广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初2780号 原告：黄喜武，男，1972年6月1日出生，汉族，住广西柳州市。 委托诉讼代理人：蒙冠斌，广西景耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛清云，广西景耀律师事务所律师。 被告：柳江县创建房地产信息服务部，住址：广西柳州市柳江区拉堡镇北大街**门面，注册号：450221600209475。 经营者：梁献珠。 被告：梁献珠，男，1967年5月6日出生，壮族，住，住广西柳州市柳江区/div> 以上二被告共同委托诉讼代理人：陶建武，广西航银律师事务所律师。 原告黄喜武与被告柳江县创建房地产信息服务部、梁献珠租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用普通程 -2- 序，于2020年7月30日公开开庭审理了本案。诉讼中，原告黄喜武申请司法鉴定，本院将本案移送至柳州市中级人民法院司法技术管理科委托正意价格评估集团有限公司柳州分公司进行鉴定。正意价格评估集团有限公司于2020年12月13日完成鉴定后将本案退回本院。本院于2021年1月11日第二次公开开庭审理本案。原告黄喜武及其委托诉讼代理人毛清云，被告梁献珠及二被告的共同委托诉讼代理人陶建武，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄喜武向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告柳江县创建房地产信息服务部于2019年9月15日签订的《土地（场地）租赁合同》；2.判令被告柳江县创建房地产信息服务部赔偿原告厂房损失388309.8元；3.判令被告柳江县创建房地产信息服务部向原告返还诚意金20000元；4.判令被告柳江县创建房地产信息服务部向原告返还安装变压器费用100000元；5.判令被告柳江县创建房地产信息服务部赔偿原告可得利益损失70000元；6.判令被告梁献珠对被告柳江县创建房地产信息服务部的上述债务承担偿还责任；7.本案诉讼费、鉴定费用由二被告承担。 事实和理由：2019年9月15日，原告与被告柳江县创建房地产信息服务部签订《土地（场地）租赁合同》，约定：1、被告柳江县创建房地产信息服务部将位于柳州市谷行屯的集体土地转租给原告使用，租赁面积为4000平方米；2、租赁期限自2019年9月15日至2031年1月1日止，租期为11年3个月 -3- 零15天；3、如果原告在建设厂房过程中遇到第三方阻扰停工，所产生的费用均由被告柳江县创建房地产信息服务部承担解决摆平。合同签订后，原告即进场建设厂房，用于回收废旧钢材。但2020年3月底，原告建设的厂房被破坏，造成原告无法经营。原告为此找被告交涉，要求解除双方签订的租赁合同，但被告却置之不理。原告认为，原告租赁土地的目的是为生产经营，现原告的厂房被人破坏无法正常使用，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，双方签订的《土地（场地）租赁合同》因不能实现合同目的而解除。故原告特根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定向贵院提起诉讼，请依法判如所请。 被告柳江县创建房地产信息服务部、梁献珠辩称，1.梁献珠不是本案适格被告，与原告形成合同关系的是被告柳江县创建房地产信息服务部，依据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条规定，个体工商户有字号的，以登记的字号为当事人，因此本案将梁献珠作为被告属于诉讼主体错误。2.涉案工地未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，原、被告签订的土地租赁合同无效。3.原告要求被告赔偿388309.8元没有依据，原告与被告签订该租赁合同时就应知道其风险所在，另外原告也没有证据证明其搭建厂房的相关成本及造价，因此该项诉请无依据。4.被告对收取原告的 -4- 诚意金20000元无异议。5.关于安装变压器的费用100000元，原、被告于2019年9月15日签订的《土地（场地）租赁合同》第四条第二款明确约定原、被告对安装变压器各支出100000元，因此，原告无权要求被告返还该费用。另外，原告向法院起诉后，没有向被告移交租赁场地，在本案诉讼期间，该变压器于2020年7月5日前被盗，原告对该变压器被盗负完全责任，其无权要求被告支付该费用。