江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终11375号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵大金，男，1969年5月4日生，汉族，住安徽省明光市。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵帅，男，1994年11月5日生，汉族，住安徽省明光市。两上诉人共同委托诉讼代理人：周崇锋，安徽美林律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭京城，男，1990年9月10日生，汉族，住安徽省蒙城县。委托诉讼代理人：李飞彩，女，系郭京城妻子。委托诉讼代理人：张浩森，江苏新高的律师事务所律师。上诉人赵大金、赵帅与被上诉人郭京城因房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初1322号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵大金、赵帅上诉请求：1、依法撤销原审判决第二项、第四项，依法改判被上诉人支付违约金330000元、律师代理费60000元、交通费2000元及各项损失10000元;2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院未查明上诉人将案涉房屋出售给第三人有事实和法律依据，就认为上诉人违约，显然是错误的。上诉人已经给予被上诉人支付房款的合理期限，上诉人将案涉房屋出售给第三人并没有违约。二、一审法院未查明案件事实，上诉人及所谓隐形共有人没有配合被上诉人办理银行贷款的义务。案涉合同没有约定上诉人及所谓隐形共有人配合被上诉人办理银行贷款的义务，也没有约定在哪家银行办理贷款，更没有约定谁是案涉房屋的隐形共有人。三、被上诉人没有尽到谨慎注意义务，是导致案涉合同无法履行的根本原因。被上诉人没有穷尽所有方式办理银行贷款。根据被上诉人提供的材料，仅能证明被上诉人到中国银行办理贷款，并没有到其他银行申请办理。四、一审法院没有认定被上诉人主观上存在过错，且有违约行为有违常理。被上诉人违反了南京市购房政策的规定，是导致案涉合同无法履行的原因之一。被上诉人违反案涉合同约定，将房款支付给中介公司，是导致案涉合同无法履行的根本原因。郭京城辩称：1、赵大金、赵帅未按照合同约定，配合郭京城办理银行贷款审批手续。银行贷款审批手续需要由赵大金、赵帅及隐名共有人共同签字，但赵大金、赵帅妻子均未到场，导致郭京城无法办理贷款审批手续。2、根据合同约定，贷款审批后3日内郭京城借给赵大金、赵帅62万元解除抵押，但贷款的审批手续因赵大金、赵帅的原因，一直未审批通过，而郭京城于2019年6月13日提前支付了55万的购房款，用于赵大金、赵帅房屋解除抵押，所以郭京城已经尽到了合同的应尽义务，而赵大金、赵帅违反合同约定，导致合同无法继续履行，构成违约。3、一审中提供的赵庭辉与赵大金的聊天记录，多次显示因为赵大金、赵帅的隐名共有人没有到场签字，导致贷款审批一直拖延，合同无法履行。4、中介公司在本次履行合同中，存在过错，但是并不影响赵大金、赵帅违反本合同约定、不配合办理贷款审批手续、擅自将房屋转卖第三人的行为违约行为，赵大金、赵帅应当对合同承担相应的违约责任。郭京城向一审法院起诉请求：1、判令解除郭京城与赵大金、赵帅签订的《房地产买卖中介合同》；2、判令赵大金、赵帅返还购房款60万元及利息（从2019年9月1日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、判令赵大金、赵帅向郭京城支付违约金33万元、律师代理费6万元、中介费39600元，合计429600元。赵大金、赵帅向一审法院提出反诉请求：1、判令解除赵大金、赵帅与郭京城于2019年3月23日签订的《房地产买卖中介合同》；2、判令郭京城支付违约金33万元、律师代理费6万元、交通费2000元及各项损失1万元。一审法院认定事实：2019年3月23日，郭京城（乙方、买售方、委托人）委托郭艳与赵大金、赵帅（甲方、出售方、委托人）、南京好房有源置业顾问有限公司（丙方、中介方、以下简称好房有源公司）签订《房地产买卖中介合同》，约定乙方购买甲方名下位于南京市六合区房屋，面积110.79平方米，房屋售价165万元。三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应当承担违约责任：1、无正当理由不履行合同；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的……。违约金按总房价的20%计33万元。守约方已向丙方支付的佣金等视为守约方的损失，由守约方直接向违约方主张，丙方不予退还。因违约方违约行为引发诉讼而产生的诉讼费、律师代理费均由违约方承担。乙方于2019年3月23日前支付甲方购房定金5万元，该定金最后冲抵房款。此房还有贷款未解押，甲方于签订合同起5个工作日内和银行预约还款，乙方于乙方贷款审批好后三日内借给甲方62万元用于提前结清该房屋内的贷款，办理注销抵押手续（还款不足部分由甲方自行解决）。