江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终5056号上诉人（原审原告）：常州市康利建筑装饰有限公司,住所地常州市新**薛家镇春江路**。法定代表人：朱建南，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱俊杰。委托诉讼代理人：盛陆奇，江苏日月泰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：常州利纳迪智能科技有限公司，住，住所地常州市新**薛家镇春江路**/div>法定代表人：刘春荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曹盈，江苏龙成律师事务所律师。上诉人常州市康利建筑装饰有限公司（以下简称康利公司）因与常州利纳迪智能科技有限公司（以下简称利纳迪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院(2020)苏0411民初1828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。康利公司上诉请求:1.撤销一审判决第一、三项，依法改判第一，确认双方租赁合同于2020年3月17日解除；第二，利纳迪公司立即腾退所租赁的厂房；第三，利纳迪公司支付滞纳金22500元；第四，利纳迪公司支付2020年3月1日至2020年4月16日使用厂房的应付款项（租金、使用费）112500元及自2020年4月17日起至实际迁出日止使用厂房的应付款项（按合同日租金150%标准计算）2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决遗漏查明了事实即利纳迪公司于2020年2月14日复工生产并一直正常使用租赁厂房。根据上诉人在一审中提交《复工企业汇总表》以及双方在一审庭审中的陈述，可以认定利纳迪公司于2020年2月14日复工生产。根据利纳迪公司月用电量基本持平以及其陈述“2020年3月份还加大产量”，可以推定利纳迪公司生产规模未受影响。2.一审判决认为利纳迪公司未满足江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十四条第（四）项的规定：累计六个月未付租金，经出租人催告后一个月内仍未支付的条件，因此认定不构成法定解除的事由并驳回康利公司确认合同解除的诉讼请求系适用法律错误。3.一审判决依据《合同法》第一百一十七条及最高院、省高院的指导意见减免利纳迪公司一个月租金合计7.5万元并判决仅支付上诉人租金17.5万元属于法律适用错误，且对于上诉人来说也不公平。4.关于滞纳金即合同双方约定的违约金系双方真实意思表示，利纳迪公司虽声称受疫情影响，但其认可复工复产的事实，上诉人已经在通知函中延期支付租金一个月，并且在延长期限内不收取违约金，但利纳迪公司依然未按时履行，上诉人认为利纳迪公司违约并非出于不可抗力，而是主观意愿不按合同约定履行，本身存在过错，应当承担违约责任。利纳迪公司二审答辩称：1.我公司自疫情发生以后，生产受到了极大的影响，仅仅是从电量上不足以证明康利公司的观点。2.我公司拒付租金主要是因为门卫费问题上与康利公司存在争议。此外，康利公司在代收电费过程中，存在多收的情况。在不清楚多收金额的情况之下，我公司才暂缓支付一期租金，并非延期不付。3.一审法院判决减免一个月的租金，我公司虽然不服，但是未就该条进行上诉，基本认可一审法院的判决。利纳迪公司上诉请求依法改判。事实和理由：上诉人2018年3月开始承租康利公司房屋时并无门卫，上诉人遂与其他两家承租户商议要求增加门卫保安。2018年10月三方与康利公司一致约定“每月支付门卫保安费用8000元，保安需要进行进出管理登记，外来车辆未经允许不准进入厂区，三家承租户按照房租比例进行分摊”。上诉人按约缴费，但康利公司提供的门卫仅仅是到岗，但对于进出车辆和人员根本不问，更谈不上登记。2018年11月上诉人就向康利公司提出其提供的服务达不到合同约定，康利公司称其与物业公司签订的合同有一年，现在换人需要承担违约责任。上诉人只好等到2019年10月，但康利公司并未整改。2019年9月30日上诉人向康利公司提出书面《物业管理告知函》反映了相关情况，但康利公司未予回应。一审判决后，上诉人调查发现另外两家承租户常州腾捷钣焊有限公司承担1775元，常州福鑫再生资源回收有限公司承担2504元(含500元保洁费）。2020年1月福鑫公司扩大了承租面积，康利公司增加收取1560元门卫费用。今年4月康利公司又有一处房屋出租，也应参与分摊门卫费。上诉人认为门卫事宜乃上诉人牵头，大家约定分摊费用，被上诉人竟然暗中牟利。一审法院并未查清上诉人实际应当承担的门卫费用，仅凭上诉人的转账记录便认定该金额为上诉人应当承担的金额属于事实认定错误。