江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5203号上诉人(原审原告)：赵玺，男，1987年1月16日出生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：黄伟，江苏苏旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵阶雷，江苏苏旭律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：潘建光，男，1982年7月9日出生，汉族，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：刘苏漩，徐州市云龙区彭城法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：孔军，徐州市云龙区彭城法律服务所法律工作者。上诉人赵玺因与被上诉人潘建光房屋租赁合同纠纷一案,不服徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初11087号民事判决向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人赵玺上诉请求：一、撤销原审判决第二项，发回重审或依法改判潘建光向赵玺支付房屋租金(从2019年10月1日起至实际交付房屋之日止，暂计算至2020年7月31日为170000元)及违约金80000元；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决部分事实认定错误、适用法律错误，应当予以纠正。1、一审判决援引的(2019)苏0312民初9899号民事判决并未生效，赵玺已提出上诉，该判决的内容不能作为定案依据。首先，根据赵玺与潘建光签订的《转让合同》第四条明示了鼓楼区花美喃烘焙店的商铺是租赁的，租赁合同为“和信缤纷城商铺合同书”。而根据生活经验法则，可推定潘建光与赵玺签订合同时知晓该“和信缤纷城商铺合同书”的存在及合同内容。其次，“如乙方需提前终止或变更原店与出租方签订的合同期内和信缤纷城商铺合同书，可与出租方另行签订协议”的表述也明确，履行“合同期内和信缤纷城商铺合同书”变更手续的义务是潘建光。第三，在潘建光与赵玺对签订《转让合同》的细节进行磋商时，潘建光还带了律师和会计对合同内容进行仔细审核和多次修改，而且还在打印版的合同书上手写添加第十条，能充分证明潘建光对《转让合同》的每一个条款是知晓并理解其含义的。第四，在履行《转让合同》过程中，就变更经营主体的事宜，赵玺、潘建光与和信商铺的出租方南图公司具体负责人进行了沟通，确认进行变更主体所需要的手续是递交申请、交5000元变更费用，一审庭审中的证人张某1的证言也可以充分证明。潘建光还与赵玺就5000元变更费用的分摊事宜进行了协商，并确定各承担一半即2500元，赵玺及时向潘建光支付了2500元。第五，而潘建光在随后的数个月内都没有向和信商铺的出租方递交申请书并交纳5000费用，恰恰因为潘建光的该消极行为才导致了后来的南图公司依据潘建光擅自更改收银系统名称的违约行为而收回商铺。同时，导致和信商铺的出租方最终以违约为由收回商铺的另一个事实是，因出租方的投资人变更为苏宁公司，苏宁公司需要对商铺进行总体重新布局，在出租方主动和潘建光商谈收回商铺的补偿事宜时，潘建光开出了“狮子大开口”式的要价且不同意调换商铺，双方没有达成相关的协议，最终导致出租方以“因违约而收回”的方式强行收回了商铺。该事实还可证明，南图公司默认了涉案商铺的经营人为潘建光而不是赵玺。在涉案商铺被收回后，潘建光起诉南图公司并承担诉讼费和律师费，只是因为主体资格问题，潘建光找到赵玺并以赵玺的名义起诉，诉讼的风险及后果应由潘建光承担，而不应由赵玺承担。2、一审判决认为“因赵玺未明确告知潘建光其与南图公司有关于不能擅自变更经营品牌的约定，导致南图公司将鼓楼区花美喃烘焙店店面及设备收回，致使转让合同无法履行”的认定也是错误的。