山东省临清市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1581民初2880号原告：聊城恒中置业有限公司临清分公司。住所地：临清市新华办事处果园街。负责人：刘春玲，经理。委托诉讼代理人：殷志强，山东万航律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏红，山东万航律师事务所律师。被告：张小保，男，1971年12月14日出生，汉族，住河北省石家庄市行唐县。原告聊城恒中置业有限公司临清分公司（以下简称“恒中公司临清分公司）与被告张小保合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告恒中公司临清分公司委托诉讼代理人苏红到庭参加了诉讼，被告张小保经传票传唤未到庭，本案现已审理终结。恒中公司临清分公司向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的恒中·清园小区1幢1单元21层1211/1212/1213/1214号房屋的《商品房买卖合同》，后变更为确认原、被告签订的恒中·清园小区1幢1单元21层1211/1212/1213/1214号房屋的《商品房买卖合同》无效；二、判令被告配合原告办理撤销房屋备案登记手续；三、全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年3月27日签订恒中·清园小区1幢1单元21层1211/1212/1213/1214号房屋的4份《商品房买卖合同》，并非双方当事人的真实意思表示，实为以虚假的意思表示实施的无效民事法律行为.2013年，原告因为经营资金困难需筹集施工款项，与案外人郭玉青签订了借款协议并向其借款1500万元。该笔出借资金实际由郭玉青联合高守军、王新民等十二人共同出资，并要求原告在售楼房作为担保，故要求原告与王新民等多人签订了多套商品房买卖合同并网签备案，其中涉案四套房屋曾于2013年12月3日与王新民签订《商品房买卖合同》并在临清市房地产管理处进行备案。后该四份合同于2015年3月27日作废，并于同日又与被告张小保签订了四份《商品房买卖合同》，房号、房屋总价款、交款时间等其他信息均未做变更。后案外人欧刚接收了郭玉青在原告处的全部债权并收到原告偿付完毕的全部借款本息，但因王新民涉及其他犯罪等原因未处理完其出资部分，被告张小保也不予配合解除作为抵押物的四套网签合同。本案涉及的四份房屋买卖合同的真实目的在于为借款合同提供担保，而非真正的商品房买卖行为，并且原告与郭玉青发生的借款合同关系，没有直接与张小保发生借款合同关系，张小保也未向原告交纳过购房款，原告更未向张小保交付涉案四套房屋。根据《民法总则》第一百四十六条第一款规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，原告与张小保签订的4份《商品房买卖合同》没有真实的商品房买卖、转移所有权的意思表示，应当认定为合同无效。被告张小保未到庭，未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了审查。原告为证明其主张向本院提交了证据：证据一：原告与张小保、王新民二人签订的恒中·清园小区1幢1单元21层1211/1212/1213/1214号房屋的《商品房买卖合同》各一份。证明目的：涉案四套房屋曾于2013年12月3日与王新民签订《商品房买卖合同》，后该四份合同于2015年3月27日作废，并于同日又与张小保签订了四份《商品房买卖合同》，房号、房屋总价款等信息均未做变更，并且交款时间也没有做变更"于2013年12月3日支付"。可以证明，原告与张小保签订的四份涉案房屋买卖合同，双方并无买卖合同的合意，否则，双方不会在2015年按照2013年的市场行情和房屋价格签订合同，这与常理明显不符。证据二：借款合同、收据各一份。证明目的：2013年，原告与郭玉青签订《借款协议》，约定郭玉青向原告出借1500万元。证据三：2020年7月6日，徐胜华出具的《证明》、郭玉青死亡注销证明、共同出资协议、及徐胜华身份证复印件各一份。证明目的：1、原告与郭玉青签订《借款协议》时，郭玉青等人与原告签订房屋买卖合同，是以合同网签备案形式作为抵押，实际是为了保证借款人郭玉青债权的实现而签订；2、2015年，郭玉青因病去世，郭玉青的遗产继承人徐胜华同意由欧刚接收除王新民、纪朝辉以外的全部债权并处理返还作为抵押物的网签房产。证据四：原告与欧刚双方签订的《结清证明》一份。证明目的：原告已经将证据二中的借款本息全部还清；证据五：被告张小保向聊城市仲裁委员会提交的证明、仲裁反请求申请书及赵文英的证明各一份。证明目的：1、张小保自我辩解，王新民将资金借给原告（实际是原告接受郭玉青的借款，原告与王新民不存在任何关系），"王新民还让杜永晶让张小保和赵文英签订7套房产的购房合同，承诺如果原告不能按期还款，张小保和赵文英可以将房产卖出抵款"，能够证明，本案涉及的四份房屋买卖合同的真实目的在于为借款合同提供担保，而非真正的商品房买卖行为，根据《民法总则》第一百四十六条规定，原告与张小保签订的4份《商品房买卖合同》应当认定为无效合同；2、赵文英在收到还款后，解除了其名下的三套房屋网签备案，另证明其名下三套房屋的总价款是42万元，明显与市场价格不符，更进一步证明原告与张小保等人签订房屋买卖合同的目的是用于担保，而不是转移房屋所有权，在还清借款后，随即解除房屋抵押担保。证据六：商河县人民法院作出的（2016）鲁0126刑初43号刑事判决书及定兴县人民法院作出的（2019）冀0626刑初195号刑事判决书各一份。证明目的：王新民涉嫌非法吸收公众存款罪被判处有期徒刑八年，现被羁押于定兴县看守所。佐证案外人欧刚因王新民涉及其他犯罪等原因未处理完其出资部分，致使涉案四套房屋没有办理解除抵押网签。