湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1007号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉市悦品居酒店有限责任公司，住所地武汉市青山区建设一路与建港南街交汇处武汉宝业中心****单元****房。法定代表人:徐金。委托诉讼代理人：梅薛明，男，该公司员工。被上诉人(原审原告、反诉被告):孙敏，男，汉族，1975年7月15日出生，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：辜波，湖北千禧律师事务所律师。委托诉讼代理人：张云霞，系孙敏妻子，汉族，1976年8月1日出生，公民身份证住址武汉市东西湖区。上诉人武汉市悦品居酒店有限责任公司（以下简称悦品居公司）因与被上诉人孙敏房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初5559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，并告知了当事人。本案现已审理终结。悦品居公司上诉请求：1.撤销原判，依法重审或改判；2本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审没有支持孙敏支付我公司硬装装修款40000元。1.一审认定我公司对装修支出未提交证据证明是错误的。我公司可提供与武汉市和田天一装修设计有限公司签署的装饰装修工程承包合同及其公司法定代表人签字的证明、我公司与瑞云居物业签署的房屋装修合同。2.我公司请求法院调查案涉房屋装修的事实。3.被上诉人一审过程中做过虚假陈述，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留。孙敏辩称，上诉人没有证据证明硬装装修事实发生，案涉房屋本就是精装房，仅凭合同不能证明上诉人进行了硬装装修。孙敏向一审法院起诉请求：1.悦品居公司支付孙敏租金2500元×11个月=27500元；2.悦品居公司支付孙敏解除合同的违约金10000元；3.悦品居公司返还因租赁房屋代为装修的装修款33756元；4.悦品居公司支付律师费1500元；5.悦品居公司承担本案的诉讼费。悦品居公司向一审法院提出反诉请求：1.孙敏支付房屋装修验收后未支付的硬装装修款40000元（1000元×40平方米）；2.孙敏返还房屋保证金2500元；3.孙敏承担本案的反诉费用。一审法院认定事实：2018年12月23日，孙敏与武汉丰瑞恒房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买石桥村城中村改造K10地块第1幢3层14号房，房屋建筑面积39.08平方米。2019年9月17日,张云霞（孙敏配偶）（甲方）代孙敏与悦品居公司（乙方）就瑞云公馆1-1-314号房签订《房屋租赁合同》，其中约定:第二条房屋出租时间为2019年9月17日至2025年9月17日。第三条该房屋仅做酒店使用，乙方不得擅自挪作他用。第四条月租金2500元整，按季度结算，首次押一付三交付甲方；以后各期交付时间为当月15日。第五条乙方于本合同生效之日向甲方支付该房屋保证金2500元整。合同期满，若乙方无违约行为，甲方应在合同到期当日将保证金无息退还给乙方。第七条该房屋租赁期间，双方均不得无故解除合同，租赁期间甲方擅自解除合同的，应赔偿乙方1万元整；乙方擅自解除合同的，应赔偿甲方1万元整。经甲乙双方协商一致终止合同的除外。第八条1、甲方委托乙方对该房屋进行整体装修，乙方提供几款整体装修风格供甲方选择，双方最后按确定好的装修风格和装修方案由乙方进行装修。2、房屋装修标准：①硬装部分：按1000元/平方米核算，包含：……②软装部分：总价约33756元。4、装修时间：合同签订之日起至2019年12月17日前为装修免租期。乙方应保证保质保量完成装修工作，并保证在合同规定的承租起始日之前房屋能够正常投入使用。装修期间甲方可随时去参观装修情况，整体装修完成后，甲方可去验收。5、合同期内，该房屋的维修与翻修费用由乙方承担。第十条如因洪水、地震、火灾（非本房屋的起火责任）、拆迁和法律法规政府政策变化等不可抗力原因。导致本协议不能全面履行，甲乙双方互不承担违约责任。租金按实际租赁时间计算，多退少补。另查明，2019年9月17日,孙敏与悦品居公司另就瑞云公馆1-1-313号房签订《房屋租赁合同》，合同内容同上。悦品居公司向孙敏支付313号、314号房6个月租金共计30000元、保证金共计5000元。孙敏向悦品居公司支付313号房、314号房软装部分装修款共计47512元，余款以租金和保证金予以抵扣。租赁期限内，悦品居公司终止履行《房屋租赁合同》。经双方确认，悦品居公司实际租赁期限为2019年12月17日至2020年8月15日。另查明，2020年8月20日，张云霞（孙敏配偶）向武汉市公安局江岸区分局后湖派出所报警称313号、314号房屋内物品被租户搬走。武汉晟世元物业管理有限公司提供的《物品出/入放行条》载明放行物品：电脑、布场、床单被套之类，电竞椅及电脑配置设施。悦品居公司确认拿走313号、314号房智能门锁（每个价值3000元）、床品套装（每套价值4000元），属于软装部分。2020年10月19日，孙敏将313号、314号房另行出租。一审审理中，孙敏主张以314号房电费余额87元、水费余额88元抵扣其主张的租金，悦品居公司不持异议。