湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂11民终191号上诉人(原审原告)：柳营，男，汉族，生于1989年7月7日，住湖北省黄梅县。委托诉讼代理人：何劲松，湖北江弘律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人(原审被告)：中国邮政储蓄银行股份有限公司黄梅县支行。住所地湖北省黄梅县黄梅镇黄梅大道**。统一社会信用代码：91421127676450343K。负责人：何寒山，该行行长。委托诉讼代理人：徐文平，该行职员。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：宛锦松，湖北益惠民律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人(原审第三人)：邹南勇，男，生于1978年2月3日，汉族，住黄梅县。被上诉人(原审第三人)：桂芬，女，生于1981年5月6日，汉族，住黄梅县。被上诉人(原审第三人)：湖北中碾粮油贸易有限公司。住。住所地湖北省黄梅县黄梅镇大胜坡村一社会信用代码：91421127050031286B。法定代表人：桂芬，该公司总经理。被上诉人(原审第三人)：湖北三和粮油贸易有限公司。住。住所地湖北省黄梅县大胜工业园一社会信用代码：914211276826742550。法定代表人：邹南勇，该公司总经理。邹南勇、桂芬、湖北中碾粮油贸易有限公司、湖北三和粮油贸易有限公司共同委托诉讼代理人：石成，黄梅县黄梅镇法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。上诉人柳营因与被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司黄梅县支行（以下简称黄梅邮政银行）、邹南勇、桂芬、湖北中碾粮油贸易有限公司、湖北三和粮油贸易有限公司执行异议之诉一案，不服湖北省黄梅县人民法院（2020）鄂1127民初2149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人柳营上诉请求：1、依法撤销湖北省黄梅县人民法院(2020)127民初2149号；2、依法确认上诉人与第三人邹南勇之间签订的《房屋租赁合同》为有效合同；3、依法判决针对第三人邹南勇所有的位于黄梅县××镇人民大道××路××组,帝都花园A区2号楼一层至二层10间路边门面房暂缓执行,依法准许上诉人租赁该房产至2023年7月4日；4、由被上诉人承担本案一审二审诉讼费用。事实与理由：一、我对所承租的房屋抵押一事不知情,我是善意的。我自2015年就开始承租该整套房地产,多年投入了大量的广告宣传,在当地形成了一定的市场。在经营这么多年,作为出租方邹南勇及邮政银行,都没有告诉我该房屋用作借贷抵押物,我如果知道在银行抵押,我就不会一次交清了六年的租金18万元,我就会按每年度交纳租金;我也不会投入大量的装修及资本。二、依我国法律“买卖不破租赁”,人民法院拍卖该房屋,我无权干涉,但我国《合同法》规定,房屋转让、买卖,房屋的租赁合同继续履行,即买卖不破租赁。现在刘海新以180万低价购得该房屋，但我租赁合同未到期,还有三年的时间,我坚决要求履行完我的租赁合同。人民法院强制要我搬出,我坚决不服,我的租期到2023年7月4日。三、我在该房屋内经营,一楼生产民用家具、床、沙发、桌椅等，二楼是卖场,我全家居住在此,有工人及员工十几人,为了该店,我投入了全部财力及人力,全家老小靠此为生;新冠××疫情后刚刚复工,人民法院就强行要求我们搬出,这是把我们逼上绝路,我这么多家具、设备,十天内往哪里搬,我多年的苦心经营、广告投入,品牌建立,多么不易,怎么法律说没有就毁于一旦。我坚决要求处理我们投入的资金,共计426775元,如果人民法院强行要我搬出,我就要求赔偿我的损失426775元。综上所述,我县新冠××疫情并未结束,我们刚刚复工,正在为生计奔波,请求人民法院不要把我们逼上绝路,我也是受害者,我的经济赔偿,请求人民法院给我一个说法,故特依据我国《民事诉讼法》提出异议,请求暂缓执行或让买受人同意继续租赁,双方之间的《房屋袋合同》是有效的,故特依据最高人民法院《关于适用《中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第304条、第305条、第307条之规定,请求二审人民法院立案审理,依法判决。