甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终4810号上诉人（原审被告）：常梅，女，1973年5月17日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：叶茂，北京市齐致（兰州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张珍，女，1976年8月26日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：颜蓉，甘肃仁尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍璘，甘肃仁尚律师事务所律师。原审被告：兰州和泰房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区天水南路**。法定代表人：刘盛波，该公司总经理。上诉人常梅因与被上诉人张珍、原审被告兰州和泰房地产开发有限公司（以下简称和泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初1111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。常梅上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.本案一、二审诉讼费、保全费由张珍承担。事实与理由：常梅对诉争房屋享有优先受偿权。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条，既然原审法院认定常梅与和泰公司签订的商品房买卖合同系让与担保，而且该合同合法有效，那么原审判决撤销就涉案房屋的备案登记手续于法无据。兰州中院的执行裁定书是否送达生效的举证责任属于张珍。对于张珍提交的执行裁定书，理应由其证明合法有效性，原审认定常梅没有提供证据予以证明错误。张珍辩称，原审认定事实正确。常梅对涉案房屋没有优先受偿权。让与担保中的优先受偿权仅指对变卖房屋后房屋价款的优先受偿权而非对房屋的优先受偿权。原审判决认定常梅和和泰公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示是指让与担保方面而不是对涉案房屋的买卖。张珍与和泰公司签订的商品房买卖合同的真实意思表示是对涉案房屋的买卖。和泰公司向张珍交付了房屋，张珍支付了房屋价款。对于房款，和泰公司应按照让与担保的约定将变卖房屋的价款支付给常梅，履行让与担保合同，但和泰公司没有支付。常梅可就此另行向和泰公司主张权利。一套房子只有一份房款，张珍已经支付了房款，不可能再拍卖、变卖得到房款，这也是兰州中院中止执行原裁定书的理由。常梅认为涉案房屋预售登记在常梅名下就已完成权利变动公示错误。商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，并不是物权法规定的预告登记，因此，常梅与和泰公司签订的商品房买卖合同办理的预售备案登记不产生登记请求权的物权效力，并没有完成财产权利的变动。对于兰州中院的执行异议裁定书，由兰州中院通过法院专递邮件方式向常梅、和泰公司送达且并未退回。且该执行异议裁定书是常梅在对涉案房屋申请强制执行过程中，张珍提出执行异议，经兰州中院依法审理，裁定中止执行而做出的，与本案没有关系，该执行异议裁定书是否生效不影响本案的判决。和泰公司辩称，其答辩意见与原审答辩意见一致。张珍向一审法院起诉请求：1.确认常梅与和泰公司网签备案的位于兰州市城关区××路××号××幢××单元××层××号××商品房买卖合同无效；2.判令常梅、和泰公司撤销兰州市城关区××路××号××幢××单元××层××号××商品房买卖合同网签备案手续；3.判令常梅和和泰公司给张珍办理兰州市城关区××路××号××幢××单元××层××号××商品房买卖合同网签备案手续；4.本案的诉讼费用、保全费、保函费、律师费由常梅、和泰公司承担。一审法院认定事实：2015年7月7日，张珍与和泰公司签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：张珍于合同签订当日以每平方米6000元的价格（总价为999960元），一次性付款的方式购买和泰公司开发建设的位于兰州市城关区××路××号××幢××单元××层××号的房屋（建筑面积为166.66平方米），合同编号为：2015预06456，，地号为Ｂ60001，幢号为：1。双方还约定了其他事宜。合同签订后，张珍按约向和泰公司支付了所有购房款，和泰公司收到该款后于2015年7月13日向张珍出具了编号为ＮＯ.8279654的收据。2016年3月15日，张珍向和泰公司交纳了天然气初装费、有线电视初装费、可视对讲机费后，和泰公司将房屋交付给原告，张珍装修后居住使用案涉案房屋至今。2019年，张珍发现其购买且已居住使用的案涉房屋被兰州市中级人民法院（以下简称兰州中院）在司法淘宝网上公开拍卖，张珍以案外人的身份对执行标的（即案涉房屋）向兰州中院提出执行异议，该院于2019年3月29日作出（2019）甘01执异143号执行裁定书，裁定中止对案涉房产的执行。