北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终2304号上诉人(原审被告)：关心老一代养老产业投资集团有限公司，住所地北京市顺义区裕丰路**院**楼**1008。法定代表人：吕志恒，经理。上诉人(原审被告)：阿弥娅，女，1990年7月22日出生，蒙古族，中国煤矿文工团职工，住北京市朝阳区。二上诉人共同委托诉讼代理人：樊秀锋，北京兴学律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：贺翠芳，北京兴学律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：姜楠，男，1988年2月6日出生，汉族，个体经商，住北京市大兴区。被上诉人(原审原告)：曹畅，男，1979年11月21日出生，汉族，无职业，住北京市东城区。被上诉人(原审原告)：关竞一，男，1979年9月30日出生，锡伯族，无职业，住北京市东城区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：邱跃，北京市京哲律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：宋京红，北京市京哲律师事务所律师。上诉人关心老一代养老产业投资集团有限公司（以下简称关心养老公司）、阿弥娅因与被上诉人姜楠、曹畅、关竞一房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初6217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法适用独任制，公开开庭进行了审理。上诉人关心养老公司、阿弥娅之委托诉讼代理人贺翠芳、樊秀锋，被上诉人姜楠、曹畅，关竞一之委托诉讼代理人宋京红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。关心养老公司、阿弥娅上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判关心养老公司、阿弥娅支付房租143141元。2.本案的全部诉讼费用由姜楠、曹畅、关竞一承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，关心养老公司、阿弥娅租用姜楠、曹畅、关竞一的房屋后，经双方协商每月房租已经变更为15580元，关心养老公司、阿弥娅后期一直以每月15580元的房租支付给姜楠、曹畅、关竞一人，且阿弥娅个人已经向姜楠、曹畅、关竞一分别支付1.5万元和1万元，一审法院未全部予以认可，故请求二审法院在查明本案全部事实，撤销一审判决，依法改判。姜楠、曹畅，关竞一辩称，同意一审判决,不同意关心养老公司、阿弥娅的上诉请求及理由。关于关心养老公司、阿弥娅主张双方就租金变更为15580元的事实，证据不明确，我们不认可，双方未就租金做过任何变更。关于阿弥娅主张已经支付15000元和10000元，我们认可15000元，对于10000元转账不予认可。姜楠、曹畅，关竞一向一审法院起诉请求：1．请求人民法院依法判令关心养老公司向姜楠、曹畅、关竞一支付房屋租金278836.3元及利息（自2017年2月13日起至实际支付之日止，按照年利率6％计算）；2．请求人民法院依法判令关心养老公司承担违约金41599.3元；3．请求人民法院依法判令被告阿弥娅就房屋租金150507元及利息（自2017年2月13日至实际支付之日止，按照年利率24％计算）承担连带责任；4．请求人民法院依法判令诉讼费、保全费等费用由被告关心养老公司、阿弥娅承担。一审法院认定事实：2015年8月26日，关竞一、曹畅、姜楠（出租人、甲方）与关心养老公司（承租人、乙方）及大连一方管理有限公司北京分公司（居间人、丙方）签订《通州北苑项目租赁协议（经纪机构居间成交）》（以下简称《租赁协议》），协议第一条“房屋基本情况”约定，（一）房屋坐落于北京市通州区永顺镇街道办事处（乡镇）北苑商务区东区商业金融、居住项目用地XX商业楼，建筑面积43.28平方米。第二条“租赁期限”约定，（一）房屋租赁期（暂定）自2015年9月1日至2020年10月31日，共计伍年贰个月。第三条“租金及押金”约定，（一）租金标准及支付方式：78986元/4个月。租金总计：人民币柒万捌仟玖佰捌拾陆圆整（??78986）。支付方式：押贰付肆。