山东省泰安市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁09执异5号 异议人（被申请人）：泰安天房泰岳置业有限公司，统一社会信用代码913709000779725106，住所地山东省泰安市泰山青春创业开发区。 法定代表人：史安，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：邓久义，该公司员工。 委托诉讼代理人：戚祥祥，该公司员工。 申请人：泰安市盛润机械化工程施工有限公司，住所地山东省泰安市泰山青春创业开发区。 法定代表人：张波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：石燕，山东泰诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑慧聪，山东泰诚律师事务所律师。 被申请人：天津天房建设工程有限公司，住所地天津市滨海高新区滨海科技园高新六路****。 法定代表人：蔡广，该公司董事长。 在本院执行申请人泰安市盛润机械化工程施工有限公司（盛润公司）与被申请人泰安天房泰岳置业有限公司（以下简称天房泰岳公司）、天津天房建设工程有限公司财产保全案件中，异议人天房泰岳公司对本院查封其名下的不动产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 天房泰岳公司称，请求你院解除对我公司名下天房美郡国际城全部或部分房产的查封。事实与理由：你院于2020年10月15日作出（2020）鲁09财保12号民事裁定书，于2020年10月16日依据该裁定书作出（2020）鲁09执保352号保全财产通知书，将我公司名下天房美郡国际城的大量房产进行了查封。根据你院裁定书显示，你院是依据泰安市盛润机械化工程施工有限公司（以下简称盛润公司）的财产保全申请进行的诉前财产保全，保全标的为人民币7600万元。目前你院查封的我公司财产价值高达2.18亿元（后附房产售价明细表），是查封数额的近三倍，你院查封行为属于严重的超标的查封，违反了《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》中严禁超标的查封的规定。你院应当依法进行调整和变更，避免不合理超额查封给我公司造成损失进而损害其他购房人利益。后附涉案房产价值表。 盛润公司称，我公司申请解除售楼处5180.61平方米的查封。天房泰岳公司对前述盛润公司解封申请称，即使解封前述售楼处D6栋1单元1号5180.61平方米的房产，你院查封的房产价格仍约为1.56亿，明显超过盛润公司保全标的。 本院查明，本院于2020年10月15日作出（2020）鲁09财保12号民事裁定书，裁定“冻结被申请人天房泰岳公司、天津天房建设工程有限公司名下7600万元银行存款或相应价值的其他财产。”于2020年10月16日以（2020）鲁09执保352号协助执行通知书查封天房泰岳公司位于泰安市青春创业开发区金牛山路××、卧虎山××以北，京福高速公路以西天房美郡国际城不动产：G7号商业楼1单元1层103室、101室、102室。B21号住宅楼1单元1层101室、102室。G6号商业楼1单元1层101室、102室、103室。D2号商业楼1单元1层101室、102室、103室。D3号商业楼1单元1层101室、102室、103室。D4号商业楼1层101室。D5号商业楼1单元1层101室、102室。D6号商业楼1层101室。D1号商业楼1单元1层101室、102室、103室。B20号住宅楼1单元1层101室、102室。B16号住宅楼1单元1层102室。E3号住宅楼1单元1层102室、101室。E2号住宅楼1单元1层101室、102室、103室。E1号住宅楼1单元1层101室、102室、103室。D7号商业楼1层101室。以上不动产中：B20号住宅楼1单元1层101室、102室；B16号住宅楼1单元1层102室；E1号住宅楼1单元1层101室、102室、103室；E2号住宅楼1单元1层101室、102室、103室；E3号住宅楼1单元1层102室、101室；均已在不动产登记机关办理抵押登记，抵押权人为中信信托有限责任公司，且均已被北京市第三中级人民法院查封，本案对前述不动产进行轮候查封。 另查明，盛润公司于2021年2月3日向本院申请解除对D6号商业楼1层101室的查封。本院于当日作出（2020）鲁09民初290号民事裁定书，裁定解除对前述房产的查封。 本院认为，财产保全程序以查封债务人财产的方式保障债权人将来债权的实现，应按照后续的执行程序预估债权人可从查封财产所得受偿金额。本案轮候查封被申请人天房泰岳公司的部分不动产，尚未发生查封的法律效力，且该部分不动产已经设定抵押权，不应计入查封财产价值。在盛润公司申请解除对D6号商业楼1层101室5180.61平方米不动产查封之后，可按照异议人天房泰岳公司提供的不动产价值为市价计算本案查封财产价值。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条第二款规定“起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”第二十六条规定“网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。……再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条第一款规定“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。”经计算，本案查封不动产价值如下（列表附后）。按照拍卖保留价下浮至市价56%的最低比例，本案查封财产价值约6411万元，低于本案财产保全金额7600万元。故异议人天房泰岳公司所提超标的查封的异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条的规定，裁定如下： 驳回异议人泰安天房泰岳置业有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向山东省高级人民法院申请复议。 审判长 于 刚 审判员 张宗强 审判员 刘庆伟 二〇二一年二月四日 法官助理高鹏 书记员陈珠慧                            查封房产情况列表                                                     序号                       幢号                       单元号                       房号                       面积(平方米)                       面积合计       （平方米）                       单价       （元）                       市价（元）                       流拍抵债价值       (前项价值*56%)（元）                               1                       G6                       1                       101                       317.86                       937.27                       14655                       13735691.85                       ￥7,691,987.44                               2                       G6                       1                       102                       313.49                               3                       G6                       1                       103                       305.92                               4                       G7                       1                       101                       408.4                       932.78                       15194                       14172659.32                       ￥7,936,689.22                               5                       G7                       1                       102                       283.77                               6                       G7                       1                       103                       240.61                               7                       D1                       1                       101                       408.4                       932.78                       15194                       14172659.32                       ￥7,936,689.22                               8                       D1                       1                       102                       283.77                               9                       D1                       1                       103                       240.61                               10                       D2                       1                       101                       345.63                       993.38                       14925                       14826196.5                       ￥8,302,670.04                               11                       D2                       1                       102                       302.12                               12                       D2                       1                       103                       345.63                               13                       D3                       1                       101                       322.82                       1039.54                       14379                       14947545.66                       ￥8,370,625.57                               14                       D3                       1                       102                       393.9                               15                       D3                       1                       103                       322.82                               16                       D4                       1                       101                       755.78                       755.78                       15655                       11831735.9                       ￥6,625,772.10                               17                       D5                       1                       101                       311.29                       659.7                       15455                       10195663.5                       ￥5,709,571.56                               18                       D5                       1                       102                       348.41                               19                       D7                       1                       101                       755.78                       755.78                       15855                       11982891.9                       ￥6,710,419.46                               20                       B21                       1                       101                       308.84                       308.84                       13979                       4317274.36                       ￥2,417,673.64                               21                       B21                       1                       102                       308.84                       308.84                       13908                       4295346.72                       ￥2,405,394.16                               合计                                                                                         7624.69                                                                   114477665                       ￥64,107,492.42