四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1181民初179号 原告：四川众嘉商业管理有限公司，住所地四川省峨眉山市黄湾乡峨眉印商业区，统一社会信用代码915111813094889481。 法定代表人：杨珩，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘航宇，该公司员工。 委托诉讼代理人（特别授权）：胡磊，该公司员工。 被告：罗光建，男，1986年5月18日出生，汉族，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人（特别授权）：王友辉，洪雅县洪州法律服务所法律工作者。 原告四川众嘉商业管理有限公司（以下简称众嘉公司）与被告罗光建租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告众嘉公司的委托诉讼代理人刘航宇、胡磊，被告罗光建及其委托诉讼代理人王友辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告众嘉公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《租赁合同》于2020年6月15日解除;2、被告立即腾退峨眉印商业区9栋负1层10、11、12、13号房屋；3、被告向原告支付截止2020年6月15日的租金188528.34元;4、被告向原告支付违约金93163.78元;5、被告向原告支付解除合同后继续占用经营的费用25053.6元，暂算至2020年10月15日，最终金额以实际腾退并返还房屋时间为准。(2-5项总金额暂计为306745.72元);6、被告承担本案诉讼费。事实及理由：2017年9月28日，原、被告签订《租赁合同》，被告承租峨眉印商业区9栋负1层10、11、12、13号房屋，计租面积113.88平方米约定租赁用途为餐饮，租金标准为前两年49.5元/平方米，第三年、第四年55元/平方米，第五年、第六年60.5元/平方米，起租日为2017年10月1日，总合同金额为450964.8元。原告于2017年6月7日，将案涉房屋交付被告。被告承租以来，拒不交付租金，并对我司员工进行人身威胁，性质恶劣，按照《租赁合同》约定，逾期支付租金15天以上的，原告可解除合同，同时，被告不再享受租金优惠政策，并应承担违约责任依据《租赁合同》10.1.1条约定，每逾期一日，被告应按累计应付金额的千分之三支付违约金，原告在此范围内，以贷款市场报价利率(LPR)4倍进行主张，在此基础上，依据10.5条约定，被告还应另支付总欠付租金的20％，综上，原告主张违约金共计93163.78元。原告已于2020年6月10日向被告发出解除通知，依据《租赁合同》13.13条约定，以快递寄出后五个工作日视达时间，《租赁合同》于2020年6月15日解除。被告签订协议以来，拒不交付租金，严重违反合同约定，为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告罗光建辩称，1、案涉租赁房屋合同不是在2017年9月28日所签，而是在2016年9月13日签订的《商业战略合作协议》确定的，该协议承诺有免租期，约定在项目整体开业后两年免租；2、2017年5月4日双方签订《房屋租赁合同》时原告口头承诺免租期按照原定的执行；2017年9月28日原告又喊我重新签订了一份《房屋租赁合同》，当时说是走过场，租金还是按照最早承诺的免租期执行；3、原告招商时承诺的相关项目策划、营销推广很多都没有实现，开业一拖再拖，现在这个区域毫无人气，被告认为原告的行为具有欺诈，该《房屋租赁合同》系无效合同；4、由于出现了疫情不可抗力的因素，案涉租赁房屋按照政府规定从2020年1月起没有开业，所以从2020年1月至今也不该支付租金；5、按照整体开业后两年内免租的承诺，现在还在免租期，所以不同意解除合同，目前不应该支付租金。