广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23402号上诉人（原审原告）：梁嘉仪，女，1990年9月24日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：罗津，广东明思律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何玉联，女，1968年12月1日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：刘英莲，广东纬国律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭海燕，广东纬国律师事务所律师。原审第三人：朱国明，男，1965年2月6日出生，汉族，住广州市番禺区。原审第三人：梁璐施，女，1970年5月31日出生，汉族，住址同上。上诉人梁嘉仪因与被上诉人何玉联、原审第三人朱国明、梁璐施案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初11939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人梁嘉仪上诉请求判令：1.撤销原审判决，查明事实后依法改判；2.本案一、二审诉讼费由何玉联承担。事实与理由如下：梁嘉仪符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，故原审判决驳回梁嘉仪的诉请属于认定事实不清，适用法律错误。被上诉人何玉联答辩称：同意原审判决。梁嘉仪并未满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，其在原审中提交的证据仅能证明其向案外人朱国明、梁璐施支付了涉案房屋的部分房款，也不能证明其已合法占有涉案房屋并支付全部价款，或将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审第三人朱国明、梁璐施经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。梁嘉仪于2019年9月16日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除对坐落于广州市番禺区钟村镇祈福新村绿怡3街2号1楼的查封；2.确认梁嘉仪与朱国明、梁璐施签订的《广州市存量房屋买卖合同》合法有效。原审过程中，梁嘉仪明确其第1项诉讼请求为：在（2018）粤0113财保455号案中停止对坐落于广州市番禺区钟村镇祈福新村绿怡3街2号1楼房屋的执行。原审法院经审理查明，位于广州市番禺区钟村街祈福新村绿怡3街****的房屋的登记权属人是朱国明、梁璐施，建筑面积为106.9平方米，发证日期为2017年1月19日。2018年8月9日，朱国明、梁璐施作为卖方，梁嘉仪、李培玉作为买方，广州市宗正房地产中介有限公司（下简称宗正公司）作为经纪方签订了《房屋买卖合同》，约定卖方以350万元的价格将涉案房屋出售予买方；定金35万元在签署该合同时支付给卖方，买卖双方需于签署该合同后60个工作日内到按揭公司签署按揭合同；首期楼款（不含定金）115万元，买方须在银行经审批出具同意贷款通知书后，在房管局受理过户申请后买方将楼款支付给卖方，然后买方继续办理过户手续；楼价余款（即申请贷款额）200万元在完税过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划到卖方指定账户上；2018年11月15日前到当地房管局办理完税过户手续或到当地公证处办理相关手续；该物业交付使用日期为过户后三天之内交楼；合同第十七条手写备注：1.因该物业尚在银行抵押中，现需提前还贷，提前还贷所产生的杂物费及所欠银行部分款项由卖方自行承担；2.签约当天支付人民币65万首付款，剩余首付50万于2018年8月20日前支付，此款仅作用于卖方还清银行抵押贷款使用，不作其他用途；等等。合同落款处朱国明、梁璐施、梁嘉仪、李培玉签字确认，并注明“合同三方兹于上述2018年9月8日亲笔签名（请用正楷签名）属实”。另宗正公司在合同边上加盖其司的合同专用章。同日，朱国明、梁璐施出具《收款收据》，确认收到梁嘉仪、李培玉交来承购涉案房屋的房款100万元，其中定金35万元，首期楼款65万元。2018年8月20日，朱国明、梁璐施出具《收款收据》，确认收到梁嘉仪、李培玉交来承购涉案房屋的楼款50万元。