江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初11975号 原告：南京康恩博思企业管理有限公司，统一社会信用代码91320104MA1MGORR9X，住所地南京市。 法定代表人：任延珍。 委托诉讼代理人：张大伟，江苏维世德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛宁。 被告：南京追光者影院管理有限公司，统一社会信用代码91320106MA1TCQTJ1U,住所地南京市。 法定代表人：孙涛燃。 委托诉讼代理人：贾倩，江苏法德东恒律师事务所律师。 被告：孙涛燃，男，汉族，1987年6月23日生，居民身份证号xxxxxxxxxx********，住南京市。 被告：徐刚玉，男，汉族，1982年10月25日生，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 委托诉讼代理人：贾倩，江苏法德东恒律师事务所律师。 被告：袁堃，男，汉族，1985年9月18日生，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 被告：董四维，男，汉族，1985年3月5日生，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 委托诉讼代理人：黄剑林，江苏天旭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严梦玲，江苏天旭律师事务所律师。 原告南京康恩博思企业管理有限公司（以下简称康恩博思公司）与被告南京追光者影院管理有限公司（以下简称追光者公司）、孙涛燃、徐刚玉、袁堃、董四维房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康恩博思公司委托诉讼代理人张大伟、薛宁，被告追光者公司委托诉讼代理人贾倩，被告孙涛燃，被告徐刚玉及其委托诉讼代理人贾倩，被告袁堃，被告董四维委托诉讼代理人严梦玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康恩博思公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告追光者公司2018年3月20日签订的《合作协议》于2020年9月14日解除；2、判决被告追光者公司立即腾退并返还位于南京市；3、判令被告追光者公司支付拖欠租金1680261元，并支付违约金950587元和滞纳金563461元（暂计算至2020年9月14日，以1680261元为基数，自2020年9月15日起至租金实际支付之日止，按每日万分之四计算至实际给付之日止）；4、判令被告追光者公司支付房屋占有使用费475293.5元（暂计自2020年9月21日起至2020年12月20日，按月租金标准计算房租占有使用费为475293.5元，2020年12月21日起至房屋实际交付之日止，按月租金标准163184元，按月支付房屋占有使用费）；5、判令被告孙涛燃对上述第三项诉请确定的租金在1680261元的范围内承担连带清偿责任；6、判令被告孙涛燃、徐刚玉、袁堃、董四维对上述第三、四项诉请确定的金额对被告追光者公司不能清偿的部分在未出资范围内承担补充赔偿责任；7、本案诉讼费由五被告负担。事实与理由：原告与被告追光者公司于2018年3月20日签订了一份《合作协议》，协议约定原告把大桥南路14号交付给被告追光者公司作为电影院经营使用。协议约定被告追光者公司确保原告每年的收益为壹佰捌拾肆万伍仟捌佰元整，自第三年起，每年收益金在上一年度基础上递增3%，收益金由被告追光者公司于每年11月26日前支付，自2018年11月26日起至2020年10月20日止，被告追光者公司未按协议支付原告全年收益金，经多次催缴至今还未付清。经原告多次催缴，被告追光者公司仍然拖欠收益金，原告发告之函给被告追光者公司，决定于2020年9月14日解除合作协议，2020年10月24日收回案涉房屋。2、合同协议十二条第三点约定被告不能按期支付收益及税款，拖欠当期全部或部份收益及税款达十五天以上的，原告有权解除合同，收回出租房屋，没收租赁押金并要求被告承担本合同第十三条约定的违约责任并承担由此给原告造成的损失（以合同解除当年六个月的收益计），同时，己收租金不予退还。3、协议十二条第三点约定乙方逾期支付本合同约定的甲方收益及税款的，则每逾期一日，就乙方未支付收益、税款的实际额按每日万分之四向甲方支付滞纳金。