广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25647号上诉人（原审被告）：谭卓敏，女，1981年8月12日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：潘慧娟，广东金本色律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苟延霖，男，1974年4月6日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：何玉美，女，1984年8月12日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王琦，国信信扬律师事务所律师。原审被告：起点（广州）置业有限公司，住所地：广东省广州市番禺区钟村街汉溪大道南国奥林匹克花园悉奥路商业街******。法定代表人：付有平，职务：总经理。原审被告：付有平，男，1988年9月26日出生，汉族，住重庆市开州区。上诉人谭卓敏因与被上诉人苟延霖、何玉美、原审被告起点（广州）置业有限公司（下简称起点公司）、付有平房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初2345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谭卓敏上诉请求判令：1.撤销原审判决第二项；2.由苟延霖、何玉美承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由如下：一、原审法院以涉案房屋涉及二次抵押为由，认定谭卓敏构成根本违约，属事实认定不清。原审庭审中，本次房屋交易的中介方起点公司证明在买卖双方进行协商的过程中，谭卓敏已明确告知苟延霖及何玉美涉案房屋存在二次抵押，但不影响房屋交易，谭卓敏完全可以将房屋赎回后继续交易；二、本案交易的违约方应为苟延霖及何玉美。根据谭卓敏与苟延霖及何玉美于2018年11月3日签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》第五条第一项的约定，苟延霖及何玉美应于2018年11月10日前将剩余定金40万元支付给谭卓敏，但苟延霖、何玉美并未按约定支付相关定金，其迟延支付定金的行为己构成根本违约。因此，苟延霖、何玉美违约在先，其应承担相应的违约责任；三、原审法院以涉案房屋被查封导致无法交易为由，认定谭卓敏违约，与事实不符。谭卓敏与苟延霖、何玉美签订房屋买卖合同的时间是2018年11月3日，而涉案房屋是在2018年11月30日被查封，且该房屋在原审判决前已经解封(解封原因是申请查封的案件被法院裁定驳回起诉)。因此，查封事实发生在苟延霖、何玉美逾期支付定金40万元之后，苟延霖、何玉美才是本案中的违约方。被上诉人苟延霖、何玉美答辩称：答辩意见与原审陈述意见一致。原审被告起点公司、付有平经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。苟延霖、何玉美于2019年1月28日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除《广州市存量房屋买卖合同》；2.谭卓敏、起点公司、付有平连带赔偿苟延霖、何玉美200000元；3.由谭卓敏、起点公司、付有平承担本案所有诉讼费用。原审法院经审理查明，位于广州市番禺区钟村街祈福新村月明轩5街******，登记权利人为谭卓敏，房屋建筑面积为80.72平方米，不动产权证号为粤（2016）广州市不动产权第07200392号，发证日期为2016年1月6日；登记抵押权人为中国银行股份有限公司广州海珠支行，抵押期限自2016年1月14日起，他项权证号为07200898，借款金额1070000元；二次抵押权利人为代江汁，他项权证号为07205169，借款金额2580000元。