浙江省武义县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0723民初2595号 原告（执行案外人）：颜银土，男，1954年11月5日出生，汉族，住武义县。 原告（执行案外人）：颜菊青，女，1956年4月15日出生，汉族，住武义县。 两原告共同委托诉讼代理人：方雪松，浙江前程律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：陈达，浙江前程律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：俞学文，男，1969年9月12日出生，汉族，住武义县。 委托诉讼代理人：曾宣龙、何姹，浙江今日律师事务所律师。 第三人（被执行人）：金华美中美置业有限公司，住所地武义县百花山工业园区。 法定代表人：施丽瑛。 原告颜银土、颜菊青与被告俞学文、第三人金华美中美置业有限公司（以下简称美中美公司）执行异议之诉一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月25日进行了公开开庭审理。原告颜银土、两原告的共同委托诉讼代理人方雪松、陈达，被告俞学文的委托诉讼代理人曾宣龙、何姹到庭参加诉讼，第三人美中美公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。经合议庭评议，并经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。 颜银土、颜菊青向本院提出诉讼请求：1.判令登记在美中美公司名下坐落于武义县××幢××号的房产（房屋价值3359314元）属颜银土、颜菊青所有，并依法排除对该房产的执行；2.本案诉讼费由俞学文承担。事实和理由：2012年6月6日、6月9日，美中美公司与高云忠分别签订了《项目承包协议》及《补充协议》，将其拍卖取得的栖霞花苑五区南侧地块以承包方式承包给高云忠开发经营，该项目取名“江南御景”，为联排或独栋别墅项目，该项目对外仍以美中美公司名义开发销售。在开发过程中，为缓解资金压力，高云忠陆续以个人名义向部分意向购房客户筹借资金用于“江南御景”项目的开发建设，高云忠与出借资金的意向购房客户均口头约定，如果意向购房户最终决定购房的，由高云忠直接将借款作为购房款向美中美公司缴纳购房款。如意向购房户最终无意购房的，由高云忠直接归还其借款。2012年起，颜银土、颜菊青作为意向购房户有521万元出借给高云忠用于该项目的开发。2015年4月13日“江南御景”项目取得商品房预售证。2016年1月初，颜银土、颜菊青决定购买“江南御景”房产，并于2016年1月5日与美中美公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，总价款为3359314元，该合同于2016年1月8日在武义县住房和城乡建设局办理了《商品房买卖合同》备案登记。2017年6月27日，高云忠指派陶苏静经办（陶苏静系高云忠任法定代表人的浙江云集置业有限公司财务人员）将2000000元现金缴存入美中美公司账户，现金缴款单款项来源备注为：颜银土房款。2017年8月25日，高云忠仍指派陶苏静经办将1359314元现金缴存入美中美账户，现金缴款单款项来源备注为：颜银土房款。2018年6月8日，美中美公司向颜银土、颜菊青交付了案涉房屋。同日，颜银土、颜菊青与浙江万全物业有限公司签订了《前期物业服务协议》，并缴纳了至2018年4月30日止1年的物业服务费6000元，2019年7月8日缴纳了2018年5月1日至2019年4月30日的物业服务费4200元。2019年7月4日，美中美公司向颜银土、颜菊青开具了购房款金额为3317485元的增值税发票。由于美中美公司该项目的办证人员前往外省工作的原因，延误了与颜银土、颜菊青办理案涉房屋的权证过户登记时间，致使案涉房屋在武义县人民法院执行俞学文与美中美公司一案时，查封了仍登记在美中美公司名下的案涉房屋。2020年4月17日，颜银土、颜菊青以案外人向武义县人民法院提出执行异议，请求解除对案涉房屋的查封并排除执行。2020年9月3日，颜银土、颜菊青收到武义县人民法院做出的（2020）浙0723执异5号执行裁定书，裁定驳回了颜银土、颜菊青的异议请求。根据以上事实，颜银土、颜菊青认为：1.