广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0303民初455号 原告（申请执行人）：徐爱梅，女，1976年10月11日出生，汉族,现住桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：徐国栋，男，1969年4月18日出生，汉族，住桂林市象山区，系原告兄长。 被告（执行案外人）：文海燕，女，1958年10月24日出生，汉族，住广西灌阳县。 被告（执行案外人）：蒋明祥，男，1949年11月20日出生，汉族，住广西灌阳县。 以上二被告共同委托诉讼代理人：蒋小丽，广西问答律师事务所律师。 被告（被执行人）：项丽云，女，1962年8月29日出生，汉族，住广西灌阳县。 委托诉讼代理人：周郑红，广西问答律师事务所律师。 原告徐爱梅与被告文海燕、蒋明祥、项丽云申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用普通程序，于2021年2月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐国栋，被告文海燕、蒋明祥委托诉讼代理人蒋小丽及被告项丽云的委托诉讼代理人周郑红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐爱梅向本院提出诉讼请求：一、判决继续维持对被告项丽云名下位于广西灌阳县房屋【不动产权证号：桂（2020）灌阳县不动产权第××号】的查封；二、依法保障原告合法权益。事实和理由：被告项丽云在2013年12月13日向原告徐爱梅借款70万元，2016年在徐爱梅要求项丽云还款或者在借条上添加保证人后，项丽云违背诚实信用原则，陆续将自己名下的房子过户给他人，所得款项并不用于偿还所欠原告债务，其中将自己名下位于广西灌阳县房屋签约卖给本案文海燕、蒋明祥，同时明显违背合同约定和正常房产交易过户习惯，交付了房屋买卖的全款。同样所得款项没有用于偿还所欠原告的债务。此外被告三还将自己名下股票、基金账户银行中账户的存款转移，存在明显规避原告债务的行为。贵院（2020）桂0303执异20号执行裁定书所依据的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案例若干问题的规定》第二十八条（三）、（四）项规定，被告明显存在问题，而且裁定中所涉及的房产于2020年7月10日就办理好不动产登记，贵院（2020）桂0303执998号之一执行裁定书是2020年9月21日下达。时间长达两个多月。三被告既没有去办理不动产登记，也没有向不动产部门申请预登记，是典型属于买受人自身原因未办过户登记。综上，请法院查明事实真相，望判如所请，维护原告合法权益。 被告文海燕、蒋明祥辩称，1、原告称二被告支付购房款全款违反合同规定是没有任何法律依据的，是可以口头变更合同约定，没有违反交易习惯的；2、本案房屋不动产权证虽于2020年7月10日就已经办理完毕，但被告项丽云于2020年11月4日才领取，并于2020年11月12日才交付给二被告，而本案房屋在2020年9月21日就被查封，被告根本无法办理过户登记，被告文海燕与被告项丽云于2017年11月8日就本案房屋签订了合法有效的书面买卖合同，房屋被查封的时间为2020年9月21月，远在双方签订买卖合同之后，原告的诉请是没有事实及法律部依据的，请法院驳回原告的诉请。 被告项丽云辩称，文海燕与项丽云签订的房屋买卖合同合法有效；三被告对房屋产权变更均不存在过错，对于本案而言，原告并非物权登记制度保护的善意第三人，（2020）桂0303执异20号执行裁定书所作出的中止执行裁定符合法律规定；请法院驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，因与本案事实的认定存在一定的关联性，本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据和庭审记录，本院确认以下法律事实： 2017年11月8日，文海燕与项丽云签订《房屋买卖合约》，将项丽云名下位于灌阳县案涉房屋卖给文海燕，房屋总价为359241元，所有税费由文海燕承担，首期购房款140000元，佘款250000元须在双方在国家相关部门办理该物业变更所有权人后的十日内一次性全部付清。2017年9月I4日，蒋明祥向项丽云支付了140000元，2017年11月16日，文海燕向项丽云支付了120000元，2017年12月29日，蒋明祥向项丽云支付了80000元，2018年2月13日文海燕向项丽云支付了40000元，以上款项合计380000元。2017年12月26日，文海燕向涉案房屋的物业服务公司缴纳了涉案房屋2016年10月1日至2018年9月30日的物业费3294元；2019年1月18日，文海燕缴纳了涉案房屋2018年10月1日至2020年1月31日的物业费2058.95元。桂林市xx房地产开发有限公司于2020年6月30日出具《关于办理不动产权证书的通知》，通知办理涉案房屋的不动产权证书，项丽云于2020年11月4日从桂林市xx房地产开发有限公司处领取该房屋不动产权证。 原告徐爱梅与被告项丽云民间借贷纠纷一案，本院于2020年6月12日作出（2020）桂0303民初15号民事判决书，判决被告项丽云偿还原告徐爱梅欠款700000元及利息（利息以700000元为基数，从2020年1月2日起按年利率6%计算至借款还清之日止），案件受理费10800元、公告费700元、财产保全费4020元，由被告向丽云负担。因项丽云未履行生效法律文书确定的义务，徐爱梅向本院申请执行。在执行过程中，本院于2020年9月21日作出（2020）桂0303执998号之一执行裁定书，裁定查封被执行人项丽云名下位于灌阳县房屋【不动产权证号：桂（2020）灌阳县不动产权第××号】。文海燕、蒋明祥作为案外人以涉案房屋系其 已合法购买，查封该房屋侵害其合法权益为由，向本院提交书面执行异议。本院于2020年11月25日作出（2020）桂0303执异20号执行裁定书，裁定中止对被执行人项丽云名下位于灌阳县房屋【不动产权证号：桂（2020）灌阳县不动产权第××号】。原告徐爱梅不服该裁定，故向本院提起诉讼。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人提出的异议请求必须同时具备上述四个条件，才能阻却涉案房屋的执行。文海燕、蒋明祥提供的《商品房买卖合同》、《房屋购买合约》证明在本院查封涉案房屋之前，项丽云与文海燕就已签订合法有效的书面买卖合同、已支付全部价款并由文海燕、蒋明祥合法占有使用该房屋。关于未办理过户登记的原因，项丽云与文海燕、蒋明祥均认为涉案房屋因项丽云未及时向文海燕、蒋明祥交付不动产权证导致房屋未能过户，对房屋过户登记存在客观影响。综上，未有证据显示买受人对涉案房屋未办理过户登记存在过错，故文海燕、蒋明祥享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，故原告徐爱梅要求继续维持对项丽云名下位于广西灌阳县房屋【不动产权证号：桂（2020）灌阳县不动产权第××号】查封的诉讼请求，本院不予支持。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告徐爱梅的诉讼请求。 案件受理费7150元，由原告徐爱梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费7150元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 吴 奇 人民陪审员 阳 贤 人民陪审员 莫天贵 二〇二一年二月九日 -7- 法官助理张秋月 书记员王曼珺 附法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中国人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。