上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终857号上诉人(原审被告)：李阳，男，汉族，1984年10月29日生，住山西省太原市。被上诉人(原审原告)：上海吉陆置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：程路，董事长。委托诉讼代理人：徐军，上海市光大律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊爽，上海市光大律师事务所律师。上诉人李阳因与被上诉人上海吉陆置业有限公司(以下简称吉陆公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初14473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李阳上诉请求：不服一审判决，请求改判一审判决第一、二、三、四、五、六项主文内容。事实和理由：商场在装修管理、经营管理、诱导免租、损失减免等多方面存在过错，所以被上诉人应承担部分责任。商场在装修期间百般阻挠，并对商铺断电，强制要求使用商场的消防，导致装修期延长又导致了开业时间的延后，应当补偿一个月的装修免租期。被上诉人方面几乎没有做出任何经营上的有助于商业繁荣引流的行为。作为商业经验不足的第一批入驻商场的商家，基本上开业后的半年内损失都很大。拖欠租金和物业费的原因一是装修押金迟迟不退还以及被上诉人在燃气镶接费的抵扣问题出尔反尔，二是在2019年初整体经营下滑的情况下，物业人员建议上诉人申请免租，但最后的结果是不同意。在拒绝免租之后，上诉人提出转让商铺，而被上诉人还是不同意。在支付部分欠款后经协调，上诉人出售店内设备用于还款，配合被上诉人注销营业执照，被上诉人则对后续欠款不再追究。被上诉人应赔偿补偿装修期的损失、免除违约金，且在2019年8月9日之前便已断电，不应计算至2019年8月31日。上诉人与被上诉人实际欠款纠纷在5万元左右。吉陆公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求，应当维持原判。上诉人于2019年8月31日签收了被上诉人发出的解约函，租金应当从2019年2月15日支付至2019年8月31日。物业管理费的时间与金额都是正确的。依照租赁合同24-1条的约定，上诉人需要支付滞纳金。关于装修期内免除的租金、物业管理费，根据租赁合同24-2条的约定，上诉人也需要支付。因为解约的过错在于上诉人，因此其应支付解约违约金。吉陆公司向一审法院起诉请求：1．确认吉陆公司、李阳签订的《房屋租赁合同》于2019年8月31日解除；2．判令吉陆公司没收李阳交纳的履约保证金86，900.68元；3．判令李阳向吉陆公司支付租赁合同提前终止的违约金86，286.03元；4．判令李阳向吉陆公司支付装修期内免去的所有租金、物业管理费57，933.79元；5．判令李阳向吉陆公司支付拖欠的2019年2月1日至2019年2月28日、2019年4月1日至2019年8月31日房屋租金130，972.88元；6．判令李阳向吉陆公司支付拖欠的2018年11月3日至2018年11月30日、2019年2月1日至2019年8月31日期间的物业管理费51，004.99元；7．判令李阳向吉陆公司支付拖欠的2019年8月1日至2019年8月31日期间的公用事业费1，088.40元；8．判令李阳向吉陆公司支付拖欠上述房屋租金、物业管理费、公共事业费等产生的滞纳金30，584.50元(自应付之日起计算直至实际支付之日，按每日万分之五的标准计算)。一审法院认定事实：2018年8月3日，吉陆公司(出租方、甲方)与李阳(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将上海市嘉定区康丰路128弄2、3号105室、崇文路XXX号房屋(以下简称涉案房屋)出租给乙方，经营餐饮“弄堂飘香”，租赁期限暂定2018年11月1日至2022年10月31日；装修期暂定2018年9月1日至2018年10月31日，装修期内乙方无需向甲方支付租金和物业管理费；装修期内，乙方仍需承担该房屋的装修管理费及其他费用(包括但不限于装修押金、垃圾清运费、公共事业费等)，乙方应于甲方向乙方交付房屋之前向甲方交付装修期内的装修管理费，装修管理费为6，727