抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0402民初1921号原告抚顺一品味餐饮管理有限公司，住所地：抚顺市新抚区西一街**，经营地点：抚顺市新抚区东四路25方块****。法定代表人梅文东，系该公司总经理。委托代理人刘志金，系辽宁锁阳律师事务所律师。被告抚顺果品大厦有限公司，，住所地：抚顺市新抚区东四路**法定代表人项芳，系该公司总经理。委托代理人闫萍，系该公司副经理。委托代理人鲍杰，系辽宁三君律师事务所律师。原告抚顺一品味餐饮管理有限公司与被告抚顺果品大厦有限公司租赁合同纠纷一案，本案于2020年9月3日立案后，被告抚顺果品大厦有限公司就同一法律关系于2020年10月9日诉讼抚顺一品味餐饮管理有限公司，同时增加被告孙玉丽、被告梅文东、第三人中国移动通信集团辽宁有限公司抚顺分公司、第三人中国邮政集团有限公司抚顺分公司租赁合同纠纷，本院依法合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告抚顺一品味餐饮管理有限公司的法定代表人梅文东、委托代理人刘志金、被告抚顺果品大厦有限公司的委托代理人闫萍及鲍杰、第三人移动公司的委托代理人高杉及张静杰、第三人邮政集团的委托代理人马一宁到庭参加诉讼，另案被告孙玉丽经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告诉称：原被告于2012年7月19日签订了《房屋租赁合同》，约定“甲方（被告）出租给乙方的房屋在抚顺市新抚区，房屋建筑面积约为1300平方米，其中房屋三楼东侧留出约150平方米作为甲方办公室使用；合同租赁期限为拾年，即从2013年6月21日起至2023年6月20日止。计租期为2013年9月21日至2023年6月20日。甲乙双方约定：前三年乙方每年支付甲方房屋租金160万元，第四至第六年每年租金162万元，后四年每年租金165万元”。2013年12月3日原被告又签订了《房屋租赁补充合同书》，将原来的“租期2013年9月21日至2023年6月20日，延至2025年6月20日，后两年租金每年增加3万元。”2016年7月22日原、被告又签订《房屋租赁补充合同（二）》，“自2016年6月21日起至2021年6月20日止，每年度甲方（被告）给乙方（原告）降低租金人民币15万元”。以上《房屋租赁合同》签订后，原、被告实际履行。2020年1月到现在疫情的影响，致使原告租赁的被告的房屋无法正常经营，直接影响了原告的经济收入，陷入经济困境，不仅没有达到原来租赁房屋的合同目的，还亏损达到一百多万元，已无能力继续按原、被告原签订《房屋租赁合同》履行。故要求被告根据不可抗力，减免原告2020年1月到6月租房房租每月125000元，合计750000元。另原、被告签订《房屋租赁合同》的出租房屋实际面积为934.55平方米，但被告一直按1300平方米收取房屋租赁费，显失公平，从2013年9月21日起被告应返还给原告多收取房屋租赁费3201250.20元，并应根据房屋租赁实际面积对房屋租金部分原、被告重新签订《房屋租赁合同》。针对以上问题，多次与被告协商疫情期间免房租和根据现行被告出租房屋实际面积收取房屋租金并重新签订新的《房屋租赁合同》，被告拒绝。原告诉至法院，1、要求被告免除原告2020年1月至6月租房房租，每月125000元，合计750000元；2、要求从2020年9月起被告按租赁房屋实际面积934.55平方米收取原告房屋租赁费，每年1023326元；3、要求被告返还给原告多收取房屋租赁费3201250.2元（从2013年9月21日至2020年8月20日）；4、要求被告按租赁房屋实际面积934.55平方米对房屋租金部分与原告重新签订《房屋租赁合同》；5、被告承担本案诉讼费。庭审时原告提供2020年7月9日《抚顺市应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》，文件要求对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除3个月房屋租金，故要求减免3个月房租，比起诉时减少，变更为375000元。被告又提供诉讼另一张房产证载明面积为232.16平方米，两张房产权属证明总面积1166.71平方米，应退还租金数额比起诉时减少，变更为1280092.43元。原告诉至法院，1、请求法院判令被告免除原告2020年1月份至4月份房屋租金（月租金125000元），共计375000元；2、请求法院判令被告返还原告多收取的房屋租赁费1280092.43元；3、请求法院判令被告按照房屋实际面积1166.71平方米重新签订租赁合同并计算房屋租金；4、诉讼费由被告承担。