湖南省武冈市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0581民初2945号原告：段世斌，男，1974年12月17日出生，汉族，湖南省武冈市人，住广西壮族自治区凭祥市。原告：程叶华，女，1977年6月1日出生，汉族，湖南省武冈市人，住湖南省武冈市。委托诉讼代理人（一般授权）：周雁冰，男，武冈市司马冲法律服务所法律工作者。被告：武冈市展辉房地产开发有限公司，住所地为湖南省武冈市庆丰西路。法定代表人：钟伦团，男，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：向斌，男，1970年6月13日出生，汉族，湖南省武冈市人，该公司职工，住湖南省武冈市。委托诉讼代理人（一般授权）：李金，男，湖南越明律师事务所律师。原告段世斌、程叶华与被告武冈市展辉房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月28日在本院公开开庭进行了审理。原告段世斌、程叶华及其委托诉讼代理人周雁冰，被告武冈市展辉房地产开发有限公司（以下简称为展辉房地产公司）的委托诉讼代理人向斌、李金到庭参加诉讼。本案现已经审理终结。原告段世斌、程叶华向本院提出了如下诉讼请求：1、判令展辉房地产公司履行合同，并按照合同约定向段世斌、程叶华交付位于武冈市××街道××村××栋××号房屋；2、判令展辉房地产公司按照合同约定支付自2020年1月1日起至展辉房地产公司将符合法律规定和合同约定的房屋交付段世斌、程叶华之日止的违约金（以段世斌、程叶华已经支付的房屋价款为基数按照每日万分之一计算，从2020年1月1日计算至庭审之日即2020年12月28日已产生违约金2847313元×1÷10000×363天＝103357.46元）；3、本案诉讼费用由展辉房地产公司承担（在庭审过程当中，段世斌、程叶华不再主张保全费和律师费等维权费用）。原告段世斌、程叶华主张的事实与理由：2019年2月20日，段世斌、程叶华与展辉房地产公司签订了商品房买卖合同，段世斌、程叶华向展辉房地产公司购买了位于武冈市××街道××村××栋××号房屋。该商品房买卖合同对房屋的面积、价格、结构、用途、付款方式、付款期限、房屋交付时间及条件、违约责任、管辖法院等进行了明确的约定。该商品房买卖合同约定展辉房地产公司应于2019年12月31日之前交付房屋。段世斌、程叶华经多次催促，展辉房地产公司没有及时进行整改，没有按照约定履行交付房屋的义务。展辉房地产公司没有按照合同约定时间交付房屋的行为已经违反了合同的约定，属于违约行为，应当按照合同的约定承担违约责任。被告展辉房地产公司辩称：2020年4月21日，段世斌、程叶华从展辉房地产公司购买的商品房经过五方竣工验收，已经达到合同约定的交房条件。2020年4月13日，展辉房地产公司已经通知程叶华于2020年4月28日收房，但段世斌、程叶华拒绝接收房屋，因此导致交房延期，该责任应不归展辉房地产公司。受新冠肺炎疫情影响，导致展辉熙园小区一期工程五方竣工验收延期，应当核减受疫情影响无法开展工作的时间，宜扣除两个月的时间。武冈大道至原火电厂市政道路改扩建工程封闭施工影响展辉房地产公司交房。展辉房地产公司延期交房未对段世斌、程叶华造成实质上的经济损失，段世斌、程叶华要求展辉房地产公司按照合同约定的标准即每日万分之一计算违约责任明显过高，展辉房地产公司请求依法予以减少。展辉房地产公司开发的展辉熙园小区一期共31栋109户，如果全部按照合同约定的标准承担违约责任，过高的违约金将使展辉房地产公司无力承担，不利于武冈市房地产市场的有序发展。展辉房地产公司请求酌情认定延期交房的违约责任。原告段世斌、程叶华围绕自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：（1）武冈市商品房买卖合同；（2）展辉熙园户型图和规划图；（3）湖南增值税普通发票（437313元＋990000元=1427313元，420000元＋1000000元=1420000元）；（4）华融湘江银行股份有限公司武冈市支行历史明细查询单、交易信息；（5）律师函以及附件（勘察展辉熙园小区存在问题汇总和照片）；（6）武冈市建设工程安全和质量监督站作出的整改通知单；（7）关于武冈展辉熙园业主集体维权的请愿诉求书；（8）展辉房地产公司对展辉熙园一期项目整改回复意见；（9）关于展辉熙园开发商发出的交房通知书的回函以及附件；（10）展辉房地产公司关于熙园一期工程有关问题的报告；（11）展辉熙园业主实名信访投诉资料。被告展辉房地产公司围绕自己的答辩主张，向本院提交了如下证据：（1）基础分部（子分部）工程质量验收记录、主体分部（子分部）工程质量验收记录、装饰装修分部（子分部）工程质量验收记录、建筑节能分部工程质量验收表、住宅工程质量分户验收栋号汇总表、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、邵阳恒昌工程建设有限公司出具的情况说明、湖南省第四工程有限公司出具的情况说明；（2）交房通知书、邮政快递单号表、物流信息；（3）展辉房地产公司作出的情况说明；（4）武冈深燃天然气有限公司市场发展部出具的证明；（5）武冈市城区道路改造项目指挥部出具的证明。本院已经组织当事人质证。本院认定原告段世斌、程叶华提交的武冈市商品房买卖合同、湖南增值税普通发票、华融湘江银行股份有限公司武冈市支行历史明细查询单和交易信息具有真实性、合法性和关联性，双方当事人提交的其他证据可供参考。经审理查明：2019年2月20日，段世斌、程叶华与展辉房地产公司签订了武冈市商品房买卖合同。