广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂03民终283号 上诉人（原审被告、反诉原告）：邓声平，男，1976年4月28日生，汉族，住广西壮族自治区全州县。 委托诉讼代理人：蒋鑫，广西大海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：吕晓玲，女，1969年8月21日生，汉族，住广西壮族自治区全州县。 委托诉讼代理人：李能，广西千里目律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵运飞，广西千里目律师事务所律师。 上诉人邓声平因与被上诉人吕晓玲租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区全州县人民法院（2020）桂0324民初574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 邓声平上诉请求：一、撤销全州县人民法院（2020）桂0324民初 2 574号民事判决书第二项、第三项；二、改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定上诉人违约，该事实认定明显错误，应予以纠正。因新冠状病毒的横行，2020年1月21日武汉开始封城；以后全国各地受到影响。政府抗疫措施也影响上诉人的经营。受新冠状病毒的影响，全州县安和镇上停止一切经营活动，村民不能离开村庄；上诉人的生意一落千丈无法经营。2020年3月8日，上诉人就告知被上诉人因疫情关系无法营业而解除租赁合同，3月9日、10日上诉人就将所有财物搬走。被上诉人收到上诉人电话通知，明知道上诉人因疫情原因与其解除租赁合同。因疫情原因，他人也不敢投资，因此上诉人的房屋无法出租。被上诉人为了损失最少化，故以上诉人违约要求赔偿其损失，没有事实与法律依据。根据《合同法》第117条、第118条之规定，上诉人与被上诉人解除合同，是不可抗力原因造成，不属于违约行为不承担民事责任。一审判决要求上诉人支付租金并赔偿损失是不妥的，应该予以纠正。2.一审判决没有认定被上诉人违约，认定事实不清。双方合同约定：被上诉人负责办理营业执照、烟草证等的年检，相关费用由上诉人承担。被上诉人没有对烟草证及时年检以致烟草证失效，上诉人无法销售烟草，生意也受到影响。被上诉人违约明显存在违约行为，一审判决却认定被上诉人没有违约认定事实明显错误。3.一审判决对被上诉人与上诉人签订的合同是否有效没有查实，应该纠正。一审庭审中，被上诉人没有提供该房的房产证及相关部门审批的规划许可证，如被上诉人不能提供以上证件，那么其与上诉人签订的《租赁合同》无效，被上诉人应对上诉人的损失承担赔偿责任。4.一审判决适用法律错误，应该改判。本案是房屋租赁合同纠纷，上诉人可行使抗辩权抗辩也可以以法定理由要求解除合同。一审判决只是适用《合同法》第67条、第68条、第117条、第118条及《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定判决，明显适用法律不妥，应 3 该予以纠正。综上所述，请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。 吕晓玲辩称，涉案合同合法有效。上诉人已经使用房屋两年多，本案没有法定解除合同的事由，疫情不是直接导致合同不能履行的原因，本案合同不应解除。现上诉人提前解除合同给被上诉人造成了损失，上诉人应当承担损失的赔偿责任。关于烟草证的问题，与本案租赁合同的效力无关。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 吕晓玲向一审法院起诉请求：一、判决被告向原告支付租金71500元；二、判决被告赔偿给原告因办理《烟草专卖零售许可证》而产生的损失2000元；三、本案诉讼费用由被告承担。 邓声平向一审法院提出反诉请求：一、判决解除双方于2018年3月8日签订的《超市出租协议》；二、本案的本诉、反诉费用全部由反诉被告承担。 一审法院认定事实：原告（反诉被告）吕晓玲与被告（反诉原告）邓声平于2018年3月8日签订《超市出租协议》，原告（反诉被告）（甲方）将其坐落在安和乡安和街（新市场）的房屋第1、2层出租给被告（反诉原告）（乙方），协议约定：……一、超市场地内设备有：监控设备1套、冰箱1台、电子秤1台、收银台、烟柜、货架等工具。二、合同签订后，中途不允许将超市场地退还甲方，……。三、甲方房屋总楼层为五层，出租给乙方楼层为：第一层与第二层。四、每年租金乙方在3月9日前一次性交付给甲方，双方无任何理由终止合同。五、门面租金为以下：2018年3月8日至2019年3月9日66000元。2019年3月8日至2020年3月9日68000元。2020年3月8日至2021年3月9日71500元。六、本协 4 议有效期为3年，即从2018年3月8日至2021年3月9日止，合同终止后乙方不得向甲方提出一切补偿要求。……八、乙方在承租期内，营业执照、烟草证年审费，水费、电费、市场管理费等超市开支都由乙方负责支付。……。合同签订后，原告（反诉被告）将涉案房屋交给被告（反诉原告）经营超市。被告（反诉原告）按约定支付了头两年租金，到约定期限后，拒不支付2020年3月8日至2021年3月7日的租金。原告（反诉被告）于2020年3月20日诉至法院要求被告（反诉原告）支付租金71500元及赔偿办理烟草证而产生的损失2000元。2020年4月20日，被告（反诉原告）以原告（反诉被告）没有及时办理烟草证年审手续导致被告（反诉原告）2020年春节无法进烟卖及疫情造成难以达到被告（反诉原告）租赁超市的目的为由，提出反诉，要求解除双方于2018年3月8日签订的《超市出租协议》。 另经该院2020年6月9日现场勘查，由被告（反诉原告）持钥匙打开涉案超市大门，见超市中基本无商品，经营活动已经停止。 另查明本案涉及的许可证号450324100587《烟草专卖零售许可证》经营者吕永华，有效期限自2018年1月1日至2019年12月31日。 