江苏省南通市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）苏06行终679号 上诉人（原审第三人）南通通大科技小额贷款有限公司，住所地南通市海门经济技术开发区金沙江路**。 法定代表人张强，董事长。 委托代理人姜卫平，该公司工作人员。 委托代理人杨柳青，该公司工作人员。 被上诉人（原审被告）南通市海门自然资源和规划局，，住所地南通市海门区长江南路** 法定代表人刘志凌，局长。 应诉负责人崔勇，副局长。 委托代理人施彬，南通市海门自然资源和规划局工作人员。 委托代理人孔德娥，江苏平帆律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）季某甲，男，1949年6月18日生，××族，住南通市海门区。 被上诉人（原审原告）陈某，女，1949年11月18日生，××族。 被上诉人（原审第三人）季某乙，男，1976年3月29日生，××族，住南通市海门区。 季某甲、陈某、季某乙共同委托代理人陆佳璐，江苏海越(南通)律师事务所律师。 原审第三人张智慧，女，1978年10月16日生，××族，原住南通市海门区，现关押于南京女子监狱。 南通通大科技小额贷款有限公司（以下简称通大公司）因不动产行政登记一案，不服南通经济技术开发区人民法院（2019）苏0691行初610号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 一审法院经审理查明，南通市海门区××街道××花园××幢××室原登记在季某甲、陈某名下，原不动产权证书号为苏（2017）海门市不动产权第00×××97号。2018年11月，张智慧以单位进行廉政登记为由，骗取季某甲、陈某的身份证、户口簿及案涉房屋产权证[原苏（2017）海门市不动产权第00×××97号]，并请他人伪造季某甲、陈某的授权委托书和（2018）桂南桂民字第1×××9号公证书，还一并伪造了季某乙的授权委托书和（2018）桂南桂民字第1×××3号公证书，通过不动产赠与形式，由季某甲、陈某委托案外人朱浩丰，季某乙委托张智慧，于2018年12月4日由朱浩丰与张智慧共同至海门市行政审批中心办理过户登记，将前述房产过户至张智慧和季某乙名下，办理新的不动产权证书[苏（2018）海门市不动产权第00×××52号]。2018年12月7日张智慧又与通大公司签订了最高额抵押担保借款合同，办理了最高金额不超过150万元的借款手续，并以××街道××花园××幢××室作为抵押，至海门市行政审批中心办理案涉房屋的抵押登记，办理不动产证明[苏（2018）海门市不动产证明第00×××98号]，后张智慧实际借款120万。 另查明，张智慧与季某乙于2019年2月18日离婚。此外，张智慧还请他人伪造了（2018）桂南桂民字第2××8号、第1×××8号公证书进行其他犯罪行为。2019年5月13日，张智慧主动至海门市公安局城东派出所投案，并如实供述了本案全部犯罪事实，但未能退赃。2019年5月27日张智慧被逮捕，后被公诉至海门区人民法院，2019年11月15日，海门区人民法院作出了（2019）苏0684刑初443号刑事判决，判决：一、张智慧犯诈骗罪，判处有期徒刑八年二个月，并处罚金人民币三十万元；犯伪造事业单位印章罪，判处有期徒刑一年，并处罚金人民币五千元，数罪并罚，决定执行有期徒刑八年六个月，并处罚金人民币三十万五千元；二、继续追缴被告人张智慧诈骗犯罪所得人民币一百二十万元，发还与被害单位南通通大科技小额贷款有限公司。 再查明，季某乙另外诉因南通市海门自然资源和规划局（以下简称海门自然资源和规划局）、通大公司、张智慧、季某甲、陈某行政登记（2020）苏0691行初197号一案，一审法院经审理后认为，通大公司在抵押过程中存在重大过失，不属于善意取得的情形，并判决撤销原海门市国土资源局2018年12月7日颁发的苏（2018）海门市不动产权证明第00×××98号不动产登记证明。 还查明，季某乙常年在广西壮族自治区南宁市工作。季某甲、陈某自2016年12月起至今一直居住于案涉房屋内。“海门市国土资源局”先更名为“海门市自然资源局”后又于2020年8月8日更名为“南通市海门自然资源和规划局”。 2019年5月6日，季某甲、陈某不服案涉房屋被登记至季某乙、张智慧名下，诉至一审法院，请求判令：1.撤销海门自然资源和规划局颁发给张智慧、季某乙的座落于南通市××区××街道海××花园××室的不动产权属登记证，并恢复季某甲、陈某的不动产权属证书；2.诉讼费由海门自然资源和规划局承担。 