贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初572号 原告：钟琼美，女，汉族，1985年7月27日出生，住贵州省毕节市。 原告：谢小虎，男，汉族，1981年5月7日出生，住安徽省祁门县。 委托诉讼代理人：詹俊宇（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卯柔（一般授权代理），贵州威迪事务所实习律师。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：王连发，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋芳（特别授权），贵州创驰律师事务所律师。 原告钟琼美、谢小虎诉被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳恒通公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年1月7日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告钟琼美、谢小虎的共同诉讼代理人詹俊宇、卯柔，被告贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人宋芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求为：一、判令被告立即支付原告逾期办证违约金60738.78元。（以原告已付房款431690元为基数，按每日万分之一的标准计算从2016年8月5日起至2020年6月12日止）。二、判令被告退还原告房屋面积差价2184.79元（4283.91×0.51㎡）三、本案的诉讼费由被告承担。 本院查明如下案件要素：2013年9月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定将被告开发的位于毕节市，建筑面积126.15平方米，套内建筑面积为100.77平方米房，房屋总价款为431690.00元（按套内建筑面积每平方米4283.91元计算）的商品房出卖给原告。首期房款131690元，余款300000元以银行按揭的方式支付。被告向原告交付涉案商品房的时间为2014年12月31日前。原、被告在合同中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定。同日双方签订《补充协议》中约定，第二十二条中所指“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款。2015年8月11日被告向原告交付涉案房屋。2020年1月13日，毕节市不动产登记中心出具《贵州碧阳恒通置业有限公司Ｃ1-Ｃ3幢住宅部分首次登记审查意见》，涉案楼栋具备办理不动产权属转移登记条件。2020年1月13日，被告通过发送短信通知的方式，通知原告提交资料办理不动产权属证书。2020年6月12日，涉案商品房取得《不动产权证书》，该不动产权证书载明，案涉房屋建筑面积125.08平方米，专有建筑面积100.26平方米。 另查明，2013年11月18日，原告与中国农业银行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定原告以案涉房屋作为抵押物，购房合同号2013-3185，购房总价431690.00元，向中国农业银行股份有限公司毕节分行借款叁拾万元。 上述事实，有原、被告向本院提交的并经举证、质证、认证的各项证据在卷佐证。 原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于原告主张的房屋面积差退款的问题，原、被告签订合同时约定的案涉房屋建筑面积为126.15平方米，套内建筑面积100.77平方米，按套内建筑面积每平方米4283.91元计算房屋总价款为431690元。现该房屋实测后套内面积为100.26平方米，比约定的面积少0.51平方米，被告应根据实测面积计收房屋总价款并向原告退还多收的款项，被告应退还原告的房屋面积差价款计算为：（100.77-100.26）×4283.91元＝2184.79元。被告虽抗辩称按照购房发票没有向原告多收取房屋面积差款项，但是该发票是2020年3月30日才开具，原告于2013年便向被告支付了首付款，并向银行按揭贷款付清了合同约定的房屋价款，被告所举证据并不能证明已退还原告房屋面积差价款，对于被告的抗辩，本院不予采纳。 关于逾期办证违约金的问题。逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2015年8月11日实际收房，被告应当于原告实际收房的360日内即2016年8月6日前为原告办理商品房转移登记。截止2016年8月6日，被告仍未取得转移登记的条件为原告办理房屋产权证书，自2016年8月7日起，被告即构成违约。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法典》关于3年诉讼时效期间的规定，原告所举证据不能证明违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提交诉讼材料之日（即2020年11月3日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年11月3日起的逾期办理不动产权证书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于逾期办证违约金起止时间应如何认定的问题，前述关于诉讼时效的分析已认定本案的违约金起始时间从2017年11月3日开始，不再赘述。2020年1月13日，毕节市不动产登记中心出具《贵州碧阳恒通置业有限公司C1-C3幢住宅部分首次登记审查意见》，被告于当日发送短信通知原告提交资料办理不动产权属证书。因原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。被告在涉案房屋具备办证条件后于2020年1月13日通过原告预留的手机号码发送短信通知原告，故违约金应计算至2020年1月13日止。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，被告逾期办理房屋转移登记的，按原告已付购房款的每日万分之一支付违约金，该约定符合法律规定，本院予以支持。违约金计算为：34403.35元（（431690.00元-2184.79元）×0.0001×801日）。被告虽抗辩新冠肺炎疫情不可抗力，应免除相应期间的责任，但该不可抗力的事由发生在被告逾期之后，根据法律规定，不能免除被告的责任，故对被告的该抗辩，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告钟琼美、谢小虎房屋面积差价款2184.79元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告钟琼美、谢小虎逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金34403.35元； 三、驳回原告钟琼美、谢小虎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费686.00元，由原告钟琼美、谢小虎负担345.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担341.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  全乾亚 二〇二一年二月五日 书记员  付娟华