浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终4126号 上诉人（原审被告）：李秀华，男，1960年4月10日出生，汉族，住浙江省温岭市，现住浙江省丽水市青田县。 被上诉人（原审原告）：诸暨中青投文化产业有限公司,住所地浙江省诸暨市暨阳街道暨南路**，统一社会信用代码91330681313625757R。 法定代表人：潘献华，董事。 委托诉讼代理人：魏家鸣，浙江墨恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈殷杰，浙江墨恒律师事务所律师。 上诉人李秀华因与被上诉人诸暨中青投文化产业有限公司（以下简称中青投公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2020）浙0681民初7400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭,经阅卷和询问当事人，决定不开庭审理。上诉人李秀华、被上诉人中青投公司之委托诉讼代理人陈殷杰到庭应询。本案现已审理终结。 李秀华上诉请求：依法改判一审判决中关于上诉人支付被上诉人购房款52万元的内容为上诉人已认可的支付被上诉人购房款银行按揭贷款40万元。事实和理由：一审法院认定事实和适用法律均存在错误，具体体现在以下几个方面：一、本案的争议焦点之一系上诉人和被上诉人之间约定的购房款是116万元还是104万元。虽然上诉人本人2018年9月10日在《梦想小城商品房定购书》上已经签字，但该定购书并没有被上诉人的盖章，根据定购书条款中的第11条“本定购书一式叁份，在买受方交付定金并经双方签字(盖章)后生效”，被上诉人作为公司，应盖章或者特别授权他人签字才能使该定购书生效，但仅有赵敏、楼其东、寿秀玲三人的签字，而该三人既不是被上诉人的法定代表人，亦没有取得被上诉人一方的授权进行签约;相反，根据一审程序中2020年8月24日第二次庭审录像，被上诉人于12：01分至13：00分所陈述，该定购书中并没有被上诉人方的任何签字或者盖章，其中的签字人员均非被上诉人员工，被上诉人称订购书中签字的三个自然人楼其东、寿秀玲、赵敏均为诸暨万佳商业管理有限公司（以下简称万佳公司）员工(上诉人一直认为该三人系被上诉人的员工)，因此该定购书对于上诉人不产生约束力。即使上述三人能够代表被上诉人一方订立合同，但合同中房屋的总价有两个：一个是1344074元，一个是116万元，而双方于2018年11月20日签订的《浙江省商品房买卖合同》第五条约定的房屋总价款是104万元，从时间以及签字盖章上来看，《浙江省商品房买卖合同》经过被上诉人盖章确认，也有上诉人的签字，该合同合法成立并生效，且签订的时间远远晚于定购书的时间，所以后面这份合同确定的房屋总价款104万元为双方最终确定的合同价款。二、本案争议焦点之二系上诉人已经支付给被上诉人的款项是64万元还是52万元。被上诉人对于已经收到上诉人的52万元没有争议，有争议的款项是上诉人在被上诉人处通过POS机刷卡刷了12万元到底是否属于支付给被上诉人的款项。2018年11月20日上诉人和被上诉人双方签订《浙江省商品房买卖合同》当天，上诉人通过被上诉人提供的POS机进行刷卡支付，被上诉人让上诉人3分钟之内先后分三次完成转账24万元，这24万元包含了上述争议的12万元。事后上诉人得知该争议的12万元款项转入了万佳公司的账户，但首先上诉人始终都没有听过万佳公司，也没接触过这家公司的工作人员，更没有理由付款给这家公司。综合判断分析付款的时间、地点以及事件：时间是在支付房屋款项的3分钟内，地点是被上诉人的营业场所，事件是被上诉人的员工提供POS机刷卡，因此这笔款项应当视为支付给被上诉人。另外一审法院一直没有向万佳公司核实该笔12万元款项的性质，仅仅听了上诉人一方的解释就认定12万元系服务费，显然不合理。因为正常的商品房预售买卖，根本不存在所谓的服务费，而且金额还这么高，而售房服务费是开发商内部费用列支。本案实际情况是，上诉人买房的时候，与楼其东三人谈的是116万元，但不知道他们是中青投公司还是万佳公司的工作人员。后来上诉人得知同小区购房户购买价格为4000元/平方米多一点，上诉人又查到涉案房屋备案价为6000—7000元，故在签订正式合同时，被上诉人让价12万元，最终房价为104万元。楼其东还允诺314和313中间的卫生间顶空间可以先占有，多交的12万元按揭办好之后退还。最后，如果法院最终认定本案购房款系116万元，那么被上诉人可能存在偷税的嫌疑，否则被上诉人也不至于将款项刷卡打入无关的第三方，上诉人会通过各种途径争取自己的权益和国家的利益。综上，本案房屋的实际总价款为104万元，而上诉人已支付了64万元，故剩余房款应为40万元。一审法院认定错误，希望二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人中青投公司辩称，1.本案实际约定的购房款系116万元。根据双方签订的《梦想小城商品房定购书》，备注金额以116万元成交，2018年9月17日前付40万，首付余款24万元于2018年10月27日前付清。该份定购书系双方真实意思表示，且在《浙江省商品房买卖合同》签订之前上诉人已经依照定购书约定履行完毕约定的首付义务，故该份《梦想小城商品房定购书》已经实际履行，不存在是否生效的争议。