上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终661号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海贝肯建设发展有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：陈玉香，执行董事。委托诉讼代理人：潘增伟。委托诉讼代理人：夏芳。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海立昌环境科技股份有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：常立，总经理。原审第三人：上海杨浦科技创业中心有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：谢吉华，总经理。委托诉讼代理人：彭晓慧。上诉人上海贝肯建设发展有限公司(以下简称贝肯公司)因与被上诉人上海立昌环境科技股份有限公司(以下简称立昌公司)、第三人上海杨浦科技创业中心有限公司(以下简称杨浦科创公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2020)沪0110民初12869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贝肯公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判驳回立昌公司要求其赔偿装修损失的诉讼请求。事实和理由：贝肯公司因自身原因，与包含本市国权北路XXX弄XXX号XXX楼XXX-XXX室房屋(以下简称系争房屋)在内的权利人杨浦科创公司协商解除了租赁合同。为妥善解决矛盾，杨浦科创公司书面承诺同意与立昌公司直接建立租赁关系，且与原租赁合同的条件不变。若立昌公司与杨浦科创公司签订租赁合同，其租赁目的可以得到实现，且不会因贝肯公司退出租赁关系而受任何损失。然而，立昌公司在长达一年时间里，既不与杨浦科创公司签订合同，又不搬离系争房屋；房屋使用费也是杨浦科创公司通过诉讼才予解决。现其要求贝肯公司赔偿相当于三个月租金数额的违约金，又主张对其装修损失进行赔偿，其行为明显有违诚实信用原则，不应获得法院支持。综上，贝肯公司请求二审法院支持其上诉请求。立昌公司未到庭应诉。杨浦科创公司述称，其尊重法院判决。立昌公司向一审法院起诉请求：1．判令贝肯公司退还立昌公司保证金人民币(以下币种均为人民币)258，465元、能源押金2，832.5元；2．判令贝肯公司赔偿立昌公司装修损失488，548元；3．判令贝肯公司赔偿立昌公司搬迁费187，408元；4．判令贝肯公司支付立昌公司违约金258，465元；5．判令贝肯公司支付立昌公司赔偿金258，465元。贝肯公司提出反诉请求：1．判令立昌公司支付贝肯公司2018年1月至9月的物业管理费81，576元；2．判令立昌公司支付贝肯公司2018年7-9月电费24，973.31元；3．判令立昌公司支付贝肯公司2018年7-9月电费的滞纳金37，459元。一审法院认定事实：2017年3月，杨浦科创公司(甲方)与贝肯公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，甲方将国权北路XXX弄XXX号XXX-XXX室、XXX-XXX室、XXX-XXX室、XXX-XXX室房屋出租给乙方，租期自2017年4月1日起至2028年1月31日止。2017年5月，贝肯公司(甲方)与立昌公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定：(1-1)甲方出租给乙方的房屋坐落本市国权北路XXX弄XXX号XXX楼XXX-XXX室，面积1133平方米。(1-2)甲方确认其是本合同所述房屋唯一合法出租方，可以向乙方合法出租。(3-1)甲方于2017年5月16日向乙方交付该房屋，租期自2017年5月16日起至2022年5月15日止。交付标准为现状交付。(4-1)前三年该房屋每日每平方米建筑面积租金为2.5元(含税)，月租金总计为86，155元。(4-2)乙方应于每支付月16日前向甲方支付次月租金、物业管理费。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金和月物业费的0.5％支付违约金。(5-1)本合同签订后五个工作日内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为3个月的租金，即258，465元，能源押金2，832.5元，支付标准每平米2.5元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。