，我方于该生效日把商铺的钥匙已还给梁昌成。……自收到该函7日内向我方返还合同保证金和已付租金及付清滞纳金”。横潭三社于2020年7月5日通过他人代收《通知暨协商函》。横潭三社于2020年9月3日向一审法院申请核查租赁物的规划报建手续。一审法院于2020年9月4日依职权向广州市规划和自然资源局花都区分局函询，，位于广州市花都区xx大道**之**是否取得《建设工程规划许可证》广州市规划和自然资源局花都区分局于2020年9月8日函复一审法院，“来函所指‘广州市花都区xx大道xx号之2楼’曾于1985年11月取得《建设工程规划许可证》[（85）建81号]”。蔡钟鹏于2020年9月19日向一审法院申请通知广州市规划和自然资源局花都区分局的工作人员出庭作证。在诉讼过程中，蔡钟鹏、横潭三社确认：蔡钟鹏已缴纳租金至2020年5月31日；横潭三社没有退回蔡钟鹏缴纳的合同保证金10万元；商铺系上锁状态；商铺于2020年9月3日按现状交还横潭三社。蔡钟鹏确认：其自2019年11月22日签订合同后从未产生水电费；其收取案外人“阿文”于2020年5月至7月的其中两月的位于一楼楼梯口的租金6000元。横潭三社确认：其在诉讼前没有向蔡钟鹏主张解除合同。蔡钟鹏主张：合同无效；其没有使用过商铺，商铺是空置状态，其于2020年3月13日已将钥匙交还横潭三社的社长梁昌成，没有书面交接手续，《通知暨协商函》载明自解除合同之日已将商铺钥匙交还梁昌成，其没有其他的交还场地行为；其不同意没收保证金及支付滞纳金；如需支付滞纳金，其请求调整；其承租商铺准备用于转租经营，横潭三社没有提供建设工程规划许可证及消防验收手续，意向次承租人因无法办理手续而不愿意承租，其在3月初咨询律师后改变意向，在2020年3月5日交纳三个月租金后想解除合同。横潭三社主张：合同有效；蔡钟鹏没有向其交还商铺钥匙；其没有签收《通知暨协商函》；没收蔡钟鹏缴纳的合同保证金10万元；如不能同时适用没收合同保证金及支付滞纳金的，其主张合同保证金。一审法院认为，蔡钟鹏与横潭三社签订的《商铺租赁合同》，依法成立，具有法律约束力。双方当事人本诉与反诉的系争焦点，一审法院归纳及综合评析如下：一、《商铺租赁合同》是否具有合同无效情形的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。经查：一审法院依职权函询广州市规划和自然资源局花都区分局，行政主管部门函复“广州市花都区xx大道xx号之2楼曾于1985年11月取得《建设工程规划许可证》”。该《商铺租赁合同》没有违反效力性强制性规定的情形，应当认定有效。蔡钟鹏质疑该复函的真实性及申请通知行政主管部门的工作人员出庭作证，并以租赁物没有取得《建设工程规划许可证》为由，主张合同无效，与事实及法律不符，一审法院不予采纳。二、《商铺租赁合同》在起诉前是否已解除的问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十六条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。经查：蔡钟鹏没有提供证据证明，租赁物具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况而导致租赁房屋无法使用的情形，应当承担举证不能的后果。蔡钟鹏不具有约定解除权或者法定解除权的情形，其主张解除合同的通知，不具有解除合同的法律效力。三、蔡钟鹏主张返还租金的理由是否成立的问题。合同法第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。经查：《商铺租赁合同》依法成立，蔡钟鹏租赁租赁物后，应当按照约定向横潭三社支付租金。蔡钟鹏主张返还租金，没有理据，一审法院不予支持。四、蔡钟鹏应否向横潭三社继续支付租金的问题。经查：1.蔡钟鹏主张解除合同的通知，不具有解除合同的法律效力。横潭三社确认在诉讼前没有向蔡钟鹏主张解除合同。《商铺租赁合同》在起诉前没有解除，对双方当事人具有法律拘束力。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”。蔡钟鹏主张其于2020年3月13日已向横潭三社的社长梁昌成交还商铺钥匙，横潭三社抗辩否认蔡钟鹏的该主张。蔡钟鹏除其在《通知暨协商函》自行载明已于该日交还钥匙外，没有提供证据证明，应当承担举证不能的后果。3.