北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终2105号上诉人（原审被告）：郑坚文，女，1967年7月29日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郭经纬，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯成伟，北京大成律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：仟雪(北京)国际贸易有限公司,住所地北京市朝阳区雅宝里甲×号楼**。法定代表人：国雅丽，总经理。委托诉讼代理人：闫喜刚，北京市京师律师事务所律师。上诉人郑坚文因与被上诉人仟雪(北京)国际贸易有限公司（以下简称仟雪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初29664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑坚文上诉请求：撤销一审判决，改判驳回仟雪公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决郑坚文返还仟雪公司押金，认定事实及适用法律错误。1.仟雪公司主张返还押金不存在事实依据、法律依据，依法应予驳回。首先，根据《房屋租赁合同》第七条第4款、第6款约定，返还押金的成就条件是涉案房屋及相关设备完好。但2019年12月16日，郑坚文与仟雪公司签署交接单时，发现公共区域中电梯主板已经被人为取走，电梯已不能使用，中控室内楼宇监控系统及消防中控系统亦被严重破坏，仟雪公司仅承租涉案房屋的1-5层，郑坚文如需正常使用涉案房屋的六层并保证郑坚文人员及物品的相关安全，必须修复电梯及楼宇监控系统设备，故郑坚文自行委托厂家指定的公司进行修缮，所花费用亦有明细，但所破坏的有关消防中控系统，因其破坏严重，郑坚文暂未修缮，因此，仟雪公司要求返还押金的条件始终未能成就。其次，《补充合同（2018）》第三款明确约定，如仟雪公司逾期缴纳租金，郑坚文有权解除房屋租赁合同，已付的定金（押金）不予退还。从条款的表述来看，该约定含义有二：其一赋予郑坚文解除权，其二赋予郑坚文对押金适用定金罚则，如仟雪公司逾期缴纳租金，郑坚文既可选择适用解除权，也可适用定金罚则不予退还仟雪公司的押金，并非一审判决所理解的“因郑坚文未在合理期限内行使该解除权，故应排除该条款的适用”，一审法院适用法律错误，排除了郑坚文本应有的法定权利，对郑坚文明显不公。2.郑坚文有权行使法定抵销权，要求仟雪公司所缴纳的押金用以抵扣房屋占用费。郑坚文并未收回案涉房屋，生效判决明确仟雪公司将房屋腾空并交还郑坚文，但截至今日涉案房屋的二层仍未收回，仟雪公司并未完全履行生效判决所确定的腾房义务，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，郑坚文有权要求仟雪公司按照租金标准支付郑坚文房屋占有使用费。根据合同法第九十九条的规定，无论是郑坚文主张的房屋占用费抑或是仟雪公司主张的押金，本质上均属于金钱债务，符合法定抵销权的构成要件，郑坚文在本案中主张押金抵扣房屋占用费，不仅符合法律规定，也有利于本案纠纷的一揽子解决。二、一审判决郑坚文给付仟雪公司保险费一万元，认定事实错误。1.仟雪公司已退保，要求郑坚文支付火灾险缺乏事实依据。根据中国平安财产保险的官方网站查询可知，仟雪公司所投保的2018年8月22日至2019年8月21日的财产险已退保，仟雪公司要求郑坚文支付在此期间的火灾险没有事实依据。2.仟雪公司投保时，已明知本案租赁合同已经解除，应自行承担相应费用。仟雪公司对双方租赁合同关系难以继续有明确预知，却未经郑坚文同意擅自投保，其目的并不在于使郑坚文成为被保险人，而是为拖延仟雪公司与郑坚文之间的民事诉讼，具有明显的主观恶意，应自行承担相应费用。一审法院认可仟雪公司自行承担第二次投保费用,却要求郑坚文承担第一次投保费用，自相矛盾。根据民法典985条规定，仟雪公司两次投保都是合同解除后自作主张的行为,应自行承担相应费用。仟雪公司辩称，同意一审判决，不同意郑坚文的上诉请求及事实理由。一审判决关于押金的认定正确。