河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初1610号原告：康桥悦生活服务集团有限公司，住所地河南省郑州市**大学路****楼****。法定代表人：戴卫，董事长。委托诉讼代理人：常琳，系该公司法务。被告：陈子荣，男，汉族，1947年4月28日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：陈锡乾，与被告系父子关系。原告康桥悦生活服务集团有限公司（以下简称“康桥物业公司”）与被告陈子荣物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告康桥物业公司的委托诉讼代理人常琳，被告陈子荣及其委托诉讼代理人陈锡乾到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2013年1月1日至2019年12月31日的物业费7152元；2.请求判令被告按照合同约定每日百分之一的标准向原告支付逾期付款的违约金直至交清全部物业管理费止，计算至2020年9月30日为5000元；3.请求判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系原告所提供物业管理服务的业主，房屋坐落于郑州市××大学路街道××长城××室的业主，房屋建筑面积共计74.04平方米，类型：住宅。2007年6月12日，原告与被告签订了《前期物业服务合同》，约定原告为长城康桥华城提供物业管理服务。被告需按建筑面积1.15元/㎡/月支付物业管理费。业主应在每季度首15内履行交纳每季度物业管理费的义务。业主逾期交纳物业费，应承担应交总额的日百分之一的逾期违约金，暂计算至2020年9月30日为5000元。自原告进驻长城康桥华城小区后，原告依照合同约定提供了各项物业管理服务，但被告未依约向原告交纳物业管理费，欠费期间原告多次对被告进行催收，被告至今仍未履行交费义务，被告未交纳物业费的行为已严重侵害了原告及其他业主的合法权益。综上所述，为维护原告的合法权益。现原告特依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，诉至贵院，请求法院判如所请。被告陈子荣辩称，1.原告主体资格不合法问题。我方未与被答辩人签订前期物业管理服务协议，我方签订的物业公司名称为河南长城饭店物业管理有限公司，请法院依法核实原告主体资格。根据管城区市场监督管理局调取资料与业主签订合同的河南长城饭店物业管理有限公司2002年注册，2014年注销，根据二七区市场监督管理局调取资料，2007年8月31日，康桥悦生活服务集团有限公司（注册时名称为河南长城饭店物业服务有限公司）成立，根据二七区房屋管理服务中心回复现物业康桥悦生活服务集团有限公司在政府备案的《前期物业服务合同》签订日期为2006年5月15日。根据二七区市场监督管理局调取的资料，2006年康桥悦生活服务集团有限公司还未注册。根据二七区市场监督管理局调取资料，康桥悦生活服务集团有限公司成立时用房由大学路办事处提供。根据二七区房屋管理服务中心回复2014年2月12日现物业备案，二七区物业管理指导中心按规抄送大学路办事处。根据二七区房屋管理服务中心回复长城康桥华城自2006年以后从未变更过物业服务企业。事实合同关系是指双方当事人并未签订书面的协议，但是形成了真实的交易意向，且以实际行动履行了合同义务的交易形式。一直以来，我国关于物业服务合同的要求都是书面签订，新生效的中华人民共和国民法典把物业服务合同归为典型合同，合同的相对性原则是合同规则得以建立的前提和基础，恶意不签订或者伪造合同，不仅是预备逃避责任的行为，更是交易中严重不诚实行为，甚至还可能触犯刑律，在恶意隐瞒、违背公序良俗等情况下签订的书面合同，法律都判定其无效。恶意隐瞒事实，违背公序，预备逃避行为，更应无效，如在此基础上，何谈事实物业。二、起诉状所述，原告依据合同约定提供了各项物业管理服务，但被告未依约向原告缴纳物业管理费，答辩人不同意这样的说法。事实是这样的，物业公司没有按约定履行合同在先。被答辩人未履行约定对共用部分和共用设施，环境卫生，小区的绿化、清洁，小区的交通秩序、车辆停放、不得占用物业的共用部分、共用设施设备或改变其使用功能未尽到合同约定的义务。原告称自2013年1月1日至2019年12月31日，被告共欠物业费7152元，欠费期间，原告多次对被告进行催收，被告至今仍未履行交费义务。