河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2693号上诉人（原审原告、反诉被告）：河南福国置业有限公司，住所地郑州市东明路******。法定代表人：张福国，总公司董事长。委托诉讼代理人：徐滟，河南法学汇信律师事务所律师。委托诉讼代理人：马琳，河南法学汇信律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄泽勇，男，1974年10月19日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：路烽豪，河南世鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨朴，女，1983年2月24日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：路烽豪，河南世鼎律师事务所律师。上诉人河南福国置业有限公司（以下简称福国公司）因与上诉人黄泽勇、杨朴房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初7980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。福国公司上诉请求：一、请求二审法院撤销管城区人民法院作出的（2020）豫0104民初7980号判决书中第四项判决依法改判。二、一审、二审的诉讼费用由黄泽勇、杨朴承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，管城区东明路南53号御玺大厦B座6层房屋占用使用费应当按照4元/㎡/天认定，而不是按照2元/㎡/天计算。2018年8月26日，河南御汇物业服务有限公司（甲方）、杨朴（乙方）、福国公司（丙方）签订的《补充协议》第三条约定：“乙方承诺御玺大厦B座5楼东厅的会议室托管给甲方，由甲方租赁使用，租期为5年，租金110万元/年……”。根据一审时原被告双方确认，东厅会议室大约500平方米，按照租金110万元/年的标准计算，约为6.11元/㎡/天。且该协议期为2018年8月26日至2023年8月25日，目前仍为有效协议，双方均在执行该协议。福国公司在一审起诉时要求黄泽勇、杨朴承担管城区东明路南53号御玺大厦B座6层房屋占用使用费按照4元/㎡/天，考虑到双方曾经的合作关系，并未按上述协议价格主张，而仅主张4元/㎡/天。一审法院认定福国公司主张的标准过高，酌定为每平方米2元为宜，没有事实依据，应当依法发回重审或者按照福国公司的主张改判。黄泽勇、杨朴针对福国公司的上诉辩称，黄泽勇、杨朴对涉案6层房屋系合法有权占有，占有权基于黄泽勇、杨朴支付的购房款以及黄泽勇、杨朴与福国公司2018年9月23日所签订的《认购意向协议补充协议》。《认购意向协议补充协议》第二条约定：甲方（即福国公司）在2018年12月31日止未按照乙方（即黄泽勇、杨朴）交付现金房款比例办理网签的，甲方承诺10日内退还乙方已经支付的房款，并将御玺大厦B座5楼、6楼的使用权及经营权免费给乙方两年。根据黄泽勇、杨朴的付款记录可知，黄泽勇、杨朴已付清涉案5层房屋购房款以及涉案6层房屋部分购房款，但截至目前，福国公司尚未给黄泽勇、杨朴办理6层房屋的网签手续，已构成违约，且根据《认购意向协议补充协议》的约定，福国公司应退还黄泽勇、杨朴购房款并支付违约金，不存在福国公司所称的支付资金占用费之说，应依法予以驳回。黄泽勇、杨朴上诉请求：一、撤销一审判决第三项、第四项、第六项，改判确认2018年11月22日双方签订的管城回族区东明路53号富国.御玺大厦513房-529房17套《商品房买卖合同》中关于商品房价款21000元/平方米的约定无效，确认上述房屋的实际成交价为13600元每平方米；二、改判福国公司返还黄泽勇、杨朴购买管城回族区东明路53号富国·御玺大厦B座6层房屋已付购房款11,698,352元及资金占用利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2018年12月15日起至全部返还为止）；三、改判福国公司支付未办理六层房屋产权过户登记违约金100万元；四、判令一、二审案件诉讼费用全部由福国公司承担。事实与理由：一、一审法院认为涉案房屋备案价21000元/平方米仅是房屋本身的单价具有合理性是错误的，属于事实认定错误。涉案的“富国·御玺大厦”五层以上的房屋性质规划为写字楼，福国公司在房管部门的备案价为13950元/平方米，实际销售价为9000元/平方米以下，涉案房屋位于B座，而A座6层的实际销售价格为8500元/平方米（位于葛治国名下，郑房权证字第1501153305-1）。黄泽勇、杨朴向一审法院提供了其他9位购房人14套《商品房买卖合同》，买卖合同约定的单价均在9000元/平方米以下，目的就是为证明涉案房屋单价不可能是21000元/平方米。