四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川15民终99号上诉人（原审原告）：宜宾市开源建设投资有限公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪街道城北新区岷江大道。法定代表人：杨义奎，董事长。委托诉讼代理人：严忠喜，男，系公司员工。委托诉讼代理人：陈和银，男，系公司员工。被上诉人（原审被告）：薛千明，男，汉族，1964年3月6日出生，住重庆市大足县。委托诉讼代理人：曾万芳，系薛千明之妻，1965年3月10日出生，汉族，住重庆市大足县。上诉人宜宾市开源建设投资有限公司（以下简称开源公司）因与被上诉人薛千明房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2020）川1521民初3376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人开源公司的委托诉讼代理人严忠喜、陈和银，被上诉人薛千明及其委托诉讼代理人曾万芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。开源公司上诉请求：1.撤销四川省宜宾市叙州区人民法院（2020）川1521民初3376号民事判决结果的第二条和第三条；2.判令薛千明支付开源公司强行占用房屋的占用费，自2020年1月1日起按照4800元／月计算至退还商铺之日止；3.判令薛千明支付强行占用房屋的其他费用（滞纳金26110元，违约金24000元）合计50110元；4.一审、二审诉讼费由薛千明负担。事实和理由：1.开源公司与薛千明的租赁合同已经到期，故本案案由应当为房屋侵权纠纷；2.开源公司与薛千明的租赁合同到期日为2019年12月31日，开源公司于2019年12月18日委托中介机构对老城区192套商业房进行市场租金综合评估价为120元／㎡，并于2019年12月23日发出《关于房屋（门面）租金调整事项的通知》，告知包括薛千明在内的承租人对租赁价格进行调整一事，并要求各承租户期满要继续承租的，按新价格签订租赁合同，不继续承租的，在2020年1月10日前结清费用并办理退房交接手续；3.宜宾××正式防控时间是2020年1月27日开始，系开源公司与薛千明合同到期之后，因此并不适用政府关于疫情期间正常租赁减免房租的规定；4.薛千明既不按照评估价格与开源公司签租赁合同也不退房已经构成侵权，故而应当退房并依照评估价格支付占用房屋费用并承担违约责任。薛千明答辩称，1.合同是五年一签不是开源公司说的两年一签；2.该房屋是国有资产，由于开源公司管理，房屋承租的签订是双方协商，2020年一次性涨50%的租金不符合常理，多次与其他租户一起申请到开源公司协商，但是见不到开源公司的负责人，按照原租金交付，开源公司也不会收；3.受疫情影响被迫关门一段时间，当时房屋所在区域已经划归拆迁红线范围内，国家针对疫情的个体户出具了免租金的政策，开源公司还要涨50%的租金，开源公司的做法是要把我们赶出市场，违背国家政策；4.2019年金江农贸市场整体拆迁，开源公司还要涨租不合理。开源公司向一审法院起诉请求：1.判令薛千明将位于宜宾市叙州区××街××号房屋退还与开源公司；2.判令薛千明支付2020年6月30日前的房屋占用费28800元，滞纳金14072元，违约金24000元；3.判令薛千明支付2020年7月1日起至搬出房屋之日止的房屋占用费（按月4800元计算）。一审法院认定事实：2019年1月1日，开源公司与薛千明签订《房屋（门面）租赁合同》，薛千明承租开源公司所有的位于宜宾市叙州区××街××号，面积40㎡的门面，用于经营五金交电，租赁时间为2019年1月1日至2019年12月31日，月租金3200元。同时约定，迟延支付租金，按日收取5‰的滞纳金，同时终止合同收回房屋；违约方支付另一方经济损失，同时按房屋租金的5倍支付违约金。2019年12月21日，四川华坤房地产土地评估有限公司根据开源公司的申请，对宜宾市叙州区东区倒迁房后24套商业房地产及叙州区老城区区域内168套商业房地产作出市场租金评估，案涉门面的租金评估单价为117元／㎡。开源公司根据该《房地产评估报告》，将案涉门面租金从2020年1月1日起调整为120元／㎡，并于2019年12月23日发出《关于房屋（门面）租金调整事项的通知》，告知对租赁价格进行调整一事，并要求各承租户期满要继续承租的，按新价格签订租赁合同，不继续承租的，在2020年1月10日前结清费用并办理退房交接手续。因薛千明未按开源公司要求重新签订租赁合同，也未退还房屋，故开源公司提起诉讼。一审法院审理认为：薛千明承租开源公司门面的法律事实存在，双方房屋租赁关系成立。