河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终645号上诉人（原审原告）：王乐乐，女，汉族，1992年10月5日出生，住河南省南召县。委托诉讼代理人：陈帅，男，汉族，1990年5月21日出生，住河南省南阳市卧龙区，系王乐乐丈夫。委托诉讼代理人：秦曾睿，河南隆翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王寒，女，汉族，1989年10月9日出生，住河南省邓州市。被上诉人（原审被告）：陈冬杰，男，汉族，1988年2月22日出生，住河南省南阳市宛城区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李杏杰，河南大法律师事务所律师。上诉人王乐乐因与被上诉人王寒、陈冬杰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初6589号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人王乐乐的委托诉讼代理人陈帅、秦曾睿，被上诉人王寒、陈冬杰的共同委托诉讼代理人李杏杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王乐乐上诉请求：1.撤销原判第二、三项内容并依法改判，不服部分为72000元；2.本案诉讼费由王寒、陈冬杰承担。事实和理由：1.原审事实认定错误，王乐乐与王寒、陈冬杰签订《房屋买卖合同》、收取定金、出具定金收据整个过程均在第三人中介公司南阳合和房地产营销策划有限公司第六分公司工作人员见证下进行，并由中介公司工作人员详细向其告知了违约所产生的法律后果，其过程并不存在欺诈、胁迫、重大误解的情况。王寒、陈冬杰在一审庭审质证时对王乐乐提交的定金收据真实性没有异议，原审也认定了该定金收据的真实性；该定金收据“定金”二字也在收据最上端清楚显示，在内容中也多次强调该8万的性质就是定金；另中介公司工作人员在出庭作证时已明确向法庭说明该10万元系定金，之所以之后多付8万，也系王寒、陈冬杰要求，工作人员在王寒、陈冬杰签字前也已充分向其说明违约的后果，原审在王寒、陈冬杰没有提供任何证据的前提下，仅凭王寒、陈冬杰单方不予认可就认定后支付的8万元为预付房款，并没有相关证据予以支持，根据最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》第一百一十九条规定，王乐乐向王寒、陈冬杰支付了10万定金，王寒、陈冬杰接受了该定金并向王乐乐出具了10万元的定金收条，应视为变更定金合同，故定金数额应为10万，而非原审认定的2万；2.原审适用法律错误，现有法律并未规定定金必须一次性交齐或不能随后增加，原审认定该事实并没有法律依据及事实基础。王寒、陈冬杰辩称，1.双方在2020年6月22日签订的房屋买卖合同第三条明确写明王乐乐“在签订本买卖合同同时支付定金2万元”，且在本合同第十条其他约定事项中补充说明“于2020年7月13日前补齐10万元”，在同一份合同中前面条款说明交付定金2万元，合同中明确约定了房款，在付款方式中约定，后面又补充说明要补齐10万元，明显是补齐10万元房款，如是10万元定金，双方就应当在买卖合同第三条直接写明定金10万元，但实际上双方并未在买卖合同中约定该10万元系定金，故原审认定定金2万元，8万元是购房款正确；2.8万元的定金收条是格式合同，属于无效条款，且并非王寒、陈冬杰亲笔书写，在定金收条中金写明“收定金一方不履行债务的，应当双倍返还定金”，但并未写明如缴纳定金一方违约，该定金不退，这明显属于加重王寒、陈冬杰责任，排除王寒、陈冬杰主要权利，免除王乐乐责任，原审认定为无效条款正确；3.该买卖合同第十条补充约定是用笔书写上去的，属于非格式条款，应当以该条款为准，相对于单独的8万元定金是格式合同，根据《民法典》四百九十八条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款的一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”，因此如果产生冲突，应当以该书写为准，故8万元应当认定为购房款，而非定金；4.正常支付定金是一次性支付，但王乐乐于2020年6月22日支付2万元定金，后相隔近一个月即2020年7月2日转账8万元，这明显与双方2020年6月22日签订的房屋买卖合同第十条约定的2020年7月3日前补齐10万元相吻合，王乐乐在约定的最后补齐10万元房款的前一天补交8万元房款，肯定不能认定该8万元属于定金；5.法律规定定金不能超过合同总价款的20%，否则与公序良俗相违背，损失的赔偿应当与实际损失相符合。王乐乐向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2020年6月22日签订的《房屋买卖合同》；2.判令王寒、陈冬杰双倍返还王乐乐支付的定金及购房款共计192000元；3.判令王寒、陈冬杰向王乐乐支付其已向中介支付的佣金8000元；4.本案诉讼费、保全费由王寒、陈冬杰承担。一审法院认定事实：2020年6月22日，王乐乐作为买方（乙方）、王寒、陈冬杰作为卖方（甲方）、南阳合和房地产营销策划有限公司第六分公司作为居间方（丙方）签订《合和地产房屋买卖合同》，约定甲方拥有位于河南省南阳市××办事处××．山水中央××单元××室（房产证号：00××**），房屋所有权人为王寒、陈冬杰。乙方自愿购买上述房产，并对该房屋已作充分了解和实地勘验，对该房屋现状无异议。甲、乙双方经协商一致，同意本合同房产及配套设施的总价款为460000元。丙方佣金占本合同约定房款的3％，乙方应支付佣金4000元。贷款代办费4000元由乙方支付，现乙方于本合同签订时支付定金20000元，付款方式为按揭贷款：乙方应在银行审批通过后7个工作日内给甲方付清首付款（首付款以本合同约定价格减去银行实际贷款为准。）其他约定事项：1.7月3日前补齐拾万元整；2.房东配合满两年过户。2020年6月22日，陈冬杰向王乐乐出具购房定金收条“今收到王乐乐购买王寒、陈冬杰持有，坐落于河南省南阳市××办事处××．山水中央××单元××室房屋的购房定金，合计贰万元整，小写20000元整。产权人收到本笔购房定金后，保证积极配合办理产权登记入住，按照《中华人民共和国合同法》，《中华人民共和国担保法》相关定金“收定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。”