河南省鲁山县人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0423执异05号案外人：平顶山恒荣置业有限公司，住所地：平顶山市湛河区姚电大道西段李乡宦村**（河南峥嵘房地产开发有限公司办公楼**），统一社会信用代码：91410400052284615G。法定代表人：梁晓婷，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邵奥利，女，1991年11月14日生，汉族，户籍地：郑州市惠济区，系平顶山恒荣置业有限公司员工。申请执行人：李佳川，男，1986年5月2日生，汉族，户籍地：鲁山县。被执行人：闫茏茏，女，1987年10月8日生，汉族，户籍地：平顶山市湛河区。在本院执行李佳川与闫茏茏民间借贷纠纷一案中，案外人平顶山恒荣置业有限公司（以下简称“恒荣公司”）于2021年1月20日向本院提出书面异议，请求停止对平顶山市湛河区姚电大道西段南侧恒大名都12幢2单元32层3202号房（以下简称“案涉房产”）的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人恒荣公司称，①恒荣公司为案涉房产的产权人。依据《民法典》第二百三十一条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，恒荣公司作为房屋开发商因合法建造这一事实，以原始取得的方式依法享有案涉房产的所有权。案涉房产登记在恒荣公司名下，该房屋从物权归属上为恒荣公司所有的财产，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人，故法院不应当因闫茏茏的债务查封恒荣公司名下房屋。②恒荣公司与闫龙龙已签订《商品房买卖合同》，将案涉房产出售给闫茏茏，在满足合同约定条件的情况下，闫茏茏作为房屋买受人依据买卖合同对恒荣公司享有履行合同的债权请求权。虽然案涉房产已经办理了预告登记，但预告登记的目的在于防止开发商一房多卖，预告登记具有公示作用但不具有转移所有权的权利，故法院无权执行。③根据恒荣公司与闫茏茏签订的《商品房买卖合同》，恒荣公司为其代垫银行按揭贷款的情况下，恒荣公司有权解除合同，并要求闫茏茏按照合同约定支付代垫款的赔偿金。因闫茏茏银行贷款逾期，恒荣公司已经为其垫付保证金52700元（暂计）。④法院目前也仅对案涉房产进行了预查封登记，预查封并非正式的查封，没有处分的权利。综上，闫茏茏并非案涉房产的产权人，请求停止对案涉房产的执行。申请执行人李佳川称，①房屋预告登记人闫茏茏对案涉房产享有实质上的所有权，案涉房产经闫茏茏与案外人恒荣公司签订《商品房买卖合同》后已支付购置房屋首付款，并通过向银行按揭贷款的方式向恒荣公司购买了案涉房产，房屋早已交付使用，并办理了商品房的备案登记手续，该备案登记手续具有公示效力，在闫茏茏通过首付款和银行按揭贷款两种方式已经付清全部购房款的情况下，闫茏茏应当取得房屋所有权，恒荣公司主张其是案涉房产所有权人，缺乏事实和法律依据，不应得到支持。②预查封的效力，在实务中与查封的效力相等，均具有公示、防止物权变动等效力，预查封的效力等同于正式查封，当房屋权属在预查封期间正式登记到买受人名下时，预查封登记自动转为查封登记。③恒荣公司以其对与闫茏茏签订的《商品房买卖合同》拥有合同解除权为由，来否定闫茏茏对案涉房产的将来的请求变更至闫茏茏名下的说法，因案外人尚未另行提起合同解除诉讼，该《商品房买卖合同》仍对双方具有约束力。恒荣公司因对该商品房买卖合同作为按揭保证人承担垫付52700元的保证责任，系因保证合同而引起的，可通过另案诉讼来进行担保追偿权的权利主张，而不能径行以此否定《商品房买卖合同》的效力。综上，案外人并不能依据案涉房产只办理了“预查封”及承担了52700元的保证责任就享有足以排除案涉房产被强制执行的权利。被执行人闫茏茏未答辩。本院经审查查明，李佳川与闫茏茏民间借贷纠纷一案，在诉讼中达成和解协议，本院于2018年10月12日出具（2018）豫0423民初4582号民事调解书：一、被告闫茏茏所欠原告李佳川借款本金1240000元及利息，于2018年12月15日前偿还原告李佳川本金300000元；下余本金940000元及利息于2019年6月1日前偿还完毕（利息按月利率16‰计算，自2014年12月1日起至实际还款之日止）。二、原告李佳川放弃其他诉讼请求。三、双方就本案别无纠纷。案件受理费24248元，减半收取12124元，由被告闫茏茏负担。