江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11267号上诉人（原审被告）：南京诺亚贸易实业有限公司，住所地南京市秦淮区中山南路**。法定代表人：叶世光，该公司董事长。委托诉讼代理人：孔玲玲，女，该公司股东，1985年8月15日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人（原审被告）：南京诺亚贸易实业有限公司物业管理分公司，住，住所地南京市秦淮区中山南路**/div>负责人：叶世光，该公司总经理。委托诉讼代理人：孔玲玲，女，该公司股东，1985年8月15日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：南京电线电缆厂有限公司，住所地，住所地南京市秦淮区中山南路**iv>法定代表人：徐朝军，该公司董事长。委托诉讼代理人：禹海，江苏当代国安律师事务所律师。上诉人南京诺亚贸易实业有限公司（以下简称诺亚公司）、南京诺亚贸易实业有限公司物业管理分公司（以下简称诺亚公司物管分公司）因与被上诉人南京电线电缆厂有限公司（以下简称电线电缆公司）物权保护纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院(2020)苏0102民初5716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员龚震独任审理,于2021年1月21日，公开开庭审理了本案。上诉人诺亚公司、诺亚公司物管分公司的法定代表人叶世光、委托诉讼代理人孔玲玲，被上诉人电线电缆公司的委托诉讼代理人禹海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人诺亚公司、诺亚公司物管分公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或裁定发回重审。事实与理由：(一)一审应当追加改制时的股权出让方南京机电产业（集团）有限公司，进一步查清事实，切实保护各方当事人的合法权益。（二）一审法院一方面明确表示众多次承租人实际占有使用的房屋如何返还在本案中不予理涉，同时又判令上诉人将包括实际承租人以及上诉人自身使用的中山南路224号1-6层房屋（含加盖房屋）及配套停车场腾空并返还被上诉人。（三）一审过程中，上诉人多次提出行为保全，请求法院在迁让案未作出生效判决之前，裁定被上诉人禁止作出强行收回或破坏案涉房屋的行为，但一审法院完全不予受理。被上诉人电线电缆公司辩称：被上诉人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分权利。被上诉人作为案涉房屋的所有权人，在与上诉人就上述房屋的租赁合同到期后要求上诉人腾空迁出并交还房屋及停车场的诉讼请求有事实及法律依据，上诉人违背诚实信用原则，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。电线电缆公司一审请求：1、判令诺亚公司、诺亚公司物管分公司将承租到期的房屋（南京市中山南路224号整栋房屋的1-6层及配套停车场）全部腾空并向电线电缆公司移交返还；2、判令诺亚公司、诺亚公司物管分公司承担本案的诉讼费等费用。一审法院认定事实：1998年11月26日，南京电线电缆厂（甲方，出租方）与诺亚公司、诺亚公司物业分公司（乙方，承租方）签订《租赁房屋经营合同》，约定：甲方将位于南京市的房屋出租给乙方，租期为20年，自1999年7月1日至2019年6月30日，其中签约后至1999年6月30日前由甲方无偿提供给乙方作为交接、清场、装潢施工、招租使用，不计租金。租金及费用增加方式为：前5年租金不变，年租金为1500000元，从第6年起按3年为一期，每期年租金及费用增加50000元；每季度中月内为付款时间，首年预付款为签约时支付500000元，余款1000000元在1999年3月底以前支付；乙方按时缴纳租金及费用，逾期每天加收万分之五滞纳金，拖欠达六个月甲方有权终止协议，乙方将装璜改造后的房屋无偿交还甲方；租赁期满或提前终止租赁，甲乙双方各自财产归各自所有，即装潢后的房屋无偿返还甲方，乙方投资的可移动设备、设施、办公用品等自行处理。