山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终1092号 上诉人（原审原告）：于xx，男，1967年7月15日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被上诉人（原审被告）：中海外房地产（青岛）有限公司，住所地青岛市黄岛区。统一社会信用代码：91xx0F。 法定代表人：陈凌，执行董事。 委托诉讼代理人：薛杰，男，系该公司员工。 上诉人于xx因与被上诉人中海外房地产（青岛）有限公司（以下简称中海外公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初13733号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人于xx、被上诉人中海外公司的委托诉讼代理人薛杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于xx上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判撤销涉案《商品房买卖合同》第十二条；2.中海外公司按照于xx购买此房按揭贷款实际执行的5.635%年利率向于xx赔偿实际经济损失41802元（计至2020年7月11日交房日）；3.一、二审诉讼费用由中海外公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审判决第五页“于xx提交案外人与中海外公司签订的合同，称其逾期交房违约金提高至日万分之0.5…”此处认定颠倒了基本事实的前后次序，以及该次序所体现的逻辑。于xx所述的是“该楼盘前期购房合同的逾期交房违约金系数为万分之0.5，中海外公司利用其优势地位以格式化条款将后期购房人的逾期交房违约金系数向下调整为万分之0.1，减轻自己的违约责任，显失公平”，从未陈述为“提高”。中海外公司在同一楼盘销售中关于逾期交房违约金的格式化条款是“先高后低”,这一事实的关键逻辑在于：该楼盘确定的交房期限为2019年12月底。前期购房合同签订的时候开发商尚不能预知有逾期交房的风险，所以采用了市场常规的违约金比例。但是，中海外公司与于xx的购房合同签订于2019年11月4日，此时中海外公司在知道或者应当知道会逾期交房的情况下特意将格式化条款中的违约金比例“下调”，直到2020年7月11日中海外公司才勉强交房的事实足以证明其明知不能按期交房刻意下调违约金比例。于xx在签订合同时并不知晓中海外公司向下调整违约金的事实，2020年7月份收房加入业主群交流之后才知晓。（二）关于一审认定双方违约责任对等，并未加重或减轻任何一方的责任的问题。现有证据能够证明两项基本事实：1.该楼盘确定的交房期限是2019年12月底，开发商在2019年11月4日与于xx签订购房合同时将逾期交房违约金向下调整，该楼盘逾期交房6个多月。2.于xx2019年11月4日签订购房合同之前，已经交付购房首付款、房屋维修基金、办完购房按揭贷款，已经完成对开发商的所有付款义务。基于上述事实，在2019年11月4日双方签订购房合同的时候，对于开发商来说已经没有“购房人逾期付款的风险”，而购房人却要承担“开发商逾期交房的风险”。在销售过程中开发商不允许购房人进场看房，购房人对工程进度毫不知情，而开发商是工程进度的唯一了解者、掌控者，这是开发商的第一个优势，能够编写格式合同且主动调整违约金条款这是开发商的第二个优势。中海外公司作为涉案房屋的开发商，在明知即将逾期交房的情况下如此调整合同违约金条款，毫无对等和公平。综上，一审认定中海外公司主动调整违约金行为“对等”“并未加重或减轻任何一方的责任”，未查明案件本质。二、一审判决适用法律错误。本案中海外公司既有缔约过失责任，也有违约责任。（一）关于中海外公司的缔约过失责任。中海外公司在订立合同时故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，违背合同法第四十二条第（二）项所规定的诚实信用原则。中海外公司作为提供格式条款的一方违反合同法第三十九条第一款关于合理提示及说明义务的规定，违背合同法第四十条之规定免除其部分责任、排除对方部分权利，该条款应归无效。依据合同法第三十九条、第四十条、第四十二条之规定，中海外公司应承担损失赔偿责任。（二）关于中海外公司的违约责任。合同法第一百一十四条规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，这里的请求增加违约金的前提是“约定的违约金低于造成的损失”，只要约定的违约金过低，合同双方都有请求增加违约金的对等权利，并不是“合同双方的违约金只要同时调低，双方就都失去了增加违约金的请求权”。一审判决所体现的“合同双方约定的违约金只要对等，即使过低也无需增加”的观点明显是对法律的曲解。（三）关于于xx的经济损失。于xx在缔约时实际已经付清全部购房款，其中包含98万年利率为5.635%的银行按揭贷款。对中海外公司而言，因其非诚信缔约行为，使其以明显违背市场交易习惯的过低代价使用于xx的购房款183天，属于不当利益；对于于xx而言，付清总房款1402942元之后并未如约拿到所购房屋，该部分购房款183天期间的利息即是其真实的经济损失。综上，应依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，确定损失额或违约金。三、一审程序有瑕疵。本案于2020年7月21日立案，适用简易程序审理结案。2020年9月17日作出判决，2020年11月22日送达于xx。 中海外公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。中海外公司与于xx签署的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，合法有效，应当受到法律保护。虽然中海外公司逾期交付涉案房屋，但已按照合同约定向于xx支付逾期交房违约金，于xx亦于2020年7月11日接收涉案房屋。于xx的上诉请求第二项实际上变更了其一审诉讼请求，不应得到支持。综上，请求驳回上诉，维持原判。 于xx向一审法院提出诉讼请求：1.撤销《商品房买卖合同》第十二条，将逾期交房的违约金支付标准调整为“出卖人按日计算买受人支付全部购房价款万分之0.5的违约金。”或者“按照每月2300元租金标准（可平均到每日）赔偿因违约造成的损失”；2.中海外公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年11月4日，中海外公司作为甲方（卖方），于xx作为乙方（买方），双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定于xx购买中海外公司开发的京华海悦四地块1、6号楼及商业商品房项目中位于黄岛区xx路xx号x单元xx，预测建筑面积共85.13平方米，其中套内建筑面积63.12平方米。