新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新23民终164号 上诉人（原审被告）：木垒县久恒建筑材料有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州木垒哈萨克自治县新户乡变电所西侧。 法定代表人：高成林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许艳，新疆同创律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：新疆大成房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县城健康西路**。 法定代表人：池仁管，该公司总经理。 委托诉讼代理人：申延鸿，新疆铭望铨律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：新疆中材精细化工有限责任公司，住，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米**石化南路**/div> 法定代表人：冯斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁国兵，新疆航迪（木垒）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新疆天山宏业建筑安装有限公司，住所地新，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县城南门外v> 法定代表人：赵鸿亮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘莹，新疆大典律师事务所律师。 上诉人木垒县久恒通建筑材料有限公司（以下简称久恒建筑公司）、上诉人新疆大成房地产开发有限公司（以下简称大成房产公司）因与被上诉人新疆中材精细化工有限责任公司（以下简称中材公司）、被上诉人新疆天山宏业建筑安装有限公司（以下简称天山宏业公司）合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区木垒哈萨克自治县人民法院（2020）新2328民初831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月3日公开开庭进行了审理。上诉人久恒建筑公司的委托诉讼代理人许艳，上诉人大成房产公司的委托诉讼代理人申延鸿，被上诉人中材公司的委托诉讼代理人梁国兵，被上诉人天山宏业公司的委托诉讼代理人刘莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 久恒建筑公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项,改判为驳回其诉讼请求；2.撤销一审判决第二项，改判为驳回其诉讼请求；3.判令被上诉人大成公司履行《四方协议》并依法承担违约责任。事实和理由：1.一审法院撤销《四方协议》不当。该协议是三方将债权相互进行转让，一审法院可以撤销久恒建筑公司与中材公司之间的债权转让合同，但天山宏业公司与久恒建筑公司，天山宏业公司与大成房产公司之间是否解除债权转让合同取决于三方，一审法院无权解除。2.中材公司一审起诉的条件不成就。涉案协议签订后，中材公司将抵偿房屋转让给了耶科林，与大成房产公司签订了《商品房买卖合同》，现按照中材公司的单方叙述该房屋不能办理产权证，但该合同是合法有效的，若要解除需双方协商或者诉讼，但截至一审开庭前，中材公司并没有解除同大成房产公司之间的房屋买卖合同，故中材公司不符合起诉条件。3.中材公司为房屋的购买人，有理由了解该房屋的情况，故不能办理产权证明其自身亦有责任。大成房产公司致使《四方协议》不能履行构成违约，应承担违约责任。 中材公司辩称，1.久恒建筑公司用房屋抵付其债权，但其没有取得房屋的所有权，解除协议有法定条件；2.解除《四方协议》是久恒建筑公司和大成房产公司、天山宏业公司同意的，现在不同意解除违背诚实信用原则；3.久恒建筑公司所诉的商品房买卖合同是另一个法律关系，和本案没有关系；4.久恒建筑公司用房屋向其公司抵付债务时要看有无完整的抵付物权，其公司不知涉案房屋进行了抵押。 大成房产公司辩称，对久恒建筑公司的第一项、第二项诉讼请求认可，对第三项诉讼请求不认可。1.在2015年9月大成房产公司同案外人耶科林签订房屋买卖合同的时候《四方协议》就履行完毕产生了新的买卖合同关系，之前的转让关系已不存在；2.大成房产公司没有违约行为，系耶科林没有缴纳任何费用导致房屋没有完成过户，违约方不是大成房产公司应是耶科林。 天山宏业公司辩称，1.《四方协议》在2015年9月由耶科林与大成房产公司签订协议时就已履行完毕，时隔五年本案已超过诉讼时效；2.本案中并未处理耶科林与大成公司签订的商品房买卖合同，中材公司提出的解除协议的依据实际上是商品房买卖合同中约定的过户义务，并非能作为本案的解除《四方协议》的事实依据及法律依据，故应当驳回中材公司的一审诉讼请求。 