四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终18411号 上诉人（原审原告）：成都富临物业管理有限责任公司，住所地四川省成都市成华区府青路二段**沙河新城****。 法定代表人：张丽华，总经理。 委托诉讼代理人：谢正阳，四川英特信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊健慧，男，1982年9月23日出生，汉族，住湖北省英山县，系公司工作人员。 上诉人（原审被告）：成都东芮龙熙酒店有限公司，住，住所地四川省成都市武侯区佳灵路****/div> 法定代表人：曹向阳，职务不详。 委托诉讼代理人：凌波，四川嘉冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯廷枭，广东广和（成都）律师事务所。 上诉人（原审被告）：四川东芮实业有限公司，住所，住所地四川省成都市青羊区青羊大道********div> 法定代表人：刘江东，职务不详。 委托诉讼代理人：侯廷枭，广东广和（成都）律师事务所。 上诉人成都富临物业管理有限责任公司（以下简称富临物业公司）因与上诉人成都东芮龙熙酒店有限公司（以下简称东芮龙熙酒店）、四川东芮实业有限公司（以下简称东芮实业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初4354号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 富临物业公司上诉请求：1.撤销成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初4354号民事判决第二项；2.改判东芮龙熙酒店、东芮实业公司向其支付2018年1月1日至2019年9月30日期间的违约金555680.41元；3.一、二审诉讼费由东芮龙熙酒店、东芮实业公司承担。事实和理由：一审法院认定东芮龙熙酒店、东芮实业公司逾期支付物业费不构成违约、非恶意拖欠的事实认定错误，东芮龙熙酒店、东芮实业公司未按时足额支付物业费，经书面催缴后仍恶意拖欠并拒缴物业服务费已构成违约，东芮龙熙酒店、东芮实业公司应当按照《物业服务合同》的约定，承担违约责任并支付违约金。 东芮龙熙酒店、东芮实业公司上诉请求：撤销成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初4354号民事判决，改判驳回富临物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定案件事实重大错误，对其提交的《消防系统维护保养合同》《物业酒店能耗分摊协议》《整体转让合同》《物业服务合同》《酒店停车场合同》等证据未予以认定，上述证据足以证明东芮龙熙酒店事实上就是按照酒店过去的历史履行方式在实际履行；2.一审判决超过富临物业公司的诉讼请求范围而判决，富临物业公司的诉讼请求并未要求东芮实业公司承担连带责任，一审法院判决其承担连带责任属于判非所请；3.一审判决审理程序严重违法，对其在一审中提交的有利证据在认定事实中不客观全面认定，在说理部分亦未进行说理认证。综上，一审判决认定案件主要事实错误，对其乙方有利证据不认定、不说理，审判程序违法，判决不公，故提起上诉。 富临物业公司向一审法院起诉请求：1.判令东芮龙熙酒店、东芮实业公司向其支付2018年1月1日至2019年9月期间的物业服务费608726.58元，并按约承担延期支付的违约金；2.判令东芮龙熙酒店、东芮实业公司承担本案诉讼费、保全费。 一审法院认定事实：东芮实业公司为武侯区佳灵路****房屋所有权人，系“富临·美丽天城”小区业主，拥有物业面积为14397.6平方米。2015年4月30日，富临物业公司与武侯区美丽天城业主大会签订《物业服务合同》，合同载明：物业名称为富临·美丽天城；物业类型：住宅、商业；坐落位置：武侯区佳灵路75号，东至太平村三组、南至太平村三组、西至川藏路、北至西南汽配商城；占地面积14238.52平方米；建筑面积59484.88平方米。合同约定富临物业公司为“富临·美丽天城”提供物业管理服务，管理期限自2015年4月30日起至2016年9月30日止；物业服务费收费标准为非住宅（酒店、住宅改为办公或商铺）由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2.3元交纳，每月交纳一次，每次交纳费用时间为1-30号；业主无故拖欠物业管理费半年以上，富临物业公司将从逾期之日起按每天应交管理服务费的每日千分之五收取滞纳金。2019年9月12日，武侯区美丽天城第二届业主委员会与富临物业公司签订《物业服务合同》，约定富临物业公司为“富临·美丽天城”提供物业管理服务，管理期限自2016年10月1日起至2022年6月26日，物业服务费收费标准为非住宅（酒店、住宅改为办公或商铺）由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2.3元交纳。该合同第6.5.1条约定，物业服务费应按月缴纳。业主在每月25日之前将费用金额缴清，逾期交纳物业服务费的，富临物业公司有权从逾期之日起按每日千分之三收取违约金。第6.5.2条约定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，业主仍承担连带交纳责任。2017年11月2日，四川富临实业集团有限公司（以下简称富临实业公司）与东芮实业公司签订《整体转让合同》，将波尔菲特酒店整体转让给东芮实业公司，东芮实业公司将波尔菲特酒店更名为东芮龙熙酒店注册运营。2018年4月，东芮龙熙酒店按每月4127.5元的标准向富临物业公司支付2018年1月至2020年4月期间物业管理费，同时支付了停车管理费。富临物业公司认为东芮龙熙酒店未足额支付物业管理费，分别于2018年11月、2019月5月向龙熙酒店进行书面催收。一审法院另查明，富临物业公司提交酒店地面外围、地下室、停车场出口的《秩序维护队巡逻签到表》《临时车辆进出登记表》《来访人员登记表》《绿化养护记录表》《公共区域保洁工作记录表》《消杀工作记录表》《公共配套设施月巡记录》《总坪、车库设施日巡检记录》《供电设施周检记录》《柴油发电机运行记录》《消防主机运行记录表》，化粪池清掏付款凭证、排污池井月检记录、《公共区域维修记录表》等证据证明其履行合同约定的物业服务管理义务。