浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0523民初527号 原告：丁国庆，男，1973年1月2日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：卢丹、吴平，浙江大德律师事务所律师。 被告：蔡立强，男，1974年5月11日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：叶根贵、施莎莎，浙江振源律师事务所律师。 原告丁国庆与被告蔡立强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用简易程序，后转普通程序公开开庭进行了审理。原告丁国庆的委托诉讼代理人卢丹、吴平，被告蔡立强及其委托诉讼代理人叶根贵、施莎莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁国庆向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告于2018年9月15日签订的《厂房出租合同》无效；2.判令被告向原告返还租金65843.75元、押金10000元，计75843.75元；3.判令被告向原告支付厂房腾空费用15010元、叉车起吊费2000元、叉车修理费6000元、竹制品加工费116920元，计139930元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年9月15日签订《厂房出租合同》一份，约定由原告承租被告所有的位于××村××号××房，租赁期限为三年，自2018年9月15日至2021年9月15日，房屋租金18000元／年，付款方式每年支付一次，原告应付押金10000元给被告作保证金，合同签订后，原告向被告支付了第一年度房屋租金及押金，共计190000元。原告承租该厂房用于经营安吉递铺博琦竹制品厂（系个体工商户，经营者为原告丁国庆，主要经营竹制品加工、销售）。2019年3月20日，原告驾驶叉车搬运竹丝至车间内时，车间内地面突然断裂、塌陷，原告及其驾驶的叉车落入塌陷处，导致原告受伤、叉车受损，事故发生后，安吉县应急管理局、安吉县公安局灵峰派出所即派员到场，对伤者进行救援，并对事故现场进行勘查，安吉县应急管理局于当日向安吉递铺博琦竹制品厂出具（安）安监现决【2019】04号《现场处理措施决定书》，载明：“依据《中华人民共和国安全生产法》第六十二条第二款第（三）项的规定，现作出如下现场处理决定：暂时停产停业整顿，待存在的事故隐患排除，经审查同意，方可恢复生产。”事故发生后，原告被送往医院接受住院治疗，其经营的安吉递铺博琦竹制品厂也被要求停业整顿，其无法再在租赁厂房内继续从事经营活动，原告的妻子朱连妹联系叉车租赁部将掉入地面塌陷处的叉车吊起，后着手腾空厂房，并于2019年6月26日完成腾空，并向被告交还厂房，期间花费叉车起吊费2000元、叉车修理费6000元、厂房腾空费15010元；因无法在承租厂房进行生产经营活动，原告为减少停业造成的损失，将订单委托安吉递铺阳山竹制品厂代为加工，并签订《加工合同》一份，截止起诉之日，原告共计向该厂支付加工费116920元。原告认为，被告在合同签订时未告知原告该厂房系未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋及未按照批准内容建设的临时建筑，被告就该厂房与原告签订的《厂房出租合同》无效应当退还自厂房腾空后的租金，并应当就给原告造成的损失承担赔偿责任。故原告诉至法院请求判准诉请。 被告蔡立强答辩称：1.双方签订《厂房出租合同》、被告出租的厂房未办理建设规划许可证均属实，但签订合同时原告是明知的；2.被告收取原告的租金、押金后，因原告提出案涉房屋未办理规划许可证要求退还部分押金，被告遂退还了5000元押金，被告实际收取原告的租金押金共计185000元；3.案涉厂房架设在小河上面，路人皆知，原告对此也知晓；4.2019年3月20日发生的事故系原告无视安全生产、违规操作造成，而且原告在此前的2019年1月份也曾因操作同一辆叉车在楼板上作业发生过塌陷事故，却仍不吸取教训，此外原告无特种车辆操作证，且驾驶的叉车重量在4吨左右，即使再坚固的水泥预制板都会塌陷；5.原告实际租用案涉厂房期间为2018年9月15日至2019年6月26日共计284天，按年租金18万元计算，即使退还，也只需退还44945元，加上5000元押金，但该退还的款项应冲抵厂房的维修费用；6.原告诉请第四项损失即使客观存在，该损失也不应由被告承担。综上，请求法庭依法驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方真实性无异议的《厂房出租合同》、警情卷宗及事故现场照片、2019年6月28日蔡立强发出的《租赁房屋恢复原状通知函》及邮政速递物流截屏、厂房交接清单、相关工商登记信息、结婚证（复印件）、不动产登记查询证明等证据，本院予以确认并在卷佐证。其余有争议证据，待下文阐述。 