江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10075号上诉人（原审原告）：高孝清，男，1971年4月4日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：叶志红，江苏泰有律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京昆斯兰商业经营管理有限公司，住所地南京市鼓楼区建宁路**。法定代表人：张兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹云凯，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈佳慧，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：南京金盛国际家居市场经营管理有限公司，住所地南京市浦口区大桥北路**。法定代表人：张明军，该公司总经理。上诉人高孝清因与被上诉人南京昆斯兰商业经营管理有限公司（以下简称昆斯兰公司）、南京金盛国际家居市场经营管理有限公司（以下简称金盛家居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初4241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员钮丽娜独任审理，于2021年1月5日公开开庭审理了本案。上诉人高孝清的委托诉讼代理人叶志红、被上诉人昆斯兰公司的委托诉讼代理人邹云凯、陈佳慧到庭参加诉讼，被上诉人金盛家居公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。高孝清上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判：1、确认高孝清与昆斯兰公司签订的《商品房预售合同》无效；2、判决昆斯兰公司向高孝清返还购房款997352元，并支付自2014年1月1日起至实际还清购房款之日止，按8%的年利率计算的利息；3、判决昆斯兰公司向高孝清支付赔偿款997352元；4、昆斯兰公司、金盛家居公司对昆斯兰公司的返还房款、支付利息及支付赔偿款的义务承担连带责任。二、本案一、二审的诉讼费用由昆斯兰公司承担。事实与理由：一、双方于2013年6月7日签订的《商品房预售合同》应属无效。《商品房预售合同》以合法的形式掩盖非法目的以及违反法律、行政法规的强制性规定，违反了《合同法》第五十二条第三、五款，故无效。首先，昆斯兰公司出售的商品房违反《消防法》第十三、十五条，故《商品房预售合同》无效。因建宁路31号系建筑面积为6万余平方米的公众聚集场所特大型商场（商业建筑面积大于30000平方米的即属于“特大型”商业），系法定的应当要通过强制验收商业建筑，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。竣工图显示昆斯兰公司未建成637室，637室自然无法通过强制的消防验收。宁公消验字2014第0252号验收意见书载明建宁路31号为大空间柜架式营业厅，即所有的预售商品房均没有经过消防验收。退一步说，即使昆斯兰公司曾经建成了所预售的商品房，也因没有通过消防验收(消防意见书依据图纸是大空间柜式营业厅，没有案涉商品房)而致使商品房预售合同无效。其次，《商品房预售合同》以商品房预售的形式掩盖了非法集资的目的，合同无效。依据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，昆斯兰公司不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租等方式非法吸收资金的行为，涉嫌非法吸收公众存款罪。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，然在签订《商品房预售合同》时昆斯兰公司就己经变更图纸，没有建设预售的商品房的意思，用金盛家居公司全资子公司――金盛商业投资管理有限公司和购房人签订委托经营合同变相售后返本、售后包租，向购房人逐年支付的购房款的8%的租金（实际上是利息），支付租金的起点是2014年1月1日,并不是交房时间(实际交房时间为2014年底)。第三，预售许可因图纸变更应当予以撤销，故商品房预售合同无效。