江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终3614号上诉人（原审被告、反诉原告）：林杨，男，1971年5月16日生，汉族，住连云港市灌云县。委托诉讼代理人：张向辉，上海方本（连云港）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：连云港市海州区人民政府朐阳街道办事处，住所地连云港市海州区。负责人：马玉昌，该办事处主任。委托诉讼代理人：李某，该办事处副主任。委托诉讼代理人：卞保田，江苏云台山律师事务所律师。上诉人林杨因与被上诉人连云港市海州区人民政府朐阳街道办事处（以下简称朐阳街道）土地租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初10533号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林杨上诉请求：1.撤销一审判决第四、五项，改判赔偿其损失6295374.05元（其中场地回填、下水道、硬化工程损失为2005549.53元；门面房工程损失为409747.56元；厂房及钢结构工程损失为1720076.96元;预期损失为2160000元）；2.撤销一审判决第三项，改判返还其租金15万元（1、2项诉求合计：6445374.05元）；3.一、二审诉讼费用由承担。事实与理由：1.关于场地回填整平、下水道工程、场地硬化工程。涉案土地原为未经开发建设的荒地，不能直接使用，林杨已完成了回填整平、铺设下水道及场地硬化，使得涉案土地具备了更高的使用价值，一审判决林杨拆除地上建筑物并全部返还土地，的受益率应当是100%，应当以其全部占有涉案土地的比例进行赔偿，即2005549.53元，而非1403884.67元。2.关于门面房面积、厂房建筑工程、钢结构工程。2014年7月4日连云港市城市管理行政执法支队海州大队所做笔录记载林杨于2014年4月在涉案土地以仓储物流为目的进行施工，停工时房屋主体完工，场地已进行完地基工程，部分已打水泥地坪，此时投入100万元左右。2014年6月23日向连云港市城管局请示拟在涉案土地所在区域内建立一处疏导点，2014年7月10日相关领导批注经区政府同意可实施，2014年7月30日相关领导批注请接受市城菅局批复意见，结合实际抓好落实。按两份文件要求变更《招商引资协议》的合同目的，将涉案土地的用途变更为建立便民疏导点。2014年7月后林杨按照便民疏导点的合同需求进行施工，2015年4月涉案土地地上建筑被城管部门部分拆除。从上述事件发生时间来看，林杨扩建门面房、进行钢结构施工是发生在变更《招商引资协议》的合同目的之后，上述工程完全是为了满足建立疏导点的需求，而负有办理疏导点审批手续的义务应当是。林杨扩建门面房、进行钢结构施工是为了满足新的合同目的，一审没有查清林杨扩建门面房、进行钢结构施工的时间及目的，对投资项目未获审批应承担全部责任，应当赔偿扩建门面房的损失及进行钢结构施工的损失。3.关于预期收益损失。涉案协议无法实际履行并非根本不能履行，完全是因为怠于履行办理审批义务造成，当然应当赔偿林杨的预期收益损失216万元。4.应当返还已收租金。一审认定涉案协议无法实际履行，林杨认为原因系怠于履行合同义务造成，本协议因无法实际履行而未发生租金，故林杨不应支付租金，应当返还已收租金15万元。二审辩称：一、招商引资协议约定的土地租赁目的用于仓储物流没有变更过。1.林杨长期从事经营业务，十分清楚书面合同普通条款变更需要补充协议明确，何况合同主要条款的变更，合同目的条款是合同最主要条款,目的条款的变更必然导致相关权利义务的变化，林杨声称只是口头变更合同的目的，而合同其他条款都没有变化，这不符合常理，更不是事实。2.关于朐办发（2014）第24号文以及相关批示是针对已建成正在使用的位于请示范围内富强路疏导点，只是请示范围包括案涉土地在内，这不能反推得出请示范围的所有土地都必须用来作为疏导点，最终由上级部门根据具体情况确定批准，批准后项目才可以实施。3.