浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终3230号上诉人（原审原告、反诉被告）：李义，男，1979年1月20日出生，汉族，住云南省昭通市昭阳区。委托诉讼代理人：刘玉冬、王越，上海瀛东律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：海宁金泰城市场管理有限公司。住所地浙江省嘉兴市海宁市海洲街道金泰商城****，统一社会信用代码:91330481MA28AP5F56。法定代表人：曹煜杰，执行董事。委托诉讼代理人：姚猛、张爱国，浙江紫薇律师事务所律师。上诉人李义因与被上诉人海宁金泰城市场管理有限公司（以下简称金泰城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2020）浙0481民初1163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李义上诉请求：撤销原判第一、二、三、四项，改判支持李义的诉讼请求，驳回金泰城公司的反诉请求。事实和理由：一、金泰城公司构成根本违约导致合同目的无法实现，李义可依法解除案涉租赁合同。金泰城商场存在如下情况：1.消防设施设备不达标，未取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。2.违章搭建使金泰城商城存在重大安全隐患，李义对此已提交证据，但一审未就相关证据进行考量。3.商城出租率不足80%，金泰城公司承诺的大型带客流商户未入驻。金泰城公司设置了相关品牌广告牌，但直至庭审时相关品牌均未入驻。品牌入驻及商场出租率应由金泰城公司举证，一审将相应举证责任归属于李义属于法律适用错误。金泰城公司发布的广告对金泰商城内的商铺所做说明和允诺具体明确，对案涉租赁合同的订立和租金有重大影响，该广告应当视为要约，即使没有载入合同亦应当视为合同内容。综上金泰城公司已构成严重违约，致使李义不能实现合同目的，李义据此解除租赁合同于法有据。4.金泰城商城经营混乱、不符合开业条件。金泰城公司拆除A、B座中间连廊影响客户出入安全和客流量，商铺存在漏水和烟道噪音、商场电梯经常停运，金泰城公司工作人员阻止客户将车辆停放于地下车库、在经营时间装修商城公共区域影响客户等。5.至一审起诉时金泰城商城仍未达到开业条件。租赁合同约定金泰城统一开业日为2019年5月1日，若有变动金泰城公司应书面通知相关承租人。商城具有整体性，不是李义一个商铺做好开业准备就可以开业的，需要金泰城公司整体业态的配合，李义已于2019年5月1日前做好开业准备，由于金泰城公司原因一再拖延开业时间造成李义损失，一审对此损失未做考虑属于遗漏事实。6.根据案涉意向书及金泰城公司提交的装修押金退款单，李义承租的商铺面积是212.5平方米，但金泰城公司实际交付给李义商铺面积为194平方米，减少了约8.7%的面积，属于根本违约。金泰城公司存在的上述根本违约的情况属于一个整体，一审将各情况单一考量，错误。二、金泰城公司交付的租赁物存在危及承租人安全及健康的情况，李义可依法解除合同。从商场平面规划布置图、竣工验收图和现场照片来看，李义商铺外走廊一侧建造有防火墙，实际消防墙被金泰城公司人为拆除而改造成无法正常闭合的卷帘门，存在严重消防隐患。金泰城公司一审中提供的“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”的时间为2020年4月22日，在此日期前金泰城商城不具备使用和营业条件。另外规划中商城天井上空不存在任何遮挡物，但天井上空实际建造了天棚。违法搭建天棚增加高空坠物的风险，增加建筑承重也可能会引起倾塌。一审以李义在经营期间未出现因租赁物不符合消防法等法律关于房屋使用条件的强制性规定而导致租赁房屋无法使用的情形，不予支持李义的解除主张明显违背事实及法律规定。三、案涉租赁合同于2020年1月20日解除，金泰城公司的反诉请求无事实和法律依据，应予驳回。根据合同第16.3条约定，案涉租赁合同已于2020年1月20日解除，商铺已经交还金泰城公司，且金泰城公司在之后的广告宣传中亦将李义排除在外，催讨租金函也未发送给李义，金泰城公司明知李义已经解除合同，其向李义索要收款账户给李义退款可以证明金泰城公司亦同意解除租赁合同。按照租赁合同约定，若李义未按期缴纳租金，金泰城公司有权解除合同，其提起反诉要求相应租金及物业费没有事实和法律依据，一审让李义承担租金及物业费明显不公平。