.80元；吉嘉广场开张日暂定2018年12月15日，甲方有权根据吉嘉广场对外营业条件自主决定并宣布开张日；起租日暂定2018年11月1日，乙方应自起租日起开始向甲方交付租金；2018年11月1日至2020年10月31日的月保底含税租金为22，537.69元，乙方须于每个月的第一个工作日前向甲方预先缴付当月的月保底含税租金；装修期免除的含税租金为45，075.39元；乙方营业日暂定2018年11月1日；自起租日(装修期届满后的次日)起，乙方以月付形式向甲方交付该房屋的月含税物业管理费；乙方应于签署本合同时向甲方预付房屋的首期含税物业管理费，营运期每月含税物业管理费为6，429.20元；装修期免除的含税物业管理费为12，858.40元；乙方于签署本合同时向甲方支付履约保证金，履约保证金为86，900.68元；履约保证金作为乙方于租赁期限内全部履行完租赁合同义务的保证。如因乙方擅自中途退租或因乙方擅自提前解除或终止合同或因乙方违反租赁合同约定而致使甲方有权行使提前终止合同权利的，则甲方可全部没收履约保证金而无须归还乙方；合同期内，除非征得甲方同意，乙方无权自行以履约保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项；乙方应于甲方向乙方交付该房屋之前向甲方支付装修押金；乙方装修结束后应通知甲方，经甲方验收合格且通过政府部门各项验收合格(若需)后，甲方应在十五日内将装修押金在扣除因乙方装修房屋给甲方造成的损失(若有)后一次性无息退还乙方；乙方应于租赁期限届满之日或本合同提前终止之日后五日内将该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物恢复至该房屋交付标准或者甲方书面认可的标准，以将该房屋交还给甲方；若乙方未能按约定返还房屋的，视为乙方逾期返还房屋，甲方有权向乙方收取逾期返还房屋期间的占有使用费及其他费用，每一日的占用使用费的标准为终止合同前6个月的平均日租金及平均日物业管理费之和的二倍，直至乙方向甲方返还该房屋之日；乙方应于租赁期限届满之日或在本合同提前终止之日起二十日内，办妥以该房屋为注册地址或营业地址或登记地址的工商登记、合同登记(若需)及其他有关证照的注销或变更手续；若乙方未按期办妥上述任何一项注销或变更手续，乙方应当按照本合同规定向甲方承担违约责任；如乙方未能按照本合同约定的期限完成注销或变更手续，每逾期一日，应当按照本合同终止前6个月的平均日租金及平均物业管理费之和的二倍的标准向甲方支付违约金；甲乙双方同意，合同期内若一方出现下列情形之一的，守约一方有权(但无义务)书面通知违约一方提前终止本合同，除本合同对违约一方的违约责任另有约定外，违约一方应按提前终止合同之日前12个月的平均月租金及平均月物业管理费之和的三(3)倍向守约一方支付违约金；给守约一方造成损失的，若违约一方支付的违约金尚不足以抵付守约一方损失的，违约一方还应赔偿损失与违约金的差额部分：……因乙方原因，乙方逾期支付租金、物业管理费或其他应付费用(履约保证金除外)，逾期付款超过三十(30)日；倘乙方逾期向甲方支付本合同规定的任何款项，包括但不限于租金、物业管理费、履约保证金、公用事业费、停车位使用费(若有)、非正常营业时间空调、电梯、照明等费用、装修押金、广告位租赁费(若有)等本合同约定应由乙方向甲方或公用事业部门支付的任何费用的，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，每逾期支付一日，乙方需按未付款项万分之五(0.05％)的标准向甲方支付滞纳金或违约金(以下简称滞纳金)；滞纳金的计算期间自上述各项费用应付之日期开始计算，直至乙方付清上述各项费用；当甲方依照本合同规定行使单方终止合同权时，乙方还应向甲方补交其在装修期内所免去的所有租金和物业管理费(若有)，以补偿甲方在装修期间的租金和物业管理费损失，合同另有约定的除外；在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，合同期内若乙方违反本合同项下任何付款责任且经甲方二次书面催告后仍未在通知期限内支付的，甲方有权切断该房屋水电供应或其他服务，或采取关闭该房屋在内的其他措施、行动，直至乙方前述的违反得到改正；附件六约定：1、乙方的房屋押金相当于三个月的房租加物业管理费，支付方式为每个月支付一次，为先支付后使用；2、甲方提供给乙方的2个月运营免租分摊在2018年11月、12月(运营免租期内乙方无须缴付租金，但仍需缴付物业管理费以及双方在本意向书或正式租赁合同中约定的其他费用，包括但不限于装修管理费、垃圾清运费、装修押金、能耗费等)。