江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏07民终3746号上诉人（原审被告）：孙兵，男，1983年5月1日出生，汉族，住连云港市海州区。上诉人（原审被告）：耿丽，女，1988年1月25日出生，汉族，住连云港市海州区。两上诉人共同委托诉讼代理人：杜守胜，灌云县东王集法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：连云港凯捷利房地产有限公司，住所地连云港市高新技术开发区昌意路**东方之珠售楼处。法定代表人：杨友芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕体委，该公司员工。委托诉讼代理人：田浩轩，江苏苍佑律师事务所律师。上诉人孙兵、耿丽因与被上诉人连云港凯捷利房地产有限公司（以下简称凯捷利公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初1344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙兵、耿丽上诉请求：撤销一审判决，改判孙兵、耿丽不存在违约，双方继续履行案涉的《商品房买卖合同》；本案一审和二审的诉讼费用由凯捷利公司承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。2014年1月26日，孙兵、耿丽与凯捷利公司签订《商品房买卖合同》及补充协议后，孙兵、耿丽及时付清了首付款，并缴纳了购房契税。之后孙兵、耿丽因发现所欲购买的房屋存在采光问题，向凯捷利公司提出更换房屋，凯捷利公司的工作人员表示可以，但需要上报审批，孙兵、耿丽与凯捷利公司的工作人员就此进行了多次沟通，但是未等到凯捷利公司的是否可以换房的最终答复，涉案的“东方之珠”小区工地突然停工，涉案房产建设停滞。该工地停工后，孙兵、耿丽与其他购买该小区房屋的业主集体上访，后有关部门给出答复，称凯捷利公司资金断裂，账户中的余额几乎为0。孙兵、耿丽认为，孙兵、耿丽向凯捷利公司提出更换房屋的请求后，实质是提出了变更《商品房买卖合同》的请求，凯捷利公司并未明示不同意孙兵、耿丽更换，使得该合同能否变更始终处于一个悬而未决的状态。鉴于更换后的房屋在面积、楼层等方面将与原房屋存在差异，对于合同价款会产生影响，也影响孙兵、耿丽将要办理的按揭贷款的金额。因此，孙兵、耿丽欲等待确定后完全符合情理，且凯捷利公司在合同约定的孙兵、耿丽应当付清剩余购房款的期限届满后，也并未催促孙兵、耿丽缴纳购房款。根据一审查明的内容，2016年4月7日凯捷利公司曾向孙兵、耿丽发函，内容是孙兵、耿丽未按合同约定办理按揭贷款，需向凯捷利公司缴纳违约金，并于2016年4月20日前办理贷款按揭手续。根据前述内容，在孙兵、耿丽提出更换房屋后，凯捷利公司于2016年4月7日向孙兵、耿丽发函，要求孙兵、耿丽继续履行原来的《商品房买卖合同》，履行期限是2016年4月20日。但是此时，凯捷利公司的工地正处于停工状态，孙兵、耿丽及其他业主上访维权的结果也表明，凯捷利公司存在经营难以为继的情形。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下经营状况严重恶化，转移财产、抽逃资金，以逃避债务，丧失商业信誉，有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形之一的，可以中止履行。故此，孙兵、耿丽可以中止履行。本案中，因凯捷利公司的原因致使合同暂时无法履行，凯捷利公司应当积极消除合同履行的障碍，使得合同能够继续履行。孙兵、耿丽于2014年出资购买房屋，至今房产价格己经大幅上涨，若允许凯捷利公司解除房屋买卖合同，凯捷利公司必将涉案房屋以目前的市场价格进行售卖，获得远超2014年可以获得的利润，而孙兵、耿丽则需付出更多的资金在当前的市场中购买房屋。任何人都不得从自己的错误行为中获利，如判决孙兵、耿丽与凯捷利公司之间的合同解除，则必将严重违背公平正义原则。凯捷利公司答辩称：1.凯捷利公司未收到上诉人提出的换房申请，上诉人对此也未能举证证明，且在一审庭审及抗辩中从未提出。2.换房属于对房屋买卖合同内容的重大变更，如需变更应经双方协商一致并书面确认，同时履行申请退网签和重新签订合同等程序。