2018年8月28日，朱国明、梁璐施共同作为甲方（卖方）与梁嘉仪作为乙方（买方）、宗正公司作为丙方（房地产中介服务机构）就涉案房屋签订《广州市存量房买卖合同》。2018年9月1日，李培玉对涉案房屋进行现场检查后接收涉案房屋，并与朱国明、梁璐施签署了《收楼确认书》。2018年10月25日，中国农业银行股份有限公司广州东城支行向梁嘉仪出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，其上载明：经审核，拟同意向梁嘉仪发放人民币贷款200万元，本意向书最长有效期限为出具之日起三个月。2018年10月30日，何玉联向原审法院申请诉前财产保全，请求查封被申请人梁璐施、广州市番禺区千色彩虹美容中心、广州七印部落医疗美容门诊有限公司名下价值110万元的财产，案号为（2018）粤0113财保455号（下简称455号案）。2018年11月1日，涉案房屋因455号案被查封。2018年11月2日，李培玉因与朱国明、梁璐施房屋买卖合同纠纷一案诉至原审法院，案号为（2018）粤0113民初10747号，该案中，梁嘉仪申请作为共同原告参加诉讼。2019年7月31日，李培玉、梁嘉仪提出撤诉申请，原审法院于同日作出该案民事裁定书，裁定准许李培玉、梁嘉仪撤诉。2018年11月14日，何玉联因与梁璐施、广州市番禺区千色彩虹美容中心、广州多尔企业管理咨询有限公司、广州七印部落医疗美容门诊有限公司民间借贷纠纷一案诉至原审法院，要求梁璐施等人偿还借款100万元及支付利息，案号为（2018）粤0113民初11125号。原审法院于2019年5月16日作出该案民事判决书，判决梁璐施向何玉联偿还借款100万元及其利息，广州市番禺区千色彩虹美容中心、广州多尔企业管理咨询有限公司对梁璐施的上述债务承担连带清偿责任。2019年7月29日，何玉联就该民事判决申请强制执行，案号为（2019）粤0113执7267号。2019年1月18日，梁嘉仪就455号案向原审法院提出书面异议，请求解除455号案中对涉案房屋的查封，原审法院以（2019）粤0113执异47号立案处理。2019年9月2日，原审法院作出该案《执行裁定书》，裁定驳回异议人梁嘉仪在该案中的异议请求。2019年9月16日，梁嘉仪提起本案诉讼，要求停止455号案中对涉案房屋的执行等。梁嘉仪称2018年8月9日其在中介方的协助下与朱国明、梁璐施签订了《房屋买卖合同》，该合同中的买方李培玉是其母亲，签订该合同时涉案房屋仅存在抵押情况，并未被查封。2018年8月28日双方签订了网签合同即《即广州市存量房买卖合同》并办理了网签手续，但双方实际履行的是《房屋买卖合同》。其支付首付款150万元后，因担心朱国明、梁璐施不履行合同义务，故要求朱国明、梁璐施将房屋先交付予其使用，朱国明、梁璐施亦表示同意。其接收涉案房屋后委托装修公司对涉案房屋进行装修，并对涉案房屋的原有装修进行了拆除，后其通过查册发现涉案房屋被另案查封，故没有继续进行装修，亦未进行装修报备，现涉案房屋处于空置状态。另其于2018年11月2日就其与朱国明、梁璐施之间的房屋买卖合同纠纷提起诉讼即10747号案，因其时法官反映涉案房屋已被多案查封，无法支持其诉讼请求，故其向法院申请撤诉，并于2019年1月18日就455号案提出执行异议。其认为，在法院查封涉案房屋前，其已与朱国明、梁璐施签订合法有效的书面买卖合同，合法占有涉案房屋并已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，且未办理过户手续的原因并非在于其自身，故其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的情形，请求停止455号案中对涉案房屋的执行。为证明其上陈述，梁嘉仪提交了李培玉代理其与广州市众可装饰设计有限公司签订的《装修施工合同》、装修定金20000元的《转账凭证》及《收据》。何玉联对梁嘉仪的上述陈述均不予确认，认为《房屋买卖合同》中约定首付款150万元在银行出具同贷书后交易过户当天支付，房屋于交易过户三天内交付使用，可见梁嘉仪与朱国明、梁璐施均未按照该合同履行双方义务，故其认为该合同不真实、不合法。而梁嘉仪签订《装修施工合同》时贷款银行尚未出具同贷书，且涉案房屋亦未过户至梁嘉仪名下，合同履行存在诸多不确定性，其时梁嘉仪直接委托装修公司进行施工与常理不符。