广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21530号上诉人（原审被告）：朱超毅，男，1988年10月12日出生，汉族，住广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：陈俊杰，男，1992年11月7日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：徐欢，广东君信律师事务所律师。上诉人朱超毅因与被上诉人陈俊杰房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初11482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。朱超毅上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈俊杰全部诉讼请求。事实和理由：朱超毅于2018年11月向黄熹宇借款10万元，黄熹宇要求朱超毅于同年11月底归还本息合共13万元。此后，黄熹宇及金融中介姚昌荣强迫朱超毅归还30万元的本息。在黄熹宇、姚昌荣及周俊峰长期挟持下，朱超毅为保证人身安全及自由答应卖房抵债。朱超毅当时住处已经用作抵押于重庆拉卡拉公司70万元整并在光大银行有88万元的房屋按揭。按照当时估值，如使用房屋价值百分之七十做借贷根本无法偿还黄熹宇要求的30万元本息。姚昌荣联络买家房产中介江浩延至丽江花园朱超毅住处看房，并同意以楼价七折购买。当时估值315万元，后姚昌荣作价220万元卖予江浩延。江浩延、陈俊杰与朱超毅签订房屋买卖合同并办理房屋过户手续，期间江浩延、陈俊杰、以及黄熹宇、姚昌荣、周俊峰等人均在场。之后因朱超毅要求住在涉案房屋，江浩延提出以每月5800元的标准返租。房屋过户后，朱超毅了解到此类操作属于高利贷讨债的套路贷，为此曾向广州市白云区、荔湾区、番禺区的扫黑除恶办公室反映，但均被拒绝受理。朱超毅也曾到广州市荔湾区金花街派出所报案，被当值公安予以教育并指出借10万元一个月要求归还本息30万元是合理要求。由于在处理黄熹宇之债务期间，朱超毅被长期挟持，无法正常上班工作，最终被前单位辞退。朱超毅被辞退后无力继续缴付租金，导致朱超毅被起诉。被上诉人陈俊杰二审答辩称：朱超毅的上诉请求和理由均不成立。1.本案为房屋租赁合同纠纷，朱超毅在上诉状中陈述的卖房相关情况与本案无关；2.陈俊杰不认识上诉状中记载的其他相关人员。3.一审法院已审理了很长时间，希望二审尽快处理。2019年9月4日，陈俊杰向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认陈俊杰、朱超毅双方签订的房屋租赁合同已于2019年7月16日解除；2.朱超毅立即腾退房屋并将房屋交回陈俊杰；3.朱超毅向陈俊杰支付拖欠的租金8700元；4.朱超毅向陈俊杰支付房屋占用费8700元（自2019年7月16日起，参照月租金5800元为标准，计算至朱超毅实际交还房屋之日止，现暂计至2019年8月31日）；5.朱超毅向陈俊杰支付逾期支付租金及房屋占用费违约金10295元（从逾期之日2019年6月1日起，以月租金5800元为本金，以每日1%为标准，计算至朱超毅实际腾退并返还房屋之日止，现暂计至2019年8月31日）；6.朱超毅向陈俊杰支付房屋使用期间的水电燃气及物业管理费（以房屋实际腾退交还日抄表数或收费机构单据为准）；7.诉讼费由朱超毅负担。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市番禺区洛浦街南浦丽江花园丽荃楼7座x，建筑面积119.60平方米，权属人为陈俊杰，产权证号为粤（2019）广州市不动产权第07202023号。2019年2月底，陈俊杰（出租人、甲方）与朱超毅（承租人、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于广州市番禺区洛浦街南浦丽江花园丽荃楼7座x房出租给乙方作住房用途使用，建筑面积为119.60平方米；租赁期限自2019年3月1日至2020年2月29日止；租金为5800元，按月结算，由乙方在每月的1日按支付宝或微信支付付款方式缴付次月租金给甲方；乙方于甲方签订达成租赁合同之日向甲方交付一个月租金以及两个月的租金作为保证金，保证金为17400元；押金在甲方作为违约保证金，租房合同到期，乙方结清各项费用以及恢复租赁房屋清洁卫生后，甲方将押金退还乙方，不计利息。