广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初5968号原告：陈钱淼，男，1989年11月16日出生，汉族，住江西省九江市武宁县************，公民身份号码360************639。被告：佛山华江置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*************（住所申报），统一社会信用代码91440604MA539TCL5B。法定代表人：张基豪，该公司执行董事兼经理。被告：佛山三水区曜昇房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区*******************（住所申报），统一社会信用代码91440607MA4X5H884D。法定代表人：邓勇翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙菁，女，该公司员工。原告陈钱淼与被告佛山华江置业有限公司（以下简称华江置业公司）、佛山三水区曜昇房地产开发有限公司（以下简称曜昇公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序于同年12月3日公开开庭进行了审理。原告陈钱淼、被告华江置业公司的法定代表人张基豪、被告曜昇公司的委托诉讼代理人孙菁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈钱淼向本院提出诉讼请求：1．被告曜昇公司向原告退还房款45954元；2.被告华江置业公司向原告赔偿因本次纠纷而产生的误工费、交通费、精神损失费共计4000元；3.案件诉讼费由华江置业公司负担。事实和理由：华江置业公司销售人员黄兴胜在2020年9月20日向原告提出一个购房方案，首付64886元，另外的购房款100000元分8年还，每月还1185元，余款440000元分30年还，每月还2268元。原告可先交定金20000元及活动费用12200元。后于9月22日，黄兴胜提出的购房方案为首付64886元，100000元房款分5年还，总利息是21000元，比原来的方案多了7240元，但原告并不同意该方案，故请求退房退款。曜昇公司的工作人员陈立峰在明知原告仅能交付64886元的情况下仍然要求原告支付房款，负有相应的责任。被告华江置业公司辩称，1.曜昇公司及华江置业公司未签订任何涉案楼盘中介销售合同文件，华江置业公司未向原告推介过涉案楼盘，涉案房屋并非由华江置业公司的员工进行销售，故华江置业公司并非本案适格被告。原告在起诉状中提及的销售人员并非华江置业公司员工，原告亦未提交证据证实该人员佩戴了华江置业公司的工牌，故应承担举证不能的责任；2.原告提交的证据无法证实华江置业公司存在违约行为或侵权行为。本案案由为商品房预约合同纠纷，原告引用消费者权益保护法的条款属适用法律错误。原告作为具有完全民事行为能力的成年人，对于购房时所采取的贷款方案应当具有足够的判断和考虑。适用何种贷款政策应由银行或其他贷款机构作出，而非中介机构作出，故此，原告提供的证据不能证明涉案中介销售机构存在侵权行为；3.原告无法证明其实际存在的交通费用，且其主张明显过高。原告未造成任何伤残，其主张精神损失费没有事实和法律依据。综上，原告的诉请缺乏事实和法律依据，应予以驳回。被告曜昇公司辩称，现原告对贷款及相应利息无法接受而导致解除认购书并退还购房款，属原告自身原因造成。曜昇公司同意解除认购书，但要扣除购房定金20000元后再退还剩余购房款。原告为证明其主张，向本院提交恒大南云花园商品房认购书一份、贷款草稿一份、转账记录六份、退款回执一份、销售现场照片一张、微信聊天记录。两被告未有证据向法庭提交。经审查，原告提交的贷款草稿，虽然两被告均不予认可，但本院认为，该草稿写有房号及建筑面积，与涉案房屋房号及建筑面积一致，草稿内容所列信息包括房款总额、首付款金额及其组成比例与支付方式、剩余房款的金额及支付方式、契税及物业维修金金额，无论是该草稿的书写形式，还是草稿内容的详尽性，属销售人员向买受人推介房屋时对房款所作之解释的事实具有高度可能性。基于此，本院对该贷款草稿予以采信；销售现场照片，在两被告未予反驳的情况下，本院对其真实性予以确认；原告提交的其他证据均属原件，来源、形式合法，与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认。