陕西省铜川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕02民终44号 上诉人（原审原告）：铜川源盛物资有限公司（原铜川矿务局多种经营总公司），住所地铜川市王益区七一路**，统一社会信用代码91610200221151152W。 法定代表人：石晓鹏，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蔡新升，陕西秦人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尚斐，陕西秦人律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：铜川华秦房地产开发有限公司，，住所地铜川市王益区红旗街**统一社会信用代码916102007588318799。 法定代表人：窦建华，系该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：刘新沟，铜川市印台区148法律服务所法律工作者。 上诉人铜川源盛物资有限公司（以下简称源盛公司）因与被上诉人铜川华秦房地产开发有限公司（以下简称华秦公司）合同纠纷一案，不服铜川市印台区人民法院(2020)陕0203民初642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人源盛公司的委托诉讼代理人蔡新升、尚斐，被上诉人华秦公司的委托诉讼代理人刘新沟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 源盛公司上诉请求：1.撤销铜川市印台区人民法院(2020)陕0203民初642号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由为：1.一审认定部分事实错误。一审认定"上诉人与被上诉人针对改造北关煤台1、2号楼下水管道签订具体改造协议。其后，被上诉人按照开发协议和补充协议的内容对1、2号楼进行改造，现由铜川煤化实业有限公司铁运分公司对其进行代管，主要负责收取水电费事宜"错误，上诉人与被上诉人之间并没有签订针对北关煤台1、2号楼下水管道的改造协议，真实情况是针对1、2号楼居住现状初步形成一个解决方案，上诉人与被上诉人共同为甲方，住户为乙方，因住户意见无法统一而未达成协议，更谈不上华秦公司进行了下水管道更换的事实。后上诉人在与被上诉人协商无果的情况下，先行垫资，由铜川华远实业公司于2020年7月15日至8月15日对下水管网进行开挖更新改造，先保证1、2号楼住户的正常生活。被上诉人并没有完全按开发协议和补充协议的内容对1、2号楼进行改造，仅进行了部分改造。根据《铜川矿务局北关煤台棚户区改造土地出让开发协议》，土地及地面附属物均无偿移交给被上诉人，无需办理移交手续。由于煤台开发有一个循序渐进的过程，被上诉人在对煤台开发过程中1、2号楼水电费的收取暂由铁运实业分公司代管，2015年9月铁运实业分公司撤出，现1、2号楼处于无人管理的状态。2.一审曲解合同约定内容，错误适用法律驳回上诉人的诉讼请求，显属错误。3.割裂开整个合同和事实，单独认定部分合同条款无效，显失公平。请二审依法查明事实，改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审。 华秦公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律得当，判决内容公平，上诉人的上诉请求不能成立。理由为：1.华秦公司与源盛公司签订的《铜川矿务局北关煤台棚户区改造土地出让开发协议》第四条第2项内容违反《物业管理条例》的规定，属于无效条款，源盛公司要求华秦公司履行该条协议无法律依据。2.华秦公司已按照双方签订的《铜川矿务局北关煤台棚户区改造土地出让开发协议》（包括补充协议）实际履行，对案涉标的1、2号住宅楼综合改造工程早已竣工，改造工程款85万元也由华秦公司承担，华秦公司没有违约行为。请求驳回上诉，维持原判。 源盛公司向一审诉讼请求：1.依法判令被告履行合同，对位于铜川市印台区北关煤台原铜川矿务局1、2号楼进行资产管理及物业服务；2.依法判令本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实，根据铜川市住建局《关于将北关煤台片区列入棚户区改造项目的批复》（铜住发［2011］17号），2011年12月22日原告源盛公司与被告华秦公司就北关煤台铁路以西部分改造开发问题签订《铜川矿务局北关煤台棚户区改造土地出让开发协议》一份，该协议约定：1、原告将北关煤台属原告方所在地土地使用权出让给被告，被告对该区域进行全面改造提升，彻底改善北关煤台人居环境。2、将北关煤台铁路以西部分划归的XX小区XX组团所用土地使用权无偿过户给被告，由其全面负责开发建设，将北关煤台规划范围内的所有公有建筑物，以及该区域的供水、供电、供气、道路、排污等基础设施，无偿提供给被告。