安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖11民终3539号 上诉人（原审原告）：吕德结,男,1984年6月9日出生,汉族,明光市人，住安徽省明光市。 上诉人（原审原告）：邓永春,男,1990年4月25日出生,汉族,明光市人，住安徽省明光市。 上述两位上诉人的共同委托诉讼代理人：钟兰杰，上海昌辰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李淮明,男,1978年1月28日出生,汉族,明光市人，住安徽省明光市。 被上诉人（原审被告）：李志坚,男,1967年1月22日出生,汉族,明光市人，住安徽省明光市。 上述两位被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈福飞，安徽恒维律师事务所律师。 上诉人吕德结、邓永春因与被上诉人李淮明、李志坚房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省明光市人民法院（2020）皖1182民初2318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 吕德结、邓永春上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由:一审认定事实错误,适用法律错误。案涉地下室无产权证明,可视为违法建筑，根据法律规定,地下室不符合房屋租赁的法定条件,无法作为经营性用房使用，应认定租赁合同部分无效。 李淮明、李志坚辩称，吕德结、邓永春认为涉案房屋不符合房屋租赁的法定条件与事实和法律不符。地下室与地上部分不可分割系商品房租赁的常见情况，符合法律规定和生活实践，本案的地下室是开发商在买受人购买地上四层房屋的同时赠送的。一审认定事实清楚，适用法律正确，说理透彻，分析全面，论证严谨，程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 吕德结、邓永春向一审法院起诉请求：1.判令李淮明、李志坚赔偿其5年（2016年3月1日至2021年2月28日）租金损失1542857.15元(900000元/年/3500m×1200m×5年);2.判令调整合同租金，即案所涉3500平房屋中有1200平没有相应产权证明，判令其不承担该部分房屋租金;3.本案诉讼费用由李淮明、李志坚承担。 一审法院认定事实：2014年9月14日，李淮明、李志坚作为甲方与吕德结、邓永春作为乙方签订《房屋租赁协议》，协议第一条、第二条、第十条约定，甲方将位于明光市汇金广场1＃楼约3500ｍ（四层外加地下室）的房屋出租给乙方作为经营性房屋使用，租赁期限十年，自2016年3月1日至2026年3月1日；该房屋租金为人民币90万元，按年交，乙方第二年交房租需提前一个月向甲方交纳，以后每年如此，乙方租赁房屋前三年无递增，三年后按第一年的租金每年递增7%（以此类推）；如因甲方房屋自身产权、消防、主体验收问题造成乙方的损失，由甲方承担。双方对其他事项作出约定。吕德结、邓永春已按照合同约定向李淮明、李志坚支付2016年3月1日到2021年2月28日期间的租金。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人不得擅自变更或解除。本案中，吕德结、邓永春与李淮明、李志坚签订的房屋租赁协议成立并生效，且双方已按照合同约定履行部分义务，但吕德结、邓永春称其租赁李淮明、李志坚的房屋中因地下室部分没有产权证，导致其无法将地下室作为经营性用房使用，违反租赁协议第一条的约定，其主张对地下室部分不付租金，并要求变更合同中关于租金的约定。本案的争议焦点是吕德结、邓永春要求变更房屋租赁协议中有关租金部分的约定理由是否正当。