江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11123号上诉人（原审原告）：南京苏房房屋租赁有限公司，住所地南京金牛湖风景区。法定代表人：罗燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：解丽，女，该公司员工。委托诉讼代理人：赵速，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南京嘿鱼弄餐饮管理有限公司，住所地南京市秦淮区彩霞街**。法定代表人：郑金贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：王一流，江苏苏浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄丽，女，1984年1月1日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：荣雷，北京德恒（南京）律师事务所律师。上诉人南京苏房房屋租赁有限公司（以下简称苏房房屋租赁公司）、南京嘿鱼弄餐饮管理有限公司（以下简称嘿鱼弄餐饮公司）与被上诉人黄丽房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初11499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏房房屋租赁公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.依法改判黄丽支付拖欠的房租666666.67元（自2017年11月14日起截止至2019年7月14日止）、房屋占用费（自2019年7月14日起截止至交还房屋时止以每年40万元计)、物业费（自2014年8月15日起截止至交还房屋时止），黄丽还应支付因违约而承担的年租金的5%的违约金20000元、逾期交还房屋的违约金（按每日100元从2019年7月14日起截止至交还房屋时止）；3.一、二审诉讼费用由黄丽承担。事实与理由：一审认定其与黄丽之间的案涉房屋租赁合同到期后明知黄丽不使用房屋，已由嘿鱼弄餐饮公司实际使用，且嘿鱼弄餐饮公司提出签订租赁合同的情况下，并未要求黄丽交还房屋，而收取了嘿鱼弄餐饮公司的租金，故可以认定苏房房屋租赁公司与嘿鱼弄餐饮公司之间已建立了事实租赁关系，进而驳回了其要求黄丽支付房租及占用费、归还房屋的请求不当。案涉租赁合同双方的主体是苏房房屋租赁公司（出租人）及黄丽（承租人），黄丽从未向其口头或书面声明转租，黄丽与嘿鱼弄餐饮公司经营的业态同为火锅餐饮，其难以从外观区分。苏房房屋租赁公司收取非承租人本人而认为是其员工缴纳的房租并出具发票符合日常交易惯例，不能认定苏房房屋租赁公司直接与嘿鱼弄餐饮公司建立了事实租赁关系。苏房房屋租赁公司经办人员徐晓红的证言也证明了案涉房屋的承租人仍为黄丽，在知晓黄丽转租后未作出同意的意思，向公司汇报后仍明确了不与嘿鱼弄餐饮公司建立租赁合同的意思。承租人在租赁合同终止后向出租人履行交还房屋义务是双方租赁合同的基本约定，也是承租人的合同义务。承租人至今未交还房屋而以房屋已转租他人为由抗辩应建立在出租人明示同意的前提下，否则，承租人仍应履行因占有房屋而需承担的缴纳房屋占用费的义务。综上，请求二审法院支持其上诉请求。嘿鱼弄餐饮公司辩称，苏房房屋租赁公司所代表的南京市房产经营有限公司与黄丽之间的租赁合同确实从未解除，出租人有权向黄丽主张租金，但是主张的主体不应该是苏房房屋租赁公司，而应当是南京市房产经营有限公司。嘿鱼弄餐饮公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回苏房房屋租赁公司对嘿鱼弄餐饮公司的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由苏房房屋租赁公司、黄丽承担。事实与理由：一审法院事实认定和法律适用错误。1.苏房房屋租赁公司主体不适格。根据案涉房屋的产权证以及南京市房产经营有限公司出具的授权委托书，苏房房屋租赁公司只是作为代理人代表南京市房产经营有限公司经营管理案涉房屋。苏房房屋租赁公司签订租赁合同的效力应归属于南京市房产经营有限公司。2.苏房房屋租赁公司未履行通知义务，解除合同依法不能成立。嘿鱼弄餐饮公司于2015年5月从黄丽处转租了案涉房屋。取得房屋租赁权后，嘿鱼弄餐饮公司对房屋进行了装潢装修，此后嘿鱼弄餐饮公司一直使用案涉房屋从事餐饮经营，租金交至2017年11月14日，在长达两年多的时间内苏房房屋租赁公司没有提出异议，其对嘿鱼弄餐饮公司承租并使用房屋的事宜是知情且默认。至今，苏房房屋租赁公司也没有通知嘿鱼弄餐饮公司解除租赁关系。因其未履行通知义务，依法不能发生解除合同的效力，双方的租赁关系一直是有效的，应当继续履行。