贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初1039号 原告（反诉被告）:叶正有，男，汉族，1981年7月15日出生，住贵州省赫章县。 原告（反诉被告）：解丽娥，女，汉族，1984年1月24日出生，住云南省宣威市。 被告（反诉原告）：贵州毕节创奇房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区新城区30米大道，统一社会信用代码：915205005650447807。 法定代表人：熊琼，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗中云（特别授权代理），贵州宇科律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何朝鹏（一般授权代理），贵州宇科律律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）叶正有、解丽娥与被告（反诉原告）贵州毕节创奇房地产开发有限公司（以下简称“创奇房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶正有、解丽娥，被告创奇房开公司的委托诉讼代理人罗中云、何朝鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）叶正有、解丽娥向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理不动产权所有证书；2、判决被告支付原告逾期办理房产证违约金暂计10000元，违约金计算方式为：以原告支付的购房款为基数，按照中国人民银行同期同类银行贷款的基准利率的1.3倍从2016年6月31日计算至被告交付转移产权登记之日时止；并退还三通费3507元。3、判决被告支付原告自2015年12月31日-2016年4月1日，产生的逾期交房违约金5998元（按购房款的万分之二计算）利息按中国人民银行借款利率计算。4、本案诉讼费用由被告承担。 被告（反诉原告）创奇房开公司向本院提出反诉请求：1.请求判决反诉被告叶正有、解丽娥支付反诉原告贵州毕节创奇房地产开发有限公司“毕节市创奇东升丽景商住楼”A幢2单元26层04号房屋住宅面积差价格11852.5元;2.判决反诉被告叶正有、解丽娥提交身份证原件及复印件4份、婚姻证明原件及复印件4份、已备案的原被告间签订的《商品房买卖合同》原件、购房收据、契税收据、维修基金收据、住宅面积补差价收据以协助反诉原告贵州毕节创奇房地产开发有限公司办理不动产权证登记;3.本案诉讼费用由反诉被告承担。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月25日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定:被告将位于毕节市七星关区房屋出售给原告,房屋建筑面积为99.47平方米，套内面积为82.41平方米，房屋总价款为:333225.00元，按套计算，合同还约定面积差异处理方式：实测面积与前述预测面积发生误差的，按第2种方式处理，即如房产证面积与建筑面积超出约定的误差范围的，按最高人民法院司法解释的规定处理，但合同中没有关于面积误差范围的约定。约定被告应于2015年12月31日前向原告交付该商品房，若逾期交房，逾期在30日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。逾期超过30日，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之二的违约金。约定被告于2016年6月30日前取得该商品房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，若逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。约定办理商品房转移登记的方式是原告委托被告向房屋登记机关办理。合同签订之后，原告按照合同的约定支付了相应的购房款，被告于2016年4月1日向原告交付房屋，但还未向原告办理涉案房屋转移登记手续。2017年6月14日，被告在小区张贴通知等形式通知业主提交办理产权登记的资料。2016年4月1日，被告向原告收取了电安装费529.00元，燃气安装费2500.00元，有线电视安装费330.00元，水表费68.00元，共计3427.00元。 另查明：涉案楼盘于2016年3月竣工，2017年3月20日获得《竣工验收备案表》，2016年12月12日，被告办理涉案楼盘的《不动产权证书》。在涉案楼盘施工过程中，2015年5月至12月间，因相邻的新城区1号路（现七星关区国土资源局至开行路）全封闭施工，其他车辆不能通行，致使涉案楼盘在该期间内施工也受影响。2016年5月，经被告委托毕节市房地产交易市场测绘，该机构出具《东升丽景房屋面积实测测绘成果书》显示，涉案房屋建筑面积103平方米，建筑面积相比合同约定面积99.47多出3.53平方米（面积误差比约3.5%）。 本院认为，本案争议的焦点是：1、被告逾期交房和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是否存在不可抗力因素？2、被告是否应承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，该违约金计算期限如何确定？3、原告是否应当向被告补缴因面积差异增加的房款？ 本院认为，关于被告逾期交房和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是否存在不可抗力因素，以及交付办理商品房转移登记的有关文书违约金计算期限问题。《商品房买卖合同》约定被告应于2015年12月31日前向原告交付涉案房屋，并约定房屋交付应符合取得建筑工程竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书、以及水电网络等生活必须设施开通等条件。被告所举证据贵州省毕节市中级人民法院《民事判决书》显示涉案楼盘于2016年3月28日竣工，2017年3月20日通过验收机构确认验收备案，与涉案楼盘相邻的新城区1号路（七星关区国土资源局至开行路）工程项目于2015年5月至12月实行全封闭施工，其他车辆不能通行。新城区1号路工程施工期间的8个月正处于涉案楼盘工程竣工之前，该工程系国家根据公共利益的需要对城市道路的修建改造，被告在签订合同之时不能预见、也不能避免和克服，故根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，因新城区1号路工程施工期间的8个月被告不能施工，对被告而言属于不可抗力，延误了涉案楼盘工程竣工时间，也当然导致延期交房，同时根据商品房买卖交易习惯，办理产权转移登记也应以工程竣工为前提，涉案工程的迟延竣工必然导致办理产权转移登记的迟延，故在计算被告逾期交房和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金计算期限应减少8个月，即违约金计算的起点日期应在合同约定的基础上后推8个月。合同约定被告于2015年12月31日前向原告交付涉案房屋，应顺延至2016年8月31日，而被告向原告实际交付涉案房屋的时间为2017年6月14日，构成逾期交房，应承担逾期交房违约金，原告应于2017年6月14日至2020年6月13日三年的诉讼时效期间内向本院提起诉讼，现原告于2020年10月23日向本院提交起诉材料，已超过诉讼时效，故其逾期交房违约金诉请，本院不予支持。 