广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25440号上诉人（原审原告）：吴燕明，女，1963年11月23日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：刘佳妮，广东广厚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市五金公司，住所地广州市越秀区海珠南路**濠畔街******。法定代表人：郭建华，该公司经理。委托诉讼代理人：张涛庆，系广州东百企业集团有限公司劳务派遣人员。委托诉讼代理人：何广恩，系广州东百企业集团有限公司劳务派遣人员。被上诉人（原审被告）：广州天城房地产实业有限公司，住所地广州市越秀区，住所地广州市越秀区寺右新马路****之**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：林绚瑜，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘春容，广东百高律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐盛强，广东百高律师事务所律师。上诉人吴燕明因与被上诉人广州市五金公司（以下简称五金公司）、广州天城房地产实业有限公司（以下简称天城公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初12759号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人吴燕明上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判：（1）五金公司、天城公司向吴燕明退回《房屋拆迁安置协议》（1996年11月9日签订）购买永久租赁权的款项共计4758.84元；（2）五金公司、天城公司向吴燕明赔偿因违约造成的吴燕明损失共计84513.8元【按照（2019）粤01民终12255号民事判决书中确定吴燕明以每月2662元标准向卓某某支付涉案房屋使用费自2017年6月1日起至本案起诉之日暂计至2020年3月共计2662×34=90508元，吴燕明按照《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定应向卓某某支付租金共计176.3×34=5994.2元，即吴燕明损失=判决确定使用费-合同约定租金=90508-5994.2=84513.8元】；（3）五金公司、天城公司对上述两项请求（合计89272.64元）向吴燕明承担连带责任；3.一、二审案件受理费由五金公司、天城公司承担。事实与理由：一、一审法院认定五金公司与吴燕明于1996年11月9日签订的《房屋拆迁安置协议》为有效合同，证据充分。二、依据上述《房屋拆迁安置协议》签订时有效的《广州市城市房屋拆迁管理条例》的相关规定及《房屋拆迁安置协议》的条款内容和本案其他相关证据，吴燕明系被五金公司安置于涉案房屋永久租住。1.吴燕明作为原xx路xx号房屋的公房承租户，具有被拆迁人的身份。依据《广州市城市房屋拆迁管理条例》中涉及“永迁”的条款内容，应将《房屋拆迁安置协议》中的“永迁”安置理解为“永久居住”安置。被拆迁人是否可以“永迁”安置，并不以被拆迁人是否为被拆除房屋的产权人为前提条件。2.根据《房屋拆迁安置协议》第一条、第三条可知本协议约定的是永迁办法，而不是临迁办法、回迁办法，且《房屋拆迁安置协议》除了约定吴燕明永迁至涉案房屋外，并没有约定涉案房屋安置到什么时候，超过该时间五金公司即履行完《房屋拆迁安置协议》中的义务，因此，该义务因《房屋拆迁安置协议》一直合法有效而一直存在。3.根据《房屋拆迁安置协议》第十条的约定，吴燕明将购买租赁权的款项合计4758.84元支付给五金公司指定的天城公司，而天城公司于1996年12月5日向吴燕明出具了《收款收据》。由此亦可证明涉案房屋系五金公司安置给吴燕明“永久居住”。三、五金公司并没有履行完毕其与吴燕明签订的《房屋拆迁安置协议》约定的合同义务，虽然吴燕明与广州市海珠区房屋安全和物业一所签订的《广州市直管房(住宅)租赁合同》的租赁期限为2014年6月1日至2018年5月31日，但根据合同相对性，该租赁合同约束的是吴燕明与广州市海珠区房屋安全和物业一所，而《房屋拆迁安置协议》约束的是吴燕明与五金公司，因此，不能因租赁合同到期就认为至今合法有效的《房屋拆迁安置协议》约定的五金公司对吴燕明的永迁安置义务到2018年5月31日结束。