四、金泰城公司严重违约造成合同解除，应承担相应违约责任，返还李义已交付的各项款项并赔偿损失。租赁合同第13.5条约定，金泰城公司严重违约导致合同解除，金泰城公司应向李义支付月租金标准两倍的违约金。由于金泰城公司严重违约，李义为履行合同已经进行了装修、招聘相关的人员准备开业，金泰城公司应赔偿李义的损失。金泰城公司辩称：一审认定事实客观，适用法律准确，应予维持，驳回李义的上诉请求。李义强调其享有合同解除权，但一审经过证据交换、庭审调查，已确认李义并不具备法定或约定解除权，并对此充分说理。李义在本案中提交的证据均不能证明相关待证事实和证明目的。金泰城公司对李义的违约行为已持宽容态度，一审判决也使李义享受到了因疫情原因对应的减免政策，在此情况下李义仍拒绝支付欠付的租金、物管费等款项，缺乏契约精神。在过去的一年多时间，无论是李义还是金泰城公司均承受着疫情带来的商业风险，李义将其应当承担的风险全部推给金泰城公司，是极不公平的。李义一审诉讼请求（变更后）：1.判令李义与金泰城公司签订的租赁合同于2020年1月20日解除；2.判令金泰城公司返还李义租金101936元、物业服务费38241元、保证金30000元、广告位租金8640元、装修押金10000元、证件押金300元；3.判令金泰城公司支付李义违约金33978元；4.判令金泰城公司赔偿李义损失920605.05元；5.判令本案诉讼费、保全费由金泰城公司承担。金泰城公司一审反诉请求：1.判令李义支付金泰城公司租金152904元、物业服务费38241元，合计191145元；2.本案诉讼费用由李义负担。一审法院经审理认定：2016年11月16日，李义与海宁金泰市场管理有限公司（2019年6月18日更名为海宁金泰城市场管理有限公司）签订金泰城合作意向书一份，依据意向书记载李义有意向承租金泰城三层Ａ311号商铺作餐饮经营使用，承租面积212.45ｍ？。2019年2月25日，海宁金泰市场管理有限公司与李义签订了《海宁金泰城商铺租赁合同》，主要约定内容有：1.李义租赁位于浙江省海宁市新苑路189号海宁金泰商城第3层编号为Ａ311海宁××商铺作餐饮经营使用。2.房屋租赁期限为3个租赁年度，自租赁起始日（合同约定的最迟开业日或承租人租赁场所实际开业日，二者以较早发生之日为准）起向后推算，每满十二个月为一个租赁年度。3.租金分年度计算，其中2019年3月15日至2020年4月30日租金为254960元，……；物业服务费76482元／年。租金及物业服务费均自计租日起支付，其中，租金在交付周期开始之前20个工作日内支付，先付后用，2019年2月25日支付租金101936元及物业服务费38241元，2019年11月1日支付租金152904元及物业服务费38241元，……。4.承租方租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业之日，承租方租赁场所开业日最迟不得迟于金泰城统一开业日（暂定为2019年5月1日，如遇特殊情况，出租方有权调整统一开业日，如出租方或经营管理公司另行书面通知统一开业日的，则以书面通知为准，但至少提前30天书面通知）。5.承租方在签订合同后5日内支付30000元履约保证金。6.双方还对违约责任作了相关约定。2019年3月18日，金泰城公司向李义交付案涉商铺及《装修管理手册》，装修管理手册约定100平方以上店铺的装修物业服务费为0.3元／ｍ？／天，施工水电费按表计量收取，其中电费1.2元／度、水费5.2元／吨，如未挂表按10元／ｍ？收取。2019年3月26日，李义向金泰城公司提交装修申请表，其中装修日期记载自2019年4月1日至2019年6月1日。2020年1月19日，李义向金泰城公司邮寄送达解除合同通知书，告知金泰城公司双方签订的合同即日起正式解除，并交付商铺钥匙，金泰城公司确认已收妥该通知函及钥匙。2020年4月24日，金泰商场取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。2020年8月18日，李义从案涉商铺腾退。一审庭审过程中双方一致确认：李义向金泰城公司支付了租金101936元、物业服务费38241元、保证金30000元、装修押金10000元、证件押金300元、广告位租金8640元。李义经营的店铺于2019年10月1日进行试营业，2020年1月中下旬停止营业。一审法院经审理认为，本案双方争议焦点在于李义是否有权解除案涉租赁合同。