辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终210号上诉人（原审被告）：王丽芹，女，汉族。1955年3月31日出生，住址鞍山市高新区。委托诉讼代理人：马文达，男，汉族，1950年6月11日出生，住址同上，系王丽芹丈夫。被上诉人（原审原告）：鞍山海诺物业服务有限公司，住所地鞍山市千山区千山路**。法定代表人：于洋，总经理。委托诉讼代理人：马海燕，该公司员工。委托诉讼代理人：王晓杰，辽宁树家律师事务所律师。上诉人王丽芹因与被上诉人鞍山海诺物业服务有限公司（以下简称海诺物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2020)辽0304民初672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王丽芹上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法、依规撤销海诺物业公司的诉讼资格；3、依法纠正王丽芹拖欠6577.2元物业费及滞纳金事项；4、依规对一审法官付玉进行诫勉谈话。5、依规追究签发判决书的领导责任，启动纠错监督程序。事实和理由：一、海诺物业公司根本无执业资质，更不俱备独立法人资格，实属无证违法经营。王丽芹于2015年11月4日购买海诺置业公司商品房，建筑面积101.5平，地，地址鞍山市高新区千山中路******时签订了前期物业服务合同，预交了物业费。大概2017年7、8月份，海诺置业公司将此地块连同物业一起转卖给了忠大集团。忠大接手后，直接委派物业管理人员，不到两年期间换了八、九个经理（实为委托代理人），工作人员也是从社会上到处招聘的，今天你去，明天他来，从来没有一个正儿八景的物业公司经理。这个即换了汤又换了药的所谓物业服务公司，实际上与海诺物业服务公司早已毫无关系。海诺与海诺前物业是隶属关系，现在的忠大与现物业是隶属关系。海诺与忠大是买卖关系，相互不是隶属关系。可是现在海诺物业公司还在打着海诺物业的旧旗号，使用海诺物业的旧图章（应当作废或上缴），在社会上到处撞骗，干着以猪顶羊的勾当。海诺与忠大地产买卖，符不符合法律规定，王丽芹无权评说。但王丽芹与海诺物业签订了前期物业服务合同，这是受法律保护的。尽管海诺与海诺物业是隶属关系，但海诺集团也无权出卖海诺物业，忠大也无权购买，买了也不生效。特别是王丽芹与海诺物业签订的前期物业服务合同，更是不能买卖的。在合同书上，王丽芹是堂堂正正的甲方。王丽芹认为，合同是相互的，任何背着甲方与第三方买卖或转移合同都是违法、违规和无效的。对此，国家《合同法》、《物业法》、《辽宁省物业管理条例》等都有明确规定。一审在这一重大问题和重要环节上，不认真研究，不理清问题的来龙去脉，荒唐审理，草率下判，实在是不应该，是躲不过去有法不依之嫌的。另外，从2008年2月1日起开始实行的《辽宁省物业管理条例》第十一条明确规定：“建设单位应当按照国家有关规定选聘前期物业服务企业，并接受县物业行政主管部门、街道办事处或者是人民政府监督。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，合同期限不得超过三年。合同期满继续聘用的应当续签物业服务合同。”根据《条例》规定，到2008年11月4日，王丽芹与海诺物业签订的前期物业服务合同已经到期。物业服务公司是一个比较特殊的服务型企业，多年来的社会实践证明，无论是国家还是广大人民群众对其执业标准要求还是比较高的。海诺物业公司缺理有三：1、不管海诺还是忠大，所产生的物业服务公司首先应当是选聘的；其次，相互之间应该签订书面服务合同。“官办”和“商办”的物业服务公司都是违规的；2、忠大购买海诺地产后，还想履行海诺物业前期服务合同，理应首先发出公告，征求广大业主同意，再与业主委员会或业主协商，重新签订物业服务合同。然而，海诺物业公司没有这样做，缺少这方面的重要法定程序，因而一错再错；3、尽管海诺物业公司（隶属忠大本身缺理）。但也应认真做好培训工作，努力提高工作素质，争取早日获得执业资质证书。接着应积极主动到工商管理部门办理营业执照变更手续，取得合法经营权利，所有这些海诺物业公司全都没做。严格的说，前一个时期，海诺物业公司一直在钻国家政策空子，一直在违法经营。现在无论从哪个角度讲，海诺物业公司根本没有资格、更没有法律依据与王丽芹产生诉讼。二、一审判决明显偏袒海诺物业公司，严重伤害了王丽芹的合法权益。1、王丽芹居住一楼，小院门口地砖铺设偏低，下雨时积水冲到院里排不出去。2008年6月初王丽芹又找物业，当时所谓的物业公司经理汪嵩满口答应一周内解决，可是到6月29日还没有动静。