安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖13民终612号 上诉人（原审原告）：王瑞，女，1968年1月7日出生，汉族，住安徽省砀山县。 委托诉讼代理人：黄若汉，安徽梨都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石方，安徽梨都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：砀山龙润置业有限公司，住所地安徽省砀山县经济开发区新光彩大市场**楼。 法定代表人：张婉婉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张勇，安徽张勇律师事务所律师。 上诉人王瑞因与被上诉人砀山龙润置业有限公司（以下简称龙润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省砀山县人民法院(2020)皖1321民初417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王瑞上诉请求：撤销原判，改判支持其一审全部诉请。事实与理由：1.一审认定事实错误，龙润公司发放的“买一层送一层”宣传彩页的宣传内容既不属于要约邀请也不属于要约，而是欺诈行为。本案中，龙润公司自始未获得规划部门准予建造不低于2.8米的行政许可，不能修建宣传彩页中所描述的那一层，为了达到欺骗购房人签订合同的目的，龙润公司又修建了样板房供购房人参观，虚假承诺第三层的阁楼是送给购买第二层的购房户，二层用于做生意，三层可以居住，从房屋价格看，第二层房屋售价从一开始每平米4500元变成9000元，其虚假宣传让人信以为真，故王瑞与龙润公司签订了购房合同。2.一审法院认定龙润公司开发的沿街商铺存在买一层得两层的情形无证据证明。一审判决认定的买一层送一层指的是买第一层送第二层，但该认定明显与证据和事实不符。证据显示商铺一层高5.2米，二层4.8米，送的那一层不低于2.8米，如果一审判决认定的内容属实，首先房屋高度不相符，其次王瑞购买的本就是第二层，按照一审判决认定的内容王瑞所购第二层变成第一层的赠送，反而证明龙润公司虚构真相，构成欺诈。3.对王瑞举证的砀山县市场监督管理局（以下简称砀山县市场监管局）对龙润公司虚假宣传作出的处罚决定书、龙润公司做出的致歉信及视频资料等资料未予认定错误。4.一审法院违反法律规定主动调取多份证据，审理期限超期，程序严重违法、适用法律错误。 龙润公司辩称，1.王瑞诉称的龙润公司存在虚假宣传的事实不存在。王瑞提交的宣传彩页来源不合法，不能证明系龙润公司印制，该彩页内容是买一层送一层，属于一层托二层的商户销售，王瑞购买的是二层商铺，无论是宣传彩页还是购房合同均没有买二层送三层的承诺和宣传；关于价格问题，龙润公司是按在物价局备案价格基础上优惠销售的，不存在由4500元变9000元的情况；对于王瑞所称的砀山县市场监管局的处罚卷宗材料，该材料与本案不具有关联性，砀山县市场监管局制作的张婉婉的调查笔录及致歉信均是其工作人员事前拟好让张婉婉加盖公章及签字，公司在销售过程中张婉婉处于分娩期和哺乳期，其对公司销售情况并不知情，致歉信内容本身也只是对宣传造成误解进行致歉，故，龙润公司在销售过程中并不存在虚假宣传的事实。2.一审程序合法，王瑞在一审中认为案涉房屋销售价格偏高，一审法院为查明周边房屋房价，调取了案涉项目的销售合同及周边项目的备案价格情况，认为案涉二层商铺的价格与周边的二层商铺价格相当，不存在价格偏高的问题。对于一审审限问题，龙润公司收到砀山县市场监管局处罚决定书的时间较晚，后提起行政诉讼，因此一审在本案审理过程中曾中止审理，后一审法院认为本案与行政案件不具有直接关联性，在行政判决之前即作出本案判决，不存在程序违法问题。综上，王瑞上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 王瑞向一审法院起诉请求：1.依法撤销双方签订的编号为0006800120180073号的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令龙润公司返还王瑞购房款231153元，并赔偿王瑞利息损失（利息按同期银行贷款利率自2018年5月20日至龙润公司全部返还王瑞交纳的购房首付款日止）；3本案全部诉讼费用由龙润公司承担。 一审法院认定事实：2018年5月20日，王瑞（买受人）与龙润公司（出卖人）就购买龙润公司开发的砀山县砀城镇侯楼社区桐木路南侧桐木路农贸大市场的商品房签订了编号为0006800120180073号的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：该商品房所在建筑物的建筑总层为5层，其中地上5层，，地下**，王瑞购买的为****商品房其预测建筑面积共25.25平方米，其中套内建筑面积23.76平方米，分摊共有建筑面积1.49平方米，商品房单价9154.57元/平方米，总价款231153元；出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房。