浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初6145号原告：温州融鑫房地产开发有限公司，统一社会信用代码91330327MA2ATRT30M，住所地苍南县灵溪镇上江小区******。法定代表人：王卫，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘成波，浙江嘉瑞成律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴锦伟，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被告：周连生，女，1977年8月31日出生，汉族，户籍所在地苍南县，现住苍南县。委托诉讼代理人：陈华，苍南县民族法律服务所法律工作者。原告温州融鑫房地产开发有限公司（以下简称融鑫公司）与被告周连生商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告融鑫公司的委托诉讼代理人潘成波、吴锦伟及被告周连生的委托诉讼代理人陈华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，向原告支付剩余购房款1280000元；2.判令被告向原告支付违约金（自2020年4月17日起，按逾期应付款的日万分之三计算违约金至实际履行完毕止），暂计算至2020年9月10日，计56064元；3.实现债权费用5000元由被告承担；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告撤回其第1项诉讼请求，并变更第2项诉讼请求为：判令被告向原告支付违约金（自2020年4月17日起，按逾期应付款的日万分之三计算违约金，计算至2020年10月10日止），计66360元。事实和理由：原告系房地产开发经营企业。坐落苍南县城新区××路××路××道××小区楼盘由原告开发建设。被告向原告购买金麟府9幢601室房屋一套。该房屋建筑面积106.83平方米，单价每平方米17162.52元，计1833472元。双方约定付款方式为首付款553472元，剩余房款1280000元采取商业贷款方式支付。如被告未在合同约定期限内办理按揭手续，原告有权要求被告自行付清剩余购房款，并支付逾期违约金或解除合同。依约定，被告在支付了首付款后，应于2020年4月17日前办理贷款手续。但被告直至2020年9月25日才补交购房款200000元，2020年10月10日才办妥剩余购房款的按揭贷款手续。被告逾期付款的行为已购成违约，原告故提起本案诉讼。被告周连生辩称：一、被告与原告签订商品房预售合同，向原告购买涉案房屋。合同履行过程中，被告于2019年10月10日向原告支付首付款，2020年9月25日支付购房款200000元，2020年10月10日向中国工商银行股份有限公司苍南支行办理商业贷款支付了剩余购房款1080000元。因此，被告不存在任何违约行为。二、原告主张被告违约应支付日万分之三的违约金没有事实和法律依据。双方在合同中并没有约定剩余1280000元购房款的支付期限，也未依法进行协议补充。被告在合同签订后也一直积极申请商业贷款，只是因为繁杂的手续和房屋未结顶等原因未果。原告虽然向被告发送了催告函，但该函件缺乏法律效力，对被告不具有约束力，其催告期也不具有合理性。三、原告如确实向被告发出过催告函等书面通知，其生效时间应从被告收到，并应给予合理的期限。但该催告函并非原告本人签收，其内容直至原告提起本案诉讼后，被告才获悉。而此时，被告已经提前履行了付款义务。综上，原告的诉讼请求应予驳回。原告融鑫公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.营业执照一份，以证明原告的主体资格；2.被告身份证一份，以证明被告的主体资格；3.商品房预售证一份，以证明原告具备商品房预售资格的事实；4.商品房买卖合同一份，以证明被告向原告购买涉案房屋及未履行付款义务的事实；5.销售不动产统一发票一份，以证明被告向原告支付首付款的事实；6.结顶证明一份，以证明被告购买的涉案房屋已具备办理按揭贷款条件的事实；7.按揭通知函、按揭催告函、挂号信函详情单、邮件查单各一份，以证明原告履行了告知义务，被告在收到通知后未办理按揭贷款手续构成违约的事实；8.增值税发票一份，以证明原告为实现债权支出律师费用的事实。被告周连生均围绕答辩意见依法提交了银行贷款明细清单及电子普通发票各一份，以证明被告于2020年9月25日向原告支付购房款200000元，于2020年10月10日以银行按揭方式支付剩余购房款1080000元，已履行付款义务的事实。原、被告提供的上述证据，本院经庭审出示质证，被告周连生对原告提供的证据1、2、3、5无异议；对证据4、8的真实性无异议，但主张不能证明其待证目的；对证据6、7的真实性主张无法确认。原告融鑫公司对被告提供的证据没有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据4、6、7、8能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式合法，可作为认定本案相关事实的依据。经审理，本院认定的事实与原告诉称的事实一致。另查明：1.双方在商品房买卖合同中约定，买受人于2019年10月9日前支付首期房价款553472元，剩余房款1280000元由买受人申请贷款支付。但双方没有约定剩余购房款1280000元办理贷款审批手续支付的期限。2.双方在合同中同时约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。3.双方在合同附件四中约定，如买受人逾期付款、未按时还贷、未履行协助义务，出卖人有权通过诉讼方式解决，由此产生的诉讼费、律师费等均由买受人承担。本案中，原告支出律师费5000元。4.原告以快递方式向被告发送按揭通知函，通知被告于2020年4月17日前完成办理按揭贷款的相关手续。被告于2020年4月11日收到该通知函件。本院认为，原告融鑫公司与被告周连生签订的涉案商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性和强制性规定，应属合法有效，对双方具有约束力。双方均应依合同的约定及相关法律规定享受权利和履行义务。鉴于双方在合同中未明确约定剩余1280000元购房款的付款期限，也没有就此达成补充协议，应视为双方就该款项的履行期限约定不明确。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，原告作为债权人可以随时要求被告履行，但应当给予对方以必要的准备时间。本院结合行业交易习惯及付款金额大小等因素，酌情确定原告应给予被告的准备时间为两个月。该期限自原告收到付款通知的次日起算。本案中，被告在接到原告发出的按揭通知函和按揭催告函后，仍怠于行使付款义务，直至2020年9月25日才支付200000元购房款，并于2020年10月10日才办妥剩余1080000元的按揭贷款手续。应予认定被告属于逾期付款，需承担相应的违约责任。原告据此要求被告依合同约定的条件支付逾期付款违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。结合本案相关事实，本院确定被告应予支付的违约金可分为两个部分，其中200000元购房款的逾期付款违约金自2020年6月12日起算至同年9月24日，另外1080000元自2020年6月12日起算至同年10月9日。因上述逾期付款日期均超过90日，故被告应支付的违约金以双方合同约定的日万分之三为基数进行计算，数额分别为6300元和38880元，合计45180元。原告主张的超出部分，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。由于双方同时约定因纠纷诉诸法院产生的律师费用由被告负担，故原告要求被告承担实现债权的合理费用5000元的主张，本院亦予以支持。原告自愿撤回其部分诉讼请求，系其自由处分民事权利和诉讼权利的合法行为，本院依法予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决如下：一、周连生应于本判决生效之日起二十日内向温州融鑫房地产开发有限公司支付逾期付款违约金45810元；二、周连生应于本判决生效之日起二十日内向温州融鑫房地产开发有限公司支付实现债权费用5000元；三、驳回温州融鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1070元，减半收取535元，由周连生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  吴圣东二〇二一年二月九日书记员  王 建相关法律条文链接：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条……当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。