江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏10民终53号上诉人（原审被告）：殷朝晖，女，1966年8月2日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人暨上诉人（原审被告）：盛路嘉，男，1961年4月17日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。被上诉人（原审原告）：扬州市万佳物业管理有限公司，住所地江苏省扬州市邗江区万鸿城市花园小区**楼东侧。法定代表人：杨德稳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：任健宇，江苏天晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：任信彪，江苏天晖律师事务所实习律师。上诉人殷朝晖、盛路嘉因与被上诉人扬州市万佳物业管理有限公司（以下简称万佳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省仪征市人民法院（2020）苏1081民初1256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。殷朝晖、盛路嘉上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回万佳物业公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由万佳物业公司承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，物业费的标准应为1元/㎡/月，差价部分应由扬州越宁房地产开发有限公司（以下简称越宁房地产公司）承担。根据万佳物业公司提供的2014年第11号《仪征市物业管理收费备案表》显示，其对金龙湾庄园托管的前期物业备案时间为2014年7月15日，早于殷朝晖、盛路嘉与越宁房地产公司签订商品房买卖合同的时间。即开发商在殷朝晖、盛路嘉购房前就已指定了物业公司，知道物业费备案价为2元/㎡/月。但在2018年2月12日殷朝晖、盛路嘉收到交房通知时，要求业主必须签订前期物业合同，而前期物业费收费标准为2元/㎡/月，但在殷朝晖、盛路嘉拒签后，经越宁房地产公司副总经理出面调解并书面承诺：第一年先按每月为2元/㎡/月缴纳物业费，并出具书面承诺第一年物业费实际按1元/㎡/月缴纳。差价部分由开发商承担，以便按时办理交房手续，而且物业公司也表示只要有开发商的纸条，他们同意在下期物业费中扣除差价。正因越宁房地产公司的书面承诺，殷朝晖、盛路嘉才同意签订前期物业合同并预交了2018年2月至2019年2月的物业管理费及公摊费等5173元，因此，该书面承诺实则为各方默认的协议，可作为物业费缴纳标准的依据。另外，据殷朝晖、盛路嘉所知，同小区其他业主也正因开发商的书面承诺，按照1元/㎡/月的标准缴纳物业费，可见万佳物业公司间接默许了越宁房地产公司的承诺，越宁房地产公司具有对物业公司收费标准进行调整和处分的权力，应当按照承诺后的1元/㎡/月的标准缴纳物业费。另，根据《江苏省物业管理条例》第三十三条和第三十四条规定，前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。开发商在房屋买卖合同中没有包含前期物业服务内容，也未签订前期物业服务委托协议。因此，殷朝晖、盛路嘉认为应由越宁房地产公司承担物业费差价。2.一审法院未查明本案关键事实：房屋空置时间一直到2020年8月3日，应从该日开始按照住宅面积计算物业费。（1）按合同规定，业主办理入住手续后未入住或未使用连续空置6个月以上的物业，物业费按规定标准的70%缴纳。殷朝晖、盛路嘉从拿房之日起至今没有入住，于2020年6月20日向万佳物业公司提交装修申请，并缴纳装修押金3000元，但并未立即动工。