嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0411民初4812号原告：顾高良，男，1985年10月25日出生，汉族，住桐乡市。委托诉讼代理人：盛奇祥，浙江国毅律师事务所律师。原告：钱清如，男，1985年5月31日出生，汉族，住桐乡市。委托诉讼代理人：盛奇祥，浙江国毅律师事务所律师。被告：嘉兴市骏大房地产开发有限公司。住所地：嘉兴市秀洲区洪合镇洪昌路****楼**。统一社会信用代码91330411MA29FWUH8F。法定代表人：阮峰，系执行董事。委托诉讼代理人：张伟国、郭嘉贤，浙江兴嘉律师事务所律师。原告顾高良、钱清如诉被告嘉兴市骏大房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用简易程序于2020年12月22日公开开庭进行了审理。两原告及其委托诉讼代理人盛奇祥、被告委托代理人张伟国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告顾高良违约金17607元（以826620元为基数，按日万分之一的标准，自2020年4月1日起计算至实际交付时止，暂算至2020年10月31日）；2.确认原被告签订的《【新大蓝庭】地下停车位使用权转让协议》无效，由被告返还原告顾国良转让价款280000元并支付利息损失22387元（以280000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2018年10月4日计算至实际支付日至，暂计算至2020年10月31日）；3.解除原、被告签订的《房屋委托装修协议书》，由被告返还原告顾国良委托装修款220610元并支付利息损失1815元（以220610元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年8月14日计算至实际支付日止，暂计算至2020年10月31日）；4.判令被告支付原告钱清如违约金17607元（以826620元为基数，按日万分之一的标准，自2020年4月1日起计算至实际交付时止，暂算至2020年10月31日）；5.确认原被告签订的《【新大蓝庭】地下停车位使用权转让协议》无效，由被告返还原告钱清如转让价款280000元并支付利息损失22387元（以280000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2018年10月4日计算至实际支付日至，暂计算至2020年10月31日）；6.解除原、被告签订的《房屋委托装修协议书》，由被告返还原告钱清如委托装修款200811元并支付利息损失1652元（以200811元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年8月14日计算至实际支付日止，暂计算至2020年10月31日）；7.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年8月25日，两原告分别购买了位于嘉兴市秀洲区洪合镇国贸路与洪新大道交界处的嘉兴市××幢××单元××号房××幢××单元××号房，并分别签订了《浙江省商品房买卖合同》（以下简称“合同”）。两合约均约定：该房建筑面积共89.85平方米，房屋总价826620元，被告应于2020年3月31日将符合各项条件的房屋交付原告，原告顾国良已支付了全部购房款共计826620元（包括首付256620元和贷款570000元），原告钱清如已支付了全部购房款共计826620元，但截至起诉时，被告未按约履行，被告应当按照合同第十条的约定承担违约责任。被告签订合同的同时，必须购买指定的地下停车位。两原告无奈分别以280000元的价格受让了位于新大蓝庭第249号和第385号地底下停车位，并分别与被告签订了《地下停车位使用权转让协议》（以下简称“协议”），但被告隐瞒了两地下停车位位于人防区域内，属于人防工程的事实。现经两原告核实，两原告分别所购的第249号和第285号地下停车位位于人防区域内，属于人防工程。根据《物权法》第五十二条的规定，“国防资产属于国家所有”，被告无权进行处分。综上，两协议应为无效或撤销。按合同约定，两原告所购房屋为毛坯房，但被告在签订合同的同时强制要求委托装修，两原告无奈签订了《房屋委托装修协议书》（以下简称“协议书”），其中原告顾国良支付了220610元，原告钱清如支付了200811元。该协议第四条约定被告应当在2020年9月30日之前完成本协议书约定的内容并向两原告交付。截至起诉时，距交付时间已过一个月，以及违反协约定，同时，该协议书为委托协议书，两原告有权随时解除委托。另，原告于2020年8月10日委托浙江国毅律师事务所向被告寄发了《律师函》，要求被告按约支付逾期交付违约金及解除协议书等事项，但被告至今未履行。原告顾国良与被告之间签订的购房合同、车位协议及装修协议均系原告父亲顾建荣代签，原告仅对购房合同进行追认，对其他两份协议不予追认。为此，两原告提起诉讼。被告答辩称：被告未能按合同约定时间交房系因新冠肺炎疫情的不可抗力因素影响，施工人员及建筑材料均受疫情管控影响，被告未能及时进行施工，且被告已按照双方合同约定向原告告知上述情况，后被告于2020年7月19日向原告邮寄交房通知，原告主张逾期交房违约金无事实依据；原告自愿受让地下停车位使用权，双方签订的《地下停车位使用权转让协议》系双方真实意思表示，不存在无权处分或无效的情形，原告主张合同无效无事实及法律依据；双方签订的《房屋委托装修协议书》系双方真实意思表示，原告无权单方解除；原告顾高良主张《地下停车位使用权转让协议》及《房屋委托装修协议书》系其父亲签字，属于无权代理，但上述协议签字时原告已完成车位款和装修款的支付，其父亲系由于原告没空才代为签字，故原告父亲的签字构成代理，两份协议均对原告顾高良有效；《地下停车位使用权转让协议》与《房屋委托装修协议书》系独立的两份协议，并非房屋买卖合同的附件，故原告应当另行起诉。