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月3日，原告与被告签订《商业战略合作协议》及补充协议，约定以下事项：1、众嘉公司将在峨眉山门服务区（位于峨眉山市黄湾乡）的经营场所，罗光建享有租赁优惠政策；双方签订战略合作协议后，罗光建享受由众嘉公司提供的与合作项目相关的商业项目策划、开店指导、营销推广等服务；2、罗光建确定入驻后，双方签订正式合同，双方具体的权利义务以正式合同约定为准；3、基本租赁政策（在基本租赁政策栏的下方注明具体细节以正式的《房屋租赁合同》内容为准）中免租期约定为“峨眉山门服务区项目整体开业前免租（项目暂定于2017年5月整体开业，以实际时间为准），开业后的前两个计租年不收取租金”；4、罗光建自愿于签署本《补充协议》之当日向原告众嘉公司支付房屋租赁保证金20000元。2016年9月18日，罗光建向原告众嘉公司缴纳商铺租赁押金20000元。 2017年5月4日，原告众嘉公司（甲方）与被告罗光建（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定以下事项：1、甲方将位于峨眉印9栋负一层10、11、12、13号计租面积为113.88㎡、合计4间的房屋出租给乙方，房屋用途为商铺；2、乙方租赁房屋用于餐饮，未经甲方书面同意，乙方不得在房屋内从事合同约定外的租赁用途，使用或经营只限于乙方；3、租赁期限为6年，自甲方将房屋移交乙方使用之日起计；4、房屋按“先付租后使用”的原则向乙方支付租金，租金每半年支付一次，支付方式为：每年4月25日前支付该租赁年度前半年租金，每年10月25日前支付该租赁年度后半年租金，租金标准、计租方式、租金优惠政策等按合同附件四《租金计算表》执行；5、在本合同签署之日，乙方须向甲方自行履约保证金2万元，合同期满后，双方未续租或本合同解除后三十日内，若乙方无违约行为且办理完本合同第13.5.3约定内容后，由甲方全额无息退还给乙方，若本合同因乙方违约解除后或出现本合同另有约定的情形，甲方有权不予退还乙方履约保证金；6、违约责任及合同解除：乙方未按本合同规定时间足额支付房屋租金或履约保证金（包括未缴纳及未按约定补足履约保证金金额），甲方除有权采取断水断电等措施（因此造成的损失由乙方自行承担）外，乙方还应支付逾期应付款，同时每逾期一日，乙方根据累计应付款总额的千分之一向甲方缴纳滞纳金。乙方未按合同规定的时间支付房屋租金、履约保证金逾期（包括未缴纳及未按约定补足履约保证金金额）超过15天（含15天）以上的，或未按规定支付水、电、气、物业服务费等费用超过15天（含15天）以上的，视为乙方严重违约；乙方如出现合同第10.2条中约定的严重违约情形，甲方有权单方面解除合同；因乙方违约甲方解除本合同的，乙方不再享受租金优惠政策，乙方除应立即向甲方补足已优惠租金（已优惠租金金额按本合同附件四《租金计算表》按实计算）、结清所有欠付费用、承担本合同另有约定违约责任外，还应额外向甲方支付本合同租金总额20%的违约金；7、乙方送达地址为：七里平，视为通知送达时间：以快递收件方签收日期或快递寄出后五个工作日视为送达时间。根据附件四《租金计算表》的约定，六年的租金共计450964.8元，第一年为1366.56元，第二年为1366.56眼，第三年为102492元，第四年为112741.2元，第五年为112741.2元；第六年为120257.28元。其中，第一年的租金应在2017年4月25日前付前半年租金，2017年10月25日前付后半年租金，以后的以此类推。 2017年6月7日，罗光建向原告提交《峨眉印装修申请表》，申请装修时间为2017年6月15日至7月15日。装修完毕后，罗光建在商铺内经营“香一方土菜馆”餐饮业务。 2017年9月28日，原告又与被告罗光建签订《商铺租赁合同》，约定以下事项：1、原告将位于峨眉印商业区××街××＃××＃××＃××＃××栋××层××号××计租面积为113.88元、合计四间的房屋出租给被告，用途为商铺；2、本租赁期共计72个月，起租日为2017年10月1日;3、租金标准、计租方式、租金优惠政策等按合同附件四《租金计算表》执行；4、在本合同签署之日，被告罗光建须向原告支付履约保证金，保证金为23402元。合同期满后，双方未续租或本合同解除后三十日内，若乙方无违约行为且办理完本合同第13.5.3约定内容后，由甲方将由乙方向甲方支付的保证金全额无息退还给乙方，若本合同因乙方违约解除后或出现本合同另有约定的情形，甲方有权不予退还乙方履约保证金；5、违约责任及合同解除：乙方未按本合同规定时间足额支付房屋租金或履约保证金（包括未缴纳及未按约定补足履约保证金金额），甲方除有权采取断水断电等措施（因此造成的损失由乙方自行承担）外，乙方还应支付逾期应付款，同时每逾期一日，甲方根据乙方租赁本房屋累计租金总额的千分之三向乙方收取滞纳金。