新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）兵08民终100号 上诉人（原审被告）：托合提·阿布都热合曼，男，1959年2月1日出生，住石河子市。 委托诉讼代理人：如仙古丽·斯马依力，新疆达尼西律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：莫敏·伊敏，男，1975年4月5日出生，住石河子市。 委托诉讼代理人：刘建军，新疆文舵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈慧泉，新疆文舵律师事务所律师。 上诉人托合提·阿布都热合曼因与被上诉人莫敏·伊敏确认合同无效纠纷一案，不服石河子市人民法院（2019）兵9001民初5452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人托合提·阿布都热合曼及其委托诉讼代理人如仙古丽·斯马依力、被上诉人莫敏·伊敏及其委托诉讼代理人刘建军、陈慧泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 托合提·阿布都热合曼上诉请求：撤销一审判决，改判确认合同有效，驳回被上诉人原审诉讼请求；一、二审诉讼费及送达费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人作为完全民事行为能力人，在对实际情况充分了解后签订的房屋买卖协议，该协议是双方真实意思表达的结果，不存在欺诈，胁迫及损害他人的情况，且双方已执行合同约定的义务，应为有效协议。二、双方签订协议后上诉人将房屋当日交给被上诉人，被上诉人一直使用至政府部门拆迁，政府拆迁补贴也是由被上诉人签字签收，如合同无效，政府拆迁补贴不应该发放给被上诉人。综上，原审判决认定事实，适用法律错误，恳请二审法院查明事实，依法改判。 莫敏·伊敏辩称，一、上诉人在未取得规划部门的批准、建设工程规划许可证的情况下，私自建设房屋，违反城乡规划法以及城市房地产管理法和合同法的相关规定，双方签订的合同应为无效合同。二、上诉人陈述被上诉人领取了各项房屋拆迁补偿款与事实不符。被上诉人只领取了社区给的房屋租金，而不是房屋拆迁补偿款，政府发放的40余万房屋补偿款由上诉人领走。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 莫敏·伊敏向一审法院起诉请求:1.确认原、被告2012年10月30日签订的《房屋买卖协议》无效；2.判令被告返还原告的转让款150000元；3.判令被告赔偿原告利息损失72000元（150000元×6‰×80个月，自2012年10月30日至2019年6月30日）；4.由被告承担本案诉讼费及送达费。 一审法院认定事实：2012年10月30日，原告莫敏·伊敏与被告托合提·阿布都热合曼签订房屋买卖协议书一份，协议约定被告托合提·阿布都热合曼将其位于石河子镇老街六十亩地乌伊路×区的房屋五间（四至：宽6.10米、长16.10米、西边5.50米院子）以150000元的价格转让给原告莫敏·伊敏。协议还对其他事项进行了约定。此后，被告托合提·阿布都热合曼即将案涉房屋交由原告莫敏·伊敏使用，原告也分两次向被告支付购房款共计150000元。庭审时，原告表示在上述合同签订后，被告将案涉房屋交付其使用，前三年，原告将案涉房屋以3000元/年的价格出租给他人使用，后面的四年一直到现在（2019年），是原告在使用案涉房屋，直至2019年案涉房屋被拆除，被告则认为其将案涉房屋交付原告使用，每年的租金应当大于3000元，双方对各自的主张均未能进一步举证证明。 诉讼中，原告提交2019年12月6日由石河子市老街街道乌伊路社区工作站出具的《情况说明》一份，内容为：“兹有我辖区流动居民莫敏·伊敏，男，身份证号：6531××××，户籍地：疏勒县×镇×村×组×号。2019年8月20日，莫敏·伊敏到社区寻求帮助，关于他与邻居托乎（合）提·阿不（布）都热合曼的购房纠纷问题。本人口述，其居住的乌伊路×区×巷房屋，是2012年10月从托乎（合）提·阿不（布）都热合曼处以十五万元的价格购买，期间曾提出办理房产证的要求，但是由于托乎（合）提本人提出暂缓，便一直没过问。2019年，该房屋经过相关部门鉴定为违章建筑，必须拆除。莫敏·伊敏本人多次找托乎（合）提·阿不（布）都热合曼要求协商此事，但托乎（合）提·阿不（布）都热合曼本人表示拒绝，社区派出工作人员前往调解此纠纷，通过电话联系后，双方商约至乌伊路社区×区×巷居民帕某某家中，通过调解托乎（合）提·阿不（布）都热合曼本人表示并不愿意退还十五万元的购房款”，欲证实被告在出售案涉房屋时未告知其案涉房屋没有产权证的实际情况，现案涉房屋作为违章建筑被拆除，此外，被告向其出售的房屋是农村宅基地上的房屋，农村宅基地及房屋属于村集体财产，村民无权转让给其他非集体组织成员，故双方签订的房屋买卖协议应为无效，对此，被告不予认可，被告认为在双方买卖案涉房屋时，被告即已向原告说明案涉房屋没有产权证的实际情况，原、被告之间买卖的是房屋而非宅基地，案涉房屋是因城市规划而被拆迁而非作为违章建筑被拆除，原告因房屋被拆迁而领取了拆迁款，也因出租案涉房屋而收取了租赁费，故双方签订的房屋买卖协议有效，为此，被告申请证人阿某某到庭作证，欲予证实，原告对证人证言的真实性认可，但认为证人证言不能证明被告在出卖房屋时向原告说明了案涉房屋没有产权证的情况，同时原告提出其因案涉房屋被拆除而取得22000元费用，其中的12000元是用来租房子的钱，剩余的10000元是因为原告配合拆迁而给的补贴，原告不认可上述款项为拆迁补偿款。 