河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0105民初312号原告王红升，男，汉族，1974年10月29日出生，住郑州市金水区。原告王冬云，女，汉族，1980年10月29日出生，住郑州市金水区。二原告委托代理人邓楚薇，河南经东律师事务所律师。被告马春兰，女，汉族，1958年3月4日出生，住郑州市金水区。被告马素兰，女，汉族，1963年6月20日出生，住北京市海淀区。委托代理人马春兰，女，汉族，1958年3月4日出生，住郑州市金水区丰产路**院**楼**，系被告马素兰的姐姐。原告王红升、王冬云诉被告马春兰、马素兰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王红升及二原告委托代理人邓楚薇，被告马春兰并作为被告马素兰的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2020年6月21日被告马春兰代替被告马素兰与原告签订了《房屋出售合同书》。《房屋出售合同书》约定：“原告购买被告马素兰所有的位于郑州市金水区文博东路文博雅园4号院国土资源厅家属院A单元9栋东户的房屋，房屋面积为208平方米，转让价格为360万元。同时约定涉案的房屋尚未取得房产证，合同签订后办理房产证时所需缴纳的相关费用全部由原告承担”。合同签订后，原告按约向被告马素兰支付了20万元的购房订金，向被告马春兰支付了3500元装修垃圾处理费。2020年7月5日，原告得知因政府原因可能导致无法在合同约定的期限内支付被告剩余的购房款，于7月6日及时向被告马春兰协商解除合同。经过多次协商，但还是因解除合同后的退款及违约问题没有达成一致意见。但基于双方信任关系破裂，各自的合同目的也无法实现，合同履行处于僵局。且继续履行合同也明显对原告显失公平。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告2020年6月21日签订的《房屋出售合同书》；2、二被告返还原告支付的20万元购房款；3、本案诉讼费用由二被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、《房屋出售合同书》、工商银行电子回单、微信转账截图各一份；2、收据、微信聊天截图各一份；3、微信聊天截图六页。二被告辩称，被告马春兰、马素兰与原告王红升、王冬云签订的房屋出售合同并未违反法律法规强制性规定,双方在平等、自愿协商一致、诚实信用的基础上达成共识签订的,应当合法有效。房屋已经交付给原告使用,二被告完成了合同项下的主要义务。6月21日上午双方在案涉房屋签订了房屋出让合同。按合同约定，当天上午9:52分王红升将20万购房订金转入马素兰工商银行帐户。6月22日王冬云、马春兰在物业办理房屋交接手续,马春兰结清了之前所有费用,物业工作人员找出档案。目前物业档案里有马素兰写的委托书等手续,现场马春兰又与马素兰视频连线,在场的王冬云及物业人员都见到了,马素兰并把身份证复印件发给了马春兰,物业当场变更了业主,物业留存了房屋出售合同,马春兰写的转让证明,双方身份证复印件(见附件)。接着马春兰把2把钥匙、燃气、暖气卡等，全交给了王冬云。原告因资金不足,无力支付购房款,已经构成违约。7月6日,王红升约马春兰见面,并在微信说给政府做的工程款要不回来了,资金不足,要违约退房。并要求退还20万购房订金。合同约定2020年10月30日前交齐房屋全款，如有特殊情况，可延续至2020年底，截止今日，原告一直未支付购房款，且主动提出资金不足，无力购买房屋，已经构成违约，请求人民法院解除合同，按照合同约定20万元“定金”不予退还。原告支付给二被告的20万元,名为“订金”实为“定金”。双方签订的购房合同第八条违约责任,第1、2款约定：如买方违约,订金不退,卖方违约,双倍返还订金。上述条款明显是关于“定金”的约定,但是因为双方书写成“订金”而已。请求法院适用民法典第五百八十六条和五百八十七条的规定,判决“定金”不予退还,弥补被告损失。二被告为履行原告和二被告签订的合同,前期进行了大量的准备,后来因为原告违约,造成二被告损失。