广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25206号上诉人（原审被告）：黄绍灿，男，1952年12月7日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：廖伟强，男，1959年12月9日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区之一。两上诉人共同委托诉讼代理人:麦雪群，广东翰锐律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：温雪清，广东翰锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：原志强，男，1970年7月22日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：雷剑兵，广东仲权律师事务所律师。原审被告：沈舜琮，男，1970年8月17日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。原审被告：潘维城，男，1956年12月22日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原审被告：胡鼎华，男，1965年11月23日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。原审第三人：沈浩良，男，1940年6月20日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。原审第三人：王松，男，1964年11月19日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。潘维城、胡鼎华、沈浩良、王松共同委托诉讼代理人：莫纯伟，广东以泰律师事务所律师。上诉人黄绍灿、廖伟强因与被上诉人原志强、原审被告沈舜琮、潘维城、胡鼎华，原审第三人沈浩良、王松合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初3156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄绍灿、廖伟强上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审；2.撤销一审判决第二、三、四、五项，改判驳回原志强对黄绍灿、廖伟强的诉讼请求；3.一、二审案件受理费由原志强承担。事实和理由：一、一审认定基本事实不清且遗漏当事人，违反法定程序，依法应发回重审。一审判决第二、三、四、五项分别判令黄绍灿、廖伟强与潘维城、胡鼎华、沈浩良、王松等四人分别将涉案物业的第一层西边套间、第二层东边套间、第三层西边房屋、第三层东边房屋返还原志强，但就该四部分房屋，其中：（一）潘维城与黄绍灿不存在任何合同关系。根据潘维城提供的证据显示，潘维城之所以占有第一层西边套间，是基于其与案外人黄某嫦之间签订的《房屋赠与协议书》，而黄某嫦是基于其与其前夫周某青签订的离婚《协议书》占有第一层西边套间，周某青则是基于其与黄绍灿签订的《合资建房协议书》取得第一层西边套间。即便原志强与黄绍灿签订的《合作建房协议书》无效，本案是合同纠纷，而非侵权纠纷，根据合同相对性原则，原志强也只有权要求黄绍灿返还涉案物业(先不论黄绍灿是否己履行完毕《合作建房回赎协议》项下的返还房屋义务)，而无权直接要求潘维城返还第一层西边套间。在黄绍灿与周某青签订的《合资建房协议书》、黄某嫦与周某青签订的《协议书》中涉及第一层西边套间的内容以及潘维城与黄某嫦签订的《房屋赠与协议书》等三份协议（合同）的效力尚未确定，特别是在一审判决根本没有追加黄某嫦和周某青作为案件被告或第三人参加诉讼的情况下，一审判决援引合同法第五十八条的规定，判令潘维城返还第一层西边套间，不仅适用法律错误，也剥夺了黄绍灿、黄某嫦、周某青及潘维城分别就上述《合资建房协议书》《协议书》《房屋赠与协议书》的合同效力提出答辩意见的程序性权利，严重违反法定程序，同时也导致本案基本事实不清。（二）胡鼎华与黄绍灿也不存在任何合同关系。根据胡鼎华提供的证据显示，胡鼎华之所以占有第二层东边套间，是基于其与案外人黎某添之间签订的《房屋转让协议》，而黎某添是基于其与凌某春签订的《房屋转让协议书》占有第二层东边套间，凌某春则是基于其与黄绍灿签订的《合资建房协议书》取得第二层东边套间。