江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终7630号上诉人(原审被告)：周礼军，男，1974年10月12日出生，汉族，住广东省梅州市平远县。上诉人(原审被告)：罗丽芳，女，1977年1月20日出生，汉族，住湖南省衡南县。委托诉讼代理人：文伯强，江苏翰公律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张明娥，女，1945年12月30日出生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：李德军，江苏世纪青松律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晨秋，江苏世纪青松律师事务所律师。原审第三人：董继强，男，1977年1月20日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。原审第三人：甘卫忠，男，1967年1月5日出生，汉族，住徐州经济技术开发区。上诉人周礼军、罗丽芳因与被上诉人张明娥，原审第三人董继强、甘卫忠房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2019）苏0391民初3952号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周礼军、罗丽芳的委托诉讼代理人文伯强、被上诉人张明娥的委托诉讼代理人李德军、朱晨秋，原审第三人董继强、甘卫忠到庭接受询问。本案现已审理终结。上诉人周礼军、罗丽芳上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用全部由张明娥承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，涉案房屋买卖合同或者未生效，或者为无效合同。周礼军、罗丽芳向张明娥交付了房屋，周礼军、罗丽芳不存在任何违约行为。张明娥未按合同约定向周礼军、罗丽芳支付房屋价款，该房屋买卖合同因此尚未生效。1、房屋买卖合同双方为周礼军、罗丽芳(出卖方)与张明娥(买受方)。交付房屋与支付对价是房屋买卖合同生效的条件。张明娥未按合同约定向周礼军、罗丽芳支付任何房屋对价款。张明娥不知何故向案外人甘卫忠等打款608700元。2、双方2018年5月22日签订房屋买卖合同，房屋面积为91.92平方米，单价为3263元/平方米，房屋买卖合同约定的价款为30万元。但一审张明娥陈述向案外人甘卫忠支付了608700元。(1)如果张明娥认可合同相对方为周礼军、罗丽芳，那么张明娥未向周礼军、罗丽芳支付任何对价，违约在先。因张明娥存在违约行为，涉案房屋买卖合同未生效。(2)如果张明娥认可案外人甘卫忠是周礼军、罗丽芳的代理人而向其支付608700元，那么张明娥与案外人甘卫忠这种行为构成恶意欺诈，该阴阳合同损害了国家利益和第三人利益，该合同应认定为无效合同。二、一审判决周礼军、罗丽芳赔偿张明娥49000元错误。49000元并非张明娥一审诉请的因房屋买卖合同所受的损失。张明娥向案外人支付的金额和房屋买卖合同没有关联性，应当由张明娥与案外人自行解决。理由如下：1、涉案房屋买卖合同不管是因张明娥未支付对价尚未生效，还是因损害国家利益和第三人利益而无效，张明娥都需向周礼军、罗丽芳返还房屋。张明娥不能取得涉案房屋所有权。张明娥支付该项租金没有事实和法律依据，更不存在周礼军、罗丽芳向张明娥赔偿款项问题。2、周礼军、罗丽芳对租赁合同的履行同样没有过错，案外人董继强未按合同约定支付剩余3万元租金，其应向周礼军、罗丽芳承担违约责任。没有周礼军、罗丽芳的授权，张明娥擅自向第三人支付不存在的债务，张明娥单方行为的结果不应由周礼军、罗丽芳承担。3、案外人董继强未向周礼军、罗丽芳完全履行支付义务。依照一审提供的租赁合同来看，房屋租赁合同金额为7万元，而案外人仅向周礼军、罗丽芳打款4万元，案外人董继强尚欠周礼军、罗丽芳3万元租金未支付。