6.租赁合同无效，即不存在所谓违约问题，本案不存在任何可得利益损失，因此原告诉请可得利益损失无依据。综上，我方认为原告的诉请无依据，请求法院驳回其诉请。7.原告变更诉讼请求已经超过举证期限。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的《土地（场地）租赁合同》、2019年9月15日《收条》、中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单；被告提供的《国土资源综合管理系统表》、《集体土地未被征用证明》、《土地租赁合同补充协议书》、《土地租赁合同》、平面图、《中国南方电网供电方案协议（10kV及以上）》，双方当事人对上述证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.原告提供《柳州市特钢金属材料批发部发货清单》、《收据》、《柳州市帽合物资回收公司磅单》、照片、《收款收据》、《钢结构安装承包合同》、中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单，拟证实原告建设厂房支出的费用，被告 -5- 不予认可，认为与本案无关，上述证据均有原件核对，本院对上述证据的真实性予以确认，上述证据能否达到原告的证明目的，本院将结合案件情况予以认定。原告提供的《企业信用信息公示报告》、《变更信息》，与本案无关，本院不予采纳。原告提供的评估费发票，系其委托评估支出的评估费用，本院予以采纳。2.被告提供《柳州城市管理行政执法证据登记保存通知书》、《报案记录材料》、《供用电安装工程施工合同》、中国农业银行银行卡交易明细清单、收条，有原件核对，本院对上述证据的真实性予以确认。3.本院依职权向柳州市城市管理行政执法局柳东分局调查核实，柳州市城市管理行政执法局柳东分局出具《关于柳××东××字【××】××行政执法证据××通知书所××镇××路建房一案的相关处罚情况回复》，双方对真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以确认。 4.原告申请司法评估：正意价格评估集团有限公司作出国正价桂估字[2020]481-372号意见书，原告无异议，被告对其真实性、合法性不予认可，本院认为，柳州市中级人民法院依法定程序委托正意价格评估集团有限公司对案涉厂房进行评估，在移送评估之前本院已依法组织双方当事人对进行质证，评估人员具备相应资质，评估程序合法，依据充分，被告对此提出异议，但未能提供反驳证据，评估人员亦出庭作证。因此，该评估意见书真实、合法，本院予以采纳。 -6- 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于雒××镇××一块集体土地13亩（东临硅厂道路，西临渠道，南临创板厂围墙，北临雒容镇小学围墙）系雒容镇果园村西小园屯、谷行屯的集体土地（各有50%的权属），性质为工矿建设用地，未办理土地使用权证。2015年10月29日及2017年2月15日，被告柳江县创建房地产信息服务部与雒容镇果园村西小河屯、谷行屯签订《土地租赁合同》及《租赁合同补充协议书》，由雒容镇果园村西小河屯、谷行屯将上述土地租赁给被告柳江县创建房地产信息服务部经营使用，租期为15年，自2016年1月1日至2031年1月1日。 2019年9月15日，被告柳江县创建房地产信息服务部（甲方）与原告（乙方）签订一份《土地（场地）租赁合同》，约定：一、甲方在雒××镇××（西××、谷行屯）获得一块集体土地约13亩，土地性质：属工矿建设用地，没有土地使用证，只有国土部门出具该地块红线地图和甲方与西小河屯、谷行屯集体村民签订的《土地租赁合同》为凭。甲方将该土地（场地）其中部分4000平方米（以实际丈量为准）出租（分租）给乙方作废铁场地使用，自行管理生产营业（指：使用权出租），本土地位于雒容镇××东南面，东临硅厂道路，西临渠道，南临创板厂围墙，北临雒容镇小学围墙。乙方租的部分场地4000平方米位于创板厂围墙外西北面夹角连渠道沿边起止。（渠道边砌挡土墙高度1.2米）。 -7- 二、租赁期限自2019年9月15日至2031年1月1日止，租期为11年3个月零15天（注：初期进场建设使用的时间2个月零15天包括在内）。