河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫96民终43号上诉人(原审被告)：杨元杰，男，1952年4月8日出生，住济源市。委托诉讼代理人：史长江，河南艳阳天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司济源分行，住所地：济源市宣化大街东段。法定代表人：朱艳蓉，该分行行长。委托诉讼代理人：李献忠、韩雨廷，该银行员工。上诉人杨元杰因与被上诉人中国工商银行股份有限公司济源分行（以下简称工商银行济源分行）房屋租赁合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2020）豫9001民初4142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨元杰上诉请求：依法改判驳回工商银行济源分行的诉讼请求，并判令工商银行济源分行继续履行合同，或将本案发回重审。事实和理由：双方因租赁合同引起纠纷，双方的租赁关系始于2000年，当初仅有临街楼房三层，空落落的后院一座，相应配套供电设施也不具备，市场也未形成，以上述外界环境为前提，双方即签订了承包租赁合同，此后的许多年间，一直在延续着这份最初的租赁关系，虽然在合同到期后或在合同履行过程中，不断的进行了一些局部调整，但合同之间的顺延关系应当予以确认。在双方发生纠纷之后，在处理与平衡当事人之间的利益问题之时，应当根据双方订立的全部合同内容来对案件进行综合评判，在2019年1月2日，双方订立续展租赁期的新合同之时，应当将此前双方订立的合同中关于租赁期间对租赁物的修缮，补偿等条款一并纳入权利义务的审查范围，而不应当孤立地进行理解。工商银行济源分行违反合同约定单方解除合同，应当承担违约责任。本案中当事人双方订立的合同（2019年1月2日）虽然在合同中约定了租赁期限的起止时间，但同时也约定“期限超过三年的，超过部分无效”，因此杨元杰有理由认为，这份合同是以一年为单位可以连续签订三年的合同。当事人双方同时在合同中明确约定了承租方的优先购买权和优先租赁权，也明确约定了解除条件及解除程序，而工商银行济源分行解除合同明显不符合合同约定。比如，对解除通知中提到的工行省行的文件没有提供，解除通知送达之时也没有对杨元杰的优先购买权及优先承租权作出任何说明，且合同中也没有约定单方可以根据上级文件解除合同。即便把合同期作一年理解，那么在一年期满之后，双方的租赁合同关系仍然属于不定期租赁，除原合同中约定的合同期限推定变动之外，其他合同条款仍然适用于杨元杰，工商银行济源分行解除合同应当根据约定，但实质上，工商银行济源分行却引用河南分行《关于加快清理处置闲置房产的通知》提出单方解除合同，这份通知是什么内容，在工商银行济源分行向杨元杰送达通知时并没有向杨元杰告知，直到诉讼期间，工商银行济源分行才向法院提供，因此，工商银行济源分行违约解除合同是本案事实，工商银行济源分行违约则应当承担与之相对应的违约责任。此前双方之间订立的与解约、赔偿有关的合同条款主要有：1、2000年9月20日协议书第一条，允许乙方在该地皮上修盖房屋13间，建筑物所有权归甲方。第七条，租赁期满，乙方继续租赁，同等条件下乙方优先租赁使用。2、2000年9月13日补充协议第三条房屋维修费前三年双方各半，后六年甲方承担60％，乙方承担40％。3、2019年1月2日的二份协议第九条（二）返还，租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，……甲方应当结清各自应当承担的费用。第二款对乙方装饰、装修部分，具体的处理方法为（囗乙方恢复原状／乙方向甲方支付恢复原状所需费用／□乙方放弃收回／□归甲方所有）。此处双方未有备选框中框选。