河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终229号上诉人(原审原告)：周胜利，男，1970年6月20日出生，汉族，住河南省邓州市。委托诉讼代理人：李新，河南三贤律师事务所律师，一般代理。被上诉人(原审被告)：河南悦世置业有限公司，住所地河南省邓州市团结东路南侧。法定代表人：彭志先，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭建新，河南雷鸣律师事务所律师，特别授权。原审被告：李晓，男，1970年4月19日出生，汉族，住河南省邓州市。原审第三人：王义超，男，1968年9月16日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。委托诉讼代理人：康建，河南雷鸣律师事务所律师，特别授权。上诉人周胜利因与被上诉人河南悦世置业有限公司（以下简称悦世置业）、原审被告李晓、原审第三人王义超房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省邓州市人民法院（2020）豫1381民初393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月22日公开开庭进行了审理。上诉人周胜利及其委托诉讼代理人李新，被上诉人悦世置业的委托诉讼代理人郭建新，原审被告李晓，原审第三人王义超的委托诉讼代理人康健，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周胜利上诉请求：1.依法撤销（2020)豫1381民初393号民事判决,改判悦世置业退还购房款27.2万元,并赔偿损失；2.一、二审案件受理费由悦世置业承担。事实和理由：1.一审法院无视周胜利与悦世置业签订的定房协议和收取周胜利支付购房款的客观事实,错误认定双方只是在合同的订立阶段,并未成立生效，是对案件基本事实的严重错误认定。本案是指令审理案件，原一审裁定以第三人王义超涉嫌犯罪,裁定驳回起诉,周胜利提起上诉,二审认为本案的焦点问题:1.周胜利持有的与悦世置业的房屋买卖合同,是否交纳了购房款；2.悦世置业与第三人之间是否存在以物抵债关系。同时认定王义超是否涉嫌犯罪与本案处理没有必然联系。二审以此理由撤销原裁定,指令一审法院实体审理。可一审法院非但没有对实质性问题进行审查,相反作出更加错误的认定。事实上，悦世置业与王义超双方同意,通过介绍购房者,由王义超收取购房款的方式，抵扣工程款。否则,王义超不会积极介入其中,悦世置业也没有理由让其工作人员出具购房合同和收款收据,悦世置业在没有收到购房款的情况下给周胜利签合同、出收据行为，证实悦世置业同意周胜利将购房款支付给王义超。王义超收取购房款应当认定是悦世置业同意或指定王义超为收款人,应视为悦世置业收到房款。鉴于双方签订买卖合同，周胜利交纳购房款的事实,毫无疑问买卖关系已经确立,交易行为已经完成。2.悦世置业与王义超之间存在以物抵债的情形,周胜利支付的购房款正是以物抵债的一笔,不能以双方之间,以及与李晓之间的经济纠纷否定悦世置业收到购房款的事实。另,以物抵债的事实存在。周胜利提供的案外人袁欢欢在悦世置业处购房的收款收据上明确注明“抵工程款”，时间2016年10月;与王学龙签订的购房合同也有王义超的签名，显示时间是2019年4月。而与周胜利的买卖行为发生在2016年8月。因此，悦世置业与王义超以物抵债的事实存在，双方称不存在以物抵债的情况完全与事实不符,其提供的工程结算书也不能证明自己的观点。结合李晓的证明,完全可以证明王义超与悦世置业之间存在债务纠纷,周胜利的购房款,用于冲抵悦世置业欠付王义超的工程款。3.一审法院以王义超、李晓取得周胜利的购房款没有合法性为由,赋予周胜利另行主张的权利,该认定超出本案买卖合同纠纷的审查范围，周胜利认为王义超的收款行为应当视为悦世置业的行为。周胜利与李晓、王义超之间没有合同关系,他们谁取得多少购房款与周胜利没有关系,周胜利是基于与悦世置业的房屋买卖才与二人联系在一起,王义超收取购房款应当视为悦世置业的收款行为,周胜利没有向二人主张权利的理由,本案周胜利一审也没有向二人提起诉请。