辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终491号上诉人（原审原告）：北京金地格林物业管理有限公司海城分公司。住所地：海城市海州管理区东关街福民委万鑫源小区。负责人：杜爽，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘丹丹，辽宁均秉晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏雪娇，辽宁均秉晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周久杨，男，汉族，1992年7月29日出生，住辽宁省海城市。委托诉讼代理人：胡娟，女，汉族，1969年12月18日出生，住海城市。上诉人北京金地格林物业管理有限公司海城分公司（以下简称金地格林物业公司）因与被上诉人周久杨物业服务合同纠纷一案，不服海城市人民法院（2020）辽0381民初6539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金地格林物业公司上诉请求：1、请求依法撤销海城市人民法院（2020）辽0381民初6539号民事判决，发回重审或依法改判，支持金地格林物业公司一审诉讼请求，即周久杨支付拖欠的物业管理费12569.69元及违约金1000元，合计13569.69元；2、本案全部诉讼费用由周久杨承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，法律适用错误。一审法院认为涉案园区实行封闭管理，周久杨作为商铺业主，实际未享受物业服务合同中约定的全部物业管理服务为由，将物业费金额酌情按全额物业服务管理费的80%收取，缺乏事实及法律依据。一、一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”以及《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《物业管理条例》等相关法律规定，认定上诉人系本案适格主体，依法享有向周久杨主张物业费的权利。故双方应按照合同约定履行合同义务，依据《上海城一期（C地块）前期物业服务合同》第七条及《海城上海城（一期）物业服务合同》第五条约定的商铺物业费收费标准为按建筑面积每月每平方米2.5元收取，该约定合法有效，且周久杨也已按此收费标准实际履行。二、涉案园区一直实行封闭管理，即将园区的共用设施设备等封闭至园区之内，并不影响商铺业主的使用，商铺业主仍与园区内住宅业主共用一套设施设备，况且将商铺封闭至园区内，也有悖常理。故双方应按照物业服务合同的约定履行义务。金地格林物业公司已按照合同约定提供了相关的物业服务，一审法院将商铺房屋物业费金额酌情按全额物业服务管理费的80%收取，不符合合同约定，亦无法律规定。综上所述，一审法院事实认定不清，适用法律错误。请求二审法院依据相关法律规定，撤销该民事判决，依法改判或发回重审。周久杨辩称，在一审答辩中，曾提出金地格林物业公司拖欠我2500元，判决没有表明，其中有1000元是装修押金费，另1500元是改门的费用。金地格林物业公司向一审法院起诉请求：1、请求周久杨支付拖欠的物业管理费12569.69元、支付物业费违约金1000元，合计13569.69元；2、本案全部诉讼费用由周久杨承担。一审法院认定事实，周久杨为上海城(一期)小区58商铺业主，该商铺建筑面积111.73平方米。另查，辽宁上海城置业有限公司(甲方)与上海芸琦物业管理有限公司海城分公司(乙方，以下称芸琦海城分公司)于2014年5月19日签订《上海城一期(C地块)前期物业服务协议》一份，主要内容为：“第二条乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。(一)物业共用部位的维护；(二)物业共用设施设备的日常运行和维护；(三)公共绿化养护服务；(四)物业公共区域的清洁卫生服务；(五)公共秩序的维护服务；(六)物业使用禁止性行为的管理；(七)物业其他公共事务的管理服务；(八)业主委托的其他物业管理服务事项。……第五条乙方提供的前期物业管理服务内容和标准应符合下列约定：(一)物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护；(二)公共绿化养护服务；(三)物业公共区域的清洁卫生服务；(四)公共秩序的维护服务；(五)物业使用禁止性行为的管理；(六)物业其他公共事务的管理服务。…….第七条乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。(二)商业用房：2.50元/月·平方米(电梯运行费另行收取)；(三)电梯运行费：40元/户·月。第十条物业服务费用(物业服务资金)按年交纳，业主应在每年首月10日前(每次缴费的具体时间)履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：(一)自逾期之日起，每日加收应交纳物业服务费千分之三的滞纳金。(二)乙方应向甲方公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年2次向甲方公布物业服务资金的收支情况。……第十九条乙方违反本协议的约定，擅自提高收费标准的，对超出标准的部分，业主有权决绝支付；已经支付的，业主有权要求乙方两倍返还。…….第二十四条本协议中下列词语的定义是：(一)业主，是指物业的所有权人。