江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1002民初2792号原告：扬州松坡物业服务有限公司，住所地扬州市江都区大桥镇白沙路。法定代表人：盛媛。委托诉讼代理人：肖静，江苏盛乾律师事务所律师。被告：扬州嘉宏物业管理有限公司，住所地扬州市江阳中路****。法定代表人：沈云峰。委托诉讼代理人：叶鹏，江苏长威律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦月，江苏长威律师事务所律师、原告扬州松坡物业服务有限公司（以下简称松坡公司）与被告扬州嘉宏物业管理有限公司（以下简称嘉宏公司）返还财产纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。松坡公司向本院提出诉讼请求：1.被告将截止2018年10月16日装修押金16.4万元及装修垃圾清理费1.64万元及相关凭证移交给原告管理；2.被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告将装修押金金额变更为16.2万元，将装修垃圾清理费金额变更为7200元。事实和理由：嘉宏公司与江苏中川房地产开发有限公司（以下简称中川公司）之间就临江国际小区物业服务合同纠纷一案，扬州市中级人民法院作出的生效法律文书认为嘉宏公司已经撤离了案涉小区，目前案涉小区已由原告提供物业管理服务，在物业公司更换后，从装修押金款的性质及方便业主的角度考虑，由目前小区物业服务实际提供者松坡公司管理更为适宜。另外，被告收取了业主装修垃圾清运费也应按照上述规则移交原告管理。被告嘉宏公司辩称，1.根据《物业管理条例》第二十九条、三十九条规定，物业服务合同终止时物业服务企业应向业主委员会或业主委员会选聘的物业公司移交相关物业管理资料，而本案原告并不是业委会，也不是业委会选聘的物业公司，且装修押金也不是物业管理所必须的资料，原告向被告主张装修押金没有法律依据。2.涉案装修押金是被告在为临江国际小区提供物业服务时，为了监督小区业主依法装修而与小区业主达成一致意见收取的押金。该装修押金交纳的主体是小区业主，且被告在提供物业服务时也履行了监督的义务，根据合同相对性原则，应由交纳押金的业主向被告主张退还押金，本案的原告并没有得到交纳押金业主的授权，因此向被告主张移交装修押金没有事实依据。3.装修垃圾清理费是被告在为临江小区提供物业服务时为装修业主清理装修垃圾而收取的费用，被告已经履行了上述义务，因此垃圾清理费原告无权要求被告返还。4.被告退出临江小区后，已经有业主向被告主张退还押金，被告在看到有关业主提供的装修押金收条后，立刻将装修押金予以返还，如果原告要求将装修押金交由其管理，相关业主并不知情，也可能不同意，如其再向被告主张押金时，必然会给业主的正当权利造成损害。5.生效法律文书说理部分认为涉案装修押金不应按照一审判决由开发商进行管理，因此其个人认为由小区实际服务管理更为适宜，但承办法官并没有具体了解相关物业交接情况，且用的词语是适宜，仅表示是法官个人建议，因此原告仅依据法官个人的建议就向被告主张移交装修押金没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2017年1月23日，扬州经济技术开发区人民法院立案受理了嘉宏公司诉中川公司物业服务合同纠纷，嘉宏公司诉讼请求为：1.中川公司支付物业费914132.9元及利息；2.中川公司承担违约金15000元。中川公司提出反诉请求：1.确认双方物业服务合同解除，嘉宏公司移交物业管理工作，退还装修保证金209000元；2.支付垫付费用460372.01元。该院查明事实有：2012年11月15日，嘉宏公司与中川公司签订《前期物业管理委托合同》，约定中川公司将其开发的中川.临江国际商品房委托嘉宏公司实行物业管理，期限至首届业主大会召开，业委会续聘或重新选聘物业管理公司为止。合同签订后，双方各自履行义务。2016年10月19日，中川公司与嘉宏公司签订《协议书》，就前期物业管理约定：1、从即日起终止委托管理合同关系；2、物业管理人员延期至2016年12月30日撤回；3、2016年11月底前双方对账，中川公司在结算后向嘉宏公司结清。2017年1月18日，嘉宏公司向中川公司发出律师函，主要内容是：小区物业服务合同已经协商终止，经对账，你公司欠各种物业费808126.83元（扣除相应水电费后）一直未付，你公司提出嘉宏公司欠你公司账目于法无据，请在七日内付清款项，同意对该小区物业服务延长至2017年2月中旬。