上海市第二中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）沪02民终1715号上诉人(原审原告)：梦莹，女，1992年11月12日生，汉族，住上海市嘉定区。被上诉人(原审被告)：洪永芳，女，1968年5月7日生，汉族，住上海市嘉定区。原审第三人：上海书意房地产经纪事务所，住所地上海市嘉定区。投资人：顾正凯。上诉人梦莹因与被上诉人洪永芳及原审第三人上海书意房地产经纪事务所(以下简称“书意房地产”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初10419号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梦莹上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院对本案进行审理。事实和理由：1．上海市嘉定区迎园路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)是梦莹与其母亲向才菊共同购买的，两人经济上是合在一起的，银行存款和购买的房屋均是二人共同共有的，梦莹的诉讼主体资格并无问题。2．现有证据不足以否定梦莹的房屋买受人身份。微信内容上梦莹想要表达的意思是梦莹与其母亲是购房人，而在产证上仅写其母亲一个人的名字。3．洪永芳与书意房地产均确认了梦莹为实际买受人。洪永芳一审两次出庭时均确认其收到了梦莹的全部购房款，书意房地产也确认了梦莹已向洪永芳支付了全部的购房款。4．向才菊也承认梦莹是系争房屋的实际买受人。向才菊作为梦莹的一审委托诉讼代理人参与了诉讼，可见向才菊也承认了系争房屋的实际买受人是梦莹。5．梦莹并没有将合同权利及义务概括转让的意思表示，向才菊也并没有将合同权利义务概括承受的意思表示。6．网签合同不能否认梦莹的诉讼主体资格。尽管网签合同上的买受人为向才菊，从外部的公示效力来看，系争房屋的买受人确实是向才菊，但公示的买受人不一定是实际的买受人。由于梦莹与其母亲向才菊的财产并不独立，洪永芳及书意房地产均确认梦莹是实际购房人，因此网签合同不能否认梦莹是实际的购房人，不能依据公示的买受人来确定诉讼主体资格，而应根据内部的房屋买卖法律关系来确定诉讼主体资格。洪永芳未辩称。书意房地产未述称。梦莹向一审法院起诉请求：1．洪永芳退还梦莹购房款人民币(以下币种均为人民币)186万元；2．洪永芳向梦莹支付逾期办理过户手续违约金37.2万元(总房款的20％)。一审法院审理中，梦莹当庭增加一项诉讼请求：确认双方签订的《上海市房地产买卖居间协议》《上海市房地产买卖合同》于2020年2月24日解除。一审法院认定事实如下：洪永芳为系争房屋产权人。2019年9月9日，梦莹(买方，乙方)与洪永芳(卖方，甲方)及书意房地产(居间方)签订一份《上海市房地产买卖居间协议》，约定由乙方购买系争房屋，总价186万元，建筑面积71.98平方米；该房地产已办理房地产权证，无抵押、无其他权利负担，甲方享有完整所有权，能完全支配和处理。乙方须于签署本协议时支付购房定金3万元，乙方须在2019年10月15日前将首付款30万元支付给甲方同时签署《上海市房地产买卖合同》，甲方同意乙方通过银行贷款申请支付91万元。甲、乙双方在银行审核贷款通过后七个工作日内，办理上述房地产递件过户手续。甲、乙双方应于2019年10月15日对该房地产进行验看、设施设备清点，确认无误后当日，乙方须将2万元作为购房尾款支付给甲方，甲方同时交付该房地产。在交易过程中所产生的一切税、费，由乙方承担。甲方无偿赠送给乙方固定装修装饰。甲方保证在签署本协议前已通知承租人出售事宜，并确定保证承租人已放弃优先购买权。甲方必须清空该房地产。若甲、乙双方任何一方未能履行本协议之条款以至本协议不能顺利完成，则守约方有权选择要求对方支付房地产总价款20％作为违约金。双方在备注中另行约定：1．此价格为甲方净到手价，交易过程中产生个税、契税由乙方承担；2．甲方户口须于过户前迁出；3．乙方于2019年12月30日前支付60万元作为部分首付款。合同另约定了其他内容。同日，梦莹向洪永芳支付定金3万元，洪永芳出具一份《定金收据》。2019年10月12日，梦莹通过银行转账方式向洪永芳支付购房款30万元。洪永芳在收款后即将系争房屋交付梦莹。之后，梦莹在系争房屋内开始装修。2020年12月5日，梦莹通过微信告知书意房地产顾正凯系争房屋欲登记为向才菊的名字，并询问其“之前转的(钱)要紧吗？”