上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终867号上诉人(原审被告)：谢良泰，男，1964年7月15日出生，汉族，户籍地辽宁省葫芦岛市。被上诉人(原审原告)：王志惠，男，1935年10月18日出生，汉族，住上海市长宁区。上诉人谢良泰因与被上诉人王志惠房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初22505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢良泰上诉请求：1．撤销一审法院判决，改判驳回王志惠在一审中的诉讼请求；2．王志惠向谢良泰支付空调维修费人民币(以下币种均为人民币)1，200元；3．王志惠向谢良泰赔偿提前收回房屋装修费25，000元；4．王志惠向谢良泰支付违约金5，500元；5．谢良泰的上诉费用以及原审诉讼费用均由王志惠承担。事实和理由：2020年1月因新冠疫情影响，谢良泰与王志惠关于房屋租金支付时间的约定做了实质性变更，对2020年3月至6月的租金支付时间延缓到疫情结束后再全部向王志惠支付。但王志惠在2020年6月7日未经过谢良泰同意强行收回出租房屋，属于违约行为，应当承担违约责任。一审判决并未注重双方变更后的条款，认定谢良泰延缓支付租金属于违约，属于认定事实错误。王志惠收回房屋，应当按照年10，000元／年向向谢良泰支付房屋装修费，现由于王志惠提前2.5年收回房屋，为此，谢良泰要求王志惠赔偿房屋装修费。王志惠答辩称，谢良泰提供的空调维修收条不是正规发票，没有显示更换的零件清单，且不属于新证据。2020年4月武汉全面解除封禁，人员已经恢复正常流动，双方租赁合同能够正常履行，但谢良泰仍拒不支付租金。一审法院判决正确，请求二审予以维持。王志惠向一审法院提出诉讼请求：1．确认双方所签租赁合同于2020年6月7日王志惠收回房屋之日予以解除；2．谢良泰支付2020年3月1日至2020年6月7日期间租金17，783元、支付2019年11月25日少付租金1，200元；3．谢良泰就逾期付租偿付滞纳金(每逾期1日按日租金5％计付)；4．谢良泰按月租金1倍支付违约金11，000元。对于谢良泰所缴押金，则要求冲抵谢良泰所欠费用。一审法院认定事实：案外人王某某系上海市黄浦区山东中路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)权利人。2015年7月3日，王某某向其父王志惠出具《房屋租赁委托书》一份，王某某委托王志惠办理系争房屋对外签约出租等相关事宜。2016年12月17日，王志惠与谢良泰签订《房屋租赁合同》一份，约定(1)王志惠将王某某名下系争房屋出租予谢良泰作为办公或居住使用，租期自2017年3月1日起至2023年2月28日止，王志惠于2017年12月17日前向谢良泰交付系争房屋；(2)月租金为人民币5，500元，谢良泰应于每3个月25日前支付租金，如逾期支付，则每逾期1日，须按日租金5％支付滞纳金；(3)租金支付方式为付三押一，谢良泰于王志惠交房同时支付房屋租赁保证金5，500元，租赁关系终止时，该项保证金除用以抵充合同约定应由谢良泰承担费用外，剩余部分无息归还予谢良泰；(4)如谢良泰逾期不付租金超过半个月，王志惠就此可书面通知解除合同，违反合同一方应按月租金1倍支付违约金；(5)王志惠同意谢良泰转租系争房屋。签约后，租赁双方履行各自合同义务，王志惠交付系争房屋，谢良泰缴纳租赁保证金5，500元并实际支付截至2020年2月29日止之租金，但2019年11月25日所付当季租金中尚欠付租金1，200元。谢良泰承租期间将系争房屋用作民宿对外出租经营。2020年1月30日，谢良泰以疫情为由提出解约或者下调租金。次日，王志惠回复对谢良泰所提要求均不予认可。2020年2月25日，谢良泰未按约支付2020年3月1日至2020年5月31日期间租金。2020年2月28日，王志惠同意谢良泰可在疫情结束后按照合同约定支付租金。但疫情缓解后，谢良泰仍然未履行付租义务。2020年2月25日，谢良泰经王志惠催缴仍不予履行后续付租义务。2020年6月7日上午，王志惠通知谢良泰立即支付欠租，否则将于当日收回房屋。同日，因谢良泰仍不予付租，王志惠自行收回系争房屋。