江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终4611号上诉人（原审被告）：祝君（曾用名刘鹰），女，1980年4月15日出生，住上海市松江区。委托诉讼代理人：吉峰、谈文君，上海博拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：夏玉标，男，1978年8月6日出生，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：许静，江苏力胜律师事务所律师。原审被告：杨玉春，男，1969年5月29日出生，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：张崇练，泗洪县泗州法律服务所法律工作者。上诉人祝君因与被上诉人夏玉标及原审被告杨玉春房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（以下简称泗洪法院）（2020）苏1324民初2210号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人祝君上诉请求：1.依法撤销泗洪法院（2020）苏1324民初2210号民事判决第一项，改判驳回夏玉标的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由夏玉标负担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清、证据不足。1.祝君委托杨玉春以45000元价格代为出售案涉房屋，直至本案一审诉讼时祝君才知晓杨玉春与夏玉标签订的房屋转让协议约定房款140000元，远超出祝君授权范围。夏玉标在签署房屋转让协议时明知杨玉春越权代理，仍与其签订协议，相关责任应由夏玉标和杨玉春共同承担。2.杨玉春在庭审过程中对祝君委托售房款45000元未提异议，夏玉标也承认其知道杨玉春对该房屋出售时涨价，足以证明杨玉春越权代理。3.协助办理过户的对象是张某，张某未办理过户的原因是祝君欠其3000元房款，夏玉标亦欠祝君3000元房款，夏玉标直接向张某支付该款项即可办理过户，夏玉标明知此流程仍恶意拒付3000元，相关后果应由夏玉标承担。祝君未违约，不应承担违约金15000元。二、原审法院确定的违约金数额过高。1.违约金应当以当事人实际损失为准，并考虑双方过错程度，根据最高法院相关规定，违约金不应超过实际损失的30%。双方仅存在过户费分担的争议，祝君并无违约行为。2.原审法院未查明逾期过户的真实原因，由于开发商原因导致2019年才能够办理过户，祝君没有过错。被上诉人夏玉标辩称，1.根据夏玉标一审提供的证据，可以证明祝君委托杨玉春代理其出售房屋，并未载明委托出售房价事项，杨玉春与夏玉标签订的房屋转让协议是双方真实意思表示，合法有效，该合同效力及于祝君，虽然收款证明是杨玉春签字，但应认定祝君收到房款。夏玉标一审提供的录音不能证明夏玉标在签订房屋转让协议时知晓祝君与杨玉春之间关于房款的其他约定，更不可能知晓杨玉春越权代理。2.双方协议约定违约金为30000元，违约金的约定是防止一方违约，是双方真实意思表示，应结合实际损失及当事人过错程度综合考虑。3.房屋转让协议第三条约定双方共同办理过户手续，在房屋可以办理过户时，祝君应积极出面办理过户手续，待过户完成后才能要求夏玉标返还过户保证金。祝君未按协议约定办理过户手续，应承担违约责任。原审被告杨玉春称，其在祝君授权范围内与夏玉标签订房屋转让协议，并未超过委托权限且未收取任何费用，祝君陈述其仅收到45000元房款没有事实依据。协议对祝君发生法律效力，最终法律后果应由中祝君承担。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。夏玉标向一审法院起诉请求：1.判令祝君、杨玉春分担过户费12079元；2.判令祝君、杨玉春支付违约金30000元；3.判令祝君、杨玉春支付夏玉标在(2019)苏1324民初8950号案件中承担的诉讼费426元；4.由祝君、杨玉春承担本案诉讼费用。后夏玉标撤回第三项诉讼请求。事实与理由：2008年7月28日，祝君以45000元（银行按揭除外）价格，从张某、朱某夫妇处购买了泗洪县青阳街道学府文苑4栋3单元606的房屋及3单元12号储藏室，未办理房屋过户手续。