江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8440号上诉人（原审被告）：张珣，女，1987年12月10日生，汉族，住重庆市彭水县。委托诉讼代理人：周孝登，重庆市彭水县郁山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：钱大军，男，1975年8月10日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：时守娟，女，1977年4月5日生，汉族，住址同上。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：胡宗保，江苏汇丰锦律师事务所律师。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：孙林林，江苏汇丰锦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丁义生，男，1976年3月1日生，汉族，户籍地江苏省南京市江宁区。上诉人张珣因与被上诉人钱大军、时守娟、丁义生房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2019）苏0191民初1609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案受理后，本案于2021年1月15日公开开庭进行了审理，上诉人张珣委托诉讼代理人周孝登，被上诉人钱大军、时守娟及其委托诉讼代理人胡宗保、孙林林到庭参加诉讼。被上诉人丁义生经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加庭审，本院依法对本案缺席审理。本案现已审理终结。张珣上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实不清。一审法院认定按照合同约定上诉人与丁义生返还被上诉人钱大军、时守娟购房款123000元并赔偿损失710000元是错误的。2010年10月1日签订合同之前，丁义生与钱大军、时守娟商议房屋买卖事宜，上诉人并不清楚丁义生有房屋出售。涉案房屋是基于丁义生旧房拆迁获得，属于丁义生的婚前个人财产，上诉人对该旧房既不享有权利，亦不承担义务。2.上诉人与丁义生在较短时间内认识并登记结婚，从认识到结婚至与钱大军、时守娟签订房屋买卖合同，上诉人从未到过丁义生老家，根本不知道丁义生有拆迁安置补偿的房屋情况，丁义生从未给上诉人提及有房屋拆迁安置补偿之类的事。3.涉案房屋买卖合同签订之前，有丁义生房屋拆迁所在地社区居委会出具的证明中证明：兹有我社区七路街42号居民丁义生已政策性拆迁，在秣陵农民复建房能分得一个中套和小套住房的证明内容。因为此证明，钱大军、时守娟才深信丁义生有中套和小套住房的事实。从房屋法定的性质、归属及处分均与上诉人的签字行为不产生实质影响，因为上诉人就该房屋不享有任何收益和处分的权利，当然不承担由此产生的任何法律后果。一审仅凭上诉人的签字行为判决其承担返还购房款、赔偿损失属于认定事实不清而作出的草率判决。二、一审判决认定事实证据不足。一审法院认定上诉人承担责任的事实有结婚证、证明、收条、收据等在案佐证，上述证据并不能证明上诉人应当承担责任，上诉人不曾享有涉案房屋的任何权利，也没有收取过钱大军、时守娟交付的任何购房款项。上诉人与丁义生于2015年7月离婚时，没有分割包含涉案房屋在内的涉及丁义生的任何房屋财产。在本案的交易过程中，上诉人的签字和不签字就合同要素的成立、合同条款的确定不产生任何实际影响，合同的商议、条款设定均是三被上诉人与中介机构共同完成，上诉人从未参与。三、一审法院适用法律错误。一审法院应按照不超过被上诉人钱大军、时守娟已交付购房款一倍的标准由丁义生给予赔偿。由于房屋拆迁所在地社区居委会的证明误导，钱大军、时守娟自身没有亲自踏勘其所购房屋、房屋中介没有履行严格审查义务，加之丁义生的欺骗行为，共同促成了交易，导致合同履行失败，责任不在上诉人。综上，请求支持上诉人的上诉请求。钱大军、时守娟辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人主张对丁义生出售房屋不清楚，不合情理，缺乏事实依据。上诉人签约时与丁义生系夫妻关系，出售房产为居民生活中重大事项，与其在涉案房屋买卖合同上签字事实，以及有关证人证言自相矛盾。且上诉人至今也未能提供任何证据证实其主张，由此可见，其主张未参与涉案合同的签订，对涉案合同不知情，均没有任何事实依据。上诉人主张因不享有出售房屋的权利，就可以不承担涉案买卖合同的违约责任，缺乏法律依据。