海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民终5957号   上诉人（原审原告）：海口琼山利昌城酒庄，个体工商户，经营场所：海口市琼山区朱云路朱吉里**，统一社会信用代码：92460107L76919753B。   经营者：甘达章，男，1965年2月17日出生，汉族，住海南省海口市琼山区甲子镇仙民村委会仙沟岭村。   委托诉讼代理人：韦佳秀，北京盈科（海口）律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：海南金色龙实业发展有限公司，住所地：海口市琼山区府城河口路******，统一社会信用代码：914600006651158140。   法定代表人：杜益尧，董事长。   委托诉讼代理人：万光明，海南维特律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：陈琪，男，1975年1月7日出生，汉族，住海口市美兰区，公民身份号码：XXX。   原审第三人：海口江南饮料厂，住，住所地：海口市琼山区府城朱吉里**册号：460100000012677。   法定代表人：张爱芳，厂长。   上诉人海口琼山利昌城酒庄（以下简称利昌城酒庄）因与被上诉人海南金色龙实业发展有限公司（以下简称金色龙公司）、陈琪、原审第三人海口江南饮料厂房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初1315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   利昌城酒庄上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令金色龙公司、陈琪向利昌城酒庄赔偿装饰装修损失462124.12元；3.本案一、二审诉讼费由金色龙公司、陈琪承担。事实和理由：   陈琪系利昌城酒庄的原始股东发起人之一，为了筹备利昌城酒庄成立事宜，陈琪与其余四位股东（甘达章、甘达文、彭扬清、黄方）签署《餐饮店投资合股协议书》，经四位股东委托，陈琪为利昌城酒庄经营餐饮店找寻可租赁铺面。2014年9月20日，陈琪以其自身名义与金色龙公司的法定代表人签署《房屋租赁协议》，租赁用途写明为经营餐饮使用，但双方未约定租赁期限。因找到利昌城酒庄经营场地，筹备利昌城酒庄成立事宜就绪，同年10月29日，利昌城酒庄成立，经工商行政部门注册“海口琼山利昌城酒庄”，类型个体户，组成形式“个人经营”。同年11月22日，陈琪退出合伙经营，其中两个合伙人甘达章、黄方向其支付了54000元的股权转让金。因利昌城酒庄成立，自2015年起至利昌城酒庄撤出金色龙公司的经营场地止，租金一季度3万元（到后期的每月2万多的占用使用费）都是利昌城酒庄直接支付给金色龙公司。故一审法院认定利昌城酒庄为转租的承租方系事实认定错误，利昌城酒庄系实际承租人。根据《中华人民共和国合伙企业法》第二十六条“按照合伙协议的约定或者经全体合伙人决定，可以委托一个或者数个合伙人对外代表合伙企业，执行合伙事务。”陈琪是利昌城酒庄的委托人，代表利昌城酒庄向金色龙公司承租涉案房屋，双方之间是具有直接租赁合同关系。退一步说，一审法院认定为转租，毫无事实及法律依据，何为转租？是利昌城酒庄将租金支付给陈琪，后由陈琪再行支付给金色龙公司，但事实且一审提交的收据已证明利昌城酒庄是将租金直接支付给金色龙公司。   2016年4月11日，金色龙公司的法定代表人杜益尧向一审法院起诉陈琪，请求确认其与陈琪于2014年9月20日签订《房屋租赁协议》已解除，经法院作出（2016）琼0107民初687号民事判决确认解除后，利昌城酒庄向一审法院提起第三人撤销之诉，请求法院撤销上述判决。