江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终9428号 上诉人（原审原告）：张健，男，1976年12月21日出生，汉族，住江苏省张家港市。 委托诉讼代理人：蒋波，江苏国之泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛婷，江苏国之泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中信银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州工业园区苏州大道**金融港商务中心**。 负责人：赵元新，该行行长。 委托诉讼代理人：余超，国浩律师（苏州）事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中信银行股份有限公司张家港支行，住所，住所地张家港市杨舍镇人民路西国泰时代广场**div> 负责人：王涛，该行行长。 委托诉讼代理人：余超，国浩律师（苏州）事务所律师。 上诉人张健、中信银行股份有限公司苏州分行（以下简称中信银行苏州分行）因与被上诉人中信银行股份有限公司张家港支行（以下简称中信银行张家港支行）拍卖合同纠纷一案，双方均不服江苏省张家港市人民法院（2019）苏0582民初11204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张健上诉称：请求二审法院撤销原判第二项，依法改判中信银行苏州分行支付张健测绘费11726元、公证费1560元、鉴定费损失108700元以及厂房土地使用权的差价损失2579.28万元，共计25914786元；本案诉讼费用由中信银行苏州分行承担。事实与理由：一、一审判决关于（2016）苏0582执3809号之一执行裁定被撤销系不可抗力的认定有误，中信银行苏州分行对该执行裁定被撤销的原因有所预期，且可以避免。该裁定因疏漏了土地上还有第6幢房屋存在的事实，违反了房地一体原则被撤销，该执行案件中，评估机构在《估价报告》第3页已经以加粗加黑字体指出：“坐落为锦丰镇向阳村6幢，虽然该房屋在本次评估的宗地上，但不在本次的估价范围内，此情况存在登记过户受限的可能，特此提醒”。故中信银行苏州分行在发起本案拍卖前，对存在第6幢房屋及可能无法过户的后果均为明知。二、中信银行苏州分行明知案涉土地上存在第6幢房屋、存在登记过户受限的可能，但既未采取合理措施消除风险，也未将相关重要事实与风险在拍卖中告知，严重违反诚实信用原则，对本案交易最终无法履行存在重大过错，应承担损害赔偿责任。本案中，中信银行苏州分行作为拍卖方，对拍卖标的所在位置、面积大小、拍卖价格、权利归属、权利限制、标的物瑕疵、过户受限风险等相关重要信息，有在拍卖信息中进行明确告知的义务，但其在拍卖公告中却未对拍卖宗地上存在第6幢房屋以及过户受限风险作任何明确告知或说明。同时，其在2018年1月25日以物抵债受让标的物产权后至2018年11月15日裁定被撤销之前，长达近10个月的时间里，未采取任何措施消除交易风险，放任交易无法履行风险的发生，严重违反上述合同法的相关规定，致使张健客观上发生利息、税金、测绘费、公证费、评估费、土地房屋差价损失等各项损失，中信银行苏州分行应当承担过错赔偿责任。 中信银行苏州分行、中信银行张家港支行针对张健的上诉辩称，一、张健混淆了执行裁定被撤销的原因与拍卖合同无法继续履行的原因，导致拍卖合同无法继续履行是因为执行裁定被撤销，而执行裁定被撤销属于不可抗力，中信银行苏州分行无法预见，张健以中信银行苏州分行在执行中已经知晓涉案土地上还有第6幢房屋来证明中信银行苏州分行应当预见执行裁定存在被撤销的风险显然存在逻辑冲突。二、根据《物权法》相关规定，法院出具的裁判文书能够产生物权变动的法律效力，涉案房地产是否违反房地一体原则仅能影响涉案房地产是否可以变更登记至买受人名下，但不影响物权的变更，所以中信银行苏州分行也无法知晓涉案房产无法过户。 中信银行苏州分行上诉称：请求二审法院撤销原判，依法改判驳回张健的全部诉讼请求；本案诉讼费用由张健承担。