蔡钟鹏与横潭三社确认，租赁物于2020年9月3日按现状交还。蔡钟鹏没有交纳自2020年6月1日起至2020年9月3日止的租金，应当向横潭三社继续支付该期间的租金。经核算，每月租金12120元，该期间租金37572元（12120元/月×3个月＋12120元/月÷30天×3天）。横潭三社主张蔡钟鹏继续支付租金至交还租赁物之日止，一审法院予以支持。五、蔡钟鹏主张返还合同保证金及横潭三社主张滞纳金的问题。合同法第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。经查：1.《商铺租赁合同》约定，蔡钟鹏交纳10万元作为履行合同保证金；如无违约行为，租赁期届满，保证金退回蔡钟鹏；如违约的，保证金归横潭三社所有；如横潭三社违约的，双倍退还保证金。蔡钟鹏向横潭三社交纳的合同保证金，符合上述法律规定的定金性质。2.根据《商铺租赁合同》约定，蔡钟鹏应当于2020年6月10日前向横潭三社支付2020年6月至9月的租金。蔡钟鹏没有按照约定向横潭三社支付租金，其行为已系违约。根据《商铺租赁合同》约定，横潭三社有权主张没收合同保证金，蔡钟鹏主张返还合同保证金及其利息，一审法院不予支持。3.合同法第一百一十六条规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。在诉讼过程中，横潭三社明确主张选择没收合同保证金，另主张按照约定的滞纳金标准计算违约金，于法不符，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2020年10月20日判决如下：一、蔡钟鹏于判决发生法律效力之日起十日内向广州市花都区新华街横潭村第三经济合作社支付自2020年6月1日起至2020年9月3日止的租金37572元；二、驳回蔡钟鹏的全部诉讼请求；三、驳回广州市花都区新华街横潭村第三经济合作社的其他诉讼请求。一审案件本诉案件受理费1902元，由蔡钟鹏负担；反诉案件受理费367元，由蔡钟鹏负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，蔡钟鹏向本院提交2020年10月12日广州市规划和自然资源局作出的《政府信息公开申请答复书》，拟证实案涉房屋并未取得《建设工程规划许可证》。该《政府信息公开申请答复书》答复称：对于蔡钟鹏申请公开的位于广州市花都区xx大道xx号之2楼的《建设工程规划许可证》信息。经核查我局档案系统，未查询到广州市花都区xx大道xx号之2楼的《建设工程规划许可证》的信息记录，该政府信息不存在。横潭三社质证表示不确认该证据的真实性、合法性、关联性，一审法院调取的证据效力高于蔡钟鹏自行提交的答复书效力，且案涉房屋建成于80年代，按照当时的规划报建手续进行了审批报建，一、二层房屋归属于集体所有，三层以上房屋对外出售并均已办理房地产权证，即便依据其他业主办理房屋产权的情况也可证实案涉楼房符合规划报建。蔡钟鹏所提交的答复信息，可能是由于该楼房建设时间久远，通过广州市规划和自然资源局信访部门的窗口查询信息可能与历史档案信息不符，故不应予以采信。本院二审另查明：一审期间，横潭三社为证实案涉房屋报建情况，提交了《报建单》《报建审核意见书》[（85）建81号]、《房屋所有权证》等，其中：《报建单》《报建审核意见书》载明建设单位为新华镇横潭管理区三队，工程地点为商业大道东，报建项目为综合楼1号、2号，层数6层，审核意见为“同意按图施工”。《房屋所有权证》记载房屋座落花都区xx镇xx大道x号504房、509房、604房等。2020年12月1日，广州市规划和自然资源局花都区分局作出《关于穗规划资源花函﹝2020﹞1622号与穗规划资源公开﹝2020﹞4930号文相关情况的说明》（以下简称为《情况说明》）。内容为：一、穗规划资源花函﹝2020﹞1622号文相关情况。2020年9月7日收到花都法院发来的调查函及附件，附件包括《报建审核意见书》[（85）建81号]、《房地产权证》等材料，来函咨询广州市花都区xx大道xx号之2楼是否取得《建设工程规划许可证》。根据来函及其所附材料提供的情况，经核查我局档案系统，我局于2020年9月8日函复上述建筑办理建设工程规划许可信息。二、穗规划资源公开﹝2020﹞4930号文相关情况。2020年9月21日收到蔡钟鹏向我局提出政府信息公开申请，由于申请人未提供相关辅助查询证明材料，经核查我局档案系统，未查询到地址为“广州市花都区xx大道xx号之2楼”办理《建设工程规划许可证》的信息记录，我局于2020年10月12日答复申请人。