浙江省温岭市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1081民初11108号原告：吴林君，男，1971年12月11日出生，汉族，住温岭市。原告：吴桂福，男，1973年3月6日出生，汉族，住温岭市。委托诉讼代理人：吴林君，男，1971年12月11日出生，汉族，住温岭市。被告：浙江省台州市温岭市新河镇披云村村民委员会，住所地温岭市新河镇披云村，统一社会信用代码54331081ME3113490K。法定代表人：杨子云，该村民委员会主任。原告吴林君、吴桂福与被告浙江省台州市温岭市新河镇披云村村民委员会（以下简称披云村村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月16日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年12月25日、2021年1月28日公开开庭进行了审理。第一次庭审原、被告双方当事人均到庭参加诉讼，第二次庭审原告吴林君（即原告吴桂福的委托诉讼代理人）及被告披云村村委会的法定代表人杨子云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴林君、吴桂福向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2016年4月12日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还房屋租赁费110万元及两原告为被告垫付的各项费用合计80472元，并按照合同约定赔偿11万元违约金，另支付利息损失（其中60万元从2016年4月24日起至2019年8月20日止的利息损失按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的标准计算，从2019年8月21日至实际履行之日止的利息损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算；其中50万元的利息损失从2019年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至实际履行之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月12日，原告吴林君、吴桂福与案外人沈一芹、沈一明、段洛琦达成协议，共同出资承租位于温岭市××镇××路××村村××楼，并以原告吴林君、吴桂福的名义于2016年4月12日与温岭市新河镇后行村村民委员会（已于2018年合并为披云村）、后行村股份经济合作社（已于2019年6月被注销）签订了一份《房屋承租合同》，合同约定被告同意将位于新河镇霞晖路的后行村村部综合楼整体出租给两原告，该房屋规划用途为商住，租赁期限为10年（2016年10月1日至2026年10月1日），前五年的租金为110万元，租金支付方式为：原告在合同签订后先支付60万元（含10万元押金），等到房屋符合交付条件后再付清剩余50万元（当时房屋产权证书尚在办理中），同时约定原告应于2016年10月1日前向被告交付房屋，交付时房屋应满足竣工验收合格，通过消防、规划等验收条件，并约定如被告逾期交房应支付原告相当于按合同解除时租金标准计算的6个月租金的违约金。合同签订后，原告吴林君于2016年4月23日向被告银行账户汇款50万元；2019年7月10日，两原告委托案外人段洛琦向被告银行账户汇款50万元。另外当时该出租房屋尚处于建设阶段，被告因资金短缺无法继续投入建设，两原告便替被告垫付了设计费、大理石安装费、水泥款等费用合计80472元。该出租房屋于2019年6月17日通过温岭市建筑设计研究院勘察，于2020年8月7日经温岭市自然资源和规划局备案；于2019年7月1日通过温岭市住房和城乡建设局消防设备验收；于2019年12月3日通过温岭市自然资源和规划局建设项目用地竣工复核验收。该出租房屋的消防、规划验收时间已经远超出了合同所约定的时间，造成房屋未能如约交付使用，另外房屋的不动产权证于2020年9月16日才办理下来，其规划用途登记为机关团体用地，并非合同约定的商住性质，这也导致原告对该租赁房屋的正常使用受到限制。后原告与被告经过多次协商均未果。诉讼中，两原告变更陈述称，涉案房屋原由案外人王海军承租，王海军原已支付押金10万元，后两原告从王海军处受让了承租权，将押金支付给了王海军，并与村里重新签订了《房屋承租合同》；两原告为被告垫付涉案房屋大理石安装费、水泥款等费用合计75882元，并非80472元，其不主张房屋设计费。