广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25493号上诉人（原审被告）：潘树林，男，1971年11月17日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州越秀物业发展有限公司。住所地：广州市天河区体育西横路**。法定代表人：吴炜，董事长。委托诉讼代理人：杜红丽，广东盈隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊杰，广东盈隆律师事务所实习人员。上诉人潘树林因与被上诉人广州越秀物业发展有限公司（以下简称越秀物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初1429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。潘树林上诉请求：1.撤销一审判决；2.一、二审诉讼费用由越秀物业公司承担。事实和理由：一、一审判决未查明物业服务合同重要条款是否存在“合同笔误”事实，违反了合同“笔误”的处理规定，不以合同为基本依据认定合同关系。涉案《前期物业服务合同》第一条（体育西小区物业）座落位置：“广州市天河区南一路、六运一街、体育西横街”。因涉案物业位于“六运二街19号302”，不在该《前期物业服务合同》约定物业管理区域，潘树林并非本案的适格被告。越秀物业公司辩称本案存在“合同笔误”。并补充提供其同样以“合同笔误”理由胜诉的证据：(2019)粤0106民初17268号民事判决书。该“合同笔误”理由不成立，且越秀物业公司以自己的行为表明放弃撤销权并确认了合同条款两个主要事实：第一，涉案《前期物业服务合同》从1992年3月1日开始履行，至今已逾28年。第二，越秀物业公司于2019年5月20日，向广州市天河区人民法院提起的（2019）粤0106民初17268号、（2019）粤0106民初17271号案件，并主张涉案《前期物业服务合同》载明的管理区域“六运一街”属笔误，主张合同“笔误”至今时间已逾1年4个多月了。越秀物业公司主张“笔误”属于签订合同中的重大误解。根据《民法总则》第一百四十七条、第一百五十二条的规定，越秀物业公司自合同签订或履行的5年内，没有行使合同撤销权，其合同撤销权消灭。越秀物业公司知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权，且知道撤销事由后以继续履行合同的行为表明放弃撤销权，越秀物业公司的行为表明对涉案《前期物业服务合同》载明的管理区域再次确认或追认行为。根据《民法总则》第五条和《合同法》第四条的规定，涉案《前期物业服务合同》载明的管理区域应由签订合同双方协商确定、或由法院依法变更，街道、居委会等任何单位和个人不得非法干预，也无权插手干预。二、一审认定物业服务管理范围的证据不足。根据《广东省物业管理条例》第八条的规定，物业管理区域审批备案由区、县人民政府房地产行政主管部门办理，主管部门批准的《物业管理区域备案表》是查明物业管理区域的法定证明文书。为查明涉案物业是否处于涉案《前期物业服务合同》的管理区域，潘树林依法请求一审法院向物业主管部门调取“越秀物业公司（体育西小区）《物业管理区域备案表》、《备案物业区域建设用地规划红线图和规划总平面图》”，查明涉案物业是否在物业服务管理区内，进而查明本案主体是否适格。但是却未获一审法院允许。一审法院却采信不具备物业管理区域确定职能的天河南街体育西社区居民委员会越权盖章的《关于核实体育西小区管理范围的报告》。三、一审判决违反法定程序。另补充上诉意见：一、本案一审“适用普通程序独任审理”程序违规，应依法组成合议庭开庭审理。潘树林于2020年12月7日收到一审法院作出的补正裁定书，修订一审判决书笔误，告知潘树林一审采取“适用普通程序独任审理”。按照修订后的一审判决书及一审法庭在二审立案后的法律行为，（一）本案一审程序“适用普通程序独任审理”违规，应依法组成合议庭开庭审理。本案涉及国家利益、公共利益区分；涉及2566户居民的群体性纠纷，将产生较大社会影响，受到该区域人民群众广泛关注。涉案物业位于开放式城市区域，该区域的路灯照明、绿化、环卫、消杀、安保、市政道路、设施设备等公共设施的建设维护和公共服务，均由公共财政承担，由市政、园林、公安等政府部门机构具体负责提供或者购买公共服务。因此，该区域的物业服务与市政公共服务存在交叉重叠，相关费用分摊需要区分，责任义务需要区分，本案的审理将涉及和影响到公共利益、企业利益和居民群众利益。本案一审判决以确认《关于核实体育西小区管理范围的报告》方式，将《前期物业服务合同》“第一条：物业基本情况‘座落位置：广州市天河区天河南一街、六运一街、体育西横街’”的体育西小区共三条街道。扩大解释为：体育西小区物业服务四至范围为东至体育东路，西至中轴线，南至黄埔大道，北至天河南一路，前述四至范围具体包括楼栋如下：天河南一路、六运二街、六运三街、体育西横街、体育东路、黄埔大道西共六条街道。因此，本案诉讼标的虽小，但影响到该区域的2566户居民群众切身利益。（二）一审严重侵犯潘树林法定诉讼权利。本案一审立案后至开庭前，一审法院仅向潘树林出具了内容不全的《告知审判庭组成人员通知书》，写明组成合议庭审理，但是未标明审判长姓名。