山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终13670号上诉人（原审被告）：桑东华，女，1977年11月25日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：陈同成，济南历下趵突泉法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：济南创信物业服务有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：程增祥，董事长。委托诉讼代理人：林静，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁宝三，该公司工作人员。上诉人桑东华因与被上诉人济南创信物业服务有限公司（以下简称创信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初6040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。桑东华上诉请求：1.撤销原审判决，依法驳回创信物业公司的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由创信物业公司承担。事实与理由：一、原审判决违反2012年济价费字76号《物价局关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及服务收费价格的通知》(简称通知)及《山东省2019，317号物业收费管理办法》(简称317文件)文件精神，错误认定了创信物业公司虚报物业服务星级标准，违规自主涨价的事实。1.创信物业公司违规涨价，偷换概念，欺骗法庭，索取不当收入。创信物业公司在一审中提出的桑东华支付物业服务费请求，并非要求按双方合同约定支付物业服务费，而是要求按自主确定又未按规定程序申报的涨价标准，支付违规物业服务费。一审法官没有区分开双方合同约定的0.5元/m每个月事实和创信物业公司私自涨价到1元/m?每个月的违规性质，造成了判桑东华按创信物业公司主张增加到1元/m每个月计算总价款，支付合同欠款的错误(118.93mx1元/m?.月x72月=8562.96元)。2．一审法庭错判的原因解析及证据汇总。（1）判决书第四页说，“2002年9月27日，山东中创房地产开发公司(甲方)与创信物业服务公司(乙方)签订《物业管理委托合同》，第二十五条约定……。合同有效期内若物价部门批准调整收费标准，从批准之日起乙方按调整标准收取”。第六页第九段中说，“..一审法院认为，创信物业公司主张按1元/m?每月计算，面积118.93m?…物业服务费为8562.96元……一审法院予以支持”。双方合同约定，业主，使用人逾期交纳物业服务费”。判决书中所指2002年“物业管理委托合同”是何出处，有待调档查询。但桑东华通过物业主管单位历下住建局信息公开(公开告字14号)提供的唯一有法律效力的合同是1998年12月25曰签暑，而第二十五条并无此项内容。不知是创信物业公司的又一次伪造欺骗还是法官的工作失误。创信物业公司与中创房地产公司的所谓合同中也讲到物价部门批准后，方可调整收费标准。待“物价部门批准”，与直接套用政府指导价是截然不同的两个概念。而一审判决书则直言，“创信物业公司主张按1元/m?月”收取涨价物业费…，并“予以支持”。是按物价部门的政策文件作为调整政府指导价依据，还是按物业公司的自我主张作为涨价依据，一审法庭在这个政策性问题的认知上是错误的。（2）通过2020年8月6日历下住建局“公开告字14号”信息公开回复查明创信物业公司在历下区物业主管部门，住建局物管科备案的企业资质是二级，有效期到2013年6月30日，物业服务星级标准，收费价格没有备案”，另经市，区发改委，市场监督局查询，其物业服务星级标准和收费价格均没有备案。（3）判决书所依据的，即二、判决书中判桑东华支付物业服务费，专项维修基金的适用法律不当。1．判决书第7页说，依照《合同法》第60条，第107条，第109条，《民事诉讼法》第64条之规定，判决桑东华支付创信物业公司物业服务费……，往宅维修基金……法官指出的这两种法规四种条款，讲述的是“全面履行合同义务，要求当事人支付合同约定和法院与当事人的举证责任”。而本案中，桑东华是认可和执行与创信物业公司合同约定“0.5元/m*月物业服务费”的。原由是“桑东华按合同价支付物业费，创信物业公司拒收，创信物业公司强令桑东华执行自主涨价到1元的标准，而桑东华因该标准无政策依据而拒交”。