2020年4月28日，黄泽勇、杨朴起诉福国公司要求退还6层购房款11698352元，主张的房屋单价就是13600元/平方米。黄泽勇、杨朴申请一审法院依职权去房管部门调取福国公司的实际销售价格，但一审法院认为与本案无关，实属错误。二、一审法院查明福国公司委托其员工颜然、张凡等人向黄泽勇、杨朴转入760万元资金的原因，是为了黄泽勇、杨朴贷款而做的银行流水，但并未查明福国公司制造虚假银行流水的真实目的，对于黄泽勇、杨朴要求确认《商品房买卖合同》价格条款无效不予支持没有事实依据，适用法律错误。双方2018年9月23日签订的《认购意向协议》补充协议，约定，黄泽勇、杨朴支付的1100万元可以作为购买协议项下的部分购房款或者借款。如贷款数额达不到4000万元时，以上款项作为房款。该条款可以充分说明涉案房屋的总价格为4000万元。黄泽勇、杨朴2018年8月27日支付给福国公司的500万元，福国公司出具的是借条，2019年1月28日支付的92.59万元出具的也是借条，可以予以印证。为配合黄泽勇、杨朴多申请贷款而做高房价，福国公司通过员工分多笔向黄泽勇、杨朴账户内转入760万元资金，同日，黄泽勇、杨朴将上述760万元资金转入福国公司账户，形式上形成了黄泽勇、杨朴向福国公司转账支付760万元的银行流水。《商品房买卖合同》约定房屋的单价为21,000元每平方米与实际价格不符，其目的是为了做高房价，从银行多贷款，不是双方真实意思的表示。双方为多贷款而故意做高房价，损害了国家和社会公共利益，因此，《商品房买卖合同》中关于房屋价款的约定条款无效。三、由于一审法院实事认定不清，导致黄泽勇、杨朴要求福国公司退还6层已付购房款11698352元的诉讼请求未支持，依法应当改判。2019年5月14日、2019年7月2日双方签订《购房补充协议》，从协议内容“根据甲乙双方签订的《认购意向协议》，现针对六楼支付房款及御玺大厦A座18楼及B座5楼办证问题”，可以看出，黄泽勇、杨朴已经将5楼及18楼的购房款全部支付完毕，仅仅是6层余款未付清。四、一审法院由于对涉案房屋的实际交易价格未查清，导致认为黄泽勇、杨朴欠福国公司5层的购房款，继而认定黄泽勇、杨朴违约在先是错误的，要求黄泽勇、杨朴支付六层房屋的占用费也是错误的，依法应当认定福国公司违约在先，并支付黄泽勇、杨朴违约金。黄泽勇、杨朴占有涉案房屋是基于双方签订的《认购意向协议》，属于合法占有，并非强占。2018年9月23日签订的《认购意向协议》补充协议约定，2018年12月31日止未按照乙方交付现金房款比例办理网签的，将承诺10日内退还乙方已经支付的房款，并将御玺大厦B座5楼、6楼的使用权及经营权免费给乙方两年。而福国公司至今还有5楼3套房屋的产权证未办理，6楼已支付的11698352元的房款也未办理相应的产权证。黄泽勇、杨朴购买的18楼支付了全款后，由于房屋上有银行抵押贷款，未能办理产权证，导致双方解除合同。综上所述，一审法院未能查清房屋实际交易价格，错误认定房屋本身单价为21000元/平方米，而涉案写字楼实际成交价格均在9000元/平方米以下。请求二审法院查清事实后，依法支持黄泽勇、杨朴的上诉请求。福国公司针对黄泽勇、杨朴的上诉辩称，一、黄泽勇、杨朴请求确认《商品房买卖合同》中关于商品房价款13600元/平方米的理由不能成立。关于房屋价款的问题：黄泽勇、杨朴购买福国公司房屋时签订的《认购意向协议》，就已经就房屋价款做出了单价约定，无论是条款的本身理解还是上下文的连贯理解，均可以还原一个事实，就是，该房屋不是毛坯房、也不是写字楼、是连同了为餐饮经营配套的设施设备一同转让的、属于特殊用途的经营性商铺，福国公司提供的双方的交接清单中的设备设施（如：冰柜、空调、货架、灶台、吊柜、投影仪、功放、音响、蝴蝶灯、灯光操作台、点歌器、以及餐饮用的桌子勺子杯子等等），可以看出，房屋当时交付的是精装并含设施。黄泽勇、杨朴一审时对此也予以确认。双方签订并网签备案的《商品房买卖合同》中，并未包含设施、设备。其诉称的购买价格13600元/平方米纯属虚假陈述。福国公司销售给其他业主（建设银行、中国银行）的房屋，销售单价在45950元（已在本诉中提交证据），该房屋虽然在一楼但是销售时是毛坯房，也能证明该房屋售价的真实性。另外，在销售房屋时，郑州市楼市已经政府多次限价，假如限价不是高于2万多，在向政府房管部门的网签备案价就不可能行得通。销售涉案房屋的单价经过优惠后单价在24600元，包含了房屋、装修、设施、设备等全部在内的房屋价格。二、黄泽勇、杨朴主张的利息没有事实依据。由于黄泽勇、杨朴故意将房屋价款错误计算，导致其自以为5、6楼已经付超。不存在多付购房款支付资金占用费的问题。本案中，有一个可笑的一幕，就是黄泽勇、杨朴在本诉案件中发表质证意见时已经自认房屋价款是2.1万/平方米，并称2.1万/平方米是其真实意思，当开庭时又反悔称是13600元/平方米，不仅违反了民事诉讼中禁止反言的规则，还谎称是为了贷款而故意提高的房价，福国公司是一个开发企业，多开发票就要多缴税，综合税率高达10%，假如黄泽勇、杨朴所属是真实的，为此福国公司就要多付出近2、3百万的税款。