甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终3145号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：兰州建投房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区天水北路**格林庭院**楼1—**。法定代表人：郭继文，该公司董事长。委托诉讼代理人：王康康，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雅丽，北京大成（兰州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：兰州永强房地产开发有限责任公司，住，住所地甘肃省兰州市榆中县和平镇薇乐大道无号第****/div>法定代表人：郭宝，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：许秀慧，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪梅，甘肃正天合律师事务所实习律师。上诉人兰州建投房地产开发有限公司（以下简称“建投公司”）与上诉人兰州永强房地产开发有限责任公司（以下简称“永强公司”）土地租赁合同纠纷一案，不服甘肃省榆中县人民法院（2020）甘0123民初3266号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。建投公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判永强公司向建投公司支付拖欠的截止2019年7月19日的租金956903.50元，及2019年7月20日至实际腾交租赁场地的占有使用费(按合同约定的租金标准支付)；永强公司向建投公司支付逾期付款违约金(按月利率2%计算，暂计算至2019年6月30日)271180.56元，及2019年7月1日至租金清偿完毕之日的逾期付款违约金(按月利率2%计算)；2、撤销一审判决第四项，改判驳回永强公司的全部诉讼请求;3、本案诉讼费用全部由永强公司承担。事实和理由：第一，建投公司向永强公司交付榆国用(2006)第68号《国有土地使用证》项下的土地并不存在瑕疵，不应向永强公司退还租金。首先，建投公司交付于永强公司的土地拥有《国有土地使用证》，并不存在瑕疵，且《国有土地使用证》载明的土地使用权类型为出让，地类用，地类用途为“综合”公司将取得使用权的土地出租给永强公司，不违反法律法规强制性规定。其次，一审判决以案涉双方未签订《场地租赁协议》之前，中国人民解放军六八〇〇二部队就其部队建立的短波电线阵地与周边土地相距的范围向榆中县和平镇政府下发了相关函件为由认定建投公司出租给永强公司的土地存在瑕疵，建投公司存在过错。而案涉《场地租赁协议》签订前及履行过程中，榆中县和平镇政府从未告知建投公司及城投公司案涉土地影响军事安全，不能建设使用。建投公司对该情况并不知情，故对案涉土地存在瑕疵无主观过错。再次，建投公司将案涉土地交付永强公司后，永强公司自2014年6月20日至2017年11月2日一直正常向建投公司缴纳租金，其从未向建投公司告知案涉土地影响军事安全、不能正常建设使用的情形。直至2019年7月8日建投公司向永强公司发出《关于立即支付土地租金暨解除并返还租赁土地的告知函》之后，永强公司的回函才将案涉土地的情形告知建投公司，并以此为由要求下调50%的租金。而此时，永强公司也未提供相应案涉土地不能开发使用的书面文件；第二，永强公司在已知案涉土地不能建设使用时就应及时联系告知建投公司协商解除合同。但其却在2019年11月15日才起诉要求建投公司返还租金及保证金，永强公司未积极采取救济措施负有过错，此过错导致的责任不能由建投公司承担，建投公司不应退还永强公司已收取的保证金以及2014年7月至2018年7月的租金。首先，永强公司在一审庭审中陈述其在2014年年底至2015年年初就已知道案涉土地施工会影响军队安全的情况，而并未告知建投公司，也未积极采取救济措施，其在2015年4月仍对案涉土地进行施工建设，并继续向建投公司缴纳租金，直至2019年7月15日，永强公司仍要求继续履行合同。其次，2020年4月2日中国人民解放军六八〇〇二部队作出的《关于兰州永强房地产开发有限公司拟建项目审核意见书》显示案涉土地1号点位、2号点位禁止拟建任何建筑，3号点位拟建项目不得高于7.8米，4号点位拟建项目不得高于7.7米。故案涉土地并非全部禁止建设任何建筑，案涉土地并非完全不能使用，永强公司仍能就案涉土地建设仓库。