该商品房买卖合同第三条约定：段世斌、程叶华向展辉房地产公司购买位于武冈市××街道××村××幢××号商品房，建筑面积为422.45平方米，其中套内建筑面积为409.15平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为13.30平方米；第四条约定：按照建筑面积计算，该商品房的单价为每平方米6740元，总金额共计2847313元；第六条约定：买受人段世斌、程叶华首付款（含定金）为1427313元，于2019年2月20日支付，剩余房款1420000元采用银行按揭方式支付，向华融湘江银行股份有限公司武冈市支行申请贷款；第十条约定：出卖人应当在2019年12月31日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2、该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；第十一条约定：由于出卖人原因未按照合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，如逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该商品房买卖合同附件三中约定水电气入户。2019年2月19日，段世斌、程叶华按照合同的约定，支付首付款1427313元（437313元＋990000元）。之后，段世斌、程叶华按照合同的约定向华融湘江银行股份有限公司武冈市支行办理了按揭贷款手续。2019年3月19日，华融湘江银行股份有限公司武冈市支行向展辉房地产公司发放贷款1420000元（420000元＋1000000元）。段世斌、程叶华总共支付房屋价款2847313元（1427313元＋1420000元）。2018年12月1日、2019年7月4日、2019年10月20日，展辉房地产公司开发的武冈市展辉熙园住宅小区一期建设工程的基础分部（子分部）工程质量、主体分部（子分部）工程质量、装饰装修分部（子分部）工程质量，分别由设计单位、勘察单位、监理单位、建设单位、施工单位验收，认定该项工程符合设计规范要求，资料和报告齐全，观感良好，同意验收合格。2020年3月3日，该项工程的建筑节能分部工程质量，分别由设计单位、监理单位、建设单位、施工单位验收，认定该项工程符合设计规范要求，验收合格。2020年3月21日，该项住宅工程共109户，经建设单位、施工单位、监理单位、物业单位进行住宅工程质量分户栋号验收，认定109户都符合规范设计要求，一次验收合格。2020年4月21日，该项工程经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位进行了质量竣工验收，认定该项工程符合设计与施工质量相关验收规范要求，同意验收。2020年4月23日，武冈市建设工程质量监督站向邵阳市恒昌工程建设项目有限公司（系武冈市展辉熙园小区一期工程的承包施工单位）发出了整改通知单，以该项工程未进行分户验收、预验收和竣工验收，擅自通知业主交房，违反建设工程基本程序，存在诸多质量隐患等问题，要求在5日内整改完毕。2020年4月13日，展辉房地产公司作出了交房通知书，于2020年4月14日向程叶华邮寄了交房通知书，通知程叶华于2020年4月28日前接收房屋，但程叶华至今尚未接收房屋。2021年1月12日，展辉熙园一期房屋已经具备了通电、通水、开户通气条件。武冈市迎春路市政道路改扩建工程从武冈大道至原火电厂（武冈市展辉熙园南大门）路段属于政府投资项目，该工程于2020年4月10日开始封闭施工，至2020年12月20日竣工。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方当事人争执的焦点：本案涉案商品房是否已经达到合同约定的交付条件及达到合同约定交付条件的时间。涉案商品房已经于2020年4月21日完成了由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方参与的工程质量竣工验收，综合结论为该工程符合规范要求并同意验收，已经符合双方当事人签订的武冈市商品房买卖合同第十条第一款第1项约定涉案商品房经验收合格的房屋交付条件。根据武冈深燃天然气有限公司市场发展部出具的证明，展辉熙园一期房屋于2021年1月12日具备开户通气条件，已经达到双方当事人签订的武冈市商品房买卖合同第十条第一款第1项约定的附件三开通天然气的标准。至此，涉案商品房已经符合双方当事人约定的房屋交付条件。涉案商品房尚未经过综合验收合格，是否符合综合验收合格的标准，目前无法确定，段世斌、程叶华可以选择继续履行合同或者选择解除合同。本案中段世斌、程叶华选择要求继续履行合同，尽管展辉房地产公司已主动通知段世斌、程叶华于2020年4月28日前接收房屋，但段世斌、程叶华以该房屋不符合交付条件为由至今尚未接收，因此展辉房地产公司仍应当按照合同的约定继续履行交付涉案商品房的义务。展辉房地产公司迟延交付房屋的事实确实存在，应当按照合同约定向段世斌、程叶华支付违约金。鉴于受2020年新冠病毒疫情的影响，在计算违约金时酌情扣减2个月；鉴于受武冈大道至原火电厂市政道路改扩建工程封闭施工的影响，在计算违约金时扣减8个月零10天。展辉房地产公司应支付段世斌、程叶华违约金17653元[2847313元×1/10000×62天]（自约定交付房屋之日的次日即2020年1月1日起至符合约定的房屋交付条件之日即2021年1月12日止,扣减10个月零10天，共计62天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告武冈市展辉房地产开发有限公司于本判决生效后10日内将武冈市××街道××村××栋××号房屋交付原告段世斌、程叶华；二、被告武冈市展辉房地产开发有限公司支付原告段世斌、程叶华违约金17653元，此款限于本判决生效后10日内付清；三、驳回原告段世斌、程叶华的其他诉讼请求。当事人如未按判决书指定的期限履行给付金钱的义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2300元，减半收取计1150元，由原告段世斌、程叶华负担350元，被告武冈市展辉房地产开发有限公司负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  许修军二〇二一年二月四日代理书记员  马 腾附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。