安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖10民终128号 上诉人（原审原告）：张传林，男，1973年8月2日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：陶冉，北京中银（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙伟杰，北京中银（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄山区成平实业有限公司，住所地安徽省黄山市黄山区太平湖镇政府内，统一社会信用代码91341003756847877F（1-1）。 法定代表人：钟小林，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谷明，安徽谷明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪小桂，安徽谷明律师事务所律师。 上诉人张传林因与被上诉人黄山区成平实业有限公司（以下简称成平公司）商品房预约合同纠纷一案，不服安徽省黄山市黄山区人民法院(2020)皖1003民初1251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。 张传林上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持张传林一审诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由成平公司负担。 事实与理由：一、一审法院认定涉案房屋因环境保护要求被拆除是成平公司主观上不能预见的，成平公司并无过错，不存在违约行为，属事实认定错误。2018年3月，黄山区人民政府官网发布《黄山区太平湖5个违规建设项目整改方案》，明确载明因环保要求，太平湖周围已开发建成的房屋存在被拆除的事实，且成平公司开发的房地产项目也在此次整改范围内。成平公司应当预见其项目存在被拆除风险并应提前告知张传林，然成平公司在销售房屋时一直未告知涉案房屋存在被拆除风险，其主观上有过错。二、一审中，张传林提交调查令申请书，要求法院出具调查令以便张传林调取涉案房屋拆迁补偿情况，向法院提交追加太平湖镇人民政府为第三人出庭参与诉讼的申请书查明补偿款的支付情况，但一审法院均以涉密为由不予准许，属适用法律错误。一审庭审中，张传林提供了同位置同类型房屋被拆除补偿的价款及《房屋拆除补偿协议》，明确涉案房屋被拆除后补偿情况相关材料存在于太平湖镇人民政府处，对于张传林的申请，一审法院不予准许，属于适用法律错误。 成平公司辩称，一审判决适用法律正确，请求驳回上诉。一、一审法院认定涉案房屋因环保被拆除是成平公司不能预见不能克服的原因造成，成平公司没有过错和违约行为，依照法律规定，只存在返还定金义务，不存在赔偿损失义务。二、一审法院以涉密为由拒绝出具调查令、追加太平湖镇人民政府为第三人，适用法律正确，张传林不享有涉案房屋所有权及物权，只能基于合同之债主张权利，更不享有房屋征收补偿权利。 张传林一审诉讼请求：一、解除张传林与成平公司于2019年12月8日签订的《黄山·金碧平湖商品房认购协议》；二、成平公司立即向张传林退还定金10万元，及资金占用利息损失（以10万元为基数，自起诉之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至款清时止）；三、成平公司立即向张传林支付补偿款暂计70万元及资金占用利息损失（以70万元为基数，自起诉之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至款清时止）；四、诉讼费用由成平公司负担。 一审法院查明，2019年12月8日，张传林与成平公司签订《黄山﹒金碧平湖商品房认购协议》，成平公司将其开发的黄山﹒金碧平湖碧天苑小区18幢商品房出售给张传林，房屋面积为299.21㎡，单价为5848.735元/㎡，总价款为175万元。同时约定，因房屋存在抵押情形，成平公司应当在2020年6月30日前办理注销房屋抵押手续，张传林应在2020年6月20日前与成平公司签订《商品房买卖合同》并支付尾款。协议签订前后，张传林于2019年6月10日支付定金5万元，12月7日支付定金5万元，共计10万元，2020年4月22日该房屋被政府强制拆除。 一审法院认为，张传林与成平公司签订的《商品房认购协议》是当事人双方的真实意思表示，没有违背法律的强制性规定，合法、有效，应受到法律保护，双方均应严格信守，全面履行合同义务。张传林在支付购房定金后，成平公司的涉案房屋因政策原因被政府强制拆除，属于不可归责于双方的事由，导致双方未能签订商品房买卖合同。依据双方签订认购协议中关于违约条款的约定，成平公司在最后签约时间未到期前将该商品房另行出售而导致买受人不能购买认购房产，则视作违约，对所交定金双倍返还，并向买受人支付另行向别处购房所产生的房款差价损失，成平公司未将该商品房另行出售，只是因环境保护要求被拆除，其主观不能预见，并无过错，不存在违约行为，按法律规定，应当向买受人张传林返还定金，成平公司同意支付资金占用利息损失，张传林主张的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场四倍利率，无法律依据，不予支持。资金占用利息损失起算时间点应从支付定金之日开始计算，但张传林主张按起诉之日，即2020年10月12日开始计算，不违反法律规定，予以支持。 同时，成平公司在该商品房销售过程中，未隐瞒房屋抵押事实，不存在将房屋出卖给第三人情形，并且取得了商品房预售许可证明，在房屋因环保原因被拆除过错中主观不存在过错，支付购房款是张传林取得房产的基础，其在该房屋销售过程中只支付10万元定金，并未支付全部购房款，故其并不具有充分取得房产的基础，张传林依据房屋所有权主张70万元补偿款及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场四倍利率，但其未能提供证据证明成平公司在该房屋拆除中获利70万元，也未能提供证据证实其损失70万元，该主张无法律依据，不予支持。 依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除张传林与黄山区成平实业有限公司于2019年12月8日签订的《黄山﹒金碧平湖商品房认购协议》；二、黄山区成平实业有限公司于判决生效后十日内退还张传林购房定金10万元，并支付资金占用利息（以10万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年10月12日计算至实际付清之日止）；三、驳回张传林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，减半收取5900元，由张传林负担5000元，黄山区成平实业有限公司负担900元。 双方当事人在二审中所举证据及举证目的与一审相同，相对方的质证意见同一审，本院认证意见同一审。 二审查明：张传林在一审中提交《黄山区太平湖5个违规建设项目整改方案》网站截图一份，该截图载明“金碧平湖：……2.已建成部分保留，未建地块严格按照风景区总规控制要求编制规划……”。黄山区太平湖镇人民政府于2020年4月18日向成平公司发出书面通知，根据中央生态文明建设的总体要求，为加强太平湖生态环境保护，恢复其自然生态功能和公共属性，拟对案涉房屋予以拆除。 二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，张传林与成平公司签订的商品房认购协议是当事人双方的真实意思表示，没有违背法律的强制性规定，应认定为合法有效。张传林支付10万元定金后，因政府行为和太平湖生态环境保护的要求，案涉房屋被黄山区太平湖镇人民政府拆除，导致商品房认购协议不能继续履行，成平公司应当返还张传林10万元定金并按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用利息。张传林在一审中提交的《黄山区太平湖5个违规建设项目整改方案》网站截图，其载明的关于案涉房屋所处小区的整改要求为“已建成部分保留，未建地块严格按照风景区总规控制要求编制规划”，未提及拆除房屋，故不能证明成平公司应当知道案涉房屋存在被拆除的风险。成平公司已经取得案涉房屋的预售许可，但因政府行为和太平湖生态环境保护的要求被拆除，属于不可归责于当事人双方的事由，张传林要求成平公司支付70万元补偿款，并按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价四倍利率支付资金占用利息损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。本案系商品房预约合同纠纷，黄山区太平湖镇人民政府并非本案合同当事人，其作为行政主体，与本案民事纠纷并无关联，一审法院未予准许张传林追加第三人的申请，并无不当。张传林申请出具调查令调取的内容不影响本案处理结果，一审法院未予准许并无不当。综上，张传林的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11800元，由上诉人张传林负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱继全 审判员  蒋 薇 审判员  谢慧慧 二〇二一年二月二十日 法官助理陈虹 书记员陈俊侃 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。