河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终302号上诉人（原审原告）：尹锡放，女，汉族，1980年4月18日出生，住郑州市金水区。上诉人（原审原告）：刘觉，男，汉族，1974年3月14日出生，住郑州市金水区。上诉人（原审原告）：邴国伟，男，汉族，1977年1月16日出生，住郑州市中原区。上诉人（原审原告）：张晨旭，男，汉族，1990年3月18日出生，住江苏省丰县。上诉人（原审原告）：贾炜文，女，汉族，1985年1月4日出生，住郑州市管城回族区。上诉人（原审原告）：窦莉莉，女，汉族，1983年5月27日出生，住郑州市。上诉人（原审原告）：杨静，女，汉族，1987年1月10日出生，住郑州市金水区。上诉人（原审原告）：宋丹丹，女，汉族，1984年11月29日出生，住河南省登封市。上诉人（原审原告）：王利超，男，汉族，1988年10月15日出生，住河南省南乐县。上诉人（原审原告）：董传玲，女，汉族，1988年10月5日出生，住河南省宁陵县。上诉人（原审原告）：王亚金，女，汉族，1990年9月12日出生，住河南省濮阳市华龙区。上诉人（原审原告）：殷红珍，女，汉族，1959年9月25日出生，住郑州市中原区。上诉人（原审原告）：毋圆圆，女，汉族，1989年7月25日生，住郑州市金水区。上诉人（原审原告）：李兵，男，汉族，1987年6月16日出生，住河南省临颍县。上诉人（原审原告）：李晓飞，男，回族，1987年3月8日生，住河南省襄城县。上诉人（原审原告）：和自愿，男，汉族，1981年7月16日出生，住河南省滑县。上述上诉人的委托诉讼代理人:周春晓,河南良承律师事务所律师。上述上诉人的委托诉讼代理人:吴梦攀,河南良承律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑州恒林置业有限公司，住所地荥阳市贾峪镇洞林路**。法定代表人：贾飞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邱盼盼，女，该公司员工。原告原告：谭芳，女，汉族，1985年1月28日出生，住郑州市。原告原告：伊光楠，男，汉族，1988年10月11日出生，住吉林省舒兰市。上诉人尹锡放、刘觉、邴国伟、张晨旭、贾炜文、窦莉莉、杨静、宋丹丹、王利超、董传玲、王亚金、殷红珍、毋圆圆、李兵、李晓飞、和自愿因与被上诉人郑州恒林置业有限公司及原审原告谭芳、伊光楠房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初5925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月12日开庭审理了本案。上诉人殷红珍、毋圆圆、李兵、李晓飞及委托诉讼代理人周春晓，上诉人尹锡放、刘觉、邴国伟、张晨旭、贾炜文、窦莉莉、杨静、宋丹丹、王利超、董传玲、王亚金、和自愿的委托诉讼代理人周春晓，被上诉人郑州恒林置业有限公司的委托诉讼代理人邱盼盼到庭参加诉讼。原审被告谭芳、伊光楠经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人尹锡放、刘觉、邴国伟、张晨旭、贾炜文、窦莉莉、杨静、宋丹丹、王利超、董传玲、王亚金、殷红珍、毋圆圆、李兵、李晓飞、和自愿上诉请求：1、依法改判一审判决第二项，增加支付逾期办证违约金分别为：上诉人尹锡放52119.04元；上诉人刘觉58715.54元；上诉人邴国伟82004.57元；上诉人张晨旭49101.2元；上诉人贾炜文148116.75元；上诉人窦莉莉71147.8元；上诉人杨静59065.12元；上诉人宋丹丹61312.51元；上诉人王利超27397元；上诉人董传玲20367.64元（计至2019年9月17日）；上诉人王亚金47304.53元；上诉人殷红珍60154.2元；上诉人毋圆圆59747.6元；上诉人李兵52871.4元；上诉人李晓飞59786.84元；上诉人和自愿59668.4元；（除董传玲外，其余均为暂计）;2、依法改判被上诉人赔偿所交付房屋与样板房不一致的损失分别为：上诉人尹锡放、董传玲、殷红珍、李兵、李晓飞为5万元；上诉人刘觉、张晨旭、杨静、宋丹丹、王利超、毋圆圆、和自愿为3万元；上诉人邴国伟0.5万元；上诉人贾炜文0.8万元；上诉人窦莉莉0.2万元；上诉人王亚金2万元；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院关于逾期办证违约金的计算标准有误，案涉《商品房买卖合同》约定的违约金明显过低，显失公平，应当依法予以增加，依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条规定的中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。