青海省西宁市湟中区人民法院   民事判决书   （2021）青0122民初263号   原告：鄂兰兰，女，公民身份号码×××，1972年2月5日生，土族，住青海省湟中县。   委托诉讼代理人：赵海磊，鄂兰兰之子。   被告：兰州华联商贸有限公司湟中分公司，统一社会信用代码：xxx，住所地西宁市湟中县。   负责人：朱洪升。   委托诉讼代理人：王小兰，青海汇元律师事务所律师。   被告：兰州华联商贸有限公司，统一社会信用代码：xxx，住所地甘肃省兰州市兰州新区。   法定代表人：朱千芳，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：王小兰，青海汇元律师事务所律师。   被告：青海源野物业管理有限公司，统一社会信用代码xxx，住所地西宁市城**。   法定代表人：崔育松，该公司总经理。   原告鄂兰兰与被告青海源野物业管理有限公司（以下简称“源野物业”）、兰州华联商贸有限公司湟中分公司（以下简称“华联分公司”）、兰州华联商贸有限公司（以下简称“华联公司”）合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵海磊、被告华联分公司委托诉讼代理人王小兰，被告华联公司法定代表人朱千芳、被告青海源野物业管理有限公司法定代表人崔育松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告鄂兰兰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告青海源野物业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》。2.判令被告青海源野物业管理有限公司和兰州华联商贸有限公司湟中分公司连带支付原告房屋租金61161元违约金18348元，共计79509元。3.判令被告兰州华联商贸有限公司湟中分公司返还原告房屋。4.判令被告共同承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年12月8日，原告鄂兰兰与被告源野物业签订书面《商铺委托经营管理合同》，合同约定：“鄂兰兰将位于××县商铺出租给源野物业，租期为5年，源野物业向鄂兰兰支付租金的方式为按年支付，第一年租金按房屋价款的7％（第一年的租金已直接在房款中扣除，但并未从房价中扣除，鄂兰兰已支付约定的全部房款）、第二年按房屋价款的8％（20388元）、第三年按房屋价款的8％（20388元）、第四年按房屋价款的9％（22936元）、第五年按房屋价款的9％（22936元），如未按时支付，每延期一天鄂兰兰按应收款项的万分之一收取滞纳金，并约定源野物业逾期未支付的时间超过30个工作日视为违约，应按年度约定租金的30％作为违约金支付给鄂兰兰。”合同签订后，被告源野物业未支付第一年租金17839元、第三年租金20388元、第五年租金22936元，按合同约定被告源野物业应当在每年使用房屋后15个工作日内支付原告的收益，但被告源野物业违约未支付三年租金造成根本违约。原告现已通知被告源野物业解除与其签订的《商铺委托经营管理合同》并要求支付租金。在被告源野物业未支付原告收益的情况下，被告华联分公司作为商铺的实际经营使用者应代为清偿债务，但被告华联分公司至今未进行清偿。现在原告已经解除与被告源野物业管理有限公司所签订的《商铺委托经营管理合同》，被告华联分公司继续占有该商铺属于无权占有，应当返还原告房屋。   华联分公司、华联公司辩称：1.原告与源野公司签订的《商铺委托经营管理合同》不符合约定和法定的事由不得解除。2016年12月8日，原告从青海合盛房地产开发有限公司认购位于××县商铺，同日与源野物业签订《商铺委托经营管理合同》，将其认购的商铺委托给源野公司管理，按照合同约定收取收益，合同约定“存在因不可抗力致使本合同无法执行时或经甲乙双方同意的其他情况下，合同自动解除，委托期限内，甲方不得单方面解除本协议，否则，将承担给乙方代理的所有损失”。原告与源野公司对该约定均予以认可，故其诉求不能成立。2.原告主张的房屋租金和违约金不能成立，华联公司不承担任何责任。根据原告提供的《商铺委托经营管理合同》可知，原告与源野公司之间是委托管理法律关系，不是租赁法律关系，其主张租金不能成立，且在庭审过程中原告认为其主张的是2017年12月8日至2018年12月7日期间、2019年12月8日至2021年12月7日期间的收益。根据源野公司出事的收据可证明2017年12月8日至2018年12月7日期间的收益已支付。2019年12月8日至2021年12月7日期间收益，源野公司认可未支付，同意支付。2020年12月8日至2021年12月7日期间的收益，未到期不应支付。因源野公司不存在违约情形，其主张的违约金不成立。根据合同相对性原则，其应该向源野公司主张，由华联公司承担连带责任，既无事实根据亦无法律根据。