浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终4872号 上诉人（原审原告）：盛玉龙，男，1984年1月29日出生，汉族，住浙江省浦江县。 委托诉讼代理人：程桃英，女，1984年12月5日出生，汉族，住浙江省浦江县，系浙江省浦江县浦阳街道南苑社区居民委员会推荐。 委托诉讼代理人：王燕，浙江商城天马律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：义乌市锦都房地产开发有限公司，住所地：浙江省义乌市赤岸镇青城路****。 法定代表人：陈强。 委托诉讼代理人：徐巍，浙江宁邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜薇，浙江宁邦律师事务所律师。 上诉人盛玉龙、义乌市锦都房地产开发有限公司（以下简称锦都公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初10028号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 盛玉龙上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判支持盛玉龙的一审诉讼请求。事实与理由：一审判决酌定锦都公司赔偿盛玉龙损失10万元过低，不足以弥补盛玉龙的损失。首先，盛玉龙与锦都公司签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。在盛玉龙按约交付购房款后，锦都公司理应交付符合涉案合同约定的房产。但依据本案委托所做的测绘报告，锦都公司欲交付的涉案房产存在层高不符的情形，即主卧部分最低层高仅为2.46米，低于3米部分占全屋面积18.65%，故锦都公司的行为客观上已构成违约，且无论其主观上是否有过错，无论是否存在故意或疏忽，均有违诚信，应依法承担违约责任。其次，盛玉龙在涉案过程中并不存在过错。盛玉龙在购房时不仅了解了涉案房屋的楼层、面积、单价，也曾要求查看样板房及涉案房屋的结构，但是锦都公司没有样板房且涉案房屋尚在建造过程中，也没有向盛玉龙出示该房屋的示意图及户型图。在购房过程中盛玉龙及家属也曾询问锦都公司的业务员涉案房产的层高是否为3米、层高是否与二楼一致，锦都公司的业务员回复的是五楼和二楼的层高是一样的，户型结构也无不同，更没告知盛玉龙涉案房屋为斜坡结构。锦都公司作为房地产开发企业、涉案房屋的出卖人，清楚知晓开发的房产设计、户型特殊构造，故意不告知涉案房屋的层高问题，诱导盛玉龙购买房屋结构差且总价比二楼高出近十万元的涉案房屋，主观上是存在重大过错的。若锦都公司告知盛玉龙涉案房屋主卧最低层高仅为2.46米，无论是作为盛玉龙还是其他购房者均不会选购价格更高的涉案房屋。综上，盛玉龙在购房过程中已经尽到理性购房者应尽的谨慎义务，是锦都公司的恶意欺骗、隐瞒涉案房屋的层高、结构，导致盛玉龙所购的涉案房屋不仅利用空间、使用效果、通风等方面均有下降，房屋价值也随之大幅下降，盛玉龙确有较大损失。另外，盛玉龙为维权支付的测绘费4589元，应按照判决结果分担。庭审中，盛玉龙补充：在购房过程中，盛玉龙及家属也曾询问锦都公司现场的销售人员涉案层高是否是3米，销售人员告知层高最低3.3米，最高4.2米。当时的销售人员不是张聪聪，但是张聪聪也说过不会低于3米。 锦都公司辩称：1.案涉商品房合同对房屋层高表述是层高约3米，不论从条款字面意思理解，还是法律意思常人思维理解，都不可能理解为锦都公司承诺案涉商品房内部方位层高都是3米，盛玉龙应该是清楚知道房屋层高是以3米为基数上下浮动，对此案涉合同附件十第一条对此进行明确说明。2.