温州市鹿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0302民初376号 原告：杭州钱塘物业管理有限公司温州分公司，住所地温州市鹿城区火车站前东小区国光大厦付楼**。 主要负责人：单晓影,该分公司经理。 委托诉讼代理人：涂圣杰，浙江和乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆亚妮，浙江和乐律师事务所律师。 被告：温州数码科技广场连锁发展有限公司，住，住所地温州市鹿城区黎明中路东方花苑****/div> 法定代表人：黄坚敏，该公司执行董事兼总经理。 被告：温州东数科技有限公司，住所地温州市鹿城，住所地温州市鹿城区黎明中路东方花苑****div style="font-size: 15pt; font-family: 宋体; margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt"> 法定代表人：何小泉，该公司执行董事兼总经理。 上述两被告共同委托诉讼代理人：杨秀玉，浙江震瓯律师事务所律师。 上述两被告共同委托诉讼代理人：吴蓓蓓，浙江震瓯律师事务所律师。 原告杭州钱塘物业管理有限公司温州分公司（以下简称钱塘物业）与被告温州数码科技广场连锁发展有限公司（以下简称数码公司）、温州东数科技有限公司（以下简称东数公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱塘物业的委托诉讼代理人陆亚妮、被告数码公司和东数公司的共同委托诉讼代理人杨秀玉、吴蓓蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钱塘物业向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即向原告支付2019年4月27日起的物业管理费(非住宅部分面积23348m?、非住宅部分每月2.0元/m?的标准计算，暂算至2020年10月27日，共计840528元)及逾期支付滞纳金(从逾期之日起按每天应缴金额的万分之五计算，暂算至2020年11月20日，金额为118607.84元)。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：判令二被告立即向原告支付2019年4月8日至2020年12月31日的物业管理费464427元及逾期支付滞纳金(从2020年1月1日起至2020年12月31日止，以196059元为基数；从2021年1月1日起至付清之日止，以464427元为基数，均按日万分之五计算。暂算至2021年2月20日，滞纳金为47391元。) 事实和理由：位于温州市鹿城区黎明西路东方××项目（以下简称东方花苑）系商住小区，于1999年经温州市规划局批准开工，次年竣工，总建筑面积94196ｍ？，其中包括住宅部分面积70848ｍ？，非住宅部分面积23348ｍ？。2019年4月24日，东方花苑第五届业主委员会（以下简称业委会）成立，并于5月29日备案。同月。业委会与原告签订为期五年的《东方花苑物业管理委托合同》（以下简称《物业委托合同》），将东方花苑委托给原告实行物业管理。根据《物业委托合同》的约定，物业管理费的收取标准为：住宅部分每月1.0元／ｍ2，非住宅部分每月2.0元／ｍ？。温州数码技术广场（以下简称数码广场）由东方花苑1-3层裙楼约200个商铺组成，被告数码公司自2006年1月起系市场运营方，即东方花苑非住宅面积部分的实际使用人。根据数码公司与业主的合同约定，其除每年向业主支付固定收益外，还应承担商铺租赁及商场维护所需的经营活动费用、物业管理费用等。根据《物业管理条例》规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。后数码公司因成为被执行人于2018年将数码广场整体业务移交被告东数公司运营。自原告进驻东方花苑小区以来，二被告未缴纳其使用部分面积的物业管理费，经原告多次催告至今仍未履行缴费义务。 被告数码公司、东数公司共同辩称：一、数码广场出入口与住宅独立，数码广场内的物业服务自市场成立以来一直都是独立运行、管理，数码广场内的所有物业服务也均由数码公司、东数公司在实际提供，原告从未向数码广场提供过任何物业服务，无权收取物业费。1.数码广场不属于原告的物业管理区域之内。从地理位置上，经过现场勘查，可知数码广场与东方花苑住宅区域出入口相对独立，且进入数码广场内部后的1-3层与4层以上的住宅区域并不相通，原告提供的物业合同中关于满意度调查也将数码广场中的非住宅业主排除在外，由此可侧面印证东方花苑数码广场群楼非住宅区域的物业管理实质上就是脱离于原告的物业服务范围之外的。2.数码广场中的“非住宅业主”从未参加过业主大会，也从未被通知参与选举业委会，更非业委会成员，东方花苑小区住宅区域业主单方面成立的业委会对外所签署的物业合同对小区内的非住宅业主和被告不具有法律约束力。