北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3418号上诉人（原审被告）：北京隆元行房地产经纪有限责任公司，住所地北京市东城区东直门北小街**。法定代表人：李柏茹，董事长。委托诉讼代理人：赵博文，男，北京隆元行房地产经纪有限责任公司经理。委托诉讼代理人：管莉，女，北京隆元行房地产经纪有限责任公司经理。被上诉人（原审原告）：赵丹，女，1984年2月26日出生，住北京市昌平区。上诉人北京隆元行房地产经纪有限责任公司（以下简称隆元行公司）因与被上诉人赵丹房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初30207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。隆元行公司上诉请求：撤销一审判决，改判赵丹向我公司支付房屋恢复维修款16400元、清理垃圾及保洁费用800元、违约金68000元。事实和理由：1.一审判决认定的扣除费用太少了，除一审判决抵扣的水费500元和拆除隔断3000元之外，防水、刷墙、维修、保洁、清运垃圾等费用也应由赵丹承担责任。赵丹改变房屋结构、搭建隔断，我公司拆除隔断后，房屋地面、墙面均因搭建隔断造成不同程度损坏，所以拆除隔断后必须修复粉刷墙壁，这些修复费用应由赵丹承担，一审仅判决赵丹承担3000元费用不合理。2.赵丹将房屋作为日租房进行经营也用于其本人居住使用，其以经营损失为由不继续履行合同，不按合同约定时间交纳房租。赵丹应于2020年7月1日支付下一期房租，至今拖欠水费500元，合同约定未按照约定时间付房租达5日违约，赔付房屋月租金200%的违约金。赵丹在房屋内搭建隔断，合同约定擅自拆改变动损坏房屋主体结构是违约行为。赵丹的上述行为是违约，按照合同约定应赔付违约金。赵丹辩称，同意一审判决，不同意隆元行公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。我在租房之初就打隔断已经与隆元行公司沟通过，隆元行公司及房东知情且同意。我并不是恶意拖欠水费，而是疫情期间无法进入查表。疫情之初，我已经与房东和隆元行公司沟通过如果不能适当减免房租，我面临要退租的问题。2020年6月份隆元行公司已经派人来看房，7月20日我已经搬离，我搬离时隆元行公司职员在场。赵丹向一审法院起诉请求：判令隆元行公司返还赵丹房屋押金32000元。一审法院认定事实：2018年8月23日，隆元行公司（甲方）与赵丹（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（合同编号：02115），内容有：房屋坐落于北京市宣武区××35号（以下简称涉案房屋），租赁用途办公、居住接待，租赁期自2018年9月1日至2020年7月31日，租金标准每月32000元，租金支付方式押一付六，提前30天支付下一期房租，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金32000元除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。乙方不按照约定支付租金达5日的，甲方有权单方解除合同、收回房屋，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。同日，双方就涉案房屋还签订了《北京市房屋租赁合同》（合同编号：02116），租赁期自2020年8月1日至2023年7月31日，租金和押金均为34000元，其他合同条款与编号为02115的《北京市房屋租赁合同》内容一致。上述合同签订当日，赵丹向隆元行公司支付房屋押金32000元。次日，隆元行公司向赵丹交付了涉案房屋。赵丹支付租金至2020年7月31日。赵丹与隆元行公司何威的微信聊天记录显示：2020年2月9日，赵丹：……这次疫情对我们这种小店来说是一个极大的考验，从年前国家关闭故宫博物院等一些景区开始，客人就陆续退单，造成了非常大的损失，现在目测来看还解封不了，……现在就是看能否跟闫哥商量是否能减免2月份的房租，共度难关。4月7日，赵丹：……年后跟您说的事我这边疫情的影响不断扩大，我想跟您沟通下看闫哥这边能否给免租4个月，因为现在看来这个影响对二环包括整个民宿都是毁灭性的打击……。何威：我尽量吧，受疫情影响我们每个人都会有损失……。7月1日，赵丹：（将大门密码告知何威），今天就算退租了啊，后续事务再商量，如果租不出去闫哥要住，我很多东西没搬走，尽量爱惜，后期开放了有缘再合作。7月4日，赵丹：……如果着急要我搬，看闫哥能否和居委会沟通打开铁皮棚我们进去搬。何威：行，我下周和他联系。7月20日，赵丹：何哥，东西已搬走，……闫哥这边的交接我还有两三件东西改天去拉，我知道你在中间为难，该承担的我承担，比如那个要拆的墙、要清理的垃圾、、地毯等这些我出钱，大门锁我换成闫哥的号码了，已经跟他说了。8月1日，赵丹：咱们那个合同解约还有押金什么时候能退。何威：未按合同约定单方解约公司不退押金。赵丹与隆元行公司均表示闫海立是涉案房屋的房东。赵丹与房东闫海立的微信聊天记录显示：赵丹于2020年7月20日将涉案房屋交付闫海立，于8月1日告知闫海立剩下东西不要了。隆元行公司认可赵丹于2020年7月20日搬离涉案房屋时其员工在场，认可赵丹将涉案房屋直接交付给房东，隆元行公司表示其与房东亦解除了房屋租赁合同。