一审过程中鉴定单位依据附件十第一条中的国家规范以及地方规范的要求对商品房的层高进行了鉴定，鉴定结果是符合相关规范，因此锦都公司交付的商品房是完全符合合同约定，不存在任何违约行为。因此鉴定费用不应由锦都公司承担。3.从国家和地方规范对层高标准的解释来看，对最低层高的设置已经考虑了人在屋檐下生活对层高的最低要求，因此案涉房屋的层高是完全能够满足盛玉龙的生活需求，对其生活不会造成任何损失。在锦都公司没有违约，盛玉龙不存在损失的前提下，一审判决锦都公司赔偿10万元是完全错误的。 锦都公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回盛玉龙的一审诉请。事实与理由：一审法院事实认定错误，法律适用不当。一、一审法院未认定锦都公司违反了《浙江省商品房买卖合同》的具体条款，事实是锦都公司已经按照《浙江省商品房买卖合同》约定全面履行了自己的义务，符合《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，不存在任何违约行为。1.根据锦都公司提交的电子不动产权证书显示，锦都公司交付的房屋建筑面积与合同约定一致；2.根据一审法院委托的鉴定机构出具的鉴定结论显示，锦都公司交付的房屋层高最高4.01米，最低2.46米，高于3米部分占全屋面积的81.35%，层高最低部分也符合相应的国家和地方规范要求，显然也符合合同关于“层高约3米”的约定。二、涉案《浙江省商品房买卖合同》附件十第一条不属于合同法第三十九条第一款规定的格式条款，锦都公司对涉案合同的履行不存在任何过错。1.合同附件十第一条约定“本合同第四条所列层高为设计标准层层高，非楼层净高及实际使用高度。买受人所购商品房特殊部位层高在符合国家强制性规范下可能高于或低于该层高。”不论是从该条款的文义理解还是从合同上下文体系结构来看，该条款都是对合同主文第四条“层高约3米”的解释，而不是免除或限制锦都公司责任的内容，锦都公司没有义务对此进行特别说明，也无须承担相应的不利后果；2.即使法院认定含有免除或限制责任的内容，锦都公司也已经“采取合理的方式”进行提示和说明，即锦都公司除在合同第二十五条第4款中约定以外，还通过将说明内容单独附页，并使用加粗、加黑字体的特别标识对说明内容进行显著提示；盛玉龙在一审中陈述“原本想购买标准层的商品房，经销售人员介绍后选择购买顶层”，说明锦都公司已经对该楼层的层高进行了特殊说明。锦都公司所采取的提示方式完全符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条对《合同法》第三十九条所称“采取合理的方式”的规定，因此，锦都公司不存在任何过错。三、锦都公司交付的涉案商品房符合相应的国家、地方规范要求，对涉案商品房的实际使用及房屋价值也没有造成任何损失，锦都公司无须作出任何赔偿。1.一审法院委托鉴定机构出具的鉴定结论显示，锦都公司交付的房屋符合相应的规范要求。该鉴定结论所依据的《住宅建筑规范》、《浙江省住宅设计标准》、《住宅设计规范》在对相应标准层高的取值进行解释说明中均有陈述：“利用坡屋顶内空间作为卧室、起居室(厅)的设计受到普遍欢迎，根据人体工程学原理，居住者在坡屋顶内空间活动时动作相对收敛，因此，室内净高要求略低于普通房屋的净高要求，但如果净高低于2.1m空间超过一半时，则很难保证空间的正常使用”(《浙江省住宅设计标准》第4.5.3条“居住者在坡屋顶下活动的心理需求比在一般平屋顶下低。利用坡屋顶内空间做卧室、起居室（厅）时，若净高低于2.1m的使用面积超过该房间使用面积的1/2，将造成居住者活动困难”（《住宅建筑规范》第5.1.6条第2款）。也就是说只有低于该标准时，才会影响对房屋的实际使用，但一审法院在认可鉴定结论的基础上，却又认定涉案房屋对实际使用造成影响，逻辑推理不成立，没有任何事实基础和法律依据。