浙江省台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1004民初3948号原告（反诉被告）：台州市万嘉商业管理有限公司（统一社会信用代码：91331004MA28GUCG4E），住所地台州市路桥区螺洋街道藕池居银安街**。法定代表人：符坚，执行董事。委托诉讼代理人：陆莎莎，浙江常青藤律师事务所律师。被告（反诉原告）：周庆品，男，1978年11月16日出生，汉族，住乐清市。委托诉讼代理人：章高云，浙江章高云律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶新华，浙江章高云律师事务所律师。原告台州市万嘉商业管理有限公司与被告周庆品房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，被告提起反诉，本院于2020年9月15日受理后，依法适用简易程序，对本、反诉一并于2020年10月12日进行了公开开庭审理，原告台州市万嘉商业管理有限公司的委托诉讼代理人陆莎莎、被告周庆品及其委托诉讼代理人章高云到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年12月25日再次公开开庭审理了本案，原告台州市万嘉商业管理有限公司的委托诉讼代理人陆莎莎、被告周庆品及其委托诉讼代理人章高云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告台州市万嘉商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2018年10月29日签订的万嘉广场租赁合同；2.依法判令被告立即腾退位于台州市路桥区××街××号××广场××＃楼××层××号××商铺并返还给原告；3.依法判令被告支付原告2018年12月23日至2020年7月23日期间拖欠的租金及物业费516564.5元；4.依法判令被告向原告支付自2020年7月24日起至房屋腾空交付原告之日止的租金、物业费和房屋使用费（2020年7月24日至2020年12月22日的租金按照260062.5元／年计算；2020年12月23日至2022年12月22日的租金按照280867.5元／年计算；2022年12月23日至2024年12月22日的租金按照312075元／年计算；物业费按照156037.5元／年计算）；5.依法判令被告支付原告违约金67000元。事实和理由：2018年10月29日，原、被告签订万嘉广场租赁合同，约定原告将位于台州市路桥区××街××号××广场××＃楼××层××号××商铺（建筑面积285平方米）出租给被告作为餐饮使用。租赁期限为6年，自2018年12月23日起至2024年12月22日止。2018年12月23日至2019年12月22日的租金为195567元／年，物业费为117037.5元／年；2019年12月23日至2020年12月22日的租金为260062.5元／年，物业费为156037.5元／年；2020年12月23日至2022年12月22日的租金为280867.50元／年，物业费156037.5元／年;2022年12月23日至2024年12月22日的租金为312075元／年，物业费156037.5元／年。租金每3个月为一个缴租期，被告应提前一个月向原告一次性足额支付下个缴租期租金。合同第22.4条同时约定：被告迟延缴纳本合同项下租金、物业服务费或其他费用，则每延迟一日，被告应向原告或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金。截至起诉之日，被告仅支付了原告40000元，尚欠原告部分租金、物业费，经原告多次催讨，均未果。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告周庆品反诉兼答辩称，原、被告约定万嘉广场于2018年12月23日开业，但实际开业时间是在2019年1月23日，原告应赔偿被告一个月员工工资损失52800元，员工住宿费10000元，员工餐费13200元，合计76000元。另原告交付的店铺缺少一面墙面，一面玻璃墙面，原告承诺被告先自行装修，后期以抵扣押金的方式返还，被告为此支出玻璃墙面装修费用15000元，墙面3000元，上述合计94000元，原告承诺在租金和物业费中减免92604.50元，并免除2018年12月23日至2019年1月23日期间的租金及物业费，原告曾发送通知函给被告，要求被告支付自2018年12月23日至2020年1月22日期间的租金和物业费合计171640元（未含押金64800元）。