河北省石家庄市鹿泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0110民再2号 原审原告：魏小风，男，1984年4月21日，汉族，河北省石家庄市灵寿县人，现住石家庄市裕华区。 原审被告：河北春鑫房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区南焦新村，注册号130100000290871。 法定代表人：刘江辉，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：孟丽敏，河北冀华律师事务所律师。 原审原告魏小风与原审被告河北春鑫房地产开发有限公司（以下简称春鑫房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院(2014)鹿民一初字第01131号民事判决已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于二0二一年二月六日作出（2020）冀0110民监1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告魏小风、原审被告河北春鑫房地产开发有限公司委托诉讼代理人孟丽敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 魏小风称，2013年1月5日，原、被告签订城市印象协议书，由原告购买被告开发的位于鹿泉区城市印象的房屋十四套，总房价281.9208万元。后因被告开发的城 —2— 市印象项目没有办理任何审批手续，致原告所购房屋不能及时交付，为维护原告的合法权益，诉至法院。 河北春鑫房地产开发有限公司辩称，1、原告所述不是事实，原告没有支付被告购房款281万元，据刘江辉称，这14套房是刘江辉向原告借款100万元所作的抵押。2、原告称是一次性支付购房款，收据也只有一张，金额是2819208元，这么大一笔钱，原告不可能直接缴现金，所以，原告应当提供其给被告转款的证据。综上，刘江辉的陈述更合理，如果原告不能提供给被告转款的详细证据，其诉求不得到支持。 魏小风向本院起诉请求：1、被告返还原告购房款281.9208万元及利息，利息按同期中国人民银行贷款利率，计算自2013年1月5日始至本判决生效之日止；2、本案诉讼费由被告负担。 本院原审认定案件事实：2013年1月5日，原、被告签订城市印象协议书，由原告购买被告开发的位于鹿泉区城市印象的房屋十四套，总房价281.9208万元，被告为原告出具一张281.9208万元的收款收据。后因被告开发的城市印象项目没有办理任何审批手续，致原告所购房屋不能及时交付，原告诉至法院。庭审中，原告认为，原告是在被告的售楼部购买的房子，共计14套，走的是团购价，原告认为价格合理，就用现金交付了房款，购房款是原告从广宗县顺明房地产开发有限公司提取现金，原告交款后，双方当场签订的合同，被告也为原告出具了收款收据。当时，被告承诺5月份交房， —3— 但到11月份也没交房，后被告将十四套房的钥匙交给了原告。刘江辉称，这十四套房是其向原告借款100万元所作的抵押，没有证据予以证明，也不排除刘江辉是为减轻自己刑事责任故意作了这样的陈述。被告认为，原告没有按收据上的数额缴纳购房款，诉争十四套房是被告向借原告借款100万元作的抵押，双方是借贷关系，而不是房屋买卖关系。刘江辉的律师会见笔录，不涉及刑事责任。庭审后，原告提交刘江辉询问笔录一份，证明：原、被告之间是房屋买卖关系，而不是被告此前所述的借款关系，笔录显示：原、被告之间是房屋买卖，是原告以交付现金的方式购买，并有被告为原告出具的收款收据。提交魏小风个人情况说明一份、广宗县顺明房地产开发公司现金提款审批单一份、魏小风收条一份，证明：原告支付的280万元购房款，是从魏小风哥哥魏勇心的广宗县顺明房地产开发公司提取的。提交民生银行转账回单十份，农业银行转账回单三份，证明281万元购房款是魏小风兄弟三人共同出资，其中，魏勇心出资100万元，魏学锋出资90万元。2013年3月15日、16日，魏学锋分二次从农业银行转款90万元归还魏勇心垫付款。2013年3月20日、22日、26日，魏小风经魏学锋的银行卡分三次从民生银行转款90万元归还魏勇心垫付款。被告对原告提交的证据质证意见：刘江辉询问笔录，无异议。我们收到原告提交的律师询问笔录后，又专程到监狱会见刘江辉，让刘江辉对原告提交的律师询问笔录进行核实，刘江辉对原告提交的律师询问笔录表示认可，同意返还原告购房款。魏 —4— 小风个人情况说明、广宗县顺明房地产开发公司现金提款审批单、魏小风收条，真实性不清楚，与本案无关。民生银行转账回单、农业银行转账回单，真实性无异议，与本案无关联性。 上述事实有原、被告陈述、购房合同、收款收据、电子银行业务回单、广宗县顺明房地产开发有限公司证明、原告律师对刘江辉的调查笔录、被告律师对刘江辉的调查笔录等证据予以证实。 本院原审认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。2013年1月5日，在未取得商品房预售许可证明的情况下，原、被告签订的房屋买卖合同书，违反了法律的强制性规定，应当认定无效。被告对原告购房的事实和购房合同及收款收据的真实性无异议，本院予以确认。被告因无效合同取得的原告购房款281.9208万元，应当予以返还。基此，依据《中华 —5— 人民共和国合同法》第七条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告魏小风与被告河北春鑫房地产开发有限公司签订房屋买卖合同书无效。二、被告河北春鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内，返还原告魏小风购房款2819208元。 本院再审认定案件事实如下：2003年1月，从魏学锋账号向李志打款96.5万元，河北春鑫房地产开发有限公司法定代表人刘江辉为该笔借款用其开发建设的城市印象4号楼2单元14套单元房(101、102、201、202、301、302、401、402、501、502、601、602、701、702）作为抵押，并与魏小风签订了14份城市印象购房协议书(总价款2819208元），出具收款收据一份。2014年4月10日，魏小风用持有的14套城市印象购房协议书，以实际购房户的名义向本院起诉，要求河北春鑫房地产开发有限公司返还购房款281.9208万元及利息。魏小风在公安机关供述及再审庭审中，魏小风均承认其与河北春鑫房地产开发有限公司不存在房屋买卖关系，为要回借款才以购房户名义向法院起诉，原审中为证明其购房交付281.9208万元现金提交的提款审批单证据，系跟他人的业务往来，与房屋买卖没有关系。 另查，判决生效后，魏小风领取购房款2819208元。 本院再审认为，本案原审原告诉讼请求的法律基础是原审 —6— 原被告之间存在房屋买卖关系，本案争议的焦点是原审原被告之间是否存在房屋买卖关系，根据《最高人民法院关于适用，的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供或者证明不足以证明其其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第一百零八条规定“对负有举证责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”。现原审原告在公安机关供述及本案再审审理中均称原审原告向李志借款100万元(实际打款96.5万元），其跟原审被告不存在房屋买卖关系，在原审中提交的提款审批单系与他人之间的业务往来，与本案没有关系。结合李志、春鑫房地产法定代表人刘江辉、魏学锋及他人在公安机关的供述，本院认定原审原告起诉原审原告认购原审被告开发的城市印象的房屋十四套事实不存在，原审原告起诉无事实依据，故原审判决原审原、被告订房屋买卖合同书无效及原审被告春鑫房地产公司返还原告魏小风购房款2819208元显属错误，应以撤销，原审原告诉求应予驳回。至于原审原告与他人之间的纠纷，另案处理。 本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用，的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下： —7— 一、撤销本院（2014）鹿民一初字第01131号民事判决； 二、驳回原审原告魏小风的诉讼请求。 本案诉讼费29354元，由原审原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（3份）。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心。 上诉案件受理费29354元应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长  赵辰红 审判员  李 霞 审判员  肖 坤 二〇二一年二月十日 书记员  邢子文