山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁10民终210号上诉人（原审被告）：荣成市环河置业有限公司，住所地山东省荣成市南山北路**。法定代表人：杨玲彪，董事长。委托诉讼代理人：于杰，山东星望律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘永康，山东星望律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王雪，女，汉族，1989年11月8日出生，住黑龙江省延寿县。委托诉讼代理人：孙红军，荣成昀林法律服务所法律工作者。上诉人荣成市环河置业有限公司（以下简称“环河置业”）因与被上诉人王雪房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省荣成市人民法院(2020)鲁1082民初4082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。环河置业上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律错误。本案事实是2016年5月3日双方签订案涉合同，2020年5月13日环河置业取得案涉工程“竣工验收备案证”，2020年8月11日环河置业在“威海晚报”刊登公告通知业主办证，即环河置业己完全履约。而原审认为环河置业违约所依据的时间节点是2019年6月20日(即交房后900天)，仅是案涉合同第二十条第(二)款的部分约定(前提条件)，而该款同时约定的处理方式才是最终解决方式。案涉合同是荣成市住房保障和房产管理部门的指定使用(网签)文本，该合同的签订是双方真实的意思表示，合法有效，合同当事双方应当受该合同约束遵守执行，环河置业依据该合同的第二十条第(二)款约定处理方式履行，不构成违约。因案涉合同合法有效，合同约定的办证期限是案涉房产所在的项目取得综合验收备案证明之日起90日内书面通知买受人办理房屋所有权转移登记，这是明确的、附条件的约定，符合法律原则与规定及行业惯例的，而原审认定2019年6月20日为办证期限，适用“最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”第十九条的规定的“期限届满后超过一年的买受人解除权的行使”，支持王雪的合同解除权，属认定事实不清、适用法律错误。双方签订的合法有效合同，如果一方认为有显失公平，应在一年的除斥期间及时行使撤销权，案涉合同签订于2016年，至本案审理时王雪亦未主张行使撤销权，原审法院无权行使撤销权。王雪辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。案涉房产系王雪通过按揭购买，但是在王雪提起诉讼时，该房产的按揭款项已经全部还清，不存在将来实现抵押权的问题。王雪向一审法院起诉请求：1.判令解除王雪、荣成市环河置业有限公司双方于2016年5月3日签订的《商品房买卖合同》；2.判令荣成市环河置业有限公司立即返还王雪已付购房款365000元及利息（以365000元为基数，自2016年6月7日起至款项实际付清之日止，按同期银行贷款利率计算）；3.本案的诉讼费、保全费、保险担保费由荣成市环河置业有限公司承担。一审法院认定事实：2016年5月3日王雪、环河置业签订GF-2014-0171版本的201605030080号《商品房买卖合同（预售）》，预售许可证号YT14105，约定王雪从荣成市环河置业有限公司处购买荣成市成山大道西段2号中的2幢2层商业2140号房产，约定总房款365000元（其中首付185000元、商业贷款180000元），出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。同时约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起900日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按第2种方式处理：2、出卖人在买受人所购房产所在的项目取得综合验收备案证明之日起90日内书面通知买受人办理房屋所有权转移登记，视为出卖人已经履行了为买受人办理房屋所有权证书的义务，买受人不再承担任何逾期办证的违约责任。”同日签订的补充协议约定：“鉴于乙方要求提前接收所购房产进行装饰、装修，因此乙方同意甲方可以在乙方所购房屋所属工程达到单体工程竣工验收合格后即向乙方先行交付，双方约定甲方向乙方先行交付房产的时间为2016年12月31日前”；“甲方在该房综合验收合格取得备案证明之日起90日内将通过电话或《威海晚报》或书面通知乙方办理房屋产权转移手续，通话时间或此通知的登报时间或通知发出时间为甲方通知乙方办理房屋产权转移手续的有效起始时间。”“凡本补充协议约定的内容与原合同不一致的，均以本补充协议为准。”王雪于2016年4月30日向环河置业付款5万元，5月3日向环河置业付款13.5万元；2016年5月31日，王雪与威海市商业银行股份有限公司崖头支行签订《房屋担保借款合同》，借款18万元支付给环河置业。2020年5月13日，环河置业取得案涉的“新天地1号商场、2号公寓”《竣工验收备案证》。