浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙07民终4861号上诉人（原审被告）：义乌市皇冠花园业主委员会，住所地：义乌市廿三里街道皇冠花园内。负责人：陈健明。委托诉讼代理人：陈善、北京盈科（金华）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王云兰，北京盈科（金华）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢俊民，男，1968年11月24日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：金小斌，浙江大平律师事务所律师。上诉人义乌市皇冠花园业主委员会因与被上诉人卢俊民业主撤销权纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初2311号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。义乌市皇冠花园业主委员会上诉请求：撤销一审判决第一项诉讼请求，改判驳回起诉或发回重审或驳回卢俊民的全部诉讼请求。事实与理由：一、卢俊民诉讼主体不适格。卢俊民主体是否适格，关键要区分本案所涉系其自身权益还是全体业主的共同权益。从表决票上显示的内容来看，本案所涉业主大会议题及表决事项即关于原物业公司“雪峰物业”是否续聘。该项内容是针对全体业主共同权益的表决，而非针对卢俊民个人权益的表决。故本案所涉决议即2019年12月16日《同意续聘物业服务的公告》，涉及的不是皇冠花园小区个别业主的权益，而是全体业主的共同利益。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，涉及共有和共同管理的权利的重大事项，均应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。本案中卢俊民请求撤销皇冠花园业委会于2019年12月16日作出的《同意续聘物业服务的公告》，涉及全体业主的共同利益，其作为个别业主未经业主大会授权代表全体业主行使权利，不能代表全体业主的共同意思表示，即其不能以个人名义起诉要求撤销涉及全体业主共同利益的决议。综上，本案所涉并非卢俊民自身合法权益，而是皇冠花园小区全体业主的合法权益，卢俊民未经过法定程序，未得到业主大会的授权，不能提起本案诉讼，卢俊民诉讼主体不适格，应裁定驳回其起诉。二、义乌市皇冠花园业主委员会诉讼主体亦不适格。本案所涉2019年12月16日《同意续聘物业服务的公告》系皇冠花园小区最高权力机构——业主大会作出的，业主大会根据相关规定授权业主委员会公布的并非业主委员会的决定。故应将业主大会作为本案一审被告，列明业主委员会为该大会的执行机构，而非直接将业主委员会列为被告。综上，义乌市皇冠花园业主委员会并非本案适格被告。三、关于卢俊民的合法权益是否受到侵害的问题。（一）卢俊民的合法权益可分为实体权益和程序权益。实体权益是指作为物业管理区域内区分所有人的业主基于建筑物区分所有权所享有的合法权益受到业主大会或者业主委员会决定的侵害。例如，业主大会或者业主委员会通过决定限制或者剥夺业主对共同所有部分所享有的使用、收益等权利，或者作出的改建、重建建筑物及其附属设施的决定侵害业主的合法权益。从本案中来看，卢俊民行使了表决权或放弃了表决权，其作为业主的上述实体权益并未遭受任何侵害。（二）从程序上来说，卢俊民的合法权益并未受到侵害。业主享有表达自己意志的权利，即享有在业主大会上的表决权。卢俊民作为业主之一受到表决票并行使了表决权，无论观点如何，均行使了神圣的投票权，充分保障了自己的合法权益。至于其在表决中所表达的意思是否能够如愿，并非其个人所能决定，要看大多数业主的意见，故其合法权益并未受到侵害。（三）对于未表决投票或弃权票数，应当计入多数票视为同意，则等于已经过半数的业主视为同意续聘，并未实际侵害卢俊民合法权益。四、雪峰物业公司为善意第三人，且已履行相应义务。2019年1月底至2020年3月底服务合同到期前，正是新冠疫情最严重的期间，在此期间包括卢俊民起诉立案后善意第三人雪峰物业一直尽忠职守，为皇冠花园全体业主提供了优质的服务。一审判决确认同意续聘的业主为301票，已占总人数700人的43%，比例已近半，若撤销续聘公告决议，势必造成对这部分业主合法权益的侵害。