河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终798号上诉人（一审被告）：安徽荣发房地产开发有限公司,住所地：安徽省六安市霍邱县城关蓼城路东段**，统一社会信用代码：913415227647771277。法定代表人：尹可文，该公司董事长。委托诉讼代理人：张文亮，河南郭力律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：顿效良，男，汉族，1975年2月27日，住：河南省漯河市源汇区。委托诉讼代理人:刘文杰，北京中首律师事务所律师。上诉人安徽荣发房地产开发有限公司(以下简称荣发公司)因与被上诉人顿效良房屋买卖合同纠纷一案，不服周口市川汇区人民法院（2020）豫1602民初7059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人荣发公司委托诉讼代理人张文亮,被上诉人顿效良委托诉讼代理人刘文杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。荣发公司上诉请求:1、请求撤销川汇区人民法院（2020）豫1602民初7059号民事判决并驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼相关费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院部分事实认定错误。（一）被上诉人已向上诉人支付购房款并按照商品房买卖合同法律关系进行审理属于事实认定错误。被上诉人并未向上诉人支付购房款，被上诉人在一审中提交的证据仅是在案外人河南嘉信投资担保有限公司（以下简称嘉信公司）经营上诉人公司期间利用我公司名义与被上诉人签订合同，一审中被上诉人提供了联合抵账协议，但该协议完全是被上诉人与嘉信公司之间签订的，债权债务关系是否真实，是否存在高息情况均未查清，一审法院仅以签订买卖合同和出具收据认定上诉人收到了购房款明显不当。同时，一审法院未查清是否存在名为买卖实为借贷的民间借贷法律关系，上诉人认为涉案房屋的买卖合间属于“让与担保”性质，应当以民间借贷的基础法律关系进行审理，一审法院以商品房买卖合同法律关系进行审理明显属于事实认定错误。（二）假如被上诉人向上诉人缴纳了购房款，一审法院判决上诉人承担责任属于事实认定错误，应当由嘉信公司承担责任。被上诉人在一审时向法庭提交了十份由上诉人和嘉信公司共同为被上诉人出具的《承诺书》，该承诺书内容为：“承诺人对您对接的房产作如下承诺：1、上述房产，产权明晰，不存在查封、重复交易等影响产权实现的事宜；2、完全按照《商品房买卖合同》的约定日期交付房产，并办理产权登记；3、如开发商违反上述承诺，致您不能实现房产权益，河南嘉信投资担保有限公司承担返还购房款”。该承诺是属于附条件的承诺，且被上诉人也认可，现涉案房屋无法办理产权，也未按时交房，第3条所附的“如开发商违反上述承诺，致您不能实现房产权益，河南嘉信投资担保有限公司承担返还购房款”的条件已经成就，应当由嘉信公司承担返还购房款的责任，不应当由上诉人承担责任。同时，嘉信公司承诺如不能按期交房便返还购房款的承诺也符合“让与担保”的特征。二、一审法院认定涉案商品买卖合同有效属于适用法律错误。假如本案按照商品房买卖合同法律关系进行审理，一审庭审时上诉人提交的《情况说明》能够证明涉案商品房没有办理《商品房预售许可证》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，直至本案一审庭审时，涉案商品房也没有办理商品房预售许可证，因此商品房买卖合同应当认定为无效合同，一审法院直接认定商品房买卖合同有效明显属于适用法律错误。综上所述，一审法院部分事实认定不清，适用法律错误，为此，为维护上诉人的合法权益，特上诉至贵院，请求贵院依法查明案件事实并支持上诉人的上诉请求。补充:依据民法典实施后的最高人民法院发布的审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条，也是认定未取得商品房预售许可证的买卖合同应当认定为无效。顿效良辩称,一审法院判决认定案件事实清楚，证据充分，判决适用法律正确，上诉人的事实理由不能成立，应依法驳回其上诉，维持一审判决，上诉费由被上诉人承担。第一、原审法院认定案件事实清楚且正确。据被上诉人上诉称“案外人嘉信投资担保有限公司经营上诉人公司期间利用我公司名义与被上诉人签订合同”结合被上诉人一审中提供的购房合同、购房款收据及被上诉人和嘉信公司出具的承诺书。可以相互印证，上诉人与嘉信公司之间形成的债权转让关系，经过其双方协商，上诉人已认可嘉信公司对被上诉人所负债务，并同意将被上诉人对嘉信公司享有的债权转化为购房款，上诉人与被上诉人自愿签订《商品房买卖合同》，并给被上诉人出具购房款收据的行为，表明上诉人同意冲抵嘉信公司所负债务，上诉人与被上诉人之间已经形成了商品房买卖关系，被上诉人与嘉信公司的债权债务关系已经归于消灭，上诉人应当按照与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及出具的承诺书履行交房义务。