江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初12084号 原告：南京源泉企业管理有限公司，统一社会信用代码91320106068687160M，住所地南京市。 法定代表人：王然。 委托诉讼代理人：成培曦，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何映瑶，北京观韬中茂（南京）律师事务所实习律师。 被告：南京盛大健身有限公司，统一社会信用代码91320113302421206D，住所地南京市。 法定代表人：钟凡。 委托诉讼代理人：黄莹，北京市高朋（南京）律师事务所律师。 原告南京源泉企业管理有限公司（以下简称源泉公司）与被告南京盛大健身有限公司（以下简称盛大公司）房屋租赁合同纠纷，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告源泉公司的委托诉讼代理人成培曦、何映瑶，被告盛大公司的法定代表人钟凡及委托诉讼代理人黄莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告源泉公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告腾空迁让南京市；2、判令被告支付房租569724.35元（1.91元/日/平方米*845平方米*365天，自2019年10月1日起，暂计算至2020年9月18日）以及违约金294487.28元（半年租金），合计864211.63元；3、判令被告支付房屋占用费，按3.82元/日/平方米（承租面积845平方米，3227.9元/日），自2020年9月19日计算至实际交房之日止；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2014年10月27日签订《房屋租赁合同》约定，被告承租原告房屋经营健身房，房屋坐落于南京市，建筑面积845平方米，租赁期限自2015年1月1日起至2020年12月31日止，租金起算时间为2015年1月1日，支付方式是半年付，首期租金为1.8元/日/平方米，租金每两年递增3%，押金为50000元。并约定逾期支付租金的，被告应按该应付未付租金金额的0.1%按日向甲方支付逾期利息。第十—条的第三款第一项约定，乙方逾期不支付租金单次超过30日，累计超过60日的，应按半年租金支付违约金。逾期返还房屋的，按租金价格的2倍支付房屋占用费。租赁合同生效后，原告向被告交付房屋，被告向原告支付房租。但是，自2019年10月1日起至2020年9月18日的房租共计569724.35元，被告未向原告支付。经原告多次催要，被告负责人称房租不再支付，物品也不搬走。现被告将房屋上锁，无人经营，也拒不出面解决问题,目前房屋内被告放置有大量健身器材。为维护合法权益，原告诉至法院。 被告盛大公司辩称，1、被告于2020年5月7日已经因原告未按合同给被告提供正常经营场所经营，与原告解除合同，并且被告多次要求去案涉场所搬空但均遭到原告的拒绝与阻碍，目前房屋大门被原告上锁，被告无法进入，被告大量私人物品已经搬空，仅剩一些健身器材，因原告不协助，无法搬出，因此被告已经将房屋交还给原告，诉请一无事实基础；2、关于欠付房租，因双方已于2020年5月7日解除合同，因此计算日期应当截止至2020年5月7日，其次被告的经营性质为健身场所，原告曾承诺给予疫情期间的租金减免，实际自2020年1月起被告闭店就没有经营。关于违约金，被告认为是原告违约在先，原告自2019年9月之后也就是被告尚未缴纳房租之日，是因为原告不再给予被告合同约定的车位，私自将电梯更换至需要门禁才能上楼，导致被告会员无法到店，影响被告经营，且上述事件发生后，实际上原、被告一直在协商解决办法以及租金问题，因此不是被告恶意拖欠，而是双方一直处于洽谈，因此被告不应承担违约金；3、关于占用使用费，因目前被告并未占有案涉房屋，实际是由原告在控制以及占有，被告也没有利用案涉房屋有任何经营，且无人办公，因此被告不应当支付由原告控制的房屋的占用费。 本院经审理认定事实如下：源泉公司成立于2013年12月18日，法定代表人为王然，注册资本300万元，股东为王然、孙皓明。南京源泉资产管理有限公司（以下简称源泉资产公司）成立于2015年4月1日，法定代表人为沈德华，注册资本200万元，股东为南京台兴汽车零部件制造有限公司（以下简称台兴公司）、源泉公司。南京市，并授权源泉公司对外出租。