河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终498号 上诉人（原审被告）：赵艳云，女，1960年1月7日出生，汉族，农民，住河北省承德市承德县。 委托诉讼代理人：孙继英，河北华川（宽城满族自治县）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯梓蕃，河北华川律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：河北润德红创房地产开发有限公司，住所地河北省承德市承德县下板城镇中磨村（红创城市广场售楼处**）。 法定代表人：李索志，经理。 委托诉讼代理人：宋连生，河北山庄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈腾，男，汉族，1988年3月2日出生，住石家庄市新华区。 原审被告：河北省承德市承德县下板城镇杨树林村民委员会，住所地河北省承德市承德县下板城镇杨树林村。 法定代表人：赵宝仓，村党支部书记。 原审第三人：东沣科技集团股份有限公司，住所地河北省承德县文体中心大厦****。 法定代表人：赵永生，董事长。 委托诉讼代理人：郝广新，男，汉族，1976年6月28日出生，住河北省承德县。 上诉人赵艳云因与被上诉人河北润德红创房地产开发有限公司（以下简称红创房地产公司）、原审被告河北省承德市承德县下板城镇杨树林村民委员会（以下简称杨树林村委会）、原审第三人东沣科技集团股份有限公司（以下简称东沣科技公司）排除妨害纠纷一案，不服河北省承德县人民法院（2020）冀0821民初3550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵艳云及其委托诉讼代理人孙继英、冯子蕃，被上诉人红创房地产公司的委托诉讼代理人宋连生、陈腾，原审被告杨树林村委会的法定代表人赵宝仓，原审第三人东沣科技公司的委托诉讼代理人郝广新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵艳云上诉请求：1、请求承德市中级人民法院撤销承德县人民法院（2020）冀0821民初3550号民事判决书第一项，依法改判或发回重审。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律存在错误，理由如下：上诉人与原审被告河北省承德市承德县下板城镇杨树林村村民委员会于1998年7月2日签订了租赁协议，租赁期限为30年。上诉人基于该合同，在合同履行期间内，不断加大投入，辛苦经营。后在上诉人不知情的情况下，村集体与其他企业签订土地出让协议，该协议中涉及内容，并没有及时告知上诉人。由于上诉人并不知情，据此上诉人在合同期间内履行合同，并无过错。上诉人租赁房屋及场地在前，土地买卖行为在后，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条之规定，上诉人有权使用房屋及场地。上诉人并非无偿使用租赁土地。上诉人向原审被告杨树林村委会缴纳两年租金后，并非因该土地已归原审第三人东沣科技公司不交纳租金，而是因为租赁的第三年杨树林村对于村民使用本村土地均开始不收取任何费用，这种规则已经成为了全村村民的共识，故上诉人后未交纳租金的行为并非无偿使用。2000年10月在县委、县政府的协调下，原审第三人东沣科技公司与原审被告杨树林村委会就原电热厂资产中实际所征占杨树林村土地及有关债务问题达成约定，其中第三条对杨树林村由于帝贤购买原热电厂后热电厂院内外涉及房屋、养殖场等损失共计10万元。但此10万元的补偿上诉人并不知情，也无人与上诉人协商，该补偿与上诉人实际投入费用之间出入较大。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不正确，为维护上诉人的合法权益，上诉人请求依法撤销原判决，发回重审或依法改判，支持上诉人的上诉请求。补充上诉请求，一、一审法院认定事实错误，上诉人赵艳云租赁使用涉案国有土地系有权占有，合法占有，不存在非法占有从而产生的侵权行为，排除妨害没有根据。1、当地政府和一审判决认可涉案土地使用权一系列转让行为，说明l998年7月2日，杨树林村与上诉人赵艳云签订租赁协议时，杨树林村拥有涉案土地合法使用权，具有对该土地使用权转让、出租等权利。