河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终7297号上诉人（原审被告）：河南豪盛商贸有限公司。住所南阳市人民路鸿德购物公园**。统一社会信用代码：91411300783406807R。法定代表人：陈兰,任该公司总经理。委托诉讼代理人：康建平，该公司业务经理。委托诉讼代理人：李孟阳，河南通义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邢学秀，女，1962年5月15日生，汉族，住河南省南阳市宛城区。原审被告：南阳市万德隆商贸有限责任公司。住所南阳市宛城区南都路与范蠡路交叉口西南角。统一社会信用代码：914113007156402713。法定代表人：王献忠，任该公司董事长。委托诉讼代理人：靳成磊，河南宛东律师事务所律师。上诉人河南豪盛商贸有限公司（以下简称“豪盛公司”）因与被上诉人邢学秀、原审被告南阳市万德隆商贸有限责任公司（以下简称“万德隆公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初7024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月25日受理后，依法组成合议庭，于2021年1月7日公开开庭进行审理。上诉人豪盛公司的委托诉讼代理人康建平、李孟阳，被上诉人邢学秀，原审被告万德隆公司的委托诉讼代理人靳成磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。豪盛公司向本院上诉请求：1、依法撤销原审判决第一项判决内容，改判为上诉人按照每月60元的市场标准向被上诉人支付租金；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。本案原审判决认定，被上诉人与上诉人之间“成立房屋租赁合同关系”，该认定实属错误。被上诉人与上诉人之间的《租赁（返租）协议书》（以下简称“《协议书》”）是各方在互相信任的基础上自愿签订的，具有显著的委托法律关系特征，该协议书确立的不是租赁关系，而是委托关系。1、《协议书》的名称即体现了“委托”的意思表示，所谓返租实际就是委托经营管理；2、《协议书》的内容中也多次反复提及委托的意思表示。被上诉人将商铺的招商、租赁、收费等事宜全部托付给了上诉人。3、我国《合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”依据该规定可以看出，上诉人与被上诉人在上述协议中约定以上诉人自己的名义对外签订租赁合同，同样符合委托法律关系的特征。4、上诉人公司属于物业管理公司的性质，其经营特点就是为业主进行招商活动，帮助业主对外租赁商铺并获取收益，从这一点上看，上诉人也只能从事的是一种委托代理行为。其次，本案原审判决认定，被上诉人与上诉人之间的《协议书》解除后，上诉人“仍然经营管理该商铺房屋”，该认定仍属错误。1、被上诉人的商铺在购买之前，就已经由南阳鸿德房地产开发有限公司租赁给南阳市万德隆商贸有限责任公司使用，对该事实被上诉人此前不仅是知晓的，而且也是认可的。2、被上诉人与上诉人之间的《协议书》解除后，该商铺仍然继续由南阳鸿德房地产开发有限公司租赁给南阳市万德隆商贸有限责任公司使用。3、被上诉人对以上事实如有争议，应当向商铺的销售方南阳鸿德房地产开发有限公司主张权利，而不应当向本案上诉人主张权利。二、原审判决缺乏事实依据。上诉人与被上诉人之间的《协议书》已经被法院判决解除，但是原审仍然认为“房屋占用费应参照《协议书》约定的租金标准计算”，这种判决缺乏法律依据。《协议书》确立的不是租赁关系，协议书关于收益金的约定不是租金标准；《协议书》约定的收益金如果被认定为是租金性质，不仅不符合《协议书》的本意，而且也远远高出市场租金标准；被上诉人本次起诉请求的也是“占用费”而非“租金”，证明被上诉人也认可双方之间已经不存在租赁合同关系。三、原审判决缺乏法律依据。1、《协议书》在尚未到期时，上诉人与被上诉人在继续履行上就存在严重争议，并没有继续履行的合意，被上诉人起诉到法院请求解除，并已经通过法院判决解除，且此后没有续签新的协议，因此，即便《协议书》被认定为租赁协议，那么也不符合《合同法》第二百三十六条规定的情形，不应认定双方继续存在租赁合同关系，并参照其所谓的“租金标准”继续执行。2、原审判决引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条属于适用法律错误，该解释条款并不适用于本案。该解释在本案中也不符合《合同法》第二百三十六条的立法本意。四、本案原审判决不公。1、本案被上诉人请求的是占用费，因此在符合法定条件的情况下，也只能参照以往租赁合同的租金标准或者市场租金标准，而本案中不存在以往租赁合同的租金标准，所以只能按照市场标准来确定占用费。2、本案原审判决错误地将委托关系认定为租赁关系，进而在并不符合法定条件的情况下，继续参照使用以往所谓的租金标准，这样作出的判决显然对上诉人不公。