杭州市西湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）浙0106执异7号 案外人：吴金宝，男，1954年9月11日出生，汉族，住所地浙江省绍兴市。 委托代理人：刘文虎，浙江元培律师事务所律师。 申请执行人：来关祥,男，1965年11月23日出生，汉族，住所地浙江杭州市西湖区。 委托代理人：李倩欣、郭芳，浙江天册律师事务所律师。 被执行人：浙江巨星控股集团有限公司,住所地浙江省绍兴市镜湖新区浦东镇炬星村。 法定代表人：张国祥，董事长。 本院在执行申请执行人来关祥与被执行人浙江巨星控股集团有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人吴金宝对本案执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人吴金宝称，请求解除对位于绍兴市镜湖新区××道××号××大厦××室号房屋（以下称：案涉房屋）的查封。事实和理由：案外人之子吴东祥与浙江巨星建设集团有限公司、浙江巨星控股集团有限公司（以下称：巨星控股）于2014年7月8日签订一份《御和园吴东祥桩基工程结算与付款协议》。该协议约定巨星控股将其所有的巨星大厦208、209、210和1003室房屋作价1027万元，替浙江巨星建设集团有限公司抵充工程款给吴东祥。后吴东祥将房屋权利转予案外人，由案外人与巨星控股签订了《镜湖新区商品房买卖合同》，2014年9月12日巨星控股就巨星大厦210室在绍兴市越城区房××商品房合同备案登记，因高新区管委会对于巨星控股财务的管控2016年5月16日，巨星控股才向案外人出具了案涉房屋增值税发票，同年8月17日，案外人向绍兴市地方税务局缴纳了该房产的契税。交付房屋后至今案外人一直将房屋进行对外租赁。2016年案外人在取得发票后欲办理产权证时，房屋已被杭州市江干区人民法院进行查封（案号（2016）浙0604民初1334号，2016年3月22日查封）待案外人知晓江干区法院解封欲办理产权登记时，发现越城区法院又已将房屋进行查封，且西湖法院为轮候查封状态，经案外人申请，越城区法院已解除房屋查封，现西湖法院为第一顺序查封人，故向西湖法院提出异议。案外人认为虽未办理产权证，但在此次查封前已以工程款抵扣方式已支付全部购房款，开放商也开具了发票、向房管部门办理了合同备案，且房屋已经交付，缴纳了契税，案外人一直占有使用并收益，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，故申请法院解除对案涉房屋的查封。 执行人 来关祥称：1、案外人适用法律错误。(1)本案不适用案外人提出的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定。第一，案外人在《异议申请书》中提出的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》已经做了修订，原第17条内容调整到第15条。被答辩人仍引用第17条，适用错误。第二，上述第15条只限制“查封、扣押、冻结”，案外人的意思是要排除对案涉房屋的强制执行。关于是否排除强制执行应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定；2、案外人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条排除强制执行的规定。依据该法律规定，案外人就巨星大厦210室房产不享有足以排除强制执行的民事权益，无权请求法院解除对巨星大厦210室房产的查封，具体如下：(1)案外人与被执行人未签订合法有效的书面买卖合同。A、《镜湖新区商品房买卖合同》不是合法有效的房屋买卖合同。本案中，案外人与被执行人巨星控股签订《商品房买卖合同》的真实意思表示很明确，不是房屋买卖，而是以房抵债，不能被认定为合法有效的房屋买卖合同。B.本案的以房抵债系被执行人浙江巨星控股有限公司代替巨星控股向吴东祥冲抵工程款的行为，所冲抵的债务并非被执行人债务。(2)案外人在人民法院查封之前未合法占有巨星大厦210室房产。案外人提供了《租赁合同》，主张在2017年7月30日开始占有房屋，但杭州市江干区人民法院在2016年3月22日已经对房屋进行了查封，因此，该占有不具有合法性，不能使案外人取得对案涉房产合法占有的法律效力。