北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1127号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈连杰，男，1963年1月13日出生，汉族，北京市大兴区人民检察院退休员工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：董占军，北京市金拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京南海子投资管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区宏达北路********。法定代表人：杜保卫，总经理。委托诉讼代理人：王冰，北京卓才律师事务所律师。委托诉讼代理人：武艳荣，北京卓才律师事务所律师。上诉人陈连杰因与被上诉人北京南海子投资管理有限公司（以下简称南海子公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初2040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。陈连杰上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回南海子公司的一审全部诉讼请求，本案一审全部反诉费用由南海子公司承担。本案一、二审全部诉讼费用由南海子公司承担。事实和理由：1.一审判决认定事实证据没有经过质证认证。2.一审认定事实错误，判决结论没有事实和法律依据。一审法院以承租的土地和房屋没有规划手续，确认租赁合同无效，是认定事实错误。南海子公司没有起诉资格。我添附是南海子公司同意我进行扩建，依法应予以补偿。我自合同到期后没有实际经营，该鱼池和房屋亦在南海子公司的公园内，亦是我和南海子公司共同管理，不存在使用费。一审我提交放鱼票据以及鱼池的现状照片，一审法院以我未提交证据为由驳回我的反诉请求，与事实不符，颠倒黑白。南海子公司辩称，同意一审判决，不同意陈连杰的上诉请求。南海子公司向一审法院起诉请求：1.判令陈连杰将位于北京市大兴区清源公园南湖东侧底商一套（建筑面积220平方米，包括屋内设施、设备）及场地、南湖（面积约30亩）腾退返还给南海子公司；2.判令陈连杰给付南海子公司自2018年7月20日起至实际腾退返还房屋及场地、南湖之日止占有使用费，按20万元/年标准，暂计算至2019年11月10日为262465.75元；3.本案诉讼费用由陈连杰承担。陈连杰向一审法院反诉请求：1.判令南海子公司赔偿陈连杰投入鱼的损失190000元；2.判令南海子公司赔偿陈连杰添附损失1000000元；3.判令南海子公司赔偿陈连杰经营损失，具体金额待鉴定结果出来后再做变更；4.本案本诉诉讼费及反诉诉讼费全部由南海子公司承担。一审法院认定事实：2013年4月26日，南海子公司与陈连杰签订《租赁协议》，约定南海子公司将位于北京市大兴区清源公园南湖东侧底商（茶餐厅）一套（建筑面积220平方米，包括屋内设施、设备若干）及场地、南湖（面积约30亩）租赁给陈连杰，租赁期限自2013年4月20日起至2018年7月19日止，合计年租金200000元。合同到期后，双方未续签合同，陈连杰未向南海子公司支付租金，南海子公司亦未书面通知陈连杰腾退租赁物。陈连杰称合同到期后其没有经营茶餐厅及钓鱼。南海子公司提交2019年9月25日《关于限期腾退公园配套用房的函》及2019年10月29日《关于腾退公园配套用房的函》，证明其公司向陈连杰书面提出腾退租赁物事宜。陈连杰仅认可收到2019年10月29日的函。关于陈连杰装修和自建部分。2013年，陈连杰将茶餐厅扩建，原始为220平方米，后在四周扩建了100多平米，室内做了装修；2013年，在湖中心岛上建了3间木屋，共36平方米；2015年，在湖中心岛上建了1间30平方米玻璃房，及50平方米操作间；2015年，在岛上铺地砖，大约130平方米；2017年，在岛上的建钓鱼台及到岛上的桥。南海子公司称，因租赁期限届满，故不同意支付装饰装修损失，且陈连杰未书面向其公司提出添置、增建、装修等相关申请，南海子公司亦未书面对其添置、增建、装修等予以同意。2019年11月26日，北京市大兴区人民政府会议纪要京兴政会纪[2019]94号《关于研究清源公园、念坛公园移交工作的会议纪要》，决定清源公园的管理单位由南海子公司变更为北京市大兴区园林服务中心（以下简称园林中心）。园林中心出具情况说明，载明：根据《北京市大兴区人民政府会议纪要》及《念坛公园清源公园管理权移交书》的规定，移交单的合同内的出租出借等情况由移交单位负责清退。