山东省荣成市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1082民初6313号 原告：威海汇丰电器有限公司，住所地：荣成市。 法定代表人：韩新平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曲成忠，山东中立达（荣成）律师事务所律师。 被告：荣成市佳华商业运营有限公司，住所地：荣成市。 法定代表人：李忠会，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王国强，山东时中律师事务所律师。 原告威海汇丰电器有限公司（以下简称汇丰公司）与被告荣成市佳华商业运营有限公司（以下简称佳华公司）租赁合同纠纷一案，原告于2020年6月12日向本院提交起诉状申请立案，经诉前调解未能达成一致后，本院于2020年11月2日立案受理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曲成忠、被告委托诉讼代理人王国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汇丰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还保证金62500元，自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日；2.判令免除2020年2月份、3月份租金合计41666.67元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年3月11日签订《临街场地使用合同》，合同约定由原告租用被告位于荣成市成山大道中段288号佳华购物中心百货沿街门市，租赁期限为五年，此外还对租赁费用标准及支付方式等内容进行了约定。2019年8月14日，双方又签订补充协议，将租期、解除合同、返还保证金等内容作出新的约定。经通知被告后，原告己于2020年4月30日全部搬离了租赁场所，故双方租赁合同就此解除。根据补充协议，租赁合同提前解除，被告应当全额返还保证金。因受疫情影响，原告经营的海尔专卖店于2020年2月份、3月份期间停止营业，导致原告经营受损严重。根据现有政策和规定，被告应当给予减免租金。现双方就返还保证金、租金减免等问题协商未果，遂成诉。 被告佳华公司辩称，一、对于保证金问题，原告尚欠付被告2020年1月至4月电费2170.02元，原告广告牌一直未拆除，需要支出拆除费5000元。且原告自合同解除之日至今占用广告位8.5个月，应交付广告位占用费35417元。按照合同约定，上述款项均应从保证金内扣除，故被告应退还原告的保证金数额为19912.98元。另外被告多次联系原告方相关负责人员前来办理退还保证金事宜，但原告一直拒绝，坚持要与免除租金一起解决，故原告主张利息的诉请不应得到支持。二、对于免除租金的问题，原告按照合同支付了截至2020年4月30日的全部租金，现在要求退还租金，没有任何法律依据。即使存在疫情期间合理减免租金的政策，那也是在继续履行合同的情况下才应予考虑。现在原告系主动要求解除合同后又要求免除已经履行完毕合同期间的租金没有任何法律依据。何况按照疫情期间的政策要求，承租方和出租房应当共度难关，而原告在疫情基本结束的情况下选择解除合同，造成被告房屋至今处于闲置状态，造成了20余万元的租金损失，被告的损失又由谁来承担呢？三、从用电量看，原告营业状况几乎没有变化。原告在1月份春节期间用电量1158度，3月份744度，4月份870度、除去春节高峰因素，几乎没有什么变化。原告应当举证其全年的营业业绩以证明其在疫情期间存在损失。综上，被告同意返还原告保证金19912.98元，请求法院驳回原告的不合理诉求。 本院经审理查明事实如下： 2017年3月11日，原告汇丰公司与被告佳华公司签订《临街场地使用合同》，约定被告提供荣成市成山大道288号佳华购物中心百货沿街门市建筑面积530㎡的经营场地给原告经营家电；租期五年，即自2017年4月1日至2022年4月30日止；租金合计1288125元，其中前三年每年租金为250000元，第四年租金262500元，第五年租金275625元，每年广告位使用费5万元；首期租金于签订合同时支付，除首期租金外，下一年租金于每年4月1日交付；综合服务管理费自租期开始由原告负担，原告须在签订合同时按年度一次性向被告缴纳；综合管理服务费用包括物业基础费用、管理服务人员费用、公共环境的保洁、绿化等费用、安全管理费、共用水、电、气及共摊费用等，各商铺自行使用而发生的水电气费用由被告根据实际发生额据实分摊收取；如原告未能按合同约定向被告支付租金及综合服务管理费或滞纳金，被告有权扣留全部或部分保证金冲抵，其冲抵额相当于原告前述欠费；非被告责任引起的火灾、自然灾害、设备故障造成的损失，被告不承担责任。 