云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初77号原告：昆明市西山区河南社区居民委员会弥勒寺新村股份合作社组织机构代码：77858723-6住所地：云南省昆明市西山区弥勒寺新村永乐路27号法定代表人：曾伟，任理事长职务委托诉讼代理人：胡建荣，云南博宏律师事务所律师，特别授权代理。被告：方庆云，男，1959年12月10日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。被告：李云红，女，1960年7月31日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。两被告共同委托诉讼代理人：陈杰，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明市西山区河南社区居民委员会弥勒寺新村股份合作社与被告方庆云、被告李云红租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序于2021年2月1日公开开庭进行了独任审理,原告法定代表人曾伟及其委托诉讼代理人胡建荣，被告方庆云和李云红共同委托诉讼代理人陈杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院责令两被告支付自2019年1月1日至2019年5月31日的场地租金958333元人民币；二、按每天占用场地及地上建筑物使用费6302元人民币计至被告清退腾空场地为止（自2019年6月1日至2019年11月30日的场地占用使用费为115万元）；三、支付违约金287500元人民币；四、由两被告对上述费用承担连带清偿责任；五、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与被告经过协商于2016年12月8日签订了一份《租赁合同》，双方约定将原告拥有的位于昆明市平方米的土地及地上建筑物出租给被告使用,租期三年,合同期限自2016年6月1日至2019年5月31日止。在当年上半年3月份以前应将上半年的租金付清。2019年上半年1月1日至5月31日的租金依约应在2019年3月份前付清,但被告未按合同约定付款,原告多次催要无果,被告至今仍欠原告租金958333元未付。被告租用的场地用于开办云南整体厨房用具市场,被告将市场中1的门店出租承包给多家经营厨房卫生用具用品的经营者使用,至今仍在经营。在2019年5月31日租赁合同到期时,被告没有将场地腾空退还给原告。为了保证原告的合法权益不受侵害,原告要求被告按占有场地一天支付6302元使用费付至场地及地上建筑物腾空清退完所有商客并交还原告为止两被告属夫妻关系,双方共同经营、管理该厨具市场,应承担连带清偿责任。被告的违约行为按照《租赁合同》第八条的约定应当支付相应的违约金。综上所述,原告为维护自己的合法权益,只有诉请人民法院支持其诉讼请求。被告方庆云辩称：第一，被告方庆云不是本案适格的主体，原告与昆明伟镇经贸有限公司自2000年签订合作协议以来，一直是以昆明伟镇经贸有限公司的名义与原告签订合作协议和租赁合同，被告方庆云仅是昆明伟镇经贸有限公司的投资人和法定代表人，因此昆明伟镇经贸有限公司才是本案适格的主体。第二，昆明伟镇经贸有限公司承租该市场，自2018年下半年以后拆迁公告下来，商户就没有再与昆明伟镇经贸有限公司继续签订租赁合同，导致昆明伟镇经贸有限公司没有办法向原告支付租金。第三，本案是不存在违约行为，昆明伟镇经贸有限公司多次与原告协商支付资金事宜，也向原告支付租金，但原告多次拒绝收租金。被告李云红辩称：李云红不是本案适格主体，李云红与原告没有签订任何协议，李云红有自己的工作单位，工作单位为成都军区昆明第一招待所。被告李云红已经退休了，李云红没有与方庆云共同经营管理过该市场，因此原告的诉求无事实和法律依据，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。原告提交如下证据：一、1.官渡区体改委文件，2.组织机构代码证，3.区划调整文件（复印件），4.情况说明，5.任命通知二、被告身份证（复印件）；三、1.合作协议，2.合同主体名称变更补充协议，3.规划许可证，4.工程建设项目报建表，5.施工许可证，6.关于将合作协议改为租赁协议及调整部分租金的约定四、租赁合同五、1.土地使用证（复印件），2.完善建设用地手续土地出让金缴纳协议书，3.交费凭证（复印件）六、照片被告方庆云提交如下证据：一、1.企业信用信息公示报告（打印件）；二、2.