江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏13民终397号 上诉人（原审被告、申请执行人）：泗阳县三联融资担保有限公司，住所地江苏省泗阳县众兴镇北京中路**。 法定代表人：施秀芝，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：许强风，江苏八面锋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李福，江苏八面锋律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：赵宝东，男，1966年11月13日出生，住江苏省泗阳县。 委托诉讼代理人：陈雅，江苏民卫律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：张绍连，男，1957年7月2日出生，住江苏省泗阳县。 原审第三人（被执行人）：胡彩萍，女，1955年6月25日出生，住江苏省泗阳县。 上诉人泗阳县三联融资担保有限公司（以下简称三联公司）因与被上诉人赵宝东及原审第三人张绍连、胡彩萍案外人执行异议之诉一案，不服江苏省泗阳县人民法院（以下简称泗阳法院）（2020）苏1323民初4936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 经审理查明：2018年3月29日，泗阳法院对三联公司与张绍连、胡彩萍、张某、张南海、泗阳县恒丰米业有限公司追偿权、保证合同及最高额抵押权纠纷一案作出（2018）苏1323民初1717号民事判决：一、张绍连、胡彩萍于判决生效后十日内连带偿还三联公司代偿金899517.48元及利息（按日万分之六自2016年5月19日起计算至还款之日止）；…… 根据三联公司的申请，泗阳法院于2018年8月29日立案执行，案号为（2018）苏1323执3302号。在该案执行过程中，泗阳法院于2018年9月14日作出（2018）苏1323执3302号执行裁定：一、查封被执行人胡彩萍所有的位于泗阳县产，查封期限为三年；二、查封被执行人张鸿搏所有的位于泗阳县产，查封期限为三年。2018年9月28日，泗阳法院向泗阳县不动产登记局送达了上述裁定书及协助执行通知书。泗阳县不动产登记局工作人员在送达回证备考一栏注明“尚未办理首次登记”。赵宝东对泗阳法院查封泗阳县产的执行行为不服，向该院提出异议。2020年8月31日，泗阳法院作出（2020）苏1323执异179号执行裁定，驳回赵宝东的异议请求。 赵宝东不服泗阳法院（2020）苏1323执异179号执行裁定，向该院提起诉讼称：2011年10月10日，赵宝东与胡彩萍、张绍连签订《购房协议》，约定购买运河人家二期30幢301室房屋，房屋定金为20000元，尾款为198526元。2011年11月10日，赵宝东至吴江农村商业银行交纳房款198526元。2014年5月23日，泗阳县民康农村经济发展有限公司（以下简称民康公司）向赵宝东出具了购房发票。2014年6月3日，赵宝东交纳了案涉房屋的维修基金、电梯维保费、物业服务费等费用，领取了房屋钥匙。后赵宝东对房屋进行了装修，并与家人于2014年底入住该房屋。2014年至今，赵宝东一直占有使用该房屋，并交纳了相关的水、电、天然气、物业管理等费用。2020年8月3日，泗阳县运河新城售楼处通知运河人家小区13、14、22、23、25、26、30幢业主办理产权登记。泗阳法院于2018年9月14日裁定查封案涉房屋，损害了赵宝东的物权期待权。请求：停止对位于泗阳县屋的执行。 三联公司辩称，赵宝东提供的证据可认定其与胡彩萍之间是拆迁证买卖的关系，该行为是违法行为。双方因此订立的房屋买卖合同应当无效。赵宝东提供的邮储银行的资料与其交款时间不能对应，其提供的物业公司于2014年6月3日出具的收据，从材料表面上看出具的时间明显不一致，存在弄虚作假的嫌疑。如果赵宝东的陈述是真实的，其在长达几年时间内未办理变更登记，说明其主观上有过错。综上，请求法院驳回赵宝东的诉讼请求。 胡彩萍述称，胡彩萍家拆迁安置在泗阳县房屋，2010年交纳了定金20000元。2011年10月10日，赵宝东与胡彩萍签订了买房协议，胡彩萍将上述房屋出售给赵宝东。2011年11月10日，赵宝东至吴江农村商业银行交清了购房款，缴款单上也有赵宝东的名字，以后该房屋所应交纳的一切费用均由赵宝东交纳，胡彩萍未支付任何款项。