新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）兵08民终106号 上诉人（原审被告）：石河子市北鑫房地产开发有限公司，住所地石河子市北泉镇北泉路**。 法定代表人：江凯锋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：袁琳君，女，石河子市北鑫房地产开发有限公司法律顾问。 委托诉讼代理人：姚博，女，石河子市北鑫房地产开发有限公司出纳。 被上诉人（原审原告）：郭郑伟，男，1986年1月19日出生，住石河子市。 委托诉讼代理人：鲍江，新疆北和律师事务所律师。 上诉人石河子市北鑫房地产开发有限公司因与被上诉人郭郑伟房屋租赁合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2020）兵9001民初1452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人石河子市北鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人袁琳君、姚博、被上诉人郭郑伟及其委托诉讼代理人鲍江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石河子市北鑫房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人与上诉人签订了房屋租赁合同，上诉人按照约定向被上诉人交付了房屋，上诉人没有任何违反合同的行为，本案没有法律规定的法定解除合同的情形，一审法院判决解除合同于法无据。二、被上诉人提出的合同无法履行完全是由被上诉人自己造成的，与上诉人无关。上诉人出租的房屋已经交工使用多年，按规定经过了消防安全检查，被上诉人之前已经连续租赁上诉人房屋办辅导班，现因被上诉人改变租房用途要办培训机构，需要符合消防等方面的要求，至于被上诉人租房的特殊用途需要何种消防安全要求，应当由被上诉人去完成，与上诉人无关。综上，双方应当按照合同约定继续履行合同，如被上诉人无法继续履行，被上诉人应当承担违约责任。 郭郑伟辩称，一、上诉人与被上诉人订立合同之前，上诉人负有先履行义务，应将具备消防条件的房屋交付给被上诉人使用。上诉人交付的房屋没有消防水池、烟雾报警器、烟雾传感器、喷淋设施失灵。在此情况下，被上诉人无法申办营业执照。此前，被上诉人虽租赁上诉人的房屋，但是当时没有办理相应的营业手续，只是临时性机构，现在被上诉人要办正式辅导机构，需要有合格的经营场所。二、根据消防法的有关规定，上诉人的房屋属于用于经营场所的大型人员密集流通的地区，营业面积1万平米以上，应当每年办理消防验收，并提供具有检验资质的单位出具相关证明，上诉人未履行相关义务，导致被上诉人无法取得相关资质，合同目的不能实现，上诉人应该承担违约责任。三、一审判决认定部分事实错误。上诉人和被上诉人于2020年1月对房屋不能使用的问题进行了交涉，当时被上诉人就已经搬走，并且将钥匙交给上诉人代理人，上诉人代理人拒绝接收，一审判决被上诉人承担六个月的房租，扩大了被上诉人的损失。但被上诉人急于收回房租，故对一审判决没有上诉。综上，请求二审法院依法查明事实，驳回上诉人的上诉请求。 郭郑伟向一审法院起诉请求:1.解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2.被告返还原告房屋租金56000元以及房屋保证金25000元；3.被告给付原告房屋装修费用96984元；4.由被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2019年12月20日，原告郭郑伟称承租方、乙方与被告石河子市北鑫房地产开发有限公司称出租方、甲方签订了房屋租赁合同，该合同约定：第一条房屋基本情况:甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于石河子北泉镇北泉路2××-×10、2××-×11、2××-×12、2××-×13号门面，建筑面积约为325平方米。第二条房屋用途:该房屋用途为教育培训。第三条租赁期限:租期伍年，租赁期限自2019年12月20日起至2024年12月19日止。第四条付款方式:双方约定年租金5.6万元，保证金2万元。乙方应于本合同签定之日付清第一年的房屋租金，若签订三年租赁合同,第二年房租在第一年到期30天前支付,以此类推。第五条交付房屋期限:甲方于本合同生效之日起，将该房屋交付给乙方。第六条维修养护责任:租赁期间,正常的房屋修理费用由甲方承担。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并赔偿损失。第七条关于装修和改变房屋结构的约定:乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方同意，投资由乙方自理。