北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终1589号上诉人（原审被告）：深圳市易讯天空网络技术有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道高新区社区沙河西路**深圳湾科技生态园**B1201。法定代表人：余波，法务副总裁。委托诉讼代理人：黄春华，女，1981年1月24日出生，深圳市易讯天空网络技术有限公司职员。被上诉人（原审原告）：北京野力房地产开发有限公司，住所，住所地北京市朝阳区朝外大街**朝外**1201-14div>法定代表人：潘石屹，董事长。委托诉讼代理人：李毅，女，1979年10月7日出生，北京野力房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：李梦璇，女，1992年2月8日出生，北京野力房地产开发有限公司职员。上诉人深圳市易讯天空网络技术有限公司（以下简称易讯公司）因与被上诉人北京野力房地产开发有限公司（以下简称野力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初36849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法适用独任制，公开开庭对本案进行了审理。上诉人易讯公司的委托诉讼代理人黄春华，被上诉人野力公司的委托诉讼代理人李毅、李梦璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。易讯公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、事实认定错误。易讯公司仍然有价值844079元的物品被野力公司扣押在租赁场所，但一审判决却写易讯公司2019年10月底把物品从房屋内取走了，这严重不符合实际情况。事实上，易讯公司无论是在答辩状、庭审笔录、视频中，还是在提交的大量照片和视频等证据材料中，均明确表达并证明易讯公司仍然有大量的物品被野力公司扣押在房屋内，而且野力公司也在庭审中明确承认过上述事实，并承认野力公司仍然保留有全部物品在其仓库。二、租金计算错误。根据《房屋租赁合同》附件三第1.1条的约定，“月租金=日租金*租赁面积*365/12”，即月租金=（9.99+0.5）*299.46*365/12=95548.95，是一个固定的均值，不随每月天数的多少而变化，易讯公司每月也是按固定的月租金支付租金的。而一审法院认定2019年12月17日为合同解除日（暂且不论该解除日的认定是否合理），在易讯公司已付清2018年全年至2019年11月份租金的前提下，却判定易讯公司欠租52919.07元，但实际上易讯公司多支付的租金为43151.14元。三、法律关系认定错误。一审判决确认，易讯公司支付给北京搜厚物业管理有限公司朝阳分公司（以下简称搜厚物业朝阳分公司）的物业费、物业保证金等问题，与本案非同一法律关系，却又认可野力公司提交的搜厚物业朝阳分公司支付了装修复原费的证据，即：在认为易讯公司与野力公司关于本案的纠纷与搜厚物业朝阳分公司无关的情况下，既支持野力公司以搜厚物业朝阳分公司的名义索要装修复原费，又反对易讯公司向野力公司指定收款的搜厚物业朝阳分公司主张物业保证金的返还，如此对立矛盾的事实认定有失公平。易讯公司与搜厚物业朝阳分公司从未签订任何合同、也未建立任何法律关系，易讯公司仅仅是根据与野力公司签订的《房屋租赁合同》附件三第6条的约定，向野力公司指定的搜厚物业朝阳分公司账户支付管理费、管理费保证金、维修费等。搜厚物业朝阳分公司在野力公司与易讯公司的关系中仅仅充当了一个代收款的角色，实质性的法律关系仍然基于野力公司、易讯公司之间的房屋租赁关系，一切费用的往来都视为野力公司、易讯公司之间的往来。四、法律适用错误。1.一审未能正确地适用合同法有关格式合同的法律规定，属于法律适用错误。自始至终，易讯公司都承认双方签订了租赁合同。