上诉人上诉状中所称的：“债权债务是否真实，是否存在高息情况均未查明”的事实理由不能成立，根据《民事诉讼法》及《民事诉讼证据规则》举证责任的规定，被上诉人在一审中已经提供对应诉请的一系列之间证明被上诉人与上诉人之间形成了商品房买卖合同关系的证据，而上诉人进行的反驳并未提供之间证明“债权债务虚假以及存在高息”方面的证据证明其主张，而是以歪曲事实、混淆是非的说辞，空口无凭的否认其与被上诉人已成立的商品房买卖合同关系，该上诉理由显然是没有事实根据的。第二、被上诉人上诉状事实与理由第一大项第二小项的理由不能成立，属其理解错误。上诉人与嘉信公司共同向被上诉人出具《承诺书》，更能证明上诉人与嘉信公司已经同意认可将嘉信公司与被上诉人的债权债务关系转为商品房买卖合同关系，且上诉人与被上诉人又签订了《商品房买卖合同》来印证商品房买卖合同关系成立的事实。上诉人以承诺书中第3条：“如开发商违反上述承诺，致使您不能实现房产权益，河南嘉信投资担保有限公司承担返还购房款”为由来规避合同义务不能成立。截止到目前上诉人也未提供案涉房屋有其他权利存在排除被上诉人实现房屋权益的证据来证明被上诉人不能按照《商品房买卖合同》取得案涉房屋。第三、根据《民法典》第二百二十一条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定，第一条、第二条、第八条第二十八条的规定，《民法典》施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用民法典的规定。故上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》应属有效合同。综上，一审法院认定案件事实清楚、审理程序合法、判决适用法律正确，判决结果客观公正，上诉人的上诉请求及事实与理由没有事实根据，不应得到支持，请求依法驳回其上诉，维持原审判。顿效良向一审法院起诉请求：1、依法判令荣发公司协作其办理位于川汇区××路北侧××楼××房产权属登记手续，并按合同约定承担违约责任；2、本案诉讼费用及产生的合理费用由荣发公司承担。一审法院认定事实：2014年11月22日，顿效良与荣发公司及案外人嘉信公司经协商，达成以下协议内容：顿效良对嘉信公司享有的440,000元借款债权，荣发公司愿意以其房产冲抵该440,000元债权，抵账后剩余债权由顿效良享有，同时荣发公司、嘉信公司对对接的房产作如下承诺：“1、上述房产，产权明晰，不存在查封、重复交易等影响产权实现的事宜；2、完全按照《商品房买卖合同》的约定日期交付房产，并办理产权登记；3、如开发商违反上述承诺，致顿效良不能实现房产权益，嘉信公司承担返还购房款”。2014年11月22日，顿效良与荣发公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，顿效良购买荣发公司开发建设的位于周口市××区××路北侧××楼××房屋××套，建筑面积113.25平方米，房屋总价款419,025元，交房日期为2015年12月31日前；合同第十五条关于产权登记的约定内容有：出卖人应当在商品房交付使用后200日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款0.5%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款0.5%向买受人支付违约金；3、买受人自己办理，出卖人负责提供相关手续，办理时间由买受人负责，与出买人无关。2014年11月22日，荣发公司向顿效良开具了收到12号楼1××4号房屋（建筑面积113.25平方米）的购房款419,025元收据一份。2020年11月16日，周口市房地产交易服务中心出具情况说明一份，内容为：荣发公司所开发位于周口市川汇区莲花路北侧馨莲茗苑项目11号、12号、13号、14号四栋楼截止目前未在我单位申请办理《商品房预售许可证》。荣发公司至今未将案涉房屋交付顿效良，也未协助荣发公司办理案涉商品房的权属登记手续。一审法院认为，双方与案外人嘉信公司订立以房抵债协议，荣发公司用抵账房屋与顿效良签订商品房买卖合同，双方之间形成商品房预售合同法律关系。关于该商品房预售合同法律关系效力问题，首先，该商品房买卖合同形成系双方真实意思表示，顿效良以债权冲抵购房款，荣发公司的合同目的已经实现，荣发公司应积极履行合同义务，在房地产市场价格大幅上涨的情况下，荣发公司以案涉房屋未办理商品房预售许可证，主张合同无效，违背诚实信用原则。其次，荣发公司作为房地产开发企业，对房屋预售所需符合的条件应当清楚明白，对自身不办理商品房预售许可证即预售房屋的违法性应当明知，荣发公司为获取超出合同逾期的更大利益，而否认合同效力，显然损害了顿效良利益，与社会价值导向和公众认知相悖。最后，荣发公司未取得商品房预售许可证，虽然违背了有关“商品房预售应当取得商品房预售许可证明”的规定，但并不必然导致其签订的商品房预售合同无效。据此认定，双方之间签订商品房买卖合同有效，荣发公司应依约履行合同义务。关于荣发公司提出的不排除本案的基础法律关系为民间借贷法律关系问题，在三方以房抵账协议订立前，顿效良与嘉信公司存在民间借贷关系，以房抵账协议订立后，双方之间形成商品房买卖关系，该商品房买卖关系与顿效良和嘉信公司之间的民间借贷关系没有法律上的关联性，只是购房款来源于顿效良享有的债权，本案应以商品房买卖合同纠纷审理。