宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初4598号 原告：余振圆，男，1991年7月9日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。 委托诉讼代理人：饶志鹏，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈洁，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。 被告：杨小军，男，1971年2月14日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。 被告：徐玉妹，女，1975年5月1日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。 上诉两被告的共同委托诉讼代理人：徐平华，北京盈科（宁波）律师事务所律师。 上诉两被告的共同委托诉讼代理人：陈敏，北京盈科（宁波）律师事务所律师。 被告：宁波千家万户房产经纪有限责任公司。住所地：浙江省宁波市海曙区气象路654-1。统一社会信用代码91330203MA2GWXYA8A。 法定代表人：闫坤。 委托诉讼代理人：刘均林，该公司员工。 原告余振圆为与被告杨小军、徐玉妹、宁波千家万户房产经纪有限责任公司（以下简称千家万户公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2020年6月18日向本院提起诉讼，本院受理后，先依法适用简易程序，于2020年8月12日进行了审理，后因案情复杂，本案依法转为普通程序，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员钱钘于2021年1月14日公开开庭进行了审理。原告余振圆（参加第一次庭审）及其委托诉讼代理人饶志鹏、陈洁（参加第一次庭审），被告杨小军、徐玉妹及二被告的共同委托诉讼代理人徐平华、被告千家万户公司的委托诉讼代理人刘均林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余振圆诉请：1.判令解除原告与被告杨小军签订的《宁波市存量房屋买卖中介合同》，原告与被告杨小军、千家万户公司签订的《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》；2.判令被告杨小军、徐玉妹向原告归还定金50000元；3.判令被告杨小军、徐玉妹承担原告所支出的律师费15000元；4.判令三被告共同向原告支付违约金327000元。事实和理由：2020年6月4日，原告余振圆、被告杨小军通过被告千家万户公司居间介绍签订了《宁波市存量房屋买卖中介合同》（以下简称《房屋买卖合同》），被告徐玉妹（被告杨小军的配偶）作为被告杨小军的代理人在该房屋买卖合同中签字。合同约定将被告杨小军名下的位于宁波市海曙区××镇××小区××幢××室房屋出售给原告余振圆，房屋转让价款共计1635000元。同日，原告余振圆、被告杨小军（被告徐玉妹代理）以及被告千家万户公司共同签订了《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》。合同签订后，原告当日就向被告杨小军支付了定金50000元，被告徐玉妹代被告杨小军向原告出具了《收据》。但之后被告杨小军、徐玉妹却告知原告不愿继续履行合同。原告多次通过中介与被告杨小军以及徐玉妹沟通均无果，原告认为房屋买卖合同自签订之日起已经生效，原告按约向被告杨小军支付了定金50000元，现被告杨小军拒绝将涉案房屋出售给原告已构成根本违约。根据《房屋买卖合同》第六条第（一）款、第十二条第（二）款约定，原告有权要求被告杨小军以及徐玉妹支付房屋转让款的20%即327000元违约金，同时要求退还原告已支付的其他款项。此外，《房屋买卖合同》还约定，违约方需承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用。另外，被告千家万户公司作为一家专业的中介服务机构，未尽职提供居间服务导致被告杨小军、徐玉妹违约，涉案房屋买卖合同无法继续履行，违约《居间服务合同》的相关约定，应与被告杨小军、徐玉妹共同承担违约责任。