浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1081民初10366号 原告：杨建辉，男，1983年1月17日出生，汉族，住温岭市。 原告：陈晓，女，1983年10月14日出生，汉族，住址同上。 两原告委托诉讼代理人：丁杰，浙江合创律师事务所律师。 两原告委托诉讼代理人：张康丽，浙江合创律师事务所律师。 被告：温岭新湖地产发展有限公司，住所地温岭市城东街道万昌中路**青商大厦**，统一社会信用代码91331081MA28GWY5XE。 法定代表人：郑勇。 委托诉讼代理人：干伟峰，浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶金琼，浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所律师。 原告杨建辉、陈晓与被告温岭新湖地产发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告于2020年11月26日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理。本案适用简易程序于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原、被告的特别授权委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨建辉、陈晓向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告2018年7月26日签订的《浙江省商品房买卖合同》。2.判令被告返还两原告全额购房款5083207元、全额车位款199800元；判令被告赔偿两原告以首付款为本金的相应利息356896.71元（自2018年7月26日起暂计至2020年11月15日）；赔偿两原告按揭利息损失171271元。3.判令被告赔偿两原告购买次顶层房屋的损失800000元。4.判令被告协助两原告办理维修基金、契税等费用退费及注销合同备案登记、预告登记等相关手续，相关费用由被告承担，上述费用无法退回的损失由被告予以承担。5.本案的诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原被告2018年7月26日签订的《浙江省商品房买卖合同》和《车位买卖合同》。2.判令被告返还两原告全额购房款5083207元、全额车位款199800元；判令被告赔偿两原告以首付款为本金的相应利息356896.71元（自2018年7月26日起暂计至2020年11月15日）；赔偿两原告按揭利息损失171271元。3.本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告因生活所需在温岭购买房产。基于对被告在当地的知名度与信任，原告前往被告开发的新湖双溪春晓的销售部，了解相关楼盘的情况。当时被告通过展示的沙盘和承诺，跟原告达成了22幢2301室位于次顶层的约定。该楼层称为“凤凰层”，具备了顶楼采光、视野好等优点，同时避免了顶楼隔热、漏水等存在的缺点。因为被告的承诺，原告购买了上述楼层，同时在2018年7月26日签订了《浙江省商品房买卖合同》。合同签订以后，原告依约交付了相关的购房款，办理了按揭贷款手续。但之后原告发现被告所要交付的房产与其沙盘展示和被告承诺的约定不符，实际的房屋并非是次顶层结构，有部分为顶层结构，并不具备次顶层的优势，同时价格存在较大的差异，原告等于是用次顶层的价格购买了一个顶层的房屋。因此原告与被告就此事多次进行协商，但被告至今未能给出解决方案。原告认为，被告欺诈、违约的情形符合双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第十七条关于退房的约定，属于商品房建筑面积、使用面枳、结构、朝向、楼层、交付时间等违反合同约定等情形，同时退房造成了原告的损失，被告应当予以赔偿。综上，望判如所请。 被告温岭新湖地产发展有限公司辩称：原告要求解除合同无事实及法律依据。1.被告在沙盘展示中已示明：“本模型仅供购房参考，具体建设结果会与本模型效果存在区别。一切未有列举事项或模型更改，不再另行通知，最终交付结果则以政府部门核准文件以及双方合同约定内容为准”。且双方签订的《浙江省商品房买卖合同》附件八补充协议第九条亦明确约定：“模型不是合同的组成部分，也不构成要约邀请。出卖人在模型中的确定的数据、指标等不一致的，应当以合同中约定的为准。合同中未约定的，应当以房屋交付时的数据、指标为准”。故本案诉争的沙盘内容不构成要约，不属于合同约定内容。2.根据原被告签订的《浙江省商品房买卖合同》第一条项目建设依据、第九条交付期限及条件、第十一条规划设计变更的约定及合同附件一房屋平面图、合同附件八补充协议第一条第1款的约定，合同双方当事人同意就商品房开发建设、设计变更、交付都以规划为准。被告实际交付的商品房已经竣工验收，且诉争商品房与备案平面图一致。因此，被告交付的商品房符合合同约定，不存在违约。3.双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第十七条关于退房的约定，其中的《浙江省实施办法》第二十八条在2017年3月30日浙江省第十二届人民代表大会常务委员会第三十九次会议第二次修订中删除，本合同签订于2018年7月26日，故该合同条款约定无效。