广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0282民初2094号原告：南雄市万通资产管理有限公司，住所地：南雄市*****************。法定代表人：高某1，系公司****。委托诉讼代理人：李英桂、邱云霞，系广东永顺律师事务所律师。被告：陈丽，女，1981年10月4日出生，汉族，住广东省广州市番禺区****************。原告南雄市万通资产管理有限公司（以下简称万通公司）与被告陈丽房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年8月28日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告万通公司的委托诉讼代理人邱云霞到庭参加诉讼，被告陈丽经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万通公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间签订的《南雄****商铺租赁合同》及补充协议书；2、请求判令被告立即腾空商铺，返还租赁房屋；3、请求判令被告支付房屋租金210340元（费用时段为2017年12月1日至2020年9月30日，实际要求计算至被告返还所占用房屋之日）；4、请求判令被告支付物业服务费7958元（费用时段为2018年11月1日至2020年9月30日，实际要求计算至被告返还所占用房屋之日）；5、请求判令被告支付公摊水费23.56元（费用时段为2018年10月至2019年7月）、公摊电费112.25元（费用时段为2018年8月至2019年3月）；6、请求判令被告向原告赔偿违约金13165元（实际要求计算至被告清偿所有欠款之日）；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告南雄市万通资产管理有限公司系统一社会信用代码为：****的有限责任公司，原告于2016年6月15日与南雄市京盛房地产开发有限公司签订授权委托书，对南雄市****所有商用物业统一以原告名义进行招商和经营管理。2017年9月13日，原、被告在平等自愿的基础上，经友好协商签订了南雄****商铺租赁合同及补充协议书，租赁范围为南雄****号商铺，租赁期限为2017年10月1日至2020年9月30日。合同签订时，被告交付了首月租金6236元、首月管理费346元、管理费按金693元、水电周转金1000元，以及12472元租赁保证金。根据合同约定，被告承租该商铺的月租赁费用第一年为6236元，第二年为6548元，第三年为6875元，并约定被告每月5日前向原告缴纳费用；物业服务费按承租方租赁物业建筑面积5元/㎡/月计收，每月346元；公共区域水电费按被告租赁物业建筑面积占总商业体的比例进行分摊，与缴纳租赁费用时间同步。合同第四条约定，租赁有关费用起计日期：免租装修期满后起计费用，免租装修期自双方交接场地之日起计/个月止，注：开业前为装修期，开业后第一年免1个月，第二年免2个月，免租装修期内甲方免收乙方费用，但乙方需缴交物业服务费，甲方从商场整体开业之日起计收。原告于合同签订后交付房屋，2017年10月1日-10月31日、2018年10月1日-11月31日为商铺免租期。后被告于2017年12月起未如期交付租金、于2018年11月起未如期交付物业服务费、于2018年10月起未如期交付公摊水费、于2018年8月起未如期交付公摊电费。原告曾多次通过短信、寄发律师函等方式向被告催缴费用，望被告缴清拖欠费用，但均未果。被告的迟延交付租金的行为已构成违约，根据合同第十四条第1款、第4款、第5款违约责任规定，原告方有权解除合同，并且，被告应向出租方赔偿违约金13165元。综上所述，被告应当支付房屋租金210340元、物业服务费7958元、公摊水电费135.81元以及违约金13165元，以上费用累计至2020年9月30日止共计231598.81元。扣除被告所交的租赁保证金、管理费按金及水电周转金14165元，被告应支付原告217433.81元。由于被告拖延不缴纳欠款的行为已经严重危害到了原告的权益，为了保护原告的合法权益不受损害，现向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。陈丽未作答辩。本院经审理认定事实如下:原告万通公司与南雄市京盛房地产开发有限公司签订授权委托书，对南雄市时代广场所有商用物业统一以原告万通公司名义进行招商和经营管理。2017年9月13日，原告万通公司作为甲方，被告陈丽作为乙方，双方签订《南雄时代广场商铺租赁合同》（合同编号：NXSDGC2017-09-13-01）及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议》，约定甲方出租南雄时代广场12栋1层第1045、1067、1068、1069号商铺给乙方经营大婉峻女装品牌使用，租赁建筑面积为69.29平方米，实用面积56.15平方米；乙方须于签订本合同的当天向甲方交纳水电费预付金1000元；租赁期限为3年即自2017年10月1日起至2020年9月30日止；开业时间为2018年6月1日；乙方应支付费用分为场地费用、物业服务费、水电费，乙方以先付后用的原则按月向甲方支付费用，乙方承租该商铺的费用单价为90元/月/㎡（以建筑面积作为计算标准），即第一年月租赁费用6236元/月，第二年月租赁费用6548元/月，第三年月租赁费用6875元/月；乙方按合同的约定每月准时向甲方交纳费用，并于每月5日前向甲方支付该月费用；物业服务费按乙方租赁物业建筑面积5元/㎡/月计收，即每月346元、服务费按金为693元，以上费用在双方签署本合同时一次性向甲方支付；公共区域水电费，按乙方租赁物业建筑面积占总商业体的比例进行分摊，与缴纳租赁费用时间同步；乙方须在本合同签订时向甲方一次性支付12472元作为保证金及首月费用6236元，如有拖欠费用，甲方可以直接以保证金抵扣；开业前为装修期，开业后第一年免1个月，第二年免2个月，免租装修期内甲方免收乙方费用，但乙方需缴纳物业服务费；违约方单方终止合同或将场地违约出租、转租给第三方，或存在约定的违约行为，违约方均应承担定金罚则，并且违约方应向守约方赔偿违约金13165元等条款。