福国公司没有理由自掏腰包数百万为帮黄泽勇、杨朴多贷款而故意去提高房价，这也不符合常理。三、黄泽勇、杨朴主张的6楼未办证的违约金100万，没有事实依据和法律依据。从2018年的7月27日，双方签订《购房协议》，黄泽勇、杨朴都没有按照约定付款，一直到2019年的7月长达2年的时间无偿占用并经营收益，给福国公司造成了巨大的经济损失，双方的《购房协议》第一条第二款约定非常明确，在收到房款后3个月办证，至今为止也没有给付完毕，是黄泽勇、杨朴违约而非福国公司。四、对案件的关键事实故意作虚假陈述，违反了诚实信用原则，影响案件事实的查明，黄泽勇、杨朴不仅扰乱了诉讼秩序，浪费了司法资源，更是对司法权威的严重损害。黄泽勇、杨朴针对本案关键性事实出尔反尔，首先对房屋价款，一会说房屋价款是13600元，一会又说是21000元，其次，针对已付款，双方对其中争议的760万，本诉案件开庭时反诉人称是支付的购房款，本次反诉时又称是被反诉人通过他人分多笔向反诉人黄泽勇、杨朴账户内转入760万资金，在转账人即福国公司员工数人的指证下，黄泽勇、杨朴又再次改口称上述760万资金不是购房款。根据2020年5月1日实施的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条规定："当事人应当就案件事实作真实、完整的陈述。当事人的陈述与此前陈述不一致的，人民法院应当责令其说明理由，并结合当事人的诉讼能力、证据和案件具体情况进行审查认定。当事人故意作虚假陈述妨碍人民法院审理的，人民法院应当根据情节，依照民事诉讼法第一百一十一条的规定进行处罚。"对此类行为予以处罚，有利于规范民事诉讼秩序，维护当事人合法权益，增强司法公信力，营造诚信诉讼环境。综上，黄泽勇、杨朴上诉理由没有事实依据和法律依据，依法应当予以驳回。福国公司向一审法院起诉请求：1.判令二被告共同支付原告位于管城区东明××大厦××房屋及屋内设备设施款793.9532万元及合同内违约金，解除与二被告的管城区东明路南53号御玺大厦B座6层房屋买卖关系、返还该房屋及屋内设施；2.判令二被告共同承担资金占用费2977324.5元（以793.9532万元为基数自2018年9月6日起至实际偿还之日止，按照月利率1.5%计算）；3.判令二被告共同承担管城区东明路南53号御玺大厦B座6层房屋占用使用费5311737.6元（按照1702.48平方米，以每平方米4元/天为基数，自2018年8月6日起计算至房屋实际归还之日止）；4.判令二被告共同承担原告为实现债权的律师费；5.判令诉讼费、保全费由二被告承担。诉讼中，原告明确诉讼请求为：1.判令二被告共同支付位于管城区东明××大厦××房屋及屋内设备设施款793.9532万元（依据5层的总面积1654.68元*24900元每平方米=41201532元为房屋的总价，再减去被告已付款项3326.2万元（包括首付款及贷款）；2、解除原告与二被告的管城区东明路南53号御玺大厦B座6层房屋买卖关系，并交回该房屋及屋内设施（详见双方签字确认的交接清单）；3.判令二被告共同承担资金占用费2977324.5元（以793.9532万元为基数自房屋交付之日即2018年9月26日起至实际清偿之日止，按照月利率1.5%计算）；4.判令二被告共同承担管城区东明路南53号御玺大厦B座6层房屋占用使用费5311737.6元（按照每平方米4元/天，以1702.48平方米为基数，自2018年9月26日计算至房屋实际归还之日止）；5.判令诉讼费、保全费由二被告承担。黄泽勇、杨朴向一审法院反诉请求：1.请求确认2018年11月22日双方签订的管城回族区东明路南53号富国.御玺大厦513房-529房17套《商品房买卖合同》中关于商品房价款21000元/平方米的约定无效，确认上述房产的实际成交价为13600元/平方米；2.请求被反诉人退还反诉人黄泽勇、杨朴夫妇购买富国·御玺大厦B座6层房屋已付购房款共计11,698,352元并支付资金占用期间的利息（按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2018年12月15日起至全部退还止）；3.支付未办理六层房屋产权过户登记违约金100万元；4.本案的诉讼费全部由被告负担。一审法院认定事实：被告黄泽勇、杨朴系夫妻关系。2018年7月27日，福国公司（甲方，出售方）与黄泽勇（乙方，认购方）签订《认购意向协议》一份，约定：1.乙方自愿认购甲方开发的位于郑州市东明路南53号御玺大厦B座5层至6层房屋及以上房屋内的设备设施，建筑面积及房间套数以房管局实际测量及房本为准。2.上述房产的交易价格为：单价人民币24900元/平方米，协议单价为每平米优惠11300元后的价格。