浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0324民初5924号 原告：刘红梅，女，1973年2月16日出生，汉族，住永嘉县。 委托诉讼代理人：章宇航（系原告儿子），1997年9月5日出生，汉族，住永嘉县。 被告：朱国贤，男，1953年3月3日出生，汉族，住永嘉县。 被告：朱大谊，男，1980年10月6日出生，汉族，住永嘉县。 两被告共同委托诉讼代理人：朱大亮（系被告朱国贤儿子，与被告朱大谊系兄弟关系），1978年10月6日出生，汉族，住永嘉县。 原告刘红梅与被告朱国贤、朱大谊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年11月26日、2021年1月12日公开开庭进行了审理。两被告共同委托诉讼代理人朱大亮均到庭参加诉讼，原告刘红梅及第一次开庭到庭，原告刘红梅的委托诉讼代理人章宇航及被告朱国贤第二次开庭到庭。本案现已审理终结。 原告刘红梅向本院提出诉讼请求：1.判令两被告退还原告租金及押金人民币9613元及利息损失（以9613元为基数，自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告将第1项诉讼请求变更为判令两被告退还原告租金8613元及利息损失（以8613元为基数，自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）。事实与理由：两被告系父子，于2019年从钱晓哲处受让永嘉县瓯北街道东瓯锦园5幢16号房屋，其购买该房屋时由原告租住，购房后与原告达成一致意见，由原告按原来与钱晓哲签订的租赁合同续租该房屋。之后原告以年租金32000元、先付后住的形式向被告朱国贤分两次支付租金至2020年6月30日。2020年3月11日，因该小区物业检查认定被告租赁给原告的房屋存在违建，并在门口张贴《通告书》，通告业主限期3日内要将非法破墙开设的门洞封闭，而该门洞正是原告租住房屋的出入口。故因被告房屋存在的违建问题导致原告无法继续履行租赁合同。原告及时跟被告商，确认无相应的解决方案后被迫搬离该房屋。之后原告多次向被告提出退还剩余房租及押金的合理要求，被告均借故拖延，拒不退还。 被告朱国贤、朱大谊均辩称，1.截止双方合同终止日，原告的房屋处于正常状态，不存在导致租赁合同无法履行的情况，原告无权要求被告退还租金。2020年底新冠疫情期间，原告一家恶意违反小区疫情防控政策，并辱骂打伤业主委员疫情防控工作人员，后经调查，原告所租赁的房屋入口门洞因历史原因所开，现不符合相关政策，因此业主委员会于2020年3月11日张贴告知书，要求限期将门洞封闭。经业主委员会与业主协商一致，待原告一家租期到期后再进行门洞封闭。2020年7月底，门洞方被封闭。因此，在合同期内出租的房屋处于正常使用状态，完全不影响原告使用。2.租赁协议在双方合同期内合法有效，双方租赁权利义务关系正常存续。原、被告之间的租赁合同截止日期为2020年6月30日，被告按照约定于2020年6月25日在扣减原告所欠的物业费1000元后，通过微信转账方式向原告退还押金2000元，双方对此无异议。双方租赁合同协议按照约定自然终止。被告按照约定交付可供原告正常使用的房屋，且合同有效期内，原、被告未就改变或解除合同达成一致，被告有权依据双方签订的租赁合同“先付款后用房”之条款收取租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的抬头为“新城业管理有限公司”收据，两被告质证称对该收据的真实性无法确认。本院认为，该证据的证明目的与被告是否需要另退回押金1000元的诉讼请求有关，因原告放弃了要求被告另退还押金1000元，故本院对该证据不作认定。2.被告提供的永嘉县瓯北街道东瓯锦园业主委员会证明，原告质证称证明内容有异议，且物业和中介均没有告知原告延期封门的事。本院认为，该份证据盖有永嘉县瓯北街道东瓯锦园业主委员会的印章，本院对该证据的形式真实性予以认定，但该业主委员会与原告之间存在利害关系，客观性不足，本院对该证据的证明效力不予认定。3.被告提供的收款收据，原告质证称对该收款收据的真实性无法确认。本院认为，因原告未提供原件，本院对该证据的真实性无法确认；同时由于原告放弃了要求被告退还押金的诉讼请求，故被告是否已经代缴物业费与本案无关，故本院对该证据不予认定。 根据认定的证据，结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2018年6月25日，原告（乙方）与案外人钱晓哲（甲方）签订一份《房屋租赁协议书》。