山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁14民终515号上诉人（原审被告）：武城县城区金虎家私专卖店，住所地山东省武城县城区鸿基大厦**。经营者：甄荣华，经理。上诉人（原审被告）：甄荣华，男，1969年9月18日出生，汉族，个体工商户，住山东省武城县。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：王洪泉，山东益联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武城县鸿基实业公司，住所地山东省武城县新城振华街。法定代表人：边景兰，经理。委托诉讼代理人：徐永峰，武城志峰法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：林绍兵，武城志峰法律服务所法律工作者。上诉人武城县城区金虎家私专卖店（以下简称金虎家私）、甄荣华因与被上诉人武城县鸿基实业公司（以下简称鸿基公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省武城县人民法院（2020）鲁1428民初1983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金虎家私、甄荣华上诉请求：1.依法撤销武城县人民法院作出的（2020）鲁1428民初1983号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院列甄荣华为被告错误。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条规定，本案应以金虎家私营业执照上登记的字号为当事人。二、一审法院对被上诉人未尽维修义务的违约行为事实认定错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条规定，出租人的维修义务是出租人对物的瑕疵担保责任中派生的义务。维修义务是指在租赁物出现不符合约定的使用状态时，出租人须对该租赁物进行修理和维护，以保证承租人能够正常使用该租赁物，无论是出租人对租赁物进行维修，还是承租人对租赁物进行维修，影响承租人对租赁物正常使用收益的，承租人有权要求出租人相应减少租金或者延长租赁期限。一审中，上诉人列举了大量的证据证明，被上诉人应当履行维修义务而未尽维修义务或在明确通知漏雨的情况下维修不当，致使上诉人的经营场所、商品家具被漏雨损害，经营活动受到影响，造成了严重的财产损失，影响了承租人对租赁物的正常使用收益，承租人有权要求出租人相应地减少租金或者延长租赁期限。上诉人的抗辩“因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的抗辩同属一个标的物租赁合同纠纷，并且上诉人提交了装修家具受损照片39张以证明因未尽维修义务造成的损失情况，一审法院却认定为：“2020年5月8日，上诉人通知原告房屋漏雨后，原告于2020年5月份对房屋进行了维修。2020年8月13日对房屋再次修缮（注意时间），上诉人未提交证据证实原告存在不及时维修房屋的情况，故原告在履行房屋修缮义务过程中不存在违约行为，上诉人所称原告房屋在漏雨时给其造成损失未提交证据证实，上诉人也未对此提出反诉，故本院不予审查”错误。三、被上诉人违背《合同法》基本的公平原则、诚实信用原则，作为国有企业拒不响应国家的疫情防控期间减免房产租金政策并恶意诉讼。1.被上诉人不顾合同的约定，擅自改变、缩小上诉人的经营通道和营销格局，不仅没有提前协商、通知，对上诉人合理合规的减免租金申请置之不理，既违反政府的要求也违反了公平原则和基本的诚实信用原则。2020年上半年，鸿基大厦一楼因其他租赁经营户进行装修改造，导致原经营出入口由以前的五个减少到一个，并且将上诉人的标志性出入口改造成其他经营户的出入口，导致上诉人的经营受到不良影响。以上装修改造均是被上诉人批准同意的，改变了上诉人的原经营状态，造成了上诉人的销售损失。2.面对上诉人有理有据的要求，被上诉人一方面假意应承，以上报上级未答复为由拖延，另一方面却提起诉讼，不仅违背《合同法》基本的诚实信用原则，也浪费了国家司法资源。上诉人并非故意违约拖欠房租，而是一直积极主动的与被上诉人反映问题，友好协商解决方案。3.被上诉人作为国有企业拒不响应国家的疫情防控期间减免房产租金政策。