贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民终31号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨润菊，女，1970年9月5日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：刘玉玲，执业证号：32409032100004。代理权限：一般授权。委托诉讼代理人：伍庆连，执业证号：32409102100012。代理权限：一般授权。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈柳，女，1986年5月23日生，苗族，住贵州省水城县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邱学江，男，1981年4月11日生，汉族，住贵州省水城县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：易庭垚，男，1985年5月15日生，汉族，住贵州省开阳县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：龙星星，女，1988年6月9日生，布依族，住贵州省贵阳市乌当区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：肖娟，女，1986年9月20日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱国宁，男，1984年8月27日生，汉族，住贵州省盘州市。六被上诉人委托诉讼代理人：樊国民，系贵州众芳律师事务所律师，执业证号：15201201010458016。代理权限：特别授权。上诉人杨润菊因与被上诉人陈柳、邱学江、易庭垚、龙星星、肖娟、朱国宁买卖合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨润菊上诉请求：一、撤销原判，改判上诉人不支付违约金133600元；二、判决被上诉人赔偿上诉人撤除违章建筑物及重建的损失99770元；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决上诉人支付转让费80万元及违约金133600元显失公平，依法应予撤销。《酒店转让协议》第二条约定：酒店转让内容包括：1、酒店前期装修工程设施及设备……，第三条约定如因其他外界与甲方有债务纠纷影响乙方酒店的由甲方全权负责相关责任。本案中，被上诉人转让给上诉人的酒店仅为承租权的转让及已装修的部份设备设施，其转让装修部份的二楼夹层隔墙系违章建筑，且前期施工中未与施工方办理结算，导致施工方及被拖欠工资的农民工长期到施工现场阻碍施工，因此，一审判决按月2%支付违约金显然过高，加之被上诉人存在主观过错，故意将不按设计要求施工的建筑设施转让给上诉人，其要求支付违约金的诉请不应支持。二、上诉人要求被上诉人赔偿损失的诉请依法应予支持。上诉人支付首笔转让款82万元后，于2018年6月14日与中安云建设有限公司贵州省分公司签订《建筑装饰工程施工合同》对案涉酒店重装，约定的装修期限为90天，开工日期为2018年6月15日，竣工日期为2018年9月15日。上诉人在装修过程中于2018年8月13日收到业主方即帝都国际商业中心下发的“帝都国际商业中心整改通知书”，告知被上诉人修建的夹层2楼处隔墙改造房间的所有墙体均未按照上报图纸施工修建在承重墙上，该施工存在严重安全隐患属违章建筑，要求予以拆除。为消除安全隐患，上诉人多次要求被上诉人交付原设计图纸，便于装修公司装修，但被上诉人均以各种理由推诿，导致上诉人装修时间延长至2019年5月30日，增加上诉人装修费即违章建筑拆除、重建款99770元。酒店装修系《酒店转让协议》中约定转让的一部分，而被上诉人在装修酒店时并未按图纸施工2楼夹层处隔墙，存在安全隐患，系违章建筑，从而导致上诉人装修时间延长，开业时间推后。因此，上诉人反诉要求被上诉人支付违章建筑拆除、重建款99770元依法应予支持。《酒店转让协议》第三条约定：如因其他外界与甲方有债务纠纷影响乙方酒店的由甲方全权负责相关责任。