江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0583执异20号异议人（案外人）：姚某，女，1986年11月8日生，汉族,住江苏省昆山市。申请执行人:深xxxxxxxxxxxx司，统一社会信用代码9xxxxxxxxxxxx6，住所地广东省深圳市福田区。法定代表人：刘海云。被执行人：昆xxxxxxxx司,统一社会信用代码91320583744835609F，住所地江苏省昆山市。法定代表人：周陈香，该公司执行董事。本院在执行申请执行人深xxxxxxxxxxxx司（以下简称建xxxx司）与被执行人昆xxxxxxxx司（以下简称港xxxx司）、港xxxxxxxx司建设工程施工合同纠纷执行即（2020）苏0583执3331、3336号二案过程中，案外人姚某向本院书面提出异议。本院于2021年1月20日立案受理，并依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人姚某称:贵院审理的深xxxxxxxxxxxx司与昆xxxxxxxx司、港xxxxxxxx司“建设工程施工合同纠纷”案件，贵院应深xxxxxxxxxxxx司的财产保全申请，对昆xxxxxxxx司、港xxxxxxxx司名下的包括上述房屋在内的众多房屋采取了财产保全查封措施。但上述房屋实际为案外人所拥有，案外人已与昆xxxxxxxx司签订了《商品房买卖合同》并完成了购房款支付及网签备案手续。贵院查封上述房屋的行为属于错误查封，继续查封或执行该房屋将会侵害案外人的合法权益。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，请求法院解除昆山市周市镇青阳北路xxx号港龙商业广场xxxx、xxxx、xxxx室商铺的查封,终止对该房屋的执行。经审查查明：申请执行人建xxxx司与被执行人港xxxx司、港xxxxxxxx司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年2月20日作出（2019）苏0583民初4771号民事判决：一、被告港xxxx司于本判决生效之日起十日内支付原告建xxxx司工程款6356500元、质保金818100元。二、被告港xxxx司于本判决生效之日起十日内支付原告建xxxx司逾期付款利息（分别以6356500元为基数，从2018年4月17日以中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至2019年8月20日为410965.38元，从2019年8月21日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日；以818100元为基数，从2018年10月1日以中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至2019年8月20日为34865.83元，从2019年8月21日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日）。三、被告港xxxxxxxx司对本判决第一项确定的债务向原告建xxxx司承担连带清偿责任。四、驳回原告建xxxx司的其他诉讼请求。该判决现已发生法律效力。申请执行人建xxxx司与被执行人港xxxx司、港xxxxxxxx司装饰装修合同纠纷一案，本院于2020年2月26日作出（2019）苏0583民初4776号民事判决：一、被告昆xxxxxxxx司于本判决生效之日起十日内支付原告深xxxxxxxxxxxx司工程款及第一期保修金4744732.94元。二、被告昆xxxxxxxx司于本判决生效之日起十日内支付原告深xxxxxxxxxxxx司逾期付款利息（以135万元为基数从2016年4月17日开始计算，以2475000元为基数从2018年11月6日开始计算，以774486.01元为基数从2018年11月16日开始计算，以145246.93元为基数从2019年5月6日开始计算，均按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算至2019年8月20日，以4744732.94元为基数从2019年8月21日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日。）。三、被告港xxxxxxxx司对本判决第一项确定的债务向原告深xxxxxxxxxxxx司承担连带清偿责任。四、驳回原告深xxxxxxxxxxxx司的其他诉讼请求。该判决现已发生法律效力。在该二案审理过程中，本院于2019年5月18日作出(2019)苏0583执保1289号和(2019)苏0583执保1304号财产保全措施，首轮查封了港xxxx司名下昆山市周市镇青阳北路xxx号港龙商业广场xxxx室（权证号：ＦＧ××**）、2009室（权证号：ＦＧ××**）、xxxx3室（权证号：ＦＧ××**）的房产。因被执行人未按照生效法律文书履行，申请执行人向本院申请执行，案号为（2020）苏0583执3331号和（2020）苏0583执3336号。另查明，2015年6月2日,案外人姚某与被执行人港xxxx司签订商品房购销合同三份。1、合同编号：2xxxxxxxx2，约定一次性付款247317元购买港龙商业广场xxxx号商业营业用房，案外人分多次刷卡支付该房款。2、合同编号：2xxxxxxxx2，约定首付143730元，剩余140000申请银行按揭贷款支付，购买总价为283730元的港龙商业广场xxxx号商业营业用房。3、合同编号：2015017931，约定首付140953元，剩余140000申请银行按揭贷款支付，购买总价为280953元的港龙商业广场xxxx号商业营业用房。2016年2月3日，案外人姚某与江苏昆山农村商业银行股份有限公司签订《个人购房借款合同》，贷款280000元用于购买港龙商业广场xxxxx、xxxx号房屋。2015年6月2日和2016年2月23日，被执行人港xxxx司出具港龙商业广场xxxx号和xxxx号房屋销售不动产统一发票（自开）；2015年7月22日，被执行人港xxxx司出具港龙商业广场xxxx号房屋销售不动产统一发票（自开）。后案外人姚某（甲方）与昆山港龙城市商业广场经营管理有限公司（乙方）签订《委托经营管理协议》三份，约定：案外人姚某将案涉港龙商业广场xxxx、xxxx、xxxx号商业营业用房在委托期限内的所有收益权、出租权及其他经营权利唯一特别授权委托给乙方，并同意协助乙方和承租人办理商铺的招商租赁、经营手续及工商营业执照等相关证件；甲方委托和协助乙方按照交房标准办理商铺交接手续，在办理商铺交接手续时，乙方代表甲方签收相关房屋交接手续。委托期限从2016年6月30日起算15年整，乙方承诺在2016年6月30日前该房屋所在商场正式开业（若商场提前开业，委托期以实际举办开业仪式之日起算；若届时未能开业，委托期仍以本合同约定日期为准）。即2016年6月30日，案涉三套商业营业用房即已交付给案外人使用。还查明，2017年1月3日，港xxxx司办理了昆山市周市镇青阳北路xxx号港龙商业广场xxxx室（权证号：ＦＧ××**）、xxxx室（权证号：ＦＧ××**）、xxxx室（权证号：ＦＧ××**）的不动产登记。上述事实有（2019）苏0583民初4771、4776号民事判决、(2019)苏0583执保1289、1304号民事裁定书、协助执行通知书、房屋购销合同、银行流水、相关发票、委托经营管理协议、不动产登记簿查询记录等证据予以证实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人姚某与被执行人港xxxx司就涉案房产于2015年签订房屋买卖合同三份，后案外人姚某亦支付三套房屋的全部价款并于2016年即签订了委托经营管理协议，约定由昆山港龙城市商业广场经营管理有限公司代表案外人签收相关房屋交接手续，案涉商业营业用房即视为案外人占有使用，该项目属售后包租委托经营，并且因被执行人涉及债务原因而未办理相关房产变更手续，非案外人姚某的原因所致。综上所述，案外人提出要求解除对案涉三套房屋的查封之申请于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：案外人姚某的执行异议成立；解除本院(2019)苏0583执保1289号、(2019)苏0583执保1304号案件中对昆山市周市镇青阳北路xxxx号港龙商业广场xxxx室（权证号：ＦＧ××**）、2009室（权证号：ＦＧ××**）、xxxx室（权证号：ＦＧ××**）的查封。案外人、当事人如不服本裁定，可在收到本裁定书之日起十五日内向本院提起诉讼。（此页无正文）审 判 长  徐 琰审 判 员  张 若审 判 员  欧 平二〇二一年二月一日法官助理  陈佳静书 记 员  蒋丽欢