淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初6462号原告：严闯，男，汉族，1995年2月24日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：杨敏，江苏群汇知缘律师事务所律师。被告：清江浦区宏业房屋信息咨询服务部，住所地淮安市丹桂苑****，统一社会信用代码92320802MA1ND67H0E。经营者：孙从峰，系个体工商户。被告：刘雪梅，女，汉族，1991年2月10日出生，住涟水县。两被告共同委托诉讼代理人：于佩、刘伟，江苏宗泽律师事务所律师。第三人：冯岩，男，汉族，1993年4月17日出生，住淮安市清江浦区。原告严闯与被告清江浦区宏业房屋信息咨询服务部（以下简称：“宏业咨询部”）、刘雪梅、第三人冯岩房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告严闯及其委托诉讼代理人杨敏、被告刘雪梅及两被告共同委托诉讼代理人于佩、第三人冯岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严闯向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告于2020年6月2日签订《房屋买卖合同》；2、两被告双倍返还定金170492元；3、两被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：被告刘雪梅系被告宏业咨询部店长，原、被告于2020年6月2日就位于大胜广厦202室房屋签订《房屋买卖合同》一份，约定房屋单价6200元/平方米，双方协商合同生效后30日办理房屋的抵押过户手续。合同签订当天，原告向被告刘雪梅交付了购房定金85246元，两被告向原告出具了收条一份，载明“收到严闯购大胜广厦6号楼202室房款定金捌万伍仟贰佰肆拾陆元整（85246元）”。2020年7月，原告得知上述房屋已由他人购得并办理了产权登记，原、被告的房屋买卖合同客观上已无法履行。为维护自身合法权益，特具状诉至贵院，请求判如所请。被告宏业咨询部、刘雪梅共同辩称：被告刘雪梅是被告宏业咨询部的店长，其与原告签订房屋买卖合同、并出具定金收条，其行使的是职务行为。原告在2019年11月份与被告刘雪梅联系，说需要购置淮安市开发区大胜广厦房产，并多次向刘雪梅表示，只要不是顶楼，大胜广厦任意楼层都可以接受。被告刘雪梅从2019年11月份起多次带原告看了多套大胜广厦房产，案涉合同虽然是刘雪梅签订，但是原告要求购置的并非特指案涉202房屋，在2020年7、8月份，原告已经更改购置的房屋，该房屋房号为大胜广厦607室，被告刘雪梅也要求原告提供了相应的购房材料，虽然案涉合同房屋号未经变更，但是刘雪梅已经按照和原告协商一致的意见，积极促使原告与房主能够达成大胜广厦607室房屋买卖，后因为原告资金问题，是其个人原因导致607房屋未能办理过户手续，故原告无权要求被告退还其双倍定金。第三人冯岩陈述：2020年5月26日，我和被告刘雪梅签订委托书，委托刘雪梅出售大胜广厦202室房屋的时候，这个房屋属于开发商淮安市淮海建设有限公司的，当时我和淮安市淮海建设有限公司已经谈好，将近30套房屋底价包销给我和另一个中介，一人包销一半。我包销的房屋里不包含202室房屋，202室房屋是淮安市淮海建设有限公司抵工程款抵给物业的，物业打电话给我，说202室房屋可以办理过户手续，可以对外出售，让我找客户往外卖，双方只是口头约定，没有书面手续。因为202室因为债务纠纷被起诉到法院，202室房屋被查封，后来开发商将钱还掉了，房屋被解封了，就可以买卖了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月2日，原告严闯（乙方，买方）与被告刘雪梅（甲方，卖方）就大胜广厦6号楼202室房屋（毛坯，含7-8平方储藏室壹间）签订《房屋买卖合同》一份。合同第一条房屋基本信息：产权面积约86.33平方米，单价6200元/平方，协议生效之日起30日内办理此房抵押过户等手续。合同第二条付款方式：甲方承诺：在签订本协议前，乙方支付购房委托定金人民币捌万伍仟贰佰肆拾陆元整（85246元）给甲方，房屋总价以产权证实际面积为准，多退少补；此房款的剩余款由甲方负责帮助乙方办理银行按揭贷款。