4、被告孙涛燃、徐刚玉、袁堃、董四维系追光者公司股东，且并未履行出资责任，应对本案承担连带责任。为维护合法权益，原告诉至法院。 被告追光者公司辩称，原告将房屋转租的行为是无权处分，南京市电影剧场公司拒绝追认其转租行为，故合作协议无效。租金拖欠没有这么多金额，房屋占用损失因疫情影响，歇业6个月，应当减免租金。原告的滞纳金主张缺乏法律依据，被告并未给原告造成实际损失，违约金应该下调。被告同意合同解除时间为2020年9月14日。占用费以年租金1845800元上浮三个点为计算依据。公司股东出资已经到位，且没有到加速期，不存在连带责任。 被告孙涛燃辩称：同意被告追光者公司的意见。被告已经出资到位，不同意承担责任。 被告徐刚玉辩称：被告已经出资到位，不同意承担责任。 被告袁堃辩称：被告已经出资到位，不同意承担责任。 被告董四维辩称：同意被告追光者公司的意见。被告出资到位，且没有达到法律规定的注册资本加速到期的条件，无需承担责任，且被告并未收到原告发出的告知函等材料，更不应承担相应责任。 本院经审理认定事实如下：追光者公司成立于2017年11月29日，法定代表人为孙涛燃，注册资本500万元，股东为孙涛燃、徐刚玉、袁堃、董四维、康恩博思公司。 2018年3月19日，追光者公司、孙涛燃、董四维、徐刚玉、袁堃作为甲方，康恩博思公司作为乙方，签订《关于签署“合作协议”的协议》，内容为：1、甲方同意乙方请求，以乙方名义非实际注资入股甲方公司，即“追光者公司”，占注册资本20%，甲方股东需确保出资到位，乙方未实际出资对外责任由甲方承担；2、乙方不参与甲方的公司管理及职能分工、公司利润分成、业务提成及年底分红利益；3、乙方不享有公司法或公司章程所规定的股东权利，不承担公司法或公司章程所规定的股东义务，乙方不得以此额度对外作为在甲方拥有资产的依据，乙方不得以任何方式将其持有的注资额度用于设定抵押、质押、担保、交换、还债等…… 2018年3月20日，康恩博思公司作为甲方，追光者公司作为乙方，签订《合作协议》，约定：第一条合作模式：1.1甲方将位于大桥南路14号（原百姓人家）的房屋约900平，提供给乙方使用，该房屋由乙方作为电影院经营使用。乙方完全知晓甲方与业主方南京市电影剧场公司签订的房屋租赁协议内容，并同意按现状接收该房屋。1.2影城由乙方全部出资并负责运营，乙方确保甲方每年的收益为人民币1845800元。自第三年起，每年收益金在上一个年度租金基础上递增3%。甲方在收取乙方款项后可提供房屋出租税发票，开具发票费用由乙方承担。1.3甲方同意乙方控股投资成立的影城公司（即乙方影城暂定名，以工商部门核定的为准）注册后，本合同中的所有权利和义务将无条件的全部转由乙方影城承担。届时，本合作合同的合作方将转为乙方影城，但乙方作为乙方影城的担保人向甲方承担保证责任，乙方影城成立后乙方送甲方5%干股。甲方不享有乙方影城的分红权、表决权、处置权。第二条合作期限：合作期限为十年，自2017年9月21日至2028年1月20日止。其中四个月为过渡期。2.2合作期届满如继续合作，乙方需提前三个月内与甲方另行商谈合作事宜。第三条房屋用途：3.1该标的物供乙方作为电影院经营使用。本合同签订前，乙方已经充分了解并确认该房屋符合其经营用途。乙方需具备相应的资质并办理相关的有效证照，不得用于违法经营，不得超出约定的使用范围。3.2乙方不得改变房屋用途。第四条履约保证金：4.1为保证本合同的履行，乙方在合同签订后三日内向甲方支付履约保证金人民币461450元，甲方在收到履约保证金五个工作日向乙方出具收款凭证。对本条所约定的履约保证金，乙方不得充抵甲方收益、水电费、物业管理费等。4.2若合作期满或因甲方原因提前终止合同，同时乙方未向甲方提出任何主张、诉讼仲裁、赔偿等事项，且已腾空所有可移动物品、办理完房屋交还手续，水、电、气、营业执照等交接和迁出手续，在结清各项费用且乙方按期退出房屋后7日内无息退还履约保证金。4.3乙方应严格遵守本合同的约定，如有违约或本合同另有约定的，甲方可直接使用保证金支付相应款项、冲抵损失或违约金、对外支付或赔偿等，以确保本合同的有效履行。如甲方使用了上述保证金后本合同仍在履行中，则甲方有权要求乙方补足保证金。若乙方未按甲方要求予以补足的，甲方有权按照本合同约定解除本合同并主张相应的违约责任。如保证金不足以弥补甲方损失的，甲方还有权向乙方追偿不足部分。第五条甲方收益金及支付方式：5.1甲方收益金标准：乙方确保甲方每年的收益金为人民币1845800元。5.2收益金收取方式：本合同签订后三日内，乙方即向甲方支付第一年收益金人民币1845800元，后续收益金的支付时间为每年11月26日。