即使上诉人提出过换房，凯捷利公司也没有义务同意，而且被上诉人在后续发函中要求上诉人继续履行也已经表明被上诉人不同意换房，此时上诉人仍应当按照原合同履行，不存在合同处于悬而未决的状态。3.上诉人购房时应当已经慎重考虑并愿意承担购房产生的相关义务，现以换房作为推卸履行义务的借口存在主观恶意。4.上诉人称被上诉人经营状况恶化不能成立也没有依据，因工程施工受多方面因素影响，并非任何的延迟开发和逾期交房必然导致经营状况恶化。5.涉案小区存在存在部分楼盘开发进度延迟，但被上诉人不存在经营状况恶化等情形，一直正常经营至今，涉案9号楼在一审诉讼之前就有已经完成竣工验收备案，并已经交付完毕。6.即使涉案房屋存在逾期交房也是在上诉人支付完购房款后出卖人才应当承担的逾期交房责任，而本案中上诉人未履行完毕付款义务，不能以被上诉人存在逾期交房来抗辩不支付购房款，即使被上诉人存在逾期交房，上诉人也可通过主张逾期交房违约金来维护权利，而不是不支付购房款。7.上诉人不支付购房款致使被上诉人不能实现合同目的，上诉人对此负有责任，应当承担违约责任。上诉人不按时支付房款致使被上诉人开发利润无法获取，上诉人不能从自身的违约行为中获利。因此，一审判决并无不当。凯捷利公司向一审法院起诉，请求判令：1.解除凯捷利公司与孙兵、耿丽之间签订的商品房买卖合同（合同编号LYGSPF2014432551）；2.孙兵、耿丽赔偿解除合同违约金4982元（按累计应付款498236元的1%计算）；3.孙兵、耿丽承担案件受理费。一审法院查明事实：2014年1月26日，凯捷利公司（出卖人）与孙兵、耿丽（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：1.买受人购买出卖人开发的东方之珠第9#楼10#1单元1-601（9号楼）室房屋，房屋总价为498236元；2.付款方式及期限：买受人于2014年1月26日前已付购房款150236元，剩余按揭贷款部分348000元须在2014年2月9日前办理完毕按揭手续；3.买受人逾期付款的违约责任：如逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意合同继续履行的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；4.出卖人应当在2015年10月28日前将具备依法组织验收完成并获得竣工的商品房交付买受人使用。合同中还对其他事项进行了约定。附件四合同补充协议约定（出卖人为甲方、买受人为乙方）：1.乙方申请办理贷款手续，则该部分款项的付款方式按照乙方与贷款银行签订的借款合同的约定办理；2.乙方在与银行办理贷款手续时，应将真实、合法、有效的资料交予银行，付清相关费用，并及时签署贷款合同所需的相关文件资料，上述相关费用由乙方承担。乙方与银行是借贷关系，甲方只是根据乙方要求协助乙方办理贷款手续；3.若因乙方自身原因导致贷款银行不能在本合同约定付款时间内将贷款付至甲方银行账户的，乙方应按主合同第七条约定承担违约责任；4.因国家政策或银行原因，要求乙方增加首付款比例的，乙方应及时增加支付首付款以满足按揭贷款申请要求；5.无论乙方以何种方式付款，乙方付清全部购房款后，双方方可办理房屋验收交接手续。上述合同签订同日，孙兵、耿丽支付凯捷利公司购房款150236元。2014年2月7日，孙兵、耿丽缴纳契税14947.08元。2016年4月7日，名郡东方置业有限公司向孙兵、耿丽发函，函中载明以下内容：1.根据合同约定孙兵、耿丽应于2014年2月9日前办理剩余34.8万元的购房按揭贷款手续；2.孙兵、耿丽未按照合同约定付款期限和方式履行付款义务，经多次催促未果，截至发函之日仍未按照合同约定办理剩余款项按揭贷款手续；3.根据合同约定孙兵、耿丽除了应支付剩余购房款外还应按日万分之一承担自2014年2月10日起至实际付款之日止逾期付款违约金；4.孙兵、耿丽应借到本函后于2016年4月20日前按照合同约定内容及银行要求提供相应的贷款资料，将剩余款项办理贷款按揭手续。孙兵、耿丽收到该函后于2016年4月9日向名郡东方置业有限公司发函，载明：1.直至2016年4月9日出卖方未通知买受人办理银行贷款事项；2.经多次催促，开发商仍无法将商品房交付买受人使用；3.买受人根据合同约定依法解除合同，并通知送达之日起60天内退还全部已付款项以及相应利息。