上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11699号上诉人(原审被告)：蔡建春，男，1972年3月11日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：马**立，上海市诤正律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王汝芬，女，1949年1月13日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：杨勤海(系王汝芬之子)，男，1974年8月21日出生，住上海市黄浦区。原审第三人：谭海英，女，1974年3月24日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：饶吉鸿，广东广和律师事务所律师。原审第三人：中国光大银行股份有限公司上海嘉定支行，住所地上海市嘉定区。负责人：徐向军。委托诉讼代理人：陈雄健，男。委托诉讼代理人：王强，男。上诉人蔡建春因与被上诉人王汝芬、原审第三人谭海英、原审第三人中国光大银行股份有限公司上海嘉定支行房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初7221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蔡建春上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王汝芬一审全部诉讼请求。事实及理由：1．因蔡建春向谭海英借款，故双方签订房屋买卖协议书，名为买卖，实为抵押，双方均无房屋买卖的意思表示。蔡建春从未交付房屋，谭海英系通过黑恶势力强行迁入房屋；2．蔡建春与王汝芬之间的房屋买卖合同，双方已协商解除，由蔡建春返还人民币(以下币种均为人民币)5万元并支付利息1万元。蔡建春一审已提供录音予以证明，蔡建春已根据解除协议实际履行，只是因王汝芬恶意注销其银行账户，导致蔡建春无法支付。一审法院判令继续履行合同，属于查明事实错误，适用法律不当。被上诉人王汝芬辩称：王汝芬与蔡建春不相识，也不清楚蔡建春与谭海英之间的纠纷。王汝芬与蔡建春签订网签买卖合同时，蔡建春本人到场，并无任何不正常之处。蔡建春提出过解除合同，双方虽有协商，但最终未达成合意，因此双方应继续按约履行。同意一审法院判决，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人谭海英述称：蔡建春主动向谭海英交付房屋及钥匙，派出所的笔录可以证明。蔡建春在法院笔录以及公安机关的询问笔录中均已认可曾向谭海英借款以及收到谭海英支付房款的事实。一审法院认定谭海英、蔡建春之间的房屋买卖协议合法有效，符合法律规定。谭海英同意一审法院判决，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人中国光大银行股份有限公司上海嘉定支行述称：己方的抵押权应受到法律保护。请求依法判决。王汝芬向一审法院提出诉讼，请求判令：1．蔡建春继续履行房地产买卖合同；2．蔡建春交付位于上海市嘉定区嘉松北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，并协助王汝芬办理该房屋的过户手续。一审法院认定事实如下：系争房屋的产权人为蔡建春。2019年5月24日，王汝芬(乙方)与蔡建春(甲方)网签了房地产买卖合同，约定甲方将系争房屋转让给乙方，房屋建筑面积为82.49平方米，价款为170万元，双方于2020年5月1日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同日，双方另行签订房地产买卖合同，房屋价款同前一份合同一致，约定甲方于乙方付清全款后腾出房屋并通知乙方进行验收交接，双方确认在乙方付清全部房款，银行解除抵押后3日内，向房地产交易中心申请办理转让过户手续，合同补充条款中约定双方于2019年5月24日至房地产交易中心办理合同所涉房屋买卖合同网签手续，3日内乙方向甲方支付50万元，余款120万元在2020年5月1日前付清。