第六条其他费用：6.1该标的物由甲方整体（原百姓人家）交付给乙方，合作期间该标的物的物业管理以及各项费用（包括但不仅限于燃气费、有线电视费、水电费、宽带费以及所有相关费用等）均由乙方自行负责承担……第七条标的物的交付及收回：7.1甲方收到乙方足额支付的首期收益金、履约保证金等费用后三日内，甲、乙双方进行该标的物及现有附属设施设备的移交。由于乙方款项支付原因导致甲方交付迟延的，合作期不予顺延。乙方拖延首期房收益金、履约保证金任一项费用超过一个月，则本合同解除，乙方已交费用不予退还，同时应支付三个月收益金作为违约金。7.2合作期届满或本合同被解除、终止的，乙方应于合同解除、终止后五日内交还该标的物。在交还时，应当保持该标的物的完好状态，不得影响该标的物的正常使用；乙方应在合作期届满前或合同被解除、终止之时，应提交该标的物的资产和设备清单、水电气缴纳清单以及其他与该标的物使用相关的各类资料。双方应检查该标的物内设备、设施，不可移动的设备、设施应能正常运转，如有损坏的，乙方应负责在移交前修复或承担赔偿责任，并无偿移交给甲方。乙方应提前将其添置的可移动部分自行移除，在乙方向甲方移交房屋时，其添置的可移动部分未自行移除的，视为其放弃处分权，由甲方处理。7.3该标的物返还时，双方应结清收益金、物业管理费、水电气费用、保证金等相关费用。双方在交接清单上签字后，甲方房屋以及附属设施应当经甲方验收合格后交还给甲方。乙方不再承担对该标的物的保管责任、如在交接清点时发现因乙方使用维护不当对房屋建筑及附属设施造成的损坏，应由乙方负责维修或赔偿，甲方有权直接从乙方保证金中扣除，不足部分可继续向乙方追索。7.4如因乙方原因使得甲方不能在本条第二款约定的时间收房并支配、使用该标的物的，则每逾期一天，乙方按交付时的日收益标准的1.5倍向甲方支付延期占用费。7.6乙方归还该标的物时，不得以任何理由要求甲方支付搬运、搬离费用，不得要求甲方购买屋内装修和附属设备……第十二条合同的变更、解除与终止：12.1甲乙双方协商一致可以变更或终止本合同。如需变更，甲乙双方应另行签订书面协议。12.3在合作期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合作合同，收回该标的物、没收履约保证金并要求乙方承担本合同第十三条约定的违约责任并承担由此给甲方造成的房屋闲置损失（以合同解除时当年六个月的收益计），同时已收收益不予退还：（1）逾期接收标的物超过十五天的；（2）未经甲方书面同意，进行装修、改造或拆改、变动房屋主体结构的；（3）将该标的物整体转租、抵押、转让、转借、与他人合租、联营、入股或与他人调剂交换的；（4）严重损坏该标的物的；（5）未经甲方同意，改变合同约定的房屋用途的；（6）利用该标的物放置危险物品或者进行违法活动的；（7）不能按期支付收益及税款，拖欠当期全部或部分收益及税款达十五天以上的；（8）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，经催告后于十日内仍未缴付的；（9）其他严重违反本合同约定的情形。第十三条违约责任：除本合同另有约定外，甲、乙双方协商一致如下：13.1甲、乙双方均应严格履行本合同的约定，如有违反，则除本合同另有约定的违约责任或其它约定外，违约方应承担由此给守约方造成的损失。13.2在合作期内，乙方逾期支付本合同约定的甲方收益及税款的，则每逾期一日，就乙方未支付收益、税款的实际数额按每日万分之四向甲方支付滞纳金，逾期达十五天未付清的，甲方可按本合同约定解除本合同，并视同乙方违约。13.3合作期满，乙方应如期交还房屋。乙方逾期归还，则应支付违约金，并且还须依本合同第7.4条约定按实际使用时间向甲方支付延期占用费……第十四条不可抗力：14.1不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，如战争、地震、飓风等。本合同所称不可抗力也包括政府征收行为。14.2合作期间，如遇不可抗力导致合同不能继续履行的，合同自然终止，乙方应按要求立即腾空并返还该标的物，双方互不承担违约责任……协议还对其他事项进行了约定。 2018年12月27日，追光者公司出具《付款计划》一份，载明：现在尚未支付2019年第一季度房租，因我公司股东变动，出现财务问题，我司保证在大桥南路14号大华大戏院大桥南路店开业收到广告和租赁费用后（2019年1月10日前）付清45万元整，第二季度费用在房屋到期前15天前支付清房租45万元整。