天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终6345号上诉人（一审被告）：王联合，男，1967年9月22日出生，汉族，住天津市红桥区。被上诉人（一审原告）：赵登刚，男，1952年1月10日出生，汉族，退休职工，住天津市南开区。委托诉讼代理人：陆宇雷，上海融孚（天津）律师事务所律师。一审第三人：天津市南开区鑫独一味饺子馆，住所地天津市南开区翰园东里**楼****。经营者：张红艳，女，1956年7月15日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：朱力夫（夫妻关系），住天津市南开区。上诉人王联合因与被上诉人赵登刚、一审第三人天津市南开区鑫独一味饺子馆房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初3796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王联合上诉请求：1、撤销天津市南开区人民法院作出的（2020）津0104民初3796号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人在承租翰园东里9-102房屋期间被上诉人曾经提出要上诉人买房，提出的房屋价格是20000元，上诉人同意给付1700000元。后经协商，被上诉人提出带租金的买卖合同，提出让上诉人与新房主签订合同，该涉诉房屋现仍在租赁期间，因此不存在将涉诉房屋返还给被上诉人的问题。同时，上诉人与被上诉人约定房屋一年租金为38000元，故2020年1月1日至2020年6月30日期间的房屋占有使用费应当为19000元。被上诉人未在合理期限内通知上诉人涉诉房屋不再续租，且通知手段存在瑕疵，对违约行为的发生负有同样的责任，因此不应该判决上诉人给付被上诉人2万元的违约金。赵登刚辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。天津市南开区鑫独一味饺子馆述称，我现在无法腾房。我装修期间，被上诉人去了现场，没有提示我不再续租的情况。疫情期间我损失很大，我想要疫情过后继续经营，挽回损失。赵登刚向一审法院起诉请求：1.判令被告将涉诉房屋返还原告；2.判令被告将房屋恢复四至；3.判令被告支付违约金20000元；4.判令被告支付2020年1月1日至2020年6月30日期间房屋占有使用费20000元；5.判令被告支付自2020.7.1至实际腾房之日止的占有使用费（每日按109.6元（40000/365）计算）；6.案件受理费由被告承担；7.第三人对于第1、4、5项诉讼请求承担连带责任。一审法院认定事实：原告赵登刚系涉诉房屋天津市南开区翰园东里**房屋所有权人。1997、1998年左右开始出租给被告，后又进行了续签，最后一次《租房协议书》签署时间是2017年6月1日，甲方为赵登刚，乙方为王联合，合同期限自2017年6月1日至2019年12月31日，租金共计103300元，合同约定付款方式分三次，第一次2017年6月1日至2018年5月31日，1年40000元，第二次2018年6月1日至2019年5月31日，1年40000元，第三次2019年6月1日至2019年12月31日，7个月23300元。合同约定协议期乙方不能私自拆改房屋结构，否则造成不良后果乙方自行承担一切责任与损失。协议期满后三十天内乙方必须将租用房屋的内装修和前檐恢复原状。以上条款自双方签字之日起生效，不得违约，如有违约以上条款现象，违约方包赔对方损失20000元。另查，现涉诉房屋由第三人天津市南开区鑫独一味饺子馆占有使用，经营者为张红艳，系从被告处承租涉诉房屋，第三人自述其自承租涉诉房屋时即为现状，第三人并未对涉诉房屋进行过拆改。又查，2019年12月31日，原告之子赵然通过微信告知被告涉诉房屋要卖，不能续租。后双方针对涉诉房屋出售问题进行协商，2020年3月25日，原告之子赵然通过微信告知被告于2020年4月10日前把房子收拾完。后双方协商未果，原告来院起诉。一审法院认为，原、被告之间成立的《租房协议书》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，原、被告均应依约履行合同。对于原告要求返还房屋的诉讼请求，原告系房屋的所有权人，原、被告租赁协议已经到期，且原告已明确作出不再续租、通知被告腾房的意思表示，第三人现作为涉诉房屋的实际占用人，其继续占用涉诉房屋无法律及合同依据，故被告及第三人应将诉争房返还原告。