四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1102民初1599号 原告（反诉被告）：唐丽莎，女，1985年3月18日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：余鑫，四川得助律师事务所律师。 被告（反诉原告）：马春明，女，1969年4月14日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：马才洪，男，1974年6月30日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 原告（反诉被告）唐丽莎与被告（反诉原告）马春明合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后转为适用普通程序公开开庭进行了审理。2020年11月20日，被告（反诉原告）马春明提出反诉，本院依法受理后适用普通程序合并审理。原告（反诉被告）唐丽莎的委托诉讼代理人余鑫，被告（反诉原告）马春明及其委托诉讼代理人马才洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）唐丽莎向本院提出诉讼请求：1、判令自提起诉讼之日解除唐丽莎与马春明签订的《酒店租赁协议书》；2、判令马春明按合同约定向唐丽莎支付租金60000元；3、判令马春明向唐丽莎支付代付的水、电、气、通信费等3000元；4、判令马春明返还唐丽莎乐山市市中区朝洋旅（酒）店营业执照、公章、卫生许可证、特种行业许可证、消防许可证、税务登记证及朝洋旅（酒）店水、电、气卡。事实和理由：2018年7月1日，唐丽莎和马春明签订《酒店租赁协议书》，协议约定马春明承租唐丽莎所有的位于乐山市市中区××镇××村××组××号的朝洋酒店进行经营，1至4楼整体出租；租赁期10年，自2018年7月1日起至2028年7月1日止；租金前4年为60000元／年，第5年开始每年递增5%；租金一年一交，支付时间不得超过每年7月1日，如超出时间，视为马春明放弃租赁，唐丽莎有权收回酒店经营权；如未租够3年，应补足三年的租金等。协议还约定租赁期间，马春明经营产生的水电气费由马春明承担。协议履行期间，马春明在2020年7月1日前未按约定向唐丽莎支付租金。其后，唐丽莎向马春明发函催收，马春明未进行回复，唐丽莎于7月26日锁门收回酒店。唐丽莎还为马春明代付了电信服务费2570.27元、天然气费175.04元、电费136.98元等。马春明已构成违约，唐丽莎为维护其合法权益，特诉至法院，请求依法支持诉讼请求。 被告（反诉原告）马春明辩称：马春明愿意按合同支付租金，是唐丽莎一方增加租金违约在先，应当继续履行合同，且受新冠疫情影响，应免除部分租金或缓交。唐丽莎未按签订协议时的口头约定完全交付朝洋酒店围墙内的停车场，未将进出酒店的后门钥匙交出，其亲属经常将后门打开，给马春明经营造成影响。2020年7月7日，唐丽莎一方将酒店锁门，限制马春明经营，对酒店客户造成严重影响，马春明无奈之下只能给客人赔礼并减免费用。如果唐丽莎强行解除合同，第三年租金不应支付，并应返还马春明已交租金120000元，赔偿装修费用和添置设备费用321800元。水电气费属于朝洋酒店的予以认可，但2020年7月7日后的费用不应承担。营业执照、公章、卫生许可证、特种行业许可证、税务登记证和朝洋酒店水、电、气卡是在马春明这里。 被告（反诉原告）马春明向本院提出诉讼请求：1、判令唐丽莎承担违约责任，支付马春明经济损失66400元；2、判令唐丽莎承担违约责任，支付马春明装修费用及添置附属设备等损失。审理中，被告（反诉原告）马春明明确两项诉讼请求金额为共计66400元。事实和理由，2018年7月1日，唐丽莎和马春明签订《酒店租赁协议书》，租赁期10年，租金为60000元/年，第5年开始每年递增5%。签约后，马春明投入约三十万元进行装修和添置，其中装修费用二十一万余元，添置茶楼麻将机、抽烟机、卡座、沙发等六万余元。酒店和茶楼正常经营时日均收入均在千元以上。前两年，马春明履行了租金交付义务，第三年在交付租金之前，唐丽莎口头提出涨租金到七万元，如果不同意就要强行收回酒店经营权，马春明不同意涨租金，双方多次口头协商未果。2020年7月13日，唐丽莎以书面形式发函给马春明，明确要求支付租金七万元，并在此之前就已经将马春明的酒店工作人员赶走，强行占有了朝洋酒店。唐丽莎的违约行为给马春明造成重大经济损失，马春明为维护合法权益，故提起反诉，请求依法支持诉讼请求。 原告（反诉被告）唐丽莎辩称：马春明在本诉举证期届满后提出反诉不符合法律规定，应驳回起诉，另案处理。马春明的第一项诉讼请求没有事实和法律依据，不应支持。马春明的第二项诉讼请求证据不足，也不应支持。马春明提交的证据或为其自行制作，或为复印件无原件核对。马春明未按合同约定支付租金，已构成严重违约，无权要求赔偿损失。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：唐丽莎系乐山市市中区朝洋旅店经营者（个体工商户），经营场所位于乐山市市中区××镇××村××组××号。 2018年7月1日，唐丽莎（甲方）与马春明（乙方）签订《酒店租赁协议书》，主要约定有甲方出租给乙方的酒店位于苏稽镇双红村1组32号，供乙方进行酒店经营，经营范围为1至4楼整体出租；租期10年，从2018年7月1日起至2028年7月1日；第一年租金为60000元，第五年起租金每年递增5%，房租一年一交，以银行转账方式执行，转款时间不得超出每年7月1日，如超出转款时间，视乙方放弃租赁，甲方有权收回酒店经营权；从签订协议起，乙方如未租够3年，应补够三年出租费；乙方接手后可进行适当的装修和整改，但合同终止后，乙方的装修费甲方不予补偿；乙方在经营期所产生的水费、电费、税费等费用与甲方无关等。 