事实与理由：一、中信银行苏州分行与张健的拍卖合同目的无法实现系因一审法院强制措施的介入，一审法院在认定中信银行苏州分行不存在违约的情形下，仍判令承担张健的利息损失，实质系判令中信银行苏州分行承担违约责任，这一判决与事实认定不符。首先，本次拍卖未交易成功的原因在于一审法院作出（2018）苏0582执监2号裁定书，撤销了前述拍卖厂房、土地的执行依据，一审法院认定是不可抗力并非中信银行苏州分行恶意违约行为，而一审法院判令中信银行苏州分行承担利息损失与其认定中信银行苏州分行不存在违约相矛盾。其次，该部分利息损失属于合同解除后的损失，本案并不适用《合同法》第一百一十三条。合同法第一百一十三条规定的合同履行后可以获得的利益仅适用于当事人违约期间给对方造成的损失赔偿，并不适用于合同解除后的损失赔偿。中信银行苏州分行与张健之间拍卖合同解除，并非是中信银行苏州分行原因导致标的物无法拍卖成交，张健主张的利息损失并不属于中信银行苏州分行不履行义务所致损害，而属于合同解除之损害，对于该部分利息损失不应由中信银行苏州分行承担。二、张健在购买拍卖标的时理应作出谨慎的判断，而本案第6幢房屋系客观存在，张健仅需现场查看就能发现，显然张健对拍卖合同未能履行存在过错，应自行承担损失，一审法院判令由中信银行苏州分行承担该部分损失显然违背公平原则。且中信银行苏州分行已对拍卖风险进行告知，中信银行苏州分行已对限制买方责任的条款进行了加粗提示，双方基于平等自愿原则签订的《公开竞价成交确认书》，其中第三条已明确对竞价标的已知或未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担张健也在成交确认书中对成交风险进行了确认，故张健理应自行承担全部风险。 张健针对中信银行苏州分行的上诉辩称，中信银行苏州分行未尽风险告知义务，中信银行苏州分行作为拍卖方，应当全面、真实、客观、准确的将拍卖物的瑕疵予以公示。拍卖物瑕疵包括物的瑕疵和权利瑕疵两个层面，其中物的瑕疵，包括标的物新旧程度、损坏情况以及结构方面的瑕疵，此等瑕疵可以通过照片、视频方式进行公示，也可以通过实地查勘予以了解，而权利瑕疵包括抵押、租赁以及是否过户受限方面的瑕疵等。因权利瑕疵相比物的瑕疵具有隐秘性的特点，无法直接通过现场查勘了解，而又是竞买人是否决定购买的关键因素，故拍卖人对权利瑕疵理应负有更高、更详尽的调查以及特别告知的义务。本案中中信银行苏州分行在以物抵债裁定作出前已知晓拍卖土地上有第6幢房屋存在，且知晓该第6幢房屋的可能存在过户受限的风险，但在其竞价须知、竞买公告通篇内容中除了格式性风险免责条款外，对第6幢房屋的可能存在过户受限的风险只字未提，而此风险又是竞买人无法通过自身调查、现场查勘获知的风险，鉴于中信银行苏州分行未尽风险告知义务，应当对张健参与竞买导致的损失承担赔偿责任。 中信银行张家港支行同意中信银行苏州分行的上诉意见。 张健向一审法院起诉请求：1.判令中信银行苏州分行、中信银行张家港支行支付张健资金占用利息损失1209248元（按照中国人民银行贷款年利率4.35%计算至2019年7月23日）；2.判令中信银行苏州分行、中信银行张家港支行支付张健厂房、土地使用权差价损失1000万元；3.本案诉讼、保全费用由中信银行苏州分行、中信银行张家港支行承担。诉讼过程中，张健增加诉讼请求，要求中信银行苏州分行、中信银行张家港支行支付税金2860937.14元、测绘费11726元、公证费损失1560元，合计2874223.14元，之后又撤回上述增加的诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为要求判令中信银行苏州分行、中信银行张家港支行支付张健厂房、土地使用权差价损失2579.28万元。 一审法院认定事实：2018年1月25日，一审法院作出2016苏05**执3809号之一执行裁定书，内容为：因江苏联冠高新技术有限公司（以下简称联冠高新公司）未履行一审法院（2016）苏0582民初1904号民事判决书确定的义务，一审法院于2016年10月18日依法在淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖被执行人联冠高新公司所有的位于张家港市房屋（产权证号为张房权证锦字第××号、00××30号）及31692.2平方米土地[土地使用权证号为张国用（2012）第0170100号]（上述房屋及土地使用权，以下简称为案涉标的物），因无人竞买，三次拍卖均流拍，申请人中信银行张家港支行同意该房屋及土地以第三次拍卖底价2208万元价格折抵借款。