8月11日，环河置业在《威海晚报》刊登公告：“现荣成新天地一期已具备办理不动产权证的条件，请各位业主在本公告登报之日起30日内带齐相关资料到荣成新天地商场五楼办理不动产权证相关手续。”一审法院认为，当事人应当遵守法律规定，遵循诚实信用原则，按照约定全面履行合同义务。环河置业从签订案涉《商品房买卖合同（预售）》及补充协议后，自2016年12月31日双方约定的交房期起算，应在900天内即至2019年6月20日前完成买受人取得该商品房的房屋所有权证书的条件，但环河置业直至2020年5月才取得《竣工验收备案证》，已经构成违约。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。环河置业在约定的办理房屋所有权登记的期限至2019年6月20日届满后，未能在一年内按照约定的方式通知王雪办理房屋所有权登记，王雪依法可以行使合同的解除权。虽然双方在合同中约定“出卖人在买受人所购房产所在的项目取得综合验收备案证明之日起90日内书面通知买受人办理房屋所有权转移登记，视为出卖人已经履行了为买受人办理房屋所有权证书的义务，买受人不再承担任何逾期办证的违约责任”，并在补充协议中约定“甲方在该房综合验收合格取得备案证明之日起90日内将通过电话或《威海晚报》或书面通知乙方办理房屋产权转移手续，通话时间或此通知的登报时间或通知发出时间为甲方通知乙方办理房屋产权转移手续的有效起始时间”，但该两项条款对何时取得综合验收备案证明未做明确约定，属于约定不明，对王雪显失公平，应予撤销。综上所述，环河置业由于不能归责于王雪的原因，于2020年8月11日才履行告知义务，发出办理房屋产权转移手续的公告，告知的时间既超过了合同双方约定的办证时间，也超过了法定的买受人不能行使合同解除权的期间，王雪有权解除合同、请求返还购房款并赔偿利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项、第九十一条第（二）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，判决：一、解除王雪、环河置业双方签订的201605030080号《商品房买卖合同（预售）》及补充协议。二、环河置业于判决生效后十日内返还王雪购房款365000元并赔偿利息损失（以365000元为基数，自2016年6月7日至2019年8月19日，按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算；2019年8月20日至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3388元，由荣成市环河置业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据，本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：王雪是否有权要求环河置业解除案涉房屋买卖合同并返还购房款及利息。双方签订的案涉商铺《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。预售合同第二十条第二款约定，如果买受人未能在房屋交付之日前900日内办理取得所有权证书的，按照第二项即在案涉房屋取得综合验收备案证明之日起90日内通知买受人办理房屋所有权登记，视为出卖人履行办证义务。该条款系双方当事人对房屋登记事项相关权利义务的约定处分，不违反法律法规的强制性规定，双方均应按约履行。本案中，案涉商铺于2020年5月13日取得竣工验收备案证，环河置业于2020年8月11日在威海晚报刊登办证公告，可以视为环河置业已依约完成了案涉房屋权属登记通知义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十九条解除房屋买卖合同条件的侧重点在于买受人因出卖人的原因最终无法办理房屋所有权登记，即当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使合同目的无法实现的情形。现，案涉商铺已经建成并通过竣工验收备案，在本案诉讼过程中已经具备了办理不动产权属登记的条件，王雪已可以办理房屋所有权登记，继续履行不影响其合同目的实现。双方之间主要权利义务已实际履行，解除案涉商铺买卖合同不利于商品房买卖合同法律关系及房地产市场交易秩序的稳定，环河置业如存在违约行为，可依据合同约定承担相应违约责任。故，环河置业的上诉主张，本院予以采纳，但案件受理费应由环河置业负担。综上所述，上诉人荣成市环河置业有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省荣成市人民法院(2020)鲁1082民初4082号民事判决；二、驳回王雪要求解除与荣成市环河置业有限公司于2016年5月3日签订的《商品房买卖合同》并要求荣成市环河置业有限公司返还已付购房款365000元及利息的诉讼请求。一审案件受理费3388元，二审案件受理费6775元，由荣成市环河置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二一年二月二十五日法官助理俞凯书记员安圆圆