浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终3176号上诉人（原审被告）：于金辉，女，1978年8月24日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市东风区。委托诉讼代理人：侯晓东，系于金辉丈夫。被上诉人（原审原告）：嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司。住所地：浙江省嘉兴市平湖市新埭镇虹桥路******。统一社会信用代码：913304823502439425。主要负责人：王柯丁，经理。委托诉讼代理人：姚书林，公司员工。上诉人于金辉因与被上诉人嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司（以下简称嘉凯城新埭分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2020）浙0482民初1726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。于金辉上诉请求：撤销原判，改判驳回嘉凯城新埭分公司的诉讼请求。事实和理由：一、原判对证据的分析认定错误。案涉房屋租赁合同是在嘉凯城新埭分公司隐瞒了三楼消防验收未通过的情况下签订的，虽然于金辉租赁物业在二楼，但若是三楼存在严重安全隐患，于金辉肯定不会在存在巨大隐患的情况下开展经营。因此案涉房屋租赁合同不合法不能被执行，即合同无效。二、原判适用法律存在疑点。原判认为三楼物业的消防验收与二楼从事商业活动没有相关性，错误。城门失火殃及池鱼，三楼存在消防隐患，一旦失火立刻殃及于金辉在二楼的商业活动。嘉凯城新埭分公司赔偿于金辉装修与营业损失，由此可得出三楼与二楼是连体的紧密关系（因三楼漏水直接导致于金辉延迟开业重新装修）。于金辉将提供嘉凯城物业三楼消防验收未果资料供二审审查。嘉凯城新埭分公司辩称：1.案涉房屋租赁合同签订时该房屋已通过消防验收，嘉凯城新埭分公司交付了符合租赁条件、可供使用的房屋用于商业经营，于金辉也已开展了经营活动。该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2.案涉商铺楼上是否通过消防验收与本案无关，不影响案涉合同的效力。楼层上、下在物理结构上相互独立，既然案涉商铺已通过消防验收，足以证明于金辉在案涉商铺开展经营活动是安全的。若于金辉要求其承租的商铺相邻房屋也需通过消防验收，需事先向嘉凯城新埭分公司提出，在于金辉事先未提出上述要求的情况下，嘉凯城新埭分公司没有义务向于金辉告知，一审对于金辉有关嘉凯城新埭分公司存在欺诈的主张不予采信是正确的。于金辉所谓“城门失火殃及池鱼”的观点既无事实依据也无法律依据，属于其恶意欠租的借口。嘉凯城新埭分公司一审诉讼请求：1.判令嘉凯城新埭分公司与于金辉签订的房屋租赁合同及补充协议于2020年1月30日解除；2.判令于金辉向嘉凯城新埭分公司支付房屋租金36556.28元（自2019年12月1日至2020年1月30日，按照租金55733.34元/季度）及滞纳金15107.33元（按日从2019年10月1日暂计至2020年3月31日，共183天，按日千分之三计算，实际计至租金付清之日止）；3.判令于金辉向嘉凯城新埭分公司支付房屋占用费86230.85元【2020年1月31日至2020年3月31日共61天，按照《房屋租赁合同》第十三条13.1中约定以合同终止（或解除）日以前最后一期租金、物业管理费标准为基础，以该基数的200%向甲方支付实际占用费。实际计至案涉房屋实际返还之日止】；4.判令于金辉向嘉凯城新埭分公司支付解约违约金100000元；5.判令于金辉立即将注册在案涉房屋处的营业执照注销，并向嘉凯城新埭分公司支付逾期注销的违约金74514.7元（自2020年1月31日暂计至2020年3月31日，按照日租金的两倍计算，实际计至营业执照实际注销之日止）；6.判令于金辉将租赁铺位内的设备搬离，拆除装饰装修，并将租赁铺位返还给嘉凯城新埭分公司；7.判令于金辉已经支付的履约保证金52579元不予退还；8.收回装修免租期及经营免租期的租金，共计135119.87元。