浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0782民初1035号 原告（反诉被告）:艾惠珍，女，1982年1月29日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：吴艳红、滕露露,浙江神美律师事务所律师。 被告（反诉原告）:王欣媛，女，1997年3月1日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：丁宁，浙江东方亮律师事务所律师。 原告艾惠珍为与被告王欣媛合同纠纷一案，于2021年1月13日向本院提起诉讼。本院受理后，经原告申请，于2021年1月19日依法作出裁定查封了被告王欣媛所有的义乌市佛堂镇置换权益面积【权益证号：100（2020）001369，安置区块：佛堂·金谷里】。被告王欣媛于2021年2月8日提起反诉，本院予以准许。本案依法适用简易程序由审判员张凯独任审判，于2021年2月22日公开开庭进行了审理。原告艾惠珍的委托诉讼代理人吴艳红,被告王欣媛及其委托诉讼代理人丁宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告艾惠珍向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告在2019年9月14日签订的《置换权益转让合同》有效；2.判决被告配合原告办理义乌市××镇××村集聚高层可置换权益70平方米对应权益证的更名过户手续；3.判决被告向原告支付违约金（自2021年1月1日起，按153.3元／日的标准向原告支付违约金直至被告履行完更名过户义务之日止，暂算至起诉之日为1686.3元）；4.判决被告承担原告支付的律师费10000元。事实与理由：被告系义乌市××镇××村村民，因其所在村庄拟进行旧村改造参加义乌市城乡新社区集聚建设，可能因此获得义乌市××镇××村集聚高层社区的高层可置换权益面积，并拟对外出售。2019年9月14日，被告与原告签订了《置换权益转让合同》一份，合同约定：（1）被告将70平方米的高层可置换权益以511000元的价格转让给原告；（2）定金10万元于签订合同之日支付，剩余房款411000元在权益证更名当日支付；（3）被告应在权益凭证下发之日起三十个工作日内协助原告将前述置换权益所对应的权益凭证过户更名至原告或原告指定第三方名下。同日，原告向被告交付了定金10万元，被告向原告出具定金收条一份。现该权益证已下发，被告在取得权益后以价格卖低了等各种理由迟迟不肯配合办理权益证更名过户手续，严重违约。特提起诉讼。 被告王欣媛辩称，被告对原告的第一项诉讼请求予以认可，本案的合同确实合法有效。但对其余的诉讼请求不予认可，认为不能得到法庭的支持。一、原告的起诉回避了本案合同的基础条件。2019年6月20日开始，佛堂镇政府因建设大学城的需要，计划在3个月内完成王宅村的集聚拆迁工作，新安置房屋的造价费和车位费等费用导致农户经济压力较大，只好将一部分高层公寓的安置权益出让，换取实际安置房屋所需的资金。依照拆迁安置政策，村民可以选择货币安置和高层公寓实物安置两种方案之一，因被告没有其他住房，只能选择实物安置，所以每平方米6500元的置换权益直接被抵入安置房的价款中。在此基础上，暂定每平方米3000元的安置房造价款要由村民自己负担，一套105平方米的安置房，造价款达31.5万元，此外车位费也要由村民自己负担，对于普通村民构成了巨大的经济压力。在本案合同约定每平方米7300元转让价格中，剔除已经被政府直接扣走的置换权益每平方米6500元，实际的转让价格是每平方米800元，以这样低的价格转让也显示了被告迫于当时的情势。事实上，按照《义乌市城乡新社区集聚建设实施细则》第十条第四项的规定，房屋造价等费用是必须先由农户预交的，这是驱动大量农户紧急出让安置权益的原因。被告还是在校读书的学生，并无收入支付房屋建设款，所以也只好迫于形势卖掉部分权益。总之，本案合同的签订是基于当时政府集聚拆迁安置工作迅速推进的迅速情势。原告的合同目的就是获取70平方米安置权益，被告的合同目的是尽快筹集到拆迁安置所需的资金。二、立约时的情势如今已发生根本性变迁。本案合同是在政府的集聚安置拆迁政策尚未完全明朗的情势下签订的。