期间有装修方案设计，工程预算编制，材料准备，工人调配等事项。正式开工时间应该为8月3日，中间有一个多月的准备时间，房屋空置未使用。因此，应从2020年8月3日起计算物业费。（2）根据万佳物业公司在仪征市物价局《仪征市物业管理收费备案表》（2014年第11号）公示的收费项目和标准，普通住宅物业服务费：0.8元/月/㎡；低层住宅物业服务费：2元/月/㎡，车库建筑面积不在备案的收费项目之内。根据《江苏省物业服务管理办法》（苏发改规发〔2018〕3号）第三十三条和三十六条的相关规定：“物业服务企业不得向业主、物业使用人收取任何未予标明的费用”。殷朝晖、盛路嘉取得的房屋产权证登记的住宅建筑面积为167.85㎡，车库建筑面积41.43㎡，两者相加为209.28㎡。万佳物业公司不应擅自扩大收费项目和标准，计算物业费的建筑面积应扣除车库建筑面积。综上，一审判决存在错误，请求二审法院依法改判。万佳物业公司辩称，1.殷朝晖、盛路嘉所谓的和开发商的承诺，承诺的相对人是殷朝晖、盛路嘉和开发商，而本案涉及的物业服务合同相对人是殷朝晖、盛路嘉与万佳物业公司，殷朝晖、盛路嘉同开发商的合同约束不应扩大到万佳物业公司身上。并且，在所谓的承诺中，开发商也只承诺的是第一年的物业费按1元/㎡/月收取，而万佳物业公司主张的物业费是自第二年起。2.《江苏省物业管理条例》第三十三条的规定，是要求将前期物业服务的相关内容同房屋买卖合同一并签订，或在签订房屋买卖合同后，同时签订前期物业服务合同。实际上在本案中，万佳物业公司与殷朝晖、盛路嘉在之前也补签了前期物业服务合同。在补签前期物业服务合同前也并未向殷朝晖、盛路嘉收取任何费用。3.关于打折时间的问题。通常司法实务中将开工日期节点算作物业费打折的节点，因为开工通常是很难确定其时间的，殷朝晖、盛路嘉同装修公司签订的装修合同所载明的时间也通常不是准确的开工时间，那么司法实务中以物业使用人向物业服务提供者申请装修的时间作为开工时间是比较合理的办法。4.案涉房屋实际上同车库是一个整体，在产权证中也在其他权利状况中列明了车库的面积。之所以将车库分开写面积，是开发商常用的促销手段，建筑工程建筑面积计算规范GBT50353-203第3.0.3款和国家质量技术监督局发布的房产测量规范第3.1.2款都将高度高于2.2米的建筑视为房屋建筑一体。另外，通常车库也是要收管理费的，案涉小区因为联排的特殊性，联排住户有自己的车库，所以万佳物业公司换一种形式收取车库管理费。退一步说，因为车库与房屋是一体的，所以不可能将两者的费用分开收取。综上，万佳物业公司认为殷朝晖、盛路嘉的上诉理由不能成立，应当予以驳回。万佳物业公司向一审法院起诉请求：1.判令殷朝晖、盛路嘉支付2019年2月10日至2020年12月31日物业管理费10046元、2019年及2020年公共水电费300元；2.判令殷朝晖、盛路嘉支付暂算至2020年8月1日的滞纳金1785元及2020年8月2日起至实际给付之日止按日利率0.05%计算的滞纳金；3.本案的诉讼费用由殷朝晖、盛路嘉承担。一审法院认定事实：殷朝晖、盛路嘉系仪征市马集镇育才路8号金龙湾庄园6××幢1××室业主。2018年2月12日，万佳物业公司作为甲方、殷朝晖与盛路嘉作为乙方签定《前期物业管理服务协议》一份，该协议载明，殷朝晖、盛路嘉所购房屋建筑面积209.28㎡，乙方应按时向甲方缴纳物业管理费用，不得因邻里纠纷、开发商遗留问题、房屋质量问题等与物业服务无直接关系的原因而拒交物业管理费。乙方缴纳费用起始时间为合同交房之日起，收费标准为别墅2元/月/㎡、公共水电费150元/户/年，若有变化以政府主管部门的规定为准。业主办理入住手续后未入住或未使用连续空置6个月以上的物业，物业服务费按规定标准的70%缴纳。物业收费时间为第一次收费在交房时预收一年，下次收费时间为前次收费期满后，每年预收一次，如乙方不按约定收费标准和时间缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日万分之五加收滞纳金。