北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1452号上诉人（原审被告）：北京军宏英辉酒店管理有限公司，住所地北京市东城区安德里北街****楼**。法定代表人：熊书祥，经理。委托诉讼代理人：于春洋，北京冠都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市德安汽车修理厂，住，住所地北京市东城区安德里北街**/div>法定代表人：郭连君，厂长。委托诉讼代理人：周宇峰，北京隽格律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜桢，北京隽格律师事务所律师。上诉人北京军宏英辉酒店管理有限公司（以下简称：军宏英辉酒店）因与被上诉人北京市德安汽车修理厂（以下简称：德安汽修厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初5707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月26日公开开庭审理了本案。上诉人军宏英辉酒店之委托诉讼代理人于春洋、被上诉人德安汽修厂之委托诉讼代理人周宇峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。军宏英辉酒店上诉请求：请求撤销一审判决，将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1.本案中军宏英辉酒店与德安汽修厂之间的合同并未到期，德安汽修厂在签订合同及合同履行过程中多次承诺，合同续期十年，帮助军宏英辉酒店收回762万余元垫资成本及其他经营收入。2.军宏英辉酒店同时具有优先续租权，德安汽修厂应该续签，德安汽修厂所述的员工自用情况不属实。二、一审遗漏了重要的事实未予认定。双方合同约定，租赁期间如果遇到国家征用或军事需要时，双方共同向国家或军队要求补偿。本案中，即使如德安汽修厂所述其收回自用，也属于国家或军事需要的情形，应该给予军宏英辉酒店补偿。三、被上诉人违约不续签，应该赔偿军宏英辉酒店的装修损失、垫资损失和赔偿军宏英辉酒店的直接经济损失，否则显失公平，导致上诉人762万余元垫资成本和装修改造投资无法收回。四、一审判决违反法定程序，遗漏军宏英辉酒店的反诉申请未予处理，应该发回重审，避免诉费，浪费司法资源。五、目前涉案房屋由北京银丰国际商务酒店有限责任公司（以下简称：银丰酒店）实际占有使用，银丰酒店是本案必须参加诉讼的当事人，也是有独立请求权的当事人，一审法院遗漏了必须参加诉讼的当事人。理由如下：1.涉案房屋自2017年8月1日转租给银丰酒店，从2017年8月1日起就是由银丰酒店交纳房租，悬挂的也是银丰酒店的营业执照。消防安全检查意见书、特种行业经营许可证也是以银丰酒店名义申办，可见德安汽修厂是明知转租且六个月内没有提出反对意见，视为其同意转租。2.我方与德安汽修厂合同期满后，2020年1月1日至今，涉案房屋一直由银丰酒店实际占有并使用，德安汽修厂从未向银丰酒店发出解除合同通知，与银丰酒店之间形成事实上的租赁合同关系，所以银丰酒店是有独立请求权的第三人，是必须参加诉讼的当事人。3.德安汽修厂要求我方返还房屋并支付占有使用费没有法律依据，一审法院要求我方腾退返还房屋并支付占有使用费，事实不存在，事实认定错误，应该发回重审。德安汽修厂辩称，不同意军宏英辉酒店的上诉请求和事实理由。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.军宏英辉酒店在一审和二审上诉状中均提及到我方领导答应续租的问题，但没有提供任何证据。2.关于招揽租户前来考察都是虚构的，没有任何证据，我公司没有安排任何人来看房。涉案房屋确实是我公司要收回用于解决员工住宿问题。3.关于装修损失在合同已经约定明确，根本不存在。4.我方一审提交的证据7：2017年10月16日、2019年12月31日的两份店铺协议，载明军宏英辉酒店委托银丰酒店向我公司支付相关租金。