新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0103民初8985号 原告：融通地产（新疆）有限责任公司，住所地新疆乌鲁木齐市高新区（新市区）四平路**创新广场****。 法定代表人：周延波，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵延鸽，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘麟，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告：齐玉荣，女，1968年3月30日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。 委托诉讼代理人：张严（系被告齐玉荣配偶），男，1969年8月10日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。 原告融通地产（新疆）有限责任公司（以下简称融通公司）与被告齐玉荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告融通公司的委托诉讼代理人赵延鸽、被告齐玉荣的委托诉讼代理人张严到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告融通公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告于2019年11月15日签订的《房地产租赁合同》；2．判令被告立即返还位于乌鲁木齐市沙依巴克区雅山中路1099号的房地产；3．判令被告支付2020年1月1日至2020年5月31日的租金70,222.5元（自2020年6月1日之后的占有使用费，按照468.15元/日标准支付至被告实际腾退返还租赁物之日）；4．判令被告支付逾期返还租赁物违约金42,133.5元；5．判令被告按照337.07元/日标准支付逾期交纳占有使用费违约金至实际清偿之日；6．判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年11月15日，原、被告签订《房地产租赁合同》，约定原告将位于乌鲁木齐市沙依巴克区雅山中路1099号的房屋租赁给被告使用，租金交付期限为2019年9月1日至2019年12月31日，租金合计56,178元。2019年12月，原告通知被告解除合同，并尽快离场。2020年4月27日，原告向被告发送《腾退通知书》要求被告于收到通知后7日内搬离并清缴租赁费，但截至原告提起本诉被告仍未腾退房屋，也未缴纳合同解除后的场地占用费及违约金。被告的行为已经严重违反双方合同约定，损害了原告的合法权益。现原告诉至贵院，请求贵院依法秉公判决。 被告齐玉荣辩称，不认可原告诉讼请求，我认为合同不成立，因此所有诉讼请求不成立，一概不认。 本院经审理认定事实如下：2011年12月20日，新疆军区联勤部牛奶场（出租方、甲方）曾与被告齐玉荣（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》一份，约定甲方将位于乌鲁木齐市沙依巴克区雅山中路1099号（坐落号：兰新字第4592号）场地面积5000平方米，出租给乙方使用，租赁期限自2012年1月1日至2012年12月31日。本案庭审过程中原、被告双方均认可被告与新疆军区联勤部牛奶场的租赁合同为一年一签。被告称2012年12月31日后的租赁合同虽然每年都签，但是新疆军区联勤部牛奶场并未将合同交给被告，其只是交钱，新疆军区联勤部牛奶场给其收据，其与新疆军区联勤部牛奶场最后一次签订合同是在2018年，给新疆军区联勤部牛奶场支付租金至2019年。 中国人民解放军新疆军区保障部直属工作处（甲方）与被告齐玉荣（乙方）签订《军队房产租赁合同解除协议》，约定：1、乙方承租甲方管理的位于乌鲁木齐市沙依巴克区雅山中路1099号的房地产（坐落号：兰新字第4592号），于2015年12月1日签订的租赁合同（房屋建筑面积4138.95平方米、场地面积305.43平方米）及其相关全部协议（包含但不限于口头承诺、录音资料、会议纪要、往来文书等），自本协议生效之日起解除。2、双方承诺，乙方与融通公司签订租赁合同和安全管理协议，租期按原租赁合同（整治协议）剩余租期确定，租赁面积、租金、用途与原租赁合同（整治协议）保持一致，乙方不得提出违反国家法律法规和损害军队利益的要求。3、乙方投资建设的建（构）筑物，所有权归军队，在乙方与融通公司签订的新租赁合同期满后无偿交还，乙方不得提出任何补偿赔偿要求。4、乙方租金已交至2018年11月30日。经结算，截至2018年12月31日，尚欠甲方租金5,494.58元，乙方承诺于本协议生效后十日内全额补交甲方。2019年1月1日至2019年12月31日，乙方欠缴的租金共计100,134.67元，由乙方向融通公司缴纳。5、乙方应按新合同约定向融通公司缴纳保证金。