事实是本人在物业公司没有按约履行合同的情况下依然缴纳了2013年之前的物业费用，但物业公司却在我方楼顶从2011年1月滴水至2012年4月发生火灾，物业公司却一直未采取紧急措施，导致我方利益受损。在我们告知物业公司希望他们先关闭水龙头，物业公司人员告知他们没有权力关闭业主私人家的水龙头，由本人爱人自己打开水表间门自己关闭。后来我们与10楼业主沟通时候，业主说他的房顶漏水，没有人管，是质量问题，应该找物业找开发商。从08年10月份实际交房至2011年1月，两年多的时间，还在国家规定的最低保修期内。物业一直说是十楼业主的责任，跟他无关，我方在卫生间与楼道之间的外墙上写满10楼漏水证据，请勿损坏，物业却一直在我方不同意的情况下要求粉刷该面墙壁，并偷偷粉刷了墙面。楼梯间的墙壁损坏那么多他就不去处理。发生大面积漏水之后也一直没人处理。我方联系电视台，记者来实际报道，也没有解决，一直推脱找不到楼上业主，从来没有说过漏水造成的损失问题怎么解决，我方一直缴纳物业费至2013年，后续物业为催缴物业费又多次违法停电。综上，由于物业公司失职给我方造成原本可以避免的物质和精神损失。合同对双方都有约束，我们不是只有交钱业务，也有享受服务的权利。物业也有按合同履行服务的义务。基于上述几点理由，本人要求原告撤销将本人列为被告。首先核查原告的诉讼主体资格是否成立，在成立基础上并就原告提出问题作出整改，并赔偿本人损失后，本人将依法缴纳物业费。本院经审理查明：1、2007年6月12日，河南长城饭店物业服务有限责任公司（甲方）与陈子荣（乙方）签订《前期物业服务协议》一份，主要内容如下：甲方是指房地产开发单位或其委托的物业管理企业，公房出售单位或其委托的物业管理企业；乙方是指购房人（业主）；物业名称为长城康桥华城；乙方所购房屋基本情况为住宅、坐落于**-1-9-中西、建筑面积为73.07平方米；乙方交纳费用时间为季首15日内交纳每季度费用；住宅按建筑面积每月每平方米1.10元；智能化运行维护费每月每平米0.05元。乙方未按本协议约定的交费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从预期之日起按每天1%交纳违约金。2、根据原被告签订的上述服务协议，2013年1月1日至2019年12月31日被告应交纳的物业费金额为7058.56元3、原告提交的工商档案查询材料显示：2010年11月19日，“河南长城饭店物业服务有限责任公司”企业名称变更为“河南太平世家物业服务有限公司”；2016年3月22日，“河南太平世家物业服务有限公司”企业名称变更为“河南新康桥物业服务有限公司”；2020年4月30日，“河南新康桥物业服务有限公司”企业名称变更为“康桥悦生活服务集团有限公司”。本院认为，河南长城饭店物业服务有限责任公司与被告签订的前期物业服务协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。双方应按照合同约定的内容履行各自的义务。签订合同后，“河南长城饭店物业服务有限责任公司”名称经两次变更为“康桥悦生活服务集团有限公司”，现康桥物业公司作为本案原告主张相关权利，主体适格。本案原告作为物业服务公司，是以业主交纳的管理费维持日常运转，进而提供相应服务的，若业主均不按时交纳管理费，将导致物业公司无法及时运转并无法提供相应的服务，最后利益受损亦是业主自身。物业公司和业主只有相互理解，相互配合才能使双方和谐相处，达到共赢。被告作为业主应及时交纳物业管理服务费，履行合同的义务，被告未按约交纳自2013年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，应承担相应的法律责任。根据本院查明的事实被告该期间应支付的物业费金额为7058.56元（73.07×1.15×12×7），本院予以支持，原告主张的高于部分，于法无据，本院不予支持。对于原告要求的违约金，本院考虑到原告作为物业公司，在提供物业服务过程中有待进一步提高服务质量，积极处理业主反映的问题，做到物业公司与业主之间的和谐共处，故原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈子荣应于本判决生效之日起十日内向原告康桥悦生活服务集团有限公司交纳物业服务费7058.56元；二、驳回原告康桥悦生活服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取52元，由被告陈子荣负担。本判决为终审判决。审判员  张玉雪二〇二一年二月二十四日法官助理谢美荣书记员周月月