北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1688号上诉人（原审原告）：邢进，女，1969年3月6日出生，汉族，无业，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：袁晓东，北京朗庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈健，北京朗庭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李雄明，男，1969年11月12日出生，汉族，北京傲胜控股有限公司执行董事，住湖北省应城市。委托诉讼代理人：吴江涛，北京卓翔律师事务所律师。原审被告：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园****楼**301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：徐英，女，该公司工作人员。上诉人邢进因与被上诉人李雄明及原审被告北京麦田房产经纪有限公司（以下简称北京麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初16618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。邢进上诉请求：1.撤销一审判决，改判李雄明返还邢进定金20万元；2.案件受理费由李雄明负担。事实和理由：一审法院认定我构成根本违约的解除合同理由不成立，李雄明应当自己承担解除合同的责任。我不具有购房资格的事实早已在签署房屋买卖合同之前就存在，只不过我自己没有发现，不具有主观意图，而合同违约行为是发生在合同生效之后的行为，只可能构成合同签署前的缔约过失行为。因此我不具备购房资格的事实不能认定为违约行为，适用定金罚则没有法定基础，一审法院判决不予返还定金明显错误。我方并不存在合同签订后明确表示或者以我方的行为表明不履行主要债务或迟延履行主要债务的行为。一审法院认定涉案合同系协商一致解除，又认为李雄明享有解除权以及追究违约责任的权利明显矛盾。我找了专业的房屋买卖机构，而中介没有尽到义务，所以中介应该承担责任。李雄明辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回其上诉请求，维持一审判决。双方所签协议均是真实意思表示合法有效，双方应依约履行自己的义务，涉案房屋交易无法继续履行的根本原因是邢进不具备购房资格进而拒绝支付房屋价款，因此，邢进存在合同约定的违约行为应承担违约责任。在确认邢进不具备购房资格且拒绝通过其他方式履行合同义务后我于2018年8月16日发出《解约函》书面通知其解除房屋买卖合同并表示不再退还已支付的定金。一审法院认定我并未作出放弃解除权、放弃追究邢进违约责任或同意退回定金的意思表示是正确的。一审诉讼中，邢进存在虚假陈述，涉案房屋并不因为满二或满五而减少税负，其所述不再继续支付房款是因为未满二年的原因不成立。涉案合同合法有效，邢进所称缔约过失不适用本案。北京麦田公司述称，同意一审判决。邢进向一审法院起诉请求：1．判令李雄明返还定金20万元；2．判令北京麦田公司返还居间服务费148500元；3．判令北京麦田公司返还交易保障服务费20250元；4．案件受理费由李雄明、北京麦田公司负担。一审法院认定事实：2018年6月9日，李雄明（出卖人，甲方）与邢进（买受人，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》、《风险提示协议》、《购房资格协议》，约定由邢进购买位于北京经济技术开发区荣华南路1号院15号楼5至6层506号（简称涉案房屋），建筑面积共217.99平方米，该房屋登记用途为商业。关于成交价格，经买卖双方协商一致，该房屋成交总价为6750000元。关于付款方式，定金为1350000元，买受人于2018年6月9日前（含当日）以自行交接方式支付定金50000元；买受人于2018年6月10日前（含当日）以自行交接方式支付定金150000元；买受人于2018年7月9日前（含当日）以银行资金监管方式支付定金1150000元；买受人于2018年10月12日前（含当日）支付出卖人购房款5400000元，支付方式为银行资金监管。关于房屋权属转移登记，买卖双方于2018年10月15日前（含当日）办理缴税手续。买卖双方于取得《契税完税凭证》后1个工作日内办理房屋权属转移登记手续。关于违约责任，具备下列情形之一的，买受人构成根本违约，出卖人有权单方解除本合同，出卖人有权要求买受人于合同解除之日起十五日内按房屋成交总价的20%或定金罚则支付违约金。违约金不足以弥补出卖人损失（含房屋差价、维权成本等）的，买受人还应赔偿出卖人损失：（1）买受人逾期履约超过十五个工作日；（2）买受人或其配偶拒绝购买该房屋；（3）买受人以降低房屋成交总价等为由拒绝购买房屋；（4）买受人提供的资料或信息不真实、不合法、不完整，导致无法办理交易手续；（5）其他因买受人原因导致合同无法继续履行。《风险提示协议》约定，出卖人尚未取得该房屋《不动产权证书》，居间方已经如实告知买受人，且买受人已实地勘察该房屋，并查验了出卖人提交的商品房买卖（预售）合同、销售不动产统一发票（即原值发票）或购房收据、身份证件等材料。买卖双方均已知晓并理解该房屋交易风险，包括但不限于出卖人能否取得该房屋的《不动产权证书》及取得时间及出卖人取得《不动产权证书》所需缴纳的相关税、费的不确定性，以及在出卖人未取得《不动产权证书》时，如双方发生争议，买受人可能无法取得该房屋所有权等交易风险，买卖双方自愿达成本次交易。《购房资格协议》载明……二、国家及北京市关于现行商办类房屋（规划用途为商业、办公、写字楼、配套公建、非配套公建、综合楼等商办类项目）限购政策规定如下：……3、2017年3月26日前已购买的商办类项目再次出售时，个人应在符合下列条件时具备购房资格：（1）名下在京无住房和商办类房产的；（2）在申请购买之日起，在京已连续60个月缴纳社会保险或者个人所得税。三、为改善居住或办公条件，乙方购买甲方坐落于北京经济技术开发区荣华南路1号院15号楼5至6层506的房屋。甲乙双方签署了《北京市存量房屋买卖合同》。