辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽12民终109号上诉人（原审被告）：姚萍，女，1983年9月7日出生，汉族，系华润集团雪花啤酒铁岭分公司人事事务，住所地辽宁省铁岭市银州区。委托诉讼代理人：王银伟（系上诉人丈夫），男，1984年3月24日出生，汉族，系华润集团怡宝饮料有限公司辽宁分公司销售经理。被上诉人（原审原告）：深圳市金地物业管理有限公司铁岭分公司，住所地辽宁省铁岭市银州区柴河街道柴河街**17-1。负责人：杜爽，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邹佳宏，系该公司员工。上诉人姚萍因与被上诉人深圳市金地物业管理有限公司铁岭分公司物业服务合同纠纷一案，不服铁岭市银州区人民法院（2020）辽1202民初1669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人姚萍的委托诉讼代理人王银伟、被上诉人深圳市金地物业管理有限公司铁岭分公司的委托诉讼代理人邹佳宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人姚萍上诉请求：1、撤销辽宁省铁岭市银州区人民法院（2020）辽1202民初1669号判决书；2、本案移送辽宁省铁岭市中级人民法院处理。事实与理由：1．物业公司私自拆除楼道门机械锁，有两次险些造成危险，一旦发生火灾，电路第一时间失效，人员无法用机械锁打开楼道门进行救援；2．物业公司私自在总电箱接电，电闸跳闸，造成多次楼道门电子锁停止工作，造成电量丢失（参照电业局电费收取明细表）；3．墙体有裂痕，在装修后物业公司对楼道墙体进行大白粉刷，只粉刷到4楼，应付了事；4．物业公司对养狗业主无任何宣导教育，有三只大狗经常不拴绳，把孩子吓到两次，找物业多次，物业只是道歉同情，无任何处理措施出台，极其不负责；园区卫生不合格，狗的粪便随处可见，经常可以踩上，有照片为证；5．物业公司控制供暖阀，在2018年10月29日开始供暖开阀时，物业公司给压过大，造成多层顶楼末端六楼近20家进水阀爆裂，我家也是其中遭遇水阀爆裂的，造成2500多元的损失，与物业公司沟通，物业公司答应处理，但到今天一直没有处理结果；6．购房时售楼人员承诺金城春田小区在27栋和28栋后有运动场所和假山水系，结果只有很小的水系，假山和运动场所没有按照预先承诺兑现，开发商金城集团私自更改园区建筑图纸（可以到铁岭市规划局查实图纸为证），金城集团与现在物业公司签署的所谓前期物业服务协议只是单方面签署的霸王条款，只维护开发商金城集团自己的利益，而且前期在2015年10月末交房时强迫业主一次性交付2年的物业服务费，不交2年物业费就不给进户钥匙，（要求支付提前预付一年的物业费利息2575.195元）没有任何公平可言，业主是园区的主人，非但没有享受到任何基本权益，而且受到的是开发商金城集团指使自己的人套用深圳金地物业大品牌影响力欺骗业主，现在物业公司并非深圳金地物业公司旗下单位，只是开发商自己组建的，而且所雇用人员素质及年龄非常不合格；7．园区使用不到5年，但一楼私自占地，甬路地砖被业主私自挖走，路面破破烂烂，物业公司却不作为，不管不问；8．楼道堆积杂物及危险的电动车在楼道充电（2019年铁岭市开原市发生一起楼道电瓶车充电爆炸，导致年轻母子伤亡），物业公司不管不问，只在春节期间进行形式化的入户门粘贴提醒，但实质没有采取任何措施改正，随时都有可能造成大的危险事件；9．物业公司不公布账目，物业费使用去向没有任何透明性，多层物业费在不使用电梯的前提下与高层物业费无任何区别，不公平；10．我们极力要求成立业主委员会，之后与物业公司公开公正公平商议物业公司对园区的管理！被上诉人深圳市金地物业管理有限公司铁岭分公司辩称，1．我方是进行维修，不是拆除，当时设备没电是打不开的，更换带卡扣的门锁。2．我们是给原来的二楼公共电箱，是属于我们物业公司的电箱，线接到岗亭，现在已经拆除了，现在已经不用了。3．墙体的粉刷与我方无关，应该是开发商管理。4．对养犬的进行宣传，有证据一会提交。5．我们在2015、2016年进行维修。2017年已经移交了给天信公司，不属于我方管理。6．开发商前期问题不属于我公司物业范围。7．甬路的地砖是我物业公司挖的，因为2021年4月份要绿化。8．对楼道堆积杂物进行提示。9．物业公司账目季度进行公告，前台有账目，公告栏里没有账目只是进行公示。10.成立业主委员会我方不参与。深圳市金地物业管理有限公司铁岭分公司向一审法院起诉称：1．请求贵院依法判决被告立即向原告交纳拖欠的物业费人民币2826元，违约金人民币5150.39元，共计人民币7976.39元。2．请求贵院依法判决被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告金地物业公司与铁岭金城集团房地产开发有限公司签订前期物业服务协议，约定由原告对小区物业进行管理和服务。被告姚萍系金城春田小区18-1-602室业主，房屋面积78.5平方米，双方签署了装修管理服务、业主手册等协议，并于2016年1月1日签收前期物业服务协议。该份前期物业管理服务协议中约定了物业服务范围、权利义务、收费标准及违约责任等。