2.根据房地产评估行业的惯例，对于房屋价值的估算，主要考虑房屋的结构、标准、用料、面积、新旧程度等因素，涉案房屋建筑面积完全符合合同约定，而层高超过3米的部分达81.35%，若盛玉龙进行合理设计、对房屋结构进行合理改造，显然能够创造出更多的房屋使用面积，从而提升涉案房屋的价值；此外，盛玉龙在一审中陈述“原本想购买标准层的商品房，经销售人员介绍后选择购买顶层”，说明盛玉龙也是认可顶层房屋可以创造更多房屋价值。因此，锦都公司交付的商品房对盛玉龙的实际使用和房屋价值没有产生任何损失，一审判决依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定判令锦都公司赔偿损失10万元没有事实基础和法律依据。庭审中补充：即使退一步讲，锦都公司存在违约，本案实际损失并没有这么高。根据我国司法实践，相关法院对层高违约采取层高不达标的比例进行赔偿，本案损失实际上也只有两三万元。 盛玉龙辩称：一、一审判决认定锦都公司违约，符合合同和法律的规定。锦都公司的第一项上诉请求在偷换概念，房屋符合设计、国家标准不等于符合合同约定。合同约定商品房层高住宅约3米并非描述平均层高约3米，“约”要有个限度，不能按照最高和最低的平均数进行计算。涉案房屋所在三单元第二至四层层高都是3米，盛玉龙不可能用更高的价格去买性价比更低的房屋，盛玉龙购房时销售员陈述层高是最低3米，最高4.2米可以作隔层，正是因为锦都公司现场销售工作人员的虚假陈述使盛玉龙感觉到购买第五层使用面积上会增加，盛玉龙才同意高于二至四楼的销售价格购买涉案房产的。二、大家都有购房经历，购房时开发商及其工作人员不会告诉合同的每一项内容，通常会避实就虚。一审时锦都公司承认涉案合同是由其提供，而附件十不是签名页，锦都公司客观上也没有对附件内容进行过说明，更未明确特殊部位指的是什么，锦都公司也没有证据证明对该内容进行说明，因此，一审判决认定该内容为格式条款，锦都公司未尽到提示注意和说明的义务，这是正确的。三、锦都公司给盛玉龙造成的损失客观存在，且其过错程度明显。一是现场销售的工作人员作出了与事实情况不符的虚假陈述；二是从锦都公司给盛玉龙的《回函》和另一涉案房产销售人员的微信回复内容来看，都使盛玉龙认为涉案房屋的层高最低应该是三米的，其就顶楼斜坡问题只字未提。而盛玉龙尽到了理性购房者应尽的义务。四、即使如锦都公司所述，盛玉龙对房屋进行合理设计，但房屋结构不会改变，更没有权利改造抛物面增加层高。就算允许盛玉龙进行合理改造也是需要支出额外高昂的成本。锦都公司作为房地产开发企业，对房屋实况的了解及程度远远高于盛玉龙，如实告知房屋实际情况是其应尽的法律义务。既然享有优势地位，就应当有所担当，而不应当利用优势地位欺瞒购房者，盛玉龙的过错相比锦都公司而言，锦都公司过错更大，而且也有主观恶意。综上，锦都公司的上诉请求不能成立，应予驳回。 盛玉龙向一审法院起诉请求：锦都公司赔偿盛玉龙272774.31元。 一审法院认定：2018年11月7日，盛玉龙与锦都公司签订了《浙江省商品房买卖合同》（预售）一份，约定盛玉龙向锦都公司购买坐落于义乌市××街道××路××号××单元××室××商品房，预测建筑面积为62.83平方米，其中套内建筑面积为53.1平方米，单价为每平方米19464元，总价为1222923元；合同约定商品房层高为住宅约3米；盛玉龙支付购房款372923元，余款85万元办理按揭贷款；锦都公司应于2020年6月30日前将符合约定条件的商品房交付给盛玉龙；合同还对其他内容作了约定。2020年5月30日，锦都公司通知盛玉龙办理房屋交付手续，当日盛玉龙收房时认为房屋层高及面积不符合合同约定未予收房。双方就此事协商未果，盛玉龙遂诉至一审法院。庭审中，锦都公司自述双方签订的合同系锦都公司提供。