浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙06民终117号 上诉人（原审原告）：王迪路，男，1988年12月25日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：杨进昌，浙江乾盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李骏，浙江乾盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：牛国盛，男，1957年8月6日出生，汉族，住绍兴市越城区。 上诉人王迪路因与被上诉人牛国盛房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初7137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王迪路上诉请求：撤销原判，改判被上诉人双倍返还购房定金18万元。事实和理由：一、一审认定事实错误。虽然案涉房屋买卖居间协议约定的过户日、付款日、交房日系同一天，但同时约定的是被上诉人保证房屋交付之前户口必须迁出，故被上诉人迁出户口是付款、交房、过户的先行条款。现被上诉人未能迁出户口，故属违约。且案涉合同的履行期正值新冠肺炎疫情的高危阶段，过户又需到房管、税务等公共窗口办理，故在此情况下双方履行合同应当结合实际多沟通、多理解，但被上诉人单方面将案涉房屋出售于他人，有违诚信，不利于市场交易的和谐稳定。二、一审适用法律错误。《浙江省常住户口登记管理规定》施行日期是2020年5月1日，案涉合同的履行期在此之前，故该规定不能适用于本案。三、双方产生纠纷的本质是因为户口问题。上诉人购买案涉房屋是为了孩子读书，但因被上诉人的户口未迁出，导致上诉人逾期未付清尾款，故上诉人情有可原，不应属于无正当理由。四、即使上诉人逾期未付款属于违约，但被上诉人在未通知上诉人的情况下，迳行将案涉房屋出卖给他人，也不符合合同约定。 牛国盛未作答辩。 王迪路向一审法院起诉请求：1.解除双方间的房屋买卖合同；2.判令牛国盛双倍返还购房定金计18万元。 一审法院经审理查明：王迪路（乙方）、牛国盛（甲方）和绍兴祥居房地产经纪有限公司（中介方）于2019年12月28日签订一份房屋买卖居间协议，约定牛国盛将坐落于绍兴市越城区袍江南岸花园西区17幢一单元701室出售给王迪路，房价2668000元；经双方约定，签订合同当日，乙方支付给甲方购房定金人民币90000元，在过户当日乙方一次性支付给甲方剩余购房屋款人民币2578000元，过户时间为2020年2月10日之前；甲方保证房屋交付乙方前，涉及房屋的原始取暖费、水费、电费、煤气费、有线电视、电话费、宽带费、物业费等费用均已结清，无欠费，户口必须迁出，否则属于违约；乙方如未按本合同约定的时间付款，视为乙方违约，应向甲方支付违约金……如果乙方已经支付定金或房款的，已付定金归甲方所有；交房时间：款清当日内交房。王迪路于当日支付中介费5000元，并支付给牛国盛定金9万元。后双方因牛国盛户口迁出时间发生争议，王迪路主张按照合同约定，牛国盛应在过户当日前迁出户口，牛国盛则主张根据合同约定，应在过户那天付清房款、办理过户，后办好迁户口，迁好户口王迪路再验收水电、物业、煤气费有没有问题，其再把房屋交给王迪路。双方未就该问题达成一致意见，2020年3月22日，牛国盛将上述房屋出售给他人。牛国盛表示其在该房屋内的户口至今未迁出，因其退休档案在绍兴，需要绍兴有落户地，而且买进其房屋的人买房前已经在绍兴落户了。 一审法院认为，双方之间的房屋买卖合同关系，双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方对于户口迁出的时间发生了争议，王迪路认为需要在过户日之前，牛国盛认为应该在过户后迁出户口，再交房。双方合同约定了房屋交付前，牛国盛必须迁出户口。该院认为，合同约定的是交房前牛国盛需迁出户口，本案恰好约定付款日、过户日、交房日系同一天。而合同约定是款清当日内交房，应理解为王迪路付清了房款，牛国盛才交房。故牛国盛只要在交房前确保把户口迁出，即符合合同约定。王迪路认为应在交付房款及过户日前牛国盛迁出户口，显然合同并未如此约定。