广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初949号原告：广州家华物业管理有限公司，住所地广州市海珠区赤岗红卫路靖晖街**64铺。法定代表人：邓晓英，总经理。委托诉讼代理人：邓树东，系公司员工。委托诉讼代理人：魏世军，系公司员工。被告：雷达，男，1982年12月14日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区，委托诉讼代理人：梁耀颢，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告广州家华物业管理有限公司与被告雷达物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人邓晓英及委托诉讼代理人邓树东、魏世军，被告的委托诉讼代理人梁耀颢均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付广州市白云区广州大道北云新街12号云新小区72-13号车位自2018年5月15日起至2020年10月30日期间的物业管理费3540元（120元×29.5月）；2.被告向原告支付滞纳金，以每月物业管理费为本金，按每日3‰计算分别自2018年5月15日起计至清偿之日止）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告具有物业管理资质，于2017年参与投标并且中标，并于2018年5月13日与广州市白云区云东小区业主委员会（以下简称业委会）签订《云东小区物业管理合同》，该合同第六条明确约定住宅管理费每月0.8元/平方米，商铺每月1.85元至2.15元/平方米，自有产权车位管理费每位120元/月、垃圾费5元/月，上述费用延交，应支付每日千分之三滞纳金。原告于2018年5月15日开始对涉案商铺、停车场、住宅进行物业管理至今，被告从未缴纳过费用，故提起本案诉讼。被告辩称：被告为涉案车位的业主，但被告已将拥有的车位出租给广州维维中介物业管理有限公司成立的云东小区停车场经营管理，所以涉案车位的经营管理者是云东小区停车场，小区物业管理公司一直只是向车位业主收取车位的物业管理费而不含车位的经营管理费，涉案车位一直是按照普通物业管理每月每平方米的单价支付物业管理费，现被告同意按照每平方米每月1.3元的标准支付。《云东小区物业管理合同》中约定的自有产权车位收费标准是无效的，该约定是原告与业委会恶意串通达成的，且有违权利义务对等的公平原则。停车场的专有设施、设备均由云东停车场投资设立和维修保养，用水、用电及车辆的保管责任、出入管理等均由该停车场自行负责，原告为涉案车位提供的服务与原告为住宅、商铺业主提供的服务一样，但收费远高于住宅、商铺的收费标准。另外，被告主动几次要求向原告支付该费用，原告均予以拒绝，导致双方不能达成一致，不缴费是因原告未能达到其不合理收费目的而拒绝收取，并非被告违约，故滞纳金不应由被告承担。另外，被告成为涉案车位的业主具有历史原因，审理中不宜直接套用《物业管理条例》，否则容易造成误判。如若支持原告诉请的物业管理费标准，将使被告陷入重复缴费，损害广大小区业主的停车权益。原告只是提供了对业主车位专有部分以外的公共设施进行物业管理，而对专有部分没有提供服务，法律并未禁止在有物业管理服务企业区域开设停车场。被告已就物业管理合同提起相关诉讼，根据民事诉讼法第150条规定，该诉讼结果可能影响本案的最终定性，故本案应中止审理。请求驳回原告的无理诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据云东小区物业管理合同、证明、商铺资料、缴费通知单、消防系统维护保养合同、维护保养记录、营业执照、广州市经营性停车场备案证明、合同公示照片、《异议书》及寄送快递底单、《云东小区物业管理合同》（广州维维中介物业管理有限公司）、《云东小区物业管理合同》（广州市华诺物业管理有限公司）、民事调解书、保险单、发票、工资单、谈话录音等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告为广州市白云区同和路云新街**13车位的产权人。涉案车位所在广州市白云区云东小区。2018年5月13日，云东小区第五届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《云东小区物业管理合同》，约定：甲方经业主大会投票通过将位于广州市白云区云新街云东小区委托于乙方实行物业管理；物业类型为住宅、商铺及停车场；物业服务范围为2栋9层住宅楼、1栋7层住宅楼、1楼悬空停车场1座、中心花园以及住宅楼裙楼商业铺面；物业用地面积18767平方米，建筑面积52403平方米，总计690户；物业管理需配备18人，物业管理费的收费标准为住宅管理费0.8元/平方米，商铺管理费1.85元-2.15元/平方米（以上两项均按建筑面积收费）；代为收取住宅每月每户垃圾中转费5元；业主自有产权车位管理费每位120元/月，公共区域临时停车位的50%属于小区全体业主所有，用于小区公共维护使用，该款每月的中旬汇入业委会指定的账户，连续两个月乙方未按时支付该款将丧失续约权，公共区域临时停车费上涨收费标准由业委会根据相关流程后重新制定，乙方按照新标准执行，下调临时停车费需经乙方同意，小区智能停车系统由乙方在执行合同3个月内负责引入并安装好，产权归小区所有；上述费用有恶意延误不交者，乙方有权收取每日千分之三的滞纳金；本合同期为4年，即2018年5月15日起至2022年5月14日止；等等。自原告进驻云东小区后，被告至今未支付过任何费用。原告提交了广州市白云区云东小区第五届业主委员会于2020年8月5日出具的《证明》，载明：家华公司是通过竞选投票的方式，于2018年5月15日正式接管云东小区，并与业委会签订了物业管理合同，合同内容和收费标准是由业委会组织业主投票，超过三分之二以上业主授权业委会成立物业招标委员会，最终确定的合同方案和收费标准。