河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1330号上诉人（原审被告）：米咪，女，汉族，1988年2月1日出生，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：沈璞，男，汉族，1988年7月1日出生，住郑州市惠济区，系米咪之夫。委托诉讼代理人：张一鸣，河南仟铄律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南鑫苑全晟置业有限公司，住所地郑州市**嵩山南路与南四环交叉口北200米路东鑫苑名城**楼**。法定代表人：杨斌，该公司经理。委托诉讼代理人：范颖，河南三融律师事务所律师。委托诉讼代理人：高云，河南三融律师事务所律师。原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行，，住所地郑州市花园路**邮政大厦**负责人：李岩峰。委托诉讼代理人：宋散，北京市兰台（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄凡，北京市兰台（郑州）律师事务所实习律师。上诉人米咪因与被上诉人河南鑫苑全晟置业有限公司（以下简称鑫苑全晟公司）及原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行（以下简称邮政储蓄银行河南支行）房屋买卖合同纠纷，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初3318号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。米咪上诉请求：1、撤销郑州市惠济区人民法院（2020)豫0108民初3318号民事判决，依法发回重审或改判。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人主体不适格，应裁定驳回起诉。2015年12月28日，被上诉人与上诉人米咪签订《商品房买卖合同》一份，2016年1月13日，上诉人米咪与原审第三人签订《个人购房借款及担保合同》一份，被上诉人作为保证人。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，且已在房产职能部门完成备案登记，更为重要的是，上诉人已与原审第三人邮储银行签订《个人购房借款及担保合同》，也就是说，上诉人的商业贷款已完成。所以，案涉房屋的首付款和商业贷款上诉人均已支付完成，即被上诉人与上诉人米咪签订《商品房买卖合同》已履行完毕，被上诉人请求解除《商品房买卖合同》无事实和法律根据。原审法院基本事实尚未查清。2015年12月28日，被上诉人与上诉人米咪签订《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限，被上诉人涉嫌购房首付款分期。上诉人未按规定偿还按揭款，其应有之义是，第一是上诉人欠银行的钱，第二是被上诉人作为保证人，其与上诉人存在债权债务关系。更为重要的是，即使被上诉人享有合同解除权，未按规定偿还按揭款远远达不到解除合同的情形。综上所述，一审判决认定基本事实不清，适用法律错误，请二审法院依法在查明事实的基础上，维护上诉人的合法权益。米咪另补充：一、房屋买卖合同补充协议中约定的解除权无效，属于格式条款，突破了买卖合同的性质，加重了买受人的责任，不应当发生法律效力。本案中，以买受人断供开发商承担保证责任后约定单方解除权是不公正的，侵害了买受人的权利，在实践中，此项约定扩大开发商的权利，开发商承担保证责任后，在房屋升值可以收回房屋高价卖出，在房屋贬值时可以向买受人追偿，在此交易中规避了其自身风险，转嫁给买受人，对买受人是极其不公正的。依据合同法40条的规定，应当认定无效。二、开发商行使法定解除权已经超过除斥期间，根据商品房买卖合同司法解释15条规定，经对方当事人催告，解除权的行使期间为三个月，未经催告解除权行使期间为一年，逾期未行使的解除权消灭。被上诉人行使解除权的期限早已过一年时效，解除权已经归于消灭。三、依据商品房买卖合同，上诉人已经履行全部义务支付过购房款，被上诉人也为其办理了合同备案，并且向上诉人交付了房屋，双方主要权利义务已经履行完毕。基于保护交易安全的规考虑，不应当解除合同。四、现在并不存在解除房屋返还房屋的现实可能性，上诉人已经将房屋出售给唐洁爽，唐洁爽已经实际占有该房屋并进行装修，已经无法返还房屋。上诉人对一审判决补偿金和违约金存在异议，望二审法核实。鑫苑全晟公司辩称：一、上诉人作为完全民事行为能力人，其签订合同是其真实意思表示，故该商品房买卖合同合法有效，且该商品房买卖合同是经河南省工商行政管理局和河南省建设厅监制，故该商品房买卖合同不存在上诉人所述的显失公平等情形。二、被上诉人已经按照合同约定履行了交付房屋等义务，不存在任何的违约行为。而上诉人自2017年1月起至今已超过四年未偿还按揭银行贷款本息，导致按揭银行及中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行扣划全盛公司的保证金，由被上诉人代上诉人支付银行贷款，被上诉人承担了保证责任。上诉人的违约行为违反了商品房买卖合同的相关约定，符合合同约定的解除条件，且被上诉人已经按照合同约定的地址向其邮寄了解约通知书，双方约定的合同解除条件已经成就。上诉人应当按照合同约定支付损失、补偿金及解约违约金。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请法院依法驳回上诉人的上诉请求。邮政储蓄银行河南支行述称：对于原审判决没有异议，但我公司认为若被上诉人与上诉人的房屋买卖合同解除后，被上诉人应当在判决生效后一并清偿我公司的债权。鑫苑公司向一审法院起诉请求：1、判令确认原、被告2015年12月28日所签《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：150××××****）已于2019年9月6日解除，及令被告腾空并返还该房屋；2、判令《商品房买卖合同》解除后10日内，被告协助原告办理位于二七区××、××西××楼××单元××房预抵押登记注销手续、网签及合同备案信息注销手续、预告登记注销手续；3、判令被告赔偿原告代其偿还银行贷款171205.73元（截至2020年3月12日）及损失补偿金52629.11元（损失补偿金按日息万分之五，自原告支出上述款项之日起暂计至2020年4月15日，直至实际还清之日止），共计223834.84元；4、判令被告向原告支付违约金66800.95元；5、请求依法判令被告承担本案所有诉讼费及实现债权的费用。一审法院认定事实：2015年12月28日，原告鑫苑公司与被告米咪签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告米咪购买原告开发的位于郑州市二七区××、××西××单元××商品房××套，总房款936019元，被告支付现金234019元，余款702000元被告向第三人按揭借款。