江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10998号上诉人（原审被告）南京达然企业管理有限公司，住所地在南京市建邺区庐山路**北门。法定代表人：赵宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓小秋，江苏维世德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）南京苏建房地产开发有限公司，住所地在南京市建邺区水西门大街**。法定代表人：丁亚东，该公司总经理。委托诉讼代理人：张少华，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟兰凯，江苏法德东恒律师事务所律师。原审第三人：南京春辉农产品贸易有限公司，住，住所地在南京市浦口区柳洲东路**天润城第七街区****/div>法定代表人：陈平祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：封波，江苏盛律律师事务所律师。原审第三人：南京完宁苏完再生资源回收有限公司，住所地在南，住所地在南京市建邺区庐山路**北门>法定代表人：李孝红，该公司总经理。上诉人南京达然企业管理有限公司（以下简称达然公司）因与被上诉人南京苏建房地产开发有限公司（以下简称苏建公司），原审第三人南京春辉农产品贸易有限公司（以下简称春晖公司）、南京完宁苏完再生资源回收有限公司（以下简称完宁苏完公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初10725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。达然公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，依法改判其不向苏建公司支付房屋占用费。二、本案一、二审诉讼费用由苏建公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足。一、一审法院认定其与苏建公司之间的房屋租赁合同已于2019年6月19日解除，并认定2015年10月22日至2020年6月17日期间由完宁苏完公司实际占用案涉租赁房屋，却判决达然公司承担2019年7月19日至2020年6月17日之间的房屋占用使用费835654元，显然与事实不符。事实上，其在2013年就将该场地转租给春晖公司，自此就没有实际占用案涉房屋，一审法院也认定其与苏建公司之间的租赁关系于2019年6月19日解除，因此，2019年6月19日之后，其与苏建公司之间已无实际租赁关系，且其已直接和实际占用场地人对接要签订房屋租赁合同，苏建公司应向实际占用案涉房屋的完宁苏完公司主张房屋占用费。二、一审法院认定的房屋占用费是按案涉半地下室全部面积1867平方米计算得出，但苏建公司已于2019年4月8日将其中的650平方米强行收回，并以年租金48万元的价格出租给叶国柱作为肯定宾馆使用，其在一审中已提交了苏建公司与叶国柱的合同复印件及半地下室的平面图，一审法院在计算相应占用费时，应将该650平方米面积对应的款项扣除。苏建公司按50.4万元的标准向叶国柱收取年租金，扣减后的剩余数额为461194.5元，此外，按其与苏建公司的约定，苏建公司还应赔偿其经济损失以及苏建公司与次承租人之间租赁费用和其与苏建公司之间租赁费用的差价损失。综合以上三点，苏建公司应支付给其的费用已超出了一审判决认定的房屋占有使用费835650元，其不应再向苏建公司支付费用。苏建公司辩称，一、达然公司怠于履行房屋交还义务，案涉房屋被交还前的占用费应由达然公司承担。其与达然公司之间的合同解除后，完宁苏完公司直至2020年6月17日才搬离案涉房屋的半地下层，且完宁苏完公司并未与其协商一致，也从未向其支付租金。