江苏省淮安市淮安区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）苏0803执异6号 异议人（被执行人）：冯桂善，男，汉族，1965年2月7日生，住江苏省淮安市淮安区。 委托诉讼代理人：杨沫，江苏冠誉律师事务所律师。 申请执行人：蒋育美，男，汉族，1966年9月22日生，住江苏省涟水县。 委托诉讼代理人：张云生，江苏浦佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许玉成，男，汉族，1962年3月18日生，住江苏省涟水县。 买受人：蒋梦洁，女，汉族，1991年8月11日生，住江苏省涟水县。 委托诉讼代理人：孙霞红，女，汉族，1972年9月15日生，住江苏省涟水县。 本院在执行蒋育美与冯桂善建设工程合同纠纷一案中，异议人冯桂善对本院拍卖其位于淮安市淮安区宋集乡冯王村桥头大转盘南房地产的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院于2020年9月16日作出（2020）苏0803执异23号执行裁定：驳回异议人冯桂善的异议请求。异议人冯桂善不服本院裁定向淮安市中级人民法院申请复议。淮安市中级人民法院于2020年12月28日作出执行裁定：一、撤销淮安市淮安区人民法院（2020）苏0803执异23号执行裁定；二、发回淮安市淮安区人民法院重新审查。本院于2021年1月14日重新立案后，依法另行组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 经审查查明，蒋育美与冯桂善建设工程合同纠纷一案，本院于2017年9月20日作出（2017）苏0803民初1826号民事判决：一、被告冯桂善于本判决生效之日起十日内给付原告蒋育美工程款6112259元；二、驳回原告蒋育美其他诉讼请求。本案案件受理费55204（原告已预交55204元），由原告蒋育美负担619元，由被告冯桂善负担54585元。 该判决发生法律效力后，冯桂善未履行还款义务，根据蒋育美申请，本院于2017年10月26日立案执行，案号为（2017）苏0803执3346号。 2017年11月13日，本院作出（2017）苏0803执3346号裁定：查封①被执行人冯桂善的宋集乡冯王村桥头大转盘南产权证号为186056号宗地面积594.37平方米（共7层）；②淮安区宋集乡冯王村不动产权证号为淮C国用（2017出）第182号宗地面积为424.2平方米。查封时间为2017年11月13日至2019年11月12日。 2018年5月25日，本院作出（2017）苏0803执3346号裁定书，以未发现被执行人有可供执行的财产，申请执行人对此认可，并书面同意终结本次执行程序为由，裁定终结本次执行程序。 2018年6月1日，本院发出公告决定对上述所查封的房产进行评估、拍卖。 2018年8月21日，本院以（2018)苏0803委字第311号司法鉴定委托书，委托江苏清华房地产资产评估造价咨询有限公司对位于宋集乡冯王桥头大转盘南的房屋（1-5层含楼梯、电梯评估）不含室内装修进行评估。 2018年10月10日，江苏清华房地产资产评估造价咨询有限公司出具清华评［2018]字第S0060号房地产估价报告，估价对象为冯桂善所拥有位于淮安区宋集乡冯王桥头大转盘南房地产（估价对象所在建筑共7层，本次评估其中1-5层含楼梯、电梯），本次评估范围包括房地产以及满足其使用功能的相关定着设施，不含装修及可移动设备设施，本次评估房屋建筑面积现场测量为2539.89平方米，土地使用权面积为424.20平方米;证载建筑面积594.37平方米,价值时点为2018年9月6日的市场价值，估价对象的市场价格为人民币859.98万元，评估报告有效期为1年（2018年10月10日至2019年10月9日）。 2018年10月25日，本院向冯桂善发出公告，告知冯桂善查封房地产评估价格为人民币859.98万元（本次评估为1-5层含楼梯、电梯），限冯桂善自公告之日起10日内来本院领取房产评估报告，逾期则视为送达，本院将以此为价格组织拍卖。2019年10月29日，冯桂善领取房产评估报告。 2019年1月30日，根据本院委托，江苏清华房地产资产评估造价咨询有限公司对冯桂善位于宋集乡冯王桥头大转盘南的房屋（6-7层）出具清华询字（2019)第001号房产价值咨询报告，估价对象范围为冯桂善所拥有位于淮安区宋集乡冯王桥头大转盘南六、七层房地产，含装饰装修以及满足其使用功能的水电气等相关定着设施，不含可移动设备设施，本次评估房屋建筑面积现场测量为562.91平方米，内部装修，没有权属证明。