林杨在2014年1月14日一审开庭时对招商引资协议材料质证时明确认可土地租赁合同的目的为仓储物流，其在2018年11月15日的云台律所函中提及其履行了招商引资协议内容，根本未提及合同目的变更事宜。二、一审判决认为招商引资项目物流建设仓储物流还是疏导点始终未审批，作为土地管理者以及出租者对于投资项目未获得审批应承担主要责任，林杨承担次要责任，不符合事实没有法律依据。1.本案是民事纠纷，项目审批并不是义务和职责，不应承担任何项目未审批责任，林杨的工程停止是因为其未依法办理建设工程规划许可证的手续，被城管部门依法制止拆除所致，与无任何法律关系。2.招商引资协议第三条约定乙方使用该土地以仓储物流为主，第四条约定乙方使用土地过程中必须遵守相关法律规定，相关法律和政策办理相关手续后方可经营，林杨应遵守相关法律规定按照规定办理手续，而其未办理包括建设工程规划许可证在内的相关手续，导致项目无法进行，与无关。三、关于一审认为180平方米门面房属于林杨实际损失计入赔偿范围无法律依据，该门面房没有按照合同约定依法向主管部门申领临时建筑规划许可证，属于违法建筑，不应受到法律保护。四、对于场地回填以及场地硬化工程（道路）下水道工程均没有办理相关规划许可手续，不受到法律保护，涉案土地收回后应该施工，工程不符合规划需要，还要拆除或者重新规划施工，会造成的大量损失，损失不应该纳入的赔偿范围。五、根据损益相抵原则，林杨有530多平方米的十多间门面房已经出租使用多年，每年租金10多万元，累计40多万元收入应当依法予以扣除。向一审法院提出诉讼请求：1.解除2014年1月8日签订的《招商引资协议》；2.林杨限期退还涉案出租的约30亩土地；3.林杨支付自2015年1月1日至2018年12月31日租金60万元；4.林杨承担本案诉讼费用。林杨向一审法院提出反诉请求：1.解除双方签订的《招商引资协议》；2.退还林杨已支付的15万元租金；3.赔偿林杨实际投入损失4135374元及预期收益损失216万元，共计6295374元（其中实际损失以鉴定结果为准，预期收益损失按照涉案场地建设摊位的数量300个×每年租金3000元×4年自2015年1月至2018年12月×租用率60%=216万元）；4.承担诉讼费用。一审法院认定事实如下：涉案土地原为网疃村集体土地，2002年12月18日经江苏省人民政府批准将涉案土地征为国有，转为建设用地，规划为道路，未在登记部门办理登记，该地块一直处于闲置状态。2014年1月8日，（甲方）与林杨（乙方）签订招商引资协议，协议约定：“一、甲方将位于某河河滨绿化北侧约30亩废弃土地租给乙方进行合理利用。另某河河滨绿化北侧东西一条规划路提供给乙方作为道路使用。二、双方约定租期为10年，从2014年1月1日起至2023年12月31日止。租金为每年15万元，每年按3%递增。每年1月8日前乙方交付甲方指定账户。三、乙方使用该土地，以仓储物流为主，不得从事危险、易燃、易爆等法律禁止经营的活动。四、乙方使用该土地过程中，必须遵守相关法律规定，按相关法律和政策办理相关手续后方可经营。五、乙方在使用过程中产生的所有矛盾自行处理，与甲方无关。乙方使用土地时，除可建180平方的临时办公用房外，未经甲方许可不得建其他任何固定建筑。其他临时设施服从相关单位和部门的规定……八、如遇政策性要求或公共事业需要该宗地块需调整或收回，乙方必须在接到甲方通知一个月内无条件零补偿清除所有建筑物和构筑物，如有损失乙方自行承担……如乙方不能按甲方要求及时搬迁的，甲方有权采取强制性措施予以拆除地面附属物，所有损失与费用由乙方承担。如因乙方原因该地块不能及时收回，由此造成的所有损失由乙方承担等。”协议签订后，林杨依约给付第一年租金人民币15万元。该招商引资项目在未办理相关审批手续的情况下，林杨于2014年4月份在涉案土地开始施工建设，2014年7月4日，连云港市城市管理行政执法支队海州大队因林杨在涉案土地上违法建设，对林杨进行调查询问笔录，其中林杨称“我于4月上旬进场施工，期间你们城管部门曾来制止过，要求停工，我就按照要求停工了。