综上所述，因三被告的违约行为严重侵犯了原告合法权益，故原告诉至法院，请求依法处理。 被告杨小军当庭答辩称，1.本人对原告提供给法院的房屋买卖合同不知情、未追认，涉案房屋的产权属于本人所有，而非徐玉妹，徐玉妹无权把本人的房屋转让出售，故房屋买卖合同应属无效。因涉案房屋买卖合同属于无效，无效合同不存在解除。2.本人未收到定金50000元。原告关于律师代理费、违约金的诉请应当予以驳回。3.如合同有效，认为双方合同约定的违约金偏高，从签订合同到我方不同意出售房屋仅两天时间，时间较短，对原告没有损失，损失只有来去的路费。综上请求驳回原告的诉讼请求。 被告徐玉妹当庭答辩称，1.当时因本人与杨小军之间出现矛盾，本人想把案涉房屋卖掉，遂到房产中介处进行登记，当房产公司说有人有购房意向时，本人告知过他们本人无权出售该房产，当时本人连房产证也没有带，但在原告和中介公司的劝说下，本人才同意签订房屋买卖合同，定金50000元也不想收，是在房产公司人员劝说之下才收取的，收到后本人就把钱退回去了，20000元对方已经收了，30000元对方没有收。2.如合同有效，认为违约金过高，从签订合同到我方不同意出售房屋仅两天时间，时间较短，不至于给原告造成重大损失，且双方合同约定的违约金偏高。 被告千家万户公司当庭答辩称，1.徐玉妹出售的房产信息来源于宁波市江源房地产经纪有限公司（以下简称江源公司），我公司与该公司长期合作，双方也比较信任。案涉房屋当时是对外出租的状态，我司员工带着原告方看了房子之后，原告欲购买，我方遂通知双方至店里协商。徐玉妹是由江源公司的员工朱某通知的，朱某说他们是老乡，我们也比较信任。实践中因很多卖方的房屋存在抵押，房产证原件放在银行，故在没有房产证的情况下签订购房合同也是常见的。签订合同当天，因徐玉妹没有提供房产证原件，怕房产存在查封等不能过户的情况，所以当时原打算让买方把定金付到中介处，待徐玉妹提供了房产证信息并核验之后再转交定金给买方。磋商时也说过如果房产证核验后发现房产存在查封等情况的，就把定金退还给原告，和平解约。但朱某说定金转给徐玉妹没有关系的，所以在签订合同当天收到定金之后，就把定金转给了徐玉妹。徐玉妹于6月5日把房产证原件的照片上传，本司员工核实后发现房产不存在保全、查封等情况，可以过户交易。但之后徐玉妹就反悔了，于6月7日下午将定金30000元转还给本司员工，本司员工没有接收，已经退回给徐玉妹。2.签订合同当天，徐玉妹带着其丈夫的身份证复印件、房产的契证，当时我方也提出让其丈夫写一个委托书，其称杨小军在出差，没时间赶过来，我司认为其夫妻之间关于出售房产的事情是商量好的。徐玉妹自称于2019年5月份将该房产登记出售，我司曾对其进行回访，询问出售情况，徐玉妹在这么长时间内没有告诉杨小军其在出售房产，明显不合常理。徐玉妹来签订合同时，意思表达清楚，作为一个成年人，徐玉妹应当要对自己的行为负责，且签订合同当时其打了近一小时的电话，其丈夫不可能不知情，徐玉妹夫妇反悔是因为觉得这个房产卖得太低了。3.我司没有过错，亦没有给原告方造成损失，现在房价是下行的，该房产没有涨价。徐玉妹反悔后，我司及时采取措施，在6月7日就通知原告到店里来协商，但是因双方比较坚持，故未能达成一致。我司提供了中介服务，但是买卖双方均还未向我司支付中介费。 本院经审理认定以下事实： 一、双方当事人对以下事实无异议，本院予以认定： 被告杨小军于1999年9月8日购买案涉位于宁波市海曙区××镇××村××开发区××幢××室房屋，于2000年1月11日进行房产登记。杨小军与徐玉妹于2000年1月12日登记结婚。 被告徐玉妹于2019年10月30日添加江源公司的员工朱某微信，通过朱某将案涉房屋登记挂牌出售。房产中介人员曾陪同若干购房者去看房。至2020年6月，原告在被告千家万户公司的员工陪同下至案涉房屋看房，并决定购买。朱某通知徐玉妹与买方进行面谈。6月4日，徐玉妹携带了房产的契证、土地证复印件至中介公司。原告方、被告徐玉妹、被告千家万户公司的代理人刘均林、江源公司的员工朱某等人在场。 