关键在于创信物业公司自主违规涨价是否合法。“双方合同写明的价格，并不是创信物业公司主张的价格”因此说，判决书适用法律和实际案情，与判决结论不符。2．关于支付“维修资金”的适用法律问题。（1）《济政办法2010，65号济南市住宅专项维修资金管理办法》第14条载明，业主交存的专项维修资金，属于业主所有。第15条，业主大会成立前……，商品住宅交存的维修资金由维修资金管理机构负责日常管理……开立的维修资金账户以门号设分户账……，以幢为单位设账，以房屋门号设分户账。（2）2020年5月20日发布(山东省住宅专项资金管理办法》第7条指出，业主大会成立前，维修资金由物业主管部门代行管理。第十三条，物业主管部门应当在商业银行开立维修资金专户，专户下设房屋帐户，公共帐户。第三十四条，依法应由建设单位承担的公用部位，公用设施维修，更新改造费用，根据物业服务合同约定应当由物业服务企业承担的维修养护费用，不得从维修资金中列支。第五十条，未成立业委会的住宅小区，由社区居委会代行本办法规定的业主委员会职责。（3）《民法总则》第3条规定，民事主体的财产权利以及其它合法权益受法律保护……。上各条款均说明一个事实，“维修资金”是业主的财产。其管理与支配权，有政府有关部门与业主自治组织负责，与物业服务企业既没有经济上往来，也没有法律上的合同关系。一审法院没有任何理由和依据的用所谓违反“合同法”的三个条款，来判决桑东华支付创信物业公司维修资金，违反民法规定，侵犯业主财产权利。三、桑东华作为创信物业公司前期物业服务合同有关联的第三人，通过对住建局“信息公开”获得创信物业公司与建设单位的前期物业服务合同的审查，得出了“创信物业公司欺骗政府，伪造合同，以合法手段获取第三人业主非法利益”的结论。1.前期物业管理合同中甲方，中创房地产开发公司于2011年12月7号，已被山东省工商局吊销营业执照。被国家强制性撤销其执行合同中甲方义务和责任的资格，例如合同中第22条所述，“代表和维护业主权益，负责小区绿化带的新建以达标准，监督配合乙方执行合同，公共建筑使用情况”..等等条款，因甲方从2011年起不履行责任和义务，致使业主的权益受到损害。2.1998年合同中乙方，既创信物业公司的签署时间与部门名称不符，当时名称为“创信物业管理中心”。(2020)鲁0102民初3099号判决书中结论是，因合同系后补合同，却又拿不出合同原件，则“该合同无法反映签合同当时签约人的真实意愿”。3.根据省政府鲁政办字2003，46号及市政府《关于在全市推广使用新型防伪印章的通知》，扁形带防伪密码的合同章是2004年开始被使用，但是却盖在了创信物业公司1998年签暑的合同上，明显造假。4.“伪造合同”暑名时间是1998年，合同中甲方是2011年被吊销营业执照，创信物业公司却于2013年去区物管科备案，属欺骗政府、合同甲方被强制停止经营活动行为。而本案中，创信物业公司又一次拿出一份与物业主管部门备案材料不同的2002年版最新合同……5.创信物业公司违反《合同法》第六、七、十二条的“诚信”，“遵纪守法”要求。第五十二条“以合法形式掩盖非法目的”，“违反法律行政法规的强制性规定”，”损害第三人利益”。第四十二条“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”。多年来欺骗业主获取非法利益。(例如，私自涨价物业费，公共用地，房产出租等。)第五十九条，“恶意患通损害第三人利益的，取得的财产返还第三人”。《民法总则》第一百二十二条，“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失人有权请求其返还不当利益”。根据以上法律条文，创信物业公司伪造的前期物业服务合同应视为无效合同，并应追究其返还责任。创信物业公司用欺骗手段，违反国家政策，破坏了党在群众中的形象，而一审法庭又未予正确判决，特提起上诉。创信物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。桑东华认为一审法院认定事实不清没有任何依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、创信物业公司作为中创开元山庄小区的物业服务企业，已经为业主提供了物业服务，桑东华作为业主已经接受了该服务，应当按照约定交纳物业费。因为桑东华逾期未缴纳物业费，应承担相应违约责任，原审法院判决桑东华承担违约金并无不当。二、一审法院按照1.0元每平方米支持创信物业公司的诉讼请求并无不当。