河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终398号 上诉人（原审被告）：承德永恬居实业有限公司（原承德县天外庄园发展有限公司），住所地承德县下板城镇路通沟村。 法定代表人：赵玉，总经理。 委托诉讼代理人：陈秋红，河北尚丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：尹服，男，1965年7月14日出生，汉族，私营企业主，住承德县。 委托诉讼代理人：高文哲，河北华川（北京）律师事务所律师。 上诉人承德永恬居实业有限公司因与被上诉人尹服合同纠纷一案，不服河北省承德县人民法院（2020）冀0821民初1951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人承德永恬居实业有限公司的委托诉讼代理人陈秋红、被上诉人尹服的委托诉讼代理人高文哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 承德永恬居实业有限公司上诉请求：1．撤销原判，将本案发回重审或依法改判；2．本案全部诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、本案一审判决认定事实不清，导致一审判决结果错误。第一，对《协议书》的效力认定不清。一审判决仅因鉴定意见中的字迹为赵玉本人签署，公章为打印后加盖，而未结合双方多年来的争议情况，和上诉人发表的意见及 -2- 提交的证据，就机械的认定2014年5月31日签订的协议书是真实的，显然是不符合事实和逻辑的。被上诉人提交的2014年5月31日签订的协议书从格式上看，是适应盖章而打印的协议内容，之前签订的协议书均为两页，字体匀称、格式规范，落款签章留有空间，而本合同字体缩小、格式堆砌，盖章签字不符合双方的签订合同的格式习惯，同时，上诉人公司曾用名的公章丢失过，如认定公章是打印字迹后加盖也不是我公司的真实意思表示，合同效力也存在争议，系对方伪造，赵玉本人也未签署过此协议，如鉴定系其本人笔迹也是被上诉人在写有赵玉名字上的白纸上打印的，协议内容不是其本人认可的，应属无效。第二，协议约定的土地转让价款前后不同、逻辑不通，并且一审法院对价款是否给付没有查明。上诉人与被上诉人于2011年10月10日签订的《房屋、土地使用权转让协议》上诉人予以认可，法定代表人签字也是本人签字，合同中约定的转让价款为420万元，上诉人不可能在三年之后的2014年降低300万转让土地，这严重与事实不符，并且420万元被上诉人未按约定向上诉人支付。同时，假如认定2014年的协议有效，被上诉人也未向上诉人支付该协议约定的120万元。在双方之前的诉讼中，最终的生效判决书中已经将尹服为一人公司的承德县超越机动车驾驶员培训学校与吴桐寿2009年6月5日签订的协议被2011年10月10日签订的覆盖，并且吴桐寿为无权代理，但本案中被上诉人提交的支付价款的证据收款人均为吴桐寿，上诉人公司未收到此款。本案对支付转让价款的内容未做说明，属于认定事实不清。因此，被上诉人未按约定履行付款义务已经构成了违约，不应支持被上诉人请 -3- 求上诉人办理过户的诉讼请求。实际上，被上诉人提交的吴桐寿的共计130万收条也是未按收条出具数额足额支付的，并且支付给吴桐寿的款项，尹服已于2015年通过其他形式变相起诉了上诉人，承德县人民法院作出的（2015）承民初字第252号民事判决书，让上诉人承担了还款责任。也就是说，土地转让款上诉人方不但没收到，尹服还通过诉讼的形式要回，并判决支付高额的利息，现此案在承德县人民法院执行中，上诉人方对此执行案件争议极大。如被上诉人通过本案提交的伪造协议取得了相应土地，又通过其他方式变相要回了土地款、累高了利息继续通过执行侵吞上诉人土地，那将导致上诉人公司在未取得任何受让款项的情况下，土地被白白侵占、财产急剧流失，这明显违反法律规定，并且严重显失公平。第三，一审判决中论述“因在庭审过程中原、被告均认可2011年10月10日签订的《房屋、土地使用权转让协议》与本案《协议书》中转让土地一致，故应以2014年5月31日签订的《协议书》为准，作为原、被告双方履行依据”的推理是没有事实根据和法律依据的。既然双方认可土地面积一致，就证明2011年签订的协议约定的标的物双方是已经明确达成一致的。可是本案的协议距该协议时隔3年，价款却比2009年的还降低10万明显存在伪造，对于此争议被上诉人未提交证据证明，也未作出合理解释。并且在2015年被上诉人的公司以2009年签订的协议提起诉讼至2018年经过一审、二审、重审一审、二审、检察院抗诉都未提交2014年签订的协议，现双方对此协议争议极大，仅因如此简单无逻辑的推理就认定该协议是双方应该履行的依据，明显草率，也不符合事实和法律的规定。