河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初6979号原告：南阳市卧龙区蔬菜研究所，住所地南阳市张衡路与仲景路交口，统一社会信用代码：12411303419047609M。负责人：程武森。委托代理人：翟小月，河南隆翔律师事务所律师，代理权限特别授权。被告：南阳关东饺子城，住所地南阳市宛城区，统一社会信用代码：91411302MA44EY429B。投资人：段冰果。委托代理人：杜泽斌，南阳市卧龙区梅溪法律服务所法律服务工作者，代理权限特别授权。被告：彭训功，男，1970年8月4日出生，汉族，住辽宁省本溪市平山区。委托代理人：杜泽斌，南阳市卧龙区梅溪法律服务所法律服务工作者，代理权限特别授权。原告南阳市卧龙区蔬菜研究所与被告南阳关东饺子城、彭训功房屋租赁合同纠纷一案，原告南阳市卧龙区蔬菜研究所于2020年11月5日向本院提起诉讼，同日，本院受理后，在法定期限内向双方当事人送达了相关法律手续，依法组成合议庭，于2021年2月5日公开开庭进行了审理，原告南阳市卧龙区蔬菜研究所的委托代理人翟小月，被告南阳关东饺子城、被告彭训功的委托代理人杜泽斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南阳市卧龙区蔬菜研究所诉称，2017年9月30日，原告与被告彭训功签订了租赁协议，约定彭训功租赁原告位于张衡路与仲景路口门面房7间，2019年，政府为了防止国有资产流失，对国有房屋出租等问题进行了专项清查，于2019年12月26日查处该项租赁协议内容违反了相关规定，要求终止原签订的租赁合同，重新签订协议，并向被告下发了通知，但被告拒不重新签订协议也不搬离，且拖欠房租费用至今，原告多次催要协商未果，另被告私自对承租房屋进行了转让，原协议自动作废。现请求1、解除原、被告租赁协议；2、判令被告将承租房产恢复原状并返还原告；3、请求判令被告支付欠付租金232776.6元，实际支付至房屋腾空交房为止，且按照日1％的违约金至该款项还清之日止；4、本案的诉讼费、律师费由被告承担。原告南阳市卧龙区蔬菜研究所为支持其诉请，向本院提交以下证据材料：第一组、原告的身份信息、组织机构的代码，法定代表人证明，法定代表人身份证复印件，证明原告主体资格。第二组、租赁协议一份；证明方向：1、合同第六条明确约定乙方在租赁期间不经甲方同意，不能私下转让，若私下转让，协议自动中止，乙方与第三方签订协议无效。2、合同第四条明确约定，乙方若不能按时支付，应从违约之日起每日加收1％的违约金，直至解除协议。3、房价随行就市，甲方即可以依照市场价格进行变动。第三组、南阳市卧龙区土地房屋专项清查工作领导小组办公室向卧龙区农业农村局下发的《国有资产使用违规问题整改通知书》一份；2、卧龙区蔬菜研究所向彭训功下发的关于彭训功所使用蔬菜研究所国有资产违规问题整改通知书一份。3、宛龙政〔2014115号文南阳市卧龙区人民政府关于印发卧龙区行政事业单位国有资产管理办法的通知一份；证明方向：1、卧龙区农业农村局的下属单位蔬菜研究所出租给彭训功的合同违反了《卧龙区行政事业单位国有资产管理办法》第二十九的规定，第二十九条规定“行政事业单位出租、出借资产一般不超过3年。期间若需变更资产出租、出借合同或者协议，应当重新办理报批手续”，2、卧龙区土地房屋专项清查工作领导小组办公室给卧龙区农业农村局下发的国有资产使用违规问题整改通知书明确指出“出租面积为329平方米严重违反了《卧龙区行政事业单位国有资产管理办法》”要求原告于2019年12月29日前终止与彭训功原签订的租赁合同，对资产进行评估后重新签订租赁协议，租赁期限不超过3年；3、原告根据卧龙区土地房屋专项清查工作领导小组办公室已经向彭训功履行了告知义务，通知原签订的租赁协议于2019年12月29日终止。第四组、中共南阳市卧龙区委办公室宛龙办〔2020〕5号文。证明方向：该文件第5条，第16条明确规定本办法实施前已经出租出借的，但明显不公正、不合理的要限期整改，其合同或者协议内容不符合法律规定的要依法终止履行，且出租期限不得超过3年。根据第三组、第四组证据原被告之间签订的原协议明显既违反宛龙政〔2014〕115号关于卧龙区行政事业单位国有资产管理办法的规定，同时也违反了宛龙办〔2020〕15号文。第五组、南阳关东饺子城营业执照一份，证明方向：营业执照上显示投资人为段冰果，但是与我们原告签订协议的是彭训功，彭训功存在擅自转租的行为。