钱大军、时守娟一审诉请是基于涉案买卖合同，该合同甲方为上诉人以及丁义生，该合同付支房款的对象，是包括上诉人在内的合同甲方，并非丁义生个人。因此，上诉人基于涉案合同并非只有合同约定的义务，也有权利，涉案合同从签约到支付房款，全部发生在上诉人与丁义生婚姻存续期间，即便上诉人未直接领取有关款项，丁义生的收款行为，也完全可以代表上诉人。根据合同法相关规定，上诉人都必须严格履行合同约定义务，承担有关合同责任，至于其与丁义生之间的内部关系与本案无关。上诉人主张法律适用错误不能成立，根据一审证人证言可知，当地类似安置房期房购买大量存在，其审查房屋的交易习惯为要求出卖人提供身份证、结婚证、出卖人所在社区出具的房屋证明原件进行审查，本案中，钱大军、时守娟已尽其所能，履行了必要的审查义务，没有任何过错。合同不能履行，完全是基于上诉人及丁义生违约责任。钱大军、时守娟要求赔偿差价损失，符合规定和公平原则。请求二审法院驳回上诉，维持原判。丁义生未答辩。钱大军、时守娟向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方于2010年10月1日签订的《房屋买卖合同》；2.丁义生、张珣返还购房款123000元；3.丁义生、张珣赔偿损失724000元。一审法院认定事实：2010年9月30日，南京市江宁区秣陵街道双金社区居民委员会出具《证明》：兹有我社区大路街42＃居民丁义生已政策性拆迁，在秣陵农民复建房能分得一个中套和小套住房，特此证明。2010年10月1日，钱大军、时守娟（均为乙方、购房方）与丁义生、张珣（均为甲方、售房方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方自愿将坐落于欣旺花苑（期房）的房屋出售给乙方，居住面积为62平方米；价款130000元，包含储藏室相关配套设施；付款方式：乙方在10月1日付给甲方人民币（含定金）100000元，余款人民币30000元，在拿房时一次性付清；甲方在房屋办理权证时必须无条件配合乙方过户手续，在拿房时乙方自己抽签，在拿房前所有费用由甲方自己结算，乙方不承担任何费用。合同同时注明居间方为南京市江宁区广仁房产信息咨询中心，经办人彭某。当日，丁义生向钱大军出具收条一张，载明收到购房款100000元。当日，南京市江宁区广仁房产信息咨询中心向钱大军出具4000元中介费收据一张。2011年9月27日，丁义生向钱大军出具收条一张，载明收到3000元。2012年2月10日，钱大军向丁义生转账汇款20000元。一审另查明：丁义生（乙方）与南京市江宁区人民政府秣陵街道办事处（甲方）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，约定甲方拆除乙方坐落于双金社区大路街的住宅房屋67.2平方米，乙方选择产权置换安置方式，向甲方订购拆迁安置房90平方米，中套公寓房（建筑面积90平方米左右）一套。丁义生之子丁健于2019年代丁义生领取该套中套拆迁安置房，该房屋坐落于南京市江宁区。一审又查明，丁义生与张珣于2009年2月11日登记结婚。2015年1月13日，张珣向彭水苗族土家族自治县人民法院起诉要求与丁义生离婚。2015年5月6日，彭水苗族土家族自治县人民法院判决准予丁义生、张珣离婚，该判决已于2015年7月20日生效。一审审理中，钱大军、时守娟陈述因秣陵地区拆迁安置小区均命名为“欣旺花苑”，故在与丁义生、张珣签订《房屋买卖合同》时，也约定为“欣旺花苑”房屋。钱大军、时守娟还陈述在支付100000元购房款后，丁义生以母亲生病治疗需用钱等理由要求其提前支付23000元，并承诺余款7000元不再要求钱大军、时守娟支付；钱大军、时守娟就此提交了与丁义生的录音予以证明。钱大军、时守娟申请了证人钱某（钱大军妹妹）、证人彭某（合同中介方经办人）出庭发表证言，二证人均称合同签订当天钱大军、时守娟与丁义生、张珣均在场，钱大军、时守娟向丁义生、张珣支付了100000元购房款。钱大军、时守娟认为因丁义生、张珣名下并无面积约62平米的小套拆迁安置房，现《房屋买卖合同》已无法继续履行，要求解除该合同；同时由丁义生、张珣返还购房款123000元并赔偿损失；关于损失，因同类型小套房屋市场价约850000元，扣除购房款130000元，丁义生、张珣还应赔偿720000元，加上中介费损失4000元，共计应赔偿724000元。张珣辩称其虽然在《房屋买卖合同》上签字，但其是受丁义生误导，误以为是办理拆迁登记手续才签字，其并没有出售房屋的意思；签订合同时除了其与丁义生，并未见钱大军、时守娟；其并未参与房屋买卖过程，也不清楚丁义生有无收取相应购房款。