上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终385号上诉人(原审被告)：包玲敏，女，1951年10月4日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：曹海伟，上海市协力律师事务所律师。委托诉讼代理人：李育林，上海市协力律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：黄桂春，男，1977年2月15日生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：沈舟，上海驷言律师事务所律师。原审第三人：周友平，男，1972年8月28日生，汉族，住广东省佛山市。上诉人包玲敏因与被上诉人黄桂春、原审第三人周友平房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人包玲敏上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，依法改判驳回黄桂春的一审诉讼请求。事实与理由：1．租赁合同系包玲敏与周友平签订，包玲敏与黄桂春之间不存在租赁合同关系，且黄桂春并非周友平的家人，无权居住在上海市嘉定区海川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)内；2．租赁合同约定，未经出租人书面同意，承租人不得对系争房屋进行装修、添附。包玲敏从未同意进行装修，何况是无权居住的黄桂春。故黄桂春无权要求包玲敏赔偿装修损失。被上诉人黄桂春辩称：租赁合同签订后，包玲敏要求黄桂春将租金支付到其女儿的银行账户，黄桂春均按约足额支付，包玲敏从未提出异议。因系争房屋为毛坯状态，黄桂春为长期居住生活需要，经包玲敏同意后进行装修。现包玲敏欲出售系争房屋，要求黄桂春配合，显属违约，应当给予相应赔偿。请求本院驳回上诉，维持原判。原审第三人周友平未作陈述。黄桂春向一审法院提起诉讼，请求判令：1．解除黄桂春与包玲敏间的《房屋租赁合同》；2．包玲敏返还租赁保证金人民币(以下币种均为人民币)2，800元；3．包玲敏承担违约金2，800元；4．包玲敏返还侵占黄桂春的物品并承担返还物品过程中的一切费用(包括仓储、运输费用)，若无法返还，则赔偿损失暂计40，000元(待清点核查后最终确定)；5．包玲敏赔偿装修损失61，963元。一审法院经审理查明：2018年3月19日，包玲敏(甲方、出租方)与周友平(乙方、承租方)在上海启鑫房地产经纪事务所居间下签订《房屋租赁合同》一份，其中约定：甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2018年4月3日至2021年4月2日；租金2，800元／月，按3个月为一期支付，第一期租金乙方应于2018年3月19日前付清，以后每期租金支付时间为该期首月的七日前；乙方需支付给甲方租赁保证金2，800元，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方；未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修、添附，经甲方书面同意，乙方需要对该房屋进行装修、添附的，装修、添附的图纸和方案须征得甲方同意；租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或部分转租，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让，否则甲方有权单方面解除本合同。第九条约定，如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的从其约定，没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任的，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。