二、完宁苏完公司经营的老江东门旧货市场始终不能解决消防问题，导致2018年、2019年、2020年南京市建邺区安全生产委员会办公室、当地街道办事处等部门多次召开各方协调会，要求整改，不得继续经营，这也是本案争议的最根本起因，其客观上也不可能再与完宁苏完公司签约。三、达然公司实际支付租金至2019年7月18日，所以，2019的7月19日至2020年的6月17日期间的房屋占用费理应由达然公司承担。三、其与春辉公司签订的合同中明确约定了半地下室的面积为1867平方米，完宁苏完公司在一审中也自认实际使用的半地下层面积为1867平方米，除此之外，完宁苏完公司还实际使用了约185平方米的两个过道，合计使用面积约2052平方米。一审判决参照1867平方米计算，并非多算，而是少算。四、其与达然公司之间的合同并非其违约而解除，在达然公司长期拒不支付租金的情况下，其发出解约通知，符合约定。即使达然公司有权解除案涉合同，达然公司也从未行使，早已超过除斥期间，所以案涉的合同的解除时间应当是达然公司收到其发出解约通知的时间，即2019年11月1日。其对于一审判决的认定虽有异议，但考虑到案涉房屋已收回，解约前的租金和解约后的占用费计算标准一样，为尽快解决纠纷，节约司法资源，而未上诉。五、达然公司关于违约金和经济损失的主张应在一审期间提出反诉，不应在二审期间提出，否则程序上不合法。春辉公司辩称，一审法院判令其配合交还涉案房屋，现房屋已交还，其无须再配合，请求二审法院依法判决。完宁苏完公司经本院依法通知，未到庭接受询问。此后向本院提交书面意见称，其与其他承租户与春晖公司约定的租期是2015年10月20至2023年10月23日。其经营到2018年底，在消防大检查中检查到消防栓没有水，涉及主体结构，只有找苏建公司整改，但拖延时间太长，租户被消防大队罚款。后苏建找其要求签订合同，其他承租户认同，但其认为涉及与春晖公司的合同而未与苏建公司签约。苏建公司与达然公司的纠纷也未结束，他们之间的合同至7月18日才到期，但2019年3月，苏建公司就将市场的电停掉。7月20日，达然公司与春晖公司找其，称其可以和苏建公司签合同，其要求达然和春晖退还未到期的房租和押金，达然公司和春晖公司均不同意。2019年10月16日，苏建公司将市场大门关死。苏建公司和达然公司因纠纷而停电、封门，导致承租户无法正常营业，给其造成很大损失，被迫搬走，承租户要求赔偿，并退还消防罚款和房屋押金。苏建公司向一审法院起诉请求：一、确认其与达然公司之间的《房屋租赁合同》于2019年11月1日解除；二、判令达然公司向其支付租金269876元，并支付房屋占用费（自2019年11月2日起算按租金标准计付至房屋实际交还之日）；三、判令达然公司向其支付违约金824103.33元；四、判令达然公司立即迁出案涉房屋，并将案涉房屋交还给其，春晖公司、完宁苏完公司配合达然公司交还案涉房屋；五、本案诉讼费由达然公司承担。一审法院认定事实：案涉房屋位于南京市建邺区庐山路1号北门，所有权人为苏建公司，建筑面积为3741.52平方米。2012年6月19日，苏建公司与达然公司签订房屋租赁合同，约定：苏建公司将位于建邺区，产权面积1874.53平方米，半地下层商业房产权面积1867平方米，合计总面积为3741.53平方米租赁给达然公司；用于经营商务办公、茶社、足疗休闲会所、宾馆、农副产品市场；租赁期限自2012年7月19日至2022年7月18日，共10年。租金标准为：2012年7月19日起至2014年7月18日，地上1-2，地上**商业房年租赁费标准为2元／平方米／天1368407元整，半地下层商业房年租赁费标准为1元／平方米／天，即：年租金681455元整，年租金合计2049862元整。