张珍认为常梅、和泰公司的上述行为严重侵害了其合法权益，致使其无法办理案涉房屋的网签备案手续及房屋所有权证，遂诉至法院，形成本诉。另查明，2014年10月21日，常梅与和泰公司签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：常梅于合同签订当日以每平方米5000元的价格（总价为833300元），一次性付款的方式购买和泰公司开发建设的位于兰州市城关区××路××号××幢××单元××层××号的房屋（建筑面积为166.66平方米），合同编号为：2014预30345，，地号为Ｂ60001，幢号为：1。双方还约定了其他事宜。合同签订后，和泰公司将上述案涉房屋备案登记在常梅名下，预售合同号2014预30345。该买卖合同签订后，和泰公司并未收到常梅支付的购房款，而是向常梅分别于2014年10月22日、12月5日共计借款1000万元，月利率为3.3%。一审庭审中，常梅、和泰公司均认可，双方签订该买卖合同的目的是为和泰公司此笔借款提供担保。后双方于2016年9月6日签订还款协议，内容为截止2016年8月22日和泰公司欠常梅借款本金1000万元、利息50万元，自2016年9月6日开始，和泰公司承诺每月归还常梅额度不少于150万元，至2017年1月末以前清偿完毕。但截止2016年11月2日，和泰公司及其他保证人仍未按约定向常梅付清借款。后常梅以民间借贷纠纷一案将和泰公司等其他保证人诉至兰州中院，该院于2017年4月1日作出（2016）甘01民初762号民事调解书，该调解书确定“和泰公司偿还常梅借款本金9264077元……”。后因和泰公司未按时向常梅还款，常梅向该院申请强制执行。2018年12月2日，该院作出案号为（2017）甘01执852号之一执行裁定书，裁定拍卖和泰公司名下位于兰州市城关区××路××号××幢××单元××层××号房屋在内的几处房产。后张珍向该院提出执行异议，该院于2019年3月29日作出（2019）甘01执异143号执行裁定书，裁定中止对上述案涉房产的执行。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人之间应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张珍与和泰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人之间的真实意思表示，其内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均具有约束力。关于常梅与和泰公司之间签订的《商品房买卖合同》是否无效的问题，根据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作纪要》的通知（法〔2019〕254号）第71条的规定，债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。根据一审庭审查明的事实，虽然常梅、和泰公司在所签订的买卖合同中没有明确约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有，但常梅、和泰公司均认可双方之间签订的《商品房买卖合同》实为是为和泰公司向常梅的借款提供的担保（也就是让与担保）。综上，常梅、和泰公司之间签订上述《商品房买卖合同》是合法有效的。因此，关于张珍请求确认常梅与和泰公司网签备案的位于兰州市城关区××路××号××幢××单元××层××号××商品房买卖合同无效的诉讼请求不予支持。本案的争议焦点在于常梅对诉争房产的请求权是否具有物权效力和常梅、和泰公司之间关于涉案房屋的网签备案手续是否应当撤销以及和泰公司是否应当协助张珍办理商品房买卖合同网签备案手续的问题。如前所述，本案两份《商品房买卖合同》均合法有效。本案中，常梅与和泰公司在签订《商品房买卖合同》后办理了房屋预售备案登记，对于常梅是否因此即对案涉房产享有物权效力的问题，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。即预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，经预告登记的债权对以变动同一标的物物权为目的而成立在后的债权具有了类似于物权的优先性和排他性，故预告登记为债权获得特殊保护提供了法律依据。而我国住房和城乡建设部出台的《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”该部门规章关于合同备案登记的规定系行政管理范畴，其目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，并非赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力，即备案登记并不产生登记请求权的物权效力，与物权法中不动产预告登记制度存在本质区别。结合本案实际，由于常梅与和泰公司签订的《商品房买卖合同》尚未实际履行，办理的房屋备案登记也不发生物权效力，即使常梅与和泰公司之间的《商品房买卖合同》签订在先且常梅并未向和泰公司支付对价的购房款，基于张珍已经就诉争房产支付全部购房款且已经取得和泰公司交付并实际占有使用至今的事实和前提，张珍和被告和泰公司签订的《商品房买卖合同》实际上已经在履行中。