颜银土、颜菊青与美中美公司在2016年1月6日已就武义县××幢××号的房产签订了合法有效的商品房买卖合同，并办了该合同的备案登记；2.2018年5月8日，美中美公司向颜银土、颜菊青交付了案涉房屋，颜银土、颜菊青与浙江万全物业有限公司签订的《前期物业服务协议》，颜银土、颜菊青缴纳的物业服务费票据等证据均可证明在武义县人民法院查封案涉房屋之前颜银土、颜菊青已合法占有该房产；3.现金缴款单足以证明颜银土、颜菊青在2017年6月27日、2017年8月25日为购买案涉房屋支付了全额购房款，美中美公司已经开具了销售该房产的增值税发票；4.美中美公司出具的情况说明足以证明，案涉房屋被武义县人民法院查封前未办理权证过户登记手续完全系由美中美公司失误造成，而非颜银土、颜菊青自身的原因。综上所述，颜银土、颜菊青主张其对案涉房屋享有所有权，并排除执行的请求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定的情形，即：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，武义县人民法院作出（2020）浙0723执异5号执行裁定驳回颜银土、颜菊青作为案外人的执行异议，完全没有事实与法律依据，请求法院依法作出公正判决，支持颜银土、颜菊青的诉讼请求。 颜银土、颜菊青在庭审中补充陈述：1.购房款现金缴款单金额为3359314元，增值税发票载明金额为3317485元，两者不一致是因为预测房屋面积与实测房屋面积有出入，购房款现金缴款单载明金额是按预测房屋面积计算所得，增值税发票载明金额是按实测面积计算所得；2.在2016年案涉房屋市场价确实为500多万元，颜银土、颜菊青实际支付购房款也是500多万元，除购房款3359314元通过陶苏静交纳至美中美公司外，其他购房款200余万元由高云忠直接支付给了美中美公司的股东及股东指定的账户；3.购房合同是真实有效的，俞学文对购房款金额及价款支付有异议，但也没有提供证据予以证明，只是以不合常理来推定；4.《执行异议和复议规定》第二十八条规定是针对所有购房者均适用的普遍性规定，第二十九条规定是针对仅购买一套住房的消费者适用的特殊性规定，颜银土、颜菊青作为房屋购房者，依据第二十八条规定要求排除执行，符合法律规定。 俞学文辩称：一、案涉房屋仍登记在被执行人美中美公司名下，根据物权公示原则，案涉房屋的所有权人为美中美公司。二、颜银土、颜菊青与美中美公司之间的商品房买卖关系不真实，双方之间是民间借贷法律关系。1.从颜银土、颜菊青提供的证据来看，购房后的付款时间、付款主体、开票时间及金额均可以看出双方不是正常的商品房买卖关系。首先，从付款时间来看，根据颜银土、颜菊青提供的《商品房买卖合同》及付款凭证，双方签订合同时间为2016年1月5日，但付款时间从2012年起，颜银土、颜菊青就已经开始陆续转账给高云忠，至签订合同之前合计转账2060000元。且签订合同后仍向高云忠汇款。在执行异议听证庭审时高云忠作为证人当庭陈述，双方之间的资金往来，无论是合同签订之前还是之后，全部都是借款。2017年陶苏静汇给美中美公司3359314元。其身份是高云忠控制的某个公司的财务人员，而高云忠是美中美公司房产项目的实际控制人。从上述事实只能看出高云忠用其控制的钱汇入其控制的公司，然后以颜银土、颜菊青的名义签订商品房买卖合同，且合同签订之后长达四年半的时间内没有办理预告登记。所以根据上述事实，双方建立的是民间借贷，仅仅以签订《商品房买卖合同》的形式为借款提供担保。其次，从付款主体来看，根据颜银土、颜菊青提供的付款凭证，颜银土、颜菊青没有向美中美公司支付过任何购房款，仅能看出是陶苏静汇给美中美公司3359314元，且颜银土、颜菊青本人陈述根本不认识陶苏静。因此，陶苏静受颜银土、颜菊青委托支付购房款给美中美公司更没有依据。第三，从开票时间及金额来看。根据颜银土、颜菊青提供的购房发票，开票时间为2019年7月4日，与合同签订时间相差近三年时间，开票金额为3317485元，与合同约定的购房款3359314元不符。2.买卖合同约定的购房价格严重偏离市场价格。案涉《商品房买卖合同》约定，商品房建筑面积为460.18平方米，单价为每平方米7300元，合计购房款为3359314元。据俞学文向江南御景小区同类情况的业主了解，2016年1月他们买入房产的市场价格均为600多万，而合同约定的价格仅为市场价格的一半，极其不合理，严重偏离市场价格。3.案涉房屋至今没有人居住使用。颜银土、颜菊青从2016年1月购房后，一直未实际居住，也未装修。综上，颜银土、颜菊青与美中美公司不存在真实的商品房买卖交易关系，而只是与美中美公司的实际控制人高云忠存在借贷关系。三、关于法律适用问题。