海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民终5982号   上诉人（原审被告）：刘艳龙，男，1976年9月9日出生，汉族，身份证住址：安徽省安庆市宿松县，现住海南省海口市龙华区国贸路**中城商场**及**，公民身份号码：XXX。   上诉人（原审被告）：海南乐特智多多儿童乐园有限公司，住所地：海南省海口市琼山区高登西街**高登花苑****201铺面及202铺面，统一社会信用代码：91469002MA5T9B9C73。   法定代表人：徐继波，该公司总经理。   二上诉人共同委托诉讼代理人：符祥文，海南法立信（琼海）律师事务所律师。   二上诉人共同委托诉讼代理人：黄宏才，海南法立信（琼海）律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：廖超平，男，1967年11月5日出生，汉族，身份证住址：广西博白县，现住海南，现住海南省海口市琼山区博雅路****号码：XXX。   委托诉讼代理人：王剑宇，广东合拓（南沙）律师事务所律师。   原审被告：海南省乐特装修装饰工程有限公司，，住所地：海南省海口市龙华区国贸路**中城商场**及**统一社会信用代码：91460100348078239J。   法定代表人：徐继萍，该公司总经理。   委托诉讼代理人：符祥文，海南法立信（琼海）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：黄宏才，海南法立信（琼海）律师事务所律师。   上诉人刘艳龙、海南乐特智多多儿童乐园有限公司（以下简称智多多公司）因与被上诉人廖超平、原审被告海南省乐特装修装饰工程有限公司（以下简称乐特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2020）琼0107民初4000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   刘艳龙上诉请求：撤销一审判决，驳回廖超平要求刘艳龙承担合同责任的诉讼请求。事实及理由：   一审法院判决刘艳龙承担合同责任属于法律适用不当，理由如下：首先，2019年智多多公司其他发起人商议成立公司，因不具备法人资格，在成立之初受公司发起人的委托，以代理人的身份与廖超平签订案涉《租赁合同》，刘艳龙属于代理人。根据法律规定，其签署租赁合同后果应归属于智多多公司。在签订《租赁合同》以后，经海南省市场监督管理局登记，2019年4月15日智多多公司依法成立，登记时以案涉租赁房屋作为登记住所，同时也是经营场所。在公司成立后，以案涉房产进行经营，在履行《租赁合同》租金的缴纳和保证金的支付都是智多多公司，刘艳龙从来没有缴纳过任何租金，也没有使用过案涉房屋。实际上享有合同权利并履行合同义务都是智多多公司，刘艳龙从没有享有任何合同权利，从权利义务相对等的原则上刘艳龙也不应当承担合同责任。因此廖超平与刘艳龙签订的租赁合同所产生的法律责任，应归属于智多多公司，与刘艳龙无关。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定：发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。该规定确认了合同相对人享有请求发起人或者公司承担合同责任的选择权且只能选其一。但合同相对人一经选择发起人或是公司承担责任后，就不得再行变更。因此一审法院判决刘艳龙与智多多公司承担连带责任也不符合该法律规定。最后，承担连带责任的前提必须是双方当事人存在约定或者法律明确规定。而在本案双方并未对此承担连带责任做出约定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条也并未对此种情况下承担连带责任明确做出具体的规定，判决承担连带责任没有任何依据。   综上，刘艳龙认为一审判决存在严重的法律适用不当，请求二审法院依法改判，判决驳回廖超平要求刘艳龙承担合同责任的诉讼请求。   智多多公司上诉请求：撤销一审判决，驳回廖超平的诉讼请求。事实及理由：   一、一审判决未认定智多多公司停业期间属于不可抗力，属于法律适用不当。智多多公司与廖超平签订《租赁合同》第六条租赁用途明确约定租赁案涉房产目的是用于经营“儿童游乐场”。因受新冠疫情影响，文化部及相关主管部门在2020年1月24日通知包含智多多公司在内的所有娱乐场所、互联网上网服务营业场所等娱乐场所暂停营业，直到2020年4月24日才通知恢复正常营业。根据双方签订的《租赁合同》第十八条“合同期内，如因地震、台风、战争等不可抗力的原因致使本租赁合同不能履行时，本合同自然终止...”