2017年5月26日，江苏永信律师事务所向孙兵邮寄律师函一份，载明：1.该所受名郡东方置业有限公司委托发函，要求孙兵除了支付剩余购房款之外还应按日万分之一承担自2014年2月9日起至实际付款之日止逾期付款违约金；2.要求孙兵接到本律师函之日起于2017年6月15日前将剩余购房款连同逾期付款违约金一并支付名郡东方置业有限公司。孙兵收到该律师函，孙兵、耿丽并未向凯捷利公司支付剩余购房款。一审法院还查明，2015年7月21日，连云港凯捷利房地产有限公司变更为名郡东方置业有限公司。2017年3月1日，名郡东方置业有限公司变更为连云港凯捷利房地产有限公司。一审法院认为，凯捷利公司与孙兵、耿丽之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的合同义务。根据合同约定，合同总价款为498236元，付款方式及期限为买受人于2014年1月26日前已付购房款150236元，剩余按揭贷款部分348000元须在2014年2月9日前办理完毕按揭手续。在实际履行过程中，孙兵、耿丽在合同约定期限内支付了150236元，剩余购房款因孙兵、耿丽未办理按揭贷款至今未付，而合同及其附件均未对此情况下剩余房款如何支付进行约定。根据合同法第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案凯捷利公司与孙兵、耿丽双方就剩余购房款如何支付未能达成补充协议。根据合同法第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……。凯捷利公司依据法律规定，于2016年4月7日发函要求孙兵、耿丽及时办理剩余购房款按揭贷款手续支付剩余购房款，而孙兵、耿丽在收到该函后回复要求解除合同，后凯捷利公司又于2017年5月26日发函要求孙兵、耿丽支付剩余购房款。孙兵、耿丽收到函件后并未按照约定支付剩余购房款。至此，凯捷利公司已无法实现合同目的。根据合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。凯捷利公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持。合同解除后，凯捷利公司已收取的购房款150236元应当返还孙兵、耿丽。关于凯捷利公司主张的逾期付款违约金，根据合同约定，买受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，根据该约定，孙兵、耿丽应当支付凯捷利公司逾期付款违约金4982.36元（498236元×1%），凯捷利公司主张4982元，一审法院予以支持。关于孙兵、耿丽辩称的要求凯捷利公司支付150236元款项在凯捷利公司占有使用期间的利息以及其已缴纳的契税，一审法院认为，孙兵、耿丽因逾期付款的违约行为导致本案合同被解除，其作为违约方无权要求凯捷利公司支付资金占有期间的利息以及要求凯捷利公司赔偿相关损失，故对孙兵、耿丽上述辩称意见一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第九十四条第一款第（四）项、九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、解除凯捷利公司与孙兵、耿丽于2014年1月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号LYGSPF2014432551）；二、凯捷利公司于判决生效之日起十日内返还孙兵、耿丽购房款150236元；三、孙兵、耿丽于判决生效之日起十日内支付凯捷利公司逾期付款违约金4982元。一审案件受理费8832元（凯捷利公司已预交），由孙兵、耿丽负担（该款项孙兵、耿丽于判决生效之日起十日内给付凯捷利公司）。二审期间，孙兵、耿丽提交下列证据材料：1.连云港市住房保障和房产管理局2016年9月22日出具的《关于东方之珠三期业主信访问题的回复》，证明监管账户余额仅为2万余元，我方不放心把剩余贷款交给凯捷利公司。2.2014年12月24日与凯捷利公司代理人朱律师的通话录音，证明我方针对房屋采光及换房和对方律师有过沟通，通过置业顾问得到的这个电话，置业顾问只负责售房，涉及换房只能他们的领导。