原告承诺万嘉广场1号楼2层作为餐饮区，但原告擅自改变业态，入驻了教育培训机构、养生馆，且未按约入驻外婆家等餐饮品牌商家，未达到合同约定的70%招商率，因原告违约，导致万嘉广场人员稀少，被告损失装修费用350000元，被告不应承担物业费和租金。2020年1月23日因疫情万嘉广场停业至2020年3月底。2020年3月26日虽通知可以堂食，但期间疫情出现反复，被告开办的餐饮也不在堂食范围内。2020年4月1日虽然开业，但并未正常营业，并且商场大部分灯未打开，大门也只开了一扇，二层营业的商家只有四家，综上，疫情期间的物业费及租金不应支付。另原告曾于2020年6月承诺免除2019年、2020年的租金及物业费，要求被告继续经营以方便原告继续进行招商。根据合同约定，被告欠付原告租金和物业费，原告早可解除合同，而原告在此期间并未提出解除合同请求，能印证原告曾作出免除被告租金及物业费的承诺。现同意解除与原告签订的万嘉广场租赁合同，愿腾退房屋给原告，被告仅欠原告租金及物业费171640元，要求驳回原告其余诉讼请求。另原告曾保证被告在万嘉广场2层餐饮区独家经营酸菜鱼品类，若原告不能确保，需支付被告违约金1500000元。被告装修时，原告招商以经营酸菜鱼为主的“柯太二”餐馆进场，被告当时提出要撤场，原告承诺“柯太二”餐馆不做酸菜鱼，只做川菜。2018年10月29日，原、被告签订的租赁合同序言第二款“承诺乙方在2层餐饮区酸菜鱼品类的唯一经营”；第18.5条“如甲方不能确保乙方酸菜鱼品类的唯一经营，应赔偿乙方150万元”。而“柯太二”餐馆入驻后，实际以经营酸菜鱼为主，故原告应支付被告违约金1500000元，赔偿被告损失440000元，返还保证金70000元、装修押金3000元。原告台州市万嘉商业管理有限公司针对被告反诉辩称，“柯太二”餐馆经营的系川菜，酸菜鱼仅系“柯太二”餐馆的一道菜品，其并非经营酸菜鱼品类，现反诉被告入驻“柯太二”餐馆并不违反合同约定；另反诉被告早已于2019年6月与“柯太二”餐馆解除合同，“柯太二”餐馆的进驻并未影响反诉原告的经营，反诉原告并未举证证明其因此存在损失，故其要求反诉被告支付违约金无事实及法律依据。反诉被告系受台州市路桥聚众房地产有限公司委托经营管理万嘉广场，万嘉广场的所有权人为台州市路桥聚众房地产有限公司，若反诉原告存在损失，依照委托经营管理合同4.1.5条的约定，应向台州市路桥聚众房地产有限公司进行主张。根据租赁合同第24.6条约定，合同解除后，租赁物内遗留的任何装饰装修及设备均归反诉被告处置，反诉原告无权要求反诉被告赔偿损失。本案系因反诉原告违约在先，双方同意解除合同，反诉原告要求赔偿损失，不应得到支持。原告主张存在损失340000元，未举证予以证实。租赁合同第9.1条约定的开业日期2018年12月23日是开业的暂定日期，具体以反诉被告通知为准，通知开业的时间为2019年1月23日，是万嘉广场正式的开业日，在此之前所有的店铺均可进行试营业，反诉被告将店铺交付后，反诉原告随即开始装修，装修完毕后即进行试营业，反诉原告并未举证证明无法营业的事实以及存在员工工资、餐费、住宿费等损失，故原告主张的上述损失均不应予以支持。反诉原告主张的装修过程中缺少墙面，反诉被告曾承诺在押金中予以抵扣等均不属实，与本案非同一法律关系，其主张无事实及法律依据。另反诉原告要求反诉被告支付的违约金1500000元应包含装修损失，反诉原告该两项诉讼请求存在重复主张，若法院认为反诉被告存在违约行为，合同中约定的违约金则过高，要求予以调整。而根据租赁合同第22.1条及第22.4条约定，未按约支付首期租金、物业费及后期未按约支付租金，均构成违约，保证金按约不予以退还。收取反诉原告装修押金3000元属实，同意退还。经审理本院认定事实如下：2017年1月15日，原告台州市万嘉商业管理有限公司作为乙方与甲方台州市路桥聚众房地产有限公司签订委托经营管理合同，约定由甲方将其所有的坐落于台州市银安街和银苑路交汇处的商业物业中的商铺委托乙方代理进行出租，由乙方向经营商户收取租金，收取的租金归甲方所有，甲方根据租金收益向乙方支付租金佣金。合同4.1.5条约定：乙方在履行本合同约定之代理权限期间，遇有第三者就该物业交易纠纷向乙方提出索偿（包括诉讼及非诉讼之形式），而纠纷并非源于乙方之过失，则甲方应承担由此产生的全部损失。2018年10月29日，原告台州市万嘉商业管理有限公司作为甲方，被告周庆品作为乙方签订租赁合同，约定：甲方将位于台州市路桥区××街××号××广场××＃楼××层××号商铺××方作为餐饮业态的专业经营商，并承诺乙方在2层餐饮区酸菜鱼品类的唯一经营，乙方同意承租该房屋。租赁期限为6个租约年，自计租日开始计算，即自2018年12月23日起至2024年12月22日止。