(二)物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。(三)物业买受人，是指物业出售协议中确定的物业购买人。(四)物业交付使用，是指物业买受人收到甲方书面入住通知并已办理相应手续。物业买受人依约收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为已交付使用。(五)共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。(六)共用设施设备，是指：1、一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备；2、物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的通道、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)等设施。(七)公共区域，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的区域以及整幢住宅外、物业管理区域内，由全体业主、使用人共同使用的区域。(八)专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部分。……第三十条本协议自014年6月1日起至本小区业主大会成立止。又查，金地格林物业公司(丙方)与上海芸琦物业管理有限公司(甲方)、上海芸琦物业管理有限公司海城分公司(乙方)签订《海城上海城前期物业费债权转让协议》，内容为：“1、甲、乙方承认丙方经过本小区业主大会选聘成为本小区物业服务企业的事实，愿意积极协助丙方进行相关事宜的交接。2、甲、乙方同意将2018年8月15日之前预收及未收的物业费债权无条件转让给丙方。3、丙方自本协议签订之日起依法取得本小区2018年8月15日之前的物业费债权，有权向在2018年8月15日前欠缴物业费的相关业主收取相应区间的物业费。4、甲、乙方自本协议签订之日起不再享有本小区2018年8月15日物业费的债权，不得再向相关业主收取物业费。5、本协议一式叁份，甲、乙、丙三方各持1份，自各方签字盖章之日起生效”。又查，金地格林海城分公司(乙方)与海城市海州管理区上海城一期业委会(甲方)签订辽宁省物业服务合同，主要内容为：“第二条乙方应当提供的物业服务包括以下内容：1、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工作图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《管理规约》的授权制订物业服务的有关制度。2、物业共用部位的日常维护、养护和管理。共用部位明细见附件三。3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备明细详见附件四、4、公共绿地、景观的养护。5、清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。6、协助维护秩序，对车辆停放进行管理。7、协助做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。8、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立。9、负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案。10、按照法律、法规的有关规定对物业装饰装修提供服务。11、对物业区域内违反有关治安、环保、无业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。12、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。13、设立服务监督电话，并在物业区域内公示。……第四条物业服务期限为3年，自2018年8月15日至2021年8月16日。第五条本物业区域物业服务收费方式为：包干制。1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：[多层住宅]：1.4元/平方米/月，电梯费40元/月/户；[高层住宅]：1.4元/平方米/月，电梯费40元/月/户；[商业物业]：2.5元/平方米/月；[其他物业]：装修垃圾清运费7元/平方米，二次装修需再次缴纳。第六条业主应当按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为物业服务费到期当月的15日前。……第二十条业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之三的标准承担相应的违约金”。又查，涉案小区实行封闭性管理，砌围墙使涉案商铺独立于住宅小区之外。再查，周久杨未交纳2017年4月1日至2020年12月31日期间的物业费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，各方当事人在享有合同权利与利益的同时亦应按照合同约定或法律规定履行义务。本案中，金地格林物业公司提供的证据能够证明的事实有：1.周久杨与前期物业公司建立物业服务合同法律关系；2.自2018年8月15日由金地格林物业公司收取在该节点之前未交纳物业费；3.在2018年8月15日之后，为该小区实际提供物业服务的系本案金地格林物业公司。