基于上述相同理由，在黄绍灿与凌某春签订的《合资建房协议书》、凌某春与黎某添签订的《房屋转让协议书》及胡鼎华与黎某添签订的《房屋转让协议》等三份协议（合同）的效力均尚未确定，特别是在一审判决根本没有追加凌某春和黎某添作为案件被告或第三人参加诉讼的情况下，一审判决援引合同法第五十八条的规定，判令胡鼎华返还第二层东边套间，不仅适用法律错误，也剥夺了黄绍灿、凌某春、黎某添及胡鼎华分别就上述《合资建房协议书》《房屋转让协议书》及《房屋转让协议》的合同效力提出答辩意见的程序性权利，违反法定程序，也导致基本事实不清。（三）沈浩良及王松分别就第三层西边房屋、第三层东边房屋与黄绍灿是否存在合资建房法律关系，该等合资建房法律关系是否合法有效，一审判决亦无作出论述和判决，就判令沈浩良及王松返还该部分房屋，也违反了法定程序。二、廖伟强代表黄绍灿与原志强签订的《合作建房回赎协议》合法有效，根据该协议约定，黄绍灿并不承担交还涉案物业的义务。一审判决仍判令黄绍灿分别与胡鼎华、潘维城、沈浩良、王松交还相关房屋，不符合双方的约定，属认定事实错误。三、廖伟强代表黄绍灿与原志强签订的《合作建房回赎协议》合法有效，一审判决援引《民法总则》第一百六十七条的规定，判令廖伟强与黄绍灿承担连带责任，共同向原志强返还涉案物业属认定事实和适用法律错误。综上，一审判决认定基本事实不清且遗漏当事人，违反法定程序，根据民事诉讼法第一百七十条第一款第三、四项的规定，依法应发回重审或者改判。原志强辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。黄绍灿、廖伟强的上诉请求没有事实基础及法律依据，请求二审驳回上诉请求，维持原判。潘维城、胡鼎华、沈浩良、王松共同述称，对于一审判决查明的事实及返还涉案房屋没有意见，对黄绍灿、廖伟强提出的《合作建房回赎协议》合法有效的主张有异议，不同意黄绍灿、廖伟强关于第二方面事实和理由。廖伟强代表黄绍灿签订的《合作建房回赎协议》，与原来签订的《合资建房协议书》是分开的，不同意按照《合作建房回赎协议》中约定的金额来计算返还赔偿标准。沈舜琮经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原志强于2020年1月17日向一审法院提起诉讼请求：1.确认原志强与黄绍灿签订的《合作建房协议书》无效；2.黄绍灿、廖伟强、沈舜琮、沈浩良、王松将其占有使用的广州市白云区松洲街××××号楼三楼全楼交还给原志强，黄绍灿、廖伟强、胡鼎华占有使用的二楼东边单元、黄绍灿、廖伟强、潘维城占有使用的一楼西边单元房屋归还原志强；3.由黄绍灿、廖伟强承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：根据广州市白云区人民政府松洲街道办事处出具的《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗郊字第NO.00xxxx1号），载明：座落于松洲街××××号的宅基地（以下简称涉案宅基地）使用人为原志强，东至西9.95米，南至北8.15米，面积81.1平方米。建筑种类：框架结构，五层，建筑面积：388.22平方米。1994年5月16日，原志强（甲方）与黄绍灿（乙方）签订《合作建房协议书》，约定：一、甲方提供座落在广州市白云区石某某某乡某某村西街二巷X号的地皮167.31㎡，在上述占地面积上分别建两栋楼宇，南面一栋归属甲方所有，北面的另一栋（以下简称涉案物业）归属乙方所有。归属乙方的楼宇甲方协助办理房屋产权等等一切法律手续。保证乙方领到产权证明。其投资基建费、报建、图纸以及建筑时用的水、电费都是由乙方负责，与甲方无关。本协议双方签字后，经广州市白云区公证处公证后生效。同月19日，广州市白云区公证处对该协议书进行公证并出具《协议证明书》【（95）穗白内经证字第3451号】。1994年12月21日，黄绍灿（甲方）与凌某春（乙方）、见证人伍某签订《合资建房协议书》，约定：乙方出资玖万元建成占有合建楼二层东面套间两房一厅独立厨厕。同月27日，黄绍灿出具收据称收到凌生西二巷X号合建房款叁万元。同月30日，黄绍灿称收到凌某春首期款连定金伍万四仟元。2007年10月17日，凌某春将上述房屋即涉案房屋二层东面套间两房一厅转让给黎某添。2009年7月6日，黎某添将上述房屋即涉案房屋二层东面套间两房一厅转让给胡鼎华。