浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终4838号 上诉人（原审原告）：王兰萍，女，1966年12月19日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被上诉人（原审被告）：王会天，男，1957年8月24日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被上诉人（原审被告）：贾跃芳，女，1964年6月29日出生，汉族，住浙江省东阳市。 上诉人王兰萍因与被上诉人王会天、贾跃芳合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2020）浙0783民初8253号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王兰萍上诉请求：依法撤销原判，并判决支持王兰萍一审诉讼请求。事实和理由：一、王会天、贾跃芳未将协议中涉及的房屋全部交付，应承担违约责任，对王兰萍的损失应予以赔偿。1、协议中的“一楼二间半店面”应指靠西二间和靠东的前半间房屋。（1）靠东的后半间是通往楼梯的过道，不能作为门面房使用，作为门面所用的只能是前半间，因此协议约定的“门面”指前半间房屋。（2）靠东后半间之所以与靠西房屋相通，是因为上下楼梯需经过靠西中间房屋，而不是因为后半间可以与靠西房屋连通使用。（3）交付给王兰萍使用的房屋应是相对可以封闭、并能单独使用排除他人干扰的房屋，作为过道使用的靠东后半间显然不能满足这一要求。2、协议中“二楼三间房屋”应指二楼全部，而不应仅指其中被分割的三小间。案涉房屋共有三间，协议中约定的“二楼三间房屋”应指二楼三间全部房屋，包括被分割的三小间、厨房、客厅，而不应仅指其中被分割的三小间。二、王会天、贾跃芳有阻挠王兰萍及其承租户使用的违约行为，应承担违约责任，对损失应予以赔偿。1、协议签订后，王兰萍曾先后将部分房屋出租给两案外人。该两案外人之所以会在租期未到的情况下提前退租，就是因为王会天、贾跃芳采取了停水、停电等方式干扰经营，致其不能正常使用而提前退租。2、目前，王会天、贾跃芳在两间店面前搭设临时棚，直接影响了该两间店面的出行和正常使用，使该两间店面至今未能出租。3、王会天、贾跃芳数次将两间店面房门强行撬开，将归王兰萍使用的靠西店面作为其出入通道，侵犯了王兰萍对店面房的使用权。综上，王会天、贾跃芳至今未将协议约定的房屋全部交付王兰萍使用，且在王兰萍使用期间有阻挠、影响使用的违约行为，因此应承担违约责任，赔偿王兰萍的损失，望二审法院依法予以支持。二审庭审中，王兰萍补充：抵偿协议中没有写过任何约定与处理。 贾跃芳答辩称，1、一楼两间半是东边半间，门相通，朝南的半间是给王兰萍，王兰萍拿去之后给房子加锁了。朝北后半间一直是由我们租赁的，原租赁给理发店，2019年该半间又租给开饭店的，2020年出租给开烧烤店的。2、楼上三间原来客厅里有桌子放着，王兰萍称母子俩要给他们两个房间，加上一个客厅共三间。签订协议次日，王兰萍和老公，以及一个老奶奶一起把我房间的床铺、东西搬到三楼，二楼三间房子已全部交给了王兰萍。3、我们没有阻止过王兰萍的承租人使用房屋，与承租人的关系一直很好，承租人是因为生意不好而关店门。4、双方约定的本息写得很清楚，三年的房屋使用权抵三年的借款本息。 王会天未作答辩。 王兰萍向一审法院起诉请求：一、王兰萍对王会天、贾跃芳所有的位于东阳市××工业区××楼××楼三间房屋的使用期限延长二年，即延长至2023年1月30日止；二、王会天、贾跃芳向王兰萍赔偿损失200000元；三、本案诉讼费用由王会天、贾跃芳承担。 一审法院认定，王会天、贾跃芳系夫妻关系，王兰萍与贾跃芳系朋友关系。