辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终499号上诉人（原审被告）：王振焦。委托诉讼代理人：朴晶，辽宁海晏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连铭润物业管理有限公司，住所地：辽宁省庄河市城关街道海洋村。法定代表人：寇伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭仁雨，辽宁昌汉律师事务所律师。上诉人王振焦因与被上诉人大连铭润物业管理有限公司（以下简称铭润物业）物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省庄河市人民法院（2020）辽0283民初5578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王振焦上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判驳回铭润物业的诉讼请求；二、本案诉讼费由铭润物业承担。事实和理由：1.铭润物业于2013年对案涉小区高层及多层住宅的物业费收费标准为1.2元/㎡/月，铭润物业要求王振焦按照2.5元/㎡/月标准支付物业服务费，不具有收费依据的合法性和程序的合法性、合约性。根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》及《辽宁省物业管理条例》第四十二条的规定，前期物业费应按照住宅小区物业的配套设施、环境和物业服务企业提供的服务内容、服务标准及服务质量等因素，实行政府指导价，前述内容作为效力性强制性规定，如有违反当属无效。铭润物业按照2.5元/㎡/月的标准收费是其自定的，价格收取无任何法律依据，且未经过法定程序。如物业服务企业擅自制定属于政府指导价的服务价格，将根据《价格违法行为行政处罚规定》第九条第三款的规定，受到相应的行政处罚。如后期要对1.2元/㎡/月的收费标准进行变更，根据前期物业服务合同的内容和我国物权法第七十六条第七项的规定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并经过许可和备案。且案涉物业服务收费价格未按照法定方式予以公示即收费，属于法律禁止行为，王振焦有权不支付。铭润物业辩称，不同意王振焦的上诉请求。一审法院为促进王振焦与铭润物业之间的和谐稳定、缓解双方的矛盾，未支持铭润物业所主张的滞纳金的诉求。因此，一审判决公平公正，请求依法维持原判。铭润物业向一审法院起诉请求：1.王振焦立即支付2016年12月4日至2019年12月31日的物业管理服务费6,395元，滞纳金3,000元，合计9,395元。（滞纳金计算方法：按照合同约定，逾期缴纳物业费，按日千分之三计算，按照2016年12月5日起至2019年12月31日应缴物业费每天18元，按日千分之三计算已超过3,000元，原告按照3,000元主张。）2.本案的诉讼费用由王振焦承担。一审判决认定事实：王振焦系庄河市铭润福邸小区7号楼A座1208号房屋业主，建筑面积71.05平方米。2014年12月4日大连铭润物业管理有限公司（甲方）与王振焦（乙方）签订《前期物业服务协议》。协议约定铭润物业的服务内容包括：房屋建筑共用部位的维修、保养和管理；共用设施、设备的维修、保养、运行和管理；小区内共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、保养和管理；公共绿地、花木、照明灯、建筑雕塑、导示系统等的的保养与管理；附属配套建筑和设施的维修、保养和管理；公共环境卫生的清洁和管理；维护物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；维护公共秩序；房屋装饰装修管理服务；消防管理服务；电梯的运行和日常维护管理等。乙方应按照协议约定按时按标准向甲方交纳物业服务费、专项维修资金等费用；物业服务费高层住宅按每月每平方米2.5元收取，物业费起算日以房屋交付通知规定时间为准。首次物业服务费缴纳后，以后每年12月末前十日内预交下一年度物业费。业主逾期交纳物业服务费的，甲方可以从逾期之日起每日加收应收费用的千分之三的滞纳金。本协议自签订之日起生效，至业主大会成立，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务合同签订之日止。庭审中，王振焦提供视频、照片，拟证明物业公司在小区保洁、车辆管理、道路维修等方面服务未达到约定标准。后铭润物业为案涉小区提供了物业管理服务，王振焦在入住房屋时缴纳了两年的物业费4,263元（71.05平方米×2.5元/月/平方米×24个月），王振焦未按期交纳2016年12月4日至2019年12月31日物业费6,553元【6,395元（71.05平方米×2.5元/月/平方米×36个月）+158元（71.05平方米×2.5元/月/平方米×12个月）÷365天×27天】。现铭润物业诉至本院，要求王振焦支付物业费6,395元及违约金，并承担本案诉讼费用。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。王振焦与大连铭润物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，协议对当事人具有约束力。