湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘05民终158号 上诉人（原审被告）：谢正旺，男，1974年5月16日出生，汉族，住湖南省新邵县。 委托诉讼代理人：范小东，隆回县求实法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：张闻榆，男，1989年11月28日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。 上诉人谢正旺因与被上诉人张闻榆租赁合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市大祥区人民法院（2020）湘0503民初2161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭于2021年2月22日公开开庭对本案进行了审理。上诉人谢正旺的委托诉讼代理人范小东、被上诉人张闻榆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢正旺上诉请求：1、撤销原判，改判驳回张闻榆一审全部诉讼请求；2、全部诉讼费用由张闻榆承担。事实与理由：1、原审认定涉案租赁物系张闻榆改造修建拥有经营权与事实不符。涉案标的物权属不明，张闻榆称系其改建，但无临建审批手续，无权属证明，因此原审法院仅根据张闻榆提供的装修协议认定涉案租赁物系张闻榆所建是错误的。上诉人在一审时当庭提出该证据是伪造的，不符合逻辑，因为邵阳市××学校没有转租权，只有承租人胡彤才有权转租。现有新证据证明涉案租赁物系陈某2、熊利生等人投资所建；2、原审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定判决谢正旺支付占有物使用费系适用法律错误；3、原审法院存在程序上的瑕疵，张闻榆作为本案的一审原告，在起诉时就应该备齐所有的证据，但其提供的邵阳市××学校装修协议系开庭时提供，上诉人对该份证据当庭提出质疑并要求进行司法鉴定，都未被原审法院采纳、支持。 张闻榆辩称，其在开庭前就已将邵阳市××学校的装修协议提交原审法院，谢正旺使用了涉案租赁物就应支付使用费用，请求维持原判。 张闻榆向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《邵阳市英华中学学生食堂和小卖部租赁合同书》；2、谢正旺支付张闻榆租金4.32万元［暂计算2020年7月-11月的租金（13万元÷12×4个月），至谢正旺搬出租赁房期间产生的租金按月1.08万元照付］；3、谢正旺承担违约责任，赔偿张闻榆违约金13万元；4、诉讼费及律师费由谢正旺承担。 一审法院认定事实：邵阳市××学校因原有食堂陈旧需引入资金进行改造。2018年6月11日，邵阳市××学校与张闻榆签订了一份装修协议，该协议约定：由张闻榆在英华学校办学场地内，对原有食堂进行改造扩宽、翻新，添置所有的设备；张闻榆在五年内拥有学校食堂、小卖部的经营权，五年后将经营权交还给英华学校；2018年9月前必须完成食堂改造且能正常经营，否则协议取消。协议签订后，张闻榆将原食堂改造扩建成一层300多平方米的铝合金平房，并添置了相关设备，用于经营学校食堂和小卖部。2019年6月26日张闻榆（甲方）与谢正旺（乙方）签订了一份《邵阳市英华中学学生食堂和小卖部租赁合同书》，合同约定如下：2018年甲方在邵阳市××学校××层××房××学校食堂和小卖部使用，该房所有权属甲方所有，现经双方协商达成以下租赁协议。一、租赁期限：2019年7月6日至2023年7月6日止为4年，合同期满后，乙方有优先租赁权，乙方应合法经营，学生吃饭卫生安全出任何事故由乙方负全部责任，甲方不负任何责任；二、租金为每年13万元整；付款方式，合同签订生效后，2019年7月6日付6万元，其余在2019年9月10日前付清，今后每年在9月10日前一次性付清每年度租金；三、租用食堂和小卖部范围和有关固定设备物资等：1、食堂和小卖部占地面积300多平方米左右，2、食堂内的固定设备（见所附清单），3小卖部内的固定设备（见所附清单），上列三项如有权属争议由甲方负责处理，小卖部内的货物按合格实物进货价格清点计价结算，凡甲方协议前所经手的债务都由甲方负责；四、铝合金板房在合同期维修在2000元以下由乙方维修，超过2000元以上由甲乙双方共同维修，各承担50%；五、食堂和小卖部其他固定设备维修、维护由乙方负责，合同期满后，乙方按清单退回甲方，凡是电器固定设备能正常使用即可；六、该合同签字生效后，双方共同遵守合同条款，如有一方违约必须承担对方违约损失13万元；七、本合同双方签字生效后，一式三份各执一份，学校董事会存档一份。