吉林省吉林市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）吉02执复25号复议申请人（案外人）：高子涵，女，1971年7月28日生，汉族，社区工作者，住吉林市高新区。复议申请人（案外人）：李成波，男，1965年7月28日，汉族，吉林市丰满区纪委干部，住吉林市高新区。被执行人：邹文华，男，1987年7月13日出生，汉族，现在吉林省延边监狱服刑。复议申请人高子涵、李成波不服吉林市船营区人民法院（2021）吉0204执异1号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。吉林市船营区人民法院在对执行人邹文华集资诈骗罪涉财产部分的执行一案中，案外人高子涵、李成波对查封吉林市高新区紫光秀苑5号楼4单元3层1号房屋产籍提出书面异议称：2020年7月16日，异议人在办理涉案房屋不动产登记变更过程中，得知该房产已经于2020年5月7日被法院以（2020）吉0204执439号裁定进行了查封，异议人已在查封前合法取得房产所有权。具体理由如下：一、异议人通过合法程序购买诉争房产。2018年7月30日，被执行人父亲邹敬夫与异议人达成合议，拟将涉案房屋出售给异议人，异议人向其交付了定金和预付款项。2018年8月23日，邹敬夫的行为取得了被执行人的追认，取得授权，邹文华亲自签写了《房屋买卖协议》。购买房产时，异议人向不动产中心进行了核实，该房产并未被任何机关查封，也没有他项权利登记，诉争房产系被执行人于2013年购买，而被执行人涉嫌刑事犯罪事实发生于2015年5月5日后，故该房屋与刑事案件无关，被执行人处分行为有效。二、异议人已经按约定履行支付义务。根据《房屋买卖协议》约定，房屋价款70万元，异议人向被执行人支付房款61万元，剩余价款根据协议约定，异议人应在办理房屋不动产登记变更后再支付，并不违反双方约定。三、异议人已经实际占有使用诉争房产。协议签订后，异议人于2018年9月7日正式搬入并实际占有房屋。四、未办理不动产产权登记变更手续是非因异议人原因造成。因被执行人涉嫌刑事案件，一直在审理中，无法向其委托人办理公证委托，故无法办理不动产产权登记变更原因非因异议人原因造成。吉林市船营区人民法院查明，邹文华、刘士喜等人涉嫌集资诈骗刑事一案，本院于2019年10月22日作出（2018）吉0204刑初635号刑事判决，判决：邹文华犯集资诈骗罪，判处有期徒刑十五年，剥夺政治权利三年；各被告人共同向本案确定部分被害人退赔吸收钱款90,172,630.56元；责令各被告人共同向本案其他被害人退赔所吸钱款人民币691,262.79元等判项。邹文华等人不服以上判决，提起上诉，吉林市中级人民法院于2020年3月27日作出（2019）吉02刑终343号刑事裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。以上判决生效后，邹文华逾期未履行法律文书确定的义务，本院立执行案件，执行案号：（2020）吉0204执439号。在执行过程中，本院于2020年5月7日作出（2020）吉0204执439号执行裁定书，裁定查封邹文华名下坐落于吉林市高新区紫光秀苑5号楼4单元3层1号房屋的产籍，不动产单元号：220211003002GB00021F00010161，查封期限3年。另查明，高子涵与李成波系夫妻关系，邹敬夫与邹文华系父子关系。高子涵与李成波向本院提供房屋买卖协议、授权委托书、银行转款凭证、收条、物业缴费证明等证据，证明2018年8月23日，邹文华与邹敬夫签订授权委托书，内容为“兹因委托人因金融集资一案，暂时羁押于吉林市看守所，现特授权受托人邹敬夫代理委托人全权办理委托人名下位于吉林市高新区紫光秀苑小区5号楼4单元3-1号房屋（吉林市不动产权第0065947号）出售事宜。具体授权如下：1.代为确定该房屋出售方式、出售价格；2.签订房屋买卖合同；3.代为接收房屋买卖合同价款；4.代为办理房屋转籍手续。受托人在本委托之前就该房屋与高子涵（身份证：2202041971********）已经达成了转让意向，并收取了2万元定金及26万元房款，委托人对上述事实予以认可。委托人承诺，受托人就该房屋转让签订的一切法律文书均有效，并自愿承担相应的法律责任。