江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终647号上诉人（原审被告）：连云港恒易达商业运营管理有限公司，住所地江苏省连云港市海州区瀛洲南路**。法定代表人：苏彩聪，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：孙爱雷，男，1990年2月2日生，汉族，住江苏省灌云县。上诉人连云港恒易达商业运营管理有限公司(以下简称恒易达公司)因与被上诉人孙爱雷房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初5877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒易达公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案纠纷的发生是上诉人与被上诉人对《连云港兴隆国际商贸广场委托经营管理合同》的第六条的理解存在分歧。根据第六条规定，在合同履行到第六年时，被上诉人有一个选择权，若被上诉人请求上诉人进行回购，需向上诉人提出申请，故第六年仅是行使权利的时间，而不是支付回购款的时间。被上诉人提出回购申请后，根据合同第六条第一项的约定，上诉人应当在委托期满后支付回购款，合同的委托期为10年，即应当2024年7月16日后支付回购款。上诉人承诺一定会履行回购义务，但是必须按照合同约定履行。二、一审法院程序严重违法。本案是管理合同法律关系，不是给付之诉。根据合同约定，只有签订房屋购销协议，上诉人才有履行支付购房款的义务，故一审法院应向被上诉人释明变更诉求为“要求上诉人签订购销协议”，一审法院未释明，而是直接判决上诉人支付购房款，属于程序违法。本案中被上诉人的一审诉求是判令上诉人支付购房款等，并没有办理房屋过户登记等诉求，根据不告不理的原则，一审判决内容超越了当事人的诉求，属于超裁行为，程序严重违法。孙爱雷向一审法院起诉，请求判令：1.恒易达公司履行经营管理合同，将托管房屋按购房合同签约价的1.5倍即72万元价格回购；2.本案诉讼费由恒易达公司承担。一审法院查明事实：2014年5月9日，案外人邱某与连云港兴隆实业集团有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于连云港市海州区瀛洲南路1号兴隆国际商贸广场第2号楼1286号商铺（以下简称1286号商铺），房屋面积为12.94平方米，总金额为22万元。之后，邱某与孙爱雷订立口头合同，将该商铺以23万元的价格出卖给孙爱雷及其妻子汪某，孙爱雷及汪某并付清房款。2016年6月24日，孙爱雷与恒易达公司签订《委托经营管理合同》，约定孙爱雷（委托方、甲方）将上述所购商铺全权委托恒易达公司（受托方、乙方）进行出租和经营管理，由乙方对商铺进行统一规划、统一招商、统一定价，以乙方名义统一出租、统一管理，形成交易市场；委托期限为十年，自2014年5月9日起至2024年5月8日止；第六条对收购政策作了如下约定：乙方为了保障甲方利益，制定一个六年收购政策，即甲方在本合同委托期满六年后，有权选择将托管房屋按购房合同签约价1.5倍的价格定向出售给乙方，若甲方选择定向出售给乙方的，须自合同委托期第六年结束之前的六个月前，即2019年11月8日前，向乙方提出书面申请，双方签订购销合同，待委托期满6年后的一个月内双方必须履行本房屋的买卖义务。甲方若未在约定的时间内书面申请并签署房屋购销协议，视为自动放弃与乙方制定的收购政策，甲方将不享受所认购商铺被乙方购买的权益。买卖双方的税费按国家规定各自承担。合同落款处乙方签章部分由恒易达公司盖章。该商铺于2016年7月13日在房产部门办理不动产权登记，系孙爱雷与汪某共同共有。2014年7月17日，孙爱雷与连云港兴隆实业集团有限公司签订两份《商品房买卖合同》，购买位于连云港市海州区瀛洲南路1号兴隆国际商贸广场第2号楼2172、2173号两个商铺（以下简称2172、2173号商铺），房屋面积共计19.02平方米，总金额为26万元，孙爱雷依约支付了购房款。同日，孙爱雷与恒易达公司签订一份《委托经营管理合同》，委托期限为十年，自2014年7月17日起至2024年7月16日止，甲方在本合同委托期满六年后，有权选择将托管房屋按购房合同签约价1.5倍的价格定向出售给乙方，若甲方选择定向出售给乙方的，须自合同委托期第六年结束之前的六个月前，即2020年1月16日前，向乙方提出书面申请，双方签订购销合同，待委托期满6年后的一个月内双方必须履行本房屋的买卖义务。该两商铺于2014年8月19日、8月20日在房产部门办理不动产权登记，系孙爱雷单独所有。2019年10月31日、2020年1月15日，1286号商铺的购买人孙爱雷、汪某及2172号、2173号商铺的购买人孙爱雷提出商铺回购申请并填写商铺回购申请单，申请单中机打内容注明了申请号、购铺人身份信息、铺位号、面积及签约价等内容，并注明根据合同约定本人拟选择6年到期后回购，特此申请！恒易达公司在回购方处盖章并由经办人手写签名。一审诉讼中，汪某同意1286号商铺的权利由丈夫孙爱雷单独行使，经一审法庭释明，孙爱雷表示其在收到回购款的同时愿意履行向恒易达公司交付房屋并协助办理过户的义务。一审法院另查明，连云港兴隆国际商贸广场有限公司于2018年11月15日变更名称为连云港恒易达商业运营管理有限公司。一审法院认为，孙爱雷与恒易达公司签订的《委托经营管理合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，应当受到法律保护，对双方当事人均具有约束力。