本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，而非第二十八条规定。俞学文申请执行案件的被执行人是美中美公司，是房地产开发企业，案涉房屋登记在美中美公司名下，《执行异议和复议规定》第二十九条是针对房产登记在房地产开发企业名下情形的特别规定，而第二十八条是普遍性的规定。因此，有特别规定时应当适用特别规定，本案应当适用第二十九条规定。四、本案不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的可以排除执行的情形。1.颜银土、颜菊青与美中美公司没有在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。如上所述，从付款时间、实际使用人、异常资金往来等角度都可以分析出，颜银土、颜菊青与美中美公司之间不是商品房买卖交易关系，双方签订的《商品房买卖合同》并非是买房卖房的真实意思表示，因此其签订的买卖合同不具备合法有效的要件。2.退一步讲，即使存在真实的商品房买卖交易，案涉的商品房也不是用于居住，且买受人名下有其他用于居住的房屋。根据颜银土、颜菊青提供的物业费交纳收据中看出，案涉房屋系空置，结合其庭审陈述，案涉房屋一直没有居住，其一直居住在江山新村。3.颜银土、颜菊青没有支付超过合同约定的50%总价款。如上所述，颜银土、颜菊青没有提供任何证据证明其向美中美公司支付过购房款，没有其直接支付给美中美公司的交易记录。五、退一步说，即使适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，本案也不符合第二十八条规定的可以排除执行的情形。1.在法院查封之前没有签订合法有效的书面买卖合同，理由如前所述。2.在法院查封之前颜银土、颜菊青未合法占有该不动产。一方面，案涉房屋一直处于空置状态，颜银土、颜菊青未事实占有使用房屋；另一方面，颜银土、颜菊青仅提交了《物业服务合同》证明开发商已经向其交房，但未提交其他相关材料予以证明。而商品房的移交应当有移交凭证，并办理房屋的不动产登记证，但颜银土、颜菊青均没有提供。因此，颜银土、颜菊青在法院查封之前并未合法占有该不动产。3.颜银土、颜菊青未支付全部价款，理由与前述相同。4.颜银土、颜菊青因自身原因未办理过户登记。颜银土、颜菊青主张因美中美公司工作人员工作地点变更原因未及时办理过户登记，并提供了盖有美中美公司公章的情况说明，但该份情况说明不符合证据规则的形式要件，且内容与事实不符。若如颜银土、颜菊青主张，其于2016年1月向美中美公司购房，至查封时已超四年，在长达四年的时间里，不可能因为公司个别工作人员的工作调动而不办理过户登记，该理由显然不符合常理。颜银土在庭审中陈述，没有办理过户是因还有100000元没有给高云忠，因此颜银土、颜菊青系因自身原因没有办理房屋过户。综上，俞学文认为，颜银土、颜菊青与美中美公司之间不存在真实的商品房买卖关系，且其异议不符合《执行异议和复议规定》第28、29条的规定，颜银土、颜菊青的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。 美中美公司未陈述意见。 颜银土、颜菊青针对其诉讼请求，向本院提交了下列证据： 证据1.商品房买卖合同及商品房预售证附件各一份，证明颜银土、颜菊青与美中美公司在案涉房屋查封前的2016年1月6日签订房屋买卖合同，同日向武义县住房和城乡建设局备案登记的事实。 证据2.2017年6月27日、2017年8月25日的银行现金缴款单以及2019年7月4日的购房增值税发票各一份，证明颜银土、颜菊青已支付了全部购房款的事实。 证据3.江南御景前期物业服务协议一份、物业费收据二份，证明案涉房屋已交付颜银土、颜菊青，且已合法占有的事实。 证据4.2020年3月16日美中美公司出具的情况说明一份，证明案涉房屋未办理房产转移登记的原因是美中美公司造成的，并非是颜银土、颜菊青造成的事实。 证据5.（2020）浙0723执异6号执行裁定书一份，证明颜银土、颜菊青提出的执行异议被法院驳回的事实。 证据6.高云忠与美中美公司签订的项目承包协议及补充协议各一份，系高云忠在（2020）浙0723执异9号案件中提交，证明“江南御景”项目的承包开发模式，对外以美中美公司名义进行开发经营，实际高云忠及合伙人是项目开发经营者的事实。 证据7.高云忠、陶先伟与美中美公司及其指定人员之间的款项往来明细一组，系高云忠在（2020）浙0723执异9号案件中提交，证明“江南御景”项目的开发模式是高云忠等人向美中美公司承包土地后进行开发，其中7000多万元土地款支付到美中美公司账户，6000多万元前期费用支付至美中美公司股东及股东指定的账户，高云忠等人支付的13000多万元款项中也包括了颜银土、颜菊青的购房款200万余元的事实。 