河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫11民终802号上诉人（原审被告）：漯河市源汇区农村信用合作联社，住所地河南省漯河市源汇区嵩山路**。法定代表人：王利民，该单位理事长。委托诉讼代理人：王松涛，男，汉族，1965任何11月15日出生，住河南省漯河市源汇区。系该单位职工。被上诉人（原审原告）：刘根生，男，1978年2月8日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区。委托诉讼代理人：陈思远，河南长风律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：漯河市装饰装修工程总公司，住，住所地河南省漯河市郾城区海河路与舟山路交叉口营宿楼/div>法定代表人：黄建民。原审第三人：漯河市郾城区沙北街道大高庄社区居民委员会，住，住所地河南省漯河市郾城区沙北老桥北黄河路/div>法定代表人：高俊臣。委托诉讼代理人：高天良，男，1963年2月21日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区。上诉人漯河市源汇区农村信用合作联社（以下简称源汇区信用社）因与被上诉人刘根生、漯河市装饰装修工程总公司(以下简称漯河装饰装修公司)、原审第三人漯河市郾城区沙北街道大高庄社区居民委员会（大高庄居委会）执行异议之诉一案，不服漯河市源汇区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫1102民初4472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。源汇区信用社上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，依法改判继续执行漯河市郾城区××路与××交叉口营宿楼11幢三层16号的房产(不动产权证号0101040173)。2、本案诉讼费用由刘根生承担。事实与理由:一审判决认定事实不清，被上诉人刘根生根本不具有排除执行的权利。1、被上诉人刘根生对执行房产不具有登记上的所有权。从执行房产的所有权登记及抵押登记来看，所有权人为被上诉人漯河装饰装修公司，他项权利人为上诉人源汇区信用社。刘根生与第三人大高庄居委会之间仅存在因买卖合同而产生的债权上的利害关系，并不具有对执行房屋的物权，其权利可以通过其他途径予以救济。不动产登记的事实未被一审法院客观公正的描述，属于认定事实不清。二、一审法院适用法律错误。上诉人对执行房产享有的是担保物权，申请执行该房产是行使抵押权的行为，该抵押权既有不动产登记亦有法院生效法律文书确认，上诉人有权以抵押财产折价或者以拍卖、变卖价款优先受偿，并非普通债权中的查封、扣押执行措施。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院在查明事实的基础上，依法撤销一审判决，恢复对抵押财产的执行。刘根生辩称，本案中，在法院查封涉案房屋之前，刘根生已与大高庄居委会签订了房屋买卖合同，支付了全部购房款，并且实际占有该房屋，房屋未办理过户登记并非刘根生的原因所致，刘根生享有的物权期待权能够排除担保物权人源汇区信用社申请执行案涉房屋的权利。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。漯河装饰装修公司未作答辩。大高庄居委会未作陈述。刘根生向一审法院起诉请求：一、判决停止对原告购买的位于漯河市郾城区××路与××交叉口营宿楼11幢三层16号的（不动产权证号：0101040173）房产的执行，并解除对上述房屋的查封。二、判决原告与第三人于2009年2月12日签订并达成的《房屋买卖协议》合法有效，并确认位于漯河市郾城区××路与××交叉口营宿楼11幢三层16号的（不动产权证号：0101040173）房产归原告所有。三、判决被告漯河装饰装修公司立即协助和配合原告办理位于漯河市郾城区××路与××交叉口营宿楼11幢三层16号的（不动产权证号：0101040173）房产的产权过户登记。四、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1998年11月9日，漯河市源汇区孙庄乡大高庄村即第三人大高庄居委会与被告漯河装饰装修公司签订了联营开发协议与补充协议，协议约定对大高庄村西头，西临舟山路，北临海河路的一处地段进行开发。第三人大高庄居委会提供土地（土地南北长43.8米，东西长23米，折合约1.51亩），由漯河装饰装修公司进行开发。