广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终4612号 上诉人（原审原告）：齐国平，男，汉族，1981年6月20日出生，住广西壮族自治区融安县。 委托诉讼代理人：韦富景，广西涌流律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：曾广武，男，仫佬族，1971年2月25日出生，住广西壮族自治区融安县。 上诉人齐国平因与被上诉人曾广武房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融安县人民法院（2020）桂0224民初875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 齐国平上诉请求：一、撤销一审判决的第三项，改判曾广武退还齐国平租金115953.6元，装修费53858.2元；二、由曾广武承担案件受理费。事实和理由：一、一审法院认为曾广武不应退还租金给齐国平错误。由于齐国平承租的房屋在被强制拆除比较突然，齐国平经营家具生意刚刚好转，仍想继续经营，且曾广武没有在租赁期间提出新的租金调整方案，双方仅是口头协商待租赁到期后再按实际租赁面积扣减。根据以上情况，双方出于保守起见，暂按原租金6000元支付给曾广武，也是合情合理。再者，双方均未认可对房屋租赁协议有任何变更，曾广武也承认租金第四年、第五年仍按 -2- 6900元、7900元收取。因此，一审法院忽略当事人的真实意思表示，推断房屋被拆除后双方已变更协议显然不符合事实。租赁到期后，齐国平多次要求当面协商，曾广武以各种借口回避，不想退还房租给齐国平。曾广武违反行政法规的强制性规定导致双方签订的《门面租赁协议》部分无效。曾广武因该合同部分无效所取得的财产，应当予以退还。二、一审法院认为齐国平未提供充分证明装修费损失是不合法的。首先，曾广武承认交付给齐国平房屋时是毛坯房，已构成自认。地板、门窗、刷墙等是齐国平出资装修都是事实。其次，法院认定曾广武交付房屋的时间存在常识性失误，2014年12月1日是开业时间，而非交付时间。因为按照民间交易习惯，房屋装修期间是不收租金的，而《门面租赁协议》落款日期为2014年9月14日，租金起算时间为2014年12月1日，那么9月14日至12月1日前这段时间才是曾广武交付房屋给齐国平进行房屋装修的正确时间，与《发货清单》上注明的时间相吻合，购货单位为榕树脚，也就是房屋所在的地点，且大部分《发货清单》也有齐国平签名或者注明健康家具城。只要稍加逻辑分析，亦能判断《发货清单》是齐国平对涉案房屋进行装修而产生的，一审法院以齐国平所提交的证据没有公章、不能认定用于涉案房屋装修为由驳回齐国平的诉讼请求，属于加重齐国平的举证责任。而其中价值44880元的《发货清单》有发货单位的公章。最后，民事诉讼的证明标准一直遵循高度盖然性原则，齐国平也已充分证明房屋装修损失的事实，而一审法院枉顾齐国平举证、曾广武承认以及生活的一般常理，仅以齐国平证据不足为由，驳回齐国平诉讼请求错误。 曾广武辩称，一、关于退还租金的问题。曾广武与齐国平签订的《门面租赁协议》约定租赁二楼的全部和三楼的一部分，每月租金是6000元。双方没有约定租赁的总面积以及各个部分的面积。门面被部分拆除后，曾广武立即将二楼原来没有租给齐国平的300多平方米那部分交给齐国平使用，补偿其所租门面的面积损失。齐国平当初没有异议，并且一直在使用着这300多平方米的二楼面积，直至租赁期间届满。齐国平认为按面积来计算租金，要求曾广武退还高达115953.6元的租金。齐 -3- 国平的要求就没有合同的依据和事实的根据。二，关于退还装修费的问题。在曾广武与齐国平签订的租赁合同中没有关于门面装修和装修费的约定。齐国平装修门面事先也没有征得曾广武的同意，完全是齐国平自己擅自做主的行为，损失就应当由齐国平自己承担。齐国平没有合法有效证据来证明其用于装修的材料种类、数量和费用数额。一审认定事实正确，适用法律得当，判决正确，请求驳回齐国平的上诉请求。 