另外,王义超是交易环节的关键人物,应当亲自参加庭审，以便更进一步查明事实。悦世置业辩称，周胜利与悦世置业在售房部签合同不属实，案涉合同不是购房合同是定房协议，协议是王义超签的。案涉楼房五证不全，没有预售资格。悦世置业不欠王义超工程款，不存在以物抵债。周胜利起诉要求38.5万元现在上诉变更为27.2万元，悦世置业没有收到该钱款，所以不该返还。李晓辩称，一审判决错误，悦世置业应该返还周胜利钱款，也应该赔偿。同意周胜利的上诉意见。王义超述称，不同意周胜利的上诉意见，王义超和公司不存在以房抵债的问题，双方工程款早已结算清楚，一审法院认定事实清楚，请求维持原判决。周胜利向一审法院起诉请求：依法判令悦世置业立即履行签订购房协议，若该房屋无法履行交付，悦世置业应赔偿周胜利购房款386850元及利息和相应损失，损失要求按照当前市场价补出差价，同时要求悦世置业赔偿因其违约一房二卖应赔偿一倍房价；本案诉讼费由悦世置业承担。一审法院认定事实：2016年8月,周胜利通过李晓介绍向王义超支付了272000元用于买房,王义超之前系悦世置业开发的“上城佳座”项目的建筑商。王义超在“上城佳座”项目部要求悦世置业的工作人员出具了定房协议及收款收据,在周胜利签字后王义超将该定房协议及收款收据交付给周胜利,定房协议及收据均显示该房价款为386850元。但悦世置业至今未收到该房屋的任何款项,并多次向王义超要求收回定房协议及收款收据。而王义超陈述仅从李晓处收到100000元。悦世置业提供其与王义超共同签字认可的工程结算书称与王义超的工程款已于2016年6月结清,与王义超之间并不存在以房抵款。一审法院认为，本案中，周胜利与悦世置业虽签订了定房协议，双方均认可周胜利并未将相关款项交付给悦世置业，悦世置业出具的定房协议及收款收据，实质上系悦世置业为卖房发出的要约，而周胜利实际上并未按此要约的内容作出相应的承诺，款项数额双方亦未形成合意，合同的主要内容和条款如付款方式、付款日期等双方均未做出相关约定，且该“定房协议”与周胜利提交的证据4中悦世置业与他人签订的已成交的《购房合同》的格式、内容也明显不同。故该定房协议实际上只是在合同的订立阶段，并未成立与生效。周胜利据此向悦世置业提出的诉讼请求，法院不予支持。本案中，李晓或者王义超对于周胜利购房款的取得，并无法律上的依据和悦世置业的授权许可，缺乏合法性根据，致使周胜利受到损失。但因王义超本人未到庭，其与李晓、周胜利之间的经济往来暂无法查清，周胜利也并未就此向二人提出相应的主张。故周胜利可待事实查清、证据充分后另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三条、第十二条、第十三条、第十四条、第二十条之规定，判决如下：驳回周胜利的诉讼请求。案件受理费7100元，由周胜利承担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院除对一审查明的相关事实予以确认外，另查明：1.一审法院（2019）豫1381民初5330号案件卷宗显示，周胜利于2019年7月11日向一审法院起诉悦世置业，请求判令悦世置业立即履行交房义务或返还周胜利购房款386850元及利息。一审法院2019年9月23日庭审笔录显示，周胜利为支持其主张，提供如下证据，（1）2016年8月16日悦世置业作为甲方与周胜利作为乙方签订的《上城佳座定房协议》及收款收据，拟证明与悦世置业签订协议并支付了购房款；协议约定，乙方于2016年8月16日自愿购买甲方位于邓州市北环路与东一环交汇处（新中医院南侧）上城佳座项目三号楼二单元1201室，合同约定面积128.95㎡，购买单价为￥3000元/㎡，总房款计（人民币）叁拾捌万陆仟捌佰伍拾元（￥386850.00元）整。此商品房面积为合同约定面积，实际产权登记面积以政府主管部门最终的实际测量面积为准，产权面积与合同约定面积发生差异，双方约定以产权登记面积为准，单价不变，总房款多退少补……协议落款甲方加盖上城佳座项目部合同专用章，乙方周胜利签字。同日，悦世置业出具《收款收据》：今收到周胜利摘由上城佳座（3-2-1201）（西户）人民币叁拾捌万陆仟捌佰伍拾元（￥386850.00），此收款收据经手人盖章处加盖上城佳座项目部财务专用章。