安徽省蒙城县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1622民初173号 原告（案外人）：刘强，男，1976年7月20日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 原告（案外人）：邓王利，女，1979年7月16日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 两原告委托诉讼代理人：梁剑，安徽京奇律师事务所律师。 被告（申请执行人）：陈艳丽，女，1961年10月8日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 委托诉讼代理人：王闯，安徽淮中律师事务所律师。 第三人（被执行人）：刘建，男，1972年8月13日出生，汉族，住安徽省蒙城县码3421251972××××××××。 第三人（被执行人）：童玲，女，1971年7月2日出生，汉族，住安徽省蒙城县 码341224197107020240。 委托诉讼代理人：刘辉，安徽东屹漆园律师事务所律师。 原告刘强、邓王利与被告陈艳丽及第三人刘建、童玲执行异议之诉一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘强及其和邓王利的委托诉讼代理人梁剑，被告陈艳丽的委托诉讼代理人王闯，第三人刘建及其和童玲的委托诉讼代理人刘辉，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘强、邓王利向本院提出诉讼请求：1、判令解除查封并不得执行安徽省蒙城县城关镇黄海社区上汽皖北公司家属楼202＃的房屋（权证字号：房地权蒙字第××号）；2、请求确认安徽省蒙城县城关镇黄海社区上汽皖北公司家属楼202＃的房屋属原告所有。3、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：蒙城县人民法院因陈艳丽诉刘建、童玲民间借贷纠纷一案，于2019年5月8日作出（2019）皖1622民初4039号之一民事裁定书，查封了安徽省蒙城县城关镇黄海社区上汽皖北公司家属楼202＃的房屋（权证字号：房地权蒙字第××号）。原告作为案外人对该执行标的提出书面异议，蒙城县人民法院于2020年9月29日作出（2020）皖1622执异44号执行裁定书：驳回了原告的异议。实际上，登记在第三人名下的安徽省蒙城县城关镇黄海社区上汽皖北公司家属楼202＃的房屋，第三人已于2018年12月25日与原告签订《房屋买卖协议》，以40万元的价格将房屋卖给原告，并办理了公证，该查封是错误的。具体情况如下：原告已付清了房款（其中20万元系第三人以欠原告的借款20万元本金抵付；余款20万元已于签约当日支付给第三人）。第三人自签约后及搬离该房屋，原告就一直占有、控制该房屋，并于2019年12月11日起将房屋出租给王新春使用。之所以未办理过户登记，是因为蒙城县中心城区规划的住宅小区之外的房屋转让，不能办理不动产过户手续，因此未办理过户登记不是原告的过错。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产，（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。同时，根据该规定第十二条“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证”，本案即属于应当进行听证的范围，但是蒙城县人民法院审理本案执行异议，并未进行听证，应属于程序违法。综上，该执行异议裁定认定事实不清、适用法律错误、程序违法，为维护申请人合法权益，特请求贵院依法审理并判如所求。 陈艳丽辩称：被答辩人提供的证据不能够排除蒙城县人民法院对涉案房产的执行。1、被答辩人没有提供支付出借款及房款的银行转账凭证，且从借条的书写笔迹可以认定多张借条均系同一时间书写，不能证明被答辩人已经向第三人实际支付房款的事实。2、案涉房产128.39平方米，被答辩人刘建与第三人约定的转让价为40万元，每平方米的价格仅为3115元，明显低于市场价格。3、被答辩人提供的房屋租赁协议签订时间为2019年12月11日，系在答辩人2019年5月8日申请蒙城县人民法院查封之后签订。被答辩人不能证明在答辩人查封案涉房产前已经实际占有该房屋。4、被答辩人刘强与第三人刘建系同胞兄弟，第三人2019年5月14日知道案涉房产被查封后，不可能不把案涉房产被查封的信息告诉被答辩人，被答辩人在知道案涉房产被查封的1年多后才提出执行异议申请，被答辩人与第三人存在恶意串通，转移财产的情形。5、被答辩人在与第三人签订案涉房产买卖协议时就已知道该房产不能过户，因此，案涉房产未办理过户登记，被答辩人也存在一定过错。综上，被答辩人提供的证据不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第2、3、4项所规定的要件，恳请法庭查明事实后依法驳回被答辩人的诉讼请求。 刘建、童玲述称：（2020）皖1622执异44号执行裁定书的认定事实错误，适用法律错误。原告刘强、邓王利权利能够排除蒙城县人民法院对涉案房产的执行。1、答辩人与原告签订的房屋买卖协议合法有效，且经过蒙城县公证处公证。2、原告将购房款于签约当日全部支付给了答辩人。3、购房款履行完毕后，答辩人已将房屋交付给刘强、邓王利，交付的过程业经蒙城县公证处记录。4、因为蒙城县中心城区规划的住宅小区之外的房屋转让，不能办理不动产过户手续，导致涉案房产至今不能进行产权变更登记。综上所述，上述事实均发生在涉案房屋被法院查封之前。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告刘强、邓王利依据上述情形能够排除蒙城县人民法院对涉案房产的执行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理，本院确认下列事实为本案事实：陈艳丽在2014年-2016年期间借钱给刘建、童玲，后双方产生纠纷，陈艳丽向蒙城县人民法院申请财产保全，本院作出（2019）皖1622民初4039号之一民事裁定书和（2019）皖1622执保270号民事裁定书，对登记在刘建、童玲名下的位于蒙城县城关镇黄海社区黄海村上汽皖北公司家属楼202#房屋（不动产权证号：201105240004）进行查封。刘强、邓王利随后向蒙城县人民法院提出异议，本院于2020年9月28日作出（2020）皖1622执异44号民事裁定书，驳回了刘强、邓王利的异议申请。另查明刘建与刘强是兄弟，2017年5月2日-2018年7月1日刘建向刘强出具5张借条，合计载明借刘强现金20万元。刘建、童玲在2018年12月25日将涉案房产出售给刘强、邓王利，双方签订了房屋买卖协议，约定刘建、童玲将其所有的位于蒙城县黄海村上汽皖北公司家属楼202#（不动产权证号：201105240004）房产转让给刘强、邓王利，房屋价款40万元，刘建、童玲欠刘强、邓王利的20万元用于折抵部分房款，剩余20万元于双方签字之日全部支付。当日刘强向刘建汇款20万元，刘建、童玲出具了40万元的收据。双方签订房屋买卖协议后并进行了公证。2019年12月11日刘强与王新春签订房屋租赁协议，将案涉房产以年租金10000元出租给王新春。 本院认为，本案的争议焦点在于刘强、邓王利对涉案房产是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。虽然刘强、邓王利与刘建、童玲签订《房屋买卖协议》，并以欠款折抵部分房款，转账给付部分房款，但在涉案房产被本院查封之前，刘强、邓王利并未合法占有使用，尚未取得管理支配的权利，且不能有效证明涉案房产未办理过户登记非因其自身原因所致。故刘强、邓王利要求对涉案房产解除查封和不得执行的诉讼请求，不予支持。同时，虽然刘强、邓王利与刘建、童玲达成房屋买卖协议并公证，但由于涉案房产尚未办理过户登记手续，未发生物权变动效力，刘强、邓王利对涉案房屋不享有所有权，刘强、邓王利要求直接确认涉案房产归其所有，缺乏法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回刘强、邓王利的诉讼请求。 案件受理费7300元，由刘强、邓王利负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审 判 长  贾桃桃 人民陪审员  段向红 人民陪审员  张丰收 二〇二一年二月二十二日 书 记 员  付田田 附相关法条： 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。