湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初1025号原告：尹忠辉，男，汉族，1965年2月19日出生，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：周术军，湖南荣湘律师事务所律师。被告：长沙坪建房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区学士街道学丰路**迪亚溪谷山庄会所**。法定代表人：李伟文，系公司执行董事。委托诉讼代理人：钟舒昕，湖南弘一律师事务所律师。原告尹忠辉诉被告长沙坪建房地产开发有限公司（以下简称坪建房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。尹忠辉的委托诉讼代理人周术军，坪建房地产公司的委托诉讼代理人钟舒昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹忠辉向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判决被告立即将位于长沙市岳麓区××（江滨家园三期）3栋109号、110号两套房屋交付给原告；2、请求依法判决被告因逾期交房向原告支付违约金187091元。（暂从2012年4月30日起至2020年11月1日止计算违约金，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；3、请求依法判决由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2011年11月22日，原告与被告签订两份《长沙市商品房买卖合同》购买了被告开发的位于长沙市岳麓区××（江滨家园三期）3栋109号、ｌｌ0号两套住宅房屋，两套房屋的购房款共计597735元。按合同约定，被告应于2012年4月30日前将两套房屋交付给原告，并在该两套房屋交付后365天内办妥房屋所有权证、730日内办妥土地使用权证。但时至今日，被告并未按约定时间交付房屋，并依约办妥房屋权证，原告虽多次催促均无果。为此，原告为维护自己合法权益，特依法诉至法院，请求依法判如所请。坪建房地产公司辩称，1.案涉房屋建成已经长达数年，因被告涉及刑事犯罪导致项目长时间处于停工状态，实际于2017年才完成建设，案涉房屋现状是否满足原、被告之间签订的长沙市商品房买卖合同中约定的交付标准，被告不清楚，同时被告相关资产已全部由长沙市岳麓区人民法院予以查封冻结，被告亦无相关资金对房屋进行修缮。2.原告主张违约金过高，项目逾期交房存在刑事犯罪，资金链断裂等原因，故被告客观上没有按照合同约定交房是有历史原因的，合同约定违约金的计算标准为按日支付，故原告主张违约金部分已超过诉讼时效，不应予以支持。经审理查明，2011年11月22日，尹忠辉与坪建房地产公司签订《长沙市房屋买卖合同》（合同编号：XD110061109）及房屋合同补充协议。根据合同第二条约定，由尹忠辉购买坪建房地产公司位长沙市于岳麓区坪塘镇红桥村华苑（江滨家园三期）第3栋1层109号的住宅。第六条约定，尹忠辉于合同签订之日一次性付清总房款374805元。第八条约定，坪建房地产公司应当在2012年4月30日前向尹忠辉交付该案涉房屋。房屋交付应当符合：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十一条约定，坪建房地产公司逾期交付案涉房屋超过30天，尹忠辉要求继续履行合同的，合同继续履行。自第八条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。同日，尹忠辉与坪建房地产公司签订《长沙市房屋买卖合同》（合同编号：ＸＤ110061110）及房屋合同补充协议。根据合同第二条约定，由尹忠辉购买坪建房地产公司位于长沙市岳麓区××镇××村华苑（江滨家园三期）第3栋1层110号的住宅。第六条约定，尹忠辉于合同签订之日一次性付清总房款222930元。对于房屋交付时间及逾期交房责任的约定同上。2011年12月8日，尹忠辉依约向坪建房地产公司分别支付了109房、110房的全部房款597735元，并交纳了相应的契税和物业维修基金。2011年12月22日，案涉两套房屋在长沙市房地产交易中心办理了预告登记。另查，坪建房地产公司在案涉项目建设过程中，因资金紧缺，原法定代表人以高额付息为回报的方式，向社会不特定人融资，后因资金链断裂等原因，导致涉案楼盘变成烂尾楼。后涉案楼盘复工建设。但坪建房地产公司至今未交付案涉房屋，亦未办理案涉房屋产权登记手续。上述事实，有当事人的当庭陈述、《长沙市商品房买卖合同》及补充协议、契税完税证、维修资金缴款凭证、预告登记权利证书、专用机打发票等证据证明，本院予以确认。本院认为，尹忠辉与坪建房地产公司签订的案涉两份《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，真实、合法、有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。关于交付房屋的请求。坪建房地产公司已收到案涉房屋的全部购房款。根据合同第八条约定，坪建房地产公司应当在2012年4月30日前向尹忠辉交付房屋，但坪建房地产公司至今未交付案涉房屋。故对尹忠辉主张坪建房地产公司继续履行合同交付涉案房屋的诉请，本院予以支持。关于逾期交房违约金的请求。1、坪建房地产公司未按期向尹忠辉交付其已购的两套房屋明显超过了合同约定的时间，已构成违约，故尹忠辉主张以已付房款为基数计算逾期交房违约金，符合法律规定，本院予以支持。2、对于违约责任的具体承担问题，根据案涉合同第十一条的约定，逾期超过30天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自第八条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。本案中坪建房地产公司违约的主要原因系坪建房地产公司在建设过程中因资金紧缺，原法定代表人非法吸收公众存款而导致资金链断裂，从而使涉案楼盘变为烂尾楼。鉴于坪建房地产公司违约的主观过错大小考虑，结合公平合理的原则，为维护社会和谐稳定，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款的规定，本院酌定对尹忠辉主张的违约金调整为以已交付房款为基数按日万分之零点五标准计算。坪建房地产公司还抗辩称尹忠辉诉讼请求部分超过诉讼时效，本院认为，逾期交房违约金系债权请求权，应适用诉讼时效的法律规定。本案中尹忠辉于2020年11月2日向本院递交起诉材料主张相应权利，尹忠辉未提供证据证明有诉讼时效中止、中断的情形，故本案诉讼时效应从此时起向前推算三年即从2017年11月2日起开始计算。综上，坪建房地产公司应支付尹忠辉从2017年11月2日起以597735元为基数按日万分之零点五标准计算至实际交付之日止的逾期交房违约金。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条第二款之规定，判决如下：一、长沙坪建房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内向尹忠辉交付位于长沙市岳麓区××镇××村华苑（江滨家园三期）3栋109号、110号的房屋；二、长沙坪建房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内向尹忠辉支付从2017年11月2日起以已付房款597735元为基数按日万分之零点五标准计算至案涉房屋实际交付之日止的逾期交房违约金；三、驳回尹忠辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4042元，因适用简易程序减半收取2021元，由尹忠辉承担822元，长沙坪建房地产开发有限公司承担1199元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谭雄建二〇二一年二月四日法官助理黄倩书记员徐珊附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。