北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终2291号上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡纲，男，1982年7月2日出生，汉族，住北京市东城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：裴金华，女，1968年10月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人蔡纲因与被上诉人裴金华房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初52340号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。蔡纲上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判由裴金华向蔡纲支付违约金2000元，并赔偿寻找替代房屋周转期间的损失4000元；2．判令裴金华承担本案的一、二审诉讼费。事实与理由：1．裴金华“违法群租”违约在先，应当由裴金华承担100%违约责任，并赔偿蔡纲寻找替代房屋周转期间的损失。退一万步讲，蔡纲提出解除合同乃事出有因，一审判决将违约责任100%由蔡纲承担，明显不当。2．一审判决中认定的部分事实没有证据支持。一审中关于合同效力的认定应当查清基本事实。裴金华庭审口述其占有他人房屋性质为“帮忙代管”，一审应当查明其为“代理关系”还是“二房东的转租经营”，此为事实不清。蔡纲在电建南院×2号楼×3单元×1号房屋（以下简称×1号房屋）居住的房间为客厅隔断出的一个小杂间并非全部客厅，隔断材质轻薄老化，判决中对事实的表述不准确。3．本案争议较大，不适用简易程序。4．北京市朝阳区定福庄西里×4号院×5号楼×2号房屋（以下简称×2号房屋）合同不能对租用×1号房屋发生法律效力，×1号房屋另有租赁合同，即使裴金华有证据证明自己是代管人也不是真正的权利人。裴金华辩称：部分同意一审判决，不同意蔡纲的上诉请求。裴金华向一审法院起诉请求：1．判令蔡纲支付2020年6月的房屋租金2000元；2．判令蔡纲支付未及时交纳房屋租金违约金1500元；3．判令蔡纲支付提前解除合同的违约金2000元；4．判令蔡纲支付水电费37元、卫生费50元；5．判令蔡纲支付房屋钥匙损失100元。蔡纲向一审法院反诉请求：1．判令裴金华支付没有提供合同约定房屋的违约金2000元；2．判令裴金华支付违约金2000元（裴金华将×1号房屋主卧改成集体宿舍，没有提供符合约定的房屋，违反了政府规定）；3．判令裴金华退还2020年4月已交纳但未实际使用的租金1000元；4．判令裴金华退还押金1000元；5．判令裴金华为已交纳的8000元开具发票。6．判令裴金华支付差旅费200元、误工费1000元，寻找替代房屋周转期间的损失4000元。一审法院认定事实：2020年2月7日，裴金华（甲方）与蔡纲（乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》，约定蔡纲承租×2号房屋内的1间房屋，租期为2020年2月7日至2020年8月10日。关于房屋基本情况，合同第一条约定“……该房屋为楼房，已设定租赁”。关于租金，双方约定“（一）租金标准￥2000元，提前5天交下次房租，如在约定日期内未缴纳房租，超过5日，则按违约金加收50元/天。（大写：贰仟元）（二）租金支付方式：月付压壹仟元……”合同第五条关于房屋租赁保证金，双方约定“（一）甲方交付房屋时，乙方向甲方支付房租租赁保证金，具体金额为：￥1000元（大写：壹仟元）。（二）租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿金外，剩余部分应如数返还各乙方。”合同第六条约定蔡纲承担水费、电费，“房屋租赁税费及本合同中未列明的其他费用均由甲方承担”。合同第七条“房屋的交付及返还”约定“（一）交付：甲方应于2020年2月7日前将房屋按预定条件交付给乙方，经双方交验签字并移交房门钥匙一套后视为交接完成。（二）返还：租赁期满前双方约定不再续租，甲方可提前10天带人看房，提前5天拿到房间钥匙，乙方应配合甲方工作，并在期满之日腾空房屋，支付卫生年费50元人民币，房屋交付后，甲方对于该房屋乙方遗留的物品视为废弃物，甲方有权自行处理……”合同第十条“合同的解除”中约定“（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1．如乙方不支付或者不按照约定支付房租费用超过一周者，视乙方放弃居住权利，甲方可单方面解除合同，扣除房屋保证金，并对房屋进行重新处置。2．欠缴各种费用达100元的……。”合同第十一条约定“（一）乙方有本合同第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金…（三）租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的100%向甲方支付违约金。”