2017年3月16日，原告向被告交纳保证金62500元，被告为此出具收款收据一张。此后被告开始在租赁场地经营海尔专卖店。 2018年6月22日，被告以原告欠付2018年租金为由，向原告送达了《解除合同通知》。 2018年9月20日，汇丰公司以双方长期以来形成了货款抵顶租金的交易习惯，佳华公司单方解除合同违背诚信原则，属于恶意违约为由，向本院提起（2018）鲁1082民初6383号（以下简称6383号）诉讼，要求确认租赁合同合法有效，解除合同通知无效。在该案审理过程中，经开庭举证质证，汇丰公司最终于2019年6月5日经本院准许后撤诉。 6383号案件撤诉后，原、被告又签订了《补充协议》，对原合同中租期等内容进行了变更，具体如下： 一、租期：由原合同约定变更为自2017年4月1日至2020年12月31日止，共三年零九个月。租金为25万元/年，广告位使用费为5万元/年。2020年4月1日至2020年12月31日的租金、广告位使用费以前述约定的年标准，按日计算费用。租赁期届满，保证金应全额退还。 二、其他：1、本协议约定租期届满前，原告有权提前解除合同，但应提前一个月通知被告。提前解除，按照原告实际使用天数，按日计算租金和广告位使用费，保证金全额退还。2、租赁期限届满，原告享有优先承租权。3、因双方在本协议签订前存在货款抵顶租金的默示行为，被告用货款抵顶后已将2018年剩余当期租金全额支付给了被告，且2019年租金于2019年4月17日一次性支付完毕。被告应当在本协议签订后三日内开具增值税专用发票。4、原告提前解除租赁合同不视为违约，但应按照其实际使用时间计算租赁费。5、原合同未变更部分，仍对双方具有约束力。 2020年1月27日，因发生新冠疫情，商场等公共营业场所均按规定停业防疫，原告使用的涉案租赁场地也因此关门，直至2020年2月底。此后原告向被告发出了解除合同的通知。庭审中原、被告一致认可涉案租赁合同及补充协议经通知于2020年4月30日提前解除，且解除时原、被告之间截至2020年4月30日的租金、广告位使用费及货款交易全部结清。 在审理过程中，原、被告一致认可原告欠付被告2020年1月-4月电费2170.02元，其中2020年1月电费1158度，2月未发生电费，3月发生电费744度，4月发生电费870度。对此被告主张从保证金中予以相应抵销。 对于保证金利息问题，被告主张其多次催促原告领取保证金，但原告拒不领取，故利息损失应由原告自担。原告对此不予认可，主张被告要求从保证金中扣除电费及拆除费等款项，但双方未达成一致，故被告不允许其领取保证金。 对于广告牌拆除费问题，经查，自2020年4月30日至今，原告的广告牌仍悬挂于被告的广告位上。对此被告主张拆除费按5000元计算，并要求从保证金中相应抵销。原告对被告主张数额不予认可且不同意抵销。对于广告牌占用费问题，被告主张原告在合同解除后继续悬挂广告牌的行为属于占用广告位，应当按每年5万元的标准折算广告位占用费，其在本案中主张8.5个月占用费计款35417元。原告提出异议，主张之所以未拆除广告牌是因为被告方以广告位闲置影响商场形象为由阻拦原告拆除广告牌，且其对被告计算的占用费数额有异议。对于上述争议事项，法庭当庭明确释明，双方当事人对广告牌拆除费的数额未达成一致，且双方均未提供证据证实拆除费合理数额，故因拆除费不属于确定债权，不适用法定抵销，应由被告反诉主张或另案处理。被告在限定期限内未对拆除费提起反诉。对于广告牌占用费，经法庭释明后被告明确表示不在本案中主张抵销权或提起反诉，要求另案处理。 对于原告主张免除2020年2月-3月租金问题，双方当事人争议较大。被告主张2020年2月-3月尚在疫情高发中后期，根据政府等相关部门关于疫情环境下继续履行租赁合同情况下才考虑减免租金的政策，原告私自提前解除导致合同终止，不应享受疫情减免租金的政策待遇，故不同意免除2月至3月的租金。对此原告主张其提前解除合同是按照补充协议的约定行使合同提前解除权，而非因疫情影响终止合同。即使不发生疫情，其依约也享有提前解除合同的权利，而在合同履行过程中发生的疫情则属于不可抗力，其由此造成的损失依法应当由合同双方合理分担。 本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，从查明的事实看，原、被告于2017年3月11日签订租期为五年的临街场地租赁合同，在合同履行过程中，双方因被告欠付原告货款与原告欠付被告租金的抵顶问题产生争议，进而形成6383号诉讼。