福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽06民终486号 上诉人（原审原告）：漳州市芗城区城市建设开发总公司，住所地福建省漳州市芗城区钟法路**，统一社会信用代码：913506021566119911。 法定代表人：高志毅，总经理 委托诉讼代理人：胡先文，福建三和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴育林，福建三和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：漳州市芗城百家物业有限公司，住所地福建省漳州市芗城区南昌路小商品城**内**店面，统一社会信用代码：91350602782169512A。 法定代表人：黄鸿裕，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：朱江辉，福建中仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡雪彬，福建中仑律师事务所律师。 上诉人漳州市芗城区城市建设开发总公司（以下简称城市建设公司）因与被上诉人漳州市芗城百家物业有限公司（以下简称百家物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2020）闽0602民初6036号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人城市建设公司的委托诉讼代理人吴育林、被上诉人百家物业公司的委托诉讼代理人朱江辉、胡雪彬到庭参加诉讼。现已审理终结。 城市建设公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持该公司的一审诉讼请求；一、二审诉讼费均由百家物业公司承担。事实和理由：1、一审法院以稳定百家物业公司与涉案小区业主物业服务关系为由，不支持城市建设公司解除与百家物业公司签订的《委托物业管理合同》及收回南昌路小商品城B1、B3、B5地下停车场经营权的主张，属混淆法律关系致适用法律错误。城市建设公司与百家物业公司签订《委托物业管理合同》属委托合同关系，城市建设公司享有任意解除权，两公司解除委托合同关系不影响百家物业公司与其他业主之间的物业服务合同关系的稳定，百家物业公司基于实施受托行为，与涉案小区其他业主建立起物业服务合同关系，是独立于其建立的基础法律关系之外，不受基础法律关系的存在、变更、消灭等影响。城市建设公司收回南昌路小商品城B1、B2、B3地下停车场的经营权，不影响百家物业公司与其他业主之间的物业服务合同关系的稳定。2、一审法院认为百家物业公司2018-2019年收取的南昌路小商品城地下停车费用162595元系《委托物业管理合同》约定“承包经营，自负盈亏”的内容，从而不支持城市建设公司要求百家物业公司将该笔费用支付到城市建设公司账户的诉讼请求，属混淆法律概念致法律定性错误。城市建设公司系涉案小区的建设者，按照《委托物业管理合同》的约定有权对该笔费用的使用进行监管，涉案停车场在经营管理之行使权与收益权系两个不同的概念，在一定条件下，二者可以分离；百家物业公司对涉案小区地下停车场未做功能区分，同意各类车辆混合停放并收取费用，致小区内存在安全隐患及交通混乱，故百家物业公司的不作为已违约。 百家物业公司辩称：1、《委托物业管理合同》性质上属前期物业服务合同，城市建设公司作为建设单位，不享有任意解除权。2、城市建设公司诉请停车场经营权的移交违反物业条例规定，于法无据。本案双方物业服务的对象是业主，城市建设公司只是为前期物业管理所设的主体，履行物业管理条例规定的聘任物业服务单位的义务。当房产交付业主完成后，停车场的所有权根据物权法定原则由房产管理部门作出产权登记，确定所有权。经营权则归由物业服务单位行使。即使双方物业服务关系终止，停车场的经营权是应移交给业主而非城市建设公司。3、城市建设公司要求百家物业公司交付2018-2019年地下停车费162595元，违反合同约定。根据《委托物业管理合同》第二条、第四条规定，停车场由百家物业公司经营管理，即收费归百家物业公司所有，属自负盈亏的经营方式。故城市建设公司诉请交付2018-2019年地下停车费162595元，违反合同规定。 城市建设公司一审诉讼请求：1、判令解除双方当事人2015年11月28日签订的《委托物业管理合同》；2、判令百家物业公司将南昌路小商品城B1、B3、B5地下停车场经营权移交给城市建设公司；3、判令百家物业公司将收取的2018-2019年南昌路小商品城地下停车场停车费162595元交付给城市建设公司。 一审判决查明：2015年11月28日，城市建设公司（甲方）与百家物业公司（乙方）签订一份《委托物业管理合同》，双方约定（摘要）：1、甲方将位于芗城区元南花园1幢至8幢楼，南昌路小商品城B1至B5幢楼，南昌路小商品城D1至D3幢楼，大同新村A、B、C幢及在建的物资局宿舍安置房等范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务；2、管理事项包括：......车辆行驶及停泊......3、委托物业管理形式承包经营，自负盈亏；4、南昌路小商品城B1、B3、B5地下停车场、南昌路小商品城D2停车场、大同新村A幢停车场归乙方经营管理。 2018年至2019年度，百家物业公司共计收取南昌路小商品城B1幢地下停车场和D2幢停车场停车费162595元。 一审法院认为，城市建设公司与百家物业公司于2015年11月28日签订的《委托物业管理合同》能否解除的问题。城市建设公司与百家物业公司签订的《委托物业管理合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人应当依约严格履行。