山东省东营经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0591民初3444号 原告：东营胜兴置业有限公司，住所地：东营市东营区。 法定代表人：汤立群，董事长。 委托诉讼代理人：姜磊，山东钧钰律师事务所律师。 被告：孙海仃，男，汉族，住东营市广饶县。 原告东营胜兴置业有限公司诉被告孙海仃商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东营胜兴置业有限公司委托诉讼代理人姜磊到庭参加诉讼，被告孙海仃经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。 原告东营胜兴置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告签订的合同编号ＹＳX的《商品房预售合同》，被告返还原告位于东营市东四路东大渡河路北的阳光100城市××小区××幢××单元××号房（房屋代码为X），并由被告协助原告办理备案撤销手续；2.依法判令被告支付原告银行垫付款16336.59元、违约金5414.38元（暂算至2020年8月7日，共计21750.97元），及自2020年8月8日起至实际付清款项之日止的违约金（违约金以16336.59元为基数，按照日千分之五计算）；3.依法判令被告返还原告2020年8月8日后银行继续扣划的按揭贷款本息，并自扣款之日起按实际扣款金额向原告支付违约金至实际付清款项之日（违约金以实际扣款金额为基数，按照日千分之五计算）；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告与被告在2013年11月4日签订《商品房预售合同》，被告向原告购买了位于东四路东大渡河路北的阳光100城市××小区××幢××单元××号房（房屋代码X），并办理了银行按揭贷款和入住手续。原告为被告银行按揭贷款提供阶段性保证，因被告违约拖欠银行按揭贷款，银行从原告的保证金账户扣划了逾期贷款的款项，给原告造成了严重的损失。 被告孙海仃未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年11月4日,东营胜兴置业有限公司与孙海仃签订了合同编号为ＹＳX的《商品房预售合同》，约定原告向被告出售原告所建设开发的阳光100城市××小区××幢××单元××号房屋（房屋代码为283584），房屋总价款75万元。《商品房预售合同》附件五约定，买受人孙海仃同意使用贷款方式支付购房款，买受人于合同当日支付首付款23万元，余款52万元通过商业贷款方式支付。附件五第一（三）5条约定，（1）如买受人未按期向贷款银行偿还任何到期贷款本息，导致出卖人东营胜兴置业有限公司承担保证责任，即出卖人向银行偿还已到期的贷款本息及违约金的，买受人应于出卖人向其发出缴款通知书10日内，将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额日千分之五的标准向出卖人支付违约金；（2）买受人未按期偿还到期贷款连续达三个月或者累计达六个月，或者买受人未按前款约定期限支付出卖人代还款项及违约金的，出卖人有权解除合同。合同解除后，出卖人有权从买受人已支付的购房款中直接扣除买受人欠银行的到期和未到期贷款本金、利息及违约金，代买受人偿还银行。 孙海仃作为借款人、东营胜兴置业有限公司作为保证人与案外人中国银行股份有限公司东营东城支行签订了《个人一手住房贷款（抵押）合同》，约定孙海仃向该行借款52万元，东营胜兴置业有限公司为该笔借款提供阶段性连带责任保证。2014年10月25日东营胜兴置业有限公司将涉案房屋交付给了孙海仃。因孙海仃未按时向银行偿还贷款本息，自2020年3月30日至2020年7月31日，银行先后从原告的保证金账户中扣划共计16336.59元用于偿还孙海仃逾期偿还的银行贷款,其中2020年3月30日扣划2596.63元、2020年4月29日扣划3434.82元、2020年5月28日扣划3434.12元、2020年6月29日扣划3434.79元。 以上事实由商品房预售合同、交房手续流转单、业主房屋交接验收表、个人一手住房贷款（抵押）合同、特种转账传票及当事人陈述予以证实。 另查明，因孙海仃逾期偿还银行借款，中国银行股份有限公司东营东城支行于2019年7月15日向本院提起诉讼，要求被告孙海仃、宿彩霞偿还借款本金、利息、罚息及律师费，东营胜兴置业有限公司承担连带清偿责任；本院于2019年8月13日作出（2019）鲁0591民初2521号民事判决书，判决支持中国银行股份有限公司东营东城支行的诉讼请求，该判决已生效。 本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。针对原告诉讼请求：1、涉案合同应否解除。