辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终1194号上诉人（原审被告）：辽宁盛融万恒房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑**全运路**。法定代表人：邢铭，公司董事长。委托诉讼代理人：周静远，上海汉盛（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙旭，男，1987年9月16日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：孙玉德，男，1964年6月19日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。被上诉人（原审原告）：崔杨杨，女，1989年1月16日出生，汉族，住辽宁省海城市。委托诉讼代理人：孙玉德，男，1964年6月19日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。上诉人辽宁盛融万恒房地产开发有限公司（以下简称“盛融公司”）因与被上诉人孙旭、崔杨杨商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初12215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。盛融公司上诉请求：一、撤销原判；二、依法改判驳回被上诉人诉讼请求；三、全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由，根据《补充协议》第六条，上诉人可以选择以入住通知单的形式书面通知买受人办理交房手续，而非必须采取该措施。若未采用书面通知买受人的，《商品房买卖合同》约定的期限和地点为交付时间和地点。若因买受人致使出卖人未能按期交房，买受人应支付违约金。在约定的期限2009年12月30日前，被上诉人应自行到上诉人处办理相关手续。本案一审被上诉人孙旭、崔杨杨并未举证自身曾到上诉人处办理手续，违反合同约定，且合同对相关内容约有罚则，被上诉人对此具有过错，应承担相应的违约责任。上诉人作为房地产开发企业，一次性交房数百套，通知买受人的工作量巨大，不可能在通知的过程中全方位进行录音录像，既不符合诚信原则，又侵害买受人的隐私。本案涉及双务合同，根据商品房买卖合同及补充协议，在买受人未收到通知时，根据合同内容亦应自行办理相关手续，不存在买受人不能确定交付条件、交付地点和交付时间的问题。孙旭、崔杨杨辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。第一、根据合同第11条及补充协议第六条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人可以发出入住通知单，通知买受人办理商品房交接手续。买受人未收到入住通知单的，以合同第八条约定的交付日期的最后一天为交付时间。我于6月15日接到入住通知单并于当日收房，上诉人已构成违约。第二，根据合同第八条，上诉人须依据相关法律法规的规定，将符合条件的商品房交付给业主。上诉人出具的竣工验收报告和竣工备案书只是建筑工程主体结构质量与安全合格的最低标准，并不等于商品房交付标准，开发商应以取得确认书的时间，作为商品房可以交付的时间，未取得确认书的行为属于违法行为。第三、在商品房预售合同中，如果法定标准高于合同约定标准，应当以法定标准作为商品房交付的最低标准。第四、被告所述《城市管理办法》、《城市管理条例》等适用一般性，而《沈阳市人民政府第55号令》适用于特别性，应优先适用《沈阳市人民政府第55号令》。第五、被告在未取得沈阳市商品住房交付使用条件确认书的情况下交房，违法且扰乱市场秩序。第六、一审裁判结果正当有效，对原判决应予维持。孙旭、崔杨杨向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金22，115元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年3月5日，孙旭、崔杨杨与辽宁盛融万恒房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定孙旭、崔杨杨以1，324，237.44元的价格购买辽宁盛融万恒房地产开发有限公司开发的位于沈阳市浑南区的房屋。合同第八条约定辽宁盛融万恒房地产开发有限公司应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定辽宁盛融万恒房地产开发有限公司逾期交房，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，辽宁盛融万恒房地产开发有限公司按日向孙旭、崔杨杨支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，辽宁盛融万恒房地产开发有限公司应书面通知孙旭、崔杨杨办理交付手续，双方进行验收交接时，辽宁盛融万恒房地产开发有限公司应出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。