（2）上城佳座售房部作为出卖人与袁欢欢作为买受人签订的《购房合同》及2016年10月25日收款收据，上城佳座售房部作为出卖人与王学龙作为买受人签订的《购房合同》及2019年4月8日收款收据，拟证明悦世置业与袁欢欢、王学龙签订的合同加盖的均是上城佳座项目部合同专用章，及收款收据加盖的均是上城佳座项目部财务专用章，其中王学龙《定房合同》第十八条本协议自双方签订之日起生效条款后面，笔注“王义超欠王学龙陆万元整房屋款”，王学龙的收款收据注明“抵王义超工程款”；（3）证人李晓出庭证实，王义超是彭立新上城佳座的承建商，彭立新没有支付工程款，给王义超抵了十几套房子，王义超找证人帮忙介绍人购买。后证人介绍周胜利买房，大约2016年周胜利带着现金在上城佳座门前，把购房款给王义超，具体多少不知道，当时说的是全部付清。王义超喊彭立新来售楼部，彭立新让售楼部开具购房收据，周胜利的购房款抵王义超的工程款。悦世置业对上述证据的质证意见为，对证据（1）真实性无异议，证明方向有异议，悦世置业不存在欺诈行为，上城佳座是项目部不是售楼部，不能证明悦世置业收到购房款；对证据（2）真实性无异议，买受人袁欢欢、王学龙已经向公司交了购房款；上城佳座项目五证不全。证人证明把钱交给了王义超，没有交付上城佳座项售楼部，抵工程款没有证据予以印证。王义超质证意见同悦世置业。悦世置业支持其抗辩提供如下证据，（1）王义超证言及2019年9月6日一审法院询问王义超笔录显示，王义超称证言属实，但证言第3条应该是其通过姚荣和收取万亚飞10万元房款，通过李晓收取周胜利10万元房款，其与李晓有一些经济往来。当时彭立新资金比较紧张，项目部欠其工程款，所以其以周胜利定房款来抵工程款，房款10万元用于工地，然后其领着周胜利及李晓去项目部办理了定房协议及收款收据，剩余款项周胜利没有给其和项目部，有可能给李晓了，因为其与李晓有经济往来。事实上，周胜利的这10万元抵其工程款了。周胜利未支付剩余房款，所以没给他房子。对周胜利2017年11月2日出具的“情况说明”质证为，不认可周胜利所写每平方米2500元，其事实上只收到周胜利定房款10万元，抵给了项目部，至于17.2万元有可能是其与李晓间的经济手续，但其不认识周胜利，所以这17.2万元与李晓有关，与周胜利无关；（2）周胜利2017年11月2日出具的“情况说明”显示：“本人周胜利，经李晓介绍通过上城佳座城建商王义超抵开发商工程款的形式购得上城佳座3号楼2单元1201室房屋，房屋成交单价2500元/㎡，总房款322000元，现已交给王义超房款272000元，剩余50000元”。（3）证人王某出庭证实，证人是上城佳座项项目部工作人员，大约2016年周胜利的定房协议是证人经手的，王义超是工程大包，当时也代卖房屋，和项目上也比较熟，王义超说有人需要买房，王义超负责对接签订的购房合同，说随后把购房款拿到项目部，项目部卖房均是加盖上城佳座项目部财务专用章。后来催王义超联系不上了。周胜利对上述证据质证意见为，王义超称其只收到10万元不属实，王义超是本案第三人，与本案有利害关系，要求王义超本人到庭接受质询。周胜利“情况说明”原件悦世置业持有，证实悦世置业对周胜利购房一事知晓，同时证明周胜利支付的购房款不是10万元，而是27万多元。2.一审法院以王义超涉嫌犯罪为由作出（2019）豫1381民初5330号民事裁定书，裁定驳回周胜利的起诉。周胜利不服一审裁定向本院提起上诉，本院于2019年12月23日作出（2019）豫13民终7820号民事裁定书，裁定撤销一审裁定，指令一审法院进行审理。3.一审法院2020年8月4日法庭审理笔录显示：悦世置业答辩称，其从未收到购房款，购房协议未履行，其开发房屋属于小开发，不具备预售商品房资格，属于无效协议。项目部签订的协议，是王义超收款，不是售楼部收款。另周胜利交的不是32万元，是27.2万元，王义超拿走10万元，李晓拿走17.2万元，其未收到款。周胜利提供的证据除与一审法院2019年9月23日庭审举证一致外，另提供邓州市公安局胜利派出所2019年11月15日出具的“报警证明”，拟证明悦世置业将案涉房屋出售给案外人苗林平，案外人已装修入住，悦世置业一房二卖。悦世置业质证意见为：对双方签订的《上城佳座定房协议》及收款收据真实性无异议，证明方向有异议，不是抵账的方式，是王义超帮助卖房的。