湖北省武汉市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鄂01执异58号 案外人：武汉长江日报传媒集团有限公司，住所地武汉市江岸区惠济二路****。 法定代表人：胡江南，该公司董事长。 申请人：湖北省第二师范学院，住所地武汉市东湖新技术开发区高新二路**。 法定代表人：郑军。 被申请人：武汉凯乐宏图房地产有限公司，住，住所地武汉市洪山区珞南街卓刀泉路**/div> 法定代表人：朱弟雄。 本院在执行（2020）鄂01财保229号湖北第二师范学院与武汉凯乐宏图房地产有限公司（以下简称凯乐公司）仲裁中财产保全一案过程中，案外人武汉长江日报传媒集团有限公司（以下简称长江传媒公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人长江传媒公司请求解除对位于武汉市洪山区卓刀泉路108号凯乐桂园S-1栋X层的XX室房屋（以下简称案涉房产）的查封。理由如下：2020年12月15日，就案涉房产，长江传媒公司与凯乐公司签订《武汉市商品房买卖合同》，并于同日办理了商品房预售合同网签备案，合同编号为洪120224XXX。该合同合法有效，案外人作为买受人的身份应受法律保护。案涉房产总价款为2487000元，案外人已足额支付房屋价款，有付款凭证及凯乐公司开具的税票为证，是案涉房产的善意买受人。案涉房产已由凯乐公司交付给案外人，案外人实际占有该房产，该房产不应被法院继续查封。综上，请求解除对案涉房产的查封措施，保障案外人的合法权益。 为支持其异议请求，案外人向本院提交如下证据： 第一组证据：1、2014年1月24日凯乐公司出具《收据》（编号：3597290）一份，载明：交款单位“长江传媒公司”，收款方式“转款”，人民币“壹佰陆拾伍万叁仟陆佰元整，￥1653600.00”，收款事由“S-X-XX（XF）”。 2、2015年1月27日凯乐公司出具《收据》（编号：2157096），载明：交款单位“长江传媒公司”，收款方式“湖北黄山头广告款抵”，人民币“贰拾玖万壹仟元整，￥291000.00”，收款事由“S-X-XX（XF）”。 3、2020年12月15日中国建设银行网上银行电子回执，载明长江传媒公司通过网上银行向凯乐公司银行账户转款542400元，转款用途为“房款”。 4、2020年12月15日凯乐公司出具《湖北增值税普通发票》（NO.02122567），载明：购买方“长江传媒公司”，销售方“凯乐公司”，货物或应税劳务、服务名称“不动产·一期商铺”，备注“房号S-X-XX（XF），面积85.61，单价28748.12”，价税合计2487000元。 第一组证据拟证明案外人已支付案涉房产全部购房款。 第二组证据：5、2020年12月15日凯乐公司（出卖人）与长江传媒公司（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：洪120224XXX），载明出卖人以出让方式取得坐落于洪山区卓刀泉路108号地块的建设用地使用权。该商品房的用途为商业服务，预测登记建筑面积共86.51平方米，每平方米单价为28748.12元，总金额2487000元等内容。 第二组证据拟证明在法院查封案涉房产之前，案外人已与被执行人凯乐公司签订商品房买卖合同。 第三组证据：6、2020年1月19日凯乐公司出具《证明》，载明：长江传媒公司于2020年12月15日在我司办理凯乐桂园S-X栋X层XX号入户手续并签收凯乐桂园一期交房入户通知单。 7、2020年1月19日武汉泉福物业管理有限公司出具《证明》一份，载明：长江传媒公司于2020年12月15日在我司办理凯乐桂园S-1栋X层XX号收房手续，按我司规定必须预交六个月物业管理费才能签订物业管理合同。 第三组证据拟证明案外人在法院查封之前已合法占有案涉房产。 第四组证据：8、武汉凯乐黄山头酒业营销有限公司（以下简称黄山头酒业公司）工商信息、凯乐公司工商信息。 9、2013年4月11日黄山头酒业公司与案外人签订《广告发布合同书（长江日报）》，载明黄山头酒业公司委托案外人在《长江日报》发布指定产品广告，合同总金额528万元等内容。 10、2013年8月23日至2014年5月27日期间《长江日报》所刊登黄山头酒业公司、湖北黄山头酒业营销有限公司广告共18份/次。 11、长江日报广告价格表。 