浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初10099号原告：张利华，女，1971年9月11日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：李羽圣、王观萍，浙江中圣律师事务所律师。被告：刘百标，男，1977年9月18日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：卢兵，浙江秦国光律师事务所律师。原告张利华与被告刘百标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月5日立案受理，由审判员王珏适用简易程序独任审判，于2021年2月1日公开开庭进行审理。原告张利华的委托诉讼代理人李羽圣，被告刘百标的委托诉讼代理人卢兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告2017年4月10日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告腾空并向原告交还绍兴市胜利东路400号靠西边约48平方米的一间房屋；3、判令被告支付2020年4月10日起至实际交还租赁房屋日止的租金（暂计算至2020年11月15日扣除已经支付的10万元为32300元）；4、判令被告支付违约金50000元；5、本案诉讼费用由被告承担。以上暂合计82300元。事实与理由：2017年4月10日原被告签订的《房屋租赁合同》约定，原告将自有的胜利东路400号靠西边约48平方米的一间房屋出租给被告，租赁期共五年，自2017年4月10日起至2022年4月9日止，租金第一年20万元，第三年起每年按上一年租金的5%递增，租赁期间如因一方违约导致合同无法履行的，由违约方支付违约金50000元。合同签订后，原告按约交付出租房屋，被告前三年均能按约支付房租，但2020年4月10日至2021年4月9日的220500元房租未能按期足额支付，截止起诉日仅支付10万元，2020年9月份，被告通知原告要求解除合同，但并未向原告交还房屋。原告认为被告此行为系违约解除合同，遂与被告交涉但未果。综上，原被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告应按约履行承租人义务，现其欠付租金、违约解除合同，损害了原告的合法权益，故原告特诉至法院。被告刘百标辩称：原被告已经于2020年10月10日解除房屋租赁合同，租金也已经支付2020年10月10日。因疫情影响，被告租赁目的无法实现。根据双方之间的微信聊天记录，被告曾在2019年10月就不想再租赁了，但是原告没有同意。之后出现了疫情，被告店铺一直关到了2020年4月，后来开门也没有生意。后双方又协商退租的情况。双方约定每三个月付一次租金。后原告也同意转租，转租开奶茶店。要求被告进行清空。为此被告在2020年9月17日特地从宁波回到绍兴，于9月17日当天晚上清空了租房。第二天原告又说开奶茶店的不来租了，经了解是由于原告的租金过高造成的。从清空后，房屋就一直空置着。在2020年10月14日，被告因原告的要求，将钥匙放在隔壁的店内，方便看房。原告还向物业管理说明了被告已经退租的事实。2020年9月19日，被告向原告发去一份快递，快递内容主要是：被告因原告要求清空房屋，因疫情原因无法继续租赁，故不再租赁。综上，被告已经不欠2020年10月10日之后的租金。合同内容也是双方协商一致解除，被告没有违约。故被告同意原告的第一项诉讼请求；第二项诉讼请求老早已经腾空；对第三项诉讼请求有异议，违约金不予支付。综上，要求支持第一项诉讼请求，驳回原告的其他诉讼请求。经审理查明，原告系绍兴胜利东路400号房屋的所有权人。2017年4月10日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将坐落于绍兴胜利东路400号靠西边壹间房屋（约48平方米）出租给乙方使用，该房屋的租赁期为5年，自2017年4月10日至2022年4月9日止，租金第一年为20万元，第三年起每年按上年租金的5%递增。房屋租金为一年一付，以先付后用原则：合同签订后乙方于当日内将第一年租金汇入甲方指定账户，第二年起乙方提前一个月将下一年的租金汇入甲方账户，如有房租逾期支付，逾期部分按合同租金的2倍支付。租赁期间，如因一方违约导致本合同无法继续履行，由违约方支付违约金5万元；如乙方在合同租赁期内，规定时间应付房租而未付，又或关门停业，甲方有权单方解除本合同，并由乙方对甲方承担违约金和两倍逾期租金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告向原告依约向原告支付房租，原告亦将案涉房屋交付给被告使用。