安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖11民终481号 上诉人（原审原告）：何云，男,1972年3月8日出生,汉族，住江苏省南京市沿江工业开发区。 上诉人（原审原告）：周娟，女，1980年10月19日出生，汉族，住江苏省南京市，系何云妻子。 上诉人（原审被告）：滁州金润泉房地产开发有限公司，住安徽省滁州市来安县汊河新区**，统一社会信用代码91341122680815034A（1-1）。 法定代表人：杨煌桥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘俊华，江苏南斗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁木，江苏南斗律师事务所律师。 上诉人何云、周娟因与被上诉人滁州金润泉房地产开发有限公司（以下简称金润泉房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省来安县人民法院（2020）皖1122民初3129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 何云、周娟上诉请求：请求改判金润泉房产公司支付违约金计算至金润泉房产公司向何云、周娟提供永久性供电、供水时止。事实和理由：一审判决认定金润泉房产公司交房违约时间不正确。1.何云与金润泉房产公司未签署过《业主物业申请单》，该申请单上的签名系伪造。一审判决未查清即错误认定，并以此确定了实际交付时间。2.涉案房屋虽已装修，但使用的均为金润泉房产公司提供的临时水电，由于临时水电设备设施不合格，时常无故断电断水，严重影响正常生活，何云、周娟多年来无法入住，无法实现住房的使用目的。而由于金润泉房产公司提供的临时水电设施无法保证正常使用，来安县供电局和有关水务公司等公共供水供电部门直到何云、周娟提起诉讼时都未给予金润泉房产公司提供的水电设施进行验收，直到2020年5月份金润泉房产公司更换了所有电力设施后才经验收交付电力局，供水设施则迄今未未能交付，现今由于地基下沉等各种原因导致水管拉断、爆裂等情形屡屡发生，仅2020年12月中旬即发生四次。由于金润泉房产公司不能提供永久水电设施，不能满足何云、周娟正常居住要求，根据最高人民法院公布的《黎永昌、程聪诉广州粤锐恒星房地产有限公司商品房预售合同纠纷案》的审判理由：虽然已取得《竣工验收备案表》，但涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人的基本居住要求的，认定交楼违约，应当支付违约金。 金润泉房产公司辩称，一、何云、周娟上诉没有请求，不好组织答辩。二、实际交房时间为2014年10月18日之前，而不是2014年10月28日。涉案房屋用电设施完整，并不是临时用电，也不是临时用水，停水停电是政府行为，与本公司无关。 金润泉房产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回何云、周娟的全部诉讼请求或发回重审；2.全部诉讼费用由何云、周娟承担。事实和理由：一、原判认定主要事实证据不足，对主要事实认定错误且无法律依据。1.原审判决以鉴定机构的鉴定结论作为判决依据，那么鉴定结论认定“被测入户踏步损坏原因主要由于该踏步为附属设施，与主体结构非使用同一基础，且两者之间存在较大差异沉降及踏步地基处理不良等因素共同导致。”，故对“地基基础和主体结构的保修期限为该工程合理使用年限”，而“入户踏步”系附属设施，其应与围墙地基基础、车库地基基础等地基基础一样，其保修期并不是该工程合理使用年限。2.原审判决认定“入户踏步虽为附属设施，但地基基础并没有排除入户踏步的地基基础”，该认定无任何法律依据地扩大了“地基基础”的范围，亦未见原审判决引用任何建筑技术规范和政策规定支持其这一观点。金润泉房产公司通过查询到的关于主体结构是基于地基基础之上，接受、承担和传递建设工程所有上部荷载，维持上部结构整体性、稳定性和安全性的有机联系的系统体系…。换言之，房屋的地基基础和主体结构系一个整体，法律和建筑规范对其质量和使用寿命有最高的要求：即为设计寿命，质量保证期限为该工程合理使用年限，也即所谓的“终身保修”。反之，作为附属设施的地基基础必然排除在房屋的地基基础“终身保修”之外。原审判决将涉案房屋附属设施“入户踏步”认定为“终身保修”之列，显然无事实和法律依据。二、原审判决认定金润泉房产公司于2014年10月28日才将案涉房屋交付给何云、周娟，金润泉房产公司违约，应该承担向何云、周娟支付逾期交房违约金。逾期交房违约金计算期间自2014年5月30日起至2014年10月28日止。金润泉房产公司逾期交付时间为150天，故应向何云、周娟支付逾期交付违约金32250元（2150000元×0.0001×150天）。原判决认定事实不清，且适用法律有误。1.何云、周娟一直坚持诉请房屋至今不具备交付条件，另诉请逾期交房违约金计算至具备交付条件时止（至起诉日为385825元），并未诉请逾期交房违约金计算期限至实际交付房屋时止。