2016年6月20日王义超已经和悦世置业和李晓清算清楚。“报警证明”只能证明有纠纷，不能证明一房二卖。王义超的质证意见同悦世置业。悦世置业举证，（1）周胜利情况说明，周胜利质证属实，证实周胜利购房是悦世置业抵王义超工程款形式买的。（2）悦世置业与王义超2016年6月20日《上城佳座工程结算书》，拟证实悦世置业不欠王义超工程款。周胜利质证称与王义超2019年审理卷宗中的询问笔录存在矛盾，王义超在2019年9月6日询问时，明确回答项目部欠其工程款。（3）周丽出庭证实，证人在悦世置业上班，证人不认识周胜利，房子是王义超帮我们卖房子，王义超是建筑商，是王义超过来办的手续让证人开某，随后给钱拿过来，但是后来钱一直没拿过来。（4）王某出庭证实，合同证人签的，收款收据是周丽签的。每份合同盖的都是这个章（上城佳座项目部合同专用章）。当时签合同是王义超过来的，他以前帮我们卖过房子，所以他说让签订随后拿钱来。王义超只是帮助代售。合同上周胜利的名字是谁签的不清楚，当时签合同的时候周胜利是否在场我不清楚，好像是王义超拿出去让他签的，合同是签完盖的章，后钱未付，随后联系了很多次王义超。周胜利对周丽、王某证言质证为，对证人证言有异议，证言没有收到款签合同不符合常理，根据王义超2019年证言和李晓证言，王义超与悦世置业存在以房抵债的事实。王义超的辩论意见同一审法院2020年7月23日的询问笔录，王义超在该笔录中称，悦世置业没有收到周胜利房款，其是悦世置业的建筑商，其与悦世置业款已结清，不存在以房抵债，其收到的10万元让悦世置业退钱，然后其和悦世置业再算账。一审法院2020年10月14日法庭审理笔录显示：将证人李晓变更为被告，李晓称王义超没有给其17.2万元。本院认为，本案的争议焦点为悦世置业应否返还周胜利购房款27.2万元并赔偿损失。本案系房屋买卖合同纠纷，应严格按照《中华人民共和国合同法》及其相关司法解释的规定进行审理。周胜利依据与悦世置业2016年8月16日签订的《上城佳座定房协议》及收款收据起诉悦世置业赔偿其购房款386850元及利息和相应损失。现周胜利上诉请求改判悦世置业退还购房款27.2万元并赔偿损失，视为其变更诉讼请求，本院予以确认。周胜利提供上述证据证实其与悦世置业存在房屋买卖合同关系，悦世置业对上述证据的真实性并未否认，本院予以确认。依据定房协议，合同相对方系悦世置业，虽然定购协议加盖上城佳座项目部合同章，但依据周胜利向一审法院提供的案外人袁欢欢、王学龙与悦世置业签订的《购房合同》显示，合同落款加盖的均系上城佳座项目部合同专用章，结合悦世置业向一审法院提供的证人出庭也证实每份购房合同盖的都是上城佳座项目部合同专用章，故该上城佳座项目部合同专用章对外具有签订合同的效力。悦世置业作为合同相对方应受合同约束。周胜利与悦世置业签订的定房协议约定了当事人名称、所购商品房的坐落位置、房号及面积、购房单价及总价款等内容；悦世置业也向周胜利出具了收款收据。该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该协议应当认定为商品房买卖合同，周胜利与悦世置业之间成立商品房买卖合同关系。关于双方签订的房屋买卖合同的效力，悦世置业一审庭审抗辩称涉案房屋没有土地使用证，属于小开发，不具备预售商品房的资格，案涉协议属于无效协议；周胜利则称在确认协议无效的情况下，应由悦世置业承担返还购房款的义务。因悦世置业称案涉房屋至周胜利起诉之日止，仍未取得商品房预售许可证，没有预售资格，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，该定房协议为无效协议。悦世置业抗辩协议无效的理由于法有据，本院予以采信。合同无效后，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”周胜利要求退还购房款27.2万元应予支持。虽然悦世置业抗辩称其未收到购房款，合同并未履行。但王义超称悦世置业欠其工程款，其收取的房款抵工程款了。而悦世置业作为房地产企业，对房屋销售时的风险控制应高于一般人，悦世置业向周胜利出具的收款收据应视为悦世置业认可周胜利已按照合同约定交纳了部分房款，双方合同成立并已实际履行。