新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终672号   上诉人(原审被告)：王文超，男，1990年7月14日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：徐福生，米东区精汇法律服务所法律工作者。   被上诉人(原审原告)：李世民，男，1958年6月12日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：汤福春，新疆釜铭律师事务所律师。   原审被告：王萌萌，女，1988年4月4日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   上诉人王文超因与被上诉人李世民，原审被告王萌萌房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2020）新0106民初174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月19日公开开庭进行了审理。上诉人王文超及其委托诉讼代理人徐福生，被上诉人李世民的委托诉讼代理人汤福春，原审被告王萌萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   王文超上诉请求：依法撤销(2020)新0106民初174号民事判决第一项,改判王文超返还购房款30万元。事实和理由：双方的买卖合同关系非因我方违约而解除，不应当双倍返还定金。李世民没有权利调取涉案房屋的信息情况；我方于2019年9月16日已经解除了房产的抵押和查封,而本案是2020年1月立案,故起诉前房产已经没有任何瑕疵完全符合过户条件,不存在违约导致李世民合同目的无法实现的情况，且从我方为履约做出积极准备,解除了房产的抵押和查封，还腾空房屋，并为此支付了搬家费和租金，一审判决第四页也明确表述“双方之间的买卖关系经原被告协商一致已经解除”,既然是协商一致解除并非我方违约导致解除,仅应当返还收取的30万元,不应当双倍返还。综上,恳请依法改判我方返还收取的房款30万元。   李世民辩称，我方系在房屋不能交易的情况下，委托律师代为调查涉案房屋情况，符合常识亦符合法律规定；我方在2019年8月29日调查完涉案房屋情况后就写了起诉状并递交法院，案件经一审法院调解未果后才转入立案程序，2020年1月是一审缴纳诉讼费的时间，王文超认为该时间点涉案房屋已经解除了抵押和查封，但是双方协议上明确写明2019年8月底就应该办理过户,故一审法院查明事实清楚,对于定金的规则适用符合法律规定；一审合法送达后，一审庭审王文超迟到30分钟，虽然未参加庭审，但是一审法院对王文超进行询问，询问中王文超认可王萌萌的签字，并收取了房款。综上，请求驳回上诉，维持原判。   王萌萌述称，我和王文超是姐弟关系，当时李世民说只是来看房，没有说会成交并交定金，所以王文超没有到现场，当时是我带上我母亲去看房，看完以后李世民说签订合同、交定金，2019年7月底之前交尾款，合同签完以后李世民又说不想买房了，想要退房并让我退还定金。2019年8月我接到了法院的电话，我一审庭审没有出庭的原因是一审法院在开庭前半个小时我才接到一审法院的电话，我当时在外地。   李世民向一审法院起诉请求：1．判令王文超双倍返还购房定金600,000元；2．判令王文超支付律师代理费24,000元；3．王萌萌对王文超上述债务承担连带清偿责任。   一审法院认定事实：王萌萌代表王文超与李世民约定，李世民购买王文超位于乌鲁木齐经济技术开发区××房屋，房屋总价款为1,150,000元。2019年5月18日，李世民通过银行转账的方式分4次向王萌萌银行账户支付购房定金100,000元、50,000元、50,000元、50,000元、50,000元，合计300,000元。当日，王萌萌向李世民出具一张《收条》，载明“今收到李世民购买房款定金300,000元整。原房主王文超同意卖房。总房价款为1,150,000元，剩余款为850,000元。限三个月之内全款付完，当日之内过户，即交易完成。（过户费用由买方自行支付，双方不得违约，违约方即支付定金的双倍）地址：××房”王萌萌在收款人处签名。2019年8月29日，李世民前往乌鲁木齐市自然资源局不动产登记处查询该房屋不动产登记信息，查询结果显示该房屋由乌鲁木齐市新市区人民法院轮候查封，查封起止时间为2019年4月12日至2022年4月11日，李世民为维护自己的合法权益，遂诉至法院要求王文超、王萌萌双倍退还定金。李世民聘请律师产生律师代理费24,000元。一审法院认为，王萌萌受王文超委托与李世民约定了房屋买卖合同的主要条款，包括房屋地址、房屋总价、付款方式、付款时间，收款人及收款账号及房屋过户。王文超认可王萌萌上述代理行为，王文超与李世民之间存在房屋买卖合同关系系双方真实意思表示，合法有效。李世民向王文超指定的收款人王萌萌支付定金300,000元。王萌萌作为王文超的委托代理人，收款行为的效果及于王文超。关于李世民要求王文超双倍返还定金600,000元的诉讼请求，李世民主张因王文超的房屋已于2015年2月13日办理抵押并被乌鲁木齐市新市区人民法院轮候查封，存在权利瑕疵。李世民因王文超迟迟不能提供房产证，不具备办理过户的条件对该房屋的产权产生合理怀疑，并于2019年8月29日查询到王文超房屋存在上述权利瑕疵。李世民未继续履行付款义务系其行使不安抗辩权的行为，不存在违约行为，王文超在双方约定的期间内，房屋存在权利瑕疵，存在违约行为，应当向李世民承担违约责任。王文超在庭审结束后，向一审法院表示同意解除双方的买卖合同关系，亦同意退还定金300,000元。一审法院认为，双方之间的买卖合同关系经李世民、王文超协商一致已经解除。王文超房屋存在权利瑕疵，李世民因此未继续付款属于行使不安抗辩权的行为，一审法院予以确认。王文超存在违约行为。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20％。案涉房屋总价款为1,150,000元，李世民向王文超交付定金300,000元，超过合同标的额的20％，故王文超双倍返还定金的数额应为定金300，000元加合同总价款1,150,000元的20％，共计530,000元。