新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终419号   上诉人（原审原告）：黄世敏，女，1973年6月12日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。   上诉人（原审被告）：秦小霞，女，1985年12月1日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。   委托诉讼代理人：高萍，新疆乌鲁木齐垦区老君庙法律服务所法律工作者。   上诉人黄世敏因与上诉人秦小霞合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2020）新0102民初8195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭于2021年1月29日开庭进行了审理。上诉人黄世敏，上诉人秦小霞及委托诉讼代理人高萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   黄世敏上诉请求：撤销一审判决第四项：改判秦小霞向黄世敏支付租赁押金10,000元、垫付房租、物业费利息368.58元。事实和理由：租赁押金10,000元是合同中约定的内容，按照交易惯例秦小霞应将押金支付给我，故一审法院认定事实错误。一审法院在判决书中已经认可秦小霞应当向我支付利息311.5元，却未在判项中进行载明。   秦小霞辩称，不同意黄世敏的上诉请求。黄世敏将租赁押金交给了成功广场，并未交给我，因此我没有支付押金的义务。本案中黄世敏作为违约方无权主张利息。   秦小霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审期间，因我方未到庭参加诉讼，导致一审认定事实错误。我与黄世敏于2019年12月28日达成口头协议，由黄世敏向我转让租赁位于XX商铺，转让费为20,000元，另租赁费、物业费等7,260元，双方还约定转让前提为黄世敏必须教会我美甲、美睫、三纹等美容项目。我于2019年12月29日给黄世敏转款20,000元，2019年12月30日转款5,500元。之后我多次跟黄世敏沟通要求其到店教我美容项目，但黄世敏一直没来导致我无法经营，构成违约。黄世敏未到XX市场部办理交接手续，XX市场部不认可我拥有经营权导致无法继续经营，故不应当让我承担相应的物业费、租赁费等。一审法院认定合同成立，缺乏事实和法律依据。首先，涉案租赁商铺并未实际交接，且不到半个月我就提出解除商铺转让协议，并诉至法院。依据我国合同法的相关规定，合同解除的方式有两种，通知解除和诉讼解除。一审法庭在查明我已于2020年1月提起诉讼解除租赁合同，却认定租赁关系继续履行，显然违背事实。故对黄世敏诉请的各项费用由我承担，也是没有事实和法律依据的。一审判决认定黄世敏已于2019年1月29日将转让商铺交付于秦小霞，是严重违背事实的。双方合同成立的前提条件是黄世敏必须教会我美甲、美睫、三纹店内所有项目。故涉案租赁商铺期间应当从2019年12月29日起算，而非一审判决书认定的2019年1月29日。   黄世敏辩称，一审中秦小霞未到庭与我无关。我们双方约定教会她所有的项目我已经教了，是因为她自己没有学会，合同未能继续履行是因为秦小霞没有完全履行合同义务。   黄世敏向一审法院起诉请求：1.判令秦小霞继续履行转让租赁协议；2．判令秦小霞支付黄世敏垫付房租10，513.6元；3．判令秦小霞支付黄世敏垫付物业费9,861.4元；4.判令秦小霞支付黄世敏垫付房租、物业费利息368.58元；5.判令秦小霞支付黄世敏欠付物业费1,750元；6.判令秦小霞支付黄世敏租赁押金10,000元。   一审法院认定事实：2018年10月24日，黄世敏与新疆新世纪成功房地产开发有限公司签订租赁合同，约定由黄世敏承租XX号，建筑面积为33.88平方米的XX号商铺。用途为经营美容项目，租期为2018年10月27日至2020年10月26日，共计二年，起算租金为2018年10月27日，每年租金31,540.8元，空调费每年1,016.4元，保证金为10,000元。合同效力及于双方的权利义务的受让人、联营方、次承租人、分租人、实际使用人。2018年10月24日，黄世敏与乌鲁木齐尚誉物业服务有限公司签订物业服务合同。约定，由该公司为案涉商铺提供物业服务，有效期限为2018年10月27日至2020年10月26日，每月物业费2,371.6元，暖气费每年745.36元。