被告抚顺果品大厦有限公司辩称：请求依法驳回原告所有的诉讼请求。第一，原被告双方签订合同后，原告多次违约，一再要求减少房屋租金，从175万元、177万元现降到150万元，这么多年已经给原告累计减免金额为140.25万元，我们是国有企业，职工80多名，经济来源是房屋租金，工作人员在外租房子，没有住所，所有的房屋都租给原告使用，原告一再背信弃义，并且从2020年8月份开始不交租金，导致我单位多个月没有发工资，职工的暖气费无法报销，职工情绪非常激动。疫情期间在原告多次要求下，2020年3月11日已经给原告减租金5万元。我方的减租行为已经符合国家疫情期间的相关规定，我方职工工资、待遇和暖气费是没有人给减的，我单位在外租房子没有人给减租金。所以原告再次要求减少3个月租金没有事实和法律依据。况且原告将房屋转租给第三人移动公司和邮政公司，转租行为是有盈利的，据了解原告转租两家公司的租金每年200多万元。第二、房屋实际面积问题，按房产证记载分别为934.55平方米、232.16平方米。90年代市政府证明我们房屋面积是1253.3平方米（其中86.59平方米属于楼梯间，由原告控制并使用，现该部分产权与信托公司有争议）。经过多年扩建，2010年交纳暖气费按1310平方米进行交纳（扩建部分没有房产证）。在2016年热力公司对我公司房屋面积重新测量，测量结果为1329.5平方米，我们从2016年开始按照1329.5平方米交纳取暖费，这些事实原告清楚，测量时原告也在场。从2018年开始原告自己交纳该房屋取暖费，也是按照1329.5平方米交的。我方交给原告房屋远远大于1300平方米。第三、因原告拖欠房屋租金超过15日，已符合合同约定解除条件，我们不同意在与原告继续履行合同。我方要求解除租赁合同。经审理查明，2012年7月19日，抚顺果品大厦有限公司（出租方、甲方）与孙玉丽（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就乙方整体承租甲方大楼营业面积事宜，订立本合同。一、出租房屋情况、1-1甲方出租给乙方的房屋坐落在抚顺市新抚区（以下简称该房屋），该房屋建筑面积约为1300平方米，其中该房屋三楼东侧留出约150平方米作为甲方办公使用。1-2甲方作为该房屋的房地产权利人与乙方建立租赁关系……三、租赁期间和交付日期、3-1本合同租赁期间为拾年，即从2013年6月21日起至2023年6月20日止。其中免租期为2013年6月21日至2013年9月20日，计租期为2013年9月21日至2023年6月20日……3-4租赁期满或终止，甲方有权收回乙方承租房屋，乙方应于合同期间或终止15日内将该房屋如期返还。乙方需继续承租该房屋时，则应于租赁期届满前三个月，向甲方提出书面续租要求，如果甲方继续对外出租该房屋，甲方保证乙方在同等条件下有优先承租权；四、租金支付方式和费用承担、4-1前三年乙方每年支付甲方房屋租金160万元，第四年、第五年、第六年每年租金162万元，后四年每年租金165万元；乙方每年承担物业费10.3万元、暖气费4.7万元；4-2租金支付方式采取上打租，租金每月按月均租金交付，于每月20日前交到甲方财会处。物业费、暖气费与租金交付办法相同；4-3乙方在签订此合同时应一次性向甲方交付承租房屋信誉保证金50万元人民币，不计利息……五、房屋使用要求和装修改造投入5-2未经甲方同意，乙方不得将房屋整体转租或者挪作他用，乙方不得擅自改变房屋结构，甲乙方不得以任何理由影响公共面积设施的使用……5-4乙方应按向甲方提供的租赁房屋装修方案进行改造和增设硬件设施，并自行承担装修改造的投入，合同期满或合同终止，甲方对乙方的所有投入不给任何补偿……七、房屋返还时间和交付状态、租赁期满或合同终止，15日内撤出，乙方应将投入该房屋的固定设施无偿留给甲方，不得拆除或损毁，并经甲方验收认可，相互结清各自应承担的费用；八、解除本合同的条件8-2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，甲方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按保证金的双倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分（三）乙方未经甲方书面同意擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（四）乙方逾期不支付租金累计超过贰个月的；8-3乙方在本合同到期时，如不续租，应至少提前三个月通知甲方，结清全部租房费用，并在退租日由甲方派人到现场验看房屋完好状况；8-4租赁期内，乙方未发生本合同所列各项违约行为的情况下，甲方不得提前解除本合同……九、其他条款9-4甲乙双方发生争议，双方同意依法向甲方所在地法院诉讼解决。”