在一审过程中，均没有按照民事诉讼法规定告知诉讼当事人审判组织、审理方式等相关事项，严重损害诉讼当事人合法诉讼权利。（三）本案一审审判组织混乱。一审中出现了判决书严重笔误、审判庭组成人员通知书重要内容遗漏、应诉通知书和举证通知书重复寄送、传票地址错误、诉讼缴费通知单寄送错误。二、一审法官严重偏袒越秀物业公司，当庭引导越秀物业公司诉讼技巧和举证手段。2020年7月7日上午，本案一审庭审结尾，一审独任法官主动向越秀物业公司代理人询问：“你们公司，前面是不是还有几个这样的案子”。对方回答到是的。受到法官的引导暗示，越秀物业公司于本案一审休庭之后向一审法庭提交了（2019）粤0106民初17268号民事判决书。三、一审判决未查明案涉《前期物业服务合同》重要条款“合同笔误”的事实。一审中未查明案涉《前期物业服务合同》是否存在“合同笔误”，笔误的具体文字，修正后的文字内容等重要案件事实。四、一审判决处理“合同笔误”适用法律错误。五、一审判决未查清案涉《前期物业服务合同》合法性、合规性事实。本案一审中，针对上诉抗辩的涉案《前期物业服务合同》非依法公开招标签订、未依法履行法定告知义务实施，导致合同无效、无约束力意见，未进行查明和判定。在一审中潘树林提出：1.越秀物业公司没有尽到法定的《前期物业服务合同》告知业主和业主确认手续，致使该《前期物业服务合同》无约束力。甚至直到本案一审立案后潘树林才第一次看到该物业合同，且该区域业主尚不知该物业合同存在。越秀物业公司违反《广州市物业管理暂行办法》第十六条、第六十七条规定的告知、确认物业管理内容的法定义务。2.越秀物业公司非依法通过公开招投标承接前期物业服务，所签订的《前期物业服务合同》为违规的无效合同。不符合《广州市物业管理暂行办法》第六十四条的规定。3.越秀物业公司依据公司内部相互签订的“前期物业服务合同”，本质是以公司内部文件向他人主张权利，显失公平合理，有违常理。本案是物业服务合同纠纷，涉案合同是查明法律关系权利义务的基本证据。本案一审中，一是没有查清涉案合同中是否存在笔误，笔误的具体情况原因以及更正后的内容。二是针对合同笔误情况，因越秀物业公司的客观行为和故意，而客观上不得不能进行修正，越秀物业公司应承担相应后果。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决。越秀物业公司辩称，不同意潘树林的上诉请求，同意一审判决的处理。具体理由如下：越秀物业公司从未主张撤销前期物业服务合同，对于前期物业服务合同中的笔误，错误记载不妨碍真实意思表示，越秀物业公司已实际为体育西小区提供物业服务，涉案物业属于体育西小区范围内，是生效判决所确认的事实。越秀物业公司已通过关于核实体育西小区管理范围的报告，对体育西小区的范围进行核实，并经由居委会确认，且越秀物业公司已经对涉案前期物业服务合同进行备案，对物业管理区域也已向房管部门进行备案，根据房管部门出具的物业管理区域备案回执，明确载明了体育西小区物业四至范围，东至体育东路，西至体育西路，南至黄埔大道，北至天河南一路，潘树林作为涉案物业的业主，与越秀物业公司之间存在物业服务合同关系，越秀物业公司已为其提供物业管理服务，潘树林应当向越秀物业公司支付相应的物业管理费。关于一审审判组织，一审法院已作出补正裁定书，一审审判组织符合法律规定。且一审开庭时法官已就审判组织、审判方式和审判人员的情况告知双方当事人，潘树林对此并未提出异议。潘树林反复说一审法官偏袒越秀物业公司，潘树林并没有事实依据，法官只是为了查明基本事实，询问基本情况，这是在正常庭审中是常见的，如果法官为了查明基本事实却不能询问问题，是对法官的苛刻要求。关于越秀物业公司管理区域，越秀物业公司从1992年开始管理至今，管理区域一直是清晰的，不应当成为本案的争议焦点，越秀物业公司给体育西小区提供服务至今从未有业主对越秀物业公司管理区域提出异议，潘树林为了不交物业费而提出诸多理由，但都不能成立。越秀物业公司于2020年1月11日向一审法院提起本案诉讼，起诉请求：1.潘树林支付2008年1月1日至2020年6月30日的物业管理费（按0.65元/月/平方米的标准，建筑面积70.0261平方米，每月物业管理费40.52元）；2.潘树林支付逾期支付物业管理费的违约金（违约金以当月应付的管理费为本金，按每日万分之四的标准，分别从当月6号开始计算至实际清付之日止，以本金为限）；3.本案诉讼费由潘树林承担。一审法院经审理查明：越秀物业公司系1992年1月2日经广州市天河区工商行政管理局核准登记的企业法人，经营范围为物业服务等，曾用名为广州城建开发物业有限公司。根据广州市规划和自然资源局于2020年6月12日出具的《广州市不动产登记查册表》显示广州市天河区六运二街19号XXX房的产权人为潘树林；房屋所有权取得方式为购买；登记时间为2016年10月19日，房屋建筑面积为70.0261平方米。