本《授权委托书》自本人签字之日起生效，受托期为自本《授权委托书》生效之日起至该房屋出售事宜办理完毕之日止。”邹文华（甲方）、高子涵（丙方）与邹敬夫（乙方）的代理人邹敬夫签订了房屋买卖协议，约定甲、乙、丙研究，将甲方名下涉案房屋出售给丙方，并由乙方代理甲方全权办理该房屋出售相关一切手续事宜，房屋交易价格70万元整，丙方在签订本协议前已经支付定金2万元，支付购房款26万元，共计支付28万元，在协议向房地产交易中心进行备案，并确认可以办理不动产产权登记变更后，丙方支付交易价款32万元，产权登记变更完毕后，丙方一次性支付所有剩余价款10万元，房屋交付之日起为该房屋关联费用结算日，在该日之前拖欠的费用应由甲方负责，在交付时保证不得有任何拖欠情形，在该日结算剩余部分，丙方无需向甲方另行支付。协议还约定了其他权利义务。异议人本人及亲属通过工商银行（2018年7月30日转款17万元、1万元，2018年8月24日转款30万元）、建设银行（2018年8月10日异议人提取现金2万元）、农业银行（2018年7月30日转款10万元）共计向邹敬夫转帐58万元并支付现金2万元。2018年8月23日，邹敬夫代邹文华出具收条，载明今收到高子涵购房款紫光秀苑5号楼4单元301号邹文华产权房款陆拾万元整。2018年9月3日，邹敬夫代邹文华出具收条，载明收到高子涵房款1万元整。2018年10月11日，吉林市瀚星物业服务有限公司出具收据两份，载明高子涵交纳了2018年10月13日至2019年10月13日期间的物业费2599元、二次加压、电梯储备金145元。2019年10月8日，吉林市瀚星物业服务有限公司出具收据两份，载明高子涵交纳了2019年10月13日至2020年10月13日期间的物业费2598元、二次加压、电梯储备金145元。吉林市船营区人民法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽邹敬夫取得邹文华的授权，代理邹文华与高子涵、李成波签订了出卖邹文华名下的涉案房屋，高子涵、李成波亦交纳了部分房款，但高子涵、李成波在签订房屋买卖协议时即已知道邹文华涉及刑事案件在看守所羁押，无法办理房屋产权变更登记手续，即高子涵、李成波对尚未办理房屋产权登记自身存在过错，不符合上述第二十八条之第（四）项规定条件，高子涵、李成波请求解除房屋查封，本院不予支持。依照《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，经本院审判委员会研究决定，裁定如下：“驳回案外人李成波、高子涵的异议请求。”复议申请人高子涵、李成波向本院复议称，请求撤销吉林市船营区人民法院（2021）吉0204执异1号执行裁定，支持复议申请人的请求。事实和理由：2018年复议申请人与被执行人父亲邹敬夫达成协议，以总价款70万元购买被执行人名下吉林高新区紫光秀苑5号楼4单元3层1号房产，邹敬夫于2018年8月23日取得被执行人的追认授权，双方签订了房屋买卖协议。因邹文华一直处于羁押状态，其涉嫌刑事案件尚未结案，委托书无法办理公证，不能办理房屋产权变更登记手续。2020年3月27日，邹文华二审结束，当时由于疫情原因，邹文华没有移送监狱执行，公证部门仍无法办理公证手续，直至2020年7月14日，邹文华才被移送至延吉监狱进行服刑。2020年7月16日，复议申请人与邹文华的委托代理人邹敬夫到吉林市不动产中心办理不动产变更登记时，方得知复议申请人购买的房屋于2020年5月7日由吉林市船营区人民法院以（2020）吉0204执439号裁定进行了查封。复议申请人遂向吉林市船营区人民法院提出执行异议申请。吉林市船营区人民法院经审查后，以复议申请人“在签订房屋买卖协议时即已知道邹文华及刑事案件在看守所羁押，无法办理房屋产权变更登记手续”，即复议申请人“对尚未办理房屋产权登记自身存在过错”为由，认定不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项规定，驳回了复议申请人的异议请求。复议申请人认为该裁定事实认定错误，加重复议申请人注意义务责任，侵害了复议申请人的合法权益，申请复议。具体理由如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项规定为“非因买受人自身原因未办理过户登记”，而本案事实中，从买卖行为开始至吉林市船营区人民法院查封之日止，复议申请人均不存在任何法律强制性规定的自身权利行使懈怠和主观故意过错行为。