审理过程中，盛玉龙申请鉴定以下事项：一、对坐落于义乌市××街道××路××号××单元××室涉案房屋的最高层高和最低层高进行测量，如果有最低层高低于三米的，明确低于三米部分的面积或占全屋面积的比例。二、涉案房室的室内净高，按照ＧＢ-50368-2005《住宅建筑规范》、ＤＢ33／1006-2017《浙江省住宅设计标准》、ＧＢ-50096－2011《住宅设计规范》标准进行测量，鉴定结论为：一、涉案房屋最高层高4.01米，最低层高2.46米，低于3米部分占全屋面积18.65%；二、涉案房屋局部净高2.35米，占房间使用面积的12.63%，小于1／3，符合相应规范要求。 一审法院认为，盛玉龙与锦都公司签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。该合同样式系锦都公司提供，其中载明住宅层高为约3米，虽合同附件十有“出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明”，但该附件独立成页，盛玉龙未在该页签字，锦都公司亦未举证证明对该附件尽到了提示注意及说明的义务，故不能视为盛玉龙已理解并接受该附件内容。依据本案委托所做的测绘报告，涉案房屋总体符合有关国家及地方标准，但房屋最高层高4.01米，最低层高2.46米，低于3米部分占全屋面积18.65%，存在部分与合同约定不一致之处，一定程度上影响了实际使用及房屋价值，造成了一定的损失。对此，一审法院认为，锦都公司作为涉案房屋的开发企业，应清楚知晓其开发的房产设计、户型结构等，在与盛玉龙签订合同时未采取合理的方式告知盛玉龙该房屋特殊构造，对此存在过错。同时，盛玉龙作为完全民事行为能力人，购买房屋对一般人而言系重大事项，而盛玉龙述称在选房时仅了解涉案房屋的面积和价格，未实地看房或查看类似结构样板房，甚至未要求查看该房屋的示意图及户型图等信息，即决定与锦都公司签订合同，亦存在相应过错。对于本案的损失，双方应按照各自的过错程度予以承担。关于损失的计算方式，因房屋系具备合理的长宽高三个维度的立体空间，房屋平面面积与层高均同样会影响实际使用、居住感受及房屋价值，参照涉案房屋低于3米部分占全屋面积的比例及房屋总价，同时考虑双方合同约定为“约3米”且涉案房屋也存在层高大于3米的部分，结合损益相抵原则及双方的过错程度，酌定锦都公司赔偿盛玉龙损失10万元。盛玉龙就房屋面积差额主张的损失无事实依据，不予支持。综上，盛玉龙诉请中合理部分，予以支持。另需说明的是，就涉案房屋构造问题，盛玉龙已选择主张损失，法院确定的上述损失已充分考虑该房屋构造对盛玉龙造成的影响，盛玉龙此后不应再以此为由拒绝履行合同及接收房屋。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第一百一十三条的规定，判决：一、锦都公司于判决生效之日起十日内赔偿盛玉龙10万元。二、驳回盛玉龙的其他诉讼请求。如果锦都公司未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2696元，由盛玉龙负担1696元，锦都公司负担1000元。 二审期间，上诉人盛玉龙向本院提供锦都公司销售人员张聪聪微信名片信息以及张聪聪与程桃英（盛玉龙的前妻）的微信聊天记录复印件共5页，证明在销售员观念中认为的层高也是3米，在这一观念下销售人员不可能意识到案涉房屋主卧的最低层高仅有2.46米，因此也不可能对层高不足的事情进行提示和说明。 锦都公司对盛玉龙提供的证据质证认为，对证据真实性目前无法确认，需要庭后核实是否有销售员；该证据与本案没有关联性，程桃英不是合同当事人，与购房者也没有法律上亲属关系，因此程桃英的内容与本案没有任何意义；该证据也不能达到证明目的，从微信上看聊天记录的销售人员不是签订合同的销售人员，合同中有一句话，不能以销售员的口头为依据，而是应该以双方签订合同为依据，书面合同写的是约3米，而不是3米，而且微信的聊天记录发生于案涉房屋买卖之后。 