首先，案涉房产及地下室产权状况在双方当事人签字时即已确定，并无证据反映李淮明、李志坚对地下室产权问题存在故意隐瞒或欺诈等情形，在正常情况下，吕德结、邓永春在签订合同前应当对房屋产权状况深入了解，其在庭审时称签订合同时“没有注意”有悖常理，且当事人因自身原因对标的具体情况缺乏了解导致自身损失，对对方当事人苛以责任，有违合同法公平原则，从客观实际情况来讲，地下室没有产权证明在当地商品房市场比较常见，开发商经常在出售商品房时搭售地下室，案涉房产应属于此种情况；其次，吕德结、邓永春租赁案涉房屋于2016年开始经营娱乐场所，并已实际支付五年房租（一年一付），无论商品房还是地下室均已实际交付吕德结、邓永春占用并使用，案涉房屋也一直作为整体使用且实际上也不易分离，吕德结、邓永春在使用过程中并未对地下室产权问题提出异议，也无证据证明对其造成实际损失，吕德结、邓永春要求李淮明、李志坚赔偿五年租金损失无事实依据；第三、关于《房屋租赁协议》第一条关于“经营性用房”的约定，是对案涉商品房及附属地下室所作的总体性约定，并未对商品房和地下室分别作出特别约定，地下室作为附属房产决定其只有配合商品房作为整体使用才能体现其使用价值，李淮明、李志坚已将案涉房产整体交付吕德结、邓永春作为经营性用房使用，已履行合同义务，吕德结、邓永春对“经营性用房”的理解过于片面，有违合同本意；第四、吕德结、邓永春为证明地下室产权证明与办理营业执照之间的因果关系，提供的明光市政务服务中心消防窗口指南、录音光盘，但该录音不符合证据形式要求，其真实性无法确定，消防窗口指南与本案无关联性，即吕德结、邓永春提供的证据不足以证明房产证明与取得营业执照之间的关联性。从证据上来说，吕德结、邓永春如要证明两者之间的因果关系，应当提供这方面的法律法规、行政机关规范性文件等予以证明。综上，李淮明、李志坚与吕德结、邓永春签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫或乘人之危等情形，双方应当按照合同约定履行义务，对吕德结、邓永春要求变更合同租金条款的诉请不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决驳回原告吕德结、邓永春其的诉讼请求。案件受理费18686元，减半收取9343元，由原告吕德结、邓永春负担。 二审中，吕德结、邓永春提供了下列证据：证据1、照片四张，拟证明：涉案的房屋地下室积水很深，现状是无法使用的。证据2、明光市好时光娱乐城的营业执照，拟证明：好时光的经营场所也是地下室，是有产权证的，并办理了相关营业执照，好时光的地下室是2000平方，年租金是60万元，本案的1200平方的地下室无法使用是不合理的。李淮明、李志坚质证认为，对证据1的真实性没有异议，地下室的现场照片只能反映某一个时间节点的情况，与本案无关联性。合同签订时，其交付的房屋和地库是完好的，设施设备是齐全的。该证据只能证明对方当事人对房屋管理没有尽到责任，对房屋存在损坏的可能。证据2只能证明经营者在明光市体育路8号经营了好时光娱乐城，其他关于有产权证、地下室2000平方、年租金60万元等证明目的均不认可。李淮明、李志坚提供了下列证据：皖工商企注字（2017）138号文件《关于进一步简化市场主体住所（经营场所）登记手续的暂行规定》，拟证明：在涉案的地区申报企业注册只需要申请人对经营的地址予以明确和对真实性的承诺，不再需要详细具体的产权证明。吕德结、邓永春质证认为，对文件的真实性无异议，对证明目的不认可，从文件看，第三条规定需要权属信息，就是需要经营场所的权属证书。本院认证意见为，吕德结、邓永春提供的证据1，不能证明其证明目的，证据2与本案无关联性。李淮明、李志坚提供证据系规范性文件，应予认定。 二审查明的事实同一审，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，吕德结、邓永春与李淮明、李志坚签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行各自的合同义务。截至目前，双方已经履行的期限已近合同约定的租赁期限的一半。同时，该租赁合同亦不存在合同法规定的可变更或者撤销的情形。原审据此认定吕德结、邓永春请求赔偿租金损失无事实依据，并对其要求变更合同租金条款的诉请不予支持，判决驳回其诉请正确。综上，吕德结、邓永春的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18686元，由上诉人吕德结、邓永春负担。 本判决为终审判决。 审判长  高奎 审判员  刘勇 审判员  王敏 二〇二一年二月五日 书记员  吴敬 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；