甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终2005号上诉人（原审原告）：城关区雁南街道滩尖子金地花园业主委员会，住所地甘肃省兰州市城关区雁南路街道滩尖子金地花园小区。法定代表人：金祥椿，该业委会主任。委托诉讼代理人：徐海鹏，甘肃法屹诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李辉忠，男，该业委会副主任，住甘肃省兰州市城关区。被上诉人（原审被告）：齐鸿春，男，1958年4月8日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。被上诉人（原审被告）：何丽玲，女，1959年12月11日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。上诉人城关区雁南街道滩尖子金地花园业主委员会（以下简称金地花园业委会）因与被上诉人齐鸿春、何丽玲物业服务合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金地花园业委会上诉请求：1.请求依法改判甘肃省兰州市城关区人民法院(2019)甘0102民初233号民事判决第一项为:齐鸿春、何丽玲立即退出金地花园小区物业服务区域，向金地花园业委会移交物业服务用房和相关设施。2.请求依法改判甘肃省兰州市城关区人民法院(2019)甘0102民初233号民事判决第二项，增加一项内容为移交业主共有的其他房屋、场地和财物(一审诉讼请求第二项中提出)。3.请求依法改判甘肃省兰州市城关区人民法院(2019)甘0102民初233号民事判决第三项为:齐鸿春、何丽玲向金地花园业委会移交由其代管的专项维修资金，清交预收、代收和清算欠收的有关费用。4.本案诉讼费用由齐鸿春、何丽玲承担。事实与理由：一审判决认定事实基本清楚，但裁判理由不成立，导致判决错误。一、一审判决关于“金地公司于2019年1月8日注销工商登记……所以原告请求判令二被告退出物业服务小区的诉求事实已不存在，本院不予支持”的裁判理由不能成立。甘肃金地物业管理有限公司（以下简称金地公司）于2019年1月8日恶意注销，目的是逃避履行物业移交义务。金地公司部分物业管理人员仍然占据金地花园小区部分公共区域和设施，并未在金地公司注销后撤出物业服务小区。在金地公司注销以及新物业公司接管后，金地公司(包括齐鸿春、何丽玲及原物业管理人员)均应当依法退出物业服务区域，不能因为公司注销而被豁免。二、一审判决第一项所列具体内容并非金地花园业委会诉讼请求内容，应当依法改判。一审判决第一项判令齐鸿春、何丽玲向金地花园业委会移交物业服务用房和相关设施，该内容符合法律规定也与金地花园业委会的诉讼请求一致，但判决注明的具体内容缩小了应当移交物业服务用房和相关设施的范围。一审中金地花园业委会陈述因没有小区的图纸和物业资料，所以只能依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定提出诉讼请求。兰州市中级人民法院(2017)甘01民终59号生效判决亦支持此项诉讼请求。具体的范围应当以物业移交的图纸和物业资料确定。但是一审法院仍要求明确范围，故金地花园业委会只能当庭陈述以《前期物业服务合同》和其附件为准。《前期物业服务合同》第二十二条、第二十三条对物业管理用房种类、面积以及合同终止后须交还作出了明确约定。一审判决内容限定移交的具体范围损害了金地花园业委会的合法权利，该移交具体范围与金地花园业委会提交三方协议后附物业移交资产清单内容一致，但仅是应当移交的一小部分。当时移交的物业办公室是违章建筑，不是图纸上的物业用房，真实合法的物业办公室尚未移交。因金地花园业委会无法拿到全部图纸和物业资料，故无法将应当移交的物业服务用房和相关设施作出明确列举。金地花园业委会将移交物业资料和图纸作为第二项诉讼请求提出，当第二项诉讼请求被依法全部执行后，应当移交的物业服务用房和相关设施便能明确。三、一审判决关于“原告请求判令二被告退出物业服务小区的诉求事实已不存在”的理由与第一项判决内容相互矛盾。齐鸿春、何丽玲及其原物业工作人员并未完全退出物业服务小区，齐鸿春、何丽玲将真实合法的物业办公室锁起来，拒绝移交就是拒绝退出物业服务小区的表现。四、一审判决未支持金地花园业委会要求移交业主共有的其他房屋、场地和财物的诉讼请求错误。兰州市中级人民法院(2017)甘01民终59号生效判决支持此项诉讼请求。该项诉讼请求的法律依据为《兰州市物业管理条例》第三十七条第二款。