于是王丽芹又找汪嵩，指责其言而无信，汪嵩说没人干活，工程部他又调不动，让王丽芹自己想办法解决，费用从物业费里出。还主动提出物业帮助提供一些沙子和水泥。当天，汪嵩亲手给王丽芹写了证明材料(已附卷）。七月初，王丽芹患病住院期间，女儿怕母亲再为此事上火，和女婿出面与西院邻居协商（同样情况），共同雇人把院门口地面重新铺好，两家共支出人工费、材料费5000余元，各承担一半。这件事周围邻居都知道，而且是两家干的，况且被雇的施工人员也都能找到。这些重要的事实，证据都很直接现实的。一审以“说明书没有具体抵顶数额”搪塞不管是毫无道理的。王丽芹要问的是海诺物业公司在写证明材料的时候为什么不写抵顶数额？到底是谁之过？王丽芹能要来这一证明已经很不错了。判决前，一审法院主审法官付玉曾给王丽芹女儿打电话、提出调解意见说，给你1000块钱费用，女儿提出2000块钱，付玉不同意，付玉还说对方还要求电梯费等等。现在王丽芹要问的是，这1000块钱费用，付玉是依据什么计算出来的？是法院的意见还是海诺物业公司的意见？关于电梯费的问题，一审开庭时，海诺物业公司听到王丽芹说住一楼，主动撤除了这一请求，付玉在场，庭审笔录应当有记载。为什么付玉还一再拿这个问题说事儿？据了解，小区内住一楼的业主谁家也没交电梯费，东屋邻居金杰交了电梯费，最后给退了回来。这些都是有证可查的，付玉在为谁说话？她是站在法律和公正的立场上吗？更可笑的是，王丽芹于9日下午收到贴在门上的一审判决书，10日上午，所谓的物业公司姓霍的工作人员，给王丽芹打电话，说经理马海燕让她把判决书收回去，说是判决书没写电梯费，要拿回去添上，真是滑天下之大稽。种种迹象表明，付玉已经与海诺物业公司穿上了一条裤子，这样的判决能出公正吗？2、7月2日早晨，王丽芹为修小院与西院邻居共同雇好了施工人员准备施工。当王丽芹找汪嵩准备提一些沙子、水泥时，汪嵩态度变了，生硬地说沙子和水泥没有了，让自己想办法。因汪嵩一再言而无信，态度生硬，双方发生了激烈争吵。由于王丽芹与海诺物业公司一方争吵生气、激动过火，回家爆发心脏病，幸亏女婿赶回来及时，8:30左右就与邻居们一道将王丽芹送往医院抢救，并做了心脏支架手术。后来又连续住了三次医院，命是保住了。事实上，这件事与海诺物业公司是有直接的因果关系的。如果海诺物业公司言而有信，如果汪嵩不与王丽芹发生激烈争吵，王丽芹是不会爆发和加重心脏病的。一审判决中说“不能证明系物业公司员工责任”，实为海诺物业公司开脱罪责。3、一审判决书写道：“本院认为原告（被上诉人）已实际提供了物业服务，如果原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利”。“实际提供了物业服务”，“在服务过程中存在瑕疵问题”。这两句话前者是肯定的，“实际提供了服务”，也就是说物业为你服务了，不管好坏，不管达不迗标，你得给钱，定多少钱你必须给多少钱。判决书中还写道：“被告接受了原告物业管理及服务”。这简直就是强盗逻辑，是带有黑社会性质的（强买强卖）混帐语言。后者把物业服务过程中存在的问题仅仅以“瑕疵”定性，太轻描淡写了吧。可事实并非如此，仅仅“瑕疵”能激起全体业主的强烈公愤吗？4、王丽芹楼上排水管是用塑料管引到楼下的（原设计不合理），下雨时小院到处是水，入住后多次找物业要求解决。物业来看过多次，也答应尽快解决，后来由于海诺、忠大地块产权更换，没人管了。也是王丽芹女儿、女婿在母亲生病住院期间雇人自购材料结成管道，将排水引到院外，共支付人工费、材料费1000余元。可前不久管道又漏水了，是新物业派人帮助修好。至于住宅大厅前窗台漏水的问题，也是最近在新物业的帮助下修好的。大厅门锁不好使等问题暂时不影响生活。这些帐海诺物业公司应当怎样与我们算？一审判决说：“如被告有证据，应向开发商或实际侵权人另行主张”。三、海诺物业公司根本没有服务理念，道德丧失，初步形成带有黑社会性质的无赖团伙。忠大购买海诺地产后，不认真总结和吸取战略失误的教训，仍然做发大财的梦想。于是纠集一些人重新组建所谓的物业服务公司，利用原海诺前期物业公司与业主签订的合同，干起了挂狗头卖驴肉的勾当。妄想继续钻国家政策空子，欺骗小区广大业主为忠大集团多捞点儿钱。这个所谓的物业服务公司实际上是忠大集团豢养的一条狗，它的服务对象是他的主子---忠大集团，而不是全体业主。就是这样一个所谓的物业服务公司，怎么能树立起群众思想和服务理念呢？近二年来，这个所谓的物业服务公司处处耍老爷作风，摆江湖大爷架势。有事找他们，他们根本不管，再举几个例子：1、上诉人女儿也是在这个小区里买的房子，二0—七年八月份装修时，沙子、水泥、红砖在楼下放着全丟了，报告物业没人管。2、整个小区化粪池堵塞，业主多次报告物业没人管，造成不少业主家下水管道反脏水无法生活，后来是新物业派人疏通才解决。