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条、条二十三条、第二十九条第一款规定，裁定如下：一、将被执行人联冠高新公司所有的位于张家港市房屋（产权证号为张房权证锦字第××号、00××30号）及31692.2平方米土地[土地使用权证号为张国用（2012）第0170100号]以第三次拍卖底价2208万元，交付中信银行张家港支行抵偿借款2208万元，该房屋的所有权及土地使用权自本裁定送达申请执行人中信银行张家港支行之日起转移；二、中信银行张家港支行可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续，相关税费由申请执行人自行承担。 2018年3月28日，中信银行苏州分行根据中信银行张家港支行授权处置案涉标的物，在淘宝网发布《中信银行苏州分行关于江苏省苏州市锦丰镇向阳村的工业厂房、公开竞价的公告》，主要内容为中信银行苏州分行将于2018年4月2日10时起至2018年4月3日10时止在淘宝网资产竞价网络平台上对中信银行张家港支行取得所有权的案涉标的物进行公开挂牌竞价，挂牌价格为起拍价2208万元，保证金400万元，增价幅度为10万元整倍数，个人客户与企业客户均可参加竞买，本次竞价具体安排详见《竞买须知》，参与竞买的合格竞买人需充分知晓上述《竞买须知》规定的内容对自己具有严格的法律约束力；公告第六条、本标的物竞得者付清全部竞价款项后，可以至相关管理部门办理标的物权属变更手续，办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切相关税、费及有可能存在的其他费用均由买受人承担。第七条、特别提醒：一、竞价标的物以现状为准，中信银行不承担该标的物的瑕疵担保责任，请慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。《竞买须知》第八条：本次竞买是经公告期和展期后举行的，已根据调查情况就竞价标的物已知及可能存在的瑕疵已在调查资料中作了详尽的的说明。竞价人对竞价标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任保担保。请竞买人在竞价前必须仔细审查竞价标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地查看，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵；对竞价标的能否办理过户手续以及办理时间等情况，请竞买人自行到相关职能部门咨询确认，因标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果自负，中信银行不作过户的任何承诺，不负责成交之后的清场，不承担过户涉及的一切费用。由于标的物系银行抵债资产，银行尚未办理过户手续，标的物需先由原所有权人过户至银行，再由银行过户至买受人名下，两次过户税、费及其它费用均由买受人承担。网页上除了有上述内容外，还有标的物介绍及标的物外部图片及标的物位置。之后，张健作为竞买人在2018年4月3日交付了保证金400万元，并于同日竞买成交，成交价格为2208万元。张健于2018年4月17日将成交余款1808万元支付给中信银行苏州分行。双方于2018年4月18日签订《公开竞价成交确认书》，内容为：一、买受人于2018年4月3日以最高价竞得不动产标的物，即张家港市锦丰镇向阳村的工业厂房、土地使用权，成交价为2208万元。买受人自愿把冻结的保证金400万元人民币自动转入中信银行苏州分行指定的账户，抵作公开竞价成交款，成交款余额1808万元于2018年4月17日缴入中信银行苏州分行指定账户。