湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终378号上诉人（原审被告）：李占祥，男，1975年10月16日出生，汉族，居民，住湖南省长沙市天心区。被上诉人（原审原告）：陈文娟，女，1988年11月4日出生，汉族，居民，住湖南省永州市零陵区。上诉人李占祥因与被上诉人陈文娟房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2020）湘1102民初544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问等方式，进行了书面审理。本案现已审理终结。李占祥上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实不清，判决不当。上诉人与被上诉人买卖房屋时，当时香水湾房屋均价是3,200元/㎡，且上诉人装修共花费16万多元。在被上诉人同意替上诉人还清所欠开发商的6万元购房款的基础上，上诉人才同意以28万元的低价转让该房屋，扣除1万元中介手续费。上诉人收到27万元房款。上诉人不存在违约，无法过户是被上诉人自己造成的。陈文娟辩称：答辩人是通过中介公司进行房屋买卖的，中介公司与答辩人都不知道上诉人还欠开发商6万元的情况，是开发商通知答辩人办理房产证时，答辩人才知道上诉人还欠开发商6万元，之后答辩人就一直跟上诉人沟通，但上诉人一直拒绝协助答辩人办理房产证。陈文娟向一审法院起诉请求：1.判决被告立即为原告办理不动产证；2.判决被告赔偿原告房屋违约金56,000元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年10月8日，被告李占祥与案外人永州市森宇房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同约定被告购买该公司开发的香水湾第2幢1单元902号房屋（即涉案房屋），房屋面积97.97平方米，单价1,707元每平方米，房屋总价167,235.5元（实际交购房款107,235元、办证款13,522元）。后因开发商的原因，涉案楼盘一直不能办理产权证。2017年被告因故将涉案房屋委托中介公司出售。2018年1月12日，在中介方（丙方）的主持下，原告陈文娟与被告李占祥签订《房屋买卖合同》，合同第一条房地产基本情况约定：“甲方（即被告李占祥）自愿将坐落于零陵区香水湾二栋一单元901室的房产出售给乙方（即本案原告陈文娟），该房屋建筑面积为97.97㎡，该房产为装修房。”第二条甲方承诺约定：“……3、若该房产在交易前已存在债务纠纷，甲方应在签订该房屋买卖合同或申请办理房屋产权过户前办妥结清，如有未清事项，由甲方承担全部责任。”第三条成交价格和付款方式约定：“1.该房产按套计价，成交总价￥280,000元整，人民币（大写）贰拾捌万元整，该成交价款包括该房产其所有附属设施总价。2、付款方式为一次性付款。该房屋交易总款项分叁次付清，第一次付款为20,000元整，已于2017年12月14日甲、乙双方签订《购房定金合同》时乙方已向甲方付清；第二次付款为250,000元整，于2018年1月12日甲、乙双方签订《购房买卖合同》时乙方向甲方付清，甲方将该房屋使用权移交乙方名下，丙方全程协助甲、乙双方办理。因该房屋暂未取得产权证，丙方本着公平公正的原则，甲、乙双方签订《购房买卖合同》时，乙方需押10,000元整，交由丙方代为保管，待该房屋取得产权证，甲、乙双方过户当日由丙方转交给甲方。”第四条产权过户约定：“……2.经甲、乙双方协商，该房屋交易办理过户手续产生的所有税、费（具体费用以相关政府部门收取为准）由乙方承担，甲方不予负责和承担。3.《购房买卖合同》签订后，甲方需第一时间与开发商联系办理该房屋产权证，不得以任何理由推脱，如果开发商通知同小区同栋房屋开始办证，甲方需在1个月内提交开发商办证所需的各种资料及办证费用并配合开发商办证，否则以违约论处，甲方需支付该房屋交易总房款的20%（280,000元×50%）违约金给乙方作为补偿。后续待甲方取得该房屋产权证后，甲方需无条件配合乙丙两方办理产权过户，不得推诿。并配合将该房屋的水电，燃气开户，物业开户等相关附属设施转移至乙方名下，过户费及相关手续费均由乙方承担。”第六条违约责任约定：“1.甲方保证该房屋产权过户转移给乙方时权属清楚，若发生与甲方有关的产权或债券、债务纠纷，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿……”当日，原告陈文娟向中介公司支付押金10,000元、中介费2,800元，通过银行转账及微信转账向被告李占祥支付270,000元。2018年3月，被告得知可以办理房屋产权证，前提是先补齐所欠的购房款60,000元，但是原被告双方就谁去交该款项协商未果，涉案房屋至今未办理产权登记。原告遂起诉至法院。一审法院另查明：被告与中介公司约定，原告交完尾款后，过户手续办理完成后，中介公司收取2,800元中介费，退还被告7,200元。一审法院认为：原、被告双方签订的《房屋买卖合同》，系真实意思表示，合法有效，法院予以确认，双方均应全面履行各自义务。合同签订后，原告已按约向被告支付房款，但被告至今未将涉案房屋产权过户至原告名下，构成违约，故法院对原告要求被告立即为原告办理不动产证的请求，依法予以支持；又因双方在合同第四条中约定：“《购房买卖合同》签订后，甲方需第一时间与开发商联系办理该房屋产权证，不得以任何理由推脱，如果开发商通知同小区同栋房屋开始办证，甲方需在1个月内提交开发商办证所需的各种资料及办证费用并配合开发商办证，否则以违约论处，甲方需支付该房屋交易总房款的20%（280,000元×50%）违约金给乙方作为补偿”，该约定不违反法律规定，原告按照交易总房款的20%计算违约金，不违反合同约定，故法院对原告诉请的违约金56,000元，依法予以支持。至于被告所欠开发商的60,000元，虽然被告辩称原、被告双方签合同前一致协商其所欠开发商的60,000元抵扣装修费用，但是双方签订的合同第三条约定涉案合同成交价款包括该房产其所有附属设施总价，未就该款项进行约定，原告也否认签合同前知晓被告尚欠开发商购房款，故法院对被告此项抗辩主张不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、限被告李占祥在本判决生效后三十日内为原告陈文娟办理不动产证；二、限被告李占祥在本判决生效后七日内向原告陈文娟支付违约金56,000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1,200元，由被告李占祥负担。本案二审期间双方当事人均未向法院提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，涉案《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规，该合同合法有效。合同签订后，依据法律规定双方当事人应全面履行各自义务，一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，上诉人未依照《房屋买卖合同》第四条的约定向开发商提供办理不动产权证所需的费用，导致被上诉人至今未取得涉案房屋的不动产权证，上诉人的行为实属违约，应承担相应的违约责任，一审法院依据《房屋买卖合同》第四条的约定确认违约金为56,000元，处理准确，本院予以维持，上诉人提出其不存在违约，房屋无法过户是被上诉人造成的上诉理由，与事实不符，本院不予采纳。上诉人主张的280,000元购房款中已包含了60,000元开发商欠款的问题，因该上诉理由无事实依据，亦无证据证实其诉请，故该上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人李占祥的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,980元，由上诉人李占祥负担。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 屈中亚审判员 廉丽萍二〇二一年二月七日法官助理蒋文毅书记员陈彦霏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。