新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新42民终241号 上诉人（原审被告）：魏峰，男，1978年4月9日出生，住新疆维吾尔自治区沙湾县。 被上诉人（原审原告）：沙湾县惠康达管理服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区沙湾县和谐综合批发市场****。 法定代表人：关菊梅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：詹蓉，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：廖红霜，沙湾县大泉北郊法律服务所法律工作者。 上诉人魏峰因与被上诉人沙湾县惠康达管理服务有限公司（以下简称惠康达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院（2020）新4223民初1500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月23日公开开庭进行了审理。上诉人魏峰、被上诉人惠康达公司的委托诉讼代理人詹蓉、廖红霜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏峰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1．一审认定事实错误，判决错误。一审认定上诉人自认租金按每平方米100元计算完全不属实。上诉人在庭审中依据北坡国际家居建村城的三楼租金为每平方米50元，北坡国际家居建材规模大，繁华程度高，收入高于沙湾县同类商品的其余商街，认定涉案房租以每平方米50元计算较为公平，上诉人从未认可租金要按每平方米100元计算。一审认定涉案商铺租金为每平方米150元，实属认定事实错误。2．一审认定物业费的收费标准，无事实依据，也无法律依据，物业费收费标准应当实行政府指导价，一审法院认定的物业费为每平方米2元，高于市场价格，应当以每平方米1元计算。且物业费与租赁费不属于同一法律关系，应当驳回被上诉人关于物业费的诉讼请求。 惠康达公司辩称，一审判决对租赁费和物业费都是参照周边商铺的价格认定的，是合理合法的，被上诉人认为一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 惠康达公司向一审法院起诉请求：1．判令被告给付拖欠商铺租金119,256.8元，计算方法：（2017年11月1日至2020年4月30日）的197.1㎡×280元／㎡·年×2年6个月=137,970元房租加上市场管理（物业）费21,286.8元减去已交4万元保证金得出119,256.8元；2．判令被告给付违约金4,599元；3．判令被告承担为恢复房屋原状而发生的拆除费50元×197.1㎡=9,855元，共计133,710.8元。 一审法院认定事实：2015年11月1日，被告租赁原告的商铺，原告出租给被告商铺的具体时间为2015年11月1日，但当日双方并未签订房屋租赁合同。在2016年1月7日，双方对2015年11月1日被告租赁原告的商铺补签了一份租赁合同。被告租赁原告位于沙湾县和谐市场东大门南侧23幢3层197.1平方米的商铺，被告店铺名称为大视野窗帘店。2016年1月7日，被告（乙方承租方）与原告（甲方出租方）签订《和谐综合批发市场商铺租赁合同》，约定，第一条：甲方将位于沙湾县北京路商圈85区和谐综合批发市场23栋三层的商铺使用权给乙方作商业经营用途，经营范围窗帘、床上用品。第二条：甲方商铺使用权给乙方的商铺面积为197.1平方米（以测绘面积为准），甲方将商铺交付乙方使用时，商铺结构为独立分割商铺。签订合同10日内，乙方须进行商铺装修。乙方使用期内未经甲方同意，乙方不得擅自破坏商铺结构及配套设施。乙方因装修商铺需改变商铺结构或原有配套设施时，须征得甲方书面同意后方可进行。第三条：甲乙双方约定，商铺租赁使用权年限为两年，前两年租赁费用为免租，免租日期自2015年11月1日至2017年10月31日止，使用权的日期自2015年11月1日至2017年10月31日止。