三、租金从2019年11月30日起缴纳（已扣除两个月零十五天的时间给乙方进场初期建设使用），按每月6元/㎡计算收费，按半年度缴纳租金给甲方，乙方必须在每年11月30日前一次性付清下一期租金，租金递增按每三年次递增3%收取，以此类推缴纳租金至本合同期满止；在本合同双方签字盖章当日，乙方必须先交安装变压器费壹拾万元和诚意金贰万元给甲方（凭收款条）后进场建厂房，按先交租金后进场的原则执行，在正式向甲方交纳租金时，诚意金可作抵租金；如遇国家、政府对租赁土地（场地）征收或征用时，本合同自行终止。政府赔偿、补偿给土地费或与土地相关的青苗、林木安置等所有权益、财产补偿款归甲方所有。赔偿土地上面的建筑物、附着物、工字钢结构厂房、水泥硬化、电（含变压器）等归甲、乙双方共同平均分成。四、双方的权利、义务：1.甲方必须保证对该土地（场地）享有合法的承租使用权。甲方只负责出租该土地（空场地），不负责任何安全事故、交通、治安、消防等事故或其他民事、经济纠纷等责任。甲方按现原有土地（场地）现状提供出租（分租）给乙方使用，并提供甲方现持有的该土地（场地）相关手续资料给乙方，办理的费用由乙方自行承担，与甲方无关。如果乙方在建设厂房过程中遇到第三人阻挠停工，所产生的费用均由甲方承担解决摆平，乙方负责办理工商、税务、 -8- 环保、消防、安监、交通、公安（暂住证、治安）、卫生、网络及劳务等各部门的相关证照、营业执照并负责承担所有的责任及费用等，与甲方无关。同日，原告按约定向被告柳江县创建房地产信息服务部交纳安装变压器费10万元和诚意金2万元，被告梁献珠出具两份《收条》确认收到上述款项。随后原告即进场建设厂房。被告柳江县创建房地产信息服务部亦向电力部门申请供电。根据被告柳江县创建房地产信息服务部与广西电网有限责任公司柳州供电局签订的《供电方案协议（10ＫＶ及以上）》及其与广西桂电建筑安装工程有限责任公司签订的《供用电安装工程施工合同》，用电项目与用电地址：位于广西柳州市鱼峰区。供电容量250ｋＶＡＭ，供用电压等级：交流10ｋＶ，施工总造价为12.5万元，被告已支付工程预付款5万元。 根据柳州市城市管理行政执法局柳东分局（以下简称柳东分局）作出《关于柳城管柳东规划保字（2019）014号行政执法证据登记保存通知书所涉雒容镇象岩南路建房一案的相关处罚情况回复》，因案涉厂房未取得《建设工程规划许可证》，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，柳东分局向被告梁献珠送达《柳州市城市管理行政执法责令停止违法行为通知书》，责令其停止违法行为，接受调查，听后处理。后由于案涉厂屋继续施工建设，2019年10月29日，柳东分局下发《柳城管柳东规划保字【2019】014号行政执法证据登记保存通知书》，暂扣现场用 -9- 于施工的钩机钥匙1把、电焊机2台、切割机1台、焊枪1把。2019年10月30日，柳州市城市行政管理执法局柳东分局对案涉厂房强制性责停，并对钢架棚基础框架固定部分进行破坏。 2020年7月5日，被告梁献珠报警称案涉租赁场地的变压器等电力设施被盗。柳州市公安局柳东分局于2020年7月17日作出立案决定书，决定将该案作为盗窃案立案侦查。 本案诉讼过程中，原告申请对案涉厂房的价值进行评估，柳州市中级人民法院司法技术管理科依法委托正意价格评估集团有限公司柳州分公司进行评估，正意价格评估集团有限公司于2020年12月13日出具国正价桂估字[2020]481-372号意见书，认为案涉厂房（钢结构厂房、板房、水泥砖房等）在评估基准日（2020年9月24日）的市场价值为人民币388309.8元。原告支出评估费12149元。 另查明，在评估过程中，案涉厂房的钢结构厂房已被推倒。庭审中，原告自述为减少损失其于2020年12月17日将钢结构厂房的钢材出售获款134367元。 又查明，被告柳江县创建房地产信息服务部系个体工商户，经营者为被告梁献珠。 本院认为，被告柳江县创建房地产信息服务部承租雒容镇果园村西小河屯、谷行屯13亩集体土地后，将其中部分土地转租给原告，双方签订了《土地（场地）租赁合同》，该合同系双方在平 -10- 等自愿基础上签订的，系双方真实意思表示，未违反法律、行者法规的强制性规定，属于有效合同。根据《土地（场地）租赁合同》约定，原告租赁场地是用作废铁场地使用，租赁场地后原告须在租赁场地上搭建厂房等建筑物，租赁场地属于村集体所有的工矿用地，暂无法办理建设工程规划许可等行政审批手续，原告搭建的厂房等建筑因未取得建设工程规划许可证，被城市行政管理执法局强制性责停，钢架棚基础框架（钢结构厂房）固定部分被破坏，原告租赁场地的目的已无法实现，现原告诉请解除该《土地（场地）租赁合同》，理由充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条的规定，案涉《土地（场地）租赁合同》于2020年5月7日本院向二被告送达起诉状副本时解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失”之规定，被告柳江县创建房地产信息服务部应返还给原告诚意金2万元及变压器安装费10万元。