案涉1、2号单元楼属双方约定的保留建筑，针对该1、2号单元楼双方在协议第三条第5款约定：由被告对1、2号单元楼进行综合改造，改造内容为：更换塑钢窗和阳台封闭，屋面防水处理，更新落水管，楼梯间粉刷，散水大修，室外道路重修及简易绿化等，该工程均由被告承担。协议第四条第2款约定：项目建成后，小区的资产管理、物业服务以及经营运行（包括包留的1、2号住宅楼）由被告全面负责，原告不再承担任何责任和义务。2012年元月5日，原、被告签订铜川矿务局北关煤台棚户区改造补充协议，针对案涉1、2号单元楼该协议明确补充条款如下：北关煤台原1、2号单元楼，改造费用为85万元由乙方（华秦公司）承担，其改造内容按原协议执行，该工程在本年度内完成。2013年10月23日，原、被告签订关于铜川矿务局北关煤台棚户区改造土地出让开发协议的修改补充协议，该协议约定根据原、被告在2011年12月22日所签协议，现将本协议第三款乙方的责任、权利和义务中的第五条进行修改：原改造内容为更换塑钢窗和阳台封闭、屋面防水处理、更新落水管、楼梯间粉刷、散水大修、室外道路重新及简易绿化等。根据原协议第七款其他条款之规定现修改为：将原改造内容中更换塑钢窗和阳台封闭更换为室外电路及更换各住户插卡电表。其他改造项目按原合同执行。其后，原、被告又针对改造北关煤台1、2号楼下水管道签订具体改造协议。其后，被告按照开发协议和补充协议的内容对1、2号楼进行改造，现由铜川煤化实业有限公司铁运分公司对其进行代管，主要负责收取水电费事宜。原告认为，被告的行为严重违反了与原告之间的协议约定，属严重的违约行为，现原告依法诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 一审认定上述事实，有文件、铜川矿务局北关煤台棚户区改造土地出让开发协议、补充协议及庭审笔录等在卷佐证。 一审法院认为，本案争议的焦点问题为：《铜川矿务局北关煤台棚户区改造土地出让开发协议》第四条第2项是否为无效条款？我国法律规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应由业主共同决定，故选聘和解聘物业服务企业应属业主的权利。本案原、被告双方在开发协议中约定项目建成后1、2号住宅楼的资产管理、物业服务以及经营运行由被告全面负责，原告不再承担任何责任和义务，该约定并未征得1、2号住宅楼业主同意，原、被告通过合同约定代替业主行使选定物业公司权利的行为违反了《中华人民共和国物权法》的相关规定，亦不符合物业管理条例中关于选聘物业管理企业的规定，应属无效条款，故对原告的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第（四）项，《物业管理条例》第二条、第十一条第（四）项、第二十四条、第三十二条之规定判决：驳回原告铜川源盛物资有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，已减半收取50元，由原告铜川源盛物资有限公司负担。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明，一审认定事实中的"其后，原、被告又针对改造北关煤台1、2号楼下水管道签订具体改造协议。其后，被告按照开发协议和补充协议的内容对1、2号楼进行改造，现由铜川煤化实业有限公司铁运分公司对其进行代管，主要负责收取水电费事宜"不当，《关于北关煤台1、2号楼下水管道协议》系源盛公司和华秦公司作为甲方，拟与作为乙方的北关煤台1、2号楼85户业主签订的协议，但乙方没有签字，该协议不是源盛公司与华秦公司所签订。铜川煤化实业有限公司铁运分公司虽曾收取过1、2号楼的水电费，但没有证据证明该公司现在对1、2号楼进行代管。对一审认定不当部分，本院予以纠正。本院对一审认定的其他事实予以确认。 二审另查明，源盛公司原名铜川矿务局多种经营总公司，2017年12月28日完成改制，改制后的名称为铜川源盛物资有限公司。在二审庭审中，源盛公司自认不是北关煤台1、2号楼的建设单位，其与华秦公司约定物业管理服务没有经过业主的同意或授权。 本院认为，本案的争议焦点是：华秦公司是否应对案涉北关煤台1、2号楼进行物业管理服务。源盛公司华与华秦公司签订的《铜川矿务局北关煤台棚户区改造土地出让开发协议》第四条第2项虽然约定了由华秦公司对北关煤台1、2号楼进行资产管理和物业服务，但源盛公司既不是北关煤台1、2号楼的建设单位，也不是该1、2号楼业主，且没有经过该1、2号楼业主的同意或授权，而且华秦公司不是物业服务公司，不具有物业管理服务资质，故源盛公司与华秦公司就北关煤台1、2号楼物业管理服务的约定违反了相关法律、行政法规的规定，12该约定无效。源盛公司请求华秦公司对北关煤台1、2号楼进行物业管理服务没有法律依据，一审判决驳回其诉讼请求并无不当。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人铜川源盛物资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭玉荣 审判员  陈建安 审判员  董 敏 二〇二一年二月二十三日 书记员  杨晓娜