，而受新冠疫情影响导致停业的时间为2020年1月24日至2020年4月24日。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任...”和合同的约定该期间的租金应免交。一审法院对于新冠疫情属于不可抗力的事实置之不理，严重违反法律规定也违反了公平原则。   二、一审判决采纳廖超平主张的所欠租金30%计算违约金严重过高，没有任何法律依据。廖超平随意主张按照所欠租金的30%来主张违约责任，一审法院在没有任何法律依据和事实依据的情况亦然判决支持，明显不合理。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定...；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。由以上可知，违约金是否过高与造成一方“实际损失”大小来判断。智多多公司在签订《租赁合同》时已经支付了21万元的保证金，对于拖欠的租金廖超平完全可以从中抵扣作为租金。同时受新冠疫情影响，智多多公司在未能及时支付租金后已经多次跟廖超平沟通，并声明退租事宜。所以即使《租赁合同》解除廖超平在短时间内也不能将案涉房产成功转租，因此廖超平几乎不存在损失或者说存在轻微的损失，更不可能存在所欠租金30%的“损失”。   根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二款的相关规定，智多多公司认为一审判决以所欠租金30%为标准计算依然过高，理由如下：①受新冠疫情的影响下，智多多公司已经停业经营，在经营期间也是入不敷出，存在严重亏损。在此种情况下仍要承担30%所欠租金为标准的违约金严重显示公平，同时该指导意见中也明确规定了在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下适用违约金条款时要严格根据法律规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质来调整适用。②智多多公司属于承租人，在签订时属于弱势地位，双方不可能“充分协商”。反观廖超平与案涉房产所有权人周菊芳签订的《租赁合同》的所有条款与智多多公司与廖超平签订的《租赁合同》条款几乎一模一样，也可以印证了双方关于违约金等条款并未充分协商，智多多公司属于劣势地位；③智多多公司在租赁合同履行过程中没有过错。智多多公司与廖超平签订租赁合同以后，廖超平曾承诺在开业之前给智多多公司办理文体局相关执照但至今都没有办理。也正是因为该相关执照没有办理导致智多多公司正式营业时间延后，智多多公司正式营业以后营业收入一直不理想，之后又因新冠疫情影响导致不能营业，其损失巨大才不得已未及时缴纳租金，在合同履行过程中智多多公司并未存在过错；④根据双方在《租赁合同》中约定每日违约金为所欠费用的1%即一年365%，已经远远超过当时生效适用的《最高人民法院关于审理民间借贷司法解释》第二十六条关于年利率不得超过24%的规定。综合以上几点，智多多公司认为一审法院判决认定违约金为所欠租金的30%计算明显过高，违反法律规定。   三、一审法院判决认定21万保证金与违约金并用属于法律适用不当，保证金不应被没收。一审法院判决在智多多公司承担所欠租金的30%为标准为违约金的情况下仍判决没收21万元的保证金严重违反公平原则。其一，案涉《租赁合同》履行过程中因受新冠疫情影响，智多多公司存在轻微延迟支付租金的违约行为，但却要面临没收21万保证金和承担所欠租金的30%为标准为违约责任严重违反权利义务相对等的原则。其二，该保证金的性质不属于定金，只有明确约定为定金才能被没收。履约保证金是指为合同的履行所提供的一种金钱保证，并不同于定金。《租赁合同》约定为“乙方逾期支付合同约定的租金及各项费用达15天以上的，保证金不予退还”。该条款并未约定可以“没收”保证金。一审法院直接判决“没收”保证金，等同于认定该保证金属于定金，具有定金的性质，因为只有定金才能使用定金罚则被“没收”。而《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。该条款明确规定了定金和违约金只能选择使用其一，而一审法院既判决没收保证金又判决承担违约金明显违反了该法律规定。其三，《租赁合同》只约定在承租方违约的情况下廖超平可以不予退还，但对于廖超平（出租人）如果存在违约的情况下所承担后果（如双倍返还履约保证金）没有做出任何约定，严重违反公平原则。其四，双方在《租赁合同》约定为“乙方逾期支付合同约定的租金及各项费用达15天以上的，保证金不予退还”。该条款明确保证金“不予退还”但并没有约定可以“没收”，该保证金不予退还但可以冲抵租金。