江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终4049号上诉人（原审被告）：邳州市文体广电和旅游局，住所地邳州市长江路沙沟湖新区行政中心**楼。法定代表人：李斌，该局局长。委托诉讼代理人：黄伟，江苏苏旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳喜欢，江苏苏旭律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：韩志刚，男，1964年7月3日出生，汉族，个体户，住南通市。委托诉讼代理人：沈玉堂，江苏众联成律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷昭洋，江苏众联成律师事务所律师。上诉人邳州市文体广电和旅游局(以下简称邳州市文广局)与被上诉人韩志刚房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2018）苏0382民初8551号民事判决向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人邳州市文广局的委托诉讼代理人黄伟、岳喜欢，被上诉人韩志刚的委托诉讼代理人沈玉堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邳州市文广局的上诉请求：一、请求撤销(2018)苏0382民初8551号民事判决书第一项、第二项判决内容，并依法改判驳回被上诉人第一项、第二项诉讼请求或发回重审；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院关于涉案房屋租金支付期限及金额的事实认定及法律适用均是错误的。1、根据双方签订的房屋租赁合同第四条约定，租金应于“到期前二个月交纳”。根据先付租金后使用房屋的交易习惯，合同约定的“到期前”应指下一租赁年度开始前两个月。根据租赁合同及补充协议约定，前三年租金的余款60万元应于2011年4月底前交纳完毕，但该款项至今未结清。且根据合同约定，前三年是先交租金然后再使用房屋，故第四年的租金应当在前三年租期到期前两个月交纳。2、一审判决认定被上诉人于2008年12月15日一次性交纳了前三年租金240万元属于事实认定错误。合同约定“从第四年含第四年租金按照每年2.5%递增”，根据一审查实的第四年度之后的租金支付金额及上诉人财务统计，自2013年4月30日起，每一租期的租金被上诉人均存在欠缴的情况，一审判决遗漏重要案件事实。3、在合同实际履行过程中，被上诉人持续多年严重违约，其违约行为已严重影响了上诉人正常的工作运转，给上诉人造成了严重的损害。在合同前三年，被上诉人欠付租金60万元，2013年4月30日至2014年4月29日的租金，除未按期缴纳外，仍欠500元，2014年4月30日至2015年4月29日，这段时间欠付租金1512.50元，2015年4月30日至2016年4月29日，这段时间欠付租金3050.31元，2016年4月30日至2017年4月29日，欠付租金5126.57元，2017年4月30日至2018年4月29日，欠付租金100154.73元，2018年4月30日至2019年4月29日，欠付租金80948元。根据以上事实，被上诉人每个年度交租的时间和金额都没按合同约定，上述事实在一审判决中也基本做了认定。其次，对支付期限约定不明确时，应按照合同有关条款和交易习惯可以确定每一次租金应在房屋实际使用之前两个月交纳确定支付期限。本案依据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定可以确定租金交付期限，即不符合“依照本法第六十一条的规定仍不能确定”的适用规则。从第四年度开始，即2012年4月30日至2013年4月29日租期的租金应当在2012年4月30日前两个月交纳完毕，以后类同。4、2016年5月4日之后，韩志刚未亲自交纳过租金，交纳租金的人员有郑皓文、沈旭东、姚翔翔、郑中吉，其中沈旭东交的次数最多，并且也不按照一次性交纳的约定。