河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终9589号上诉人（原审被告）：李红涛，男，汉族，1974年12月29日出生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：郭丽红，河南广泉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩素珍，女，汉族，1938年6月22日出生，住河南省洛阳市涧**。委托诉讼代理人：杨强，河南万基律师事务所律师。上诉人李红涛因与被上诉人韩素珍确认合同无效纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初6647号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法适用独任制程序对本案进行了审理。上诉人李红涛及其委托诉讼代理人郭丽红，被上诉人韩素珍的委托诉讼代理人杨强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李红涛上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回韩素珍的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由韩素珍承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，判决错误。1.一审法院认为经济适用房未满五年交易，违背经济适用房政策，判决合同无效，没有法律依据。《中华人民共和国合同法》第52条第（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定”合同无效。关于对“法律、行政法规强制性规定”的识别，2019年11月最高院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第30条明确规定：违反法律、行政法规的强制性规定，合同法司法解释(二）第14条明确限于“效力性强制性规定”。所谓“效力性强制性规定”涉及金融安全、宏观政策等公序良俗的；涉及人体器官、枪支、毒品等标的物禁止买卖的；涉及场外配资合同违反特许经营管理的；涉及交易场所、交易方式违法的。本案，一审法院认定的“经济适用房政策”既不是法律，也不是行政法规，更不属于“效力性强制性规定”，所谓违背政策导致合同无效，没有法律依据，认定错误。2.一审法院认定韩素珍将经济适用房转让给李红涛，损害了其他低收入群体利益，没有事实依据。韩素珍购买经济适用房的资格系经政府审核确认，于2014年5月22日和洛阳市万家安房地产开发有限公司（以下简称万家安公司）签订《商品房预售合同》。经济适用房是有限产权，但购买五年后是完全可以交易的，韩素珍在购房后不足五年的情况下将房产转让给李红涛，只是提前交易，但没有损害其他低收入群体利益，不足以造成买卖合同无效。事实上，万家安公司于2020年3月已公告小区具备办证条件，至2020年10月本案诉讼时，案涉房屋购买已满5年，早已具备转让交易条件。参照最髙院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房买卖合同，应当认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”故本案《房屋买卖合同》在起诉时已达到购买满五年的交易条件，且不在政府强制回购的范围内，交易应当有效；一审法院认为“损害其他低收入群体利益”缺乏事实依据，以此认定合同无效错误。3.《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且已实际履行，合同合法有效。李红涛系伊川县农民，在房屋经纪人、韩素珍聘请的律师等专业人员的参与下，和韩素珍在房管局服务大厅内签署了《房屋买卖合同》，李红涛完全相信房屋买卖的合法性，主观上没有任何过错。《房屋买卖合同》签订后，李红涛支付25万元房款，实际居住至今，合同已履行。由于目前案涉房屋已具备办证条件，合同约定的办证时间将近，韩素珍故意撕毁合同，恶意违背诚实信用原则。4.一审法院未对合同无效后果作出处理，程序不当，判决不公。最高院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条明确规定：在双务合同中，原告起诉请求确认合同有效并请求继续履行合同，被告主张合同无效的，或者原告起诉请求确认合同无效并返还财产的，而被告主张合同有效的，都要防止机械使用“不告不理”原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应向原告释明变更或者增加诉讼请求或者向被告释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷；人民法院审理认定合同无效，除了在判决书“本院认为”部分对同时返还作出认定，还应当在判项中作出明确表述，避免因判令单方返还而出现不公平的结果。本案，韩素珍主张合同无效，一审法院未进行任何释明，仅认为韩素珍在没有退回房款、赔偿损失的情况下，要求李红涛返还房屋有悖公平，对返还房屋的诉求未予支持，但未能对合同无效的责任作出认定，未对李红涛的损失给予认定，未能维护李红涛利益，判决不公。综上所述，李红涛与韩素珍签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律，不损害社会公共利益，一审法院判决合同无效错误，请二审法院依法支持李红涛的上诉请求。韩素珍辩称，1.2017年4月24日，韩素珍与李红涛签订的《房屋买卖合同》违反了国家关于经济适用房的宏观政策，损害了国家利益和公共利益、违背了公序良俗，合同应属无效。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第11条规定：“严格经济适用房上市交易管理，经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权，购买经济适用房不满五年，不得直接上市交易”。《经济适用房管理办法》第30条规定：“购买经济适用房住房不满五年，不得上市交易。”根据上述法律、法规可知：经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房，经济适用房的取得具有很强的人身依附性和政策性，且经济适用住房购房人拥有有限产权，在购买不满五年的，不得直接上市交易。2017年4月24日，李红涛在明知涉案房产系经济适用住房且不具备上市交易的前提下仍然下与韩素珍签订《房屋买卖合同》，该合同不仅违反了国家对经济适用住房管理的法律规定，还破坏了经济适用房的管理秩序，损害了国家利益和公共利益、违反了公序良俗，合同应属无效。2.韩素珍与李红涛签订的《房屋买卖合同》不仅损害了国家利益和公共利益、违背了公序良俗，同时还违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。《九民纪要》第三十条规定，下列强制性规定，应当认定为：“效力性强制性规定”：（1）强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；《九民纪要》第三十一条规定：违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。