黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑10民终182号上诉人（原审被告）：牡丹江兴城房地产开发有限公司，住所地牡丹江市爱民区。法定代表人：李世钢，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨旭春，黑龙江江昊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：庞夫强，男，1973年3月12日出生，汉族，住牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：王丽娟，黑龙江张艳律师事务所律师。原审第三人：李金兰，女，1960年7月4日出生，汉族，住牡丹江市东安区东平安街。委托诉讼代理人：杨宝杰，黑龙江宋传东律师事务所律师。上诉人牡丹江兴城房地产开发有限公司(以下简称兴城公司）因与被上诉人庞夫强、原审第三人李金兰商品房销售合同纠纷一案,不服牡丹江市爱民区人民法院（2020）黑1004民初705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后,依法组成合议庭进行了审理，上诉人兴城公司委托诉讼代理人杨旭春、被上诉人庞夫强委托诉讼代理人王丽娟、原审第三人李金兰委托诉讼代理人杨宝杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人兴城公司上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审，由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1.根据合同相对性原则，上诉人与被上诉人之间不存在直接的合同关系，被上诉人起诉要求办理不动产权证书并支付迟延办理不动产权证书违约金没有事实和法律依据，并且涉及偷逃税款，依法应驳回起诉。上诉人从未将诉争房屋出卖给被上诉人庞夫强，双方之间不存在合同关系，诉争房屋是上诉人用施工单位因建设工程施工合同关系，将房屋抵顶给李金兰，后由李金兰出售给被上诉人，被上诉人越过与第三人之间的交易直接起诉上诉人没有事实和法律依据。案涉房屋经过两次交易，根据法律规定均应办理产权登记或变更登记，涉案房屋按照法律规定应先行登记在李金兰名下，缴税后再变更至被上诉人名下，并另行缴税；2.案涉房屋至今没有办理登记是由于李金兰施工不合格，至今没有维修，非兴城公司过错，兴城公司不应支付逾期办理的违约金；3.案涉《商品房购销合同》中明确约定，相关登记事项由施工单位办理，属于附条件合同，产权登记手续应由施工单位办理，庞夫强无权越过施工单位直接要求上诉人为其办理产权登记。4.涉案房屋至今仍拖欠物业费，拆改罚金，面积差款等费用，在庞夫强缴纳全部款项之前，无权要求兴城公司为其办理不动产登记。被上诉人庞夫强辩称：1.兴城公司的上诉请求无事实和法律依据，应驳回。兴城公司阐述的事实和理由不符合事实，案涉房屋经兴城公司在《商品房购销协议》上签章认可，并在收据上亦签章认可后，双方之间的房屋买卖合同已经成立并生效，庞夫强已经履行完毕付款义务。虽是经原审第三人介绍抵账取得，但并不违反法律规定，是经兴城公司认可，并且庞夫强已经占有使用多年，只是兴城公司一直未给庞夫强办理产权登记，庞夫强才提起诉讼；2.一审法院查明事实清楚，证据充分，应予维持。兴城公司上诉中没有新事实、新观点和证据，其主张的税费、欠付物业费的问题，庞夫强同意在合理的范围内支付，但案涉房屋并不存在拆改的问题，庞夫强一直在使用案涉的车库，从没改动过，并不存在上诉人所述的罚金问题。另外庞夫强在牡丹江市房屋登记处调出的查询证明可知，庞夫强购买的面积是20.15平方米，登记的是20.22平方米，面积差非常微小，在法律允许的范围内。第三人李金兰述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。庞夫强向一审法院提出诉讼请求：1.判令兴城公司继续履行《商品房购销协议》，依法为庞夫强办理不动产权证书；2.判令兴城公司支付迟延办理不动产权证书违约金9463元（自2017年9月6日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利息计算为7004元，自2019年8月20日至2020年5月8日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为2459元），以及至判决生效之日止的违约金；3.诉讼费由兴城公司承担。一审查明事实：2008年10月11日，兴城公司给庞夫强出具商品房购销协议一份，该协议主要内容为：售房单位（甲方）：兴城公司，购房单位（个人）乙方处有李金兰的名字，后涂改变更为庞夫强，协议约定乙方（庞夫强）同意订购爱民区祥伦街XXX片的X号楼X1层000XXX号房间，建筑面积20.15㎡，房屋用途为车库。以建筑面积计算，单价为3700元/㎡，总金额为74555元；该协议第九条第一项约定此车库的相关手续由施工单位办理，该协议落款处加盖有兴城公司销售专用章及经手人李冰名章，乙方处庞夫强未签字，经办人处有第三人李金兰签字。兴城公司于2008年10月11日给庞夫强出具收据一份，交款单位一栏也由李金兰变更为庞夫强，收款金额为74555元，收据中注明的房屋信息与购销合同一致，经手人处有李金兰签字，收款单位处加盖兴城公司财务专用章。