浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终4868号 上诉人（原审被告）：余志寅，男，1962年4月5日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 上诉人（原审被告）：丰彩琴，女，1971年4月6日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：陈从荣、刘婷，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王伟江，男，1968年12月2日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：吴汝伟，浙江商城天马律师事务所律师。 上诉人余志寅、丰彩琴因与被上诉人王伟江房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初7702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人余志寅、丰彩琴上诉请求：撤销浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初7702号民事判决，发回重审或依法改判驳回王伟江的诉讼请求。事实与理由：一、余志寅与王伟江就买卖涉案房屋未达成合意，房屋买卖合同尚未成立，一审法院认定涉案房屋买卖合同有效系法律适用错误。余志寅于2009年11月25日出具的收条无论从主体、内容、形式来看，均不具备完整的房屋买卖合同要素。从内容上看，该份收条除了明确买卖标的物之外，对转让价款、履行方式、期限、标的物交付及过户等事项均没有进行约定，合同主要内容欠缺，内容不完备，且双方已无法就此形成一致意见。从形式上看，该收条中仅明确收到购房款19万元，并约定房屋具体结算以双方协议为准，可见余志寅仅仅认可的是收到了购房意向款19万元的事实，在收条出具之日，双方尚未就房屋交易的具体内容磋商一致。从主体上看，涉案房屋登记在余志寅与丰彩琴名下，涉案房屋系夫妻共同财产，出售涉案房屋系余志寅的单独处分行为，丰彩琴不知情，也从未表示同意或追认，这与收条上仅有余志寅一人的签名可印证。综上，余志寅与王伟江之间就买卖涉案房屋仅处于房屋交易的磋商阶段，双方并未达成房屋买卖合同，原审法院认定双方于2009年11月25日达成房屋买卖合同并确认有效，证据不足，且于法不符。二、2011年4月28日的30万元转账及35万元收条系同一笔款项，且该笔款项与购房款无关，一审法院认定两笔款项为不同笔款项且均认定为是支付购房款系事实认定错误。收条中载明的35万元实为案外人王向荣通过王伟江转交给余志寅的还款。当时王向荣应向余志寅还款50万元，王向荣通过其财务汇款50万元给王伟江，委托王伟江转付给余志寅。2011年4月28日，王伟江承诺先汇给余志寅35万元，其余15万元先借给其周转一段时间，余志寅同意后当场向王伟江出具了一份35万元的收条，但当天王伟江通过其妻子实际只汇给余志寅30万元，该30万元是案外人王向荣支付给余志寅的50万元中的一部分，而非购房款。就余志寅与王伟江之间的交易习惯来看，余志寅在2009年11月25日出具的收条中就明确载明了购房款，如果该笔款项是购房款，一定也会在收条中写明。一审法院仅凭一份收条在未查清款项是如何交付的情况下就判定系支付购房款依据不足。此外，原审法院将收条中的35万元与当日汇款的30万元认定为两笔款项也是错误的，这也不符合一般交易习惯。既然2011年4月28日王伟江向余志寅支付75万元，为何一笔要现金交付，一笔又要汇款呢?为何30万元的汇款没有写收条呢?根据之前收条的约定，双方谈好交易条件后是要签订正式协议的，为何在没有任何证据证明双方已谈好交易价格，更未签订书面协议的情况下，王伟江会贸然向余志寅支付75万元?上述不合常理的疑点原审法院没有查明，导致认定事实错误。三、一审法院认定王伟江2011年4月28日取现10万元向余志寅支付购房款系事实认定错误。首先，王伟江为了将35万元的收条与30万元汇款分开来，编了一系列的谎言，其陈述2010年分两次给了余志寅现金20万元，又在2011年4月28日给了余志寅现金15万元，这些事实都是王伟江虚构的，余志寅从未收到王伟江所说的这些款项。