北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2868号上诉人（原审原告）：肖峰，男，1974年9月24日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：关心，北京市京师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市西城区育苗少儿棋院，住所地北京市西城区西直门南小街国英园****。法定代表人：孙涛，男，1967年10月28日出生，汉族，该公司法人。被上诉人（原审被告）：孙涛，男，1967年10月28日出生，汉族，北京市西城区育苗少儿棋院法人。上诉人肖峰因与被上诉人北京市西城区育苗少儿棋院（以下简称育苗棋院）、孙涛房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初24062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。肖峰上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.请求判令育苗棋院支付拖欠的自2020年4月5日起至2020年8月7日的房屋租金177666元；3.请求判令育苗棋院支付违约金，以拖欠房租177666元为基数，按日利率千分之五标准计算，自2020年4月5日起至实际支付偿还完毕租金之日止；4.请求判令孙涛就上述诉讼请求承担连带责任；5.一、二审诉讼费用由育苗棋院、孙涛承担。事实和理由：1.一审法院认定“未经被告同意，原告单方通知被告解除租赁合同的行为不具有单方解除权的效力”及“双方合同非由被告违约导致解除，故原告无权扣除被告保证金”的事实错误。2019年4月5日我与育苗棋院签订《国英园1号0310#房屋租赁合同》，育苗棋院从肖峰处承租位于北京市西城区国英园1号大厦第三层房屋一处（以下简称涉案房屋）。2020年4月5日，育苗棋院、孙涛未如约向我支付房屋租金，即使有疫情影响，北京市政府已于2020年4月30日起将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，各项经营活动已逐渐恢复正常。本案中，2020年4月5日至2020年8月7日止，育苗棋院始终未向我支付过房屋租金，我多次通过微信、短信、电话、律师函等多种形式催促育苗棋院、孙涛支付房屋租金或者腾退涉案房屋，未果，育苗棋院、孙涛迟延支付房屋租金，经我催告后在合理期限内仍未履行，导致我的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及涉案合同之约定，我在各项经营活动均已恢复正常的情况下，要求育苗棋院、孙涛支付房屋租金，在育苗棋院、孙涛迟延支付房屋租金且在合理期限内仍未履行支付房屋租金的义务，我有权单方向育苗棋院送达解除房屋租赁合同通知，解除行为并无不当，合同解除是由育苗棋院、孙涛违约导致，育苗棋院、孙涛应足额向我支付2020年4月5日至2020年7月4日期间的房屋租金，且我有权扣除育苗棋院、孙涛的保证金。2.一审法院认定“育苗棋院承租涉案房屋的主要目的为少儿培训，因本次疫情防控措施广、程度深，势必会对被告经营活动造成影响，故可以适当减免租金”无事实及法律依据，其认定事实错误。本案涉案房屋为个人所有，其房屋性质为商品房，不享受国家在疫情期间的减免政策；涉案房屋为我转租给育苗棋院，我已足额向房屋所有人支付2020年4月5日至2020年7月4日期间房屋租金，一审法院并未将我的损失考虑在内；育苗棋院、孙涛开办棋院承租涉案房屋，虽主要目的为少儿培训，但其实质为盈利性质，并非公益性质，应承担其自身经营损失，而非将其经营损失转嫁给我。育苗棋院、孙涛辩称，不同意肖峰的上诉请求及理由。2020年3月末肖峰给孙涛打电话希望由育苗棋院继续承租，孙涛表示同意，新冠疫情2020年1月份开始，涉案房屋闲置3个月，肖峰说等疫情过去正常营业。肖峰与孙涛通话达成协议，涉案房屋继续租给育苗棋院，租金等有收入后返还。但2020年5月7日，一位姓徐的自称是涉案房屋房主要把房子收回，肖峰说他不管这个事情了，一个姓徐的来找孙涛收房，孙涛称3月时已经订好了要继续履行合同，现在到5月说收房，一个月押金都耗完了，一天的房租不减，疫情都熬过去了，我要求把押金返给后搬走，但对方不同意，租金不减押金不退，让育苗棋院搬出涉案房屋。合同约定需要给我们进行企业注册，但合同签订一年了肖峰也不提供房屋注册手续，其提供的材料无法使用，我们跟他说了几次让他重新提供。涉案房屋肖峰已经抵押，故其不希望进行注册。两年未注册，原房东扣了4万元押金不退给我们。姓徐的说可以帮助我注册，但一直拖到了8月份。孙涛未向我提供发票。疫情国家有相关减免政策，应该减免三个月，并退还押金给我。他不见面，押金也不还，注册不管，发票不给。我们有200多个学生，纷纷来找我退费，损失一直在增长，我把学校转让了。由于房主的强制收房，导致我们损失巨大，学校破产。肖峰向一审法院起诉请求：1.