福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽06民终185号 上诉人（原审原告、反诉被告）：福建农林大学，住所地福州市仓山区上下店路**。统一社会信用代码12350000726430923A。 法定代表人：兰思仁，校长。 委托诉讼代理人：何年霖，福建方圆统一律师事务所执业律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：郑学人，男，1961年1月1日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：刘永平，福建华闽南方律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王雅斌，福建华闽南方律师事务所实习律师。 上诉人福建农林大学因与上诉人郑学人租赁合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人福建农林大学的委托诉讼代理人何年霖，上诉人郑学人的委托诉讼代理人刘永平、王雅斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建农林大学上诉请求：变更原判第三项，改判郑学人应自2017年1月1日起至实际返还土地之日止，以900平方米按每月1.5元/平方米的标准计付占用费。事实和理由：1.本案系协议到期收回场地的情形，郑学人在福建农林大学通知交回场地后仍占有场地使用至今，不适用协议期内收回场地免交清理期间3个月租金的约定，故占用费应从2017年1月1日起算；2.双方明确约定场地临时使用收费标准为1.5元/月·平方米，福建农林大学请求郑学人支付至实际返还土地之日止的占用费并非无法计算具体数额，且类案亦判决支付至实际返还土地之日止；3.郑学人自认实际占用面积900平方米，福建农林大学据此变更诉讼请求，一审法院仅以681平方米计算占用费错误。 郑学人辩称，1.案涉协议约定郑学人在收到福建农林大学通知后3个月内自行清理清楚，清理期间免交租金，并未约定清理期限，故福建农林大学请求自2017年1月1日起计算占用费的请求不能成立。且福建农林大学在不予续租的通知中也未主张支付，表明其也同意郑学人免交占用费或租金；2.案涉协议已约定计租面积为681平方米，即使郑学人实际使用面积超过681平方米，也应按双方约定的计租面积计算。福建农林大学主张按900平方米计租不能成立。 郑学人上诉请求：撤销原判第一、二、三、五项，驳回福建农林大学的起诉或诉讼请求，改判支持郑学人的反诉请求。事实和理由：1.福建农林大学请求拆除地上建筑物，恢复原状并支付占用费，其法律关系的性质属侵权纠纷，与一审法院认定的租赁合同关系不一致，应依法驳回起诉或诉讼请求；2.福建农林大学发出的不予续租通知未主张支付占用费或租金，其主张支付2017年1月1日起的占用费实属租金，已超过1年的诉讼时效；3.本案协议和之前的三份租赁协议均有附条件续签协议的约定，虽租期暂定一年，但并非租赁期限必然届满，故郑学人才投入巨资进行搭建。本案不存在合同约定的校部扩建或国家征用的不予续租情形，福建农林大学并不符合法律规定许可进行建设的条件，其不履行续租义务等不当行为，已造成郑学人不能正常使用场地和经济损失，应驳回其诉求并判决其与郑学人续签协议，由郑学人使用场地至校部扩建或国家征用时止；4.若福建农林大学不予续签协议，则其应承担缔约过失责任，即按鉴定机构评估的建构物和附属设施价值赔偿郑学人的损失。 福建农林大学辩称，1.福建农林大学提起的是合同纠纷之诉，且无论合同纠纷还是侵权纠纷，均不影响郑学人的诉讼请求及事实和理由；2.福建农林大学请求郑学人支付的是占用费而非租金，《民法总则》亦将追索租金的诉讼时效从1年改为3年，故本案未超过诉讼时效；3.郑学人认为福建农林大学负有续租义务系对合同条款的曲解，福建农林大学并不负有续签义务，其在期限届满时收回租赁物并不构成违约，也不构成缔约过失责任。案涉协议约定租期届满，郑学人应自行清理地上建筑物并无偿交回场地，郑学人请求赔偿无任何法律依据和合同依据，评估报告在本案中并无实际意义。 福建农林大学向一审法院起诉请求：1.郑学人返还位于龙海市琥珀岭实际占用的土地（约900平方米，应以实际占用面积为准），自行拆除地上建筑物，恢复原状；2.郑学人支付自2017年1月1日起的土地占用费（暂以900平方米按每平方米每月1.5元标准计至2018年9月30日为28350元，请求计至实际返还土地之日止），并缴纳多占用的219平方米自2016年1月1日起至2016年12月31日止的土地占用费3942元。 