安徽省含山县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0522民初367号 原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司含山县支行，住所地安徽省马鞍山市含山县褒禅山路玫瑰园小区，统一社会信用代码91340522677555577W。 负责人：夏武，该支行行长。 委托诉讼代理人：陈琦，安徽浩谦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜浩瀚，安徽浩谦律师事务所律师。 被告：王思亮，男，1987年9月13日出生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。 被告：明发集团含山房地产开发有限公司，住所地安徽省含山县环峰镇华阳西路**阳光世纪城**商铺**，统一社会信用代码91340522MA2NYXME1Q（1-1）。 法定代表人：冯建民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闻博文，该公司法务工作者。 委托诉讼代理人：杨国庆，该公司法务工作者。 原告中国邮政储蓄银行股份有限公司含山县支行与被告王思亮、明发集团含山房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案受理。依法适用普通程序，于2021年2月23日公开开庭进行了审理。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司含山县支行委托诉讼代理人杜浩瀚、被告明发集团含山房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨国庆到庭参加诉讼，被告王思亮经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。 原告中国邮政储蓄银行股份有限公司含山县支行向本院提出诉讼请求：一、请求依法解除原告与被告王思亮于2018年7月18日签订的《个人购房／购车借款及担保合同》中的借款合同部分；二、判令被告王思亮偿还原告借款本金488763.58元及利息、罚息8699.59人民币元，合计人民币497463.17元（该利息计算至2020年11月16日，自2020年11月17日至被告实际还款之日的利息按合同约定计算）；三、判令被告王思亮支付原告律师代理费人民10500元；四、依法拍卖、变卖抵押物含山县明发桃源观邸3#幢1502号房产，所得价款原告优先受偿；五、判令被告明发集团含山房地产开发有限公司对被告王思亮的上述债务承担连带保证责任；六、本案全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由：被告王思亮因购买含山县明发桃源观邸3#幢1502号房产缺乏资金，于2018年7月18日与原告中国邮政储蓄银行股份有限公司含山县支行签订《个人购房／购车借款及担保合同》一份，向原告贷款人民币50万元。合同约定：贷款期限为360个月，贷款利息按中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率上浮20%计算，借款人按月等额本息还款，罚息利率按本合同约定的贷款利率水平上加收30%，且被告王思亮以合同项下所购房产为上述贷款提供抵押担保，办理了抵押权预告登记。被告明发集团含山房地产开发有限公司对王思亮的上述债务承担阶段性连带责任保证，自被告办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续且原告收到他项权证之日起，其不再承担新的保证义务和责任。被告借款后自2020年10月起未能按期偿付本息，构成违约，经原告多次催要仍拒绝支付，以致成讼。综上，为维护原告的合法权益，特具状贵院，望依法判如前请。 被告王思亮未作答辩。 被告明发集团含山房地产开发有限公司辩称：一、案涉商品房已于2019年12月31日符合交付条件，明发公司已按约通知被告王思亮，王思亮于2020年3月22日才前来办理收房手续，且当时案涉房屋已具备办理房产证的条件，但被告拖延至今未办理房产证导致他项权证无法办理，银行抵押权不能实现，其行为已构成了违约，对此明发公司保留追诉权利，明发公司已按约完成了案涉房屋的全部开发建设并具备了权属登记条件，应当视为借款合同中承担的借贷合同中的阶段性担保责任的目的已经实现，且原告方作为贷款人，亦怠于行使合同权利，未积极督促王思亮办理相关登记手续，因此对被告王思亮在交房后的逾期违约行为，明发公司不应继续承担保证责任；二、原告在诉请中并未明确王思亮具体的欠款时间，亦未提供证据证明王思亮的还款及欠款明细单，不能证明其诉请金额，且原告诉请中同时主张利息、罚息涉及到利息的重复计算，请法院依法予以核减；三、原告对案涉房屋不享有优先受偿权，《民法典》第二百二十一条规定，抵押预告登记不具有物权效力，其抵押权的设立具有不同的法律效力，原告作为案涉房屋的抵押预告登记权人，在其未办理抵押登记之前仅享有当抵押登记条件成就或者约定的期限届满，对案涉房屋办理抵押的登记的请求权，并非是对案涉房屋享有的现实的抵押权，因此，原告不享有对案涉房屋的优先受偿权；四、本案系被告王思亮违约导致的诉讼，相关的诉讼费、律师代理费等费用，均应由被告王思亮本人承担；五、即使法院判决明发公司在本案中承担连带担保责任，根据《民法典》第七百条及《担保法司法解释》第四十二条规定，为减少诉累请求法院在判决书中一并确认明发公司在承担担保责任后可以依法行使追偿权。 原告为支持上述事实和诉讼请求，提供如下证据：一、原告的营业执照，法定代表人身份证明，证明原告的企业法人信息，夏武系支行行长；二、身份证复印件，企业信息查询单，证明两被告的身份信息；三、贷款申请表、个人购房购车借款及担保合同、不动产抵押登记预告证明，证明被告因购买房产缺乏资金，于2018年7月18日与原告签订了《个人购房／购车借款及担保合同》一份，向原告贷款人民币50万元，合同还约定被告明发公司对王思亮的上述债务承担阶段性连带保证责任，同时被告王思亮自愿以所购房屋提供抵押为贷款提供抵押担保，但截至到目前只办理了抵押预告登记；四、借据及转账凭证，证明原告已按约履行了贷款发放义务；五、被告王思亮的欠款明细单打印件及还款流水，证明王思亮的贷款逾期情况，截至到2021年2月23日，被告王思亮欠原告本金488763.58元，利息、罚息合计16692.36元；六、委托代理合同、律师费发票，证明原告为主张债权花费律师费10500元。 