苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0506民初7171号原告：金环，女，1980年4月9日生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：卢萍，广东法丞汇俊律师事务所律师。被告：苏州禾瑞房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区越溪街道苏街**。法定代表人：王涛。委托诉讼代理人：刘艳，上海市九汇律师事务所律师。被告：福州泰禾房地产开发有限公司，住，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路**奥林匹克教学楼**/div>法定代表人：杨家勇。原告金环诉被告苏州禾瑞房地产开发有限公司（以下简称苏州禾瑞公司）、福州泰禾房地产开发有限公司（以下简称福州泰禾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金环及其委托诉讼代理人卢萍，被告苏州禾瑞公司的委托诉讼代理人刘艳到庭参加诉讼，被告福州泰禾公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告金环向本院提出诉讼请求：1、判令被告苏州禾瑞公司向原告退还首期购房款980568元，并赔偿原告损失420000元，合计1400568元；2、判令被告福州泰禾公司对被告苏州禾瑞公司的上述义务承担补充清偿责任；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：清禾湾华庭花园系被告苏州禾瑞公司开发建设的商品房。原告户籍地是浙江省温州市，2018年，原告在苏州工作，没有在苏州缴纳社保，但被告苏州禾瑞公司的销售告诉原告，公司有合作方，可以帮助原告购买购房资格，故原告向被告苏州禾瑞公司的合作方支付了60000元以购买买房资格。原告于2018年5月30日、6月27日向被告苏州禾瑞公司共支付了30%的购房款合计980568元，购买清禾湾华庭7幢2102室房屋。被告苏州禾瑞公司的销售告知原告购买资格很快办好，然后就会通知原告签署正式的商品房买卖合同，并办理余款的按揭贷款。但之后，被告苏州禾瑞公司的销售迟迟未通知原告签署正式的商品房买卖合同，经原告多次催促，销售才告知购房资格无法办理。后经协商，被告苏州禾瑞公司同意原告立即在苏州缴纳社会保险费，取得购房资格时，双方签署正式的商品房买卖合同。2018年12月，原告开始在苏州缴纳社会保险费。2019年，清禾湾华庭的房价上涨，被告苏州禾瑞公司违背承诺，将其已付首期款的房屋出售给他人。2020年4月3日，原告接受被告苏州禾瑞公司的退款要求，填写了退款申请表，但被告苏州禾瑞公司迟迟不将首期款退还。被告福州泰禾公司是被告苏州禾瑞公司的唯一股东，认缴出资额150000万元，认缴出资日期是2026年6月8日。现被告苏州禾瑞公司已无力对外清偿债务，故被告福州泰禾公司应在认缴而未缴的出资额内对被告苏州禾瑞公司的债务承担补充清偿责任。被告苏州禾瑞公司辩称，原告主张的事实没有依据，本案系原告逾期支付购房款并且自身没有购房资格，导致合同无法继续履行，故其应退还的购房款中应扣除原告需支付的违约金并没收定金。被告福州泰禾公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年5月30日，原告（买受人）与被告苏州禾瑞公司（出卖人）签订苏州市商品房买卖合同一份，约定：买受人购买清禾路1168号2-2102号的商品房，建筑面积120.17平方米，总价款3260568元。第五条约定：买受人首期支付房屋总价款的69.93%，其余部分房价款由买受人贷款支付。合同附件三约定：买受人在签订本合同前支付定金50000元，2018年6月30日前支付全部房价款的30.07%，计人民币980568元，该款项已包括买受方在签订本合同前支付给出卖方的定金50000元；2018年8月30日前支付2280000元，买受方采用银行按揭形式支付。第七条约定：买受人如未按合同第五条或附件三的约定向出卖人支付房价款的，逾期在60日之内，自约定的付款期限届满之次日起，至出卖人实际收到逾期相应房价款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起60日内，已交房的买受人将房屋退还给出卖人，买受人应按房屋总价款的10%向出卖人支付违约金；造成出卖人其他损失的，买受人依法承担赔偿责任；出卖人不解除合同的，自约定的应付款期限届满之次日起，至出卖人实际收到逾期应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之三的违约金，合同继续履行。