浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初9651号原告：吴金宝，男，1954年9月11日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：刘文虎，浙江广缘律师事务所律师。被告：绍兴市新星教育培训学校，住所地绍兴市解放大道**。法定代表人：陈张兴，系校长。委托诉讼代理人：阮丽萍，女，1989年7月30日出生，汉族，住绍兴市上虞区，系公司员工。委托诉讼代理人：丁兴娟，女，1986年9月26日，汉族，住绍兴市越城区，系公司员工。原告吴金宝与被告绍兴市新星教育培训学校房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月17日受理后，依法适用简易程序于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘文虎，被告委托诉讼代理人阮丽萍、丁兴娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：一、被告支付原告2020年9月18日至2021年9月17日期间剩余租金20.5万元整,并支付自起诉之日至款清之日止按ＬＰＲ公布贷款利率计算的利息；二、诉讼费用被告承担。事实与理由：原、被告经协商于2017年7月30日在绍兴巨星大厦901室签订房屋租赁合同一份，就原告所有的绍兴市镜湖新区××道××号××大厦××楼××号共6间房屋由被告租赁事宜达成了相关约定。此前双方已按合同顺利履行。本次租期（2020年9月18日至2021年9月17日）租金288000元应按合同约定提前一个月足额支付，但被告至今仅支付7万元。经催讨，被告回函要求退还已付租金，或于2021年1月中旬退租。原告认为，双方意思表示真实，合同合法有效，被告应继续按约履行。考虑疫情影响，原告愿减免13000元，被告对于剩余20.5万元租金仍应承担责任。故诉至法院，望判如所请被告辩称：原告诉请无法律依据，更是缺乏社会道德观念。一、2020年1月新冠肺炎疫情爆发，为加强应对，国家延迟春节假期，各地延迟开学、复工，居民居家隔离，经济社会生活几乎停摆，全国商务、旅游、电影、酒店、影视等行业遭受重创。直到今天，仍未能恢复如前。被告作为教育培训单位，疫情导致被告无法经营，这并非商业风险。疫情及其防控措施，已构成不可抗力。《合同法》第94条第1款之规定，“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，即便不适用不可抗力，被告也可根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第26条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，要求解除合同。解除权属形成权，不需对方当事人同意，只需解除权人的单方意思表示，即可发生解除合同的法律效果。但是被告并没有选择直接解除合同，而是多次跟原告进行协商，能否让原告响应国家相关政策号召，适当给予被告租金优惠。被告当时积极跟原告进行协商，能否在国家大力提倡减租减税的背景下得到房租优惠，但是原告的做法甚是无情，要么敷衍不谈减租要么直接不予理睬。于是被告方在充分考虑自身发展条件以及不损害原告利益的情况下决定至2021年1月止不再与原告续租房屋，被告目前已将租金付至2021年1月。三、退一步讲，根据疫情防控导致经济社会生活停摆的实际情况，出租人也应当减少或免除租金。根据国家发改委发布的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》关于稳定商品房租赁市场的第十二条规定，有关部门按照职责分工，抓好相关政策措施落实工作，并加强督促指导。各地区要进一步细化完善实施方案，抓紧把相关政策措施落到实处，可根据实际情况进一步加大支持力度，帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力。同时，绍兴市相关部门也发出减免租金的倡议。同时，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》关于合同案件的审理的第6条第2款规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。据此，被告有权根据公平原则要求减少或免除租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。四、解除案涉合同，符合双方的利益，更符合出租人的整体利益和社会效益。鉴于新冠疫情的长期性，疫情翻复性，防控措施的常态化，以及人们生活习惯的改变，培训机构难以照常经营，重点是被告尚不构成拖欠房租的事实。2021年1月双方解除租赁合同后，原告完全可以再将该租赁房屋出租收益，并不影响原告的任何利益，这种不影响自身利益，却损害对方利益的事情很明显是显失公平的，也是违背《合同法》原则的。此外，国家要求在疫情防控常态化前提下，要保居民就业、保基本民生、保市场主体，保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转，坚定实施扩大内需战略，维护经济发展和社会稳定大局。其中保就业保民生最为关键。解除案涉租赁合同，目的就是为了保住被告这个教育培训机构。保障被告公司员工几十人的就业，维护社会稳定，符合国家“六稳”“六保”政策。综上，被告恳请法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年7月30日，原告吴金宝（甲方、出租方）与被告绍兴市新星教育培训学校（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于绍兴市镜湖新区××道××号××大厦××楼，门牌号为208、209、210、211、212、213（6间）房屋出租给乙方，面积为1133平方米（以产权证面积为准）；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为教育培训使用；租赁期共6年，自2017年9月18日起至2023年9月17日止；其中2019年9月18日起至2020年9月17日租金为275000元，2020年9月18日至2021年9月17日租金为288000元；租金根据合同规定每年期的租金应提前一个月支付。合同还对其他事项进行了约定。合同履行过程中，原告因被告未按约支付2020年9月18日至2021年9月17日租金进行过催讨。2020年9月初，被告曾就房租减免事宜与原告进行过协商，后未能达成一致。2020年9月17日，被告书面回函给原告，载明“因为疫情政策教体局不允许培训机构开课，半年来新星教育只有支出没有收入，已没有财力继续续租，新星教育已于2020年9月1日支付了柒万元房租款，请吴金宝先生如数退还，若吴先生不退还柒万元房租，新星教育将使用房子至2021年1月中旬退租。此次疫情属于不可抗力，法律上已经把它纳入到不可抗力因素，希望双方相互理解”。另查明，被告已支付2020年9月18日至2021年9月17日期间的部分租金70000元。以上事实由原告提交的房屋租赁合同1份、回函复印件1份；被告提交的请求减免租金告知函1份、聊天记录1组、宁波银行交税流水1份、水电费明细2份、利润表打印件2份及当事人的庭审陈述予以证实。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，双方主体适格，意思表示真实，内容合法，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按约履行。被告认为疫情属于不可抗力，因房租已交至2021年1月，故决定于2021年1月止不再与原告续租房屋即要求解除合同的意见。本院认为，新冠肺炎疫情虽属于不可抗力，导致被告培训办学停滞了一段时间，但是现阶段各行业均已复工复产，被告也已经恢复一段时间经营，本次疫情并未达到导致被告合同目的不能实现的程度，其仍可以继续使用案涉房屋用于培训办学，不符合合同法关于不可抗力的法定解除条件，故被告无单方解除权，本院对被告认为于2021年1月止不再续租即合同解除的意见，不予采信。被告应向原告支付2020年9月18日至2021年9月17日期间的房屋租金，但因新冠肺炎疫情，教育培训行业确实受到一定影响，故本院根据公平原则，结合市场具体情况等因素，以及本案实际，酌情确定免除被告二个月租金，可在被告应支付的租金中扣除。扣除已支付的租金和免除的二个月租金后，被告尚应支付给原告2020年9月18日至2021年9月17日期间的剩余房屋租金170000元。原告主张的利息，因合同约定的租金支付日期为教育培训行业受疫情影响后的一段期间，被告未能按时支付租金确系受不可抗力影响，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告绍兴市新星教育培训学校应于本判决生效之日起三十日内支付给原告吴金宝2020年9月18日至2021年9月17日期间的剩余房屋租金人民币170000元；二、驳回原告吴金宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2188元、财产保全费1545元，由原告吴金宝负担374元，由被告绍兴市新星教育培训学校负担3359元，被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  俞颖尔二〇二一年二月九日书记员  陈 柠?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。