湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1487号上诉人（原审被告）：潘雯，女，1986年9月4日出生，汉族，住武汉市汉**，委托诉讼代理人：刘彦庭，湖北恒康律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阮显祖，男，1993年8月8日出生，汉族，住武汉市江汉区，委托诉讼代理人：胡威，湖北今天律师事务所律师。上诉人潘雯因与被上诉人阮显祖物权保护纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初10340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。潘雯上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回阮显祖的诉讼请求；2．本案一审、二审诉讼费用由阮显祖承担。事实与理由：一、阮显祖购买何建华的坐落于武汉市江汉区新华路186号福星城市花园3栋2单元1503号房屋，其背后存在重大的经济纷争，同时存在虚假的交易行为，因为阮显祖不能提供购房资金银行付款凭证，同时何建华存在低价出售房屋行为。何建华没有将此房屋抵押贷款的资金110万元或出售此房屋的203万元资金支付给潘雯，只是霍同武、何建华惯用的套路贷形式，是虚假的房屋买卖交易行为。二、一审法院适用法律错误。一审法院认为本案是物权纠纷，回避了诉争房屋实为《武汉市存量房屋（买卖）合同》双方约定标的的事实。潘正林在借款全部还清情况下，没有必要回购房屋，更不可能签订回购协议。鉴于潘正林所有借款全部还清，潘正林、汉武集团多次要求与霍同武、何建华、霍同民进行对账清算借款往来，但对方置之不理。又将房屋出售给阮显祖。潘雯的亲属一直住在此房子内。债务履行已经届满，何建华、霍同武应无条件将诉争房屋的权属变更至潘雯名下。霍同武、何建华在没有征得潘雯同意的情况下，在非法取得诉争房屋所有权后，无权对房屋进行处分和出售，无权将房屋转让给阮显祖，更无权要求潘雯腾退房屋。关于房屋买卖，何建华没有付款给潘雯，用欺诈的手段出售诉争房屋，是违法行为。三、一审法院要求潘雯腾退诉争房屋属于法律适用错误，房屋买卖合同第十七条和第十九条的约定符合合同法和相关法规。四、本案须追加第三人霍同武、何建华、霍同民。一审时潘雯向法庭提出了追加第三人的请求，但法官没有采纳潘雯依法申请的请求。五、2014年1月9日至2016年，霍同武、何建华、霍同民利用套路贷的形式，多次以超高利率向汉武集团、潘正林借出资金650万。2014年1月9日至2015年7月8日己分别还款217万元，霍同武、何建华、霍同民获得代垫房屋资金74.5万元。霍同武、何建华、霍同民还拿走了他人四套房子，四套房子超还963.075万元，还用欺诈手段将潘雯名下的诉争房屋卖给阮显祖，还于2015年4月3日拿走汉武集团所有的邓中荣名下的办公楼一套，目前仍不配合汉武集团办理该房屋的他项权证解除抵押手续。阮显祖辩称，一、阮显祖与霍同武、何建华之间的房屋买卖合同真实有效，不存在法定无效的情形，且房屋权属已经登记到阮显祖名下，合同履行完毕，合同合法有效，双方买卖合同与潘雯无关，潘雯无权要求阮显祖支付房款。二、潘雯与原房屋权利人霍同武、何建华之间经法院审理认定为存在合法有效合同，并非让与担保，潘雯主张前房屋买卖合同无效，无法律依据。三、潘雯的房屋使用权并非房屋永久居住权，且该权利是单方获益行为，潘雯并未支付任何房屋使用费用，因此，原房屋权利人霍同武、何建华有权随时收回房屋使用权，且该使用权应具有合同相对性，即只能存在原权利人霍同武、何建华与潘雯的合同期限内。原权利人霍同武、何建华多次催告潘雯搬离房屋，即是对居住权的收回，现该房屋权利人为阮显祖。潘雯与阮显祖之间无任何合同关系，潘雯占有使用该房屋，构成了侵权，阮显祖有权要求潘雯腾退该房屋。综上，请求驳回上诉，维持一审判决。阮显祖向一审法院起诉请求：1．判令潘雯腾退坐落于武汉市江汉区新华路186号福星城市花园3栋2单元1503号房屋给阮显祖；2．本案诉讼费由潘雯负担。一审法院认定事实：坐落于武汉市江汉区新华路**福星城市花园******房屋，建筑面积为128.87平方米，其所有权在2015年11月30日之前登记在潘雯名下。