租期第三年起，即：2014年7月19日起至2022年7月19日，每年租金在上年度租金基础上每年递增5%；达然公司每半年支付一次房屋租金，物业管理费全年一次性缴纳，每次提前一个月，实行先付租金后使用的原则，即：每年6月19日、12月19日前将房租、物业管理费支付到位；达然公司在经营期间不得向第三方转租、转借、转包等，否则视为违约；达然公司保证经营中用电及消防安全；租赁期间，双方均不得随意解除合同，如遇特殊情况需提前终止合同的，须提前三个月书面通知对方，合同的解除须征得双方同意，并由提出解除合同的一方赔偿对方直接经济损失，并一次性补偿对方相当于当年租赁费用30%作为罚金；达然公司无故逾期支付房租超过10日的或利用承租房屋进行违法活动或严重损害苏建公司及社会公共利益的，苏建公司有权解除合同，并要求达然公司赔偿一切经济损失，同时达然公司应支付苏建公司相当于当年租赁费用总额的30%作为违约金。2013年，达然公司将案涉房屋中半地下层的部分转租给春辉公司，双方签订《应天大街847号部分场地合作合同》，约定达然公司将建邺区庐山路1号北门商业房其中的1900平方米（含公摊面积）场地分割给春辉公司经营菜场，合同期限自2013年7月19日至2022年7月18日。2015年8月2日，春辉公司将案涉房屋的半地下层部分转租给完宁苏完公司，双方签订《房屋租赁合同》，约定春辉公司将建邺区庐山路一号门北门半地下室的1800平方米租赁给完宁苏完公司，用于经营二手家具、家电的出售，租赁期限自2015年10月22日至2023年10月22日。2018年7月31日，南京市建邺区安全生产委员会办公室向苏建公司发函，告知苏建公司案涉房屋即老江东门旧货市场的实际使用情况不符合安全生产标准，要求苏建公司立即中止租赁合同，停止违法经营，排除消防隐患，确保安全无事故。2018年9月6日，建邺区安全生产委员会办公室约谈苏建公司、达然公司、春辉公司，告知老江东门旧货市场存在重大消防安全隐患，要求上述公司进行隐患整改。2019年5月10日，建邺区安委办约谈苏建公司、达然公司、春辉公司、完宁苏完公司，再次要求对案涉房屋消防安全隐患进行整治。2019年10月9日，苏建公司向完宁苏完公司发出通知，由于完宁苏完公司未能整改达标，苏建公司要求其立即停止违法经营活动，并于2019年10月16日前撤出案涉房屋。2020年4月，南京市建邺区人民政府南苑办公室向苏建公司发告知函，再次要求苏建公司整改完宁苏完公司经营造成的安全隐患。2019年10月30日，苏建公司的委托诉讼代理人向达然公司发律师函，告知其已迟延交付租金及存在向第三方转租的违约行为，故双方于2012年签订的房屋租赁合同自律师函送达之日起解除，并要求交还案涉房屋。11月1日，达然公司收到该律师函。一审中，达然公司提供了一份合同复印件，内容为2019年4月19日苏建公司与南京南虾北羊餐饮管理有限公司（以下简称南虾北羊公司）签订房屋租赁合同，用于证明南虾北羊公司原与达然公司签订租赁合同，租期到2022年才届满，但2019年4月19日，苏建公司即越过达然公司与南虾北羊公司重新签订了租赁合同。达然公司还称其了解到2019年6月19日前，苏建公司与除完宁苏完公司以外的其他承租1-2层的商户都签订了房屋租赁合同，故2019年6月19日以前，苏建公司已以其行为表示不再履行合同，合同已经解除，达然公司不存在到期未支付房租的行为，并未违约。苏建公司回应称，确实与除完宁苏完公司以外的其他承租1-2层的商户另行签订了房屋租赁合同，但具体签订时间庭后予以落实。一审法院另查明，完宁苏完公司已于2020年6月17日搬离案涉房屋。之后，苏建公司自行更换了门锁。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。苏建公司与达然公司于2012年6月19日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规规定，其内容真实有效。对于苏建公司主张的与达然公司之间《房屋租赁合同》于2019年11月1日解除的诉请。一审法院认为，根据合同约定，达然公司应在每年6月19日、12月19日前将房租、物业管理费支付到位，因达然公司未在2019年6月19日前支付房租，故苏建公司认为其违约。因苏建公司承认其确实存在于2019年陆续与其他商户签订合同的情形，并答应庭后落实其与各商户具体签订的时间，但庭后未有回复，故可以认定2019年6月19日前，苏建公司已与除第三人完宁苏完公司外的其他商户重新签订租赁合同。