分成方式为，此楼建成后，第三人大高庄居委会分成25%，漯河装饰装修公司分成75%，楼房建成后所分成的房子以舟山路南边起算。所剩土地上的所有附属物全部归漯河装饰装修公司所有。同时补充协议约定的双方就利益分配最终执行的为1998年11月9日签订的联营开发协议。2009年2月12日，第三人大高庄居委会经村两委及群众代表开会并定价出售联营开发协议房屋，2、3楼1400/平方米，4楼1300/平方米，5楼1200/平方米，6楼1000/平方米。2009年3月22日，原告刘根生与第三人大高庄居委会签订了购房协议，协议约定刘根生购买房屋位置位于舟山路××××路交叉口东南拐角处，所购买房屋为第三层，面积为98.84平方米，每平方售价为1400元，合计金额为138376元。同时约定由第三人大高庄居委会为刘根生办理房屋产权证手续。办证费、水、电、物业管理费等费用由刘根生承担。并少缴10000元房款作为办证保证金，待房权证办妥，刘根生结清下欠保证金。原告于2009年3月22日支付了购房款128376元。2009年8月21日，涉案房屋办理了漯河市郾城区他字第2009002978号他项权证（房屋他项权人为源汇区信用社），本案涉案房屋登记在漯河装饰装修公司名下，设定日期为2009年8月3日，约定期限为2011年8月3日，房屋所有权证号为0101040194，座落位置为郾城区海河路与××交叉口营宿楼。2018年8月18日一审法院作出了（2018）豫1102民初2438号民事调解书，约定“被告万群生于2018年8月31日前清偿本息3万元，2018年12月底前清偿借款本息2万元，剩余借款本息2019年8月6日前还清，按月利率7.8‰计算，如逾期履行，按照借款约定在原借款利率基础上加收50%记收利息，并申请强制执行。源汇区信用社对漯河装饰装修公司抵押的他项权证号：漯河市郾城区他字第2009002978号他项权证号下的漯房权证市字第**、第0101040181、第0101040194号房产享有优先受偿权”。另查明，2020年7月28日一审法院作出了（2020）豫1102执514号执行裁定书，裁定查封了被执行人漯河装饰装修公司位于漯河市郾城区××路与××交叉口营宿楼11幢13号住房一套（不动产权证号：0101040194，建筑面积93.07平方米）、16号住房一套（不动产权证号：0101040173，建筑面积98.84平方米）、22号住房一套（不动产权证号：0101040181，建筑面积98.84平方米）。一审法院认为，本案争议焦点为原告刘根生是否享有足以排除强制执行的民事权益，是否可以确认涉案房屋的所有权现属于原告刘根生。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告和出卖人是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，原告是否已经支付全部价款并实际占有涉案房屋,以及原告对案涉房产未办理过户登记至其名下有无过错等，是认定原告是否具有足以排除强制执行的民事权益的关键所在。1、原告和出卖人是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。关于该问题，根据查明的案件事实可知，1998年11月9日，第三人与被告漯河装饰装修公司签订了联营开发协议与补充协议，协议约定了房屋分配方案，能够认定第三人大高庄居委会对涉案房屋具有实际所有权，能够对上述房屋进行相应处置。2009年3月22日，原告刘根生与第三人大高庄居委会签订了书面的购房协议，该协议签订日期是2009年3月22日。上述行为均发生在本院查封（2020年7月28日）本案案涉房屋之前。即上述客观不变证据足以证实在一审法院查封之前，刘根生与大高庄居委会之间签订了书面的购房协议。2、原告是否已经支付全部价款并实际占有涉案房产。根据本案查明的案件事实及原告、第三人提供的证据可知，原告在2009年3月22日按照所签订的书面购房协议的约定向第三人大高庄居委会支付了除办证保证金之外的全部购房款128376元，上述事实能够证明，刘根生支付了购房款。即上述客观不变证据能够证明在一审法院查封（2020年7月28日）本案案涉房屋之前，刘根生交付了房屋价款。原告刘根生在庭审中提供了2017年8月28日、2019年10月22日、2019年12月24日、2020年3月5日涉案房屋水、电费票据原件及2017年11月24日、2018年7月2日、2018年10月24日、2018年1月23日、2020年10月20日涉案房屋水、电费收费底联。同时第三人大高庄居委会的陈述均能够证明刘根生在占有房屋期间履行了房屋日常水电的缴费等情况，即可以证明在一审法院查封（2020年7月28日）本案案涉房屋之前，刘根生已实际上占有了案涉房屋。