1992年2月1日，广州市城市建设开发有限公司（甲方，以下简称城建公司）与越秀物业公司（乙方）就甲方选聘乙方对体育西小区提供前期物业管理服务事宜签订《前期物业服务合同》，约定：物业名称为体育西小区，物业类型为住宅，座落位置为广州市天河区××、××街、体育西××街，建筑面积为178802平方米；物业管理服务费由业主按专有部分的建筑面积预先交纳，具体标准为住宅按0.65元/月/平方米；业主或物业使用人应缴的物业服务费应以1个自然月为缴纳周期，并于每月5日前以银行划账方式缴纳当期费用；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应按欠费总额万分之四的标准向乙方支付违约金；本合同期限自1992年3月1日起至业主委员会成立并选聘出新的物业管理企业之日为止等。庭审中，越秀物业公司称上述《前期物业服务合同》载明的“六运一街”应属笔误，越秀物业公司的物业管理区域即体育西小区包括广州市天河区天河南一路、六运二街、体育西横街，涉及124个梯口、2566户。越秀物业公司为证明其主张，向一审法院提交了越秀物业公司于2019年9月23日出具的《关于核实体育西小区管理范围的报告》，载明自1989年起，由城建公司开发的体育西小区，逐步建成并交付业主使用，始终由越秀物业公司的体育西服务中心提供物业服务及管理，体育西小区物业服务四至范围为东至体育东路，西至中轴线，南至黄埔大道，北至天河南一路，前述四至范围具体包括楼栋如下：天河南一路80、82、84、86、88、90、92、94、96、98、100、102、104、106、108、110、112、114、116、118、120、122、124、126号；六运二街1、3、7、9、11、13、15、19、21、23、25、27、29、31、33、37、39、43、45、47、51、53、55号；六运三街2、3、4、5、6、7、9、11、13、15、17、21、23、25、27、29、31、33、35、39、41、43、45、47、49、51号；体育西横街113、127、155、183、185、142、144、148、150、152、154、156、158、160、162、164、166、168、170、172、174、176、178、180、182、184、186、188、190、192、194、196、198、200、211、213、215、217、219号；体育东路9、11、21、23、25号；黄埔大道西167、169、171、179、181、183号。广州市天河区天河南街体育西社区居民委员会对该报告进行了签章，确认报告所载情况属实。经质证，潘树林表示无法确认《前期物业服务合同》的真实性，辩称从未知道该合同的存在，且《前期物业服务合同》证明涉案房屋不在该合同约定的服务范围内，同时对越秀物业公司表示《前期物业服务合同》载明的“六运一街”应属笔误及提交的《关于核实体育西小区管理范围的报告》均不予确认，辩称越秀物业公司就此从未向相关区域业主进行必要的告知，不予认可。同时潘树林还主张越秀物业公司并未在涉案小区提供物业服务，涉案小区为封闭式管理大院，设有管理组，实行自我管理，为此提交：1、照片多张，2、六运一街、六运二街图纸。越秀物业公司对上述证据均不予确认，表示其一直为体育西小区提供物业管理服务，涉案房屋位于“海关大院”之内，但是亦在体育西小区内，该大院系自行围蔽起来的，导致越秀物业公司无法为其提供全面的物业管理服务，相关的不利后果应由“海关大院”业主承担。越秀物业公司为证明其对体育西小区提供了物业管理服务，向一审法院提交了如下证据：1.《体育西安装监控工程合同》，显示系越秀物业公司与案外人于2018年8月1日签订，约定越秀物业公司委托案外人安装体育西小区内监控摄像枪等；2.《灭鼠杀虫服务合同》多份，显示系越秀物业公司与案外人在2016年至2019年期间签订，约定越秀物业公司委托案外人在体育西小区内进行灭鼠杀虫服务等；3.《住宅小区日常保洁服务委托合同》多份，显示系越秀物业公司与案外人在2016年至2019年期间签订，约定越秀物业公司将体育西小区的日常清洁保洁服务工作委托案外人完成等；4.《体育西小区绿化养护服务委托合同》多份，显示系越秀物业公司与案外人在2016年至2019年期间签订，约定越秀物业公司将体育西小区项目的绿化养护工作委托案外人完成等；5.《清疏抽粪服务委托合同》，显示系越秀物业公司与案外人于2019年4月1日签订，约定越秀物业公司将其管理的包括体育西小区在内的25个小区的管井清掏、管道清疏和化粪池抽粪工作委托给案外人完成等。经质证，潘树林对上述证据的真实性均不予以确认。另查明，2019年5月20日，越秀物业公司以涉案房屋所在楼栋另一业主陈雄辉未缴物业费为由向一审法院提起物业服务合同纠纷，一审法院以（2019）粤0106民初17268号立案审理，在该案审理查明中陈雄辉为证明“海关大院”实行自我管理及按0.55元/平方米/月向越秀物业公司支付物业管理费，提交：1.显示由体育西管理处于2000年2月1日向海关行政处发出的《关于天河六运二街19#-55#“海关大院”2000年综合服务管理费收取标准的函》及《2000年体育西小区综合服务管理费构成的分解方案》，称2000年体育西小区综合管理服务费为0.65元/平方米/月，由于海关单位自行承担水池清洗（4.2%）、化粪池清疏（2.8%）与水电维护管理（7.8%）等的综合服务项目，而上述三项管理所占的费用比例为14.8%，及天河六运二街19#-55#“海关大院”2000年综合服务管理费为0.55元/平方米/月等。2.