王伟江仅提交了2011年4月份的取款凭条，除了其单方的陈述之外没有任何证据能够佐证。其次，余志寅在2011年4月28号这一天只向王伟江出具了一张35万元的收条(该款项性质已陈述)，如果王伟江当日支付10万元现金的说法成立，则余志寅当日出具35万元的收条就无法解释。再者，王伟江的说法也不符合常理，根据王伟江提供的中国农业银行个人账户明细及中国农业银行个人结算业务申请书可以看出，在当日王伟江通过转账的方式向余志寅支付了30万元，既然是同一个银行，同一个账户，为什么其中的30万元采用汇款的方式，另外的10万元又采用现金支取的方式，岂不多此一举?最后，按照王伟江陈述的数额，其已经向余志寅支付款项近百万，而双方连交易价格都没有谈好，协议更没有签订，这显然与常理不符。四、案涉合同即使成立，余志寅出售案涉房屋未经丰彩琴的同意，系无权处分，合同无效，一审法院认定余志寅的行为构成表见代理系法律适用错误。根据婚姻法律制度，夫妻对家庭财产拥有平等的处分权，对日常生活中的琐碎事项，任何一方行为的效力及于另一方。然而针对于类似房地产买卖、金融证券交易等重大财产事项，其处分需经夫妻双方合意。具体到本案，涉案房屋的出租、出售、收款等全过程均由余志寅一人经手，丰彩琴不知情也没有参与。王伟江在明知余志寅、丰彩琴是夫妻的情况下，购买涉案房屋前没有要求余志寅出示房产证予以核对，也没有询问余志寅是否已将情况如实告知丰彩琴及丰彩琴的态度，王伟江的行为不能认定已经完成了适当、合理的注意义务和审查义务，其主观不能认定为善意，明显侵犯了共有权人丰彩琴的合法权益。案涉房屋属于余志寅、丰彩琴的夫妻共同财产，根据物权法第九十七条的规定，房屋买卖必须具备共有人的书面签署或书面授权。本案中没有证据能够证明丰彩琴同意余志寅出售案涉房屋，丰彩琴也未对余志寅进行授权，也没有证据能够证明余志寅出售案涉房屋的行为事后得到丰彩琴的追认，因此，余志寅将属于夫妻共同财产的案涉房屋出售侵害了丰彩琴的合法权益，系无权处分，案涉房屋买卖合同应认定为无效。五、王伟江的行为不构成善意取得，案涉房屋买卖合同不应继续履行。根据物权法第一百零六条第一款以及婚姻法解释(三)第十一条第一款的规定，无权处分人将不动产转让给受让人，受让人取得该不动产的所有权必须同时具备三个条件：一是受让人善意购买，二是受让人支付合理对价，三是受让人已经办理产权登记手续。本案中，王伟江明知余志寅、丰彩琴系夫妻，且案涉房屋系余志寅、丰彩琴共同共有，在未取得丰彩琴同意的情况下仍与余志寅签订房屋买卖合同，不符合善意的条件，且案涉房屋实际面积有170多平方米，当时的市价应该在200万元左右，王伟江现在支付的价款不能构成合理对价。现案涉房屋仍登记在余志寅、丰彩琴名下，也未办理产权变更登记手续，因此王伟江不能取得案涉房屋的所有权。 被上诉人王伟江辩称：一审判决正确，余志寅、丰彩琴的上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉请求。 王伟江向一审法院起诉请求：原、被告于2009年11月25日签订房屋买卖合同有效。二、被告协助原告办理坐落于义乌市××街道××村路××号××室房产不动产过户手续。 一审法院认定事实：2009年，余志寅欲将其位于义乌市××村路××号楼××单元××室房屋转让给王伟江。2009年11月25日，余志寅出具收条一份，载明收到王伟江贝村路2号楼2单元502室购房款19万元，房屋具体结算以双方协议为准。2010年至2012年期间，王伟江以余志寅的名义归还了涉案房屋的贷款6.5万元。2011年4月28日，王伟江取现10万元，后随即又向余志寅转账30万元购房款。同日，余志寅又出具了收条1份，载明收到王伟江35万元。2016年11月7日，余志寅与案外人义乌市正华房地产开发有限公司签订《商品房买卖补充合同》1份，载明双方于2007年2月6日签订了《商品房买卖合同》，余志寅预购了位于贝村路760号502室的房屋，约定建筑面积180.5平方米，商品房结算价格为812250元，现经核定实际面积为176.7平方米，商品房的结算价格为773571.47元。余志寅、丰彩琴于2003年6月25日登记结婚。涉案房屋现登记在余志寅、丰彩琴名下，坐落于义乌市××村路××号××室。