对此，李义认为至庭审辩论终结之日金泰城公司尚未达到开业条件，迟延履行了统一开业义务，其依法享有法定解除权。金泰城公司认为，金泰商城已于2019年10月1日开始试营业，李义租赁的店铺也于同日营业，不存在尚未达到开业条件情形。一审法院审查后认为，李义的主张缺乏事实和法律依据，理由如下：一、李义与金泰城公司订立商铺租赁关系的合同基础是金泰城公司让渡给李义租赁物的使用权，李义支付约定的使用费，据庭审查明金泰城公司已于2019年3月18日向李义交付案涉商铺，已经履行交付租赁物的合同义务。二、根据公证书、视频等证据可知，金泰城公司曾在金泰商城外墙及内部设置了相关广告宣传牌，但在李义未提供其他证据补强证明的情况下，就现有证据看，无法得知某类品牌入驻及商场出租率是否属于出租方向承租人所作的承诺或保障，构成双方订立合同的基础。三、租赁合同中关于金泰城统一开业日虽约定暂为2019年5月1日，但从合同体系上看该规定系租赁期限项下条款，主要是规范承租人的开业日及计租日，非通过合同方式约定出租人的主要合同义务，且根据庭审查明的情况看，李义事实上于2019年10月1日已实际入驻租赁场所并进行经营活动，且同时段亦有其他租户入驻经营。综上，李义以商城未达到开业条件主张行使法定解除权并免租缺乏事实依据，不予支持。关于李义主张租赁物存在漏水及烟道噪音问题、连廊危及其人身安全及健康，有权随时解除合同。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。可见，出租人对租赁物的瑕疵担保责任的构成条件之一是租赁物确有瑕疵。本案中，李义虽主张租赁商铺存在瑕疵，却未提供证据证明，对该主张不予支持。关于连廊问题，由于李义租赁的商铺在商场的三层，连廊在商场一层，在李义未提供证据证明金泰城公司对连廊改造使整体建筑存在安全隐患的情况下，对其主张亦不予支持。关于李义主张合同签订时金泰城公司未通过消防验收存在消防安全隐患，有权请求解除合同。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，租赁物具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情形的，导致租赁物无法使用，承租人有权请求解除合同。可见，法律虽赋予了承租人合同解除权，但该解除权的行使必须有一个前提，即该情形的出现必须导致租赁房屋无法使用，本案中，案涉租赁合同签订时，金泰商城虽未取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，但庭审时李义也表示在其经营期间未出现因租赁物不符合消防法等法律关于房屋使用条件的强制性规定而导致租赁房屋无法使用情形，故对李义的该主张不予支持。关于李义主张案涉商场存在违章搭建，依法享有法定解除权。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，即使金泰城公司存在违章搭建行为，在违规搭建部分与租赁物并无直接毗邻，亦未影响承租人正常使用租赁物，且承租人未能提供证据证明该搭建行为存在安全隐患的情况下，承租人以租赁物之外存在违章搭建主张行使法定解除权，一审法院不予支持。关于李义主张金泰城公司交付的租赁物不符合意向书约定，构成根本违约。一审法院认为，租赁双方签订了租赁合同的，租赁物的约定应以租赁合同为准，现李义未提供证据证明金泰城公司交付的租赁物不符合合同约定，对其主张不予支持。综上，对李义认为其有权通过行使法定解除权解除合同的主张，一审法院不予支持。本案中，李义在未取得法定解除权的情况下通知出租人解除合同，不产生单方解除合同的效力，双方当事人理应按照合同约定全面履行自己的义务，李义于2020年8月18日从租赁商铺中腾退，且金泰城公司同意当日与李义协商一致解除租赁合同，故一审法院确认案涉租赁合同解除日为2020年8月18日。针对本诉李义的主张，一审法院认为，李义以商城至今未正式营业为由，请求金泰城公司返还已收取的租金及物业服务费，并支付违约金、赔偿损失，缺乏事实和法律依据，不予支持；李义以金泰城公司出租的广告位存在质量问题为由，请求金泰城公司返还已收取的广告位租金，因其未提供证据证明，不予支持；李义请求金泰城公司返还已收取的保证金、装修押金及证件押金，符合合同约定，应予以支持，因装修过程中确实存在水电费及装修物业服务费支出的客观事实，一审法院综合商铺面积、装修期限，装修管理手册约定的收费标准等因素，酌情确认装修物业服务费2869元、水电费500元，合计3369元，此款从装修押金项下直接扣除。