新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终396号      上诉人（原审被告）：伊春英子，女，1972年6月16日出生，锡伯族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。   委托诉讼代理人：何淑君，新疆施安律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：乌鲁木齐银都物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区扬子江路**。   法定代表人：陈晓波，乌鲁木齐银都物业服务有限公司董事长。   委托诉讼代理人：刘险峰，男，乌鲁木齐银都物业服务有限公司行政部副主任。   委托诉讼代理人：马挺，新疆聚广律师事务所律师。   上诉人伊春英子因与被上诉人乌鲁木齐银都物业服务有限公司（以下简称银都物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初5128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   伊春英子上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判我方支付物业费6,832.64元；2.撤销一审判决第二项，改判我方不支付滞纳金416.14元。事实和理由：一审法院认定事实不清。首先，我方是乌鲁木齐市沙依巴克区扬子江路61号天安名门2栋1701室、1702室、1703室的业主，三套房屋的不动产登记用途为住宅。我方与银都物业公司仅对1702室、1703室签订了《前期物业管理服务协议》，该协议也载明我方的房屋类型属于住宅，这与不动产登记相符，具有不动产登记公示、对抗的法律效力。《前期物业管理服务协议》约定：住宅按建筑面积2元/月·平方米收取物业管理服务费用。但是《物业服务企业资质管理办法》已经被废止，银都物业公司按照2元/月·平方米收取物业管理服务费用已经没有法律依据。1701是为我方自用，银都物业公司没有证据证明其为办公用途。一审中银都物业公司对我方的1701室、1702室、1703室按建筑面积3元/月·平方米收取物业管理服务费用，没有事实和法律依据。案外人沙依巴克区巴州路福慧亲子母婴生活馆，曾向银都物业公司交纳1702、1703室的物业费为2,519.5元、2,565元的事实，与本案无关联性。案外人不是本案合同相对人，其缴费标准不能当然适用我方与银都物业公司的合同中。其次，《前期物业管理服务协议》第10条违约责任中并没有约定银都物业公司有权收取滞纳金，故一审支持银都物业公司收取滞纳金的请求，于法无据。综上，请求二审法院依法改判，维护我方的合法权益。   银都物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，涉案房屋1701、1702、1703室均为伊春英子所有，且上述房屋由伊春英子改变用途，由新疆施安律师事务所作为经营场所使用。根据房屋用途，涉案房屋是公寓楼，按照经营场所的物业收费标准，并且在2017年也是按照此标准缴纳的物业费。同时，我方也是按照自治区相关文件标准收取的物业费。   银都物业公司向一审法院起诉请求：要求伊春英子支付某小区2号楼1701室-1705室5套住房物业服务费33,613元，滞纳金7,374.96元。   一审法院认定事实：伊春英子系乌鲁木齐市沙依巴克区扬子江路61号某小区2栋17层1701室（建筑面积：100.58平方米）、1702室（建筑面积：135.98平方米）、1703室（建筑面积：138.92平方米）房屋业主，上述房屋系新疆施安律师事务所经营场所。银都物业公司为上述房屋所在小区提供物业管理服务，其授权天安名门管理处物业部、天安名门服务处与业主签订《前期物业管理服务协议》，其中载明上述房屋坐落位置系公寓楼/公寓式写字间；每三个月为一个缴费期，每次预交三个月的物业管理费；物业管理服务费住宅楼按建筑面积每月每平方米2元收取；公寓式办公楼按建筑面积每月每平方米3元收取；不按协议的收费标准和时间缴纳有关费用的，从逾期之日起按每逾期一天，按应缴费用的0.1%缴纳违约金。另查明：1.2017年7月12日，案外人沙依巴克区巴州路福慧亲子母婴生活馆向银都物业公司交纳上述1702室、1703室房屋2017年1月1日至2017年7月5日期间的物业服务费2,519.50元、2,565元。2.2017年11月18日，上述1701室房屋原业主即案外人尹伟杰按2元/月·平方米向银都物业公司交纳该房屋2017年7月1日至2017年11月30日期间的物业服务费1,005.80元。再查，伊春英子欠缴案涉1701室房屋2017年12月1日至2018年12月31日期间的物业服务费以及案涉1702室、1703室房屋2017年7月6日至2018年12月31日期间的物业服务费。   一审法院认为，银都物业公司为案涉小区提供物业管理服务，伊春英子作为小区业主，在其已实际接受银都物业公司提供的物业服务管理后，应履行按时交纳物业费的义务。业主拒绝缴纳物业费需基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵，对此业主应承担举证责任，但伊春英子未提交任何证据证实其主张，故一审法院对伊春英子关于物业服务不达标的抗辩意见不予采信。关于涉案房屋按住宅楼标准还是按公寓式办公楼标准收取物业服务费，一审法院认为，案涉房屋坐落位置系公寓楼，并且伊春英子改变房屋使用性质将住宅作为律师事务所经营场所，同时房屋原亦系以使用性质缴纳物业服务费，故银都物业公司主张按照3元/月·平方米符合双方的约定。关于滞纳金，一审法院认为，伊春英子未按期足额支付物业服务费应当承担占用资金期间的利息损失。