上诉人支付的款项以及双方签订的《梦想小城商品房定购书》、《浙江省商品房买卖合同》可以完整反映房屋买卖的整体过程，已付首付款加上约定应向银行按揭贷款的金额总和为116万元。2.上诉人还应支付被上诉人52万元。《梦想小城商品房定购书》约定首付款为64万元，总额减去首付款的金额为应当向银行按揭的金额。而《浙江省商品房买卖合同》系在上诉人支付首付款余额的当日签订，上诉人对应按揭的余额系52万元应当知情。上诉人抗辩应支付的余款为40万元明显与事实相矛盾。3.上诉人已支付的64万元中支付万佳公司服务费的金额，系被上诉人与万佳公司内部关系，被上诉人未要求上诉人支付超过116万元以外的费用，未加重上诉人的合同义务。4.上诉人认为存在欺诈或者解除合同情形，应当另案起诉，不应在本案中一并处理。 中青投公司向一审法院起诉请求：一、判令被告支付购房款52万元；二、判令被告支付自2019年3月20日起至购房款付清日止按日支付贷款金额万分之五的违约金。诉讼过程中，原告放弃第二项诉讼请求。 一审法院认定事实：原告于2016年4月19日取得梦想小城商品房预售证。2018年9月10日，原告（出卖方）与被告（买受方）签订《梦想小城商品房定购书》一份，约定：1.定购房源2幢314号，建筑面积120.87㎡；2.定金在签订本定购书时，买受方支付定金五万元整；3.买受方于2018年10月27日前携相关证件及资料到本销售中心缴纳首期款或一次性付款，并签订正式合同；4.付款方式为银行按揭付款；5.备注总金额以116万元成交，2018年9月17日前付40万元，首付余款24万元于2018年10月27日前付清。定购书出卖方由赵敏签字，置业顾问楼其东签字，财务审核寿秀玲签字；被告在买受方处签字捺印。定购书签订当日，被告支付原告定金5万元，另被告于2018年9月15日支付原告35万元，以上合计40万元。2018年11月20日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：×××17）一份。合同第三条约定商品房基本情况，房屋坐落梦想小城2幢020314，用途商业，建筑面积120.87㎡。合同第五条约定计价方式为按建筑面积计算，总价104万元。合同第七条约定付款方式及期限为买受人于购房当日一次性支付总房款的50%计52万元，剩余总房款50%计52万元，收到原告通知15日内办理银行按揭；双方约定买受人缴纳的购房款存入出卖人在中信银行诸暨支行开立的商品房预售资金监管账户内，账户名称：诸暨中青投文化产业有限公司梦想小城，账户8110××××4474。合同第九条约定出卖人应在2019年1月1日前将符合条件的商品房交付买受人。合同附件八补充协议内容第二条第2项约定，若因买受人自身原因（如信用记录不良）而导致无法办理按揭手续，买受人必须在知晓或者应当知晓该信息后45日内以一次性付款的形式将剩余房款一次性付给出卖人；超过45日，出卖人有权解除合同，并由买受人向出卖人支付总房款百分之十五的违约金，若经出卖人同意继续履行合同的，由买受人自逾期之日起按日向出卖人支付贷款金额万分之五的违约金，至买受人实际付清全部款项之日止。合同签订当日被告支付给原告12万元，并支付至万佳公司12万元。另查明，原告方工作人员于2018年起催促被告提供办理按揭所需的资料，但最终未成功办理按揭。案涉商品房已经交付给被告。 一审法院认为，原、被告之间签订的《梦想小城商品房定购书》、《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规之禁止性规定，该院依法认定有效，当事人均应遵照执行。本案之争议焦点为被告尚应支付原告购房款金额的认定。原告主张被告尚欠原告购房款52万元，被告抗辩合同约定余款52万元办理按揭属实，但其认为实际未付余款为40万元。该院认为，原、被告签订的定购书明确约定以总房款116万元成交，在2018年9月17日前支付40万元，首付余款24万元在2018年10月27日前付清，而被告亦按照该定购协议于2018年9月17日前实际支付原告40万元，虽然剩余24万元晚于定购协议约定的日期支付，但支付日期为商品房买卖合同签订当日，故应认定原被告之间签订的定购协议已经实际履行。虽然商品房买卖合同约定的购房款金额104万元与定购协议约定不一致，但商品房买卖合同亦明确约定了付款方式，即购房当日一次性支付购房款的50%计52万元，剩余50%计52万元办理按揭，而从付款分析，被告在签订合同当日实际支付到约定的原告账号的购房款为12万元，即使其于该日支付到万佳公司的12万元计算在内，总金额亦为24万元，并不是商品房买卖合同约定的52万元，故对于原、被告之间的买卖合同，应将签订定购合同开始至商品房买卖合同签订作为一个整体来分析判断，而不能分割评价。原告向该院解释，实际案涉商品房原价为1344074元，通过销售公司销售，优惠后的价格加上服务费合计116万元成交，剩余104万元作为购房款，且被告在合同签订当日即支付万佳公司12万元服务费，符合案涉商品房买卖合同的客观实际。虽然被告也抗辩当时原告方人员承诺在52万元贷款办理下来之后，会返还其12万元，但其未能提供任何证据证实该主张。综上，综合原被告提供的证据及双方庭审陈述，该院认定被告尚应支付原告的购房款为52万元。