如若不能按期支付，贵司有权收取银行贷款利率的6%的违约金。 2019年2月27日，孙涛燃向康恩博思公司出具《还款计划》，内容为：关于拖欠房租事宜，我司计划于3月5日先支付贵司人民币/万元，3月10日支付50万元，关于后期房租支付方式，我司在新资金进入后应积极恢复到合同约定的年付模式，在此之前我司应在2019年8月先恢复到半年支付，在恢复到半年支付后的下一期，恢复到8个月支付，逐步恢复到年付模式。 2019年6月18日，追光者公司向康恩博思公司出具《付款计划》，内容为：截至2019年6月18日只支付了房租45万元，现还欠141万元尚未支付给康恩博思公司，我司预计于2019年6月28日前先支付10万元，2019年7月8日前支付10万元，2019年8月10日前支付30万元，2019年8月20日前支付50万元，2019年9月10日前付清全部拖欠款项。孙涛燃在担保人处签名确认。 2019年11月27日，追光者公司出具《还款计划》，内容为：本司需向康恩博思公司支付2018至2019年房租185万元整，因故至今剩余57万元未支付。现本公司承诺2019年12月8日前支付8万元，2019年12月15日前支付15万元，2019年12月28日前支付15万元，2019年12月31日前支付19万元。孙涛燃在担保人处签名确认。 2019年11月29日，追光者公司出具《还款计划》，内容为：本司需向康恩博思公司支付2019至2020年房租185万元整，现本公司承诺2020年1月30日前支付40万元，2019年2月25日前支付40万元，2020年4月10日前支付35万元，2020年5月15日前支付40万元。2020年8月30日前支付余下30万元。孙涛燃在担保人处签名确认。 2020年9月11日，康恩博思公司向追光者公司发送《告之函》，内容为：关于收回大桥南路14号房屋事宜，贵司与我们签订了一份《租赁合同》，按照该合同约定，贵司承租我们位于南京市，租赁期限自2017年9月21日至2028年1月20日。该合同签订后，我们依据合同约定将房屋交付给了贵司使用。但在合同租赁期贵司累计拖欠我们的客户租金2471174元。我们多次催交，但贵司仍拒绝支付。贵司拖欠租金行为的已违反了合同约定，应依照合同约定及合同法规定，现我们决定于2020年9月14日星期一解除合同，收回大桥南路14号房屋，并要求贵司承担支付租金义务并按每日万分之四承担延期付款的违约责任。徐刚玉、袁堃、孙涛燃在该告知函上签名确认。 2020年10月21日,康恩博思公司向追光者公司发送《告之函》，内容为：现我公司正式通知你方，2020年9月11日你方已签署2020年9月14日解除合同告之函，至今你方仍然没有支付所欠房租，现通知你方请于2020年10月24日室内物品清空，交还房屋，否则屋内所有物品按放弃处理，请严格按照合同履行你方责任和义务，请知悉。孙涛燃在签收人处签名确认。 另查明，2017年3月20日，案外人姜文舒向康恩博思公司转账461450元，摘要为房租。康恩博思公司认为该笔款项系追光者公司支付的履约保证金，追光者公司认为系支付房屋租金。 审理中，康恩博思公司提交了：1、《章程修正案》、《股东出资情况》，证明被告孙涛燃的认缴出资额为155万元，被告徐刚玉的认缴出资额为145万元，被告袁堃的认缴出资额为85万元，被告董四维的认缴出资额为15万元，出资时间为2058年11月18日，出资均未到位。 追光者公司提交了：1、租金支付表，证明房屋使用期间租金支付情况，把免租期计算在内，第一年租金全部支付完毕包括3个月的押金40多万元，第二年2019年1月21日至2020年1月21日租金已支付144万元，第三年未支付，同时申请因疫情减免4个月租金；2、银行流水明细，证明已支付部分使用费；3、微信工作群沟通记录，证明2020年7月17日各影院做开业准备，2020年7月28日正式开业；3、银行账户交易明细，证明被告公司股东均已出资到位（合计5374436.29元）；4、（2020）苏0106民初3171号开庭笔录，证明被告在另案中已支付的房租和装修款金额已超过须出资的金额。 董四维提交了：1、中国建设银行尾号3312的银行转账明细，平安银行尾号7060的账户交易明细，证明董四维转账合计618600元，远超过董四维的认缴出资额15万元，已经实缴出资到位；2、（2019）苏0106民初13260号庭审笔录，证明董四维已经出资到位。 审理中，康恩博思公司与追光者公司明确案涉合作协议已于2020年9月14日解除，目前追光者公司仍在使用案涉房屋，尚未交还房屋。 