天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0115民初382号原告：李国香，女，1957年7月22日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：张福兴（系李国香之夫），1957年6月2日出生,居民，住天津市宝坻区。原告：张建霞，女，1985年12月5日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：李国香（系张建霞之母），同原告李国香。委托诉讼代理人：张福兴（系张建霞之父），1957年6月2日出生,居民，住天津市宝坻区。被告：天津远嘉置业有限公司，住所地天津市宝坻区节能环保工业区。法定代表人：陈坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：王冲，天津欧诺律师事务所律师。原告李国香、张建霞与被告天津远嘉置业有限公司（以下简称远嘉置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，于1月27日依法公开开庭进行了审理。原告李国香、张建霞的委托诉讼代理人张福兴到庭参加诉讼、被告远嘉置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李国香、张建霞向本院提出诉讼请求：远嘉置业公司支付李国香、张建霞2019年1月1日至2020年12月31日即730天的违约金253419.50元及利息60404.10元，合计313823.60元。事实及理由：李国香、张建霞与远嘉置业公司于2012年7月10日订立《天津市商品房买卖合同》,合同约定李国香、张建霞购买远嘉置业公司开发建设的坐落在宝坻区××镇××路××坊××号楼××，建筑面积138.86㎡，总价款694300元;合同第三条约定交房日期为2012年12月30日前。此合同签订后，李国香、张建霞将房款一次性支付给远嘉置业公司，但远嘉置业公司并没有按合同约定交付李国香、张建霞所购房屋，也未办理涉诉房屋的产权登记。合同第五条约定远嘉置业公司如违约应按银行同期贷款利息支付李国香、张建霞房款利息，如超出90日远嘉置业公司还应按照购房款的日5?支付违约金。2019年4月，远嘉置业公司已给付2013年至2018年期间的违约金和利息损失（按原房价的9%）。截至2020年12月31日，远嘉置业公司仍未交付房屋，故应按原购房合同第五条之约定支付李国香、张建霞2019年1月1日至2020年12月31日共计730天的人民银行同期贷款利息60404.10元（4.35%×694300元÷365天×730天），还应支付2019年1月1日至2020年12月31日共计730天的合同约定违约金253419.50元（694300元×0.5‰×730天）。经双方多次协商未果，故提起诉讼。远嘉置业公司辩称，对于违约金远嘉置业公司已经支付了超过李国香、张建霞房屋总款项的30%，所以不同意继续支付违约金，即使支付也不应该以日5?的标准支付。对于利息损失，远嘉置业公司同意在2019年8月19日之前按银行同期贷款利率支付，2029年8月20日以后按全国银行间同业拆借利率(LPR)计算资金占用利息。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，如双方没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，这就是业主的实际损失标准。第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，远嘉置业公司同意按该地块同类房屋租金标准支付或按LPR利率计算。另外，2020年度全国发生新冠疫情，宝坻区被列为高风险地区，至2020年4月30日才下调为低风险地区，同期根本不可能施工,在审理过程中也应当扣除该部分的实际天数。另因该项目土地延期手续政府不予办理，经远嘉置业公司协调后在2020年5月份开工,但在2020年6月2日宝坻区住建委责令远嘉置业公司暂停该项目全部施工，截至目前因政府原因一直不能复工。所以按合同约定，停工属于非己方原因的不可抗力原因造成，远嘉置业公司不再承担违约责任，故请求驳回除远嘉置业公司同意支付利息之外的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2011年12月3日，李国香、张建霞（乙方）与远嘉置业公司（甲方）签订合同编号2011-0171054的《天津市商品房买卖合同》，约定李国香、张建霞购买远嘉置业公司开发建设的坐落于天津市宝坻区××镇××路××坊××号楼××号商业用房，建筑面积138.86㎡，总价款694300元；商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付；甲方于2012年12月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方；如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期。