湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘04民终51号上诉人(原审被告)：周丹丹，女委托诉讼代理人：梁军，湖南惠湘律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李淑玲，女委托诉讼代理人：资腾飞，湖南丹阳律师事务所律师。上诉人周丹丹因与被上诉人李淑玲房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院(2020)湘0481民初5870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，决定不开庭进行审理，并于2021年1月28日对上诉人周丹丹及其委托诉讼代理人梁军与被上诉人李淑玲及其委托诉讼代理人资腾飞进行了调查询问。本案现已审理终结。周丹丹上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李淑玲一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.李淑玲与周丹丹签订的《门面转租协议》虽未经出租人同意，但合同是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应为有效。2.一审判决解除李淑玲与周丹丹签订的《门面转租协议》属于超诉请判决。3.案涉合同因李淑玲经营不善主动终止合同，周丹丹对此没有过错，判决周丹丹返还转让费没有依据。4.李兰是《门面转租协议》的签定人之一，也是与周丹丹承租期间的合伙人，作为必要共同诉讼的当事人一审程序未予追加程序违法。李淑玲答辩称，李淑玲与周丹丹签订的《门面转租协议》未经出租人张小菊同意，案涉门面被张小菊收回并出租给他人，导致合同目的不能实现，合同应属无效，造成的损失应由周丹丹承担。李淑玲向一审法院起诉请求：1、确认李淑玲与周丹丹签订的转租协议无效；2、判令周丹丹返还李淑玲转让费78000元，赔偿李淑玲从2019年2月份至2020年6月份的利息损失4769元，并从2020年7月1日起按全国银行间同业拆借贷款利率赔偿李淑玲后续利息损失。一审法院认定事实：2015年12月15日，张小菊（案涉门面房东）与李舒婷（原承租人）签订《租房协议书》，约定租期五年，自2015年12月15日起至2020年12月15日；承租方在租赁期内外，不得私自转让或转租给第三人。2018年6月30日，李舒婷与周丹丹签订《门面转租协议》，约定租期自2018年7月1日起至原租房合同到期日；周丹丹向李舒婷支付门面转租费50000元。承租门面后，周丹丹对门面进行了重新装修，经营期间的门面租金由周丹丹的合伙人李兰直接支付给张小菊。经营一段时间后，周丹丹于2019年1月31日与李淑玲签订《门面转租协议》，约定租期自2019年2月15日起至原租房合同到期日；李淑玲向周丹丹支付门面转租费78000元。经营期间的门面租金由李淑玲支付给周丹丹的合伙人李兰，然后再由其转交与张小菊。该转租协议未经房东张小菊同意,李淑玲、周丹丹对原《租房协议书》中约定“承租方在租赁期内外，不得私自转让或转租给第三人”的该项内容是明知的，而两人为了各自的经济利益，共同隐瞒转租事实，刻意规避房东张小菊。另查明，李淑玲经营一年多时间后，因个人原因预再行转租他人，因与房东张小菊沟通不畅未果，加之未缴纳2020年下半年租金，已主动腾出门面，交付于房东张小菊。之后，张小菊将案涉门面重新发租与他人。一审法院认为，本案的争议焦点为:一、李淑玲、周丹丹双方签订门面转租协议的效力问题及是否应当解除;二、李淑玲要求周丹丹全额返还门面转让费并支付利息损失，是否符合法律规定。结合查明的事实及双方的诉辩主张，该院对李淑玲的各项诉讼主张评判如下：一、李淑玲、周丹丹双方签订门面转租协议的效力问题及是否应当解除。案涉门面房东张小菊与李舒婷（原承租人）签订的《租房协议书》中已明确约定“承租方在租赁期内外，不得私自转让或转租给第三人”。案涉门面经几度转租至李淑玲时，周丹丹作为次转租人，李淑玲作为次承租人，对此均是明知的。但双方在签订《门面转租协议》时未经房东张小菊同意，事后亦未取得张小菊的追认，不属合法转租与善意承租受让，房东张小菊可依法行使撤销权。鉴于张小菊未参与本案诉讼，而且其已将案涉门面重新发租与他人，之前所签订的相关租赁合同事实上均已终止履行，因此，规范周丹丹与李淑玲双方之间的《门面转租协议》已无现实存在基础，应当予以解除。二、李淑玲要求周丹丹全额返还门面转让费并支付利息损失，是否符合法律规定。周丹丹与李淑玲双方签订的《门面转租协议》自始无效，不具法律效力，周丹丹作为门面转租人未经房东张小菊同意擅自转租，存在过错，依法应承担相应的过错责任；与此同时，李淑玲的承租受让亦非善意，在历时一年多的经营期间，李淑玲本应主动就门面转租一事与房东张小菊进行协商处理以争取其同意或直接与张小菊重新签订门面租赁合同，但李淑玲为了自身的经济利益却选择与周丹丹共同隐瞒转租事实，刻意规避房东张小菊，同样存在过错，也应为此承担可能产生的承租风险。