湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终525号上诉人（原审被告）：有创（武汉）商业管理有限公司，住所地湖北省武汉市汉阳区滨江大道**世茂锦绣长江**A1地块会所****。法定代表人：王珵珵，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：周韫，女，1982年9月29日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。委托诉讼代理人：周洪帆，湖北云开正泰律师事务所律师。上诉人有创（武汉）商业管理有限公司（以下简称有创公司）因与被上诉人周韫房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初4595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。有创公司上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回周韫的全部一审诉讼请求；2．本案一审、二审全部诉讼费用由周韫承担。事实与理由：一、一审判决认定周韫形成添附的装修费用为757743元，系证据不足，事实认定错误。周韫举证证明装修费用提供的合同、发票、转账记录，但并不能一一对应，相关装修项目无发票，部分无合同和转账记录，该证据不足以证明实际装修金额，并且有创公司也未提供具体的装修项目明细，其主张的装修项目根本无法确定是否形成添附。在现有证据无法证明形成添附的装修残值的情况下，应当通过鉴定确定装修残值，周韫作为举证义务方，应当承担举证不能的法律后果。一审法院在无证据证明装修费用和添付项目的情况下,直接认定装修总价值为757743元，明显认定事实的证据不足。同时，周韫直至2020年10月30日才将案涉房屋内物品腾遐，其实际使用房屋的时间应为34个月，即使根据使用年限进行折旧，也应当是折旧43%[（60-34）÷60]，装修损失亦应当为325829.49元。二、一审判决适用法律错误。（一）周韫在疫情发生前已经逾期支付房屋租金，构成违约。双方签订的《场地租赁管理合同》第六条第3款约定，案涉房屋租金按季度支付，每次付款需提前十天。根据该条约定，则周韫应于2019年12月20日之前，就全额支付2020年1月1日至3月31日间的房屋租金，但周韫仅于2020年1月9日支付了2020年1月份的房租和物业管理费。而武汉因新冠疫情封城是从2020年1月23日开始，有创公司在此之前也从未同意周韫缓交租金。则截止至疫情开始，周韫已经逾期支付租金30天以上，该违约行为并非是疫情导致。（二）一审法院以《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条之规定，认定周韫不承担违约责任，系法律适用错误。该解释适用范围应当仅限于疫情发生后的行为，而本案中周韫在疫情发生之前已经构成违约。（三）有创公司因周韫的违约行为依法享有解除权，有创公司解除合同后毋需赔偿周韫的装修残值损失及退还租赁保证金。根据双方《场地租赁管理合同》第十二条第4款、第7款约定，周韫逾期支付合同任何费用超过三十日的，有创公司即有权解除合同。而周韫在疫情前已拖欠有创公司租金30日以上，在疫情期间及疫情后又拖欠有创公司案涉房屋六个多月的租金，有创公司在多次催要并发函催告未果的情况下，为减少个人损失，根据合同约定发函解除合同，符合合同约定和法律规定，系合法解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条约定，有创公司毋需赔偿周韫装修残值的损失，并没收保证金。三、一审判决对有创公司严重不公，丧失司法公正。首先，在疫情期间的房屋租金及物业管理费，周韫分文未付；再者，在4月8日武汉封城解除后，在周韫可正常利用房屋办公、培训、开展线上教育等活动的情况下，周韫因个人原因不开业经营，仍然拒绝支付房屋租金和物业管理费，并占用房屋至2020年10月30日，反而主张有创公司违约解除合同，并要求有创公司承担其装修损失，而有创公司作为转租人严格按照合同约定向出租人支付了房屋租金，已经承受了巨大损失。一审法院无视周韫的违约行为，判令有创公司对周韫的装修损失承担一半的违约责任，有违公平原则，使守约诚信者有损、违约失信者获益。周韫辩称，一审法院是按照扣除租赁期限后双方各承担残值一半计算残值的，已经对有创公司减轻了法律责任，虽然周韫没有就此提起上诉，但周韫认为应该按照剩余残值的全部进行计算。故请求驳回上诉，维持原判。周韫向一审法院起诉请求：1．依法判令有创公司解除与周韫之间签订的租赁合同行为违约；2．依法判令有创公司赔偿周韫的装修损失625483.47元；3．依法判令有创公司退还租赁保证金66714元；4．本案诉讼费由有创公司承担。一审法院认定事实：2017年6月15日，有创公司（甲方）与周韫（乙方）签订《场地租赁管理合同》，约定甲方提供越秀星汇君泊S栋商业第二层编号为S-2-6/S-2-7/S-2-20号商铺（以下简称案涉房屋）给乙方使用。乙方使用该场地仅作独家经营“英语培训、K12、语数外全科、幼小衔接、托管”之用途。租赁期限5年，为2018年1月1日至2022年12月31日。租金按季度支付，以后每次付款需提前十天支付。乙方应于本合同签订时向甲方支付该场地3个月租金66714元为租赁保证金，甲方收到上述款项后应向乙方出具票据，合同结束后无息返还。十二条、合同终止和解除中约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除本合同，同时，违约方应按本合同约定承担违约责任。乙方逾期支付管理费或本合同规定的其它任何应付款项超过三十日的。补充条款中约定，店铺二次消防由甲方有创公司负责完成，包括二次消防设计、施工及验收合格。乙方需一次性支付33083元，此费用仅限于目前商铺内顶面改造部分。一审另查明，周韫于2017年6月18日支付租赁保证金66714.93元，最后一次于2020年1月9日支付2020年1月份的租金和物业管理费。2020年7月4日，有创公司向周韫发函催收2020年1月1日至3月31日的欠付租金及物业管理费，以及2020年4月1日至9月30日的租金和物业管理费。