五、一审判决“原告未对金地公司在注销登记前实际代管的以上费用具体数额举证证明，原告的该项诉讼请求数额不明确，故本院不予支持”的理由不能成立。1、《前期物业管理合同》第六章第十八条、第十九条、第二十条、第二十一条对专项维修资金的管理和使用约定的非常清楚，小区的专项维修资金由金地公司代为收取和管理。金地花园业委会要求齐鸿春、何丽玲移交其代管的专项维修资金，只需证明专项维修资金由金地公司代为收取和管理，无需证明具体数额。2、关于“清交预收、代收和清算欠收的有关费用”的诉讼请求的法律依据为《兰州市物业管理条例》第二十七条第二款第五项。《三方协议》约定的非常清楚，以2018年10月13日为时间节点清算相关费用，故金地花园业委会诉讼请求有充分的法律依据和事实依据。3、金地公司在签订《三方协议》后未履行物业移交义务和费用清算义务，恶意注销公司登记。在此情况下金地花园业委会根本无法证明金地公司在注销登记前实际代管的专项维修资金具体数额，而且金地公司也从未公布过专项维修资金的收支及余额状况，该项举证责任在齐鸿春、何丽玲。齐鸿春、何丽玲未答辩。金地花园业委会向一审法院起诉请求：1.判令被告立即退出金地花园小区物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施。2.判令被告向原告移交物业承接查验档案，移交业主和物业的基础档案，移交物业服务中形成的物业服务档案，移交业主共有的其他房屋、场地和财物，移交物业共用设施设备及其改造、维修、运行、保养的有关资料，移交竣工总平面图和单体建筑、结构、设备竣工图，移交配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，移交设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，移交物业质量保修文件和物业使用说明文件。3.判令被告向原告移交由其代管的专项维修资金，清交预收、代收和清算欠收的有关费用。一审法院认定事实：金地公司曾为金地花园小区提供前期物业服务。2018年9月15日，金地花园小区全体业主经过法定程序选举产生了金地花园业委会。2018年9月20日，金地花园业委会向兰州市城关区雁南街道滩尖子社区提出《关于成立金地花园业主委员会的备案申请》。2018年9月21日，城关区雁南街道滩尖子社区、雁南街道依法对金地花园业委会予以备案。2018年9月22日，金地花园业委会向金地公司发出《关于要求金地花园物业管理有限公司撤出金地花园小区的告知函》，解除与金地公司的前期物业服务合同。2018年10月8日，金地花园业委会向金地公司发出《关于撤离金地花园小区的通知》，告知金地公司进行物业交接工作。2018年10月13日，金地花园业委会与甘肃广林物业服务有限公司签订《物业管理合同》，金地花园业委会委托甘肃广林物业服务有限公司对金地花园小区实行物业管理。2018年10月14日，金地花园业委会向金地公司发出《关于限期撤离金地花园小区的通知》，要求金地公司于2018年10月16日前撤出金地花园小区。2018年10月20日，金地花园业委会与金地公司、甘肃广林物业服务有限公司签订三方协议，协议约定：金地公司同意交接，交接期间，自2018年10月13日前所产生的相关费用由原物业承担，10月13日后所产生的费用，全部由金地花园业委会和新物业公司承担，如因不按时缴费所产生的一切后果，均由金地花园业委会和新物业公司自行处理解决，与金地公司无关，协议后附物业移交资产清单：1、锅炉房一间及锅炉房内所有设施设备；2、物业办公室2间；3、消防控制室及室内所有设施设备（含监控）；4、水箱间（含二次供水设备）、配电室；5、电梯（5台）（缺维保合同）；6、水、电、锅炉需过户，10月22日全部配合过户。后因金地公司始终未与金地花园业委会进行协商、配合，未履行移交义务，金地花园业委会遂诉至法院。另查明，齐鸿春、何丽玲未通知金地花园业委会，于2019年1月8日注销了金地公司的工商登记。工商资料显示，金地公司系有限责任公司，注册资本100万元，齐鸿春系法定代表人。在申请注销金地公司时，齐鸿春、何丽玲既是股东，又是清算组成员，其在清算报告中承诺：由于在清算组中没有债权债务，如果出现债权债务，由齐鸿春、何丽玲承担。一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。关于金地花园业委会请求判令齐鸿春、何丽玲退出物业服务小区的问题。