齐国平向一审法院起诉请求：一、请求曾广武退还齐国平租金115953.6元（涉案门面房屋面积约600平方米，于2017年7月25日被责令拆除19.2×10.6×2=399.84平方米，齐国平从2017年8月1日至2019年12月31日共29个月未能使用被拆除部分门面，租金按每月6000元计算，曾广武应退租金为6000元／月×29个月×399.84平÷600平=115953.6元）；二、请求判令曾广武退还齐国平装修费53858.2元（涉案门面装修费共计约170000元，于2017年7月25日被责令拆除19.2×10.6×2=399.84平方米，齐国平从2014年12月1日至2019年12月31日租赁曾广武门面共61个月，齐国平从2017年8月至2019年12月共29个月未能使用被拆除部分门面，曾广武应退还装修费为：170000元×399.84平×29个月÷600平÷61个月=53858.2元）；三、请求判令曾广武退还齐国平押金30000元；四、请求判令曾广武赔偿违约金30000元；五、本案受理费等诉讼费用由曾广武承担。 一审法院认定事实：2014年9月14日，齐国平作为乙方与曾广武作为甲方签订《门面租赁协议》，约定：“一、甲方同意将自有门面（二楼、三楼）位于桂香北路××给乙方用于经营使用；二、双方同意，门面租金为每月大写：陆仟元整（不含水电费）。支付方式：每年租金分季度付清，即使用当季5号前交清当季租金，如乙方超过15天未付清门面租金甲方有权终止合同；三、租 -4- 期为五年，即2014年12月1日至2019年11月30日止。第一期为三年（自2014年12月1日至2017年11月30日止（注第一期租金按6000元每月计收）。第二期为两年，第四年每月租金大写：陆仟玖佰元，第五年每月租金大写柒仟玖元，免费提供给乙方使用（即第四、第五年2017年12月1日至2019年11月30日）押金叁万元，合同期满后如门面设计没有损坏，如数返还押金（不计利息）；四、……；七、甲方同意乙方租期意向为五年。当期合同期满后，门面租金另行协商。在同等条件下（平于市场价）乙方享有门面租赁的优先权……”同日，齐国平向曾广武支付押金30000元，曾广武在《门面租赁协议》第二页背面写书《收条》，内容如下：“今收到齐国平押金叁万元正（30000.00元），收款人：曾广武”。《门面租赁协议》签订后，曾广武于2014年12月1日将涉案门面交给齐国平，齐国平将门面装修后经营名为“融安县榕树脚健康家具城”家具店。 2017年7月25日，融安县住房和城乡建设局向曾广武作出融建规划类拆通字（2017）第8号《融安县住建局关于责令拆除违法建（构）筑物的通知》，要求曾广武在三天内自行拆除因未取得《建筑工程规划许可证》在融安县（中国移动及健康家具城）搭建建（构）筑物（建设情况：框架结构三层，占地面积：18米＊9.4米＝169.2平方米，总建筑面积：18＊9.4＋19.2＊10.6＊2＝576.24平方米）。2017年7月28日，上述违建被拆除。门面被拆除了，齐国平使用剩余未拆除部分（齐国平自称约200平方米）继续经营家具生意。自2017年8月起，齐国平按月支付租金6000元给曾广武直至2019年11月。 2019年12月7日，齐国平短信询问曾广武“上半年，我要签合同，你还答应我的再签六年，现在突然叫我搬走”，曾广武回复“我真的要用房子，不租”。2020年1月8日，曾广武与案外人朱龙熙签订《门面租赁协议》，将涉案门面的二、三、四楼租给朱龙熙。曾广武搬离时，齐国平、 -5- 曾广武未对房屋情况进行确认。 一审法院认为，关于退还租金的问题。首先，涉案门面违章部分被拆除后，齐国平继续使用剩余部分门面，自2017年7月28日按月租金6000元计算支付租金至2019年11月30日合同期满，曾广武亦未提出异议；其次，齐国平、曾广武的《门面租赁协议》已经实际履行完毕。故对齐国平主张退还租金的诉请，一审法院不予支持。二、关于退还装修费的问题。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。