河南省平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0402民初26号原告:平顶山市德馨物业服务有限公司，住所地河南省平顶山市新华区稻香路百合金山小区**楼******商铺，统一社会信用代码91410400077848712D。法定代表人:雷晓燕委托诉讼代理人:李海洋，河南前行律师事务所律师。委托诉讼代理人:谢灿灿，河南前行律师事务所律师。被告:雷老九，男，汉族，1976年1月11日生，住平顶山市新华区。原告平顶山市德馨物业服务有限公司（德馨物业公司）诉被告雷老九物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告德馨物业公司的委托诉讼代理人谢灿灿到庭参加诉讼。被告雷老九经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德馨物业公司向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业费3471元和滞纳金、违约金1041元（自2020年8月2日至实际付清全部款项之日止的滞纳金、违约金，以3471元为基数，按照日0.5％另行计算）；2、本案的诉讼费等全部费用由被告全部承担。事实与理由:原告系平顶山市新华区百合金山小区物业服务商，被告系该小区业主，房屋建筑面积为88.65㎡，215年8月4日原被告签订了《前期物业服务协议》，协议约定物业服务费实行预交制度，自房屋交付之日起预收一年物业服务费，此后每一年缴纳一次，每年的十一月份和十二月份预交以后一年的物业服务费。物业服务费用由业主按其所拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅1.35元/月平方米，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，除全额缴纳所欠物业服务费用外，并按所欠费用的万分之五/日缴纳滞纳金。2019年7月5日，原告与百合金山小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定:物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅收费标准为1.35元/月平方米，物业服务费用按照每季交纳，业主或者物业使用人应当在每季度的最后十五天内预存下季度的物业服务费提前交纳，每逾期一日按欠费总额的0.5％向乙方支付违约金。原告认为，根据合同约定，被告接受了原告提供的物业管理服务，应当支付物业管理费，现被告自2018年8月23日至今经原告多次催缴，仍未交纳物业管理费。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。雷老九未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，雷老九系百合金山小区X号楼X单元X号房屋的住户业主，其房屋面积为88.65平方米。2015年8月4日，德馨物业公司作为甲方与雷老九作为乙方签订了前期物业服务协议，协议约定了物业管理服务内容及物业管理服务质量，并明确约定了物业服务费用为每平方米每月1.35元/月以及若乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方全额缴纳所欠物业服务费用外，并按所欠费用万分之五/日的标准向乙方收取滞纳金。之后在2019年7月5日，金山小区业主委员会作为甲方与德馨物业公司作为乙方签订了物业服务合同，合同约定的物业管理区域名称为平顶山市新华区百合金山小区，并约定了物业服务内容、物业服务标准及物业服务费用，其中物业服务费用为每平方米每月1.35元，违约责任约定为每逾期一日按欠费总额的0.5%向乙方支付违约金。另查明，雷老九向德馨物业公司交纳物业费至2018年8月22日，而德馨物业公司诉讼请求中物业费起算时间为2018年8月23日至2020年12月31日。上述事实，由德馨物业公司提交的前期物业服务协议、物业服务合同、物业费收据及庭审笔录在卷予以证实。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十八条第一款规定，本规定自2021年1月1日起施行。而该规定的第一条第三款规定了，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。故本案应当依法适用《中华人民共和国民法典》的规定。《中华人民共和国民法典》第二百八十条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力；第九百三十九条规定建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。故本案中，雷老九个人与德馨物业公司签订的前期物业服务协议以及平顶山市金山小区业主委员会与德馨物业公司签订的物业服务合同均属有效合同，对雷老九均具有约束力。而《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款、第二款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费；业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。故雷老九应当依约向德馨物业公司支付自2018年8月23日至2020年12月31日之间的物业费金额为1.35元×88.65㎡×28.3月=3387元，本院予以认定。雷老九经本院依法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了举证、质证及答辩的权利。关于德馨物业公司主张要求支付违约金、滞纳金的诉讼请求，前期物业服务协议约定的滞纳金标准为所欠费用按日万分之五计算，物业服务合同约定的违约金标准为所欠费总额按日百分之零点五计算，而德馨物业公司称其诉讼请求中违约金、滞纳金数额为物业费的30%，本院认为该计算比例低于物业服务合同约定的数额，本院予以支持，违约金、滞纳金数额本院认定为1016元。对原告过高的诉讼请求,本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百八十条第一款、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、雷老九于本判决生效之日起十日内向平顶山市德馨物业服务有限公司支付物业费3387元及违约金、滞纳金1016元；二、驳回平顶山市德馨物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由雷老九负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本同时缴纳上诉费用，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长  孙运涛审判员  王焕丽审判员  赵小飞二〇二一年二月四日法官助理陈卓书记员李萌附本案适用的相关法律条款：《中华人民共和国民法典》第二百八十条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。