广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1510号上诉人（原审原告）：梁苏妹，女，1956年5月21日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：广州市兰花物业管理有限公司，住所地广州市海珠区东晓南路英豪花园内**楼首层。法定代表人：陈忠联，该公司董事长。委托诉讼代理人：关国刚，该公司员工。委托诉讼代理人：程奇，该公司员工。上诉人梁苏妹因与被上诉人广州市兰花物业管理有限公司（以下简称兰花公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初13144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。梁苏妹上诉请求：1.撤销一审判决，支持梁苏妹全部上诉请求；2.纠正一审判决中查明的“原告表示：其从2017年6月份起未向被告缴纳物业管理费”及认定的“原告自认从2017年6月份起未向被告缴纳物业管理费”等错误定性；3.纠正一审判决中关于“原告主张对其正常生活造成困扰，就此也没有举证证明，故对该事实，本院不予认定”的错误定性。事实和理由：根据梁苏妹提交的《催缴通知单》可证实兰花公司催缴费用的时段是从2019年5月至2020年2月期间的物业管理费，一审法院不顾已提交的证据，直接认定梁苏妹从2017年6月起未向兰花公司缴纳物业管理费，查明事实错误。兰花公司在住建部门以及业委会责令其退出涉案小区管理后仍然向梁苏妹催缴物业管理费的行为是违法的，其派人拍门送达缴费通知单确实影响了梁苏妹的生活。因此请求改判一审错误判决。兰花公司二审答辩称，（一）梁苏妹的所有诉讼请求均没有事实和法律依据，应全部驳回。（二）2016年10月1日，兰花公司与广州蓝粤房地产开发有限公司（以下简称蓝粤公司）续签了《前期物业服务合同》，合同期限自2016年9月18日起至2021年9月17日止，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，合法有效。（三）虽然2019年5月1日业委会另聘了物业公司，但由于在交接期间存在纠纷及争议，使兰花公司未能交接成功而继续为涉案小区提供服务至2020年8月31日，并非兰花公司拒绝退出、移交物业服务区域。故应该认为2019年5月1日至2020年8月31日期间兰花公司与梁苏妹之间形成事实物业服务关系，兰花公司继续留在涉案小区提供物业服务有事实和法律依据。（四）梁苏妹不是第二项诉讼请求的适格原告，其无权要求兰花公司退出涉案小区物业服务区域并做交接工作。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十一条规定，解聘物业服务企业并要求物业服务企业退出物业服务区域是由全体业主共同决定的，梁苏妹个人无权要求兰花公司退出物业服务区域，其不是提出该诉求的适格主体。综上，兰花公司根据《英豪花园前期物业服务合同》为涉案小区提供物业服务行为合法有效，有权依照合同约定向包括梁苏妹在内的小区业主收取物业服务费。在梁苏妹未依法履行缴纳物业服务费的义务时，兰花公司向梁苏妹派送物业费催缴通知系依法维护自身合法权益的行为，且梁苏妹不是要求兰花公司退出物业服务区域的适格主体，因此梁苏妹的诉讼请求没有事实和法律依据，其诉讼请求应全部驳回。梁苏妹向一审法院起诉请求：1.兰花公司立即停止向梁苏妹派发物业费催缴通知单；2.兰花公司立即退出英豪花园物业服务区域，并与新的物业服务企业做好交接工作；3.兰花公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：梁苏妹是位于海珠区盈丰路英豪**房（以下简称涉案房屋）的权属人。2016年10月1日，兰花公司（乙方）与蓝粤公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：蓝粤公司委托兰花公司对英豪花园实行物业管理，管理期限自2016年9月18日起至2021年9月17日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.7元/月.平方米，高层住宅1.9元/月.平方米，兰花公司保留对本项目收费标准执行相关指导价格变动及指导价格内服务标准变更调整的权利；蓝粤公司、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按逾期之日起缴纳千分之三的标准向兰花公司支付违约金；等。一审法院另查，本院于2019年5月9日作出（2019）粤01民终274号《民事判决书》，确认一审查明：“2018年5月22日，广州市海珠区英豪花园业主委员会（以下简称英豪花园业委会）发布了《关于英豪花园第二次业主大会表决结果公示》，内容为：1.不同意续聘广州市兰花物业管理公司……6.同意《物业服务合同（征求意见稿）》；7.同意以业主大会表决确认的物业服务合同为基础，委托业主委员会与意向服务企业以谈判的方式筛选物业服务企业；等。”一审法院判决：一、撤销英豪花园业委会第二次业主大会第2项决议内容；二、驳回该案原告的其他诉讼请求。本院认为：该案上诉人的上诉缺乏理据，判决：驳回上诉、维持原判。此后，英豪花园业委会以该小区第二次业主大会通过不同意续聘兰花公司、第三次业主大会表决通过“选聘上海永升物业管理有限公司为小区物业服务公司，同时业主大会授权英豪花园业委会与该公司商议并签订新物业服务合同，合同期自2019年5月1日开始”为由向一审法院起诉兰花公司，要求：1.兰花公司立即移交英豪花园小区物业管理权并退出小区物业服务区域；等。