内蒙古鄂尔多斯市康巴什区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）内0603民初122号 原告：内蒙古贞吉物业管理有限公司，统一社会信用代码×××。 法定代表人：杨某。 委托诉讼代理人：李某1。 被告：韩某，公民身份号码×××，住所内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：李某2，系被告配偶。 原告内蒙古贞吉物业管理有限公司与被告韩某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告内蒙古贞吉物业管理有限公司委托代理人李某1、被告韩某及其委托诉讼代理人李某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告内蒙古贞吉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费4968元；2.判令被告支付原告违约金3278元，以上两项合计8247元；3.请求被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年1月1日，原告与鄂尔多斯市康巴什新区康景苑小区业主业委会签订了《康景苑小区住宅小区物业服务合同》，约定由原告为该小区的业主提供三年的物业服务，从2017年1月1日至2019年12月30日，约定了具体的服务范围。约定了物业费的收费标准为每平方米1.1元；约定了业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起，每日按应缴费的2‰缴纳滞纳金。原告进驻后，按合同约定对小区进行物业服务。但被告作为业主从2017年1月1日起至2019年12月31日未交纳物业费，现欠原告物业费123.95平米×1.1元每平米×36个月为4968元。经原告工作人员多次催告，被告至今未交纳。原告是为整体小区服务，一部分业主不交费，影响了原告工作的正常进行，也影响了其他业主。为此，原告多次与被告协商未果，无奈原告只有诉至人民法院，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告韩某辩称，被告是康景苑3号楼2单元103住户，根据此次纠纷情况，就暂停缴纳物业费陈述四点意见。一、被告已缴纳2017年物业费，但该公司不予承认。2017年贞吉物业进入被告小区服务，被告于2017年9月以现金缴纳物业费1636元，收据因年久丢失，同行人员有冯某和白某可以作证。根据《民事诉讼法》第六十五条的规定，贞吉物业公司应当提供2017年小区物业收费花名册及台帐底票等证据来支持自己的主张，但物业公司对该项主张没有证据。据被告了解本小区有多户居民有此类情况，后因找到收据，物业公司才承认物业费缴纳，被告对贞吉物业公司的收费记录和诚信产生很大质疑。因为物业以多种理由不给开正式发票造成被告收据丢失无法去相关部门查证。该物业应承担主要责任。二、2018年物业公司不作为，造成被告财产损失。2018年4月，因小区入户管网堵塞，造成被告卫生间下水不通，污水通过坐便器翻入屋内，被告联系物业公司对管网进行疏通，物业公司不但没有处理，还屡次在通话中态度恶劣，拒绝对入户管网疏通，不提供正常物业服务。物业公司此行为有电话录音证明。2018年5月管网再次堵塞，污水无法排放，物业公司依然不予疏通。后来多次污水翻入被告家中，物业公司又不予处理解决导致被告只能自己花钱进行维修和疏通。根据《物业管理条例》第三十五条的规定，贞吉物业服务质量达不到合同约定的标准，对业主财产造成的损失，应当承担赔偿责任。三、2017至2019年贞吉物业公司服务期间，在公共秩序维护、设施设备养护、环境卫生清扫等诸多方面存在问题，贞吉物业未完全履行物业服务合同且未提供符合行业标准的服务，根据《合同法》第六十六条的规定，物业公司履行合同不符合约定时，业主有权拒绝其相应的缴费要求。同时附上本届物业公司对贞吉物业公司服务情况说明。四、物业公司恶意催缴物业费，将住户信息透露给第三方平台。物业公司委托第三方平台对被告进行电话短信骚扰，多次进行威胁。给被告生活带来了困扰，造成被告多月失眠。被告要求待物业公司采取补救措施并赔偿损失后，再协商缴纳物业费事由。 双方围绕本案事实依法向法院提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供证据一、物业服务合同复印件二份，证明2017年1月1日起至2019年12月31日，康景苑小区业主委员与原告公司签订物业服务合同，原告公司已按照服务合同约定的服务条款给康景苑小区提供了物业服务，约定物业收费标准为每平方米每月1.1元。被告质证对证据一的真实性认可，对证明问题不认可，原告公司未按照服务合同提供完整的服务，如楼道卫生打扫不干净，单元楼门的门铃常年响而原告公司未修理，下水道返水通知原告公司但未及时修理，小区路灯一直未开，小区绿化树木全部死亡，住宅楼外墙墙皮脱落，小区监控设备全部无法正常使用，没有达到业主满意的标准。本院对该组证据的真实性予以确认并采纳。原告提供证据二、《回访记录表》一份7页、《公共维修照片》打印件一份11页、《康景苑业主报修记录》一份13页、《工作日志》一份31页、《康景苑小区维修派工单》一份1页（以上证据均为原告自行制作留存），证明原告物业公司在合同约定的服务期限内，均按照合同约定提供了相关物业服务。被告对证据中的维修派工单的真实性认可，对其他证据的真实性不认可，对证明问题不认可。本院对证据的真实性予以确认并采纳。原告提供证据三、照片打印件一份9页（原告公司自行拍摄），证明原告公司对小区进行了绿化，并对小区公共部分进行了维修。被告质证对真实性不予认可，对证明目的不予认可。本院对证据的真实性予以确认并采纳。被告提供证据一、照片8页、被告委托诉讼代理人李某2与原告公司杨某的通话录音光盘一份，证明原告物业公司不作为，没有达到服务的行业标准。原告质证对证据一中照片的真实性不认可、对通话录音的真实性认可，对其证明问题不认可，理由为1.照片没有拍摄时间，也无法证明拍摄地点，无法证明物业公司没有服务；2.被告通话中所述的管道确实存在堵塞，可能因原告公司聘请的维修工能力问题无法疏通，小区内很多业主均更换了管道，需要业主筹资更换管道。本院对证据的真实性予以确认并采纳。