江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终5419号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：无锡市夏明金属铸造厂，住所地无锡市锡山区东北塘街道大马巷村石新路。投资人：夏求芳，该厂厂长。委托诉讼代理人：朱建培、缪燕清，该厂员工。上诉人（原审被告）：夏求芳，女，1962年12月13日生，汉族，住无锡市梁溪区。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：无锡市锡山区东北塘街道大马巷村民委员会，住所地无锡市锡山区东北塘街道石新路旁。法定代表人：王峰，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：薛静、陈芊，江苏漫修律师事务所律师。上诉人无锡市夏明金属铸造厂（以下简称夏明铸造厂）、夏求芳因与被上诉人无锡市锡山区东北塘街道大马巷村民委员会（以下简称大马巷村委）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2020）苏0205民初1757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏明铸造厂、夏求芳上诉请求：发回重审或者撤销一审判决，依法改判。事实和理由：本案双方纠纷涉及拆迁问题。本案涉及其自建厂房650多平方米，但是大马巷村委起诉解除租赁合同仅涉及其自建厂房中的205.86平方米，对于剩余自建房产440多平方米一审法院未作处理，且未明确对其拆迁补偿。大马巷村委辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。夏明铸造厂、夏求芳上诉所称400多平方米的自建厂房，一审法院并未理涉，不属于本案的审理范围。关于其诉请要求夏明铸造厂、夏求芳返还的205平方米房屋和176.5平方米土地，双方之间的租赁事实有多份租赁合同证明，一审法院基于双方之间的租赁合同，判令确认解除租赁合同的事实并要求夏明铸造厂、夏求芳返还租赁房屋和土地应予维持。大马巷村委向一审法院起诉请求：1、判令夏明铸造厂、夏求芳立即从“老染厂”的厂房及土地上迁出，将租赁场所腾还给大马巷村委；2、判令夏明铸造厂、夏求芳支付2019年1月1日至12月31日的占有使用费28970元，以及2020年1月1日至实际迁出之日止的占有使用费，按每年28970元计算；3、判令夏明铸造厂、夏求芳支付违约金8691元（年租金28970元的30%）。夏明铸造厂向一审法院提出反诉请求：判令大马巷村委赔偿从2019年11月停电停水造成夏明铸造厂损失8万元。一审法院认定事实：一、合同订立情况。2008年3月7日，大马巷村委（甲方）与夏明铸造厂（乙方）签订租赁协议书，约定：1、乙方租用甲方坐落于原鑫达锁业的厂房1间205.86平方米，租金按每平方米80元计算，公摊面积计38平方米（宿舍），租金按每平方米40元计算，共计应上交甲方年房租金17988.80元。2、乙方租用甲方土地176.50平方米，土地租金按每平方米20元计算，共计应上交甲方年租金3530元。3、租赁期自2008年1月1日起至2008年12月31日止，共计1年，合同终止后，乙方的自建房归甲方所有。2009年4月1日，大马巷村委与夏明铸造厂续签了租赁协议书，租赁房屋和土地的面积、租金与2008年协议书一致，租赁期自2009年1月1日起至2009年12月31日止。第四条约定，合同终止后，乙方的自建房及装修设施归甲方所有。2010年至2017年，双方每年均续签租赁协议书。2018年3月24日，大马巷村委（甲方）与夏明铸造厂（乙方）签订租赁协议书，约定夏明铸造厂向大马巷村委租赁老染厂的土地面积176.5平方米，租金3883元，厂房面积205.86平方米，租金20586元，电力管理费4501元，合计租金28970元，租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止。第四条约定，租赁期间，乙方不得自行拆建、改建、违建房屋及搭建简易建筑，如确因生产经营需要，应向甲方提出书面申请，征得甲方的书面同意后，须按规定至有关部门办妥相应的规划、立项、建设等审批手续。否则，甲方有权立即解除本租赁合同并将新建、扩建或翻建建筑拆除或无偿收回。