因此，杨树林村与上诉人赵艳云签订租赁协议是合法有效的，上诉人赵艳云租赁闲置土地房屋，发展养殖业，不但不违法，而且是当时国家大力鼓励支持，提供一系列的优惠政策。一审法院认为上诉人未经许可无权使用该土地的认定是错误的。2、根据民法典第725条(和原合同法第229条)规定的“买卖不破租赁原则”，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。土地使用权转让时，存在于土地使用权之上的租赁关系仍然有效，应当类推适用买卖不破租赁原则。也就说涉案土地使用权转让，不影响上诉人租赁土地房屋的效力。涉案土地使用权出让主体和受让主体均未向上诉人依法送达解除租赁合同通知也未和上诉人达成解除租赁合同协议，更未向法院提起解除租赁合同诉讼。也就是说杨树林村与上诉人赵艳云签订租赁协议没有解除。在租赁期届满前，是合法有效的。一审判决认定“该行为已表明将终止履行二被告的租赁合同”属于认定事实错误。综上，一审法院认定事实错误，上诉人赵艳云租赁使用涉案国有土地系有权占有，合法占有，不存在非法占有从而产生的侵权行为，排除妨害没有根据。二、一审判决适用法律不当。杨树林村与上诉人所签订的租赁合同约定租赁期限30年合法有效。一审判决适用原《合同法》第214条认定上诉人与杨树林村签订合同超过20年部分属于无效约定，是法律适用不当。原《合同法解释(一)》第一条固定“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，……适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”；第三条规定“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”第三条要结合第一条作反对解释，即适用当时的法律合同有效，而适用《合同法》合同无效的，则应适用当时的法律规定认定合同有效，而不可以适用《合同法》的规定认定合同无效。本案中租赁合同就属于合同成立当时法律没有关于租期的效力性规定，即租期自由约定来认定《租赁合同》关于租期的约定为合法有效。这样才符合《合同法》的立法目的。(此观点最高人民法院在(2001)民一终字第39号关于中国人民解放军84916部队与西安方圆大酒店有限公司、西安华隆器械公司房屋租赁合同纠纷一案的判决中得到了确认)因此一审法院适用法律错误。综上所述，上诉人赵艳云与杨树林村签订的租赁合同合法有效，租赁期还没届满，该合同也未合法解除，因此上诉人对涉案土地房屋是有权占有，合法占有，不存在非法占有从而产生的侵权行为，排除妨害没有根据。 红创房地产公司答辩称：一、润德红创公司已经依法取得涉案宗地的土地使用权，享有排除妨碍请求权。润德红创公司系通过招拍挂程序取得的国有建设用地使用权，不动产登记部门已经为润德红创公司核发了国有土地使用证。润德红创公司在取得土地使用权时，无论地上是否存在未拆除的附着物，也无论该宗土地是否存在未处理的纠纷，均不影响润德红创公司取得土地使用权的合法性。润德红创公司作为权利继受人，可以行使前手任一阶段权利人的合同权利或法定权利。任何人没有合同依据和法律依据对该宗土地的占有都是侵权行为，润德红创公司有权行使排除妨碍请求权。二、杨树林村委会与赵艳云签订的《租赁协议》，租赁期限已经届满，赵艳云无权继续占有租赁物。杨树林村委会与赵艳云于1998年7月2日签订的《租赁协议》第一条约定“租赁期限自1998年7月至2028年6月止，共计30年”。根据原《合同法》第二百一十四条和《民法典》第七百零五条的规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。因此杨树林村委会与赵艳云签订的《租赁协议》有效期只有20年，超过20年部分无效。赵艳云租赁的土地性质在杨树林村委会取得土地使用权之前，在热电厂名下时就是国有土地，之后，虽然土地使用权人相继变更，但土地性质仍为国有土地，因此，不适用农村土地承包的有关规定。润德红创公司提起诉讼时，赵艳云与杨树林村委会签订的《租赁协议》期限已经届满，赵艳云在租赁有效期限届满后对租赁物的继续占有属于非法占有，不受法律保护。另外，根据一审庭审过程中赵艳云和杨树林村委会的陈述，杨树林村委会与赵艳云签订《租赁协议》后，赵艳云只交纳了不到2年的租金，其余租金没有交纳。