天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终196号上诉人（原审原告）：王丹，女，1981年1月23日出生，汉族，住天津市河**。被上诉人（原审被告)：北京金地格林物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市津**双港镇津沽路西侧格林小城橄榄苑**。主要负责人：刘涛，总经理。委托诉讼代理人：杨博毅，男，该公司员工。被上诉人（原审被告)：北京金地格林物业管理有限公司，住所地北京，住所地北京市北京经济技术开发区天宝园三里****>法定代表人：刘涛，总经理。委托诉讼代理人：杨博毅，男，该公司员工。委托诉讼代理人：程颖聪，男，该公司员工。被上诉人（原审被告)：天津团泊湖开发有限公司，住所地天津市静海区，住所地天津市静海区团泊新城**路v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈长春，董事长。委托诉讼代理人：王嘉琛，男，该公司员工。上诉人王丹因与被上诉人北京金地格林物业管理有限公司天津分公司（以下简称“金地格林天津分公司”）、北京金地格林物业管理有限公司（以下简称“金地格林公司”）、天津团泊湖开发有限公司（以下简称“团泊湖公司”）物业服务合同纠纷一案,不服天津市静海区人民法院（2020）津0118民初2290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王丹上诉请求：1、撤销天津市静海区人民法院（2020）津0118民初2290号民事判决,请求支持王丹一审诉讼请求的第一项和第三项；2、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实错误。一审法院认定合同有效，却未对王丹提供的三本招投标证据中指证的违法点，依照《中华人民共和国招投标法》、《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国价格法》进行甄别，以判定最终合同是否合法有效。一审法院适用法律错误。一审法院应依据《中华人民共和国招投标法》、《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国价格法》进行审理和判决合同无效。而一审法院在认定事实错误的情况下，依据《中华人民共和国公司法》、《物业管理条例》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的条款判决合同有效，所引用法律条款都是以合同合法有效为前提的，对无效合同是不适用的。一审法院违反法定程序。一审法院并未将王丹的“法庭陈述”和递交的“驳答辩意见书”纳入证据审理，属违法规避证据事实。一审法院在庭审中，没有按照法定程序对于本案争议焦点“《前期物业服务合同》是否有效、是否进行了合法的招投标”进行辩论，而这一焦点问题正是王丹本案的诉讼请求，剥夺了法律赋予王丹应有的辩论权利。金地格林公司与团泊湖公司之间存在串通招投标、违反法律强制性规定擅自提高收费标准的情形、合同存在无效情形，应支持王丹的上诉请求。金地格林天津分公司、金地格林公司辩称，同意一审判决，不同意王丹的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。涉案合同通过正规手续签订、办理，非被上诉人所能控制，故不存在恶意串通等情形。团泊湖公司辩称，不同意王丹的上诉请求，同意一审判决，请求驳回上诉请求，维持原判。王丹向一审法院起诉请求：1、依法确认团泊湖公司与金地格林公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》违法对王丹无效；2、判令被告退还收取王丹的2015年10月16日至2017年6月30日共计20个月的物业费22106.33元；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：团泊湖公司系紫乐澜轩小区的开发公司，其于2013年5月在天津市物业管理招投标服务中心发布“紫乐澜轩”项目前期物业管理招标公告，通过公开招标的方式选聘前期物业服务企业，金地格林公司作为投标人参与投标，2013年6月4日在天津市物业管理招投标服务中心经评标委员会综合评审，金地格林公司为该项目的中标人，并由天津市物业管理招投标服务中心于2013年6月14日盖章确认。2013年6月17日金地格林天津分公司代表金地格林公司与团泊湖公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定团泊湖公司委托金地格林公司对紫乐澜轩小区进行前期物业管理服务事宜，该合同自2013年6月17日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止，该合同已在天津市国土资源和房屋管理局备案。后王丹与团泊湖公司签订《天津市商品房买卖合同》，购买紫乐澜轩小区37号楼4门房屋，并签订《确认书》，确认王丹作为紫乐澜轩小区业主，对《前期物业服务合同》的条款内容予以确认。庭审中王丹主张被告收取原告2015年10月16日至2017年6月30日累计20个月的物业费22106.33元，该款被告应予退还。一审法院认为，金地格林公司作为紫乐澜轩小区的物业服务单位，系在天津市物业管理招投标服务中心处经过招标、投标及评标委员会综合评审等程序确认成为该物业服务项目的中标人，并经天津市物业管理招投标服务中心盖章确认，因此金地格林公司与团泊湖公司所签订的《天津市住宅前期物业服务合同》合法有效，该合同对包括王丹在内的全部业主均具有约束力。本案中王丹虽主张涉案《天津市住宅前期物业服务合同》对其无效，但王丹提交的证据无法证实该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，亦无法证实三被告存在恶意串通“议标”并违反法律强制性规定擅自提高物业费收费标准等行为，考虑该合同已实际履行，故对于王丹主张涉案物业合同对其无效并要求被告退还物业费的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：驳回王丹的全部诉讼请求。案件受理费354元，由王丹承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：涉案《天津市住宅前期物业服务合同》的效力如何确定。涉案住宅项目以公开招标的方式选聘金地格林公司为前期物业服务企业并签订《天津市住宅前期物业服务合同》。首先，《中华人民共和国招标投标法实施条例》第三十四条规定：“与招标人存在利害关系可能影响招标公正性的法人、其他组织或者个人，不得参加投标。”本案团泊湖公司与金地格林公司为独立法人，即使该二被上诉人的法人出资直接或间接与案外人金地（集团）股份有限公司有关，王丹亦无证据证明有可能影响招标的公正性；其次，根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（以下简称《办法》）第三条规定：“住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”王丹所提交的《“紫乐澜轩”项目物业管理招标文件》（以下简称《招标文件》）明确载明“评标方式采用综合评估法”在“不足3个投标人确认参加投标的，采用议标程序”，该议标程序即该《办法》所允许之协议方式；复次，《招标文件》中所载2013年6月5日为投标文件递交截止时间，而投标主体的报名确定时间截止为2013年5月16日。根据王丹提交的《天津市物业管理招投标议标书面报告》显示，申请投标报名的主体仅金地格林公司一家，该情况符合不足3人采用议标程序情形，故在其已递交投标文件的情况下，6月4日首次议标并无不当；最后，王丹有关物业收费标准存在价格欺诈，被强制收取物业费的主张亦无充分证据证明。故王丹以招投标双方系存在利害关系的关联企业、投标人少于三人以及议标时间早于投标文件递交截止时间为由认为该招投标程序存在违反相关强制性规定及恶意串通的串标、议标、价格欺诈，而认为上述情形符合《中华人民共和国合同法》中有关合同无效相关规定的上诉意见并无事实和法律依据，本院不予支持。另，王丹有关“法庭陈述”和“驳答辩意见书”未纳入证据审理，一审存在违反法定程序的上诉意见亦无依据，本院不予采纳。故本案《天津市住宅前期物业服务合同》合法有效，王丹应当受该合同约束。综上所述，王丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人王丹负担。本判决为终审判决。审判长  梁辉审判员  刘刚审判员  李亚二〇二一年二月五日法官助理安香玉书记员郭光光