吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2021）吉0102民初145号原告：长春市嘉润物业经营服务有限公司，住所地长春市绿园区正阳街**。法定代表人：任红艳，总经理。委托诉讼代理人：刘建杰，吉林丁凤礼律师事务所律师。被告：侯验，女，1968年12月21日出生，汉族，住长春市南关区。原告长春市嘉润物业经营服务有限公司（以下简称嘉润公司）与被告侯验物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序于2021年2月22日公开开庭进行审理，原告嘉润公司委托诉讼代理人刘建杰、被告侯验到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉润公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付自2018年7月2日至2020年10月2日期间所欠付的物业管理服务费8194.10元、违约金14222.22元;共计22416.31元。2、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与侯验于2017年7月2日签订了《前期物业服务协议》,约定由原告对“保合垄上公元B区”小区提供物业服务。被告侯验系保合垄上公元********产权人（房屋建筑面积131.95m)，其于2017年4月21日办理了入住手续，但未缴纳2018年7月2日至2020年10月2日期间的物业管理服务费。根据《前期物业服务协议》第四条第二款的约定，其中，房屋建筑面积高层的物业费是每月每平方米2.3元。结合原告实际收取物业费的标准，被告自2018年7月2日至2020年10月2日期间共欠付原告物业管理服务费8194.10元，根据第四条第六款约定:原告未按规定按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。自2018年7月2日至2020年10月2日期间被告应向原告支付违约金14222.22元（本金×违约金率×违约天数=违约金额）。现原告多次向被告催交物业管理服务费，被告予以拒绝。被告的行为违反合同约定，损害了原告和小区其他已交费业主的正当合法权利，故诉至我院。侯验辩称，原告将其以“业主”身份作为被告,是诉讼主体资格不适格,即被告不适格，其并非原告的适格被告。依法理应驳回原告的诉讼请求。理由如下:答辩人既不是法定意义上的“业主”,也不是实际意义上的“业主”,不具备法理意义上的“业主”身份,因此,原告虽有诉权,但其指向错误,诉讼请求对象错误,因此,其诉讼请求不成立,理应驳回其诉讼请求。1、《认购书》不是《合同》,没有《合同》则买卖关系未成立,交易未成,权利义务没有转移,因此没有《合同》答辩人就还不是法定业主,所以原告方的服务对象和现在的诉讼对象仍然是开发商而不是本案答辩人。这是诉讼指向错误导致的被告不适格。截至目前,答辩人与吉林保合房地产开发有限公司之间仅有一份《保合地产认购书》,其上仅明确了商品房的面积及售卖价格、交款时间。而对于更重要的房屋交付使用日期、面积差异处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议方法、违约责任等权利义务都没有明确,而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条中明确认定,《认购书》只有具备《商品房销售管理办法》第16条《商品房买卖合同》上述主要内容的情况下,《认购书》才等同于《商品房买卖合同》。显而易见,此《认购书》根本不具备与《商品房买卖合同》同等的法律效力。也就是说,此《认购书》还只是“意向书”,法律效力不明确,甲乙双方都可以随时解约。也就是说,没有《商品房买卖合同》开发商和买家就还没有完成购买行为,呈交易未成状态。从法律角度讲,商品房买卖关系与物业管理关系是两种独立的法律关系,不能混淆。开发商与买家的买卖关系未成立,开发商对买家的售卖产权义务没有实现转移,该义务中包含的物业管理关系也不能转移给买家,买家还不具备“业主”身份,则其与原告之间的物业关系也就不能建立起来。因此,此时原告与地产商签署的《前期物业服务协议》所服务的对象仍然是地产公司而不是本答辩人,当前原告的诉讼请求对象也应该是地产公司而不是本答辩人,这是原告的诉讼指向错误,造成本案诉讼主体的被告主体不适格。原告的诉讼请求理应予以驳回。2、剥夺答辩人方的知情权,故意隐瞒关键信息、关键要件缺失,违反国家法令法规,致答辩人与原告签署的《前期物业服务协议》是无效合同。根本不具法律效力。据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定,房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。据悉,本案的第三方吉林保合房地产开发有限公司到目前为止,都尚未取得五证两书中最重要的《国有土地使用证》和《预售许可证》。据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。故,保合公司与答辩人签署的《认购书》是违反高法的相应法令法规的,而原告在错误的基础上签署《前期物业服务协议》也就是无源之水、无本之木,亦即皮之不存毛将焉附所以此《物业协议》也是违法的,根本无效的。同时,不仅地产公司隐瞒了其尚未取得此两关键要件的事实,物业方面也同地产公司方面一起欺瞒买家,剥夺买家的知情权。在办理所谓“入住”手续时,未向答辩人出示房主“入住”时必须出示的“两书一表”,即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》。