数码广场一直是独立于住宅小区独立自我管理的，对于物业合同的签署，市场中的业主对此一无所知，所有业主都未被通知过参加过业主大会行使表决权、未参与选举业委会，对于选聘原告此前更是一无所知，相应的表决事项、表决结果均未通知数码广场中的商业业主，也未在数码广场进行公告。住宅业主单方面与原告形成的合同对数码广场裙楼中不知情的“非住宅业主”不具有约束力。3.原告自入驻后从未向数码广场区域提供过实质物业服务，故即便上述物业合同有效，原告也无权收费。享受权利应以履行义务为前提，本案中原告主张物业费的前提条件和依据应基于其履行了提供物业服务的义务，从本案实际情况看，原告自入驻后并未按照合同约定对数码广场裙楼1-3层的非住宅区域提供实质的物业服务，东方花苑数码广场内的所有物业管理工作（包括安保、照明、保洁、监控、消防系统、电梯扶梯、空调机、冷凝塔、配电房、管道排污、电力维护、维修等工作）均由被告自行负责管理，相关的保洁人员、保安人员、电工等均由被告自行雇佣配备，原告从未提供过任何物业服务，对于东方花苑中的消防报警系统和应急发电机虽然是原告在管理，但报警系统对于数码广场而言是没有实质作用的，数码广场有自己的消防室，有完备的监控系统和安保部门，一旦市场中发生火灾，安保人员能够立即发现并报警。对于应急发电机，只有在小区停电时使用，用到的概率极小，且一旦真的启用，相关费用也是共同分摊的。因此在原告未实质提供物业服务的情况下，被告认为其是无权收取物业费的。二、关于数码公司的市场管理的范围。1.数码公司持有的市场登记证上登记的市场管理面积为9700平方米，经初步统计，市场中由被告负责管理的非住宅业主共252户，该252户非住宅业主房屋产权建筑面积总和为11182.04㎡、使用面积总和为7053.96㎡，另外，一楼的银行、邮局、三楼的部分商铺均不属于被告的市场管理范围，但实际上该部分已卖出商铺对于市场的公共设备（中央空调、冷凝塔、监控管理、卫生间）一直有在共同使用，然而市场中所有公用设备的管理维护工作一直由被告单方面负责，原告从未参与其中。2.在被告的市场管理范围之内，存在部分未出租的商铺一直是空置没有经营的，因此，这部分空置商铺的业主并未向被告缴纳过管理费，经被告初步统计，这部分面积大概占市场总面积的1/3，对于被告而言仅仅收了2/3的管理费，但负责了整个数码广场的物业管理（包括部分已卖出的本并不属于市场管理范围内的一楼银行、邮局、三楼商铺）。三、关于本案的滞纳金。首先，业委会与原告的《物业委托合同》并未明确约定物业费的交费时间，原告主张按年度收取无合同依据，其次，原告从未向被告催收过物业费，在原告未提供物业服务的情况下，被告不存在逾期支付一说，更不存在违约一说，因此，被告认为原告无权收取滞纳金。综上所述，被告对数码广场的管理包括了市场经营管理和物业管理（包括但不限于数码广场内共有区域及公用设备的物业管理）两部分，系涉案数码广场物业服务的提供者，原告从始至终未对数码广场的所有业主提供过物业服务，无权收取物业服务费。 另外，如果按2元每平方每月的标准计算，2019年4月8日至2020年12月31日的物业管理费确实为464427元。但根据原告提供的《物业委托合同》，委托管理起始时间为2019年4月27日，并非2019年4月8日。如果按2元每平方每月的标准计算，2019年4月27日至2020年12月31日的物业管理费为450263元。 被告只是商场的经营管理者，实际业主有252个。被告承认，如果需要向原告支付物业管理费，其费用由东数公司负担，而不是由252个业主负担。 经审理查明：东方花苑A、B幢系商住楼，两幢房屋层数均为31层。两幢房屋的一至三层为商业用房，分属200余户业主所有。四楼以上为住宅。第一层中建筑面积2210.78平方米、第二层中建筑面积5249.37平方米、第三层中建筑面积3721.89平方米，合计建筑面积11182.04平方米，由被告东数公司以数码公司的名义经营管理（以下简称东数公司经营管理部位）。东方花苑一至三层与四楼以上住宅部分互不相通。 东数公司的经营管理模式为：东数公司就其经营管理部位负责对外招商以及商铺管理；东数公司向商户收取市场经营管理费，包括保洁费、水费、保安费、服务费以及商场内设施设备（包括宽带网络、自动扶梯、数码监控、局域网、中央空调等）的使用维护费用。东数公司组建了一个完整的物业管理团队，负责东数公司经营管理部位内部的安保、保洁、设备运营维护。其内部设备自动扶梯、中央空调、监控设备、消防设备、配电房等，以及一至三层的中央空调冷却塔由东数公司负责管理、维护。东方花苑东南侧护栏内广场的卫生清理费用由东数公司支付，广场路面由东数公司负责修缮。 2019年4月8日，原告与温州市鹿城区滨江街道灰桥社区居民委员会签订《东方花苑物业服务代管协议》，根据该协议，东方花苑从2019年4月8日起由原告提供物业服务。 