台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1004民初3844号原告：台州市万嘉商业管理有限公司，住所地：台州市路桥区螺洋藕池居银安街**。法定代表人：符坚。委托诉讼代理人：陆莎莎，浙江常青藤律师事务所律师。被告：余红梅，女，1985年12月24日出生，汉族，住天台县。委托诉讼代理人：章高云、叶新华，浙江章高云律师事务所律师。原告台州市万嘉商业管理有限公司与被告余红梅为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月27日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告台州市万嘉商业管理有限公司委托诉讼代理人陆莎莎、被告余红梅及其委托诉讼代理人章高云均到庭参加了两次诉讼。本案现已审理终结。原告台州市万嘉商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告于2019年2月18日签订的《万嘉广场租赁合同》；2、依法判令被告立即腾退位于台州市路桥区××街××号××广场××＃楼××层××号××商铺并返还给原告；3、依法判令被告支付原告2019年1月23日至2019年12月5日期间拖欠的租金及物业费86029.95元、水电费1839元（合计87868.95元）；4、依法判令被告向原告支付自2019年12月6日起按年151077.15元标准计算的租金、物业费和房屋使用费至房屋腾空交付原告之日止；5、依法判令被告支付原告违约金13000元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年2月18日，原被告签订《万嘉广场租赁合同》一份，约定原告将位于台州市路桥区××街××号××广场××＃楼××层××号××商铺（建筑面积63平方米）出租给被告作为餐饮使用。租赁期限为3年，自2019年1月23日起至2022年1月22日止。2019年1月23日至2021年1月22日的租金为116584.65元／年，物业费为34492.5元／年，2021年1月23日至2022年1月22日的租金为139579.65元／年，物业费34492.5元／年。租金每半年为一个缴租期，被告应提前一个月向原告一次性足额支付下个缴租期租金。合同第22.4条同时约定：被告迟延缴纳本合同项下租金、物业服务费或其他费用，则每延迟1日，被告应向原告或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金。截至起诉之日，被告仅支付原告部分费用，尚欠原告部分租金、物业费及水电费，经原告多次催讨，均未果。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：一、原告企业信息、被告户籍信息，拟证明原、被告双方诉讼主体适格；二、租赁合同一份，拟证明原、被告于2019年2月18日签订租赁合同，约定原告将位于台州市路桥区××街××号××广场××号楼××层××号××商铺出租给被告作为餐饮使用，租赁期限为三年，合同对租金、物业费等做了明确约定，租金每半年缴费等条款的事实；三、不动产权证明三份，拟证明涉案租赁物的信息以及所有权人为台州市路桥聚众房地产有限公司的事实；四、委托经营管理合同一份，拟证明涉案租赁物由台州市路桥聚众房地产有限公司委托原告进行管理的事实；五、水电缴费通知单三张，拟证明被告尚欠原告水电费1839元的事实；被告余红梅辩称，一、同意解除合同。被告早在2019年7月12日就提出撤铺申请，要求解除合同；二、被告在2019年12月6日组织员工搬东西遭到原告阻止，原告也不要了，应视为撤离，故撤出时间应在2019年12月6日；三、原告计算到2019年12月5日，被告认为租金应该计算到2019年6月30日，扣除押金和装修保证金，水电费也减去，原告应支付被告3034元；四、腾空交付时间应在2019年12月6日，在此时间起计算租金和物业费没有理由，应予驳回；五、应是原告违约，原告改变了商铺业态、虚假商业宣传，且原告计算的违约金标准过高。