第十七条约定：出卖人定于2019年12月31日前将商品房交付给买受人，不可抗力除外。第三十五条约定：本合同中对买卖双方的单方解除权的行使期限有明确约定的，解除权应当在约定的期限内行使，超过约定期限不行使的，解除权消灭。对行使期限没有约定的，经对方当事人催告后，解除权的期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除事由发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第三十六条约定：本合同生效后，买卖双方任何一方无正当理由要求解除合同的，构成违约，除双方另行约定外，守约方有权要求继续履行合同，或者要求违约方按照合同约定承担违约责任，并按照合同约定房屋总价款的10%赔偿对方损失。第四十二条约定：买受人承诺本人已知晓苏州市区相关购房政策，如果由于本人违反相关购房政策，愿意承担包括但不能办理不动产登记在内的相应法律责任及经济责任。该条款下方的买受人抄录处内容空白。当日，原告交付50000元定金及首付款280568元给被告苏州禾瑞公司。2018年6月27日，原告交付650000元首付款给被告苏州禾瑞公司。被告苏州禾瑞公司出具的收据上备注内容为7-2102。审理中，双方均称上述苏州市商品房买卖合同系一份草签协议。原告称被告苏州禾瑞公司的销售承诺给其办理购房资格，实际没有办理成功，导致其无法购买房屋，被告苏州禾瑞公司是违约方。被告苏州禾瑞公司则称，双方签订该份合同后，其要将该合同及原告提交的身份证、社保缴纳材料等交给当地住建部门审核，如审核通过，双方再签订正式的商品房买卖合同。原告不能提交完整的审核材料，即缺少购房资质材料，所以其没有送审。原告未取得购房资格，不能按期支付价款，原告构成违约。关于购房过程，原告陈述，上述商品房买卖合同系被告苏州禾瑞公司的员工为固定其这个客户，要求其草签的协议。一般情况下，签订商品房买卖合同时需买受人抄录“本人知晓苏州的购房政策。”等内容，但其并未抄录，是因为当时被告苏州禾瑞公司的员工承诺可以帮助其办理购房资格。开始，被告苏州禾瑞公司的员工殷仁飞与其沟通，殷仁飞辞职后，谢俊建接手。其根据谢俊建的指示向孙东东交付60000元以办理购房资格。后来，谢俊建告诉其孙东东被逮捕了。其迟迟拿不到购房资格，去相关部门投诉，后来双方达成共识，被告苏州禾瑞公司同意其在苏州缴纳社保，等社保缴纳满一年再办理按揭贷款，履行购房手续。但房价上涨，被告苏州禾瑞公司将房屋另售。后经住建部门协调，被告苏州禾瑞公司的梁勇与其沟通，其暂时同意先退回本金，但被告苏州禾瑞公司未予退回。在整个过程中，被告苏州禾瑞公司系违约方，应承担违约责任。为此，原告提供了如下证据：1、微信聊天记录。2018年4月16日，“殷仁飞金尊府”发送微信给原告，内容为“7-2102原价3326771原定优惠准时签约99折，但您这套需要办理资格6万元，开发商额外补贴再打99折，折后价3260568。”。2018年8月15日，“谢俊建金尊府房产”发送“东风”的微信名片给原告并告知原告孙东东的联系方式，孙东东是包购房资格的。原告问万一过不了怎么办，对方回复放心，他是公司合作方。2、退款（筹）申请表，证明其为止损，于2020年4月3日填写了退款申请表，要求退还购房本金，但并不意味着其放弃主张违约损失的权利。被告苏州禾瑞公司的单勇已在申请表上签字，但之后未退款。经质证，被告苏州禾瑞公司表示微信聊天人员系其的置业顾问，但该二人已离职，其无法核实微信聊天内容的真实性。经过比对原告存储微信聊天记录的手机，原告的该证据是截取的，不排除原告主动提出购房资格的问题。其没有承诺过为原告办理购房资格。对证据2真实性不予认可，原告称该申请表系在其员工主导下签字的，没有举证证明，即便申请表真实，也应认定为是原告的主动行为。审理中，本院要求原告调取相应的投诉记录及孙东东涉嫌诈骗的材料，原告称关于双方协商的问题，相关部门未形成相应记录。被告苏州禾瑞公司主张原告知晓苏州市的购房政策，因购房资格引起的纠纷和法律责任由原告本人承担，且其有权解除合同，要求原告承担违约责任。为此，被告苏州禾瑞公司提供了如下证据：1、签约须知、承诺书，证明原告于2018年5月30日在签约须知和承诺书上签字，签约须知中明确了外地外籍港澳台人士的办证要求可能随政策变化，不作为其的销售承诺。2、认购协议书复印件，证明认购协议书约定，定金50000元，乙方应自认购书签订之日起7日内持认购书及定金收条与甲方签订《苏州市商品房买卖合同》以及相关文件，并支付约定之购房款。