合作协议、合作协议的补充说明，3.合同主体名称变更补充协议，4.租赁合同（均为复印件）；三、5.租赁合同（复印件）；四、情况说明、工商登记报告（打印件）、身份证（复印件）；五、昆明市综合行政执法局西山分局行政处罚决定书（当庭提交、复印件）被告李云红未向本院提交证据。经审理，本院认定事实如下：2001年1月3日，官渡区经济体制改革委员会出具官体改复（2001）8号文件，同意福海乡河南社区居委会成立“昆明市官渡区福海乡弥勒寺村股份合作社”。2004年7月26日，官渡区区划调整工作领导小组出具官区划领发（2004）1号文件，将福海街道办事处河南社区划出至西山区。2019年11月7日，原告弥勒寺新村股份合作社、案外人昆明市西山区河南社区居民委员会、昆明市西山区人民政府金碧街道办事处共同出具《关于昆明市西山区河南社区居民委员会弥勒寺新村股份合作社至今存在的情况说明》，其中主要记载：2001年1月3日，官渡区经济体制改革委员会官体改复（2001）8号文件，同意成立“昆明市官渡区福海乡弥勒寺村股份合作社”，2004年7月26日，官渡区区划调整工作领导小组官区划领发（2004）1号文件，将福海街道办事处河南社区划出至西山区，区划调整后，“昆明市官渡区福海乡弥勒寺村股份合作社”更名为“昆明市西山区河南社区居民委员会弥勒寺新村股份合作社”，迄今为止一直开展隶属弥勒寺新村股份合作社名下集体资产的各项经济工作。位于昆明市股份合作社所有。2000年5月29日，昆明市官渡区新海实业公司（甲方）与昆明恒安汽车修理厂（乙方）共同签订《合作协议》，主要约定甲方将位于安康路与西园路交汇处，水已安装，填土完成的自有场地一块16.51亩，净余14.31亩承包给乙方经营使用。承包期为15年（自2000年6月1日起至2015年5月31日止）。土地承包费为每年每亩50000元，合计每年715500元，自第11年起，每年递增10%；协议合作期满后，乙方兴建在甲方土地上的建筑物、附着物等不动产，本着来建去留的原则，均无偿归甲方所有，乙方对此不得有任何异议；乙方可自主组织合法的生产、经营活动不受甲方任何干涉，甲方支持乙方发展企业，给予扶持，协调周边环境，协助乙方办理经营过程中涉及的相关证照、手续。案外人昆明市官渡区福海乡河南村民委员会弥勒寺村民小组在上述合同中备注“同意签订合同”内容。后上述双方及“昆明市官渡区福海乡河南村民委员会西坝三村民小组”“昆明市官渡区福海乡河南村民委员会西坝二村民小组”共同签订《合作协议的补充说明》，明确约定“设计、投资、建盖由乙方负责，有关规划建盖手续由甲方办理。甲方于2000年7月20日办理完建设工程规划许可证，后由昆明市规划监察大队三中队办理了现场核线手续（可以开工）…”上述协议签订后，昆明恒安汽车修理厂出资在上述空地上建盖了厨具市场由其经营使用。2003年2月20日“昆明市官渡区新海实业公司”“昆明恒安汽车修理厂”“昆明市官渡区福海乡弥勒寺村股份合作社”“昆明伟镇经贸有限公司”“云南整体厨房用具批发市场”共同签订《合同主体名称变更补充协议》，其中明确，甲方更名为“昆明市官渡区福海乡弥勒寺村股份合作社”，乙方2001年8月27日启用“昆明盛意德经贸有限公司”名称，2002年8月20日，乙方名称变更为“昆明伟镇经贸有限公司”。《合作协议》及《合作协议的补充说明》相应权利义务由变更后的主体继续享有及承担。2005年1月10日，昆明伟镇经贸有限公司（以下简称伟镇公司）与原告弥勒寺新村股份合作社签订《关于将合作协议改为租赁协议及调整部分租金的约定》，约定将2000年5月29日《合作协议》变更为租赁协议，期限延长至2016年5月31日，同时对租金金额及支付期限、方式等进行了变更。伟镇公司法定代表人原系被告方庆云，2016年7月21日，变更为钱庆文至今。2016年12月8日，原告弥勒寺新村股份合作社（甲方、出租方）与被告方庆云（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于昆明市交汇处约11206.72平方米的土地使用权及该地上建筑物出租给乙方经营使用。租赁期限三年，自2016年6月1日至2019年5月31日。年租金为230万元。乙方按每年两次付清当年租金，乙方本着先付款后使用的原则，在当年3月份以前想甲方付清上半年租金，下半年在9月份以前想甲方付清当年租金尾款。乙方未按期支付租金超过一个月的，每逾期一天，按拖欠租金金额的1%支付逾期违约金。乙方未按期支付租金超过一个月，甲方有权终止合同，并收回租赁物。在租赁期内如遇国家城市改造或征用，双方均不承担违约责任。土地及房屋的补偿归甲方享有，同时双方签订的本合同自然终止。