湖北省武汉市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鄂01执异9号 异议人（被执行人）：武汉中原实业集团发展有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区黄浦路**。 法定代表人：甘旻，该公司董事长。 申请执行人：兴业银行股份有限公司武汉分行，营业场所湖北省武汉市武昌区水果湖中北路108号兴业银行大厦。 负责人：刘秉文，该行行长。 被执行人：武汉中原正兴矿业有限责任公司，，住所地湖北省武汉市江岸区中原大厦**** 法定代表人：陈群雁，该公司董事长。 被执行人：武汉中原投资发展有限公司，住，住所地湖北省武汉市江岸区黄埔大厦********/div> 法定代表人：甘旻，该公司董事长。 被执行人：武汉中原轻化有限责任公司，住所地湖北省，住所地湖北省武汉市江岸区黄浦大街**黄浦大厦**** 法定代表人：甘旻，该公司执行董事。 被执行人：陈群雁，男，1962年2月6日出生。 被执行人：陈剑，男，1971年6月17日出生。 被执行人：陈建华，男，1962年8月16日出生。 本院在执行（2019）鄂01执1012号兴业银行股份有限公司武汉分行（以下简称兴业银行武汉分行）与武汉中原正兴矿业有限责任公司、武汉中原实业集团发展有限公司（以下简称中原实业公司）、武汉中原投资发展有限公司、武汉中原轻化有限责任公司、陈群雁、陈剑、陈建华公证债权文书一案过程中，于2020年10月14日作出（2019）鄂01执1012号执行裁定书，裁定拍卖被执行人中原实业公司名下位于武汉市硚口区阮家台特1号X-X层[产权证号：武房权证硚字第**，建筑面积3068.08平方米；土地证号：武国用（2008）第X**，土地面积：4346.77平方米]的房产及项下土地使用权、位于武汉市硚口区阮家台特******[产权证号：武房权证市字第2：武房权证市字第**.3平方米；土土地证号：武国用（2008）第X**土地面积：4346.77平方米]的房产及其项下的土地使用权。被执行人中原实业公司不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 中原实业公司提出异议请求：1、撤销本院（2019）鄂01执1012号执行裁定书；2、撤销武汉博兴房屋土地评估有限责任公司作出的鄂博兴（2020）字第Z097号房地产处置司法估价报告。事实和理由：1、本案执行标的为本金1400万元，利息300余万元，但案涉房产及其项下的土地使用权市场价值在亿元以上，故本次拍卖为超标的拍卖。2、位、位于武汉市硚口区阮家台特******早已分配给公司职工居住应被列为被执行财产。3、中原实业公司是一家改制的军转企业，股东及持股会成员皆为复转军人和部队家属，因企业经营困难，职工多次至省市有关部门上访，经各方共同努力才平息。目前几百名职工工资按较低标准发放，若案涉房产及土地被低价贱卖，势必造成社会稳定问题。4、中原实业公司名下位于武汉市硚口区阮家台特1号地块已由武汉市人民政府控规为住宅用地，目前就是住宅用地，评估时应按控规后的住宅用地来确定价值。但武汉博兴房屋土地评估有限责任公司按工业用地的用途评估，显然违背市场价值规律，使评估价远低于实际价值。综上，法院拍卖案涉房产及其项下土地使用权的行为损害了中原实业公司的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定提出异议。 本院查明，兴业银行武汉分行与武汉中原正兴矿业有限责任公司、中原实业公司、武汉中原投资发展有限公司、武汉中原轻化有限责任公司、陈群雁、陈剑、陈建华公证债权文书一案，湖北省武汉市楚信公证处于2019年4月8日作出的（2019）鄂楚信证字第5569号公证书已经发生法律效力。该公证书载明：债权人兴业银行武汉分行，被执行人为武汉中原正兴矿业有限责任公司、中原实业公司、武汉中原投资发展有限公司、武汉中原轻化有限责任公司、陈群雁、陈剑、陈建华，执行标的为截止二○一九年三月十一日，借款本金余额人民币1409.763万元整及利息罚息复息232925.28元，利息、罚复息应计算至贷款全部清偿时止，按借款合同相关约定计算；另有债权人为实现债权所支出的公证费、执行费、评估拍卖等费用应由被执行人承担，可一并列入执行标的。权利人兴业银行武汉分行于2019年5月14日向本院申请执行，本院于同日以（2019）鄂01执1012号立案受理。 执行过程中，本院于2019年6月24日作出（2019）鄂01执1012号执行裁定书及协助执行通知书，轮候查封了被执行人中原实业公司名下位于武汉市硚口区阮家台特1号1-3层的房产及项下土地使用权、位、位于武汉市硚口区阮家台特******的房产及其项下的土地使用权因本案申请执行人兴业银行武汉分行为上述房产的抵押权人，经向首轮查封法院武汉市硚口区人民法院（以下简称硚口区法院）商请，该院将上述房地产的处置权移送至本院。 2020年9月22日，受本院委托，武汉博兴房屋土地评估有限责任公司作出鄂博兴（2020）字第Z097号《房地产处置司法估价报告》，其中载明估价对象为中原实业公司拥有的位于硚口区阮家台特1号大库房和X栋共X幢房产及全部土地，即建筑面积合计为3730.38平方米房屋所有权及土地使用权面积4346.77平方米国有划拨土地使用权，房屋设计用途为工业交通仓储、其它，现状用途为仓库、住宅、空置。