当日，该房屋租赁合同经抚顺市公证处做出（2012）抚证民字第12615号公证书，经查“该合同系当事人真实意思表示，合同内容明确具体，本合同租赁期限为十年，从2013年6月21日起至2023年6月20日止，租金共计1723万元整。甲方（出租方）董事会对该房屋出租无异议，乙方孙玉丽的共有人梅文东对承租该房屋无异议，甲乙双方对双方约定的房屋租赁费给付无异议”。2013年12月3日，孙玉丽与抚顺果品大厦有限公司再次签订《房屋租赁补充合同书》，约定“一、原合同第一条1-1项中取消‘其中该房屋三楼东侧留出约150平方米作为甲方办公使用’，目前该部分已作为租赁物的组成部分，交于乙方使用，甲方的办公所需由甲方另行解决，该部分年租金为4.5万元，该部分租金交付方式随原合同租金同时交付……三、考虑到孟兆德、欧罗巴延迟三个月归还租赁房屋给乙方所造成的损失，以及乙方又支付欧罗巴搬迁费20万元、孟兆德补偿款20万元，故甲方同意原合同第三条3-1项租赁期限延长两年，租赁期限延至2025年6月20日，后两年租金每年增加3万元；四、原合同4-1项修改为‘双方约定：前三年乙方每年支付租金175万元，第四年、第五年、第六年每年支付租金177万元，后四年每年支付租金180万元’;五、原合同4-2项修改为‘租金支付方式：采取上打租方式。租金每月按月均租金交付，于每月20日前交到甲方财务室’;六、原合同4-4项修改为‘甲方承担出租房屋的暖气费以及因租赁房屋产生的营业税、房产税。其余税和费用按法律规定谁使用谁承担、谁产生谁支付’等”。2016年3月24日，抚顺市果品大厦有限公司与孙玉丽经友好协商出具两份《说明》，同意2016年3月21日至2016年4月20日减少租金2万元、2016年4月21日至2016年5月20日减少租金2万元，有孙玉丽的签字确认。2016年7月22日，抚顺果品大厦有限公司（出租方、甲方）与孙玉丽（承租方、乙方）签订《房屋租赁补充合同（二）》，约定“现因经济下滑等因素影响，乙方经营面临巨大困境。双方经平等协商，达成本补充合同：一、双方在履行原《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同书》的基础上，自2016年6月21日起至2021年6月20日止，五个租赁年度内，每年度甲方给乙方降低租金人民币15万元。但原《房屋租赁补充合同书》第四条继续有效；二、签订本合同后，在减租期内，乙方不得再以任何理由或方式提出减免或拖欠房租，如不能按时、足额缴纳租金，仍按原《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同书》约定的各项条款执行，如违约甲方有权单方解除房屋租赁合同。本合同签订后，甲方也不得以任何理由要求乙方补交已定减租金额。减租期结束，双方根据市场经济情况可再协商；三、上述减租操作方式为，每个租赁年度的上半年（6.21-12.20）减收租金额为人民币7万元，12月20日交租金时一次减免人民币7万元；下半年（12.21-6.20）减收租金额为人民币8万元，6月20日交租金时一次减免人民币捌万元”。2017年4月17日，孙玉丽向抚顺市果品大厦有限公司提出《申请》，内容为“现因经营需要，（欲将一楼现‘粉红玛丽服装店’所用部分，近100平房屋转租给银行，该银行要求签订合同是企业名头），因此请求抚顺果品大厦有限公司将原房屋租赁合同中乙方名称‘孙玉丽’更改为‘抚顺一品味餐饮管理有限公司’名头，该公司为正常经营单位，属股份制公司，法定代表人是梅文东，具有独立法人责任，梅文东与孙玉丽是合法夫妻。另外，为经营需要，请求将2012年7月19日签订的房屋租赁合同中，第八条8-2（三）中内容：乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的，更改为乙方未经甲方书面同意擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自的承租的房屋的。经甲方书面同意将部分房屋出租给第三方后，其房租仍由乙方收取，并按抚顺果品大厦有限公司与抚顺一品味餐饮管理有限公司签订的房屋合同约定按时将整体房屋租金交于甲方。以上更改需双方解除公证文本，经2012年7月19日、2013年12月3日、2016年7月22日合同按乙方抚顺一品味餐饮管理有限公司重新将签订，另两项内容须签订房屋租赁补充合同，其他原合同内容及签订日期不变，双方签字盖章、按手印，合同法律效力不变。”孙玉丽签字按捺、抚顺一品味餐饮管理有限公司加盖公章及法定代表人梅文东签字按捺。