浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终2512号 上诉人（原审被告）：浙江立家工贸有限公司，住所地：浙江省金华市武义县百花山工业区芙蓉路**（共**），统一社会信用代码：91330723554042069X。 法定代表人：朱连根。 委托诉讼代理人：胡海泉，浙江杰正律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：浙江正合工贸有限公司，，住所地：浙江省金华市武义县百花山工业区浙江柯蓝工贸有限公司内），统一社会信用代码：91330723MA2DFML08R。 法定代表人：章泽红。 委托诉讼代理人：赵海华，浙江杰正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：武义恒鹰智能科技有限公司，，住所地：浙江省金华市武义县百花山工业区荷花路**浙江集祥实业有限公司内），统一社会信用代码：91330723MA2DEG2807。 法定代表人：王玲玲，执行董事。 委托诉讼代理人：陶锡金，浙江中义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金智博，浙江中义律师事务所实习律师。 原审被告：舒文勇，男，1969年9月30日出生，汉族，住浙江省永康市。 上诉人浙江立家工贸有限公司（以下简称立家公司）、浙江正合工贸有限公司（以下简称正合公司）因与被上诉人武义恒鹰智能科技有限公司（以下简称恒鹰公司），原审被告舒文勇房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省武义县人民法院（2019）浙0723民初1362号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 立家公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回恒鹰公司的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由恒鹰公司承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，立家公司并未将案涉房地产转租给正合公司使用。2016年12月1日，立家公司与平安银行股份有限公司金华永康支行（以下简称平安银行）签订租赁合同一份（以下简称《租赁合同（2016）》)，约定平安银行将位于武义县百花山工业区芙蓉路15号房产（以下简称案涉房地产）租赁给立家公司使用，后立家公司将工商注册登记地址变更为案涉房地产，也一直在案涉房地产上实际生产经营。2018年8月28日，恒鹰公司与平安银行签订买卖合同，约定平安银行将案涉房地产所有权转让给恒鹰公司，同时明确案涉房地产处于出租状态。恒鹰公司取得案涉房地产所有权后，因不满立家公司对案涉房地产的合法占用妨害了其利益，多次借故前往立家公司处闹事，严重影响了立家公司的正常生产经营。为达到解除《租赁合同（2016）》的目的，恒鹰公司恶意提起本案诉讼，而一审法院仅凭立家公司与正合公司于2018年11月30日签订的租赁合同（以下简称《租赁合同（2018）》）就认定立家公司将案涉房地产转租给正合公司使用从而解除《租赁合同（2016）》，与事实不符，且证据不足。首先，《租赁合同（2018）》上注明“仅限用于用电申请”，形成背景系因恒鹰公司多次去立家公司处闹事，并扬言要暴力断电（一审中立家公司已提交“接警单详情”等证据证明该事实），立家公司为顺利安全生产，无奈只能借用正合公司的名义进行用电登记，因办理用电变更登记手续需要，立家公司与正合公司签订了《租赁合同（2018）》。其次，一审判决并无证据证明《租赁合同（2018）》已经实际履行。而根据“谁主张谁举证”的原则，恒鹰公司主张立家公司存在转租行为，应由恒鹰公司承担举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。相反，立家公司已经向法院举证案涉房地产至今仍由立家公司使用；最后，立家公司一直在案涉房地产上实际经营，一审诉讼期间曾有匿名举报立家公司的实际经营场所和登记注册地不一致，但经市场监督管理局实地检查，证实立家公司的实际经营场所系在案涉房地产，与登记注册地一致，一审中立家公司也提交了证据“统一政务咨询投诉举报平台回复”证明该事实，但一审法院错误地未予采纳。