一审法院经审理认定：2017年12月6日，嘉凯城新埭分公司与于金辉双方签订《房屋租赁合同》一份，约定由于金辉承租嘉凯城新埭分公司位于平湖市××镇××路××号××层××号商铺，建筑面积为960.34平方米，用于配套（健身、洗浴、餐饮），经营品牌为Ｓｏｕｌｐｒｏ。租赁期限5年，暂定为2017年10月1日至2022年9月30日。嘉凯城新埭分公司给予于金辉装修免租期52天，自租赁物业实际交付日起开始计算，经营免租期为6个月（具体分摊为2017年10月、2018年1月、2018年4月、2018年7月、2018年10月、2019年1月）。合同第3.3条约定，如因于金辉单方面原因造成本合同提前终止的，于金辉须在正式撤场前按本合同约定租金向嘉凯城新埭分公司补缴足全部的装修免租期和经营免租期的租金。第5.3.2条约定，履约保证金作为于金辉全面、实际履行本合同义务的担保。包括但不限于于金辉依据本合同规定应付租金、公共事业费、物业管理费及其他相关费用，于金辉因违反本合同约定义务所需支付的违约金、滞纳金以及其他赔偿金等。第5.3.3条约定，本合同履行期间，如于金辉拖欠应付租金、物业管理费、公共事业费或任何应付的费用，嘉凯城新埭分公司有权从履约保证金中直接扣除于金辉所欠的款项。履约保证金被扣除后，于金辉须于收到嘉凯城新埭分公司书面补款通知的七日内补足。第5.3.4条约定，若于金辉违约导致合同提前解除或终止，履约保证金将不予退还。合同附件二中约定租金及支付方式为：采用固定租金加递增的方式，首年租金单价为0.6元／平方米／天，每二年递增6%。自起租日（即2017年10月1日）至2019年9月30日止，单位租金为0.6元／平方米／天，月租金为17526.21元，年租金为210314.52元；自2019年10月1日至2020年9月30日止，单位租金为0.636元／平方米／天，月租金为18577.78元，年租金222933.36元；支付方式为自起租日起，于金辉按照双方约定的固定租金数额每三个月支付一次，每次支付三个月的固定租金，对于每个交租周期的租金，于金辉应在该交租周期开始之前拾伍个工作日内支付，先付后用。第6.4条约定，于金辉未按前述约定按时、足额支付租金的，每迟延一日，于金辉应按应付未付金额3‰的标准向嘉凯城新埭分公司支付违约金。当逾期支付超过30日时，嘉凯城新埭分公司有权选择单方书面通知于金辉解除本合同，解除合同通知送达于金辉之日生效。第13.1条约定，于金辉应在本合同租赁期限届满或提前终止或本合同解除之日起的15日内将租赁物业返还给嘉凯城新埭分公司，即于金辉享有最长不超过15日的“返还期”。在“返还期”内，于金辉无需支付租金，但于金辉使用租赁物业产生的其他费用（包括但不限于物业服务费、能耗费等）照常支付。第13.2条约定，于金辉应按本合同（附件八）规定之标准按交付时的原状返还租赁物业及设施（包括所有招牌、广告牌、租赁场所内嘉凯城新埭分公司安装的设施、设备等，但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品除外，且该等物品视为自合同终止后无偿归嘉凯城新埭分公司所有），且返还时租赁物业及设施应当处于可正常使用、可租用的良好、清洁状态。第18.1条关于嘉凯城新埭分公司的解除权约定，于金辉有下列情形之一的，嘉凯城新埭分公司有权选择提前解除本合同，本协议的解除不免除协议解除前于金辉方应承担的责任，于金辉应于合同解除之日起30日内向嘉凯城新埭分公司支付所有应交纳的费用，嘉凯城新埭分公司有权向于金辉收取每月租金和物业管理费总和之6倍金额并不低于10万元作为违约金…（3）于金辉逾期支付任何一项应付的定金、履约保证金、租金、物业管理费、公共事业费超过30日的。2019年3月15日，嘉凯城新埭分公司与于金辉双方签订《房屋租赁合同》之补充协议1份，载明双方经协商一致，就房屋大面积漏水情况导致于金辉延迟开业损失的赔偿问题达成如下协议：第一条，双方一致确认：关于房屋大面积漏水情况导致于金辉延迟开业损失的赔偿问题，嘉凯城新埭分公司决定将于金辉起租日顺延至2017年12月16日，于金辉租赁期限为2017年12月16日至2022年9月30日，经营免租期为2018年1月、2018年4月、2018年7月、2018年10月、2019年1月、2019年4月；同时嘉凯城新埭分公司决定减免于金辉2018年3月、2018年5月、2018年6月、2018年8月、2018年9月、2018年11月、2018年12月、2019年2月的租金物业费共计129658.12元。