4、第十三条，违约责任（二）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方财产损失的，甲方应承担赔偿责任。根据上述约定，可以说明：1、乙方所建房屋东西二个市场共计24间，建筑面积704平方米，所有权虽然归甲方，但是乙方却是以优先购买权和优先承租权为保障的权利，如果无理由剥夺租赁方的优先权，则违约方应当赔偿租赁方24间房屋的损失。2、房屋维修费用早在2000年9月13日补充协议中就约定前三年双方各半，后六年甲方承担60％，乙方承担40％，在此后2019年1月2日协议中再次明确：“甲方应当结清各自应当承担的费用”。但一审审理后却认为该项损失不应当得到支持（见一审判决第七页倒数第九行），明显不符合实际情况。3、装饰装修费用工商银行济源分行应当给予补偿；本合同为租赁合同，租赁合同的特点即承租赁方必须装饰装修之后才能使用，且这部分费用应当在租赁期间内按实际使用年度进行成本均摊，本案中，双方在2019年1月2日所订的合同期是一年，试问哪家的承租人在缺乏无后期租赁权保障的前提下，敢于投入大量的装修资金。而本案中的优先承租权及优先购买权即属于承租方的“装修保障权利”，在工商银行济源分行单方强制解除合同的前提下，装修部分如不进行适当补偿，则显失公平。在双方履行合同中，杨元杰在房屋维修时去工商银行济源分行处找办公室主任和分管行长，答复称维修费需要专项资金，请示省行批复后才可以支出，支出程序比较复杂，而后提出了等到不让用房的时候再算总账，这是维修费从2000年至今没有结清的主要原因。上诉状中提到的“甲方应当结清各自应当承担的费用”指的是房屋维修费。4、本案中还涉及到一个同步履行的问题；本案在杨元杰答辩的过程中即提出，要求工商银行济源分行承担相应的损失（详见一审反诉状，答辩状），本案杨元杰的反诉请求与本诉之间是基于同一法律关系产生的必要的共同诉讼，故二者之间不可分割，一审将杨元杰的反诉请求与本诉割裂开，在本质上违反了当事人在合同中约定的履约次序，不符合诉讼程序法的规定。5、本案案涉第三人，应当追加严恩楚参加诉讼；本案中涉及到经工商银行济源分行同意的转租，这个转租合同涉及到的场所前半部分是工行的门面房，后半部分是工行租赁给杨元杰的院地（改造后与前半部分门面房已连成一体，在结构与功能上不可分割），由于杨元杰同样提到装饰装修赔偿事项，其与本案的处理结果具有直接的利害关系，应当追加，也必须追加为共同被告。杨元杰认为一审程序违法，把必要的共同诉讼强制分开进行审理，不符合民诉法的规定，未按法定程序追加第三人参加诉讼。在事实认定上将当事人前后合同关系割裂开来，同时在作出判决之时未能考虑租赁合同本身的特点，最终致认定事实错误。6、疫情期间按照国务院相关规定，租金应当减免三个月，而一审认定的是两个月；工商银行济源分行违反合同约定，强制解除合同的行为是违约行为，其在承租房屋周围张贴告示，这种解除合同的送达方式客观上影响合同的稳定性，造成客户流失，故一审仍然参照2019年的租赁费标准计算后期的房屋租赁损失是不合适的。工商银行济源分行辩称，1、杨元杰所述国家政策三个月的请求，若属实，工商银行济源分行愿意减免杨元杰三个月的租金；2、对房屋维修费用，该约定是之前合同中的约定，与本案2019年1月1日签订的合同无关，之前的合同以最新的合同替代，已经作废，故因最新合同对房屋维修费没有约定，应按照最高院关于房屋装饰装修部分相关解释，由杨元杰自己承担；3、关于工商银行济源分行张贴告示的行为，事实上工商银行济源分行于2019年7、8月份张贴的告知，杨元杰所述的客户流失是在2019年10月之后才搬走，若真是受到告示的影响，则客户最迟应该在9月底之前搬走，而非10月，故客户的流失并非因为工商银行济源分行张贴的告示导致；4、关于上诉状提到的合同约定的期限超过三年，超过部分无效，该条款在工商银行济源分行与杨元杰之前签订的合同中均有提到，若是该条款是杨元杰理解的那样，工商银行济源分行就不需要再与杨元杰签