山东省财政厅、山东省人民政府国有资产管理监督委员会《关于做好疫情防控期间减免房产租金和相关工作的通知》和山东省人民政府办公厅印发《关于抓好保居民就业，保基本民生，保市场主体工作的十条措施的通知》要求房租应免尽免、应减尽减、应退尽退。被上诉人对该政策置之不理。国有企业属于落实减免租金的主体。山东省办公厅通知要求，对承租国有资产经营性房产的个体工商户和小微企业，在落实减免或减半征收房租的优惠政策基础上，再减半征收，延期期限延长至2020年12月31日。四、一审法院理应判决驳回原告的全部诉讼请求。一审中原告的诉讼请求为解除合同，其它请求均是以该请求作为前提，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的意见（二）》第一条第五项承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难，或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按约定的期限支付租金为由，请求解除租赁合同的，人民法院不予支持的规定，应当驳回诉讼请求。五、一审判决书出现时间错误。一审判决书第9页第9行“被告未按合同约定于2016年7月1日缴纳租赁费4万元”中应为2020年。鸿基公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，程序合法，适用法律正确，是一份有温度的判决，既考虑新型冠状××疫情给上诉人带来的经济损失，给予上诉人免交三个月租金20000元，又考虑到由于上诉人在现租赁场地长期经营，在社会和客户中具有一定的知名度，如终止租赁合同必定影响上诉人的经营，故驳回答辩人请求终止合同的诉讼请求。关于上诉人提出的由于答辩人逾期维修造成的经济损失，如存在以上事实，也是由于上诉人在一审过程中未提起反诉，故一审法院未予审理，一审法院也指出上诉人可另案提起诉讼。合同履行过程中不管发生任何情况，双方均应依据合同约定履行义务，上诉人未依据合同按时足额交纳租金，已构成违约，一审法院并未追究上诉人的违约责任。周边道路和环境的改造升级是为了商户更好的发展，并未影响上诉人的经营。恳请中级人民法院依法查清事实，驳回上诉，维持原判。鸿基公司向一审法院起诉请求：1.解除原告与两被告之间的《资产经营承包合同》，两被告立即搬出租赁的经营场地，并支付违约金2万元、承包费自2020年7月1日起至搬离完毕全部财产之日止每日按500元计算及逾期利息按月利率1分承担，截至2020年9月10日暂时共计36,000元；2.本案诉讼费及其他一切费用由两被告承担。一审法院认定事实：2020年1月1日原告（甲方）、被告甄荣华（乙方）就涉案房产的租赁签订《资产经营承包合同书》，合同约定，合同期限：自2020年1月1日起至2024年12月31日止，期限为五年；承包金交纳方式为，乙方年上交承包金8万元，采取先行交款方式，每半年预交一次。即：2020年1月1日前上交4万元，2020年7月1日前上交4万元，此后，每年按同行方式交纳。如乙方未按期交纳甲方终止合同，追究乙方违约责任；乙方经营承包期内，需自行办理营业执照，自行缴纳税款，独自承担经济、民事责任，期间发生的任何经济纠纷与甲方无关；甲乙双方任何一方违约导致合同终止，违约方需向对方支付三个月承包金作为损失赔偿。营业性用水电及维修更换和其他费用，均由乙方全部承担；因乙方原因造成其他楼层不能正常经营的，乙方承担一切损失，按违约处理，甲方有权终止合同；乙方经营性的装修，户外广告面的装修，经营设施的布局，不得破坏大厦的主体结构，必须先交设计规划图纸，经甲方审核批准后才可动工，广告面设计需经相关部门审核，上述所有费用均由乙方全部承担。合同期满后如不续包，乙方应在十五日内自行拆除和撤离自己的装修、经营设施，恢复原貌。乙方不得损坏甲方的财产及各种设施，不按规定期限拆除和撤离或损坏甲方财产设施的，甲方有权强行搬离，其损失、费用由乙方承担。并享有追究乙方赔偿的权利；乙方对所辖范围内的消防安全负全责。甲乙双方任何一方违约导致合同终止，违约方需向对方支付三个月承包金作为赔偿，因不可抗力造成本合同不能执行，视为合同自行解除，双方互不违约，均不承担任何责任。甲方对乙方的装修、柜台、经营设施等所花费用均不赔偿。装修费用乙方与拆迁方或有关部门协调赔偿，甲方协助。甲方负责房屋楼顶修缮，乙方提供信息，如维修不及时给造成经济损失，甲乙双方协商解决赔偿事宜。二楼如出租经营范围与三楼一致，同等价格优先三楼。