土地使用权自2000年ll月份杨树林村委会转让给帝贤公司后，根据买卖不破租赁的原则，出租方已经变更为帝贤公司和之后的东沣科技集团，承租人赵艳云应当向新的土地使用权人履行合同义务，但赵艳云即未向杨树林村委会履行合同义务，也未向帝贤公司或东沣科技集团履行合同义务。赵艳云只交纳了不到两年的租金，占用租赁物20年，于情于理于法，其继续占有的理由都不能成立。综上，赵艳云占有润德红创公司具有合法使用权的土地从事养殖或其他行为，已经构成侵权，应当停止侵害，排除妨碍。杨树林村委会按合同约定负有拆除地上附着物的义务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。 杨树林村委会答辩称：1、我村和村民赵艳云在1998年7月签订房屋及土地租赁协议有效期30年，不违反当时的农村承包的相关规定和承德县人民政府国有土地适用权出让文件《承县政地【2996]4号》承德县人民政府关于出让国有土地使用权批复(出让年限为50年(从1996年12月30日至2046年12月30日止)此批复是根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例【国务院令55号1990年】第十二条“土地使用权出让最高年限按下列用途确定，(一)居住用地70年；(二)工业用地50年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(四)商业、旅游、娱乐用地40年；(五)综合或者其他用地50年"。2、我村与村民赵艳云签订的协议一直在合法履行中。关于租赁费问题，我村早在第二轮土地承包时(即1997年1月)就经村委员研究决定，凡本村村民承包租赁本村房屋土地进行农业生产(包括种植果树、畜牧养殖)承包期限为三十年并缓收承包租赁费至今，我村村民赵艳云养殖承包的房屋和土地也在其中。3、2000年11月6日，承德县帝贤针织股份有限公司与我村签订土地转让有关事宜，赵艳云并不知情，当时虽然说对赵艳云处养殖场和村其他设施给与一定补偿，但至今一直未给付到村里，所以村无义务和权力赔偿赵艳云的经济损失，并拆除地上附着物。4、河北润德红创房地产开发有限公司是最终土地收购方，赵艳云养殖场补偿应由该公司负责。跟我村无任何关系，我村更无任何权利和义务去拆除一个合法经营的养殖场。综上所述，我村在此案件中同上诉人赵艳云一样是被受害方，故请求贵法院依法保护我村民和村集体的合法权益。 东沣科技公司答辩称：请求驳回上诉，维持原判。 红创房地产公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告杨树林村委员会、赵艳云停止侵害，排除妨害，立即搬离原电热厂；2.判令第三人东沣科技集团股份有限公司清除原热电厂内所有建筑物构筑物，使土地成为净地状态；3.本案受理费用由被告承担。 一审法院认定事实：涉案9.675亩土地原为被告杨树林村委会集体土地，大约于1992年筹建热电厂时收为国有并划拨给热电厂，后因热电厂停建，并欠被告杨树林村委会40.00万元债务，1996年协商以40.00万元价款将该土地使用权及地上建筑物抵顶给被告杨树林村委会，1998年7月2日被告杨树林村委会将该处场地、房屋租赁给被告赵艳云用于养殖，约定租赁期限30年，至2028年6月止，租金每年1000.00元，每年12月底交清。2000年在县委、县政府的协调下，就帝贤公司购买原热电厂资产中实际所征占杨树林村土地及有关债务问题，帝贤公司与被告杨树林村委会于2000年10月达成协议，与本案相关的约定有：第二条1、原热电厂院内用于抵欠杨树林村40.00万元帐的9.65亩土地给帝贤公司，给付杨树林村40.00万元；第三条1、对杨树林村由于帝贤购买原热电厂后热电厂院内外涉及房屋、养殖场、管道拆除和打谷场等损失补偿共计10.00万元；第四条3、对热电厂院内杨树林村和个人修建的房屋、养殖场等损失的补偿资金和管道拆除等费用，待杨树林村清理并无纠纷后一次性拨付计10.00万元；该协议载明三方签字生效，实际由杨树林村经济联合社代表村委会签名盖章、帝贤公司签名盖章，县政府未签名盖章，该协议其他内容及涉及本案的大部分内容均已履行完毕，但被告赵艳云所租赁的房屋及养殖场未拆除，应给付被告杨树林村委会的各项补偿款10.00万元未予给付。当时为进一步履行该协议，2000年11月6日杨树林村委会与帝贤公司签订土地转让协议，再次约定被告杨树林村委会将该土地使用权以40.00万元价款转让给帝贤公司，并约定地面附着物由被告杨树林村委会在2001年4月底前拆除。帝贤公司于2000年11月8日经审批取得该土地国有土地使用证。