北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初68178号原告（反诉被告）：曹贤水，男，1980年10月15日出生，汉族，住北京市西城区座**。委托诉讼代理人：苗飞，北京瑞强律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京京东和润建筑材料有限公司，住所地北京市朝阳区常营乡管庄路**院**楼****。法定代表人：李红霞，财务经理。委托诉讼代理人：张莉轩，女，1981年6月7日出生，汉族，北京京东和润建筑材料有限公司职员，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）曹贤水（以下称姓名）与被告（反诉原告）北京京东和润建筑材料有限公司（以下简称京东和润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。曹贤水的委托诉讼代理人苗飞，京东和润公司的委托诉讼代理人张莉轩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曹贤水向本院提出诉讼请求：1.判令京东和润公司退还房屋押金42034.37元；2.判令京东和润公司支付上述押金的资金占用费（自2020年6月6日至实际付清之日止，按照每日0.5%的利率计算，暂计算至2020年7月30日，即11349.28元）；3.判令京东和润公司返还2020年上半年两个月的房屋租金33645元。事实和理由：2018年9月1日，我与京东和润公司签订《房屋租赁合同》（以下简称房屋租赁合同），约定京东和润公司将位于北京市朝阳区常营乡管庄路某号房屋（以下简称涉案房屋）出租给我，押金为42034.37元。京东和润公司于2020年6月5日向我送达了《解除合同通知函》，通知于2020年6月6日正式解除合同。2020年6月18日，我搬离涉案房屋，但京东和润公司至今未退还房屋押金。受疫情影响，根据国家相关规定，京东和润公司应当免除2个月的房租，将已收取的3月和4月房租予以退还。故诉至本院，望判如所请。京东和润公司答辩并反诉称，2018年6月1日，我公司与北京森培未来教育科技有限公司（以下简称森培公司）签订《房屋租赁合同》，约定由森培公司承租包含涉案房屋在内的三间房屋，租期自2018年6月1日至2023年8月31日。因森培公司需要使用前述房屋注册多个主体的地址，故双方又于当日签订《补充协议》，约定我公司配合森培公司签署三份独立的租赁合同。在涉案房屋上注册的是北京和创理想教育科技有限公司（以下简称和创公司），曹贤水是该公司的法定代表人。本案的《房屋租赁合同》就是三份独立租赁合同中的一份。涉案房屋的押金系森培公司支付。涉案房屋由曹贤水、森培公司以及和创公司共同用于办公，供其内部员工使用，并未对外经营。因曹贤水欠付租金，我公司于2020年6月5日向曹贤水送达了《解除合同通知函》，主张自2020年6月6日解除双方的租赁合同。曹贤水直至2020年6月18日才归还涉案房屋，2020年8月14日才将注册地址从涉案房屋迁出。故我公司提出反诉请求如下：1.确认双方签订《房屋租赁合同》自2020年6月6日解除；2.曹贤水支付拖欠的2020年6月1日至2020年6月6日期间租金4145.86元（5.2元/天/平方米*132.88平方米*6天）；3.曹贤水以逾期支付的租金4145.86元为基数，按照每日0.5%的标准支付自2020年6月1日至实际支付之日止的违约金；4.曹贤水以租金标准支付2020年6月7日起至2020年6月18日止的场地占用费8291.76元，以租金标准支付2020年6月19日至2020年8月14日和创公司工商地址注册的占用费39385.58元；5.曹贤水以逾期支付上述占用费47677.34元为基数，按每日0.5%的标准支付自2020年8月15日至实际支付之日止的违约金；6.我公司无需向曹贤水退还押金42034.37元。曹贤水对京东和润公司的反诉请求辩称，解除租赁合同是京东和润公司主动提出的，即使因为我方逾期支付房租而提出解约，根本原因也是因为疫情这一不可抗力导致。根据合同约定及法律规定，不可抗力解除合同的，双方互不承担违约责任。京东和润公司主张我方承担违约责任于法无据，且违约金过高。我公司已经在2020年5月28日向京东和润公司提出解约，并于6月18日返还了涉案房屋，在合理期限内提前通知了退租事宜，并配合京东和润公司带人看房，并未给京东和润公司造成任何损失。2020年9月10日京东和润公司将涉案房屋出租给第三方，此时我方已将和创公司的注册地址迁出，工商地址迁出是需要时间的，京东和润公司主张的工商地址占用的费用不合理，我不同意支付，且违约金金额过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2018年9月1日，京东和润公司（出租方、甲方）与曹贤水（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方同意将涉案房屋出租给乙方作为办公使用，建筑面积132.88平方米，租赁期自2018年9月1日至2023年8月31日，该期间包括起始日和终止日在内。如在合同期内有客户退租需提前三个月向甲方提出书面申请，并配合甲方找客户及配合客户看房。租金标准为5.20元/天/平方米，21017.19元/月，252206.24元/年。租金递增为每两年递增上年度租金的8%，即第一年、第二年租金不变，自第三年开始递增，租赁第三、四年，租金单价为5.62元/天/平方米；租赁第五年，租金单价为6.07元/天/平方米。租金包括税费、物业费、冷暖空调费，其中物业费暂按0.98元/天/平米执行。