且物业服务合同已于2020年3月26日续签，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，也无证据证明该合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项至第四项的合同无效的情形，因此续签的物业服务合同合法有效。若因续聘公告撤销导致物业服务合同违约等纠纷，则善意第三人雪峰物业势必将对业主大会提起物业服务合同纠纷之诉，诉之不利后果亦将由全体业主承担。因业主大会和业委会是民间自治组织，难以具有丰富的法律知识和会议召开的专业技能，如果对业主大会和业委会决定的程序性问题过分严苛要求，或轻易以轻微程序性问题而撤销决定，将导致整个物业管理受阻，大部分业主利益不能实现，从而导致更大的权利损害。本案中业主大会决定的程序性瑕疵轻微，很大程度上不会影响决定的实质内容，即使重新作出决定内容亦不会有实质不一样的结果。五、1、判决书事实认定涉案小区地上总建筑面积是167510平方米有误，根据皇冠花园的测绘结果，小区地上总建筑面积是127013.81平方米，权证面积即专有面积是125283.55平方米。2、一审判决后就是否同意续聘雪峰物业事宜，社区征询了此前未参与投票的部分业主，其中有54人出具了书面的证明，明确表示对之前是否续聘雪峰物业公司的投票表决事项是清楚的，并表示同意继续选聘雪峰物业公司，致此同意续聘人数已达355人，专有面积达到85451.75平方米，故无论人数还是专有面积均已过半。综上，请求依法改判。卢俊民辩称，一审除事实认定部分不影响判决结果的瑕疵外，判决结果正确，应当予以维持原判。理由如下：1、卢俊民主体适格，根据物权法第78条规定业主享有诉权。最高人民法院民事案件案由规定理解与适用2011修订版明确解释，如果该决定侵害了某一或者某些业主的权益，物权法赋予业主诉权。2、关于义乌市皇冠花园业主委员会的主体是适格的，本次义乌市皇冠花园业主委员会召开业主大会全程是业主委员会在操作的，从12月9日发布公告到12月12日发布权数公告，到12月14日、15日投票，到12月16日发布续聘公告，同时义乌市皇冠花园业主委员会在一审中当庭承认续聘公告是其作出的，因此本案其主体是适格的。3、卢俊民的合法权益受到侵害，首先在程序上没有提前15日通知全体业主，其次根据义乌市皇冠花园业主委员会提交的义乌市皇冠花园小区业主大会议事规则第6条、第15条、第16条的规定，其在选举过程中完全违背了议事规则。同时业委会就续聘物业实体违法，根据议事规则第35条的规定，义乌市皇冠花园业主委员会只选择了一家属于表决事项违反议事的规定。根据一审中卢俊民提交的微信照片可以看出在选举现场没有任何人监督，也没有相关工作人员核实业主身份，所以义乌市皇冠花园业主委员会的上述行为严重侵害业主的合法权益。4、上诉状第四点跟本案无关，是物业公司与皇冠业主委员会之间的事情，可以证明义乌市皇冠花园业主委员会与物业公司串通的事实。5、关于补充内容的建筑总面积，总面积应当以房产证上载明的面积为准。6、关于补充第二点，这个是作为证人证言的，证人证言应当出庭作证，对真实性是有异议的，经过核实，其中有些签名是冒充的，66栋1单元1805室吕有名是已经死亡。关于关联性，续聘决定是2019年12月16日作出的，开会已经结束，之后的事情跟本次投票表决无任何关系。66栋1单元2501室马修潭是在杭州工作的，经过核实，其根本不知道签名的事情，经询问后是其姐姐签字的。上述54个业主中的多个业主是当时的业主委员会副主任杜照美叫到家里去的。当时一审时申请法院向义乌市皇冠花园业主委员会调取表决票存根未获准许，申请金麟社区主任马关军出庭就本次选举说明情况也未获准许。综上，义乌市皇冠花园业主委员会的上诉无事实和法律依据，应当予以驳回。卢俊民向一审法院起诉请求：撤销义乌市皇冠花园业主委员会代表业主大会于2019年12月16日作出关于同意续聘雪峰物业的决定。一审认定的事实：卢俊民系义乌市皇冠花园小区的业主。义乌市皇冠花园小区的地上总建筑面积为167510平方米，其中各业主专有面积为136712.32平方米。该物业管理区域共有718套，其中空置房19套，该19套算一个专有部分，业主人数按一个专有部分为一人计算，总人数实为700人。2019年12月9日，义乌市皇冠花园业主委员会由于义乌市雪峰物业公司在小区的服务合同将于2020年3月31日到期，该业委会经研究决定，采用由小区实名投票表决的方式决定物业公司续聘事项，并发出了投票时间和方式的公告。2019年12月8日，召开了业委会会议，会议通过80-159平方米为权重1票，160-239平方米2票，240-319平方3票，320-399平方4票，400-479平方米5票，480平方米以上6票（以购房合同或房产证为依据）的计算方式。