安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终707号 上诉人（原审被告）：宿州广源置业有限公司，住所地安徽省宿州市银河一路南侧三八沟东侧河畔****楼**，统一社会信用代码913413020822307305。 法定代表人：侯东来，该公司总经理。 委托诉讼代理人：池亚军，安徽民之声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵瑾，安徽民之声律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王建军，男，1984年2月5日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 被上诉人（原审原告）：马培莉，女，1988年8月6日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：张鹏，安徽皖光大律师事务所律师。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：赵先飞，安徽皖光大律师事务所律师。 上诉人宿州广源置业有限公司（以下简称广源公司）因与被上诉人王建军、马培莉商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初8374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广源公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1.因环境治理和创建文明城市造成案涉工程工期延误，系不可抗力，工期应当相应顺延；2.案涉房屋在2019年10月底经验收合格，当即通知业主上房，其他业主均已实际使用房屋，不影响案涉房屋的正常使用；3.因新型冠状病毒××疫情导致案涉商品房屋无法正常综合验收，广源公司不应承担逾期交付责任；4.王建军、马培莉要求的违约金过高，应依法予以调整。 王建军、马培莉辩称，1.广源公司作为一家专业从事房地产开发的公司，应当对相关法律规定及政府有可能依此作出的一些措施例如环保、雾霾等停工文件有所预期，且遵循环保要求及时采取措施，也是其作为企业应尽的社会责任，广源公司在约定交房日期时也应当充分考虑该情形；2.案涉小区至今综合验收并未合格，王建军、马培莉亦未实际使用房屋，实际影响了业主对房屋的正常使用；3.新型冠状病毒××疫情作为不可抗力原因发生于迟延交房之后，广源公司并不能免除责任，且其未尽到合理的通知义务，不能满足不可抗力免责的条件；4.广源公司作为商品房销售合同的提供方，在签订合同时对于违约金如何约定处于主导地位，其应当依照诚信原则对约定义务承担责任，双方对于违约金计算方法进行了明确，在其违约的情况下又以违约金约定过高要求调整无事实及法律依据。 王建军、马培莉向一审法院起诉请求：1.确认合同有效，商品房买卖合同继续履行；2.判令广源公司支付王建军、马培莉逾期交房违约金11989.44元，自2019年7月1日起暂计算至2019年11月30日（判令逾期交房违约金持续计算至案涉商品房符合交付条件并实际交付之日止）；3.逾期办证违约金4890.42元，自2019年9月29日起暂计算至2019年11月30日（判令逾期办证违约金持续计算至案涉商品房办证之日止），合计16878.87元；4.诉讼费用由广源公司承担。 一审法院认定事实：2018年3月30日，王建军、马培莉与广源公司签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定，买受人（即王建军、马培莉）购买出卖人（即广源公司）开发建设的银河一路与西昌路交叉口宿州广源﹒缤纷城7幢2单元3204号房屋，总金额788779元，买受人采取贷款方式付款。合同第九条约定商品房交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。同时第十一条约定出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房，并约定“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。”第十二条的逾期交付责任约定：“逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”合同签订后，王建军、马培莉支付了房屋首付款并办理了银行贷款。审理过程中，广源公司在法庭辩论终结前未提供案涉房屋工程项目相关验收手续，王建军、马培莉至今未接收该房屋。 一审法院认为，王建军、马培莉与广源公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，王建军、马培莉已支付了全部购房款，广源公司亦应按合同约定将符合交付条件的房屋交付王建军、马培莉。根据合同约定，广源公司应于2019年6月30日前将验收合格的房屋交付给王建军、马培莉使用，但广源公司并未按合同约定将该商品房交付给王建军、马培莉，该行为构成违约，应承担违约责任。因王建军、马培莉要求继续履行合同，且至法庭辩论终结前，广源公司未提供案涉房屋工程项目相关验收手续，故广源公司应继续按照合同约定承担逾期交房的违约责任直至案涉房屋符合交付条件时止。因合同明确约定违约责任，对广源公司辩称王建军、马培莉实际损失为房租，应以房租为基数乘130%计算，该抗辩理由不足，不予采信。