新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终33号   上诉人（原审原告、反诉被告）：姜立华，男，1967年8月29日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：崔瑞强，沙依巴克区宇星法律服务所法律工作者。   被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑云乾，男，1980年4月24日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：张琦，新疆横渠律师事务所律师。   上诉人姜立华因与被上诉人郑云乾房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初4758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月25日开庭进行了审理。上诉人姜立华及其委托诉讼代理人崔瑞强，被上诉人郑云乾的委托诉讼代理人张琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   姜立华上诉请求：1．撤销一审判决第一项，依法改判驳回郑云乾要求解除合同的诉讼请求；2．撤销一审判决第二项，依法改判驳回郑云乾要求返还购房款240,000元的诉讼请求；3．撤销一审判决第三项，依法改判郑云乾支付购房款276,000元；4．撤销一审判决第四项，依法改判郑云乾偿还利息82,957.28元。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审判决认定郑云乾无法确定何时可以取得涉案房屋的物权及将来实现物权无法得到保障与事实不符，我向乌鲁木齐市不动产登记中心问询得知，涉案房屋的权属证书正在办理中，不存在无法办理的情形，郑云乾将来可以实现物权，双方之间的房屋买卖合同应当继续履行。一审判决认定郑云乾的合同目的无法实现，解除我与郑云乾之间的房屋买卖合同，无事实及法律依据。我与郑云乾达成口头协议后，郑云乾仅支付了部分房款，2014年起涉案房屋由郑云乾实际居住至今，其应当向我支付剩余房款276,000元，并支付相应的利息损失。综上，请求二审法院查明事实后，依法支持我的上诉请求。   郑云乾辩称，不同意郑云乾的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。我与姜立华之间的房屋买卖合同不满足继续履行的条件，应予以解除。我购房房屋的根本目的在于取得涉案房屋的所有权，姜立华作为房屋出卖方，其负有办理产权过户手续的义务，姜立华至今的行为，仅限于向不动产登记中心问询，登记中心也不能明确答复涉案房屋何时可以办理权属证书。姜立华以我在涉案房屋居住为由，主张继续履行合同没有法律依据，综上，请求二审法院依法驳回姜立华的上诉请求，维持一审判决。   姜立华向一审法院起诉请求：1．判令郑云乾支付购房款276,000元；2．判令郑云乾偿还利息82,957.28元。   郑云乾向一审法院反诉请求：1．判令解除姜立华与郑云乾的《房屋买卖合同》；2．判令姜立华返还购房款240,000元；3．判令姜立华偿还占用资金期间的利息73,971.29元。   一审法院认定事实：1993年12月3日，姜立华与案外人戚新华登记结婚。2005年7月18日，案外人戚新华与新疆得源峰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定戚新华购买新疆得源峰房地产开发有限公司开发的得福花园小区×幢×单元×室房屋，建筑面积86.09平方米，总价款为127,413.2元。2002年5月10日，得福花园小区×幢×单元×室房屋备案至戚新华名下，但至今无法取得房屋产权证书。2017年4月，姜立华（出卖人）与郑云乾（买受人）订立口头协议，约定姜立华将得福花园小区×幢×单元×室房屋以476,000元的价格出卖给郑云乾。双方订立口头协议时，郑云乾已知晓涉案房屋未取得房屋产权证书。2014年7月1日，姜立华向郑云乾出具收条一张，载明：“今收到郑云乾房款贰拾万元整。”同月，姜立华将得福花园小区×幢×单元×室房屋交付郑云乾使用。姜立华在2020年1月12日与郑云乾的通话录音中表述：“你是这样子嘛，前面给了十八万完了之后给了两万，分三次吗，是不是。”“不是，你是分三次给我给的。”“十八万、两万、四万，分三次给你给的。”“最后这个条子没打吗？”姜立华对通话录音的真实性不持异议。再查明，2020年4月16日，姜立华与案外人戚新华办理离婚手续，双方在离婚协议书中约定得福花园小区×幢×单元×室房屋离婚后归姜立华所有。一审法院认为，当事人订立合同，有书面合同形式，口头形式和其他形式。本案中，姜立华（出卖人）与郑云乾（买受人）达成以476,000元的价格出卖案涉房屋的口头协议，双方订立口头协议时姜立华并不是案涉房屋备案的权利人，但2020年4月16日姜立华基于离婚协议中关于婚内财产的分割约定取得了房屋所有权。