江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初4711号原告：杨建春，男，1959年11月12日生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：商仲平，江苏常辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：史昕韵，江苏常辉律师事务所律师。被告：陆春付，男，1966年5月1日生，汉族，住常州市都市。委托诉讼代理人：顾治平，江苏常江律师事务所律师委托诉讼代理人：许敏，江苏常江律师事务所律师。原告杨建春诉被告陆春付租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨建春委托诉讼代理人商仲平，被告陆春付委托诉讼代理人顾治平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉请：1、请求法院判令原、被告之间的租赁关系无效，被告搬出并返还租赁房屋；2、请求法院判令被告向原告支付占有使用费25000元，并判令被告自2020年7月11日起至实际返还之日止按每年5000元向原告支付占有使用费；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系常州市钟楼区五星街道颜家村308号业主，房屋面积456平方米，四周有围墙所砌园落。2005年11月，被告租赁园落东北角共124平方米，并作了屋面盖建和地面砼浇实,形成一处新的搭建物用作工程队仓库。原、被告于2007年10月1日就搭建物补充签订《租赁协议》，后双方就该搭建物租赁问题产生纠纷诉至贵院。2013年5月22日，该案经贵院作出（2013）钟民初字第129号民事判决，判决被告于判决生效之日起十日内迁出并向原告返还案涉的搭建物。判决生效后，原告申请强制执行。在执行过程中，原、被告于2013年7月11日达成《执行和解协议》，约定原告撤回执行申请，被告每年支付5000元，继续占有使用该搭建物。但原告自2016年开始不按协议约定如期足额支付使用费。原告多次催要未果。2019年4月18日，原告向贵院申请恢复对（2013）钟民初字第129号民事判决的强制执行，被告提起执行异议，贵院裁定驳回被告的异议请求。2020年7月15日，常州市中级人民法院裁定撤销（2020）苏0404执异5号执行裁定，并不予恢复（2013）钟民初字第129号民事判决的执行。为维护合法利益，原告诉至法院，请求判如所请。被告答辩称：一、即使双方合同无效，也应相互返还财产，否则对被告明显不公。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。即将施行的《中华人民共和国民法典》第一百五十七条也有同样的规定。依据前述法律规定，再看本案，本案双方之间的合同关系为双务合同，双方互负权利义务，即原告享有收取使用费的权利但负有提供合格搭建物的义务，同样被告享有使用搭建物的权利但负有支付使用费的义务，如双方合同关系因诉争搭建物未获批准手续而无效，那么该无效就是自始无效，且因无效导致的财产返还也应是双方相互返还，即不仅由被告向原告返还搭建物，还应由原告向被告返还其收取的所有租金（使用费）等，否则，仅有被告对原告的单方返还，明显对被告不公。同时，法[2019]254号（下称九民纪要）第33条等对于因合同无效双方应相互返还取得的财产也进行了明确的裁判援引。二、根据九民纪要第33、34、35条等规定，还应综合考虑以下几个方面才能公平合理的确定原告向被告返还财产的具体数额。1、依据落款时间为2007年10月1日的《租赁协议》第2条及（2013）钟民初字第129号判决书的审理查明内容等足以证明诉争搭建物的建造是由被告全部负担的。2、虽然原告未取得该搭建物土地使用权也未获得搭建的相关批文，但如果将来遇到拆迁按照相关的拆迁政策和实际操作习惯，原告仍会得到一笔可观的搭建物拆迁补偿款。3、依据落款时间为2013年7月11日的《执行和解协议》以及本案被告提供的漏水现场照片能证明，被告在占有使用搭建物期间对其进行了装修，除了将其用作仓库之外，还将其当作办公室、工人住宿和娱乐之用，且在距今长达15年的时间内，原告是明知和许可的。