谭海英与蔡建春在合同附件三中确认，蔡建春委托其友谭海英代收王汝芬应当支付给蔡建春的购房款，王汝芬将购房款打入谭海英银行账户的，以谭海英银行账户收到时为准，视为蔡建春已经收到王汝芬支付的相应购房款，收款委托无双方书面另行确认，一经签订，不得撤销。2019年5月24日，蔡建春出具收据，载明收到王汝芬通过谭海英支付的购房款50万元，该购房款汇入谭海英名下银行账户，蔡建春确认视为其已收到。当日，谭海英与蔡建春协商后确定50万元中的5万元汇入蔡建春银行账户。故王汝芬支付谭海英房款45万元，支付蔡建春房款5万元。嗣后，因蔡建春不愿意继续履行房地产买卖合同，故王汝芬诉至法院。一审法院另查明，蔡建春与谭海英系同乡，2011年起，蔡建春陆续向谭海英借款。2011年12月29日，蔡建春(甲方)与谭海英(乙方)签订房屋买卖协议书，约定甲方将系争房屋转让给乙方，价款为40万元，甲方应先将房屋交付给乙方，乙方于2011年12月30日支付甲方定金8万元，于2012年1月15日支付8万元，于2012年8月底支付14万元，余款10万元于房屋过户变更后付清，房屋买卖过程中部分费用由乙方承担，如甲方在房屋中有银行贷款与产证不到国家期限不满五年需过户变更的，所有款项由甲方承担。2012年2月12日、4月5日，蔡建春分别出具收条，载明收到谭海英房款25万元、15万元，并在2012年4月5日的收条中注明房款已付清。2012年4月5日，蔡建春将系争房屋交付谭海英。2013年3月至2019年11月期间，谭海英的岳父居住在系争房屋内。2019年4月至5月期间，谭海英曾与蔡建春联系要求配合办理系争房屋的产权过户手续，并签订网签合同。蔡建春表示愿意配合办理相关手续。谭海英曾于2019年11月20日起诉至一审法院要求确认系争房屋归谭海英所有，并要求蔡建春协助办理房屋产权过户手续(由谭海英替蔡建春归还房屋贷款)。后谭海英撤回起诉。一审法院又查明，2011年8月，蔡建春将系争房屋以75万元的价格转让给案外人高某某。后高某某于2013年诉至一审法院要求解除房地产买卖合同、返还房款23万元等。该案审理期间，系争房屋被查封。一审法院于2014年11月判决解除房地产买卖合同，蔡建春返还高用刚房款23万元，并支付违约金75，000元。本院于2015年3月维持原判。嗣后，系争房屋于2015年被解封。蔡建春未将系争房屋解除的情况告知谭海英。2019年7月18日，蔡建春向嘉定公安分局黄渡派出所(以下简称“黄渡派出所”)举报谭海英放高利贷、开设赌场，并陈述“蔡建春很小的时候就认识谭海英，蔡建春于2010年还是2011年的时候，一直到谭海英开的咖啡店去斗地主，谭海英就收台费，因蔡建春一直输钱，故向谭海英借5，000元或1万元，大概借了有十几次，那年蔡建春买车时也向谭海英借款10万元，总共借款20多万元，未出具过借条，但蔡建春未归还借款，后谭海英要求蔡建春支付每月5％的利息，蔡建春亦同意。一年左右，谭海英告知蔡建春连本带利应还40万元，当时谭海英没有对其进行威胁，蔡建春遂提出先将系争房屋抵押给谭海英，谭海英表示同意。一个月后，谭海英让蔡建春在一份房屋买卖协议上签名，几天后，房屋由谭海英接管，蔡建春亦将产证交付谭海英。2019年6月，谭海英告知蔡建春其朋友想购买房屋，其朋友出价170万元，房屋贷款由谭海英归还，扣除借款40多万元，谭海英再给蔡建春30万元，剩余房款归谭海英，作为房屋涨价补偿。当时因没钱向谭海英还款，故答应了谭海英的要求。后蔡建春与买房屋的人到嘉定区房产交易中心做了网签，回去后谭海英先答应给蔡建春10万元，后说需要资金周转，就先给蔡建春5万元。同时向公安机关诉求要求谭海英归还房屋”。2019年7月19日，谭海英在黄渡派出所陈述，“谭海英在黄渡杭桂路1100弄经营一家咖啡餐饮店，2011年蔡建春经常到棋牌室打牌，但是一直输钱，就向谭海英借5，000元、1万元，当时就让蔡建春自己记住，未让蔡建春打借条，打牌的时候借款7万元左右，因为与蔡建春认识，故没跟蔡建春算利息。后蔡建春向谭海英借款10万元买了辆车。有一次，蔡建春告知谭海英其动迁有几套房屋，系争房屋不要了，要将系争房屋卖给谭海英，双方谈好80万元，40万元贷款由谭海英归还，蔡建春主动将产证放在谭海英处。双方于2011年12月29日签订买卖协议，房屋转让价格为40万元，贷款等过户的时候再一次性归还，蔡建春答应过户之前的贷款由其归还。签约后，谭海英支付8万元预付款。后蔡建春向谭海英借款5万元，加上陆续向谭海英的借款，共向谭海英借款30多万元。