3.2016年1月1日12：45拍摄的照片，证明涉案房屋光照时间不足1小时。凯捷利公司经质证后认为，对证据1的真实性认可，但与本案无关联性，无论凯捷利公司当时资金监管账户余额多少，这只是一个监管账户，不能证明得出凯捷利公司经营状况恶化的结论。而且该回复时间是2016年9月22日，在此之前，凯捷利公司已经通过书面函件形式，两次发函要求孙兵、耿丽履行支付购房款的义务，不存在监管账户余额不足导致其担心被上诉人经营状况恶化的情况。因无法核实通话对象身份，也无法核实该通话对象是否为公司授权的人员，而且该通话录音中反映的内容只是双方商谈房屋采光权和相关规范的内容，没有涉及要求朱经理和凯捷利公司沟通申请换房的内容。该份录音的时间是2014年12月24日，在此之后，孙兵、耿丽也称无论是朱经理还是凯捷利公司均没有再向其回复相关意见，2016年凯捷利公司次发函要求孙兵、耿丽继续履行支付购房款义务，即使孙兵、耿丽提出换房申请，凯捷利公司发函行为也表明不同意更换房屋，因此与本案无关联性。因证据3无法证明拍摄时间，与本案无关联性。本院对孙兵、耿丽举证证据的认证意见为，对证据1的真实性、合法性及关联性予以确认；对证据2的关联性不予确认；对证据的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：被上诉人凯捷利公司是否有权解除商品房买卖合同；若有权，上诉人孙兵、耿丽对合同解除是否负有责任。关于凯捷利公司是否有权解除商品房买卖合同的问题，本院经审查后认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，孙兵、耿丽应在2014年2月9日前办理完毕按揭手续，但孙兵、耿丽未按上述约定办理手续；凯捷利公司又于2016年、2017年先后发函要求孙兵、耿丽按合同约定办理按揭手续或支付剩余购房款，孙兵、耿丽均未办理，根据《商品房买卖合同》约定，买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同并要求买受人承担违约责任。同时根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人有权依据法律规定解除合同。本案中，孙兵、耿丽逾期办理按揭手续三年之久，致使凯捷利公司出售房屋收取房款的合同目的不能实现，凯捷利公司无论依据合同约定还是法律规定，均有权主张解除与孙兵、耿丽的商品房买卖合同，且孙兵、耿丽对合同的解除负有责任。关于孙兵、耿丽上诉认为因凯捷利公司原因致使合同解除能否成立的问题。本院经审查后认为，孙兵、耿丽所称的凯捷利公司原因主要包括两个方面：一是凯捷利公司在未明确否认孙兵、耿丽提出的换房要求情况下，未明确换房后房款的数额，致使孙兵、耿丽应当支付的剩余房款处于不确定状态，所以凯捷利公司应当承担责任，对此本院认为，孙兵、耿丽仅举证与凯捷利公司代理律师的通话录音以证明对方未明确否认换房明显依据不足，通话对象身份不明，即使是凯捷利公司的代理律师也不能代表公司确认换房事宜，且换房属于双方变更合同内容的重大事项，应当以书面形式予以明确，在孙兵、耿丽不能举证凯捷利公司明确同意换房的情况下，孙兵、耿丽仍然应当按照合同约定履行合同，但孙兵、耿丽未履行，对此应当承担责任，而非凯捷利公司承担责任。二是孙兵、耿丽担心凯捷利公司经营状态严重恶化，不能正常履行商品房买卖合同，所以凯捷利公司应当承担责任，对此本院认为，孙兵、耿丽举证的连云港市住房保障和房产管理局出具的涉案小区三期业主信访问题回复中载明凯捷利公司监管账户资金余额少，不足以证明凯捷利公司存在经营状态严重恶化，不能正常履行商品房买卖合同的情形，而且该回复出具于2016年，孙兵、耿丽早应于2014即办理按揭手续，因此，该信访回复不能成为阻却孙兵、耿丽履行合同义务的理由，更不能成为认定凯捷利公司应承担责任的依据，故本院对孙兵、耿丽的该上诉理由不予支持。综上，上诉人孙兵、耿丽的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8832元（孙兵、耿丽已预交），由孙兵、耿丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二一年二月二十六日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。