本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币300万元整作为购房订金。3.付款时间与办法：（1）甲乙双方同意优先选择现金支付，在2018年9月6日前乙方筹集现金约4000万元，优先支付房款，降低贷款数额；（2）在此期间甲方协助乙方办理银行按揭方式付款，并约定除以上订金之外，另外支付首付款人民币大约3700万元整给甲方，剩余房款人民币约4000万元整，申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在应当审批额度下发30日将差额一并支付给甲方，逾期支付的乙方自愿承担中国人民银行同期贷款利率）,并于银行放款当日付给甲方账户。4.房屋交付：2018年9月6日将交易的房产及设备设施的经营权交付给乙方，甲方交付房屋时保证设备设施的完整性。甲方应于收到乙方全额房款后三日内办理房屋过户手续。关于违约责任，双方约定：（1）甲、乙双方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在3日内将乙方的已付款不计利息返还给乙方，但购房订金归甲方所有。若甲方中途违约或者未在约定时间内办理好贷款手续，应书面通知乙方，并自违约之日起3日内应以乙方所付订金的按照中华人民共和国同期贷款利率及已付订金返还给乙方。（2）乙方必须具有相应贷款资格，因乙方贷款资格不合格，导致的本协议无法履行的，甲方不予退还已收取的订金。出售方福国公司及其法定代表人张福国、认购方黄泽勇在本协议上签字盖章。针对上述协议，黄泽勇、杨朴于庭前质证时称，案涉5层房屋总面积1654.68㎡，单价21000元/每平方米。庭审中，黄泽勇称，其签合同时房价应为13600元/每平方米，上述协议显示房款系4000万左右，另4000万元的首付款是虚构的，是为了多贷款而做给银行工作人员看的，其并未按照该约定付款。福国公司称，该房屋的真实价格系24900元每平方米，该价格系每平方米优惠11300元后的价格。两层房屋面积大概3100平方米，总房款8000万元左右，协议约定被告首付款4000万元，余款4000万元以银行按揭贷款的方式支付。原被告双方签订上述协议后，2018年8月6日，被告黄泽勇、杨朴向福国公司支付300万元；2018年8月27日，黄泽勇、杨朴向福国公司支付500万元；2018年9月26日，黄泽勇向福国公司支付300万元；2018年10月18日，黄泽勇向福国公司支付200万元；2018年12月12日，黄泽勇、杨朴向福国公司支付按揭贷款计1736.2万元；2019年1月28日，黄泽勇向河南御玺酒店有限公司支付92.59万（福国公司对该笔款认可系支付的案涉房屋的购房款）；2019年6月16日，黄泽勇向福国公司支付290万元；故黄泽勇、杨朴已支付福国公司购房款数额为3418.79万元（包含银行按揭款1736.2万元）。另，2018年9月5日，福国公司委托其员工颜然转给黄泽勇115万；委托其员工张凡转给黄泽勇255万；委托其员工程智慧转给黄泽勇36万元，委托其员工黄平玉转给杨朴354万元，以上共计760万元；被告黄泽勇、杨朴称上述760万元系福国公司转给其二人的，但恰恰证明福国公司将房价做高，福国公司称系为了被告贷款而做的银行流水；2018年9月5日，被告黄泽勇、杨朴将该笔760万元又转给福国公司。2018年9月23日，福国公司（甲方，出售方）与黄泽勇（乙方，认购方）针对双方于2018年7月27日签订的《认购意向协议》未尽事宜签订《认购意向协议》补充协议一份，约定：1.乙方已于2018年7月27日向甲方支付300万元、2018年8月28日500万元，且甲方已按照协议约定的日期将房产及设备设施的经营权交付乙方。乙方承诺2018年9月24日另行支付300万元款项。以上共计1100万元，双方协商可以作为购买协议项下的部分购房款或者借款。如贷款数额达不到4000万元时，以上款项作为房款。2.乙方支付300万元后，如银行按揭贷款无法审批通过，甲方采取分批分次解押、网签办证、抵押等多种方式借款，甲方在2018年12月31日止未按照乙方交付现金房款的比例办理网签的，甲方承诺10日内退还乙方已经支付的房款，并将御玺大厦B座5楼、6楼的使用权及经营权免费给乙方两年。10日内如不退还乙方支付的房款甲方自愿赔偿乙方500万元违约金。本协议自乙方于2018年9月24日支付300万元款项至甲方账户后生效，逾期甲方有权收回房产。本协议与《认购意向协议》具有同等法律效力。2019年5月14日，福国公司（甲方）与杨朴（乙方）签订《购房补偿协议》，该协议约定：乙方同意继续购买御玺大厦B座6层，甲方将乙方购买的御玺大厦A座18层以及B座5层产权办理完毕并将房产证以及不动产证交付乙方之日起一个月内，乙方须向甲方支付该6层余下房款，逾期支付的，除了支付余下房款外，还需承担500万元违约金。甲方在收到乙方支付的房款后3个月内将以上房屋产权证办理完毕，逾期办理，需向乙方承担500万元违约金。