江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终2884号上诉人（原审原告）：泰州市金港装饰城有限公司，统一社会信用代码91321203743137665G，住所地泰州市扬子江南路**。法定代表人：姚立中，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨思明，江苏新高的律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泰州市高港区口岸街道王营社区居民委员会，统一社会信用代码54321203ME2423681H，，住所地泰州市高港区东方明珠花苑**楼****法定代表人：孙永平，该居委会主任。委托诉讼代理人：戚鸭章，江苏戚鸭章律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玉婷，江苏戚鸭章律师事务所律师。上诉人泰州市金港装饰城有限公司因与被上诉人泰州市高港区口岸街道王营社区居民委员会返还原物纠纷一案，不服江苏省泰州市高港区人民法院（2019）苏1203民初1603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人泰州市金港装饰城有限公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或者将本案发回重审。事实与理由：一、上诉人办理案涉土地使用权和房屋所有权证，而被上诉人实际未办理不动产登记，故案涉房屋应为上诉人所有，被上诉人亦应将租金24万元移交上诉人；二、即使房屋仍属于被上诉人，在双方租金分配没有达成新的协议的情况下，应当按照原先的租金分配比例分配租金，因土地属于上诉人，故租金全部属于被上诉人明显不公。被上诉人泰州市高港区口岸街道王营社区居民委员会答辩称：一、上诉人凭登记错误的产权证主张权利理应得不到支持；二、原协议到期后被上诉人有权收取全部租金，且协议到期后上诉人自行将案涉房屋出租，但其并未向被上诉人支付2009年8月至2018年9月的租金。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，故请求驳回上诉，维持原判。泰州市金港装饰城有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令泰州市高港区口岸街道王营社区居民委员会将其强行占有的位于泰州市高港区部分、面积695.96㎡的房屋交还泰州市金港装饰城有限公司，并将其对外出租收取的租金24万元移交泰州市金港装饰城有限公司。2、泰州市高港区口岸街道王营社区居民委员会承担本案诉讼费用。一审查明：1999年8月14日，泰州市口岸镇第三产业办公室（甲方）与（乙方）泰州市高港区口岸街道王营社区居民委员会（原泰州市口岸镇王营村村民委员会）签订协议书一份，协议约定：为了广泛吸引民间资金，加快高港农副产品批发市场建设的速度，据乙方的提议，扶持乙方的三产，甲方将市场内南北两边的店面房与乙方合作开发，现将有关事项订立如下：一、用地面积1200平方米；二、合作期限10年（1999年8月至2009年8月）；三、工程期限一个月；四、甲方将店面房用地与乙方合作，土地权仍归甲方，乙方所砌的房屋产权归乙方；五、店面房建成后，租金的分成比例，前3年甲方为20%，乙方80%，以后每年按甲方40%，乙方60%进行分成；六、店面房的管理工作，将由市场管理办公室统一管理收费，管理费用按租金总额3%的比例提取，以解决管理人员的工资，甲、乙双方按比例承担……根据泰州市高港区口岸街道王营社区居民委员会资产明细台账记载，泰州市高港区口岸街道王营社区居民委员会建设上述店面房投资金额为212382.64元。