首先，并没有证据证明这一所谓的事实。相反，大量证据证明赵玺在签订《转让合同》时就已将与南图公司的合同告知了潘建光。其次，“赵玺未明确告知潘建光其与南图公司有关于不能擅自变更经营品牌的约定”与“南图公司将鼓楼区花美喃烘焙店店面及设备收回”之间不存在法律上的因果关系。第三，导致南图公司将鼓楼店面收回的真正原因，是因为潘建光没有及时到南图公司办理变更手续以及潘建光同苏宁公司协商收回店铺时漫天要价。第四，双方之间的《转让合同》已经履行完毕，不存在“无法履行问题”。合同签订后，赵玺依约向潘建光交付了两个店铺，潘建光也向赵玺支付了170万转让款，双方已交接完毕。3.一审判决认定“既然无法经营，便也无必要继续租赁涉案房屋，租赁合同的目的无法实现”也是错误的。首先，在商事业务中，更多的是因为开了分店、运营成本过高、资金链断裂而导致经营失败，而基本没听说过因为关了一家分店、缩小了规模而导致另外一家店关门的。况且，诺大的徐州面包市场，不会因为多一家店或少一家店而出现波动。潘建光在一审庭审中也承认，他有自己的面包品牌，他完全可以把铜山店更换为自己的品牌而继续经营。其次，赵玺与潘建光签订的《房屋租赁合同》并没有附生效条件或履行条件，双方也没有对房屋的用途进行特别约定，潘建光不仅可以经营“烘焙”生意，还可以经营其他合法业务，所以不存在“无法经营”的问题。二、潘建光告知赵玺不再租赁房屋后，并未向赵玺交还涉案房屋，导致赵玺无法收取租金，赵玺有权要求潘建光支付租金损失，租金标准可以比照双方签订的租赁合同执行，从2019年10月1日至实际交还房屋之日，潘建光至今仍未交付房屋。三、因潘建光欠付租金，提前单方面提出解除合同，赵玺有权依据租赁合同要求潘建光支付违约金。被上诉人潘建光针对上诉人赵玺的上诉，答辩称：上诉人的上诉请求不符合事实和法律依据，请求驳回其诉请。鼓楼店铺被收回的原因，已经在（2019）苏0302民初1199号生效判决中表述，不需另外举证。该店铺被收回的原因，是赵玺经营时违反合同约定，经营除花美喃之外的品牌，所以被合同相对方解除合同并收回店铺内所有物品，由此造成双方之间的转让合同无法继续履行。在2018年2月19日，双方签订转让合同时，由于潘建光是外地人，对徐州的情况不了解，不清楚苏宁与和信已经就商铺转让经营的事情进行商谈，而赵玺作为徐州人，并且和和信的经营方南图公司关系密切的有利条件，提前知道该事宜。在隐瞒其与南图公司签订的合同内容不得转让以及不得经营花美喃之外品牌的限制约定外，以高价将两店铺转让，由此造成了现在的结果。由于转让合同无法继续履行，潘建光在承租铜山店的店铺，已经没有必要，故要求与赵玺解除租赁合同。且租赁合同中明确约定，任何一方可以提前解除，可以提前两个月通知对方。潘建光也按照该约定提前通知了赵玺，履行了合同义务。综上，请求法院依法驳回上诉人的诉请，维持原判。赵玺向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方之间签订的房屋租赁合同，支付赵玺自2019年10月起的租金损失712025元及违约金80000元；2.本案诉讼费用由潘建光承担。一审法院查明：鼓楼区花美喃烘焙店和铜山区花美喃面包房原由赵玺经营。铜山区花美喃面包房位于徐州市铜山区，系赵玺自有房屋。鼓楼区花美喃烘焙店位于徐州市鼓楼区和信广场一楼L117A号商铺，系赵玺从徐州市南图商业策划运营有限公司（下称南图公司）处承租。赵玺与南图公司签订的《和信缤纷城商铺合同书》中约定，商铺经营范围仅限于商铺名称：花美喃，品牌花美喃，业种：烘焙，如欲变更、增加、减少经营品牌业种的，需提出书面申请及品牌授权书，经南图公司书面同意并签订《合同变更协议》作为本合同之附件后方可实行，否则，无论是否经由南图公司收银系统收银，或由南图公司开具销售小票或发票，均按严重违约处理，南图公司有权依据合同违约责任条款处理。2018年2月9日，赵玺（甲方）与潘建光（乙方）签订转让合同，约定甲方自愿将位于徐州市铜山区的铜山区花美喃面包房和位于鼓楼区和信广场一楼L117A的鼓楼区花美喃烘焙店整体转让给乙方，该店内所有相关设施的所有权一并转让给乙方。