估价对象的价值时点为2019年1月25日，市场价值为人民币174.81万元，咨询报告有效期为1年（2019年1月30日至2020年1月29日）。 2019年2月26日，冯桂善领取清华询字（2019)第001号房产价值咨询报告。 2019年7月3日，此案恢复执行，案号为（2019)苏0803执恢330号。 2019年7月12日，本院作出（2019)苏0803执恢330号执行裁定，裁定对被执行人冯桂善名下位于淮安区宋集乡冯王桥头大转盘南（一至七层）不动产以市场价格的百分之七十（市场价格为1034.79万元），即价格为724.353万元进行拍卖（保留相关租赁关系）。2019年7月16日向被执行人冯桂善送达拍卖裁定，被执行人冯桂善拒收，本院以张贴方式送达。 2019年8月29日，本院在司法拍卖平台发布对冯桂善所拥有位于淮安区宋集乡冯王桥头大转盘南（1-7层）不动产第一次拍卖公告，起拍价为（评估价格1034.79万元*70％）724.353万元，2019年9月30日，第一次拍卖因流拍而结束。 2019年10月11日，本院在司法拍卖平台发布对冯桂善所拥有位于淮安区宋集乡冯王桥头大转盘南（1-7层）不动产第二次拍卖公告，起拍价为（第一次起拍价724.353万元*80％）579.4824万元，2019年10月29日，蒋梦洁以579.4824万元的价格在司法拍卖网络平台上拍得该房屋。 2019年11月8日前买受人蒋梦洁将579.4824万元缴纳完毕。 2019年11月11日，本院作出（2019)苏0803执恢330号拍卖成交确认书，确认买受人为蒋梦洁，成交价579.4824万元。 该案执行依据（2017）苏0803民初1826号民事判决确认，涉案房屋的工程建筑面积为3100平方米，涉案工程总价款为620万元（3100平方米*2000元）。 涉案房地产为1-7层的建筑物，7层以上建有隔热设施，面积约为41.92平方米。 冯桂善提出异议称，异议申请人认为（2019）苏0803执恢330号执行案件中的评估、拍卖行为存在违反法律规定的情形，现依法提出异议申请。1、房屋评估报告送达问题。依据《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》十、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，本案中，异议人在一审期间的送达地址、第一次执行期间的送达地址以及手机号均未有改变，依照规定，依法应当送达至上述地址并电话短信等方式送达，但截止相关房屋被拍卖、交易完毕，异议人在2019年11月2日才收到涉案房屋的评估报告。这种先成交后送达的行为违反程序，剥夺异议人提出异议的诉讼权利。2、评估报告违反程序，评估过程存在严重瑕疵。（一）、《清华评（2018）字第S0060号》中，标注不含装修及可移动设备设施，测量面积为2539.89平方米，土地使用面积为424.2平方米。涉案的楼房是7层建筑，低层与高层应保持相对垂直，所以按照面积算424.2平方米*5为2121平方米，并非测量的2539.89平方米。出现400平方米的差距是因为第一层的实际面积比424.2平方米要大，该房屋除异议人享有权利外，还有部分的村集体用地、有案外人陈东风、曹保和的权利，该不动产的土地、房屋权属并非评估报告所述内容。（二）、《清华询字（2019）第001号》中，标注为6、7层房产，含水电装修等。该报告中涉及的内容与《清华评（2018）字第S0060号》涉及的内容处于同一地块，唯一不同就是楼层以及是否包含装修。但从文件的形式和内容上看，《清华询字（2019）第001号》中，没有评估师、没有现场照片、没有法院委托手续、评估机构资质、没有计算方式依据。且现场测量，建筑面积应为604.85平方米，而不是文本上载明的562.91平方米。（三）、《清华询字（2019）第002号》中仅对1-5层的装修内容极度简化的评价，不符合评估的基本要求，没有评估师、没有现场照片、没有法院委托手续、评估机构资质、没有计算方式依据等等。并且该询价报告的出具日期是在2019年12月5日，涉案房屋已经成交，违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款的规定，侵害了异议申请人的知情权和异议权。