根据《济南市物价局关于公布我市普通住宅服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》，自2012年8月1日起，普通普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，历下区……由市场监管部门会同物业管理部门制定，物业服务收费可在基准价格的基础上上浮10%，下浮不限。物业服务收费基准价格与登记标准相对应，包括公共性物业收费、电梯维修和运行以及自动消防控制设施维护运行费三部分。并按照物业服务质量等级公布了收费基准价格，其中三星级的物业服务收费基准价格为1.55元，（其中，公共性物业服务收费标准为1元，电梯维护运行费0.35元，自动消防控制设施维护运行费0.2元）。2014年1月1日起，创信物业公司按照三星级标准的收费项目及标准对物业服务价格进行了调整。所以一审法院支持创信物业公司的诉讼请求并无不当。三、物业合同约定了维修基金，一审法院支持创信物业公司的诉讼请求并无不当。创信物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令桑东华向创信物业公司支付物业服务费8562.96元、维修资金1902.88元、灯电120元、违约金23433元；2、诉讼费等诉讼相关费用由桑东华承担。一审法院认定事实：2002年9月27日，山东中创房地产开发总公司（甲方）与济南创信物业管理中心（乙方）签订《中创开元山庄物业管理委托合同》，约定：甲方将中创开元山庄（含西小区）住宅小区范围内**多层住宅楼及相关设施设备等物业委托乙方管理。委托期限为自2002年10月8日起至小区业主委员会成立并委托时止。第二十五条乙方的权利义务中第一款第4项约定：依照合同和市物价局核发的收费许可证收取物业管理服务费及其他费用。第二十七条物业管理服务费及相关费用中第（二）款约定：已交付使用物业管理服务费，乙方按建筑面积每月每平方米0.5元向业主、使用人收取；…,收费时间：每年的1月15日前。合同有效期内，若物价部门批准调整收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向业主、使用人收取。2002年12月2日济南创信物业管理中心改制为创信物业公司，该公司系具有二级资质的物业服务企业。桑东华系历下区环山路108号中创开元山庄19号楼（多层）2-502室的业主。2006年10月30日，创信物业公司（甲方）与桑东华（乙方）签订《中创开元山庄物业管理服务合同》，约定：桑东华的居住地址中创开元山庄17区8号楼2单元502室，为加强中创开元山庄小区物业管理，使物业达到保值和延长使用寿命的目的，并为业主创造一个舒适方便、安全整洁、优美文明的生活环境，根据国家有关法律、法规、规章，在自愿、平等、协商一致的基础上，签订本物业管理服务合同；房屋销售面积118.93平方米，套内建筑面积118.93平方米；第二十三条约定：物业管理服务费高层公寓甲方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主、使用人收取，多层住宅房屋，甲方按建筑面积每月每平方米0.5元向业主使用人收取……，收费时间：每年1月15日前缴纳全年的物业管理费；合同有效期内，若物价部门批准调整收费标准，从批准执行之日起，甲方按调整标准向业主、使用人收取；业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按照应缴纳金额的0.3%按日交纳滞纳金。另查明，根据《济南市物价局关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》，自2012年8月1日起普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，历下区、…由市价格主管部门会同市物业主管部门制定，物业服务收费可在基准价格的基础上上浮10%，下浮不限。物业服务收费基准价格与等级标准相对应，包括公共性物业服务收费、电梯维护和运行费以及自动消防控制设施维护运行费三部分，并按照物业服务质量等级公布了收费基准价格，其中三星级的物业服务收费基准价格为1.55元（公共性物业服务收费标准为1元，电梯维护运行收费标准为0.35元，自动消防控制设施维护运行费为0.2元）。2014年1月1日起，创信物业公司按照上述三星级标准的收费项目及收费标准对物业服务收费价格进行了调整。