原审判决金润泉房产公司承担逾期交房违约金计算期间显然超出了何云、周娟诉讼请求范围。2.金润泉房产公司逾期交房事实存在，但金润泉房产公司依法不应当再承担逾期交房违约金。双方无异议的也是原审判决作为定案依据的《金太阳集团业主物业优惠申请表》明确记载“由于房屋维修导致交付推迟”，优惠时段为2014年6月1日至2014年12月31日，优惠金额为6348.2元。该申请表由包括何云和前期物业管理公司及金润泉房产公司相关负责人等六人签字成文。充分证明当初对逾期交房违约金的核定及支付双方经过磋商已达成减免物业费的方式支付并即时履行完毕。原审判决再对此事项作出判决，显然证据不足，无事实根据。即使何云、周娟历经多年导致其选择性遗忘当年曾经就逾期交房违约金进行过处理之事实后再次要求金润泉房产公司支付其逾期交房违约金，那么，自房屋交付后至起诉时已经过去五年之久。在这漫长的五年期间，何云、周娟从未通过任何方式向金润泉房产公司提出除了上述6348.2元之外的任何逾期交房违约金的主张，显然在本案中其诉讼请求已经超过诉讼时效。金润泉房产公司在法庭审理中亦以此为由做出抗辩，但原审判决忽略了这一事实，对金润泉房产公司的这一抗辩意见未予以评价进而作出判决。三、何云、周娟的“入户踏步”维修中另寻途径处理。由于房屋已经竣工长达十年之久，年久失修导致入户踏步沉降没有及时处理，的确影响到了何云、周娟的通行，但何云、周娟不能继续怠于处理而一昧与金润泉房产公司纠诉。其一是可以自行修复；二是不能继续拒绝交纳物业费用，在交清拖欠多年的物业费用情况下，物业公司必会为其修复；三是可以申请物业维修基金进行维修。 何云、周娟辩称，1.一审判决认定关于维修是正确的，判决事实和理由充分。2.金润泉房产公司主张的交房时间没有证据，该说法不成立。3.涉案房屋是2020年5月才交付给中国电网，前面都是临时用电。用水至今未交付相关单位，也是临时用水。4.金润泉房产公司诉请要求驳回原判，原审判决金润泉房产公司维修踏步是正确的，并应该支付从2014年5月31日至开庭之日违约金522450元。相关诉讼、鉴定费用由金润泉房产公司承担。5.何云、周娟上诉请求已在上诉状中明确。 何云、周娟向一审法院起诉请求：1.请求判令金润泉房产公司因未经验收合格而交付房屋违约，承担逾期交房每日万分之一的违约金（自2014年5月31日起至金润泉房产公司完全达到房屋交付标准之日止），暂计算至2019年8月7日违约金为385925元；2.判令金润泉房产公司承担房屋及业主专有部分因结构性质量问题产生的维修费用；3.本案诉讼费用由金润泉房产公司承担。 一审法院认定事实：2014年1月12日，何云、周娟与金润泉房产公司签订《商品房买卖合同》，约定：何云、周娟购买金润泉房产公司开发的位于来安县汊河新区，房屋总价款为人民币2150000元。付款方式为一次性付款。金润泉房产公司应当在2014年5月30日前将经验收合格并符合合同约定的该商品房交付何云、周娟使用。逾期交付不超过90日，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，金润泉房产公司按日向何云、周娟支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期交付超过90日后，何云、周娟要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，金润泉房产公司按日向何云、周娟支付已交房价款万分之一的违约金。金润泉房产公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，具体为：1、外墙：涂料；2、内墙：混合砂浆批腻子；3、顶棚：批腻子；4、地面：水泥砂浆地坪；5、门窗：实木入户门，铝合金窗，双层中空玻璃；6、厨房：毛坯；7、卫生间：毛坯；8、阳台：毛坯；9、电梯：无；10、其他：无。达不到上述约定标准的，何云、周娟有权要求金润泉房产公司采取措施，使其达到标准。何云、周娟购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为合同的附件。金润泉房产公司自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，金润泉房产公司应当履行保修义务。双方在《住宅质量保证书》中住宅质量保修说明中约定：地基基础和主体结构的保修期限为该工程合理使用年限；外墙外保温系统（界面、保温、加强层等）的保修期限为该工程合理使用年限；层面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年；墙面、顶棚抹灰层脱落的保修期限为1年；地面饰面空鼓、开裂的保修期限为1年；门窗翘裂、五金件损坏的保修期限为1年；卫生洁具的保修期限为1年；灯具、电气及开关的保修期限为6个月；智能化系统的保修期限为1年；管道堵塞的保修期限为2个月；供热、供冷系统和设备的保修期限为2个采暖期、供冷期；电器管线、给排水管道、设备安装的保修期限为2年；装修工程的保修期限为2年。