康利公司二审答辩称，对于门卫费，一审认定事实清楚，适用法律正确。关于利纳迪公司所称门卫费变更为2685元，我方与利纳迪公司以及其他租赁户在协商过程中，利纳迪公司只肯分摊2685元。目前利纳迪也是按标准来支付，但双方没有签订任何协议。康利公司向一审法院起诉请求：一、确认当事人双方租赁关系己于2020年3月17日解除；二、利纳迪公司立即腾退所租赁厂房；三、利纳迪公司支付滞纳金22500元；四、利纳迪公司支付2020年3月1日至2020年4月16日的租金112500元及自2020年4月17日起至实际迁出日止的占用费，按租金的150%计算；五、利纳迪公司支付门卫费（自2019年10月起按每月5300元计算）及水电费（按实际发生额计算）；六、诉讼费用由利纳迪公司负担。一审庭审中，康利公司自愿撤回了对水电费的主张。一审法院经审理查明，2018年2月2日，康利公司作为甲方和利纳迪公司作为乙方签订《租赁合同》一份，主要约定如下：第一，甲方出租厂房位于常州市新北区薛家镇春江路135号厂区内，为新建厂房，厂房面积3350平方米，办公用房1300平方米，行车4台，水电齐全；第二，租期自2018年3月1日起至2024年2月28日止，租赁期6年；第三，租金为50万元/年，每年2月15日前、8月15日前分两次，每次以现金形式支付给甲方25万元；第四，厂房租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权解除租赁合同。2018年3月1日，双方签订《补充协议》一份，将2018年3月1日-2021年2月28日的租金调整为90万元/年，2021年3月1日-2024年2月28日的租金调整为99万元/年，每年租金支付时间不变。上述合同及补充协议签订后，康利公司履行了出租义务，利纳迪公司2020年2月15日之前的租金已全部付清。因利纳迪公司2020年2月15日前未支付2020年度上半年的租金45万元，康利公司于2020年3月4日向其发出《函》一份，要求利纳迪公司在2020年3月15日前付清租金及水电费，并同意在该日期前支付不承担逾期支付租金的违约责任。2020年3月5日，利纳迪公司向康利公司发出《关于减免部分租金的工作联系函》，主要内容为因受疫情影响，存在恢复生产较难的客观情况，要求减免1.5个月房租金。同时，请求2020年上半年租金顺延至2020年4月底。2020年3月17日，康利公司向利纳迪公司发出《通知》一份，主要内容载明：因利纳迪公司未及时支付租金，要求即日起解除合同，腾退房屋，并结清相关费用。2020年3月30日，利纳迪公司支付租金20万元。另查明，租赁期间，利纳迪公司每月支付门卫费5255元，但自2019年10月开始至今，该费用未予支付。上述事实，有康利公司提交的租赁合同、补充协议、催款函、复函、通知书、复工企业汇总表、客户明细账、不动产权登记证书；利纳迪公司提交的转账凭证、公司利润表等证据以及当事人双方在庭审中陈述和自认附卷佐证。本案一审的争议焦点为：第一，康利公司的《通知》能否产生案涉租赁合同解除的法律效果？如果能，则康利公司要求确认解除、腾退房屋、支付占用费的诉讼请求应予以支持。否则，上述请求不应得到支持；第二，利纳迪公司基于疫情原因，要求减免1.5个月租金的主张应否得到支持？第三，康利公司主张的滞纳金、租金、门卫费应否得到支持？针对第一个争议焦点，一审法院认为，康利公司的《通知》不能产生案涉租赁合同解除的法律效果，主要理由为：康利公司在《通知》上主张拖欠租金的事实不能成为法定解除合同的理由。江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十四条第（四）项规定，经营性用房承租人累计六个月未支付租金，经出租人催告后，在一个月内仍未支付的，出租人要求解除租赁合同的，人民法院应予支持。本案中，案涉房屋显然属于经营性用房，《通知》上载明的拖欠租金情况显然未达到法定六个月的要求，故不构成法定解除的理由。因此，案涉合同尚未解除，康利公司要求确认解除合同、腾退房屋、支付占用费的诉讼请求不应得到支持。对于案涉租赁合同应否予以解除的问题，康利公司缺乏法定解除条件，一审庭审中，利纳迪公司明确要求继续履行合同，从维护交易的安定性出发，该院确认案涉租赁合同继续履行。针对第二个争议焦点，该院认为，疫情影响属于不可抗力因素，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定及最高院和省高院的指导意见，可以部分免除利纳迪公司支付租金的义务。对于减免的金额，结合本案的实际情况，该院酌情减免1个月的租金，即75000元。针对第三个争议焦点，对于滞纳金，因利纳迪公司迟延支付租金事出有因，主要受新冠疫情这一不可抗力因素影响，其主观上无明显过错，故该院对康利公司的这一主张不予支持。