2017年12月25日，一审法院作出（2017）琼0107民撤1号生效民事判决，撤销上述687号判决，并认定如下事实：“由于房屋租赁协议中的租赁物即朱云市场内的附属楼房无房屋所有权证，亦无规划报建审批手续，因此杜益尧代表金色龙公司与陈琪所签订的《房屋租赁协议》无效”。   追根溯源，《房屋租赁协议》无效是金色龙公司的原因导致，利昌城酒庄并无过错。金色龙公司作为出租人，负有对出租物的瑕疵担保责任，涉案房屋范围内的土地用途为工业，金色龙公司早在2010年11月9日与海口江南饮料厂签订《合作兴建商住楼合同书》及《补充合同》时已明知。其亦对租赁房屋无房屋产权证及规划报建审批手续也是明知的，但金色龙公司仍将无产权证的房屋对外出租，违反法律规定，且未将情况明确告知利昌城酒庄，具有隐瞒房屋状态的主观恶意。利昌城酒庄基于双方签订的《房屋租赁协议》为合法有效合同的信赖，才承租涉案房屋，利昌城酒庄并无过错。利昌城酒庄承租涉案房屋后经金色龙公司同意，投入大量人力物力对租赁房屋进行水电、排污管道、油烟管道、门窗、地板、地板等装修改造，才使租赁房屋具有目前的使用价值。现因双方签订的《房屋租赁协议》被依法确认为无效合同，导致利昌城酒庄无法继续使用租赁房屋，造成利昌城酒庄严重的损失。   根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”   一审法院没有考虑到陈琪为利昌城酒庄代理人、合同无效的本质具体原因，以及涉案房屋目前的剩余价值及过错责任划分，利昌城酒庄作为承租人投入近50万的装修，在2014年年底才开始营业，2016年4月一审法院就认定合同无效，金色龙公司就让利昌城酒庄撤离涉案房屋。利昌城酒庄前后装修经营不超过2年的时间，且实践当中，餐饮店不是一开张就能盈利的，利昌城酒庄开业近一半的时间都在亏损，后期开始逐渐盈利时，金色龙公司就起诉让利昌城酒庄撤离。   综上，一审判决严重损害了利昌城酒庄的合法权益，影响司法裁判的公信力，造成极其恶劣的社会影响，请求二审法院依法予以纠正。   被上诉人金色龙公司答辩称，一审法院认定金色龙公司与利昌城酒庄之间不存在租赁关系的事实正确。一审中，利昌城酒庄在庭审中自述，其与金色龙公司之间是出租人与次承租人的关系，也就是利昌城酒庄与金色龙公司是转租关系，其在提交的第一版本上诉状中，也就是在本次庭审当庭变更前的版本的上诉状也直接承认其与金色龙公司为转租关系，其是次承租人。同时，刚才利昌城酒庄提到的撤销（2016）琼0107民初687号民事判决书的案件中，利昌城酒庄的民事起诉状第二页也明确说明陈琪是将其在与金色龙公司之间的房屋租赁合同协议中间的权利和义务作为资产入伙利昌城酒庄，而不是今天利昌城酒庄所述的代理人关系。因此，这一事实利昌城酒庄多次在诉讼中反复确认，而今又矢口否认，根据民事诉讼禁止反言原则，请二审人民法院维持一审判决的事实认定，驳回利昌城酒庄的上诉请求。   被上诉人陈琪没有发表答辩意见。   原审第三人海口江南饮料厂没有发表陈述意见。   利昌城酒庄向一审法院起诉请求：1.金色龙公司、陈琪共同赔偿利昌城酒庄损失462124.12元；2.本案的诉讼费用由金色龙公司、陈琪承担。   一审法院认定事实：金色龙公司对海口江南饮料厂名下位于海口市琼山区府城镇朱吉里19号的土地使用权及该地地上一切附属物享有使用权。2014年9月20日，金色龙公司的法定代表人杜益尧（甲方）与陈琪（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：一、甲方将朱云路原朱云市场内及附属楼房（位于海口市琼山区朱云路朱吉里**）约2000平方米房屋租给乙方经营餐饮使用；二、租赁期为甲方需要搞建设，乙方即无条件停止营业，协议自然终止；三、租金为自2014年10月1日起每月10000元，……五、如甲方需要开发，乙方无条件撤离（乙方投入一切装修自负）。