四川省内江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川10民终29号上诉人（原审被告）：内江市东兴区博凯学校，住所地四川省内江市东兴区。法定代表人：谭克珍，校长。委托诉讼代理人：刁永东,四川视远君律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒲昱非,四川视远君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：内江市博凯商贸有限公司，住所地四川省内江市东兴区。法定代表人：胡章南，执行董事。委托诉讼代理人：邱泽荣，四川明炬（内江）律师事务所律师。上诉人内江市东兴区博凯学校（以下简称博凯学校）因与被上诉人内江市博凯商贸有限公司（以下简称博凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省内江市东兴区人民法院于2020年10月15日作出的（2020）川1011民初2684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人博凯学校的委托诉讼代理人蒲昱非、被上诉人博凯公司的委托诉讼代理人邱泽荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博凯学校上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回博凯公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由博凯公司承担。事实和理由：1.博凯学校不是适格被告，在博凯公司和博凯学校签订《商业房屋租赁合同》后，实际合同主体已变更，合同相对方应是内江市东兴区****酒店（以下简称**酒店），而博凯公司明知并认可该情况。博凯学校为了与即将成立的**酒店、内江市东兴区**幼儿园（以下简称***幼儿园）共同使用案涉房屋的目的和博凯公司签订合同，之后基于场地原因未再实际承租、使用案涉场地，由**酒店享受合同权利和履行义务，博凯公司也同意。实际履行时，除押金15万元和第一期租金由博凯学校缴纳之外，租金均由**酒店缴纳给博凯公司；且**酒店也和博凯公司另外签订了《商业用房租用协议》。2.如果认定博凯学校是实际承租人，则博凯公司锁**酒店大门且多次明确告知不再将房屋出租的行为已构成根本违约。《商业房屋租赁合同》约定了房屋租金的支付时间为半年支付一次，按此约定,2020年3月至8月的半年房租为801127.5元，博凯学校应于2020年2月15日前付清,至迟应于2020年3月17日支付,逾期则博凯公司有权解除合同。博凯学校于2020年2月25日前支付了31万，博凯公司3月4日以未交清房租为由锁住**酒店大门及侧门,不准员工进出,阻止复工,至今未与博凯学校就锁门行为进行任何协商处理，该行为严重违约，已将房屋置于博凯公司的管理和控制之下，即博凯公司已收回房屋，明确表示不再履行房屋租赁合同。而博凯公司现又要求博凯学校支付此后租金，并得到一审法院支持，此自相矛盾。实际上**酒店被锁门至今都未经营，相关设施设备老化，员工已经遣散，损失严重，案涉合同事实上也无法再继续履行。3.本案应追加**酒店为第三人参加诉讼。博凯学校和**酒店均申请了**酒店作为无独立请求权的第三人参加诉讼，一审对博凯学校和**酒店的此项申请未处理，程序严重违法。4.“新冠肺炎”疫情期间，按相关规定，在受疫情影响范围内，承租方可以主张不可抗力无需承担违约责任，而博凯公司以博凯学校违约为由锁住大门，再将酒店出租给他人赚取高额转让费,在难以找到合适承租人时转而又起诉要求博凯学校继续履行合同，违背基本的社会公序良俗。因此，请求二审法院支持博凯学校的上诉请求。博凯公司辩称：1.博凯学校是适格被告。博凯学校作为《商业房屋租赁合同》的承租方是适格主体。合同也约定博凯学校可用该房屋经营酒店和幼儿园等，谭克珍等三人解散合伙体协议证明合伙体之间也认可博凯学校是承租人的主体资格；双方都是按照《商业房屋租赁合同》执行，收据开具的抬头单位是按照博凯学校要求开具，方便其合伙体内部做账。2.博凯学校认为博凯公司阻止其经营的行为构成根本违约无事实和法律依据。