再次，根据案涉《场地租赁协议》首部的内容，永强公司签订《场地租赁协议》时已充分了解承租土地背景和现况，且根据《场地租赁协议》第七条第二项第8款的约定，案涉土地的所有风险应由永强公司自行承担；第三，案涉《场地租赁协议》有效，一审判决已判令《场地租赁协议》解除，根据《中华人民共和国合同法》第97条、98条及107条的规定，永强公司应当支付建投公司合同解除前欠付的租金及合同解除之日至实际腾交租赁场地之日的占有使用费。并且根据案涉《场地租赁协议》的约定及《中华人民共和国合同法》第114条的规定，永强公司还应向建投公司支付逾期付款违约金；第四，一审判决认定:“2014年年底至2015年初时，永强公司开始对租赁的土地进行了部分平整，砌筑了部分护坡，准备按照协议约定用途进行标准化仓库及物流配套设施建设时被该块土地相邻的中国人民解放军六八〇〇二部队告知，永强公司租赁的该块土地在其部队短波天线阵地范围内，影响国家的军事安全，不能进行建设，永强公司无奈停止了建设并开始多方面积极联系相关部门解决此事”。一审判决该项认定无事实依据，首先，建投公司向永强公司交付的案涉土地以现状交付，案涉土地的围墙、护坡均为建投公司砌筑，土地为建投公司平整，永强公司对其主张的对租赁土地进行了部分平整、砌筑了部分护坡未提供证据证明。其次，一审庭审过程中，永强公司并未提供中国人民解放军六八〇〇二部队向其告知案涉土地不能进行建设的证据。永强公司辩称，第一，建投公司出租的土地存在瑕疵，其上诉主张其交付的土地不存在瑕疵的上诉理由不能成立，其上诉提出的不应退还租金的请求没有法律依据。首先，在案涉《场地租赁协议》签订前，中国人民解放军六八〇〇二部队就已发函榆中县和平镇政府，说明了案涉土地开发影响军事安全的情况。在永强公司承租案涉土地进行开发建设的过程中，遭到了中国人民解放军六八〇〇二部队的阻拦。而永强公司欲建设的标准化仓库对高度和宽度也都有相应管理要求，且永强公司欲建设的标准化仓库属于连片建筑，具有占地面积大、体积大、高度高、形状规整、库区分区作业、通道宽，配有物流设施等特点，而军事安全的限制与标准化仓库的要求显然是冲突的，这是土地本身存在的瑕疵，建投公司称土地不存在瑕疵的上诉理由不能成立。其次，自部队发函至本案一审起诉间隔七年之久，作为案涉土地的使用权人，对案涉土地开发建设影响军事安全的情况一无所知，不符合常理。永强公司在对2017年8月14日建投公司所发函件的回函中向其明确说明了案涉土地影响军事安全的情况。再次，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，建投公司交付的土地存在重大瑕疵、不符合合同约定，故建投公司存在过错，即违约。而永强公司在签订合同后积极履行了支付租金的义务，向建投公司如实告知了土地情况，建投公司迟迟无法给出解决方案，故永强公司才行使不安抗辩，不再支付剩余租金。建投公司提出的其不退还租金的上诉理由不能成立；第二，案涉合同系归责于建投公司的原因致使合同无法履行，故本案应适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定的法定解除情形，而不适用案涉合同约定的建投公司单方解除合同的情形。现案涉《场地租赁协议》已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，建投公司作为违约方应当承担相应的赔偿责任；第三，永强公司在一审中提交照片，工程预算书及2017年8月16日的回复函均能证明永强公司平整土地、砌筑护坡投入费用的事实。中国人民解放军六八〇〇二部队两次函告政府案涉土地阻碍建设的情况，永强公司也发函告知了建投公司，部队以何种方式告知永强公司不影响对建投公司违约行为的认定。综上，请求二审法院驳回建投公司的上诉请求，支持永强公司的上诉请求。永强公司上诉请求：1、撤销甘肃省榆中县人民法院(2020)甘0123民初3266号民事判决第四项、第五项，依法判决建投公司向永强公司返还租金24136290元、保证金100000元，合计2536290元；建投公司赔偿永强公司前期投入费用1609351.4元。2、本案一、二审诉讼费用由建投公司承担。事实与理由：第一，一审判决认定事实不清。首先，涉案土地不能使用的直接原因是土地位于中国人民解放军短波天线阵地周边，属于军事保护范围内，不能修建建筑物，即本案双方当事人签订《场地租赁协议》时涉案土地本身就存在重大瑕疵，这是导致《场地租赁协议》不能履行的主要原因，一审判决没有认定。其次，建投公司作为土地出租方，应当在向永强公司出租土地时将土地真实情况如实告知永强公司，一审判决对建投公司未履行合同告知义务的过错未进行认定错误。再次，根据《中华人民共和国合同法》第八条及二百一十六条的规定，建投公司应当向永强公司交付符合约定的标的租赁物，但建投公司交付的土地本身存在瑕疵，这一瑕疵在出租时就已存在，故案涉《场地租赁协议》履行不能的责任方是建投公司，一审判决未予认定错误。