浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0522民初3672号原告（反诉被告）：梅军，男，1969年1月11日出生，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。委托诉讼代理人：朱裕斌，长兴县丁新法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：周建峰，女，1965年12月20日出生，汉族，住浙江省长兴县。委托诉讼代理人：左蒙蒙，浙江兴熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：许伟锋，浙江兴熙律师事务所律师。梅军与周建峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，依法由审判员蒋健毅适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行审理，梅军及其委托诉讼代理人朱裕斌，周建峰的委托诉讼代理人左蒙蒙、许伟锋到庭参加诉讼。本院于2020年10月30日第二次公开开庭进行审理，梅军的委托诉讼代理人朱裕斌，周建峰及其委托诉讼代理人左蒙蒙、许伟锋到庭参加诉讼。因审判员岗位调整，于2021年2月3日由审判员丁一适用简易程序公开开庭进行审理，梅军的委托诉讼代理人朱裕斌，周建峰的委托诉讼代理人许伟锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结并当庭宣判。一、本诉部分梅军向本院提起本诉请求：1.判令周建峰向梅军返还保证金80000元；2.本案诉讼费用由周建峰承担。事实和理由：2015年7月18日，梅军与周建峰签订《宾馆租赁经营协议》一份，约定周建峰将自有的位于兴悦大楼中的兴溢宾馆出租给梅军，租期自2015年7月18日起至2023年7月18日止，租金30万元并逐年递增。双方约定保证金为8万元，同时约定待租赁协议终止，周建峰退还保证金，梅军于租赁协议签订当日支付了上述保证金。2016年，因东鱼坊历史文化街区开发，周建峰曾找梅军要求将宾馆收回并退还保证金，梅军未予同意。之后，周建峰采取铁链锁停车位等措施阻碍梅军正常经营。2019年4月，梅军因无法正常经营提出退租。2019年7月19日，双方清点宾馆物资，梅军退出宾馆经营，由周建峰收回宾馆自己经营。自此，双方的租赁协议终止，周建峰向梅军提出退还保证金，周建峰明确表示不予退还。现梅军为维护自身合法权益，故诉至法院，望判如所请。周建峰辩称：《宾馆租赁经营协议》第十一条规定“乙方逾期十天未足额缴纳租金，甲方有权单方面解除协议”，梅军在2019年7月19日搬离宾馆前一直未支付租金，逾期时间超过十天，构成违约。案涉协议第五条规定“乙方无故解除协议的，除了向甲方支付违约金，甲方不予退还保证金”，现梅军无故解除协议，故周建峰不予退还保证金。周建峰曾在2019年6月14日向梅军发出催收租金的提醒，6月19日双方在司法所调解，说明周建峰希望继续履行案涉协议，没有收回宾馆的想法。为了保障消防通道畅通，周建峰在消防通道加装了地锁，为了避免车辆停至施工地段造成损失，周建峰加装了铁链，上述行为并无不妥，未造成梅军无法经营。综上，请求驳回梅军的本诉请求。二、反诉部分周建峰向本院提起反诉请求：1.判令梅军向周建峰支付违约金98100元；2.本案诉讼费用由梅军承担。事实和理由：周建峰与梅军于2015年7月18日签订《宾馆租赁经营协议》一份，约定周建峰将位于兴悦大楼中的兴溢宾馆出租给梅军，租期为8年，租金每年30万元，半年一付，自2017年起逐年递增3%。案涉协议签订后，梅军开始营业。2018年6月，因梅军拖欠租金，周建峰与梅军发生争吵，双方经城东派出所调解达成和解。2019年6月14日，周建峰为督促梅军尽快履行协议，发出书面租金交易提醒，并在2019年6月19日约梅军在城东派出所调解，后又约梅军在雉城司法所调解，梅军均拒绝调解。2019年6月28日，因梅军拖欠租金未付，周建峰向梅军发出单方解除租赁合同书，梅军于2019年7月19日搬离，双方解除案涉协议。