安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖12民终542号 上诉人（原审原告）：孙迪，女，汉族，1980年9月16日出生，住阜阳市颍州区。 上诉人（原审原告）：王丽霞，女，汉族，1992年2月13日出生，住阜阳市颍州区。 以上二上诉人共同委托代理人：郝建国，安徽金睿律师事务所律师。 以上二上诉人共同委托代理人：王伟，男，汉族，1965年7月11日出生，住安徽省阜南县。 被上诉人（原审被告）：李莉，女，汉族，1979年12月5日出生，住阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：关阳，安徽瀛拓律师事务所律师。 上诉人孙迪、王丽霞与被上诉人李莉房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2020）皖1202民初9600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙迪、王丽霞上诉请求：撤销一审判决，改判支持孙迪、王丽霞诉讼请求。事实与理由：1．李莉将阜阳市颍州区喜月阁母婴护理服务部（以下简称喜月阁母婴护理服务部）的经营权转让给案外人马瑜，喜月阁母婴护理服务部的经营用房即为李莉从孙迪、王丽霞处承租，涉案房屋的承租权与喜月阁母婴护理服务部的经营权不可分割，李莉的行为系变相转租涉案房屋，孙迪、王丽霞有权根据双方合同约定解除合同。一审认为李莉仅转让经营权，非转租房屋错误；2．李莉拖欠房屋租金，孙迪、王丽霞有权依约解除合同。一审认定李莉在履行合同中未有拖欠房租行为系属错误。双方合同约定，租金按6个月一期支付，每期开始前的30日内付清，逾期超过30天仍未支付，孙迪、王丽霞有权解除合同。李莉于2020年8月9日才支付第一笔100000元，至一审起诉，李莉才于2020年9月28日将拖欠房租支付完毕，逾期远超30日。 李莉辩称，1．李莉是将经营权转让给马瑜，并不存在转租情形，与本案相关联案件（2020）皖1202民初5550号案件、（2020）皖1202民初10107号案件对李莉与马瑜之间的经营权转让关系进行了确认；2．孙迪、王丽霞对李莉与马瑜之间的经营权的转让是知情的，孙迪、王丽霞对王伟与马瑜微信聊天记录不持异议，马瑜一审证言也可证明孙迪、王丽霞租赁事务代理人王伟与马瑜在2020年4、5月就相识，王伟在2020年8——9月期间一直与李莉就2020年下半年房租交纳事宜进行协商；3．李莉已将到期房租全部支付给孙迪、王丽霞。 孙迪、王丽霞向一审法院起诉请求：1．判令解除孙迪、王丽霞与李莉签订的《租赁合同》；2．判令李莉向孙迪、王丽霞支付房屋租金33388.80元；3．本案诉讼费用由李莉负担。后孙迪、王丽霞于一审庭审中撤回第二项诉讼请求。 一审法院认定事实：2017年4月7日孙迪、王丽霞与李莉签订了《租赁合同》一份，约定：李莉租赁孙迪、王丽霞所有的位于颍州区交口正基首府Ｂ4－21屋整层917.44平方米的房屋进行经营，租期十年，自2017年4月7日起至2027年8月7日止。合同约定租金按6个月为一期支付，每期租金应在每期开始前30天内付清，李莉不得延误支付租金，逾期超过30天的，孙迪、王丽霞有权解除合同，李莉仍应支付迟延支付的租金和其他费用。合同同时约定未经孙迪、王丽霞书面同意，李莉不得将租赁房屋转租或分租。合同签订后，李莉未能按时支付租金。在一审审理过程中，李莉于2020年9月28日，应付房租203672元全部支付完毕（房租至2021年2月7日）。 一审法院另查明，2020年4月17日李莉与案外人马瑜签订协议书一份，协议约定李莉将喜月阁母婴护理服务部的经营权转让给案外人马瑜，租赁期限为2年，租金为每月100000元，次月20日支付，协议第四条约定，经营期间的员工工资、水电、使用场地等一切费用，均由马瑜承担。李莉承担的费用，只包括给房主的房租费、协议签订前的工人工资、物业费。协议签订后李莉与马瑜在履行合同过程中产生纠纷，案外人马瑜向一审法院提起诉讼，李莉提起反诉。2020年7月30日一审法院作出判决：驳回马瑜的诉讼请求；马瑜于判决生效之日起十日内向李莉支付租金200000元；驳回李莉的其他反诉请求。 一审法院认为，孙迪、王丽霞与李莉之间签订的房屋租赁协议系当事人真实意思的表示、不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行自己的义务。协议约定租期十年，李莉在履行合同中未有拖欠房租的行为，但在诉讼过程中支付了房租，已不欠房租。故孙迪、王丽霞要求李莉支付房屋租金的诉讼请求，不予以支持。李莉与案外人马瑜签订的合同是转让喜月阁母婴护理服务部的经营权，不是转租房屋，涉案房屋仍然是李莉租赁，李莉支付房租，故孙迪、王丽霞要求解除租赁协议，不符合法律规定，亦不符合合同约定，对其主张，亦不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，一审判决：驳回孙迪、王丽霞的诉讼请求。案件受理费635元，减半收取318元，由孙迪、王丽霞负担。 二审中，各方当事人对本案争议的事实均未提出新的证据予以证明。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。李莉租赁涉案房屋从事喜月阁母婴护理服务部经营活动，后在租赁合同履行期间，与第三人马瑜签订合同，将喜月阁母婴护理服务部的经营权转让给马瑜，马瑜利用该母婴护理服务部的执照及设备等，在涉案房屋内继续经营。李莉转让喜月阁母婴护理服务部经营权的实质系将包括涉案房屋在内的全部经营活动所需交付他人占有、使用、收益的行为，故涉案房屋的转租与经营权转让行为系为实现同一合同目的而产生，两者相互联系，不可分割，李莉虽称其仅系转让喜月阁母婴护理服务部的经营权，房租仍由其向孙迪、王丽霞支付，但实质上亦将涉案房屋的使用、收益权能部分转让，与涉案《租赁合同》中不得转租的约定相悖，应属违约，故对李莉该项辩称，本院不予采信；一审对此认定不当，本院予以纠正。承租人未经出租人同意将租赁物转租的，出租人可以解除合同。李莉一审提供的孙迪、王丽霞的租赁事务委托人王伟与马瑜微信聊天记录虽显示王伟最迟于2020年5月7日知悉李莉将喜月阁月子中心的经营权转让给马瑜，但不能证明王伟对该行为予以追认，且王伟于2020年9月21日向一审法院提起诉讼，故李莉称王伟对其转让经营权的事宜知情并认可的辩称与事实不符，本院不予采信。综上，李莉转让经营权的行为违反了法律规定与双方合同约定，孙迪、王丽霞有权依约解除《转让合同》。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省阜阳市颍州区人民法院（2020）皖1202民初9600号民事判决； 二、解除孙迪、王丽霞与李莉签订的《租赁合同》。 一审案件受理费318元，二审案件受理费635元，合计由安徽省欧陆置业有限公司负担953元，由李莉负担。 本判决为终审判决。 审判长 姚 莉 审判员 刘 伟 审判员 罗亚敏 二〇二一年二月十九日 法官助理刘梦李 书记员王正 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。