若乙方违约或者对租赁物业在使用上不当造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用；乙方按时交纳租金，若乙方因故不能按时交纳，亦不得逾期7日以上，每逾期一日，乙方须按当月租金金额的1%向甲方支付违约金；乙方拖欠租金或相关费用超过14天，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，因此造成损失的，由乙方赔偿经济损失；如乙方拖欠租金达一个月，乙方需无条件将该房屋交还给甲方，如甲方需自住或出售该房屋需提前三个月通知乙方；租金按金2019年3月1日交付给甲方，等等。2019年3月24日，朱超毅向案外人江浩延的微信转账18000元以支付涉案合同约定的“两押一租”，一审庭审中，陈俊杰确认江浩延是代其处理租赁房屋各种事宜的代理人，对江浩延与朱超毅在微信及电话中的各种沟通均予以确认，陈俊杰收取朱超毅18000元后经核算已通过微信转账退回600元给朱超毅。2019年6月1日开始，朱超毅没有按时支付租金，经江浩延催要仍未支付。2019年7月12日，陈俊杰委托律师通过EMS快递方式向朱超毅发送律师函，内容为：双方在2019年签订的《房屋租赁合同》于2019年7月16日因承租人违约而解除；11600元租赁保证金予以没收；朱超毅应当在收到本函件之日起三日内依合同约定向出租人支付拖欠的租金14500元、支付违约金7598元（暂计至2019年7月16日，以实际付清日为准）；其他有欠付水电燃气及物管等费用的以实际读表数据或账单数据为准；等等。该律师函通过EMS投递未能成功。2019年7月16日，江浩延通过微信向朱超毅发送上述律师函的电子版，双方在微信中对话摘要如下：“朱生，你好，由于快递员多次上门投递均被你方拒收函件，现最后以电子版形式发送给你，函中明确了停水停电实际，请知悉”“我从一开始到宜家都无收到任何关于快递员的电话，我人不在家，系咪应该先联系我”“那你其他能打通的电话号码是多少”“我另外一个号码两周无电话入过，我完全唔知道有快递过来亦都无联系上”“江生，费用可以三日内结清给陈”。2019年9月4日，陈俊杰认为朱超毅经多次催告仍不履行义务故向一审法院提起本案诉讼。一审庭审中，陈俊杰确认涉案合同中没有约定水电燃气费及物业管理费的支付主体，并确认2019年3、4、5月份的水电燃气费及物业管理费朱超毅已经付清。一审法院认为：陈俊杰、朱超毅签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，约定内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。关于合同的解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，涉案合同第六条约定如朱超毅拖欠租金达一个月，朱超毅需无条件将该房屋交还给陈俊杰，此条款是双方对合同的解约条款，一审法院予以确认。朱超毅从2019年6月1日起拖欠租金，陈俊杰于2019年7月16日向其发出律师函行使合同解除权，符合上述法律的规定，现陈俊杰主张确认其与朱超毅双方签订的房屋租赁合同已于2019年7月16日解除，一审法院予以支持。关于腾房交还管业。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”以及《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，涉案租赁合同于2019年7月16日解除后，朱超毅继续使用涉案房屋于法无据，陈俊杰主张朱超毅腾退房屋并将房屋交回陈俊杰管业的诉讼请求，一审法院予以支持。关于拖欠的租金。朱超毅自2019年6月1日逾期交租至7月16日合同解除，共拖欠陈俊杰一个半月租金8700元（租金标准按照双方在涉案合同中约定的5800元/月计算），现陈俊杰主张朱超毅交纳，一审法院予以支持。关于房屋占用费。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，如前所述，涉案租赁合同于2019年7月16日解除，合同解除后朱超毅无合法依据占有使用涉案房屋，造成了陈俊杰的损失，陈俊杰主张朱超毅支付占用费，一审法院予以支持。占用费的支付标准应参照涉案租赁合同约定的租金5800元/月为宜，自2019年7月16日起计算至朱超毅实际交还房屋之日止。关于逾期支付租金违约金及房屋占用费违约金。