山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终226号上诉人(原审被告)：袁炎冰，男，1981年4月8日出生，汉族，住山东省济宁市。委托诉讼代理人：李明哲，上海兰迪(济南)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李银章，男，1960年1月23日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王玉萍，济南历城鸿图法律服务所法律工作者。上诉人袁炎冰因与被上诉人李银章房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初8531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员独任审理。本案现已审理终结。袁炎冰上诉请求：1、撤销济南市历下区人民法院(2020)鲁0102民初8531号民事判决，并改判驳回李银章诉讼请求或发回重审；2、本案诉讼费用由李银章承担。事实与理由：一、袁炎冰工作人员岳增聪在搬离出租房屋前，曾多次告知李银章欲解除合同，并积极沟通与李银章进行房屋交接。李银章当时已同意袁炎冰搬走，并且认可袁炎冰将电卡等放置于房屋内这一方式进行房屋交接。故对于袁炎冰搬离租赁房屋并解除合同事实，李银章是明知的并且认可的。李银章对于袁炎冰搬离租赁房屋的事实是明知的并且认可，主要是依据以下几点：1、根据向袁炎冰工作人员岳增聪核实，搬离租赁房屋时将电卡放置于租赁房屋的窗台上。当时其也已经电话告知李银章要搬离租赁房屋的情况并且要求解除租赁合同，并将电卡放置在租赁房屋的情况告知李银章，李银章对此行为是认可的。2、因该房屋为华强大厦物业托管，当时袁炎冰搬离时，物业公司曾介入询问核实情况，物业公司对于袁炎冰搬离租赁房屋是知情的，物业公司也一定会在搬离的第一时间通知李银章。3、根据李银章庭审中所陈述以及向袁炎冰工作人员核实，在袁炎冰租赁使用房屋期间，物业费以及水电费等费用是物业公司直接向袁炎冰收取的，而不是由李银章缴纳的。在袁炎冰搬离后，物业公司转向李银章收取物业费时，物业公司也一定会向李银章告知袁炎冰已经搬离的事实。综上，李银章对于袁炎冰搬离租赁房屋并解除租赁合同，以及电卡交接事宜是明知的并且认可的。二、李银章所为不符合常理，自袁炎冰搬离租赁房屋至起诉之日，李银章从未向袁炎冰主张权利。我方认为只有在李银章认可租赁合同已经解除的情况下，李银章才会在这么长的时间内不向袁炎冰主张权利。1、李银章在将近三年的时间里没有通过任何方式向袁炎冰主张过权利，又不认可租赁合同已经解除，不符合常理也不符合李银章做事风格。根据向袁炎冰了解得知，李银章经济困难，根据庭审记录显示，李银章现在无业，经济困难应属实。且袁炎冰在与李银章接触期间，发现李银章极其难缠，不好沟通。在租赁合同签订之时，李银章即以经济困难为由，要求袁炎冰违背交易常规提前直接支付一年的租金，袁炎冰人考虑到房东的要求以及其经济情况，就提前支付了一年的租金。基于此，设想如袁炎冰当时没有搬离租赁房屋并解除租赁合同，同时又存在拖欠房租的现象，李银章可能早就已经采取报警等强制措施，其在这么长时间里不向袁炎冰主张权利是不合常理的。故，首先李银章应在2017年12月份即已认可双方之间租赁合同解除的事实，所以才在这么长的时间里没有主张权利，只有这种因果关系才是合情合理的。2、李银章所述其曾与袁炎冰联系，又说是因一直无法与袁炎冰联系才导致一直没有主张权利，以上说法不真实且自相矛盾，对于李银章的陈述不可取信。李银章在庭审中说，他曾在2019年联系袁炎冰缴纳房租事宜，袁炎冰回复其当时在国外，等回国再说。根据向袁炎冰核实，袁炎冰从未接到过李银章的电话或信息。袁炎冰陈述说，如在这期间真的有收到过李银章的催缴电话，袁炎冰的反馈一定不是如李银章所说的那样回复，因袁炎冰认为自合同解除后不应再向李银章缴纳任何费用，回复一定是直接的予以回绝，故李银章上述陈述不真实。在庭审中，李银章强调是因为这么长时间一直无法联系袁炎冰，才导致一直没有主张权利。但在租赁合同中，袁炎冰所留的手机号1381152****其一直在使用，本次诉讼贵院也是通过该手机号与袁炎冰进行联系与电子送达的，故不存在无法与袁炎冰进行联系的情况。