王瑞于2018年5月20日向龙润公司交纳定金50000元，于2018年5月24日向龙润公司交纳购房款81153元，于2018年6月12日向龙润公司交纳购房款100000元。涉案商品房交付时，王瑞与龙润公司就购买的商品房第二层是否送一层产生争议。为此，王瑞提起诉讼。诉讼期间，王瑞向一审法院提供了宣传彩页复印件，内容为：桐木路生活家广场，商品房总价在25万/套左右，买一层送一层（2F层高4.5米，送的那层不低于2.8米）一层做生意（预计一年租金约10000元），送的一层可居住（预计一年租金约5000元），买一间二楼的回报率大概在6%。另查明，按照建设工程规划许可，龙润公司开发的桐木路农贸大市场项目经规划批准整个市场为一栋楼，总层数为五层，局部二层。其中局部二层在农贸大市场院内，总层为5层商品房为桐木路生活家广场沿街商品房。涉案商品房所在楼栋共计两层，一层层高5.2米，均价约12000元/平方米，二层层高4.5米，均价约9000元/平方米，一层、二层相互独立，均为商品房。桐木路生活家广场沿街商品房，共计总层为5层，3-5层为小公寓，1-2层为商品房，均价约24000元/平方米，系买一层送一层，一层层高5.2米，二层层高4.5米，一层做生意，送的一层可居住。涉案商品房价格已于2018年5月8日经砀山县物价局登记备案，一房一价。涉案工程于2019年11月18日竣工验收。 关于涉案二层商品房与建筑总层为5层的商品房为什么采用统一的《商品房买卖合同（预售）》样式，砀山县房产管理服务中心作了情况说明，内容：龙润公司开发的桐木路农贸大市场项目经规划批准整个市场为一栋楼，总层数为五层，局部二层，按照住建部关于《房屋交易信息数据采集数据标准》对于房屋层数的表述，单栋楼体不存在两种总层数的情况，以自然层数的最高层数作为单栋楼总层数，所以预售合同中第二章第三条为建筑总层数为5层，其中地上5层，地下1，地下**在预售合同中为系统自动生成，开发企业无法自行填写或更改。 一审法院认为，归纳双方当事人诉辩意见，本案争议的焦点为：王瑞主张撤销其与龙润公司签订的编号为0006800120180073号的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求是否能够得到支持。王瑞与龙润公司所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。虽然受损害方可以依据法律规定行使撤销合同的权利，但因欺诈导致合同被撤销需具备下列条件:首先是欺诈方具有欺诈的故意。所谓欺诈的故意,是指欺诈的一方明知自己告知对方的情况是虚假的且会使被欺诈人陷入错误认识,而希望或放任这种结果的发生;其次是欺诈方实施欺诈行为,即故意告知虚假情况或者故意隐瞒真实情况使他人陷入错误的认识;三是被欺诈的一方因欺诈陷入错误认识后作出了违背其真实意思的表示。本案中，王瑞主张撤销其与龙润公司签订的编号为0006800120180073号的商品房买卖合同（预售），所依据是其提供的宣传彩页复印件。本案王瑞提供的宣传彩页复印件中确有“买一层得两层，一层经商，二层居住”“买25平方送25平方”等字样，但从彩页内容看，该宣传彩页并没有特指王瑞购买的涉案二层商品房，王瑞所称的送一层彩页中亦没有明确具体的位置及什么样的房屋，而且处在同样位置龙润公司同时开发的桐木路生活家广场沿街商品房确实存在买一层得两层，一层经商，二层居住的情形；诉讼中龙润公司也不认可该宣传彩页。从本地居民购买商品房的习惯看，居民购买商品房均要到现场多次勘察，不会仅凭宣传彩页就决定购买房屋。因此，一审法院不能据此认定龙润公司存在虚假宣传或者欺诈。退一步讲，具体到宣传彩页的内容，该宣传彩页承诺的内容相对于王瑞来说不具体、不明确，根据已查明的商品房的价格等事实，该内容亦不能产生对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，故，该宣传彩页应为要约邀请，而不应视为要约。要约邀请是当事人希望对方主动向自己提出订立合同的意思表示，订立合同的具体内容的确定应以合同条款为准。 王瑞与龙润公司所签订的《商品房买卖合同（预售）》中明确约定了涉案房屋的建筑层数、面积、价款等，在合同中龙润公司并未隐瞒房屋上述情况,王瑞亦是明知的，且涉案房屋的价款与涉案房屋所在楼栋其余房屋的价款以及与周边商品房单价相比较价格较为合理，不存在显失公平的情况。根据王瑞提供的证据，不能认定王瑞主张的其因砀山龙润公司的虚假宣传等而陷入了错误认识,从而作出了违背其真实意思表示的事实。故，王瑞主张撤销其与龙润公司签订的编号为0006800120180073号的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，无法律依据，一审法院不予支持。王瑞要求龙润公司退还购房款并赔偿损失的请求是建立在合同撤销的基础上的,该项诉讼请求亦无事实和法律依据,一审法院不予支持。