二、一审法 -4- 院适用法律错误，首先被上诉人未按合同约定履行支付对价的义务，按着履行顺序，其已经构成违约，依法不应支持判决上诉人协助过户。其次对于查封的土地，被上诉人没有权利要求上诉人履行过户行为。通过一审庭审及上诉人提交的相关证据，足以证明被上诉人未向上诉人支付土地转让款，且被上诉人在受让上诉人土地时明知上诉人的土地出于查封状态。按照合同法的规定，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。同时，土地被查封的情况下，土地使用权转让合同也不能发生物权变动的效力，因此被上诉人也无权请求上诉人协助其办理过户登记。综上，本案系双方经过多次诉讼，争议极大的民事案件，请求法院本着公平正义，查明案件事实，依据事实和法律规定，支持上诉人的上诉请求，依法发还重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。 尹服辩称，一、本案涉案协议在一审中上诉人提出鉴定，鉴定意见明确签字系赵玉本人亲自签署，公章也是在打印文本之后加盖，足以证明协议真实有效。签订协议具体情况为：2014年5月，圣继学校（原告系其中股东）欲在北门占用被告0.9亩土地，通过承德县国土局人员协调，时任路通沟村书记崔存、村主任彭良春在场，在赵玉办公室签订了该协议，当时赵玉本人亲自签名，加盖公章。通过协议中圣继学校0.9亩单独办理一证，且也在2015年3月18日办理的土地证，更能印证2014年协议的真实有效，我方也提交了圣继学校土地证予以证实。二、本案上诉人所称2011年10月10日所定协议，是赵玉在2011年要出卖全部土地，当时二人关系还好，为了让我多卖钱，双方做的假协议，此协议不具有可履行性，作为 -5- 最初土地拥有者的上诉人，涉案地块有院墙，有土地证，明确知悉此院落为16亩多，为何写50亩。单纯以笔误为由足以证明不真实。依据2011年涉案地块地价，时价在每亩6-7万元，加上地上房屋不超过8万每亩，50亩房地价在420万元左右，如果按实际面积16亩多，价格应在120-130万之间，恰恰印证2009年转让、2014年5月31日明确的协议真实。上诉人无法交付50亩土地，足以证明诉争协议不具有履行性，不是真实协议。如按此协议，上诉人交付50亩土地，我才可能支付420万元。且此协议上诉人已经起诉，待承德县人民法院审理。三、涉案地块早在2009年双方就已经签订房地产转让协议，我方支付130万元价款后，上诉人将土地房屋及土地证交付给我方，我一直占有使用至今，土地证也在我处。双方2014年5月31日签订的协议书真实有效，上诉人仅凭推测提出的上诉意见无证据支持，违背事实。称公章丢失，一审中提出的证据是在协议签订后2015年公章丢失公告，而不是在2014年，公章丢失与否与此前盖章行为无关。四、关于承德县法院执行上诉人一案，系上诉人向尹服借款，已经生效判决确定，如上诉人所称系420万元，为何不用借款抵顶，更印证420万元协议的不真实。综上理由，上诉人的上诉请求应予驳回。 尹服向一审法院起诉请求：1．被告履行合同义务，协助办理过户登记；2．被告支付违约金50万元。 一审法院认定事实：2009年6月5日，承德县超越机动车驾驶员培训学校（甲方）与承德县天外庄园发展有限公司（乙方）订立房地产转让协议书，协议约定：“一、转让的性质： -6- 本转让协议项下的土地及地上附着物为甲方所有，系通过出让方式取得使用权。本协议转让给乙方后，相应使用权及所有权完全转让给乙方。二、转让期限：本协议转让期限为原甲方出让时起70年的剩余期限。期限届满后乙方自行承担费用，补办续期使用证。三、转让价格、土地及附属房屋总价为壹佰叁拾万元整。四、转让的房地产四至边界：以原学校院墙为界，包括院墙外的部分土地。面积为19亩左右。协议生效后，双方现场确定边界。……七、甲方协助办理登记过户，提供必备的证件及材料，提供签字签章方面便利。过户费用由乙方承担。过户期限为省高院裁判生效之日起2日内。本协议一式两份，双方各持一份。甲方保证出具的授权委托书真实有效，如因此出现纠纷，甲方承担违约责任。本协议自双方签字盖章时起生效，登记过户时间为产权转移时间等其他条款。”甲方由吴桐寿签字，盖有被告承德县天外庄园发展有限公司公章，乙方尹服签字，盖有承德县超越机动车驾驶员培训学校公章。吴桐寿作为经手人于协议签订当天出具收据一份，写明“今收到承德县超越驾校买小学院及土地款（土地约19亩）人民币壹佰叁拾万元整￥1300000.00元”，并加盖了承德县天外庄园发展有限公司公章。