浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初5989号原告（反诉被告）：楼心月，女，1983年10月15日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：章山山，浙江震天律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱航，浙江震天律师事务所律师。被告（反诉原告）：何旻煦，男，1972年9月22日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：章明清，浙江近山律师事务所律师。原告楼心月与被告何旻煦房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月29日向本院起诉。本院于同日受理后适用普通程序审理。诉讼中，何旻煦提起反诉，本院依法予以受理。本案于2020年8月19日、10月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人钱航、被告（反诉原告）及委托诉讼代理人章明清到庭参加二次庭审，原告（反诉被告）委托诉讼代理人章山山到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告楼心月向本院提出诉讼请求：一、判令原告楼心月与被告何旻煦就绍兴市××路××号房产签订的租赁合同（合法建筑部分2107.98平方米）于2020年6月26日解除；确认原告楼心月与被告何旻煦就绍兴市××路××号房产的租赁合同（无证建筑部分2501.54平方米）无效；二、判令被告向原告返还房屋租金1283333.33元；三、判令被告向原告返还租赁保证金116666.67元；四、判令被告向原告赔偿经济损失100万元（以评估鉴定报告为准）。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求合同解除日期为2020年6月27日、第二项诉讼请求中房屋租金金额为1166666.66元。事实与理由：原、被告于2019年8月12日签订《房屋租赁合同》1份，约定由原告向被告承租位于绍兴市××路××号房产（绍兴市不动产权第0××5号），该房产土地使用面积为3158.93平方米，房屋建筑面积为4609.52平方米（其中有证面积为2107.98平方米，无证面积为2501.54平方米）。租赁期限自2019年8月12日起至2024年10月11日止，共计五年。租金为每年140万元，支付方式为半年一付。并约定原告需支付租赁保证金116666.67元，待租期到期水电费结清、执照注销等手续后无息返还。合同还就原、被告双方相关权利义务等作出约定。签约后，原告如约交付租金、保证金，截止2020年4月30日共交付租金、保证金140万元给被告，被告亦将租赁房屋交付给原告。原告经被告允许，对租赁房屋进行装潢装饰、添附了相关的设备设施，并开始申领相关执照。但原告在办理消防验收、办学许可证、营业执照等申请报批手续过程中，被相关部门告知：由于案涉房产无证建筑比例过大，且无法做到有证建筑与无证建筑的有效分割，无法具体鉴定何处为无证建筑，所以需提交无证建筑的消防意见书或竣工验收消防备案凭证，否则无法办理消防验收工作，从而导致无法办理办学许可证；由于案涉租赁房产的土地性质属于仓储用地，不能用作商业用途，导致无法办理经营执照；而且无法提供租赁房产的排水证，也无法办理食品安全许可证。原告遂多次与被告进行交涉，并于2020年6月18日邮寄《律师函》给被告，要求被告协助配合办理上述证照，但被告至今一直无法提供原告所缺的相关材料。依据双方签订的合同，被告应协助原告办理经营、设计、装修所需的或可能发生的营业执照、水、电、通讯、消防、卫生及其他国家规定的申报手续，并向原告提供办理报批所需的相关文件、图纸、资料等。但被告至今未能提供，进而导致案涉房屋因欠缺相关材料，无法办理消防验收、办学许可证、营业执照等审批手续，且在事后亦无法予以弥补和解决，使得原告根本无法合法地开办正规文化课类培训机构及饭店，以致不能实现合同目的。原告认为被告未能提供符合合同目的的房屋导致合同无法继续履行，侵犯了原告的合法权益。故原、被告双方就绍兴市××路××号房产签订的租赁合同（合法建筑部分为2107.98平方米）应依法予以解除，租赁合同（无证建筑部分为2501.54平方米）应依法确认无效。被告因其违约行为，对所收取的租金应予返还，并应当赔偿对原告造成的装修等损失。