齐国平要求曾广武退还门面装修费53858.2元，提供了《2014门面装修清单》、《融新钢材材料经营部发货清单》、《收据》等证据，但《2014门面装修清单》是齐国平单方计算，《发货清单》上无公章，也不能认定是用于涉案房屋的装修，因齐国平并无充分证据证明其花费的装修费用，故对齐国平该项诉请不予支持。三、关于退还押金的问题。根据《门面租赁协议》约定“合同期满如门面设计未有损坏，如数返还押金（不计利息）”，现曾广武辩称门面设计有所损坏，且因2017年12月1日至2019年11月30日期间，第一年月租金为6900元、第二年月租金为7900元，齐国平在此期间每月仅支付月租金6000元，因此押金30000元已经用于抵扣齐国平缴纳的月租金差额，一审法院认为曾广武没有提供证据证明门面设计损坏，亦无证据证明与齐国平就租赁期间用押金抵扣月租金差额的事情进行过协商确定，故一审法院对此观点不予采纳，曾广武应当将押金30000元退还给齐国平。四、关于赔偿违约金的问题。《门面租赁协议》约定当期合同期满后，门面租金另行协商，在同等条件下（平于市场价）齐国平享有门面租赁的优先权。根据查明的事实，曾广武称收回门面自用，实际上是出租给案外人朱龙熙，对齐国平的优先承租权造成侵害。参考齐国平、曾广武约定的租金与曾广武与第三人约定的租金及齐国平因信赖优先承租权对门面进行的投入，一审法院酌情支持曾广武赔偿齐国平损失18000元。关于曾广武要求齐国平承担2019年12月至2020年4月份的占用房屋租金费用，因曾广武未提起反诉， -6- 一审法院不予处理。一审法院判决：一、曾广武应于判决生效之日起十日内退还齐国平押金30000元；二、曾广武应于判决生效之日起十日内赔偿齐国平损失18000元；三、驳回齐国平的其他诉讼请求。一审案件受理费4747元，由齐国平负担3936.22元，曾广武负担810.78元。 本院二审期间，上诉人齐国平围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人齐国平不能证明其提交的《发货单》中的货物用于租赁房屋的装修，本院对该证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人在二审中的诉辩意见，归纳当事人争议的焦点为：一、曾广武是否应向齐国平退还租金；二、曾广武是否应向齐国平赔偿装修损失。 关于曾广武是否应向齐国平退还租金的问题。曾广武、齐国平约定租赁期限自2014年12月1日起至2019年11月30日止，合同期限已经届满。在履行合同过程中部分租赁物被执法部门拆除后，曾广武一直是按照初始租金每月6000元的标准收取租金，没有按照合同的约定分期增加租金。齐国平也是按照每月6000元的标准支付租金至租赁合同期限届满，没有提出降低租金标准的要求。曾广武、齐国平的行为证明双方已经根据租赁房屋面积的变化变更了租金标准，同意按照月租金6000元的标准履行至租赁合同期限届满。齐国平要求退还租金没有依据，本院不予支持。 关于曾广武是否应向齐国平赔偿装修损失的问题。首先，租赁合同期限已经届满。部分租赁房屋在2017年7月28日被拆除后，齐国平没有提出赔偿装修损失的要求，而是按照变更后的租金标准履行合同至期限届满。前述事实证明曾广武降低租金标准后，齐国平同意继续合同。其次，齐国平提交的证据不能证明被拆除的房屋的装修价值，即齐国平没有证明其受到损失的情况。齐国平要求赔偿装修损失的主张没有依据，本院不予支持。 综上所述，齐国平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： -7- 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3696元，由上诉人齐国平负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长 江桢审判员杨显强审判员黄继湘 二〇二一年二月三日书记员陈梦圆