具体如下:1、案涉房屋本是二被告进行出租,为履行合同造成房屋空置七个月2020年6月14日至2021年1月6日,每月6000元，损失4.2万元;2、装修费用,二被告出售房屋之前正在重新装修,已经支付工人30000元,后因出售给原告,造成装修违约,工人仅退还一部分,损失24734元。3、房子里床及柜子等家具被原告扔掉,全套家电和部分家具也都送人了，合计损失25000元。4、物业费从2020年6月22日至今一直欠费，约7个月，每月239元，合计1610元。5、本案二被告卖房是为了在北京给女儿买房,8月已经签订购房合同(已经网签),但是因为原告违约并未支付本案项下的购房款,造成二被告北京买房资金不足，二被告办理了贷款、借款等，且还要承担北京购房不能按时支付房款的违约责任。上述已产生的损失20万元订金难以完全弥补。二被告就其答辩意见，向本院提交以下证据：1、《房屋出售合同书》一份；2、王红升、王冬云身份证复印件一份；3、针对案涉房屋所在楼栋办理更名手续的《通知》一份；4、河南省土地开发中心出具《情况说明》和截图一份；5、《委托书》两份；6、《文博公寓四号楼(国土厅住宅楼)交房临时协议》一份；7、《住房交款通知单》一份；8、《收据》一份；9、河南省土地开发中心《证明》一份；10、收据、微信缴纳物业费账单详情、截图打印件一份；11、微信聊天记录3页；12、物业办理交接照片3张；13、微信聊天记录4页；14、收条一份；15、微信聊天记录8页；16、《房屋租赁合同》及案涉房屋附近房租价格截图各一份；17、证人刘某《证明》、身份证复印件、聊天记录2页、账单一份、账单详情三份；18、证人王某《证明》一份及身份证复印件一份、照片四份；19、《房屋买卖合同》一份及北京市住房和城乡建设委员会关于存量房网上签约合同查询单一份。经审理查明：2020年6月21日，被告马春兰与被告马素兰沟通后，被告马春兰代被告马素兰（卖方）与二原告（买方）签订《房屋出售合同书》一份，主要载明：被告马素兰将座落于郑州市金水区文博东路文博雅园4号院国土资源厅家属院A单元（东门栋）9楼东户，门牌号××的房屋出售给二原告，建筑面积约为208平方米，房产证现未办理，房屋现处于待装修状态。转让总价为360万元，在签署本合同后7个工作日内，买方向卖方一次性支付20万元作为该房产的购房款作为订金，卖方在收取订金后向买方出具收据，并将钥匙交给买方，同时将房屋的原始收据凭证拍照给买方留存；买方于1个月内支付180万元购房款于卖方，剩余160万元购房款在10月30日前一次性支付给卖方，同时办理更名手续；基于该房产尚未取得房产证，合同签订前所有费用由卖方承担，合同签订后办理房产证时，所需交纳的相关费用由买方承担。装修押金2000元及装修垃圾处理费用1500元，共计3500元，由买方承担并于领取钥匙时支付给卖方；卖方将钥匙、水电卡、暖气卡交与买方时，视为该房产已正式完成交付；如果买方年底不能交齐全款视为违约，卖方有权进行房产的买卖处理，购房订金不再退还；如卖方在收取房款后不依约将该房产售予买方，或该房产因卖方原因（一房二卖或以单位内部政策规定等原因在该房产办证时将该房产办到自己名下），导致本楼的其他居民能够顺利办理房产证，而买方无法同其他居民一样办理房产证时，或者买方约定筹款期间进行内部更名时，卖方没有及时通知买方进行更名，视为卖方违约，则卖方须返还买方全部房款（含订金），并支付买方与订金相同数额的违约金。合同还对其他进行了约定。同日，原告王红升向被告马素兰转款支付订金20万元。当日合同签订后，被告马春兰将其代被告马素兰与二原告签订的上述《房屋出售合同书》及二原告向被告马素兰转款20万元银行转款凭证通过微信发送给被告马素兰。被告马素兰回复：收到了，并将其收到原告王红升转款20万元的凭证截图发给被告马春兰。2020年6月22日，原告王红升向被告马春兰转账支付装修押金和垃圾清运费3500元。同日，被告马春兰将被告马素兰发给被告马春兰的其收到原告王红升转款20万元的凭证截图转发给原告王红升并称：“20万购房定金已收到。马春兰。2020年6月21日”。2020年6月26日，被告马素兰向被告马春兰出具《委托书》一份，载明：“因本人在外地工作，有关文博雅园4号院、国土资源厅家属院A单元（东门栋）9楼东户，门牌号为××的房屋买卖、出租以及与之有关的后续所有事项，全权委托马春兰（身份证号）代表本人处理”。