2019年12月16日，业委会及监督计票人员八人在义乌市廿三里街道金麟花园社区三名工作人员见证下发布投票情况公告。经统计，总票数为1320票，业主领取选票为1065票，收回选票997票，同意为816票，反对票数141票，弃权票数16票，无效票数4票。现经审理查明，该物业管理区域内的专有面积总数为136712.32平方米，同意续聘的业主专有面积为73971.38平方米；不同意、弃权、废票的业主的专有面积为15980.09平方米；未参与投票的专有面积46760.85平方米。该物业管理区域总人数为700人，其中投同意续聘的业主为301人，投反对为111人，投弃权、放弃、无效票为61人，另有227人未参与投票。一审法院认为，业主委员会是全体业主的自治组织，业主可以设立业主大会，选举业主委员会，其对外代表该建筑物的全体业主，代表全体所有人的民事法律行为；对内对建筑物的管理工作作出决策，对共同事物进行决议，业主委员会是业主大会的执行机构，可以履行代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对不违反法律、不违背公序良俗，不损害公共利益和他人利益的决定，对全体业主有约束力。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国物业管理条例》等相关规定，专有部分面积是指按照不动产登记簿记载的面积计算，尚未登记和实测的，按测绘机构的实测面积或房屋买卖合同记载的面积计算。没有房屋买卖的，按照建设工程规划许可证载明的面积计算。故该业主委员会通过的以“80-159平方为权重1票，160-239平方2票，240-319平方3票，320-399平方4票，400-479平方5票，480平方以上6票”计算方式错误，也与法律规定不相符，应予纠正。业主人数是指按专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，未售出和已售出但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。但反观本案，投票结果同意续聘的业主建筑物面积虽然过半，但同意续聘的业主总人数并未过半。关于义乌市皇冠花园业主委员会未提前十五日通知业主、违反表决程序和实体错误问题，一审法院认为，义乌市皇冠花园业主委员会决议投票过程，虽有街道、社区工作人员全程参与监督，且颁布了公告，对部分业主也上门取票、投票、统计，但义乌市皇冠花园业主委员会也无证据证明对部分业主委托他人投票及在外地的业主通过邮寄或其他方式送达，即义乌市皇冠花园业主委员会在告知全体业主知晓的时间上、程序上均存在瑕疵，直接影响了本次投票作出的实体公正决定。实践中，有未参与投票或弃权的业主视为同意的情况，但仅限于诸如维修资金使用等事项中。但在本案中，对是否续聘物业公司等重大事项的，在未证明有效方式公告或送达全部业主的前提下，显然不能推定未参与表决或弃权的业主可视为其已同意续聘。故卢俊民诉请于法有据，予以支持。义乌市皇冠花园业主委员会辩解与法律规定不符，不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于管理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条，《中华人民共和国物业管理条例》第六条、第七条、第八条、第十一条、第十二条、第十四条、第十五条的规定，判决：撤销义乌市皇冠花园业主委员会于2019年12月16日作出的续聘浙江雪峰物业服务有限公司的决定。案件受理费80元，由义乌市皇冠花园业主委员会负担。二审中，义乌市皇冠花园业主委员会向本院提供了以下证据：一、续聘雪峰物业公司表决票一份，证明卢俊民参与了本次关于“是否续聘雪峰物业公司”的投票表决，结合卢俊民在一审中提供的“公开表决公告”等证据材料，可以进一步证实，卢俊民在投票时就已知悉公告期不满15天，其仍参与投票，应视为对本次投票表决公告程序的认可，义乌市皇冠花园业主委员会实质上并没有侵害卢俊民的合法权益，不能作为受侵害业主提起撤销之诉。二、证明及证明文件一览表，证明之前未投票的54名业主，明确表态其知晓之前关于续聘雪峰物业投票表决的事情，并同意继续选聘雪峰物业公司。54人专有面积11480.37平方，加上之前同意续聘的301人专有面积73971.38平方米，合计355人，专有面积为85451.75平方米，故无论人数还是专有面积数均已过半。