贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民终80号上诉人（原审被告）：六盘水实地房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区明湖路**，统一社会信用代码：91520200057077201L。法定代表人：杨文杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘朝杨，男，1990年3月15日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：唐邦齐，系贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：15201200910191810。代理权限：一般授权。被上诉人（原审原告）：漆鸿玮，男，1994年1月27日生，穿青人，住贵州省六盘水市钟山区。上诉人六盘水实地房地产开发有限公司（以下简称“实地公司”）因与被上诉人漆鸿玮商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初3715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。实地公司上诉请求：一、撤销原审判决，重新公正判决或发回重审；二、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、由于上诉人与被上诉人均存在部分违约事实，2020年1月7日所签订的合同对2017年5月17日签订的《商品房买卖合同》中多处条款进行了变更，合同中出现2017年9月30日前交付该房屋，显然与合同的签订时间冲突，对涉案房屋交付时间的条款应属无效，应以被上诉人付清全部房款后的时间确定。二、一审法院并未正确适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》等相关规定，判决结果显然不公。被上诉人主张违约金，应从被上诉人付清全部房款时间起算，且标准为日万分之一明显过高，请求二审法院予以减少。综上所述，请求二审法院依法改判。漆鸿玮辩称，一、2020年1月7日签订的《商品房买卖合同》是早在被上诉人于2018年12月16日一次性履行完全部付款义务后，上诉人要求被上诉人配合变更原2017年5月17日签订的《商品房买卖合同》第五条“房屋按揭信息”，将该条的按揭变更为一次性支付全款，其他条款不变。后因上诉人的原因迟迟未将2017年5月17日签订的《商品房买卖合同》从不动产备案机关取回，就一直未对该条记载的按揭信息进行变更，经多次催促，上诉人才于2020年1月7日将变更了该条按揭信息的《商品房买卖合同》向被上诉人出示，并告知被上诉人因是全款支付，仅对《商品房买卖合同》的房屋按揭信息进行变更，其他条款不变，双方重新签订了《商品房买卖合同》。根据法律规定在合同变更以前，由于一方的过错给另一方造成的损失，如果双方当事人没有另约定，在合同变更以后，受损失的一方仍然有权请求过错方进行损害赔偿。因此，不存在上诉人所述的合同中出现原则冲突，合同合法有效，上诉人应按合同约定向被上诉人支付逾期交房及逾期办理转移登记的违约金。二、一审判决结果符合客观事实和法律规定，违约金计算标准也不违反法律法规的强制性规定，上诉人要求减少违约金及其提出的主张违约金应从被上诉人付清全部房款时起算无事实及法律依据，被上诉人的付款责任与上诉人逾期交房及逾期办理转移登记无关联性。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。漆鸿玮向一审法院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告实地公司支付原告逾期交房违约金172491.3元（已付房款的15%）；2、请求贵院依法判令被告支付原告逾期办理产权证违约金109129.49元（从2017年12月1日起每日按已付房款的万分之一计算至2020年7月6日止，2020年7月6日至实际办证之日止违约金按每日已付房款的万分之一计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月17日，原告漆鸿玮与被告实地公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于贵州省六盘水市钟山区综合楼-109铺，房屋总价为1277713元，原告于2017年5月18日交付首付款647713元，双方约定余款630000元以银行按揭支付。后因原告未能办理银行按揭贷款，被告实地公司要求原告漆鸿玮于2018年12月16日一次性支付余款630000元，并给予原告现金折扣127771元的优惠，原告在约定期限内履行了支付购房款的义务。2020年1月7日，原、被告双方另行签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买其开发的钟山区明湖路北侧六盘水碧桂园（一期）综合楼-109铺房一套（建筑面积为138.17平方米，套内面积为133平方米），总价款为1277713元，约定买受人应当在2017年5月17日前支付全部房价款；出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房；该合同第十三条对逾期交房责任进行约定：逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，自第十一条约定的交付期限届满之次日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；《补充协议》第六条约定：买受人根据合同第十三条第1种方式第（2）款约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。第二十二条第三款转移登记中约定：出卖人承诺于2017年11月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理，约定日期起180日以后出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第二项处理，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款的万分之一违约金。