福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0102民初60号 原告：上海浦东发展银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路**，统一社会信用代码：91350000685068285B。 负责人：黄奕生，行长。 委托诉讼代理人：杨长清，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 被告：罗至伟，男，汉族，1989年9月3日出生，住福建省连江县。 被告：刘芳，女，汉族，1989年10月27日出生，住福建省连江县。 被告：福建拓福房地产有限公司，住，住所地福建省福州市仓山区下渡街道连江南路****楼第**一社会信用代码：91350000084315105E。 法定代表人：潘伟明。 原告上海浦东发展银行股份有限公司福州分行（以下简称浦发银行福州分行）与被告罗至伟、刘芳、福建拓福房地产有限公司（以下简称拓福公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨长清到庭参加诉讼，被告罗至伟、刘芳、拓福公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。 浦发银行福州分行向本院提出诉讼请求：1．罗至伟、刘芳偿还浦发银行福州分行借款本金513324.71元及相应的利息、罚息、复利（截至2020年4月7日，逾期利息、罚息合计11289.30元，之后至还清之日止的利息、罚息、复利按合同约定计付）；2．罗至伟、刘芳支付浦发银行福州分行为实现本案债权所支付的律师代理费6295元；3．浦发银行福州分行对罗至伟提供的位于福州市仓山区商务办公房产享有优先受偿权，有权以该抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿；4．拓福公司对第一项、第二项债务承担连带清偿责任；5．被告承担本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费、财产保全申请费等）。 事实和理由：罗至伟以购买房产为由向浦发银行福州分行申请贷款，2018年6月11日签订编号43012018100296130601《个人购房担保借款合同》。合同约定，贷款金额为570000元，用途为购买坐落于福州市仓山区商务办公的房产。贷款期限为10年，具体以贷款借据（借款凭证）记载的日期为准。贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上上浮30%计算。签订本合同时的中国人民银行基准年利率为4.9%。贷款利率按年调整，分段计息，即从银行调整利率的次公历年的1月1日起调整。本合同的还款方式为等额本息还款法，每月10日为还款日。若罗至伟逾期还款，浦发银行福州分行有权就逾期贷款按中国人民银行有关规定计收罚息，罚息按计收罚息之日的贷款执行利率加收50%执行，对不能按时支付的利息，按罚息率计算复利。若罗至伟、刘芳违约，浦发银行福州分行有权宣布本合同项下罗至伟已提用贷款部分的本息立即全部提前到期，并且有权将本合同项下的贷款执行利率调整为在调整当日贷款执行利率基础上上浮50%并立即执行。若罗至伟在合同有效期内违约致使浦发银行福州分行通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费在内的一切费用概由罗至伟承担。刘芳系罗至伟的配偶，为本合同项下的共同还款人，同意作为本合同项下贷款的共同还款人，对借款人在本合同项下包括但不限于按时还款在内的各项义务的履行承担连带责任。上述合同项下的借款采用抵押担保加阶段性连带责任担保。抵押人罗至伟以其所购买的位于福州市仓仓山区商务办公房产向浦发银行福州分行提供抵押担保，抵押担保范围为本合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及实现抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用）。双方于2018年7月12日办理了抵押权预告登记，登记证号：闽（2018）福州市不动产证明第0XXXX2号。阶段性保证人为福建拓福房地产有限公司，保证范围为本合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及实现抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用）。保证责任自收到抵押权利证明正本之日起解除，但对于在该解除日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生的违约而引起的本合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和违约责任。保证方式为连带保证责任。浦发银行福州分行依约于2017年7月20日发放贷款570000元，贷款期限10年，于2028年7月20日到期。现该笔借款自2019年11月起连续逾期还款，罗至伟未能按合同约定如期偿还本息，已构成违约。 罗至伟、刘芳、拓福公司未做答辩。 浦发银行福州分行围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，罗至伟、刘芳、拓福公司未发表质证意见。本院经审查认为浦发银行福州分行提交的证据均能提供原件予以核对，且与本案具有关联性，能形成证据链证明本案事实，本院确认其真实性，并在卷佐证。 根据当事人陈述及本案现有证据，本院确认浦发银行福州分行所述属实。另查明，截止至2020年4月7日，罗至伟尚欠浦发银行福州分行贷款本金513,324.71元，利息（含罚息）11,289.30元。 本院认为，罗至伟、刘芳与浦发银行福州分行签订的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定的内容履行义务。浦发银行福州分行依约向罗至伟指定交易账户发放贷款，已经履行合同约定。罗至伟未按合同约定还款，已构成违约。