《六运二街居民大院业主代表会会议公告》，载明对管理组提交审定的《六运二街居民大院业主代表会的组成和议事规则》、《安全防范费用标准和收取办法》一致同意；对门禁暂缓建设，《门禁使用规约》也暂不执行；门卫值班实行24小时值班，雇请4人由管理组负责招聘；管理员仍配1人，由管理组负责在本院招聘等。3.《六运二街居民大院业主代表会的组成和议事规则》，显示出具时间为2008年3月，载明本院业主代表会由六运二街19#、21#、23#、25#、37#、39#、43#、45#、47#、51#、53#、55#共182户的业主以门牌号为选举单位选举二名业主或住户为代表，组成业主代表会，行使业主大会的职责，管理组由业主代表会选举五人组成，管理组向业主代表会负责等。4.《2011年经费收支汇报》（2012年1月10日），载明收入包括门卫费（注该年应收178户，有四户不从大门出入，本年度仍有50多户未交齐），租赁和保管费，保管费（自行车等），门卡费，收回防盗门维护费垫付款（尚有35户未交），以上合计49129元；支出包括门卫值班员工资，购置文具、用品、打印复印材料，付2009年11月至2011年9月自来水费，维修院门、活动门及加固西围墙费用，垫付防盗门维护费，以上合计40017.15元。5.《维修协议书》两份，显示海关六运二街宿舍分别于2013年1月及2017年12月委托案外人维修已安装使用的楼宇防盗系统等。6.2017年至2019年的门卫值班人员工资表若干。7.广州海关的《采购任务通知单》、《水电维修工程预算表》若干、《修缮工程造价咨询送审登记表》若干，《采购申请表》若干、《工程结算表》若干、《竣工验收表》若干，涉及的工程包括六运二街泵房更换水泵工程，六运二街47号天面水池更换液位控制器及浮球阀，六运二街泵房下水池更换浮球阀及闸阀、六运二街39号XXX房公共天面维修补漏工程、六运二街37号楼前排污管道维修等。8.广州海关的《采购任务通知单》及《化粪池清掏协议》，显示广州海关于2017年1月3日委托案外人对六运二街广州海关宿舍19号-55号生化池的清掏等。9.《合同协议书》，显示六运二街宿舍大院于2017年8月向案外人购买监控系统等。10.2016年至2019年的付款凭证若干，费用包括下水道盖维修费，沙井维修费，电线加固、改迁费，购买灯泡、电箱、插座的费用，清洗地砖费，购买年桔、菊花的费用，门禁的维修费，防盗门对讲的维护费，购买监控系统费用等。11.陈雄辉称在“海关大院”内拍摄的照片若干。12.《发票联》及《不动产权证》，前者载明二街55号XXX向越秀物业公司支付2010年1月1日至2012年12月31日的物业服务费为1252.8元；后者载明天河区六运二街55号XXX房的建筑面积为71.27平方米；陈雄辉称该房屋当时系按套内建筑面积63.27平方米计算物业服务费，故映证越秀物业公司收取“海关大院”业主的物业服务费标准为0.55元/平方米/月。13.显示越秀物业公司所制的《物业管理服务收费登记证》，载明一业主在1998年至2010年交纳物业服务费的期间及金额；陈雄辉称该业主的房屋亦为94.64平方米，相关数据可映证越秀物业公司收取“海关大院”业主的物业服务费标准为0.55元/平方米/月。该案最终判决陈雄辉按0.55元/平方米/月的标准向越秀物业公司缴纳物业管理费，该判决现已发生法律效力。庭审中，越秀物业公司、潘树林双方均称体育西小区尚未成立业主委员会。又，2016年8月20日，潘树林与案外人吴某签订《存量房买卖合同》，约定潘树林向吴某购买涉案房屋，总价为2330000元，甲乙双方同意涉案房屋交付使用的时间为收齐楼款15天内，等内容。庭审中，潘树林主张越秀物业公司的诉请已过诉讼时效，且从未向其主张过，其亦从未向越秀物业公司缴纳过物业管理费；就此，越秀物业公司表示2019年5月16日已向潘树林发出催缴通知，要求潘树林缴纳2008年1月1日至2019年5月15日期间的物业管理费，并将该通知张贴在涉案房屋的门口，并提交《缴费通知单（其上载明客户名称为吴某）》及照片；潘树林否认其收到上述《缴费通知单》，并辩称上述通知单的催缴对象为“吴某”而不是其本人，且其本人亦不居住在涉案房屋，应为无效送达；越秀物业公司亦确认涉案房屋从2017年开始就出租给他人使用，其无法联系上潘树林。在本案开庭审理后，潘树林向一审法院提交申请，要求一审法院调取广州市越秀物业发展有限公司（体育西小区）《物业管理区域备案表》《备案物业区域建设用地规划红线图和规划总平面图》。一审法院认为，根据《物业管理条例》的规定，在体育西小区的业主、业主大会选聘物业服务企业对该小区进行物业管理之前，越秀物业公司作为体育西小区的建设单位广州市城市建设开发有限公司选聘的物业服务企业，依据其与广州市城市建设开发有限公司签订的《前期物业服务合同》可以进驻体育西小区并履行物业管理职责。结合《前期物业服务合同》的约定以及广州市天河区天河南街体育西社区居民委员会签章确认的《关于核实体育西小区管理范围的报告》，可知体育西小区自建成以来一直由越秀物业公司提供物业管理服务，且潘树林的涉案房屋处于体育西小区范围内；故越秀物业公司、潘树林均应受上述《前期物业服务合同》的约束，即越秀物业公司应当履行物业服务合同约定的维修、养护、管理、清洁等义务，潘树林则负有向越秀物业公司支付物业管理费的义务。