综上所述，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告何旻煦辩称：被告认为原告的诉讼请求与事实和法律不符，法院应驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、诉状所称的诸多事实与客观事实有巨大出入。1、诉状称原告已交付给被告租金、保证金140万元，与客观事实不符。2、原、被告双方签订房屋租赁合同前，原告对所租赁标的物的现状、结构、性质、有证和无证面积、土地占有面积、涉案房屋的来龙去脉均十分了解、熟知和清楚。3、原告在诉状中无法办证的陈述并无事实依据。4、被告忠实履行了租赁合同中的出租方的义务。5、关于律师函的问题，诉状也不能如实反映。二、原告要求从2020年6月26日解除双方所签订的合同，与法无据。被告认为原告的诉讼请求互相矛盾，且于法无据。在同一诉讼请求中，原告一方面提解除，同时又提无效。首先，被告认为本案案涉合同不是无效合同，而是有效合同。是双方自愿签具，无违反法律法规的事实，合同是有效的。其次，原告实际也不认为其是无效，因为原告在同一诉请中又主张解除合同，如果合同是无效的，按《合同法》第五十六条的规定，是无效的合同或者被撤销的合同，自始至终没有法律效力，不存在解除的问题。如果是解除合同，那么就不可能是无效的合同。可以解除的合同是因为解除条件成就才可以解除，不是无效才可以解除。三、关于赔偿问题。诉状提出要求被告赔偿100万元损失的请求，按照《合同法》第五十八条的规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案合同是有效的，被告没有过错，原告不仅完全了解熟知房屋的用途、结构、性质等情况，而且自愿签具了这份合同。在合同履行中被告严格遵守合同约定，积极协助和帮助原告办理各种应办手续，所以被告无过错。且本案也不存在损失，故要求赔偿损失的诉讼请求应予以驳回。同时何旻煦向本院提出反诉诉讼请求：一、判令反诉被告支付房屋租赁费70万元；二、判令反诉被告支付违约金，每日1000元，至违约责任解除止；三、反诉受理等费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原、被告于2019年8月12日签署房屋租赁合同1份，合同约定反诉原告将自己所有的坐落于绍兴市××路××号房屋出租给反诉被告，租赁期限为五年，自2019年8月12日起至2024年10月11日止，房屋年租金为1400000元。房租半年一付，租金交纳时间为每年2月12日和8月12日，承租方不得逾期支付租金，如逾期支付租金，则按违约处理。现双方签的房屋租赁合同已生效，且正在履行中。目前反诉被告向反诉原告起诉租赁合同纠纷，双方虽有纠纷，但在法院未有支持反诉被告诉讼请求的情况下，双方仍应严格履行合同，现反诉被告到期未按约交付房租，实属违约，为此提起反诉，请求法院支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告楼心月辩称：反诉原、被告之间合同已于2020年6月26日解除，不存在反诉被告要支付给反诉原告房屋租赁费70万元的事实，更不存在违约金。即使没有解除，房租也是交到了8月13日，反诉被告在8月13日已将所有房屋腾空搬离，请求法院驳回反诉请求。补充一个事实：反诉被告没有在案涉环城北路406号开展过教学活动，现在的教学开展是在武勋坊那边。原、被告（反诉原、被告）围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）提交了房屋租赁合同1份、收款收据1份、招商银行转账汇款电子回单打印件6份、不动产权证书复印件、资产评估报告复印件各1份、微信聊天记录截图1组、律师函复印件1份、微信聊天记录截图1份，被告（反诉原告）提供的微信聊天记录1组、资产评估报告1份，本院对上述证据的真实性予以认定，证明内容结合本案案情进行综合认定。原告（反诉被告）提供的照片1组、付款凭证打印件1组、劳动合同14份、自制清单2份、付款凭证复印件4份，对该组证据在本案中不予认定，具体在判决理由中予以阐述。原告（反诉被告）提供的越城区民办教育培训机构筹设申办预登记表打印件1份、证明1份、绍兴市校外培训机构设置管理办法1份，不足以证明原告主张的案涉房屋无法办理相关证照的事实，对其证明力不予认定。被告（反诉原告）提供的何旻煦与案外人周岳龙电话录音1份、污水排入排水管网许可证核发材料清单1份、室内装修办理施工许可证流程1份、何旻煦与行政中心排水办证中心窗口、消防窗口、规划窗口录音各1份，不足以证明案涉房屋可以办理相关证照的事实，对其证明力不予认定。