陈琪承租后，在涉案房屋的附属楼（现为8个包厢位置）安装了13个卷闸门用于经营洗车场。后陈琪同意将其承租的涉案房屋用作合伙经营利昌城酒庄的使用场地，为此与案外人甘达章、甘达文、彭扬清、黄方签订了《餐饮店投资合股协议书》，约定各方合伙人出资五万元，分别占餐饮店股份和收益20%。其共同将陈琪安设的13个卷闸门拆除后，于2014年10月开始进行装饰装修餐饮店，2014年10月29日以案外人甘达章为个体工商户户主登记设立了利昌城酒庄，利昌城酒庄称装修完工后，2014年11月下旬餐厅开始营业。经陈琪认可由利昌城酒庄装饰装修的部分有：1、一楼的墙体涂料；2、8个包厢前面的门面墙体的砌筑；3、8个包厢和厨房安装3个吊顶以及地砖铺设；4、厨房铺设的墙砖；5、一、二楼的铝合金门窗及卷闸门安装；6、水电安装；7、厨房设施、设备安装；8、工人宿舍的装修；9、全部排污管铺设；10、包厢前水泥路铺设；11、一楼铺面左右两边连接卷闸门的墙体；12、一楼三个档口；13、卫生间的装修；14、工人宿舍旁边的墙体；15、员工宿舍楼梯的铁皮及宿舍门窗；16、一楼水泥地板的铺设。2014年11月22日陈琪与其他四合伙人协议退伙，陈琪收到5.4万后退出利昌城酒庄的合伙经营。   本案审理过程中，利昌城酒庄申请对涉案房屋的装修造价进行评估，经一审法院依法委托鉴定单位海南汇德咨询有限公司评估后，作出（2019）琼山鉴委字第27号《海南省工程建设项目工程造价鉴定意见书》，鉴定结论为1、涉案房屋的装修过程378896.49元；2、涉案房屋的水电安装工程83227.63元；合计462124.12元。经利昌城酒庄和金色龙公司质证，对该《鉴定意见书》的真实性、合法性和关联性均无异议，金色龙公司表示不同意对涉案房屋的装饰装修物进行利用，还认为评估的装饰装修金额过高。陈琪及海口江南饮料厂经一审法院依法传唤未到庭质证，视其放弃对该份鉴定意见书的质证权利。   一审法院另查明，2016年4月11日，金色龙公司的法定代表人杜益尧另案向一审法院起诉陈琪，请求确认其与陈琪于2014年9月20日签订《房屋租赁协议》已解除，经一审法院作出（2016）琼0107民初687号民事判决确认解除后，利昌城酒庄向一审法院提起第三人撤销之诉，请求法院撤销上述判决。2017年12月25日，一审法院作出（2017）琼0107民撤1号生效民事判决，撤销上述687号判决，并认定如下事实：陈琪从杜益尧处承租涉案房屋后，将该楼房作为合伙经营的餐饮用房，陈琪退出餐饮店经营后，陈琪将该楼房转租给利昌城酒庄，并由利昌城酒庄直接向杜益尧支付租金，杜益尧收取租金时对利昌城酒庄使用该楼房未提出异议，视为同意陈琪的转租行为，故利昌城酒庄是作为次承租人使用该楼房。   此外，因利昌城酒庄拖欠租金，金色龙公司曾于2017年7月12日向一审法院起诉利昌城酒庄，要求利昌城酒庄停止侵权并搬离涉案房屋及赔偿2016年1月1日起至实际停止侵权之日期间的损失。该案经一审、二审法院审理后，本院作出（2018）琼01民终4894号生效民事判决并认定，金色龙公司将涉案房屋出租给陈琪，双方并没有约定明确的租赁期限，陈琪又将该租赁房屋作为合伙经营利昌城酒庄的使用场地。后陈琪退伙，利昌城酒庄继续使用涉案房屋，金色龙公司亦从利昌城酒庄处按每月10000元的标准收取2015年的租金，表明金色龙公司允许利昌城酒庄占有使用涉案房屋，双方亦没有明确具体的使用期限。涉案租赁合同虽为无效合同，但金色龙公司直至2017年7月11日才起诉利昌城酒庄要求其搬离涉案房屋，在此之前金色龙公司并未提供证据证明曾向利昌城酒庄表示不再允许其继续占有使用涉案房屋。而利昌城酒庄本应自2017年7月14日收到起诉状的合理期限即三十日内主动向金色龙公司退还涉案房屋，但利昌城酒庄并未履行该义务。