此两年免租金。合同第六条约定：甲乙双方商定商铺在免租期内免收租金，从第三年起即2017年11月1日后提前三个月交纳房租；合同第七条约定：被告向原告交纳4万元保证金，如违反合同约定保证金将冲抵市场管理费、租金等违约责任；合同第九条约定：合同期内，该商铺的物业管理费及经营活动产生的一切费用甲方按照国家统一标准或者政府相关文件规定以及参照周边成熟市场的相关收费标准向乙方收取。合同第十一条第8项约定：租赁期满或者解除合同时，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设施和装修，未经甲方同意不得自行拆走，所发生的费用甲方不予补偿。双方还约定被告使用不当造成商铺损坏的被告负责恢复原状或者赔偿原告损失；租赁期满或退商铺时，被告须提前一个月向原告提出书面申请，并共同检查商铺配套设施，检查无异议后商铺交与原告，如违约承担租金30％或逾期一个月房租赔偿的违约责任。2020年4月，原告为方便市场管理，按市场管理需要与各商户商谈租房事宜时，被告未交纳房租、未交接商铺的情况下已关店不再营业，双方协商不成，原告起诉请求被告赔偿租金等各项损失。2016年1月15日，被告向原告交纳保证金4万元，原告出具收据一份。2019年1月11日，原告将被告经营的店停水停电，并将被告店门上锁，原告上锁致使被告无法经营被告报警，被告于2019年1月18日将物品搬离和谐市场。2019年1月19日，被告将大视野窗帘店内物品从和谐市场搬至北坡建材市场库房，借用该公司临时库房存放物品，原告与被告已实际解除租赁合同。2019年2月15日，原告和谐市场管理者詹蓉于2019年2月15日将被告从和谐市场商户群中移出，被告认为原告用实际行动再次印证双方解除了不定期租赁合同。2019年3月17日，被告要拆除店铺外包装牌子，双方起纠纷，被告报警后原告才让拉走。一审法院认为，原告与被告之间存在租赁关系的事实双方均无异议，法院予以确认。关于租赁期限的问题，2015年11月1日至2017年10月31日为2年免租期，被告不用交纳租金。从2017年11月1日之后，被告租赁原告的房屋，应当交纳租金。2019年1月18日，被告从原告处搬离，被告举证原告锁门图片、微信截图、证明、证人证言等证据予以证实，原告不让被告经营，虽然原告不认可此日期为解除合同的日期，但原告未举出相应的证据来证明其主张成立，另外从证据的证明力大小等方面来分析，被告举证的证据相互之间可以印证2019年1月18日这一天被告搬离原告处，双方用实际行动证明双方于此日已经解除租赁合同，故法院认定2019年1月18日为双方解除合同的日期。从2017年11月1日至2019年1月18日，为被告继续租赁原告房屋的期限，租期为1年2个月零18天，面积为197.1平方米。关于租赁期限届满后租金按照多少计算的问题。原告起诉按照每年每平方米280元计算无事实依据及法律依据，被告也不认可，且双方在合同中也没有约定租期届满后继续租赁租金具体是多少，对原告要求按照每年每平方米280元计算不予采纳。被告按照每年每平方米100元计算也无依据，原告也不认可，故法院参照同地段、同类市场价每年每平方米150元计算租金，为197.1平方米×150元／平方米/年×1年2个月零15天=35,725元，被告应当支付原告。关于被告是否应当交纳物业费的问题。双方在合同中约定，对物业费的交纳，由原告参照周边成熟市场的相关收费标准向被告收取。原告举证周边商铺向原告交纳物业费的票据来证实其他商铺也在向原告交纳物业费的事实，被告理应遵守交纳物业费的规定，交纳物业费。但原告物业费的计算时间有误，原告计算如下：每平方2元×197.1平方米×54个月（2015.11.1-2017.10.31为25个月，2017.10.31-2020.4.30为29个月共计54个月）=21,286.8元，原告计算至2020年4月30日，应当为2015.11.1-2019.1.18，共计3年2个月零18天，法院按照3年2个月零15天计算，每平方米按照2元计算，即每平方米2元×197.1平方米×38个月零15天=15,177元，被告应当给付原告。