江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终4721号上诉人（原审原告）：盐城棒棒堂酒店管理有限公司，住所地江苏省盐城经济技术开发区阳光世纪园综合楼**。法定代表人：吴廷艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：金学书，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：郭霞普，江苏瑞信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浦锦亚，男，1981年10月3日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市。委托诉讼代理人：汪红新，江苏阜东律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈健，江苏阜东律师事务所律师。上诉人盐城棒棒堂酒店管理有限公司（以下简称棒棒堂公司）因与被上诉人浦锦亚房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2020）苏0991民初235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。棒棒堂公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判浦锦亚向棒棒堂公司返还违规收取的电费暂计303921元；3.改判浦锦亚向棒棒堂公司赔偿经营损失暂计200000元；4.一、二审诉讼费用全部由浦锦亚负担。事实与理由：1.一审法院对棒棒堂公司请求浦锦亚返还违规收取的电费以及要求浦锦亚赔偿因无故断电、闹事、诋毁和房屋漏雨造成的损失不予支持无事实与法律依据。2.关于返还电费问题，一审法院认定双方对此已经形成合约是错误的，因为合同约定电费是由棒棒堂公司直接交纳，但实际操作过程中，由于浦锦亚多户采用同一变压器，所有电表都由浦锦亚统一管理，没有给棒棒堂公司独立开户，故电费一直是浦锦亚抄表交纳。由于棒棒堂公司并不知道供电部门的收费标准，而且周围人也是这么交的，故一直没有怀疑，后经棒棒堂公司多方了解供电部门的收费标准很低，而浦锦亚在供电部门收费基础上多收了很多费用，为此棒棒堂公司要求浦锦亚予以返还，经多次交涉无果才提起本案诉讼。棒棒堂公司现有证据证明国家已经明文规定没有独立开户而统一收取电费的当事人，只能在国家规定的标准之上收取不高于10%的电损耗，按此计算，一审法院判决是错误的。3.关于经营损失问题。由于浦锦亚擅自停电，且派人在酒店周围张贴诋毁告示，造成棒棒堂公司经营效益明显下降，证据显示经营效益与平时相比大约在一半左右，燃气费也只相当于平时一半左右，故经营损失是清楚的。但一审法院并未支持棒棒堂公司该请求，且对棒棒堂公司申请司法鉴定也未批准。另外浦锦亚对其所提供的房屋没有产权，虽然其提供了房屋的产权证，但该产权证的面积与实际租赁房屋的面积也不一致。同时，由于棒棒堂公司承租房屋没有产权，造成电表无法独立开户和无法独立交纳电费，浦锦亚便利用该机会多收取电费。另，该房屋由于存在长期漏雨，也有证据证明造成相关损失。浦锦亚辩称，关于棒棒堂公司所述的违规收取电费问题不属实，1.转供电方式是市场普遍现象，也被行政管理部门等各方所认同。2.浦锦亚没有在收取电费时违规加价，其在一审中已经就收费构成作了详细解释，且一审判决书中也有充分说明。3.棒棒堂公司称其不知道电费价格与事实不符，其在一审中明确陈述于2015年底就已经知道商业用电价格，同时，电费是饭店经营成本重要组成部分，其作为经营管理人不可能不掌握成本的市场价格，而且，商业用电价格是公开的，在网上就可以搜到。至于棒棒堂公司所述不能开户的理由也不能成立，其未开户的根本原因是供电部门对于独立开户的用电户尤其是商业用电户需要交纳巨额开户费用，自双方合同成立至今，电费交纳同周边商户都一样，棒棒堂公司从未有异议。4.