浙江省杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初7806号 原告（反诉被告）：吴敏香，女，1975年8月17日出生，汉族，住浙江省淳安县。 被告（反诉原告）：杨庭伟，男，1989年10月30日出生，汉族，住福建省浦城县。 委托诉讼代理人：叶**，浙江德名律师事务所律师。 原告（反诉被告）吴敏香与被告（反诉原告）杨庭伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案，后杨庭伟提起反诉，本院受理后于2021年1月20日公开开庭进行了合并审理。吴敏香、杨庭伟的委托诉讼代理人叶**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴敏香向本院提出诉讼请求：1.解除吴敏香与杨庭伟签订的《房屋租赁合同》；2.杨庭伟返还位于杭州市西湖区××幢××室房屋（以下简称案涉房屋）；3.杨庭伟支付房屋租金（6个月）共计18600元；4.杨庭伟支付违约金50000元；5.本案诉讼费由杨庭伟承担。事实和理由：2019年3月22日，吴敏香通过中介将案涉房屋以4年合同期租赁给杨庭伟使用，并约定每年一个月的空置期（中介作证）总共4个月的空置期，一次性给免了（在中介处了解，杨庭伟也是二房东，在本小区租有多套房）。所以合同的生效期从2019年7月22日至2023年7月21日止。在租赁期间内，杨庭伟未按期支付租金并以疫情构成不可抗力为由，要单方解除合，吴敏香没有同意。为维护自身合法权益，吴敏香依法起诉。 杨庭伟答辩并向本院提出反诉诉讼请求：1.确认案涉房屋租赁合同已于2020年2月10日解除；2.吴敏香返还杨庭伟押金3100元；3.吴敏香返还杨庭伟租金7256元（计算方式：租期自2020年1月22日至2月10日，共20天，该季度总租期91天，9300*71/91=7256）4.反诉诉讼费由吴敏香承担。事实和理由：杨庭伟与吴敏香于2019年3月20日签订的房屋租赁合同约定，吴敏香将案涉房屋出租给杨庭伟，月租金3100元，按季支付，合同用途虽载明为居住但实为经营民宿，吴敏香对此知情且同意，同时约定“如遇不可抗力原因，导致房屋损坏造成双方损失的，合同自动解除，双方互不追究责任”。杨庭伟于合同签订当日支付第一期房租、押金、物业费共计15500元，2019年10月16日支付第二期租金9300元，2020年1月25日支付第三期租金9300元。2020年初，新冠疫情暴发，浙江省政府启动重大公共突发卫生事件一级响应并发布多项防控疫情措施，杭州市所有村庄、小区、单位实行封闭式管理，禁止外来人员进入市区，虽未直接禁止酒店民宿行业经营活动，但客观上杨庭伟根本无法展开经营活动，因此该房屋一直空置导致杨庭伟损失惨重，遂依据合同约定于2020年2月10日通知吴敏香要求解除合同，并将钥匙交换吴敏香，但截至目前，吴敏香既未退还押金，也未返还剩余的房租。综上，杨庭伟请求法庭驳回吴敏香第三至五项诉讼请求并支持杨庭伟的反诉诉讼请求。 经审理查明：杨庭伟与吴敏香经浙江绿城房屋置换有限公司杭州分公司之江一号店见证于2019年3月22日签订《房屋租赁合同》，约定吴敏香将位于杭州市西湖区××幢××室（建筑面积44.01平方米）出租给杨庭伟使用，租赁期限自2019年7月22日起至2023年7月21日止，月租金3100元，支付方式为季付，第一期租金9300元在2019年3月22日支付，第二期租金9300元在2019年10月11日前支付，第三期租金9300元在2020年1月11日支付，第四年租金递增5%，吴敏香于2019年3月22日前将房屋交付杨庭伟并同意其转租或转借他人使用；杨庭伟于2019年3月22日前支付吴敏香押金3100元，未经吴敏香同意，杨庭伟不得以押金抵付租金等费用，租赁期满杨庭伟结清所有相关费用后，吴敏香全额无息退还押金。