陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕09民终164号 上诉人（一审被告、反诉原告）：邹永祥，男，1973年10月24日出生，汉族，住安康市汉滨区。 委托诉讼代理人：任家革，男，住安康市汉滨区XX小区，由安康市汉滨区江北街道办事处临江社区居委会推荐。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：安康城市建设开发（集团）物业管理有限公司，住所安康市汉滨区。 法定代表人：杨福平，经理。 委托诉讼代理人：李发兵，男，系公司职工。 委托诉讼代理人：刘新，陕西理衡律师事务所律师。 上诉人邹永祥因与被上诉人安康城市建设开发（集团）物业管理有限公司（以下简称“城建公司”）物业服务合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2020）陕0902民初1173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邹永祥及其委托诉讼代理人任家革、被上诉人城建公司的委托诉讼代理人李发兵、刘新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邹永祥上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持邹永祥要求城建公司赔偿经济损失10845元的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由城建公司负担。事实与理由：1.一审法院认定事实有误。邹永祥入住XX小区后，一直由城建公司负责物业管理工作。邹永祥所在房屋单元进户门及门禁有问题，城建公司置之不理。该单元12住户共同集资维修进户门，户均760元。邹永祥住在顶层，屋顶漏水导致邹永祥房屋天花板、墙面、卧室木地板损坏，给邹永祥造成经济损失。城建公司因维修水管需要，在未告知邹永祥的情况下擅自撬开邹永祥储藏室开挖地面，导致邹永祥存放物品丢失。锦绣花园自备井水质不达标。上述均属因城建公司原因导致邹永祥利益受损的事实，一审法院仅对部分证据予以采信，但对具体损失未予认定。这将加重城建公司服务怠慢的侥幸心理，激发广大业主的不满，造成不良影响。2.一审法院选择式认定有利于城建公司的证据，单一支持城建公司请求，否定邹永祥合理诉求，属于适用法律错误。（1）城建公司收取物业费后并未按照约定履行相应职责，导致邹永祥遭受经济损失。（2）城建公司供给业主的饮用水存在问题。（3）一审法院认可邹永祥更换木地板的协议书及收据的真实性，并认可邹永祥因此未交纳物业费属于合理抗辩而不予支持城建公司主张的违约金，故相应修复费用应当由城建公司负担。（4）城建公司认可擅自撬门导致邹永祥物品丢失的事实，但一审法院对此不予认定不当。（5）物业服务合同并未载明门禁及楼顶维修费用不计入物业服务支出或成本，且即使需要动用专项资金维修，其申报人也应当是城建公司。因此，城建公司的物业服务致使邹永祥和其他业主无法满意，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，城建公司应当就其失职行为对邹永祥的各项损失承担赔偿责任。且因城建公司提供的物业服务不合格，应当按照质价对等的原则减少相应物业费。 城建公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，邹永祥的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 城建公司向一审法院起诉请求：判令邹永祥支付拖欠的物业服务费3660.50元，垃圾费660元，物业服务费违约金1098.20元，合计5418.70元。 邹永祥向一审法院反诉请求：1.判令城建公司限期履行修复邹永祥房屋天花板和墙面损坏的义务，同时向邹永祥支付已垫付的修复地面安装费3885元；2.判令城建公司向邹永祥支付安装地下储藏室入户防盗门和单元门禁分担款760元；3.判令城建公司承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：邹永祥系XX小区10号楼1单元601室业主。2013年2月23日，XX小区业主委员会与城建公司签订了物业服务合同，约定由城建公司自2013年2月23日至2018年2月24日对XX小区提供物业管理服务。合同约定了物业管理服务事项及服务质量标准。收费标准：物业服务费按业主拥有的建筑面积交纳，多层住宅为每平方米0.48元／月，代收代缴费用标准：电费0.4983元每度，水费2.05元每吨，生活垃圾清运费按本市相关政策规定进行收取。业主逾期交纳，每天按照所欠物业服务费总额的5‰收取滞纳金，双方还就其他权利义务、违约责任等事项进行了约定。2018年5月8日，XX小区业主委员会与城建公司续签了XX小区物业服务合同。约定：物业服务费按业主拥有的建筑面积交纳，多层住宅为每平方米0.48元／月，居民生活垃圾清运费每月11元，业主逾期交纳相关费用，按照所欠物业服务费总额的30%收取违约金，双方还就其他权利义务进行了约定。合同签订后，城建公司为邹永祥居住的小区提供了物业服务。邹永祥自2015年1月1日至2019年12月31日共欠城建公司物业服务费3660.50元、垃圾费660元。 