但合同签订了不代表合同必然有效，或者合同的全部条款都必然有效。易讯公司在一审答辩状及庭审中，提供了大量的证据证明野力公司、易讯公司签订的租赁合同属于格式合同，但一审法院在受理了野力公司起诉的大量同类案件、明知野力公司给所有租赁者提供的都是一模一样的格式合同的情况下，仍然罔顾事实真相，对所有易讯公司提出的格式合同抗辩都不予回应、不予评价、也不予采纳相关证据，仅仅以不违反强行法即有效的标准进行简单判断，根本不做格式合同与否、格式条款是否无效的判断，一审法院明显未能尽其职责查清事实和正确地适用法律，造成野力公司、易讯公司之间诉讼权利事实上的不平等。2.关于违约责任承担的法律适用存在错误。一审判决认定，租赁合同系双方签订的有效合同，不论是否存在违反合同法第40条规定的无效格式条款，都应当全面履行，所以当易讯公司提前解约构成违约时，应当按照格式合同约定的违约责任全面承担违约责任，包括但不限于租金保证金286633.17元不予退还（没收）、支付等同租金保证金的违约金286633.17元、按0.3%/日支付违约金的滞纳金（286633.17元*0.3%/日）、按0.3%/日支付延迟办理交房手续的滞纳金（286633.17元*0.3%/日）。但法院同时又认为违约金约定过高，所以判决易讯公司承担的违约责任为租金保证金286633.17元不予退还（没收）、支付等同租金保证金50%的违约金286633.17*50%-42625.32（多支付租金）≈100000元。但法院支持野力公司就同一违约事实主张多项违约赔偿是明显不符合法律规定的。更何况，一审法院甚至未就租金保证金的没收及保证金的性质做任何释明，对易讯公司答辩请求中关于保证金的所有权属于易讯公司不应当予以没收、而应当予以抵扣欠款的主张不作任何回应，不予任何释明，违背了民事诉讼法的规定。针对提前解约这一个违约事实，野力公司同时主张没收3个月租金的保证金、3个月租金的违约金、按3个月租金标准*0.3%/日的违约金延迟支付滞纳金、按3个月租金标准*0.3%/日的交房手续迟延办理违约金、没收办公物品等总价值不少于10个月租金的违约金，这明显超出了野力公司的实际损失，显示公平。而且，野力公司明知易讯公司已于10月31日前搬离，却故意拖延不予解除合同、不将房屋另行出租、甚至在明知无人的情况下还声称提供了供暖，这明显属于野力公司一方故意造成的扩大损失，应当由野力公司自行承担。故此，易讯公司恳请二审法院减少违约金，只适用其中一种计算方式计算违约金，且违约金不应超过野力公司实际损失（不含扩大损失）的30%，也不应超过法定15.4%/年的滞纳金/利息损失，以避免一方当事人故意依据格式合同长期获取不当利益、扰乱租赁市场的公平与和谐。易讯公司请求法院判定野力公司返还易讯公司已支付的全部保证金合计304600.77元，或者在扣减本案判决书裁定的违约金后将剩余的保证金予以返还。根据合同法第114条、合同法若干问题的解释（二）第29条、民法典第585条等规定，易讯公司请求二审法院根据一审答辩状的答辩证据和理由，判定在格式合同约定了多种违约金这种重复处罚的情况下，选择适用其中一种执行，即易讯公司向野力公司支付等同租金保证金50%的违约金286633.17元*50%=143316.58元、野力公司返还易讯公司已支付的租金保证金286633.17元和物业保证金17967.6元，返还12月份多付租金43151.14元，最终合计为野力公司向易讯公司返还286633.17元+17967.6+43151.14-143316.58=204435.33元，并返还野力公司扣押在租赁场所的易讯公司的所有办公物品。3.关于当事人之间法律关系的认定存在法律适用错误。一审判决关于易讯公司与野力公司及其搜厚物业朝阳分公司之间的法律关系认定是错误的，明显混淆了合同法律关系与代收代付法律关系。本案的合同当事人只有野力公司和易讯公司，搜厚物业朝阳分公司只是野力公司指定的收款方，并不是租赁合同的当事人。