俞学文针对其答辩，向本院提交了下列证据： 证据1.（2020）浙0723执异6号案件庭审笔录一份，证明根据高云忠作为证人在该案中陈述的内容，证实颜银土、颜菊青与高云忠之间自2014年至2017年间所有的款项往来均系借款，在2017年高云忠还向颜银土、颜菊青出具过借条，双方之间系民间借贷关系，并非系房屋买卖关系的事实。 证据2.（2020）浙0723执异9号执行裁定书，证明登记在美中美公司名下房产的所有权属于美中美公司，高云忠与美中美之间的内部承包关系不能对抗外部第三人的事实。 美中美公司未向本院提交证据。 经庭审举证、质证，本院对上述证据认证如下： 对颜银土、颜菊青提交的证据1，俞学文对形式上的真实性无异议，对合法性、证明目的有异议，认为颜银土、颜菊青与美中美公司之间不是真实的房屋买卖意思表示，且交易价格严重偏离市场价格，其双方之间存在民间借贷关系，签订的《商品房买卖合同》更符合对债权提供担保的形式。对证据2，俞学文对形式上的真实性无异议，对证明目的有异议，认为从两份现金缴款单的票面记载来看，只能证明陶苏静作为美中美公司的代理人将美中美公司自己的钱存入自己公司账户，不能证明款项系颜银土、颜菊青交纳的购房款。另根据银行交易习惯看，如果是颜银土、颜菊青自行交纳的购房款，则现金缴款单原件应当由其自行保管，但两份现金缴款单原件均由美中美公司持有保管，也侧面证明了款项是美中美公司自行交纳的款项。对证据3，俞学文对真实性无异议，对证明目的有异议，认为不能证明案涉房屋系颜银土、颜菊青所有，物业费收据上载明房屋空置，房屋也未进行装修使用，可以证明颜银土、颜菊青没有实际占有和使用房屋。对证据4，俞学文有异议，认为该情况说明没有公司法定代表人和经办人的签名，不符合法定的证据形式要求，且美中美公司以公司原销售人员及办证人员前往外地工作作为长期未给颜银土、颜菊青办理不动产权证的理由，显然不符合常理。若如颜银土、颜菊青所述，2016年1月签订购房合同，2017年8月交纳完购房款，到2020年1月份案涉房屋被法院查封，长达三年多的时间即使员工外出也可以让其回来协助办理过户手续，再者其也可自行向相关部门申请办理过户手续，故该份情况说明内容不真实。对证据5，俞学文对证据三性均无异议。对证据6，俞学文认为如经法院审查该两份协议与原件一致，则对形式上的真实性无异议，对“江南御景”项目的承包开发模式没有异议，但高云忠与美中美的协议是内部承包协议，不能以承包协议对抗外部第三人。对证据7，俞学文认为：（1）如经法院审查该组证据与原件一致，则对形式上的真实性无异议；（2）对该组证据的合法性、关联性及证明目的均有异议，认为高云忠与美中美之间的承包关系不能对抗外部第三人，该组证据与本案无关。美中美公司未质证。对证据4美中美公司出具的情况说明，本院认为美中美公司系本案当事人，该情况说明从内容上看属于当事人陈述，因情况说明中的相关内容无其他证据相佐证，本院对其内容不予采信。经审查，对颜银土、颜菊青提交的其余证据，本院对真实性均予以认定，对合法性、关联性和证明目的将综合全案分析认定。 对俞学文提交的证据1，颜银土、颜菊青对真实性无异议，对证明目的有异议，认为高云忠在（2020）浙0723执异6号案件庭审中明确陈述意向购房户均先借钱给高云忠，在确定购房后由高云忠将借款转化为购房款汇入美中美公司。颜银土、颜菊青在签订购房合同之后，即明确将借款转化为购房款，并由高云忠将购房款项汇入美中美公司，该证据反而可以证明颜银土、颜菊青主张的事实。对证据2，颜银土、颜菊青对真实性无异议，对关联系、证明目的有异议。美中美公司未质证。对俞学文提交的上述证据，本院对真实性均予以认定，对合法性、关联性和证明目的将综合全案分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 俞学文诉吕泽亮、浙江太平工贸有限公司、美中美公司、江西康庄投资置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院经审理于2018年2月11日作出（2015）金武商初字第1328号民事判决，判令：一、吕泽亮于判决生效后十日内归还俞学文借款本金3600万元及利息（利息自2014年7月7日起按月息2%计算至判决确定履行之日止）；二、吕泽亮于判决生效后十日内支付俞学文实现债权的律师代理费479389元；三、美中美公司对本判决第一项款项中的3500万元借款本金及相应利息、第二项款项中的466072元承担连带清偿责任，其在承担连带清偿责任范围内有权向吕泽亮追偿；四、浙江太平工贸有限公司对本判决第一项、第二项款项承担连带清偿责任，其在承担连带清偿责任范围内有权向吕泽亮追偿；五、驳回俞学文的其他诉讼请求。