本院认为，康恩博思公司与追光者公司签订的《合作协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，依法成立并生效。各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。审理中双方一致确认案涉合作协议已于2020年9月14日解除，本院对此予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故康恩博思公司要求追光者公司腾退并返还位于南京市，本院予以支持。 关于康恩博思公司主张的房屋租金1680261元。追光者公司认为应当扣除其于2017年3月20日支付的461450元，关于该笔款项的性质，结合双方约定及陈述，应当为房屋租金。考虑到疫情的影响，本院予以扣除两个月租金316862元，故追光者公司还应支付截止2020年9月14日的租金为901949元。关于康恩博思公司主张的违约金和滞纳金。追光者公司认为合同约定的违约金标准过高，要求予以调整。结合双方的合同履约情况以及追光者公司的违约情形和违约程度，本院认定违约金为35万元。因前述违约金已足以弥补康恩博思公司的损失，故本院对于滞纳金的有关主张不予支持。 关于康恩博思公司主张的房屋占有使用费。因案涉合作协议已于2020年9月14日解除，追光者公司自2020年9月15日起支付占用使用费至实际交还房屋之日止。结合双方的约定，本院认定追光者公司按照月租金158431元（1845800元×103%/12）的标准支付占有使用费至2021年1月20日，自2021年1月21日起按照月租金163184元（1845800元×103%×103%/12）的标准支付占有使用费至实际及交还房屋之日止。 关于康恩博思公司主张孙涛燃对追光者公司的上述租金在1680261元的范围内承担连带清偿责任。孙涛燃在在追光者公司出具的多份还款计划上作为担保人签名确认，但并未对保证方式进行约定，应当认定为承担连带保证责任。故孙涛燃应当对追光者公司上述欠付租金的债务承担连带清偿责任。关于康恩博思公司主张孙涛燃、徐刚玉、袁堃、董四维对追光者公司不能清偿的债务部分在未出资范围内承担补充赔偿责任。本案中，孙涛燃、徐刚玉、袁堃、董四维作为追光者公司的股东，出资的认缴期限目前尚未届满；根据相关法律规定，股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿部分承担补充赔偿责任，须以公司不能清偿债务为前提，目前难以认定追光者公司已经不能清偿到期债务，故对康恩博思公司的该项主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百八十五条、第七百零三条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告南京康恩博思企业管理有限公司与被告南京追光者影院管理有限公司2018年3月20日签订的《合作协议》于2020年9月14日解除； 二、被告南京追光者影院管理有限公司于本判决生效之日起十日内将南京市； 三、被告南京追光者影院管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告南京康恩博思企业管理有限公司房屋租金901949元及违约金35万元； 四、被告南京追光者影院管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告南京康恩博思企业管理有限公司自2020年9月15日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费（其中自2020年9月15日至2021年1月20日按照月租金158431元的标准计算，自2021年1月21日至实际及交还房屋之日止按照月租金163184元的标准计算）； 五、被告孙涛燃对被告南京追光者影院管理有限公司欠付的租金901949元承担连带清偿责任，并在清偿后，有权向被告南京追光者影院管理有限公司追偿； 六、驳回原告南京康恩博思企业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费41326元，减半20663元，保全费5000元，合计25663元，由原告南京康恩博思企业管理有限公司负担10000元，由被告南京追光者影院管理有限公司负担15663元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  徐小菲 二〇二一年二月二十五日 书记员  宋小雨