被告提供证据二、欣苑物业公司出具的《物业服务情况说明》原件一份1页、业主委员会出具的《证明》原件一份1页，证明原告物业公司提供的物业服务不到位。原告质证对证据二的真实性认可，对其证明问题不认可，理由：1.说明中载明的安装监控等服务内容不在原告公司的服务范围内，是新物业公司提供的服务承诺，与原告公司无关。原告公司在2017年进行过绿化补栽，也提供过更换大门门铃锁等服务。2.证明中所述的小区监控年久失修与实际不符，原告公司进行过维修更换，该内容不属于合同约定服务范围；关于小区楼宇进户门锁及密码系统损坏、没有维修更换的问题，原告公司维修过没有留档，更换过但没有全部更换；小区绿化方面原告公司也进行过浇水除草、更换树木，不存在浇灌不及时的问题；部分楼顶漏水问题不属于原告服务范围内；房顶长树不属于原告公司管理范围；保安室管理问题方面，保安室只有一名保安人员，有时还要巡逻，无法顾及；外墙损坏不属于原告物业公司服务范围。本院对证据的真实性予以确认并采纳。被告提供证据三、《物业公司服务满意调查表》原件一份23页、后附业主签名原件一份2页，证明原告物业公司服务不到位，其中85户业主签了字。原告质证对证据三的真实性认可，对其证明问题不认可，理由为小区业主当时计划更换原告公司，私下也联系过其他物业公司。对被告所述原告公司服务不到位的证明问题不认可。本院对证据的真实性予以确认并采纳。被告提供证据四、原告公司催缴物业费的手机短信内容打印件一份1页，证明原告公司通过短信方式催缴物业费，给被告造成了骚扰困扰。原告质证对证据四中没有任何标识，对其真实性不清楚，对其证明问题不认可，理由为打电话、上门催缴物业费无果，故发短信催缴物业费属于正常方式。本院认为该证据仅为一张白纸，故对该证据不予采纳。被告提供证据五、白某的证人证言，证明被告于2017年9月份通过现金方式已经缴纳2017年物业费1636元。被告质证对证人证言不予认可，因为证人也欠缴物业费，故对证人所述内容的真实性不认可。本院庭后与冯某核实，三人关于2017年交费的陈述相符，故本院对该证人证言的真实性予以确认并采纳。 经审理查明，2017年1月1日，鄂尔多斯市东胜区贞吉物业管理有限公司与康景苑业主委员会签订物业服务合同，约定由鄂尔多斯市东胜区贞吉物业管理有限公司对康景苑小区进行物业服务，时间从2017年1月1日至2017年12月30日止。住宅收费标准按建筑面积每月1.1元／平米收取。2018年1月1日，原告内蒙古贞吉物业管理有限公司与康景苑业主委员会签订物业服务合同，约定由内蒙古贞吉物业管理有限公司对康景苑小区进行物业服务，时间从2018年1月1日至2019年12月31日止。住宅收费标准按建筑面积每月1.1元／平米收取，约定可按月、季度、半年、全年支付物业费。业主违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交，并从逾期之日以应付款为基数按每日3‰交纳滞纳金。合同履行终止后，原告内蒙古贞吉物业管理有限公司退出该小区物业服务。被告韩某所有的××区，房屋面积123.95平米。原告陈述被告未交纳2017年起的所有物业费，被告陈述其未交纳2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费，并提供证人证言予以佐证，本院对被告该抗辩予以采纳。原告内蒙古贞吉物业管理有限公司曾用名鄂尔多斯市东胜区贞吉物业管理有限公司，于2017年5月23日变更企业名称。 本院认为，原告内蒙古贞吉物业管理有限公司与该小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》，不违反法律的有关规定，合法有效，该合同对业主具有约束力。物业公司与康景苑小区业主委员会签订了2份物业合同，于2019年12月31日合同到期后退出服务小区，原告在2017年1月1日至2019年12月31日为该小区提供物业服务，被告韩某理应向原告交纳物业管理费。被告辩称在2017年9月已向原告交纳了2017年全年的物业费，被告提供了证人证言予以佐证，而原告公司未能提供收费台账，且存在向交费业主出具收据的情况，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本院认为被告的陈述为事实，对被告抗辩已交纳2017年物业费予以采纳。被告辩称原告提供的物业服务未达到合同约定，本院认为即使原告在物业管理服务过程中存在瑕疵，韩某等业主也应根据《物业管理服务合同》约定，通过对物业公司的服务提出意见及建议，或者要求物业服务企业限期整改或者提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务的行为既无合法依据，也非明智之举。而物业服务公司应履行好自己的服务义务，切实使业主感受到幸福感、安全感、获得感，并依托良好的服务使小区环境更好。综合本案证据分析，物业服务公司在服务业主的过程中确实存在物业服务不到位之处，并未妥善处理好业主的诉求，致矛盾激化，被告韩某拒绝全额交纳物业费，本院予以酌情支持，对韩某所欠物业费酌情减免10%。合同中对滞纳金存在约定，但该合同系业委会与物业公司签订，该约定加重了业主的责任，原告未陈述具体计算标准，原告也未向本院提供有效证据证明其已向被告释明及催要，故本院对原告主张违约金的诉讼请求不予支持。 综上，根据依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告韩某于本判决生效之日起三日内支付原告内蒙古贞吉物业管理有限公司物业服务费2945元（2018年1月1日至2019年12月31日的物业费为123.95平方米×24个月×1.1元/平米/月×90%）； 二、驳回原告内蒙古贞吉物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20元，由被告韩某负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵倩玉 二〇二一年二月八日 书记员  方 瑞 书记员  严秋艳 法条链接 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务合同为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。