所以银丰酒店向我公司支付租金是受军宏英辉酒店委托，军宏英辉酒店提出银丰酒店是第三人的理由没有事实和法律依据。综上，请求二审法院驳回军宏英辉酒店的上诉请求。德安汽修厂向一审法院起诉请求：1.判令军宏英辉酒店向德安汽修厂返还《租赁经营协议》约定的租赁房屋及其附属设施、设备，并移交全部物业（包括1996年合同附件三中记载的物品，及改造后物业的固定资产和室内用品）2.判令军宏英辉酒店向德安汽修厂按照租金标准给付自2020年1月1日起至房屋返还移交完毕之日止期间的房屋占用费；3.诉讼费由军宏英辉酒店负担。一审法院认定事实：德安汽修厂系北京市东城区安德里北街X号房屋的产权方。2013年1月10日，德安汽修厂与银丰酒店签订《租赁经营补充协议》，德安汽修厂将上述房屋出租给银丰酒店，租期为2012年1月1日至2019年12月31日，租金为每年330万元。2014年5月16日，德安汽修厂与银丰酒店签订《解除租赁经营协议》，确认截至2013年12月31日银丰酒店共拖欠房租、电费、诉讼费共计7627608.19元，军宏英辉酒店一次性向德安汽修厂支付上述款项后，《解除租赁经营协议》生效，德安汽修厂、军宏英辉酒店另行签订《租赁经营协议》，租金和租期依据原协议之约定确定。2014年5月19日，德安汽修厂、军宏英辉酒店签订《租赁经营协议》，约定德安汽修厂将涉诉房屋（宾馆面积8391.18平方米）租赁给军宏英辉酒店经营，租赁范围指客房、餐厅、小卖部、仓库、操作间及家具、电器、配电、供暖、供水等设施及门前、院内停车场等拥有和占有的固定资产和室内用品（包括家具、电视机、床上用品、餐具、厨具等）。租赁期限为2014年1月1日至2019年12月31日，租金为每年330万元。租赁期满，协议自动终止。如双方有意向继续合作，则应在合同终止前三个月内进行协商，重新签订租赁协议。租赁期满后在同等条件下军宏英辉酒店有优先租赁权。双方协商不成的，军宏英辉酒店应确保于协议约定的截止日之前将租赁房屋内的全部人员清空后依现状交还德安汽修厂，否则应赔偿由此给德安汽修厂造成的一切经济损失。协议终止时，将房屋及其设施、设备如数清点，保证完好交还德安汽修厂（房屋及其设施、设备的正常磨损、破裂、性能降低等除外）。协议终止时，改造后物业的固定资产和不动产全部无偿移交德安汽修厂。租赁期间，如遇国家征用、军事需要时，德安汽修厂、军宏英辉酒店双方自动终止协议，双方共同向国家及军队有关部门要求补偿。同日，军宏英辉酒店一次性向德安汽修厂支付了7627608.19元。双方均认可军宏英辉酒店已将租金交纳至2019年12月31日。2019年12月17日，德安汽修厂向军宏英辉酒店发出《关于要求北京军宏英辉酒店管理有限公司按期腾房告知函》，要求军宏英辉酒店于2019年12月31日前将涉诉房屋全部人员清空后依现状交还德安汽修厂。同日，军宏英辉酒店向德安汽修厂发出公函，表示希望续租15年。2019年12月25日，德安汽修厂向军宏英辉酒店回函，表示不再与军宏英辉酒店续签合同，要求军宏英辉酒店按期腾房办理移交手续。2020年1月14日，德安汽修厂向军宏英辉酒店发送律师函，再次要求军宏英辉酒店移交涉诉房屋，并依法承担全部违约责任。军宏英辉酒店至今尚未腾退。一审法院认为，德安汽修厂、军宏英辉酒店签订的《租赁经营协议》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方约定租赁期满，协议自动终止。双方针对续租问题未能达成一致意见，故军宏英辉酒店应依据合同约定于协议约定的截止日之前将租赁房屋内的全部人员清空后依现状交还德安汽修厂。双方虽约定协议终止时将房屋及其设施、设备如数清点，保证完好交还德安汽修厂，但未对设施设备的具体内容进行明确约定，法院根据合同相关条款及商业惯例确定为房屋附属的不可移动、不可拆除的设备设施，故法院仅支持军宏英辉酒店返还德安汽修厂涉诉房屋（含装修）及房屋内不可移动、不可拆除的设备设施，其余可移动物品不予支持。德安汽修厂主张返还的1996年合同附件中记载的物品的诉讼请求，因未有证据证明上述物品仍客观存在，故法院亦不予支持。军宏英辉酒店在合同到期后仍占用涉诉房屋，应给付相应的房屋占用费，具体数额法院参照合同约定的租金数额进行确定。