该行为已经导致苏建公司与达然公司之间的房屋租赁合同不能继续履行，合同目的不能达到，故达然公司基于此而拒绝支付房租的行为不构成违约，违约方系苏建公司。另外，2018年9月6日，南京市建邺区安全生产委员会办公室约谈苏建公司、达然公司、春辉公司讨论关于老江东门旧货市场存在重大消防安全隐患的事项，故此时，苏建公司应当已经知道达然公司存在转租情形。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。而苏建公司起诉时早已超过其知道达然公司转租后6个月的除斥期间，故其以此为由要求解除合同，一审法院不予支持。综上，苏建公司无权单方解除其与达然公司之间的案涉房屋租赁合同。一审法院认定，苏建公司与达然公司之间的案涉房屋租赁合同已于2019年6月19日解除。对于苏建公司主张达然公司向其支付半地下层的租金、房屋占用费的诉请。一审法院认为，因完宁苏完公司已于2020年6月17日搬离案涉房屋，而苏建公司与达然公司之间的租赁合同已于2019年6月19日解除，达然公司已支付苏建公司租金至2019年7月18日，且根据合同约定，2019年7月19日至2020年7月18日期间，半地下层的年租金已递增至913215元，故达然公司应当支付2019年7月19日至2020年6月17日间的房屋占有使用费835654元（913215元／年÷365天*334天）。对于苏建公司主张达然公司立即迁出案涉房屋半地下层，并交还苏建公司，春晖公司、完宁苏完公司予以配合的诉请。因第三人完宁苏完公司已于2020年6月17日搬离，苏建公司现已实际控制该房屋，故一审法院对苏建公司该诉请不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百五十二条规定，判决：确认苏建公司与达然公司之间的《房屋租赁合同》于2019年6月19日解除；二、达然公司于判决生效之日起三十日内支付苏建公司房屋占有使用费835654元；三、驳回苏建公司的其他诉讼请求。一审案件受理费30800元，由苏建公司承担18643元，达然公司承担12157元；公告费300元，由达然公司、春辉公司、完宁苏完公司共同承担。苏建公司、达然公司、春晖公司对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。以上事实，有本院询问笔录在案为凭。二审中，达然公司提交房屋租赁合同复印件一份，用于证明苏建公司已于2019年4月8日实际控制案涉房屋地下负一层，达然公司已履行了返还案涉房屋的义务。该合同约定的650平方米出租房屋就是案涉房屋1800平方米地下负一层的部分面积。同时证明相应房屋占用费应减去该650平方米对应的费用。苏建公司质证认为，该合同的真实性有待核实，且不能证明达然公司的证明目的。案涉房屋平面图明确记载地下室面积为1866.99平方米，四舍五入是1867平方米，达然公司向春辉公司转租以及春辉公司再转租给完宁苏完公司也都约定的是这个面积。一审庭审中，完宁苏完公司亦明确回复法庭，使用了1800平米左右的面积。春辉公司质证认为，其对该合同及相关情况不清楚。达然公司在本案二审中提交的合同复印件载明，苏建公司将建邺区庐山路1号北门商业房中的约650平方米房屋租赁给叶国柱；租赁期限自2019年7月18日至2022年7月17日；叶国柱应合理使用该租赁房屋，半地下层因结构特殊，不得改造卫生间，一层商业房卫生间如改建，二层商业房内没有卫生间可增设……经本院询问，苏建公司庭后提交书面回复称，其认可案涉房屋半地下室中的部分面积被案外人承租经营肯定宾馆，但达然公司提交的合同中载明的650平方米租赁面积中，半地下室部分实际为325平方米。本院另查明，一审庭审中，法庭询问各方当事人案涉房屋当时的状况时，苏建公司回复，建邺区，面积1874.53平方米。半地下层商业房面积1867平方米，至其起诉时尚有1900平方米未收回。达然公司、春晖公司均回复称不清楚，由完宁苏完公司在使用。