江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终7582号上诉人（原审原告）：许春华，女，汉族，1962年5月2日生，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：周晶，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑小华，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：夏同刚，男，汉族，1975年11月17日生，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：史强元，江苏仁台律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：仲崇超，男，汉族，1967年2月16日生，住江苏省睢宁县。上诉人许春华因与被上诉人夏同刚、仲崇超执行异议之诉一案，不服江苏省睢宁县人民法院（以下简称原审法院）作出的（2020）苏0324民初1073号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人许春华上诉请求：一、撤销原审法院（2020）苏0324民初1073号民事判决书，依法判令停止原审法院（2015）睢执字第01733号之十二执行裁定书的执行，依法确定睢宁县睢城街道中山北路水岸华府1号楼2单元2805室（以下简称涉案房屋）归上诉人许春华所有。二、判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.原审法院在审理过程中认定涉案房屋目前尚不是登记在仲崇超名下的不动产，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，属适用法律错误。涉案房屋虽未登记在仲崇超名下，但各方当事人对仲崇超拥有涉案房屋的产权均无异议，原审法院也是据此对涉案房屋进行的保全查封。上诉人许春华已就涉案房屋与仲崇超签订合法有效的书面房屋买卖合同、合法占有该不动产、已支付全部价款，未能办理过户登记非因上诉人自身原因。在此情况下，许春华对涉案房屋享有物权期待权，应当适用上述规定，该权益能排除法院的执行。2.许春华在4月更换了代理人并及时向法院递交了相关手续。更换后的代理人也亲自去原审法院递交了新的补充证据材料，其后也向法院邮寄代理词，并多次致电原审法院，询问是否还需开庭质证。但在9月份原审法院出具的判决书中列明的仍是已被撤销的代理人，对新代理人补充提交的证据材料也未做说明。许春华在诉讼过程中变更代理人是合法的诉讼权利，原审法院判决对此不加以任何释明，上诉人认为属于程序上严重违规。被上诉人夏同刚答辩称,上诉人上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人及仲崇超并未实际取得该不动产物权，上诉人只能通过向仲崇超主张返还购房款保护其权利。经审理查明，2015年1月14日,原审法院对夏同刚诉仲崇超民间借贷纠纷一案作出（2015）睢民初字第00225号民事调解书，内容为：仲崇超自愿于2015年5月1日前偿还夏同刚借款330万元及利息40万元。因仲崇超未履行上述还款义务，夏同刚向原审法院申请强制执行。案件执行过程中，原审法院于2019年5月4日作出（2015）睢执字第01733号之十二执行裁定书，查封了位于睢宁县的三处房产，查封期限为三年。许春华对涉案房屋提出执行异议,原审法院经审查于2020年3月6日作出（2020）苏0324执异3号执行裁定，驳回了许春华的异议请求。许春华不服上述执行裁定，向原审法院提起执行异议之诉称，因夏同刚与仲崇超民间借贷纠纷一案，原审法院于2019年5月4日作出了（2015）睢执字第01733号之十二执行裁定书，查封了涉案房屋。2018年7月11日，许春华经徐州鹏盛房产经纪有限公司介绍，与仲崇超签订了房屋买卖合同，合同对房屋价款、支付时间、过户条件、违约责任等进行了约定。合同签订当日及次日，许春华的女儿刘玉娇分10次将466600元汇入仲崇超指定的王振南账户。2018年7月12日，中介公司法定代表人钦新宇又转账20000元给仲崇超指定王振南账户，仲崇超出具了收据一张，许春华支付了全部房款，仲崇超也交付了房屋。因房产不具备办理房产证条件，故未办理产权变更登记手续。请求：一、停止对（2015）睢执字第01733号之十二执行裁定书的执行；二、确定涉案房屋由许春华所有；三、本案诉讼费用由被告承担。原审法院查明，2018年7月11日，仲崇超（卖方）、许春华（买方），案外人徐州鹏盛房产经纪有限公司（丙方），签订了1份《房屋买卖合同书》，约定：甲方同意将其所拥有的睢宁县水岸华府小区1号楼2单元2805户住房出售给乙方。该房地产基本情况如下：建筑面积97.32平方米，房屋备案号SN23571。甲方承诺该房屋在本合同签订之日起3个月内可以直签一手合同，若该房屋无法签订一手合同，在该房屋取得产权后10个工作日内配合乙方办理产权过户手续并承担在此过程中产生的所有费用，否则视为违约。经买卖双方协商一致，该房屋成交总价为486600元。甲方应于乙方全额付清该房屋购房款后7日内腾出该房屋，交付给乙方占有使用，并移交该房屋房门钥匙，作为房屋转移占有的标志。交付日前，房屋所产生的水、电、有线电视、通讯、物业等各项费用由仲崇超承担，应在房屋交付前结清。合同还约定了逾期过户的违约责任、中介服务费用等内容。2018年7月11日、7月12日，许春华的女儿刘玉娇通过银行转账方式向案外人王振南账户共转账466600元，7月12日，徐州鹏盛房产经纪有限公司法定代表人钦新宇又向王振南账户转账2万元。