浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初9501号原告：杭州滨江物业管理有限公司绍兴分公司，住所地浙江省绍兴市越城区滨江金色家园景苑****。负责人：沈国荣。委托诉讼代理人：徐飞，浙江卓特律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐丹，浙江卓特律师事务所律师。被告：陈宗英，女，1984年7月21日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。委托诉讼代理人：杜瑾，浙江点金律师事务所律师。第三人：绍兴滨江蓝庭置业有限公司，住所地绍兴市灵芝街道界树村。法定代表人：朱慧明。原告杭州滨江物业管理有限公司绍兴分公司诉被告陈宗英物业服务合同纠纷一案，原告于2020年11月12日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月9日公开开庭进行了审理。后因本案审理可能与第三人有法律上的利害关系，本院依法追加绍兴滨江蓝庭置业有限公司为第三人，于2021年1月14日再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐飞和徐丹分别到庭参加第一次庭审和第二次庭审，被告委托诉讼代理人杜瑾两次到庭参加诉讼，第三人绍兴滨江蓝庭置业有限公司经经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业服务费15698.67元，车位服务费2730元，违约金39420.18元（自上述费用应交之日起按千分之二计算，暂计算至2019年12月1日，要求支付至实际清偿日），合计人民币57848.85元；二、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系绍兴滨江金色蓝庭悦园14-303业主，房屋类型为住宅(花园洋房)，建筑面积为143.76平方米，E05号车位由被告使用。杭州滨江物业管理有限公司与绍兴滨江蓝庭置业有限公司于2013年4月22日签订了《滨江·金色蓝庭前期物业服务合同》，原告亦与被告签订了《滨江·金色蓝庭前期物业服务协议》，两份合同均约定：由原告为滨江金色蓝庭提供物业服务，并约定住宅(花园洋房)物业费标准为2.8元/平方米·月(含能耗)，排屋、别墅物业费标准为3.8元/平方米·月(含能耗)，每次预交一年，业主逾期交纳物业费的，按每逾期一日加收应缴额的千分之二支付违约金。车位管理费70元/个·月。原告已按合同约定依法履行了相关义务，但经屡次催缴，被告至今尚拖欠原告2015年10月1日至2018年12月31日的物业服务费15698.67元、车位管理费2730元，共计18428.67元。被告答辩：一、被告认为交付房屋的时间并非是诉状所称的时间，真正发给被告的交房通知书是在2019年12月23日，该通知书明确表述收到本通知书后最迟不晚于2020年1月15日下午5点前办理交房手续。为此被告在2020年1月12日到原告所在地办理相关交接手续，因此物业管理费应从2020年1月12日开始计收。二、该房在2020年1月12日签收之前没有收到通知，房屋没有交付，因此不应该支付违约金，况且原告的违约金计算比应该支付的物业服务费还要高，不合理。第三人未作陈述。双方当事人围绕各自主张依法提交了证据，对当事人无异议的证据本院依法予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，认定如下：原告提供的滨江金色蓝庭前期物业服务协议1份、房屋交付验收单1份，被告对真实性无异议，对证明力有异议，本院将结合其他证据综合分析；律师函、EMS回单、EMS投递详情各1份、公告照片4份，能够证明原告向被告邮寄律师函催讨物业费，但不能证明被告已收到，能够证明原告在小区张贴公告催讨物业费；快递面单和交房通知书复印件各1份，原告未能提供证据原件，被告否认收到相关文书，本院对该组证据不予认定。被告提供的交房通知书1份、业主入伙物件交接单1份、业主（住户）基本情况登记表1份，原告对真实性无异议，对证明力有异议，本院对证据真实性予以认定；（2021）浙0602民初3417号案件起诉状和证据清单1份，被告要求证明原告该次起诉时并无名为“入伙手续流水作业单”的证据，与本案审理并无直接影响，本院不予认定。本院经审理查明：2013年9月28日，被告与第三人签订商品房买卖合同1份，约定：被告向第三人购买滨江金色蓝庭悦园14幢2单元303室房屋，建筑面积141.68平方米；第三人应在2015年9月30日前将符合合同约定条件（建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；用水、用电、用气、道路、排污等具备商品房正常使用的基本条件）的商品房交付给买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋；商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量等提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托具有资质的工程质量检测机构进行质量检测，检测结果合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付，检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任；合同并对其他权利义务作了约定。被告另在滨江金色蓝庭小区购买一个地下车位的使用权。原告与被告签订《滨江·金色蓝庭前期物业服务协议》1份，签订时间不明，协议约定：原告为被告房屋所在滨江金色蓝庭小区提供物业服务，其中花园洋房住宅物业费按建筑面积2.8元/平方米·月（含能耗费），地下车位70元/个·月；业主缴纳物业费时间为每次全额预交一年，第一次交费自房屋交付使用，业主可以领取钥匙次日起计算，即开发建设单位书面交付通知约定领房日期的次月起计算；业主违反协议不按照约定缴纳物业管理服务等费用的，原告有权要求按每逾期一日加收应缴额的千分之二支付违约金；合同并就其他权利义务作了约定。2017年6月17日，被告在房屋交付验收单上反映案涉房屋存在空鼓、裂缝、渗水、划痕等问题，并注明上述情况已于2015年10月18日首次验房反映，但至今未收到物业及有关负责部门维修的回复信息，此次发现问题依然存在，无法完成正常收房手续。2019年8月6日，原告向被告邮寄了催缴物业费通知函；2019年12月，原告在滨江金色蓝庭小区公告栏张贴公告催缴物业费；被告称没有收到及看到上述通知。2019年12月3日，原告向被告作出交房通知书，称滨江金色蓝庭悦园14幢303室房屋已可以交付使用，请最迟不晚于2020年1月15日下午5点到滨江金色蓝庭会所办理交房手续。被告收到该通知书后于2020年1月12日办理业主基本情况登记，领取钥匙、门禁卡、住宅产品说明书、住宅质量保证书、业主手册等。本院认为，原告与被告签订了前期物业服务协议，虽签订时间不明，但原告实际为该小区提供物业服务，双方签订协议时意思表示真实，内容合法有效，对原、被告均具有约束力。本案主要的争议焦点为被告应支付物业费的起始时间。原告认为应自买卖合同约定的交房日期次日起算，被告认为应自实际办理交房手续之日起算。本院认为，物业服务协议对物业费的缴纳有明确约定，按年预交，第一次交费自房屋交付使用，业主可以领取钥匙次日起计算，即开发建设单位书面交付通知约定领房日期的次月起计算。根据本案查明的事实，开发建设单位即本案第三人书面交付通知约定的领房日期为2020年1月15日之前，实际房屋交付、领取钥匙等的时间为2020年1月12日，故被告应从2020年1月12日开始缴纳物业费。原告提供的房屋交付验收单不能证明本案第三人书面告知了被告何时领房及房屋已经交付使用，也未有其他证据证明第三人就被告对房屋质量的异议进行了解释、说明或后续处理。综上，对原告主张的2015年10月1日至2018年12月31日的物业服务费和车位管理费，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杭州滨江物业管理有限公司绍兴分公司的诉讼请求。本案案件受理费依法减半收取623元，由原告杭州滨江物业管理有限公司绍兴分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  何鲁峰二〇二一年二月九日书记员  陆迎龙附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。18