被告为支持其辩称，向本院提交了以下证据：一、租赁合同一份，拟证明原告并未将案涉商铺楼层按照“餐饮”业态经营等存在违约行为，且在春节期间出现疫情不可抗力致合同中止，无法达成一致意见，合同因此终止，被告不应承担违约责任；二、撤场申请报告（手机微信截图）一份，拟证明被告于2019年7月向原告提出撤铺申请，不应支付之后的租金的事实；三、被告余红梅与张云素（万嘉商管）的微信聊天记录，拟证明2019年12月6日被告带人撤铺后不再开门营业的事实；四、万嘉广场外墙广告照片、官方宣传文章、万嘉广场内部广告图片，拟证明原告存在违约，大量教育机构入驻商场2楼，外婆家等知名餐饮品牌未入驻的事实；五、《万嘉广场商铺租赁协议》、收款收据，拟证明原告应返还商铺租赁押金24000元的事实；六、瓦良装饰工程施工合同、明细对账单、商铺装修照片，拟证明被告对商铺进行了装修，原告应赔偿损失132000元的事实；七、万嘉广场餐饮群微信聊天记录，拟证明疫情期间，商城未开业的事实。八、与卢端君的通话录音、《解除劳动合同通知书》、卢端君身份证复印件，拟证明卢端君作为原告的员工，代表原告方同意减免租金及物业费的事实；九、与邱海兵的谈话录音，拟证明2019年7月，被告曾与其、卢端君面谈时，此时被告未支付4、5、6月份的租金，被告当面提出撤铺，要把履约保证金抵作租金进行结算。邱海兵要求被告先不要撤铺，以方便原告招揽其他商户入驻，并提出免除被告三个月租金。后被告交了两个月的租金，2019年9月被告再次提出撤铺，卢端君又一次答应免去被告未交的以及后续的租金的事实。经原、被告双方举证、质证，本院对原、被告提交的证据认证如下：一、对于原告提交的证据1、2、3、4、5，被告对其真实性没有异议，对证据2的证明对象有异议，因为被告已经退出，水电缴费到2019年12月1日就已经停止了，被告于2019年12月6日去腾空房屋遭到了原告的阻止，被告也放弃了商铺里的东西，应视为其已撤离并交付商铺，从水电费也可以反映出。鉴于被告对原告提交的证据1、2、3、4、5真实性无异议，本院予以认定。二、对于被告提交的证据1，原告对其真实性没异议，对证明目的有异议；对于证据2，原告对其三性均无异议，对证明目的有异议，被告确实于2019年7月11日向原告提交了撤铺申请，经双方协商，原告同意被告于2019年12月5日可以撤场，故要求支付至2019年12月5日的租金，后被告未撤场腾退故要求其支付占有使用费，且被告要求撤场是因为其自身经营不善所导致的，与原告无关；对于证据3，原告认可被告确实在2019年12月6日后闭店不再经营，但未进行腾退；对于证据4，原告对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议，无法证明其待证事实，与本案无关；对于证据5，原告对其三性均无异议，原告无需向被告返还上述保证金；对于证据6，原告对其三性均有异议，被告无权要求原告赔偿装修损失；对于证据7，原告认为其与本案无关联性；对于证据8，原告对其真实性没有异议，但卢端君曾是原告公司员工，其与原告之间因矛盾纠纷双方早在2020年年初就已经解除劳动关系，其之前主要负责招商、商铺退租的事情完全不是他的职责范围，其无权代理原告作出任何意思表示，原告未答应给被告免租，至于其个人如何向被告作出承诺的，原告不清楚。退一步讲，即使原告确实曾同意给予被告免租，但对免租的时间段是没有具体确定的，也就不存在免租这一说法；对于证据9，原告认为双方曾对减租的事情进行协商，但未达成一致意见。鉴于原告对于证据1、2、3、4、5、7真实性无异议，本院予以认定；证据6、7、8，本院将结合其他证据在争议焦点分析中予以阐述。综上，本院认定事实如下：2019年2月18日，原告台州市万嘉商业管理有限公司（甲方）与被告余红梅（乙方）签订租赁合同，约定：1、甲方将位于台州市路桥区××街××号××广场××＃楼××层××号商铺出租给被告余红梅使用餐饮业态的专业经营商；2、租赁期限为3个租约年，自计租日开始计算，即自2019年1月23日起至2022年1月22日止；3、固定租金、物业管理费具体标准如下：（1）2019年1月23日至2020年1月22日，每平方米租金为5.07元／天，应付租金116584.65元／年，每平方米物业费1.5元／天，应付物业费34492.5元／年；（2）2020年1月23日至2021年1月22日，每平方米租金为5.07元／天，应付租金116584.65元／年，每平方米物业费1.5元／天，应付物业费34492.5元／年；（3）2021年1月23日至2022年1月22日，每平方米租金为6.07元／天，应付租金139579.65元／年，每平方米物业费1.5元／天，应付物业费34492.5元／年；4、本合同签署当日，乙方以固定租金方式结算的应当向甲方支付人民币19430.7元作为履约保证金；同时向物业服务公司支付人民币5148.75元作为物