订新的合同，工商银行济源分行认为应当以合同约定的期限为准；5、关于优先购买权与优先租赁权，在一审中工商银行济源分行已经明确表示，之后工商银行济源分行若有租赁或者出售的需求，会告知杨元杰，故并不影响杨元杰的优先购买权与优先租赁权；6、关于合同的解除，工商银行济源分行在合同到期前已经以通知的形式告知杨元杰到期及时搬走，对通知的内容杨元杰是知情的，以签字为准，通知中提到的工商银行省行的通知的依据，因为此文件是涉密文件，工商银行济源分行没必要向杨元杰提供，该文件内容工商银行济源分行在给杨元杰送达通知时已经表示，杨元杰是知情的，工商银行济源分行在合同到期前送达的两份通知也仅仅是通知，并非杨元杰所述的解除合同；7、对房屋装饰装修部分，合同中没有明确约定，但装饰装修是杨元杰为了满足己方需要而进行的，工商银行济源分行并没有因此获得相关利益，故在合同期满后装饰装修部分予以补偿的要求，工商银行济源分行不予认可；8、关于追加严恩楚为第三人的请求，严恩楚系杨元杰的次承租人，严恩楚与杨元杰之间签订的合同内容工商银行济源分行并不知情，若杨元杰与严恩楚之间有纠纷，应由其二人自行解决，与工商银行济源分行无关。工商银行济源分行向一审法院起诉请求：1、判令杨元杰立即腾退位于济源市××西××西侧三间54平方米的房屋（“2元风暴义乌小百货”店铺、“哒呤羊鞋会馆”店铺、“2元超市”店铺）、原大门通道一间35平方米（2元超市）以及原办公楼后院；2、判令杨元杰赔偿工商银行济源分行2020年1月至4月期间的租金损失即：房屋租金11000元和原办公楼后院53333元，共计64333元；自2020年5月1日以后按月租金16083元计算至实际腾退之日；3、本案诉讼费由工商银行济源分行承担。一审法院认定事实：2000年9月20日，工商银行济源分行（甲方）与杨元杰（乙方）签订一份协议书，载明：“……经双方充分协商达成协议如下：一、所有权属于甲方的西关分理处大门口以西大院地皮（面积为346㎡）使用租赁权给乙方做市场使用，允许乙方在该地皮上修盖房屋壹拾叁间，建筑物所有权归甲方。二、租赁期壹拾年（2000年10月1日—2010年9月30日），前三年（2000年10月1日—2003年9月30日），每年租金叁万元，后柒年（2003年9月30日—2010年9月30日）甲方按13间房租总收入的60％收取租金，乙方按40％收取租金。三、甲方负责提供2间门面房作为市场通道，考虑行人出入等因素影响，其通道按门面房租金的七分之五收取乙方房租。四、租金逐年交纳，每年到期前十天内一次性交纳下年租金。五、甲方允许乙方使用水电，但乙方须按月交纳水电费用，否则甲方有权终止协议或对乙方处以100元以上500元以下的罚款。六、因城市改造或者自然灾害造成的损失，甲乙双方互不补充，同时终止该协议。七、租赁期满乙方若继续租赁，同等条件下乙方优先租赁使用。八、合同履行中，双方如有违约、侵权行为给另一方造成经济损失的，应赔偿一切经济损失（按照年租金的30％计损）。……协议从2000年10月1日开始生效。”2000年11月29日，工商银行济源分行（甲方）与杨元杰（乙方）签订一份协议书，载明：“……经双方充分协商达成协议如下：一、所有权属于甲方的西关分理处大门口以东大院地皮使用租赁权给乙方做市场使用，允许乙方在该地皮上修盖房屋壹拾叁间，建筑物所有权归甲方。二、租赁期壹拾年（2001年2月1日—2011年1月31日），前三年（2001年2月1日—2003年1月31日），每年租金97000元，后柒年（2003年2月1日—2011年1月31日）甲方按房租总收入的60％收取租金，乙方按40％收取租金。三、甲方负责提供1间门面房作为市场通道，考虑行人出入等因素影响，其通道按门面房租金的二分之一收取乙方房租。第一年甲方不收租金，第二年开始收取租金。四、租金逐年交纳，每年到期前十天内一次性交纳下年租金。……六、因自然灾害造成的损失，甲、乙双方互不补充，同时终止该协议。