江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终7620号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴佩侠，女，1973年2月19日出生，汉族，住沛县。委托诉讼代理人：杨驰，江苏智临律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵兴宇，江苏智临律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：时春雨，男，1976年2月12日出生，汉族，住沛县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵林，1971年9月28日出生，汉族，住沛县。委托诉讼代理人：刘夫强，沛县金诺法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：付长平，沛县金诺法律服务所法律工作者。上诉人吴佩侠、时春雨与被上诉人赵林房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2020）苏0322民初697号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人吴佩侠及其委托诉讼代理人杨驰、赵兴宇，上诉人时春雨，被上诉人赵林的委托诉讼代理人刘夫强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴佩侠、时春雨的上诉请求：1、请求判令被上诉人向上诉人支付涉案房屋税费共计12825.91元；2、请求改判在被上诉人向上诉人支付相关税、费前，上诉人不向被上诉人履行过户手续；3、请求被上诉人向两上诉人支付违约金100000元；4、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。一、赵林存在违约行为。1、根据双方签订的房屋买卖合同约定，赵林应于2019年6月30前付清购房款，但赵林在2019年6月30前仍有138000元房款未付。2、“待产证下来后付清”是赵林和中介在上诉人不知情的情况下签订的条款，对上诉人并无约束力。3、即使认定“待产证下来后付清”是买卖双方合意，吴佩侠房产证办下来的时间为2019年10月左右，但直至2019年10月，赵林却仍有88000元房款未付。因此无论是适用“2019年6月30前付清购房款”还是适用“待产证下来后付清”赵林都存逾期支付房款的违约行为。二、涉案房屋税费应由赵林承担。1、双方签订的房屋买卖合同第三条约定，交接前的由上诉人承担，交接之后的物业、水电、暖气费等相关费用由赵林承担；上诉人向赵林交付房屋的时间为2018年12月，因上诉人在交接前是按年支付的上述款项，所以交接后的费用应由赵林承担。2、房屋买卖合同第二条虽约定上诉人保证已付清过户前的所有契税、维修基金及相关费用，但依据合同第十二条(手写特殊约定)明确办理房产证所需所有费用均应由被赵林承担。综上，原审法院认定事实错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。赵林辩称：一审认定案件事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。双方在合同的履行过程当中，被上诉人不存在违约行为。1、被上诉人已经按照合同约定，待房产证下来后付清房款，因上诉人一直未协助办理房产过户，故被上诉人不存在待房产证下来后不付款的违约情形；2、上诉人委托中介公司张某,4售房款是52万元。另外的18000元是中介费及过户时的相关费用等，该事实在一审中张某,4已经作证证明上诉人实际上已经支付了538000元，只是上诉人一直未将涉案房屋过户给被上诉人，因此，中介公司张某,4没有将18000元其中部分费用支付给上诉人；3、一审时，被上诉人又另外多支付了18000元，根据上诉人和中介公司的约定和书面的委托，上诉人已足额收到了房款52万元。