殷朝晖、盛路嘉于2018年2月12日缴纳一年期物业费5023元（209.28㎡×2元/月/㎡×12月）、公共水电费150元。殷朝晖、盛路嘉不动产权登记情况为房屋建筑面积167.85㎡、车库建筑面积41.43㎡，合计209.28㎡。一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护。协议签订后，殷朝晖、盛路嘉在享受万佳物业公司提供的物业管理服务的同时,应当履行支付物业管理服务费用的义务。殷朝晖、盛路嘉抗辩认为万佳物业公司主张的收费标准有误，理由为购房时开发商越宁房地产公司承诺其物业费为0.8-1元/月/㎡，开发商负责人在其拿房时，也作出书面承诺。一审法院认为，越宁房地产公司与万佳物业公司系不同法律主体，殷朝晖、盛路嘉与越宁房地产公司形成的系买卖合同关系，与万佳物业公司形成的为物业服务合同关系，两者也并非同一法律关系，开发商无权擅自处分万佳物业公司权利。现殷朝晖、盛路嘉并无证据证明越宁房地产公司获得万佳物业公司授权对物业收费标准进行处分，且从万佳物业公司与殷朝晖、盛路嘉之间物业合同可以看出，殷朝晖、盛路嘉不得因邻里纠纷、开发商遗留问题、房屋质量问题等与物业服务无直接关系的原因而拒交物业管理费，故殷朝晖、盛路嘉应按照合同约定的2元/月/㎡缴纳物业管理费。殷朝晖、盛路嘉另抗辩认为万佳物业公司应按照其房屋建筑面积167.85㎡收取物业费，车库建筑面积41.43㎡不应收取物业费。一审法院认为，物业合同为物业服务企业或其他管理人为业主提供物业服务，业主支付物业费的合同。万佳物业公司提供业主维修登记表等证据，能够证明万佳物业公司已为殷朝晖、盛路嘉提供了包括车库在内的物业管理服务，万佳物业公司与殷朝晖、盛路嘉的物业合同中的物业服务面积、收费标准，亦已将车库涵盖在内，故殷朝晖、盛路嘉该项抗辩依法不予支持。殷朝晖、盛路嘉还抗辩物业费应从2019年2月12日主张、应按照70%标准收费，对该两项抗辩，殷朝晖、盛路嘉提供的收据，万佳物业公司与殷朝晖、盛路嘉的《前期物业管理服务协议》能够印证，故依法予以支持，据万佳物业公司提供的联排别墅装修注意事项，证明殷朝晖、盛路嘉于2020年6月20日向万佳物业公司申请装修施工，故一审法院认定殷朝晖、盛路嘉房屋空置期间为2018年2月12日-2020年6月20日。综上，殷朝晖、盛路嘉2019年欠付3111.3元[（209.28㎡×2元/月/㎡×12月/365天×323天）×70%]及公共水电费150元，因殷朝晖、盛路嘉全额缴纳2018年2月12日-2019年2月11日间物业费5023元，其多缴的1506.9元（5023×30%）可在2019年度物业费中抵扣，故殷朝晖、盛路嘉实际欠付2019年度物业费为1604.4元。同理，殷朝晖、盛路嘉欠付2020年物业费4314.6元[（209.28㎡×2元/月/㎡×12月/366天×172天）×70%+（209.28㎡×2元/月/㎡×12月/366天×194天）]及公共水电费150元。综上，殷朝晖、盛路嘉欠付2019年2月12日至2020年12月31日的物业管理服务费6219元（含公共水电费300元）。关于滞纳金，殷朝晖、盛路嘉未能按约给付物业费，应承担违约责任，虽《前期物业管理服务协议》约定了滞纳金计算方式，但万佳物业公司的物业服务于当年12月31日方才结束，故一审法院调整滞纳金起始计算时间自次年1月1日起，据此，对于万佳物业公司主张的2020年度欠缴物业费滞纳金依法不予支持，殷朝晖、盛路嘉应缴纳2019年度欠缴物业费截至2020年8月1日的滞纳金171.7元（1604.4×0.05%×214天），自2020年8月2日至实际给付之日止的滞纳金按日息0.05%继续计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、殷朝晖、盛路嘉于判决生效之日起十日内给付扬州市万佳物业管理有限公司2019年2月12日至2020年12月31日的物业管理服务费6219元（含公共水电费300元）及2019年度欠付物业费滞纳金（截至2020年8月1日171.7元、自2020年8月2日至实际给付之日止，按日息0.05%计算）；二、驳回扬州市万佳物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费104元，依法减半收取52元，由扬州市万佳物业管理有限公司负担27元，由殷朝晖、盛路嘉负担25元。