合同签订后，被告按合同约定，于2020年1月1日被告向原告交纳了半年租金4万元。2020年5月8日，被告通知原告维修房屋，2020年5月22日，原告对房屋进行了修缮。2020年7月29日，原告向被告发出通知，认为仓库年久失修，已出现漏雨，要求被告在2020年8月15日前将仓库清空。2020年7月1日，被告没有按约定向原告交纳2020年下半年租金。2020年7月10日，原告通过EMS快递向被告发出交纳租金通知，因被告逾期交纳房租，原告要求解除与被告之间的承包合同，要求被告自收到通知后的三日内搬出涉案场地，要求被告承担违约金2万元。被告多次迟延签收后拒收。2020年7月16日，被告向原告提出申请，认为，因原告装修使入门通道减少，严重影响被告的经营。致使被告处于亏本状态。因房屋漏水，也给被告造成巨大的损失。因新冠疫情，被告的生意亏损巨大。根据以上情况，要求减免6个月的房租。2020年8月5日，原告向被告发出通知，认为，根据双方的合同，不存在减免房租的情况，故对被告减免的请求不予接受并再次向原告发出通知，要求解除双方签订的合同。2020年2月5日，德州市人民政府办公室发布关于应对新冠疫情支持发展保持经济健康运行的若干意见。该意见规定，降低企业运营成本，减免中小企业房租，对承租国有企业经营性房产的中小企业，2020年2月至4月份房租免收，对存在支付困难的企业，可以延期收取租金，具体收取期限由双方协商决定。2020年5月份，被告就因原告装修以及装修影响减少了通道与原告电话交流。一审法院认为，原告与被告甄荣华签订的合同名为承包合同，虽为原告与被告甄荣华签订，但在合同中约定由甄荣华自行办理营业执照，履行合同义务的主体为原告与武城县城区金虎家私专卖店，故本案的合同权利义务的主体为原告与武城县城区金虎家私专卖店。甄荣华租用原告的房屋进行经营，双方并不存在承包关系，故双方签订的合同名为承包合同，实为房屋租赁合同，应按租赁合同关系确定双方的权利义务。关于在房屋修缮过程中原告是否存在违约。双方合同第十三条规定，甲方负责房屋楼顶修缮，乙方提供信息，如维修不及时给对方造成经济损失，甲乙双方协商解决赔偿事宜。2020年5月8日，被告通知原告房屋漏雨后，原告于2020年5月份对房屋进行了维修。2020年8月13日对房屋再次修缮，被告未提交证据证实原告存在不及时维修房屋的情况，故原告在履行房屋修缮义务过程中不存在违约行为。被告所称原告房屋在漏雨时给其造成损失未提交证据证实，被告也未对此提出反诉，故一审法院不予审查。关于被告主张的新冠疫情期间减免房租问题，国家及山东省人民政府对减免中小企业的房屋房租均做出规定，德州市人民政府办公室关于应对新冠疫情支持企业发展保持经济健康运行的若干意见规定，对承租国有企业经营性房产的中小企业，2020年2月至2020年4月的房租免收，对存在资金支付困难的中小企业，可以延期收取租金，具体收取期限由双方决定。上述规定适用于原、被告之间的租赁关系。按上述规定，原告应对被告承租期二至四月份的三个月房租（即20000元）给予免收。关于被告所主张的其他租户装修通道减少给经营造成损失问题，因被告未提供证据证实减少通道的具体情况，也未提交证据证实通道的减少对其经营产生损失原因力的大小及损失具体数额的证据，也未对其主张提出反诉请求，对被告的此项主张不予处理。关于被告所称向阳路的改造影响其经营造成损失要求原告减免房租问题，现在城市化高速发展，市政施工已经被广泛认知并接受，在签订合同时，被告对此应该能够预见到，另向阳路的施工也并未完全封闭被告的经营通道。向阳路改造与双方的租期相比，时间不长，施工结束后带来的便利也会给被告带来更多收益。故对被告因市政施工要求原告减免租金的请求不予支持。双方合同虽在第二条约定，如被告未按期交纳房租原告终止合同，追究乙方违约责任。但《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的意见（二）》第一条第五项规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难，或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按约定的期限支付租金为由，请求解除租赁合同的，人民法院不予支持。根据上述规定，结合本案情况，在出现疫情后的疫情防控措施必然会导致被告收入减少，被告在国家出台相应减免租金政策向原告提出合理要求后，没有积极落实明确减免租金的数额，导致被告没有向原告及时支付相应租金，根据相关法律规定及上述情况，原告要求解除合同并承担违约责任的诉讼请求不予支持。