上诉人主张的18年8月份之前的物业水电等费用。是涉案房屋交付之前的费用，不应由被上诉人承担，相关的契税、维修基金等费用，也不属于过户给被上诉人赵林的费用；4、上诉人主张买卖合同12条手写部分，过户所有的费用由乙方承担，该约定是上诉人与被上诉人进行房产过户所发生的费用，而上诉人一直没有履行过户义务，因此该费用尚未产生，也不应由被上诉人提前支付，且在一审庭审中，张某,4作证内容也明确说明了，其中的18000元系双方办理过户等相应的费用，真正的房款只有52万元。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。赵林向一审法院起诉请求：1、判决吴佩侠、时春雨协助办理沛县书香雅苑6号楼1单元2302室房屋产权过户手续；2、诉讼费用由吴佩侠、时春雨承担。吴佩侠、时春雨向一审法院反诉请求：1、判令赵林支付吴佩侠、时春雨违约金760000元；2、判令赵林支付吴佩侠、时春雨购房款18000元；3、判令赵林支付吴佩侠、时春雨涉案房屋税、费共计12745.91元；4、本诉及反诉诉讼费用由赵林承担。一审法院审理查明：2018年10月28日，吴佩侠向沛县荣越房产经纪有限公司出具委托协议一份，内容为：“委托协议本人吴佩侠全权委托荣越房产出售书香雅苑室，产证面积为104.68平方米，售价为伍拾贰万元整，将房款转入吴佩侠农行……卡号里，已收定金壹万元整。”2018年12月2日，吴佩侠（甲方、出售方）、赵林（乙方、购买方）、沛县荣越房产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同书》，约定甲方将沛县书香雅苑6-1-2302室房产出售给乙方；甲方保证已付清过户前的所有契税、维修基金、物业管理、水电、气暖、有线、电视费及相关费用；在此房产交接之前的物业、水电、暖气等相关费用由甲方承担，交接之后的费用由乙方承担；交易成交价538000元，此合同签订当日乙方付20000元为购房定金，房款支付方式：1、乙方购买书香雅苑6-1-2302为全款购买，首期付款180000元，2、二期房款200000元在2018年12月1日前付清，3、尾款2019年6月30日前付清，待产证下来后付清，4、甲乙双方均无异议；在此交易过程中，甲方需交纳的所有税费（包括营业税、个人所得税）及相关过户费用由乙方承担，乙方需交纳的买方所有税费及相关过户费用由乙方承担；若乙方违约，应向甲方赔偿相当于所交定金数额的违约金；其他特殊约定：1、书香雅苑6-1-2302室办理房产证所需费用均由乙方承担，2、甲、乙双方如一方违约，均双倍赔偿以（应为已）付房款；3、甲乙双方均无异议等。签订上述《房屋买卖合同书》后两日内，吴佩侠、时春雨将涉案房屋交付给赵林。赵林通过沛县荣越房产经纪有限公司员工张某,4支付给吴佩侠房款合计52万元，除上述52万元外，赵林还交给张某,418000元，张某,4未转交给吴佩侠、时春雨。2020年9月10日，赵林支付给吴佩侠购房款18000元。吴佩侠、时春雨系夫妻关系。吴佩侠、时春雨于2018年8月11日交纳涉案房屋物业服务费、电梯能耗费、公共能耗费、生活垃圾处理费合计2104元，交纳装修垃圾清运费、装修管理费合计400元。2019年12月9日，吴佩侠、时春雨为将涉案房屋办理至其名下，交纳不动产登记费160元、维修基金9421元、契税1266.91元。一审法院认为：双方之间的《房屋买卖合同书》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约履行其义务。一、关于过户的问题。赵林已付清房款，涉案房屋亦具备过户条件，故对赵林要求吴佩侠、时春雨协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。二、关于违约金问题。《房屋买卖合同书》既约定“尾款2019年6月30日前付清”，又约定“待产证下来后付清”。