经审理本院认定，2019年8月12日，原告（反诉被告）楼心月（乙方）与被告（反诉原告）何旻煦（甲方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于绍兴市××路××号房产（绍兴市不动产权第0××5号）土地使用权面积3158.93平方米，房屋建筑面积4609.52平方米（其中有证面积2107.98平方米、无证面积2501.54平方米）租赁给乙方使用。租赁期限为5年，自2019年8月12日起至2024年10月11日，其中2019年8月12日至2019年10月11日为免租期，如租期五年不到乙方须归还2个月的免租期。房屋每年租金为1400000元，半年一付，合同签订支付4个月租金即466666.67元，房租缴纳时间为每年的2月12日和8月12日，第二期至第九期租金均为700000元，最后一期租金为933333元，支付时间为2024年2月12日。合同同时约定：乙方支付租赁保证金116666.67元，保证金待租期到期水电费结清、执照注销、房屋配电和设备等交接完后无息归还；甲方应协助乙方办理经营、设计、装修所需的或可能发生的营业执照、水、电、通讯、消防、卫生及其他国家规定的申请报批手续，并向乙方提供办理报批所需的相关文件、图纸、资料等，甲方对上述协助行为，不另收费，因报批产生的相关费用由乙方承担，如因产权中有证照而导致乙方无法办理，则需有甲方负责解决；乙方应按合同规定如期支付租金及其他根据合同约定应向甲方或第三方支付的其他费用（包括水电费、卫生费、城管费等）没有及时交纳的，须承担每日1000元的违约金，如乙方逾期付款超过30日的，甲方有权终止合同并要求乙方承担违约金；在租赁期内乙方经营涉及工商、税务、环保、消防等手续自行办理，费用自行承担，甲方有协助义务。合同对双方其他权利义务亦进行了约定。上述合同签订之后，被告（反诉原告）何旻煦向原告（反诉被告）楼心月交付了案涉房屋，楼心月向何旻煦支付保证金及租金共计1283333.33元。原告（反诉被告）接收案涉房屋后用于经营教育培训机构及饭店经营。2020年6月16日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发送律师函，载明：承租人在办理消防验收、办学许可证、营业执照等申请报批手续过程中，因无法提交无证建筑的消防意见书或竣工验收消防备案凭证，从而无法办理消防验收，从而无法办理办学许可证；场地属于仓储用地，不能用作商业用途，无法办理营业执照；无法提供排水证故无法办理食品安全许可证，上述材料属于出租人掌握并有义务配合提供的材料，承租人不能自行取得，导致不能完成办证工作，更不能实现开办正规文化课类培训机构及饭店的合同目的。为此要求在收到本函7个自然日内移交上述办理报批手续所需租赁房屋房产证、竣工验收（消防备案）报告、原始结构图、排水证等资料，逾期未能提交的，楼心月主张解除双方签订的《房屋租赁合同》并要求返还租金、保证金及赔偿相应装修损失。本院认为，本诉部分：关于原告要求确认案涉房屋租赁合同无证建筑部分无效的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告向被告承租的位于绍兴市××路××号房产其中有证房产面积2107.98平方米，无证房产面积2501.54平方米，其中无证部分房屋属于未经批准建设的临时建筑，根据上述规定，该部分房屋所涉及的租赁合同，应属于无效，原告要求确认案涉房屋租赁合同中无证建筑部分无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求案涉房屋租赁合同有证部分解除的诉讼请求，本院评判如下：首先，原告提供的证据不足以证明案涉房屋无法办理消防验收、办学许可证、营业执照等证照。即使案涉房屋确实无法办理上述证照，该房屋本身仍具备使用的条件。原告需要办理消防验收、办学许可证、营业执照等，系基于其将案涉房屋用于经营教育培训机构及饭店，而原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中对原告租赁案涉房屋的用途并未作明确约定，故被告向原告出租的房屋符合合同约定的使用条件，被告并不存在缔约过失，也不构成违约。