河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1573号上诉人（原审被告、反诉原告）：河南金恒基地产发展有限公司，住所地：中牟县商都大街南金帝城，统一社会信用代码91410122785070462U。法定代表人：马全林，该公司总经理。委托诉讼代理人：马全国，男，该公司员工。委托诉讼代理人：董鹏，河南官渡律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁海丽，女，生于1970年3月15日，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：药东虎，北京市盈科律师事务所律师。上诉人河南金恒基地产发展有限公司（以下简称金恒基公司）与被上诉人梁海丽房屋买卖合同纠纷一案，河南省中牟县人民法院作出的（2011）牟民初字第1557号民事判决已发生法律效力，经该院审判委员会讨论决定，于2020年10月14日作出（2020）豫0122民监36号民事裁定，再审本案。中牟县人民法院经再审于2020年12月24日作出（2020）豫0122民再44号民事判决，金恒基公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金恒基上诉请求：依法撤销中牟县人民法院（2020）豫0122民再44号民事判决，依法确认梁海丽与金恒基公司之间的《房屋买卖合同》已于2011年3月18日解除，驳回梁海丽的诉讼请求，并判令梁海丽向金恒基公司支付逾期付款违约金3240元。事实与理由：一、一审认定事实不清，判决错误。2006年12月11日，梁海丽和金恒基公司签订《商品房买卖合同》，并支付房款首付款70652元，余款162000元约定以银行按揭方式付清。本案是期房买卖，期房的本质是开发商要用提前收取的售房款盖房子，所以房价很低，就本案而言，双方约定了完成按揭手续的日期，金恒基公司收到剩余房款后用售房款盖房，并应在2007年12月1日前将房屋交付给梁海丽。这是双方合同约定的本意，也符合期房买卖的法律规定和交易惯例。而一审法院却错误地认定案涉合同并未对交付房屋及支付下余购房款的先后顺序进行约定，把期房和现房买卖混为一谈，错误地认为双方应同时履行，错误地认为梁海丽未逾期付款、未违约，错误地支持梁海丽的诉讼请求，驳回金恒基公司的诉讼请求，该判决是错误的，应予纠正。二、一审法院置诚信原则于不顾，保护不讲诚信者，损害了合法守信民营企业的合法权益，败坏社会风气。梁海丽和金恒基公司签订《商品房买卖合同》后，因梁海丽不符合按揭贷款条件未获银行贷款，金恒基公司是盖房卖房的，力争多卖房，所以三任客服多次通知梁海丽让她来解决余款问题，因当时房价未涨梁海丽不太在乎，均置之不理，后来期房己变成现房且房价也上涨了梁海丽就提出给现钱要房，但因其严重违约且双方对现房房价未达成一致，金恒基公司通知梁海丽解除合同。梁海丽称无法办理按揭贷款不是她的原因，这完全是谎言，梁海丽当时是和她姐姐一起来中牟炒房的，她姊妹俩的材料是一起报给银行的，其姐姐很顺利地获得银行贷款，梁海丽的材料被银行退回，金恒基公司又换了一家银行，仍未通过，两家银行都不批准，这怎么不是梁海丽的原因呢？因房价上涨，梁海丽有利可图，在合同已经解除的情况下仍缠着要房子。一审法院在梁海丽不断的缠访闹访下，未对合同已解除的基本事实进行确认，判决梁海丽按照14年前的期房房价支付14年后的现房房款，使不诚信的违约者获益，诚信守法者受损。三、一审法院的判决显失公平。金恒基公司和梁海丽2006年建立了期房买卖合同关系，按照当时的期房市场价确定了房屋价格。因梁海丽无法办理按揭贷款、逾期未付款构成根本违约，金恒基公司解除了合同，即便金恒基公司的合同解除权已经消灭，但梁海丽逾期未付款仍是铁的事实，梁海丽仍应当承担违约责任。一审法院以双方应同时履行付款和交房义务为由，未判决梁海丽承担违约责任。一审法院完全不顾期房买卖应先付房款后交房、本案已历时14年，房子已成现房等事实及合同约定，武断地认为在按揭不能的情况下变更支付方式即可。殊不知，本案的变更支付方式并不是14年前按揭贷款未获银行批准时的变更，而是14年后的变更，14年后的房价早已今非昔比，且由于梁海丽前期不理不睬、见房子涨价后又上诉胡搅蛮缠，导致本案纠纷十几年得不到解决，如再按14年前的期房房价支付14年后的现房房款，被上诉人当然很乐意，但我公司14年拿不到房款，14年后收回来的却14年前的期房房价的房款，这14年的房款利息金恒基公司不就白出了吗？