2019年5月，原告与东方花苑第五届业主委员会签订《东方花苑物业管理委托合同》，约定：东方花苑第五届业主委员会将东方花苑建筑面积为94196平方米的商住小区委托给原告进行物业管理；委托管理期限为五年，自2019年4月27日起至2024年4月26日止；物业管理费住宅为每月1元/平方米、店面为每月2元/平方米；业主和非业主使用人不按规定交纳各项物业管理费用，从逾期之日起按每天应缴额的1%交纳滞纳金；委托管理事项如下：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、小区地面；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、智能监控设备；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、沟渠、池、停车库；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所；公共环境卫生清扫、保洁，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运；道路交通与车辆停放秩序的管理；配合公安部门维护住宅小区的公共秩序，做好安全防范工作；管理与物业相关的工程图纸、竣工验收资料和业主档案材料；配合社区居委会组织开展社区文化娱乐活动。 原告管理东方花苑物业期间，东数公司经营管理部位的物业依然由东数公司自行管理，但东方花苑整体（含东数公司经营管理部位）的消防系统、排污系统、应急供电系统、水泵房、配电房由原告负责管理维护，一至三层的专变配电房由原告与东数公司共同管理，所需费用按照东数公司60%、原告40%分担。东数公司经营管理部位的水电费由东数公司向商户收取后，统一交给原告，由原告代缴。 东数公司和数码公司以及相应部位的业主未向原告缴纳物业费。按《物业委托合同》约定计算，从2019年4月8日至2020年12月31日，东数公司经营管理部位对应的物业费为464427元。 另查明：2020年2月底，东方花苑北侧路面排污管道断裂，原告进行了修理，共花费3850元。鉴于该排污管道系一至三层的其中三个卫生间共用，其中一个卫生间在东数公司经营管理部位内，东数公司根据原告的要求，分摊了修理费用1500元。 本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。东数公司经营管理部位虽与东方花苑的其他部位相对独立，但在结构上与东方花苑的其他部位为同一整体，应认定为构成同一物业服务区域。被告辩称东数公司经营管理部位系独立物业服务区域，本院不予采纳。原告为东方花苑提供物业服务，东方花苑整体（含东数公司经营管理部位）的消防系统、排污系统、应急供电系统、水泵房、配电房由原告负责管理维护，除东数公司经营管理部位内部的公共部位外，东方花苑的其他公共部位均由原告负责管理维护，故原告有权要求被告支付物业费。但鉴于：东数公司组建了一个完整的物业管理团队，负责东数公司经营管理部位内部的安保、保洁、设备运营维护，除对200余个专有部位进行管理外，对共有部位（包括通道、扶梯、卫生间、楼梯间、设备间、中央空调、监控设备、消防设备、配电房等）及中央空调冷却塔进行管理、维护，分担了本应由原告提供物业服务的大部分职责，原告要求被告按合同约定承担物业费，对被告显然不公平。根据双方实际承担的物业管理范围，本院对被告应缴纳的物业费酌情进行调整，调整为按原合同标准2元/月·平方米的25%计算，被告应缴纳的物业费为464427元的25%，即116106.75元。因双方在本案判决之前就物业费是否支付及金额确定尚存争议，故原告主张逾期违约金，依据不足，本院不予支持。 鉴于被告东数公司以数码广场的名义使用涉案物业区域进行经营管理，两被告系涉案物业区域的实际使用人，原告要求两被告对所欠物业费承担共同支付义务，本院予以支持。 综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条、第十二条规定，判决如下： 一、被告温州数码科技广场连锁发展有限公司、温州东数科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州钱塘物业管理有限公司温州分公司物业费（从2019年4月8日起至2020年12月31日止）116106.75元； 二、驳回原告杭州钱塘物业管理有限公司温州分公司其他诉讼请求。 当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8918元，减半收取4459元，由原告杭州钱塘物业管理有限公司温州分公司负担3148元，由被告温州数码科技广场连锁发展有限公司、温州东数科技有限公司负担1311元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员  李琴仙 二〇二一年二月二十二日 书记员  项婷婷 10- 11-