四、卓某某向一审法院起诉要求吴燕明支付高额的涉案房屋使用金（每月每平方米50元的标准）以及要求吴燕明立即搬空腾退房屋，经过一、二审，判决要求吴燕明在该判决生效之日起十日内以每月2662元的标准向卓某某支付自2017年6月1日至本判决发生法律效力止的涉案房屋的使用费。每月2662元的租金标准对于全部收入来源于低保金的吴燕明来说无异于强迫其搬出《房屋拆迁安置协议》约定的五金公司对吴燕明的永迁安置房屋。因此，五金公司违反了与吴燕明签订的《房屋拆迁安置协议》中涉案房屋是永迁给吴燕明租住并按照民用公房租金标准支付租金的相关约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，由于五金公司的违约，造成吴燕明需向卓某某支付高额房屋使用费的严重损失，现吴燕明要求五金公司承担赔偿损失的违约责任合法合理。而天城公司作为五金公司指定的收款人收取了吴燕明购买租赁权的款项并出具了收据，其应与五金公司承担连带责任。被上诉人五金公司二审辩称：五金公司不同意吴燕明的全部诉讼请求。一审判决查明事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院维持原判。理由如下：一、在1996年11月9日，五金公司与吴燕明签订了《广州市房屋拆迁安置协议》。在同年12月，五金公司按《广州市房屋拆迁安置协议》的约定，将吴燕明回迁安置于海珠区xx单元），双方签订的《广州市房屋拆迁安置协议》已履行完毕。二、吴燕明的实际回迁安置房屋超出应回迁安置房屋的总居住面积5.2876平方米，五金公司与吴燕明在《广州市房屋拆迁安置协议》的其它事项约定，以4758.84元(5.287平方米x900元)购买超出增大5.287平方米的租赁权，并将上述款项交到天城公司。五金公司已将实际回迁安置房屋的5.287平方米的租赁权转让给吴燕明使用至今，要求返还该款项的主张已经超过20年的诉讼时效，没有事实和法律依据，应当予以驳回。三、吴燕明与广州市海珠区房屋安全和物业一所签订房屋租赁合同，双方约定的房屋租赁面积包括其向五金公司购买的5.287平方米租赁面积和应回迁安置租赁面积。五金公司并不是涉案房屋的所有人，《广州市房屋拆迁安置协议》约定转让的是涉案房屋使用权，该房屋使用权是在交付给吴燕明使用后，吴燕明已与广州市海珠区房屋安全和物业一所签订合同，形成了新的租赁关系。因此，吴燕明与广州市海珠区房屋安全和物业一所产生的租赁合同纠纷与五金公司无关。四、吴燕明与广州市海珠区房屋安全和物业一所签订的租赁合同中产别注明为经租。根据吴燕明与广州市海珠区房屋安全和物业一所签订《广州市直管房租赁合同》第十八条“租赁期内如按政策发还房屋给业主管业，本合同自房屋发还之日起自行终止，甲、乙双方均不承担终止合同的违约责任”的约定，吴燕明在签订上述合同时已知涉案房屋的承租风险，应自行承担房屋租赁合同终止后产生的租金市场化风险。综上所述，恳请二审法院驳回吴燕明的诉请，维护五金公司的合法权益。被上诉人天城公司二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，天城公司不同意吴燕明的全部上诉请求，请求二审法院予以全部驳回。理由如下：一、五金公司作为拆迁人，其合同义务为提供房屋给吴燕明回迁。吴燕明作为承租人，其实际居住情况应由其与房屋代管人或房屋产权人商议决定，与五金公司和天城公司无任何关系。根据拆迁当时有效的《广州市城市房屋拆迁管理条例》第三十四条的规定，“拆除出租房屋，实行房屋产权调换的，维持原租赁关系。产权人应在回迁房交付使用之日起一个月内与原承租人订立新的租约。”也就是说，与原承租人订立租赁合同关系的主体应当是产权人。五金公司已经依照当时的法律规定及政策，按照《广州市房屋拆迁安置协议》的约定，将涉案房屋补偿给房屋代管人并完成移交管理手续。房屋移交后，广州市海珠区房屋安全和物业一所作为涉案房屋的代管人，与吴燕明签订了租赁合同，吴燕明也一直实际使用涉案房屋。由此也可证明，五金公司与天城公司已完成了回迁安置工作。二、被拆迁房屋原系房管局代管的华侨房，属代管公有性质。房屋代管人依原产权人的申请，将涉案房屋发还给原产权人，这是代管公房的必然结果。吴燕明也清楚涉案房屋将来存在发还产权人的情况。