浙江省丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1102民初6197号 原告：黄青峰，男，1985年6月23日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 原告：王倩，女，1987年3月9日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 两原告委托诉讼代理人：王海敏，浙江博翔律师事务所律师。 被告：王建芬，女，1970年2月24日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：张笑俏，浙江晟耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘旖珂，浙江晟耀律师事务所实习律师。 第三人：丽水市联合房屋拆迁有限公司。住所地：浙江省丽水市莲都区丽阳街****。统一社会信用代码：91331102771929918B。 法定代表人：陈少华。 委托诉讼代理人：麻俊涛，该公司员工。 原告黄青峰、王倩为与被告王建芬、第三人丽水市联合房屋拆迁有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2021年1月18日公开开庭进行了审理。原告黄青峰及两原告的委托诉讼代理人王海敏，被告王建芬的委托诉讼代理人张笑俏，第三人丽水市联合房屋拆迁有限公司的委托诉讼代理人麻俊涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄青峰、王倩诉称：2019年4月11日，原告承租了被告所有的坐落于莲都区××街××楼××村的房屋（门牌号为中山街271、273号）。房屋建筑面积约为176.84平方米，并签订书面店面租赁合同，约定租赁期限为三年，自2019年4月8日至2022年4月7日。因在原告承租上述店面时，上述房屋并未进行装修，故房屋的装修由原告负责。为此，原告承租上述房屋后，即对房屋进行重大装饰装修并购置空调等大型物件，共花去装修费用13万余元。2020年，因城中村改造需要，征用原告承租的上述店面，并指定第三人丽水市联合房屋拆迁有限公司从事具体拆迁工作。拆迁部门根据国家标准及规定赔偿了相应的房屋装修费、搬迁费、停产停业损失、大型物件搬运费等。因上述店面实际系由原告承租并使用，原告因房屋征迁而无法继续营业，遭受重大停产停业损失，且原告在承租后即对房屋进行了重大装修，相应的装修补偿费用应由原告享有。为此，原告多次与被告协商房屋装修费、停产停业损失、搬迁费、空调拆除费、宽带拆除费等赔偿事宜，但未果。故原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，向贵院提起诉讼，请求依法判令：一、被告王建芬支付原告房屋装修费、停产停业损失、搬迁费、空调和宽带拆除费补偿共计人民币299700元（详见诉请清单）；二、第三人丽水市联合房屋拆迁有限公司将第一项诉请款项直接支付给原告；三、被告返还原告10000元租房押金；四、本案诉讼费由被告承担。 被告王建芬辩称：原告诉请被告支付房屋的装修费、停产停业损失没有法律依据。原告与被告之间形成的是租赁合同关系，原告诉请的房屋装修费是根据被告和拆迁公司签订的拆迁协议确定的，装修损失按照每平方米510元计算，原告主张按照每平方米560元计算没有法律依据。原告与被告之间是基于租赁合同，当然是根据租赁合同约定来主张权利。租赁合同中约定，如果发生不可抗力的双方互不承担责任。同样，停产停业损失也是基于租赁合同的约定来主张，双方在租赁合同中没有约定房屋如果在租赁期限内被政府征收的情况。根据法律规定，国有土地上房屋征收与补偿条例明确规定征收所得属于房屋所有权人。最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释中也有提到，案涉房屋装修被拆迁后，停产停业损失同样也是归房屋所有权人享有。原告所主张的停产停业损失是被告总房价乘以5%，该损失是政府部门基于被告的商业用房性质房屋因拆迁造成被告以后不能经营的损失，所以统一按照总房价的5%补偿，补偿是基于被告与第三人之间基于房屋拆迁的拆迁补偿所形成。原告主张停产停业损失必须具备的法律依据是约定，而双方租赁合同没有约定；其次是法律规定，拆迁公司与被告之间的拆迁协议就是基于房屋价值来补偿，当然是归于房东也就是本案被告。如果说被告存在停产停业损失必须要提供依据，因为拆迁导致了停产停业到底有多少损失，损失存不存在以及对于损失有没有向被告主张的依据。本案中，原告没有提供任何证据，法律依据也没有。对于原告第一项主张中的搬迁费，拆迁协议中也有搬迁费，该补偿有两次，根据公平合理原则以及丽水中院的解答，对于搬迁费损失，由房东和承租人各享受一次。被告认为一人一次是公平合理的，被告也愿意支付。对于原告所主张的要求返还房屋押金1万元，被告与原告在签订租赁合同时，原告有收取押金1万元。押金到双方解除合同的时候返还。因为合同解除并不存在，是不可抗力，是双方都不能够预见的政府拆迁所导致。那么1万元钱应当予以返还，但返还之前，双方需要进行结算。拆迁之后，原告拒不配合拆迁部门搬迁，所以水费、电费都拖欠着，为了及时处理，被告为原告垫付了水费335.34元、电费2241.43元。按照双方的约定，原告应该向被告支付租金。