宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初2805号 原告：宁波保税区创世国际贸易有限公司管理人。住所地：宁波市高新区光华路****研发园******。 代表人：岳振宏。 委托诉讼代理人：余鲜鲜，浙江波宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈春生，浙江波宁律师事务所律师。 被告：宁波海曙玖和物业有限公司，住所地，住所地：宁波市海曙区环城西路北段**会信用代码91330203561270246J。 法定代表人：陈国华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈干浦，浙江红邦律师事务所律师。 被告：宁波市海曙区富源商务宾馆有限公司，住所地：宁，住所地：宁波市海曙区环城西路北段**用代码91330203551140173T。 法定代表人：鄢家芬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈永乐，该公司员工。 被告：杨成虎，男，汉族，1980年10月7日出生，户籍地安徽省广德县。 被告：王夫强，男，汉族，1987年9月7日出生，户籍地安徽省涡阳县。 原告宁波保税区创世国际贸易有限公司管理人（以下简称创世公司管理人）与被告宁波海曙玖和物业有限公司（以下简称玖和物业）房屋租赁合同纠纷一案，原先于2019年11月5日向宁波市中级人民法院提起诉讼，该院于同日立案受理后，于2020年3月9日裁定交由本院审理，本院于2020年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月8日公开开庭进行了审理。审理中，本院依职权追加宁波市海曙区富源商务宾馆有限公司（以下简称：富源商务宾馆）、杨成虎、王夫强为本案被告，并于2021年2月1日公开开庭进行了审理。原告创世公司管理人的委托诉讼代理人陈春生，被告玖和物业的委托诉讼代理人陈干浦两次到庭参加诉讼，被告富源商务宾馆的委托诉讼代理人陈永乐、被告杨成虎到庭参加第二次庭审，被告王夫强经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告创世公司管理人向本院提出诉讼请求：一、被告玖和物业立即支付从2018年8月1日至2019年1月31日的房租900000元，并支付违约金（按照日千分之一标准计算至实际履行之日）；二、被告玖和物业支付从2019年2月1日至2020年6月1日的房屋使用费3120000元给原告（合同约定按照日租金2倍计算，调整至日租金的1.3倍计算）；三、被告玖和物业腾退案涉房屋并返还给原告。审理中，原告变更诉讼请求如下：一、被告玖和物业支付从2018年8月1日至2019年8月6日按每月150000元标准计算的房租及逾期付款违约金（自2018年8月1日起计至2019年8月19日止按年利率24%计算、2019年8月20日起止实际履行之日止按同期全国间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算）；二、被告玖和物业支付从2019年8月7日至2020年6月1日房屋使用费（合同约定按照日租金2倍计算调整至日租金的1.3倍计算）；三、被告玖和物业与被告富源商务宾馆、被告杨成虎、王夫强立即搬离、腾退案涉房屋并返还给原告。事实和理由：2017年4月14日创世公司向宁波市中级人民法院申请破产清算，该院于2017年5月24日作出（2017）浙02破申9号民事裁定书，裁定受理创世公司的破产清算申请，同日该院作出（2017）浙02破申9号决定书指定浙江波宁律师事务所与浙江德威会计师事务所有限公司担任联合破产管理人。2017年7月17日管理人接管了创世公司的公章、财务专用章、发票专用章、合同专用章、法人章、企业证照等资料。同日管理人对创世公司资产进行清点，制作清单及笔录。根据创世公司提供的财务资料显示，2008年8月13日创世公司和被告玖和物业签订租赁合同一份，双方对租期、房租、支付、违约责任等做出了约定，管理人接手后立即通知被告玖和物业以后的房租向管理人支付，但2018年8月后，被告玖和物业以各种理由不支付房租，经管理人多次催讨未果，同时涉案房屋亦未向原告返还，故成诉。 被告玖和物业庭审答辩称，一、2017年8月，被告玖和物业收到原告的告知函，告知被告玖和物业将原合同的租赁期限变更为为不定期，鉴于被告玖和物业将房屋转租给第三方，在这种情况下，被告玖和物业只能将房屋租赁给可以接受不定期租赁的房客，造成了被告玖和物业大面积的就空置房屋无法出租，也实际无法收租，该部分损失应由原告承担，因此导致被告无法缴纳半年的租金，原告主张的租金应予以抵扣损失，另外，原告主张的违约金过高，希望法院予以调整；二、关于占有使用费的问题，在涉案租赁合同到期前，被告玖和物业已经搬离涉案地块，也不再收取租金和对外出租，年初因为疫情，部分租赁物被政府征用，被告玖和物业亦与政府、街道等工作人员配合，履行基本的社会责任，没有任何报酬，部分水电费亦由被告自行垫付，故不存在占有使用费和房屋腾退的问题，请求法院公正判决。 