合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，吉陆公司于2018年9月3日向李阳交付涉案房屋。李阳在装修期间就消防及燃气镶接费用事宜与吉陆公司进行交涉，并支付燃气镶接费用4，994.56元。2018年12月15日，涉案房屋所在的“吉嘉K-PLAZA”商场正式开始对外营业。2019年7月7日、7月30日，吉陆公司分别向李阳发出《催告函》，载明李阳自2019年1月1日开始出现逾期支付费用的情形，明确截至上述日期李阳拖欠租金、物业管理费及水电费等相关费用的具体金额，要求李阳在收到函件后五日内支付欠款。同年8月30日，吉陆公司向李阳发出《解约函》一份，载明因李阳逾期支付租金、物业管理费等费用超过三十日，故吉陆公司按照合同约定有权解除租赁合同，并要求李阳承担租赁合同约定的违约责任，故通知李阳双方间的租赁合同于2019年8月9日终止，要求李阳支付拖欠的费用、承担违约责任、返还房屋、办妥权利清洁手续等。该函件于同年8月31日送达李阳。2019年9月5日，涉案房屋内注册的“上海市嘉定区马陆镇泓邑小吃店”被上海市嘉定区市场监督管理局准予注销。一审法院审理中，双方就李阳支付的费用进行了核对。双方一致确认：1、李阳除支付过保证金86，900.68元外，另行支付过78，296.79元，该款包含了2019年1月份的租金和物业管理费28，966.89元、装修管理费6，727.80元、装修工程保证金6，727.80元、能耗保证金5，000元、2018年9月至2019年7月份的电费27，440.56元及2019年8月份的部分租金3，433.74元；2、李阳在装修期间支付的燃气镶接费用4，994.56元已抵扣其应支付的部分电费。另，吉陆公司确认除上述款项外，李阳还支付过2019年3月份租金。李阳主张装修工程保证金6，727.80元、能耗保证金5，000元应予返还，此外其还支付过施工证押金100元及水卡费用500元。经核实，吉陆公司确认收到上述款项，表示施工证押金需要李阳归还施工证原件及押金收据原件方可办理，而水卡费用则需要李阳携带水卡原件至物业办公室核实水卡使用情况后再做处理。一审诉讼中，李阳主张吉陆公司于2019年8月初对涉案房屋采取断电措施，其于2019年8月初就搬离涉案房屋。对此，吉陆公司予以否认，并提交两张物品出门审批单，证明2019年9月12日、9月20日李阳还从涉案房屋内搬离相关电器设备，未交还房屋钥匙。李阳确认物品出门审批单的真实性，但认为其于该两日售卖店内物品系为偿还吉陆公司的欠款。一审法院认为，吉陆公司与李阳间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应属合法有效，双方均应按约履行。现就双方争议的事实，法院认定如下：一、关于起租日。吉陆公司主张2018年11月1日为起租日，扣除2个月运营免租期，李阳应于2019年1月1日起付租金。法院认为，合同约定的起租日、吉嘉广场的开张日均为暂定日，考虑到涉案房屋不同于一般的房屋租赁，其作为商场的一部分，在商场未开张前显然无法正常经营，故商城开业日即2018年12月15日为起租日较为合理。二、关于合同解除权。根据上述起租日的认定，结合合同关于运营免租期的约定，李阳应于2018年12月15日起付物业管理费，于2019年2月15日起付租金，扣除李阳支付的两个多月的租金及一个月物业管理费，至2019年8月30日吉陆公司向李阳发送《解约函》时，其已逾期支付租金及物业管理费超过30日，已构成合同约定之解约事由，故吉陆公司行使合同解除权，于法有据，解除日期以《解除函》送达之日即2019年8月31日为准。三、关于合同解除的后果处理。合同解除后，李阳仍应给付拖欠的租金及物业管理费。李阳主张其于2019年8月初即搬离涉案房屋，对此，吉陆公司予以否认，李阳亦未提交证据予以证明，法院不予采信。现吉陆公司主张至合同解除之日的租金及物业管理费于法有据，法院予以支持。经核算，李阳应支付吉陆公司2018年12月15日至2019年8月31日期间的物业管理费48，527.25元，2019年2月15日至2019年8月31日期间的租金98，201.98元。