河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1726号上诉人（原审被告）：赵良奎，男，1987年6月12日出生，汉族，住河南省濮阳县。委托诉讼代理人：刘东辉，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：褚修宝，河南天基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王赛，女，1992年8月21日出生，汉族，住河南省郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：关真真，河南基策律师事务所律师。原审被告：郑州正尚房地产营销策划有限公司，住所地河南省郑州市荥阳市康泰路与工业路交叉口东北角路北10米，统一社会信用代码91410182MA3XCGTU14。法定代表人：李新广，该公司总经理。原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司荥阳市支行，住所地河南省荥阳市棋源路龙德苑**楼，统一社会信用代码914101826716516801。主要负责人：赵军亭，该行行长。委托诉讼代理人：吕军学，男，该行员工。原审第三人：郑州海龙实业有限公司，住所地荥阳市索河路与棋源路交叉口西南角，统一社会信用代码91410182794255901H。法定代表人：徐豪，该公司董事长。委托诉讼代理人：张德印，男，该公司员工。上诉人赵良奎因与被上诉人王赛、原审被告郑州正尚房地产营销策划有限公司、原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司荥阳市支行、郑州海龙实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初8372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月3日公开开庭审理了本案。上诉人赵良奎的委托诉讼代理人刘东辉，被上诉人王赛及其委托诉讼代理人关真真，原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司荥阳市支行的委托诉讼代理人吕军学，原审第三人郑州海龙实业有限公司的委托诉讼代理人张德印，到庭参加诉讼，原审被告郑州正尚房地产营销策划有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。赵良奎上诉请求：1．请求撤销荥阳市人民法院作出的（2020）豫0182民初8372号民事判决书第四项，依法改判被上诉人向上诉人支付剩余购房款44万元或者发回重审。2．本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：原审法院作出的（2020）豫0182民初8372号民事判决书第四项从被上诉人向上诉人应支付的74万元购房款里除了扣除首付款30万元外再扣除其中被上诉人偿还银行分期贷款的数额，严重侵害了上诉人合法财产权益，属于认定事实错误的裁判，应裁定撤销原审判决第四项，依法改判或者发回重审。首先，依据上诉人与被上诉人签订《房屋买卖协议》，该协议主要约定被上诉人交付三十万元定金的同时上诉人将涉案的房屋交付给被上诉人。上诉人依约已经将涉案的房屋交付被上诉人实际占有使用。被上诉人作为涉案房屋的实际占有使用人应当承担偿还分期贷款的义务。基于诚实信用原则和公平原则，上诉人不可能将涉案房屋交付被上诉人实际占有使用的同时再代替其承担偿还银行的分期贷款，原审判决第四项判处由上诉人承担偿还银行分期贷款的行为有违该基本原则。另，根据财政部、国家税务总局、住房城乡建设部颁布的《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》第二条第一款，“个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税”；以及该协议第八条约定“经双方（甲乙双方）同意在契税时间满两年去房管局过户”。涉案的房屋在契税满两年之后，上诉人为被上诉人办理过户，其目的是为了免征被上诉人的营业税，该约定已经为被上诉人减轻相应的税负。但在这期间被上诉人一直实际占有使用着房屋，应当让被上诉人承担其实际占用使用期间的银行分期贷款才属于合理的范畴。因此，原审判决第四项严重侵害了上诉人的合法财产权益。其次，根据《中华人民共和国民法典》第九百八十五条之规定“得利人没有法律依据取得不当利益的，受损的人可以请求得利人返还取得的利益”。