一审法院认为，海门自然资源和规划局颁发的苏（2018）海门市不动产权第00×××52号不动产权证已构成违法，应当予以撤销。 根据《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。第十六条第一款规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。第十八条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。 《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条规定，当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或盖章的授权委托书。自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。第十五条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。第二十七条规定，因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：（一）买卖、互换、赠与不动产的；¨¨¨。第三十八条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。 申请人应对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责。房屋登记机构在审查登记行为时，主要对于申请材料是否完整和齐备、是否符合法定形式进行审查，对于相关材料的实质真实性、合法有效性，不动产登记机构只能在职责范围内尽审慎的审查义务。本案中，张智慧在办理案涉不动产权证书时向海门自然资源和规划局提供的公证书和授权委托书是伪造的，均不是作为赠与人的两原告和受赠人季某乙的真实意思表示，即两原告实际上并未申请将案涉房屋赠与给张智慧和季某乙，故张智慧的申请不符合上述房屋赠与转移登记的要求，而原海门市国土资源局作出登记的，属于行政行为主要证据不足，已构成违法。但因本案涉及通大公司的抵押权保护问题，故还应考虑是否存在撤销不动产登记的阻却事由。而季某乙诉海门自然资源和规划局行政登记（2020）苏0691行初197号一案中，季某乙要求海门自然资源和规划局撤销通大公司对案涉房屋的抵押权证，已认定通大公司在办理抵押手续中存有重大过失，不构成善意取得，并判决撤销苏（2018）海门市不动产证明第00×××98号抵押权证，故本案中不再考虑通大公司的抵押权保护问题，即不存在撤销登记的阻却事由，所以案涉不动产登记应予以撤销，由海门自然资源和规划局依法重新作出登记。 综上，一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第一项之规定，判决撤销海门自然资源和规划局颁发给季某乙、张智慧座落于南通市××区××街道海××花园××室的苏（2018）海门市不动产权第00×××52号不动产权证，并责令海门自然资源和规划局于判决生效之日起三十日内依法重新作出相应登记。案件受理费50元由海门自然资源和规划局负担。 上诉人通大公司不服一审判决，向本院提起上诉称，通大公司完全符合不动产善意取得的构成要件，抵押权理应受到法律保护。一审判决采用尚未生效的法律文书（2020）苏0691行初197号作为判决依据，而上诉人已向南通中院上诉，尚未审理、判决，显然不符合法律程序。一审判决严重损害了通大公司的合法权益。请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。 被上诉人海门自然资源和规划局辩称，1.（2020）苏0691行初197号判决书尚未生效，不能作为本案认定事实的依据，通大公司尽了必要的审查义务，是否到房屋现场进行核实不影响通大公司善意取得案涉不动产的抵押权，抵押权登记不应被撤销。2.海门自然资源和规划局作出的案涉不动产抵押权登记并无不当。张智慧提供了不动产登记所需要的全部材料，海门自然资源和规划局对申请材料进行了审核，根据日常经验和现有技术，客观上无法或不能判别涉案委托书和公证书的真伪。海门自然资源和规划局已尽合理审慎的审查义务，不存在任何过错。请求撤销一审判决，依法改判驳回季某甲、陈某的诉讼请求。 被上诉人季某甲、陈某、季某乙辩称，一审判决认定海门自然资源和规划局存在违法情形，符合事实和法律规定。案涉公证书中季某甲的身份信息存在三处错误，形式上不符合法律规定的要件形式，且公证书引用的法律条款是依据失效的民法通则。