辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终199号上诉人（原审被告）：辽宁省凌源第三监狱，住所地凌源市钢铁路**。法定代表人：曹树武，监狱长。委托诉讼代理人：王得良，辽宁红山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王广彦，男，1961年6月12日出生，汉族，工人，住凌源市。委托诉讼代理人：初洪伟，辽宁蓝星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：凌源市夕阳红养老院，，住所地凌源市钢铁路负责人：刘春荣，院长。委托诉讼代理人：初洪伟，辽宁蓝星律师事务所律师。上诉人辽宁省凌源第三监狱（以下简称“第三监狱”）因与被上诉人王广彦、凌源市夕阳红养老院租赁合同纠纷一案，不服凌源市人民法院（2019）辽1382民初3949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人第三监狱的委托诉讼代理人王得良、被上诉人王广彦、被上诉人凌源市夕阳红养老院的负责人刘春荣、二被上诉人的委托诉讼代理人初洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。第三监狱上诉请求：请求二审法院依法撤销原审民事判决，将本案发回重审或依法改判，并由被上诉人负担一、二审诉讼费用。事实和理由：原审法院认定的本案事实不清，证据不足。1．一审判决认定双方均有过错，上诉人负担被上诉人扩建建筑物造价费用的50%有违公平原则。被上诉人新建的房屋是因扩大经营所需自行建设的，原监狱领导批示的也是自行投资建设。被上诉人在扩建建设之前应当办理批准手续，未办理批准手续是由于被上诉人的原因造成的，原审法院认定双方均有过错、过错程度相等是错误的。2．2019年12月13日朝阳鸿嘉房地产评估有限公司作出的朝鸿房司估字〔2019〕第011号房地产估价结果报告，对涉诉房产评估价值过高，请二审法院对评估价值酌情确认。王广彦答辩称：原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应当予以维持，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。1．被上诉人租赁房屋的改建和扩建是经过上诉人监狱领导同意并批复的。在此过程中，被上诉人也多次要求上诉人提供土地房屋的相关手续，但上诉人均以找不到为由拒绝提交。根据城乡规划法第40条第二款之规定，申请办理建设工程规划许可证应当提交使用土地的相关证明文件，可知申请办理建设工程规划许可证的人，只能是建设单位即房屋的出租人，也就是本案的上诉人。而本案经答辩人多次申请，上诉人均拖延向有关建设部门递交申请，同时不向答辩人出示出租房屋土地的证明材料，一审法院认定上诉人存在过错，并由此为依据认定上诉人应当承担50%租赁物扩建建筑物造价费用合理合法，认定事实正确。2．被上诉人已经于2020年10月15日完成了房屋及院落的交付工作，上诉人已经接收，是对出租房屋院落扩建的认可。3．2019年12月13日朝阳鸿嘉房地产评估有限公司作出的朝鸿房司估字〔2019〕第011号房地产估价报告鉴定程序合法，采用的估价价值类型和估价方法正确，不存在任何过高的现象，应当予以采信。凌源市夕阳红养老院辩称：原审判决费用已经结清{指另案（2018）辽1382民初1884号民事案件}。王广彦、凌源市夕阳红养老院向一审法院起诉请求：1．依法判令被告立即向原告支付承租期间职工宿舍24个房间使用期间所发生的水费、电费、卫生费等合计50,000元；2．依法判令被告给付原告对租赁物平房进行改造修缮的费用50,000元（以资产评估确定的数额为准）；3．依法判令被告给付原告新建建筑物折价费用50,000元（以资产评估确定的数额为准）；4．本案诉讼费及其他费用由被告承担。本案庭审中，原告撤回第一项诉讼请求，将第二项及第三项诉讼请求合并为一个诉讼请求，即要求被告给付原告对租赁物改建及新建的建筑物的折价款400,000元，本案诉讼费和鉴定费由被告承担。一审法院认定事实：原告王广彦与原告凌源市夕阳红养老院的经营者刘春荣系夫妻关系。