江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣07民终240号上诉人（原审原告）：刘诗堂，男，1946年3月10日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：张玮，江西明理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赣州华实房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区赣江源大道**云星中央星城**楼2702办公室。法定代表人：潘希广，系该公司董事。委托诉讼代理人：黄鹏，男，1988年11月21日生，汉族，住江西省赣州市南康区，系该公司员工，特别授权代理。上诉人刘诗堂因与被上诉人赣州华实房地产开发有限公司（以下简称“华实公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院(2020)赣0702民初3671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘诗堂上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：1.《赣州市商品房买卖合同》明确约定了案涉商品房套内面积、分摊面积，合同签订后被上诉人擅自违反合同约定减少套内面积、虚增分摊面积，提供的商品房套内实测面积比预测面积减少高达7、8平方米，严重影响了上诉人的使用，被上诉人应承担套内面积减少的面积补差责任。涉案合同及相关法律都对涉案房屋套内建筑面积减少如何处理作了约定或规定。案涉房屋虽以建筑面积计价，但合同第十三条已明确约定以套内面积计算面积误差，一审法院直接认定该条款适用前提是以套内建筑面积计价超出了合同签订双方本意，即使合同条款出现矛盾抑或认定合同没有约定或约定不明，此时也应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条处理面积补差问题。2.涉案合同及补充协议中对面积差异认定的条款系被上诉人一方预先拟定的格式条款，被上诉人未就该条款对上诉人进行说明和特别提示，且该条款免除被上诉人责任排除上诉人主要权利，应认定为无效。此外，在对格式条款的理解发生争议时，无论是按照通常理解还是按照不利于提供格式条款一方（被上诉人）的解释，均应以套内面积而不是建筑面积计算面积误差。华实公司辩称：一、涉案合同第三条已明确约定商品房销售的面积为预测面积，《补充协议》第九条也载明“合同约定面积与产权证登记面积有差异的，以产权面积为准”，故答辩人不存在违约行为。二、涉案合同第六条约定按照房屋建筑面积计价，双方实际也是按房屋建筑面积计价。《补充协议》第九条约定套内建筑面积和分摊建筑面积与合同约定发生误差时按照产权登记面积多退少补，答辩人与上诉人已就建筑面积差进行了结算处理，上诉人受领补偿款后从未提出过异议，完全默认了该约定。三、涉案合同中的条款均由赣州市房地产管理局与赣州市工商行政管理局拟定，答辩人仅是对房屋基本情况及价格等进行填写，合同所有内容在售楼部进行了公示，上诉人明知这一点并对合同内容进行了认真阅读，且双方已实际履行满两年，上诉人从未提出过异议，该合同也没有《合同法》规定的无效情形，是双方当事人真实意思表示，合法有效。四、赣州市中级人民法院已就本案同类型案件作出裁判，本案应参照已生效判决作出相同判决。刘诗堂向一审法院起诉请求：1.由被告返还原告所购商品房面积误差比3%以内部分的房价款111805.32元。2.由被告双倍返还原告所购商品房面积误差比超出3%部分的房价款30153.33元。3.由被告支付原告返还房价款的利息16727.8元（以应付房价款为基数，按年利率6%计算自2018年5月13日起至被告足额返还之日止，暂计算至2020年4月19日）；4.由被告支付原告因未返还房价款的违约金22869.54元（以应付房价款为基数，按万分之三每日计算自2018年10月30日起至被告足额返还之日止，暂计至2020年4月19日止）；5.诉请被告返还原告2018年10月30日缴纳的面积差房价款3709元及利息331.96元（以原告缴纳的面积差房价款为基数，按年利率6%计算自2018年10月30日起至被告足额返还之日止，暂计算至2020年4月19日）；6.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月13日，原、被告签订了合同编号为2018051301541的《赣州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的赣州市章贡区房屋；建筑面积为271.28㎡，套内面积222.35㎡，分摊面积为48.93㎡，该面积为预测；计价方式为建筑面积，单价为13738元／㎡，合同总价款为3726845元，原告采用一次性付款，于2018年5月13日前支付该商品房全部价款；商品房交付时，被告应当向原告出示房屋测绘报告，并向原告提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按第一种方式处理，即根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超过3%时，原告有权解除合同，原告不解除合同的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由原告补足，超出3%部分的房价款由被告承担，产权归原告所有；实测套内面积小于预测套内建筑面积的，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告返还原告，绝对值超出3%的房价款由被告双倍返还原告；合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有减轻或免除合同中约定应由被告承担的责任，或者加重原告责任、排除原告主要权利内容的，仍以合同为准。该合同补充协议第九条约定，1.合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。2.