租赁期满后乙方恢复原状。第八条关于房屋租赁期间的有关费用:在房屋租赁期间，水费、电费、通讯费、采暖费、税费及物业费由乙方支付。在租赁期，如果发生政府有关部门征收合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，由乙方承担。上述费用的收费标准按照政府部门的规定标准收取。第九条房屋交付及收回的验收:1.甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；2.验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出；3.乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方；4.乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，乙方不得留存物品，否则甲方有权处置；5.乙方承租期间，承租物及设施(包括电路、上下水)造成乙方人身、财产损害或他人人身、财产造成损害的，由乙方承担责任，与甲方无关。第十条租赁期满：租赁期满后，有在同等条件下优先承租权。乙方继续承租该房屋，则须提前壹个月书面向甲方提出,甲方在合同期满前壹个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。第十一条因乙方责任终止合同的约定:乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同并收回房屋，造成甲方损失由乙方负责赔偿:1.第二年房屋租金应提前30天付清，若未按时付款或提前解约，甲方有权解除合同收回房屋、保证金不退;2.乙方利用承租房屋进行违法活动损害公共利益的;3.连续三个月不付清房屋水、电、气、物管等费用。第十二条因甲方责任终止合同的规定:甲方有下列情形之一的，乙方可中止合同，造成乙方损失的，由甲方负责赔偿：1.无故对乙方采取停水、停电、停暖等措施，但政府职能部门、不可抗力的除外；2.乙方租赁期间，甲方不得无故终止合同或将房屋转让给他人经营，否则甲方承担乙方全部损失。第十三条违约责任:租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳年度租金的10%作为违约金。本合同未尽事宜，由甲乙双方另行议定，并签定补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。第十四条合同效力:本合同遵照中华人民共和国有关法律、法规执行。第十五条争议的解决:本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲乙双方同意向乙方营业执照注册地的人民法院提起诉讼。第十六条合同份数:一式贰份，甲方壹份，乙方壹份，均具有同等效力。2019年12月13日，被告已先期将该合同项下房屋交付给了原告。之后原告出资对房屋进行了装修，同年12月21日装修完毕。2020年4月7日，原告以上述房屋无法进行消防验收为由诉讼来院。在审理过程中，原、被告均认可，原告向被告已支付房屋租金56000元以及被告已收取原告交付的25000元保证金。 诉讼中，经本院主持调解，原告表示双方解除租赁合同，被告可扣减其部分租金并退还房屋保证金25000元，关于装修费用原告可以不再主张，对此被告仍然坚持应继续履行合同，双方未能达成一致意见，致使调解未成。 一审法院认为：原、被告签订的案涉房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案争议焦点为：1.案涉租赁合同能否解除，若应解除则房屋租金及保证金如何返还；2.原告主张被告承担装修费用应否获支持。 一、关于案涉租赁合同能否解除及房屋租金和保证金返还的问题。本案中，案涉房屋由原告承租用于教育培训的开办经营。根据《中华人民共和国消防法》的规定，教育培训属于人员密集场所，其在投入使用、营业前应向所在地县级以上人民政府消防救援机构申报消防安全检查。原告述称当地消防救援机构告知其案涉房屋未达到办理培训机构的标准，无法通过消防安全检查，被告虽不认可，但亦无证据证明该房屋状况能够达到国家相关法律规定的办理教育培训用房消防安全的必备条件，故导致租赁合同无法继续履行，原告经营目的无法实现已是客观事实，合同目的无法实现，原告据此要求解除该租赁合同，应予支持。对于合同解除的时间。本案原告并无证据证明其于诉前已通知被告解除合同，而是直接以提起诉讼方式依法主张解除合同，现该院已确认该主张，故案涉租赁合同自起诉状副本于2020年6月16日送达被告时解除。原告主张退还已付被告的房屋租金56000元，但原告在2019年12月20日至2020年6月16日的合同履行期间内实际占有案涉房屋，故该期间内租金原告应自行承担，被告只应当退还合同解除之后原告已预付的对应期间的租金28000元。