合同第一条“甲方所在村庄拟进行旧村改造参加义乌市城市新社区集聚建设，甲方可能因此获得义乌市××镇××村集聚高层可置换权益面积”这样的表述，以及原告《起诉状》上被告“因其所在村庄拟进行旧村改造参加义乌市城乡新社区集聚建设，可能因此获得义乌市××镇××村集聚高层社区的高层可置换权益面积，并拟对外出售”这样的表示，足以说明立约时的政策尚未明朗。原、被告双方对政府的拆迁政策都处于一定程度的猜测状态。事实上，该项集聚拆迁安置工作推进期间中途停摆，佛堂镇政府在晓联村同时开展的集聚拆迁安置工作遭遇了巨大阻力，导致政府无力顾及王宅村。从政府为拆迁户提供4年的房租补偿金来推测，安置房至少要4年才可以到位。在实际操作时，房屋造价费又不用马上预交了，而是改为每户交纳10万元保证金。房屋建设费用不预先确定下来的做法，造成了情势变更和不确定性，一是对于每个农户来说无需紧急筹集资金了，原先追求的合同目的已经落空；二是依照市场经济规则，越拖得迟，房屋建设费将涨得厉害。杨宅村签订拆迁协议时房屋的造价是每平方米2560元，仅一年多时间就涨价每平方米1400元，车位价也发生上涨，由此造成该村的群体性事件。政府工作的不确定性，造成四年后房屋实际交付时，要缴纳多少造价和车位费等费用无法确定。被告方的合同目的，也因此难以实现。如果合同履行下去，对于被告方来说将显失公平。以上事实说明，本案合同签订时的情势，与目前的情势已经发生了根本性的变迁，并且今后还将因政府工作的不确定性继续发生变迁，被告方通过出卖部分安置权益筹集建房资金的合同目的，已经不能实现，并且这种情势变更，并非原、被告双方的过错导致，也非商业风险所致，而是由于政府工作推进过程中的不确定性因素所致。三、本案的合同因情势变更而已经由被告依法解除。根据《民法典》第533条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或解除合同。”对照以上情势变更原则，本案合同签订时的基础条件，已经发生了双方当事人立约时无法预见的根本性改变，这种改变的原因并非商业风险，而是因政府工作的不确定性。如果本案合同继续履行下去，对于被告方来说，明显不公。并且，针对被告提出的协商，原告方不仅不予理会，反而直接将纠纷诉诸法院，这说明被告方获得了解除合同的权利。接到原告的起诉材料后，被告方已于2021年1月29日正式给原告发出解除合同的告知书，从而正式解除了合同。总体上看，本案的合同确实合法有效，但因情势变更原则，使原告要求过户权益证的第二项诉讼请求不能得到法庭的支持。四、原告第三、四项诉讼请求也不能成立。王宅村集聚建设实际的报名是2019年12月20日才正式开始的，集聚建设方案在2019年12月31日才正式被批准。村里通知可以领权益证的时间是2020年11月份，由于权益证发放的工作量大，所以是政府先把权益证做好，然后分村民小组前往领取的，被告实际领取的时间是2020年11月20日以后，此时离开签约时间已经一年多。权益证领取之后何时可以过户，至今没有得到任何通知。签约时，我方从未见过权益证是怎么样子的，更不知道怎么过户，以及到哪里过户。因此，原告关于要求被告支付违约金的第三项诉讼请求不能成立。此外，原告方根本就不曾要求被告协助过户，原告仅仅通过中介，让被告父亲转告被告，要求将合同写给案外人，以实现炒房的需要，遭到了被告的拒绝。而合同中关于负担律师费的约定，是以违约为前提的。原告在被告未违约的情况下起诉，属于滥用诉权行为，不应由被告支付原告的律师费。 反诉原告王欣媛向本院提出反诉诉讼请求：确认反诉原告2021年1月29日解除原、被告双方于2019年9月14日签订的《置换权益转让合同》的行为合法有效。事实与理由：2019年6月开始，反诉原告所在的佛堂镇王宅村因政府建设大学城所需而面临集聚拆迁，反诉原告依照政策可以获得相应的拆迁安置权益，其中受安置的高层公寓，需要由拆迁户自行出资每平方米3000元（暂定）的造价，以及车位费等费用。依照当时的工作宣传，该项工作3个月之内即要完成。由于反诉原告当时还是在校学生，没有生活来源，更无力在短暂的时间之内支付上述建设费用，便在中介人的渲染鼓动之下，只好与本村300多农户一样，向中介人联系的炒房者出让部分安置权益，以期紧急筹集安置费用。