江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10676号上诉人（原审被告、反诉原告）：南京市新翰特投资管理有限公司，住所地江苏省南京市江宁区东山街道天印大道**。法定代表人：胥加钱，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴明德，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周颖，女，1986年2月14日出生，汉族，住湖北省随县。委托诉讼代理人：易波，江苏丰典律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢雨娟，江苏丰典律师事务所律师。上诉人南京市新翰特投资管理有限公司（以下简称新翰特公司）因与被上诉人周颖房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初14909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新翰特公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判上诉人承担30%的责任，被上诉人承担70%的责任，即违约责任和房租均按照上述比例分担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，忽略了案件部分事实。被上诉人在2018年4月就租房事宜与上诉人进行谈判并多次实地查看了房屋，在确认房屋完好后，于同年6月6日交付定金并接收房屋。同年6月15日被上诉人进场装修，发现房屋靠天花板的窗户边有渗水现象后，找上诉人进行了维修，并于同年6月23日将渗水问题解决。被上诉人认可后再次进场装修。同年7月7日，因案外人三楼商户从三楼经过二楼的下水管接头突然发生脱落导致漏水，被上诉人与三楼商户为此发生争执。后经上诉人协调，三楼商户对水管进行维修，于同年8月7日修好，不再漏水。后被上诉人要求三楼商户将其用于营业的鱼缸移至他处，遭到拒绝后，被上诉人不想再承租房屋，便与上诉人协商解除了合同。二、一审判决显失公正。楼上水管脱落漏水是不可预知的突发事件，经过维修已彻底解决，不影响房屋使用，所以上诉人不构成根本违约。被上诉人与上诉人经协商解除合同，该解除合同的违约责任不应由上诉人一方承担。一审判决上诉人承担全部的违约责任，没有法律和事实依据，且显失公正。周颖辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。关于案件事实：2018年6月初，被上诉人基于开设英语培训班的目的到上诉人的案涉房屋查看并与上诉人沟通租赁房屋事宜，因房屋有吊顶，没有发现房屋存在的质量问题，便于2018年6月5日与上诉人签订《房屋租赁合同》。在装修公司进场拆除吊顶后，发现房屋存在漏水、私接管道问题，被上诉人要求上诉人维修。期间被上诉人从南京金吉物业管理有限公司了解到，案涉房屋漏水的原因之一系三楼商户未做防水，且该物业公司曾多次催告该商户整改，并于2018年6月6日向其发出整改通知单。上诉人于2018年7月开始维修案涉房屋，但每次在其声称维修好后，经查看均发现仍然存在漏水问题，直至2018年11月2日被上诉人再次去案涉房屋现场查看，发现仍存在漏水问题。被上诉人一审中就上述事实均提供了相关证据。案涉房屋自始就存在私接管道且漏水严重的质量问题，上诉人在明知案涉房屋存在质量问题的情况下交付给被上诉人，且在被上诉人发现房屋问题后，经多次催告，仍未完全解决，导致案涉房屋一直不能实际使用，被上诉人的租赁目的也不能实现。综上，上诉人的行为已构成根本违约，一审法院判令上诉人承担违约责任合理合法，请求驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。周颖向一审法院起诉请求：1.确认周颖与新翰特公司签署的《房屋租赁合同》于2018年8月28日解除；2.判令新翰特公司返还周颖租金222285元、支付周颖违约金114318元，赔偿周颖的损失237969.36元，共计574572.36元；3.新翰特公司负担本案的全部诉讼费。新翰特公司向一审法院反诉请求：1.周颖赔偿损失及房屋恢复原状等费用168500元；2.周颖支付房租112752元；3.周颖负担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月21日，新翰特公司（甲方、出租方）、周颖（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于南京市江宁区的房屋出租给乙方使用，面积522平方米，交付标准为精装；租赁期限自2018年7月15日起至2023年7月14日止；甲、乙双方确认交付日2018年6月15日，甲方同意自交付至2018年7月15日为乙方免租金装修期，但乙方仍需按时向甲方交纳的水费、电费等租金以外的相关费用；第一、二年为381060元／年，自第三年开始租金每两年在上两年基础上递增6%；首期租金190530元（自2018年7月15日起至2019年1月14日止）于合同签订后3日内一次性支付至甲方指定账户；乙方在签订合同当日须交纳31755元给甲方作为履约保证金；该房屋的日常修缮由乙方自行负责，费用自理；租期期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态；乙方应合理使用并爱护该房屋及附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修；租赁期间，甲方如发生以下情形的，乙方享有单方解约权，如乙方行使解约权，则本合同自甲方收到乙方解约通知后即解除，不论乙方是否行使解约权，均有权要求甲方支付违约金（违约当年年租金的30%），如违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应当赔偿损失与违约金的差额部分：……（3）该房屋存在缺陷，危及乙方安全的；（4）甲方严重违反本合同条款，严重损害乙方利益，且经乙方书面催告后15日内仍未改善的；乙方不履行合同义务或无故单方面解除合同的，应按照违约金当年年租金的30%向乙方承担违约金责任的，并赔偿实际损失。合同签订后，周颖向新翰特公司支付租金及保证金共计222285元。2018年7月7日，案涉房屋顶部水管爆裂漏水；新翰特公司组织了维修。2018年7月12日，案涉房屋楼上3楼商户南京和家鲜餐饮管理有限公司（以下简称和家鲜公司）出具《施工方案》，记载：由于本酒店的厨房当时防水没有做到位给二楼的租户带来了不便，现采取整改方案如下：……。2018年8月3日，周颖委托江苏丰典律师事务所向新翰特公司发出律师函，上记载：装修过程中发现房屋漏水严重，导致租赁房屋内大面积积水，经沟通调查，房屋漏水是因三楼和家鲜公司未做防水导致，且漏水现象自始存在。