1、案涉《商品房买卖合同》附件四第五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得商品房权属证书的，在买受人不要求解除合同的情况下，由出卖人按年向买受人支付总房款0.1％的违约金。相较于合同第七条买受人逾期付款的，应按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金的约定，附件四第五条约定的违约金明显过低。被上诉人利用自己的绝对优势地位，在签订合同时为上诉人提供了违约责任显著不平等的格式合同，致使双方在违约责任承担上的权利和义务明显违反了公平、等价有偿原则，显失公平。2、经上诉人查询，河南省工商行政管理局和河南省建设厅在其监制的《商品房买卖合同》中并未对违约金项作出统一规定，案涉合同中所谓的按年支付总房款0.1％的违约金比例系被上诉人单方书写、决定，且未采取任何加粗、加黑或不同颜色等显著方式提醒上诉人注意这一与其有重大利害关系的内容或加以说明，这对于买房经验不足、法律意识淡薄的上诉人来说明显不公。3、因此，上诉人要求依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二项以及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条的规定上调违约金合理合法，原审法院无视上诉人要求上调违约金的诉求，枉顾合同当事人的过错程度、合同履行情况等因素便粗略地按照不平等的约定计算违约金，不仅激化了社会矛盾，更与调整违约金以平衡权利义务双方利益的法律宗旨相悖。二、被上诉人实际交付的房屋存在多处质量问题，减损了房屋价值，给上诉人的房屋使用带来影响，应当承担赔偿责任。1、原审判决认定事实有误。被上诉人实际交付的房屋与样板房多处不一致，给上诉人使用房屋造成影响。《商品房销售管理办法》第三十一条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”本案中，被上诉人在一审庭审时已自认销售案涉房屋时设置了样板房，在其没有证据证明已经明确说明实际交付房屋与样板房不一致的情况下，上诉人完全有理由相信实际交付房屋与样板间一致。然而上诉人交付的房屋，阳台和主卧多处渗水导致墙皮脱落、阳台和主卧均无飘窗并少一扇窗户、主卧和阳台因罗马柱造型缺乏空调室外机悬挂位置、群升牌入户门变步阳牌等问题显而易见，严重影响房屋采光、通风以及使用便利，减损了房屋价值，影响住户生活品质，被上诉人理应承担赔偿责任。尤其是上诉人贾炜文购买的恒大山水城四区157幢2单元3-4层303号房屋中，三楼阳台完全开放，而合同第三条已明确约定“该商品房阳台是封闭式的”，可见上诉人交付的房屋与合同约定严重不符，明显构成违约，应当承担违约责任，赔偿上诉人的损失。2、原审法院审理程序不当。最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第三十条规定，人民法院在审理案件过程中认为待证事实需要通过鉴定意见证明的，应当向当事人释明，并指定提出鉴定申请的期间。原审法院在判决书的“本院认为”部分指明本案需经具有资质的机构鉴定方可作出因果关系及影响程度的结论，但在案件审理过程中，原审法院从始至终没有履行释明义务，导致待证事实无法及时查明，虽可另行起诉，但不免增加了上诉人的诉累，浪费了司法资源，审理程序严重不当。3、原审法院违反了“同案同判”、“类案检索”的基本原则。2019年12月13日，原审法院在作出的（2019)豫0182民初8399号民事判决书中，已认可恒林公司所交付房屋与样板房不一致、给原告造成损失的事实，判决被告郑州恒林置业有限公司赔偿原告王利超损失5000元。上述案件在基本事实、争议焦点、法律适用问题等方面都与本案具有高度相似性，且已经荥阳本院作出生效裁判，属于“类案”，依据最高人民法院《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》的规定，本案承办法官应当进行类案检索，以确保同案同判，然而原审法院却作出了截然相反的判决，明显违背了指导意见确定的“同案同判”、“类案检索”的基本原则。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，本案应予发回重审或查清事实后依法改判。