现系争房屋已由王志惠另行对外出租。王志惠以谢良泰欠付租金并致合同提前解除为由向法院提起诉讼，要求谢良泰支付欠租并承担相应违约责任。一审法院认为，王志惠与谢良泰所签《房屋租赁合同》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，王志惠及谢良泰作为签约方均应恪守合同约定之义务。租赁期间，因谢良泰欠付租金且构成合同约定之解约事由，王志惠在取得合同解除权后于2020年6月7日实际行使该项合同解除权，鉴此，双方所签《房屋租赁合同》于王志惠实际收房之日即2020年6月7日予以实际解除。对于王志惠诉请之2020年3月1日至解约日期间租金，鉴于2020年3月及4月仍属疫情防控阶段，人员流动受限，导致民宿经营困难，基于公平合理原则，该期间租金损失可由租赁双方共同承担，谢良泰可向王志惠减半计付该时段所涉租金。但自2020年5月1日起，人员流动已几乎恢复常态，谢良泰自该日起即应结算之前尚欠租金，并应按合同约定继续履行后续付租义务，现谢良泰不予履行合同项下付租义务构成违约且实际导致合同提前解除，鉴此，对王志惠诉请之逾期付租滞纳金及解约违约金均依法予以支持，但王志惠可获支持之滞纳金总额应以谢良泰欠付租金本金数额为限，而王志惠依法可获支持之解约违约金数额应为月租金1倍数额即5，500元。对于王志惠要求谢良泰支付2019年11月25日少付租金1，200元之诉请，谢良泰对于租金少付情节予以确认，但称系用于抵充空调维修费1，200元，鉴于王志惠对此并不认可，而谢良泰就此并未提供充足维修付款凭证，亦未就此提起反诉，故对于谢良泰所称空调维修费在本案中不做处理，谢良泰就此可另行主张。至于谢良泰曾于2020年1月30日要求解除合同一节，鉴于(1)当时处于疫情初发阶段，后续趋势并不明朗，在此情形下，将合同风险完全转嫁予出租方显然有悖公平合理原则，亦不利于保护交易安全；(2)在疫情后续逐渐平稳势态下，如之前所签《房屋租赁合同》仍然存在继续履行之可能性，则租赁双方可通过对相应时段之租赁条件予以适当变更以维持交易安全。鉴此，谢良泰于疫情初期即提出之解约要求依法不应予以支持。至于谢良泰所缴保证金5，500元，则可用于抵充谢良泰所欠但现已减半计算之2020年3月及4月租金。综上所述，判决：一、王志惠与谢良泰于2016年12月17日所签《房屋租赁合同》于2020年6月7日予以解除；二、谢良泰于判决生效之日起十日内支付王志惠2020年5月1日至2020年6月7日期间租金6，783元及2019年11月25日少付租金1，200元(2020年3月及4月租金已由租赁保证金予以抵充完毕)；三、谢良泰就上述第二项欠租于判决生效之日起十日内偿付王志惠逾期付款滞纳金(自2019年11月26日起、每日按9.02元、计至欠租实际清偿之日止；另滞纳金总额以欠租本金数额7，983元为限)；四、谢良泰于判决生效之日起十日内偿付王志惠解约违约金5，500元。本院审理中，谢良泰向法院提交了微信聊天记录，证明双方协商一致等疫情结束后支付租金。谢良泰向法院提交收款收据，证明维修空调支付了修复费用1，200元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。谢良泰与王志惠在租赁合同履行中，双方协商疫情结束按合同约定支付租金。自2020年5月起，上海人员流动几乎恢复常态，但谢良泰仍未支付租金，鉴于支付租金为承租人的主要合同义务，谢良泰未及时按约支付，显属违约。谢良泰认为其可以不付租金，王志惠提前收回房屋解除合同构成违约，无事实依据，本院不予采纳。至于谢良泰上诉要求的空调维修费，一审中对此已经明确不予处理，谢良泰可以另行主张。对于谢良泰上诉提出的违约金和装修费，鉴于谢良泰违约且在一审也中并未提起反诉，故本院对此难以支持。综上所述，谢良泰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币573元，由上诉人谢良泰负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 周刘金审 判 员 王 伟二〇二一年二月二日法官助理 张文如书 记 员 张文如附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……