郑学人向一审法院反诉请求：1.福建农林大学继续履行《土地临时使用协议书》至符合协议约定的“遇到校部扩建或国家征用”条件之日止；2.或判令福建农林大学在收回租赁场地之前3个月内赔偿郑学人在租赁场地投建的建筑物、附属物、设备设施等项目造价，合计暂按639283元（具体造价以法院委托鉴定评估的造价为准）；3.福建农林大学承担从2017年1月1日违约之日起造成郑学人的经济损失暂计100000元（待法院委托鉴定出具的鉴定报告再明确数额）。 一审法院认定事实：1994年1月，龙海市土地管理局发证给福建农学院漳州分部《国有土地使用证》【证号：龙国用（1994）字第00003号】，载明土地使用者福建农学院漳州分部，，地址龙海市琥珀岭用途教育，用地面积19578.64平方米，其中建筑面积1460.82平方米。 2016年1月18日，福建农林大学科教基地管理中心（甲方）与郑学人（乙方）签订一份《土地临时使用协议书》，约定：甲方同意乙方按原协议继续临时使用福建农林大学漳州科教基地内龙国用（1994）字第00003号《国有土地使用证》项下的一部分场地；乙方临时使用场地面积为681平方米；临时使用期限1年，自2016年1月1日至2016年12月31日，到期后如无遇到校部扩建或国家征用，可续签协议；该场地临时使用收费标准为人民币1.50元/月.平方米，每月1021.5元，全年合计12258元；场地临时使用费支付方式为先付后用，即在2016年1月28日前缴清2016年上半年场地临时使用费6129元，2016年6月15日前缴清下半年场地临时使用费6129元；逾期缴纳按每天应交金额1%增交滞纳金，直到全部租金交清，逾期15天仍未交清，视为放弃租用，甲方有权另租给他人，所建建筑物不予补偿；乙方临时使用的场地只作为加工、仓储及办公之用，未经甲方同意不得他用，一经发现挪为他用，甲方有权立即收回，已交的临时使用费不予退还；如在协议期内，由于甲方校部建设需要收回场地，乙方在收到甲方书面通知书起3个月内自行处理清楚，无偿交回场地，清理期间免交租金，如遇到国家或开发商征用拆迁，乙方所建地面建筑物获得赔偿归乙方所有，甲方协助办理所需手续；甲方向乙方提供照明用电及生活用水，乙方自行布线装表，按表交费，工业用电、用水遵守甲方有关用电、用水管理办法，按表交费，并跟一起用电有关厂场分摊由于公共用电设施添置、更换、维护引起的费用；乙方临时使用期间应遵守本校有关规章制度，乙方搭建建筑物应按国家规定申办有关手续，如违反规定被拆除责任自负，乙方在经营活动中自负经济、法律责任，经营活动中应遵守国家法律，依法办证，照章纳税，雇用人员应符合公安部门有关规定，生产经营不得违反国家环保条例及有关法规等。郑学人继续租用该场地，并交纳了2016年12月31日之前的租金。租赁期届满后至今，福建农林大学尚未向郑学人收取从2017年1月1日起的租金（或占用费），现郑学人继续占用该租赁场地。庭审中，郑学人的代理人陈述在此租期之前的租赁期内，郑学人在租赁土地的范围建设钢结构厂房、砼地面、挡土墙等。 2016年12月30日，福建农林大学科教基地管理中心向郑学人发出《关于福建农林大学漳州科教基地租赁不予续租的通知》，通知内容是，协议于2016年12月31日到期，由于本地块本校另有用途，不予续租，按原协议约定，自收到本通知起停止使用，请在3个月内（2017年3月31日前）将场地自行清理交回本中心。2018年5月22日福建农林大学科教基地管理中心再次向郑学人发出《关于清退漳州科教基地临时租用地（房）的通知》，通知内容是“协议于2016年12月31日到期，鉴于本地块我校另有用途，于2017年1月1日起不予续租，我中心于2016年12月30日向各租户下达了《关于福建农林大学漳州科教基地租赁不予续租的通知》，并限定在3个月内（2017年3月31日前）将场地自行清理交回本中心。为恢复科研项目用地，现我校漳州分部围墙工程已完成招标工作，为进一步做好工程施工及后续科研项目进驻工作，请各租户自收到本通知起10日内（2018年6月1日前）将场地自行撤除、清理交回本中心，否则出现任何问题由原租户自行负责。”郑学人在该两份通知的回执签名。 诉讼中，郑学人申请对所其增建的建筑物等财产的现有价值进行鉴定评估，经委托漳州龙信资产评估有限公司进行鉴定，漳州龙信资产评估有限公司出具《资产评估报告书》，评估结论：经评定估算后，委托评估资产的市场价值合计519408元，其中：建筑物483553元；构筑物35855元。 