商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理：（1）销售单价保持不变，实际成交总价款按赣州市房产部门产权登记机关核准的建筑面积调整，多退少补，不计利息。任何一方不得以面积差异为由要求解除合同；（2）套内建筑面积和分摊面积与合同约定发生误差时，按第（1）款处理；该附件为合同不可分割的组成部分，自被告盖章和原告签字之日起生效，本附件与合同正文不一致之处，以本附件约定为准。合同签订后，原告依约向被告交付了购房款，被告亦交付了房屋，但赣州市房地产交易服务中心房产测绘队出具的《房产面积实测绘报告》载明被告所购房屋的套内面积为214.78㎡，分摊面积为56.77㎡，建筑面积为271.55㎡，该建筑面积比合同中约定的建筑面积271.28㎡多0.27㎡，因此，原告于2018年11月28日向被告缴纳了该面积差的房价款3709元。后原告以被告交付的房屋套内建筑面积存在误差为由要求被告赔偿未果，致诉。另查明，赣州市房屋产权登记管理处房产测绘队于2014年12月12日出具的《房屋面积预算报告》记载上述房屋北侧靠近消防梯旁边的凹廊（即消防前室）边界为实线，从而该区域定为套内面积。赣州市房地产交易服务中心房产测绘队于2017年7月24日出具的房产面积实测绘报告将上述的实线变更为虚线，从而该区域定为分摊面积，该区域面积为7.57㎡。一审法院认为，本案《赣州市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律效力禁止性规定，应确认合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。合同签订后，原告依约交付了购房款，被告交付了房屋，但被告交付的房屋套内面积与双方约定的不相符，原告认为被告违约，应当赔偿，而被告认为双方约定按建筑面积计价，其交付的房屋建筑面积差异甚微且已处理，故而无需赔偿。法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，被告交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符合，合同有约定的，按照约定处理。本案双方当事人约定“商品房交付时，被告应当向原告出示房屋测绘报告，并向原告提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按第一种方式处理，即根据第六条按照套内建筑面积计价的约定……实测套内面积小于预测套内建筑面积的，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告返还原告，绝对值超出3%的房价款由被告双倍返还原告。”表明房屋套内面积发生误差时按照该约定补偿的前提条件系双方约定按照套内建筑面积计价，但双方实际系按照建筑面积计价，因此，房屋套内面积发生误差时，不能适用该约定。因双方约定按照建筑面积计价，且双方也根据建筑面积的数据进行了房屋价款的结算。因此，原告要求被告赔偿并返回原告缴纳的面积差房价款的诉请，不应支持。但考虑到被告为房地产开发商，理应对设计规则知晓，但在销售时却将本应归类在公摊面积的部分归类在套内面积，这样对原告购买行为具有一定的误导，而后，被告实际交付的房屋与双方约定的房屋“得房率（房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例也就是得房率）”明显降低，给原告造成了一定的损失，再结合合同的性质、实际履行情况、合同约定的单价等综合因素，酌定被告补偿2万元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、由被告赣州华实房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告刘诗堂支付补偿款2万元；二、驳回原告刘诗堂的其他诉讼请求。案件受理费4012元，保全费1630元，共计5642元，由被告赣州华实房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审查明：上诉人与华实公司所签《补充协议》第十七条第1款载明：“出卖人已对合同条款的内容及可能承担的责任对买受人作了必要的解释，买受人已明确理解。在签署本合同前，出卖人就本合同及补充条款的内容已向买受人作了充分说明，买受人对本合同及补充条款内容已理解并认可”。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（修正前）第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。本案中，虽然双方当事人所签《赣州市商品房买卖合同》对于涉案房屋套内建筑面积差异的处理方式未进行约定，但双方所签《补充协议》则对案涉房屋套内建筑面积差异的处理方式进行了约定，即套内建筑面积和分摊建筑面积与合同约定发生误差时，售房单价保持不变，实际成交总价款按赣州市房产部门产权登记机关核准的建筑面积调整，多退少补，不计利息。对于《补充协议》的效力及华实公司是否履行了格式条款说明义务的问题，《补充协议》约定并载明，补充协议为合同不可分割的组成部分，自华实公司盖章和上诉人签字之日起生效，补充协议与合同正文不一致之处，以补充协议约定为准；在签署本合同前，华实公司就本合同及补充条款的内容已向上诉人作了充分说明，上诉人对本合同及补充条款内容已理解并认可。上述约定未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故对于涉案房屋套内建筑面积差异的处理方式，应当按照《补充协议》的约定进行。一审法院对本案进行综合考虑，酌情确定由华实公司补偿上诉人20000元并无不当。综上所述，上诉人刘诗堂的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3612元，由上诉人刘诗堂负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱志梅审 判 员  钟华龙审 判 员  叶海琳二〇二一年二月七日法官助理康惠代理书记员  曾淑雯代理书记员  葛 彦