根据一审查明事实，被上诉人没有按照合同约定交纳租金，被上诉人应对其违约承担法律责任。一审判决认定先使用再付租金是完全错误的，认定上诉人未提出异议也是没有事实依据的。一审判决对租金实际交纳的时间和金额的事实认定错误。二、被上诉人违反合同“未经甲方同意，乙方将房屋整体转租给第三人”的约定。首先，被上诉人转租房屋未经上诉人同意也未向上诉人备案已构成违约；其次，没有任何证据证明上诉人“知道或应当知道承租人转租”的事实，因此不能推定上诉人未在法定期限内提出异议。本案应当以民法总则140条的规定，认定是否符合默示条件，上诉人认为不符合法律上的默示条件，被上诉人的转租行为属于持续的状态，并且也不知道转了几手，不能以司法解释16条的规定认定被上诉人构成法律上的默示。三、被上诉人擅自改变房屋用途，其行为已构成违约。在合同履行过程中被上诉人经营洗浴的行为属于改变房屋用途，且改变用途的房屋超过总标的的50%以上。上诉人发现后及时行使了合同解除权，一审判决认定上诉人默认被上诉人改变用途的行为，属于认定事实错误、适用法律错误，应依法予以纠正。四、被上诉人严重缺乏社会诚信和履约能力，违法违约拖欠房租、转租、改变使用性质，上诉人解除与被上诉人之间的租赁合同符合法定解除权和约定解除权的规定，上诉人所发出的解约通知书合法有效。上诉人在财政预算以外，非税预算开支全部依靠房租的收入，即上诉人将房租的收入交到财政局，财政局才能按照每年非税预算向上诉人拨付相关的经费，而因为房屋的拖欠和逾期，使财政局无法向上诉人拨付经费，导致行政机关的正常运转工作处于停滞状态或构成严重影响。五、一审判决严重违反法定程序，依照相关法律规定，被上诉人将承租房屋全部转租给次承租人使用，次承租人应作为第三人参加诉讼。只有次承租人作为第三人参加诉讼，才能查清被上诉人整体转租的事实，以及被上诉人通过转租行为渔利的事实。承租人应对其转租的收益依法纳税，一审判决未将次承租人追加为第三人，也间接导致被上诉人可能逃避依法纳税的义务。2018年8月10日上诉人已与徐州清易德建材科技有限公司签订《房屋租赁合同》，本案的处理结果与徐州清易德建材科技有限公司具有法律上的利害关系，徐州清易德建材科技有限公司也应作为第三人参加本案的诉讼。六、上诉人通过法定程序解除与被上诉人之间的租赁合同，之后上诉人已通过公开招标程序与新承租人签订租赁合同，新承租人也已分别与原次承租人签订合同，稳定的经济秩序已经建立起来，一审判决上诉人继续履行与被上诉人的合同，无疑是对业已稳定的经济秩序的破坏，不符合司法的价值导向。综上，一审判决对案件事实认定错误、法律适用错误，且严重违反法定程序，请依法撤销并予以改判或发回重审，以维护法律的严肃性，保障国有资产的安全。韩志刚辩称：一审判决认定事实正确，适用法律无误、审理程序合法，一审判决结果不仅没有将国有资产置于风险之中，相反判决结果既稳定了正在运行的经济秩序，还保证了国有资产收益的持续增长。因此上诉人的上诉理由完全不能成立。被上诉人请求二审法院依法判决驳回上诉人的上诉，维持原判。理由如下：一，根据双方当事人关于租金支付期限的约定，以及双方连续多年交付和接受租金具体日期的实际履行行为。一审法院认定，自第四年起每年的租金应当在当年租赁期到期前的两个月向出租人支付的事实完全正确。1、根据合同法第125条规定，上诉人与被上诉人签订租赁合同，关于第四年租金支付时限的解释，真实的意思表示是第四年租金于第四年度租赁期到期前两个月支付。2依据合同法第61条关于交易习惯的规定，以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释有关交易习惯的界定，也应当推断出第四年的租金应当自第四年租赁期到期前两个月支付，本案中，被上诉人自2012年即第四年租赁期开始，连续多年按照当年租赁期限结束前两个月支付，上诉人也一直在接受着被上诉人缴纳的租金，从未就租金支付的金额以及年限提出异议。因此如果涉及到交易习惯的话，双方已经形成了先使用房屋后支付租金的这种交易习惯。3、当事人的实际履行行为已经改变了合同中关于租金支付期限的约定，上诉人无权再依据合同约定的原期限要求解除合同。依据《合同法》第77条规定，被上诉人自第四年起一直按照当年度租赁期限到期前缴纳房租，上诉人收取租金后，并没有对答辩人缴纳租金的期限以及数额提出过异议，我们认为该实际履行情况表明上诉人已经同意了变更合同内容，租赁协议应当以实际履行的合同为准。