云南省曲靖市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）云03执异15号异议申请人（案外人）云南宣泰火腿有限公司。统一社会信用代码：91530381080428524A。住所地：云南省宣威市西宁街道振兴北路时代天骄**。法定代表人：苗春。委托代理人冯志谋，该公司员工，一般授权代理。申请执行人交通银行股份有限公司曲靖分行。统一社会信用代码：91530300917280243G。住所地：云南省曲靖市麒麟区文昌街**附**。法定代表人：孙丹兵，该行行长。被执行人宣威市宣泰火腿有限公司。统一社会信用代码：91530381745259965P。住所地：云南省宣威市虹桥街道办事处。法定代表人：张国生。被执行人宣威市融资担保有限责任公司。统一社会信用代码：91530381741495549R。住所地：云南省宣威市美伦路**。法定代表人：杨守邦，总经理。被执行人张国生，男，汉族，1969年10月22日生，，住云南省曲靖市麒麟区被执行人王春香，女，汉族，1969年4月12日生，，住云南省曲靖市麒麟区本院在执行交通银行股份有限公司曲靖分行（以下简称交通银行曲靖分行）申请执行宣威市宣泰火腿有限公司（以下简称宣威宣泰公司）、宣威市融资担保有限责任公司（以下简称宣威融资担保公司）、张国生、王春香金融借款合同纠纷一案中，于2020年6月28日发出（2020）云03执恢47号公告，责令被执行人王春香及其他人于2020年7月16日前迁出被执行人王春香所有的位于昆明市红塔东路12号滇池卫城鹿港Ｂ区的房屋，案外人云南宣泰火腿有限公司（以下简称云南宣泰公司）以其对上述房屋享有租赁权为由向本院提出书面异议。本院于2021年2月22日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议申请人云南宣泰公司称，2017年8月10日，异议申请人与宣威宣泰公司签订了《宣威市宣泰火腿有限公司资产收、并购协议》，协议约定由异议申请人收、并购宣威宣泰公司股东王春香名下位于昆明市红塔东路12号滇池卫城鹿港Ｂ区的房产，收、并购价款为1274100元，合同签订一个月内，异议申请人支付2万元给宣威宣泰公司，其他款项在并购期间分别支付。2017年9月1日，异议申请人与宣威宣泰公司签订《补充协议》一份，约定由异议申请人租用王春香的上述房产，租赁期限自2017年9月1日至2027年6月30日，年租金2万元。合同签订之后，异议申请人根据约定支付租金并对租赁物进行了装修，异议申请人一直使用该房产至今，且已经支付了相应的租赁费用。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并实际占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”异议申请人于2017年9月1日已经与宣威宣泰公司签订合法有效的书面租赁合同并一直使用登记在王春香名下的上述房产至今。综上，曲靖市中级人民法院（2019）云03执恢47号执行公告中涉及上述房屋的强制执行损害了异议申请人的合法权益，故请求人民法院中止对该房产的执行。异议申请人云南宣泰公司为证实其主张，向本院提交如下证据：1、营业执照复印件及法定代表人身份证复印件各一份；2、《宣威市宣泰火腿有限公司企业股改、债转股及赴澳洲上市业务启动会议内容》复印件一份、宣威宣泰公司《关于宣威市宣泰火腿有限公司企业资产重组、股改、资产并购转让业务的决定》复印件一份；3、《宣威市宣泰火腿有限公司资产收、并购协议》复印件一份及《补充协议》复印件一份；4、2017年9月29日宣威宣泰公司和云南宣泰留香火腿有限公司共同署名的《现金支付说明》复印件一份及《工资明细表》一份；5、《关于云南宣泰留香火腿有限公司代支付款项及付给现金的说明》一份；6、《欠条》复印件一份及交通银行曲靖宣威支行出具的收款人为樊同团的转账回单复印件六份。本院查明，交通银行曲靖分行与宣威宣泰公司、宣威融资担保公司、张国生、王春香金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月17日作出（2018）云03民初76号民事判决：一、由被告宣威宣泰公司于本判决生效后三十日内偿还原告交通银行曲靖分行借款本金7798971.47元，利息733332.22元，罚息2626867.27元，复利575398.5元，合计人民币11734569.46元（数据统计截止2018年3月21日）及自2018年3月21日起至全部款项偿还之日止的利息、罚息、复利；二、由被告宣威融资担保公司、张国生、王春香对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告交通银行曲靖分行其他诉讼请求。