双方另特别约定，如果在租赁合同期限内，甲方因其它原因不租赁该房屋或考虑售房，需提前一个月告知对方，租客配合看房。该合同尾部乙方处有周友平签名，同时记载有电话号码XXXXXX****X。当天，包玲敏在微信上以该号码搜索并添加好友，通过验证后与自称小黄的女士沟通。包玲敏提供了其女儿许雁菁的建设银行账户，黄女士随即向其发送了电子银行转账的截图，显示向许雁菁账户支付10，400元(即付三押一，代付应由包玲敏承担的中介费800元)。2018年3月28日，黄女士在微信里询问包玲敏，我们这边的装修队已叫好，约好29号进去，你的房客那边还没搬怎么回事？如果装修队明天叫来的话，我要付钱给人家的。4月5日，黄女士在微信里向包玲敏发送了热水器照片(显示管线凸出在没有瓷砖的墙壁上)，声称热水器生锈、包边开裂，要求更换一个。4月7日，包玲敏在微信里告知黄女士，热水器4月9日送货，到时会联系你。7月4日，黄女士在微信里询问包玲敏，哪天有空带上房产证过来一起去物业上办停车卡？包玲敏回复人在国外，回国后联系。此后，双方就办理停车卡的时间多有沟通，包玲敏答复9月10日过来办理。9月10日上午八点多，黄女士询问包玲敏何时到，包玲敏近十点答复马上到。2018年11月28日，包玲敏在微信里告知黄女士，由于你们现在无法配合看房，我们急着要卖房，和你们的房屋租约就到2018年12月31日终止，我们会根据合同约定予以补偿。直至12月11日，双方一直在微信里沟通面谈解约的时间，黄女士也配合看房事宜。12月12日，黄女士发微信给包玲敏称，看房需要提前预约，为保障安全临时看房无法配合，并且没有时间一直配合，如果要卖房请把事情处理好。12月13日，包玲敏发微信给黄女士提出，你们现在违法转租房屋，我要解除合同，并根据合同约定追究你们的违约责任。12月30日，包玲敏发微信给黄女士称，你们要求6.2万元是漫天要价，我们不同意，我们已按合同约定通知你们租赁合同到2018年12月31日终止，补偿也只会按照合同约定，你们应当按期搬离，否则后果自负。一审法院又查明，2019年1月22日，黄桂春报警并在上海市公安局嘉定分局江桥派出所(以下简称“江桥派出所”)反映，房东带人强行打开系争房屋门锁想要把房屋内的东西搬走，被其妻子黄亨美发现，其本人也赶回来予以制止。2019年2月18日，黄桂春报警并在江桥派出所反映，其从老家返回系争房屋，发现门锁有被撬动的痕迹，锁芯也被更换，民警接警后到场叫来开锁匠开门，发现屋内物品全部消失。黄桂春同时反映丢失的物品包括手表、金条、字画、名牌包、首饰、保险柜等等。2月20日，江桥派出所通知许雁菁至该所配合调查。许雁菁反映：系争房屋为其所有，自2018年3月出租给周友平，租期三年。2018年11月，其欲出售系争房屋，在和对方商谈解除合同时发现实际居住人是黄桂春。黄桂春要求其承担违约责任，其予以认可，但黄桂春要求的违约金有点高，其不同意，几经交涉也未谈妥。为了收回房屋，2019年2月9日，其通过上海大众运行供应链管理有限公司将系争房屋内的物品全部搬至嘉定区博园路XXX号XXX栋XXX室仓库。江桥派出所办案民警告知许雁菁，要妥善保管对方的物品，并抓紧时间归还给对方。次日，包玲敏发微信告知黄女士，东西搬至博园路仓库。黄桂春认为擅自搬离其物品的行为已构成刑事犯罪，报警后等待公安部门处理，故未与包玲敏交接。2019年5月20日，上海市公安局嘉定分局认为没有犯罪事实，作出不予立案决定。2019年8月14日，包玲敏给黄女士发微信称：你们在未经允许的情况下非法占用我的房产，我分别于2018年11月28日、12月13日及12月30日多次要求你们搬离，你们拒不搬离还敲诈勒索。我也于2019年2月通知你们限期将博园路XXX号XXX号楼XXX室仓库中的物品搬走，你们拒不执行还破坏我家门锁、恶意喷漆。现再次通知你们须于3日内将该处物品搬走，并支付2019年2月迄今的仓库费用共计1.8万余元，如拒不搬走，该处物品将作无主物品处置。一审审理中，包玲敏及许雁菁明确，其自系争房屋中搬离的物品，因未付仓储费用，已被仓储方处理，故无法交接给黄桂春。一审法院经调查发现博园路XXX号XXX幢XXX室仓库位于上海东方汽配城，系无偿借给许雁菁过渡使用。后上海东方汽配城需要使用该仓库，遂于2019年5月左右通知许雁菁返还。