《土地（场地）租赁合同》约定原告负责办理工商、税务、环保、消防、安监、交通、公安、卫生、网络及劳务等有关证照、营业执照，同时约定原告在建设厂房过程中遇第三方阻挠施工，所产生的费用由被告柳江县创建房地产 -11- 信息服务部承担解决，但对建设工程规划许可证的办理未作明确约定，而建设工程规划许可证的办理恰是《土地（场地）租赁合同》能否履行的重要条件，原、被告在在签订《土地（场地）租赁合同》前均应对涉案租赁场地能否建设厂房及能否办理相关行政审批手续事先进行了解，现涉案租赁场地厂房因缺乏建设工程规划许可被柳州市城市政管理执法局拆除导致合同履行不能，原、被告均存在过错。根据合同性质及履行情况，原告的损失应由原、被告各自承担50%的责任。结合原、被告的陈述及双方提交的证据，本院确定原告的损失有：1.原告的厂房损失，经评估为388309.8元。2.原告支出的评估费12149元；以上1-2项合计400458.8元，原告自述钢结构厂房的钢材出售获款134367元，则实际损失为266091.8元（400458.8元-134367元）。原告自行承担133045.9元（266091.8元×50%），被告柳江县创建房地产信息服务部承担133045.9元（266091.8元×50%）；被告的损失有：被告申请安装变压器，合同约定安装费用为12.5万元，被告实际支付5万元。被告辩称其还须支付变压器维修费用及后续的安装费用，未能提供证据证实，本院不予采信。原告应承担25000元（50000元×50%），被告自行承担25000元（50000元×50%）。两者抵扣，被告应赔偿原告损失108045.9元（133045.9元-25000元）。原告主张可得利益损失70000元，未能提供证据证实，本院不予支持。 本案中，与原告签订《土地（场地）租赁合同》及实际履行 -12- 合同的均是被告柳江县创建房地产信息服务部，被告梁献珠系被告柳江县创建房地产信息服务部的经营者，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条“个体工商户有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人”之规定，不是适格被告。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，并参照《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条的规定，判决如下： 一、确认原告黄喜武与被告柳江县创建房地产信息服务部于2019年9月15日签订的《土地（场地）租赁合同》于2020年5月7日解除； 二、被告柳江县创建房地产信息服务部应于本案判决生效之日起十日内向原告黄喜武返还诚意金20000元； 三、被告柳江县创建房地产信息服务部应于本案判决生效之日起十日内向原告黄喜武返还变压器安装费100000元； 四、被告柳江县创建房地产信息服务部应于本案判决生效之日起十日内向原告黄喜武赔偿损失108045.9元； 五、驳回原告黄喜武的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中 -13- 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费9000元，保全费3120元，合计12120元（原告已预交），由原告黄喜武负担6060元，被告柳江县创建房地产信息服务部负担6060元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  全晓岚 人民陪审员  韦干雄 人民陪审员  冯珍珍 二〇二一年一月二十二日 书 记 员  袁 铭 -14- 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用的解释》 -15- 第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。 营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。