被上诉人中国邮储银行黄梅支行辩称，上诉人柳营提出的上诉没有法律依据和事实依据，请求依法予以驳回，维持原判。1、上诉人没有提交2015年的租赁合同原件，且多处涂改，不具有证明效力，不能认定该租赁合同的真实有效。2、上诉人提供的2017年的租赁合同到目前为止并没有提供一次性银行支付凭证，即没有事实证据证明该合同合法真实有效，且第三人邹南勇没有守约于银行，损害了答辩人的合法权利，应为无效合同。3、答辩人在原审中提供的合同中与本案的上诉人没有关联，只是为了证明上诉人陈述的2015年即租用该房屋不属实。4、邹南勇等于2017年4月6日办理金融借款抵押合同时，银行明确要求，未经抵押权人同意，邹南勇等不得出租或续租抵押房产。涉案房屋抵押在先，即使上诉人租赁合同真实有效，也不能排除法院执行。上诉人提出的损失即使存在，也应向其相对方主张。被上诉人邹南勇、桂芬、湖北中碾粮油贸易有限公司、湖北三和粮油贸易有限公司共同述称，一审判决事实清楚，请求维持原判。上诉人柳营向一审法院起诉请求：1、确认原告与邹南勇之间签订的《房屋租赁合同》为有效合同；2、判决针对第三人邹南勇所有的位于黄梅县××镇人民大道××路××组，帝都花园A区2号楼一层至二层10间路边门面房暂缓执行，依法准许原告租赁该房产至2023年7月4日；3、判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：本人自2015年就开始承租邹南勇位于黄梅帝都花园路边一层至二层10间门面房，在当地形成一定的市场。出租方邹南勇及黄梅邮政银行都没有告诉我该租赁房屋是银行的抵押物。人民法院在执行邹南勇的借款案中，拍卖租赁的房屋，本人无异议。根据法律规定，买卖不破租赁，虽然邹南勇的出租房屋被拍卖，但是租赁合同约定的租用期限未满（2023．7．4到期）。因此，要求暂缓执行，法院强制搬出本人不服。一审法院认定事实：2015年4月30日，三和粮油因购原材料需流动资金，与黄梅邮政银行签订了《小企业授信额度合同》、《小企业流动资金借款合同》，邹南勇、桂芬与黄梅邮政银行签订了《小企业最高额抵押合同》。上述合同约定，三和粮油在黄梅邮政银行借款300万元，期限自2017年4月6日至2018年4月5日。邹南勇、桂芬以帝都花园的房屋（房权证号12××**）提供最高额抵押担保。2015年5月8日，黄梅县房地产管理局依照前述抵押合同的约定办理了前述抵押房地产的抵押登记，黄梅邮政银行领取了《房屋他项权利证书》（黄梅县房他证黄梅镇字第××号）。其中，邹南勇、桂芬与黄梅邮政银行签订的《小企业最高额抵押合同》第十一条约定：未经抵押权人书面同意，抵押人不得以任何方式处分抵押财产，包括但不限于抛弃、出租（包括原出租合同到期后续租）、赠与、转让、出资、重复担保、迁移、改为公益用途，与其他物添附和改建、分割。2017年4月6日，黄梅邮政银行如期向三和粮油发放贷款300万元，因三和粮油未按期还款，黄梅邮政银行遂将三和粮油、中碾粮油、邹南勇、桂芬将诉至一审法院。一审法院于2018年12月17日作出（2018）鄂1127民初2827号《民事调解书》，该调解书规定，三和粮油在2019年1月15日前还清黄梅邮政银行借款本金300万元及利息；如三和粮油到期未还清借款本息，黄梅邮政银行有权以邹南勇的案涉房屋（位于黄梅县××××道帝都花园的房屋，房屋所有证号1221949）拍卖、变卖的价款优先受偿。由于三和粮油仍未按期履行义务，黄梅邮政银行向一审法院申请执行。执行中，一审法院于2019年3月14日裁定拍卖邹南勇、桂芬共同所有的位于帝都花园的房屋（房权证号12××**）。2020年4月12日竞买人刘海新以最高价竞得。2020年6月23日，一审法院向柳营送达（2019）鄂1127执182号《通知书》，通知柳营在十日内迁出案涉房屋。又查，2017年7月5日，邹南勇与柳营签订《房屋租赁合同》，约定邹南勇将其位于黄梅帝都花园的房屋出租给柳营，租赁用途为家具制造，租期六年（2017．7．5-2023．7．4），每年租金3万元，自合同签订日起十日内付清。双方还约定了其他内容。柳营目前仍在该租赁房屋从事家具生产经营活动。