周礼军、罗丽芳保留向案外人董继强追偿房屋租赁违约金的权利。三、张明娥儿媳梁红梅全权代理张明娥办理涉案房屋买卖合同。从梁红梅、董继强、甘卫忠三人职业都是房屋中介的事实来看，三人相比周礼军、罗丽芳都是专业人员。不论本案买卖合同，或者与本案无关的租赁合同，都是三个房产中介人员在操作。房屋买卖合同由梁红梅与甘卫忠两个房产中介人员在进行交易、支付对价。从房屋租赁书面合同约定价款30万、而梁红梅与甘卫忠之间打款608700元的事实来看，该阴阳合同明显损害了国家和第三人利益，该房屋买卖合同未生效或无效。梁红梅与董继强之间只出具了49000元的收条，未提供打款49000元的证据材料。周礼军、罗丽芳为外地人，对徐州房产买卖和租赁没有一般常识。请求二审法院查明案件事实，维护周礼军、罗丽芳的合法权益。被上诉人张明娥二审答辩称：一、周礼军、罗丽芳做虚假陈述，周礼军、罗丽芳在上诉状中主张张明娥没有交付购房款，但一审周礼军明确陈述其委托甘卫忠全权办理涉案房屋买卖，张明娥将购房款交付给甘卫忠，甘卫忠代周礼军、罗丽芳偿还欠付银行的债务和贷款，这种行为本身就是履行买卖合同的一种交付行为。周礼军、罗丽芳上诉主张没有支付对价，显然在作虚假陈述。二、关于本案合同效力问题。一审周礼军、罗丽芳从未主张过合同效力问题。二审其提出合同无效的观点，不符合法定程序。三、关于周礼军、罗丽芳应否赔偿49000元租金损失的问题。一审周礼军、罗丽芳明确陈述，在出售涉案房屋时没有告诉张明娥对外出租的事实，根据双方买卖合同第12条违约责任的约定，出卖方应当保证上述房产权属清楚，若发生与该房产有关的产权纠纷或债权纠纷，由出卖方承担，由此造成的损失同样应当由出卖方负责赔偿。周礼军、罗丽芳作为出卖方的基本义务就是将涉案房屋无权利瑕疵地交付给购买方。周礼军、罗丽芳交付的标的存在瑕疵，导致张明娥虽然支付了购房款，办理了过户手续，但无法正常使用该房屋，张明娥为了正常使用房屋，支付给董继强房租49000元，有合同依据和法律依据，该损失应当由周礼军、罗丽芳承担。至于涉案房款问题，不是本案审理焦点问题，张明娥已经交付房款给周礼军、罗丽芳的委托代理人甘卫忠，张明娥已履行了自己的合同义务，周礼军、罗丽芳的上诉没有事实和法律依据。原审第三人董继强述称：在涉案房屋买卖前，周礼军、罗丽芳把房子租给董继强使用。当时签了三份租赁合同，产权处有备案的租赁合同。董继强给周礼军汇款4万元租金，有汇款记录。涉案租赁的房屋董继强不经常住，后来董继强发现有人在装修房子就报警了。最后经过协商，张明娥赔偿了董继强49000元。原审第三人甘卫忠述称：大约2018年2月，赵继勇来到甘卫忠所在的中介公司，说其朋友周礼军有个房子要卖。周礼军拖欠房屋贷款将近一年了，银行起诉后，法院马上要拍卖房屋了。周礼军给了甘卫忠一把钥匙，中介公司挂牌将近2-3个月，带了好多客户去看房，但客户一听说欠银行贷款和法院即将拍卖事宜，没有人敢买。等到5月初，梁洪梅看过了房子，要给其婆婆张明娥购买，赵继勇说房子已经被银行起诉、法院决定要拍卖了，需要垫资把银行贷款给还了。2018年5月，周礼军来徐州，商量好一起到建设银行还款，当时案外人张某,4也在。还完款以后，周礼军下午到房产处办理完过户，周礼军乘坐下午三点的火车走了。还款时，周礼军说只要把其银行贷款、信用卡贷款还上就行，房子卖多少钱他不管，但必须保证不能将周礼军、罗丽芳加入黑名单。过完户后所有事情交由其朋友赵继勇来处理。甘卫忠出面协调总计替周礼军还了553600元欠款，还没算上甘卫忠的中介费。房屋买卖合同约定价款较低是为了避税。张明娥向一审法院提出诉讼请求：1、判令周礼军、罗丽芳赔偿张明娥损失49000元；2、本案诉讼费用由周礼军、罗丽芳承担。事实和理由：2018年5月22日，张明娥与周礼军、罗丽芳签订存量房买卖合同一份，约定周礼军、罗丽芳将其共同所有的位于金山桥水厂小区2#楼3-502室住房一套转让给张明娥，售价为30万元，合同约定周礼军、罗丽芳应当在2018年6月10日前将涉案房产交付给张明娥。同时合同第十二条约定，周礼军、罗丽芳应当保证上述房产的权属清楚，若发生与该房产有关的产权纠纷或者债权纠纷，概由出卖方承担，由此造成买方经济损失，由出卖方负责赔偿。