湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘04民终140号上诉人(原审被告)：刘诗琪，女被上诉人(原审原告)：龙钟江，男委托诉讼代理人：罗爱连，湖南教正律师事务所律师。上诉人刘诗琪因与被上诉人龙钟江租赁合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2020）湘0481民初5817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，决定不开庭进行审理，并于2021年2月2日对上诉人刘诗琪与被上诉人的委托诉讼代理人罗爱连进行了调查询问。本案现已审理终结。刘诗琪上诉请求：撤销一审判决，改判驳回龙钟江一审诉讼请求。事实与理由：1.案涉厂房系耒阳市辰发煤业有限公司(以下简称辰发煤业公司)所有，曹兵兵作为该公司的法定代表人，已口头授权刘诗琪签订案涉租赁合同，刘诗琪对案涉厂房有处分权。2.刘诗琪为履行合同，已另行购买变压器，同厂房租户已承诺优先龙钟江使用变压器，已完全达到龙钟江的用电要求；3.厂房场地漏水的情况已与龙钟江口头协商达成一致，厂房封边亦按龙钟江要求整改，刘诗琪不存在违反合同约定应予解除的情形。4.若合同解除，刘诗琪因此造成的损失，应由龙钟江承担赔偿责任。龙钟江答辩称，刘诗琪不是涉案场地的所有权人，不符合租赁合同中关于“场地性质必须符合法律规定，为出租方合法所有”的约定。刘诗琪未将变压器交付给答辩人使用，案涉厂房漏水、积水情况未改善以达到合同要求，厂房封边也没有整改到位，刘诗琪违反合同约定，已达到合同约定解除的条件，且违反约定致使龙钟江无法实现合同目的，合同应予解除。龙钟江向一审法院起诉请求：1、解除刘诗琪与龙钟江之间签订的《经营场地租赁合同范本》；2、刘诗琪返还龙钟江租金147840元和履约保证金20000元，并赔偿经济损失2100元，合计169940元；3、刘诗琪承担诉讼和保全等费用。一审法院认定事实：2020年3月30日，龙钟江（乙方：承租方）与刘诗琪（甲方：出租方）签订了《经营场地租赁合同范本》，合同约定的主要内容：1、乙方承租甲方辰发煤业公司场地,面积2464平方米；经营范围为复合材料加工与制造；场地租赁期自2020年5月1日至2023年5月1日,共计3年。甲方应于2020年5月1日前将场地按约定条件交付乙方，场地经甲乙双方交验签字盖章并移交及后视为交付完成；2、每年租金额为:147840元人民币；付款方式:自2020年5月1日起,每年4月1日前乙方向甲方支付当年房租；支付方式:现金(现金/转账支票/银行汇款),每年4月1日前支付；3、履约保证金：乙方应于本合同签订同时缴纳2万元履约保证金；在本合同解除或终止时,乙方应依约退还房屋并结清各项费用；乙方若有欠款现象(包括但不限于:水电费等应向甲方支付的款项),甲方有权在履约保证金中扣除,履约保证金不足以支付上述欠款的,乙方应及时补足。若无任何欠款,甲方应在本合同终止后15天内,无息返还乙方履约保证金；如因乙方原因而导致合同解除、终止的,甲方将不予返回履约保证金；4、甲方在出租场地给乙方前一定要确保场地的使用年限,能否满足乙方的承租要求。如果不能满足乙方要求需提前告知乙方。如在有效合同承租期限内,出现场地不确定因素的变动,导致承租方无法正常使用场地,所带来直接性与间接性的严重经济损失，承租方有权向岀租方提出赔偿,具体损失由第三方代表进行详细核算,核算清楚后出租方需在三个工作日内,双方当面确认具体金额,若未在合同规定时间范围内出面确认金额,超时则视为默认该统计金额有效。在确认金额无异议后,出租方需在两个工作日内完成支付,未在合同规定时间内支付,超出时限则每日按总金额的百分之三收取滞纳金,直至违约方支付完成为止；5、乙方对场地要求:场地须按照乙方要求,对厂房开放面进行封面；场地内必须平整,无明显凸起和凹坑；场地排水必须完善,不得出现严重的厂房积水或者渗水等现象；保证基本的工业用电380V,四相电满足150KW使用功率；确保厂区环境卫生基本整洁；6、合同解除：经甲乙双方协商一致,可以解除本合同。甲方有下列情形之一的,乙方有权单方解除合同：①迟延交付场地达15日的；②交付的场地严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；③不承担约定的维修义务,致使乙方无法正常使用场地的。