2006年11月28日，原告王广彦作为承租人（乙方）与被告作为出租人（甲方）签订了房屋租赁合同，合同约定：甲方将其所有的位于凌源内老年公寓（占地面积8340平方米）房屋及院落租赁给乙方设立老年公寓，从事老年养老服务；租赁期限15年，自2006年11月28日起至2021年11月28日止，2006年至2016年十年期间租金为250,000元，2016年至2021年五年的租金以2016年时的市场价格另行商定；甲方将租赁物交给乙方，但产权证仍由甲方保管；自租赁物交付后，因租赁物发生的全部税、费均由乙方承担；房屋租赁期间维修责任由乙方承担；乙方在承租期间不得改变原建筑主体结构，承租期满后乙方应将租赁物无条件完好地交付甲方，如有损坏应当承担相应的责任，乙方在承租期间建设新建筑物必须经甲方同意，具体事宜，双方另行约定；如因政策性因素，提前解除合同，双方应当协商解决，协商不成，甲方可单方解除合同，如因解除合同给对方造成损失，甲方应给乙方合理补偿，如一方违约应当向对方支付租金总额百分之三十的违约金，如因违约，合同目的不能实现，对方可单方解除合同。房屋租赁合同签订后，原告在所租赁的房屋及院落内成立了凌源市夕阳红养老院，从事老年养老服务。2007年3月5日，原告向被告监狱领导提出申请，申请载明：“根据夕阳红养老院的发展需要我予以投资需建一个餐厅、洗浴间、厨房、游艺室，大约300平的房屋，请监狱领导予以批准。”同年3月10日，被告时任监狱长李生对该申请作出了“同意自己投资建设”的批复。2007年4月25日，被告时任监狱长李生给当时被告分管副监狱长及后勤大队手写了批示意见，批示意见载明：“王广岩（彦）夫妇自主创业，监狱支持。涉及有关问题只要不违反国家政策就要尽力帮助。院内建设、植树、安置、再就业等事宜让后勤大队协助解决，该办理的手续，该出具的证明，按程序办理。”后原告开始在其租赁的房屋及院落内对原有的平房进行了改建，并新建了老人宿舍、游艺室、餐厅、厨房、办公室等（其中无证房屋841.91平方米、彩钢门厅41.05平方米、简易房108.24平方米）用于养老院经营使用。2018年4月18日被告以原告未按期支付租金并于2018年2月13日向原告发出通知解除合同为由诉至一审法院，要求解除房屋租赁合同并给付拖欠的租金、并腾空交付租赁的房屋。经一审法院审理，该院于2019年6月28日作出（2018）辽1382民初1884号民事判决书，判决：一、自2018年2月13日解除辽宁省凌源第三监狱与王广彦所签订的房屋租赁合同；二、王广彦、凌源市夕阳红养老院于该判决生效后十五日内给付所欠辽宁省凌源第三监狱租金274,017.3元；三、王广彦、凌源市夕阳红养老院于该判决生效后三十日为辽宁省凌源第三监狱腾出所占用的租赁房屋及院落；四、王广彦、凌源市夕阳红养老院于该判决生效后十五日内按每天116.5元计算向辽宁省凌源第三监狱支付自2018年2月14日起至其腾出所占用的租赁房屋及院落止的使用费。该判决已发生法律效力，现原告仍占有使用租赁房屋及院落。本案在审理过程中，2019年8月19日，原告向一审法院提出房屋价值评估申请，要求对其租赁物平房进行改造改建及新建建筑物的现有市场价值进行评估。2019年12月13日朝阳鸿嘉房地产评估有限公司作出了朝鸿房司估字〔2019〕第011号房地产估价结果报告，其估价结果为：估价对象于价值时点2019年11月8日的总价人民币525,346元（取整），大写：伍拾贰万伍仟叁佰肆拾陆元整（其中，新建部分建筑物价格为477,215.55元；改建部分建筑物价格为48,130.7元）。为此，原告支付评估费10,000元。一审法院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同，是双方在自愿、协商的基础上达成的，合同内容不违反法律规定，故合法有效。在该房屋租赁合同约定的租赁期限届满前，被告以原告未交纳租赁费用为由向该院提起诉讼，该院已作出了（2018）辽1382民初1884号民事判决书，判决解除了原、被告所签订房屋租赁合同，该判决已发生法律效力。在原告租赁被告房屋及院落期间，原告依据租赁合同第八条“乙方在承租期间如建设新建筑物，必须经甲方同意，具体事宜双方另行约定”的约定，在征得被告同意的情况下原告在其所租赁房屋及院落内扩建了餐厅、洗浴间等。虽原告实际扩建部分的面积超出了其申请的扩建面积，但被告当时并未提出异议，应视为被告对原告实际扩建部分予以默认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”本案中，原告对租赁物扩建部分的建筑物系经被告同意，但对扩建费用的负担被告未提供有效的证据证明已作出了约定，且改建和扩建建筑物的造价费用已经朝阳鸿嘉房地产评估有限公司作出了评估报告书。关于原告对其所租赁的原有平房进行改建，应属于原告在租赁过程中经营所需，且已经营使用多年，故原告要求被告给付对租赁物改建的折价款的诉讼请求，该院不予支持。