棒棒堂公司所述的断电、闹事、漏雨等损失经原审法院查明都无法成立，其也未能提供充分证据予以印证。综上，棒棒堂公司的上诉请求没有事实和法律依据，依法不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。棒棒堂公司向一审法院起诉请求：1.确认浦锦亚2019年11月12日、11月22日的解除合同通知无效；2.判令浦锦亚立即向棒棒堂公司返还违规收取的电费（自2013年12月1日至2019年11月1日）暂计323921元，优先冲抵租金，如有剩余应当返还；3.判令浦锦亚赔偿棒棒堂公司2019年11月份至今的经营损失，暂计200000元；4.诉讼费由浦锦亚承担。一审法院认定事实：案涉租赁房屋所有权人为盐城鑫都房地产开发有限公司（以下简称鑫都公司）。2010年6月18日，鑫都公司（出租方、甲方）与浦锦亚（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将开发区阳光世纪园境内的综合楼共五层出租乙方，乙方有权将房屋全部或部分转租给第三方合法使用。2013年9月9日，出租方（以下简称甲方）浦锦亚与承租方（以下简称乙方）徐同华签订两份《房屋租赁合同》，棒棒堂公司在两份合同复印件乙方处均加盖了公章。棒棒堂公司在案涉租赁房屋内经营“东城壹品大酒店”。第一份合同载明（摘要）：第一条，出租房屋情况。1.甲方将位于开发区阳光世纪园综合楼一楼10号—附2号门市的房屋租赁给乙方使用。第二条，承租期限。乙方承租期限为自2013年12月1日始至2022年11月30日止，共玖年。第三条，房屋租金。1.乙方租赁的房屋租金为……第7年：2019年12月1日始至2020年11月30日，租金为5万元，大写金额伍万元整……2.租金由乙方于每年的11月1日前，以现金（或转账）方式交付给甲方。第五条，乙方的权利义务。3.乙方在交足年租金的同时，要一并交纳装修保证金（押金）合计人民币伍仟元。在商铺租赁合同期满后，经甲方验收无破损后，乙方付清各种费用后，一个月内一次性退还给乙方（不计利息）。第七条，违约责任。1.在租赁期内，甲方提前终止合同的，剩余租期内已付租金由甲方按实退付，同时承担乙方装潢费用及营业损失人民币贰万元整。2.在租赁期内，乙方提前终止合同的，乙方须支付甲方人民币贰万元整违约金。补充：（1）第一年一楼全年物业费720元正；（2）第二年向后按地方政府物业管理规定执行。第二份合同约定（摘要）：第一条，出租房屋情况。1.甲方将位于开发区阳光世纪园综合楼三楼第9-19共11间的房屋租赁给乙方使用。第二条，承租期限。乙方承租期限为自2013年12月1日始至2022年11月30日止，共玖年。第三条，房屋租金。1.乙方租赁的房屋租金为……第7年：2019年12月1日始至2020年11月30日，租金为27.7万元……2.租金由乙方于每年的11月1日前，以现金（或转账）方式交付给甲方。第五条，乙方的权利义务。3.乙方在交足年租金的同时，要一并交纳装修保证金（押金）合计人民币壹万伍仟元。在商铺租赁合同期满后，经甲方验收无破损后，乙方付清各种费用后，一个月内一次性退还给乙方（不计利息）。第七条，违约责任。1.在租赁期内，甲方提前终止合同的，剩余租期内已付租金由甲方按实退付，同时承担乙方装潢费用及营业损失人民币贰万元整。2.在租赁期内，乙方提前终止合同的，乙方须支付甲方人民币贰万元整违约金。补充：（1）第一年一楼全年物业费13200元正；（2）第二年向后按地方政府物业管理规定执行。上述合同签订后，双方一直按约履行上述合同，2019年11月30日前的租赁款项双方已经结清。2019年11月11日，浦锦亚在盐城公证处的见证下向徐同华邮寄通知一份，又于2019年11月12日在盐城公证处的见证下在棒棒堂公司租赁的案涉房屋张贴通知。两份通知均载明（摘要）：“棒棒堂公司暨徐同华。……你们应于2019年11月1日前缴纳两份合同约定的下期租金，但经多次催缴，你们仍未缴纳，已经构成根本违约。现书面通知你们，从2019年12月1日起终止与你们签订的两份《房租租赁合同》，并将租赁的房屋腾空交还给我……”。