本案所涉租赁合同虽然约定了由第三方（搜厚物业朝阳分公司）收取物业费、物业保证金、装修保证金等，但这并不影响租赁合同主体的认定，也未改变当事人在法律关系中的主体地位，也不发生债权债务关系转移的法律后果。一审法院在易讯公司与搜厚物业朝阳分公司未建立任何法律关系的情况下，擅自认定易讯公司与搜厚物业朝阳分公司存在另外的法律关系，不要求野力公司根据租赁合同关系向易讯公司承担合同上的债权债务，反而要求易讯公司毫无根据地去要求合同以外的第三人搜厚物业朝阳分公司单独根据其从未签署的野力公司、易讯公司之间的租赁合同来承担该合同相关的债权债务，处理不当。4.关于合同解除日期的认定存在法律适用错误。一审判决认为易讯公司提前解约即构成违约行为，易讯公司丧失单方解约权，所以易讯公司的解约行为无效，应当按照野力公司的解约日期计算。但一审法院显然忽视了格式合同的部分条款的效力问题，且《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条明确规定“在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则”。一审法院在关于合同解除时间的认定上，存在明显的法律适用错误，恳请二审法院予以纠正和改判。五、诉讼程序错误。1.一审未按诉讼法规定送达传票。2.易讯公司在送达地址确认书中，明确表示不同意电子送达，要求按易讯公司填写的收件地址信息送达诉讼文书，但一审法院无视易讯公司的书面意见，不向易讯公司送达传票，也不向易讯公司送达案件详细信息例如查询密码，导致易讯公司无法有效行使自己的诉讼权利，错失相关取证和答辩机会。3.一审未将野力公司的补充证据送达易讯公司。野力公司辩称，同意一审法院判决，不同意易讯公司的上诉请求。野力公司向一审法院起诉请求：1.请求确认野力公司、易讯公司于2018年10月16日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月17日解除；2.判令易讯公司向野力公司支付违约金244491.48元（已将已收取的2019年12月租金42625.32元从违约金中扣除）；3.判令易讯公司向野力公司支付迟延办理房屋交付手续的违约金（以286633.17元为本金，自2019年12月18日起计算至原易讯公司双方办理完毕交付手续之日止，按照日0.3％的标准计算）；4.判令易讯公司向野力公司支付装修复原费10454元。一审法院认定事实：2018年10月16日，野力公司作为甲方（出租方），易讯公司作为乙方（承租方），双方签订《租赁合同》（合同编号：×），载明：甲方同意将该房屋所在的实际楼层为×层，而其名义楼层为×层，出租给乙方，乙方承诺租赁该房屋仅用作办公用途，该房屋租赁面积为299.46平方米（不包括车位）；租金：租赁期内第一个租赁年度（自2018年12月12日起至2019年12月11日止）的日租金为人民币9.99元／日／平方米，而增值税为人民币0.50元／日／平方米；月租金为人民币90994.66元，而增值税为人民币4549.73元；管理费系乙方对管理公司所提供的管理服务所应付的费用。合同期内的管理费标准为人民币18.87元／公历月／平方米，增值税为人民币1.13元／公历月／平方米，其中增值税税率为6％为避免疑问，本合同项下的管理费未包含增值税，而乙方应在支付当期管理费的同时支付当期管理费的增值税。保证金系保证乙方完整及充分地履行其于本合同项下义务之目的而应由乙方向甲方及管理公司支付的保证金。保证金金额为三个月的月租金及其增值税加上三个月的管理费及其增值税之和（计人民币304600.77元）；首期租金及其增值税系指乙方应于签署日当日或之前向甲方预先支付的相当于第一租赁年度月租金及其增值税之和的金额（计人民币95544.39元）；首期管理费及其增值税系指乙方应于签署日当日或之前向管理公司预先支付的一个公历月的管理费及其增值税（计人民币5989.20元）。