根据原告提供的合同磋商时的录音，三方谈了房产的大概情况后，中介人员明确提出需要房产证原件或去银行拍摄房产证的照片，以核验确认房产是否可以过户交易；徐玉妹表示房产证在银行抵押，拿不出来，称“（房产证照片）应该没有拍过，因为我上次问他重新去银行拍一张可不可以”；中介再明确需要杨小军签字同意才能出售房产，徐玉妹表示“签字他肯定会同意的，不同意我今天也不会来了”。在此情形下，买方表示下一步“进入主题，就是价格的问题”，中介人员提出让徐玉妹先给其丈夫打个电话，拿到房产证照片。在徐玉妹出去打电话时，中介朱某与买方商谈时提及：她老公说不想卖，儿子还小，但是想留给儿子做婚房又有点太老了，她老公是一直房产证不肯拍，说老小区可能会拆，她是想早点卖掉买到别的小区去给儿子做婚房。商谈中途，朱某称“我去跟她讲一下”，回来后表示“这样子，她和她老公在商量，就是说那边说（房产证）一下子弄不出来，合同可以写，补充条款写一个礼拜，如果出现房产证有问题，就和平解约，把定金退给你们，明天后天应该可以弄，今天银行人不在。”原告方表示同意。刘均林提出“你老公的委托书要写过来的。”朱某回复：“委托书会的，到时候我会带过去签字的。她房子是她老公的名字，她不能自己签的。”刘均林问：“定金今天要拿走么？还是放我们这里？”朱某表示：“定金放房东那里好了，还是放……？”徐玉妹表示：“定金我不拿没事的。”刘均林表示：“我最好你的房产证让我查过了没问题了，哪怕你房产证不在我这里，让我查过了没问题，钱可以给你。”徐玉妹表示“没事的定金放你那里，我这里也不用放了，我放着也那个”。然后三方均表示可以“进入主题”，即商定房价。中介表示房东的价格是165万元，客户的心里价格是159万元，并询问“客户价格159万元，房东你看？”徐玉妹表示：“159万元绝对是不会成交的，我老公还是……还要高一点，还不想卖嘞。”朱某表示：“她老公不想买，她想卖掉……”刘均林问：“姐，你能少多少？”徐玉妹表示“反正开个价，少个1万……我老公的话就这个价了，最好一分也不能少。”然后中介把买卖双方分开商谈还价。之后刘均林跟原告方说：“她电话打了很久，现在已经得出最终价格，就是163.50万元，她说就是这个价格，她刚刚在外面要走了，被我们拉过来了，因为她强调一点，她这个房子价格不高，又是满五唯一的，她的客户同样也是少交了一万多块钱……”后经中介做原告方的工作，原告方最终同意徐玉妹的报价，中介再把徐玉妹叫进来，买卖双方协商租户搬离、室内的家具处置等问题。 当天下午，通过千家万户公司居间，余振圆（乙方）作为购买方，徐玉妹作为出售方杨小军（甲方）的代理人签订《房屋买卖合同》（合同编号×××42）一份，约定将甲方将案涉房屋出售给乙方，转让价款为1635000元，包括定金、首付款、贷款和物业交割保证金，购买方于2020年6月4日将定金50000元支付给出售方，并约定了其余款项的支付期限等；出售方已将该房屋出租且承诺承租人已放弃优先购买权，如因此导致合同无法履行，由出售方承担违约责任；该房屋已设定抵押，出售方最迟应于7月10日前办理完毕解除抵押登记手续。出售方若拒绝将该房屋出售给购买方或者擅自提高房屋交易价格的，或者逾期履行本合同约定的义务超过十五天的，出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项。买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）。在合同履行过程中发生纠纷的，双方应协商解决，协商不成，可向房屋所在地人民法院起诉。徐玉妹作为出售方杨小军的代理人在合同上签字。同时，余振圆、徐玉妹与千家万户公司签订了《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》。余振圆通过中介人员向徐玉妹支付了定金50000元。徐玉妹出具收据确认收款。根据徐玉妹的手机通话记录，当天其11时35分拨打杨小军电话，未接通；11时36分杨小军拨打电话，通话2分44秒；12时01分拨打杨小军电话，通话1分6秒；14时33分拨打杨小军电话，通话2分19秒；14时38分杨小军拨打电话，通话2分12秒；14时51分、14时52分拨打杨小军电话，未接通；14时54分拨打杨小军电话，通话2分7秒；15时、15时01分、15时02分拨打杨小军电话，未接通；15时02分杨小军拨打电话，通话2分47秒；15时15分、15时16分、15时17分拨打杨小军电话，未接通；15时18分杨小军拨打电话，通话3分5秒；16时17分拨打杨小军电话，通话2分16秒；16时26分、16时27分、16时28分、17时14分、18时38分、18时39分、18时40分、18时41分拨打杨小军电话，未接通；19时44分杨小军拨打电话，通话1分22秒。 