顺延起租日及减免租金物业费作为漏水造成于金辉开业延迟及相关损失的一次性赔偿。于金辉不得再次以上述事由向嘉凯城新埭分公司提出赔偿请求且于金辉不得以上述事由拒绝履行其在《房屋租赁合同》及《补充协议》项下应履行的义务。第二条，本协议与双方已经签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》中有冲突的，以本协议为准；第三条，本协议作为双方已经签订的《房屋租赁合同》不可分割的一部分。一审另查明，嘉凯城新埭分公司于2017年8月10日将案涉商铺交付给了于金辉进行装修。双方当事人一致确认于金辉向嘉凯城新埭分公司缴纳了52579元的履约保证金，于金辉支付租金、水电费、物业费至2019年11月，自2019年12月起于金辉未支付租金、水电费、物业费。2019年10月7日，嘉凯城新埭分公司在于金辉承租的商铺张贴《催款函》。2019年10月10日，嘉凯城新埭分公司在于金辉承租的商铺张贴《关于停止物业服务的告知函》。2020年1月3日，嘉凯城新埭分公司向于金辉邮寄了《催款函》及《关于停止物业服务的告知函》。2020年1月14日，嘉凯城新埭分公司向于金辉邮寄了《合同解除通知书》。上述函件均显示为他人代收。一审还查明，2017年8月22日，嘉凯城新埭分公司名称从“嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司新埭分公司”变更为“嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司”。一审法院经审理认为，嘉凯城新埭分公司与于金辉之间的房屋租赁合同关系成立并有效，双方均应遵照履行。一、嘉凯城新埭分公司与于金辉是否存在违约行为，双方之间的房屋租赁合同是否解除的问题。嘉凯城新埭分公司认为，于金辉的违约行为主要为未按约支付房屋租金等费用。于金辉自认自2019年12月起未继续支付租金，但其认为事出有因，其一为健身房其他股东对于之前因房屋漏水嘉凯城新埭分公司与于金辉双方达成的补充协议不满意；其二为嘉凯城新埭分公司存在欺诈的事实，如承诺的电影院一直没有入驻，健身房楼上一直没有通过消防验收，存在安全隐患。针对于金辉的该项抗辩主张，一审法院认为，首先，于金辉主张嘉凯城新埭分公司承诺的电影院没有入驻。对此嘉凯城新埭分公司未予认可，于金辉也没有提供证据加以证明。根据合同法第十四条的规定，“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”即便嘉凯城在发布招商信息时曾就电影院入驻等进行过陈述，但需知招商工作存在不确定性，相应商户能否入驻，入驻时间期限等均无法明确，故前述诸如“电影院入驻”等信息均不能认定为合同约定。嘉凯城新埭分公司与于金辉之间签订的房屋租赁合同，系以交付租赁标的物及支付租金作为合同之主要权利义务。嘉凯城新埭分公司向于金辉交付了案涉商铺，于金辉用于经营“Soulpro”品牌健身房，其理应按约支付租金。其次，2019年3月15日，嘉凯城新埭分公司与于金辉双方就房屋漏水问题签订了补充协议，就赔偿问题达成了一致意见，双方均应严格遵守。于金辉现以健身房其他股东对于赔偿不满意为由拒付租金，没有法律依据。第三，于金辉抗辩称案涉商铺的楼上没有通过消防验收，存在安全隐患。嘉凯城新埭分公司没有把上述情况告知于金辉，存在欺诈的情形，故于金辉认为案涉《房屋租赁合同》无效。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。于金辉并未提供证据证明案涉商铺楼上房屋未通过消防验收，一审法院难以采信。退一步讲，即便案涉商铺楼上房屋未通过消防验收，也不必然导致案涉《房屋租赁合同》无效，理由如下：根据民法总则第一百四十三条的规定，“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”于金辉自认案涉商铺通过了消防验收，其主张案涉商铺楼上房屋未通过消防验收，但于金辉并没有进一步证明楼上房屋未通过消防验收就案涉房屋出租而言违反了法律及行政法规的强制性规定。于金辉还主张嘉凯城新埭分公司向其隐瞒了案涉商铺楼上房屋未通过消防验收的事实，存在欺诈行为。