2009年3月2日，祝君授权杨玉春以140000元的价格又将此房及储藏室转售给夏玉标，并签订了《房屋转让协议》，双方约定过户费用超过1000元的，由双方平均承担；如一方违约的，应支付违约金30000元。合同签订后，夏玉标交清了所有的购房款，祝君也将此房及储藏室进行了交付，但因开发商的原因，无法办理产权过户手续。2011年9月26日，此房可以办理过户手续时，经各方协调，夏玉标与张某、朱某夫妇签订了《存量房买卖合同》并办理了房产过户手续。2019年3月，此房可以办理土地使用权证时，夏玉标多次要求祝君协助办理土地过户手续，但因祝君没有支付购房余款3000元给张某夫妇，张某夫妇拒不配合办理过户。2019年12月8日，夏玉标起诉张某夫妇及祝君、杨玉春，在庭审中张某称如果夏玉标愿意代祝君支付余款3000元就可以配合产权过户，在法院的组织下双方达成了调解。夏玉标交付3000元给张某夫妇后办理了土地使用权证，但对祝君、杨玉春应当承担的责任，没有达成一致意见，故诉至法院。祝君答辩称：1.夏玉标的主张超过诉讼时效。房产过户费用发生在2011年，到2020年起诉时已经时隔9年，超过诉讼时效；2.祝君虽然委托杨玉春就涉案房屋进行转让，但当时授权他其以45000元代理出售的，杨玉春与夏玉标约定的房款是140000元，祝君认为超出范围所产生的后果应该由杨玉春承担，与祝君无关；3.杨玉春与夏玉标签署的协议中，夏玉标明知代理人行为超权限，录音中夏玉标体现出认可代理人的行为，而不是委托人的行为，产生的后果应该由杨玉春和夏玉标共同承担；4.如果承担责任的话，夏玉标主张的违约金过高，夏玉标没有发生实际损失，在祝君实际收到房款只有42000元的情况下承担30000元违约金过高，请求法庭驳回。杨玉春答辩称：祝君就写了委托书给本人，对于他们之间别的事情本人一概不清楚。一审法院认定事实：2008年7月28日，祝君作为买方、案外人张某作为卖方就案涉房屋签订《房屋转让协议》，约定房屋价款为45000元，剩余银行按揭贷款64514.49元由祝君承担，案外人张某有协助祝君进行房产过户的义务。祝君向案外人张某支付房款42000元，扣留3000元作为过户保证金。案涉房屋所有权登记在案外人张某、朱某夫妇名下。2009年3月2日，祝君（甲方）委托杨玉春代为出售案涉房屋。杨玉春作为祝君的代理人与夏玉标（乙方）签订《房屋转让协议》，双方约定：1.甲方将其购买的泗洪县学府文苑第四幢三单元606号房屋以及12号储藏室以14万元转让给乙方，乙方于签订本协议时一次性付清房款，扣除3000元作为房屋过户保证金除外。2.甲方于签订协议之后，于2009年3月3日前将房屋及储藏室交付给乙方使用。3.甲乙双方应共同向土地房产部门办理过户手续，具体办理由甲方出面办理，乙方协助，办理过户手续费用如果低于1000元，费用由乙方承担。如果过户费用超过1000元的，所需费用由甲乙双方均摊。4.乙方扣留3000元作为办理过户保证金，房屋过户后，所需过户费用按上述第三条规定承担后，乙方将3000元保证金给付甲方。5.甲方应保证该房屋与他人无任何纠纷，否则由甲方承担一切法律责任，甲方对此项内容的规定另行提供黄某、杨某作为证明人。6.本协议经甲乙双方协商签订，应自觉履行。如一方违约，违约方除赔偿给对方造成的损失外，并承担违约金30000元。2011年9月27日，夏玉标就案涉房屋办理了房产过户手续，缴纳相关税费24158元。2019年案涉房屋土地可办理过户手续时，由于祝君未向案外人张某支付剩余3000元房款，案外人张某拒绝配合夏玉标办理土地过户手续，夏玉标遂将祝君、杨玉春、张某、朱某诉至泗洪法院，夏玉标代祝君向张某支付了剩余的3000元房款后，张某、朱某夫妇配合夏玉标办理了土地过户手续。由于双方就案涉房屋过户费用、违约金等协商未果，故诉至法院。一审法院认为，关于夏玉标主张要求祝君、杨玉春承担过户费用12079元是否已过诉讼时效问题。杨玉春作为祝君的代理人与夏玉标签订的《房屋转让协议》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效，双方均应全面履行合同义务。夏玉标已经按照合同约定支付了购房款，祝君应该按照合同约定履行协助夏玉标办理案涉房屋房产和土地过户手续的义务。