浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终4307号 上诉人（原审被告）：嵊州碧恒置业有限公司，住所地嵊州市三江街道兴旺街**嵊州茶叶城****，统一社会信用代码91330683MA288ETX4F。 法定代表人：欧阳宝坤，董事长。 委托诉讼代理人：罗文，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘盎，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：李少春，女，1979年1月22日出生，汉族，住嵊州市。 被上诉人（原审原告）：赵洪峰，男，1978年8月10日出生，汉族，住嵊州市。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：蔡柏顺，浙江世纪方正律师事务所律师。 上诉人嵊州碧恒置业有限公司（以下简称碧恒公司）因与被上诉人李少春、赵洪峰房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2020）浙0683民初5446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭,经阅卷和询问当事人，决定不开庭审理。上诉人碧恒公司的委托诉讼代理人罗文到庭应询。本案现已审理终结。 上诉人嵊州碧恒置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定案涉商铺漏水问题严重影响正常使用证据不足。一审法院认定上述事实的理由是：1.修复商铺的时间长达六个月之多；2.通过更改墙体的方式修复；3.案涉商铺的实际使用面积因修复减少了0.943平方米。上诉人认为，上述理由不足以达到证明漏水问题严重影响正常使用的目的。1.上诉人修复时间长不代表商铺漏水问题严重影响居住使用。首先，上诉人修复商铺的时间并没有长达六个月。案涉房屋约定于2019年3月30日前交付，而2019年7月商铺即维修完成，维修时间约3个多月。一审法院以被上诉人实际收楼的时间认定维修完成的时间，明显不符合事实。其次，维修时间长的原因系上诉人采取了砌墙的方式，这至多只能证明上诉人采取的维修方式不合理或者维修困难，并不能证明漏水严重影响正常使用。2.更改墙体系上诉人选择的维修方案，维修方案的内容并不能反映商铺当时的状态是否严重影响正常使用。首先，案涉房屋采取砌墙这一减少房屋面积的维修方案本身并不合理，系因施工单位工作失误所致，根据房屋的实际情况，完全可以采取其他损失更小、更易操作的其他方案。实践中其他楼盘也出现因施工单位疏忽，导致轻微的渗漏水采取了砌墙这一维修方案的情形。其次，不论上诉人选择砌墙还是其他维修方式，其目的只是为了防止再次漏水。维修方式并不能反映出商铺漏水严重程度，只要上诉人愿意承担选择砌墙维修的后果，即便是轻微漏水上诉人也可以选择这种方式。因此，本案的关键不在于维修方式，而在于当时商铺的真实状态。但目前没有任何证据反映商铺漏水情况，一审法院仅仅依据维修方式问题，就认定商铺当时已经严重影响正常居住，明显证据不足。3.商铺面积减少0.943平方米系维修产生的后果，与商铺漏水情况无关。二、一审法院认定商铺于2019年10月16日交付，系认定事实错误。首先，按照合同约定，案涉房屋的质量问题系保修范围内的质量问题，被上诉人应当于合同约定的时间收楼。若被上诉人拒绝收楼的，应当视为合同约定日期已完成交付。其次，在双方签订《情况说明》时，房屋已经修复完成。被上诉人在签字确认后，应当进行收楼。但被上诉人迟迟未收楼，待十月份才办理房屋交接，此系自行扩大损失。因此，在上诉人已于2019年3月发出收楼通知，并在维修完成后通知被上诉人签订《情况说明》的情况下，一审法院不能以实际收楼时间认定交付日期。三、一审法院不支持调整违约金的依据不足。一审法院认为，合同中约定的每日万分之二的违约金不违反法律规定，因此未支持上诉人的主张。但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。现上诉人已主张违约金过高，一审法院应当以被上诉人实际损失为参照认定违约金数额，不能径直以合同约定未违反法律规定为由认定违约金应为每日万分之二。本案中，一审法院没有认定被上诉人的实际损失，故其不支持违约金调整的依据不足。综上，一审判决事实认定不清，法律适用错误。请求二审法院查清本案事实，依法撤销一审判决。 被上诉人李少春、赵洪峰提交书面答辩状辩称，一、一审法院认定上诉人交付的房屋存在无法正常使用的质量问题正确，上诉人应当按实际交房时间承担逾期交房的违约责任。按照双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，房屋交付时间为2019年3月30日，如果出卖人逾期交房，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，被上诉人按合同约定付清全额房款。2019年3月24日，被上诉人按上诉人通知前去办理房屋交接手续，但因房屋漏雨严重无法正常使用，上诉人也未按合同第九条约定出具有关证明，双方都认为不具备交房条件，故未办成交房手续。后上诉人对整排房屋进行改造，在房屋内严重漏水地方加砌了一面内墙，改变了主体结构。2019年7月30日，经双方现场测量，签署《情况说明》，确认商铺面积减少0.943平方米，减少的面积部分为严重漏雨部分被室内改造后砌的隔离墙，至今无法使用。被上诉人在上诉人修复案涉商铺的质量问题前有权拒绝收房，按照合同约定，上诉人应当承担逾期交房的违约责任。二、一审法院认定被上诉人实际收楼时间为2019年10月16日，比合同约定交房时间逾期200天事实清楚，证据充分。2019年10月16日，被上诉人接到上诉人电话前去收楼，现场签署了商品房交接书。三、一审法院认定上诉人按合同约定支付被上诉人已交付房价款万分之二的违约金正确。约定的违约金未违反相关法律规定。 李少春、赵洪峰向一审法院起诉请求：判令被告支付原告违约金45845.84元（从2019年3月31日起至2019年10月16日止按房价款1146146元的每日万分之二计算）。 