何况《浙江省常住户口登记管理规定》第三十七条（三）规定无住房，又无亲友同意挂靠户口的，以工作单位、人才市场等集体户地址为迁入地户口登记住址。第五十六条规定，因房产转让、拆迁、离婚等原因需要迁出户口的家庭户成员，或者不符合集体户挂靠条件的集体户成员，应当及时将户口迁往现居住地房屋坐落地址。没有住房的，可以将户口挂靠在本市城镇地区家庭户亲友处。确无他处落户的，可以凭本人及配偶、未成年子女在本市无住房证明，将户口挂靠在现户口所在地的公共集体户。第五十七条第一款规定，房屋所有权或使用权发生转移，现房屋权利人或承租人提交书面申请、房屋权属证明等材料，要求迁出该房屋原有户口的，房屋所在地公安派出所应当通知原户主迁出原有整户户口。第五十七条第二款规定，经通知后拒不迁出的，公安派出所可以依职权将户口迁至公共集体户。故在牛国盛未在绍兴有其他落户地的情况下，其需过户房屋变为无房户才能将户口迁至公共集体户。而且即使过户后交房前，牛国盛不肯履行迁出户口的义务，王迪路也可以通过向公安派出所申请，由公安派出所在牛国盛仍拒绝的情况下，依职权强制迁出。故王迪路坚持牛国盛需先迁出户口，再支付剩余房款及过户，致合同一直未继续履行，缺乏依据，且显属违约。牛国盛在王迪路无正当理由迟迟不履行支付剩余房款的主要合同义务的情况下，另行将房屋出售给他人，并不构成违约。因案涉房屋牛国盛自述已出卖给他人，故对王迪路要求解除双方房屋买卖合同的诉讼请求，该院予以支持。但对王迪路要求牛国盛双倍返还定金的诉讼请求，因系王迪路违约，该院不予支持。牛国盛抗辩双方合同在2020年2月10日已终止，缺乏法律规定或合同约定，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、王迪路与牛国盛于2019年12月28日签订的房屋买卖居间协议解除；二、驳回王迪路的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1950元，由王迪路负担1910元，牛国盛负担40元。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点主要是被上诉人是否需要向上诉人双倍返还案涉房屋的购房定金共计18万元。上诉人主张被上诉人未能在案涉房屋买卖居间协议约定的户口迁出日将其户口从案涉房屋处迁出，且在事后未有通知上诉人的情况下，迳行将案涉房屋出售给他人，显属违约，应当向上诉人双倍返还购房定金。纵观全案证据，案涉房屋买卖居间协议约定的房屋交付日、过户日和购房尾款付清日均在同一天，时间为2020年2月10日之前。上诉人主张被上诉人应在该日之前将其户口从案涉房屋处迁出，但未能提供充分的合同依据予以佐证。根据该房屋买卖居间协议的约定，本院认为先由上诉人付清购房尾款，再由被上诉人将其户口从案涉房屋处迁出并交房给上诉人更符合协议的文义解释，也符合房屋买卖的一般规则。上诉人认为其购买案涉房屋的主要目的是为了孩子读书的户口问题，故在被上诉人未将其户口从案涉房屋处迁出的情况下，上诉人不再支付购房尾款情有可原。本院认为，一方面，案涉房屋买卖居间协议中并未将被上诉人迁出户口作为上诉人支付购房尾款的前提条件；另一方面，若上诉人在付清购房尾款的情况下，被上诉人仍拒不迁出其户口的，上诉人完全可以通过其他救济途径来维护自身的合法权益，而不是先行拒付购房尾款，故对上诉人的此项上诉理由不予采信。因被上诉人将案涉房屋出售给他人的时间是在2020年3月22日，距离案涉协议约定的付款、过户截止日2020年2月10日已超30天，故应认为被上诉人并不存在违约行为。至于新冠肺炎疫情，不是阻却上诉人履行协议义务的正当理由，本院不予采纳。当然，对一审在本案中适用《浙江省常住户口登记管理规定》（自2020年5月1日起施行）的问题，经查，确有不妥，但并未影响到对案件的实体处理，故本院仅在此予以指出。 综上所述，上诉人要求被上诉人双倍返还案涉房屋的购房定金缺乏事实基础和法律依据，其上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3900元，由上诉人王迪路负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑森轶 审判员  傅芝兰 审判员  茹赵鑫 二〇二一年二月二十五日 书记员  张 珺 5