海门自然资源和规划局在受理张智慧提交的登记材料时，对公证书和内容未进行审慎审查，且连形式上的审查义务都未尽到。季某甲和陈某的家庭住址均是海门区××街道海××花园××室，与广西壮族自治区南宁市毫无联系，公证书从形式上即不合法。通大公司不属于善意取得。通大公司于2020年7月29日向南通市海门区人民法院起诉张智慧、季某乙的金融借款合同纠纷案中，海门区人民法院于2020年9月17日作出（2020）苏0684民初3872号之二民事裁定，认为张智慧以骗取方式将案外人所有的××花园××幢××室房屋过户至张智慧、季某乙名下，再以此房屋办理抵押骗取贷款的行为已经生效刑事判决书认定为诈骗罪，同时判决对通大公司受骗损失的120万元钱款继续追缴并发还通大公司。通大公司应通过刑事追缴程序维权，而不应通过行使抵押权维护合法权益。 本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。 本院另查明以下事实，一、一审法院在审理（2020）苏0691行初197号季某乙诉海门自然资源和规划局不动产行政登记一案过程中，向南通市海门区人民法院调取了（2019）苏0684刑初443号刑事案件卷宗材料，主要是通大公司抵押贷款经办人姜某的询问笔录和姜某与张智慧关于办理抵押贷款前微信聊天内容。以上证据证明在张智慧不能如实提供借款资金用途的材料时，通大公司经办人姜某帮助张智慧提供虚假的资金用途证明的过程。一审法院还调取了案涉房屋所在的物业公司的证明、季某甲缴纳水电费的发票等证据。对上述证据，季某乙、海门自然资源与规划局及通大公司均无异议。二、（2018）桂南桂民字第1×××9号公证书中季某甲的名字有两处写成“季某丙”、“季某丁”。 本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案的二审争议焦点在于：一、被诉房屋登记行为是否合法；二、一审法院所作撤销判决是否正确。 关于被诉房屋登记行为是否合法的问题。《不动产登记暂行条例》第十四条、第十六条，《不动产登记暂行条例实施细则》第九条规定了因买卖、设定抵押权等申请不动产登记时申请人的资格以及应当提交的材料。前述条例及实施细则中还对不动产登记机构受理不动产登记申请的查验职责和查验内容进行了详细规定。故而，不动产登记机构应当依照前述规定，依法查验申请人提供的法定必要材料。本案中,原海门市国土资源局虽然依据相关法律规定收取了相应的申请材料,但由于张智慧在申请办理案涉抵押权登记时提供的公证授权委托书等系伪造，被诉不动产登记缺乏不动产所有权人转移登记的真实意思表示，导致案涉登记行为合法性的基础存在缺失，案涉登记行为的合法性依法应予否定。原海门市国土资源局对于张智慧提交的公证书中明显存在的季某甲的名字书写错误未能识别，存在疏于审查的情形，季某甲、陈某、季某乙提出的这一主张本院予以采纳。 关于一审法院所作撤销判决是否正确。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项的规定，行政行为主要证据不足的，人民法院应当判决撤销。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，被诉房屋登记行为违法，只有在判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。原审第三人张智慧提供虚假材料，采用欺骗方式将案涉房屋登记在张智慧及季某乙名下，张智慧显然不符合善意取得的条件。至于撤销被诉登记行为是否影响通大公司已经取得的抵押权的问题，相关刑事判决已经认定通大公司是张智慧诈骗犯罪的被害单位，并判决追缴张智慧犯罪所得120万元发还给通大公司，在通大公司的损失救济途径已经通过刑事判决的方式得以确定的情况下，通大公司原先对案涉房屋所享有的抵押权不再具有对抗季某甲、陈某的房屋所有权而应予优先保护的条件。故被诉房屋登记行为依法应当予以撤销。 被诉房屋登记行为被撤销后，在没有新的事实出现的情况下，海门区自然资源和规划局应重新作出相应的登记，将该房屋的所有权状况恢复至被诉房屋登记行为之前。 综上，一审法院判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人南通通大科技小额贷款有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘海燕 审 判 员 刘羽梅 审 判 员 鲍 蕊 二〇二一年二月二十二日 法官助理 张娟娟 书 记 员 丁水仙 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；