截止到拆迁补偿协议约定的应当腾房之日2019年10月13日止，原告租金实际只付到10月7日，这里还有几天的租金应当支付。按照双方约定的租金额，应该还拖欠了租金2137元，这要扣减。由于原告至今还没有腾空房子导致被告不能与第三人签订腾房奖励。奖励的计算标准是按照被告房屋面积总额乘以每平方米800元，该款项至今被告无法获取是由原告造成的。如果到时候原告房屋腾空了，被告到第三人处能够最终获取奖励的，被告对于该损失不再主张，如果不能够获取的，被告将保留主张的权利。在如果能获取的前提下，被告认为原告应该支付被告目前不能够获取的利息损失，也就是81291.32元的利息。按照正常腾空的时间2019年10月13日，被告与第三人签订了协议就能在该日获取81291.32元奖励，那么损失利息就应当从10月14日开始按照一分利息计算，截止到今日，按照3个月计算的话，也有2500多元，具体金额待定。另有50万元被暂扣的利息损失，利息损失截止到今天的话，按照3个月一分息计算，就有15000元。所以被告认为，原告所主张返还押金1万元是不够的，其他的部分被告将保留诉权。综上，原告诉请除了被告同意支付的一次搬迁费用外，其他都没有事实和法律依据，请求予以驳回。 第三人丽水市联合房屋拆迁有限公司述称：案涉的房屋没有腾空掉，腾空协议现在还没有跟被告签。因为起诉的原因，第三人就在协议补偿款里面扣除了50万没有给房东领去。 本院经审理查明：2019年4月，两原告与被告签订店面租赁合同，承租被告所有的位于莲都区××街××号房屋两间及房屋内的设施，合同约定：租赁期限三年（2019年4月8日至2022年4月7日）；租赁期间物业管理费、水电费、卫生费、有线电视费及出租方的税金由原告负担；原告于签订合同时支付被告租赁保证金1万元，该保证金于租赁期满时原告迁空交还租赁房屋并结清租金、水、电等一切费用后，被告无息退回等。后案涉房屋被列入征收范围。被告与莲都区土地与房屋征收工作指导中心签订《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》两份约定：确权认定为商业用途的建筑面积101.52㎡和75.32㎡、搬迁费共计8000元，商业停产停业损失费187606元和150001元、装修补偿款51776元和38414元、附属物补偿1838元和1738元。被告应在协议生效之日起30日内将被征收房屋搬迁完毕；腾房奖励、自行过渡奖励另行签订《房屋征收签约腾空奖励协议》。被告支付了水电费合计2576.77元。 本院采信并据以认定上述事实的证据有：原告提供的原告、被告身份材料复印件、店面租赁合同、丽水市市区国有土地上房屋征收与补偿协议书，被告提供的水电费缴款凭据及当事人的庭审陈述。 本院认为，原告与被告王建芬签订租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方租赁合同关系依法成立并生效。案涉租赁合同在履行过程中，因政府征收导致合同不能继续履行，应属因不可抗力致使不能实现合同目的的情形，对于因此产生的损失，原告有权要求获得合理补偿。 征收单位与被告签订国有土地上房屋征收货币补偿协议书系为了确定被征收房屋应得的拆迁补偿，而并非为了确定原告的损失。在房屋征收时，案涉房屋确系原告在占有使用，征收补偿协议书等虽然能够间接反映原告的损失，但显然并不能作为直接认定原告损失的依据。但原告作为租赁案涉房屋的一方，就算在积极采取其他补救措施（搬迁至异地经营）的情况下，也不可避免地会产生以下损失：1.一般动产搬迁需要支出的搬迁费；2.相关可搬迁设备及附属设施需要拆除、搬迁、重新安装调试所需要费用。在原告确有损失，但缺乏直接证据的情况下，本院根据公平原则，参照《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》约定的搬迁费、附属物补偿（空调拆除费和宽带拆除费），酌情对原告的上述损失认定为4000元、700元，并对原告该部分诉请予以支持。原告诉请停产停业损失，因被告的房屋系商业用房性质，可用于自营或者出租，拆迁补偿款中的商业停产停业损失系对被告不能经营的补偿，故对原告该诉请不予支持。原告诉请装修补偿，因被告原有房屋状态即可获得相应补偿，而原告又未能提供证据证明其装修价值超过该标准，故对原告该诉请不予支持。第三人并非案涉租赁合同相对人，故原告诉请要求第三人直接向其支付相应款项，于法无据，本院不予支持。原告诉请被告返还租房押金（保证金），案涉合同在因不可抗力实际无法继续履行情况下，应在扣除被告垫付的水电费2576.77元后，予以退回。被告辩称有部分租金应予抵扣租房保证金，但未提供证据予以证明，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 一、被告王建芬于本判决生效之日起十五日内支付原告黄青峰、王倩补偿款人民币4700元； 二、被告王建芬于本判决生效之日起十五日内返还原告黄青峰、王倩租房保证金人民币7423.23元； 三、驳回原告黄青峰、王倩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5946元，由原告黄青峰、王倩负担5713元，由被告王建芬负担233元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  黄野松 人民陪审员  吕规平 人民陪审员  叶小虹 二〇二一年二月五日 代书 记员  何 烨