金地公司于2019年1月8日注销工商登记，齐鸿春、何丽玲齐鸿春、何丽玲作为原金地公司股东已经退出物业服务小区，不再行使物业管理经营，金地花园业委会与甘肃广林物业管理服务有限公司又签订物业服务合同，所以金地花园业委会请求判令齐鸿春、何丽玲退出物业服务小区的诉求事实已不存在，一审法院不予支持。关于金地花园业委会请求判令齐鸿春、何丽玲向金地花园业委会移交物业服务用房和相关设施以及物业服务相关材料的问题。齐鸿春、何丽玲作为金地公司的股东在完成金地公司注销登记时未通知金地花园业委会，主观上缺乏善意，且其在清算报告中承诺：由于在清算组中没有债权债务，如果出现债权债务，由齐鸿春、何丽玲承担。故齐鸿春、何丽玲未向金地花园业委会承担履行物业管理权移交的义务，妨碍了金地花园小区的正常管理秩序。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”。同时，《兰州市物业管理条例》第三十七条第二款之规定：自物业服务合同解除之日起十日内，原物业服务企业、新物业服务企业与业主委员会应当办理下列交接事宜：（一）移交业主和物业的基础档案；（二）移交物业服务中形成的物业服务档案；（三）移交物业服务用房和业主共有的其他房屋、场地和财物；（四）移交物业共用设施设备及其改造、维修、运行、保养的有关资料；（五）清交预收、代收和清算欠收的有关费用；（六）其他需要交接的事项。本案金地花园业委会与金地公司、甘肃广林物业服务有限公司三方亦签订了移交协议，故金地花园业委会要求齐鸿春、何丽玲移交金地花园小区物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料等的诉讼请求，一审法院予以支持。关于金地花园业委会主张移交由齐鸿春、何丽玲代管的专项维修资金，清交预收、代收和清算欠收的有关费用的问题。虽然金地花园业委会提交了刘毅的一份收据作为证据，该证据仅能证明该业主曾向金地公司交纳过公共设施维修金，金地花园业委会未对金地公司在注销登记前实际代管的以上费用的具体数额举证证明，金地花园业委会的该项诉讼请求数额不明确，故一审法院不予支持。关于金地花园业委会主张的移交业主共有的其他房屋、场地和财物，因在三方约定的移交协议中未涉及，且金地花园业委会亦未提交证据证明其他房屋场地和财物由原金地公司持有或占有等的相关证据，故不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第二项、第九十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《兰州市物业管理条例》第三十七条第二款之规定，判决：一、齐鸿春、何丽玲于判决生效后十日内向城关区雁南街道滩尖子金地花园业主委员会移交下列物业服务用房和相关设施：锅炉房1间及锅炉房内所有设施设备；物业办公室2间；消防控制室及室内所有设施设备（含监控）；水箱间（含二次供水设备）、配电室；电梯5台；二、齐鸿春、何丽玲于判决生效后立即向城关区雁南街道滩尖子金地花园业主委员会移交物业承接查验档案，移交业主和物业的基础档案，移交物业服务中形成的物业服务档案，移交物业共用设施设备及其改造、维修、运行、保养的有关资料，移交竣工总平面图和单体建筑、结构、设备竣工图，移交配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，移交设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，移交物业质量保修文件和物业使用说明文件；三、驳回城关区雁南街道滩尖子金地花园业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费50元，由齐鸿春、何丽玲承担。双方当事人二审中未提交证据。一审中金地花园业委会提交的《总平面布置图》（竣工图）中，小区入口左右3号楼、4号楼底层载明“物业用房”、“底层会所”。二审中，金地花园业委会陈述《总平面布置图》（竣工图）所涉“物业用房”的产权已登记在案外人名下，金地花园业委会对产权登记持有异议，2018年10月20日形成的移交清单中涉及的6项资产除锅炉房内设备以及消防控制室内设备没有全部移交以外其余金地花园业委会已全部收到，齐鸿春、何丽玲已全面退出物业服务，诉讼中要求移交业主共有的其他房屋、场地、设备、设施，主要包括“底层会所”以及《前期物业合同》附件一、二、三所列内容，但因金地公司未移交竣工总平面图和单体建筑、结构、设备竣工图，现不能详细明确具体内容。