最后，根据案涉《场地租赁协议》第四条的约定，100000元保证金是在合同届满后扣除永强公司应承担的相关费用后一次性无息返还，而案涉《场地租赁协议》因建投公司履行标的不符合约定解除，永强公司也未欠付相关费用，一审判决仅判令建投公司退还一半的保证金无任何事实及法律依据。此外，案涉《场地租赁协议》签订后，永强公司为建设经营标准化仓库对案涉土地进行了平整和建设护坡围墙，在一审中向一审法院也提交了工程预算书。一审判决对永强公司主张的对案涉土地前期投入的费用全部驳回属事实认定错误；第二，一审判决适用公平原则判令永强公司承担50%的租金属适用法律错误。首先，公平原则适用于侵权行为法领域无过错损害的情形，本案系租赁合同纠纷，不适用侵权归责原则。其次，案涉《场地租赁协议》中对案涉双方权利义务约定的清楚明确、公平合理，不存在义务责任约定不明确无法归责的情况。本案中，永强公司作为承租人履行了支付租金的义务，支付的租金无任何瑕疵。而建投公司作为出租人，交付的标的物本身存在瑕疵，因标的物的瑕疵导致合同不能履行的责任应由建投公司承担，与永强公司无关。一审判决适用公平原则无任何法律依据。最后，从案涉双方签订《场地租赁协议》的合同目的及履约事实来看，永强公司未达到建设标准化仓库及物流配套设施的合同目的但已支付四年的租金，建投公司已实现收取租金的合同目的，而永强公司交付了租金却没有使用土地，这对永强公司来说是不公平的。建投公司辩称，第一，建投公司向永强公司交付的榆国用(2006)第68号《国有土地使用证》项下的土地并不存在瑕疵，无证据证明案涉土地在影响军事安全的范围内。且在《场地租赁协议》签订及履行过程中，榆中县和平镇政府从未告知建投公司及城投公司案涉土地不能使用，建投公司对涉案土地存在瑕疵的情况不知道，并不存在未履行合同告知义务的过错。案涉《场地租赁协议》解除的原因不是因为案涉土地影响军事安全，而是永强公司拖欠租金；第二，一审庭审中，永强公司陈述其在签订《场地租赁协议》后的2014年年底就已知晓案涉土地影响军事安全，不能建设，而其并未将该情况告知建投公司，其在2015年4月还开始对案涉土地进行施工并继续向建投公司缴纳土地租赁费，在2019年7月15日永强公司仍要求继续履行合同、使用案涉土地。故永强公司在明知案涉土地风险仍坚持投入使用的情形下，案涉《场地租赁协议》履行不能的风险和后果应由永强公司自行承担；第三，因永强公司存在欠付租金及逾期付款违约金的事实，故建投公司不应向其退还100000元保证金；第四，永强公司要求建投公司承担前期投入费用1609351.4元的主张没有依据。首先，一审中永强公司仅提供了甘肃红旗建设工程集团有限公司出具的工程预算书，未经结算审核，不能证明真实的前期投入。其次，根据案涉双方签订的《场地租赁协议》，永强公司在签订协议前已充分了解案涉土地的背景和现状，土地所有的财产风险均由承租人承担。最后，既然永强公司已在2014年年底知晓案涉土地不能建设，其为何在2015年还对案涉土地进行建设，这表明案涉土地并非不能完全使用，故相关的投资建设费用应由其自行承担，其无权要求建投公司退还租金及承担投资建设费；第五，一审判决适用公平原则判决建投公司退还永强公司50%租金属适用法律错误。案涉双方签订的《场地租赁协议》合法有效，一审法院已判令案涉协议解除。案涉《场地租赁协议》及《中华人民共和国合同法》第97条、98条、107条及114条均规定了合同解除的法律后果，一审法院在有具体的法律规则可供适用时，应当适用具体的法律规则，其直接适用法律原则不当。建投公司向一审法院起诉请求：1、依法判令案涉双方签订的《场地租赁协议》自2019年7月19日解除；2、永强公司立即向建投公司腾交位于榆中县××镇××道西侧50059.7平方米（约75.05亩）土地；3、永强公司向建投公司支付拖欠的截止2019年7月19日的租金956903.50元；及2019年7月20日至实际腾交租赁场地的占有使用费（按合同约定的租金标准支付）；4、永强公司向建投公司支付逾期付款违约金（按月利率2%计算，暂计算至2018年6月30日）271180.56元；及2019年7月1日至租金清偿完毕之日的逾期付款违约金（按月利率2%计算）；5、永强公司承担本案的全部诉讼费用。永强公司向一审法院反诉请求：1、依法确认案涉双方于2014年6月19日签订的《场地租赁协议》无效；2、依法判令建投公司向永强公司返还租金2436290元，保证金100000元，合计2536290元；3、判令建投公司承担永强公司前期投入费用1609351.4元；4、诉讼费、反诉费由建投公司承担。一审法院认定事实：2006年6月28日以榆中县规划国土资源局为甲方，以建投公司为乙方的双方当事人签订了《榆中县城镇国有土地使用权出让合同（宗地出让合同）》，约定甲方以现状出让给乙方位于榆中县××镇××道西侧，宗地面积104900平方米（合157.35市亩）。乙方承担109900平方米（合157.35市亩）的界外代拆（代征）、安置任务，拆迁（征用）完毕后无偿交政府土地和城市建设管理部门。