特请求二审法院依法查明事实，以事实为依据，以法律为准绳，维护上诉人的合法权益。郑州恒林置业有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持，理由如下：一、商品房买卖合同中的违约金约定合法适当。首先，上诉人在签订商品房买卖合同时对合同内容就已知悉，应当自知道权利受侵犯之日起三年内主张，自签订合同至今，上诉人要求调整违约金标准的要求已超三年的诉讼时效。其次，在商品房买卖合同第七条约定，买受人逾期付款不超过180天的，按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，与之相对应。第九条约定，出卖人未按合同约定期限交付商品房逾期不超过180天的，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。由此可见，与买受人付款责任相对应的是出卖人的交房责任，违约责任刚好对应，公平合理。出卖人根据合同约定按期向买受人交房，买受人及时收房对房屋享有占有使用收益的权能。商品房买卖合同的根本目的已经实现，买受人没有任何损失。调整违约金的前提是违约金过分低于所造成的损失30%，上诉人没有任何的证据证明自己的损失，又考量到办理不动产权属证书流程复杂，签订资料众多，受政府部门参与、业主配合等因素影响，合同对出卖人逾期办证的违约责任约定的合法适当、合情合理。这一约定没有免除我方的责任，没有排除买受人的主要权利，我方仍然对逾期办理房地产权属证书承担违约责任，仍然充分保障了买受人权利的行使。面对众多的业主，我方面临承担巨额的违约金开发商和业主不是对立关系，是一荣俱荣、一损俱损的，保证开发商继续存活下去，才能继续为业主服务，顺利地为业主办理初始登记、转移登记，从而使业主的权益得到完全的实现和保障，开发商应承担巨额的违约金而无法存续。不仅业主会因此再无可能取得不动产权属证书，后续的房屋质量维修等更是无从谈起，将会给广大业主给社会带来难以估量的损失。出卖人现积极履行合同义务，调配工作人员，加快办证速度，全力维护广大业主的合法权益，并与业主携手共建美好和谐的小区。在此，根据郑州市中级人民法院2019年法官专业会议意见，凡在2016年8月20日后办理初始登记的，应认定为情势变更，合同双方协商一致的，应以协商。协商不一致的，应考虑情势变更，驳回要求支付违约金的诉讼请求。二、出卖人交付的房屋与合同约定一致，在双方签订的商品房买卖合同中附件四第二条明确说明约定该商品房与相同户型的样板房因所在楼栋、楼层、地形等不同，局部结构层高面积可能存在差异，实际交付以合同约定为准。合同中并附有房屋平面图。出卖人交付的房屋与合同中约定的一致，不应当承担任何违约责任。上诉人对房屋的质量问题应当负举证责任加以证明，举证不能的承担败诉的法律后果。上诉人对房屋质量问题并未提供任何的证据加以举证。一审法院判决驳回诉讼请求合法有据。上诉人所指(2017)豫0182民初8399号判决书，是荥阳市人民法院作出的一审判决。首先这是郑州市中级人民法院的下属法院作出的判决，没有上级参考下级判决一说。其次，该判决中认定恒林公司交付房屋符合约定，不存在违约行为，不支持原告付违约金的诉讼请求。再无任何证据的情况下，认定恒林公司隐瞒主卧无飘窗的事实，酌定赔偿原告损失。既然已认定恒林公司无任何违约行为，又酌定赔偿对方损失不当。这样的生效错误判决没有任何参考的价值与意义。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法予以维持。原审原告谭芳、伊光楠未到庭、未陈述意见。尹锡放、刘觉、邴国伟、张晨旭、贾炜文、窦莉莉、杨静、宋丹丹、王利超、董传玲、王亚金、殷红珍、毋圆圆、李兵、李晓飞、和自愿、谭芳、伊光楠向一审法院起诉请求：1、依法判令被告按照合同约定为各原告尹锡放等人办理房屋所有权证书；2、依法判令被告向原告尹锡放等人支付逾期办理产权登记的违约金分别为：原告尹锡放53018元（以634580元为基数，自2019年4月29日至实际办理产权登记之日止，暂计至2020年6月29日）；原告刘觉59710元（以628095元为基数，自2019年2月27日至实际办理房屋所有权证之日止，暂计至2020年6月27日）；原告邴国伟83366元（以777905元为基数，自2018年12月27日至实际办理所有权证书之日止，暂计算至2020年6月27日）；原告谭芳77389元（以541596元为基数，自2018年12月27日至实际办理产权登记之日止，暂计至2020年6月27日）；原告张晨旭49924元（以493724元为基数，自2019年1月