第六组、同地段其他租户2019年的缴费凭证和2020年度的其他租户的租赁合同，证明方向：房租自2019年1月日至2019年12月31日为每间房1800元，2020年度房租按照面积收取，每平方米为50.45元。其他租户目前都是按照新的协议来履行，如果被告不按照新的协议来履行将会违反民法的公平原则。第七组、南阳市卧龙区计划委员会文件，宛龙计投资【2001】71号文件和宛龙计投资【1998】90号文件，卧龙区蔬菜研究所关于申请建设综合集资楼的报告、南阳市建设用地规划许可证、卧龙区土地房屋专项清查房屋情况表各一份，证明该出租房屋性质为国有。第八组、南阳市卧龙区蔬菜研究所核实拟出租资产租金价值评估报告一份，证明目前市场价格为每平方米50.45元。第九组、南阳市卧龙区财政局文件宛龙财字[2020]56号文件，证明减免房租必须按照该规定的减免程序，被告减免程序不符合规定，超出期限，规定是2020年6月15日前书面申请，出租方对承租方提交的申请材料进行审核后报其主管部门备案，超出期限原则上不再受理。被告彭训功辩称，原、被告于2017年9月30日签订《租赁协议》，原告将位于张衡路××××交叉口西南角7间门面房租给被告开办饭店使用，租金每间每月1400元，租期自2017年10月1日至2027年9月30日。2017年9月双方还签订了《租赁补充协议》，该协议约定：原告同意被告在所租赁的7间门面房前自主搭建房屋，协调工作和搭建费用由被告负责，如违反城市建设由乙方完全承担，乙方在租赁协议期和续签协议期间对所搭建房屋具有无偿自主使用权。为此，被告付出了390000元在7间门面房前搭建房屋，并对租赁房屋和搭建的房屋进行了装修，购厨具95245元，家具27700元，餐具22000元，室内（燃气、招牌、中央空调、收银系统、柱灯等）6828元。再加上500000元的转让费，合计1103225元。被告是基于双方签订的了10年合同、合同到期后被告有优先租赁权这一条件，才投入1103225元资金开办饭店。原告的真实目的是为了涨租金，2018年12月25日原告就向被告发出涨价通知（见通知），自2019年1月1日起每间门面涨400元，被告一直没有同意涨价。在本合同签订前，各级政府就有防止国有资产流失的规定，双方签订租赁合同的行为不存在国有资产流失的情况。原告没有任何证据证明国有资产流失。特别2020年役情期间，××，被告响应党和国家号召，停业三个月，此后采取有效措施，以外卖为主，限制食客进入饭店。再加上电商的冲击，门面房的房租在不断跌价，而原告却要涨价。所谓2019年卧龙区政府为了防止国有资产流失，是原告要单方终止合同的一个借口，即便被告内部管理什么不妥之处也是原告的过失。南阳市蔬菜研究所是一个独立法人，南阳市蔬菜研究所与被告签订的租赁协议合法有效，不受卧龙区政府的干预。并且根据规划图纸可以看出，该门面一开始就是门面房，是商业性质，不是国有资产的闲散资产。被告一直不折不扣地履行合同约定的义务。2020年的租金是因为疫情期间南阳市人民政府对中小微企业和人体工商户实行房租“二免三减半”政策（见《关于贯彻落实市政府支持实体经济全面发展减免企业房租政策有关事项的通知》[202013号文），被告向原告递交了《关于减免租赁房屋租金的申请》，原告迟迟不予答复。被告只欠原告73500元（见关东饺子城2020年房租清单，免两个月减三个月）。原告请求支付租金232776.6元租金没有任何根据。综上所述，原告请求解除《租赁合同》，既没有达到法定条件，也没有达到约定条件，也没有违反国家强制性规定，原告的解除租赁合同诉求不能成立；原告单方涨房诉求也不能成立，房租应按合同约定的房租计算，拒收房租是原告的过错，双方应继续履行合同，以免给被告造成巨大损失。被告南阳关东饺子城答辩意见同被告彭训功。被告南阳关东饺子城、彭训功出示证据为：第一组、营业执照，证明方向：证明被告主体适格。第二组、法定代表人证明书及法定代表人的身份证复印件；证明法定代表人的基本情况。第三组、彭训功的身份证复印件，证明方向：彭训功的身份情况。第四组、彭训功的股东证明，证明方向：彭训功签订合同的行为是职务行为，代表南阳关东饺子城。第五组、南阳市卧龙区蔬菜研究所对外出租的房产的规划图，证明方向：该租赁房产原本就是门面房，是商业性质不是办公场所或其他闲置国有资产。该房产的租期适用20年的租期规定。第六组、转让协议，证明方向：该房产是从他人手中转让而来，被告支付50万元转让费。第七组、租赁协议，证明方向：双方就租用房产的位置、间数、租期、租金的支付方式作了约定。