租金支付方式为除首期租金及其增值税与首期管理费及其增值税外，乙方应于每一个公历月第二十五日或之前向特别账户一次性足额存入下一个公历月的租金及其增值税、管理费及其增值税、及其他一切在本合同项下应当支付的款项；若乙方迟延办理该房屋的交付手续的，则每延迟一日乙方应按保证金金额0.3％的标准向甲方承担违约责任；若乙方迟延支付本合同项下任何应付款项，则在不影响甲方于本合同项下任何其他权利的前提下，乙方应按应付未付款项金额每日0.3％的标准向甲方及／或管理公司支付滞纳金；违约责任：在不影响甲方根据本合同约定行使任何其他权利的前提下，甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间合法地单方面解除本合同并提前收回该房屋的全部或其任何部分，并且在该等情况下，甲方无需对乙方承担任何责任：乙方单次拖欠本合同项下的租金及／或其增值税、或管理费及／或其增值税超过十五个工作日（无论甲方是否正式追索）．．．．．．当发生本合同违约责任任一情况时，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：乙方应向甲方支付相当于保证金金额之违约金、乙方应依据本合同约定的租金向甲方支付其已享受的装修期的租金；交付日系指2019年3月15日，装修期系指自交付日起至2019年5月14日止（包括头尾两日）的连续期间，乙方于装修期内无需缴付租金及增值税，但应缴付管理费及其增值税、及其他一切与租赁该房屋相关的费用及其增值税。除甲方书面同意乙方续租外，乙方应在租期届满日或提前解除日17：00点之前完全履行其将该房屋恢复至本合同附件四所列的交付状态或甲方另行书面同意之状态的义务（以下简称“复原义务”）并将该房屋返还甲方。若乙方为全面、充分地履行其复原义务的，则甲方可以要求乙方实际履行或选择代为履行复原义务，而乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失。2019年11月6日，易讯公司发送《提前解约通知及复原申请函》至野力公司，载明：贵司与我司签订了《租赁合同》（合同编号：18080085），即自2018年12月12日起至2021年12月11日我司承租该房屋，租期3年。现因我司经营困难，需撤销北京业务并注销分公司，故我司在2019年10月16日向贵司提出了提前解约申请，计划于2019年11月30日终止租赁合同（已付清全部租金），并计划于2019年11月30日清空撤离。当前房屋状态：室内装修、装饰及全部线路；办公家具、电脑、电器设备等（具体详见附件清单）。当前面临困窘：尽管贵我双方自10月16日开始已沟通相关退租事宜，但至今未能就退租条件达成一致，贵司要求没收3个月押金、收取3个月违约金、支付恢复原状费用1.5个月租金，这超出了我司的承受范围。我司决定先予清空物品、开展恢复原状工程，以便满足贵司的部分退租要求。但贵司保安人员不允许我司搬迁财物，这对我司清空场地并开展复原工程造成了严重障碍，还望贵司在收到此函后2日内给予充分合理的书面说明和理由，非常感谢。另外，此次提前终止合同实属情况所限，给贵公司带来的不便，深表歉意。期待能和贵公司进一步协商合同终止后的具体事宜，望得贵司体谅，感激不尽。顺颂商褀。2019年12月10日，搜厚物业朝阳分公司发送《催告函》以及《警示函》至易讯公司，催促其缴纳供暖费以及滞纳金共计13475.7元（2019年11月15日至2020年3月15日期间费用）。2019年12月16日，野力公司通过EMS发送《终止函》至易讯公司，载明：根据贵方与我方于2018年10月16日签订的编号为18080085的《租赁合同》，贵方承租我方拥有的该房屋。按照租赁合同，贵方应按时向我方支付该房屋的租金、管理费等相关费用。虽经我方多次催讨，但令人遗憾的是截至本终止函签发之日，贵方仍拖欠租金、管理费或其他费用（下称“应付未付费用”）。贵方拖欠应付未付费用之违约行为已严重侵害我方的合法权益，现我方特函告如下：1、租赁合同于2019年12月17日（下称“终止日”）终止。2、贵方应自终止日起3个工作日内向我方一次性全额支付应付未付费用，否则我方保留继续向贵方追讨的权利。