.北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1840号上诉人（原审被告）：龙孟林，男，1971年8月24日出生，苗族。被上诉人（原审原告）：北京捷迅佳彩印刷有限公司，住所地北京市大兴区海鑫路**院**楼。法定代表人：纪绍华，总经理。委托诉讼代理人：漆小晖，北京华标律师事务所律师。原审被告：麻梅，女，1972年1月16日出生，苗族。原审第三人：张启元，男，1962年12月19日出生，汉族，北京捷迅佳彩印刷有限公司员工，住北京市大兴区。上诉人龙孟林因与被上诉人北京捷迅佳彩印刷有限公司（以下简称捷迅佳彩公司）及原审被告麻梅、原审第三人张启元房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初4186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙孟林上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回捷迅佳彩公司一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由捷迅佳彩公司承担。事实和理由：1.捷迅佳彩公司各项请求均已超过法定诉讼时效。2.案涉《房屋产权人变更协议书》已非双方真实意思表示，对双方已不再具有法律约束力。首先双方达成一致意见后，均把协议书撕毁，双方并无原件在手。其次捷迅佳彩公司法定代表人为兑现承诺，在2009年9月间为办理了房屋产权证后并于2009年11月将案涉房屋腾空交还给龙孟林。再次捷迅佳彩公司法定代表人在办理借款抵押担保手续时，没有要求龙孟林办理所有权转移登记手续，而是要求龙孟林用案涉房屋为其提供抵押担保。由此可见，双方已就案涉房屋归属龙孟林达成一致意见，《房屋产权人变更协议书》无需履行，捷迅佳彩公司的主张无事实依据。捷迅佳彩公司辩称，同意一审判决。捷迅佳彩公司与龙孟林之间是物权请求权不适用诉讼无效。麻梅述称，不发表意见。张启元述称，同意一审判决，不同意龙孟林的上诉请求。捷迅佳彩公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令龙孟林、麻梅协助捷迅佳彩公司及张启元将北京市丰台区×××1105号房屋（以下简称1105号房屋）所有权转移登记至张启元名下；2.判令龙孟林支付违约金87447.9元；3、诉讼费由龙孟林承担。一审法院认定事实：1996年3月8日，龙孟林与麻梅登记结婚。龙孟林原系捷迅佳彩公司员工，于2002年至2004年期间在捷迅佳彩公司工作。2002年12月11日，龙孟林与北京海天花园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定龙孟林购买1105号房屋，房屋价款291493元，其中首付款61493元，贷款方式支付230000元。购房后，1105号房屋由龙孟林、麻梅居住。2004年6月10日，龙孟林、麻梅（出让人、甲方）与捷迅佳彩公司（受让人、乙方）签订《房屋产权人变更协议书》，约定：甲乙双方于2002年11月29日共同出资以甲方名义通过银行按揭付款方式购买了坐落在北京市丰台区怡锦园由海天花园房地产有限公司开发的商品房，并签订正式《商品房买卖合同》，该合同已在北京市丰台区房屋土地管理局备案。因甲方工作原因，需将房屋产权变更为乙方或乙方所指定的受让人。一、甲方出资50000元，乙方出资11493元，合计61493元，以首付款形式支付海天花园房地产开发商，通过银行按揭付款方式以甲方名义签订正式《商品房买卖合同》，取得房屋所有权；该房屋于2003年9月10日交付甲方后，乙方并出资18000元对房屋进行了装修，并配备了价值7000元的家用电器；出资4700元支付甲方2004年度的物业费及采暖费；自2003年2月20日之后的房屋银行月供一直由乙方支付。二、乙方将甲方购房出资50000元归还甲方后，甲方必须协助乙方办理房屋转按揭手续及以后产权过户手续。如甲方不予协助，致使房屋转按揭手续及以后产权过户手续不能办理，甲方应按房款总价的30%赔偿乙方的损失。三、在甲方腾空房屋并将房屋水、电、煤气、物业管理费全部结清，将钥匙交付乙方之日，由乙方支付甲方购房出资款50000元。……六、本协议生效后，除不可抗力外，甲、乙双方不得撤销本协议或不履行本协议。如因单方原因致使本协议终止或违反本协议各方所应遵守之义务，违约方将支付给守约方房款总额的20%作为违约金。同日，龙孟林（乙方）与捷迅佳彩公司（甲方）签订《结算协议书》，约定：乙方龙孟林自2002年8月至2004年5月期间在捷迅佳彩公司工作，任厂长。