江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初10259号原告：吴洁，女，1987年9月6日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：蒋虎，江阴市夏港法律服务所法律工作者。被告：张广喜，男，1972年4月27日出生，汉族，户籍地徐州市鼓楼区，现住江阴市××路××弄××号。被告：杨琨，男，1981年9月4日出生，汉族，户籍地徐州市泉山区，现住江阴市××路××弄××号。原告吴洁诉被告张广喜、杨琨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴洁及其委托诉讼代理人蒋虎、被告张广喜、被告杨琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴洁向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除她与张广喜于2019年1月1日签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令张广喜、杨琨立即搬离江阴市××路××弄××号的房屋；3.请求判令张广喜支付自2019年1月1日起至判决《房屋租赁合同》解除之日止按每月2000元计算的租金；4.请求判令张广喜、杨琨按月租金2000元为计算标准支付自判决《房屋租赁合同》解除之日起至实际搬离之日止的房屋占用使用费；5.诉讼费用由张广喜、杨琨承担。事实和理由：她于2014年3月2日购买了位于江阴市××路××弄××号的房屋，在2016年10月份左右她将该套房屋出租给张广伟居住使用。2019年1月1日，她与张广伟就租赁事宜签订《房屋租赁合同》，约定租期自2019年1月1日至2020年12月31日，每月租金为2000元，租金按年结算。《房屋租赁合同》第九条还约定了可单方解除合同的情形，即张广伟如不交付租金达1个月以上的，或者未经她书面同意将出租房屋转租给第三人的。合同签订后，张广伟继续承租该房屋。但合同签订后一年，张广伟并未支付当年租金，考虑到疫情影响，她并未上门催要。但近日，她上门催要租金时才发现杨琨居住在上述房屋内，且杨琨声称是张广伟将房屋出租给他的，但事实上她并未同意过张广伟转租房屋，她要求杨琨立即搬离房屋但杨琨拒不搬离。她认为，张广伟没有按合同约定支付过租金，且张广伟将房屋转租杨琨也并没有经她书面同意，张广伟的行为已经严重违反租赁合同的约定，她按照合同约定要求解除与张广伟间签订的《房屋租赁合同》，因转租未经她同意，故转租合同亦属无效。她要求张广伟、杨琨立即搬离江阴市××路××弄××号房屋。因审理中张广伟的委托诉讼代理人张广喜陈述张广伟系代表张广喜本人签字，故申请变更被告张广伟为张广喜。且现因租赁合同已到期，故向法院申请撤回第1项诉讼请求、放弃第3项诉讼请求，并变更第4项诉讼请求为请求判令张广喜按月租金2000元为计算标准支付自2021年1月1日起至实际搬离之日止的房屋占用使用费。张广喜辩称：他和吴洁、陶学东均不认识，是许卫洪介绍他帮陶学东看房子的，也就是案涉房屋。2016年7、8月份他就进场看房子，一直住在案涉房屋里，吴洁那边跟许卫洪说什么时候拆迁就让他什么时候搬走。2016年到2018年期间吴洁和陶学东从未找过他。2019年许卫洪跟他说要起诉居福云，需要一个证据，当时他在徐州，张广伟是他弟弟，他就让张广伟出了个证明，租赁协议的字也是张广伟签的，张广伟就是代表他去出具的证明并签的字，所以本案被告应为他本人。张广伟当时签字时是张白纸，所以租赁协议是假的，他是不会搬离的。吴洁不让她看房子赶他走的话就给他工资，不给他工资他就一直住到拆迁为止，什么时候拆迁他就立马搬走。杨琨辩称：他是张广喜表弟，他不认识吴洁。2018年12月底张广喜喊他过去住，他就过去住了。他没有转租房子，也不用付租金给张广喜。本院经审理认定事实如下：吴洁系江阴市澄江街道澄南村村民委员会村民。江阴市××路××弄××号的私房两间系居福云向村委申请后经镇政府同意后所建造。2014年3月20日，居福云、张永妹、居益军、居亚萍作为甲方与吴洁作为乙方签订了《宅基地及房屋转让协议》一份，协议载明：“甲乙双方均为澄南村村民，甲方自己名下有两处宅基地，乙方名下没有宅基地，现双方就宅基地及房屋转让事宜，经协商自愿达成如下一致协议：一、甲方自愿将自己名下的宅基地及房屋（坐落于江阴市××路××弄××号）转让给乙方。二、双方议定的上述宅基地及房屋转让总价为258万元。三、陶学东、孙丽群自愿为乙方付款，付款方式：直接从结欠陶学东、孙丽群的借款339.8万元中扣除，尚欠81.8万元由陶学东、孙丽群向甲方另行主张，与乙方无涉。四、甲方保证上述宅基地及房屋的所有权完全归甲方所有，该宅基地及房屋没有任何的债权债务纠纷，其转让符合法律规定的条件，如甲方原因导致乙方损失，甲方自愿承担全部的赔偿责任。