4、依据上述《执行和解协议》的约定，被告可占有、使用搭建物至其拆迁时止，现无论原告或被告均未得到该搭建物需被拆迁的任何信息，换句话说如因双方合同无效，被告必须将搭建物返还给原告的话，被告也不可能以每年租金（使用费）五千元的价格承租到同样地段同样条件的出租房了，这样势必会给被告造成较大的损失。此外，《执行和解协议》第六条还约定了，如搭建物拆迁，被告享有拆迁时仓库搬迁的补贴费用，所以如因双方合同无效被告就此返还搭建物，被告就无法享受搬迁补贴费用，其所受损失就更大。5、诉争搭建物就在颜家村308号房园落的东北角，原告作为308号房的所有权人相较被告这个外乡人来讲，其理应清楚搭建物所占土地无法取得土地使用权也无法取得建设批文，原告依然借被告之手将搭建物违章搭建了起来，原告的目的其实就是为了“借他人之手违法占地，待拆迁时获得补偿”，前述事实从落款时间为2007年10月1日的《租赁协议》上来看就一览无余了。因此如双方合同因搭建物未获批准手续而无效的话，究其原因，原告应承担主要的过错责任。所以，如果双方合同关系依法无效，原告向被告返还财产不能仅仅以返还收取的租金（使用费）为限，还应综合考虑被告的建造、添附和装修行为使搭建物增值，被告占有、使用搭建物的用途，原双方约定的占有、使用时限，被告因返还搭建物所遭受的损失、原告因搭建物拆迁可能获得的补偿以及各方的过错等众多因素后，才能公平合理的确定原告的返还金额。三、因为本案诉争搭建物至今未取得土地使用权也未获得任何建设批文即该搭建物属违章建筑，此是不争的事实，对于违章建筑如何处罚早就有《中华人民共和国行政强制法》等法律法规的明文规定。为了完善管理、消除隐患和维护社会和谐稳定，也为了不让违法行为继续存续并让相关人员因此获利，如双方合同依法无效，被告请求贵院依据法[2012]74号的相关规定向相关行政执法部门发出司法建议，建议行政执法部门对该搭建物采取执法措施将其拆除。综上，恳请法庭采纳本答辩意见，驳回原告所有诉讼请求。经审理查明，原告杨建春系常州市钟楼区五星街道五星村委颜家村**的房屋所有权人，原告并持有该处房屋的村镇房屋所有权证，但未办理集体土地使用证。后该处房屋按公安编号改成颜家村308号。从2003年起，原告在其房子四周空地砌了围墙，用于堆放杂物。2012年12月14日，五星村委出具情况说明一份，内容为：“位于五星村委颜家村308号的房屋为杨建春所有，其四周园落占地原为集体所有现转为国有，于2003年起由其使用。”原告作为甲方、被告作为乙方签订《租赁协议》一份，内容为：1、甲方主楼旁园落空地124平方米租给乙方作工程队仓库；2、乙方负责该124平方米园落的全面屋面盖建和地面砼浇实；3、乙方将以上工程完成后，将该屋地面的建造费用抵作二年的租赁费，租赁期满时，所建地上物归甲方所有；4、乙方在第三年租用时，必须提前向甲方支付每年4000元的租金，两年到期在2007年11月份。《租赁协议》落款日期为2007年10月1日。用建造费用抵作二年租赁费的期间为2005年至2007年。协议签订后，双方按照约定履行协议，被告自2007年11月起按照年租金4000元向原告支付租金至2012年底。2013年1月4日，原告就本案涉及的搭建物纠纷将被告诉至本院，要求判令：1、解除原、被告之间的租赁关系；2、被告迁让并归还其所租搭建物。在该案审理中，原告表示，若被告搬出租赁场地，搭建物归其所有，则同意补偿被告50000元；原告同意放弃要求被告支付自2013年初起至搬出之日止的租金或使用费之主张。2013年5月22日，本院作出（2013）钟民初字第129号民事判决，判决书认为，2012年12月14日五星村委出具的情况说明反映，五星村委颜家村308号房屋的四周园落占地原为集体所有后转为国有，于2003年起由原告杨建春使用；原告未办理过集体土地使用证。综上，本院认定原告对该园落占地未取得土地使用权。原、被告之间签订的《租赁协议》系对124平方米园落空地作出的约定，因原告直至本判决作出之日止对该园落占地仍未取得土地使用权，且协议订立后未经土地所有权人追认，故《租赁协议》系原告对该园落占地作出的无权处分，《租赁协议》依法无效。