另查明，福建农林大学漳州分部原名福建农学院漳州分部，1994年2月福建农学院改名福建农业大学，2000年9月福建农业大学与福建林学院合并，改名为福建农林大学。2014年5月福建农林大学成立科教基地管理中心，漳州分部为福建农林大学科教基地管理中心下属单位，后改称福建农林大学漳州科教基地。 一审法院认为，根据双方的诉辩主张，本案争议的焦点可归纳为：一、本案该如何定性；二、福建农林大学是否负有与郑学人续签租赁合同或承担缔约过失责任及赔偿郑学人损失的义务；三、福建农林大学的主张是否超过诉讼时效；四、案涉《资产评估报告》是否作为本案定案的依据；五、关于讼争场地占用费问题。对此，该院予以分析、认定如下： 一、关于本案的定性问题 从双方诉求看，福建农林大学请求郑学人返还土地及自行拆除新增的建筑物等，与郑学人要求继续签订并履行租赁合同或因福建农林大学拒绝续签租赁合同应负缔约过失责任按评估价赔偿等，涉及的基础法律事实是双方签订《土地临时使用协议书》的履行，争议的法律关系是租赁合同关系，故本案应是租赁合同纠纷，而非侵权纠纷。 二、关于福建农林大学是否负有与郑学人续签租赁合同或缔约过失责任及赔偿郑学人损失的义务问题 （一）关于续签合同或缔约过失责任的问题 郑学人主张，案涉协议租赁期限届满后，并未出现协议约定的“遇到校部扩建或国家征用”的情形，福建农林大学应依约与郑学人续签租赁合同，否则构成违约，后来主张为缔约过失。对此，该院认为，虽然案涉协议约定租赁期限届满后如无遇到校部扩建或国家征用，双方可续签协议，但校方因自身校部建设需要收回讼争场地，且双方并未约定续租的期限、租金等具体条款。对于讼争场地的续租仍属于订立新的合同，属于双方意思自治范畴，应遵循合同订立的一般原则，由双方当事人对租赁期限、租金标准等具体条件进行协商并达成合意后方可订立合同。故案涉协议所约定的“可续签协议”并不等同于郑学人所主张的若无校部扩建或国家征用则福建农林大学必须与其续签租赁协议。据此，郑学人关于续租的主张，与事实、法律不符，不予采纳。郑学人主张因未续租要求对方承担缔约过失责任的问题，其没有举证证明福建农林大学存在《中华人民共和国合同法》第四十二条所规定的缔约过失情形，无事实依据，不予采纳。 （二）关于赔偿问题 根据案涉《土地临时使用协议书》第五条约定，其包含两方面内容：其一，在协议期内，若遇校方校部建设需要收回场地，乙方应自行处理地上建筑物后交回场地，校方无需给予赔偿；其二，在协议期内，若遇国家或开发商征用拆迁，因地上建筑物而获得的赔偿款应归乙方所有。本案中，福建农林大学以校部建设需要在租期届满当日即向郑学人发出不予续租的通知，要求“郑学人自收到通知起停止使用，并在3个月内(2017年3月31日前)将场地自行清理交回本中心”，校方欲收回讼争场地是因校部建设需要，而非遇国家或开发商征用拆迁，故郑学人主张福建农林大学应赔偿其因搭建筑物所支出的费用及因增建而被处罚的款项，不符合双方协议的约定，不予采纳。 （三）关于福建农林大学的主张是否超过诉讼时效的问题 根据福建农林大学的诉求内容，基础性质属物权请求权，并非单纯的租金债权请求权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定，本案不适用诉讼时效的规定。故郑学人提出福建农林大学的主张已超过诉讼时效，与法不符，应予驳回。 （四）关于案涉《资产评估报告》是否作为本案定案依据的问题 如前所述，根据案涉《土地临时使用协议书》第五条约定，对于赔偿问题，讼争场地上的建筑物若遇国家或开发商征用拆迁而获得的赔偿款，应归郑学人所有；若遇校方校部建设需要收回场地，郑学人应自行处理地上建筑物后交回场地，校方无需给予赔偿。本案中讼争场地是因校方校部建设需要而收回，福建农林大学无需支付赔偿款。故案涉的《资产评估报告》在本案中无实际意义。 五、关于讼争场地占用费问题 1.占用费的起始点。根据案涉《土地临时使用协议书》第五条约定，郑学人在清理讼争场地期间免交租金。又根据《关于福建农林大学漳州科教基地租赁不予续租的通知》，福建农林大学要求郑学人自收到本通知起3个月内(2017年3月31日前)，将场地自行清理交回。2017年1月1日至2017年3月31日属福建农林大学给予郑学人清理场地的时间，故该期间不予计付租金； 2.占用费的计付时间。据福建农林大学诉求占用费计至实际返还土地之日止，无法计算具体数额，故占用费可计至其起诉之日(2019年1月8日)止，之后的占用费，福建农林大学可另行主张。