兴城公司认可购销协议及收据是由经手人李冰出具并由其更名；李金兰认可是其协助庞夫强办理的更名。关于购房款的交付各方所述不一：庞夫强称该房屋是李金兰欠付其水暖材料款，将兴城公司抵顶给李金兰的房屋又抵顶给庞夫强并协助庞夫强办理的更名手续；兴城公司称该房屋系抵顶给李金兰的工程款，按李金兰的要求更名给庞夫强；李金兰称该房屋是李金兰当时抵顶给做防水的一个姓丁的人，后按丁某的要求协助庞夫强将该房屋更名至庞夫强名下。庞夫强、兴城公司均认可兴城公司于2012年4月将案涉房屋交付庞夫强，庞夫强占有使用案涉房屋至今。兴城公司认可案涉房屋于2017年8月、9月份具备办理产权证照条件。庞夫强办理入住手续时牡丹江市兴城物业有限责任公司给其发放了物业管理证，庞夫强交纳了物业费、垃圾清运费、公共设施费共计835元。经查，案涉房屋产权现登记在兴城公司名下，房产图号400-455-3/3-206-000XXX，可以办理产权证照。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。兴城公司给庞夫强出具商品房购销协议，并已实际将案涉房屋交付庞夫强，庞夫强办理了入住并实际占有使用房屋，双方形成了商品房买卖合同的法律关系，是双方真实意思表示，合法有效。庞夫强持有的购销协议上虽没有本人签字，但其以实际行动履行了合同，接收了房屋，不影响买卖合同的效力；兴城公司将购销协议及收据的名字由李金兰变更为庞夫强，并将房屋交付给庞夫强，故本案案涉房屋买卖合同的主体为兴城公司与庞夫强。案涉房屋已经具备办理产权证的条件，兴城公司应继续履行合同义务，协助庞夫强办理产权变更手续。兴城公司答辩称李金兰施工质量不合格及案涉房屋未交纳物业费的主张，因合同的相对性，均不构成其不履行该项合同义务的理由。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日…”，该条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。双方认可房屋交付的时间是2012年4月，庞夫强主张2017年9月6日起的逾期办证违约金符合法律规定，予以支持。2017年9月6日至2019年8月19日以74555元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算为7004元，2019年8月20日至2020年5月8日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为2240.90元，两项合计9244.90元，予以支持，庞夫强请求9463元，超出部分不予支持，2020年5月8日以后的违约金以74555元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决生效之日止，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审判决:1.兴城公司于本判决生效后十日内，协助庞夫强办理案涉房屋（坐落于牡丹江市爱民区阳光博苑小区，房产图号：400-455-3/3-206-000XXX，不动产证号：2017-0022XXX）的产权登记；2.兴城公司于本判决生效后十日内给付庞夫强逾期办证违约金9244.90元（2017年9月6日至2020年5月8日），2020年5月8日以后的逾期办证违约金以74555元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决生效之日止；3.驳回庞夫强的其他诉讼请求。案件受理费1900元，减半收取计950元，由庞夫强负担2.50元，兴城公司负担947.50元。本院二审期间，当事人未提交新证据，经阅卷及庭审调查，二审查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，兴城公司和李金兰确认商品房购销协议中的购房人已经由李金兰变更为庞夫强，事实上兴城公司也向庞夫强交付了房屋，兴城公司与庞夫强之间的商品房买卖关系成立，兴城公司有协助庞夫强办理房屋产权登记的义务。虽然合同中有“此车库的相关手续由施工单位办理”手写条款，但不能据此免除兴城公司作为售房开发商协助办理产权登记的义务，而且该条款中也未体现免除兴城公司的协助义务。关于兴城公司向庞夫强协助办理房屋产权登记是否漏缴税款问题，因兴城公司与李金兰之间仅为合同关系，房屋产权并未更名到李金兰名下，兴城公司与庞夫强形成合同关系后，在办理产权登记时缴纳税款即可，所以本案并不存在漏缴税款问题，本院对兴城公司的该项主张不予支持。关于兴城公司主张因李金兰施工不合格以及房屋至今拖欠物业费等费用，所以未协助办理房屋产权登记。兴城公司可另向李金兰主张施工不合格造成的损失。兴城公司在庭审中认可物业费等费用应由物业公司收取，而非兴城公司收取，所以兴城公司不协助办理产权登记的理由不成立。综上，兴城公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1895元，由上诉人牡丹江兴城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨大奎审 判 员 李冬梅审 判 员 贾海波二〇二一年二月二十四日法官助理 何 喆书 记 员 孙 源附相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。