安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖16民终647号 上诉人（原告原告、反诉被告）：亳州市天润房地产开发有限责任公司，住所地安徽省亳州市谯城区汤王大道**楼。 法定代表人：陈兴魁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：方金亮，男，1963年11月9日出生，回族，住安徽省亳州市谯城区，系该公司职员。 委托诉讼代理人：王铸，安徽王铸律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：张振侠，女，1965年9月26日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：祁快乐，安徽亳乐律师事务所律师。 原审第三人：王洪顺，男，1957年9月21日出生，回族，住安徽省亳州市谯城区。 上诉人亳州市天润房地产开发有限责任公司（以下简称天润公司）因与被上诉人张振侠、原审第三人王洪顺房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2020）皖1602民初5308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。天润公司委托诉讼代理人方金亮、王铸，被上诉人张振侠的委托诉讼代理人祁快乐，原审第三人王洪顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天润公司上诉请求：1.依法撤销安徽省亳州市谯城区人民法院（2020）皖1602民初5308号民事判决第一项，依法改判支持天润公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由张振侠承担。事实和理由：一、天润公司解除合同符合双方的约定，也符合法律规定。商品房预售补偿协议第二条约定，如买受人逾期偿还银行贷款本息《商品房预售补充协议》第二条约定,如买受人逾期偿还银行贷款本息而只是出卖人履行了代为偿还银行贷款本息的保证责任,出卖人有权向买受人追索代为偿还的银行贷款本息,买受人应当在收到出卖人追偿通知之日起7日内偿还出卖人代偿款项,并同时向出卖人支付代偿款项5%的违约金。如买受人自出卖人代为偿还之日起超过30日仍不支付,则出卖人有权单方解除主合同及补充协议,收回房屋另行出售,买受人应向出卖人支付总房价款5%的违约金,出卖人还有权向买受人主张收取房屋使用费(房屋使用费按每平方米2元/日计算)。张振侠未按期偿还贷款的行为已致天润公司承担了贷款的连带保证责任,约定解除权行使的条件已成就。天润公司依据《合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”于2016年6月29日向张振侠送达解除合同通知书告知解除双方之间签订的商品房买卖合同及商品房预售补充协议,依据《合同法》第九十六条合同自通知到达对方时解除,双方的商品房买卖合同及商品房预售补偿协议已于2016年6月29日解除。二、一审认为双方应继续履行合同,是公权利对私权利的粗暴干涉,严重违反民事当事人意思自治的基本原则。天润公司主张解除合同,张振侠反诉请求退房,也是主张解除合同,因此,本案合同双方当事人均主张解除合同,法院应当尊重当事人的选择。一审违背当事人双方的意愿认为双方应继续履行合同，没有法律依据。三、一审法院同案不同判，必须予以纠正。与本案事实和诉讼请求一致的案件，一审法院判决支持了天润公司的诉讼请求，本案驳回天润公司的诉讼请求，同案不同判，请二审法院依法纠正。 张振侠辩称，一、本案实际售房人是王洪顺，天润公司是挂名卖房人，一审驳回天润公司诉讼请求是对的。二、本案存在王洪顺与卖房人签订的卖房文书，证据不同，不存在同案不同判问题。 王洪顺称不认识张振侠，其和本案房屋买卖无任何关系。 天润公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决解除双方2012年8月7日签订的《商品房买卖合同》及《商品房预售补充协议》；2.依法判决张振侠退还中央一品2#楼2单元106室房屋；三、依法判决张振侠支付违约金62200.40元；四、依法判令张振侠承担诉讼费用。后天润公司增加一项诉讼请求为：判令张振侠支付房屋使用费508096.62元（自2016年5月19日起计算至2020年5月31日止，房屋面积172.47平方米，共计1473天，合计508096.62元；自2020年6月1日起至退还房屋之日止的房屋使用费另行计算）。 一审法院认定事实：2012年8月7日，张振侠与天润公司签订《商品房买卖合同》及《商品房预售补充协议》。合同约定：张振侠购买天润公司开发的中央一品2＃楼2单元106室，总房款1244008元，首付394008元，剩余85万元办理按揭。双方签订合同后，张振侠已向其支付首付款394008元。2012年9月19日，张振侠在亳州药都农村合作银行办理住房按揭贷款85万元，并由天润公司对该笔贷款本息向亳州药都农村合作银行提供连带责任保证。