关于按揭贷款付款的补充约定为：如买受人未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致贷款银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同的有关约定承担违约责任。《商品房买卖合同》附件四第三条第6款约定：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）、及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用，律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行贷款及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。《商品房买卖合同补充约定》第十条第3款第（1）项“如因买受人原因导致《买卖合同》及本补充协议解除的，……出卖人有权扣留买受人履约定金不予返还，且买受人应向出卖人支付总房款5%的违约赔偿金”。商品房买卖合同签订后，2016年1月13日，被告作为借款人，原告作为保证人，邮储银行作为贷款人三方签订《个人购房借款及担保合同》。合同约定借款金额为702000元，该借款期限自2016年1月13日至2046年1月13日。原告为被告提供阶段性连带责任保证。自2017年1月至2020年3月12日，被告逾期还款，第三人共划扣原告保证金171205.73元。2019年5月30日，原告向被告在《商品房买卖合同》上载明的地址邮寄了《告知函》，告知被告收到该函后3日内将代偿款及补偿金等支付原告。2019年9月5日，原告向被告在《商品房买卖合同》上载明的地址邮寄了《通知书》，通知被告于2019年9月8日到鑫苑名城售楼部办理买卖合同解除手续，如被告未能到场办理，原告将按买卖合同约定自行办理。另查明，因本案纠纷，原告与河南三融律师事务所签订代理协议一份，原告为此支付律师费10000元。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及原、被告与邮储银行签订的《个人购房借款及担保合同》，均系各方当事人真实意思表示，符合法律规定，原、被告均应按合同约定履行义务。本案中，原告已按合同约定履行了合同义务，被告未按与第三人签订的贷款合同履行还款义务，致使原告代被告履行了还款义务。按原告与被告签订的《商品房买卖合同》的约定，原告有权解除与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议。故原告要求确认编号为150××××****的《商品房买卖合同》及补充协议已于2019年9月8日解除的请求，该院予以采信；原告要求被告腾空并返还该房屋、要求被告配合办理涉案房屋的预抵押登记、预告登记、网签及合同备案信息的注销手续的请求，该院予以支持；原告主张被告赔偿原告代其偿还银行贷款171205.73元（截至2020年3月12日）及损失补偿金的请求，符合双方合同约定，本院予以支持；原告主张被告支付违约金66800.95元的请求，以支付46800.95元为宜；原告主张被告支付律师费10000元的诉讼请求，符合双方合同约定，该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告河南鑫苑全晟置业有限公司与被告米咪签订的编号为150××××****的《商品房买卖合同》及补充协议已解除;二、被告米咪于判决生效之日起十五日内腾空、返还原告河南鑫苑全晟置业有限公司位于二七区××、××西××楼××单元××房屋，并协助原告办理涉案房屋的预告登记、预抵押登记、网签及合同备案信息的注销手续；三、被告米咪于判决生效之日起十五日内偿还原告代偿款171205.73元及按日息万分之五支付原告损失补偿金（损失补偿金自原告支出每笔款项之日起至实际还清之日止）；四、被告米咪于判决生效之日起十五日内支付原告违约金46800.95元、律师费10000元，以上共计56800.95元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5660元，由被告米咪负担5271元,原告鑫苑公司负担389元。本院二审期间，各方当事人未向法庭提交的新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，鑫苑全晟公司与米咪签订的《商品房买卖合同》及鑫苑全晟公司、米咪与邮政储蓄银行河南支行之间签订的《个人购房借款及担保合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力。米咪称涉案房屋买卖合同补充协议中约定的解除权属格式条款，主张该条款无效的上诉理由不成立，本院不予采纳。涉案《商品房买卖合同》附件四第三条约定鑫苑全晟公司享有合同解除权，鑫苑全晟公司具有诉讼主体资格。关于涉案《商品房买卖合同》是否解除问题。因米咪逾期偿还银行贷款，自2017年1月至2020年3月12日邮政储蓄银行河南支行共划扣鑫苑全晟公司保证金171205.73元，鑫苑全晟公司依据《商品房买卖合同》附件四第三条约定主张解除合同。本院认为，虽然米咪的行为构成违约，但在诉讼中米咪表示愿意偿还所欠款项，根据米咪的违约程度及其请求继续履约的态度，并结合鑫苑全晟公司实际代偿金额所占米咪贷款总额的比例，且在涉案剩余贷款未解决的情况下，本院认为以促进交易为原则，涉案《商品房买卖合同》不宜解除。一审法院判决涉案《商品房买卖合同》及补充协议已解除，处理不当，应予纠正。鉴于涉案合同未解除，鑫苑全晟公司要求米咪支付解除合同违约金的主张，本院不支持。米咪逾期偿还银行贷款，造成邮政储蓄银行河南支行划扣鑫苑全晟公司保证金171205.73元，米咪应按日息万分之五鑫苑全晟公司支付补偿金，并赔偿鑫苑全晟公司支出的律师费用。因米咪的违约行为引起本案纠纷，由产生的案件诉讼费用均由米咪承担。综上所述，米咪的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定基本事实清楚，但判决处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初3318号民事判决第三项；二、撤销河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初3318号民事判决第一项、第二项、第四项；三、米咪于本判决生效之日起十日内赔偿河南鑫苑全晟置业有限公司律师费10000元；四、驳回河南鑫苑全晟置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5660元，二审案件受理费5660元，均由上诉人米咪负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 黄智勇审判员 张晶晶二〇二一年二月二十五日书记员 田宇恒