根据上述规定，乙方确认签订本协议时已具备购房资格。北京麦田公司提供李雄明与邢进于2018年6月签订的《补充协议》，载明出卖人预计取得该房屋《房屋所有权证》的时间为2018年9月。若因开发商的责任造成出卖人取得一手房产证的时间拖延，出卖人从该房屋开发建设单位处所获得的违约金及赔偿款归买受人所有。如因出卖人的责任致使该房屋自《买卖合同》签订之日起4个月内未取得一手房屋的所有权证，视为出卖人违约。2018年8月17日，李雄明向邢进发送《解约函》，以邢进未于2018年7月9日向其支付购房款1150000元为由，认为邢进构成根本违约，函告邢进双方于2018年6月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》自《解约函》送达之日起解除，李雄明不再退还邢进已支付的200000元定金。邢进认可于2018年8月23日签收《解约函》。另查，《北京市存量房屋买卖合同》、《风险提示协议》、《购房资格协议》、《补充协议》均由邢进、李雄明签字确认。2018年6月9日至2018年6月10日，邢进向李雄明支付购房定金共计200000元；李雄明于2018年7月19日将涉案房屋登记在李雄明名下；邢进不具备购买涉案房屋资质。邢进提供其与北京麦田公司工作人员的微信聊天记录，证明第三笔定金未按照合同约定支付系由于涉案房屋未办理产权证书，并非邢进责任，北京麦田公司未尽到审核购房资质义务。在案件审理过程中，李雄明称虽然《解约函》中没有明确注明因资质问题解除合同，但事实上是因邢进不具备购房资质进而拒绝支付剩余购房款项，导致涉案房屋买卖合同无法继续履行。经询问，邢进和李雄明均认可双方的房屋买卖合同于2018年8月23日解除。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。李雄明与邢进签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《风险提示协议》、《购房资格协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应依约履行自己的义务。关于邢进要求李雄明返还定金的诉讼请求，李雄明以邢进未于2018年7月9日向其支付购房款1150000元为由，认为邢进构成根本违约，根据查明的事实，双方在合同履行过程中已经对付款时间进行变更，李雄明以此为由主张邢进根本违约，理由不成立。李雄明于2018年8月23日向邢进送达《解约函》，邢进认可《北京市存量房屋买卖合同》已于2018年8月23日解除，属于当事人协商一致解除合同，故法院对此不持异议。案件中，李雄明并未作出放弃解除权、放弃追究邢进违约责任或同意退回定金的意思表示，且从《解除函》的内容来看，李雄明系以邢进违约为由行使解除权。故案件需要进一步审查涉案合同无法继续履行的原因及确定邢进是否存在违约行为。经审查，涉案房屋买卖合同无法继续履行的原因系由于邢进不具备购房资质。邢进作为买受人，其应知悉自身是否具备购房资质，即便不清楚，邢进作为买受人都具备更为便捷的查询条件，邢进对其自身是否具备购房资格应具有一定的认知和审查义务。邢进未提供证据证明其已向李雄明如实披露其不具备购房资质情况，或李雄明明知其不具备购房资格仍与其签订房屋买卖合同，或李雄明存在违约行为。综上，因邢进购房资格问题导致合同无法履行，对李雄明来说，邢进具有过错，应当承担违约责任。邢进要求李雄明退还定金的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。关于邢进要求北京麦田公司返还居间服务费148500元和交易保障服务费20250元的诉讼请求，因上述诉讼请求依据的合同并非房屋买卖合同，故对于上述诉讼请求，案件不予处理。邢进可另案处理。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第一百一十五条之规定，于2020年11月30日判决：驳回邢进的全部诉讼请求。本院二审期间，各方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。李雄明与邢进签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《风险提示协议》、《购房资格协议》等均系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。根据查明的事实，双方于2018年7月10日通过微信约定待李雄明的产权证办下来之后再给付115万元房款，2018年8月1日对邢进的购房资格审核时发现邢进不具备购买涉案房屋的购房资格。李雄明于2018年8月23日向邢进送达《解约函》，邢进于2018年9月提起本案诉讼，在诉讼中，邢进不认可李雄明在《解约函》中所述的违约行为，但认可双方之间的买卖合同已经无法履行，亦同意解除合同。由此可见，买卖双方所述之解除合同的基础并不相同，一审法院认定双方系协商一致解除合同，存在不当之处。李雄明在送达《解约函》时主张邢进存在根本违约，双方虽在合同履行过程中变更了付款时间，但李雄明于2018年7月19日办理完毕涉案房屋的所有权证，按照双方变更后的约定，邢进应于2018年7月19日之后给付该笔购房款，但在之后的资格核验中发现邢进不具备购买涉案房屋的购房资格，双方亦未达成继续履行的补救方案，故在李雄明发送《解约函》时，双方之间的合同实质上已存在履行障碍，李雄明要求解除合同具备相应的合同解除权。就合同的解除问题，系邢进自身的原因造成的，邢进应对此承担违约责任。邢进主张其不具备购房资质问题系在双方签订合同前就已存在，故不属于违约行为之上诉意见，缺乏法律依据，本院对此不予采纳。邢进要求李雄明退还定金依据不足，本院不予支持。邢进与北京麦田公司之间的纠纷与本案不属同一法律关系，双方可另行解决。综上所述，邢进的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，对合同解除的认定存在瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6832元，由邢进负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 陈雨菡二〇二一年二月二十六日法官助理 丁一哲书 记 员 张 璐