河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2598号上诉人（原审原告）：郑州宝龙房屋租赁有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区农业东路**-1。法定代表人：许××董事长。委托诉讼代理人：王志光，河南永晖律师事务所律师。上诉人（原审被告）：大商集团河南超市连锁发展有限公司，，住所地河南省郑州市**二七路**法定代表人：吕伟顺，董事长。上诉人（原审被告）：大商集团（郑州）商业投资有限公司，住所地，住所地河南省郑州市**二七路**iv>法定代表人：王晓萍，总经理。二上诉人委托诉讼代理人：田芳芳、申桐，（实习），北京德恒（郑州）律师事务所律师。上诉人郑州宝龙房屋租赁有限公司（以下简称宝龙公司）因与上诉人大商集团河南超市连锁发展有限公司（以下简称大商超市公司）、大商集团（郑州）商业投资有限公司（以下简称大商投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初18727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法采取独任审理方式进行了审理。本案现已审理终结。宝龙公司上诉请求：1、变更一审判决第一项为“被告大商集团河南超市连锁发展有限公司于判决生效之日起十日内向原告郑州宝龙房屋租赁有限公司支付租金1332571.89元”；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决对上诉人用于转租的百货区域减免两个多月租金适用法律不当。被上诉人并非中小微企业，且百货区域并非用来生产经营，被上诉人也没有证据证明疫情给其造成实际损失。大商超市公司、大商投资公司辩称，答辩人申请免除租金有事实、法律及合同依据，上诉人的上诉理由与事实、法律不符。大商超市公司、大商投资公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回郑州宝龙房屋租赁有限公司的全部诉讼请求；2、一审、二审的诉讼费全由郑州宝龙房屋租赁有限公司承担。事实和理由：一、一审法院未全面审查双方租赁合同及往来函件内容，未查清双方的权利和义务，简单机械认定相关租金未支付金额，属于认定事实错误。二、上诉人要求免交涉诉租金有合同及法律依据，且相关部门对减免房屋租金时间有明确具体参照指引法院判处上诉人承担租金属于适用法律错误。宝龙公司辩称，大商公司的超市正常经营，不应当减免租金。百货区域大商公司转租给了其他小商户，大商公司并没有损失，也没有向其他小商户退还或者减免租金，因此本案中就不应该对大商公司减免租金，所以大商公司的上诉理由都不能成立。宝龙公司向一审法院起诉请求：1、判决被告大商集团河南超市连锁发展有限公司支付原告租金1332571.89元（租金都包含2020年3月份欠的396771.48元、2020年5月份欠的266857.92元、2020年8月份欠668942.49元，上述数据系按合同约定计算，未减免）；2、判决被告大商集团河南超市连锁发展有限公司支付原告逾期支付租金的违约金（截止起诉之日的违约金为109886.61元；起诉之后的违约金以2001514.38元为基数，按照每日万分之五的标准，自起诉之日起计算至租金清偿之日止）；3、判决被告大商集团（郑州）商业投资有限公司对被告大商集团河南超市连锁发展有限公司的上述第1、2项债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2009年11月30日，案外人郑州宝龙置业有限公司（系甲方、出租方）与被告大商投资公司（系乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方同意按本合同约定将位于河南省××郑东新区农业东路与××交叉口西南角郑州宝龙城市广场的建筑物部分出租给乙方用于开设商场。房屋的计租面积合计为23203平方米，为地上一层至地上三层，其中地上一层的计租面积为7696平方米，地上二层的计，地上**的计租面积为7749平方米，地上**的计租面积为7758平方米的租赁期限为20年，租赁期限自装修期结束日后下一日开始计算。装修期为自房屋实际交付日起，甲方给予乙方120天的装修期。第八个至第十个租赁年度租金为27.9元／月／平方米。