（依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二、九条）昆斯兰公司预售许可证虚假，因为其用于申请预售许可证提供的图纸（图纸编号为建施11)已经作废。昆斯兰公司没有建造所预售的商品房的意思，也没有建成案涉商品房。昆斯兰公司于2012年9月7日取得了商品房预售许可，于2012年11月8日用图纸编号为建施11A施工图纸、名称为三至七层平面图（即后来的竣工图纸，该图显示三至七层无所售的独立商品房，为大空间柜式营业厅），替代了用于申请预售许可的编号为建施11的图纸、名称为三至七层平面图（该图显示三至七层有所售的独立商品房）。昆斯兰公司在预售房屋时就明知没有所售的商品房。高孝清己经向南京市住房保障和房产局提出依法撤销该预售许可的履职申请，并己经就至今未撤销预售许可的行政行为提起了行政诉讼。二、合同无效应当退还购房款，并赔偿损失。商品房预售许可所依据的建施11己经作废，故商品房预售许可应当依法撤销，依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条，案涉商品房买卖合同无效，并承担赔偿责任。三、昆斯兰公司为金盛国际家居的全资子公司，且在人员、业务、财产等方面交叉或混同，二公司存在人格混同，应负连带责任。四、一审法院未准予高孝清的中止审理申请，程序违法。高孝清的证据己经证明商品房预售许可应当被撤销（关键依据有独立商品房的三至七层平面图被作废，实际的施工和竣工图纸上无商品房），但是一审法院认为撤销许可需行政机关作出，后高孝清申请中止审理，待行政诉讼结案后再继续审理本案，未获准予，系程序违法。五、2020年12月9日高孝清诉南京市规划和自然资源局行政诉讼一案当中，昆斯兰公司当庭认可当时没有建成所售的商品房，现场进行测绘时是用界钉的方式确定每一户的面积。综上，一审判决事实不清、证据不足，法律适用错误，程序违法，应予撤销，请求二审法院查明事实依法改判。昆斯兰公司辨称：双方的预售合同已经在南京市房产局进行了备案，预售许可证也由南京市房产局核发，不存在弄虚作假。南京市鼓楼区金盛国际家居中央门店是昆斯兰公司开发建设，2010年9月2日，昆斯兰公司取得了建设工程规划许可证。2012年9月25日，南京市住房保障和房产局也向昆斯兰公司发放了商品房预售许可证。2013年6月7日，高孝清与昆斯兰公司签订商品房预售合同。双方的合同自2013年6月7日成立生效时，案涉房屋已经合法取得了建设工程规划许可证、商品房预售许可证，具有销售资格。高孝清提供的图纸、建设工程消防验收意见书等证据，并不能证明该商品房预售许可证是虚假获得。高孝清与昆斯兰公司签订的商品房预售合同，意思表示真实，内容不违反法律，行政法规的效力性和强制性规定，合法有效，双方应依照约定全面履行自己的合同义务。高孝清主张合同无效的请求并没有依据。金盛家居公司未到庭，未答辩。高孝清向一审法院起诉请求：1.判决高孝清与昆斯兰公司签订的《商品房预售合同》无效；2.判决昆斯兰公司向高孝清返还购房款997352元，并支付自2014年1月1日至实际还清购房款之日止，按8%的年利率计算的利息；3.判决昆斯兰公司向高孝清支付赔偿款997352元；4.金盛家居公司对昆斯兰公司返还房款、支付利息及支付赔偿款的义务承担连带责任。5.本案诉讼费用由昆斯兰公司、金盛家居公司承担。一审法院认定的事实：位于南京市鼓楼区的金盛国际家居中央门店系昆斯兰公司开发建设，2010年9月20日，昆斯兰公司取得了《建设工程规划许可证》，2012年9月25日，南京市住房和城乡建设委员会向昆斯兰公司发放了《商品房预售许可证》。2013年6月7日，高孝清（乙方）与昆斯兰公司（甲方）签订《商品房预售合同》，约定乙方购买甲方建设的鼓楼区房屋），总价995944元，乙方应于2013年6月8日前付款455944元，余款490000元通过抵押贷款的方式支付；甲方应于2014年5月31日前向乙方交付房屋。该合同签订后，双方进行了商品房预售登记。同日，高孝清（甲方）与金盛商业投资管理有限公司（乙方金盛家居公司的全资子公司，于2015年12月31日已注销）、（丙方）昆斯兰公司签订了《金盛国际家居中央门店商铺房屋租赁及委托经营合同》，该合同约定甲方同意在本合同有效期内，将涉及商铺房屋经营管理的一切事项，均委托给乙方安排处理，乙方可以以自己的名义从事商铺房屋经营管理的一切活动，乙方也可以以自己的名义将该商铺房屋对外租赁经营，甲方认可并接受乙方与任何第三人签署的商铺房屋租赁合同等。金盛商业投资管理有限公司于2014年起向高孝清支付租赁回报金。2015年3月7日，昆斯兰公司向高孝清开具了销售不动产统一发票，该发票载明的房屋面积为35.43平方米，总价为997352元。