合同约定涉案商品房总价款为1402942元，签订合同时，于xx支付定金50000元，2019年9月27日前支付首期房价款422942元，占全部房价款30%，余款980000元向贷款机构申请贷款支付，如逾期付款在180日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金；逾期付款超过180日，出卖人有权解除合同，解除合同的应书面通知买受人，买受人自解除合同通知送达之日起10日内按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时退还买受人全部购房款，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。合同约定涉案商品房如逾期交付，逾期在180日内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。 于xx提交案外人《青岛市商品房销售合同》复印件一份，该合同约定若京华海悦项目中买受方未按合同约定逾期付款，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，出卖人有权单方解除本合同，买受人除按逾期未付款额的日万分之一的标准承担逾期付款违约责任外，还应对出卖人承担总房价款10%计算的违约赔偿金。出卖人有权在买受人已支付的房价款中扣除违约金，剩余房款退还。买受人不解除合同，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算。另，合同约定出卖人逾期交房，违约金按买受人已支付的房价款日万分之0.5计算。 中海外公司对该合同的真实性不予认可，经其核实，涉案京华海悦项目前期与部分购房者签署过购房合同存在上述情形，但经青岛市网签合同版本整体修订，修订后违约金比例为万分之0.1。 中海外公司提交《工程竣工备案表》一份，该备案表载明京华海悦1#3#6#楼及对应地下工程于2020年6月19日经各勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位均验收评定合格，2020年6月30日，该工程竣工备案文件已收讫。 于xx认可上述证据的真实性，但称该证据不能证明涉案房屋已经符合交付条件。 经查，于xx已于2020年7月11日办理涉案房屋接收手续。 一审法院认为，本案争议的焦点为涉案合同约定的逾期交房违约金是否应予调整。于xx、中海外公司签订涉案合同约定的逾期交房违约金及逾期付款违约金均为日万分之0.1，双方各自逾期违约时应承担的违约责任对等，且于xx、中海外公司签订合同时，于xx关于涉案合同中逾期交房的违约金系知晓的，签订合同的行为表明其认可合同中关于违约金的约定，故，涉案合同条款系双方合意而成。该违约条款基于双方的意思自治，且综合合同全文，并未加重或减轻任何一方的责任，亦不违反法律规定，双方均应基于合同的权利义务受到合同条款的相应约束。于xx提交案外人与中海外公司签订的合同，称其逾期交房违约金提高至日万分之0.5，中海外公司利用其优势地位减轻了本案其应承担的逾期交房责任。一审法院认为，虽该份合同约定的逾期交房违约金比例上升，但买受人的逾期付款责任同样加重，且该合同与本案并无关联。故，关于于xx主张调高违约金标准的主张，因双方在商品房买卖合同中对逾期交房违约金有明确具体的约定，亦未提交证据证明逾期交房造成的实际损失，故一审法院不予准许。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决：驳回于xx的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由于xx负担。 本院二审期间，于xx提交证据一、《个人购房担保借款合同》一份，证明贷款银行对借款人于xx执行年利率5.635%；证据二、青岛农村商业银行黄岛支行按揭贷款账户明细，证明于xx购房按揭贷款2019年12月—2021年1月偿还银行贷款本息明细；证据三、《京华海悦商品房合同会签单》，证明于xx的购房置业顾问为张家昌；证据四、购房人于xx与置业顾问张家昌微信聊天记录，证明于xx于2019年11月4日签订购房合同，涉案房屋的购房按揭贷款2019年10月18日之前已经审批通过，签订合同时售楼处对该条款未尽合理提示及说明义务。 中海外公司质证称，对证据一和证据二的真实性没有异议，但与本案没有关联性，上述证据证明的是于xx和青岛农商银行之间的借贷关系。对证据三的真实性没有异议，但对证明事项不予认可，张家昌与中海外公司不存在劳动或劳务关系，中海外公司无法核实其身份。对证据四的真实性不予认可，证明事项不予认可。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，于xx主张中海外公司隐瞒涉案房屋即将逾期交付的事实，并将涉案合同违约金比例下调以减轻自身责任，对于xx而言既不公平亦不对等。本院认为，于xx与中海外公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。涉案合同签订后，中海外公司未依约交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任，中海外公司已按照合同约定向于xx支付了逾期交房违约金。于xx主张逾期交房违约金过低，但涉案合同约定的逾期交房违约金及逾期付款违约金比例均为日万分之0.1，双方各自违约时应承担的违约责任对等，该约定不违反法律规定，且无证据显示于xx在签订涉案合同时对此提出过异议，于xx主张中海外公司故意调低违约金比例、减轻自身责任，证据不足，本院不予支持。于xx提交会签单和微信聊天记录主张中海外公司未对违约金条款尽到合理提示义务，并据此要求撤销涉案合同第十二条，缺乏法律依据，本院不予支持。 关于于xx要求调整违约金支付标准的问题。本院认为，根据合同法第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。于xx自认未因逾期交房产生租房费用，其提交的证据亦不足以证明中海外公司逾期交房给其造成实际损失，其要求调高违约金支付标准，证据不足，本院不予支持。于xx提交《个人购房担保借款合同》及按揭贷款明细主张其已付购房款的贷款利息即其遭受的实际损失，对此本院认为，支付购房款系于xx作为购房者应尽的合同义务，且其之后亦接收了涉案房屋，其以此为由要求中海外公司按其贷款利率赔偿损失，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，上诉人于xx的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人于xx负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二一年二月二十日 法官助理 于遨洋 书记员贾 立 书记员 于国英