山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终3658号上诉人（原审被告）：任国杰男，1962年4月15日出生，汉族，户籍地内蒙古自治区牙克石市，住山东省威海市文登区。委托诉讼代理人：王安国，威海环翠天鸣法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：孙春云女，1954年2月11日出生，汉族，户籍地山东省威海市南海新区。委托诉讼代理人：王向阳，男，1972年12月26日出生，汉族，住山东省威海市文登区，系山东省威海南海新区蓝湖社区居民委员会推荐。被上诉人（原审原告）：王明浩女，1979年7月7日出生，汉族，户籍地山东省烟台市芝罘区，住山东省烟台市芝罘区。被上诉人（原审原告）：王林男，1981年12月13日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：王明浩（系王林胞姐），住山东省烟台市芝罘区。被上诉人（原审被告）：王春菊女，1958年9月30日出生，汉族，住山东省济南市槐荫区。原审第三人：樊晓静女，1966年10月4日出生，汉族，户籍地内蒙古自治区牙克石市，住山东省威海市文登区。委托诉讼代理人：王安国，威海环翠天鸣法律服务所法律工作者。上诉人任国杰因与被上诉人孙春云、王明浩、王林、王春菊及原审第三人樊晓静农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院(2020)鲁1003民初2763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任国杰上诉请求：1.撤销一审判决；2.一、二审诉讼费用由孙春云、王明浩、王林、王春菊承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外”，任国杰与王永太于2006签订《房屋买卖契约》，距今已14年，早已超过了诉讼时效期间，孙春云、王明浩、王林对房屋买卖情况也早已知晓，无权起诉要求任国杰返还房屋。二、一审法院审理案件时并未电话或传票通知到任国杰参加庭审，导致任国杰丧失了诉讼权利未能参加庭审，最终导致错误的判决结果。任国杰作为必要当事人没有到庭参加审理，一审程序违法。王春菊收到传票又接到通知开庭的电话，其无法定理由拒不到庭，是有意回避，法院应当依法传唤其必须到庭，不能仅以其录音认定房屋买卖无效。且王春菊录音中认可已将卖房款交给王永太，王永太并未提出异议，再次证明王永太在世时默认房屋买卖的事实。三、本案事实经过如下：任国杰于2006年购买一套住宅，户主是王永太。王永太于2002年以9000元的价格将该房产卖给王春菊，双方签有《房屋买卖协议》。2006年樊晓静经人介绍与王春菊协商以12800元购买该房屋，并在村委会多人见证下于2006年12月6日签订了《房屋买卖契约》，买主写为樊晓静丈夫任国杰。村委会当时通知了王永太，王永太明确表示认可，但因家里有事未到现场。契约中的所有签名均由王日海代书，本人按手印，王永太的手印由卖方王春菊代按。在签订《房屋买卖契约》当日，书记王日海说王永太与王春菊签订的《房屋买卖协议》已经作废，就在大家面前让王春菊撕毁了该《房屋买卖协议》。一审时王春菊称王永太将房屋借给其居住与事实不符。由于该村土地未批准变更，房屋属于农村集体土地不能过户，王永太将房屋出售给王春菊（户口在济南）时无法办理变更登记，所以出卖房屋时王永太的名字由王春菊代签并摁手印，案涉房屋的《集体土地建设用地使用证》《文登市房产所有证》均已交付王春菊。因2017年前后有拆迁消息，部分卖房人因为房屋升值而后悔引发躁动，村委会多次将买卖双方集中调解，王永太也参加过调解，因双方分歧太大调解无效。一审时孙春云、王明浩、王林、王春菊虚假诉讼，应驳回起诉并予以处罚。四、孙春云、王明浩、王林、王春菊虚假诉讼，目的是全部占有房屋拆迁的经济利益。