综上，金泰城公司需返还李义保证金30000元、装修押金6631元（10000元-3369元）、证件押金300元。针对金泰城公司的主张，一审法院认为，租赁合同虽约定租赁起始日为2019年3月15日，但根据庭审查明的事实李义2019年10月1日才进行经营活动，故金泰城公司将租赁起始日调整为2019年10月1日、第一个交租周期调整为2019年10月1日至2020年3月30日，不违反法律规定，也不损害承租人的权利，一审法院予以支持。现金泰城公司主张李义继续支付2020年4月1日至2020年8月18日期间的租金及物业服务费，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持，经核算该期间的租金为117226.40元（152904元÷6月×4.6月）、物业服务费为29318.10元（38241元÷6月×4.6月）。鉴于本案租赁关系属于商场营业用房的租赁，且在合同履行期间发生重大突发公共卫生事件影响承租人对租赁物的使用，若仍要求承租人按原合同条款履行对其显失公平，结合案涉房屋的性质、用途以及金泰城公司疫情期间给与商城三楼租户续交承租费用时减免2个月租金的减租政策等实际情况，根据公平原则，酌定在第二期应付租金中减免2个月租金50968元（152904元÷6月×2月）。故李义需继续支付金泰城公司房屋租金66258.40元（117226.40元-50968元）、物业服务费29318.10元。综上所述，李义要求金泰城公司返还保证金、装修押金及证件押金的诉请，予以支持，其余部分，依法驳回；金泰城公司要求李义支付租金及物业服务费的诉请中的合理部分，予以支持，超出部分，依法驳回。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、海宁金泰市场管理有限公司与李义2019年2月25日就坐落于海宁市新苑路189号海宁××商城××层××号××商铺签订的《海宁金泰城商铺租赁合同》于2020年8月18日解除；二、金泰城公司返还李义保证金30000元、装修押金6631元、证件押金300元；三、李义支付金泰城公司房屋租金66258.40元、物业服务费29318.10元；上述二、三项相抵，李义应于判决生效之日起十日内支付金泰城公司58645.50元；四、驳回李义的其余本诉诉讼请求；五、驳回金泰城公司的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15093元，保全费5000元，合计20093元，由李义负担19445元，金泰城公司负担648元；反诉案件受理费3230元，减半收取计1615元，由李义负担1053元，金泰城公司负担562元。二审中，李义提供新证据如下：1.金泰城三楼餐饮微信群、商户联合群聊天截图、金泰城商场照片、金泰城商场视频，证明金泰城商城存在漏水问题，营业时间消防感应报警，商城公共区域装修味道大、声音大、推迟开业时间、卫生环境差、公共区域不开灯，顾客物品丢失、停车场不让顾客车辆停放，灯箱线路、电梯损坏不能使用，烟道排烟不正常、噪音大，三楼跳闸停电等问题，综合导致案涉合同目的无法实现的事实。2.律师函，证明李义等相关商户曾经委托律师向金泰城公司发出律师函要求其整改金泰商城存在的各项问题，但金泰城公司不予理睬的事实。3.营业执照，证明案涉合同中金泰城公司承诺2019年5月开业，李义在这之前已经做好开业准备，但金泰城公司没有如期开业，造成李义各项损失，金泰城公司构成根本违约，应当承担相应的责任。金泰城公司发表质证意见如下：证据1，商户联合群是由商户自己组建的，该聊天内容的真实性及其与本案是否具有关联性无法确认。李义未出示三楼餐饮群聊天记录原始载体，对其真实性无法确认。金泰城商场照片及视频反映的是零星局部或某个点位的情况，不能反映系在金泰城拍摄，对其真实性不予确认。退一步讲，即使照片与视频所反映的内容真实，也仅能反映出在不同的时间、地点商、地点商城可能存在偶发性的类似问题集中出现。出现了个别问题后，金泰城公司也能予以及时处理，远远达不到李义可以解除合同的程度。证据2，金泰城公司没有收到律师函，律师函仅是包括李义在内的商户的单方说法，金泰城公司对此不予认可。证据3，真实性没有异议，但仅凭营业执照无法证实李义主张的内容，也不能证明金泰城公司存在根本违约。