金润泉房产公司已于2011年9月28日取得涉案房屋的竣工验收备案证书。2014年3月4日，周娟支付购房款100000元，2015年11月12日，周娟支付购房款2050000元。金润泉房地产公司与何云签署了《业主物业申请单》，于2014年10月28日将案涉房屋交付给何云，何云、周娟于2016年2月29日领取皖（2016）来安县不动产权第0000643号《不动产权证书》。何云、周娟收取房屋后，即对该房屋进行装修后入住。入住后，何云、周娟以金润泉公司的水电交付不符合国家规定的标准，房屋质量存在问题等原因诉至本院。 一审审理中，何云、周娟申请对案涉房屋的专有部分（入户踏步）损坏原因申请鉴定。2020年6月5日，安徽省建筑工程质量第二监督检测站作出SSSJ20JQ000023号《来安县汊河镇鹭港花园21幢入户踏步损坏原因鉴定报告》，鉴定结论为：1、根据现场检测结果综合分析：被测入户踏步损坏原因主要由于该踏步为附属设施，与主体结构非使用同一基础，且两者之间存在较大差异沉降及踏步地基处理不良等因素共同导致；2、由于目前入户踏步损坏较严重，对正常使用已产生严重影响，应采取可靠处理措施，建议有关单位根据本站报告提出具体处理方案。何云、周娟支付鉴定费20000元。 一审法院认为，金润泉房产公司与何云、周娟签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条规定，我国目前房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案证书，即取得工程竣工验收备案证书是交付房屋的法定条件。金润泉房产公司与何云、周娟在合同中约定的房屋交付条件为该商品房经验收合格，而金润泉房产公司于2011年9月28日即取得案涉房屋的竣工验收备案证书，表明案涉房屋已具备法定的交付条件，符合双方合同约定的房屋经验收合格的交付条件。因此，对何云、周娟诉称案涉房屋未经验收合格而交付的主张，不予支持。但是何云、周娟与金润泉房产公司签订的《商品房买卖合同》约定，金润泉房产公司应当在2014年5月30日前将经验收合格并符合合同约定的该商品房交付何云、周娟使用。逾期交付不超过90日，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，金润泉房产公司按日向何云、周娟支付已交付房价款万分之一的违约金，而金润泉房产公司于2014年10月28日才将案涉房屋交付给何云、周娟，金润泉房产公司违约，应该承担向何云、周娟支付逾期交房违约金，金润泉房产公司逾期交付时间为150天，故应向何云、周娟支付逾期交付违约金32250元（2150000元×0.0001×150天）。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。何云、周娟虽然取得涉案房屋已有6年之久，入户踏步是何云、周娟进入房屋的主要通道，《住宅质量保证书》中载明，地基基础和主体结构的保修期限为该工程合理使用年限，入户踏步虽为附属实施，但地基基础并没有排除入户踏步的地基基础，安徽省建筑工程质量第二监督检测站作出SSSJ20JQ000023号《来安县汊河镇鹭港花园21幢入户踏步损坏原因鉴定报告》，鉴定结论为：1、被测入户踏步损坏原因主要由于该踏步为附属设施，与主体结构非使用同一基础，且两者之间存在较大差异沉降及踏步地基处理不良等因素共同导致；2、由于目前入户踏步损坏较严重，对正常使用已产生严重影响，应采取可靠处理措施，建议有关单位根据本站报告提出具体处理方案，故金润泉房产公司依约应该负有维修义务，故对何云、周娟要求金润泉房产公司立即修复房屋的诉请予以支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、滁州金润泉房地产开发有限公司于本判决生效后五日内付给何云、周娟违约金32250元；二、滁州金润泉房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内完成对何云、周娟所有的来安县汊河新区的入户踏步的维修，如滁州金润泉房地产开发有限公司逾期未维修，何云、周娟可自行维修，维修费用另行主张；三、驳回何云、周娟其他诉讼请求。案件受理费7089元，减半收取计3544.50元，鉴定费20000元，合计23544.50元，由何云、周娟负担3241.50元，滁州金润泉房地产开发有限公司20303元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。何云、周娟为支持其上诉主张依法提交了如下证据：1.署名为金贝壳物业管家与业主聊天记录九张，证明：自一审判决至今鹭港小区从2020年12月12日到2021年1月16日一共停水9次，都是因为鹭港小区自身管道破裂导致。鹭港小区至今仍在使用临时用水，不符合交房条件。2.出示手机转账凭证一份，证明：自2021年6月开始用支付宝第一次向中国电网交付电费。金润泉房产公司质证认为：1.