因乙方龙孟林工作原因，自2004年5月起离开捷迅佳彩公司。一、乙方龙孟林工资情况：（1）工资单内工资：应发2500元/月*22个月=55000元，已发52500元，未发2500元；（2）工资单外工资：应发4500元/月*22个月=99000元，已发47000元，未发52000元；（3）抵押金2500元，合计57000元。二、甲乙双方签订协议之后当日内，乙方应完成全部交接工作并将手中与捷迅佳彩公司有关销售相关的材料归还捷迅佳彩公司。甲方捷迅佳彩公司在乙方上述工作完成后将57000元支付乙方。亦于同日，龙孟林书写收条，内容为：1.首付款50000元；2.工资57000元（含押金）；3.空调4600元；4.报销费1100元；5.装修费（折）5950元，合计118650元。后，龙孟林、麻梅搬离1105号房屋。2009年9月3日，1105号房屋所有权登记在龙孟林名下。2010年，龙孟林与麻梅经法院调解离婚，离婚时未对1105号房屋进行处理。2010年3月至2011年6月，龙孟林回到捷迅佳彩公司工作，并居住1105号房屋至今。2010年9月16日，捷迅佳彩公司法定代表人纪绍华之妻张×提前结清龙孟林名下1105号房屋剩余全部贷款170663.9元。2010年11月，纪绍华个人向中国民生银行股份有限公司总行营业部申请贷款1200000元，龙孟林作为抵押人以1105号房屋为该笔贷款提供抵押担保。此笔贷款结清后，中国民生银行股份有限公司总行营业部于2017年8月21日注销该抵押登记。一审庭审中，龙孟林为证明其主张提交如下证据：1.社保记录打印件，内容为捷迅佳彩公司自2010年3月至2011年5月为龙孟林交纳社保，拟证明捷迅佳彩公司按约将1105号房屋办至龙孟林名下，龙孟林回公司工作；2.确认单复印件，内容为龙孟林于2002年12月11日购买1105号房屋等，产权人处手写为龙孟林，落款处有北京海天花园房地产开发有限公司盖章，拟证明张×办理产权证，张×在填写确认单时，确认房屋产权人为龙孟林；3.个人最高额抵押、保证额度借款合同、公证书、承诺函，内容为纪××向中国民生银行股份有限公司总行营业部申请贷款1200000元，龙孟林作为抵押人以1105号房屋为该笔贷款提供抵押担保，共有人蒋×在合同上签字，拟证明如若双方之间并未达成不再履行《房屋产权人变更协议书》、房屋归属于龙孟林的一致意思的话，捷迅佳彩公司完全可以要求龙孟林办理过户手续，没有必要还要求龙孟林之妻蒋×出面签字；4.北京达丰物业管理有限公司出具的居住证明，拟证明龙孟林自2010年4月4日在1105号房屋居住；5.聘任劳动协议、任命书、名片，内容为龙孟林于2007年1月3日与案外人北京奇良海德印刷有限公司签订的《营业部经理聘任劳动协议》，龙孟林被该公司任命为生产部经理，拟证明龙孟林在回到捷迅佳彩公司前，在上述公司担任生产部经理、营业部经理，年收入300000元，而龙孟林回到捷迅佳彩公司实发工资3000元，从另一角度证明龙孟林回到捷迅佳彩公司工作是基于双方就不再履行《房屋产权人变更协议书》且将房屋归属于龙孟林已达成一致意见；6.收条、买卖合同、装修合同，内容为案外人北京汪华装饰有限公司于2009年底、2010年初出具收据，收取龙孟林装修款8700元，龙孟林及蒋×购买家具等，拟证明龙孟林回到捷迅佳彩公司工作是基于双方就不再履行《房屋产权人变更协议书》且将房屋归属于龙孟林已达成一致意见；7.费用缴清证明、物业费发票、水费缴纳凭证、电费发票、供暖费发票，内容为怡海达丰物业管理（北京）有限公司出具证明，1105号房屋业主龙孟林，2009年至2019年物业费和供暖费已结清，龙孟林于2014年8月1日、2014年11月7日、2015年1月11日交纳了水费，2014年6月1日龙孟林交纳了电费，拟证明2009年至今，1105号房屋的物业费、水费、电费、供暖费等均由龙孟林支付。捷迅佳彩公司对上述证据的质证意见为：1.社保记录是打印件，对证明目的不认可，不能证明将1105号房屋办在龙孟林名下是龙孟林回到捷迅佳彩公司工作的条件；2.确认单是复印件，真实性及证明目的均不认可；3.真实性认可，但证明目的不认可，当时以龙孟林的名义购房，只能先办在龙孟林名下，到2009年才办理房产证；4.真实性认可，证明目的不认可，纪××与龙孟林是师徒关系，以前关系很好，龙孟林回公司工作后，捷迅佳彩公司只是让龙孟林先住着；5.真实性认可，关联性不认可，与本案无关；6.真实性认可，关联性及证明目的不认可，2010年龙孟林回来后，可能感觉房子的装修旧了，对房屋装修是有的；7.真实性认可，关联性不认可，捷迅佳彩公司让龙孟林免费居住，这些费用当然应由龙孟林支出。麻梅对上述证据的质证意见为：银行通知我去办过一个声明，其他我都不知道。张启元对上述证据的质证意见为：均同捷迅佳彩公司一致。