根据案涉协议约定，任何一方违约导致协议解除的，按年租金30%向另一方支付违约金，故梅军需承担98100元违约金，且周建峰无需退还保证金。现周建峰为维护自身合法权益，故提起反诉。梅军辩称：周建峰想把宾馆收回自己经营，采取种种措施来阻扰梅军正常经营，导致梅军不能正常支付租金，梅军并不存在违约。双方系协议解除合同，租金支付虽有逾期，但双方沟通过，且租金已全部付清。举证质证梅军为证明其主张向本院提供以下证据材料：A1.《宾馆租赁经营协议》原件一份，证明2015年7月18日双方当事人签订房屋租赁协议，对租赁期限、租金支付、保证金、双方权利义务、违约责任等内容作出约定的事实；A2.长兴兴溢宾馆库存物资清单及财产移交清单原件各一份，证明周建峰于2015年7月18日将兴溢宾馆的库存物资及财产交接给梅军的事实；A3.照片两张，证明周建峰采取非正常措施导致梅军无法正常经营的事实。对梅军提供的上述证据材料，周建峰质证认为：对A1的真实性、合法性和关联性无异议；对A2的真实性有异议，系单方制作；对A3的真实性有异议，照片拍摄的时间、地点均不明。本院经审查认为，A1内容真实、来源合法，能够证明待证事实，予以认定；A2由梅军、朱玲（周建峰女儿）共同签字确认，予以认定；A3无其他证据予以佐证，不予认定。周建峰为证明其主张向本院提供以下证据材料：B1.《宾馆租赁经营协议》复印件一份，证明对象同A1；B2.《租金交付提醒》照片打印件一份，证明2019年6月14日周建峰向梅军就租金支付事宜进行书面提醒的事实；B3.《单方解除租赁合同通知》原件及快递单签收凭证打印件各一份，证明周建峰于2019年6月28日发出解除合同通知，梅军于2019年6月30日签收的事实；B4.租金支付流水记录一组，证明梅军历年的租金支付情况及最后一期租金未付构成违约的事实；B5.清点表、损失清单、维修合同、安装合同、销货清单、维修照片原件一组，证明梅军搬离后，给周建峰造成经济损失82100元的事实。对周建峰提供的上述证据材料，梅军质证认为：对B1的真实性、合法性和关联性无异议；对B2的真实性有异议，系复印件，且梅军从未见过；对B3的真实性有异议，字不是梅军所签，未收到过；对B4的真实性无异议，对证明对象有异议，历年来支付租金虽有逾期几天的情形，但双方沟通过，2019年7月的租金未欠；对B5的真实性有异议，系周建峰自行制作，安装合同无发票，且周建峰回收宾馆后对宾馆进行重新装修所花费用应自行承担。本院经审查认为，B1对其真实性、合法性和关联性予以认定；B2系周建峰单方制作，无签收人签字，且照片拍摄时间、地点不明，不予认定；B3在无相反证据推翻情况下，对真实性、合法性予以认定，证明对象需结合全案证据予以综合认定；B4对其真实性、合法性予以认定，但不能据此认定梅军存在违约；B5中的清点表、损失清单系单方制作，安装合同、销货清单所载维修项目非梅军承租楼层，不予认定；B5中的兴溢宾馆维修合同及对应照片，能够认定维修事实，予以认定。四、事实查明根据上述采信的证据以及到庭当事人在庭审中的陈述，本院查明本案事实如下：2015年7月18日，周建峰（甲方）与梅军（乙方）签订《宾馆租赁经营协议》一份，甲方将兴悦大楼4至8层长兴兴溢宾馆出租给乙方；租赁期限为8年，自2015年7月18日起至2023年7月18日止，乙方全额缴纳保证金及租金当日即为承租期限起算日；第一年、第二年租金各为每年30万元，自第三年起，租金在第一年基础上逐年递增3%；租金每半年支付一次，第一年前6个月租金于协议生效后两日内缴纳，第一年后6个月租金于当年12月18日前缴纳，从第二年租金提前1个月缴清，即每年6月18日前支付该年租金的50%，12月18日前完成支付该年剩余租金；宾馆一次性转让金为130000元，包括空调设备100000元，宾馆消费品及其它库存物资30000元，具体以《库存物资清单》为准，转让金在协议生效当日一次性缴纳；乙方向甲方提交保证金80000元，用于保障承租期间宾馆房屋、设备的完好，于协议生效当日一次性缴纳；协议终止，宾馆房屋设备交还验收结束后，甲方根据实际情况，在验收结束后五日内退还剩余保证金；大楼一层为乙方宾馆总台，甲方允许乙方及其他业主在承租期内使用；承租期内，宾馆现有设备、设施、家具及其它物资移交给乙方使用，具体以《财产移交清单》为准；协议终止时，原有设备、设施、家具等不得减少或损坏（以《财产移交清单》为准），如有短缺、损坏的，乙方按重置价承担赔偿责任；协议终止时，房屋结构及管道设施如有损坏，乙方按维修价承担赔偿责任；乙方如不能按期交纳租金，则按每迟交一天支付滞纳金200元计算，如逾期10天仍未足额交纳租金，则甲方有权单方解除合同；因任何一方违约导致协议解除的，按年租金30%向另一方支付违约金；乙方无故解除协议的，除向甲方支付违约金外，不予退还保证金。