五、因该宅基地及房屋至今未办理权属证书，如符合条件，能够办理相关产权手续，甲方应无条件积极配合。六、甲方应于本协议签订后十日内将宅基地及房屋交由乙方处分，乙方拥有上述宅基地及房屋的处分权，甲方无权干涉。七、如今后遇拆迁等国家相关政策，对于宅基地及房屋由乙方全权处置，甲方应积极配合。由该宅基地及房屋带来的所有权益均由乙方享有，与甲方无关。拆迁款甲方同意汇至乙方农商行卡上，卡号：6231********，甲方不得干涉。八、土地使用证及房产证等其他证件未能办理前，以本协议为准。九、本协议一式二份，经甲乙双方及陶学东、孙丽群签字后生效。”居福云、张永妹、居益军、居亚萍在协议的甲方处签字，吴洁、陶学东、孙丽群在协议的乙方处签字。2016年10月27日，吴洁向孙丽群转账247万元。2016年，吴洁将上述房屋交给张广喜使用至今。2019年1月1日，吴洁作为出租方（甲方）与张广伟作为承租方（乙方）签订房屋租赁合同，双方就房屋租赁事宜达成如下协议：“一、甲方将位于江阴市××路××弄××号房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2019年1月1日至2020年12月31日。二、本房屋月租金为2000元，按年结算。如乙方逾期交付租金，除应及时如数补交外，还应当支付滞纳金（每天按照年租金的1%计算）。三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。……七、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。……九、有下列情形之一的，甲方有权解除本合同：1.乙方不交付或者不按约定交付租金达1个月以上；2.乙方所欠各项费用达1000元以上；……6.未经甲方书面同意，乙方将出租房屋转租给第三人的……”上述协议吴洁在甲方处签字，张广伟作为张广喜的委托代理人在乙方处签字。2019年2月26日，张广伟代表张广喜向本院出具情况说明一份，载明：关于江阴市××路××弄××号房屋，2016年10月份左右吴洁就出租给我了，两年一租，我和家人一直住在上述房屋里，今年我和吴洁刚刚又重新签订的租赁合同。2019年2月27日，吴洁以居福云、张永妹、居益军、居亚萍为被告具状诉讼来院，要求确认双方于2014年3月20日签订的《宅基地及房屋转让协议》有效。因居福云、张永妹、居益军、居亚萍送达不到，本院进行了公告送达。本院经审理后认为吴洁与居福云、张永妹、居益军、居亚萍于2014年3月20日签订的《宅基地及房屋转让协议》，从形式上判断，该合同符合合同法规定的合同成立要件，依法成立，在未经人民法院或者仲裁机构撤销或者确认无效之前，应推定该合同是有效的。根据该合同记载的内容与吴洁在起诉状中的陈述，居福云、张永妹、居益军、居亚萍已将涉案房屋交付给吴洁，吴洁也通过第三人代付付清了全部购房款，该合同在履行过程中并未产生争议。因此，在没有任何人对该合同的效力提出异议的情况下，吴洁与该推定有效的合同无直接利害关系，吴洁起诉要求确认该合同有效并无诉的利益，不符合起诉条件，应予驳回。本院并于2019年7月4日作出（2019）苏0281民初3386号之一民事裁定书，裁定驳回吴洁的起诉。2020年9月25日，吴洁以张广伟、杨琨为被告具状起诉来院。因审理中张广伟的委托诉讼代理人张广喜陈述张广伟系代表张广喜本人签字，故吴洁申请变更被告张广伟为张广喜。审理中，吴洁申请陶学东出庭作证。陶学东到庭陈述：“我是吴洁的舅舅，当时是吴洁向居福云购买的房子，房子全部腾空之后将钥匙交给我。我跟许卫洪是朋友，许卫洪说房子要有点人气经常空着也不好，他说认识大队的书记，房子一两年就会拆迁。我就跟他说你喊人去住，也没有谈房租，但是我跟许卫洪说房子两年不拆要归还的，许卫洪也承诺房子随时可以归还。房子是2016年10月的样子许卫洪喊人住进去的。后来吴洁问我房子，说两年之后要收回来的，我就去找许卫洪问他这个房子要给我了，再住下去我要开始收房租了。每次去要房子许卫洪都找不到人，我也不上心弄这个事情。再后来吴洁要打官司，我就跟许卫洪说住在里面的人手续也没有给，给我补个手续。签租赁协议我也是找的许卫洪，许卫洪跟我说租户就是张广伟，所以我就去找张广伟签的租赁合同。至于是不是张广伟住在里面我也不清楚。为了收回房子我们‘110’也打了很多次，警察来了说我们有租赁协议，让我们去打官司。”吴洁对陶学东的证言没有异议，张广喜对陶学东的证言认为当时许卫洪和他说什么时候拆迁就让他什么时候走。张广喜申请许卫洪出庭作证。许卫洪到庭陈述：“一开始是陶学东找我，他说居福云欠他钱，要去把居福云的那套房子弄下来。我问要弄到谁的名下，陶学东跟我说他有个亲戚叫吴洁，要弄到她名下。后来就去跟居福云签的协议将房子弄到吴洁名下。