房屋主体完工，场地已进行完地基工程，部分已打上水泥地坪，目前已投入100万元左右。”当被问到是否取得《建设工程规划许可证》时，林杨称“我只负责施工，相关手续我也不清楚。”在此之后，林杨又在涉案土地上建造了房屋及其他相关设施。2018年11月6日，向林杨发送《关于解除的通知》：“。自2014年1月9日你交纳第一年的15万元租金后，之后的租金经我方多次催要，你方以种种理由拖延，至今仍未交纳，而且协议约定的纳税、招商义务你方也没有履行。现该协议已无法继续履行，现通知你解除该《招商引资协议》，请你于十日内自行搬离所有你方物品，将土地交还我办事处。”2018年11月20日，林杨收到该通知并签名。2018年11月15日，连云港市海州区云台法律服所受林杨委托向发函：“你办事处与林杨签订的《招商引资协议》，林杨已按合同缴纳租金及完成招商引资及相关税收任务，因你办事处明知该土地是城市规划建设道路，仍违规租赁给林杨，致林杨受蒙蔽遭受重大损失，现要求你方赔偿一切损失，限你于十日内与林杨及时沟通，予以妥善解决。”工作人员李某于2018年11月20日收到并签名。因之后双方未能协商一致，故引起本案诉讼。另查明，2014年6月23日，向连云港市城管局请示（朐办发[2014]24号），拟在包括涉案土地在内的区域建立一处疏导点。7月10日该请示得到相关领导批示并注：经区政府同意可实施。同年7月25日，朐阳街道就上述请示内容向海州区政府请示，7月30日相关领导批注：请接受市城管局批复意见，结合实际抓好落实。之后，由他人在涉案土地相邻的北侧建立了疏导点，但林杨承租的土地仍未获审批。一审庭审中林杨称，涉案协议虽约定该土地用于仓储物流，但因噪音较大等问题遭到周围居民的反对，在的要求下改为建设便民疏导点即菜市场。经一审法院现场勘查和调查，涉案土地处于香江花园与茗馨花园之间，原为一片荒地，未经开发建设，现由林杨进行回填并形成硬化地面，并在地上建设部分房屋及钢结构设施，目前涉案土地上钢结构及厂房设施部分已被城管部门拆除，尚有林杨建造的房屋由其对外出租经营使用。根据林杨申请，一审法院委托连云港永隆工程咨询有限公司对林杨对涉案场地的土地回填、平整费用及地上建筑物造价进行司法评估，该公司作出连永隆鉴字第（2020）08号鉴定报告，其结论是：1.场地回填整平836667.82元；2.下水道工程70058.36元；3.门面房建筑工程350964.04元（建筑面积为537.58㎡）；4.场地硬化工程1098823.35元；5.厂房建筑工程371351.13元；6.钢结构工程1348725.83元；7.门面房安装工程58783.52元，共计4135374.05元。对该鉴定结论，林杨表示无异议。认为：对上述第3、5、7项因林杨未取得相关建设手续，该部分系违建，不应当由我方予以赔偿；对第6项钢结构工程，该鉴定部分并非根据实际现场所作，目前现场仅有几根立柱及堆放的部分钢材，对该部分工程量不予认可，且该部分也是由于林杨未经建设手续进行的违法建造，我方不予赔偿。本案争议焦点为：1.涉案协议效力问题；2.涉案协议是否应当解除，如果应解除，其根本原因是什么；3.双方对协议解除的后果各负何种责任。对争议焦点1，一审法院认为，涉案土地系国有土地，虽然未进行登记，但该土地位于辖区内，作为政府派出机构，有权对涉案土地行使管理权和使用权，以该土地进行出租并与林杨签订《招商引资协议》合法有效。对于争议焦点2，一审法院认为，在涉案协议签订后履行之初，林杨所建设施即遭到拆除，之后招商引资项目无论是建设仓储物流还是疏导点，始终未获审批，项目建造根本无法进行，因此合同的目的无法实现，涉案协议应予解除。作为土地的管理者及出租者对投资项目未获审批应承担主要责任，林杨作为项目的实际经营者应承担次要责任。对于提出的涉案协议已于2018年11月20日通过解除通知予以解除的主张，一审法院认为，在明知协议无法履行的情况下，以林杨未支付租金为由主张解除合同不能成立，其发出的《关于解除的通知》也不发生解除合同的法律效果。对争议焦点3，根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，林杨应当拆除地上建筑物并返还涉案土地给。