被告提交以下材料作为证据：证据1.广州维维中介物业管理有限公司云东小区停车场《营业执照》；证据2.广州市经营性停车场备案证明；证据3.《云东小区物业管理合同》（广州维维中介物业管理有限公司）；证据4.《云东小区物业管理合同》（广州市华诺物业管理有限公司）；证据5.（2016）粤01民终16279号《民事调解书》；证据6.合同公示照片；证据7.《异议书》及寄送快递底单；证据8.停车场责任保险单及保费支付发票；证据9.停车场水电费支付发票及员工工资单；证据10.云东小区停车场负责人与家华公司负责人就交纳物业管理费事宜的谈话录音。家华公司质证表示：对证据1、2的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议；对证据3、4不予确认，该证据是之前物业公司的合同，与本案无关；对证据5认为是上一任的物业公司起诉雷达，证明被告没有缴纳过物业管理费；对证据6、7的真实性、合法性、关联性均有异议，原告是合法投标；证据8、9与本案无关；证据10，的真实性、合法性、关联性均有异议。审理中，原、被告均确认涉案小区共有72个业主自有产权车位，被告购买了25个，案外人黄海鸥购买了47个。被告确认其与黄海鸥将该72个车位委托案外人广州维维中介物业管理有限公司进行经营，每个车位的收费标准为600元/月；停车场的保安、保洁及水电费均由被告与黄海鸥自行承担，并不需要原告提供物业服务。原告对被告自行管理停车场的事实无异议，但主张车辆经过小区大门及小区内部道路，均是需要由原告进行维护保养，且原告出示涉案小区的消防维护合同，主张该消防维护也包括对停车场的消防系统维护。另，原、被告确认物业管理费在2020年11月前是2个月收取一次。本院认为，本案的争议焦点为：涉案小区车位管理费标准的认定。涉案小区已由业委会聘请家华公司实施物业管理，并签订《云东小区物业管理合同》，该合同约定是云东小区业委会经业主大会投票通过将涉案云东小区委托家华公司实行物业管理，业委会也出具证明说明涉案合同的签订和收费标准经过了业主投票程序。涉案《云东小区物业管理合同》自2018年5月13日签订至今，并未被确认合同无效或撤销该合同。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条的规定，在民法典实施前签订的合同产生的纠纷适用民法典之前的法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”的规定，本院经形式审查，认定本案《云东小区物业管理合同》合法有效，该合同对全体业主具有约束力。《物业管理条例》第三十四条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”。雷达以另行聘请其他公司进行管理的行为，排除业委会聘请的物业服务公司对停车场公共区域的服务，违反上述《物业管理条例》的规定。雷达另行聘请公司对车位内部进行的经营管理也不同于业委会聘请物业公司对小区公共区域提供的物业管理服务。因此涉案小区车位管理费应当按照《云东小区物业管理合同》约定的每月120元的标准计算，经计算，2018年5月15日至2020年10月30日期间的物业管理费为3540元（120元×29.5月）。关于滞纳金的计算，家华公司所签订的《云东小区物业管理合同》对车位管理费标准的约定与此前两任物业服务公司所签订的物业服务合同约定的标准不同，雷达未交纳车位管理费系事出有因，其亦提出不缴费是因对车位管理费标准有异议，不符合对等原则，双方就缴费标准无法达成一致意见，并非其违约，故不应承担滞纳金等抗辩，故酌情调整滞纳金标准，2019年8月19日前为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，2019年8月20日起为全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率。家华公司确认每2个月的物业管理费在第三个月收取，故每笔滞纳金以2个月车位管理费即240元为基数，自2018年7月每单数月16日起计算。雷达请求按照每月每平方米1.3元的标准计算车位管理费，缺乏充分依据，本院不予支持。关于雷达以其另案起诉云东小区业委会为由申请本案中止审理的问题，其该申请依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款，第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《物业管理条例》第三十四条之规定，判决如下：一、被告雷达于本判决生效之日起五日向原告广州家华物业管理有限公司支付2018年5月15日至2020年10月30日期间的车位管理费3540元；二、被告雷达于本判决生效之日起五日内向原告广州家华物业管理有限公司逾期支付2018年5月15日至2020年10月30日期间的车位管理费滞纳金（每一笔滞纳金以240元为基数，自2018年7月开始的单数月16日起计算至付清之日止，2019年8月19日前滞纳金标准为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，2019年8月20日起滞纳金标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）；三、驳回原告广州家华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告雷达负担。被告负担的受理费应于本判决生效之日起5日内向原告直接支付。本判决为终审判决。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  林艾婧二〇二一年二月四日书记员  孔捷昕