双方签订的《租赁合同》于2019年12月31日期满后，在双方因未达成一致意见而未签订新的《租赁合同》情况下，开源公司有权要求薛千明退还承租的房屋，并支付逾期腾房占有使用费。但120元／㎡是开源公司单方面做出的价格调整，薛千明未予认可，逾期腾房占有使用费应按原《租赁合同》的价格计算。庭审中，开源公司认可疫情期间减免两个月房租的文件内容，因此逾期腾房占有使用费自2020年3月1日起计算。双方关于违约金、滞纳金的约定是开源公司《租赁合同》的内容，该合同已于2019年12月31日履行完毕，开源公司要求按照原合同内容计算违约金、滞纳金，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条的规定，判决：一、薛千明于本判决生效之日起三十日内退还承租宜宾开源建设投资有限公司的位于宜宾市叙州区××街××号商铺；二、薛千明于本判决生效之日起三十日内支付宜宾开源建设投资有限公司房屋占有使用费。自2020年3月1日起，按3200元／月计算至退还商铺之日止；三、驳回宜宾开源建设投资有限公司的其他诉讼请求。如未按上述判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1472元，减半收取736元，由宜宾开源建设投资有限公司负担356元，薛千明负担380元。二审中，开源公司向本院提交证据五组：第一组：宜金工（2018）17号文件复印件一份，拟证明：2018年调价一次，调价额度较低。其中包括丹桂街（桂花路）；第二组：2018年的《房屋租赁合同》13份，拟证明：2017年决定，2018年调价一次，而且丹桂路是较低的；第三组：房地产估计业务的约定书一份，拟证明：上诉人宜宾开元建设投资有限公司对商业房房租估价；第四组：2020年的《房屋租赁合同书》8份，拟证明：丹桂街的其他承租户都认为这次调整不高，而且接受了，19户都签订了调价新合同；第五组：省委、区委联动巡视一组要求整改清单一份，拟证明：按照调价的价格收回未收回的房租48.27万元，要求公司尽快收回房租费并说明理由。薛千明质证称，1.开源公司提交的金工公司内部文件与承租人无关；2.至今为止没有收到开源公司书面涨房租的通知；3.评估报告出具的时候并未发生疫情且2020年后才确定租赁房屋附近拆迁，故评估报告的租金并不合理。本院认证意见，第一、二、四、五组证据与案情无关，不予采信；第三组证据一审中已经提交，不作为新证据使用。本院对一审法院查明的事实依法予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：一、逾期腾房占有使用费应自什么时候起计算，标准应当按什么价格计算；二、薛千明是否应当支付逾期占用房屋的其他费用。针对焦点1.即逾期腾房占有使用费应自什么时候起计算，标准应当按什么价格计算的问题。本案双方签订租赁合同的期间为2019年1月1日起至2019年12月31日止，双方对此无异议，开源公司主张逾期交房占有使用费起算日期自2020年1月1日开始计，本院予以支持。叙财发【2020】14号文件对区属国有企业减免中小企业房租的通知的实施主体系对口区属国有企业，适用对象系承租上述主体自有国有资产类经营用房从事经营活动的中小企业、个体工商户。该文件建议对2020年2、3月份租金全免，对减免房租后仍然有较大困难的中小企业，实施主体根据实际情况可进一步给予支持。开源公司系对口区属国有企业，薛千明系承租国有资产类经营用房从事经营活动的个体工商户，故应当享受减免两个月租金的政策扶持。对于开源公司主张按照120元/㎡标准计算逾期交房占有使用费的问题，本院认为开源公司提交的证据并不能证明其已经将该租金标准书面通知薛千明，且2020年2月后，全国疫情有所控制，但是经济复苏仍然比较缓慢，开源公司根据疫情发生之前的评估报告单方作出的价格调整方案，但薛千明对该方案并未予以认可并数次申请协商确定房租金额，故在双方一直未达成合意情况下，一审法院按原《租赁合同》的价格计算支持逾期腾房占有使用费应并无不妥，本院予以支持。针对焦点2.即薛千明是否应当支付逾期占用房屋的其他费用的问题。薛千明与开源公司签订的租赁合同于2019年12月31日履行完毕之后，因双方就租金的金额并未形成新的合意，双方一直处于磋商过程中，并未形成新的租赁合同，对违约金并无约定。且开源公司也并未举证证明除房屋占有损失费用外，薛千明对其造成其他损失，因此对开源公司支付违约金的请求，本院不予支持。综上所述，开源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1493元，由上诉人宜宾开源建设投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈西苓审 判 员 陈志彬审 判 员 龙 雨二〇二一年二月十九日法官助理 梅兴艳书 记 员 牟岑雪书 记 员 陶 涛