综上所述，立家公司不存在将案涉房地产转租给正合公司使用的违约行为，《租赁合同（2016）》的解除条件并未成就，《租赁合同（2016）》应继续履行，立家公司无需将案涉房地产腾空并返还恒鹰公司。二、立家公司无需支付恒鹰公司占用使用费。如前所述，立家公司并不存在违约转租行为，《租赁合同（2016）》应继续正常履行，立家公司仅需支付租金，而非占用使用费。关于租金支付的问题，因恒鹰公司拒绝接收，立家公司己于2019年11月21日将第四年（2019年12月1日至2020年11月30日）租金428321元存入浙江省武义县公证处代保管账户内，恒鹰公司随时可向武义县公证处领取。三、立家公司无需修复案涉房地产西南边围墙。如前所述，立家公司并不存在违约转租行为，《租赁合同（2016）》应继续履行。而案涉房地产西南边的围墙小门系立家公司的正常使用行为，不构成对案涉房地产主体结构的改造或破坏，目前无修复必要。且在一审诉讼过程中，立家公司也承诺会在《租赁合同（2016）》到期后修复完毕，并不损害恒鹰公司的合法权益。综上所述，案涉房地产由立家公司合法租赁，系立家公司的工商注册登记地址，立家公司实际也一直在案涉房地产上生产经营，并不存在转租给正合公司使用的情况。《租赁合同（2016）》解除条件并不成就，应继续履行，立家公司无需腾房返还，也无支付占用使用费并修复围墙。二审中，立家公司补充：1、一审判决认定的占用使用费过高。退一步讲，即使存在转租行为、合同解除，一审法院认定的占用使用费也过高。一审认定占用使用费的依据系金华天证价格评估有限公司作出的评估报告书，该评估报告书鉴定时依据的是案涉租赁标志的现状，其中包含立家公司承租了支出数百万元的基础设施加强及装修价值（一审立家公司提交的证据4：拍卖简介（视频）、领付款凭证，证明立家公司在2016年承租时标的物的状态，当时无法立即投入使用，立家公司投入巨资近300万元进行使用前的修缮，银行考虑这些因素而在租金中予以优惠，并给予免租期3个月用于修缮），所以占用使用费应参照原租赁合同的租金标准计算更为合理。2、关于围墙修复问题。（1）围墙系立家公司向平安银行承租案涉租赁标的后自行出资修建。根据一审中立家公司提交的证据4拍卖简介（视频），当时案涉租赁标的并未修建围墙，而根据一审立家公司提交证据4中的领付款凭证中“装修协议书”、“欧普达办公楼装修工程清单”围墙总价4800元一项，证明围墙系立家公司从平安银行承租后自行修建，并不属于原租赁标的的范围。（2）一审法院依据2019年的恒鹰公司不动产权证认定围墙系案涉租赁标的系认定事实错误。恒鹰公司目前所有的不动产权证中“南至围墙外为界”等相关表述，系2019年办证时依据案涉租赁标的最新现场情况而表述，并不是2016年立家公司承租时的原始情况。办理新不动产权证立家公司并未参与，恒鹰公司也未将相关情况告知立家公司，立家公司对新不动产权证将围墙纳入一事并不知情。综上所述，围墙系立家公司自行修建，并不在原平安银行的租赁标的中，立家公司拆除自己修建的围墙不需要出租人的同意，也无需负责修复完毕。 恒鹰公司答辩称：1、立家公司的上诉理由第1条不真实，不能成立。事实上立家公司向舒文勇转租了该厂房，之后立家公司又在2018年11月30日将其转租的厂房又转租给了正合公司，其在一审中不仅提供了恒鹰公司购买之前平安银行与舒文勇签订的租赁合同，也提供了立家公司转租给正合公司的租赁合同，转租事实清楚，立家公司认为其没有转租的说法不客观。立家公司在上诉理由中所提为何立家公司的变压器用电转到正合公司名下，无法作出合理的解释，立家公司所提扬言暴力断电有接警单为证并不真实。一审中，恒鹰公司已对接警单内容作了详细答辩，接警单中从未提及恒鹰公司有人暴力断电。2、立家公司将承租的厂房又转租给正合公司，将两个公司的围墙打通装上门，该事实立家公司无异议，但无法作出合理的解释，两个不同的企业为何要打通围墙，无法作出合理的解释。3、关于上诉理由第2、3点，是以第1点为前提，构成违约当然要支付占用费，一审认定正确，上诉理由第3点也不能成立。综上，立家公司的上诉理由不能成立。4、关于一审判决，恒鹰公司有点意见，其购买的房屋实际上是出租给舒文勇，租赁合同中明确载明是与舒文勇发生合同关系，该合同中没有讲到和立家公司、正合公司签订合同，舒文勇签订该合同后转租给了立家公司，本身第一次就存在违约，第二次又通过立家公司转租给正合公司，这是第二次违约，一审法院只认定了第二次违约，没有第一次违约，恒鹰公司有不同的意见，但一审法院最后的处理结果是合理的。 