其四，违约金是指当事人于缔约时，就债务人于债务不履行，给付迟延或违反其他约定义务时，为一定金额给付的赔偿额预定或据此处罚的承诺。本案明确约定承租方逾期付款15天以上的，保证金不予退还。该履约保证金设置的目的无疑正是为保证承租人及时支付款项而约定，并约定在承租方未能履行该约定时触发其给付义务条件的成就，因此该履约保证金仍应认定为违约金性质。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，考量违约金是否畸高的基础是违约造成的损失，同时需结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。本案智多多公司在履行案涉租赁合同过程中的过错情况以及其他情况前面已述，不再重复。廖超平作为主张以没收履约保证金为承担违约责任后果的一方，应对其发生的损失承担基本的举证责任，以证明履约保证金数额相对实际损失不存在明显过高的情形（对于廖超平可能存在的损失，前面有所提及，不再赘述）。因此一审法院既判决没收21万保证金又要求承担以所欠租金30%为标准的违约责任明显过高，判决两者并用属于严重的法律适用不当。   四、一审判决智多多公司承担物业费是不正确的。物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。缴纳主体为物业产权人即案涉房产所有权人周菊芳，租赁期间使用权人为智多多公司。因此案涉房产租赁期间物业费应由智多多公司直接向物业公司缴纳，而不应直接支付给廖超平。物业公司提供了物业服务，因此物业管理费只能由物业公司来主张，并不是廖超平。一审判决由智多多公司直接向廖超平缴纳是不正确的。   五、一审法院关于实际拖欠租金等数额计算存在错误。①廖超平起诉要求主张支付租金的起算点是2020年6月10日，一审法院以2019年6月1日为起点计算租金存在错误；②2019年6月10日至2020年6月25日期间租金为12个月零15天。扣除疫情期间3个月的租金，总租金数额为9个月零15天，其中有6个月的租金每月以9万元计算，3个月零15天以月租金99437元计算，则租金总额为888029.5元（6×9万+3×99437+99437÷30×15天），而一审法院判决事实认定部分却认定总租金为1056059元存在严重错误；③在888029.5元的基础上扣除履约保证金21万元及智多多公司已缴纳的427000元剩余251029.5元尚未支付，一审法院仍判决应支付629059元租金明显存在错误。   综上，智多多公司认为一审判决存在严重的法律适用不当，请求二审法院依法改判，给智多多公司一个公正的判决。   被上诉人廖超平答辩称，一、一审法院无需再审查疫情是否属于本案不可抗力的情形，且本案依法实际上未构成不可抗力的情形。根据最高院审理涉新冠肺炎疫情民事案件指导意见（一）第二条规定：依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，新冠肺炎疫情被认定为突发公共卫生事件后，为保护人民群众身体健康和生命安全，政府及有关部门采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同或不能及时行使权利的，新冠肺炎疫情发生宜认定属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。具体到对于金钱债务发生履行障碍的本案，审判实务中，一般不适用不可抗力条款免责。本案中，疫情并未影响承租人刘艳龙、智多多公司实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成其营业收益受到影响，不应免除其租金给付义务。智多多公司诉称应根据《租赁合同》第十八条的约定，本合同自然终止。其诉称没有事实与法律依据。根据《海南特区报》等媒体新闻调查报道，刘艳龙、智多多公司一直没有中断经营其儿童乐园，2020年6月1日儿童节期间，其还在开展充值促销活动，当天办卡的人排起长队，6月2日活动仍在继续，6月3日凌晨突然搬走游乐设施，并发布了闭馆通知。7月10日其才将租赁房屋中儿童乐园经营用的全部可移动物品搬迁撤场。刘艳龙、智多多公司亦不否认以上事实。最高院涉新冠疫情民事指导意见（二）第6条规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。为维护双方长期以来的合作关系，考虑到刘艳龙、智多多公司的实际困难，廖超平同意自2019年10月至2020年3月共6个月期间按每月90000元的优惠房租交租（每月房租减免9437元）。疫情发生后，经与刘艳龙、智多多公司友好协商，廖超平在自己也面临重大租金损失的情况下，考虑到疫情影响对刘艳龙、智多多公司营收产生减少，依据公平原则已经酌情减免了2020年2月、3月房租共198874元。