湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初10462号原告（反诉被告）：黄玖红，女，1971年3月14日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：明诚，湖北乾行律师事务所律师。被告（反诉原告）：曾维莲，女，1970年10月3日出生，汉族，居民身份证住址湖北省麻城市，委托诉讼代理人：周成，湖北人言律师事务所律师。原告（反诉被告）黄玖红与被告（反诉原告）曾维莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄玖红及其委托诉讼代理人明诚，被告（反诉原告）曾维莲及其委托诉讼代理人周成到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，将本案转为普通程序，由审判员周杰进行独任审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄玖红向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还原告押金、租金共计26250元；3、判令被告赔偿原告的损失，其中门面转让费30000元，装修费、加盟费48580元，合计78580元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年10月，原告看见武汉市武昌区铁机路特一号江南集团党员活动中心7号门口张贴着招租广告，于是联系到曾维莲与许甜，商量承租房屋的事情，其中曾维莲是出租方，许甜是原承租方。2019年10月28日，原告与许甜签订《门面转让合同》，约定许甜将门面转让给原告，转让费3万元，当日未付款。2019年10月29日原告与被告曾维莲签订《房屋租赁合同》，约定被告将涉案房屋出租给原告，每月租金7500元，押金10000元。当日，原告将押金10000元转给被告曾维莲，将门面转让费30000元及首季度房租16250元转给被告许甜。其后原告开始进场装修并加盟一家护眼公司，累计花费48580元。2020年1月8日，原告在店门口看到《告知书》，被告知涉案房屋已于2019年8月28日被决定征收，目前该房屋正是征收拆迁区域。原告认为曾维莲与许甜恶意串通，故意隐瞒涉案房屋已于2019年8月28日被决定征收的重要事实，已构成欺诈。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）曾维莲辩称，原被告之间签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。原告仅依据合同约定支付2019年11月1日至2020年1月31日的租金16250元，其余55200元租金未缴纳，而原告提前通知我方于2020年9月20日将门面退租，整个未付租金的租赁时间为2020年2月1日至2020年9月20日。原告在租赁我方门面前，就在该街道租有门面，对该街道的可能面临的拆迁风险十分清楚，在与我方协商签订租赁合同前，我方明确告知了原告拆迁风险，原告表示对该风险自行承担。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。被告（反诉原告）曾维莲提出反诉请求：1、判令原告向被告支付未缴纳租金55200元；2、判令原告向被告支付未缴纳的水电费和维护费共计1126元；3、本案的反诉费用由原告承担。事实与理由：2019年10月底，原被告签订房屋租赁合同一份，约定被告将位于武汉市武昌区铁机路特一号江南集团党员活动中心7号的门面房租赁给原告使用，租期一年，租金为每月7200元整，每季度支付一次。合同签订时，由于租赁门面周边存在拆迁的风险，被告对原告进行了详细告知。由于原告原租赁门面位置离案涉门面位置仅相距50米，原告对租赁门面的路段情况十分清楚，对租赁门面存在拆迁的风险有完全的了解，原告向被告表示愿意承担此风险，双方遂签订了合同。合同签订后，原告支付了2019年11月1日至2020年1月31日的16250元的房租，但从2020年2月1日起，原告再未缴纳过房租、水电费、维护费。疫情结束后，原告觉得经营无望，也没有和被告进行协商就直接将被告诉至法院。被告认为直至被告提出反诉之日，案涉门面并未被纳入拆迁范围，整条街面也未拆迁，原告拖欠租金及水电费、维护费的行为损害了被告合法权益，请求法院判如所请。原告（反诉被告）黄玖红辩称，被告的反诉请求没有事实与法律依据。被告隐瞒重要事实，误导原告签订房屋租赁合同，构成欺诈行为，该合同为可撤销合同，合同撤销后，应由被告返还原告租金押金以及赔偿损失。