计租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，其他租约年均依此类推。合同第四条约定：甲、乙双方同意按照固定租金结算方式进行租金结算，其中2018年12月23日至2019年12月22日应付租金为1.88元每平方米／天，计195567元，物业费为1.5元每平方米／天，计117037.50元；2019年12月23日至2020年12月22日应付租金为2.5元每平方米／天，计260062.50元，物业费为1.5元每平方米／天，计156037.50元；2020年12月23日至2021年12月22日、2021年12月23日至2022年12月22日每年各应付租金为2.7元每平方米／天，计280867.50元，物业费为1.5元每平方米／天，计156037.50元；2022年12月23日至2023年12月22日、2023年12月23日至2024年12月22日每年各应付租金为3元每平方米／天，计312075元，物业费为1.5元每平方米／天，计156037.50元；固定租金的支付方式以3个月为一个缴租期，乙方提前1个月向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。首期租金应于进场日前7个工作日内支付。第六条约定：本合同签署当日，乙方应当向甲方支付43343元（相当于第一个租约年的2个月固定租金）作为履约保证金；同时向物业服务公司支付26657元（相当于第一个租约年2个月物业服务费）作为物业服务费保证金；合同终止、各项费用结清且确认乙方无任何遗留问题纠纷后的90日内，甲方应将履约保证金和物业服务费保证金无息退还给乙方，乙方应同时退还保证金收据原件。第九条约定：本合同项下之开业日暂定为2018年12月23日，甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准。乙方应当于该日开业经营（乙方未在该日开业的，不影响计租日的起算）。乙方不得擅自提前开业，若经甲方允许乙方提前开业，则以实际开业之日为计租日。第18.5条约定：如甲方不能确保乙方酸菜鱼品类的唯一经营，应赔偿乙方1500000元违约金。第二十二条约定：本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方、物业服务公司足额支付履约保证金、物业服务费保证金或质量保证金、首期租金及物业服务费，则自乙方逾期支付第5个工作日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，乙方己交保证金不予退还，且乙方应当向甲方支付相当于应付未付保证金及首期应付款项金额的违约赔偿金。双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金及己付租金不予退还。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当退还乙方己付未到期租金并无息双倍返还本合同项下的履约保证金。乙方延迟缴纳本合同项下租金、物业服务费或其他费用，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟缴纳费用超过15日，经过甲方、物业服务公司书面催告，乙方仍不缴纳的，甲方或物业服务公司除收取违约金外，还有权对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。经甲方书面催告后10日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。第二十四条约定：在乙方向甲方交还该房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书。在双方签署了该确认书之后，或虽未签署该确认书，但乙方己经实际撤离该房屋，届时乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃所有权及一切权利，甲方有权自行处置，如有损失，乙方自行承担，甲方无需赔偿。合同签订后，被告对商铺进行了装修并进行了经营。被告已向原告缴纳了保证金70000元、装修押金3000元、支付租金40000元。2020年1月21日，原告员工通过微信发通知函给被告，要求被告应于2020年1月15日前确认支付2019年1月23日至2020年1月22日的租金及物业费171640元，金额的计算方式为租金195567元＋物业费117037.5元＝312604.50元，经双方协商后，打包价为220000元-已支付的40000元-活动补贴160元-装修押金3000元-多支付的履约保证金5200元＝171640元，于2020年1月15日前支付80000元，2月28日前支付30000元，4月28日前支付30000元，5月28日前支付31640元。