湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初14283号原告（反诉被告）:许坤茂，男，1969年8月10日出生，汉族，住广东省高州市。被告（反诉原告）:湖南舜道农贸市场有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区桔子洲街道新民开发区红枫大厦（麓山后街）****。法定代表人：蒋齐仁。委托诉讼代理人：李娜，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周剑欣，女，1969年8月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，该公司员工。原告许坤茂诉被告湖南舜道农贸市场有限公司（以下简称“舜道农贸公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案，在审理过程中，被告舜道农贸公司提起反诉，本院予以受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许坤茂及被告（反诉原告）舜道农贸公司委托诉讼代理人李娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许坤茂向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告双方之间的摊店租赁合同及补充协议；二、判令被告向原告返还保证金10,000元；三、判令被告向原告返还一次性建设费12,000元；四、判令被告向原告返还生物防治费480元；五、判令被告赔偿因其违约所造成的原告的经济损失5,000元；六、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告与被告于2019年7月14日签订《租赁合同》，合同对租金、经营范围等进行了约定。由于被告未按时交付租赁物，双方于2019年10月21日签订《摊店租赁补充协议》，约定租赁期限从2019年11月1日起至2021年10月31日，免租期为2019年11月1日起至2019年11月30日止。在经营过程中，由于被告管理不到位，56个摊位中只有10个在经营。2020年6月5日双方在新民路社区的组织下进行了协调，被告承诺7月1号整改市场，但一直未兑现承诺。并且，由于被告从2020年1月至2020年6月20日一直未缴纳水电费，湖南民睿物业管理有限公司催告被告缴纳水电费和物业管理费，逾期将停水停电。在2020年6月20日，被告违法单方解除合同。2020年6月22日，由于被告未缴纳物业费和水电费，物业公司停水停电并关闭市场，导致原告无法继续经营。综上所述，由于被告违反合同约定，单方解除合同，给原告造成了重大损失，请求人民法院依法判决。被告舜道农贸公司辩称：一、被告与原告之间的《租赁合同》已于2020年6月20日解除，原告起诉解除合同已无必要。因许坤茂拖欠租金等费用长达一个月以上，根据《摊店租赁合同》第9.3条约定，被告于2020年6月20日向原告发送了解除合同通知，当日即送达给原告，至此，原、被告之间的《租赁合同》即已解除。二、原告诉称不符合事实，原告在租赁期间存在拖欠租金及管理费等违约行为，应当承担相应违约责任，被告无须退还保证金。根据合同约定，原告应于2020年5月15日缴纳下一期租金、管理费37200元，但原告迟迟不予缴纳，被告多次口头催促并于2020年6月3日书面催促，原告仍置之不理，被告应向原告支付违约金，被告有权从其保证金中扣除，故原告无权起诉要求被告退还保证金。三、原告诉请退还建设费及生物防治费无事实和法律依据。建设费系被告的装修成本，被告租赁后无需再装修，该费用收取系双方共同意思表示，明确约定“一次性收取，不退还”。关于生物防治费，该费用已消费，合同系因原告违约而解除。故建设费和生物防治费均不应退还。四、被告不存在违约情形，也不存在给原告造成任何损失的行为，原告诉请被告赔偿损失毫无事实和法律依据。反诉原告舜道农贸公司向本院提出反诉请求：一、请求判令确认反诉原告与反诉被告签订的《租赁合同》和《摊店租赁补充协议》于2020年6月20日解除；二、请求判令反诉被告补缴免租期租金6000元及欠付的租金4000元；三、请求判令反诉被告向反诉原告支付2020年6月21日至6月28日的摊店占用费1600元（按照月租金6000元标准计算）；四、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2019年7月15日签订《租赁合同》，协议约定反诉被告租赁反诉原告位于长沙市岳麓区桔子洲街道新民开发区××大厦××街××市场水果区01号壹个摊店，月租金6000元。2019年10月21日签订《摊店租赁补充协议》，还约定反诉原告给予反诉被告一个月的免租期，免租期自2019年11月1日起至2019年11月30日止。若因反诉被告原因导致合同未满一年解除的，反诉被告需补缴免租期租金。2019年10月20日，反诉原告将摊店交付反诉被告。根据合同约定，反诉被告应于2020年5月15日支付下一期租金、管理费共计37200元，反诉被告迟迟未予支付，反诉原告于2020年6月3日经书面催缴后仍未支付，不得已，反诉原告于2020年6月20日向反诉被告发出解除合同通知，反诉被告收到解除通知后不予理会，直至2020年6月28日才腾退摊店。为维护反诉原告的合法权益，特诉至法院，请求支持反诉原告之请求。反诉被告许坤茂辩称：反诉原告无权在2020年6月6日单方解除租赁合同。