江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终4656号上诉人（原审被告）：曹红芳，男，1975年2月23日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：徐东方，江苏华东律师事务所律师。委托诉讼代理人：李一夫，江苏华东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常州市东远煤炭有限公司，住所地常州市钟楼区新龙路**。法定代表人：赵方俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁怀南，江苏延新律师事务所律师。上诉人曹红芳因与被上诉人常州市东远煤炭有限公司（以下简称东远公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2020）苏0404民初4020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹红芳上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实错误，导致判决结果错误。1.一审法院认定“案涉租赁合同明确约定了租赁期限为一年，一年到期后双方可以继续签订合同，但并非必须签订合同”是错误的。上诉人同意一年一签合同，是有前提条件的。前提是被上诉人同意租给上诉人的期限为不低于3年，3年内房租不变，3年以上按周边行情。对于一份租赁合同来说，关键在面积、租金的金额、租期的长短。现双方在面积确定的情况下，租金明确（3年价钱不变）、租期明确（3年、4年还是给你)的情况下，上诉人有理由相信租赁期限不低于3年。从双方2019年6月8日签订的合同第十二条约定“在2020年6月7日再定第二年租房合同”，结合录音可见，双方约定的租赁期限不是一年，否则，没必要在2019年6月8日合同上载明“2020年6月7日再定第二年租赁合同”。如果没有被上诉人承诺给上诉人的租赁期限为3年以上，仅一年的话，上诉人不可能会投资数百万购置设备，也不可能花十几万元进行装修。现被上诉人违反承诺，不与上诉人签订第二年合同，有违诚实信用原则，也有违上诉人租赁房屋的初衷。现只租一年，不续租，势必造成上诉人巨大的经济损失。上诉人无法在短期内找到合适的、价格适宜的房屋，机器设备不用将成为一堆废铁。如被上诉人坚持不租，上诉人肯定要向其主张赔偿，届时，也会对被上诉人造成损失，望被上诉人三思。因双方商谈的期限为3年以上，故不是一年到期后可以继续签订，并非必须签订，而是必须签订。2.被上诉人在一审时认可双方商谈确定的租期为3年以上。一审庭审中称“同等条件下同意优先租给上诉人”的抗辩理由不能成立。双方对“3年以上租期、3年内租金不变，3年后按周边行情”的约定，是双方对租期不少于3年，3年的租金不变作出的约定，双方只需要在第二年再签一份书面的合同，无需再对租期、租金商谈。双方口头的商谈中，租期不少于3年、3年内的租金不变是共同商量后一致确定的原则。不存在3年内租给其他人，也不存在在同等条件下，上诉人优先承租的问题。再说，被上诉人现在也没有提供让上诉人在同等条件下优先选择的情况。可见，被上诉人称优先选择，就是无稽之谈。3.一审判决称“因为政府政策原因，导致案涉场地无法继续用于废品收购的经营”。上诉人认为：政府原因不是被上诉人与上诉人不签订租赁合同的原因，该告知书不能成为阻却条件成就的理由。被上诉人以2020年3月30日，钟楼区新闸街道打好污染防治攻坚战指挥部办公室发出的告知书，作为不与上诉人签订合同的理由，上诉人认为，上诉人与被上诉人之间系民事行为，且在该告知书之前，该行政通知不能成为阻却双方履行合同的理由，该通知也没有强制执行力。4.案涉房屋是违章建筑，未取得建设工程规划许可证，应认定案涉租赁合同无效。东远公司辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，依法驳回上诉人的上诉请求。东远公司向一审法院起诉请求：1.判令曹红芳搬出所租赁常州市钟楼区新闸街道新冶路10号房屋，并恢复原样。2.判令曹红芳支付房屋租金22520元（租赁合同以外的占用的地方2020年2月5日至2020年6月22日止）；3.判令曹红芳支付房屋占有使用费7800元和其余房屋占有使用费（从2020年6月23日起至实际搬出之日止按年租金25万元计算；4.判令曹红芳承担使用房屋期间的水、电费等相关费用；5.本案诉讼费用由曹红芳承担。一审法院认定事实：2019年6月8日，东远公司与曹红芳签订关于常州市钟楼区新闸街道新冶路10号房屋租赁合同一份，双方约定租赁面积为1000平方米，每年租金为壹拾玖万元，租期为壹年（2019年6月8日至2020年6月7日止），租金支付方式为先付款后使用，一年一付，一年一定合同；房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间为2020年6月7日前，再定第二年租房合同。上述合同签订后，曹红芳向东远公司支付了19万元租金，水电费用已付至2020年8月30日。2020年3月30日，钟楼区新闸街道打好污染防治攻坚战指挥部办公室向东远公司发出告知书一份，明确根据《钟楼区“散乱污”企业（作坊）集中整治工作方案》要求（常钟263办【2018】6号）要求，你单位废铁回收点（新冶路10号）已被列入清理整治范围。请你单位务必于2020年5月31日前做到“两断三清”（即断水、断电、清除原料、清除产品、清除设备），停产搬迁，逾期不执行，政府相关部门将依法予以取缔。