另根据华联公司向法庭提交的（2019）青0122民初4144号民事判决书和会议纪要、督办通知、转账凭证等可证明，华联公司将房租已支付到2021年12月8日，华联公司不拖欠合盛公司租金。综上原告主张华联公司承担连带责任支付租金及违约金的诉求依法不能成立。3.原告要求华联公司返还房屋无事实根据和法律依据。理由是2015年7月3日，华联公司与合盛房地产开发有限公司签订租赁意向合同，同日向合盛公司支付定金100万元，2016年9月1日，华联公司与合盛公司签订《合盛盛世广场商铺租赁合同》，原告的认购合同以及托管合同均签订于2016年12月8日，华联公司的租赁合同在前，原告认购合同以及托管合同在后，根据买卖不破租赁的原则，原告应当继续履行华联公司与合盛公司签订的租赁合同，根据《民法典》第七百二十五条之规定，华联公司属于合法占有该商铺，原告要求返还商铺无事实和法律依据。   被告源野物业辩称：1.根据《商铺委托经营管理合同》第六条第三项约定：在委托期限内，甲方（原告）不得单方解除本协议，故不同意解除合同。2.第一年的收益在《商铺委托经营管理合同》第五条第二项中表明已在房款中扣除，第三年的收益金已经于2019年1月29日付清。第五年收益根据合同第五项未到约定支付期限，不应当支付。根据合同第九条第三项约定：乙方逾期超过30个工作日仍未支付甲方收益，则视为乙方违约，乙方应依本年度约定收益的30%作为违约金支付给甲方。答辩人未逾期支付，故不承担违约金。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交《商铺委托经营管理合同》复印件一份，拟证明该合同由原告与被告青海源野物业管理有限公司签订，源野公司违约的事实。2.原告提交《商品房买卖合同》一份，拟证明原告已足额支付房款并说明第一年的收益款未从房款中扣除的事实。3.原告提交与合盛公司签订的《商铺认购合同》一份，拟证明该房屋价款为254844元，原告全额支付房屋价款的事实。4.原告提交青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司与鄂兰兰丈夫赵占满之间的《补充协议》一份，拟证明开发商青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司售卖的房屋面积不足当时的平方，然后有退款的事实。三被告对以上证据的真实性与合法性均不持异议，对证据的证明方向均有异议。本院认为，上述4组证据可以证明商铺的交易价格、交易时间以及商铺委托经营管理的时间与委托经营管理合同解除的条件，但未有效证明第一年的收益款未从房款中扣除的事实，不能形成完整证据链，本院对该组证据的证明方向不予认可。5.原告提交《中国银行交易明细》一份，拟证明原告收到的租金的时间为2017年12月和2019年12月。经质证，被告对该证据的证明方向有异议。本院认为，该组证据可以证明原告分别于2017年12月21日与2019年1月29日收到20388元的事实，故对该证据的真实性合法性及证明方向予以认可。6.被告源野物业提供《收条》一份，拟证明原告鄂兰兰于2017年12月19日收到2017年12月至2018年12月7日期间的返租租金20388元的事实。原告对该证据的真实性予以认可，但对证明内容不予认可。本院认为，该证据与原告提供的《中国银行交易明细》相互印证，可以证明原告鄂兰兰于2017年12月19日收到2017年12月至2018年12月7日期间的返租租金20388元的事实。故本院对该组证据的证明内容予以认可。7.被告华联公司提供2015年7月3日华联公司与合盛公司签订的《商场意向租赁协议》及转账凭证各一份、2016年9月1日华联公司与合盛公司签订的《合盛盛世广场商铺租赁合同》一份、湟中法院做出（2019）青0122民初4141号《民事判决书》、《督办通知》和《会议纪要》及华联给湟中区建设局支付是的第四年的租金的《汇款凭证》，拟证明华联公司与合盛公司签订《合盛盛世广场商铺租赁合同》，不拖欠任何租金的事实，原告对该组证据的真实性合法性不持异议，但对证据的关联性持有异议。本院认为，该组证据已经形成完整的证据链条，足以证明华联公司不拖欠租金的事实，对该证据的证明内容予以确认。   本院经审理认定事实如下：2016年12月8日，原告鄂兰兰与青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司签订《认购合同》，双方约定：商铺单价为7231.67元，商铺总价为254844元，房屋买受人于2016年12月8日一次性支付全部房价的70%即178391元，于2017年3月31日前付清余款76453元。同日，原告鄂兰兰与被告青海源野物业签订《商铺委托经营管理合同》，合同第一条约定：鄂兰兰将位于××县商铺委托给被告，由被告进行经营并向原告支付经营收益。合同第三条约定：委托经经营期限为2016年12月8日至2021年12月7日。合同第五条约定：经营收益的支付方式为按年支付，每届满一年后十五个工作日内支付原告收益，并在支付方式中明确第一年收益已直接在房款中扣除。