其中住宅物业费收费标准为1.5元/月/m2，未按时足额缴纳物业费用的，业主应按日交纳欠费总额的0.5‰的标准支付违约金。被告曾因无法进入住宅单元门及小区供热问题，自2018年1月1日开始拖欠物业费，截至2019年12月31日，被告已累计拖欠物业费2826元。一审法院认为：原告金地物业公司与铁岭金城集团房地产开发有限公司签订物业服务合同及原告与被告姚萍签署前期物业服务协议等入住文件，系自愿真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止和强制性规定，应为合法有效。原、被告双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告作为物业公司应严格按照合同标准保证服务质量，而被告作为业主应主动缴纳物业费以保障物业服务能够正常运转。关于原告主张的物业费，基于物业服务和物业费的公共性，原告作为物业公司对小区内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，为被告提供小区管理等种种日常服务，被告的相关主张不能成为其拒交物业费用的理由。关于原告主张的违约金，因被告并非无故拖欠物业费，而原告作为物业服务企业未充分听取业主反馈意见，未积极处理相应问题，被告以此进行救济和抗辩，不宜认定为违约行为，故对原告的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，法释［2009］8号《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告姚萍于本判决生效后10日内向原告深圳市金地物业管理有限公司铁岭分公司缴纳自2018年1月1日至2019年12月31日止的物业费2826元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告预交），减半收取25元，由被告姚萍负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、被上诉人提供清理消防通道的通知、联合消防局的通知。证明我方一直都在宣导，联合消防局进行执法。上诉人质证认为，虽然铁岭消防局在春节期间贴在进户单元门上，但是物业没有跟进，没有起到督促作用。经审查，该证据可以证实被上诉人张贴了通知，但欲证实其证明目的成立证据不足。二、被上诉人提供对天信换热站及管道维修进行上访后城乡建设局出具的材料，证明2017年我方已经移交供暖阀交给天信。上诉人质证认为，只是政府的文，是否交接我不清楚，没有体现春田的字样，不能证明交接。本院认为对于供暖阀是否移交问题，不属于本案的审理的范围。三、被上诉人提供春田物业服务中心季度报告，证明我方对账目进行了公示在朋友圈进行发布，在单元门进行张贴。上诉人质证认为朋友圈没有公告账号，我不认可，没有依据。账目应该有监管的。在上次开庭之后，被上诉人才张贴在大门附近，非常笼统。经审查，该份证据为复印件，形式上存在瑕疵，故对该证据的效力不予认定。四、被上诉人提供宠物便便箱的照片，宣导文明养犬的通知，证明我方对养犬进行管理。上诉人质证认为，没有有效管理，只是进行宣导。只是整几个箱子，画几只狗。本院认为，该证据可以证明被上诉人对养犬行为进行了管理，但无法证明管理的效果，故对该证据的真实性予以采信，对证明目的不予采信。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订前期物业服务合同后，上诉人接受了该物业的服务，双方当事人均有履行各自义务的责任。上诉人的上诉理由均构不成其拒交物业费的有效抗辩，原审法院判决上诉人应缴纳2018至2019年两年的物业费并无不当，但其应交数额应与被上诉人提供物业服务相匹配。物业服务收费，应当遵循合理、公开以及收费项目、标准与服务内容、质量相适应的原则。对于被上诉人主张的上诉人拖欠2018至2019两年的物业费，本院结合该小区的住宅类型及被上诉人提供的2018至2019年的物业服务情况，参照《铁岭市物业服务收费管理办法》规定，本院认为原审按双方签订的前期物业服务合同约定物业费的标准，判决上诉人给付物业费数额不当，应予以纠正，本院酌定上诉人给付被上诉人2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费2826元的70%即1978.20元。对上诉人主张的赔偿问题，因与本案不属于同一法律关系，上诉人可以另行诉讼。综上，上诉人姚萍的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽宁省铁岭市银州区人民法院（2020）辽1202民初1669号民事判决；二、上诉人姚萍于本判决生效后10日内向被上诉人深圳市金地物业管理有限公司铁岭分公司交纳从2018年1月1日至2019年12月31日止的物业费1978.20元；如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人姚萍负担。二审案件受理费50元，由被上诉人深圳市金地物业管理有限公司铁岭分公司负担。本判决为终审判决。审判长  裴好生审判员  张 杰审判员  李喜岩二〇二一年二月二十五日法官助理王铜书记员王兴旭