军宏英辉酒店认为受疫情影响，军宏英辉酒店应减免至少3个月房屋占用费的抗辩意见，因合同在疫情来临之前到期，德安汽修厂已明确告知其到期不再续约，但其拒绝搬离，故其无权要求减免费用，疫情期间对应的相关房屋占用费系其自行扩大的损失，因此法院对此不予采信。军宏英辉酒店主张适用国家征用、军事需要条款进行补偿，但本案涉及的是合同到期终止，并非因国家征用、军事需要。德安汽修厂要求其腾退，故军宏英辉酒店无权要求适用上述条款。据此一审法院于2020年9月21日判决：一、判决生效之日起三十日内北京军宏英辉酒店管理有限公司向北京市德安汽车修理厂返还《租赁经营协议》约定的租赁房屋（含装修）及其附属设施、设备（可移动物品除外）；二、判决生效之日起三十日内北京军宏英辉酒店管理有限公司按照每月27.5万元的标准给付北京市德安汽车修理厂自2020年1月1日起至房屋返还移交完毕之日止期间的房屋占用费；三、驳回北京市德安汽车修理厂其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，军宏英辉酒店提交三份证据。证据一：军宏英辉酒店与银丰酒店签订的房屋租赁合同复印件，欲证明涉案房屋由银丰酒店实际占有并使用，故产生的占有使用费不应由其承担。德安汽修厂不认可该份证据的真实性和证明目的，认为该份房屋租赁合同的落款时间是2017年8月1日，股权变更登记也是2017年8月1日，在2017年8月1日，银丰酒店和军宏英辉酒店股权结构完全一致，在此情况下从2017年至诉讼期间军宏英辉酒店从未提及转租一事，且在一审中也未将该份房屋租赁合同提交给法庭。证据二：银丰酒店的特种行业经营许可证书复印件，欲证明涉案房屋由银丰酒店实际占有，并加盟七天酒店使用。德安汽修厂认为2011年法定代表人还不是熊英，不认可该份证据的真实性、关联性和证明目的。证据三：北京市东城区公安消防支队于2017年11月13日出具的银丰酒店的消防安全检查意见书复印件，欲证明涉案房屋是由银丰酒店实际占有并经营。德安汽修厂不认可该份证据的真实性和关联性，认为消防意见书远发生在双方租赁关系之前。本院认为，德安汽修厂与军宏英辉酒店签订的《租赁经营协议》系双方真实意思表示，并未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。双方协议约定租赁期满，协议自动终止。在协议约定的租赁期满之前，德安汽修厂与军宏英辉酒店曾就续租问题进行过协商，但双方并未达成一致意见，故双方所签《租赁经营协议》已于2019年12月31日期满终止，军宏英辉酒店应按协议约定及时将涉案房屋腾空交还德安汽修厂。但军宏英辉酒店至今未予腾退，理应按照双方协议约定支付相应的房屋占用费。关于军宏英辉酒店上诉称德安汽修厂曾多次承诺其可以续签，其享有优先承租权，且德安汽修厂收回涉案房屋属于国家征用、军事需要，应按协议约定给予其补偿的意见，缺乏事实及法律依据，本院难以采信。关于军宏英辉酒店上诉所称一审法院对其反诉请求未予处理，违反法定程序问题，经本院查实，军宏英辉酒店虽在一审审理中提出了反诉，但并未在规定期限内交纳反诉费用，一审法院对其反诉请求未予处理并无不妥。关于军宏英辉酒店上诉主张其已将涉案房屋转租给银丰酒店，银丰酒店系涉案房屋的实际使用人，是本案必须参加诉讼的当事人，也是有独立请求权的当事人，一审法院遗漏了必须参加诉讼的当事人一节，本院认为，军宏英辉酒店系涉案房屋的承租人，协议终止后，其负有向德安汽修厂返还涉案房屋的义务，德安汽修厂依据协议约定要求其返还涉案房屋于法有据。一审诉讼中，军宏英辉酒店并未向一审法院提出其已将涉案房屋转租给银丰酒店，即使存在转租行为，银丰酒店亦非必须参加诉讼的当事人，故其该项上诉理由，缺乏依据，本院不予采信。综上所述，军宏英辉酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15418元，由北京军宏英辉酒店管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 刁久豹二〇二一年二月二十二日法官助理 梁 辰书 记 员 史其申