贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终349号上诉人（原审原告）：王兴元，男，1967年2月4日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。委托诉讼代理人：廖方园，贵州文熙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：夏延洪，男，1977年6月23日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。上诉人王兴元因与被上诉人夏延洪租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初9451号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，于2021年1月26日进行了二审调查询问，上诉人王兴元及其委托诉讼代理人廖方园、被上诉人夏延洪到庭参加调查。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。王兴元上诉请求：1.请求撤销一审判决，并支持上诉人王兴元的一审诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人夏延洪承担。事实和理由：一、因被上诉人擅自在租赁场地违法修建厂房，导致场地发生重大变更，且被上诉人拖欠了2020年5月1日至2021年5月1日的租金100000.00元，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条以及《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十七条之规定，上诉人与被上诉人签订和《场地租赁合同》属于应当解除的合同，原审法院判决驳回上诉人解除《场地租赁合同》的诉讼请求无事实根据和法律依据。二、依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，上诉人可以在《场地租赁合同》解除后，有权要求被上诉人腾空腾空并返还租赁场地，原审法院驳回上诉人的该项诉讼请求于法相悖。三、依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款之规定，上诉人有权要求被上诉人拆除在租赁场地私自修建的6间厂房或者赔偿拆除费，原审法院驳回上诉人的该项诉讼请求违反法律规定。四、上诉人请求被上诉人支付2019年度拖欠的租金20000.00元合情、合理，而原审法院根据遵义市红花岗区被列为松材线虫病疫区对被上诉人经营的木材加工厂造成影响为由，直接免除20000.00元的租金显然过高。五、贵州省在2020年4月前就已经全面复工复产，而2020年的租赁期限是从2020年5月1日开始计算，原审法院根据新冠肺炎疫情影响免除被上诉人2020年三个月的租金25000.00元缺乏事实依据。六、一审判决后，被上诉人未经上诉人同意私自将租赁场地内的设备出售，因部分设备所有权是属于上诉人的，故请求被上诉人返还私自出售的设备或者赔偿损失。综上所述，一审判决既不合法，也不合理，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定提起上诉，恳请贵院支持上诉人的上诉请求。夏延洪辩称，对上诉人的上诉请求均不认可，答辩意见以一审庭审的答辩意见为准，另外上诉人在2020年5月左右在路面挖坑等行为对被上诉人经营的木材加工厂的经营造成了影响，因此对原审法院判决需向上诉人支付2020年度75000元的租金也不认可。王兴元向一审法院起诉请求：1.判令解除原告王兴元与被告夏延洪于2018年4月15日签订的《场地租赁合同》；2.判令被告夏延洪立即腾空位于贵州省遵义市红花岗区的租赁场地并将该场地返还给原告王兴元；3.判令被告夏延洪立即拆除位于贵州省遵义市红花岗区租赁场地内新建的6间厂房或者赔偿原告王兴元10000.00的拆除费；4.判令被告夏延洪立即支付原告王兴元2019年5月1日至2020年4月30日欠付的租金20000.00元；5.判令被告夏延洪从2020年5月1日起按100000.00元／年的租金标准，支付至搬离场地之日止产生的场地占有使用费；6.案件受理费由被告夏延洪承担。一审法院认定事实：2018年4月15日，原告与被告签订了《场地租赁合同》。合同约定：“租赁物：原告将位于于贵州省遵义市红花岗区房屋及场地内的一切机器设备出租给被告使用；租赁期限为5年，自2018年5月1日起至2023年4月30日止；每年租金为100000.00元，付款方式：按年支付，于每年5月1日前向原告方支付一年租金”。合同第4.5条约定“在合同期内，因国家政策因素，导致场地无法正常适用，甲方（被反诉人）应按实际情况退还剩余租金。因国家建设该场地被征收，甲方原场地内所有的生产设备及附属设施归甲方所有，乙方（反诉人）自己购置的生产设备、生产材料等归乙方所有，并享受因征收造成的停业补偿费用及搬迁费用”。原告按约将场地、房屋及机器设备交付给被告使用，被告却未按约支付2019年5月1日至2020年4月30日的租金。2020年7月5日，原告向被告发《催告函》，要求被告支付拖欠的租金和本年度的租金100000.00元。合同签订后，被告向原告支付了第一年度的租金100000.00元，原告将场地交予原告实际使用。被告为经营木材加工，在该场地上修建了钢结构厂房、办公室等，并自购机器设备安装。2019年初，因红花岗区被划为松材线虫病疫区，相关国家林业管理部门为加强松材线虫病的防控，要求全区木材加工企业停止营业，不得加工和利用松原木。