因担心蔡建春将借款赖掉，谭海英要求40万元房款与借款进行抵扣，蔡建春打了两张收条，一张25万元，一张15万元，故谭海英将40万元房款全部付清。之后得知蔡建春又将房屋卖给高永全，高永全与蔡建春发生诉讼，系争房屋被冻结了。今年4月，谭海英要求蔡建春办理房屋过户手续，并告知蔡建春已谈好价格为170万元，并答应给蔡建春30万元补偿款，5月蔡建春去办理了网签，并打给蔡建春5万元，7月联系蔡建春时说在外地。”2019年11月8日，黄渡派出所告知谭海英将系争房屋归还给蔡建春，再根据法院判决的内容处置房屋，谭海英表示同意将房屋钥匙交出，并提出如系争房屋判给其，系争房屋钥匙向黄渡派出所领取。同日，谭海英将系争房屋的钥匙交给黄渡派出所。2019年12月，黄渡派出所将系争房屋的钥匙交给蔡建春。嗣后，系争房屋由蔡建春居住。一审法院再查明，系争房屋于2010年4月26日设立了金额为52万元的抵押，抵押权人为中国光大银行股份有限公司上海嘉定支行，抵押期限为2010年4月26日至2035年4月26日。截止2011年12月31日，蔡建春已归还贷款本金13，470.84元，尚未归还贷款本金506，529.16元。蔡建春与谭海英签约后，银行贷款的本息一直由蔡建春归还，截止2020年8月20日，蔡建春已归还银行贷款本息共计325，882.89元。截止2020年8月26日，蔡建春尚应归还银行贷款本金384，447元。一审审理中，蔡建春提出其与王汝芬签订的房地产买卖合同已于2020年4月20日解除，蔡建春愿意归还王汝芬5万元，并支付1万元利息。王汝芬表示系争房屋的购房过程具体由其子女操办，2020年4月20日，蔡建春多次打电话欺骗老年人，王汝芬知晓具体情况后已明确告知蔡建春应继续履行合同，且蔡建春实际未向王汝芬付款。王汝芬表示其名下无房屋，并愿意代为归还系争房屋之上的贷款。中国光大银行股份有限公司上海嘉定支行表示愿意在王汝芬支付剩余贷款金额后协助办理抵押权的涤除手续。现王汝芬已将剩余房款120万元支付至一审法院账户。本案争议焦点为：1、谭海英与蔡建春签订的房屋买卖协议是否有效；2、王汝芬与蔡建春签订的房地产买卖合同是否已解除；3、王汝芬应向蔡建春还是谭海英支付房款。关于谭海英与蔡建春签订的房屋买卖协议是否有效。蔡建春认为其仅向谭海英借款15万元，因谭海英收取高额利息，故要求其归还借款40万元，房屋买卖协议属于未经登记的抵押合同，且系受谭海英强迫而签订。一审法院认为，蔡建春所述的借款金额与其在黄渡派出所询问笔录中陈述的借款金额不一致，且询问笔录中并未陈述签约时受到谭海英胁迫。双方签约后，蔡建春将系争房屋交付谭海英，谭海英亦确认将借款与房款进行了抵扣。另2019年5月，蔡建春应谭海英的要求与王汝芬签订房地产买卖合同，并同意由谭海英收取房款，亦印证了蔡建春已将系争房屋转让给谭海英。蔡建春辩称其与谭海英签订的房屋买卖协议实际为抵押合同，因未能提供相应证据予以证明，故对蔡建春的辩解，一审法院不予采信。因此，谭海英与蔡建春签订的房屋买卖协议是双方当事人真实意思表示，应属合法有效。关于王汝芬与蔡建春签订的房地产买卖合同是否已解除。蔡建春认为双方已于2020年4月20日协议解除房地产买卖合同。一审法院认为，蔡建春仅提供双方的录音对话，亦未向王汝芬归还已收取的房款，且王汝芬嗣后明确要求继续履行合同，故无法认定蔡建春与王汝芬对解除合同事宜已达成一致意见。因此，王汝芬与蔡建春签订的房地产买卖合同并未解除。关于王汝芬应向蔡建春还是谭海英支付房款。蔡建春及谭海英均要求王汝芬向其支付房款。一审法院认为，蔡建春已将系争房屋转让给谭海英，王汝芬与蔡建春签订的合同中亦明确由王汝芬向谭海英支付房款，故王汝芬应向谭海英支付房款。综上，一审法院认为，谭海英与蔡建春签订的房屋买卖协议及王汝芬与蔡建春房地产买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。鉴于蔡建春已向谭海英转让系争房屋，谭海英有权将系争房屋转让给王汝芬。因系争房屋尚未办理产权过户手续，故蔡建春于2019年5月24日愿意协助谭海英与王汝芬签订房地产买卖合同，并配合办理产权过户手续。现蔡建春不同意继续履行合同，显属不当。基于系争房屋由蔡建春居住，蔡建春应履行向王汝芬交付系争房屋的义务。因系争房屋上存在光大银行的抵押权，需待抵押权消灭后尚可办理过户手续。庭审中王汝芬表示同意代为清偿债务消灭抵押权，一审法院予以照准。