贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终35号上诉人（原审被告）：贵州众横城房地产顾问有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园路花果园项目**第1（贵阳都会）栋******房（花果园社区）。法定代表人：宋红波，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵文娟，国浩律师（贵阳）事务所律师。委托诉讼代理人：侯丹霞，国浩律师（贵阳）事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:杨**晶，女，1978年6月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。委托诉讼代理人：黄平忠，贵州听策律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗远江，贵州听策律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所地贵，住所地贵州省贵阳市南明区博爱路**博爱公寓**v>法定代表人：乌安臣，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，住所地贵州，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路**兰馨桂馥花园**>法定代表人：郭福兰，该公司总经理。上诉人贵州众横城房地产顾问有限公司（以下简称众横城公司）因与被上诉人杨**晶、贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫房开公司）、贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初972号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人众横城公司上诉请求：1.请求依法撤销原审判决书，依法改判支持上诉人不承担退还团购费和资金占用费的责任或者发回重审；2.本案一二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、杨**晶已实际享受了团购优惠，团购费属于佣金范围，且团购费已实际从购房款中扣除。上诉人的销售人员向杨**晶释明团购优惠，其认可后与上诉人签订《众横城居间服务协议》，从签约确认单的内容可知，杨**晶的优惠为交五万元享受一口价32000元/平方米的单价，再享受一个99折。上述《众横城居间服务协议》真实有效且已履行完毕，上诉人主张退还没有依据；2、上诉人系接受转委托销售房屋，一审法院滥用合同相对性原则，判决麒鑫房开公司、伟庭公司不承担责任错误。3、经核查，杨**晶并未与麒鑫房开公司达成退房协议，上诉人已按约履行完合同义务，而杨**晶不要求退房仅要求退还团购费的情况下，其应按优惠前的房价补齐房款。杨**晶答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉维持原判。1、被上诉人并未享受购房优惠，团购费也没有从购房款中扣除，麒鑫房开公司认可收取了被上诉人的全部购房款。本案中上诉人认可其是代销人而非居间人，故其无权收取购房人的佣金，其以收取佣金为目的，与被上诉人签订居间协议明显是以合法形式掩盖非法目的，居间协议应属无效；2、上诉人称麒鑫房开公司和伟庭公司要承担责任，被上诉人表示认可。麒鑫房开公司、伟庭公司未到庭参加答辩，亦未提交书面答辩状。杨**晶向一审法院起诉请求：1.判令被告连带退还原告团购费50000元及支付资金占用费（资金占用费以50000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准自2017年8月27日起计算至被告实际返还全部款项之日起止，暂计算至起诉之日为5000元）。2.本案诉讼费、保全费、担保费及其他费用由被告承担。一审法院认定事实，被告伟庭房开公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。被告麒鑫房开公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万，营业期限至2020年12月30日，经营范围为房地产开发、经营。被告众横城公司成立于2015年5月6日，类型为有限责任公司，注册资本500万，营业期限至2035年5月5日，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划与咨询服务，物业管理。位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系被告麒鑫房开公司建设开发。2017年6月28日，被告麒鑫房开公司（甲方）与被告伟庭房开公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定：甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“花溪新时代”项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面积约为10000平方米，车位约1301个。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《新时代房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方65%，乙方35%的比例分配，其中部分商业按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年6月28日，被告伟庭房开公司（甲方）与被告众横城公司（乙方）签订《合作协议》，约定“甲方将独家代理销售的房地产项目《花溪云上水井湾的“花溪新时代”》的全部产品独家委托给乙方销售执行……二、甲乙双方商定的销售提成服务费按照电商费+佣金+溢价的方式计1.电商费用：甲方委托乙方向市场收取团购费（电商费）电商服务费分配比例：销售团队80%，甲方10%，乙方10%……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年8月27日，原告杨**晶与众横城公司签订《众横城居间服务协议》，约定：“众横城公司就原告本次享有的购房优惠服务说明如下，购房信息房号为B1-1025，您所获得的购房优惠，每套商铺根据总价不同分别享受交3万元服务费抵8万元购房款、每套门面交5万元服务费抵12万元购房款，优惠款直接从总房款抵减。您在签署本协议书之时应向众横城公司支付团购服务费50000元。特别说明：1.