该协议书载明：甲方自愿将坐落在永嘉县东瓯锦园5幢15－16号店面跃层房屋一套，计面积约110平方米，出租给乙方；租期一年，即2018年6月26日至2019年6月25日；年租金32000元，半年付一次，先付款后用房，下期租金应提前十五天支付；乙方需交甲方押金3000元，租期满后，房内设施完好，水、电费等结清后，余款退还乙方。等等。2018年8月24日，坐落在永嘉县东瓯锦园**15、16号店面变更登记到两被告名下，该店面的用途为批发零售用地/商业。后原告与被告朱国贤达成一致意见，由原告继续承租原房屋，年租金32000元，先付后租。2019年12月30日，原告通过微信向被告朱国贤转账租金16000元，租金已付至2020年6月30日。 2020年3月11日，永嘉县瓯北街道东瓯锦园业主委员会张贴一份《通告书》。该通告书载明：东瓯锦园5幢1楼西首业主，兹有你店铺（5楼1楼西首，即本案所涉登记在两被告名下的店铺）私自从东瓯锦园中间南大门通道处控墙开门（原告需通过该门出入承租的套房），已经违反了国家消防法，国家住房和建筑相关法律及道路通行安全等相关法律，存在严重安全隐患。为保证小区人员和财产的安全，消除安全隐患，现业委会决定并报告上级，自通告书发出之日起3日内将此非法破墙开设的门洞封闭，请你方人员从店铺出入，有违者承担一切法律后果。原告于2020年3月19日上午11时20分给被告朱国贤发微信“我今天就搬完了，你自己过来看还是让中介过来检查一下室内东西，明天二十号至二十六号七天，四五六三个月一共九十七天，一年32000元，平均每天88.8×97是8613元+3000元押金，一共经退我11613元”。被告朱国贤于2020年6月25日向原告退还租金2000元。由于被告朱国贤未退还多余的租金，故原、被告发生纠纷。 本院认为，本案所涉房屋虽然登记在两被告名下，但与原告建立房屋租赁合同关系的是被告朱国贤，根据合同相对性原则，被告朱大谊不是本案房屋租赁合同纠纷的适格被告。被告朱国贤于2018年8月从他人处受让房屋后，与原告建立新的租赁合同关系，到原告搬离承租的房屋，历时近1年半，但双方并没有以书面形式订立房屋租赁合同。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。另外，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告承租的房屋经过《通告书》载明南大门通道处墙开门出入，永嘉县瓯北街道东瓯锦园业主委员会向被告发出通告，要求被告在三日内将此门封闭，要求原告等人从店铺出入。被告朱国贤也承认，南大门通道处墙开门是不符合相关规定的，因此租赁物本身存在瑕疵，此门被封闭与原告跟业主委员会成员发生纠纷不存在法律上的因果关系。根据《通告书》，此门存在随时可能被封闭的风险，若此门封闭，势必给原告及家人的通行带来极大不便。若从店铺出入，不但不方便，有可能与店铺的经营者产生新的矛盾。若继续履行租赁合同，原告的合同目的可能将无法实现。被告辩称已经与业主委员会达成一致意见，待租赁到期后再进门封闭，未提供充分的证据来证明，也未提供证据证明曾将该事实告知原告，故本院对被告的该辩解不予采信。 综上所述，原告搬离承租的房屋，以实际行动解除与被告朱国贤房屋租赁合同关系，符合法律规定，也符合情理。合同解除后，未履行的终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。因此，原告要求被告朱国贤返还自搬离承租后的房租，理由正当。双方约定年租金32000元，原告于2020年3月19日搬离承租的房屋，而房屋租金支付到2020年6月30日，期间共103天（2020年3月20日至6月30日），被告朱国贤应返还的租金为9030元（32000÷365×103，取整数）。经原告催讨，被告朱国贤拒不返还，给原告造成损失，应予赔偿。现原告要求被告朱国贤返还租金8613元并支付自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失，理由正当，本院予以支持。被告朱大谊非租赁合同相对人，原告要求被告朱大谊承担共同返还责任，理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零九条规定，判决如下： 一、限被告朱国贤于本判决生效之日起十日内返还原告刘红梅租金8613元并支付利息损失（从2020年11月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）； 二、驳回原告刘红梅的其他诉讼请求。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告朱国贤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审判员  潘谷明 二〇二一年二月二日 书记员  章 衡 8 永嘉县人民法院门户网站网址:×××.ｃｎ