2019年11月19日，案外人吴某向浦锦亚转账汇款339200元，用途载明为房租；2019年11月20日，浦锦亚将上述款项全额退回吴某账户。2019年11月22日，案外人吴某向浦锦亚转账汇款340800元，用途载明为棒棒堂公司续租房租金；当日，浦锦亚再次将上述款项全额退回吴某账户。一审法院另查明，案涉租赁房屋并未在供电部门开立分户电表，而是对案涉租赁房屋所在综合楼以鑫都公司户名在供电部门开立电表。棒棒堂公司在案涉租赁房屋经营的东城壹品大酒店所涉及的计量电表共三块，分别为三楼南区南表、三楼南区中表、三楼南区电梯表。经浦锦亚与棒棒堂公司一致确认，2013年12月1日至2019年7月31日三块电表计量棒棒堂公司使用电量总计357046度，在此期间，供电部门对案涉综合楼收取电费的最高价格为0.867元/度，浦锦亚一直按1.1元/度的标准向棒棒堂公司收取电费。案件审理过程中，棒棒堂公司以0.87元/度计算电费差额，将第二项诉讼请求变更为主张退还自2013年12月1日起至2019年7月31日止的电费差额82120.58元，计算方式为357046×（1.1－0.87）＝82120.58。一审法院再查明，2019年11月8日下午棒棒堂公司所经营的东城壹品大酒店因故停电。棒棒堂公司陈述系浦锦亚私自断电，断电时间为8日下午至次日早晨8时。浦锦亚陈述是电路故障，经维修后恢复正常供电，停电时间为当日下午5时至6时。2020年7月20日，当地新城派出所出具情况说明一份，载明：2019年11月9日21时许，我所接金学书报警称在盐城经济技术开发区城壹品酒店有个纠纷。经民警至现场了解，系李健在金学书酒店内吃饭，因为之前金学书承诺赠送的螃蟹没有上桌，在结账的时候双方发生纠纷，后金学书同意每桌减免部分费用，双方现场达成和解。一审法院又查明，棒棒堂公司在案涉租赁房屋经营酒店，酒店三楼厨房操作间的过道处存在雨水天气漏水情形，根据棒棒堂公司提供的视频影像，可以看到漏水成小股留下，过道地面存在积水情况。棒棒堂公司未予维修，仅在漏水时采用水管引流、水桶接水的临时措施。另，案件审理过程中，棒棒堂公司提交司法鉴定申请书，提出鉴定事项：1.案涉租赁房屋所经营酒店自2019年11月至2020年1月的三个月期间内因浦锦亚无故断电、闹事、诋毁导致的经营减少的损失；2.案涉房屋漏水造成棒棒堂公司经营酒店自2017年1月起至2020年1月止所产生的经营减少的损失。一审案件审理过程中，浦锦亚与棒棒堂公司均同意解除案涉房屋租赁合同，棒棒堂公司亦于2020年6月25日将案涉租赁房屋钥匙交还浦锦亚。一审法院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方签订的《房屋租赁合同》系当事人各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法均应认定合法有效，当事人应当全面、诚信履行合同义务。关于棒棒堂公司要求确认浦锦亚解除租赁合同通知无效，案涉合同继续履行的请求。因双方在本案审理过程中一致同意解除案涉合同，棒棒堂公司亦于2020年6月25日将租赁房屋钥匙交还浦锦亚，故一审法院对棒棒堂公司的该项诉请不再理涉，依法确认案涉两份《房屋租赁合同》于2020年6月25日解除，案涉租赁房屋亦已返还浦锦亚。因案涉租赁合同解除，关于棒棒堂公司要求浦锦亚退还多收取的电费问题。根据法律规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案双方在租赁合同中未约定电费收取的标准，根据双方陈述，棒棒堂公司自2013年12月底使用案涉房屋至2019年7月底，一直按1.1元/度的标准缴纳电费。棒棒堂公司自认于2015年底即知晓浦锦亚收取的电费超过政府收费标准，棒棒堂公司同时陈述案涉租赁房屋所在综合楼的其他承租人也是一直按1.1元/度缴纳电费。双方一直按1.1元/度的标准履行电费收交义务长达5年多的时间，说明双方在租赁合同的履行过程中已经实际就电费收取的标准达成了一致意见，对于此类即时结清的权利义务关系，在履行完毕后即视为双方均无争议，棒棒堂公司在事后要求浦锦亚返还款项并无事实和法律依据，也不利于维护市场交易的稳定。