案涉房产过户费用为24158元，按照合同约定，过户费用如果超过1000元，则由双方均摊，故祝君理应承担一半的过户费用12079元，但向人民法院请求保护民事权利应当在诉讼时效期间内，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。夏玉标于2011年9月27日就该房屋过户费用进行承担之日起就应当明确知道其权利受到损害，而其并未提供相关证据证明诉讼时效存在中止或者中断的情形，故祝君以超过诉讼时效期间抗辩的事由成立，夏玉标要求祝君、杨玉春承担过户费用12079元的诉讼请求已过诉讼时效期间，对该项诉讼请求不予支持。关于祝君、杨玉春是否应承担违约责任，如果承担违约金数额如何确定问题。双方签订的《房屋转让协议》中明确约定，甲乙双方共同向土地、房产部门办理过户手续，具体办理由甲方出面办理，乙方协助。如果违约，违约方承担违约金30000元。因双方就案涉房屋土地产权过户时间未明确约定，在2019年案涉房屋具备土地过户条件时，祝君未按照合同约定主动出面办理土地过户手续，其行为已经构成违约，应承担违约责任。但庭审中，祝君对夏玉标的违约金请求提出了抗辩意见，认为违约金过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中合同约定的30000元违约金过高，在以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定被告应支付违约金为15000元。关于杨玉春是否需要承担责任的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，祝君委托杨玉春代为出售案涉房屋，杨玉春代表祝君和夏玉标签订的《房屋转让协议》对祝君发生法律效力，相关法律后果由祝君承担。故夏玉标主张杨玉春共同承担责任，无事实和法律依据，不予支持。祝君抗辩称，杨玉春以140000元出售房屋系越权代理，且夏玉标知晓该事实。由于祝君出具的委托书仅载明委托杨玉春代为出售案涉房屋，并未载明委托出售的价格等具体事项，祝君亦未提供其他证据证明杨玉春系越权代理且其未收到全部房款，从夏玉标和祝君的通话录音来看，夏玉标虽然认可房款有差价，但是并不能证明签订《房屋转让协议》时夏玉标知晓祝君与杨玉春之间关于房款等的其他约定，更不能证明夏玉标知晓杨玉春系越权代理，对祝君的该抗辩意见不予采信。判决：一、祝君于本判决生效后十日内向夏玉标支付违约金15000元；二、驳回夏玉标的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院二审查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，本案二审争议焦点是：1.杨玉春是否存在越权代理，夏玉标对此是否知情？2.祝君是否应当承担违约责任，如应承担一审判决违约金15000元是否过高？关于杨玉春是否存在越权代理，夏玉标对此是否知情问题。祝君主张其委托杨玉春以45000元价格出售案涉房屋，杨玉春超越代理权限以140000元价格出售。本院认为，根据祝君于2009年3月2日出具的委托书，能够认定祝君委托杨玉春代为出售案涉房屋的事实，委托书并未载明委托出售的价款等相关事项，故祝君主张杨玉春以140000元出售房屋系越权代理无事实依据。关于夏玉标在签订协议时是否知晓杨玉春越权代理，根据夏玉标一审提供的录音内容，不足以证明夏玉标在签订协议时知晓祝君与杨玉春之间存在房款约定，更不能证明夏玉标明知杨玉春系越权代理。关于祝君是否应当承担违约责任，如应承担一审判决违约金15000元是否过高问题。根据双方签订的房屋转让协议约定，双方共同向土地房产部门办理过户手续，具体办理由祝君出面办理，夏玉标协助。双方应自觉履行协议，如一方违约，违约方应赔偿对方损失并支付违约金30000元。在案涉房屋具备土地过户条件时，祝君未依照协议约定办理土地过户手续，其应按照协议约定承担违约责任。一审法院在实际损失基础上，结合合同履行情况及双方过错程度，酌情确定祝君应向夏玉标支付15000元违约金并无不当。综上，祝君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费331元，由上诉人祝君负担。本判决为终审判决。审判长  徐淮成审判员  杨晓玲审判员  吴军良二〇二一年二月二十二日书记员  蔡雨桐