河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初21121号原告（反诉被告）：王文杰，男，1969年12月22日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：王高翔，河南鹰与鲨律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫书丹，河南鹰与鲨律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：金保轩，男，1969年6月23日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：李海奎，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。原告（反诉被告）王文杰与被告（反诉原告）金保轩租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王文杰委托诉讼代理人王高翔，被告（反诉原告）金保轩委托诉讼代理人李海奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文杰向本院提出诉讼请求：1、判令金保轩向王文杰支付未支付的租金24908元，并支付滞纳金13880.71元（按照年息15.4%，暂计算至2020年9月30日，实际计算至租金支付完毕之日），以上共计38788.71元；2、由金保轩承担本案诉讼费、律师费等合理费用。反诉原告金保轩向本院提出诉讼请求：1、判令王文杰退还金保轩履约保证金6076.8元；2、本案的诉讼费用由王文杰负担。经审理查明：2015年3月31日，王文杰（甲方）与金保轩（乙方）签订《宝龙城市广场商业店面租赁合同》一份，约定，甲方将位于郑州市农业东路33号的郑州宝龙城市广场第二层编号为B2096号的店铺一间出租给乙方，乙方作为经营服装使用。租赁期限3年，自2015年4月1日起至2018年3月31日止。免租期为2个月，从租赁起始日开始计算。免租期届满次日即为计租日。第一个租赁年度租金为3038.4元/月，双方同意自第二个租赁年度起（含第二个租赁年度），月租金在前一租赁年度月租金的基础上逐年递增10%，直至合同租期结束。乙方应于每季一日向甲方支付当季租金。如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日，但最迟不得迟于该月5日。如乙方逾期支付租金的，每逾期一日，甲方均有权向乙方收取应付未付款项的3‰作为违约金。乙方在签订合同后7日内向甲方支付6076.8元作为履约保证金。在合同期内，履约保证金不予冲抵租金或其他未付款项，在乙方无违约情况下，履约保证金将在租赁期届满后30天内无息退还给乙方。乙方未能支付、不支付或者延迟支付租金、管理费或其他费用，且乙方未能在15天之内付清所有未付款项，包括利息和违约金将被视为根本违约并承担违约赔偿责任。乙方必须在5天内清空并撤出租赁场所，甲方有权没收履约保证金并依合同向乙方追索其他赔偿。双方约定，合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为，违约方应向守约方支付相当于违约时月租金标准2倍的违约金。无论何种原因，合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起5日内迁出租赁场所。2015年4月21日，王文杰出具收条一份，载明，今收到商家金保轩交纳涉案店面租赁保证金6076.8元及一个月租金3038.4元。后金保轩分别于2015年7月6日向王文杰转款9115.2元、于2016年1月20日转款9115元、于2016年4月24日转款9115元、于7月11日转款9115元、于10月11日转款9115元，附言载明系2016年4季度租金，于2017年1月19日转款5000元，附言载明系2017年度1季度租金，于4月27日转款5000元，附言载明系2017年度2季度租金，于7月14日转款5000元，附言载明系2017年度3季度租金，于10月12日转款5000元，附言载明系2017年度4季度租金，于2018年1月18日转款5000元，附言载明系2018年度1季度租金，于4月15日转款7500元，附言载明系2018年度2季度租金，于7月7日转款7500元，附言载明系2018年度3季度租金，于10月13日转款7500元，附言载明系2018年度4季度租金，于2019年1月11日转款7500元、于4月17日转款2500元，以上转款共计103075.2元。2016年7月10日，王文杰（甲方）与金保轩（乙方）签订《补充协议》，载明，因目前经营困难，经双方协商，取消合同期内（2015年4月1日至2018年3月31日）的租金递增。庭审中，双方共同确认金保轩自2015年4月1日起实际使用房屋至2019年4月底。以上事实由王文杰提交的租赁合同、转账记录、短信聊天记录，金保轩提交的银行交易明细、租赁合同、收条、补充协议及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，王文杰与金保轩签订的《宝龙城市广场商业店面租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应按照合同约定全面、适当的履行各自的义务。上述合同到期后，金保轩继续使用房屋，王文杰未提出异议，双方的租赁合同继续有效，视为不定期租赁合同。双方均有权随时解除。金保轩实际使用房屋至2019年4月底，后双方已解除了合同，对于合同解除前的租金，金保轩虽辩称双方口头约定调整了月租金标准，但其并未提交相应的证据予以证明，王文杰亦不予认可，故仍应按照约定的月租金3038.4元的标准计算金保轩的应付租金。金保轩辩称王文杰主张租金的诉请已超出诉讼时效，本院认为，因本案事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。《最高人民法院关于适用关于诉讼时效制度的规定》第一条，民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案中系分期支付租金的情况，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。因双方合同约定金保轩于每季一日支付当季度租金，金保轩于2019年4月底搬离涉案房屋，故本案的诉讼时效期间应当自2019年4月1日开始计算三年，王文杰的起诉并未超出诉讼时效，对金保轩的答辩意见，本院不予采信。关于金保轩应付租金数额，按照每月3038.4元的标准计算，扣除两个月的免租期，自2015年6月1日至2019年4月30日，应付租金142804.8元（3038.4×47月），金保轩已支付元106113.6（103075.2+3038.4），尚欠租金36691.2元（142804.8-106113.6）。王文杰诉请金额24908元在其受偿范围内，本院予以支持。关于滞纳金，金保轩未按合同约定支付租金，构成违约，根据合同实际履行情况，本院酌定滞纳金2491元，对王文杰主张过高部分，本院不予支持。关于金保轩主张的履约保证金6076.8元，因双方的房屋租赁合同已实际解除，王文杰已收回涉案房屋，且就金保轩的违约行为主张了滞纳金，故该履约保证金6076.8元应当退还给金保轩。综上，被告（反诉原告）金保轩现应向原告（反诉被告）王文杰支付租金24908元、滞纳金2491元；原告（反诉被告）王文杰现应退还被告（反诉原告）金保轩履约保证金6076.8元。以上数额相互折抵后，被告（反诉原告）金保轩现应向原告（反诉被告）王文杰支付21322.2元。综上，因本案事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告（反诉原告）金保轩于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）王文杰支付21322.2元；驳回原告（反诉被告）王文杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费770元，减半收取385元，由本诉原告王文杰负担113元，由本诉被告金保轩负担272元。反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉被告王文杰负担。本判决为终审判决。审判员  刘红丽二〇二一年二月二日书记员  刘宏丽