一审法院认为，嘉凯城新埭分公司与于金辉双方签订房屋租赁合同，目的在于由嘉凯城新埭分公司向于金辉交付可供使用的房屋用于商业经营，并由于金辉支付相应价款。于金辉并未提供证据证明案涉商铺存在瑕疵，致使于金辉无法正常经营，事实上于金辉自认已经开展了经营活动。楼层上、下在物理结构上相互独立，既然案涉商铺已经通过了消防验收，足以说明于金辉在案涉商铺中开展经营活动是安全的。若于金辉进一步要求其承租的商铺相邻部分房屋也同样需要通过消防验收等，需要事先向嘉凯城新埭分公司提出。在于金辉事先并未就上述要求向嘉凯城新埭分公司提出的情况下，嘉凯城新埭分公司没有义务主动向于金辉进行告知。因此，于金辉关于嘉凯城新埭分公司有意隐瞒案涉商铺楼上房屋未通过消防验收的事实，存在欺诈行为的主张，一审法院不予采信。综上，嘉凯城新埭分公司与于金辉双方先后签订《房屋租赁合同》及其补充协议，均系双方真实意思表示，当属合法有效，于金辉拒付租金的抗辩理由不能成立。双方当事人在庭审过程中一致确认于金辉已经支付了截至2019年11月份的租金，一审法院予以确认。于金辉自认自2019年12月起未支付租金，但未就拖欠的具体金额予以说明，而嘉凯城新埭分公司主张于金辉拖欠2019年12月份的租金为18577.78元，未加重于金辉负担，一审法院予以确认。双方在庭审中还确认于金辉实际支付租金为一月一付，即每月支付当月的租金，该支付方式属于双方在履行合同过程中形成的交易习惯，一审法院予以确认。因此，自2019年12月月底起，于金辉一直未支付租金，经嘉凯城新埭分公司催讨，于金辉拖欠租金超过三十日，嘉凯城新埭分公司有权行使合同约定的解除权。嘉凯城新埭分公司行使解除权，应通知于金辉。嘉凯城新埭分公司于2020年1月14日向于金辉户籍所在地邮寄了《合同解除通知书》，彼时于金辉拖欠租金尚未超过合同约定的三十日，且该函件于2020年1月30日在浙江平湖由他人代收，不能实现对于金辉的有效送达。因此嘉凯城新埭分公司于2020年1月14日向于金辉邮寄《合同解除通知书》的行为并不产生合同解除的法律效果。一审法院确认双方之间的房屋租赁合同（含关于漏水赔偿的补充协议）已于于金辉签收一审法院送达的诉讼材料之日即2020年5月18日解除。二、合同解除后嘉凯城新埭分公司与于金辉应承担什么责任的问题。根据合同法第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案于金辉在房屋租赁合同关系解除后，应及时将案涉商铺腾退并返还给嘉凯城新埭分公司，并支付拖欠的租金等费用，赔偿造成嘉凯城新埭分公司的损失。针对嘉凯城新埭分公司的其余各项诉讼请求，第一，嘉凯城新埭分公司请求支付租金及占有使用费。一审法院确认嘉凯城新埭分公司与于金辉之间的房屋租赁合同于2020年5月18日解除，故租金应计算到2020年5月18日，扣除合同解除后15日的“返还期”，房屋占有使用费应自2020年6月3日开始计算。一审法院确认截至2019年12月于金辉尚欠嘉凯城新埭分公司租金18577.78元，自2020年1月1日起至2020年5月18日止，于金辉尚需支付租金85305.16元（18577.78元/月×4个月+610.78元/日×18日）。嘉凯城新埭分公司请求支付的滞纳金，因其实际是租金的损失，按日千分之三的约定明显过高，因此一审法院调整为以应支付的租金数额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算。嘉凯城新埭分公司与于金辉双方一致确认在合同实际履行过程中于金辉每月支付当月的租金，故租金损失应自履行期届满次日即下月的第一天开始计算。关于占有使用费。于金辉自认仍然占有案涉商铺，故扣除合同解除后嘉凯城新埭分公司给予的十五日“返还期”，于金辉仍应支付自2020年6月3日起的占有使用费。嘉凯城新埭分公司主张占有使用费按合同解除日前最后一期租金标准的200%计算，明显过高，一审法院调整为仍按合同解除时约定的租金标准（18577.78元/月、610.78元/日）计算。第二，嘉凯城新埭分公司诉请要求确认于金辉支付的履约保证金52579元不予退还。根据第5.3.4条约定，若于金辉违约导致合同提前解除或终止，履约保证金将不予退还。故嘉凯城新埭分公司的该项主张，亦符合双方约定，一审法院予以采纳。