3、评估报告的实体内容有误。《清华评（2018）字第S0060号》中，采取的为成本法，成本法适用于既无收益又很少发生交易的房地产，而涉案的房地产是位于镇中心地带，商业交易机会明显较多，周边普通房价已超过每平方米6000元，无人过问的商品房销售价格也已达每平方米3000元以上。位于涉案房屋隔壁的房产，在2018年被法院拍卖，其中危房每平方米都高达4700+元，而异议人的房子是打桩、全框架结构带观光电梯，且位于繁华要道位置，区位优势明显，商业设施完善的建筑，却被以成本法的方式评估为每平方米2000+元。该评估报告连最基本的价值列表都没有注明，仅在报告的最后以800万+的数字作为1-5层的价值评估，评估结果是完全错误。《清华询字（2019）第001号》《清华询字（2019）第002号》其所截明的内容不真实、不合法。在装修询价报告中未能体现电梯的安装及装修费用、一楼电梯门厅及墙面装修部分、二楼卫生间、整幢房屋空气能一套、五楼护栏全部未评估，所以不应采纳其作出的评估报告和询价报告。司法网上拍卖，从潜在买受人角度看，该房屋的出售就是整体出售，包含土地上所有房屋外部、内部、附属设施设备。但根据上述的《评估报告》仍有大量建筑、附属物等未列入其中，评估内容与淘宝网站拍卖内容严重不符。买受人蒋梦洁购买的房屋经评估价为1034.79万元，基于漏评、错评事实的存在，导致涉案房产价值大幅度降低，侵害异议人的财产权利。买受人蒋梦洁系蒋育美亲属，其以极低价格取得该房，是以‘合法的形式’将异议人的房屋占有。综上，涉案房产价值被严重低估，买受人蒋梦洁以不合理低价购买的房屋，明显侵害了异议人合法权益。请求：1、依法撤销对淮安区宋集乡冯王桥头大转盘南（一至七层）不动产的拍卖；2、依法重新选定评估机构，重新对涉案房屋进行拍卖。 申请执行人蒋育美辩称，1、冯桂善请求撤销对淮安区宋集乡冯王桥头大转盘南（一至七层）不动产的拍卖理由不能成立，请求人民法院依法驳回。2、就涉案房屋一至五层装修询价的价格，因买受人蒋梦洁同意承担，并提出从冯桂善所欠工程款中扣除的建议，我予以同意，并请求贵院在冯桂善所欠工程款中予以扣除。 买受人蒋梦洁辩称，1、冯桂善请求撤销对淮安区宋集乡冯王桥头大转盘南（一至七层）不动产的拍卖理由不能成立，请求人民法院依法驳回。2、就涉案房屋一至五层装修询价的价格，我同意予以承担，但请求法院从冯桂善所欠付蒋育美工程款中予以扣除。 另查明，涉案房地产拍卖成交时，该房地产一至五层的装修、二楼卫生间及五楼护栏存在漏评。 2019年11月27日，本院作出（2017)苏0803执3346号执行裁定书，裁定续查封被执行人冯桂善名下位于宋集乡冯王桥头大转盘南不动产（不动产权证号：186050),查封限额300万元。 2019年12月31日，根据本院委托，江苏清华房地产资产评估造价咨询有限公司对涉案的一至五层漏评的房屋装修部分，出具清华询字（2019)第002号价值咨询报告，估价对象的评估价值为565331元。2020年1月3日，冯桂善领取清华询字（2019)第002号房产价值咨询报告；2020年7月9日，江苏清华房地产资产评估造价咨询有限公司出具《清华询字（2019)第002号》的补充报告，对涉案房屋的漏评的二楼卫生间及五楼护栏部分进行补充评估，评估价值为7595元。 至异议人提出执行异议时止，涉案房屋7楼顶层上的隔热层等附属设施仍未进行评估。 再查明，冯桂善认为本院在执行蒋育美与其建设工程施工合同纠纷一案中存在违法行为，向淮安市淮安区人民检察院申请监督。2020年3月17日，淮安市淮安区人民检察院向本院发出淮检民（行）执监［2019]32080300021号检察建议书，认为本院在执行（2017)苏0803执3346号案件执行过程中评估对象存在漏评问题。经本院检察长决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条的规定，特提出检察建议，建议在已对装饰装修进行补充评估的基础上，积极协调买受人及被执行人冯桂善，就成交价格达成一致意见，必要时可邀请专业人士发表处理意见，如协调未果，建 议重新评估拍卖。 2020年8月24日，买受人蒋梦洁同意承担涉案房地产评估时漏评1至5层的装修装潢的询价价格572926元，但其建议从申请执行人蒋育美应得的执行款中冲抵。申请执行人蒋育美同意涉案房地产1至5层的装修装潢的价格572926元，从其应得的执行款中冲抵。