转让费共计170万元，乙方在签订合同当日一次性付给甲方150万元，余款20万元在2018年8月31日前付清。此转让费用包含：鼓楼区花美喃烘焙店和铜山区花美喃面包房的花美喃品牌使用权、经营权、装修、店内设施、机器设备、物料、员工团队领导安置权、会员等(不含房屋产权）。协议签订后，潘建光陆续向赵玺打款140万元，另30万元由赵玺经营期间已经收取的30万元会员充值费用冲抵。同日，双方另签订房屋租赁合同，约定赵玺将自有的坐落在徐州市铜山区同昌街133号的房屋出租给潘建光使用，租赁期60个月，自2018年3月1日至2023年3月1日，第一年租金20万元，两年后房租按每年5%递增。合同第七条对提前终止合同进行了约定，即在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，合同仍有效。在房屋租赁期间，任何一方违反本合同约定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。之后，潘建光继续经营鼓楼区花美喃烘焙店及铜山区花美喃面包房。后潘建光在经营鼓楼区花美喃烘焙店期间，因使用“维之善”名称向顾客出具收银小票，被南图公司解除租赁合同并收回店铺及设备。2019年1月28日，赵玺将南图公司诉至徐州市鼓楼区人民法院，要求继续履行租赁合同，并要求南图公司赔偿损失98000元。2019年6月24日，该院作出(2019)苏0302民1199号民事判决书，驳回赵玺的诉讼请求。2019年9月3日，潘建光起诉赵玺至法院，要求解除双方间的转让合同，并由赵玺返还转让费170万元。2020年7月10日，法院作出（2019）苏0312民初9899号民事判决书，认为鼓楼区花美喃烘焙店因为赵玺原因被收回，铜山区花美喃面包房也于2019年9月30日停止营业，双方签订的转让合同的合同目的已经无法实现，判决解除双方转让合同，赵玺退还潘建光转让费100万元。另查明，双方2019年8月31日的微信聊天记录中显示，赵玺询问潘建光：“新区花美喃的房子9月30号就确定不租了是吧，那我就考虑往外放着租了”，潘建光回复：“赵玺你好！与你之间的转让合同中，和信花美喃店属违约不能转让，已涉诉。故现通知你，提前解除铜山花美喃蛋糕店的房屋租赁关系，租赁期间到9月30日止。租金已交到8月底。另还有2万元押金，可折抵9月份租金。待租金到期后，双方之间租赁关系终止，铜山店停止营业。特此通知！”。赵玺于9月1日回复：“你现在明示违约，我将追究你的违约责任，我不存在任何合同约定的违约情形。”。一审法院认为，双方签订的转让合同、房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。一方面，赵玺将鼓楼区花美喃烘焙店和铜山区花美喃面包房整体转让给潘建光，潘建光基于经营铜山区花美喃面包房的需要，与赵玺签订铜山区花美喃面包房所在地即徐州市铜山区同昌街133号房屋的租赁合同。后因赵玺未明确告知潘建光其与南图公司有关于不能擅自变更经营品牌的约定，导致南图公司将鼓楼区花美喃烘焙店店面及设备收回，致使转让合同无法履行，潘建光无法继续经营铜山区花美喃面包房。既然无法经营，便也无必要继续租赁涉案房屋，租赁合同的目的无法实现；另一方面，双方微信聊天记录显示，2019年8月31日，当赵玺询问潘建光“新区花美喃的房子9月30号就确定不租了是吧，那我就考虑往外放着租了”时，潘建光明确表明“租赁期间到9月30日止”，能够说明双方对涉案房屋租赁至2019年9月30日达成一致意见。综上，对赵玺诉请解除房屋租赁合同法院予以支持。鼓楼区花美喃烘焙店和铜山区花美喃面包房系赵玺整体转让于潘建光，如上所述，因赵玺过错致使转让合同解除，并进而导致房屋租赁合同无法继续履行。涉案房屋租赁合同解除并非潘建光违约所致，故对赵玺主张潘建光赔偿损失并支付违约金的请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除赵玺与潘建光于2018年2月9日签订的房屋租赁合同；二、驳回赵玺的其他诉讼请求。