对证据1的真实性不好确认，即使该证据是真实的，也只能证明曾经小区停过水，不能证明是临时用水，也不能证明涉案小区十年前建成交付是用水设施不符合要求，更不能证明何云、周娟家的水电设施不符合交付条件，因此与本案没有关联性。金贝壳物业公司不是本案当事人，金贝壳公司与滁州金润泉房地产开发有限公司是两个公司。2.对缴费事实认可，之前都没有缴费。从此时开始，收费权交给供电局。该证据与对方主张没有关联性。金润泉房产公司为支持其上诉主张依法提交了如下证据：1.房屋钥匙托管声明一份，证明：2014年10月18日之前已经向何云、周娟交付房屋。2.鹭港小区采购低压配电柜工程合同以及现场安装图片，证明：涉案小区在十年前建成时有完整的配电设施、系统，并不是对方所称的临时用电。何云、周娟质证认为：1.对证据1真实性不认可，该证据中的签名不是周娟本人签的。2.对证据2真实性不认可，根据电力部门关于临时用电的规定，临时用电不能超过六个月。从一审至今，对方从没提供向中国电网缴付永久性用电的相关手续，九年时间一直是临时用电。中国电网在用户咨询时也称该小区不符合用电标准。本院认证认为：1.由于何云、周娟在一审诉讼请求中系要求金润泉房产公司支付逾期交房违约金，并非要求金润泉房产公司承担逾期交房违约金外的交付房屋不符合合同约定或法定标准违约金，故本案只对与逾期交房有关的证据进行分析认定，对交付的房屋是否符合逾期交房以外的合同约定或法律规定的标准有关违约方面的证据在本案中不作具体的分析认定。基于此，对何云、周娟所提供的两组证据及金润泉房产公司提供的证据2与逾期交房无关的证据本案不作具体的分析认定。2.由于金润泉房产公司未提供确凿充分的证据证实其已于2014年10月18日将涉案房屋交付给何云、周娟，而金润泉房产公司提供入户会签单在无其他证据相互印证的情况下可证实2014年10月18日双方已完成房屋交付手续。故金润泉房产公司提供的该组证据不能证明涉案房屋已于2014年10月18日交付给何云、周娟。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。由于何云、周娟和金润泉房产公司在合同中约定金润泉房产公司应于2014年5月30日前将经验收合格并符合合同约定涉案商品房交付给何云、周娟，而从本案查明的事实可确认金润泉房产公司于2014年10月28日才将涉案商品房交付给何云、周娟，且无确凿充分的证据证实双方对逾期交付房屋是否支付违约金另行进行了约定，故金润泉房产公司应按合同约定向何云、周娟支付逾期交房违约金。一审判决按双方合同约定的标准及逾期交房时间计算金润泉房产公司应向何云、周娟支付逾期交房违约金即符合合同约定，亦不违反法律规定，故本院对此予以确认。 由于何云、周娟在一审诉讼请求中系要求金润泉房产公司支付逾期交房违约金，并非要求金润泉房产公司承担逾期交房违约金外的交付房屋不符合合同约定或法定标准违约金，故其上诉要求交房违约金应当计算至金润泉房产公司向何云、周娟提供永久供电、供水时止的理由不能成立，本院不予支持。 因金润泉房产公司未能提供确凿充分的证据证实其在逾期交房后与何云、周娟就逾期交付房屋应承担的违约金另行进行了约定，而金润泉房产公司提供的金太阳集团业主物业优惠申请单只能证明其因逾期交付房屋给予何云、周娟一定优惠金额，并未约定减免其应承担的逾期交房违约金，故金润泉房产公司上诉认为不应承担逾期交房违约金的理由不能成立，本院不予支持。 涉案证据中的《住宅质量保证书》内容载明：地基基础和主体结构的保修期限为该工程合理使用年限。入户踏步虽然为附属设施，但无法律规定将入户踏步的地基基础排除在地基基础之外，且入户踏步的地基基础存在沉降等质量问题仍然给用户的使用造成安全隐患。而涉案商品房的入户踏步经鉴定为：1.被测入户踏步损坏原因主要由于该踏步为附属设施，与主体结构非使用同一基础，且两者之间存在较大差异沉降及踏步地基处理不良等因素共同导致；2.由于目前入户踏步损坏严重，对正常使用已产生严重影响，应采取可靠处理措施，建议有关单位根据本站报告提出具体处理方案。且金润泉房产公司未能提供确凿充分的证据证实该质量问题系何云、周娟在使用过程中的不当行为造成。故金润泉房产公司应对涉案商品房的入户踏步损坏承担维修义务。金润泉房产公司认为不应承担涉案商品房的入户踏步的维修义务的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，何云、周娟和金润泉房产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7695元，由上诉人何云、周娟负担3078元，上诉人滁州金润泉房地产开发有限公司负担4617元。 本判决为终审判决。 审判长  孔德敬 审判员  付广永 审判员  李 刚 二〇二一年二月二十二日 书记员  赵 严 附本案适用相关主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误，适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。