辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终1936号上诉人（原审原告）：抚顺市顺城区上河郡业主委员会。负责人：李宾，该委员会主任。委托诉讼代理人：王嘉珂，辽宁英林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：抚顺金磊物业管理有限公司，住所地抚顺市顺城区戈布东街**。法定代表人：班静，该公司总经理。委托诉讼代理人：张凤军，抚顺市顺城区君赢法律服务所法律工作者。抚顺市顺城区上河郡业主委员会（以下简称业主委员会）诉抚顺金磊物业管理有限公司（以下简称金磊物业公司）物业服务合同纠纷一案，抚顺市顺城区人民法院于2019年8月13日作出（2019）辽0411民初737号民事判决。金磊物业公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月16日作出（2019）辽04民终2666号民事裁定，发回重审。一审法院于2020年6月10日作出（2020）辽0411民初67号民事判决。业主委员会不服，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人业主委员会的负责人李宾及其委托诉讼代理人王嘉珂，被上诉人金磊物业公司的委托诉讼代理人张凤军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。业主委员会上诉请求：1、撤销原审判决，改判被上诉人退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料；2、被上诉人承担上诉费。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予纠正。抚顺市顺城区上河郡小区建于2008年，开发商为抚顺市金磊房地产开发公司，园区建成后抚顺市金磊房地产开发公司与金磊物业公司签订一年期的前期物业服务合同，期限为2008年10月30日至2009年11月30日。合同签订后金磊物业公司开始为上河郡园区的广大业主提供物业服务，前期物业服务合同到期后，金磊物业公司在权利义务终止后一直占据园区，在无物业服务合同的情况下因服务质量、物业费纠纷、物业费涨价等事由发生大量纠纷，经人民法院判决的就几十件，耗费大量司法资源。2017年4月经顺城区长春街道办事处会同顺城区住房和城乡建设局监督指导下依法成立了抚顺市顺城区上河郡业主委员会，业主委员会成立后发现金磊物业公司的前期物业服务合同早已到期。经顺城区住房和城乡建设局调查，金磊物业公司承认自2010年至今没签相关的物业合同，故此原有的物业服务合同的权利义务已经终止，金磊物业公司也就不具备继续为园区提供物业服务的主体资格。上诉人依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”之规定提起诉讼，于法有据。原审法院片面强调根据《物业管理条例》第十一条、第十二条之规定，要求召开业主大会决定，实际上是混淆了上诉人的诉讼请求，上诉人是按照排除妨害提起的诉讼，依据的最高法的司法解释，上诉人所诉不是解聘或选聘物业服务企业，而是在物业服务合同权利义务终止后，在物业服务企业占据园区拒不退出服务区域对全体业主构成了妨害的情况下提出合法的排除要求，根本不需要召开业主大会决定。物业交接实质上是物业服务合同的附属义务，在最高人民法院案例精选（2010.3）中厦门海沧大永固大厦业主委员会与厦门海投物业服务公司物业合同纠纷一案中明确，物业交接是物业服务公司在物业合同权利义务终止后必须承担的义务，该义务实际上即合同法所规定的“附随合同业务”，物业公司未履行该义务给业主造成损害的，应当承担赔偿责任，前期物业管理中，业主委员会未备案成立前，物业公司在物业合同终止仍应当履行交接义务，此时其应当将物业管理权移交给委托方及开发公司。本案中金磊物业公司拒不移交管理权已经构成对园区业主的妨害，依法应予排除。关于适用法律方面，本案应按上诉人的诉请适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之相关规定，支持的上诉人的诉讼请求。金磊物业公司辩称，上诉人所述因服务质量、物业费涨价引发多起诉讼与事实不符。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。业主委员会向一审法院起诉请求：1.判令被告退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料；2.被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2008年11月30日，辽宁金磊房地产开发有限公司（甲方）与被告金磊物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，该合同约定甲方将上河郡园区委托乙方实行物业管理，合同中对房屋建筑共用部位、公共设施设备的维修、管理、养护等委托管理事项、委托管理期限（2008年11月30日至2009年11月30日止）、双方权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任事项等进行了约定。