因此，一审法院无需再审查疫情是否属于不可抗力的情形，且本案依法实际上未构成不可抗力的情形。   二、一审法院判令刘艳龙、智多多公司向廖超平支付欠租总额629059元的30%即违约金194717.7元，有事实与法律依据。根据双方《租赁合同》约定，如逾期支付租金，应按所欠费用的每日1%（原文10%为笔误）支付违约金。《租赁合同》系双方的真实意思表示，真实、合法、有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求减少的，法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量确定。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定属于“过分高于造成的损失”。因此，廖超平自愿将诉求调整，主张根据刘艳龙、智多多公司欠租总额629059元即全部未履行部分的30%计算违约金194717.7元，符合法律规定。另，智多多公司诉称廖超平曾承诺在开业之前给智多多公司办理文体局相关执照，导致其正式营业时间延后。该诉称没有事实与法律依据。根据双方《租赁合同》第七条约定，廖超平按约定提供符合用途的商铺及附属设施。第八条等约定，刘艳龙对房屋经营安全和消防安全负完全责任。廖超平已经配合刘艳龙申请相关执照的场地证明，是否能办理文体局等相关的经营许可证照应当由房屋使用人刘艳龙和智多多公司自行负责，我国法律也没有这方面的强制性规定。   三、一审法院认定合同保证金21万元属于履约保证金，并支持廖超平不予退还，符合双方合同约定及法律规定。根据双方《租赁合同》约定，合同保证金21万元，刘艳龙不能用保证金抵扣租金及水电费等费用；如逾期支付租金超过15天，廖超平有权单方面解除合同收回商铺，保证金不予退还。《租赁合同》第十九条总共约定了6种保证金不予退还的情形。可见，该保证金明显属于合同履行的担保方式，而违约金是合同一方违约时承担责任的一种方式，两者本质不同，可以同时适用。智多多公司诉称合同保证金21万元属于定金性质，廖超平即主张“没收”（刘艳龙、智多多公司的理解）定金主张又支付违约金违反了法律规定。其诉称没有事实和法律依据。   四、一审法院判决刘艳龙、智多多公司支付物业管理费66979.3元，合法合约。根据双方《租赁合同》约定，物业管理费为每月5362元，刘艳龙需连同租金一起支付给廖超平。2019年3月至2020年6月16个月期间应缴纳物业管理费85792元，刘艳龙、智多多公司亦当庭承认未支付过任何管理费。一审法院根据廖超平提交的收据和发票核实，廖超平实际支付了物业管理费66979.3元，该笔费用依法依约应由刘艳龙、智多多公司一起支付给廖超平是正确的。   五、一审法院关于实际拖欠租金等数额计算完全正确。根据双方《租赁合同》约定，租金从2019年6月1日起算，先交付租金后租赁使用，租金每二个月缴交一次，第一个月的10日前交付。廖超平诉求的2019年6月10日至2020年7月10日，是指应交付租金的时间，租金起算的时间应由2019年6月1日起算。自2019年3月15日起承租，截至2020年7月10日搬迁撤场，刘艳龙、智多多公司承租和占用房屋共16个月，自第一个月最迟2019年6月10日起算租金至2020年7月10日，合计正好13个月应缴纳1292681元房租，除去各项减免236622元后实际应缴纳房租1056059元，已缴纳房租427000元，尚欠629059元房租。廖超平实际上还少计算了第一个月2019年6月1日至10日的租金。一审法院以2019年6月1日计算至2020年6月25日（解除合同时间）合计13个月，结果也是正确的。   六、一审法院适用《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，判令刘艳龙和智多多公司共同承担合同责任，是完全正确的。首先，根据合同相对性原则，合同只在特定的当事人之间发生法律效力，刘艳龙以自己的名义作为承租人（乙方）签订租赁合同，就应当明白自己行为的意义，受自己行为的约束，为自己的行为负责，廖超平作为合同相对人请求刘艳龙承担合同责任的，刘艳龙无论将租赁房屋用于何种用途，均应当承担合同中承租人的责任。第二，智多多公司成立后，廖超平作为合同相对人请求公司承担合同责任，公司也对发起人刘艳龙订立的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或履行合同义务的，智多多公司应当承担责任。公司承担这个责任并非免除刘艳龙作为合同相对方的义务，因此刘艳龙所谓二选一的诉称没有事实和法律依据。第三，刘艳龙承租、使用案涉房屋，智多多公司占有、使用案涉房屋，均应承担金钱给付的义务。