即便王春菊所述属实，王春菊的代理行为构成表见代理，事后王永太参加村委会调解，接受王春菊卖房款是对王春菊出卖房产的追认，不存在越权。五、《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地的出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高发【2001】42号第13条）及有关法律规定，当事人在签订出让、转让、出租农村集体土地合同时，所涉集体土地虽然没有依法批准为建设用地，但在起诉前已被依法批准为建设用地的不影响合同的效力。本案所涉房屋土地在2012年就决定为文登市第8批次建设用地，2013年6月16日经山东省人民政府批准同意将案涉土地征收为建设用地，原来的村民委员会变更为社区居民委员会，故任国杰购买的房屋已经在2013年批准为出让的建设用地，符合法律法规，案涉房屋买卖合同合法有效。孙春云辩称，房屋当时出借给王春菊居住，王春菊没有权利买卖该房屋。任国杰明知房屋系王永太所有，在王永太不在场的情况下合同却有村委会印章，涉嫌共同犯罪。孙春云当年在离村4-5公里远的果园居住，村里的信息来源很少。任国杰的其他陈述孙春云并不清楚，如果有合理情况应提供证据证明。王明浩、王林辩称，《房屋买卖契约》并非王永太签订，王永太对此事并不知情，孙春云、王明浩、王林对此事以前也不知晓。任国杰称王永太与王春菊之间存在房屋买卖协议并被撕毁，应举证证明。任国杰明知房屋为王永太所有，在王永太不在场的情况下签订协议存在过错。樊晓静述称，同意任国杰的上诉请求。《房屋买卖契约》签订时樊晓静在场。联系房屋出卖事宜的是王春兰、孙明芬，王春兰系王春菊的嫂子、王永太的妹妹。王春菊在济南再婚需要出售案涉房屋，出售时称王永太已将该房屋出售给王春菊，因怕任国杰不要该房屋，要求任国杰缴纳定金2000元。次日，王春菊持土地使用权证从济南返回村里，找到村委会与任国杰签订了协议。因任国杰存在担心，王春菊表示村委会在场作证不会有问题。时任书记王日海当时还让王春菊骑摩托车当面告诉王永太，王春菊嫌远，书记让给王永太打电话确认之后才签订协议，王永太对此知情。任国杰与王永太在一个村里居住14年，期间又经常碰面，王永太对房屋出售事宜不可能不知情。孙春云、王明浩、王林向一审法院起诉请求：判决任国杰、王春菊双方于2006年12月6日签订的《房产买卖协议》无效；并返还孙春云、王明浩、王林的房屋。一审法院认定事实：孙春云、王明浩、王林为证实其主张，提交如下证据：一、房屋买卖契约一份，拟证实卖房人不是王永太签的字，契约载明卖主为王永太，买主为任国杰（同时载明工作单位为免渡河林业局），写明卖主与买主自愿买卖，恐后发生争执，立此契约为凭。卖方处有王永太的签名及捺印，买方处有任国杰的签名及捺印，同时有中证人的签名及村委的公章，日期为2006年12月6日；二、房屋所有权证一份，拟证实该房屋是王永太所有，房权证编号为文房产证字第**，房主姓名为王永太；三、死亡证明一份，拟证明王永太于2020年2月15日死亡；四、小观镇波罗岛村村民委员会出具的证明一份，拟证明王永太与三原告的关系。本案庭审前，一审法院向王春菊送达开庭传票等法律文件，王春菊称其在外地打工，无法到庭参加庭审，一审法院通过电话向王春菊核实情况，王春菊陈述王永太的姐姐是其嫂子，双方之间存在亲属关系，因王永太不在村中居住，遂将案涉房屋借给王春菊居住，因房屋无人经管，王春菊就将房屋出售给了任国杰，王春菊与任国杰并无任何关系，任国杰也并非波罗岛村村民，任国杰当时购买了好几套房屋，是想炒房。王春菊同时陈述其出售房屋前未告知王永太，也未征询王永太的同意，其本意是想如果王永太要房就给王永太钱，其本人代王永太在买卖契约上签了名，第三人代任国杰在买卖契约上签了名，出售房屋后王春菊亦未告知王永太，售房款都由其本人收取，也未交给王永太。经质证，孙春云、王明浩、王林对王春菊所述并无异议，同时陈述案涉房屋的钥匙现在任国杰处。