本院认为被告连续超过三个月未按约定归还银行贷款导致原告承担代偿责任，双方约定的合同解除条件已成就，所以原告要求解除与被告签订的《商品房预售合同》的诉讼请求，符合双方的约定及法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应返还合同项下房屋并协助原告办理备案撤销手续，原告返还被告已交纳的购房款75万元。2、关于原告主张的第二项诉讼请求中的银行垫付款、违约金问题。原告承担保证责任后有权要求被告偿还，自2020年3月30日至2020年7月31日原告共为被告偿还银行贷款本息16336.59元，本院予以支持；被告未履行还款义务，导致原告承担连带责任、偿还买受人所欠全部贷款本息，被告该行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告按照原告代其向贷款银行偿还金额日利率千分之五支付违约金，违约金数额明显过高，依法应予下调。因原告就其损失未提供证据证实，其损失应为偿还款项后的利息损失，可参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率的四倍即年利率15.4%(3.85%×4)计算违约金。2020年3月30日扣划2596.63元，截至2020年8月7日违约金为142.42元（2596.63元×15.4%÷365天×130天）；2020年4月29日扣划3434.82元，截至2020年8月7日违约金为144.92元（3434.82元×15.4%÷365天×100天）；2020年5月28日扣划3434.12元，截至2020年8月7日违约金为102.87元（3434.12元×15.4%÷365天×71天）；2020年6月29日扣划3434.79元，截至2020年8月7日违约金为56.52元（3434.79元×15.4%÷365天×39天）。以上违约金共计446.73元，自2020年8月8日起至实际给付之日止的违约金，以16336.59为基数，按照年利率15.4%计算，对原告主张的超出部分不予支持。3、关于原告主张的2020年8月8日后银行继续扣划的按揭贷款本息，符合合同约定，被告应予支付，且（2019）鲁0591民初2521号民事判决亦判决东营胜兴置业有限公司对孙海仃应还款项承担连带清偿责任，故对东营胜兴置业有限公司该项主张，本院予以支持，数额以银行实际扣款为准，违约金自扣款之日至实际付清之日，以实际扣款金额为基数，按年利率15.4%计算。4、关于原告主张从被告已支付的购房房款中将被告欠付银行的到期和未到期贷款本息直接支付给银行，该项诉请在合同附件五第一（三）5（2）条有明确约定，现该条件已成就，故被告欠付银行的至合同解除之日即本判决生效之日的银行按揭款本息可由原告从两被告已支付的购房款中扣除，直接支付给中国银行股份有限公司东营东城支行。该部分款项，视为东营胜兴置业有限公司已向孙海仃行使了追偿权，其不再享有（2019）鲁0591民初2521号判决确定的追偿权。被告孙海仃经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃部分诉讼权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告东营胜兴置业有限公司与被告孙海仃于2014年4月4日签订的合同编号为ＹＳX的《商品房预售合同》；被告孙海仃于本判决生效后十日内返还原告东营胜兴置业有限公司位于东四路东大渡河路北的阳光100城市××小区××幢××单元××号房屋，并协助原告东营胜兴置业有限公司办理房屋备案注销登记； 二、被告孙海仃于本判决生效后十日内支付原告东营胜兴置业有限公司款项16336.59元，并支付截至2020年8月7日的违约金446.73元，自2020年8月8日起至实际给付之日止，以16336.59为基数，按照年利率15.4%计算的违约金。 三、被告孙海仃支付原告东营胜兴置业有限公司2020年8月8日后向中国银行股份有限公司东营东城支行继续扣划的按揭贷款本息（以银行实际扣款数额为准）及自扣款之日至实际付清之日的违约金（以实际扣款金额为基数，按年利率15.4%计算）。 四、原告东营胜兴置业有限公司将被告孙海仃至合同解除之日（本判决生效之日）欠付银行的房屋贷款本息从被告孙海仃已支付的75万元购房款中扣除，直接支付给中国银行股份有限公司东营东城支行，剩余房款于本判决生效后十日内返还给被告孙海仃； 五、驳回原告东营胜兴置业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11463元，减半收取计5731.5元，由被告孙海仃负担，于本判决生效后十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审 判 员 周国防 二〇二一年二月七日 法官助理 孙东平 书 记 员 门惠惠