2018年11月3日，谭卓敏作为房屋出售方（甲方），与苟延霖、何玉美共同作为房屋购买方（乙方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：出售方与购买方通过起点公司居间介绍成交涉案房屋，该房屋按套转让，转让价款共计3520000元，其中房屋成交价为3000000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为520000元；购买方的付款方式为贷款支付，双方约定定金为500000元，购买方应于签订合同当日将第一笔定金100000元自行支付给出售方，于合同签订之日起一周之内将第二笔定金400000元自行支付给出售方，房款1720000元由购买方自行支付给出售方，购买方拟贷款1800000元，买卖双方应于2019年3月30日共同前往贷款机构办理贷款申请手续，买卖双方应提交贷款机构所需全部资料并按贷款机构要求签署所需法律文书；该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司（海珠支行），抵押登记日期为2016年1月14日，出售方承诺抵押贷款的本息余额不超过1000000元，且出售方应于2019年3月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出售方最迟应于2019年4月30日前办理完毕解除抵押登记手续，甲方赎楼的资金来源为甲方自筹；若在合同履行过程中发现房屋被查封或限制转让的，出售方承诺在购买方知悉之日起15个工作日内解除房屋查封或限制转让情形，如出售方不能在前述时间内解除查封或限制转让情形的，则视为出售方构成根本违约；买卖双方应于2018年11月15日前共同配合办理网签手续；买卖双方应于2019年4月30日前共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，若房屋登记机构要求预约的则以预约时间为准；如购买方为贷款的，则乙方应于贷款机构或居间方通知后2个工作日内配合办理按揭贷款的抵押登记手续；出售方收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后5个工作日内将房屋交付给购买方；买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款的万分之五的违约金；出售方提供的该房屋权属证书等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致购买方无法取得房屋所有权，或该房屋被查封或限制转让，导致购买方无法取得该房屋所有权的，出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项；买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）；等等。另外，谭卓敏作为甲方（出售方），与苟延霖、何玉美作为乙方（购买方），起点公司作为丙方（居间人）共同签订《居间服务合同》，约定：甲乙双方同意共同委托丙方作为交易居间方，丙方提供的居间服务包括提供房屋买卖市场行情咨询，寻找、提供并发布房源、客源信息，引领购买方实地看房，协助查看房屋权属证明文件，协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容以及促成交易双方签署买卖合同；甲乙双方签订《广州市存量房买卖合同》时，丙方居间服务完成，乙方应向丙方支付居间服务费63360元，并于本合同签订当日一次性向丙方支付；甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费，甲乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效；丙方应遵守相关法律规定，尽责提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；等等。同时，谭卓敏作为甲方（出售方），与苟延霖、何玉美作为乙方（购买方），起点公司作为丙方（居间人）还签订了《房屋交易保障服务合同》，就甲乙双方委托丙方办理乙方申请按揭贷款手续、房屋权属过户手续等后续交易事宜进行了约定。