被上诉人在实际占有使用涉案房屋的期间，按照原审判决判处在被上诉人向上诉人付清合同约定的购房款74万元（包含被上诉人已经支付的购房款30万元，被上诉人代上诉人向原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司荥阳市支行偿还的贷款）的事实认定，属于被上诉人获取了不正当的利益表现。综上所述，被上诉人作为涉案房屋实际占有使用人，原审第四项判决认定事实的错误导致了被上诉人获取了不当利益，因此上诉人作为受损的一方。依据《民法典》以及《民事诉讼法》的相关规定，原审判决第四项认定事实错误、裁判错误，望贵院撤销原审判决第四项，依法改判或者发回重审。王赛辩称，一、一审判决事实认定清楚，法律适用正确，上诉人的各项请求均无事实和法律依据，应予以维持一审判决。（一）上诉人辩称与答辩人口头约定由答辩人偿还分期贷款纯属谎言。上诉人与被上诉人在本诉产生之前从未有过该约定，上诉人也从未有过该主张。上诉人将涉案房屋交于答辩人是基于双方签署的《房屋买卖协议》，该协议第三条1明确约定“自签订本协议3日内乙方向甲方支付首期房款叁拾万元整，同时，甲方将房屋钥匙交于乙方使用……”，因上诉人在本协议签订前因个人原因无力还贷，双方才约定由答辩人先行代替上诉人偿还月供。但是替上诉人还贷不等于无偿代替。一审庭审中第三人海龙实业公司和邮储银行已陈述上诉人因个人原因无力还债。（二）上诉人称协议约定两年后过户是免征答辩人的营业税是严重违背法律的。我国关于税收的规定二手房买卖的营业税（已废止，现为增值税）是由卖方承担的，何来减轻答辩人的负担。双方的协议仅仅约定答辩人承担按照规定应该由答辩人承担的税费。另外，增值税由谁缴纳与本案无关。（三）产生本诉的根本原因就是上诉人不诚信。上诉人一直辩称答辩人不诚信，根据一审庭审及相关证据，答辩人严格按照合同约定履行支付首期款及其他义务，截止本案开庭前尚不具备支付尾款的条件。但是上诉人一而再再而三的违约，未按合同约定办理过户、未偿还答辩人代其偿还的分期贷款等，正是因为上诉人的严重不诚信行为才产生本案。上诉人的狡辩纯属颠倒是非黑白。一审法院事实认定清楚，适用法律正确，让守法的人得到了公平正义。综上，答辩人认为一审判决合理合法，上诉人的上诉请求没有事实依据和法律依据，请求法院依法驳回上诉人的所有上诉请求。郑州海龙实业有限公司述称，我们海龙公司在一审庭审的时候把我们意思已经表达很清楚，我们尊重法庭的这个判决，我们海龙公司在赵良奎房屋过户房屋房产办证条件成就情况下，我们肯定按照规定给他办理房产手续。当然前提需要赵良奎的本人的配合。中国邮政储蓄银行股份有限公司荥阳市支行述称，我们尊重法院的判决，偿还贷款后，依法办理解押手续。王赛向一审法院起诉请求：1．依法判令原告王赛与被告赵良奎之间签订的《房屋买卖协议》合法有效，并且判令原告王赛一次性向中国邮政储蓄银行股份有限公司荥阳市支行偿还荥阳市棋××与××路交叉口东北角海龙香槟大道五期99幢2单元8层807号的房屋的贷款（包括本金、利息以银行计算为准）；2．依法判令被告赵良奎和第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司荥阳市支行配合原告办理上述房屋的解除抵押手续；3．依法确认上述房屋归原告王赛所有，并判令被告赵良奎将上述房屋过户至王赛名下，被告郑州正尚房地产营销策划有限公司协助原告办理房产证过户手续；4．依法判令被告赵良奎返还原告王赛代为支付的从2017年4月24日至房屋过户完成时的银行贷款及利息（暂计自2017年4月24日至2020年11月24日止暂计93702.84元），依据合同赔偿原告违约金222000元，承担中介费7400元，以上共计323102.84元；5．要求第三人海龙公司在上述买卖房屋办理产权证条件成就时协助原告办理该房屋的所有权转移登记，将其过户登记在原告名下。6．判令本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2017年4月，原告通过被告郑州正尚房地产营销策划有限公司（以下简称正尚公司）购买赵良奎位于荥阳市棋××与××路交叉口东北角××香槟大道××单元××房，面积约为107.87平方米，约定该房屋以74万总价出卖给原告，原、被告于2017年4月24日签订了《房屋买卖协议》，此后原告一直按照双方约定支付首付款、代赵良奎偿还房贷。双方在合同中约定：缴纳契税满两年被告赵良奎应当与原告一起去房管局办理过户。2019年8月15日，赵良奎缴纳契税已满两年，原告多次催促其抓紧时间办理房产证，但是赵良奎一直推脱，至今未办理不动产权证，导致原告至今无法办理该房屋的过户手续，迟迟拿不到房屋的不动产权证，被告赵良奎的行为已经严重违约，侵害了原告的合法权益。