浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初4388号 原告：嵊州市德贝置业有限公司，住嵊州市经济开发区双塔路**。 法定代表人：陈福娟，执行董事。 委托诉讼代理人：李赛赛，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 被告：屠烨，男，1995年9月21日出生，汉族，住嵊，住嵊州市div> 委托诉讼代理人：姚建明，浙江大丰律师事务所律师。 原告嵊州市德贝置业有限公司（以下简称“德贝置业”）与被告屠烨商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德贝置业的委托诉讼代理人李赛赛、被告屠烨的诉讼代理人姚建明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告德贝置业向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行房屋买卖合同，支付剩余房款119万元；2.判令被告支付上述款项自2018年1月18日起按日万分之一计算的逾期付款违约金66640元（暂计算至起诉之日）及未按约履行贷款义务的违约金85000元。3、判令被告支付原告为实现上述权益所支出的律师费57000元及财产保全担保费1600元。在审理中原告将第2项诉讼请求变更为判令被告支付原告上述款项自2018年1月18日起至2019年8月19日止按年利率6%计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场折价利率计算逾期付款违约金；将第3项诉讼请求中的财产保全担保费撤回，同时增加律师费28500元，即要求被告支付原告为实现上述权益所支出的律师费85500元。事实与理由：原告与被告于2017年12月31日签订商品房买卖合同，合同约定由被告以170万元的价格以商业贷款方式购买嵊州市玉兰花园10幢3单元2802室房屋一套，若逾期付款超过120日，原告有权解除合同，若原告愿意继续履行合同的，则合同继续履行，被告应支付原告自合同规定的应付款期限次日即2018年1月18日起至实际付清之日止支付原告按日万分之一计的逾期付款违约金，同时若因被告个人原因导致不能办理按揭贷款的，应在接到通知后10日内自筹资金付清房款，否则被告除支付上述逾期付款违约金外，需另行向原告支付购房合同总价款5%的未按约履行的违约金，并应承担原告为实现上述权益所支出的各类费用包括但不限于诉讼费用、律师费、差旅费等。合同签订后，被告分别于2016年10月29日、2017年4月28日、2017年10月24日及2017年12月8日通过刷卡和转账方式向原告支付购房款共计510000元，并按约向中国建设银行城东支行提交相关贷款手续，但因被告未按银行要求及时补交相关按揭审批资料，应视为因被告个人原因导致未能办理按揭贷款，故原告要求被告于2018年1月17日前自筹资金付清剩余房款。但至原告起诉之日，被告尚欠原告购房款119万元未付，根据合同法相关规定，被告应按购房合同约定全面履行合同义务，为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼。 被告屠烨答辩称，原告涉嫌一房两卖，即涉案房屋在德贝置业与屠恒签订预售协议的情形下，又与屠烨签订商品房买卖合同，涉嫌一房两卖，属于无效力的民事行为。原告为出卖房屋，在屠恒无法办理按揭贷款的情形下，双方串通由屠烨签订合同，损害了屠烨的利益，故为无效合同。合同无效，双方应各自返还财产，但屠烨没有支付过房款，原告也没有交付房屋，不存在各自返还的问题。综上，请驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明：屠烨或由其父屠恒分别在2016年10月29日、2017年4月28日、10月24日、12月8日支付德贝置业5000元、15000元、100000元和390000元，共计51万元。2017年12月31日，屠烨与德贝置业签订合同编号为2017330683ＹＳ0006420的《浙江省商品房买卖合同》，合同约定德贝置业为出卖人，屠烨为买受人，买受人购买的商品房坐落在嵊州市××路××号××花园××幢××单元××室，建筑面积为184.4平方米，单价9219.09元，总价1700000元，买受人于合同签署的同时支付首付款510000元，余款1190000元通过商业银行贷款的方式予以支付，并应在合同签署之日向出卖人指定的银行提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续须由买受人签署的合同及其他全部文件，并缴纳办理按揭贷款所需的费用，未尽事宜按附件八相应条款执行；买受人如未按合同规定的时间付款，按下列方式处理：（2）逾期超过120日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应在2018年2月28日前，将符合条件的商品房交付买受人。在合同附件八中约定：买受人应在签订本合同之日起七天内向贷款银行提供完备的按揭贷款所需的申请材料，并签订办理贷款手续所需的合同及其他全部文件，缴纳办理贷款所需的费用，否则视为买受人不按约履行。买受人应要求贷款银行在本合同签订后在达到放款条件之日起10个工作日内将按揭贷款全额划付到出卖人指定的账户。