合同第五条约定：除遇不可抗力外，甲方如未能按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的5?向乙方支付违约金。补充合同第2条约定，逾期交付商品房，仅指甲方未按《天津市商品房买卖合同》第三条约定的时间将商品房交付给乙方，不包括公共基础设施和公共配套建设；甲方逾期交付商品房应承担违约责任，但因政府等非甲方所能控制的原因导致逾期交付的除外。合同签订后，李国香、张建霞按照约定交付了全部购房款。另查明，李国香与张建霞(母女关系)、李国香与张建月(母子关系)及本案原告代理人张福兴等在此处购买的房屋除涉诉房屋之外，还有6号楼-111号、6号楼-112号等多套房屋，因远嘉置业公司未能如期交付房屋，李国香、张建月及张福兴曾就部分房屋逾期交房提起诉讼，其中对因6号楼-111号房屋逾期交付问题于2014年12月29日提起诉讼[案号：（2015）宝民初字第400号]，要求远嘉置业公司支付逾期交房利息84813.98元（2012年12月31日至2014年12月25日），逾期交房违约金251683.75元（按日5?计算2012年12月31日至2014年12月25日）。本院经审理于2015年2月2日作出（2015）宝民初字第400号民事判决，综合考虑远嘉置业公司的违约情形、合同条款约定及李国香、张建月的实际损失情况，将违约金支付标准调整为每日2?，判决：一、远嘉置业公司给付李国香、张建月因逾期交房而产生的利息84719.82元（自2012年12月31日至2014年12月25日）；二、远嘉置业公司给付李国香、张建月逾期交房违约金88176.10元（自2013年3月31日起计算至2014年12月25日，每日按已付购房款的2?计算）。另外，与李国香、张建月同期对远嘉置业公司提起商品房预售合同纠纷诉讼的还有其他业主，本院对其他业主与远嘉置业公司的纠纷作出的判决中对违约金的裁判与上述判决一致，均将违约金支付标准调整为每日2?。其中部分业主提起上诉，天津市第一中级人民法院审理后作出判决，驳回上诉，维持原判。李国香、张建霞的委托诉讼代理人明确表示持有上述判决书，对将违约金调整至每日2?的结果知晓。2018年9月20日，李国香、张建月因远嘉置业公司对6号楼-111号房屋逾期交房问题再次提起诉讼，要求远嘉置业公司向李国香、张建月支付2014年12月26日至2018年9月19日的违约金189682.76元、利息159801.23元，合计349483.99元，其中违约金的计算标准为商品房价款的日2?。经本院主持调解，当事人达成如下调解协议：一、远嘉置业公司给付李国香、张建月因逾期交房产生的利息损失及违约金合计374922元（自2013年1月1日起计算至2018年12月31日止，以694300元为基数，按年利率9%计算）（已执行）；二、远嘉置业公司于2019年12月31日前向李国香、张建月交付坐落于宝坻区××镇××路××坊××号楼××号房屋；如期交房，李国香、张建月放弃要求自2019年1月1日起至实际交房之日止的利息损失和违约金；逾期不能交付，李国香、张建月可按原合同约定主张自2019年1月1日之后的利息损失和逾期交房违约金；（其他条款略）。本院于2019年4月16日作出（2018）津0115民初7869号民事调解书，对前述协议内容予以确认。李国香、张建霞的委托诉讼代理人明确表示持有上述调解书，并称此前对涉诉房屋逾期交房问题虽未提起诉讼，但也参照上述调解协议意见，按年利率9%支付了2018年12月31日前因逾期交房产生的利息损失及违约金。另查，涉诉房屋至今尚未竣工验收。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。本院对涉诉地段房屋逾期交房问题引发的多起诉讼作出的包括（2015）宝民初字第400号民事判决在内的多份民事判决已经发生法律效力，且已履行。现涉诉房屋仍未经过竣工验收，不具备法律、法规规定和合同约定的交付条件，远嘉置业公司仍构成违约，应按照合同约定继续承担违约责任。李国香、张建霞之前对涉诉房屋逾期交付问题虽未提起诉讼，但其家庭成员分别购买或共同购买多套房屋，而且本案涉诉房屋也参照（2018）津0115民初7869号民事调解书等确定的调解方案予以解决，说明其对调整违约金支付标准及调解方案均同意。根据远嘉置业公司与李国香、张建霞签订的《天津市商品房买卖合同》约定，李国香、张建霞要求远嘉置业公司给付逾期交房利息损失，符合合同约定，予以支持。但李国香、张建霞计算方法有误，不予采信。2019年8月17日，中国人民银行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息。