合同签订并办理过户后，张明娥准备入住期间，案外人董继强以该房屋周礼军、罗丽芳已出租备案且房租己缴纳为由、不愿终止租赁合同及搬出涉案房屋，经报警也无法解决。张明娥多方联系周礼军、罗丽芳要求解决，周礼军、罗丽芳避而不见，电话也不接。为避免损失扩大，张明娥只好支付董继强余期房租49000元，解除了周礼军、罗丽芳与董继强的租赁合同。周礼军、罗丽芳在签订买卖合同时隐瞒涉案房屋出租备案给他人的事实，造成张明娥为此额外支付余期租金49000元。根据合同约定，该损失依法应当由周礼军、罗丽芳承担。故张明娥诉至法院，望判如所请。一审法院查明：2018年5月22日，张明娥与周礼军、罗丽芳（夫妻）签订《存量房买卖合同》一份，约定周礼军、罗丽芳将其共同所有的位于金山桥水厂小区2#楼3-502室房屋出售给张明娥，建筑面积91.92㎡，合同约定房屋总价款为30万元，买受方于2018年5月22日前一次性支付30万元，出卖方应当在2018年6月10日前将房屋交付给买受方。该合同第十二条约定，出卖方应保证上述房产的权属清楚，若发生与该房产有关的产权或债权纠纷，概由出卖方承担，由此造成买方的经济损失，由出卖方负责赔偿。另查明，周礼军、罗丽芳（出租人）与董继强、孔忠芳（承租人）于2017年6月15日签订《房屋租赁合同》一份，约定周礼军、罗丽芳将金山桥水厂小区2#楼3-502室房屋出租给董继强、孔忠芳使用，租赁期限自2017年6月15日至2034年2月14日（200个月），月租金350元，租金总额7万元。同日，董继强与周礼军、罗丽芳签署房屋交接单，确认房屋交付时间为2017年6月15日。张明娥购买房屋后，董继强以该房屋由其实际租用为由不愿搬出涉案房屋，后经张明娥与董继强协商，最终张明娥支付董继强49000元，董继强同意终止其与周礼军、罗丽芳于2017年6月15日签订的《房屋租赁合同》并搬离该房屋。另查明，2017年6月15日，董继强通过中国建设银行向周礼军转账4万元。在一审法院2019年12月16日的询问笔录中，周礼军称，该4万元是借款，基于该借款，将房屋租给董继强使用。周礼军自认，在与张明娥签订《存量房买卖合同》时，未将房屋存在租赁的事宜告知张明娥。庭审中，董继强称，该4万元是200个月的租金，要求张明娥支付的49000元是包括违约金。一审法院认为，张明娥与周礼军、罗丽芳双方签订的《存量房买卖合同》系各方真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务，因合同中明确约定，若发生与该房产有关的产权或债权纠纷，概由出卖方承担，由此给买受方造成的经济损失，由出卖方赔偿。第三人董继强与周礼军、罗丽芳于2017年6月15日签订了房屋租赁合同，且董继强实际占用了房屋，张明娥在2018年5月22日与周礼军、罗丽芳签订《存量房买卖合同》时对此并不知情，且不论周礼军与董继强之间系借贷关系还是房屋租赁合同关系，基于张明娥赔偿49000元后，董继强愿意搬离房屋并同意终止履行与周礼军、罗丽芳之间的房屋租赁合同，且董继强否认与周礼军之间存在借贷关系，坚称向周礼军支付的4万元系租金。因张明娥向董继强赔偿49000元的事实各方均无异议，周礼军、罗丽芳在庭审答辩中对于应当偿还张明娥该49000元亦无异议，故依法支持张明娥的诉请。关于周礼军要求第三人甘卫忠向其返还出卖房屋差价10万元的抗辩，与本案并非同一法律关系，在本案中不予理涉，周礼军可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：于判决生效之日起十日内，周礼军、罗丽芳一次性共同赔偿张明娥49000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1025元（张明娥已预交），由周礼军、罗丽芳共同负担。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：张明娥要求周礼军、罗丽芳归还49000元垫付损失的主张应否予以支持；周礼军、罗丽芳有关不应承担上述垫付租金损失的抗辩理由能否成立。