反诉原告在父母的帮助下，具体于2019年9月14日与反诉被告签订《置换权益转让合同》一份，约定以每平方米7300元的价格，将70平方米高层公寓的安置权益转让给反诉被告，总转让价款为51.1万元。上述《置换权益转让合同》采用的是中介人提供的格式文本。其中约定：合同签订当日由反诉被告先支付定金10万元，余款41.1万元于权益证过户手续完毕当日支付。合同签订之后，反诉被告如数向反诉原告支付了10万元定金。但由于政府工作的不确定性，本村的集聚安置工作被拖延，安置政策直至2019年12月31日才正式获批。高层公寓何时能够安置到位更是不明确，不过依据政府给每个农户一次性发放4年的临时租房补偿款(即临时安置费)的事实来推算，估计至少得在4年之后才能实际安置到位。此外，2019年12月份开始实际操作的安置方案，并不需要由村民预交建设费用，而仅仅让每户交10万元的保证金。实际需要村民缴纳的建设费用始终不见政府给出明确的金额，成了不确定性因素。从隔壁杨宅村目前发生的群体性事件看，随着市场行情的发展，物价的提升，政府收取的房屋建设费用也跟着市场行情上涨。据此，该合同如果继续履行下去，将对反诉原告方明显不公，使反诉原告方筹集建设资金的合同目的难以如愿实现。鉴于这个事实，反诉原告方曾多次与反诉被告协商合同变更事宜，但反诉被告拒不理会，反而一纸诉状将纠纷诉诸法院。无奈之下，反诉原告只好于2021年1月29日向反诉被告发出《解约告知书》，正式告知解除合同。综上所述，由于政府工作的不确定性，导致签订合同时的情况已经发生了根本性的变化，因反诉被告拒不愿意协商，反诉原告只得行使自己的解约权，并请求人民法院依法确认解约行为合法有效。 反诉被告艾惠珍辩称，反诉诉讼请求没有法律依据。一、反诉原告不享有解除权，在反诉原告提起诉讼之前，反诉被告就已经向法院起诉要求继续履行合同，且反诉原告所称的情形并不符合法律中关于合同解除的规定，更不存在显失公平或是情势变更的情形。反诉原告的诉讼请求无事实及法律依据。二、反诉原告通篇在以其是为了筹资金需要缴纳建设费用为理由，认为合同目的不能实现。但从双方签订的转让合同第二条可以明确，合同的价格仅仅是权益面积所能获得的全部款项，对应的房产建造成本及过户所产生的一切费用均是由反诉被告承担。这一点与反诉原告所说的负担加重、筹措资金显然存在矛盾，反诉原告可以通过转让权益证的行为获得利益，这是反诉原告作为王宅村民基于政府政策所能享受到的权益，只要反诉原告继续按合同履行，对于反诉原告来说只会获益而不会亏损。事实上案涉合同不仅有反诉原告本人的签字，还有其父母的共同签字确认，签订合同时反诉原告已经是完全民事行为能力人，处置权益证的事项又是经过全部家庭成员共同协商，在反诉原告认可案涉合同合法有效的情况下，就应当按合同完全履行义务。三、反诉原告认为系反诉被告拒绝协商无事实依据，反诉被告在起诉前多次找反诉原告沟通过户事宜，是反诉原告及其父母认为转让价格偏低，要价很高才导致未协商成功，一直以来都是反诉原告不诚信无契约精神造成的。综上，请法庭驳回反诉原告的反诉请求。 原告（反诉被告）艾惠珍为证明其本诉诉讼请求及支持其反诉抗辩，向本院提供如下证据： 一、置换权益转让合同一份，证明：被告将70㎡的高层可置换权益转让给原告的事实。 二、定金收条一份，证明：原告向被告交付定金10万元的事实。 三、法律服务委托合同书及电子发票各一份，证明：原告为本案支出律师费1万元的事实。 四、不动产登记中心集聚置换权益档案证明一份，证明：被告实际获得得权益证210㎡，完全具有履行能力。 被告（反诉原告）质证认为，对上述证据没有异议。 被告（反诉原告）为支持其本诉抗辩及证明其反诉诉讼请求，向本院提供如下证据： 一、置换权益转让合同一份，证明：1.原、被告之间约定的权利与义务关系；2.合同第二条约定的内容可以证实双方均确知高层公寓的车位费、造价费系由村民自费出资的，而非由政府补偿；3.合同采用中介人提供的格式文本，并2019年9月14日签订。 二、2019年6月份公布上的《佛堂镇王宅村集体土地集聚安置方案（草案）》一份，说明：该集聚安置方案系2019年6月份政府第一次派工作组进驻王宅村时公布的集聚安置方案，该方案后因政府对本案集聚安置工作停摆，以及2019年12月份新方案的公布而作废。证明：1.本案合同签订的集聚安置方案，即本案合同的立约背景；2.