上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11219号上诉人(原审被告)：上海笙肖贸易有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：庄智海，总经理。委托诉讼代理人：张彦杰，上海汇道律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：吴孝芬，女，1963年6月2日出生，汉族，住江苏省常州市。被上诉人(原审原告)：吴小妹，女，1966年2月6日出生，汉族，住江苏省常州市。上诉人上海笙肖贸易有限公司(以下简称“笙肖公司”)因与被上诉人吴孝芬、吴小妹房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初13488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。笙肖公司上诉请求：撤销原审判决主文第四项，改判驳回吴孝芬、吴小妹的原审诉讼请求或发回重审。事实和理由：原审判决对租赁合同解除至房屋交接期间的房屋占用使用费及物业费的认定有误。笙肖公司已经通过违约金的方式承担了违约责任，弥补了违约过错。当本案所涉房屋租赁合同于2019年11月20日解除时，合同双方均有义务防止损害继续扩大，笙肖公司已于2019年11月、12月以微信、发函等各种方式催促吴孝芬、吴小妹前来办理房屋交接手续，笙肖公司已经充分尽到防止损失扩大的义务。该房屋占用期间的使用费完全是由于吴孝芬、吴小妹拒不配合交接而造成，期间笙肖公司也未使用过房屋，故一审法院判决由笙肖公司承担部分房屋占用使用费及物业费实属不当。综上，笙肖公司请求二审法院支持其上诉请求。吴孝芬、吴小妹共同辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。笙肖公司与于2017年向吴孝芬、吴小妹承租上海市黄浦区瑞金南路XXX号XXX、XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，租期至2020年5月7日，期间吴孝芬、吴小妹从未同意笙肖公司提前解除租赁合同，亦未同意笙肖公司将涉案房屋内的物品搬离。笙肖公司实际占用涉案房屋至2020年4月15日，所以一审判决笙肖公司支付房屋使用费及物业费是正确的。吴孝芬、吴小妹向一审法院起诉，请求判令：1．确认双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年4月14日解除；2．笙肖公司支付吴孝芬、吴小妹2019年11月8日至2020年4月14日租金261，512.83元；3．笙肖公司支付吴孝芬、吴小妹2017年4月9日至2017年5月8日免租期内的物业费4，414.14元及2019年12月1日至2020年4月14日的物业费19，845元；4．笙肖公司支付吴孝芬、吴小妹2020年1月至4月电费180.53元；5．笙肖公司支付吴孝芬、吴小妹2020年4月燃气费185.90元；6．笙肖公司的保证金100，000元由吴孝芬、吴小妹作违约金没收。一审法院认定事实如下：2017年3月9日，吴孝芬、吴小妹(甲方)与笙肖公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋(建筑面积合计355.12平方米)出租给乙方办公使用，甲方于2017年4月9日前向乙方交付涉案房屋，租赁期限自2017年5月8日至2020年5月7日；月租金为50，000元，乙方应于每两个月5日前支付租金；租赁保证金100，000元，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用房屋的水、电、煤气、物业管理等费用由乙方承担；自交房之日起至2017年5月8日为乙方装修期，装修期内不计算租金，但须支付物业费及水、电等相关使用费用；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的二倍向甲方支付违约金，甲方可从保证金中抵扣。合同签订后，笙肖公司向吴孝芬、吴小妹支付了保证金100，000元，租金支付至2019年11月7日。2019年11月7日，笙肖公司致电吴孝芬、吴小妹提出退租。之后，笙肖公司于当月20日搬离房屋内设备及空调时，因物业不予放行，笙肖公司遂与吴孝芬、吴小妹微信联系，表示现要从涉案房屋内搬离设备、空调，搬场公司车辆也已联系并已付费，物业管理费笙肖公司都可以付掉，但物业公司称吴孝芬、吴小妹不同意搬离，不予放行。后笙肖公司又经微信表示今天就不搬了，吴孝芬、吴小妹明日是否方便过来，清点清点，交接一下，然后再搬。吴孝芬、吴小妹未作回应。11月22日，笙肖公司向吴孝芬、吴小妹发送《关于上海市黄浦区海兴广场25楼A、B座退租告知书》，表示笙肖公司于2019年11月7日与吴孝芬、吴小妹方电话联系，经协商双方均同意提前结束租赁关系，笙肖公司已缴纳的押金100，000元同意不再收回。11月25日，笙肖公司再次与吴孝芬、吴小妹微信联系协商房屋交接一事。吴孝芬、吴小妹微信回复表示要求笙肖公司先将费用结清以后再谈解约事宜，另表示原先有租客求租涉案房屋，但笙肖公司坚决不同意提前终止合同，现在临近年关、春节租赁淡季，笙肖公司要提前解约，吴孝芬、吴小妹也没法同意，但吴孝芬、吴小妹同意笙肖公司转租。12月中旬，笙肖公司又联系吴孝芬、吴小妹表示涉案房屋交接事宜还需赶紧处理。吴孝芬、吴小妹所作回复意思表示同前。