关于荣发公司提出的嘉信公司涉嫌非法集资犯罪已由公安机关立案侦查，顿效良应当向公安机关申报债权，本案应中止审理问题，荣发公司无证据证明顿效良与嘉信公司之间的借款涉嫌非法集资，且借款债权是否涉嫌非法集资是荣发公司在订立以房抵账协议时应负的审查义务，荣发公司与顿效良签订抵账协议及商品房买卖合同，并为顿效良出具购房款收据，应视为对借款债权的认可，现荣发公司以此提出抗辩，显然是在逃避自身责任，损害顿效良利益，对顿效良明显不公，法院不予采信。案涉房屋尚未办理《商品房预售许可证》，目前不具备办理权属登记过户手续的条件，荣发公司应在具备办证条件后，及时协作顿效良办理。顿效良主张的违约责任没有具体数额，诉讼请求不具体、明确，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第一款第（三）项之规定，判决：一、安徽荣发房地产开发有限公司应于案涉房屋（位于周口市××区××路北侧××楼××号房屋）具备办理权属登记过户手续后一个月内协作顿效良办理该房的过户登记手续。二、驳回顿效良的其他诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由安徽荣发房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。顿效良向本院提交证据一：周口市房地产领域问题楼盘化解攻坚小组办公室文电处理意见表和处理意见材料;证据二：周口市处置问题楼盘专案组关于荣发公司向专案组提供的关于嘉信公司存在的债权债务楼盘对接的房源明细。证明顿效良与嘉信公司存在真实的债权债务关系，同时证明荣发公司愿意承继嘉信公司所负的债务及享有对外的债权。为冲抵嘉信公司对外的债务，荣发公司愿意提供证据中所列的这些房源。顿效良与荣发公司签订商品房买卖合同有事实根据，嘉信公司与荣发公司的承诺能证明荣发公司与嘉信公司对债权债务的冲抵是明知、自愿的。顿效良在一审中所提供的商品房买卖合同及购房款收据均为荣发公司所出具，经荣发公司签订商品房买卖合同由债权债务关系转化为商品房买卖合同关系，本案不适用借款合同关系来处理。荣发公司质证称,该两组证据均为复印件，来源合法性有异议。该两组证据也不能证明债权债务关系真实合法有效。第二组证据系复印件，不能够证明荣发公司与嘉信公司之间是否冲抵了相关债务，也不存在着债权债务关系转化为商品房买卖合同关系的事实。对当事人二审争议的事实，本院认定如下:顿效良提供的证据证明荣发公司与嘉信公司存在债权债务楼盘对接情况,对该证据本院予以综合采纳。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、本案法律关系应如何认定。二、一审认定涉案商品房买卖合同有效适用法律有无错误。三、一审认定顿效良向荣发公司支付购房款事实及判决荣发公司承担责任有无事实和法律依据。第一个焦点,关于本案法律关系应如何认定问题。顿效良对嘉信公司享有债权，荣发公司自愿承担该债务,并与顿效良、嘉信公司达成以房抵债协议。随后,荣发公司顿与效良签订商品房买卖合同，并向顿效良出具收据购房款,双方已形成了商品房买卖关系，一审按商品房买卖合同法律关系进行审理认定事实正确。第二个焦点,关于一审认定涉案商品房买卖合同有效适用法律有无错误问题。荣发公司与顿效良在签订本案商品房买卖合同时,案涉房屋尚未竣工,该商品房买卖合同应当属于预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”。本案中,荣发公司没有取得商品房预售许可证,案涉房屋没有竣工验收。但是顿效良以其对嘉信公司享有的债权向荣发公司支付了购房款,荣发公司在自身合同目的已经实现的情形下,没有完全履行应尽的合同义务,面对房地产市场出现价格大幅上涨情况,主张合同无效违背了诚实信用原则。基于商品房买卖合同是双方真实意思表示,且案涉房屋没有其它权利人,亦不禁止上市交易,一审认定涉案商品房买卖合同合法、有效适当。荣发公司主张一审认定涉案商品房买卖合同有效适用法律有无错误的上诉请求不能成立,本院不予支持。第三个焦点,关于一审认定顿效良向荣发公司支付购房款事实及判决荣发公司承担责任有无事实和法律依据问题。根据一审查明的事实,顿效良对嘉信公司享有440,000元借款债权，顿效良与荣发公司、嘉信公司达成以房抵债协议，荣发公司以周口市××区××路北侧××楼××房屋××套抵偿嘉信公司所欠顿效良借款。荣发公司与顿效良签订商品房买卖合同，并向顿效良出具了收到涉案房屋的购房款收据。从荣发公司的上述行为可以认定:其已实际认可嘉信公司对顿效良所负债务，并同意将顿效良对嘉信公司享有的债权转化为购房款。荣发公司没有证据证明顿效良与嘉信公司之间的借款涉嫌非法集资。根据荣发公司与顿效良签订的商品房买卖合同约定，一审判决荣发公司承担相应责任并无不当。综上所述，荣发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由安徽荣发房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  智卫东审判员  沈华秋审判员  曹春萍二〇二一年二月二十二日法官助理何琼琼书记员刘鑫永