海城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0381民初5928号原告罗敏，女，1974年8月28日出生，汉族，无业，户籍所在地：辽宁省海城市）2-5号，现住辽宁省海城市。被告崔志刚，男，1966年5月27日出生，汉族，无业，住辽宁省海城市。被告海城市鑫源房屋开发有限公司。统一社会信用代码91210381696151981R。住所地：辽宁省海城市经济开发区二台子委**。法定代表人徐福涛，系该公司经理。委托代理人王金萍，系该公司职员。原告罗敏诉被告崔志刚商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法由本院审判员郭婧馨独任审理。并于2020年10月14日第一次公开开庭进行审理，原告罗敏到庭参加诉讼，被告崔志刚经本院传票传唤未到庭参加诉讼。在审理过程中，原告罗敏申请追加海城市鑫源房屋开发有限公司（以下简称鑫源公司）为被告参加诉讼，因案情复杂，本院将该案转为普通程序，依法组成合议庭继续审理，并于2020年12月22日第二次公开开庭进行审理，原告罗敏、被告崔志刚到庭参加诉讼。被告鑫源公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗敏诉称，2011年9月21日，原告与被告签订了“天河骏景”商品房购买预定书，从被告处购买了其开发的坐落于海城市铁西天河骏景小区1号楼4单元5层68号。被告于2012年7月26日电话通知原告，交入住费用（配套费），总计8528元，其中包括1000元装修保证金，当时原告问被告装修保证金是怎么回事，被告称：在装修时屋里不改动，不扒承重墙装修保证金给返还。在2014年原告多次向被告要装修保证金，被告称一起返，直到现在也没返给我们。我们也没给任何人签字，按手印，说放弃，在2013年1月31日，售楼处给原告打电话说：交办房照钱6450元要统一办房照，当时原告说自己办，被告说自己办麻烦，说一起都办了，原告交纳上述费用后，被告也未对房屋办理房产证，也没将装修保证金返还给原告。原告多次找到被告协商返款问题，被告不予返还，一拖再拖，故原告诉至法院，请求被告返还办理房产证费用6450元，装修保证金1000元，以上合计7450元及利息，并追加鑫源公司在六个月之内给我们办房照，如果办不了要求给我们退房，并由被告承担诉讼费。庭审补充意见，关于装修保证金，我家没有改动过，都是原装的，但是被告手中有一份我签字的材料。2012年我刚进户的时候，收取取暖费是按照25元每平收的，但是售楼员让我签字，因为每平多收了2元，谁多收谁签字，我签的是这个字，不是签的装修保证金的字。我之前有一个关于平数差的案件，被告出庭了，他提供一份证据上面有我的签字，这个证据就是证明多收了我每平2元。关于办房照的费用，给我一份物业基金2.5%的通知，他说这是交办房照的费用，一共收了10多家，这个小区办不了房照，很多人都起诉鑫源公司，要求违约金。关于缴费通知单，证明不了我交的费用被被告交给政府了，他当时就收了十多家，不可能代其他家垫付这个费用，我不认可他说的这个费用包括我的6450元，关于判决书，是我之前起诉要求平数差以及办房照钱、1000元的保证金，这个判决书关于平数差鑫源公司已经返还，我没上诉。鑫源公司说1000元和办房照钱他们没收，让找本案被告崔志刚，所以才有这个案子的。关于物业合同，物业的人天天来我家，因为我没有用他们装修，所以他们装修保证金1000元不给我。这个装修保证金我向被告崔志刚要过，他当时没有说我违约，就说是一起返。我要求对方明确给我办房照的时间，如果不能办房照我要求退房。被告崔志刚辩称，关于原告主张的装修保证金，原告违反室内装修的相关规定，所以这个钱我不同意返还。关于原告主张的办理房产证费用6450元不是收办房照的费用，是政府要求收取的维修基金，这个费用已经被政府收走，这个钱不是我收取的，要求我退没有法律依据。关于鑫源公司配合办理房照，合同规定了办房照的日期，正在进行五证验收的程序，验收之后可以办理房照。关于无法办理房照后要求退房我无法解释，因为将来能办房照。关于原告提供的收款收据没有意见，关于判决与本案无关。对其余证据的真实性没有异议。被告鑫源公司通过法庭做询问的笔录的方式辩称，关于这个小区，原告起诉的各项费用都不是我公司收取的，都是崔志刚的个人行为，与我公司无关。