正合公司答辩称：对立家公司的上诉请求无异议，认为其没有向立家公司承租涉案标的物。 舒文勇未作陈述。 正合公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回恒鹰公司一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由恒鹰公司承担。事实和理由：一审认定事实错误，正合公司并未向立家公司租赁案涉房地产。正合公司的工商注册登记地址为武义县××工业区××道××号（浙江柯蓝工贸有限公司内），立家公司的工商注册登记地址为武义县百花山工业区芙蓉路15号（即案涉房地产）。上述地址即为正合公司和立家公司的实际经营场所，正合公司与立家公司的经营场所虽然相邻，但并不存在立家公司的经营场所由正合公司占有使用的情况。一审法院仅凭一份正合公司与立家公司签订的租赁合同就认定正合公司向立家公司租赁案涉房地产，与事实不符且证据不足。首先，该租赁合同上注明“仅限用于用电申请”，形成背景系因被恒鹰公司多次去立家公司处闹事，并扬言要暴力断电，立家公司为顺利安全生产，遂与正合公司协商，希望借用正合公司的名义进行用电登记并承担相关费用。考虑到邻里友好关系，正合公司便同意了立家公司的请求，而租赁合同系因办理用电变更手续需要签订，而非真实租赁意思表示；其次，一审判决并无证据证明租赁合同己经实际履行，而根据“谁主张谁举证”的原则，恒鹰公司主张正合公司租赁了案涉房地产并使用，应由恒鹰公司承担举证责任，否则应承担举证不能的不利后果；最后，立家公司一直在案涉房地产上实际经营，一审诉讼期间曾有匿名举报立家公司的实际经营场所和登记注册地不一致，但经市场监督管理局实地检查证实立家公司的实际经营场所系案涉房地产，与登记注册地一致，该事实完全可证明正合公司从未向立家公司租赁案涉房地产并使用。综上所述，租赁合同系因办理用电变更登记手续需要签订，正合公司实际上从未向立家公司租赁案涉房地产，也从未实际占用过案涉房地产，根本不存在需要将案涉房地产腾空返还的情况。请求二审法院依法查明事实，驳回恒鹰公司的一审全部诉讼请求。 恒鹰公司答辩称：正合公司称未向立家公司租赁涉案房产，转租的事实清楚，有供电部门的租赁合同为证。而且变压器户头已转租给正合公司。立家公司用电是向正合公司购买的，如果没有转租，不可能出现该情况，综上，正合公司的上诉理由不能成立，是与立家公司串通。另外，根据庭前对发票的审查发现及之前的了解，立家公司实际上在武义县百花山工业区康超集团内，并没有开在舒文勇承租的房产内。 立家公司答辩称：对正合公司的上诉意见无异议。 舒文勇未作陈述。 恒鹰公司向一审法院起诉请求：1、判令舒文勇、立家公司、正合公司立即腾退坐落在浙江省金华市武义县百花山工业区芙蓉路15号的房地产，返还给恒鹰公司；2、判令舒文勇、立家公司、正合公司支付从2018年12月1日起至2019年4月30日止的厂房土地被占用期间的占用费845399.3元（之后到实际腾空之起止的厂房土地占用费仍按市场价每平方米140元计算）；3、判令舒文勇、立家公司、正合公司修复西南边开门的围墙。 一审法院认定，2016年12月1日，平安银行（甲方）、舒文勇（乙方）签订租赁合同，约定：“甲方将浙江省武义县××工业区××路××号房产（共2幢）出租给乙方。出租房屋建筑面积共13827.04平方米。租赁期限五年，自2016年12月1日至2021年11月30日止。装修期免租3个月（即2016年12月1日至2017年2月28日），租金从2017年3月1日算起。经双方协商确认年租金为370000元，扣除免租期，首年收取9个月租金（即租金277500元），第二年起每年租金递增5%（即第二年388500元，第三年407925元，第四年428321元，第五年449737.31元）。乙方应交付租赁保证金62000元作为履行本合同的担保。未经甲方书面同意，乙方擅自将租赁房屋转租给第三方的，甲方有权解除本合同，因此造成的损失由乙方承担。乙方违反本合同规定的，甲方有权扣收乙方租赁保证金”。2018年8月28日，平安银行（甲方）与恒鹰公司（乙方）签订买卖合同，约定：“乙方购买甲方厂房及土地使用权坐落于浙江省金华市武义县××工业区××路××号。本次买卖标的物现处于出租状态，租赁期限自2016年12月1日起至2021年11月30日止。