后经协商，原告撤回6383号诉讼，并与被告达成了对租期等个别事项进行变更的补充协议，主要将租期由原合同的五年缩短为三年零九个月，同时赋予原告提前解除合同的权利。以上原、被告签订的场地租赁合同及后期达成的补充协议，内容均不违反法律规定，应为合法有效，双方当事人均应依法遵照履行。现原告于2020年4月30日依合同约定行使提前解除权，通知解除租赁合同及补充协议。依据《合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，原告通知解除临街场地租赁合同及补充协议的行为，符合合同约定，于法有据，况且双方一致认可涉案场地租赁合同经通知于2020年4月30日实际解除。故可以认定原、被告于2017年3月11日所签场地租赁合同及后期所签补充协议于2020年4月30日实际解除之事实。 对于保证金问题，双方在补充协议中约定“提前解除，按照原告实际使用天数，按日计算租金和广告位使用费，保证金全额退还”，故本案中原告要求退还保证金62500元，符合合同约定，应予支持。但从涉案场地租赁合同的约定内容看，无论是包含在综合管理服务费中的共用电费，还是原告作为商铺自行使用发生的电费，均明确约定应当由承租人即原告承担。现原告欠付被告合同解除前已发生电费2170.02元，该事实清楚，数额确定，依据《合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。当事人主张抵销的，应当通知对方，通知自到达对方时生效”之规定，被告有权主张抵销。况且，场地租赁合同中亦明确约定“如原告未能按合同约定向被告支付租金及综合服务管理费或滞纳金，被告有权扣留全部或部分保证金冲抵，其冲抵额相当于原告前述欠费”，故本案中被告在退还保证金时有权从中扣除原告所欠电费数额2170.02元。对于被告另外主张抵销的广告牌占用费及拆除费，本院已做相应释明，被告可以另案处理，不再赘述。 至于原告主张的保证金利息问题，虽被告以原告经其多次催促未领取保证金为由辩称不应支付利息，但在原告否认的情况下，被告就其主张未举证证实，故在原告解除合同时不欠付租金及广告位使用费的情况下，被告未按补充协议及时退还保证金，由此产生的保证金利息损失应当由被告方承担。故原告主张被告支付自起诉之日2020年6月12日起至付清之日止，按照2020年6月12日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的保证金利息，于法有据，应予支持。 对于双方争议较大的疫情期间2020年2月-3月租金免除问题，因补充协议中明确约定原告享有合同提前解除权，且提前解除合同不视为违约，仅需提前一个月通知并根据实际使用天数结清租金和广告位使用费。现双方对合同经通知提前解除以及合同解除时实际发生的租金及广告位使用费已结清的事实均予认可，故原告主张其按约定行使合同提前解除权解除涉案场地租赁合同及补充协议，具有合同依据，亦不违反法律规定，应予确认。被告辩称原告提前解除合同不享受疫情环境下继续履行合同情形下减免租金的政策，抗辩角度有误，背离了合同中赋予原告合同提前解除权的约定，故本院不予采纳。 至于合同已经履行期间2020年2月至3月的租金在合同提前解除情况下应否免除的问题，首先，《合同法》第一百一十七条规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。从疫情影响程度看，新冠疫情爆发于2020年春节期间，根据防疫要求，当时所有的公共经营场所均停业关门，此系不争事实。涉案租赁场地于2020年2月份无电费发生的情况亦可说明原告被迫停业事实。故新冠疫情具备上述法律规定的不可抗力构成要件，应当认定为不可抗力。但根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》【法发（2020）12号】第二条“依法准确适用不可抗力规则”的指导精神，即使新冠疫情或疫情防控措施构成了不可抗力，也不应认定每个不能履行的合同均能以不可抗力为由主张免责，而应当考虑疫情与“不能履行民事义务”之间是否具有法律上的因果关系。质言之，对于疫情直接导致合同不能履行或合同目的无法实现的，可以依法适用不可抗力规定，部分或者全部免除责任。而对于疫情仅导致合同履行困难的，则应当争取协调当事人重新协商，继续履行合同；如一方请求变更合同履行期限、方式、价款数额等事项，法院可以视情况予以调整。