乙方有下列情形之一的,甲方有权单方解除合同,收回场地:①不按照约定支付租金达10日的；②欠缴各项费用达两万元的；③擅自改变场地用途的；④擅自拆改变动或损坏场地主体结构的；⑤利用场地从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；⑥擅自将厂房场地租给第三人的。合同签订后，龙钟江按约定于2020年3月31日分二次从手机银行转账给刘诗琪167840元，其中147840元为场地租金，20000元为履约保证金。2020年4月10日，刘诗琪与梁承彪签订《协议》，约定辰发煤坪动力表60KVA的功率不能满足实际需要，委托梁承彪全权办理新增变压器100KVA一台，供辰发煤坪使用；费用为128000元，梁承彪需保证在4月30日前安装过户到辰发煤坪正常使用。约定的交付场地的时间将至，场地的厂房积水和渗水仍然很严重，电力不能保证150KW使用功率，刘诗琪未在合同规定时限内交付合同约定要求的场地，刘诗琪未在2020年5月1日将场地交验签字盖章并移交给龙钟江，交付未完成。刘诗琪、龙钟江在2020年5月15的微信聊天记录中，对场地漏水、变压器增压、厂房封边仍分歧严重，未达成一致。应交付场地的期限逾期已超过合同期限15天后，龙钟江于2020年5月27日向刘诗琪出具了《解除租赁合同通知书》，要求解除双方的租赁合同，刘诗琪在接到本通知后3日退还龙钟江支付的租金及押金167840元，并承担违约责任。该通知书经顺丰速运于2020年5月29日送达给刘诗琪，且刘诗琪已签收。刘诗琪未将租金和履约保证金退还龙钟江，酿成纠纷。一审法院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，刘诗琪与龙钟江签订的《经营场地租赁合同范本》，属双方真实意思表示，双方均应按照约定全面履行各自义务。合同签订后，龙钟江依约支付了履约保证金和租金，但刘诗琪未在合同约定的期限内完成合同约定的几项主要义务：1、不得出现严重的厂房积水或者渗水现象；2、保证基本的工业用电380V，四相电满足150KW使用功率；3、场地性质必须符合法律规定,为出租方合法所有。刘诗琪提供的证据已证实厂房积水和渗水严重，刘诗琪虽提供变压器购置合同,但没有证实已将工业用电380V、四相电满足150KW的变压器交付龙钟江使用的事实。经《天眼查》查询，诉争场地的所有权人为耒阳市辰发煤业有限公司，刘诗琪未得到该公司的授权，诉争合同效力待定。刘诗琪未在合同规定期限内交付符合合同约定的场地，刘诗琪也未在2020年5月1日对场地交验签字盖章并移交给龙钟江，场地的交付未完成。由于刘诗琪的违约行为，致使龙钟江不能实现合同目的，龙钟江要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。龙钟江要求刘诗琪返还租金147840元和履约保证金20000元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。龙钟江要求刘诗琪赔偿经济损失2100元，无事实依据，不予支持。刘诗琪主张龙钟江解除合同后给刘诗琪造成的损失应当予以赔偿，刘诗琪应提供证据后进行反诉或者另行提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条的规定，判决：一、解除龙钟江与刘诗琪于2020年3月30日签订的《经营场地租赁合同范本》；二、刘诗琪于本判决生效之日起十日内返还龙钟江租金147840元和履约保证金20000元，合计167840元；三、驳回龙钟江其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（自觉履行的，可将标的款付至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：833503110********；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号）本案案件受理费3698元，减半收取1849元，诉讼保全费1370元，合计3219元，由龙钟江负担。刘诗琪已垫付3219元，龙钟江应在执行中清偿。