故上诉人自第四年起先使用房屋，后支付租金的行为并未构成违约。4、依据《合同法》第226条关于租金支付期限的规定，即先使用房屋后支付租金，被上诉人交付租金的期限也不存在未按照约定交付租金超过两个月以上的情形，因此上诉人无权以逾期缴纳租金为由直接要求解除租赁合同。综上所述，无论是依据合同条款的文义解释，还是参照交易习惯，或是依据实际履行行为改变合同约定，亦或是合同法中关于租金支付期限约定不明的法律规定等，一审法院关于涉案房屋租金支付期限的认定完全正确，上诉人关于租金支付期限的上诉理由不能成立。二、一审判决对被上诉人交纳租金的时间及金额的认定，系根据双方当事人在一审庭审中共同确认的基础之上。1、在一审中上诉人向法庭提交了本案已付租金统计表，上诉人在统计表中详细列明了答辩人已付租金的数额、具体日期，被上诉人对该份统计表当庭予以确认。上诉人提供的统计表中已经自认被上诉人于2008年12月15日已付前三年度的租金240万元。上诉人在上诉状中推翻一审中自认的事实，认为前三年的租金余款60万元未支付，严重违反诉讼程序原则，二审法院不应当采纳。2、从第四年租期起，被上诉人每年支付租金金额是严格按照合同约定每年递增2.5%的。在双方已经合作接近十年的期限内，上诉人从来没有对被上诉人缴纳租金的时间，特别是金额提出过任何异议。被上诉人每一年支付租金的数额都是经过上诉人的会计确认以后才转入上诉人提供的银行账号的。自2014年起，基于每年租金增加2.5%的约定，每一年的租金在以万元作为基本单位时都会有一定的零头，比如2013年度至2014年度，精确的租金金额确实是84.05万元，也就有500元钱的零头。依据市场经济中互惠互利的商业惯例，会将零头去除作为优惠让利于客户。本案中，每一年的租金数额都是经过上诉人的会计确认以后才支付的。上诉人的会计或者其他工作人员，从来没有对当年租金的数额或者前几年的租金数额提出还有零头未支付的情况，甚至上诉人在一审庭审期间也从未提出这个抗辩理由。上诉人在被上诉人处餐饮和住宿消费的时候，被上诉人也给了上诉人的一定的折扣优惠。所以上诉人以每一年度的租金零头没有支付为由提出上诉，是没有道理的。三、被上诉人将涉案房屋陆续转租给第三人的事实，上诉人不但早已知道，而且依据上诉人提供的补充协议第二条的约定。上诉人早已在2008年12月5日就已经明确同意被上诉人可以向第三人转租。自2009年起直至本案纠纷发生之之前，被上诉人每一年支付租金给上诉人以后，上诉人都是正常接受的，从来没有因为被上诉人转租而拒绝接收租金并要求解除合同。1、补充协议第二条明确约定，乙方（韩志刚）承租期内将某些项目承包给第三方经营的时候，应不影响甲方（邳州文体局）消费。上诉人实际上已经授权被上诉人可以将某一项目承包给第三方经营。2、从被上诉人一审提交的五份转租协议可以看出，被上诉人最早转租涉案房屋的时间是2009年3月，最晚的转租的时间也是2013年10月。涉案房屋位于邳州老城区核心地段，涉案的两栋商办楼北侧就是被上诉人的当年所建的职工宿舍区。2015年起，邳州市开始创建全国文明城市和卫生城市，根据邳州市委市政府工作安排，涉案房屋所在区域的责任单位就是上诉人创卫期间。上诉人的工作人员多次莅临涉案房屋去检查工作，因此上诉人至迟在2015年就已经知道两栋大楼对外转租情形。3、被上诉人2013年10月将自行经营的文风宾馆停业以后转租给中国邮储银行邳州支行作为支行营业部办公地点的时候，是经过上诉人时任局长李岩介绍并同意的。综上，被上诉人认为在双方合作之初，上诉人就已经同意被上诉人转租了。且上诉人知道或者应当知道涉案房屋转租的事实。四、被上诉人将西侧的房屋转租给在水一方洗浴有限公司经营浴池，并没有改变涉案房屋的商业用途。被上诉人转租经营也事先告知了上诉人的时任局长，其当时也没有表示反对。上诉人从来没有因为说房屋改变了用途，而拒收租金。合同第六条约定了涉案房屋的用途是宾馆、餐饮、商场，都是属于商业范围。被上诉人将房屋出租给第三方开设浴池，并没有超出宾馆经营的范畴，也没有改变双方约定的房屋用途。