3、原告对案涉房产未办理过户登记至其名下有无过错。涉案房屋的土地是1998年11月9日，第三人大高庄居委会与被告漯河装饰装修公司签订了联营开发协议与补充协议中所约定的，是由第三人大高庄居委会所提供的，并约定了所有费用由被告漯河装饰装修公司负责。在被告漯河装饰装修公司未缴纳土地出让金的情况下，无法办理房屋所有权人变更登记手续。且在购房协议中约定了不动产权证的办理材料由第三人大高庄居委会提供办理，并约定了办证保证金等相关条款。综上，无法办理涉案房屋所有权证，并非原告刘根生主观原因造成，故原告对涉案房产未办理过户登记至其名下并无过错。4、本案涉案房产能否依法办理不动产权变更手续，尚需不动产主管行政机关进行相关审核，因此，原告要求在本案中确认争议房屋所有权属于原告的诉请及要求漯河装饰装修公司协助配合房产的产权过户登记的诉请，在本案中不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，经审查，在一审法院查封案涉房屋之前，原告之前的房屋所有人第三人大高庄居委会和本案原告签订了书面的购房协议，原告亦支付了足额的购房款项，并实际缴纳了涉案房屋水、电等费用，即原告享有足以排除强制执行的民事权益，其在本案中提出的终止对涉案房产执行的诉请，有事实及法律依据，予以支持；其提出的一并确认物权归属并办理产权过户的诉请，不予支持。关于被告源汇区信用社在庭审中提出的，不动产权登记在谁的名下就是谁的房屋和被告源汇区信用社办理抵押权登记没有错误的意见。对于案外人提出的诉请，人民法院应当进行实质审查，根据各方当事人提供的证据材料依法认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权利，同时，在符合法律规定的情况下，可以直接确认标的物权归属。本案中，一审法院在办理查封行为过程及执行异议审查程序中，根据形式审查原则，查封现在仍登记在漯河装饰装修公司名下不动产并驳回刘根生的执行异议申请，符合法律规定，刘根生不服执行异议裁定，提起案外人执行异议之诉，并提供证据证明其享有排除执行的民事权益，应依法支持该诉请。另涉案房屋被他人占有使用的情形下，作为专业金融机构，源汇区信用社应当对房屋的实际情况进行充分的现场调查，以查明抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物。本案源汇区信用社未能提交证据证明其对案涉房屋进行了审慎调查，故其未尽到专业金融机构合理的注意义务。被告提出的上述辩解理由，无法律依据，不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、在涉及本案被告漯河市源汇区农村信用合作联社申请执行漯河市装饰装修工程总公司等民间借贷纠纷执行案[案号（2020）豫1102执514号]中，停止对位于漯河市郾城区××路与××交叉口营宿楼11幢三层16号房产的执行（不动产权证号：0101040173）；二、驳回原告刘根生其他诉讼请求。本案诉讼费2870元，由被告漯河市装饰装修工程总公司承担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。本案二审的争议焦点为：源汇区信用社的上诉理由是否成立；一审判决结果是否有误。本院认为，根据1998年11月9日大高庄居委会（原漯河市源汇区孙庄乡大高庄居民委员会）与漯河装饰装修公司签订的《联合开发协议》及《补充协议》，大高庄居委会对涉案房屋具有实际所有权，有权对涉案房屋进行相应处分。在漯河装饰装修公司以涉案房屋向源汇区信用社提供抵押担保之前，刘根生已与大高庄居委会签订《购房协议》购买涉案房屋并交纳了除办证保证金之外的全部购房款，刘根生在一审法院对涉案房屋采取执行查封之前已合法占有涉案房屋未办理过户登记并非刘根生的原因所致，故一审法院以此认定刘根生对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，判决停止对涉案房屋的执行，于法有据，本院依法予以维持。源汇区信用社以涉案房屋登记在漯河装饰装修公司名下及漯河装饰装修公司以该房产向其社提供抵押担保为由上诉主张刘根生对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，于法有悖，本院无法予以支持。综上，源汇区信用社上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2870元，由上诉人漯河市源汇区农村信用合作联社负担。本判决为终审判决。审判长  崔喜庆审判员  石笑云审判员  曹光辉二〇二一年二月二十二日法官助理潘梦瑶书记员任艳茹