庭审中，许春华提供了7月11日仲崇超出具的收据，载明：“今收到许春华水岸华府2805室房款肆拾捌万陆仟陆佰元整（¥486600.00）备注：房款由本人指定账号工商行62×××08，户名：王振南。收款人：仲崇超。2018年7月11日。”许春华称该收据由仲崇超在合同签订之日出具，暂放在中介处。许春华同时陈述在房屋买卖合同签订次日即收到了2805室的钥匙且入住房屋，为此提供了原中介公司经办人刘伟出具的证明，载明：“兹有客户许春华（身份证号：）于2018年7月11日，通过徐州鹏盛房产经纪有限公司（刘伟）与仲崇超签订二手房买卖合同。客户许春华付款完毕后，2018年7月12日由我为双方办理了房屋钥匙（共计5把钥匙）交接手续。特此证明。证明人：刘伟，2020年4月27日。”原审法院另查明，2011年11月18日，睢宁县房产管理局向徐州裕隆房地产开发有限公司作出商品房预售合同网上登记备案证明，载明：你单位与仲崇超于2011年11月18日签订商品房买卖合同已经进行商品房预售合同网上备案，涉案房屋建筑面积97.32平方米，套内建筑面积77.71平方米，分摊建筑面积19.62平方米，购房人须持本证明书和购房合同、发票、方可申请立契过户，办理房屋产权证书。徐州裕隆房地产开发有限公司于2020年4月21日出具证明，载明：兹证明许春华自2018年7月份以来，曾多次到我单位声明称其已购买了仲崇超名下的“水岸华府1号楼2单元2805室”房产，要求我单位协助办理该房产登记手续。因一直无法与仲崇超取得联系（该房产是我单位与仲崇超签订的商品房买卖合同），故该房屋未有办理产权登记。许春华庭审中亦陈述，在签订房屋买卖合同时，知道仲崇超未办理涉案房屋的不动产产权登记，之后也一直联系不上仲崇超。原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，仲崇超是在2011年11月18日与徐州裕隆房地产开发有限公司签订了涉案房屋的商品房销售合同，办理了网上登记备案，而网上登记系为了保障购房人将来实现物权向登记机构申请的事项，其本身并不能产生设立物权的法律效力。仲崇超自2011年办理网上登记备案至今一直未办理房屋不动产权属登记，其现享有的仅是办理房屋权属登记的请求权，并不直接取得房屋所有权，即仲崇超系涉案房屋的所有权人到目前为止尚未实现。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合上述分析，仲崇超尚未取得房屋所有权，也就是说，目前涉案房屋尚不是登记在仲崇超名下的不动产，不符合该解释规定的“登记在被执行人名下的不动产”情形，不适用该规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容:（一）案外人是否系权利人;（二）该权利的合法性与真实性;（三）该权利能否排除执行。许春华与仲崇超签订房屋买卖合同，在仲崇超没有取得涉案房屋所有权的情况下，许春华无法基于双方之间的合同取得所有权或所有权期待权，其对仲崇超仅享有债权，该债权不能排除对涉案房屋的执行，对其诉讼请求，依法应予驳回。判决：驳回许春华的诉讼请求。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，许春华作为案外人提起执行异议之诉，其应就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。原审法院对备案在仲崇超名下的涉案房屋采取执行措施，案外人许春华以涉案房屋归其所有为由提出执行异议之诉，对其请求应承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。参照上述规定，许春华对涉案房屋享有的是物权期待权，该项权利的实现必须符合上述规定中的四个条件且缺一不可。本案中，夏同刚与仲崇超民间借贷纠纷一案，原审法院于2015年1月14日作出（2015）睢民初字第00225号民事调解书，夏同刚并已向原审法院申请强制执行。仲崇超在明知原审法院生效法律文书尚未执行完毕的情况下，于2018年7月11日将涉案房屋出售给许春华。仲崇超在原审法院执行程序终结之前转让涉案房屋，在客观上对申请执行人利益造成了损害，其行为有转移财产，规避执行之嫌。而许春华明知涉案房屋产权证尚未办理，却将购房款全部转付给仲崇超指定的他人，其行为放任权利风险的发生，且涉案房屋从签订买卖合同至今已搁置了两年之久仍没有办理过户手续，其亦未提供非因自身原因未办理过户登记的有效证据。许春华称未办理过户登记系因联系不上仲崇超，该理由并非为“非自身原因未办理过户登记”的法定事由，故许春华对涉案房屋未办理过户登记应当承担相应的责任。关于许春华对涉案房屋是否实际占有的问题。2019年5月4日，原审法院作出（2015）睢执字第01733号之十二执行裁定书查封了涉案房屋。许春华未提供合法有效的证据证明其在原审法院查封涉案房屋前已实际占有。许春华提供的装修保证金、物业费、睢宁管道燃气民用客户供气合同、睢宁县供电分公司的电费收费凭证、睢宁县自来水公司机打票据等落款日期均在2019年5月4日原审法院查封涉案房屋之后，故现有证据不能证明许春华在涉案房屋查封前已合法占有。许春华关于其对涉案房屋享有物权期待权的主张，与上述法律规定的条件不符。原审法院判决驳回许春华的诉讼请求并无不当，依法应予维持。但原审法院判决适用法律错误，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8599元，由上诉人许春华负担。本判决为终审判决。审判长  韩黎华审判员  孙 燕审判员  宋宏伟二〇二一年二月二十五日书记员  孙 健