综上，请求驳回原告的诉讼请求。两原告为证明其主张，向本院提供了以下证据：1、《浙江省商品房买卖合同》及收据各两份，证明两原告向被告购买商品房及约定逾期交房违约责任的事实。2、《【新大蓝庭】地下停车位使用权转让协议》各两份，证明两原告向被告购买地下停车位及被告隐瞒车位位于人防区域属于人防工程的事实。3、《房屋委托装修协议书》各两份，证明两原告委托被告装修同时约定于2020年9月30日完成装修的事实。4、收据两份，证明两原告已支付地下停车位转让款及委托装修款。5、律师函两份、邮寄凭证及查询单各一份，证明两原告代理律师向被告寄发律师函，要求支付逾期交房违约金、解除房屋委托装修协议书等事实。经质证，被告对证据1的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，认为未按合同约定交房系因新冠肺炎疫情的不可抗力影响；对证据2的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为被告在签订协议过程中未向两原告隐瞒案涉车位位于人防区域的事实；对证据3的真实性、合法性无异议，但对证明目有异议，案涉房屋未完成装修系因两原告未收房；对证据4无异议；对证据5的三性均有异议，认为该邮件系由被告法人签收，非被告签收，且受到材料后，发现律师函陈述内容并不属实。被告向本院提交以下证据：6、《关于新冠疫情对交付影响的温馨告知》、EMS快递信息两份，证明因新冠肺炎疫情不可抗力影响，双方约定的交房日期发生调整，被告向两原告邮寄告知函，两原告签收的事实。7、《交房通知书》、《交房及办证收费标准一览表》、EMS快递信息各两份，证明被告已通过多种方式告知两原告进行收房，被告向两原告邮寄交房通知，两原告签收的事实。8、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《浙江省建设工程规划核实确认书》各一份，证明案涉房屋及地下车位均系仅主管规划部门依法确认，2020年7月20日案涉房屋已验收合格具备交房条件。9、《人防工程竣工验收备案表》一份，证明人防工程已竣工验收的事实。经质证，两原告对证据6的三性均有异议，邮寄信息未显示邮寄内容，两原告未收到该告知，无法证明被告证明目的及内容；两原告对证据7的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，被告寄发交房通知时，案涉房屋还不符合合同约定和法律规定的交付条件；两原告对证据8中验收备案表的三性无异议，但认为不能证明被告的证明目的及内容，且无法证明该证据已出示给两原告，对确认书的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，同时不能证明被告的证明目的及内容，该确认书形成于2020年5月20日，已晚于双方约定的交房时间；两原告对证据9的三性均有异议，认为不能证明被告已事先告知两原告案涉车位位于人防区域。本院认为，原告提供的证据1、2、3、4、5及被告提交的证据6、7、8、9均真实、有效，与本案相关联，本院予以认定。原、被告所邮寄的信件都是按照对方所留联系地址和方式所寄，即使被退回或他人签收，都可视为已经履行告知义务。根据本院认定的上述证据，并结合当事人的陈述，本院认定事实如下：被告系新大蓝庭楼盘的开发公司。2018年8月25日，原告顾高良父亲顾建荣代顾高良与被告签订《浙江省商品房买卖合同》、《房屋委托装修协议书》、《【新大蓝庭】地下停车位使用权转让协议》。2018年8月25日，原告钱清如与被告签订《浙江省商品房买卖合同》、《房屋委托装修协议书》；2018年10月3日签订了《【新大蓝庭】地下停车位使用权转让协议》。商品房买卖合同约定：两原告向被告购买嘉兴新大蓝庭房屋各一套，价格均为826620元；合同约定出卖人应当在2020年3月31日前将符合条件的商品房交付给买受人；如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期；出卖人逾期交付房屋，逾期不超过90日的，自约定交房最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行。委托装修协议约定：两原告委托被告为两原告向被告购买的房屋进行装修，双方就室内产品、使用品牌交付标准、装修金额（其中原告顾高良房屋装修款为220610元、原告钱清如房屋装修款为200811元）、交付时间等作出约定，同时约定双方依据房屋买卖合同约定的时间办理房屋交付手续即视为两原告将房屋交付被告以供被告委托第三方实施装修。地下停。地下停车位使用权转让协议约定受让被告位于新大蓝庭地下车库相应停车位的使用权，所受让停车位使用权年限与各原告已购房屋的土地使用年限一致；两原告受让车位使用权的总价款均为280000元；约定上述车位用于车辆停泊专用，停放小型普通汽车，不得改变性质，不得影响其防控效能，战时国家有权征用（只适用于人防区域）；车位所有权归原告所有，上述车位目前不能办理土地证、不动产权等权属证明。原告顾国良购房款、装修款及车位使用费总计1327230元（826620元+280000元+220610元），原告顾国良于2018年7月23日向被告支付35万元、于同年8月21日支付被告407230元，余款57万元以银行按揭贷款方式向被告支付。