本院认为，该两条款存在冲突，而“待产证下来后付清”书写在后，应认定书写在后的条款变更了书写在前的条款；且从合同目的来看，双方约定尾款的付款时间，是为保障赵林将涉案房屋过户至其名下，因此，尾款的付款时间，应适用“待产证下来后付清”的条款。现吴佩侠、时春雨并未协助赵林办理涉案房屋产权登记证书，尾款付款条件尚未成就，赵林并不存在逾期支付房款的违约行为，对吴佩侠、时春雨主张的违约金，本院不予支持。三、关于涉案房屋税费问题。双方签订的《房屋买卖合同》约定，在此房产交接之前的物业、水电、暖气等相关费用由甲方承担，交接之后的费用由乙方承担。吴佩侠、时春雨交纳涉案房屋物业服务费、电梯能耗费、公共能耗费、生活垃圾处理费、装修垃圾清运费、装修管理费的时间为2018年8月11日，而向赵林交付涉案房屋的时间为2018年12月，故上述费用应由吴佩侠、时春雨承担。《房屋买卖合同》约定，甲方保证已付清过户前的所有契税、维修基金及相关费用。因此，吴佩侠、时春雨为将涉案房屋办理至其名下，交纳的维修基金、契税，属于其义务范围，而不属于赵林的义务，赵林对上述费用不承担责任。吴佩侠、时春雨所支出的不动产登记费160元，是因其上一手房产交易所产生的费用，并不是将房屋过户至赵林名下产生的费用，赵林对该项费用不承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，遂判决如下：一、吴佩侠、时春雨于本判决生效后三十日内协助赵林办理沛县书香雅苑6号楼1单元2302室房屋产权过户手续；二、驳回吴佩侠、时春雨的反诉请求。本诉案件受理费80元，由吴佩侠、时春雨负担（于本判决生效后十日内付清），反诉案件受理费5764元，由吴佩侠、时春雨负担。二审期间，吴佩侠、时春雨提供如下证据：证据一，吴佩侠和经纪人马钱的聊天记录截图;证据二，2020年5月13日，吴佩侠和张某,4录音资料；证据三，吴佩侠与案外人陈克平的通话录音笔录及光盘；证据四，赵林于2019年10月1日向吴佩侠出具的还款协议一份；证据五，吴佩侠向赵林发送的银行账户收款信息；证据六，2019年12月3日形成的涉案房屋上房核算单；证据七，吴佩侠朋友圈2018年11月27日至2019年1月4日的截图打印件。上述证据用于证明：1、赵林应于6月底前付清付清购房款，而非房产证下来后付清；2、张某,4于2015年5月13日多次陈述赵林违约的事实；3、陈克平系吴佩侠签订房屋买卖合同时在场的见证人，其证明吴佩侠签订房屋买卖合同时，仅有吴佩侠、张某,4及陈克平在场，被上诉人赵林并未直接与上诉人签订房屋买卖合同，且合同上并未载明“尾款待产证下来后付清”；4、还款协议系赵林单方意思表示，吴佩侠并未签字认可，且赵林在还款协议中确认欠付房款13.8万元，且房屋买卖合同上补充的待产证下来后付清与该还款协议相矛盾；5、吴佩侠向赵林催要未付房款；6吴佩侠一直积极催促拆迁办办理涉案房屋的产权证书，以便给赵林办理过户；7、2018年12月2日三方签合同时，吴佩侠并不在场。赵林的质证意见为：1、对证据一的真实性没有异议，但是与本案没有直接关联性，该聊天记录发生在上诉人与被上诉人签订买卖合同之前，系上诉人与中介公司人员的聊天记录，且聊天内容并不能体现系涉案房屋；2、对证据二录音的真实性和证明目的有异议，该录音系上诉人与案外人之间的录音属证人证言，案外人张某,4并未出庭作证，该录音的真实性无法核实。且张某,4在一审时已出庭作证，应以其出庭作证的证人证言作为定案依据，该录音资料不能推翻张某,4在庭审中的证言；3、对证据三的真实性、关联性均有异议，该组证据系上诉人与案外人陈克平的录音记录属证人证言，陈克平并未出庭，无法核实该证据的真实性；4、对证据四的真实性没有异议，还款协议的内容并非赵林本人书写，其仅对协议签字认可，协议明确约定自房产证办理直至付清尾款，协议内容与合同约定的付款日期系吻合的，赵林并不存在违约的行为；5、对证据五的真实性及证明目的均有异议，赵林本人并未收到上诉人发送的信息，且被上诉人支付房款均系通过张某,4，再由张某,4转交给上诉人；6、对证据六的真实性及证明目的均有异议，该证据系复印件，涉案房屋是否征收与涉案房屋买卖合同无关，与涉案房屋买卖合同并无关联性；7、对证据七的真实性无异议，但对其证明目的有异议，上诉人提交的朋友圈截图并没有2018年12月2日当天的日期，无法证明上诉人的活动轨迹，且上诉人持有涉案房屋买卖合同，但其在合同签订之后，并未对合同条款提出任何异议，应视为对合同的认可。