福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终652号 上诉人（原审原告）：吴展思，男，1983年10月29日出生，汉族，住福建省永泰县。 被上诉人（原审被告）：邓鑫泉，男，1979年10月11日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：卢祥华，福建诺鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘超，福建诺鲁律师事务所律师。 上诉人吴展思因与被上诉人邓鑫泉房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初3276号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 吴展思上诉请求：维持一审判决第一项、第二项，撤销一审判决第三项，改判邓鑫泉赔偿其装修损失35407元，设备与物资的拆卸、运输、搬迁费1000元，以及支付自2019年1月1日至邓鑫泉全额退还押金止的利息，利息按银行同期贷款基准利率4.9%计算，即9000元月利息为36.75元。事实和理由：一、讼争店面被拆除前，邓鑫泉以各种方式通知问题已基本解决、让吴展思安心经营，但还是被强拆，且提前时间，造成吴展思装修费用票据被毁灭。吴展思已提供装修光盘，邓鑫泉也认可装修项目，工程预算书是按照市场行情或工程造价国家定额标准计算的，装修费用应予认定。若邓鑫泉持有异议，可由评估机构进行评估，而非判决吴展思承担全部不利后果。二、讼争店铺所在市场有大型公示牌表明该市场由政府设立，且签约时邓鑫泉也出示了讼争店铺产权证明，吴展思已尽到订立合同时的注意义务，不存在过错。三、邓鑫泉2019年1月4日通知租户办理退合同退押金手续，其实质是用本应退还的押金强迫租户捆绑退合同。如果邓鑫泉愿意退还押金，直接微信转账即可，吴展思的房租也是用微信转给邓鑫泉。一审认为是吴展思不及时退领押金属认定事实错误，邓鑫泉应当支付押金利息。 邓鑫泉辩称，一、吴展思主张的装修损失等没有事实依据，一审予以驳回正确。1.吴展思依据其所提供的工程预算书要求邓鑫泉赔偿装修损失35407元，该预算书是装修预算价格不是结算价格，预算书编制时间迟于实际装修时间，且没有盖任何装修单位公章，是单方制作的，吴展思亦未提供支付装修款的凭证作为佐证，不能作为本案认定事实的依据。2.吴展思均未提供相关证据来证明设备与物资的拆卸、运输、搬迁费1000元的损失已经实际发生，该请求亦不应当得到支持。二、讼争房屋被强制拆除后，邓鑫泉已微信通知吴展思办理退押金和合同解除手续，但是吴展思拒绝办理相关手续，直接提起本案诉讼。故邓鑫泉在退还押金方面不存在过错，吴展思要求支付押金占用利息没有事实依据。 吴展思向一审法院起诉请求：1.确认双方于2017年11月16日签订的《商铺租赁合同》无效；2.邓鑫泉退还吴展思已交付押金9000元、租金54000元；3.邓鑫泉赔偿吴展思装修损失35407元、经营设备拆卸、包装、运输、搬迁费3000元，设施设备拆迁安装修复补助费1000元；4.邓鑫泉向吴展思赔偿六个月的停业损失30000元；5.本案诉讼费用等由邓鑫泉承担。一审诉讼过程中，吴展思增加诉讼请求：邓鑫泉支付2019年1月1日起至邓鑫泉全额退还押金止的利息，利息按银行同期贷款基准利率4.9计算，即9000元月利息为36.75元。 一审法院认定事实：2017年11月16日，吴展思、邓鑫泉签订一份《商铺租赁合同》，约定：邓鑫泉将位于福州市仓山区××镇双湖新城四区左边第七间店面出租给吴展思，建筑面积约36平方米；租期自2017年12月1日起至2020年12月1日止；租金为每月4500元（从第二年起在前一年的基础上逐年递增6%）；押金为9000元，须与第一期租金同时支付。合同签订后，吴展思向邓鑫泉支付了租赁押金9000元及第一期租金4500元。邓鑫泉收款后，向吴展思交付店面。后吴展思依合同约定向邓鑫泉交纳了每期租金直至2018年11月30日。2018年11月23日，福州市仓山区××镇人民政府公开《致双湖新城便民农贸市场商铺店主的一封信》，决定于2018年12月31日拆除双湖新城便民农贸市场，通知该市场商铺店主限期于2018年12月25日前搬离。吴展思使用讼争店面至2018年12月25日，之后店面于月底被拆除。 