一审法院认为，柳营向一审法院主张的《房屋租赁合同》的签订时间和租期均在案涉房屋抵押合同签订及其抵押登记之后。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”，因此，黄梅邮政银行主张案涉房屋的抵押权（以拍卖、变卖抵押房地产的价款优先受偿）时，出租人和承租人均不得以租赁关系对抗黄梅邮政银行实现抵押权。另一方面，邹南勇在向柳营出租房屋前，与黄梅邮政银行在《小企业最高额抵押合同》中约定，未经抵押权人书面同意，其不得出租或续租抵押房屋等内容，故邹南勇故意违反该约定，实为抵押权的实现设立障碍。虽然柳营称邹南勇出租前未告知案涉房屋已被抵押，但因案涉房屋已先于出租进行了抵押登记，该抵押登记具有法律上的公示效力，故柳营所称的“不知已抵押”亦与其未持谨慎交易的态度有一定的关联，即柳营未先行对租赁物的权属状况进行必要考察。柳营所称的“善意承租”，既无证据支持，也不符合法律规定，一审法院不予采信。因此，邹南勇与原告柳营之间签订的《房屋租赁合同》因损害黄梅邮政银行的利益而无效。虽然《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即柳营所称的买卖不破租赁，但该法与《中华人民共和国物权法》（2007）比较，是一般规定与特别规定，旧法与新法的关系，根据《中华人民共和国立法法》第九十四条“同一机关制定的法律、行政法规、地、地方性法规治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定”的规定，因此，本案的争议应适用物权法的规定。柳营此方面主张的理由亦不能成立。遂判决：驳回柳营的诉讼请求。本院二审期间，上诉人柳营围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据：关于柳营投入家具厂明细表，金额为439575元，拟证明：承租房屋后所花销的装饰装修费的费用。被上诉人黄梅邮政银行对该证据提出质证意见：这份明细表与本案无关，该明细表系自书材料，与被上诉人没有关联，应另案向相对方主张权利。被上诉人邹南勇、桂芬、湖北中碾粮油贸易有限公司、湖北三和粮油贸易有限公司对该证据提出质证意见：这份明细表与本案无关，该明细表系自书材料，与被上诉人没有关联，应另案向相对方主张权利。上述证据均经双方当事人质证，本院认为，该证据系上诉人柳营自书，无其他证据相印证，不能达到证明目的，且与本案不具有关联性，本院不予采信。经审理查明，原审查明事实属实。本院认为，本案争议的焦点为：柳营对于案涉房产是否享有足以排除执行的租赁权?根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定,对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定,订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据本案查明的事实，邹南勇与黄梅邮政银行于2015年4月30日签订的《小企业最高额抵押合同》中约定，案涉房产未经抵押权人书面同意，其不得出租或续租抵押房屋，并于2015年5月8日办理了抵押权证。本案涉及的三份租赁合同，除邹南勇与柳绍有（柳营曾用名）于2015年7月5日签订的租赁合同，黄梅邮政银行予以认可其知晓并同意租赁外，对其他两份租赁合同均不知情亦不认可，邹南勇与柳营均未提供证据证实双方签订的另两份租赁合同征得抵押权人黄梅邮政银行的同意。该合同租赁期限为2015年7月5日至2018年7月4日。因案涉房产办理的抵押时间在先，但租赁合同到期后，邹南勇与柳营虽分别于2015年7月15日、2017年7月5日签订了两份租赁合同，但未征得抵押权人的同意，其租赁权不得对抗已登记的抵押权。柳营未尽到谨慎义务，对案涉租赁房产状况未充分了解，其所遭受的损失可另行主张权利。故柳营对于案涉房产不能享有足以排除执行的租赁权。综上所述，柳营的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由柳营负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳武审判员  朱 卫审判员  郑 蕾二〇二一年二月十八日法官助理董欢书记员周娟