孙旭、崔杨杨、辽宁盛融万恒房地产开发有限公司双方于同日又签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议中第六条约定，“双方同意按以下程序处理房屋交付事宜：1、在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按《合同》约定支付房价款外，出卖人可以发出《入住通知单》通知买受人办理商品房交接手续，买受人未收到《入住通知单》的，以《合同》第八条约定的交付日起的最后一天为交付时间，并视为出卖人已按照约定交付房屋，买受人验房合格。2、买受人在收到出卖人的入住通知后，(未收到入住通知的，在《合同》约定的交付日最后一天前)，到出卖人的销售中心或指定地点办理入住手续并领取房屋钥匙。买受人应当亲自办理相关交接手续并验房，与出卖人或出卖人委托的物业公司办理房屋交接手续。如买受人确实无法自行办理的，应当由其直系亲属或第三人持买受人经公证的授权文件及相关身份证明原件或其他有效证件代为办理。”合同签订后，孙旭、崔杨杨按合同约定向辽宁盛融万恒房地产开发有限公司支付了全部购房款。辽宁盛融万恒房地产开发有限公司于2020年6月15日向孙旭、崔杨杨发出入住通知书，孙旭、崔杨杨于当日办理入住。另查明，2019年10月30日，辽宁盛融万恒房地产开发有限公司会同施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位联合对案涉房屋楼盘进行验收，并于2019年12月4日联合出具《房屋建筑工程竣工验收报告》。后辽宁盛融万恒房地产开发有限公司又于2019年12月31日取得案涉房屋楼盘的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，备案书中写明竣工验收时间为2019年12月30日。一审法院认为:孙旭、崔杨杨与辽宁盛融万恒房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。孙旭、崔杨杨已按合同约定支付全部房款，辽宁盛融万恒房地产开发有限公司亦应按合同约定于2019年12月30日前向孙旭、崔杨杨交付房屋。案涉房屋于2020年6月15日交付孙旭、崔杨杨，辽宁盛融万恒房地产开发有限公司已构成违约，孙旭、崔杨杨有权要求辽宁盛融万恒房地产开发有限公司承担逾期交房的违约责任。关于违约金数额，根据合同约定，按照房款1，324，237.44元×1／10，000×168天(自2019年12月31日起至2020年6月15日止)计算为22，247.19元。孙旭、崔杨杨主张违约金数额为22，115元，符合合同约定，原审法院予以支持。关于辽宁盛融万恒房地产开发有限公司提出的孙旭、崔杨杨未按合同约定及时主动地办理房屋交付，自行选择延后交房日期，损失应由孙旭、崔杨杨承担的抗辩，孙旭、崔杨杨办理房屋交付的前提条件是房屋在符合合同约定的交付条件后，辽宁盛融万恒房地产开发有限公司按照合同约定的方式向孙旭、崔杨杨发出入住通知，孙旭、崔杨杨在收到该通知后，及时与辽宁盛融万恒房地产开发有限公司办理房屋交付事宜。但辽宁盛融万恒房地产开发有限公司未举证证明其已按照合同约定的日期及方式向孙旭、崔杨杨发出入住通知，孙旭、崔杨杨在未收到入住通知的情况下无法确定房屋是否符合交付条件，亦不能确定房屋交付的具体时间，故现有证据不能认定是孙旭、崔杨杨自行选择延后交房日期，辽宁盛融万恒房地产开发有限公司以此抗辩，原审法院不予支持。关于辽宁盛融万恒房地产开发有限公司提出的其在孙旭、崔杨杨拒绝收房后亦多次发出通知，其并未违约的抗辩，辽宁盛融万恒房地产开发有限公司提供的曾电话通知孙旭、崔杨杨、孙旭、孙旭办理入住的记录是其单方制作的表格，并没有通话记录与录音，亦无孙旭、崔杨杨的签字确认，庭审中孙旭、崔杨杨对该证据不予认可，辽宁盛融万恒房地产开发有限公司亦未提供其他有效证据证明其通知过孙旭、崔杨杨办理入住，也无证据证明孙旭、崔杨杨曾拒收房屋，故辽宁盛融万恒房地产开发有限公司此抗辩，原审法院不予支持。一审法院判决：被告辽宁盛融万恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告孙旭、崔杨杨自2019年12月31日起至2020年6月15日止的逾期交房违约金22，115元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费353元，由被告辽宁盛融万恒房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人盛融公司提交新的证据如下：第一组：（2020）辽0112民初9533号民事判决书，证明涉案房屋在约定的期限内达成可交付的要求，被上诉人拒绝收房没有依据。