2002年9月28日，泰州市口岸镇人民政府（甲方）与泰州市金港装饰城有限公司（乙方）签订协议书一份，协议书约定：乙方拟买断口岸镇三产服务站所属高港农副产品批发市场（以下简称“市场”）土地使用权和房屋所有权，达成协议如下：一、乙方出资370万元，买断原“市场”的现状建筑、内部配套设备、设施及土地使用权……五、市场中北侧王营村建筑的20间房子（建筑占地属“市场”使用范围）按三产办与王营村签定的协议内容由乙方与该村继续执行……2003年11月11日，泰州市金港装饰城有限公司取得座落于高港区国有出让土地使用权证，证号为：泰州国用（2003）第01313005号。2004年，泰州市金港装饰城有限公司向泰州市高港区房地产管理处申请办理房屋产权登记，并出具保证书，载明：“我单位在办理房产申报登记中，由于多种原因，所应交验的证件不全，为了依法确认和维护房屋所有者的合法权益，我单位保证在领证后，如发现以下产权问题，愿按有关规定执行：1、房屋所有权证领取后，如涉及违章建筑，愿按政府有关规定处理。2、房屋所有权证领取后，如涉及产权不清、落实政策等情况，查明后愿按规定办理变更手续。”2004年9月28日，泰州市金港装饰城有限公司取得座落于高港区东侧房屋所有权证书（原证号为：泰房权证高字第**）。2015年10月27日，泰州市金港装饰城有限公司申请换发新证，房屋地址为高港区（与原房产证地址“扬子江南路东侧”为同一地址），新证号为：泰房房权证高字第**。/div>2018年1月10日，泰州市金港装饰城有限公司向泰州市高港区口岸街道王营社区居民委员会发出书面通知一份，通知载明：依据2002年9月28日我公司与泰州市口岸镇人民政府签订的协议书之第五条约定，按照贵社区和泰州市口岸镇第三产业办公室签订的协议书约定市场中北侧贵社区建筑的20间房子由我公司与贵社区结算租金。市场商铺自2003年3月开始对外招商，上述房屋截止到2009年8月共收租金121108元（租赁情况见附表），贵方按60%分成，应得72664.8元，扣除1.8%的管理费贵方实得租金共71356.8元。自此期间，我公司针对上述房屋共维修12次，花费36000余元，自2010年市场改建以来，由于贵社区和泰州市口岸镇第三产业办公室签订的协议书期限已满，再加上该房屋建设已久，整体屋面材料蚀损，造成瓦片掉落，并产生大面积漏水，存在严重的安全隐患，我公司已停止对外出租。截止目前，整栋房屋一直处于空置状态。鉴于该房屋现状，我公司请求贵社区在近期内将该房屋拆除，将土地使用权交还我公司，同时避免因房屋倒塌造成人员和财产损失。关于协议期内的未尽事宜，我公司一定积极配合贵社区妥善处理。2018年4月，泰州市金港装饰城有限公司向泰州市高港区口岸街道王营社区居民委员会支付20间房屋2003-2009年租金71356.8元。2018年9月起，泰州市高港区口岸街道王营社区居民委员会将上述20间房屋自行对外出租并收取租金。2018年10月23日，泰州市金港装饰城有限公司向泰州市高港区口岸街道王营社区居民委员会发送归还房屋通知函，称：“我单位近日获悉你方在未与我单位订立任何协议的情况下，将我单位名下的位于泰州市高港区的非住宅房屋20间、大约700平方米强行占有，并将上述房屋出租给承租人，获取收益……你方目前强行占有并出租的20间房屋登记在我单位名下，产权属于我单位，你方无权占有、使用出租。鉴于上述情况，请你方在收到本函后7日内将你方占有的20间房屋清空并归还给我单位，并将收取的20间房屋的租金移交至我单位处，至于你方和承租人的纠纷，你方自行解决，和我单位无关，逾期仍未归还的，我单位将根据你方违法的事实追究你方相应的责任。”2019年6月25日，泰州市金港装饰城有限公司向一审法院提起诉讼。诉讼中，一审法院多次主持双方进行调解，就泰州市高港区口岸街道王营社区居民委员会实际出资建设的20间店面房的权属以及已收租金的分配进行协商，未能达成一致意见。一审法院认为，泰州市金港装饰城有限公司依据不动产登记的效力主张泰州市高港区口岸街道王营社区居民委员会系无权占有、使用、出租案涉20间房屋，要求泰州市高港区口岸街道王营社区居民委员会立即返还并归还已收取的租金。泰州市高港区口岸街道王营社区居民委员会对此不予认可，泰州市高港区口岸街道王营社区居民委员会认为案涉房屋的所有权实际所有人系泰州市高港区王营社区居民委员会，泰州市金港装饰城有限公司取得的房屋登记系错误登记。