浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初2602号 原告：陈学东，男，1970年1月30日出生，汉族，住新昌县。 原告：石燕，女，1969年12月4日出生，汉族，住新昌县。 上述两原告委托诉讼代理人：梁晶晶，浙江元大律师事务所律师。 上述两原告委托诉讼代理人：徐亚英，浙江元大律师事务所实习律师。 被告：俞治荣，男，1969年3月17日出生，汉族，住新昌县。 被告：朱林永，男，1969年7月8日出生，汉族，住新昌县。 被告：梁枫，男，1971年11月29日出生，汉族，住新昌县。 上述三被告委托诉讼代理人：张志红。 第三人：黄洪璋，男，1941年12月23日出生，汉族，住新昌县。 第三人：吕亚富，男，1969年10月9日出生，汉族，住新昌县。 第三人：陈**地，女，1973年9月7日出生，汉族，住新昌县。 第三人：吴良叶，男，1960年8月26日出生，汉族，住新昌县。 第三人：石佳忠，男，1962年3月20日出生，汉族，住新昌县。 第三人：吕梅妃，女，1963年2月26日出生，汉族，住新昌县。 第三人：董志浩，男，1958年10月2日出生，汉族，住新昌县。 第三人：倪水燕，女，1957年7月18日出生，汉族，住新昌县。 第三人：梅双龙，男，1986年2月16日出生，汉族，住新昌县。 第三人：吕钡钡，女，1988年6月27日出生，汉族，住新昌县。 第三人：求六珍，女，1966年7月8日出生，汉族，住新昌县。 原告陈学东、石燕与被告俞治荣、朱林永、梁枫，第三人黄洪璋、吕亚富、陈**地、吴良叶、石佳忠、吕梅妃、董志浩、倪水燕、梅双龙、吕钡钡、求六珍确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈学东及两原告委托诉讼代理人梁晶晶、被告俞治荣、朱林永、梁枫及三被告的委托诉讼代理人张志红到庭参加诉讼，第三人黄洪璋、吕亚富、陈**地、吴良叶、石佳忠、吕梅妃、董志浩、倪水燕、梅双龙、吕钡钡、求六珍经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈学东、石燕向本院提出诉讼请求：1、请判令两原告与三被告签订的农村集体土地规划建设住宅用地转让契约无效；2、要求三被告及第三人返还宅基地及宅基地上的房屋；3、本案诉讼费用由三被告承担。 事实与理由：两原告系新昌县××街道××村村民，原拥有一层简易房（占地面积125平方米）。2019年1月27日，经新昌县国土资源局批准位于茶盘山占地面积为125平方米为住宅建设用地，土地所有权为集体，四至为东至弄1.2米、南至宅基、西至宅基、北至路3.4米。2019年2月20日两原告与三被告签订了农村集体土地规划建设住宅用地转让契约，双方约定原告将位于新昌县××街道××村的宅基地（面积125平方米，东至张雪芹、南至吴文朝、西至空地、北至路张素娟）转让给三被告，价款为850000元；付款方式，第一次付款属定金100000元，第二次付款于2019年2月26日付550000元，第三次付款等可以建房之日起没有纠纷情况下二个月付清余款。双方签订契约后，三被告未向原告支付任何转让款。但三被告却在宅基地上建造了楼房（250号112室、121室、122室、131室、132室、141室、142室），并出售给第三人。现向法院起诉，请求判令两原告与三被告签订的农村集体土地规划建设住宅用地转让契约无效，要求三被告及第三人返还宅基地及宅基地上的房屋。其证明自己主张的事实，向本院提供了如下证据： 1、农村集体土地规划建设住宅用地转让契约，证明原被告签订协议的事实。被告认为，真实性无异议，协议虽然无效，但已在该宅基地上建成了房屋，并出售给第三人。 被告俞治荣、朱林永、梁枫辩称：2019年2月20日，两原告与三被告签订了农村集体土地规划建设住宅用地转让契约事实，在签订协议后，三被告向两原告支付土地转让款，2019年1月30日支付100000元、2月26日支付550000元，4月26日支付200000元，共计850000元土地转让款。另外两原告于2019年3月5日向被告俞治荣借款10000元，2019年5月16日原告石燕向俞治荣借款15000元，2019年6月21日原告石燕向俞治荣借款15000元，另有20000元未立借条，共计60000元，说明三被告已付清宅基地转让款。