被告富源商务宾馆庭审答辩称：本被告向曾向玖和物业承租涉案地块的数间店面并将其转租给其他租客用于经营，由于目前多家承租户拖欠承租款和当初大量的装修投入将近200万元，目前经营困难重重，请求法院对承租房屋延缓腾退时间，给本被告一个腾退的时间和条件。 被告杨成虎庭审答辩称：本人系从被告玖和物业处转租的房屋目前用于经营烟杂店，收到法院的传票后已经积极着手搬离房屋，春节前可以尽量搬空。希望法院考虑腾退时间。 被告王夫强未到庭答辩，亦未在答辩期内向本院提交书面答辩。 经审理，本院认定事实如下： 2008年8月13日，创世公司（甲方）与玖和物业（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其拥有的座落在宁波市××路××段××号的房屋出租给乙方用于经营宾馆，该房屋建筑面积工9000平方米，租赁期限为十年，自2009年2月1日起至2019年1月31日止，关于租金，合同约定2018年2月1日至2019年1月31日的租金为180万元，租金的支付方式：乙方每年分两次向甲方支付该年的租金，于1月1日前支付50%，于7月1日前支付剩余50%，合同并约定租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋，所有装修归甲方所有，乙方应在租赁期满日与甲方办理房屋交接手续，甲方同意乙方在租赁期内因经营需要，可以分割出租，第三人对租赁财产造成损失的，由乙方负责赔偿损失，其中违约责任约定，乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方每逾期一日按应付租金的千分之一支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。租赁期满，乙方应如期交还房屋，如乙方未经甲方同意逾期交还，甲方有权要求乙方每逾期一日按当年日租金的二倍支付房屋使用费，合同还对双方的权利义务等进行约定。 2017年4月14日创世公司以其不能清偿到期债务且公司资产不足以清偿全部债务，明显缺乏清偿能力等为由向宁波市中级人民法院申请破产清算。宁波市中级人民法院经审查后于2017年5月24日作出（2017）浙02破申9号民事裁定书，裁定受理创世公司的破产清算申请，并指定浙江波宁律师事务所、浙江德威会计师事务所有限公司作为创世公司的联合破产管理人。2017年8月14日，创世公司管理人向被告玖和物业发送告知函一份，内容主要为，管理人决定将原合同的租赁期限变更为不定期、要求被告按原合同中约定的租金标准将应付租金或称帝占用费等相关任何款项直接支付至管理人账户等。2019年2月21日，原告向被告玖和物业发送租金催款函一份，要求被告按时支付租金及拖欠的各类应付款项及房屋占有使用费。2019年8月6日，原告在案涉地块张贴公告一份，内容主要为：原、被告就租赁位于宁波市××路××段××号的房屋达成租赁协议，租赁截止时间至2019年1月31日，租赁期限已届满，近期管理人将委托宁波市中级人民法院司法鉴定处就上述房屋在破产强清频道上进行公开拍卖，请承租人、房屋实际使用人及时腾退，并按照合同的约定及时补交所拖欠的房租及实际占有使用费。如未及时腾退，所有的法律责任由承租人、房屋实际使用人承担等。 另查明，被告玖和物业承租上述房屋后，将房屋分割出租给若干承租户，截止庭审辩论终结时止，除被告富源商务宾馆、被告王夫强、被告杨成虎以外，其余承租户均已腾退。 以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、民事裁定书、决定书、账户流水信息、告知函及原、被告庭审陈述予以证明。 本案的争议焦点：一、原告是否有权要求被告支付租金、违约金、占有使用费及上述款项的具体标准？二、原告是否有权要求四被告腾退涉案房屋？ 关于争议焦点一、本院认为，原告与被告玖和物业签订的《房屋租赁合同》应系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。原告将案涉房屋交付被告玖和物业使用，履行了自己的主要义务，被告玖和物业亦应当依约按期支付租金。本案中，根据创世公司与被告玖和物业之间的《房屋租赁合同》的约定，涉案房屋租期至2019年1月31日届满，宁波市中级人民法院于2017年5月24日裁定受理破产清算时，双方之间的房屋租赁合同尚未履行完毕，创世公司的管理人有权决定解除或继续履行该租赁合同，根据2017年8月14日的告知函内容来看，管理人将原合同的租赁期限变更为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同。