黄绍灿出具《委托书》，就办理坐落在广州市白云区石某某某乡某某村西街二巷X号北面房产（1栋）[《合作建房协议书》协议证明书（94）穗白内经证字第3451号]的有关事宜委托崔某琴、廖伟强为其代理人，全权代为以下事项：一、代为管理、出租、使用和修缮上述房产，代为收取租金；二、如上述房产能办理房产证，代为办理上述房产登记手续。2010年6月28日，广州市白云区公证处对该协议书进行公证并出具《公证书》【（2010）粤穗白内民证字第6402号】。1995年3月12日，黄绍灿（甲方）与周某青（乙方）签订《合资建房协议书》，约定：双方在原合建房协议的基础上，乙方投资合建广州市白云区某某乡螺某某西街二巷X号的地皮。建成后乙方占有的房屋是首层西面套间（两房一厅），乙方总投资金额为玖万贰仟元。2006年8月17日，周某青（男方）与黄某嫦（女方）签订《协议书》约定：夫妻共同财产处理：位于白云区××××号西面地下房屋归女方所有。2007年6月5日，潘维城（乙方）与黄某嫦（甲方）签订《房屋赠与协议书》，约定：甲方与前夫周某青在1995年3月12日和黄绍灿投资合建房产，房产建成后，其中该房产一楼西面套间为二房一厅一厨一厕，建筑面积约为43.5平方米，属于甲方与前夫周某青在双方婚姻关系存续期间的共同财产，后在2006年8月17日甲方与前夫周某青离婚时，双方协商该房屋归甲方个人所有。现因私人原因，甲方将该房屋赠与给乙方。同日，广东金粤律师事务所及律师曹某对上述《房屋赠与协议书》进行见证并出具律师见证书。2019年8月5日，原志强（甲方）与黄绍灿的全权委托代理人廖伟强（乙方）签订《合作建房回赎协议》，约定：甲、乙双方于1994年5月16日经广州市白云区公证处签订（94）穗白内经字第3451号《合作建房协议书》，甲方提供位于广州市白云区某某乡螺某某西街二巷X号（现门牌××）的土地与金额出资的乙方合建两幢房屋，北面另一幢属乙方所有。由于农村宅基地的政策不允许与城市居民合建，以至甲乙双方合建的两幢楼房至今无法办理各自的《农村（墟镇）宅基地》，该证继续登记在甲方名下。乙方为了回笼合建资金，曾先后将北面的楼房转让给他人，其也无法享受拥有使用宅基地房产的待遇。现乙方主动找甲方协商北面楼宇的回赎问题，签订回赎协议如下：一、乙方承诺，能尽量说服北面楼宇的居住人全部搬走，将其幢北面楼宇交由甲方管理使用，则甲方愿意收回整幢楼宇的当日，结清整幢楼宇的回赎费共伍拾肆万元给乙方，清退北面楼宇居住户的工作由乙方去做。二、现乙方表示，整幢楼宇中五楼、四楼、和二楼西边单元、以及一楼东一单元可在近期内腾退住户，先将这些住房吉屋交还给甲方。为此，甲方同意在收回五楼的全层当日向乙方支付回赎价款拾捌万元；在收回四楼全层的当日，向乙方支付回赎价款拾捌万元；收回二楼西边单元的当日，向乙方支付回赎价款玖万元；在收回一楼东边单元的当日，向乙方支付回赎价款玖万元。三、至于三楼全层、二楼东边单元和一楼西边单元，由乙方继续负责、这些受让人或住户做搬迁工作。四、乙方的委托代理廖伟强保证，与甲方签订的本协议假若引起乙方不满，委托代理人廖伟强甘愿承担由此产生的经济后果并负全部法律责任。同日，廖伟强出具《收据》，称：本代理人廖伟强代理黄绍灿已收取原志强回赎广州市白云区螺溪乡螺涌村西街一巷1号北面楼宇五楼一层、四楼一层、二楼西面半层、一楼东半层单元的回赎房价款人民币伍拾肆万元，并附有银行转款记录予以证实。一审庭审中，王松提交黄绍灿出具的收据共五张，拟证实原志强与王松存在合作建房合同关系，涉案房屋的建设费用是由黄绍灿向王松等人筹集的；报警回执，拟证实原志强于2019年9月14日强迫王松搬离上述房屋，王松的妻弟沈舜琮报警。一审庭审中，沈浩良提交黄绍灿出具的收据共五张，拟证实原志强与沈浩良存在合作建房合同关系，涉案房屋的建设费用是由黄绍灿向沈浩良等人筹集的；报警回执，拟证实原志强于2019年9月14日强迫沈浩良搬离上述房屋，沈浩良的儿子沈舜琮报警。目前，涉案物业二层东边套间两房一厅由胡鼎华占用使用。涉案物业一层西边套间两房一厅由潘维城占用使用。涉案房屋三楼西边由沈浩良占有使用，涉案房屋三楼东边由王松占有使用。另查，沈舜琮是沈浩良的儿子，王松是沈浩良的女婿。一审法院认为：鉴于黄绍灿并非涉案宅基地所在村村民，其与该村集体经济组织成员原志强签订的《合作建房协议书》因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定而应当认定为无效。现原志强主张确认《合作建房协议书》无效的诉请于法有据，一审法院予以支持。