被告主张的其他损失在不能确定的情况下，不构成不交纳租金的事由，被告应按合同将减免后的租金及时支付给原告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的意见（二）》第一条第五项的规定，判决：一、被告武城县城区金虎家私专卖店于判决生效之日起十日内支付原告2020年下半年租金20000元（已扣除免收租金）。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费700元减半收取计350元由原告武城县鸿基实业公司与武城县城区金虎家私专卖店均担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题有两个：一、一审法院将甄荣华列为本案被告是否正确；二、一审法院判决金虎家私支付租金2万元是否正确。关于一审法院将甄荣华列为本案被告是否正确的问题，本院认为，鸿基公司在诉讼请求中明确主张甄荣华承担责任，一审法院根据鸿基公司的诉讼请求将甄荣华列为本案被告并无不当。关于一审法院判决金虎家私支付租金2万元是否正确的问题，本院认为，第一，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6项第一款规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”山东省人民政府办公厅印发的《关于抓好保居民就业、保基本民生、保市场主体工作的十条措施》第二条规定：“延长房租减免。对承租国有资产类经营性房产的个体工商户和小微企业，在落实已经出台的减免或减半征收房租的优惠政策基础上，再将减半征收房租期限延长至2020年12月31日。……”涉案房屋属于国有资产类经营性房产，根据以上规定，在免除2020年2月至4月租金的基础上，还应当对2020年5月至2020年12月（共8个月）的租金减半收取。经过计算，金虎家私2020年应当交纳的租金数额为33333元（8万元÷12月×1月+8万元÷12月×8月÷2）。第二，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案当事人认可，涉案房产曾于2020年5月、8月两次维修，维修时间分别为约一周、一天。根据鸿基公司2020年7月29日发出的维修通知，维修前需要将仓库清空，可见涉案房屋的维修必然会影响房屋的使用，因此，维修期间的租金应当减收。根据本案的具体情况，本院酌情认定因维修租赁物而应当减收的租金数额为1333元。第三，虽然市政施工在短期内可能会对金虎家私的经营产生影响，但是金虎家私与鸿基公司所签订租赁合同的租期为五年，市政施工发生在租期的第一年，剩余租期仍然较长，因此，金虎家私能够享受到因市政施工带来的更多收益，一审法院对于金虎家私以市政施工为由减免租金的主张未予支持并无不当。第四，本案租赁标的物所在场地存在多家商户，金虎家私在订立租赁合同时应当预见到，在租赁合同的履行过程中会有其他商户进行装修改造。本案租赁合同对于其他商户的装修改造并无限制性的约定。因此，金虎家私以其他商户装修给其造成损失为由提出的减免租金的主张，没有事实和法院依据，一审法院未予支持并无不当。第五，金虎家私向鸿基公司预付的2020年房屋租金数额为4万元，而金虎家私应当支付的2020年的房屋租金数额为3.2万元（33333元-1333元），金虎家私并未欠付鸿基公司2020年度房屋租金。因此，鸿基公司在本案中提出的支付房屋租金的诉讼请求不应支持。另外，一审判决书第九页第二段第三行记载的“2016年7月1日”为鸿基公司质证意见的一部分，该质证意见与一审庭审笔录中记载的鸿基公司的质证意见一致，且不属于一审法院认定的事实，因此不能认定一审判决书中存在笔误。综上所述，一审法院将甄荣华列为本案被告并无不当，但是对金虎家私应当支付的2020年租金数额的认定错误，导致判决错误，应当依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省武城县人民法院（2020）鲁1428民初1983号民事判决；二、驳回被上诉人（原审原告）武城县鸿基实业公司的诉讼请求。一审案件受理费700元，减半收取350元，由被上诉人武城县鸿基实业公司负担；二审案件受理费300元，由被上诉人武城县鸿基实业公司负担。本判决为终审判决。审判长  王子超审判员  王 芳审判员  宋珊珊二〇二一年二月二十五日法官助理王一琪书记员潘科雯