2017年4月23日，抚顺果品大厦有限公司（出租方、甲方）与抚顺一品味餐饮管理有限公司（承租方、乙方）重新签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同书》、《房屋租赁补充合同（二）》，约定内容抚顺果品大厦有限公司（出租方、甲方）与孙玉丽（承租方、乙方）签订合同文本条款完全一致，该新合同有抚顺一品味餐饮管理有限责任公司公章及法定代表人梅文东签字。2017年4月23日，抚顺果品大厦有限公司（出租方、甲方）与抚顺一品味餐饮管理有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁补充合同书》，约定与2013年12月3日抚顺果品大厦有限公司（出租方、甲方）与孙玉丽（承租方、乙方）签订《房屋租赁补充合同书》条款文本完全一致，该新合同有抚顺一品味餐饮管理有限责任公司公章及法定代表人梅文东签字。2017年4月20日，抚顺一品味餐饮管理有限公司与抚顺果品大厦有限公司签订《房屋租赁补充合同（三）》，约定“一、将2012年7月19日签定的房屋租赁合同中，第八条8-2（三）中内容：乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的，更改为：乙方未经甲方书面同意擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；二、经甲方书面同意将部分房屋出租给第三方后，其房租仍由乙方收取，并按抚顺果品大厦有限公司与抚顺一品味餐饮管理有限公司，签定的房屋合同约定，按时将整体房屋租金交于甲方。甲方不对第三方，只对乙方（现抚顺一品味餐饮管理有限公司），如果乙方拖欠房租或者有其他纠纷，乙方孙玉丽、梅文东承诺由其夫妻二人承担无限连带法律责任”。乙方处加盖抚顺一品味餐饮管理有限公司公章及该公司的法定代表人梅文东的签字并按捺，孙玉丽未在该合同上签字。2017年7月18日，抚顺一品味餐饮管理有限公司向抚顺果品大厦有限公司提出书面转租申请，内容为：“我方（抚顺一品味餐饮管理有限公司）因经营需要欲将租用你方（抚顺果品大厦有限公司）房屋二楼及一楼部分，转租给第三方。按双方2017年4月20日签订的租赁合同中规定，现向抚顺果品大厦有限公司提出书面申请要求转租。我方承诺不经营危险品项目，按该房屋建筑部门规定装修改造，依法经营；租期在2025年6月20日前终止。请回复”。同日，抚顺果品大厦有限公司书面回复：“我方（抚顺果品大厦有限公司）接受你方申请，同意你方将现用房屋转租给第三方，并按前期已签定的租赁合同及本申请约定执行”。2017年11月20日，抚顺一品味餐饮管理有限公司向抚顺果品大厦有限公司提出申请，“请求2017年12月21日到2021年6月20日期间，在三年半减租期内，降租金至年租金150万元，并由原来合同约定的月上打交付租金改为两个月上打交付租金。并承诺减租期内不再以任何理由拖欠租金，并信守前期所签《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》的其他约定条款”。2017年11月21日，抚顺一品味餐饮管理有限公司与抚顺果品大厦有限公司签订《房屋租赁补充合同（四）》，约定：“双方现根据实际经营状况，为实现互助双赢的良好合作，本着实事求是、诚实守信原则，经平等协商，达成本补充合同，以资双方共同遵守：一、双方在履行原《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同书》的基础上，商定自2017年12月21日起至2021年6月20日止，在三年半租赁期限内，每年度甲方给乙方降低租金至人民币150万元；二、在本合同所确定的三年半的减租期内，乙方不得再以任何理由或方式提出减免房租，亦不能在发生拖欠房租的情况。双方商定将《房屋租赁合同》八、解除本合同的条件8-2第（四）项约定的‘乙方逾期不支付租金超过贰个月的’，变更为‘如乙方不能按时、足额缴纳租金超过十五日的，甲方可直接解除房屋租赁合同，并且按《房屋租赁合同》七、要求乙方撤出’。减租期结束，双方根据市场经济情况可再协商；三、双方商定减租期内的租金支付方式为：继续采取上打租方式，每两个月支付一次，偶数月的20日前交纳下两个月的租金，计人民币25万元。如乙方迟交租金，按应交租金额每日4‰比例支付滞纳金，至租金交清之日止；四、乙方须出具书面承诺，保证履行合同期间不得再以任何理由或方式提出减免租金，杜绝拖欠房租的情况发生。如出现上述情况，甲方可以行使合同解除权，并要求乙方承担违约责任，乙方应当承担甲方由此发生的，包括但不限于公证费、案件受理费、保全费、律师代理费、交通费等费用。”