之所以未过户，系因为泗阳运河新城售楼处直至2020年8月3日才通知业主办理产权登记手续。 泗阳法院经审理查明：2011年9月8日，胡彩萍出具收条一张给赵宝东，收条载明收到赵宝东现金10000元，作拆迁补偿用。 2011年10月10日，胡彩萍与赵宝东签订《购房协议》，双方主要约定：胡彩萍将位于泗阳县房屋作价218526元出售给赵宝东，该款先付20000元，余款198526元于2011年10月10日支付。 2011年11月10日的吴江农村商业银行现金解款单载明：收款单位民康公司，款项来源房款，解款部门赵宝东，备注30幢1单元301室（胡彩萍），金额为198526元。 2014年5月9日，胡彩萍与民康公司签订《商品房买卖合同》，双方主要约定：胡彩萍向某公司购买位于泗阳县房屋，该商品房用途为住宅，房屋性质系拆迁安置房。房屋价款为210606元，车库编号为18#，价款为7920元，共计218526元。 2014年5月23日，民康公司开具的号码为00749801的发票载明：付款方为胡彩萍，收款方为民康公司，不动产项目名称为运河新城，销售的不动产楼牌号分别为30-301、30-18#，金额分别为210606元、7920元，款项性质分别为购房款、储藏室，合计金额218526元，同时备注：“一次性交清，此金额已经包含[预售定金]和[预收购房款]”。民康公司在该发票上加盖了公司印章。 2016年2月13日，泗阳荣浩天然气发展有限公司开具的发票号码为09197647号的发票载明：用户编号11038302，用户姓名赵宝东，地址运河新城******房屋，气费金额195元。 2020年8月3日，泗阳县运河人家小区出具《房屋不动产权证办理通知》，通知载明：“尊敬的运河人家业主：现有运河人家小区13、14、22、23、25、26、30幢可办理不动产登记证，需贵业主带全相关资料……”该通知上加盖了“泗阳县运河新城售楼专用章”。 2020年9月11日，泗阳运河新城物业管理处出具证明一份，载明：赵宝东自2014年6月拿房至今一直住在运河人家30号楼301室，且物业管理费由赵宝东交纳。 泗阳法院认为，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人对执行标的能阻却执行，应当同时满足上述四种情形，缺一不可。就本案而言，赵宝东主张停止执行案涉房屋，可以参照上述规定予以审查。经审查：其一，赵宝东与胡彩萍已于查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。案涉房屋性质系拆迁安置房，并非经济适用房，对于拆迁安置房的买卖，并不涉及扰乱社会公共利益的问题。案涉《购房协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，应当认定合法有效。三联公司主张该协议无效，并无相关依据。其二，赵宝东已于查封前合法占有案涉房屋。泗阳荣浩天然气发展有限公司于2016年2月13日出具的发票明确载明用户系赵宝东，且用气地址即为案涉房屋，另泗阳运河新城物业管理处也证明赵宝东自2014年6月拿房至今一直住在运河人家30号楼301室，且物业管理费由赵宝东交纳，以上证据足以证明赵宝东已于查封前合法占有案涉房屋。其三，赵宝东已于查封前支付完毕购房款。2011年10月10日的《购房协议》约定购房总价款为218526元，先支付20000元，余款198526于同日支付。2011年11月10日的吴江农村商业银行现金解款单明确载明解款部门系赵宝东，可以证实系赵宝东已支付购房款198526元，虽然该解款单载明收款单位系民康公司，但原因系民康公司将案涉房屋出售给胡彩萍，胡彩萍又将房屋转售给赵宝东，故赵宝东将房款直接支付给民康公司，应当视为其与胡彩萍之间就案涉购房款如何支付达成了上述一致意见。而民康公司出具的发票显示，针对案涉房屋包括车库购房款共计218526元，并备注“一次性交清，此金额已经包含[预售定金]和[预收购房款]”，结合胡彩萍陈述已交纳定金20000元的陈述，以及上述现金解款单，可以认定已支付的购房款系由已支付的20000元定金及198526元购房款组成。因此，《购房协议》约定赵宝东向胡彩萍先支付20000元，也系基于胡彩萍已向某公司支付了20000元定金，从而胡彩萍要求赵宝东先行支付该20000元，余款198526元由赵宝东直接交付给民康公司。