现涉案房屋由房管部门发还给产权人，产权人起诉吴燕明要求支付使用费均与天城公司及五金公司无关，且五金公司和天城公司不存在任何责任和过错。吴燕明要求五金公司和天城公司赔偿吴燕明租金标准的差价损失，缺乏事实和法律依据。三、双方在合同中约定超面积安置的，吴燕明应当支付款项，该约定经双方协商一致达成，合法有效，双方均应遵守。天城公司依据合同约定收取款项有理据。并且五金公司和天城公司也按合同约定安置了涉案房屋给吴燕明使用至今，吴燕明要求返还上述款项无理，且明显不公平。综上所述，五金公司和天城公司已经依约完成回迁安置义务，无任何违约行为，不存在任何过错，且与吴燕明的合同权利义务关系已经终止。吴燕明的上诉请求无法律依据，请求二审法院依法驳回其全部上诉请求。吴燕明于2020年4月2日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.五金公司向吴燕明退回《房屋拆迁安置协议》（1996年11月9日签订）购买永久租赁权的款项共计4758.84元；2.五金公司向吴燕明赔偿因违约造成的吴燕明损失共计84513.8元【按照（2019）粤01民终12255号民事判决书中确定吴燕明以每月2662元标准向卓某某支付涉案房屋使用费自2017年6月1日起至本案起诉之日暂计至2020年3月共计：2662×34=90508元，吴燕明按照《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定应向卓某某支付租金共计：176.3×34=5994.2元，即吴燕明损失等于=判决确定使用费-合同约定租金=90508-5994.2=84513.8元】；3.天城公司对上述两项请求（合计89272.64元）向吴燕明承担连带责任；4.案件受理费由五金公司、天城公司承担。一审法院经审理查明：案外人卓某某起诉吴燕明，要求吴燕明支付海珠区xx房的自2017年6月1日起的房屋使用金及搬空腾退上述房屋。一审法院作出（2018）粤0105民初16534号民事判决书判决如下：一、吴燕明在本判决生效之日起十日内向卓某某支付自2017年6月1日至本判决发生法律效力之日止的广州市海珠区xx房（住宅，建筑面积59.1581平方米）的使用费（按照具有国家房屋租金评估资质机构评定的同期同地段房屋租金标准计算，每月、每平方以卓某某主张的50元为限）；二、驳回卓某某的其他诉讼请求。上述16534号民事判决查明：查册时间为2018年2月26日的“xx号”的《广州市不动产登记查册表》记载：xx号；商用；建筑面积154.53平方米；产权人为卓某；1945年10月向厚某买。登记附注：国家经租；xx房该业已撤管荔湾撤字3099号2017年6月1日，落实政策发还，撤全间共59.1581平方米；等。2017年4月11日，广州市住房和城乡建设委员会向卓某某作出《撤管发还通知》：“经审核，下列房屋已批准撤管。请到海珠区住房和建设水务局办理房屋接收的有关手续。”该通知表格中列明具体信息如下：权属人姓名：卓某；撤管字号：荔湾撤字第3099号；房屋地址：海珠区xx房；撤管日期：2017年6月1日；住宅部位：全间；面积：59.1581平方米。备注：本通知单关于撤销经租，发还产权；上述房屋是原xx号（新：xx号，测量2区1段337地号）的拆迁补偿房屋之一……上述撤管面积是拆迁补偿接管面积；业主卓某，又名卓某某。其他注意事项：……2.接收房屋后，请与住户到房屋所在地的房屋租赁管理部门办理私房租赁手续。卓某某在该通知下方“业主（继承人）”处签名，日期为：2017年4月17日。2017年8月16日，广州市海珠区房屋安全和物业一所作出《住户情况移交》：“海珠区xx房发还给业主卓某管业，申请发还人卓某某，现附房屋住户名单如下：住户姓名：吴燕明……建筑面积：46.07平方米；月租金：176.3元”。查册时间为2018年11月26日的海珠区xx号首层26，55号及3，5，6，7，9层的《广州市不动产登记查册表》记载：单位名为广州xx房地产实业有限公司，占有部分为全部（所有权人）；登记附注：本局接管经产结字2100号2002年1月28日，征用补偿接管，接3号804A，708房，17号406,807房共187.2906平方米；备注：2017.6.1荔湾撤字3098号落实政策发还，撤3号708房全间共59.1336平方米。