该合同上抚顺一品味餐饮管理有限公司盖章，其法定代表人梅文东手写承诺“以上条款已阅读，我承诺在减租期内，不再以任何理由或方式提出减免或拖欠租金，如我方不能按时足额缴纳租金超过十五日，甲方可直接解除房屋租赁合同，并且按《房屋租赁合同》第七条的规定要求我方撤出”。2018年12月4日，抚顺果品大厦有限公司与抚顺一品味餐饮管理有限公司签订《房屋租赁补充合同（五）》，约定：“现因经营需要，双方经平等协商，一、双方在履行原《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同书》的基础上，自2018年6月21日起至2021年6月20日止，应乙方要求在三个租赁年度内，暖气费由乙方自行承担交付到供暖单位，不得拖欠，如有拖欠或其他原因造成一切后果，由乙方承担。所需费用由本租赁年度内，每年10月20日乙方向甲方交纳的租金额中给予减除；二、按甲方2017-2018年度暖气费缴费凭证，给乙方减除金额为￥45,203.00，若供暖收费有调整，应按供暖年度实际发生额予以减除。三、涉及暖气费发票名头变更事宜，乙方与供暖公司自行协商解决。”2020年3月11日，抚顺一品味餐饮管理有限公司向抚顺果品大厦有限公司提出《减租申请》，内容为：“由于受全国新型冠状病毒疫情影响，导致本店（一品味火锅店）经营受到损失，因此请求你方（抚顺果品大厦有限公司）帮助共渡难关，请求在本次疫情期间减收租金人民币5万元。”当日，双方签订《减租协议》，载明：“由于全国新型冠状病毒疫情的发生，乙方火锅店在经营中受到影响，向甲方提出减租申请，经双方协商，达成本协议。甲方同意乙方申请，在本次疫情期间减收租金人民币5万元，帮助乙方渡过难关。”另查明，2020年7月9日，抚顺市发展和改革委员会、抚顺市财政局、抚顺市住房和城乡建设局、抚顺市商务局、抚顺市人民政府国有资产监督管理委员会、抚顺市市场监督管理局、抚顺市金融发展局、国家税务总局抚顺市税务局、中国人民银行抚顺市中心支行联合下发（抚发改财信[2020]218号）《抚顺市应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》，摘录内容为“一、国有房屋租赁相关主体要带头履行社会责任、主动帮扶小微企业和个体工商户……房屋租金减免和延期支付政策主要支持经营困难的服务业小微企业和个体工商户,优先帮扶受疫情影响严重、经营困难的餐饮、住宿、旅游、教育培训、中介、家政、影院剧场、美容美发等行业；二、实施房屋租金减免（一）对承租国有房屋（包括各级国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，通过退还已缴纳租金、减免当期租金或延长租期等方式，免除3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。（责任单位：市国资委、市住房城乡建设局，市自然资源局、市自然资源服务中心、各县区政府）”。再查明，争议房屋坐落于抚顺市新抚区，抚顺果品大厦有限公司提供两个房屋权属证明，一个租用房屋使用权证明，记载934.55平方米；一个房屋所有权证，记载232.16平方米，共计1166.71平方米。抚顺果品大厦有限公司主张争议房屋的实际面积大于1300平方米，并提供1998年9月28日抚顺市人民政府网点办公室出具《房屋使用权证明》，载明“现果品大厦1253.3平方米房屋建筑面积中，有市政府网点代办建面积318.75平方米”。1999年3月，抚顺果品大厦有限公司向抚顺市人民政府东西四路地区管理委员会申请“沿街（路）建筑物变更立面修饰”，申请规模121.6平方米。2003年2月21日抚顺果品大厦有限公司向抚顺市商业局提出将318.75平方米的网点产权办理划拨给抚顺果品大厦有限公司。2004年9月抚顺果品大厦有限公司办理网点产权时仅办理了232.16平方米，剩余86.59平方米属于楼梯间，由抚顺果品大厦有限公司控制并使用，现该部分产权存在争议，抚顺果品大厦有限公司正在主张权利。2013年6月17日，梅文东与孙玉丽共同共有位于抚顺市新抚区房屋，建筑面积77.86平方米，用途住宅。梅文东庭审时诉称该私产房屋因与争议房屋相邻，其将该私产打通与其租赁的争议房产共同租赁给中国移动通信集团辽宁有限公司抚顺分公司，是二楼出租面积570平方米中的一部分。另，梅文东主张花费40万元购买前承租人孟兆德的违建房屋，没有产权，位于**以及夹层一部分。2016年6月15日，抚顺市热力有限公司供暖检察大队与抚顺果品大厦有限公司对争议房屋实际测量，确认原有面积为1310平方米，扩建面积19.5平方米，应付暖气费面积1329.5平方米。2016年6月14日，辽宁煤都律师事务所王磊律师接受孙玉丽的委托，并向抚顺果品大厦有限公司发出（2016）辽煤律函字第045号律师函，内容如下“2012年7月19日，贵公司将坐落于抚顺市新抚区出租给孙玉丽，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定房屋建筑面积为1300平方米，其中房屋三楼东侧150平方米作为甲方办公使用。