。2019年12月7日，梦莹通过微信询问顾正凯“啥时候签收据和网签”、“网签需要我妈去吗？”顾正凯遂要求其发送梦莹母亲向才菊的身份证照片用以打印网签合同。同日，向才菊(买受人，乙方)与洪永芳(卖售人，甲方)网签一份《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方购买系争房屋，建筑面积71.98平方米，转让价款为186万元。第六条约定甲、乙双方确认在2020年1月22日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第十条约定甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.1％的违约金，合同继续履行。补充条款(一)第1条约定在本合同约定交易条件不变的情况下，甲方同意乙方可以增加、减少或变更本合同中的“买受人”。附件三付款协议约定：1．乙方于2019年9月9日前支付定金3万元，待支付尾款时抵作房价款；2．乙方于2019年10月15日前支付30万元；3．乙方于2019年12月7日前支付60万元；4．乙方于2020年1月22日前支付93万元。该日，梦莹通过银行转账方式分两笔向洪永芳支付购房款60万元。2020年1月8日，梦莹通过微信询问顾正凯：“过户需要带什么材料？”顾正凯告知其向才菊前往办理过户需要带身份证、户口本、离婚证、离婚协议书。梦莹询问：“(离婚)协议书不用了，房产证写我妈一个人，我们是购买方，怎么会需要离婚协议书？”顾正凯告知梦莹因需要审查向才菊是否存在限购情形故必须携带离婚协议书。2020年1月9日，向才菊通过银行转账方式向洪永芳支付购房款93万元；同日，洪永芳出具一份《收款收据》，载明：兹收到由向才菊支付款项93万元，上述款项系向才菊用于购买系争房屋的部分房价款。双方于该日共同前往办理产权过户手续，但因洪永芳所持银行委托材料已过期故未成功办理。2020年1月17日，向才菊、洪永芳及书意房地产共同至房地产交易中心欲办理系争房屋的产权过户登记手续，因该房屋上存有租赁合同备案登记，双方当日未办理产权过户手续。2020年1月22日，梦莹向洪永芳邮寄一份《催告函》，要求洪永芳及时与承租人共同前往办理租赁合同备案撤销手续，并要求洪永芳于2020年2月3日上午一同前往办理房屋过户登记手续。同日，梦莹向书意房地产邮寄一份《督促办理撤销备案手续的函》，要求其督促洪永芳及时办理租赁合同备案撤销手续，并于2020年2月3日一同前往办理产权过户登记手续。洪永芳与书意房地产均于次日签收。2020年1月18日，梦莹与其朋友和向才菊、洪永芳及其丈夫共同至书意房地产处商议系争房屋产权过户一事，书意房地产告知双方：对于系争房屋上存在租赁合同备案登记一事，经问询房产交易中心工作人员，得知只要下家承诺认可该租赁合同关系直至租赁备案到期，双方即可过户。洪永芳一方陈述办理该备案登记仅是为了给洪永芳兄长办理低保所需，其兄长从未付过租金，实际上并非真正房屋租赁关系，且系争房屋内亦无人居住，交房至今其兄长也从未提出异议，之后亦保证不会提异议；但梦莹、向才菊一方认为因租赁尚未到期存在一定法律风险。书意房地产建议由其邀请一位律师见证，双方在律师见证下签订补充协议，洪永芳一方承诺若出现备案登记的承租人对于房屋出售提出异议等情况，并给梦莹、向才菊一方造成相应损失的，相应的损失由洪永芳一方承担；补充协议签好后双方正常过户。双方均一致同意该方案。因书意房地产称律师需要等年后才能见证，故双方当日未前往办理产权过户登记手续。2020年2月19日，梦莹向洪永芳邮寄一份《解除〈上海市房地产买卖居间协议〉通知》，称由于洪永芳未及时办理租赁合同备案撤销手续并协助办理产权过户手续，致使合同无法正常履行，故其有权解除合同，并通知洪永芳要求解除《上海市房地产买卖居间协议》，并要求其归还已付房款及支付违约金。同日，梦莹向书意房地产邮寄一份《解除协议并督促付款的通知》，通知解除《上海市房地产买卖居间协议》，要求书意房地产督促洪永芳归还已付房款及支付违约金。洪永芳与书意房地产均于次日签收。2020年2月20日，梦莹通过微信向顾正凯索要网签合同，顾正凯称其尚在隔离期，不能外出，遂将网签合同照片发给梦莹。次日，顾正凯通过微信通知梦莹，洪永芳将在当日下午前往办理租赁合同备案撤销手续，因缺一份资料，需要等办证中心周二(即2020年2月25日)上班后才能办理，周二即能撤销。