乙方未按合同规定的时间支付房屋租金、履约保证金逾期（包括未缴纳及未按约定补足履约保证金金额）超过15天（含15天）以上的，或未按规定支付水、电、气、物业服务费等费用超过15天（含15天）以上的，视为乙方严重违约；乙方如出现严重违约情形，甲方有权单方面解除合同；因乙方违约甲方解除本合同的，乙方不再享受租金优惠政策（包含但不限于免租政策等），乙方除应立即向甲方补足租金、结清所有欠付费用、承担本合同另有约定违约责任外，还应额外向甲方支付本合同应付租金总额20%的违约金；7、乙方送达地址为：洪雅县××镇××村××组，视为通知送达时间：以快递收件方签收日期或快递寄出后五个工作日视为送达时间；8、甲、乙双方签字盖章且乙方缴纳履约保证金之日起生效。本合同生效之日起，原甲乙双方签署的《商业战略协议》及2017年5月4日签署的《房屋租赁合同》失效。同时，根据附件四《租金计算表》的约定，六年的租金共计318408.48元，第一年为1366.56元，第二年为1366.56元，第三年为75160.8元，第四年为75160.8元，第五年为82676.88元；第六年为82676.88元。其中，第一年的租金应在2017年10月1日前付前半年租金，2018年4月1日前付后半年租金，以后的以此类推。2017年10月23日，罗光建向原告补缴租赁保证金3402元。 后，由于罗光建一直未缴纳过租金经原告多次催收未果。2020年6月10日，原告通过快递向罗光建发出《关于解除的通知》，载明：截止2020年4月30日，2017年10月1日至2020年4月30日的租金已逾期超过15天，依据10.2.4及10.4.2之约定，原告有权单方面解除合同。2020年6月15日，原告在被告所经营的店铺的门上张贴的方式向被告送达了《关于解除的通知》。 庭审中，原告认可系峨眉印商业区系于2019年8月1日整体开业。原、被告均认可有两年的免租期，但原告认为免租期从2017年10月1日起算，按照租约，前两年是象征性的收取每平方1元的租金，而被告认为免租期是从2019年8月1日峨眉印项目整体开业时计算，所以现在仍在免租期内。由于原、被告对免租期有争议，故经原、被告协商，被告于2020年10月7日停止经营。 本院归纳双方的争议焦点并逐一评析如下： 一、原、被告签订的三份协议，以哪份协议确定双方的权利义务关系。首先，2016年9月3日原告与被告签订的《商业战略合作协议》及补充协议已明确载明该协议为意向性合作协议，双方具体的权利义务以正式合同约定为准。因此，在原告与被告签订了正式的合同后，双方的权利义务以正式的合同为准。2017年5月4日、2017年9月28日原、被告分别签订了《房屋租赁合同》，后一份合同是对前一份合同部分条款的修改，2017年9月28日签订的合同明确载明“本合同生效之日起，原甲乙双方签署的《商业战略协议》及2017年5月4日签署的《房屋租赁合同》失效”，据此，本院以2017年9月28日双方签订的《房屋租赁合同》据以确认双方之间的权利义务关系，双方应按约履行相应的义务。 二、免租期从何时计算？被告抗辩免租期是从2019年8月1日峨眉印项目整体开业时计算，依据为原告与被告在2016年9月13日签订的《商业战略合作协议》中关于免租期的约定“峨眉山门服务区项目整体开业前免租（项目暂定于2017年5月整体开业，以实际时间为准），开业后的前两个计租年不收取租金”。原告主张免租期从2017年10月1日计算，前两年系象征性的收取租金，从2019年10月1日起开始收取正式租金。本院认为，《商业战略合作协议》明确该合同非正式合同，双方具体的权利义务以正式合同约定为准，免租期约定的下方亦明确注明具体细节以正式的《房屋租赁合同》内容为准，故对于原、被告的权利义务的确定，应以正式的《房屋租赁合同》为准。2017年9月28日签订的《房屋租赁合同》关于租金支付方式的约定为“六年的租金共计318408.48元，第一年为1366.56元，第二年为1366.56元，第三年为75160.8元，第四年为75160.8元，第五年为82676.88元；第六年为82676.88元。其中，第一年的租金应在2017年10月1日前付前半年租金，2018年4月1日前付后半年租金，以后的以此类推。据此，双方对于从2017年10月1日为免租期起点已有明确约定，且亦符合被告于2017年10月前完成装修并实际使用商铺的事实，因此双方的租赁关系从2017年10月1日开始，免租期亦从2017年10月1日起算。 