2013年12月3日，贵公司与孙玉丽签订《房屋租赁合同补充合同书》，对《房屋租赁合同》部分内容进行了变更和补充约定。双方最后确认1-3层中房屋三楼东侧150平方米面积交由乙方使用，租金在原合同基础上另行计算每年4.5万元；双方年租金约定为前三年每年支付租金为175万元，第4-6年每年支付租金177万元，第7-10年180万元；租金每月20日交至甲方财务室。近日，经孙玉丽委托相关人员对房屋面积进行测量，并到房产管理部门核实，该房屋实际面积仅为约1100平方米，与合同约定严重不符，贵公司提供房屋实际面积与约定面积不符的行为实质上对孙玉丽的权益造成重大损害。本律师认为一、贵公司与孙玉丽签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充合同书》约定租赁房屋面积为1300平方米，而实际面积仅约为1100平方米。贵公司在签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充合同书》时对该房屋的面积有欺诈的表述或行为，对此两份合同的租金条款是在孙玉丽不知道房屋实际面积低于约定面积的情形下，违背真实意思而订立的。孙玉丽有权就租金价款行使撤销、变更的权利；二、由于贵公司隐瞒房屋面积的欺诈行为，孙玉丽在不知情的情况下已经按两份合同实际支付租金，贵公司应当返还孙玉丽因两份合同租金条款而多付的租金；三、在双方未就两份合同租金条款协商一致变更的情形下，孙玉丽有权拒付租金，并向人民法院请求变更租金条款；四、因贵公司欺诈行为而导致孙玉丽的损失，贵公司应当承担缔约过失责任。考虑到合作关系，本律师基于孙玉丽本人的意愿，作出如下建议：一、请贵公司立即孙玉丽积极协商，在协商一致的基础上对两份合同租金条款及其它相关条款进行变更；二、请贵公司立即与孙玉丽就已经支付租金超出应付租金范围的款项的支付方式进行商讨，可以采取抵顶未来发生的租金或以现金直接支付的方式解决；三、请贵公司在收到本律师函五日内，就有关事项向本律师或孙玉丽本人作出书面答复。如贵公司逾期未答复，或双方经过商讨后仍未能就有关事项形成一致意见，孙玉丽将采取追究贵公司法律责任。”再查明，2017年12月12日，抚顺一品味餐饮管理有限公司（出租方、甲方）与中国移动通信集团辽宁有限公司抚顺分公司（承租方、乙方）签订《营业、办公用房屋租赁合同》，约定“将位于抚顺市新抚区，建筑面积530平方米，含赠送夹层建筑面积150平，赠送1楼夹层可作为营业厅及渠道后台办公，用于自有营业厅手机卖场；租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日止，租金为120万元/年（含税），租赁期间内的租金合计为人民币360万元（含税），甲方不得以任何理由任意调整租金，每年租赁费用一次性支付，支付时间为每年12月31日前。租金按年度结算。”该部分租金，移动公司已全部支付给一品味公司。2018年7月23日，抚顺一品味餐饮管理有限公司（出租方、甲方）与中国移动通信集团辽宁有限公司抚顺分公司（承租方、乙方）签订《营业、办公用房屋租赁合同》，约定“将位于抚顺市新抚区，建筑面积570平方米，用于自有营业厅手机卖场；租赁期限自2018年8月1日至2021年7月31日止，租金每年为55万元/年（含税），租赁期间内的租金合计为165万元（含税），甲方不得以任何理由任意调整租金，每年租赁费用一次性支付，支付时间为每年8月30日前。租金按年度结算。”该部分租金，移动公司因需要商榷续租，未支付给一品味公司2020年8月1日至2021年7月31日的租金55万元。再查明，2017年8月抚顺一品味餐饮管理有限公司（出租方、甲方）与中国邮政集团有限公司抚顺分公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁标的为案涉房屋，位于新抚区。租赁面积为100平方米，用途开办邮政公司营业所，租期2017年10月1日到2022年9月30日，年租金为40万元，租金按年支付，每期租金由乙方于每期第一个月10月31日前向甲方支付。2020年10月19日，中国邮政集团有限公司抚顺分公司收到抚顺果品大厦有限公司发出的律师函，要求中国邮政集团有限公司抚顺分公司停止向一品味公司交纳本年房屋租金，故中国邮政集团有限公司抚顺分公司尚未向抚顺一品味餐饮管理有限公司支付2020年10月1日至2021年9月30日的年租金40万元。