江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初3530号原告：庄传利，男，1970年1月1日生，汉族，住连云港市海州区。原告：孙伟，女，1975年9月15日生，汉族，住连云港市海州区。原告共同委托诉讼代理人：金菊，江苏苍梧律师事务所律师。被告：连云港佳富置业有限公司，住所地连云港市海州开发区郁州南路**。法定代表人：高焰，执行董事。委托诉讼代理人：郭中方、陈嘉伟，江苏田湾律师事务所律师。原告庄传利、孙伟与被告连云港佳富置业有限公司（以下简称佳富置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人金菊、被告佳富置业公司的委托诉讼代理人陈嘉伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄传利、孙伟共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告房屋差价损失114543元及利息（自2016年1月7日起按照中国人民银行同期贷款利率支付至实际赔偿之日止）；2、判令被告因其欺诈行为向原告支付惩罚性赔偿114543元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年9月7日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于海州开发区房屋。原告购买房屋时，被告明确告知原告一楼包含院子，并且被告通过网络发布了大量售房广告，广告中均陈述一楼包含院子。因此，当时一楼房屋的售房价格远远高于同栋其他楼层房屋的价格。但被告在2017年7月通知原告收房时,却未一并交付院子。后经原告等业主信访投诉，才得知被告的规划许可范围内根本就不包含院子，被告系虚假宣传。对于被告虚假宣传导致被告产生了房屋的差价损失、贷款利息损失，被告应当承担赔偿责任。现原告特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告佳富置业公司辩称，首先，涉案房屋的销售价格是由连云港市物价部门批准的，是一房一价、明码标价，物价部门批准的房屋价格并不包含一楼的绿化用地或者原告所称的“院子”，一楼绿化用地属于全体业主共有，答辩人不可能出售获利。其次，答辩人并未向原告承诺一楼带“院子”，也没有授权或者委托第三方发布一楼带院子的广告。第三，原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》约定房屋户型为二室二厅一卫，没有约定带院子，附件四第10条明确约定买受人已对房屋现状全部了解并认同，故原告对于所购买房屋不带院子是知情和认可的，答辩人并未多收取原告购房款。第四，答辩人不存在销售欺诈，原告要求惩罚性赔偿没有依据。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的商品房买卖合同、连云港市海州区市场监督管理局向一楼业主回复的信访回复函、抵押合同、行政处罚决定书、（2020）苏0791行初112号行政判决书、涉案小区17号楼1单元202-1802室购房合同（落款签字页和合同信息汇总表），被告提供的商品房买卖合同、建设工程规划许可证、规划总平面图、17号楼一层施工平面图、商品房预售许可证、书香壹号业主（用户）入住验房表、业主物品领取记录、书香壹号17号楼一房一价价格表（备案价格表）、佳富置业公司网站资料公证书、上诉状等证据，对方当事人对真实性不持异议，仅对部分证据的证明目的不认可，故本院予以确认，并在卷为证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据：1.连云港市房产网、搜狐热点、新浪乐居等三大网站发布的佳富置业公司关于涉案小区销售的广告照片，三张照片系网站截图，但网址不明，本院不予确认。2.涉案小区一楼带院子的照片，照片并未显示院子，故本院不予确认。3.连云港市房政服务信息有限公司向连云港市海州区市场监督管理局出具的情况说明，为照片打印件，并无原件持有人加盖公章，故本院不予确认。4.涉案房屋房前照片，不能确认拍摄地点与时间，本院不予确认。被告提供的证据：1.沙盘照片，不能确认拍摄时间与地点，本院不予确认。2.调查笔录，为被告律师单方调查形成，被调查人未出庭，故本院不予确认。根据本院采信的证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：（一）案涉房屋相关情况2015年9月7日，原告庄传利、孙伟（买受人）与被告佳富置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定内容如下：1.买受人购买出卖人开发的位于连云港市海州开发区（以下简称案涉房屋），户型为二室二厅一卫，层高2.9米，建筑层数为地上18层，建筑面积97.9平方米，单价为每平方米6400元，总金额626560元；2.买受人分期付款，于2015年9月6日前首期付款376560元，余款250000元通过办理按揭方式支付。双方还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，2016年1月7日两原告办理的银行按揭贷款25万元放款给被告，履行了支付全部购房款的义务。