文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终3694号上诉人（原审被告）：丹阳金鹰天地实业有限公司，住所地丹阳市金鹰天地广场****。法定代表人：冯卓明，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱冬云，江苏云俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：路小军，江苏云俊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆志军，男，1970年9月27日出生，汉族，住丹阳市。被上诉人（原审原告）：陆经纬，男，1995年10月13日出生，汉族，住丹阳市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：眭红伟，江苏金正平律师事务所律师。上诉人丹阳金鹰天地实业有限公司（以下简称金鹰公司）因与被上诉人陆志军、陆经纬房屋买卖合同纠纷一案，不服丹阳市人民法院（2019）苏1181民初7218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金鹰公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、办理产权证的责任者及义务人依法只能是被上诉人，被上诉人至今未向房产登记部门提出办证申请，由此导致的无法领证的直接原因在于被上诉人。上诉人作为商品房的出售方，依据合同约定、法律规定仅是负有协助买房人办证的义务，上诉人已经于2015年8月10日向房产登记部门提交了办理权属登记的备案资料，由此可以确认上诉人的合同义务已经履行完毕，被上诉人可以直接申请办理产权登记。2、案涉房屋目前是可以办理产权证的，只是被上诉人不愿意按照合同约定的面积（275.9平方米）办理产权证，其想要办理的是面积为262.99平方米的产权证，这就与案涉房屋的初始登记证所载房屋面积相矛盾。在此情形下要办证就得变更案涉房屋的初始登记证及土地分割证，而该变更行为属于房管部门的职权，上诉人并无此项职权。经上诉人向房管部门咨询了解，目前变更房屋初始登记证尚缺乏相应的操作规程及条件，客观上暂时无法完成。综合上述情况，被上诉人无法办证的结果均与上诉人无关，上诉人并无任何过错。3、一审判决上诉人承担从2018年12月20日至实际取得房屋产权证书期间的违约金没有事实和法律依据。目前案涉房屋的实际交付面积尚未有定论，相关案件尚在省高院审理过程中，在省高院对该关联案件作出裁判之前，不宜判令上诉人承担违约责任。另一审判决认定的违约金计算期间不合理，违约金的起算点从2018年12月20日开始，即一审法院给了上诉人两个月的期限予以重新提交办证资料，但上诉人早就将办证所需的资料提交给房管部门，即便一审认定上诉人需要重新提交与房屋交付面积相符的资料，这也非上诉人的职权，上诉人无法掌控政府职能部门对案涉房屋初始登记证及土地分割证予以变更的时限，因此造成的延误不是上诉人的过错，两个月的重新提交资料的时间客观上无法完成；违约金的计算终点至被上诉人实际取得房屋产权证书之日同样不合理，如被上诉人在客观条件满足下仍不积极办理产权登记，势必会造成上诉人违约金的增加，对上诉人严重不利，因此即便需要上诉人重新提交资料，违约金的计算终点也应当是上诉人将资料提交至房管部门之日。综上，一审认定事实不清，导致判决错误，请求二审法院予以改判。被上诉人陆志军、陆经纬辩称：1、上诉人认为不能办证的直接原因是被上诉人没有提出申请的理由不能成立，申请办证的最主要材料是由上诉人提供合同约定的初始登记证及土地分割证，而上诉人至今未能提供，这是案涉房屋不能办证的根本原因。2、上诉人在明知面积存在争议的情况下仍在2015年8月18日申请错误的初始登记证以否定自身错误，因此违约金的起算时间至少应当是2015年8月18日。3、违约金的计算基数应当是18173135元。综上，请求二审法院依法判决。陆志军、陆经纬向一审法院起诉请求：1、判令金鹰公司提供相关办证资料协助陆志军、陆经纬办理丹阳市金鹰天地广场北区1期1幢0102号房屋产权证；2、判令金鹰公司承担逾期办理房屋产权证书的违约金（以18173135元为基数，按每日万分之一计算，2015年8月16日至2019年7月15日为2598758元，之后一直计算至实际取得房屋产权证书之日）；3、本案诉讼费用由金鹰公司承担。一审法院认定事实：2013年12月24日，陆志军、陆经纬与金鹰公司签订商品房买卖合同一份，约定陆志军、陆经纬购买金鹰公司开发的位于丹阳市金鹰天地广场北区，建筑面积为275.9平方米，其中套内建筑面积272.83平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.07平方米，房屋单价为每平方米69102元，总价款为19065242元。金鹰公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由金鹰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因金鹰公司的责任，陆志军、陆经纬不能在规定期限内取得房地产权属证书的，陆志军、陆经纬不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，金鹰公司按日向陆志军、陆经纬支付已付房价款万分之一的违约金。2015年5月15日，金鹰公司向陆志军、陆经纬发出交房通知书，通知办理交房手续的时间安排在2015年5月18日。