被上诉人提供的证据可以充分证明2016年邳州市创建全国卫生城市时，按照邳州市委市政府的要求，检查全市所有的浴池是属于上诉人创卫责任的一些工作内容。综上，被上诉人认为上诉人没有权利以擅自改变房屋用途为由，要求解除合同。五、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条第二款规定，未通知次承租人参加诉讼并不违法。一审诉讼中，涉及到次承租人，甚至是上诉人违法出租给案外人的有关事实，被上诉人都已经提交了相关的证据予以证明，一审法院也对外转租的案涉房屋现场予以勘察，相关转租的事实人民法院已经基本查清。因此未通知次承租人参加诉讼，不存在程序违法的情形。至于次承租人与本案结果有关，他们可以完全自行申请参加诉讼。另外承租人说上诉人认为承租人可能会逃避纳税，纯属上诉人的一种猜测。承租人是否纳税，与本案是否追加次承租人没有直接的关系，被上诉人是否纳税应当由税务部门依法管理，与上诉人无关。六、上诉人在不具备合同解除权，而且事先也未给被上诉人任何催告的情况下，强行违法解除与被上诉人签订的租赁合同，在被上诉人未回复，甚至还没有到15天返还房屋的情况下，就与案外人签订了房屋租赁合同，约定的价格还低于与被上诉人签订的租赁价格。截止到今天，涉案房屋的所有次承租人还是被上诉人当初转租的对象。根据被上诉人的统计，上诉人与案外人于2018年8月10日新签订的租赁合同约定的价格比原租赁合同要低。综合，请求二审法院依法判决，驳回上诉，维持原判。韩志刚向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认邳州市文广局解除《房屋租赁合同》行为无效；2、责令邳州市文广局继续履行《房屋租赁合同》；3、判令邳州市文广局支付违约金8万元；4、诉讼费用由邳州市文体局承担。一审法院审理查明：2008年12月5日，邳州市文广局(原邳州市文化与体育局，出租方、甲方)与韩志刚(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：第一条，租赁房屋坐落于邳州全民健身中心(老体委)两幢，房屋为框架结构。第二条，租赁期限从2008年12月28日至2024年4月30日，租赁期限15年。第三条，租金：第一年至第三年80万元/年，从第四年含第四年租金按每年2.5%递增。第四条，租金的支付期限与方式：合同签订之日起将定金一百万元打入甲方指定银行账户，前三年的租金2009年元月十日前一次性支付完毕。第四年租金于到期前二个月交纳，一次性交纳全年的租赁费，以后类同。装修期从合同生效日至2009年4月30日止，装修期不计入租赁费用，顺延租期。第六条，租赁房屋的用途：宾馆、餐饮、商场。第十四条，合同解除的条件：有下列情形之一的，甲方有权解除本合同：1、乙方不交付或者不按约定交付租金达2个月以上的；2、未经甲方书面同意，乙方将出租房进行装修的；3、未经甲方同意，乙方将出租房屋整体转租第三人的；乙方如需其他转租，应向甲方备案；4、违反本合同规定，不承担维修等责任致使房屋设备损坏的；5、未经甲方同意及有关部门批准，擅自改变房屋用途的。第二十条，乙方按规定时间内交清房屋租金，首批租金交清后，交付房屋，否则收取定金将不退还，此后租金应如期交清，否则承担违约金为租金按日万分之五计算，直至解除合同。第二十二条，本合同违反合同约定的义务，合同已对违约责任作出明确约定的，违约方按合同约定承担相应的违约责任；合同未对违约责任作出明确约定的，违约方应继续严格履行合同约定的义务，并赔偿给合同相对方造成的实际损失，同时承担一个月租赁费用金额为标准的违约金。同日，邳州市文广局(原邳州市文化与体育局，甲方)与韩志刚(乙方)签订《补充协议》一份，约定：1、甲方考虑到乙方在租赁房屋装修、装潢中支出较大，甲方同意乙方第一次付款为壹佰捌拾万元。前三年租金余款陆拾万元，可暂缓交付，但不能超过2011年4月底。甲方在此期间的消费可以冲抵，但结算价格应低于会员价或贵宾价。2、乙方在承租期将某些项目承包给第三方经营时，应不影响甲方消费。上述合同签订后，邳州市文广局将涉案房产交由韩志刚使用。