2020年7月13日，有创公司向周韫发送《解除租赁合同通知书》。2020年7月30日，有创公司向周韫发送《清退通知》。一审再查明，2019年7月3日，武汉市江岸区瑞堡领思文化教育培训学校有限公司注册成立，法定代表人周韫，公司住所地位于武汉市江岸区后湖街塔子湖东路**塔子湖J地块项目****/单元********。案件一审审理中，周韫将案涉房屋内的物品搬离，周韫主张其装修支出为：1、二次结构改造工程、增加楼梯工程，共计119300元；2、装修设计费15000元；3、装修费用共计551900元；4、给水雨水管道改造工程2000元；5、消防系统工程40000元；6、店铺二次消防33083元（合同补充条款）；7、瓷砖8100元；8、大厅吊灯2020元；9、空调安装材料费20434.6元；10、空调室外机接水盘改装费750元；11、监控系统和安防门禁系统施工费5336元，有线网络部分（六类网线、单口面板、双口面板、壁挂机柜、施工费用）4662元，WIFI网络安装费1540元，周韫主张10234元；12、装修垃圾清运费10343元；13、学校招牌安装费13800元；14、学校门头安装费11400元；15、校区前台（安装在墙上的学校名称）及吊顶立体字（安装在吊顶上的学校名称）共计3800元；16、校区环境甲醛治理费12000元；17、墙面装饰软木板及施工胶共计3360元；18、活动厅窗帘1950元；19、吸音板3300元；20、办理办学许可证的房屋鉴定费3000元；21、办理办学许可证的房屋安全鉴定费15000元；22、广告位费用7200元。周韫对上述主张提交了合同、支付记录、收据等。周韫要求有创公司按60%负担装修损失。一审又查明，2020年6月29日，武汉市新冠××疫情防控指挥部发布第24号通告，通告内容包括：校外合规教育培训机构经属地区疫情防控指挥部评估认定通过后，可以有序线下复课，时间不早于7月10日。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。周韫和有创公司对于《场地租赁管理合同》于2020年7月13日解除无争议，对于周韫主张的装修损失和租赁保证金，有创公司以周韫违约为由不予认可。关于有创公司认为周韫在疫情发生前已经逾期支付租金，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。但是，如果即使债务人不迟延履行，仍不免发生损失的，债务人应当能够免责。本案中，即使周韫不迟延履行，因不可抗力的发生，仍应免除不可抗力存续期间周韫的责任，故周韫的迟延履行和有创公司的损失之间没有因果关系，周韫应当因不可抗力免责。关于有创公司认为周韫在疫情期间及封城解封后拒绝支付租金，构成违约。依据武汉市新冠××疫情防控指挥部发布的第24号通告内容，周韫因疫情防控措施无法使用案涉房屋用于经营情况属实。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。故有创公司主张周韫未按期支付租金，应承担违约责任，不予支持。《场地租赁管理合同》不因有创公司提出解除而终止，本案亦无法定解除的情形，周韫确认《场地租赁管理合同》于2020年7月13日解除，系双方自愿解除《场地租赁管理合同》。合同解除后，周韫要求有创公司退还租赁保证金66714元，予以支持。周韫和有创公司对已形成附合的装修物的处理未作出约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。一审法院酌定周韫和有创公司对剩余租赁期内的装饰装修残值损失各负担一半。本案中，已形成附合的装修支出为757743元，《场地租赁合同》于2020年7月13日解除，故有创公司应向周韫支付装修损失186783.65元【757743元×（60个月－30.42个月）÷60个月）÷2】。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审判决：一、有创（武汉）商业管理有限公司于一审判决生效之日起十日内向周韫支付装修损失186783.65元；二、有创（武汉）商业管理有限公司于一审判决生效之日起十日内向周韫退还租赁保证金66714元；三、驳回周韫的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10722元，减半收取计5361元，由周韫负担3447元，有创（武汉）商业管理有限公司负担1914元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：有创公司上诉称一审判决认定周韫形成添附的装修费用为757743元，证据不足，系事实错误；一审判决适用法律错误，周韫在疫情发生前已经逾期支付房屋租金，构成违约，一审法院以《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条之规定，认定周韫不承担违约责任，系法律适用错误；有创公司因周韫的违约行为依法享有解除权，有创公司解除合同后毋需赔偿周韫的装修残值损失及退还租赁保证金。本案中，一审法院对周韫主张的装修支出，经过庭审查明，对其提交有合同、支付凭据等已形成附合的装修支出757743元予以支持，并无不当。对周韫在疫情发生前已经逾期支付租金，因其迟延履行和有创公司的损失之间没有因果关系，故一审认定周韫应当因不可抗力免责，是正确的；基于武汉市新冠××疫情防控指挥部发布的第24号通告内容，周韫因疫情防控措施无法使用案涉房屋用于经营情况属实，故一审根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，对有创公司主张周韫在疫情期间及封城解封后未按期支付租金应承担违约责任不予支持，在认定事实上并无不当。对有创公司的相应上诉请求和上诉理由，本院不予支持。综上所述，有创公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10722元，由有创（武汉）商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  方红二〇二一年二月十九日法官助理杜文书记员郭丽