此后一两个月，许雁菁将存放在该仓库的物品搬走并返还仓库钥匙。黄桂春在庭审中明确，本案中撤回第4项诉请，将另行主张。一审法院再查明，1．关于租金支付，2018年7月1日，包玲敏在微信里询问黄女士，房租扣去电费几号打到卡里？7月4日，黄女士向包玲敏发送了电子银行转账的截图，显示向许雁菁账户支付8，245.2元(即2018年7月3日至2018年10月2日期间的租金，代付应由包玲敏承担的电费154.8元)。2018年10月8日，黄女士向包玲敏微信转账7，700元(即2018年10月3日至2019年1月2日期间的租金，代付应由包玲敏承担的物业费700元)。2018年12月19日，黄女士向包玲敏发送了电子银行转账的截图，显示向许雁菁账户支付8，400元(即2019年1月3日至2019年4月2日期间的租金)，该款于两天后被许雁菁原路退回。以上，黄女士实际支付房租至2019年1月2日。2．黄桂春与黄亨美系夫妻。XXXXXXXXXXX的号码由黄亨美使用，以该号码注册的微信亦为黄亨美使用，和包玲敏在微信里联系的黄女士实际为黄亨美。3.2018年4月15日，周友平在微信上添加包玲敏为好友，双方在沟通燃气换表事宜。直到当月4月20日，周友平与包玲敏在微信里就燃气、自来水等多有沟通。此后，双方未再联系。2018年12月后，周友平将包玲敏的微信删除。4．黄桂春与包玲敏一致确认，系争房屋原登记在许雁菁名下，双方并未办理书面交接手续，现根据《房屋租赁合同》的相对性由包玲敏承担责任。5．系争房屋后被出售，新的买受人已重新装修完毕。6．包玲敏于2020年2月27日签收了本案诉状副本。一审庭审中，黄桂春称因屋内物品(包含文件、单据)全部被搬空，责任在于房东一方。关于装修损失61，963元，现仅能提供收款收据、销货凭证、送货单共五份［其中橱柜8，600元、地板12，603元、窗户及纱窗2，350元、厨房(含电热水宝)及卫浴用品9，780元、空调7，300元(松下及春兰空调各一个)］。对此，包玲敏均不认可。一审法院认为，《房屋租赁合同》由周友平作为承租人与包玲敏签订，该合同未披露黄桂春与周友平之间的委托关系。周友平虽称已向包玲敏出示过委托书，包玲敏明知黄桂春与周友平之间是委托关系，但该主张遭包玲敏否认，黄桂春、周友平并未能提供相应的证据加以证明，故难以认定签约时包玲敏即知晓周友平系受黄桂春委托签订的《房屋租赁合同》。然而合同签订后，包玲敏均以微信方式与黄亨美沟通租赁事宜，租金也均由黄亨美支付，包玲敏仅在2018年4月与周友平短暂联系过。此外，包玲敏还曾至系争房屋所在物业公司协助黄亨美办理停车证，并自称在2018年12月中旬发现系争房屋的实际居住人为黄亨美夫妇。再结合2019年2月许雁菁在江桥派出所的陈述，即2018年11月欲出售系争房屋，在和对方商谈解除时发现实际居住人是黄桂春，黄桂春要求其承担违约责任，其予以认可，但黄桂春要求的违约金有点高，其不同意，几经交涉也未谈妥。以上可知，包玲敏在履约过程中已知晓并认可实际承租人为黄桂春，《房屋租赁合同》应当约束于黄桂春、包玲敏。退一步说，即使按照包玲敏的主张，其以为黄亨美系周友平妻子，实际承租人为周友平及黄亨美，那么黄亨美居住在系争房屋中有合同依据，并非非法占有及转租。综上，包玲敏辩称系争房屋被非法占有及转租的主张，不能成立。租赁期限内，包玲敏及许雁菁欲出售系争房屋，在和黄桂春就解约及赔偿问题无法协商一致的情况下，于2019年2月9日请人撬开门锁并搬空系争房屋中的物品，后将系争房屋另行出售，导致黄桂春无法使用该房屋，严重违反《房屋租赁合同》的约定。故黄桂春有权解除租赁合同，本案诉状副本可视为解除通知，诉状副本送达当天即2020年2月27日为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于租赁保证金，合同约定在承租方付清所有应付费用当日全额无息退还，因黄桂春应支付租金至其丧失对系争房屋的控制之日(即2019年2月9日)，而实际支付租金至2019年1月2日，有欠付租金的情况，故黄桂春要求退还租赁保证金的请求，不予支持。关于违约金，现黄桂春主张的金额符合双方合同约定，予以支持。