现潘树林抗辩涉案房屋所在的“海关大院”实行自行管理，故包括潘树林在内的“海关大院”业主不受《前期物业服务合同》的约束，且基于越秀物业公司未向“海关大院”提供物业管理服务，故潘树林无需向越秀物业公司支付物业管理费。一审法院认为，包括涉案房屋在内的“海关大院”仍属体育西小区的范围内，故在体育西小区范围内选聘和解聘物业服务企业的应当经体育西小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，现潘树林称“海关大院”实行自行管理，该行为于法无据，不能对抗越秀物业公司，且因“海关大院”自行围蔽、实施封闭式管理导致越秀物业公司不能提供全面的物业管理服务，相关不利后果应由包括潘树林在内的“海关大院”的业主承担。越秀物业公司提交证据证明其向体育西小区提供了物业管理服务，同时结合（2019）粤0106民初17268号案中查明及认定“海关大院”实施了自我管理及越秀物业公司曾按0.55元/平方米/月标准收取“海关大院”业主物业管理费的事实，综合本案，一审法院根据权利义务对等原则酌情判令潘树林按现0.55元/平方米/月的标准向越秀物业公司支付物业管理费。潘树林表示从未向越秀物业公司缴纳过物业管理费，现越秀物业公司主张潘树林欠付2008年1月1日至2020年6月30日期间的物业管理费，潘树林则抗辩越秀物业公司从未向其主张过上述费用，越秀物业公司的诉请已过诉讼时效，对此，一审法院认为，越秀物业公司已提交证据主张其于2019年5月16日在涉案房屋门口张贴催缴通知单，虽其催缴通知单上载明客户名称为吴某即涉案房屋的前产权人，但越秀物业公司的催缴对象实际上为涉案房屋的产权人，现涉案房屋已于2016年10月19日登记至潘树林名下，则越秀物业公司的该次催告行为依然构成诉讼时效的中断，综上所述，潘树林需向越秀物业公司缴纳2016年10月19日至2020年6月30日期间的管理费共计1718.23元【（0.55元/平方米/月×70.0261平方米×44个月）+（0.55元/平方米/月×70.0261平方米÷31天×19天）。潘树林未依约缴纳物业管理费，构成违约，越秀物业公司要求潘树林支付逾期缴费的违约金，有其合同依据，违约金应分别以当月欠付的物业管理费为本金，按每日万分之四的标准计算，分别自当月6日起计至清偿之日止，各期违约金以不超过本金为限。对于越秀物业公司超出上述部分的诉请，一审法院不予支持，予以驳回。另，关于潘树林申请一审法院调取广州市越秀物业发展有限公司（体育西小区）《物业管理区域备案表》、《备案物业区域建设用地规划红线图和规划总平面图》，因越秀物业公司在本案中提交的证据及（2019）粤0106民初17268号案中的查明已足以认定体育西小区的物业管理区域范围，对于潘树林的该项申请，一审法院不予准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年8月31日作出判决如下：一、潘树林于本判决发生法律效力之日起十日内向广州越秀物业发展有限公司支付2016年10月19日至2020年6月30日的物业管理费1718.23元及逾期缴费的违约金（以每月欠付的物业管理费为本金，按每日万分之四的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止，各期违约金以不超过本金为限）；二、驳回广州越秀物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费84元，由广州越秀物业发展有限公司负担60元，由潘树林负担24元。2020年12月3日，一审法院作出（2020）粤0106民初1429号民事裁定书，裁定将（2020）粤0106民初1429号民事判决书中第1页第五段中的“依法组成合议庭，公开开庭进行了审理”补正为“依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员适用普通程序独任审理”。二审中，潘树林为证实一审法院重要法律文书内容错误、错寄、缺失、重发，偏袒越秀物业公司，审判组织混乱，提交了以下证据：1.质证通知书；2.（2019）粤0106民初17268号裁判文书生效证明；拟证实一审法官在庭审时询问越秀物业公司涉案小区类案情况，并采纳越秀物业公司于庭审后提交的（2019）粤0106民初17268号裁判文书内容，严重偏袒越秀物业公司，当庭引导越秀物业公司诉讼技巧和举证手段、方向；3.（2020）粤0106民初1429号民事裁定书，拟证实一审程序“适用普通程序独任审理”违规，严重侵犯潘树林法定诉讼权利，重要法律文书内容错误；4.告知审判庭组成人员通知书，拟证实文书遗漏内容；5.送达回证，应收回未收回；6.应诉通知书，重复2份；7.举证通知书，重复2份；8.诉讼费缴费通知，将应送达给越秀物业公司的文书错误邮寄给潘树林；9.传票，潘树林的工作单位或者住址错误。越秀物业公司表示一审法院审判程序、审判组织并无问题，一审法院案件量大，工作量大到常人难以理解，偶尔发生文书错寄难以避免，该错漏并不影响实体审判。越秀物业公司为证实广州市天河区六运二街19号位于体育西小区物业管理区域范围内，该物业管理区域已向房管部门备案，为此提交了以下证据：1.《物业服务合同备案回执》（天河物前合备［2017］第26号），其中记载备案主要内容如下：1.资质等级：一级；2.