辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终1046号 上诉人（原审原告）：江立正，男，1970年9月2日生，汉族，住浙江省温岭市，现住址大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：徐林芳，辽宁先河律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林洪东，男，1974年9月10日生，汉族，户籍地浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：康波，辽宁征信律师事务所。 委托诉讼代理人：刘妍俏，辽宁征信律师事务所。 原审第三人：王玉云，女，1971年1月4日生，汉族，住大连市西岗区。 上诉人江立正因与被上诉人林洪东及原审第三人王玉云房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 江立正的上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审法院认定上诉人出具的《补充协议》声明体现了上诉人真实的意思表示，现上诉人撤销的理由是基于和被上诉人就租赁事宜未达成新合意的事实，因此不存在重大误解、欺诈、受胁迫之事实存在，是错误的。上诉人出具《补充协议》声明真实的意思表示是为了配合被上诉人完成案涉房产过户，且被上诉人在先以承诺将继续履行上诉人与第三人之间于2016年10月8日签订的原租赁合同内容才作出的。被上诉人以虚假的承诺，骗取上诉人的声明，以达到解除与上诉人履行原租赁合同的目的。2.一审判决认为被上诉人违背曾经的合意，现被上诉人要求上诉人增加租金或割让房屋经营面积等，应属商业风险及经营策略，是荒谬的。如果不讲信用、不讲承诺是商业风险，上诉人承认。3.一审判决认为“虽然原告在此前对案涉房屋有过投资，但目前被告购买案涉房屋已付过全款，因此被告基于原告曾经有过投资，提出割让300余平方米房屋由原告无偿使用5年的意见，并非显失公平”亦是错误的。公平是利益均衡；公平是一方获得巨额利益时，另一方不因一方获得获利而产生巨大利益损失。上诉人承租案涉房屋时，案涉房屋是清水房，由上诉人投入巨额资金进行的装修改造，并加盖了天桥扩大了有效面积，经原房主即第三人允许后对外转租获利，对此被上诉人是明知的，同时也正是因为该份《租赁合同》的存在，被上诉人才能以极低的价格买到案涉房屋。现上诉人配合被上诉人完成过户后，被上诉人不履行诺言，强行增加租赁条件以达到解除租赁合同的目的，上诉人将因此承担巨大的经济损失，抛开自己商店直接损失，仅上诉人和万科之间租赁合同的违约责任，就是上诉人无法承受的，何况还有其他的租赁合同的违约责任。相比较而言，继续履行案涉房屋（1130.07平方米）未来六年的租赁合同所获得的利益和被上诉人提出的割让300余平方米房屋由上诉人无偿使用5年，二者差距是巨大的，显然是不公平。4.一审判决认为“原告的《声明》系民事行为而非民事合同，因此本案不存在显失公平之情形”是错误的。上述观点的逻辑前提是民事合同存在显示公平，民事行为不存在显失公平的情形。这和《民法总则》对民事行为的规定相悖，《中华人民共和国民事总则》第一百五十一条规定：一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。被上诉人利用上诉人文化水平不高、不懂法律的弱势地位，诱导上诉人作出《声明》，明显不公平，应当予以撤销。二、一审判决适用法律错误。一审法院判决驳回了上诉人主张因重大误解、显失公平、欺诈等理由要求撤销《补充协议》声明的诉讼请求，但是一审法院在驳回上诉人的请求时，引用《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百四十八条、第一百四十九条、第一百五十条，上述法条要么是基于重大误解、要么是因欺诈、或是胁迫等原因行为人有权撤销民事法律行为的法律依据，并不是驳回诉讼请求的法律依据，故一审判决适用法律错误，依法应予以撤销。 被上诉人林洪东辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。理由：一、《补充协议》声明，是当事人真实意思表示，不存在欺诈、胁迫的情形。1.办理房屋产权过户手续，不需要承租人出具任何材料，这是众所周知的基本常识。因此不存在上诉人所称“因配合被上诉人完成房产交易而出具”的背景或前提，自然也不存在被上诉人必须取得该《补充协议》声明才能办理房屋产权过户的主观动机。2.