案件受理费92207元，由被告宣威宣泰公司、宣威融资担保公司、张国生、王春香承担。判决发生法律效力后，因四被告未履行生效法律文书确定的义务，交通银行曲靖分行向本院申请强制执行，本院于2019年4月11日以（2019）云03执377号案件立案执行。2019年8月14日，本院裁定该案终结本次执行程序。2020年4月13日，本院以（2020）云03执恢47号案件恢复对该案的执行。在执行过程中，本院于2020年4月21日以（2020）云03执恢47号之二执行裁定查封了被执行人王春香名下所有的位于昆明市红塔东路12号滇池卫城鹿港Ｂ区房屋，查封期限为三年。2020年6月28日，本院发出（2020）云03执恢47号公告，责令被执行人王春香及其他人于2020年7月16日前迁出上述案涉房屋。2020年7月17日，申请执行人交通银行曲靖分行与被执行人宣威宣泰公司、宣威融资担保公司、张国生、王春香达成执行和解协议，本院于2020年7月20日裁定该案终结执行。另查明，2020年9月15日，案涉房屋的实际占有使用人朱哿函已腾空房屋，并将案涉房屋钥匙提交本院。再查明，2020年7月17日，本院选定昆明三阳开泰房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋进行价值评估。2020年10月29日，昆明三阳开泰房地产土地资产评估有限公司出具昆三阳房估［司］字2020第058号《房地产估价报告》，经评估，本院查封的位于昆明市红塔东路12号滇池卫城鹿港Ｂ区价值为人民币1967667元。2021年1月14日，本院以（2021）云03执恢10号案件再次恢复该案的执行。2021年2月19日，本院在淘宝网司法拍卖平台对上述案涉房屋进行了司法网络拍卖，买受人桑江黎以1965900.30元的最高应价胜出。本院认为，本案的争议焦点为异议申请人云南宣泰公司对案涉房屋的租赁权主张是否成立并足以在租赁期内阻止向受让人移交占有的案涉房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”依据该规定，承租人对被执行的不动产主张租赁权并请求在租赁期限内阻止向买受人移交其占有的被执行不动产，必须符合两个条件，一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同；二是在人民法院查封之前已实际占有使用被执行的不动产。在案件执行过程中，人民法院应当结合租赁合同的相关约定、租金支付情况、水电费发票、物业费发票等事实，综合考虑合同当事人的关系、交易习惯等因素，对租赁合同的真实性、合法性进行认定。本案中，异议申请人云南宣泰公司向本院提交的《宣威市宣泰火腿有限公司企业股改、债转股及赴澳洲上市业务启动会议内容》、宣威宣泰公司《关于宣威市宣泰火腿有限公司企业资产重组、股改、资产并购转让业务的决定》、《宣威市宣泰火腿有限公司资产收、并购协议》、《补充协议》等证据材料中，被执行人王春香并非合同当事人，且无其他证据可以证实被执行人王春香授权相关合同当事人对其所有的案涉房屋进行转让或出租，因此，上述证据材料无法证实异议申请人云南宣泰公司与被执行人王春香之间存在真实、合法、有效的书面租赁合同；同时，宣威宣泰公司和云南宣泰留香火腿有限公司2017年9月29日共同署名的《现金支付说明》、《工资明细表》、《关于云南宣泰留香火腿有限公司代支付款项及付给现金的说明》《欠条》、交通银行曲靖宣威支行出具的收款人为樊同团的转账回单等证据材料，其真实性、关联性无法相互印证，不能证实异议申请人云南宣泰公司实际向被执行人王春香支付了租金；此外，异议申请人云南宣泰公司也未向本院提交充分的证据证明其对案涉房屋已实际占有使用，且其占有使用案涉房屋的主张与本院在执行过程中查明的事实不符。综上，异议申请人云南宣泰公司对案涉房屋的租赁权主张无事实依据，其异议请求依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议申请人云南宣泰火腿有限公司的异议申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 陆国生审判员何林审判员 刘      恒二〇二一年二月二十六日法官助理陆荣先书记员张辉