对于要求被告支付2020年1月1日至2020年6月30日期间房屋占有使用费20000元及支付自2020年7月1日至实际腾房之日止的占有使用费，被告认可给付上述期间的房屋占有使用费，但不认可原告的计算标准，原告已提交房屋租赁协议证明房屋租金标准为每年40000元，而被告认为年租金标准应为38000元，但未能提交证据证明，故对于被告抗辩一审法院不予采纳，被告应按年租金40000元标准支付原告自2020年1月1日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。原告要求第三人对该两项诉请承担连带责任，符合法律规定，但被告及第三人均确认第三人已向被告交付2020年12月19日前涉诉房屋的租金，故第三人应对此后产生的房屋占有使用费承担连带给付责任。对于原告要求被告给付违约金的诉请，原告依据《租房协议书》协议期满后三十天内乙方必须将租用房屋的内装修和前檐恢复原状的约定要求被告给付违约金20000元，被告已于合同到期时明确表示不再续租，但双方后续又协商房屋出售问题，2020年3月25日，已明确向被告作出于2020年4月10日将涉诉房屋腾交原告的意思表示，故被告至迟应于2020年5月10日恢复涉诉房屋的内装修和前檐，截止至法庭辩论终结时被告并未履行合同中该项约定，且考虑到被告对涉诉房屋有多处拆改的情形，对于原告要求被告给付违约金20000元，一审法院予以支持。对于原告要求被告恢复房屋四至的诉请，原告作为房屋所有权人，有权要求被告恢复房屋四至，原告该项诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。对于涉诉房屋的四至，经一审法院及原告、被告、第三人进行现场查勘，被告将涉诉房屋南侧南北走向墙的东、西侧东西走向墙进行了拆改，原告要求将该两面墙全部封堵。被告对涉诉房屋南侧南北走向墙的东侧东西走向墙予以全部封堵的诉请予以认可，一审法院照准；对于涉诉房屋南侧南北走向墙的西侧东西走向墙同意恢复，但对于原告陈述的位置及厚度不予认可。经查天津市城市建设档案馆涉诉房屋档案，仅存楼宇的截面图及楼顶透视图，无法确认涉诉墙体的具体位置，该故一审法院前往天津市南开区翰园东里9-1-303进行查勘，该房屋系涉诉房屋的楼上，与涉诉房屋户型一致，经测量翰园东里9-1-303房屋西北角（不靠窗）东西走向的墙内侧与房屋南侧南北走向墙的西侧东西走向墙内侧距离为394cm，原告要求以此为标准恢复，并要求恢复墙体厚度为40cm，被告对此不予认可，但未能提交其他证据予以反驳，故一审法院对该标准予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、判决生效后三十日内，被告王联合恢复天津市南开区翰园东里9-1-102号房屋四至{即将该房屋南侧南北走向墙的东侧东西走向墙予以全部封堵（以双方书面确认位置为准），将该房屋南侧南北走向墙的西侧东西走向墙予以全部封堵（以该房屋不靠窗的西北角东西走向墙向南测量394cm为该墙内侧，墙体厚度为40cm（±1cm），封堵材质为强度不低于红砖的材质}，并将上述房屋返还原告赵登刚，第三人天津市南开区鑫独一味饺子馆对上述行为予以协助；二、判决生效后三十日内，被告王联合按年租金40000元标准支付原告赵登刚自2020年1月1日起至实际返还原告房屋之日止的房屋占有使用费，第三人天津市南开区鑫独一味饺子馆对于2020年12月20日起至被告实际返还房屋之日止（以第三人实际使用涉诉房屋到期日为限）的房屋占有使用费承担连带给付责任；四、判决生效后三十日内，被告王联合给付原告赵登刚违约金20000元；五、驳回原告赵登刚的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取计400元，由被告王联合负担，于判决生效后三十日内直接给付原告赵登刚。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的协议书，约定的租赁期限为自2017年6月1日至2019年12月31日，现租赁期限已届满，双方未就续租房屋协商一致，上诉人继续占有涉诉房屋无法律和事实依据，应将房屋腾空返还被上诉人并给付房屋占有使用费。上诉人主张年租金应为38000元，但未就此提供证据予以证明，本院不予支持，应按双方合同约定的年租金标准40000元给付被上诉人。一审结合双方合同约定的内容、上诉人违约的情形、涉诉房屋的实际情况，判令上诉人承担违约金2万元，并无不当，本院予以维持。综上所述，王联合的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由王联合负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  姚 琦审判员  张 莹二〇二一年二月十八日书记员  王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……