案涉房屋系非住宅的公建，被上诉人购买该房屋的主要目的就是商用，自然需要与当时的承租人协商关于租赁的有关事宜，这是该协议产生的真实背景。3.“买卖不破租赁”是众所周知的法律规定。因此如上诉人不出具该协议，其原有租赁合同仍会存续有效。故上诉人没有被迫出具该协议的外在压力；对于被上诉人来说，也没有能够欺诈、胁迫上诉人出具该协议的所谓“优势条件”。结合以上3点，就说明了在上诉人出具该协议的问题上，上诉人是充分享有自主决定权的。4.就证据而言，上诉人没有任何证据来证明其所主张的被上诉人存在欺诈的情况。而且，即便是上诉人出具的该协议中也没有所谓“由上诉人继续承租”的表述。5.就上诉人自己的行为也足以说明其认可解除房屋租赁合同：即在房屋过户的次日（也是约定的合同解除的次日），上诉人就从被上诉人收到了退还的房租和押金；并且自此不再支付此前均由其支付的物业费。6.至于当事人的文化程度、以前是否经历过诉讼等，均不是法律规定的欺诈或胁迫的事由。上诉人自己就常年租赁、转租房屋，与有关单位及个人签订过许多租赁、转租的合同，并以此获利。因此对于房屋租赁的事宜及法律规定，是比被上诉人更有经验和知识的。而且，《补充协议》声明中的内容、被上诉人是否将房屋继续出租给上诉人等，均是任何普通公民均能够理解和认知的事项，不需要高学历或有诉讼经验才能理解和认知的。二、房屋租赁合同解除也不会造成显失公平的结果。1.关于装饰装修的问题。首先，即便上诉人有出资装饰装修的行为，《合同法》及关于房屋租赁的司法解释中，对于承租人装修的补偿问题，均有明确约定，不存在房屋租赁合同解除就会造成该部分款项无法得到法律救济的情况。其次，上诉人常年通过转租案涉房屋获利（据被上诉人了解，转租的租金和原有租赁合同中的租金差额超过200万元），装饰装修也会促进其转租、提高转租租金金额。故装饰装修费用也随转租租金的收取而实现。再次，如果上诉人所称投入巨资装饰装修属实的话，更说明不上诉人不可能有欺诈行为，因为该节情况上诉人是明确知悉的。2.依据《合同法》的规定，订立、变更、解除合同是当事人的权利。通过各方当事人协商一致，上诉人自愿解除原有租赁合同、放弃继续承租的权利，是合法有效的。不能因其放弃权利的结果，就认定显失公平，进而反推解除合同的行为不具有法律效力。如果上诉人该观点成立的话，任何变更或解除合同的行为均可以推翻，显然是极其荒唐并严重损害交易秩序的。三、纵观本案，是上诉人违背双方的合法明确约定，在合同解除后，一方面收回租金和押金，另一方面仍继续占有、使用房屋，并主动提起诉讼，借以拖延时间，达到其继续收取转租租金获利的目的。上诉人的上述行为均系违背诚实信用原则，严重损害他人合法权益的，是不应得到法律保护的。 王玉云未到庭应诉，亦未发表书面答辩意见。 江立正向一审法院提出诉讼请求：1.请求判决撤销原告于2019年8月1日作出的《补充协议》声明。2.请求判决被告按照原告与第三人签订的租赁合同继续履行。 一审法院确认的事实：2009年12月1日，原告承租了第三人位于大连市沙河口区.7平方米的公建房屋一套，期限自2009年12月1日至2015年12月1日。租赁期限到期以后，原告与第三人又于2016年10月8日就原租赁房屋重新签订《房屋租赁合同》，该合同规定：原告承租第三人位于大连市沙河口区.7平方米的公建房屋一套，期限10年，自2015年12月1日至2025年12月1日止，租金为2016年55万元，2017年60万元，2018年至2025年每年均为65万元，租金合计635万元，租金按年付，原告需提前一个月支付下一年租金，合同还规定了其他条款。合同签订后，原告按约租赁经营案涉房屋，按合同规定向第三人交付了应缴纳的年租金。2019年上半年原告在租赁经营期间获悉第三人要出售案涉房屋，原告将该信息介绍给了同乡被告林洪东。2019年8月1日，被告与第三人签订了《房地产买卖合同》，第三人将位于大连市沙河口区.7平方米的公建房屋一套以1575万元价款出售给了被告，被告按约将购房款1575万元交付第三人，第三人将原告租赁案涉房屋时多缴纳的租金及押金合计167060元交于被告。次日，被告通过其妻子叶蓓蕾以微信转账方式付给原告江立正167060元。2019年8月1日，在被告与第三人签订《房地产买卖合同》之前，因案涉房屋存在原告与第三人的租赁合同关系，原告向被告出具了《声明》一份，该声明以“补充协议”形式体现，其内容为：“本人江立正承租王玉云坐落于大连市沙河口区，面积1130.07平方米的公建，放弃优先购买权。本人承诺在房屋过户到林洪东名下之后，自愿解除与原房主王玉云的租赁合同，重新另行与新房主林洪东签订租赁合同”，落款为声明人：江立正。2019年9月6日被告取得了案涉房屋的不动产权证，但被告至今未与原告签订新的房屋租赁合同。