2000年9月6日，双方签订《房屋租赁补充协议》，对《租赁房屋经营合同》约定计租时间及方法进行调整，另约定：乙方在224号楼与建邺饭店之间建造的房屋由乙方自行负责，租期届满一并无偿交甲方，甲方不再收取房租。2004年12月20日，经南京市工商行政管理局核准，南京电线电缆厂名称变更为南京电线电缆厂有限公司即本案原告。2005年5月13日，原登记在南京电线电缆厂名下的中山房屋所有权变更登记至电线电缆公司名下，同年11月3日，中山南路224号土地使用权变更登记至电线电缆公司名下，双方争议的加盖部分房屋位于电线电缆公司享有土地使用权的范围内。再查明，2019年2月22日，诺亚公司、诺亚公司物管分公司诉至一审法院，请求判令：确认诺亚公司、诺亚公司物管分公司与电线电缆公司签订的《租赁房屋经营合同》及《房屋租赁补充协议》的合同期限为20年，合同履行期限至2022年3月5日。一审法院于2019年8月作出（2019）苏0104民初2361号民事判决，认为诺亚公司、诺亚公司物管分公司与电线电缆公司签订的《租赁房屋经营合同》所约定的租赁为二十年，自1999年7月1日至2019年6月30日，现合同期限已届满；诺亚公司、诺亚公司物管分公司要求确认合同期限为二十年租期，根据其主张的事实及理由，实际系要求确认二十年租期为无障碍履行二十年而非自然日历二十年，该诉请违反合同法对最长租赁期限的规定，不予支持；诺亚公司、诺亚公司物管分公司如认为租赁合同履行过程中电线电缆公司存在违约行为并对其造成损失，其可要求电线电缆公司承担违约责任，但其主张租期届满后继续延长租期至2022年3月5日，无法律依据，不予支持。据此判决驳回诺亚公司、诺亚公司物业管理分公司的全部诉讼请求。一审宣判后，诺亚公司、诺亚公司物管分公司不服判决、提起上诉，南京市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。本案审理中，诺亚公司、诺亚公司物管分公司陈述案涉中山南路224号房屋1-6层以及停车场现由诺亚公司、诺亚公司物业管理分公司进行物业管理，6层全部房屋及加盖部分由电线电缆公司出租给案外人，其余有部分房屋由诺亚公司出租给案外人，部分房屋空置。对此，电线电缆公司明确表示本案要求诺亚公司、诺亚公司物管分公司从案涉的中山南路224号1-6层（含加盖部分）及配套停车场腾空迁出，并向电线电缆公司移交，对实际使用的次承租人另行主张权利。一审法院认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案电线电缆公司作为中山南路224号1-6层房屋的所有权人，在其与诺亚公司、诺亚公司物管分公司就上述房屋的租赁合同到期后，要求诺亚公司、诺亚公司物管分公司腾空迁出并交还房屋及配套停车场的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。对于交还的范围，诺亚公司、诺亚公司物管分公司辩称加盖部分不应返还给电线电缆公司，一审法院认为，根据双方签订的补充协议的约定，该加盖部分在租赁合同到期后需无偿交给出租方；该加盖部分房屋虽不在中山南路224号房屋所有权证范围内，但该房屋建在电线电缆公司享有土地使用权的范围内；另诺亚公司、诺亚公司物管分公司在与电线电缆公司多次诉讼中均认可《租赁房屋经营合同》及《房屋租赁补充协议》的出租方系电线电缆公司，该事实亦得到生效判决的认定。故一审法院对电线电缆公司要求诺亚公司、诺亚公司物管分公司一并腾退并交还加盖部分房屋的诉讼请求，予以支持。对于诺亚公司、诺亚公司物管分公司提出的6层及加盖部分房屋已由电线电缆公司收回、其不负有腾空返还义务的辩称意见，一审法院认为，诺亚公司、诺亚公司物管分公司现对中山南路224号房屋1-6层房屋（含加盖房屋）及配套停车场已无使用权，无权再控制、使用并收取租金，本案电线电缆公司明确表示要求诺亚公司、诺亚公司物管分公司从整栋大楼内迁出，对于实际使用的次承租人另行处理，故对现还在大楼内的次承租人，不论其自哪方承租房屋，均由电线电缆公司另行主张权利，对于次承租人的腾让及租赁等相关事宜，本案不予理涉。