关于原告对租赁物扩建部分建筑物应属于其在所租赁建筑物基础上的房屋建设活动，按照城乡规划法的相关规定，扩建应办理扩建工程规划许可证，但原、被告双方均未办理合法的建设审批手续，对此，原、被告均存在过错。因此，对于原告扩建的造价费用酌定由原、被告平均分担，故被告应负担原告对租赁物扩建建筑物造价费用的50%即238,607元。原告在租赁期间对租赁物改建和扩建的建筑物应由被告进行处置。本案在庭审中，原告撤回第一项诉讼请求，是对其诉讼权利的处分，并不违反法律规定，该院应予准许。关于被告辩称的原告新建房屋系其经营所需，且原监狱领导批示不给予任何补偿，缺乏依据，故其抗辩理由不能成立，该院不予支持。综上所述，对原告诉请的合理部分，该院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十三条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十四条第二项规定，一审法院判决：一、被告辽宁省凌源第三监狱于该判决生效后十日内给付原告王广彦、凌源市夕阳红养老院扩建建筑物造价费用238,607元；二、驳回原告王广彦、凌源市夕阳红养老院其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4879元，评估费10,000元，合计14,879元,由原告王广彦、凌源市夕阳红养老院负担7879元，被告辽宁省凌源第三监狱负担7000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。被上诉人提交了收条一张，用以证明被上诉人已经于2020年10月15日将所租赁的房屋及院落交付给了上诉人。因上述证据与本案双方当事人争议并无关联，本院不予采信。本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同，是双方在自愿、协商的基础上达成的，合同内容不违反法律规定，故合法有效。在该房屋租赁合同约定的租赁期限届满前，上诉人以被上诉人未交纳租赁费用为由提起诉讼，一审法院已作出了（2018）辽1382民初1884号民事判决书，判决解除了上诉人与被上诉人所签订房屋租赁合同，该判决已发生法律效力。被上诉人在租赁上诉人房屋及院落期间，依据租赁合同第八条“乙方在承租期间如建设新建筑物，必须经甲方同意，具体事宜双方另行约定”的约定，在征得上诉人同意的情况下，在所租赁房屋及院落内扩建了餐厅、洗浴间等建筑物和设施。虽被上诉人实际扩建部分的面积超出了其申请的扩建面积，但上诉人当时并未提出异议，应视为上诉人对被上诉人实际扩建部分予以默认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十四条规定，“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”本案中，被上诉人对租赁物扩建部分的建筑物系经上诉人同意，但对扩建费用的负担上诉人未提供有效的证据证明已作出了约定，且改建和扩建建筑物的造价费用已经朝阳鸿嘉房地产评估有限公司作出了评估报告书。关于被上诉人对租赁物扩建部分建筑物应属于其在所租赁建筑物基础上的房屋建设活动，按照城乡规划法的相关规定，扩建应办理扩建工程规划许可证，但上诉人与被上诉人双方均未办理合法的建设审批手续，对此，上诉人与被上诉人均存在过错。因此，原审对于被上诉人扩建的造价费用酌定由上诉人与被上诉人平均分担，并无不当。故上诉人应负担被上诉人对租赁物扩建建筑物造价费用的50%即238,607元。被上诉人在租赁期间对租赁物改建和扩建的建筑物应由上诉人进行处置。关于上诉人辩称的被上诉人新建房屋系其经营所需，且原监狱领导批示不给予任何补偿，缺乏依据，故其抗辩理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人提出的朝鸿房司估字〔2019〕第011号房地产估价报告对涉诉房产评估价值过高的上诉意见，因上诉人经本院询问未能说明具体意见，且在限定期限内未提出重新鉴定申请，本院不予支持。综上，辽宁省凌源第三监狱的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4879元，由上诉人辽宁省凌源第三监狱负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二一年二月五日书记员  张 多（法官助理代）