捷迅佳彩公司在原审审理过程中申请财产保全，法院裁定查封了1105号房屋。在本案审理过程中，捷迅佳彩公司申请继续查封1105号房屋，法院作出（2019）京0106民初4186号民事裁定书，继续查封1105号房屋。经查，1105号房屋仅存在本案财产保全查封，不存在抵押情况。另查，张启元在京购房资格初步核验通过。以上事实，有各方当事人陈述、（2010）丰民初字第1509号民事调解书复印件、商品房买卖合同复印件、房产证复印件、房屋产权人变更协议书复印件、结算协议书复印件、收条复印件、社保记录打印件、确认单复印件、个人最高额抵押、保证额度借款合同、公证书、承诺函复印件、居住证明、聘任劳动协议、任命书、名片、收条、买卖合同、装修合同、费用缴清证明、物业费发票、水费缴纳凭证、电费发票、供暖费发票、购房资格核验结果等证据在案佐证。一审法院认为：捷迅佳彩公司与龙孟林、麻梅签订的《房屋产权人变更协议书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方均应依约履行自己的义务。本案中，双方在协议书中约定，捷迅佳彩公司将龙孟林、麻梅购房出资50000元归还龙孟林、麻梅后，龙孟林、麻梅必须协助捷迅佳彩公司办理房屋产权过户手续。龙孟林、麻梅于签订协议书当日收到捷迅佳彩公司退还的首付款，其后搬离1105号房屋。现1105号房屋具备办理所有权转移登记条件，故法院对捷迅佳彩公司要求龙孟林、麻梅协助办理1105号房屋所有权转移登记手续的诉讼请求予以支持。龙孟林提交的证据不足以证明1105号房屋产权归其所有，法院对其抗辩主张不予采信。关于捷迅佳彩公司要求龙孟林支付违约金87447.9元，一方面，双方在协议书中约定的违约金比例过高，龙孟林要求法院予以调整，另一方面，1105号房屋于2009年9月3日登记在龙孟林名下，龙孟林、蒋×又于2010年协助纪××为其个人申请银行贷款办理1105号房屋抵押担保手续，直至2017年才办理注销抵押登记手续。故法院综合本案实际情况，将违约金调整为总房款5%即14574.65元，超出部分，法院不予支持。综上所述，一审法院于2020年9月判决：一、龙孟林、麻梅于判决生效之日起七日内协助北京捷迅佳彩印刷有限公司及张启元将北京市丰台区×××1105号房屋的所有权转移登记至张启元名下；二、龙孟林于判决生效之日起七日内支付北京捷迅佳彩印刷有限公司违约金14574.65元；三、驳回北京捷迅佳彩印刷有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提供与本案具有关联性的新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，龙孟林上诉主张不同意配合办理案涉房屋产权转移登记手续系基于以下两点：1.不认可《房屋产权人变更协议书》效力；2.双方已就上述协议不再履行即产权归属达成一致意见。关于一，龙孟林主张订立协议书时显失公平，对方存在胁迫的手段，但其未在法定期限内行使撤销权。龙孟林亦未提供充分证据证明《房屋产权变更协议书》存在法定无效的情形。在该协议书签订的同日，捷迅佳彩公司按照协议约定履行了退还首付款的义务，龙孟林出具了收条且未提出异议。龙孟林以其对《房屋产权人变更协议书》效力存在异议为由不履行相应义务，缺乏依据。关于二，龙孟林并未提供证据证明双方达成一致意见不再履行《房屋产权人变更协议书》。如若按其主张双方仅以撕毁协议书表明不再继续履行而无其他书面材料，显然有悖常理。龙孟林亦未证明案涉房屋产权归其所有。综上，《房屋产权人变更协议书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方均应依约履行自己的义务。按照约定，捷迅佳彩公司归还龙孟林、麻梅50000元购房款后，龙孟林、麻梅须协助捷迅佳彩公司办理房屋产权过户手续。捷迅佳彩公司主张龙孟林、麻梅协助将案涉房屋过户至捷迅佳彩公司指定的受让人张启元名下，应予支持。关于违约金，一审法院结合龙孟林酌减的请求及本案实际情况，酌定违约金的数额并无不当。关于龙孟林主张捷迅佳彩公司的起诉已超诉讼时效，因捷迅佳彩公司要求办理房屋过户手续的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。综上所述，龙孟林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6984元，由龙孟林负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长  宋 猛审 判 员  高宝钟审 判 员  陈雨菡二〇二一年二月二十五日法官助理  宋 佳书 记 员  孙 涵