合同第三条双方责任和义务：经甲乙双方协商，在甲方一定帮助乙方买到此物业的前提下，办理贷款及过户手续期间，无论此物业市场价格涨或跌与双方无关；如因甲方原因导致乙方无法买到此物业，则甲方承担因此造成的损失并按市场价违约责任赔付乙方。原告严闯及被告刘雪梅在合同落款处签名并捺印，被告宏业咨询部在合同底部加盖了公章。同日，被告刘雪梅向原告严闯出具收条一份，载明“今收到严闯购大胜广厦6号楼202室房款定金捌万伍仟贰佰肆拾陆元整（85246元）”，被告刘雪梅在收条上签名并捺印，被告宏业咨询部亦在收条上加盖了公章。在合同履行过程中，因大胜广厦6号楼202室被另售他人，被告建议原告另购大胜广厦6号楼607室，并将重新起草的房屋买卖合同交给原告，原告对此未置可否。2020年8月19日，原告严闯通过微信向被告刘雪梅发送信息：“现在你说要卖607给我也行，我就是想见一下房东而已，把事都讲清楚签合同而已，把6200一平房价定下来，个税、契税我承担，营业税你负责解决这些明确签字，有那么难吗……”，被告刘雪梅回复：“……我就不该劝你买6号楼的，难道除了202就没有别的房子了，我就不信了，202签了，没有302和402了吗？从始至终你都没定下来到底是哪个楼层……”。同日晚上8点左右，因双方就换购房屋问题无法协商一致，原告严闯报警，民警调解未果。后原告严闯诉至本院，引发本案诉讼。本案审理过程中，根据原告严闯的申请，本院依法对被告刘雪梅、宏业咨询部名下总价值175000元的财产采取了保全措施。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应当按照合同内容全面履行各自的权利义务。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点主要为：1、案涉合同的主体如何确定；2、案涉合同应否解除；如应解除，解除后的责任如何认定和承担。针对第一个争议焦点：虽然案涉合同系被告刘雪梅与原告签订，但签订合同时，刘雪梅系被告宏业咨询部的店长，且合同及收条上均加盖有被告宏业咨询部的公章，被告宏业咨询部亦认可被告刘雪梅签订合同的行为系职务行为，据此可以认定案涉合同的主体应为原告严闯与被告宏业咨询部。针对第二个争议焦点：根据案涉合同的约定，双方系对大胜广厦6号楼202室房屋达成的买卖合意，在大胜广厦6号楼202室房屋出售他人后，双方虽就换购大胜广厦6号楼607室房屋进行一系列磋商，但双方最终未能就换购房屋的价款、付款方式、过户时间、交付时间、违约责任等协商一致，也未能另行签订书面合同，故对于被告宏业咨询部关于双方已对案涉合同达成变更的抗辩意见，本院不予采信。因案涉房屋已售于他人，原告合同目的已无法实现，故原告要求解除《房屋买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。因案涉合同解除系被告宏业咨询部无法交付符合约定的案涉房屋所致，故应由其承担相应的违约责任，现原告要求被告宏业咨询部双倍返还定金170492元，于法有据，本院予以支持。但被告刘雪梅并非案涉合同主体，原告突破合同相对性原则要求其承担案涉合同义务，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告严闯与被告清江浦区宏业房屋信息咨询服务部于2020年6月2日签订《房屋买卖合同》；二、被告清江浦区宏业房屋信息咨询服务部于本判决生效后十日内一次性双倍返还原告严闯定金170492元；三、驳回原告严闯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。本案案件受理费10857元，保全费1395元，合计12252元，由被告清江浦区宏业房屋信息咨询服务部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行淮安清江浦支行，账号：62×××66）。审 判 长 王 强人民陪审员 笪 旭人民陪审员 卢正慧二〇二一年二月四日法官 助理 张天沿书 记 员 丁 玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。