对于损失问题，根据全部案情并结合上述分析认定，一审法院酌定双方按70%、30%的比例承担责任。林杨主张的损失包括实际投入损失及预期收益损失：首先，实际投入损失经鉴定为4135374元，双方对鉴定的工程量及单价均未提出异议，但认为门面房、厂房及钢结构工程(即鉴定报告的第3、5、6、7项)共计2129824.52元均不予赔偿，一审法院认为，根据协议第五条约定“乙方使用土地时，除可建180平方的临时办公用房外，未经甲方许可不得建其他任何固定建筑，其他临时设施服从相关单位和部门的规定”，故其中180㎡应属林杨的实际投入损失范围，根据鉴定，现涉案场地门面房面积为537.58㎡，价格为409747.56元（门面房建筑工程350964.04元+门面房安装工程58783.52元），故180㎡房屋经计算价格为137197.37元。对其他地上建筑及设施，林杨既未取得建设施工相关手续也未取得的同意即擅自进行施工，损失应当由林杨自行承担。对于场地回填整平、下水道工程及场地硬化工程(即鉴定报告的第1、2、4项)共计2005549.53元，该部分确系因履行涉案协议所造成的损失，涉案土地返还后，也因此而受益，对该部分损失也应纳入赔偿范围。应按照责任承担比例赔偿林杨实际投入损失为（137197.37元+2005549.53元）×70%=1499923元。其次，对于预期收益损失，该损失为租赁合同正常履行以后可以获得的收益，但涉案协议无法实际履行，不存在履行利益，故对该请求不予支持。关于租金损失问题，根据协议约定自2014年1月1日至2018年12月31日应缴纳的租金数额为75万元（15万元/年×5年），根据双方责任承担比例，林杨应支付租金为75万元×30%=22.5万元，扣除林杨已实际支付的租金15万元，林杨应继续支付租金7.5万元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：1.解除双方于2014年1月8日签订的《招商引资协议》；2.林杨于判决生效后三十日内拆除涉案地上建筑物并将土地返还给；3.林杨于判决生效后十日内给付租金7.5万元;4.于判决生效后十日内赔偿林杨损失1499923元；5.驳回林杨的其他反诉请求。本诉案件受理费9800元，由负担7800元，林杨负担2000元；反诉案件受理费28459元、鉴定费41350元，共计69809元，由负担48866元，林杨负担20943元。二审期间，当事人均未提供新的证据。关于林杨提出的上诉理由，经查：涉案协议签订后，林杨在未办理相关审批手续的情况下即进行施工，建造了房屋及其他相关设施，但因建设仓储物流或疏导点始终未获审批，致使合同目的无法实现，涉案协议应予解除。对此，一审认定应承担主要责任、林杨应承担次要责任，并酌定双方按70%、30%的比例承担责任并无不当。关于林杨主张的损失及租金问题，除协议约定林杨可以建造的180㎡房屋属其实际投入损失之外，林杨所建造的其他地上建筑及设施既未取得建设施工相关手续，也未取得的同意，相关损失应当由其自行承担；对于场地回填整平、下水道工程及场地硬化工程，系因林杨履行涉案协议所造成的损失，对该部分损失，应按照责任承担比例赔偿；对于预期收益损失，因涉案协议无法实际履行，不存在履行利益，该请求不能成立；关于租金损失问题，林杨实际已经占有、使用涉案土地，其主张不应支付租金无法律依据。故林杨提出的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。本院认为，上诉人林杨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28459元（林杨已预交），由上诉人林杨负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二一年二月十九日法官助理  汤馥宇书 记 员  杨 慧法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。