尔后因新冠肺炎疫情发生，台州市路桥区所有餐饮企业自2020年1月26日零时暂停营业，后万嘉广场于2020年3月26日开始有条件恢复堂食。审理中，被告于2020年10月14日撤铺。另查明，2019年2月1日，原告台州市万嘉商业管理有限公司与莫秋艳签订租赁合同，由原告将万嘉广场1#楼2层07号商铺出租给莫秋艳作为经营品牌为“柯太二”川菜馆的餐饮业态专业经营商，租期自2019年1月23日起算至2025年1月22日。该川菜馆在经营期间，亦以酸菜鱼作为主打菜品。2019年6月23日，双方解除租赁合同。上述事实，有原告提交的原告的企业基本信息、被告的人口信息、租赁合同、不动产权证书、委托经营管理合同、反诉原告提交的租赁合同、照片、菜单、企业基本信息、通知函、原告开具给被告的履约保证金收款收据、微信聊天记录、反诉被告提交的其与莫秋艳签订的租赁合同、解除租赁合同协议书及原、被告的陈述等所证实。本院认为，原告台州市万嘉商业管理有限公司与被告周庆品自愿签订商铺租赁合同，双方意思表示真实，且不违反法律法规禁止性规定，应为有效。合同签订后，被告未按约足额支付租金事实清楚，证据确实，现原告依约要求解除双方之间签订的租赁合同，被告亦同意并于审理中腾退了商铺，本院依法予以准许。鉴于租赁合同中已约定被告己经实际撤离该房屋的，被告在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为被告放弃所有权及一切权利，原告有权自行处置，故被告于2020年10月14日撤铺时即视为被告腾退商铺之日，被告应支付给原告的租金亦应计算至2020年10月14日止。针对原告要求被告支付2018年12月23日至2020年7月23日的租金及物业费516564.5元的诉讼请求，本院认为，原告曾于2020年1月21日通过其员工微信发送通知函给被告，该通知函明确要求被告支付2019年1月23日至2020年1月22日的租金、押金及综合服务费171640元，该通知函将应付的一年期租金和物业费312604.50元调整为打包价220000元，将第一年的租金计租日延后到2019年1月23日，并扣除已支付租金40000元、活动补贴160元、装修押金3000元、多支付的履约保证金5200元，该事实能与原、被告均认可的万嘉广场正式开业时间为2019年1月23日吻合，并能印证被告辩称的原告因此减免被告部分租金的事实。现原告主张被告未及时对该通知函进行确认，对于该通知函的效力予以否认，本院认为，该通知函确定的金额与双方之间实际的租赁状况相符，原告已将该通知函送达给被告，现被告对其内容亦予以认可，本院对于该通知函所载金额依法予以确认，现原告仍按原合同约定的时间和金额向被告计收2018年12月23日至2020年1月22日的租金，对被告显失公平，本院依法不予支持。而针对2020年1月22日之后的租金，审理中，原、被告均认可万嘉广场因疫情原因根据相关政府部门要求自2020年1月26日停业，至2020年3月26日起有条件恢复堂食，因新冠肺炎疫情属不可抗力，故对此期间的租金应依法予以免除，除此之外的租金原告要求依照合同计收本院依法予以支持。其中，2019年1月23日至2020年1月22日的租金及物业费为171640元，2020年1月23日至2020年1月25日的租金及物业费为3420元[（2.5+1.5）×285×3]，2020年3月26日至2020年10月14日的租金及物业费为231420元[（2.5+1.5）×285×203]。综上，被告尚欠原告租金及物业费为406480元。被告辩称原告曾于2020年6月承诺免除2019年、2020年的租金及物业费，并未举证予以证实，本院依法不予采信。鉴于被告未按约向原告支付租金，根据租赁合同关于“固定租金的支付方式以3个月为一个缴租期，乙方提前1个月向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。乙方延迟缴纳本合同项下租金、物业服务费或其他费用，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金”的约定，以及2020年1月21日通知函中对于2018年12月23日至2019年12月22日应付金额和支付期限的调整，经核算，现原告要求被告支付违约金67000元在法定的可支持违约金金额范围之内，故本院依法予以支持。