上述事实，有当事人陈述、商品房预售合同、发票以及开庭笔录等证据予以证实。一审法院认为：依法成立的合同自成立时生效，案涉房屋已经合法取得了建设工程规划许可证、商品房预售许可证，具有销售资格。高孝清提供的图纸、建设工程消防验收意见书等证据不能证明该《商品房预售许可证》系虚假获得。高孝清与昆斯兰公司签订的《商品房预售合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依照约定全面履行自己的合同义务。故对高孝清主张的合同无效的请求，于法无据，一审法院不予支持。因高孝清主张的返还购房款、支付赔偿款、昆斯兰公司、金盛家居公司的连带责任等诉讼请求均是以合同无效为前提的，合同有效，则高孝清的其他诉讼请求，于法无据，均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回高孝清的诉讼请求。案件受理费22752元，减半收取11376元，保全费5000元，合计16376元，由高孝清负担。本院审理期间，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院依法予以确认。同时，高孝清认为一审遗漏如下事实：2012年11月8日，昆斯兰公司用编号为建施11A施工图纸，名称为3至7层平面图以及后来的竣工图代替了用于申请预售许可的编号为建施11的图纸，名称为3至7层的平面图。昆斯兰公司用没有房屋的图纸替代了申请商品房预售许可的图纸，昆斯兰公司没有建设也没有建成所售的637室商品房。高孝清提交的城建档案馆查询的建施11A图纸和建施11图纸以及档案馆存留的图纸目录，明确注明建施11作废。针对高孝清上述陈述，昆斯兰公司表示：在项目的建设过程当中，开发商对建设图纸的微部进行调整很正常，且是请有资质的设计部门进行调整，以调整之后的图纸为准，调整前的图纸作为作废的图纸处理，最后一版的图纸作为最终的图纸出现，符合设计规范要求，并不是弄虚作假。关于预售许可报审的相关资料，昆斯兰公司是按照房产局的操作流程来走的，在现场进行测绘时，按照建筑行业、开发企业操作的规范流程，政府部门采用界钉的模式确定面积，并非房屋没有建成。二审中，高孝清提交江苏省南京江北新区人民法院（2020）苏0192行初641号案件庭审笔录，证明昆斯兰公司没有建成637室，房屋是用界钉的方式确定面积，商品房买卖合同的图纸显示高孝清的商品房是独立的可使用空间，而昆斯兰公司虽然对图纸作出变更，但最终的竣工图纸上没有独立的商品房，包括消防验收也显示的是大空间柜式营业厅，高孝清购买的商品房不存在，也没有通过消防验收；高孝清已经提起行政诉讼，预售许可证应当撤销，双方的商品房买卖合同无效。昆斯兰公司质证意见如下：高孝清购买的案涉房产，在权证办理上面已经完全体现了平面设计以及独立的房产面积，房产部门对每一户面积进行了精准测量之后，用界钉确定面积。高孝清在购买案涉房产的同时和金盛商业投资管理有限公司签订合同，将案涉房屋委托给该公司进行经营，合同结束之后，其可以将房屋收回。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，昆斯兰公司在出售案涉商品房之前已经取得商品房预售许可证，符合商品房销售条件。目前并无相关行政部门撤销该商品房预售许可证，高孝清上诉称商品房预售许可证虚假，应予撤销的理由缺乏相应的依据，本院不予采纳。商品房预售许可证载明的房屋用途为商业，与双方签订的商品房预售合同约定的用途一致。高孝清在签订商品房预售合同的同时，亦与金盛商业投资管理有限公司、昆斯兰公司签订商铺房屋租赁及委托经营合同，并收取租赁回报金，高孝清对其所购房屋的状况应当是明知的。建设工程消防验收意见书也显示案涉房屋所在的A栋建筑设计使用功能为大空间柜架式营业厅，高孝清主张其所购买的637室未建成，未通过消防验收，商品房预售合同以商品房预售的形式掩盖非法集资的目的，因而商品房预售合同无效的理由，没有依据，本院不予采纳。高孝清与昆斯兰公司在协商一致基础上签订的商品房预售合同，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，高孝清主张合同无效，应当退还购房款、赔偿损失的上诉请求，本院不予支持。综上，高孝清的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22752元，由上诉人高孝清负担。本判决为终审判决。审判员  钮丽娜二〇二一年二月二十二日书记员  朱亚芳