异议人对询价结果不予认可，认为程序违法且价格偏低，且还存在漏评的设施。 本院认为，本案的争议焦点是：异议人冯桂善的异议理由是否可以构成撤销拍卖行为的要件。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条规定，人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。第五条规定，当事人议价不能或者不成，且财产有计税基准价、政府定价或者政府指导价的，人民法院应当向确定参考价时财产所在地的有关机构进行定向询价。双方当事人一致要求直接进行定向询价，且财产有计税基准价、政府定价或者政府指导价的，人民法院应当准许。第七条规定，定向询价不能或者不成，财产无需由专业人员现场勘验或者鉴定，且具备网络询价条件的，人民法院应当通过司法网络询价平台进行网络询价。第十四条规定，法律、行政法规规定必须委托评估、双方当事人要求委托评估或者网络询价不能或不成的，人民法院应当委托评估机构进行评估。另据相关法律规定，执行法院在处置财产前，要依法全面、具体、详细调查财产情况，并在拍卖公示时说明。应调查内容包括装修装饰等影响占有、使用以及标的物价值等关涉竞买人利益的详细情况。装饰装修应与建筑物一并评估、拍卖，分别评估、拍卖有损建筑物整体价格。本案中，从清华评［2018]字第S0060号房地产估价报告、清华询字（2019)第001号房产价值咨询报告的内容来看，涉案房地产在拍卖成交时，该房地产一至五层的装修、二楼卫生间及五楼护栏、房屋顶层的隔热等附属设施存在漏评。虽然本院于2019年12月31日、2020年7月9日委托江苏清华房地产资产评估造价咨询有限公司对涉案的一至五层房屋装修、二楼卫生间及五楼护栏进行询价，清华询字（2019)第002号价值咨询报告、《清华询字（2019)第002号》的补充报告，涉案房地产评估时漏评1至5层的装修装潢的询价价格为572926元，但均在涉案房地产拍卖成交后，异议人对询价结果不予认可，认为程序违法且价格偏低，且还存在漏评的设施。异议审查时，根据异议人提供的材料,涉案房屋房顶隔热层仍没有评估，存在漏评。涉案房屋地面、墙壁、房顶及隔热层等部位的装饰装修属于对不动产的添附，装饰装修完成后形成无法分割、无法分离的附和物，隔热设施仍然是该房地产的附属物仍有其应有价值。且本案涉案装饰装修价值较大，涉案评估报告中不含室内装饰装修，所以清华评［2018]字第S0060号房地产估价报告是不完整的估价报告。将涉案房地产1-7层分别进行评估，（1-5层委托评估、6-7层委托询价）也不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的规定，有损建筑物整体价格。而评估、询价报告的价格直接关系到网络司法拍卖成交的最低价格，以上述不完整的评估报告和询价报告作为拍卖房地产价格的依据并拍卖成交，损害异议人的冯桂善合法权益。另，本院虽然对涉案房屋（6-7层）进行了询价，但其询价对象为江苏清华房地产资产评估造价咨询有限公司，并非政府相关职能部门，没有相关计税基准价、政府定价或政府指导价。其给出的询价价格，并非计税基准价、政府定价或者政府指导价。因此，该询价违反《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》。涉案房屋（6-7层）为无产权的建筑，应遵循委托评估的法定程序，故以清华询字（2019)第001号房产价值咨询报告结果直接对涉案房地产（6-7层）作出定价，并作为拍卖涉案房地产价格的依据并拍卖成交，没有事实和法律依据。 综上所述，涉案房地产的装修存在漏评，且委托询价违反相关法律规定，异议人冯桂善异议请求具有事实和法律依据，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下： 撤销本院于2019年11月11日作出的（2019)苏0803执恢330号拍卖成交确认书，重新对涉案房屋进行拍卖。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向淮安市中级人民法院申请复议。 审 判 长 宋永庆 审 判 员 耿怀礼 审 判 员 王玉辉 二〇二一年二月八日 法官助理 胡 伟 书 记 员 毕 颖 附页――裁判依据的法律条文： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变 更内容的，裁定异议成立或者