据此，南海子公司应将占用清源公园的租户清退后，移交我方。故此，陈连杰依据与南海子公司于2013年4月6日签订的《租赁协议》约定，占用北京市大兴区清源公园南湖东侧底商及场地、南湖等，应由南海子公司负责清退后，移交我中心。经核实，租赁涉案房屋没有建设规划许可证，陈连杰自建部分亦没有建设规划审批手续。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案房屋（茶餐厅）没有建设规划许可证，故南海子公司与陈连杰签订的《租赁协议》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。虽有会议纪要将清源公园的管理权变更为园林中心，但园林中心与南海子公司协商出租出借情况腾退事宜处理完后，再进行移交。故对南海子公司要求陈连杰将位于北京市大兴区清源公园南湖东侧底商一套（建筑面积220平方米，包括屋内设施、设备）及场地、南湖（面积约30亩）腾退返还给南海子公司的诉讼请求，法院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《租赁协议》到期后，南海子公司怠于行使催告权利，导致租赁物一直未腾退，扩大了其损失，且租赁协议到期后陈连杰并未实际经营。综合以上情况，法院依法酌情判决陈连杰支付南海子公司房屋、场地、南湖的占有使用费（自2018年7月20日起至实际腾退之日止，按照每年100000元计算）。关于陈连杰的反诉请求。关于装饰装修损失部分。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，法院不予支持。现租赁期限已经届满，故对于陈连杰提出的装饰装修损失，法院不予支持；关于自建部分的损失。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。但当事人另有约定的除外。租赁协议中未对自建、扩建发生的费用如何承担进行约定。因陈连杰自建扩建部分未经过南海子公司同意，故自建、扩建费用应由陈连杰自行承担。故对该项反诉请求，法院不予支持；关于鱼的损失。陈连杰未提交证据证明其投放鱼的损失，故对其要求南海子公司支付鱼的损失的诉讼请求，法院不予支持。据此，2020年11月判决：一、陈连杰于判决生效后十日内将位于北京市大兴区清源公园南湖东侧底商一套（建筑面积220平方米，包括屋内设施、设备）及场地、南湖（面积约30亩）腾退返还给北京南海子投资管理有限公司；二、陈连杰于判决生效后十日内支付北京南海子投资管理有限公司占有使用费（自2018年7月20日起至实际腾退之日止，按照每年100000元计算）；三、驳回北京南海子投资管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回陈连杰的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，陈连杰上诉要求驳回南海子公司的诉讼请求，支持其诉讼请求，并称南海子公司没有起诉资格。首先，关于南海子公司的诉讼主体资格问题，经查，根据园林中心出具情况说明，一审法院认定南海子公司原告主体适格并无不当，符合法律规定及本案的实际情况，本院予以确认。陈连杰关于南海子公司诉讼主体资格的上诉意见缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于南海子公司要求陈连杰腾退返还房屋及场地、南湖及给付占有使用费的请求。根据查明的事实，涉案房屋（茶餐厅）没有建设规划许可证，故一审法院据此认定南海子公司与陈连杰签订的《租赁协议》无效，并依据认定合同无效后相关法律规定，判令陈连杰腾退返还房屋及场地、南湖，同时根据本案的实际情况，酌情确定了陈连杰应支付的占有使用费。本院经审查认为，一审法院的上述认定及处理均符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。关于陈连杰的反诉要求南海子公司赔偿损失的问题。根据上述认定，双方签订《租赁协议》无效。但结合本案查明的事实，南海子公司起诉时，双方所签《租赁协议》确处于期限届满未再续签的状态，且陈连杰亦未提交证据证实双方就添附、投入鱼及经营等问题进行过明确约定，故在此情形下，陈连杰要求南海子公司赔偿其添附损失、投入鱼的损失及经营损失的请求，缺乏事实及法律依据，本院难以支持。综上所述，陈连杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8268元，由陈连杰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李明磊二〇二一年二月二日法官助理 王若净书 记 员 张 爽