2017年6月27日，佳富置业公司将涉案房屋交付原告，交付时房屋窗前有约6米长、与房屋等宽的绿地，绿地周围有冬青树。房屋交付后，两原告将相邻绿地的窗户改造成门。书香壹号17号楼一房一价价格表（备案价格表）显示：案涉1单元102室房屋，面积97.9平方米，备案单价7960元/平方米。17号楼1单元202室-1802室签订商品房买卖合同的时间及实际销售单价分别为：202室为2015年9月3日5230元/平方米；302室为2015年12月29日5239.785元/平方米；402室为2016年2月17日5299元/平方米；502室为2016年3月20日5329元/平方米；602室为2015年9月2日5279元/平方米；702室为2015年9月23日5329元/平方米；802室为2015年8月30日5279元/平方米；902室为2015年9月3日5279元/平方米；1002室为2015年10月8日5260元/平方米；1102室为2015年11月30日5300元/平方米；1202室为2015年11月18日5249元/平方米；1302室为2016年3月9日5329元/平方米；1402室为2016年4月21日5329元/平方米；1502室为2016年2月23日5329元/平方米；1602室为2016年3月11日5329元/平方米；1702室为2016年3月30日5329元/平方米；1802室为2015年10月6日5279元/平方米。202室-1802室单位销售均价为5293.93元。（二）佳富置业公司被处罚相关情况佳富置业公司开发的“书香壹号”小区位于海州区，共17幢，其中一楼有72户，已售68户。2019年3月6日，海州市场监管局接到书香壹号小区业主在市12345平台投诉举报转办单，多名业主投诉称，开发商佳富置业公司承诺购买一楼送院子，交房后却没有送院子，涉嫌虚假宣传，欺骗消费者。次日，海州市场监管局执法人员在涉案小区现场检查发现该小区一楼户型不存在院子。2019年3月25日，海州市场监管局决定对该案立案调查。经查，佳富置业公司销售人员朱某、魏某等于2015年9月至2016年2月售房期间向消费者宣传一楼带院子，但房价比其他楼层要贵，一楼的房价比其他楼层高出500-1000元每平方米。佳富置业公司于2016年3月14日至2019年3月17日在腾讯网连云港站发布的标题为《书香壹号：一期持续热销二期加急开工》中带有“除一楼带院子的户型以外，其他房源没有楼层差，按户型统一价”字样。2016年3月10日至2019年3月，在新浪乐居网发布了标题为《书香壹号：一期持续热销二期加急开工》及《书香壹号高绿化率打造南部新城静氧人居》中宣传“除一楼带院子的户型以外，其他房源没有楼层差，按户型统一价”。2016年3月26日至2019年3月，在连云港房地产网发布了标题为《书香壹号好房提前购首付10万起》及《福港书香壹号1、3、4、5号楼申领预售许可证》中宣传“除一楼带院子的户型以外，其他房源没有楼层差，按户型统一价”。2019年5月17日，海州市场监管局执法人员在连云港城建档案馆调取了福港·书香壹号总平面图，证实该小区不存在院子，一楼所谓院子实际上是公用绿化用地。2019年11月26日，海州市场监管局依据《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条第一款、第二十四条第一款之规定，作出海市监字[2019]第190号行政处罚决定书，责令佳富置业公司立即停止违法行为，在相应范围内消除影响；罚款二十万元，上缴国库。佳富置业公司不服上述行政处罚，于2019年12月24日向海州区政府申请行政复议。海州区政府审理后，于2020年3月23日作出[2019]海行复第19号行政复议决定书，维持了上述处罚决定书。佳富置业公司不服，遂提起行政诉讼，要求撤销上述处罚决定书及复议决定书。连云港经济技术开发区人民法院经审理后，于2020年11月2日作出（2020）苏0791行初112号行政判决书，驳回了佳富置业公司的诉讼请求。佳富置业公司对上述行政判决不服，已提起上诉。本院认为，原、被告双方之间签订的案涉房屋的《商品房买卖合同》系双方自愿达成，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约全面履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、佳富置业公司在宣传广告中所作的案涉商品房带院子的说明属于邀约邀请还是邀约，是否应当承担违约责任，如果承担，该违约责任如何确定；二、佳富置业公司的行为是否构成欺诈，两原告要求支付惩罚性赔偿114543元是否有法律依据。关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为邀约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为邀约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，佳富置业公司在宣传广告中明确表明案涉房屋带院子，该说明和允诺具体、明确，且直接对房屋价格存在重大影响，应当视为合同内容。