鉴于涉案物业二层东边套间两房一厅由胡鼎华占用使用，涉案物业一层西边套间两房一厅由潘维城占用使用，涉案物业三层西边由沈浩良占有使用，涉案物业三层东边由王松占有使用。根据合同无效后的相互返还原则，胡鼎华将涉案物业二层东边套间两房一厅、潘维城将涉案物业一层西边套间两房一厅、沈浩良将涉案物业三层西边、王松将涉案物业三层东边返还给原志强。黄绍灿作为《合作建房协议书》的相对方，亦应负有将上述物业返还给原志强之义务。廖伟强作为黄绍灿的委托诉讼代理人，明知原志强与黄绍灿签订的《合作建房协议书》违反法律规定，仍代理黄绍灿与原志强签订《合作建房回赎协议》，承诺将涉案物业全部返还给原志强，符合《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条之规定，应与黄绍灿承担连带责任，共同向原志强返还上述物业。因沈舜琮并非涉案物业三层的实际使用人，原志强主张其返还涉案物业三层的诉请一审法院不予支持。对于合同无效后，原志强主张返还财产即涉案物业请求权是否适用诉讼时效？一审法院认为，原志强主张返还涉案物业请求权不应适用诉讼时效。因原志强主张返还涉案物业的前提系确认《合作建房协议书》无效，且返还涉案物业系合同无效后的法律后果之一，因此，确认合同无效后的返还财产不应适用诉讼时效。对被告关于诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予采纳。沈舜琮经一审法院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2020年9月25日作出如下判决:一、确认原志强与黄绍灿于1994年5月16日签订的《合作建房协议书》无效；二、自本判决生效之日起六十日内，黄绍灿、廖伟强、潘维城将位于广州市白云区松洲街××××号第一层西边套间返还给原志强；三、自本判决生效之日起六十日内，黄绍灿、廖伟强、胡鼎华将位于广州市白云区松洲街××××号第二层东边套间返还给原志强；四、自本判决生效之日起六十日内，黄绍灿、廖伟强及沈浩良将位于广州市白云区松洲街××××号第三层西边房屋返还给原志强；五、自本判决生效之日起六十日内，黄绍灿、廖伟强及王松将位于广州市白云区松洲街××××号第三层东边房屋返还给原志强；六、驳回原志强的其他诉讼请求。一审案件受理费4540元，由黄绍灿、廖伟强共同负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。本案原志强是涉案房屋宅基地使用权人，原志强诉请确认其与黄绍灿签订的《合作建房协议书》无效并要求黄绍灿、廖伟强及涉案房屋的实际占有使用人交还房屋。根据原志强与黄绍灿签订的《合作建房协议书》内容及其他查明事实，黄绍灿出资在原志强名下的宅基地上建设两栋房屋，南栋归原志强，北栋归黄绍灿，黄绍灿又通过合资建房等方式将北栋部分房屋转让给他人，但两栋房屋均登记在原志强名下。一审法院根据查明事实和土地管理法等相关法律规定，判决确认原志强与黄绍灿签订的《合作建房协议书》无效，黄绍灿、廖伟强及其他当事人均没有异议，本院予以确认和维持。根据黄绍灿、廖伟强的上诉请求、理由及其他当事人的辩称意见，本院认为本案二审存在如下争议焦点，并分别评析如下：关于本案程序问题。黄绍灿、廖伟强上诉认为一审判决对涉案尚未交还给原志强的四部分房屋的实际占有人如何取得房屋没有全面查清，也没有追加与各实际占有人存在合同关系的相关主体参与诉讼，剥夺其对合同效力提出意见的程序性权利，属于基本事实不清，且遗漏当事人，严重违反法定程序，依法应发回重审。对此本院认为，原志强基于合同无效要求返还涉案房屋，其请求权兼有债权性质的合同无效后的不当得利请求权和物权性质的返还原物请求权两种属性。基于合同关系的返还请求权，原志强可请求其合同相对人返还；基于物权性质的原物返还请求权，原志强可请求房屋的实际占有人返还。根据民事行为无效的处理原则，行为人因无效行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在双务合同无效的情况下，双方当事人因合同取得的财产，应当相互返还，且双方负有的返还义务互为对待给付，原则上应当同时返还。因此，在一方起诉请求确认或抗辩合同无效并要求返还的情况下，人民法院应尽量向对方当事人主动释明，告知其一并提出对待给付的相应诉讼请求。