在上诉人装修过程中，由于被上诉人之前差欠农民工工资，导致上诉人的装修工地被堵工，上诉人多次通知被上诉人协调处理，均被拒绝，根据约定，农民工工资应当由被上诉人处理，但被上诉人未及时处理，导致上诉人工期延误，已构成违约，根据公平原则，被上诉人应向上诉人支付违约金81000元。根据2018年6月17日，上诉人与六盘水合作者投资咨询服务有限公司签订的《帝都国际商业中心商铺租赁合同书》约定，该酒店2018年12月1日至2019年11月30日期间的租金为70万元，如酒店转让前不存在违章建筑，被上诉人未拖欠农民工工资，上诉人便可以在2018年12月1日前正常开业。因此，2018年12月1日至2019年11月30日期间的租金291666元应当作为上诉人的损失由被上诉人承担。综上所述，请求二审法院查明事实，公正判决。被上诉人陈柳、邱学江、易庭垚、龙星星、肖娟、朱国宁辩称，一、关于一审判决驳回上诉人反诉请求是否正确的问题。1、根据《酒店转让协议》内容，酒店转让为现状转让，合同当事人对转让内容已进行了充分沟通并达成一致，被上诉人并无任何隐瞒。上诉人称转让内容存在违章建筑，但未提供证据证实。违章建筑要由国家有权机关根据法定程序认定，上诉人所称违章建筑显然并未经有权机关认定为违章建筑，其在既未取合法依据，又未与被上诉人沟通确认的情况下自行拆除处理，其后果应自行承担。2、《酒店转让协议》第二条第6项约定“以上转让内容所有甲方未付清的款项由乙方付清，与甲方无关”此约定内容表明，上诉人完全愿意按现状进行交易，且已充分考虑了可能存在前期施工有未付款项的情形并自愿承担风险，双方当事人确定交易价格，已经充分考虑了此类因素。如确存在前期施工未付工人工资，工人催要工资时，上诉人应主动依约定处理，避免给自已造成损失。根据一审庭审查明，亦无工人阻止施工事实。《酒店转让协议》第三条约定“甲方不得以任何理由干涉乙方酒店事宜，若因其他外界与甲方有债务纠纷影响乙方酒店的由甲方全权负责相关责任”结合合同第二条和第三条约定内容，第三条约定由甲方承担责任的事项显然指的是酒店转让合同外的其他纠纷影响上诉人经营的情形，本案并无此情形存在，被上诉人无违约行为，不应承担违约责任。3、如前所述，“违章建筑”和工人阻碍施工均与事实不符，在没有事实及证据的情况下，上诉人提出的所谓“延期开业损失”不应支持。二、关于一审判决支持被上诉人一审诉讼请求是否正确的问题。根据查明的事实，上诉人未按合同履行义务，故应依约支付未付酒店转让款800000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，合同当事人可以约定损失的计算方法，《酒店转让协议》第三条约定，上诉人未按时付款，每日按合同总价的5%作为损失补偿。根据法律及司法解释规定，违约金高于损失额30%的，可认定过高。现被上诉人主动按月息2%主张违约金，远低于双方约定的损失额。综上，一审判决事实清楚，适用法律准确，应予维持。陈柳、邱学江、易庭垚、龙星星、肖娟、朱国宁向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告支付转让款80万元；2、判决被告支付违约金135,733.33元（计算至2019年12月3日，此后违约金以未清偿金额为基数，按月息2%计算至清偿之日）；3、判决被告承担本案全部诉讼费用。杨润菊向一审法院提出反诉请求：1、请求人民法院依法判决几被反诉人连带赔偿反诉人经济损失291,666元，违章建筑拆除及重建的损失99,770元；2、请求人民法院依法判决几被反诉人承担违约责任，并向反诉人支付违约金81,000元。上述合计：472,436元；3、反诉费由几被反诉人承担。一审法院认定事实：2018年6月14日，原告（反诉被告）陈柳、邱学江、易庭垚、龙星星、肖娟、朱国宁作为甲方与被告（反诉原告）杨润菊签订《酒店转让协议》，约定甲方将位于六盘水市钟山区，面积为3874平方米的酒店转让给乙方。转让总款为1620000元，付款方式为签订合同当日内支付甲方820000元，2018年12月30日前付甲方400000元，2019年6月15日前付尾款400000元。若因其他外界与甲方有债务纠纷影响乙方酒店的由甲方全权负责相关责任。