这是在信息不对等、对方故意欺瞒的情况下签定的不公平合同,时至今日,答辩人也未见到这些文件,而依据《民法典》第一百五十三条之规定:违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。这是认定该物业协议无效的明确法律依据。因此,即便答辩人曾与原告签署了《前期物业服务协议》,因其违反了国家相关法律法规,也是无效的,对答辩人没有法律约柬的效力。3、答辩人也不是实际意义上的“业主”,入住没有既成事实。答辩人房子至今也没装修也还是毛坯状态、答辩人更未入住过一天。因为,开发商五证不全,房子认购以来,历时五年仍未能办理房产证。俗话说,办不了过户,办不了房产证房子就永远是人家的。因为只有房产证能证明房子的产权归属。在这种不确定性下,风险极大,此为答辩人个人主观意识,而答辩人也将向第三方地产公司进行产权确认诉讼请求,此为另案诉求,此不枝蔓。所以,原告所谓的物业服务,除了上述不合法无效力外,针对定向个体而言,对于既没有法定意义的业主身份,也从未实际入住过一天的答辩人来说,原告的诉讼请求有点像从任何角度都没有任何法律支持和法理依据的异想天开无厘头。综上所述,因第三方保合地产公司五证不全违反国家相应法律法规出售商品房,致答辩人与其签署的《认购书》不同于正式的《购房合同》其法律效力轻微,故在此基础上答辩人与原告签署的《前期物业服务协议》也成为无效合同。上述事实清楚,法律依据充分有力,充分说明答辩人既不是法定意义上的“业主”,也不是实际意义上的“业主”,根本不具备法理意义上的“业主”身份,因此,原告虽有诉权,但其指向错误,诉讼请求对象错误,属于被告不适格的程序错误诉讼,原告真正的诉讼对象应该是保合地产公司。因此,原告对答辩人的诉讼请求不成立。根据《宪法》规定：职权法定。法定职责必须为,法无授权不可为。现请求法庭裁定驳回其诉讼请求。同时,对于答辩人已交付原告一年的物业管理费及其它费用也要求一并追回。原告为支持其诉讼主张提供如下证据：证据1、嘉润公司与侯验于2017年7月2日签订的前期物业服务协议一份证明内容：双方存在物业服务协议，应按照协议内容履行，缴纳费用。被告质证意见：是我于2017年7月2日签的，但我手中没有此协议。对真实性无异议。证据2、原告公司物业服务企业资质证书一份证明内容：双方签订合同时原告具备合法的物业服务资质被告质证意见：对真实性无异议，对证明问题无异议证据3、侯验入住时签署的入住材料一份，共9页证明内容：侯验已经办理入住手续，接收房屋，并按照双方约定的物业费标准缴纳首年物业费被告质证意见：对真实性无异议，对证明问题无异议证据4、2020年7月8日原告在被告房门上张贴催缴通知一份证明内容：原告已履行催告义务被告质证意见：对真实性无异议，对证明问题无异议证据5、欠缴费用计算表证明内容：原告主张诉讼请求金额的计算依据及方法被告质证意见：对真实性无异议，对证明问题无异议本院经审查认为：侯验对上述证据经质证，对证据的真实性无异议，且上述证据真实合法与本案具有关联性故本院对以上五份证据的证明力予以确认根据当事人陈述和经审查确认的证据本院认定事实如下：2017年7月2日，侯验与嘉润公司订立前期物业服务协议约定“乙方所购房屋住宅131.95平方米，物业费标准2.3元/月/平方米”、物业服务费缴纳时间：除业主在办理入伙时一次性缴纳一年的物业费外，以后每年缴纳一次。业主或者物业使用人应于第二年同期缴纳物业服务费，业主若未按时缴纳物业服务费用，物业服务企业将按照法律规定每日千分之三加收滞纳金。签订合同时，侯验一次性交纳了2017年7月2日至2018年7月1日期间的物业管理费。2018年7月2日至2020年10月1日期间的管理费8194.10元未交纳。其中2018年7月2日至2019年7月1日欠费12个月，欠交物业费3641.82元；2019年7月2日至2020年7月1日欠费12个月，欠交物业费3641.82元；2020年7月2日至2020年10月1日，欠费3个月，欠交物业费910.46元，合计8194.10元。2020年7月8日，嘉润公司向侯验发出了支付拖欠物业管理费责任告知书。经嘉润公司多次索要此款，侯验均拒绝给付，故诉至法院。另在庭审中查明，侯验在装修房屋期间住宅入户门多次被他人张贴恐吓字条。本院认为：嘉润公司与侯验签订的《前期物业服务协议》合法有效，该协议对双方均具有约束力，嘉润公司已为侯验提供物业服务，侯验作为业主，应根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。经嘉润公司书面催交，侯验无正当理由仍未交纳物业费，嘉润公司有权要求侯验支付2018年7月2日至2020年10月1日期间的物业管理费。本院对嘉润公司主张侯验给付物业管理费的诉讼请求予以支持。关于嘉润公司要求侯验给付违约金的诉讼请求，由于原告提供的物业服务存在瑕疵，故对其该项诉讼请求不予支持。本案中侯验以其不是法定意义上的“业主”，不具备法理意义上的“业主”身份为由抗辩，拒绝给付物业费无法律依据，本院不予支持。侯验在答辩中主张返还已交物业管理费属反诉内容，因侯验未在举证期内提出反诉，故对其答辩中提出的该主张本院不予审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条之规定。判决如下：一、侯验于本判决生效之日立即支付嘉润公司2018年7月2日至2020年10月21日物业管理服务费8194.10元；二、驳回嘉润公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180.00元，由嘉润公司负担25元，侯验负担155元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审判员 于英先二〇二一年二月二十二日书记员 刘政辰