(9-2)甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(一)甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后3日内仍未交付的；(二)甲方交付的该房屋不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；(三)甲方该房屋出租前已设定抵押，现被处分，影响到合同正常履行的；(四)乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；(五)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；(六)乙方逾期不支付租金累计超过20天的。(10-4)租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应向乙方支付违约金；给乙方造成损失的，还应赔偿所有直接损失。《补充协议》：一、租金及期限的规定：1．甲乙双方约定：2017年5月16日至2020年5月15日，每月租金86，155元；2020年5月16日至2021年5月16日，每月租金93，476元；2021年5月16日至2022年5月15日，每月租金99，940元。2．房屋计租起始日为2017年5月16日房屋租赁终止日期为2022年5月16日，其中2017年5月16日至2017年8月16日为免租期。免租期内乙方需支付物业费、水电费等除房租外的其他费用。二、租金、物业管理费的支付方式：1．房屋租金及物业管理费支付采用分时段支付的方式。自起租之日起，每一个月为房租、物业管理费支付时段。2．乙方应于每个支付时段的前一个月16日前向甲方支付下一时段的房屋租金及物业管理费。3．乙方逾期二十天不支付房屋租金、物业管理费的，视为乙方违约，甲方有权解除本合同。三、保证金及其他费用。1、本合同签订之日起5个工作日内，乙方向甲方支付房屋保证金及能源押金。2、物业管理费20元／平方米／月，现阶段优惠价12元／平方米／月，具体以物业公司收费标准为准。3、电费1.2元／千瓦／时；水费5.25元／立方。六、违约责任。1．租赁期间，非本合同规定的情况，甲方中途擅自提前解除合同的，甲方应向乙方支付违约金；给乙方造成损失的，还应赔偿所有直接损失。七、其他条款。1．本合同自双方签定(订)之日起发生法律效力。2．补充协议中的条款与合同中相关条款相冲突的以补充协议的条款为准。3．保密协议：甲乙双方保证在本合同讨论、签定(订)、执行过程中所获悉属于对方的且无法自公开渠道获得的文件、资料及本合同签订的内容予以保密，未经双方同意任何一方不得向第三方泄露任何涉及对方的商业秘密及本合同内容，如果一方违反上述保密协议的，应承担违约责任并赔偿对方由此造成的损失，违约金相当于3个月的租金；如果3个月租金不足以弥补对方造成的损失，还应据实赔偿。贝肯公司出具收到立昌公司支付的房租押金258，465元及能源押金2，832.50元的收据。2018年1月开始，贝肯公司向立昌公司发送的《收费通知单》上均载明物业管理费自2018年1月1日起恢复至20元／平方米／月，待物业管理中心正式下发物业管理费调整通知后统一补差价。杨浦科创公司(甲方)与贝肯公司(乙方)签订《协议书》约定：因乙方逾期支付租金及物业管理费等问题，经双方协商达成协议：第一条、合同的解除：1．甲乙双方经协商一致，原签订的《租赁合同》及《补充协议》于2018年9月30日解除，乙方与次承租人的《租赁合同》随之解除；2．乙方应于本协议签订之日起十五日内与次承租人办理合同解除的手续，并妥善处理合同解除的相关事宜；3．甲乙双方解除《租赁合同》后，乙方应通知次承租人与甲方建立租赁关系。第二条、物业管理费的支付。原上海中心大厦置业管理有限公司于2018年1月15日授权甲方对租赁标的物收取物业管理费，并自2018年1月1日起将原12元／平方米／月调整为20元／平方米／月，乙方已知晓；乙方应于2018年12月31日之前向甲方支付2018年1月1日至2018年9月30日的物业管理费，总计1，631，124元。第六条、关于乙方与次承租人的合同解除：1．本协议签订之日后，就不愿与甲方建立租赁关系的次承租人，由乙方负责将该部分租赁标的物原样返还甲方，并妥善处理相关事宜；2．乙方返还甲方租赁标的物时，除可移动属于乙方购置的家具外，其余物品不得擅自占有。2018年9月27日，杨浦科创公司出具《情况说明》：鉴于贝肯公司未按照与我司签订的合同约定支付房租，我司已委托律师于2018年9月5日向其送达《律师函》，解除与贝肯公司的合同，自2018年10月起收回房屋。2018年10月10日，杨浦科创公司发出《租赁要约函》，本公司系国权北路XXX弄XXX号XXX-XXX室、XXX-XXX室、XXX-XXX室、XXX-XXX室房屋产权人。