对龙润公司的部分抗辩意见，予以采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第五十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回王瑞的诉讼请求。案件受理费4768元，减半收取计2384元，由王瑞负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王瑞提供如下证据：证据1.砀山县市场监管局作出的（2020）第1201号行政处罚决定书，以证明龙润公司在销售案涉商铺时存在虚假宣传，误导王瑞，龙润公司的违法行为被砀山县市场监管局给予行政处罚，罚款10万元。证据2.2019年11月28日砀山县市场监管局工作人员对龙润公司法定代表人张婉婉做的问话笔录，以证明龙润公司对于虚假宣传欺诈王瑞的事实予以认可。证据3.龙润公司在2019年12月26日制作并张贴的致歉信，以证明龙润公司对于虚假宣传欺骗消费者的行为表示认可，并且通过致歉信的方式希望广大业主包括王瑞谅解，以获得砀山县市场监管局的从轻处罚。证据4.两份行政判决书，（2020）皖1321行初16号、（2020）皖13行终240号，以证明龙润公司在销售案涉的商品房时为促进销售以欺骗的方式对不存在的三楼虚假宣传误导消费者，对砀山县市场监管局做出的行政处罚不服提起行政诉讼，两级法院均未支持其诉讼请求。龙润公司发表质证意见：认可证据1的真实性，对合法性及关联性有异议，处罚决定书认定的事实错误，龙润公司对提起的行政诉讼正在申诉。证据2问话笔录内容是砀山县市场监管局工作人员事先制作好，让张婉婉一次性签的字，张婉婉并非龙润公司的实际经营人员，砀山县市场监管局的工作人员并没有让张婉婉辨认核实彩页的真实性。对证据3致歉信的三性均有异议，致歉信是砀山县市场监管局工作人员提前手写好，让龙润公司打印的，致歉信内容本身与本案无关联性。认可证据4两份行政判决书的真实性，但是对其合法性及关联性有异议，对该案龙润公司正在申诉，砀山县市场监管局作出的行政处罚在认定事实和程序上存在严重违法，王翠香与本案王瑞不是一个人也没有亲属关系，公司销售人员与王翠香怎么宣传与王瑞之间没有关系，基于此一审法院和二审法院在民事裁判时没有受行政判决的影响。龙润公司提交（2020）皖13民终3499号判决书一份，以证明龙润公司在销售过程中并没有虚假宣传行为，该判决是18个类案其中之一。王瑞发表质证意见：该判决书是中院做出的，但结果完全错误，龙润公司提出了再审申请，另，该判决在本院认为部分认定龙润公司的虚假宣传行为，驳回了龙润公司的诉讼请求错误。本院对上述证据认证意见如下：龙润公司对王瑞提供的证据1真实性无异议，证据2系砀山县市场监管局作出，且有张婉婉本人的签字；证据3加盖了龙润公司的公章，证据4和龙润公司提交的证据1系已生效案件的判决书，故本院对双方当事人提供的证据真实性均予以认定。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是龙润公司销售案涉房屋的行为是否存在欺诈，继而判断案涉合同是否符合撤销条件。 根据当事人一、二审的诉讼主张，王瑞认为龙润公司在销售案涉房屋过程中，虚假宣传“买一层送一层”，行为已经构成欺诈，要求撤销案涉房屋买卖合同。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。根据上述法律规定，本案认定欺诈应当从以下几个方面进行综合考虑：一是欺诈方须有欺诈行为；二是欺诈方须有欺诈故意；三是被欺诈方须因欺诈行为而陷于错误认知，并基于错误认知作出意思表示；四是被欺诈方的意思表示违背其真实意愿。具体到本案中，王瑞认为龙润公司制作的宣传单及销售人员在销售房屋时均承诺“买一层送一层”，致使其认为可以多得一层房屋才购买案涉房屋。审理认为，商品房买卖系大额交易，消费者在处理如此大额且涉及自身利益的买卖时往往不同于一般商品买卖，购房人在购房前通常要到现场看房，审查相应的规划许可、商品房预售文件，甚至会与周边同位置同种类房价进行比价后再决定是否购买房屋，不会仅凭宣传单的内容就决定购买房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，宣传单据虽然载明相关宣传广告内容，但双方的买卖合同载明了房屋具体位置、房屋面积，并后附相关分层平面图。况且上述宣传关于“买一层送一层”的内容并未明确写入合同内容，王瑞购买商铺系投资行为，在购买商铺及签订合同时本身负有谨慎注意义务，龙润公司的宣传行为确有不当，行政机关亦进行行政处罚，但尚不足以构成对理性购买人的欺诈，王瑞不能提供证据证明龙润公司存在故意隐瞒涉案房屋真实情况，误导王瑞签订合同的欺诈行为，故对王瑞的上诉请求，本院不予支持。 综上，王瑞上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4768元，由王瑞负担。 本判决为终审判决。 审判长  王玲玲 审判员  杨俊举 审判员  李 震 二〇二一年二月二十四日 法官助理王珊珊 书记员夏春秋 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。