三、公开竞价标的的详情已在竞卖公告不动产竞价标的的调查表中公示，中信银行苏州分行对竞价标的进行了展示，中信银行苏州分行以竞价标的现状进行公开竞价，无论买受人是否查看网站竞价不动产介绍，均视为对竞价标的现状的确认。对竞价标的已知或未知瑕疵，受买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。四、标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税费均由买受人承担。由于标的物系银行抵债资产，银行尚未办理过户手续，标的物需先由原所有权人过户至银行名下，再有银行过户至买受人名下，两次过户税费均由买受人承担。五、其他约定，经买受人认可的竞卖须知等竞价资料是本拍卖成交确认书的组成部分。2018年6月12日，张健缴纳了印花税11040元、契税630857.14元、土地交易服务费31692.2元、增值税等2219040元、测绘费11726元，上述发票均开具给中信银行张家港支行。2018年11月15日，一审法院作出（2018）苏0582执监2号执行裁定书，主要内容为：一审法院（2016）苏0582执3809号执行裁定书以及（2016）苏0582执3809号之一执行裁定书，对被执行人江苏连冠高新技术有限公司所有的位于锦丰镇（房屋产权证号为张房权证锦字第××号、00××30号）及所占用的31692.2平方米的土地（土地使用权证号为张国用2012第070170100号）裁定拍卖以及裁定以第三次拍卖底价抵偿借款时，均疏漏了该宗土地上还有6幢房屋存在的事实（产权证号为张房权证锦字第××号），上述裁定对被执行人江苏联冠高新技术有限公司抵押财产的处置，违反了物权法房地一体原则，应予以纠正。故裁定撤销一审法院（2016）苏0582执3809号执行裁定书、（2016）苏0582执3809号之一、（2016）苏0582执3809号之二执行裁定书，该裁定书于2018年11月19日送达双方。因上述裁定被撤销，拍卖标的物未能过户，中信银行苏州分行于2019年7月23日将2208万元拍卖款退还给了张健。 一审另查明，2016年9月22日，案涉标的物经昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司估价，市场价值为42144983元。经三次拍卖未成交，最终以2208万元抵偿中信银行张家港支行借款2208万元。本案审理过程中，张健申请对案涉标的物在2018苏05**执监2号执行裁定书生效之日（即2018年11月19日）的市场价值进行评估，2020年7月19日，张家港市鸿盛房地产土地评估咨询有限公司作出估价报告，确定估价对象总价为4787.28万元。张健据此于2020年7月29日变更诉讼请求，要求中信银行苏州分行支付差价损失2579.28万元（4787.28万元-2208万元）。 一审审理过程中，一审法院通知张家港市鸿盛房地产土地评估咨询有限公司的注册房地产估价师张闻豪、陈延涛就案涉标的物评估价格的依据等接受一审法院及双方当事人的质询，对于一审法院提出的估价结果4787.28万元是否可以认为是实际成交价格的问题，其认为估价报告的价格与实际成交价格之间没有必然的联系，成交价格主要看市场的供需，可能高于也可能低于估价的价格。 以上事实由张健提供的网页公证书、《公开竞价成交确认书》、银行付款回单、执行裁定书、估价报告等书证及及一审法院庭审笔录、质证笔录在卷佐证。 一审法院认为，一审法院（2016）苏0582执3809号之一执行裁定书将案涉标的物的所有权裁定归中信银行张家港支行所有，该裁定书生效之日起即发生物权变动的效力，中信银行张家港支行据此取得案涉标的物的物权。中信银行苏州分行基于中信银行张家港支行的授权通过拍卖的方式处置上述财产，并无不当。张健与中信银行苏州分行之间就案涉标的物的拍卖合同，并不违反法律规定，合法有效，对双方均有约束力。拍卖成交后，由于案涉标的物所有权的依据被一审法院裁定撤销，导致无法全面履行合同，中信银行苏州分行于2019年7月23日将2208万元拍卖款退还给张健，至此，双方以行为表明拍卖合同解除。根据法律规定，合同解除后，非违约方有权继续向违约方主张违约责任。 