同时查明，2020年9月19日，原告向被告寄送函1份，要求退房，同时告知原告其已将案涉房屋清空，要求原告将房屋收回，租金已交至2020年10月10日，其不打算再继续交租了，原告收信后三日内应书面回复，不回复将视为同意上述方案。2020年10月14日，原告通过微信联系被告，表示收到了上述函件，但并没有收到涉案房屋的钥匙，询问被告钥匙在哪里，后被告回复原告“就是放在隔壁十足，我那天忘记跟你说了。”另查明，2019年3月20日，原告通过微信告知被告：“合同规定今年第三年要上浮5%，因去年形势确实不好，同意今年房租不上浮，按上年200000元结算”。2019年10月11日，被告通过微信与原告商量，因生意难做每个月都是亏的，故是否能转租，原告虽同意被告转租，但因故未转租成功。再查明，2019年4月10日至2021年4月9日的租金，被告已支付10万元。以上事实由原告提交的房屋所有权证1份、房屋租赁合同1份、被告向原告寄送的退房函1份，被告提交的快递寄送凭证1份、双方之间的聊天记录1组及原、被告的庭审陈述予以证实。本院认为，原、被告之间的租赁合同，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行合同约定的义务。根据合同约定，被告应于2020年3月10日前向原告支付2020年4月10日至2021年4月9日的租金，但被告未按约进行足额支付，后续亦未补足；同时被告在合同未届满时提前要求解除合同，其上述行为显属违约，故原告以此要求解除双方的租赁关系，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国法》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”基于本案的起诉状副本于2021年1月7日到达被告方处，故本院确认原、被告之间的租赁关系于2021年1月7日解除。被告辩称其与原告之间的房屋租赁合同已于2020年10月10日协商解除，其已按照原告要求将案涉房屋钥匙交还原告，但因未能举证予以证明，且原告不予认可，故对于被告的该项辩称，本院不予采纳。因双方之间的租赁关系已经解除，被告理应向原告交还案涉房屋，但因原告在庭审中认可被告已将案涉房屋清空，故对于原告要求被告腾退案涉房屋的诉请，本院不再予以支持。对于原告要求被告支付拖欠租金的诉请，本院认为，根据双方合同约定，案涉房屋的租金本应在第三年（即2019年度）起按上年租金的5%递增，但原告在2019年3月20日通过微信表示2019年度的租金仍按照20万元结算，故5%的递增亦应相应顺延，即2020年4月10日起的租金按照20万元的5%递增，2020年度的租金应为21万元。现基于原告认可被告已清空案涉房屋，但无法确认被告清空的具体时间，被告亦未能举证证明其腾退的具体时间，故本院酌情认定被告应向原告支付2020年4月10日至2021年1月7日（即合同解除之日，共计273天）止的租金，按照21万元/年的标准计算，本院核定为157068.5元（210000元/年÷365天*273天）。因新冠肺炎疫情，对被告承租案涉房屋进行经营确实产生一定影响，故本院根据公平原则，结合合同履行情况、市场具体情况等因素，酌情确定免除被告二个月租金35000元（210000元/年÷12个月*2个月），可在其应支付的租金中扣除。故被告实际应支付给原告2020年4月10日至2021年1月7日的租金为22068.5元（157068.5元-100000元-35000元）。因本案系被告违约，故被告依法应承担相应的法律后果，原告主张的50000元违约金，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张利华与被告刘百标于2017年4月10日签订的《房屋租赁合同》于2021年1月7日解除；二、被告刘百标应于本判决生效之日起十日内支付给原告张利华2020年4月10日至2021年1月7日的租金合计22068.5元；三、被告刘百标应于本判决生效之日起十日内支付给原告张利华违约金50000元；四、驳回原告张利华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费依法减半收取929元，由原告张利华负担129元，由被告刘百标负担800元，由被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  王珏二〇二一年二月二十四日书记员  柴静附法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。８７