江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初9968号原告：弘辉建设开发（中国）有限公司，住所地江苏省昆山市黄河中路**，统一社会信用代码913205837910820055。法定代表人：彭飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：项伟，上海丰进立和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李星宙，上海丰进立和律师事务所律师。被告：张雪娥，女，1960年1月30日生，汉族，住，住所地江苏省昆山市/div>委托诉讼代理人：王忠，江苏益友天元（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕亚强，江苏益友天元律师事务所律师。被告：张建达，男，1959年10月4日生，汉族，住，住所地江苏省昆山市/div>委托诉讼代理人：王忠，江苏益友天元（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕亚强，江苏益友天元律师事务所律师。被告：乔峰，男，1983年4月20日生，汉族，住，住所地江苏省苏州市/div>委托诉讼代理人：张丽，系被告配偶。原告弘辉建设开发（中国）有限公司（以下简称弘辉公司）与被告张雪娥、张建达、乔峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月23日受理后，依法适用简易程序审理，于2020年11月26日、2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告弘辉公司的委托诉讼代理人李星宙、被告张雪娥、张建达的共同委托诉讼代理人王忠、被告乔峰的委托诉讼代理人张丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告弘辉公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《商品房订购合同》，返还房屋；2、判令被告张雪娥、张建达、乔峰按承诺书约定支付违约金2646995元；3、判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年12月3日被告购买了位于昆山市开发区，并同原告签署了《昆山市商品房订购合同》，房屋总价为5293990元。合同约定被告应于2018年1月2日支付剩余房款4793990元，若被告未按约定的期限与原告签订商品房购销合同的，原告有权解除本订购合同，没收定金，并有权将该房屋另行出卖给第三方。后被告未及时付款，经双方协商，被告签署承诺书，承诺于2019年6月30日前支付剩余房款4293990元，违反付款承诺将向原告承担房屋总价50%的违约金。但原告多次向被告主张权利未果，故诉至法院。被告张雪娥、张建达答辩称：1、答辩人实际是通过向原告内部关联人员范秀艳购买的涉案房屋，且通过“昆山北区房产咨询有限公司白马泾店”与范秀艳签署了书面《房屋买卖合同》约定原告应以4273500元（包含车位）向答辩人出售涉案房屋，同时答辩人向范秀艳支付了1100000元。但最终原告一步一步误导答辩人签署了《商品房定购合同》，价格上升到5293990元（不含车位）。答辩人认为原告及范秀艳存在规避国家行政监管、变相取得不正当利益、合同“欺诈”之嫌，应承担缔约过失的责任，答辩人签署的《商品房定购合同》存在重大误解，也显失公平，合同效力应属无效或可撤销可变更合同；2、答辩人愿意继续履行支付购房款的义务。（1）答辩人向范秀艳支付了1100000元、向原告支付了2200000元，已达到了初始约定购房总价4273500元的近80%，答辩人不存在恶意拖欠的主观恶意；（2）因为前期与范秀艳之间的约定和款项交付与后期的《商品房定购合同》存在矛盾和约定不明之处，导致答辩人对付款金额存在疑问，所以答辩人未结清余款；（3）原告曾明确向答辩人表示涉案房屋存在问题无法进行网签，所以即便答辩人迟延付款，那么相关原因也是原告自身导致的；（4）答辩人直至2019年底仍支付了部分购房款，所以答辩人不存在根本违约；3、退一步讲，若合同确需解除，则原告应全额退还答辩人已付款。（1）“合同总价50%违约金”不能成立，原告提供的《委托书》上的签字不是答辩人签署，且“合同总价50%违约金”的承诺属约定过高；（2）在答辩人签署的所有材料中并未约定“定金”事项，只是出现了“定购金”概念，在原告提供的相关付款凭证中也明确注明了500000元（分为300000元、200000元）为意向金，不是定金，所以原告无权使用定金罚则没收答辩人的500000元意向金；（3）因目前的房价飞升，原告若解除本案所涉房屋的买卖合同，另行销售涉案房屋的话，可以获得更大的收益，所以原告不存在经济损失。综上：请求法院驳回原告诉请。被告乔峰答辩称：同被告张雪娥、张建达的答辩意见。经审理查明：2018年12月3日，原告弘辉公司（甲方）与被告张雪娥、张建达（乙方）签订《商品房订购合同》一份，约定：1.乙方认购甲方开发的昆山市开发区商品房，建筑面积407.23平方米（以实测为准），单价13000元，房屋总价5293990元；2.付款方式：乙方于签约日支付订购金500000元，于2019年1月2日前付清余款4793990元并携带本订购合同及购房所需证件至《弘辉•首玺》销售中心与甲方签订商品房购销合同，商品房购销合问签定后，本定购合同自行失效作废并由出售方收回，已付定金直接转为房款；3.乙方未按约定的期限内与甲方签订商品房购销合同的，甲方有权解除本定购合同，甲方解除本定购合同的，乙方已支付的定金不予退还，甲方有权将该商品房另行出卖给第三方；4.