浙江省杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0105民初113号 原告：王洪超，男，汉族，1975年1月19日出生，住杭州市西湖区。 原告：赵稚，女，汉族，1976年12月31日出生，住杭州市西湖区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：钱志震、夏顺慧，浙江英普（义乌）律师事务所律师。 被告：杭州三江国际置业集团有限公司，住所地杭州市萧山区。 法定代表人：孙国祥。 委托诉讼代理人：苏小为、程君，浙江金道律师事务所律师。 被告：杭州尊园房地产开发有限公司，住所地杭州市拱墅区。 法定代表人：孙燕。 委托诉讼代理人：苏小为、程君，浙江金道律师事务所律师。 被告：杭州蓝丰营销策划有限公司，住所地杭州市西湖区北山街道桃花弄****。 法定代表人：郑欣然。 委托诉讼代理人：洪刚、周隽华，浙江同策律师事务所律师。 原告王洪超、赵稚诉被告杭州三江国际置业集团有限公司（以下简称三江公司）、杭州尊园房地产开发有限公司（以下简称尊园公司）、杭州蓝丰营销策划有限公司（以下简称蓝丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2019年12月18日向本院起诉，经诉前调解不成，本院于2020年1月7日立案受理，依法适用简易程序，于2020年6月1日、2021年2月7日两次公开开庭进行了审理。原告王洪超、赵稚的委托诉讼代理人钱志震，被告三江公司、尊园公司的共同委托诉讼代理人程君，被告蓝丰公司的委托诉讼代理人洪刚、周隽华到庭参加诉讼，被告三江公司、尊园公司的共同委托诉讼代理人苏小为到庭参加第一次庭审。期间，原告王洪超、赵稚申请鉴定，本院依法予以准许并委托鉴定。诉讼过程中，双方当事人申请庭外和解，但未能达成和解协议。双方当事人并同意继续适用简易程序进行审理，本案经院长批准延长审限三个月。本案现已审理终结。 原告王洪超、赵稚向本院提出诉讼请求：1、判令三被告共同赔偿原告损失75万元（暂估，以鉴定金额为准）；2、本案的诉讼费、鉴定费等由三被告承担。诉讼过程中，原告王洪超、赵稚变更第1项诉讼请求为：判令三被告退还原告购房款674887元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人提交的证据，本院对真实性均予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 汀澜府8#-12#商铺由尊园公司开发建设，尊园公司委托蓝丰公司全程营销策划推广和销售汀澜府8#-12#商铺，并告知该些商铺可以做重餐饮。蓝丰公司制作了《项目卖点、广告、定位语提炼》并经尊园公司确认。蓝丰公司制作了“正餐饮现铺”“餐饮商铺”等内容的宣传物料，并制定了《三江.汀澜府商铺答客问》，明确“可以做重餐饮的”。 2017年7月29日，赵稚支付给蓝丰公司意向金4万元。出卖方尊园公司、服务方蓝丰公司、买受方王洪超曾签订《汀澜府定购协议书》一份，主要内容为：买受方王洪超、赵稚；房号8#103，面积41.11㎡；定购日期2017年7月31日；定购总价2983887元，合同总价（含服务费）2683887元，定金金额30万元；买受方自愿参与团购活动，并按照约定向服务方支付服务费；服务方作为出卖方独家销售代理公司代为收取买受方支付的定金，买受方和出卖方双方正式签定《商品房买卖合同》并支付首付款后，服务方代为收取的定金自动转为服务方应向买受方收取的服务费，服务方另行向买受方开具服务费发票，该部分金额不计入销售合同总价。2017年7月31日，赵稚支付给蓝丰公司团购服务费26万元。 2017年8月24日，出卖人尊园公司与买受人王洪超、赵稚签订合同编号为2017销1050769的《商品房买卖合同》一份，约定，出卖人以出让方式取得编号为杭政储出【2013】65号地块的土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名汀澜府，建设工程规划许可证号为建字第330100201400232；买受人购买的商品房为现房；买受人购买的商品房为杭州市拱墅区××巷××号，用途为商业营业用房，产权登记建筑面积共41.11平方米，其中套内建筑面积39.6平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1.51平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米57988.01元，总金额2383887元；买受人以银行按揭方式按期付款。同日，双方还签订《合同补充协议》，其中“五、项目内的广告宣传”约定，出卖人针对买受人所购商品房所在楼宇、项目做的销售资料及宣传仅供买受人购买时参考，上述广告、宣传资料与《商品房买卖合同》及其附件内容补充合同不一致的，以《商品房买卖合同》及其附件补充合同为准；双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。