江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终3734号上诉人（原审被告）：浦沈权，男，1971年12月5日出生，××族，户籍地启东市，现住启东市。委托诉讼代理人：陈涛涛，江苏禾东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高红，女，1974年12月16日出生，××族，户籍地启东市，现住启东市。委托诉讼代理人：王成，江苏东疆律师事务所律师。上诉人浦沈权因与被上诉人高红房屋买卖合同纠纷一案，不服启东市人民法院(2020)苏0681民初4146号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。浦沈权上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：1.案涉房屋系共有财产，未经全体共有权人同意处分，系无权处分，最终导致合同无法履行，现一审法院未经共有权人同意，直接判令其办理过户手续缺乏事实和法律依据。法院应行使释明权，告知高红变更诉讼请求。2.从浦沈权选房行为的性质来看，本案也不适宜判决强制履行。3.高红系房产中介，签订本案房屋买卖合同系以炒房为目的，扰乱市场秩序的行为，不应得到支持。4.一审漏列了必要诉讼参与人，其他共有权人请求作为有独立请求权的第三人参与诉讼，一审法院没有准许，程序违法。5.就本案房屋签订了两份房屋买卖合同，应当优先履行与案外人杨春荣之间签订的房屋买卖合同。因为高红系房屋中介，应优先考虑以居住为目的的买房人。高红仅支付了定金，房款没有按约履行，已经构成根本性的违约，而杨春荣与其之间的房屋买卖经过其他共有权人同意，且合同已经履行了大部分义务，应优先履行。高红辩称，1.案涉拆迁安置审批表及选房交款的权利人注明的都是浦沈权一人，其有理由相信浦沈权对案涉房屋享有相应的处分权。其已按约定超额支付过户登记手续前的购房款，一审中也承诺愿意一次性支付剩余房款，合同履行不存在障碍。2.其并不是专门从事房屋中介的，其前夫从事房屋中介，购买案涉房屋是为儿子结婚之用。3.一审程序并不违法。恳请二审法院依法驳回上诉，维护其合法权益。高红向一审法院起诉请求：判令浦沈权继续履行合同，将启东市汇龙镇××园××号××室办理过户手续至高红名下；并承担诉讼费用。一审法院认定事实如下：高红与浦沈权系朋友关系。浦沈权原有住房涉及拆迁。2019年10月9日，浦沈权为甲方（卖方）与高红作为乙方（买方）签订了《售房合同》。主要内容为，乙方同意购买甲方名下位于启东市××园的房屋，房屋建筑面积约120平方米（以房地产产权证为准）。房价以产权证面积10400元/平方米，位置在××号××室、××室；××号××室、××室；××号××室、××室中确定。付款时间和办法：本合同签订之日，乙方向甲方支付定金2万元整，作为购房定金，买卖成立后，转化为购房款。余款分二次付清，第一期付款，2019年10月16日前首付10万元（包括定金2万元）。第二期付款，开发商通知可以交房款领钥匙时再付45万元，余款在办理产权证后贷款到位后付清，第一本产证之前的费用由浦沈权承担，过户时契税由双方各自承担自己的契税，装修押金、物业费、储藏室由高红负责，其他一切费用包含在房价中由浦沈权负责。合同还作了其他约定。合同签订当日，高红向浦沈权交付定金2万元；2019年10月11日，高红分三次通过电子汇款方式向浦沈权交付购房款28万元。浦沈权分别向高红出具收条，收到高红2万元、28万元。2019年10月14日，双方就房屋买卖事宜及浦沈权在得悉案涉房屋位置后，以浦沈权为甲方，高红为乙方，签订《补充协议》，进一步明确双方的买卖关系，约定房屋位置为启东市××园××号××室，房屋价格为10500元/平方米。乙方无论自住或者出卖他人甲方均配合乙方办理相关手续，如乙方抵押贷款甲方必须配合等，其余按原合同照办。2019年11月7日，以启东市鑫城城镇建设开发有限公司为甲方与以浦沈权乙方签订《启东市城建中被拆迁户安置房选房、交款协议》（以下简称选房、交款协议），约定甲方为乙方提供的房源位于启东市××园××号××室。还就其他事项作了协议。同日，浦沈权将选房、交款协议交付高红。2020年1月16日，高红向浦沈权交付购房款5万元，浦沈权向高红出具了收条。2020年5月4日，启东市鑫城城镇建设开发有限公司曾向浦沈权发出通知，2020年5月6日前正式交房。因浦沈权未予配合，未能办理交房手续。