因此，法院判决利昌城酒庄搬离涉案房屋，并支付金色龙公司自2016年1月1日至2017年8月13日期间的房屋占有使用费，及赔偿2017年8月14日至实际搬离之日止的房屋占有期间损失。   一审法院认为，根据上述生效判决可知，陈琪与金色龙公司之间存在房屋租赁合同关系，利昌城酒庄与金色龙公司之间不存在直接的房屋租赁合同关系。故利昌城酒庄主张其与金色龙公司之间存在租赁关系，金色龙公司应赔偿其装修损失的诉请，无事实依据和法律依据，一审法院不予支持。   至于陈琪，其自退伙后才将涉案房屋转租给利昌城酒庄，在此之前，陈琪将涉案房屋用作合伙经营利昌城酒庄的使用场地，利昌城酒庄仅为涉案房屋的使用人，并非承租人。而利昌城酒庄所主张的涉案房屋装饰装修事实发生于陈琪与案外人甘达章等人的合伙期间，该期间利昌城酒庄与陈琪不存在房屋租赁合同关系。综上所述，利昌城酒庄主张其与陈琪存在房屋租赁关系，由陈琪赔偿其装修损失的诉请，亦无事实依据和法律依据，一审法院亦不予支持。   综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回利昌城酒庄的诉讼请求。案件受理费7300元（利昌城酒庄已预交）、鉴定费用13800元，由利昌城酒庄负担。   二审中，各方当事人没有提交新证据。   本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致。   本院认为，本案争议的焦点是，金色龙公司和陈琪是否应向利昌城酒庄赔偿装饰装修损失462124.12元。   本案中，利昌城酒庄上诉主张金色龙公司和陈琪应向其赔偿装饰装修损失462124.12元。理由是陈琪作为其的代理人与金色龙公司签订租赁合同，双方存在直接的租赁关系。金色龙公司对涉案租赁合同无效存在过错，应赔偿其装饰装修损失。金色龙公司辩称，利昌城酒庄在庭审中自认为次承租人，生效判决也认定陈琪将租赁房屋作为投资入伙利昌城酒庄，陈琪和利昌城酒庄不是代理关系，故其与利昌城酒庄不存在租赁关系。本院认为，根据已生效的本院（2018）琼01民终4894号民事判决认定事实可知，金色龙公司将涉案房屋出租给陈琪，陈琪又将该租赁房屋作为合伙经营利昌城酒庄的使用场地。在合伙期间，利昌城酒庄对涉案房屋进行装饰装修。陈琪退伙后，利昌城酒庄继续使用涉案房屋，金色龙公司亦从利昌城酒庄处收取租金。因此，利昌城酒庄与金色龙公司之间不存在直接的房屋租赁合同关系。利昌城酒庄上诉主张其与金色龙公司存在租赁合同关系也与一审主张其为次承租人不一致，违反了禁止反言的规定，故利昌城酒庄的该上诉主张无证据支持。由于利昌城酒庄与金色龙公司不存在租赁关系，因此利昌城酒庄诉请金色龙公司赔偿其装修损失无事实根据，一审判决认定利昌城酒庄与金色龙公司之间不存在直接的房屋租赁合同关系并判决驳回利昌城酒庄的该项诉请并无不当。对于陈琪，因利昌城酒庄对涉案房屋进行装饰装修发生在双方合伙期间，而陈琪退伙时双方已对合伙期间的债权债务进行了结算并退伙，其他股东对此也无异议。陈琪退伙后也未向利昌城酒庄收取租金。二审中利昌城酒庄又主张陈琪为其代理人，与一审中主张其与陈琪存在租赁关系相矛盾。利昌城酒庄诉请陈琪赔偿其装修损失也无事实根据，一审判决驳回利昌城酒庄的该项诉讼请求正确。   综上所述，利昌城酒庄的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费7300元，由海口琼山利昌城酒庄负担。   本判决为终审判决。   审判长 李玉民   审判员 袁 蓉   审判员 陈立夫      二〇二一年二月七日   书记员 柯小莉   附相关法律条文:   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。