乙方取得买卖标的物所有权后，《租赁合同》期限届满前，乙方须按照《租赁合同》约定，享有甲方作为出租人的权利，承担甲方作为出租人的义务。本次买卖标的物不含装修。该标的物由承租人出资装修，具体装修补偿事宜由乙方根据《租赁合同》约定及法律规定自行协商解决，全部补偿费用由乙方自行承担。与甲方无涉。经甲、乙双方协商一致，本次买卖标的物2018年11月30日前的租金归甲方所有，自2018年12月1日起的租金归乙方所有，由承租人直接向乙方支付。本次买卖标的物租赁保证金62000元，甲方于乙方付清本次买卖标的物全部价款并由乙方向甲方提供指定账户之日起20个工作日内转入乙方指定账户，该租赁保证金由乙方与承租人根据《租赁合同》约定处理。” 2019年3月28日，平安银行向舒文勇发出告知函，告知案涉不动产已由恒鹰公司购买，并已办理过户手续。2018年8月31日，立家公司与正合公司签订房屋租赁合同，约定：立家公司将武义百花山开发区开发大道90号的厂房、办公楼、宿舍楼租赁给正合公司使用。租赁物面积为厂房20000平方米，办公房8837平方米，宿舍楼2808平方米，总计租赁面积31645平方米。租赁期限为五年零四个月，即从2018年9月1日起至2023年12月31日止。2018年11月30日，立家公司与正合公司签订租赁合同，约定：立家公司将位于浙江省武义县××工业区××路××号房产（共2幢）租赁给正合公司，租赁面积为13827.04平方米。租赁期限为3年，即从2018年12月1日至2021年1月（笔误，应为11月）30日止。 2019年4月26日，恒鹰公司通过短信形式向舒文勇发送解除租赁合同通知，舒文勇回复“我立家公司自从承租起，就一直在武义县××路××号内办公和生产，我只认平安银行为房东”。2018年12月1日至2019年11月30日的租金407925元已由立家公司支付给平安银行，平安银行已将该笔租金及租赁保证金62000元转至恒鹰公司。2019年11月21日，舒文勇将第四年（2019年12月1日至2020年11月30日）租金428321元存入浙江省武义县公证处代保管账户内。 另查明，舒文勇系立家公司股东、监事。 本案一审诉讼过程中，恒鹰公司向一审法院提出申请对案涉厂房、土地被占用期间（从2018年12月1日起至起诉之日止）的实际租金损失按市场价格进行评估。经一审法院委托，金华天证价格评估有限公司于2019年9月30日出具评估报告书，认定涉案厂房、土地从2018年12月1日起至2019年5月9日止的实际租金损失为0.33元/平方米/天×160天×13827.04平方米＝730068元。恒鹰公司已预交评估费8326元。 一审法院认为，舒文勇与平安银行之间的租赁合同关系事实清楚，合法有效，依法受保护，双方均应按合同约定履行。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案的争议焦点在于：一是舒文勇、立家公司、正合公司之间是否存在转租行为致使合同解除；二是如合同解除，占用使用费应如何计算；三是西南边围墙是否应由舒文勇、立家公司、正合公司进行修复。关于争议焦点一、恒鹰公司主张与平安银行签订租赁合同的主体系舒文勇，而签订租赁合同后实际使用租赁标的的是立家公司，且立家公司已将租赁标的物转租给正合公司，违反合同约定，案涉租赁合同应予以解除。舒文勇、立家公司则辩称舒文勇系立家公司的股东，其签订租赁合同的行为系履行职务行为，舒文勇与立家公司之间不存在转租行为；同时，舒文勇、立家公司、正合公司提出立家公司与正合公司之间签订的租赁合同是为了防止恒鹰公司暴力断电而向正合公司借名买电，并非实质转租的抗辩。据此，一审法院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，按照租赁合同中的约定，未经出租方书面同意，租赁方擅自将租赁房屋转租给第三方的，出租方有权解除本合同。其次，本案中签订租赁合同的主体虽系舒文勇，但舒文勇系立家公司股东、监事，参与公司经营，其签订租赁合同的行为应认定为职务行为。故，对恒鹰公司就案涉租赁标的由舒文勇转租立家公司的主张，不予支持。第三，恒鹰公司提供证据证明立家公司与正合公司于2018年11月30日就案涉租赁标的签订房屋租赁协议，舒文勇、立家公司、正合公司主张就案涉租赁标的另行签订租赁协议是由于恒鹰公司扬言暴力断电而借名买电，却未能提供充足证据，同时立家公司未向一审法院提交证据证明其公司仍在案涉租赁场地生产经营，应由舒文勇、立家公司、正合公司承担举证不能的不利后果，故对其抗辩意见不予采信。