2020年6月1日，原告在《入住登记表》《碧桂园物业及资料移交书》上签字，并于当日收楼。现因被告实地公司逾期交付房屋及办理产权证，故原告漆鸿伟诉至一审法院。一审法院认为，原告漆鸿伟与被告实地公司签订的《商品房买卖合同》《补充协议》系合同双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同。原告按合同约定全面履行了付款义务后，被告实地公司应当在合同约定期限内将符合约定条件的房屋交付给原告漆鸿伟，被告方已表明在2017年9月30日即具有交房条件，能交付房屋，但其于2020年6月1日才将涉案房屋交付给原告漆鸿玮，逾期交房已超过90日，现原告同意继续履行合同，按照双方合同约定，被告实地公司应在实际交付房屋之日起30日内按日向原告支付全部已付款万分之二的违约金，而《补充协议》中明确逾期交房违约金不超过已交房价款的15%，且原告漆鸿玮要求按已付房款的15%计算逾期交房违约金，被告应支付逾期交房违约金金额为：（1277713元-127771元）×15%=172491.3元，现已超过双方约定的时间，被告仍未履行支付逾期交房违约金的义务，故对原告所提要求被告实地公司支付逾期交房违约金172491.3元的诉讼请求，予以支持。对原告所提要求被告支付逾期办理产权证违约金109129.49元（从2017年12月1日算至2020年7月6日）并按日万分之一支付至实际办证之日止违约金的诉讼请求，因双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条明确进行了约定，故对该诉讼请求，予以支持，但上述逾期交房违约金与逾期办证违约金之和以不超过已付房款的30%为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告实地公司于判决生效之日起十日内支付原告漆鸿玮逾期交房违约金172491.3元；二、被告实地公司于判决生效之日起十日支付原告漆鸿玮逾期办理转移登记违约金109129.49元（以已付房款1149942元为基数，按日利率万分之一从2017年12月1日算至2020年7月6日；2020年7月7日至实际办理转移登记之日止的违约金仍按该标准进行计算，但上述逾期交房违约金与逾期办证违约金之和以不超过已付房款的30%为限）。案件受理费5524元，因适用简易程序减半收取2762元，由被告实地公司负担（原告漆鸿伟已预交，由被告实地公司连同上述款项一并返还给原告）。二审中，上诉人实地公司向本院提交以下证据：一、《竣工验收备案表》，证明涉案房屋已于2018年9月28日验收合格，具备交付条件。二、实地公司客服与被上诉人的来电记录，证明上诉人已按期通知被上诉人交接房屋。被上诉人漆鸿玮质证认为，一、上诉人提交的证据均未在举证期限内提交。二、《竣工验收备案表》显示的签收时间、备案机关处理意见的时间是2020年8月6日，对该证据的三性及证明目的均有异议。三、来电记录上的电话号码不是我本人的，对真实性和关联性都有异议，对证明目的有异议，并不能证明上诉人通知到我交接房屋，且在一审时我提供了相关证据证明我多次找上诉人协商交房事宜，但上诉人因房屋还存在质量问题未能交房。被上诉人漆鸿玮未向本院提交新证据。经审查，上诉人提交的《竣工验收备案表》可以证明实地公司六盘水碧桂园一期总承包工程于2018年9月28日竣工验收并于2020年8月6日备案的事实。来电记录并不能证明通话内容，达不到上诉人的证明目的，本院不予采信。二审经审理查明认定的事实与一审认定事实基本一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1、案涉合同约定的交付房屋时间是否有效；2、案涉违约金是否应予调整。对于案涉合同约定的交付房屋时间是否有效的问题，经审查，被上诉人漆鸿玮与上诉人实地公司签订了两份《商品房买卖合同》，其中2017年5月17日签订的合同中已约定了2017年9月30日为交付房屋时间，之后2020年1月7日签订的合同中再次明确交付房屋时间为2017年9月30日。对此，因双方于2020年1月7日再次签订案涉合同时，上诉人实地公司并未按期交付房屋，其逾期交付房屋的违约行为已经存在，故再次签订合同属于对该违约责任的确定。且案涉合同属于重复使用而预先拟定的格式合同，所约定的履行房屋交付时间及违约责任系作为格式条款提供方的上诉人在先后签订两份案涉合同时提出且未变更，应视为上诉人自愿受到约束的真实意思表示，故现上诉人以案涉合同签订时间与约定履行时间存在冲突主张相应约定无效，应以付清房款之日确定违约金起算时间的理由不能成立，上诉人应按约定履行义务，承担责任。对于付款时间，被上诉人向上诉人提出申请于2018年12月16日一次性支付余款630000元，并给予被上诉人现金折扣127771元的优惠，被上诉人亦向上诉人出具了现金折扣127771元的收据，即上诉人接受了被上诉人的申请并支付了相应折扣，双方对于付款时间的变更达成了合意，故上诉人所主张因被上诉人也存在违约故其不承担违约责任的理由不能成立。对于案涉违约金是否应予调整的问题，依据前文，双方对于违约责任的约定合法有效，结合案涉合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，一审依据上诉人承诺的履行时间及计算标准对违约金予以支持并无不当，上诉人于二审提出违约金予以调整的请求不能成立，本院不予支持。对各方当事人未提出上诉的部分，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审不予审查。综上所述，上诉人六盘水实地房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5524元，由上诉人六盘水实地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓少旭审判员  王秋红审判员  杨 龙二〇二一年二月七日法官助理徐严书记员江凤鸣