租金及物业管理费每月支付一次，乙方应于每月的二十五日之前向甲方支付下个月租金。如甲方或物业公司无可导致乙方有权不付款或延期付款的违约的行为前提下，乙方应按期向甲方及物业公司交纳租金、物业管理费及其他约定费用，如乙方不能按规定日期交纳租金、物业管理费及其他约定费用，除应及时补足应交租金、物业管理费及其他约定费用外，每逾期一日，按未付款项的千分之一向甲方或物业公司支付违约金。原告向本院提交《房屋租赁合同》权利义务转让协议一份，载明：郑州宝龙置业发展有限公司系甲方、出租方，被告大商投资公司系乙方、原承租方，被告大商超市公司系丙方、新承租方。鉴于甲乙双方于2009年11月30日签订了《房屋租赁合同》，甲方将位于河南省××郑东新区农业东路与××交叉口西南角郑州宝龙城市广场，计租面积为23203平方米的租赁物业租予乙方，乙方支付租金及原合同约定的费用。现因乙方欲将其在原合同项下全部权利义务转让给丙方承担，甲方同意该转让，故甲乙丙三方经自愿平等和友好协商，一致达成如下协议。根据本协议的条款和条件，各方同意，乙方应在转让生效日将其在原合同项下的全部合同权利和义务转让给丙方，且丙方应从乙方接受上述合同权利和义务并继续履行原合同。自转让生效日起，丙方应成为原合同的承租方，继续执行原合同，并作为原合同中承租方继续行使权利和履行义务。乙方从转让生效当日起不再直接受原合同的约束。尽管有前述约定，每一方应对转让生效日之前的行为各自承担责任，但丙方同意对乙方在转让生效日前尚未履行的原合同义务承担连带责任，同时，乙方同意对丙方在转让生效日后的履约承担连带责任。原告向本院提交《关于派生分立的股东会决议》、《郑州宝龙置业发展有限公司存续分立协议》、《郑东新区管委会关于郑州宝龙置业发展有限公司分立的批复》、郑州宝龙房屋租赁有限公司营业执照、《关于郑州宝龙置业发展有限公司分立变更的公函》复印件各一份，并称，2014年，郑州宝龙置业发展有限公司通过分立形式设立原告，原告承继案涉租赁合同出租人权利义务，并已告知被告。被告大商超市公司经理胡文才在函上签字，表明被告已接到通知。原告向本院提交催费函件7份，并称，原告多次向被告催缴欠费的事实。2020年4月9日被告大商超市公司向原告宝龙公司转款648802.57元，附言：4月租金宝龙。2020年5月22日被告大商超市公司向原告宝龙公司转款250592.52元，附言：大商宝龙店3月份减免后租金。2020年5月28日被告大商超市公司向原告宝龙公司转款402084.57元，附言：大商宝龙店5月份减免后租金。2020年6月19日被告大商超市公司向原告宝龙公司转款668942.49元，附言：宝龙6月租金。2020年7月23日被告大商超市公司向原告宝龙公司转款668942.49元，附言：7月房租宝龙。2020年9月11日被告大商超市公司向原告宝龙公司转款668942.49元，附言：宝龙9月租金。原告向本院提交照片8张，并称，事实上，被告在疫情期间继续经营；宝龙广场物业公司正常提供物业服务。被告向本院提交的2020年2月6日被告大商超市公司出具的函件载明：致郑州宝龙置业有限公司，鼠年突如其来的疫情，对整个社会的影响是多方面的，同时也打乱了零售行业的原有节奏。目前按照国家、省市各级政府的有关规定，结合我市疫情的实际情况，我店全面投入疫情防范工作中。百货区域大部分专柜采取封柜措施，整个百货区域已处于停滞状态，超市也仅有蔬菜、水果等民生商品有少量销售，客流稀少，销售大幅度下降，现在我司损失巨大。贵司自合作以来对我司各方面工作给予全力支持，我司表示感谢。疫情当前，共渡难关，望贵司于此期间，租金暂停收取，不再计租。待疫情缓解，我店恢复正常经营后，贵司开始计租。大商集团（郑州）商业投资有限公司。2020年2月6日。被告向本院提交的2020年2月10日上海宝龙商业地产管理有限公司郑州分公司出具的回复函载明：致大商集团（郑州）商业投资有限公司，贵司于2020年2月6日向我司送达了《关于减免租金的事宜》的函件我司现已收悉，现就来函事宜回复如下，经我司集团总部关于抗击新型肺炎疫情专项小组研究决定将给与我司旗下各在营购物中心品牌商户从1月25日-2月2日租金减半的优惠措施，望贵司知悉。上海宝龙商业地产管理有限公司郑州分公司。2020年2月10日。被告向本院提交的2020年2月19日被告大商超市公司出具的函件载明：致郑州宝龙置业有限公司，2020年突发疫情，我司在政府部门的统一部署下采取行动，按照国家及政府相关政策规定，采取各种防控措施，因受疫情影响，我司已于2020年2月6日向贵司致函，并讲明商场各专营营业场所已关闭，申请贵司免除合同约定租金。