被告在建房期间，原告从未向被告催讨，反而多次借款。三被告根据协议进行出资建房，2019年2月27日开始拆除老房屋，并平整宅基地，2019年5月房屋的主体结顶。2019年7月建造的房屋室内基本装潢完毕。三被告在宅基地上建造了楼房（250号112室、121室、122室、131室、132室、141室、142室），共四层。一楼112室，卖给黄洪璋，房款323000元，房屋进行了简装修花了装修费29000元；二楼121室卖给吕梅妃、石佳忠，房款310000元；二楼122室卖给吕亚富、陈**地，房款350000元；三楼131室卖给董志浩、倪水燕，房款321000元；三楼132室卖给吴良叶，房款343000元；四楼141室卖给求六珍，房款310000元；四楼142室卖给吕钡钡、梅双龙，房款350000元。房屋买卖合同中未写具体面积，以实际面积为准，面积都在70平方左右。三被告为证明自己主张的事实，向本院提供了如下证据： 2、收条，证明三被告按协议分别向两原告支付100000元、550000元、200000元的土地转让款的事实。两原告认为，出具收条属实，但三被告没有将上述钱款转给两原告； 3、2019年3月5日、5月16日、6月21日分别出具的借条及原告经手的水泥、运费、小工工资、石子等收条，证明被告在建房期间，原告配合被告运输有关材料，同时也证明了三被告已将房款支付给两原告的事实。两原告认为，出具的借条及经手的收条属实，但与本案无关联性； 4、建设用地批准书及乡村建设规划许可证，证明两原告将宅基地的使用权等证书交付给三被告的事实。原告认为，真实性无异议； 5、房屋买卖契约，证明在该宅基地上建成楼房（250号112室、121室、122室、131室、132室、141室、142室）后，以不同价格分别出售给第三人，并由第三人装修入住使用的事实。原告认为，第三人未到庭，对真实性有异议。 第三人黄洪璋、吕亚富、陈**地、吴良叶、石佳忠、吕梅妃、董志浩、倪水燕、梅双龙、吕钡钡、求六珍未作述称。 上述证据，1、3、4，双方当事人对真实性均无异议，证据能反映案涉房屋变化过程及相关事实情况，可予认定；对证据2，原告虽提出异议，但无实质性的反驳意见，故本院予以认定；对证据5，原告虽对该组证据的真实性有异议，但其未能提出实质性反驳意见，故本院予以认定。 综合上述有效证据及当事人庭审陈述答辩，本院认定事实如下：两原告系新昌县××街道××村村民，位于岙元村茶盘山**拥有**砖混结构简易房（占地面积125平方米）。2019年1月27日，经新昌县国土资源局批准位于茶盘山占地面积为125平方米为住宅建设用地，土地所有权为集体，四至为东至弄1.2米、南至宅基、西至宅基、北至路3.4米。2019年2月20日两原告与三被告签订了农村集体土地规划建设住宅用地转让契约，双方约定：原告将位于新昌县××街道××村的宅基地（面积为125平方米为住宅建设用地，土地所有权为集体，四至：东至弄1.2米、南至宅基、西至宅基、北至路3.4米）转让给三被告，价款为850000元；由于两原告已收到三被告预付转让地块定金人民币100000元，付款方式，第一次付款属定金100000元，第二次付款于2019年2月26日付550000元，第三次付款等可以建房之日起没有纠纷情况下二个月付清余款；此地块由两原告负责，三被告可不按规划图纸建房，由三被告自行设计建房，纠纷由两原告负责解决，两原告负责提供地块泥土倾倒问题，泥土堆放场地、拖拉机、挖泥机、过路问题，两原告必须负责有电、水、路通到房屋宅基地，有永久性享有权，负责黄沙、石子、水泥，一切关于房屋生产工具堆放场地无其他人干扰；两原告必须保证该地块权属清楚，关于此地皮建造房屋过程中一切纠纷由两原告负责解决；三被告如果把此房建成后转让给其他人，两原告必须无条件配合签字同意转让，两原告如果没有时间签字，三被告所代签的转让买卖合同如同两原告本人所签有同等的法律效力；当上述房地产符合办理产权证时，两原告应在三被告通知后半个月内无偿协助三被告办理产权手续，并交给三被告，如政策允许可以办理产权过户，两原告无偿协助办理到三被告名下，无论房价涨跌与双方无关，不得反悔，办理证件的费用由三被告自负；上述地块如本协议签订后，遇国家征用、拆迁等，则相关权利及补偿由三被告享受，两原告不得干涉，并无条件协助被告；签订协议后，任何一方不得反悔；两原告所有债务纠纷不得影响三被告建房正常施工，所造成一切损失由两原告承担，建房施工安全问题由三被告负责，不得建地下室，两原告签约之日起关于土地及所有一切手续证件归三被告所有。 