2020年7月6日，原告王红升给被告马春兰发信息称：“姐：上午我给您看了现场施工的图片，以及我们最近协调支付合同款所付出的努力和艰辛，生活真是不容易啊。我们是在河道上包个小活，属于垒石头的劳务分包，确实非常辛苦，我们是垫资干活，2019年活干完了，政府没钱不走支付手续，想办法今年4月份走到财政局，说收麦给支付，跑了半个月还是说没钱，实在没能力买了。一是装修方面，建议您抓紧给施工队说，通知他们抓紧安排进场，继续按原先的装修标准、装修价格进行装修，避免给您造成损失。二是原弟弟家拉走的旧空调，建议您给他说一下情况，看怎么处理更合适。三是我们转给您的装修押金2000元及装修。2000元作为您为了促成北京姐姐的房子卖给我们，对我们的关心支持的感谢费用。1500元作为旧空调家电来往运输费用的补偿。四、我们咨询了一家律师事务所，他给我们法律建议是订金的兑现是以一定时间段为生效条件，现在突然出现政府以疫情期间没有税收来源，无法履行合同约定的法定还款义务这样一个法律事实，作为一个公民明显属于弱势群体，无法同政府对抗，属不可抗力事件，实在无法预测、决定、强制政府去履行合同约定的还款义务。可以随时通知您协商解除合同，订金应该予以返还。最后，还需要您给北京的姐好好解释一下，她是部里的厅局级领导，我们相信她不会为难我们一个小老百姓，会体谅我们的艰辛和不易，会把订金返还给我们的。给您造成的不便我们深表歉意，请您多理解”。2020年7月11日，原告王红升通过微信向被告马春兰发出《合同终止协议书》，该协议书载明：双方同意终止于6月21日签订的房屋买卖合同的履行。双方同意共同到物业进行内部业主备案的变更事宜。卖方同意退还卖方装修押金2000元、垃圾清运费1500元。买方同意将钥匙、水电卡、暖气卡交与卖方。买方所交20万房款订金的退还事宜，双方另行解决。提出解除合同，不再购买涉案房屋。被告马春兰回复：“我感觉和他这样写欠妥，一，终止合同是单方提出的，不是双方平等自愿的。二、违约方应承担的责任没有明确”。后双方协商未果。2020年7月19日，原告王红升给被告马春兰发信息称：“钥匙7月10号已放在门口消防栓处，您随时过去取，随时装吧”。被告马春兰回复：“小王，钥匙你放在那里不合适，我不会去拿的，咱们合同终止后在物业交接”。后双方通过微信协商未能达成一致意见。二原告于2020年8月17日诉至本院，请求撤销该《房屋出售合同书》并要求被告返还20万元购房订金和装修押金、垃圾清运费。本院于2020年11月10日作出（2020）豫0105民初17266号民事判决书，判决驳回二原告的诉讼请求。二原告不服该判决，上诉至郑州市中级人民法院。郑州市中级人民法院作出（2020）豫01民终16281号民事裁定书，裁定准许二原告撤回上诉，一审判决书自本裁定书送达之日起发生法律效力。2021年1月5日，二原告诉至本院。庭审中，原、被告均认可《房屋出售合同书》已于2021年1月6日解除。本院认为：二原告与被告马素兰自愿签订的《房屋出售合同书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确实。双方当事人均应依约履行合同义务。庭审中，原、被告均认可《房屋出售合同书》已于2021年1月6日解除，故本院依法确认双方签订的《房屋出售合同书》已解除。双方在《房屋出售合同书》中约定：如果买方年底不能交齐全款视为违约，卖方有权进行房产的买卖处理，购房订金不再退还。在涉案房屋买卖合同履行过程中，二原告因其资金未到位而向二被告提出不再购买涉案房屋，已构成违约，现原告请求被告返还20万元购房订金，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告王红升、王冬云与被告马素兰签订的《房屋出售合同书》已解除；二、驳回原告王红升、王冬云的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2150元，由二原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王盼盼二〇二一年二月二十六日书记员  王军凯