余款97万乙方以贷款形式支付给甲方，由银行直接下款到甲方账户，具体时间以银行下款时间为准。甲方郑重承诺出售此房签订该合同已经征得产权人及隐形共用人的同意，若因产权人及隐形共有人的原因导致该合同交易无法正常履行则由甲方承担合同约定的所有违约责任……合同还约定了其他内容。2019年3月24日，郭京城通过好房有源公司工作人员赵庭辉向赵大金、赵帅支付定金5万元，赵大金、赵帅出具收条。同日，郭京城向好房有源公司支付中介费39600元。2019年6月13日，郭京城通过兴业银行转账方式向赵大金、赵帅支付购房款55万元，赵大金出具收条后办理了涉案房屋的解押手续。2019年7月13日、7月24日，郭京城向好房有源公司的工作人员赵庭辉分别支付3万元、5万元。此后，赵大金、赵帅向郭京城催要余款无果，遂于2019年9月将涉案房屋以175.5万元价格转卖给案外人杨郁，并登记于案外人郭侦倩名下。郭京城要求赵大金、赵帅过户无果，于2020年3月27日诉至一审法院，要求判如所请，赵大金、赵帅遂提起反诉。一审另查明，2019年8月23日，赵大金报警称与好房有源公司的工作人员赵庭辉发生纠纷，南京市公安局江北新区分局出警后建议双方协商解决，协商不成，通过诉讼解决。2020年7月13日，好房有源公司的工作人员赵庭辉因涉嫌诈骗罪被南京市六合区检察院于批准逮捕，羁押于南京市六合区看守所。一审又查明，郭彩荣与赵大金系夫妻关系，共育一子赵帅。赵帅于2017年9月19日与华雪萍登记结婚。涉案房屋于2017年3月6日登记于赵大金、赵帅名下，后因不动产权证遗失，于2018年5月21日补发不动产权证，产权证附记中载明“他项权摘要：中国建设银行股份有限公司南京大厂支行抵押伍拾贰万玖仟元整2015年10月14日起至2045年10月14日止”。一审法院认为，郭京城与赵大金、赵帅、好房有源公司签订的《房地产买卖中介合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应按约定履行。因涉案房屋有贷款还未解押，赵大金、赵帅应于签订合同起五个工作日内和银行预约解押并配合郭京城办理贷款手续，待郭京城贷款审批好后三日内借给赵大金、赵帅62万元用于解押。郭京城除定金5万元外，另于2019年6月13日给付赵大金、赵帅55万元，赵大金、赵帅用此款对涉案房屋进行了解押。此后，赵大金、赵帅未按要求配合郭京城办理涉案房屋的抵押贷款，并于2019年9月将涉案房屋转卖给案外人，导致涉案《房地产买卖中介合同》无法履行，赵大金、赵帅的行为视为违约，应承担相应的民事责任。因涉案房屋已经过户至案外人名下，涉案《房地产买卖中介合同》无法履行，郭京城要求解除《房地产买卖中介合同》、返还购房款60万元、违约金、律师代理费、中介费39600元的诉请，一审法院予以支持，违约金一审法院酌定为已付购房款的10%即6万元、律师代理费调整为3万元（上述各项合计729600元）。关于郭京城主张的利息的诉请，一审法院已酌情在违约金部分予以考虑，不再支持。因本案系赵大金、赵帅违约致使合同不能履行，对其反诉诉请，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款规定，判决：一、解除郭京城与赵大金、赵帅于2019年3月23日签订的房地产买卖中介合同；二、赵大金、赵帅于本判决生效之日起五日内给付郭京城729600元；三、驳回郭京城本诉的其他诉讼请求；四、驳回赵大金、赵帅反诉的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审另查明，双方当事人在二审中确认，郭京城在支付定金时，其已有购买案涉房屋的资格，取得房管部门出具的购房资格证明。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。郭京城委托郭艳与赵大金、赵帅、好房有源公司于2019年3月23日签订的《房地产买卖中介合同》合法有效。郭京城具有购买案涉房屋的资格，并不存在违约行为。合同履行中，按照双方各自履行义务的顺序，郭京城按约支付了定金。之后，按照合同约定，赵大金、赵帅应当配合郭京城办理贷款手续，但是赵大金、赵帅未按照贷款银行的要求让赵帅的妻子签字，致使合同无法履行，且此后赵大金、赵帅擅自将案涉房屋出售给他人，一审法院认定赵大金、赵帅构成违约，判决其承担违约责任并无不当。合同履行中，虽有中介公司工作人员赵庭辉违法占有郭京城支付的8万元，但按照合同约定，该款项应当于赵大金、赵帅配合郭京城办理贷款手续且贷款审批通过后才应支付，郭京城支付此款为提前支付，赵庭辉违法占有郭京城支付的8万元的行为在赵大金、赵帅拒不配合郭京城贷款时，尚未影响合同的履行，合同无法履行的原因是赵大金、赵帅的违约行为所致。综上所述，上诉人赵大金、赵帅的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7330元，由上诉人赵大金和赵帅共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙伟审 判 员 龚震审 判 员 王路二〇二一年二月二十四日法官助理 高婷书 记 员 曹洁