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：诺亚公司、诺亚公司物管分公司于本判决生效之日起十日内腾空迁出南京市房屋（含加盖房屋）及配套停车场，将上述房屋及配套停车场返还给电线电缆公司。一审案件受理费80元，减半收取为40元，由诺亚公司、诺亚公司物管分公司负担。二审期间，上诉人提交以下证据：1、诺亚公司在224号楼与建邺饭店之间建造的房屋及224号主楼的建筑图纸。其中建造的辅楼图纸2张，主楼的图纸5张。证明：（1）该加盖的房屋是合法建筑；（2）确认了双方租赁合同补充协议最后一条该房屋是上诉人建造；（3）该加盖的房屋未办理房产证。2、南京电线电缆厂企业改制资产评估报告书复印件（苏天业评（2004）1041号涉及诉争房屋部分）。证明：（1）该评估报告与房产证所列的面积一致；（2）上诉人加盖的房屋未列入改制时评估报告的未确权部分；（3）证明被上诉人未支付加盖部分房屋的对价款项。3、南京电线电缆厂有限公司企业改制工商登记材料。证明：南京电线电缆厂在改制前是国有企业，股东是南京机电产业集团，最后是南京市政府百分之百控股的，改制后是自然人控股的私营企业。该企业的资产转让是通过改制而取得。该电线电缆厂现在的法定代表人是朱立斌。4、2019年8月19日南京电线电缆厂有限公司变更法定代表人及股东相关材料。证明被上诉人逃避司法执行以及该承担的债务。5、南京电线电缆厂有限公司实际控制人家族（主要成员）被列入失信被执行人限高消费名单。证明被上诉人逃避司法执行以及该承担的债务。6、2020年9月电缆厂采取非法暴力手段对诉争房屋进行破坏强占的照片。证明被上诉人侵占了国有资产的事实。被上诉人发表质证意见：对证据1、2的真实性不予认可，证据3、4、5与本案无关，证据6与事实不符。被上诉人二审提交租赁协议书一份、图纸六张，证明：在上诉人1999年7月1日承租被上诉人的224号楼之前，该栋大楼的东北角部分就已经存在加盖的情形，并非是上诉人在承租期间加盖的面积。上诉人质证认为被上诉人所述加盖部分与上诉人主张的加盖部分不同。对于一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院二审予以确认。本院认为：本案中，被上诉人系案涉土地的使用权人。本案系被上诉人依据其所享有的物权提起的物权保护诉讼。现并无证据证明南京机电产业（集团）有限公司存在必要参加本案诉讼的情形，故一审未追加南京机电产业（集团）有限公司为本案第三人，并无不当。根据法律规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。被上诉人作为案涉土地的使用权人，其有权选择是否对涉嫌侵害其权利的民事主体提起诉讼。现被上诉人一审中明确表示本案中要求诺亚公司、诺亚公司物管分公司从整栋大楼内迁出，对于实际使用的次承租人另行处理，系其在法律规定的范围内对其诉讼权利的合法行使。一审根据被上诉人诉请依法判决，并无不当。本案一审中，即使上诉人一审中曾提出行为保全，但该申请不符合法律规定，上诉人如认为被上诉人存在破坏案涉房屋的行为，应向公安部门报案处理。关于案涉房屋及配套停车场的迁让，一审判决已详细论述，本院二审不再赘述。另，二审中，上诉人申请增加南京机电产业（集团）有限公司参加诉讼，申请调取南京电线电缆厂企业改制资产评估报告书涉及诉争房屋部分，调取南京市秦淮区朝天宫派出所于2020年9月14日至16日被上诉人采取非法暴力手段对案涉房屋进行破坏强占报出警记录。本院认为，上述申请与本案审理无关，本院对此不予准许。上诉人如认为被上诉人在改制过程中存在国有资产流失情形，可依法向有关部门反映，但不能以此为由，拒不履行返还义务。综上所述，上诉人南京诺亚贸易实业有限公司、南京诺亚贸易实业有限公司物业管理分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由南京诺亚贸易实业有限公司、南京诺亚贸易实业有限公司物业管理分公司负担。本判决为终审判决。审判员  龚震二〇二一年二月十九日法官助理李晓龙书记员汪海燕