韩志刚支付租金的时间及金额为：2008年12月15日，240万元(2009年4月30日至2012年4月29日)；2012年10月24日，82万元(2012年4月30日至2013年4月29日)；2013年7月30日，84万元(2013年4月30日至2014年4月29日)；2014年6月12日，86万元(2014年4月30日至2015年4月29日)；2015年9月7日，88万元(2015年4月30日至2016年4月29日)；2016年5月4日30万元，2016年9月26日50万元，2016年10月14日6万元，2016年10月21日4万元，以上4笔共计90万元(2016年4月30日至2017年4月29日)；2017年5月8日20万元，2017年7月17日10万元，2017年10月10日20万元，2017年10月17日29万元，2017年10月18日3.76万元，2018年4月28日10万元，以上6笔共计92.76万元(2017年4月30日至2018年4月29日)；2018年5月2日10万元，2018年5月7日8万元，2018年5月9日4万元，2018年7月30日25万元、30万元，以上5笔共计77万元(2018年4月30日至2019年4月29日)。2018年7月27日，邳州市文广局向韩志刚邮寄《解约通知书》一份，载明：“你与我单位于2008年12月15日签订的《房屋租赁合同》，你租赁我单位房屋坐落于邳州全民健身中心(老体委)两幢。因你未按合同约定时间及金额交付租金，已违反《房屋租赁合同》第十四条第一项及第三项之约定，我单位有权解除合同。现我单位通知你解除合同，本通知送达之日即合同解除之日。同时，限你于2018年8月15日前返还房屋，交清应付租金及赔偿我单位损失，否则我单位将诉至法院裁判解决。特此通知!”2018年7月29日，韩志刚收到上述《解约通知书》。2018年8月10日，邳州市文广局与徐州清易德建材科技有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将涉案房产出租给徐州清易德建材科技有限公司，租赁期限从2018年8月10日至2033年8月10日。经一审法院现场勘验，涉案房产现状为：自西向东依次为今世缘国缘烟酒店、中国邮政储蓄银行、在水一方洗浴、凯莱西饼屋、捉鸭记、龙锡花甲、苗老祖专业祛痘、便利店、徐州天海国旅。另查明，涉案房产登记在邳州市润城资产经营集团有限公司名下。2019年1月7日，邳州市润城资产经营集团有限公司出具证明一份，主要内容为涉案房产原权属是被告邳州市文广局，从建成之日至2018年12月31日，由被告邳州市文广局负责经营管理事宜。同日，邳州市润城资产经营集团有限公司出具授权书一份，主要内容为授权被告邳州市文广局负责涉案房产经营管理事宜，授权期限自2019年1月至2033年12月。一审法院认为：本案的争议焦点为：1、韩志刚的行为是否构成违约；2、涉案《房屋租赁合同》是否已经解除；3、邳州市文广局应否支付韩志刚违约金。关于韩志刚的行为是否构成违约的问题。根据邳州市文广局的主张，认定韩志刚是否违约，主要涉及三个方面的问题：一是韩志刚是否不按约定交付租金达2个月以上；二是韩志刚是否将房屋转租给第三人使用，未向邳州市文广局备案；三是韩志刚是否未经邳州市文广局同意擅自改变房屋用途。第一个方面。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。双方签订的《房屋租赁合同》第四条约定的租金支付时间不明，故依照上述法律规定，应当在每届满一年时支付，即先使用再付租金，韩志刚应当在每年2月28日前支付当年租金，且韩志刚多年支付租金时间均是据此支付，邳州市文广局未提出异议。根据韩志刚交纳租金的时间，韩志刚不存在未按约定交付租金达2个月以上的情形。第二、三个方面。涉案房产已转租多年，韩志刚未能举证证明转租已向邳州市文广局备案及经营洗浴经邳州市文广局同意，构成违约，但邳州市文广局从未提出异议，应视为默认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。故邳州市文广局以此解除合同一审法院不予支持。关于涉案《房屋租赁合同》是否已经解除的问题。韩志刚的违约行为轻微，在可以以给付违约金的方式弥补被告的损失时，应慎用合同解除权。