浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终3124号 上诉人（原审被告）：台州华希置业有限公司，住所地台州市路桥区路北街道路桥大道**天时大厦**。 法定代表人：韩忍冰，执行董事。 委托诉讼代理人：柳正晞，浙江台温律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：台州鑫源房地产有限公司，住所地台，住所地台州市路桥区新安西街**v> 法定代表人：陈光德，董事长。 委托诉讼代理人：林小勇。 上诉人台州华希置业有限公司因与被上诉人台州鑫源房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省台州市路桥区人民法院（2020）浙1004民初1206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 台州华希置业有限公司上诉请求：一、请求撤销原审判决，依法改判或发回重审；二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、关于租赁合同解除时间。一审认定租赁合同于2020年3月30日解除是错误的。房屋租赁合同纠纷中，当承租人未经出租人同意搬离租赁房屋，出租人应当积极收回房屋、减少损失扩大，否则，对出租人知道或应当知道承租人搬离后合理期限之后的租金或房屋占用费，应不予支持。《合同法》第119条规定，非违约方应从对方违约开始就产生减损义务，但是根据违约方违约的时间又可将违约行为分为预期违约和实际违约。对于实际违约，可以将履行期届满之时或适当的宽限期满之时作为减损义务开始的时间。对于预期违约，可以选择解除合同请求损害赔偿；也可以选择在履行期届满之前要求其承担违约责任，那么当一方当事人预期违约，非违约方要求解除合同、赔偿损失必然承担减损义务。上诉人认为，可以依据非违约方是否接受对方逾期违约、合同是否具有履行的可能作为认定的标准，具体而言：1、非违约方接受对方预期违约，产生减损义务；2、非违约方不接受对方预期违约，并且因为各种原因合同已经不可能再继续履行、合同的目的不可能实现，面对这种情形非违约方应当担负起减损义务，比如解除合同，或做替代措施，而不能放任损失进一步扩大。3、非违约方拒绝接受对方预期违约，合同履行还是可能的，非违约方可以要求对方继续履行，保障非违约方的实际履行救济权，但也应对实际履行救济权进行一定的限制。本案中，根据微信聊天显示，上诉人于2019年12月30日成立微信结算群提出终止合同，但被上诉人在双方无法达成一致意见后，对上诉人的微信联络置之不理，其至让工作人员退群，其并没有采取必要的措施防止损失的扩大，并拖延到2020年3月18日才发了催告函给上诉人，于2020年3月30日提起诉讼。诉讼过程中，上诉人多次要求双方办理交接于续，被上诉人也一直置之不理。故被上诉人应当自行负责自2019年12月31日至2020年7月9日期间的所谓租金和房屋占有使用费。二、减损措施适当性的判断标准。本案中，上诉人已经用非常明确和肯定的方式告知被上诉人其不会再继续履行合同，那么一个主观善意的人应认识到在这种情况下，再继续履行合同就会造成资源浪费，但被上诉人却仍旧未采取任何措施。故被上诉人就应当在2019年12月30日后积极转移上诉人物品、收回房屋。三、减损规则对违约损害赔偿范围的限制。从《合同法》第119条可以看出，减损规则对违约损害赔偿范围的限制适用于两种情形：一种是针对已经避免的损失；第二种是针对本可以避免的损失，一方违约后，非违约方本可以采取减损措施防止损失扩人，那么这部分损失就是属于本可以避免的损失，针对这部分不可以避免的损失不可要求违约方赔偿。本案中涉及的就是第二种情形，被上诉人未积极收回房屋，故对其主张的2019年12月30日后的房屋占用损失不应支持。综上，请求撤销原审判决，依法改判或者发回重由。 台州鑫源房地产有限公司答辩称：一、上诉人因其自身原因单方要求解除涉案房屋租赁合同，无法定解除权，在与被上诉人协商过程中并未就合同解除事宜达成合意，后经催告无果起诉请求解除租赁合同，直至起诉之日，上诉人也未支付任何租金或办理房屋交接的有关手续。在上诉人违约的情况下，被上诉人享有单方解除合同的权利。二、根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因上诉人安排人员进场施工装修并对涉案房屋的原有装修进行了大面积的拆除，导涉案房屋无法使用，且直至2020年7月9日勘验现场时，上诉人在涉案房屋中仍遗留施工装修材料，导致涉案房屋长期闲置，上诉人理应为此支付相应的房屋占有使用费。三、上诉人不仅未依约支付任何租金或押金，且在拆除涉案房屋原有装修未予修复的情况下单方提出解除房屋租赁合同，施工装修材料长时间占用涉案房屋，构成根本性违约。在此前提下，上诉人上诉提出要求被上诉人承担减损义务，认为被上诉人人应于上诉人提出解除合同的该日同意解除并“积极转移诉人物品、收回房屋”，无法律依据，不合情理。