一审法院认为，本案原告（反诉被告）吕晓玲与被告（反诉原告）邓声平于2018年3月8日签订《超市出租协议》是经过双方充分协商形成的一致意见,没有违反法律法规和损害社会公共利益,是双方真实意思表示,为合法、有效合同,当事人双方均应依法按照约定全面履行自己的义务。被告（反诉原告）没有依法在合同约定的时间内履行自己的主要义务,不及时交纳租赁租金,其行为已经构成违约。 5 关于被告（反诉原告）邓声平要求解除合同。经该院现场勘查，涉案超市中已经没有商品，被告（反诉原告）已经实际停止经营，被告（反诉原告）签订合同的目的已经不能继续实现，为减少当事人的损失，该院对于被告（反诉原告）要求解除合同的主张予以支持。解除的时间为被告（反诉原告）向法院提起反诉的时间即2020年4月20日。 关于被告（反诉原告）应承担的租金，因合同于2020年4月20日解除，自2020年3月9日至2020年4月20日被告（反诉原告）应给付的租金的时间为一个月又11天，按照双方签订的协议约定一年租金为71500元，那么每个月的租金为71500元÷12个月=5958.3元/月，按每个月30天计算，每天的租金为5958.3元÷30天=198.6元/天，因此被告（反诉原告）应该承担的一个月又11天租金为8142.9元（5958.3元/月×1个月+198.6元/天×11天=8142.9元）。 关于被告（反诉原告）应承担的违约责任，因为被告（反诉原告）不及时交纳租赁租金,其行为已经构成违约，并且导致合同解除，给原告（反诉被告）造成损失，应承担违约责任，因双方合同未约定违约金及违约责任的承担方式，该院根据本案实际情况，酌情由被告（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）经济损失29791.5元（按5个月租金计算5958.3元/月×5个月=29791.5元）。 关于原告（反诉被告）诉请由被告（反诉原告）赔偿办理《烟草专卖零售许可证》而产生的损失2000元，当事人双方签订的《超市出租协议》约定了由被告（反诉原告）承担办理烟草证的年审费，并没有约定由被告（反诉原告）负责办理烟草证年审的手续，而且烟草证的经营者系案外人吕永华，而非本案被告（反诉原告）。另外，损失2000元的金额也无依据。故，原告 6 （反诉被告）未举出充足证据证实上述诉请，该院不予支持。 关于被告（反诉原告）称因原告（反诉被告）未及时办理烟草证年审造成被告（反诉原告）巨大经济损失及疫情又造成被告（反诉原告）租赁目的难以达到。因被告（反诉原告）未举出充足证据证实，该院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、原告(反诉被告)吕晓玲与被告(反诉原告)邓声平2018年3月8日签订的《超市出租协议》于2020年4月20日解除;二、由被告(反诉原告)邓声平给付原告(反诉被告)吕晓玲租金8142.9元；三、由被告(反诉原告)邓声平赔偿原告(反诉被告)吕晓玲经济损失29791.5元；四、驳回原告(反诉被告)吕晓玲其他诉讼请求。本诉案件受理费1637元，由被告(反诉原告)邓声平负担845元，由原告(反诉被告)吕晓玲负担792元。反诉案件受理费50元由原告(反诉被告)吕晓玲负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院依法组织当事人进行了举证和质证。上诉人未提交新证据。 被上诉人依法提交房产证和户籍证明一份，拟证明涉案房屋是有权属证书的，被上诉人出租房屋是合法的。上诉人经质证认为，对该证据的真实性予以认可，但被上诉人是否能出租请法院依法认定。 对被上诉人提交的证据，本院认定如下：上诉人对该证据的真实性予以认可，本院对其真实性予以认定，并作为定案依据。 经审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 7 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案《超市出租协议》是否有效；二、上诉人是否应向被上诉人支付拖欠的租金并赔偿因提前解除合同给被上诉人造成的损失。 关于争议焦点一，上诉人与被上诉人在自愿、平等的基础上订立了《超市出租协议》，此系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。故对上诉人称涉案《超市出租协议》无效的上诉理由，本院不予采信。 关于争议焦点二，上诉人上诉称因2020年初，我国发生新冠肺炎疫情，其要求解除与被上诉人签订的《超市出租协议》属不可抗力，不属于违约行为而无需支付租金并赔偿损失。本院认为，上诉人作为承租人，应按合同约定按时履行交纳租金的义务。2020年初，我国虽发生新冠肺炎疫情，为保护人民群众身体健康和生命财产安全，政府及有关部门采取相应疫情防控措施，但该疫情的发生并未实际影响上诉人使用租赁房屋，只是上诉人认为客流量减少故而自行停止营业，故对上诉人主张免除其给付租金义务的上诉请求，本 院不予支持。关于上诉人应否赔偿被上诉人损失的问题。本案中，因上诉人提前解除合同，给被上诉人造成了租金损失，故上诉人应承担赔偿损失的违约责任。因双方在《超市出租协议》中未约定违约责任的承担方式，一审根据本案实际情况，以出租方另行招租的合理期限的租金损失确定赔偿数额，即由上诉人赔偿被上诉人5个月的租金损失29791.5元符合客观实际，本院予以维持。另，关于上诉人称因被上诉人没有对烟草证及时年检以致烟草证失效，导致上诉人无法销售烟草，被上诉人存在违约行为。本院认为，双方在《超市出租协议》中并未对烟草证由谁办理进行约定，故对上诉人该上诉理由，本院不予采信。 8 综上所述，邓声平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1687元，由上诉人邓声平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 凯 审 判 员  秦桂珍 审 判 员  张 芳 二〇二一年二月九日 法官助理  李灵恒 书 记 员  黄赋鑫