因涉案房产现已全部转租，且已投入较多的装修，解除合同将导致不经济、不利益，基于民法公平原则以及利益均衡等因素，应当依法限制邳州市文广局行使合同解除权，合同不予解除，应继续履行涉案《房屋租赁合同》。关于邳州市文广局应否支付韩志刚违约金的问题。因韩志刚轻微违约，邳州市文广局解除合同，不构成违约，故韩志刚的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，遂判决：一、确认邳州市文体广电和旅游局解除《房屋租赁合同》的行为无效；二、韩志刚与邳州市文体广电和旅游局于2008年12月5日签订的《房屋租赁合同》继续履行；三、驳回韩志刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39440元，由韩志刚负担29440元，邳州市文体广电和旅游局负担1万元。二审期间，邳州市文广局向法庭提交如下证据：第一组证据，次承租人的租赁合同三份（拍照后打印件），证明部分涉案房屋在转租的时候，转租合同并不是韩志刚与次承租人签订，而是第三人与次承租人签订，存在多次转租，管理混乱的情形。韩志刚有意隐瞒转租，未向上诉人报备，上诉人并不知情。第二组证据，上诉人的六次原始会议记录，时间分别是2012年6月5日、2012年7月2日、2012年8月3日、2018年7月23日、2018年7月30日、2018年8月10日。证明：1、在被上诉人拖欠房屋租金后，上诉人反复进行集体研究，并安排专人向被上诉人进行催缴。2、在六次会议记录中，上诉人均谈到逾期交付租金的行为，影响了行政机关的正常运作。3、在上诉人给被上诉人发解除通知之前，被上诉人多次口头要求解除租赁合同，请求上诉人给其发书面的解除通知，上述内容会议记录都有记载。4、在发出解除通知之后，上诉人又经过集体研究，通知被上诉人到上诉人处，如果被上诉人能保证按期支付租金，上诉人可以与其签订补充协议，并电话通知韩志刚，但是韩志刚不接电话不予理睬。第三组证据，邳州市财政局指标通知单8份。证明上诉人收取的租金全部上交给邳州市财政局，再由邳州市财政局拨付给上诉人，因为租金不能正常上交，影响了上诉人的正常行政行为。第四组证据，一般缴款书一份，银行进账单及收费收据，非税收入一般缴款书及支付凭证。证明在2018年8月6日，现在承租人徐州清易德建材科技有限公司交纳定金80万元，并于2018年8月21日一次性交到财政局租金96万元。韩志刚质证意见为：第一组证据，1、郑浩文与王士芹签订的租赁合同，沈旭东、石丹签订的租赁合同的真实性予以认可。这两份合同系被上诉人韩志刚委托沈旭东、郑浩文与次承租人王士芹、石丹分别签订的。2、对于王林与卓峰庭、张丽茹签订的位于约60平方米的房屋租赁合同真实性不予认可。一审中，被上诉人已提交其委托郑浩文与周凤亭签订的房屋租赁合同，被上诉人将位于约60平方米房屋出租给周凤婷经营苗老祖专业祛痘店。3、郑浩文和沈旭东均是韩志刚委托的代理人，郑浩文和沈旭东代理韩志刚多次向上诉人支付租金。一审期间双方提交的证据足以证明上诉人明知郑浩文和沈旭东是韩志刚委托的代理人，因此上诉人以该组证据意图证明被上诉人有意隐瞒转租的事实，不能成立。4、被上诉人承租房屋后对外转租的事实在一审期间已经向法庭陈述。除了一楼沿街门面的龙西花甲系苗老祖专业祛痘店转租，天海国旅系手艺坊转租以外，其他的均是被上诉人自己转租，不存在多次转租的情形，更不存在管理混乱的情形。5、2018年8月，上诉人将涉案房屋出租给案外人徐州清易德建材科技有限公司后，目前所有实际经营的商户均还是被上诉人转租的对象。第二组证据，1、从形式上看，该六份会议记录均是上诉人单方制作，被上诉人无法确认其真实性，特别是2012年6月5日的会议记录，会议日期的年份，还存在明显改动的痕迹。2、从内容上看，2012年6月5日、2012年7月2日、2012年8月3日的三次会议记录，均是由于对第四年租金应当于何时交纳理解不同而展开的，但上述理解均是上诉人单方面理解产生，被上诉人不认可，也未与被上诉人协商一致。3、2018年7月23日、2018年7月30日、2018年8月10日的三次会议记录，均是上诉人为了达到违法解除合同，并重新出租给案外人的目的，从而编制罗列被上诉人根本不存在的违约情形，其记录的内容是不属实的。