签订合同后，徐玉妹于6月5日将房产证照片发送给朱某，朱某于当日19时29分将房产证照片上传至余振圆、徐玉妹及中介人员所在的“恒江小区9幢402”微信聊天群内。经千家万户公司员工核验，案涉房产可交易过户，并要求约时间还贷款解除抵押。朱某于6月6日16时05分在微信群内回复：房东下星期二去解押，客户资金准备好。至当天傍晚时分，徐玉妹反悔，告知朱某不再出售房屋、履行合同，朱某告知刘均林，刘均林于19时18分在微信聊天群内约双方次日到店内协商。6月7日徐玉妹将定金30000元通过微信退给刘均林，刘均林未收取；徐玉妹将定金20000元退给朱某，朱某接收。同日杨小军至千家万户公司门店欲取回契证等材料，遭拒绝。买卖双方就本案纠纷未能达成一致，亦未向千家万户公司支付中介费。原告为本案诉讼聘请律师，支出律师代理费15000元。 以上事实，由原告提供的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、录音、微信聊天记录、《委托代理合同》、律师费发票、《宁波市不动产登记信息查询结果》、《结婚登记申请书》，被告杨小军、徐玉妹提供的结婚证、《商品房购销合同》，被告千家万户公司申请证人朱某到庭作证，向本院提供的契证、土地证复印件、《房屋买卖合同》、欠条，以及原、被告庭审一致陈述予以证明。 二、双方当事人对以下事实和法律适用存在争议，本院认定如下： 1.徐玉妹的行为如何认定？ 被告徐玉妹、杨小军认为，房产信息挂到网上系徐玉妹单方个人决定，杨小军对此不知情；徐玉妹多次告知中介公司房屋抵押给了银行，房产证无法取得；多次声明房产系杨小军个人所有，在磋商合同时，徐玉妹明确表示其丈夫不想卖，中介人员也表示“她老公不想卖”，并称“听到徐玉妹一直和老公吵架，用的是免提，她老公一直在说不卖房”等，以上内容明显可以知道杨小军对涉案房屋出售事宜事先完全不知情，且明确表示不同意。徐玉妹在签订合同后表示暂时不用给定金，需要告知丈夫卖房事宜，获得授权委托，才会收取定金，也能说明徐玉妹所说的江源公司告知她合同没有法律效力，从而误导她签字是真实可信的。 本院认为，在签订合同前，徐玉妹早在2019年10月起就将房屋挂牌出售，期间中介公司陪同若干购房者去看房，徐玉妹从未拒绝或表明杨小军不同意出售房屋，其出卖房产的意思表示明确。在余振圆看房后，朱某通知徐玉妹面谈，徐玉妹并未拒绝，且携带了契证等房屋产权材料到场。在磋商合同过程中，中介人员首先明确提出了需要房产证照片供核验，需要杨小军本人签字同意售房。只有在这些条件确定可以成就的情形下，双方才对房屋价款等进行进一步的协商。且在余振圆表示下一步“进入主题，就是价格的问题”时，中介人员提出让徐玉妹先给其丈夫打个电话，拿到房产证照片。在徐玉妹外出拨打电话回来，房源方中介朱某提出写补充条款，约定一个星期的核验期。徐玉妹在此期间外出与杨小军进行通话的行为足以让买方相信其是与杨小军进行商量，两人协商一致后就房产证照片问题对原告进行回复。且在中介明确提出卖房需要杨小军本人签字时，徐玉妹保证杨小军本人会签字同意的。 被告徐玉妹辩称当时其明确提出丈夫不同意出售房屋。这与其保证杨小军本人同意签字的陈述相互矛盾。徐玉妹磋商合同期间与杨小军多次电话沟通，如杨小军已经明确不同意其出售房屋，那么其无须与原告方进一步磋商，其对最终签约的行为无法作出合理解释。在磋商过程中，徐玉妹及房源方中介朱某确实提到杨小军不同意出售房屋，但徐玉妹同时也提到“159万元绝对是不会成交的，我老公还是……还要高一点，还不想卖嘞”，“我老公的话就这个价了，最好一分也不能少”，其对外表现的行为是积极地磋商、进行讨价还价并最终签订合同，本院认为，从徐玉妹长期挂牌出售房产的背景，结合当时双方磋商合同的情景，关于杨小军不同意卖房的陈述是徐玉妹讨价还价、房源方中介朱某配合徐玉妹进行讨价的一种说辞，以期买方接受卖方的报价，而不是在真正以该理由拒绝出售房屋。商定价格后，三方再对租客搬离时间、家具处置等细节问题一一进行明确。