业服务费保证金；合同终止、各项费用结清且确认乙方无任何遗留问题纠纷后的90日内，甲方应将履约保证金和物业服务费保证金无息还给乙方，乙方应同时退还保证金收据原件；5、固定租金的支付方式以半年为一个缴租期，乙方提前1个月向甲方一次性足额支付下个缴租期租金；6、乙方以固定租金方式结算的应当向甲方支付人民币19430.78元作为履约保证金，同时向物业服务公司支付5148.75元作为物业服务费保证金；合同终止、各项费用结清且确认乙方无任何遗留问题纠纷后的90日内，甲方应将履约保证金和物业服务费保证金无息还给乙方；7、开业日暂定为2019年1月23日，甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准；8、双方约定，作为该房屋的承租人，乙方应当自计租日起向物业服务公司缴纳该房屋的物业服务费；9、双方确认，本合同项下乙方向物业服务公司缴纳的各项能源费用均为物业服务公司代相关公用事业单位部门收取；10、双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金及已付租金不予退还。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当退还乙方已付未到期租金并无息双倍返还本合同项下的履约保证金。乙方延迟缴纳本合同项下租金、物业服务费或者其他费用，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟缴纳费用超过15日，经过甲方、物业服务公司书面催告，乙方仍不缴纳的，甲方或物业服务公司除收取违约金外，还有权对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止；在乙方欠付租金、物业服务费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内货物、财物转移出该房屋；11、因租赁期限届满或者乙方违约导致本合同终止的，则在合同终止后5日内，乙方仍应当按届时所在租约年租金标准向甲方支付占用费，按照届时物业服务费标准向物业服务公司支付物业服务费，承担各项能源费用等；12、在乙方向甲方交还该房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书。在双方签署了该确认书之后，或虽未签署该确认书，但乙方已经实际撤离该房屋，届时乙方在该房屋内遗留的任何装修装饰、设施设备、物品等均视为乙方放弃所有权及一切权利，甲方有权自行处置，如有损失，乙方自行承担，甲方无需赔偿等条款。后被告向原告交付了履约保证金24000元、物业服务服务费保证金2000元。2019年1月23日，案涉店铺开始开店经营；2019年7月11日，被告曾向原告提出撤铺申请，但被告实际经营案涉店铺至2019年12月5日。期间，被告支付原告店铺租金及物业费共计人民币45179.52元，向原告缴纳水电费至9月份，未缴纳10、11、12月份水电费共计人民币1839元。另查明，案涉商铺系台州市聚众房地产有限公司所有，由其出租给原告台州市万嘉商业管理有限公司使用、管理。本院认为，被告余红梅与原告台州市万嘉商业管理有限公司自愿成立商铺租赁合同关系，双方意思表示真实，且内容未违反法律、行政法规禁止性规定，应为有效。本案争议焦点为：一、案涉租赁合同何时解除。虽然被告曾于2019年7月向原告提出撤铺申请，但原告表示其未同意该撤铺申请，双方协商商铺经营至2019年12月5日，而被告也实际经营案涉商铺至2019年12月5日，之后并未再营业。现原告要求解除案涉租赁合同，被告也同意解除，故本院认定认定原、被告2019年2月18日签订的《万嘉广场租赁合同》已于2019年12月6日解除；二、关于被告支付原告租金及物业费的金额。原告要求被告支付2019年1月23日至2019年12月5日的租金及物业费，扣除被告已支付的租金及物业费45179.52元后，还应支付租金及物业费86029.95元；被告辩称其于2019年7月曾向原告提出撤铺申请，后因原告答应免除7月份之后的费用才继续经营的，故被告不应承担7月份之后的租金及物业费。对此，本院对卢端君、邱海兵做了询问笔录，其均表示万嘉广场后期的经营状况不好，曾说服被告不要撤离，但对商铺租金的优惠政策以及具体的优惠租期没有商定下来。