大成公司上诉请求：撤销一审判决第一项和第三项，改判驳回中材公司对大成房产公司要求承担违约责任的诉讼请求以及解除《四方协议》的一审诉讼请求。事实和理由：1.《四方协议》在大成公司同案外人耶科林签署《商品房买卖合同》后就已履行完毕，一审法院判决该协议解除没有依据。2.大成公司开发涉案小区时就办理了建设工程抵押，《四方协议》签署经过了多次协商，1,000,000余元的账目债权人或者耶科林应当核实抵账财产的状况。故一审法院认定大成房产公司隐瞒涉案房产抵押贷款的事实不当。 中材公司辩称，1.一审法院认定事实清楚适用法律正确应当驳回上诉人大成房产公司的上诉请求。《四方协议》并没有履行完毕，签订《四方协议》的目的是中材公司享有物权从而抵付债权，但中材公司并没有获得物权；2.房屋是否办理债权抵押应告知对方，大成公司房屋已抵押，不解除抵押就无法办理房产证。 久恒建筑公司辩称，同意大成公司的上诉意见。意见同久恒建筑公司的上诉意见一致。 天山宏业公司辩称，认可大成房产公司的上诉意见，具体理由同久恒建筑公司的理由一致。 中材公司向一审法院起诉请求：1．解除2015年7月14日《四方协议》；2．被告久恒建筑公司支付欠款1,022,814元；3．被告共同赔偿损失200,000元； 一审法院认定事实：2015年7月14日，大成房产公司（甲方）、天山宏业公司526项目部（乙方）、久恒建筑公司（丙方）、中材公司（丁方）签订《四方协议》，约定：甲方欠乙方工程款，乙方欠丙方商砼款，丙方欠丁方高效减水剂款，由甲方将位于奇台县大成时代广场两套房产（8-2-1201号房产、8-1-1101号房产），金额为1,022,814元，转让给乙方，乙方转让给丙方，丙方转让给丁方，四方互打收据以冲抵欠款，此协议签订后甲方有义务和丁方签订购房合同并按期为丁方办理房产证，办理房产证所产生的其他相关费用与甲方无关，办理入住时所产生的相关费用与甲方无关，办理入住时甲方收取住户相关费用。协议签订后，四方相互出具收据折抵欠款，其中，2015年7月14日原告向被告久恒建筑公司出具收到1,022,814元高效减水剂款的收据，被告久恒建筑公司向天山宏业公司出具收到1,022,814元商砼款的收据，并注明以大成房产款抵商砼款。2015年9月18日，天山宏业公司526项目部出具两份工程款折抵证明，载明下欠工程款由大成时代广场商品房及商铺折抵，购买客户为耶科林，折抵8-2-1201号房产（面积为130.96m，单价为3900元）和8-1-1101号房产（面积为131.3m，单价为3900元），合计1,022,814元，此房款用于折抵马志彪工程款。2015年9月18日，中材公司员工耶科林与大成房产公司签订两份商品房买卖合同，以天山宏业公司526项目部出具两份工程款折抵证明为付款证明，购买涉案房屋。原告至今未取得两套房屋产权。2019年7月2日奇台县不动产登记中心出具说明，8-2-1201号房产和8-1-1101号房产于2013年12月18日向奇台县信用合作联社抵押，抵押期限：2013年12月18日至2015年12月17日，该房产于2016年3月16日被福鼎市人民法院查封扣押，查封时间至2022年3月7日，2018年8月16日被新疆昌吉州中级人民法院查封扣押，扣押时间至2022年5月22日。一审法院认为本案争议焦点：《四方协议》应否解除；原告主张损失的责任主体如何认定。一审法院认为：关于《四方协议》应否解除的问题。大成房产公司、天山宏业公司、久恒建筑公司、中材公司四方签订由被告大成房产公司给付原告两套房产，相互折抵欠款的协议，上述四方达成的协议是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应认定为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同的第四项：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，大成房产公司有义务和原告签订购房合同并按期为原告办理房产证，但根据奇台县不动产登记中心出具说明，现房产已被法院依法查封扣押，大成房产公司无法办理房屋产权过户手续，原告实际无法取得房屋产权，被告大成房产公司将已抵押贷款的房屋抵付四方协议约定的债务，致使原告无法取得房屋产权，则因被告大成房产公司的违约行为致使不能实现合同目的，故对于原告主张解除《四方协议》的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，四方协议因被告大成房产公司的违约行为而解除，则不再履行，即四方的债权债务不再发生转移或转让，由原先债权债务相对方进行相互结算，因久恒建筑公司欠原告高效减水剂款1,022,814元，故关于原告主张被告久恒建筑公司支付欠款1,022,814元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告主张损失的责任主体问题。