双方约定只有反诉被告欠费达一个月以上且无法联系到的情况下，反诉原告才有权单方解除合同。由于疫情原因，市场推迟开业，直到四月底才开始营业。反诉原告于2019年10月21日将店铺交付给反诉被告，之后，双方于《补充协议》中对租赁期限做了变更，免租期为2019年11月1日至30日，租金起算时未2019年12月1日。反诉被告支付了截至2020年5月31日的租金，至2020年6月6日并未超过一个月时间。且在经营过程中，由于反诉原告管理不到位，56个摊位中只有10个左右在经营。双方在新民路社区的组织下进行了协调，被告承诺7月1日整改市场，但未兑现。2020年1月至2020年6月20日一直未缴纳水电费，湖南民睿物业管理有限公司多次催告被告水电费和物业管理费，逾期将停水停电。反诉原告于2020年6月20日单方解除合同。2020年6月22日，由于反诉原告拖欠物业费、水电费，物业公司停水停电并关闭市场，导致反诉被告无法继续经营。二、反诉被告不存在违约情形，不应当补缴免租期租金，且由于疫情影响，反诉被告长期未开业，直到2020年4月底才开始营业，反诉原告也应当适当减免租金。三、反诉被告没有借用反诉原告的门面，我在门口洗货，将剩余的货物卖掉，没有在市场里面，市场里面的水和电都没有了，对于1,600元的摊店暂用费不认可。经审理查明，2019年7月15日,原告（反诉被告）许坤茂（乙方）与被告（反诉原告）舜道农贸公司（甲方）签订《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场租赁合同》，合同约定乙方承租甲方位于长沙市岳麓区桔子洲街道新民开发区××大厦××街××市场水果区01号摊店1个，租期自2019年9月1日至2021年8月31日。第一年租金为6000元／月，第二年在上一年的基础上递增10%。双方签订合同时，乙方须先预交六个月租金给甲方，即36000元，以后每次支付租金均为一次性支付六个月租金，即租金均按六个月为一个计租期，在每个计租期结束前15日支付下一计租期租金；甲方给予乙方1个月免租期，免租期自2019年9月1日至2019年9月30日。乙方在签订租赁合同的同时应交付保证金10000元给甲方，租期期满后双方不再续签合同的，甲方于租期期满之日起15日内（节假日顺延）退还保证金，乙方交回收据，保证金不计利息。乙方如有拖欠甲方款项或其它违约行为的，甲方有权直接从保证金中扣除。乙方需缴纳管理费人民币200元／月，合同签订时乙方须一次性预缴七个月管理费合计1400元。以后每次缴纳管理费时与租金同步；乙方应向甲方缴纳一次性建设费为人民币12000元，建设费为一次性收取费用，不退还。乙方需缴纳生物防治费480元／年，在合同签订时，乙方须一次性预缴一年的生物防治费480元，以后每次支付生物防治费均为一次性支付一年。水电费采用ＩＣ卡智能预付式水、电表计量计费，乙方自行缴纳。摊店交付时间为2019年8月25日前，且甲方交付的摊店为已进行基本装修摊店，乙方验收签字确认后即承担租户相应责任。乙方不按时缴纳应交各项费用达一个月以上，且又无法联系到的，甲方有权解除租赁合同。合同签订当日，许坤茂向舜道农贸公司缴纳了保证金10000元、租金36000元、管理费1400元、生物防治费480元及建设费12000元，舜道农贸公司分别向其开具了收据。上述生物防治费系用于市场老鼠、蟑螂等的防治。后因舜道农贸公司未能及时交付摊店，双方于2019年11月12日签订《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》，将原租赁合同的部分条款进行变更，变更后租期为2019年11月1日至2021年10月31日，免租期自2019年11月1日起至2019年11月30日止，若因乙方原因导致合同未满一年解除的，乙方需补缴免租期租金。摊店交付时间为2019年11月1日前。2019年10月20日，舜道农贸公司向许坤茂交付了案涉摊店。许坤茂于2019年11月12日签署了摊店交收确认书。2020年6月8日，舜道农贸公司通过微信方式向许坤茂出具《催缴通知单》，要求其尽快缴纳欠付的租金、管理费合计37,200元。2020年6月20日，舜道农贸公司通过微信方式向许坤茂送达《解除合同通知书》，以许坤茂未缴纳拖欠费用为由通知其解除租赁合同。涉案租赁合同履行过程中，案涉农贸市场的商户以舜道农贸公司对涉案农贸市场经营不善且与市场内商户沟通后未能给出解决方案为由，于2020年6月4日集体向当地社区反映情况，2020年6月5日，商户与舜道农贸公司经当地社区调解，舜道农贸公司承诺将于2020年7月1日整改市场，但后一直未兑现承诺。2020年6月20日，案外人湖南民睿物业管理有限公司向舜道农贸公司发出《告知函》，要求其于2020年6月22日中午12点前缴清欠付的1月至6月的物业管理费及水电费共计24,096元，逾期将停止提供物业服务（包括供水供电）。2020年6月22日案涉市场即被停水停电，导致整个市场停止经营。