甲乙双方均在合同上签名确认。合同签订后，张闻榆将上述租赁房屋及附属设备全部交付给谢正旺使用。谢正旺支付了第一年度即2019年7月6日至2020年7月6日的房屋租金13万元。至2020年9月10日，谢正旺没有按合同约定支付第二年度的租金13万元，张闻榆向谢正旺发出催告函进行催收，谢正旺仍未缴纳。另查明，张闻榆出租给谢正旺的上述铝合金平房未经相关行政主管部门批准建设，没有取得建设工程规划许可证等行政审批手续。 一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，本案涉及的300平方米铝合金平房未经相关行政主管部门批准建设，至今未取得建设工程规划许可证，故张闻榆与谢正旺签订的《租赁合同书》应认定为无效。无效合同自始没有法律约束力，张闻榆请求解除合同没有法律依据，不予支持。双方当事人因此产生的纠纷，应当按照无效合同的法则进行处理。合同无效，张闻榆主张的租金实质为使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”出租人虽不能取得违法建筑的所有权，但不影响其基于占有违法建筑而享有的占有利益。张闻榆主张由谢正旺参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，于法有据。故对张闻榆要求谢正旺支付2020年7月7日至2020年11月7日期间的占用费4.32万元的请求，予以支持。合同无效，违约金条款对双方没有约束力，张闻榆主张违约金13万元及律师费没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决：一、谢正旺于判决生效之日起十日内向张闻榆支付占用房屋使用费4.32万元［暂计算2020年7月7日-11月7日的租金（13万元÷12×4个月），至谢正旺实际搬出租赁房屋之日止按1.08万元每月照计］；二、驳回张闻榆的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1450元，由张闻榆负担700元，谢正旺负担750元。 二审期间，谢正旺提交了如下证据：1、证人陈某1、陈某2、熊某分别出具的书面证明材料及其身份证复印件各一份；2、熊利生、陈某1、陈某2等人共同出具的书面证明材料及熊利生身份证复印件各一份，拟证明张闻榆对涉案租赁物没有经营权。张闻榆质证称，上述证人证言与事实不符。本院审查认为，证据2不符合证据的形式要件，且所有证人均无正当理由未出庭作证，故对上述证据均不予采信。本院经审理确认原审查明的事实。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据当事人的诉、辩意见，本案二审争议的焦点是：张闻榆对涉案租赁物是否拥有经营权，原审判决谢正旺支付租赁物使用费是否正确。本案中，张闻榆提交了《邵阳市英华中学学生食堂和小卖部租赁合同书》、邵阳市××学校食堂小卖部经营城建装修协议、催告函、微信记录等证据，证明其在与谢正旺签订《邵阳市英华中学学生食堂和小卖部租赁合同书》时，对邵阳市××学校的食堂和小卖部享有经营权；谢正旺虽对上述证据中邵阳市××学校食堂小卖部经营城建装修协议的合法性、真实性、关联性提出异议，认为邵阳市××学校的法定代表人石冬梅系张闻榆之母，学校公章也是石冬梅持有，协议上加盖公章的时间有伪造嫌疑，但未提交充分证据反驳，亦未申请相关司法鉴定，应承担举证不能的法律后果。张闻榆与谢正旺签订的《邵阳市英华中学学生食堂和小卖部租赁合同书》虽因违反法律的禁止性规定而无效，但该协议签订后，谢正旺依协议约定使用了涉案租赁物，理应支付相应使用费用。因此，原审依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决谢正旺支付相关占用房屋的使用费并无不当。 综上所述，谢正旺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1450元，由上诉人谢正旺负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李文明 审 判 员  肖碧兰 审 判 员  颜锦霞 二〇二一年二月二十二日 法官助理杨碧波 代理书记员  赵纯倩 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……