山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁17民终124号 上诉人（原审原告）：巨野县实在人家政服务部。经营场所：巨野县永丰街道办事处新华路南段路西检察院家属院楼下。 经营者：常美苓，女，1978年11月19日出生，汉族，住巨野县。 被上诉人（原审被告）：黄福莹，男，1999年12月9日出生，汉族，户籍地巨野县，现住巨野县。 委托诉讼代理人：黄桂云（系黄福莹之姑），女，1971年11月23日出生，汉族，住巨野县。 上诉人巨野县实在人家政服务部（以下简称实在人家政）因与被上诉人黄福莹居间合同纠纷一案，不服山东省巨野县人民法院（2020）鲁1724民初3633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人实在人家政的经营者常美苓、被上诉人黄福莹的委托诉讼代理人黄桂云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 实在人家政上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持实在人家政的诉讼请求。事实与理由：（一）一审法院认定事实错误。1.实在人家政、黄福莹之间于2020年5月25日签订合同并一起看房，这一点双方没有异议。但一审法院认定“‘悟空找房’在前，实在人家政在后”没有证据，单凭黄福莹提交的虚假《看房确认书》及利害关系人的虚假证言，在没有其他证据相印证的情况下，一审法院就草率认定。2.即使黄福莹与“悟空找房”看房在先，但房屋的交易时间为2020年6月8日，该时间是在黄福莹与实在人家政签订合同之后，黄福莹也应当承担合同责任。3.一审法院认定合同为非独家代理，事实不清。根据黄福莹与实在人家政签订的合同内容，明确可以显示具有独家代理性质。黄福莹委托多家机构，但实在人家政是严格按照合同履行，没有任何违约行为，因此黄福莹应当按照合同条款履行合同责任。（二）一审法院适用法律错误。1.一审判决书前后矛盾。一审法院在判决中认定了实在人家政、黄福莹双方合同条款的合法性与有效性，又对合同条款中约定黄福莹支付双倍佣金的主张不予支持，前后矛盾，并违反《中华人民共和国合同法》第八条的规定。2.一审法院以本案合同非独家代理为由不支持实在人家政的主张，没有法律依据。本案中黄福莹就同一事项分别与多家机构签订委托合同，并对相关事实虚假陈述，签订合同时说没有看过此房源，诉讼时又说与“悟空找房”也看过该房源，明显违背了诚信原则，应当根据合同内容承担责任。综上所述，实在人家政、黄福莹之间的合同合法有效，合同中对黄福莹应当承担的义务进行了字体加黑加粗提示，实在人家政履行了合同义务，黄福莹也应当承担合同责任。一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判支持实在人家政的诉讼请求。 黄福莹辩称，黄福莹对一审判决也不满意，不服判决1500元给实在人家政。 实在人家政向一审法院起诉请求：1.依法判令黄福莹支付实在人家政双倍佣金8800元；2.本案诉讼费用由黄福莹承担。 一审法院认定事实：实在人家政为房屋中介，黄福莹通过该中介买房。2020年5月11日，实在人家政经营者常美苓曾带领黄福莹先后到巨野县××花园小区××小区看房，黄福莹均没有看中。2020年5月25日下午，常美苓再次通知黄福莹看房。在巨野县清华园小区门口，黄福莹（甲方）与实在人家政（乙方）签订了《房屋买卖委托协议》，协议第一条约定：“乙方向甲方提供的房源如下：（1）金都花园（2）铂金豪庭（3）清华园。甲方确认：在此次带看房屋前，没有任何一家中介代理机构及个人向求购方推荐和带看过上述房屋，并且乙方为甲方求购上述房屋的独家代理商。按甲方的需求向其提供房产信息，并带领看房、谈价、签约。”第二条约定：“甲方同意按照以下条款委托乙方购买房屋：1.委托期限：找到合适房屋为止；2.甲方及其关系人不得避开乙方与乙方提供的房源进行交易，否则视为甲方违约，甲方须按本协议第二条第3项约定的服务佣金的两倍向乙方支付佣金。乙方带领甲方看房所收的信息服务费概不退还；3.服务佣金：服务费为成交价格的1%，甲方与业主签订买卖合同时一次性向乙方付清。”合同签订后，常美苓带领姑侄二人看了清华园小区*号楼*单元202室及储藏室。黄福莹表示对该房满意，但授意实在人家政再与出售人洽谈价格。实在人家政遂与出售人多次交涉，最终谈成的价格为44.5万元。后实在人家政通知黄福莹支付定金，黄福莹多次推诿。另查明，黄福莹同时期还曾委托另一中介找房。2020年5月21日，“悟空找房”经纪人黄田田曾带领黄福莹先后在巨野县××小区××小区××房屋，其中清华园小区的*号楼*单元202室及储藏室正是后来实在人家政带看的，该事实能与“悟空找房”网上房源信息及《看房确认书》相互印证。同年6月8日，黄福莹与清华园小区6*号楼*单元202室业主签订《房地产买卖居间协议》，以44万元的价格购买该房，并于同日向“悟空找房”支付佣金4000元。实在人家政得知信息后，遂以黄福莹违约为由向一审法院提起诉讼。 一审法院认为，实在人家政与黄福莹签订的《房屋买卖委托协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。关于本案格式条款的效力。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案的房屋买卖委托协议，虽系实在人家政一方提供，但协议第一条、第二条均属合同的正常条款，不存在法律规定的无效情形。