条款处理，产权人愿意承担相应赔偿责任。收款人：王寒身份证：411381198910091721收款时间2020.6.22”。2020年7月2日，陈冬杰向王乐乐出具购房定金收条“今收到王乐乐购买王寒、陈冬杰持有，坐落于河南省南阳市××办事处××．山水中央××单元××室房屋的购房定金，合计捌万元整，小写80000元整。产权人收到本笔购房定金后，保证积极配合办理产权登记入住，按照《中华人民共和国合同法》，《中华人民共和国担保法》相关定金“收定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。”条款处理，产权人愿意承担相应赔偿责任。收款人：陈冬杰身份证：411302198802223437收款时间2020年7月2号”。一审法院认为，双方签订《合和地产房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，事实清楚，双方之间形成买卖合同关系，合法有效，应受法律保护。一、关于王乐乐请求解除买卖合同的诉讼请求。现因王寒、陈冬杰不能向王乐乐交付涉案房屋且办理房屋过户手续，致使合同无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，现王乐乐请求解除双方签订的《合和地产房屋买卖合同》，符合法律规定，予以支持。二、关于王乐乐主张定金数额为10万元的问题。双方签订的买卖合同中约定定金为20000元，且在合同其他约定事项部分补充说明：于2020年7月13日前补齐100000元，双方并未约定此100000元系合同定金，且陈冬杰、王寒在庭审中对此也不予认可，只认可合同定金为20000元。王乐乐提供的80000元定金收条内容系格式条款，涉及钱款性质和权利义务方面的约定并非陈冬杰、王寒亲笔书写，且该收条中只约定了陈冬杰、王寒的义务，并未对双方的权利义务作出明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。同时王乐乐所称的100000元定金远高于本地区房产行业的交易习惯和标准，王乐乐于“房屋买卖合同”签订之日，即2020年6月22日转款20000元，于2020年7月2号转款80000元，该两笔转账行为也不符合正常的定金交付习惯和社会常理。且王乐乐请求王寒、陈冬杰双倍返还其支付的定金及购房款的诉求，远远高于其因王寒、陈冬杰违约所对其造成的损失，故认定20000元为定金，80000元为购房款。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，王寒、陈冬杰作为收受定金一方不履行合同义务时，应双倍返还定金，即应向王乐乐返还定金40000元。且王寒、陈冬杰应当向王乐乐返还购房款80000元。三、关于王乐乐请求王寒、陈冬杰向其支付其向南阳合和房地产营销策划有限公司第六分公司支付的佣金，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”依照上述法律规定，在定金罚则足以弥补一方违约损失的情况下，守约方在定金罚则之外再行主张赔偿损失的，不应予以支持。本案中，王乐乐要求王寒、陈冬杰向其支付已向中介支付的佣金8000元，王乐乐主张的损失未超过定金数额，且王乐乐未举证证明还存在其他财产损失，故对王乐乐请求王寒、陈冬杰向其支付中介佣金8000元的诉讼请求，不予支持。综上，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百三十条之规定，判决：一、解除王乐乐与王寒、陈冬杰于2020年6月22日签订的《合和地产房屋买卖合同》。二、王寒、陈冬杰于判决生效之日起十日内向王乐乐返还定金40000元。三、王寒、陈冬杰于判决生效之日起十日内向王乐乐返还购房款80000元。如果陈冬杰、王寒未按判决书指定期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回王乐乐的其他诉讼请求。案件受理费2150元（已按减半收取），保全费1520元，由王乐乐负担860元，由王寒、陈冬杰负担2810元。本院二审期间，王乐乐申请证人樊某出庭作证，证明双方之间的合同约定定金是10万元。王寒、陈冬杰经质证认为，证人证言具有可变性，应当以书面合同为准，因王乐乐交的中介费未退，故证人才会配合出庭作证，双方存在利益关系。且证人证言的内容与当时的情况完全相反，定金2万元已足够防止双方违约，该房屋还有抵押，王寒、陈冬杰需要进行下一步的解押手续，王乐乐还要继续支付房款，因此双方根据实际情况分步骤进行补交房款，故对证人证言不认可。王寒、陈冬杰无新证据提交。该证人证言不能证明上诉人的主张，故本院不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，关于本案定金数额的认定，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。”本案中，王乐乐与王寒、陈冬杰在2020年6月22日签订了《合和地产房屋买卖合同》，合同第三条约定王乐乐在本合同签订时支付定金贰万元，并在该合同第十条其他约定事项中约定“7月3日之前补齐拾万元整”，同日，王寒向王乐乐出具了20000元的购房定金收条。在2020年7月2日，陈冬杰再次向王乐乐出具了80000元的购房定金收条，王寒、陈冬杰共向王乐乐出具了两次购房定金收条。第一次购房定金收条上的数额与双方在合同中约定的定金数额一致，而第二次购房定金收条上的数额，结合双方在合同第十条其他约定事项中约定的“7月3日之前补齐拾万元整”来看，第二次购房定金收条上的数额和支付时间明显与合同第十条约定的款项交付时间及之前20000元定金加上80000元款项共计100000元的总数额一致，故第二张购房定金收条上的数额应认定为购房款。且双方合同第十条约定的补齐拾万元整，并未约定系合同定金，若按上诉人所称指的是定金，也应当在该合同定金条款中约定定金100000元，而不是20000元。故原审认定本案定金为20000元，并无不当。综上所述，王乐乐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600元，由王乐乐负担。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  杨 乐审判员  罗 军二〇二一年二月二十二日法官助理孙方超书记员杨俊