北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2065号上诉人（原审被告）：姚元元，女，1978年1月1日出生，汉族，贵州大家文创有限公司职员，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：韩凯，男，1983年11月7日出生，汉族，华能北京热电有限责任公司职员，住北京经济技术开发区。上诉人姚元元因与被上诉人韩凯房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初21368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人姚元元，被上诉人韩凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚元元上诉请求：撤销一审判决，改判驳回韩凯的全部诉讼请求。事实和理由：1.我未超期占用房屋，不应支付房屋占用费；2.我于2019年5月购买预售商品房，因受新冠疫情影响，该商品房竣工备案时间由2020年3月推迟到2020年12月，导致我逾期迁出户口，属于不可抗力，且未影响对方落户；3.08-09年我尚未购买涉案房屋，相应供暖费不应由我交纳，物业滞纳金过高。韩凯辩称，同意一审判决，请求二审维持原判。韩凯向一审法院提出诉讼请求：1.判令姚元元将户籍从北京经济技术开发区天华园二里****7-501房屋迁出；2.判令姚元元支付房屋占用费6080元（自2019年5月23日至2019年7月10日期间）；3.判令姚元元支付违约金（按照每日房屋成交总价的千分之零点五标准，自2019年5月23日起至姚元元实际履约之日止）；4.判令姚元元结清拖欠的物业费1949元、采暖费2676.6元；5.判令姚元元支付滞纳金108.93元。一审法院认定事实：2019年3月19日，姚元元（出卖人）与韩凯（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定韩凯购买姚元元所有的位于北京经济技术开发区天华园二里三区5幢7-501房屋。合同总价款270万元。物业费用保证金0元，在房屋交付前发生供暖费、物业管理费等由姚元元承担，在房屋交付后发生的上述费用由韩凯承担。房屋交付当日，买卖双方确认最终的物业欠费数额。户籍迁出保证金2万元，出卖人应于本合同签订之日起130日内迁出户口，买受人于房屋内原有户籍迁出且收到出卖人告知后2日内支付。出卖人已将该房屋出租，买受人同意继续履行租赁合同。涉案房屋出售时出租，租期至2020年1月15日，月租金3800元。出卖人应于收到贷款部分房款当日将租赁押金或保证金及剩余租金支付给买受人，并配合买受人与承租人办理转租约的相关手续。关于违约责任，若出卖人逾期履约超过15个工作日，买受人未解除本合同且最终交易实际履行的，则逾期履约期间，买受人有权要求出卖人按每日房屋成交总价的0.5‰支付违约金。另查，涉案房屋于2019年5月9日完成产权登记变更，登记至韩凯名下；姚元元于2019年5月23日收到韩凯以贷款形式支付的购房款80万元。韩凯提供北京金颐都物业管理有限公司于2020年11月14日出具的《费用告知单》，载明2018年1月1日至2019年5月24日共计1949元；韩凯提供北京博大开拓热力有限公司于2020年11月出具的《供暖催费通知》，载明2008至2009季供暖费1338.3元，2018年至2019年季供暖费1338.3元，2018至2019季滞纳金108.93元。姚元元对上述证据材料真实性及证明目的均认可。韩凯提供微信聊天记录，证明涉案房屋的实际交付时间为2019年7月10日。姚元元对该证据的真实性和证明目的均不予认可。在本案审理过程中，双方均认可除户口迁出保证金2万元外，韩凯已经给付剩余购房款268万元。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。韩凯与姚元元签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应依约履行自己的义务。关于韩凯要求姚元元将户籍从北京经济技术开发区天华园二里****7-501房屋迁出的诉讼请求，因户口迁移问题并非法院民事案件受理范围，故对该项请求法院不予处理。关于韩凯要求姚元元支付房屋占用费6080元的诉讼请求，韩凯主张姚元元于2019年5月23日收到贷款部分房款，至此时起姚元元应将剩余租金支付给韩凯，并配合韩凯与承租人办理转租约手续，但姚元元没有依约履行，导致韩凯于2019年7月10日从居间方处收房。姚元元不认可实际交房时间，亦不认可收取租金情况，但未提供证据证明其主张，亦未提供证据证明已将剩余租金给付韩凯，故对于姚元元的上述答辩意见，法院不予采信。韩凯主张上述期间房屋占用费6080元，系合同约定的租金，且数额合理，法院予以支持。关于韩凯要求姚元元支付违约金的诉讼请求，需要指出的是，违约金数额的确定应参照违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。如果约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加；如果约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院予以适当减少。鉴于姚元元现阶段尚不能明确户口能否迁出及具体时间，法院酌情处理截至本案诉讼辩论终结之日即2020年11月24日前的违约金，此后可根据履约情况再行处理。姚元元认为违约金标准过高，韩凯未能举证证明其因此遭受的具体损失。据此，法院兼顾合同的履行情况、综合考虑户口对房屋所致影响、当事人的过错程度以及姚元元的违约行为，对违约金数额予以调整，酌情确定违约金的数额。关于韩凯要求姚元元结清拖欠的物业费1949元、采暖费2676.6元、滞纳金108.93元的诉讼请求，证据充足，法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、姚元元于判决生效之日起十日内给付韩凯房屋占用费6080元；二、姚元元于判决生效之日起十日内给付韩凯违约金25000元；三、姚元元于判决生效之日起十日内给付韩凯物业费1949元、采暖费2676.6元、滞纳金108.93元；四、驳回韩凯的其他诉讼请求。对一审法院查明的事实，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，姚元元与韩凯签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方均应依约履行。按照合同约定，姚元元应当于收到贷款部分房款当日配合办理转租约手续并向韩凯支付租赁押金及剩余租金，但其未能办理上述手续，现韩凯主张自贷款放款之日至实际收房之日的房屋占用费，存在合同依据，应予支持。姚元元应当于合同签订之日起130日内迁出户口，即其最迟应当于2019年7月将户口迁出，此时姚元元自称其所购买的房屋也未竣工，即便不存在新冠疫情的影响，姚元元也难以按照合同约定的时间迁出户口，为此，一审法院综合实际情况判决姚元元承担户口未能迁出的违约金并对违约金数额予以调整，并无明显不当，本院予以维持。因户籍迁出不属于法院民事案件受案范围，故对韩凯要求姚元元将户籍迁出的请求不予处理。合同约定房屋交付前发生的供暖费、物业管理费等应由姚元元承担，故韩凯起诉要求姚元元结清该房屋上拖欠的物业费、供暖费及滞纳金，存在合同依据，应予支持。因韩凯并未代为交纳上述费用，一审法院判决姚元元将该部分费用直接给付韩凯不妥，本院予以纠正。据此，上诉人的上诉理由均不能成立。一审法院对物业费、供暖费处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持（2020）京0115民初21368号民事判决第一、二项；二、撤销（2020）京0115民初21368号民事判决第三、四项；三、姚元元于本判决生效之日起十日内向北京金颐都物业管理有限公司结清物业费1949元；向北京博大开拓热力有限公司结清供暖费2676.6元及滞纳金108.93元；四、驳回韩凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费695元，由姚元元负担（已交纳74元，余款于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李淼二〇二一年二月二十六日法官助理 刘佳书 记 员 张璐