潘雯为帮助其父潘正林清偿对案外人霍同民的债务，于2015年11月2日与霍同武签订《存量房居间（买卖）合同》一份，约定将该房屋出售给霍同武、何建华（系夫妻），潘雯于交易完成之日一年内，可以回购该房屋，合同第十九条补充条款约定在房屋售出后潘雯可以继续居住使用。2015年11月30日，该房屋所有权变更登记至何建华名下。2016年11月17日，潘正林、汉武集团与霍同民签订《房屋回购协议》，约定潘正林自愿放弃对诉争房屋优先回购权，于2016年11月20日移交房屋所有权给霍同民，并承诺于2016年12月15日腾退。后潘雯向法院提起诉讼，要求确认潘雯与霍同武、何建华签订的《存量房居间（买卖）合同》无效，并要求变更该房屋登记至潘雯名下，该案经一审法院审理后，驳回了潘雯的诉讼请求，潘雯不服一审判决提起上诉，武汉市中级人民法院审理后作出（2019）鄂01民终10923号民事判决，该判决书认定潘雯与霍同武、何建华签订的《存量房居间（买卖）合同》中的回购条款，不违反法律及行政法规的强制性规定，该约定有效，故而驳回上诉，维持原判。该判决生效后，潘雯未提起再审，也未腾退房屋。2020年8月19日，霍同武、何建华于2020年8月19日与阮显祖签订《武汉市存量房买卖合同》，将该房屋以203万元的价格出售给阮显祖，并协助阮显祖办理了不动产权证书，阮显祖获得了该房屋的所有权，其要求潘雯腾退未果，遂诉至法院。一审法院认为，根据物权法规定，不动产物权以登记为准，坐落于武汉，坐落于武汉市江汉区新华路**福星城市花园******房屋人系阮显祖，其享有该房屋物权，在潘雯占有房屋拒不搬离的情况下，其有权提起物权保护之诉。潘雯抗辩该房屋系被其以名为房屋买卖，实为抵押担保的方式过户给案外人霍同武、何建华，系流押条款，违反了法律的强制性规定，故而属于无效合同，并要求追加霍同武、何建华为本案第三人。该合同的性质、效力已被生效判决书认定为有效，该合同对潘雯具有约束力，在没有相反证据推翻的情形下，霍同武、何建华系合法取得该房屋所有权，有权对房屋进行处分，且本案系物权纠纷，对诉争房屋所涉的前手转让合同是否有效，不属于本案的评判范畴，故对潘雯提起合同无效的抗辩，不予采纳。对其要求追加霍同武、何建华为本案第三人的申请，因与本案物权争议无关，亦不予准许。潘雯还主张其对诉争房屋享有永久居住权，居住权属于《中华人民共和国民法典》规定的用益物权，而民法典尚未施行，潘雯与案外人签订的《存量房居间（买卖）合同》约定潘雯可以继续居住使用该房屋，虽未约定期限，但从双方签订该合同的目的，合同的性质，以及回购条款的特点，不难推论该期限应为回购期限，潘雯系仅在回购期限内享有居住使用权，而非永久居住权。故对潘雯主张居住权的抗辩，亦不予以采纳。综上所述，潘雯无权占有诉争房屋，阮显祖作为诉争房屋的物权人，有权要求其腾退并交还房屋。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审判决：潘雯于一审判决生效之日起十日内腾退坐落于武汉市江汉区新华路186号福星城市花园3栋2单元1503号房屋给阮显祖。减半收取的一审案件受理费1000元，由潘雯负担（此款阮显祖已预付一审法院，潘雯应自腾退交付之日一并支付阮显祖）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。潘雯上诉称阮显祖购买何建华的案涉房屋，存在虚假的交易行为，何建华存在低价出售房屋行为；一审法院适用法律错误；审理本案须追加第三人霍同武、何建华、霍同民。本案中，案涉《存量房居间（买卖）合同》已被生效的（2019）鄂01民终10923号民事判决认定为有效，该合同对潘雯具有约束力，霍同武、何建华系合法取得该房屋所有权，有权将房屋出售给阮显祖，阮显祖已办理了不动产权证书，其享有该房屋物权，在潘雯占有房屋拒不搬离的情况下，其有权提起物权保护之诉。故一审对诉争房屋所涉的前手转让合同是否有效，对潘雯要求追加霍同武、何建华为本案第三人的申请，均认定为与本案物权争议无关，不予准许，并无不当。根据潘雯与案外人签订的《存量房居间（买卖）合同》目的、性质，以及回购条款的特点，一审认定潘雯系仅在回购期限内享有居住使用权，而非永久居住权，在适用法律上并无不当，对潘雯的相应上诉理由，本院不予支持。综上所述，潘雯的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由潘雯负担。本判决为终审判决。审判员  方红二〇二一年二月二十三日法官助理杜文书记员郭丽