（二）押金：人民币叁万玖仟肆佰玖拾叁圆整（??39493）租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第八条“合同解除”约定，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达45日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达30日的。2、欠缴各项费用达19747元的。（五）其他法定的合同解除情形。第九条“违约责任”约定，（一）甲方有第八条第（三）款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第八条第（四）款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金的200%标准支付违约金。第十一条“其他约定事项”约定，1.本合同第二条租赁期限为五年零贰个月，经营项目医疗美容。起租日从2015年9月1日起计算，如收房时间延迟，其他相应期限顺延；2.本合同第三条关于租金的规定，第一年至第二年租金为15元／天／㎡，收房当日乙方向甲方支付二个月租金人民币叁万玖仟肆佰玖拾叁圆整（??：39493）作为定金，及四个月租金人民币柒万捌千玖佰捌拾陆圆整（??：78986）。第三年租金为15.8元／天／㎡，第四年租金为16.6元／天／㎡，第五年租金为17.4元／天／㎡。3.本合同第四条租赁期内所列项目的费用由甲乙双方依据条款各自承担，其中物业费为11.5元／月／㎡、供暖费为46元／平方米／采暖季、水费6.6元／吨、电费1.4元／度，其他费用按照物业管理规定收费标准收取；4.免租期贰个月，免租期内乙方无需缴纳租金但需缴纳除租金以外的其他费用。《租赁协议》另就三方其他权利义务等事项进行了约定。三方分别在《租赁协议》落款处签字盖章。2017年10月26日，阿弥娅（借款人、甲方）与关竞一、姜楠（贷款人、乙方）签订《个人借款合同》，合同约定：甲乙双方就借款事宜，在平等自愿、协商一致的基础上达成如下协议，以资双方共同遵守。（1）乙方借给甲方人民币??150507（大写）壹拾伍万零伍佰零柒元整。（2）双方约定借款人在2017年11月26日前将全部借款归还乙方。（3）借款期限：2017年2月13日至2017年11月26日止。（5）违约责任：超出约定还款日期按每天加收3‰计算。本合同签订地点为：通州区万达广场金街B2147。《个人借款合同》下方手写内容为：乙方承诺在借款期限内不收取甲方利息，如超出期限，按借款起始日计算利息。双方分别在《个人借款合同》落款处签字。2017年10月27日，阿弥娅出具《收款条》载明，本人阿弥娅，今收到关竞一、姜楠现金人民币（大写）壹拾伍万零伍佰零柒元整（小写）150507元整。阿弥娅在收款人处签字并按捺手印。2018年3月28日，姜楠、曹畅、关竞一向关心养老公司发出《通知书》载明，我于2015年8月26日与你司签订《租赁协议》，我将位于通州区永顺镇北苑商务区东区B2#商业楼1层147号43.28平方米房屋，出租给你公司作为经营使用，租期五年零40天，自2015年9月1日至2020年10月31日（免租期为二个月）。你司自2017年01月01日至今未向我支付任何租金，经我多次催要未果，你司的行为已严重违反双方签订的《租赁协议》约定，并已达到解除条件，现我正式通知你如下：1、自本通知向你司发出之日起，解除你我双方于2015年8月26日签订的《租赁协议》；2、自本通知向你司发出之日起十日内，向我缴纳欠付的租金及违约金；届时如你司未支付，我将依据协议约定及法律规定，来维护我的合法权益。3、为避免扩大损失，限你司自接到本通知书后，及时清理室内物品，如到2018年4月3日仍未清理，视为遗弃物，我有权对室内物品清除。该《通知书》于2018年3月29日通过中国邮政快递发出，再投邮件批条载明，因收件人外出再投。邮寄地址为北京市通州区新华西街58号院2号楼27层2703室，经查，该地址为关心养老公司曾经住所地，后公司注册地于2018年6月28日变更为北京市朝阳区五里桥二街**院**楼**0124。邮寄收件人为王燕英，系关心养老公司工作人员。庭审过程中，关于《租赁协议》的解除，姜楠、曹畅、关竞一称2018年3月28日向关心养老公司发送书面解除通知书，并给予关心养老公司十天宽限期，租赁截止日期按照宽限期应计算为2017年4月7日。关心养老公司、阿弥娅称没有收到《通知书》，2018年3月18日门就被锁了，东西都在屋里无法经营，也没有做过交接。