辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终100号上诉人（原审被告）：张恕，男，1970年8月17日出生，汉族，职员，住锦州市古塔区。委托诉讼代理人：王贵兵，辽宁锦尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：锦州锦铁房地产开发有限责任公司，住所地锦州市凌河区延安路16乙。法定代表人：李德军，该公司经理。委托诉讼代理人：刘广纯，该公司职员。委托诉讼代理人：王磊，辽宁玉衡律师事务所律师。原审第三人：锦州长城拍卖有限公司，住所地锦州市古塔区宜昌路二段**。法定代表人：赵纯章，该公司经理。上诉人张恕因与被上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司及原审第三人锦州长城拍卖有限公司拍卖合同纠纷一案,不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2020）辽0703民初1314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人张恕及其委托诉讼代理人王贵兵，被上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人刘广纯、王磊到庭参加诉讼。原审第三人锦州长城拍卖有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张恕上诉请求：1、撤销锦州市凌河区人民法院（2020)辽0703民初1314号民事判决书，将本案发回重审或依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未解决被上诉人没有全面履行合同交付义务问题。根据拍卖合同约定，上诉人拍得的房屋面积为160.6平方米，而被上诉人只向上诉人交付了140平方米，剩余20.6平方米至今未交付，一审法院己经认定“双方针对房屋面积问题一直存在争议，被告的使用面积也存在部分被占用的情况”，但没有解决如何交付问题，在没有判令被上诉人根据约定交付全部房屋的情况下，仍判决上诉人支付全部购房款，违反了合同法同时履行、先履行抗辩权的规定，属于漏判或者故意回避。二、一审对于上诉人购买的房屋主体附属建筑物权属分割认定，进一步造成当事人无法全面履行合同。争议房屋的“角房”为案涉房屋的阳台，与上诉人购买的房屋有通道和门相连接，“角房”一面墙是以主房为依托，中间的窗户共用，角房的外窗户是主房通风采光的唯一来源，建筑物形成之初就是一体建筑物，不能与房屋主体单独分割，被上诉人应将该部分一并交付上诉人。一审法院将二者割裂开来认定权属，必然导致将阳台部分与房屋主体分割，不仅会极大地影响房屋的使用价值和上诉人的居住安全，而且也会导致阳台部分自身无法使用。正是由于上述两个问题的存在，一审法院单方支持被上诉人请求，没有解决被上诉人如何交付房屋问题，特别是将房屋主体附属物不予认定，造成房屋交付存在巨大争议，必然会进一步引发新的争议，并且因为该判决的存在，进而导致无法通过另诉解决问题，严重违背了司法的解决问题、化解矛盾、案结事了的基本精神。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审依法查明案件事实，支持上诉人的上诉请求。锦州锦铁房地产开发有限责任公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，应当予以维持。1、关于合同交付义务的问题，虽然20.6平方米被上诉人一直未交付，是因为上诉人一直未交纳剩余的购房款，剩余购房款的价格为1409600元，已经远远超过了20.6平方米的价格。被上诉人已经履行的相应的权利，只有在上诉人交付全部购房款后被上诉人才同意将剩余的20.6平方米交付给上诉人。2、上诉人所购买的房屋已在2012年左右开始租赁，租赁的面积是140平方米。如果说140平方米的房屋与旁边的角楼是不可分割的，那么在当初租赁的时候就应该连同角楼和房屋一起租赁给上诉人。而不是单独将140平方米的房屋租给上诉人。上诉人用140平方米的房屋从事旅店生意，干了10年之久，完全可以看出140平方米的房屋与角楼是可分的。综上，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。锦州长城拍卖有限公司未到庭亦未提交答辩。锦州锦铁房地产开发有限责任公司向一审法院起诉请求：一、请求法院依法判决被告依据拍卖成交合同书支付原告凌河区延安路三段4甲-30号房屋的剩余购房款1409600(壹佰肆拾万玖仟陆佰）元人民币；二、判决被告支付2015年6月13日（2015年6月3日拍卖成交后约定10内付款）起至偿还购房款之日止的房款利息；三、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年8月8日,被告张恕与沈阳铁道不动产运营有限公司签订房屋租赁合同，被告承租了坐落于锦州市凌河区房屋,用于经营旅行社。2015年1月原告依据沈阳铁路局投资管理中心及沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司的复函,对其管内的商网房屋进行公开拍卖销售,案涉锦州市凌河区房屋在此商网范围内。2015年1月23日,原告锦州锦铁房地产开发有限责任公司与锦州长城拍卖有限公司签订委托拍卖合同,约定由第三人锦州长城拍卖有限公司对原告锦州锦铁房地产开发有限责任公司部分商网房屋进行拍卖销售。