2019年7月2日，福国公司（甲方）与杨朴（乙方）签订《购房补充协议》，该协议约定：乙方同意继续购买御玺大厦B座6层，甲方将乙方购买的御玺大厦A座18层以及B座5层产权办理完毕并将房产证以及不动产证交付乙方之日起四个月内，乙方须向甲方支付该6层余下房款，逾期支付的，除了支付余下房款外，还需承担500万元违约金。甲方在收到乙方支付的房款后3个月内将以上房屋产权证办理完毕，逾期办理，需向乙方承担500万元违约金。针对该约定，黄泽勇、杨朴称，根据该约定，原告将被告购买的御玺大厦A座18层及案涉5层房屋产权证书办理完毕后，被告同意继续购买案涉6层房屋，并自办理产权证书完毕之日起四个月内，向原告支付案涉6层房屋余下房款。此处“6层房屋余下房款”明确说明了5层房屋房款支付完毕，6层房屋房款未支付完毕。福国公司称，被告至今未支付全部购房款，上述条款不能证明被告已支付完毕案涉5层房屋的价款。另查明：2018年9月20日，福国公司将被告购买的房屋内的设备设施交付给被告。2018年9月26日，福国公司将被告购买的案涉5层、6层房屋交付给被告。原告福国公司提交的固定资产明细、资产盘存明细、餐具明细、音响设备清单等，经现场勘验，原被告双方确认案涉6层房屋的设施有：显示有6楼2号会议室的资产盘存表一份；显示御玺酒店餐饮部601、602、603、608、609、666、111、333、777、888、999房间餐具明细表11份；注明607、609音响设备单一份，餐饮部六楼固定资产明细表一份。御玺酒店餐饮部大厅餐具明细表、布草清单、厨房餐具、会议室资产盘存表均未显示楼层。被告对以上交接清单无异议。再查明：2018年11月22日，河南福国置业有限公司与被告黄泽勇就管城回族区东明路南53号5层513（建筑面积81.96㎡，总价1721160元）、514（建筑面积81.96㎡，总价1721160元）、515（建筑面积81.96㎡，总价1721160元）、516（建筑面积81.96㎡，总价1721160元）、517（建筑面积81.96㎡，总价1721160元）、518（建筑面积81.96㎡，总价1721160元）、519（建筑面积88.8㎡，总价1864800元）、520（建筑面积75.13㎡，总价1577730元）、521（建筑面积134.53㎡，总价2825130元）、522（建筑面积51.19㎡，总价1074990元）的房屋办理了网签手续。2018年11月22日，河南福国置业有限公司与被告杨朴就管城回族区东明路南53号5层523（建筑面积51.19㎡，总价1074990元）、524（建筑面积177㎡，总价3717000元）、525（建筑面积56.43㎡，总价1185030元）、526（建筑面积70.09㎡，总价1471890元）、527（建筑面积239.33㎡，总价5025930元）、528（建筑面积120.55㎡，总价2531550元）、529（建筑面积98.68㎡，总价2072280元）的房屋办理了网签手续。上述五层房屋面积共计1654.68㎡。2019年9月29日，黄泽勇向福国公司出具签收单一份，显示今收到河南福国置业有限公司财务部办理业主黄泽勇、杨朴位于管城回族区东明路南53号5层513、514、515、516、517、518、519、520、521、522、523、524、525共计13套不动产权证书。河南福国置业有限公司现有6层共计20套房屋（面积共计1702.48㎡）未向被告办理网签手续，房产证登记房屋所有权人为福国公司。福国公司于2018年12月5日将案涉6层房屋20套联合抵押给郑州市市区农村信用合作联社向阳信用社，联合抵押金额1000万元。一审法院认为，根据庭审中原、被告的陈述及双方提交的证据，本案争议焦点为：1.案涉5层、6层房屋及屋内设施、设备交易单价是每平方米24900元还是每平方米13600元，还是备案价每平方米21000元；2.违约责任归属。关于本案的第一个争议焦点，该院认为，案涉5层、6层房屋及屋内设施交易单价系每平方米24900元。理由如下：一、福国公司与黄泽勇于2018年7月27日签订的《认购意向协议》载明：黄泽勇认购的福国公司开发的位于郑州市东明路南53号御玺大厦B座5层至6层房屋及以上房屋内的设备设施，上述房产的交易单价为每平方米24900元，协议单价为每平方米优惠11300元后的价格，合同签订之日，黄泽勇先付300万元作为订金。付款时间与办法约定被告支付300万元订金后再支付首付款大约3700万元，余款约4000万元以银行按揭贷款方式支付。而案涉5层、6层房屋总面积为3357.16㎡（1654.68㎡+1702.48㎡），根据每平方米24900元的单价计算得出房屋及设施、设备价款为83593284元，与协议中约定的约8000万的房款相符。二、被告黄泽勇称房价系每平方米13600元，协议中4000万元的首付款为多贷款而虚构的。