本院二审期间，刘诗琪围绕上诉请求申请证人曹兵兵、张自立出庭作证，证人曹兵兵系辰发煤业公司法定代表人，拟证明其作为法定代表人已授权刘诗琪代理处理案涉厂房出租事宜；证人张自立系刘诗琪委托对案涉厂房进行封边的施工人员，拟证明刘诗琪已按照龙钟江的要求对厂房进行封边整改，并为此花费65800元。刘诗琪同时提交了证据1.辰发煤业公司授权委托书、证据2.刘诗琪、曹兵兵与龙钟江的微信聊天记录、证据3.变压器装置、用电承诺书及身份证、证据4.视频资料光盘一张。以上证据1拟证明刘诗琪对案涉厂房有处分权，证据2拟证明龙钟江明知刘诗琪有代理权限的情况，证据3拟证明刘诗琪为履行合同约定义务，以湖南省飞霖科技有限公司名义重置变压器以达到龙钟江用电要求，并支付费用128000元，证据4拟证明辰发煤业厂房的其他承租人承诺厂房电力优先由龙钟江使用。本院组织双方当事人进行了质证，龙钟江认为证人曹兵兵、张自立与刘诗琪有利害关系，对证人证言的三性均有异议。对刘诗琪提供的证据1-4三性均有异议。本院认为，综合本案相关的其他证据，证人曹兵兵陈述的在签订合同时已授权刘诗琪出租厂房缺乏其他证据证明，且龙钟江不予认可，本院不予采信，证人曹兵兵陈述许可刘诗琪对案涉厂房进行出租的证言，本院予以采信。证人张自立与刘诗琪有支付劳务费的利害关系，对其证言不予采信。证据1授权委托书，曹兵兵作为辰发煤业公司的法定代表人签字，并盖有辰发煤业公司的公章，同意授权李诗琪出租厂房的意思表示真实，但对授权委托书的签发时间存疑。证据2微信聊天记录，可证实在2020年4月30日至5月15日当天就合同履行的实际情况等问题的交涉，本院对真实性予以认可。证据3由湖南飞霖科技有限公司出具的承诺书，仅能作为变压器的所有权人作出承诺，与本案不具备关联性，本院不予采信。证据4为承租辰发煤业公司厂房的其他租户承诺厂房电力优先由龙钟江使用的视频，对真实性予以认可。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，综合刘诗琪的上诉请求及龙钟江的答辩意见，本案的争议焦点为：一签订租赁合同的出租人是刘诗琪还是辰发煤业公司；二租赁合同是否具备合同约定的单方解除条件。本院分别评析如下：一、签订租赁合同的出租人是刘诗琪还是辰发煤业公司。案涉租赁合同《经营场地租赁合同范本》中甲方(出租方)处均由刘诗琪签字并盖章，其上并无辰发煤业公司的公章或法定代表人签字。合同的承租人龙钟江亦主张刘诗琪为案涉厂房的出租人。刘诗琪在庭审中出具辰发煤业公司的授权委托书，但不能证明刘诗琪在签订合同中向龙钟江出具并以辰发煤业公司代理人身份签订租赁合同，仅能证明辰发煤业公司许可刘诗琪对案涉厂房出租。根据以上查明的事实，本院认为，签订案涉租赁合同的出租人为刘诗琪。二、租赁合同是否具备合同约定的单方解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，龙钟江与刘诗琪签订的《经营场地租赁合同范本》中第七条(三)项约定：“甲方(刘诗琪)有下列情形之一的，乙方(龙钟江)有权单方解除合同：1、迟延交付场地达15日的。2、交付的场地严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用场地的”。经查，双方约定在2020年5月1日前交付，即2020年4月30日需交付案涉厂房，至2020年5月15日，已延迟15日。根据刘诗琪提供的微信聊天记录以及龙钟江提交的厂房的照片、视频等证据，在2020年5月15日前，案涉厂房的渗水情况、封边问题仍未解决，用电问题也未得到保证，刘诗琪在双方约定交付日后十五日内仍未能按合同约定条件交付场地，根据合同的约定，龙钟江作为解除权人，可以行使案涉租赁合同的解除权。刘诗琪关于案涉厂房已符合合同约定的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，刘诗琪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3698元，由上诉人刘诗琪负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  张 健二〇二一年二月十八日法官助理  许晓华书 记 员  刘婉君