本案泰州市金港装饰城有限公司、泰州市高港区口岸街道王营社区居民委员会双方主要的争议焦点为案涉20间房屋的所有权归属。一、根据《中华人民共和物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。但该证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合。如有证据足以证明证书登记的权利人以外的人才是真正的权利人的，应当否定不动产权属证书记载的权利人的权利。本案中，泰州市金港装饰城有限公司虽然取得了位于位于泰州市高港区的房屋权属证书，但案涉房屋从新建时就约定房屋产权归泰州市高港区口岸街道王营社区居民委员会所有，泰州市金港装饰城有限公司在2002年与泰州市口岸镇人民政府签订协议书时也明确案涉房屋仍按原协议执行，泰州市金港装饰城有限公司在申请领取房屋产权证书时对于可能存在争议的房屋也仅仅是出具了保证书并未提供相应的原始材料，因此，泰州市高港区口岸街道王营社区居民委员会提供的协议书已经证明房屋权属登记与实际权利状况不一致。对于泰州市金港装饰城有限公司所称1999年协议书中合作期限已满房屋产权应归泰州市金港装饰城有限公司所有的说法，该约定合作期限是收取租金等合作事宜，但房屋所有权不得附期限。故本案中，泰州市金港装饰城有限公司依据产权登记证书主张泰州市高港区口岸街道王营社区居民委员会返还案涉房屋，无事实和法律依据，应不予支持。二、关于泰州市金港装饰城有限公司主张泰州市高港区口岸街道王营社区居民委员会返还已经收取的租金240000元的诉请。如前所述，1999年以及2002年两份协议书的约定案涉房屋的产权归泰州市高港区口岸街道王营社区居民委员会方，且1999年协议书中合作期限已满，双方未达成新的协议，即合作期满后租金如何收取以及如何分配没有约定。在此前提之下，泰州市高港区口岸街道王营社区居民委员会作为房屋实际权利人出租房屋并收取租金并无不当，泰州市金港装饰城有限公司主张泰州市高港区口岸街道王营社区居民委员会返还已收取的租金，理由不能成立，应不予支持。综上，一审依据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，作出如下判决：驳回泰州市金港装饰城有限公司的全部诉讼请求。案件受理费4980元，由泰州市金港装饰城有限公司负担。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，泰州市金港装饰城有限公司依据其持有的房屋权属证书主张泰州市高港区口岸街道王营社区居民委员会向其返还案涉房屋及移交租金，但泰州市高港区口岸街道王营社区居民委员会提交的1999年8月14日的协议书、2002年9月28日的协议书等证据足以证明泰州市金港装饰城有限公司持有的房屋权属证书所记载的权利人与实际情况不符，故一审驳回其诉讼请求并无不当。泰州市金港装饰城有限公司还上诉称应当按1999年8月14日的协议判决泰州市高港区口岸街道王营社区居民委员会向其支付租金。对此本院认为，一审中泰州市金港装饰城有限公司主张租金的理由系其为案涉房屋的所有权人，泰州市高港区口岸街道王营社区居民委员会非法占有，二审中泰州市金港装饰城有限公司则主张按照1999年8月14日协议约定的租金分配比例分配泰州市高港区口岸街道王营社区居民委员会收取的租金，因该主张所依据的事实与理由均与一审不同，且涉及到协议期满后至泰州市高港区口岸街道王营社区居民委员会出租前这段时间房屋使用情况，故本案中不予处理，泰州市金港装饰城有限公司可另行诉讼。综上，泰州市金港装饰城有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4980元，由上诉人泰州市金港装饰城有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  顾连凤审判员  潘贻杰二〇二一年二月五日书记员  陆超凡