山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁04民终197号上诉人（原审被告）：滕州市东方中石房地产开发有限公司，住所地山东省滕州市善国北路**，统一社会信用代码：9137048177208796XH。法定代表人：孙彦强，执行董事。委托诉讼代理人：王延峰、王长东，山东荆河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孔德伟，男，1976年9月21日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：宗琳琳，山东真谛律师事务所律师。上诉人滕州市东方中石房地产开发有限公司（以下简称东方公司）因与被上诉人孔德伟商品房销售合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2020）鲁0481民初6197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东方公司上诉请求：1.撤销原判，依法发回重审或改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院认定事实不清，错误地将案涉违约金认定为继续性债权。原审法院在已经查明本案《商品房买卖合同》中并未对出卖人就办理产权证的期限及逾期办证的违约责任作出约定，也已认定上诉人与被上诉人没有形成采用以日或月为单位计算逾期办证违约金合意的事实，即没有将违约金约定为继续性债权。而本案当事人双方在没有约定逾期办证违约责任的情况下，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的出卖人应承担逾期办证违约责任的时点，买受人可在该时点向出卖人主张逾期办证违约责任，很明显该时点已经确定，相应的该违约金应为一时性债权的逾期办证违约金，但原审法院却违背该事实，错误地认定本案违约金为继续性债权。2.原审法院适用法律错误。本案被上诉人的诉讼请求已过诉讼时效，依法不予支持被上诉人的诉请，判决被上诉人承担三年的逾期违约责任缺少法律与事实依据。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第1款明确了买受人请求出卖人支付逾期办证违约金，有约定的，从其约定；无约定的，以法律规定的办理房屋所有权期限届满之次日作为起算点。而依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，不论是按照房屋交付使用之日起90日的次日，还是按照合同订立之日起90日的次日，计算案涉房屋逾期办证违约金的起算点，被上诉人的诉求请求均已超过了二年的诉讼时效。原审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于普通诉讼时效的规定，第一百九十四条关于诉讼时效中止的规定，第一百九十五条关于诉讼时效重新计算的规定，认定被上诉人的诉讼时效未超三年时效，明显存在适用法律错误。本案仍应依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，适用《民法通则》第一百三十五条规定的二年诉讼时效。原审法院已经认定案涉合同并未对出卖人办理产权证的期限及逾期办证的违约责任作出约定，所以并不存在履行合同约定的义务一说。而被上诉人诉请的系逾期办证违约金，原审法院判决的也系违约金，但原审法院适用合同法关于损失赔偿额的规定作出该判决，明显存在适用法律错误。孔德伟辩称，一、原审法院认定事实清楚，案涉违约金为继续性债权。合同中未对上诉人办理产权登记期限及逾期办证违约责任作出约定。因房屋所有权变动系采用登记生效主义，上诉人作为房屋出卖人不仅要履行交付房屋的义务，更要履行为被上诉人在法律规定的期限内办理不动产权属证书的义务。且依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的自合同订立之日起90日承担逾期办证违约责任，即上诉人自2010年1月24日签订合同之日起90天内有义务将房屋权属证书办理完毕，但自合同签订之日起至今上诉人一直没有为被上诉人办理房屋权属证书，且一直处于持续违约状态，因此，请求上诉人支付违约金是按照房屋总价款的比例及日期累计计算且随违约时间增加而增加的继续性债权，而并非一时性债权。二、原审适用法律正确，一审判决上诉人承担3年的逾期办证违约责任适用法律正确。本案违约金是以每个个别的债权分别适用诉讼时效，虽然诉讼时效是两年，但在买受人于办证期限届满超过两年后主张违约金时由于逾期办证行为仍在继续，故对于起诉之日倒推两年的违约金也应当予以支持，且根据《中华人民共和国民法总则》及司法解释将债权请求权诉讼时效调整为三年，因此原审法院判决上诉人承担3年的逾期办证违约责任，适用法律正确。孔德伟向一审法院起诉请求：判令被告东方公司支付违约金37000元。一审法院认定事实：2009年11月9日，原告孔德伟（买受方，乙方）与被告东方公司（出售方，甲方）签订善国苑二期预售协议书1份，约定：乙方买受甲方开发建设的善国苑二期1号楼4单元608室，面积约为106㎡，单价为1740元/㎡，房款总计184440元。2010年1月24日，原告孔德伟（买受人）与被告东方公司（出卖人）签订商品房买卖合同1份，约定：出卖人将其开发建设的滕州市善南办事处城中村改造**工程的******商品房现房出卖给买受人，建筑面积111.32㎡，房款为190647.68元。该合同已于次日在滕州市房地产开发管理办公室登记备案，但该合同对出卖人办理产权登记的期限及逾期办证的违约责任未作约定。同日，原告孔德伟向被告东方公司交纳购房款60647.68元；同年2月25日，原告孔德伟以向滕州工行按揭贷款方式向被告东方公司交纳购房款130000元；被告东方公司给原告孔德伟开具收据2份。原告孔德伟于同年入住，但被告东方公司至今未给原告孔德伟开具售房发票并办理产权登记。庭审中，原告孔德伟提出了被告东方公司未开具发票逾期办证的违约责任处于持续状态，并未超过诉讼时效期间的主张；被告东方公司则抗辩原告孔德伟诉求的37000元逾期办证违约金属于请求权已超过诉讼时效期间且该项目系其按行政机关安排的城中村改造项目并非其主导的商品房开发项目，属于历史遗留问题，具有滞后性，应予驳回；同时还提出了开具发票属于税务行政机关的职责，不属于法院审理范围的抗辩。一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，包括商品房预售合同和商品房现售合同。商品房买卖合同的标的物为正在建设和已竣工的房屋，其中正在建设的房屋就是通常所说的期房、楼花，包括经依法获准尚未建造或者正在建造中的房屋；已竣工的房屋是已建成的房屋，包括经有关部门验收合格的房屋和尚未验收合格的房屋。本案被告东方公司作为具有房地产开发资质证书的房地产开发企业与原告孔德伟于2010年1月24日签订的商品房买卖合同，双方出于自愿，遵循等价有偿原则，经过平等协商，权利义务关系明确，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故为有效合同，受法律保护。