盛大公司成立于2014年10月16日，注册资本10万元，法定代表人为钟凡，2018年8月7日公司地址变更为南京市。 2014年10月27日，源泉公司作为甲方，盛大公司作为乙方，签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在南京市，该房屋建筑面积约为845平方米（该面积为双方认定的计算租金面积，含园区公摊面积，实际使用面积，以图纸区域为准），该房屋的计租面积为计算租金、使用费、物业管理费及政府规定的房屋使用中产生的应由乙方承担的费用的依据。房屋用途为办公，结构为框架。乙方租赁该房屋作为对外营业使用，无震动、噪声等污染。并遵守国家和南京市有关房屋使用及物业管理的有关规定。甲乙双方约定，甲方于2014年10月27日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2015年1月1日起至2020年12月31日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期满前三个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。如双方没有重新签订租赁合同，乙方应于租赁期满时搬出该房屋。甲方给予乙方的（租金优惠）免租期至2014年12月31日止，首期租金价格为1.8元/每日/平方米，租金每两年递增3%，第一年、第二年租金为555165元，半年付，每次付277582.5元，第三年、第四年租金为571819元，半年付，每次付285909.98元，第五年、第六年租金为588974.55元，半年付，每次付294487.28元，以上租金价格为甲方给予乙方的优惠价格，若乙方需要改变租金的支付方式，须经甲方同意且价格按以上标准上浮15%。实行先付后租的租赁方式，乙方付款时逢法定节假日，提前至节假日前一日支付，乙方以转账方式向甲方支付租金。逾期支付的，乙方应按该应付未付租金金额的0.1%按日向甲方支付逾期利息；乙方向甲方支付的租金或使用费均不包括物业管理费及该房屋有关且应由乙方承担的税费及其它乙方因使用该房屋而产生的费用。乙方应在本合同签订之日起三个工作日内向甲方支付首期租金277582.5元和押金50000元……除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满的当日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按本合同租金价格的两倍向甲方支付该房屋占用使用费……有下列情形之一的，即视为违约，违约方应向另一方按月租金的两倍支付违约金，另违约方应即时纠正违法行为，如违约行为不能纠正，被违约方有权终止合同，造成的损失由违约方承担，违约金不足抵付损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分：1、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；2、乙方未征得甲方书面同意改变房屋结构或用途；3、乙方不执行房屋装修规定，影响市容及园区形象和环境的；4、乙方擅自转租该房屋、转让、转借该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；5、乙方逾期不支付租金累计未超过30日的；6、乙方其他违反本合同约定的情形。乙方有下列情形之一的，即视为乙方严重违约，乙方应按半年租金支付违约金，本合同即行终止，违约金不足抵付损失的，还应赔偿损失与违约金的差额损失：1、乙方逾期不支付租金单次超过30日的，累计超过60日的；2、乙方违法经营或在房屋内进行违法、犯罪活动的；3、因乙方使用房屋不当的原因导致房屋灭失、甲方或第三方人员死亡，以及其他给甲方造成重大损失的情形；4、乙方其他违约行为和违反园区管理规定而拒不改正的；5、其他归因于乙方，法律法规允许甲方收回该房屋的情形。一方擅自解除合同的违约责任：1、租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的两倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方不得未经甲方书面同意中途擅自退租，如提前擅自退租乙方应支付甲方2个月房租的违约金；若乙方逾期支付本合同项下其应支付的款项（包括但不限于租金、使用费、保证金、租赁押金、物业管理费及其他费用或违约金、损害赔偿金），乙方应按该应付未付款项金额的0.1%按日向甲方支付逾期利息，若乙方逾期超过十五日，甲方有权停止公用设施（包括但不限于停水、停电）或阻止乙方使用该房屋，因此造成的一切后果由乙方自行承担……合同还对其他事项进行了约定。 