被告赵良奎也不履行办证及过户义务，原告向第三人提出自己将涉案房屋进行解押，但是第三人不同意也不接受，根据《房屋买卖协议》的约定，被告正尚公司作为居间方应当协助协议中甲、乙双方办理银行贷款、房产交易过户等相关手续，但正尚公司收取原告支付的中介费用但并未履行相应义务，侵害原告合法权益。现原告诉至法院，请求判如所诉。一审法院经审理查明事实和原告所诉一致。一审法院另查明：2016年4月13日涉案房屋预告登记权利人为赵良奎。2016年5月10日赵良奎和第三人邮政银行办理荥阳市预购商品房抵押权登记，抵押金额为445000元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告与被告及正尚公司签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；原告要求继续履行合同的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。因第三人邮政银行对涉案房屋享有抵押权，而原告自愿一次性向第三人邮政银行偿还以涉案房屋抵押担保的被告赵良奎所欠贷款，该院予以准许。原告偿还贷款后，第三人邮政银行及被告赵良奎应将涉案房屋的抵押登记予以注销，原告向第三人所偿还贷款在原告应向被告赵良奎支付购房款中予以扣除。被告赵良奎在原告支付完剩余购房款及抵押登记注销后及时办理涉案房屋的房产证书，并协助原告将涉案房屋过户至原告名下。被告赵良奎辩称曾和原告口头约定利息用于抵房租，未提供证据，该院不予以采信。原告要求被告赵良奎赔偿违约金222000元，承担中介费7400元，证据不足，该院不予以支持。综上，被告赵良奎应继续履行与原告签订的《房屋买卖协议》；原告向第三人邮政银行清偿以涉案房屋抵押担保的被告赵良奎所欠贷款（金额按照赵良奎与第三人邮政银行所签订合同的约定计算）；第三人邮政银行及被告赵良奎于上述欠款清偿后将涉案房屋的抵押登记予以注销，在原告向被告赵良奎付清合同约定的购房款74万元（包含原告已支付的购房款30万元，原告代赵良奎向第三人邮政银行支付的贷款）及抵押登记注销后，第三人海龙公司及时协助赵良奎办理涉案房屋的房产证书，被告赵良奎和正尚公司协助原告将涉案房屋过户至原告名下。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告赵良奎继续履行2017年4月24日与原告王赛及被告郑州正尚房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖协议》；二、原告王赛与本判决生效之日起十日内向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司荥阳市支行清偿以荥阳市棋××与××路交叉口东北角××香槟大道××单元××房屋抵押担保的被告赵良奎所欠贷款（金额按照赵良奎与第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司荥阳市支行所签订合同的约定计算）；三、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司荥阳市支行、被告赵良奎于上述欠款清偿后十日内将荥阳市棋××与××路交叉口东北角××香槟大道××单元××房屋抵押登记予以注销；四、在原告王赛向被告赵良奎付清合同约定的购房款74万元（包含原告已支付的购房款30万元，原告代赵良奎向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司荥阳市支行偿还的贷款）及抵押登记注销后三十日内，第三人海龙公司及时协助赵良奎办理涉案房屋的房产证书，被告赵良奎和被告郑州正尚房地产营销策划有限公司协助原告王赛将荥阳市棋××与××路交叉口东北角××香槟大道××单元××房屋过户至原告王赛名下；五、驳回原告王赛的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3073元，由被告赵良奎负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理查明的事实同原审法院相一致。本院认为，当事人签订的《房屋买卖协议》，合法有效，各方均应按约履行，在总房款确定的情况下，赵良奎、王赛虽约定由王赛代赵良奎偿还贷款，但因偿还按揭贷款系赵良奎的义务，在案涉《房屋买卖协议》未明确约定王赛代赵良奎偿还的按揭贷款不抵扣总房款的情况下，王赛主张应从总房款中扣除，符合双方约定。赵良奎称王赛代为偿还的贷款，不应从总房款中扣除，未提交充分有效证据予以证明，其上诉理由，本院不予支持。综上所述，赵良奎的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7900元，由上诉人赵良奎负担。本判决为终审判决。审判员  曹逢春二〇二一年二月九日书记员  韩 冰