目前我司按照国家、省市各级政府的有关规定，结合我区域周边疫情实际情况，按照政府同一部署工作，我司已关闭其他出入口仅留北门一处出入口便于管控进出人员，另外超市外其余专柜全部处于封柜停业状态，营业场所基本无购物顾客，造成我司损失巨大，此次事件属于不可抗力事件。我司无法正常营业是为了保护公众××政府采取了相应疫情防控措施。商业停止营业是为了控制传播途径而运用的必要手段，因此配合政府各项防控措施属于不能避免并不能克服的不可抗力，依据贵我双方签订的租赁合同第11.5和16.2条，我司对疫情期间的租金支付问题提出以下方案。1、对于疫情突发前我司根据合同约定向贵司已付的2月份租金，因不可预见的情形，使我们现在处于无收入的局面，难以按合同约定向贵司支付应当支付的租金，我司等待疫情得到有效控制后，店铺经营彻底恢复正常，贵司再予以计租。2、望贵司考虑我司配合国家政府在商场大面积停业期间无营业收入且损失巨大的实际情况，免除我司已交付的疫情期间的租金。上述申请，望贵司支持，及时回复，我司诚挚企盼与贵司携手前进，共渡难关。大商集团（郑州）商业投资有限公司。2020年2月19日。被告向本院提交的2020年3月28日上海宝龙商业地产管理有限公司郑州分公司出具的回复函载明：致大商集团（郑州）商业投资有限公司，××疫情发生以来，宝龙集团与各品牌商户同舟共济、共克时艰。贵司于2020年2月19日向我司送达了《关于减免租金的事宜》的函件我司现已收悉，现就来函事宜回复如下：经过宝龙集团研究决定，将给与公司旗下购物中心超市品牌商户从1月25日-2月29日租金减半的扶持政策，最终以双方签订补充协议后，方可生效，特此告知。请贵我双方尽快签订《租金减免补充协议》，然后双方财务进行调账。贵司根据租赁合同第五条租金、物业管理费支付方式的5.1款约定，支付2020年3月份剩余租金及其他各项费用。上海宝龙商业地产管理有限公司郑州分公司2020年3月28日。被告向本院提交的2020年6月23日被告大商超市公司出具的函件载明：致上海宝龙商业地产管理有限公司郑州分公司，因2月份疫情爆发，我司为响应国家、政府号召采取除民生必需品保障供应外，其他业态采取闭店等措施防控疫情。我司各专柜营业场所关闭，整个百货业态（除超市业态以外部分）在2月至4月份处于停滞状态，部分负面清单业态6月份才逐步恢复营业，造成我司损失巨大。贵司在3月回函中提到减免我司1月25日-2月29日期间一半租金的提议，我司感谢贵司的理解与支持，但由于减免金额与我司受损金额相差甚远，现我司要求贵司对我司一楼百货及二三楼外场，按照面积11893平方米，2月租金全面，3-4月租金减半，根据合同约定27.9元/月/平方米进行核算，金额为663629.4元，给予疫情期间的租金减免，并对我司6月份才逐步恢复营业的娱乐、体验类等依实际情况给予减免。突如其来的疫情对整个广场各经营单位影响巨大，尤其在疫情最为严重阶段，我司广大员工因封闭小区而无法到店工作，在人员极度紧缺的情况下，始终坚持以负毛利向周边消费者供应民生必需品，在广场其他商户纷纷闭市的环境下，不计得失依然坚守付出为整个广场赢得了区政府各监管部门及周边居民的口碑。当前广场人气不足，部分商户因经营困难，相继撤场，对我司经营环境影响较大，同时希望贵司考虑到我司为拉动广场客流的重点单位，对我司所提基本诉求给予支持，携手共克时艰，助力整体广场的经营及人气的恢复。大商集团（郑州）商业投资有限公司。2020年6月23日。被告向本院提交的2020年4月24日郑州宝龙房屋租赁有限公司出具的回复函载明：致商集团（郑州）商业投资有限公司，根据贵我双方签订2009年11月30日的《房屋租赁合同》，贵司应于每月二十五日之前向我司支付下个季度租金、物业管理费。截至2020年4月21日贵司仍未支付2020年3月租金647364元，物业费116015元，合计763379元，已经逾期55天，由此产生的滞纳金41985.85元。根据合同15.6款约定，若贵司无故连续逾期超过三个月未缴纳租金、物业管理或合同约定需向我司支付的费用，我司有权单方终止履行合同，贵司除支付实际已发生所欠的租金、物业费等费用外，还需向我司支付500万元的违约金。现我司正式通知贵司，在2020年4月26日12:00之前缴清所欠相关费用。