其次，原、被告签订的《房屋租赁合同》中明确载明：房屋建筑面积4609.52平方米（其中有证面积2107.98平方米、无证面积2501.54平方米），即原告在签订合同时已明知其承租的房屋包含了无证部分的房屋，原告租赁案涉房屋用于经营教育培训机构及饭店，首先应当了解该房屋是否具备上述经营的各项条件，包括能否通过消防验收、办学许可证、营业执照等，此后因无法办理相关证照而导致无法经营的不利后果，应由原告自行承担。综上，本院认为原告主张合同目的无法实现，而其租赁案涉房屋用于经营教育机构及饭店的目的，并未在双方签订的合同中予以明确，故被告并未构成违约，对原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告返还租金的诉讼请求，如前所述，原告向被告租赁的房屋中有证部分房屋所涉及的租赁合同不能解除，原、被告应按约继续履行，故被告无须向原告返还租金。无证部分房屋所涉及的租赁合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。该部分房屋租赁合同虽然无效，但该房屋系被告通过司法拍卖所得，非被告私自搭建，且双方在签订合同时已明确部分房屋为无证，即无证部分房屋亦符合使用条件，故被告有权依据合同约定标准向原告收取相应的占有使用费，故无须向原告返还已收取的租金，对原告要求返还租金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告返还租赁保证金的损失请求，根据合同约定，保证金待租期届满，水电费结清、执照注销、房屋配电和设备等交接完后无息归还，现案涉房屋租赁合同并未解除或到期，退还保证金的条件尚未成就，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求，原告主张的各项损失系其无法将案涉房屋用于经营教育培训机构及饭店所致，如前所述，其无法经营教育培训机构及饭店并非被告违约所致，亦非因案涉房屋租赁合同部分无效所致，原告要求被告赔偿损失于法无据，本院不予支持。对原告提供的用于证明其损失的各组证据，本院不予认定，对原告要求鉴定的申请，本院亦不再准许。反诉部分：根据反诉原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，租金实行半年一付，租金缴纳时间为每年2月12日及8月12日。反诉被告在签订合同之后共向反诉原告支付租金及保证金1283333.33元，其中保证金116666.67元，已支付租金金额为1166666.66元计10个月租金，即租金支付至2020年8月11日。根据上述约定，反诉被告应于2020年8月12日向原告支付2020年8月12日起的半年租金700000元，反诉原告该项诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。关于反诉原告主张的违约金，根据合同约定，反诉被告未及时交纳租金须承担每日1000元的违约金，如前所述，反诉被告未按合同约定于2020年8月12日支付此后半年的租金，已经构成违约，反诉原告有权主张违约金。但原、被告合同约定的违约金计算标准过高，本院根据案情实际酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，对反诉原告主张合理部分，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告楼心月与被告何旻煦于2018年8月12日签订的《房屋租赁合同》中涉及无证面积2501.54平方米房屋部分合同无效；二、反诉被告楼心月应于本判决生效之日起十日内向反诉原告何旻煦支付租金700000元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍标准计算支付自2020年8月12日起至付清之日止的违约金；三、驳回原告楼心月的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告何旻煦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25147元，由原告楼心月负担25067元，由被告何旻煦负担80元。反诉受理费减半收取5400元，由反诉被告楼心月负担。上述款项于本判决生效之日起七日内向本院履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长 赵 钦人民陪审员 陈 超人民陪审员 郑国飞二〇二一年二月七日书 记 员 许佳玲?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。