针对反诉原告主张反诉被告违反合同约定引进“柯太二”餐饮品牌，要求反诉被告支付违约金1500000元的诉讼请求，本院认为，根据反诉原告提交的相关证据显示，“柯太二”川菜馆在万嘉广场经营期间，确实将酸菜鱼作为其店铺的主打菜品，因此反诉被告违反其在与反诉原告签订的租赁合同中作出的反诉原告作为二层餐饮区酸菜鱼品类的唯一经营方的承诺，依法亦应承担违约责任，但考虑到反诉原、被告的合同租赁期限长达6年，而“柯太二”川菜馆在万嘉广场仅经营5个月即停业撤铺，审理中，反诉原告仅举证拟证明其存在装修损失350000元（另延期开业等损失已在2020年1月21日通知函中扣减），并未举证证实“柯太二”川菜馆进场经营对其经营利润所造成的实际损失，现合同约定反诉被告不能保证反诉原告作为酸菜鱼品类唯一经营方的违约金高达1500000元，明显过分高于对反诉原告造成的损失，反诉被告审理中亦要求予以减少，本院酌情确定反诉被告因此向反诉原告支付违约金105000元。反诉被告辩称其系受台州市路桥聚众房地产有限公司委托经营管理万嘉广场，若反诉原告存在损失，依照委托经营管理合同4.1.5条的约定，应向台州市路桥聚众房地产有限公司进行主张，本院认为，首先，反诉被告系以其自身名义与反诉原告签订合同，台州市路桥聚众房地产有限公司并非本案讼争租赁合同的相对方；其次，反诉被告应向反诉原告支付违约金系因其在受托经营万嘉广场项目中存在违约行为，而反诉被告与台州市路桥聚众房地产有限公司签订的委托经营管理合同第4.1.5条明确约定遇第三方就物业交易向反诉被告提出索赔由台州市路桥聚众房地产有限公司承担责任的前提是纠纷的产生并非源于反诉被告的过失，综上，本院对反诉被告上述辩称不予支持。针对反诉原告要求反诉被告赔偿损失440000元，本院认为其中94000元已在2020年1月21日通知函中扣减92604.50元，本院依法不予支持，对于反诉原告主张的剩余350000元装修损失，本院认为，反诉原、被告并未在租赁合同中对万嘉广场二楼的业态作出禁止非餐饮行业入驻的排他性约定，更未将反诉被告在万嘉广场二楼引入非餐饮行业作为可追究违约责任的情形载入合同条款，故现反诉原告据此主张反诉被告改变万嘉广场业态存在违约本院不予采纳，而由于反诉原告长期拖欠反诉被告租金，现导致反诉被告诉至本院要求提前解除与反诉原告签订的租赁合同，由此产生的商铺装修损失应由反诉原告自负。反诉原告诉称反诉被告未按约引进“外婆家”等知名品牌入驻，招商率未达70%构成违约，本院认为，反诉原、被告并未将反诉被告须成功引进相关知名品牌以及招商率达到70%作为租赁合同反诉被告应履行的义务进行约定，并且知名餐饮品牌的引入，对反诉原告经营尚存在同业竞争，是否确能拉动反诉原告的营业收入并不确定，综上，本院对于反诉原告该主张不予采纳。针对反诉原告要求反诉被告返还保证金70000元的诉讼请求，本院认为，其中5200元已在2020年1月21日通知函中扣减，另根据合同22.4条“双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金及己付租金不予退还”的约定，本院对反诉原告该诉讼请求依法不予支持。反诉原告另主张的装修押金3000元也已在2020年1月21日通知函中予以罗列并抵扣租金，故本院对反诉原告该项诉讼请求亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十条的规定，判决如下：一、原告台州市万嘉商业管理有限公司与被告周庆品签订的租赁合同已于2020年10月14日解除。二、被告周庆品支付原告台州市万嘉商业管理有限公司租金及物业费人民币406480元、违约金67000元。三、反诉被告台州市万嘉商业管理有限公司支付反诉原告周庆品违约金人民币105000元。上述二、三项相折抵，被告周庆品于判决发生法律效力之日起十日内支付原告台州市万嘉商业管理有限公司人民币368480元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告台州市万嘉商业管理有限公司、反诉原告周庆品的其他诉讼请求。本诉案件受理费人民币9640元，由原告台州市万嘉商业管理有限公司负担1240元，被告周庆品负担8400元；反诉案件受理费11470元，由反诉原告周庆品负担10270元，反诉被告台州市万嘉商业管理有限公司负担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 长  王军宇人民陪审员  蒋行敢人民陪审员  吴挺峰二〇二一年二月二十五日代书 记员  林佩莉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。816