换言之，总的要求就是鼓励交易、慎用合同解除制度，尽量通过变更合同平衡当事人的利益，在此基础上才从公平原则出发考虑以减免租金、变更期限等方式共担损失。 依据《合同法》第九十三条、第九十四条之规定，当事人可以协商解除合同或约定解除条件，也可以在出现不可抗力致合同目的无法实现等法定情形时通知解除合同。结合本案情况看，虽原告于疫情防控期间未能营业可能导致收入减少，但伴随疫情防控的有效性，疫情对履行租赁合同的影响已明显减弱，且山东省发改委曾于2020年2月4日下发《关于加强经济运行调度分析加快重点项目建设和投资进度有关工作的通知》，要求建立复工复产调度保障机制，2020年2月底前具备条件的企业全部恢复正常生产。结合原告电费使用情况亦可看出，原告在2020年3月即发生电费且数额略低于4月。据上，可以认定涉案场地租赁合同不存在因疫情导致不能履行或合同目的无法实现的情形，因此基于不可抗力原告不享有法定合同解除权。但补充协议中明确约定原告享有提前解除合同的单方解除权，故无论是否发生疫情等不可抗力，根据合同约定原告均有权提前解除合同。现原告亦明确表示其提前解除合同系行使补充协议赋予的合同提前解除权而非疫情影响之主张，故疫情环境下共担损失的纠纷处理原则并不适用于本案中原告作为承租人主张的租金损失。 其次，从不可抗力免责的适用条件看，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任”，《合同法》第一百一十七条第一款规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”。显而易见，法律规定不可抗力免责的适用情形为合同一方因不可抗力不能履行合同义务时，即该免责对应的是尚未履行的合同内容，而非已经履行的合同内容。本案中，涉案场地租赁合同并未因疫情出现合同目的不能实现或不能履行的情形，涉案的争议租金亦是合同解除前原告已经正常履行完毕的合同内容。故原告诉请的租金损失亦不适用关于不可抗力情形下免责的法律规定。 再者，从合同解除的效力规定看，《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。而本案中原告主张的租金损失即为其已经履行的合同内容，故应当依据上述法律规定进行处理。根据条文体系和立法精神，上述法律规定中“赔偿损失”应涵盖两义，一是责任主体应当为致合同解除的违约方，二是守约方因违约方存在损失。而本案中一方面原告停业的原因系不可抗力，而非被告违约导致；另一方面，结合上述疫情复工的通知以及电费发生情况，应当认定原告实际未能营业的时间仅为2020年2月，该时间段恰逢2020年春节期间。由于正月之时物流已进入暂停期，企业基本处于放假阶段，同时全国性的物流基本处于休整状态，购物便利程度下降，因此直接降低购买需求，空调、冰箱等主要家电亦处于销售淡季。而且家电亦不属于易耗性日用品，涉案租赁场地作为家电经营场所，客流量稀少更是常态。在这种情况下，完全存在即使原告正常开门营业也入不敷出的高度盖然性。故在没有证据证实原告同期存在合理收入的情况下，难以认定其存在合理损失以及其主张的租金损失与合理损失相当。况且，即使原告因疫情造成损失，结合涉案场地租赁合同中“非被告责任引起的火灾、自然灾害、设备故障造成的损失，被告不承担责任”之约定，亦不宜认定被告对该损失承担赔偿责任。 据上，从正确引导交易导向的角度出发，结合公平诚信原则，根据权利义务对等规则，在双方合同已解除的情况下，本案不宜认定被告对合同解除前租期的租金负有减免义务。 综上所述，原告主张被告退还2020年2月至3月租金之诉请，确有不妥，本院不予支持。原告之其余诉请，部分理由正当，应予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告荣成市佳华商业运营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告威海汇丰电器有限公司保证金60329.98元（62500元-2170.02元）以及利息（以60329.98元为本金，自2020年6月12日至被告实际给付之日止，按2020年6月12日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告威海汇丰电器有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2383元，减半收取计1192元，由原告负担538元，被告负担654元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  慈方铭 二〇二一年二月八日 书记员  连丽娟