另查明，2019年1月4日，邓鑫泉通过微信通知吴展思于2019年1月8日前办理终止合同及退还押金手续，吴展思未前往办理。再查，双湖新城便民农贸市场未取得建设工程规划许可证。 一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双湖新城便民农贸市场未取得建设工程规划许可证，吴展思、邓鑫泉于2017年11月16日签订的《商铺租赁合同》无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，吴展思要求邓鑫泉退还押金9000元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。虽然合同无效，但系双方合意，且邓鑫泉已实际使用吴展思所提供的店面，应支付与当事人双方约定租金数额相同的费用，故吴展思要求邓鑫泉退还租金54000元，一审法院不予支持。吴展思提供的证据无法证明其因合同无效所产生的实际损失，故其要求邓鑫泉赔偿装修损失，经营设备拆卸、包装、运输、搬迁费，设施设备拆迁安装修复补助费及停业损失的诉讼请求，没有依据，一审法院不予支持。邓鑫泉已于2019年1月4日通知吴展思办理退还押金手续，但吴展思未及时办理，故吴展思要求邓鑫泉支付押金利息的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，判决：一、确认吴展思与邓鑫泉于2017年11月16日签订的《商铺租赁合同》无效；二、邓鑫泉于本判决生效之日起十日内返还吴展思押金9000元；三、驳回吴展思的其他诉讼请求。案件受理费2948元，由邓鑫泉负担。 二审中，吴展思向本院提交以下证据：双湖新城便民市场告示牌照片、店铺产权归属证明、门牌号照片、邓鑫泉与案外人签订的租赁合同，证明吴展思已经尽到注意义务，邓鑫泉违反《中华人民共和国合同法》第四十二条之规定。本院认为，上述证据均不属于新证据，不予采纳。 根据在案证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2018年12月10日，邓鑫泉向吴展思发送微信消息：“通告：接领导通知各大商户，就目前调整政策策略基本上已解决，等待正式通告出台，希望大家放心并用心在经营生意上！有进一步的正式通告消息一出来我便立即通知大家！谢谢大家支持！”2018年12月24日，吴展思对讼争店铺进行了测量和拍摄，邓鑫泉对该视频资料的真实性不持异议，但不认可吴展思主张的装修数额。 本院认为，本案二审争议焦点在于吴展思诉请的装修损失费、设备与物资的拆卸、运输、搬迁费以及押金利息是否应当予以支持。 关于装修损失。讼争店铺已因未取得建设工程规划许可证被强制拆除，装修价值无法评估确认。但是，根据讼争店铺被拆除前的视频资料，吴展思主张装修费用35407元符合日常生活经验法则；邓鑫泉虽持异议但未能予以反驳，且邓鑫泉在政府发布拆除公告后仍通知吴展思安心经营，对讼争店铺装修价值未能及时委托评估存在过错，故本院对吴展思的主张予以采纳。考虑双方的过错程度、剩余租赁期限，本院酌定邓鑫泉赔偿吴展思装修损失15000元。 关于设备与物资的拆卸、运输、搬迁费。吴展思未能提供证据证明损失客观发生，该诉请缺乏事实依据，本院不予支持。 关于押金利息。邓鑫泉已于2019年1月4日通知吴展思办理押金退还手续，吴展思以邓鑫泉拒付押金为据诉请支付押金利息，缺乏依据，本院不予支持。 综上，吴展思的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初3276号民事判决第一项、第二项； 二、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初3276号民事判决第三项； 三、邓鑫泉于本判决生效之日起十日内支付吴展思装修损失15000元； 四、驳回吴展思的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2948元，由邓鑫泉负担；二审案件受理费711元，由吴展思负担418元，由邓鑫泉负担293元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 符海燕 审 判 员 陈雁兰 二〇二一年二月二十日 法官助理 陈 玥 书 记 员 林 婷