一审法院认为，城建公司与锦绣花园业主委员会签订的物业服务合同主体合法，相关内容系双方的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合同真实有效，合同效力及于邹永祥在内的XX小区业主。依照合同约定，城建公司为XX小区提供物业管理服务并收取相关费用，业主按照合同约定的标准和期限缴纳各项费用，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。邹永祥系XX小区业主，按照物业服务合同约定接受了城建公司提供的服务，应当按照约定支付费用。城建公司请求邹永祥支付拖欠的物业管理费、垃圾清运费等，符合合同约定，邹永祥对欠费事实表示认可，故对城建公司要求邹永祥支付2015年1月1日至2019年12月31日的物业服务费3660.50元、垃圾费660元的诉讼请求依法应予以支持。邹永祥系顶楼住户，提出因顶楼渗水与城建物业公司协商未果未交纳物业服务费等属于合理抗辩，故对城建公司要求邹永祥承担违约金的请求不予支持。邹永祥辩称城建公司撬开门锁致使储藏室内物品丢失，因未提交有效的证据予以证实，法院对该辩解意见不予采纳。邹永祥主张城建公司限期履行修复房屋天花板和墙面损坏的义务，同时支付已垫付的修复地面安装费3885元，因邹永祥自认损失系顶楼漏水所致，邹永祥未提供证据证明楼顶漏水系城建公司管理不善所致。物业服务合同约定：“物业共用部位的维修养护和更新、改造费用，保修期内由建设单位承担，保修期期满后的维修等费用，应当通过列入维修资金专项支出解决，不计入物业服务支出或者物业服务成本”，故对邹永祥的该项诉讼请求依法不予支持。邹永祥反诉要求城建公司支付更换地下室防盗门、门禁费用760元，因单元入户门等属于共用设施设备，物业服务合同约定，“共用设施设备维修养护和更新、改造费用，保修期内由建设单位承担，保修期期满后的维修等费用，应当通过列入维修资金专项支出解决，不计入物业服务支出或者物业服务成本，”故对邹永祥的该项诉讼请求依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、邹永祥在判决生效后十日内向城建公司支付物业服务费3660.50元、垃圾费660元，共计4320.50元。二、驳回城建公司的其他诉讼请求。三、驳回邹永祥的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由邹永祥承担；反诉案件受理费25元，由邹永祥承担。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。邹永祥提交信息公开查询书和照片一组，拟证明城建公司履行合同义务不到位，导致小区存在违建情形，且墙面污损没有修复。城建公司质证认为信息公开查询申请书及照片均真实，但已经不能反映小区的现状，违建车库和违建墙已经拆除。本院经审查认为该证据虽真实但与本案争议焦点无关，故不予采信。 经二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，城建公司与邹永祥因物业合同的履行产生纠纷，城建公司诉请邹永祥交纳物业服务费等，邹永祥诉请城建公司赔偿损失。综合邹永祥的上诉请求，本案的争议焦点为，邹永祥主张的经济损失城建公司是否应当赔偿。 邹永祥主张的经济损失共计10845元，主要包括如下三部分：一为入户门和单元门禁分担款760元，二为修复地面安装费3885元，三为被盗物品损失6200元。 关于第一部分门禁分担款760元，该笔费用系邹永祥分担的所在单元住户共同出资维修单元入户门的费用。根据《物业服务合同》第十、十五条约定，物业共用部分、共用设施设备维修养护和更新、改造费用，保修期内由建设单位承担，保修期满后应当通过列入维修资金专项支出解决，不计入物业服务支出或者物业服务成本。二审中，城建公司认为，如果该单元的所有业主均同意，则经业主申请并完善手续后该笔费用可从公共维修基金中支出，邹永祥当庭亦表示愿意配合办理相应手续。故邹永祥请求城建公司赔偿该笔费用不予支持。 关于第二部分修复地面费用3885元，邹永祥主张该笔费用系因楼顶渗水导致其卧室木地板被损坏而产生的维修费用，城建公司认为公共部分已经进行了维修，但室内自有部分双方并未约定应当由城建公司进行维修。邹永祥虽提交证据证明楼顶存在渗水问题，但并未提交证据证明系因城建公司管理不善导致渗水，双方也无特别约定因此造成的邹永祥损失应当由城建公司负责赔偿，故对其该项请求不予支持。 关于第三部分即被盗物品损失6200元。邹永祥认为城建公司擅自撬开邹永祥储藏室门锁维修管道，导致邹永祥丢失物品损失6200元，故应予赔偿。邹永祥应举证证实城建公司未经其准许擅自撬开门锁、其丢失物品属实且物品价值6200元，丢失物品与城建公司的行为存在因果关系等事实，但邹永祥提交证据未形成完整证据链条，不足以证实上述事实，故应依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定承担举证不能的不利后果。另，即使该事实成立，邹永祥被盗物品损失的直接责任人应当为偷盗者，应由其承担返还或赔偿责任。城建公司既非邹永祥的保管人对邹永祥亦无特别承诺，即使承担责任也仅应在未按照物业服务合同约定尽到安保义务时才承担相应的责任，故邹永祥要求城建公司赔偿被盗物品损失6200元不予支持。 综上所述，邹永祥的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25元，由邹永祥负担。 本判决为终审判决。 审判长  程及海 审判员  王 佳 审判员  刘慧琴 二〇二一年二月二十五日 书记员  马晓敏