河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀09民终542号 上诉人（原审被告）：李同英，男，1972年8月10日出生，汉族，住河北省河间市。 被上诉人（原审原告）：石家庄中明物业服务有限公司河间分公司。住所地：河北省沧州市河间市曙光路与书院街交叉口。 负责人：杜军伟，该公司经理。 委托诉讼代理人：侯国龙，河北至威律师事务所律师。 上诉人李同英因与被上诉人石家庄中明物业服务有限公司河间分公司（以下简称中明物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省河间市人民法院（2020）冀0984民初988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李同英、被上诉人中明物业公司委托诉讼代理人侯国龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李同英上诉请求：一、撤销一审判决，查清事实，审核被上诉人在《前期物业服务协议》中是否正确履行了服务义务或者将本案发回重审。二、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由:1、依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，如果物业服务企业完全按照合同约定以及相关规定提供服务，应当负有举证责任。被上诉人证据不足，而上诉人提交了有关绿化、安全通道、卫生、电梯服务、车位等照片和录音证据。河间市人民法院未否定上诉 2 人提交证据的真实性,上诉方认为一审对物业服务质量不达标的处理过轻，一审判决书写道“被告主张原告提供的物业服务质量不达标，应通过合理、合法的途径向其主张并督促积极改进。”依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第五条和第一百零七条，被诉方有责任限期恢复绿化、给上诉方补办电梯门禁卡、加强其他方面管理。合同双方应遵循公平原则确定各方的权利和义务，在被诉方物业服务质量不达标的情况下，判决上诉人足额缴纳物业费有失公允。上诉人认为，应按实际服务给予物业费，即刨除电梯费1371元，服务质量差500元，经济补偿1000元后的费用。综上所述，一审判决对双方证据认定不清楚，裁决违反公平原则，请求二审法院依法查明事实，为上诉人主持公道，依法纠正一审错误判决，维护法律的尊严。 中明物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，故请驳回上诉人的上诉请求。一、上诉人与被上诉人签署了《前期物业服务协议》，是双方的真实意思表示，被上诉人在《前期物业服务协议》的有效期内持续为包括上诉人在内的全体小区业主提供了物业服务。二、中明物业公司给河间市京南一品小区的广大业主提供的物业服务质量是合格的，得到绝大多数小区业主的认可，满意度很高。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物业管理条例》之规定及与上诉人签订的《前期物业服务协议》之约定，被上诉人有按期如约交纳物业服务费的义务，但上诉人自其从房地产开发商向其交付房产之日起就没有向被上诉人交纳过物业服务费，由此可以看出上诉人是毫无理由的故意不交纳物业服务费，但即便如此，被上诉人仍然为上诉人提供了物业服务。楼房电梯属于业主的共用 3 设施，被上诉人每年都会对电梯进行检验，被上诉人没有实行物业费捆绑门禁卡、电梯卡，被上诉人之所以设置电梯卡和进行电梯检验，目的是为了保护全体业主的财产及人身安全，与物业费没有关系，这也是很多物业服务公司的通行做法。上诉人不交纳物业费（电梯检验费包括在物业费中），一定会损害到其他正常交纳物业费的业主的合法权益，产生的意见很大。即便如此,也从未影响到上诉人进出自己的房产和使用楼房共用设施。三、上诉人陈述说被上诉人提供的物业服务质量不达标没有事实依据，也没有充分的证据来证实。首先，被上诉人提供的物业服务质量得到小区绝大多数业主的认可，就能说明被上诉人的物业服务是合格的。其次，即便存在小区内某些部位的绿化破损等情况，但也是轻微的，被上诉人可以自检自查，上诉人等业主发现问题也可以及时向被上诉人反映，被上诉人定会及时修理、整改，但这不应成为上诉人多年不交纳物业服务费的正当理由。综上所述，被上诉人已经提供了合格、广大业主满意的物业服务，上诉人按期如约交纳物业服务费是其义务，上诉人一审和二审所提出的理由并不成立，故请驳回其上诉，维持原判。 中明物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告交纳2017年10月1日至2018年9月30日的物业费1246元，生活垃圾处理费36元；2018年10月1日至2019年9月30日的物业服务费1246元、生活垃圾处理费36元、公共照明费24元；2019年10月1日至2020年9月30日物业费1246元，生活垃圾处理费36元、公共照明费24元；2.