综上，一审法院认定立家公司在履行租赁合同过程中将租赁标的物进行转租，符合合同约定的解除条件，恒鹰公司有权解除租赁合同。恒鹰公司已于2019年4月26日将解除通知送达舒文勇，故一审法院确认案涉合同已于2019年4月26日解除。合同解除后，立家公司及正合公司应腾退房屋。关于争议焦点二，案涉租赁合同由舒文勇与平安银行签订，舒文勇系履行职务行为，租赁协议签订后，恒鹰公司取得案涉租赁标的所有权，应认定本案合同相对方为立家公司与恒鹰公司，根据合同相对性原则，立家公司应向恒鹰公司承担支付租金及占有使用费的责任，故对恒鹰公司主张舒文勇、正合公司支付租金及占有使用费的诉讼请求，不予支持。恒鹰公司主张从2018年12月1日起至实际腾空之日止的厂房土地占用费按市场价每平方米140元计算。据此认为，本案中恒鹰公司解除通知送达舒文勇的时间为2019年4月26日，立家公司应按合同约定的第三年年租金407925元为标准支付租金至2019年4月26日，并由恒鹰公司退还立家公司2019年4月27日至2019年11月30日止的租金。按合同约定的年租金407925元折合日租金为1117.6元，即立家公司应支付恒鹰公司的租金为164287.2元，恒鹰公司应退还立家公司的租金为243637.8元。立家公司在收到恒鹰公司的解除通知后，至今仍未腾空，立家公司实际占用期间的占用费为从2019年4月27日起至实际腾空之日止按评估报告确定的0.33元／平方米／天的标准计算。本案在审理过程中，恒鹰公司为证明案涉租赁标的被占用期间的实际损失而申请评估，本案评估费用应由负有举证义务的一方即恒鹰公司负担。关于争议焦点三，根据恒鹰公司提交的不动产权证，该租赁标的四至中标明南至围墙外为界，即包含围墙。且立家公司认可由其打开围墙的事实。故对恒鹰公司主张由立家公司修复西南边围墙的诉请予以支持。综上，恒鹰公司合理之诉请，于法有据，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、浙江立家工贸有限公司、浙江正合工贸有限公司于判决生效之日起三十日内将坐落于浙江省武义县××工业区××路××号的房产腾空并返还武义恒鹰智能科技有限公司。二、浙江立家工贸有限公司于判决生效后十日内支付武义恒鹰智能科技有限公司占有使用费（自2019年4月27日起至实际腾空之日止按0.33元／平方米／天的标准计算的占有使用费-应由武义恒鹰智能科技有限公司退还浙江立家工贸有限公司的租金243637.8元）；三、浙江立家工贸有限公司修复西南边围墙，于判决生效之日起三十日内履行完毕；四、驳回武义恒鹰智能科技有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12254元，由武义恒鹰智能科技有限公司负担8326元（已预交），由浙江立家工贸有限公司负担3928元，判决生效后七日内交纳。评估费8326元，由武义恒鹰智能科技有限公司负担（已预交）。 二审期间，立家公司向本院提交以下证据：1、公证书一份，证明该证据系一审立家公司提交证据“统一政务咨询投诉举报平台回复”的网页公证，证明经武义县市场监督管理局核查，立家公司经营地址与注册地址一致，为武义县百花山工业区芙蓉路15号。 2、立家公司2019年1月至2020年5月增值税纳税申报表一份，证明立家公司历年纳税情况，证明立家公司在案涉房地产实际经营。 3、用户台账、水费发票各一份，证明立家公司缴纳水费情况，证明立家公司在案涉房地产实际经营。 4、2019年度及2020年度企业目标管理责任书一份，证明武义县开发区管委会每年与立家公司签订企业目标管理责任书，证明立家公司一直在案涉房地产实际经营。 5、瑞安市君诚机械《购销合同》、设备现场照片各一份；6、瑞安市伟华机械《产品买卖合同》、设备现场照片各一份；7、德斯兰压缩机（上海）《工艺品买卖合同》、设备现场照片各一份；8、抚州市东乡区闽鸿房地产开发《工程乙级防火防盗门订购合同》一份；9、武义天庭日用金属制品《产品购销合同》一份；10、上海凯仕比公司《自动粉房产品销售、安装合同、设备现场照片各一份；11、《天然气管道安装工程合同》、设备现场照片各一份；12、《生产合作协议》一份。证据5-12共同证明立家公司历年签订的相关购买设备及销售合同情况，证明立家公司一直在案涉房地产实际经营。 