租赁期间，由乙方负责对房屋进行日常维护与保养，由此产生的相关费用由乙方承担。乙方应爱护并合理使用租赁标的物及装修、设施、设备。如乙方拒不维修保养的，甲方可代为维修保养，费用由乙方承担。如因乙方使用不当造成损坏的，乙方应负责立即修复或给予甲方经济赔偿。第五条第2款约定，乙方返还租赁标的物应当符合乙方正常使用房屋时的状态。属于乙方添加的可移动的设备、物品由乙方自行收回，约定返还该租赁标的物期限届满后2日内租赁标的物里如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。乙方固定装修部分和搭建的临时建筑无偿归甲方所有，甲方不对乙方进行补偿。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。第五条第3款约定，如发生政府拆迁、土地使用权依法回收等导致本合同终止的情形，乙方需无条件搬迁。搬迁时租赁标的物内乙方添加的可移动的设备、固定装修部分和搭建的临时建筑等按本合同第五条第2款的约定处理，乙方不得向甲方或相关政府部门主张赔偿等权利。第九条约定，违反合同的一方应向另一方按年租金的30%支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。二、租赁物权利情况。锡山区国土管理局对防蚀染整总厂、棉绒染色厂的土地颁发土地证，土地所有者和土地使用者均为大马巷村委，用途工业用地，使用权面积9246.7平方米。2002年3月4日的房产证载明所有权人为无锡市鑫达锁业有限公司，第7幢面积为1267.30平方米。2004年11月26日，一审法院（2004）锡法执字第2082、2083号民事裁定书，将无锡市鑫达锁业有限公司有产权证的4339.41平方米房屋及无产权证的493.56平方米二层宿舍楼抵偿给八士信用社。2007年8月，江苏锡州农村商业银行股份有限公司将上述房屋转让给大马巷村委。2020年9月28日，一审法院到夏明铸造厂现场勘验，查得205.86平方米房屋是进卷帘门有人字梁的5间房屋，西边是176.5平方米土地，土地上已经建了房屋，夏求芳认为土地面积有196平方米；在205.86平方米房屋和176.5平方米土地旁边还有夏求芳自建的房屋；夏求芳称大马巷村委同意建造的，没有审批是大马巷村委失职。三、合同履行情况。夏明铸造厂已经付清截至2018年12月31日的租金，2019年1月1日起的租金没有支付。2019年8月22日，大马巷村委委托江苏漫修律师事务所向夏明铸造厂发出律师函，要求夏明铸造厂与大马巷村委办理交接手续，并按租金的双倍支付占有使用费，否则大马巷村委有权采取停电停水措施。夏求芳于2019年8月23日签收了快递。2019年10月22日，无锡市房屋安全鉴定中心锡房鉴字(AQ2019)第225号无锡市房屋安全鉴定书，认定大马巷村委的房屋危险性等级为C级，即部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房，建议及时采取解危措施，保障住用安全。2019年10月15日，大马巷村委向夏明铸造厂送达了搬离告知书。2019年12月6日，大马巷村委再次向夏明铸造厂送达通知，要求夏明铸造厂于2019年12月11日前搬离，逾期不搬的，将由各职能部门上门强制搬离。夏求芳在回执单上签上“一切按照法律来，非法停电停水”。四、有关反诉的情况。夏求芳举证了大马巷村委于2019年10月6日发给夏明铸造厂的通知，通知内容为大马巷村委将对租用厂房采取停电停措施，请人员尽快搬离。东北塘派出所于2020年7月8日出具的出警记录载明：2019年12月7日东北塘派出所接报警后前往现场处置，夏求芳称厂内没有电没有水，拆迁的人把水电断了，民警告知其联系政府相关职能部门处理。夏求芳举证了录音，大马巷村委原书记阚巍表示，在2019年4月30日前签订拆迁协议了，房屋租金村委只收到4月30日，房屋可以在10月30日前腾空，给予半年的腾空时间。夏明铸造厂主张损失8万元，提供的证据为未收到客户的应收款明细账，有上海辉业3580元，正大实业23314.50元，上海耀靖实来127261元，温岭市超越真空泵业有限公司300元，宜兴过滤公司25439.80元，正阻电力12896.09元，上海飞鼎真空设备有限公司55474元，上海与龙4900元，上海九信机电设备制造有限公司114801.24元。