直至2020年3月6日，疫情结束后，相关国家林业管理部才通知恢复营业。夏延洪向本院提起反诉，要求原告承担损失，庭审结束后其撤回了反诉，理由是其投资较大，如不继续履行合同会造成双方更大的损失。一审法院认为，原告王兴元提出解除合同的理由是夏延洪拒不支付拖欠的租金及缴纳2020年5月份后的租金，应当适用解除合同的条件。对王兴元的理由，本院认为应当结合实际情况予以评判。从2019年3月1日始，因红花岗区被划为松材线虫病疫区，国家林业管理部门为加强松材线虫病的防控，要求全区木材加工企业停止营业，不得加工和利用松原木。政府相关部门要求夏延洪停止营业，事实上构成不可抗力因素，即便王兴元认为夏延洪未停止其他项目的生产，但夏延洪因停产一个项目必然带来经济损失，在政府部门要求停产停业的情形下，企业收益会有较大的波动，在此特定情况下，作为出租方应当为承租方分担一定的风险，而2019年度夏延洪差欠20000元未支付，事实上夏延洪是考量了实际情况作出的决定，王兴元作为出租方，未合理考虑生产者的实际情况变更合同减免租金，导致双方矛盾加剧，结合2019年的情况，本院认为夏延洪差欠的20000元并非恶意拖欠，实属不可抗力所致，夏延洪被停产8个月，少支会两个多月的租金，符合常理，故王兴元解除合同并支付20000元租金的请求，本院不予支持。对王兴元要求支付2020年5月1日起的租金100000元的诉讼请求，众所周知，2020年新冠疫情导致企业停工停产，夏延洪直到2020年3月6日才得到生产经营许可，且双方因租金协商未果及政府相关部门责令停产停业导致夏延洪无法正常经营，无法正常经营则无利润，更无力支付租金。王兴元在夏延洪未按约定缴纳租金协商未果后事实上有一定的阻止生产行为，王兴元也承认大约在2020年5月份后在生产场地的大门前挖了十几米的坑，是导致夏延洪的场地停止运营的原因之一，双方如不冷静下来处理，夏延洪可以要求王兴元承担相应的经营损失。综上所述，夏延洪作为承租人，自2019年3月起便被责令停产停业，经济损失较大，在2019年减少20000元租金后，接着2020年又是新冠疫情，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》5.“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”、“6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”的规定，本院酌定夏延洪少缴纳三个月的租金更符合客观情况。鉴于疫情原因，目前各行各业尚在恢复过程中，夏延洪可与王兴元就租金协商减免，如双方差距较大，一方可就今年的实际情况提出变更合同主要权利义务即租金的请求，可以另案主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》5、6条的规定，判决如下：一、原告王兴元要求解除与被告夏延洪于2018年4月15日签订的《场地租赁合同》的诉讼请求，不予支持；二、由被告夏延支付给王兴元2020年5月份后的租金75000元；三、驳回原诉原告王兴元的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费465元，由王兴元负担200元，夏延洪承担265元。本院二审期间，上诉人提交新证据如下：立案监督申请书、红花岗区王顺林木材加工厂（鲁黔木材加工厂）设备清单、鲁黔木材加工厂损失清单，王顺林、石永西的情况说明；被上诉人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、是否应当解除上诉人王兴元与被上诉人夏延洪签订的《场地租赁合同》；二、一审法院判决减免2019年5月1日至2020年4月31日的20000元租金以及减免2020年5月1日至2021年4月31日的25000元租金是否不当。关于争议焦点一。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》5.“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”之规定，王兴元诉请单方面解除与夏延洪签订的《场地租赁合同》，一审法院判决不予支持正确，本院予以维持。关于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，2019年1月至2020年2月遵义市红花岗区被国家和林业草原局列入松材线虫病疫区以及2020年新冠肺炎疫情导致被上诉人木材加工厂停工停产、经营收入减少，均属于不可抗力的影响，故一审法院判决被上诉人夏延洪减少缴纳2019年5月1日至2020年4月31日的20000元租金以及2020年5月1日至2021年4月31日的25000元租金的情形符合法律规定。综上所述，王兴元的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决对部分内容表述有误，影响案件公正处理，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初9451号民事判决；二、由被上诉人夏延洪支付上诉人王兴元2020年5月1日至2021年4月31日的租金75000元。三、驳回上诉人王兴元的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费465元，由王兴元负担200元，夏延洪承担265元。二审案件受理费930元，由王兴元承担。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  张 睿审判员  任建毅二〇二一年二月十八日法官助理廖晗书记员蓝可昕