根据社区居委会通知，要求酒店复工需经营者提交书面的申请，并经相关部门许可方可复工，而**酒店至今没有履行申请义务，锁门是防止疫情需要；博凯公司并没有要收回该房屋，也没有实际收回该房屋。实际上，2020年5月29日**酒店还在进行室内装修，足以证明博凯学校一直在使用该房屋，同时***幼儿园也一直在经营。3.一审法院已经对博凯学校追加第三人的申请作出了处理，程序合法，且**酒店也以相同的案由起诉了博凯公司，并不影响**酒店诉权。博凯公司向一审法院起诉请求：1.请求博凯学校继续履行双方签订的《商业房屋租赁合同》，支付欠付租金1340322.65元；2.请求人民法院判决博凯学校支付欠付租金的利息，利息分别以491127.54元为基数按照银行同期贷款利率，从2020年2月15日起计算至付清时止，以849195.2元为基数按银行同期贷款利率，从2020年8月15日起计算至付清时止；3.本案诉讼费由博凯学校承担。一审法院认定事实：2014年5月22日，博凯公司、博凯学校签订了《商业房屋租赁合同》，合同约定：一、出租商业用房的情况1.1座落：内江市东兴区**街***号（以下简称该房屋）：建筑面积约4644.67平方米（以房产证：套内加公摊面积为准），另外，物管用房约170.9平方米和二楼外面的空地约260平方米一并交付给乙方无偿使用；楼层：本房屋所在建筑物共18层，本房屋位于第1、2、3层，无电梯；装修状况：毛坯房，水、电到表。……三、交付日期和租赁期限3.1甲乙双方约定，房屋租赁期为20年（自2014年9月1日起至2034年8月31日止）……四、租金支付方式和期限4.1甲乙双方约定，该房屋租金参考计算面积为：建筑面积4644.67平方米（以房产证套内加公摊面积为准）；每月每平方米租金标准为：税后（房屋租赁相关税费由乙方负责缴纳）支付现金27.12元，每租赁年年末对租金标准进行调整，甲方同意取消前五年的调整，从第6年起的第1个月开始递增，每年按上年基数递增6%；租期内每年租金参考情况见附表1：租赁期满后若乙方需要继续租赁在同等条件下享有续租优先权，甲乙双方应协商对租金进行调整。4.2乙方应按时缴纳房租，每半年支付一次，甲方向乙方交房时，乙方应向甲方缴纳第一个半年的房租，以后乙方每次在租金到期时提前15日，将下一个半年的房租缴清。合同签订后，博凯公司即将该房屋交与博凯学校使用至今。2019年9月1日至2020年8月31日为第六个年度，房屋租金递增6%，2020年9月1日至2021年8月31日为第七个年度，在第六个年度的基础上再递增6%。2020年2月13日前应缴纳第六个年度2020年3月1日至2020年8月31日前的租金801127.54元【4644.67平方米×27.12元/平方米×（1＋6%）×6个月﹦801127.54元】，2020年8月15日前应缴纳第七个年度2020年9月1日至2021年2月28日前的租金849195.20元【4644.67平方米×27.12元/平方米×（1＋6%）×（1＋6%）×6个月﹦849195.20元】。2020年1月21日，博凯学校分两次通过案外人卿某某621700364000****893的账户向博凯公司支付租金共计210000元，同年2月25日，博凯学校再次通过案外人卿某某6217003640004****93的账户向博凯公司支付租金100000元，共计支付租金310000元，尚欠博凯公司2020年8月31日前的房屋租金491127.54元；2020年8月15日前应缴纳2020年9月1日至2021年2月28日的房屋租金849195.20元，但博凯学校至今分文未交。博凯学校共欠博凯公司2020年3月1日至2021年2月28日的房屋租金1340322.74元，经博凯公司多次催收未果，故诉至一审法院。另查明，博凯学校租赁该房屋后申请开办**酒店、***幼儿园。博凯公司为配合博凯学校开办**酒店、***幼儿园，博凯公司与**酒店及张俊分别签订了《商业用房租用协议》，但该二份租用协议并未实际履行。同时还查明博凯学校、**酒店、***幼儿园系合伙经营体，该租赁房屋实际为博凯学校租赁后交付给**酒店、***幼儿园使用。一审法院认为，博凯公司与博凯学校签订的《商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，博凯公司依约将房屋交付给博凯学校使用，已履行了合同义务，但博凯学校仅在合同期内给付了租金310000元，其行为已构成违约，故对博凯公司要求博凯学校支付欠付的租金1340322.74元的诉讼请求，一审法院予以支持。