浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0282民初727号 原告：慈溪美宿酒店有限公司。住所地：慈溪市古塘街道开发大道**。统一社会信用代码：91330282340491512C。 法定代表人：周季媛，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：恽奎银，安徽君宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方锐，安徽君宏律师事务所律师。 被告：慈溪市凯苑商务酒店有限公司。住。住所地：慈溪市古塘街道开发大道**一社会信用代码：913302827782296667。 法定代表人：张建岳，该公司经理。 第三人：慈溪市古塘街道上傅家股份经济合作社。住所地。住所地：慈溪市古塘街道明州路**会信用代码：N2330282753253694C。 法定代表人：陈建春，该社社长。 委托诉讼代理人：黄新华，慈溪市均衡法律服务所法律工作者。 原告慈溪美宿酒店有限公司（以下简称美宿公司）与被告慈溪市凯苑商务酒店有限公司（以下简称凯苑公司）、第三人慈溪市古塘街道上傅家股份经济合作社（以下简称上傅家合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方锐，被告凯苑公司的法定代表人张建岳，第三人的委托诉讼代理人黄新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告免除2020年2月1日至4月30日的租金47万元，减少2020年5月1日至2020年7月31日的租金23.5万元，合计70.5万元。事实和理由：2014年11月25日，案外人楼皓与被告签订了《房屋资产租赁合同》一份，被告将慈溪市开发大道338号（原凯苑宾馆棋牌室）转租给楼皓，租赁范围是一楼、五至九楼客房、十楼辅房，面积约5200平方米，楼皓用作“美宿酒店集团”经营使用。2016年7月1日，楼皓与被告签订《房屋资产租赁合同》一份，被告将慈溪市开发大道338号（原凯苑宾馆棋牌室）第四层转租给楼皓，楼皓用作“美宿酒店集团”经营使用。2018年5月11日，原告与被告签订《房屋租赁合同补充协议》，再次租赁了餐厅门面房。合同签订后，原告承租上述房屋，并按照合同约定向被告按期支付租金。对于由原告承接《房屋资产租赁合同》中楼皓的全部合同义务，被告无异议，第三人作为产权方也是认可的。2019年7月1日至2023年8月15日期间的房租为188万元／年（原酒店房租157万元／年，四层房租21万元／年，面店房租10万元／年）。第三人的房屋属于国有资产。2020年1月底，在全国范围内爆发了严重的新型冠状病毒，原告经营的酒店行业受到严重冲击，处于基本停业状态。2020年4月底原告逐步恢复营业，期间原告多次向被告发函，请求免除停业期间的全部房租，以及恢复经营期间的一半房租，但被告不能体谅原告目前面临的困难，一直不同意予以减免房租。根据2020年2月10日全国人大常委会法工委的回复：“当前我国发生了××疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”本次疫情已经被确定“不可抗力”，依据《合同法》第一百一十七条规定：”因不可抗力导致不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。”故诉请如上。 被告凯苑公司答辩称：原告应支付租金时间为2020年9月，原告在10月与被告联系，提出要求减免。经被告向相关部门了解，没有相关的减免政策，就通知原告支付房租。原告提出两个月的租金缓交三个月，被告也表示同意，但缓交期满后原告仍未支付。被告将房屋出租给四个租户，另三家疫情期间全部停止营业，但已经支付全部租金，而原告未停止营业，故更不存在减免。从原告提供的水电费用也可看出，原告未停止经营，经营状况良好。且疫情影响的是承租人的经营收益，导致承租人支付能力的变化，即使疫情引发承租人停产停业构成不可抗力，导致的也不过是阶段性失去收益，与租赁合同本身无直接关联。疫情导致的是合同无法履行还是债务人支付能力发生问题，这是两个不同事情，前者是不可抗力，后者即没有履行能力，不能成为不履行合同的抗辩理由。金钱债务的迟延履行除对方当事人同意外，一般不因不可抗力而免除责任。现被告不同意减免，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人上傅家合作社陈述称：原告要求被告减免租金，与第三人没有法律上的利害关系，第三人诉讼主体不适格。原告起诉所引用的不可抗力认定既非司法解释，也非立法解释，不能作为认定案件事实的依据。原告所租用的房屋系第三人集体所有的资产，并非原告所认为的国有资产，原告以虚构的资产属性来适用国有资产的政策减免租金是错误的。国家发改委、建设部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局八部委联合在2020年5月9日印发的《关于应对××进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》明确，房屋租金减免和延期支付政策主要支持经营困难的服务业小微企业和个体工商户。美宿酒店集团是上市公司，而原告是其下属公司，不属于政策帮扶对象。慈溪市人民政府慈政法（2020）4号文件第八条规定，对承租国有资产类经营用房的中小企业（包括个体租户）免收二个月租金。对租赁其他经营用房的，鼓励业主为租户减少租金，仅鼓励而已，最终取决于业主意思自治。且《关于应对××进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》也明确，对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金，故延期收取房屋租金也是帮扶的一种方式。原、被告在2020年9月30日达成了协议，被告同意原告二个月租金延期三个月支付，实际已对原告进行了帮扶。故原告的诉讼请求应予驳回。 经审理，本院认定以下事实： 原告注册资本10万元，人员规模少于50人。第三人上傅家合作社系集体经济组织。 