签订《广州市存量房买卖合同》当日，谭卓敏出具《收款收据》，确认收到苟延霖支付承购涉案房屋之部分定金100000元。起点公司于同日出具《专用收据》，确认收到何玉美缴纳的居间代理费31680元。2018年11月29日，苟延霖、何玉美委托国信信扬律师事务所律师通过邮寄快递的方式向起点公司法定代表人付有平发出《律师函》，称谭卓敏故意隐瞒涉案房屋二次抵押情形，构成合同欺诈，起点公司未能核实或已核实但未透露涉案房屋抵押情形，存在严重过错，买受人完全获知抵押情形后，于2018年11月13日向起点公司负责人付有平以各种形式告知解除《广州市存量房买卖合同》，付有平通知买受人2018年11月19日到番禺广场中银大厦15楼贝壳网公司与出卖人协商相关事宜，但买受人到现场发现此行目的是对买卖合同进行网签，起点公司并未将买受人的解除合同通知转告谭卓敏，而是企图再次欺诈买受人以实现网签买卖合同，起点公司和谭卓敏的行为已构成严重违约，应承担违约责任，谭卓敏应向买受人双倍返还定金200000元，起点公司应向买受人返还居间费用31120元，买受人授权律师敦请起点公司及谭卓敏，为避免诉累，请收到本函后之日起三日内与买受人协商解决本次纠纷，否则买受人将委托律师提起诉讼。该函件邮寄地址为起点公司的登记住所地，邮件于2018年12月1日由同事代收。2018年12月21日，苟延霖、何玉美向原审法院提起诉前财产保全申请，案号为（2018）粤0113财保675号，原审法院根据苟延霖、何玉美的申请，依法裁定查封了谭卓敏、起点公司名下价值200000元的财产。2019年1月28日，苟延霖、何玉美以谭卓敏故意隐瞒涉案房屋二次抵押构成合同欺诈，且起点公司未能核实或已核实但未透露涉案房屋抵押情形构成根本违约为由，提诉至原审法院，引致本案纠纷。原审庭审中，各方当事人均确认签订《广州市存量房买卖合同》时苟延霖、何玉美具备广州市购房资格；各方并确认涉案房屋买卖交易的履行期限为2019年4月30日，买卖双方签订《广州市存量房买卖合同》时房屋没有查封的情况，但存在二次抵押。苟延霖、何玉美与谭卓敏确认苟延霖、何玉美已向谭卓敏支付定金100000元；苟延霖、何玉美与起点公司确认苟延霖、何玉美已向起点公司支付居间代理费31680元。但各方当事人对以下问题存在争议：一、谭卓敏、起点公司有否告知涉案房屋存在二次抵押情形以及苟延霖、何玉美对此是否知悉的问题。谭卓敏称双方签订《广州市存量房买卖合同》时其方已向苟延霖、何玉美告知了房屋二次抵押的情况，因为一次抵押需通过银行转贷支付，所以双方写在买卖合同中，二次抵押的借款实际金额为600000元，是其方自行筹集资金赎契，所以没有写在合同上，因买卖合同是格式合同，没有转贷的选择，所以抵押解决方式没有注明；当时其方也通过手机查册方式将抵押情况向苟延霖、何玉美出示，苟延霖、何玉美是完全知悉涉案房屋存在二次抵押的，其不清楚为何房产证上没有二次抵押的记载。谭卓敏为证实二次抵押借款金额为600000元，提交了易捷公司作出的《情况说明》证明。苟延霖、何玉美对谭卓敏的上述主张及证据不予确认，认为签订《广州市存量房买卖合同》时，谭卓敏向其方出示过涉案房屋房产证，该房产证上只记录了一次抵押，即中国银行股份有限公司广州海珠支行作为抵押权人的抵押登记，谭卓敏和起点公司只向其方陈述向中国银行借款1000000元，但没有告知存在二次抵押的情况，双方签订的《广州市存量房买卖合同》中也写了只有一次抵押，因合同签订后起点公司和付有平多次催促其方支付其余定金400000元，其方产生怀疑，因此通过其他中介查询到涉案房屋存在二次抵押，借款金额登记为2580000元。起点公司对上述证据真实性无法确认，但主张谭卓敏与苟延霖、何玉美签订合同时已向苟延霖、何玉美陈述二次抵押借款600000元的事实，并承诺自筹资金偿还借款，以便双方履行房屋买卖交易，苟延霖、何玉美对此知晓并同意；其司签订合同当日要求谭卓敏向苟延霖、何玉美出示房产证权属证明，由于签约当日是周六，无法到房管部门进行书面查册，所以由谭卓敏向苟延霖、何玉美出示手机查册情况，谭卓敏在2018年11月13日基于房产过户的理由到房管部门进行了书面查册并向苟延霖、何玉美进行了出示，所以苟延霖、何玉美是清楚知悉涉案房屋的权属情况的。