被告王思亮未到庭质证，无证据出示。 被告明发集团含山房地产开发有限公司无证据出示，提供如下质证意见：证据一、二，三性认可；贷款申请表三性予以认可，申请借款人为王思亮，不动产抵押登记预告证明三性予以认可，但案涉房屋仅办理了抵押权预告登记，原告不享有抵押权，因此对案涉房屋不具有优先受偿权，对借款合同的真实性予以认可，不认可证明目的，根据借款合同第十七条、十九条规定，被告王思亮以案涉房屋抵押物，应当在具备办证条件后及时办理抵押登记手续，但王思亮至今未办理，原告方亦未积极督促其履行办理抵押登记的义务，原告方自身存在过错，第三十一条借款合同第二款第一项规定，明发公司承担的阶段性连带担保责任截止到抵押登记手续办理完毕为止，并非原告所说的将相关登记证书交付原告为止；借款借据的真实性予以认可，借款人为王思亮，于2018年10月29日出具该借据，约定向原告方借款50万元，年利率5.88%，采用等额本息还款方式；转账凭证，真实性予以认可，明发公司已收到上述款项；证据五欠款截图打印件真实性不认可，其为原告所说的内部系统截图，并未提供原件，且之中并未明确利息、罚息的计算明细，不能真实的反映王思亮还款及欠款的真实信息，不能达到原告的证明目的；律师代理合同，律师发票，真实性予以认可，但本案系被告王思亮违约导致诉讼，应当由王思亮承担该费用。 综合认证如下：经审查，原告提交的证据来源真实、合法，与证明的目的具有关联性，本院予以认可。被告明发集团含山房地产开发有限公司的质证意见，按照合同约定不能免除其作为保证人应承担的连带保证责任，但原告关于房屋抵押登记优先受偿的证据不充分，被告王思亮所购的房屋只办理了抵押权预告登记，没有办理房产证等相关事宜，房屋抵押担保手续不成立，故原告不享有房屋抵押优先受偿权，被告明发集团含山房地产开发有限公司该质证意见成立。 经审理查明：被告王思亮因购买含山县明发桃源观邸3#幢1502号房产缺乏资金，于2018年7月18日与原告中国邮政储蓄银行股份有限公司含山县支行签订《个人购房／购车借款及担保合同》一份，向原告贷款人民币50万元。合同约定：贷款期限为360个月，贷款利息按中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率上浮20%计算，借款人按月等额本息还款，罚息利率按本合同约定的贷款利率水平上加收30%，且被告王思亮以合同项下所购房产为上述贷款提供抵押担保，办理了抵押权预告登记。被告明发集团含山房地产开发有限公司对王思亮的上述债务承担阶段性连带责任保证，自被告办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续且原告收到他项权证之日起，其不再承担新的保证义务和责任。被告借款后自2020年10月起未能按期偿付本息，构成违约，经原告多次催要仍拒绝支付，以致成讼。 本院认为：原告与被告王思亮签订的《个人购房／购车借款及担保合同》，合法有效，系双方真实意思的表示，原告已按约履行了义务，被告王思亮理当按照合同的约定，履行自己的义务，现被告王思亮不能偿还到期债务，已构成违约，故原告要求被告王思亮偿还借款本息的诉请，本院依法予以支持；被告明发集团含山房地产开发有限公司作为该合同的保证人，按照合同的约定，依法应承担连带清偿责任，故原告该诉请本院依法予以支持；另原告要求按照借款合同的约定，由二被告承担本案的律师费用，符合法律规定，本院依法予以支持；但原告要求依法拍卖、变卖抵押物即含山县明发桃源官邸3#栋1502房产，且所得价款原告优先受偿，该诉请证据不充分，本院依法不予支持；原告要求解除与被告签订的《个人购房／购车借款及担保合同》中的借款合同部分符合法律规定，本院依法予以支持，另被告含山县明发集团房地产开发有限公司在承担连带清偿责任后依法有权向被告王思亮追偿。现依据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第五百六十三条第二项、第五百七十七条、第五百八十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王思亮于本判决生效之日起十日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司含山县支行本金488763.58元及利息、罚息（该利息、罚息计算至被告还款之日，利息、罚息按合同约定计算）； 二、被告明发集团含山房地产开发有限公司对上述借款本金和利息、罚息承担连带清偿责任，明发集团含山房地产开发有限公司在承担清偿责任后依法有权向被告王思亮追偿； 三、被告王思亮、明发集团含山房地产开发有限公司承担本案律师费10500元； 四、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司含山县支行的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8960元，由被告王思亮、明发集团含山房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审 判 长  陈庆平 人民陪审员  施 川 人民陪审员  孙其平 二〇二一年二月二十六日 书 记 员  向薪雅 附件：本判决所援引的相关法律原文 《中华人民共和国民法典》 第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第六百九十一条保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。 第七百条保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。