2015年7月24日，王会天、贾跃芳向王兰萍借款37万元并出具借条一份，约定利息按月利率1.5%计算，借期一年，利息半年付一次。款项出借后，王会天、贾跃芳陆续归还了部分本息。2018年1月5日，王会天、贾跃芳（甲方）因无力偿还剩余借款本息，与王兰萍（乙方）协商并签订《房屋租赁（租金抵借款）协议》一份，主要内容为：甲方同意将坐落在东阳市××工业区××楼××楼三间房屋出租给乙方使用；租赁期为叁年，即2018年1月5日起至2021年1月30日；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前60天内向甲方提出，双方可以协商后重新签订新的租赁合同；租金及支付方式为由甲方所欠乙方的借款本息抵付该房屋租金，甲方于2015年7月24日向乙方借款人民币叁拾柒万元整（小写￥：370000.00元），现甲方无力偿还债务，双方约定以甲方应支付的全部借款本息抵付该房屋在本协议租赁期内的租金；在租赁期限内，乙方使用产生的物业管理费、卫生费、燃气费、水电费、税费等一切费用由乙方承担；甲方保证按照合同约定的时间及条件交付租赁房屋；乙方享有转租权，但应在转租前通知甲方；租赁期满后，乙方应及时将承租的房屋交还甲方；房屋因不可抗力（如特大自然灾害、地震等）原因导致损毁和造成双方损失的，双方互不承担责任。协议签订后，王会天、贾跃芳向王兰萍交付了一楼靠西两间门面和靠东一间门面的后半间房及二楼的三个房间。2018年3月18日，王兰萍与案外人周健签订《门面转租协议》一份，将王兰萍承租的位于东阳市上坞工业区原会天塑料厂内的门面两间及二楼转租给周健使用，并约定租期从2018年3月18日到2021年3月18日，年租金为90000元，押金为2000元；租赁期间产生的水电费需每月按时交给房东；餐桌、餐椅、餐具、冰箱、炉灶等可移动餐饮设备转让给周健，转让费28000元整，房屋到期后物品归周健所有；周健对空调、房东的餐桌椅、固定柜等不可移动设备仅享有使用权，租赁期满后需归还。王兰萍自认已收到周健支付的一年房租90000元及设备转让费28000元。2019年2月12日，王兰萍与案外人雷艳礼签订《房屋租赁合同》一份，约定出租的房屋坐落于东阳市上坞工业区原会天塑料厂内，面积为一楼两间半店面，过道除外；租期一年，租金为61800元。王兰萍自认已收到雷艳礼支付的一年租金61800元。自2020年3月起，案涉房屋未再转租。2020年7月，案涉房屋一楼靠东边一间店面的前半间房屋由王会天、贾跃芳自行出租，承租人用于经营“锋仔烧烤”，承租人向王会天、贾跃芳支付房租、水电费等。王兰萍在案涉房屋二楼的其中两间房内分别放置了一张床，二楼其余家电、家具为王会天、贾跃芳所有。另查明，2020年7月至8月期间，王兰萍、王会天、贾跃芳因本案房屋租赁发生纠纷，曾多次报警，东阳市画水派出所民警分别于2020年7月28日、同年8月2日和8月5日出警，民警三次出警的警情主要内容分别为：1.双方有债务纠纷，贾跃芳已将房屋租给王兰萍抵债，后续因还钱问题，王兰萍将租来的房间门用木板封住，已告知双方协商解决或通过法院解决；2.王会天在2015年向王兰萍借37万元，因还不起钱，将房子的一二层租给王兰萍，以抵债务，王兰萍已租出去两年，今年因疫情原因没有租掉，王兰萍就用锁将门锁起来，本来王会天可以从后门出入，但今天后面的门也锁掉了，王会天家不能上楼，故王会天将前门的锁剪掉，该房屋所有权归王会天所有，民警协商许久未果；3.王会天欠王兰萍钱，用房子店面抵用，但是进出口只有一个，一二楼抵用给王兰萍，王会天住在三楼，需要进出，因此发生矛盾，民警协调许久，因王会天反悔未果，民警告知双方通过法院解决。 一审法院认为，王会天、贾跃芳向王兰萍借款，后经双方协商确定采用以租金抵付借款的方式清偿债务，并签订了《房屋租赁（租金抵借款）协议》，对房屋坐落、租赁期限、租金抵付及双方权利义务等进行了约定，系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，双方均应按约履。