安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民再56号 再审申请人（案外人）：田礼娟，女，1978年6月17日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 委托诉讼代理人：任彩瑕，安徽徽灵律师事务所律师。 被申请人（原审原告）：曹峰,男,1979年8月9日出生,汉族,农民，住安徽省宿州市泗县。 委托诉讼代理人：余继承，安徽黄淮律师事务所律师。 被申请人（原审被告）：田保保，男，1983年10月7日出生，汉族，农民，住安徽省宿州市灵璧县。 被申请人（原审被告）：孙芳妹，女，1987年6月20日出生，汉族，农民，住安徽省宿州市灵璧县开发区。 被申请人（原审被告）：田朝树，男，1990年1月9日出生，汉族，农民，住安徽省宿州市灵璧县。 被申请人（原审被告）：王丹丹，女，1987年8月4日出生，汉族，农民，住安徽省宿州市灵璧县。 被申请人曹峰与被申请人田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹房屋买卖合同纠纷一案，安徽省灵璧县人民法院于2018年6月25日作出(2018)皖1323民初176号民事判决书，已经发生法律效力。案外人田礼娟对判决不服，认为原判决错误，向本院申请再审，本院于2020年7月3日作出（2020）皖13民申51号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 田礼娟申请再审称，(2018)皖1323民初176号民事判决书认定事实及适用法律错误，存在虚假诉讼行为，损害了田礼娟的利益。田礼娟根据《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第五条的规定，请求撤销(2018)皖1323民初176号民事判决书，判决驳回曹峰的诉讼请求。事实和理由：一、田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹与曹峰签订房屋买卖合同的时间是2017年6月24日，与田礼娟签订房屋买卖合同的时间为2017年5月15日，且田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹与田礼娟签订的房屋买卖合同，在灵璧县公证处办理了公证，约定田礼娟以280000元价格购买灵璧县庆丰家园安置区4号楼一单元16层1601号房屋，田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹应在开发商交付之日起七日内将房屋交付给田礼娟，田礼娟于合同签订当日交付了购房款。2020年1月13日，田礼娟到开发商处拿房屋钥匙，才知道曹峰又买受田礼娟买受过的房屋，并经判决田礼娟买受的房屋归曹峰所有，且案涉房屋为拆迁补偿房屋，在开发商未交付前，判决田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹待房屋交付后履行义务错误，损害了田礼娟的利益。二、田保保陈述其与曹峰之间不是房屋买卖关系，而是用房屋买卖的形式作为担保向曹峰进行借款的借款关系，田保保实际只收到485000元。根据田礼娟购买曹峰房屋价款，可以认定曹峰与田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹之间约定的房屋价款明显低于市场价格，双方之间的买卖合同显失公平。已生效判决认定曹峰与田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹之间成立房屋买卖合同关系的事实错误。三、曹峰与田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹涉嫌虚假诉讼，应依法移送公安机关处理。 曹峰辩称，一、即使依据《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第五条，田礼娟也无权申请再审：1、案外人申请再审制度所保护的民事权益主要是指物权和法律明确规定给予特别保护的债权，原则上不包括普通债权。本案中田礼娟与田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹之间签订的是《房屋买卖协议书》，系合同之债，不属于物权，也不属于法律明确规定给予特别保护的债权，田礼娟不能以案外人名义直接申请再审。2、该条还明确规定案外人只有在无法通过提起新的诉讼实现。本案中，因田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹已经将案涉房屋出售给曹峰并交付，曹峰已占有使用，后又将该房屋出售给他人，田礼娟与田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹之间签订《房屋买卖协议书》已经无法履行，田丽娟完全可以通过起诉田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹，请求解除双方之间签订的《房屋买卖协议书》、田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹返还其购房款、承担违约责任等来维护自己的合法权益。二、田礼娟称(2018)皖1323民初176号民事判决错误，没有事实和法律依据，且田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹没有提出上诉，现一审判决已履行完毕。三、田礼娟称其签定房屋买卖合同的效力高于曹峰合同的效力完全错误：1、目前为止，中国没有任何法律法规规定公证合同的效力高于没有公证合同的效力。2、本案发生的原因是田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹一房多卖。一房数卖在数份买卖合同均合法有效的情况下，应当按照合同履行程度确定各买受人可请求履行合同的顺序。本案中，曹峰、田礼娟均未办理房屋所有权转移查记，但该房由曹峰实际合法占有，曹峰优先，而非先签订合同的田礼娟优先。四、田礼娟称曹峰与田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹之间签订房屋买卖合同是借款关系，非买卖合同关系完全错误：1、一审中，曹峰举证了其与田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹之间签订的《房屋买卖合同》，该合同明确双方之间的法律关系为房屋买卖关系，该合同由律师见证，真实合法有效。