收据上的财务章不是我公司的。关于原告诉求要求我公司协助办理房照，需要有验收报告，现在办不了，具体到哪步了我不清楚。崔志刚是挂靠在我公司开发天河骏景小区，我有挂靠协议，可以给法庭提供。经审理查明：2010年9月28日，被告海城市鑫源房屋开发有限公司与海城市天河编制有限公司签订《协议书》一份，海城市天河编制有限公司挂靠被告鑫源公司开发商品房项目。2011年9月21日，原告罗敏与被告鑫源公司签订了《“天河骏景”商品房购买预定书》一份，原告以按揭贷款方式购买了坐落于海城市铁西“天河骏景”小区1号楼4单元5层东户房屋一处，房屋销售面积为78.21平方米，总房款为258000元，首付款78000元，贷款180000元。另查，原告罗敏于2013年1月31日按房屋总价款的2.5%交纳物业基金6450元，该收据上加盖的是鑫源公司天河骏景财务专用章。此款被告崔志刚认可系其收取。再查，原、被告在庭审中均自认案涉房屋尚未进行验收，且至今未能办理房屋所有权证书。上述事实，除原、被告陈述外，原告提供的证据有：缴费通知单一份，收款收据一份，“天河骏景”商品房购买预定书一份，2013年1月31日收款收据一份，收款收据（0039383）一份。被告崔志刚提供的证据有：海建发[2010]14号海城市城乡建设管理局文件，缴款通知书一份，完税证明一份，天河骏景小区物业管理承包合同一份，（2019）辽0381民初7961号民事判决书一份。上述证据，经庭审质证及本院审查，所证事实，足资认定，本院依法予以采信。关于原告提供的（2020）辽0381民初2510号民事判决书，该份证据与本案无关，故本院不予采信。关于被告鑫源公司提供的挂靠协议，该份证据系被告庭后提供的，经本院审查核实，真实性性本院予以确认。本院认为：关于原告要求被告返还办理房产证费用6450元的诉讼请求，即返还物业基金一节，因该款项被告崔志刚承认系其收取，与鑫源公司无关，其辩称该费用已统一交给市政府，不应返还，但其提供的缴款通知书并非收款收据，亦无法证明该缴费通知书中显示的收缴金额与本案原告诉争的费用有关，故被告的辩解本院不予采信，该费用应由被告崔志刚返还给原告，原告的请求本院予以支持。关于原告主张被告返还装修保证金一节，因该款被告崔志刚亦承认系其收取，不返还的理由系原告擅自将房屋结构改变，但被告崔志刚并未提供证据证明自己的主张，故其辩解本院不予采信，原告的主张本院予以支持。关于原告主张上述款项的利息一节，因其提供证据证明其向被告主张权利的时间为2019年9月24日，故本院认为利息应自2019年9月24日起至实际给付之日止按一年期贷款市场报价利率计算为宜。关于原告主张鑫源公司在六个月之内给其办房照，如办不了要求退房的请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，2011年9月21日，原告罗敏与被告鑫源公司签订了《“天河骏景”商品房购买预定书》，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告罗敏交纳了首付款及大部分房屋贷款，因此，双方当事人签订的《“天河骏景”商品房购买预定书》应当认定为商品房买卖合同，该预定书中未约定办理房屋权属证书及违约事项，应按法律规定处理。而原告主张的请求系选择性的，并未明确自己的主张，且经本院审查核实本案诉争的房屋暂时无法办理房屋权属证，故对原告的该项请求在本案中不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干证据的规定》第一条、第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告崔志刚于本判决生效后十日内返还原告罗敏7450元（包括物业基金6450元、装修保证金1000元）及利息，利息自2019年9月24日起至实际给付之日止按一年期贷款市场报价利率计算；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告崔志刚承担。此款原告已垫付，被告在履行本判决确定的给付义务时，加付50元给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  郭婧馨人民陪审员  全明月人民陪审员  朱凤雅二〇二一年二月五日书 记 员  李佳鑫