隆元行公司主张赵丹搬离房屋后，公司支付维修费用16400元，并向法院提交了收据、支出凭单予以证明，显示房顶防水800元、房间防水1000元、拆隔断3000元、补腻子粉墙5500元、拆门300元、修木头刷木头5800元。赵丹对真实性不予认可。隆元行公司主张赵丹欠付水费500元，其已向房东垫付，并向法院提交了微信转账记录予以证明，赵丹认可其真实性。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除。本案中，隆元行公司与赵丹于同日签订了两份《北京市房屋租赁合同》，两份合同主体一致、标的物同一，前合同的届满日与后合同的起租日相连接，区别仅在于针对不同租赁期限约定了不同的租金和押金标准。现赵丹依据前份合同已到期终止为由主张退还押金，隆元行公司以赵丹未履行后份合同即搬离房屋构成根本违约，押金应抵扣违约金为由不予退还。对此，法院认为，前份合同租赁期限届满后，按照合同约定，双方应继续履行后份合同。但通过合同约定的租赁用途及双方微信聊天记录可知，隆元行公司知晓赵丹租赁涉案房屋系用于经营民宿，由于新冠疫情及国家针对疫情采取的相应的管控措施，客观上导致赵丹经营的民宿业务无法开展，属于当事人订立合同时无法预见、不属于商业风险的重大变化，故赵丹有权解除合同。赵丹以受疫情影响导致其无法继续经营为由于2020年7月20日搬离涉案房屋，由于涉案房屋系隆元行公司承租而来，隆元行公司同意赵丹于搬离当日将涉案房屋直接交付给房东，双方均以实际行动表明了解除合同的意思表示，可视为协商一致解除合同。由于合同解除系因疫情原因，且赵丹已将租金支付至2020年7月31日，隆元行公司亦未产生房屋空置损失，故法院对隆元行公司以赵丹单方解除合同构成违约不应退还押金的抗辩意见不予支持。隆元行公司要求在押金中扣除水费500元，具有事实依据，法院予以采纳。隆元行公司要求在押金中扣除维修费用16400元，但其未能证明房屋损坏状况及系由赵丹所致，鉴于赵丹在搬离时同意承担拆除隔断墙费用，故法院认为拆隔断费用3000元应在押金中予以扣除。押金32000元抵扣水费及拆除隔断费用后，隆元行公司应退还赵丹剩余押金28500元，法院对赵丹要求隆元行公司退还押金诉讼请求的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。判决：一、于判决生效之日起七日内，北京隆元行房地产经纪有限责任公司退还赵丹押金28500元；二、驳回赵丹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，隆元行公司为证明赵丹打隔断所产生费用，提交2020年10月27日支出凭单一张，内容为即付××35号深度保洁、清垃圾款800元，领款人李林；2020年10月收据一张，内容为今收到××35号清垃圾、装修后保洁800元，收款人李林。赵丹对此均不认可，称隆元行公司答应房东重新刷新，与赵丹无关，且一审判决已经考虑隔断费用3000元，已经扣除了。经本院询问，赵丹所打隔断位于涉案5间租赁房屋中的1间，是石膏板材质。赵丹表示隔断长3米左右、高2.5米左右，厚度不到10厘米。隆元行公司表示其对于隔断的长度和高度不清楚，隔断已被其找人拆除。双方当事人对一审判决认定的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，虽然隆元行公司上诉主张赵丹也将涉案房屋用于其本人居住使用，但是，双方租赁合同约定租赁用途为办公、居住接待，故将房屋用于经营系赵丹租赁合同目的，考虑到经营民宿的业态特点，疫情及疫情防控措施确实对赵丹实现合同目的造成不利影响，而赵丹实际已经向隆元行公司支付租金至2020年7月31日，在此情况下，隆元行公司主张赵丹未按约定于2020年7月1日预交下一期租金构成违约，要求赵丹承担违约责任，依据不足，本院不予支持。关于隆元行公司主张赵丹拖欠水费500元，要求赵丹承担违约责任一节，双方合同约定的是“欠缴各项费用在接到甲方通知后，达到5日仍不交款的”，现没有证据显示在本案一审诉讼之前隆元行公司通知赵丹交纳水费或者双方曾对水费进行结算，赵丹亦同意一审判决将欠付水费500元从押金中抵扣，隆元行公司以欠付水费情节要求赵丹承担违约责任，依据亦不充分，本院不予支持。关于隆元行公司主张赵丹在房屋内搭建隔断一节，根据查明的事实，赵丹搭建隔断经过了隆元行公司的同意，并非双方合同约定的“擅自拆改变动或损坏房屋主体结构”的情形，隆元行公司据此要求赵丹承担违约金的法律责任，不符合合同约定，本院不予支持。关于隆元行公司上诉要求赵丹承担恢复装修、保洁、清运垃圾等费用责任一节，一方面，赵丹对于隆元行公司提交的用于证明隆元行公司支出上述费用的凭证、收据不予认可，而隆元行公司亦未对房屋损坏具体情况以及由赵丹所致提供充分证据予以证明，另一方面，经本院审查赵丹所打隔断材质、长度、高度、厚度等情况，根据本案现有证据，并考虑拆除隔断、修复地面、墙面、保洁、清运垃圾等市场价格，本院认为，一审判决在扣除水费500元之外，另从押金中扣除3000元，金额并无明显不当，隆元行公司上诉在此基础上要求加判扣除费用金额，依据并不充分，本院不予支持。综上，隆元行公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费512.5元，由北京隆元行房地产经纪有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何江恒审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二一年二月二十六日法官助理 云 姣书 记 员 祝 石