浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初3617号 原告：赵其杨，男，1970年4月16日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：张冬尧，浙江新篇律师事务所律师。 被告：朱祥生，男，1957年7月22日出生，汉族，住嵊州市。 被告：王银娟，女，1959年12月30日出生，汉族，住嵊州市。 上述被告委托诉讼代理人：徐林祥，浙江剡城律师事务所律师。 原告赵其杨与被告朱祥生、王银娟农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，经原告赵其杨申请，对涉案房屋同类地段同类型商品房市场单价进行了评估，后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵其杨及其委托诉讼代理人张冬尧，被告朱祥生、王银娟的委托诉讼代理人徐林祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵其杨向本院提出诉讼请求：判令两被告赔偿增值损失590865元。事实与理由：2012年2月20日，原、被告签订了房地产买卖契约1份，双方约定将坐落在嵊州市（建筑面积250平方米，土地使用面积101.6平方米，土地证号为嵊州集用（2003）字第1-3604号）的房屋作价人民币**万元整出卖给原告。契约签订后，原告向被告付清了全部购房款，被告向原告交付了房屋及土地使用证。之后，原告花费42万元对房屋进行了全面改造和装修，并从2014年开始全家搬入该房屋居住，至今已达6年。然而，被告却出尔反尔，丝毫不讲诚信，眼看着周边区域拆迁及城市化改造的推进，所出售的房屋存在巨大的升值潜力。于是以在其他地方批房屋未获批准为由要求撕毁原契约。经与原告协商不成后，被告遂向法院起诉，要求确认契约无效，返还房屋。法院经开庭审理，作出了一审判决，确认房屋契约无效，并返还房屋。2020年4月8日，经绍兴市平正房地产土地资产评估事务所评估，涉案房屋价值目前已达851865元。民事活动的基本原则是诚实、守信、公平，双方在平等自愿基础上订立的契约理应得到严格遵守。而遂着嵊州市城市化进程的不断加快，涉案房屋周边地块升值潜力巨大，被告却见利忘义，单方面背弃契约，为道德和法律所不容，理应承担给原告造成的全部损失。房屋升值所产生的利益应归原告所有。为维护原告的自身权益，向法院提起诉讼。 被告朱祥生、王银娟答辩称，原告要求赔偿增值损失590865元是没有事实和法律依据的，根据（2019）浙0683民初7480号民事判决，按照无效合同的处理原则已经处理完毕，涉案房屋应该返还给被告，被告已经返还了购房款并补偿了利息，不存在所谓的增值损失。如果说有损失，被告也造成了很大的损失，房屋给原告居住了十年，当初如果被告将房屋出租，至少可以得到2000元一月的租金，按照这样计算达到的租金有254000元，现被告把这一损失作为抗辩的理由，如果法院认为要判决赔偿原告所谓的增值损失，被告要求在租金损失中抵扣。如果法院认为需要被告另行起诉，则被告方保留这一起诉权利，所以应当驳回原告对两被告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据质证，其中原告为证明其诉讼请求提供的证据有： 证据1、2012年2月20日原告与被告方签订的房地产买卖契约1份，证明双方签订了协议。 证据2、2012年1月21日、2月20日、24日被告分别出具的收条各1份。 证据3、集体土地使用证1份。 被告方对上述证据没有异议。 证据4、2020年4月8日绍兴市正平房地产土地资产评估事务所作出的住宅房地产市场价值评估报告，证明涉案房屋目前的市场价值。被告方质证认为该评估报告的评估范围包括房屋、土地和装修，土地是集体土地，所以农村房屋从26万元涨到85万多元是不可能的，这个评估是不正确的。 经原告申请，对涉案房屋同类地段同类型商品房市场单价，本院委托诸暨市中天正和土地房地产评估有限公司进行了评估，该公司作出证据5、诸中天正和房（估）字2020第FS095号房地产司法评估报告。被告方经质证对结论误差不大，不提出异议，但这个价格是商品房的价格，不是农村房屋的价格，这个必须弄清楚。 对上述证据本院认定如下：因被告方对证据1-3、证据5没有异议，其载明的内容与本案事实之间存在关联性，应确认其证明效力。因被告方对证据4存有异议，其证明效力应依据证据5的内容进行确认。 本院经审理认定的事实如下：原告为嵊州市崇仁镇王家年村村民。2012年2月20日两被告（甲方）与原告（乙方）签订房地产买卖契约1份，约定因甲方已收到购房定金5万元，甲方自愿将坐落在嵊州市的房地产，土地使用证为嵊州集用（2003）字第103604号，房屋建筑面积约250平方米，土地使用面积101.6平方米出售给乙方，双方协定该房地产成交价为26万元，付款方式为2012年2月20日付16万元，2012年2月底前付5万元，2012年7月1日前甲方应将上述房地产正式交付给乙方，本协议签订后，任何一方违约，均须支付对方违约金五万元，如遇国家政策性拆迁，房屋及房屋内外的所有地上物补偿均归乙方所有，乙方以后若需出售该房屋，须经甲方同意，如果出售给甲方，出售价格按房屋原价值26万元的月息1%升值计算等内容。