2019年12月28日，黄世敏与秦小霞就案涉商铺转让达成口头协议，约定黄世敏向秦小霞转让案涉商铺。2020年5月18日，秦小霞将黄世敏诉至法院，要求解除双方转让租赁协议，返还转让费25,500元及利息638元，赔偿损失5,000元。其所述事实与理由为：2019年12月28日，双方达成口头协议，由黄世敏转让租赁位于XX商铺，双方约定转让费为20,000元，另租赁费、物业费7,260元。双方约定转让前提为教会其美甲、美瞳、三纹等美容项目。其于2019年12月29日给黄世敏转款20,000元，于2019年12月30日转款5,500元。之后，黄世敏不怎么来商铺，也就根本谈不上教会约定的美容项目，其数次打电话要求黄世敏前来指导，均予以拒绝，导致其无法经营。双方的租赁转让未到成功广场办理交接手续，其提出解除合同，被黄世敏拒绝。2020年6月6日，天山区人民法院作出（2020）新0102民初4424号民事裁定书，因秦小霞未在接到交费通知7日内交纳诉讼费，裁定按秦小霞撤回起诉处理。2019年12月29日，黄世敏向秦小霞出具收据，载明收到转让费20,000元，还欠付6,700元，于2019年12月29日付清后，一块儿去市场交接后办手续，拿回市场的10,000元押金，从今日起营业算秦小霞，市场收据已全部交付秦小霞保管。2019年1月30日，黄世敏向秦小霞出具收据，载明收到秦小霞房租5,000元，余款1,760元在2月20日结清，前提是教会秦小霞美甲、美瞳、三纹等店内所有项目。截至2019年1月30日，秦小霞向黄世敏支付转让费20,000元，物业费及租金5,500元，之后双方履行合同中发生纠纷，秦小霞未再继续向黄世敏支付约定费用，亦未将商铺交还黄世敏，双方未解除协议。黄世敏与成功广场签订的租赁合同于2020年10月26日到期，因秦小霞未与成功广场另签租赁合同，黄世敏继续向出租方与物业服务公司交纳了2020年1月27日至2020年7月26日的租金10,513.6元，物业费98,513.6元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。双方虽未签订书面商铺转让合同，但根据双方往来收据以及双方相互向法院起诉时陈述的事实，能够确定双方以口头形式约定了商铺转让事宜，双方存在事实的商铺转让合同关系。根据双方诉状主张的事实及实际履行合同的行为，双方口头约定的主要内容为：2019年12月29日，黄世敏将案涉商铺转让于秦小霞，转让费20,000元，因黄世敏向成功广场及尚誉物业公司缴纳租金与物业费至2020年1月26日，故双方约定秦小霞需另向黄世敏给付租金、物业费6,700元，2019年1月30日双方收据另约定，在黄世敏教会秦小霞相关美容项目后，秦小霞再向黄世敏支付最后1,760元的租金、物业费余款，款项付清后双方一同至成功广场办理商铺转让后续手续，以及秦小霞重新与成功广场签订租赁合同。双方口头约定的转让商铺合同，系双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，为合法有效的合同。双方应当按照约定全面履行自己的义务。因黄世敏与成功广场签订的租赁合同已于2020年10月26日到期，黄世敏要求秦小霞继续履行转让租赁协议已不具备客观条件，一审法院对其要求黄世敏继续履行转让租赁协议的诉讼请求不予支持。黄世敏已于2019年1月29日，将转让的商铺交付于秦小霞经营，应由秦小霞负担案涉商铺的租金、物业费。黄世敏在将商铺转让于秦小霞后，向出租方及物业服务方支付了2020年1月27日至2020年6月26日的租金10,513.6元，物业费9,861.4元，秦小霞应将此两笔费用支付于黄世敏。此两项费用合计20，375元，黄世敏于2020年1月20日支付房租及物业费合计15,000元，该笔费用于2020年1月21日至2020年6月30日期间，应以贷款市场报价利率计息，利息金额为274.6元（15，000元×4.15％÷365天×161天）；2020年4月25日，黄世敏支付房租及物业费合计5,375元，该笔费用于2020年4月26日至2020年6月30日期间，应以贷款市场报价利率计息，利息金额为36.9元（5，375元×3.85％÷365天×65天），以上合计，秦小霞应支付黄世敏利息311.5元。双方2019年1月30日的收据载明，秦小霞尚欠黄世敏1,760元，根据双方所载内容，能够确定该欠付费用系商铺转让时，秦小霞应支付于黄世敏的租金、物业费，故一审法院对黄世敏请求支付欠付物业费1,750元的诉讼请求予以支持。