浙江省玉环市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1021民初5272号 原告：吴培佩，女，1964年11月11日出生，汉族，住浙江省温岭市。 委托诉讼代理人：袁伟力，浙江法校（温岭）律师事务所律师。 被告：陈雨桑，女，1995年2月3日出生，汉族，住浙江省温岭市。 委托诉讼代理人：陈世达，系被告父亲。 原告吴培佩与被告陈雨桑房屋租赁合同纠纷一案，于2020年11月9日诉至温岭市人民法院，因原告吴佩培系温岭市人民法院正式干警的近亲属，不能行使管辖权，台州市中级人民法院于2020年11月13日指定本院审理。本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告吴培佩的委托诉讼代理人袁伟力、被告陈雨桑的委托诉讼代理人陈世达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴培佩向本院提出诉讼请求：一、判令被告陈雨桑继续履行2018年9月9日与被告吴培佩签订的《商铺门面租赁合同》；二、判令被告陈雨桑支付原告吴培佩房屋租金173600元，不按期缴纳租金的违约金100000元，共计273600元，并自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息损失至实际履行完毕之日止。事实与理由：被告父亲从2006年开始便从原告处承租房屋，用于教育经营类活动。因前合同到期，2018年9月9日，原告与被告重新签订了《商铺门面租赁合同》，约定将原告所有的坐落于温岭市中联大厦三层租赁给被告用于“学生培训用”，租期为三年，自2018年8月30日起至2021年9月1日止，租金每半年支付一次，提前一个月交，其中第二、三年每半年租金148800元，并约定到期不支付租金视为违约，违约金为10万元。2020年9月初，被告到期未支付第三年上半年租金，原告多次催缴，被告均拒付租金，并单方面终止合同履行。故此，原告诉至法院。 被告陈雨桑辩称：对于租赁的事实无异议，三年的租金实际上是每半年136400元，三个月支付一次，承租的房屋用于办培训班，因2018年以后消防审批突然变得严格起来，被告想方设法达到消防审批的要求，原告也承诺帮助被告进行消防改造，但最终消防审批不合格，教育局要求关停，无法继续办培训班，致使合同的目的无法实现，现要求解除合同，且已于2020年10月30日搬空并将钥匙归还给了原告，被告有50000元的押金押在原告处，另外在疫情期间原告也未减免相应的房租，实际上被告不欠原告租金，其愿意支付一个月的房租作为违约金。 经审理查明： 被告父亲陈世达从2006年开始便从原告处承租房屋，用于教育经营类活动。因前合同到期，2018年9月9日，原告与被告重新签订了《商铺门面租赁合同》，约定将原告所有的坐落于温岭市中联大厦三层租赁给被告用于“学生培训用”，租期为三年，租期自2018年8月30日起至2021年9月1日止，租金每半年支付一次，每期租金缴纳时间为到期前一个月，其中第一年租金为每半年136400元，第二、三年租金为每半年148800元，并约定到期不支付租金视为违约，违约金为10万元。租赁合同签订后，被告将租赁的房屋以温岭市新梦想文化教育培训有限公司的名义从事经营活动。被告第一、二年各支付房租272800元（截止2020年8月30日），后被告于2020年10月30日晚上8点49分通过微信告知原告已腾空房屋不再续租房屋并将钥匙放置于租赁房屋的楼梯口窗台上。 以上事实由原告吴培佩提供的商铺门面租赁合同原件一份、房产证复印件一份、微信聊天记录、工商登记基本情况以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，本案争议的焦点为：一、涉案租赁是否已经解除和讼争双方是否应当继续履行合同；二、若被告存在违约行为，应当怎样承担违约责任。针对上述争议焦点，分析如下： 依法成立的合同，对当事人具有拘束力，合同当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。讼争双方签订的《商铺门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反强制性法律规定，应为合法有效，双方均应根据合同约定享有权利和履行义务。涉案租赁合同约定租赁期限3年，而被告作为承租人，剩余履行期限还剩10个月要求解除上述合同，显然违背双方签订合同的初衷，会导致原告签订合同的主要目的落空。被告述称合同签订后因开办培训班所需的消防审批政策变化，导致被告租赁过去的房屋无法继续开办培训班，无力继续承租房屋。本院认为，情势变更是指合同有效成立后因不可归责于合同当事人的原因导致情势出现较大变化，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力则会显失公平，应允许合同当事人变更合同内容或解除合同。被告所述其开办的培训班因消防检查不合格被关停，实为签订合同时可以预见的正常的商业风险，原告亦否认其承诺帮助被告进行消防整改，不应归责于原告，故被告以情势变更为由主张解除涉案租赁合同，本院不予支持。 房屋租赁合同为继续性合同，原告请求人民法院判决继续履行合同，该项请求并非短时间内可履行完毕，且不宜于强制履行，现被告已撤离房屋且明确表示不愿继续履行合同，可见继续履行合同的基础已经不复存在。原告作为出租人，未存在违约情形，根据相关法律规定，被告不享有法定解除权，且涉案租赁合同未约定被告可以解除合同的具体情形，被告不享有法定解除权或约定解除权。被告单方撤离房屋，构成违约，故应承担相应的违约责任。但是，本案若判决被告继续履行合同，继续履行合同所需的人力、物力等可能会大大超过双方基于合同履行所能获得的利益，故可允许被告违约，用赔偿损失来代替继续履行。 被告作为承租人，拒绝履行租赁合同给出租人即原告造成一定损失，原告作为守约方，同时负有减少损失扩大的义务，原告明知被告不再继续承租涉案房屋，应及时收回房屋进行利用或进行转租以减少损失。原告通过微信向被告催讨房租被告一直未予支付，2020年10月30日晚被告告知原告不再继续承租并交还房屋钥匙，故涉案租赁合同此时起已无履行必要即应予以解除。根据原被告双方庭审中的陈述及微信聊天记录来看，被告已缴纳的房租截至2020年8月30日止，另外尚欠原告前期房租24800元，2020年8月31日至2020年10月31日被告尚需支付的房租为2个月49600元,被告因新冠疫情影响在2020年1月20日至2020年3月25日期间无法正常使用案涉房屋的事实清楚。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第三条规定,为平衡双方利益,本着损失共担原则,本院酌情减免被告1个月租金24800元，综上，被告尚欠原告的租金为49600元，本院对原告要求被告支付租金的诉讼请求部分予以支持。关于违约金，根据双方当事人的各自过错程度、合同约定的剩余租赁期限等因素酌情确定原告因被告违约造成的损失为2个月租金即49600元，原告主张违约金100000元过高，本院依法予以调整。被告主张其另有租赁保证金50000元支付给了原告，但其并未举证证明由其缴纳，在本案中无法予以抵销。关于逾期利息，本院已支持被告赔偿原告违约金，足以填补损失，故本院无法支持。 综上，原告主张的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，不合理部分，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第四条之规定，判决如下： 一、限被告陈雨桑于本判决生效之日起十日内支付原告吴培佩房屋租金49600元，违约金49600元，共计99200元。 二、驳回原告吴培佩的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5404元，减半收取2702元，由原告吴培佩负担1562元，被告陈雨桑负担1140元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  苏 斌 二〇二一年二月七日 代理书记员  钟婉丽