13、立家公司车间现场照片一份，证明立家公司车间生产情况，证明立家公司一直在案涉房地产实际经营。 14、武义县财政局用工保障交通补贴付款凭证一份，证明武义县财政局给立家公司发放用工补贴情况，证明立家公司一直在案涉房地产实际经营。 15、电费付款凭证、电费发票各一份，证明争议租赁合同并非真实意思表示，仅是为办理电表过户手续需要签订，而电表过户的原因系担心恒鹰公司暴力断电影响正常生产经营，电费实际仍由立家公司支付。 16、（2019）浙0723民初1100号民事判决书一份，证明恒鹰公司购买取得涉案房地产后，因无法通过正常手段达到腾空的目的，遂恶意提起本案诉讼。 17、武义县经济开发区管理委员会2020年7月17日出具的情况说明一份，证明立家公司一直在武义县百花山工业区芙蓉路15号生产经营，本案中没有存在转租的行为。 二审庭询后，立家公司又分多次向本院提交以下证据：18、《合作协议书》、商标授权书、商标注册证各一份，证明立家公司主要生产标准尺寸门，正合公司主要生产非标准尺寸门，双方优势互补，建立合作关系，正合公司将其所有的商标“欧普达”授权给立家公司使用，且双方就防火门、防盗门的生产互相委托加工。 19、2020年二季度委托加工情况表、网上银行电子回单、浙江增值税专用发票各一份，证明经立家公司和正合公司结算，2020年第二季度正合公司应付立家公司加工费40万元。 20、立家公司车间视频光盘一个，证明立家公司拥有外独立完整的生产车间。 21、立家公司员工情况说明及申请对立家公司员工调查询问申请书、立家公司员工名单各一份,证明立家公司一直在案涉租赁场地上实际生产经营并未转租给正合公司使用。 22、证人胡某、吴某的证言及身份证复印件各一份，证明案涉租赁合同的形成原因是为了防止恒鹰公司暴力断电办理变压器过户手续需要,并非真实的转租意思表示。 23、申请对立家公司、正合公司的财务进行审计的申请书一份，证明正合公司既未支付立家公司案涉租赁场地的租金，也未支付立家公司变压器转让款，立家公司并未实际将案涉租赁场地转租给正合公司使用。 24、法人授权委托书、立家公司工资单、立家公司章程复印件各一份，证明舒文勇系立家公司股东，也是立家公司员工，每月领取工资，与平安银行签订租赁合同系经立家公司合法授权后的职务行为。 25、微信聊天记录复印件一份，证明恒鹰公司及中介惠家公司于2019年1月就与立家公司就厂房腾空一事产生纠纷，引发矛盾。 26、证人作证申请书一份，证明立家公司申请胡明山出庭，证明恒鹰公司于2019年1月开始威胁采取断水、断电、堆垃圾等非法手段迫使立家公司腾空涉案厂房，立家公司在此情况下为正常用电生产经营被迫变更电表。 正合公司对立家公司提供的证据均无异议。 恒鹰公司质证认为：对证据1的真实性无异议，但从公证书的内容可以反映，有人举报立家公司不在注册登记的地址经营的情况，立家公司是在康超集团所在的地址经营，但并不代表其不在其他地方经营的事实。对证据2的真实性无异议，但不能证明公司是在武义县百花山工业区芙蓉路15号经营的情况。对证据3的真实性无异议，开票时间有异议，开票时间是2020年6月22日，一个正常企业2019年的水费不可能拖到2020年才开具，该水费是否由立家公司使用存在怀疑。对证据4真实性无异议，但不能证明立家公司就是在武义县百花山工业区芙蓉路15号经营的事实。对证据5-12真实性有异议，上面的时间已作了更改，与本案无关，证据5中第81页抬头注明“王力专用”，机器设备明显是王力专用的，不是立家公司使用的。证据13与本案无关，其公司购买案涉房产前就已存在以上事实。对证据14真实性、关联性有异议，不能证明立家公司在武义县××工业区××路××号××支出的情况。对证据15真实性有异议，其所提供的发票中2019年4、5、6、7、8月份的度数相差较大，而且该发票不是由供电局开票给立家公司，而是正合公司开给立家公司的，明显不正常。需进一步查清正合公司每个月能够用多少电费。从票据内容看，7月份与8月份的用电量差距较大，立家公司提供的增值税纳税申报中生产经营的项目来看，每个月申报的数字与生产产值明显不符，存在虚假。对证据16真实性无异议，证明目的有异议，恒鹰公司提起的这次诉讼是因中介方没有按时腾空房屋，法院依法作出了判决，与本案无关。对证据17真实性有异议，该情况说明的形式不合法，不予认可。