同时，苏房房屋租赁公司是基于其与黄丽之间的租赁合同关系进行诉讼，根据合同相对性的原则，其也应当向黄丽主张迁让房屋，无权向嘿鱼弄餐饮公司主张迁让房屋。3.因疫情导致嘿鱼弄餐饮公司目前经营困难，根据《最高院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，嘿鱼弄餐饮公司经营的是小微企业，经营的项目是受疫情冲击最大的餐饮行业。疫情期间有几个月没有经营，且需要支付工人工资等大量经营成本。目前公司资金周转出现严重困难，出租人此时要求解除合同不符合司法解释的规定，也违反公平原则。如强行判决迁让房屋，嘿鱼弄餐饮公司刚刚恢复起来的经营状态被破坏，前期投资无法收回，也会导致大量员工失业，公司将面临破产倒闭的境地。因此，此时人民法院不宜判决解除合同，让嘿鱼弄餐饮公司迁让房屋。4.如迁让房屋，苏房房屋租赁公司应先对嘿鱼弄餐饮公司对于房屋的装潢装修等添附价值进行补偿。承租案涉房屋之后，其先后多次投入大量资金对房屋进行了装潢装修，形成了添附价值。在苏房房屋租赁公司未对嘿鱼弄餐饮公司进行补偿的情况下，判令嘿鱼弄餐饮公司迁让房屋，不符合法律规定以及公平原则，不利于双方后续纠纷解决。综上，请求二审法院依法查明并予以改判。苏房房屋租赁公司辩称：本案所涉的租赁合同，是由苏房房屋租赁公司与黄丽所签订的。根据合同相对性，苏房房屋租赁公司要求黄丽迁让并且支付拖欠的房租，以及要求嘿鱼弄餐饮公司作为实际占有人也迁让。本案不是物权保护纠纷，而是基于租赁合同的合同请求权纠纷，所以苏房房屋租赁公司具备主体资格。黄丽对苏房房屋租赁公司、嘿鱼弄餐饮公司上诉共同答辩称，腾空案涉房屋以及支付房租的义务，应当由嘿鱼弄餐饮公司承担，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回苏房房屋租赁公司、嘿鱼弄餐饮公司的请求。苏房房屋租赁公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令嘿鱼弄餐饮公司迁让并交还承租使用的秦淮区彩霞街50号房屋；2.判令黄丽偿付拖欠的房租666666.67元（截止2019年7月14日），房屋占用费（自2019年7月14日起至交还房屋时止）、物业费（自2014年8月15日起至实际交还房屋时止）、违约金20000元、逾期交还房屋违约金（按日100元从2019年7月14日起至实际交还房屋时止）；3.本案诉讼费用由嘿鱼弄餐饮公司、黄丽承担。一审法院认定事实：南京市秦淮区彩霞街50号房屋（以下简称案涉房屋）的所有权人为南京市房产经营有限公司。2009年1月10日，南京市房产经营有限公司出具委托书，授权苏房房屋租赁公司对该处房产进行经营、管理工作。2014年7月21日，苏房房屋租赁公司与黄丽签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，苏房房屋租赁公司将案涉房屋出租给黄丽使用，租期自2014年8月15日起至2017年8月14日；房屋租金第一年为38万元、第二年39万元、第三年40万元，黄丽应支付押金3万元整，合同期满如无拖欠水电费、破坏房屋结构等不能完好交接情况，押金如数退还；黄丽自行承担物业费、水电费、车位费、垃圾费等；黄丽不得擅自转租、转借承租房屋；租赁期满，黄丽应如期交还房屋，如逾期归还，则每逾期一日应向苏房房屋租赁公司支付违约金100元；租赁期满，黄丽不再续租，依附于房屋的黄丽装修归苏房房屋租赁公司所有，非依附于房屋的装饰及设备、设施黄丽自行处置，且不得在处置中破坏房屋。合同签订后，黄丽向苏房房屋租赁公司支付租赁保证金3万元。案涉房屋的租金已支付至2017年11月14日。2018年6月，苏房房屋租赁公司开具发票一张，开票名称为黄丽，服务名称为2017年8月15至11月14日租金，备注上载明秦淮区彩霞街50号。2019年6月11日，苏房房屋租赁公司向彩霞街50号邮寄函件一份，函件收件人为黄丽。在函件中，苏房房屋租赁公司向黄丽提出解除房屋不定期租赁关系，并要求黄丽于2019年7月14日前将拖欠的占有费、物业费结清并交还使用的房屋。审理中，黄丽、嘿鱼弄餐饮公司均否认收到该函件，苏房房屋租赁公司也未能提供相关的签收记录。一审另查明，2015年6月，嘿鱼弄餐饮公司法定代表人周云向黄丽支付70万元，2016年5月，嘿鱼弄餐饮公司法定代表人周云向黄丽支付6万元，黄丽分别出具了收条。嘿鱼弄餐饮公司与黄丽一致认可该款项为案涉房屋转让费，其中3万元系保证金，若租赁合同终止，由嘿鱼弄餐饮公司向苏房房屋租赁公司追索。审理中，黄丽陈述其按期支付租金至2015年5月；嘿鱼弄餐饮公司陈述其向苏房房屋租赁公司支付租金至2017年11月14日，但苏房房屋租赁公司开具的发票上记载的是黄丽。案件审理过程中，苏房房屋租赁公司工作人员徐晓红到庭作证称：苏房房屋租赁公司与黄丽的《房屋租赁合同》系其经手签订。黄丽承租一年多后，带了几个人来称其要去外地发展，以后案涉房屋交钱都由这些人负责。徐晓红当时回复称，无论谁交钱，都是按合同上名字开发票。