2、该合同属于书证，效力大于言辞证据。3、购房款是500000元，曹峰已经支付完毕，而非田礼娟所称的485000元。4、2018年4月8日，安微山石律师事务所律师律师朱邦兴、李帅给田保保所作的问话笔录中，田保保也再次确认其与曹峰签订的房屋买卖协议是双方的真实意思表示。5、一审认定曹峰与田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹之间是房屋买卖合同关系，田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹都没有提出上诉，亦能证明双方之间系房屋买卖合同关系。五、田礼娟称案涉房屋价格低，系以合法形式掩盖非法目的，完全错误：1、意思自治原则是民法的基本原则。价格的高低是买卖双方达成合意、协商一致的结果，价格的高低要看双方的真实意思表示，而不是看灵璧的房价。2、案涉房屋是安置房，各方面与商品房差距很大，且当时还是期房、购买风险大等等因素导致案涉房屋的价格本身就非常低。六、田礼娟认为本案涉嫌虚假诉讼，可以直接去公安机关报警，由公安机关进行侦查，在虚假诉讼没有查明之前，先刑事，后民事，本案中止审理。 曹峰向原审法院起诉请求：1、依法确认曹峰与田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹于2017年6月24日签订的房屋买卖协议合法有效；2、依法判决田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹将2017年6月24日签订房屋买卖协议中涉及的坐落于灵璧西关庆丰家园安置区3号楼2单元8层801号房、4号楼1单元8层801号房、4号楼1单元16层1601室的房屋交付给曹峰，并协助曹峰办理该房屋的过户手续；3、依法判决田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹支付违约金150000元；4、本案诉讼费、保全费等费用由田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹承担。 原审法院认定事实：2017年6月24日，曹峰与田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹签订《房地产买卖合同》一份，约定：田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹将拆迁补偿安置的位于灵璧县房屋出售给曹峰；上述三处房产转让价格合计为500000元，曹峰在合同签订之日一次性付清购房款；田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹保证在上述转让的房产交接时没有产权纠纷和债务纠纷，如上述房产转让交接后发生交接前即存在的产权或债务纠纷由田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹承担全部责任，田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹应退给还曹峰的购房款，并按曹峰交付购房款的日期按年利率36％计算利息，并承担购房款30％的违约金；在本协议签订后田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹不得再与第三人签订房屋买卖协议或把房屋抵押给第三人，否责田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹应退还给曹峰购房款，按曹峰交付购房款的日期按年利率36％计算利息，并承担购房款30％的违约金；协议签订后，房屋以开发商交付的日期为准，并协助曹峰办理房屋过户手续，如田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹不能交付该房产，应给还给曹峰购房款，并按曹峰交付购房款的日期按年利率36％；计算利息，并承担购房款30％的违约金等。 原审法院认为，曹峰根据与田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹于2017年6月14日签署的《房地产买卖合同》支付了田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹购房款500000元，且田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹也向曹峰出具了收到总计500000元房款的收条。故，双方签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，对于买卖拆迁安置房屋并不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，曹峰按合同约定已经履行了给付购房款，田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹也应按约定将本案涉及房屋给付曹峰。因曹峰与田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹之间还存在着借款行为，所以，田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹在诉讼中称该《房地产买卖合同》实质是田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹借曹峰款项所提供的担保的观点，不予采信。由于本案涉及房屋拆迁单位尚未交付田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹，曹峰要求田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹交付该房屋并办理过户手续，田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹应在房屋拆迁单位交付房屋后，将本案涉及房屋给付曹峰，并协助曹峰办理过户手续。