判令被告支付2017年10月1日至2019年9月30日应交而未交纳物业费的违约金4237.65元；3.诉讼费由被告负担。 4 一审法院认定事实：原告为河间市京南一品小区的物业服务企业，被告系该小区3栋2单元405室业主，房屋面积为85.8平方米。原告与被告于2017年2月17日签订《前期物业服务协议》，约定乙方为甲方提供在房屋出售之日起至业主委员会成立后与新的物业公司签订《物业服务合同》生效时止的物业服务。合同对物业服务内容和标准进行了约定，如原告负责对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等。在合同第四条第二款规定：物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应于每年物业服务费到期前一个月缴纳下一年度物业管理服务费。第三款规定：高层住宅物业管理服务费：1.21元/月/平方米（含电梯运行费）。逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰违约金。 另查明，被告李同英尚未向原告交纳2017年10月1日至2020年9月30日的物业费3738元。 一审法院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，协议合法有效。双方应按协议约定全面履行自己的义务。现原告提供了物业服务，被告应按约支付物业服务费。原、被告签订的前期物业服务协议约定高层住宅物业管理服务费：1.21元/月/平方米（含电梯运行费），该收费标准，符合相关规定，现原告要求被告支付拖欠的物业服务费用理由正当、证据充分，一审法院予以支持。对于原告主张的代收的生活垃圾处理费以及公共照明费，因原告未提交相应证据，一审法院不予支持，原告可待收集证据后另行主张。被告主张原告提供的物业服务质量不达标，应通过合理、合法的途径向其主张并督促积极改进，被告以此为由拒绝交纳物业服务费依据不足。鉴于被告未交纳物业费用系事出有因，故对 5 原告主张的滞纳金不予支持。此外，物业管理服务于个案而言系审查合同相对方权利义务，于整体考量则一定程度上体现了社会性服务管理范畴。因受众群广、管理事项多，物业单位提供之服务于各业主衡量之标准可能无法吻合，各业主对权利义务注重点与物业单位提供服务基准点亦可存在出入，故双方应以小区和谐为重，秉承宽容理解之念，友好处理纠纷、妥善化解矛盾，望双方以此为思，各尽其责，以实现小区服务管理良性、稳定、和谐之道。遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条，《最高人民法院〈关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第六条的规定，判决：一、被告李同英自本判决书生效之日起五日内向原告石家庄中明物业服务有限公司河间市分公司交纳2017年10月1日至2020年9月30日的物业费3738元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费25元，由被告负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，上诉人李同英与被上诉人中明物业公司于2016年9月25日签订的《前期物业服务协议》系前期物业管理合同，该协议是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力，该合同中明确约定了物业费的收取标准；被上诉人中明物业公司人已为上诉人提供了相应的物业服务，物业服务公司在履行物业服务合同过程中可能会存在部分瑕疵，但并不因此导致物业服务合同目的不能实现，且上诉人李同英一审中提供的证据不能充分证实被上诉人中明物业公司的服 6 务瑕疵长期存在，亦不能证实物业管理瑕疵在通知被上诉人后未能得到显著改善，故上诉人对此应承担举证不能的法律后果。上诉人李同英在签署了物业服务协议后，长期拒绝交纳物业费，影响到物业公司的正常经营，导致物业服务合同目的无法完全实现，一审法院仅判令上诉人李同英交纳2017年10月1日至2020年9月30日的物业服务费，并希望双方秉承宽容理解之念，各尽其责，妥善化解矛盾，该处理合法适当，更体现出构建和谐社会的司法理念。 综上所述，李同英的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李同英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 常秀良 审 判 员 付 毅 审 判 员 李 霞 二〇二一年二月五日 法官助理 纪召雷 书 记 员 张 晔