4、从证明效力上看，该六份会议记录仅是上诉人的单方陈述和记载，无论会议记录本身还是会议的内容，既没有告知被上诉人，也未取得被上诉人认可，也没有其他证据予以佐证。因此这组证据的证明效力实际上等同于当事人在法庭中陈述的效力。4、在2017年以前，被上诉人每次缴纳租金均需要上诉人的财务人员确认数字以后，向被上诉人开具四联交费通知单以后，被上诉人才向邳州市财政局专户来缴纳租金。第三组证据，1、真实性没有异议。2、该组证据仅能证明邳州市财政局每一年度向上诉人下达了具体的预算指标数字，但是不能证明租金收入与办公经费拨付的关系，也无法证明因所谓被上诉人不交租金，导致邳州财政局未向上诉人拨付办公经费的事实，更无法证明租金影响了上诉人的行政行为。第四组证据，1、真实性有待核实。2、该组证据与本案不具有关联性，上述证据系上诉人与案外人之间的租赁合同履行的内容，不能证明其与被上诉人之间约定的内容，且上诉人提交的证据均非新证据。韩志刚向二审法庭提交如下证据：第一组证据，2016年6月29日中共邳州市人民政府关于创建国家卫生城市的实施意见，邳州市文明网于2016年1月19日发布的邳州市创建全国文明城市三年行动计划（2015-2017）原件。主要内容是邳州市在创建国家卫生城市的时候，按照市委市政府的要求，上诉人是责任单位之一。证明上诉人在15年到17年邳州创建全国文明城市期间，为了完成市委市政府下达创卫工作任务，应当对在水一方洗浴中心等进行检查，因此上诉人必然知道或者应当知道涉案房屋用于经营洗浴的事实。第二组证据，中国徐州网2018年7月24日刊登的一篇关于上诉人的新闻报道，主要内容是在体委小区的显著位置安装中国梦社会核心价值观的宣传画、宣传牌等。证明上诉人因工作需要，多次前往体委小区落实创卫的相关工作，进入体委小区是必然要穿过被上诉人租赁的两栋房屋的，上诉人不可能不知道被上诉人将房屋对外转租给邮储银行，在水一方洗浴中心的事实。第三组证据，关于涉案两栋房屋外立面的照片，照片可以清晰地看到中国邮储银行、在水一方的巨大的广告牌。证明上诉人不可能不知道涉案房屋转租给中国邮储银行、以及在水一方洗浴中心的事实。第四组证据，在水一方东侧墙面关于邳州市全民健身中心的标识牌拆除前后的两张照片。证明上诉人的工作人员经常出入涉案出租房屋周边区域，知道或者应当知道涉案房屋对外转租以及部分房屋经营浴室的事实。第五组证据，关于上诉人微博中报道在涉案房屋后面的体育场，举办2016年邳州市足球协会超级联赛的照片。证明上诉人知道或者应当知道房屋对外转租以及部分房屋经营浴室的事实。第六组证据，被上诉人自己制作的统计表1份，主要内容是两份租赁合同之间的租金差价。证明上诉人违法解除与被上诉人之间的租赁合同以后，与第三方签订的新租赁合同，租金收入不升反降。第七组证据，2012年2月15日的协议书一份，2012年上诉人出具的招待费，住宿费的确认单。主要内容是在双方租赁合同的前三年内，上诉人通过餐饮消费、住宿、招待费、临时建设等费用抵扣租金。证明：1、前三年的租金240万元，被上诉人现金支付180万元，余款60万元是通过各种消费予以抵扣的，上诉人在一审期间也自认前三年租金240万元已经全部支付完毕了。2、被上诉人给予上诉人招待费八折优惠，基于互惠原则，2017年之前上诉人在给被上诉人开具租金缴费通知单上，才会把每一年度租金的零头给去除掉。邳州市文广局的质证意见为：第一组证据，该组证据不属于新证据，且是复印件，对其真实性无法确认。且该组证据也不能证明上诉人知道或者应当知道改变用途的事实，这完全是被上诉人的推理。第二组证据，该组证据不属于新证据，且是复印件，证据的时间是2018年7月24日，上诉人2018年才知道被上诉人转包分包、改变通途的情况，所以上诉人行驶解除权符合法律规定。第三、四组证据，该组证据不属于新证据，也不能证明上诉人知道房屋转租的事实。虽然牌子有在水一方，但是不能证明谁在经营在水一方。第五组证据也不是新证据，体委小区住的人多是文体局已经退休的，并且很多房子已经向社会上进行买卖，该组证明不能证明上诉人知道对外转租或者改变用途的事实。第六组证据也不是新证据，且与本案不具有关联性，不能推定上诉人知道或者应当知道转租或者改变通途的事实第七组证据，该组证据是被上诉人单方制作，现在新的承租人所交纳的房租整体上并未低于原承租人，因为原承租人有几个月的免租期，新的承租人是没有免租期的，并且本次签约是通过招投标的方式，综合考虑各方面因素，特别是国有资产及租金的安全，因此被上诉人单纯从合同约定的租金进行推定，是不能成立的。