鉴于贝肯公司未按约支付房租，我司已经通知其解除合同，并已将该情况向你公司说明。为营造一个良好的经营环境，保障你司的切身利益，我司诚挚向你司发出要约，如你司需继续使用上述房屋，在收到本函之日起七日内与我司商洽签订《房屋租赁合同》事宜，并注明了联系人及联系方式。2018年12月18日，杨浦科创公司(甲方)与贝肯公司(乙方)签订《租赁合同解除情况说明》，杨浦科创公司与贝肯公司于2017年3月签订国权北路XXX弄XXX号XXX-XXX层办公用房《租赁合同》及《补偿协议》。经双方协商一致，原签订的《租赁合同》及《补充协议》于2018年9月30日解除，贝肯公司与次承租人签订的《租赁合同》及《补充协议》到2018年9月30日为止，贝肯公司将与次承租人签订终止协议，租赁期间所发生的全部费用由贝肯公司与次承租人结算。自2018年10月1日起将由杨浦科创公司与次承租人签订租赁合同，租赁合同条款将延续原有次承租人与贝肯公司所签订的合同条款内容，杨浦科创公司将不会增加不利于次承租人的条款内容。自2018年10月1日起所发生的房屋租金、物业管理费、水电费等全部费用均由次承租人向杨浦科创公司进行支付。2019年1月8日，杨浦科创公司发出《关于A8号楼7-10层承租租户租赁合同变更办理的通知》，国权北路XXX弄XXX号XXX-XXX层办公用房原承租方贝肯公司已于2018年9月30日与出租方杨浦科创公司解除《租赁合同》。同日，贝肯公司与次承租人签订的《租赁合同》及《补偿协议》失效，各次承租人已拖欠杨浦科创公司2018年10月、11月12月以及2019年1月，共计4个月房租、物业费和水电费，对园区的正常管理工作和杨浦科创公司造成了极大的影响，故特此通知各次承租方尽快与大楼业主方签订新的租赁合同，并及时补缴相关费用。本通知公示之日起十个工作日内(2019年1月22日之前)签订合同的次承租方，按原合同租金标准、租期时限签订新合同；2019年1月22日前还未签订新租赁合同的次承租方视为自行放弃继续租赁，将按合同终止进行处理，因此造成的损失由次承租方自行承担。2019年5月14日，上海立昌环境工程股份有限公司变更为上海立昌环境科技股份有限公司。2019年5月28日，杨浦科创公司委托律师向立昌公司发出《律师函》，杨浦科创公司于2018年9月27日向贵司出具了《情况说明》、10月10日发出了《租赁邀约函》，又于2019年1月8日发出《关于A8号楼7-10层承租租户租赁合同变更办理的通知》。但贵司至今既不签约，也不腾退房屋。鉴于此，致函如下：1．贵司应于收函七日内，立即腾退房屋，向杨浦科创公司交付；2．贵司应于收函七日内，向杨浦科创公司支付2018年10月1日至2019年5月31日的占用费689，240元、物业管理费181，280元。2019年10月21日，杨浦科创公司与立昌公司达成调解协议，案号(2019)沪0110民初17092号。双方达成协议如下：一、立昌公司应支付杨浦科创公司2018年10月1日至2019年9月30日的房屋使用费815，760元，该笔款项于2019年10月31日至2020年5月31日八个月期间，每个月最后一天前支付101，970元；二、立昌公司应支付杨浦科创公司2018年10月1日至2019年9月30日的物业管理费271，920元，该笔款项于2019年10月31日至2020年5月31日八个月期间，每个月最后一天前支付33，990元；三、如立昌公司逾期支付，则杨浦科创公司有权就剩余欠付的房屋使用费和物业管理费一并提前申请强制执行。一审审理中，因立昌公司申请，法院依法委托上海东方投资监理有限公司对系争房屋租赁期内装饰装修残值进行评估。2020年7月29日，该公司出具鉴定意见：造价(原值)为1，010，789元，鉴定造价(残值)为488，548元。一审审理中，立昌公司、贝肯公司及杨浦科创公司均确认，立昌公司已向贝肯公司结清2018年9月30日之前的房屋租金，2018年10月1日之后的房屋使用费由立昌公司支付给杨浦科创公司。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力。贝肯公司与杨浦科创公司之间的租赁合同因贝肯公司的违约行为导致解除，故贝肯公司与立昌公司之间的租赁合同亦随之解除。合同解除后，贝肯公司应当将保证金、能源押金退还给立昌公司。根据合同约定，贝肯公司违约导致合同解除，应按月租金的3倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。本案中，因导致合同解除的责任在贝肯公司，故贝肯公司应当按约支付违约金258，465元。对于装修损失，因致使合同解除的违约方系贝肯公司，贝肯公司对装修残值超过违约金数额部分应当承担赔偿责任。