甲方在乙方支付定购定金之日起至本定购合同解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，应当向乙方双倍返还定金；等等。被告张雪娥、张建达向原告弘辉公司支付房款情况如下：2018年8月28日支付500000元，原告在汇款凭证上备注“4-3005张建达意向金”；2019年1月8日支付300000元；2019年4月16日支付199983元；2019年6月14日支付100000元；2019年6月21日支付500000元；2019年8月7日支付400000元；2019年12月17日支付200000元；合计支付2199983元。2019年6月12日，被告乔峰出具《承诺书》一份，载明：承诺人张雪娥、张建达，鉴于本人于2018年12月3日购买弘辉公司位于昆山市开发区，并与甲方签署了《商品房定购合同》，建筑面积为407.23m2，总价5293990元。截止本承诺书签署之日尚欠房款金额4293990元。现因延迟向弘辉公司支付剩余房款事宜，在自愿的基础上特承诺：1.承诺2019年6月30日前支付剩余房款金额4293990元；2.承诺在没有付清全部房款前房屋的归属权仍由弘辉公司所有；3.若未按本承诺支付购房尾款的，则弘辉公司有权解除与本人签订的所有合同，并有权将该房屋另行出售给第三方；4.若本人违反以上承诺，除赔偿弘辉公司实际损失外还应当向弘辉公司支付房屋总价50%的违约金。上述《承诺书》虽系被告乔峰出具，但原告弘辉公司提供一份2019年4月21日“委托人”载明为张建达的《委托书》显示：“本人张建达、张雪娥”委托乔峰全权办理弘辉首玺4幢两单元3005、3105室付款事宜。”在庭审中，被告张建达称《授权书》上的签字并非其本人。2019年7月25日，原告弘辉公司向被告张建达、张雪娥邮寄一份解除订购合同通知函，但被退回。现原告诉至本院要求解除案涉商品房订购合同并要求被告支付违约金，由此引起本案纠纷。另查明：2018年7月24日，被告乔峰代张建达（购买方、乙方）与案外人范秀艳（出售方、甲方）在“昆山北区房产咨询有限公司白马泾店”签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方同意将座落在昆山市弘辉首玺4号3005+3105房屋出售给乙方，房屋总价为5900000元；乙方于合同签订时支付购房定金600000；于2018年7月30日前支付首付款（含定金）4273500元；补充约定：本合同为更名合同，与通常房屋买卖合同存在一定差异。甲方并非直接将待交易的房屋转移过户至乙方名下，而是保证在2018年7月30日前撤销和开发商的商品房合同网备案，并且与开发商协商一致，协助乙方与开发商以4273500的价格签订商品房购销合同并且备案；另B1两个车位价格为500000元，房屋价格为4273500元；乙方2018年9月15日前付甲方526000元；等等。被告陈述上述合同签订后向范秀艳支付了总计1100000元款项。原告称范秀艳并非其员工，原告也未授权范秀艳对外代理公司销售的行为，范秀艳仅在原告处购买过房屋，对于被告与范秀艳之间的合同及款项往来不认可。上述事实，有《商品房订购合同》、汇款凭证以及当事人陈述予以证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为：原告弘辉公司与被告张雪娥、张建达签订的《商品房订购合同》系双方真实意思表示，双方就所购房屋的名称、面积、成交价格、付款方式的约定具体而明确，故双方之间成立房屋买卖合同关系，双方均应按照《商品房订购合同》的约定履行各自的权利义务。现被告张雪娥、张建达未能在合同约定的2019年1月2日前付清全部购房款，构成违约，原告作为守约方有权依法单方解除上述《商品房订购合同》。合同解除时间应为本案立案日期即2020年6月23日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告主张依据《承诺书》的约定要求被告支付违约金2646995元，本院经审查认为，《承诺书》系被告乔峰出具，并非张雪娥、张建达本人出具，而相关《委托书》的出具时间与《承诺书》间隔约两个月，且《委托书》只有张建达一人签名（尚且不论是否为本人），《委托书》的内容为“全权办理付款事宜”，并不涉及违约金事宜，故对于原告主张依据《承诺书》约定要求被告支付违约金，本院不予认可。现原告未能提供证据证明其实际损失，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，根据公平原则酌情认定被告张雪娥、张建达支付原告违约金500000元。关于原告主张被告乔峰系债务加入，要求其承担连带责任的意见，因《承诺书》虽乔峰出具，但载明的承诺人为张雪娥、张建达，故本院不能就此认定乔峰存在债务加入的意思表示，原告的该项意见本院不予采纳。关于被告所称的与案外人范秀艳之间签订的房屋买卖合同及相关付款的情况，本案原告不予认可，且被告也无证据证明范秀艳有权代表原告对外签订合同，故被告的该抗辩本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告弘辉建设开发（中国）有限公司与被告张雪娥、张建达于2018年12月3日签订的《商品房订购合同》于2020年6月23日起解除。二、被告张雪娥、张建达于本判决生效之日起十日内支付原告弘辉建设开发（中国）有限公司违约金500000元。三、驳回原告弘辉建设开发（中国）有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27976元，减半收取13988元，由被告张雪娥、张建达负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  吴文娟二〇二一年二月八日书记员  马雪刚