(3)案外人未支付全部价款。案外人和被执行人之间并无房屋买卖合意，并未支付房屋买卖的全部价款。且，本案的以房抵债系被执行人浙江巨星控股有限公司代替巨星控股向吴东祥冲抵工程款的行为，所冲抵的债务并非被执行人债务，即并未向被执行人支付过任何款项，该债务是否真实存疑。(4)案外人无法证明非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人在2014年7月8日即签署了《御和园吴东祥桩基工程结算与付款协议》，即使由于杭州市江干区人民法院在2016年3月22日查封了涉讼房屋导致无法过户，但在江干法院查封之前的长达两年的时间内案外人也都没有办理过户手续，也没有实际占有涉讼房屋，已经具有很明显的主观过错。案外人在《异议申请书》中所称是因为政府管控导致其无法过户，但与其提供的证据起始时间不明确，房号与案涉房屋不符。故案外人应自行承担不利的法律后果。综上，案外人与被执行人就案涉房产未签订合法有效的书面合同，未实际占有，未支付价款，系因自己的过错导致房屋未办理过户登记，因此既不能适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第15条的规定，也不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，无权排除强制执行，也无权请求法院解除对案涉房屋的查封。 被执行人巨星控股未作答辩。 本院查明，本院在审理执行申请执行人来关祥与被执行人巨星控股民间借贷纠纷一案中，于2018年6月7日作出（2015）杭西执民字第1317号执行裁定书、协助执行通知书：查封巨星控股名下案涉房屋。案外人吴金宝向本院提出执行异议。 案涉房屋预登记于巨星控股名下。 2016年3月22日，杭州市江干区人民法院查封案涉房屋，2019年3月21日查封期限届满；2018年3月28日，绍兴市越城区人民法院查封案涉房屋，后于2020年解除查封。 另查明，2014年7月8日，案外人吴金宝之子吴东祥与浙江巨星建设集团有限公司、巨星控股（浙江巨星建设集团有限公司系巨星控股的子公司）签订一份《御和园吴东祥桩基工程结算与付款协议》，约定巨星控股将其所有的巨星大厦208、209、210和1003室房屋作价1027万元，替浙江巨星建设集团有限公司抵充工程款给吴东祥。后吴东祥将案涉房屋转予案外人吴金宝。2014年8月28日，由案外人吴金宝与巨星控股签订了《镜湖新区商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，约定总价款2260000元，建筑面积249.86平方米；2014年9月12日，巨星控股就案涉房屋办理了商品房合同备案登记；2016年5月16日，巨星控股向案外人吴金宝出具了案涉房屋增值税发票，同年8月17日，案外人吴金宝向绍兴市地方税务局缴纳了该房产的契税。2017年7月30日，案外人吴金宝将案涉房屋进行对外租赁。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，案外人吴金宝主张其系案涉房屋的权利人，其与巨星控股签订了商品房买卖合同，双方对房屋总价款、建筑面积也有约定，但证据显示，该合同虽具有买卖合同的外在形式，然买卖标的物案涉房屋系其儿子吴东祥与巨星控股及其子公司浙江巨星建设集团有限公司三方为实现债务的清偿、以房抵债所得，并非真实意思表示的房屋买卖合同取得；案外人吴金宝也没有支付买卖房屋价款的行为，且其儿子吴东祥冲抵的债务并非被执行人巨星控股的债务，与上述法律规定的第（三）项不符；案外人吴金宝占有使用该案涉房屋的时间晚于杭州市江干区人民法院查封的时间，不具有对案涉房屋占有的合法性。综上，本院对登记在被执行人巨星控股名下的案涉房屋实施强制执行，案外人吴金宝存在与被执行人以案涉房屋抵偿债务关系，其提出系该房屋权利人请求排除执行，与上述法律规定不符，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项，第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人吴金宝的执行异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长杨承福 审判员陈建福 审判员徐滨 二〇二一年二月三日 书记员洪昕阳