至此，徐玉妹不可能不知道其是在磋商签订合同，其关于仅是去谈价格的辩称不能成立。 徐玉妹辩称其当时不欲收取定金。根据录音所反映的情景，因中介提出补充一周的房产证核验期，由徐玉妹一方提供房产证照片，如房产存在交易障碍的，则和平解约，即双方互不追究。因存在着可能解除合同的情形，故刘均林提出将定金由中介保管，朱某认为定金转给徐玉妹没有关系，问及徐玉妹的意见时，徐玉妹称先放在中介处没有关系。并非徐玉妹所述的其拒绝收取定金。综上，徐玉妹的行为能够表明其出售房屋的意思表示明确，签订房屋买卖合同是其真实意思表示，且徐玉妹磋商合同时的行为足以让买方相信其有权代理杨小军。 2.杨小军的行为是否构成追认？ 徐玉妹于6月5日向朱某提供了房产证照片。关于该照片，被告杨小军陈述，杨小军和徐玉妹处原先留存有房产证照片，并非签订合同后去银行拍摄。徐玉妹回家后将签订合同出售房屋的事情告知了杨小军，杨小军才知道徐玉妹未经其同意签订了房屋买卖合同，后杨小军到江源公司朱某处询问合同是否有效，朱某等人告知合同是有效的，徐玉妹才把房产证照片发给朱某，杨小军对徐玉妹发送照片的事情知情，认为徐玉妹要发照片其也没有办法，照片何时发送也不知情。之后杨小军再就合同的效力咨询了其他人，被告知合同是无效的，杨小军就到千家万户公司告知对方其并未授权徐玉妹签订合同，同时明确提出其拒绝履行合同，不予追认。 证人朱某到庭陈述，签订合同次日上午，被告杨小军、徐玉妹至其店内询问房款交付、房产过户等事项，朱某向他们解释了买方须办理抵押贷款才能支付余款，两被告听后无异议，当天下午在朱某的陪同下至集士港镇多处楼盘看房。看房后次日上午，两被告至店内向朱某等人询问合同是否无效，是否可以推翻，朱某告知合同是有效的。当天徐玉妹向朱某表示房产不卖了，朱某告诉了刘均林，由其通知余振圆。被告杨小军、徐玉妹对证人陈述的事情的发生时间有异议，认为上述事实发生在同一天，即6月6日，当天上午被告二人至朱某处，杨小军询问朱某房屋买卖合同是否有效，朱某告知合同有效，两人遂询问了房款交付、房产过户等事项，随后下午由朱某陪同至集士港看房，然后徐玉妹向朱某提出不再卖房。原告方对证人的陈述无异议。 原告余振圆认为，双方在协商签订合同时，中介方表示需要杨小军本人或授权徐玉妹去银行拍摄房产证照片，徐玉妹回答“应该没有拍过，因为我上次问他重新去银行拍一张可不可以”，表明之前没有拍过房产证照片。6月5日晚上被告徐玉妹通过朱某将银行处拍来的房产证照片上传至微信群。由此可见，杨小军去银行拍房产证照片的行为能够证明其同意转让涉案房屋。如若按杨小军所说，之前已经拍过房产证照片，其在咨询过江源公司人员以后以为房屋买卖合同是有效的情况下才发给中介照片，那么其行为可以视为对被告徐玉妹代理行为的追认。 本院认为，关于证人证言，因被告杨小军、徐玉妹对相关事情发生的时间有异议，但无其他证据予以佐证，故对发生的具体时间无法认定，但根据被告杨小军夫妇与证人的一致陈述，杨小军应当是在询问了朱某合同的效力、徐玉妹向朱某发送了房产证照片、杨小军与徐玉妹一起看房之后，杨小军再表示其不同意出售房屋。对证人的其余陈述，本院予以认定。 根据录音，因磋商合同时徐玉妹无法提供房产证照片，三方一致同意在合同签订后一周内提供房产证照片供中介进行核验，如房产出现问题，双方和平解约，定金退还给原告。根据该约定，合同出售方负有在一周内提供房产证照片的义务。关于房产证照片，被告徐玉妹在签订合同当天携带了契证、土地证复印件，但未携带房产证复印件，其在录音中陈述“（房产证）应该没有拍过，因为我上次问他重新去银行拍一张可不可以”，其当场也未能提供房产证照片，故认定当时徐玉妹没有房产证照片或复印件。徐玉妹于6月5日向朱某提供了房产证照片，徐玉妹未能举证证明其提供的是先前自行留存的房产证照片，那么其发送的照片应当来自于杨小军提供（自有或至银行拍摄）或徐玉妹至银行拍摄。如照片由杨小军提供，那么杨小军已经同意徐玉妹发送照片的行为；如照片是徐玉妹至银行拍摄，因房产登记是杨小军个人所有，徐玉妹也应当经杨小军授权同意才能拍摄取得。 又根据杨小军陈述，即使杨小军在徐玉妹回家后才得知签订合同事宜，那么杨小军至迟在6月4日晚已得知徐玉妹签订了房屋买卖合同。杨小军当时可以追认合同，也可以不予追认。隔日杨小军就合同的相关事宜咨询过朱某，应当已经知晓合同双方的权利义务，亦包括双方之间关于提供房产证照片的约定。