如期限届满后贵司仍未缴清，我司将根据合同约定解除合同，并要求贵司支付滞纳金、违约金等。届时我公司将不再另行通知，所造成的一切损失由贵司自行承担。郑州宝龙房屋租赁有限公司。2020年4月24日。被告向本院提交关于违约提醒通知的回复函两份，并称，被告不是故意违约，而是鉴于2020年全国爆发新冠疫情，为了配合国家、省市各级政府的有关抗击疫情工作，商场大部分采取了封柜措施，经营处于停滞状态，亏损严重，受到严重创伤，故一直在和原告方协商减免租金事宜，故迟延或未付租金并未主观意愿，原告主张被告违约不成立。被告向本院提交商户退租的手续7张，并称，因2020年新冠疫情的影响，被告损失惨重，大量客户退租，导致被告经营出现严重困难。被告向本院提交上海宝龙商业地产管理有限公司郑州分公司发函复印件一份，并称，本案的超市经营面积原告方在2019年6月13日对被告提出质疑，之后双方共同测量过，以1万平方米来认定超市面积的，符合合同的要求。庭审中原告称，2009年11月30日，原郑州宝龙置业发展有限公司与被告大商投资公司签订《租赁合同》，约定租赁了本案的租赁房屋。之后，原郑州宝龙置业发展有限公司与本案的二被告签订租赁合同转让协议，承租人由被告大商投资公司转变为大商超市公司，协议中约定，被告大商投资公司对大商超市公司承担连带责任。2014年7月份，原郑州宝龙置业发展有限公司通过分立形式，设立了原告公司，房屋的所有权划拨给原告公司，房屋出租的债权也由原告公司承继。原郑州宝龙置业发展有限公司同时名称变更为郑州茂龙企业咨询管理有限公司，该公司于2019年注销。2014年之后的租金，都是被告向原告缴纳，发票也是由原告开具，一直持续至今。2020年3月份开始，被告开始不按约缴纳租金，截至目前，被告尚欠2020年3月份的租金396771.48元、2020年5月份的租金266857.92元、2020年8月份的租金668942.49元。共计1332571.89元租金未支付。2020年9月之后的租金被告正常缴纳，房屋正常使用，没有退租。租赁面积中，超市在二层、三层，面积占15507平方米，百货（在一层）面积共计7696平方米。一层7696平方米都是百货，二层、三层都是超市区域，共计15507平方米。整个疫情期间，超市都处在经营状态，百货也都处在经营状态，宝龙广场2020年2月17日整体复工，2020年3月19日，除负面清单外，其他行业全面复工。庭审中被告称，关于原告所述的原告有关公司分立情况，被告不清楚。原告陈述的出租主体不认可。对原告陈诉的租金欠缴总金额被告无异议。但是被告认为该部分应当免缴。其他没有异议。目前还在正常租用，但仍处于亏损状态。租赁房屋中，超市部分大概占1万平方米，其余百货类占1.3万平方米。二层、三层有部分也是百货区域。租赁房屋一层都是百货，一层面积7696平方米，百货都有黄金珠宝、服饰、鞋类、家居、美容产品、餐饮、教培机构等，部分是联营的，部分出租。二层面积7749平方米，其中百货部分有服饰、儿童娱乐、家居生活，其余都是超市，二层超市大概占2300平方米；三层面积7758平方米，三层基本都是超市，占7300平方米左右，其他有美食广场、美容护肤、内衣销售、保健食品等百货类，大概500平方米左右。2020年3月份，宝龙广场内部销售人员出现新冠疫情患者，导致客流量比原来更为降低，基本无人光顾，经营受到影响。超市部分在疫情期间，政府强制要求营业，但营业比不营业损失更大，因为各项费用没有减少，但是收入明显降低，客流量小。百货部分是从2020年2月至2020年4月一直处于闭店状态，其中儿童娱乐、教育培训一直持续到2020年6月份，餐饮也一直没有开业。不认可被告说的有新冠疫情患者。以上事实有原告提交的《房屋租赁合同》一份、《权利义务转让协议》一份、《关于派生分立的股东会决议》复印件一份、《郑州宝龙置业发展有限公司存续分立协议》复印件一份、《郑东新区管委会关于郑州宝龙置业发展有限公司分立的批复》复印件一份、郑州宝龙房屋租赁有限公司营业执照复印件一份、《关于郑州宝龙置业发展有限公司分立变更的公函》复印件一份、催费函件七份、银行转账回单复印件七份、照片八张、郑州市疫情防控办公室发布的第4号通告一份、二被告工商信息各一份、百度百科大商集团、宝龙集团网页截屏各一张，被告提交的2020年2月6日、2月19日、6月23日关于减免租金事宜函件三份、2020年4月27日、8月25日关于违约提醒通知的回复函两份、2020年2月10日、3月23日关于减免租金的回复函两份、2020年4月24日关于违约提醒通知一份、被告缴纳租金的客户回单八张、郑州市中级人民法院判决书三份、商户退租的手续七张、上海宝龙商业地产管理有限公司郑州分公司发函复印件一份及开庭笔录在案佐证。