本合同项下的土地使用权出让年限为五十年，自2006年6月28日至2056年6月27日。本合同项下的宗地，暂按综合用地出让，待兰州市总体规划正式出台后由乙方依照规划办理用地规划许可手续。以每亩13万元出让，出让总价为2045.55万元，乙方在向甲方交付完全部土地使用权出让金后六十日内，依照规定申请办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》。合同还约定，乙方根据本合同和《土地使用条件》投资开发利用土地，且必须达到总投资（不包括出让金）的25%（或建成面积达到设计面积的25%）后，有权将本合同项下的全部或部分地块的余期使用权出租。在该份合同中加盖了甲乙双方的单位印章予以确认。该合同还有附件《土地使用条件》，一并作为该合同的组成部分。建投公司与榆中县规划国土资源局签订《出让合同》后，向榆中县规划国土资源局缴纳了土地使用权出让金2045.55万元。建投公司于2006年12月7日在榆中县规划国土资源局办理了其中50059.7平方米土地的《国有土地使用证》，取得了该部分土地的使用权，在该《国有土地使用证》中记载，土地用途为综合，截至目前建投公司取得的该部分土地的使用权在国土部门登记的土地用途还是综合，没有变更。建投公司取得该块土地的使用权后，于2014年6月19日，以建投公司为甲方，以永强公司为乙方的双方当事人签订了一份《场地租赁协议》。该协议约定，甲方将位于榆中县××镇××道××附近的地块，面积约为75.05亩土地租赁给乙方用于建设经营标准化仓库及物流配套设施.土地租赁期限为15年，自2014年7月1日至2029年6月30日止。租金每年每亩8600元，首年租金645430元，租金涨幅为每三年涨幅10%，即第四年起租金为每年每亩9460元，以此类推。合同签订后3日内乙方一次性向甲方支付一年的租金，后续租金在年租期届满前30日内一次性提前支付一年租金。保证金10万元，保证金与首年租金由乙方一同支付给甲方，在合同期满后扣除乙方应承担的相关费用后一次性无息退还乙方。乙方在租赁甲方的土地上投资建设标准化仓库及物流配套设施，由其自行管理，在不违反国家法律法规及当地政府相关政策的前提下，自主经营。在经营中所产生的一切责任及税费等由乙方全部承担，在办理相关手续时甲方可给予必要的协助、配合，所产生的费用由乙方承担。乙方有下列行为之一的，甲方有权单方终止合同，收回出租土地，土地上乙方所修建的建筑物甲方不再给予补偿，甲方有权自行处置。（1）利用承租土地从事违法进行活动并且受到政府查处的。（2）未经或甲方书面同意变更租赁用途的。（3）未经甲方书面同意，乙方将土地全部或部分转租或与他人共用的。（4）未按本合同规定支付租赁费累计超过30天的。如乙方在租赁期内未按照本合同约定按期足额支付租金的，每逾期一天，乙方应按年度租金总额5%向甲方支付违约金。乙方在租赁期间未按合同要求，单方面终止合同条款的，向甲方悉数赔偿年租金的20%，作为违约金。在该份合同中加盖了案涉双方的合同专用章予以确认。协议签订后，建投公司按照协议约定在规定时间内将涉案的75.05亩土地交由永强公司占有使用，永强公司收取土地后按照协议约定于2014年6月20日向建投公司缴纳了保证金10万元和2014年7月至2015年7月的土地租金645430元。2015年6月25日，永强公司向建投公司缴纳了2015年7月至2016年7月的土地租金645430元，建投公司向永强公司开具了增值税发票。2016年8月4日永强公司向建投公司缴纳了2016年7月至2017年7月的土地租金645430元，建投公司给永强公司开具了增值税发票。2017年11月2日永强公司又向建投公司缴纳了2017年7月至2018年7月年度的租金50万元，以上，永强公司共计向建投公司缴纳了土地租金2436290元。2014年年底至2015年初时，永强公司开始对租赁的土地进行了部分平整，砌筑了部分护坡，准备按照协议约定用途进行标准化仓库及物流配套设施建设时，被该块土地相邻的中国人民解放军六八〇〇二部队告知，永强公司租赁的该块土地在其部队短波天线阵地范围内影响国家的军事安全不能进行建设，永强公司无奈停止了建设并开始多方面积极联系相关部门解决此事。在此过程中永强公司还是希望继续使用租赁土地并按照协议约定向建投公司缴纳了前三年及第四年的大部分租金。2018年11月21日建投公司向永强公司发出了《关于尽快交纳和平75亩地租金的告知函》，要求永强公司尽快交纳拖欠的土地租金919946元。2019年1月8日建投公司又向永强公司发出了律师函，要求其缴纳拖欠的2017年7月1日至2019年6月30日期间的土地租金919946元，永强公司收到上述告知函和律师函后未予答复。2019年7月8日建投公司再次向永强公司发出了告知函，永强公司收到函件后于2019年7月15日向建投公司发出了回函，向建投公司告知了其公司因为租赁土地影响相邻的中国人民解放军六八〇〇二部队的军事安全，存在履行障碍，其公司在行使不安抗辩权。