当时规定集聚安置报名时间为2019年8月10日（含当日）；签约时间为2020年9月5日（含当日）；搬迁日期为2020年9月15日（含当日）。 三、2019年12月份公布的《佛堂镇王宅村集体土地集聚安置方案（草案）》和《佛堂镇王宅村集体土地房屋拆除补偿及奖励操作办法（草案）》各一份，说明：王宅村集聚安置工作于2019年12月份重新启动后，工作组重新公布的集聚安置方案，实际的集聚安置就按照此方案进行。证明：1.王宅村集聚安置方案主要内容；每个村民35㎡基准安置面积，1:5的比例置换成175㎡房屋面积，其中3/5即105㎡安置为高层公寓；2/5即70㎡安置产业用房，并且产业用房按平方米1050元的价格由政府收购（即采用货币化安置），计70×1050＝73500元。据此，每个村民可以获得105㎡高层公寓+7.35万元的安置补偿。2.临时安置费用（即过渡期间的租房补贴）由政府一次性支付4年。但对高层公寓造价、车位费等村民自费部分的价格并无明确说明。3.集聚安置报名时间变更为2019年12月20日（含当日），签约时间变更为2020年1月5日（含当日）；搬迁日期至晚为2020年2月22日（含当日）。 四、义社区建设办（2019）37号文件一份，证明：王宅村集聚建设拆迁安置方案于2019年12月31日获批。 五、义乌市城乡新社区集聚建设实施细则（网络下载件）一份，证明：按照王宅村6月份集聚建设方案，大家都认为房屋造价及车位费需要预交的依据，其中第十条第4项规定需由村民预交该费用。 六、《义乌市城乡新社区集聚建设实施办法（试行）》（网络下载件）一份，证明：该实施办法第十九条作出“鼓励可置换权益流转交易，方便集聚建设对象筹集建设资金”的规定表明，大量参加集聚建设的农户缺乏建设资金，是一种普遍性的公知现象。 七、银行汇款单据、缴款单、资金往来结算票各一份，说明：本组证据系举证人依照集聚安置实际操作要求，缴纳每户10万元建设费用的保证金。证明：要集聚安置实际操作时，房屋的造价和车位费等村民自费部分，不再需要全额预交，改为每户缴纳10万元的保证金的方式操作，被告方实际缴纳保证金的时间为2020年9月21日。 八、《集聚安置补偿协议书（期房）》格式文本一份，说明：王宅村每个农户与佛堂镇政府签订集聚安置补偿协议后，合同第十条虽然注明“本协议共叁份，甲、乙双方壹份，存档壹份。”但实际上三份协议书均由政府控制，农户手中并无实际的协议书，该份协议系实际签约时采用的由佛堂镇政府提供的格式文本。证明：根据协议书第三条第一款第（四）项格式条款规定，拆迁户的过渡期间租房租金的补贴（临时安置费），由政府按照每平方米每年58元的价格一次性计付4年。 九、权益证一份，说明：该权益证先由政府统一制作，然后按照村民小组通知前往领取。被告实际领取权益证的时间为2020年11月20日以后。证明：被告实际获得安置权益面积210㎡。 十、学生证、毕业证各一份，证明：集聚拆迁政策实际操作时，被告还是在校学生，没有生活来源。 十一、解约告知书及微信聊天记录打印件各一份，证明：被告于2021年1月29日正式告知原告方解除本案讼争的合同。 补充如下：证据一系原件，证据二、三、四系核对件，证据五、六系打印件，证据七系原件，证据八系复印件，证据九、十、十一系原件。 原告（反诉被告）质证认为，对证据一的证据三性没有异议，对证明目的有异议，合同第二项明确约定建房费用、过户费用等其他费用均由反诉被告承担。对证据二、三、四共同质证，反诉被告认为，该三组证据系政府部门的政策性文件，正好印证反诉原告已获得安置权益，有履行案涉合同的能力。对证据五、六共同质证，也是属于政府政策性文件，与本案无关。对证据七，其证据本身的真实性没有异议，恰好印证反诉原告在履行案涉合同中作为卖方的合同义务。对证据八的证据三性不予认可，且与本案没有关联。对证据九的证据三性没有异议，但对证明目的有异议，从权益证显示时间可以看出2020年10月13日，反诉原告就已经获得相应的权益证，根据合同约定，应当在30个工作日内完成过户及更名义务，且权益证显示反诉原告获得210平方米的面积，履行案涉合同没有困难。对证据十的证据三性没有异议，但与本案无关，无法达到反诉原告的证明目的。对证据十一的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，该内容系反诉原告的单方行为，合同并非通知就能解除，无法达到反诉原告的证明目的。 