该房屋由王伟江于2009年装修入住至今。 一审法院认为，丰彩琴辩称对涉案交易不知情，涉案房屋系由王伟江租用，但又认可双方关系较好，也未提供租赁的依据，在王伟江拒绝支付租金的情况下，其不主张权利，其辩称不符合常理，也与王伟江缴纳购房款、长期使用房屋而丰彩琴从未提出异议的事实不符，对该辩称不予采信。涉案房屋应认定系由余志寅、丰彩琴转让给王伟江，余志寅的行为构成表见代理，转让时间为余志寅出具收条之日。原、被告就涉案房屋的买卖进行了沟通，原告支付了部分购房款，被告也交付了房屋，即买卖双方的主体、标的物、数量等明确，意思表示真实，且已实际部分履行，故应认定双方房屋买卖合同关系成立。虽然现有证据无法证明双方对价款等条款达成一致意见，但可以依法按照订立合同时履行地的市场价格履行。虽经释明，王伟江不申请对涉案房屋付款、交付时的市场价进行评估，无法证明已付清款项，相应的不利后果由其自行承担，故对其要求过户的诉请，不予支持。至于2011年4月28日的30万元转账及35万元收条是否同一笔款项。该两笔款项金额不同，如系同一笔款项，则余志寅应当及时向王伟江提出意见，现余志寅未提供证据证明两笔款项属于同一笔款项，也无证据证明此后向王伟江提出了异议，余志寅作为完全民事行为能力人，事先出具收条，事后对金额差额不提意见，相应不利后果由余志寅自行承担，且王伟江对此做出了合理的说明，并提供了初步的凭据，应当认定两笔款项非同一笔款项。综上，王伟江诉请合理的部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认王伟江与余志寅、丰彩琴于2009年11月25日达成的房屋买卖合同有效。二、驳回王伟江的其他诉讼请求。案件受理费6900元（已减半），由王伟江负担3450元，由余志寅、丰彩琴负担3450元。保全费5000元，由余志寅、丰彩琴负担。 二审过程中，双方当事人均未提交新证据。 经审理，本院对一审法院认定事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点在于：案涉房屋买卖合同关系是否成立；若成立，该合同是否有效。虽然本案双方当事人就案涉房屋买卖并未签订书面协议，但余志寅认可双方有交易意向，结合案涉2009年11月25日收条以及2016年11月7日商品房买卖补充合同关于房屋坐落的记载、余志寅已收取部分购房款并交付了房屋、双方当事人的关系等情况，案涉房屋买卖合同主体、标的物和数量是明确的且已实际部分履行，一审认定余志寅、丰彩琴将案涉房屋转让给王伟江的买卖合同关系成立并无不当。本案中，虽然丰彩琴辩称其对案涉交易并不知情，但其知晓王伟江于2009年底即入住案涉房屋。关于王伟江入住案涉房屋的问题，丰彩琴进一步辩称该房屋系由王伟江租用，其还曾在余志寅2012年底服刑期间要求王伟江支付租金。但对于上述辩称事实，其既未提供相关租赁证据予以证明，也未就王伟江拒付租金后其未主张相关权利这一不合常理的情况给出合理解释。综合考虑以上情况并结合王伟江支付购房款、归还房屋贷款、自2009年装修入住案涉房屋至今以及丰彩琴自认双方关系较好等事实，余志寅取得丰彩琴的授权或者丰彩琴事后追认出卖案涉房屋有一定的可能性。退一步说，即使无丰彩琴的授权或追认，上述情形也足以认定余志寅就案涉房屋买卖构成表见代理，一审法院对此认定亦无不当。综上，案涉房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违反公序良俗，应认定合同有效。余志寅、丰彩琴的相关上诉主张不能成立，本院不予支持。另，关于余志寅、丰彩琴上诉提出的案涉2011年4月28日的30万元银行转账与同日余志寅出具收条中所载的35万元款项是否系同一笔款项的问题，因该问题与案涉合同效力的认定并无直接关联性，故本院不作评判。 综上所述，余志寅、丰彩琴的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人余志寅、丰彩琴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  楼 俊 审 判 员  胡 照 审 判 员  周俊梅 二〇二一年二月二日 法官助理  赵天舒 代书记员  徐锴欣