现银都物业公司主张按照日利率1‰逐年计算至2018年12月31日的利息损失，银都物业公司计算不当，结合约定缴费时间及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，一审法院核定伊春英子支付银都物业公司物业服务费及滞纳金如下：                     序号                   房屋                   欠缴期间                   欠费金额及计算方式                   逾期天数及期间                   滞纳金及计算方式                         1                   1701室                   2017.12.1至2017.12.31                   301.74元100.58㎡×3元                   365天2018.1.1-2018.12.31                   11.62元（301.74元×3.85%）                         2018.1.1至2018.3.31                   905.22元100.58㎡×3元×3月                   275天2018.4.1-2018.12.31                   26.26元（905.22元×3.85%÷365天×275天）                         2018.4.1至2018.6.30                   905.22元100.58㎡×3元×3月                   184天2018.7.1-2018.12.31                   17.57元（905.22元×3.85%÷365天×184天）                         2018.7.1至2018.9.30                   905.22元100.58㎡×3元×3月                   92天2018.10.1-2018.12.31                   8.78元（905.22元×3.85%÷365天×92天）                         2018.10.至2018.12.31                   905.22元100.58㎡×3元×3月                   /                   /                         小 计                   3922.62元                   /                   64.23元                         2                   1702室                   2017.7.6至2017.9.30                   1158.02元（135.98㎡×3元÷31天×26天）+（135.98㎡×3元×2月）                   457天2017.10.1-2018.12.31                   55.82元（1158.02元×3.85%÷365天×457天）                         2017.10.至2017.12.31                   1223.82元135.98㎡×3元×3月                   365天2018.1.1-2018.12.31                   47.12元（1223.82元×3.85%）                         2018.1.1至2018.3.31                   1223.82元135.98㎡×3元×3月                   275天2018.4.1-2018.12.31                   35.50元（1223.82元×3.85%÷365天×275天）                         2018.4.1至2018.6.30                   1223.82元135.98㎡×3元×3月                   184天2018.7.1-2018.12.31                   23.75元（1223.82元×3.85%÷365天×184天）                         2018.7.1至2018.9.30                   1223.82元135.98㎡×3元×3月                   92天2018.10.1-2018.12.31                   11.88元（1223.82元×3.85%÷365天×92天）                         2018.10.1至2018.12.31                   1223.82元135.98㎡×3元×3月                   /                   /                         小 计                   7277.12元                   /                   174.07元                         3                   1703室                   2017.7.6至2017.9.30                   1183.06元（138.92㎡×3元÷31天×26天）+（138.92㎡×3元×2月）                   457天2017.10.1-2018.12.31                   57.03元（1183.06元×3.85%÷365天×457天）                         