对孙春云、王明浩、王林提交的上述证据，一审法院做如下认定：上述证据与本案事实存在逻辑上的联系，形式符合法律规定，任国杰、王春菊及樊晓静经合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证及相关权利，理应承担相应的不利后果，且王春菊认可系其代王永太在契约上签名，故对孙春云、王明浩、王林提交的上述证据均予以采信。一审法院认为，王春菊所述与孙春云、王明浩、王林诉称事实一致，对该事实予以确认，王春菊对案涉房屋并无权进行处分，其于出售房屋前未取得王永太的同意，事后亦未获得王永太的追认，且任国杰并非案涉房屋所在村的集体组织成员，故孙春云、王明浩、王林要求确认该合同无效的请求,符合法律规定,予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，现案涉房屋钥匙在任国杰处，故孙春云、王明浩、王林要求任国杰返还该房屋理由充分，亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告王春菊与被告任国杰于2006年12月6日签订的房屋买卖契约无效;二、被告任国杰将坐落于威海市南海新区小观镇波罗岛村的房屋（房房权证号为：文房产证字第**，记在王永太名下）于判决生效后十五日内返还给三原告。案件受理费4900元，由二被告及第三人负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。任国杰提交如下证据：证据1、任国杰与王春菊代王永太签署的《房屋买卖契约》、文登市房产所有证、集体土地建设用地使用证原件各一份，其中《房屋买卖契约》加盖村委会印章，王慧敏、王国东、孙明芬作为中证人签字，证实任国杰购买房屋签过房屋买卖契约，合法有效；证据2、山东省人民政府建设用地批件（鲁政土字〔2013〕355号）一份，证实，包含诉争房屋在内的村庄用地在诉前已变性为建设用地；证据3、任国杰代理律师与王春菊2020年10月21日通话录音一份，证实王春菊承认出售房屋一事，王永太的姐姐王春兰及孙春云对此知情，王春兰接受了任国杰购房定金2000元，并在2017年到2018年间将任国杰交付的购房款给付王永太。经质证，孙春云对证据1《房屋买卖契约》中是否为王永太签字不知情，认为该契约违背了房屋所有者的买卖意愿，不合法；对文登市房产所有证、集体土地建设用地使用证没有异议，但认为该两份证书在王春菊居住时就放在家中。对证据2山东省人民政府的政策性文件没有异议。对证据3录音是否系与王春菊之间对话真实性有异议，即便真实，王春菊在录音中的陈述与一审陈述相同，即王永太与王春菊存在亲属关系，因王永太不在村中居住，所以将房屋出借给王春菊居住，王春菊又将房屋出售给任国杰。任国杰并非波罗岛村村民，购买房屋是想炒房。王春菊陈述出售房屋前未告知王永太也未征询王永太的同意，是他人代王永太在买卖契约上签了字。交付房屋后王春菊也未告知王永太，房款由王春菊收取也未交给王永太，王永太根本没有出卖房子的打算。王明浩、王林对证据1《房屋买卖契约》的真实性不予认可，认为并非王永太签字；对房产证和土地使用证真实性没有异议，认为当时将证书放在屋里。对证据3录音证据的质证意见同孙春云。樊晓静对上述证据无异议，认为王春菊代王永太签订协议，系因任国杰为城镇居民，购买农村房产不能过户，而原房主是王永太，王春菊就在王永太一栏签字、按印。当时村支部书记表示领导班子说话算数，协议生效，其与任国杰并未想太多。本院经审查认为，证据1、2的真实性本院予以确认，与本案关联性本院将在说理部分予以阐明；证据3录音内容不足以证实任国杰主张的待证事实，本院对该证据不予采信。孙春云、王明浩、王林为证实其主张向法庭提交2014年7月31日威海市文登区小观镇人民政府（甲方）与王永太（乙方）、波罗岛村村委会（丙方）签订的小观镇建设新型社区协议，证实该协议原约定王永太名下6间房产以产权调换方式获得安置，因其中4间房产有争议，故协议中将“6间”变更为“2间”，现2间房产已安置完毕。