四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1622民初351号 原告：武胜众生物业管理有限公司，住所地四川省武胜县沿口镇杰宇小区，统一社会信用代码9151162277297282X0。 法定代表人：曹甲云，总经理。 委托诉讼代理人：彭海，武胜万众法律服务所法律工作者。 被告：周思英，女，1970年1月24日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：江红（系周思英之子），1992年8月15日出生，汉族，住四川省武胜县。 原告武胜众生物业管理有限公司（以下简称众生物管公司）与被告周思英物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月19日公开开庭进行了审理。原告众生物管公司的法定代表人曹甲云及其委托诉讼代理人彭海，被告周思英及其委托诉讼代理人江红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告众生物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2016年4月1日至2019年11月30日的物业服务费5096.23元（含二次供水加压费366.67元）；2.判令被告交纳逾期支付物业服务费的违约金3836.07元。事实及理由：2015年12月1日，原告与被告居住的凯旋城小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，委托原告对被告居住的小区进行物业管理。合同约定物业服务费按住宅每平方米每月1元，每年12月1日至12月31日一次性收取当年12月1日到次年11月30日的物业服务费，业主未按期交纳物业服务费的，自逾期之日起按年利率24%支付违约金。被告居住于凯旋城小区5幢2单元9楼1号住宅，住宅面积为107.49平方米。综上所述，被告享受了原告提供的物业服务，理应交纳物业服务费，特诉至法院，请求依法判决。 被告周思英辩称，被告是2018年接房入住小区。原告在小区物业服务不到位、管理不规范，小区共同通道常被堵塞；原告与小区业主委员会签订的合同并未进行公示，大多业主并不知情。 本案原告众生物管公司围绕诉讼请求依法提交的证据：1.原告营业执照及物业资质证书、被告身份证等证据复印件，证明原告与被告身份的基本信息。2.物业管理委托合同、物业管理委托合同补充协议，证明原、被告已形成了物业服务合同关系，合同中明确了双方的权利和义务，并约定了物业费计算方式。3.房屋面积测绘结果，证明被告住房面积。4.物业费收取通知，证明原告多次在共同场所进行了催收。5.违约金计算明细，证明违约金计算依据。被告提供了小区共同场所照片打印件30张，证明消防通道被占用，小区环境卫生差等。 被告对原告证据质证认为：第4组证据物业费收取通知不能证明原告向业主进行了催收，没有提供张贴依据。原告对被告证据质证认为：照片内容达不到被告证明目的。经审查，原、被告提供的证据客观真实并与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，2015年12月1日，原告众生物管公司与被告周思英居住的武胜县××镇××小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同约定，原告众生物管公司对该小区进行物业管理，管理期限从2015年12月1日零时起至2019年12月1日零时止。合同第22条约定，住宅物业服务费按1元／㎡／月收取，物业服务费收取时间为每年12月1日至12月30日。同时约定“业主和物业使用人未按期交纳物业管理费，自逾期之日起每日按年应交管理服务费总额（按中国人民银行贷款利率4倍的标准）交纳违约金。”合同第26条约定，对于8楼（含8楼）以上的物业使用人按每户每年100元收取二次供水加压费。合同签订后，原告众生物管公司对凯旋城小区进行物业管理服务至今。被告周思英居住于武胜县××镇××道××号××小区××幢××单元××楼××号住宅，房屋面积为107.49平方米，从2016年4月1日起至2019年11月30日止未向原告众生物管公司交纳物业管理服务费，2021年2月1日，原告众生物管公司遂提起诉讼。 另查明，2018年3月17日，原告众生物管公司与武胜县××镇××小区业主委员会签订《〈物业管理委托合同〉补充协议》，补充协议对《物业管理委托合同》第22条第6款第3、4项和第28条进行了修订。物业费的交纳时间修订为“每年12月1日至当年12月31日止一次性收取当年12月1日到次年11月30日一整年的物业管理费”，违约金以每年应交纳物业费为基数，从逾期之日起按年利率24%计算至付清之日止。 本院认为，原告众生物管公司与凯旋城小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》和《〈物业管理委托合同〉补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。”和《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，被告周思英作为凯旋城小区的业主之一，无论是否知晓，该物业管理委托合同及补充协议均对被告周思英具有法律约束力。原告众生物管公司从2015年12月1日起至2019年11月30日止为被告周思英所居住的凯旋城小区提供了物业服务履行了合同义务，被告周思英理应根据《物业管理委托合同》和《〈物业管理委托合同〉补充协议》约定的物业服务费交纳标准按期向原告众生物管公司交纳物业服务费。庭审中，被告辩称于2018年接房入住小区，又未在法庭规定的期限内提交相关证据予以证明，对其主张本院不予采信，被告抗辩原告在小区服务不到位，提供照片30张予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条“当事人以视听资料作为证据，应当提供存储该视听资料的原始载体”的规定，被告未当庭出示该照片的原始载体，由此，原告抗辩被告物业服务存在瑕疵，证据不足，本院不予认定。综上，原告众生物管公司要求被告周思英支付2016年4月1日至2019年11月30日期间拖欠的物业管理费5096.23元，证据充分，本院予以支持。原告要求被告周思英支付逾期支付物业费的违约金3836.07元，其约定过高，不符合法律规定。从物业管理服务费收取用途来看，其主要是用于服务小区的公共水、电、公共设施维修、垃圾清运、小区保安等费用开支，按照物业服务的行业交易习惯，被告未向原告交纳的物业服务费部分，均由原告先行垫付。因此，根据公平原则，被告的违约行为应当承担原告资金垫付的相关损失，故本院酌情对以被告每年拖欠的物业服务费金额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率计算的逾期付款资金占用利息予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下： 一、被告周思英支付原告武胜众生物业管理有限公司物业服务费5096.23元及逾期付款资金占用利息（利息计算以每年拖欠的物业服务费金额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率计算，至本息付清之日止）； 二、驳回原告武胜众生物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告周思英负担（原告武胜众生物业管理有限公司已垫付25元，在本判决书生效执行时由被告周思英直接支付给原告武胜众生物业管理有限公司）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李毅 二〇二一年二月二十五日 书记员  谭攀