涉案房屋实际交付后，陆志军、陆经纬以房屋实际面积与合同约定面积存在很大差异为由于2015年6月29日向一审法院起诉，要求金鹰公司赔偿各项损失2214313元。一审法院（2015）丹民初字第2888号民事判决书认定涉案房屋实际建筑面积为262.99平方米，套内面积为260.06平方米，分摊面积为2.93平方米，实际交付房屋面积与合同约定面积误差12.91平方米，判令金鹰公司返还陆志军、陆经纬价款1212256.38元、支付利息54814.95元、赔偿损失10520.55元。金鹰公司不服判决，提起上诉。江苏省镇江市中级人民法院（2017）苏11民终3893号民事判决书驳回了金鹰公司的上诉，维持原判。2015年8月18日，金鹰公司为案涉房屋办理了丹阳市城市商品房初始登记证，登记证中载明的建筑面积为275.9平方米，套内面积为272.83平方米。2015年11月14日，金鹰公司为案涉房屋办理了国有土地使用权分割转让许可证，许可证中载明的土地面积为61.91平方米，套建筑面积为275.9平方米。一审法院认为，陆志军、陆经纬与金鹰公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，是合法有效的，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，金鹰公司应当在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。金鹰公司虽然报送了相关资料，办理了案涉房屋初始登记证及国有土地使用权分割转让许可证，但上述资料中房屋面积与实际面积并不一致，金鹰公司应当按照交付房屋的实际面积提供资料报产权登记机关备案，协助陆志军、陆经纬办理产权登记。在生效判决确定案涉房屋实际面积后，金鹰公司未能在合理的期限内重新提供资料进行备案，构成违约，应当承担违约责任。根据本案的实际情况，一审法院确定合理期限为两个月（2018年10月20日至2018年12月19日），在该期限内不予计算违约金，超出该期限开始按照每日万分之一承担违约金直至陆志军、陆经纬实际取得房屋权属证书之日。合同约定的价款为19065242元，生效判决确定返还的价款为1212256.38元，陆志军、陆经纬实际支付的房屋价款为17852985.62元，应当以此作为违约金的计算基数。一审法院判决：一、丹阳金鹰天地实业有限公司于判决生效之日起六十日内协助陆志军、陆经纬办理丹阳市金鹰天地广场北区屋（建筑面积为262.99平方米）产权证书并承担违约金（以17852985.62元为基数，自2018年12月20日起至陆志军、陆经纬实际取得房屋权属证书之日止按每日万分之一计算）；二、驳回陆志军、陆经纬的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本案对一审判决书“经审理认定”部分查明的事实予以确认。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案双方合同约定，金鹰公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由金鹰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因金鹰公司的责任，陆志军、陆经纬不能在规定期限内取得房地产权属证书的，陆志军、陆经纬不退房，合同继续履行，金鹰公司承担相应违约金。根据上述约定，金鹰公司负有协助陆志军、陆经纬办理案涉房屋权属证书的义务，故陆志军、陆经纬要求金鹰公司提供与案涉房屋实际面积（建筑面积为262.99平方米）相符的初始登记证、土地分割证等资料协助其办理房屋权属证书，于法有据，本院依法予以支持。关于金鹰公司是否应当承担逾期办证违约金的问题，根据上述合同约定，只有在因金鹰公司责任导致陆志军、陆经纬未能按期取得房屋权属证书的情形下，金鹰公司方需承担相应违约金。因此，要解决该问题，应当着重审查案涉房屋至今未办理产权证书原因。结合现有证据及双方当事人的陈述，案涉房屋所在楼盘并不存在不能办证的障碍，之所以案涉房屋未办理产权证书，系双方当事人就房屋实际面积存有争议，陆志军、陆经纬要求按照房屋实际面积办理产权证书，因案涉房屋初始登记证、土地分割证中载明的房屋面积与实际面积不符，故陆志军、陆经纬至今未办理产权证书。案涉房屋要办理与实际面积相符的产权证书，即需要对初始登记证等进行变更，而核准商品房初始登记证属行政机关职权范围，行政机关在核准发放商品房初始登记证过程中，需要对商品房的规划设计、竣工验收和成品实况等事项进行实质性审查，并不在金鹰公司控制范围之内。因此，金鹰公司并不存在不协助陆志军、陆经纬按照房屋实际面积办理产权证书的主观故意及过错，案涉房屋至今未办理产权证书不能归责于金鹰公司，故陆志军、陆经纬要求金鹰公司承担至其按照房屋实际面积取得房屋权属证书之日止的逾期办证违约金，依据不足，亦与公平原则相悖，本院不予支持，本院依法对一审判决予以相应改判。综上所述，金鹰公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销丹阳市人民法院（2019）苏1181民初7218号民事判决；二、丹阳金鹰天地实业有限公司于本判决生效之日起六十日内协助陆志军、陆经纬办理丹阳市金鹰天地广场北区屋（建筑面积为262.99平方米）产权证书；三、驳回陆志军、陆经纬的其他诉讼请求。一审案件受理费28610元，由丹阳金鹰天地实业有限公司负担；二审案件受理费28610元，由陆志军、陆经纬负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二一年二月二十二日书记员 朱玉岑