如果乙方未按照认购书约定的时间与甲方完成苏州市商品房买卖合同及相关文件的签署，或未于约定期限提供所需全部购房或按揭资料的，或因乙方限购限贷导致甲乙双方最终无法签署苏州市商品房买卖合同的，乙方承担违约责任，本认购书自动解除，甲方有权将本认购书项下之物业转售他人，无须另行通知乙方，同时甲方有权没收乙方已经支付的定金。乙方确认已知晓本地的限购、限贷等法律法规及政策规定。3、2018年5月30日的付款承诺书，证明原告在苏州市商品房买卖合同约定的截止期限前交纳了预付款，说明原告知悉本人签署的签约须知、承诺书等一系列文件。付款承诺书载明：本人于2018年5月30日签订《苏州市商品预售合同》，购买位于苏州市吴中区郭渔路与清禾路交叉口泰禾金尊府项目的7号2102室，本人同意于2018年5月31日前付清首期房款330568元，现已支付50000元，尚余280568元未支付。本人承诺于2018年6月30日前付清首付房款余款650000元。如逾期未付，苏州禾瑞公司有权选择立即解除双方已签订《苏州市商品房预售合同》，可将上述商品出后与他人，并追究本人违约责任。4、2016年10月3日苏府【2016】150号文件，证明苏州市政府的购房政策于2016年10月4日施行，原告认购涉案房屋的时间是2018年5月30日，原告应知道自己不具备购房资格。5、律师函及EMS底单查询记录，证明其因原告逾期付款，于2019年4月10日通知解除。其于2019年12月30日才将涉案房屋转售他人，已等待原告8个月的时间完成尾款支付。经质证，原告表示其系于2018年5月30日前签订了签约须知、承诺书，但当时被告苏州禾瑞公司的销售人员告知其签署签约须知、承诺书是买房流程，签署也没有关系。认购协议书是复印件，其不记得签署过。即使认购协议书产生时，原告没有购房资格，被告苏州禾瑞公司作为专业的房地产开发商，对于当地的房产政策有更充分且准确的认识，应对原告的购房资格尽到审查义务。对付款承诺书无异议，其已按照付款承诺书完成了付款义务，其没有逾期付款。被告苏州禾瑞公司明知其没有购房资格，仍然收取原告的购房首付款，说明被告苏州禾瑞公司指使其职员帮助原告购买购房资格，被告苏州禾瑞公司认为其将取得购房资格。对证据4，其不清楚，被告苏州禾瑞公司是专业的房地产开发商，更清楚政府的房地产政策，其基于对被告员工关于可以购买购房资格引导的合理信赖，没有过错。对证据5律师函，其没有收到，EMS单上的电话号码和地址均不是其本人的。律师函中有一点，即解约退款，需向被告苏州禾瑞公司返还购房款的收据和发票原件，这个内容也说明了本案中其提交的收据、退款申请表都是复印件的原因，其在办理退款手续时已将收据原件退还给被告苏州禾瑞公司。对此，被告泰禾公司表示原告确已将收据原件退还给其。另，被告苏州禾瑞公司认为原告自2018年5月30日签完草签合同，直至申请退还房款有两年的时间，原告在订立合同时即知晓自己没有购房资格，等待的也是购房资格，而原告在如此长的时间内也未解决购房资格问题，也未付款，其认为原告对于订立合同的目的和动机具有很大过错。对此，原告认为其在苏州工作，有购房需求，其于2018年底开始在苏州缴纳社保，期间苏州房价上涨，其担心没有正式合同在手，就一直打听消息。之后，其得知被告苏州禾瑞公司将房屋另售，并且要求解除合同，理由是其逾期付款，其认为购房无望，所以于2020年4月停止在苏州缴纳社保，在此期间，苏州市的购房政策由原先的缴纳一年社保，变成了缴纳两年社保，其也无法再购买房屋，被告苏州禾瑞公司怀疑其购房的目的和动机没有依据。关于原告购买的房屋坐落问题，双方签订的苏州市商品房买卖合同约定为2幢2102室，但收据、付款承诺书、承诺书、认购协议书均载明房屋坐落为7幢2102室。对此，原告表示其购买的是2幢2102室，被告苏州禾瑞公司表示原告购买的是7幢2102室，双方签订的《苏州市商品房买卖合同》是草签合同，房屋坐落与认购协议等载明的不一致可能是业务员操作失误。庭审中，原、被告均表示即使涉案的苏州市商品房买卖合同尚未发生解除之效力，双方也要求解除合同。原告表示被告苏州禾瑞公司违约，房价上涨，导致原告损失，综合合同违约条款，原告要求被告苏州禾瑞公司支付违约金420000元合理。关于被告苏州禾瑞公司提出的要求扣除原告定金及首付款问题，原告认为被告苏州禾瑞公司是专业的房地产开发商，对购房资格的审查承担更重的责任。被告苏州禾瑞公司系违约方，不应从其款项中作扣减，其不同意被告苏州禾瑞公司的扣款意见。另查明，被告泰禾公司系被告苏州禾瑞公司的股东，承诺出资金额为150000万元人民币，承诺出资日期为2026年6月8日。以上事实，由原告提供的微信记录、收据、退款申请表、工商查询信息，被告苏州禾瑞公司提供的签约须知、承诺书付款承诺书、认购协议书、律师函、苏府【2016】150号文件及当事人的陈述等在卷予以证实。