河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初20188号原告：河南省冠强实业有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区银杏路中鸿花园**楼**，统一社会信用代码91410100MA3XAAT921。法定代表人许要峰，总经理。委托诉讼代理人：韩娟，公司员工。被告：朱丽，女，1972年11月21日出生，汉族，住河南省淮滨县。原告河南省冠强实业有限公司与被告朱丽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告河南省冠强实业有限公司委托诉讼代理人韩娟、被告朱丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告物业服务费3023元，违约金907元，合计3930元；2.由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由:原告为小区物业服务公司，被告为小区3-1-1303室业主，房屋面积为85.12平方米，物业收费标准为1.48元/平方米/月。2016年6月1日与小区开发商郑州鸿森实业有限公司签订了《前期物业服务合同》，2016年7月20日，郑州鸿耀物业服务有限公司与原告签订《物业交接协议》，将《中鸿花园交房手册》中所涉及的权利义务，全盘交接由原告负责并处理。原告积极履行合同约定的相关义务，依法依约对小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务，但被告自2019年1月1日起停缴物业服务费，截至2020年12月31日，被告欠缴物业服务费共计3023元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，原告按照不超过30%的损失对被告主张违约金907元，合计3930元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业费。现原告诉至法院。被告辩称，一、2014年被告与郑州鸿耀物业服务有限公司签订了《中鸿花园交房手册》，内含《前期物业管理服务协议》，被告按照协议约定履行全部义务直至郑州鸿耀物业服务有限公司注销。原告所述不属实，被告从未接收过关于更换物业的告知书及征求业主同意更换物业的意见调查表，且被告从未与冠强公司签订任何合同，故被告与原告之间不存在物业服务关系，更不存在支付原告物业服务费及违约金的任何义务。二、自冠强公司非法进入中鸿花园小区强行管理物业开始，先后对业主依法享有的物业共用部位违法建造房屋用于出租获取私利，对共用设备设施的管理持放任态度，并实施一系列违法违规行为即：1.被告居住的3号楼西端人行通道被冠强公司违规占用修建玻璃房，只留一狭窄通行坡道，造成重大安全隐患。冠强公司员工在坡道泼水后并未及时采取干燥措施，也未设立明显警示标志，未尽安全保障义务。2.冠强公司长期违规以0.61元/度捆绑收取高价电费（郑州市居民用电价格0.56元/度），损害业主权益，获取巨额不当利益；3.被告和部分业主因不满冠强公司强加的非法物业管理，2019年5月11日联名向其书面质询，其回复蛮横无理，完全回避业主的合法诉求，对于拆掉十几户业主入户供暖管道的恶劣行径，妄称“供暖管道属公共部位，不属入户拆除，公共部位所属管理部门而不属于业主自有财产”，违反了《物业管理条例》第二十七条之规定。4.冠强公司将小区内唯一的消防通道封堵违法建造房屋出租获利，蓄意制造重大安全隐患，对小区业主的生命财产安全造成极大威胁，2019年1月小区3号楼某住户因超负荷用电导致发生爆炸，消防车到达后无法进入，给灭火抢险造成重大障碍。5.冠强公司未经过半数业主同意，私自将物业管理用房改变用途，出租他人开设超市、舞蹈培训班、送水站等收取租金并据为己有。冠强公司毁坏绿地建造房屋出租、增建地面停车位收费，利用小区公共部位获取大量广告收益，将业主共同收益据为己有，侵犯业主合法利益。6.冠强公司故意泄露业主信息，严重干扰被告的正常工作和生活。7.冠强公司每年在中鸿花园小区大肆敛财收费达数百万元，却从未开具发票，涉嫌偷税漏税。8.冠强公司从未在物业管理区域显著位置公示以下信息：该公司及其项目负责人的基本情况、联系方式、服务投诉电话、物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况、电梯、水、电、气、暖等设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式及维护保养情况、业主交纳物业服务费用情况、公共水电分摊费用情况、物业共用部位、共同设施设备经营所得收益和支出情况、物业管理区域内公共车位、共用车库经营所得收益和支出情况等。三、2019年，被告和部分业主到郑州高新技术产业开发区国土规划住建局法制科投诉，被明确告知冠强公司未在该部门备案。2019年3月18日，冠强公司在中鸿花园小区显著位置张贴撤离公告，承认其“管理水平有限”，致使“业主怨声载道”，却至今赖着不予撤离。综上，被告与冠强物业不存在物业服务关系，其原告主体不适格。冠强公司非法入驻中鸿花园没有为被告提供服务，请求法院裁定驳回其起诉。