杨小军所谓的受朱某误导，并不构成重大误解。杨小军在此情形之下，同意并配合徐玉妹发送房产证照片给朱某，以其行为积极地履行了双方的约定。因杨小军已经开始履行合同中的卖方义务，视为其对房屋买卖合同的追认。房产证照片于6月5日晚通过朱某发送至微信群中，余振圆接收该消息，追认的意思表示自到达余振圆时生效，余振圆与杨小军之间的房屋买卖合同自订立时起生效。之后杨小军夫妇在朱某的陪同下至集士港看房，为收取房款后置换房产做准备，也可以印证当时杨小军对房屋买卖合同是认可的。杨小军之后拒绝履行合同的行为，是追认合同后再反悔的行为，构成违约。 综上，本院认为，徐玉妹以杨小军的名义与余振圆签订《房屋买卖合同》，杨小军在追认合同后明确表示拒绝履行房屋买卖合同，已构成违约，现原告主张解除合同，符合法律规定，本院予以支持，并确认起诉状副本送达被告之日即2020年7月2日为合同解除之日。因双方之间的房屋买卖合同解除，《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》事实上已无法继续履行，本院确认该两份合同一并解除。 根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。余振圆支付的定金50000元，由徐玉妹代杨小军收取，应予以返还。因徐玉妹已经将其中20000元退给朱某，千家万户公司同意该20000元由其返还，系当事人意思自治，本院予以认定。故杨小军应向余振圆返还定金30000元。杨小军存在违约，余振圆主张根据合同约定赔偿房屋转让价20%的违约金，即327000元。被告杨小军认为过高。本院结合双方的过错程度、合同履行情况等因素，酌情调整至200000元。余振圆主张杨小军承担律师代理费15000元，符合合同约定，本院予以支持。 关于被告千家万户公司的责任，原告主张被告千家万户公司未在涉案房屋买卖合同之前仔细核查涉案房屋，并在签订合同之后并未督促被告杨小军、徐玉妹继续履行合同，存在过错。本院认为，千家万户公司并未向原告隐瞒涉案房屋的真实情况；原告是在明知杨玉妹未提供房产证、授权委托书的情形下，自愿与其签订了合同；且涉案房屋买卖合同最终无法履行系被告杨小军的违约行为所致，并非千家万户公司导致。原告主张不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告余振圆与被告杨小军于2020年6月4日签订的《宁波市存量房屋买卖中介合同》（合同编号×××42），原告余振圆、被告杨小军与被告宁波千家万户房产经纪有限责任公司于2020年6月4日签订的《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》于2020年7月4日解除； 二、被告杨小军于本判决生效之日起十五日内向原告余振圆返还定金30000元，支付违约金200000元，并赔偿实现债权的费用15000元，合计245000元； 三、被告宁波千家万户房产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告余振圆返还定金20000元； 四、驳回原告余振圆的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费7180元，由原告余振圆负担1905元，被告杨小军、徐玉妹负担4975元，被告宁波千家万户房产经纪有限责任公司负担300元；财产保全申请费2480元，由原告余振圆负担803元，被告杨小军、徐玉妹负担1677元，于本判决生效之日起十日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员  钱 钘 二〇二一年二月九日 代书记员  闻婉冬 附：本案适用的法律、法规等 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号） 第十一条根据合同法第四十七条、第四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效。 第十二条无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。