关于租金及利息部分，仟雪公司支付的租金远超郑坚文主张的占用费，一审法院要求另行主张，仟雪公司没有上诉。关于保险费，仟雪公司一直坚持继续履行合同，在生效判决之前交了两年的火灾险和房屋租金，认为合同不可能解除，一直在继续履行，郑坚文是受益方，应当返还保险费。仟雪公司向一审法院起诉请求：1.判令郑坚文返还仟雪公司租房押金180万元及利息（自2018年8月21日至实际付清之日按同期人民银行贷款利息计算）；2.判令郑坚文返还仟雪公司多支付的房屋租金1808219元及利息（自2018年8月21日至实际付清之日按同期人民银行贷款利息计算）和房屋租金220万元及利息（自2019年6月18日至实际付清之日按同期人民银行贷款利息计算）；3.判令郑坚文支付仟雪公司投保的火灾险2万元。一审法院认定事实：仟雪公司原名称为千雪（北京）国际贸易有限公司，2014年3月31日变更为现名称。2010年3月9日，郑坚文（甲方）与仟雪公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租北京市朝阳区雅宝里甲×号楼6层建筑，共2183.74平方米，乙方承租1-5层。承租期限为2010年6月18日至2030年6月17日；2010年6月18日至2012年6月17日期间，年租金180万元；2012年6月18日至2014年6月17日期间，年租金200万元；2014年6月18日至2020年6月17日期间，年租金220万元。乙方每年3月9日前向甲方支付下年度租金，2020年6月18日至2030年6月17日租金待定。乙方应对标的物投保（至少有火灾险），属于甲方财产范围的，包括但不限于建筑物及配套设施、设备等，保险受益人必须是甲方。乙方租期结束，退还给甲方房产时，必须保证建筑及设施、设备及乙方装修完备、完好，包括建筑物、水、电、暖、电梯完好（不包括正常损耗）。如发现有人为破坏现象，乙方应按原价赔偿。租赁标的物押金为180万元。2016年6月23日，郑坚文（甲方）、仟雪公司（乙方）及王某、张某、屯宝物业公司（担保人）签订《补充合同》，约定“2.在2016年7月前，乙方必须按原租房合同规定，足额投保雅宝里甲16号房产的火灾保险（保额不低于5000万元人民币），如在规定时间前不能完成该楼的火灾投保，甲方有权解除与乙方的原租房合同，乙方按原租房合同规定承担所有的违约责任。以后每年乙方必须如期按时足额投保雅宝里甲16号房产的火灾保险（保额不低于5000万元人民币），如乙方不能如期按时足额投保，甲方马上解除与乙方的原租赁合同，乙方按原租房合同规定承担所有的违约责任。3.乙方必须严格执行原合同和补充合同及承诺，如果乙方一旦发生违约，甲方即终止与乙方的租房合同，乙方按原租房合同规定承担所有的违约责任……5.担保人为本补充合同提供无限担保责任”。仟雪公司称因次承租人民生银行要求直接向郑坚文支付租金，郑坚文以扣押民生银行租金为由迫使仟雪公司及案外人签订《补充合同》。另查，仟雪公司于2017年7月21日投保2017年7月26日至2018年7月25日财产险。仟雪公司于2018年8月21日投保2018年8月22日至2019年8月21日财产险。郑坚文以房屋租赁合同纠纷为由起诉仟雪公司至北京市朝阳区人民法院，主张仟雪公司未依约投保保险构成根本违约，诉请要求解除双方签订的《房屋租赁合同》并要求仟雪公司腾退涉案房屋、支付租金及使用费。北京市朝阳区人民法院于2019年6月19日作出（2019）京0105民初26829号民事判决书判定：“一、原告郑坚文与被告仟雪（北京）国际贸易有限公司于2010年3月9日签订的《房屋租赁合同》、2016年6月23日签订的《补充合同》、2018年2月8日签订的《补充合同（2018）》均于2018年8月20日通知解除；二、被告仟雪（北京）国际贸易有限公司于本判决生效后十日内将位于北京市朝阳区雅宝里甲×号楼的房屋腾空并交还原告郑坚文；三、被告仟雪（北京）国际贸易有限公司于本判决生效后七日内支付原告郑坚文房屋占用费，其中2018年8月21日至2019年6月17日期间，按每年一百一十二万一千零九十八元五角的标准计算；2019年6月18日至实际腾退交还房屋之日，按照每日每平方米五元，共计1819.78平方米计算；四、被告北京屯宝物业管理有限公司、被告王某就上述第四项与被告仟雪（北京）国际贸易有限公司承担连带给付责任；五、驳回原告郑坚文的其他诉讼请求”。