贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初1031号 原告：尚国志，男，汉族，1987年8月2日出生，住贵州省毕节市。 原告：祝兰，女，汉族，1989年9月27日出生，住贵州省正安县。 委托诉讼代理人：吴敏（特别授权代理），系贵州圣谋律师事务所律师。 被告：毕节市星城房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区麻园大道环东路口，统一社会信用代码：91520500755397034F。 法定代表人：王敏，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：丁俊（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：刘俊涛（一般授权代理）。 原告尚国志、祝兰与被告毕节市星城房地产开发有限公司（以下简称星城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理。原告尚国志、祝兰之委托诉讼代理人吴敏、被告星城公司委托诉讼代理人丁俊、刘俊涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告尚国志、祝兰向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判决被告以517,155.00元购房款为基数按日万分之三的标准计算并支付原告自2017年11月10日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证的违约金（暂计算至2019年9月16日，为104,723.89元）；二、请求人民法院依法判决被告退还已收的燃气安装费、有线电视入户费、电表入户费，共计3,380元；三、请求人民法院判决被告退还申请人房屋面积差价款2,993.9元；四、本案诉讼费用由被告负担。 本院经审理认定事实如下：2015年11月30日，原告与被告星城公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于毕节市七星关区百里杜鹃大道（区政府礼堂对面）星城商住楼二期（锦星苑）第1幢2单元13层2号房屋，该商品房建筑面积为157.19平方米，套内建筑面积131.54平方米，商品房总价款按套计算为517,155元；双方约定面积误差在3%内根据产权部门商品房面积实测技术报告为准，房价款多退少补，如误差超3%的，买受人有权退房。交付时间和条件：出卖人应当在2015年4月30日前向买受人交付该商品房。转移登记：（一）出卖人承诺于2015年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款。2018年9月3日，被告取得涉案楼栋的《商品房备案证明书》。2018年9月3日，被告在原告居住单元楼栋张贴了办证通知。2019年9月16日，案涉房屋取得不动产权登记证书，证书上载明案涉房屋建筑面积156.28平方米。2016年2月24日，被告向原告收取了电表入户费530.00元、有线电视费350.00元、燃气安装费2,500.00元。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同义务。原告已按合同约定全额支付了购房款和相关办证费用，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任，因系委托办证，故被告应办原告办理房屋不动产权属证。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定，转移登记：出卖人承诺于2015年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准予以计算。由于原告同意委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，但被告应向原告履行通知义务，故该违约金的截止时间应为被告具备办证条件后通知原告之日止。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院支持以已付购房款517,155.00元为基数，原则上自2015年10月31日起至2018年9月3日，但本案被告提出诉讼时效抗辩，故本院以原告向本院提交诉讼材料之日2020年11月16日倒推三年即2017年11月16日起的违约金予以保护，之前的违约金因超过诉讼时效，不予支持，违约金标准按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2017年11月16日计算至2018年9月3日。 关于房屋面积差价款的问题。原、被告签订合同时约定的案涉房屋建筑面积为157.19平方米，商品房总价款按套计算为517,155元；双方约定面积误差在3%内根据产权部门商品房面积实测技术报告为准，房价款多退少补，如误差超3%的，买受人有权退房。现该房屋实测后建筑面积156.28平方米，比约定的面积少0.91平方米，面积误差在3%内，因此被告应根据实测面积计收房屋总价款并向原告退还多收的款项，被告应退还原告的房屋面积差价款计算为：（517155÷157.19）×0.91元≈2,993.9元。 关于是否退还相关开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。若被告星城公司在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了上述建设安装费用，其应举证证明未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，被告星城公司所举证据并不能证明前述事实，应视为被告星城公司已将上述设施建设安装费用包含在房屋总价款中，故被告星城公司另行收取原告电表入户费530.00元、有线电视费350.00元、燃气安装费2,500.00元，无事实及法律依据，应予退还。原告要求被告支付占用期间利息的诉请，因双方并无合同约定，本院不予支持。被告提出诉讼时效抗辩，但上述费用的代收无法律依据，原告可以基于被告代收理由不成立随时要求予以返还，对被告关于诉讼时效的抗辩主张，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条，第八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市星城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告尚国志、祝兰逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以原告已付购房款476,297.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2017年11月16日计算至2018年9月3日； 二、被告毕节市星城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告尚国志、祝兰电表入户费530.00元、有线电视费350.00元、燃气安装费2,500.00元； 三、被告毕节市星城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告尚国志、祝兰房屋面积差价款2,993.9元； 四、驳回原告尚国志、祝兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,256.00元，由原告尚国志、祝兰负担200.00元，被告毕节市星城房地产开发有限公司负担1,056.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  全乾亚 二〇二一年二月九日 书记员  郑 丹