这公平吗？合理吗？合法吗？梁海丽应支付的房款价格、金额才是双方争议的焦点，而一审法院却置梁海丽买的是期房、房子已成现房了其还未交期房房款的事实于不顾，置14年来房价发生巨大变化于不顾，置被上诉人根本违约的事实于不顾，作出与事实相悖、显失公平公正的违法判决。为维护金恒基公司的合法权益，请依法予以纠正。梁海丽辩称：一、关于贷款。合同并未约定贷款按揭的完成日期，约定了开发商在合理日期通知梁海丽，本案贷款一直办理不下来，梁海丽一直在配合办理贷款，但是梁海丽一直没有收到对方的通知。金恒基公司称梁海丽逾期付款不是事实，本案中的贷款银行是金恒基公司找的，在一审中金恒基公司也承认。金恒基公司与梁海丽沟通联系的人员经常更换，在办理贷款的过程中，梁海丽不存在任何过错，而且梁海丽的地址及电话一直没有变更。二、本案中是金恒基公司不讲诚信。在签订合同时金恒基公司称梁海丽即使在外地也可以办理贷款，所以梁海丽才签订了贷款合同，在办理贷款中金恒基公司经常更换人员，让梁海丽补充资料。正是因为房价上涨，金恒基公司才恶意解约。梁海丽在缴纳首付款14年住不进房子是金恒基公司的责任，金恒基公司在上诉状中说梁海丽是炒房人违背事实。三、梁海丽在经济和精神上的损失较大，但为减轻诉累，所以梁海丽才没有上诉。请求依法驳回金恒基公司的上诉请求，维持原判。梁海丽向一审法院起诉请求：1．依法判令金恒基公司继续履行与梁海丽签订的《房屋买卖合同》并接收梁海丽购房余款人民币162000元；2．金恒基公司立即向梁海丽交付位于中牟县××城区××东××单元××东号的商品房；3．金恒基公司向梁海丽支付逾期交付房屋违约金（自2007年12月2日起算至实际交房之日止）；4．金恒基公司承担本案的诉讼费用。金恒基公司反诉请求：要求梁海丽支付金恒基公司逾期付款违约金3240元。原一审法院认定事实：2006年12月11日，梁海丽与金恒基公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定梁海丽购买金恒基公司位于中牟县××城区××东××单元××东号房××套，房屋价格为232,652元，付款方式为买受人于签约当日付清房款首付款70,652元，余款162,000元以银行按揭方式付清。买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、买受人采用银行按揭或公积金贷款购房的，应按出卖人要求的日期办理有关手续及交纳相关费用，因买受人的责任造成逾期不能办理的，视为买受人逾期付款，按本条第一款执行。出卖人应当在2007年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期交付超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同还对规划、设计变更，交接，出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任，产权登记，保修责任等事项进行了约定。梁海丽向金恒基公司支付了购房首付款70,652元，下余房款162,000元自2006年签订合同至今尚未能办理银行按揭手续，金恒基公司称是因梁海丽所提供的按揭手续银行提出质疑未能审批，银行及金恒基公司与梁海丽多次联系，梁海丽未予处理；梁海丽称银行及金恒基公司未通知过梁海丽补充相关手续，未能办理按揭是因金恒基公司未尽到通知、协助义务。2011年3月14日，梁海丽向金恒基公司发出“关于要求提供银行账号为付清购房余款之用的函”1份，要求下余房款16.2万元不再办理按揭，由梁海丽直接向金恒基公司支付。同年3月16日，金恒基公司接到梁海丽的函件。2011年3月18日，金恒基公司向梁海丽发出“解除购房合同函”1份，提出银行与金恒基公司多次通知梁海丽到银行补充办理按揭手续，梁海丽不予配合，至今未按合同约定履行义务，故要求与梁海丽解除合同，并承担合同违约金。梁海丽收到解除函后，于2011年4月2日向金恒基公司发出“关于要求继续履行购房合同的函”1份，表示金恒基公司无权单方解除购房合同，要求金恒基公司提供支付购房余款的账号，履行合同义务，该函于同年4月5日送达金恒基公司。