契约签订后，原告按约支付了全部购房款，被告方亦将房屋交付给了原告。原告获得上述房屋后，对房屋进行了装饰、装修。 2019年11月1日，被告朱祥生向本院提起诉讼，要求确认上述房屋买卖契约无效，并要求原告返还房屋等。本院作出（2019）浙0683民初7480号民事判决，判决：一、确认2012年2月20日朱祥生与赵其杨签订的房屋买卖契约无效。二、赵其杨应在本判决生效之日起三个月内腾退坐落在嵊州市的房屋并返还给朱祥生。三、朱祥生返还赵其杨购房款260000元，并自2012年2月21日起至2019年8月19日止按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付利息，自2019年8月20日起至本判决确定付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息。四、朱祥生应赔偿赵其杨房屋装饰装修款200885元。现原告提起诉讼，要求被告方赔偿房屋增值损失。在审理中经原告申请，对涉案房屋同类地段同类型商品房在2012年2月和2020年7月的单价，本院委托诸暨市中天正和土地房地产评估有限公司进行了评估，该公司作出了诸中天正和房（估）字2020第ＦＳ095号房地产司法评估报告，认为嵊州市剡湖街道八里洋村同类地段同类型商品房（套房）在2012年2月的单价是7518元，在2020年7月的单价是9269元。 本院认为，因原告并非是所购房屋所在村的集体经济组织成员，所以原告与被告方签订的房地产买卖契约已被生效判决认定为无效合同。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由此可见在一方当事人存在损失的前提下，签约主体应当各自向对方承担缔约过失责任。缔约过失责任的赔偿范围大多为信赖利益的损失，包括直接损失和间接损失，其中直接损失已经在（2019）浙0683民初7480号民事判决中进行了处理。对一般房屋买卖中的买受人而言，其间接损失主要是丧失与其他人另行订立合同的机会而因房屋价格上涨所带来的另行购房的损失。本案中原告方购买的是农村房屋，在宅基地上建造的农村房屋并非是城市中的商品房，其价值通常大大低于同类型商品房，因此在审理中原告虽然申请了不同时期商品房单价的评估，但不能完全按照城市中相同时期相同地段同类商品房的价格来计算房屋价值。然从房地产司法评估报告可以证明从2012年2月原告购买房屋到2020年7房屋被判决确定返还期间，市场上商品房价格一直在增长，所以合同无效后原告方必须以更高对价才能购买到同等条件的房屋，由此使原告遭受了经济损失，该损失只能以原告在购买房屋时支付的资金26万元，按照当时相同地段同类商品房的价格来计算可以购买商品房的面积，以该面积乘以确定返还时相同地段同类商品房的市场价格来计算商品房的价值，该价值与原告购买金额之间的差额酌情扣减相应比例后作为增值数额来确定原告主张的间接经济损失。同时由于产生合同无效是因双方当事人的过错造成的，被告方明知在村集体经济组织的宅基地上建造的房屋不能转让给非集体经济组织成员的前提下，仍然进行转让是造成合同无效的主要原因，应当承担主要过错责任，原告作为非集体经济组织成员购买宅基地上的房屋也存在过错，应承担次要责任，因此应当依据双方当事人的过错程度对原告方造成的间接损失进行合理赔偿，综上本院酌情确定被告方应赔偿给原告的间接经济损失为35000元，对原告请求的其余损失，不予支持。被告方辩称原告的间接经济损失已经在前案中处理完毕的理由，与事实不符，不予采信。被告方要求从其可以获得的租金中扣减原告可取得的间接损失，因被告方没有提起反诉请求，在本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下： 一、朱祥生、王银娟再赔偿赵其杨经济损失35000元，款限本判决生效后十日内付清。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回赵其杨的其余诉讼请求。 案件受理费9710元，依法减半收取，计4855元，由赵其杨负担4567元，朱祥生、王银娟负担288元，限朱祥生、王银娟在判决生效后十日内向本院交纳。评估费14601元，由赵其杨负担2921元，朱祥生、王银娟负担11680元，因赵其杨已垫付，限朱祥生、王银娟在本判决生效后十日内返还赵其杨。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内应预缴上诉案件受理费9710元，如逾期按自动撤回上诉处理]。 审判员  吴展宁 二〇二一年二月四日 书记员  裘 柯 附页： 《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。