综上，上诉人上诉理由不能成立，要求驳回上诉，维持原判。 台州鑫源房地产有限公司向一审法院起诉请求：1.请求法2院判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.请求法院判令被告向原告支付自2019年11月1日起至房屋交还之日止的租金（按日租金标准4657.53元计算；自2019年11月1日至2020年3月30日的租金为703287.03元）；3.请求法院判令被告向原告赔偿房屋复原费用计币953446.4元并向原告赔偿房屋重新装修期间的6个月租金损失850000元；4.请求法院判令被告向原告支付违约金200000元并向原告赔偿原告已缴纳税费的损失计币297108.63元；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年，原告作为甲方与被告作为乙方签订房屋租赁协议，约定：甲方将坐落于台州市路桥区路××街道××街××＃房屋出租给乙方，甲方于2019年11月1日前向乙方交付该房屋，租赁期限自2019年11月1日起至2020年10月31日止；该房屋年租金1700000元，押金200000元，于本合同签订后三天内支付，原则上不迟于2019年11月3日，租期结束并在乙方结清相关费用后，甲方应在一周内无息返还；租金按年计算，首期2019年11月1日起至2020年10月31日（含增值税，税率5%），乙方应于甲方提供增值税专用发票后的一周内支付；甲方将房屋交给乙方后（含提前介入装修期），乙方的装修及修缮包含安全责任甲方概不负责（含室外），乙方装修不得破坏房屋主体结构（具体以双方确认的装修改造方案为准）；若乙方在甲方没有违反合同的情况下提前解除合同视为乙方违约，乙方负责赔偿甲方违约金200000元，已付租金不予退还。房屋租赁协议签订后，被告未支付押金、租金。原告于2019年11月21日开具了1700000元的增值税专用发票（包含5%税率），为此支付相应税费297108.63元。在审理过程中，原告向该院申请对房屋的装修损失进行鉴定，该院依法委托台州中兴和资产评估有限公司进行鉴定，2020年7月9日，台州中兴和资产评估有限公司对现场进行勘验。台州中兴和资产评估有限公司于2020年8月31日出具资产评估报告，评定案涉房屋原有装修部分拆除的损失为575000元，为此，原告支付鉴定费4000元。2020年9月24日，台州中兴和资产评估有限公司向该院出具补充函，载明：“原告装修完工日期为2012年1月，房屋出租日期为2019年11月，已使用年限约8年，参照房屋室内装修涉及使用年限合理为10-15年，结合尚存的现场状况成新率约为50%。恢复装修的面积约300平方米，施工工期约为30天左右。”原告因本次诉讼，冻结了被告的银行存款，支付诉讼保全费5000元。 一审法院认为，原、被告自愿成立房屋租赁合同法律关系，双方意思表示真实，内容未违反法律法规禁止性规定，应为有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。关于租赁合同解除时间，被告辩称，原、被告双方签订的房屋租赁协议已于2019年12月30日解除，而原告对该解除时间未予认可，双方未就合同解除达成一致意见，被告亦无法定解除权，现原告于2020年3月30日向该院提起诉讼，要求解除合同，被告亦同意解除合同，故双方签订的租赁合同于2020年3月30日解除，原告诉请要求解除租赁合同，该院依法予以支持。租赁协议签订后，被告未支付租金，故被告应支付自2019年11月1日起至2020年3月30日止的租金7032875元。双方租赁合同解除后，被告理应腾空房屋并与原告办理房屋交接手续，但原、被告未办理房屋交接手续，被告在涉案房屋中遗留部分物品，导致涉案房屋长期闲置，被告为此应支付相应的房屋占有使用费，但鉴于原告亦有防止损失扩大的义务，结合2020年7月9日原、被告及鉴定机构工作人员勘验现场，原、被告可对房屋内的遗留物品协商处置，未能达成统一意见的，原告亦应采取相应的措施防止损失扩大，故该院酌情确定被告应支付原告房屋占有使用费至2020年7月9日止为470410元。被告辩称，因原告的原因其无法进入房屋，其未提供充分的证据予以证实，故对该辩称该院依法不予采信。原告诉请要求被告支付自2019年11月1日起至房屋交还之日止的租金，其中要求被告自2019年11月1日起至2020年3月30日止的租金703287及自2020年3月31日起至2020年7月9日止的房屋占有使用费470410元，合理合法，该院依法予以支持，不合理部分，依法不予支持。依据相关法律规定，承租人有正当使用、妥善保管租赁物的义务。被告接收案涉房屋后，对案涉房屋的部分原有装修进行了拆除，租赁合同解除后，被告未将房屋及设施完好无损交还原告。经鉴定机构鉴定，案涉房屋的原有装修部分拆除的损失为575000元。