锦都公司未向本院提供新证据。 本院经审查后认为，对盛玉龙提供的证据，因该聊天记录发生系房屋买卖之后，且盛玉龙庭审中确认选房当天并非该聊天记录的人员，其不足以达到其证明目的，故本院对该证据的证明目的不予认定。 本院二审对一审查明的事实予以确认。另查明，《浙江省商品房买卖合同》（预售）附件十的内容为出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明，盛玉龙未在该页签名。 本院认为，本案争议的焦点有三：一、锦都公司是否应向盛玉龙承担赔偿责任；二是盛玉龙对本案损失是否存在过错；三是一审法院酌定锦都公司赔偿盛玉龙损失10万元是否合理。关于焦点一，锦都公司上诉主张，其在双方签订的商品房买卖合同附件十中有对遮挡或妨碍房屋正常使用情况进行了明确说明，案涉房屋层高经鉴定也符合相应标准，故锦都公司不应向盛玉龙承担赔偿责任。盛玉龙辩称，双方签订的商品房买卖合同附件十没有盛玉龙的签名，锦都公司客观上也没有对附件内容进行过说明，更未明确附件十中的特殊部位指的是什么，因此锦都公司存在违约行为，其应承担赔偿责任。住房承载着人类生存最基本的居住需求，房屋层高则影响着居住基本的舒适度，其系商品房买卖中的重大事项，作为出卖人理应就层高的特殊变化向购买人尽到提示注意及说明的义务。本案中，虽案涉商品房买卖合同附件十中有载明对遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明，但该附件独立成页，无盛玉龙的签名，且锦都公司亦未提供其他充分证据证明其已就层高的特殊性向盛玉龙提示了注意及特别说明，故一审法院认定该附件不能视为盛玉龙已经理解并接受该附件内容并无不当。根据案涉测绘报告的内容，虽房屋总体符合有关国家及地方标准，但存在低于3米部分占全屋面积18.65%的情况，这与合同关于层高约3米的约定不一致，一定程度上确实影响了实际使用及房屋价值，故锦都公司在案涉房屋买卖中存在违约行为，其应对买房人盛玉龙的损失应承担赔偿责任。关于焦点二，盛玉龙上诉主张，其在案涉房屋买卖中不存在过错，不应承担责任。本院认为，作为一般购房人购买房屋系重大事项，也应尽到谨慎了解房屋的义务，包括但不限于查看示意图、户型图以及阅读合同及附件。盛玉龙一审中陈述其在选房时仅了解了案涉房屋的面积和价格，未要求查看示意图及户型图，且案涉商品房买卖合同中每页均明确载明了合同总页码为38页，但其未仔细阅读，便签订了案涉商品房买卖合同，其也对案涉房屋因层高造成的损失存在过错，也应承担相应责任。虽盛玉龙主张锦都公司的销售人员不允许其查看案涉合同，但其未提供证据予以证明，故对盛玉龙的该主张，本院不予采信。关于焦点三，盛玉龙上诉主张一审酌定锦都公司赔偿盛玉龙10万元过低，不足以弥补损失。锦都公司上诉主张，一审酌定锦都公司赔偿盛玉龙10万元过高，应当按照层高不达标的空间比例进行赔偿。本院认为，一审法院对于损失的计算，已经充分考虑了房屋的空间比例、实际使用、居住感受以及房屋价值等因素，并结合损益相抵原则及双方过错程度酌定锦都公司赔偿盛玉龙损失10万元，并无不当。综上，一审实体处理正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5392元，由上诉人盛玉龙负担3415元，上诉人义乌市锦都房地产开发有限公司负担1977元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄良飞 审 判 员 钱 萍 审 判 员 金 琳 二〇二一年二月七日 代书记员 周思明