再查明，武汉晟世元物业管理有限公司提供的电表查询情况表显示，314号房2020年1月电费余量542.6度、2020年4月电费余量446度、2020年5月电费余量58.5度。悦品居公司对电表查询情况表无异议。又查明，孙敏因与悦品居公司房屋租赁合同纠纷两案，支付律师代理费3000元。一审法院认为：孙敏与悦品居公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。孙敏按照约定将租赁物交付悦品居公司，悦品居公司应当按照约定向孙敏支付租金。悦品居公司实际租赁期限为2019年12月17日至2020年8月15日，此期间租金为19972.60元（2500元×12个月÷365天×243天）。悦品居公司已支付租金15000元。武汉市因突发新冠疫情于2020年1月23日采取疫情管制措施，于2020年4月8日解除离汉离鄂通道管制措施。悦品居公司抗辩要求减免疫情期间租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力对悦品居公司经营活动的影响客观存在，结合本案实际情况，一审法院酌定减免悦品居公司在不可抗力持续期间50%的租金3082.19元（2500元×12个月÷365天×75天×50%）。故悦品居公司应向孙敏支付租金1715.41元（19972.60元－15000元－3082.19元－水电费175元）。悦品居公司以开发商涨价电费、停车费为由解除合同不应归责于孙敏，疫情影响也仅是暂时的，不致合同无法继续履行。悦品居公司违约解除合同，应承担相应的违约责任。租赁合同约定“合同期满，若乙方无违约行为，甲方应在合同到期当日将保证金无息退还给乙方”，悦品居公司存在违约行为，其要求孙敏退还保证金2500元，一审法院不予支持。租赁合同约定“该房屋租赁期间，双方均不得无故解除合同，租赁期间甲方擅自解除合同的，应赔偿乙方1万元整；乙方擅自解除合同的，应赔偿甲方1万元整。”没收保证金和支付违约金均属于违约责任范畴，应与悦品居公司违约产生的损失赔偿额相当。悦品居公司违约给孙敏造成房屋空置期间的租金损失，悦品居公司已负担保证金2500元，故悦品居公司应向孙敏支付违约金2500元。悦品居公司拿走智能门锁（价值3000元）、床品套装（价值4000元），造成孙敏损失7000元，应予以赔偿。孙敏主张律师费1500元，双方并无相关约定，一审法院不予支持。悦品居公司对其装修支出未能提交证据证明，且悦品居公司的违约行为导致合同在履行期间届满前解除，未能完全享用装饰装修价值的损失由悦品居公司自行承担。悦品居公司要求孙敏支付硬装部分装修款，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审判决：一、武汉市悦品居酒店有限责任公司于本判决生效之日起十日内向孙敏支付租金1715.41元；二、武汉市悦品居酒店有限责任公司于本判决生效之日起十日内向孙敏支付违约金2500元；三、武汉市悦品居酒店有限责任公司于本判决生效之日起十日内向孙敏支付软装部分装修损失7000元；四、驳回孙敏的其他诉讼请求；五、驳回武汉市悦品居酒店有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1619元，减半收取计809.5元，由孙敏负担684.71元，武汉市悦品居酒店有限责任公司负担124.79元。反诉费431.25元由武汉市悦品居酒店有限责任公司负担。二审时，上诉人提交了一组证据，包括《装饰装修工程承包合同》原件、《房屋装饰装修管理服务协议》复印件、营业执照复印件、《证明材料》原件、63000元转账记录手机截图复印件、《垃圾清运费》收据复印件，拟证明上诉人对案涉房屋进行了硬装，每套房屋装修费为37400元。被上诉人认为《装饰装修工程承包合同》与《房屋装饰装修管理服务协议》均为梅薛明签订的，不是上诉人签订的，转账对象使用的是网名且没有任何备注，不能证明是案涉房屋的装修付款。本院认为，上述转账凭证不能证明与本案相关，且协议的签订主体非上诉人，故上述证据达不到其证明目的，本院不予采信。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，二审应围绕上诉人的上诉请求进行审理。上诉人认为被上诉人应支付案涉房屋硬装部分的装修费用40000元，但未提供充分的证据证实硬装装修费用的发生，也未提供证据证明曾向被上诉人主张过硬装部分的费用。因双方签订的合同对硬装部分的费用由谁负担未作出约定，也未对提前解除合同的情况下装修部分的归属作出约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项的规定，上诉人作为违约方请求被上诉人支付硬装部分的装修价款40000元没有依据，一审未予支持并无不当。至于上诉人上诉提到的请求法院调查取证案涉房屋进行过硬装装修的事实，因上诉人主张其实施了装修行为，完全有能力对此进行举证，该申请不属于《最高人民法院关于适用的解释》第九十四条规定的当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,故本院对该项申请不予准许。综上所述，悦品居公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费862.5元，由上诉人武汉市悦品居酒店有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判员  宋飞二〇二一年二月二十日法官助理庄敏书记员陶叶珊