仟雪公司不服前述判决提起上诉，北京市第三中级人民法院于2019年9月9日作出（2019）京03民终10033号民事判决书判决“驳回上诉，维持原判”。庭审中，郑坚文提交江苏瑞迅电梯有限公司出具的《电梯修缮工程报价书》、《北京市电梯日常维护保养合同》欲证明仟雪公司未履行租赁合同中关于房屋返还条件的约定，其支付电梯维修费22800元和电梯养护费用，故押金退还条件尚未成就。庭审中，郑坚文提交《中国平安财产保险股份有限公司批单》欲证明仟雪公司在2018年8月21日投保的2018年8月22日至2019年8月21日财产险业已退保。仟雪公司提交保险单若干及通话录音，欲证明其在2018年8月21日交纳保费1万元为涉案房屋投保火灾险，对应保险期间为2018年8月22日至2019年8月21日止，后于2019年7月26日申请更换保单以变更保险期间为2018年7月25日至2019年8月21日，并补交保费1000元；2019年7月26日交纳保费1万元为涉案房屋投保火灾险，对应保险期间为2019年7月27日至2020年7月26日止。庭审中，仟雪公司提交《屯宝中心交接单》欲证明已经在2019年12月16日将涉案房屋交还郑坚文。郑坚文对于交接单的真实性认可，证明目的不认可，主张因二层次承租人拒绝腾退，仟雪公司尚未完成返还义务。《屯宝中心交接单》记载电梯：1把（损坏），涉案房屋的所有钥匙交接完毕（备注：消防步梯门钥匙、七楼（楼顶）钥匙未交接）。依仟雪公司申请，法院调取（2019）京0105民初26829号民事案件执行笔录，2019年12月11日笔录中原告方代表王某表示房屋占用费应截止至2019年11月18日，被告代表表示使用费需要支付，但可以协商，双方约定2012年12月16日进行钥匙交接。经询，仟雪公司主张根据一事不再理原则，占用费法院已经处理，本案只处理押金、租金，不应再处理占有使用费的问题，如果本案到执行阶段，可以由两案的执行法官进行结算。郑坚文认可在2019年6月15日收到仟雪公司支付的租金220万元，但主张前述款项应抵扣生效判决确认的房屋占用费。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。仟雪公司与郑坚文签订的《房屋租赁合同》、《补充合同》及《补充合同（2018）》真实有效，已经生效判决确认前述协议均于2018年8月20日解除。关于仟雪公司主张返还押金的诉讼请求，现仟雪公司已将其可控制的房屋全部交还郑坚文，虽然因为次承租人原因承租房屋未能完全腾退，但仟雪公司已尽到协助义务，故郑坚文应返还押金。需要说明的是，根据《屯宝中心交接单》可以确认电梯确实存在损坏，故电梯维修费22800元应从1800000元押金中扣除，正常维护费用不应扣减。关于郑坚文抗辩仟雪公司在履行《补充合同（2018）》时存在违约、定金不予退还一节，该约定应理解为赋予郑坚文特定情形下的合同解除权，因郑坚文未在合理期限内行使该解除权，故应排除该条款的适用。综上，郑坚文应退还仟雪公司1777200元。关于仟雪公司要求返还多支付租金及利息的诉讼请求，因生效判决已对仟雪公司应支付房屋占用费的起止期间及计费标准予以确定，仟雪公司应主动履行生效判决，未有证据证明仟雪公司已另行支付判决中确定应支付的房屋占用费，故其已支付的租金可用于抵扣执行阶段的房屋占用费；且尚有房屋未完全腾退，最终应支付的占用费金额尚无法确认；综上，对于仟雪公司要求返还多支付的租金及利息的诉讼请求，法院不予支持，待房屋占用费金额确定且履行完毕后，如仍有多支付的房屋租金，仟雪公司可另行主张。关于仟雪公司要求郑坚文支付火灾险保费20000元的诉讼请求，仟雪公司在2018年8月21日投保保险，可以理解为仟雪公司对其违约行为的补救，系属合理，虽然其曾在保险临近期满后变更保险期限，但是足以对经过期间对涉案房屋提供风险保障，现生效判决确认合同于2018年8月20日解除，故仟雪公司无义务承担2018年8月21日至2019年8月21日的保费，对于相应的保费10000元，应由郑坚文给付仟雪公司。