二、对于涉案房屋买卖交易未能在约定期限内履行完的原因及责任问题。苟延霖、何玉美称其方只知道一次抵押的情况，两次抵押总金额已经超过涉案房屋的总价款，交易未能完成的责任在于谭卓敏和起点公司隐瞒真实情况，增加其方履行合同的风险。谭卓敏则认为苟延霖、何玉美完全知晓二次抵押的情况，二次抵押的总金额仅是1600000元，不影响房屋的交易，银行流水可以证明实际借款，其方只是询问苟延霖、何玉美第二笔款项的到账时间，并没有催促苟延霖、何玉美支付，但苟延霖、何玉美一直以各种理由推脱且一直没有回复何时支付款项，其方也按照约定预约了办理网签手续，其方没有任何隐瞒，也不存在重大过失，而是苟延霖、何玉美违约导致交易未能在约定期限内履行完。起点公司主张涉案房屋的抵押不导致房屋根本无法交易，合同履行期限内谭卓敏自筹资金还清贷款赎楼，涉案房屋是可以继续交易的，如果苟延霖、何玉美确实有意继续履行合同，又认为资金交付存在危险可以将资金托管给其司或其他第三方，在合同履行过程中，谭卓敏可以将房屋赎回继续交易，再由第三方将资金支付给谭卓敏，但苟延霖、何玉美直接以抵押情况主张谭卓敏构成违约而拒绝履行合同，其司认为是苟延霖、何玉美拒绝继续履行合同的借口。三、关于苟延霖、何玉美提出解除《广州市存量房买卖合同》的诉请。各方当事人均确认涉讼《广州市存量房买卖合同》尚未解除。苟延霖、何玉美主张因谭卓敏、起点公司、付有平存在严重欺诈行为，其方在整个交易过程中无法与谭卓敏联系，都是与起点公司联系，所以其方向起点公司、付有平发出律师函，对方已收到函件，所以其方诉讼主张法院判令解除合同。谭卓敏则主张买卖合同仍在履行中，苟延霖、何玉美违约在先，其方没有违约，苟延霖、何玉美没有解除合同的依据，其发出的解除合同函件没有法律依据也不产生法律效力。四、关于苟延霖、何玉美提出起点公司、付有平对谭卓敏双倍返还定金承担连带清偿责任的诉请。苟延霖、何玉美称基于居间合同关系，起点公司、付有平没有告知其方二次抵押的情况，存在严重过错，由于买卖合同和居间合同是同时签订的，为减少其方诉讼成本，因此主张起点公司、付有平就谭卓敏双倍返还定金承担连带清偿责任。起点公司、付有平对此不予认可，认为其方并非涉案《广州市存量房买卖合同》的相对方，苟延霖、何玉美基于买卖合同条款的诉讼主张不能要求其方承担责任。另，根据苟延霖、何玉美提交的《查册表》载明，涉案房屋于2018年11月30日被广州市海珠区人民法院（2018）粤0105执保1399号案查封涉案房屋，同日被轮候查封。谭卓敏在庭审中称起因与股东存在纠纷而被查封，因仍在诉讼中所以尚未解封。原审法院认为，苟延霖、何玉美与谭卓敏就涉案房屋买卖签订的《广州市存量房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应恪守履行。针对双方争议的造成合同未在约定期限内履行完的原因及责任问题。虽然谭卓敏抗辩称签订《广州市存量房买卖合同》时已告知苟延霖、何玉美涉案房屋存在二次抵押的情况，但谭卓敏对此未能予以举证证实，起点公司虽然确认谭卓敏有进行告知，但亦未能予以举证证明。而谭卓敏、起点公司的该主张也与前述《广州市存量房买卖合同》仅载明房屋存在中国银行相关抵押的约定相矛盾，故不予采纳。谭卓敏未能举证证明其已向苟延霖、何玉美告知了二次抵押的情况，按照交易习惯，涉案房屋存在二次抵押，且抵押登记金额高达2580000元，足以影响当事人的交易意思表示，谭卓敏作为交易卖方，负有披露房屋权属真实情况的义务，应当披露而未披露，有违诚信原则。此外，各方当事人均确认买卖双方约定涉案房屋交易期限为2019年4月30日，但根据苟延霖、何玉美提交的查册表以及谭卓敏在庭审中的陈述可知，涉案房屋自2018年11月30日被另案查封，且至庭审为止涉案房屋仍未解封，谭卓敏亦未能明确房屋何时能够解封，且双方所约定的交易期限已过，谭卓敏已构成违约，苟延霖、何玉美均明确表示不同意继续履行合同并主张解除《广州市存量房买卖合同》，理据充分，符合法律规定和合同约定，予以支持。