如因买受人原因，按揭贷款未能在前述日期内划付到出卖人账户，则买受人应自本合同签订后在到达放款条件之日的次日开始按每日未付房款额的万分之四向出卖人支付违约金，如本合同签订后在达到放款条件之日起第10个工作日内按揭贷款仍未划付到出卖人银行账户，且买受人也未以其他方式付清应通过按揭贷款方式支付全部房款的，则出卖人有权单方解除合同，买受人除按前述约定支付违约金外，还应另按《商品房买卖合同》总金额的5%向出卖人支付违约金，并应承担出卖人需要支付的相关费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、差旅费等）；如因买受人原因或银行原因或政策调整原因或其他原因，致买受人不能办理按揭贷款的，则买受人同意在接到出卖人或银行相关通知后10日内自筹资金付清需以按揭方式支付的房款，若买受人未在规定时间内与出卖人及银行办理相关手续，或未在要求时间内付清相应房款的，则视为买受人逾期付款，则出卖人有权单方解除合同，买受人除按前述约定向出卖人支付违约金外，还应按《商品房买卖合同》总金额的5%向出卖人支付违约金等内容。合同签订后，屠烨向德贝置业指定的银行办理了按揭贷款手续，后由于屠烨提交的手续不完备，未能办理按揭贷款，后屠烨也未自筹资金向德贝置业付清其余购房款。 另，本院于2019年8月2日立案受理德贝置业诉屠烨的（2019）浙0683民初5350号，并于2020年1月28日作出民事判决，判决：一、屠烨应再支付嵊州市德贝置业有限公司购房款1190000元；二、屠烨应支付嵊州市德贝置业有限公司自2018年2月7日起至付清日止对第一项应付之款按年利率6%计算的违约金；三、屠烨应支付嵊州市德贝置业有限公司律师代理费57000元。屠烨不服判决，向浙江省绍兴市中级人民法院提起上诉。该院经审理认为，屠烨系现役士兵，应通过其所在部队团以上单位的政治机关转交法律文书，一审法院未通过其所在部队团以上单位的政治机关转交的情况下，直接公告程序不当。据此，于2020年7月24日作出裁定：一、撤销浙江省嵊州市人民法院（2019）浙0683民初5350号民事判决；二、本案发回浙江省嵊州市人民法院重审。本院于2020年8月11日重新立案受理本案。 德贝置业为提起（2019）浙0683民初5350号民事案件的诉讼委托了律师，已支付律师代理费57000元。该案被浙江省绍兴市中级人民法院发回重回后，德贝置业又向北京盈科（杭州）律师事务所支付了本次诉讼的律师代理费28000元。 本院认为，当事人双方签订的《浙江省商品房买卖合同》合法、有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据合同约定，买受人除支付510000元首付款外，其余房款通过银行按揭方式向出卖人支付，但由于被告的原因不能办理银行按揭贷款，故根据合同约定应当由被告自筹资金付清其余购房款，然被告至今尚未支付，其行为已构成违约，出卖人据此可以解除合同，但原告现按合同约定要求被告继续履行合同的，亦符合合同约定，应予支持。根据合同约定，买受人逾期超过120天未支付剩余房款，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。因原告主张违约金的起算时间没有提供证据证明其要求被告在2018年1月17日前自筹资金付清余款，同时原告也没有提供相应的证据来证明按揭银行通知被告不能办理按揭贷款的具体时间，故自合同签订后7天内为办理按揭手续的时间，加上银行审核按揭手续的时间20天及合同约定的自筹资金时间10天来确定被告的履行时间，由此计算被告应付清余款的时间点为2018年2月6日，故其逾期付款违约金应从该次日开始计算。 关于违约金计算问题。虽合同中载有因买受人未能支付房款原因致合同解除的，出卖人有权要求买受人支付合同约定总金额5%的违约金等规定，但该规定适用的前提为原告主张解除合同，现原告选择继续履行合同，故该条款不能作为其主张本案中违约金的依据。现原告以约定违约金计算标准过低，请求按其诉讼请求进行调整。但按每日万分之一计算的违约金折算成年利率为3.65%，该利率高于银行定期存款利率，低于银行贷款利率。依照法律规定，约定违约金低于造成的损失的，原告可请求法院予以增加，但原告并未提供其损失高于约定违约金的证据，其应承担举证不能的法律后果，故本院对其要求增加违约金的主张不予支持。根据合同约定，商品房买卖合同未解除的情况下，出卖人因处理买受人不能履行合同等事务而支出的相关费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、差旅费等），由买受人承担并偿付给出卖人，故被告应按约定支付律师代理费。因（2019）浙0683民初5350号案件并非被告过错原因被发回重审，且本案案情相对简单，律师代理本案的工作量较小，故本院对被告在诉讼中认为发回重审增加的28500元诉讼费不应由其承担的意见予以采纳。据此，本院确定被告应承担的律师费为57000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、屠烨在本判决生效之日起二十日内再支付嵊州市德贝置业有限公司购房款1190000元，并支付该款自2018年2月7日起至付清日止按日利率万分之一计算的违约金； 二、屠烨在本判决生效之日起二十日内支付嵊州市德贝置业有限公司律师代理费57000元。 三、驳回嵊州市德贝置业有限公司的其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17402元，由原告嵊州市德贝置业有限公司负担1402元，由被告屠烨负担16000元（款限本判决生效后十日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  陈祖华 人民陪审员  尉木根 人民陪审员  施良飞 二〇二一年二月八日 书 记 员  马聪儿