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、被上诉人是否存在未按时间和约定数额交纳租金、擅自转租、擅自改变房屋用途的违约行为；2、上诉人能否依据被上诉人的违约行为解除涉案房屋租赁合同；3、一审程序是否合法。本院认为：关于租金交纳情况的问题。1、根据《中华人民共和国民法典》第七百二十一条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。”本案中，双方签订的《房屋租赁合同》第四条对前三年租金的支付期限约定明确，但是从第四年开始，租金的支付期限，双方约定不明确，仅是约定“第四年租金于到期前二个月交纳”，对于该约定双方当事人各持已见。且实际履行过程中，从第四年开始，被上诉人一直是按照先使用后付租金的方式进行的。基于上述情况，涉案《房屋租赁合同》对于第四年及以后的租金支付期限约定不明，故依照上述法律规定，应当在每届满一年时支付，即先使用再付租金，被上诉人应当在每年租赁期到期前二个月，即每年的2月28日前支付上一年租金。被上诉人交纳租金的时间，不存在未按约定交付租金达2个月以上的情形。2、虽然被上诉人韩志刚从2016年起未按照合同约定一次性交纳全年的租金，而是分多笔交纳。但是被上诉人均是在到期前交纳，且上诉人也分多次接受了被上诉人的租金，故上诉人以此为由解除合同，不应支持。关于被上诉人是否将房屋转租给第三人使用，未向上诉人备案的问题。一审法院现场勘验，涉案房产自西向东依次为今世缘国缘烟酒店、中国邮政储蓄银行、在水一方洗浴、凯莱西饼屋、捉鸭记、龙锡花甲、苗老祖专业祛痘、便利店、徐州天海国旅。上诉人邳州市文体局对于转租给中国邮政储蓄银行予以认可，对于其他的转租行为不予认可。但是涉案房产已转租多年，被上诉人韩志刚虽然未能提供向上诉人邳州市文广局备案的书面证据，但是结合涉案房屋的位置，各个次承租人经营门店的招牌、经营范围等，上诉人邳州市文广局应当早就知道涉案房屋存在转租情形，其抗辩在2018年催缴租金的时候才知道转租的事实，与常理不符。同时上诉人邳州市文广局在二审期间陈述张美传副局长在2017年8月份到现场排查时发现转租情形，基于此，上诉人邳州市文广局至少在2017年8月份就知道涉案房屋转租情况，但是上诉人并未提供证据证明其在知道或者应当知道转租情形的六个月内向被上诉人提出异议。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十八条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”故上诉人邳州市文广局以此为由解除合同，不应支持。关于被上诉人是否擅自改变房屋用途的问题。首先，双方签订的《房屋租赁合同》第六条约定租赁房屋的用途：宾馆、餐饮、商场。房屋用途一般可以分为居住房地产和非居住房地产两大类；非居住房地产又可分为商业房地产、办公室房地产、工业房地产等。根据上述分类标准，涉案《房屋租赁合同》约定的房屋用途属于商业性质。被上诉人转租给在水一方经营洗浴，洗浴亦属于商业性质。基于此，上诉人主张被上诉人擅自改变租赁房屋用途，无事实依据。其次，被上诉人转租给在水一方经营洗浴也已经多年，且在水一方也一直对外公开经营，上诉人应当知道在水一方的经营内容是洗浴，但上诉人未提出异议，现在以此为由认为被上诉人违约，并要求解除合同，不应支持。关于一审程序是否违法的问题。本案是上诉人邳州市文广局与被上诉人韩志刚之间基于房屋租赁合同关系而产生的纠纷，次承租人并不是必要共同诉讼参加人，一审法院未追加次承租人，并不违反法律程序。综上所述，上诉人邳州市文广局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10000元，由上诉人邳州市文体广电和旅游局负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 孟 娟审判员 崔金城二〇二一年二月五日书记员 杭恒宇