被告所述有多处与事实不符，原告于2020年1月9日收到拆迁告知书后就与被告进行协商，但被告不予露面拒绝正面回应，且被告称该门面至今没有纳入拆迁范围，与事实不符。该门面已经于2019年8月28日由武昌区政府下文正式列入征收范围。请求法院驳回被告的全部反诉请求。经审理查明，2019年8月28日，武昌区人民政府作出武昌征决字[2019]6号房屋征收决定，对武昌区国棉二厂宿舍片旧城区改建项目范围内国有土地上的房屋实施征收。2019年10月28日，许甜（甲方、转让方）与黄玖红（乙方、受让方）签订《门面转让合同》，对位于湖北省武汉市武昌区铁机路特一号江南集团党员活动中心7号门面的转让事宜进行约定。转让门面现有装修（除空调外）在转让后归乙方所有。转让费共计30000元。乙方于本合同签订之日起向甲方支付定金2000元。在正式交接门面后乙方向甲方一次性支付剩余转让费28000元。门面租金另计。合同还对双方其他权利和义务进行了约定。2019年10月29日，曾维莲（甲方、出租方）与黄玖红（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租坐落于武汉市武昌区铁机路特一号江南集团党员活动中心7号房屋，租赁期限一年，自2019年11月1日至2020年10月30日止。乙方应向甲方支付水电押金10000元整，本合同期满，乙方若不再继续租赁，即按规定清算，清算后甲方按规定退还押金给乙方。若合同期未满，乙方提前终止合同，其押金不予退还。每月租金7200元，租金按季度支付，每季度的第三个月的20日前一次性支付下个季度的租金。乙方承租房屋从事经营活动，一切费用自理（如：水电费、治安费、环卫费、人口暂住费、闭路电视接收费、工商管理费、税费等），不得拖欠，其水、电、卫生费由甲方收取，收取标准为水费3.84元/吨，电费0.82元/度，维护费150元/月。乙方若进行室内室外装修，费用自理，同时不得有损房屋结构，不得乱搭乱盖。乙方若因经营需要对承租房屋有所改建，须经甲方同意及有关部门鉴定后方可实施。否则由此造成的损失或引发的安全事故，由乙方承担责任。未经同意私自改建的，甲方有权单方面终止合同，并收回出租房屋。合同终止后，乙方应保证甲方房屋结构完好，水电设施齐全，如有损坏，由乙方按值赔偿。出租房内外的所有装修物无条件归甲方所有（包括经同意改建的部分），且不得拆毁。若因自然灾害、政府规划拆迁等不可抗力造成本合同无法履行，甲乙双方各自的损失，一律自行承担，均无承担对方损失的义务。合同还对双方其他权利和义务进行了约定。签订合同的当日，黄玖红向许甜支付门面转让费30000元，并向曾维莲支付押金10000元及2019年11月1日至2020年1月31日期间的租金16250元。后双方因对案涉租赁合同的效力及履行发生争议，诉至本院。2020年9月20日，黄玖红将案涉房屋腾空交付给曾维莲。庭审中，黄玖红申请证人万某出庭作证，证言：“去年2、3月房东就跟我说要拆迁。后来房东说让我先做着，到时间跟我说。我就做了一段时间，做了半年合同到期了，让我找门面。我说等到拆迁再说，房东跟我说拆迁办不让收取房租。但是我还是一直在经营，疫情期间没有经营，疫情后一直在经营。房东没有收房租，说是拆迁办不让收房租”，拟证明：1、黄玖红的店铺从过年开始的状况，2、在2019年9月份那一处门面的承租人都知道房屋被列入拆迁范围，而且拆迁办告知不许再收取房租。曾维莲的质证意见为对证人证言的真实性没有异议，但对证明目的有异议，1、证人经营的位置和案涉门面不是同一个具体的拆迁区域内，拆迁的政策和具体时间有所不同。2、证人经营的门面现在也一直在经营，说明该拆迁只是提前的通知，给大家心里的准备预期，不是具体的开始拆迁的时间通告。3、证人称房东按照拆迁办的要求不再收房租，但是该政策并没有在我方享受的，我方依旧正常向我方房东按期缴纳租赁费用。曾维莲提交载有其于2020年1月9日发送的“妹妹当时你们谈的时候我在场你自己说赌一把，我叫弟妹跟你解说”以及黄玖红回复的“赌（堵）是赌（堵），不可能拿钱这样赌（度）撒，才两个月呀”“有个一年半载，也说的过去”内容的微信聊天记录截图一张，拟证明被告对原告就租赁的风险进行了告知，原告表示愿意承担风险。黄玖红对该证据的真实性和合法性没有异议，对证明目的有异议，其认为被告告知原告可能存在拆迁风险，确实是说过，但是这片小区是老旧小区，一直说要拆迁，但没有下拆迁公文，反而在2019年9月下达拆迁公告后还与原告签订合同。对于被告所说原告径行关门营业不符。另查明，本院经向武昌区国棉二厂宿舍片旧城改造征收项目部工作人员调查核实，确认案涉房屋不属于武昌征决字[2019]6号房屋征收决定的征收范围。