河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终16188号上诉人（原审原告）：郑州华浩置业有限公司，住所地郑州市**大学路****楼****。法定代表人：肖瑞芳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李经浩，男，该公司员工。委托诉讼代理人：单婷，女，该公司员工。上诉人（原审被告）：王一名，女，1988年10月2日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：曹彦娟、江**星，郑州市中原区石佛镇法律服务所法律工作者。上诉人郑州华浩置业有限公司因与上诉人王一名房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初5300号民事判决，向本院提起上诉。本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人郑州华浩置业有限公司上诉请求：1、请求撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初5300号民事判决书第三项、第四项；2、请求依法改判被上诉人支付上诉人房屋租赁费用64000元，欠付物业费8638.5元，欠付水电费1371.1元，共计74009.6元（暂计至2020年7月15日，2020年7月16日起以租金1.4万每月以及物业费840元/每月为基数实际计算至被告腾空并搬离之日止）；3、请求依法改判被上诉人支付违约金暂计1000元（违约金暂计至2020年7月14日，自2020年7月15日起以74009.6元为基数按照年利率24%计算至被上诉人实际支付之日止）；4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：涉案房屋租赁费用为1.4万元/月，因被上诉人过错导致涉案房屋没有运营，过错不在于上诉人，不应由上诉人承担责任，一审法院事实认定错误，依法应当予以改判。涉案物业费以及水电费依约应由王一名承担并交纳给上诉人，一审判决驳回该部分事实请求没有依据，依法应当予以改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人应于2019年12月31日付清租金而实际并未付清，在疫情发生之前违约，依法不应减免租金以及违约责任。上诉人王一名上诉请求：1、请求撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初5300号民事判决书的第二项、第三项，发回重审或依法改判上诉人不支付被上诉人租金及违约金；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人的培训机构于2019年12月底放假，2020年元月24日后出现疫情，一直到被上诉人起诉时，上诉人没有再使用过涉案房屋，被上诉人不酌情减免疫情意见的房租，仍按合同未解除，仍要交房租至实际交付之日止，还要违约金，明显违约事实。本案中上诉人未违约，不应有违约金，房屋于2020年4月底腾空交还，钥匙交于保安，又于2020年5月7日通知被上诉人，以后不应计算房租、利息，疫情期间应当适当减免房租，上诉人未使用房屋，不减免于理不通。上诉人郑州华浩置业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告双方于2018年12月14日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告腾空并归还被告承租的位于郑州市××区××楼××房产；3.判令被告支付房屋租赁费用64000元，欠付物业费8638.5元，欠付水电费1371.1元，共计74009.6元。（暂计算至2020年7月15日，2020年7月16日起以租金1.4万每月以及物业费840元/每月为基数实际计算至被告腾空并并搬离之日止）；4.判令被告支付违约金暂计1000元（违约金暂计至2020年7月14日，2020年7月15日起以欠付总额74009.6元为基数，按照日1‰计算至被告实际支付之日止）；5.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将第4项诉讼请求变更为：判令被告支付违约金暂计1000元，暂计至2020年7月14日，2020年7月15日起以74009.6元为基数按照年利率24%计算至被告实际支付之日止。一审法院认定事实：2018年12月14日，原告与被告签订商铺租赁合同，主要约定：1.租赁期限为2018年12月15日起至2021年12月14日止；2.租金为每月8400元，营运管理费为每月5600元；3.原告委托河南新康桥物业服务有限公司对合同约定的房屋中属于原告方权责部分进行物业管理、维护及乙方相关费用的代收代缴。被告缴纳租金至2020年2月15日，后另支付租金6000元。另查明，被告尚未搬离其承租的涉案房屋。