浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初20298号 原告：孙婷娟，女，1990年2月9日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：骆艳、丁烨，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 被告：王标良，男，1954年11月26日出生，汉族，住义乌市。 被告：王金芳，女，1955年10月1日出生，汉族，住义乌市。 二被告共同委托诉讼代理人：王燕桦，浙江纵伸律师事务所律师。 第三人：谭建国，男，1982年10月17日出生，汉族，住湖北省宜昌市点军区。 委托诉讼代理人：徐培泉，浙江英普（义乌）律师事务所律师。 原告孙婷娟为与被告王标良、王金芳房屋买卖合同纠纷一案，于2020年12月10日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员张凯适用简易程序独任审判，第三人谭建国提出自己的诉讼请求申请参加诉讼，本院予以准许。本案于2021年2月5日公开开庭进行了审理。原告孙婷娟的委托诉讼代理人骆艳、丁烨，被告王金芳及二被告共同委托诉讼代理人王燕桦，第三人谭建国的委托诉讼代理人徐培泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告孙婷娟向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告于2020年5月27日签订的《房屋权益面积买卖合同（居间）》合同有效；2、请求判令两被告立即将位于义乌市××镇××区块的权益面积105平方米的权益证协助过户到原告名下。庭审中，原告明确如法院认定该合同不能完全履行，则变更诉请要求合同中可转让的45平方米权益面积继续履行，剩余60平方米部分解除，要求被告返还定金并按双方确认的10750元／平方米赔偿该部分的差价损失。事实与理由：两被告系夫妻关系。2020年5月27日，原告与两被告双方签订房屋权益面积买卖合同一份，合同约定两被告将位于义乌市××镇××区块的权益面积105平方米出售给原告，两被告承诺对上述权益面积享有合法的权利，其出售行为也是合法的。该权益面积的成交单价为每平方米7550元，总价为人民币792750元。合同签订后，原告依约向两被告支付购房定金15万元，余款642750元约定在权益证过户后交付给两被告。现经了解，两被告的权益证已经作出，根据合同约定，两被告应于权益证下发之后30个工作日到相关部门办理权益证所有权转移手续，将权益证办理至原告名下。但两被告拒绝办理，已构成违约。 被告王标良、王金芳辩称，两被告共获批王宅高层公寓面积210平方，2019年9月30日与第三人签订了房屋权益面积买卖合同，将其中的105平方转让给第三人，并在当天收到了第三人15万元定金，2020年5月27日，原、被告签订了房屋权益面积买卖合同，将105平方转让给原告，也收到15万元。2020年12月，被告领到权益证发现权益证上明确登记60平方的高层公寓面积不可转让，于是被告立即向村里了解是否真的无法转让这60平方，村里告知根据相关规定，村民每户必须保留有一套高层自住房屋，自住房屋面积人均最少不低于30平方，被告在得知这情况后马上告知了原告，并要求与原告如何协商妥善解决，但原告予以拒绝。被告与第三人的合同成立在先，按照合同成立的先后，应当履行先成立的合同；本案合同目的无法实现，因基于本案的事实及相关规定，原告要求协助过户的105平方权益面积因原告与被告订立合同的基础条件发生变化，而该变化严重阻碍了原、被告之间合同的继续履行，已无法实现合同目的。而该履行不能的原因非被告主观造成，也非被告所能改变，因此两被告并不存在故意拒绝过户的违约情形，请法庭驳回原告的第二、三项诉讼请求。对原告变更后的诉请，二被告认为要全部解除合同，合同的完全解除从现实来说更有利，如果原告坚持一定要拿可转让面积，那至少给我方保留70平方，现在没有60平方的户型，至于赔偿责任，赔偿前提是建立在我们有过错，我们有违约，但是我们是否有过错，如果有，应承担多少由法庭最终判决。 第三人谭建国述称，第三人与二被告在2019年9月30日就已二被告名下210平方中的105平方达成合同，并在当天支付了合同约定的第一笔定金，双方合同依法成立有效。由于二被告所取得的权益证在合同中就写明了是210平方米，我们考虑有可能部分不可转让，所以购买了105平方，而且二被告与第三人之间的合同在原、被告之间合同之前，应当保护在先的合同。请法庭驳回原告的诉讼请求，支持第三人诉讼请求。 第三人谭建国向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认申请人谭建国与被告王标良、王金芳于2019年9月30日签订的《房屋权益面积买卖合同》合同有效；2、请求法院依法判令二被告王标良、王金芳将其名下的105个平方米权益证（未涉及到不可转让部分）过户到申请人名下。事实与理由：2019年9月30日，第三人与二被告签订房屋权益面积买卖合同，购买被告名下105平方米权益面积，并已支付合同约定的定金。后二被告又与原告签订一份合同，出售给原告105平方米权益面积，但二被告名下可转让权益面积共计150平方米。第三人认为应当履行在先签订的合同。 被告王标良、王金芳辩称，对第三人的诉讼请求没有异议，我们的105平方先与第三人签订转让协议，根据先订立先履行的原则，同意将105平方转让给第三人。 