2020年2月23日，梦莹、向才菊向洪永芳邮寄《解除〈上海市房地产买卖合同〉通知》，载明：书意房地产以上海国悦房地产经纪有限公司的名义办理了网签手续(在网签合同上的买房人为我的母亲)。2020年1月17日，你、我母亲及书意房地产至交易中心办理房屋的过户登记手续，结果因该房屋上有备案的租赁合同，造成无法过户的后果。……现通知你，解除《上海市房地产买卖合同》，并要求其归还已付房款及支付违约金。同日，梦莹、向才菊将该通知抄送书意房地产。洪永芳于次日签收该函，但未予回复。因书意房地产已闭店，快递公司于2020年2月24日将该信函投入书意房地产门缝内。2020年2月25日，洪永芳撤销了系争房屋上的租赁合同备案登记。同日，书意房地产顾正凯通过微信告知梦莹目前洪永芳已撤销租赁合同备案登记，现房屋内无租赁无抵押，可以安排过户，并询问其何时可以过户。但梦莹未予回复。最终，双方未办理产权过户手续，并诉至法院。系争房屋上曾登记有租赁信息，期限自2017年12月1日至2020年12月1日止，该登记于2020年2月25日注销。一审法院审理中，洪永芳在2020年8月开庭后提交网签合同复印件，梦莹否认该网签合同的真实性，并向法庭陈述该网签合同签约主体为向才菊，系两个法律关系，与本案无关，反而证明洪永芳存在一房两卖的违约行为；并称梦莹网签那天刚好没空，向才菊作为母亲为了防止系争房屋另卖就先签约了，没有取得梦莹授权。后洪永芳向法院申请调查令调取了该网签合同的原件，该原件与洪永芳之前提交的复印件一致。梦莹和洪永芳均一致确认：1．系争房屋在看房时无人居住；2．系争房屋的装修工程尚未完工，但目前已停工。一审法院审理中，经法院反复释明，梦莹仍坚持其诉请，并表示梦莹与向才菊系共同购房，其主体资格没有问题。一审法院认为，梦莹与洪永芳及书意房地产签订的《上海市房地产买卖居间协议》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。在合同履行过程中，梦莹因故提出将购房人由梦莹变更为向才菊，并由向才菊签署《上海市房地产买卖合同》，而洪永芳在签订《上海市房地产买卖合同》时及签约后对此并未提出异议，在庭审中亦同意该转让行为并认可向才菊为购房人。向才菊与洪永芳签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。网签之后，向才菊以其自身名义支付后续房款，而非以原先梦莹的名义支付，洪永芳给向才菊出具了相应收款收据；结合梦莹的微信聊天记录，梦莹表示系争房屋产权欲变更登记在向才菊名下，产权过户时所需的相应资料也系根据向才菊本人情况由向才菊提供。2020年1月17日，双方约定办理产权过户当日为向才菊本人前往办理。双方的上述交易往来情况及梦莹的相关微信聊天记录与合同主体变更情况互相印证。梦莹关于网签合同的陈述与事实不符，法院不予采信。综上，梦莹经洪永芳同意将《上海市房地产买卖居间协议》中的权利义务概括转让给向才菊，梦莹在转让权利义务后已非《上海市房地产买卖居间协议》合同主体，其也并非《上海市房地产买卖合同》的合同相对方，故梦莹作为本案原告的主体不适格，本案不符合起诉条件。一审法院裁定如下：驳回梦莹的起诉。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，原告向一审法院提起诉讼必须符合法定条件。梦莹起诉要求洪永芳退还购房款、支付违约金并确认《上海市房地产买卖居间协议》《上海市房地产买卖合同》无效。虽然《上海市房地产买卖居间协议》系由梦莹与洪永芳所签，但在梦莹提出将购房人变更为向才菊后，向才菊与洪永芳在《上海市房地产买卖居间协议》的基础上，签订了《上海市房地产买卖合同》(即网签合同)，梦莹并非网签合同的主体。洪永芳在一审庭审中确认向才菊为系争房屋买受人。实际履行中，亦是向才菊与洪永芳及书意房地产共同去办理系争房屋的产权过户登记手续。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力。梦莹称与其母亲向才菊之间的财产并未区分，其与向才菊均是系争房屋买受人的意见，本院不予采纳。一审法院认定梦莹作为本案原告主体不适格，本案不符合起诉条件，本院予以认同。综上，梦莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 卢薇薇审 判 员 王 珍审 判 员 陈 俊二〇二一年二月二十五日法官助理 万 晶书 记 员 万 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。