关于王义超代售房屋收取房款行为后果应由谁承担问题，周胜利称王义超与悦世置业存在以房抵工程款，并提供了案外人袁欢欢、王学龙与悦世置业签订的《购房合同》，在王学龙2019年4月8日签订的合同中不仅笔注“王义超欠王学龙陆万元整房屋款”，而且王学龙的收款收据注明“抵王义超工程款”。这与李晓所称的通过王义超卖房抵扣悦世置业欠王义超工程款的事实相一致，也与一审法院2019年9月6日询问王义超时，王义超自认的当时项目部欠其有工程款相吻合。王义超在2020年7月23日第二次接受一审法院询问时，虽然称其与悦世置业款已结清，不存在以房抵债，但又称其收到的房款让悦世置业退钱，然后其和悦世置业再算账。进一步印证其与悦世置业的账并未全清。王义超作为本案当事人，其第一次自认的事实，本院予以采信。虽然悦世置业在本院指令审理后，向一审法院提供工程结算书拟证实其与王义超的工程款已于2016年6月结清,与王义超之间不存在以房抵债。但该证据不仅与王学龙2019年4月8日签订的合同及收款收据仍“抵王义超工程款”时间上相矛盾，也与王义超第一次接受一审法院询问时的陈述相矛盾，本院不予采信。且悦世置业与周胜利于2016年8月签订协议，至周胜利向一审法院起诉，悦世置业也未就该协议向周胜利主张过任何权利，不合常理。本院认为，周胜利提供的案外人袁欢欢、王学龙的《购房合同》及收款收据与李晓、王义超的第一次陈述相互印证，且根据悦世置业提供的证人证实，事后悦世置业一直联系王义超来处理问题，而并未联系周胜利。故，周胜利主张王义超与悦世置业存在以房抵工程款具有高度盖然性。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”的规定，王义超收取周胜利房款应视为抵偿悦世置业欠王义超的工程款。即使王义超与悦世置业不存在以房抵债，依据悦世置业的一审质证意见“不是抵账的方式，是王义超帮助卖房的”，以及悦世置业申请的证人均证实王义超为其代卖房屋。依据相关法律规定，王义超向周胜利代售房屋的行为后果，亦应由悦世置业承担。关于王义超实际收到了多少房款，悦世置业应否退还问题，因周胜利与李晓均称周胜利将27.2万元交给王义超后，王义超领着去悦世置业售楼部办理的购房手续，且王义超在第一次接受一审法院询问时也认可，当时项目部欠其有工程款，其收到周胜利购房款10万元抵其项目工程款了，其领着周胜利及李晓去项目部办理了定房协议及收款收据，至于17.2万元有可能是其与李晓间的经济手续，但其不认识周胜利，所以这17.2万元与李晓有关，与周胜利无关。因此，对周胜利已经支付的27.2万元，不管王义超实际收到了多少，王义超自认是其与李晓之间的经济手续，与周胜利无关，本院予以确认。悦世置业向一审法院提供的周胜利2017年11月2日出具的“情况说明”证实，悦世置业对周胜利已交纳27.2万元房款不仅是明知的，而且悦世置业将该“情况说明”作为对己有利的证据出示，视为其认可周胜利实际交纳了27.2万元房款，本院对此予以确认。故，周胜利上诉请求悦世置业退还购房款27.2万元的理由证据充分，本院予以支持。关于周胜利上诉称悦世置业应赔偿其损失问题，因周胜利通过中间人介绍买房，并未直接与悦世置业洽谈合同事宜，也未足额支付购房款其本身亦存在过错。且周胜利也未提供证据证实其损失的具体数额及其计算方法，故对其该上诉请求属诉讼请求不具体不明确，本院不予支持。综上所述，周胜利的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实不清，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省邓州市人民法院（2020）豫1381民初393号民事判决；二、河南悦世置业有限公司于本判决生效后十五日内返还周胜利购房款272000元。三、驳回周胜利其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7100元由河南悦世置业有限公司负担；二审案件受理费3550元，由河南悦世置业有限公司负担3000元，周胜利负担550元。本判决为终审判决。审判长 赵变英审判员尹庆文审判员高璐二〇二一年二月七日法官助理刘慧书记员李斌