第八组、租赁补充协议，证明方向：被告开饭店需搭建和装修房屋，双方对有关问题作了约定。第九组、交房租收据，证明方向：2019年以前的租金已结清。第十组、关于减免租赁房屋租金的申请，证明方向：2020年的房租未交是牵扯疫情，依照南阳市[2020]3号文，原告应免二个月租金，减半收取三个月租金。第十一组、通知，证明方向：2018年12月25日原告通知每间门面房涨400元，说明原告的目的是想单方涨房租。第十二组、关东饺子城2020年租金清单，证明方向：被告欠原告73500元。第十三组、被告给边所长的微信截图，证明方向：①被告一直是主动交房租；②没有原告的票号，被告的租金交不上，2020年的房租不是被告不交，而是被告没有票号交不上。第十四组、南阳市财政局[2020]3号文件，证明免除两个月及减免三个月房租的情况。原告南阳市卧龙区蔬菜研究所出示的证据，被告南阳关东饺子城、彭训功对证据一、二、三、四、七、八、九真实性均无异议，被告关东饺子城、彭训功出示的证据，原告对证据一、二、三、五、七、八、九、十一、十四真实性无异议，对双方无异议的证据本院予以采信，对双方有异议的证据以及证据与本案的关联性本院在评理部分结合其他证据和庭审查明的情况予以综合评析。通过本院认定的有效证据，结合庭审陈述，确认以下事实：2017年9月30日，南阳市卧龙区蔬菜研究所（甲方）与彭训功（乙方）签订《租赁协议》，约定：乙方租赁甲方门面房7间，每间月租金1400元，年租金共计壹拾壹万柒仟陆佰元，租金每半年支付一次。若不能按时支付，应从违约之日起每日加收1%的违约金，直至解除协议。租赁期间拾年，即自2017年10月1日至2027年9月30日，乙方在租赁期间不经甲方同意，不能私下转让，若私下转让，本协议自动中止，乙方与第三方签订协议无效。该协议为打印协议，在签名处甲方南阳市卧龙区蔬菜研究所上方手写“房价随行就市”。2018年12月25日，南阳市卧龙区蔬菜研究所向各租赁户发出通知，自2019年1月1日起各门面房每月租金在原有基础上增加400元。庭审中，原告称可以让被告继续租赁房屋，但是需要重新签订租赁合同，租金按照房屋面积329平方米，每平方米租金50.45元计算，每月租金16598.05元。2019年12月26日，南阳市卧龙区公有资产管理办公室向卧龙区农业农村局下发《国有资产使用违规问题整改通知书》，认为蔬菜研究所出租位于张衡路与仲景路口门面房329平方米房屋给彭训功违反了《卧龙区行政事业单位国有资产管理办法》，要求于2019年12月29日前终止原签订租赁合同，并委托资产评估机构对出租房屋进行租赁价值评估，以不低于评估值重新签订租赁协议，租赁期不得超过三年。2019年12月27日卧龙区蔬菜研究所向彭训功下发了《卧龙区蔬菜研究所关于彭训功所使用蔬菜研究所国有资产违规问题整改通知书》，通知彭训功原签阻力协议于2019年12月29日自动终止。待有关资产评估机构评估后，以不低于评估价值重新签订租赁协议，且租期不得超过三年。彭训功不同意解除租赁合同，且彭训功已经缴纳租金至2019年年底，目前租赁房屋开办的南阳关东饺子城仍在继续经营。房屋租金支付方式为原告先向被告出具票据，被告依据票据向原告缴纳房租。另查明，南阳关东饺子城的法定代表人是段冰果，彭训功是经营者之一，彭训功代表南阳关东饺子城与原告签订租赁协议。再查明，2020年初，因新冠肺炎疫情封城停业给经济带来严重影响，2020年3月16日，南阳市财政局下发宛财资【2020】3号《关于贯彻落实市政府支持实体经济全面发展减免企业房租政策有关事项的通知》，对承租国有资产类经营用房的中小微企业和个体工商户，实行房租“二免三减半”政策，即免除2020年3月和4月承租方应交的房屋租金，减半征收2020年5月、6月、7月共三个月的房屋租金。2020年4月22日，南阳市卧龙区财政局下发宛龙财字[2020]56号《关于贯彻落实市政府支持实体经济全面发展减免企业房租政策有关事项的通知》，由承租方于2020年6月15日前向出租方提出减免房租的书面申请，并提交承租方法人代表身份证明、营业执照、租赁合同等相关材料。超出规定期限的减免房租申请，原则上不再受理。被告南阳关东饺子城、彭训功于2020年5月31日前向原告提交减免房租申请。本院认为，原告南阳市卧龙区蔬菜研究所与被告彭训功签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，并不违反相关法律、行政法规的规定，该合同自签订之日起发生法律效力，双方应当按照合同约定履行。