被告辩称，即便恢复原样应考虑折旧的费用，该院认为，原告将案涉房屋出租给被告时，该房屋已经装修完毕并已经使用了约7年多时间，现原告要求被告恢复原状亦应是恢复到被告租赁房屋当时的状态，故应当考虑一定的折旧费用，该院综合鉴定机构的补充函内容及现场勘验，酌情确定案涉房屋恢复原有装修部分的费用为287500元。故原告诉请要求被告支付案涉房屋恢复原状的费用287500元，合理合法，该院依法予以支持，对该诉讼请求中的不合理部分，该院依法不予支持。原告为此支出的鉴定费4000元，系被告未履行恢复原状的义务而产生，故该鉴定费用亦应当由被告承担。原告认为房屋的设计费亦应由被告承担，该院认为，原告主张案涉房屋恢复原样，其提供了案涉房屋原先的装修设计图纸，在本案中已无需再重新设计装修图纸，故对原告该诉讼请求，该院依法不予支持。关于原告要求被告赔偿房屋重新装修期间6个月的租金损失，该院认为，案涉房屋重新装修确需一定的时间，在此期间，案涉房屋无法出租，会给原告造成一定的租金损失。但原告诉请的6个月租金损失明显不合理，该院结合鉴定机构出具的补充函内容，酌情确定房屋重新装修时间为1个月，即被告应赔偿原告重新装修房屋期间1个月的租金损失为141666元。故对原告该诉讼请求中，合理部分，该院依法予以支持，不合理部分，该院依法不予支持。原告主张按合同约定要求被告支付违约金200000元，被告辩称原告主张了损失又主张违约金，属于重复主张。该院认为，依据相关法律规定，违约金的支付数额是“根据违约情况”确定，即违约金的约定应当估计到一方违约可能给另一方造成的损失，现原告已向该院主张相关损失足以弥补其因被告违约给其造成的损失，故该院对原告的该诉讼请求依法不予支持。关于原告因开具增值税发票而产生的其他税费297108.63元，房屋租赁协议约定，被告支付租金1700000元系包含增值税，税率为5%，双方对其他的税费如城建税、教育附加税等未做约定，原告要求该部分税费由被告承担，依据不足，对原告该诉讼请求该院依法不予支持。被告辩称，增值税发票其未进行认证，关于相应税费能否退回，原、被7告可至税务部门协商处理。原告诉请要求被告支付诉讼保全费5000元，该院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告台州鑫源房地产有限公司与被告台州华希置业有限公司签订的《房屋租赁协议》于2020年3月30日解除。二、被告台州华希置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告台州鑫源房地产有限公司租金703287元及房屋占有使用费470410元。三、被告台州华希置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告台州鑫源房地产有限公司房屋恢复原状的费用287500元及赔偿原告重新装修房屋期间的租金损失141666元。四、被告台州华希置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告台州鑫源房地产有限公司诉讼保全费5000元。五、驳回原告台州鑫源房地产有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币30840元，减半收取15420元，由原告台州鑫源房地产有限公司负担7165元，被告台州华希置业有限公司负担8255元。鉴定费4000元（原告已垫付），由被告承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，涉案房屋租赁合同的订立系双方意思表示真实，内容未违反法律法规禁止性规定，应为有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。本案二审争议焦点在于：一、关于租赁合同的解除时间。上诉人于2019年12月30日提出解除合同，但双方未就合同解除达成一致意见，上诉人亦无法定解除权，故上诉人主张在2019年12月30日解除合同的上诉理由不能成立。被上诉人于2020年3月30日提起诉讼要求解除合同，上诉人亦同意解除合同，故双方签订的租赁合同于2020年3月30日解除。二、关于房屋占有使用费问题。双方租赁合同解除后，上诉人理应腾空房屋并与被上诉人办理房屋交接手续，但双方未办理房屋交接手续，上诉人仍有部分物品遗留在案涉房屋内未完全腾空房屋，通常情况下房屋占有使用费应计算至完全腾空房屋之日止。2020年7月9日双方及鉴定机构工作人员勘验现场时，双方对房屋内的遗留物品协商处置但最终未能达成统一意见，被上诉人亦未采取相应的措施防止损失扩大，存有一定的过错，故一审综合考虑上述因素确定计算至2020年7月9日并无不当。 综上所述，台州华希置业有限公司负担的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12740元，由台州华希置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 张妙君 审 判 员 陈永领 二〇二一年二月二十五日 代书记员 张 跃 10-