如因不可抗力原因导致房屋损坏造成双方损失的，合同自动解除，双方互不追究责任。租赁期内，双方均不得擅自解除合同，如遇特殊情况需解除一方应提前30日书面通知另一方，经双方协商同意后方可解除租赁关系。任何一方如未按本合同的条款履行，则视为违约，双方同意违约金为50000元，若违约金补足弥补无过错方损失，违约方还需就不足部分支付赔偿金。 上述合同签订后，吴敏香于2019年3月22日将案涉房屋交付给杨庭伟使用，杨庭伟亦依约支付了合同押金3100元，按照合同约定支付前三季度房租至2020年4月21日。后被告于2020年2月10日通过微信告知原告，称因此次非典型性肺炎突发事件，根据合同第五条第一条，现本人和您提出于2020年2月10日解除合同关系，房租结算到解除合同日期，您需要在日期后7天内来验收房子并退还本人的押金和剩下的租金，感谢您的理解。原告于次日微信告知被告，你的理由达不到解除合同的条件，至于疫情期间的租金问题后期可以协商决定。后原告于2020年3月11日来杭州与被告沟通未果。原告称2020年7月2日在中介人员陪同下在案涉房屋靠近走廊的小窗户的窗台上拿到钥匙，其在7月下旬将该房屋另行出租给他人。 因双方就房屋租赁合同的解除及合同的清算存在争议，现吴敏香诉至本院要求判如所请。 上述事实有《房屋租赁合同》、微信聊天记录、民事判决书、营业执照、工商登记信息等证据及当事人在审理中的陈述在案佐证。 本院认为，杨庭伟与吴敏香的签订《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行各自合同项下义务。在履行过程中，因新冠肺炎疫情影响，政府采取的疫情防控措施构成不可抗力，但杨庭伟履行的是金钱给付义务，不可抗力会影响到其对案涉房屋的转租经营获利，该获利系其签订本案房屋租赁合同的动机，但不是其签订合同的目的，且疫情防控措施系政府短期的、临时性的安排，并已在3月安排复工复产，本案发生的不可抗力并不能致使其不能实现合同目的，其无权以发生不可抗力为由解除合同，故杨庭伟以发生不可抗力为由依据合同约定于2020年2月10日通知吴敏香解除合同，并主张确认案涉房屋租赁合同已于2020年2月10日解除及基于合同解除产生的返还租金、押金的诉讼请求并无法律依据，本院不予支持。鉴于杨庭伟在合同履行期限届满前，明确表示不再继续履行房屋租赁合同项下主要债务，吴敏香有权解除合同，本院确认双方签订的房屋租赁合同于2020年12月19日杨庭伟收到本院诉状等诉讼材料之日起解除。合同解除后，吴敏香基于合同履行期限4年而给予杨庭伟4个月空置期，因合同仅履行一年，故相应的3个月空置期产生的租金9300元，扣除杨庭伟已支付的3100元保证金后的6200元，杨庭伟应支付吴敏香。自杨庭伟支付租金截止日的次日即2020年4月22日至7月吴敏香将房屋另行出租之日止的租金损失，本院酌情考虑新冠疫情影响及吴敏香亦负有防止租金损失扩大义务而在杨庭伟表明不履行合同义务后尽早将房屋另行出租等因素，确定由吴敏香自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认吴敏香与杨庭伟于2019年3月22日签订的《房屋租赁合同》于2020年12月19日解除。 二、杨庭伟于本判决生效之日起十日内支付吴敏香6200元。 三、驳回吴敏香的其他诉讼请求。 四、驳回杨庭伟的全部反诉诉讼请求。 本诉案件受理费减半收取758元，由吴敏香负担690元，杨庭伟负担68元。反诉案件受理费减半收取25元，由杨庭伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  吕后旺 二〇二一年二月五日 书记员  冯 俊 ·10· ·4·