关于办理银行按揭问题，从原告提供的聊天记录看，原告至少在2018年12月25日开始即催促被告提供办理按揭的相关资料，但至目前，按揭仍未办理。原告认为未能办理按揭系被告未能提供足额的银行流水所导致，被告认为其已退休，银行流水并非其人为所致。该院认为，虽然商品房买卖合同约定剩余52万元购房款办理银行按揭，但能否顺利办理银行按揭，尚需第三方即银行的审查，故能否顺利办理银行按揭贷款，并不确定，对该未能办理银行按揭贷款的风险，双方当事人均应予以预见。如能继续办理，双方可自行协商继续进行办理，但该院不宜直接判决继续办理银行按揭手续。原告变更后之诉请，符合法律规定，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条规定，判决：被告李秀华应支付原告中青投公司购房款52万元，款限判决生效之日起三十日内付清。 二审中，上诉人李秀华向本院提交：证据1.浙江省（诸暨市）基本养老保险历年参保证明一组，拟证明楼其东、寿秀玲系中青投公司工作人员，而非万佳公司的员工，故转到万佳公司的12万元应转回中青投公司作为购房款。被上诉人中青投公司质证认为，对真实性没有异议，但该两人的身份不影响《梦想小城商品房定购书》对房屋总价116万元的约定，因万佳公司参与梦想小城的销售工作，被上诉人同意承担万佳公司一部分销售人员的社保。 证据2.商品房预（销）售方案一份，拟证明梦想小城政府批准的预（销）售价是每平方米6000—7000元，而中青投公司挂牌价格为11120元/平方米，违反国家对房产价格监控的有关规定。被上诉人中青投公司质证认为，对真实性没有异议，住房价位表中还有12000—15000元/平方米和15000元/平方米以上的价位，且房屋销售过程中房价波动系正常市场现象，上诉人所购房屋总价是116万元还是104万元单价也无明显波动，是双方真实意思表示。 证据3.许培法、郭苗仙等业主的购房合同、收据、发票等材料一组，拟证明梦想小城楼盘在销售中价格混乱，故正式合同约定的104万元才是真实价格。被上诉人中青投公司质证认为，对真实性无异议，但与本案无关联性。 本院认证认为，被上诉人对证据1的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以认定；证据2、证据3与本案缺乏关联性，故本院对证据2、证据3均不予认定。 被上诉人中青投公司未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为案涉房屋价款是116万元还是104万元，上诉人剩余购房款为52万元还是40万元。本案中，上诉人与被上诉人在签订《梦想小城商品房定购书》中确定价款为116万元，此后又签订《浙江省商品房买卖合同》约定房屋总价为104万元，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。因上述买卖合同签订时间在后，故案涉房屋的价款可以认定为104万元。再分析上诉人的购房过程，上诉人与被上诉人在2018年9月10日签订的《梦想小城商品房定购书》中约定总金额116万元，2018年9月17日前付40万元，首付余款24万元于2018年10月27日前付清。后上诉人按照该定购协议于2018年9月17日前实际支付被上诉人40万元。上诉人与被上诉人在2018年11月20日又签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定总价104万元，买受人于购房当日一次性支付总房款的50%计52万元，剩余总房款50%计52万元。上诉人于签订《浙江省商品房买卖合同》当天通过POS机刷卡支付至被上诉人账户12万元。由此，上诉人截至2018年11月20日即购房当日共计支付总房款的50%计52万元，尚应支付被上诉人的剩余房款应为总房款50%计52万元。 至于上诉人于2018年11月20日支付至万佳公司的12万元款项的性质，上诉人主张该笔款项系由被上诉人工作人员通过POS机刷卡支付，其对于该笔款项汇入万佳公司的情况并不知情，故该12万元应认定为购房款。对此，本院认为，上诉人作为完全民事行为能力人，在签订购房合同时应当对合同标的、价款、付款方式等主要条款进行充分的了解。《浙江省商品房买卖合同》约定剩余房款为52万元，上诉人签字确认，现又主张剩余购房款为40万元，与该买卖合同约定的内容并不相符。对于该12万元，因目前尚无证据证明被上诉人与案外人万佳公司存在委托销售或其他关系且万佳公司在涉案房屋销售过程中提供了媒介服务，或者万佳公司与上诉人间存在服务协议应由上诉人支付该费用的事实，故一审法院认定该12万元为服务费，没有事实和法律依据，本院对此予以纠正；就该12万元款项，当事人可另行处理。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。一审判决对于上诉人在合同签订当日支付万佳公司12万元为服务费的认定不当，但不影响本案裁判结果。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费据实调整为2700元，由李秀华负担。 本判决为终审判决。 审判长 董 伟 审判员 傅芝兰 审判员 张百元 二〇二一年二月二日 书记员 余建维