三、物业费收费登记表（自制）及收缴凭证一份，证明义乌市皇冠花园业主委员会做出续聘雪峰物业决议后，目前已缴纳物业费386人，已达到总人数的55.14%。从缴费事实足以说明多数业主对这次投票选举结果的认可及雪峰物业的支持。如撤销续聘雪峰物业的决定，会造成业委会合同违约及退还物业费等一系列不良后果。四、《义乌市皇冠花园小区业主大会议事规则》一份，证明根据议事规则第17条之规定，对于已确认参会未表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票，即涉案的16票弃权票应当计入同意票的事实。五、物业费欠费清单（自制）一份，证明卢俊民自2018年开始就拖欠物业费，其严重违背了业主应尽的义务，本案实质就是一起恶意诉讼。六、皇冠花园实测面积成果的汇总表一份，证明本案涉案小区地上总面积是127013.81平方米，权属面积即专有面积125283.55平方米。卢俊民对上述证据认为，针对证据一，真实性无异议，关联性有异议，不能达到其证明目的，恰恰可以证明未提前公告15天的事实。针对证据二，对于证明文件一览表的真实性有异议，无法确认具体哪些人没有投票，对于54份证明是作为证人证言，证人应当出庭作证；本案续聘公告到12月16日已经结束，该54份证明是真的，也视为放弃权利，两者不能简单叠加。针对证据三，卢俊民对真实性不清楚，对关联性只能证明物业公司收缴物业费的水平比较高，不能证明业主认可物业，因为物业公司催缴物业费可以是主动上交的、催缴的，上门张贴的、发律师函的、起诉的。针对证据四，因为制定和修改议事规则是业主共同的权利，其没有证据证明该议事规则的符合法律规定，因此不认可真实性，退一步讲即使是真的，其在选聘物业的过程中大规模违反议事规则。针对证据五，真实性无异议，但是只能证明卢俊民未交费的事实，根据2019年省高院的判决（2019）浙民再213号，由于物业公司服务未到位，卢俊民是按照总费用的八折缴纳的，所以卢俊民不是不交，是不知道交多少。针对证据六，真实性无异议，但是该证据在选举中没有提供，所以可以证明其在选举物业的过程中连多少面积都不知道，怎么通过的决定。以上证据经质证，结合双方的质证意见，本院认证如下：对于证据一，卢俊民对于真实性无异议，本院对真实性予以确认；对于证据二，系案外人的书面证明，真实性无法确认，亦不能证明待证的事实，本院不予认定；对于证据三，与本案没有关联性，本院不予认定；对于证据四，本院将综合全案予以认证；对于证据五，与本案没有关联性，本院不予认定；对于证据六，卢俊民对真实性无异议，本院对真实性予以认可。本院经审理认定的事实除案涉小区地上总建筑面积和案涉物业管理区域内的专有面积总数外与原审法院认定的事实一致。本院认为，关于主体问题。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，2019年12月16日，义乌市皇冠花园业主委员会作出《廿三里皇冠花园雪峰物业续聘投票情况公告》，义乌市皇冠花园业主委员会亦认可其根据该公告与案外人浙江雪峰物业服务有限公司续签物业合同，现卢俊民认为该公告侵害业主合法权益，请求法院予以撤销，其原告主体适格，义乌市皇冠花园业主委员会系作出该公告的主体，卢俊民将其列为被告起诉，不违反法律规定。关于前述公告是否应当撤销的问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。第九条规定，物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。案涉物业管理区域共有718套房屋，其中空置房19套，依照上述规定，空置房19套算一个专有部分，业主人数按一个专有部分为一人计算，则该物业管理区域总业主人数为700人，根据义乌市皇冠花园业主委员会提供的廿三里街道金麟社区出具的投票复核结果可知，700个业主中有301个业主同意续聘，故该续聘事项未经占总人数过半数的业主同意，义乌市皇冠花园业主委员会做出续聘决定不能代表业主的真实意思表示，侵害了部分业主合法权益，卢俊民的诉求于法有据。一审据此撤销义乌市皇冠花园业主委员会于2019年12月16日作出的续聘浙江雪峰物业服务有限公司的决定，并无不当。综上，义乌市皇冠花园业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由义乌市皇冠花园业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 敏审 判 员  张燕燕审 判 员  蓝俏彦二〇二一年二月五日代书记员  吴晓雯14-13-