上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11174号上诉人(原审被告)：上海严家阁农贸市场经营管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：王建荣，董事长。委托诉讼代理人：沈珍妮，上海九安律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海华嵘实业有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：黄勇，执行董事。被上诉人(原审原告)：太平洋机电(集团)有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：马峻，执行董事。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：孙玉贝，上海市汇业律师事务所律师。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：牛青波，上海市汇业律师事务所律师。上诉人上海严家阁农贸市场经营管理有限公司(以下简称“严家阁公司”)因与被上诉人上海华嵘实业有限公司(以下简称“华嵘公司”)、太平洋机电(集团)有限公司(以下简称“太平洋公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初14681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。严家阁公司上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判；本案一审、二审诉讼费由华嵘公司、太平洋公司承担。事实和理由：严家阁公司认为一审判决占有使用费过高。严家阁公司承租上海市静安区天通庵路XXX号底层房屋(以下简称“系争房屋”)，租赁期自2018年10月28日起至2021年10月27日止。2018年11月，沪静府房征(2018)2号《上海市静安区人民政府房屋征收决定》(以下简称“《房屋征收决定》”)，言明征收东至东宝兴路、南至中兴路、西至宝通路、北至芷江中路的房屋。征收决定系2018年发出，但华嵘公司、太平洋公司直到2019年6月24日发出《告知函》要求终止《租赁合同》，并在90日内返还房屋。华嵘公司、太平洋公司一直拖延告知征收事宜，也未告知严家阁公司征收补偿，导致严家阁公司与租客产生分歧，且疫情期间严家阁公司的收租也受到了影响，严家阁公司一直在与华嵘公司、太平洋公司沟通征收补偿事宜，华嵘公司、太平洋公司一直未同意调解方案，也给严家阁公司处理租客带来了影响。故严家阁公司认为一审判决的使用费标准过高，应参照租金标准予以下调。请求支持严家阁公司的上诉请求。华嵘公司、太平洋公司共同辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、一审判决在综合考虑双方合同的履行情况后，已经酌情调低了房屋使用费的支付标准，严家阁公司没有合理的理由与充分的证据再次要求下调，不应当获得支持。综上，请求驳回上诉，维持原判。华嵘公司、太平洋公司共同向一审法院起诉请求：1．请求确认华嵘公司与严家阁公司就系争房屋所签订的《租赁合同》于2019年7月27日解除。2．请求判令严家阁公司立即腾让系争房屋，并将该房屋返还给太平洋公司。3．请求判令严家阁公司按每日人民币(以下币种均为人民币)6，900元(2，300平方米×1.5元／平方米／日×2)的标准，向太平洋公司支付自2019年7月28日起至实际返还系争房屋之日止的房屋占有使用费。4．请求判令严家阁公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：太平洋公司为本市天通庵路XXX号房屋(建筑面积总计4025.88平方米)的权利人。2018年，太平洋公司与华嵘公司签订了《物业授权管理协议》，太平洋公司就上址房屋自2018年1月1日起授权华嵘公司经营和管理，协议有效期自2018年1月1日起至2019年12月31日。2018年7月3日，华嵘公司(甲方、出租人)与严家阁公司(乙方、承租人)就系争房屋签订的《租赁合同》载明，乙方承租的房屋为系争房屋，建筑面积为2300平方米；签署本合同前，乙方应当对租赁标的物权利凭证记载的信息以及租赁标的物现状进行核实和实地查看，充分了解租赁标的物状况。乙方将租赁标的物用于菜市场。租赁日期自2018年10月28日起至2021年10月27日止。甲方按现状出租租赁标的物和附属设施设备，乙方同意按现状承租租赁标的物和附属设施设备。租赁保证金104，938元。乙方在租赁关系终止之日起即日内返还租赁标的物和附属设施设备。有下列情形之一的，本合同自行终止，互不承担违约以及补偿责任，但双方另有约定的除外：1．租赁标的物被依法拆迁或被依法征收征用的。……乙方逾期返还租赁标的物和附属设施设备的，每逾期一日，乙方应按3元／平方米向甲方支付占用费。合同补充条款及其他相关附件约定，1．本补充条款与本合同具有同等法律效力。……4．如标的物被依法列入动、拆迁、征收、征用、收储时，甲方对乙方不承担任何赔偿。如动迁部门对承租方有专门赔偿政策，在经甲、乙双方协商确认后，按确认结果执行。当甲方收到动迁方的正式文书后，甲方将以书面正式通知乙方，乙方在收到甲方的书面通知后的一个月内本合同终止。乙方应付清本合同终止前的一切相关费用。甲乙双方各不承担违约责任。乙方承诺按甲方动迁通知文书的要求在三个月内搬离所承租的房屋，并承担清退次承租户的工作，相关费用由乙方承担。按甲方通知时间内无条件搬离。……6．租金支付金额及期限：2018年10月28日至2020年10月27日租金单价；1.50元／平方米／天，月租金：104，938元，年租金为：1，259，256元。2020年10月28日至2021年10月27日租金单价：1.60元／平方米／天，月租金：111，933元，年租金为：1，343，196元。