云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书（2021）云2501民初52号原告：个旧市瑞祥物业管理有限公司。住址：个旧市建设路**瑞涵新世界小区**。法定代表人：周军，系公司总经理。委托诉讼代理人：张兴有，方圆法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。委托代理人：张国平，该公司员工。代理权限为特别授权代理。被告：沈珏，女，1974年8月2日生，汉族，无职业，住个旧市，住个旧市v>委托诉讼代理人：谭刚（系被告沈珏丈夫），男，1970年9月26日生，汉族，住个旧市，住个旧市为特别授权代理。原告个旧市瑞祥物业管理有限公司（以下简称瑞祥物业公司）与被告沈珏物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞祥物业公司的委托诉讼代理人张兴有、张国平、被告沈珏的委托诉讼代理人谭刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞祥物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告支付因拖欠物管给原告造成的下列经济损失：1.请求依法判令被告支付原告自2016年9月15日至2020年9月14日物业管理服务费、电梯费两项费用5720元；2.判令由被告支付原告逾期缴纳物业管理费滞纳金6263.4元。以上费用合计11983.4元。二、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系个旧市“瑞函新世界”小区物业服务公司，被告系“瑞函。新世界”小区业主。原告于2014年9月14日与红河州瑞函房地产开发有限公司签订了“瑞函。新世界”小区为期三年的《物业管理服务合同》；2017年9月14日再次与瑞函房地产公司续签《物业管理服务合同》，合同期限至2020年9月14日止。合同约定由原告对瑞函房地产供地所属的个旧市瑞函新世界住宅小区提供物业管理服务，按年收取物业管理服务费，被告从2016年至2020年9月14日止未缴纳物管费，经原告多次协商催要，被告均以房产证为由拒付。经原告多次催要，被告至今未交纳，故起诉来院。沈珏辩称，一、原、被告之间并未签订物业服务合同，若存在物业合同也可能是伪造，双方并不存在物业服务合同关系，因此其不应当承担向原告交纳物业费的义务；二、现被告手中所有的物业合同是与昆明金鑫公司签订的，与原告无关；三、原告的物管费计算有问题，计算方式应进行公示；四、基于原被告之前没有物业服务合同关系，故原告主张的滞纳金不应得到支持。五、原告变更法人业主并不知情，现在小区的服务等级、质量如何业主并不清楚。综上，请驳回原告诉讼请求。瑞祥物业公司围绕诉讼请求提交如下证据：1.原告营业执照、身份证复印件各一份，用以证明原告的自然情况及主体资格；2.《物业管理服务合同》复印件两份，用以证明原告与红河州瑞函房地产开发有限公司签订物业管理服务合同的时间；3.物业服务收费备案申请，用以证明原告收费备案情况；4.被告欠费明细复印件一份、催缴通知书复印件二份，用以证明被告欠费情况。经质证，被告对原告提交的证据1无异议；对证据2有异议，合同不是与业主签订的，原告与房地产公司签订的物管合同不能代表我们业主；对证据3有异议，该备案仅是原告单方制作，并未有政府部门的批准，且申请的时间是2020年3月15日；对证据4中的被告欠费明细的年份认可，但对金额不认可，对催缴通知书有异议，对其金额及收费标准有异议。沈珏提交了以下证据：1.图片98张，用以证明物业管理存在的问题；2.光盘一张，用以证明小区公共位置被占用且停车费用等均未告知、返给业主；3.业主手册复印件一份，用以证明物管公司的合法性、规范性及条例，该公司的服务质量明显高于原告公司。经质证，原告对被告提交的证据认为均只是证实物管公司的服务不到位，被告可以到物管公司反映沟通，但这些证据不能作为不交物管费的依据。针对以上证据，本院认为，原告提交的证据1客观、真实，证据来源合法，可以证实原告是具有物业管理资质的企业，诉讼主体适格，本院予以采信。证据2中的原告与瑞函房地产公司于2014年9月14日签订的《物业管理服务合同》系瑞函新视界小区业主委员会成立前原告与瑞函房地产公司签订的前期物业服务合同，合同客观、真实，证据来源合法，本院予以采信；对于2017年9月14日签订的《物业管理服务合同》，依照法律规定，在业主委员会成立后选聘和解聘物业服务企业，需由业主共同决定，但原告未与业主委员会签订合同，而是与瑞函房地产公司签订合同，因此对该合同本院在本案中不予采信。