广源公司称因环境治理和创建文明城市的原因造成案涉工程工期延误，其不应承担违约责任，并提供一定的证据支持其主张，就其提供的证据本身而言，证据反映其在约定交房日期之前停工的原因有中高考禁躁、停止夜间施工、加强建筑扬尘管控及重污染天气预警等，政府要求按照“六个百分百”施工、限制部分扬尘施工作业等。作为专业的房地产开发、销售企业，广源公司应当知晓中高考期间短暂停止施工的规定，更应知悉近年来国家环境治理政策并严格按照规定规范化施工，故广源公司要求扣减其逾期天数，缺乏事实及法律依据，不予支持。自2019年7月1日至2020年9月10日共437天（起诉之日），按照房款的日万分之一计算为34469.64元(788779元×万分之一×437天)，自2020年9月11日之后的逾期交房违约金应按合同约定继续计算至案涉商品房符合交付条件时止。关于逾期办证违约金，鉴于案涉房屋尚未验收合格，尚不具备办理产权登记的条件，王建军、马培莉在此情况下要求广源公司承担逾期办证违约金的情况亦未成就，故王建军、马培莉的该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、广源公司于判决生效后十日内支付王建军、马培莉逾期交房违约金自2019年7月1日至2020年9月10日期间的逾期交房违约金34469.64元，并承担自2020年9月11日起至案涉商品房符合合同约定交付条件之日止的逾期交房违约金，以交付购房款788779元为基数，按照日万分之一计算；二、驳回王建军、马培莉的其他诉讼请求。案件受理费331元，由广源公司负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。除一审查明的案涉商品房预售合同第十二条约定的逾期交付责任条款中的“逾期在90日之内”应为“逾期在30日之内”外，一审查明的其余事实属实。另查明，广源公司自认案涉工程至今未通过综合验收，亦未提供合同约定的竣工验收备案证明文件，且双方对于案涉房屋尚未交付的事实均无异议。 本院认为，归纳各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点：1.案涉工程工期应否顺延；2.广源公司应否承担逾期交付违约责任；3.双方约定的违约金是否过高，应否予以调整。 （一）关于案涉工程工期应否顺延的问题。 《中华人民共和国大气污染防治法》第九十六条规定“县级以上地方人民政府应当依据重污染天气的预警等级，及时启动应急预案，根据应急需要可以采取责令有关企业停产或者限产、限制部分机动车行驶、禁止燃放烟花爆竹、停止工地土石方作业和建筑物拆除施工、停止露天烧烤、停止幼儿园和学校组织的户外活动、组织开展人工影响天气作业等应急措施……”。审理认为，建筑工地因涉及拆除、运输、土石方、混凝土作业等极易对环境产生污染，广源公司作为一家专业从事房地产开发的公司，其应当对上述法律规定及政府有可能依此作出一些措施有所预期，且遵循环保要求按照政府环保文件规定及时采取措施，也是其作为企业应尽的社会责任。广源公司在与购房者签订商品房买卖合同约定交房日期时应当充分考虑包括上述环保在内的因素，结合建设工程施工合同的履行情况，合理约定交房日期。因此，对广源公司的此节上诉理由不予采信。 （二）关于广源公司应否承担逾期交付违约责任的问题。 《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定交房时间为2019年6月30日前。广源公司未能在约定的日期履行交付房屋的义务，且广源公司自认至今未能提供建设工程竣工验收备案证明文件、案涉工程尚未通过综合验收，案涉房屋至今亦未交付的事实，其行为已构成违约。新型冠状病毒××疫情发生在广源公司违约之后，依据上述法律规定，不能据此免除其承担支付逾期交房违约金的责任。故，广源公司的此节上诉理由无法律依据，本院不予采信。 （三）关于双方约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的结算方法。只有在约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人方可请求人民法院予以适当减少。王建军、马培莉与广源公司约定了违约金的计算方法，广源公司一审提供了评估报告并以此认为因逾期交房给王建军、马培莉造成的损失只是同地段、同户型的租金损失，应参照租金数额的130%对违约金进行调整。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。广源公司作为商品房销售合同的提供方，在签订合同时对于违约金如何约定处于主导地位，其在合同中对于违约金计算方法进行了明确，且购房者购买房屋用途及目的多样，有婚姻、就学、投资等需求，现广源公司在违约的情况下又以违约金约定过高要求人民法院调整，作为合同的提供方及违约方其应当对于违约金过高承担举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。故，广源公司认为应以租金数额作为判断违约金是否约定过高的上诉意见无事实及法律依据，不予采纳，一审未予调整并无不当，予以维持。 综上所述，广源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律及判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费662元，由上诉人宿州广源置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周亚丽 审判员  曹 志 审判员  刘 柳 二〇二一年二月九日 法官助理赵如如 书记员朱思源 附：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。