对于仟雪公司于2019年7月26日交纳的火灾险保费10000元，此时（2019）京0105民初26829号案件一审判决已经做出，郑坚文已经在诉讼前、诉讼中明确表示解除双方的租赁合同关系，且一审判决也确认双方合同于2018年8月20日解除，虽然一审判决尚未生效，但仟雪公司对于双方租赁合同关系难以继续有明确预知，故其未经郑坚文同意，自作主张的投保保险应自行承担相应费用，故对于该部分费用，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决：一、郑坚文于判决生效后七日内退还仟雪(北京)国际贸易有限公司押金一百七十七万七千二百元；二、郑坚文于判决生效后七日内给付仟雪(北京)国际贸易有限公司保险费一万元；三、驳回仟雪(北京)国际贸易有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。仟雪公司与郑坚文签订的《房屋租赁合同》、《补充合同》及《补充合同（2018）》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的权利义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据查明的事实，仟雪公司与郑坚文签订的《房屋租赁合同》、《补充合同》及《补充合同（2018）》已经生效判决确认均于2018年8月20日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于押金，仟雪公司与郑坚文签订的《房屋租赁合同》约定，仟雪公司租期结束，退还给郑坚文房产时，必须保证建筑及设施、设备及仟雪公司装修完备、完好，包括建筑物、水、电、暖、电梯完好（不包括正常损耗）。如发现有人为破坏现象，仟雪公司应按原价赔偿。租赁标的物押金为180万元。仟雪公司提交的《屯宝中心交接单》载明电梯1把（损坏），可以据此确认电梯存在损坏，故郑坚文支出的电梯维修费22800元应从1800000元押金中扣除。根据《房屋租赁合同》约定仟雪公司赔偿范围不包括电梯正常损耗，故郑坚文支出的电梯正常维护费用不应扣减。根据查明的事实，仟雪公司已将其可控制的房屋全部交还给郑坚文，虽然因为次承租人原因承租房屋未能完全腾退，但仟雪公司已尽到协助义务。人民法院已就仟雪公司应向郑坚文支付至腾退房屋之日止的房屋占用费作出生效判决。一审法院对于郑坚文主张仟雪公司在履行《补充合同（2018）》时存在违约，定金不予退还，认定双方在协议中的约定应理解为赋予郑坚文特定情形下的合同解除权，因其未在合理期限内行使该解除权，故排除该条款的适用，并无不当。郑坚文上诉主张仟雪公司要求返还押金的条件始终未能成就，其不应返还仟雪公司押金等主张，依据不足，本院不予采纳。一审法院判决郑坚文向仟雪公司退还押金，并无不当。关于火灾险保费，仟雪公司在2018年8月21日投保保险，应视为系对其违约行为的补救，且投保时（2019）京0105民初26829号案件一审判决并未作出，虽然其曾在保险临近期满后变更保险期限，但足以就经过期间对涉案房屋提供风险保障，一审法院判决2018年8月21日至2019年8月21日的保费由郑坚文给付仟雪公司，并无不当。关于仟雪公司在2019年7月26日交纳的火灾险保费，此时（2019）京0105民初26829号案件一审判决已经作出，郑坚文已经在诉讼前、诉讼中明确表示解除双方的租赁合同关系，且一审判决也确认双方合同于2018年8月20日解除，虽然一审判决尚未生效，但仟雪公司对双方租赁合同关系难以继续应有明确预知，故对于该部分费用，仟雪公司未经郑坚文同意自作主张投保保险，其应自行承担相应费用。一审法院判决郑坚文给付仟雪公司保险费10000元，具有事实及法律依据。郑坚文上诉主张其不应支付仟雪公司保险费，缺乏依据，本院不予采纳。关于仟雪公司起诉要求返还多支付租金及利息的请求，因未有证据证明仟雪公司已另行支付判决中确定应支付的房屋占用费，故其已支付的租金可用于抵扣执行阶段的房屋占用费；且尚有房屋未完全腾退，最终应支付的占用费金额尚无法确认，一审法院未予支持仟雪公司的该项请求，并无不当。综上所述，郑坚文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20884.8元，由郑坚文负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 马立红审 判 员 何灵灵审 判 员 周艳雯二〇二一年二月二十六日法官助理 卫孚嘉书 记 员 王 艳