二者共同使用案涉房屋经营儿童游乐场，拒绝履行支付房租的义务，其行为即违约又构成了共同侵权。根据我国《侵权责任法》第八条规定：二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。第十五条规定：承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。   综上所述，刘艳龙和智多多公司自租赁合同第一个交租月即2019年6月就开始违约逾期交租，经廖超平多次催促，其从未有一次准时足额交租，其行为严重违反了双方《租赁合同》的约定，其行为已构成根本违约。其二者拖欠租金及物业费等相关费用的事实很清楚，廖超平遵守合同且未有任何过错。廖超平于2020年6月25日依法依约解除了《租赁合同》后，其二者应当连带赔偿廖超平的全部损失。一审法院认定事实清楚、适用法律正确、程序合法、判决结果适当。本案相关证据已经充分证实，刘艳龙和智多多公司的上诉请求没有事实与法律依据，请二审法院依法维持原判，驳回刘艳龙、智多多公司的全部上诉请求。   原审被告乐特公司陈述称，同意刘艳龙、智多多公司的上诉意见。   廖超平向一审法院起诉请求：1.判令确认廖超平与刘艳龙、乐特公司2019年3月13日签署的《租赁合同》于2020年6月25日解除；2.判令刘艳龙、乐特公司、智多多公司立即向廖超平连带支付2019年6月10日至2020年1月10日8个月期间欠付的租金330748元，以及2020年2月10日至7月10日5个月期间欠付的租金298311元，以及2019年3月至2020年6月16个月期间的物业管理费85792元，违约金按所欠租金总额30%计算为188717.7元，以上房租、违约金、物业管理费合计907270元；3.判令刘艳龙、乐特公司、智多多公司立即将工商登记的住所从海南省海口市琼山区高登西街**高登花苑****201铺面及202铺面房屋迁出；4.由刘艳龙、乐特公司、智多多公司承担本案全部诉讼费用。   一审法院认定事实：案外人周菊芳系位于海口市琼山区高登西街27号高登花苑A幢二楼201房、202房（以下简称涉案商铺）的业主。2019年3月1日，廖超平与周菊芳签订《租赁合同》，合同约定廖超平承租涉案商铺，租赁期限为7年，自2019年3月1日起至2026年2月28日止，每月租金6万元，每二个月缴交一次，物业管理费、水电费等费用连同租金一起缴付，周菊芳同意廖超平将所承租商铺的经营权进行转让或出租给第三方使用（包括部分转租）。   2019年3月13日，廖超平作为甲方，刘艳龙以乐特公司作为乙方，双方签订《租赁合同》，合同主要约定内容：一、乙方承租涉案商铺，每月租金99437元。二、租赁期限为6年，自2019年3月15日起至2025年6月31日止，装修期为2019年3月15日起至5月31日止，装修期不收取租金，租金从2019年6月1日正式起算。租金每二个月缴交一次，于缴交该月的第十日前缴交，先付租金后才能使用商铺。三、合同保证金21万元，乙方不能用合同保证金抵扣拖欠租金及水电费、污水处理费、垃圾处理费、卫生管理费、人员酬金等费用；租赁期满后如乙方未能获得续租权，在结清水电及其他相关费用后，甲方在七日内将合同保证金无息退还给乙方；乙方在本合同签定后5日内，将租金及合同保证金支付给甲方，先付款才能使用商铺。四、物业管理费每月5362元，乙方连同租金一起支付给甲方。五、租赁商铺的用途为儿童游乐场。六、乙方未能按合同约定将保证金及每二个月应付租金在应付期内交付给甲方，逾期超过5天未付，将视为乙方违约，甲方具有单方解除权；乙方如未能按本合同之约定按时足额缴纳各项费用时，则多推迟一天应向甲方支付应缴费用足额的1%。七、合同期内，如因地震、台风、战争、政策变化等不可抗力的原因致使本租赁合同不能履行时，本合同自然终止，甲方无息退回剩余的租金及合同保证金，但所造成一切经济损失，双方损失自负，相互不承担责任。八、乙方逾期支付合同约定的租金及各项费用达15天以上的，甲方有权解除合同，且保证金不予退还。九、合同终止后，如乙方未能在10天内处理完租赁房屋内的可移动财物，撤出租赁房屋，甲方有权在告知乙方后直接进入并接管该租赁房屋，房屋内遗留的财物视为乙方丢弃物，由甲方处置，甲方无须给乙方任何赔偿。廖超平和刘艳龙均在合同签名捺印，合同落款处没有加盖乐特公司公章和法定代表人签章，签订合同时刘艳龙未向廖超平出示该公司的授权委托书，其确认的邮件地址为海口市龙华区国贸路57号中城商场203房及204房，该地址为乐特公司住所。   签订合同当日，徐继波向廖超平转账21万元，廖超平出具收据，确认收到其租赁涉案商铺保证金21万元。2019年4月15日，智多多公司在海南省市场监督管理局登记成立，以涉案商铺为登记住所，公司股东为徐继波、赵派、薛景辉、周佳颖、刘艳龙，徐继波为法定代表人，刘艳龙为监事，公司经营范围含儿童室内游戏娱乐服务在内。