3、判决提到被上诉人为小区提供绿化，这不符合事实。是立山法院个别法官利用判决为被上诉人要钱找借口，绿化成果完全是原物业（真正的海诺前期物业）搞的，这个桃子被上诉人永远也别想摘走。被上诉的所作所为已经激起了广大业主的强烈愤慨。这仅仅是“瑕疵”问题吗？被上诉人服务质量和服务水平连0.5元都不值，他们按每平1.8元收取物业费，十分不合理，王丽芹也是不能接受的。前几天业主们还在小区挂巨幅标语“忠大物业无赖，滚出小区”。值得高兴的是，最近经过广大业主的共同努力，冲破种种阻力，将这个所谓物业服务公司（海诺物业公司）驱逐出小区。业主委员会依法招聘出有资质的新物业公司并已开始投入工作。但现在海诺物业公司仍然赖着不走，纠结一伙留守人员组成专业队伍，继续欺骗业主。专门与业主打官司，初步形成了带有黑社会性质的讨债队伍。海诺物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，吕素华的上诉请求不能成立，请求依法驳回吕素华的上诉请求，维持原判。诺物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令王丽芹支付物业费6577.2元（放弃电梯费1800元的诉求）及利息，利息暂定1元（自2017年1月1日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、诉讼费用由王丽芹承担。一审法院认定事实：海诺物业公司为“海诺首府”小区的物业服务公司，王丽芹系该小区521栋1层30号的业主，该房屋的建筑面积为101.5平方米。海诺物业公司与王丽芹签订《前期物业服务合同》一份。协议主要约定：物业费标准为高层住宅每平方米1.8元/月，电梯费50元/户/月。王丽芹不按协议约定时间交纳物业费的，自逾期之日起按每日0.3%承担滞纳金；物业服务期限为自商品房交付使用之日起5年，服务期限届满3个月，业主委员会未将续聘或解聘意见通知物业公司的，视为业主委员会同意续聘，服务期限自动延续1年。合同签订后，海诺物业公司对小区实施了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等管理及服务，王丽芹自2017年1月1日至2019年12月31日未向海诺物业公司交纳物业服务费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。海诺物业公司与王丽芹签订的《前期物业服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。海诺物业公司自业主入住起按合同约定为“海诺首府”小区提供了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，王丽芹接受了海诺物业公司提供的物业管理及服务，应按合同约定履行交纳物业费的义务。王丽芹对欠费事实无异议，故该院对王丽芹欠缴物业费的事实予以确认。物业合同中明确约定物业费为高层每平米1.8元/月，王丽芹欠缴物业费时间为2017年1月1日起至2019年12月31日，王丽芹应缴纳物业费为1.8元/月/平×101.5平×36个月=6577.2元，故该院对海诺物业公司要求王丽芹缴纳物业费6577.2元的主张予以支持。关于海诺物业公司主张王丽芹支付逾期物业费的滞纳金（按日0.3%计算）一节，该院认为，海诺物业公司、王丽芹双方约定以欠费总额的0.3%按日支付滞纳金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持，应自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金为宜。关于王丽芹辩称物业公司承诺院子倒灌水自行修理费用抵顶物业费、吵架导致王丽芹心梗一节，该院认为王丽芹提交的汪嵩签署说明及病历予以证明，经查该说明没有具体抵顶数额，病历载明“因阵发性胸痛10天”后突发加重入院，不能证明系物业公司员工责任，王丽芹如有证据证明物业公司侵权，可另行主张权利。关于海诺物业公司辩称顶楼雨水排水管、住宅大厅前窗漏水一节，该院认为海诺物业公司主张的债权系基于海诺物业公司与王丽芹间存在的物业服务合同关系，而王丽芹抗辩的顶楼雨水排水管、住宅大厅前窗漏水问题，如王丽芹有证据，应向开发商或实际侵权人另行主张权利。关于王丽芹辩称服务不到位，没有达到合同标准一节，该院认为海诺物业公司已实际提供了物业服务，如物业公司在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，海诺物业公司作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现王丽芹以不缴纳物业费来对抗海诺物业公司提供的服务，显系不妥。