三、原告是否有权解除合同，并请求被告腾退案涉房屋问题。《房屋租赁合同》关于违约责任及合同解除有约定：“乙方如出现合同第10.2条中约定的严重违约情形，甲方有权单方面解除合同”，原告向被告罗光建履行了交付房屋的义务，而被告罗光建也实际使用了租赁房屋进行经营，但被告却未能按双方合同的约定履行支付租金义务，双方《房屋租赁合同》第十条第10.2.4款约定“乙方未按合同规定的时间支付房屋租金、履约保证金逾期超过15天以上的，视为严重违约行为”，经过庭审调查，被告罗光建从未支付过房屋租金，故本院认为原告享有单方解除权。2020年6月10日，原告通过快递向被告送达《关于解除的通知》，双方在《房屋租赁合同》中约定快递以收件号签收日或快递寄出后五个工作日视为送达时间，6月15日，原告通过在被告所经营的店铺张贴《关于解除的通知》向被告送达解除通知书，本院认为，2020年6月15日系双方《房屋租赁合同》的解除日，合同解除后，被告应向原告腾退案涉房屋。 四、关于欠付租金计算问题。根据《房屋租赁合同》的约定，原告行使单方解除权来源于被告一直未能履行支付租金的义务，被告的行为已构成违约，原告认为依据合同第十条第10.5款“因乙方违约甲方解除本合同的，乙方不再享受租金优惠政策，乙方除应立即向甲方补足已优惠租金（已优惠租金金额按本合同附件四《租金计算表》按实计算）、结清所有欠付费用、承担本合同另有约定违约责任外，还应额外向甲方支付本合同租金总额20%的违约金”的规定，被告应按《房屋租赁合同》的附件《租金计算表》不享受优惠租金优惠政策计算租金，以上约定并未违反法律规定，应得到本院支持，2017年10月1日至2020年6月15日期间，被告应向原告支付租金188528.34元。另外，关于被告提出因新型冠状病毒感染肺炎疫情的影响造成景区店铺经营困难无法正常经营使用的问题，请求予以免除部分租金，该请求符合实际情况，故将被告应支付的自2020年1月至3月的租金予以免除。根据上述事实的认定，被告2017年8月25日至2020年6月15日期间共计应向原告支付租金为169741元（188528.34元-18787.2元）。 五、关于原告诉请的违约金。原告请求按《房屋租赁合同》第十条第10.1.1款约定，被告应向原告支付迟延支付租金的违约金，计算方式是每逾期一日，累计应付款总额的千分之一缴纳滞纳金，本院认为，因被告拖欠租金给原告造成的损失实为资金占用利息损失，现结合本案的实际情况，被告在与原告签订《房屋租赁合同》时向原告支付了23402元履约保证金，故本院酌定因被告拖欠租金的行为向原告支付23402元违约金，故原告无须退还被告履约保证金23402元，该款抵作违约金。 六、关于房屋占用使用费问题。原告主张按《房屋租赁合同》的附件《租金计算表》约定计算房屋占用使用费，本院认为，虽然被告尚未向原告交付租赁的案涉房屋，但双方都认可在2020年10月7日被告应原告的要求停止经营，故对原告主张2020年10月7日之后的房屋占用使用费不予支持，被告应向原告支付2020年6月16日至10月6日的房屋占用使用费23174元。 综上，原告的诉讼请求部分符合法律的规定，本院对符合法律规定的部分予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告四川众嘉商业管理有限公司与被告罗光建于2017年9月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月15日解除； 二、被告罗光建于本判决生效之日起十日内支付原告四川众嘉商业管理有限公司房屋租金169741元及违约金23402元（该违约金由被告罗光建向原告四川众嘉商业管理有限公司所缴纳的履约保证金23402元抵扣）； 三、被告罗光建于本判决生效之日起十日内支付原告四川众嘉商业管理有限公司房屋占用使用费23174元； 四、被告罗光建在本判决生效后立即腾退位于峨眉山市峨眉印项目9栋（-1层）10、11、12、13号房屋。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2951元（简易程序已减半收取），由被告罗光建负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员 王 璐 二〇二一年二月十八日 书记员 方莉红 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。