公司成立后，在涉案商铺内经营儿童游乐园“乐特智多多主题乐园”，该游乐园于2019年8月22日正式开门营业。2019年年底全国开始陆续出现新型冠状病毒肺炎感染者，且传播速度较快。政府有关部门要求2020年1月24日起，海口市各景区、娱乐场所应暂停营业，该游乐园因此停业。4月22日，该游乐园重新营业。6月3日凌晨，游乐园擅自搬走园内游乐设施，并张贴闭馆通知，称自6月3日起暂停营业，闭馆进行中央空调维修及空调管道改造，具体开放时间另行通知。   2020年6月24日，廖超平通过顺丰速运向乐特公司、刘艳龙邮寄《通知函》，收件地址与刘艳龙在《租赁合同》中确认的邮件地址一致，即海口市龙华区国贸路57号中城商场203房及204房。同日该邮件被签收。该函载明，乐特公司、刘艳龙的行为已构成根本违约，严重侵害了廖超平合法权益，造成廖超平损失，廖超平通知乐特公司、刘艳龙，双方的《租赁合同》自本通知函送达乐特公司、刘艳龙即告解除。并要求乐特公司、刘艳龙于2020年6月30日前与其结算并偿付拖欠的房租679059元、违约金30万元以及管理费85792元合计1064851元，7月10日前撤场并办好全部交接相关手续，如逾期撤场腾房，廖超平有权依约直接收回房屋，屋内物品视为乐特公司、刘艳龙丢弃物由其自行处置，因此发生的法律后果均由乐特公司、刘艳龙承担。   2020年7月10日，涉案商铺内经营用的全部可移动物品已搬迁撤场。廖超平要求刘艳龙、乐特公司、智多多公司履行付款义务未果，遂成讼。   另查明，乐特公司成立于2015年7月30日，，住所为海口市龙华区国贸路**中城商场**及**股东徐继萍、符策龙。   智多多公司财务许环英向廖超平转账支付租金共计407000元，分别：2019年7月12日、13日各支付2万元、1万元计3万元，2019年10月11日支付9月房租107000元，2019年10月21日、22日各支付当月房租3万元、6万元计9万元，2019年11月11日支付当月房租9万元，2020年1月19日支付12月房租9万元。刘艳龙合计向廖超平支付2万元，分别：2019年7月12日1000元，2019年8月15日4000元，2020年3月18日1万元，2020年6月3日5000元。以上款项合计427000元。刘艳龙、乐特公司、智多多公司没有缴交过物业管理费，廖超平于2020年6月23日向海南富南物业管理有限公司高登花苑管理处交纳了涉案商铺2019年1-12月管理费、日常养护费47628.50元，2020年1-6月管理费、日常养护费29273.80元，两笔合计76902.3元。   一审法院认为，廖超平和刘艳龙签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。虽然该合同抬头的乙方是乐特公司，但是刘艳龙没有该公司的授权委托书，乐特公司也没有追认该合同，廖超平主张乐特公司为合同当事人，要求其承担合同责任，没有事实根据和法律依据，一审法院不予支持。   关于刘艳龙和智多多公司应否承担合同责任的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，刘艳龙系智多多公司的发起人、股东，刘艳龙以个人名义与廖超平签订该租赁合同是为设立智多多公司经营游乐场，智多多公司成立后，对该合同予以确认，在涉案商铺经营游乐场并缴交有关费用，实际享有该合同权利并履行该合同义务，现廖超平请求刘艳龙和智多多公司承担合同责任，一审法院予以支持。   因刘艳龙和智多多公司未依照合同约定按时履行缴纳租金及其他费用的义务，廖超平向刘艳龙提出解除合同，并向一审法院提出确认其与刘艳龙2019年3月13日签署的《租赁合同》于2020年6月25日解除的诉请，现刘艳龙和智多多公司亦同意该诉请，故一审法院判定该《租赁合同》于2020年6月25日解除。廖超平诉请。廖超平诉请刘艳龙、乐特公司、智多多公司立即将工商登记的住所从海南省海口市琼山区高登西街**高登花苑****201铺面及202铺面房屋迁出特公司、智多多公司亦无异议，故对该诉请一审法院予以支持。   关于廖超平诉请刘艳龙、乐特公司、智多多公司向廖超平连带支付房租629059元、违约金188717.7元、物业管理费85792元合计907270元的问题。关于租金问题，刘艳龙、智多多公司承认拖欠租金，但对欠款金额有异议，根据合同约定，起租日为2019年6月1日，双方确认合同解除日为2020年6月25日，则刘艳龙、智多多公司应向廖超平支付该期间的租金，合同约定每月租金99437元，双方约定2019年10月至2020年3月共6个月按每月9万元交租，廖超平免除2020年2月、3月共2个月房租，则2019年6月-9月共4个月租金为397748元，2019年10月至2020年1月共4个月租金为36万元，2020年4月至6月共3个月租金为298311元，以上租金合计1056059元，智多多公司已交租金427000元，尚欠租金629059元，应予继续给付廖超平。