第三，嘉凯城新埭分公司要求于金辉支付装修免租期及经营免租期的租金共计135119.87元，并赔偿解约违约金100000元及逾期注销营业执照的违约金。1.2019年3月15日，嘉凯城新埭分公司与于金辉双方签订补充协议，就房屋漏水导致于金辉延迟开业损失的问题达成一致意见，其中重新约定了6个月的经营免租期，该免租期的性质仍应按照之前双方签订的《房屋租赁合同》中的有关条款进行认定。该合同第3.3条约定，如因于金辉单方面原因造成本合同提前终止的，于金辉须在正式撤场前按本合同约定租金向嘉凯城新埭分公司补缴足全部的装修免租期和经营免租期的租金。本案于金辉并未提供证据证明嘉凯城新埭分公司在补充协议签订后的履行过程中存在违约行为，案涉房屋租赁合同系因于金辉未按时交付租金等费用而解除，故于金辉应当按照合同约定补交装修免租期的租金29962.4元（576.2元/日×52日）、经营免租期的租金105157.26元，合计135119.66元。2.嘉凯城新埭分公司无需返还于金辉已经交付的履约保证金，其并未提供证据证明除不予退还的履约保证金外还有尚未得到补偿的实际损失，故对嘉凯城新埭分公司再行主张100000元解约违约金及逾期注销营业执照的违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。最后，营业执照注销前需进行债权债务的清算等必要程序，嘉凯城新埭分公司径行要求于金辉注销营业执照，一审法院不予支持。若于金辉认为嘉凯城新埭分公司在合同履行过程中造成其损失，可提供证据另行主张。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认于金辉与嘉凯城新埭分公司之间签订的《房屋租赁合同》（含房屋漏水赔偿的补充协议）于2020年5月18日解除；二、于金辉于判决生效之日起二十日内将位于平湖市××镇××路××号××层××号商铺内的家具、设备等搬离，并将装饰装修拆除后腾退返还给嘉凯城新埭分公司；三、于金辉于判决生效之日起二十日内支付嘉凯城新埭分公司租金103882.94元，并赔偿利息损失（其中以18577.78元为基数自2020年1月1日起，以17978.5元为基数自2020年2月1日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算至实际履行之日止）；四、于金辉于判决生效之日起二十日内支付嘉凯城新埭分公司房屋占有使用费（自2020年6月3日起至房屋实际腾退、返还之日止，按18577.78元／月、610.78元／日计算）；五、确认于金辉已经支付给嘉凯城新埭分公司的履约保证金52579元不予退还，于金辉于判决生效之日起十日内支付嘉凯城新埭分公司装修免租期和经营免租期的租金合计135119.66元；六、驳回嘉凯城新埭分公司本案的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8012元，减半收取4006元，由嘉凯城新埭分公司负担1867元，由于金辉负担2139元。二审中，双方均未提供新证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，于金辉主张嘉凯城新埭分公司隐瞒三楼消防验收情况，案涉房屋租赁合同无效，该主张不能成立。首先，隐瞒消防验收情况并非房屋租赁合同无效的法定事由。其次，本案双方未就案涉商铺外的消防验收情况进行约定，嘉凯城新埭分公司并不负有向于金辉披露三楼消防验收情况的合同义务，于金辉有关嘉凯城新埭分公司存在隐瞒三楼消防验收情况的主张不能成立。再次，于金辉承租的商铺已通过消防验收，于金辉已在案涉商场展开商业经营活动，在此过程中也并未因三楼消防原因影响于金辉正常经营。综上，案涉房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行，于金辉有关三楼消防验收未通过其可拒付租金的主张不能成立。综上所述，于金辉的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5674元，由于金辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  谭 灿审 判 员  倪 勤审 判 员  王世好二〇二一年二月四日法官助理  葛依依书 记 员  邵 洁书 记 员  孙 旭16-15-