被告陆春付对该园落空地上作了屋面盖建和地面砼浇实，现所建地上物已形成了一个新的有机整体，该搭建物依附于原告的房屋而存在，故原告有权要求被告迁出并向其返还该搭建物。关于日后如何处理该搭建物，由有关行政职能部门作出。因原告明确表示同意对被告作出50000元的补偿，故本院依法予以支持。判令：一、被告陆春付于本判决生效之日起十日内迁出并向原告杨建春返还本市钟楼区五星街道五星村委颜家308号旁空地上的搭建物。二、原告杨建春于本判决生效之日起十日内向被告陆春付支付50000元。三、驳回原告杨建春的其它诉讼请求。该判决已生效。2013年7月2日，原告向本院申请强制执行。2013年7月11日，杨建春作为甲方与陆春付作为乙方自行签订《执行和解协议》一份，约定：甲乙双方因租赁合同纠纷一案，由钟楼区人民法院判决，判决生效后，甲方向法院申请执行，乙方不符一审判决，向常州市中级人民法院递交了再审申请书。现双方友好协商，作出如下约定：一、甲、乙各方自愿在任何情况下均放弃（2013）钟民初字第129号民事判决书载明的判决内容；二、由乙方搭建的常州市钟楼区旁空地上的搭建物,由乙方占有、使用该搭建物被拆迁时为止；乙方每年支付甲方5000元。三、甲方应在本协议签订后十五日内，对常州市钟楼区旁空地上的搭建物破损的顶部进行更换，其中仓库顶部必须更换为透明瓦；该搭建物室内墙面破损部分进行重新粉刷，费用均由甲方承担。…六、如遇国家拆迁需要，乙方必须服务拆迁需要搬走，该房屋归甲方所有，乙方享有拆迁时仓库搬迁的补贴费用。七、在本协议签字后，甲方应当向常州市钟楼区人民法院撤销执行申请，并向该法院执行局递交本协议书一份，执行款和执行费130元由甲方支付，乙方在甲方撤销申请执行后应向常州市中级人民法院要求撤回该案再审申请。八、任何乙方不完全履行本协议内容，守约方均有权按照本协议内容向人民法院提起诉讼或经人民法院允许直接申请执行。后杨建春向本院提出：现其与陆春付已经自行达成协议，双方到时自行交付，该案无需钟楼法院执行，可以和解方式结案。后本院以和解方式结案。另陆春付于2013年7月2日向常州市中级人民法院申请再审，常州市中级人民法院以（2013）常民申字第60号进行审查。后陆春付于2013年7月30日自愿撤回再审申请，常州市中级人民法院于2013年7月30日准许其撤回再审申请。后杨建春又向本院提出恢复执行申请，本院于2019年4月18日立案（2019）苏0404执恢273号恢复对（2013）钟民初字第129号案件民事判决的强制执行。陆春付提出执行异议，认为执行和解协议中双方对搭建物达成新的处置意见，与原判决不一致。杨建春申请恢复执行，违反协议，故申请中止执行。本院于2020年4月9日作出（2020）苏0404执异5号执行裁定书，驳回陆春付的异议请求。陆春付不服，向常州市中级人民法院申请复议。常州市中级人民法院于2020年7月15日作出（2020）苏04执复34号执行裁定书，裁定书认为：一、涉案和解协议具有独立性。…一般认为，执行和解协议本质属于私法行为，产生私法效果，对当事人产生合同上的约束力，受民事法律规范调整。因此，涉案执行和解协议具有诉讼行为和私法行为的双重属性，其虽然依附执行依据即生效法律文书，但不能就此认为仅仅是原债权债务关系的延续。1、涉案执行依据生效判决所确定的给付事项为，陆春付向杨建春返还搭建物，杨建春向陆春付支付50000元。涉案和解协议约定事项为，陆春付继续占有、使用搭建物并支付费用。该和解协议不仅是对生效判决确定的履行期限、支付方式所作的变更，而是对执行标的即生效判决确定的给付事项的实质性改变，超出了既判力范围。2、涉案和解协议约定的对搭建物的破损更换、重新粉刷事项，在生效判决中没有涉及，系判决生效后新约定的权利义务，并不为生效判决既判力所涵盖。3、按照合同自由原则，当事人可以通过合同形成、变更或终止民事权利义务关系，也可以基于合同在原债权债务基础上设立一种新的债权债务关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定：租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及支付期限和方式、租赁物维修等条款。