殷朝晖、盛路嘉负担的部分扬州市万佳物业管理有限公司已垫付，殷朝晖、盛路嘉于判决生效之日起十日内给付扬州市万佳物业管理有限公司。本院二审期间，殷朝晖、盛路嘉向本院提交了下列证据：1.邻居提供的不动产权证及三年按1元/㎡/月缴纳物业费的收据凭证三张。2.仪征市马集镇金龙湾花园6××幢1××室与南京鑫阔装饰工程有限公签订的《装饰装修工程施工合同》一份，证明案涉房屋开工日期是8月而不是申请的6月。万佳物业公司经质证认为：1.关于第一组证据，真实性、合法性无异议，但与本案无关联性，本案涉及到的是殷朝晖、盛路嘉与万佳物业公司之间签订的前期物业服务合同，邻居的收费方式是依据万佳物业公司与其邻居签订的合同，两者不是一个法律关系，并且据万佳物业公司代理人了解，其邻居房屋是有一定的质量问题，所以开发商帮其补了三年的一半的物业费，物业费开发商已经给了万佳物业公司，所以与本案无关。2.关于第二组证据，三性不予认可，合同签订的开工日期并不一定就是实际开工日期，而且这份合同的真假也无从判断。本院经审理查明：一审法院认定的基本事实无出入，本院予以确认。二审另查明，越宁房地产公司张某于2018年2月向殷朝晖出具书面承诺一份：“6××-1××室殷朝晖第一年物业费暂按2元/㎡/月交给物业公司。因该客户在2019年2月前不会入住，由我承诺届时负责协调物业公司，第一年物业费实际按1元/㎡/月收。”二审期间，万佳物业公司于2021年1月23日向本院提交了《情况说明》，载明：同意按照殷朝晖、盛路嘉提出的2020年8月3日作为其装修开始日期。本案的二审争议焦点为：1.案涉房屋的物业管理服务费收取标准应当如何确定，是1元/㎡/月还是2元/㎡/月。2.案涉房屋空置的时间如何确定。3.殷朝晖、盛路嘉是否有义务就车库缴纳物业管理服务费。关于争议焦点一，本院认为，殷朝晖、盛路嘉与万佳物业公司签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，具有约束力，双方均应当按照协议约定履行各自的权利义务。殷朝晖、盛路嘉在接受了万佳物业公司提供的物业服务后，应当按照合同约定及时缴纳物业管理服务费。因殷朝晖、盛路嘉未及时足额缴纳2019年2月12日至2020年12月31日期间的物业管理服务费，故万佳物业公司主张殷朝晖、盛路嘉支付该期间的物业管理服务费，应予支持。殷朝晖、盛路嘉对万佳物业公司的物业服务管理费收费标准持有异议，主张应以开发商越宁房地产公司的书面承诺为准，按照1元/㎡/月的标准收取。对此，本院认为，殷朝晖、盛路嘉的住宅类型为别墅，其与万佳物业公司于2018年2月12日签订的《前期物业管理服务协议》约定了物业管理服务费按照别墅2元/㎡/月的标准缴纳，万佳物业公司该收费标准亦于2014年7月15日向仪征市物价局履行了备案手续。此外，关于越宁房地产公司的承诺，越宁房地产公司与万佳物业公司系不同法律主体，殷朝晖、盛路嘉与越宁房地产公司之间系买卖合同关系，与万佳物业公司系物业服务合同关系，两者也并非同一法律关系，故越宁房地产公司无权擅自处分万佳物业公司权利。殷朝晖、盛路嘉亦无证据证明万佳物业公司对越宁房地产公司的书面承诺行为予以认可，且依据越宁房地产公司书面承诺的内容，亦不足以认定殷朝晖、盛路嘉与万佳物业公司就物业服务费的收费标准，双方协商一致达成了变更。综上，殷朝晖、盛路嘉主张按照1元/㎡/月的标准缴纳物业管理服务费，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。关于争议焦点二，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于案涉房屋的空置时间，万佳物业公司一审期间提交了联排别墅装修注意事项，用以证明殷朝晖、盛路嘉于2020年6月20日向万佳物业公司申请装修施工。