山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终474号上诉人（原审被告）：文登市富成置业有限公司,住所地威海市文登区环山路**。法定代表人：裴金成，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王者严，山东严翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：史金海，男，汉族，1994年6月8日出生，住威海市文登区。被上诉人（原审原告）：耿晶，女，汉族，1994年9月7日出生，住威海市文登区。被上诉人史金海、耿晶之共同委托诉讼代理人：姜超，山东沛然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司威海文登支行，住，住所地威海市文登区峰山路**/div>主要负责人：孙宝玉，行长。委托诉讼代理人：张明涛，山东昀明律师事务所律师。上诉人文登市富成置业有限公司（以下简称“富成公司”）因与被上诉人史金海、耿晶、中国农业银行股份有限公司威海文登支行（以下简称“农行文登支行”）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院(2020)鲁1003民初5720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富成公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足，其做出的判决明显错误。事实和理由：第一、富成公司已按照合同约定履行了义务，不存在违约情形。富成公司与史金海、耿晶签订的《商品房买卖合同》第九条约定：该商品房交付应符合该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房经单体验收合格。案涉房屋在2017年11月18日就已经单体验收合格，且根据合同约定商品房的相关基础设备设施具体开通的日期应按相关部门规定执行，史金海、耿晶与富成公司签订合同之前，史金海、耿晶就已知晓富成公司的房屋达到单体验收合同，符合交付条件。故富成公司在约定时间内履行了义务，案涉房屋已达到交付条件。富成公司按照合同约定通知史金海、耿晶交房，由于史金海、耿晶自己的原因不接受房屋，富成公司不存在违约情形。第二、即便一审判决认定富成公司违约，富成公司与史金海、耿晶约定的交房日期为2019年8月31日，一审法院判决富成公司按照中国人民银行同期同类贷款利率及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率支付违约金过高，富成公司与史金海、耿晶在合同明确约定违约金按照0.0001%计算标准，人民法院应尊重双方当事人的意愿，按照合同约定计算违约金数额。史金海、耿晶辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，富成公司所谓的已经达到交房条件与事实不符，其在当时提供的验收证明仅为主体封顶之后的主体验收合格证明，当时案涉房屋的门窗尚未安装，根本达不到交房条件，不可能完成单体验收合格，关于富成公司主张的违约金计算标准问题，按照相关法律规定，合同约定的违约金明显过低，史金海、耿晶在主张时可以参照相关的银行贷款利率主张，故一审判决认定正确，请求依法驳回富成公司的上诉请求。农行文登支行辩称，对于对上诉请求及事实理由没有异议，对一审判决不认可，根据史金海、耿晶、农行文登支行签订的个人购房担保借款第13条约定，如果商品房买卖合同解除，史金海、耿晶应对剩余贷款本息承担连带责任。史金海、耿晶向一审法院起诉请求：1、解除史金海与文登市富成置业有限公司签订的《商品房买卖合同》(编号为：20181225A04AAB536779)；2、解除史金海、耿晶与中国农业银行股份有限公司威海文登支行签订的《个人购房担保借款合同》；3、请求文登市富成置业有限公司返还史金海、耿晶已付的购房首付款140572元及自2018年12月26日起至判决生效之日止史金海、耿晶向中国农业银行股份有限公司威海文登支行归还的贷款本金和利息共计48016.92元；4、文登市富成置业有限公司向史金海、耿晶赔偿以140572元为本金，自2018年12月26日起至实际履行之日止，按同业拆借中心公布的拆借利率支付利息；5、请求文登市富成置业有限公司向中国农业银行股份有限公司威海文登支行偿还《个人购房担保借款合同》剩余的贷款；6、案件受理费由文登市富成置业有限公司承担。一审法院认定事实：史金海与耿晶系夫妻关系。2018年12月25日，史金海与文登市富成置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定史金海购买文登市富成置业有限公司开发的位于威海市文登区环山路梦缘汤城居民小区翠竹苑13号1单元602室房屋，建筑面积84.54平方米，房屋总价款468572元。付款方式为史金海于2018年12月27日前支付首期房款140572元，余款328000元向银行申请贷款支付。该商品房交付条件为：商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、商品房经单体验收合格。商品房基础设施设备及公共服务及其配套设施达到交付使用条件。文登市富成置业有限公司应当在2018年8月31日前向史金海交付该商品房。文登市富成置业有限公司逾期交房在180天内，自2019年8月31日的次日起至实际支付之日止，文登市富成置业有限公司按日计算向史金海支付全部房价款万分之一的违约金。逾期交房超过180天后，史金海有权解除合同。史金海解除合同的，应当书面通知文登市富成置业有限公司。文登市富成置业有限公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还史金海已付全部房款（含已付贷款及利息部分），并自史金海付款之日起，按照0.0001%向史金海支付违约金。合同签订当日，史金海依约支付首期购房款140572元。2017年11月18日，案涉商品房通过了单位（子单位）工程质量竣工验收，该商品房至今尚未达到合同约定的交付条件，文登市富成置业有限公司也未按合同约定向史金海送达房屋交付通知书。2019年1月8日，史金海、耿晶与中国农业银行股份有限公司威海文登支行、文登市富成置业有限公司签订《个人购房担保借款合同》，约定史金海向中国农业银行股份有限公司威海文登支行借款328000元用以购买上述商品房。文登市富成置业有限公司、耿晶为史金海的借款提供连带责任担保。