参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”等规定，占有的推定效力决定了占有事实具有了一定意义上符合物权法规范性要求的公示效力。张珍对诉争房屋的占有行为就是在公示其对房屋的权利主张，且这种占有具有公开性、排他性和持续性特点。综上，和泰公司将案涉房屋备案登记至常梅名下的行为已对张珍构成违约，张珍要求和泰公司协助其办理案涉房产的备案登记手续的主张有事实和法律依据。因此，张珍请求判令常梅、和泰公司撤销兰州市城关区××路××号××幢××单元××层××号××商品房买卖合同备案手续和和泰公司协助张珍办理兰州市城关区××路××号××幢××单元××层××号××商品房买卖合同备案手续的诉请，予以支持。关于常梅与和泰公司签订的《商品房买卖合同》目的无法实现可依法另行向和泰公司主张权利。关于常梅针对兰州中院于2019年3月29日作出（2019）甘01执异143号执行裁定书质证时提出的该份裁定书并未给其送达也未生效的问题，常梅并未提供证据予以证明，再者其就此事也未向相应单位寻求救济，故常梅的此项抗辩意见，不予采信。关于张珍主张的律师费、保函费由常梅、和泰公司承担的诉讼请求，因案涉的合同中对此没有明确约定，故此项诉讼请求不予支持。判决：一、常梅和兰州和泰房地产开发有限公司于判决生效后30日内撤销双方于2014年10月21日对兰州市城关区××路××号××幢××单元××层××号商品房的备案登记手续（房屋预售合同号为：2014预30345）；二、兰州和泰房地产开发有限公司于判决生效后30日内配合张珍办理位于兰州市城关区××路××号××幢××单元××层××号××商品房的备案登记手续。三、驳回张珍的其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院审理查明，原审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点是常梅的诉讼请求有无事实依据和法律依据。首先，本案中，张珍与和泰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人之间的真实意思表示，合同合法有效，对双方均具有约束力。其次，现查明，常梅、和泰公司均认可双方之间签订的《商品房买卖合同》实际是为和泰公司向常梅的借款提供的担保，不具有买卖房屋的合意，但并不影响合同本身的效力，仅是不作为房屋买卖合同发生效力，应依据双方当事人合意的本意认定合同的性质及效力。根据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作纪要》的通知（法〔2019〕254号）第71条，常梅与和泰公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效。原审对此认定并无不当。再次，经审查，预告登记是《中华人民共和国物权法》明文规定的为保全一项将来可能发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，经预告登记的债权对以变动同一标的物物权为目的而成立在后的债权具有了类似于物权的优先性和排他性。合同备案登记系行政管理范畴，其目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，备案登记并不产生物权效力，与物权法中不动产预告登记制度有本质区别。本案中，常梅与和泰公司在签订《商品房买卖合同》后办理的房屋预售备案登记不发生物权效力，双方在签订合同时亦不具有房屋买卖合意，仅是作为债权的担保而存在，且常梅并未向和泰公司支付房屋买卖合同本意中应有的房屋对价，相反，张珍基于买卖房屋的意向与和泰公司签订房屋买卖合同，并已就诉争房产支付全部购房款且已经取得和泰公司交付并实际占有使用至今，即张珍和和泰公司签订的《商品房买卖合同》已经按照房屋买卖合同要义进行了实际的履行。此外，张珍对房屋公开、排他、持续的占有的事实本身具有一定意义上符合物权法规范性要求的公示效力，且张珍又就涉案房屋进行了具有物权性效力的预告登记，实际履行了合同义务，和泰公司也实际履行了其与张珍之间的合同义务。现和泰公司将案涉房屋备案登记至常梅名下对张珍构成违约，原审对张珍要求和泰公司协助其办理案涉房产的备案登记手续的诉讼请求予以支持并无不当，对张珍请求撤销兰州市城关区××路××号××幢××单元××层××号××商品房买卖合同备案手续和和泰公司协助张珍办理兰州市城关区××路××号××幢××单元××层××号××商品房买卖合同备案手续的诉请应当予以支持。另经审查，原审对张珍主张的律师费、保函费不予支持并无不当。最后，现已查明和泰公司就涉案房屋已经实际收到了张珍交付的款项，常梅可针对该款项向和泰公司就双方签订的《商品房买卖合同》主张相关债权，或另行诉讼主张权利。综上所述，上诉人常梅的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由常梅负担。本判决为终审判决。审判长  徐晓曦审判员  关 涛审判员  王志娟二〇二一年二月一日书记员  岳媛媛