只有您支付本协议书约定居间服务费后方能享有本协议书项下的购房优惠。4.当你成功购房（即与开发商签署商铺《花溪新时代·麒鑫商业广场商铺购买合同》后，您的团购优惠已享受，我们的居间服务全部结束，您支付的服务费我们将不退还”。同日，原告杨**晶向众横城公司交团购费50000元，众横城公司出具收据注明“收到杨**晶B1-1025交来团购费伍万元整”。2017年9月3日，原告杨**晶在《Ｂ1门面客户签约确认单》签字确认，记载“铺号Ｂ1-1025，面积35.7平方米，单价一口价32000元／平方米，签约后单价31680元／平方米，一次性付款1130976元”。同日，原告杨**晶与被告麒鑫房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017-1065，约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】花溪新时代·麒鑫商业广场，买受人购买第Ｂ1幢1层1025房，建筑面积共35.7平方米，商品房单价为每平方米31680元，总金额1130976元，买受人一次性支付总房款金额1130976元。出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用”。另查：1.案涉房屋销售时被告麒鑫房开公司未取得商品房预售许可证，现已取得商品房预售许可证，有效期从2019年6月28日起。2.一审法院审理的涉案楼盘同类型已生效系列案件，对团购费的分配，伟庭房开公司及众横城公司认可根据双方合作协议，伟庭房开公司实际分配所得10%，众横城公司实际分配所得10%，80%用于奖励销售团队；被告麒鑫房开公司陈述未对原告所购买的案涉房屋给予任何优惠。一审法院认为，结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为，案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。案涉房屋由被告麒鑫房开公司委托被告伟庭房开公司独家销售，被告伟庭房开公司又将案涉房屋交由被告众横城公司销售执行。被告众横城公司为促销房屋销售，向原告收取团购费50000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的”，第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。就本案《众横城居间服务协议》，该协议虽名为居间服务协议，但被告众横城公司系伟庭房开公司委托进行销售执行，其所获得的佣金双方亦进行了约定，其并非作为居间人享有委托人支付的报酬，且该费用的收取由众横城公司出具收据收取后由其与被告伟庭房开公司及实际销售团队进行分配，该团购费并未计入购房款项，其收取不符合法律规定，因此，予以认定《众横城居间服务协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，原告并未实际享受购房优惠，现无证据证实众横城公司收取的团购费进入麒鑫房开公司账户及麒鑫房开公司与众横城公司对该款项实际进行分成，被告麒鑫房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告麒鑫房开公司无返还义务，该款项应由众横城公司予以返还。被告众横城公司与被告伟庭房开公司之间对该费用的分配系因合作协议产生，被告伟庭房开公司并不是原告交纳该费用的相对方，众横城公司与伟庭房开公司对该款项的分配系另案法律关系，应另案处理。因此，对原告要求被告众横城公司返还团购费50000元及支付从2017年8月27日起的资金占用费，符合法律规定，一审法院予以支持。对原告要求被告麒鑫房开公司及被告伟庭房开公司返还团购费，不予支持。至于资金占用费应付的金额，自2017年8月27日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告贵州众横城房地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨**晶团购费50000元及支付资金占用费（自2017年8月27日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。二、驳回原告杨**晶的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1175元，由被告贵州众横城房地产顾问有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。另，上诉人称杨**晶在本案中享受的团购优惠为交5万元团购服务费享受房价一口价（单价）32000元优惠，在此基础上再享受一个九九折。该32000元的单价为一口价优惠主要体现在案涉门面的相邻B1-1024门面（郑运录）原单价为42973元。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案杨**晶与上诉人签订了居间服务协议，约定杨**晶就购买案涉B1-1025商铺享受交5万元服务费抵12万元购房款的优惠，并且居间服务协议第4条还特别说明成功购房，即签订商铺购买合同后，居间服务全部结束，支付的服务费不予退还。随后杨**晶在签约单上签字确认购买上述商铺，从签约单上显示的单价来看，杨**晶享受了单价一口价32000元的优惠，再加一个九九折优惠，最终优惠单价为31680元。杨**晶与麒鑫公司签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋单价与上述签约单上优惠后的单价一致。根据以上事实可知，杨**晶在交纳团购服务费时即应知道其参加了上诉人作为中介方才享有的优惠活动，若其不认可案涉房屋优惠后的价格及该房屋优惠价格不包括其向上诉人支付的团购服务费，则其应于签订《商品房买卖合同》时提出异议。据此可认定杨**晶在购买案涉房屋时，应当知道双方所约定的房屋价款是上诉人收取团购服务费之后承诺优惠之价格。其次，麒鑫公司委托伟庭公司对案涉房屋进行推广宣传及销售，伟庭公司又再次委托上诉人销售案涉房屋，杨**晶在参与团购，接受上诉人服务的过程中自愿向上诉人支付了团购服务费，系其真实意思表示，杨**晶在接受上诉人服务后并根据优惠价格签订了买卖合同，杨**晶现不申请解除《商品房买卖合同》，仅要求上诉人退还团购服务费依据不足，对该主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初972号民事判决；二、驳回杨**晶的全部诉讼请求。一审案件受理费1175元，由杨**晶负担；二审案件受理费1175元，由杨**晶负担。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  黄 新审判员  陈跃霄二〇二一年二月二十二日书记员  曹 然