黄世敏称，其向成功广场交纳租房押金10,000元，因秦小霞拒不支付房屋租金及物业费，导致其无法于成功广场退回押金，其该诉讼请求无事实及法律依据，一审法院对其该诉讼请求不予支持。判决：一、秦小霞支付黄世敏垫付房租10,513.6元；二、秦小霞支付黄世敏垫付物业费9,861.4元；三、秦小霞支付黄世敏欠付物业费1,750元；四、驳回黄世敏的其他诉讼请求。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。秦小霞提交：1.微信转款记录，用以证明涉案收据上落款的时间有误；2.视频资料，用以证明秦小霞如果要续租必须由黄世敏本人到场办理过户。黄世敏认为：1.转账记录认可，时间和金额均正确；2.视频的真实性认可，的确是市场部的工作人员，对话内容也认可。本院对两组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。   本院二审另查明，黄世敏收到秦小霞房租5,000元，并于2019年12月30日出具了收据。一审法院查明事实“黄世敏与成功广场签订的租赁合同于2020年10月26日到期，因秦小霞未与成功广场另签租赁合同，黄世敏继续向出租方与物业服务公司交纳了2020年1月27日至2020年7月26日的租金10,513.6元，物业费98,513.6元”中物业费金额应为9861.4元，一审法院存在笔误，本院予以纠正。   本院认为，本案中，黄世敏与秦小霞就涉案商铺的转让出租行为进行了口头约定，并未形成书面协议，但从双方当事人的陈述以及黄世敏出具的收据内容可以反映，双方存在对涉案商铺内商品进行转让，且并未对转租的租期及租金进行约定。故本案不属于房屋租赁合同纠纷，案由应定为合同纠纷，一审法院对案由认定有误，本院予以纠正。本案的争议焦点为黄世敏主张秦小霞支付垫付房租、物业费及利息、欠付物业费、押金有无事实和法律依据。秦小霞认为双方转让协议的成立以黄世敏教会其美甲、美瞳、三纹等美容项目为前提，但黄世敏认为该条件仅为支付余款的前提条件。对此本院认为，双方2019年12月30日的收据载明：今收到秦小霞房租5000元还欠1,760元，余款必须在2月20日结清，前提是教会秦小霞美甲、美瞳、三纹等店内所有项目，结合双方2019年12月29日的收据中载明从今日起营业额算秦小霞的表述，可以认定涉案的转让协议于2019年12月29日生效，黄世敏已将涉案商铺交付秦小霞。收据中载明的“教会秦小霞美甲、美瞳、三纹等项目”仅为支付余款的前提条件，故自2019年12月29日开始因店铺所产生的各项费用应由秦小霞负担，因此黄世敏向秦小霞主张其提前交纳至2020年1月26日的物业费1,750元，本院予以支持。一审法院在本院认为中认定“黄世敏已于2019年1月29日，将转让的商铺交付于秦小霞经营，应由秦小霞负担案涉商铺的租金、物业费”存在笔误，该时间应为2019年11月29日，本院予以纠正。2020年5月18日秦小霞诉至天山区人民法院要求解除协议，后因未交纳诉讼费被天山区人民法院按自动撤诉处理。因秦小霞并不具备合同的单方解除权，故该协议需人民法院审理后经判决才能解除，秦小霞的诉讼行为并不能导致合同解除，因此该合同仍处于履行的状态。据此，秦小霞应向黄世敏继续支付2020年1月27日至2020年7月26日期间由黄世敏垫付的房租及物业费，一审对此认定无误，本院予以维持。关于黄世敏主张垫付物业费、房租产生的利息以及押金的问题。本院认为，垫付的物业费、房租及押金是黄世敏向成功广场所交纳，押金并不是由秦小霞收取，黄世敏也未能举证证明押金无法返还是因秦小霞的原因所导致，故黄世敏要求支付押金的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。黄世敏垫付物业费、房租是因转让协议生效之后一直未能办理过户导致，对此黄世敏存在一定过错，故对其要求支付垫付费用所产生利息的主张，本院不予支持。   综上所述，黄世敏、秦小霞的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费，黄世敏预交59.21元，由黄世敏负担，秦小霞预交353.13元，由秦小霞负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   冯 宁   审  判  员   瞿佩茹   审  判  员   姚 雷   二 〇 二 一 年 二 月 二 十 五 日   书  记  员   耿颖硕