浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初7952号 原告：瑞安市悦塘置业有限公司（统一社会信用代码：91330381MA2CNL1Q3Y），住所地瑞安市塘下镇环新大厦**。 法定代表人：姜风。 委托诉讼代理人：刘盎，职工。 委托诉讼代理人：叶娜娜，职工。 被告：蔡豪，男，1992年5月16日出生，汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：金伟东，浙江信泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾飞飞，浙江信泰律师事务所律师。 被告：徐伊雷，女，1994年2月27日出生，汉族，住瑞安市，现在浙江省十里坪监狱服刑。 委托诉讼代理人：蔡豪，身份信息同上，系被告徐伊雷丈夫。 原告瑞安市悦塘置业有限公司（以下简称悦塘公司）与被告蔡豪、徐伊雷商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日以简易程序立案后，因案情复杂故依法转为普通程序进行审理。原告的委托诉讼代理人叶娜娜及被告蔡豪及其委托诉讼代理人曾飞飞、被告徐伊雷的委托诉讼代理人蔡豪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞安市悦塘置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.被告向原告支付违约金333412.05元（按照合同累计应付款的15%计算，即为2222747元×15%）。事实与理由：原、被告于2018年12月7日签订了《商品房买卖合同》、附件和补充协议，合同约定由被告向原告购买位于棠定苑7幢二单元10层1001室（以下简称该商品房），该商品房建筑面积为127.09元平方米，总额为2222747元。合同第八条“付款方式及期限”约定，买受人采取其他方式付款，买受人应于2018年12月7日前支付672747元给出卖人；剩余部分房款买受人应在2019年7月31日前付给出卖人。合同第九条“逾期付款责任”约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。被告于2018年12月6日向原告支付了房款672747元，剩余部分被告一直未向贷款机构申请支付，且未在合同约定的期限内向原告支付，截至本日被告逾期付款已超90日。综上所述，被告上述欠款行为违反了《商品房买卖合同》及补充协议的约定，已构成严重违约，故原告诉请贵院依法判如所请，以维护原告合法权益。庭审中，原告补充陈述：本案确实是因为贷款放不下来导致的违约。工程在2019年3月结顶已通知被告。原告去塘下法庭起诉，才被告知徐伊雷涉嫌犯罪被关押的事实，从时间来看，原告行使解除权也没有超过一年。 被告蔡豪、徐伊雷共同答辩称，1.关于房产价格，补充协议中已明确约定案涉房产价格应为2020679.09元，多出的20多万元属于增值税部分；2.双方约定的付款方式为银行商业贷款。原告所建工程于2019年2月尚未结顶，导致银行一直未发放贷款；3.双方签订的合同中约定的“应付款”应为应付款总额减去已付款，原告主张按全部金额计算依据不足；4.原告不仅没有书面通知解除，而且解除权期限已过，已不享有解除权；5.原告主张的违约金不应得到支持，银行最终无法发放贷款的过错不在二被告，因为被告徐伊雷涉嫌犯罪被判刑，导致无法办理贷款手续。另外原格式合同中约定的违约金也是过高的。 对于双方当事人没有争议的事实和证据，本院予以采信。对于双方当事人存在争议的案涉合同是否可以解除、违约金计算标准等争议，将在下文予以具体分析。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月7日，原告悦塘公司与被告蔡豪、徐伊雷签订《浙江省商品房买卖合同》（预售）一份，约定：“将坐落于瑞安市××镇××幢××单元××层××号房屋出卖给买受人，总价款为2222747元。第八条付款方式及期限。贷款方式付款：商业贷款，买受人应当于2018年12月7日前支付首期房价款672747元，剩余房款1550000元由买受人申请贷款支付，买受人应当于2018年12月10日前向贷款机构提交贷款申请材料，办理贷款审批手续；2019年7月31日前贷款没有发放或者发放的贷款不足以支付剩余房款的,……，在合同约定的支付房款期限内，买受人可选择：（1）将差额款项自行支付给出卖人；或（2）与出卖人签订补充协议，变更付款方式。买受人违反上述约定的，则按照合同相应约定承担逾期付款的违约责任。第九条逾期付款责任。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的15%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款。本条所称逾期应付款是指按照第八条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”同日，双方又签署《商品房补充协议书》一份，约定：“第九条关于买受人拖欠银行按揭贷款的处理。（四）合同载明的商品房总价款即为已享受完各种优惠后的商品房最终成交价。……但合同及本补充协议其他条款或合同签署后的补充协议另有约定的，其效力高于本款约定。第十条关于税费及利率。1.