同时提出要求变更原协议中土地租赁费要求降低或者减免后续履行合同期间的土地租金。但对永强公司的要求，建投公司未予答复，双方也未进行协商。建投公司诉至法院。另查明：2016年2月24日建投公司的名称由原来的兰州城投房地产开发有限公司变更为兰州建投房地产开发有限公司。再查明：建投公司租赁给永强公司的该块75.05亩的土地与中国人民解放军六八〇〇二部队相邻，租赁土地在部队的北面，部队在出租土地的南面，在部队的北面靠近出租土地的一边，部队建立有短波天线阵地。为了保证部队短波天线阵地的正常使用，更为了保证军事安全和国家安全，就涉案土地的开发建设，在2012年12月10日中国人民解放军六八〇〇二部队向榆中县和平镇政府出具了司作（2012）6号函，函称在位于部队3号天线东北角的规划建设用地，距离我短波天线阵地不足300米，且要建设连片建筑及公路。《中华人民共和国军事设施保护法实施办法》及国家强制性标准《短波无线电测向台（站）电磁环境要求》和《短波无线电收信台（站）电磁环境要求》规定：在天线阵地300米以内，不得高于3米的孤立小平房；在600米以内不得高于10米的孤立楼房；在1800米以内，不得有煤气或油料储存槽等高大金属建筑物；在保护距离外建筑物必须在我天线基座仰角2度范围内。根据以上规定，贵方拟开发项目不符合军事设施及电磁环境保护要求。本着维护国家安全、保护军事设施，确保军事需要的同时，积极支持地方经济建设的原则，我部组织技术专家进行了分析研究，形成以下意见：我天线阵地前沿300米是信号接收重要部分，应该严格按照国家强制标准执行，300米以外也应执行国家相关规定，不得建设影响我天线阵地电磁环境的建筑物及相关设施，请贵方依据国家有关标准对建设规划进行调整。在本案诉讼过程中，就本案涉案的租赁土地是否影响相邻部队军事安全一事，永强公司向榆中县自然资源局提出申请，请求榆中县自然资源局向中国人民解放军六八〇〇二部队进行征询。榆中县自然资源局收到永强公司的申请以后向部队发出了征询函。2020年4月2日中国人民解放军六八〇〇二部队作出了《关于兰州永强房地产开发有限公司拟建项目审核意见书》，函称依据贵局提供的兰州永强房地产开发有限公司拟建项目地理坐标，我部组织专家对该地块进行测量论证。根据国家强制性标准：距天线前沿300米至3000米之间为电磁环境保护区，各类建筑设施必须符合电磁环境保护间距，明确要求障碍物到天线的距离与障碍物高度比例额小于60，距离越近，比例越大。据此经我部测量，兰州永强房地产开发有限公司拟建项目：1号点位（经度：103度57分36秒，纬度：35度59分03秒）距我1号天线约231米。2号点位（经度：103度57分47秒，纬度：35度59分00秒）距我5号天线约151米，该两处禁止拟建任何建筑；3号点位（经度：103度57分46秒，纬度：35度59分11秒）距我一号天线约472米。该处拟建项目不得高于7.8米；4号点位（经度：103度57分50秒，纬度：35度59分10秒）据我5号天线约467米，该处拟建项目不得高于7.7米。兰州永强房地产开发有限责任公司拟建项目必须符合我短波无线电测台电磁环境保护对建筑物的高度要求。请贵局依据国家法律法规相关规定，要求兰州永强房地产开发有限责任公司在进行用地规划设计时考虑相关建筑物的高度。依据中国人民解放军六八〇〇二部队作出的该份函件中确定的1、2、3、4号点位的经纬度，经永强公司自己测量绘制出租赁土地影响军事安全的范围图，证明涉案租赁土地基本大部分都在四个点位以内，剩余部分已不可能实现其建设标准化仓库及物流配套设施的合同目的。一审法院认为，建投公司要求判令其与永强公司于2014年6月19日签订的《场地租赁协议》自2019年7月19日解除，而永强公司则要求确认双方签订的《场地租赁协议》无效，该份《场地租赁协议》应该解除，还是应该确认无效。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”建投公司与永强公司在签订的《场地租赁协议》第九条合同的变更和终止第二条约定：乙方有下列行为之一的，甲方有权单方终止合同，收回出租土地，土地上乙方所建的建筑物甲方将不再给以补偿，甲方有权自行处置。（4）、未按本合同规定支付租赁费累计超过30天的。在协议签订后，永强公司最后于2017年11月2日向建投公司缴纳了土地租赁费以后，至今再未向建投公司缴纳过租赁费。永强公司的行为构成协议约定的未按规定支付租赁费累计超过30天，案涉双方约定的建投公司可以单方解除协议的条件成就。建投公司于2019年7月8日向永强公司发送了《关于立即支付土地租金暨解除场地租赁协议并返还租赁土地的告知函》，永强公司在一审庭审中也明确承认收到了该份告知函。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。