新疆维吾尔自治区额敏县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新4221民初133号 原告：李勇刚，男，1966年9月20日出生，汉族，系额敏县工商银行职工，住新疆维吾尔自治区。 原告：陈志华，女，1969年7月5日出生，汉族，系新疆新额律师事务所会计，住新疆生产建设兵团第九师曙光小区**楼****A。（陈志华与李勇刚系夫妻关系） 委托代理人：滕光明，系新疆新额律师事务所律师。 被告：额敏县博健房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91654221MA77DEDR9K，住，住所地：额敏县迎宾馆东附楼/div> 法定代表人：王博，系公司董事长。 委托诉讼代理人：李正明，男，1964年1月7日出生，汉族，系额敏县博健房地产开发有限责任公司职工，住，住额敏县迎宾馆职工宿舍/div> 原告李勇刚、陈志华与被告额敏县博健房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理，依法由审判员迪丽努尔适用简易程序，于2021年1月27日公开开庭进行了审理，原告李勇刚、陈志华及委托代理人滕光明，被告额敏县博健房地产开发有限责任公司委托代理人李正明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告李勇刚、陈志华提出诉讼请求：1．要求解除原、被告双方于2018年10月9日签订的《楼房认购协议书》；2．要求被告返还购房款40万元；3．占用期间的利息58,500元（25万元×0.005元×30个月，2018年10月9日至2021年4月9日，15万元×0.005元×28个月，2018年11月29日至2021年3月29日）；4．支付利息至退还购房款止；5．赔偿损失40万元，以上合计858,500元；6．诉讼费用及其他费用由被告承担。事实和理由：2018年10月9日，原告与被告签订了《楼房认购协议书》，合同约定，被告将开发建设的额敏县原电力公司办公楼北欧家苑小区的一套楼房2栋1单元403室，卖给了原告，建筑面积137.2平方米，总房价493,920元。协议签订之日，原告支付购房款25万元，2018年11月29日支付购房款15万元，余款待被告通知原告签订《商品房买卖合同》时交清剩余房款93,920元（玖万叁仟玖佰贰拾元整）。后2020年10月，被告通知原告已将购买的房子已售给他人，根据合同约定和法律的有关规定，原告依法向人民法院提起诉讼。 被告额敏县博健房地产开发有限责任公司辩称，我们在合同实施过程中没有恶意，合同中王建是法人代表，他并不是法人代表。我们公司的房屋没有向外买卖的，我们是给供电公司提供的，我方在知道有一套卖出后，及时通知了原告，我方也同意给原告置换一套房屋，该房屋是高层4楼是比较便宜的，现我们同意将10层左右的房屋按照当时的价格置换一套。双方签订的是房屋认购协议，并不是商品房买卖合同，现房屋还有没有交工，不同意原告方解除协议。该楼层是供电公司的房屋，并不能向外出售。原告方执意解除协议，责任在原告方，我们没有签订商品房买卖合同。 本院根据当事人的陈述、举证及庭审情况，查明事实如下：2018年10月9日，原告与被告签订了《楼房认购协议书》，合同约定，原告认购被告开发建设的额敏县原电力公司办公楼北欧家苑小区的2栋1单元403室一套楼房，建筑面积137.2平方米，单价3,600元／平方米，总房价493,920元（肆拾玖万叁仟玖佰贰拾元整）。原告于协议签订时向被告支付购房款25万元，于2018年11月29日支付购房款15万元，余款93,920元（玖万叁仟玖佰贰拾元整）待被告通知原告签订《商品房买卖合同》时交清。后2020年10月，被告通知原告已将购买的房子已售给他人。故原告起诉至法院。 另查明，原告李勇刚、陈志华变更第三项占用期间的利息为：53,875元（250,000元×7.125%×27.5个月，即2018年10月9日至2021年1月27日）＋（150,000元×7.125%×26个月，即2018年11月29日至2021年1月27日）。本院受理该案后，经调解未果。 上述事实，有原告提供的《楼房认购协议书》一份以及原告和被告的陈述予以证实。 本院认为，《商品房管理办法》第十六条的规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，李勇刚、陈志华与额敏县博健房地产开发有限责任公司所签订的《楼房认购协议书》虽对房号、单价、面积作出了约定，但就付款方式、房屋交付使用条件及日期、违约责任及解决争议方法等均无明确约定，故理应认定该协议书属双方在签订商品房买卖合同之前对交易房屋有关事宜初步确认的预约协议，不具备商品房买卖合同的主要条件，不是对“额敏县原电力公司办公楼北欧家苑小区”房屋买卖结果的直接确认。另我国现行法律法规及司法解释没有赋予预约具有强制订立本约的效力，亦未规定根据预约强制实际履行本约义务的相关规定。故原告李勇刚、陈志华主张解除双方所签订的《楼房认购协议书》的请求，应予支持。关于原告李勇刚、陈志华要求被告公司返还购房款400,000元的请求，现双方的认购协议已经解除，故应予支持。关于原告李勇刚、陈志华主张支付占用期间利息53,875元的诉讼请求，双方所签订的认购协议书中就违约金及损失并无明确约定，故参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，原告李勇刚、陈志华的经济损失按照中国人民银行2018年同期贷款年利率标准计算，其中250,000元的占用期间的利息应予支持250000×4.75%÷12个月×27.5个月，即2018年10月9日至2021年1月27日）=27,214元，其中150,000元的占用期间的利息应予支持150000×4.75%÷12个月×26个月，即2018年11月29日至2021年1月27日）=15,438元，以上合计为=42,652元。关于原告主张的赔偿损失400,000元，因该双方签订协议书不具备商品房买卖合同的主要条件，且原告未提供相关证据加以证实，被告公司亦不予认可，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房管理办法》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十一条规定，判决如下： 一、解除原告李勇刚、陈志华与被告额敏县博健房地产开发有限责任公司于2018年10月9日签订的《楼房认购协议书》； 二、被告额敏县博健房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告李勇刚、陈志华已付认购金400,000元及占用期间的利息42,652元，以上合计442,652元。并自2021年1月27日起按银行同期贷款年利率支付利息至认购金返还完毕止； 三、驳回原告李勇刚、陈志华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件争议标的数额858,500元。案件受理费减半收取6,193元，投递费100元，合计6,293元（原告李勇刚、陈志华已预交），由原告李勇刚、陈志华负担2,223元，由被告额敏县博健房地产开发有限责任公司负担4,070元。 审 判 员 迪丽努尔 二〇二一年二月五日 书 记 员 许  璐