2014年11月25日，案外人楼皓（承租方、乙方）、被告（出租房、甲方）及第三人上傅家合作社（产权方）签订房屋资产租赁合同一份，就乙方向甲方租赁房屋及附属物，用于商业经营用途，达成如下协议：租赁物为浙江慈溪市开发大道338号（现凯苑宾馆）；租赁期自2015年3月26日至2026年8月15日，租期内各阶段租金如下：2015年3月26日至2016年3月25日计150万元，2016年3月26日至2016年8月25日计58.2万元，2016年8月26日至2019年8月15日，按150万元/年，2019年8月26日至2023年8月15日按157万元/年，2023年8月26日至2026年8月15日按每年165万元/年，租赁费用采取先付后用，首笔租金在2015年3月25日支付，第二期于2016年7月15日支付，后续租金在每年的7月16日支付，每次支付下一年租金。2016年7月1日，楼皓（承租方、乙方）、被告（出租房、甲方）及第三人上傅家合作社（产权方）签订房屋资产租赁合同，约定：租赁物为浙江慈溪市开发大道338号，租赁范围4层整层，租赁房屋面积约1100平方米（以产权面积为准）。租赁期自2016年7月1日至2026年8月15日，租期内各阶段租金如下：2016年7月1日至2019年8月15日，按20万元/年，2019年7月1日至2023年8月15日，按每年21万元/年，2023年7月1日至2026年8月15日按22.05万元/年，租赁费用采取先付后用，首笔租金在2016年7月1日支付，后续租金在每年的7月16日支付，每次支付下一年租金，乙方承租的租赁物的用途为直营美宿酒店集团。2018年8月15日，慈溪元宿酒店有限公司（原告曾用名，乙方）与被告（甲方）及第三人（丙方）签订房屋租赁合同补充协议，载明：增加的承租范围：甲方拥有合法出租权限的慈溪市古塘街道开发大道338号处房屋门面区域约100平米，原被告同意此处房屋的房租每年10万元，租赁期与主合同保持一致，免租期自2018年5月11日至2018年7月15日，第一期房租（2018年7月16日至2019年7月15日）于2018年7月16日前支付，后续房租随主租赁物的租金一同支付。 2020年3月23日，原告向被告发送商洽函，主要内容为：春节前后，新型冠状病毒肺炎疫情突然来袭，公司被政府部门通知关门停业。根据合同法第一百七十一条的规定。本次疫情属于不可抗力，希望被告免除原告2020年1月23日至4月23日的全部房租及2020年5月24日-8月23日的一半房租。2020年4月2日，原告再次向被告发送商洽函，主要内容为：自疫情向全球蔓延后，发现本次疫情远比之前预料得更为严重，时间更长，酒店行业受疫情影响，短期内难以恢复正常经营。根据房屋租赁合同，我司应于2020年8月15日前支付下一期房租，但门店处于严重亏损状态，目前无力按期支付下期房租，恳请被告对原告进行适当帮扶，并延迟支付租金的期限。2020年8月15日，原告再次发商洽函，希望被告免除2020年1月23日至4月23日的全部房租及2020年4月24日-7月23日的一半房租。2020年9月30日，原、被告及第三人签署租金支付说明，载明：1.原告目前到期应付2020年8月16日至2021年8月15日的租金188万元。原告提出其受新冠疫情影响，请求减免部分租金，但各方没有形成共识。现各方一致同意原告先支付到期款项中10个月的租金1566667元，剩余2个月租金，原、被告同意缓交3个月，待国家和地方政府出具减免文件后，按照文件减免，如没有任何文件，原告也未向法院提起诉讼则无条件向被告支付租金。如原告通过诉讼的途径主张疫情期间租金的减免，则双方同意按法院的减免生效判决或调解协议来执行。 原告使用水电费的情况如下：2019年1月水费13161元、电费103867.72元；2019年2月水费9560元、电费86965.74元；2019年3月水费51144元、电费65059.53元；2019年4月水费10660元、电费52082.44元；2019年5月水费15300元、电费37182.33元；2019年6月水费12929元、电费48394.74元；2019年7月水费11938元、电费56742.1元；2020年1月水费12683元、电费77252.08元；2020年2月、3月水费13566.6元、电费82967.92元；2020年4月水费9846元、电费35126.43元；2020年5月水费7708元、电费39590.67元；2020年6月水费12029.4元、电费42860.95元；2020年7月水费9809.1元、电费52478.37元。 庭审中，原告认可租赁房屋未因疫情防控需要而无法使用。被告及第三人确认被告向第三人租赁房屋的租金支付仍按租赁合同执行，第三人未给予被告减免租金。 本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第6条规定，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。第三人为集体经济组织，案涉租赁房屋为集体所有财产，原告认为系国有房屋，与事实不符，本院不予采信。原告自认租赁房屋未因疫情防控需要而无法使用，原告提供的水电费明细也不能直接证明原告没有营业收入或营业收入明显减少，且原、被告就疫情期间的租金支付签署了租金支付说明，被告同意原告二个月租金延缓支付3个月，表明即使原告因疫情导致营业收入减少，原、被告也已就合同租金支付变更履行达成一致意见。又被告出租给原告的房屋系被告向第三人承租而来，在被告未享受减免的同时，原告在已延期支付租金的情况下再要求被告减免租金，则对被告明显不公平。现无国家和地方政府出具的相关减免文件，被告也不同意再就减免租金与原告达成调解协议，故原告诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第6条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告慈溪美宿酒店有限公司的诉讼请求。 案件受理费10850元，减半收取计5425元，由原告负担，交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 许建素 二〇二一年二月二十五日 法官助理 胡斐斐 代书记员 俞培桦