35725元租金＋15,177元物业费=50,902元-被告已经支付的保证金4万元=10,902元，被告应当给付原告。关于原告请求被告给付违约金的问题。原告请求被告给付违约金4,599元，原告认为被告存在违约，被告认为原告违约在先，是原告将门上锁断水断电才导致被告不能继续租赁，而不是被告违约。综合本案的案情来看，原告将门上锁断水断电导致被告不能继续租赁，原告违约在先，故原告请求被告给付违约金4,599元的诉讼请求法院不予支持。关于原告请求被告支付拆除费的问题。原告认为被告不承租之后，被告要支付拆除费；被告认为不应当支付。从双方签订的合同来分析，合同第十一条第8项约定，租赁期满或者解除合同时，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设施和装修，未经甲方同意不得自行拆走，所发生的费用甲方不予补偿。从此条来分析，租期届满后或者解除合同时，未经原告同意被告不得自行拆除，现被告已经搬走，被告按照合同约定未拆除装修的设备，原告要求被告支付拆除费无事实依据，法院不予支持。判决：一、被告魏峰于判决生效后三十日内支付原告沙湾县惠康达管理服务有限公司租赁费10,902元；二、驳回原告沙湾县惠康达管理服务有限公司其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人魏峰提供了一份聂振伟与新疆天悦房地产开发有限公司沙湾公司签订的房屋租赁合同和房屋地理位置照片，证明在同一市场聂振伟租赁二层房屋的价格是每平方米110.64元。被上诉人对该证据的真实性认可，但认为上诉人提供的聂振伟租赁合同不全面，另有服务管理合同约定了管理费，合计租金达到每平方米220元，对证明目的不予认可。被上诉人惠康达公司提供的第一组证据是银行进账单和徐世芝、徐世芳与新疆天悦房地产开发有限公司沙湾公司签订的房屋租赁合同，证明徐世芝租赁同一市场的二层商铺，一年的租金是14万，总面积是586平方米，每平方米是238.9元。第二组证据是聂振伟与新疆天悦房地产开发有限公司沙湾公司签订的房屋租赁合同、商铺租赁补充协议和管理服务协议，证明上诉人举证的聂振伟合同不完整，聂振伟签订的租赁合同约定的租金是每平方米110.64元，但管理服务协议约定交纳管理费5年是24万元，即每平方米每年的管理费是102.12平方米，实际租金达到每平方米220元。上诉人对第一组证据的真实性认可，但证明目的不认可，认为房子的位置与上诉人租赁的位置不一样，所以租赁合同也不应该一样。对第二组证据中的房屋租赁合同认可，对补充协议和管理服务协议不认可。对上诉人所举证据的真实性和被上诉人所举第一组证据的真实性，本院予以认定，对被上诉人所举第二组证据中的租赁合同的真实性予以认定，对管理服务协议和补充协议因没有交款凭证加以佐证，上诉人又不认可，对聂振伟的租金交付情况无法确认，本院不予认定。 本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：案涉房屋的租赁费和物业费的标准应如何认定。 上诉人与被上诉人签订的商铺租赁合同约定两年免收租金，从第三年起提前三个月交纳租金，租金价格参照市场行情及周边县市价格商定。未明确租金具体标准，双方亦未能商定，则本案应参照当地市场行情予以确定。双方当事人在一审、二审中均提供了案外人在同一市场的租赁合同，每平方米的租赁价格在110元至360元不等，一审酌情认定本案的租赁价格为每平方米150元，较为客观、合理。上诉人以其他市场的租赁价格主张按50元计算，没有事实和法律依据。 双方在商铺租赁合同中约定上诉人应当交纳物业费，同属于租赁合同的约定内容，为同一法律关系，应当一并审理。合同约定物业费按照国家统一标准或者政府相关文件规定以及参照周边成熟市场的相关收费标准收取，未明确具体标准。一审按照每平方米2元计算物业费符合客观实际，较为合理，上诉人主张按每平方米1元计算，没有证据予以证实。 综上所述，魏峰的上诉请求均不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,974元，由上诉人魏峰负担。 本判决为终审判决。 审判长  范淑桂 审判员  马桂兰 审判员  张艳梅 二〇二一年二月二十四日 书记员  朱**孜