之后，苏房房屋租赁公司开具的租金发票均由周云前来领取。嘿鱼弄餐饮公司进场装修时，徐晓红曾到现场查看。2017年黄丽租赁合同到期后，嘿鱼弄餐饮公司曾提出要求签订合同。徐晓红已将黄丽转租及嘿鱼弄餐饮公司要求签订合同事宜向公司领导汇报，嘿鱼弄餐饮公司亦曾发函要求签订合同，但苏房房屋租赁公司并未答复。合同到期后，苏房房屋租赁公司曾向嘿鱼弄餐饮公司催要过租金，但嘿鱼弄餐饮公司答复称没有签订合同无法交纳租金。一审法院认为，苏房房屋租赁公司根据南京市房产经营有限公司的授权，对案涉房屋进行经营、管理，以自己的名义对外签订租赁合同，并收取租金、出具发票，其与本案有直接的利害关系，可以提起诉讼主张权利，故对黄丽、嘿鱼弄餐饮公司提出的苏房房屋租赁公司不是适格主体的意见，一审法院不予采纳。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。本案中，黄丽虽曾向苏房房屋租赁公司提出将其《房屋租赁合同》中权利义务转让给嘿鱼弄餐饮公司，但并未获得苏房房屋租赁公司的同意，故其仍应承担合同期内的权利义务。案涉房屋租赁合同到期后，苏房房屋租赁公司在明知黄丽早已不使用案涉房屋，案涉房屋已由嘿鱼弄餐饮公司实际使用，且嘿鱼弄餐饮公司已向其提出签订租赁合同的情况下，并未要求黄丽交还案涉房屋，而是收取了嘿鱼弄餐饮公司交纳的租金，故可以认定苏房房屋租赁公司与嘿鱼弄餐饮公司已建立了事实租赁关系。在此情况下，苏房房屋租赁公司要求黄丽支付合同到期后的租金、占有使用费等费用，无事实和法律依据，一审法院不予支持。苏房房屋租赁公司要求黄丽支付合同期内的物业费，但并未提供相应的证据加以证明，故一审法院不予支持。苏房房屋租赁公司与嘿鱼弄餐饮公司并未签订租赁合同，也未就租赁期限进行约定，故苏房房屋租赁公司要求嘿鱼弄餐饮公司迁让并交还案涉房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。苏房房屋租赁公司与嘿鱼弄餐饮公司之间的其他债权、债务关系并非本案理涉范围，双方可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、南京嘿鱼弄餐饮管理有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内腾空南京市彩霞街50号房屋并交还南京苏房房屋租赁有限公司；二、驳回南京苏房房屋租赁有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费10467元，由南京苏房房屋租赁有限公司负担10387元，南京嘿鱼弄餐饮管理有限公司负担80元。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据本案查明的事实，上诉人苏房房屋租赁公司与被上诉人黄丽签订《房屋租赁合同》后，在合同履行期间，黄丽向苏房房屋租赁公司提出将合同中的权利义务转让给上诉人嘿鱼弄餐饮公司，苏房房屋租赁公司虽未予同意，但其已明知案涉房屋由嘿鱼弄餐饮公司实际占有使用，且相关房租也由嘿鱼弄餐饮公司原法定代表人向苏房房屋租赁公司交付。黄丽与苏房房屋租赁公司合同到期后，嘿鱼弄餐饮公司实际继续占有使用案涉房屋，并向苏房房屋租赁公司提出签订合同的请求，苏房房屋租赁公司也实际收取了嘿鱼弄餐饮公司的房屋租金。依据上述事实，一审法院认定黄丽与苏房房屋租赁公司合同到期后，苏房房屋租赁公司已与嘿鱼弄餐饮公司之间建立了事实租赁关系，具有依据。苏房房屋租赁公司认为，其与黄丽之间存在不定期租赁关系，要求黄丽给付租金等诉讼请求，本院不予支持。案涉房屋产权人南京市房产经营有限公司授权苏房房屋租赁公司对案涉房屋进行经营、管理。苏房房屋租赁公司在将案涉房屋租赁期间，与合同相对方产生纠纷，依法行使权利，提起本案诉讼，诉讼主体适格。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。苏房房屋租赁公司与嘿鱼弄餐饮公司形成租赁关系，双方未约定期限，未采用书面形式签订合同，双方之间形成不定期租赁关系。根据相关法律规定，不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。据上，一审法院对苏房房屋租赁公司提出返还房屋的主张，予以支持，并无不当。据上，本院对嘿鱼弄餐饮公司提出其不应当返还房屋的上诉请求，不予支持。综上，苏房房屋租赁公司、嘿鱼弄餐饮公司的上诉请求均不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10467元，由南京苏房房屋租赁有限公司负担10387元，南京嘿鱼弄餐饮管理有限公司负担80元。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  白文虎审判员  张旭东二〇二一年二月二十二日法官助理焦玲书记员陈晓君