关于违约金，合同约定逾期付款的，按日1%计算违约金，现廖超平主张按所欠租金总额30%计算，没有超过法律规定，一审法院照准，则违约金为188717.7元。关于物业管理费，合同约定每月物业管理费5362元，连同租金一起支付给廖超平，庭审中，刘艳龙、乐特公司、智多多公司亦承认没有给付过物业管理费，现廖超平诉请刘艳龙、乐特公司、智多多公司2019年3月至2020年6月16个月期间的物业管理费85792元，但是，根据廖超平提交物业费收据，显示2019年1-12月管理费、日常养护费47628.50元，2020年1-6月管理费、日常养护费29273.80元，两笔合计76902.3元低于其主张金额，从2019年收据中可以得知，每月物业费用仅为3969元，涉案商铺于2019年3月中旬交付使用，则刘艳龙、智多多公司应负担当月物业费的一半即1984.5元，2019年4月-12月共9个月物业费合计35721元，2020年1月-6月物业费29273.80元，刘艳龙、乐特公司、智多多公司应向廖超平支付合计66979.3元，廖超平主张超过部分，一审法院不予支持。   关于合同保证金问题。合同约定合同保证金为21万元，乙方不能用合同保证金抵扣拖欠租金及水电费等费用，乙方逾期支付合同约定的租金及各项费用达15天以上的，甲方有权解除合同，且保证金不予退还。该保证金属于履约保证金，是合同履行的一种担保方式，而违约金是合同一方违约时承担责任的一种方式，两者不同，可以同时适用。刘艳龙、智多多公司辩称应以合同保证金充抵租金，不能没收，既不符合合同约定，也不符合法律规定，一审法院不予采纳。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：1.确认廖超平与刘艳龙2019年3月13日签署的《租赁合同》于2020年6月25日解除；2.刘艳龙、智多多公司于本判决生效之日起三十日内向廖超平支付租金629059元、违约金188717.7元、物业管理费66979.3元；3.智多多公；3.智多多公司于本判决生效之日起三十日内立即将工商登记的住所从海南省海口市琼山区高登西街**高登花苑****201铺面及202铺面房屋迁出平的其他诉讼请求。案件受理费13486元（廖超平已预交），由刘艳龙、智多多公司负担。   二审中，各方当事人没有提交新证据。   本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致。   本院认为，本案争议的焦点是，1.刘艳龙是否承担涉案合同责任；2.一审判决按所欠租金总额30%支付违约金是否过高；3.保证金应否退还.4.案涉租金的计算；5.智多多公司应否向廖超平支付物业管理费。双方对一审判决。双方对一审判决确认案涉合同解除和智多多公司将工商登记的住所从案涉2铺面房屋迁出没有意见   一、关于刘艳龙是否承担涉案合同责任问题。本案中，刘艳龙主张其不应承担涉案合同责任，理由是其为智多多公司发起人的代理人，案涉合同的法律后果应由智多多公司承担，法律规定合同相对人只能在发起人和公司之间二选一承担合同责任，不能同时主张，法律也没有规定发起人和公司之间承担连带责任。廖超平辩称，刘艳龙和智多多公司共同承担案涉合同责任是正确的。本院认为，本案中，刘艳龙与廖超平签订的案涉租赁合同是为设立智多多公司经营游乐场，智多多公司成立后使用涉案商铺经营游乐场并缴交有关费用，即对案涉租赁合同予以确认；而刘艳龙不仅是智多多公司的发起人也是公司股东，且智多多公司成立后刘艳龙也向廖超平支付了2万元租金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定，一审判决支持廖超平要求刘艳龙和智多多公司共同承担合同责任的诉请并无不当。刘艳龙的该项上诉主张无事实根据和法律依据。   二、关于一审判决按所欠租金总额30%支付违约金是否过高问题。智多多公司上诉主张一审判决按所欠租金总额30%支付违约金过高。理由是廖超平没有实际损失，其在履约过程中没有过错，但因疫情影响亏损严重，且双方约定每日1%的违约金过高。廖超平辩称，其自愿将违约金调整为所欠租金总额30%符合法律规定，一审判决正确。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的规定（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求减少的，法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量确定。