湖北省武汉市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）鄂01民终2352号上诉人（原审原告）：张建先，男，1963年6月13日出生，汉族，身份证住址武汉市新洲区。委托诉讼代理人：余浩，湖北楚义君律师事务所律师。上诉人（原审原告）：刘星华，男，1966年12月8日出生，汉族，身份证住址武汉市江岸区。委托诉讼代理人：余浩，湖北楚义君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：游建国，男，1956年2月13日出生，汉族，身份证住址武汉市江岸区。委托诉讼代理人：肖东，湖北正康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：戴双桂，女，1964年12月17日出生，汉族，身份证住址武汉市江岸区。被上诉人（原审被告）：游昊，男，1987年10月10日出生，汉族，身份证住址武汉市江岸区。上诉人张建先、刘星华因与被上诉人游建国、戴双桂、游昊房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初3526号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张建先、刘星华共同上诉请求：1.撤销一审裁定，将本案发回重审；2.本案的诉讼费、保全费由游建国、戴双桂、游昊承担。事实与理由：一审法院仅以签订《房屋买卖协议合同书》时出具借条、扣划利息为由，认定本案“名为房屋买卖实为借款担保、属于借款法律关系”，忽略了后续发生的《公证委托书》、《房屋转让协议》、购房款收条、房屋交付、办理房产土地证、缴纳契税、装修居住等一系列房屋买卖事实，本案属于房屋买卖合同法律关系。一、《房屋买卖协议合同书》与借条，不是识别本案法律关系的唯一依据。2011年1月13日，经案外人黄某居间介绍，双方签订一份房屋买卖协议合同书，约定张建先、刘星华以15万元购买游建国、戴双桂、游昊房屋，游建国、戴双桂、游昊在一年内可以赎回房屋，否则以房款总价30万元购买，并且明确约定购买的前提是“必须游建国签写该房屋出售的委托书”。签约当日张建先、刘星华转账15万元(实付14.25万元)，戴双桂、游昊也出具一份借款借条。之所以签订房屋买卖合同又出具借条，主要原因是双方之前并不认识，而游建国因贩毒被抓，家庭没有生活来源，无偿还能力，张建先、刘星华付款的本意就是购买房屋，而非借款，且签约时游建国在服刑不在现场，还需要提供游建国同意卖房的公证委托书。从行为的前因后果看，第一阶段兼有房屋买卖和借款两种法律关系属性。但是，半年之后双方行为性质发生根本变化。2011年7月26日，游昊拿着游建国签字的公证委托书与张建先、刘星华又签订一份《房屋转让协议》，对房屋交易的事实再次确认，并在协议中特别约定“如果违约后悔须向张建先、刘星华赔偿违约金60万元”。当日，戴双桂、游昊收到房款后还出具一张收到6万元购房款的收条，并约定“剩余房款12万元待过户相关手续办理完结后一次性付清”。此后，双方完成房屋交付手续，张建先、刘星华装修后搬迁入住至今，期间张建先、刘星华代其到房产局办理了房产证和土地证、缴纳契税，前后陆续支付超过75%购房款。通过比较，前后两个阶段的民事法律行为，存在明显区别：（1）房屋买卖合同从约定一年内可以赎回，变更为明确单一的房屋买卖，并特别约定了违约金条款。如果是借款，就不会存在违约金一说，如果不是买房就不会签订第二份房屋转让协议。（2）因为游建国、戴双桂、游昊不再赎回房屋，购房款也由原先暂定的15万元增加到30万，张建先、刘星华先后累计支付近23万元购房款。如果不是买房，张建先、刘星华没有必要在对方分文未还的情况下继续借款。（3）如果双方是借贷关系，张建先、刘星华不会中途不找游建国、戴双桂、游昊催要本金或利息。（4）如果双方是借贷关系，游建国、戴双桂、游昊不会将房屋合同全套手续交给张建先、刘星华近十年不提异议或主张房屋权利，如果不是为了买房，张建先、刘星华不会自掏腰包垫付税费办理房产土地证。（5）2020年8月17日一审质证期间，游建国、戴双桂、游昊当庭答辩并提交反诉状时也没有否认本案是房屋买卖纠纷。第二阶段的民事行为已经发生重大变化，双方在房款支付、办证缴税、房屋交付等系列房屋买卖问题上达成共识，双方对房屋交易本身没有异议。游建国、戴双桂、游昊辩称，一审裁定符合事实，适用法律正确。一审法院认定事实：游建国、戴双桂19**年1月5日登记结婚，2020年7月14日登记离婚，游昊系二人之子。涉案房屋位于武汉市江岸区新村街黑泥湖路二七人家5栋C单元16层1室，登记房屋所有权人、土地使用权人为游建国，登记时间分别为2011年7月28日、2011年9月2日，建筑面积为98.60平方米，附记处载有经济适用房、5年后方可上市。