二审中，上诉人周礼军、罗丽芳提交如下证据：1、涉案房屋苏（2016）徐州市不动产权第0051675号证书（复印件）。证明2016年房屋所有权归周礼军、罗丽芳所有，涉案房屋房款价值50万元。周礼军为房屋买卖合同相对方，甘卫忠并非涉案房屋买卖合同的相对方。2、《徐州市存量房交易资金首付付款监管存款凭证》（复印件），日期为2016年的8月8日，证明周礼军购买本案房屋首付款为10万元，其余50万元购房款为银行贷款。被上诉人张明娥质证意见：对证据真实性没有异议，证明观点有异议。这份证据只能证明周礼军、罗丽芳是合法的所有权人，但甘卫忠受周礼军、罗丽芳委托代为办理相关卖房手续，甘卫忠本人不是交易的相对方，其可以代为收取款项。董继强质证意见：真实性没有异议。甘卫忠质证意见：真实性没有异议，周礼军的购房首付款10万元也不是其缴纳的，是其朋友赵继勇代为支付的，周礼军相当于零首付购买了该房屋。二审中，被上诉人张明娥提交2018年7月17日通过中国农业银行转账的方式支付49000元的银行转款记录，证明张明娥确实向董继强支付了涉案款项。周礼军、罗丽芳质证意见：对证据真实性予以认可，但对其关联性不予认可。对该证据不知情，周礼军、罗丽芳也未接到任何通知。本案争议焦点是房屋买卖合同，该份证据与本案无关。董继强质证意见：真实性认可，董继强收到这个钱了，董继强还给对方打了收条。张明娥说她购买这个房子后一天没住，已经另行卖给别人了。甘卫忠质证意见：对该证据不清楚。二审中，原审第三人甘卫忠提供如下证据：1、甘卫忠自行统计的涉案房屋垫付资金的情况说明；案外人张某,4建设银行账户流水。证明张明娥儿媳梁红梅通过银行向张某,4打款105700元，张某,4替周礼军、罗丽芳还涉案房屋银行贷款404836.54元、替周礼军、罗丽芳还信用卡逾期款105700元等垫付资金的情形，一共垫付资金553600元。2、证人张某,4出庭作证的证人证言。张某,4陈述：周礼军、罗丽芳卖房子的事情我知道。甘卫忠说有一个房子要卖，但是有银行贷款，让我垫资还银行贷款，我一开始不同意去垫资，因为我不知道房主是谁。后来甘卫忠作为担保人来担保，我才同意垫资。我原来手里有些钱，想买房子，无意中发现这个房子。我垫资利息为三分利息，买房人给我的利息。我垫资大概55万左右，是通过银行刷卡支付的，垫资款交到周礼军的贷款账户。我替房主还清银行贷款和信用卡欠款，因为不还清信用卡欠款，房贷款也还不了。垫资后，我就要求买房人把钱打给我，不要再打给房主了。我们没有书面材料，只是口头约定和担保。我垫资还银行贷款的时候，周礼军和罗丽芳都在场。每一笔还款都是他们跟着去的。还银行贷款时间为2018年5月21日和22日。他们签房屋买卖合同的具体情况我不太清楚。周礼军、罗丽芳质证意见：证据1，甘卫忠自行整理的情况说明真实性有异议，打款记录应当是真实的。结合该证据和证人证言，可以发现甘卫忠的陈述相互矛盾。证据2证人证言与甘卫忠一审陈述相互矛盾，对于证人证言真实性无法认定。根据银行流水，认可垫资55万元。张明娥质证意见：对证据1真实性没有异议，关联性有异议，周礼军、罗丽芳与甘卫忠之间的委托关系与本案无关。对证据2证人证言真实性没有异议。张明娥坚持出卖方先把贷款还清，才敢去交房款。在他们愿意垫资还清贷款的情况下，张明娥才愿意买这个房子。董继强质证意见：证据1没有意见，证据2证人证言认可。二审中，原审第三人董继强未提交新证据。本院认证意见：对上诉人周礼军、罗丽芳提交的证据1-2的真实性予以认定。被上诉人张明娥提交的转款记录的真实性予以认定。原审第三人甘卫忠提交的证据中张某,4银行交易明细的真实性予以认定，对甘卫忠提交的其他证据的形式真实性予以认定。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院另查明：一、2017年11月17日，徐州市鼓楼区人民法院立案受理了中国建设银行股份有限公司徐州分行与周礼军、罗丽芳金融借款合同纠纷一案，该案查明：2016年9月5日，中国建设银行股份有限公司徐州分行与周礼军、罗丽芳签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份，周礼军、罗丽芳因购置位于徐州市的房产借款40万元。