首先，关于逾期支付租金的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，朱超毅应就其不支付租金导致合同解除的过错行为向陈俊杰赔偿违约损失，违约损失的数额应与客观损失额大体一致，这是商品交换等价原则的要求在法律责任上的反映，是合同正义的内容之一，现陈俊杰主张违约金按涉案合同约定的标准计算，即以租金每逾期一日按当月租金每日1%的标准计算，但陈俊杰未就其损失提供证据证明，此数额明显过高且显失公平，朱超毅缺席庭审是其对诉讼的一种消极处理，不能就此推定朱超毅放弃对过高的违约金进行反诉或者抗辩的权利，故此，一审法院综合考虑案件实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金计算标准调整为按月利率2%计算，即朱超毅逾期支付租金的违约金总额由两部分构成：第一部分是2019年6月的租金的违约金，应以5800元为本金按月利率2%的标准自2019年6月1日起计至清偿之日止；第二部分是2019年7月份半个月的租金的违约金（合同于2019年7月16日解除，故朱超毅尚欠陈俊杰半个月租金），应以2900元为本金按月利率2%的标准自2019年7月1日起计至清偿之日止。第二，关于房屋占用费违约金。违约金只有法定违约金及约定违约金两种，涉案合同自2019年7月16日解除后，双方并未约定新的债务不履行的违约金条款，且陈俊杰主张占用费的请求权基础是物上请求权，故对于陈俊杰主张的占用费违约金，于法无据，一审法院不予支持。但是依据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，朱超毅无合法依据占有使用陈俊杰的涉案房屋，侵害了陈俊杰对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故此朱超毅就其过错行为除应向陈俊杰支付占用费外还应支付相应利息，利息应从2019年7月16日起以每月拖欠的占用费为本金，参考中国人民银行同期同类贷款利率标准支付至2019年8月19日；自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故此，自2019年8月20日起的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止。关于房屋使用期间的水电燃气费及物业管理费。涉案租赁合同上没有约定水电燃气及物业管理费的支付主体，一审法院参考房屋租赁市场使用者自负的行业惯例，结合租赁期间朱超毅已自负了2019年3、4、5月份的水电燃气费及物业管理费的事实，确认2019年6月1日起房屋使用期间的水电燃气费及物业管理费应由朱超毅负担，具体数额以房屋实际腾退交还陈俊杰管业之日相关部门的抄表读数或收费机构单据为准。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年12月27日作出如下判决：一、确认陈俊杰与朱超毅签订的《房屋租赁合同》于2019年7月16日解除；二、朱超毅在本判决生效之日起十五日内搬离广州市番禺区洛浦街南浦丽江花园丽荃楼7座x房，并将房屋交还陈俊杰管业；三、朱超毅在本判决生效之日起五日内向陈俊杰支付自2019年6月1日起至2019年7月15日止的租金8700元；四、朱超毅应按5800元/月的标准向陈俊杰支付自2019年7月16日起至上述第二判项履行完毕之日止的房屋占有使用费（本判决发生法律效力之日以前的占有使用费应于本判决发生法律效力之日起五日内支付，此后的占有使用费应于每月月底前支付）及利息（2019年7月16日起至2019年8月19日期间的利息，以每月拖欠的占用费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自次月1日起计至实际清偿之日止；2019年8月20日起的利息，以每月拖欠的占用费为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自次月1日起计至实际清偿之日止；利息总额以本金为限）；五、朱超毅应向陈俊杰支付自2019年6月1日起至上述第二判项履行完毕之日止的房屋使用期间的水费、电费、燃气费及物业管理费（此四项费用的具体数额以相关部门的抄表读数或收费机构单据为准，本判决发生法律效力之日以前的费用应于本判决发生法律效力之日起五日内支付，此后发生的费用应于每月月底前支付）；六、驳回陈俊杰的其余诉讼请求。一审案件受理费1106元，由朱超毅负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。