协议第三条虽然加重了黄福莹的责任，但协议中已通过字体加粗的方式进行了特别提示，且诉讼中实在人家政也没有据此引用，而是按正常条款提出的主张。对于正常的合同条款，黄福莹应当具有基本的阅读理解能力，且其已在协议上签字予以认可。故，黄福莹以对方提供的是格式条款为由否认协议的效力，一审法院不予支持。关于实在人家政要求黄福莹双倍支付佣金的主张。居间服务市场，在排除独家代理的情形下，购房者可以委托多家中介寻找房源，卖房者也可以委托多家平台发布出售信息。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，黄福莹同时委托了两家中介，而两家中介就同一房源分别向黄福莹提供了居间服务，但“悟空找房”在前，实在人家政在后。黄福莹在比较价格优势后，选择与在前的中介签订购买协议，并支付了佣金，是正常的市场交易行为，并不违反法律规定或合同约定。实在人家政主张其对最终成交的房源具有独家代理权，但根据其与委托方签订的协议，其代理期限为2020年5月24日至2020年6月24日，“悟空找房”带领黄福莹看房的时间为2020年5月21日，不在其代理期限之内。故实在人家政依据《房屋买卖委托协议》第二条第二款要求黄福莹承担双倍支付佣金的违约责任，一审法院不予支持。《房屋买卖委托协议》第一条约定“甲方确认，在此次带看房屋前，没有任何一家中介代理机构及个人向求购方推荐和带看过上述房屋”，该条款赋予黄福莹如实告知义务。但黄福莹在实在人家政带其在清华园小区看房时，不但隐瞒了另一中介曾经居间服务的事实，还要求实在人家政继续与房主洽谈房屋价格，这就有违诚信原则，并增加了实在人家政的人力、财力和时间成本，给实在人家政造成了一定损失，对此，黄福莹应予补偿。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”根据上述规定，结合实在人家政居间服务时付出的劳动成本，一审法院斟情由黄福莹支付给实在人家政1500元为宜。综上，实在人家政要求黄福莹支付双倍佣金的诉讼请求，于法无据，不予支持，但黄福莹应支付实在人家政必要费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十一条规定，判决：一、黄福莹于判决生效之日起10日内支付实在人家政1500元；二、驳回实在人家政的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由实在人家政负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。实在人家政提交如下证据：证据一、黄福莹和实在人家政经营者常美苓2020年7月24日的通话录音光盘一张；证据二、原房主田红娟和实在人家政员工刘兵2020年11月20日的微信聊天记录，共6页；证据三、原房主毕**、田**的书面证言及其二人身份证复印件各一份。证据一、二、三拟证明是实在人家政第一次带黄福莹看房。证据四、常美苓和黄桂云20**年7月19日的通话录音光盘一张，拟证明黄桂云承认实在人家政帮她的侄子黄福莹买房子，并且服务至他们满意程度，愿意交定金买此房。黄福莹质证认为：证据一始终是常美苓一人在说，黄福莹没有回答常美苓的问题；证据二、三不能确定实在人家政和房东是不是串通好的，黄福莹不认可房东的说法；关于证据四，黄桂云没必要和实在人家政说买房子的情况。关于实在人家政提交的上述证据，本院认证如下：关于证据一，录音中常美苓询问“你已经买清华园的房子了是吧？”“是那个实在人房产领着你第一回看的是不？”，黄福莹回答“买了”“嗯”，黄福莹并未对证据一的真实性提出异议，本院对其真实性予以认定，该录音可实现实在人家政第一次带黄福莹看房的证明目的。证据二系电子数据，微信聊天的一方即田**非本案当事人，且未作为证人出庭作证，无法确定其为证据二形成时的微信使用者，本院对证据二的真实性无法认定。关于证据三，因黄福莹对证据三的真实性有异议，且该证言书写者毕**、田**未出庭作证接受质询，故本院对该证据依法不予采信。证据四的通话内容不能实现实在人家政的证明目的。 本院二审查明的其他事实同一审查明的事实一致。 本院认为，实在人家政作为居间人，其职责是向委托人黄福莹报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并以促成交易成功为前提收取委托人的支付报酬。故居间的作用在于提供交易机会，辅助性地为交易双方的良好磋商创造条件，而不能通过特别约定限制交易当事人的自由缔约权利。本案中，实在人家政与黄福莹签订的《房屋买卖委托协议》系格式条款，该协议中对于委托期限的约定为“找到合适物房屋为止”，该条款加重了黄福莹的责任，排除了黄福莹的主要权利，限制了黄福莹的缔约自由。且“找到合适物房屋为止”是一个无确切期限的时间概念，可视为双方没有约定合同委托期限。在未约定委托期限，且实在人家政对于案涉房屋价格没有磋商至黄福莹预期价格的情况下，黄福莹选择“悟空找房”并达成交易合意，支付佣金，属于正常的商业交易行为。实在人家政以黄福莹违约为由要求其支付双倍佣金8800元，缺少法律依据。一审法院结合实在人家政居间服务时付出的劳动成本，酌情判令黄福莹支付实在人家政1500元，适用法律并无不当。 综上所述，实在人家政的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人巨野县实在人家政服务部负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈淑梅 审 判 员 王媛媛 审 判 员 姜 健 二〇二一年二月二十三日 法官助理 张小彤 书 记 员 杨 曼