判令育苗棋院、孙涛支付拖欠自2020年4月5日起至2020年8月7日止的房租177666元；2.判令育苗棋院、孙涛支付违约金，以拖欠房租177666元为基数，按日利率5‰标准计算，自2020年4月5日起至实际支付偿还完毕租金之日止；3.诉讼费由育苗棋院、孙涛承担。一审法院认定事实：2019年4月5日，肖峰与育苗棋院签订租赁合同，育苗棋院从肖峰处承租位于北京市西城区国英园1号第三层，总面积为232平方米。双方约定，房屋租赁期为两年，2019年4月5日至2021年4月4日。租金为年租金52万元，按半年支付，先付后用。每年4月5日前及10月5日前育苗棋院向肖峰支付26万元，逾期每超期一天须按月租金的千分之五加付滞纳金，超过三十天未付，肖峰有权单方终止本合同。合同签订后，育苗棋院、孙涛向肖峰支付2019年4月5日至2020年4月4日租金及4万元押金。育苗棋院未向肖峰支付2020年4月5日后房租。2020年6月17日，肖峰向育苗棋院送达解除房屋租赁合同通知。育苗棋院于２０２０年８月７日将房屋交还肖峰。另查，育苗棋院为民办非企业单位，义务范围为少儿棋类培训等，孙涛为出资者，出资50万元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，肖峰与育苗棋院签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据疫情发展情况，北京市政府已经于2020年4月30日起将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，并相应调整防控策略，各项经营活动已逐渐恢复正常，因此疫情并未导致租赁合同的目的完全无法实现，肖峰与育苗棋院、孙涛双方可通过延长租期、减免租金等方式变更合同内容继续履行。在此情况下未经育苗棋院、孙涛同意，肖峰单方通知育苗棋院、孙涛解除租赁合同的行为不具有单方解除权的效力。但考虑到肖峰与育苗棋院、孙涛已交接涉案房屋，法院确认双方间租赁合同于2020年8月7日解除。对于欠付租金问题。育苗棋院承租涉案房屋的主要目的为少儿培训，因本次疫情防控措施广、程度深，势必会对肖峰经营活动造成影响，故可以适当减免租金。考虑到育苗棋院、孙涛经营内容及双方损失程度，法院酌情确定肖峰减免三个月租金，经计算育苗棋院需向肖峰支付2020年7月5日起至2020年8月7日期间的房租47666.6元。双方合同非由育苗棋院、孙涛违约导致解除，故肖峰无权扣除育苗棋院、孙涛保证金，对于上述租金，育苗棋院、孙涛可以使用保证金折抵，抵扣育苗棋院4万元押金后，育苗棋院需给付肖峰7666.6元房屋租金。对于逾期支付租金的违约金。育苗棋院逾期支付租金，事出有因，不属于违约。法院对于肖峰的该项诉讼请求不予支持。对于肖峰要求孙涛承担连带责任的诉讼请求。法院认为，育苗棋院为民办非企业单位，不属于公司法调整范围，不适用公司法关于一人公司的相关规定。法院对于肖峰的该项诉讼请求不予支持。综上，一审法院判决：一、判决生效后七日内，北京市西城区育苗少儿棋院给付肖峰7666.6元；二、驳回肖峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。肖峰称其于2020年5月28日向育苗棋院、孙涛发出律师函，要求其限期缴纳房租，育苗棋院、孙涛表示收到了该律师函。经询，双方一致确认育苗棋院承租涉案房屋用于少儿棋类培训；育苗棋院、孙涛称涉案大厦因疫情封闭，学校停课，线下培训被叫停；肖峰表示涉案房屋所在大厦在疫情期间确实曾被封闭，直至2020年4月末后才可正常进出。本院认为，本案中，肖峰与育苗棋院签订的涉案租赁合同合法有效，双方均应依约履行。现合同履行过程中，突发疫情，根据北京市政府的疫情防控政策，2020年6月17日，肖峰向育苗棋院发出解除合同通知时，虽然北京市政府已经将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，但涉案房屋用于经营少儿棋类培训，受疫情防控措施影响较大；且根据双方当事人陈述，涉案房屋所在大厦封闭，导致涉案房屋于2020年4月末前无法正常使用，故育苗棋院未能依约支付租金，并不构成违约，一审法院认定肖峰不具有单方解除权并认定其无权扣除保证金，并无不妥；肖峰以育苗棋院违约为由，要求其支付逾期支付租金的违约金，亦难成立，一审未予支持，处理正确。至于育苗棋院应支付的欠付租金的具体数额，一审法院根据本案实际情况予以酌减，虽然欠付租金所对应的租期内，疫情较前有所缓解，但考虑疫情整体情况、疫情防控措施及涉案房屋于2020年4月末前无法正常使用的事实，本院对一审法院酌定的减免租金数额不持异议。另肖峰主张孙涛就给付义务承担连带责任一节，缺乏依据，一审法院已经阐述，本院不再赘述。综上所述，肖峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3853元，由肖峰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二一年二月二十五日法官助理 孙春玮书 记 员 张晓鸥