另查，2019年10月22日被告林洪东以原告身份到一审法院起诉原告江立正，请求：1.确认江立正与王玉云签订的房屋租赁合同于2019年9月6日解除；2.判令江立正将位于大连市沙河口区房屋（建筑面积为1130.07平方米）腾退给林洪东；3.判令江立正给付原告占有使用案涉房屋的房屋使用费（按照年租金230万元计算，自2019年9月6日起至实际腾退之日止；至2019年10月22日为11.76万元）。 一审法院认为，本案虽然系由原告与第三人的房屋租赁合同引起的，但原告请求的是撤销原告向被告出具的补充协议声明，系撤销之诉。根据《中华人民共和国民法总则》，可撤销的民事行为系民事行为虽已成立并生效，但因意思表示不真实可以因行为人撤销权的行使，使其自始不发生效力的民事行为，其类型可分为：1.重大误解；2.欺诈；3.胁迫。本案中原告在租赁房屋期间得知第三人（出租人）有意出卖案涉房屋，原告将该信息介绍给了被告，被告亦实际购买了案涉房屋，因此原告对被告购买第三人房屋的行为是完全知晓的。由于被告系原告的同乡，因此不排除被告在购买案涉房屋后，重新与原告签订合同时，为原告提供更方便、更优惠的条件，但原告亦应当知晓被告也可能出现虽然与原告签订合同但条件不如原合同或不与原告签订合同情形的存在，因此，原告在被告与第三人签订房屋买卖合同之前，向被告出具的“本人江立正承租王玉云坐落于大连市沙河口区，面积1130.07平方米的公建，放弃优先购买权。本人承诺在房屋过户到林洪东名下之后，自愿解除与原房主王玉云的租赁合同，重新另行与新房主林洪东签订租赁合同”的《声明》，从内容上看完全系意思表示真实，原告放弃优先购买权以及解除原租赁合同都体现了原告自愿的意思表示，现原告请求撤销的理由实际是基于原告与被告即新房主就租赁事宜未能达成合意的事实，因此不存在重大误解、欺诈、受胁迫之事实存在；关于原告提出在被告与第三人签订买卖案涉房屋前，双方已就被告购房后的租赁事宜达成过合意，被告违背曾经的合意，现被告请求增加租金或割让房屋经营面积等，应属原告与被告之间的商业风险及经营策略，同时原告亦应当知道重新签订合同存在的风险，所以原告应当与被告形成书面协议后再出具《声明》，因此现原告应当自行承担与被告未能签订书面协议而产生的风险后果。虽然原告在此前对案涉房屋有过投资，但目前被告购买案涉房屋已付出全款，因此被告基于原告曾经有过投资提出割让300余平方米房屋由原告无偿使用5年的意见，并非显失公平，至于原告与被告未能就新的租赁关系达成租金合意，亦因双方此前没有书面合同所致，因此原告无权强行与被告签订租赁合同。同时鉴于原告的《声明》系民事行为而非民事合同，因此本案亦不存在显失公平之情形。关于原告以其提供的录音等认为被告以停水、停电等威胁原告一节，因其谈话内容均系双方为重新签订合同而未能达成一致意见所为，且时间均发生在原告出具《声明》之后，故《声明》做出时该录音内容尚未发生，因此原告提供的录音与本案无关，一审法院不予采纳，故原告提出的欺诈和胁迫等因证据不足，一审法院不予支持，所以原告出具的《声明》应视为合法、有效，原告请求撤销该《声明》于法无据，一审法院不予支持，应予驳回。鉴于原告出具的《声明》解除原租赁合同的意思表示第三人并未提出异议且第三人也实际返还了原告多支付的租金，故原租赁合同已经解除，故该原租赁合同对原告和第三人不再具有法律约束力，而被告不是该合同的当事人，该合同对被告没有约束力，原告发出《声明》同意与被告另行签订租赁合同，但是新的租赁合同条款内容需要双方合意，原告不能按自己的意思强行与被告缔约。关于原告提出的请求按照与第三人签订的租赁合同继续履行的诉讼请求，因随着原告出具《声明》导致原告与第三人的原租赁合同解除而无法实现，故原告请求继续履行原租赁合同一审法院不予支持，应予驳回。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百四十八条、第一百四十九条、第一百五十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告江立正的诉讼请求。案件受理费30800元（原告已预付），由原告负担。 二审中，上诉人江立正提交以下证据：证据一，大连市沙河口区齐多多购物商场和大连万兴置业有限公司租赁合同两份，拟证明安涉房屋租金一直在下调，而且租期是截止2021年5月31日，不存在每年180万元租金收益。证据二，翡翠书院售楼处房屋租赁合同之备忘录，拟证明2020年3月28日，大连市沙河口区齐多多购物商场和大连万鑫置业有限公司（以下简称万鑫置业）达成协议，2021年5月31日期满后，万鑫置业不能移动的部分归奇多多购物商场所有，该部分的装修利益应当归上诉人所有。