本院认为，原告与被告苏州禾瑞公司于2018年5月30日签订苏州市商品房买卖合同，约定原告购买坐落为清禾路1168号2-2102号的房屋，根据微信聊天记录、认购协议、收据、付款承诺书及原告在诉状中所述的房屋坐落，原告与被告苏州禾瑞公司之间应系就清禾路1168号7幢2102号房屋的买卖达成合意。庭审中，原告与被告苏州禾瑞公司均表示双方签署的苏州市商品房买卖合同是一份草签合同，被告苏州禾瑞公司称按照流程，该份合同还需交给住建部门审核，审核通过再签订正式的商品房买卖合同。关于双方未能签订正式的商品房买卖合同及原告未付余款的原因，原告认为被告苏州禾瑞公司的销售承诺可以给其办理取得购房资格，但未取得，导致其实际无法购买涉案房屋；被告苏州禾瑞公司则认为原告理应清楚苏州市的购房政策，原告缺乏购房资质，其无法送审合同，由此产生的相应责任应由原告自行承担。关于该争点问题，从原告提供的微信记录等证据及其陈述看，其明知当时其未取得在苏州市购买房屋的资格，因而同意交付60000元以办理购房资格之事宜，其自身存在过错。而被告苏州禾瑞公司作为房地产开发商，原告为外地户籍，在苏州市是否交满一年社保，是否具备购房资格，被告苏州禾瑞公司可在双方签订苏州市商品房买卖合同之前尽到提醒、注意义务，而根据双方签订的苏州市商品房买卖合同的文本内容看，原告并未抄录“本人知晓苏州的购房政策。”等内容，被告苏州禾瑞公司未尽到相应的提醒、注意义务，而且结合微信记录，被告苏州禾瑞公司的销售应知原告无购房资格，在此情形下，被告苏州禾瑞公司与原告签订合同，由原告交纳首付款，亦存在过错。在合同履行中，双方均存在过错，关于2018年5月30日的苏州市商品房买卖合同如何处理的问题，被告苏州禾瑞公司称其已发送解除通知给原告，双方已解除合同，但根据EMS信息及原告陈述，原告未收到该通知，且被告苏州禾瑞公司亦存在过错，其不当然享有合同解除权，本院对被告苏州禾瑞公司主张双方已解除合同的意见不予采纳。2020年11月20日的庭审中，双方均表示即便涉案合同尚未发生解除合同之效力，双方均要求解除合同，故本院认定原告与被告苏州禾瑞公司签订的苏州市商品房买卖合同于2020年11月20日解除。被告苏州禾瑞公司应将原告交付的980568元返还，被告苏州禾瑞公司自身存在过错，其要求从原告交付的购房款中扣减定金、违约金的意见，本院不予采纳。原告明知其缺乏购房资格，交付60000元给他人以处理取得购房资格的问题，而无论是钱款的交付方还是接收方，通过其他途径取得购房资格，规避当地房地产调控政策的行为，自身明显不当，并不因此产生信赖利益。原告认为其基于对被告苏州禾瑞公司销售人员的承诺产生合理性信赖，因此要求被告苏州禾瑞公司承担房价上涨的损失，本院不予采纳。但原告表示其主张的420000元系综合考虑合同约定、房价上涨等因素，而且根据原告提供的退款申请表，其于2020年4月3日向被告苏州禾瑞公司申请退款，并将购房收据原件交还给被告苏州禾瑞公司，被告苏州禾瑞公司虽不认可双方之间就退款事宜达成合意，但其确已收回原告的收据，与原告的陈述及本案证据的提交情况相互印证，被告苏州禾瑞公司未予返还原告交付的首付款，本院结合原告申请退款等情况酌定被告苏州禾瑞公司支付原告自2020年4月4日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日止的利息。被告福州泰禾公司系被告苏州禾瑞公司的股东，承诺出资日期2026年6月8日，现尚未到被告福州泰禾公司承诺出资日期，原告认为被告福州泰禾公司未出资，要求其承担补充清偿责任，于法无据，本院不予支持。据此，依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第二十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏州禾瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告金环人民币980568元及以980568元为基数自2020年4月4日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日止的利息。二、驳回原告金环的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费减半收取为人民币8703元，财产保全费5000元，合计人民币13703元，由原告金环负担1900元、被告苏州禾瑞房地产开发有限公司负担11803元。被告苏州禾瑞房地产开发有限公司负担部分已由原告预交，被告苏州禾瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付，原告预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  吴明燕二〇二一年二月七日书记员  浦云英