江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初9435号原告：陶永生，男，1950年7月10日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：祝梅红，远闻（江阴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹予恬，远闻（江阴）律师事务所律师。被告：张峰，男，1988年3月18日出生，汉族，户籍地江阴市，现住江阴市。原告陶永生诉被告张峰房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陶永生的委托诉讼代理人曹予恬、被告张峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶永生向本院提出诉讼请求：一、判令解除陶永生与张峰签订的《房屋租赁合同》；二、判令张峰支付2020年3月16日起至2020年9月15日房屋租金17500元及违约金（以17500元为基数自2020年3月16日起每日按月租金的0.5%计算至实际给付之日）；三、判令张峰立即搬离江阴市××路××号××室××室房屋；四、判令张峰承担本案的全部诉讼费用。后陶永生书面撤回第三项诉讼请求。事实和理由：2019年陶永生与张峰签订房屋租赁合同一份，约定由张峰承租陶永生坐落于江阴市××路××号××室××室房屋，作为居住使用，租赁期限为2018年3月15日至2019年3月15日，年租金为35000元，租金每六个月结算一次，需提前一个月支付下次房租。租赁期间届满后，张峰表示需要续租，但未另行签订租赁合同，根据原有房屋租赁合同继续施行，年租金仍为35000元，经陶永生多次催要，张峰一直未缴纳2020年3月16日至2020年9月15日的房屋租赁金，且未搬离承租房屋。为维护合法权益，特诉至法院。被告张峰答辩称，根据合同，诉讼主体应该是房产公司，而不是我本人，我在甲方处签字是因为我是房产公司的代表。房屋租赁合同早就到期了，根据合同约定，如果要续租，需要提前付款，但我当时并没有付款，也没有要续租的意愿。房子在2020年3月份就退出来了，水电从那时候都没有再使用，物业费也没有缴纳，房屋也没有居住的环境。请求驳回陶永生的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明以下事实：陶永生（甲方）与江阴市诚睿房产中介有限公司（以下简称诚睿公司）（乙方）签订房屋租赁合同，双方约定甲方将其合法拥有的坐落在本市江阴市通渡北路86号1414﹟1415﹟的房屋，出租给乙方使用。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为居住使用。该房租租赁期为壹年。自2018年3月15日至2019年3月15日止。租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的壹月向甲方提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同。该房租的年租金为叁万伍仟元整，租金以汇款半年付方式支付，双方议定首期付六月，另付2000元押金，以后按每六月结算一次，提前一个月支付下次房租。本合同终止时，需对甲方提供的设施进行清点、检查移交，如有损坏、短缺，应照值或酌情赔偿。乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金的0.5%向乙方加收违约金。如逾期超过5天，甲方有权收回房屋并终止合同，乙方须按实际居住日交纳租金并承担违约责任。甲方处由陶永生签字并备注身份证号码，乙方处由张峰签字并备注身份证号码，中介方由诚睿公司加盖公司公章。联系人刘长兴。原租赁合同约定的租赁期限到期后，张峰又续租一年，并从张峰的银行账户上转账2.5万元和现金1万元的方式支付2019年3月15日至2020年3月15日的租金3.5万元。2020年4月14日，陶永生向张峰邮寄催款函。后陶永生又委托陶建忠多次电话联系张峰催交房租。2020年9月8日，陶永生以张峰为被告向本院提起房屋租赁合同诉讼。本院受理后，于2020年12月16日向张峰送达起诉状、证据副本等应诉材料。另查明，诚睿公司的法定代表人为张峰，该公司为自然人独资企业，张峰系唯一股东。诚睿公司的经营范围为房产中介；房产经纪及信息咨询、房屋出租等，案涉合同模板由诚睿公司提供。以上事实有房屋租赁合同、银行转账凭证、邮寄凭证、电话记录、送达材料、工商营业信息及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，陶永生与张峰签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，应属合法有效。双方应按照合同约定全面履行自己的义务。对于张峰提出的合同主体应为诚睿公司而非其本人的抗辩，本院认为虽然案涉房屋租赁合同的两处乙方处各有一处写有诚睿公司和张峰，中介方加盖诚睿公司公章。但是根据陶永生提供的打款凭证，张峰系通过其本人的银行账户向陶永生支付房租，且合同第二条租赁用途中约定，租赁该房屋仅作为居住使用。故本院认定案涉租赁合同的当事人应为陶永生和张峰，而非诚睿公司。按照双方签订的房屋租赁合同约定，租赁期限为一年（2018年3月15日至2019年3月15日），租期届满后，张峰与陶永生又进行续租，但双方并未订立新的书面合同，此时租赁期限为不定期租赁。对于不定期租赁合同，双方有权随时解除合同。故对于陶永生提出的解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本院依法予以支持。据此，本院依法确认陶永生与张峰签订的房租租赁合同于本案应诉材料送至张峰时即2020年12月16日解除。对于陶永生主张的要求张峰支付2020年3月16日至2020年9月15日租金17500元的诉讼请求，张峰抗辩称其在2020年3月租赁期限届满后就已搬出案涉房屋，租赁合同已经解除，其不应再支付房租。本院认为张峰即使在2020年3月已搬离案涉房屋，但其并未告知陶永兴或联络人刘长兴要求解除租赁合同，也未办理退房手续，案涉房屋实际上仍处于张峰的控制之下，故本院认为双方的租赁关系在张峰搬离房屋时并未解除，张峰仍应按照合同约定缴纳房租并承担逾期缴纳房租的违约责任。故本院对陶永生提出的要求张峰支付2020年3月16日至2020年9月15日租金17500元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于陶永生主张的以17500元为基数自2020年3月16日起每日按月租金的0.5%计算至实际给付之日的违约金，本院认为按照房屋租赁合同第四条租金及支付方式的约定以及当事人陈述，案涉房屋租金每六个月支付一次，先付后租。故本院对陶永生主张的违约金的计算起始日期2020年3月16日依法予以认可。该违约金的计算标准虽有合同约定，但该标准过高，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法酌定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算违约金，超出部分不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九之规定，判决如下：一、确认陶永生与张峰签订的房屋租赁合同于2020年12月16日解除。二、张峰于本判决发生法律效力之日起10日内向陶永生支付租金17500元并赔偿以该款为基数自2020年3月16日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算的违约金。三、驳回陶永生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费238元(陶永生已预交)，由张峰负担，于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付陶永生。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时，根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  沈洪兴人民陪审员  蒋红月人民陪审员  孙永珍二〇二一年二月二十四日书 记 员  王 洁附：相关法律、司法解释条文1、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。