该报告确定估价对象在价值时点（2020年8月13日）的估价结果为：市场价值总价为2504.54万元，折合房地产平均单价6713.9元/平方米。 2020年10月14日，本院作出（2019）鄂01执1012号执行裁定书，裁定拍卖被执行人中原实业公司名下位于武汉市硚口区阮家台特1号1-3层的房产及项下土地使用权、位于武、位于武汉市硚口区阮家台特******的房产及其项下的土地使用权iv> 2020年11月17日，中原实业公司不服上述评估报告，以报告未能全面反映案涉房地产价值，评估结果低于正常市场价格为由提出异议。本院依法将此异议转交武汉博兴房屋土地评估有限责任公司，该公司于2020年11月20日作出《关于评估异议的回复》。中原实业公司仍不服，向本院提交《请求组织专家评审团听证的申请书》。2020年12月18日，武汉光谷联合产权交易所江城产权交易有限公司向本院出具《专家听证会工作报告》。 另查明，武国用（2008）第461号国有土地使用权证载明：土地使用权人“武汉中原实业集团发展有限公司”，座落“硚口区阮家台特X号”，地类（用途）&l，地类o;仓储用地”，使用权类型“划拨”，使用权面积“4346.77㎡”；武房权证硚字第2007007X**房屋所有权证载明：房屋所有权人“武汉中原实业集团发展有限公司”，座落“硚口区阮家台特X号”，建筑面积“3068.08平方米”；武房房权证市字第2008011X**屋所有权证载明：房屋所有权人“武汉中原实业集团发展有限公司”，座落“硚口区阮家台特X号X栋”，建筑面积“662.30平方米”。 再查明，硚口区法院以（2016）鄂0104民初3078号立案受理原告中国农业银行股份有限公司武汉崇仁路支行与被告武汉市志坤商贸有限公司、武汉中原实业集团发展有限公司、祝志勇借款纠纷一案。该案诉讼中，硚口区法院于2016年11月2日以（2016）鄂0104民初3078-4号协助执行通知书首轮查封案涉房地产。2017年7月31日，硚口区法院作出（2016）鄂0104民初3078号民事判决书，该判决已发生法律效力。权利人于2018年1月2日向硚口区法院申请执行，硚口区法院以（2018）鄂0104执29号立案受理。2018年6月14日，硚口区法院作出（2018）鄂0104执29号之二执行裁定书，裁定该院作出的（2016）鄂0104民初3078号民事判决书本次执行程序终结，并确认被执行人尚欠申请执行人本金28328966.34元及利息。 本院认为，根据《中华人民共和国民事民事诉讼法》第二百四十二条规定，人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。案涉房地产登记在被执行人中原实业公司名下，本院据此对案涉房地产采取评估、拍卖措施，符合法律规定。 关于本案是否存在超标的拍卖的问题。中原实业公司主张案涉房地产价值上亿元，本案执行标的本息合计为1700万余元。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条第一款“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结”之规定，本院查封被执行人的财产价值，应以清偿本案执行依据确定的债权额及执行费用为限。经查，本案执行依据为湖北省武汉市楚信公证处（2019）鄂楚信证字第5569号公证书，依此确定的债权额为：借款本金1409.763万元及利息罚息复息232925.28元（截止2019年3月11日，利息、罚息应计算至贷款全部清偿时止）。根据评估报告估价结果，本院拟拍卖的房地产价值为2504.54万元。考虑房地产拍卖变现中可能出现的流拍、降价因素，本院已查封的上述财产价值未明显超过执行依据确定的债权额及执行费用。且本案对案涉房地产的查封系轮候查封，如本案对案涉房地产处置后仍有余额，在先查封权利人亦可向本院申请参与分配。故中原实业公司提出本院超标的拍卖，无事实依据，本院不予支持， 关于异议人中原实业公司认为评估机构对案涉房产及土地评估价格过低的问题。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条的规定，当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。本案中，中原实业公司主张评估机构确定案涉土地性质错误，应以住宅用地标准对案涉土地进行评估。根据查明事实，案涉土地在国土资源管理部门登记的土地性质为“仓储用地”，中原实业公司认为案涉土地应以住宅用地标准进行评估，依据不足，本院不予支持。 综上，异议人中原实业公司异议理由不能成立，其异议请求应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回武汉中原实业集团发展有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湖北省高级人民法院申请复议。 审判长  张鹰战 审判员  吴 利 审判员  周 晨 二〇二一年二月八日 法官助理刘小铭 书记员谭晓