上述事实，有当事人当庭陈述，《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场租赁合同》、《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》、摊店交收确认书、收据、《告知函》、《协调证明》、《催缴通知书》、《解除合同通知书》、照片、微信聊天记录截图等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告（反诉被告）许坤茂和被告（反诉原告）舜道农贸公司签订的《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场租赁合同》及《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》均系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性、效力性规定，合同依法成立并生效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，舜道农贸公司按约将摊店交付给许坤茂，许坤茂未按合同约定支付租金及管理费的行为构成违约，舜道农贸公司有权要求解除合同，且由于舜道农贸公司拖欠案外人湖南民睿物业管理有限公司物业管理费及水电费，该物业公司对整个市场停水断电，涉案农贸市场停止经营，案涉租赁合同已无法继续履行，故本院确认双方签订的案涉租赁合同及补充协议于2020年6月20日解除。关于许坤茂要求舜道农贸公司退还保证金10,000元的诉请。案涉农贸市场最终停止运营虽系舜道农贸公司拖欠案外人湖南民睿物业管理有限公司物业管理费及水电费所致，但许坤茂未依约按时履行支付租金及管理费的义务，亦存在严重的违约行为，双方签订的案涉租赁合同及补充协议已被确认解除，对于许坤茂缴纳的保证金，本院根据合同履行的实际情况，综合考量双方当事人的违约行为，酌情确定舜道农贸公司向许坤茂退还保证金5,000元。关于许坤茂要求舜道农贸公司退还一次性建设费12,000元的诉请。舜道农贸公司抗辩该费用系其装修市场的成本费用。舜道农贸公司收取该费用虽系合同约定，但涉案租赁物为摊店，舜道农贸公司并未提供相关证据证明其对原告所租摊店进行了何种装修，且许坤茂作为承租户租赁舜道农贸公司出租的摊位已缴纳了相应的租赁费用，舜道农贸公司收取的上述一次性建设费用明显过高。案涉补充协议约定的租赁期限至2021年10月31日，案涉租赁合同因双方的违约行为于2020年6月20日提前解除。本院根据合同约定及实际履行情况，酌情确定舜道农贸公司退还许坤茂一次性建设费用8,000元。关于许坤茂要求舜道农贸公司返还生物防治费480元及赔偿经济损失5,000元的诉请。案涉生物防治费已实际使用，被告未提交证据证明其实际损失，且许坤茂亦存在违约行为，故对许坤茂的上述诉讼请求，本院不予支持。关于舜道农贸公司要求许坤茂支付免租期的租金6,000元的反诉请求。案涉农贸市场已因舜道农贸公司拖欠物业公司物业管理费及水电费而被迫停止运营，双方签订的涉案租赁合同已经解除。舜道农贸公司的上述违约行为是导致案涉租赁合同无法继续履行的重要原因，故对舜道农贸公司该项反诉请求，本院不予支持。关于舜道农贸公司要求许坤茂支付欠付的租金4,000元及摊店占用费1,600元的诉请，根据双方的补充协议，许坤茂已实际缴纳租金至2020年5月31日，同时，考虑到双方签订的涉案租赁合同及补充协议已因舜道农贸公司拖物业费及水电费被物业公司停水断电而无法继续履行，案涉租赁合同于2020年6月20日解除，综上，根据双方约定的租金标准，许坤茂自2020年6月1日至2020年6月20日期间共计应支付舜道农贸公司4,000元(6000÷30×20)。案涉租赁合同因舜道农贸公司的违约行为于2020年6月22日市场停水停电后已实际无法履行，舜道农贸公司此应当承担违约责任，且舜道农贸公司亦无证据证明许坤茂自2020年6月21日至2020年6月28日仍在正常使用案涉摊店，故对舜道农贸公司要求许坤茂支付自2020年6月21日截至2020年6月28日摊店占用费1,600元的反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）许坤茂与被告（反诉原告）湖南舜道农贸市场有限公司于2019年7月15日签订的《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场租赁合同》及2019年11月12日签订的《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》于2020年6月20日解除；二、限被告（反诉原告）湖南舜道农贸市场有限公司在本判决生效之日起三日内退还原告（反诉被告）许坤茂保证金5,000元；三、限被告（反诉原告）湖南舜道农贸市场有限公司在本判决生效之日起三日内退还原告（反诉被告）许坤茂一次性建设费8,000元；四、限原告（反诉被告）许坤茂于本判决生效之日起三日内向被告（反诉原告）湖南舜道农贸市场有限公司支付租金4,000元；五、驳回原告（反诉被告）许坤茂的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）湖南舜道农贸市场有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取244元、由原告（反诉被告）许坤茂129元，由被告（反诉原告）湖南舜道农贸市场有限公司负担114元，反诉案件受理费减半收取45元，由原告（反诉被告）许坤茂负担16元，由被告（反诉原告）湖南舜道农贸市场有限公司负担29元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  舒志明二〇二一年二月三日法官助理邓家欣书记员陈文凤附：适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。?在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。