后锦州长城拍卖有限公司发布拍卖规则、拍卖须知、拍卖公告等。2015年6月3日，被告与锦州长城拍卖有限公司签订拍卖成交合同书及拍卖成交确认书,被告以成交价1509600元竞买了原告锦州锦铁房地产开发有限责任公司售卖的坐落于锦州市凌河区网点门市,被告已交纳房款100000元（保证金）,剩余房款至今未缴纳。一审法院认为，原告锦州锦铁房地产开发有限责任公司与第三人锦州长城拍卖有限公司签订的委托拍卖合同以及被告张恕与第三人签订的拍卖成交合同书、拍卖成交确认书合法有效,依法应予保护。被告应履行拍卖成交合同书、拍卖成交确认书所约定的给付义务。被告主张原告未完全履行房屋交付义务，现小区物业用房应为其购买门市房的一部分，应一并交付。经查，被告购买的标的物为锦州市凌河区房屋，面积为160.60平方米，从现有证据无法体现物业使用“角房”为案涉房屋的阳台或附属设施。故被告认为交付“角房”为履行合同的一部分无事实依据。关于原告主张的房款利息一节。因双方针对房屋面积问题一直存在争议，被告的使用面积也存在部分被占用的情况，故原告主张从2015年6月13日起支付房款利息，本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条、第一百四十四条规定,判决:一、被告张恕于本判决生效后十日内给付原告锦州锦铁房地产开发有限责任公司剩余购房款1409600元；二、驳回原告锦州锦铁房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17486元,由被告张恕负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定事实如下：原审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，张恕、锦州锦铁房地产开发有限责任公司在庭审中均认可锦州锦铁房地产开发有限责任公司已经向张恕交付了140平方米房屋，还有20.6平方米房屋未交付。在二审庭审中锦州锦铁房地产开发有限责任公司陈述，对于未交付的20.6平方米房屋可以交付，但交付的20.6平方米房屋没有窗户。再查明,本院依职权到锦州房地产测绘中心有限公司调取了案涉房屋设计图纸。经质证，张恕、锦州锦铁房地产开发有限责任公司对该图纸均表示认可。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，被上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司与原审第三人在《辽宁省委托拍卖合同》拍卖清单中列明案涉房屋面积为160.60平方米，拍卖成功后，上诉人张恕与原审第三人签订的《拍卖成交确认书》、《拍卖成交合同书》中也明确案涉房屋的面积为160.60平方米，据此被上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司应当向上诉人张恕交付160.60平方米的房屋。现被上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司只交付了140平方米的房屋，未完全履行合同义务，应当继续履行。一审法院仅判决上诉人张恕向被上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司支付160.60平方米的房屋价款，而未考虑仍有20.6平方米的房屋未交付的事实，显系不妥，对此二审法院予以纠正。被上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司应当向上诉人张恕交付20.6平方米房屋。关于被上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司在庭审中陈述，对于未交付的20.6平方米房屋可以交付没有窗户的房屋的理由，经查，沈阳铁路局锦州勘测设计院所设计的图纸标明案涉20.6平方米房屋有窗户，故被上诉人应当按照沈阳铁路局锦州勘测设计院所设计的图纸向上诉人张恕交付20.6平方米房屋。上诉人张恕要求被上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司按照拍卖合同确定的面积交付20.6平方米房屋的上诉理由成立；但其要求被上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司一并交付“角房”的上诉请求，因《拍卖成交确认书》、《拍卖成交合同书》中并不包括“角房”，且沈阳铁路局锦州勘测设计院所设计的施工图纸中亦无该“角房”，故上诉人张恕要求交付该“角房”的上诉请求，因无事实和法律依据，该上诉理由，本院不予支持。综上所述，张恕的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持辽宁省锦州市凌河区人民法院（2020）辽0703民初1314号民事判决第一项、第二项；二、被上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内按照沈阳铁路局锦州勘测设计院所设计的图纸向上诉人张恕交付20.6平方米房屋。上述条款，与辽宁省锦州市凌河区人民法院（2020）辽0703民初1314号民事判决第一项同时履行。一审案件受理费17486元，二审案件受理费17486元，合计34972元，由上诉人张恕负担17486元，由锦州锦铁房地产开发有限责任公司负担17486元。本判决为终审判决。审判长  于宏伟审判员  王 广审判员  王金业二〇二一年二月二十三日法官助理杨艳洲书记员高俊格