河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0191民初1874号原告（反诉被告）潘艳云，女，1990年4月4日出生，汉族，住河南省洛阳市涧**。委托代理人马文昌，河南景焱律师事务所律师。委托代理人师雪敏，河南景焱律师事务所实习律师。被告（反诉原告）付志清，女，1971年5月16日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人陈新彦，男，1969年12月18日出生，汉族，郑州市金水区。原告潘艳云与被告付志清以及反诉原告付志清与反诉被告潘艳云房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）潘艳云及其委托代理人马文昌、被告（反诉原告）付志清及其委托代理人陈新彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘艳云诉称：2019年9月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将位于郑州市高新技术产业开发区电厂路27号16号楼1-2层附65号房产出租给原告作为经营使用，租期自2019年10月1日起至2024年9月30日止。后原告依照合同约定交纳房租（48000元/年）、押金（10000元)、物业费等费用，并为该毛坯房进行了设计装修花费40000元。按照五年计算现存装修部分残值损失为32000元。2020年初，因受新冠肺炎疫情的影响导致原告无法使用房屋，无法按原计划经营，加上装修投入巨大，致使原告陷入困境。后原告与被告协商减免租金以及退租事宜，未达成一致意见。2020年8月30日，被告在未经原告同意的情况下，强行撬锁致使原告搬离该房屋，后原告报警处理此事。原告被迫搬离后，被告拒不全部退还租金及押金，也拒绝原告搬离剩余物品，且在本年合同期尚存1个月余的情况下，被告通知新租户入住进行装修。被告的上述行为已经构成根本违约，应按照《租赁合同》第十一条承担退还剩余费用以及支付该费用1.5倍违约金的违约责任、退还押金并承担房屋装修部分残值损失。故请求判令：1、依法判令双方签订的《房屋租赁合同》解除；2、被告退还原告剩余租期房租4000元、赔偿违约金6000元；3、被告退还原告押金10000元；4、被告支付原告房屋装修部分残值损失32000元。被告付志清辩称：原告所述被告于2020年8月30日强行撬锁致使其搬离与事实不符，原告的诉讼请求属于无理要求。反诉原告付志清反诉称：双方于2019年9月14日签订租房合同，约定租期为五年，年租金48000元，履约保证金10000元。合同签订当天，付志清将房屋钥匙交付给了潘艳云。潘艳云于2020年6月微信告知到9月底不再承租房屋。2020年8月30日上午十点四十六分，陈新彦微信转给潘艳云20**元。中午十二点多，潘艳云发微信称全部搬完。下午一点多陈新彦去收房，潘艳云将钥匙交给陈新彦，经查看房屋已经腾空，陈新彦再次转款2000元，潘艳云当即要求再给10000元，陈新彦暂时离开该房屋。下午五点多，陈新彦再次返回时发现房屋被锁，双方通过微信进行沟通，但未能达成一致意见。8月31日9点左右，陈新彦请师傅更换了门锁。11点左右，陈新彦接到警察电话称有人报警说你撬了人家的门锁。后在五龙口派出所经处理，民警告知双方可协商解决或找法院解决问题。后潘艳云又以房屋遗留贵重物品为名，不断进行骚扰。潘艳云提前终止履行合同，已构成违约，按合同约定其剩余房租及保证金不予退还，其并应支付违约金15000元。故请求判令：1、潘艳云支付违约金15000元，已交房租及履约保证金不予退还；2、潘艳云支付损害赔偿金1000元；3、潘艳云返还已收取的4000元并公开道歉。反诉被告潘艳云辩称：被告在合同期内强令原告搬离，违反了合同约定，其构成根本违约，应由其承担违约责任，房屋装修残值部分应由其退还。经审理查明：2019年9月14日，潘艳云作为乙方（承租人），付志清作为甲方（出租人），签订《租房合同》，约定：乙方租用甲方位于郑州市高新技术产业开发区电厂路27号16号楼1-2层附65号房产作为经营使用，建筑面积为186.19平方米。租用期限为五年，自2019年10月1日至2024年9月30日止。该商铺年租金为48000元，按年度支付。由于房子属于毛坯状态，乙方需要有装修和整理时间，乙方在签订合同后，支付给甲方履约保证金10000元。房租计费开始时间为2019年10月1日。乙方应于2019年12月31日前支付给甲方第一年度租金48000元。从2020年开始，乙方应于每年9月20日前向甲方支付次年度租金48000元。合同期内，乙方履行本合同所有条款后，甲方不得提前收回房屋。乙方租期未到期而要求退租时，须与甲方协商一致，并且要支付违约金给甲方。乙方承租到期应完好归还房屋和所有钥匙及有关物品，如果所租房内的设施有损坏，乙方负责修复或者甲方在保证金内扣除相应赔偿金额。甲方违约，应全额退还乙方已付未到使用期限的剩余费用，并支付该费用的1.5倍作为违约金。乙方违约，甲方不退还乙方已付租金和履约保证金，并按履约保证金的1.5被作为违约金支付给甲方。潘艳云于2019年9月14日向付志清转款10000元，于2019年12月7日再次转款48000元。潘艳云与付志清丈夫陈新彦的微信聊天记录中，潘艳云于2020年6月10日称“我的房租是9月底到期”，陈新彦称“就是今年九月底就不再租了吗”，潘艳云称“不是给你交了一年的房租吗，去年九月到今年九月，你提前招租吧。今年特殊情况，我提前给你说了一下情况，免不免租不重要，房租到期那押金应该退给我吧”，陈新彦称“疫情之下我们都是受害者”。陈新彦于8月23日称“月底交房的话，我们谈谈退钱的事。九月份交房的话，咱们按合同办事，好吧”，潘艳云称“我已经在安排货了。我这月底保证弄完。把里面清理干净”。