广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终28445号上诉人（原审原告）：周玲，女，汉族，1968年4月6日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：李佳昱，广东宝城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张剑忠，男，汉族，1988年2月21日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区。上诉人周玲因与被上诉人张剑忠房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初32640号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周玲上诉请求：1、依法判令张剑忠向周玲支付自2019年9月1日至9月15日期间的房屋租金共计人民币7500元，并按照450元/天的标准向周玲支付滞纳金；2、依法判令张剑忠向周玲支付2019年9月16日至2020年6月17日期间的房屋占用费共计人民币524000元；3、依法判令张剑忠向周玲支付违约金共计人民币108000元；4、依法判令张剑忠承担本案的律师费、诉讼保全费、公告费等因实现债权而支出的全部费用。5、判决张剑忠承担本案一审、二审阶段全部诉讼费。被上诉人张剑忠辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。周玲向一审法院提出诉讼请求：1、判令张剑忠将位于深圳市宝安区返还给周玲；2、判令张剑忠向周玲支付自2019年9月1日至9月15日期间的房屋租金共计人民币7500元，并按照450元／天的标准向周玲支付滞纳金；3、判令张剑忠向周玲支付房屋占用费（自2019年9月16日起至张剑忠实际返还上述物业之日止，其中2019年9月16日至2019年10月15日期间的房屋占用费以人民币1000元／天为标准、2019年10月15日后的房屋占用费以人民币2000元／天为准备核算，现暂时不计）；4、判令张剑忠向周玲支付违约金共计人民币108000元；5、判令张剑忠承担本案的律师费、诉讼费、诉讼保全费、公告费等因实现债权而支出的全部费用。上述1-5项费用合计人民币115500元。一审法院经审理查明，周玲系深圳市宝安区76区天骄世家138号和139号商铺（以下称“涉案房屋”）的所有权人。2019年5月6日，周玲（甲方）与张剑忠（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方做商业用途，实用面积为136平方米（含二层楼楼梯）。租期十年，自2019年5月1日至2029年5月1日，前两年租金每月15000元，正式计租日为2019年6月15日。合同签订日支付两个月押金30000元和第一个月的租金合计37500元，乙方每月1日前交租，拖欠租金应支付滞纳金，每延迟一天滞纳金为租金的3‰。乙方拖欠租金，经书面催告5天之内不全部支付，视为根本性违约，甲方有权解除合同，还应支付房屋占用费，占用费按2000元每天计算。签订合同后，张剑忠支付了押金30000元及2019年6-8月租金37500元。2019年6月5日，张剑忠将涉案房屋注册为深圳依诺口腔诊所，2019年7月27日装修完毕，张剑忠于2019年8月初发现涉案房屋的下水道堵塞存在冒粪水的情况，8月19日张剑忠通知周玲下水道问题，周玲于8月24日委托一台抽粪车从外面将抽粪井的东西抽出，并将屋里清洗了一遍。张剑忠称此时发现涉案房屋在承租之前就出现多次厕所排水管污水冒出问题，张剑忠的父亲与周玲进行过协商但未能成功。周玲称张剑忠无法继续经营的原因系因张剑忠自身经营的问题，张剑忠曾向周玲发微信要求减少租金，周玲不同意，张剑忠以房屋存在问题要求解除合同属于借口。张剑忠提交一份张剑忠的父亲曾与周玲协商赔偿的事，该份录音的真实性周玲予以认可，但主张录音内容不能证明张剑忠系因房屋漏水问题要求解除合同。周玲提交了双方的微信聊天记录，其中：2019年7月31日周玲向张剑忠催缴租金，张剑忠称一直开不了业，压力山大，要求周玲减少租金，周玲表示不同意。2019年9月3日，周玲委托律师向张剑忠出具律师函，要求张剑忠支付所拖欠的房屋租金及向相关费用。2019年9月9日，周玲以中国邮政快递的形式向张剑忠出具解除合同通知书，通知张剑忠于2019年9月9日解除双方签署的房屋租赁合同，要求张剑忠2019年9月15日前搬离租赁房屋。张剑忠于2019年9月3日向一审法院起诉，要求周玲返还押金、租金等，案号为（2019）粤0306民初28067号。2020年6月17日，周玲与张剑忠签订一份《房屋交还确认书》，确认张剑忠在当日将涉案房屋交还给周玲，张剑忠于2020年6月16日办理了变更工商营业执照地址的申请，周玲同意免除2019年9月至2020年6月期间的水电费及2020年6月管理费，张剑忠同意支付2019年9月至2020年5月的管理费3896元。双方确认房屋移交前的合同纠纷由法院判决。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。周玲与张剑忠之间的租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案的焦点是违约责任的认定。首先，关于张剑忠主张涉案房屋在张剑忠承租之前就出现过下水道堵塞，一审法院认为，对该主张张剑忠未提交相应的证据证明，因此，张剑忠主张周玲明知涉案房屋存在质量问题仍然将其出租给张剑忠的意见一审法院不予采纳。其次，涉案房屋在张剑忠承租后虽然出现过下水道堵塞粪水冒出的现象，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。