6、若因乙方原因，未在《军队房产租赁合同解除协议》签订后15日内与融通公司签订新的房地产租赁合同，视为乙方自动放弃租赁权利，并在5日内无条件腾退承租房地产，乙方不得提出任何补偿赔偿要求，乙方逾期滞留在房地产内的物品（包括但不限于装修）视为遗弃。7、乙方与融通公司签订新的房地产租赁合同前，应告知次承租方该房地产经营权已移交至融通公司。 2019年11月15日，原告融通公司（出租方、甲方）与被告齐玉荣（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》，合同编号【RTDC-ZL-新-20**-048】，约定：1、甲方将位于乌鲁木齐市沙依巴克区雅山中路1099号的房地产，房屋建筑面积4138.95平方米、场地面积305.43平方米，出租给乙方使用。乙方对该房地产现状及周边经营环境已做充分了解，愿意承租该房产。2、租赁用途：库房。租期：不定期，甲方有权随时解除合同，但应提前三十天通知乙方，本合同自解除通知实际送达乙方或依据本合同约定视为送达乙方之日起第三十日解除，乙方应于合同解除之日无条件返还租赁房地产。2019年9月1日计为起租日期。4、年租金为168,534元，自2018年12月1日至2018年12月31日乙方需缴纳租金5,494.58元，由乙方于本合同签订十日内交付中国人民解放军新疆军区保障部直属工作处。2019年1月1日至2019年8月31日乙方需缴纳租金43,956.67元，由乙方于本合同签订十日内交付甲方。2019年9月1日至2019年12月31日乙方需缴纳租金56,178元，由乙方与本合同签订十日内交付甲方。租金按年结算，乙方于每年1月1日的前十日内交付甲方。乙方交付租金到账后，甲方向乙方开具收款凭证。5、自本合同签订后十日内，乙方按年租金的百分之十向甲方支付房地产租赁保证金16,853.40元。甲方收取保证金后向乙方开具收款凭证。乙方履行合同义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金，甲方未履行合同约定义务的，应当退还乙方房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。6、乙方认可本合同签订时承租场地内所有建筑物、构筑物，包括乙方新建、添建部分，权属全部归军队所有。租赁期限届满，乙方应将承租场地内所有建筑物、构筑物无偿交还甲方，甲方不负任何赔偿责任。7、乙方不得擅自将所承租的房地产转租，确需转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报甲方备案后实施。8、乙方有违反合同约定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付三个月租金42,133.50元作为违约金。乙方逾期支付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金。本案庭审过程中，原、被告双方均认可，截止2019年12月31日，被告已按约交纳租金，自2020年1月起被告未再交纳租金。 2019年11月29日，中国人民解放军联勤保障部队第三储备资产管理局（委托方、甲方）与融通公司（受托方、乙方）签订《军队房地产委托经营协议》，约定：1、甲方将位于乌鲁木齐市沙依巴克区雅山中路1099号的军队房地产（坐落号：兰新字第4592号），房屋建筑面积4138.95平方米、土地面积4444.383平方米，委托乙方经营管理。2、委托经营房地产为整坐落空余房地产，委托经营期限为长期委托，不设定委托期限。3、该房地产内现有1个房地产租赁项目，承租方为齐玉荣，租赁面积4138.95平方米、场地305.43平方米，租期为3年，从2015年12月1日至2018年11月30日，年租金6.5935万元。4、乙方应与承租方签订新的租赁合同，租期按原租赁合同（整治协议）剩余租期确定，租赁面积、租金、用途等与原租赁合同（整治协议）保持一致。委托经营房地产2019年1月1日起产生的租金收入由乙方收取。合同其他条款对双方权利义务进行了约定。 2020年4月27日原告在涉案租赁场地门口张贴了《腾退通知书》，要求被告在收到通知后的7日内搬离，并清缴租赁费用。2020年5月12日，原告融通公司的委托诉讼代理人向被告尾号为6066的手机（该手机号与被告委托诉讼代理人张严在本院填写地址确认书中预留手机号一致）发送短信一条、律师函一份，律师函载明：“北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所接受融通公司的委托，就贵方逾期返还租赁物一事，正式函告贵方，2019年11月15日贵方与融通公司签订《房地产租赁合同》（合同编号：【RTDC-ZL-新-20**-048】）。双方约定，融通公司出租房地产予贵方，租赁期限为不定期，融通公司有权随时解除合同，2019年12月融通公司已通知贵方解除合同并搬离房屋。租赁期限届满后，双方并未续约，融通公司已于2019年12月通知贵方离场，并于2020年4月27日再次向贵方发送《腾退通知书》，要求贵方于收到通知后7日内搬离并清缴租赁费用，但贵方至今仍未搬离。