关于欠付房屋租金，姜楠、曹畅、关竞一称2017年2月13日至2017年2月28日期间，依据4个月租金为78986元，16天欠付房租11283.7元；2017年3月1日至2017年8月31日期间，根据合同约定第三年租金为15.8元/天/㎡，六个月欠付房租118479元；2017年9月1日至2018年4月7日期间，按照15.8元/天/㎡计算，218天欠付房租149074元，以上合计278836.3元。在关心养老公司、阿弥娅拖欠房租后，姜楠、曹畅、关竞一和阿弥娅签订了《个人借款合同》，以借款协议的形式来体现拖欠的房租，借款期限是11月26日，在这之前无利息还款，超过就按照双方约定利息承担利息损失。关心养老公司、阿弥娅称《借款合同》及《收款条》是一个阶段性结算，实际上是一个结算协议，是对2017年11月26日之前双方欠付租金的认可，关心养老公司、阿弥娅已经将房租支付到2017年3月31日，为了继续使用房子，双方经过协商，把之前的钱一次性结算了，但是姜楠、曹畅、关竞一让出借款合同然后打的收条。关心养老公司、阿弥娅认为其证明总共付款301526元，外加押金39493元，其中阿弥娅以个人名义向曹畅支付1.5万元，向姜楠、曹畅、关竞一提供的账号支付1万元，并提供通过银行转账支付凭证及阿弥娅个人借记卡账户历史明细清单为证，关心养老公司、阿弥娅认可19万元多的欠款，阿弥娅以个人的形式支付的应该扣除。姜楠、曹畅、关竞一认可阿弥娅在2017年10月28日向曹畅支付的1.5万元，阿弥娅称另外支付的1万元因时间太久查不到账户名。关于违约金，姜楠、曹畅、关竞一称根据合同第九条第一款，应按照月租金的200%支付违约金共计41599.3元，押金抵扣了2017年2月13日之前一部分的租金。关心养老公司、阿弥娅对此不予认可，称在合同中有违约金条款，适当支付违约金是应该的，但现在违约金太高无法接受，押金也应该扣除。关于阿弥娅承担连带责任，姜楠、曹畅、关竞一称美联会美容护理服务（北京）有限责任公司（以下简称美联会公司）是涉案房屋实际承租人和使用人，关心养老公司是美联会公司大股东，关心养老公司的经营范围不包含医疗美容，阿弥娅是美联会公司的法定代表人及最终受益人，且根据微信聊天记录显示，涉案房屋租金是由阿弥娅与姜楠、曹畅、关竞一进行沟通并支付，且根据《个人借款合同》及《收款条》，阿弥娅以借款形式书面承诺由其承担150507元的房租交付义务及相应利息。另查，关心养老公司曾用名为关心老一代养老产业投资（北京）有限公司，后于2020年5月9日更名为关心老一代养老产业投资集团有限公司。关心养老公司经营范围包括：项目投资；投资管理；投资咨询；经济贸易咨询；企业管理；企业策划；会议服务；承办展览展示；组织文化艺术交流活动；技术推广服务。美联会公司经营范围包括美容美发等，法定代表人是阿弥娅，关心养老公司是其股东之一。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，姜楠、曹畅、关竞一与关心养老公司签订的《租赁协议》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方应当依约履行。根据《租赁协议》，关心养老公司未按照约定支付租金，姜楠、曹畅、关竞一有权单方解除合同，后双方达成合意，以《个人借款合同》的形式对欠付房租进行结算，关心养老公司、阿弥娅仍未按期支付租金，姜楠、曹畅、关竞一因此享有合同约定的解除权，故对于姜楠、曹畅、关竞一要求解除《租赁协议》的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于《租赁协议》解除时间，合同解除应当通知对方，自通知到达对方时解除，关心养老公司、阿弥娅于2018年3月18日被清退停止经营，姜楠、曹畅、关竞一于2018年3月28日向关心养老公司发送书面解除通知书，并给予关心养老公司十天宽限期，对于关心养老公司、阿弥娅称没有收到解除通知的主张，关心养老公司、阿弥娅已实际知晓姜楠、曹畅、关竞一要求解除合同的意思表示，一审法院对该主张不予采纳，可以认定《租赁协议》解除的时间为2018年3月18日，即关心养老公司、阿弥娅被清退之日。