现王汝芬已将剩余房款付至一审法院账户，故王汝芬要求蔡建春继续履行合同，并交付系争房屋及协助办理产权过户手续的诉请，合法有据，一审法院予以支持。王汝芬已支付房款50万元，剩余120万元房款应向谭海英支付。因系争房屋的抵押人为蔡建春，故应由蔡建春清偿系争房屋之上的银行贷款。光大银行应在贷款结清后协助办理系争房屋抵押权登记的注销手续。因蔡建春仅形式上与王汝芬签订了系争房屋的房地产买卖合同，实际履行合同的义务人为谭海英，且蔡建春在与谭海英签约后一直归还系争房屋的银行贷款，故谭海英应支付蔡建春相应的房款增值，结合系争房屋的转让价款、谭海英的付款及蔡建春的还款情况，确定房屋增值款为443，357元，同时，谭海英应支付蔡建春房屋买卖协议签订时的银行贷款本金506，529.16元，故谭海英应支付蔡建春房款共计为949，886.16元。扣除蔡建春已收取的5万元房款，谭海英尚应支付蔡建春房款为899，886.16元。据此，一审法院判决如下：一、王汝芬与蔡建春于2019年5月24日签订的房地产买卖合同继续履行；二、蔡建春应于判决生效之日起十日内向中国光大银行股份有限公司上海嘉定支行清偿上海市嘉定区嘉松北路XXX弄XXX号XXX室房屋之上的贷款剩余本金及利息(以实际还款之日的剩余本金及利息数额为准)，如蔡建春未能按时清偿抵押贷款本息，可由王汝芬代为清偿；三、中国光大银行股份有限公司上海嘉定支行在实现了以上海市嘉松北路XXX弄XXX号XXX室房屋为抵押物的抵押贷款之剩余贷款本息之日起的五日内办理注销该房屋的抵押登记手续；四、蔡建春应于上述房屋抵押权登记注销后五日内协助王汝芬办理房屋过户登记手续，将位于上海市嘉定区嘉松北路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户至王汝芬名下；五、蔡建春应于判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区嘉松北路XXX弄XXX号XXX室房屋交付王汝芬；六、王汝芬应于上海市嘉定区嘉松北路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续完成当日支付谭海英房屋120万元(若王汝芬履行第二项代为清偿义务的，代为清偿金额在该款中予以抵扣)；七、谭海英应于判决生效之日起二十日内支付蔡建春房款899，886.16元(若王汝芬履行第二项代为清偿义务的，代为清偿金额在该款中予以抵扣)。负有给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审期间，各方未提供新证据。本院认为，本案争议焦点在于蔡建春与谭海英之间房屋买卖协议是否合法有效，以及蔡建春与王汝芬之间房屋买卖是否已协商解除。经查，蔡建春向谭海英借款无力偿还后，双方签订房屋买卖协议，由谭海英购买系争房屋，蔡建春出具收条明确收到40万元购房款，双方一系列履约行为以及在公安机关笔录中的陈述足以证明双方具有房屋买卖的真实意思表示。蔡建春上诉称双方名为买卖、实为抵押，与其在公安机关笔录中的陈述不符，且无确凿证据佐证，本院不予采纳。一审法院据此认定蔡建春与谭海英间的房屋买卖协议合法有效，于法有据，本院予以认同。蔡建春将系争房屋出售给王汝芬，合同附件三确认蔡建春委托谭海英代收王汝芬的购房款。王汝芬按约支付了50万元购房款后，蔡建春出具收据并与谭海英协商房款如何分配。由此可知，谭海英认可蔡建春将房屋出售给王汝芬。此后，蔡建春不愿继续履行合同，并与王汝芬协商过解除事宜。但仅凭蔡建春提供的录音，难以认定双方达成解除合意，本院对蔡建春该项上诉主张，亦不予采纳。综上所述，上诉人蔡建春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费20，100元，减半收取10，050元，保全费5，000元，合计15，050元，由蔡建春负担7，525元，谭海英负担7，525元。二审案件受理费20，100元，由上诉人蔡建春负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 俊审 判 员  邬海蓉审 判 员  俞 璐二〇二一年二月二十二日法官助理  何 倩书 记 员  王一飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……