江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初7488号原告:无锡市梁溪区南长教育资源管理中心，住所地江苏省无锡市梁溪区扬名路**，统一社会信用代码12320200466307469H。法定代表人:毛娟，职务不详。委托诉讼代理人：许云鹏，江苏崇安律师事务所律师。委托诉讼代理人：向亮，江苏崇安律师事务所实习人员。被告：马晓兰，女，1972年7月27日出生，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：卞荣杰，男，1971年9月12日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区，系马晓兰丈夫。原告无锡市梁溪区南长教育资源管理中心（以下简称南长教育中心）与被告马晓兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南长教育中心的委托诉讼代理人许云鹏、向亮及被告马晓兰及其委托诉讼代理人卞荣杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南长教育中心向本院提出诉讼请求：1.判令马晓兰支付实际占用无锡市××村××号房屋使用费，从2017年1月1日起至2020年3月22日止按租赁合同约定日租金的二倍计算，共计83841元；2.判令马晓兰支付实际占用房屋期间水费2562.10元、电费41958元，共计44520.21元；3．判令马晓兰支付损失（律师费）9500元；4．本案诉讼费用由马晓兰承担。事实与理由：南长教育中心系无锡市梁溪区教育局下属事业单位，经梁溪区教育局授权对梁溪区教育局及下属公办学校资产进行统一管理。2016年1月初，南长教育中心与马晓兰签订租赁合同一份约定：将属于梁溪区教育局所有的座落于无锡市××村××号房屋（以下简称案涉房屋）出租给马晓兰作经营使用，租赁期间为1年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止，年租金为13000元，先付租金后使用房屋，租赁期间水电费由马晓兰承担并及时支付；租赁期满，马晓兰应立即迁出租赁房屋，如不迁出，自逾期之日起至迁出之日止，马晓兰应按日租金额的双倍支付房屋实际使用费并承担实际使用期间的水电费等费用；如马晓兰违约还应支付由此造成的南长教育中心损失，包括但不限于为恢复原状、减少损失所采取的支出或费用以及为获得赔偿所支付的诉讼费、保全费、律师代理费等维权支出或费用等内容。签订合同后，马晓兰经营一家理发店，上述租赁合同履行期间，马晓兰已付清了租赁期间的租金及2017年1月1日至2017年6月29日期间水电费，但租赁合同到期后，马晓兰未按照约定及时迁出案涉房屋，仍以种种理由拒绝迁出，至今实际占用房屋三年多，并拖欠实际使用的水电费；经南长教育中心多次催促，马晓兰于2020年3月22日自行搬离案涉房屋，但未向南长教育中心支付房屋实际占用使用费，也未支付拖欠的水电费，故南长教育中心诉至法院。马晓兰辩称：1.确实使用了水电费，但具体金额不会这么多；2.2016年底确实让其搬离，但后来表示给予相应补偿并交还了钥匙，故其认为自2017年1月1日之后是不需要支付房屋租金的。3.其于2020年1月搬离，双方没有办理正式的房屋交接手续；4.其与南长教育中心也签订了备案合同，希望法庭按照备案合同审查。根据当事人提交审查的证据，本院认定事实如下：南长教育中心与马晓兰签订租赁合同一份，约定南长教育中心将案涉房屋出租给马晓兰使用，面积约20平方米，用途商用，租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，年租金13000元。租赁期内，每年的12月1日前马晓兰需一次性缴纳下一年度的房屋租金及租赁条件、违约责任等内容。因马晓兰逾期迁出案涉房屋，故南长教育中心委托江苏崇宁律师事务所代为处理诉讼事宜，双方约定律师费为9500元并提供了相关发票。另查明：2003年1月16日，无锡市南长区教育局出具证明，载明“现有坐落于××村××号××学校舍，产权属南长区教育局所有，现由塘南中心小学使用”等内容。2020年，无锡市梁溪区教育局出具情况说明，载明“坐落于无锡市××村××号国有土地使用权（（地籍号2-01-67-015及房产权属登记在原无锡市南长区教育局名下，其中包含塘南新村88-1号门面房（面积约20平方米）、塘南新村88-2号门面房（面积约20平方米）、塘南新村88-3号门面房（面积约20平方米）、塘南新村88-4号门面房（面积约20平方米）、塘南新村88-5号门面房（面积约20平方米）。无锡市南长区教育资源管理中心系原无锡市南长区教育局下属事业单位，其职能之一是行使原南长区教育局及下属公办学校资产的管理工作，故上述门面房均由原南长区教育局统一授权无锡市南长区教育资源管理中心管理并对外签订租赁合同、收取租金（实际房屋占用费）、水电费、收回房屋、提起诉讼等；2016年2月20日，因无锡市崇安区、南长区、北塘区三区合并为梁溪区，故原无锡市南长区教育局的职能及资产并入无锡市梁溪区教育局，无锡市南长区教育资源管理中心更名为无锡市梁溪区南长教育资源管理中心。”等内容。以上事实，有租赁合同、情况说明、收据、照片及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，南长教育中心与马晓兰签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。该合同的租赁期限至2016年12月31日止，故自2017年1月1日起，马晓兰继续占有使用案涉房屋，则与南长教育中心构成事实上的房屋租赁关系，马晓兰就应当根据合同约定及法律规定支付南长教育中心房屋占有使用费并支付相应的水电费。诉讼中，马晓兰表示其于2020年1月搬离案涉房屋，具体日期记不清。南长教育中心则承认于2020年1月18日断水断电并主张马晓兰承诺于同年3月22日搬离案涉房屋，但未提供相应证据予以证明，故本院认定，马晓兰应当支付的房屋占有使用费的期间应当自2017年1月1日起至2020年1月18日止。南长教育中心主张应当按照租赁合同的约定按照日租金的二倍计算，因该约定具有惩罚性质，加重了马晓兰的责任，有违公平原则，本院不予支持。根据马晓兰以往支付水电费的情况，结合马晓兰经营理发店之事实，南长教育中心关于水电费的请求金额亦属合理，马晓兰抗辩其未使用并产生如此多的水电费，但未提供反驳证据，本院对其抗辩意见不予采纳。本案系因马晓兰拒不迁出交还案涉房屋所致，且双方在租赁合同中亦约定了律师费等损失的负担，南长教育中心亦提供了相关律师费的发票，金额亦在合理区间内，故本院对南长教育中心的该项诉讼请求予以支持。关于马晓兰抗辩其与南长教育中心就案涉房屋亦存在备案合同，且该备案合同并未约定逾期交房支付双倍租金及律师费之事实，本院认为，马晓兰对其抗辩并未提供证据证明，退一步而言，即使存在该备案合同，亦不影响马晓兰与南长教育中心签订的租赁合同之效力，故对马晓兰的此项抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、马晓兰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市梁溪区南长教育资源管理中心房屋租金4万元（自2017年1月1至2020年1月18日）。二、马晓兰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市梁溪区南长教育资源管理中心水电费共计44520.10元；三、马晓兰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市梁溪区南长教育资源管理中心律师费9500元；四、驳回无锡市梁溪区南长教育资源管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2842元，减半收取1421元，由无锡市梁溪区南长教育资源管理中心负担450元，由马晓兰负担971元。此款，已由无锡市梁溪区南长教育资源管理中心预交，马晓兰于本判决发生法律效力之日起十日内直接将所负担的诉讼费用给付无锡市梁溪区南长教育资源管理中心。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  丁炜二〇二一年二月十八日书记员  朱叶本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》：第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。