第四组证据拟证明案外人依据双方合同约定为凯乐公司的关联公司在《长江日报》发布产品广告，因凯乐公司欠付广告费1653600元，双方协商以此欠款抵付第一期购房款。 湖北第二师范学院辩称：湖北第二师范学院与凯乐公司之间的建设用地转让合同纠纷一案，湖北第二师范学院已向武汉仲裁委提交仲裁申请，并向本院提交诉前保全申请。湖北第二师范学院共计向本院提交过两次保全申请。本院分别于2020年12月3日作出了案号为（2020）鄂01财保187号民事裁定书对凯乐司名下的25套房产采取了查封措施。因第一次保全未能足额，2020年12月23日，本院又作出了案号为（2020）鄂01财保229号民事裁定书，对凯乐公司名下的9套房产（含案涉房产）采取了保全措施。二、案外人并未支付全部购房款，实际仅支付了542400元购房款。案外人提交的相关资料显示，案外人实际仅支付了54200元购房款，其余购房款项并未实际支付。且该部分购房款的支付时间处于两次保全之间。案外人与凯乐公司在明知湖北第二师范学院正在对凯乐公司名下的相关财产采取保全措施的情况下，却仍然交易房产，而案外人支付的部分购房款，既没有主动偿还湖北第二师范学院债权，也没有以购房款向法院提供担保，上述行为严重损害了湖北第二师范学院的权利，因此案外人的执行异议申请不应得到支持。三、案外人主张其与黄山头酒业公司之间的广告费用以折抵剩余购房款的理由不成立。黄山头酒业公司与凯乐公司是两个独立的法人，两个法人之间没有直接的权利义务关系。案外人与黄山头酒业公司的债权债务关系与凯乐公司无关，与被采取保全措施的财产无关，更不能用于冲抵购房款。案外人与黄山头酒业公司、凯乐公司之间的债权债务关系的真实性、合法性及广告费的实际应结算金额等案外人应另行通过起诉或其他途径主张权利。四、案涉房产的实际交付时间为2020年12月30日。2020年1月19日本院的《调查笔录》记载，案外人代理律师陈述“2020年12月15日，对方（凯乐公司）通知我们去收房，在当天12月15日收房时，物业要求交物业费才能入住，我们于2020年12月30日交上物业费.....”可见，案外人实际收房时间为2020年12月30日，晚于（2020）鄂01财保229号民事裁定书的作出时间。综上，案外人未支付全部购房款，为提供等值有效的担保，且房屋的实际交付时间晚于采取保全措施的时间，异议申请不符合相关法律法规、司法解释等规定的可以解除保全的情形，该异议申请应予以驳回。 经查，申请人湖北第二师范学院与被申请人凯乐公司仲裁中财产保全一案，本院于2020年12月3日作出（2020）鄂01财保187号民事裁定，查封被申请人凯乐公司名下位于洪山区卓刀泉路108号凯乐桂园26套房产。后申请人湖北第二师范学院以上述裁定所保全的财产价值未达申请保全标的额为由，向本院申请对被申请人凯乐公司的其他财产采取保全措施，并向本院提交被申请人凯乐公司财产线索。2020年12月29日，本院向武汉市不动产登记中心送达（2020）鄂01财保229号民事裁定书及（2020）鄂01执保652号协助执行通知书，查封被申请人凯乐公司名下位于武汉市洪山区卓刀泉路108号凯乐桂园S-X栋X层的XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX室房屋。案涉房产在查封范围之内。该查封非为轮候查封。 本院认为，首先，本案的焦点问题是案外人对案涉房产享有的权利是否能够排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，通过形式审查案外人长江传媒公司提交的证据，案外人在本院采取查封措施之前，已与凯乐公司签订房屋买卖合同；在本院查封之前案外人已实际占有该不动产，并已实际支付全部房款；其未办理过户登记属于不能归责于案外人自身原因，其对执行标的之物权期待权符合法律保护条件。 其次，关于案外人要求解除查封的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故，本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项规定，裁定如下： 中止对位于武汉市洪山区卓刀泉路108号凯乐桂园S-X栋X层XX室房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审判长  周晨 审判员  吴利 审判员  刘卫 二〇二一年二月五日 法官助理刘小铭 书记员谭晓