再查明，2016年6月20日，抚顺果品大厦有限公司向孙玉丽发出《租金催缴通知书》，载明“按照2012年7月19日双方签订的《房屋租赁合同》第四条第二项规定，你方应在每月20日前，一次性缴纳我方次月房屋租金，截止今日已拖欠租金一个月有余，按照双方签订的《房屋租赁合同》第八条第二项规定，承租方逾期不支付租金，累计超过贰个月的，该《房屋租赁合同》将自行解除。其它事项将按合同执行，由此引发的一切后果和损失由承租方承担。因此，请孙玉丽女士尽快交付租金，如合同解除，我方将重新招租。特此通知。”抚顺果品大厦有限公司的工作人员刘炜、耿阳因梅文东拒收该通知书，手写备注“2016年6月20日上午10.20时刘炜、耿阳送达租金催缴通知书，送到孙玉丽丈夫梅文东手中，梅文东拒收。2016年6月20日”。2016年7月13日，抚顺果品大厦有限公司又向孙玉丽发出《租金催缴通知书》，载明“按照2012年7月19日双方签订的《房屋租赁合同》第四条第二项规定，你方应在每月20日前，一次性缴纳我方次月房屋租金，截止今日已拖欠租金近两个月，按照双方签订的《房屋租赁合同》第八条第二项规定，承租方逾期不支付租金，累计超过贰个月的（到2016年7月20日已累计两个月未交租金），该《房屋租赁合同》将自行解除。其它事项将按合同执行，由此引发的一切后果和损失由承租方承担。因此，请孙玉丽女士尽快交付租金，如合同解除，我方将重新招租。特此通知。”2016年7月21日，抚顺果品大厦有限公司向孙玉丽发出《终止合同告知书》，载明：“按照2012年7月19日双方签订的《房屋租赁合同》第四条第二项规定，承租方在每月20日前缴纳我方次月房屋租金，截止今日（2016年7月21日）已拖欠租金两个月，按照双方签订的《房屋租赁合同》第八条第二项规定，承租方逾期不支付租金，累计超过贰个月，甲方可书面通知另一方解除本合同。故抚顺果品大厦有限公司以书面形式，正式通知孙玉丽（承租方）女士：抚顺果品大厦有限公司与孙玉丽在2012年7月19日签订的《房屋租赁合同》及2013年12月3日签订的《房屋租赁补充合同书》予以解除。并限承租方按照《房屋租赁合同》第七条规定，租赁期满或合同终止，15日内撤出。如不按合同执行，造成一切损失由承租方承担。特此告知”。2016年7月26日，抚顺果品大厦有限公司给孙玉丽出具《交款通知书》，载明“按照2012年7月19日双方签订的《房屋租赁合同》第四条第二项规定，承租方应在每月20日前，一次性缴纳我方次月房屋租金，但你方至今未缴纳房租，我方以书面形式通知承租方孙玉丽女士，尽快交付租金。特此通知”。2017年9月11日，抚顺果品大厦有限公司向抚顺一品味餐饮管理有限责任公司出具《租金催缴通知》，载明“按照2012年7月19日双方签订的《房屋租赁合同》第四条第二项规定，你方应在每月20日前，一次性交纳我方次月租金，但截至今日你方未能足额缴纳房租，希望你在2017年9月12日前将租金补齐，否则我们不再履行双方签订的补充合同（二），恢复执行原《房屋租赁合同》，并考虑解除该合同。补充合同（二）第二条规定，在减租期内，乙方不得以任何理由或方式提出减免或拖欠房租。如不能按时、足额缴纳租金，仍按原《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同书》约定的各项条款执行，如违约，甲方有权单方解除房屋租赁合同。因此，我方的阐述具有法律依据，请斟酌办理”。抚顺果品大厦有限公司的工作人员刘炜、陈达手写备注该通知的送达情况“2017年9月11日下午2:00刘炜、陈丹送达租金催缴通知，送到火锅店当班崔经理手中，告知转交梅文东。2017年9月11日”。2020年8月25日，抚顺果品大厦有限公司向抚顺一品味餐饮管理有限责任公司出具《租金催缴通知》，载明“1、由于你方截止本日，未按照2017年11月21日双方签订的《房屋租赁补充合同（四）》所规定时间和额度交纳租金，因此，抚顺果品大厦有限公司（我方），特以书面形式向你方催要租金。希望你方尽快交纳租金。否则我方将按本合同第三条规定内容（如乙方迟交租金，按应交金额每日4‰比例计算滞纳金，至租金交清之日止）执行；2、如果你方接到本通知后十五日内，仍未足额缴纳租金，我方将按照《房屋租金补充合同（四）》第二条规定内容（如乙方不能按时、足额交纳租金超过十五日的，甲方可直接解除房屋租赁合同，并且按《房屋租赁合同》第七条规定，要求乙方撤出）履行合同，并采取法律形式保全我方资产，如相关单位或个人受到任何经济损失由你方负责；3、当本通知送达你方，同时将对本房屋现租用业户下发撤出通知”。抚顺一品味餐饮管理有限责任公司的工作人员在该通知书上签字。当日，抚顺果品大厦有限公司的工作人员闫萍、刘炜出具《关于送达的说明》，载明：“2020年8月25日下午一点五十分，抚顺果品大厦有限公司闫萍、刘炜到抚顺一品味餐饮管理有限公司，以书面形式送达《租金催缴通知》一份，因抚顺一品味餐饮管理有限公司法人梅文东不在，由大堂经理王福生接收并签字”。