广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1481民初1608号 原告：陈家栋，男，1950年5月18日出生，汉族，住上海市杨浦区。 被告：广西鸿兴投资有限公司，住所地中国（广西）自由贸易试验区崇左片区凭祥市北大路**万和福龙苑****。统一社会信用代码91451400079053016A。 法定代表人：付文华。 委托诉讼代理人：韦霄云，北京市盈科（南宁）律师事务所执业律师。 案由：商品房预约合同纠纷。 适用程序：简易程序。 立案日期：2020年11月23日。 开庭日期：2020年12月22日。 原告陈家栋诉讼请求：1.请求解除双方于2019年12月23日签订的编号 2 为NO.0002348的《认购协议书》;2.判令广西鸿兴投资有限公司（以下简称鸿兴公司）向陈家栋返还定金330000元；3.判令鸿兴公司向陈家栋支付违约金226000元（原房价的20%）以上合计556000元。事实和理由：陈家栋与鸿兴公司于2019年12月23日签订了编号为NO.0002348的《认购协议书》，向鸿兴公司认购凭祥市北大路五巷45-1号印象巴黎1号楼1单元3101号房，合同约定总价款为1130000元，鸿兴公司应于2020年3月16日向陈家栋交付涉案房屋并办理完毕相关手续，陈家栋则一次性付完尾款。签订协议书当日，陈家栋通过银行转账向鸿兴公司支付购房定金330000元，自2020年2月20日起陈家栋多次向鸿兴公司寄送封挂号信，询问交房日期，但鸿兴公司始终没有书面答复，也没有依约在2020年3月16日交房。随后，鸿兴公司发布延期交房公告，将交房日期延长到2020年11月底。此外，鸿兴公司注册资金才1000000元，公司股东和法定代表人不断变更。结合网上公布的（2019）桂1481民初468号、（2019）桂1481执保138号、（2020）桂1481民初148号裁判文书，陈家栋有理由相信鸿兴公司的违约行为将一直持续，最终导致不能履行交房义务。 查明事实：2019年12月23日，鸿兴公司为甲方，陈家栋为乙方，双方签订了编号为NO.0002348的《认购协议书》。约定由陈家栋认购由鸿兴公司开发的位于凭祥市北大路五巷45-1印象巴黎1号楼1单元3101号房，预测建筑面积244.63㎡，套内建筑面积㎡（最终面积以产权登记部门实测面积为准），原定价1403012元，实际认购总价1130000元，付款方式为一次性付款，购房定金330000元须于签署认购协议书时付清；首期款29.2%￥330000元须于2019年12月23日前付清（含购房定金）。协议书还约定，付款方式为一次性付款的，认购方须在2020年3月16日前携此协议书、定金收据、身份证、有关证件到[印象巴黎]售楼部，交付全款、签署《商品房买卖合同》并办妥相关购房 3 手续。如认购方未能在2020年3月16日前办理完以上手续的，则视为认购方违约；所交定金不予退回，鸿兴公司有权不再保留陈家栋所订购或将上述房屋另行出售，且无须另行通知乙方。合同签订当日，陈家栋向鸿兴公司刷卡支付330000元。 另查明，印象巴黎项目原定2020年3月16日交房，2020年2月20日、23日、29日、2020年11月28日，陈家栋向鸿兴公司发出挂号信，要求确认交房时间。2020年五一假期，陈家栋与家人在印象巴黎销售人员带领下实地查看了拟购房屋，此后曾通过微信向销售人员询问交房时间。2020年6月19日，鸿兴公司发布延期交房公告，将交房日期延至2020年11月30日前。至本案开庭之日，该项目尚未交房。 本院意见：2019年12月23日，陈家栋与鸿兴公司签订的《认购协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且鸿兴公司在2019年5月28日就已经获得了商品房预售许可证，该认购协议合法有效，对双方具有法律约束力。本案立案案由为“商品房预售合同纠纷”，双方签订的《认购协议书》实际上是鸿兴公司通过认购的方式向陈家栋收受一定资金作为订立商品房买卖合同的担保，故双方的纠纷应属于商品房预约合同纠纷，案由亦予以相应变更。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释释义》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。结合本案，认购协议约定了双方签订商品房买卖合同的时间为2020年3月16日，鸿兴公司的证人曾秋逢在法庭上陈述，原定的交房时间是2020年3月16日。可见，《认购协议书》实际上是将陈家栋付清购房余款及双方签订商品房买卖合同的时间约定在鸿兴公司计划交房之日。而鸿兴公司没有如期交房，且一再延 4 迟交房的时间，至本案开庭的2020年12月22日已延期交房9个多月，现陈家栋主张解除合同符合法律规定，本院予以支持。 鸿兴公司与陈家栋签订的《认购协议书》第二条约定，购房定金330000元须于签署本认购协议书时付清。同时又约定，首期款29.2%￥330000元须于2019年12月23日前付清（含购房定金）。协议书将陈家栋于签订认购协议书当天2019年12月23日交付的330000元既列为“定金”，又列为“首期款”属于约定不明，本院认定为购房首期款。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，鸿兴公司与陈家栋的认购协议书解除后，鸿兴公司应向陈家栋退还购房首期款330000元。陈家栋在起诉前虽通过微信向销售人员询问具体交房时间，但与鸿兴公司未就解除认购协议退房事宜进行协商，且未提供证据证明其具体损失，故陈家栋主张的违约金应从其起诉之日即2020年11月23日起按当月一年期贷款市场利率计算至购房首期款全部退还之日止。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。陈家栋与鸿兴公司的商品房预约合同纠纷发生在民法典实施前，适用当时的法律、司法解释的规定。 判决主文：一、解除陈家栋与广西鸿兴投资有限公司于2019年12月23日签订的《认购协议书》； 二、广西鸿兴投资有限公司向陈家栋退还购房首期款330000元及支付违约金（违约金自2020年11月23日起，以330000元为基数，按当月一年期贷款市场利率计算至购房首期款全部退还之日止）； 5 三、驳回陈家栋的其他诉讼请求。 判决依据：《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释释义》第十五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产的所在地法院申请执行。 案件受理费9360元，减半收取4680元，由陈家栋负担1919元，广西鸿兴投资有限公司负担2761元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 员 冯潆予 6 二〇二一年二月十九日 法官助理 陈苏琴 书 记 员 杨蕊驰 7 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 ……。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 ……。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）……； （二）……； （三）……； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）……。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释释义》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 8 ……。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》 第一条……。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。