因案涉房屋未取得不动产登记证书，姜立华与郑云乾至今未办理案涉房屋的物权变更登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”综合上述事实及法律规定，姜立华与郑云乾订立的房屋买卖口头协议成立并生效。关于姜立华的本诉请求，郑云乾的反诉请求分别能否成立的问题，分析如下：一、关于姜立华请求判令郑云乾支付房款276，000元的本诉请求，郑云乾请求判令解除双方《房屋买卖合同》要求姜立华返还购房款240，000元的反诉请求，分别能否成立的问题。本案中，姜立华与郑云乾之间的房屋买卖合同成立并生效，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”依照上述法律规定可知，完整的房屋买卖合同关系中，出卖人应将房屋所有权转移给买受人，买受人应向出卖人足额支付合同价款。现出卖人姜立华仅向郑云乾交付房屋，但未办理房屋产权登记及过户手续，姜立华亦无法确认可以办理房屋产权证书的具体时间，故姜立华与郑云乾之间的房屋买卖合同成立并生效，但不发生物权效力。郑云乾仅基于房屋买卖合同无法取得涉案房屋的物权，且至今无法确认郑云乾何时可以取得涉案房屋的物权，郑云乾将来实现物权无法得到保障。故郑云乾以合同目的无法实现为由要求解除合同有事实及法律依据，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并要求赔偿。”现双方订立的口头买卖合同已确认解除，姜立华请求判令郑云乾支付剩余房款276,000元的诉讼请求属于合同继续履行问题，不予支持。关于郑云乾反诉请求判令姜立华退还房款240,000元的反诉请求。一审法院认为，姜立华向郑云乾出具了200,000元的房款收条，在通话录音中也明确表示分三次收到了郑云乾交纳的房款“十八万、两万、四万”以上证据可以证实，郑云乾向姜立华交付了房款240,000元，双方订立的口头协议解除后，姜立华应当向郑云乾返还已付房款240,000元。故一审法院对郑云乾反诉请求判令姜立华退还房款240,000元的反诉请求予以支持。二、关于姜立华请求判令郑云乾支付利息82，957.28元的本诉请求，郑云乾请求判令姜立华支付资金占用期间利息73，971.29元的反诉请求，分别能否成立的问题。一审法院认为，姜立华、郑云乾订立房屋买卖合同时，双方均明知涉案房屋未取得房屋产权证书，而双方口头订立的房屋买卖合同系基于涉案房屋无法办理房屋产权登记及过户手续而解除，双方对于这一合同解除事由均存在过错，而非一方违约造成，故一审法院对姜立华请求判令郑云乾支付利息82，957.28元的本诉请求，郑云乾请求判令姜立华支付资金占用期间利息73,971.29元的反诉请求均不予支持。判决：一、姜立华与郑云乾订立的口头房屋买卖合同解除；二、姜立华返还郑云乾购房款240,000元；三、驳回姜立华请求判令郑云乾支付房款276,000元的本诉请求；四、驳回姜立华请求判令郑云乾偿还利息82,957.28元的本诉请求；五、驳回郑云乾请求判令姜立华偿还占用资金期间利息73,971.29元的反诉请求。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。姜立华提交以下证据：1．新疆维吾尔自治区市场监督管理局于2020年9月10日发布的《关于吊销新疆得源峰房地产开发有限公司等37家企业营业执照的公告》以及所附吊销企业名单，用于证明开发商新疆得源峰房地产开发有限公司的营业执照被吊销，涉案房屋暂时无法办理权属证书；2．证人明娟、牛渝文出庭陈述的证言，用于证明涉案房屋总价款明确，郑云乾知道涉案房屋暂时无法办理权属证书，郑云乾还欠房款276,000元的事实。郑云乾对上述证据发表质证意见认为，对公告及企业名单的真实性、合法性认可，该证据仅能证明开发商的营业执照被吊销，与涉案房屋是否可以办理权属证书没有直接因果关系，故关联性不予认可；证人与姜立华之间存在利害关系，对证人证言的真实性、合法性及关联性均不予认可。本院对上述证据经审查认为，对公告及企业名单的真实性、合法性予以确认，该证据与本院调查的事实一致，关联性予以确认；证人与姜立华之间存在利害关系，故对证人证言的真实性、合法性及关联性均不予确认。郑云乾提交以下证据：2020年11月2日郑云乾与姜立华的通话录音，用于证明一审判决后，姜立华要求郑云乾配合其带人看房，证明其同意解除合同。姜立华发表质证意见认为，对证据的真实性与合法性认可，协商过程中的和解意见不能作为证据使用，该证据无法证明姜立华放弃了诉讼请求，故关联性不予认可。本院对该证据经审查认为，因姜立华针对一审判决提出了上诉，故对该证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。