根据梁嘉仪提交的证据可知，签订上述合同的施工方与转账凭证的收款方单位名称不一致，且梁嘉仪并未提供《装修施工合同》约定的设计图、预算以及施工过程需要的各种证明文件以证明该合同真实有效、合法履行。另无论是对涉案房屋进行拆除原装修抑或进行新装修，在没有报备的情况下施工方是不能进入小区的，且若梁嘉仪需居住在涉案房屋内亦需办理住户证，而涉案房屋自2018年8月1日至今未办理装修申报材料，亦无业权变更或新办、取消住户记录，故梁嘉仪并未实际合法占有涉案房屋。为此，何玉联提交了广州市番禺祈福物业管理有限公司屋邨管理处出具的《证明》、祈福新村住宅室内装饰装修管理协议（业主）、住宅室内装饰装修管理协议（装修商）、祈福新邨证件办理须知、祈福新邨装修须知予以证明。对此，梁嘉仪解释称因朱国明、梁璐施生意做得很大，其放松了警惕，且其在国外定居，对国内情况不熟悉，故其基于对朱国明、梁璐施的信任直接支付了150万元，造成了一系列的错误，反而可印证双方是真实交易的。另其支付150万元后一直催促朱国明、梁璐施办理相关手续，但对方一直拖延，其直至2018年11月6日于国土部门查册时才发现涉案房屋被查封，故其根本未反应过来要办理业权变更、新办或取消住户手续。因原审法院以其他方式无法与朱国明、梁璐施取得联系，故依法将本案转为普通程序并向朱国明、梁璐施发出应诉公告，现公告期限已届满，未见朱国明、梁璐施与原审法院联系。原审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”因此，本案的争议焦点为梁嘉仪对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的实体权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，梁嘉仪主张其已于涉案房屋被查封前与朱国明、梁璐施签订合法有效的书面买卖合同，合法占有涉案房屋，已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，且未办理过户的原因亦非其自身导致。然根据现有证据及当事人的庭审陈述，仅能认定梁嘉仪已向朱国明、梁璐施支付了涉案房屋的部分房款150万元，而就剩余价款梁嘉仪未能提供证据予以证明其按人民法院的要求交付执行，应承担举证不能的不利后果。因此，梁嘉仪不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其就涉案房屋享有的实体权益不足以排除强制执行，故就梁嘉仪要求在455号案中停止对涉案房屋的执行的诉请，不予支持。至于梁嘉仪要求确认其与朱国明、梁璐施签订的《广州市存量房买卖合同》合法有效的诉请，与阻却执行无关，不属于案外人执行异议之诉的审查范围，故不作处理，梁嘉仪可另循法律途径解决。综上，原审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条的规定，于2020年6月2日判决如下：驳回梁嘉仪的全部诉讼请求。本案受理费100元由梁嘉仪负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷所涉事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前有效的相关法律法规及司法解释的规定。本案的争议焦点为梁嘉仪对涉案房屋是否享有足以排除原审法院强制执行的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，梁嘉仪主张其与朱国明、梁璐施在涉案房屋被查封前已签订买卖合同后并支付了部分房款且实际占有涉案房屋，但梁嘉仪提交的证据并不足以充分证明其已实际占有涉案房屋，故其诉请排除原审法院对涉案房屋的强制执行不符合前述司法解释的规定，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。另，本案为案外人执行异议之诉纠纷，仅审查作为案外人的梁嘉仪对执行标的物是否享有足以排除强制执行的权益，其与朱国明、梁璐施签订的《广州市存量房买卖合同》的效力问题不属于本案各方当事人的争议范畴，故原审对梁嘉仪该项诉请不予处理并无不当，可予维持。综上所述，上诉人梁嘉仪的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人梁嘉仪负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  郑怀勇审判员  邓 颖二〇二一年二月七日法官助理王文杰书记员唐颖琪