北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终1504号上诉人（原审原告）：北京论思教育咨询有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街**（中关村科技发展大厦）****。法定代表人：王振，校长。委托诉讼代理人：蒋咏俊，北京恒略律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛秀全，男，北京恒略律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：北京中关村大街运营管理股份有限公司，住所地北，住所地北京市海淀区西四环北路**鑫泰大厦A515v>法定代表人：林屹，董事长。委托诉讼代理人：张雪飞，男，北京中关村大街运营管理股份有限公司市场运营部运营副经理。上诉人北京论思教育咨询有限公司（以下简称教育公司）因与上诉人北京中关村大街运营管理股份有限公司（以下简称运营公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初38561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员刘国俊独任审理，于2021年2月9日公开开庭审理了本案。上诉人教育公司之法定代表人王振、委托诉讼代理人蒋咏俊，上诉人运营公司之委托诉讼代理人张雪飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。教育公司上诉请求：撤销原判，发回重审或者改判支持教育公司的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由运营公司负担。事实与理由：一审法院在未能查明教育公司承租运营公司的房屋是用于经营还是办公的基础上，直接判决运营公司只返还教育公司2、3、4三个月房租的50%不符合国家相关政策要求。教育公司作为一家教育培训机构，受疫情影响严重，直到2020年8月8日以后才逐步恢复营业。根据教育公司的停业时间及损失情况，判决运营公司返还教育公司三个月房租更加公平合理。运营公司针对教育公司的上诉请求和理由辩称，涉案租赁合同约定的就是办公，该合同并非格式文本。运营公司作为转租方无权减免。运营公司作为股份制公司，不能适用《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》。运营公司上诉请求：撤销原判第一项，改判运营公司返还教育公司2月份半个月的房租29239.79元；一、二审诉讼费用由教育公司负担。事实与理由：1.运营公司系转租方，根据运营公司与产权方北京供销社海淀投资管理中心签订的《租金减免协议》，给运营公司减免的仅为2月份半个月的租金，运营公司仅能按照产权方给予的减免政策进行减免。2.根据运营公司与教育公司之间签订的房屋租赁合同以及运营公司与北京供销社海淀投资管理中心签订的《海龙集团大厦写字间租赁合同补充协议》，运营公司只能减免教育公司2月份50%的房租（不含物业费）。3.运营公司不属于市属或者区属企业，不适用《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》。4.教育公司租赁面积未达300平方米，按照《北京市民办教育培训教育机构办学标准》不是教育机构，不适用经营性减免。双方租赁合同约定的房屋用途是办公，不同意按照商业用途来减免。教育公司针对运营公司的上诉请求和理由辩称，运营公司作为转租方，可以通过诉讼的方式向出租方追偿。位于北京市海淀区中关村大街**的中关村科技贸易中心**2112A、2112B、2115单元的房屋（以下简称涉案房屋）的出租方是国有企业，符合北京市出台的关于新冠疫情租金减免政策的规定。租赁合同上虽写明是办公使用，但该合同是运营公司的格式文本，教育公司提供相关视频、合同及发票用于证明其租赁涉案房屋是用于培训经营。运营公司对于教育公司将涉案房屋用于经营未提出异议。教育公司向一审法院起诉请求：1、判令运营公司为教育公司减免2020年2月、3月、4月三个月租金共计175438.71元；2、诉讼费用由运营公司承担。一审法院认定事实：2018年10月8日，运营公司作为出租人（甲方）与教育公司作为承租人（乙方）签订中关村大街公司写字间租赁合同，约定甲方将位于北京市海淀区中关村大街18号的中关村科技贸易中心21层2112A、2112B、2115单元的房屋出租给乙方仅作为办公使用，不得作为展卖、专卖店、推销、推广活动等其他商业用途。租期自2018年11月1日至2021年6月14日；2019年11月1日至2020年10月31日每月租金标准为58479.57元。教育公司交纳了2020年2月、3月、4月的租金共计175438.71元。就教育公司对涉案房屋是用于办公还是用于经营，双方存有争议：教育公司表示其承租房屋用于高考培训，在涉案房屋内设有卡座办公座位用于对学生进行一对一的辅导。对此，运营公司表示不清楚教育公司用于何种用途，涉案合同约定的用途是办公。另查，教育公司工商注册住所地为涉案房屋所在地，且经营范围包括教育咨询。一审法院认为，运营公司与教育公司签订的涉案合同系双方真实意思表示，未违反国家效力性强制性法律规定，系有效。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。本案中，由于新冠疫情影响导致教育公司的经营确实存在经营困难，不利于合同目的实现，如果要求教育公司按照原租赁合同支付租金确实对其明显不公平，故根据上述规定，教育公司可以要求减免疫情期间的租金。但考虑运营公司因为新冠肺炎疫情确实也面临着租金损失，故平衡双方利益考量，根据公平原则，一审法院认定2020年2月、3月、4月的租金损失由教育公司与运营公司共同负担为宜。至于负担数额，一审法院根据查明事实，依法酌情判定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条之规定，判决：一、北京中关村大街运营管理股份有限公司于本判决生效后七日内返还北京论思教育咨询有限公司租金87719元；二、驳回北京论思教育咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，教育公司与运营公司之间的租赁合同是双方当事人之间的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，一审法院考虑新冠疫情对教育公司使用涉案房屋的影响，出于平衡各方利益考量，根据公平原则，酌情认定运营公司返还教育公司2、3、4三个月房租的一半并无不当，本院对此予以确认。教育公司、运营公司虽均对一审认定持异议，但并未就一审酌定不当提出充分事实与法律依据，本院对其主张均不予采信。综上所述，教育公司、运营公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5801元，由北京论思教育咨询有限公司负担1993元（已交纳），由北京中关村大街运营管理股份有限公司负担3808元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 刘国俊二〇二一年二月二十三日法官助理 黄旭宁书 记 员 明 玥