委托人多次要求贵司维修解决，仍未彻底解决漏水问题，现因房屋漏水严重导致装修工程无法正常进行，现已全面停工。贵司有提供符合租赁合同目的房屋的义务，现贵司的欺诈及违约行为，导致委托人无法对房屋进行使用，正式函告贵司请于收到本函之日起五日内完成防水施工，保证养水24小时内不出现漏水现象。2018年8月28日，周颖向新翰特公司邮寄《关于解除租赁合同的通知函》，上记载：装修过程中发现房屋漏水严重，本人多次要求贵公司维修解决，仍未彻底解决漏水问题，导致装修无法进行。特致函如下：一、自本通知发出之日起本人解除与贵公司的《房屋租赁合同》；二、请贵公司在接函之日二日内与本人办理房屋交接手续，逾期不理，一切法律后果由贵司承担。2018年8月29日，新翰特公司收到该函。南京市江宁区东山街道天印大道696号1幢所有权人为南京市江宁区东山街道泥塘社区居民委员会。南京市江宁区东山街道泥塘社区居民委员会出具授权书，同意由新翰特公司对外出租。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。周颖与新翰特公司签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。新翰特公司作为出租人，有义务向承租人提供合格的租赁物。现新翰特公司出租给周颖的房屋存在漏水问题，周颖催告后，新翰特公司仍未完全解决，该问题导致周颖不能正常使用房屋，周颖据此发函解除合同，符合合同约定及法律规定，故一审法院认定双方的租赁合同于2018年8月29日解除。自2018年7月7日起房屋出现漏水问题，双方就此进行交涉，周颖对房屋的装修未能正常进行，其亦未能实际使用房屋；且周颖已于2018年8月29日通知新翰特公司交接房屋，故周颖要求退还全部预交租金222285元，一审法院予以支持。新翰特公司要求周颖支付房租的诉讼请求，一审法院不予支持。周颖要求支付违约金114318元，符合合同约定，一审法院予以支持。其要求赔偿装修等损失，因周颖拒绝进行司法鉴定，其不能证明其实际损失数额已超过违约金114318元，故一审法院不予支持。因系新翰特公司的原因导致合同解除，其要求周颖赔偿损失，一审法院不予支持。且案涉房屋现已被另租他人，重新装修，新翰特公司不能证明恢复原状费用的具体数额，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、周颖与南京市新翰特投资管理有限公司于2018年6月21日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月29日解除；二、南京市新翰特投资管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还周颖租金222285元；三、南京市新翰特投资管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付周颖违约金114318元；四、驳回周颖的其他诉讼请求；五、驳回南京市新翰特投资管理有限公司的全部反诉请求。一审案件本诉受理费16962元，由新翰特公司负担13975元，由周颖负担2987元；反诉受理费减半收取2759元，由新翰特公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，新翰特公司与周颖签订《房屋租赁合同》的落款时间为2018年6月15日。案涉房屋现已另租他人。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。二审审理中，双方当事人均认为双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，但对于解除合同的违约责任的承担争议较大。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人应当按照约定支付租金。本案中，新翰特公司出租的房屋存在漏水问题，给周颖的正常租赁使用造成影响。周颖据此发函解除合同，新翰特公司于2018年8月29日收到该函。双方对于租赁合同于2018年8月29日解除均不持异议。关于合同解除后双方当事人的违约责任问题。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于租金损失的承担。因新翰特公司出租的房屋存在漏水问题，周颖自承租案涉房屋至解除合同之日止未能正常使用案涉房屋，故该期间的租金损失应当由新翰特公司承担。一审法院对于周颖要求新翰特公司退还租金222285元的诉讼请求予以支持，并无不当。关于装修损失的承担。案涉房屋漏水主要系3楼商户的防水设施没有做好及2018年7月7日水管爆裂等客观因素造成。在该期间，周颖系房屋的使用权人，对于案外人对其使用房屋造成损失，有权向案外人主张。新翰特公司在该期间积极参与协调及维修，履行了出租人的义务。周颖在未分清案外人与出租人分别应当承担什么责任的情况下要求新翰特公司赔偿全部装修损失，本院不予支持。关于周颖主张的违约金。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。据此，本院根据新翰特公司调低违约金的请求并综合考虑案件的实际情况，在新翰特公司退还租金、承担全部租金损失的基础上，对于周颖要求新翰特公司支付违约金的诉讼请求，本院酌定该违约金数额为20000元，对超出部分不予支持。对于新翰特公司的其他上诉意见，因缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，新翰特公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初14909号民事判决第一项、第二项、第五项；二、撤销江苏省南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初14909号民事判决第四项；三、变更江苏省南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初14909号民事判决第三项为：上诉人南京市新翰特投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付被上诉人周颖违约金20000元；四、驳回被上诉人周颖的其他诉讼请求；五、驳回上诉人南京市新翰特投资管理有限公司的其他上诉请求。一审案件本诉受理费9646元，由上诉人南京市新翰特投资管理有限公司负担4125元，被上诉人周颖负担5521元；反诉受理费减半收取2759元，由上诉人南京市新翰特投资管理有限公司负担；二审案件受理费4834元，由上诉人南京市新翰特投资管理有限公司负担2899元，被上诉人周颖负担1935元。本判决为终审判决。审判长 夏 雷审判员 张卓慧审判员 龚 达二〇二一年二月五日法官助理徐琨玉书记员杨文艳