根据新的《浙江省实施办法》第十九条的规定，本案不存在退房的情形。4.关于沙盘中诉争楼盘西北角无露台问题，原告于2019年9月向被告提出并要求赔偿，被告一直与其积极协商，但由于原告要求过高导致协商未成，至今已有1年多，依法已过解除期间。5.双溪春晓商品房开盘时一房难求，诉争楼房西北角露台按规划面积仅7.92平方米，被告根本没有必要、也不可能对原告实施欺诈。欺诈在法律上是撤销的理由，不是解除的理由。6.诉争楼房露台按规划面积仅7.92平方米，所处商品房西北角，基本无日照或时间较短，基本不影响隔热；所谓的漏水可能性仅仅只是一种猜测，不影响商品房安全或使用问题。基于上述理由，被告认为原告主张解除合同、返还购房款及利息损失的诉请均不成立，请求法院依法驳回。 当事人围绕诉讼主张向本院提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方争议的事实在于被告有无在双方合同签订前的沙盘模型中放置提示牌，载明“本模型系规划方案设想的实现。仅供购房参考。具体建设结果会与本模型效果存在区别。一切未有列举事项或模型更改，不再另行通知，最终交付结果则以政府部门核准文件以及双方合同约定内容为准”。本院认为，被告有无放置该提示牌，均不影响本案对原告诉请的处理，故对该部分事实在本案中不予审查。本院认定案件事实如下：2018年7月26日，原告杨建辉、陈晓与被告签订商品房买卖合同一份，两原告以5083207元的价格购买被告开发的××小区××号楼××号商品房，房屋建筑面积为154.13平方米，房屋有部分跃层结构，该幢总层高24层。合同对双方的权利义务作出了详细的约定。合同签订后，两原告按约交付了房款并办理按揭手续。2018年8月31日，原告杨建辉与被告签订了《车位（库）使用权转让合同》，约定原告杨建辉以199800元的价格受让车位使用权一个。合同签订前，被告沙盘模型显示上述22号楼24层西北角无露台。2019年9月，两原告发现上述西北角有露台，与合同签订前沙盘模型不一致，遂与被告交涉，但双方未能协商一致。经核实，上述露台规划设计时已经存在，按设计图纸计算面积为11.88平方米。 根据诉辩双方的陈述，本案的争议焦点在于：1.双方买卖合同签订前沙盘模型中22号楼24层西北角无露台的该部分展示内容是否构成要约，成为双方买卖合同的内容。2.若构成要约成为合同内容，那现被告交付的22号楼24层西北角存在露台能否成为原告解除合同的事由。本院认为，即使构成要约，成为双方买卖合同的内容，被告现交付的房屋情况也并不符合解除情形。理由如下：单方行使解除权可以分为约定解除和法定解除。首先，本案是否符合约定解除的情形。原告主张其在购房前被告出示的沙盘模型显示22号楼23层楼顶即24层西北角并无露台，其才选择购买，现被告交付的楼房与沙盘模型显示不符，符合双方在《浙江省商品房买卖合同》中第十七条约定的退房情形。被告主张该合同第十七条约定“凡符合《浙江省实施办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的办法进行处理”，而该办法第二十八条在2017年3月30日浙江省第十二届人民代表大会常务委员会第三十九次会议第二次修订中删除，本合同签订于2018年7月26日，故该合同条款无效，根据新的《浙江省实施办法》第十九条规定，本案不存在退房的情形。本院经审查认为，本案的商品房买卖合同是由被告方所提供，现双方通过合同条款的方式具体确定了法律法规规定的退房情形，虽上述办法已经修订，但不影响双方约定的效力，双方均因遵守。但本院认为原告现主张的露台问题并不符合双方买卖合同第十七条约定的退房情形，故原告主张按约定解除的条件主张解除权，本院不予支持。其次，本案是否符合法定解除的条件，即按合同法第九十四条规定的可以解除的情形。“房住不炒”，买房的首要目的是用于居住。被告现交付的房屋虽在24楼存在露台，但该露台按设计图纸计算面积仅为11.88平方米（其中属于原告所购房屋建筑面积楼顶的是7.92平方米，属于原告设备平台楼顶的是3.96平方米），对原告购买的位于23层的房屋的居住并未产生实质影响。原告主张的隔热、漏水等仅是一种可能性，被告的房屋系经过规划设计和验收合格的，并不影响该房屋的居住功能。且原告购买的23层房屋的跃层部分楼顶即是24层楼顶，即22号楼的楼顶面，应当认为原告在购买时对楼顶面的风险已经进行了考量。另，原告亦未能举证被告现交付的楼房现状对其购买的房屋造成重大的价值贬损。故，原告主张的露台问题也不符合法定解除的情形。基于此，本院认为第1个争议焦点的结论不影响本案原告诉请的处理，故不再评述。 综上，对原告要求解除商品房买卖合同及车位使用权转让合同并要求退款、赔偿利息的诉请，本院不予支持。如因被告实际交付的楼房与沙盘模型不符给两原告造成损失，在满足相关法定要件的情况下，两原告可另行向被告主张。 本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告杨建辉、陈晓的诉讼请求。 本案诉讼费26239.5元，财产保全费5000元，合计31239.5元，由原告杨建辉、陈晓负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审判员 梁 必 静 二〇二一年二月二十六日 书记员 周博健洒