东芮龙熙酒店分别于2018年1月6日、2018年12月28日、2020年1月3日与四川建西消防工程有限公司签订《消防系统维护保养合同》，委托该公司对东芮龙熙酒店提供消防系统维护保养服务，并支付了相应费用。东芮龙熙酒店还按照《物业酒店能耗分摊协议》向富临物业公司支付了电费。从案涉楼盘总平面图看，东芮龙熙酒店所在的案涉小区1栋房屋系相对独立的部分。上述事实有房屋信息摘要、《物业服务合同》两份、《整体转让合同》、物业费发票、《秩序维护队巡逻签到表》《临时车辆进出登记表》《来访人员登记表》《绿化养护记录表》《公共区域保洁工作记录表》《消杀工作记录表》《公共配套设施月巡记录》《总坪、车库设施日巡检记录》《供电设施周检记录》《柴油发电机运行记录》《消防主机运行记录表》，化粪池清掏付款凭证、排污池井月检记录、《公共区域维修记录表》、物业服务费催缴函等证据材料及当事人陈述笔录在案予以佐证。一审法院认为，武侯区美丽天城业主大会及第二届业主委员会与富临物业公司签订《物业服务合同》，载明了物业名称为富临·美丽天城，坐落位置于武侯区佳灵路75号，东至太平村三组、南至太平村三组、西至川藏路、北至西南汽配商城。东芮龙熙酒店使用的物业与上述《物业服务合同》约定服务管理的物业一同坐落于武侯区佳灵路75号，小区名称统一为富临·美丽天城，属于同一物业管理区域，故案涉房屋系富临物业公司管理服务范围内。案涉《物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对富临物业公司及作为业主的东芮实业公司、物业使用人东芮龙熙酒店均具有约束力。东芮实业公司、东芮龙熙酒店提交的证据不足以证明东芮龙熙酒店与富临物业公司之间对物业服务标准另有约定，故对该抗辩意见不予采纳。东芮龙熙酒店主张其为独立的经营场所，相关物业职能，如绿化、消防、保洁等系其自己完成的，未接受富临物业公司的物业服务。本案中，东芮龙熙酒店使用物业虽与该小区住宅能够独立区分，但仍存在共有部分和公共事务，如公共区域的安保巡逻、保洁工作、绿化养护、消防维保、化粪池清掏、公共区域维修等事务。富临物业公司提交的证据能证明其已经按照合同约定以及相关规定提供服务，东芮龙熙酒店支付的消防费用系针对其专用部分的消防工程支出，不能据此否定富临物业公司对小区公共部分提供的服务。东芮实业公司、东芮龙熙酒店并未提供证据证明富临物业公司存在未履行《物业服务合同》或履行合同存在重大瑕疵等情形，仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由，不予支持。现东芮龙熙酒店已支付2018年1月至2019年9月期间物业服务费86677.5元，尚欠物业服务费608726.58元（14397.6平方米×2.3元×21个月-86677.5元）未支付，故对富临物业公司主张2018年1月至2019年9月期间物业服务费608726.58元，予以支持。对于富临物业公司主张的违约金，鉴于东芮龙熙酒店已交纳部分物业服务费，因未与富临物业公司就物业服务标准未达成一致意见故未交足物业费用，并非恶意拖欠，故对富临物业公司支付违约金的诉请不予支持。综上，根据原最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”之规定，物业服务费608726.58元应由东芮龙熙酒店承担，东芮实业公司系案涉房屋的所有权人，依法应承担连带清偿责任。据此，原审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条，原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决：一、东芮龙熙酒店于判决生效之日起十日内向富临物业公司支付2018年1月1日至2019年9月30日期间的物业服务费608726.58元，东芮实业公司承担连带清偿责任；二、驳回富临物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15280元，因适用简易程序减半收取7640元，由富临物业公司负担3646元，东芮龙熙酒店、东芮实业公司共同负担3994元。 二审中，富临物业公司向本院提交了《收据联》《费用报销单》《领款单》、东芮龙熙酒店与案涉小区相互隔断的照片等证据，拟证明酒店本身的相关费用均由东芮龙熙酒店全部承担，关于电费、柴油费符合《物业服务合同及附件》约定，东芮龙熙酒店与案涉小区隔开并独立，富临物业公司起诉要求提高物业费标准无依据，本院经审查认为上述证据不属于二审中的新证据，不能达到富临物业公司的证明目的，本院不予采信。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，案涉小区业主大会及第二届业主委员会与富临物业公司签订两份《物业服务合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，对富临物业公司及作为业主的东芮实业公司、物业使用人东芮龙熙酒店均具有约束力，各方均应按约履行。本案中，富临物业公司提交的证据能证明其为案涉小区提供了物业服务，东芮龙熙酒店属于富临物业公司提供物业服务区域，现东芮龙熙酒店提交的证据不足以证明双方就物业服务费标准达成了另外的一致意见，一审法院判决东芮龙熙酒店向富临物业公司支付欠缴物业费并东芮实业公司承担连带责任并无不当。关于富临物业公司主张的违约金，因东芮龙熙酒店就相关物业服务费标准一直与富临物业公司进行协商，其欠缴物业服务费主观恶意较低，一审法院判决不予支持富临物业公司违约金请求并无不当。 综上，富临物业公司、东芮龙熙酒店、东芮实业公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9357元，由上诉人成都富临物业管理有限责任公司负担4357元，上诉人成都东芮龙熙酒店有限公司、四川东芮实业有限公司负担5000元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年二月八日 书记员  陈 悦