2017年3月30日，在中川公司强制下，嘉宏公司实际撤场。双方认可截止2018年10月16日未退还的装修押金为164000元。该院于2018年11月20日作出(2017)苏1091民初189号民事判决：一、中川公司于给付嘉宏公司物业费189737.18元、空置房物业费287197.4元；二、嘉宏公司支付中川公司垫付费用269392.41元，退还押金164000元，并移交相关凭证；三、驳回嘉宏公司、中川公司其他的诉讼请求。嘉宏公司不服提起上诉，扬州市中级人民法院对装修押金返还事宜认为，装修押金是装修时物业管理公司收取的装修保证金，在业主装修完毕经物业公司检查合格后，在一定时间内返还给业主的费用。案涉的装修押金由嘉宏公司收取，在业主装修完毕检查合格后，业主可以要求嘉宏公司返还。因嘉宏公司已经实际撤离了案涉小区，而根据中川公司陈述，目前案涉小区已由松坡公司提供物业管理服务，在物业公司更换后，从装修押金款的性质及方便业主的角度考虑，由目前小区的物业服务实际提供者松坡公司管理更为适宜，中川公司以其案涉小区开发商的主体资格主张装修押金应移交给中川公司，无事实和法律依据，不予支持。2019年6月6日作出（2019)苏10民终813号民事判决：一、撤销江苏省经济技术开发区人民法院（2017）苏1091民初189号民事判决；二、中川公司给付嘉宏公司物业费199437.18元、空置房物业费287197.4元；三、嘉宏公司给付中川公司垫付费用222816元；四、驳回嘉宏公司的其他诉讼请求；五、驳回中川公司的其他反诉请求。另查，2016年12月30日，松坡公司与中川公司签订《前物业管理委托合同》，约定中川公司将其开发的中川香颂商品房委托松坡公司实行物业管理，期限自2017年1月1日至首届业主大会召开，业委会续聘或重新选聘物业管理公司，并签订物业委托合同时止。2019年12月30日，松坡公司与中川公司重新签订《前物业管理委托合同》，约定中川公司将其开发的中川香颂商品房委托松坡公司实行物业管理，期限自2019年12月30日至首届业主大会召开，业委会续聘或重新选聘物业管理公司，并签订物业委托合同时止。该合同经扬州市江都区物业管理中心、社区鉴证备案。2020年1月，嘉宏公司退还业主郭连康装修押金2000元。松坡公司与嘉宏公司确认，截至本案法庭辩论终结时，嘉宏公司尚有业主交纳的装修押金162000元未退还。又查，松坡公司提供的《临江国际物业费用收缴明细》载明：物业服务费、公共能耗费、生活垃圾清运处理费自房屋交付之日起一年一收；装修押金、装修垃圾清运费自办理入住手续之日及重新装修申请之日（一次收取）。松坡公司提供的业主持有的垃圾清运费收据联显示，大多数业主交费时间为2015年间，最迟的一户业主交费时间为2016年10月。松坡公司陈述垃圾清运费由物业公司收取，物业公司提供服务后不再退还给业主。本院认为，物业服务企业之间应当做好交接工作以便更好的服务业主。案涉的装修押金由嘉宏公司收取，在业主装修完毕检查合格后，业主可以要求嘉宏公司返还。因嘉宏公司已经实际撤离了案涉小区，目前案涉小区已由松坡公司提供物业管理服务，在物业公司更换后，从装修押金款的性质及方便业主的角度考虑，由松坡公司管理更为适宜，故对松坡公司要求嘉宏公司将尚未退还的装修押金款162000元及相应凭证移交其管理予以支持。移交管理后，松坡公司应当按照规定向相关业主退还装修押金。松坡公司提供的垃圾清运费收据交付时间多数在2015年间，最迟时间也距离嘉宏公司撤场有近半年时间，根据一般家庭装修所需时间和日常生活经验，可以合理推断嘉宏公司撤场前为上述装修业主提供了垃圾清运服务，收取垃圾清运费符合规定；松坡公司陈述被告未提供垃圾清运服务、自己提供了相应服务但未提供证据予以证实，其要求被告将垃圾清运费予以移交无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告扬州嘉宏物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日十日内将装修押金162000元及相关凭证移交原告扬州松坡物业服务有限公司管理；二、驳回原告扬州松坡物业服务有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1842元，由原告负担79元，由被告负担1763元（原告已预交案件受理费1954元，由本院退回1875元，被告应负担案件受理费部分在本判决生效之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员 王涛二〇二一年二月一日法官助理 康冰书 记 员 郭伟