潘艳云于8月30日称“东西今天都搬完了，下午钥匙都能给你，你来一趟看看”，陈新彦于8月30日10时46分向潘艳云转款2000元，并称“你把该结的账先给他们结一下。物业费水电费”，潘艳云称“水费电费我都交了，你来了先看看房子”，陈新彦称“没关系，相信你。结账过后要收据，注明费用交到什么时候了。主要是收据可以避免以后物业重复收费”。潘艳云于8月30日12时10分称“全部搬完了，你吃完饭来吧”，并发送收据照片称“这个收据物业不知道放哪了，让我拍照。我把物业费交了，水费不知道单号，物业不管水”，陈新彦称“好的”，并于8月30日14时03分再次转款2000元。陈新彦于8月30日14时42分称“已经退给你四千了，如果你觉得可以拿不交房逼我，那你就看着办吧”，并于20时50分称“我主动退给你钱了，你却不给我钥匙。钱退给我，接下来怎么处理都可以，不退给我钱，我直接换锁”。潘艳云于8月31日称“我的租赁合同没到期，你私自把我房子锁撬开，进入室内，又锁上你自己的锁”，陈新彦称“昨天下午你约我来交房，你把钥匙给我后，咱们现场已经看过了，空房没东西。你收到退款的时候，合同已经终止了”，潘艳云称“押金没退给我，怎么算是合同终止，合同终止是你单方面决定的吗”。潘艳云与付志清的微信聊天记录中，潘艳云于2020年8月30日16时22分称“今年遇到疫情，公司倒闭干不下去，提前半年都已经跟陈师傅沟通了，今天交钥匙陈师傅说押金不退了。水费电费物业费我都交过了，房子也打扫干净了”，付志清称“如果按照合同条款，不但不给你退钱，你还得给我们缴纳1.5倍的违约金。今年因为疫情的影响，也理解你的不容易，所以还是觉得退给你一部分费用，你觉得我们应该退还你多少合适”，潘艳云称“退8000，今天退了我直接钥匙给你”，付志清称“今天把钥匙给我，我再退给你2000，总共退你6000元。如果不行，我明天自己换锁就可以了”，潘艳云称“我的房租是交到9月30号，你们让我提前走，又不做出补偿，还要压我的钱”，付志清称“你可以选择9月30日退房，我们按照合同办理就可以”。以上事实，有潘艳云提交的租房合同、账单详情、电费收据照片打印件、建设银行账户交易明细、微信聊天记录各一份、付志清提交的租房合同一份、账单详情二份、微信聊天记录二组，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。潘艳云提交有工程报价清单一份，欲证明其装修费用。因其并未提交相应付款记录，且其提交的其他证据并不能证明付志清应向其赔偿该装修残值损失，故对该证据本院不予采纳。本院认为：潘艳云与付志清签订的《租房合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行各自合同义务。双方所签合同约定租期自2019年10月1日至2024年9月30日，年租金为48000元，履约保证金为10000元。该合同签订后，付志清将该房屋交付使用，潘艳云并支付有截止2020年9月30日租金48000元及履约保证金10000元。根据双方微信聊天记录可知，潘艳云在合同约定的租期内，于2020年6月即告知付志清其在该年度租金到期后不再使用该房屋，付志清并称“八月底交房谈谈退钱的事，九月份交房的话按合同办事”。后潘艳云于2020年8月30日腾退该房屋，双方因退款数额产生纠纷，付志清并于8月31日对该房屋进行了换锁。本案中，双方所签合同约定租期为五年，潘艳云在第一年租金到期前即提前告知不再继续交纳租金使用房屋，付志清并未对此予以拒绝。潘艳云已于2020年8月30日完成腾房，付志清并于8月31日实际收回该房屋，故双方该房屋租赁合同关系已实际终止。在该合同已实际终止的情况下，付志清应将剩余租期内的租金4000元以及履约保证金10000元予以返还。扣除其已返还的4000元，其应再向潘艳云返还10000元。潘艳云请求解除双方所签合同，因双方该租赁合同关系已实际终止，故其该请求已无处理的必要，对此本院不予支持。潘艳云请求付志清向其赔偿装修残值损失，因其并未提交证据证明实际支付的装修费用，且系其在租赁期限届满前表示不再继续交纳后续租金并导致该合同提前终止，故其该请求依据不足，本院不予支持。潘艳云称付志清未退还剩余租金4000元已构成违约，并请求其赔偿违约金6000元（4000×1.5）。因其所主张该违约金的依据与合同约定并不相符，且付志清已向其返还有4000元，故其该请求依据不足，本院不予支持。付志清提出反诉，请求潘艳云向其返还该4000元、支付违约金15000元，其并不需向潘艳云返还剩余租金及履约保证金。双方所签合同虽对违约责任部分作有约定，但潘艳云于2020年6月即提出不再交纳后续租金不再使用房屋，付志清并有“八月底交房谈谈退钱的事，九月份交房的话按合同办事”的陈述，而该交房时间亦在八月底；双方该租赁合同履行期间存在有受疫情影响的实际情况，潘艳云已全额支付了包含疫情期间在内的全年租金，双方亦未就受疫情影响部分的租金协商减免事宜。故综合上述情形，对于付志清该不予退还租金保证金，并主张违约金的反诉请求，本院不予支持。付志清请求潘艳云赔偿损失1000元并公开道歉，其对该请求并未提交有效证据予以证明，故对其该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告付志清于本判决生效后10日内，返还原告潘艳云100**元。二、驳回原告潘艳云的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告付志清的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取500元，由原告负担475元，由被告负担25元。反诉案件受理费减半收取150元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  汪涛二〇二一年二月二十日书记员  宋婕