双方为此发生纠纷，梁海丽诉至该院，金恒基公司提起反诉。一审法院原审认为：梁海丽与金恒基公司于2006年11月30日所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。关于梁海丽要求金恒基公司继续履行《房屋买卖合同》并接收梁海丽购房余款人民币162000元及金恒基公司主张梁海丽、金恒基公司之间的《房屋买卖合同》已解除的问题。分析认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”在庭审过程中，金恒基公司称在2007年6、7月份时即发现梁海丽所提供的手续无法办理按揭，但至2011年3月18日金恒基公司才向梁海丽提出要求解除合同，已超过法律所规定的行使解除权的期间，故金恒基公司的合同解除权因逾期未行使，已经消灭。因此，金恒基公司主张梁海丽、金恒基公司之间的《房屋买卖合同》已解除的理由不当，该院不予认定，双方仍应按合同约定履行相应的义务。该院对梁海丽要求金恒基公司继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持，但梁海丽要求金恒基公司接收下余房款162,000元，系对原合同约定以银行按揭付款方式的变更，需由合同当事人协商一致，方可变更，因双方对此并无协商一致，故梁海丽的该项请求，该院不予支持。关于梁海丽要求金恒基公司立即交付位于中牟县××城区××东××单元××东号的商品房问题。该院认为，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，因梁海丽仅向金恒基公司支付了购房首付款，自双方签订合同之日起至今尚未按合同约定付清下余房款，且双方未对付清下余房款及交付房屋的先后顺序有明确约定，根据相关法律规定及交易习惯，双方应当同时履行。因此，梁海丽在未履行付清房款义务的前提下要求金恒基公司交付房屋，理由不当，梁海丽的该项请求，该院不予支持。关于梁海丽要求金恒基公司支付逾期交付房屋违约金的问题。因金恒基公司未向梁海丽交房是因梁海丽未向金恒基公司履行付清房款的义务，且梁海丽未提供证据证实金恒基公司为恶意违约，故梁海丽的该项主张，该院亦不予支持。关于金恒基公司要求梁海丽支付违约金的问题。分析认为，金恒基公司以双方合同约定付款“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金”为依据向梁海丽主张违约金3240元（162000×2%），因本案中金恒基公司未在法定的期间内行使解除权，双方合同并未解除，故金恒基公司据此向梁海丽主张支付违约金3240元，理由不当，该院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、第七十七条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、金恒基公司继续履行与梁海丽于2006年12月11日所签订的《商品房买卖合同》（编号为：GF－2000－0171）；二、驳回梁海丽的其他诉讼请求；三、驳回金恒基公司的反诉请求。案件受理费八百七十九元，由梁海丽负担四百七十九元，由金恒基公司负担四百元；反诉费二十五元，由金恒基公司负担。该院再审查明的事实与原审一致。另查明：案涉房屋已建成，仍在金恒基公司控制下。该院再审认为：梁海丽与金恒基公司2006年12月11日签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容合法，形式合法，且不违反相关法律法规的强制性规定，本院对该合同的效力依法予以确认。（一）关于金恒基公司2011年3月18日向梁海丽发出《解除购房合同函》是否符合解除权的行使条件，能否解除案涉合同。1．最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”在庭审过程中，金恒基公司称在2007年6、7月份时即发现梁海丽所提供的手续无法办理按揭，但至2011年3月18日金恒基公司才向梁海丽提出要求解除合同，已超过法律规定的行使解除权的期间，故金恒基公司的合同解除权因逾期未行使，已经消灭。