经本院释明，两原告认为若涉案房屋租赁合同关系被认定无效，则要求变更诉讼请求为：1.确认原、被告于2016年4月12日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令被告返还房屋租赁费110万元及两原告为被告垫付的各项费用合计75882元，并支付利息损失（其中60万元从2016年4月24日起至2019年8月20日止的利息损失按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的标准计算，从2019年8月21日至实际履行之日止的利息损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算；其中50万元的利息损失从2019年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至实际履行之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。被告披云村村委会辩称，对两原告陈述的新河镇后行村已合并到披云村，原后行村村民委员会、股份经济合作社与两原告签订《房屋承租合同》，被告收到押金10万元、租金100万元以及涉案房屋的验收、办证情况无异议，但被告手中持有的一份《房屋承租合同》内容比照原告提供的合同有不一致之处。目前涉案房屋因两原告拒绝接收故未实际交付，被告愿意返还两原告为建设涉案房屋垫付的大理石安装费等75882元，但要求继续履行合同，涉案合同虽约定规划用途为商住，但之后有注明具体详见房屋产权证书，其当时就同意两原告承租去经营，至于具体经营项目未作要求，且按以前政策，村部综合楼是可以开设宾馆的，现在政策有变化，故被告不同意返还押金及租金合计110万元，如调解被告愿意返还押金及租金110万元、垫付费用75882元，两原告主张的违约金及利息损失不应赔偿。诉讼中，本院向两原告释明涉案合同可能被认定无效，两原告变更相应诉讼请求后，被告陈述称，其同意返还租金110万元及原告垫付的装修费用75882元，但不同意承担本案诉讼费及租金利息损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无争议的证据包括中国建设银行存款凭条一份，落款为王海军、吴林君、吴桂福的说明一份，2016年4月23日金额为50万元的浙江省农村信用社（合作银行、商业银行）现金缴款单一份，2019年7月10日金额为50万元的浙江省农村信用社（合作银行、商业银行）现金缴款单复印件一份，台州市农村集体经济组织统一收据两份，不动产权证书复印件一份，房屋建筑工程竣工验收备案表及相关材料一组，浙江省农村信用社（合作银行、商业银行）业务凭证两份，福建辉跃石业货单及附属凭证一份，领款凭单七份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.房屋承租合同一份，两原告拟证明2016年4月12日其与原温岭市新河镇后行村村民委员会及股份经济合作社签订合同，约定将讼争房屋出租给两原告，交房时间为2016年10月1日的事实。被告经质证认为该份合同与其所持有的一份房屋承租合同打印的条款内容一致，但其所持合同第一条、第二条第1款、第三条第2款第（2）d项中下划线手写部分均为空白，为此提交房屋承租合同一份。两原告经质证认为两份合同系双方同时签订，两原告所持合同中的前述条款下划线处手写字迹均为原后行村工作人员书写。本院经审查对两份房屋承租合同的真实性、合法性、关联性均予以认定，双方主要争议在于原告提供的合同第二条第1款、第三条第2款第（2）d项中下划线处手写部分内容即租期及房屋交付时间双方是否已达成合意，诉讼中，本院要求被告确认前述争议条款手写内容是否为原告事后自行填写，被告回复称“也不是，反正我村里留存的合同是空白的”“到底村里有无写过我也难以确定，但如果要写，当时两份都应该书写上去”等，本院认为，租赁期限及租赁房屋的交付时间系组成租赁合同的关键条款，按照交易惯例，租赁双方在订立合同时应已对上述事项作出了明确约定，被告辩称租期及交房应从取得房产权证之日起开始计算，显然不符合涉案合同第二条及第三条第2款第（2）d项中相关日期的填写格式，即便如被告所述两原告事后在其所持的一份空白合同上填写了租期及交房时间，但出租方将已加盖单位公章留有空白内容的合同交与承租人，应视为对合同内容包括租期、交房时间约定事项的无限授权，两原告在空白部分可以填写相应内容，出租方理应知晓在空白合同上签字盖章可能产生的法律风险，应自行承担相应的后果，故本院认定原告提供的该份房屋承租合同的证明效力。2.