证据三，案涉房屋现场照片，拟证明上诉人自2009年承租案涉房屋房产后，在原清水房的基础上投入了数百万元装修。被上诉人质证意见：对以上证据真实性不认可，且不属于新证据，以上合同都签订在2020年，是在本案双方当事人已经进入诉讼之后，江立正明确知道林洪东主张解除合同要求收回房屋的情况下，仍然与其他单位或个人签订协议，其主观存在恶意。在2019年9月6日案涉房屋已经办理产权至林洪东名下之后，任何未经林洪东同意的转租行为均系无效。本院认为，本案争议焦点是案涉补充协议是否应予以撤销的问题，以上证据均与本案的争议焦点无关联性，故对以上证据不予采信。 一审认定事实中，除“次日，被告通过其妻子叶蓓蕾以微信转账方式付给原告江立正167060元”应为“次日，被告通过其妻子叶蓓蕾以银行转账方式付给原告江立正167060元”外，本院对一审查明的其他事实予以认可。 本院认为，本案中上诉人江立正主张撤销的是其作为“声明人”于2019年8月1日作出的内容为“本人江立正承租王玉云坐落于大连市沙河口区，面积1130.07平方米的公建，放弃优先购买权。本人承诺在房屋过户到林洪东名下之后，自愿解除与原房主王玉云的租赁合同，重新另行与新房主林洪东签订租赁合同”的《补充协议》，该补充协议是一份声明，本案争议焦点是案涉补充协议声明应否撤销及江立正要求被上诉人按照原租赁合同继续履行的请求能否支持。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人主张撤销该补充协议声明，应当提交证据证明其作出此项声明系由于存在重大误解、欺诈、受胁迫之事实而使其作出该声明的意思表示不真实。本案中上诉人江立正在租赁房屋期间得知出租人王玉云有意出卖案涉房屋，即将该信息介绍给了被上诉人，被上诉人亦实际购买了案涉房屋，故上诉人对被上诉人购买王玉云房屋的事实是完全知晓的。在此情况下，上诉人依然作出了该补充协议声明。至于上诉人作出补充协议声明的原因，上诉人称：王玉云要求林洪东取得上诉人同意后才同意将房屋卖给林洪东、在作出补充协议声明前其与林洪东对购买案涉房屋后的租赁事宜达成过合意、被上诉人承诺将继续履行其与王玉云之间的原租赁合同内容，故其帮助林洪东以低于市价的价格购得案涉房屋。被上诉人林洪东对上诉人以上陈述均不予认可。上诉人未能提交证明对此予以证明，故本院对此无法采信。本院认为，上诉人作为完全民事行为能力人，应当预见到作出此项声明的后续风险，包括不能与新房主林洪东订立租赁合同或订立租赁合同的条件不如原租赁合同优越等风险的存在。即便如其所述，其与被上诉人在此之前达成过某种租赁条件的合意，但因未能写进该补充协议声明中，亦存在不能兑现的风险。案涉补充协议声明系由上诉人向被上诉人所出具的，从内容上看完全系真实意思表示。现上诉人主张撤销的原因实际上是在被上诉人购买案涉房屋后，双方就租赁事宜未能重新达成合意从而未能签订新的租赁合同。关于上诉人一审中提供的录音等拟证明受到被上诉人停水、停电等威胁一节，因其谈话内容均与上诉人作出补充协议声明的事宜无关，故一审法院不予采纳并无不当。关于上诉人主张原房主王玉云对解除原租赁合同不知情、其从未向王玉云作过解除合同的通知一节，本院认为，案涉补充协议声明系上诉人向被上诉人出具，原房主王玉云亦未对解除原租赁合同提出异议，且被上诉人已经实际购买了案涉房屋成为案涉房屋的权利人，上诉人是否向原房主王玉云告知解除原租赁合同并不能决定上诉人与被上诉人能否达成新的租赁合同，亦不能成为撤销案涉补充协议声明的理由。根据本案现有证据，上诉人不能证明系由于存在重大误解、欺诈、受胁迫之事实而作出此补充协议声明。因此，上诉人要求撤销案涉补充协议声明，于法无据，本院不予支持。按照《中华人民共和国民事总则》第一百五十一条之规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。而本案上诉人亦未能证明其作出声明系由于处于危困状态、缺乏判断能力、被上诉人作出诱导而作出，故不能以此项规定为依据主张撤销案涉补充协议声明。现案涉房屋的权利人是被上诉人，上诉人与被上诉人是否能按原租赁合同继续确立双方之间的房屋租赁合同关系，应建立在双方自愿协商基础上，属于当事人意识自治范畴，不能强制要求缔约行为。综上所述，一审驳回上诉人的诉讼请求并无不当，本院予以认可。 综上，上诉人江立正的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30800元，由上诉人江立正负担。 本判决为终审判决。 审判长  贾春雨 审判员  刘 畅 审判员  张 钱 二〇二一年二月二十日 书记员  钟梓瑞