本案的主要争议在于中信银行苏州分行不履行交付案涉标的物的行为是否构成违约？对此一审法院认为，中信银行苏州分行未能移转案涉标的物所有权是由于一审法院作出裁定撤销（2016）苏0582执3809号之一执行裁定所致，且该事由的发生对于拍卖方中信银行苏州分行是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，构成对其履行合同的根本阻碍，为不可抗力，因此，中信银行苏州分行对于合同未能按约履行具有正当事由，不构成违约。 关于张健的损失问题，张健交付的拍卖资金2208万元在中信银行苏州分行占用期间的利息损失，计算的利率标准未超出法律规定的标准，为合理损失，一审法院予以支持。张健主张的差价损失，张健以申请鉴定的案涉标的物在（2018）苏0582执监2号执行裁定书生效之日的市场评估价值与其实际成交价格2208万元的差额来计算，因估价报告并不能反映实际成交价格，张健据此来确定差价为其实际的损失，不能成立，且该损失也超出了合同当事人应当预见的因违约造成的损失，换言之，即使在中信银行苏州分行、中信银行张家港支行违约的情形下，该差价损失2579.28万元也超出合理范围，一审法院无法支持。 综上，案涉拍卖合同因不可抗力致合同无法履行，中信银行苏州分行不构成违约，其不应承担违约责任，但其占用张健交付的拍卖资金期间的产生的利息为其收益，是张健的合理损失，中信银行苏州分行应当支付。中信银行张家港支行并不是拍卖合同的相对方，不应承担本案责任，故张健主张中信银行张家港支行共同支付本案损失，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第九十七条、第一百一十七条之规定，判决：一、中信银行苏州分行于判决生效后十日内给付张健利息损失1209248元；二、驳回张健的其余诉讼请求。案件受理费205612元，由张健负担189929元，中信银行苏州分行负担15683元。中信银行苏州分行负担的部分于判决生效后10日内交纳至一审法院，逾期不交纳，将移送一审法院执行部分强制执行。评估费108700元由张健负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审判决查明的事实一致。 本院认为，《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中中信银行张家港支行系依据一审法院（2016）苏0582执3809号之一执行裁定书取得涉案标的的物权，根据法律规定，其取得上述物权具有法律上的依据，故中信银行张家港支行委托中信银行苏州分行通过拍卖方式将上述厂房出售给张健属于有权处分。此后因上述法律文书被撤销，导致中信银行张家港支行丧失相应的物权，进而导致中信银行苏州分行无法继续履行与张健的拍卖合同。此事由对中信银行苏州分行而言不能预见、不能避免并不能克服，中信银行苏州分行对此并无过错。现双方对解除拍卖合同并无异议，本院予以确认。 对于拍卖合同解除后张健的损失赔偿问题，首先，关于张建主张的拍卖资金2208万元被中信银行苏州分行占用期间的利息损失，其主张的金额并未超出法律规定的标准，为合理损失，一审予以支持,并无不当。其次，关于张健主张的测绘费、公证费损失，张健在一审期间已经撤回该项诉讼请求，本院对此不予理涉。最后，关于张健主张的土地房屋差价损失，如上所述，中信银行苏州分行在对涉案标的进行拍卖时对（2016）苏0582执3809号之一执行裁定书被撤销无法预见，故土地房屋差价损失已经超出中信银行苏州分行的可预见范围，一审法院对此不予支持并无不当，对于张健因此支出的鉴定评估费用也理应由其自行承担。 综上，张健、中信银行苏州分行的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费171374元，由张健负担155691元，由中信银行股份有限公司苏州分行负担15683元。 本判决为终审判决。 审 判 长  韩   小   安 审 判 员  冯   月   青 审 判 员  李   晓   琼 二〇二〇年十二月二十日 法官助理  姚栋财书记员李寅镐