本院确认的上述事实，有多份租赁合同及补充协议、减租协议、房屋权属证明、租金催告函、抚发改财信[2020]218号文件、供暖面积核实普查登记表、律师函及各方当事人陈述。上述证据经开庭质证和本院审核，予以采信。本院认为，本案系租赁合同纠纷。争议焦点一：涉案房屋的建筑面积是否符合合同约定的1300平方米？被告抚顺果品大厦有限公司是否构成违约并承担违约责任，是否负有返还房租的义务；焦点二：被告抚顺果品大厦有限公司是否应按照《抚顺市应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》文件要求减免原告的三个月租金？焦点一，面积问题，首先，不论是2012年7月19日孙玉丽与抚顺果品大厦有限公司签订的《房租租赁合同》还是2017年4月23日抚顺一品味餐饮管理有限公司与抚顺果品大厦有限公司签订的《房屋租赁合同》，均明确写明乙方“整体承租”甲方营业面积、面积约为1300平方米。从合同签订的内容上看，双方的租赁合同是以标的物的整体结构状况、功能性质计租的，而非以单位面积计价，并且从抚顺果品大厦有限公司提供权属证明可知有权利凭证的面积为1166.71平方米，1166.71平方米与1300平方米之间的差距，并不足以影响原告合同目的的实现；其次，2016年6月14日，辽宁煤都律师事务所接受孙玉丽的委托，并向抚顺果品大厦有限公司发出（2016）辽煤律函字第045号律师函，已知晓“《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充合同书》约定租赁房屋面积为1300平方米，而实际面积仅约为1100平方米”，并督促抚顺果品大厦有限公司尽快磋商，就租金价款问题保留法律权利。基于以上原因，2016年7月22日，抚顺果品大厦有限公司与孙玉丽签订《房屋租赁补充合同（二）》，自2016年6月21日起至2021年6月20日止，五个租赁年度内，每年度降低租金人民币15万元。可知，起诉前已知晓面积未达到1300平方米，通过减低租金达成和解，原被告已就面积问题达成协议，且原告的法定代表人梅文东手写承诺不再以任何理由或方式提出减免或拖欠租金；再次，原告将涉案房屋的一楼区域的部分转租给中国邮政集团有限公司抚顺分公司、一楼剩余部分和二楼区域转租给中国移动通信集团辽宁有限公司抚顺分公司，以上转租租金225万元远高于原告向被告承租价格150万元，面积问题并未引起租赁合同相对人之间的利益失衡，综上对原告主张面积不足1300平方米而返还租金的诉求，本院不予支持。焦点二，原告主张按照政府文件减免三个月租金的问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一部分关于合同案件的审理第6条“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”。抚顺市政府文件的政策是“承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，通过退还已缴纳租金、减免当期租金或延长租期等方式，免除3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人”。政策宗旨要求惠及最终承租人，并且主体属于服务业小微企业和个体工商户。本案中，抚顺一品味餐饮管理有限公司将涉案房屋的一楼区域的部分转租给中国邮政集团有限公司抚顺分公司、一楼剩余部分和二楼区域转租给中国移动通信集团辽宁有限公司抚顺分公司，以上两公司的主体身份不符合减免条件，另两公司约定转租合计租金225万元远高于抚顺一品味餐饮管理有限公司向抚顺果品大厦有限公司承租价格150万元，目前抚顺一品味餐饮管理有限公司并未因疫情造成租金减少的不利后果。在该政府文件下发前，抚顺果品大厦有限公司于2020年3月11日同意了抚顺一品味餐饮管理有限公司在涉案房屋三楼经营火锅店因疫情影响提出减租5万元的申请，即2020年租金从150万元降低为145万元，且已履行减租5万元。承租人的合同义务系金钱给付义务，没有因疫情导致的履行障碍，故抚顺一品味餐饮管理有限公司要求减免租金的诉求，不符合法律规定，故对此诉讼主张，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告抚顺一品味餐饮管理有限公司的诉讼请求。案件受理费19696元（原告已预交38410元），由原告抚顺一品味餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长 张 博人民陪审员 姜 芳人民陪审员 付 昕二〇二一年二月二十日代书 记员 陈世芳