虽然被告交付房屋之时涉案房屋未完全达到约定的要求提交住宅质量保证书等要件，但是原告实际接收房屋，视为被告已完成交付房屋的义务。涉案房屋所在楼盘办理产权转移登记手续的条件已成就。《商品房买卖合同》约定办理产权转移登记的日期是2016年6月30日，后推8个月为2017年2月28日，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金起算日应为2017年3月1日。合同约定以原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记的方式办理商品房转移登记，在办理权属转移登记条件成就的情况下，被告应将该条件成就的事实告知原告，自原告知道该事实起，应积极提供相关文书协助被告办理转移登记手续，在庭审中，原、被告均认可被告通知并且要求原告提供资料并协助办理房屋产权转移登记的时间为2017年6月14日，则改时间视为被告履行了通知义务，故计算逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的截止时间应为2017年6月14日。逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法典》关于3年诉讼时效期间的规定，原告所举证据不能证明违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提交诉讼材料之日（即2020年10月23日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年10月23日起的逾期办理不动产权证书违约金请求权未超过诉讼时效。根据上述分析认定，原告所主张的违约金已全部超过诉讼时效，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于被告反诉要求原告补交因面积差增加的购房款的问题。《商品房买卖合同》第七条约定按套计算商品房总价款为333225.00元，第十五条面积差处理“如房产证面积与建筑面积超出约定的误差范围的，应按最高院司法解释规定处理。”但是合同中没有约定误差范围，视为约定不明确。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”双方关于房价款的约定是以套计价为基础，按前述司法解释处理面积差异为补充。涉案房屋实测建筑面积103平方米，该面积比合同约定面积99.47平方米多出3.53平方米，面积误差比约3.5%，在3％以内部分约2.98平方米，原告应按约定单价补交房款：333225.00元÷99.47平方米×2.98平方米≈9983.00元。 关于反诉原告要求原告补交因面积差增加的购房款是否超过诉讼时效的问题，《中华人民共和国民法典》第一百九十六条规定：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：……（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；……”根据该法律规定，原告要求原告补交因面积差增加的购房款，不适用诉讼时效的规定，原告应当补交因面积差增加的购房款。 被告创奇房开公司就涉案房屋已取得初始登记，其已具备向房屋登记机关申请办理商品房不动产权属证书的条件。原被告双方在《商品房买卖合同》中约定，办理商品房转移登记的方式是原告委托被告向房屋登记机关办理。据此，为原告办理商品房不动产权证书，系被告应当承担的主要合同义务。但原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起一定时间内为原告办理商品房不动产权属证书。根据交易习惯，办理产权过户登记手续需要原告配合提交有关身份证、买卖合同、付款及完税凭证等资料，被告要求原告提供有关办证资料协助办理涉案房屋权属证书的反诉请求，本院予以支持。 对于原告诉请被告退还各项开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。经查明，被告收取的开户费包含电入户费，燃气入户费、闭路电视入户费，水表开户费。被告在《商品房买卖合同》履行过程中另行收取涉案房屋总价款之外，另行收取了收取了电安装费529.00元，燃气安装费2500.00元，有线电视安装费330.00元，水表费68.00元，共计3427.00元，无事实和法律依据，应予退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩，但上述费用的代收无法律依据，原告可以基于被告代收理由不成立随时要求予以返还，对被告关于诉讼时效的抗辩主张，本院不予采纳。 对于本案法律适用问题。因本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，故本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）的有关规定予以调整。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十条、第五百九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）贵州毕节创奇房地产开发有限公司应于（反诉被告）叶正有、解丽娥缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日内为（反诉被告）叶正有、解丽娥办理毕节市创奇东升丽景商住楼的第A幢2单元26层04号商品房的不动产权证书并交付原告； 二、被告（反诉原告）贵州毕节创奇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）叶正有、解丽娥电安装费529.00元，燃气安装费2500.00元，有线电视安装费330.00元，水表费68.00元，共计3427.00元。 三、原告（反诉被告）叶正有、解丽娥于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）贵州毕节创奇房地产开发有限公司支付涉案房屋面积补差款9983.00元； 四、原告（反诉被告）叶正有、解丽娥于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）贵州毕节创奇房地产开发有限公司提交办理涉案房屋权属转移登记所需的身份证、《商品房买卖合同》、购房收据、契税收据、维修基金收据等资料（包括但不限于前述文件资料，具体应由原告提交的相关文书按照房屋登记机关的要求确定）； 五、驳回原告（反诉被告）叶正有、解丽娥的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）贵州毕节创奇房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费143.00元，反诉案件受理费100.00元，共计243.00元，由原告（反诉被告）叶正有、解丽娥负担191.00元；由被告（反诉原告）贵州毕节创奇房地产开发有限公司负担52.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  全乾亚 二〇二一年二月九日 书记员  郑 丹