永强公司收到建投公司向其发出的告知函以后，没有向人民法院或者仲裁机构提出确认解除合同效力的申请。故对建投公司主张要求确认案涉双方于2014年6月19日签订的《场地租赁合同》自2019年7月19日解除的诉讼请求，法院予以支持。永强公司反诉以建投公司擅自改变受让土地用途、改变土地用途规划进行出租的行为，违反了《中华人民共和国土地法》和《中华人民共和国城乡规划法》的效力性强制性规定，人民法院应当确认案涉双方签订的《场地租赁协议无效》。首先，建投公司提供的《国有土地使用权证》中记载涉案土地的用途为综合，从2006年12月7日建投公司取得涉案土地的使用权截止目前，该涉案土地的用途仍然为综合，法律也未明确规定综合用途的土地不能用于出租。其次，永强公司称建投公司受让取得的涉案土地已被兰州市总体规划出台后确定为商业用途，与案涉双方约定租赁土地的用途为建设经营标准化仓库及物流配套设施用途不符，违反了法律的强制性规定应当认定为无效。只有永强公司自己的陈述，其没有提供证据证明涉案土地用途现已规划为商业用途，不能用于建设物流仓库及配套设施。再次，在永强公司使用涉案土地过程中，没有任何相关土地行政主管部门以永强公司租赁使用的土地违法为由，阻碍甚至收回涉案土地，使其不能正常使用土地。综上，建投公司将其取得使用权的土地出租给永强公司没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定。故对永强公司反诉要求确认案涉双方于2014年6月19日签订的《场地租赁协议》无效的反诉请求，法院不予支持。建投公司要求永强公司立即向其腾交位于榆中县××镇××道西侧50059.7平方米（约75.05亩）土地。案涉双方签订的土地租赁协议因双方约定的单方解除合同的条件成就，建投公司已经单方行使合同解除权解除了该协议，案涉双方当事人之间的权利义务关系终止。永强公司应当将其依据土地租赁协议而占有使用的面积为50059.7平方米的土地返还给建投公司，故对建投公司的该项诉讼请求，法院予以支持。建投公司主张要求永强公司支付拖欠的截止2019年7月19日的租金956903.50元；及2019年7月20日至实际腾交租赁场地的占有使用费（按合同约定的租金标准支付）。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。可见作为出租方的建投公司应当保证其租赁给永强公司的土地符合双方约定的租赁用途，即由永强公司用于建设经营标准化仓库及物流配套设施。但建投公司将涉案土地交付给永强公司以后，永强公司在对涉案土地按照约定的合同用途进行建设时，遭到了与涉案土地相邻的中国人民解放军六八〇〇二部队的阻拦，理由就是涉案土地在该部队设立的短波天线阵地电磁环境范围内，永强公司的建设行为影响了部队的军事安全和国家安全。在此期间永强公司也找到建投公司协商要求减免或减少土地租金，但未能达成一致协议。建投公司租赁给永强公司的涉案土地与中国人民解放军六八〇〇二部队相邻，且部队修建在案涉双方还没有签订《场地租赁协议》之前，该部队已经就其部队建立的短波电线阵地与周边土地相距的范围向榆中县和平镇政府下发了相关函件，明确了影响短波天线阵地军事安全的范围，而涉案土地大部分面积就在该范围内。且在事后部队向榆中县自然资源局作出的答复函件中也明确了涉案土地中影响短波天线阵地军事安全的坐标点位，依据部队给出的四个坐标点位可确定涉案土地基本全部在影响部队军事安全的范围之内。建投公司出租给永强公司的土地实际在租赁之前就存在客观上不能实现案涉双方在协议中约定的土地用途的问题，也就是说建投公司出租给永强公司的土地存在瑕疵，导致永强公司的合同目的不能实现，建投公司具有过错应当承担相应的责任。故对建投公司的该项诉讼请求，法院不予支持。建投公司主张要求永强公司支付逾期付款违约金271180.56元，永强公司逾期不向建投公司支付土地租金原因是建投公司交付的土地存在重大瑕疵，永强公司不向其支付土地租金是具有合法理由的，永强公司连租金都无需向建投公司支付，何需支付逾期付款违约金。故对建投公司的该项诉讼请求，法院不予支持。永强公司反诉要求建投公司返还其缴纳的租金2436290元，该部分租金是协议签订建投公司将土地交付永强公司占有使用后，永强公司实际截至2017年11月份向建投公司缴纳的土地租赁费。这期间由于涉案土地存在影响相邻中国人民解放军六八〇〇二部队的军事安全问题，导致永强公司从接受涉案土地时起就没有能够按照协议约定的用途对土地进行建设使用。正是由于建投公司向永强公司出租的土地存在瑕疵，建投公司没有提前向永强公司告知，建投公司没有尽到合同法规定的在合同租赁期间保持租赁物符合约定的用途的义务，对此建投公司负有过错，应承担相应的向永强公司退还已收取租金的责任。在永强公司已知建投公司提供的涉案土地不能进行建设，不能实现合同目的情况下，其没有积极采取解除合同等救济措施，而是继续向建投公司缴纳土地租赁费，对此永强公司也负有过错应承担相应的民事责任。