创信物业公司按建筑面积每月每平方米1元收取管理费，按建筑面积每平方米每年2元收取住宅维修基金，用于房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、本体上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施的维修和养护。2014年6月6日桑东华交纳2014年全年的物业管理服务费1427.16元（118.93×12）、维修基金237.96元（118.93×2）、灯电费20元，共计1685.02元。2015年1月至今，桑东华未交纳物业服务费。桑东华未向创信物业公司交纳2015年1月至2020年12月的物业管理费及2012年-2013年和2015年至2020年的住宅维修基金，双方形成纠纷，创信物业公司遂诉至一审法院。一审法院认为，创信物业公司作为中创开元山庄小区的物业服务企业，为业主提供物业服务，通过其提交的证据可以证实创信物业公司已基本履行相关物业服务义务，桑东华作为涉诉房屋的业主应当按照约定支付物业服务费，创信物业公司主张按每月1元/平米计算，房屋面积118.93平方米，自2015年1月1日至2020年12月31日止，物业服务费为8562.96元，及2012年-2013年和2015年至2020年的住宅维修基金，一审法院予以支持。双方合同约定，业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按照应缴纳金额的0.3%按日交纳滞纳金，按日0.3%偏高，客观上给创信物业公司造成了利息损失，应以创信物业公司起诉时一年期贷款市场报价利率3.85%为计算标准。现创信物业公司要求桑东华支付逾期违约金，理由正当，证据充分，一审法院应予支持，分别以每年欠付的物业费为基数，自每年的1月16日起至实际支付之日止；超出的部分，一审法院不予支持。创信物业公司要求桑东华交纳灯电费，于法无据，一审法院不予支持。桑东华称创信物业公司在涉案小区内无经营资格及创信物业公司拒收其物业费的主张，证据不充分，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、桑东华支付济南创信物业服务有限公司2015年1月1日至2020年12月31日止的物业服务费8562.96元，于判决生效之日起十日内执行；二、桑东华支付济南创信物业服务有限公司2012年至2013年、2015年至2020年的住宅维修基金共计1902.88元，于判决生效之日起十日内执行；三、桑东华支付济南创信物业服务有限公司物业费的逾期违约金（分别以1427.16元为基数，按照一年期贷款市场报价利率3.85%计算，分别自2015年1月16日、2016年1月16日、2017年1月16日、2018年1月16日、2019年1月16日、2020年1月16日起至实际给付之日止），于判决生效之日起十日内执行；四、桑东华支付济南创信物业服务有限公司住宅维修基金的逾期违约金（分别以237.96元为基数，按照一年期贷款市场报价利率3.85%计算，分别自2012年1月16日、2013年1月16日、2015年1月16日、2016年1月16日、2017年1月16日、2018年1月16日、2019年1月16日、2020年1月16日起至实际给付之日止），于判决生效之日起十日内执行；五、驳回济南创信物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取140元，由桑东华负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。桑东华提交以下证据：一、《政府信息公开告知书》历下住建公开告字202014号以及附件，企业法人营业执照，企业资质证书、企业名称变更核准通知书、中创开元山庄物业管理委托合同、承诺书，拟证明创信物业公司2013年4月2日在主管部门备案提交的服务开元山庄小区的依据落款日期系一九九八年十二月二十五日，山东中创房地产开发总公司与创信物业公司签订的物业管理委托合同，该合同中约定的服务费为0.5元。桑东华与创信物业公司于2006年10月30日签订的服务合同中约定的服务费同样也是0.5元，在有约定的情况下，创信物业公司单方涨价是一种违约行为。根据《山东省物业服务收费管理办法》第12条规定，物业服务企业应当在调整物业公共服务标准之日起10日内，向所在地价格主管部门备案。而通过该组证据可以证明，创信物业公司在单方涨价后并没有进行备案。二、桑东华在小区院内拍摄及录像取证的视频及照片一宗，拟证明创信物业公司在小区内提供物业服务期间，未达到其在庭审当中所述的三星级服务标准的相关要求及规定。