《商品房买卖合同》签订后，王洪超、赵稚按约支付了购房款，尊园公司于2017年9月15日开具了金额为2383887元的房地产开发商业用房的增值税普通发票。蓝丰公司于2017年9月1日开具了金额为30万元的营销服务费的增值税普通发票。尊园公司已将冬泽巷157号房屋交付给王洪超、赵稚，王洪超、赵稚领取了不动产权证书。 2017年12月12日，王洪超向杭州市拱墅区市场监督管理局咨询汀澜府8#-103商业用房是否能设立餐饮项目。2018年2月13日，杭州市拱墅区市场监督管理局书面回复王洪超：1、根据上述《建设项目环境影响报告表》及依据《杭州市服务行业环境保护管理办法》第七条之规定，汀澜府小区8#、10#、12#商业用房所在区域应严格控制新设产生油烟、恶臭、噪声、振动的服务项目；2、如确需在上述区域设立产生油烟、恶臭、噪声、振动的服务项目的，建设单位（你）应当征求所在地周边有关单位和公众的意见，在向有关部门办理环境影响评价审批手续时，应同时附上对周边有关单位和公众的意见采纳或不采纳的说明；3、因你未符合上述要求，我局目前不能为你办理相关证照。 王洪超、赵稚向本院提起本案诉讼的同时，申请对案涉商铺（汀澜府8-103）因商业用途变更（餐饮用途与非餐饮用途）所致“商铺房价及租赁经营等一切使用、收益、处分损失”进行鉴定，本院予以准许并依法委托浙江伟业房地产估价有限公司进行鉴定。浙江伟业房地产估价有限公司于2020年12月30日作出伟业估价房字[2020]第200519号《房地产估价报告书》，估价结果为，杭州市拱墅区冬泽巷157号在估价时点2017年8月24日的房地产市场价值（保留一位小数）为2009000元，折合单价为48869元/平方米。并于2021年1月18日出具《情况说明函》说明了不具备对该商业用房出具相关租金报告的条件的原因。 另，尊园公司系一人有限公司，股东为三江公司。2017年至2019年度，尊园公司、三江公司每年均分别委托会计师事务所对公司的财务报表进行审计。 本院认为，根据在案证据，可以认定本案商铺由尊园公司委托蓝丰公司代理销售，蓝丰公司经尊园公司确认后以“正餐饮商铺”“可以做重餐饮的”等进行宣传等事实。现王洪超、赵稚以尊园公司未能按约交付可以用于重餐饮的商铺，构成违约为由，要求三被告承担减少价款的违约责任退还房屋差价674887元。本案《汀澜府定购协议书》约定了房屋总价2683887元中包含了服务费，并已明确约定王洪超、赵稚支付的定金30万元，在其与尊园公司签订《房屋买卖合同》后转为支付给蓝丰公司的服务费，故《汀澜府定购协议书》约定的房屋总价与《房屋买卖合同》相同，均为2383887元。王洪超、赵稚主张房屋总价为2683887元不能成立。根据杭州市拱墅区市场监督管理局对王洪超的回复，本案商铺所在区域应严格控制新设产生油烟的服务项目，本案商铺目前不能设立餐饮项目。但应严格控制新设产生油烟的服务项目与严禁新设产生油烟的服务项目不能完全等同，目前不能设立餐饮项目也与始终不能设立餐饮项目不能完全等同。并且，姑且不论本案商铺有关“正餐饮商铺”“可以做重餐饮的”的宣传资料是否可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定视为要约，王洪超、赵稚与尊园公司签订《商品房买卖合同》约定房屋用途为商业营业用房，并未明确具体到重餐饮用途。双方签订的《合同补充协议》还明确约定：“出卖人针对买受人所购商品房所在楼宇、项目做的销售资料及宣传仅供买受人购买时参考，上述广告、宣传资料与《商品房买卖合同》及其附件内容补充合同不一致的，以《商品房买卖合同》及其附件补充合同为准；双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。”亦即双方已经明确约定排除了将“正餐饮商铺”“可以做重餐饮的”等广告、宣传资料的内容作为合同内容。现尊园公司已向王洪超、赵稚交付了本案商铺，王洪超、赵稚也已取得了商业用途的本案房屋。因此，王洪超、赵稚以本案商铺不能用于重餐饮项目为由主张尊园公司违约，不能成立，本院对其请求减少价款由尊园公司退还房屋差价的诉讼请求，不予支持。蓝丰公司收取的款项系服务费，系根据《汀澜府定购协议书》的约定所收取，且其已按约提供了服务，故王洪超、赵稚要求蓝丰公司退还购房款差价，不能成立，其该项诉讼请求应不予支持。三江公司虽系尊园公司股东，但根据其提交的审计报告，三江公司与尊园公司均独立编制财务报表，二者之间财产互相独立。且本案中尊园公司无需承担违约责任，故王洪超、赵稚要求三江公司承担民事责任，亦不能成立，其该项诉讼请求亦应不予支持。 综上所述，王洪超、赵稚的诉讼请求，依据不足，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回王洪超、赵稚的诉讼请求。 案件受理费10549元，减半收取5274元，由原告王洪超、赵稚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员 姜新农 二〇二一年二月九日 法官助理 贾昱泓 代书记员 陈晓玲