一审查明的其他基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为，1、齐鸿春、何丽玲是否应当退出金地花园小区物业服务区域并向金地花园业委会移交物业服务用房和相关设施；2、齐鸿春、何丽玲是否应当向金地花园业委会移交业主共有的其他房屋、场地和财物；3、齐鸿春、何丽玲是否应当向金地花园业委会移交由其代管的专项维修资金，移交预收、代收和清算欠收的有关费用。关于焦点一。1、本案诉讼中金地花园业委会陈述金地花园物业管理有限公司退出了金地花园小区后小区由甘肃广林物业服务有限公司进行物业管理，故金地花园业委会要求齐鸿春、何丽玲退出小区的诉讼请求所依据的事实不存在，二审不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款:“物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。”金地花园业委会有权要求金地公司移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。因金地公司已被注销且债权债务由齐鸿春、何丽玲承担，故齐鸿春、何丽玲应当承担上述义务。2、一审庭审中，金地花园业委会明确了其诉讼请求中要求返还的物品、设施、资料档案等为《前期物业服务合同》附件所涉范围。二审中金地花园业委会认为未被移交的小区门口3号楼、4号楼底层分别是其诉请主张的物业用房和业主共有的其他房屋。依据一审金地花园业委会提交的图纸，能够显示建设规划中两幢楼底层设计为物业用房和会所，但本案中会所的产权性质不明确，现仅有的证据不足以证明为业主共有的房屋且为齐鸿春、何丽玲所占用的事实，故对金地花园业委会的该项主张不予采信。依据现有证据，本案不能查实金地公司进入小区后提供服务的办公场所是在图纸注明的物业用房还是在之后所建设的房屋，同时金地花园业委会二审中认可金地公司进入小区后是在后建设的房屋中办公，《总布置平面图》所示“物业用房”登记在案外人名下，故本案不能确定图纸中的“物业用房”为齐鸿春、何丽玲所占用使用，且金地花园业委会认可齐鸿春、何丽玲现场已移交了两间物业用房，故金地花园业委会关于齐鸿春、何丽玲移交《总布置平面图》中所示“物业用房”的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。3、本案中齐鸿春、何丽玲应当承担继续移交的义务，对锅炉房、消防控制室内设备以及属于全体业主共有的全部相关设施设备进行移交。金地花园业委会除《总布置平面图》所示“底层会所”以外，不能明确由齐鸿春、何丽玲占有的其他属于业主共有的房屋和场地以及存在占有的事实，故该项诉讼请求可待金地花园业委会明确且证据充足后另行主张。4、关于移交清单第6项水、电、锅炉过户的内容，因上述约定内容不能明确所指过户为何种性质的过户内容，且金地花园业委会在诉讼请求中亦未明确，金地花园业委会可待明确后另行主张。关于焦点三。金地花园业委会主张齐鸿春、何丽玲移交由其代管的专项维修资金以及预收、代收和清算欠收的有关费用。金地花园业委会未能举证证明上述费用的具体金额以及由齐鸿春、何丽玲继续代管的事实，同时也不能证明金地花园业委会与金地公司及甘肃广林物业服务有限公司达成三方协议时对上述资金进行了对账与清算确认，故现要求齐鸿春、何丽玲予以返还所依据的事实不充分，本院不予支持。金地花园业委会可待金额明确以及证据充分的情形下另行主张。综上所述，上诉人城关区雁南街道滩尖子金地花园业主委员会的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第二项、第九十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初233号民事判决第二项及案件受理费部分；二、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初233号民事判决第三项；三、变更甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初233号民事判决第一项为：齐鸿春、何丽玲于判决生效后十日内向城关区雁南街道滩尖子金地花园业主委员会移交锅炉房内所有设施设备、消防控制室内所有设施设备以及属于全体业主共有的全部相关设施设备；四、驳回城关区雁南街道滩尖子金地花园业主委员会的其他诉讼请求。二审案件受理费50元，由上诉人城关区雁南街道滩尖子金地花园业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 关 涛审判员 王志娟审判员 徐晓曦二〇二一年二月五日书记员 岳媛媛