该协议签订后案涉土地交付承德县超越机动车驾驶员培训学校使用至今。2011年10月10日，承德县天外庄园发展有限公司（甲方）与尹服（乙方）签订《房屋买卖、土地使用权转让协议》，该协议约定：“一、甲方将位于承德县整体院落的房屋出卖给乙方，房屋面积详见宗地图。整体院落面积50亩，所属土地使用权一并转让给乙方，四至以原院墙为界，详见甲方土地使用权证， -7- 以上宗地图和土地使用权证作为本合同附件。房屋及土地交付后，乙方自行决定使用用途，甲方不承担任何责任。二、房屋买卖、土地使用权转让价款为人民币420万元，于合同生效时一次性支付给甲方。三、自合同生效日，风险随之转移，甲方将本合同标的及时交付乙方。四、考虑买卖价款，乙方自行负责办理过户，甲方给予充分协助。办理过户的费用乙方负担。因过户需要公示等程序，甲方最长协助时间为本合同生效后二年内。……八、违约方支付违约金20万元等其他条款。本合同自双方签字生效，各执一份，登记机关存档各一份。”甲方盖有承德县天外庄园发展有限公司公章，法定代表人赵玉签名，乙方尹服签名。2014年5月31日，承德县天外庄园发展有限公司（甲方）与尹服（乙方）签订《协议书》，该协议约定：“一、甲方自愿将原3532工厂小学整体院落的土地使用权及全部房屋等附属物所有权转让给乙方，实际面积以国土局实地测绘为准，本宗地块共计约20亩。乙方支付甲方人民币壹佰贰拾万元整￥1200000.00元购土地款已全部付清。二、本宗地块四至边界及面积以土地局实际测量为准。其中0.9亩受甲方与圣继学校的转让协议约束。三、甲方必须承担协助过户的义务，如不协助过户，承担违约责任，过户费用乙方承担。四、本地块单独办理一证。转让圣继学校的0.9亩单独办理一证。五、违约方承担违约金伍拾万元整，如甲方对应办的手续不配合，属甲方违约，承担违约责任”。2014年12月3日，承德县天外庄园发展有限公司为案涉土地办理承县国用（2014）第1188号土地使用权证，登记土地使用权人为承德县天外庄园发展有限公司，终止日期为2048年7月8日。2015年5月 -8- 11日，承德县超越机动车驾驶员培训学校起诉至本院，请求确认与承德县天外庄园发展有限公司于2009年6月5日订立的房地产转让协议有效，该校拥有协议内的土地使用权及地上附着物的所有权。本院经审理作出（2015）承民初字第01528号民事判决，判决确认该份协议合法有效，承德县超越机动车驾驶员培训学校拥有协议书内的土地使用权及地上附着物的所有权。承德县天外庄园发展有限公司不服该判决，提起上诉，承德市中级人民法院作出民事裁定，将该案件发回重审。2016年3月18日，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行审理并作出（2016）冀0821民初990号民事判决，判决驳回承德县超越机动车驾驶员培训学校的诉讼请求。承德县超越机动车驾驶员培训学校不服该判决，向承德市中级人民法院申请再审，承德市中级人民法院经审查作出（2017）冀08民申11号民事裁定，裁定驳回承德县超越机动车驾驶员培训学校的再审申请。后承德县超越机动车驾驶员培训学校向承德县人民检察院申请监督，该院提请承德市人民检察院抗诉。承德市人民检察院作出承检民（行）监［2017］13080000097号民事抗诉书，向承德市中级人民法院提出抗诉。承德市中级人民法院进行审理后，作出（2018）冀08民再60号民事判书，判决维持我院（2016）冀0821民初990号民事判决第一项即驳回承德县超越机动车驾驶员培训学校的诉讼请求。现原告尹服起诉至本院，要求被告履行原、被告于2014年5月31日签订的《协议书》的合同义务，协助办理过户登记并支付违约金50万元。在本案审理过程中，依据被告承德永恬居实业有限公司的申请，本院委托天津市天鼎物证司法鉴定所对2014年5月31 -9- 日签订的《协议书》中的“赵玉”笔迹进行鉴定，并对协议书中“承德县天外庄园发展有限公司”的盖章时间及协议书中内容字迹的打印时间、以及两者形成时间的先后顺序进行鉴定。天津市天鼎物证司法鉴定所作出津天鼎［2020］文书鉴定第1511号、1512号鉴定意见书，鉴定意见为检材字迹是直接书写形成；检材字迹与样本字迹是同一人所写；检材字迹与检材印文形成的先后顺序为先打印字迹后盖印印文。另查明，承德县天外庄园发展有限公司于2016年10月10日经承德县市场监督管理局准予变更登记为：承德永恬居实业有限公司。在本案审理过程中，本院依职权到承德县不动产登记中心对案涉土地的查封状态进行了查询，该土地自2008年3月12日开始一直处于查封状态。查封期限最长至2022年4月9日。认定上述事实由以下证据予以证实：1.2014年5月31日签订的《协议书》；2.