吴燕明在该案中提交了：广州市住房和城乡建设委员会于2015年12月2日向吴燕明等人作出的《广州市住房和城乡建设委员会关于吴燕明等人信访事项复查的复函》，主要内容为：根据房地产档案记载，xx房屋已征用拆迁，补偿房屋为海珠区xx房等；2015年10月，上址房屋的征用补偿房屋发还原产权人自行管业；鉴于xx号为直管房，产权属国家所有，与你们建立的是有限期的租赁关系，并不存在永久居住权；等。后吴燕明不服（2018）粤0105民初16534号民事判决提出上诉，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终12255号民事判决书判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初16534号民事判决第二项；二、变更（2018）粤0105民初16534号民事判决第一项为：吴燕明在本判决生效之日起十日内以每月2662元的标准向卓某某支付自2017年6月1日至本判决发生法律效力之日止的广州市海珠区xx房的使用费。另查，广东省公证处于1996年11月25日作出的（96）粤公证内字第20427号《公证书》，内容为五金公司（拆迁人、甲方）与吴燕明（被拆迁人、乙方）于1996年11月9日签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方拆除xx号房屋，乙方是该屋的使用人，承租面积11.69平方米，永迁办法：乙方同意1996年12月10日前迁出原址房屋；甲方应于1996年12月10日前，在海珠区xx单元，产权属于公有的，居住面积36.35平方米，按照给乙方回迁居住；其他事项：实量该户居住面积8㎡，所以异地增幅居住面积为1.6㎡（8*20%）则按人均居住5㎡来安置该户永迁的合居住面积为31.6㎡（1.6㎡+30㎡）现由于安置该户xx单元，则应安置该户的总居住面积为33.18㎡（含楼层递增5%），而在xx单元内的居住面积为36.35㎡，即超出应安置的面积为3.17㎡，化为建筑面积5.2876㎡，乙方愿意以900元/㎡向甲方购买租赁权，合计4758.84元，此款在本协议生效日一次性向甲方付清；超出应安置部分的面积，乙方应按市房管部门核定的民用公房租金标准向甲方交纳房租；等。1996年12月5日，天城公司向吴燕明出具《收据》，载明收到吴燕明购买租赁权面积款4758.84元。吴燕明（承租人、乙方）与物业一所（出租人、甲方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方将海珠区xx房出租给乙方作住宅用途，产别经租，使用面积46.07平方米，租赁期限2014年6月1日至2018年5月31日，月租金176.3元；租赁期内如按政策发还房屋给业主管业，本合同自房屋发还之日自行终止，甲、乙方双方均不承担终止合同的违约责任；等。再查，吴燕明起诉卓某某，广州市荔湾区住房和建设局为第三人，要求卓某某提供必要材料协助吴燕明前往荔湾区住建局办理租赁落实侨房政策专用房屋。广州市荔湾区人民法院作出（2019）粤0103民初5445号民事判决书判决驳回吴燕明的诉讼请求。吴燕明不服提出上诉。广州市中级人民法院认为吴燕明是在特殊政策背景下承租涉案房屋，在该房屋撤管发还给卓某某时，卓某某与吴燕明之间的租赁关系仍存续，其应协助吴燕明依政策申请租赁落实侨房政策专用房事宜并无不当。二审中卓某某已办理《不动产权证书》，其在本案中亦明确其愿意配合吴燕明申请租赁落实侨房政策专用房，荔湾住建局在二审中亦确认卓某某提交的相关资料已符合该局的要求，只需吴燕明提供自身需要提交的资料即可。吴燕明要求卓某某提供房产证及其他相关资料协助其办理租赁落实侨房政策房的条件已具备，不存在障碍，故于2020年3月23日作出（2020）粤01民终599号民事判决书判决：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初5445号民事判决；二、卓某某在本判决生效之日起三日内，协助吴燕明前往广州市荔湾区住房和建设局办理申请租赁落实侨房政策专用房的手续。一审诉讼中，当事人确认海珠区xx号807房和安置协议中约定的809房是同一套房屋，五金公司安置给吴燕明的房屋是807房。吴燕明表示：要是侨房申请下来后，三十天内就必须搬进侨房，吴燕明是低保户，侨房租金按照公房标准就是一块钱一平方，但807房其购买了租赁权，还在零几年投入了装修，租金问题不解决，其无法搬到侨房去。一审法院认为：五金公司与吴燕明于1996年11月9日签订《房屋拆迁安置协议》，是合同当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，各方均应按照约定全面履行自己的义务。