3、请贵方于终止日当日下午五（5）时之前按照租赁合同的约定返还该房屋，否则我方将收回该房屋并处置该房屋内的一切物品。如有任何问题，请与我司工作人员联系（联系电话：5900****，联系人：蔡薇）。后易讯公司于2019年12月17日签收此函。就涉案房屋装修复原费用，野力公司提交了以下证据加以证明：1.案外人北京启澜装饰工程有限公司出具的《北京物业光华路SOHOc11-8拆除恢复工程报价单》；2.《施工合同》；3.付款发票。就租金以及物业费支付情况，野力公司、易讯公司均认可易讯公司支付至2019年12月31日。就保证金支付情况，各方均认可易讯公司向野力公司支付了房屋租金保证金286633.17元；但就物业保证金支付情况，野力公司表示，系支付给物业管理公司即搜厚物业朝阳分公司，其对此支付情况并不了解，也不同意向易讯公司退还此款或用于折抵欠付费用。易讯公司表示，关于物业保证金17967.6元，搜厚物业朝阳分公司均给其开具了收据，且该物业管理公司是野力公司在合同中明确指定的收款方。庭审中，就解除合同原因，易讯公司表示系公司经营困难，并就此提交了相关分公司、子公司的工商注销登记资料以及公司员工裁员情况统计说明。庭审中，法院询问各方是否同意在本案中一并处理保证金以及易讯公司多交付的租金以及物业费问题，野力公司表示同意将易讯公司交付的租金保证金以及多交付的租金在本案中用以折抵易讯公司欠付其的各项费用，但不同意用易讯公司交纳的物业保证金以及多交付的物业费折抵易讯公司欠付其的各项费用。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，野力公司与易讯公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行自己的义务。现根据野力公司提交的证据可知，易讯公司在双方签订的租赁合同尚未到期终止之前，于2019年10月中旬搬离涉案房屋，并于2019年11月6日向野力公司发送书面《提前解约通知及复原申请函》，系明确以自己的行动表明其不再履行租赁合同，故构成违约，应承担相应的违约责任。就合同解除时间，应以守约方即野力公司解除合同的通知送达易讯公司之日计算，故法院确认野力公司、易讯公司于2018年10月16日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月17日解除。野力公司第一项诉讼请求，于法有据，法院予以支持。就野力公司第二项诉讼请求，易讯公司违约，故租金保证金不应退还，但合同中约定的违约金计算方式过高，法院以易讯公司违约实际给野力公司造成的损失为基准，根据公平原则以及诚实信用原则，综合考虑合同整体的履行情况，易讯公司提前解约的过错程度以及野力公司、易讯公司双方缔约的地位强弱等多项因素，对此违约金数额予以酌情调整并扣减野力公司自认的易讯公司多缴纳的房屋租金。就野力公司第三项诉讼请求，虽合同中对此迟延办理房屋交付违约金有明确约定，但根据各方当庭陈述，野力公司认可易讯公司系2019年10月底就搬离涉案房屋，且野力公司亦于2019年12月16日通过向易讯公司发送《终止函》的方式解除了双方签订的租赁合同。野力公司在合同终止后，完全可自行收回涉案房屋。但野力公司一直拖延，由此产生的损失扩大的不利后果野力公司应自行承担责任。故法院对此项诉讼请求不予支持。就野力公司第四项诉讼请求，租赁合同中对装修复原费有明确约定，野力公司对此亦提交了相关施工合同、发票等证据对支付金额部分加以佐证，法院对此予以支持。另外，需要说明的是，一、就易讯公司交付给搜厚物业朝阳分公司的物业费以及物业保证金问题，与本案不属于同一法律关系，且野力公司不同意在本案中一并处理，故法院在此不予处理。二、就野力公司多交付的租金问题。因法院已认定双方签订的租赁合同于2019年12月17日解除，故野力公司应退还易讯公司多交付的房屋租金，法院在应支付违约金数额中予以扣减。