《租赁协议》解除后，关心养老公司作为违约方应当承担相应违约责任，故对于姜楠、曹畅、关竞一要求关心养老公司支付房屋租金及违约金的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于欠付房屋租金金额，双方均认可《个人借款合同》系对2017年11月26日之前欠付租金的阶段性结算，按照《租赁协议》约定第三年租金为15.8元／天／㎡计算，结合《个人借款合同》中确定的欠付租金金额及阿弥娅个人还款情况，一审法院认定欠付房屋租金金额为212095元，对于关心养老公司称双方协商每个月房租变更为15580元的抗辩意见，因未提交相关证据证明，一审法院对此不予采纳，对于关心养老公司主张用押金抵扣欠付租金的主张，并无不当，一审法院对此予以采纳，对于姜楠、曹畅、关竞一称押金已经抵扣之前租金的主张，因未提供相应证据，一审法院对此不予采纳。对于姜楠、曹畅、关竞一主张的违约金，确有相应的合同依据，根据《租赁协议》第九条，一审法院认定违约金金额为41599.3元，关心养老公司认为违约金过高，但未提供相关证据证明其主张，且租金欠付的时间较长，故对该主张一审法院不予采纳。对于姜楠、曹畅、关竞一要求关心养老公司支付租金利息的诉讼请求，首先《租赁协议》中没有对利息损失作出相关约定，其次姜楠、曹畅、关竞一已主张违约金来弥补自身损失，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。对于姜楠、曹畅、关竞一要求阿弥娅就《个人借款合同》中租金承担连带清偿责任的诉讼请求，由于涉案房屋实际由阿弥娅经营，且阿弥娅在《个人借款合同》上签字，应视为其认可该段时间欠付房租并同意承担还款责任，故对于姜楠、曹畅、关竞一要求阿弥娅承担连带责任的诉讼请求，一审法院予以支持。关于承担连带责任范围，姜楠、曹畅、关竞一认可阿弥娅个人向曹畅支付1.5万元，剩余1万元阿弥娅无法证明已支付给姜楠、曹畅、关竞一，一审法院认定阿弥娅就欠付租金中135507元承担连带清偿责任。关于姜楠、曹畅、关竞一要求阿弥娅按照24％的标准给付逾期付款利息的诉讼请求，《个人借款合同》中对违约责任有相关约定，“超出约定还款日期按每天加收3‰计算”，现阿弥娅确未按照《个人借款合同》中约定的期限给付相应款项，已构成违约，但合同中约定的标准过高，姜楠、曹畅、关竞一要求按照年利率24％的标准计算逾期付款利息的主张亦缺乏相应依据，故结合合同实际履行和姜楠、曹畅、关竞一实际损失等情况，一审法院认为按照银行同期贷款利率标准计算为宜。判决如下：一、关心老一代养老产业投资集团有限公司于判决生效之日起七日内向姜楠、曹畅、关竞一支付房屋租金212095元，扣除关心老一代养老产业投资集团有限公司已付的押金39493元，再给付姜楠、曹畅、关竞一租金172602元；二、关心老一代养老产业投资集团有限公司于判决生效之日起七日内向姜楠、曹畅、关竞一支付违约金41599.3元；三、阿弥娅就第一项判决中的135507元承担连带清偿责任；四、阿弥娅给付姜楠、曹畅、关竞一逾期付款违约金（以135507元为基数，自2017年11月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于135507元款项执行完毕之日起三日内付清；五、驳回姜楠、曹畅、关竞一的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4183元，由关心老一代养老产业投资集团有限公司负担，于判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理认定的事实与一审认定的一致，本院予以确认。本院认为：据本案双方二审中的诉辩称意见，本案二审的争议焦点为每月租金的数额是否能够认定变更为15580元以及阿弥娅个人支付的租金数额认定问题。首先，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。关心养老公司虽主张双方已变更每月租金数额为15580元，但其未能提交充分有效的证据以证明双方对租金数额的变更达成一致意见，故本院对关心养老公司的该项上诉意见不予采纳。其次，对于阿弥娅个人支付的租金数额认定问题。关心养老公司、阿弥娅主张阿弥娅个人已经向姜楠、曹畅、关竞一分别支付1.5万元和1万元，但姜楠、曹畅、关竞一只认可上述的1.5万元，剩余1万元关心养老公司、阿弥娅未能举证证明其支付情况，故本院对此不予采纳。综上所述，关心老一代养老产业投资集团有限公司、阿弥娅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8366元，由关心老一代养老产业投资集团有限公司、阿弥娅负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  周艳雯二〇二一年二月八日法官助理  仵 霞法官助理  高玉珠