二审期间，上诉人赵玺提供以下证据材料：证据一，赵玺与和信招商部张某1的聊天记录截图一张，证明赵玺与南图公司联系变更主体的事宜，并将潘建光的联系方式告知南图公司。证据二，2018年3月3日上午10:41潘建光的员工与赵玺的聊天记录截图一张及结算清单打印件一张，证明潘建光知晓变更主体需要手续费5000元后，在结算当中列明该项费用，并通过员工告知赵玺需承担此项费用。证据三，赵玺2018年3月3日下午2:36与潘建光的聊天记录截图一张，证明赵玺在收到潘建光的结算清单后，协商各承担一半变更手续费。证据四，2018年10月8日潘建光与赵玺的聊天记录截图一张，证明潘建光在知晓南图公司的调货闭店要求后与赵玺协商，准备以赵玺的名义起诉南图公司，1199号案件是潘建光发起的，该判决的后果应由潘建光承担。证据五，9899号案件庭审笔录一份，证明潘建光承认收到赵玺2500元，证人张某1证实潘建光找到他咨询变更主体的手续以及流程，张某1告知需要5000元手续费和签协议，之后潘建光再没找过他，后来就不了了之了。潘建光已知晓变更主体所需的事项，而没有做变更，没有及时提交相关的手续，才导致后来被南图公司以违约为由解除合同。证据六，南图公司的前员工张某2的证言及其身份证、工作证各一份，证明在南图公司找到潘建光沟通闭店事宜时，是因潘建光提出巨额赔偿，也就是100万元而没有达成一致。证据七，照片九张、百度地图截图一张，证明涉案的铜山店铺地处商业繁华地段，紧邻铜山区的商业步行街完全可以独立经营，不存在客流量不足而无法经营的可能，进而证明鼓楼店被收回并不会导致该店无法经营。被上诉人潘建光质证认为：证据一至四三性均有异议，不能作为新证据使用，不符合证据规则的要求，在一审开庭时就已经存在，且没有原始的载体均是打印件，也不能证明赵玺的观点。证据五真实性没有异议，但不能证明赵玺的观点。证人张某1出庭作证，但并不能证明其是南图公司招商部员工的身份。在（2019）苏0312民初9899号民事判决书中都未认可的事实，赵玺拿来作为证据使用，不符合法律规定。对证据六证据“三性”均有异议，无法证明是证人张某2亲笔书写，也不能作为新的证据使用，证据形式不符合证据规则的规定，不予认可。对证据七证据“三性”均有异议，无法证明拍摄的时间和赵玺的观点。本案租赁合同是否解除，依据双方之间的租赁合同约定，潘建光已经按照约定的内容履行了解除的通知义务，并要求赵玺办理交接手续，在一审中双方均认可都有钥匙，后潘建光将钥匙交给了赵玺的相关人员，不能因为该店铺旁边的店铺可以正常经营，而不允许双方解除租赁合同。二审查明其他事实与一审查明事实一致。本院认为，潘建光租赁涉案房屋同鼓楼区和信广场商铺一起整体经营花美喃烘焙店，因和信广场店铺被收回，潘建光认为铜山区店铺无法继续单独经营，涉案房屋亦无需要继续租赁，并无不当，本院予以确认。潘建光不再租赁后，并未提供证据证明其向赵应即时交还涉案房屋。故，本院酌定潘建光向赵玺支付2个月租金33333元，作为涉案房屋的闲置损失。综上所述，上诉人赵玺的上诉请求，部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初11087号民事判决第一项，即“解除赵玺与潘建光于2018年2月9日签订的房屋租赁合同”；二、撤销徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初11087号民事判决第二项，即“驳回赵玺的其他诉讼请求”；三、被上诉人潘建光于本判决生效后十日内给付上诉人赵玺房屋闲置损失33333元；四、驳回赵玺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费11720元，由赵玺负担11240元，由潘建光负担480元；二审案件受理费5050元，由赵玺负担4860元，由潘建光负担190元。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 崔金城审判员 孟 娟二〇二一年二月二十一日书记员 金宇婷