合同第十三条约定，借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。合同签订后，中国农业银行股份有限公司威海文登支行依约将借款328000元直接划入文登市富成置业有限公司在该行的账户。庭审中，史金海与文登市富成置业有限公司均未提供证据证明双方之间就案涉商品房逾期交付向对方进行催告。另查，自2019年3月1日起至2020年11月1日止，史金海已偿还贷款本息48016.92元，尚欠中国农业银行股份有限公司威海文登支行贷款本金311569.70元未还。一审法院认为，史金海与文登市富成置业有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，史金海依约全额支付了购房价款，文登市富成置业有限公司理应按合同约定向史金海交付案涉商品房，文登市富成置业有限公司至今未向史金海交付房屋并办理不动产登记，致使史金海不能实现合同目的，已构成违约。史金海请求解除与文登市富成置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，有合同依据与法律依据，予以支持。合同解除后，文登市富成置业有限公司应当返还史金海已付的购房首付款140572元及已归还的贷款本息48016.92元。因文登市富成置业有限公司逾期交房导致合同解除，合同约定的违约金低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率，不足以赔偿史金海的实际损失，史金海请求按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保借款合同的，应予支持。”因史金海与文登市富成置业有限公司签订的《商品房买卖合同》依法解除，史金海要求解除与中国农业银行股份有限公司威海文登支行签订的《个人购房担保借款合同》，予以支持。由于《个人购房担保借款合同》的解除是文登市富成置业有限公司违约导致商品房买卖合同解除所致，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”即文登市富成置业有限公司应当将收到的购房贷款全部返还给中国农业银行股份有限公司威海文登支行，中国农业银行股份有限公司威海文登支行主张文登市富成置业有限公司与史金海、耿晶对剩余贷款本息承担连带还款责任，不予支持。史金海剩余贷款部分应由文登市富成置业有限公司负责偿还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，判决：一、解除史金海与文登市富成置业有限公司于2018年12月25日签订的《商品房买卖合同》；二、解除史金海、耿晶与文登市富成置业有限公司、中国农业银行股份有限公司威海文登支行于2019年1月8日签订的《个人贷款担保借款合同》；三、文登市富成置业有限公司于判决生效之日起十日内返还史金海购房首付款140572元，并返还史金海自2019年3月1日起2020年11月1日止已归还的贷款本金及利息共计48016.92元；四、文登市富成置业有限公司于判决生效之日起十日内向史金海支付违约金，违约金以140572元为基数，自2018年12月26日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；五、文登市富成置业有限公司于判决生效之日起十日内归还中国农业银行股份有限公司威海文登支行《个人购房担保借款合同》项下剩余贷款311569.70元；以上第三、四项款项支付至史金海名下中国农业银行文登支行，账号为62×××70的账户内。六、驳回史金海、耿晶的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2057元，由文登市富成置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。富成公司提交了与山东融众商业管理有限公司签订的商品房销售代理合同证据一份，拟证实商品房销售由山东融众商业管理有限公司进行销售。史金海、耿晶主张对该协议不清楚，但签订商品房买卖合同是富成公司，该证据与本案无关；农行文登支行对该证据没有异议。史金海、耿晶提交史金海、耿晶中国农业银行银行卡交易明细清单一份，拟证实在一审判决之后，史金海、耿晶又分别于2020年12月、2021年1月以及2021年的2月偿还了三个月的银行贷款本息，共计款项6833.87元，应当由富成公司返还给史金海、耿晶。富成公司及农行文登支行对此证据真实性表示认可。本院二审查明，案涉房屋至今未通过综合验收备案，尚不具备办证条件。史金海、耿晶分别于2020年12月、2021年1月以及2021年的2月偿还了三个月的银行贷款本息，共计款项6833.87元。本院对一审查明的其他案件事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.史金海、耿晶是否有权要求富成公司解除案涉房屋买卖合同并支付违约金；2.关于违约金计算标准是否合理。史金海、耿晶与富成公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》系当事人之间真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行，否则应承担相应违约责任。根据合同约定，富成公司应于2019年8月31日前将满足交付条件的房屋交付给史金海、耿晶，逾期超过180天史金海、耿晶有权要求解除合同，返还购房款及利息并支付违约金。富成公司依据案涉房屋于2017年11月通过单体工程质量竣工验收证明案涉房屋已达到交付标准，主张不存在违约行为，但通过审查合同约定的交付标准、程序及案件事实，富成公司至今未向史金海、耿晶发出房屋验收查验、办理交接手续等房屋交付的通知，逾期超过180日，且案涉房屋至今未通过综合验收，不具备办证条件，可以认定富成公司构成违约。史金海、耿晶有权要求解除合同，返还购房款及利息并支付违约金。故，富成公司的上诉主张，本院不予采纳。根据富成公司违约行为、过错程度、史金海、耿晶实际损失等事实，合同中约定的0.0001%的违约金计算标准明显过低，一审法院按中国人民银行同期同类贷款利率及中国人民银行公布的同期贷款基准利率标准调整计算违约金并不过高，亦未导致双方利益失衡，本院予以支持。综上所述，文登市富成置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4114元，由上诉人文登市富成置业有限公司负担本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二一年二月二十六日法官助理俞凯书记员安圆圆