一审法院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行合同义务。本案被告未按照约定支付租金，构成违约，故原告诉请解除涉案合同以及被告腾空并归还涉案房屋，该院予以支持。关于租金，因被告于2020年2月15日后不再营运，营运管理费应予以免除，故被告应按照8400元/月的标准支付租金至被告实际腾空并归还涉案房屋之日，其中6000元应予以扣除。关于违约金，结合被告违约程度及本案实际情况，该院酌定违约金为5000元。关于原告诉请的物业费、水电费，证据不足，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决:一、解除原告郑州华浩置业有限公司与被告王一名于2018年12月14日签订的《商铺租赁合同》；二、被告王一名于本判决生效后十日内腾空位于郑州市××区××长城××花园××桥商务广场××＃楼××楼的房屋，并将房屋归还给原告郑州华浩置业有限公司；三、被告王一名于本判决生效后十日内支付原告郑州华浩置业有限公司租金36000元（暂计算至2020年7月15日），并按照月租金8400元的标准支付自2020年7月16日起至实际腾空并归还上述房屋之日止的租金；四、被告王一名于本判决生效后十日内支付原告郑州华浩置业有限公司违约金5000元；五、驳回原告郑州华浩置业有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，涉案合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行义务。一、上诉人王一名未按照合同约定支付房租，其行为已经构成违约，故一审判决判令王一名支付违约金有事实及法律依据。二、对涉案房屋的租金问题，依据合同约定，房屋租金每月为8400元，营运管理费为每月5600元。一审审理查明，王一名缴纳租金至2020年2月15日，在此之后，因疫情影响，涉案房屋并未营运，故一审法院判令按照8400/月支付租金有合同依据。三、2020年5月15日，上诉人郑州华浩置业有限公司在涉案房屋张贴《限期办理腾空房屋通知》，该通知内容显示，“因你单位长期拖欠租金不予支付已构成违约，……现我公司正式书面通知你单位：自2020年5月15日起，我公司终止与你单位的租赁合同关系，并将房屋收回。限你单位于2020年5月20日之前，自行向有关部门结清水、电、气以及物业费等费用后腾空房屋，并交还我公司，若到期未按时腾空房屋的，我方将进行收回，届时由此造成的一切法律后果由你方进行承担，若有财产丢失或损坏我方将不承担任何责任。”该通知内容证明，因王一名逾期支付租金，郑州华浩置业有限公司已于2020年5月15日解除合同，同时也证明如2020年5月20日之前王一名未腾空并交还房屋，郑州华浩置业有限公司将收回涉案房屋。二审审理过程中，上诉人郑州华浩置业有限公司在二审结果尚未作出的情况下，将涉案房屋另行出租，首先说明郑州华浩置业有限公司对涉案房屋拥有收回的条件与能力，其次印证王一名称涉案房屋内其物品已基本搬离陈述的真实性。故一审法院判令王一名支付涉案房屋租金至实际搬离之日不当，本院予以纠正。依据双方合同约定及郑州华浩置业有限公司的通知行为，本院认定涉案租赁合同已于2020年5月15日解除，在此之前的房屋租金19200元（8400元×3-6000元），王一名应当支付。在王一名长期拖欠租金、郑州华浩置业有限公司发出解除合同通知要求限期搬离且事实证明郑州华浩置业有限公司能够收回房屋的情况下，郑州华浩置业有限公司未及时收回房屋，对扩大的损失，应由其自身承担。结合涉案合同解除后，涉案房屋需另行寻找承租人的实际情况，本院酌定王一名支付郑州华浩置业有限公司两个月的租金16800元，作为涉案房屋空租期的损失补偿。四、对于郑州华浩置业有限公司诉请的物业费、水电费等，其并未提交充分证据予以证明。综上所述，上诉人郑州华浩置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回，王一名的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初5300号民事判决；二、确认上诉人郑州华浩置业有限公司与上诉人王一名于2018年12月14日签订的《商铺租赁合同》已于2020年5月15日解除；三、上诉人王一名于本判决生效后十日内支付上诉人郑州华浩置业有限公司支付租金及补偿款36000元；四、上诉人王一名于本判决生效后十日内支付上诉人郑州华浩置业有限公司违约金5000元；五、驳回上诉人郑州华浩置业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回上诉人郑州华浩置业有限公司的上诉请求；七、驳回上诉人王一名的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决执行，二审案件受理费，由上诉人郑州华浩置业有限公司负担825元，由上诉人王一名负担825元。本判决为终审判决。审判员 朱 凯二〇二一年二月二十四日书记员 刘宇浩