张建先、刘星华（甲方）提交落款日期为2011年1月13日的《房屋买卖协议合同书》载明，戴双桂、游皓（涂写为“昊”）（乙方），黄某、肖某（见证方），乙方戴双桂与其夫游建国、儿子游皓（昊）共同拥有武汉市江岸区二七人家5栋C单元1601号的房屋壹套，有购房合同及有关证件，房屋建筑面积97.9平方米，现张建先、刘星华共同出资壹拾伍万元人民币购买，乙方可以在壹年可以赎回，如果乙方在一年以内不能赎回，甲方可以以房屋底价总额为叁拾万元100%购买（甲方向乙方另外补差价壹拾伍万元人民币），其购买前提该房屋必须游建国签写该房屋出售的委托书（如若没有游建国本人的签字，甲方可以不进行补偿，该房屋由甲方完全所有），另外乙方以及游建国在外所有的债务与甲方和该房屋无关系，甲方不承担乙方的任何债务，目前由该房屋已出租，甲方在2011年3（涂写为“4”）月28号乙方的出租合同到期后，甲方可以自行任意支配该房屋，该协议双方签字后，立即生效，双方不得反悔。游昊提交落款日期亦为2011年1月13日《借条》复印件载明，今借张建先、刘星华二人的人民币壹拾伍万元整，月利息为5%，每月利息为柒仟伍佰元整，期限为壹年，借款人戴双桂、游昊，见证人肖某、黄某。经一审法院询问，张建先陈述该《借条》原件由其持有。就上述落款日期为同一日2011年1月13日的《房屋买卖协议合同书》和《借条》的问题，张建先陈述：当时我不认识游昊和戴双桂，是他们找黄某，我是后来介绍的，因为我跟他们不熟、不想借，我怕钱收不回来，就和黄某、肖某、刘星华说要他们做个证，证明我这个钱可以收回来，黄某当时说他们的经济适用房买卖合同在她手上，到时候他们会还钱的，《房屋买卖协议合同书》是在2011年1月13日《借条》出具过了三个月之后才签的，当时我是怕钱借给他们没有回来的，就签了这个合同书，写的《借条》当天的日期，签了之后因为没有游建国的签名，就约定了一年之内他们可以把房子收回，后来到2011年7月26日游昊找我要后来的房款，说房子卖给我了，我说必须要有你父亲的委托书，他说好、他就到云南去了，过了半个月他就拿了一份委托书、公证书，说他父亲同意了，已经全权委托他了，我当时就拿着委托书、公证书去房管局办理房产证，后来房管局的工作人员说经济适用房五年才上市，暂时不能办到我的名下，我当时就以游建国的名义将房产证办下来了，公证书、委托书的原件都在房管局，后来游昊要房屋的全款，我说这个还是你父亲的名字、不能把全款给你，我就又付了他60000元，2011年7月26日《收条》上写的很清楚，收房款60000元，余款我说等你父亲回来再给你，如果五年之后能过户给我，我就付清尾款，情况就是这样；刘星华陈述：《房屋买卖协议合同书》和《借条》是不是同一天我不知道，写《借条》的时候虽然有我的名字，但我不在场，打款我也不知道，写《房屋买卖协议合同书》是我在场坚持要求写的。审理中，张建先、刘星华申请黄某、肖某作为证人出庭，证人黄某陈述：是《房屋买卖协议合同书》在前还是《借条》在前记不清楚了，但确实是一起签的，也确实是因为卖房才会给钱，具体协议内容我没有看，只是见证人签了个字，游建国在云南监狱，当时确实不知道房子要卖给张建先，我跟游昊去找游建国是为了我自己的60000元的事情，也问了游建国房子的事情，我说我买下来也可以，游建国说不卖，这是涉案事情发生之前的事情；证人肖某陈述：《房屋买卖协议合同书》、《借条》是同一天签的，哪一个先签哪一个后签我记不清楚了，真实目的是为了卖房子，我不清楚具体的合同内容，我不知道游建国知不知道，当时游建国不在家。就此，游建国陈述不知情；戴双桂陈述：《房屋买卖协议合同书》、《借条》是同一天在黄某家签的；游昊陈述：是同一天签的，大家不可能碰两天来签这个事情。一审审理中，一审法院询问张建先、刘星华就上述材料的形成时间是否申请鉴定，其表示不申请。张建先、刘星华还提交2011年7月26日《房屋转让协议》，打印条款大部分内容均为空白，无房屋信息、无房屋成交价、无付款方式等，仅第七条其他补充附件、事项手写有：甲方违约反悔须向乙方赔偿违约金人民币陆拾万元整，甲方处签有游建国、游昊，乙方处签有张建先。游建国陈述没有签名，游昊陈述“游建国”签名系其所签。一审另查明，2011年1月13日，张建先尾号为1373的农业银行账户转支60000元、82500元，计142500元。2011年7月26日，张建先尾号为1373的农业银行账户现支49999元。同日，游昊出具《收条》载明，今收到张建先的购房款计人民币陆万元，剩余房款壹拾贰万元待购房过户相关手续办理完结后一次性付清。2017年2月3日，游昊出具文字材料载明，因为我父亲游建国在服刑每月需要生活费，经张建先借人民币2万元，到父亲服刑回来后，如果不能还上将抵扣房款，从今以后剩下房款由我父亲处理，本人愿意承担法律责任。