以上事实有武昌征决字[2019]6号房屋征收决定、《房屋租赁合同》、《门面转让合同》、转账记录、《收据》2张、《告知书》、《公告》、钥匙交接条、证人证言以及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，关于本案是否存在可得撤销的受欺诈行为的问题。要构成《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定的可得撤销的受欺诈行为，须具备以下要件：一是欺诈方须有欺诈行为；二是欺诈方须有欺诈故意；三是被欺诈方须因欺诈行为而陷入错误认知，并基于错误认知作出意思表示；四是被欺诈方的意思表示违背其真实意思。黄玖红主张曾维莲隐瞒案涉房屋被列入征收范围的事实，构成欺诈，应由其承担举证证明责任。根据本院查明的事实，案涉房屋未被纳入征收范围，在客观条件上可以用于出租，曾维莲不存在欺诈行为。即使在签订合同时尚不能确定案涉房屋是否被纳入征收范围，黄玖红提交的武昌征决字[2019]6号房屋征收决定及证人证言亦未达到《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定的排除合理怀疑的证明标准，不足以证明曾维莲故意隐瞒案涉房屋存在被征收风险的事实。房屋征收部门何时与被征收人签订征收补偿协议、征收行为对案涉房屋的经营将产生何种程度的影响均不属于本案当事人在签订合同时可以明确认知的事项，根据曾维莲提交的微信聊天记录截图及黄玖红的当庭陈述，曾维莲已于签订合同时告知黄玖红案涉房屋存在被征收的风险，黄玖红表示“赌一把”，则应由黄玖红自行承担上述不确定事项带来的商业风险。综上，对黄玖红的事实主张，本院不予采信。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，对黄玖红主张撤销案涉《房屋租赁合同》并要求曾维莲返还租金并赔偿转让费、加盟费损失的诉讼请求，本院不予支持。关于案涉《房屋租赁合同》解除的法律后果。黄玖红应当按照《房屋租赁合同》约定的期限和金额向曾维莲支付租金，其逾期未支付构成根本违约，曾维莲有权解除合同，合同自曾维莲接收案涉房屋，以实际行为表明终止合同时解除，即案涉《房屋租赁合同》于2020年9月20日解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定以及案涉《房屋租赁合同》关于“出租房内外的所有装修物无条件归甲方所有（包括经同意改建的部分），且不得拆毁”的约定，黄玖红无权主张曾维莲赔偿装修费损失，对其该部分诉讼请求，本院不予支持。合同解除前对双方当事人均具有法律约束力。曾维莲有权向黄玖红主张2020年2月1日至9月20日期间的租金。考虑到疫情及疫情防控措施对黄玖红利用案涉房屋产生的影响，本院参照《武汉市人民政府办公厅关于印发应对新冠××疫情支持中小企业经营发展有关政策的通知》中“对承租国有资产类经营用房的中小企业，3个月房租免收、6个月房租减半”的规定，酌定减少黄玖红支付租金的数额。黄玖红应按照月租金7200元的标准，向曾维莲支付2020年8月1日至9月20日期间的租金12072.33元（7200元/月×12个月÷365天×51天）。《房屋租赁合同》中约定的押金具有担保合同履行的性质，考虑到案涉房屋租赁合同于2020年10月30日租赁期限届满，曾维莲的大部分损失已经通过租金予以弥补，本院结合当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，酌定曾维莲向黄玖红返还押金9000元，该款抵减黄玖红应支付的租金后，黄玖红还应向曾维莲支付租金3072.33元。曾维莲提交的证据不足以证明其代黄玖红支付租赁期间水电费和维护费1126元，对该部分反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百零九条的规定，判决如下：原告（反诉被告）黄玖红于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）曾维莲支付租金3072.33元；驳回原告（反诉被告）黄玖红的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）曾维莲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3404元，由原告（反诉被告）黄玖红负担；反诉案件受理费604元，由被告（反诉原告）曾维莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  周杰二〇二一年二月二十日法官助理邵文娉书记员严橄玲