根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对上述证据认证如下： 对原告（反诉被告）提供的证据，被告均无异议，本院对原告所提供证据的证明力予以确认。 被告（反诉原告）提供的证据中，对证据一的真实性予以确认，证据一与原告提供的证据一系同一证据，可以证明原告与被告于2019年9月14日签订涉案《置换权益转让合同》，且约定置换权益对应房产的建造成本、过户产生的费用（税费、评估费）均由原告承担。证据二、证据三系佛堂镇王宅村聚集安置相关政策方案，证据五系义乌市城乡新社区聚集建设实施细则，证据六系义乌市城乡新社区集聚建设实施办法（试行），可作为其他证据认定的参考。证据四可以证明王宅村集聚建设拆迁安置方案于2019年12月31日获批。对证据七的真实性予以确认，可以证明被告已缴纳王宅村集聚安置所需的保证金。证据八系《集聚安置补偿协议书（期房）》的空白版本，不能仅凭该空白合同达到被告证明目的。对证据九的真实性、合法性予以确认，可以证明被告已取得位于佛堂·金谷里安置区块的权益面积210平方米的权益凭证【凭证号：100（2020）00001369】，其中可转让高层公寓面积180平方米，不可转让高层公寓面积30平方米。对证据十的真实性、合法性予以确认。对证据十一的真实性予以确认，可以证明被告于2021年1月29日向原告寄送《解约告知书》，其效力如何需另行评价。 根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定以下事实： 2019年9月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《置换权益转让合同》一份，约定：甲方所在村庄拟进行旧村改造参加义乌市城乡新社区集聚建设，甲方可能因此获得义乌市××镇××村集聚高层可置换权益面积，上述置换权益由王欣媛享有，将70平方米权益转让给乙方；甲乙双方同意，上述置换权益的成交价格为511000元，该成交价系甲方出售上述权益面积所能获得的全部款项，置换权益对应房产的建造成本、过户产生的费用（税费、评估费）也由乙方承担；甲方应在权益凭证下发之日起三十个工作日内协助乙方将上述置换权益对应的权益凭证过户更名至乙方或乙方指定的第三方名下；甲方怠于配合办理权益凭证或怠于配合办理权益凭证过户更名手续的，乙方有权追究甲方违约责任，每逾期一日，甲方应按总房款的万分之三向乙方支付违约金，逾期超过三十日，乙方有权解除合同，要求甲方退回乙方已支付的购房定金并支付总房款30%的违约金并赔偿乙方损失；乙方应在签订本合同时支付人民币100000元作为购房定金，剩余房款411000元在甲方办理权益凭证过户更名至乙方或乙方指定第三方名下当日一次性付清；守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费、差旅费、公证费等有关费用概由违约方承担。合同亦约定了双方其他权利义务事宜。合同落款处有原告艾惠珍，被告王欣媛，案外人杨巧珍、王升（系被告之父母）及见证人骆某签名、捺印。同日，被告王欣媛出具定金收条一份，载明“今收到艾惠珍交来购买义乌市××镇××村集聚高层70平方房屋购房定金壹拾万元整，该款项为转账支付”。2021年1月29日，被告向原告寄送《解约告知书》一份，载明：我方依据情势发生变化的事实及相关法律原则，正式告知你方，解除双方之间于2019年9月14日签订的《置换权益转让合同》；望你方接此告知书后三日内向法院撤回起诉，并前来协商后续事宜。另查明，被告王欣媛已取得位于佛堂·金谷里安置区块的权益面积210平方米的权益凭证【权益证号：100（2020）001369】，其中可转让高层公寓面积180平方米，不可转让高层公寓面积30平方米；上述权益证中包括双方在本案中交易的面积部分。涉案房屋权益面积所在的佛堂·金谷里安置区块高层权益面积自2021年1月10日放开交易，已可办理相关权益面积转让过户手续。又查明，原告为本案支出律师费用10000元。 