第二组：被上诉人孙旭的置业顾问孙渤洋的微信群发记录（2020年1月11日）证明：被上诉人孙旭的销售顾问已对其进行了房屋接收事项的通知。被上诉人质证意见：证据一与本案无关，每个案件都有自己的独特性，判决书不能作为证据。证据二我方没有接到微信信息。微信信息不是通知业主收房。被上诉人向法庭提交新的证据如下：1、其他业主的入住通知书和补充协议，证明开发商通知2020年7月1日收房。补充协议内容放弃投诉和向法院起诉的，减免2020年下半年物业费作为补偿。2020年上半年也免收物业费。2、业主给开发商的催告通知书，证明开发商逾期交房。3、沈阳市商品住房交付使用条件确认书，证明2020年8月25日才具备交房条件。上诉人质证意见：证据1，该入住通知书是其他业主选择接收房屋后在接收房屋当天，物业公司提供的用于办理交付房屋时的凭证，其中2020年7月1日是业主去收房的日期，其他业主与上诉人签订的补充协议真实性无法确认，但是因为业主违约逾期收房，导致物业公司难以经营，上诉人为保证物业费及生活费用的及时缴纳，确实有减免物业费的优惠措施。在本案中被上诉人物业费全部减免了，因为他是在6月15日收房，7月1日前收房的都减免；证据2不能证明案涉楼盘不符合交付条件，只是业主观念中的房屋交付条件与现实不符；证据三确认书确实是2020年8月25日办理的，是因为浑南区城建局2020年4月份才开始牵头办理该文件，并下发相关手续文件。合同约定交付房屋的条件不包含该文件，根据主合同第八条，第四项是打叉的。具体内容见我方代理词。对于上述证据本院将综合全案进行认定，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人盛融公司与被上诉人孙旭、崔杨杨之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系基于当事双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履约。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”上诉人于2019年12月31日取得案涉房屋所在楼盘的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，备案书载明竣工验收时间为2019年12月30日。综上，案涉房屋于2019年12月30日已具备合同约定的交付使用条件。《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……”《补充协议》第十五条关于联系方式及通知方式约定：“……根据《合同》第十一条‘交接’约定的书面通知方式，本公司在实际操作过程中发现，书面通知在邮寄过程中经常出现邮寄时间过长和地址变更或错误的情况发生，从而影响客户的入住手续办理，为了保证客户及时办理入住，本公司将以电话或短信的形式进行通知而不再进行书面通知。”《补充协议》第六条约定，双方同意按以下程序处理房屋交付事宜：“……买受人未收到入住通知单的，以合同第八条约定的交付日起的最后一天为交付时间，并视为出卖人已按照约定交付房屋，买受人验房合格。买受人在收到出卖人的入住通知后，(未收到入住通知的，在《合同》约定的交付日最后一天前)，到出卖人的销售中心或指定地点办理入住手续并领取房屋钥匙……”本案被上诉人主张在2019年12月30日前，未收到上诉人的收房通知，应当以合同第八条约定的交付日起的最后一天为交付时间并到出卖人的销售中心或指定地点办理入住手续并领取房屋钥匙，现被上诉人并未在《合同》约定的交付日最后一天前到出卖人的销售中心或指定地点办理入住手续。另外，根据上诉人在二审期间新提交的微信截图证据显示，上诉人盛融公司的员工于2020年1月11日通过微信群发的方式向被上诉人等发出了协商入住事宜的信息，而被上诉人实际于2020年6月15日才办理入住手续，足见本案被上诉人系自行选择延后交房日期，故上诉人盛融公司不应承担逾期交房违约责任。本院对一审判决中的不当之处依法予以纠正。综上所述，上诉人盛融公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项、《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初12215号民事判决；二、驳回原告孙旭、崔杨杨的诉讼请求。一审案件受理费353元，由孙旭、崔杨杨负担；二审案件受理费353元，由孙旭、崔杨杨负担。本判决为终审判决。审判长  赵钺审判员  金鑫审判员  王虹二〇二一年二月二十二日书记员  张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审《关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。