证据3客观、真实，证据来源合法，但该证据为原告单方出具，无其他证据相互印证，其证明目的不予采信，只对其自认内容予以认可。证据4可以证实原告向被告催收物业服务费的事实，本院予以采信。被告提交的证据1、2、3客观真实，结合原告陈述，能够证明原告在提供物业服务时有瑕疵，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告瑞祥物业公司系有物业管理资质的物管企业，原告与瑞函房地产公司于2014年9月14日签订《物业管理服务合同》，约定由其公司对个旧市瑞函新视界小区提供物业服务，并约定原告的物业管理费住宅部分按每月0.68元/平方米收取；电梯费按每月30元/户，每层楼每月加1元/户；二次加压费按10楼起按10元/年收取。并对物业管理服务质量进行了约定，即物业公共设备、公共环境管理、安保服务等。合同期限为4年，即从2014年9月15日起至2018年9月14日止。合同签订后从2014年9月至今，原告一直对个旧市瑞函新视界小区进行物管工作。被告居住坐落于个旧市建设路220号瑞函新视界5幢A3号，该房屋面积为128.15平方米，被告从2016年9月15日至2020年9月14日止未缴纳物管费。本院认为，物业服务合同是建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主或者业主委员会和物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。原告瑞祥物业公司系瑞函新视界小区业主大会、瑞函业主委员会成立前该小区的建设单位选聘的物业服务企业，在小区业委会成立后，双方虽未签订书面合同，但原告继续为小区提供物管服务，双方已形成事实上的物业管理服务合同关系，业主没有依法作出续聘或另聘物业服务人的决定，原物业合同继续有效。对于原告的诉讼请求，一是物业服务费是否支持的问题，本案中原告在提供物业服务时确实长期存在管理工作不到位，未按约定提供服务的情况，被告多次反映未得到整改，如果只要求被告交纳物业费，而对被告的诉求僵化的要求与原告协商在本案中是显失公平的，因此原告应承担相应的责任，故本院综合本案实际情况认为，原告向被告提供相应服务且收费标准合理，原告应承担物业服务费20%的责任，被告应承担交纳物业服务费80%的责任，即被告应支付原告物业服务费为4184元×80%=3347元；二是电梯费是否支持的问题，由于继续延续之前的物业服务合同，本案中被告并无证据证实在使用电梯过程中出现故障，原告不予维修或被告在使用电梯过程中给其造成其它损害的情形，因此原告主张的电梯费1536元合理，本院予以支持。三是关于原告主张被告支付其滞纳金。本院认为，原、被告双方未就滞纳金进行过约定，故本院对该项请求不予支持。一个小区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度，业主素质等多重因素密切相关，业主维护自身权益应当采取正确的方式，物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环。原告在今后的服务过程中应当严格遵守物业服务合同约定的内容，切实增强服务意识、改善服务质量，加强对公共设施维护，进一步提高广大业主满意度，与业主共同打造良好的居住环境。业主也应积极配合好物业公司履行好管理职责，产生问题矛盾要本着共同解决问题的原则加强沟通。综上所述，原告的诉讼请求不尽合理，本院不予全部支持。被告的辩解，本院不予全部采纳。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条、第九百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告沈珏支付原告个旧市瑞祥物业管理有限公司2016年9月15日至2020年9月14日物业服务费3347元、电梯费1536元，合计4883元，款项限于判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回原告个旧市瑞祥物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，原告个旧市瑞祥物业管理有限公司负担15元，由被告沈珏负担10元。本判决为终审判决。审判员 廖 韬二〇二一年二月二十六日书记员 冯麒颖