根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2020年9月20日，原告到佛山市三水区*********选购，由销售人员黄兴胜和陈立峰负责接待。根据黄兴胜向原告提供的购房方案，涉案房屋房号为7座704，建筑面积96.49㎡，房款为554886元。其中首付款164886元，由原告支付64886元，余款100000元采取贷款方式支付，供8年，月供1185元；剩余房款440000元采取贷款方式支付，供30年，月供2268元。原告同意上述贷款方案，于当日与被告签订恒大南云花园商品房认购书，约定由原告认购恒大南云花园（佛山恒大雅苑）楼盘7栋704房，建筑面积为96.49㎡，房款为564886元。原告签署认购书时支付20000元作定金，2020年9月22日前支付首期房款25954元，11月20日前付清34466元，12月20日前付清34466元，余款450000元由原告在2020年12月20日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。陈立峰在该认购书上经办人处签名。签订认购书当日，原告通过微信向收款方为北京怡生乐居信息服务有限公司支付10000元，向恒大地产集团有限公司支付2000元，向销售人员陈立峰支付200元，向被告支付20000元。次日，原告再次向被告支付20000元、5954元。后黄兴胜通过微信告知原告，因原告的银行流水不足，首付款164886元中需要贷款的100000元只能贷5年，月息为3厘3（即月利率0.33%），月供约2000元。因原告不同意该贷款方案，双方无法协商一致，原告遂要求退款退房。另查明，原告向北京怡生乐居信息服务有限公司支付的10000元、向恒大地产集团有限公司支付的2000元，向陈立峰支付的200元均已向原告全额退还。本院认为，本案案由为商品房预约合同纠纷。预约合同，是指当事人约定将来订立本约合同的合同。预约合同签订的目的，是为当事人签订本约合同提供磋商的机会，各方仍可就正式商品房买卖合同的条款进行进一步磋商。本案中，原告到被告销售中心处由黄兴胜与陈立峰接待、认购书经办人处有陈立峰签名、贷款方案及后续沟通均由黄兴胜与原告对接洽谈。从上述情况可知，原告作为善意买受人，有充足理由相信黄兴胜及陈立峰对其作出的意思表示即为曜昇公司的意思表示。无论黄兴胜及陈立峰是否属曜昇公司员工，黄兴胜及陈立峰与曜昇公司之间存在何种法律关系，均不影响原告的上述判断。曜昇公司允许黄兴胜及陈立峰在其销售中心处进行房屋销售工作，却辩称两人并非其员工，应对此进行举证，其无法举证而产生的不利法律后果，应由其自行承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。本案中，黄兴胜作为专业的销售人员，对首付贷的相关规定应该是清楚明了的。其在明知首付贷属违法违规的金融行为的情况下，仍然推介原告采取首付贷的方式支付首付款，亦未告知原告首付贷所产生的风险，此为导致双方未能继续履行认购书义务并签订正式商品房买卖合同的原因之一。而原告作为买受人，在涉及房屋买卖的大宗交易时，理应对相关的购房流程、法律法规进行了解，故此，对无法签订正式的商品房买卖合同，原告自身亦存在过错。房款的支付方式作为影响当事人购房的重要因素之一，现因双方就房款的支付方式无法达成一致意见而导致未能订立商品房买卖合同。原告诉请曜昇公司退还购房款45954元，合法有理，本院予以支持。原告未提交证据证实其因本次纠纷造成误工费，对该主张，本院不予支持。原告主张的交通费，虽未有相关单据证实，但确属其必要支出，但因原告在本次纠纷中存在一定过错，故该费用由原告自行承担。原告主张的精神损失费，缺乏事实依据与法律依据，本院不予支持。因原告未能举证华江置业公司在本案中存在过错，故其主张华江置业公司承担责任，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》[法释（2003）7号]第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告佛山三水区曜昇房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告陈钱淼返还购房款45954元；二、驳回原告陈钱淼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取计525元，由原告陈钱淼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陆志珊二〇二一年二月七日书记员  范楚妤