建设单位名称：广州市城市建设开发有限公司；3.物业项目名称：体育西小区；4.物业项目类型：住宅；5.物业总建筑物面积：178802平方米；6.合同期限：自1992年3月1日起至业主委员会成立并选聘出新的物业管理企业之日为止，备案回执日期为2017年8月17日，加盖广州市天河区住房和建设水务局业务专用章。2.《物业管理区域备案回执》（天河物区备［2017］第42号），其中记载备案主要内容如下：1.物业类型：住宅；2.物业总建筑物面积：178802㎡；3.物业四至范围：东：体育东路；西：体育西路；南：黄埔大道；北：天河南一路；备案回执日期为2017年8月25日，加盖广州市天河区住房和建设水务局业务专用章。3.体育西小区区域四至地图，显示六运二街处于东至体育东路、西至体育西路、南至黄埔大道、北至天河南一路的地域范围内。越秀物业公司主张上述四至范围内的面积为178802平方米。经质证，潘树林对上述证据1、2的真实性、合法性及关联性有异议，对证据3的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，并表示物业管理区域备案与物业服务合同备案的申报、审批先后顺序违规，根据《广州市物业管理暂行办法》第十二条的规定，建筑单位在开始前期物业管理招标工作之前，应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续……，即“物业管理区域的备案”必须在前期物业服务招标之前，更要在签订前期物业服务合同之前；根据《广东省物业管理条例》第八条第一款的规定，前期物业服务的“物业管理区域备案”应由建设单位申报，而本案的申报人为物业服务企业，申报主体违反规定；物业管理区域备案不合规，违规将国有公共城市道路、交通设施等划归部分业主拥有和收益；物业合同备案时间违反《广东省物业管理条例》第三十六条关于应于签订合同后15日内进行备案的规定；虽然越秀物业公司主张的物业管理区域范围面积约17万平方米，但地图显示其中包括其他小区，且越秀物业公司主张的“体育西小区”与物业管理区域备案区域存在逻辑矛盾，越秀物业公司主张的区域为城市公共空间而非住宅小区。另，本院二审庭询后，潘树林提交了《广州市天河区人民政府天河南街道办事处天河南街保安服务采购项目中标结果公告》网络截图打印件，其中记载采购项目概况：为采购人提供保安服务，服务性质为政府机关，属于地区重点保卫项目，项目地点地处广州市天河区天河南街辖区，项目面积约为2.73平方公里，包括路面、社区、重点单位及重点场所等，服务范围包括日常门岗执勤、巡查、嫌疑人看护、押送、安全防范、消防、监控管理、车辆停放管理、防火、防盗、防爆炸、防抢、防治安灾害事故、交通维护、派出所的立体化巡逻防控工作等安全防范工作，项目周边治安状况复杂、维稳压力大、中标供应商需做好社会治安、维稳处突工作，全天候接受天河南派出所的力量调配等；保安服务内容：委托并全面接受派出所领导，配合派出所维护天河南街道办事处辖区的治安秩序和社会稳定；承担天河南街道办事处辖区的防火、防盗、防爆破、防抢、防治安灾害事故、交通维护、派出所的立体化巡逻防控工作等安全防范工作；协助天河南派出所应对社会治安、维稳处突工作的应对，全天候接受天河南派出所的力量调配，拟证实涉案物业属于天河南街道辖区，该公共区域的物业管理服务由政府部门采购、提供，而非由越秀物业公司提供。经质证，越秀物业公司认为上述公告所记载的服务范围是整个天河南街道办，与本案不具有关联性，与越秀物业公司为体育西小区提供公共秩序维护服务也不冲突，如认为该公告证明体育西小区内的公共秩序维护均由市政提供，则同理可认为天河南街道内小区的公共秩序维护均由市政提供，显然不符合现实；另根据越秀物业公司与广州市天河区天河南街市容环境卫生管理站签订的《垃圾收运协议书》可知，“海关大院”的垃圾清运实际也是由越秀物业公司委托有关单位提供，并非潘树林主张的所谓“海关大院”公共清洁服务由市政承担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，越秀物业公司主张《前期物业服务合同》约定的物业管理范围是指体育西小区，虽然合同仅载明了“广州市天河区南一路、六运一街、体育西横路”，但体育西小区中不仅包含上述三条街道，合同未完整记载所有街道，“六运一街”“六运二街”均在体育西小区范围内。潘树林主张其已将涉案房屋转让给案外人，转让过户时间为2020年7月；“海关大院”曾想要成立业主委员会，但由于居委会不支持，未能成立。本院认为，针对潘树林上诉提出的一审法院存在的程序问题，本院经审查，认定如下：首先，依照2019年12月29日起施行的《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的通知及《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》，包括广州中级人民法院及其辖区内的基层人民法院在内的试点法院，在试点期间可扩大独任制适用范围。同时，根据《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款的规定，基层人民法院审理的事实不易查明，但法律适用明确的案件，可以由法官一人适用普通程序独任审理。