3、上诉人向法庭的提交的周边同区域商铺的租赁合同可以证实市场租金价格为每平米60至80元之间，原审判决对此应当予以确认。邢学秀答辩称，一、其与上诉人之间签订的合同真实，购买商铺时约定的返祖价格是双方协商确定的，上诉人所说的市场价与本案无关，原审判决认定正确。二、上诉人与被上诉人之间的协议书已经解除，但上诉人仍然在租赁被上诉人的商铺，且南阳市万德隆商贸有限责任公司已经将租金支付给上诉人。故上诉人与被上诉人之间的租赁关系继续成立。三、租赁协议虽然被解除，但上诉人未交还商铺，故租金标准应按原协议执行。四、一审判决公正，上诉人应当执行。请求驳回上诉维持原判。万德隆公司述称，案涉房屋的租赁费已经被法院协助执行，我公司不应承担支付租赁费的责任。邢学秀向一审法院起诉请求：1、豪盛公司、南阳市万德隆商贸有限责任公司支付邢学秀房屋占用费自2018年12月1日至2020年9月30日每月2138元，共22个月，合计47036元，并自欠费之日起按银行同期贷款利率支付占用费利息6208.75元，共计53244.75元。2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月20日，邢学秀与鸿德公司签订《商铺认购协议书》，双方约定：邢学秀指定认购的商铺房屋为86号，建筑面积为8.76平方米，实际支付价款为256493元，一次性付清。邢学秀、鸿德公司分别在合同落款处签名、加盖公司公章。邢学秀向鸿德公司支付商铺房屋购买款256493元。同日，邢学秀与豪盛公司签订《租赁（返租）协议书》，双方约定：邢学秀为豪盛购物公园负一层86号商铺房屋购买人，商铺房屋面积为8.76平方米。邢学秀自愿将该商铺房屋租赁给豪盛公司统一招商、经营和管理（规划、装修和经营）。商铺房屋返租期限自本协议签订之日后三个月自2015年8月20日起至2025年8月20日止，豪盛公司每年支付商铺房屋总价款的10％，即25650元租金给邢学秀，折合每月2138元，租金按自然月支付，自邢学秀交清房款及相关费用之日后三个月起开始计算。豪盛公司每月25-30日将上月度租金存入邢学秀在豪盛公司指定银行所开账户。商铺房屋返租期间，邢学秀享有收取本协议约定的租金费用的权利，豪盛公司应按约定将返租金额支付给邢学秀。本协议签署后，豪盛公司如未按期支付租金，需在支付原租金的基础上另行支付违约金，违约金以未付租金金额的每日万分之二计付。邢学秀、豪盛公司分别在合同落款处签名、加盖公司公章。因豪盛公司未按合同约定支付房屋租金，邢学秀于2018年向南阳市宛城区人民法院提起诉讼，南阳市宛城区法院作出（2018）豫1302民初4524号民事判决：豪盛公司支付邢学秀2018年11月30日前的租金51312元并支付违约金；解除邢学秀与豪盛公司签订的《租赁（返租）协议书》。之后，豪盛公司仍然经营管理该商铺房屋，未支付任何租金或占用费。另查明，万德隆公司于2011年5月28日与鸿德公司签订《房屋租赁合同》，双方约定：鸿德公司将位于南阳市人民路以东大统百货以北，鸿德百货负一层及正一层西门入口，共计建筑面积12826平方米的物业，整体租赁给万德隆公司做经营、商业场所使用。租赁期限自2012年3月1日起至2027年2月28日止，共计15年。15年协议期满时同等条件下，万德隆公司有优先续租权。上述租赁物的负一层及正一层西门入口，面积共计12826平方米，每平方米每月租金价格为18元，每年租金共计2770416元。双方在合同落款处加盖单位公章并由负责人签名。万德隆公司按合同约定向豪盛公司交纳房屋租金及物业费，租金交至2020年11月30日，物业费交至2020年5月31日。原审法院认为，一、邢学秀与豪盛公司签订的《租赁（返租）协议书》、邢学秀与鸿德公司签订的《商铺认购协议书》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，均属有效协议，邢学秀与鸿德公司成立房屋买卖合同关系，与豪盛公司成立房屋租赁合同关系。邢学秀与鸿德公司、豪盛公司应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自的义务。邢学秀履行了足额交付商铺房屋购买款的义务，但豪盛公司未按合同约定支付房屋租金。法院判决解除《租赁（返租）协议书》后，鸿德公司未向邢学秀实际交付商铺房屋，豪盛公司未返还占有房屋，仍然实际管理经营租赁房屋，也未向邢学秀支付房屋占用费，系侵权行为。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定及等价有偿原则，合同解除后，豪盛公司实际占有使用商铺房屋，应当向邢学秀支付房屋占用费，房屋占用费应参照《租赁（返租）协议书》约定的租金标准计算。关于豪盛公司辩称的“《租赁（返租）协议书》解除后，按照原协议约定的租金数额计算房屋占用费，违背市场规律，显失公平”的辩解意见，一审法院认为，邢学秀与豪盛公司在《租赁（返租）协议书》中约定的房屋租金是双方达成合意后，由豪盛公司拟制格式合同，邢学秀在合同上签字，不存在威胁、欺诈、重大误解的情形，不符合我国合同法规定的显失公平的条件，不属于显失公平的合同。