铭润物业要求王振焦缴纳物业费的诉讼请求，予以支持。2016年12月4日至2019年12月31日期间的物业费数额为6,553元，铭润物业主张王振焦支付物业费6,395元，不违反法律规定，予以确认。关于王振焦辩称铭润物业擅自更改物业收费标准问题。根据铭润物业的陈述，案涉小区多层住宅的收费标准系每平方米每月1.2元，高层为2.5元，对于该标准，自物业公司与业主签订《前期物业服务协议》时业已确定，未更改过。且王振焦亦认可，仅签订过一次《前期物业服务协议》，签订时即按2.5元的价格交纳的物业费，故对王振焦辩称铭润物业擅自更改物业费收费标准，无事实依据，不予采信。王振焦辩称铭润物业先是取得王振焦的签名，其后在相应的价款处加盖印章，但未提供相应证据予以证明，且王振焦已经按协议约定的2.5元的标准缴纳了两年的物业费，虽称有胁迫，但仅有本人及同为小区业主的陈述，对于王振焦的该辩解，不予采信。关于王振焦提出物业费收费标准未实行政府指导价、未经审批、公示一节,该事项非违反法律效力性强制性规定,并不影响双方基于形成物业服务合同关系的《前期物业服务协议》效力。关于物业费收费标准，王振焦可以通过其小区业主委员会与铭润物业沟通协调，或者提议重新签订物业服务合同等方式变更收费标准。王振焦的该项辩解并不是王振焦拒缴物业费理由，故不予采纳。关于王振焦辩称的小区服务不到位问题，物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵程度，应根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业公司提供的服务，现王振焦提供的证据不足以证明铭润物业在物业服务过程中存在重大瑕疵并构成违约，不能免除王振焦的缴纳物业费义务。铭润物业在物业管理服务过程中存在瑕疵，对小区业主提出的问题，物业公司应当主动及时加以整改，承担养护、维修公共设施、设备的责任，清理乱停乱放、清除堵塞消防通道各种杂物，对小区内私占公摊面积违章建筑，应及时制止，不听劝阻的，及时向有关执法部门报告，配合执法部门依法强制处理。铭润物业应与业主一道共创文明、美丽、安全、和谐的小区。王振焦作为业主，不能因铭润物业个别地方做的不足，以拒交物业管理服务费的方式对抗物业服务瑕疵的行为，影响整个小区正常的物业管理，且这种方式没有法律依据。业主也应对物业服务工作给予必要的理解和支持，应及时交纳物业费用,遇到问题与物业公司积极沟通,形成物业与业主良性互动的局面,共同营造小区良好的生活环境和运转秩序。对铭润物业要求王振焦承担滞纳金的诉讼请求，铭润物业在提供物业服务时确实存在一定的瑕疵，为缓解双方的矛盾，促进铭润物业重视物业服务质量，免去滞纳金为宜，故对铭润物业该项诉讼请求，不予支持。综上，对铭润物业要求王振焦给付物业管理费的诉讼请求，予以支持；对铭润物业要求王振焦承担滞纳金的诉讼请求，不予支持。判决：一、王振焦于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连铭润物业管理有限公司2016年12月6日至2019年12月3日期间物业管理费6,395元；二、驳回大连铭润物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由王振焦负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，业主应当按照约定向物业公司支付物业费。上诉人与被上诉人之间签订的《前期物业服务协议》明确约定，高层住宅物业费为2.5元/㎡/月，该收费标准系双方当事人合意的结果，对双方均具有约束力。被上诉人已按约定在讼争期间为上诉人提供了物业服务，上诉人亦应按该标准支付物业费。对于上诉人主张2.5元/㎡/月的收费标准违反了《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》及《辽宁省物业管理条例》第四十二条的规定、当属无效的意见，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项之规定,导致合同无效的应是违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，而上述通知和条例均非此类规范性法律文件，违反上述规定不能产生合同无效的法律后果。至于上诉人主张被上诉人未经法定程序变更、公示收费标准，由于案涉《前期物业服务协议》已经明确约定物业费标准为2.5元/㎡/月，且上诉人已经按照该标准交纳了两年的物业费，因此，不存在上诉人所主张的被上诉人在合同期内擅自提高收费标准的事实。且即使被上诉人未在签订上述《前期物业服务协议》后，将合同约定的价格进行公示，也不构成上诉人拒交物业费的合法理由。故，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持；一审判决按照每月2.5元/㎡的标准认定上诉人应缴的物业费金额正确。经本院审查，被上诉人一审诉请上诉人缴纳的物业费金额低于其应缴金额，故一审法院按照被上诉人诉请数额认定上诉人应缴案涉期间的物业费6,395元正确，本院予以确认。综上，王振焦上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王振焦负担。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王 歆审判员 毕春燕二〇二一年二月二日书记员 钟梓瑞