二审中，本院于2021年2月19日前往乌鲁木齐市不动产登记中心对涉案房屋的相关问题进行了调查，乌鲁木齐不动产登记中心答复：涉案小区名称为得福小区，因开发商新疆得源峰房地产开发有限公司的营业执照被吊销，涉案小区的首次登记没有完成，其已被列为历史遗留问题，现业主委员会及所在社区作为申请主体进行办理，已经提交了部分资料，产证办理事宜是依申请办理，房产部门只是配合，办证所需资料齐全后才能向前推进。姜立华对调查笔录的真实性、合法性及关联性均予以认可。郑云乾对调查笔录的真实性、合法性认可，仅能证明涉案小区可以办理不动产登记事项，无法证明涉案房屋何时可以办理权属证书，故对调查笔录的关联性不予确认。二审另查明，郑云乾曾在涉案小区经营商店，涉案房屋与其经营的商店相邻。本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为：1．姜立华与郑云乾之间的房屋买卖口头协议是否应解除，郑云乾主张姜立华返还房款并承担利息损失的诉讼请求能否成立，相应数额如何确定；2．郑云乾已付房款数额，以及姜立华主张郑云乾给付剩余房款并承担利息损失的诉讼请求能否成立，相应数额如何确定。对此本院分析认定如下：   一、关于姜立华与郑云乾之间的房屋买卖口头协议是否应解除，以及郑云乾主张返还房款、支付利息损失的诉讼请求能否成立的问题。   本院认为，双方当事人虽未签订书面的房屋买卖合同，但根据当事人的陈述，郑云乾明确所购买房屋的位置、总价款，并且向姜立华支付了部分房款，姜立华向其交付了房屋，故郑云乾欲购买姜立华的房屋意思表示真实，双方达成的口头房屋买卖合同依法成立，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方当事人对涉案房屋剩余房款何时支付、房屋权属证书何时办理各执一词，此后双方亦未就上述争议达成补充协议，故应认定为双方对剩余房款的支付时间、权属证书的办理时间约定不明。在此情况下，郑云乾主张姜立华未按时办理权属证书，构成违约，依据不足，本院不予采信。郑云乾依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，主张合同不具备履行条件，其合同目的无法实现，合同应予解除。对此，本院认为，根据查明的事实，涉案小区所在的社区作为申请主体，涉案小区的房产证办理事宜正在协调办理中，且双方在订立口头协议时，郑云乾已知晓涉案房屋未取得房屋权属证书的事实，且姜立华在收到郑云乾房款的当月就将涉案房屋交付郑云乾居住使用至今，并未影响郑云乾购买房屋居住使用的目的，故郑云乾认为合同应予解除的理由，无事实及法律依据，本院不予采纳，其要求返还房款并支付利息损失的诉讼请求亦不成立，本院不予支持。姜立华主张应驳回郑云乾解除合同及支付利息的诉讼请求的上诉理由，于法有据，本院予以支持。一审法院对于解除合同、返还房款的认定错误，本院予以纠正。   二、关于郑云乾已付房款数额，以及姜立华主张给付剩余房款并支付利息损失的诉讼请求能否成立的问题。一审判决依据姜立华向郑云乾出具的收条，以及姜立华在通话录音中的表述，认定郑云乾向姜立华已付房款数额为240,000元并无不当，本院予以确认。另，房屋买卖合同为双方当事人互负义务的合同，合同双方当事人的主要合同义务是出卖人应当向买受人交付房屋并办理产权过户，买受人应当接收房屋并依约向出卖人支付对价。本案中，双方对剩余房款的支付时间约定不明，也未对此达成补充协议，在涉案房屋暂时不具备产权过户条件的情况下，姜立华尚有合同义务未履行完毕，在此情况下其要求郑云乾履行全部合同义务，支付全部购房款，不符合公平原则。故，姜立华其要求支付剩余房款并支付利息损失的上诉理由，无合同依据和法律依据，本院不予采信。   综上所述，姜立华的上诉请求部分成立，本院予以支持，一审法院适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初4758号民事判决第三项、第四项、第五项，即：驳回姜立华请求判令郑云乾支付房款276,000元的本诉请求，驳回姜立华请求判令郑云乾偿还利息82,957.28元的本诉请求，驳回郑云乾请求判令姜立华偿还占用资金期间利息73,971.29元的反诉请求；   二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初4758号民事判决第一项、第二项，即：姜立华与郑云乾订立的口头房屋买卖合同解除，姜立华返还郑云乾购房款240,000元；   三、驳回郑云乾要求解除与姜立华订立的口头房屋买卖合同的诉讼请求；   四、驳回郑云乾要求姜立华返还房款240,000元的诉讼请求。   一审本诉案件受理费3,342.18元（姜立华已预交），由姜立华负担，反诉案件受理费3,004.79元（郑云乾已预交），由郑云乾负担；二审案件受理费6,684.39元（姜立华已预交），由姜立华负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   庞艳   审  判  员   高茜   审  判  员   焦玉   二 〇 二 一 年 二 月 二 十 五 日   书  记  员   马平