河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终14号上诉人（原审被告）：南阳市宛城区溧河供销合作社，住所地南阳市宛城区溧河乡王堂村，组织机构代码MA4722XU-2。法定代表人：雷恒松。委托诉讼代理人：毛德民，河南汉景律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭青青，河南汉景律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：秦恩力，男，汉族，1964年3月21日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：熊兴明，河南大为律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李奎伐，男，汉族，1964年11月19日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：王尊义，河南子午律师事务所律师。上诉人南阳市宛城区溧河供销合作社（以下简称“溧河供销社”）因与被上诉人秦恩力、李奎伐房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初4319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日受理后，依法组成合议庭，于2021年1月19日公开开庭审理。上诉人溧河供销社的委托诉讼代理人毛德民、郭青青，被上诉人秦恩力的委托诉讼代理人熊兴明，被上诉人李奎伐及其委托诉讼代理人王尊义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。溧河供销社向本院上诉请求：一、依法撤销一审判决，直接驳回秦恩力对上诉人的起诉。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、李奎伐的行为系个人行为。一审中秦恩力出示的收据虽标注有溧河供销社办公室但未加盖公章，仅有李奎伐个人签字，且李奎伐并非溧河供销社法定代表人，不能代表溧河供销社。溧河供销社财务制度必须按照国家财务管理制度，凡对外收付款须经现金出纳开具制式收据加盖财务章。一审中李奎伐陈述将该笔售房款交给万康房地产公司，且万康房地产公司予以确认，溧河供销社没有收到该购房款。二、秦恩力购房款应由建设方负责。秦恩力答辩称：一、李奎伐代收房款行为系职务行为。二、所购房屋系上诉人单位建房，李奎伐及单位内部如何处置购房款，与被上诉人无关。李奎伐答辩称：李奎伐系职务行为。李奎伐是溧河供销社建房事宜负责人，是否承建不影响所购房屋性质。供销社是合作建房的合格人，应视为建设方。购房款应由合作社返还。秦恩力向一审法院诉讼请求：判令溧河供销社、李奎伐连带返还购房款50000元及违约金（从2008年起按年利率6%计算，支付至款返还为止，起诉时已产生36000元利息）共计86000元。二、由溧河供销社、李奎伐承担本案所产生的一切诉讼费用。一审法院认定事实：2007年10月22日，南阳市宛城区溧河供销合作社（甲方）与南阳市万康房地产开发有限公司签订《合作建房协议》，协议内容显示“根据《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规之规定，本着互利互惠、平等自愿、协商一致的原则，经过友好协商，达成如下协议：一、合作事宜：甲方提供土地、乙方提供资金，双方合作开发项目。二、利益分配：1、甲方分得九间门面上面一套办公室。2、乙方：住宅款住宅**门面销售收入全归乙方所有。三、双方责任：1、甲方需保证土地产权明晰，四邻边界无纠纷。2、甲乙双方的合作仅仅限于该土地开发建设项目的合作。以甲方名义报建，任何一方在此项目以外的其他经营行为、债权债务等与本项目无关。3、甲方负责施工用电架设到位（施工单位按表计量、缴纳电费）。负责项目所在地主管部门及四邻边界的协调。4、乙方全额投入开发建设资金。5、乙方按约定兑现向甲方承诺。6、乙方负责组织施工企业、监理单位，并对施工质量和安全进行监督管理。四、违约责任：任何一方如有违约，按《合同法》的有关规定执行。五、特别约定：（1）住户产权证待甲方完善土地及报批手续后，双方配合共同办理。（2）物业管理由业主自行负责。六、本协议未尽事宜，双方协商解决，可签订补充协议，补充协议与本协议具有同等效力。七、本协议手写部分与印刷文字部分具有同等效力。八、本协议一式四份，双方各执两份，双方签字盖章后生效。甲方：溧河供销合作社。（法定代表人陆相和，委托代理人李奎伐签字，南阳市宛城区溧河供销合作社盖章）。乙方：南阳市万康房地产开发有限公司签章）。2007年10月22日”。2008年4月10日，溧河供销社副主任李奎伐以出售单位期房的名义收取秦恩力购房款50000元，李奎伐给秦恩力出具《收据》一份，内容为“今收到秦恩力购房款伍万元整（50000元）溧河供销社建房办公室。李奎伐2008.4.10”。李奎伐收到上述款项后，将上述款项交给南阳市万康房地产开发有限公司，用于发工人工资，该事实有南阳市万康房地产开发有限公司法人李广汉自认为证。另查明，溧河供销社与南阳市万康房地产开发有限公司签订《合作建房协议》后，南阳市万康房地产开发有限公司即进驻建设，房屋未建设完毕，至2008年5月，双方《合作建房协议》解除。