此外，浦锦亚提出的总电表项下到分户电表存在一定的变电损耗和线路损耗的抗辩意见，虽然无证据证明此类变电损耗的多少，但也符合客观实际，亦是双方实际履行过程中超过供电部门收费标准的依据。综上，对棒棒堂公司的该项诉请，一审法院不予支持。关于棒棒堂公司要求浦锦亚赔偿的经营损失。根据庭审中棒棒堂公司明确，经营损失主要包含两个方面，一是其认为浦锦亚无故断电、闹事、诋毁所造成的经营损失，二是房屋漏水所造成的经营减少的损失。对于第一个方面，棒棒堂公司主张浦锦亚于2019年11月8日下午私自切断案涉酒店的电路，导致酒店晚间无法经营的损失。首先，棒棒堂公司认为停电系浦锦亚无故断电，棒棒堂公司虽提交了酒店员工的书面证人证言，但考虑出具书面证言的证人系其酒店员工，与其具有一定的隶属关系，同时棒棒堂公司也未申请相应的证人出庭作证并接受法庭质询，故对棒棒堂公司的该份证据，一审法院不予采信。浦锦亚抗辩系电路故障导致断电，但亦未提交相应证据证实。因此停电原因难以确认，不能认定属于浦锦亚所为。其次，即便停电系浦锦亚所为，棒棒堂公司亦未能举证证明停电当晚有多少已预订客人无法就餐，无法确定因停电所造成的损失，举证不能的后果应当由棒棒堂公司承担。最后，棒棒堂公司提出因浦锦亚断电至冷库螃蟹变质，导致2019年11月9日未能按约向客人提供螃蟹导致的损失。根据棒棒堂公司提交的新城派出所出具的情况说明，仅能反映11月9日的纠纷系棒棒堂公司未能按约提供螃蟹，无法证明是冷库螃蟹变质所致，也不能证明该起纠纷中的损失与前日的断电存在直接因果关系。综上，对棒棒堂公司主张的因停电造成的各项损失，依据不足，一审法院不予支持。棒棒堂公司主张因浦锦亚闹事、诋毁造成酒店经营的损失。经审理查明，浦锦亚确有在棒棒堂公司经营酒店处张贴解除通知的行为，张贴该通知时某锦亚也申请公证处工作人员进行公证，恰说明浦锦亚因权利受损，在小心合法维权。棒棒堂公司诉称浦锦亚带人闹事、恶意宣传诋毁原告酒店的行为，浦锦亚不予认可，棒棒堂公司亦未提交充分的证据予以证实，故对棒棒堂公司主张的该部分损失，一审法院不予支持。对于第二个方面，棒棒堂公司主张因房屋漏水所造成的损失。根据棒棒堂公司提交的视频及其陈述，房屋漏水部位位于酒店厨房操作间过道处，该部分漏水确对酒店工作人员通行造成一定的影响，但漏水部位不在酒店大堂、餐厅等对外营业场所，并不必然导致酒店经营的损失，棒棒堂公司主张自2017年1月以来的经营损失，于法无据。此外，根据法律规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。棒棒堂公司庭审中陈述自2014年起发现漏水，2015年漏水情况严重，说明棒棒堂公司早已知晓房屋漏水的事实，其应当及时通知浦锦亚维修，如果浦锦亚不予维修，棒棒堂公司亦可以自行维修后再向浦锦亚主张维修费用，以此来避免损失的扩大。从棒棒堂公司一直未维修漏水部位的事实来看，侧面反映漏水情况还未达到严重影响酒店经营的程度。综上，对棒棒堂公司的该项诉请，一审法院不予支持。关于棒棒堂公司要求对相关经营损失进行司法鉴定的申请。首先，棒棒堂公司要求浦锦亚承担的相关损失事实依据不足，一审法院不予支持，故无启动司法鉴定程序的必要性。其次，棒棒堂公司申请进行司法鉴定所提交的鉴定依据是主张损失期间前后的水、电、燃气费用的票据，棒棒堂公司主张以相关费用的变化来证明经营损失的大小。一审法院认为，棒棒堂公司所从事的是酒店经营，酒店的经营状况受市场环境、经营者的管理、酒店菜品口碑等多种因素的影响，因此酒店的水、电、燃气费的使用量也和酒店经营管理存在重大关系。最后，在棒棒堂公司诉称的浦锦亚侵权的相关事实因证据不足，不能认定的情况下，难以说明酒店经营收入的下降与浦锦亚的行为存在正相关关系。综上，对于棒棒堂公司的司法鉴定申请，一审法院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回棒棒堂公司的全部诉讼请求。案件受理费9118元，由棒棒堂公司负担。