被告金磊物业公司在业主入住前与其签订了《前期物业管理服务协议》约定：前期物业管理是从房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。2017年4月，在顺城区长春街道办事处与顺城区住房和城乡建设局监督指导下，依法成立了抚顺市顺城区上河郡业主委员会。一审法院认定的上述事实，有原告提交的业主委员会核准书、顺城区住建局关于上河郡小区业主反映情况的回复、约谈记录及被告提供的物业管理委托合同、物业企业资质证书和当事人签字确认的庭审笔录为证，被告提交了《前期物业管理服务协议》、通知书、业主签名表、庭审笔录上述证据经庭审质证和法庭审查，可以采信。一审法院认为，根据《物业管理条例》第十一条规定：下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……；第十二条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。……。被告与辽宁金磊房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，取得了上河郡小区的前期物业服务权，之后被告金磊物业公司与业主签订了《前期物业管理服务协议》，被告提供物业服务的期限截止业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时。原告应当召开业主大会选聘物业服务公司，被告作为有资质的物业公司也可以竞聘。如果业主大会选聘被告，那么原、被告签订合同，由被告继续提供物业服务；如果业主大会选聘其他物业服务公司，与他公司签订物业服务合同，发生法律效力，被告退出园区，办好交接手续，如不退出，原告可以请求物业行政主管部门责令其限期撤离，或仲裁诉讼解决。原告在业主大会尚未选聘物业公司时，要求被告撤离，会导致园区无物业公司管理，相应物业服务无人提供，进而影响全体业主的生活。关于原告所述政府文件与国务院公布的《物业管理条例》并不相悖，均是赋予业主大会职权，依法保护业主权利的实施，选聘和解聘物业服务企业，应由业主委员会召开业主大会，经过法定程序进行表决。综上所述，依照《物业管理条例》第十一条、第十二条之规定，判决：驳回原告抚顺市顺城区上河郡业主委员会的诉讼请求。案件受理费250元，由原告抚顺市顺城区上河郡业主委员会负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，辽宁金磊房地产开发有限公司与金磊物业公司签订《物业管理委托合同》，将上河郡园区委托金磊物业公司管理，该份合同中约定的委托管理期限为至2009年11月30日止。现业主委员会以原有的物业服务合同已经到期且没有签订新的物业服务合同，金磊物业公司不具备继续为园区提供物业服务的主体资格为由提起诉讼，要求判令金磊物业公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料。物业服务合同终止的情形多种多样，包括物业服务合同期限届满、前期物业服务合同终止、业主或物业服务人单方或协议解除合同等，在合同终止之前到新物业服务人或决定自行管理的业主接管之前，一般都要经过较长的时间，在这期间双方可能进行商谈交接事项、另聘新物业服务人，甚至有可能进行诉讼。但不管是什么情况，原物业服务人都应当继续处理物业服务事项，保证基本物业服务的正常进行，业主、新物业服务人不能强制接管，原物业服务人也不能以双方存在纠纷或业主未履行相应的支付物业费义务而拒绝提供物业服务。二审中，业主委员会明确表示没有选聘新的物业服务人或者决定自行管理的案涉小区，故对业主委员会要求判令金磊物业公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施及物业服务所必需的相关资料的诉讼请求本院不予支持。业主委员会主张本案应当适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，但《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》十四、修改《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》3规定：删除第一条、第二条、第三条、第六条、第七条、第八条、第十条、第十一条，故业主委员会的该项主张，本院不予支持。另，一审法院确定本案案由为排除妨害纠纷不当，本案的案由应确定为物业服务合同纠纷。关于业主委员会主张的因金磊物业公司在案涉小区提供物业服务，政府相关部门不为案涉小区选聘物业公司进行招标的问题。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。金磊物业公司在案涉小区继续处理物业服务事项不影响案涉小区选聘物业服务企业或者其他管理人。综上所述，业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由抚顺市顺城区上河郡业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 王向军审 判 员 王 爽审 判 员 田 丰二〇二一年二月二十五日法官助理杨茜怡代书记员 孙 悦