三、关于信息不一致的主要原因为：花都法院来函提供了《报建审核意见书》[（85）建81号]、《房地产权证》等附件，特别是《报建审核意见书》[（85）建81号]，经查询我局档案系统，可查询到档案信息；蔡钟鹏向我局提出政府信息公开，仅提供了地址信息，经致电申请人沟通，申请人未能提供《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》或建设单位、权属人证明文件等详细信息资料，经查询我局档案系统，未查询到地址为“广州市花都区xx大道xx号之2楼”办理《建设工程规划许可证》的信息记录。综上，由于花都法院调查函与蔡钟鹏提出政府信息公开申请所提供辅助查询资料不一致，导致两文信息不一致。广州市规划和自然资源局花都区分局作出的《情况说明》及一审出具的复函均加盖公章并附公文文号，载明联系人蒋伟雄。蔡钟鹏认为《情况说明》提及的《报建审核意见书》[（85）建81号]仅是审核同意按图施工，并非建设工程规划许可，且工程地点为商业大道东，与案涉房屋地址xx大道xx号2楼不一致。蔡钟鹏另申请通知广州市规划和自然资源局花都区分局工作人员蒋伟雄出庭作证，拟证实复函内容为虚假。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、案涉《商铺租赁合同》是否具有无效情形；二、蔡钟鹏是否应当向横潭三社支付2020年6月1日至9月3日的租金；三、蔡钟鹏主张返还租金、返还保证金是否成立。关于双方签订《商铺租赁合同》的效力认定问题。本院认为，关于案涉租赁物的规划报建问题，横潭三社已提供（85）建81号《报建审核意见书》以及座落于商业大道68号5楼、6楼房屋的《房地产权证》，均能证实蔡钟鹏承租商铺所在楼宇经过行政主管部门批准建设的事实。对此，在广州市规划和自然资源局花都区分局向一审法院出具的复函中进一步确认了案涉房屋经过建设规划许可的情况。对于蔡钟鹏上诉提出该复函没有单位负责人及经办人签字、不符合证据形式要求的问题，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十四条规定：“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。必要时，人民法院可以要求制作文书的机关或者组织对文书的真实性予以说明。”该复函是由广州市规划和自然资源局花都区分局在其管理职权范围内针对一审法院函询而作出的公文书，依法发出即具有相应证明力。蔡钟鹏虽于二审提供《政府信息公开申请答复书》拟推翻该复函记载内容，但广州市规划和自然资源局花都区分局已进一步就两份公文内容不一致情况作出《情况说明》，表明系由于蔡钟鹏所提供辅助查询资料不完备才导致未能查询到案涉地址物业的《建设工程规划许可证》，故蔡钟鹏所提交证据并不能推翻原复函的证据效力。据此，蔡钟鹏以案涉房屋未取得规划报建为由主张双方签订的《商铺租赁合同》无效，理据不足，本院不予认定。另广州市规划和自然资源局花都区分局已就复函内容出具《情况说明》，蔡钟鹏继续要求相关工作人员出庭作证缺乏必要性，本院不予接纳其申请。关于蔡钟鹏是否应当向横潭三社支付2020年6月1日至9月3日租金的问题。双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，蔡钟鹏自应依约履行缴纳租金的义务。蔡钟鹏于诉讼中主张其实际于2020年3月13日向横潭三社交还商铺钥匙，但并未就此提供充分证据证实，故一审法院根据双方确认事实，判令蔡钟鹏应当继续缴纳2020年6月1日至实际交还商铺之日止的租金，合法有据，本院予以维持。关于蔡钟鹏主张返还租金、返还保证金是否成立的问题。《商铺租赁合同》依法成立后，横潭三社已向蔡钟鹏交付使用相关商铺，蔡钟鹏主张返还已付租金，明显缺乏理据。另蔡钟鹏在履约期间既未按期缴纳2020年6月至9月的租金，并单方提出解除合同，其行为已构成根本违约，故横潭三社要求没收其保证金符合合同约定，蔡钟鹏上诉主张返还，本院亦不予采纳。综上所述，蔡钟鹏的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3754元，由上诉人蔡钟鹏负担。本判决为终审判决。审判员  莫芳二〇二一年二月二十六日法官助理杨希书记员叶小琳