一审另查明，启东市××园××号××室，登簿日期为2020年7月13日，登记在启东市鑫城城镇建设开发有限公司名下，房屋建筑面积为101.56平方米、车库面积16.33平方米。启东市鑫城城镇建设开发有限公司“××园房价计算表”显示总房屋价格、代办费、物业维修基金合计为191411.22元，其中车库金额为40825元。一审审理中，浦沈权提出案涉房屋高红曾提出不要房屋了，房屋已转卖他人。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。高红与浦沈权于2019年10月9日签订的《售房合同》及与之相对应的《补充协议》系双方真实意思的表示，且未违反法律法规强制性规定，系依法成立且有效的合同，双方当事人均受其拘束，应按照约定全面履行各自的义务。高红已按约支付了定金及部分房款共计35万元，浦沈权在房屋可以交付后，未能配合高红与开发商办理初始登记，进而将房屋过户至高红，故浦沈权的行为构成违约，依法应当承担违约责任。高红要求浦沈权继续履行，因涉案房屋尚在开发商名下，依照规定，先由浦沈权协助办理初始登记至浦沈权名下，然后才能由浦沈权协助高红办理启东市××园××号××室（含车库）产权过户至高红名下。双方合同价为案涉房屋为1066380元（101.56平方米*10500元/平方米），应由浦沈权向开发商支付的房款150586.22元，高红已付房款350000元，高红尚应向浦沈权支付款为565793.78元（1066380元-350000元-150586.22元）。关于高红直接向开发商支付的车库费40825元、装修押金及物业费由高红依约负担。浦沈权提出的高红主体不适格；双方之间的房屋买卖合同无效及优先履行浦沈权与杨春荣之间买卖合同的意见，均不符合法律规定，不予采纳。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、浦沈权继续履行与高红签订的《售房合同》及补充协议，于判决发生法律效力之日起十五内办理启东市××园××号××室产权初始登记手续（高红在办理初始登记前向开发商支付房价、代办费、物业维修基金为150586.22元、车库40825元），所涉税费由浦沈权负担；二、浦沈权在启东市××园××号××室（含车库）登记其名下十日内向高红提供办理该房屋产权过户登记所需资料，并协助高红办理产权过户手续，办理过户所涉税费由双方各自负担，同时高红向浦沈权支付房屋余款565793.78元。案件受理费14700元，依法减半收取7350元（高红已预交），由浦沈权负担；保全费5000元（高红已预交），由浦沈权负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，浦沈权与高红签订房屋买卖合同，购买拆迁安置房，是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同合法有效。浦沈权上诉认为其签订案涉合同未经其他共有权人同意，属于无权处分，合同无效。对此本院认为，即便浦沈权作为共有人之一订立案涉房屋买卖合同未经其他共有人同意，出卖人处分权之欠缺不属于必然导致合同无效的情形，不能以此认定合同无效。浦沈权上诉主张高红是房产中介，购买案涉房屋系以炒房为目的。本院认为，法律并不禁止房地产经纪人员买卖房屋，浦沈权未能证明高红是中介机构工作人员，也未能证明高红利用房产中介工作人员身份在交易过程中隐瞒交易信息导致讼争销售房屋的价格明显低于市场价格，浦沈权该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。本案中双方对于房屋坐落、价款、履行期限等约定具体明确，高红也愿意一次性支付剩余房款，不存在履行的客观障碍。浦沈权在上诉状中陈述其他共有人同意出售给案外人杨春荣，说明其他共有人对于处分房屋是同意的，合同履行也不存在法律上的障碍，本院对其该项上诉理由不予采纳。浦沈权与高红的房屋买卖合同订立在先，其主张应优先履行与案外人杨春荣的房屋买卖合同于法无据，理由不能成立。案涉房屋买卖合同系浦沈权与高红签订，合同关系发生于浦沈权与高红之间，案涉房屋其他共有人并非合同相对方，不属于必须参加诉讼的当事人，一审程序并无不当。综上所述，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确,本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14700元，由上诉人浦沈权负担。本判决为终审判决。审判长 吕 敏审判员 季建波审判员 胡 皓二〇二一年二月二日书记员 刘 杰