现原告要求解除合同，因双方就解除合同未协商一致，该案的争议焦点为合同是否符合约定或者法定解除条件。一、合同约定解除条件是否成就。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。1、本案是否存在转租致使合同约定解除条件成就。原告与被告彭训功签订的租赁协议约定不经原告同意擅自转租的协议自动中止，原告认为被告彭训功将房屋转租给关东饺子城，因此该协议应当解除。原告于2017年9月和关东饺子城签订租赁补充协议，原告对该协议真实性无异议，该租赁补充协议中关东饺子城的代表人为彭训功，关东饺子城自2017年9月20日成立，投资人即为段冰果，且关东饺子城也证明彭训功是股东，段冰果也认可是和彭训功一起投资开的关东饺子城，上述证据均能证明不存在彭训功将房屋转租给关东饺子城，因此合同约定的解除条件不成就。2、本案是否约定了租赁期间随行就市上涨租金。原被告签订的合同条款中约定了租赁期限和租金，但在合同甲方签名处书写了房价随行就市，因该条款约定不明确,原告称条款系原告方签订合同时书写，经过被告同意，被告予以否认。根据合同法相关规定，合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定，因合同租期十年，按照交易习惯，如果房价随行就市，原被告不必签订租期十年的合同，可签订短期合同便于随行就市调整租金，现双方签订了十年的租赁合同，被告基于此投入大量资金，原告仅仅依据合同甲方签名处手写的“房价随行就市”上涨租金，因该条款并非双方约定，被告不能依据该条款要求被告增加房租未果而解除合同。二、合同法定解除条件是否成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。1、关于本案是否属于被告不支付租金致使不能实现合同目的。本案中原告违约在先，擅自要求上涨租金，被告同意按原租赁协议约定的租金及受疫情影响减免后的租金支付，但原告不向被告开具票据，原、被告均认可租金支付方式为原告先向被告开具交费票据，被告依据票据上的金额及账户向被告支付租金，因原告原因致使被告未能缴纳房屋租金，该行为并不属于被告故意迟延履行债务，故不能据此解除租赁合同。2、原被告签订的租赁协议是否属于情势变更。原告认为与被告签订的租赁合同违反政府文件规定，租金过低、租期过长，不能继续履行，但该行为并非在合同成立后，合同的基础条件发生了当事人无法预见、不属于商业风险的重大变化，不符合法律规定的其他可以解除合同的情形。三、关于原告主张房租租金及违约金的问题。原告与被告彭训功签订的租赁协议，约定年租金为117600元，即月租金为9800元，庭审中双方均已认可2019年租金已支付完毕。2020年的租金，因新冠肺炎疫情影响，根据政府相关文件要求，可以予以减免，即实行房租“二免三减半”政策，免除2020年3月和4月承租方应交的房屋租金，减半征收2020年5月、6月、7月共三个月的房屋租金。被告称未在规定期限内收到原告减免房租申请并且原被告签订的协议不合法，也不能减免。因被告在规定期限内向原告提交了减免租赁房屋的申请，且原告和彭训功签订的租赁协议不存在违反法律和行政法规的情形，因此被告彭训功应当享受房租减免政策，即应向原告支付2020年拖欠租金83300元，2021年后租金，应按合同约定支付。原告请求被告向其支付违约金，被告未能及时支付租金系原告违约造成，故本院对该主张不予支持。原告请求被告向其支付律师费，鉴于原、被告签订的租赁协议并未约定律师费用，故本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、原告南阳市卧龙区蔬菜研究所与被告彭训功于2017年签订的《租赁协议》有效。二、被告彭训功于本判决生效后十日内向原告南阳市卧龙区蔬菜研究所支付2020年房屋租金83300元。如果被告未按本院指定期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告南阳市卧龙区蔬菜研究所的其他诉讼请求。案件受理费4792元，由原告南阳市卧龙区蔬菜研究所负担3078元，被告彭训功负担1714元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  秦 柯人民陪审员  惠大山人民陪审员  徐恩霞二〇二一年二月七日书 记 员  陈 珂