且李银章一边说无法联系上袁炎冰，一边又说2019年曾与袁炎冰联系，说法本身自相矛盾，不可取信。应认为，当时李银章已经认可袁炎冰搬离租赁房屋并解除合同事实，所以才在这么长时间内为向李银章主张权利。在本案起诉后，对于长时间未主张权利的事实无法证明，才做出了如此不真实又自相矛盾的陈述。三、根据袁炎冰与李银章签订的《房屋租赁合同》第二条第3款，袁炎冰不应支付李银章房屋占用费。《房屋租赁合同》第二条第3款：租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还。乙方若要求续租，则必须在租赁期满前1个月内通知甲方，经甲方同意后重新订立租赁合同。根据以上条款，在租赁期届满后，李银章有权收回房屋，但李银章并没有向袁炎冰积极的主张过收回房屋，以及通过积极的措施主动收回房屋，结合袁炎冰早已搬走的事实，袁炎冰不可能阻碍李银章收回房屋，其怠于行使权利造成的损失不应由袁炎冰承担。其次，根据合同约定，如袁炎冰继续续租的，首先要在到期前一个月内通知李银章，其次要重新订立租赁合同后，袁炎冰方可继续续租、使用。但在租期到期时，袁炎冰早已搬走，也没有通知李银章要求继续续租，并且也并未与李银章继续签订合同进行续租，从实际占有以及法律关系上，袁炎冰都已经不是该租赁房屋的占有使用权人，不应再支付房屋占用使用费。基于以上观点，李银章不知出于何种原因在租期到期这么长时间的情况下，向袁炎冰提起本案诉求。袁炎冰在当时已经与李银章达成了解除合同的合意，不然双方不可能在两年多的时间内互相不进行任何沟通，并且李银章是因自己怠于行使权利导致其进一步损失。综上，本案一审事实认定不清，望二审法院在查明事实的基础上依法予以改判或发回重审。李银章辩称，一、一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，袁炎冰上诉理由均不能成立。1、袁炎冰称与李银章沟通，李银章同意解除无事实证据，其称李银章同意将电卡放在租赁房屋内窗台上即表示同意解除《房屋租赁合同》与事实不符，亦不符合常理。2、袁炎冰称在其搬离租赁场地时，物业公司曾进行查询，物业公司一定会通知李银章，该推理不能成立。即便物业公司进行查询，也只能是物业公司在其职责范围内进行盘查，并不表示其一定通知李银章，更不能认定为双方解除了《房屋租赁合同》。3、袁炎冰因拖欠物业费，李银章联系不上袁炎冰，所以物业费由李银章缴纳，袁炎冰称物业公司一定告知李银章其已经搬离，该逻辑不能成立。《房屋租赁合同》的相对方系袁炎冰及李银章，首先，双方《房屋租赁合同》未到期，其次双方是否提前解除应由双方同意，而不是物业公司通知解除。袁炎冰称李银章对其搬离租赁房屋并解除合同及电卡交接是明知的，无事实证据。二、袁炎冰称搬离公司后李银章从未找过袁炎冰与事实不符。李银章并不知道袁炎冰搬离租赁地，李银章多次联系袁炎冰，袁炎冰一直拖延不交租赁费，在多次联系未果的情况下才提起诉讼。袁炎冰称李银章经济困难与事实不符。三、一审判决袁炎冰支付房屋占用费是正确的。袁炎冰一直占有、使用房屋，并未行使解除权，因此，袁炎冰应当支付涉案房屋占用费。综上所述，请求二审法院维持原判，依法驳回袁炎冰上诉请求。李银章向一审法院起诉请求：1.判令袁炎冰支付房屋租金32400元（自2018年2月22日-2019年2月21日），支付房屋占用费16200元（自2019年2月22日-2019年8月21日）；2.判令袁炎冰支付李银章为其垫付的物业费3460.4元及利息（利息以52060.4元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2018年2月22日起至款项给付之日止）；3.自2019年8月22日起解除双方签订的《房屋租赁合同》；4.诉讼费用由袁炎冰承担。一审法院认定事实：2017年2月16日，甲方李银章与乙方袁炎冰签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其拥有的位于历下区山大路157号华强广场D-412室租给乙方使用；租期24个月，自2017年2月22日起至2019年2月21日止；租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还；乙方若要求续租，则必须在租赁期满前1个月内通知甲方，经甲方同意后重新订立租赁合同；房屋租金第一年为2700元/月，租金总额为32400元；租金一年支付一次，提前十五天支付下一期房租；如乙方逾期支付租金，应向甲方缴纳滞纳金，滞纳金按日计算，每日为月租金的5%；逾期支付超过1个月的，则甲方有权解除本合同收回房屋，乙方应按实际居住天数向甲方支付租金并承担违约责任；乙方承担租赁期间因居住及营业产生的一切（水费、电费、物业费、采暖费及停车费等）费用。