但是对该辩称，被告黄泽勇并未提供相关证据，故该院不予采纳。三、被告黄泽勇、杨朴于庭前质证时认可案涉房屋单价为每平方米21000元，庭审中又称房屋单价系每平方米13600元，该陈述前后矛盾。四、涉案5层房屋的合同备案显示价格为每平方米21000元，与双方签订的《认购意向协议》上的价格并不矛盾，《认购意向协议》上的单价每平方米24900元包括房间及屋内设施、设备，对此，黄泽勇、杨朴亦认可双方购买的房屋系福国公司作为酒店使用，进行了装修，且装修和设备、设施仍具有一定的价值，故福国公司称的双方签订的《认购意向协议》中的单价每平方米24900元包括房价和设备设施价，而备案合同中显示的价格每平方米21000元仅是房屋本身的单价具有合理性。综上，该院认为，虽涉案5层房屋商品房备案合同价格为每平方米21000元，但因原被告均称双方签订的《认购意向协议》上的价格，包括房屋价值及房屋内设施、设备价值，且双方均认可5层、6层房屋系原告之前开设的酒店，故案涉房屋及屋内设施、设备交易的实际价格应认定为每平方米24900元具有合理性。关于福国公司要求黄泽勇、杨朴支付案涉5层房款余款的请求，经查，综合原被告提供的证据及原被告陈述，可以确认二被告已支付的购房款应为3418.79万元（包括案涉5层房屋按揭贷款1736.2万元）。而被告黄泽勇、杨朴于2018年9月5日转给福国公司的760万元系福国公司委托其员工之前转给二被告的款项，不是支付的购房款。二被告称2019年7月2日的《购房补充协议》中的“6层房屋余下房款”明确说明了5层房屋房款支付完毕，6层房屋房款未支付完毕。该院认为，该补充协议中既未明确被告已支付6层房屋部分款项，也未明确5层房屋房款支付情况，且被告未能提供证据对此加以证明，故被告将“6层房屋余下房款”理解为“5层房屋房款支付完毕，6层房屋房款未支付完毕”无相关依据，该院不予采信。被告称原、被告双方签订的《认购意向协议》补充协议中黄泽勇向福国公司共支付购房款1,100万元，双方协商同意该1,100万元作为购买协议项下的部分购房款或者借款，如贷款数额达不到4,000万元时以上款项作为房款或者借款，说明涉案5层、6层房屋的总价款为4000万元，由此推定房屋面积单价为每平方米11900元，与约定的每平方米13600元相符。该院认为，该补充协议第一条并未明确约定5、6层的房屋总房款为4000万，而仅约定1100万元作为购买协议项下的部分房款或者借款。故被告据此认定为5层、6层的总房款为4000万元无依据，该院不予采信。根据该院认定的案涉房屋及屋内设施交易价格为每平方米24900元，已交付的五层房屋面积共计1654.68㎡,经计算得出5层房屋总价款为4120.1532万元，故被告已支付的3418.79万元应认定为案涉五层房屋的价款，不包含六层房屋的价款。综上，被告尚欠原告5层房屋购房款余款701.3632万元。关于本案的第二个争议焦点，该院认为，福国公司与黄泽勇签订认购协议和补充协议后，原告按照协议约定将案涉5层、6层房屋及屋内设施、设备交付二被告使用，二被告均未按照协议约定的日期支付原告房款，且至今仍未支付案涉6层房屋及屋内设施款项，系违约在先，故二被告反诉要求原告支付未办理六层房屋产权过户登记违约金100万元无事实和法律依据，该院不予支持。综上，原、被告签订的《认购意向协议》及相关补充协议合法有效，双方应按约履行。二被告系夫妻关系，对于由此产生的债务应承担共同还款责任。二被告未按照约定支付剩余购房款，应承担相应的违约责任。关于原告要求二被告支付案涉5层剩余房款793.9532万元，应支持701.3632万元，原告要求过高部分，该院不予支持。关于原告请求的资金占用费，实质为二被告未按约定支付房款产生的逾期利率，根据双方签订的认购意向协议第三条第二款约定，黄泽勇应将银行按揭贷款在审批额度下发30日将差额一并支付给原告，逾期支付的被告自愿承担中国人民银行同期贷款利率，并于银行放款当日付给原告账户，因二被告贷款合同签发时间为2018年11月29日，故原告要求二被告以793.9532万元为基数，自2018年9月26日起至实际支付之日止支付逾期利率，按照月利率1.5%计付，证据不足，逾期利率应以701.3632万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，自2018年12月30日起至实际支付之日止。关于原告要求解除案涉6层房屋买卖关系并返还6层房屋及屋内设施、设备的诉求，经查，二被告未支付该6层房屋的购房款，且诉讼中二被告亦同意解除案涉6层房屋买卖关系，故对原告上述请求，该院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。故被告黄泽勇、杨朴在案涉6层房屋解除后应将案涉6层房屋返还福国公司。