本院认证意见：证据1，李义未提供三楼餐饮群聊天记录原件，且金泰城公司对其真实性不予认可，商户联合群聊天记录中无法确认聊天对象身份，该聊天记录内容无法反映系属案涉商场存在相关问题，商场照片和视频无法反映拍摄时间与地点，也无法证明待证事实，均不予采纳；证据2，律师函系李义等商户单方陈述，金泰城公司对此并不认可，且无法证明该律师函已送达金泰城公司，不予采纳；证据3，营业执照显示的成立日期及营业期限无法证明李义开业时间，不予采纳。金泰城公司未提供新证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，案涉房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，双方均应按约履行。李义主张案涉商场消防设施未达标、存在违章搭建、出租率低、商场经营混乱、未达到开业条件、商铺面积与约定不符等情况，综合导致合同目的不能实现。关于案涉商场消防设施和违章搭建的问题,需分别由对建筑物使用是否符合消防安全标准的消防部门和对建筑物是否存在违章搭建的相关政府部门作出认定,本案中李义并未提交证据证明消防部门已作出案涉房存在消防设施不达标的认定，也未举证证明政府部门已作出案涉商场存在违章搭建的认定，且李义经营期间未出现因消防设施问题或商场搭建行为而导致其无法使用案涉房屋的情况，李义的该项主张依据不足。关于出租率，案涉合同并未就商场出租率作出相应约定，李义以广告内容具体明确并对案涉合同的订立有重大影响为由认为广告应视为要约，根据《中华人民共和国合同法》第十四条关于要约的规定，若要约邀请的意思表示内容具体确定，并表明经受要约人承诺要约人即受该意思表示约束时，该意思表示即为要约。李义一审提供的广告系其他品牌广告牌，其上未显示品牌入驻时间、地点及、地点及合同相对人需要支付的对价中注明“以上品牌均为战略合作品牌，最终以实际品牌落位为准”，广告内容并未具体确定入驻品牌，不符合要约的要件，李义的主张不能成立。李义认为案涉商场存在漏水、噪音等问题,此类问题属维修保养问题,应按双方合同约定处理解决。如李义认为金泰城公司未履行维修保养义务,可依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条有关出租人维修义务的规定,要求金泰城公司对依合同应由其维修保养的部分进行维修或自行维修后要求金泰城公司承担维修费用。且根据本案查明的事实,李义一直在使用案涉房屋至停业,并未因前述租赁物出现的问题而受到影响，李义的该项主张依据不足。关于开业条件和商铺面积，案涉合同系房屋租赁合同，金泰城公司的主要合同义务是交付合同约定的商铺供李义占有使用，经审查，金泰城公司已于2019年3月18日交付案涉商铺，李义主张金泰城公司未于承诺日期开业，但根据双方合同第3.5条约定，李义的开业日不得迟于统一开业日，否则李义应支付违约金，故该条约定系规范李义开业时间。商铺实际面积应以双方订立的正式合同为准，李义未提供证据证明案涉商铺实际面积与双方合同约定的面积不符，故李义的该项主张缺乏依据。本案中，李义正常使用案涉房屋至停业,并未因前述问题而受到影响，综上，李义以金泰城公司存在前述问题综合导致合同目的无法实现为由要求解除案涉合同，不能成立。李义另以案涉租赁物危及承租人安全及健康为由主张解除合同，关于消防设施及违章搭建，本案现有证据无法证明案涉商场存在因消防设施或违章搭建问题而危及承租人安全及健康的情形，对此本院已在前文详细阐述，在此不再赘述，在李义经营期间也未因消防或违章问题而影响其正常使用房屋，其主张不能成立。本案中，李义未取得法定解除权，根据案涉合同其也不享有约定解除权，李义于2020年1月20日通知金泰城公司解除合同不产生合同解除的效力。李义主张金泰城公司收到其发送的解除函后同意解除合同，金泰城公司对此不予认可，李义也未提供证据证明双方已协商一致解除案涉合同，故双方此时仍应按约履行各自合同义务。李义腾退后，金泰城公司同意与其协商一致解除合同，故案涉合同于2020年8月18日解除，李义主张金泰城公司严重违约应赔偿其损失，但李义本案提供的证据尚无法证明金泰城公司存在严重违约导致合同解除的事实，李义的该项主张本院无法支持。综上所述，李义的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15856元，由李义负担。本判决为终审判决。审 判 长  谭 灿审 判 员  倪 勤审 判 员  王世好二〇二一年二月七日法官助理  葛依依书 记 员  王若赟书 记 员  孙 旭