原告孙婷娟述称，第三人要求将两被告105平方过户其名下，对于这一事实，原告与二被告签订合同时并不知道，对其合同的真实性、合法性存在异议。具体能否得到法院的支持看最终整个庭审的情况。 经审理查明，二被告获批位于义乌市佛堂镇金谷里的置换权益面积210平方米。2019年9月30日，第三人（乙方）与二被告（甲方）签订房屋权益面积买卖合同一份，约定甲方将其获批的上述权益面积中的105平方米转让给乙方，转让价格为787500元，在合同签订当日支付定金15万元，第二笔款项637500元在权益证过户时支付；房屋造价、抽签楼层差价及车库车位费用由乙方承担；合同还约定了双方其他权利义务事宜。当日，第三人按约支付了定金15万元。2020年5月27日，原告（乙方）与二被告（甲方）签订房屋权益面积买卖合同一份，约定甲方将义乌市××镇××区块的105平方米权益面积出售给乙方，单价为7550元／平方米，共计792750元，在合同签订当日支付定金15万元，第二笔款项642750元在权益证过户时支付；若甲方违约导致合同解除的，双倍返还定金及房款，并向乙方支付总房款20%的违约金；若乙方违约导致合同解除的，没收乙方定金及房款，并向甲方支付总房款20%的违约金；合同还约定了双方其他权利义务事宜。原告当日向二被告支付了2万元现金，次日又转账13万元，付清了合同约定的定金15万元。2020年10月16日，二被告取得上述权益面积的权益证，证号为：100-（2020）-001442，载明二被告享有的置换权益总面积为210平方米，其中可转让高层公寓面积为150平方米，不可转让高层公寓面积为60平方米。 上述事实，有原告提供的房屋权益面积买卖合同（居间）一份、定金收条、微信转账记录一份、集聚置换权益档案证明一份；第三人提供的房屋权益面积买卖合同、收条、中国农业银行业务凭证各一份；二被告提供的房屋权益面积买卖合同复印件、个人账户明细各一份、集聚建设置换权益凭证一份及当事人的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，对涉案合同效力的评价，应适用合同成立时的法律法规。原告、第三人与二被告签订的《房屋权益面积买卖合同》系双方真实意思表示，不违反有关法律及行政法规的禁止性规定，亦不存在其他无效情形，均为合法有效。本案中，原告与第三人均要求被告继续履行合同并协助办理权益面积变更登记手续，但依据二被告的权益证载明的内容，二被告可转让的高层公寓面积为150平方米，另60平方米不可转让，故两份合同客观上无法同时履行。考虑第三人与二被告合同签订在先、付款在先，本院认为二被告应先履行与第三人之间签订的合同，对第三人的诉请予以支持。第三人应支付的余款637500元，按合同约定在权益证过户时付清，第三人应按时支付，为一次性解决矛盾，本院在本案中一并处理。二被告在向第三人转让105平方米权益面积后，剩余可转让面积已不足以完全履行与原告签订的合同，原告主张剩余45平方米可转让部分继续履行符合双方约定及本地交易政策，本院予以支持。另60平方米转让部分在客观上履行不能，导致双方合同目的不能实现，原告要求解除该部分合同，本院予以支持。合同因客观上无法履行而解除，双方在签订合同时对此均不知情，应认定双方对此均无过错，因此造成的损失本院确定由双方各半分担。原告主张的损失为交易面积的差价损失，双方协商确定目前权益证交易面积为10750元/平方米，而双方签约时为7550元/平方米，故60平方米的差价为192000元，其中的一半即96000元由二被告补偿原告。按合同约定，原告应在权益证过户时付清剩余转让款，双方继续履行的45平方米总的转让款为339750元，原告支付的定金15万元可直接抵扣转让款，解除部分的定金不再另行返还，扣除定金及补偿款，原告尚应支付93750元。综上，原告变更后诉请中合理部分，本院予以支持。第三人的诉请有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下: 一、原告孙婷娟与被告王标良、王金芳于2020年5月27日签订的《房屋权益面积买卖合同》有效。 二、被告王标良、王金芳于本判决生效之日起十日内协助原告孙婷娟办理位于义乌市××镇××层公寓权益面积【权益证号为：100-（2020）-001442】的变更登记手续；原告孙婷娟于变更登记完毕后支付被告王标良、王金芳剩余转让款93750元。 三、解除原告孙婷娟与被告王标良、王金芳于2020年5月27日签订的《房屋权益面积买卖合同》中剩余60平方米高层公寓权益面积转让的部分内容。 四、第三人谭建国与被告王标良、王金芳于2019年9月30日签订的《房屋权益面积买卖合同》有效。 五、被告王标良、王金芳于本判决生效之日起十日内协助第三人谭建国办理位于义乌市××镇××层公寓权益面积【权益证号为：100-（2020）-001442】的变更登记手续；第三人谭建国于变更登记完毕后支付被告王标良、王金芳剩余转让款637500元。 六、驳回原告孙婷娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11702元（原告预交5864元，第三人预交5838元），由原告孙婷娟负担1700元，被告王标良、王金芳负担10002元；保全费4484元，由被告王标良、王金芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 张 凯 二〇二一年二月八日 书记员 颜虹英 8- 9-