辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终180号上诉人（原审被告）：营口台鑫置业有限公司，住所地营口市站**东风路**。法定代表人：郝德彪。委托诉讼代理人：郝禄，女，1987年6月23日出生，汉族，住辽宁省海城市。委托诉讼代理人：王顺宏，公司员工。被上诉人（原审原告）：姚镝，女，1992年9月13日出生，汉族，住营口市西市区。上诉人营口台鑫置业有限公司因与被上诉人姚镝房屋买卖合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院(2020)辽0802民初2662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人营口台鑫置业有限公司的委托诉讼代理人郝禄、王顺宏到庭参加诉讼。被上诉人姚镝经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人营口台鑫置业有限公司上诉请求：一、请求二审法院依法改判站前法院（2020)辽0802民初2662号民事判决，由上诉人给付被上诉人违约金1936.87元。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人至今未办理房屋入住手续，系被上诉人自身原因，并非上诉人房屋不具备交房条件延期交房所致，一审法院认定事实有误上诉人出售的楼房为商住两用楼房，民用住房共计164户，现已经办理入住的民用155户，其中2017年办理入住9月1日至12月30日办理入住93户，2018年办理入住55户，2019年办理入住4户，2020年办理3户。被上诉人购买房屋后，因一直拟出售该房屋等单方面原因未办理入住，只有在其接到一审判决书后，持判决书到上诉人处想以判决书第一项的违约金数额15453元抵顶办理入住的全部费用，被明确告知上诉人正在上诉期间该判决没有生效，其需要正常交付入住的费用，如果上诉人未得到二审法院支持，上诉人会全额支付赔偿金，被上诉人仍未正常办理入住手续，其行为明显不符合常理。二、一审法院认定上诉人房屋达到交付条件的时间为2019年7月5日、并认为“被告免除了部分业主2019年6月30日前的物业费也印证了这一事实”系对上诉人提交证据的误解。上诉人在一审提交了数份有业主本人签字的入住审批单，均记载了入住时间为2017年9月，部分业主物业免收至2019年6月30日，并不是违约赔偿时间48个月或36个月，上诉人只用来证明业主的入住时间，物业费免收多少时间，是根据免收物业费的政策决定的。一审法院以此推定上诉人违约时间为736天，赔偿被上诉人15453元是错误的，上诉人为所有业主赔偿的违约金时间都是2017年6月1日至同年9月1日，被上诉人购买的房屋面积是50.73平方米，总房款是210529元，上诉人实际应当赔偿被上诉人违约金1936.87元（210529*92天*0.0001)。一审法院推定上诉人违约时间为734天，一是与上诉人物业管理的事实不符，二是必将导致全体业主再向法院重新诉讼。因此，请求二审法院予以纠正。三、一审法院认为上诉人“直到2019年7月5日涉案房屋才完成通水、通电”是错误的。上诉人在开发建设过程中，于2017年9月取得了《房屋建筑工程竣工验收报告书》和《房屋面积测绘报告书》，已经说明上诉人开发建设的房屋，已经竣工验收合格，自2017年9月1日房屋具备交付条件后，业主开始陆续入住装修，水、电均由开发商提供，并不影响业主正常使用，与水务集团签订《供用水合同》和电力公司签订《供用电合同》时间与业主没有任何关系。被上诉人姚镝未到庭答辩。被上诉人姚镝向一审法院起诉请求：1.判令被告支付延期交房违约金，截至2020年6月29日为23049元，并支付利息至违约金支付之日，并继续支付违约金至满足并通知房屋交付之日；2.因被告违约造成原告经济损失，请求上调违约金比例；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年11月24日，原、被告签订《商品房屋买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告开发的坐落于营口市站前区房屋，建筑面积50.73平方米；合同第十一条约定了房屋交付时间为2017年6月1日前；合同第十二条约定了逾期交付房屋的责任，逾期超过30日，从超过的第30日起，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。截至2017年7月1日，被告未向原告交付该房屋。2017年9月10日，被告取得了案涉房屋的《房屋建筑工程竣工验收报告书》，于2017年9月7日取得了案涉房屋的《房屋面积测绘报告》，于2017年10月20日与国网辽宁省电力有限公司营口供电公司签订《供用电协议书》。2019年7月5日被告与营口水务集团有限公司第四营业务分公司签订《供用水合同》。被告还提供了部分业主办理入住的手续，以说明小区房屋已经达到交付的条件。从该手续可以看出，从2017年至2019年均有业主办理入住，被告免除了部分业主2019年6月30日前的物业费。一审法院认为，原告与被告签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自所担负的义务。现原告已履行了付款义务，被告也应按照合同约定于2017年6月1日之前将具备交付条件的房屋交付原告使用。被告未能在约定期限内交付房屋，应承担违约责任。被告主张案涉房屋在2017年9月1日就达到了合同约定的交付条件，证据不足。虽被告在2017年9月已经取得了《房屋建筑工程竣工验收报告书》和《房屋面积测绘报告》，但直到2019年7月5日案涉房屋才完成通水、通电，被告免除了部分业主2019年6月30日前的物业费也印证了这一事实。故应当认定案涉房屋达到交付条件的时间为2019年7月5日。被告应当按照合同约定向原告支付延期交付违约金15453元（210529元×734天×0.0001）。原告主张上调违约金比例，其未提供证据证明因延期交付导致了何种损失，本院不予支持。判决：一、被告营口台鑫置业有限公司给付原告姚镝延期交房违约金15453元；二、驳回原告姚镝的其他诉讼请求。上述款项，于本判决生效后10日内付清，若逾期给付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。诉讼费376元由被告承担186元，原告承担190元，原告已预交本院，由被告给付原告。本院二审期间，上诉人营口台鑫置业有限公司提交李欣免收物业费的说明和杨淑华免收物业费的说明，证明免除了李欣2019年10月30日之前的物业费，不是因为我方违约，而是李欣在房交会购房时享受的物业费两年的优惠政策，杨淑华也是享受两年优惠政策。被上诉人姚镝未到庭质证。本院认定如下：上诉人提交的上述证据不足以证明其主张，本院不予采信。二审查明的事实与原审认定的事实相一致。本院认为，上诉人营口台鑫置业有限公司与被上诉人姚镝签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，且合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。被上诉人已依照约定交付购房款，上诉人未按照约定时间交付房屋显系违约，故原审判决上诉人向被上诉人给付延期交房违约金并无不当。关于上诉人主张的被上诉人至今未办理房屋入住手续，系被上诉人自身原因一节，上诉人应就其主张所依据的事实提供证据加以证明。但上诉人并未提供证据证明其在合同约定的时间内通知被上诉人办理入住手续而被上诉人拒不办理入住手续的相关事实，亦未提供其他充分证据证明其主张，故对上诉人的该项上诉请求由，本院不予支持。关于上诉人主张的原审认定房屋达到交付条件的时间为2019年7月5日以及上诉人违约时间为734天系认定事实错误一节，上诉人并未提供充分证据证明其房屋达到满足交付条件的实际时间，原审根据案涉房屋直到2019年7月5日才完成通水、通电以及上诉人免除了部分业主2019年6月30日前的物业费等事实认定房屋达到交付条件的时间为2019年7月5日及上诉人违约时间为734天并无不当，故对上诉人的该项上诉请求由，本院不予支持。综上所述，上诉人营口台鑫置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费137元，由上诉人营口台鑫置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张丽丽审判员  崔 卿审判员  盖世非二〇二一年二月十九日法官助理张锐书记员王静