关于东远公司主张的曹红芳占用租赁合同约定以外的地方租金，东远公司提交其法定代表人与曹红芳的微信聊天记录一份，聊天内容显示：2020年3月12日下午，东远公司法定代表人：曹红芳老板你好，新冶路10号内，面朝南大楼三楼放假和大门口边上朝北门钢结构小厂房租金都是每月1000元。以证明曹红芳使用租赁合同约定以外的场地，应当支付租金。曹红芳对此未有回复。曹红芳称不存在使用合同约定以外场地的事实，对东远公司所发的上述信息不太记得了，也没当回事，所以没有回复。东远公司法定代表人与曹红芳微信聊天记录中另显示2020年4月10日，东远公司告知曹红芳由于政府行政部门不允许在新冶路10号设废铁回收站，所以在2020年6月7日租赁结束后不再续租，曹红芳回复称：干不了我东西就全卖给了。东远公司另称，对于2020年8月之后的水电费用尚未确定。曹红芳提交录音资料一份，录音时间为2019年6月8日，谈话双方为东远公司法定代表人赵方俊及曹红芳，在谈话中东远公司法定代表人称：跟你说好了，三年价钱不变，三年、四年还是给你，你优先，你特别优先，只要你要，我就给你，不再给别人，人家都这样，这就是规矩。曹红芳称：你听我讲，人讲的是信用，赵总，三年房租不变，三年过后按周边的行情，后面你给我堆堆。东远公司称上述录音内容并不能完整的反应双方的谈话内容，而且在签订合同之前，东远公司与曹红芳口头谈过多次，也提到过三年租赁期限，因为东远公司的场地面积比较大，当时讲到三年的时候是指把整个厂房都租给他，但是实际并没有，双方约定应该以书面合同为准。一审法院认为，东远公司与曹红芳签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约定履行义务。双方虽然在签订租赁合同之前对包括租赁期限在内的相关事宜进行过口头沟通，但双方又签订了书面合同，以书面方式对双方权利义务进行了确认，故应以双方书面合同约定作为认定双方权利义务的依据。合同约定的租赁期限到为2020年6月7日到期，到期后再定第二年合同，结合双方关于三年租赁期限的口头陈述，法院认为案涉租赁合同明确约定了租赁期限为一年，一年到期后双方可以继续签订合同，但并非必须签订合同。且本案中，因为政府政策原因，导致案涉场地无法继续用于废品收购的经营，东远公司在合同到期前即告知曹红芳合同到期后不再续租，故双方对于后续房屋租赁事宜并未达成一致，双方租赁关系于2020年6月7日终止，曹红芳应向东远公司交还案涉房屋。关于东远公司主张的曹红芳占用合同约定以外的地方租金22520元，法院认为，双方合同约定曹红芳租赁东远公司位于新冶路10号房屋1000平方米，但双方并未约定明确的场地范围，曹红芳否认使用了合同约定以外的场地，且东远公司提供的证据并不足以证明双方约定了曹红芳使用合同约定之外的场地以及租金标准，故法院对东远公司该项诉讼请求不予支持。合同到期后，曹红芳继续占有使用案涉房屋，应参照合同约定的租金标准即年租金19万元向东远公司支付占有使用费。另东远公司自述2020年8月底之前的水电费用曹红芳已付清，之后的尚未确定，故东远公司先主张曹红芳承担水电费用缺乏事实依据，东远公司应待费用确定之后另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款规定，一审法院判决:一、曹红芳于判决生效之日起十五日内搬离常州市钟楼区新闸街道10号房屋，并支付东远公司自2020年6月8日起至实际搬出之日至参照年租金19万元计算的占有使用费。二、驳回东远公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费法院减半收取286元（东远公司已预交），由曹红芳负担200元，东远公司负担86元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：2020年11月3日，常州市钟楼区新闸街道房屋征收与补偿服务中心向东远公司出具通知，载明根据钟楼区规划及新闸街道建设需要，东远公司在新亚化工地块拆迁范围内，2020年11月5日拟对该房屋进行丈量。二审时曹红芳提供一份常州市钟楼区综合行政执法局出具的《公告》复印件，用于证明案涉房屋系违章建筑。东远公司提供一份产权证明，用于证明案涉房屋及土地权属。对于违章建筑的问题，东远公司认可出租给曹红芳的一部分系违章建筑。本案在二审中的争议焦点为：案涉租赁合同的效力？曹红芳主张双方合意的真实租赁期限为三年是否成立？本院认为：案涉租赁合同涉及违章建筑部分的无效，但不影响其他部分的合同效力。关于曹红芳承租的违章建筑部分，因合同无效，东远公司有权要求曹红芳返还原物并支付相应的占用使用费；关于有效部分，根据双方签订的书面租赁合同约定，租赁期限为一年，2020年6月7日之前，曹红芳作为承租人应当向东远公司返还房屋，故按照合同约定东远公司有权要求曹红芳返还房屋并支付相应的占用使用费。但是，根据曹红芳提供的证据，双方在签订书面租赁合同同时，东远公司承诺与曹红芳签订三年的合同，结合合同关于一年一签等约定，本院认为东远公司与曹红芳之间存在预约合同关系，即签订未来两年租赁合同的合意。现在，基于案涉地块不允许经营废品收购的行政管理要求及面临拆迁等情况，东远公司不再与曹红芳签订剩余两年的租赁合同，曹红芳可另行向东远公司主张该预约合同未能履行的违约责任。综上，一审判决结果正确，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费572元，由上诉人曹红芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 王 莹审 判 员 袁海燕二〇二一年二月二十日法官助理 潘 军书 记 员 朱羲玲