因城市改造，造成的损失，按如下标准执行……七、租赁期满乙方若继续租赁，同等条件下乙方优先租赁使用。八、合同履行中，双方如有违约、侵权行为给另一方造成经济损失的，应赔偿一切经济损失（按照年租金的30％计损）。……协议从2001年2月1日开始生效。”2001年8月7日，工商银行济源分行（甲方）与杨元杰（乙方）又签订一份补充协议，约定“乙方租用甲方西关分理处后院所建市场因天气炎热，用户反映，乙方经甲方同意，加盖遮阳蓬，所需建设和一切维修费用由乙方承担，原合同到期后，如乙方继续租用市场，一切维修等费用仍由乙方承担，如乙方不再租用市场，不再使用该遮阳蓬，按照市场评估价格处理给甲方。”2002年9月13日，工商银行济源分行、杨元杰签订一份西关分理处东市场有关补充协议，根据双方2000年11月29日签订协议，经协商对原协议又做了调整补充，将市场租赁期改为九年，自2002年9月15日—2011年9月14日，同时对租金收取比例也重新予以约定。上述合同到期以后，关于房屋租赁的合同工商银行济源分行、杨元杰一年一签。2019年1月2日，就宣化中街工商银行济源分行西关分理处的房屋（双方称门面房）和原办公楼后院，工商银行济源分行（甲方）与杨元杰（乙方）分别签订了一份房屋租赁合同，约定：房屋用途为商铺，房屋租赁期自2019年1月1日至2019年12月31日，共计一年，租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，乙方添置的新物可由其自行收回。租赁期内甲方需提前收回该房屋的，应提前90日通知乙方，乙方需提前退租的，应提前90日通知甲方，其中房屋（即原大门通道处“2元超市”往西数原化妆品店铺门面房1间和“2元风暴义乌小百货”店铺门面房1间），使用面积36平方米，租金一年66000元；原办公楼后院租金一年160000元。原办公楼后院面积共计686平方米。后工商银行济源分行按照河南省分行《关于加快清理处置闲置房产的通知》要求，分别于2019年7月9日、2019年11月20日书面通知杨元杰房屋不再对外出租或续租，在2019年12月31日合同到期前将所租房屋抓紧安排腾退，杨元杰在通知单上签字确认。租赁期届满后，2020年3月底杨元杰将其租赁的原大门通道处“2元超市”西侧原名称为“千仞岗”店铺1间相通的后院房屋腾退，面积为110平方米。上述年租金66000元合同中的房屋，原化妆品店铺门面房1间杨元杰于2020年3月份腾退，工商银行济源分行认可该间店铺杨元杰2020年4月底交付钥匙，“2元风暴义乌小百货”店铺门面房1间工商银行济源分行称其于2020年7月下旬腾房，但尚未向工商银行济源分行未交付钥匙。现原大门通道处“2元超市”、“哒呤羊鞋会馆”店铺2间以及其他原办公楼后院房屋杨元杰未按协议约定以及通知的要求及时腾退，上述未腾退房屋杨元杰也未向工商银行济源分行继续交纳租金，仍在经营使用。一审法院认为，工商银行济源分行、杨元杰签订的房屋租赁合同，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同约定租赁期内工商银行济源分行如需提前收回房屋，应提前90日通知杨元杰，工商银行济源分行根据需要，已经提前近半年通知杨元杰合同到期后将不再出租或者续租，并通知杨元杰提前考虑腾退事宜，现合同到期后，杨元杰未向工商银行济源分行返还承租房屋，工商银行济源分行要求杨元杰腾退仍在使用的房屋，理由正当，法院予以支持。杨元杰逾期未退还房屋，其仍继续使用，工商银行济源分行有权要求杨元杰支付租金。依据双方合同中关于租金的约定，杨元杰应付租金计算如下：1、后院房屋杨元杰于2020年3月已腾退面积110平方米，所以后院租金自2020年1月至3月份按13333元／月计算，考虑疫情影响承租房屋无法经营的情况，酌定房屋租金减免2个月，为13333元；自2020年4月1日起后院租金，扣除按每平方米19.44元／月计算的杨元杰已经腾退110平方米房屋租金2138.4元，其余576平方米租金按11194.6元／月计算至实际腾退之日。