创信物业公司未经全体业主同意，私自涨价，也未到相关管理部门进行备案登记，即按照其制定的新标准进行收费。三、济南市住宅专项维修资金缴存通知一份，该证据系济南市历下区中创开元山庄小区内其他业主依照济南市住宅专项维修基金管理办法，向济南市房屋维修资金管理中心缴纳维修资金的情况。创信物业公司无权或没有相关授权，在小区内向业主收取公共维修资金，不符合专项维修资金管理办法的规定。创信物业公司质证称，首先证据一系复印件，对其真实性不予认可，也不符合新证据的标准，且桑东华与创信物业公司在2006年10月30日签订了《中创开元山庄物业管理服务合同》，双方当事人应当适用该合同。对证据二中的照片及视频真实性有异议，因为没有原始的载体，也没有显示拍摄时间。对证明目的也有异议，从照片及视频反映的内容看不出物业服务存在瑕疵。对证据三维修基金缴存通知的真实性有异议，对证明内容也有异议。该通知上载明的是27号楼1单元02、04室，与本案业主没有关系。且27号楼是经物业公司、房管局、居委会、业主四方协商一致决定了缴存方法。创信物业公司提交创信物业公司开元山庄2013年账本，拟证明物业公司按照济南市物价局政府指导价的标准，履行通知义务后，93%到94%的业主已经按照调整后的标准交纳了物业管理费、维修金及楼道灯电费。桑东华质证称，账本系复印件，对于其真实性不予认可。另外该证据系创信物业公司单方制作而形成，并没有缴纳相关费用的业主签字认可。在2017、2018年左右，小区内业主存在起诉物业公司要求其公开近几年小区内收费及公共收入的情况，均未依法进行公开，历下区人民法院均已判决，所以该证据并不能实现其证明目的。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点一是创信物业公司能否按照调整后的物业管理费收费标准主张物业管理费及违约金；二是桑东华是否应当向创信物业公司缴纳住宅维修资金及违约金。关于争议焦点一，济南创信物业管理有限公司与桑东华于2006年10月30日签订的《中创开元山庄物业管理服务合同》系双方真实意思表示，为合法有效的合同。2007年11月27日，济南创信物业管理有限公司更名为创信物业公司，公司更名不影响《物业管理服务合同》的履行。创信物业公司为涉案小区提供了物业服务，桑东华作为涉案小区业主，应当履行缴纳物业管理费的义务。本案中，桑东华对创信物业公司调整物业管理费收费标准存在异议。本院认为，业主对专有部分享有建筑物区分所有权，对专有部分以外共有部分享有共有和共同管理的权利。小区内物业管理活动涉及业主对共有部分的共有及共同管理权利，物业服务合同的内容包括收费标准在内属于应由业主共同决定的范畴。按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。对于物业收费标准的调整属于对物业服务合同的变更，物业服务企业提出收费标准调整的意向后，在已经成立业主大会并选举业主委员会的情况下，应当采取召开业主大会的方式由业主对是否同意调整方案进行表决。在未成立业主大会时，法律未排除物业服务企业可以通过张贴通知等方式征求每个业主的意见，以确定是否多数业主同意物业费调整方案。本案中，涉案小区的多数业主已经按照调整后收费方案缴纳了物业费，表明多数业主已经同意物业调整方案。生活在同一小区内的业主，彼此之间利益息息相关，单个业主应当受业主团体意志的约束。涉案小区多数业主已经同意物业调整方案，物业服务合同的内容已经发生变更，一审法院判令桑东华按照调整后的收费标准向创信物业公司支付物业费及相应的违约金并无不当，本院予以确认。关于争议焦点二，本院认为，根据济政办发【2010】65号《济南市人民政府办公厅关于印发济南市住宅专项维修资金管理办法的通知》，专项维修资金的缴存应当坚持专户转存、专款专用、业主决策、政府监督的原则。但涉案小区建设年代较早，尚未统一纳入新政策的管理范畴，桑东华也未实际向房管部门缴存专项维修资金。涉案小区为建设时间较久远的老旧小区，小区公共区域及公共设施存在改造和维修的需求，且该小区内大多数业主已经按照济政办发【2001】27号《济南市住宅共用部位公用设施设备维修基金管理暂行办法》的规定以每年每平方米2元的标准向物业公司缴存了专项维修资金。为保证该小区的正常管理和房屋维护秩序，一审法院判令桑东华按照每年每平方米2元的标准向创信物业公司支付拖欠的住宅维修资金及相应违约金并无不当，本院予以确认。综上所述，桑东华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费650元，由上诉人桑东华负担。本判决为终审判决。审判员 韩 梅二〇二一年二月一日书记员 郭凯旋