被告大成房产公司与其他各方签订四方协议时，隐瞒其公司应交付原告房产抵押贷款的事实，后又因贷款纠纷引发诉讼，涉案房产已被查封扣押，大成房产公司已无法履行交付原告房产义务，大成房产公司违反诚实信用原则，致使合同目的不能实现，构成违约，依法应当承担违约责任，即赔偿原告的损失，原告主张大成房产公司赔偿损失的请求，予以支持。其他被告并无违约行为，不应承担赔偿损失的违约责任，原告主张被告久恒建筑公司、天山宏业公司赔偿损失的请求，一审法院不予支持。原告主张损失如何认定，原告未提交证据证明其实际损失，四方协议中亦未对不能交付房产的违约责任或者违约金的计算方法进行约定，根据被告大成房产公司的过错程度以及预期利益等综合因素衡量因合同未能履行给原告造成的实际损失，依据2020年10月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价1年期利率（3.85％）规定，原告主张的利息损失应为157,513.36元（1,022,814元×3.85％×4年），原告主张超出部分，不予支持。判决：一、解除原告新疆中材精细化工有限责任公司与被告木垒县久恒建筑材料有限公司、新疆大成房地产开发有限公司、新疆天山宏业建筑安装有限公司于2015年7月14日签订的《四方协议》；二、被告木垒县久恒建筑材料有限公司于本判决生效后十日内向原告新疆中材精细化工有限责任公司支付欠款1,022,814元；三、被告新疆大成房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告新疆中材精细化工有限责任公司赔偿损失157,513.36元。四、驳回原告新疆中材精细化工有限责任公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，被上诉人中材公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。 中材公司提交社保缴费记录一份，拟证实耶科林是中材公司的员工，签订商品房买卖合同履行的是职务行为。 经质证，久恒建筑公司对该份证据的真实性没有意见，对证明的职务行为不认可，根据合同相对性，耶科林签订房屋买卖合同，合同履行及解除合同中行使的权利应该由耶科林和大成房产公司主张。大成房产公司认为该证据是复印件，即使是真实的，不能证实耶科林签订房屋买卖合同就是职务行为，对其证明的问题不认可。天山宏业公司认可该证据的真实性，对证明问题不予认可，该缴费证明不能证实耶科林与大成房产公司签订的房屋买卖合同是履行职务的行为，且房屋买卖合同具有合同的相对性，要求对房屋进行过户的义务及解除该合同的应当由耶科林主张。 本院对该证据的真实性予以确认。 上诉人久恒建筑公司、大成房产公司，被上诉人天山宏业公司未提交新证据。 本院认为，本案的争议焦点为：1.四方协议应否解除；2.中材公司要求支付欠款及赔偿损失有无依据；3.大成房产公司应否承担赔偿损失的责任。 争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，《四方协议》签订的目的即是由大成房产公司给付中材公司两套房屋并办理房屋产权证，各方相互折抵欠款的协议，而因大成房产公司以物抵债的两套房屋已被抵押，且被法院查封，无法办理房屋过户，中材公司签订《四方协议》的目的不能实现，现中材公司要求解除《四方协议》符合法律规定，一审法院判令解除《四方协议》并无不当。大成房产公司上诉认为《四方协议》已经履行完毕与事实不符，对其该上诉理由本院不予采纳。但一审将《四方协议》中的内容认定为债权、债务转移，并将案由确定为债权转让合同不当，本院予以纠正，《四方协议》实际形成的是以物抵债协议，因此，本案案由应当确定为合同纠纷。 争议焦点二，《四方协议》中久恒建筑公司与中材公司实际形成的是以物抵债协议，因《四方协议》的合同目的不能实现而解除。而久恒建筑公司与中材公司之间存在欠付高效节水剂款的基础法律关系，因久恒建筑公司无法履行以物抵债协议，现中材公司要求久恒建筑公司支付欠款，即恢复旧债务的履行，符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019）以物抵债协议中新债与旧债关系的精神。 争议焦点三，《四方协议》因大成房产公司涉案的两套房屋已抵押并被法院查封致使无法履行交付中材公司房产的义务，大成房产公司违反诚实信用原则，致使合同目的不能实现构成违约，应当承担违约责任，一审认定由大成房产公司承担中材公司的损失本院予以维持。 综上所述，木垒县久恒通建筑材料有限公司、新疆大成房地产开发有限公司的上诉请求，均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17,455.6元，由木垒县久恒通建筑材料有限公司负担14,005.33元，由新疆大成房地产开发有限公司负担3,450.27元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 孙青莲 审 判 员 李 娟 审 判 员 刘 维 二〇二一年二月二十日 法官助理 孟 颖 书 记 员 陈晓静