对立家公司庭询后提交的：证据18的真实性均有异议，立家公司在一审、二审时，从来没有提及合作之事，而是一直在讲是恒鹰公司要暴力断电才将变压器户名转给正合公司，也从来没有对围墙打开一个门与正合公司相连接在一起作出合适的合作的解释。变压器的户名变更和围墙打通均发生在2020年之前，立家公司所谓合作完全是弄虚作假。另外从立家公司提供的该证据看，恰恰反证了他们之间存在转租的事实。关于立家公司提供的证据19不予认可，该证据进一步证明了其委托加工的名义来掩盖转租事实。对证据20证明立家公司拥有独立完整的生产设备，与事实不符，事实是立家公司早就将厂房转租给正合公司，该机器设备是否属于立家公司无法证明，对录像证据不予认可。关于证据21、立家公司的员工情况说明不符合证据形式要件，其说明内容与事实不符。立家公司不为转租正合公司就没必要打通围墙，更无需签订租赁合同过户变压器。关于证据22胡某等人的所谓暴力断电的证言，完全不符合客观实际。恒鹰公司从未去断过电，报警记录很清楚。关于证据23，不同意立家公司的审计申请，立家公司在一审时没有提出该申请，现在提出该申请是故意拖延时间。关于证据24，不认可立家公司提供的委托授权书，立家公司在一审时未提交，显然是事后伪造的；工资单、章程虽然可以证明舒文勇是立家公司股东，但不能否定舒文勇与立家公司之间的转租关系；另外，舒文勇从一审到二审均未提供出资证明。关于证据25胡明山的聊天记录不能否定舒文勇、立家公司的转租事实，腾房是胡明山作为中介的义务，其未尽腾房义务本身就是违约行为。关于证据26，不同意胡明山作证，因为胡明山与本案存在利害关系。 舒文勇质证认为：对立家公司提交的证据，三性及证明目的均无异议。其是立家公司股东，与平安银行签订《租赁合同（2016）》系履行职务行为。立家公司与正合公司之间不存在转租情况，案涉房产一直由立家公司实际经营使用。 二审期间，正合公司向本院提供正合公司车间视频光盘一个，证明正合公司拥有独立完整的生产车间。 恒鹰公司质证认为：正合公司提供的车间视频不真实。首先，上诉人在二审开庭时已向法庭提交了录像视频资料显示，正合公司内没有大型生产设备，其厂房范围内大部分是仓库，真正的生产车间就设在立家公司内，因上诉人已事前提供录像视频资料，正合公司事后补充提供录像视频明显存在造假事实，该证据不予采信。 立家公司质证认为，对该证据的三性均予认可。 舒文勇质证认为：对该证据的三性及证明目的均无异议。 恒鹰公司向本院提交以下证据：视频光盘一个，证明立家公司厂区内生产的全部是正合公司的产品，正合公司内没有成套生产设备。 立家公司及正合公司共同质证称：对证据的合法性有异议，证据取得方式不合法，不应被采纳。恒鹰公司未经同意进入立家公司厂区所作视频及照片系偷录偷拍形成，该行为涉嫌侵害立家公司的商业机密；其次，证据的内容不能证明立家公司厂区内生产的全部是正合公司产品，正合公司没有成套生产设备的事实，也不能证明立家公司将案涉租赁标的转租给正合公司。恒鹰公司在录制视频的过程中明显存在误导。立家公司和正合公司均有独立完整的仓库和生产设备，关于在立家公司车间内出现正合公司产品的问题，双方均为生产销售防火门、防盗门的企业，其中立家公司主要生产标准尺寸门，正合公司主要生产非标准尺寸门，双方优势互补，存在互相委托加工的合作关系。 舒文勇质证认为：对证据的三性均有异议，也无法达到证明目的，案涉房产一直由立家公司生产经营使用，并未转租给正合公司。立家公司车间出现正合公司产品，系因双方存在相互委托加工的业务合作关系。 舒文勇未向本院提交新的证据。 本院对上述证据认证如下：关于立家公司交的证据1-4，对证据的真实性予以认可，但以上证据本身尚不足以达到其证明目的。关于证据5-12，系立家公司与案外人间的合同及照片复印件，真实性难以核实；关于证据13，该现场照片无法显示具体时间，固态照片亦无法证明持续经营的过程，其证明目的无法实现；关于证据14，真实性未能核实，本院不予认可；关于证据15，该电费发票系由正合公司开具给立家公司，尚不能代表实际用电量及双方真实关系，立家公司的证明目的不能实现；对证据16的真实性予以认可，但该裁判文书本身不足以证实本案系恒鹰公司恶意诉讼；关于证据17，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章，该证据不符合证据规范，本院难以核实采纳；关于证据18、19，以及证据24中的授权委托书，以上证据在一审中未予提供，二审庭询后才予提供，明显与常理不符，其形成时