安徽省宿州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）皖13执异2号 案外人：杨洪玲，女，1967年9月18日出生，汉族，住安徽省泗县。 委托代理人：马彪，男，1966年10月22日出生，汉族，住址同上，系杨洪玲之夫。 案外人：马豹，男，1974年6月4日出生，汉族，住安徽省泗县。 申请执行人：淮安市东信房地产咨询管理有限公司，住所地江苏省淮安市经济技术开发区河畔花城B231101。统一社会信用代码91320891793818741W。 法定代表人：顾丽萍，该公司执行董事兼总经理。 委托代理人：时轶，江苏天刚律师事务所律师。 委托代理人：贾亚伟，江苏天刚律师事务所律师。 被执行人：宿州市大家置业有限公司，住所地安徽省泗县泗城镇国防南路，统一社会信用代码91341324550186874W。 法定代表人：孙明文，该公司执行董事兼总经理。 本院在执行××人××东信××咨询管理有限公司（以下××公司）与被××人宿州市大家置业有限公司（以下简称宿州大家公司）销售代理合同纠纷一案中，案外人杨洪玲、马豹以本院查封的位于泗县××房屋系其所有为由，向本院提出执行异议，同时要求解除对该房屋的查封并停止执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 杨洪玲、马豹异议称，杨洪玲的丈夫马彪与祁宏（已故）丈夫马豹系兄弟关系。1993年9月2日，杨洪玲与祁宏共同购置了位于泗县××门面房。2013年9月17日备案登记在祁宏名下。2017年祁宏因与陈小新民间借贷纠纷一案，泗县人民法院作出（2017）皖1324民初1455号民事裁定书，对上述房屋进行查封。杨洪玲认为祁宏将涉案的房地产备案登记在其个人名下，并导致被法院查封，侵害了杨洪玲的合法权益。为此，杨洪玲向泗县人民政府提出行政复议申请和向泗县人民法院提出执行异议申请。泗县人民政府经审查认为涉案房产系杨洪玲和祁宏共同购置，将房产备案登记在祁宏名下，属认定事实错误。2018年8月30日，泗县人民政府作出泗府复决（2018）15号行政复议决定书，撤销登记在祁宏名下的备案登记。对于杨洪玲的执行异议申请，泗县人民法院作出（2019）皖1324执异32号执行裁定书，解除（2017）皖1324民初1455号民事裁定书对涉案房产杨洪玲所占有50%份额的查封。由于该房地产备案登记已撤销，才导致申请执行人淮安东信公司在申请执行被执行人宿州大家公司时被宿州中级人民法院再次查封。宿州市中级人民法院该执行裁定，侵犯了杨洪玲、马豹的合法权益，特提出执行异议。 淮安东信公司称，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议复议规定）第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，被执行人宿州大家公司为房地产开发企业，杨洪玲所提供的证据《个人房屋贷款客户谈话笔录》、《门面租赁合同》等均标明涉案房屋并非用于居住，而是用于投资，其提出的异议理由并不能排除对该案的执行。另依据物权法的规定，祁宏等并不能确定涉案房产的物权。综上，请求驳回杨洪玲、马豹的执行异议申请。 本院查明：淮安东信公司与宿州大家公司销售代理合同纠纷一案，淮安仲裁委2019年7月16日作出（2019）淮仲裁字第0020号裁决书，上述裁决书生效后，淮安东信公司于2020年11月3日向本院申请执行。执行中，本院于2020年11月26日作出（2020）皖13执223号之一执行裁定书，查封了宿州大家公司名下位于泗县××号房屋。杨洪玲、马豹以涉案房屋其已于本院查封前购买为由，向本院提出执行异议，要求排除对涉案房屋的执行。另查明，杨洪玲、祁宏（已故）2013年5月与宿州大家公司签订的一份商品房买卖合同，合同约定宿州大家公司将位于泗县××号房屋出售杨洪玲、祁宏，房屋价款450000元。付款方式为首付款230000元，余款220000元办理银行按揭。合同签订后，祁宏于2013年6月19日向宿州大家公司支付首付款230000元。2014年1月1日，祁宏办理按揭贷款220000元。2014年7月4日，宿州大家公司向祁宏出具销售不动产发票。2017年12月9日，杨洪玲与谢明凯签订房屋租赁合同，将案涉房屋租赁给谢明凯使用。陈小新与祁宏、马豹民间借贷纠纷一案，诉讼中，陈小新于2017年3月2日向泗县人民法院申请财产保全，同日，泗县人民法院作出（2017）皖1324民初1455号民事裁定书，查封了案涉房屋。认定上述事实的证据有杨洪玲提供的商品房买卖合同、交款凭证、租赁合同等。 本院认为，《异议复议规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，杨洪玲、祁宏与宿州大家公司签订商品房买卖合同的时间是2013年5月，其付清全部房款时间是2014年1月，其占有房屋的时间是2017年，上述时间节点均在本院2020年11月查封涉案房屋之前。另，泗县人民法院于2017年3月查封涉案房屋后，该房屋已无法办理过户登记。根据上述法律规定，杨洪玲、马豹的权利能够排除本院对涉案房屋的执行。关于淮安东信公司称，本案应适用《异议复议规定》第二十九条的问题，首先，《异议复议规定》第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是仅针对商品房购房人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者是一般和特殊的关系。其次，从两项条文对执行异议成立要件的规定上看，第二十九条是为了加强对执行异议诉讼中首套住房购房人权益的保护并非排除和限制对一般不动产购买人的保护。故，案外人提出执行异议只要符合《异议复议规定》第二十八条或第二十九条中规定的全部条件，且其权利能够排除执行的，人民法院即应支持。本案中，杨洪玲、马豹提出的执行异议符合第二十八条规定条件，其异议理由成立，应予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对位于泗县××号房屋的执行。 如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内向安徽省宿州市中级人民法院提起诉讼。 审判长 耿 青 审判员 李德道 审判员 任鹏飞 二〇二一年二月九日 法官助理孙祎群 书记员刘丹妮 附本案相关法律条文： 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。