2019年2月26日原告陈学东取得新昌县住房和城乡建设局颁发的乡村建设规划许可证，建设单位为陈学东，建设项目名称为住宅（翻建），建筑规模为575平方米（含地下室98平方米），并交付给三被告。 双方签订协议后，三被告按约向两原告支付土地转让款，两原告向三被告出具了收条。三被告拆除原告旧宅（茶盘山250号简易房），在上述宅基地基础上出资建造了楼房（250号112室、121室、122室、131室、132室、141室、142室），房屋建成后，三被告于2019年4月22日将250号112室以323000元出售给第三人黄洪璋，2019年4月28日将250号122室以350000元出售给第三人陈**地、吕亚富，2019年5月19日将250号132室以328000元出售给第三人吴良叶，2019年6月10日将250号121室以310000元出售给第三人吕梅妃、石佳忠，2019年9月22日将250号131室以321000元出售给第三人董志浩、倪水燕，2019年9月23日将250号142室以350000元出售给第三人吕钡钡、梅双龙，2019年12月1日将250号141室以310000元出售给第三人求六珍。上述第三人对各自的房屋进行了不同程度的装修并入住。 2020年3月原告向新昌县人民法院起诉要求确认两原告与三被告于2019年2月20日所签订的农村集体土地规划建设住宅用地转让契约无效，后两原告撤回起诉。2020年7月13日，两原告又向本院提起诉讼。 另查明，三被告及第三人均非两原告所在新昌县××街道××村集体经济组织成员。 审理中，对案涉宅基地上的房屋、装修及附属设施的价值，本院依法委托绍兴中兴房地产资产评估有限公司、绍兴市华众房地产资产评估有限公司及新昌中大资产评估事务所予以评估，但绍兴中兴房地产资产评估有限公司、绍兴市华众房地产资产评估有限公司及新昌中大资产评估事务所均无法作出评估结论。 本院认为，宅基地属于所在村集体经济组织所有，宅基地使用权系集体经济组织成员享有的特定权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中两原告与三被告之间于2019年2月20日签订了农村集体土地规划建设住宅用地转让契约，因案涉协议上房屋系农村房屋，三被告及第三人均非两原告所在村集体经济组织成员，虽案涉标的物已交付，但该农村宅基地转让协议因违反法律、行政法规的强制性禁止规定仍应属无效。原告诉请确认该农村集体土地规划建设住宅用地转让契约无效，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。根据本案情况，双方签订的农村集体土地规划建设住宅用地转让契约系双方真实意思表示，原告作为涉案宅基地的原使用人，原告转让宅基地使用权的行为隐含了其抛弃宅基地使用权的意思表示，原告已取得了相应对价，符合民事权利义务对等的原则，且三被告拆除两原告旧宅（茶盘山250号简易房），在上述宅基地基础上出资建造了楼房出售给第三人，第三人各自对房屋进行了装修并入住，该宅基地单独已不存在，故宅基地事实上也已无法予以返还；况且，在宅基地上建造的房屋（含装修）及附属设施系三被告出资建造，并出卖给第三人，由第三人居住占有使用，现原告要求被告及第三人返还房屋，也无相关的事实和法律依据；第三人对在宅基地上的房屋占有使用，其添附财产的已附和于宅基地上，即使返还，应折价给两原告，具体价格应当参照评估价格确定，但目前无法对案涉宅基地上房屋、装修及附属设施的价值作价值评估，且双方对地上建筑物及附属物的价值也未能达成一致意见，双方的损失尚不能确定，故第三人可继续占有居住使用案涉房屋。综上，两原告现要求三被告及第三人返还宅基地及宅基地上的房屋，依据不足，本院不予支持。第三人经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、原告陈学东、石燕与被告俞治荣、朱林永、梁枫于2019年2月20日签订了农村集体土地规划建设住宅用地转让契约无效。 二、驳回原告陈学东、石燕其他诉讼请求。 案件受理费24840元，减半收取计12420元，由原告陈学东、石燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  俞永放 二〇二一年二月二十六日 书记员  石嘉悦