上述规定明显突破了原《中华人民共和国合同法》第五十二条及《合同法司法解释一》第四条所明确的认定合同无效的依据仅为法律、行政法规的规定，有限度的将规章列为认定合同无效的依据，即所违反的规章系涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发〔2007〕24号系国务院制定，属于行政法规；《经济适用住房管理办法》系建设部、发展改革委、监察部财政部、国土资源部、人民银行、税务总局等部门联合制定下发的部门规章。随后国土资源部颁布了国土资源部关于认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》进一步加强土地供应调控的通知（2010修订）；财政部颁布了财政部关于贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的通知（财综〔2007〕53号）。通过国务院以及各部委制定的经济适用住房行政法规和部门规章可以看出：低收入人群住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市低收入人群住房问题，始终把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，经济适用住房是解决城市低收入家庭住房困难的国家宏观政策。涉案的房产的确系经济适用住房，是国家为解决低收入家庭而提供的政策性房屋，因其具有社会保障的性质，故国家对经济适用住房的购买对象、申请条件、上市交易等均有特殊的规定。韩素珍与李红涛签订的《房屋买卖合同》不符合经济适用住房上市交易的条件，违反了法律、行政法规的强制性规定，合同应属无效。一审法院在查明事实的基础上，适用相关法律，行政法规支持了韩素珍的诉讼请求合理、合法，既保障了国家关于经济适用住房宏观政策的实施，也彰显了法律的权威。请求二审法院查明事实，依法驳回李红涛的上诉请求。综上所述，李红涛与韩素珍签订的《房屋买卖合同》不仅违背了经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入群体的利益，违反了公序良俗；同时还违反了国家对经济适用住房的法律、行政法规强制性规定，涉案的《房屋买卖合同》无效。韩素珍向一审法院起诉请求：1.确认韩素珍与李红涛签订的房屋买卖合同无效，房产价值53万元；2.判令李红涛向韩素珍返还位于洛阳市洛龙区××与××大道交叉口××小区××单元××号房屋；3.判令李红涛承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：韩素珍系符合经济适用房购买条件的人员。2014年5月22日韩素珍与洛阳市万佳安房地产开发有限公司签订一份《商品房预售合同》，韩素珍购得位于洛阳市洛龙区××与××大道交叉口××小区××单元××号经济适用房一套。韩素珍（甲方）与李红涛（乙方）于2017年4月24日签订《房屋买卖合同》一套，主要约定：甲方将其所拥有的涉案房屋出售给乙方；房屋成交价为53万元；合同签订之日乙方向甲方支付部分购房款25万元，甲方将房屋相关证件购房合同、契税票、购房发票、及物业的相关手续交由乙方保管，剩余28万元在甲方将房产证完全过户到乙方名下五个工作日，乙方支付给甲方。在该合同下方甲方、乙方处有韩素珍与李红涛的签名按印。合同签订当日，李红涛依约支付部分房款25万元，韩素珍将涉案房屋交付于李红涛使用至今。后双方发生纠纷。一审法院认为，韩素珍与李红涛双方之间签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，该院对其真实性予以确认。涉案房屋系经济适用房，经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。因其具有社会保障的性质，故国家对经济适用住房的购买对象、申请条件、上市交易等均有特殊规定。该房屋的取得具有很强的人身依附性和政策性，经济适用住房购房人拥有有限产权，购买不满五年的，不得上市交易，如果五年内因各种原因需要直接上市交易的，政府要优先回购，回购的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。本案中韩素珍在限制交易期内出卖经济适用房，违背了经济适用住房的政策，损害了其他低收入群体的利益，该《房屋买卖合同》无效，故该院对韩素珍要求确认合同无效的请求，该院予以支持；关于韩素珍要求李红涛返还涉案房屋的诉讼请求，虽然涉案合同无效，但是考虑到韩素珍实际收到部分购房款的事实，结合李红涛装修入住至今的事实，韩素珍在没有退回购房款、赔偿损失的情况下，要求李红涛返还房屋有悖公平原则，故对其该项诉讼请求不予支持。其可另行主张。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项之规定，判决：一、韩素珍与李红涛于2017年4月24日签订的《房屋买卖合同》无效；二、驳回韩素珍其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计4550元，由韩素珍承担4450元，李红涛承担100元。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本院经审理查明事实除与一审法院认定事实一致外另查明：案涉房屋的不动产发票显示，韩素珍购买案涉房屋的时间为2014年6月5日，即该房屋自不动产发票出具之日至2019年6月6日已经满五年。自案涉房屋买卖合同签订之日2017年4月24日至今，李红涛已经实际在案涉房屋居住三年有余。本院认为，当事人在市场交易活动中应遵循诚实信用原则。关于案涉《房屋买卖合同》的效力问题，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条规定：“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易……”。该规定的内容，实质是要求政府相应职能部门针对经济适用住房有限产权人转让房产必须严格执行购买满5年再上市交易的规定，意见并未涉及经济适用住房有限产权人转让行为的效力的问题。本案《房屋买卖合同》虽是在韩素珍拥有有限产权未满5年的期限内所签订，但双方约定“剩余28万元在韩素珍将房产证完全过户到李红涛名下五个工作日，李红涛支付给韩素珍”，具有在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记的意思表示，并不违反上述规定的精神。且韩素珍、李红涛对案涉《房屋买卖合同》的真实性并无异议，应为双方真实意思表示，韩素珍未提供其他充分有效证据证明该合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条有关合同无效的其他情形，结合案涉房屋在韩素珍起诉时已满5年期限，符合上市交易条件，且李红涛已实际居住至今的事实，本院认为该《房屋买卖合同》为有效合同，一审法院对此认定不当本院依法予以纠正，故李红涛有关案涉《房屋买卖合同》有效的上诉请求成立，本院依法予以支持。综上所述，李红涛的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初6647号民事判决；二、驳回韩素珍的诉讼请求。一审案件受理费减半收取计4550元，由韩素珍负担。二审案件受理费9100元，由被上诉人韩素珍负担。本判决为终审判决。审判员  付爱丽二〇二一年二月三日法官助理傅艺林书记员杨伯钊