经审理，本院认定本案要件事实如下： 2018年9月15日，蔡立强（甲方）将其位于××村××号的未取得建设工程规划许可证而建设的厂房出租给丁国庆（乙方）经营竹制品生产，签订《厂房出租合同》一份，约定：案涉厂房建筑面积1600平米；租赁期限自2018年9月15日至2021年9月15日止；租金18万元／年；乙方应付押金1万元给甲方作保证金，租赁期结束，如乙方无其它欠费及赔偿事宜，甲方应退回全额押金等内容。嗣后，丁国庆承租了案涉厂房并依约支付蔡立强第一年租金18万元及押金1万元。 2019年3月20日，丁国庆在案涉厂房内驾驶叉车作业时发生致自身受伤及叉车受损的事故，并被应急管理部门暂时停产停业整顿。嗣后，丁国庆开始腾退案涉厂房（支出腾空劳务报酬5140元），并于2019年6月26日腾空后交还蔡立强。 现双方因案涉厂房租赁合同的效力、租金押金结算、损失赔偿等事项纠纷成讼。 经庭审，本院归纳本案争议焦点如下： 争议一、案涉《厂房出租合同》的效力问题。 庭审中，蔡立强自认案涉出租厂房未取得建设工程规划许可证而建设，且在本案法庭辩论终结前仍未取得，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号，以下简称《租赁合同解释》）第一条、第二条的规定，案涉《厂房出租合同》应认定无效。 争议二、合同无效后的财产返还、损失承担问题。 分析认为，合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还，即承租人退还租赁物，出租人退还租金，并根据各自过错赔偿相对方的损失。 第一，丁国庆应退还案涉厂房，现因其已于2019年6月26日退还，而产生的厂房腾空费损失应由过错方承担。现并无证据证明丁国庆在签订《厂房出租合同》时明知案涉厂房未取得建设工程规划许可证而建设，故该损失应由蔡立强承担。关于厂房腾空费的数额，丁国庆负有举证责任。现丁国庆提供的《安吉递铺博琦竹制品厂机械设备、原材料、成品搬离情况》所载的劳务报酬数额均系其单方制作，虽有相关出庭证人覃某、罗某、张某的证言予以佐证，但其中证人罗某、张某与丁国庆系亲戚关系，证言可信度较低，在无其他证据印证的情况下，本院仅对支付给覃某的劳务报酬损失共计5140元予以认定并由蔡立强承担。 第二，蔡立强应退还租金，而根据《租赁合同解释》第五条的规定，承租人应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，本案中丁国庆实际租赁期限为2018年9月15日至2019年6月26日共计284天，按年租金18万元计算，出租人蔡立强在扣除该期间的厂房占有使用费后，剩余租金39945元应予退还。至于丁国庆提出的应按厂房实际面积计算租金的主张，现并无证据证明案涉租赁标的物的实际面积与《厂房出租合同》中约定的面积有较大偏差，以及丁国庆在承租后的几个月内亦未对承租面积提出异议，应视为认可蔡立强交付的厂房面积并以厂房现状计算租金。此外，关于押金数额的问题，蔡立强对其反驳主张并未举证证明，故应予退还的押金数额为10000元。综上，蔡立强应退还丁国庆的租金及押金共计49945元。 第三，关于其他损失问题。关于丁国庆主张的叉车起吊费及修理费损失，虽客观存在，但系案涉事故引起的侵权之债，并非合同之债，不宜在本案中处理，建议依照其他法律关系另行主张。关于丁国庆主张的竹制品加工费损失，分析认为，现有证据不能证实丁国庆的原有订单量、库存量以及将订单委托他人的加工数量，而且即使可认定，委托加工亦系其对竹制品生产经营模式的选择，并非因防止损失扩大而支出的合理费用，且亦超出蔡立强在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失范围，故不应认定。关于蔡立强提出的厂房维修费及公证费损失的问题，分析认为，蔡立强对厂房维修费的事实负有举证责任，现其提供的“赵文庆”出具的《说明》、收据不符合证据形式要件，公证书及照片等证据亦不能证明案涉厂房出租前原状、维修费数额，应承担举证不能的法律后果，以及选择公证方式取证而支出的费用要求丁国庆承担，亦于法无据，本院不予认定。 综上，对丁国庆诉请合法合理的部分，本院予以支持，超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十三条、第一百二十二条，以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条之规定，判决如下： 一、确认原告丁国庆与被告蔡立强于2018年9月15日签订的《厂房出租合同》无效。 二、被告蔡立强退还原告丁国庆租金、押金49945元以及赔偿损失5140元，合计55085元，限于本判决生效之日起十日内支付。 三、驳回原告丁国庆其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4535元，由原告丁国庆承担3255元，由被告蔡立强承担1280元，因原告已预交，限于本判决生效之日起十日内直接支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  刘 方 人民陪审员  卢生宏 人民陪审员  诸茂龙 二〇二一年二月三日 书 记 员  罗晓萌