故本案的占用费应从2017年4月1日起计至起诉之日(2019年1月8日)止，其占用费为21723.9元(1.5元/月/平方米×21个月又8天×681平方米)。 综上所述，本案《土地临时使用协议书》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效的合同，双方当事人均应依约履行各自合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。如前所述，案涉协议合法有效，租赁期限已于2016年12月31日届满，且福建农林大学不予续租并不构成违约，更不构成缔约过失，郑学人应依法将案涉土地返还福建农林大学。郑学人在租赁期限届满且出租人催告返还后仍继续占用案涉土地，其应向福建农林大学支付逾期返还租赁物的占用费。关于拆除建筑物及恢复原状问题。首先，根据案涉协议约定，若福建农林大学因校部建设需要收回场地，郑学人应在收到通知起3个月内自行处理清楚，无偿交回场地。即协议已经约定了郑学人在交还案涉土地时负有拆除地上建筑的义务。其次，案涉土地是以空地的状态出租，后由郑学人在土地上搭建建筑物。如前所述，案涉协议已经约定了明确的租赁期间且福建农林大学并不负有必然的续约义务。作为具有完全民事行为能力的成年人，郑学人理应充分考虑在现有租赁期限下合理的土地使用方式与投入幅度。在案涉土地上搭建建筑物系基于郑学人的自主选择，应自行承担由此产生的风险。恢复原状方面，福建农林大学未能举证证明案涉土地的“原状”的情况，为明确当事人的权利义务，本案不宜概括性判令郑学人“恢复原状”。因双方当事人均确认案涉土地系空地出租，郑学人只需依案涉协议约定将其搭建的建筑物清理拆除即可。有关郑学人的反诉请求的情况，如前面所述，其主张缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条、第一百零七条、第二百二十三条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、郑学人应于本判决生效后的三十日内将所承租的位于龙海市琥珀岭案涉土地返还福建农林大学；二、郑学人应于本判决生效之日起三十日内拆除承租的土地上的建筑物、建构物等；三、郑学人应于本判决生效后的三十日内支付福建农林大学自2017年4月1日至起诉之日（2019年1月8日）止的场地占用费21723.9元；四、驳回福建农林大学的其他诉讼请求；五、驳回郑学人的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费336.28元，反诉案件受理费5096元，均由郑学人负担；案件鉴定费由郑学人自行负担。 案经本院审理，郑学人认为一审遗漏认定案涉协议约定临时使用期限“暂定壹年”、并对一审认定租赁土地上的建构物建于此前租期、福建农林大学于2016年12月30日向各租户下达不予续租通知书有异议。对一审认定的其他事实，当事人均无异议，本院对没有异议的事实予以确认。对郑学人异议的事实，经本院调查核实，认定如下：1.案涉协议同时约定临时使用期限“暂定壹年”有案涉协议为证，福建农林大学亦无异议，本院予以认定；2.根据双方确认，签订案涉协议之前，双方当事人从2007年9月1日开始，已就本案租赁物签订三期租赁协议，租赁期限分别为四年、三年、一年。郑学人主张建构物在本期和之前租期均有建造，福建农林大学则主张均是在之前租期建造，但双方均未提供证据证明具体建造时间，鉴于建造时间并非足以影响本案审理结果的基本事实，本院对该争议事实不作认定；3.郑学人主张其在很长一段时间才收到福建农林大学不予续租的通知《回执》，但根据福建农林大学提供的《回执》，郑学人在《回执》上的签收时间为2016年12月31日，其未能提供证据证明该日期系倒签，应承担相应举证不利的法律后果，故郑学人的异议不能成立。 二审中，双方当事人均未提供新证据。 本院认为，福建农林大学与郑学人2016年1月18日签订的《土地临时使用协议书》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效的合同，双方当事人均应依约履行。本案二审阶段的争议焦点是：1.占用费的支付期间和计费面积如何确定？2.本案性质是否为侵权纠纷？3.请求支付占用费是否超过诉讼时效？4.福建农林大学是否负有续签租赁协议的义务？5.搭建物是否应予赔偿？本院逐一分析、认定如下： 一、本案法律关系的性质 从双方诉求分析，福建农林大学请求返还已届租期的租赁物并支付租赁期外的占用费，郑学人请求对建构物按评估价补偿，涉及的基础法律事实均是案涉租赁协议履行过程中发生的纠纷。