26日至实际办理产权登记之日止，暂计至2020年6月26日）；原告贾炜文150747元（以2104214元为基数，自2019年6月28日起至实际办理所有权证书之日止，暂计至2020年6月28日）；原告伊光楠60060元（以718871元为基数，自2019年4月29日至实际办理产权登记之日止，暂计至2020年6月29日）；原告窦莉莉72340元（以715414元为基数，自2019年1月26日至实际办理所有权证书之日止，暂计算至2020年6月26日）；原告杨静59995元（自2019年3月1日起至实际履行义务之日止，以619905元为基数计算，暂计59995元）；原告宋丹丹62276元（自2019年2月21日起至实际履行义务之日止，以608624元为基数计算,暂计62276元）；原告王利超27937元（自2019年12月1日起至实际履行义务之日止，以720252元为基数计算,暂计27937元）；原告董传玲20658元（自2019年2月1日起至2019年9月17日止，以497719元为基数计算,暂计20658元）；原告王亚金48048元（自2019年2月1日起至实际履行义务之日止，以469580元为基数计算,暂计48048元）；原告殷红珍61093元（自2019年1月1日起至实际履行义务之日止，以563289元为基数计算,暂计61093元）；原告毋圆圆60680元（自2019年1月1日起至实际履行义务之日止，以559470元为基数计算,暂计60680元）；原告李兵53717元（自2019年5月1日起至实际履行义务之日止，以634143元为基数计算,暂计53717元）；原告李晓飞60743元（自2019年5月1日起至实际履行义务之日止，以717083元为基数计算,暂计60743元）；原告和自愿60594元（以555299元为基数，自2019年1月26日至实际办理产权登记之日止，暂计至2020年8月6日）；3、依法判令被告向原告尹锡放等人支付所交付房屋与样板间不一致的赔偿金分别为：原告尹锡放5万元；原告刘觉3万元；原告邴国伟0.5万元；原告谭芳3万元；原告张晨旭3万元；原告贾炜文0.8万元；原告伊光楠5万元；原告窦莉莉0.2万元；原告杨静3万元；原告宋丹丹3万元；原告王利超3万元；原告董传玲5万元；原告王亚金2万元；原告殷红珍5万元；原告毋圆圆3万元；原告李兵5万元；原告李晓飞5万元；原告和自愿3万元；4、判决被告承担本案诉讼费及其他费用。一审法院认定事实，上列原告与被告分别签订《商品房买卖合同》各一份，约定原告购买被告荥阳市贾峪镇鹿村郑州恒大山水城一区房屋各一套。该合同第八条约定，交付期限，出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房取得房地产开发项目交付使用备案证明文件。第十五条，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、关于产权登记的约定按附件四第五条约定执行。该合同附件四第五条，产权登记约定。1、产权的初始登记，出卖人应当在2018年8月20日（房屋交付使用后360日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送荥阳市住房保障和中心房地产。2、转移登记。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需要治疗，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。买受人不解除合同，出卖人按年向买受人支付总房款0.1%的违约金。该合同附件四第二条约定：关于买受人所购商品房基本情况的补充约定：该商品房与相同户型的样板房因所在楼栋，楼层或地形等不同，局部结构，层高，面积可能存在差异，实际交付以合同约定为准。所有层高均包括楼板厚度。合同签订后，原告按照约定支付了购房款，被告交付了该房屋，原告现已入住，但被告至今未给原告办理房屋产权证。截止2020年9月原告起诉之日，被告为原告办证的违约期限分别为：尹锡放17个月，刘觉19个月，邴国伟21个月，谭芳21个月，张晨旭20个月，贾炜文15个月，伊光楠17个月，窦莉莉20个月，杨静18个月，宋丹丹19个月，王利超9个月，董传玲7个月，王亚金7个月，殷红珍20个月，毋圆圆19个月李兵16个月，李晓飞16个月，和自愿20个月。原告以被告未办理房产证及所交付房屋与样板间不一致且存在质量问题为由诉至该院，请求处理一审法院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系由河南省工商行政管理局与河南省建设厅监制的格式合同。