一审法院认定事实：2017年8月26日，原、被告签订编号为2017330683YS0002944的《浙江省商品房买卖合同》和《补充协议书》各一份，由原告购买被告开发的坐落于嵊州市城南新区桥南C地块江湾1号翡翠湾二期B33幢商业49号商铺一间，建筑面积为55.35平方米，套内面积为53.85平方米，分摊面积为1.5平方米，商品房单价为21354.35元/平方米，总价1181964元。付款方式：合同签订时付总价的10.8%，即119178元，余款一部分按揭，于2018年3月26日前全部付清。合同第九条约定房屋交付时间为2019年3月30日，交付的条件包括：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。如逾期交房的，逾期不超过120日的，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。双方另就上述《商品房买卖合同》签有《补充协议书》一份，该协议第三条关于该商品房交付条件与交接手续条款中载明：该商品房交付时应当符合的条件为出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。为不影响出卖人对该商品房的施工，买受人自愿同意不在《商品房买卖合同》约定的交付日期届满之前先行查验该商品房，买受人在办理该商品房交付手续时方对该商品房进行查验。该商品房存在地基基础和主体结构质量问题但买受人不解除合同的，或该商品房存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付该商品房给买受人，出卖人应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住使用的质量问题、与《商品房买卖合同》约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题之外的其他问题，且属于工程质量保修范围内的质量问题，买受人有权要求保修，保修期内出卖人应负责保修，并承担保修费用，除此之外，出卖人无须承担其他任何责任和支付其他任何费用，买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼。合同签订后，因案涉商铺无法办理银行按揭，故被告同意将总房价优惠至1146146元，原告按约定己全额付清。2019年3月24日，原告按被告的通知前去办理交接房屋手续，发现案涉商铺存在严重漏水的质量问题，不能正常使用，遂拒绝收楼。后被告通过更改墙体的方式对房屋质量问题进行了修复，致案涉商铺的实际使用面积减少了0.943平方米，该减少部分面积的房款，被告已退给了原告。2019年10月16日，原告签署了商品房交接书，接收了案涉商铺，比合同约定的交房时间逾期了200天。 一审法院认为，本案的主要争议焦点为：案涉商铺是否存在逾期交房的情形。对此，从查明的事实可知，案涉商铺在交楼时存在漏水的质量问题，是否属于逾期交房的关键在于判断该质量问题是属于工程质量保修范围内的质量问题，还是无法正常使用的质量问题，如果是属于工程质量保修范围内的质量问题，那么根据合同约定买受人无权拒绝收楼，如果是属于无法正常使用的质量问题，那么出卖人修复后方可交付给买受人，且出卖人应承担逾期交楼的违约责任。对此，从修复的情况来看，修复时间长达六个月之多，且是通过更改墙体的方式修复，还有案涉商铺的实际使用面积因修复减少了0.943平方米，足见质量之严重已到达无法正常使用的情形，故该院认为原告在被告修复案涉商铺的质量问题前有权拒绝收楼，且被告应承担逾期交接的违约责任。从查明的事实可知，原告实际收楼时间为2019年10月16日，按照合同约定，被告应自2019年3月31日起至2019年10月16日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，计为45845.84元（1146146元×0.0002×200天）。综上，该院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。在原告履行了全部付款义务后，被告未按时交付能正常使用的房屋，理应承担逾期交房的违约责任。双方在合同中对日万分之二违约金的约定并未违反相关法律规定，被告关于该违约金过高的主张，该院不予采纳。另，被告辩称房屋维修产生的损失不应全部由其承担，原告亦应承担部分责任的意见，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。据此，原告的诉讼请求，理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：碧恒公司支付李少春、赵洪峰逾期交房违约金45845.84元，款限于判决生效后十日内付清。 双方当事人在二审中均未提交新的证据 经审理，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于上诉人是否应当承担逾期交房的违约责任问题，上诉人主张案涉商铺的问题并未达到无法正常使用的程度，因被上诉人拒绝收房，应当视为合同约定日期已完成交付。一审法院结合房屋存在的问题、修复时长、修复方式及修复后果，认定案涉商铺的问题属于无法正常居住使用的质量问题，应属正确。因此，上诉人应当修复后方可交付该商铺给被上诉人。至于交付时间，上诉人主张2019年7月30日双方签订《情况说明》的时候已修复完成，但案涉商铺于2019年10月16日办理交接手续是客观事实，上诉人未提供充分有效证据证明2019年7月30日对于质量问题已修复完成，也未提供证据证明2019年10月16日向被上诉人送达收楼通知书前已完成修复，故本院对于上诉人的该项主张不予采纳。关于违约金的问题，上诉人主张合同中约定的每日万分之二的违约金过高应予调整，但该约定的内容并未超过一年期贷款市场报价利率的四倍，故一审法院按照合同约定认定违约金为45845.84元，并无不当。 综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费946元，由上诉人嵊州碧恒置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 董 伟 审判员 傅芝兰 审判员 张百元 二〇二一年二月十八日 书记员 余建维