双方在合同履行过程中，如履行条件发生变化，继续按照合同履行，将对合同一方造成明显损失，此属于市场交易风险，不属于签订合同时不可归因于双方当事人的不可预见的重大变化，不符合情势变更原则应予强行变更合同的条件，在双方未协议变更租金条款前，双方应按原租金条款计算房屋占用费。邢学秀基于对豪盛公司及鸿德公司销售、统一经营管理商铺房屋、年回报率为10％的承诺的信赖才购买商铺房屋，现《租赁（返租）协议书》已经解除，但鸿德公司无法向邢学秀实际交付商铺房屋，豪盛公司实际占有使用商铺房屋，基于公平原则及诚实信用原则，仍应参照原租金标准支付房屋占用费，对豪盛公司要求的以市场价标准调整租金的辩称意见，不予支持。二、《租赁（返租）协议书》已经法院判决解除，双方约定的违约金条款不再约束豪盛公司，邢学秀因豪盛公司侵权行为造成的损失已经获得赔偿，其请求豪盛公司支付违约金或者占用费的利息，并无依据，不予支持。三、万德隆公司于2011年与鸿德公司签订《房屋租赁合同》，并已经向豪盛公司足额交纳房屋租金至2020年11月30日，万德隆公司不承担向邢学秀支付房屋占用费及违约金的责任。四、豪盛公司辩称，因邢学秀长期围堵商场，导致无法正常经营长达两个月，但豪盛公司未提交证据证明因邢学秀导致其两个月无法经营造成经济损失，对该辩称意见不予采纳。豪盛公司辩称，受2020年初新冠疫情影响，商场经营受影响，应减免三个月房屋占用费。因新冠疫情确系事实，酌定减免两个月占用费。综上，豪盛公司支付邢学秀自2018年12月1日至2020年9月30日房屋占用费，共22个月，以2138元／月计算，扣减应减免的两个月房屋占用费，共计42760元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，判决：一、判决生效后十日内，豪盛公司支付邢学秀自2018年12月1日起至2020年9月30日的房屋占用费42760元；二、驳回邢学秀的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取566元，由豪盛公司负担。本院二审期间，上诉人与被上诉人未提交新证据。本院经审理确认一审认定的事实。本院认为，本案二审争议焦点为：1、上诉人与被上诉人之间是否仍存在租赁合同关系；2、原租赁合同解除后，豪盛公司是否仍然为租赁合同主体，是否应当时支付房屋占用费；3、房屋占用费的标准如何确定。关于争议焦点一，邢学秀与豪盛公司签订的租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。根据《合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，豪盛公司占有使用邢学秀的商铺，在合同存续期间，双方之间对使用费用即租金标准问题，在合同中进行了明确约定，双方订立的合同名称明确为“租赁协议”而非委托合同关系，协议中就租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式均作了明确约定，符合租赁合同关系的特征，故双方之间争议的法律关系应认定为租赁合同关系。根据契约自由的原则，上诉人关于本案应定性为委托合同的理由本院不予采信。但双方之间因买卖合同产生的法律关系与本案的租赁协议主体不同、性质不同，房屋买卖合同不属于本案审理范围，一审径行认定认购协议效力不妥，本院予以纠正。因租赁协议书明确约定了租赁期限及租金支付方式，其另经生效判决确认解除租赁合同，对于案涉租金问题系新发生的事实，故一审认定现争议的法律关系为租赁合同并无不当，上诉人称应认定双方之间存在委托关系的理由本院不予采信。关于争议焦点为二，因双方争议的关系为租赁合同关系，依据合同相对性原则，原租赁合同的主体系邢学秀与豪盛公司，在前次租赁合同关系诉讼中，虽经判决解除合同，但豪盛公司并未在租赁合同解除后将占用的商铺交付给邢学秀，造成邢学秀租金损失，其应承担原合同承租人的损害赔偿责任。因鸿德公司与邢学秀之间未成立租赁合同关系，豪盛公司与鸿德公司之间由谁来返还商铺，此系豪盛公司与鸿德公司之间的法律关系，故上诉人称邢学秀应向鸿德公司主张权利的上诉理由本院不予采信。关于争议焦点三，因豪盛公司的违约行为导致邢学秀解除租赁合同，邢学秀作为出租人享有返还租赁物的请求权，豪盛公司逾期继续占有使用房屋，虽未与邢学秀形成新的租赁合同关系，但可以视为系过去合同的延续。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。”一审据此对于豪盛公司继续使用邢学秀商铺的占用费按照原租赁合同标准计算并无不妥。上诉人关于应参照市场价计算的理由本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，虽部分评述不当，但处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1132元，由上诉人河南豪盛商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二一年二月二十二日法官助理王秋争书记员尚志向