房子弄下来后居福云的债主上门找麻烦，法院也上门查封，陶学东就来找我说最好里面找个人住，要找个熟悉周边环境、人缘也好的，我就想到张广喜，因为张广喜当时在周边开饭店。我就跟张广喜说现在有个房子人家答应你去住，但是房子你要看好，允许住到拆迁为止，我跟陶学东也说预估两年之内会拆迁，当时讲好不收租金的，住也是张广喜一直在住。如果不收租金就与张广喜看房子的工资相互抵销。后来陶学东给我打电话说要打官司，要法院承认房子是吴洁的，需要住在里面的人签个字，我就打电话给张广喜，但是张广喜不在家，张广喜就委托张广伟签的字，签字的时候我不在现场，是张广喜打电话给张广伟让张广伟代签的字。”吴洁、张广喜对许卫洪的证言均没有异议。以上事实，有建房用地审批表、宅基地及房屋转让协议、房屋租赁合同、情况说明、（2019）苏0281民初3386号之一民事裁定书及当事人陈述等在卷予以佐证。本院认为，根据法律规定，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但是第三人不得变更选定的相对人。本案审理中张广伟向吴洁披露其签订房屋租赁合同、出具情况说明时与张广喜之间的委托关系，张广喜本人亦认可，吴洁现选择张广喜作为相对人主张权利，并变更被告张广伟为张广喜，为减少当事人的诉累，本院予以准许。吴洁与居福云、张永妹、居益军、居亚萍于2014年3月20日签订的《宅基地及房屋转让协议》，符合法律规定的合同成立要件，在没有任何人对该合同的效力提出异议的情况下，本院作出的（2019）苏0281民初3386号之一民事裁定书已推定该合同有效。吴洁根据合同关系对案涉房屋进行占有，并因此对占有的房屋享有使用、收益等权利。吴洁根据合同关系占有涉案房屋后，与张广喜之间签订了房屋租赁合同，在无证据证明该房屋租赁合同的签订系受胁迫等情形下所为时，应对房屋租赁合同的真实性予以确认。双方租赁合同已于2020年12月31日到期，故对吴洁撤回的第1项诉讼请求本院予以准许。吴洁放弃第3项诉讼请求，系其处分自己权利，本院予以支持。双方的房屋租赁合同到期后张广喜应将案涉房屋返还吴洁，张广喜逾期腾退房屋的，吴洁有权要求张广喜赔偿房屋占有期间的损失，标准按每月2000元计算。张广喜辩称吴洁要支付其看房子的工资，因张广喜主张的工资与本案系不同的法律关系，故本院不予理涉。杨琨占有涉案房屋无事实依据与法律依据，故杨琨也应搬离案涉房屋。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百五十八条、第五百五十七条、第五百五十八条、第七百零三条、第七百三十三条、第九百二十六条第二款之规定，判决如下：一、张广喜、杨琨应于本判决发生法律效力之日起10日内搬离江阴市××路××弄××号房屋。二、张广喜应于本判决发生法律效力之日起10日内支付吴洁自2021年1月1日起至房屋实际返还之日止按月租金2000元计算的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元（吴洁已预交），由吴洁负担400元、由张广喜、杨琨负担25元（原告同意其预交的案件受理费中应由被告负担的部分由被告向其直接支付，本院不再退还），张广喜、杨琨负担的部分于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付吴洁。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  任金花二〇二一年二月二十四日书记员  陶晓萍附：相关法律条文1.《中华人民共和国民法典》第四百五十八条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。第五百五十七条有下列情形之一的，债权债务终止：（一）债务已经履行；（二）债务相互抵销；（三）债务人依法将标的物提存；（四）债权人免除债务；（五）债权债务同归于一人；（六）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。合同解除的，该合同的权利义务关系终止。第五百五十八条债权债务终止后，当事人应当遵循诚信等原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密、旧物回收等义务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。第九百二十六条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。但是，第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但是第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。