关于系争房屋出租给黄桂春时的装修情况，双方各执一词，因为租赁合同中未有相关记载，且双方亦未办理书面交接手续，导致这节事实无法查明。但从2018年3月28日及4月5日黄亨美发送给包玲敏的微信可以看出，系争房屋的卫生间墙壁确实没有瓷砖，黄亨美请了装修队，而包玲敏并未反对，足以说明黄桂春(黄亨美)取得包玲敏同意对系争房屋实施了一定的装修行为。至于具体的装修项目及费用，本可以通过现场查看及评估予以确定，但又因为包玲敏(许雁菁)已将系争房屋另行出售且新的买受人重新装修完毕，而无法操作。并且，包玲敏(许雁菁)在承租人不在场的情况下请人撬锁开门并搬空所有物品，一定程度上增加了承租人的举证难度。本起纠纷，系出租方未能妥善处理与承租人的关系所引发，在就提前解约与赔偿问题无法协商一致的情况下，出租人本应诉诸法律以求解决，但却采取撬锁并强行清空系争房屋的方式，对此实难认同。结合以上情况，考虑到租赁合同的期限及黄桂春对系争房屋的使用情况，酌定装修损失为40，000元。据此判决：一、确认黄桂春与包玲敏就上海市嘉定区海川路XXX弄XXX号XXX室房屋间《房屋租赁合同》于2020年2月27日解除；二、包玲敏应于判决生效之日起十日内向黄桂春支付违约金2，800元；三、包玲敏应于判决生效之日起十日内向黄桂春赔偿装修损失40，000元；四、黄桂春的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，各方未提供新证据。本院认为，根据法律规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。但是，第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。周友平陈述与包玲敏签订《房屋租赁合同》是代理人身份，当时出示了黄桂春的委托书，但该主张遭包玲敏否认，故无法认定包玲敏签约时知晓周友平与黄桂春的代理关系。但包玲敏未提出如果知晓系黄桂春租赁就不会订立合同的主张，且之后的一系列操作可以证明在履约过程中，包玲敏已知晓并认可黄桂春为承租人，故一审法院认定《房屋租赁合同》对黄桂春和包玲敏具有约束力，并无不当。包玲敏上诉称其与黄桂春之间不存在租赁合同关系，与事实不符，本院不予采信。租赁合同约定，未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修、添附，经甲方书面同意，乙方需要对该房屋进行装修、添附的，装修、添附的图纸和方案须征得甲方同意。2018年3月28日，黄女士在微信里询问包玲敏，我们这边的装修队已叫好，约好29号进去，你的房客那边还没搬怎么回事？如果装修队明天叫来的话，我要付钱给人家的。包玲敏对装修事宜未作回应。事后黄桂春对系争房屋进行了装修。通常来讲，出租人只有以明示的方式回复同意承租人对租赁物进行改善或者增设他物的，才发生法律效力。但是依照租赁物现状、承租人必须对租赁物进行改善或者增设他物才能实现合同目的的，出租人虽未明示同意，亦可由承租人对租赁物的合理使用加以解释，出租人不得以未明确同意承租人加以改造主张由其承担责任。本案中，关于出租时系争房屋的原状，租赁合同未作记载，双方各执一词，亦未办理书面交接手续，导致该节事实无法查明。黄桂春的装修项目及费用本可通过现场查看及评估予以确定，但因包玲敏强行收回系争房屋并出售，且新买受人重新装修完毕，导致现状无法查清，包玲敏应当对自己的行为承担后果。一审法院考虑到租赁合同的期限及黄桂春对系争房屋的使用情况，酌定装修损失为40，000元，并无不妥。包玲敏上诉称其从未同意进行装修，故黄桂春无权要求赔偿装修损失，与法相悖，本院不予采纳。综上，上诉人包玲敏的上诉请求，于法无据，本院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费950元，由上诉人包玲敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 陈 俊审 判 员 邬海蓉二〇二一年二月二十二日法官助理 何 倩书 记 员 蔡剑燕附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……