张珣认为《房屋买卖合同》签订于2010年10月1日，钱大军、时守娟于2019年向法院提起本案诉讼，已超过诉讼时效；钱大军、时守娟对此不予认可，认为其二人在2019年5月上秦淮新苑开始分房之后才了解到丁义生、张珣名下没有小套拆迁安置房，故本案主张未超过诉讼时效。经一审法院向相关部门询价，南京市江宁区秣陵街道上秦淮新苑沐林苑小套拆迁安置房市场价约830000元至850000元。因丁义生下落不明，一审法院依法向其公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票。逾期，丁义生未到庭参加诉讼。一审法院认为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。钱大军、时守娟与丁义生、张珣签订的《房屋买卖合同》合法有效，各方均应按约履行，根据合同约定，丁义生、张珣应出售给钱大军、时守娟62平方米的房屋一套，虽然合同并未明确约定交易房屋为小套拆迁安置房，但根据江宁区拆迁安置房惯例及当地公众认知，小套安置房约60平方米、中套安置房约90平方米、大套安置房约120平方米，故应认定双方均知晓交易的房屋套型为小套。现丁义生、张珣名下均无小套拆迁安置房，合同无法继续履行，钱大军、时守娟要求解除《房屋买卖合同》于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，丁义生、张珣应向钱大军、时守娟返还已付购房款123000元，并承担违约赔偿责任。钱大军、时守娟因丁义生、张珣违约行为产生的损失为在同地段购买同类型房屋所产生的差价损失，目前同地段同类型房屋市场价830000元至850000元，一审法院酌定为840000元。钱大军、时守娟在签订《房屋买卖合同》前已要求丁义生、张珣提供社区证明，钱大军、时守娟已尽审查义务，故丁义生、张珣应全额赔偿钱大军、时守娟房屋差价损失710000元。关于钱大军、时守娟要求赔偿的中介费部分，该费用系促成合同签订产生的费用，合同解除后，一审法院亦认定应由丁义生、张珣赔偿钱大军、时守娟以市价购房的全部差价损失，该费用不应再作为钱大军、时守娟的损失予以支持。关于张珣的各项辩称意见，因张珣作为完全民事行为能力人，应对在合同上签字产生的法律后果有所认知，其辩称受丁义生误导签字、其并没有出售房屋的意思等意见没有事实依据，一审法院不予采信，即使所售房屋系丁义生的婚前个人财产，张珣作为合同相对人亦应承担相应的合同责任；张珣辩称钱大军、时守娟的主张已超过诉讼时效，因涉案拆迁安置房分房时间为2019年，钱大军、时守娟此时要求丁义生、张珣交付房屋，并因此得知丁义生、张珣名下没有小套拆迁安置房，进而得知权利受到侵害应属合理，故钱大军、时守娟的主张并未超过诉讼时效期间。丁义生经一审法院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院缺席判决：一、解除钱大军、时守娟与丁义生、张珣于2010年10月1日签订的《房屋买卖合同》；二、丁义生、张珣返还钱大军、时守娟购房款123000元并赔偿损失710000元，合计833000元，于判决发生法律效力之日起10日内付清；三、驳回钱大军、时守娟的其他诉讼请求。本案案件受理费13940元，由钱大军、时守娟负担140元，由丁义生、张珣共同负担13800元；财产保全费4755元，由丁义生、张珣共同负担；公告费560元，由丁义生负担。二审中，上诉人提交证据：张珣与案外人周兴兵的离婚证复印件及离婚协议复印件。证明其与丁义生的离婚不是因为躲避债务，而是双方确实因夫妻感情不合才离婚。被上诉人钱大军、时守娟质证称，对该组证据的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的不予认可。且该证据一审前就已存在，不属于二审新证据。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，当事人签订《房屋买卖合同》后，因房屋出卖方丁义生、张珣未拆迁取得合同中约定的房屋，无法履行合同义务，根本性违约，导致合同解除，给对方造成损失，应当予以赔偿。张珣系涉案合同的相对方，其未履行合同义务，应当承担赔偿责任。上诉人上诉认为，其对合同中约定的出售房屋不享有权益，故其不应当承担赔偿责任的上诉请求，本院不予支持。综上，张珣的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13940元，由张珣负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  白文虎审判员  张旭东二〇二一年二月七日法官助理焦玲书记员郭旭冬