安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖08民终248号 上诉人（原审原告）：尹佳丽，女，1993年1月29日出生，汉族，户籍地安徽省宿松县，经常居住地安徽省宿松县经济开发区。 上诉人（原审原告）：陶思林，男，1992年10月5日出生，汉族，户籍地安徽省宿松县,经常居住地安徽省宿松县经济开发区。 委托诉讼代理人：尹佳丽（系陶思林之妻），户籍地安徽省宿松县，经常居住地安徽省宿松县经济开发区。 被上诉人（原审被告）：肖曹华，男，1989年2月28日出生，汉族，住安徽省宿松县。 原审第三人：安徽中惠房产经纪有限公司，住所地安徽省宿松县东北新城壹号公馆**商铺。 法定代表人：石李华，该公司经理。 委托诉讼代理人：汪吉伟，男，该公司工作人员。 上诉人尹佳丽、陶思林因与被上诉人肖曹华、原审第三人安徽中惠房产经纪有限公司（以下简称中惠房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省太湖县人民法院（2019）皖0825民初3592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭。经阅卷，询问当事人，听取代理人意见，认为事实清楚，且各方当事人均未提出新的事实、证据，决定不开庭审理。本案现已审理完毕。 尹佳丽、陶思林上诉请求：撤销原判第二项，改判肖曹华向尹佳丽、陶思林支付违约金15.9万元。事实和理由：1.双方之间签订的合同合法有效，肖曹华应按合同的约定即按房价的20%支付违约金。2.案涉合同因肖曹华失去联系导致尹佳丽、陶思林履行不能，不能以尹佳丽、陶思林仅支付17.5万元首付款为由剥夺尹佳丽、陶思林的合法权益。另，尹佳丽、陶思林在一审中曾向太湖县人民法院申请提存房款，也曾微信联系法院工作人员，愿意支付剩余首付款。3.肖曹华并未主张违约金过高。肖曹华不与尹佳丽、陶思林办理房屋过户手续，导致尹佳丽、陶思林的合同目的无法实现，尹佳丽、陶思林的实际损失远超违约金。 肖曹华未作答辩。 中惠房产公司述称，同意尹佳丽、陶思林的上诉意见，前期肖曹华家里情况不是很好，所以尹佳丽、陶思林没有起诉，但是肖曹华一直没有出现，应该按照合同来执行。 尹佳丽、陶思林向一审法院起诉请求：1.确认尹佳丽、陶思林与肖曹华于2019年4月29日签订的《二手房买卖合同》有效；2.肖曹华协助尹佳丽、陶思林办理房屋过户手续；3.肖曹华向尹佳丽、陶思林支付违约金15.9万元。 一审法院认定事实：2018年9月5日，尹佳丽、陶思林经中惠房产公司居间介绍，与肖曹华约定购买位于安徽省宿松县房屋。双方先后签订了《二手房定金合同》二份，尹佳丽、陶思林向肖曹华支付了定金等款项累计共17万元。2019年4月29日，双方签订《二手房买卖合同》，合同载明房屋建筑面积109.15平米，房款总价79.5万元；约定于7月29日签订正式合同（即电子备案合同），尹佳丽、陶思林支付首付款24.5万元（其中17万元已付，另7.5万元待过户之日付清），剩余房款55万元由尹佳丽、陶思林以办理按揭贷款方式支付；一方未按时履行合同则向对方赔偿购房款20%的违约金。《二手房买卖合同》签订后，尹佳丽、陶思林向肖曹华支付了5千元房款。此后，尹佳丽、陶思林要求签订正式房屋买卖合同（电子备案合同），但肖曹华不履行合同义务并随后失去联系至今。庭审后，尹佳丽、陶思林申请撤回第二项诉讼请求。另查明，案涉房屋登记为肖曹华与张美凤共同共有，不动产权证号为皖（2019）宿松县不动产权第××号。一审法院认为，依法成立的民事合同法律关系受法律保护。本案中，原、被告签订的《二手房买卖合同》不违反法律禁止性规定，系双方真实意思表示，合法有效。根据我国相关法律规定，案涉房屋虽登记为肖曹华与他人共有，但不影响本案合同成立及有效。因为在合同履行完毕前，肖曹华可通过取得房屋完全所有权而履行与原告的房屋买卖合同义务；如其不能取得房屋完全所有权，原告可据合同约定向被告主张违约责任。因此，原告关于请求确认该合同有效的诉求，于法有据，法院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉求，法院认为根据物权法等相关法律规定，原告与被告签订的合同虽然已成立生效，但还要继续履行过户办理不动产权登记等合同义务，才能转移房屋所有权为己所有，被告的违约行为导致双方交易行为一直处于不确定状态，原告不能取得房屋所有权，面临所有权不确定而有可能不能取得房屋的较大风险，因此原告未能实现全部合同目的；原告固然尚有剩余房款未付清，但这是由于被告违约造成的，被告失去联系导致双方共同义务无法履行，也导致原告无法向其履行合同义务，其行为当然违约，应受到合同违约条款的制裁。另外，虽然本案合同违约条款没有针对具体违约行为进行规定，但合同违约条款可以是具体的，也可以是概括的，只要存在违约行为，即可以其作为制裁手段。因此，原告本项诉求，法院予以支持，但其按照房屋全部价款79.5万元的20%计算违约金标准过高，原告仅支付了17.5万元房款，违约金应当以原告已付款项为依据计算为3.5万元（17.5万元×20%）。原告放弃要求被告协助办理房屋过户手续的诉求，系依法行使诉讼权利，不违反法律规定，法院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：（一）确认原告尹佳丽、陶思林与被告肖曹华于2019年4月29日签订的《二手房买卖合同》有效；（二）被告肖曹华于本判决生效后十日内向原告尹佳丽、陶思林支付违约金35000元；（三）驳回原告尹佳丽、陶思林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3480元，由原告尹佳丽、陶思林负担3000元，被告肖曹华负担480元。 双方当事人在二审期间均未提交新证据，对原审证据亦不申请复核。二审法院对证据的认证意见与原审一致，对原判查明的事实予以确认。二审另查明，1.尹佳丽、陶思林主张15.9万元违约金的事实依据是，肖曹华未按《二手房买卖合同》的约定于2019年7月29日签订电子备案合同，依据该合同第六条的约定，应支付20%的违约金。2.尹佳丽、陶思林承认肖曹华于2019年4月29日签订《二手房买卖合同》时已向其交付房屋钥匙。 本院认为，综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：尹佳丽、陶思林上诉请求改判肖曹华支付15.9万元的违约金，该上诉请求应否予以支持。 围绕二审争议焦点，《二手房买卖合同》明确约定双方当事人于2019年7月29日签订正式合同（即电子备案合同），肖曹华未按约定时间与尹佳丽、陶思林签订电子备案合同，构成违约，应承担相应的违约责任。结合当事人的实际损失，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，原判按已付购房款的20%判令肖曹华支付35000元违约金，并无明显不当。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人尹佳丽、陶思林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人尹佳丽、陶思林共同负担。 本判决为终审判决。 审判长 潘 红 审判员 江 韵 审判员 陈铜林 二〇二一年二月八日 法官助理许德智 书记员沙梦文 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；