而邱海兵在与被告面谈录音中，被告问：“你的意思是你答应给我们免三个月，但是米卢后面又说我们后面那三个月不用付了，这点他可能不知道，是这个意思是吧”，邱海兵：“对”；被告：“对啊，你答应过我这样子，不用付”，邱海兵：“我跟他讲了，讲过，如果说后面做不起来，费用减掉，7、8、9你付给我，你做不起来，那4、5、6免掉。这个我也和他讲了，我也和他证实的，如果免了一个季度的钱，无非是免了四万多钱，还八万七，还要付4万多。”本院认为，原、被告双方确实就7月份之后的费用优惠政策进行协商，而邱海兵作为原告公司的高级管理人员，在与被告协商的过程中提过减免三个月费用的情况，被告也是基于对其信任上和相应的优惠政策，在提交撤铺申请后仍留下来开店营业至2019年12月5日，基于诚实信用原则以及原、被告各自的实际经营状况，本院酌情减免被告三个月的租金及物业费用，故被告还应支付给原告租金以及物业费48778.05元。三、被告是否应支付原告合同解除后的占用使用费（即自2019年12月6日至实际交付之日止）。原告认为被告虽然使用案涉店铺至2019年12月5日，但之后并没有撤铺，故要求被告支付相应的租金物业费以及占用使用费；对此，被告则辩称其于2019年12月6日去店铺搬东西，但遭到了原告的阻止，故被告没有搬也愿意放弃案涉店铺里的物品，被告不应支付2019年12月5日之后的费用，并要求提交证人证言予以佐证。本院认为，原告认可被告自2019年12月6日起未再使用店铺，故被告要求提交的证人证言无必要性。再者，根据《租赁合同》第22.4条之约定，双方确认，在乙方（被告）欠付租金、物业服务费等费用期间，未经甲方（原告）批准，乙方（被告）不得将放置在该房屋内的货物、财物转移出该房屋；第24.6条之约定，乙方（被告）连续3日未进入该房屋（案涉商铺）视为其实际撤离，届时乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃所有权及一切权利，甲方（原告）有权自行处置，如有损失，乙方自行承担，甲方无需赔偿。被告自2019年12月6日以后未再经营，已经实际撤离，其也表示放弃商铺中装饰装修以及设施设备等物品，且案涉商铺为开放式商铺，已在原告的掌控范围内，应视为被告已将商铺交还给原告，故原告要求被告支付其撤离后的租金、物业费以及占有使用费，依据不足，本院不予支持。四、被告是否承担相应的违约责任。对于被告已经交付的履约保证金24000元以及物业服务费保证金2000元，本院认为，该履约保证金是为了约束原、被告双方能够按照租赁合同约定履行自己的义务，而案涉租赁合同约定租赁期间为三年，在该租赁期间未结束前，被告已经撤离商铺不再实际经营，故按照合同约定由原告没收该履约保证金24000元。至于物业服务保证金2000元，根据案涉租赁合同约定，延迟缴纳租金、物业费用以及其他费用，有相应的延迟履行违约金，而该物业服务保证金2000元则应当按照合同约定，在被告结清相应款项后予以退还；对于原告要求被告支付迟延履行违约金13000元，本院认为，被告前期支付的租金及物业费不足支付其自2019年1月23日至2019年7月11日向原告提出撤铺申请的期间的租金，即使双方对7月份之后的租金减免政策协商不下，也应积极地支付前期所产生的租金及物业费，故本院结合被告前期欠费情况、合同约定以及违约情况，酌情判定被告支付给原告迟延履行违约金6000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告台州市万嘉商业管理有限公司与被告余红梅于2019年3月8日签订的房屋租赁合同已于2019年12月6日解除。二、被告余红梅于判决发生法律效力之日起十日内支付原告台州市万嘉商业管理有限公司租金以及物业费共计人民币48778.05元、水电费1839元，并支付原告台州市万嘉商业管理有限公司违约金人民币6000元。三、驳回原告台州市万嘉商业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4640元，由原告台州市万嘉商业管理有限公司负担2035元，被告余红梅负担2605元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 长  赵陈超人民陪审员  施春花人民陪审员  王仙桥二〇二一年二月一日代书 记员  徐樱倪附件：本判决所依据的相关法律和法条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人营房按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。?