室内装修工程设计合同一份，两原告拟证明2016年6月30日其承租涉案房屋后准备开设宾馆委托他人设计，支付设计费72000元的事实。被告经质证认为该设计费其不应承担，与其无关。本院经审查认为，该份证据仅能反映两原告承租房屋后准备开设宾馆，鉴于两原告已放弃主张该房屋装潢设计费，且亦未提供证据证明其已实际支出该笔费用，故对该份证据的关联性不予认定。3.合租协议书一份，两原告拟证明其实际系与案外人沈一明、段洛琦、沈一芹合伙承租涉案房屋的事实。被告经质证认为与其无关，系两原告内部事宜。本院经审查认为，该份协议书涉及案外人权益，而本案系由两原告作为承租人与出租人建立房屋租赁合同关系，两原告内部与他人之间是否存在合伙关系与本案讼争缺乏关联，故本院在本案中对该份证据不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年，因温岭市行政村规模调整，原温岭市新河镇后行村、山后鲍村合并为披云村。2016年4月12日，原温岭市新河镇后行村村民委员会、原温岭市新河镇后行村股份经济合作社作为甲方与作为乙方的原告吴林君、吴桂福签订《房屋承租合同》（一式两份），合同第一条“租赁房屋的基本情况”约定甲方将坐落于新河镇霞晖路的后行村村部综合楼整体房屋（租赁房屋建筑面积为2484㎡，规划用途为商住，具体详见该房屋产权证书，产权证书号为：现正在办理之中。租赁范围与该租赁房屋产权证书所附平面图圈定范围一致）按本合同约定条件出租给乙方；第二条“租赁期限”约定租期为10年，自交付之日2016年10月1日至2026年10月1日止，免租期为三个月，自租期起算日当日开始计算；第三条“租金及其支付”第2款约定租赁起始年至第五年的租金为22万元／年，此后租期每满三年，租金递增15%，即租期每满三年，此后三年的租金标准较前三年的租金标准提高15%，以此类推，乙方向甲方支付自租金起算日起五年的租金110万元，签订合同后向甲方先支付60万元租金（含押金10万元），自租赁房屋符合交付条件后再付清50万元租金，甲方收到款项后应提供给乙方相应的收款凭证，首期5年届满后每年的房租费按协议提前半个月打入甲方指定账户，否则视为违约，交付时房屋应满足如下条件：“ａ.竣工验收合格，通过消防、规划等验收；……ｄ.甲方应于2016年10月1日前向乙方交付竣工验收合格的房屋如逾期应支付乙方的违约金”；第五条“双方的其他权利义务”第1款约定“乙方在租赁房屋内合法经营、合法使用而需办理相关手续时，甲方应当予以积极协助，并按乙方要求提供有关材料、文件”；第九条“违约责任”第2款约定“本合同签订后，任何一方不得擅自解除本合同。一方无合法理由擅自解除合同，或因一方违约导致守约方据此解除合同的，则守约方有权要求违约方支付相当于按合同解除时租金标准计算的6个月租金的违约金。违约金不足以赔偿守约方损失，违约方应继续予以赔偿”；双方并对其他权利义务进行了约定。嗣后，两原告分别于2016年4月23日支付原温岭市新河镇后行村股份经济合作社第一期租金50万元，于2019年7月10日支付温岭市新河镇披云村股份经济合作社第二期租金50万元，并在2016年至2017年期间为前述综合楼建设垫付大理石安装、水泥等工程款合计75882元。2019年12月3日，温岭市自然资源和规划局出具ＸＨ20191016号《建设项目用地竣工复核验收合格通知书》，载明“温岭市新河镇披云村村部综合楼建设项目已按规定施工，项目批准文号为温土字［Ａ2012-101］号，批准用地面积1213平方米，地上批准用途为机关团体用地，现根据竣工和宗地测绘成果报告书，经我局复核验收，实际用地面积1201.17平方米，用途为机关团体用地，验收合格。”2020年6月，前述综合楼竣工验收合格，并于2020年8月7日通过竣工验收备案。2020年9月16日，被告就前述不动产取得浙（2020）温岭市不动产权第0××5号不动产权证书，证书载明权利类型为“集体建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权”，用途为“机关团体用地／其他”，面积为“1201.17平方米／2526.28平方米”。上述不动产至今尚未交付给两原告使用。另查明，涉案综合楼原承租人即案外人王海军已支付租赁押金10万元，两原告承租综合楼时向王海军支付了10万元，并与原温岭市新河镇后行村股份经济合作社约定作为两原告支付的前述《房屋承租合同》项下押金。本院认为，根据双方当事人诉辩陈述，本院归纳并评析本案争议焦点如下：第一，关于本案主体问题。