二审中，棒棒堂公司提交以下证据：证据一、电话录音光盘一份（2019年11月8日），证明：浦锦亚要求其电工将棒棒堂公司经营酒店断电的事实；证据二、江苏省电力公司通用机打发票一组，证明：关于棒棒堂公司产生的电费，应按供电部门近年来收取电费的标准执行；证据三、盐城市物价局2018年3月民生价格政策解读一份，证明：国家电费一般工商电费标准是0.79-0.83元/度，而浦锦亚是按照1.1元/度收取电费的；证据四、江苏省公布的转供电主体价格违法典型案例，证明：江苏省内近期查处多起因为转供电多收取客户电费违法案例，由此可以证明浦锦亚多收取电费是违法行为。浦锦亚二审未提交证据。经本院组织当事人证据交换与质证，浦锦亚对棒棒堂公司提交的证据质证意见为：对证据一的真实性由法院审核，对其合法性有异议，证人证言应当到庭接受质证，关于通话主体以及通话内容由法庭予以核实。证据二系复印件，且所盖公章为棒棒堂的公章，由法院核实该证据的真实性，且其证明目的不能成立，该证据所证明的收费价格与实际电费产生的成本是不相吻合的，即便根据棒棒堂公司陈述，该部分收费基础上还应当增加线路损、变电损、人工服务费用、设备更换等费用，因此，不能仅以该发票来确定电费的成本。证据三的真实性由法院予以审核，且其证明目的不能成立，理由同证据二的质证意见。证据四与本案无关，本案中不存在违规加收电费问题，关于收取电费成本，浦锦亚在一审过程中已经详细陈述，且一审判决书中已经充分阐述。经本院审核，棒棒堂公司提交的证据一，因无证人及相关有效证据予以印证，故对其真实性及证明目的不予认定。对证据二、三、四的真实性、合法性予以认定，但对其关联性及证明目的不予认定。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，浦锦亚与棒棒堂公司之间签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按约全面履行。案涉合同履行过程中，双方因租金交纳问题引起纷争，经一审法院审理，双方一致同意解除案涉合同，且棒棒堂公司亦于2020年6月25日将租赁房屋钥匙交还浦锦亚，故一审判决确认案涉两份《房屋租赁合同》于2020年6月25日解除且案涉租赁房屋已返还浦锦亚并无不当。关于本案双方争议的问题以及棒棒堂公司的上诉理由1.虽然棒棒堂公司认为浦锦亚存在无故断电、闹事、诋毁棒棒堂公司的行为，且认为案涉租赁房屋漏水造成酒店经营减少故而要求浦锦亚对此一并予以赔偿，但因棒棒堂公司诉讼中并未能提供相关有效证据证明浦锦亚在履行租赁合同过程中存在上述无故断电、闹事、诋毁棒棒堂公司的侵权或违约行为并给棒棒堂公司造成相应损失的事实。同时，虽然案涉房屋在承租过程中曾出现过雨天漏水情况，但无证据证明棒棒堂公司对此已及时通知要求出租人浦锦亚限期维修而遭拒绝维修进而产生相应损失的事实。故棒棒堂公司以上述理由要求浦锦亚赔偿相关损失无事实与法律依据，本院不予采信。2.关于棒棒堂公司要求浦锦亚返还电费问题，案涉租赁合同虽然约定，浦锦亚将水电接通到室内，并为棒棒堂公司统一安装水表、电表，而接通安装的费用则由棒棒堂公司承担。但合同履行过程中，双方当事人既未按照合同约定将电表接通至棒棒堂公司酒店内单独供电，也未协商约定双方之间收取电费的标准。在此情形下，浦锦亚自2013年12月31日至2019年7月31日，一直按1.1元/度向棒棒堂公司收取电费，且棒棒堂公司在本案中亦自认其于2015年12月31日即知道此实际收费方式及标准，对此，棒棒堂公司既未要求按合同约定接通电表单独供电计量，也未对浦锦亚向其收取电费的方式及标准提出异议，故应视为双方在租赁合同履行过程中已经就相互之间收取电费的方式及标准达成了一致，属于即时清结的权利义务关系，且未损害到国家供电部门收费权益。因此，棒棒堂公司诉讼要求浦锦亚返还多收取的款项并无事实和法律依据，一审法院对棒棒堂公司的该项诉请未予支持并无不当。综上，棒棒堂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9118元，由上诉人盐城棒棒堂酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二一年二月五日书记员  周 洋