综上，一审法院判决：一、确认北京野力房地产开发有限公司与深圳市易讯天空网络技术有限公司于二〇一八年十月十六日签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年十二月十七日解除；二、深圳市易讯天空网络技术有限公司于判决生效后七日内给付北京野力房地产开发有限公司违约金十万元；三、深圳市易讯天空网络技术有限公司于判决生效后七日内给付北京野力房地产开发有限公司装修复原费一万零四百五十四元；四、驳回北京野力房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3429元，由深圳市易讯天空网络技术有限公司负担（北京野力房地产开发有限公司已预交，深圳市易讯天空网络技术有限公司于判决生效后七日内给付北京野力房地产开发有限公司）。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理认定的事实与一审一致，本院对此予以确认。本院认为：依法成立的合同受法律的保护，对当事人具有法律约束力。野力公司与易讯公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行各自的义务。易讯公司主张双方签订的租赁合同部分条款属于无效的格式条款。但经审查，双方签订的租赁合同条款中并不存在法律规定的无效情形，同时亦不存在免除野力公司责任、加重易讯公司责任、排除易讯公司主要权利的内容，故对易讯公司的该项上诉主张，本院不予采纳。对于合同的解除问题。据本案中查明的事实，易讯公司在双方签订的租赁合同尚未到期终止之前，于2019年10月中旬搬离涉案房屋，并于2019年11月6日向野力公司发送书面《提前解约通知及复原申请函》，系以自己的实际行为明确表明其不再履行租赁合同，故构成根本违约，野力公司依法享有合同的解除权。就合同解除时间，应以守约方即野力公司解除合同的通知送达易讯公司之日为准，故一审法院确认租赁合同于2019年12月17日解除，并无不当。易讯公司作为合同违约方，其主张以其发出的解除通知为准，确认合同于2019年11月30日解除，依据不足，本院不予采纳。二审中易迅公司对野力公司主张的租金计算方式提出异议，但经本院审查，野力公司主张的租金计算方式符合双方租赁合同的约定，亦并未违反相关法律规定，故对易迅公司的上述主张,本院不予采纳。对于租金保证金和违约金一节，因易讯公司以提前解约的方式明确表示不再履行合同，其行为构成根本违约，按照租赁合同的约定，易讯公司支付的保证金不予退还，并且易讯公司应向野力公司支付相当于保证金金额之违约金。据此，一审法院认定租金保证金不予退还并无不当。而在此基础上，合同中对易讯公司提前解约这一违约行为所约定的违约金支付标准确实过高，故一审法院以易讯公司违约实际给野力公司造成的损失为基准，根据公平原则以及诚实信用原则，考虑合同整体的履行情况、易讯公司提前解约的过错程度以及野力公司、易讯公司双方缔约的地位强弱等多项因素，对违约金数额已予以酌情调整。一审法院的处理合法妥当，并不属于易讯公司主张的重复处罚之情形。故对易讯公司的相应上诉主张，本院不予采纳。就野力公司主张的装修复原费，因租赁合同中对此有明确约定，而野力公司对此亦提交了相关施工合同、发票等证据加以佐证，故一审法院对野力公司的该项诉求予以支持并无不当，本院予以维持。有关易讯公司主张其所缴纳的物业费、物业保证金及装修保证金应予退还或用于折抵欠付费用一节，因物业费、物业保证金及装修保证金均由涉案房屋的物业管理公司即搜厚物业朝阳分公司收取，而野力公司与易讯公司的租赁合同中并未对上述款项的支付进行约定。鉴于野力公司不同意在本案中一并处理，易讯公司对此可另行向搜厚物业朝阳分公司主张权利。综上所述，易讯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6858元，由深圳市易讯天空网络技术有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 万丽丽二〇二一年二月二十六日法官助理 陈亢睿法官助理 李延昭书 记 员 任 宇