溧河供销社与其他建设单位另行签订合作协议，该房产现已建设完毕。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、秦恩力与谁建立房屋买卖合同关系。首先，溧河供销社与南阳市万康房地产开发有限公司签订《合作建房协议》，且已实际履行，但在庭审中，溧河供销社自认在所建房屋未建设完毕时，双方解除《合作建房协议》，《合作建房协议》终止，有溧河供销社另行找合作建设方；而秦恩力的50000元的购房款由溧河供销合作社副主任李奎伐收取；依据南阳市万康房地产开发有限公司原法人李广汉称，李奎伐系溧河供销社副主任，主抓合作建房项目，收取秦恩力房款后交由南阳市万康房地产开发有限公司支付工人工资。李广汉的陈述与《合作建房协议》的签订，能够相互印证，一审予以采信，由此也能够确认李奎伐系职务行为，秦恩力主张李奎伐连带还款，一审不予支持。其次，溧河供销社与南阳市万康房地产开发有限公司签订《合作建房协议》虽约定了“利益分配”但该协议对溧河供销社与南阳市万康房地产开发有限公司具有约束力，对秦恩力无约束力。再次，溧河供销社自认在所建房屋未建设完毕时，双方解除《合作建房协议》，《合作建房协议》终止，有溧河供销社另行找合作建设方建设，且房屋已建设完毕，溧河供销社与南阳市万康房地产开发有限公司解除《合作建房协议》应当进行清算，且溧河供销合作社应当告知秦恩力并与秦恩力签订相关合同，对此事实，溧河供销合作社未举证证实，由此确认秦恩力与溧河供销社建立房屋买卖合同关系。溧河供销社辩称，李奎伐不是本社主任，不能代表供销社，秦恩力的购房款应有建设方负责，因无证据一审不予支持。二、关于房屋买卖合同的效力。秦恩力与溧河供销社未签订书面房屋买卖合同，且房屋的座落位置、面积、单价和总价，均无约定，秦恩力缴纳的50000元的性质为购房款，故可以确定秦恩力系通过口头形式签订的房屋买卖合同。由于案涉房屋未办理预售许可证手续，故案涉房屋口头买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，溧河供销社应返还秦恩力购房款50000元，并分别从前述款项交款的次日起按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息至款项付清时止。秦恩力诉请按年利率6%支付资金占用利息一审不予支持。三、关于诉讼时效，李奎伐系溧河供销社工作人员，且主抓该项目，庭审中自认秦恩力多年来不断主张，故溧河供销社主张超过诉讼时效，一审不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认秦恩力与溧河供销社签订的口头房屋买卖合同无效；二、溧河供销社于判决生效后十五日内返还秦恩力购房款50000元并支付资金占用利息（资金占用利息以50000元为基数自2008年4月11日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止）；三、驳回秦恩力的其余诉讼请求。案件受理费1950元，由溧河供销社负担。本院二审审理期间，溧河供销社提供一份由中共南阳市宛城区供销合作社联合社机关纪委调取的情况说明，用以证明李奎伐擅自收取他人资金的行为已经调查结束，证明李奎伐一审系虚假陈述，李奎伐职务行为系虚假；李奎伐代收购房款其直接交给万康公司，并非代供销社收款；证明秦恩力购买的是万康公司的房子而非供销社的房子。秦恩力对此质证意见：1.该证据出示不合法，二审新证据应提交申请，由法庭调取；2.该证据不是新证据；3.证据要件不合法，没有负责人签字；4.该证据系内部出具，不能对外使用，真实性不能保证。李奎伐对此质证意见：经我手取这个钱，我向调查单位陈述的是为什么我经手，是因我受委托主抓这个事。本院对此认为，该证据系溧河供销社内部出具，其相关出证人员也未到庭接受双方当事人质询，故该证据不予采信。本院经审理确认一审认定的事实。本院认为，本案争议焦点为：李奎伐收取50000元购房款的行为性质。针对上述争议焦点，评述如下：上诉人称李奎伐的行为为个人行为，与供销社无关。本院认为，首先，溧河供销社与万康公司签订的《合作建房协议》显示溧河供销社的委托代理人系李奎伐，表明李奎伐关于房款事宜系受溧河供销社委托所致，是职务行为，且溧河供销社提供的证据未能证明李奎伐收取房款后用于个人所需，秦恩力作为购房人，其有理由相信李奎伐系溧河供销社的代理人，故李奎伐收取购房款的行为构成表见代理行为，故溧河供销社关于李奎伐收取购房款系个人行为的上诉理由，本院不予采纳。其次，上诉人称秦恩力购房款应由建设方负责。本院认为，秦恩力将购房款交付至溧河供销社，虽溧河供销社与万康公司之间有《合作建房协议》以及后续的解除《合作建房协议》，但依据合同相对性，该行为仅针对合同相对人即溧河供销社与万康公司，与秦恩力无关联。虽秦恩力与溧河供销社之间并未签订书面购房协议，但依据收据，收取款项的系溧河供销社，故溧河供销社应对50000元予以返还。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1950元，由上诉人南阳市宛城区溧河供销合作社负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二一年二月八日法官助理王秋争书记员尚志向