吕泽亮、美中美公司不服该判决，向金华市中级人民法院提起上诉，金华市中级人民法院经审理后于2018年9月13日作出二审判决，驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，俞学文申请本院强制执行，在执行过程中，本院于2020年1月23日查封了登记在美中美公司名下坐落于武义县××幢××号房产〔不动产权证号：浙（2017）武义县不动产权证第0003539号，登记日期：2017年5月3日〕。案外人颜银土、颜菊青对上述执行查封提出异议，本院于2020年8月25日作出（2020）浙0723执异6号执行裁定，驳回了案外人颜银土、颜菊青的异议请求。颜银土、颜菊青不服该裁定，在收到裁定之日起15日内向本院提起诉讼。 另查明，2016年1月6日，颜银土、颜菊青与美中美公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，同日向武义县住房和城乡建设局办理了备案登记。合同约定：建筑面积共460.18平方米，单价每平方米7300元，总价款为3359314元；购房款分期付款：首付款于签订合同之前支付20万元整，等主体工程完成后支付2559314元，竣工验收合格交付前支付全部余款60万元整；出卖人应当在2016年12月30日前将房屋交付买受人使用；出卖人承诺于2017年5月30日前取得相关土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理转移登记等。2017年6月27日，陶苏静向美中美公司名下账户现金缴存200万元，备注为颜银土房款。2017年8月25日，陶苏静向美中美公司名下账户现金缴存1359314元，备注为颜银土房款。2018年6月8日，颜银土、颜菊青与浙江万全物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，同日该物业公司出具物业费收据，载明：缴款单位9-2颜银土，金额6000元（现金），收款事由2017年5月1日至2018年4月31日物业服务费。2019年7月18日该物业出具物业费收据，载明：缴款单位9-2颜银土，金额4200元（现金），收款事由2018年5月1日至2019年4月31日物业服务费（空置）。2019年7月4日，美中美公司开具购房增值税发票，金额为3317485元，项目为江南御景9幢2号，购买方颜银土，共有人姓名颜菊青。 又查明，“江南御景”项目的承包开发模式是高云忠向美中美公司以承包经营方式开发经营，高云忠是项目实际控制人，以美中美公司名义对外开发经营。该项目共开发47幢房屋，除案涉房屋及江南御景7幢2号房屋外，其他45幢房屋均已过户至购房者名下。其中2017年5月25日至7月26日转移过户23幢房屋，2017年9月11日至2018年2月11日转移过户18幢房屋，2020年4月24日至11月20日转移过户4幢房屋。另，自2012年起高云忠陆续向颜银土借款，2017年5月23日颜银土与高云忠对借款进行结算，确认高云忠尚欠颜银土借款人民币506万元，并向颜银土出具结算凭证一张。 再查明，在俞学文诉吕泽亮、浙江太平工贸有限公司、美中美公司、江西康庄投资置业有限公司民间借贷纠纷一案中，根据俞学文的申请，本院于2015年9月8日作出（2015）金武商初字第1328号民事裁定，查封了美中美公司名下坐落于武义县栖霞花苑五区南侧地块的国有土地使用权〔土地证号：武国用（2014）第0&tim**;×2号〕。在该案审理过程中，俞学文以美中美公司要求解除上述国有土地使用权的查封并自愿要求查封其名下的江南御景第3-1幢、第20-1幢的房屋产权为由，申请解除对上述国有土地使用权的查封。根据俞学文的申请，本院于2017年1月23日作出（2015）金武商初字第1328-1号民事裁定，解除了对美中美公司名下坐落于武义县栖霞花苑五区南侧地块的国有土地使用权的查封，并于同日作出（2015）金武商初字第1328-2号民事裁定，查封了美中美公司名下坐落于武义县××幢××幢的房产。 本院认为，本案的争议焦点为：颜银土、颜菊青是否就案涉执行标的（案涉房屋）享有足以排除强制执行的民事权益。