李银章与袁炎冰签订房屋租赁合同后，袁炎冰支付了一年的房屋租金32400元。2018年7月18日，李银章交纳涉案房屋2017年7月1日至2018年12月31日期间的物业管理费2602.80元。李银章于2019年11月份开锁收房。一审法院认为，李银章与袁炎冰签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示。袁炎冰仅支付了一年的房屋租金，庭审中袁炎冰称租赁期未满一年就搬离涉案房屋，但其提供的证据无法证明在搬离房屋或租赁期满后采取了积极有效的交房以及解除合同的方式。袁炎冰在合同履行过程中，怠于履行自己的义务，应承担相应的不利后果。结合双方合同约定，应按照每月2700元支付租金及房屋占有使用费。李银章主张租期内租金32400元及期满后至2019年8月21日的房屋占有使用费16200元，理由正当，一审法院予以支持。根据约定，袁炎冰应承担租赁期间的物业管理费，李银章交纳涉案房屋2017年7月1日至2018年12月31日期间的物业管理费2602.80元，根据2018年7月1日至2018年12月31日的管理费收费标准又向袁炎冰主张了半年的物业管理费857.6元，共请求袁炎冰支付物业管理费3460.40元（2602.80元+857.6元），李银章该部分诉讼请求的数额符合双方约定，一审法院予以支持。袁炎冰欠付租金、房屋占有使用费及物业管理费，应支付相应利息。一审法院支持以52060.40元为基数，自2019年8月22日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，超出部分一审法院不予支持。袁炎冰迟延支付房屋租金，房屋租赁合同期限届满后，李银章主张房屋占有使用费至2019年8月21日，现请求确认该合同于2019年8月22日解除，并无不当，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、李银章与袁炎冰签订的《房屋租赁合同》自2019年8月22日解除；二、袁炎冰于判决生效之日起十日内向李银章支付2018年2月22日至2019年2月21日的租金32400元以及2019年2月22日至2019年8月21日的房屋占有使用费16200元；三、袁炎冰于判决生效之日起十日内向李银章支付物业管理费3460.40元；四、袁炎冰于判决生效之日起十日内向李银章支付利息（以52060.40元为基数，自2019年8月22日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）；五、驳回李银章的超出部分的诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1102元，减半收取551元，由袁炎冰负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，李银章与袁炎冰签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为合法有效合同，双方均应依约履行合同义务。在合同履行期内，袁炎冰怠于履行合同义务，存在欠付租金及物业费的情况，袁炎冰称其于2017年12月份与李银章协商解除了双方租赁关系，但其提交的现有证据不能证实李银章同意袁炎冰提前退租，也不能证实袁炎冰向李银章交还了涉案房屋，袁炎冰应当承担举证不能的不利后果。一审法院根据李银章收回房屋的时间，结合李银章的诉求，判令袁炎冰支付租金及占用费至2019年8月21日，并支付相应的物业费用，符合法律规定。综上所述，袁炎冰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1102元，由上诉人袁炎冰负担。本判决为终审判决。审 判 员 李琴二〇二一年二月八日法官助理 刘辉书 记 员 刘彤