合同原、被告签名，并由被告交付了首月租金6236元、首月管理费346元、水电周转资金1000元、管理费押金693元，以及12472元租赁保证金。合同生效后，原告如约交付房屋，被告于2017年12月1日起未如期交付租金，2018年11月1日起未如期交付物业服务费。庭审中，原告放弃公摊水电费的诉讼请求。上述事实，有营业执照、身份证、租赁合同及补充协议、商铺平面图、收据、缴费通知单以及本案庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为被告未按约定支付租金等费用是否构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定。本案中，原告万通公司在获得房屋所有人授权的情况下，与被告陈丽签订《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》，将符合法定条件的商铺租赁给被告经营使用，是合法有效的租赁合同。双方应按照合同全面履行自己的义务，违反合同的约定应当承担合同约定的违约责任。本案被告陈丽与原告万通公司签订合同后，未按约定按时支付租金，应承担合同约定的违约责任。根据上述观点，本院对原告万通公司在本案中提出的各项诉讼请求作如下认定：一、关于解除《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》的问题。双方签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》已于2020年9月30日到期，双方并未签订新的租赁合同，故双方签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》已于2020年9月30日到期解除。关于原告诉请被告腾退涉案商铺的诉请，因双方合同已到期解除，故原告要求被告腾退涉案商铺的诉讼请求本院予以支持。二、关于商铺租金问题，双方约定的租赁期为2017年10月1日至2020年9月30日，开业后第一年免1个月，第二年免2个月，即2017年10月1日至2017年10月31日为免租期，2018年10月1日至2018年11月30日为免租期。被告缴纳了首月租金，即租金从2017年12月1日起计算，根据双方约定涉案商铺的第一年月租赁费用为6236元、第二年月租赁费用为6548元、第三年月租赁费用为6875元。据此，租金计算如下：被告2017年12月1日至2018年9月30日，共计10个月的租金为6236元/月×10个月=62360元；2018年12月1日至2019年9月30日共计10个月的租金为6548元/月×10个月=65480元；2019年10月1日至2020年9月30日，共计12个月的租金为6875元/月×12个月=82500元。被告共计欠缴租金62360元+65480元+82500元=210340元。因双方合同已于2020年9月30日解除，原告主张2020年9月30日之后租金的诉请本院不予支持。三、关于物业服务费的问题。根据双方约定物业服务费按租赁物业建筑面积5元/月计收，即346元/月，被告于2018年11月1日未缴纳物业服务费，截至2020年9月30日，被告共计欠缴物业服务费共计23个月，故截止原告2020年9月30日共计欠缴物业服务费：346元/月×23个月=7958元。扣除被告预交的管理费按金693元，被告尚应支付物业服务费为：7958元-693元=7265元。超过部分本院不予支持。四、关于违约金的问题。根据双方签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》第十四条违约责任约定，违约方应向守约方赔偿违约金13165元违约金。被告逾期支付租金，已构成违约，应当承担违约责任，原告主张被告支付违约金13165元的诉请，本院予以支持。五、关于公摊水电费的问题。原告放弃公摊水电费的诉讼请求，系其自愿处分其民事权利和诉讼权利的行为，不违背法律规定，本院予以许可。上述2-4项，被告应向原告支付店铺租金210340元、物业服务费7265元，共计217605元，抵扣原告应向被告返还的水电费周转金1000元以及被告支付的租赁保证金12472元，被告尚应向原告支付租金及管理费金额为204133元。陈丽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，本院依法缺席审理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈丽应于本判决生效之日起十日内向原告南雄市万通资产管理有限公司腾退涉案租赁商铺并支付至2020年9月30日止的房屋租金、物业管理费，合计204133元；二、被告陈丽应于本判决生效之日起十日内向原告南雄市万通资产管理有限公司支付违约金13165元；三、驳回原告南雄市万通资产管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4773.98元，由原告南雄市万通资产管理有限公司负担293.98元，被告陈丽负担4480元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  赖日海人民陪审员  钟履芬人民陪审员  严 俊二〇二一年二月二十二日书 记 员  胡露文