因此，2019年8月19日之前的利息应按银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息应按LPR利率计算。经查，2019年1月1日至2019年8月19日（231日)期间中国人民银行发布的同期贷款年利率为4.35%，应支付利息19379.65元（4.35%÷360日×694300元×231日）。2019年8月20日至2019年9月19日期间1年期LPR利率为4.25%，应支付利息2540.95元（4.25%÷360日×694300元×31日）；2019年9月20日2019年11月19日发布的1年期LPR利率4.2%，应支付利息4941.10元（4.20%÷360日×694300元×61日）；2019年11月20日至2020年2月19日期间1年期LPR利率4.15%，应支付利息7363.44元（4.15%÷360日×694300元×92日）；2020年2月20日至2020年4月19日期间1年期LPR利率4.05%，应支付利息4686.53元（4.05%÷360日×694300元×60日）；2020年4月20日至2020年12月31日期间1年期LPR利率3.85%，应支付利息19008.39元（3.85%÷360日×694300元×256日）。经核算，远嘉置业公司应支付利息合计57920.06元。远嘉置业公司阐述了不同意支付违约金的抗辩理由，其对涉诉房屋的交付时间应为2012年12月30日前，因其自身原因导致不能交付房屋，且违约状态持续。从远嘉置业公司逾期交房成讼后，双方之间没有重新约定交付房屋期间，2020年的疫情不是发生在双方约定的交付房屋之前，虽然疫情的发生属于不可归责于双方当事人的情形，但在违约状态持续期间出现的不可抗力等原因，不构成减轻或免除远嘉置业公司违约责任的理由，故其抗辩理由不能成立，本院不予支持，远嘉置业公司应根据合同约定继续支付违约金。关于违约金的计算标准问题双方争议较大，李国香、张建霞持有的（2018）津0115民初7869号民事调解书中约定“逾期不能交付可按原合同约定主张自2019年1月1日之后的利息损失和逾期交房违约金”，对该条款的理解应结合上下文及双方真实意思表示，该条款的前文“如期交房，放弃要求自2019年1月1日起至实际交房之日止的利息损失和违约金”是前提条件，只有在不能如期交房的情况下才可主张违约责任,不能断章取义。因存在与涉诉房屋所在地段房屋业主提起诉讼的多份发生法律效力的判决及调解书，在当事人就同一事实再次诉讼时还应考虑因同一违约行为作出的已发生法律效力判决对后续裁判的拘束力。因此，前述民事调解书中的“按原合同约定主张”应理解为对“违约金和利息”诉权的保留，而不是按照原合同约定的违约金标准请求。现李国香、张建霞按照日5?标准主张违约金，远嘉置业公司认为标准过高，其抗辩理由成立,予以支持，本院根据之前已经发生法律效力判决将违约金支付标准调整至日2?。因2020年为闰年，2019年1月1日至2020年12月31日为731日，李国香、张建霞按照730日计算违约金未超出实际期间，予以支持。据此，确定远嘉置业公司应向李国香、张建霞支付逾期交房违约金101367.80元（694300元×2?/日×730日）。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项规定，判决如下：一、天津远嘉置业有限公司于本判决生效后10日内向李国香、张建霞支付2019年1月1日至2020年12月31日期间逾期交房利息损失57920.06元；二、天津远嘉置业有限公司于本判决生效后10日内向李国香、张建霞支付2019年1月1日至2020年12月31日期间逾期交房违约金101367.80元；三、驳回李国香、张建霞其他诉讼请求。（当事人可将执行款直接汇入本院账户，汇款时注明案号及承办法官姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：9052********）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6008元，减半收取计3004元（李国香已预交），由李国香、张建霞负担1261元，天津远嘉置业有限公司负担1743元（于本判决生效后10日内给付李国香、张建霞或向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  杨旭东二〇二一年二月七日书记员  杜建玥附：本裁判文书所依据的相关法律条款《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》（1999年）第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十三条第一款下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。