文书内容江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初18851号原告：占兰姣，女，1979年11月28日出生，汉族，住湖北省蕲春县。委托诉讼代理人：朱飞羽，江苏仕达律师事务所律师。被告：刘后福，男，1980年12月20日出生，汉族，住安徽省寿县。被告：黄海强，男，1982年9月28日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。原告占兰姣与被告刘后福、黄海强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日受理后，依法由审判员胡蔷薇独任审判。立案后，原告申请追加黄海强为共同被告，本院予以准许。本案于2020年12月8日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人朱飞羽到庭参加了诉讼，被告刘后福到庭参加诉讼，被告黄海强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告占兰姣向本院提出诉讼请求：1、被告刘后福立即返还剩余租金6417元，物业费391元，疫情期间应当减免的租金人民币7583元，并支付违约金26250元。2、律师代理费5000元由被告刘后福承担。3、被告黄海强对被告刘后福应支付原告的上述款项承担连带责任；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年11月30日签订房屋租赁协议，约定被告将位于昆山市房屋租赁给原告使用，协议期限自2017年11月30日至2020年5月30日，原告按照被告要求向代理人黄海强支付房租并支付了物业费及水电费，但被告代理人黄海强在2020年4月明确向原告表明不再履行租赁合同要求原告另行寻找房屋，且物业也对原告断水断电，原告迫于无奈于2020年5月8日搬出，但被告至今未退剩余押金及剩余租金，且疫情期间减免的费用也未退还，按照合同约定被告单方面解除合同应当承担违约责任，特此诉讼，望贵院依法判如所请。被告刘后福辩称，这事情和我没有关系，原告没有理由来起诉我。我把我的游站未来城1号楼6-8店铺于2018年2月7日转租给了黄海强，原告的租金从2018年2月开始，一直打给了被告黄海强，没有给我，所以我不承担责任。被告黄海强辩称，同意退还20天的租金，按照每天291元计算。因为开发商跟我协商，要求我提前搬走，无法续租，所以我和原告商量，让她搬走，我押金8500元已经退给原告了。协商过程中没有提到减免租金的事情，物业费391元可以退，律师费违约金不同意支付。经审理查明，2017年11月30日，原告占兰姣（乙方，承租方）与被告刘后福（甲方，出租方）签订《房屋租赁协议》，约定原告承租位于昆山市，租赁期限自2017年11月30日至2020年5月30日，租金为每年10万元，承租方应每半年支付一次（5万元），先付后用，房屋租金每年递增5%，承租方应于签合同时支付出租方押金8500元。该合同主要内容为：六、违约责任，甲乙双方中任何一方有违约情况发生的，如租赁期内，乙方自行提出退还所有房租的，甲方则不退还押金及余剩房租，并支付违约金；甲方提出收回房屋的，甲方应按照租金的三倍向乙方支付违约金。2020年，涉案商铺的租金为8750元每月，2019年12月17日，原告向被告黄海强支付了至2020年5月20日的房租。2020年5月8日，原告从涉案商铺搬离。另查明，被告刘后福提供《商铺租赁补充协议》，证明我已把店铺转给黄海强，我当时是上海鸿一餐饮企业管理有限公司（已注销）的经营者，黄海强是昆山匠心独运餐饮有限公司的法定代表人，其将商铺转租给黄海强时口头通知过原告。原告对该证据真实性无法确认，这是两被告之间的补充协议，和原告无关，被告刘后福当时声称由被告黄海强负责和我方租赁关系，并未提及转租事宜，也未和我方解除合同，被告黄海强也未和我方签订新的租赁合同。被告黄海强对该证据真实性认可，商铺转租时其口头通知过原告。2018年以前，原告是向被告刘后福支付房租和物业费，2018年开始，原告是向被告黄海强支付房租和物业费。位于昆山游站商业中心1号楼6-8号商铺即涉案商铺，系由被告黄海强经营的昆山匠心独运餐饮有限公司（已注销，以下简称“匠心独运公司”）从案外人昆山城开锦置业有限公司（以下简称“城开公司”）承租，2020年4月26日，黄海强经营的匠心独运公司与城开公司达成《合同终止协议书》，协议书中约定被告黄海强与城开公司协商双方签订的商铺租赁合同和补充协议于2020年3月31日终止，黄海强在2020年4月30日前完成撤场(包括黄海强1号楼6-8号商铺的转租部分）。再查明，原告提供其与被告黄海强的微信聊天记录、水电费、物业费缴费记录，证明两被告违约事实，原告按期缴纳水电费物业费。被告刘后福对该证据不清楚。被告黄海强对该证据认可，但认为记录不全。被告黄海强提供其与原告的微信聊天记录，证明我已经退还押金8500元给原告，并没有断水断电，2020年4月26日原告和被告已经协商好，原告做到2020年5月10日，实际原告变卦成了5月8日搬走的。原告对该证据真实性认可，证明目的不认可，押金8500元已收到。被告刘后福对该证据不清楚。最后查明，原告为本次诉讼支出律师代理费5000元，并提供委托代理合同和发票为证。上述事实有房屋租赁协议、商铺租赁补充协议、合同终止协议书、微信聊天记录、水电费和物业费缴费记录、委托代理合同及发票，以及本院庭审笔录予以证实。本院认为，2017年11月30日的房屋租赁协议虽系原告与被告刘后福签订，之后被告刘后福将涉案商铺转租给被告黄海强，并由被告黄海强收取原告租金和物业费，虽原告称其对两被告之间的转租关系不清楚，但根据两被告的陈述及举证，且从原告连续两年向被告黄海强支付租金及物业费，以及由被告黄海强退还原告交纳的押金8500元可知，原告对两被告之间的转租关系知情，且在以自身的行为履行其与黄海强之间的租赁合同，由此原告要求被告刘后福承担退还租金和物业费、减免租金、支付违约金和律师费的诉请，本院不予支持。在被告刘后福将涉案商铺转租给被告黄海强后，被告黄海强应当继续履行2017年11月30日的房屋租赁协议上作为出租方的权利和义务。本案中，原告于2020年5月8日从涉案商铺中搬离，因房屋租赁协议载明的租赁到期日为2020年5月30日，被告黄海强应当将剩余未使用租赁标的物期间的租金应当退还给原告，按照租金8750元每月计算，被告黄海强应当退还原告租金6417元。关于原告要求被告黄海强退还减免疫情期间租金7583元的诉请，根据2020年疫情期间的实际情况，原告的诉请于法有据，本院予以支持。综合上述两项，被告黄海强应当退还原告租金14000元。关于原告要求被告黄海强退还物业费391元的诉请，被告黄海强同意退还，本院予以确认。关于原告要求被告黄海强支付违约金的诉请，原告举证的合作终止协议书显示被告黄海强与案外人城开公司就涉案商铺达成了终止协议，本院认为，该案起因虽为城开公司收回商铺，但就原告和被告黄海强提供的微信聊天记录可知，本案中系原告和被告黄海强协商一致终止房屋租赁协议，由此，原告要求被告承担违约责任的依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告黄海强承担律师费支出的诉请，因房屋租赁协议书中并未约定律师费损失的承担，且原告未提供其他证据证明，故本院对原告的此项诉请亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告黄海强返还原告占兰姣租金14000元、物业费391元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告占兰姣的其他诉讼请求。(如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32×××60-56620)如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取470元，由被告黄海强负担100元，由原告占兰姣负担370元。上述款项已由原告交纳，被告黄海强在本判决生效之日起十日内直接支付给原告370元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  胡蔷薇二Ｏ二一年二月三日书记员  张贤飞