云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初9702号原告：西南林业大学。住所：昆明市白龙寺**。法定代表人：郭辉军，系校长。委托代理人：杨微，系云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：赵雪燕，系云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。被告：字京昌，男，1985年10月9日出生，彝族，户籍登记地云南省保山市昌宁县。原告西南林业大学诉被告字京昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月27日受理后，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年1月5日公开开庭进行了审理。原告西南林业大学委托诉讼代理人杨微到庭参加诉讼，被告字京昌因下落不明，经本院公告送达起诉状、举证通知书及开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2019年8月13日签订《西南林业大学经营性商铺租赁临时协议》，该临时协议约定租赁期限为半年，自2019年8月13日起至2020年2月12日止，被告应当于每月15日前向原告支付月租金5864元；被告如违约，应向原告支付3个月租金额的违约金。被告在占有、使用商铺后仅仅只向原告支付了第一个月的租金，后多次催缴未果，故原告诉至法院，请求1.判令被告支付2019年9月13日至实际返还租赁房屋时止的租金及房屋占有使用费（暂计算至2020年9月15日，共计71024元）；2.判令被告支付违约金17592元（年租金30%）；3.判令被告立即腾空、返还租赁房屋并结清实际发生的所有水电费、物管费等相关费用；4.案件受理费2015元由被告承担。被告字京昌未到庭参加诉讼，未发表答辩意见。原告为证明自己的主张，向法院提交如下证据：一、1.西南林业大学事业单位法人证书，2.法定代表人身份证明，3.法定代表人身份证复印件，共同证明原告主体身份。二、4.原告与被告签订的《西南林业大学经营性商铺租赁临时协议》，证明原告与被告签订《西南林业大学经营性商铺租赁临时协议》，约定租期自2019年8月13日至2020年2月12日止，被告须于第一次缴纳租金时缴纳合同履约保证金50000元，且每月15日前向原告支付月租金5864元。三、5.中国银行转账凭证复印件及记账凭证，6.《通知》复印件及被告签收通知的记录，7.被告字京昌所租商铺现状照片，共同证明被告仅向原告支付了第一个月租金，后原告多次催缴租金及合同履约保证金未果，时至今日，被告仍未交租金且继续占有使用该租赁场地，拒绝返还，已构成严重违约。被告字京昌未到庭质证，未提交证据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。对原告所提交证据经本院核对与原件无误，本院予以确认并在卷佐证。被告字京昌经依法公告送达、传唤，既未向本院递交答辩状，也未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，对原告的上述证据本院视为被告字京昌放弃质证权利。根据原告证据及陈述，本院依法确认以下案件事实：原告西南林业大学与被告字京昌于2019年8月13日签订《西南林业大学经营性商铺租赁临时协议》，约定原告将西南林业大学家属区综合楼3号经营性商铺租赁给被告，租赁期限为半年，自2019年8月13日起至2020年2月12日止，月租金为5864元，支付时间为每月15日前，被告如违约，应向原告支付3个月租金额的违约金。原告交付案涉商铺后，被告仅支付一个月租金，原告多次催缴无果，且合同到期后原告多次与被告协商，被告既未交付租金也未腾退房屋，故原告诉至法院，提出前述诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务”之规定，本案双方当事人在自愿平等的基础上签订合同，未违反法律强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，本案中，因被告字京昌未按合同约定期限支付租金，原告有权依照合同约定请求被告支付所欠租金及违约金。但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，本案中，因被告于合同履行一个月时已出现了违约行为，此时原告已享有解除合同防止损失继续扩大的权利，而原告直至合同到期后仍未采取适当措施防止损失扩大，故对于原告请求被告支付2019年9月13日至实际返还租赁房屋时止的租金及房屋占有使用费的请求，本院仅支持由被告向原告支付2019年9月13日至合同到期时即2020年2月12日的租金合计29320元；对于合同到期之后产生的房屋占有使用费，因被告违约后原告并未采取适当措施，所产生的扩大损失应当由原告自行承担。对于原告请求被告按年租金的30%支付违约金的请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，双方在案涉租赁合同中约定了三种违约责任的承担方式，一、被告逾期支付租金每逾期一日按日租金的3倍向原告支付滞纳金；二、被告拖欠租金累计达3个月以上的，应按照合同总租金的50%向原告支付违约金；三、合同履行中一方违约需向守约方支付3个月的租金为违约金。此三种约定的违约责任均高于原告所受损失的百分之三十，且原告实际损失仅为被告欠付租金的资金占用利息，故本院酌情支持被告向原告支付以29320元为本金自2020年2月12日起至实际付清款项之日止按照全国银行间同业拆借中心公布一年期贷款市场报价利率计算的资金占用损失。对于腾退案涉房屋的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”之规定，案涉租赁合同已到期，被告应该返还案涉房屋，故对该诉请本院予以支持。对于原告请求结清实际发生的所有水电费、物管费等相关费用的诉请，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，原告对实际产生的水电费及物管费并未提供相应证据佐证，也无具体明确的金额，故本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十九条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款，判决如下：一、被告字京昌于本判决生效之日起十日内向原告西南林业大学支付房屋租金29320元；二、被告字京昌于本判决生效之日起十日内向原告西南林业大学支付上述款项自2020年2月12日起至实际付清款项之日止按照全国银行间同业拆借中心公布一年期贷款市场报价利率计算的利息；三、被告字京昌于本判决生效之日起十日内将案涉房屋退还原告西南林业大学；四、驳回原告西南林业大学其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2015元，由原告西南林业大学承担1348元，由被告字京昌承担667元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  范文敏二〇二一年二月二十六日书记员  张 棵