根据《委托经营管理合同》，孙爱雷自恒易达公司处购买商铺后交予恒易达公司统一经营管理，在购买房屋满六年后，孙爱雷有权选择将该房屋按购房合同签约价1.5倍定向出售给被告，该选择权的行使条件为孙爱雷在2019年11月8日前就涉案1286号商铺、2020年1月16日前就2172号、2173号商铺向恒易达公司提出书面申请，双方签订购销合同，在委托期满6年后的一个月内双方必须履行房屋的买卖义务。现孙爱雷提供商铺回购申请单证明其已于约定的上述期间内提出回购申请，双方约定的回购日期已到期，恒易达公司应当依据《委托经营管理合同》所确定的价格履行回购房屋的义务。对于恒易达公司提出的双方尚未签订正式回购合同，恒易达公司不负有支付购房款义务的抗辩主张，一审法院认为，根据《委托经营管理合同》及《商铺回购申请单》，双方对回购房屋的位置、价格、回购日期等均作了明确约定，房屋买卖合同实际已成立，恒易达公司负有支付回购房款的义务，未签订书面的房屋买卖合同不能构成恒易达公司拒付房款的理由，故恒易达公司的该抗辩理由不能成立，一审法院不予支持。恒易达公司应当向孙爱雷支付商铺回购款：涉案1286号商铺为22万元×1.5=33万元，涉案2172、2173号商铺为26万元×1.5=39万元，三商铺共计72万元。孙爱雷同时向恒易达公司交付商铺并协助办理所有权转移登记手续。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、恒易达公司于判决生效之日起十日内向孙爱雷支付商铺回购款72万元；二、孙爱雷应同时向恒易达公司交付涉案1286号、2172号、2173号商铺并协助办理所有权转移登记手续。案件受理费11000元（孙爱雷已预交），由恒易达公司负担，于给付上述款项时一并给付孙爱雷。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1.委托期满第六年应当如何理解，是被上诉人向上诉人申请回购房屋的时间，还是上诉人履行房屋买卖义务的时间；2.未签订正式房屋买卖合同是否影响房屋回购款的支付；3.一审法院判决被上诉人交付房屋及协助办理房屋过户手续程序是否违法。关于第一个争议焦点，本院认为，首先，根据委托经营管理合同第四条约定，委托期的前四年，每一年的投资收益都为总房价的9%，第五年为10%，第六年为11%，第七年至第十年被上诉人收取实际租金的90%，上诉人收取10%，所以在第六年结束的时候，被上诉人的投资收益已经达到总房价的57%，此时上诉人以总房价1.5倍回购房屋与被上诉人总房价及投资收益的总和相当，被上诉人在此时选择向上诉人出售房屋更符合通常的理解。其次，根据委托经营管理合同第六条约定，若被上诉人选择将房屋定向出售给上诉人，须在委托合同第六年结束之前的六个月，即涉案1286号商铺应在2019年11月8日前、2172和2173号商铺应在2020年1月16日前向上诉人提出书面申请，双方签订购销合同，待委托期满六年后的一个月内双方履行房屋的买卖义务，故根据第六条上下文的理解，上诉人履行房屋回购义务的时间应当指委托期第六年结束后的一个月内。最后，根据委托经营管理合同第六条的约定，上诉人制定的是六年收购政策，即被上诉人在合同委托期满6年后，有权选择将房屋按购房合同签约价1.5倍的价格定向出售给上诉人。若如上诉人上诉所称于委托期满第六年结束之前六个月申请收购，委托期十年满之后双方再履行房屋买卖义务，则与该条约定的房屋回购时间相矛盾。故本院对上诉人关于其应当在委托期满（10年）后支付房屋回购款的上诉理由不予采纳。关于第二个争议焦点，本院认为，双方在《商铺回购申请单》中已经对回购房屋的位置、价格、面积等均作了明确约定，房屋买卖合同实际已成立，至于双方是否签订正式的回购合同只是房屋买卖关系中后续应当履行手续的问题，即使没有签订也不是恒易达公司拒绝履行委托合同约定的回购义务的抗辩理由，故恒易达公司关于双方未签订正式的回购合同而不能履行回购义务的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。关于第三个争议焦点，本院认为，在法院已经认定被上诉人与上诉人已经存在房屋买卖合同关系的情况下，被上诉人向上诉人主张回购款，上诉人应当一并提出协助办理所有权转移登记手续的诉讼请求，以便于一次性解决纠纷。一审法院判决被上诉人协助办理所有权转移登记手续，避免了判决上诉人向被上诉人支付购房款后，被上诉人拒绝办理所有权转移登记手续，致使上诉人再次向被上诉人诉讼主张协助办理所有权转移登记手续的可能，使得被上诉人与上诉人的房屋买卖纠纷一次性解决，并无不当。待上诉人要求被上诉人协助办理所有权转移登记手续时，被上诉人应当予以配合。综上，上诉人恒易达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11000元（连云港恒易达商业运营管理有限公司已预交），由上诉人连云港恒易达商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二一年二月二日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第二审人民法院对下列上诉案件，依照民事诉讼法第一百六十九条规定，可以不开庭审理：（一）不服不予受理、管辖权异议和驳回起诉裁定的；（二）当事人提出的上诉请求明显不能成立的；（三）原判决、裁定认定事实清楚，但适用法律错误的；（四）原判决严重违反法定程序，需要发回重审的。