买卖双方一致同意并知悉该商品房的不含增值税房价为人民币2020679.09元，增值税为人民币202067.91元（税率为：10%），故买受人应向出卖人支付的总房价为人民币2222747元。第十六条特别事项说明。（五）第九条第1种方式第（2）项中“累计应付款”是指该商品房的（总房价款），即合同第七条约定的该商品房的总房价款。”此后，二被告按约支付原告首付款，并向相应金融机构提交相关材料准备申请贷款。2019年3月，原告通知被告蔡豪案涉房屋已结顶；被告蔡豪因被告徐伊雷已涉嫌犯罪被关押而无法办理贷款手续导致逾期未支付剩余房款。2020年4月，原告准备材料向本院起诉，本院于同年4月14日向其送达先行调解建议书，移送调解，后因调解不成而进入诉讼程序。 另查明：被告徐伊雷于2019年3月25日被浙江省磐安县公安局刑事拘留，同年4月30日被依法逮捕，于2020年7月23日经浙江省磐安县人民法院作出（2020）浙0727刑初7号刑事判决书，判决被告徐伊雷犯诈骗罪，判处有期徒刑八年，并处罚金人民币180000元，现在浙江省十里坪监狱服刑。 本院认为，原告瑞安市悦塘置业有限公司与被告蔡豪、徐伊雷之间的商品房预售合同合法、有效；双方均应按照合同约定的内容履行。现由于二被告因其自身原因无法办理按揭贷款，在合同约定的2019年7月31日前也未将差额款项支付给原告，应按照约定承担逾期付款的违约责任。按照双方签订的《浙江省商品房买卖合同》（预售）第九条第1项第（2）款规定，原告向本院提起诉讼时其相应诉请中已包括与二被告解除合同，本院向二被告送达相应诉状等材料时应视为原告已书面通知二被告要求解除合同。对于违约金的计算标准，该条款中已约定“按照累计应付款的15%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）”，对于“累计应付款”的数额，结合《商品房补充协议书》约定的“第十六条特别事项说明。(五)第九条第1种方式第（2）项中“累计应付款”是指该商品房的（总房价款），即合同第七条约定的该商品房的总房价款。”及“第十条关于税费及利率。1.买卖双方一致同意并知悉该商品房的不含增值税房价为人民币2020679.09元，增值税为人民币202067.91元”等条款可知，双方已明确累计应付款应为案涉房产的总房价款，同时由于《浙江省商品房买卖合同》（预售）与《商品房补充协议书》中对商品房总房款约定不一致，故应以双方明确约定的《商品房补充协议书》“第九条关于买受人拖欠银行按揭贷款的处理。（四）合同载明的商品房总价款即为已享受完各种优惠后的商品房最终成交价。……但合同及本补充协议其他条款或合同签署后的补充协议另有约定的，其效力高于本款约定。”故总房款应为2020679.09元，累计应付款亦应按此金额计算。对于双方约定的按累计应付款15%标准支付违约金，因其系格式条款以及结合二被告无法办理贷款的原因等因素，基于公平原则，本院酌情予以调整，确定违约金数额为200000元。另需注意的是，合同解除后，原告尚需返还二被告已支付的房款，双方可自行协商扣减事宜，如无法协商可通过另案诉讼解决。二被告辩称原告已不享有解除权、无需支付违约金等理由，依据均不足，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认解除原告瑞安市悦塘置业有限公司与被告蔡豪、徐伊雷之间签订的《浙江省商品房买卖合同》（预售）及《商品房补充协议书》。 二、被告蔡豪、徐伊雷于判决生效之日起十日内支付原告瑞安市悦塘置业有限公司违约金200000元；款交本院转付或自行交付。 三、驳回原告瑞安市悦塘置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6301元，由原告瑞安市悦塘置业有限公司负担2521元（已缴纳），由被告蔡豪、徐伊雷负担3780元（于判决生效之日起三日内缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  余海瑞 人民陪审员  许一雷 人民陪审员  薛孝利 二〇二一年二月二十四日 书 记 员  戴 星 附录一：原告瑞安市悦塘置业有限公司提供的证据目录 证据1：原告营业执照复印件、二被告身份证复印件各1份； 证据2：《浙江省商品房买卖合同》（预售）及《商品房补充协议书》各1份； 证据3：先行调解建议书1份（当庭提交）。 附录二：本案涉及的主要法律条文 （一）《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 （二）《中华人民共和国民法典》 第六条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理 确定各方的权利和义务。 第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第五百六十二条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 （三）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 （四）《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条第一款：发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。 8 9