故浦发银行福州分行要求罗至伟偿还借款本金513,324.71元及相应利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。刘芳在《个人购房担保借款合同》中的共同还款人处签字确认，自愿为罗至伟在该合同项下债务承担共同还款责任，故浦发银行福州分行主张由刘芳对罗至伟上述债务承担共同清偿责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。 关于律师费，虽有合同约定该项费用由罗至伟负担，但浦发银行福州分行仅提供实际支付1,888元律师费的凭证，则其主张由罗至伟、刘芳偿还律师费6,295元的诉讼请求中超出1,888元的部分没有法律依据，本院不予支持。 案涉抵押物仅办理了预购商品房抵押权预告登记。由《中华人民共和国民法典》第二百二十一条“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房尚未具备物权登记条件导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被延长，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件之后，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。案涉不动产坐落于福州市仓山区商务办公房产，已完成初始登记，但尚未办理抵押权登记，若在抵押登记因其他客观原因无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，罗至伟虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已交付其使用，应认定为属于购房人财产，客观上应作为其责任财产进行处置。其二，案涉商品房因其他原因尚未具备物权登记条件，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，浦发银行福州分行有权处分罗至伟于《个人购房担保借款合同》项下的合同权利，而罗至伟取得案涉不动产所有权亦属于该权利范畴，故浦发银行福州分行有权处置案涉不动产。综上，案涉不动产已办理不动产预告抵押登记，但抵押权因其他原因无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和民法典》第二百二十九条关于“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认浦发银行福州分行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 拓福公司与浦发银行福州分行签订《个人购房担保借款合同》，自愿为罗至伟在该合同项下的债务承担阶段性保证责任，保证期间为该合同生效之日起至房产完成抵押登记之日止；保证方式为连带责任保证，故本案在抵押权未能登记设立的情况下，拓福公司的保证时间延长，应当对主合同项下的罗至伟债务承担连带清偿责任。 根据《中华人民共和国民法典》第七百条关于“保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。”保证人拓福公司在承担保证责任后，有权向罗至伟、刘芳追偿。在追偿过程中，若浦发银行福州分行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还拓福公司垫付款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还罗至伟、刘芳。罗至伟、刘芳、拓福公司未到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第二百二十九条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告罗至伟、刘芳于本判决生效之日起二十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司福州分行偿还借款本金513,324.71元，利息（含罚息）11289.30（利息、罚息暂计至2020年4月7日，此后的利息、罚息、复利按《个人购房担保借款合同》约定的标准计算至贷款本息全部清偿之日止）； 二、被告罗至伟、刘芳于本判决生效之日起二十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司福州分行支付律师费1,888元； 三、原告上海浦东发展银行股份有限公司福州分行对被告罗至伟所有的坐落于福州市仓山区商务办公房产折价或以拍卖、变卖该抵押财产所得价款在本判决第一、二项确定的债务范围内优先受偿； 四、被告福建拓福房地产有限公司对本判决第一、二项确定的债务承担连带清偿责任；被告福建拓福房地产有限公司承担连带清偿责任后，有权就其代垫款向被告罗至伟、刘芳追偿； 五、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司福州分行其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9,109元，减半收取4,554.5元，由原告上海浦东发展银行股份有限公司福州分行负担25元，由被告罗至伟、刘芳、福建拓福房地产有限公司共同负担4,529.5元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 员 邱玲燕 二〇二一年二月七日 法官助理 祝诗偲 书 记 员 林晓宁 附本案相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。 预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第二百二十九条因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第六百九十一条保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。 第七百条保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。