本案签订的协议名称虽然为《委托物业管理合同》，属于委托合同的一种，但是其协议的实质内容为物业服务合同，其解除需要有严格的条件。《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。本案中芗城区元南花园1幢至8幢楼，南昌路小商品城B1至B5幢楼，南昌路小商品城D1至D3幢楼，大同新村A、B、C幢及在建的物资局宿舍安置房均尚未成立业主委员会，由建设单位与物业服务公司签订物业管理协议。但上述案涉楼房已经交付使用多年，如果城市建设公司单方解除物业管理委托合同，势必直接影响到案涉楼房业主的利益。因此城市建设公司无权单方解除上述案涉楼房公共利益的物业管理委托合同。如果上述案涉楼房的业主确实需要重新选聘物业服务公司，可以通过召开业主大会，选举产生业主委员会，授权业主委员会进行。如果任由一方随意解除合同，必然会造成上述案涉楼房物业管理的无序或不稳定，从根本上造成对全部业主利益的损害，激化社会矛盾。因此城市建设公司主张解除双方签订的《委托物业管理合同》，不予支持。2、关于百家物业公司是否应该将南昌路小商品城B1、B3、B5地下停车场的经营权移交给城市建设公司的问题。城市建设公司与百家物业公司签订的《委托物业管理合同》约定百家物业公司代管事项包括车辆行驶及停泊。百家物业公司对南昌路小商品城B1、B3、B5地下停车场的管理属于上述协议代管事项范围，故对城市建设公司主张解除双方签订的《委托物业管理合同》不予支持。因此，由百家物业公司继续管理南昌路小商品城B1、B3、B5地下停车场有利于南昌路小商品城物业管理的稳定性。3、百家物业公司是否应该向城市建设公司支付南昌路小商品城地下停车场2018年至2019年停车费的问题。城市建设公司与百家物业公司签订的《委托物业管理合同》约定委托物业管理形式承包经营，自负盈亏；南昌路小商品城B1、B3、B5地下停车场的管理、南昌路小商品城D2幢楼停车场、大同新村A幢停车场归乙方经营管理。南昌路小商品城地下停车场所收取的停车费属于百家物业公司经营管理范畴，故城市建设公司主张百家物业公司向其支付南昌路小商品城停车场2018年至2019年停车费，于法无据，不予支持。综上所述，城市建设公司与百家物业公司签订的《委托物业管理合同》合法有效，且涉及到芗城区元南花园1幢至8幢楼，南昌路小商品城B1至B5幢楼，南昌路小商品城D1至D3幢楼，大同新村A、B、C幢及在建的物资局宿舍安置房广大业主的利益，不应予以解除。城市建设公司所主张的南昌路小商品城地下停车场2018年至2019年停车费，依双方合同约定，对该主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，判决：一、驳回原告漳州市芗城区城市建设开发总公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3551.9元，减半收取1775.95元，由原告漳州市芗城区城市建设开发总公司负担。 二审期间，双方当事人均没有提交新证据；且对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 双方的争议焦点：1、城市建设公司与百家物业公司签订的《委托物业管理合同》能否解除，及南昌路小商品城B1、B3、B5幢楼地下停车场的经营权是否应当移交城市建设公司。2、百家物业公司收取的2018-2019年南昌路小商品城地下停车费用162595元是否应当交给城市建设公司。 本院认为，其一，城市建设公司与百家物业公司签订的《委托物业管理合同》能否解除的问题。城市建设公司与百家物业公司签订的《委托物业管理合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，协议实质属物业服务合同，双方当事人应当依约严格履行，其解除需严格的条件限制。《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。金峰花园小区尚未成立业主委员会，由建设单位城市建设公司与百家物业公司签订前期物业管理协议即《委托物业管理合同》，授权委托百家物业公司为业主提供前期物业管理服务，符合客观实际。元南花园、南昌路小商品城、大同新村小区已经交付业主使用多年，前期物业管理协议即《委托物业管理合同》的改变应由业主成立业主委员会后决定。建设单位城市建设公司请求单方解除物业管理委托合同，收回物业管理权，与法相悖，不予支持。其二，百家物业公司对南昌路小商品城B1、B3、B5地下停车场管理，属城市建设公司与百家物业公司签订的《委托物业管理合同》约定百家物业公司代管事项范围内容，故城市建设公司主张南昌路小商品城B1、B3、B5幢楼地下停车场的经营权应当移交该公司依据不足，不予支持。其三，城市建设公司与百家物业公司签订的《委托物业管理合同》约定委托物业管理形式为承包经营，自负盈亏，百家物业公司经营管理双方在《委托物业管理合同》约定的停车场并收取停车费，有事实及法律依据，城市建设公司主张百家物业公司向其支付南昌路小商品城停车场2018年至2019年停车费依据不足，不予支持。 综上，城市建设公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共计3551.9元，由上诉人漳州市芗城区城市建设开发总公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 方**勇 审 判 员 周志梅 审 判 员 郭昭容 二〇二一年二月二十六日 法官助理 林秀美 书 记 员 蔡燕玲 附：执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。