（2014）1188号涉案土地的土地所有权证书；3．承德市天鼎物证司法鉴定所出具的司法鉴定意见书；4.（2015）承民初字第01528号民事判决书、（2016）冀0821民初990号民事判决书、（2017）冀08民申11号民事裁定书、（2018）冀08民再60号民事判决书；5.2011年10月10日签订的《房屋买卖、土地使用权转让协议》；6．原、被告的陈述。一审法院认为，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。被告永恬居公司是依法取得涉案土地使用权的土地使用者，在使用年限内，其可以依法转让涉案土地。原、被告于2014年5月31日签订《协议书》，是原、被告的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，对原、被告具有法律约束力。在双方 -10- 签订协议时涉案土地已由法院依法查封，原、被告对此事实均实际知晓并接受，故在解除查封或者以其他形式限制房地产权利的情形解除前，《协议书》不能发生物权变动的效力，故被告应在完全解除查封等法律障碍的前提下，协助将其名下的涉案土地使用权办理至原告名下。关于违约问题，原告请求判令被告支付违约金50万元，因原、被告均知晓案涉土地自2008年起一直处于查封状态，故案涉土地使用权不能办理过户不是被告原因导致，即被告的行为并未构成违约，原告的该项请求本院不予支持。被告主张2014年5月31日签订的《协议书》中“赵玉”不是本人书写，且对协议书中“承德县天外庄园发展有限公司”的盖章时间及协议书中内容字迹的打印时间、以及两者形成时间的先后顺序存疑并申请了鉴定，经天津市天鼎物证司法鉴定所作出津天鼎［2020］文书鉴定第1511号、1512号鉴定意见书，鉴定意见为检材字迹是直接书写形成；检材字迹与样本字迹是同一人所写；检材字迹与检材印文形成的先后顺序为先打印字迹后盖印印文，被告对该鉴定结论不认可，要求进行重新鉴定，因其未提出充分的理由，鉴定程序并不存在不合法情形，故该请求不予支持。被告主张其曾于2011年10月10日与尹服签订了《房屋、土地使用权转让协议》，该协议中约定被告将位于承德县整体院落的房屋出卖给原告，整体院落面积50亩，所属土地使用权一并转让给原告，并约定房屋买卖、土地使用权转让价款为人民币420万元，因在庭审过程中原、被告均认可2011年10月10日签订的《房屋、土地使用权转让协议》与本案《协议书》中转让土地一致，故应以2014年5月31日签订的《协 -11- 议书》为准，作为原、被告双方的履行依据。综上所述，为维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，判决：一、被告承德永恬居实业有限公司在消除查封等法律障碍后，将登记在承德县天外庄园发展有限公司名下的承县国用（2014）第1188号土地使用权变更登记至原告尹服名下；二、驳回原告尹服的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院判决认定的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，2014年5月31日，承德县天外庄园发展有限公司与尹服签订的《协议书》，天津市天鼎物证司法鉴定所的鉴定意见为：“检材字迹是直接书写形成；检材字迹与样本字迹是同一人所写；检材字迹与检材印文形成的先后顺序为先打印字迹后盖印印文”，能够证明该《协议书》的真实性，应该作为认定案件基本事实的证据，上诉人主张该《协议书》上的签名非赵玉所为，与事实不符，本院不予支持。2014年12月3日，承德县天外庄园发展有限公司为案涉土地办理的承县国用（2014）第1188号土地使用权证至今仍保存在被上诉人手中，且案涉土地至今仍由承德县超越机动车驾驶员培训学校使用，可以认定双方已经以自己的行为履行了该《协议书》约定的内容。人民法院对案涉土地使用权的查封属于一定时间内限制土地使用权变动的保全措施，其法律后果是被查封的土地使用权在办理变更登记时受到限制，但不应据此否定案涉《协议书》的效力。故，上诉人的上诉主张没有事实依据，本院不予 -12- 支持。 综上所述，承德永恬居实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800.00元，由承德永恬居实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周亚秋审判员李红梅审判员孙琳丽 二〇二一年二月二十四日 法官助理 王      立      娟 书 记 员 刘             炯