同日，梅军与朱玲（周建峰女儿）共同在库存物资清单、财产移交清单签字。案涉合同订立后，梅军按约支付80000元保证金及第一年租金。之后三年（2016年7月18日至2019年7月18日）的租金，梅军已支付完毕，期间梅军虽有逾期，但双方经过沟通、调解，案涉合同一直正常履行。2019年6月，梅军提出不再继续承租，不再支付2019年7月19日之后的租金。周建峰要求梅军书面表态，并于2019年6月28日邮寄《单方解除租赁合同通知》，后双方于2019年7月初在雉城司法所进行调解，周建峰同意梅军退出宾馆经营。2019年7月19日，梅军搬离宾馆，退出经营。之后兴溢宾馆由周建峰自行经营，周建峰对宾馆设施设备进行升级改造。梅军在退出经营后，向周建峰主张返还保证金无果，双方纠纷成讼。本院认为，本案的争议焦点在于：一、周建峰是否应当向梅军返还案涉80000元保证金；二、梅军是否需承担违约金。关于焦点一，2019年6月，梅军、周建峰均有解除案涉租赁合同的意思表示，后经司法所调解，周建峰要求梅军提交书面申请就同意解除合同，梅军于2019年7月19日搬离宾馆，案涉合同已实际解除。根据案涉合同约定，协议终止后，在验收结束后五日内退还剩余保证金，本案虽无验收证明，但周建峰已实际收回宾馆并自行经营，案涉80000元保证金应予退还。根据案涉合同约定，承租方无故解除协议的，出租方不予退还保证金。案涉合同系双方协议解除，现有证据不能表明梅军存在无故解除协议之情形，故周建峰不予退还保证金的理由不成立。周建峰主张梅军经营期间宾馆设施设备缺失、损坏，造成经济损失82100元，保证金与经济损失相互抵消，不再返还。梅军承租范围为兴悦大楼4至8层，顶层供水锅炉、地下室水泵、热水循环泵、一楼自动门等不在梅军承租楼层范围内，不能表明系梅军经营原因造成损坏，要求梅军承担以上设施设备维修费用依据不足。兴溢宾馆内部设施维修项目，结合维修合同、维修前后对比照片，认定系宾馆经营原因造成损坏或缺失，周建峰实际花费的9000元维修费用应由梅军承担。电话机遗失、遗失税票的登报及罚款费用，缺乏相应证据佐证。综上，周建峰应向梅军返还80000元保证金，扣除9000元维修费用，尚需返还71000元。关于焦点二，周建峰反诉要求梅军承担98100元违约金，理由在于案涉合同约定“因任何一方违约导致协议解除的，按年租金30%向另一方支付违约金”。本案中，梅军在历年租金支付过程中虽存在个别逾期情形，但双方经沟通、调解，梅军已将案涉合同租赁期内（2015年7月18日起至2019年7月18日止）的租金付清，合同在持续履行，逾期并未导致合同解除这一后果。2019年7月，案涉合同解除的原因在于双方均具有解除合同的合意，并非梅军单方违约造成。周建峰主张其在催缴房租10日后梅军未预付六个月房租，导致合同解除，但周建峰提交的《租金交付提醒》无签收记录，且照片拍摄时间、地点不明，不能证明其履行催告义务。综上，周建峰要求梅军承担年租金30%的违约金，依据不足。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：周建峰于本判决生效之日起十日内向梅军返还保证金71000元；驳回梅军的其他本诉请求；驳回周建峰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取900元，由梅军承担101元，由周建峰承担799元；反诉费用1126元，由周建峰自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员 丁 一二〇二一年二月三日书记员 姚思洋