因现有证据无法证明租赁关系存续期间管理人曾向被告玖和物业作出解除双方不定期租赁关系的明确意思表示，考虑到2019年8月6日，管理人曾发出公告，明确因涉案地块进入拍卖程序、要求全体租户腾退等，本院据此认定双方的租赁关系至该时起终止，根据双方合同约定，租金半年一付，故原告有权要求被告支付自2018年8月1日起至2019年8月6日止的拖欠租金，租金的标准可按2018年度租金180万元/年计算。因被告玖和物业已逾期超过30天后交付租金，应按约承担日千分之五的违约赔偿责任。法律规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时可以预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，考虑到约定违约金标准及原告主张的标准过高，本院结合原告的收入与实际损益、房屋分割占用的实际情况、被告玖和物业的履行能力等依法予以酌情调整，2018年8月1日至2019年8月19日止可按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.5倍计算、自2019年8月20日起至实际履行之日止按照按同期全国间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计付。 关于争议焦点二：案涉位于宁波市××路××段××号房屋经生系属原告创世公司所有，在该公司进入破产程序后，由管理人接管该公司的财产，被告玖和物业、被告富源商务宾馆、被告杨成虎、被告王夫强占用涉案房屋所在场地的行为不仅侵害了原告的财产权利，亦不利于管理人妥善处置破产财产，故原告有权要求四被告腾空并返还案涉的房屋，被告玖和物业虽抗辩已于合同到期前腾退涉案场地，但现有证据无法证明其与原告办理了相关案涉房屋的交接手续，同时经本院审查，租赁关系终止以后仍由部分转租人占有、使用，故对被告玖和物业的该项抗辩本院不予采信，四被告理应将房屋腾空并返还给原告，考虑到涉诉房屋存在转租情形，对四被告的腾退时间酌定为判决生效之日起20日。被告玖和物业作为合同相对人同时需向原告支付自2019年8月7日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。至于该房屋占有使用费的标准，合同约定为原日租金标准的2倍，本院审查后认为，房屋占有使用费的支付应以被告玖和物业逾期返还房屋给原告造成的实际损失为基础，因原告自愿降低占有使用费的标准为原租金的1.3倍、费用标准计至2020年6月1日，系原告私权利的自愿处分，并未超过法律规定的范围，本院亦予以支持，经本院核算，2019年8月7日至2020年6月1日的房屋占有使用费数额为1923287元。综上，原告诉讼请求合理部分本院依法予以支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告宁波海曙玖和物业有限公司支付原告宁波保税区创世国际贸易有限公司管理人2018年8月1日至2019年8月6日的租金1829589元及逾期付款违约金（违约金以1829589元为基数，自2018年8月1日至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.5倍计算、2019年8月20日起至实际履行之日止按照按同期全国间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算），于本判决生效之日起十日内付清。 二、被告宁波海曙玖和物业有限公司支付原告宁波保税区创世国际贸易有限公司管理人2019年8月7日至2020年6月1日起的占有使用费1923287元，于本判决生效后十日内付清； 三、被告宁波海曙玖和物业有限公司、被告宁波市海曙区富源商务宾馆有限公司、被告杨成虎、被告王夫强于本判决生效之日起二十日内腾退坐落于宁波市××路××段××号的房屋，并将上述房屋交付给原告宁波保税区创世国际贸易有限公司管理人。 四、驳回原告宁波保税区创世国际贸易有限公司管理人的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费38890元，减半收取19445元，由被告宁波海曙玖和物业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员  施 益 二〇二一年二月三日 代书记员  徐倩倩 本案引用的法律条文 《中华人民共和国企业破产法》 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 12 11