2018年11月30日，上海市静安区人民政府颁布沪静府房征(2018)2号《房屋征收决定》，系争房屋被列入征收范围。2019年6月24日，华嵘公司、太平洋公司向严家阁公司发出的《告知函》载明，近日，收到上海市闸北第一房屋征收事务所有限公司所下发的函件，告知系争房屋已被列入征收范围。依据合同补充条款约定，告知严家阁公司双方的租赁关系于2019年7月27日即告终止，严家阁公司于终止之日起三个月内，即2019年10月27日前将系争房屋返还华嵘公司、太平洋公司。2019年6月26日，严家阁公司签收该函件。2019年7月22日，严家阁公司及案外人上海隆堃实业有限公司向太平洋公司发出的《天通庵路(457号508号)拆迁补偿申请》载明，华嵘公司、太平洋公司于2019年6月24日发出的拆迁告知函已收悉，为配合华嵘公司、太平洋公司的动迁事宜，已与属地拆迁办就本次拆迁赔偿细节进行了沟通，并于公司下属的租赁户沟通了搬迁事宜，涉及到申请人的停产停业补偿、非居其他补偿、签约奖励、搬迁奖励、改建补偿等共计115，419，000元，还有案外人的评估未作，希望与华嵘公司、太平洋公司沟通处理。一审审理中，华嵘公司、太平洋公司与严家阁公司均确认：严家阁公司曾支付租赁保证金104，938元，严家阁公司的租金支付至2019年7月27日。华嵘公司、太平洋公司表示，双方的租赁关系最早开始于1997年、1998年左右，双方的租赁面积具有延续性。合同中已约定严家阁公司对权利凭证记载的信息及系争房屋的现状进行查看，充分了解状况，且双方租赁关系维持较久，应视为严家阁公司对系争房屋状况予以认可，且严家阁公司认为系争房屋的实际面积与产证面积不一致，租金进行抵充，应当提起反诉，且该请求已过诉讼时效。拆迁部门确实曾进行过现场测绘，但相关数据华嵘公司、太平洋公司并不清楚。严家阁公司缴纳的保证金104，938元，合同解除后，华嵘公司愿意返还，但应当抵充严家阁公司欠付的各项费用。严家阁公司表示，华嵘公司、太平洋公司与严家阁公司自1997-1998年开始建立租赁关系，严家阁公司承租系争房屋用于经营菜场，上一份租赁合同的租赁面积也是2300平方米，之前严家阁公司没有测量过，因此没有提出过异议。为向华嵘公司、太平洋公司返还系争房屋，严家阁公司已在为清退小商户做努力，但因为还有部分次承租人营业执照注册在此，对于相应的补偿，因华嵘公司、太平洋公司没有补偿给严家阁公司，因此严家阁公司也无法承诺补偿给次承租人，因此就搬迁事宜未达成一致。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《租赁合同》的约定，如系争房屋遇征收的，合同自行终止。现华嵘公司、太平洋公司与严家阁公司对于系争房屋遇征收的事实均无异议，并同意华嵘公司与严家阁公司签订的《租赁合同》于2019年7月27日解除，一审法院予以确认。合同解除后，严家阁公司作为承租人负有房屋返还义务，因此，华嵘公司、太平洋公司要求严家阁公司返还房屋的诉讼请求一审法院予以支持。租赁保证金104，938元，华嵘公司、太平洋公司愿意返还，一审法院予以确认，但应抵扣严家阁公司未支付的占用使用费。现太平洋公司要求严家阁公司按照6，900元／日的标准支付自2019年7月28日起的逾期返还房屋的占有使用费，严家阁公司则认为该使用费标准过高，且认为合同约定的面积与实测不符。一审法院认为，首先，严家阁公司自行测算的面积缺乏法律依据；其次，华嵘公司、太平洋公司与严家阁公司于1997年左右开始建立租赁关系，严家阁公司方也实际使用系争房屋长达二十余年，期间从未就面积差异持有过异议，因此应视为严家阁公司对于《租赁合同》的认可，严家阁公司的该节抗辩意见一审法院不予采纳。严家阁公司虽然在合同解除后，未能及时返还房屋，但系争房屋被列入征收范围后，太平洋公司作为房屋权利人直接参与征收补偿协议的签订，华嵘公司、太平洋公司与严家阁公司本应及时沟通、协商合同解除后的相关事宜，结合本案实际情况，一审法院酌情确定严家阁公司需参照合同约定的标准向华嵘公司、太平洋公司支付返还系争房屋前的占有使用费。判决：一、上海华嵘实业有限公司与上海严家阁农贸市场经营管理有限公司就本市静安区天通庵路XXX号底层房屋签订的《租赁合同》于2019年7月27日解除；二、上海严家阁农贸市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内将上址房屋返还给太平洋机电(集团)有限公司；三、上海严家阁农贸市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内向太平洋机电(集团)有限公司支付自2019年7月28日起至上述第二项主文履行完毕之日止的占有使用费(2020年10月27日之前返还上址房屋的，按照3，450元／天的标准，2020年10月28日之后按照3，680元／天的标准)；四、上海华嵘实业有限公司应于判决生效之日起十日内向上海严家阁农贸市场经营管理有限公司返还租赁保证金104，938元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案所涉《租赁合同》约定系争房屋建筑面积为2，300平方米。严家阁公司实际使用系争房屋长达二十余年，期间从未就面积差异向对方提出过异议，因此应视为严家阁公司对于《租赁合同》的认可。严家阁公司一审中称关于租金或使用费的计算标准应按照：2018年10月28日-2020年10月27日为1.5元／平方米／天，2020年10月28日-2021年10月28日为1.6元／平方米／天计算，故一审法院对系争房屋占有使用费的判决并无不当。严家阁公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币19，911元，由上诉人上海严家阁农贸市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 刘海邑审 判 员 王 伟二〇二一年二月十八日法官助理 朱 敏书 记 员 朱 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……