证据七，聊城仲裁委员会（2018）聊仲裁字第337、338、339、340号决定书，原告向欧刚指定的收款人时鑫燕转款1500万元的转款凭证。以上证据综合证明：原告与郭玉青存在借贷关系，原告根据要求以楼房作为担保，并按照要求与王新民等多人签订了多套商品房买卖合同并网签备案。后案外人欧刚接收了郭玉青等十二人在原告处的全部债权，原告已经将全部借款本息均向欧刚支付完毕，因王新民涉及其他犯罪等原因未处理完其出资部分，由案外人欧刚负责支付，与原告没有任何关联。故涉案4套房屋买卖合同的真实目的在于为原告与郭玉青的借款合同提供担保，而并非商品房买卖、转移所有权的真实意思，应当依法认定合同无效。欧刚到庭作证，证明其接受郭玉清债权，恒中公司临清分公司已将借款还清。本院对原告提交的证据认定如下：原告提交的证据均当庭出示，内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院对上述证据予以认定，作为定案证据。本院可以认定的事实如下：2013年12月3日，郭玉青与王新民等签订共同出资协议，约定以郭玉青名义共同出资1500万元（其中王新民出资140万元），以买卖网签备案的形式，抵押公司，新建好住宅、商铺7479.99平方米。2013年12月，郭玉青（甲方）与恒中公司临清分公司（乙方）签订借款合同，约定，乙方因缺少流动资金，以个人收入及自有资产作为担保，借甲方人民币壹仟伍佰万元，借款期限2013年12月4日至2014年3月3日；借款利息为1.6%月利率。2013年12月3日，原告分别与王新民签订了7套房的7份《商品房买卖合同》。涉案房产签订四份合同，1-1211号合同约定：王新民购买原告恒中清园第1幢1单元21层1211号房、面积86.81平方米、每平方米2900元、总金额251749.00元、付款方式一次性付款于2013年12月3日支付、交付期限出卖人应在2015年9月30日前交付。1-1212号合同约定：王新民购买原告恒中清园第1幢1单元21层1212号房、面积82.29平方米、每平方米2900元、总金额238641元、付款方式一次性付款于2013年12月3日支付、交付期限出卖人应在2015年9月30日前交付。1-1213号合同约定：王新民购买原告恒中清园第1幢1单元21层1213号房、面积82.29平方米、每平方米2900元、总金额238641元、付款方式一次性付款于2013年12月3日支付、交付期限出卖人应在2015年9月30日前交付。1-1214号合同约定：王新民购买原告恒中清园第1幢1单元21层1214号房、面积85.25平方米、每平方米2900元、总金额247225元、付款方式一次性付款于2013年12月3日支付、交付期限出卖人应在2015年9月30日前交付。2015年3月27日，在以上合同上书写该合同因退房作废。于当日原被告又签订了与前述合同内容完全相同的合同。2015年3月27日，涉及王新民的其他三份房产合同以与张小保相同的方式，原告与赵文英签订了购房合同（在支付42万元借款后，原告已收回了房屋所有权）。2015年1月15日，郭玉青因病去世。后由欧刚处理涉案民间借贷纠纷及房产抵押事宜。2019年1月11日，恒中公司临清分公司（甲方）与欧刚（乙方）签订结清证明：“一、经双方核算，2013年12月以郭玉青名义出借给甲方的1500万元借款，甲方于2019年1月已经将全部借款结清并支付给乙方。甲方不再欠郭玉青任何款项。甲方与郭玉青及相关人员签订的借据、借款协议及与借据、借款协议相关的文件全部作废。二、乙方已经与除王新民相关的四套房屋恒中·清园小区1幢1单元21层1211/1212/1213/1214号的其他债务全部结清，其4套房屋因王新民原因查封一直未处理，双方同意协商后支付王新民当时出资的80万元，乙方配合甲方出具相关证明。除前述4套房屋外，其他抵押的网签房屋均已解除网签和交还甲方。三、本结清证明签署后即已发生法律效力，各方不应再产生争议。因本协议产生的一切纠纷双方协商解决协商不成的由临清法院解决。”因王新民涉嫌非法吸收公众存款罪，2018年8月13日，河北省行唐县公安局依法对张小保名下涉案四套房产进行了查封。恒中置业临清分公司因涉案合同与张小保发生纠纷，曾向聊城仲裁委员会申请仲裁。2020年6月30日，聊城仲裁委员会以仲裁委员会无管辖权为由，裁决驳回恒中置业临清分公司的仲裁请求。本院认为：原告与郭玉青签订借款协议，向郭玉青借款1500万元，双方以买卖网签备案的形式，以原告新建好住宅、商铺作为借款的抵押。原被告签订的《商品房买卖合同》是为实现借款而签订的，被告并未向原告支付购房款，买卖房屋并不是双方的真实意思表示，其真实目的是为借款提供担保，并非为了实现房屋买卖。故本案名为房屋买卖合同实为非典型担保合同纠纷。由于原告已将借款还清，该担保法律关系已自然消灭。故原告要求确认原、被告签订的恒中·清园小区1幢1单元21层1211/1212/1213/1214号房屋的《商品房买卖合同》无效，本院不予支持。因该合同并非房屋买卖合同，包含的担保法律关系已自然消灭。被告应配合原告办理撤销房屋备案登记手续。对于民间借贷当事人之间的纠纷，当事人可另行主张权利。被告经本院传票传唤无正当理由未到庭，应视为其对诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张小保于本判决生效之日起十日内配合原告聊城恒中置业有限公司临清分公司办理撤销1211/1212/1213/1214号房屋的备案登记手续。二、驳回原告聊城恒中置业有限公司临清分公司的其他诉讼请求。案件受理费200元，由原告承担。如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省聊城市中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张保国人民陪审员  于 静人民陪审员  王金莲二〇二一年二月十九日书 记 员  张 昕