上述事实，有租赁合同、土地证、房产证、民事裁定书、转让协议、律师函、无锡市房屋安全鉴定书、通知书、照片、出警记录、录音、应收账款明细账、庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为，大马巷村委出租的厂房205.86平方米有房产证，土地176.50平方米有建设用地土地证，故一审法院认定大马巷村委与夏明铸造厂之间达成的2008年至2018年各租赁合同合法有效。2019年双方未签订书面租赁合同，双方之间形成不定期租赁合同，双方均可以随时解除合同。合同到期后，大马巷村委已通知夏明铸造厂解除租赁合同，并要求夏明铸造厂搬离租赁场所，故一审法院确认大马巷村委与夏明铸造厂之间的租赁合同已解除，夏明铸造厂应搬离租赁场所。在租赁合同的205.86平方米房屋和176.50平方米土地之外，夏明铸造厂自建的厂房不在本案审理范围内，本案不予理涉。本案一审的争议焦点：一、176.50平方米土地上夏明铸造厂自建的房屋如何处理；二、夏明铸造厂是否应该支付占有使用费及计算标准；三、大马巷村委请求的违约金是否应予支持及计算标准如何认定；四、夏明铸造厂主张的损失是否成立。关于争议焦点一，租赁合同约定了夏明铸造厂搭建的临时建筑物在租赁期限届满后归大马巷村委所有，临时建筑物是2008年就建造了，多份租赁合同均约定夏明铸造厂自建建筑物归出租人大马巷村委所有，2018年12月31日租赁合同到期后，176.50平方米土地上夏明铸造厂搭建的建筑物未经有关部门审批，该部分房屋应归大马巷村委处理，由大马巷村委与政府相关部门联系按规定处理。关于争议焦点二，夏明铸造厂占有了租赁物，应当向大马巷村委支付占有使用费。但是，大马巷村委已对夏明铸造厂采取了停电停水措施，致夏明铸造厂无法正常使用租赁物，故一审法院酌定占有使用费应当参照原租金标准减半收取。大马巷村委原书记阚巍承诺当事人在2019年4月30日前签订拆迁协议就可以减免部分租金，现夏明铸造厂未与政府相关部门签订拆迁协议，减免租金的前提条件未成就，阚巍书记减免租金的承诺不发生效力，夏明铸造厂应当支付占有使用费。关于争议焦点三，本案纠纷是由拆迁引发的，在拆迁补偿未达成协议的情况下，夏明铸造厂不支付租金，大马巷村委采取了停电停水措施，双方均有违约行为，对于大马巷村委要求夏明铸造厂支付违约金8691元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于争议焦点四，夏明铸造厂对客户的应收款可以通过合法手段进行催讨，未收回的应收款不能作为租赁合同损失依据向大马巷村委主张。夏明铸造厂未能举证因停电停水造成损失的证据，应承担举证不能的不利法律后果。夏明铸造厂主张的损失8万元不成立，对于夏明铸造厂要求大马巷村委赔偿损失8万元的反诉请求，一审法院不予支持。另外，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、夏明铸造厂应于判决发生法律效力后10日内迁出租赁场所，向大马巷村委返还房屋205.86平方米和土地176.5平方米；二、夏明铸造厂应于判决发生法律效力后10日内向大马巷村委支付2019年1月1日至12月31日的占有使用费14485元，以及2020年1月1日至实际迁出之日按每年14485元计算的占有使用费；三、如夏明铸造厂财产不足以清偿债务的，则投资人夏求芳应当以其个人的其他财产予以清偿；四、驳回大马巷村委在本案中的其他本诉请求；五、驳回夏明铸造厂在本案中的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费742元，反诉案件受理费1260元，合计诉讼费2002元，由大马巷村委负担371元，夏明铸造厂负担1631元，其中大马巷村委预交742元，夏明铸造厂预交1260元。二审经审理，对一审查明的事实予以确认。本案二审的争议焦点：夏明铸造厂、夏求芳所称其另行自建的440多平方米房屋如何处理。本院认为，夏明铸造厂、夏求芳所称其另行自建的440多平方米房屋系在案涉租赁合同之外，不在本案一审的审理范围内，一审法院对此未予理涉并无不当。双方关于该部分房屋的争议，应当另行处理，夏明铸造厂、夏求芳就该问题提起上诉，请求本院进行审理的意见于法无据。综上，夏明铸造厂、夏求芳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2002元（夏明铸造厂、夏求芳已预交），由夏明铸造厂、夏求芳负担。本判决为终审判决。审判长 沈 君审判员 贾建中审判员 陈迪金二〇二一年二月二十日书记员 陈 洋