当日，蔡纲向裴金华支付1个月的租金和1000元的押金，入住了×2号房屋。后，应蔡纲要求，裴金华为蔡纲调换房屋，蔡纲入住×1号房屋中的客厅内。×1号房屋内另有主卧和次卧。2020年5月10日，蔡纲通过微信转账的方式交纳了至2020年6月10日止的租金。2020年6月2日至6月9日，裴金华安排4个人入住×1号房屋的主卧内。2020年6月13日，在裴金华与蔡纲的微信聊天中，蔡纲称不住了。在6月15日的微信聊天中蔡纲称要在周末搬走。2020年6月17日，蔡纲从×1号房屋内搬出，未向裴金华交付房屋钥匙。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，裴金华与蔡纲之间签订的《北京市房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律法规，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。蔡纲在2020年6月17日搬出×1号房屋，法院认定双方之间的租赁合同于2020年6月17日解除。《北京市房屋租赁合同》第十一条约定，蔡纲如提前退租，应当提前30日通知裴金华。蔡纲在2020年6月13日提出不在×1号房屋继续租住并于6月17日搬出，违反合同约定，应向裴金华支付违约金。现裴金华要求蔡纲支付违约金2000元，合理合法，法院予以支持。蔡纲交纳租金至2020年6月10日，但是在×1号房屋内居住至2020年6月17日，应该向裴金华支付2020年6月11日至6月17日期间的租金400元。根据《北京市房屋租赁合同》，蔡纲应当提前5日交纳2020年6月11日至7月10日期间的租金。2020年6月2日至6月9日期间，裴金华安排4个人入住×1号房屋的主卧内，致使居住条件下降，裴金华存在过错。蔡纲因此未及时交纳租金，不构成违约。裴金华要求蔡纲支付违约金1500元，法院不予支持。裴金华要求蔡纲支付水电费37元，但是未提交相关证据，法院不予支持。裴金华依据合同约定要求蔡纲支付卫生费50元，合理合法，法院予以支持。蔡纲未将房屋钥匙给付裴金华，现裴金华依据合同约定要求蔡纲赔偿100元损失，合理合法，法院予以支持。蔡纲于2020年2月7日签订合同当日入住×2号房屋，该房屋符合双方合同约定，后应蔡纲要求，双方协商一致将×2号房屋变更为×1号房屋。合同变更系蔡纲自愿，现蔡纲称裴金华未提供符合约定的房屋，要求裴金华支付违约金2000元，没有事实和法律依据，法院不予支持。裴金华虽然在2020年6月2日至6月9日期间安排4个人入住×1号房屋的主卧内，但并没有构成根本违约，现蔡纲主张裴金华支付违约金2000元，没有事实和法律依据，法院不予支持。2020年4月，蔡纲实际占用×1号房屋内的房间，现要求裴金华退还2020年4月的租金1000元，没有事实和法律依据，法院不予支持。蔡纲未及时交纳房屋租金与裴金华安排4个人入住×1号房屋有关，不符合合同约定应扣除押金的情形。现蔡纲主张返还押金，合理合法，法院予以支持。蔡纲要求裴金华开具发票，合理合法，法院予以支持。蔡纲要求裴金华支付差旅费200元、误工费1000元，寻找替代房屋周转期间的损失4000元，没有事实与法律依据，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、蔡纲于判决生效之日后七日内支付裴金华违约金二千元；二、蔡纲于判决生效之日后七日内支付裴金华二〇二〇年六月十一日至二〇二〇年六月十七日期间的房屋租金四百元；三、蔡纲于判决生效之日后七日内支付裴金华卫生费五十元、钥匙损失一百元；四、裴金华于判决生效之日后七日内退还蔡纲押金一千元；五、裴金华于判决生效之日后七日内为蔡纲开具租金发票；六、驳回裴金华的其他诉讼请求；七、驳回蔡纲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，裴金华与蔡纲签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规，属合法有效，双方均应依合同约定履行各自的义务。关于双方合同解除，因蔡纲于2020年6月17日实际搬出×1号房屋，一审法院认定双方合同于2020年6月17日解除并无不当。双方合同解除后，裴金华应退还蔡纲交纳的押金，并应为蔡纲开具租金发票。同时，蔡纲也应按照双方合同约定支付卫生费，并赔偿相应的钥匙损失。关于违约责任的问题，根据双方合同的约定，蔡纲如提前退租应提前30日通知裴金华，蔡纲在2020年6月13日提出不再继续租住且于6月17日自行搬出，违反了合同约定，故一审法院判决蔡纲向裴金华支付相应的违约金并无不当。蔡纲上诉主张裴金华违约，要求裴金华支付违约金2000元，并赔偿寻找替代房屋周转期间的损失4000元，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，蔡纲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由蔡纲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  申峻屹审判员  杨 夏审判员  张 弘二〇二一年二月二十六日书记员  张 立