唐丽莎已将乐山市市中区朝洋旅（酒）店营业执照、公章、卫生许可证、特种行业许可证、税务登记证和水、电、气缴费卡交付马春明。 2020年7月1日前，马春明未向唐丽莎支付第三年租金。 2020年7月13日，唐丽莎向马春明发出《关于朝阳酒店租金催收的函》，函告内容为“马春明女士：您于2018年7月1日租赁我位于苏稽镇双红村1组32号朝洋酒店，本应于2020年7月1日前付2020年7月1日至2021年6月30日租金70000元整，经过多次催缴，您方均未付款，请于收到此函件三日内即2020年7月18日前来付2020年7月1日至2021年6月30日租金70000元整，若逾期未来办理，我方将收回朝洋酒店经营权，同时您方将付清所有欠款”。马春明已收到该催收函。 2020年7月，唐丽莎自行收回位于市中区苏稽镇双红村1组32号的朝洋旅店。双方当事人遂产生纠纷，嗣后诉来本院。2020年9月7日，本院向马春明送达起诉状副本。 另，唐丽莎已代付乐山市市中区朝洋旅店2020年6、7月间发生的电信服务费1728.16元。 上述事实，有营业执照复印件、《酒店租赁协议书》、《关于朝阳酒店租金催收的函》、微信聊天截图、增值税电子普通发票（电信服务）及当事人的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，唐丽莎与马春明签订的《酒店租赁协议书》真实意思是在合同约定的期限内将乐山市市中区朝洋旅店的经营权和唐丽莎所有的位于市中区苏稽镇双红村1组32号的部分房屋等资产交给马春明，由马春明经营管理并自行承担盈亏，唐丽莎收取一定数额的费用。该协议内容不存在违反法律、行政法规的强制性规定、以合法形式掩盖非法目的、损害国家、集体、第三人利益或社会公共利益等合同无效的情形，应为有效。该协议不完全属于房屋租赁合同，也非有名合同，故本院确定本案案由为合同纠纷。 本诉审理中，马春明在法庭辩论结束前提出反诉，符合法律规定，本院受理后依法合并审理，故对唐丽莎关于在举证期届满后提出反诉应予驳回起诉或另案处理的辩称意见不予采纳。 关于当事人是否构成违约，合同是否应解除的问题。根据《酒店租赁协议书》的约定，马春明应在租期内的每年7月1日前转账支付唐丽莎租金，截止2020年7月1日前，马春明未按时转账支付应付租金60000元已构成违约。马春明辩称系因唐丽莎擅自涨价而未及时支付，且有唐丽莎出具的2020年7月13日《关于朝阳酒店租金催收的函》证明催收租金70000元，但未提供证据证明在2020年7月1日前唐丽莎有单方提高租金的行为，故本院对马春明的辩称意见不予采纳。《酒店租赁协议书》约定“转款时间不得超出每年7月1日，如超出转款时间，视乙方放弃租赁，甲方有权收回酒店经营权”，这一约定并不明确，并且要解除合同，唐丽莎应当通知马春明，而非在未通知解除合同的情况下强行锁门限制马春明的经营，故本院认为在合同解除过程中唐丽莎亦有违约行为。马春明的违约行为已导致合同目的无法实现，故本院对唐丽莎主张依法解除合同予以支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条规定“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定”，以及《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”，案涉合同的解除之日为2020年9月7日。 关于是否支付应第三年租金的问题。《酒店租赁协议书》约定“如未租够3年，应补够三年出租费”，唐丽莎据此主张马春明应支付60000元，马春明对此不予认可。本院认为，第三年的租期为2020年7月1日至2021年6月30日，唐丽莎在未解除合同的情况下于2020年7月就已经通过锁门等方式限制马春明的经营，第三年租期基本未履行，根据公平原则，本院酌情对唐丽莎要求马春明支付租金60000元不予支持。 关于唐丽莎主张水、电、气、通信费用等，有票据证明的朝洋旅店2020年6、7月间发生的电信服务费1728.16元本院予以确认，应由马春明支付。其余通信费用发生于2020年8月后，此时马春明已未进行经营，且天然气费用、电费无法核实发生时间，水费无票据，故马春明不应承担其余费用。 关于马春明主张应赔偿经营损失和装修费用及添置设施、设备费用的反诉请求。马春明提交的营业收入证据为自行记录的流水账单，装修合同、收款收据等庭审时均未出示原件核实，本院认为马春明未提交充分证据证明相关事实，并且马春明未按合同约定支付租金的违约行为是导致纠纷的根本原因，故对马春明的反诉请求不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）唐丽莎与被告（反诉原告）马春明签订的《酒店租赁协议书》于2020年9月7日解除。 二、被告（反诉原告）马春明在本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）唐丽莎代付的电信费用1728.16元； 三、被告（反诉原告）马春明在本判决生效后五日内返还原告（反诉被告）唐丽莎乐山市市中区朝洋旅店营业执照、公章、卫生许可证、特种行业许可证、税务登记证和水、电、气缴费卡； 四、驳回原告（反诉被告）唐丽莎的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）马春明的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费计1376元，由原告（反诉被告）唐丽莎负担800元，被告（反诉原告）马春明负担576元；反诉案件受理费1460元，由被告（反诉原告）马春明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  谢 凯 人民陪审员  王加玉 人民陪审员  谢燕莎 二〇二一年二月二日 书 记 员  陈 成