庭审中，原被告陈述，《租赁合同》期限届满后，双方未再续签合同，租赁物未移交原告。另，原告当庭陈述其已另案提出了解除涉案《租赁合同》的诉讼。原告于1999年3月取得安康路使用权面积为13408.60平方米的集体土地使用权证（官集用1999字第1135356号），土地用途：商业用地，使用权类型：划拨。于2000年7月20日取得位于西园路××综合商场××层的建设工程规划许可证。于2000年9月5日取得“关于建盖西园综合市场”的工程建设项目报建表。于2000年9月6日取得西园市场（临时设施）施工许可证。后原告于2005年至2007年期间分期缴纳了土地出让金，完善建设用地手续。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。被告已提交诉争建筑物相应建设工程规划许可证、工程建设项目报建表、施工许可证，并在其后按规定补缴了土地出让金，完善了建设用地手续，且涉案《租赁合同》系签订双方真实意思表示，内容不违反法律效力性、禁止性规定，故原告与被告方庆云签订的《租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。第一项诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，被告方庆云未举证证明其已按《租赁合同》约定的期限向原告清偿了2019年1月1日至2019年5月31日的场地租金958333元=230万元/年÷12个月×5个月，依法应向原告支付租金。第二项诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因原告与被告方庆云签订的《租赁合同》期限到2019年5月31日届满，承租人继续使用租赁物，而原告当庭陈述其已另案提出了解除涉案《租赁合同》的诉讼。经核实，另案本院已经受理，案号为（2021）云0112民初85号。因涉案《租赁合同》解除时间待确定，无法确定被告方庆云实际腾退涉案租赁物的前是向原告支付租金还是租赁物的占有使用费，故本院判令被告方庆云向原告支付自2019年6月1日起至2019年11月30日的租金为115万元=230万元÷365天×半年。2019年12月1日之后产生的租金或租赁物的占有使用费，原告可另行主张其权利。第三项诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十四条之规定，本院酌情调整违约金以958333元为基数自2019年6月1日起至款清之日止按年利率4.75%计算的违约金（截止至本案法庭辩论终结前即2021年2月1日违约金金额为79661元）。第四项诉讼请求。因原告未举证证实被告方庆云与被告李云红系夫妻，且本案债务发生在夫妻关系存续期间且以被告方庆云以个人名义为两被告家庭日常生活需要所负的债务。原告应承担举证不能的后果，现有证据不能证实被告李云红应当承担夫妻共同还款责任或连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百四十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决如下：一、由被告方庆云于本判决生效后七日内向原告昆明市西山区河南社区居民委员会弥勒寺新村股份合作社支付自2019年1月1日起至2019年5月31日止的场地租金人民币958333元；二、由被告方庆云于本判决生效后七日内向原告昆明市西山区河南社区居民委员会弥勒寺新村股份合作社支付自2019年6月1日起至2019年11月30日的租金人民币115万元；三、由被告方庆云于本判决生效后七日内向原告昆明市西山区河南社区居民委员会弥勒寺新村股份合作社支付以人民币958333元为基数自2019年6月1日起至款清之日止按年利率4.75%计算的违约金（截止至本案法庭辩论终结前违约金金额为79661元）；四、驳回原告昆明市西山区河南社区居民委员会弥勒寺新村股份合作社对被告方庆云的其他诉讼请求；五、驳回原告昆明市西山区河南社区居民委员会弥勒寺新村股份合作社对被告李云红的全部诉讼请求。如果被告方庆云未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币25966元（原告已预交），由原告自行负担人民币1662元，由被告方庆云负担人民币24304元并于本判决生效后七日内支付原告昆明市西山区河南社区居民委员会弥勒寺新村股份合作社。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审判员 张 杨二〇二一年二月二日书记员 李佐健