如乙方以任何理由不按照以上付款时间付清给甲方转让费用，视为违约，违约金按每天合同总价款的5%付给甲方作为损失补偿。合同还约定了其他相关权利义务。合同签订后，原告（反诉被告）依约将酒店移交给杨润菊，杨润菊支付了820000元。后杨润菊与业主签订租赁合同、与装修公司签订装修合同。现原告（反诉被告）以杨润菊未按约定支付剩余转让款为由，诉至一审法院。杨润菊认为原告（反诉被告）在履约过程中违约，给其造成损失，向一审法院提起反诉。一审法院认为，原告（反诉被告）陈柳、邱学江、易庭垚、龙星星、肖娟、朱国宁的委托代理人与被告（反诉原告）杨润菊签订的《酒店转让协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，故该合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的权利义务。按照合同约定，杨润菊应在2018年12月30日前向原告（反诉被告）支付400,000元，2019年6月15日前付尾款400,000元，现约定时间已经届满，但杨润菊未履行支付义务，亦未证明该款不属实或已支付，故对原告（反诉被告）请求杨润菊支付转让款800,000元的诉请，予以支持。对原告（反诉被告）诉请的违约金135,733.33元（计算至2019年12月3日），之后违约金以未清偿金额为基数，按每月2%计算至清偿之日止的诉请，双方在合同中约定“如乙方以任何理由不按照以上付款时间付清给甲方转让费用，视为违约，违约金按每天合同总价款的5%付给甲方作为损失补偿”，现原告（反诉被告）认为约定过高，自愿按照每月2%计算，予以支持，从约定之日算至2019年12月3日为133,600元，超出部分不予支持，从2019年12月4日起，以未支付金额为基数，按每月2%另行计算至清偿时为止。对被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）连带赔偿反诉人经济损失291,666元的诉请，杨润菊主张原告（反诉被告）因未结清前期装修款，导致工人堵工，给其造成租金损失，但其提交的证据未能证实原告（反诉被告）差欠装修款，也未能证实具体堵工的情况，故不予支持；对被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）连带赔偿反诉人赔偿违章建筑拆除及重建的损失99,770元的诉请，是否由违章建筑，应由相关行政部门认定，且重建的费用仅有收条，无支付凭证印证，不予支持。对杨润菊请求判决被反诉人承担违约责任，向反诉人支付违约金81,000元的诉请，因其未提交证据证实原告（反诉被告）有违约行为，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告（反诉原告）杨润菊于判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈柳、邱学江、易庭垚、龙星星、肖娟、朱国宁支付转让款800,000元及违约金133,600元（违约金算至2019年12月3日，2019年12月4日之后的违约金，以未支付转让款为基数，按每月2%另行计算至清偿时止）；二、驳回被告（反诉原告）杨润菊的反诉诉讼请求；三、驳回原告（反诉被告）陈柳、邱学江、易庭垚、龙星星、肖娟、朱国宁的其他诉讼请求。本诉案件受理费13,158元、因适用简易程序减半收取6,579元，反诉案件受理费8,386元、因适用简易程序减半收取4,193元，由陈柳、邱学江、易庭垚、龙星星、肖娟、朱国宁负担11元，由杨润菊负担10,761元（陈柳、邱学江、易庭垚、龙星星、肖娟、朱国宁已预交6,579元，杨润菊连同上述款项一并返还给陈柳、邱学江、易庭垚、龙星星、肖娟、朱国宁6,568元）。二审中，上诉人杨润菊向本院提交以下证据：一、陈柳与帝都国际签订的《租赁合同》，拟证明按照被上诉人与出租方签订的租赁合同第9.2.12约定，进行改建和增加需经过出租方同意。二、图纸一份，拟证明被上诉人向出租方报的装修方案并得到出租方认可，被上诉人未按该方案进行施工，导致出租方要求上诉人整改。被上诉人质证认为：一、以上两份证据是否在举证期限内提交，由人民法院认定。二、该两组证据无法达到上诉人的证明目的。