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”、第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，金地格林海城分公司系本案适格原告，其依法享有向周久杨主张物业费的权利。关于周久杨应交纳物业费的金额问题，周久杨对物业费的收费标准为2.5元/平方米/月有异议，认为该标准过高。一审法院确认的涉案商铺情况为：涉案小区实行封闭式管理，且砌围墙使该小区商铺独立于园区之外。一审法院认为，金地格林物业公司作为物业服务公司其向物业使用人提供的服务，收取物业管理服务费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则，因周久杨实际未享受物业服务合同中约定的全部物业管理服务，故其不应当要求周久杨交纳全额的物业管理服务费，故一审法院认为周久杨应支付的物业费金额应酌情按其全额物业管理服务费的80%收取，较为合理，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，一审法院依法确定周久杨当交纳2017年4月1日至2020年12月31日期间内的物业费10055.7元(2.5元/平方米/月×111.73平方米×45个月×80%)。关于违约金的问题，庭审已经查明，周久杨并非恶意拒交物业费，而是对于物业费缴费标准存在异议，且在金地格林物业公司提供物业管理过程中存在瑕疵，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，一审法院对其提出的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、周久杨于判决生效后十日内给付北京金地格林物业管理有限公司海城分公司物业费10055.7元；二、驳回北京金地格林物业管理有限公司海城分公司的其他诉讼请求。如周久杨未按判决指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，由周久杨负担45元，北京金地格林物业管理有限公司海城分公司负担25元。此款北京金地格林物业管理有限公司海城分公司已垫付，周久杨在履行判决确定的给付义务时，加付45元给北京金地格林物业管理有限公司海城分公司。本院二审期间，金地格林物业公司向本院提供的证据有：11页56张照片来源于园区拍摄，用以证明金地格林物业公司提供了化粪池清掏、保安、保洁、路面及墙面维修养护、门前清扫积雪，疫情期间消杀等物业服务，并为商铺业主免费提供灭火器、送白菜等增值服务。周久杨质证认为图片显示的是小区的内部，商铺是在外圈，图片是为了打官司而拍的照片，不真实，不符合实际，没有享受到物业服务，雪也是业主自己清扫。本院认证意见是该组证据能够证明金地格林物业公司在物业服务方面存在一定的瑕疵，但同时也能证明金地格林物业公司在物业服务过程中进行改进、完善，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于案涉商铺的物业费标准一节。金地格林物业公司认为其已按照合同约定提供了约定的物业服务，一审法院将商铺物业费金额酌情按全额物业服务管理费的80%收取，不符合合同约定，亦无法律规定。因辽宁上海城置业有限公司与上海芸绮物业管理有限公司签订的《上海城一期（C地块）前期物业服务协议》、金地格林海城分公司与海城市海州管理区上海城一期业委会签订的《海城上海城（一期）物业服务合同》均约定商业用房2.5元/月/平方米，金地格林物业公司为周久杨的商铺提供物业服务，周久杨作为商铺的业主接受了金地格林物业公司服务，应当交纳相应的物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形”。依此规定可知，业主只有在金地格林物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形时才可以拒交物业费。本案中，金地格林物业公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到全体业主满意的程度，但金地格林物业公司在服务过程中针对存在的问题也在不断进行改进，基本上履行了物业合同约定的义务。物业服务企业为业主提供服务属于连续的、动态的，不同业主对于物业服务企业提供的服务也会因评判标准不同出现差异。本案中，一审法院确认涉案小区实行封闭式管理，商铺独立于小区之外，依照《物业管理条例》第四十一条“物业收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定，考虑到周久杨实际未享受物业服务合同中约定的全部物业管理服务，物业费金额酌情按其全额物业管理服务费的80%收取，并无不当，故对金地格林物业公司的上诉理由，本院不予支持。本案中被上诉人周久杨对于一审判决亦有异议，但其并未提出上诉，因二审法院仅对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，故对周久杨的抗辩理由，本院不予审理。综上所述，上诉人北京金地格林物业管理有限公司海城分公司不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元，由上诉人北京金地格林物业管理有限公司海城分公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫相夷审判员  戴艳丽审判员  马 宁二〇二一年二月二十六日法官助理于仁美书记员王佳策