12月20日，笙肖公司又向吴孝芬、吴小妹发《律师函》，函告称根据租赁合同相关条款约定，笙肖公司向吴孝芬、吴小妹支付相应违约金即可在租赁期间退租房屋，笙肖公司自2019年11月起多次致电、致信吴孝芬、吴小妹要求退租且已于11月8日实际搬离涉案房屋，吴孝芬、吴小妹虽给予愿意退租的回应，但未配合笙肖公司办理后续退租事宜，特此函告要求吴孝芬、吴小妹于收到该函后2日内联系笙肖公司，协商退租事宜。次日，吴孝芬、吴小妹向笙肖公司发送《通知函》，函告内容与之前吴孝芬、吴小妹意思表示一致。之后，吴孝芬、吴小妹在2020年4月14日，微信询问笙肖公司屋内有一台机器是否能在明天搬离。笙肖公司回复这个机器早就要搬走，是那时候吴孝芬、吴小妹不让搬，笙肖公司随时都可以搬。双方遂约定第二日搬离。次日，笙肖公司将剩余在涉案房屋的机器设备搬离，双方交接了房屋。一审另查明，吴孝芬、吴小妹已支付案涉房屋2019年12月1日至2020年4月14日的物业费19，716元、2020年1月至4月14日的电费204元，于2020年5月6日支付涉案房屋燃气费185.90元。双方于一审审理中就燃气费达成一致，由笙肖公司支付吴孝芬、吴小妹燃气费90元。一审法院认为，笙肖公司于2019年11月7日向吴孝芬、吴小妹提出退租，双方不存争议，但吴孝芬、吴小妹不认可该日同意笙肖公司退租，而笙肖公司对其辩称的双方于该日达成解约合意亦未能提供证据，故法院对该辩称事实不予采信。笙肖公司认为支付违约金即可解除合同的意见，因支付违约金并非解除合同的条件，而是提前解约的可能后果，故法院不予认同。鉴于笙肖公司此后客观上已在进行搬离，不再继续租赁使用涉案房屋，并多次联系吴孝芬、吴小妹配合，考虑到租赁合同无法强制履行的特性，吴孝芬、吴小妹在前述情形下也应及时收回房屋，避免房屋空置而致损失扩大，鉴于此，法院依法确认合同于2019年11月20日解除，但笙肖公司应就其提前解约承担违约后果，并与吴孝芬、吴小妹分担合同解除至房屋交接期间的房屋费用，具体数额由法院综合本案案情酌定。关于吴孝芬、吴小妹主张的其他费用，其中免租期物业费，笙肖公司虽辩称前手租客为其代付，但并无依据，吴孝芬、吴小妹该诉请亦符合合同约定，法院予以支持。房屋交接前所产生的电费、燃气费，均由笙肖公司承担，燃气费金额双方已达成一致，法院予以照准。据此，一审法院判决：一、确认吴孝芬、吴小妹与上海笙肖贸易有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年11月20日解除；二、上海笙肖贸易有限公司应于判决生效之日起十日内支付吴孝芬、吴小妹2019年11月8日至2019年11月20日期间的租金21，666.71元；三、上海笙肖贸易有限公司应于判决生效之日起十日内支付吴孝芬、吴小妹2017年4月9日至2017年5月8日免租期期间的物业费4，414元；四、上海笙肖贸易有限公司应于判决生效之日起十日内支付吴孝芬、吴小妹合同解除至房屋交接期间的房屋占用费100，000元、物业费8，828元；五、上海笙肖贸易有限公司应于判决生效之日起十日内支付吴孝芬、吴小妹电费180.53元；六、上海笙肖贸易有限公司应于判决生效之日起十日内支付吴孝芬、吴小妹燃气费90元；七、上海笙肖贸易有限公司应于判决生效之日起十日内支付吴孝芬、吴小妹违约金100，000元(该违约金以笙肖公司的保证金100，000元抵充)。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系因笙肖公司与吴孝芬、吴小妹就涉案房屋的租赁事宜产生纠纷而涉讼。笙肖公司与吴孝芬、吴小妹签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均有约束力。现笙肖公司仅就一审判决由其承担合同解除之日至房屋交接期间的房屋使用费及物业费提出上诉，理由为笙肖公司已经以支付违约金的方式承担了提前解除租赁合同的违约责任，并多次要求吴孝芬、吴小妹办理房屋交接手续，但均遭对方拒绝。对此，本院认为，首先，根据已经查明的事实，笙肖公司承租涉案房屋的租期至2020年5月，而笙肖公司在未与吴孝芬、吴小妹协商一致的情形下便于2019年11月提出退租，显属违约，理应承担相应的违约责任。之后笙肖公司与吴孝芬、吴小妹直至2020年4月才办理涉案房屋的交接手续，吴孝芬、吴小妹作为涉案房屋的出租人，在笙肖公司明确提出退租并搬离的情况下确有及时收回房屋避免损失扩大的义务，然笙肖公司作为承租方并不能因此原因完全免除承担房屋占用期间使用费的支付义务。其次，笙肖公司向吴孝芬、吴小妹支付违约金系因笙肖公司提前退租这一违约行为所导致，而一审判决由笙肖公司承担房屋使用费系基于租赁合同解除之后至双方对涉案房屋办理交接手续止，笙肖公司实际占用涉案房屋的事实状态而作出，笙肖公司承担上述两笔费用的原因并不相同，笙肖公司上诉认为其已通过承担违约金的方式承担了违约责任，不应再承担房屋使用费及物业费缺乏法律依据，本院不予支持，一审法院依据本案的实际情况所作判决并无不当，本院予以维持。综上所述，笙肖公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5，695元，由上诉人上海笙肖贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 邬海蓉审 判 员 俞 璐审 判 员 王晓梅二〇二一年二月二十二日法官助理 仇祉杰书 记 员 吴艳妮附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……