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、被上诉人应否向上诉人支付上诉人自行办理房产证产生的税费12825.91元；2、被上诉人应否支付违约金10万元；3、上诉人应否协助被上诉人办理过户手续。本院认为，上诉人在二审期间向本院提出对《房屋买卖合同书》中其签字及指纹进行鉴定申请，但上诉人在一审时对合同中的签字和指纹系认可的，其手中也持有该份合同。另外，上诉人主张被上诉人逾期支付购房款，但是上诉人提交被上诉人赵林书写的还款协议，还款协议中载明了房款尾款的支付期限，且被上诉人已经按照还款协议付清了房款。虽然上诉人主张其并不认可还款协议的内容，但其接收并持有还款协议的行为，应视为其对还款协议内容的认可。故即使合同中约定的付款期限如上诉人主张的在2019年6月30日前付清，还款协议亦对该付款期限进行了变更，被上诉人不存在逾期付款的行为。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百二十一条第一款之规定，对上诉人的申请不予准许。首先，本案中，上诉人主张双方2018年12月2日签订的《房屋买卖合同书》中书写的“待产证下来后付清”系在其不知情的情况下添加的，对其没有约束力。本案二审期间，上诉人提交其微信朋友圈截图及其与一审证人张某,4的电话录音，欲证明其对《房屋买卖合同书》中书写的“待产证下来后付清”并不知情，但上述微信朋友圈截图并未体现2018年12月2日签订合同时上诉人的行动轨迹，二审期间张某,4也未到庭接受法庭的质询，且张某,4在一审时已出庭作证陈述“待产证下来后付清”是双方协商确定的，故上诉人目前提供的证据无法证明其主张。其次，上诉人主张被上诉人赵林于2019年6月30前仍有138000元房款未付，即便按照一审法院认定的付清房款的时间为“待产证下来后付清”，赵林也应于2019年10月付清全部购房款，故赵林存在逾期支付购房款的违约行为。本院认为，根据上诉人提交赵林书写的还款协议，被上诉人已经按照还款协议付清了房款，即便上诉人主张其并不认可还款协议的内容，但其接收还款协议且其并未对还款提出异议的行为，应视为其对还款协议内容的认可。又根据上诉人庭审中的自认，其已经收到被上诉人支付的购房款共计53.8万元，故被上诉人已经按照还款协议约定的内容，向上诉人足额支付了购房款53.8万元，故一审法院认定，赵林不存在逾期支付房款的违约行为，并无不当。再次，根据上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》约定，涉案房屋交接前的物业、水电、暖气等相关费用应由上诉人承担，双方房屋交接的时间系2018年12月，而上诉人交纳涉案房屋物业服务费、电梯能耗费、公共能耗费、生活垃圾处理费、装修垃圾清运费、装修管理费的时间为2018年8月11日，系涉案房屋交接前产生的费用，故，一审法院认定上述费用应由上诉人承担，并无不当，本院予以维持。最后，上诉人主张《房屋买卖合同》第十二条明确约定，办理房产证所需所有费用均应由赵林承担。本院认为，该条款系对将涉案房屋过户至赵林名下而产生的费用的约定，根据《房屋买卖合同》第二条的约定，上诉人应承担过户前的所有契税、维修基金及相关费用，上诉人为将涉案房屋办理至其名下，所交纳的不动产登记费、维修基金、契税系其应尽的义务。故，一审法院的判决并无不当，本院予以维持。综上所述，吴佩侠、时春雨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2557元，由上诉人吴佩侠、时春雨负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 崔金城审判员 苏 团二〇二一年二月二十五日书记员 杭恒宇