江西省玉山县人民法院执 行 裁 定 书（2021）赣1123执异5号案外人：李小玮，男，1987年10月21日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省玉山县。申请执行人：俞菊芬，女，1960年12月2日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省玉山县。被执行人：丁华龙，男，1983年3月22日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省玉山县，现在监狱服刑。本院在执行申请执行人俞菊芬与被执行人丁华龙民间借贷纠纷一案中，案外人李小玮于2021年1月15日对执行丁华龙所有的位于玉山县（产权证号为32××**）房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人李小玮称，请求法院对玉山县冰溪街道华云龙庭嘉园B区联排房12号的房屋不予执行。事实与理由：案外人因原房屋被拆迁急需一处房屋居住，便向华云龙庭嘉园B区联排房12号房东即丁华龙妻子方燕慧租屋，并于2017年3月10日与方燕慧签订了房屋租赁合同，年租金3万，租期20年，一次性支付了60万。租赁合同签订后，案外人装修了房屋内地板、地砖、墙布、窗帘、卫生间、灯具及购置家具，此后一家人入住。因本院要将该房产拿出来处置，案外人了解到该房产已经被抵押，经与方燕慧核实，方燕慧告知其丈夫丁华龙在方燕慧不知情的情况下，伪造了一份单身证明，将其夫妻共同共有的房屋在房管局做了抵押登记，但夫妻共同共有的财产做抵押登记时应由夫妻双方签字抵押权才合法生效，本案方燕慧并未签字，案外人认为该抵押权是无效的。现案外人已经一次性支付了房东方燕慧20年房租60万租金，装修房子花费了七八十万。现在要将该房产进行处置，已经损害案外人的合法权益。退一万步来讲，即使法院要处置该房产，也要对案外人的装修款进行补偿。以保护合法权益。案外人与方燕慧签订的租赁合同合法性，为保障租赁权益，请求依法驳回对龙庭嘉园B区联排房12号的执行请求。第二百一十四条第二百一十七条申请执行人俞菊芬称，一、答辩人系案涉房屋抵押权人，且系善意取得。2014年1月24日，因丁华龙经营需要资金周转，就向答辩人借款，双方于同日签订《借款合同》一份，约定丁华龙向答辩人借款160万元，借款期限为2014年1月24日至2014年3月23日，借款月利率按2.5%计算。借款时，丁华龙将其单独所有的位于玉山县联排房，房产证号为赣（玉）房权证冰溪镇字第**，作为本借款的抵押，丁华龙出具了借条一份给答辩人，双方于同日到玉山县房屋管理局办理了抵押登记手续，并将所借款项通过银行转账方式支付至丁华龙的建设银行账户上。借款到期后，丁华龙未能归还借款本息。答辩人因此于2014年4月10日向玉山县人民法院提起诉讼，要求丁华龙归还借款本息等。玉山县人民法院经审理后于2016年10月13日作出了（2014）玉民一初字第538号民事判决书，判决：由丁华龙于本判决发生法律效力之日起十五日内偿还答辩人借款人民币152万元并从2014年3月23日起按月利率1.87%支付至偿清之日止的利息。丁华龙不履行上述债务时，答辩人对坐落于玉山县冰溪镇华云龙庭嘉园Ｂ区12号联排房12号房屋（房屋所有权证号××号）享有优先受偿权。判决书送达后，双方均未提起上诉，判决书发生法律效力。后答辩人依法申请法院强制执行，现该案正在执行之中。由此可见，答辩人依法取得了案涉房屋的抵押权，符合法律规定的善意情形，故答辩人属于善意受让人。因此，答辩人的抵押权依法应得到法律的保护。二、案涉房屋系丁华龙婚前个人财产，方燕慧仅拥有29.35%的份额，被答辩人与方燕慧签订的租赁合同无效。江西省玉山县人民法院（2018）赣1123民初984号民事判决书判决方燕慧对案涉房屋拥有29.35%的份额。方燕慧与丁华龙于2007年11月12日登记结婚，于2015年10月10日调解离婚。离婚调解书上没有涉及案涉房屋，即方燕慧对案涉房屋没有所有权或者部分所有权。根据丁华龙与江西华云实业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定，可以确定案涉房屋购买于2006年12月10日。此时，丁华龙未婚，该房屋依法属于婚前个人财产，非夫妻共同财产。此后，丁华龙又办理了房屋所有权证书，证书登记所有人为丁华龙一人。《中华人民共和国民法典》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。因此，被答辩人与方燕慧于2017年3月10日签订的《房屋租赁合同》无效。签订合同时，方燕慧已经与丁华龙离婚，房屋所有权人为丁华龙，如要租赁房屋，因由丁华龙签字。同时，租赁合同没有约定要对房屋进行装修。最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。故被答辩人主张对案涉房屋拥有租赁权益，与事实不符、于法无据。三、行政判决书已经确认答辩人对案涉房屋拥有抵押权。