2、年租金66000元合同中的房屋租金，原化妆品店铺门面房1间，租金为2750元／月，工商银行济源分行实际于2020年3月份腾退，故2020年1月至3月的租金计算1个月，为2750元，自2020年4月1日起按2750元／月支付租金至实际腾退之日；“2元风暴义乌小百货”店铺门面房1间工商银行济源分行实际于2020年7月下旬腾房，故2020年1月至7月的租金按2750元／月计算5个月为13750元，自2020年8月1日起按2750元／月支付租金至实际腾退之日。另外，关于杨元杰辩称其对租赁物进行修缮、改造以及在后院搭建遮阳蓬，工商银行济源分行应给予补偿问题，对房屋适当的修缮、改造一定程度上也是为方便杨元杰转租和经营，客观上也有利于杨元杰，而且杨元杰也没有提供证据证明其在修缮改造中支出的费用，故不予支持；双方2001年8月7日签订的补充协议约定对于杨元杰搭建的遮阳蓬，如杨元杰不再租用市场、不再使用，按照市场评估价格处理给工商银行济源分行，所以就该遮阳蓬补偿问题，双方可自行协商或者通过另行诉讼方式解决，本案中不予涉及。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：一、杨元杰于判决生效后二十日内腾退租用工商银行济源分行位于济水××××号的所有房屋（包括原大门通道“2元超市”店铺、“哒呤羊鞋会馆”店铺以及原办公楼后院房屋）；二、杨元杰于判决生效后十日内支付工商银行济源分行未腾退房屋租金，分别为：后院房屋2020年1月至3月租金13333元及按11194.6元／月自2020年4月1日起计算至实际腾退之日；原化妆品店铺门面房2020年1月至3月租金2750元及按2750元／月自2020年4月1日起至实际腾退之日；“2元风暴义乌小百货”店铺门面房2020年1月至7月租金13750元及按2750元／月自2020年8月1日起至实际腾退之日。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1408元，由杨元杰负担。本院二审期间，杨元杰向本院提供以下证据：1、关于免除承租户三个月租金的网络查阅截屏一份，证明疫情期间应当免除三个月的租金；2、2020年7月27日杨元杰拍摄的张贴通知的照片打印件一份，照片上提到到期不腾退交房，工商银行济源分行将采取措施，封门收房，这些不恰当的言论和做法影响租赁合同的稳定性，导致客户流失，租金参考2019年的租金明显不合理。工商银行济源分行的质证意见为：对证据1真实性有异议，证据1系杨元杰网络截图，国务院相关文件并未提供，工商银行济源分行认为是虚假的；对证据2真实性无异议，其他质证意见同答辩意见。关于租金参考2019年的意见，因为本案是2019年签订的合同引发的，故租金应参考2019年合同中的租金收取。工商银行济源分行未向本院提交新证据。本院认证意见为：对于证据1，因系网络截图，无其他证据印证，本院对该证据的证明效力不予认定；对于证据2，工商银行济源分行对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。本院经审理查明，工商银行济源分行与杨元杰共同确认：1、化妆品店铺，杨元杰于2020年3月31日腾退，并向工商银行济源分行交付了该房屋钥匙，该店铺租金计算到2020年3月；2、哒呤洋鞋店，杨元杰于2021年1月10日腾退，并向工商银行济源分行交付钥匙，该店铺租金计算到2020年12月；3、“2元风暴义乌小百货”店铺于2020年7月31日腾退，杨元杰于2020年12月向工商银行济源分行交付钥匙，该房屋租金，双方共同确认计算至2020年8月；4、后院左半部分，即361°店铺后半部分与原大门通道“2元超市”店铺，361°店铺房屋于2021年2月10日腾退并向工商银行济源分行交付钥匙，该部分租金，双方共同确认计算至2021年1月，原大门通道“2元超市”店铺至今未交付，该部分租金计算于实际腾退之日。