一审法院于2019年11月28日作出（2019）粤0105民初12898号《民事裁定书》，认为：涉案小区第二、第三次业主大会并未明文授权英豪花园业委会代表全体业主提起诉讼的权利，未提交证据证明其已经过涉案小区的业主共同决定由其提起该案诉讼并主张相关权利，故裁定驳回英豪花园业委会的起诉。该案并于2019年12月13日发生法律效力。一审诉讼中，梁苏妹与兰花公司一致确认：涉案小区的业主委员会于2017年成立；兰花公司仍在管理涉案小区。梁苏妹表示：其从2017年6月份开始没有向兰花公司缴纳物业管理费；兰花公司没有与涉案小区提供合同的法律依据，所以其提起第一项诉讼请求，兰花公司在小区进行管理使梁苏妹的生命权受到了损害。兰花公司表示：其现在仍然是双月向业主派发一次缴款通知书。一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。兰花公司与蓝粤公司签订了《前期物业服务合同》等，约定蓝粤公司委托兰花公司对英豪花园小区进行物业管理。兰花公司接受委托，对英豪花园进行了管理，梁苏妹所有的房屋，属于兰花公司物业管理的范围内。因此，梁苏妹与兰花公司形成事实上的物业管理服务关系。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。生效的（2019）粤0105民初12898号《民事裁定书》已经认为涉案小区第二、第三次业主大会并未明文授权英豪花园业委会代表全体业主提起诉讼的权利，并据此裁定驳回英豪花园业委会的起诉。梁苏妹作为涉案小区的一户业主，只能代表其一户的意见，梁苏妹要求兰花公司立即退出英豪花园物业服务区域，并与新的物业服务企业做好交接工作缺乏理据，一审法院不予支持。梁苏妹自认从2017年6月份起未向兰花公司缴纳物业管理费，兰花公司在未退出涉案小区管理前，每双月向梁苏妹派发物业费催款通知单是其行使管理服务的方式，梁苏妹主张对其正常生活造成困扰，就此也没有举证证明，故对该事实，一审法院不予认定。梁苏妹要求兰花公司立即停止向其派发物业费催缴通知单，依据不足，一审法院也不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年11月13日作出如下判决：驳回梁苏妹的全部诉讼请求。案件受理费100元由梁苏妹负担。本院二审期间，梁苏妹向本院提交：1.2017年12月28日、2017年10月30日、2017年8月29日、2017年6月28日物业管理费发票，拟证明梁苏妹一直有缴纳物业管理费，梁苏妹认为一审庭审笔录记载是有错误的；2.2019年4月1日、2019年2月27日物业管理费发票，拟证明梁苏妹2019年4月已经缴纳物业管理费。兰花公司经质证认为，对真实性、关联性予以确认，梁苏妹缴费时间按照发票时间来看是2019年4月30日，确认梁苏妹在2019年5月份之前是没有欠费的。兰花公司向本院提交：1.联席会议通知；2.消防设备、设施更新改造合同；3.应急通道工程合同；4.监控覆盖工程合同；5.车道场改合同；6.工作指导意见书与相片；7.业主投诉书，前述证据拟证明不是兰花公司不撤场，是受到诉讼影响，各方对交接有异议，所以要等到所有的诉讼结束之后才能撤场，不是为了兰花公司的利益，而是为了业主利益而继续投资。梁苏妹经质证认为，对所有证据的真实性予以确认，但都与本案无关。经审理查明，梁苏妹称其已向兰花公司缴交了2019年5月份之前的物业管理费，兰花公司确认梁苏妹在2019年5月份之前并无欠费。除此之外，一审法院查明的其他事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，兰花公司称其公司已于2020年9月1日撤出涉案小区物业服务管理区域，梁苏妹对此无异议并表示撤回要求兰花公司立即退出英豪花园物业服务区域、与新物业服务企业做好交接工作的上诉请求。梁苏妹称其直至2020年8月5日还有收到兰花公司发出的催款通知单，兰花公司确认其有继续向梁苏妹发出催款通知单。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：梁苏妹要求兰花公司立即停止向其派发物业费催缴通知单的主张是否成立。本案中，兰花公司向梁苏妹发出物业费催款通知单的行为以及梁苏妹提起本案诉讼的时间均发生在2021年1月1日之前，故本案系于《中华人民共和国民法典》施行之前的法律事实引起的民事纠纷案件，应依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定适用当时的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据前述规定，物业公司依法享有依据物业服务合同请求业主交纳物业服务费的权利。兰花公司向梁苏妹发出物业费催缴通知单，系该公司作为物业公司行使契约请求权的方式之一，并不属于违反物业服务合同的违约行为。其次，梁苏妹并无充分证据证明兰花公司向其发出物业费催款通知单的行为对其个人的合法权益造成侵害，现有证据并不足以证明兰花公司的上述行为构成侵权。据上，梁苏妹要求兰花公司立即停止向其派发物业费催缴通知单理据不足，一审法院驳回梁苏妹该部分诉讼请求并无不当，本院予以维持。至于兰花公司所发出的物业费催款通知单所载明的欠费事实是否存在、欠费金额是否有误，梁苏妹可根据合同约定以及法律规定就其应缴物业费用的数额向兰花公司提出抗辩，因本案中双方并无确认物业管理费数额以及给付物业管理费的诉求，故双方可另循合法途径解决，本案不作审查。综上所述，梁苏妹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由梁苏妹负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二一年二月二十四日书记员 贾 妍苏劲丹