谭卓敏作为涉案房屋的卖方，理应如实披露涉案房屋的相关权属信息，确保买卖交易正常顺利的按照双方签订的前述合同和补充协议的约定履行，鉴于谭卓敏未能举证证实其在签订合同时已向苟延霖、何玉美告知涉案房屋二次抵押的情况，交易过程中涉案房屋因谭卓敏自身原因导致被另案查封，谭卓敏已构成根本违约，应承担相应的违约责任。依照双方签订的《广州市存量房买卖合同》约定，苟延霖、何玉美要求谭卓敏双倍返还定金200000元，符合法律的规定和合同的约定，予以支持。至于苟延霖、何玉美在本案中主张起点公司、付有平对上述谭卓敏双倍返还定金承担连带清偿责任的诉请。本案只围绕苟延霖、何玉美与谭卓敏之间就涉案房屋发生的房屋买卖合同法律关系进行审查，起点公司、付有平并非买卖合同相对方，苟延霖、何玉美主张起点公司、付有平承担连带清偿责任是基于居间合同关系而提出，应属另一法律关系，故对苟延霖、何玉美的该主张，不予支持。苟延霖、何玉美可另寻法律途径解决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年4月25日判决如下：一、确认苟延霖、何玉美与谭卓敏于2018年11月3日签订的《广州市存量房买卖合同》及相应的房屋买卖合同法律关系于本判决发生法律效力之日起解除；二、谭卓敏应于本判决发生法律效力之日起五日内向苟延霖、何玉美双倍返还定金200000元；三、驳回苟延霖、何玉美的其余诉讼请求。案件受理费34960元、财产保全费1520元，由谭卓敏负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规的规定。本案二审的争议焦点是谭卓敏是否构成违约，是否应向苟延霖、何玉美承担双倍返还定金的违约责任。依据已查明的事实，谭卓敏与苟延霖、何玉美及起点公司签订的《广州市存量房买卖合同》仅注明涉案房屋被抵押给中国银行股份有限公司（海珠支行），但事实上涉案房屋同时还存在金额高达258万元的其他抵押权利负担。依据交易当时的法律法规的规定，涉案房屋上存在的抵押权利负担直接影响《广州市存量房买卖合同》的正常履行，故属于影响交易的重大信息。谭卓敏作为出卖人，对于该项重大交易信息未如实向苟延霖、何玉美完整披露，违反了诚信履约的法定义务。在苟延霖、何玉美就此提出异议后，谭卓敏也未提出合理可行的措施予以解决。且，因谭卓敏原因，涉案房屋在此之后出现被另案查封的履行障碍，直至合同约定的过户期限届满之后的本案原审庭审之日，谭卓敏仍未采取积极有效的措施消除该障碍，导致苟延霖、何玉美的合同目的无法实现，故谭卓敏的行为已构成违约。据此，原审认定谭卓敏构成违约，并据此判决谭卓敏向苟延霖、何玉美双倍返还定金并无不当，可予维持。谭卓敏上诉认为其在签订《广州市存量房买卖合同》之时即已告知苟延霖、何玉美涉案房屋存在二次抵押的事实，但谭卓敏并未就此充分举证证明，故谭卓敏的该项上诉理由缺乏充分事实根据，本院不予采纳。谭卓敏以苟延霖、何玉美未履行支付剩余定金义务为由，上诉认为违约方为苟延霖、何玉美一方，但依据各方陈述，在各方签订《广州市存量房买卖合同》后不久，谭卓敏与苟延霖、何玉美即因涉案房屋二次抵押信息的披露问题产生纠纷，苟延霖、何玉美因此而未依约支付剩余定金事出有因，且，即使苟延霖、何玉美存在逾期支付剩余定金的行为，该行为也不必然导致合同无法继续履行，亦不能改变谭卓敏未完整披露涉案房屋的抵押情况的非诚信履约行为及未确保涉案房屋不存在查封等限制转让的权利负担的违约行为的成立。故此，谭卓敏以苟延霖、何玉美构成违约为由，上诉认为其无需向苟延霖、何玉美承担双倍返还定金的违约责任，理由亦不成立，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人谭卓敏的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4300元，由上诉人谭卓敏负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  郑怀勇审判员  邓 颖二〇二一年二月二十五日法官助理王文杰书记员唐颖琪