完宁苏完公司陈述，其与春晖公司签订房屋租赁合同，租用1800平方米半地下室，租金100万元每年，其已于2018年10月20日前向春晖公司交纳了2018年10月20日至2019年10月20日的租金121万元。因当地街道认为存在安全隐患，要求腾空，其已在2020年6月17日搬空。以上事实，有合同、一审法院庭审笔录以及本院询问笔录等在案为凭。本案二审争议焦点为：一、达然公司应否向苏建公司支付2019年7月19日至2020年6月17日的案涉半地下室的占有使用费。二、如应支付，则相应占有使用费应如何计算。对于争议焦点一，本院认为，达然公司与苏建公司签订案涉房屋租赁协议后，将案涉房屋转租他人。其中，根据达然公司与春晖公司签订的租赁协议，达然公司系将案涉半地下室转租给春晖公司，此后，春晖公司再次将案涉半地下室转租给完宁苏完公司。完宁苏完公司在案涉半地下室经营旧货市场，自2018年起多次被政府部门要求停止违法经营、排除消防隐患，实际上，达然公司、春晖公司也被约谈要求进行隐患整改，但仅有证据证明苏建公司曾通知完宁苏完公司立即停止违法经营活动，而无证据证明达然公司、春晖公司履行相应义务督促完成整改，避免上述影响经营乱象持续。完宁苏完公司一直未能整改达标的情况下，实际由当地街道出面完成案涉半地下室的清空事宜。案涉半地下室自达然公司处层层转租，但达然公司、春晖公司直至本案一审庭审，仍称其不清楚情况，可见，达然公司、春晖公司不仅未适当使用案涉半地下室，还在出现隐患时疏于通知、协助整改，并最终导致各方当事人之间就案涉半地下室租赁关系的解除，应各自承担相应责任。案涉半地下室系由苏建公司出租给达然公司使用，在相应租赁关系解除的情况下，达然公司应及时将案涉半地下室返还苏建公司，但达然公司未及时履行该义务，故其应向苏建公司支付案涉半地下室实际返还苏建公司之前的占用费。一审法院判令达然公司向苏建公司支付2019年7月19日至2020年6月17日期间的案涉半地下室占有使用费，有相应事实和法律依据。达然公司关于其不应向苏建公司支付相应占有使用费的上诉请求，不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二，达然公司上诉称，案涉半地下室中有650平方米面积被苏建公司另行出租给案外人，应扣减其相应占用费，并在本院二审期间提交了苏建公司与案外人签订的房屋租赁合同复印件一份，经苏建公司核实，该合同中约定的650平方米租赁面积中仅有325平方米面积在案涉半地下室范围内，而上述合同中约定的租赁期限系自2019年7月18日起算，因此，达然公司就案涉半地下室在2019年7月19日至2020年6月17日期间的占有使用费应按实际占用面积，即1542平方米（1867平方米-325平方米）计算。参照双方约定的租金计算标准，达然公司应向苏建公司支付2019年7月19日至2020年6月17日期间案涉半地下室的占有使用费690187元（835684÷1867×1542）。达然公司上诉另称，按其与苏建公司的约定，苏建公司还应赔偿其经济损失以及苏建公司与次承租人之间租赁费用和其与苏建公司之间租赁费用的差价损失。对此，本院认为，达然公司并未在一审期间就其此项主张提起反诉，本院在本案中对此不予理涉，达然公司可另行依法主张。综上，因本案二审期间出现新事实，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初10725号民事判决第一、第三项；二、变更南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初10725号民事判决第二项为：南京达然企业管理有限公司于本判决书生效之日起三十日内支付南京苏建房地产开发有限公司房屋占有使用费690187元；三、驳回南京达然企业管理有限公司的其他上诉请求。二审案件受理费12157元，由上诉人南京达然企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙伟审判员  王路审判员  龚震二〇二一年二月十八日法官助理高礼慧书记员戴苗