该实施办法第十七条第一款规定：“基层人民法院审理的案件，具备下列情形之一的，应当依法组成合议庭，适用普通程序审理：（一）涉及国家利益、公共利益的；（二）涉及群体性纠纷，可能影响社会稳定的；（三）产生较大社会影响，人民群众广泛关注的；（四）新类型或者疑难复杂的；（五）与本院或者上级人民法院已经生效的类案判决可能发生冲突的；（六）发回重审的；（七）适用审判监督程序的；（八）第三人起诉请求改变或者撤销生效判决、裁定、调解书的；（九）其他不宜采用独任制的案件。”潘树林主张本案涉及国家利益、公共利益区分，涉及2566户居民的群体性纠纷，将产生较大社会影响，受到该区域人民群众广泛关注，应当组成合议庭审理。对此，本院认为，本案为物业服务合同纠纷，争议的焦点在于潘树林是否应向越秀物业公司支付物业管理费及违约金，虽本案的生效判决将对涉案小区业主是否需要向越秀物业公司支付物业管理费进行审查认定，但此认定并不会涉及国家利益和公共利益，且在无证据显示涉案小区其他业主与越秀物业公司之间就应否支付物业管理费的事宜存在大量纠纷且进行诉讼的情况下，潘树林主张本案属于群体性纠纷缺乏依据，且并无证据显示本案判决结果可能影响社会稳定的或将产生较大社会影响、受到人民群众广泛关注。故，一审法院由审判员一人适用普通程序独任审理本案并不违反上述民事诉讼程序的相关规定，且一审法院在两次开庭审理时已明确告知当事人“本案由审判员符慧适用普通程序独任审理”，潘树林当时对此并未提出异议，对潘树林行使民事诉讼权利亦未造成影响，故潘树林主张一审法院适用普通程序独任审理本案程序违法，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。其次，本案属于物业服务合同纠纷，查明同一小区类案的处理情况有利于案件事实的认定。一审法官在庭审中询问越秀物业公司有关涉案小区类案生效判决的情况，属于查明案件事实的行为，并非引导越秀物业公司举证。同时，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款的规定：“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……”生效裁判文书确认的事实无需当事人举证证明，故潘树林以一审法官询问越秀物业公司类案生效判决情况为由，主张一审法官严重偏袒越秀物业公司，当庭引导越秀物业公司诉讼技巧和举证手段、方向，属于认识偏差，缺乏相应依据，本院不予采纳。再次，一审法院向潘树林送达的《告知审判庭组成人员通知书》中未标明审判长姓名，未能严格按照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定在确定审判人员后及时告知当事人，存在程序瑕疵。但是，根据一审法院开庭笔录记载，一审法院在两次开庭审理时均明确告知当事人本案的审判人员及书记员姓名，且告知当事人有申请回避的权利，当事人对审判人员及书记员的姓名应当是清楚知悉的。潘树林在一审法院庭审中明确表示不申请审判人员及书记员回避，在一审法院庭审后亦未对审判人员及书记员提出回避申请，潘树林主张一审法院损害其行使回避的权利与事实不符，本院不予采纳。同时，一审法院在送达诉讼材料时出现重复寄送、传票地址错误、诉讼缴费通知单寄送错误的情形，虽上述情形未对潘树林行使诉讼权利造成实质影响，但确属不应该出现的工作失误，相关工作人员应加强工作责任心，避免类似情况的出现。综上，一审法院的上述程序瑕疵及工作失误不属于《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条规定的严重违反法定程序的情形，潘树林主张一审法院严重侵犯其诉讼权利缺乏依据，本院不予采纳。关于潘树林上诉主张的实体问题。双方当事人二审期间的争议焦点为：一、涉案物业是否处于越秀物业公司的物业服务管理范围内；二、涉案《前期物业服务合同》对潘树林是否具有法律约束力；三、潘树林是否应当向越秀物业公司支付物业管理费及逾期缴费违约金。关于争议焦点一。越秀物业公司与体育西小区的建设单位广州市城市建设开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定物业名称为体育西小区，座落位置为广州市天河区××、××街、体育西××街，建筑面积为178802平方米。《前期物业服务合同》未载明包括涉案物业所在的“六运二街”。但是，根据《物业管理条例》第九条第二款的规定：“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《广东省物业管理条例》第八条第二款的规定：“已经实施物业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”广州市天河区住房和建设水务局出具的《物业服务合同备案回执》及《物业管理区域备案回执》记载“物业总建筑物面积178802㎡”，该建筑面积与涉案《前期物业服务合同》约定的建筑面积178802平方米相吻合，潘树林亦确认越秀物业公司主张的物业管理区域面积约17万平方米。同时，《物业管理区域备案回执》记载“物业四至范围：东：体育东路；西：体育西路；南：黄埔大道；北：天河南一路”，越秀物业公司主张其物业管理区域178802㎡的四至即《物业管理区域备案回执》中记载的四至范围合理，在无相反证据推翻的情况下，本院对越秀物业公司的主张予以采纳。