二审期间，殷朝晖、盛路嘉提交了其与南京鑫阔装饰工程有限公司签订的《装饰装修工程施工合同》，用以证明案涉房屋的装饰装修工程的实际开工时间是2020年8月3日，主张案涉房屋的空置时间持续至2020年8月3日。对此，万佳物业公司于2021年1月23日向本院提交了《情况说明》，同意按照殷朝晖、盛路嘉提出的2020年8月3日作为其装修开始的日期。万佳物业公司的自认系其诉讼权利的处分，且有利于殷朝晖、盛路嘉，故本院对此予以确认。综上，案涉房屋的空置时间计算至2020年8月3日，对于空置期间（2018年2月12日至2020年8月3日）的物业管理服务费按照约定以70%计算。关于争议焦点三，关于殷朝晖、盛路嘉主张车库不应缴纳物业管理服务费的问题，对此，本院认为，按照殷朝晖、盛路嘉与万佳物业公司签订的《前期物业管理服务协议》约定，案涉房屋的建筑面积为209.28㎡，结合殷朝晖、盛路嘉持有的案涉房屋不动产产权证书载明的信息，可以认定该建筑面积包含41.43㎡的车库，且万佳物业公司亦已经为包含殷朝晖、盛路嘉在内的小区全体业主提供了物业服务，物业管理服务费的收费范围和标准也应包含该车库在内。因此殷朝晖、盛路嘉应按照合同约定的建筑面积缴纳物业管理服务费。故殷朝晖、盛路嘉拒绝缴纳车库物业管理服务费，缺乏依据，依法不予支持。殷朝晖、盛路嘉2018年度应缴纳物业管理服务费3107.81元（209.28㎡×2元/㎡/月÷28天×17天×70%+209.28㎡×2元/㎡/月×10月×70%），2019年度应缴纳物业管理服务费3515.9元（209.28㎡×2元/㎡/月×12月×70%），2020年度应缴纳物业管理服务费4131.59元（209.28㎡×2元/㎡/月×7月×70%+209.28㎡×2元/㎡/月÷31天×3天×70%+209.28㎡×2元/㎡/月÷31天×28天+209.28㎡×2元/㎡/月×4月）。扣减殷朝晖、盛路嘉已经缴纳的5023元，殷朝晖、盛路嘉尚欠万佳物业公司2019年度物业管理服务费1600.71元、2020年度物业管理服务费4131.59元，合计5732.3元。此外，殷朝晖、盛路嘉尚需缴纳2019年和2020年两年的公共水电费300元，故殷朝晖、盛路嘉共欠万佳物业公司物业管理服务费6032.3元。关于滞纳金的问题。殷朝晖、盛路嘉未按时缴纳物业管理服务费，其应当承担滞纳金。根据《前期物业管理服务协议》约定，业主逾期未缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起，按照未缴纳物业管理费用的日万分之五加收滞纳金，殷朝晖、盛路嘉所欠2019年度物业管理服务费1600.71元，滞纳金应从次年1月1日起算。而2020年度物业服务期满之日为2020年12月31日，至一审判决之日服务期限尚未到期，故一审法院对欠付2020年度物业管理服务费的滞纳金不予支持符合法律规定，并无不当。综上所述，因二审期间出现了新证据，殷朝晖、盛路嘉的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省仪征市人民法院（2020）苏1081民初1256号民事判决；二、殷朝晖、盛路嘉于本判决生效之日起十日内给付扬州市万佳物业管理有限公司物业管理服务费5732.3元、公共水电费300元，以及2019年度欠付物业管理服务费的滞纳金（以1600.71元为基数，自2020年1月1日起至实际支付之日止，按每日利率万分之五计算）；三、驳回扬州市万佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费104元，减半收取52元，由殷朝晖、盛路嘉负担26元，扬州市万佳物业管理有限公司负担26元；二审案件受理费104元，由殷朝晖、盛路嘉负担100元，扬州市万佳物业管理有限公司负担4元。本判决为终审判决。审 判 长 莫俊秀审 判 员 孙建瑢审 判 员 陈少君二〇二一年二月二十六日法官助理 唐宏杰书 记 员 蔡瑾文