因闫茏茏未履行生效法律文书确定的首笔义务，李佳川申请强制执行，本院于2019年2月28日受理，案号为：（2019）豫0423执462号，其余未履行部分到期后，李佳川也申请强制执行，本院于2019年11月18日受理，案号为（2019）豫0423执2445号，2020年9月18日恢复执行，案号为（2020）豫0423执恢609号。在执行过程中，本院发现被执行人闫茏茏于2014年6月28日与案外人恒荣公司签订《商品房买卖合同》，闫茏茏以每平方米5264.46元的单价购买恒荣公司开发的恒大名都第12幢2单元32层3202号房（建筑面积154.22平方米），付款方式为按揭贷款（首付款251885元，剩余部分560000元于2014年7月2日前用按揭贷款支付），双方约定恒荣公司在2017年6月30日前交付房屋，恒荣公司承诺于2018年12月30日前取得房屋权属证书交付给买受人。2014年8月28日，闫茏茏与中国建设银行股份有限公司平顶山分行等签订《个人住房（商业用房）借款合同》，闫茏茏以案涉房产为抵押办理了剩余部分560000元的按揭贷款。案涉房产已在房产管理部门做了备案登记，合同备案编号为：第410400201406280027号。本院于2019年6月12日作出（2019）豫0423执462号执行裁定书，查封被执行人闫茏茏名下的位于平顶山市××电大道西段南侧的恒大名都第12幢2单元32层3202号商品房一处，查封期限为三年。案外人恒荣公司向本院提出执行异议。本院认为，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。本案中，本院依法查封被执行人闫茏茏名下已登记备案的不动产，符合法律规定。关于案外人称案涉房产的所有权登记在恒荣公司名下的意见，因案外人作为房地产开发企业，取得的是房产开发前所开发土地的使用权，经过规划等部门的审批，取得商品房预售许可证，将房屋进行预售，本案中买受人闫茏茏通过支付首付款和银行按揭贷款的方式支付了全部房款，并按规定在房地产管理部门进行了合同备案，此事，买受人的义务已经履行完毕，房地产开发商负有按时交房并办理相关房产登记手续的义务，案外人认为已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人的意见与本案不符，本案应按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。关于案外人称案涉房屋进行了预查封，并非正式查封，没有处分权的意见，本案中，正是因为案涉房屋的产权登记还在办理阶段，尚未办理正式的不动产登记证书，本院查封裁定中仅标明了案涉房产的具体位置，而无登记证号，但已经向不动产登记管理部门发出了协助执行通知书，不动产登记管理部门已接收并进行了预查封，不动产登记管理部门可以在房产开发部门办理完毕相关手续后将该房产登记在被执行人名下，不得为任何其他登记行为，而一旦登记在被执行人名下时，预查封就自动转为查封，根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定“预查封的效力等同于正式查封。”可以对预查封的财产进行处理。关于案外人称恒荣公司代垫银行按揭贷款的情况，对此，首先应明确银行签订抵押贷款协议，银行是案涉房产的抵押权利人，依法享有优先受偿权，对此，银行可以向本院申请参与分配，对处置的价款优先受偿。其次，案外人所垫付的款项系案外人与银行之间的关系，双方可依据所签署的相关协议行使权利，如果案外人确系代被执行人闫茏茏垫付按揭款，案外人可以另案向被执行人主张。综合以上意见，案涉房产已预告登记在被执行人名下，本院依法予以查封并进行处置，符合法律规定，案外人作为房地产开发企业，已取得房屋的等价款项，案涉房屋理属被执行人所有，案外人可以和银行协商，由银行在抵押权内（包括其确系代被执行人在抵押权范围内的垫付款）行使优先受偿权，但案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，其异议应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第（一）项之规定，裁定如下：驳回案外人平顶山恒荣置业有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，到本院立案庭立案，提起执行异议之诉。审判长  刘春生审判员  王国鹏审判员  赵德国二〇二一年二月三日书记员  王琳杰附：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。