故该院对王丽芹的该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决：一、王丽芹于该判决发生法律效力后十日内给付海诺物业公司的自2017年1月1日至2019年12月31日止的物业费6577.2元及滞纳金（自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回海诺物业公司其他诉讼请求。案件受理费50元（海诺物业公司已预缴），减半收取25元，由王丽芹承担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，王丽芹与海诺物业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，双方应当认真遵守履行。现海诺物业公司已经履行了物业服务义务，且在服务过程中不存在重大瑕疵的情形，王丽芹应当交纳物业费。关于王丽芹上诉主张海诺物业公司根本无执业资质，更不俱备独立法人资格，实属无证违法经营一节，根据海诺物业公司提供的营业执照看，经营范围中包括物业管理服务，营业期限自2014年6月17日至2024年6月10日；2015年11月4日，王丽芹与海诺物业公司签订《前期物业服务合同》，2017年6月7日，包括海诺物业公司在内的原股东与辽宁忠大铝业有限公司签订《股权转让协议》，忠大铝业公司成为包括海诺物业公司在内的新股东，海诺物业公司只是持股人发生变化，并不影响公司的经营范围和资质发生变化，公司对外签订的合同仍然需要继续履行。故对吕素华的此项上诉主张，本院不予支持。关于王丽芹上诉因居住一楼，小园门口地砖铺设偏低，下雨时积水冲到院里排不出去，物业经理汪嵩答应解决，之后又答应业主自己维修的费用由物业费中减免，海诺物业公司应为其减免物业费一节，海诺物业公司认可汪嵩为其前任经理，但对汪嵩于2018年6月29日给王丽芹出具“3#3012南侧小院排水不畅需要维修，发生费用由物业费中减免”的说明表示不知情，为此王丽芹应举证证明其维修支付的实际费用，但因王丽芹未举证证明，一审法院未将该部分费用从物业费中减免并无不当，王丽芹可在收集证据后另诉海诺物业公司支付其维修费用。故对吕素华的此项上诉主张，本院亦不予支持。关于王丽芹上诉主张为维修小院与西院邻居共同雇好施工人员，向汪嵩要沙子、水泥时，因汪嵩态度生硬发生激烈争吵，导致王丽芹因心脏病住院一节，汪嵩的行为与王丽芹因心脏病住院是否具有因果关系，是否构成对王丽芹的侵权，与海诺物业公司向王丽芹收取物业费是两个不同的法律关系，王丽芹可就该问题另向海诺物业公司或汪嵩主张权利，王丽芹以此为由拒交物业费不当，故对王丽芹的此项上诉主张，本院亦不予支持。关于王丽芹上诉主张海诺物业公司应为其维修的排水管不予维修一节，王丽芹的房屋于2015年11月4日购买，海诺物业公司诉请给付的物业费为2017年1月1日至2019年12月31日期间，依据王丽芹与辽宁海诺置业有限公司签订的《商品房买卖合同》第十六条保修责任的约定，如属于保修期内的问题，应向开发商提出修理，超过保修期的修理，应按照业主专有或公共部位区分业主或物业公司的责任，如属于海诺物业公司承诺修理，也与海诺物业公司向王丽芹收取物业费是两个不同的法律关系，王丽芹以此为由拒交物业费不当，故对吕素华的此项上诉主张，本院亦不予支持。关于王丽芹上诉主张海诺物业公司没有服务理念、道德丧失，初步形成带有黑社会性质的无赖团伙一节，该项主张，证据不足，故对王丽芹的此项上诉主张，本院亦不予支持。另外，虽然海诺物业公司提供了物业服务，不存在重大服务瑕疵等问题，但亦并未达到令全体业主满意程度，服务质量有待提高，鉴于此，海诺物业公司不应向王丽芹收取滞纳金，一审判令王丽芹给付海诺物业公司滞纳金不当，本院予以纠正。综上所述，王丽芹的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销鞍山市立山区人民法院（2020)辽0304民初672号民事判决；二、王丽芹于本判决生效后10日内给付鞍山海诺物业服务有限公司物业费6577.2元；三、驳回鞍山海诺物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，合计75元，由海诺物业公司负担10%，即7.5元；由王丽芹负担90%，即67.5元。因海诺物业公司已预交一审案件受理费25元，王丽芹已预交二审案件受理费50元，由双方在履行本判决给付义务时实行多退少补。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 许爱军审判员 张 雪二〇二一年二月九日书记员 赵婷婷