游昊还出具同日《借条》载明，今借到张建先人民币贰万元整（20000）。一审审理中，经一审法院询问，张建先、刘星华陈述其已支付购房款227500元，即上述142500元、60000元、20000元及5000元现金，且系张建先一人支出，游昊对收到上述款项真实性无异议、但认为系借款，戴双桂陈述除知晓第一笔142500元且认为是借款外、其他款项不知情，游建国表示均不知情。一审再查明，游建国提交2020年6月12日云南省小龙潭监狱作出的（2020）龙刑释字第3076号《释放证明书》载明，兹有游建国……因运输毒品罪于2010年3月4日经昆明铁路运输中级法院判处有期徒刑15年……现因执行刑满予以释放，特此证明。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。首先，从各方陈述来看，张建先自述2011年1月13日《借条》出具在前，后担心钱借出去了收不回来，故在3个月后签订了《房屋买卖协议合同书》、日期写的2011年1月13日，但其申请出庭的证人黄某、肖某均陈述系在同一天签订，戴双桂、游昊亦陈述系在同一天签订，刘星华、游建国均表示不清楚。其次，从内容来看，《房屋买卖协议合同书》载明“张建先、刘星华共同出资壹拾伍万元人民币购买”、“在壹年可以赎回”，《借条》载明“今借张建先、刘星华二人的人民币壹拾伍万元整”、“期限为壹年”，主要内容基本对应，且《借条》还载明“每月利息为柒仟伍佰元整”，与银行流水及张建先、戴双桂、游昊陈述的当天实际给付的142500元（150000元－7500元）相吻合。再次，2011年7月26日《房屋转让协议》打印条款大部分内容均为空白，无房屋信息、无房屋成交价、无付款方式等，且游昊已自述该协议上“游建国”签名系其所签，该时间段游建国正在服刑。最后，结合一审庭审查明的事实，可以认定落款日期为2011年1月13日的《房屋买卖协议合同书》系2011年1月13日《借条》的担保，本案基础法律关系系民间借贷法律关系。就此，一审法院多次向张建先、刘星华进行释明，其主张的法律关系与本案审理的法律关系不一致，但张建先、刘星华坚持认为系房屋买卖合同法律关系，故对其起诉，一审法院予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项规定，一审裁定：驳回张建先、刘星华的起诉。一审案件受理费20100元，不予交纳。诉讼保全费5000元，由张建先、刘星华负担。二审中，当事人没有提交新证据，张建先、刘星华坚持要求本案按房屋买卖合同纠纷处理。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为双方之间真实法律关系的性质为民间借贷还是房屋买卖。首先，本案双方在2011年1月13日同日签写《房屋买卖协议合同书》、《借条》，该《房屋买卖协议合同书》中约定房屋可在一年后赎回，房屋价款的表述也存在15万元与30万元的矛盾，有关房屋买卖的意思表示并不确定，而所谓15万元购房款戴双桂、游昊只收到142500元，所扣除的7500元正与《借条》中所约定的月利息为5%相符，《房屋买卖协议合同书》中一年后赎回房屋的约定也与《借条》中约定的一年借款期限吻合。其次，从双方后续行为来看，2011年7月26日《房屋转让协议》中，打印条款大部分内容为空白，无房屋信息、房屋成交价、付款方式等，仅第七条中手写有“甲方违约反悔须向乙方赔偿违约金人民币陆拾万元整”的内容，该房屋买卖协议中有关房屋买卖的意思表示仍不明确；另截止2017年2月3日，张建先尚未向游昊一方支付完毕张建先所称的30万元房款，但该日游昊从张建先处取得2万元时出具的却是《借条》，同时文字材料载明该2万元如果不能还上将抵扣房款，双方该次行为仍为借贷的意思表示。综合前述分析，双方之间真实法律关系应为民间借贷而非房屋买卖，所签订房屋买卖协议仅系保证借款得以偿还的担保。本案一审于2020年7月16日立案，应当适用2015年8月6日发布、2015年9月1日实施的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》。因此，根据2015年8月6日发布的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，在经法院释明后，张建先、刘星华仍坚持以房屋买卖合同纠纷起诉的情况下，二人的起诉应予以驳回。综上，张建先、刘星华的上诉请求不能成立。一审裁定认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  刘鑫荣审判员  陈继红审判员  方 红二〇二一年二月二十四日法官助理杜文书记员肖**