颜银土、颜菊青主张其系符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定中享有排除强制执行民事权益的房屋买受人。而俞学文则主张本案应当参照《执行异议和复议规定》第二十九条规定进行审查，根据该条规定颜银土、颜菊青不享有可以排除强制执行的权益，即便本案可以参照第二十八条的规定，颜银土、颜菊青亦不享有可以排除强制执行的权益。对此本院认为，《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定虽然适用于不同的情形，但本案第三人美中美公司既是房地产开发企业也是案件被执行人，案涉房屋同时符合了登记在被执行人名下的不动产和登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，故本案即可以参照第二十八条规定也可参照第二十九条规定。颜银土、颜菊青主张参照第二十八条规定享有权利，本院则将根据第二十八条法律规定，结合颜银土、颜菊青所举证据及本案查明的事实，对颜银土、颜菊青是否就案涉执行标的足以排除强制执行的民事权益认定如下： 《执行异议和复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第一，关于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。首先，颜银土、颜菊青、俞学文对“江南御景”项目的承包开发模式均无异议，高云忠是项目实际控制人。颜银土与高云忠于2017年5月23日对借款进行结算，双方确认截止5月23日高云忠尚欠颜银土借款人民币506万元，并出具结算凭证一张，至此双方之间的款项性质仍为借款；其次，若如颜银土、颜菊青所述，出借款项时属于意向购房者，2016年1月6日签订的《商品房买卖合同》是真实购房意思表示，购房款由出借款直接转化，则其应当根据《商品房买卖合同》约定的付款方式支付购房款。即便未按约定支付购房款，也应当在2017年5月23日双方对借款结算时，明确出借款506万元转化为购房款，而非确认高云忠尚欠借款506万元。因此，《商品房买卖合同》不是双方真实意思表示，颜银土、颜菊青提交的证据不足以证明其已在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。 第二，关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。首先，《商品房买卖合同》签订时间是2016年1月6日，合同约定出卖人在2017年5月30日前取得相关土地、房屋权属证书交付给买受人，买受人委托出卖人办理转移登记，而2017年5月3日案涉房屋就已登记在美中美公司名下，即此时转移登记的条件已经成就，但直至法院查封的2020年1月23日，案涉房屋仍登记在美中美公司名下，显然不符合常理；其次，颜银土、颜菊青并未提交任何证据证明其有向房屋登记机构递交过户登记资料，或向出卖人提出过办理过户登记请求，或通过提起诉讼行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动等积极行为，故颜银土、颜菊青的行为明显不符合房屋买卖的交易惯例和理性买受人及时行使权利、保护自身利益的惯常做法；第三，美中美公司出具的情况说明用以证明因美中美公司办证人员前往外地工作原因导致案涉房屋长期未办理过户登记，但美中美公司系本案被执行人，与本案存在利害关系，在无其他证据相佐证的情况下，该情况说明中的相关理由不能认定为非因颜银土、颜菊青自身原因未办理过户登记的客观理由。因此，颜银土、颜菊青提交的证据不足以证明系非其自身原因未办理过户登记。 综上所述，本案不符合排除执行的法定情形，即颜银土、颜菊青就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。颜银土、颜菊青请求确认其对案涉房屋享有所有权以及请求排除对案涉房屋强制执行的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。美中美公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告颜银土、颜菊青的全部诉讼请求。 案件受理费33675元，由原告颜银土、颜菊青负担（已预交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  潘饶赟 人民陪审员  王伯林 人民陪审员  顾小芳 二〇二一年二月二日 法官 助理  张玲莉 代书 记员  廖 韵