从公平原则考虑，由案涉双方各承担50%的责任，即建投公司将已收取的租金的一半退还给永强公司较为公平。案涉双方签订的《场地租赁协议》因客观原因不能就履行下去，建投公司收取的保证金就是为了保证合同能全部履行。合同不能继续履行对此案涉双方均有过错，均应承担相应的民事责任，应由建投公司向永强公司退还保证金5万元为宜。永强公司反诉要求建投公司支付投入前期费用1609351.4元，但其提供的证据不能证明其前期是否实际投入、投入的费用是多少。故对永强公司的该项反诉请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第五十二条（五）项、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条规定，判决：一、建投公司与永强公司于2014年6月19日签订的《场地租赁合同》，于2019年7月19日解除；二、永强公司向建投公司腾交位于榆中县××镇××道西侧榆国用（2006）第68号《国有土地使用证》中记载的面积为50059.70平方米的土地；三、驳回建投公司的其他诉讼请求；四、建投公司返还永强公司的土地租赁费1218145元，保证金50000元，合计1268145元；以上二、四项于判决生效后二十日内履行完毕。五、驳回永强公司的其他反诉请求。一审案件受理费15858元，由建投公司负担7926元，由永强公司负担7926元；一审反诉案件受理费19982元，由永强公司负担9991元，由建投公司负担9991元。本院二审审理期间,建投公司向本院提交了一份证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。建投公司向本院提交的一份证据为《中国人民解放军六八〇〇二部队关于兰州永强房地产开发公司拟建项目审核意见事》的函件，其提交该份证据的证明目的为证明并非由于案涉土地本身，而是由于永强公司拟建设项目的原因影响军事安全。永强公司质证对该份证据的证明目的不予认可，其认为该份证据内容涉及的是和平世纪新城项目的问题，和平世纪新城是一个高层项目，与本案并无关联关系。本院认为，建投公司提交的该份证据为复印件，无原件供法庭核对该份证据的真实性，并且根据该份证据的内容，其形成时间在一审法庭辩论终结前，不属于二审中新证据的范畴且该函件所涉为永强公司开发的和平世纪新城住宅项目，而根据案涉双方当事人的陈述，永强公司租赁案涉土地是用于建设标准化仓库及物流园项目，故该份证据的内容与本案亦无关联关系，本院亦不予采信。经二审审理查明，原审判决查明的案件事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点问题为：一审判决对案件事实的认定及法律适用是否正确，建投公司的各项诉请请求及永强公司的各项反诉请求有无事实及法律依据。本案系基于建投公司与永强公司于2014年6月19日签订的《场地租赁协议》所产生的租赁合同纠纷，针对双方当事人签订的《场地租赁协议》的效力，本院认为，案涉《场地租赁协议》的双方，即建投公司与永强公司皆为法人组织，双方在协商一致的基础上订立了案涉《场地租赁协议》，该合同系双方当事人真实意思的表示。在签订案涉《场地租赁协议》之后，建投公司向永强公司移交付了案涉土地，永强公司依约向建投公司缴纳了租金。在本案一审审理的过程中，永强公司向法院提交了中国人民解放军六八〇〇二部队的函件拟证明案涉土地因位于中国人民解放军短波天线阵地周边，不能修建建筑物，其亦据此主张建投公司刻意隐瞒涉案土地不能使用的事实，案涉《场地租赁协议》应属无效。但本院认为，建投公司作为案涉场地的出租方依法持有案涉场地的国有土地使用权证，其持有的国有土地使用权证书上所载明的土地用途为“综合”，永强公司租赁案涉土地的用途是用于修建标准化仓库及物流园，该用途与案涉土地证载用途相符。故建投公司在证载权力期限及范围内出租案涉场地的行为系其对自己所享有权利的处分，不违反相关法律法规的规定，亦不存在侵害社会公共利益的情形。而案涉土地开发建设影响军事安全的情形亦是永强公司承租案涉土地之后施工建设期间才知晓的。永强公司主张建投公司在签订合同时刻意隐瞒该情形，但其并未提供相应的证据予以证明，且该情形并非是案涉双方当事人在签订案涉《场地租赁协议》时在主观上能够或者应当预见到的，故在无证据证明建投公司与永强公司签订案涉《场地租赁协议》时知晓案涉土地开发建设受限的情形下，永强公司主张案涉《场地租赁协议》的签订过程中存在欺诈行为缺乏事实依据，本院不予采信。案涉《场地租赁协议》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，该合同依法成立、合法有效。