关于原告要求二被告返还案涉6层房屋内设施、设备（详见双方确认的清单）的请求，经查，原、被告在诉讼中对案涉6层房屋内的设施、设备确认的有6楼2号会议室的资产盘存表一份；御玺酒店餐饮部601、602、603、666、608、609、111、333、777、888、999房间餐具明细表11份；注明607、609音响设备单一份，餐饮部六楼固定资产明细表；显示6楼2号会议室、6F1资产盘存表一份，原告要求返还上述双方确认的设施、设备，理由正当，该院予以支持。关于原告要求二被告支付案涉6层房屋的占用使用费的诉请，经查，福国公司自2018年9月26日将案涉6层房屋及屋内设施、设备交与被告使用，但被告均未按照约定支付案涉6层房款，虽福国公司于2018年12月将案涉6层房屋联合抵押案外人，但被告并未按照约定支付购房款，系被告违约在先，现被告已实际占用案涉6层房屋两年余，故福国公司要求二被告支付案涉6层房屋的占用使用费符合法律规定，但其主张的标准过高，该院综合考虑案涉6层房屋的装修情况、地理位、地理位置及被告杨朴将案涉**房屋会议室租给案外人的价格每平方米2元为宜，原告要求过高部分，该院不予支持。关于二被告反诉要求确认2018年11月22日双方签订的管城回族区东明路南53号富国.御玺大厦513房-529房17套《商品房买卖合同》中关于商品房价款21000元/平方米的约定无效，确认上述房产的实际成交价为13600元/平方米及请求被反诉人退还反诉人黄泽勇、杨朴夫妇购买富国.御玺大厦B座6层房屋已付购房款共计11,698,352元并支付资金占用期间的利息（按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2018年12月15日起至全部退还止），无事实和法律依据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告河南福国置业有限公司与被告黄泽勇、杨朴之间的关于管城区东明路南53号御玺大厦B座6层的房屋及屋内设施、设备买卖关系；二、被告黄泽勇、杨朴于本判决生效后三十日内返还管城区东明路南53号御玺大厦B座6层的房屋及屋内设施、设备（具体设施、设备详见原告河南福国置业有限公司与被告黄泽勇、杨朴确认的6楼2号会议室的资产盘存表一份；御玺酒店餐饮部601、602、603、666、608、609、111、333、777、888、999房间餐具明细表11份；注明607、609音响设备单一份，餐饮部六楼固定资产明细表；显示6楼2号会议室、6F1资产盘存表一份）；三、被告黄泽勇、杨朴于本判决生效之日起十日内支付原告河南福国置业有限公司位于管城区东明××大厦××房屋及屋内设备设施剩余款项701.3632万元并支付逾期利息（利息以701.3632万元为基数自2018年12月30日起至实际清偿完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）；四、被告黄泽勇、杨朴于本判决生效之日起十日内支付原告河南福国置业有限公司关于管城区东明路南53号御玺大厦B座6层房屋占用使用费（按照1702.48平方米，以每平方米2元/天为基数，自2018年9月26日计算至房屋实际返还之日止）；五、驳回原告河南福国置业有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告黄泽勇、杨朴的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费119172元，由河南福国置业有限公司负担45237元，被告黄泽勇、杨朴负担73935元；反诉费48996元，由被告黄泽勇、杨朴负担。本院二审期间，上诉人黄泽勇、杨朴提交(2020)豫0104民初2517号卷宗材料。证明目的：黄泽勇、杨朴与福国公司就本案5、6层房屋单价在本案一审前，即2020年4月28日向管城法院起诉时便主张该房屋的成交单价为每平方米13600元，早于本案一审质证时间，不存在一审法院认定的矛盾之说，本案涉案5、6层房屋最终成交单价为每平方米13600元，并非房屋备案价每平方米21000元以及被上诉人所称的每平方米24900元之说。福国公司质证称：对该组证据的真实性没有异议，对其证明的目的有异议。第一，该组证据不符合民诉法的新证据，本案在一审开庭时，双方之间争议的18层房屋就已经进行了判决，并非是在一审判决之后才形成的该证据。第二，1.该组证据不能够证明案涉房屋单价为13600元。黄泽勇、杨朴二人在诉讼中均在撒谎。2.18楼的诉讼和五楼、六楼的诉讼代理人均是一个律师，并且黄泽勇、杨朴均到庭参加了诉讼，对本案争议的房屋价款是明知的，对其前后不一的陈述，只能说明其是在故意撒谎所作的虚假陈述,也不能够证明本案当中房屋的单价为13600元。在另案18层房屋诉讼中，原本黄泽勇和杨朴二人是对5、6层房屋的争议同时提起诉讼，但在福国公司提出大量证据的前提下，开过庭后，又撤回了对5、6层房屋争议的诉讼。本院对黄泽勇和杨朴提交证据的真实性予以认定，但该组证据不能证明双方约定的案涉5、6层房屋的单价。