本院认为，评价涉案合同效力，应适用合同成立时有关法律法规，原告艾惠珍与被告王欣媛签订的《置换权益转让合同》系双方真实意思表示，经双方签名、捺印确认，内容不违反有关法律及行政法规的强制性规定，亦不存在其他无效情形，合同签订双方对此均无异议，对原告的第一项诉讼请求本院予以支持。现原告已按约支付购房定金10万元，在当前可办理相关权益面积转让过户手续的情况下，被告亦应按约协助原告办理涉案权益面积变更登记手续，对原告的第二项诉讼请求本院予以支持。原告主张自2021年1月1日起计付违约金，但涉案位于佛堂·金谷里安置区块的高层权益面积自2021年1月10日方放开交易，之后原告亦无证据证明被告未履行合同义务，直至2021年1月29日被告向原告发送《解约告知书》，明确表示不履行合同义务，故被告应自2021年1月29日起按总房款万分之三每日（即153.3元/日）的标准向原告艾惠珍支付违约金至被告履行完毕涉案权益面积变更登记手续之日止，对原告第三项诉讼请求中的合理部分本院予以支持。至于原告所提由被告承担其因主张权利所支出律师费用的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告（反诉原告）王欣媛依据情势变更原则解除合同的主张，本院不予支持，理由如下：1.涉案合同签订时并无显失公平的情形。显失公平与否的判断应以合同签订时合同双方的利益取得或损失情况为考虑依据，涉案合同签订时价格合理，被告庭审中亦述称交易价格处于当时正常水平，同时继续履行亦不会增加反诉原告的履约成本。2.当前不存在无法实现反诉原告合同目的的情形。本案合同为广义的买卖合同，双方的合同目的分别为取得标的物（即置换权益面积）和获得转让款，反诉原告将获得转让款后的用途作为合同目的并无依据。反诉原告主张因政策变动导致涉案交易面积对应房屋造价等上涨及付款方式变化，继续履行对其不公平，但对于已出售部分，涉案合同第二条已约定房屋造价等有关费用均由反诉被告承担；对于其自持部分，在造价上涨的同时，自身的相应价值亦会上涨。反诉原告所主张的房屋造价上涨与否况且不确定，即使确有上涨，基于上述分析，政策变动亦不会导致其履约成本增加或获得转让款的合同目的无法实现。最后，需特别指出的是，诚实信用原则系我国民法的基本原则之一，也是社会主义核心价值观之一，司法裁判具有价值引导与示范的作用，违约者不应从其不当行为中获利，法律及司法裁判应对与诚信原则相悖的行为持否定态度，否则，在房价上涨时，行为人通过守约与违约的利益衡量进行行为选择，极易诱发道德风险，影响交易安全。综上，对原告第一项、第二项、第四项诉讼请求及第三项诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；对反诉原告诉讼请求，本院不予支持。另，按合同约定，原告应在变更登记当日付清转让尾款411000元，为避免诉累和一次性解决矛盾纠纷，本院在本案中一并处理。依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零九条、第五百八十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 一、原告艾惠珍与被告王欣媛于2019年9月14日签订的《置换权益转让合同》有效。 二、被告王欣媛于本判决生效之日起十日内协助原告艾惠珍办理位于义乌市××镇××层公寓面积【权益证号：100（2020）001369】的变更登记手续，并自2021年1月29日起按153.3元／日的标准向原告艾惠珍支付违约金至变更登记完毕之日止；原告艾惠珍于变更登记完毕当日支付被告王欣媛剩余转让款411000元；以上双方互负的金钱债务可相互抵扣。 三、被告王欣媛于本判决生效之日起十日内支付原告艾惠珍为实现本案债权支出的律师费用10000元。 四、驳回原告艾惠珍的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告王欣媛的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4513元、保全费3075元，由被告王欣媛负担；反诉案件受理费4455元，由反诉原告王欣媛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  张 凯 二〇二一年二月二十五日 法官助理  倪淑萍 书 记 员  颜虹英