后承德南江股份有限公司于2013年4月9日取得该土地的国有土地使用证，2013年6月25日承德县土地储备中心与承德南江股份有限公司签订土地收购协议书，经审批将该地块收储，承德南江股份有限公司现更名为东沣科技集团股份有限公司。后原告宏创房地产公司通过招拍挂程序于2019年9月5日依法取得该土地国有建设用地使用权。被告赵艳云于1998年租赁该场地房屋后，为了养殖，于2000年前建彩钢结构的挤奶间、草料间，2000年后又建了阳光棚、鸡舍、兔舍等，共向被告杨树林村委会交纳两年的租金，2000年因得知该土地已归帝贤公司未再交纳租金，继续养殖鸡、兔、蜂、大棚果树等，无偿使用至今，现原告建设项目因被告赵艳云不腾退场地无法进行，故提起诉讼。 一审法院认为，原告宏创房地产开发公司已于2019年9月5日依法取得该土地国有建设用地使用权。其他任何个人和单位未经其许可均无权使用该土地，否则即侵害其合法使用权，被告赵艳云不腾退的行为及被告杨树林村委会不拆除地上附着物的行为已构成对原告的妨碍，应予排除。被告杨树林村委会与原帝贤公司签订的《关于帝贤公司购买原热电厂后征占杨树林村土地及有关债务问题的处理意见的协议》系双方的真实意思表示，且已大部分履行，县政府是否盖章及日期不全不能影响协议的效力，并应继续履行，被告杨树林村委会应获得该协议约定的各项补偿款10.00万元，并应由该合同权利义务承受人即本案第三人给付。被告杨树林村委会于2000年即同意将该土地转让给帝贤公司，并办理了转让手续，该行为已经表明将终止履行二被告间的租赁合同，后因原帝贤公司、原南江股份公司及第三人均未主张权利，被告杨树林村委会亦未拆除地上附着物，被告赵艳云得以无偿使用至今。涉案土地于原热电厂筹建时（约1992年）即已收为国有，1996年以物顶债给被告杨树林村委会时仍为国有土地，1998年被告赵艳云租赁时亦为国有土地，故被告二被告关于适用农村土地承包的相关规定的主张本院不予支持；该租赁协议签订时《中华人民共和国合同法》尚未实施，但该法实施后应适用其规定，二被告签订的租赁协议中租赁期限超过二十年的部分，违反该法关于最长租赁期限的规定，属于无效约定，即该租赁协议已于2018年7月1日到期。因原帝贤公司、原南江股份公司及第三人均未主张权利，被告赵艳云无偿使用该租赁场地已超出法定的租赁合同期限，如若认为现在腾退该租赁场地仍存在损失，亦属因租赁合同的履行所产生，可另行向合同相对方被告杨树林村委会主张权利，为避免证据灭失，在排除妨碍前可自行保存相关证据。 一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条之规定判决：一、被告赵艳云于本判决生效后三十日内搬离所租赁场地（原热电厂院）；二、被告河北省承德市承德县下板城镇杨树林村民委员会于本判决生效后四十日内将地上附着物予以清除；三、第三人东沣科技集团股份有限公司于本判决生效后十日内给付被告河北省承德市承德县下板城镇杨树林村民委员会各项补偿款10.00万元；四、驳回原告河北润德红创房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费依法减半收取1150.00元，由二被告负担。 本院二审期间，上诉人与各被上诉人均未提交新的证据。 本院审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案诉争土地在原热电厂筹建时即已收为国有，1996年以物顶债给杨树林村委会时仍为国有土地，1998年赵艳云租赁时亦为国有土地，杨树林村委会系将国有土地租赁给赵艳云用于养殖，且赵艳云仅缴纳了两年的租赁费后无偿使用至今。故杨树林村委会与赵艳云关于适用农村土地承包的相关规定的主张本院不予支持，且该租赁协议中租赁期限超过二十年的部分，违反相关法律中关于最长租赁期限的规定，属于无效约定，现赵艳云无偿使用该租赁场地已超出法定的租赁合同期限，在宏创房地产开发公司取得该土地国有建设用地使用权后上诉人赵艳云应从该诉争场地搬离，如赵艳云认为腾退租赁场地存在损失，依据合同相对性原则，可另行向杨树林村委会主张权利。综上，上诉人赵艳云的上诉请求，依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300.00元，由上诉人赵艳云负担。 本判决为终审判决。 审判长 白云 审判员 崔向京 审判员范典 二〇二一年二月八日 书记员 孙秋晨