故对原告返还租金的诉讼请求，该院仅予以部分支持。关于保证金，被告并未举证证明存在符合合同约定的不退保证金的情形，故合同解除后，被告应当退还保证金25000元。 二、关于原告主张被告承担装修费用应否获支持的问题。原告租赁案涉房屋的主要目的就是将其用作教育培训经营使用，属于消防重点防控部门，根据《中华人民共和国消防法》相关规定，原告本身应对其租赁标的房屋是否具备消防安全检查条件尽到最大的审慎注意义务。原告在明知案涉房屋其尚未申报并通过消防安全检查且开办教育培训所需手续尚不完备的情况下，盲目投入造成了不必要的装修损失，原告对于自身的损失负有不可推卸的责任，原告要求被告赔偿由此造成的损失，该院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决： 一、解除原告郭郑伟与被告石河子市北鑫房地产开发有限公司于2019年12月20日签订的房屋租赁合同； 二、被告石河子市北鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告郭郑伟租金28000元、保证金25000元； 三、驳回原告郭郑伟的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3860元（原告已预交），由原告郭郑伟负担2735元，被告石河子市北鑫房地产开发有限公司负担1125元，被告石河子市北鑫房地产开发有限公司负担部分与前款同期给付原告郭郑伟。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院依法予以确认。对当事人二审有争议的事实，本院认定如下： 上诉人提交证据如下：1.公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证（石城公消安检许字［2012］第0015号），欲证明办理消防安全检查合格证是被上诉人的义务。经质证，被上诉人对该合格证的真实性、合法性无异议，但不认可上诉人所要证明的问题，认为办理消防安全检查合格证是被上诉人和上诉人双方共同的义务；2.上诉人与被上诉人签订的2016年、2017年房屋租赁合同，欲证明被上诉人对涉案房屋的消防设施情况是明知的。经质证，被上诉人对房屋租赁合同的真实性、合法性无异议，但不认可上诉人所要证明的问题，认为2016年、2017年租赁房屋并非本案的房屋。因被上诉人对上述证据的真实性、合法性无异议，本院对上述证据的真实性、合法性予以确认。 被上诉人提交其与上诉人公司委托诉讼代理人姚博2020年11月28日16时52分通话录音记录一份，欲证实2020年一月和四五月间被上诉人曾分别找上诉人的工作人员交租赁房屋的钥匙，上诉人工作人员拒绝接受。经质证，上诉人对该证据的真实性、合法性无异议，但只认可被上诉人2020年四五月份找过上诉人交钥匙。本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，对被上诉人2020年四五月份找过上诉人交钥匙的事实予以确认。 庭审中，上诉人表示同意解除合同，保证金可以退还，租金不同意退还。 本院认为，本案的争议焦点是：一、涉案房屋租赁合同是否应当解除。二、一审判决返还租金28000元、保证金25000元有无事实及法律依据。 关于焦点一，上诉人与被上诉人2019年12月20日签订的房屋租赁合同系双方之间真实意思的表示且不违反法律强制性规定，应认定合法有效。在履行过程中被上诉人以无法通过消防检查为由明确表示不再履行合同，要求解除合同，但未提供足以证明其主张的证据。本院对其以此理由主张合同解除，不予采纳。鉴于本案的客观情况，双方为合同是否继续履行已陷入僵局，被上诉人虽然系违约方，但不存在恶意违约的情形，如果继续履行合同，对被上诉人显失公平，故对被上诉人要求解除合同的主张，本院予以支持。上诉人要求继续履行合同的上诉请求，本院不予支持。 关于焦点二，在双方形成合同僵局后，各方当事人均应采取积极措施，避免损失扩大。被上诉人2020年四五月份找上诉人的工作人员，要求交钥匙时，上诉人却未予积极回应，至被上诉人提起诉讼扔拒绝解除合同，从而导致损失进一步扩大。合同本应认定在2020年四五月份解除，但考虑到被上诉人的违约责任问题，一审确认合同2020年6月16日合同解除，本院亦予以确认。故一审判决上诉人返还租金28000元并无不妥。关于保证金，上诉人对返还保证金25000元没有异议，本院予以确认。 综上所述，上诉人石河子市北鑫房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1125元，由上诉人石河子市北鑫房地产开发有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘宁之 审 判 员 范军鸿 审 判 员 李红敏 二〇二一年二月十八日 法官助理 林 丽 书 记 员 陈雅茹