但是，在杨浦科创公司与贝肯公司解除合同后，杨浦科创公司向次承租人发出要约，可与其直接建立租赁关系，立昌公司本可避免装修损失的发生，因立昌公司不与杨浦科创公司签约导致损失的扩大，立昌公司对此亦负有责任。故对于超过违约金部分的装修损失，应由立昌公司与贝肯公司各半承担。搬迁费损失也属于扩大部分的损失，且立昌公司未就搬迁费损失提交切实证据，法院对此不予支持。立昌公司主张贝肯公司泄露商业机密而要求其支付赔偿金的诉讼请求，无依据，不予支持。立昌公司与贝肯公司签订的补充协议明确约定物业管理费为20元／平方米／月，现阶段优惠价为12元／平方米／月，具体以物业公司收费标准为准。在物业费确实调整为20元／平方米／月的情况下，2018年1月起，立昌公司向贝肯公司发送的收费通知上均载明物业费恢复为20元／平方米／月，故立昌公司应当补交物业费差价款。贝肯公司要求立昌公司支付2018年7-9月电费24，973.31元及电费的滞纳金37，459元。立昌公司表示愿意支付电费，法院判如所请。对于滞纳金，因合同解除的责任在于贝肯公司，且立昌公司尚有保证金、能源押金在贝肯公司处并未返还，故对于电费滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。一审法院作出判决：一、上海立昌环境科技股份有限公司与上海贝肯建设发展有限公司就上海市国权北路XXX弄XXX号XXX楼XXX-XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》解除；二、上海贝肯建设发展有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海立昌环境科技股份有限公司保证金258，465元、能源押金2，832.5元；三、上海贝肯建设发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海立昌环境科技股份有限公司违约金258，465元；四、上海贝肯建设发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海立昌环境科技股份有限公司装修损失115，041.5元；五、上海立昌环境科技股份有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海贝肯建设发展有限公司2018年1月至2018年9月的物业管理费差价81，576元；六、上海立昌环境科技股份有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海贝肯建设发展有限公司2018年7月至2018年9月的电费24，973.31元；七、驳回上海立昌环境科技股份有限公司之其余诉讼请求；八、驳回上海贝肯建设发展有限公司之其余反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查：一、鉴定意见中对造价(残值)为488，548元认定的基准区间为2019年12月。计算依据：残值金额=原值金额＊(1-使用年限／租赁年限)，即：1，010，789元＊(1-31个月／60个月)=488，548元；二、立昌公司陈述其是于2020年7月30日左右搬离系争房屋，杨浦科创公司对此无异议。本院认为，按照相关法律规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。虽立昌公司与贝肯公司之间的租赁合同提前解除，权利人杨浦科创公司亦同意与立昌公司就系争房屋直接建立条件不变的租赁关系，但立昌公司对签约与否亦享有选择权。不能因立昌公司最终选择不建立租赁关系，而否定其可依合同约定向贝肯公司主张权利。由于贝肯公司违约导致合同解除，其应当承担相应的违约责任。因立昌公司的装修损失高于合同约定的违约金额，故对于超出部分，贝肯公司仍应赔偿。本院另查，鉴定单位是以2019年12月作为基准区间得出的残值结论。但立昌公司是于2020年7月末才实际搬离。故使用年限应当计算至此区间，而非2019年12月。一审法院以2019年12月作为基准区间得出的残值结论作为赔偿依据，有所不当。但本院经核查，以2020年7月底作为基准区间计算出的残值损失与一审最终作出的赔偿数额大致相符，故本院对此不予调整。综上所述，贝肯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2，000.83元，由上诉人上海贝肯建设发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张常青审 判 员 姚 跃审 判 员 徐 江二〇二一年二月二十二日法官助理 黄一鹤书 记 员 李照枫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……