根据双方合同约定，贵方的行为已构成违约，融通公司有权依法行使救济权利，包括但不限于要求贵方立即返还租赁房屋、支付房屋占有使用费、违约金等……特此函告”。随律师函一并发送的短信与律师函内容基本一致。 另查明，本案庭审过程中，原、被告双方互相发问时，原告问：“被告本人使用还是对外转租？”，被告委托诉讼代理人回答：“主要是被告本人使用，还有一部分对外转租”。在法庭发问环节被告委托诉讼代理人又表示没有对外转租。 以上查明事实，有《军队房产租赁合同解除协议》、《房地产租赁合同》、《军队房地产委托经营协议》、短消息记录、当事人陈述及庭审笔录等在卷为证。 本院认为，原、被告双方签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守诚信原则，依照约定全面履行义务。 关于原告主张解除《房地产租赁合同》的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，原、被告在《房地产租赁合同》中约定：“租期：不定期，甲方有权随时解除合同，但应提前三十日通知乙方，本合同自解除通知实际送达乙方或依据本合同约定视为送达乙方之日起第三十日解除。”该合同约定赋予了原告单方解除合同的权利，原告于2020年5月12日向尾号为6066手机发送解除合同通知，该手机号码与被告委托诉讼代理人张严（系被告丈夫）在本院填写地址确认书中预留手机号码一致，结合双方合同约定及上述法律规定《房地产租赁合同》已于短信通知送达至被告尾号6066手机之日起第三十日即2020年6月11日起解除，现原告再次请求判令解除该《房地产租赁合同》，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，原、被告双方签订的《房地产租赁合同》已于2020年6月11日解除，依据上述法律规定，被告应于合同解除后向原告返还承租的房屋及场地，未退还房屋及场地的应支付房屋占有使用费，如存在相互返还的物品，应在本判决生效之日起十五日内予以返还，如对返还的物品难以确定的，双方当事人可以另案起诉。 关于原告主张的租金及占有使用费，本院认为，原告依约交付了房屋，被告应当按照合同约定支付租金，2020年1月1日至2020年5月31日租期内租金计算为70,222.50元【年租金168,534元÷12个月×5个月（2020年1月1日至2020年5月31日）】，2020年6月1日至实际腾退返还租赁物之日止的租金及占有使用费按照461.74元/天（年租金168,534元÷365天）支付原告。 关于原告主张违约金42,133.50元的问题，本院认为，该项诉请系原告基于“乙方不得擅自将所承租的房地产转租，确需转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报甲方备案后实施……乙方有违反合同约定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付三个月租金42,133.50元作为违约金”的合同约定向被告主张，庭审中被告先认可承租期内对外转租后又表示未对外转租，前后陈述不一致，有悖诚信原则之精神，本院认为，应认定被告在庭审中认可承租期内对外转租，其转租的行为构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。 关于原告主张按照337.07元/日标准支付逾期交纳占用使用费违约金的问题，本院认为，原告该项诉请系基于“乙方逾期支付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金”的合同约定，但双方订立《房地产租赁合同》已于2020年6月11日解除，双方合同权利义务已经终止，原告请求判令被告按照合同约定支付逾期交纳占用使用费违约金缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 一、被告齐玉荣于本判决生效之日起十五日内向原告融通地产（新疆）有限责任公司返还位于乌鲁木齐市沙依巴克区雅山中路1099号的房地产（合同编号：【RTDC-ZL-新-20**-048】，房屋面积4138.95平方米、场地面积305.43平方米）； 二、被告齐玉荣支付原告融通地产（新疆）有限责任公司租赁费70222.50元； 三、被告齐玉荣按照461.74元/天的标准支付原告融通地产（新疆）有限责任公司自2020年6月1日起至实际搬离日止的租金及占有使用费； 四、被告齐玉荣支付原告融通地产（新疆）有限责任公司违约金42,133.50元； 五、驳回原告融通地产（新疆）有限责任公司的其他诉讼请求。 以上被告齐玉荣应付原告融通地产款项，应于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,547.12元（原告已预交），本院减半收取1,273.56元（原告已预交），由被告齐玉荣负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员  王朴欢 二〇二一年二月二日 书记员  程金丽