对利纳迪公司拖欠康利公司的租金，该院确认17.5万元（25万元-7.5万元）。对于门卫费，该院确认为52550元（2019年10月至2020年7月，共计10个月，5255元*10）。关于诉讼费，应当按照谁败诉谁承担诉讼费的原则承担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七、第一百零九条、第一百一十七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条规定，该院遂判决：一、利纳迪公司于判决生效之日起十日内支付康利公司租金17.5万元。二、利纳迪公司于判决生效之日起十日内支付康利公司门卫费52550元。三、驳回康利公司在本案中的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3000元，减半收取1500元，由利纳迪公司负担。（该款康利公司已预交，其同意由利纳迪公司于判决生效之日起十日内直接支付给康利公司，该院不再退还。）本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，康利公司向本院提供以下证据：1.银行回单及交易明细，证明利纳迪公司在租赁期间内，曾多次出现逾期缴纳房租、水电费的违约情形。2.微信聊天记录，证明康利公司通过微信方式向利纳迪公司负责人催要门卫费、逾期的水电费以及2020年2月需缴纳的房屋租金。3.商业银行借据两份，证明康利公司股东及法定代表人因投资建造厂房向银行贷款，利纳迪公司逾期不支付租金的行为也导致上诉人产生损失。4.保安服务合同两份及车辆进出登记簿一份，证明康利公司聘请物业公司门卫，约定费用为每月8000元以及门卫履行工作的情况。利纳迪公司经质证认为：1.关于证据1，与本案无关，租金是与康利公司协商一致的情况下才这样支付的。2.证据2与本案无关，这一情况正好是发生在疫情期间，而且双方之间存在门卫费、电费多收的争议。3.证据3与本案无关。一审判决关于房租部分是按照法律规定进行判决的，而且在减免的时间上已经充分考虑了商业贷款的这种情况。4.对保安服务合同真实性不予认可，康利公司如果想证明其每月8000元的门卫费的话，那么应当提交银行流水来证明其实际支付的金额。对车辆进出登记簿的真实性不予认可，在双方争议的2019年10月至2020年年初期间，并没有进行车辆的登记。上诉人利纳迪公司向本院提供以下证据：1.收费明细，明确了物业费每月是7400元，每家按租金比例分摊，我公司现在每月支付2685元。2.物业告知函一份，证明2019年的时候，利纳迪公司书面通知康利公司，物业服务不符合要求。康利公司经质证认为：1.计算明细，是康利公司的股东朱俊杰书写，当时是因为在协商的过程中对方提出来说，如果要分摊只能按照7400元每个月来进行分摊，那么康利公司出于协商需要，各退一步，就按照他们提出的标准来进行后期门卫费的分摊，最后没有形成一个书面的协议。2.这份物业告知函康利公司收到过的。收到以后，康利公司也去跟利纳迪公司进行协商，门卫做得不到位的地方，可以要物业公司来更正。另外，关于利纳迪公司提到的更换夫妻门卫的情况，由于在租赁厂区内一共有三家租赁户，另外两家租赁公司不同意更改当初的约定，因此这份物业告知函是利纳迪公司单方意愿。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。关于康利公司主张因利纳迪公司未能按期交纳租金，其有权解除案涉租赁合同，虽然合同约定“如拖欠一个月，甲方（康利公司）有权增收5%滞纳金，并有权解除合同”，且利纳迪公司应在2020年2月15日前交纳半年租金25万元，但是因疫情原因，利纳迪公司在2020年3月5日就发函与康利公司协商租金减免事宜以及租金交付期限顺延事宜。疫情原因属不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，故利纳迪公司延期交付租金的行为并不构成根本违约，一审法院以此认定案涉租赁合同应继续履行同时减免利纳迪公司一个月的租金并无不当。关于利纳迪公司主张应按2685元/月分摊门卫费，因利纳迪公司在租赁期间是按每月5255元支付门卫费，在利纳迪公司未能提供证据证明双方在2020年7月前就门卫费支付标准的变更协商一致的情形下，一审法院判令利纳迪公司按每月5255元支付门卫费符合双方约定，利纳迪公司的上述主张缺乏事实依据，不能成立。综上，康利公司、利纳迪公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3000元，由上诉人康利公司、利纳迪公司各半负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  万海峰二〇二一年二月八日法官助理  骆云辉书 记 员  杨 青