同日，源泉公司作为甲方，盛大公司作为乙方，签订《物业服务协议》，盛大公司同时签署了承诺书，确认已详细阅读《管理规约》，并遵照执行。 2019年6月10日，盛大公司法定代表人钟凡向源泉公司会计发送微信“我们现在营业执照办不了，下午要交罚款，你们房产证要给我们用一下办营业执照”，会计回复“我们当时和小潘说了，营业执照肯定暂时办不了，他也是认可的，而且我们当时叫他就不要经营这一块了，那他又不同意对吧，前面欠的钱没给你，现在叫那个我们也不知道”、“光是房产证没有吧，我有房产证复印件呀，你们能办得了吗？我们这个房子是科研的，你能用来做健身吗？那只能做办公的”…… 2020年3月，钟凡向源泉公司会计发送微信“杨会计，从那次物业不给车进开始我们生意就一直下滑，没人来了，口碑差了，到这个月10天1万块都没有做出来，店里基本上没什么会员”，会计回复“那现在什么意思呢，总要有个方案啊，是吧”，钟凡回复“我们哪天得坐下来聊聊了，业绩再这样下去扛不住啊，就是没有房租都要亏钱，这三个月已经就亏了十几万了”。2020年4月26日，钟凡发送“杨会计怎么说啊？申请结果跟我说一下啊”，会计回复“上次谈的不能少，7个月你就给15万，我们已经很帮助你了，你也要站在我们的角度考虑”，钟凡回复“我跟股东再说一下”，会计回复“行，钟总，您和我接触这么久，我也是很讲道理，一心希望你好，您再沟通下”。2020年5月17日，钟凡发送“杨会计，我们的设备是给我们搬走还是不给搬啊？一直放着要有个说法”，会计回复“周一下午我去源泉，该减免的房租我们已经减免了，回去你又说谈的结果不行，其他的要求我满足不了你，明天下午三点我去下源泉吧，你在吗？见面说吧”，钟凡回复“所以我们只能认倒霉，亏了几十万就亏了”，会计回复“你自己说的15万你也不诚信，所以我只能帮你协调好，后告知你结果”，钟凡回复“我没答应你15万，是你们提的要15万，我说要跟股东商量，最后股东不愿意，我也及时跟你说了。现在5楼前后门被物业封锁，我们拿东西都进不去”。 钟凡与源泉公司法定代表人王然的聊天记录中显示：王然发“钟总，能不能写个正式的东西给我，意思就是九月之前经营正常，然后因为什么事情导致教练离职带来的营业下降。麻烦你了，写好了，电子版我先看看，然后再盖章。重要是物业擅自提高停车场收费和阻挠你们会员停车等事情，如果你们有报警也写上啊。2月以后因为疫情影响的房租不用写，这个已经统一考虑，如果你们有想法等方案出来单独聊”，钟凡回复“好的，2月份疫情影响的房租减免方案是什么啊？”，王然回复“预计2月免3月减半，还没有最后定，不要说”，钟凡回复“好的，我们3月份也开不了门，估计要到4月初才能营业”，王然回复“嗯嗯，等开业了看看”。2020年5月7日，钟凡向王然发送“王总，告知函已发给贵公司，我们器械设备给我们搬走还是你们扣留”，“麻烦你汇报给你们公司，如果需要走法律程序你们需补开所有已交房租的发票给我们，这几年你们没有给过发票，还有源泉科技园能否对外经营许可”。 2020年5月7日，钟凡向源泉公司法定代表人王然发送《告知函》一份，载明：我司租用贵公司在南京市，《租赁合同》和《物业合同》都是在2014年10月27日与贵公司签订，当时签订协议时物业并无资质，当时与我司签订合同的法人为李长凯，我司在正常对外经营并且正常交房租和物业费的情况下，自2019年9月1日起源泉资产公司（贵司占50%股份）突然无理由也无权力封闭停车场大门不让外来车辆进入，后了解到是物业源泉资产公司与贵司存在产权纠纷，因大楼的房产纠纷导致我司无法对外经营，我司在接到门店员工和客户反映后第一时间联系到贵司负责人杨富云，其告知在与物业源泉资产公司进行沟通，并告知我司已报警处理。在此期间我司多次跟房东沟通并未及时解决，因我们签租赁协议明确告知用途是对外经营，停车场堵门不给外来车辆进入从2019年9月1日开始至10月12日经过小市派出所协调才结束，在这长达将近一个半月的堵门事件中我司认为贵司已违反了租赁协议中的正常对外经营条款，因这个问题也导致我们后期无法正常经营，经过跟贵司协商答应减免部分租金继续让我司经营，期间也多次告知贵司我们的经营情况。在此之后2020年1月10日大楼电梯被安装门禁，凭门禁卡进入，这一情况导致我司从2020年1月20日后至今未能营业，对外营业场所不应安装门禁限制人员进入。