现五金公司已经按照上述协议的约定将涉案807房安置给吴燕明使用，并由物业一所就807房与吴燕明签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》。该租赁合同中亦明确“房屋产别为经租，租赁期内如按政策发还房屋给业主管业，本合同自房屋发还之日自行终止。”吴燕明应清楚807房将来存在发还业主的情况。吴燕明使用涉案807房屋多年，现807房由房管部门发还给业主，业主起诉吴燕明要求支付使用费，法院判决吴燕明按私房租金标准计付使用费给业主。对于此，五金公司、天城公司并未存在任何责任和过错。吴燕明要求五金公司、天城公司赔偿吴燕明租金标准的差价损失，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。因安置房屋面积超出被拆除房屋面积，吴燕明按照《房屋拆迁安置协议》的约定向五金公司支付购买租赁权的款项，五金公司也安置了807房给吴燕明使用至今，现吴燕明要求五金公司退回上述购买租赁权款项4758.84元无理，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第—款、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条之规定，于2020年7月8日判决如下：驳回吴燕明的全部诉讼请求。本案一审受理费2032元，由吴燕明负担。吴燕明在本判决生效之日起三日内将上述受理费交纳至一审法院。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、吴燕明上诉主张五金公司、天城公司向吴燕明退回购买永久租赁权的款项应否支持；二、吴燕明上诉主张五金公司、天城公司赔偿因违约造成其损失应否支持。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，吴燕明上诉主张五金公司、天城公司向吴燕明退回购买永久租赁权的款项应否支持的问题。一审法院认定五金公司与吴燕明签订的《房屋拆迁安置协议》为合法有效合同，于法有据，本院不作赘述。根据双方签订的《房屋拆迁安置协议》的约定，吴燕明系回迁的承租户，因安排给吴燕明承租居住的面积超出应安置的面积，吴燕明应就超出面积购买租赁权支付4758.84元。吴燕明已按照该协议支付该费用，五金公司也按照该协议约定将涉案房屋安置给吴燕明使用，因该房屋为经租房，由广州市海珠区房屋安全和物业一所与吴燕明签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》并由吴燕明使用涉案房屋至今。现吴燕明要求五金公司、天城公司向其退回购买永久租赁权的款项无合同依据和法律依据，本院不予支持。一审的处理并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，吴燕明上诉主张五金公司、天城公司赔偿因违约造成其损失应否支持的问题。广州市海珠区房屋安全和物业一所与吴燕明签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》中明确约定“房屋产别为经租，租赁期内如按政策发还房屋给业主管业，本合同自房屋发还之日起自行终止，甲、乙双方均不承担终止合同的违约责任”。现涉案房屋由房管部门按照政策发还给业主，业主起诉吴燕明要求支付使用费，法院依法判决吴燕明向业主支付使用费。五金公司和天城公司对此不存在责任和过错，且广州市住房和城乡建设委员会向吴燕明等人作出的《广州市住房和城乡建设委员会关于吴燕明等人信访事项复查的复函》中载明，鉴于xx=号为直管房，产权属国家所有，与你们建立的是有限期的租赁关系，并不存在永久居住权等，现吴燕明上诉主张其系被安置在涉案房屋永久租住无依据，其由此主张五金公司、天城公司赔偿因违约造成其损失亦无依据，对其该主张，本院不予支持。一审对此处理并无不当，本院予以维持。综上所述，吴燕明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2031元，由吴燕明负担，本院准予免交。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二一年二月二十三日书记员 冯 韵彭诗敏