该协议可证实案涉房产出借给王春菊后，孙春云、王明浩、王林知晓王春菊私自出售房产的时间，且其已就案涉4间房产签订了拆迁补偿协议。经质证，任国杰对该证据的真实性没有异议，但认为协议将“6间”变更为“2间”实际上是对2间旧房的拆迁补偿协议，不能证明王永太对诉争房屋享有拆迁补偿协议的权利和义务。本院经审查认为，该协议与诉争4间房屋无关，对该证据与本案的关联性本院不予确认。本院二审审理期间，任国杰申请本院调取山东省人民政府鲁政土字〔2013〕355号关于文登市2012年第8批次建设用地的批复。根据任国杰申请，本院委托一审法院调取文登市人民政府《关于将南海新区滨海路南、观海路西等三宗国有建设用地划拨给文登市小观镇人民政府的批复》（文政地发〔2013〕172号），该批复载明“市国土资源局：你局《关于将南海新区滨海路南、观海路西等三宗国有建设用地划拨给文登市小观镇人民政府的请示》收悉，经研究批复如下：根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《山东省土地管理法实施办法》和《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）的有关规定，同意将开发区文山东路北、文昌路东等四宗土地供应如下：……宗地三位于南海新区观海东路东、滨海路北。根据《山东省人民政府关于文登市2012年第8批次城市建设用地的批复》（鲁政土字〔2013〕355号）文件，将其中的206677平方米的国有建设用地使用权，根据新的规划设计要求，划拨给文登市小观镇人民政府用于建设波罗岛安置房”。经质证，任国杰对该证据的真实性没有异议，认为案涉房屋所在土地已根据新的规划要求被批复为建设安置房用地。孙春云、王明浩、王林认为，安置地块不是村里原来的土地。本院经审查认为，对该证据与本案的关联性，本院将在判决说理部分予以阐明。二审中，任国杰表示关于诉讼时效问题不作为上诉理由，并认可收到一审法院相关电话及短信通知，系因自身原因未到庭参加诉讼。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系双方对案涉《房屋买卖契约》效力引发争议，案由应为农村房屋买卖合同纠纷，一审法院认定案由有误，本院依法予以纠正。任国杰二审明确表示关于诉讼时效问题不作为上诉理由，且认可系因自身原因未到庭参加一审诉讼，故本院二审争议焦点为案涉《房屋买卖契约》效力应如何确定，任国杰应否返还案涉房屋。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。诉争房屋占用土地系农村集体土地，任国杰系城镇居民，并非诉争房产所在地的村集体经济组织成员，案涉《房屋买卖契约》因违反上述规定而无效。任国杰主张依据〔2013〕355号批复，案涉土地已被批准为建设用地，《房屋买卖契约》应为有效合同。对此，本院认为，任国杰二审提交的山东省人民政府批件仅载明“同意将文登市上列建设用地征收”，并未提供案涉土地已征收为国有建设用地的相关批件，不足以证实案涉土地性质已变更为建设用地，且法院调取的文登市人民政府文件（文政地发〔2013〕172号）载明，文登市人民政府根据〔2013〕355号批复重新划拨土地用于建设波罗岛安置房，并无案涉土体性质变更的相关内容，任国杰主张诉争房屋占用土地性质已变更为建设用地无事实依据，其以此为由主张案涉《房屋买卖契约》有效依据不足，本院不予支持。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，一审判决任国杰返还案涉房屋正确，本院依法予以维持。综上所述，任国杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人任国杰负担。本判决为终审判决。审判长  张英秋审判员  马树芳审判员  于 晶二〇二一年二月二十四日法官助理刘颖霞书记员邹乔