关于公共事业费，吉陆公司仅提供了其自行制作的电费统计单，李阳对此不予认可，故吉陆公司的证据不足以证明其主张，法院不予支持。关于吉陆公司主张迟延支付租金及物业管理费的滞纳金的诉请，符合合同约定，然合同约定之标准过高，根据李阳的违约情形，法院酌定以146，729.23元为基数，按照日万分之二的标准，自2019年9月1日起计算至实际清偿之日止。关于吉陆公司要求没收保证金并且再行支付相当于三个月租金和物业管理费金额的违约金的诉请，虽然该主张符合合同约定，然该两项诉请均是针对李阳迟延支付物业管理费导致的解约责任，法院综合考虑李阳的过错程度、吉陆公司的实际损失等因素，酌定李阳应支付吉陆公司解约违约金28，966.89元。吉陆公司主张没收保证金的诉请，法院不予支持，吉陆公司应将保证金予以返还。关于吉陆公司主张免租期免去的租金和物业管理费的诉请，符合合同约定，法院予以支持。同时，基于涉案租赁合同已经解除，为避免诉累，就李阳缴纳的各项押金，法院在本案中一并处理。合同解除后，吉陆公司理应退还李阳装修工程保证金6，727.80元、能耗保证金5，000元、施工证押金100元及水卡费用500元。一审法院判决如下：一、确认上海吉陆置业有限公司与李阳签订的《房屋租赁合同》于2019年8月31日解除；二、李阳应于判决生效之日起十日内支付上海吉陆置业有限公司2019年2月15日至2019年8月31日期间的租金98，201.98元；三、李阳应于判决生效之日起十日内支付上海吉陆置业有限公司2018年12月15日至2019年8月31日期间的物业管理费48，527.25元；四、李阳应于判决生效之日起十日内支付上海吉陆置业有限公司迟延支付租金及物业管理费的滞纳金(以146，729.23元为基数，按照日万分之二的标准，自2019年9月1日起计算至实际清偿之日止)；五、李阳应于判决生效之日起十日内支付上海吉陆置业有限公司装修期内免除的租金45，075.39元、物业管理费12，858.40元；六、李阳应于判决生效之日起十日内支付上海吉陆置业有限公司解约违约金28，966.89元；七、上海吉陆置业有限公司应于判决生效之日起十日内退还李阳保证金86，900.68元；八、上海吉陆置业有限公司应于判决生效之日起十日内退还李阳装修工程保证金6，727.80元、能耗保证金5，000元、施工证押金100元及水卡费用500元；九、上海吉陆置业有限公司的其余诉讼请求不予支持。本院审理期间，上诉人主张2019年8月9日系争房屋就被停电，其在此后未使用系争房屋，提交电费账单多份以证明8月份用电量仅为其他月份四分之一。被上诉人认为并不存在停电一事，电费账单并不能证明停电以及没有使用系争房屋。上诉人还提交报警记录一份，以证明房屋验收要拿到消防文件，被上诉人拖延了一个月以上。被上诉人认为此仅为上诉人自述，不能证明现场实际情况，相关矛盾也早已解决。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，吉陆公司与李阳签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。李阳应于2018年12月15日起付物业管理费，于2019年2月15日起付租金。至吉陆公司发函，李阳已逾期支付租金及物业管理费超过30日。一审法院认为吉陆公司行使解除权解除合同于法有据，并无不当，本院予以维持。李阳主张在2019年8月9日前即遭停电不能使用系争房屋，遭到对方否认，也未提供确凿证据，本院难以采信。故对李阳关于合同解除时间、租金以及物业管理费的上诉意见，本院不予支持。至于违约责任，一审法院综合考虑李阳的过错程度、吉陆公司的实际损失等因素，酌定李阳应支付吉陆公司解约违约金、滞纳金，数额尚属合理，本院不再调整。上诉人主张与被上诉人实际欠款纠纷在5万元左右，并无事实与法律依据，本院难以采纳。综上所述，上诉人李阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7，972元，由上诉人李阳负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  徐 江审 判 员  成 皿二〇二一年二月二十六日法官助理  苗一路书 记 员  张 蔚附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……