本案争议焦点在于：一、关于以租抵债协议中涉及的房屋是否已全部交付的问题。协议中约定的以租抵债内容是“一楼两间半店面、二楼三间房屋”。1.协议中的“一楼两间半店面”是否全部交付？经实地查勘，案涉房屋现状为三间四层半临街楼房，该房一楼为三间门面，其中靠西的两间门面为一个整体，共有一个门口进出；靠东边的一间门面被隔为前后各半间，其中前半间临街，临街的前半间现由王会天、贾跃芳出租给案外人，而后半间与靠西两间门面相通，现靠西两间门面及该后半间均未出租。王会天、贾跃芳主张协议中的“两间半门面”为靠西两间门面和靠东门面的后半间，已经交付给王兰萍。王兰萍则认为，协议中的“两间半门面”包含靠东一间门面，王会天、贾跃芳至今未交付。该院认为，一楼靠东一间门面的前半间自双方签订以租抵债协议前至今均由王会天、贾跃芳自行出租并收取租金，王兰萍对此认可且未提供其在履行协议过程中向王会天、贾跃芳或承租人主张该部分租金或权益的相应证据；又结合王兰萍提供的《房屋租赁合同》，王兰萍于2019年将其享有转租权的一楼部分转租给案外人，合同中约定的出租房屋为“一楼两间半店面”，也就是说王兰萍在转租时已经收到了王会天、贾跃芳交付的一楼两间半店面，此时的靠东前半间店面仍由王会天、贾跃芳对外出租；再者，靠西两间门面与靠东后半间相通，与靠东前半间不相通，故应认定协议中约定的“一楼两间半店面”系一楼靠西两间加靠东的后半间，不包含靠东的前半间，王会天、贾跃芳对协议中约定的“一楼两间半门面”已交付。2.协议中的“二楼三间房屋”是否全部交付？王会天、贾跃芳认为，“二楼三间房屋”是指二楼的三个房间，并非二楼全部，其已交付给王兰萍，而二楼另一个房间系王会天、贾跃芳自家厨房，不包含在协议内。王兰萍认为，协议中的“二楼三间房屋”是指二楼的全部房屋，并在庭审中称二楼的所有房屋都没有交付。在庭审中，王兰萍对二楼房屋交付接收情况的陈述前后矛盾，含糊不清。该院认为，二楼共有三个房间、一个厨房及一个客厅，其中王兰萍在二楼三个房间中的两个房间内至今还分别放置了床铺，结合实地查勘情况及王兰萍提供的《门面转租协议》中约定了转租房屋为“门面两间及二楼”等内容，可以明确王会天、贾跃芳已经向王兰萍交付了二楼的三个房间供其使用或转租；客厅为公共区域，王兰萍提供的《门面转租协议》中还约定了承租人对二楼空调、房东的餐桌椅、固定柜等享有使用权，而王会天、贾跃芳自签订以租抵债协议起至今一直使用二楼的厨房，并在客厅放置了餐桌椅等，也就是说王兰萍在2018年初转租时对厨房、客厅的使用、家具摆放等情况是知情的，其未提出异议仍继续将二楼进行转租，并在转租合同中给予了承租人客厅餐桌椅的使用权，故双方签订的以租抵债协议中“二楼三间房屋”的合意应认定为二楼的三个房间，对王兰萍提出王会天、贾跃芳未交付二楼的诉称意见不予采信，并确认王会天、贾跃芳已交付王兰萍“二楼三间房屋”。二、王兰萍诉请要求延长房屋使用期限及赔偿损失的理由是否充分？王兰萍认为，王会天、贾跃芳采取停水停电等方式干扰承租人正常使用房屋，致使承租人提前解除租赁合同，至今无法转租。王会天、贾跃芳认为，其已将协议中约定的房屋全部交付，承租人退租是因为承租人经营不善导致，并非其原因，其未采取任何阻挠王兰萍转租的行为，反而是王兰萍将大门锁住导致王会天、贾跃芳无法进入房屋，另外王兰萍第一份转租合同中确定租赁期限为三年，承租人提前解除租赁关系，王兰萍若认为自身权益受损，应要求承租人承担，而非王会天、贾跃芳。该院认为，首先，双方签订的以租抵债协议，意思表示真实，内容不违反法律法规规定，应按协议内容履行。协议中明确了三年的房屋租金抵销所欠的借款本息，租赁期满即交还房屋，王会天、贾跃芳已经将出租的房屋交付王兰萍使用。王兰萍是自用还是转租，都不影响其享有房屋的使用权。