租金每三个月支付一次，则每三个月的租金为63051.56元，签订《租赁合同》后3个工作日支付，以后每期租金应于上期租金有效期满前15天支付。押金为42034.37元。租赁期满当日或本合同中止、终止3日内，乙方将本写字楼按照本合同要求交还甲方，并向甲方返还押金收据，如乙方利用本合同项下写字楼进行公司注册的，乙方还需在将写字楼交还甲方前，将公司注册地址注销或迁移。经甲方验收合格，扣除乙方应承担的租金及乙方应承担的违约赔偿责任以及因乙方未能遵守任何本合同所载之条款而引致的甲方的损失，剩余部分甲方在30日内返还乙方。经甲乙双方协商一致，可以达成书面协议，提前终止本合同。如乙方提前解除本合同，则乙方应于下次租金支付日90日前书面通知甲方，乙方押金不退。如乙方未能在上述日期内书面通知甲方提前解除合同，乙方还应当向甲方支付相当于90日的租金，作为违约金。乙方逾期支付租金超过5日的，甲方有权单方采取停水、停电、封门等措施，并解除合同，收回该写字楼，押金不退。乙方未按本合同约定支付租金的，以及乙方未按本合同约定时间返还写字楼的，应按原租金标准的双倍计算实际占用天数的租金予以赔付甲方，直至将全额租金和承租写字楼完全交给甲方之日为止。因此给甲方造成的其他后果和损失均由乙方承担。乙方未按本合同中约定的时间缴纳因使用本写字楼所产生的各项相关费用，但未到达解除合同条件的，甲方则按所欠费用之和收取每日0.5%的违约金。合同签订后，京东和润向曹贤水交付了涉案房屋，曹贤水将和创公司住所注册至涉案房屋，并将租金交纳至2020年5月31日，京东和润公司免收2020年2月的租金。2020年5月28日，曹贤水向京东和润公司提出退租。2020年6月5日，京东和润公司向曹贤水发出《解除合同告知函》，称因曹贤水逾期支付租金已达合同解除标准，故通知曹贤水双方就涉案房屋签订的租金合同于2020年6月6日解除，并要求曹贤水于6月6日前搬离。曹贤水于2020年6月6日收到该告知函。2020年6月18日，双方签订《确认书》，记载：“因新冠疫情蔓延，受该疫情影响曹贤水的公司经营困难，于2020年6月18日从涉案房屋搬出，相关具体情况确认如下：1、曹贤水已退租，并已将所有物品搬出；2、出租方已对房屋和附属物品、设备设施等情况进行了验收，未提出异议；3、关于房租和押金等事项与出租方未达成一致。”2020年8月14日，曹贤水将和创公司工商注册地址从涉案房屋迁出。2020年9月10日，京东和润公司称涉案房屋另行出租。2020年10月23日，森培公司出具证明，称其向京东和润支付的涉案房屋押金42034.37元，同意由曹贤水向京东和润公司主张。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。新冠肺炎疫情虽系不可抗力，但其影响只是暂时性的，仅是导致疫情严重时期合同履行存在一定困难，并不必然导致合同履行的基础完全丧失。曹贤水援引新冠肺炎疫情因素主张无责解除合同，缺乏依据，本院不予支持。根据合同约定，曹贤水逾期支付租金已达到合同解除的条件，京东和润公司有权提出解约，且曹贤水应当承担违约责任。考虑到此次疫情对于和创公司的经营确实造成影响，本院根据公平原则及本案案情酌情确定违约金为2个月租金，并与押金相抵扣，故对于曹贤水要求退还押金的诉讼请求不予支持。曹贤水主张的资金占用费和退还2020年3月、4月租金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于反诉请求，曹贤水于2020年6月6日收到京东和润公司发出的解除合同通知，故双方的房屋租赁合同于2020年6月6日解除。对于合同解除前的租金，曹贤水应当按照合同约定的标准支付。对于2020年6月7日至6月18日期间的房屋使用费，京东和润公司主张按照原租金标准计算，并无不当，本院予以支持。关于提前解约违约金，本院已按照押金的标准予以支持和抵扣，对于超出部分的主张，本院不予支持。关于和创公司工商地址注册的占用费，根据合同约定，曹贤水确有将和创公司注册地址注销或迁移的合同义务，但双方对于占用费并未有约定，且京东和润公司未能就曹贤水逾期迁出工商注册地址给其造成损失进行举证，故本院对其主张的占用费，不予支持。关于逾期支付租金及房屋使用费的违约金，根据合同约定，收取欠缴费用违约金的情形为未到达合同解除条件的，京东和润公司已因曹贤水欠付租金而解除合同，曹贤水亦支付了违约金，故对于京东和润公司该项主张，本院不再予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）曹贤水与被告（反诉原告）北京京东和润建筑材料有限公司于二〇一八年九月一日签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年六月六日解除；二、原告（反诉被告）曹贤水于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京京东和润建筑材料有限公司租金四千一百四十五元八角六分、房屋使用费八千二百九十一元七角一分；三、驳回原告（反诉被告）曹贤水的全部诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京京东和润建筑材料有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1976元，由原告（反诉被告）曹贤水负担（已交纳）。反诉费807元，由原告（反诉被告）曹贤水负担138元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京京东和润建筑材料有限公司负担669元（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  马 潇二〇二一年二月二十三日法官助理  倪世欣书 记 员  夏甜甜