一审法院认为，本案的《房屋租赁合同》《〈房屋租赁合同〉权利义务转让协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各均应按照合同履行自己的义务。原审法院根据原被告庭审所述及所举证据认定，被告大商超市公司未按约缴纳租金应承担违约责任。原告在庭审中称，2020年3月份开始，被告开始不按约缴纳租金，截至目前，被告尚欠2020年3月份的租金396771.48元、2020年5月份的租金266857.92元、2020年8月份的租金668942.49元。共计1332571.89元租金未支付。2020年9月之后的租金被告正常缴纳，房屋正常使用，没有退租。被告称对原告陈述的租金欠缴总金额被告无异议。但是被告认为该部分应当免缴。在上述租金相对应的租赁期限内，××感染肺炎疫情，为了保护公众××××的标准采取了相应疫情防控措施，该情形属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，系不可抗力。原审法院综合考虑本地防疫情况、超市面积（经营超市不应当免除租金）等酌定减免被告租金70万元。欠付租金1332571.89元扣除70元后尚余632571.89元，被告大商超市公司应当支付。被告未按约支付租金系因原被告对疫情减免租金数额存在分歧引起，故原告诉请被告大商超市公司支付违约金原审法院不再支持。《〈房屋租赁合同〉权利义务转让协议》约定，根据本协议的条款和条件，各方同意，乙方应在转让生效日将其在原合同项下的全部合同权利和义务转让给丙方，且丙方应从乙方接受上述合同权利和义务并继续履行原合同。自转让生效日起，丙方应成为原合同的承租方，继续执行原合同，并作为原合同中承租方继续行使权利和履行义务。乙方从转让生效当日起不再直接受原合同的约束。尽管有前述约定，每一方应对转让生效日之前的行为各自承担责任，但丙方同意对乙方在转让生效日前尚未履行的原合同义务承担连带责任，同时，乙方同意对丙方在转让生效日后的履约承担连带责任。故原告诉请被告大商投资公司对被告大商超市公司承担连带清偿责任，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告大商集团河南超市连锁发展有限公司于判决生效之日起十日内向原告郑州宝龙房屋租赁有限公司支付租金632571.89元；二、被告大商集团（郑州）商业投资有限公司对上述债务承担连带责任；三、驳回原告郑州宝龙房屋租赁有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17782元，减半收取8891元，由原告郑州宝龙房屋租赁有限公司负担3828元，被告大商集团河南超市连锁发展有限公司、大商集团（郑州）商业投资有限公司负担5063元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《房屋租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉权利义务转让协议》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按照协议履行义务。大商超市公司未按约定缴纳租金，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。双方租赁期间，××感染肺炎疫情，××的标准采取了相应疫情防控措施，该情形属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，系不可抗力。原审法院综合考虑本地防疫情况、超市面积等因素酌定减免相应租金有事实及法律依据，本院予以确认。综上所述，宝龙公司、大商超市公司、大商投资公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28582元，由郑州宝龙房屋租赁有限公司负担10800元，由大商集团河南超市连锁发展有限公司、大商集团（郑州）商业投资有限公司负担17782元。本判决为终审判决。审判员  蒋德军二〇二一年二月二十五日书记员  李苗苗