但因博凯公司自身计算错误，其主张金额为1340322.65元，以及其中491127.54元的利息本应从2020年2月13日起计算，但博凯公司诉状中要求从2020年2月15日起计算，一审法院均予以确认。博凯学校提出案外人**酒店、***幼儿园是实际承租人，与查明实事不符，**酒店、***幼儿园仅为该租赁房屋的实际使用人，并非实际承租人。博凯学校提出本案应当中止审理，等待**酒店诉博凯公司案件对合同主体、效力认定后，才能认定本案博凯公司的诉求是否能得到支持的抗辩观点，因无实事依据和法律依据，一审法院不予采信。博凯学校提出要求博凯公司赔偿新冠肺炎疫情期间将其案外人**酒店大门锁闭所造成的损失，系另一法律关系，不是本案调整的范围，博凯学校或者案外人**酒店可另行主张权利。为此，一审法院在查明事实，分清是非责任的基础上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、博凯公司与博凯学校继续履行2014年5月22日签订的《商业房屋租赁合同》；二、博凯学校于本判决生效后十日内支付博凯公司房屋租金1340322.65元及利息（利息按照银行同期贷款利率计算至付清时止，其中491127.54元从2020年2月15日起计算，849195.20元从2020年8月15日起计算）；如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。博凯学校提交了以下证据：1.**酒店动工承诺书。拟证明博凯公司所称博凯学校2020年5月份对酒店内部施工，其实不是酒店施工，而是由于四川**物业服务有限责任公司告知酒店管道堵塞，进行的酒店改管工程；2.四川省内江市中级人民法院（2020）川10民终1021号民事裁定书。拟证明本案对实际承租人未查明，应发回重审。博凯公司质证认为，认可证据1真实性、合法性，对关联性和证明目的有异议。维修管道与装修无关联，不排除维修管道就是装修的一部分。认可证据2真实性、合法性，对关联性和证明目的有异议。裁定书案由是物业合同纠纷，和本案无关。本院的认证意见为，证据1、2具有真实性、合法性，但达不到证明目的，不予采信。2021年2月24日，本院依职权对**酒店现场进行了查看，现场看到，**酒店至今未营业，酒店正大门现从内部锁住，两侧各有一侧门，从外部锁住，室内酒店设施仍在，但布满灰尘。***幼儿园单独有门进出，设施完好，处于营业状态。本院向案涉房屋进行物业管理的四川**物业服务有限责任公司进行调查，该物业公司经理郭某称**酒店大门系博凯公司接社区通知上锁，酒店有三个门，正门被锁，两侧各有一个侧门可以进出，之后因博凯公司认为**酒店未申请和提供复工手续，所以未开门，**酒店此后一直未运营，2020年5月8日，因**酒店所在楼栋管道漏水，该栋楼曾动用大修基金维修过下水管道，期间进入了**酒店，**酒店在2020年5月也自行有过小的动工，具体动工什么并不清楚。博凯公司在本案中未提交新证据。博凯学校对本院现场了解的情况及对四川**物业服务有限责任公司经理郭某的询问来源的真实性无异议，但认为锁门系因博凯公司认为博凯学校欠付租金而强行锁门，2020年5月也是因为管道漏水，**酒店有小的动工维护，是为了将酒店管道与该栋楼房维修后的大管道连接起来。博凯公司对本院现场了解的情况及对四川**物业服务有限责任公司经理郭某的询问来源的真实性无异议，但认为大门不是一直没打开，2020年3月中旬已经打开，之后是**酒店自行加的锁，并认为2020年5月**酒店对酒店内部进行了大的装修改动。本院认为本院依职权对现场了解及所作询问笔录具有真实性、合法性、关联性，应予采信。二审查明，2020年1月27日，内江市东兴区西林街道桐梓社区居民委员会通知**酒店，因疫情防控，2020年1月27日至2020年3月13日停止经营活动，疫情后如需复工，在复工之前需提交书面申请并经相关部门批准后方可开展经营。2020年3月4日，内江市商务局、内江市市场监督管理局、内江市卫生健康委员会印发《内江市餐饮经营场所安全有序复工营业指南》的通知，通知要求餐饮经营场所，在符合一定条件下，可有序复工。2020年3月4日，博凯公司将**酒店正大门从外部上锁锁住。