因此，金恒基公司主张梁海丽、金恒基公司之间的《房屋买卖合同》已解除的理由不当，该院不予认定，双方仍应按合同约定继续履行于2006年12月11日所签订的《商品房买卖合同》（编号为：GF－2000－0171）的相应义务。原审认定正确。（二）关于梁海丽要求金恒基公司接收下余购房余款162000元的问题。经查，双方在合同中约定，下余购房款为按揭贷款，但梁海丽主动要求以现金方式直接支付下余购房款，该支付方式更方便、快捷，更能维护金恒基公司的权益，实现金恒基公司的合同目的，金恒基公司应予接收。原审判决不予支持错误，应予纠正。（三）关于原告要求被告交付案涉房屋的问题。案涉房屋早已建成多年，梁海丽主动要求现金支付下余购房尾款，在购房尾款结清后，金恒基公司应将案涉房屋交付梁海丽，原审该项请求应予支持。（四）关于梁海丽要求支付逾期交房违约金及金恒基公司要求梁海丽支付逾期付款违约金的问题。经查，案涉合同并未对交付房屋及支付下余购房款的先后顺序有约定，应视为同时履行。因金恒基公司未向梁海丽交房是因梁海丽未向金恒基公司履行付清房款的义务，即使金恒基公司未提供收款账户，梁海丽也未向相关单位申请提存下余未付房款，故其要求金恒基公司支付逾期交房违约金，该院不予支持。因本案中金恒基公司未在法定的期间内行使解除权，双方合同并未解除，故金恒基公司依据双方合同解除而向梁海丽主张支付违约金3240元，理由不当，该院不予支持。综上，原审判决部分错误，判词不明确，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第四百零七条第二款之规定，判决：一、维持本院（2011）牟民初字第1557号民事判决第二项、第三项，即驳回原审原告梁海丽及原审反诉原告河南金恒基地产发展有限公司的其他诉讼请求；二、撤销本院（2011）牟民初字第1557号民事判决第一项；三、原审原告梁海丽于本判决生效之日起十日内支付原审被告河南金恒基地产发展有限公司购房款162,000元（该款直接支付至该公司账户，户名：河南金恒基地产发展有限公司，账号：17×××57，开户行：中国工商银行中牟支行）；四、原审被告河南金恒基地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内将位于中牟县新城区学苑路金帝城一期九幢东一单元四层东号的商品房交付给原审原告梁海丽。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费879元，由原审原告梁海丽负担479元，由原审被告河南金恒基地产发展有限公司负担400元；反诉案件受理费25元，由原审反诉原告河南金恒基地产发展有限公司负担。二审期间，金恒基公司提交证据如下：1.金恒基公司2007年至2011年工资发放表，拟证明三位证人是金恒基公司员工，原审时已出过庭不再出庭。2.中牟盛世宏盛不动产有限公司出具的证明及营业执照复印件一份，拟证明上述三位员工在金恒基公司从事办理客户贷款业务。梁海丽质证认为不是新证据，且三位证人与金恒基公司存在利害关系，其证言不应被采信。二审经审理查明的事实同原审相一致。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。梁海丽与金恒基公司签订的《商品房买卖合同》合法有效,均应按照约定全面履行自己的义务。双方约定购房余款162000元以银行按揭方式付清，梁海丽依照金恒基公司要求已向指定银行提交办理贷款的相关资料，金恒基公司不能证明贷款未获得批准系梁海丽的责任，且金恒基公司不能证明已将贷款未获得批准的情形及时告知了梁海丽，故梁海丽未能支付全部购房款的行为不构成违约。金恒基公司在收到梁海丽要求现金支付剩余购房款的函件之后，向梁海丽发出“解除购房合同函”，显然有违诚信原则，且金恒基公司向梁海丽发出“解除购房合同函”时因超过法定的解除权行使期间，其解除权已经消灭，故一审法院判令双方之间的《商品房买卖合同》继续履行并无不当。金恒基公司二审期间提交的证人证言不足以证明其上诉主张，不予采信。综上所述，金恒基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费904元，由上诉人河南金恒基地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  曹逢春审判员  马增军二〇二一年二月二十四日书记员  刘佳辉