鉴于温岭市新河镇后行村、山后鲍村已于2018年通过行政村规模调整合并为披云村，故原温岭市新河镇后行村村民委员会及温岭市新河镇后行村股份经济合作社对外进行民事活动即签署涉案《房屋承租合同》所形成的权利义务应由合并后的法人享有和承担，又因涉案综合楼已办理产权证书，登载的权利人为被告披云村村委会，两原告主张要求被告披云村村委会承继《房屋承租合同》的权利义务并无不妥，且被告亦未对此提出异议，故原、被告双方主体适格。第二，关于涉案《房屋承租合同》的效力问题。本案租赁双方在《房屋承租合同》中约定综合楼规划用途为商住，虽然之后提及“具体详见该房屋产权证书，产权证书号为：现正在办理之中”，但从温岭市自然资源和规划局出具的《建设项目用地竣工复核验收合格通知书》所载内容及双方当事人陈述来看，签订该份合同时涉案综合楼建设项目相关用地手续已办理，批准用途即为机关团体用地，双方仍在合同中约定用途为商住，结合合同第五条之约定及两原告此后拟委托他人设计开设宾馆等行为来看，可以认定两原告承租综合楼之目的系用于经营性用途。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”，第十二条规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”，第五十六条规定“……确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准……”，本案所涉综合楼土地批准用途为机关团体用地，租赁双方订立的《房屋承租合同》约定用于经营性用途，擅自改变了土地建设用途，且未经有关政府部门同意及批准，违反了法律、行政法规的强制性规定，故涉案《房屋承租合同》应认定为无效。第三，关于合同无效后的处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，诉讼过程中，经本院释明，两原告针对涉案合同无效的情况变更了相应的诉讼请求。鉴于涉案综合楼未实际交付使用，故两原告主张要求被告返还租金（含押金）合计110万元及垫付工程款75882元，于法有据，且被告亦同意返还，本院予以支持。关于损失赔偿问题。本案中，出租方明知其出租的综合楼所批准的用地性质系机关团体用地，在未依法向相关政府部门办理审批手续的情况下，仍将房屋出租给两原告用于经营，两原告在订立合同时未尽注意义务，未仔细审查承租综合楼相关用地规划等批准文件，擅自改变土地用途，故对造成合同无效双方均存在一定的过错，对两原告所造成的损失，双方各自应承担相应的责任。因两原告所遭受的损失主要是租金长期被被告占用所产生的利息损失，两原告主张以60万元租金为基数自2016年4月24日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的标准计算至2019年8月20日止，以110万元租金为基数自2019年8月21日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至实际履行之日止的利息损失，合理合法，本院综合考虑原、被告的过错程度，酌情认定原、被告对造成的经济损失各承担50%的责任，被告辩称不应承担利息损失赔偿，于法无据，本院不予采纳。综上，对原告变更后诉讼请求的合理部分，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款、第十二条、第五十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认原告吴林君、吴桂福与原温岭市新河镇后行村村民委员会、原温岭市新河镇后行村股份经济合作社于2016年4月12日签订的《房屋承租合同》无效；二、被告浙江省台州市温岭市新河镇披云村村民委员会于本判决生效之日起三十日内返还原告吴林君、吴桂福租金（含押金）110万元及垫付工程款75882元，并就租金（含押金）的利息损失（自2016年4月24日起以60万元为基数按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的标准计算至2019年8月20日止，自2019年8月21日起以110万元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至实际履行之日止）承担二分之一的赔偿责任；三、驳回原告吴林君、吴桂福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16414元，减半收取8207元，由原告吴林君、吴桂福共同负担467元，被告浙江省台州市温岭市新河镇披云村村民委员会负担7740元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 赵怡璐二〇二一年二月二十二日代书记员 高晨诚12-13-