本案中张剑忠发现问题并要求周玲对下水道进行处理后，周玲存在对下水道进行处理的事实，由此可以得知周玲在涉案房屋出现问题后履行了维修的义务。现张剑忠未提交相应的证据证明经过维修后仍然不符合使用用途，应承担举证不能的法律后果，即便涉案房屋系开口腔诊所使用，其对环境的要求很高，但也不能直接就此认定涉案房屋经过维修后仍然达不到使用要求。再次，根据双方认可的张剑忠的父亲与周玲的聊天录音可以得知，周玲曾提出保证涉案房屋再不会出现问题要求张剑忠继续承租，但张剑忠径直要求周玲赔偿装修损失拒绝继续履行合同，由此也可以得知张剑忠不能继续履行合同的主要原因并非涉案房屋的下水道问题。最后，再结合周玲与张剑忠之间的微信聊天记录，周玲于2019年7月31日向张剑忠催缴租金时，张剑忠曾提出租金过高要求周玲减少租金，周玲不予同意，张剑忠当即表示无法按约定支付租金。而张剑忠当庭也陈述最初发现涉案房屋存在下水道问题系在2019年8月初，也可以说明在涉案房屋下水道出现问题之前张剑忠就已心生无法继续履行合同的意愿。综上，本案合同无法继续履行合同的原因系张剑忠违约所致。关于周玲主张的租金问题。一审法院认为，涉案房屋在2019年8月确实存在下水道堵塞冒粪水的情况，双方存在对下水道维修进行沟通的过程，结合维修及清洁过程可以得知2019年8月张剑忠确实存在没有完全正常使用涉案房屋的事实，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，因维修租赁物应向承租人使用的，应当减少租金或延长租期，故2019年8月的租金在此予以减半处理。关于2019年9月之后的租金，周玲于2019年9月9日向张剑忠发出解除合同通知书，通知张剑忠2019年9月15日前搬离租赁房屋。且张剑忠于2019年9月4日也向一审法院起诉要求返还押金等，也可以说明双方均没有继续履行合同的合意，那么周玲作为出租人为减少损失应及时与张剑忠进行交接，但周玲并未积极处理回收房屋，故2019年9月15日后的租金应为扩大损失由周玲自行承担。张剑忠已支付2019年8月的租金，结合上面2019年8月租金减半的论述，张剑忠已支付的租金与2019年9月半个月的租金予以抵扣后，张剑忠无须再行支付租金。关于周玲主张返还房屋的诉求，因双方已经将房屋交接，故对该项诉求一审法院不予支持。关于周玲主张张剑忠支付违约金的诉求，一审法院认为，（2019）粤0306民初28067号案件已经认定张剑忠支付的押金15000元不予退还，该押金已经能够弥补周玲的损失，故对周玲主张另行支付违约金的诉求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回周玲的诉讼请求。本案受理费人民币1305元，由周玲承担。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，（一）周玲与张剑忠之间就涉案房屋的租赁合同纠纷关联案深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初28067号民事判决已生效，该判决中认定，双方之间就涉案房屋的租赁合同无法继续履行的原因系张剑忠违约所致。（二）一审庭审中询问周玲有无收回房屋，周玲称，“至今没有移交，张剑忠只想交付钥匙，并没有想履行其他可履行的义务”。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据生效判决的认定，涉案房屋租赁合同无法继续履行的原因系张剑忠违约所致，本案二审争议的焦点为，周玲主张的2019年9月租金及此后的房屋占有使用费、违约金是否应当支持。首先，周玲认为维修期间的租金依据合同约定应由张剑忠自行承担。双方签订的《房屋租赁合同》第七条约定，张剑忠需保证房屋及其内外部所有设施安全及正常使用，自行负责维修，由此产生的维修费用由张剑忠自行承担。根据该约定，张剑忠需履行的是保证其租赁房产期间正常损耗引起的维修义务。但该约定并不能免除周玲作为出租人负有的保证租赁物基础结构完好、提供适于使用的租赁物的义务。本案中，涉案房屋出现下水道堵塞冒粪水时，房屋仅完成装修，尚未完全投入使用，该问题仍属于涉案房屋的基础结构问题，并且根据周玲确认的微信记录、录音资料等证据，周玲也曾向张剑忠保证再不会出现问题。可见，周玲亦确认涉案房产下水道维修属于己方义务。因此，在涉案房产维修、清洁期间，张剑忠无法正常使用房屋，涉案房屋的租金应当予以适当减少，一审对于2019年8月租金减半处理，符合法律规定，本院予以确认。其次，对于周玲主张的2019年9月后的占有使用费及违约金。张剑忠支付了2019年8月全月租金，可以抵扣2019年8月及9月15日前的租金。2019年9月15日后，虽然张剑忠一方曾要求将一楼楼梯收回，但周玲随后即发函拒绝了该要求并限期交还房屋，且张剑忠已起诉返还押金等，双方实际均无继续履行合同的意愿，双方之间的房屋租赁合同事实上已终止履行。在此情形下，张剑忠应向周玲返还房产，周玲亦应积极收回房产，避免损失扩大。而根据一审中对周玲的询问，在张剑忠有意向交还钥匙时，周玲未及时接收。因此，周玲对于未及时收回房屋后的扩大损失应自行承担。周玲认为房产未交还系张剑忠单方违约或单方过错导致与事实不符，本院不予采纳。故根据上述双方房屋租赁合同履行的情形，结合合同终止后可能产生的空置期间，张剑忠支付的押金30000元已可弥补周玲收回房产期间的损失，一审认定张剑忠无需再行支付其他占有使用费并无不当，本院予以维持。综上所述，周玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10195元（周玲已预交），由周玲负担。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 许 莹 姣审判员 黄 玮 娜二〇二一年二月二十日书记员 戴斌（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。