但在案涉《场地租赁协议》实际履行的过程中，因案涉土地的开发建设影响军事安全的事由致使永强公司承租案涉场地的合同目的不能实现，永强公司主张系由于建投公司未履行向其如实告知的合同义务且交付的合同标的物，即案涉土地存在瑕疵所致。本院认为，永强公司该项主张的前提和依据为建投公司在签订案涉《场地租赁协议》时就知晓案涉土地开发建设影响军事安全的情形，而如前所述，现无证据证明该事实，故其据此提出的上述主张缺乏事实依据，依法不能成立。现建投公司提出诉请要求确认案涉《场地租赁协议》已于2019年7月19日解除，一审判决对其该项诉请也予以了支持，但建投公司诉请的及一审判决认定的案涉《场地租赁协议》解除的事由为永强公司拖欠租金，案涉《场地租赁协议》约定的单方合同解除权条件已成就。而根据本案一、二审庭审调查，永强公司之所以未依约向建投公司继续支付租金的原因就是因为案涉租赁土地无法进行开发建设、正常使用所致，其在主观上并非是无理由的恶意拖欠租金，该情形不属于违约情形，故建投公司依据其向永强公司送达《关于立即支付土地租金暨解除场地租赁协议并返还租赁土地的告知函》的时间诉请确认案涉《场地租赁协议》已于2019年7月19日解除的理由依法不能成立，一审判决认定的案涉《场地租赁协议》解除的事由与本案案情不符，本院予以纠正。本案中导致合同目的不能实现、合同无法继续履行的事由属不可归责于合同双方当事人的军事安全之需事由，继续维持案涉《场地租赁协议》的原有效力有悖于契约的稳定性原则及民事活动中应当遵循的公平原则，且根据案涉双方当事人在上诉意见及庭审中的陈述，案涉双方当事人对一审判决确认案涉《场地租赁协议》解除的结果无异议，故案涉《场地租赁协议》应当解除，本院予以确认。案涉《场地租赁协议》解除后，作为承租人应当向出租方腾交案涉租赁场地，故建投公司要求永强公司腾交案涉场地的诉请于法有据，本院予以支持。关于建投公司要求永强公司支付欠付的2017年至2018年年度的租金及之后的占用费及逾期付款违约金的诉请，本院认为，如前所述，永强公司在2014年7月至2017年7月期间一直依约向建投公司缴纳租金，其在此之后未全额向建投公司缴纳租金的原因系由于案涉租赁土地无法进行开发建设、正常使用所致，在其未全额缴纳租金之后，案涉双方也通过往来函件的形式在沟通协调土地租金的交纳及土地开发建设受阻的情况，故永强公司在案涉《场地租赁协议》履行的过程中并不存在违约情形，建投公司亦未提供证据证明永强公司在合同目的不能实现的情形下继续实际使用案涉土地的事实，故其要求永强公司支付剩余的租金、占用费及违约金的诉请缺乏事实依据，本院对其该项诉请不予支持。关于永强公司要求建投公司返还已缴纳租金、保证金的诉请，本院认为，本案中，永强公司在向建投公司缴纳了三年多租金的情形下，合同目的仍不能实现。在此过程中，永强公司虽有不积极采取救济措施、沟通协调之责，但案涉《场地租赁协议》的合同目的不能实现、合同无法继续履行的根本原因并不是归责于合同双方当事人的原因所致，亦非合同双方当事人在订立案涉《场地租赁协议》时所预期及期望的，故由此所产生的合同风险应当由合同双方当事人共同承担，一审判决适用公平原则判令建投公司向永强公司退还50%的租金及保证金并无不当，本院予以维持。关于永强公司要求建投公司赔偿其前期投入损失的主张，本院认为，永强公司针对该项主张仅提交了工程预算书，而预算书是针对拟施工工程的相关内容及支出所进行的一个估算，并不能证明实际施工内容及施工量，故其仅依据该工程预算书不能证明其在案涉土地上的前期投入。此外，永强公司该项诉请的前提是基于其认为是由于建投公司的过错原因致使案涉《场地租赁协议》无法履行，而如前文所述，其该项主张缺乏事实依据，依法不能成立，故其据此提出的上述赔偿诉请亦不能成立，一审判决对其该项诉请不予支持并无不当。综上所述，建投公司及永强公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决对案涉《场地租赁协议》的解除情形及事由认定不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定,判决如下:一、维持甘肃省榆中县人民法院（2020）甘0123民初3266号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项及一审案件受理费部分的判项；二、变更甘肃省榆中县人民法院（2020）甘0123民初3266号民事判决第一项为：解除兰州建投房地产开发有限公司与兰州永强房地产开发有限责任公司于2014年6月19日签订的《场地租赁协议》。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。兰州建投房地产开发有限公司交纳的二审案件受理费35834元及兰州永强房地产开发有限责任公司交纳的二审案件受理费19982元，均由其自行负担。本判决为终审判决。审判长 杨  清审判员 张 海 军审判员 刘 宝 成二〇二一年二月七日书记员 ?贺蓉蓉