现我司认为南京市，并且无法办理消防资质，《租赁合同》中对外经营条款已无法履行，现我司提出因贵司无法履约，现告知与贵司解除《租赁合同》，因贵司过错导致无法履行《租赁合同》期间（2019.10.1-2020.4.30）所产生的租金和过往所有物业费我司不再支付，并保留向贵司主张无法对外经营期间经济损失赔偿的权利。 2020年6月6日的南京市鼓楼分局小市派出所《接处警工作登记表》载明：11时50分18秒，钟凡报警称当天中午11时许中央北路73号源泉科技园，租场地现在要搬走，因为房东跟物业有纠纷，物业锁报警人的门不让他搬走,警务站移交警情，民警周殿兵接待处理。经了解，钟凡称源泉科技的物业管理给园区通道加装了门禁系统，自己健身房无法正常营业，物业管理称钟凡欠管理方物管费用，由此双方发生矛盾。 另查明，源泉公司与源泉资产公司因股东出资、股东知情权等纠纷先后发生多起诉讼。 审理中，盛大公司陈述从疫情之后就没有经营使用案涉房屋，电梯自2020年1月13日被物业锁上无法进入，被告于2020年5月7日正式离开案涉房屋。被告想去搬物品，但是前后门都被锁起来，跟物业以及原告联系，但是两方一直在推脱，无法搬离物品。被告于2020年5月7日就已解除了案涉合同，同时要求减免3个月的租金。源泉公司陈述原告知道物业锁电梯，具体时间不清楚，但是被告的大型设备还在案涉房屋内。门是源泉资产公司锁的，原告一直想配合，但是原告也没法找到解决办法，四楼的商户也遇到了问题被锁起来。案涉合同应是在第一次送达被告之日解除，且被告违约在先，不同意减免租金。 本院认为，源泉公司与盛大公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，依法成立并生效。各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。 关于案涉合同解除的时间。结合双方的举证，可以认定因案涉房屋被源泉资产公司锁门，以及电梯加装门禁，导致盛大公司无法正常经营，盛大公司于2020年5月7日明确表示不再履行案涉租赁合同，再结合双方的微信聊天记录以及报警记录，本院综合考虑租金缴纳情况及双方矛盾产生原因，依法认定案涉租赁合同于2020年6月6日已经实际解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告要求被告腾空迁让南京市，因案涉房屋被案外人源泉资产公司上锁，而非被告原因造成，事实上被告亦未占有案涉房屋，但被告应尽快将留在案涉房屋内的物品搬走，原告应当予以协助。关于原告主张被告支付房租569724.35元，本院认定房租应按1.91元/日/平方米*845平方米，自2019年10月1日计算至2020年6月6日为1.91元×845×250天=403487.5元，考虑到疫情的影响，本院予以减免两个月的租金，故被告盛大公司应当支付的租金为306650.5元。关于原告主张的违约金294487.28元，因双方对合同的解除均存在过错，综合双方的过错程度及合同履行情况，本院酌情认定盛大公司支付违约金50000元。关于原告主张的房屋占用费，因案涉房屋实际已处于原告的控制之下，故对该项主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百九十二条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定，判决如下： 一、原告南京源泉企业管理有限公司与被告南京盛大健身有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年6月6日解除； 二、被告南京盛大健身有限公司于本判决生效后十日内将南京市； 三、被告南京盛大健身有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告南京源泉企业管理有限公司房屋租金306650.5元及违约金50000元； 四、驳回原告南京源泉企业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12442元，减半6221元，由原告南京源泉企业管理有限公司负担2921元，由被告南京盛大健身有限公司负担3300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  徐小菲 二〇二一年二月五日 书记员  宋小雨