一、复议申请人与邹文华之间的房屋交易行为合法有效。第一、邹文华处理的房屋是其涉嫌刑事案件行为发生之前的自有合法财产，既不属于犯罪违法所得财物，亦不属于案件被害人的合法财产，也即本案被执行的标的物。不属于邹文华刑事案件的案涉财产，不在追缴或责令退赔以及及时返还的财产范畴之内，而且标的物房屋是复议申请人与邹文华之间已正常履行完房屋买卖合同主要义务的标的物。邹文华向复议申请人交付房屋及协议产权变更登记属其应履行的民事债务范畴，其履行的优先顺序也优于没收财产。第二、邹文华通过合法途径委托其父亲邹敬夫与复议申请人签订房屋买卖协议，不具有违法情形。第三、双方交易价格符合当时吉林市二手房屋市场行情。第四、双方交易时，案涉房屋没有任何权利负担，司法机关也没有对该房屋采取任何强制性措施，复议申请人更不会知道此房屋是否属于涉刑事案件财产。故复议申请人在房屋买卖中不存在过错情形。二、邹文华在看守所羁押期间无法办理房屋产权变记，与尚未办理房屋变更登记之间不存在必然法律关系。邹文华被羁押，不能办理房屋产权登记，只是暂时性的条件不具备，并非永久性的阻却事由。如果邹文华被无罪释放，双方可如约履行合同义务；如果邹文华被判刑，复议申请人也可以通过公证委托形式达到目的。即复议申请人明知华在羁押，并不能成为复议申请人过错的事由。三、复议申请人未能在吉林市船营区人民法院查封前办理房屋产权变更登记，具有不可抗力因素。在本案中，邹文华最终判决是于2020年4月1日生效，但因当时疫情原因，于2020年7月14日才移送监狱服刑，而复议申请人是于2020年7月16日开始办理房屋产权变更登记手续，吉林市船营区人民法院查封日期则是2020年5月。从以上四个时间点来看，如果没有“新冠疫情”，邹文华被移送监狱服刑的时间应该会是在4月20日之前完成，按照复议申请人权利行使的积极态度，完全可以查封前完成房屋产权登记手续的办理。综上所述，复议申请人在整个过程中，一直在积极行使权利，目的没有达成的原因是客观事实、不可抗力等多种因素造成，且就第（四）项规定的目的分析，也是意在惩罚怠于行使权利、故意逃避税款等不法行为，而并非向一般公民进行苛责，故恳请依法查明事实，支持复议申请人的复议请求。本院查明，吉林市船营区人民法院作出的生效判决主文第一项为：“一、被告人邹文华犯集资诈骗罪，判处有期徒刑十五年，并处没收个人全部财产，剥夺政治权利三年。”其余的事实同原裁定认定的事实一致。本院认为，案涉房屋属于刑事裁判涉财产执行的范围，《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第九条规定：“判处没收财产的，应当执行刑事裁判生效时被执行人合法所有的财产。”本案刑事判决并处没收邹文华个人全部财产，案涉房屋在刑事判决生效时登记在邹文华的名下，系其合法财产，执行法院对该房屋采取的执行措施并无不当。根据复议人申请自述，在被执行人父亲邹敬夫于2018年8月23日得到授权委托书时，被执行人邹文华一直处于羁押状态，其涉嫌刑事案件尚未结案，复议申请人作为完全民事行为人，在犯罪嫌疑人处于司法机关侦查期间而处分财产，应意识到存在交易风险，提高注意义务，在不动产交易过程中应该遵守不动产管理机关的规定，依法依规办理，本案中复议申请人没有依法依规办理存有过错。根据中华人民共和国国土资源部令（第63号）《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条三款规定“自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。”依上述规定，复议申请人与被执行人父亲邹敬夫达成协议，包括其父亲取得的授权，均不符合不动产授权转移的登记程序。综上，复议申请人的复议理由不能成立，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回复议申请人高子涵、李成波的复议申请，维持吉林市船营区人民法院（2021）吉0204执异1号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  马毅韬审判员  马利军审判员  季海滨二〇二一年二月十八日书记员  任 好