经审理查明，2016年6月1日，郑州鸿森实业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，主要约定：甲方选聘原告对中鸿花园（莲花街与银杏路交叉口）提供前期物业管理服务事宜，包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理、物业共同设施设备的运行、维修、养护和管理、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理……物业服务费用由业主按其拥有房屋的建筑面积交纳，高层住宅：1.5元/月/平方米；合同期限自2016年6月1日至2018年5月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同到期后，若本小区未召开业主大会，成立业主委员会，该合同服务期顺延，直至小区成立业主委员会依法于新的物业服务企业签订物业服务合同之日止。2016年7月20日，原告与郑州鸿耀物业服务有限公司签订《物业交接协议》一份，载明“郑州鸿耀物业服务有限公司对中鸿花园提供了多年物业服务工作，为提升物业服务质量，更好服务业主，现将《中鸿花园交房手册》中所涉及的权利义务，全盘交接由河南省冠强物业有限公司负责并处理”。2019年3月18日，中鸿花园物业部向中鸿花园业主发出公告载明“我单位前身为郑州鸿耀物业服务有限公司，于2014年6月份进驻中鸿花园小区，做前期物业服务管理，因小区性质及其他原因，致使物业服务工作举步维艰业主怨声载道，加之我们管理水平有限，我们于2016年把郑州鸿耀物业服务有限公司注销，对外招纳有能力的物业管理公司入驻，一直未能招来，暂由冠强实业公司物业部代管至今……”。2019年5月11日，被告向原告发质询函，向原告公司提出以下质询：“1.请出示上级主管单位对你公司的经营资质审批的批准文件；你公司的管理章程、公司法人代表任命书或聘任书、验资证明、具有专业技术职称的管理人员的资格证书及社保缴费证明文件。2.请以文字说明你公司是通过何种方式进入中鸿花园小区开展物业管理服务工作的？是否经过小区内三分之二以上业主同意？……5.请出示你公司强迫业主接受供暖服务的理由？为什么割断业主的供暖暖道、拆掉业主水表？6.请公开你公司2016年之间的账目……”。2019年5月16日，中鸿花园物业部向被告出具答复称“……关于去年冬季来临之际共拆了十几户供暖管道，现已经重新恢复原样，另一方面供暖管道属公共部位，不属入户拆除，公共部位所属管理部门而不属于业主自有财产……。另查明，被告系涉案小区3栋1室1303户业主、业主（住户）资料载明：房屋面积为85.46平方米，原告计算物业费的房屋面积为85.12平方米。2018年7月28日，被告缴纳了自2018年1月1日-2018年12月31日物业费1512元。郑州高新技术产业开发区枫杨办事处荣邦城社区居民委员会出具证明，内容为：原告自2016年6月1日一直在坐落于莲花街与银杏路交叉口的中鸿花园小区提供服务，原告在中鸿花园小区一直服务至今，并且一直在持续提供服务。该证据仅有印章，无经手人签字。诉讼中，原告自认物业费系参照2014年8月郑州人民政府物价局所规定的二级物业收费标准1.48元/平方收取，从2014年10月开始交房到现在已经近5年，一直按照此标准收取。本案在审理过程中，本院经现场勘验，发现涉案小区地面上标有消防通道、禁止停车字样的位置，依然有车辆停放。向原告公司员工询问涉案小区物业管理服务情况，针对服务事项的公布，该公司员工称“……微信公布、广告栏公布，微信群里有四五百个业主，在广告栏张贴公示，纸上的内容是一年的收支情况，没有留存证据，张贴时间为一天……”。以上事实，有《前期物业服务合同》《物业交接协议》、公告、质询函、中鸿花园物业部回复、业主（住户）资料、收据、证明、询问笔录及当事人陈述在案佐证。本院认为：本案中，原告虽未与业主签订书面物业服务合同，但事实上为被告所在小区提供了物业服务，被告享有原告物业服务，应缴纳相应的物业费。关于原告主张的物业费数额，本次诉讼原告主张以1.48元/月/平方米的标准计算物业费，未超出《前期物业服务合同》约定的标准，本院予以认可。因本院在实地勘验过程中，发现原告在车辆停放管理方面确有不符合约定的情形，公示服务事项亦不规范，故本院酌减原告主张的物业费，支持原告物业费金额为2897.49元，针对原告主张的违约金，双方并未约定，且被告服务亦有不足之处，故本院不予支持。同时本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司，负责日常的垃圾清运、小区安保、绿化、环境卫生等事务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主如发现物业有不当行为，应及时指出并积极协商解决，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百四十三条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告朱丽于本判决生效后十日内支付原告河南省冠强实业有限公司物业服务费2897.49元；二、驳回原告河南省冠强实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告朱丽负担。本判决为终审判决。审判员  陈晓菲二〇二一年二月一日书记员  郭瑞芳