2020年3月10日、3月16日博凯学校合伙人之一的卿某某与博凯公司法定代表人胡值宾电话联系，要求胡值宾将酒店大门打开，并表示愿意支付房租，胡值宾在电话中称不租了，博凯学校已违约，按违约办。2020年3月15日，卿某某拨打110报警电话，内江市公安局东兴区分局桐梓坝派出所接（报）处警登记表载明：**酒店总经理卿某某报警称复工时发现大门被锁，民警与出租方一胡姓男子联系，该男子称系经济纠纷引起。2020年5月2日，博凯学校、**酒店、***幼儿园的合伙人谭克珍（博凯学校法定代表人）、卿某某、刘某某签订《合伙体解散协议书》一份，三人协议约定解散部分原有合伙体，成立新的合伙体，由新的合伙体与博凯公司重新签署租赁合同，并变更承租人，由新的合伙体继续经营**酒店与***幼儿园。另查明，2020年5月8日，**酒店所在楼栋因管道堵塞，物业公司及施工单位进入**酒店进行管道改管。博凯公司称**酒店在2020年5月期间曾对酒店内部进行过大幅装修，而博凯公司辩称**酒店在2020年5月仅自行对酒店内部管道有过小的维修，目的是将酒店管道与大修之后的主管道进行连接。再查明，**酒店至今未复业，***幼儿园单独有门进入，处于营业状态。博凯学校表示对2020年3月4日之前的房屋租金依法应予支付，但之后的租金，因博凯公司的锁门行为致**酒店无法经营，合同已解除，对**酒店使用房屋的租金不应再支付，对***幼儿园占用部分租金应予支付，也愿继续承租***幼儿园占用房屋。根据**酒店出示的博凯公司认可其真实性的租金收据显示，***幼儿园使用房屋的租金，占承租房屋租金的比例为30%。二审查明的其余案件事实与一审法院认定事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.博凯学校是否是适格被告，一审程序是否违法，是否应追加**酒店为第三人参加诉讼；2.如博凯学校是适格被告，是否有违约行为，是否应当向博凯公司支付房屋租金及违约损失，以及租金应如何计算。对第一个争议焦点：根据查明事实，博凯学校与博凯公司于2014年5月22日签订《商业用房租赁合同》，租赁用途为开办幼儿园、经营酒店等，在租赁合同签订后，博凯公司也向博凯学校交付了租赁物，实际上租赁房屋也用于开办了幼儿园和酒店，在合同实际履行中，博凯学校也认可租金交纳系按该合同约定标准进行交纳，故根据合同相对性，本案中博凯学校是适格被告，应承担相应的合同责任。至于博凯学校承租的房屋具体由谁使用，以及具体用途，只要在合同约定的范围内，出租方无权干涉，也不因此而改变合同的权利与义务主体，除非双方对此重新进行了约定。因此，一审法院未追加**酒店为第三人参加诉讼，并无不当，若**酒店认为博凯公司的行为损害了其利益，可依法另行主张权利。对第二个争议焦点：如前所述，博凯公司按合同约定向承租人博凯学校交付了租赁物，履行了合同义务，则博凯学校亦应按照合同约定向博凯公司交纳房屋租金。本案中，如按照双方合同约定，博凯学校应在每次租金到期日提前15日将下一个半年的房租交清，即博凯学校应在2020年2月13日前交清2020年3月1日至2020年8月31日的房租，根据查明事实，至2020年2月25日博凯学校共计只支付房屋租金31万元，若仅从该时间节点而言，博凯学校确未按照约定时间支付租金，但本院注意到，此间正值“新冠肺炎”疫情爆发期间，**酒店因疫情原因歇业，**酒店歇业也是响应政府有关防疫工作的需要，此举应予鼓励和肯定，**酒店歇业导致没有营业收入，此必然影响承租人博凯学校的租金支付。此时，合同双方应本着诚信友善的精神，相互扶持、共渡难关，作为出租方应适当允许承租方合理延期支付，甚至可给予一定租金优惠，而承租方也应在复工复产后及时筹措资金交纳房租，以减轻对出租方的影响。故在当时情形下，博凯学校未按期支付租金的行为不应认定为违约行为。2020年3月4日，在政府相关部门已经通知餐饮经营场所可有序复工复产的情况下，博凯公司将**酒店大门锁住的行为，本院认为非因疫情防控需要，博凯公司并未举证证明其受相关部门委托或安排进行锁门，而正如博凯学校合伙人之一卿某某与博凯公司法定代表人胡值宾通话内容所示一样，博凯公司系因博凯学校欠付租金而锁门。如前所述，博凯学校未按时足额支付租金系房屋实际使用者**酒店因疫情无法正常营业所致，双方本应本着诚信友善的态度友好协商解决，然而，博凯公司却采取了锁住**酒店大门阻止其开门营业的非理性措施，在疫情期间此种行为更不应得到支持，并应予以谴责，故由此产生的不利后果也应由博凯公司自行承担，其无权向博凯学校主张**酒店锁门期间的租金。