间的真实性难以核实，本院不予认定；关于证据21、23、26中的各项申请，申请不符合证据的形式要件，且该各项申请均在二审庭询后数月后才提供，本院不予支持；关于证据22，该证据不符合证据的形式要件，真实性难以认定，且从身份上看，胡某、吴某与立家公司、正合公司关系密切，从内容上看，署名为胡某的“证人证言”所提其与生产科科长决定将变压器转到兄弟企业正合公司名下，由胡某草拟了份假的租赁合同用于转让变压器，该说法与常理不符，署名吴某的“证人证言”提到2018年年底开始，王玲玲多次来公司闹事，警察来了也只是劝离，且王玲玲还扬言断电，该内容与一审时立家公司向法院提交的用于证明恒鹰公司在2019年3、4月多次到立家公司处闹事的证据相矛盾，本院均不予认定；关于证据24中的立家公司工资单、立家公司章程复印件，均系立家公司单方制作，且系复印件，不符合证据的形式要件，且立家公司的章程中，其公司住所也并非在案涉场地；关于证据25，其真实性无法核实，且即便立家公司与恒鹰公司就房租产生纠纷，亦不足以证明在2019年1月即矛盾激化到让立家公司制作虚假租赁协议。 关于立家公司、正合公司、恒鹰公司各自提交的现场视频，本院对其真实性均予以认可，但立家公司提供的现场视频中，显示的产品包装为“欧普达”品牌、正合公司的产品；正合公司所提拥有独立车间，并不能证明不能租用其他公司的场地；恒鹰公司提供的现场视频，因对方对合法性提出质疑，本院不予认定。 本院对原判认定的事实予以确认。 本院认为，一、案涉场地是否存在转租行为。舒文勇作为立家公司的股东，自认代表立家公司签订案涉租赁协议且得到立家公司的认可，舒文勇与平安银行就案涉场地签订租赁合同系职务行为，故立家公司承租该场地并非转租。但立家公司承租案涉场地后，于2018年11月30日即与正合公司签订《租赁合同（2018）》，约定将案涉房地产出租给正合公司使用，租期三年。而立家公司在一审期间提供证据拟证明恒鹰公司来厂区闹事、其公司报警的事实发生在2019年3月底和4月间，系在《租赁合同（2018）》签订之后，且报警记录中并未体现恒鹰公司有扬言暴力断电行为。立家公司、正合公司所提为了防止恒鹰公司断电，故意做了一份租赁合同用于变压器更名的上诉理由，与常理不符，合同时间也比与其一审提交证据单上的报警时间早了约四个月。恒鹰公司调取的《租赁合同（2018）》来自电力部门，故合同上盖有“仅限用于用电申请”符合情理，且立家公司确将案涉房地产的变压器过户给正合公司，而案涉房地产与隔壁正合公司厂房间隔的西南边围墙亦已打通，经现场查看，在案涉房地产生产车间堆放的大量包装都显示系正合公司产品。且即便立家公司和正合公司是关联协作单位，但公司法人具有独立人格。在这种情况下，立家公司并未提供充分证据证实其在案涉房地产经营，一审判定立家公司将案涉房地产转租给正合公司并无不当。二、关于一审认定的占有使用费的标准是否合理。经查，平安银行与舒文勇间签订的《租赁合同（2016）》明确约定，未经出租方书面同意，承租方擅自将租赁房屋转租给第三方的，出租方有权解除本合同，因此造成的损失由承租方承担。鉴于立家公司转租案涉房地产，平安银行的权利继受者恒鹰公司有权也确已于2019年4月26日解除《租赁合同（2016）》，而立家公司一直未予腾退，故立家公司应就此后期间支付恒鹰公司占有使用费。该占有使用费系一审法院委托金华天证价格评估有限公司作出，程序合法、主体适格，关于评估的内容市场法，系对案涉场地附近区域的房屋租金价格，结合本案各方当事人提供的资料综合确定，得出案涉厂房土地被占用期间的实际损失标准及数额并无不当。三、关于案涉西南边围墙是否应由立家公司修复。根据案涉房产的不动产权证书，该租赁标的的四至包含围墙。立家公司一审所提交的证据拍卖视频并未涉及案涉房地产的西南边围墙，所提交的装修证据亦不足以证明案涉围墙系由立家公司自行修建，且立家公司认可是其打开围墙，综上，一审判定由立家公司修复西南边围墙并无不当。 综上，立家公司、正合公司的上诉理由不能成立，本院均不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12254元，由上诉人浙江立家工贸有限公司、浙江正合工贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴翠丹 审 判 员 盛 伟 审 判 员 王玲雅 二〇二一年二月九日 法官助理 朱骏焘 代书记员 施金金 22