广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0203民初117号 原告：广西柳州市亮丽物业服务有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市跃进路，统一社会信用代码：914502057512160806。 法定代表人：栾莉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨惠珍，该公司员工。 委托诉讼代理人：梁志伟，该公司员工。 被告：曾诚，男，1982年8月8日出生，汉族，户籍地址：广西壮族自治区柳州市鱼峰区，现住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 原告广西柳州市亮丽物业服务有限公司（以下简称：亮丽公司）与被告曾诚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月12日受理，因诉前调解不成功，于2021年1月5日立案，后本院依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告亮丽公司的委托诉讼代理人杨惠珍、梁志伟，被告曾诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亮丽公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费3643.08元、单元路灯费126元，合计3769.08元；2.判令被告承担本案诉讼的相关费用。 事实和理由： -2- 原告于2006年10月31日依法与柳州桂河房地产开发有限公司签订了《丽阳天下物业管理委托合同》，并按合同约定向被告提供了物业管理服务。被告理应按《丽阳天下物业管理委托合同》约定的期限内主动向原告交纳物业服务费。交纳标准为：按合同约定及物价局物业备案【2014】T005号，以0.65元/㎡·月的支付标准进行交纳。原告工作人员多次催告，但被告违反合同约定，至今未向原告交纳2015年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费。根据相关法律法规，以及原告与柳州桂河房地产开发有限公司签订的《丽阳天下物业管理委托合同》约定，原告为维护其合法权益，故诉至本院，请求判如所请。 被告曾诚辩称：1、被告于2009年12月24日从上任业主购买案涉房屋，并未与柳州桂河房地产开发有限公司有任何协议，且被告不是原告出具合同的当事人，与该合同双方当事人之间的合同纠纷毫无关系，原告称被告违反合同约定不成立；2、依据《民法典》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，因此原告诉请2015年1月至2018年6月期间的物业服务费也已超出诉讼时效；3、被告并未收到任何形式的物业服务费催告通知，原告仅出示一张2020年7月2日贴于某小区某栋某单元5楼门前的图片无法证实其已向被告书面催收过物业费；4、根据中华人民共和国国务院379号文件《物业管理》（以下简称《条例》）第二章第十五条第三款规定“业主委员会执行业主大会的事项，履行下列职责：及时了解业主、物业使用人的建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同”。成立业主委员会之后，原告应该通过业主委员会向业主催收物业费，但是原告并没有通过业主委员会对被告进行催收。综上所述，原告起诉被告没有任何依据，请求法院依法驳回原告的起诉。 本院经审理认定事实如下：位于柳州市鱼峰区是由柳州桂河房地产开发有限公司开发建设。原告系2003年6月12日依法成立、经营范围包括物业服务的企业法人。2006年10月31日，柳州桂河房地产开发有限公司与原告签订《丽阳天下物业管理委托合同》约定：由原告为丽阳天下住宅小区提供前期物业服务；住宅物业服务费按房屋建筑面积每月0.45元／㎡计收；等等。被告曾诚因购买二手房于2010年1月13日取得该小区7栋1单元5- -3- 1（房屋建筑面积为133.44平方米）的不动产权登记，成为该小区业主，并依约支付物业服务费至2014年12月31日。2014年11月20日，原告将丽阳天下小区的物业服务费调整至0.65元／平方米，并经柳州市鱼峰区住房和城乡建设局以及柳州市物价局价格管理科备案。2017年5月12日，原告向被告发出《物业费催告函》，催收从2015年1月1日至2017年5月31日期间的物业服务费、单元路灯费及滞纳金，并张贴于被告居住的丽阳天下住宅小区7栋1单元5-1室门口。2018年3月16日，原告再次向被告发出《物业费催告函》，催收从2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费、单元路灯费及滞纳金，并张贴于被告居住的丽阳天下住宅小区7栋1单元5-1室门口；2018年6月12日，原告向包括被告在内的7栋1单元部分欠费业主发出《物业费缴费通告》，其中载明被告的物业费交费至2014年12月31日,欠费月数为42个月,并限欠费业主于2018年6月30日前到物业办公室结清物业服务费,该通告张贴于被告居住的丽阳天下住宅小区7栋1单元门及5-1室门口；2019年3月5日，原告又再次向被告发出《物业服务费催告函》，催收从2015年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费、单元路灯费及滞纳金，并张贴于被告居住的丽阳天下住宅小区7栋1单元5-1室门口；2020年7月2日，原告又再次向被告发出《物业服务费催告函》，催收从2015年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费、单元路灯费，并张贴于被告居住的丽阳天下住宅小区7栋1单元5-1室门口。因被告一直未交纳物业服务费，原告经催收未果，故诉至本院，提出前述诉请。 另查明，原告曾于2017年6月违法砍伐丽阳天下住宅小区内绿地上树木，并被柳州市鱼峰区城市管理行政执法局作出行政处罚决定，责令立即改正，处罚款4000元。 在本案审理过程中，原告亮丽公司表示其是从2006年3月进入被告所在丽阳天下住宅小区为该小区业主提供前期物业服务，并于2018年6月30日终止服务并撤出该小区。被告对此无异议。 -4- 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告亮丽公司与柳州桂河房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告亮丽公司依约为被告曾诚所在小区提供了物业服务，被告曾诚作为该小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。 关于诉讼时效，本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算，诉讼时效因当事人一方提出要求而中断，从中断时起诉讼时效期间重新计算。本案中，原告已举证证明其从2017年5月起每年都有向被告进行书面催收物业服务费，造成诉讼时效中断，其最后一次向被告催缴物业服务费的日期为2020年7月2日，原告于2020年8月12日提起本案诉讼，主张被告支付2015年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费未超三年诉讼时效。故本院对被告主张本案已经超过诉讼时效的辩解不予采纳。 关于物业服务费，因被告从2015年1月1日起至2018年6月30日期间未向原告交纳物业服务费,而原告于2014年11月20日已将丽阳天下小区的物业服务费调整至0.65元／平方米，并经柳州市鱼峰区住房和城乡建设局以及柳州市物价局价格管理科备案，程序合法，故被告应当按照调整后的标准向原告支付物业服务费。考虑原告在履行物业服务协议时，存在违法砍伐小区内树木、破坏小区绿化环境等行为，根据实际情况，可适当减少被告应当缴纳的物业服务费用，减少比例本院酌情认定为10%。因此，被告应向原告支付2015年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费3278.62元（133.44平方米×0.65元／平方米／月×42个月×90%）。对原告主张物业服务费超出部分，本院不予支持。 关于原告主张的单元路灯费，原告未能提供证据证实单元路灯费的数额及缴费凭据，原告主张的3元/月亦未得到被告的认可，本院对此不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款及第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款，并参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、 -5- 第六条的规定，判决如下： 一、被告曾诚应于本判决生效之日起十日内向原告广西柳州市亮丽物业服务有限公司支付2015年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费3278.62元； 二、驳回原告广西柳州市亮丽物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  伍艳丽 二〇二一年二月一日 书记员  杨 柳 -6- 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条 -7- 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。