结合越秀物业公司提交的体育西小区的地图，“六运二街”处于上述四至范围内。涉案物业位于广州市天河区六运二街19号XXX房，处于《物业管理区域备案回执》记载的四至范围内，故可以认定涉案物业处于越秀物业公司的物业管理区域范围内。至于行政机关对物业管理区域的备案程序是否合法，并非本案民事诉讼应当审查的范围，在备案程序未被依法认定违反程序的情况下，备案程序是否合法不影响本案民事权利的认定和处理。如上所述，在相关行政部门已出具《物业管理区域备案回执》明确物业管理区域范围的情况下，《前期物业服务合同》中载明的“六运一街”是否“笔误”并不影响本案有关物业管理区域范围的认定，一审法院并未对越秀物业公司有关“笔误”的主张作出认定，亦非基于“笔误”作出最终认定处理，潘树林上诉主张一审判决违反合同“笔误”的处理规定认定合同关系，与一审判决内容不符，本院对其该项上诉主张不予采纳。关于争议焦点二。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下同）。根据该解释第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”涉案《前期物业服务合同》系越秀物业公司与建设单位签订，涉案小区至今未成立业主委员会，涉案的《前期物业服务合同》依法对约定的物业管理区域内的全体业主具有约束力。涉案《前期物业服务合同》系1992年签订并已实际履行，潘树林系2016年向案外人购买取得涉案物业，自潘树林成为涉案物业业主之日起即依法应受《前期物业服务合同》的约束，在无证据证明法定比例的大部分业主对《前期物业服务合同》的效力存在异议的情况下，潘树林作为单个业主以越秀物业公司未依法公开招标签订合同、未依法履行法定告知义务为由主张《前期物业服务合同》无效、无约束力缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点三。如上所述，《前期物业服务合同》对潘树林具有约束力，越秀物业公司已提交其向体育西小区提供物业服务所签订的安装监控、灭鼠杀虫、日常保洁、绿化养护、委托清疏抽粪等合同，能够证明越秀物业公司已向体育西小区提供了基本的养护、管理、清洁、安全保障等义务，潘树林负有向越秀物业公司支付物业管理费的义务。潘树林主张涉案物业所在的“海关大院”自行围蔽实行封闭式管理，越秀物业公司未向“海关大院”提供物业管理服务，故无需支付物业管理费。对此，本院认为，根据《物业管理条例》第三十三条的规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”一审法院认为“海关大院”自行围蔽实施封闭式管理导致越秀物业公司不能提供全面的物业管理服务，相应不利后果应由包括潘树林在内的“海关大院”业主承担，并无不当，本院对此予以认同。潘树林主张“海关大院”的部分物业管理支出系由广州海关承担，其无需向越秀物业公司支付该部分物业管理费。但审查本案现有证据，除（2019）粤0106民初17268号民事判决中案外人陈雄辉提交的体育西管理处于2000年2月1日向广州海关行政处发出的《关于天河六运二街19#-55#海关大院2000年综合服务费构成的分解方案》及《2000年体育西小区综合服务管理费构成的分解方案》之外，无证据证明越秀物业公司与广州海关就“海关大院”的物业管理费承担主体存在其他协议约定，亦无证据证实越秀物业公司与“海关大院”的业主就物业管理服务项目的承担主体及物业管理费的支付标准协商进行变更，故潘树林以部分物业管理支出系由广州海关承担作为其拒付物业管理费的理由缺乏理据，本院不予采纳。至于潘树林主张涉案小区公共区域的物业管理服务由政府部门采购、提供，但对此潘树林仅提交了《广州市天河区人民政府天河南街道办事处天河南街保安服务采购项目中标结果公告》网络截图打印件，即使该证据真实，根据该公告内容，政府采购的原因系项目周边治安状况复杂、维稳压力大，采购的保安服务内容主要系接受派出所调配，维护天河南街道办事处辖区的治安秩序和社会稳定，与一般物业管理企业提供的楼栋内巡查、监控及车辆停放、出入管理等安保服务存在根本区别，两者虽在实施效果上有所重合，但并不能相互替代，故潘树林以政府采购该地区的保安服务为由拒付物业管理费缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，潘树林的上诉主张不成立，一审法院酌情判令潘树林按0.55元/月/平方米标准支付物业管理费并无不当，本院予以维持。由于潘树林未依约支付物业管理费构成违约，一审法院判令潘树林支付逾期缴费的违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，潘树林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院程序虽有瑕疵，但不影响案件实体处理，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由潘树林负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二一年二月二十五日法官助理熊盈颖林臻灏