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，本案二审的争议焦点是：第一，双方约定的案涉五、六层房屋的实际的真实单价是多少，一审法院认定案涉房屋及设施的单价为24900元每平方米有无事实依据；黄泽勇、杨朴一审反诉请求有无依据，应否支持。第二，一审法院关于本案违约行为的认定以及判决黄泽勇、杨朴支付房屋占用使用费的处理是否适当。上诉人黄泽勇、杨朴主张案涉房屋单价为13600元的主要依据是：一、黄泽勇、杨朴主张，2018年7月27日福国公司与黄泽勇就黄泽勇认购的御玺大厦B座5层至6层房屋及以上房屋内的设施设备签订的认购意向协议第二条，双方约定的单价为24900元-11300元=13600元。关于该理由，本院认为，《认购意向协议》第2条约定，“上述房产的交易价格为：单价人民币24900元/平方米，协议单价为每平米优惠11300元后的价格。本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币300万元整作为购房订金。”数字“24900”是该条款划线空白处打印填写的单价。从该条款的文义，双方约定的单价为24900元/平方米。该协议第3条约定“付款时间与办法：（一）甲乙双方同意优先选择现金支付，在2018年9月6日前乙方筹集现金约4000万元，优先支付房款，降低贷款数额；（二）在此期间甲方协助乙方办理银行按揭方式付款，并约定除以上订金之外，另外支付首付款人民币大约3700万元整给甲方，剩余房款人民币约4000万元整，申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在应当审批额度下发30日将差额一并支付给甲方，逾期支付的乙方自愿承担中国人民银行同期贷款利率）,并于银行放款当日付给甲方账户。”根据该条款，认购协议约定的总价款约8000万。结合案涉5层、6层房屋总面积为3357.16㎡（1654.68㎡+1702.48㎡），根据每平方米24900元的单价计算得出房屋及设施、设备价款为83593284元，与协议中约定的约8000万的房款相符。黄泽勇认为根据《认购意向协议》第2条的内容，单价应为24900元-11300元=13600元的理解，与该条款文义及协议第3条约定房屋总价款不符，不具有合理性。二、黄泽勇、杨朴主张，根据双方2018年9月23日签订的《认购意向协议补充协议》第一条约定“以上共计1100万，双方协商可以作为购买协议项下的部分购房款或借款，如贷款金额达不到4000万时，以上款项作为房款。”的内容，说明涉案的五楼、六楼房屋的总价款应该是不到4000万元。关于该理由，因双方签订该补充协议时，银行按揭贷款尚未审批确定数额，黄泽勇、杨朴认为上述约定是购房总价款的约定的解释牵强，本院不予采纳。三、黄泽勇、杨朴主张，涉案的B座五层、六层，根据建设规划许可证显示属于写字楼，写字楼的备案单价写明是13950元每平方米，在同层A座五楼的销售价格也仅在9000元以下。关于该理由，双方当事人对于案涉房屋价款的约定，合同当事人的真实意思表示与备案价格或者他人购买价格没有直接关系，故本院不予采纳。黄泽勇、杨朴申请法院调取福国公司与案外人葛治国签订的《商品房买卖合同》，因与本案事实的关联性不足，本院不予调取。四、黄泽勇、杨朴主张，2019年7月2日的《购房补充协议》约定甲方将乙方购买的御玺大厦A座18层以及B座5层产权办理完毕并将房产证以及不动产证交付乙方之日起四个月内，乙方须向甲方支付该6层余下房款，表明本案涉及的五层以及18层的房屋价款已支付完毕。本院认为，该协议未明确房款支付情况，黄泽勇、杨朴的理解没有依据。综上，黄泽勇、杨朴主张案涉房屋单价为13600元的依据不足。黄泽勇、杨朴在本案一审中对于案涉房屋单价陈述曾存在矛盾。一审法院认定双方签订的《认购意向协议》中的单价每平方米24900元包括房价和设备设施价具有依据，并无不当。黄泽勇、杨朴主张备案合同中显示的价格每平方米21000元约定无效没有法律依据。福国公司自2018年9月26日将案涉6层房屋及屋内设施、设备交付黄泽勇、杨朴使用，黄泽勇、杨朴应当按照约定支付相应价款。黄泽勇、杨朴未按照约定支付案涉6层房款，存在违约，应承担违约责任，赔偿福国公司的损失。一审法院综合考虑本案实际情况，酌定按每平方米2元/天的标准确定6层房屋占用使用费并无不当。黄泽勇未按照约定支付案涉6层房款，要求福国公司承担未办理六层房屋产权过户登记违约金100万元的理由不能成立。综上所述，上诉人福国公司与上诉人黄泽勇、杨朴的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费107661元，由河南福国置业有限公司负担27339元、上诉人黄泽勇、杨朴负担80322元。本判决为终审判决。审判长  王燕燕审判员  谢宏勋审判员  陈 涛二〇二一年二月二十五日书记员  刘 洋