经本院主持调解，双方当事人未能达成协商一致意见。本院第一次庭询时，一、朱超毅称：1.我收到一审开庭短信通知，但由于我刚从澳大利亚回国，且家中有事处理，故没有仔细阅读短信，记错了开庭时间，错过一审开庭；2.陈俊杰没有来看房，江浩延、黄少豪在签约前来看过涉案房屋；3.我在签订涉案房屋买卖合同时被几个中介包围，没有提出异议，后续操作均是江浩延、黄少豪、黄熹宇、周俊峰、姚昌荣他们带我去做。虽然上述人员并未强制我如何做，但我认为这个事情有可能涉及套路贷，且经咨询他人，建议我停付租金，所以我后面才欠租；4.有关套路贷，指的是我向黄熹宇、周俊峰、姚昌荣借的10万元。该10万元没有打到我本人账号上，而是打到我指定账号上。当时因为我需要资金还债，而涉案房屋上已有两个抵押借款，无法再贷款了，我害怕家人知道，故选择卖房还钱。姚昌荣为我找到买家。因为时间急，我当时没有办法，只得同意以220万元的价格出售涉案房屋。该220万元房款刚好够我偿还房屋上两笔抵押借款以及向黄熹宇的借款。目前上述款项均已还清，均是从我银行卡中还清。还款时我本人在场，并提供过U盾的密码。但该银行卡于2018年11月开始由黄熹宇、周俊峰、姚昌荣保管，在房屋过户且房款转账支付完毕后，他们才将该银行卡还给了我；5.我不确定陈俊杰是否是真实购房人，也无法证明陈俊杰参与了套路贷；6.因为我在广州只有涉案房屋一套房，卖房后在广州没有地方住，故我提出要住在涉案房屋内一段时间，陈俊杰同意返租一年给我。签订租赁合同后，我支付了两押一租的押金，还支付了大约2-3个月的租金，租金由江浩延代收，不清楚江浩延有无转交陈俊杰。后我资金困难就开始拖欠租金，江浩延通过微信向我发送了解约律师函。二、陈俊杰称：其是通过做中介的大学同学江浩延得知涉案房屋要出售。因价格优惠且房型好，考虑到成家立业的需要，故其以220万元的价格购买了涉案房屋。江浩延帮其向朱超毅支付了10万元的定金，办妥了约定房价款为359万元的网签合同及241万元的房贷。陈俊杰为此向本院提交了2018年11月29日的《房屋买卖合同》、2018年11月30日的《广州市存量房买卖合同》及《中介服务三方协议》、2018年12月14日的《个人购房担保借款合同》复印件。朱超毅对上述协议均未提出异议。为查明案件事实，经本院责令，双方当事人在第一次庭询后各自向本院提交了相关银行流水及书面说明。本院就此组织交换质证，并通知双方当事人本人及关联中介人员江浩延到本院接受第二次询问，但朱浩延未到庭，且至今未向本院举证证明其有不到庭的正当理由，亦拒绝接听及回复本院电话、短信。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据证明。本案中，朱超毅在与陈俊杰签订了租赁合同，且支付了押金及部分租金的情况下，拒不支付后续租金的行为构成违约。朱超毅因自身原因未参与一审庭审，一审法院依法缺席审理并无不当。基于对陈俊杰的举证及陈述的审查、认定，一审判令支持了陈俊杰有关解除租赁合同、收回房屋等诉讼请求，合理有据。虽然朱超毅以涉嫌套路贷为由提出上诉，但本案系朱超毅将房屋出售并过户至陈俊杰后，双方因朱超毅返租房屋期间欠租所引发的纠纷，朱超毅既未在本案中举证证明其与案外人之间存在借款事实，又未举证证明该借款事实与本案房屋租赁合同之间直接关联。虽然为查明案件事实，本院责令双方当事人各自提交了相应银行流水及说明，并为此通知双方进行第二次庭询，还传唤了相关中介人员江浩延到庭接受询问，但一方面，朱超毅未到庭参与第二次庭询，且至今未向本院举证证明其具有不到庭的合理理由，并拒绝接听本院电话，亦不回复短信，态度消极。另一方面，从双方二审提交的银行流水等证据材料及本院组织庭询、调查等情况看，目前无法查明朱超毅有关借款金额及还款情况。再者，朱超毅亦向本院表示不清楚陈俊杰是否参与套路贷，并确认其曾与陈俊杰经中介居间介绍先后签订有关涉案房屋的买卖合同、租赁合同，其银行卡中亦收到了售房款，且朱超毅还确认其有支付租赁押金及部分租金的履约行为。基于上述分析，朱超毅现有举证不足以推翻一审认定及处理，其上诉请求缺乏理据，本院不予支持。若朱超毅仍对其与案外人之间的借款关系存在异议的，可另循合法途径解决。综上所述，朱超毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1105元，由上诉人朱超毅负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二一年二月七日书记员 李逸丹