结合王兰萍第一次的转租合同及双方陈述，双方协商确定的抵债对价即三年房屋使用权与王会天、贾跃芳尚欠王兰萍的本息总额对等，双方对此也是认可的。其次，以租抵债协议中未约定违约责任，仅明确约定了三年期限一到，王兰萍应交还房屋，约定的到期日为2021年1月30日。该协议尚未到期，双方仍在履行协议的过程中，且双方均未提出解除协议，王兰萍亦没有证据证明王会天、贾跃芳违约或存在妨碍阻挠王兰萍使用房屋的情况，现其仍可继续使用该讼争房屋。再者，在日常交易中，房屋租赁的形势会受到客观实际和市场经济情况等不确定因素的多重影响，具有不稳定性，会存在房租收益不达预期的风险，在协议未撤销的情况下，该风险应由王兰萍自行承担。而且即使无法转租，王兰萍亦可自行使用房屋，王兰萍享有讼争房屋三年使用权的情况并没有改变。故不管有没有转租，王兰萍都已经拿到了该对价权益。综上，王兰萍诉请要求延长租赁期限并赔偿损失，理由不充分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回王兰萍的诉讼请求。案件受理费2150元（已减半收取），由王兰萍负担。 二审期间，当事人均未向本院提供新的证据。 本院对原判认定的事实予以确认。 本院认为，双方于2018年1月5日签订的《房屋租赁（租金抵借款）协议》中约定，王会天、贾跃芳将坐落在东阳市上坞工业区原会天塑料厂内“一楼两间半店面、二楼三间房屋”出租给王兰萍使用至2021年1月30日，以王会天、贾跃芳所欠王兰萍的借款本息抵付租金。该协议系双方真实意思表示，合法有效，当事人均应依约履行。本案二审主要争议焦点为王会天、贾跃芳是否存在未依约交付房屋以及阻挠王兰萍使用、转租等违约行为。首先，关于协议中所涉“一楼两间半店面”中的“半间”系靠东门面的前半间还是后半间问题。经查，临街前半间系单独隔离的店面，可独立使用，且自签订前述协议的2018年至今，均由王会天、贾跃芳自行出租并收取租金。在卷无证据证明王兰萍曾向王会天、贾跃芳或实际承租人主张过该店面租金，结合一楼靠东门面后半间的现状，以及王兰萍2019年2月与案外人订立的《房屋租赁合同》中明确转租“一楼两间半店面”并收取了租金等情况，一审认定协议所涉“半间”店面系靠东门面的后半间，王会天、贾跃芳已履行交付“一楼两间半店面”之义务，并无不妥。其次，关于协议中所涉“二楼三间房屋”问题。经现场察看，二楼共有三个房间、一个厨房、一个客厅。王兰萍认可其中两个房间内至今仍有其物品存放，而王会天、贾跃芳在双方协议之后一直使用二楼厨房。结合王兰萍与次承租人在已履行的《门面转租协议》中关于二楼房东的餐桌椅、固定柜等使用权的特别约定，表明王兰萍对于厨房及客厅的使用情况知晓。故一审认定《房屋租赁（租金抵借款）协议》所涉“二楼三间房屋”系二楼三个房间，较符合实际。王兰萍主张“二楼三间房屋”系指二楼全部房屋，依据不足，亦有违情理。最后，一审法院向公安机关调取的2020年7、8月份《警情详情》不能证明次承租人系因王会天、贾跃芳的阻挠行为而退租的情况，王兰萍直至本院二审亦未提供充分证据证明出租方存在阻碍其使用房屋的违约行为。综上，王兰萍以王会天、贾跃芳违约之事由要求赔偿损失的上诉意见不能成立，本院不予采纳。另，《房屋租赁（租金抵借款）协议》中双方已明确用三年房屋租金抵销欠款本息，即王兰萍享有租赁期内的房屋使用权，期满依约交还房屋。该租赁期内不能转租及租金收益风险应由王兰萍自负。原判驳回王兰萍要求延长涉案房屋使用期限之诉请，符合合同约定。 综上所述，王兰萍的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人王兰萍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄良飞 审 判 员 钱 萍 审 判 员 金 琳 二〇二一年二月三日 代书记员 周思明