合同第九条约定：如逾期超过30个工作日仍未支付收益，则视为被告违约，原告依本年度约定收益的30%做违约金支付给原告。合同第十条约定：因不可抗力导致本合同无法执行时或者经甲乙双方同意的其他情况下可以解除合同。   另查明：1.2017年12月19日，原告鄂兰兰出具“收到2017年12月至2018年12月7日期间的返租租金20388元”的收条一张。2017年12月21日，青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司向原告鄂兰兰银行转账20388元。2019年1月29日，青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司向原告鄂兰兰再次银行转账20388元。2.青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司系案涉商铺的开发商，青海源野物业管理有限公司系该商铺的委托经营管理者，双方约定2016年至2018年的商铺收益由青海合盛房地产开发有限公司代为收取及发放。3.2016年9月1日，青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司与华联公司签订《合盛盛世广场商铺租赁合同》，合同约定将湟中县和平路152号合盛盛世广场项目负一层、一层、二层整层出租给华联公司，租赁期限为13年，2020年11月19日华联公司通过湟中建设局已支付2020年12月8日至2021年12月7日所有商铺的租金3400000元。   本院认为，原告鄂兰兰与源野物业签订的《商铺委托经营管理合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。关于原告要求解除合同的诉求，根据该合同解除的条款，并无证据证实解除的情形出现，合同应当继续履行，合同解除的是由不存在，故对此项请求本院不予支持。关于原告鄂兰兰的第二项诉讼请求，在庭审中，原告明确被告未支付2017年12月到2018年12月的收益20388元，被告源野物业提供《收条》及原告提供的《中国银行交易明细》证实原告在2017年12月19日已收到返租租金的事实。未支付2019年12月至2021年12月的收益22936元，因合同履行期未届满，尚未形成履行违约的事实，其要求不能成立，对此本院不予支持。未支付的2019年12月8日至2020年12月7日期间的收益22936元，支付时间已届满，被告源野物业应当按照合同约定支付收益并承担违约金6880元，对此诉求，本院予以采纳。本案中，根据合同相对性原则，被告华联公司并非《商铺委托经营管理合同》的签订者，且根据（2019）青0122民初4144号民事判决书、会议纪要、督办通知、转账凭证等证据证明，被告华联公司将涉案房租已支付至2021年12月8日，据此，对原告主张华联公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。关于原告鄂兰兰的第三项诉讼请求，2015年7月3日，华联公司与合盛房地产开发有限公司签订租赁意向合同，同日向合盛公司支付定金100万元，2016年9月1日，华联公司与合盛公司签订了《合盛盛世广场商铺租赁合同》，华联公司的租赁合同在前。2016年12月8日，原告鄂兰兰与青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司签订《认购合同》，原告认购合同在后，另原告至今未进行房屋登记，根据买卖不破租赁的原则，对原告要求返还商铺的主张，本院应不予支持。   综上所述，为平等地保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告青海源野物业管理有限公司给付原告鄂兰兰2019年12月8日至2020年12月7日止的商铺经营收益22936元及违约金6880元，合计29816元，该款项于本判决生效之日起十五日内支付。   二、驳回原告鄂兰兰的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1788元，减半收取计894元由被告青海源野物业管理有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 李瑞华     二〇二一年二月七日   法官助理 车秀贤   书记员 马小婷   附：本案所依据的法律条文：   《中华人民共和国民法典》   第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。   依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。   第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。   第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。