2016年9月7日，建设银行向周礼军、罗丽芳发放了贷款40万元，周礼军、罗丽芳却未按合同约定归还贷款本息。2017年12月25日徐州市鼓楼区人民法院作出(2017)苏0302民初4816号判决：周礼军、罗丽芳一次性向中国建设银行股份有限公司徐州分行偿还借款本金389414.01元及利息（本金截至2017年12月20日，利息计算至2017年12月20日为7790.70元，此后利息从2017年12月21日起计算至本金给付完毕之日，按借款合同约定方式计算）。……二、二审中，周礼军、罗丽芳本人未到庭参与诉讼，其委托代理人到庭参与诉讼。一审两次开庭时，周礼军均到庭参加诉讼。一审法院2019年12月16日庭审询问时，周礼军本人作出如下陈述：我在2017年6-7月在董继强那里借了40000元，董继强以转账方式给我的钱，我先和他签了租房声明，他才借给我钱，然后我就把房子租给他用了。40000元我没有还过，我在卖房子的时候，我跟中介（甘卫忠）说过这个事情，让他把这个事情摆平，卖多少钱我不管。卖这个房子我一分都没有拿，因为我不想呆在徐州了。跟张明娥签合同的时候，我和罗丽芳一起签字的，租房的事情我没有和张明娥说过，我以为中介（甘卫忠）会和张明娥讲清楚。一审法院2020年6月23日开庭时，周礼军本人陈述：这个房屋买卖事宜我委托甘卫忠全权办理的，甘卫忠是房产中介人员。在卖房之前，我就和甘卫忠协商好了，等我将贷款还清就可以将房子卖掉，我说过还不清贷款就不卖房子，甘卫忠保证先帮我把贷款还清再把房子卖掉。我和董继强签过租赁合同，因为我急需几万元周转，就和董继强签订租赁合同，我借他钱用，将房子租给他，董继强是否实际使用了房屋我不清楚。房屋买卖合同是我们自己签的字，签订买卖合同时甘卫忠跟我说贷款已经还清了，我们就来徐州签订的合同，我当时也不知道是否已经将董继强的钱还清了，甘卫忠跟我说董继强的钱已经还清了。我认为张明娥给董继强的49000元损失我应该赔偿。甘卫忠说房子卖了55万元，实际上卖了65万元，我认为差额10万元应该向甘卫忠追偿。赵继勇我认识，但不是我的朋友，我也没有找赵继勇卖过房子，交易包括签字都是甘卫忠参与的，也是甘卫忠打电话联系我的。在与张明娥签订房屋买卖合同的时候，我跟张明娥说房子有贷款，她没有说话，我没有给张明娥说房子租给别人的事情，我以为甘卫忠都给她说清楚了。甘卫忠明明没有将租金还掉却告诉我还掉了，甘卫忠说所有问题他都可以搞定，我相信甘卫忠才将房子卖掉的。三、根据张明娥提交的徐州市不动产登记证明材料，2018年5月25日涉案房产已经登记在张明娥名下。本院认为：张明娥与周礼军、罗丽芳双方签订的《存量房买卖合同》明确约定，若发生与该房产有关的产权或债权纠纷，概由出卖方承担，由此给买受方造成的经济损失，由出卖方赔偿。董继强与周礼军、罗丽芳于2017年6月15日另行签订房屋租赁合同，且董继强实际占用了房屋，张明娥在2018年5月22日与周礼军、罗丽芳签订《存量房买卖合同》时对此并不知情。张明娥向董继强赔偿49000元的事实各方均无异议，周礼军、罗丽芳在一审庭审答辩中对于应当偿还张明娥该49000元亦无异议，故一审支持张明娥49000元款项的诉请，符合法律规定。本案仅涉及因租赁而导致的49000元费用的处理问题，关于房屋买卖合同关系及与此相关的周礼军要求第三人甘卫忠向其返还出卖房屋差价款10万元的问题，与本案并非同一法律关系，一审法院释明可另行主张，并无不当。周礼军、罗丽芳上诉有关房屋买卖合同无效或者未生效的主张，以及周礼军、罗丽芳有关对房屋买卖不知情、未收到房款等上诉主张，与其一审中的陈述相互矛盾，本院不予支持。综上所述，上诉人周礼军、罗丽芳的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1025元，由上诉人周礼军、罗丽芳负担。本判决为终审判决。审判长 苏 团审判员 崔金城审判员 胡元静二〇二一年二月二十四日书记员 金宇婷