本案中，博凯学校认为2020年3月4日之前的租金应当支付，但认为之后博凯公司法定代表人已明确表示解除合同，故租赁合同已经解除，则2020年3月4日之后不应当再支付租金。本院认为，如前所述，根据现有证据，博凯公司锁住**酒店大门的行为是一种非理性的催要租金行为，其本意并非要解除租赁合同，而是催要租金，博凯公司也并未正式向博凯学校发出解除租赁合同的通知。又如前所述，在疫情期间博凯学校延期支付租金的行为不构成违约，反之，博凯公司亦不因此享有单方解除合同之权利；且若租赁合同已经解除，作为博凯学校、**酒店、***幼儿园合伙人的谭克珍、卿某某、刘某某于2020年5月2日还签订了一份《合伙体解散协议书》，在协议书中三方约定由新成立的合伙体与博凯公司重新签署租赁合同，变更租赁方，继续经营**酒店与***幼儿园。此亦表明包括博凯学校法定代表人谭克珍在内的合伙人此时都认为租赁合同并未解除；再则，作为租赁合同的一部分即***幼儿园至今仍在继续使用租赁房屋进行经营，此也与博凯学校主张的租赁合同已经解除的事实不符。故双方的租赁合同并未解除，本院认为，对除**酒店被锁门期间之外的租金博凯学校应向博凯公司交纳。现双方均认可**酒店大门系2020年3月4日被博凯公司锁住，但对何时解锁争议很大。对此，根据查明的**酒店在2020年5月即物业公司组织对该栋楼的管道进行大修后，自行对**酒店内部管道进行维护的事实，本院依法认定2020年5月中旬后**酒店已能对该酒店房屋进行管理和使用（酒店设施设备至今仍存放于案涉房屋内），故此后的租金应由博凯学校承担。因此，本院依法扣减博凯公司主张的**酒店使用租赁房屋部分的租金两个半月，但对***幼儿园使用房屋部分的租金，博凯学校依法应予全部交纳(占租赁费的30%)。因博凯公司的锁门行为致**酒店在相关部门通知可复工复产后仍未能按时复工复产，此必然影响博凯学校后续一段时间租金的支付，因此本院酌定在2020年8月31日前，博凯学校未按期支付租金的行为亦不构成违约，不应当支付违约损失。2020年9月1日之后，博凯学校仍未按时支付租金，其行为已构成违约，应向博凯公司支付相应违约损失。博凯公司主张按银行同期贷款利率计算，因中国人民银行自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故自2020年9月1日起欠付的租金本院支持按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息损失。现博凯学校应向博凯公司支付2020年8月31日前的租金为：（801127.54元×30%）+(801127.54元-801127.54元×30%)÷6月×（6月-2.5月）-310000元=257465.34元；2020年9月1日至2021年2月28日应付租金为849195.20元,则博凯学校应向博凯公司支付2021年2月28日前的欠付租金1106660.54元，并自2020年9月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向博凯公司支付相应的利息损失。综上所述，博凯学校的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持四川省内江市东兴区人民法院（2020）川1011民初2684号民事判决第一项；二、撤销四川省内江市东兴区人民法院（2020）川1011民初2684号民事判决第二项；三、内江市东兴区博凯学校于本判决生效后十日内支付内江市博凯商贸有限公司房屋租金1106660.54元及利息，利息自2020年9月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付。四、驳回内江市博凯商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8432元，由内江市东兴区博凯学校负担6962元，由内江市博凯商贸有限公司负担1470元；二审案件受理费16863元，由内江市东兴区博凯学校负担13923元，由内江市博凯商贸有限公司负担2940元。本判决为终审判决。审 判 长 何中明审 判 员 夏 飞审 判 员 马晋川二〇二一年二月二十六日法官助理 龙 凤书 记 员 张 怡书 记 员 陈炫洲