关于李世民要求王文超承担律师费24,000元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。关于李世民要求王萌萌对王文超上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，一审法院认为，王萌萌系王文超的代理人，其行为效果及于王文超，故一审法院对李世民该项请求不予支持。王文超、王萌萌经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利。判决：一、王文超双倍返还李世民购房定金530,000元；二、驳回李世民要求王文超支付律师费24,000元的诉讼请求；三、驳回李世民要求王萌萌对王文超的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。   王文超提交以下证据：1.2019年5月19日至2019年8月30日王文超的母亲与李世民的妻子微信聊天记录截屏，聊天记录能够清楚反映当时未办理后期交易过户的原因不在于王文超，因为当时李世民夫妻都在上海，一直没有回新疆，双方就交易延期的事宜进行了沟通，用以证明不存在王文超故意的情况，且未办理过户手续的原因在李世民；王文超给李世民释明过涉案房屋存在32万元的债权在新市区法院被查封，王文超随时都可以解封，李世民知情，但是李世民认为房屋价格过高，所以一直不交尾款；2.（2018）新0104执3319号执行裁定书、（2018）新0104执1141号执行裁定书及乌鲁木齐市不动产登记信息查询结果,用以证明涉案房屋是完全可以交付的，不存在李世民说的涉案房屋不能交易买卖。李世民质证意见为：1.对微信聊天记录真实性、合法性认可，不能证明王文超证明的问题，从聊天记录可以看出我作为买方希望王文超尽快腾房，并利用假期时间办理过户，王文超应该在3个月内搬迁完毕，但王文超一直找理由不搬迁，涉案房屋在三个月内没有腾空；2.（2018）新0104执3319号执行裁定书、（2018）新0104执1141号执行裁定书及乌鲁木齐市不动产登记信息查询结果时间已经超过了协议约定的时间，交定金的时候王文超没有告知我方查封的信息，此组证据恰恰证明王文超的房屋不能交易，导致合同目的不能实现，房屋不能交易，我方要求退款，王文超应按照双倍定金返还。王萌萌质证意见为：对王文超提交的两组证据真实性、合法性、关联性均认可。签合同的时候双方已经说得很清楚了，什么时候能过户就什么时候搬迁，涉案房屋实际一直没有人居住。本院对以上两份证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。   二审另查明，2019年8月29日涉案房屋在乌鲁木齐不动产登记信息中查封信息如下：查封机关为乌鲁木齐市新市区人民法院，查封类型为轮候查封，查封文号为（2019）新0104执1141号，查封文件为裁定书和协助执行通知书；抵押信息为抵押权人陈大江，抵押人为王文超，抵押方式为一般抵押，债权数额37万元，债权履行起止时间为2015年2月12日至2016年2月12日。   （2019）新0104执1141号执行裁定书裁定内容如下：冻结、划扣、扣留或提取被执行人（吴荣、王文超）的存款、收入405,413元，执行费5,981元；被执行人加倍支付延迟履行期间的债务利息；被执行人承担因强制执行所发生的实际费用；如款额不足以清偿被执行人的债务，依法查封、扣押、变卖、拍卖被执行人同等价值财产。   本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，本案的争议焦点系王文超向李世民返还购房定金230,000元有无事实及法律依据。   本案中，李世民与王萌萌共同出具的收条，系双方之间买卖房屋的意思表示，双方均应按照收条约定的内容履行义务，在一审及二审的审理过程中，王文超均认可王萌萌的行为系代理行为，责任承担方均为王文超。   本院认为，涉案收条系2019年5月18日签订，其中明确约定，购买方李世民在三个月内即2019年8月18日全款付完，当日之内过户，根据庭审查明的事实，购买方在以上时间内并未付清剩余房款，故李世民具有违约的行为。在违约行为出现后，李世民于2019年8月29日查询房屋情况发现房屋上具有权利瑕疵后通过诉讼的方式提出双倍返还定金，实际系要求解除合同的意思表示；根据查明的事实，王文超作为出售方，在订立合同以及合同的履行过程中一直隐瞒房屋的具有权利瑕疵的事实，亦存在过错。   现结合双方均有违约的行为，本院认为，李世民起诉要求被告王文超双倍退还定金没有事实及法律依据，应当各自承担相应的责任，因双方均有解除合同的意思表示，故王文超仅需向李世民返还购房款定金30万元。   一审认定李世民未付款属于履行不安抗辩权的行为，本院认为，不安抗辩权的使用系顺序履行的合同中，负有先履行合同义务的一方当事人有确切证据证明对方在履行期限到来后不会履行债务，或者难以履行债务，则在对方当事人未履行债务或者提供担保以前，有权暂时中止履行自己的债务，本案中李世民系在合同约定履行交款义务期满后查询的房屋情况，且其证据也并不足以证明王文超无法在债务履行期限到来后无法或难以履行房屋过户行为，故本案中不适用不安抗辩权。   综上所述，王文超的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2020）新0106民初174号民事判决第二项、第三项即“驳回李世民要求王文超支付律师费24,000元的诉讼请求；驳回李世民要求王萌萌对王文超的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求”；   二、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2020）新0106民初174号民事判决第一项“王文超双倍返还李世民购房定金530,000元”为王文超返还李世民购房款定金300,000元。   一审案件受理费5,020元（李世民已预交），由李世民承担2,606.54元，由王文超负担2,413.46元；二审案件受理费4,750元（王文超已预交），由李世民负担4,750元。   本判决为终审判决。   审  判  长   曾敏   审  判  员   王辉   审  判  员   杨扬   二 〇 二 一 年 二 月 二 十 六 日   书  记  员   余霞