因张振侠未能按照合同约定履行归还贷款的义务，亳州药都农村合作银行要求天润公司承担连带保证责任，并于2016年5月18日从天润公司在该行开设的保证金账户划扣338572.03元用以代偿张振侠剩余未返还的贷款本息，其中本金为331260.64元，利息为7311.39元。2016年5月23日亳州药都农村商业银行出具一份证明，证明主要内容为：“业主张振侠于2020年9月19日向我行申请了住房按揭贷款850000元，天润公司作为保证人为其提供了担保。因该业主未能按照合同约定履行还款义务，并经我行催要仍不履行，为此，我行已于2016年5月18日按合同约定的担保责任从天润公司在我行开设的保证金账户中扣划剩余未还贷款338572.13元（含本息）。按照有关法律、法规及合同约定，天润公司可依法向该业主进行追偿”。《商品房预售补充协议》第二条第一项约定，出卖人有权向买受人追索代为偿还的银行贷款本息，买受人应在收到出卖人追偿通知之日起7日内偿还出卖人代偿款项，并同时向出卖人支付代偿款项5%的违约金。如买受人自出卖人代为偿还之日起超过30日仍不支付，则出卖人有权单方解除主合同及补充协议，收回房屋另行销售。买受人应向出卖人支付总房款5%的违约金，出卖人在扣除违约金及相关费用后，将剩余款项无息返还买受人。另查明，在诉讼期间，天润公司向一审法院申请财产保全，一审法院于2018年3月6日作出（2016）皖1602民初5566号民事裁定，查封张振侠位于亳州市谯城区的房屋（合同编号：Ｗ201208070019）。天润公司为此预交申请费2270元。后天润公司变更保全标的物，一审法院依法进行变更。一审法院认为，天润公司与张振侠签订的《商品房买卖合同》及《商品房预售补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。涉案总房款为1244008元，除首付外的购房款张振侠也已经通过银行贷款支付给天润公司，至此天润公司在涉案买卖合同中目的已经实现。而张振侠已经履行了主要合同义务，其实际支付房款占总房款比重为73.37%。虽然张振侠未按期返还按揭贷款，导致天润公司按约定承担阶段性担保责任代偿的贷款本金为331260.64元，但张振侠的违约行为违约程度较轻，尚未达到根本违约程度且不影响买卖合同目的实现，解除涉案买卖合同不利于保护双方合法权利和社会经济秩序的稳定发展，且解除合同导致双方诉讼成本过大，双方应继续履行涉案合同；一审法院已告知天润公司是否对其诉讼请求进行变更，天润公司未予变更，故对于天润公司的诉讼请求不予支持。另外，张振侠所提供证据不足以证明其反诉请求，故对于张振侠的反诉请求也不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、驳回原告亳州市天润房地产开发有限责任公司的诉讼请求；二、驳回被告张振侠的反诉请求；案件受理费9503元，财产保全费2270元，合计11773元，由原告亳州市天润房地产开发有限责任公司负担。反诉费11456元，由被告张振侠负担。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据当事人诉辩意见，本案争议焦点为：案涉合同是否应当判决解除。 张振侠与天润公司系案涉房屋买卖合同当事人。张振侠因购买案涉房屋在亳州药都农村合作银行办理按揭贷款85万元。由于张振侠未依约履行偿还按揭贷款的义务致使该行从天润公司保证金账户扣划款项代偿剩余贷款本息。天润公司可以就为张振侠代偿本息向张振侠进行追偿。天润公司与张振侠于2012年8月7日签订的商品房销售补充协议约定买受人应在收到出卖人追偿通知之日起7日内偿还出卖人代偿款项，超过30日仍不支付，出卖人有权单方解除主合同及补偿协议，收回房屋另行销售。 案涉商品房买卖合同是否应予解除，应当本着以下原则处理，即合同约定解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否属于显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除；违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持，反之，则依法予以支持。一审法院认为张振侠已实际支付购房款的73.37%，违约程度较轻，未达到根本违约且不影响合同目的实现，解除合同不利于社会经济秩序稳定，且诉讼成本过大的情况下，告知天润公司应当变更诉讼请求行使追偿权，体现了上述原则要求，符合民事关系调整中应当恪守的诚实友善价值准则，有利于社会主义核心价值观的弘扬。一审法院对天润公司要求解除合同的诉讼请求不予支持，并对张振侠反诉要求天润公司退还购房款约100万元、支付装修费60万元及房屋差价17万元的诉讼请求予以驳回，并无不当。天润公司与张振侠之间的追偿权纠纷可以协商解决，协商不成，可另案起诉。 综上所述，天润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9503元，由上诉人亳州市天润房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王文伟 审判员  沙启峰 审判员  孙 曼 二〇二一年二月二十五日 法官助理高辛冉 书记员昝强强 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。