鉴于李淑玲、周丹丹双方均存在过错，该院酌定周丹丹与李淑玲在本案中各自承担50%的过错责任。据此，对李淑玲诉请周丹丹返还门面转租费78000元，该院予以部分支持39000元；对李淑玲诉请周丹丹赔偿自2019年2月至2020年6月期间的利息损失4769元及其后续利息损失，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条的规定，判决：一、解除李淑玲与周丹丹于2019年1月31日签订的《门面转租协议》；二、周丹丹在本判决生效之日起十日内返还李淑玲门面转租费39000元；三、驳回李淑玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费935元，由李淑玲和周丹丹各自负担467.5元。本院二审中，当事人没有提交新证据。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院查明，2019年1月31日签订的《门面转租协议》中，协议抬头的“转租方(甲方)”处，由周丹丹一人署名，协议尾部“甲方签字”处，由周丹丹与李兰两人署名。根据李淑玲与周丹丹、李兰的微信聊天记录可证实，为能以张小菊、李舒婷签订的租赁合同确定的租金价格承租案涉门面，以及不向出租人张小菊支付10000元的转让费用，李淑玲与周丹丹、李兰约定，将转租的相关事项对出租人张小菊予以隐瞒。在李淑玲询问周丹丹与李兰，是否给付出租人张小菊10000元即可将门面再行转租，周丹丹与李兰均给予肯定的回答。李淑玲在经营至2020年5月底时，因小孩生病没有时间经营，且因疫情原因生意较为清淡，李淑玲急欲结束经营，并已与他人联系好以支付转让费的形式转租。李淑玲联系张小菊告知上述事项，张小菊明确表示不同意其再行转租，因李淑玲不愿再支付下半年租金，张小菊将门面收回。本院认为，综合周丹丹的上诉请求与李淑玲的答辩意见，本案的争议焦点为：一、2019年1月31日签订的《门面转租协议》是否有效；二、李淑玲的损失应如何承担；三、一审程序未追加李兰为被告是否程序违法。本院分别评析如下：一、2019年1月31日签订的《门面转租协议》是否有效。虽张小菊与李舒婷（原承租人）签订的《租房协议书》中约定，承租方在租赁期间不得私自转让或转租给第三人，但在本案中，出租人张小菊未参与诉讼并主张《门面转租协议》无效，李淑玲与周丹丹签订的《门面转租协议》未违反法律禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，应为有效。因该合同已实际解除，一审判决合同解除未引起实质性变化，并无不当，周丹丹主张一审超诉请判决请求撤销，本院不予支持。二、李淑玲的损失应如何承担。李淑玲主张与周丹丹签订的《门面转租协议》无效，要求周丹丹赔偿78000元转让费损失。本院认为，双方签订的《门面转租协议》合法有效，李淑玲在承租期间，因个人原因，主动提出要求解除转租合同，对其损失应自行承担部分责任。周丹丹作为转租方，擅自向李淑玲承诺向原出租人张小菊支付10000元的情形下可再行转租，在李淑玲欲将案涉门面以支付转让费的形式转租以减少损失时，出租人张小菊将门面收回。周丹丹作为《门面转租协议》的相对方，违反如实陈述的义务，致使李淑玲错误估计可再行转租，周丹丹对造成李淑玲的损失亦应承担相应的赔偿责任。一审判决李淑玲与周丹丹各承担78000元转让费的50%，并无不当。三、一审程序未追加李兰为被告是否程序违法。在李舒婷与周丹丹于2018年6月30日签订的《门面转租协议》中，周丹丹系承租方，在周丹丹与李淑玲于2019年1月31日签订的《门面转租协议》中，周丹丹在协议抬头作为转租方署名，从本案连续签订的两份转租协议看，周丹丹作为上述两个合同的相对方，具有一致性。本案原审原告李淑玲仅起诉周丹丹，一审法院未追加李兰作为本案的被告，并无不当。周丹丹主张一审法院程序违法，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。周丹丹如认为李兰应承担相应的责任，可另行主张权利。综上所述，周丹丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定周丹丹与李淑玲签订的《门面转租协议》无效不当，但处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费775元，由上诉人周丹丹负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  张 健二〇二一年二月五日法官助理  许晓华书 记 员  陈 浅