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，为有效合同，具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务。原告已依照约定支付了购房款，被告未按照约定的期限为原告办理房屋产权证，系违约行为，被告应当按照约定为原告办理房屋产权证。关于违约金的问题，原告要求被告以总房款为基数，按银行贷款利率支付逾期交房违约金，因双方在合同中已明确约定按年向买受人支付总房款0.1%的违约金，故被告应当按此约定向原告支付违约金。关于原告诉称被告交付的房屋与样板间不一致要求被告赔偿的问题，因双方在合同附件四第二条已约定该商品房与相同户型的样板房因所在楼栋，楼层，或地形等不同，局部结构，层高，面积可能存在差异，实际交付以合同约定为准，且原告仅提供了样板间和涉案房屋的照片，无其他证据对损失金额予以佐证，该项请求涉及房屋建筑质量和工程设计等专业问题，需由具有专业资质的相关机构予以鉴定后才能作出是否影响使用的结论。而本案原告并未向该院提出鉴定申请，对此项请求，原告可另行主张权利。综上，该院对原告要求被告办理房产证，支付逾期办证违约金的请求予以支持，对其他诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第三十九条，第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州恒林置业有限公司于判决生效后十日内协助本案尹锡放等18名原告办理房屋产权证。二、被告郑州恒林置业有限公司于判决生效后十日内分别支付原告的违约金为：尹锡放898.96元，刘觉994.46元，邴国伟1361.43元，谭芳947.73元，张晨旭822.8元，贾炜文2630.25元，伊光楠1018.3元，窦莉莉1192.2元，杨静929.88元，宋丹丹963.49元，王利超540元，董传玲290.36元，王亚金743.47元，殷红珍938.8元，毋圆圆932.4元，李兵845.6元，李晓飞956.16元，和自愿925.6元。驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7214元，由被告承担5000元，原告承担2214元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。房屋所有权包括了对房屋的占有、使用、收益及处分的权利。而房屋不动产权证书的作用主要体现为房屋权属的公示效力，房屋不动产权证书是否已经办理对于购房者在房屋占有、使用中的经济权益并不必然产生影响，即并不必然减损购房者对于房屋所享有的经济利益。本案中，案涉房屋已经交付上诉人正常使用，没有减损上诉人对于案涉房屋所享有的经济利益。因此，上诉人主张按照银行同期贷款利率调整违约金数额缺乏依据。如上诉人确因房屋尚未取得不动产权证书而造成其在占有、使用以及处分房屋时而产生了实际损失，则上诉人应当举证证明其实际损失的具体金额以及该金额超过了双方约定的违约金标准。但本案诉讼中，上诉人并未提供充分的证据证明其因案涉房屋尚未办理不动产权证书而实际发生的经济损失。因此，一审判决按照合同约定认定恒林公司承担相应的责任并无不当。关于上诉人主张被上诉人交付的房屋与样板间不一致要求赔偿的诉请。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》附件四第二条约定，商品房与相同户型的样板房因所在楼栋、楼层或地形等不同，局部结构、层高、面积可能存在差异，实际交付以合同约定为准。上诉人就其主张仅提供了样板间和涉案房屋的照片，不足以证明其损失金额，且上诉人的该项诉请涉及房屋建筑质量和工程设计等专业问题，需由具有专业资质的相关机构予以鉴定后才能作出是否影响使用的结论，一审中上诉人并未向提出鉴定请求，上诉人的该项请求依据不足，其可另行主张权利，一审法院处理并无不当。综上所述，上诉人尹锡放、刘觉、邴国伟、张晨旭、贾炜文、窦莉莉、杨静、宋丹丹、王利超、董传玲、王亚金、殷红珍、毋圆圆、李兵、李晓飞、和自愿的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9059.31元，由上诉人尹锡放、刘觉、邴国伟、张晨旭、贾炜文、窦莉莉、杨静、宋丹丹、王利超、董传玲、王亚金、殷红珍、毋圆圆、李兵、李晓飞、和自愿负担。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二一年二月五日书记员 田宇恒