案涉协议约定的租赁期限已截止至2016年12月31日，福建农林大学未再与郑学人续签租赁合同，但郑学人在催告后仍继续占用案涉土地，其行为已构成违约，福建农林大学明确其系以合同纠纷提起本案诉讼，请求郑学人承担违约责任，故一审确定本案法律关系的性质为租赁合同纠纷正确。 二、关于占用费的支付期间和计费面积 首先，案涉协议约定郑学人协议期内收到福建农林大学不予续租书面通知书起3个月内，应将场地自行处理清楚并无偿交回，清理期间免交租金。该约定首先明确了郑学人清理并交还场地的期限为3个月，郑学人认为未明确清理期间不符事实。协议约定郑学人在3个月的清理期间免交租金，不论郑学人清理场地的时间是在协议的租赁期内还是租赁期外，郑学人都无法正常使用租赁场地，且郑学人2016年12月31日收到不予续租通知时，已是租期最后一天，其显然无法在租赁期内进行清理、移交，故福建农林大学应依约予以免除3个月的占用费。 其次，根据案涉协议约定，租赁期限届满后的租赁物并非现状返还，郑学人尚须清除地上物才符合约定的交还条件。考虑到郑学人届时交还是否符合约定的条件，双方可能存在争议，该争议又将导致执行阶段占用费的截止日无法确定，故一审将占用费暂判至起诉日并无不当。 第三，案涉协议并不存在根据实际租赁面积结算租金或占用费的约定，相反，协议明确约定计租面积为681平方米并已实际履行。根据福建农林大学确认，其系以合同纠纷提起本案诉讼，故福建农林大学仍应遵循合同约定的租赁面积计算占用费。 综上，一审关于占用费的支付期间和计费面积的认定正确。 三、关于请求支付占用费是否超过诉讼时效的问题 郑学人在租期届满后，经福建农林大学催告后仍继续占用租赁土地，由此产生的是占用费而非租金。即使参照《民法通则》规定的追索租金的1年诉讼时效，福建农林大学请求郑学人支付自2017年1月1日起计算的占用费，诉讼时效届满之日为2018年1月1日，期间，《民法总则》已于2017年10月1日起施行。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”故本案诉讼时效届满之日应为2020年1月1日，福建农林大学2019年1月8日提起本案诉讼，并未超过《民法总则》规定的3年诉讼时效。 四、福建农林大学是否负有续签租赁协议的义务 郑学人主张，案涉协议租赁期限虽然届满，但并未出现协议约定的“遇到校部扩建或国家征用”的情形，福建农林大学应依约与郑学人续签租赁协议，并应承担缔约过失责任。对此，虽然案涉协议约定租赁期限届满后如无遇到校部扩建或国家征用，双方可续签协议，但毕竟也明确约定了一年的临时使用期限，且双方并未约定续租的期限、租金等具体条款，故案涉土地的续租属于订立新的合同，应遵循合同订立的一般原则，由双方当事人对租赁期限、租金标准等具体条件进行协商并达成合意后方可订立合同。因此，案涉协议约定“可续签协议”并不等同于郑学人所主张的若无校部扩建或国家征用则福建农林大学必须与其续签租赁协议，否则，双方在案涉协议约定临时使用期限“暂定壹年”便无实际意义。郑学人关于福建农林大学应负续签租赁协议的义务并应承担缔约过失责任的上诉理由违反合同法的自愿原则，不予采纳。 五、搭建物是否应予赔偿 第一，根据案涉《土地临时使用协议书》第五条约定，其包含两方面内容：其一，在协议期内，若遇校方校部建设需要收回场地，乙方应自行处理地上建筑物后交回场地，校方无需给予赔偿；其二，在协议期内，若遇国家或开发商征用拆迁，因地上建筑物而获得的赔偿款应归乙方所有。本案中，福建农林大学在租期届满时即向郑学人发出不予续租的通知，限定郑学人在3个月内将场地自行清理交回，根据《2017年福建农林大学科研用地申请表》，收回案涉土地系用于该校藜麦优良品种选育的田间试验，而非存在应由第三方补偿的国家或开发商征用拆迁，故郑学人主张福建农林大学应赔偿其建构物损失，不符合双方协议的约定，不予采纳。 综上所述，福建农林大学、郑学人的上诉理由均不能成立，其上诉请求均应予驳回。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5832.28元，由福建农林大学负担400元，郑学人负担5432.28元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈于伦 审 判 员 陈春生 审 判 员 陈天明 二〇二一年二月二十日 法官助理 杨 烨 书 记 员 林延龄