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定属于“过分高于造成的损失”。根据双方合同约定，如未能按本合同之约定按时足额缴纳各项费用时，则多推迟一天应支付应缴费用足额的1%。因智多多公司未依约按时交纳租金构成违约，应承担违约责任。廖超平诉请智多多公司按尚欠租金总额30%支付违约金188717.7元（629059元×30%），不超过法律的规定，一审法院予以照准正确。智多多公司的该上诉主张不成立。   三、关于保证金应否退还问题。智多多公司上诉主张案涉保证金不应被没收。理由是其仅存在轻微的违约行为，合同约定的保证金具有违约金性质，一审判决其承担违约金又没收保证金属适用法律错误也有失公平。廖超平辩称，合同约定了6种保证金不予退还的情形。可见该保证金明显属于合同履行的担保方式，而违约金是合同一方违约时承担责任的一种方式，两者本质不同，可以同时适用，合同约定的保证金21万元属于履约保证金，廖超平不予退还，符合双方合同约定及法律规定。本院认为，双方合同第十九条约定了智多多公司存在逾期支付租金和各项费用、不足额交纳保证金、擅自改变商铺用途或经营范围、擅自转租出让抵押、装修危及房屋结构安全等情形下，廖超平有权解除合同且保证金不予退还。该约定是保证合同履行的一种担保方式，而违约金是合同当事人违约时应承担的违约责任。两者不同，可以同时适用。由于合同约定的保证金不具有定金性质，廖超平没有对保证金提出主张，根据不告不理的原则，一审判决对保证金不予处理并无不当，智多多公司的该项上诉主张与合同约定不符。   四、关于案涉租金的计算问题。智多多公司上诉主张一审判决租金计算错误。理由是廖超平起诉主张租金从2019年6月10日起算，一审判决从2019年6月1日起算错误；新冠疫情期间应扣除三个月租金，一审判决仅扣除二个月租金，在扣除已付租金和减免疫情三个月租金及抵扣21万元保证金后，其仅欠租金251029.5元。廖超平辩称，合同约定租金2019年6月1日起算，2019年6月10为合同约定交纳租金时间；疫情期间减免二个月租金，一审法院判决以2019年6月1日计算至2020年6月25日（解除合同时间）合计13个月，结果也是正确的。本院认为，双方合同约定，起租日为2019年6月1日，而案涉合同双方确认于2020年6月25日解除，故刘艳龙、智多多公司应向廖超平支付该期间的租金。虽然合同约定每月租金99437元，但双方协商同意2019年10月至2020年3月共6个月按每月9万元交租，且廖超平免除疫情期间2020年2月、3月共2个月房租，已实际减免了智多多公司的租金，故案涉房屋租金计算如下：2019年6月-9月共4个月租金为397748元（99437元×4个月），2019年10月至2020年1月共4个月租金为36万元（9万元×4个月），2020年4月至6月共3个月租金为298311元（99437元×3个月），以上租金共计1056059元，智多多公司已交租金427000元，尚欠租金629059元。一审判决认定智多多公司尚欠租金629059元正确。智多多公司关于其仅欠租金251029.5元的上诉主张无事实根据。   五、关于智多多公司应否向廖超平支付物业管理费问题。智多多公司上诉主张其不应向廖超平支付物业管理费，理由是案涉房产租赁期间物业费应由智多多公司直接向物业公司缴纳，而不应直接支付给廖超平。廖超平辩称，双方《租赁合同》约定，物业管理费为每月5362元，刘艳龙需连同租金一起支付给廖超平。刘艳龙、智多多公司亦没有向物业公司支付过物业管理费，故刘艳龙、智多多公司应向其支付拖欠的物业管理费。本院认为，智多多公司租赁使用案涉房屋需交纳物业管理费。根据双方合同约定，案涉房屋的物业管理费应支付给廖超平。因刘艳龙、智多多公司没有交纳过物业管理费，廖超平已经向物业公司支付了相关的物业管理费。廖超平据此诉请刘艳龙、智多多公司支付租赁期间的物业管理费符合合同约定。一审判决支持廖超平的该项诉请有事实根据。   综上所述，刘艳龙、智多多公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费13486元，由刘艳龙负担6743元，海南乐特智多多儿童乐园有限公司负担6743元（刘艳龙和海南乐特智多多儿童乐园有限公司分别预交了13486元，多出部分予以退还）。   本判决为终审判决。   审判长 李玉民   审判员 袁 蓉   审判员 符玉梅      二〇二一年二月二十五日   书记员 柯小莉   附相关法律条文:   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。