“一楼房屋带院子”的约定本身不违反法律、行政法律的强制性规定，合法有效，佳富置业公司应当依约履行。根据已查明案件事实，佳富置业公司交付给两原告的案涉房屋没有用墙或者栅栏围起来的院子，房屋窗前实际为公共绿化用地，两原告无法独占使用。因此，佳富置业公司应当承担相应的违约责任。关于违约责任的承担方式，两原告要求佳富置业公司赔偿房屋差价损失114543元（按照其房屋比同一单元其他未带院子房屋销售最低价512017元相比多付的价款）。本院认为，案涉房屋与同单元其他楼层未带院子房屋相比，除了院子以外，，地理位置相同面积一致，并无证据表明还有其他因素显著影响房屋价格。因此，佳富置业公司承诺送院子并因此以高于同单元其他楼层的价格向两原告销售案涉房屋，但实际未向两原告交付院子，违反双方合同约定，亦悖于诚实信用原则，应当赔偿两原告房屋差价损失。参照案涉房屋合同价与同单元202室-1802室房屋的合同均价差额，本院酌定佳富置业公司赔偿两原告108284.25元【（6400元-5293.93元）×97.9平方米】；两原告多主张的部分，缺乏相应事实根据，本院不予支持。两原告还要求佳富置业公司赔偿利息（以房屋差价为基数，自2016年1月7日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际赔偿之日止）。对此，本院认为，由于佳富置业公司允诺两原告一楼带院子致使原告多支付购房款，多支付贷款利息，而佳富置业公司实际多占用相应资金，故两原告要求赔偿利息，有事实根据。因此，应当以本判决认定的房屋差价损失108284.25元为基数，自两原告实际支付全部购房款之日2016年1月7日起计算利息，利息计算标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日以后为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于争议焦点二，《中华人民共和国消费者权益保护法》调整的是消费者为生活消费需要购买、使用商品或接受服务时权益受到侵害情形，针对的主要是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题。商品房作为不动产与作为动产的普通商品存在差异，商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或捏造了某项虚假事实，与普通商品交易中的欺诈行为也不能等量齐观。2016年12月12日印发的《江苏省高级人民法院关于消费者权益保护纠纷案件若干问题的讨论纪要》第一部分关于惩罚性赔偿的适用问题第7条规定：商品房买卖合同的买受人以出卖人实施欺诈行为为由，要求依照《消费者权益保护法》第五十五条规定请求三倍赔偿的，人民法院不予支持。相关争议应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定进行处理，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁安置房屋的事实。本案中，佳富置业公司虽然在销售房屋时存在虚假宣传带院子的情况，但该事实也不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的三种情形。因此，两原告要求判令佳富置业公司因其欺诈行为支付惩罚性赔偿114543元的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告连云港佳富置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告庄传利、孙伟房屋差价损失108284.25元及利息（以108284.25元为基数，自2016年1月7日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告庄传利、孙伟的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4735元（原告庄传利、孙伟已预交），由原告庄传利、孙伟负担2497元，由被告连云港佳富置业有限公司负担2238元（被告连云港佳富置业有限公司负担部分于履行本判决时一并给付原告庄传利、孙伟）。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。审 判 长 钱 永人民陪审员 贺 君人民陪审员 张刘霞二〇二一年二月七日书 记 员 张 冉法律条文及上诉须知附录一、法律条文【一】《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。【二】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为邀约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为邀约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁安置房屋的事实。【三】《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。