一审法院认为：本案争议的焦点有二，一为原、被告双方于2012年10月30日签订的房屋买卖合同是否无效，二为原告要求被告返还转让款150000元并要求被告赔偿其利息损失72000元是否有事实及法律依据。 关于争议焦点一：首先，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定，被告在未取得任何规划、建设和审批手续的情况下建设的案涉房屋，属违法建筑，本案被告出卖该违法建筑的行为，不符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，本案中原、被告之间签订的房屋买卖合同应属无效，故对于原告要求确认原、被告双方于2012年10月30日签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，该院予以支持。 关于争议焦点二：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案所涉房屋买卖合同无效，原告要求被告返还其因该合同而取得的转让款150000元，符合法律规定，该院予以支持。此外，原告要求被告赔偿其利息损失72000元，被告在未取得任何规划和建设手续的情况下自行建设并出售违法建筑，具有过错，原告自身在购买房屋时未对案涉房屋的性质、产权归属等实际情况尽到审慎注意之义务，同样具有过错，双方应当各自承担相应的责任。此外，原告主张被告在出卖房屋时未向其告知案涉房屋的产权情况，但其仅提交案涉合同和《情况说明》欲予证实，但上述证据材料不足以证实其该项主张，故对于原告的该项诉讼请求，该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决： 一、原告莫敏·伊敏与被告托合提·阿布都热合曼于2012年10月30日签订的房屋买卖合同无效； 二、被告托合提·阿布都热合曼于本判决生效之日起十日内返还原告莫敏·伊敏房屋转让款150000元； 三、驳回原告莫敏·伊敏的其余诉讼请求。 案件受理费4630元（原告已预交），由原告莫敏·伊敏负担1502元，由被告托合提·阿布都热合曼负担3128元，被告托合提·阿布都热合曼负担部分，与前款同期一并给付原告莫敏·伊敏。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。 庭审中，上诉人就被上诉人因涉案房屋被拆除获得的款项22000元如何处理未作明确表示，认为应由法院依法裁判。 本院认为，本案的争议焦点是：一、涉案的房屋买卖合同的效力如何确认。二、上诉人是否应返还被上诉人购房款150000元及被上诉人是否应将涉案房屋被拆除获得的款项22000元返还上诉人。 关于焦点一，本案涉案的房屋系上诉人未经规划审批私自建设，无法取得相关产权证照，属违法建筑。根据《中华人民共和国城乡规划法》，《中华人民共和国合同法》的相关规定，上诉人与被上诉人之间就涉案房屋签订的房屋买卖合同虽然系双方自愿达成、也是双方的真实意思表示，但由于标的物不合法，故双方的买卖行为无效。上诉人所称合同有效的上诉理由不能成立，本院本不予采纳。 关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，因合同取得的财产应当予以返还。本案中，上诉人因涉案的房屋买卖合同获得购房款150000元应返还被上诉人。被上诉人本应返还因合同获得的涉案房屋，但该房屋因城市规划已被拆除，无法返还，现被上诉人因该房屋的拆除获得款项22000元应返还上诉人。相互折抵后上诉人还应返还被上诉人购房款128000元。 综上所述，上诉人托合提·阿布都热合曼的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但未就被上诉人因房屋的拆除获得款项22000元进行处理错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持石河子市人民法院（2019）兵9001民初5452号民事判决第一项，即“原告莫敏·伊敏与被告托合提·阿布都热合曼于2012年10月30日签订的房屋买卖合同无效”； 二、撤销石河子市人民法院（2019）兵9001民初5452号民事判决第二、三项，即“被告托合提·阿布都热合曼于本判决生效之日起十日内返还原告莫敏·伊敏房屋转让款150000元；驳回原告莫敏·伊敏的其余诉讼请求”； 三、上诉人托合提·阿布都热合曼于本判决生效之日起十日内返还被上诉人莫敏·伊敏房屋转让款128000元； 四、驳回被上诉人莫敏·伊敏原审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4630元（被上诉人莫敏·伊敏交纳），二审案件受理费3300元（上诉人托合提·阿布都热合曼交纳），合计7930元。由上诉人托合提·阿布都热合曼负担4520，由被上诉人莫敏·伊敏负担3410元，相互折抵后，上诉人托合提·阿布都热合曼应给付被上诉人莫敏·伊敏110元，与前款同期给付。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘宁之 审 判 员 范军鸿 审 判 员 李红敏 二〇二一年二月九日 法官助理 林 丽 书 记 员 陈雅茹