根据该法律规定，涉案和解协议第二至第六条的约定内容足以单独成立租赁合同…。二、关于涉案争议的处理程序。…在此情况下，通过另行诉讼解决争议，确有必要。…为了有效保障各方当事人合法权益，当事人可以通过另行诉讼予以解决，更为恰当…综上所述，杨建春申请恢复执行理由不能成立，当事人可以根据和解协议另行起诉主张权利，解决争议。…裁定书裁定如下：一、撤销（2020）苏0404执异5号执行裁定书。二、不予恢复执行常州市钟楼区人民法院（2013）钟民初字第129号案件民事判决。本裁定为终审裁定。庭审中，原告自认被告支付租金到2015年7月11日，被告陈述支付到2016年6月底。原告另提交如下证据：常州市公安局钟楼分局五星派出所接处警工作登记表一份，证明原告催要占有使用费未果。被告发表质证意见：接处警登记表真实性有异议，未看到原件，退一步说，也不认可原告证明目的。被告另提交如下证据：1、照片若干张及视频，证明房屋漏水。2、收款收据，证明被告自行维修，花费4519.4元。被告对上述证据发表质证意见为：照片及视频的真实性不予认可，被告拍摄的时间无法确定，拍摄的内容无法确定。收款收据没有公章，不能证实维修事实，落款时间也在原告催要租金之后。庭审中，原告明确请求权基础为：租赁合同关系。以上事实有原告向本院提交的（2013）钟民初字第129号民事判决、执行和解协议、（2020）苏0404执异5号执行裁定书、2020年7月15日作出（2020）苏04执复34号执行裁定书等证据以及当庭陈述予以佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原、被告签订的执行和解协议属于私法行为，产生私法效果，对当事人产生合同上的约束力，受民事法律规范调整。《中华人民共和国民法典》第七百零四条规定：租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及支付期限和方式、租赁物维修等条款。根据该法律规定，双方签订的执行和解协议约定内容足以单独成立租赁合同。因双方租赁合同的标的常州市钟楼区旁空地上的搭建物并未取得建设工程规划许可，故上述租赁合同无效，租赁合同无效后，被告应当返还租赁物。综上，原告诉请确认原、被告的租赁合同无效，要求被告搬出并返还租赁房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因租赁合同无效，原告诉请被告按照约定租金标准支付占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院也予以支持。被告称租金已经支付到2016年6月底，但并未提供依据，故本院按原告自认时间计算。关于被告辩称合同无效，应当双方返还的抗辩理由，本院认为双方执行和解协议构成了租赁法律关系，应当适用相关租赁法律关系规定，故被告上述抗辩理由，本院不予采信。关于被告辩称上述搭建物并未取得相应建设手续，系违章建筑，并非民事案件审理范围，本案不予处理。关于被告辩称的支付维修费4519.4元，依据执行和解协议约定由原告承担，因金额不大，为减轻当事人诉累，本院在本案中予以扣除。因调解无效。依据《中华人民共和国民法典》第七百零四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十四条的规定，判决如下：一、原告杨建春与被告陆春付订立的租赁合同无效，被告陆春付于本判决生效之日起十日内迁出常州市钟楼区旁空地上的搭建物并返还原告杨建春；二、被告陆春付于本判决生效之日起十日内支付原告杨建春占有使用费（按年5000元标准自2015年7月12日起计算至实际搬离之日止，扣除4519.4元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费244元（原告已预交），由被告陆春付负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  曹永高人民陪审员  曹佳义人民陪审员  戴晓燕二〇二一年二月二十六日书 记 员  陈 琳