丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1102民初4321号 原告：叶丽燕，女，1981年10月21日出生，汉族，住丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：吴津、姚佳燕,浙江汇时律师事务所律师。 被告：浙江丽水华侨饭店股份有限公司。住所地：丽水市莲都区丽阳街**。统一社会信用代码：91331100769603425N。 法定代表人：郭胜华，董事长。 委托诉讼代理人：雷月平，浙江南明律师事务所律师。 原告叶丽燕诉被告浙江丽水华侨饭店股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2020年8月25日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年12月30日公开开庭进行了审理。原告叶丽燕的委托代理人姚佳燕、被告浙江丽水华侨饭店股份有限公司的委托代理人雷月平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶丽燕诉称：原告叶丽燕经房屋中介介绍于2018年6月5日与被告浙江丽水华侨饭店股份有限公司(订约时为浙江丽水华侨饭店有限公司，2018年8月8日更名为浙江丽水华侨饭店股份有限公司)签订了《经营性酒店房屋买卖合同》、《经营性酒店房屋返租合同》，约定被告将位于丽水华侨开元名都大酒店内酒店编号1408号房连带装潢出售给原告，房间建筑面积为53.74平方米，房屋价款为669827元，装潢价格为188090元，两项共计价款人民币857917元。被告在原告付清房款后在180天内将该房屋的产权证书交付给原告。如因被告原因导致延迟办理产证的应支付按照每日万分之五计算的违约金，违约日期超过90天的，原告即可提出解除合同。同时双方在租赁合同中约定原告在购买该1408号房后即将房屋的全部使用管理权交于被告，被告按照合同约定支付按照成交总价6%计算的收益，即年租金51475元。租金支付时间为每年的6月15日、12月15日支付当年的租金。如被告不能按约支付租金的，则应按照逾期付款金额向原告支付按照日万分之三的违约金。两份合同签订后，原告即付清了购房款并按约履行了交付管理义务。但合同约定的办证日期届满后，被告仍迟迟不能办理房屋产权过户手续，原告多次催告被告后才得知由于房屋本身过户条件的限制，被告根本无法将该房屋的产权证变更到原告名下，被告明知此事却迟迟不告知原告。另，被告在返租合同签订后仅仅支付了一年的租金后就未再按约支付款项，且在返租合同中所承诺的享受每年房间免费住宿也不能予以兑现。故诉请：1、解除原被告于2018年6月5日签订的《经营性酒店房屋转让合同》；被告浙江丽水华侨饭店股份有限公司退还原告叶丽燕购房款857917元并支付违约金，违约金以857917元为计算基数从2018年12月3日开始按照每日万分之五计算至款项全部退清之日止；2、解除原被告于2018年6月5日签订的《经营性酒店返租合同》；被告浙江丽水华侨饭店股份有限公司支付原告叶丽燕2020年的租金51475元并支付逾期付款违约金，违约金从2020年6月16日起按照每日万分之三计算至款项支付完毕之日止。 被告浙江丽水华侨饭店股份有限公司辩称：一、本案的房屋买卖合同（经营性酒店房屋转让合同）还有经营性酒店房屋返租合同是合法有效的，应当全面履行。案涉房屋买卖合同和租赁合同，没有违反法律法规的强制性规定，自双方签订时起，就已经生效了，当事人应当全面履行自己的义务，因此原告在本案中主张单方解除合同，是违法的行为，应当予以驳回。二、被告已经按照经营性酒店房屋转让合同和经营性酒店房屋返租合同的约定履行自己的义务。首先，被告已经依约向原告支付租金至2019年年底。其次，在签订本案房屋买卖合同后，被告为该房屋已经办理了独立的产权证，因原告未及时向被告索要所有的证件，也没有交接。三、涉案房屋没有完成产权证过户登记，原因并非被告违约，被告无需向原告承担违约责任。首先在上述经营性酒店房屋转让合同中，并未约定案涉房屋过户的时间。其次，案涉房屋不能过户的原因是，2020年1月3日之前原告没有提供丽水市外侨办审核的侨商回归投资人的身份证明。在房屋买卖的推介过程中，以及经营性酒店房屋转让合同的第二条里都强调了买受人房屋买受人必须具备的侨商回归投资人资格。在该合同第七条进一步约定本合同报丽水市外侨办审核后，未能获得通过的合同解除，双方互不担责。2020年1月3日后，没有过户的原因是被告与原告未及时申请。丽水市市委统战部2020年1月3日关于购置华侨饭店资产侨商身份认定的函，将侨商身份作了新的规定。因此，现在原告办理产权过户，已经没有政策障碍了，产权过户不是被告单方的义务，必须双方共同完成。被告可以随时向原告提供产权过户的协助。 本院经审理认定原、被告签订的《经营性酒店房屋转让合同》、《经营性酒店房屋返租合同》内容及合同履行情况与原告诉称相一致。另查明，案涉房屋租金已经付至2019年12月31日。 认定上述事实的证据有原告身份证复印件、被告企业信息及企业变更信息、经营性酒店房屋转让合同、收款收据、银行转账记录一组、经营性酒店房屋返租合同及当事人庭审陈述。 本院认为：原告与被告签订的《经营性酒店房屋转让合同》，系双方当事人真实意思表示，虽然交易标的对买受人身份有一定的限制，但其内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应于原告全款付清后180天内将该房屋的产权证书交给原告，即将房产变更登记至原告名下，但被告未依约履行该约定。被告在销售时对所出售房产办理变更登记的限制条件应当是知晓的，其却仍与不符合条件的原告签订转让合同，并约定相应的违约条款，因此被告对合同不能按约履行应承担相应的违约责任，且原告有权解除合同。原告诉请要求与被告解除双方签订的转让合同，应予支持。对于原告诉请的购房违约金，本院认为，从合同的内容看，原告对购房人需有一定限制条件的情况是明知的，因信赖被告能处理相关政策问题而购买，无法按约过户的原因也是基于此政策的限制，所以原告对不能过户的结果也应承担一定的责任。又鉴于被告已依约履行了支付租金的义务至2019年12月31日，现原告起诉要求解除合同，故对2019年12月31日前原告的违约损失，本院不再考虑。综上，本院酌情确定被告应承担的违约金以原告支付的购房款为基数，从2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止。 对于原、被告签订的《经营性酒店房屋返租合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，该合法有效，双方应依约履行。被告未依约支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告诉请要求被告依约支付欠付的租金及违约金，合理部分，本院予以支持。在《经营性酒店房屋转让合同》解除后，《经营性酒店房屋返租合同》无法实际履行，故原告诉请解除《经营性酒店房屋返租合同》，本院予以支持。综上，原告诉请合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条之规定，判决如下： 一、解除原告叶丽燕与被告浙江丽水华侨饭店股份有限公司签订的《经营性酒店房屋转让合同》、《经营性酒店房屋返租合同》。 二、被告浙江丽水华侨饭店股份有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告叶丽燕房款人民币857917元，并支付违约金（以购房款857917元为基数从2020年1月1日的起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止）。 三、被告浙江丽水华侨饭店股份有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告叶丽燕2020年度的租金51475元及违约金(其中25737.5元的违约金从2020年6月16日开始计算，剩余25737.5元的违约金从2020年12月16日开始计算，按日万分之三计算至款清之日)。 四、驳回原告叶丽燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15309元，由被告浙江丽水华侨饭店股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  朱海峰 人民陪审员  章慧玲 人民陪审员  潘敏敏 二〇二一年二月十九日 代书 记员  陈丹丹