2017.10.1至2017.12.31                   1250.28元138.92㎡×3元×3月                   365天2018.1.1-2018.12.31                   48.14元（1250.28元×3.85%）                         2018.1.1至2018.3.31                   1250.28元138.92㎡×3元×3月                   275天2018.4.1-2018.12.31                   36.27元（1250.28元×3.85%÷365天×275天）                         2018.4.1至2018.6.30                   1250.28元138.92㎡×3元×3月                   184天2018.7.1-2018.12.31                   24.27元（1250.28元×3.85%÷365天×184天）                         2018.7.1至2018.9.30                   1250.28元138.92㎡×3元×3月                   92天2018.10.1-2018.12.31                   12.13元（1250.28元×3.85%÷365天×92天）                         2018.10.1至2018.12.31                   1250.28元138.92㎡×3元×3月                   /                   /                         小 计                   7434.46元                   /                   177.84元                         总 计                   18634.20元                   /                   416.14元             关于银都物业公司主张的位于乌鲁木齐市沙依巴克区扬子江路61号天安名门2栋17层1704室、1705室之物业服务费，现无证据证明上述房屋亦系伊春英子所有，故一审法院对此暂不予处理，待核实查清，权利人可以协商解决或另行提起诉讼。综上，一审法院判决：一、伊春英子支付银都物业公司物业服务费18,634.20元；二、伊春英子支付银都物业公司滞纳金416.14元。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。   伊春英子提交：房产证3份，证明涉案房屋用途为住宅。银都物业公司对房产证的真实性认可，认为虽然房产证载明的是住宅，但是伊春英子已经改变房屋用途，伊春英子签订的前期物业合同上，载明涉案房屋是公寓楼。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。   本院对一审查明的事实予以确认。   本院二审另查明：根据银都物业公司一审提供的照片，显示在涉案楼栋一层悬挂的《天安名门2#楼公司名称指示牌》上，1701、1702、1703室房屋均登记为新疆施安律师事务所。并且，1701、1702、1703室房屋的入户门上亦张贴了新疆施安律师事务所的标识牌。   本院认为，围绕伊春英子的上诉意见和银都物业公司的答辩意见，根据庭审查明的事实及相关法律规定，本院针对案件争议焦点做如下认定:   一、涉案房屋物业收费标准的核定。首先，对于涉案的乌鲁木齐市沙依巴克区扬子江路61号天安名门2栋17层1701、1702、1703室房屋的登记用途为住宅，双方并无争议。根据银都物业公司一审中提供的照片显示，1701、1702、1703室房屋均系新疆施安律师事务所的经营场所，故本院认定涉案房屋虽登记用途为住宅，但在实际使用过程中，房屋用途已变更为办公。对于伊春英子上诉称1701室房屋系其自用，因未能举证，本院不予采信。其次，根据《前期物业管理服务协议》的约定，物业管理服务费住宅楼按建筑面积每月每平方米2元收取；公寓式办公楼按建筑面积每月每平方米3元收取。结合《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第十二条规定：“为普通住宅小区配套建设的非住宅用房（商业用房、幼儿园、诊所等）及改变用途的住宅，其物业服务收费应在普通住宅小区物业服务收费标准的基础上加价收取。原则上用于商业网点、门店的加收不超过100％；用于办公、幼儿园、诊所的加收不超过50％，具体加价办法由地（州、市）价格主管部门规定。”本案中，伊春英子将住宅用于办公，按照上述规定，银都物业公司可以在住宅收费标准的基础上加价50％收取，即按照3元／月·平方米收取物业服务费。故一审法院对于涉案房屋物业收费标准的认定合法有据，本院予以确认。   二、银都物业公司主张的滞纳金有无事实及法律依据。银都物业公司为涉案房屋提供物业服务，伊春英子作为业主，应当依约按期交纳物业服务费，因伊春英子迟延交纳，给银都物业公司造成利息损失。银都物业公司主张滞纳金视为其因伊春英子违约造成的违约损失，符合双方合同约定及法律规定，故一审法院依法予以支持并无不妥，本院予以维持。   综上所述，伊春英子的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费105.44元（伊春英子已预交），由伊春英子负担。   本判决为终审判决。         审  判  长   张惠君   审  判  员   蒋 欣   审  判  员   谭建艳         二 〇 二 一 年 二 月 二 十 五 日     书  记  员   罗 敏