作为当事人的原告孔德伟与被告东方公司均应当按照该合同的约定全面履行自己的义务。根据物权法的规定，我国房屋所有权的变动原则上采用登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，而且还应当承担转移标的物房屋的所有权并将售房发票交付给买受人、向买受人办理房屋所有权证书的义务。故被告东方公司抗辩开具购房发票属于税务行政机关的职责，不属于人民法院的受案范围，未有法律依据，一审法院不予采信。由于案涉商品房买卖合同的标的物为现房且该合同并未对出卖人办理产权证的期限及逾期办证的违约责任作出约定，因而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，作为出卖人的被告东方公司应当在与作为买受人的原告孔德伟自2010年1月24日签订商品房买卖合同之日起的90日内为原告孔德伟办理产权登记，但被告东方公司并未为之，因而构成逾期办证的违约责任，应以原告孔德伟已付购房款190647.68元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算向原告孔德伟支付逾期办证的违约金。由于中国人民银行已于2019年8月20日取消了贷款基准利率并授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），故贷款利息的基本标准应调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。诉讼时效是指权利人未在法定期间内行使权利而丧失请求人民法院依法保护其权利的法律制度。如前所述，案涉商品房买卖合同并未对逾期办证的违约责任作出约定，应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证的违约金，该违约金并非确定数额的一时性债权，而是按照一定的比例及日期累计计算且随违约时间增加而增加的继续权债权。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”之规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。请求支付逾期办证违约金作为一种债权请求权，应当适用2年的诉讼时效期间，买受人如果未在诉讼时效期间内行使权利，将丧失胜诉权。上述两种不同的违约金形式，在计算诉讼时效问题上的法律后果是不同的。在某个时点已经确定的属于一时性债权的逾期办证违约金，其诉讼时效应全部从约定或法定的办证期限届满时开始计算，超过2年则违约金全部丧失胜诉权。因为当事人在订立商品房买卖合同时对于合同内容已经知晓，出卖人一旦未在约定或法定的期限内履行合同约定的办证义务，买受人就知道或应当知道其权利受到了侵害。对于以日或月为单位累计计算，随着时间推移而增加的属于继续性债权的逾期办证违约金，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因为诉讼时效的起算以日或月为单位，可以把继续性债权分割成债权个体，每个债权个体本质上都是一个一时性债权，均适用2年的诉讼时效。虽然此种继续性债权的诉讼时效也是2年，但在买受人于办证期限届满超过2年后起诉主张违约金时，由于逾期办证的行为仍在继续，故对于自起诉之日倒推2年的违约金，一般仍应予以保护；但自起诉之日回溯超过2年的部分，应认定已超过诉讼时效期间。就本案而言，由于2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效期间为3年，作为出卖人的被告东方公司逾期办证的行为仍继续存在，根据2018年7月23日起施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，一审法院对原告孔德伟于2020年10月9日向一审法院提起诉讼之日倒推3年的逾期办证违约金予以支持；超过3年的部分，已超过诉讼时效期间丧失胜诉权，一审法院不予支持。故被告东方公司辩称原告孔德伟的诉求已超过诉讼时效期间，符合法律规定的部分，一审法院予以采信。原告孔德伟主张被告东方公司逾期办证的行为处于持续状态，与事实相符，一审法院予以采信。被告东方公司抗辩该项目系政府部门安排的城中村改造项目具有滞后性，因其系商品房买卖合同的出卖人，根据合同的相对性原则，不影响其对逾期办证违约责任的承担，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定可向第三人追偿。综上所述，原告孔德伟诉求被告东方公司支付逾期办证违约金37000元，未超过3年诉讼时效部分，一审法院予以支持。超过3年诉讼时效部分，不符合法律规定，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十四条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：被告滕州市东方中石房地产开发有限公司于判决生效后10日内以原告孔德伟已交购房款190647.68元为基数，自2017年10月9日起至2020年10月9日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算（逾期贷款的罚息利率按贷款利率的30%计算）向原告孔德伟支付逾期办证违约金，上限不超过37000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费726元，减半收取计363元，由被告滕州市东方中石房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案双方当事人订立的商品房买卖合同并未约定办理产权登记的期限及逾期办证违约金的相关事宜，但上诉人作为房地产开发商，负有协助被上诉人办理产权登记的义务，其中包括向被上诉人提供办理产权登记所需材料的义务。自本案房屋交付至今已逾十年之久，被上诉人一直未取得房屋权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项规定，上诉人自合同订立之日即2010年1月24日起90日后应当承担违约责任。因上诉人自该日起一直未履行协助被上诉人办理权属登记的义务，其违约行为一直在持续，一审法院将本案逾期办证违约金认定为持续性债权并无不当。基于上诉人违约行为的持续性，并结合《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，一审法院对本案逾期办证违约金起算点的认定符合法律规定，本院予以确认，上诉人主张被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效，没有依据，本院不予采信。综上所述，滕州市东方中石房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费726元，由上诉人滕州市东方中石房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 慧审判员 单 伟审判员 李 帅二〇二一年二月三日书记员 张晓宇