原告钱清如购房款、装修款及车位使用费总计1307431元（826620元+280000元+200811元），原告钱清如于2018年7月9日向被告支付10万元、于同年7月18日支付467230元、于同年7月19日支付540201元、于同年10月3日支付20万元。被告于2020年2月29日向两原告预留的地址邮寄《关于新冠疫情对交付影响的温馨告知》，告知因新冠肺炎疫情的不可抗力影响，项目施工进度已无法按照原计划进行，两原告所购商品房存在无法按期交付的风险，房屋交付时间被告将会另行通知。EMS邮件查询结果显示上述两份邮件分别于2020年3月2日、3月4日由他人代收。2020年5月20日，案涉工程项目获得《浙江省建设工程规划核实确认书》，确认该建设工程已具备竣工规划条件。2020年7月20日，案涉工程获得《房屋建筑工程竣工验收备案表》，确认该建设工程竣工验收合格。2020年9月10日，案涉工程获得《人防工程竣工验收备案表》，确认新大蓝庭地下室人防工程竣工验收备案，所在地为地下**，平时功能为汽车库、自行车库。2020年7月19日，被告向两原告预留的地址邮寄《交房通知书》及《交房及办证收费标准一览表》，通知两原告与2020年7月25日办理房屋交付手续。EMS邮件查询结果显示，向原告顾高良邮寄的邮件在2020年7月20日由他人代收，向原告钱清如邮寄的邮件在2020年7月20日以协议信箱方式签收。后两原告未办理房屋交付手续，案涉房屋未进行装修，两原告与被告就逾期交房违约金及退还装修款、车位使用费等问题未协商一致，遂成讼。本院认为：本案主要有以下两个争议：一、被告逾期交房是否应当承担违约责任；二、地下车、地下车位使用权转让协议及委托装修协议的效力如何确定一个争议问题，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，本院认为，因新冠肺炎疫情管控影响，案涉房地产无法按原定计划施工，对房屋交付产生了一定影响，但被告在疫情管控结束后未在合理期限内完成施工并交房，仍需承担相应责任。关于房屋交付时间，本院认为被告已向两原告预留的地址邮寄了交房通知，且邮件均已被签收，应当认定被告已履行通知义务，案涉房屋交付时间应为2020年7月25日，两原告未及时收房，应自行承担相应责任。本院综合疫情防控影响及交房时间等因素，酌定被告自2020年6月1日起按双方购房合同约定向两原告计付违约金至2020年7月25日，具体为各支付原告顾高良、钱清如4463.7元（826620元×0.1‰×54天）。对于第二个争议问题，两原告以以下理由主张合同存在效力问题：1.案涉地下车位属于人防工程，且被告向原告隐瞒了该情况，故地下车位转让合同为无效合同，即使有效也系可撤销合同；2.原告顾高良的地下车位使用权转让协议及委托装修协议系由其父亲签订，原告顾高良不予追认；3.案涉房屋至今未交付，亦未进行装修，合同目的无法实现，且委托装修合同系委托合同，原告有权随时要求解除。对于第一点理由，本院认为，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条的规定，国家鼓励支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。案涉地下车位虽系人防工程，但法律、行政法规并未禁止该类建筑的使用权流转，被告转让案涉地下车位使用权并不违反法律、行政法规的强制性规定，不属于合同无效的情形；地下车；地下车位使用权转让协议中已载明有部分车位位于人防区域在签订协议前应当仔细阅读协议内容并了解上述情况，两原告主张被告隐瞒车位属于人防工程构成欺诈，认为该协议可撤销，无事实依据。对于第二点理由，本院认为，原告顾国良在案件审理过程中自认由于其个人原因无法亲自签订案涉合同，故由其父亲顾建荣在原告钱清如陪同下前往签订，且原告顾高良在合同签订前已支付除按揭贷款外的全部款项，已履行主要合同义务，可见原告顾国良知悉合同主要内容，顾建荣系受原告顾建华委托代为签订合同，属有权代理，上述合同对原告顾国良有效。对于第三点理由，本院认为，案涉房屋现已具备交付条件，两原告办理房屋交付手续后即可进行装修，故不存在合同目的无法实现的情形，且房屋买卖合同与委托装修协议虽系分别签订，但两原告订立房屋买卖合同及委托装修协议的目的在于取得约定的商品房，现房屋已具备交付条件，两原告提出单独解除委托装修协议，本院不予支持。综上，两原告与被告签订的地下车位使用权转让协议及委托装修协议合法有效，双方应当按协议内容履行义务。综上，本院对原告的部分诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告嘉兴市骏大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告顾高良逾期交房违约金4463.7元；二、被告嘉兴市骏大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告钱清如逾期交房违约金4463.7元；三、驳回原告顾高良、钱清如的其他诉讼请求。案件受理费减半收取7192元，由原告顾国良、钱清如负担7152元；由被告嘉兴市骏大房地产开发有限公司负担40元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。（后附页）审 判 员  封 景二〇二一年二月二十二日法官助理  龚 瑶书 记 员  丁加芳1.如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2.一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。