至于曹峰要求田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹支付违约金的诉求，本案诉争房屋不能交付，并非田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹原因所致，故曹峰该诉求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、曹峰在2017年6月24日与田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹签订《房地产买卖合同》有效；二、田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹在房屋拆迁单位交付本案涉及位于灵璧县日内，将上述房屋给付曹峰并协助曹峰办理过户手续；三、驳回曹峰的其他诉讼请求。案件受理费10300元，曹峰负担2300元，田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹共同负担8000元。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：曹峰提起本案诉讼，向原审法院提供了经安徽山石律师事务所律师朱邦兴见证由曹峰与田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹签订的《房地产买卖合同》，田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹收到购房款500000元的收条及曹峰向田保保账户转入500000元的中国农业银行银行卡交易明细单，田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹向曹峰交付的《灵璧县房屋征收货币（产权调换）补偿安置协议书》《灵璧县房屋征收补偿估价表》《房屋征收评估示意图》《征收土地房屋情况调查表》《房屋装潢评估价格表》《附属物评估价格表》，田保保与孙芳美、天朝树与王丹丹的结婚证复印件，安徽山石律师事务所律师朱邦兴、李帅律师对田保保的问话笔录，原审法院予以采信，并无不当。曹峰再审期间提供如下证据：曹峰缴纳住宅专项维修资金专用收据、物业公司收据，证明田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹已向曹峰实际交付案涉房屋；《装修管理规约》《房屋买卖合同》《安置房定金合同》《装修管理服务协议书》《装修施工队防火责任书》《安全责任书》《业主授权委托书》《公司授权委托书》《业主装修申请表》《装修施工承诺书》、中国工商银行汇款回单凭证，证明案涉四号楼一单元16层1601号房屋已由曹峰处分给王雷，并由王雷办理装修手续，装修入住。田礼娟对上述证据的真实性不持异议，本院予以采信。田礼娟提供如下证据：接警情况说明，证明2020年1月13日下午16时30分报警称案涉四号楼一单元16层1601号房屋被曹峰侵占，经了解才知曹峰系经法院判决取得；2017年5月15日《协议书》、同年5月16日《公证书》，2013年7月18日《房屋征收安置补偿协议书》，证明田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹将四号楼一单元16层1601号房屋处分给田礼娟，并经公证。因2017年5月15日《协议书》约定系一次性支付购房款280000元，田礼娟亦主张一次性付款，而田保保称该280000元系用其中欠田礼娟家吊车费十几万元抵付，还有七八万元转账，但田礼娟不能提供田保保收条，以证明2017年5月15日《协议书》已实际履行，且《公证书》仅对《协议书》签订行为进行公证，并未对房款交付进行公证，故本院不予采信。综上，本院再审查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院再审认为，曹峰与田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹经过安徽山石律师事务所律师朱邦兴见证，于2017年6月14日签署的《房地产买卖合同》，系双方真实意思表示，且约定对拆迁安置房屋的买卖不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效。曹峰依据上述合同，向田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹履行了支付购房款500000元的义务，田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹也应按约定将案涉房屋交付给曹峰。原审判决确认上述合同为有效协议正确。因《灵璧县房屋征收货币（产权调换）补偿安置协议书》系于2013年7月18日签订，但未约定具体安置时间，原审判决田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹在房屋拆迁单位交付案涉房屋后十日内将案涉房屋交付给曹峰并协助曹峰办理过户手续，并无不当。本案中，田礼娟虽于2017年5月15日与田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹签订《协议书》并经公证，但曹峰与田保保、孙芳妹、田朝树、王丹丹签订协议后已实际占有案涉房屋，田礼娟不能提供证据证明已履行了《协议书》约定的交付房款义务，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项的规定，即使田礼娟交付了购房款，亦可通过另行诉讼请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，得到救济，即原审判决并不损害田礼娟的合法权益。田礼娟再审请求撤销原判，本院不予支持。 综上，田礼娟的再审请求，不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百二十四条第二款之规定，判决如下： 维持安徽省灵璧县人民法院(2018)皖1323民初176号民事判决。 再审案件受理费10300元，由案外人田礼娟负担。 审判长 赵 耀 审判员 王九霄 审判员 魏鸿超 二〇二一年二月八日 法官助理王梦圆 书记员王鲜 附：与本案相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百二十四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，人民法院裁定再审后，案外人属于必要的共同诉讼当事人的，依照本解释第四百二十二条第二款规定处理。 案外人不是必要的共同诉讼当事人的，人民法院仅审理原判决、裁定、调解书对其民事权益造成损害的内容。经审理，再审请求成立的，撤销或者改变原判决、裁定、调解书；再审请求不成立的，维持原判决、裁定、调解书。