方燕慧对案涉房屋登记为丁华龙一人所有，将房屋登记部门—玉山县不动产登记局提起了行政诉讼，要求撤销房屋登记行为，德兴市人民法院作出了（2019）赣1181行初9号行政判决书，因方燕慧不服判决提起了上诉，上饶市中级人民法院经审理后作出了（2019）赣11行终72号行政判决书，两级法院均认定：确认房屋登记行为违法，但认为如撤销房屋登记行为，会损害抵押权人即答辩人的合法权利，答辩人的合法权利将得不到保护，会造成社会公共利益的损害。为此，判决确认答辩人的抵押权有效，方燕慧的诉讼请求没有得到支持。四、请求贵院依法驳回被答辩人的执行异议申请。答辩人认为，案涉房屋已经被生效法律文书判决由答辩人享有抵押权，如被答辩人的异议成立，则抵押登记的物权基础不复存在，抵押权人的合法权利得不到保护，势必造成社会公共利益的损害。最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：被执行人擅自处分查封物，与丁华龙签订租赁合同，并不当然无效，不得对抗申请执行人。被答辩人的执行异议申请不符合法律规定，依法应予驳回。综上所述，被答辩人要求停止执行，要求确认对案涉房屋享有租赁权益的请求缺乏事实和法律依据，请求贵院依法予以驳回。本院查明，2014年1月24日，丁华龙因资金周转需要向俞菊芬借款160万元，约定借款期限自2014年1月24日至2014年3月23日，借款利息按月率2.5%计算，丁华龙将其所有的位于玉山县联排房屋（所有权证号××号）作为本借款的抵押物，担保范围为借款本金、利息、违约金及实现债权的其他费用。合同签订当日，双方就上述房屋到玉山县房地产管理局办理抵押登记手续，他项权证证号为房他证玉山县字第××号，他项权利人为俞菊芬。借款期限届满后，丁华龙未偿还上述借款本息，俞菊芬于同年4月10日向本院提起诉讼，本院根据俞菊芬的申请于2014年4月16日查封了上述房屋，并于2016年1月13日作出（2014）玉民一初字第538号民事判决书，判令由丁华龙偿还俞菊芬152万元并支付从2014年3月23日起按月利率1.87%支付至偿清之日止的利息。丁华龙不履行上述债务时，俞菊芬对坐落于玉山县冰溪镇华云龙庭嘉园Ｂ区联排房12号房屋（房屋所有权证号××号）享有优先受偿权。该判决生效后，俞菊芬向本院申请强制执行。另查明，案涉房屋系丁华龙于2006年12月10日向江西华云实业有限公司购买所得，房屋价款为84.18万元，首付34.18万元，按揭贷款50万元。丁华龙与案外人方燕慧于2007年11月12日登记结婚，2015年10月9日，方燕慧向本院提起离婚诉讼［案号：（2015）玉民一初字第1792号］，经本院主持调解双方自愿离婚。2017年3月10日方燕慧与李小玮签订《房屋租赁合同》，约定方燕慧将案涉房屋出租给李小玮，租赁期限为20年，租金每年3万元，李小玮于合同签订当日以及同年3月24日分两次共向方燕慧支付租金60万元。方燕慧于2018年3月29日以俞菊芬为被告、丁华龙为第三人提起案外人执行异议之诉，请求不得执行案涉房屋，并确认对案涉房屋享有50%的产权。本院于2019年12月9日作出（2018）赣1123民初984号民事判决，判令确认方燕慧享有案涉房屋29.35%的产权，并驳回方燕慧的其他诉讼请求，方燕慧不服该判决提起上诉，后撤回上诉。2018年5月16日，方燕慧以玉山县不动产登记局为被告提起行政诉讼，请求撤销案涉房屋赣（玉）房房权证冰溪镇字第**产证书。德兴市人民法院于2019年4月22日作出（2019）赣1181行初9号行政判决认为，俞菊芬合法取得案涉房屋的他项权证以为玉山县人民法院（2014）玉民一初字第538号民事判决书所确认，涉案房屋的抵押登记应该受到法律保护。如果撤销涉案房屋的登记行为，则抵押登记的物权基础不复存在，抵押权人的合法权利得不到保护，势必造成社会公共利益的损失，故应确认案涉房屋的登记行为违法，保留房屋登记的效力。方燕慧不服该判决提起上诉，上饶市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。本院认为，本案的争议焦点为案外人李小玮对玉山县冰溪街道华云龙庭嘉园B区联排房12号房屋的租赁权能否排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，俞菊芬对案涉房屋享有合法、有效的抵押权，且抵押权设立的时间为2014年1月24日，明显早于李小玮对案涉房屋设立的租赁权，依据时间先后顺序判断权利先后，在后的租赁权自然不能与在先的抵押权相对抗。《江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南》第三十五条第二款亦规定，“承租人在债权人设立抵押权之后，与被执行人签订房屋租赁合同的，应当认定为先抵押后租赁。承租人提起执行异议之诉，请求排除执行的，不予支持。”综上，案外人李小玮的异议请求无法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人李小玮的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  桑志祥审判员  汪舒立审判员  张 峰二〇二一年二月九日书记员  张海英