在原物权利人与实际占有人之间不具有直接合同关系的情况下，人民法院也应一并查明实际占有人取得占有的原因事实，并询问或告知其在本案中一并提出相应的返还对价或者赔偿损失的诉讼请求，尽可能一次性解决纠纷，避免因判令单方返还而出现不公平的结果。本案中，一审法院根据原志强的请求及审理需要将合同相对人黄绍灿及其代理人廖伟强以及房屋实际占有人潘维城等列为本案当事人，并对原志强与黄绍灿之间的合同关系以及潘维城等实际占有房屋的原因等基本事实进行了查明，在着重审理并支持原志强返还房屋的诉讼请求的情况下，没有向其他当事人释明在本案一并处理对价返还或损失赔偿问题，严格来说，确有不妥之处。黄绍灿、廖伟强关于本案处理程序的上诉理由部分成立。但基于以下两个理由，本院对于两上诉人要求发回重审的请求不予支持：首先，一审判决各实际占有人将房屋返还给原志强，实际占有人潘维城、胡鼎华、沈浩良、王松均没有提出上诉，在二审期间亦不要求在本案一并处理其占有部分的对待返还问题。其次，本案涉及整栋房屋的返还，由多个主体分别占有。未返还部分的各实际占有人与原志强并无直接合同关系，且部分占有人与黄绍灿也没有直接合同关系，如一并处理所有返还义务人的对待给付问题，可能需要将各部分房屋占有转移各中间环节的主体一并追加为本案当事人，导致案件处理过于复杂，反而不利于纠纷解决。各实际占有人分别通过另行起诉或协商等方式，各自理清与其合同相对人及前手之间的法律关系和责任，应更加有利于纠纷解决。因此，本案无需发回重审。关于涉案《合作建房回赎协议》的效力及回赎价款等内容认定问题。廖伟强以黄绍灿代理人的身份与原志强签订《合作建房回赎协议》，记载了签订回赎协议的背景和过程，与已查明事实相符，黄绍灿对廖伟强的代理权限亦无异议，该《合作建房回赎协议》应视为黄绍灿与原志强就双方合作建房协议无效后果达成的清结协议，具有独立性，属于合法有效的协议，对于协议各方具有法律约束力，协议各方对此并无异议，本院亦予以认可。对于回赎协议约定的回赎价款问题，原志强主张约定和已支付的五十四万元是北栋整栋房屋的回赎款，而黄绍灿、廖伟强则主张五十四万元是黄绍灿、廖伟强已经交还部分的回赎款，不包括未交还部分的回赎款；而实际占有人潘维城、胡鼎华、沈浩良、王松则表示应当按照合作建房协议无效来处理相关的法律后果，不同意按照回赎协议约定的金额来处理。对此本院认为，该回赎协议在文字上确有“整栋楼宇回赎费共五十四万元”的表述，但该协议中关于回赎款的内容均为手写填空的方式记载，综合考察该协议第二条关于分期支付回赎价款的具体数额、原志强签订合同当日一次性支付五十四万元以及廖伟强同日出具收据确认收到北面楼宇五楼一层、四楼一层、二楼西面半层、一楼东半层单元的回赎房价款人民币伍拾肆万元的事实，结合黄绍灿收取他人合作建房款的相关情况，本院认为黄绍灿、廖伟强关于五十四万元为已经交还部分的回赎价款的主张依据充分，本院予以采纳和确认。对于黄绍灿、廖伟强已经交还的五楼一层、四楼一层、二楼西边单元、一楼东边单元房屋，黄绍灿不得再行要求原志强承担对价返还责任。而对于本案诉争的回赎协议签订后黄绍灿、廖伟强尚未返还的部分，即二楼东边单元、一楼西边单元以及三楼全层房屋，根据合作建房协议无效的后果以及该回赎协议第三条、第四条的内容，黄绍灿、廖伟强仍负有说服协助返还的责任。因此，一审判决黄绍灿、廖伟强共同返还尚未交还的涉案房屋并无不当，本院予以维持。但应当指出，廖伟强代理黄绍灿签订该回赎协议就合作建房协议无效后果进行清理的行为并不违法，一审法院援引《民法总则》第一百六十七条关于违法代理的规定作为廖伟强承责的论理依据，确有不当。廖伟强在本案需承责的依据是回赎协议关于代理人责任的具体约定以及廖伟强代为签署回赎协议的行为本身构成对有关代理人责任的承诺，其法律依据应当是《民法总则》第一百四十三条关于民事法律行为有效的规定。至于潘维城、胡鼎华、沈浩良、王松作为实际占有人应当返还的相应部分房屋的返还对价或损失赔偿问题，如前所述，并不包含在原志强已经支付的五十四万元之内，原志强仍负有相应的对等返还责任，黄绍灿、廖伟强亦享有和承担相应的权利义务，各方可另行解决。综上，一审判决认定事实基本清楚，各判项处理及法律适用并无明显不当，可予以维持。黄绍灿、廖伟强的部分上诉理由虽然成立，但不足以支持其上诉请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4540元，由上诉人黄绍灿、廖伟强负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年二月二十五日法官助理刘丹红书记员郭蔚琳