合同具有相对性，被上诉人与业主签订的装修合同没有关联性，案涉《酒店转让协议》是按现状进行买卖，被上诉人没有隐瞒与酒店转让有关的事实，上诉人已经知晓与酒店转让相关的现状。且违章建筑需有权机关的相关认定，上诉人所主张的违建事实因其是私自拆除，无法得到认定。被上诉人陈柳、邱学江、易庭垚、龙星星、肖娟、朱国宁未向本院提交新证据。经审查，对上诉人提交的第一组证据及第二组证据，结合一审时上诉人提交的《帝都国际商业中心整改通知书》可以互相印证，证明案涉酒店的前期装修在交付上诉人时存在违反出租方要求的部分，故对上述证据予以采纳。二审经审理查明认定的事实与一审认定事实基本一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1、上诉人杨润菊是否应支付被上诉人陈柳等六人违约金133600元；2、上诉人杨润菊主张的拆除、重建损失99770元是否应予支持。对于上诉人杨润菊是否应支付被上诉人陈柳等六人违约金133600元的问题，双方在案涉《酒店转让协议》中载明杨润菊应履行的付款金额、时间及违约责任，而杨润菊未按约定时间付款，但本案中被上诉人系将案涉酒店的前期装修转让给上诉人，则被上诉人应对前期装修承担相应的质量及权利担保责任，该前期装修应满足酒店后续装修可以正常进行的标准，但出租方现对案涉酒店四楼夹层2楼处隔墙改造房间已明确提出拆除墙体的整改要求，而被上诉人未能举证证明该处装修改造已经取得出租方同意或上诉人签订转让协议时已明知该处装修改造未取得出租方同意，即被上诉人将存在瑕疵的酒店前期装修工程进行了交付，且拆除墙体的整改要求足以影响案涉酒店的后续正常装修。故双方当事人在合同履行过程中均存在违约情形，结合案涉合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则及诚信原则予以衡量，对于被上诉人主张的违约金，本院不予支持。对于上诉人杨润菊主张的拆除、重建损失99770元是否应予支持的问题，上诉人对此提供装修工程承包人谢邹兵出具的收条、清单及谢邹兵一审出庭作证的证言共同佐证存在99770元的损失，但上述证据均系谢邹兵制作或陈述，并无其他证据予以佐证，故依据现有证据不能认定其损失金额，上诉人该项上诉请求不能成立，本院不予支持，一审未支持杨润菊主张的拆除、重建损失并无不当。对于对各方当事人未提出上诉请求的部分，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院二审不予审查。综上，上诉人杨润菊的部分上诉请求成立，本院对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百八十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初177号民事判决第二项，即“二、驳回被告（反诉原告）杨润菊的反诉诉讼请求”；二、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初177号民事判决第一项、第三项，即“一、被告（反诉原告）杨润菊于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈柳、邱学江、易庭垚、龙星星、肖娟、朱国宁支付转让款800000元及违约金133600元（违约金算至2019年12月3日，2019年12月4日之后的违约金，以未支付转让款为基数，按每月2%另行计算至清偿时止）；”、“三、驳回原告（反诉被告）陈柳、邱学江、易庭垚、龙星星、肖娟、朱国宁的其他诉讼请求。”；三、上诉人杨润菊于本判决生效之日起十日内向被上诉人陈柳、邱学江、易庭垚、龙星星、肖娟、朱国宁支付转让款800000元；四、驳回被上诉人陈柳、邱学江、易庭垚、龙星星、肖娟、朱国宁的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6579元、反诉案件受理费4193元，二审案件受理费4801元，合计15573元，由上诉人杨润菊负担11133元，被上诉人陈柳、邱学江、易庭垚、龙星星、肖娟、朱国宁负担4440元。本判决为终审判决。审判长  邓少旭审判员  王秋红审判员  杨 龙二〇二一年二月四日法官助理徐严书记员江凤鸣