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，第一，关于疫情期间应否免除三个月租金的问题。二审中，杨元杰提供了一份网络截图来证明疫情期间工商银行济源分行应免除其三个月租金，因该证据来源于网络，无其他证据相印证，无法证明杨元杰的主张。一审法院根据案件实际情况，并结合当地疫情期间的实际情况，酌定免除其两个月租金，并无不当。杨元杰的该项上诉理由不能成立，本院不予支持；第二、关于房屋维修费用是否应当支持的问题，首先，该费用在之前的合同中有约定，而从2011起，杨元杰与工商银行济源分行之间的房屋租赁合同一年一签，2011年之前的合同已经履行完毕，最后一年的合同即2019年的合同中并没有关于房屋维修费的约定；其次，即便如杨元杰所称，其与工商银行济源分行协商过房屋维修费的问题，但工商银行济源分行并不认可，杨元杰也未证据证明。故杨元杰的该项上诉理由不能成立，本院不予支持；第三、关于是否追加严恩楚为第三人的问题。因严恩楚系杨元杰的次承租人，严恩楚与杨元杰之间签订的合同内容工商银行济源分行并不知情，若杨元杰与严恩楚之间有纠纷，与本案无关，其二人可另行解决。第四、对房屋装饰装修部分，合同中没有明确约定，杨元杰也未在一审中提出反诉，故本院不予审理。第五、关于杨元杰租赁的房屋租金计算问题，本院审理期间，工商银行济源分行与杨元杰共同签字进行了确认，故杨元杰应支付的租金为：1、后院房屋2020年1月至3月租金为13333元；哒呤洋鞋店、361°店铺后半部分与原大门通道“2元超市”店铺2020年4-12月的租金为11194.6元×9个月，共计100751.4元；后院361°店铺后半部分与原大门通道“2元超市”店铺2021年1月的租金为11194.6÷2×1个月=5597.3元；因原大门通道“2元超市”店铺至今未腾退，故从2021年2月起以月租金2798.65元（5597.3元÷2）计算至实际腾退之日。2、原化妆品店铺的租金，因双方共同确认计算至2020年3月，故该店铺的租金按月租金2750元计算3个月，因疫情期间经营困难，酌情免除两个月租金，故该店铺2020年1-3月份租金为2750元；3、“2元风暴义乌小百货”店铺的租金，因双方共同确认计算至2020年8月，故该店铺租金为2750×（8个月-2个月）元=16500元。以上租金，除原大门通道“2元超市”店铺外，共计138931.7元。综上所述，杨元杰的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。但因本院审理期间，除原大门通道“2元超市”店铺至今未腾退外，其他房屋杨元杰均已腾退，且双方在二审期间对租金的计算期间进行了确认，故本院依据双方当事人共同确认的租金计算期间对杨元杰应付的租金予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济源市人民法院（2020）豫9001民初4142号民事判决；二、上诉人杨元杰于本判决生效后十日内腾退原大门通道“2元超市”店铺租用的房屋；三、上诉人杨元杰于本判决生效后十日内支付被上诉人中国工商银行股份有限公司济源分行2020年1月至2021年1月份（含1月份）的租金138931.7元；原大门通道“2元超市”店铺2021年2月份以后的租金以每月2798.65元的标准，从2021年2月份起计算至实际腾退之日。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1408元，由上诉人杨元杰负担。本判决为终审判决。审判长  黄秋坪审判员  邓 燕审判员  谢高锋二〇二一年二月二十四日书记员  丁冉冉