胡彩萍认可所有的费用均系由赵宝东支付，实质上也包含了认可赵宝东已向其支付了该20000元款的这一内容，而在赵宝东已支付198526元的情况下，赵宝东未支付该20000元既不符合双方先行支付的约定，也不符合日常生活情理，故应当认定该20000元款也已支付。其四，案涉房屋至今未能办理过户登记，也非赵宝东自身原因所致。2018年9月14日泗阳法院裁定查封案涉房屋，后于2018年9月28日向泗阳县不动产登记局送达了上述裁定书及协助执行通知书，此时该房屋“尚未办理首次登记”。同时，运河人家小区售楼处出具的证明，内容为直至2020年8月3日案涉房屋方可办理产权证，与上述“尚未办理首次登记”这一内容能够相互印证，可以证实查封前案涉房屋并不具备办理产权证的客观条件，从而也不能办理过户登记，该不能办理过户登记的后果并非赵宝东自身原因所致。综上，案涉房屋已非胡彩萍责任财产，赵宝东对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对该房屋应停止执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，参照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：不得执行泗阳法院（2019）苏1323执3302号执行裁定查封的位于泗阳县产。案件受理费4578元，由三联公司负担。 三联公司不服一审判决，向本院提起上诉称，赵宝东与胡彩萍、张绍连签订的案涉《购房协议》因违反法律强制性规定应属无效；上诉人提供的邮储银行资料与其交款时间不能对应，其提供的物业公司于2014年6月3日出具的收据与出具的时间明显不一致，存在弄虚作假的嫌疑；即便上诉人陈述属实，其对于案涉房屋未能办理产权变更登记手续存在过错。请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回赵宝东的一审诉讼请求；2.本案一二审诉讼费用由赵宝东负担。 赵宝东辩称，赵宝东与胡彩萍、张绍连签订的案涉房屋买卖合同并不违反法律强制性规定，应属有效；赵宝东从银行提款时间为2011年11月8日，交款时间为11月10日，符合时间逻辑和交易习惯；物业公司出具的证明以及天然气公司出具的发票等证据足以证明赵宝东于案涉房屋被查封前已占有使用案涉房屋；案涉房屋直到2020年8月3日才具备办理产权登记的客观条件，赵宝东对于案涉房屋未能办理产权变更登记并无过错。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 本案二审程序中双方当事人均未提供新证据。 本院二审查明的事实与泗阳法院查明的事实一致，对于原审判决查明的事实，本院依法予以确认。 本案二审争议焦点为：赵宝东对泗阳法院查封的位于泗阳县产是否享有排除人民法院强制执行的民事权益。 本院认为，被上诉人赵宝东与原审第三人胡彩萍、张绍连签订的案涉《购房协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属有效。上诉人三联公司有关该协议违反法律强制性规定，应属无效的主张，没有法律依据，本院依法不予采纳。根据被上诉人赵宝东提供的现金解款单、付款发票、天然气交纳发票以及物业公司证明等证据，能够认定赵宝东已向某公司支付了案涉房屋购房款且在泗阳法院对案涉房屋查封前实际占有使用该房屋。上诉人三联公司有关被上诉人赵宝东提供的有关材料存在弄虚作假的嫌疑的主张，因其未提供证据加以证实，本院依法不予采信。因案涉房屋直到2020年8月才具备办理不动产初始登记的条件，故案涉房屋未能办理产权变更登记非因被上诉人赵宝东自身原因，上诉人三联公司有关赵宝东存在过错的主张，没有事实依据。 综上，上诉人三联公司的上诉请求依法不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4578元，由上诉人泗阳县三联融资担保有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐淮成 审判员  杨晓玲 审判员  吴军良 二〇二一年二月二十二日 书记员  于 青 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。