浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书(2020)浙0602民初6877号原告浙江锦亿置业有限公司，住所地绍兴市越城区陶堰街道锦亿商厦****。法定代表人王金锦，系经理。委托诉讼代理人（特别授权）孙孟强、沈珏（实习律师）。被告李铭，男，1978年7月5日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人（特别授权）钱航，浙江震天律师事务所律师。原告浙江锦亿置业有限公司与被告李铭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序独任审判，后因被告无法用其他方式送达，本案依法转为普通程序，于2020年12月29日、2021年2月5日公开开庭进行了审理。原告浙江锦亿置业有限公司的法定代表人王金锦（参与第一次庭审）及委托诉讼代理人孙孟强和沈珏、被告李铭的委托诉讼代理人钱航到庭参加了诉讼。本案现已审理终结，并当庭宣告判决。原告浙江锦亿置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告关于绍兴市越城区××村××号（锦亿商厦）房屋的租赁关系已于2020年8月6日终止；2、判令被告立即腾清绍兴市越城区××村××号（锦亿商厦）房屋并交还原告；3、判令被告支付自2017年6月1日起至2020年8月12日止的房屋租金及占用费共计人民币1601388.89元，并支付按中国人民银行同期同类贷款利率（2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算的从2017年6月1日起至付清之日止的利息损失（从2017年6月1日起暂计算到2020年8月13日止的利息为人民币143645.09元，最终计算至清偿日止）；4、判令被告支付按原租金标准计算的自2020年8月13日起至实际腾清并交还房屋原告之日止的使用费（从2020年8月13日起暂计算到2020年8月13日止的使用费为人民币1388.89元，最终计算至实际腾清并交还原告之日止）；上述第二、三、四项暂合计人民币1746422.87元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系绍兴市越城区××村××号（锦亿商厦）房屋所有人。2017年，原告同意由被告承租使用绍兴市越城区××村××号（锦亿商厦）房屋，双方约定：租赁期限为3年，自2017年6月1日起至2020年5月31日止，第一年租金为人民币50万元，第二年租金为525000元，第三年租金为551250元。租金支付方式为第一年的租金半年一付，第二年开始在每年6月1日前支付全年租金。《锦亿大厦租赁合同》起草后，双方未签字盖章，但原告实际已按约定将房屋交付给被告，被告也实际占有使用房屋至今。但虽原告多次催告，被告至今未按约定支付任何租金。鉴于约定的三年租期已到，同时被告从未支付过任何房屋租金，原告决定不再续租并发函通知被告终止租赁关系，被告已于2020年8月6日收到《关于终止租赁关系的通知》，原、被告之间的租赁关系自该日即终止。被告收到通知后既未在要求期限内腾退房屋，也仍未支付任何租金。被告有按约支付租金并房屋占有使用费之义务，且在与原告租赁关系终止后，被告应及时腾退房屋，今被告之行为已严重侵犯原告合法权益，特起诉，望判如所请。被告李铭辩称：原、被告之间没有存在租赁关系，并没有约定任何租金、租期、租赁面积，也没有签订过任何一个租赁合同，不存在租赁；被告实际上是受原告的委托代为管理、清退租户以及商厦出售赚取佣金的；当时原告有两个自然人股东，也就是公司的监事，陈军林，是他联系被告李铭来处理相关事实，在之前联系当中现在的法定代表人从来没有跟我们联系，或者主动联系被告在对锦忆商厦的清理管理当中，清退了前期；当时有很多租户，有十几家，到了现在还有两家没有被清退出去，没有完全搬离，其中二楼的航模公司是2018年10月份才清退成功的，一楼的饭店是2018年上半年才清退成功的，而且在这个当中被告是因为接受了陈军林他们这边原告方的公司委托来管理，所以根据他们的指示安装了监控设备，而且中间的屋顶是玻璃制造的，在这个当中玻璃因为更换，花费了将近20多万元，台风天气应该是去年10月份的时候，台风天气陶堰镇镇府要求对屋顶的广告牌予以拆除，这里花了4、5万元，整个商场的下水道办理地下室和房屋内的垃圾等等，以及雇佣了一个人员在偶尔去看管里面的东西不要丢失，2楼有个办公室里写一些花费是公司要求，被告相应通过，而且对外进行了多次的招商引资，多次介绍卖家，其中在他们录音当中也提到过，2019年年初介绍过秦国华来签订一个买卖协议，最终因为秦国华自身的原因锦亿公司秦国华的订金300万元到了也没有交付给被告这边，综上所述，原、被告之间没有租赁关系，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经庭审组织证据交换和质证。原告为主张的事实、理由和诉讼请求向本院提供证据：1、房屋权属证明，证明原告为案涉绍兴市越城区××村××号（锦亿商厦）房屋的所有权人；2、锦亿大厦租赁合同和录音，证明是被告承租原告位于绍兴市越城区××村××号房屋；房屋租赁期限为3年，自2017年6月1日起至2020年5月31日止；第一年租金为50万元，第二年租金为525000元，第三年的租金为551250元；租金支付方式为第一年的租金半年一付，第二年开始在每年6月1日前支付全年租金，合同未正式签字盖章；被告已实际承租房屋，但是未支付过任何租金，原告一直催告，但是被告一直予以支付；3、关于终止租赁关系的通知两份、快递单及运单详情一份、微信聊天记录一份、短信记录一份，证明原告书面解除通知遭退件后，以微信及短信方式已通知被告终止租赁关系，被告于2020年8月6日收到终止租赁关系的通知；4、王鹏飞证人证言，证明被告承租房屋及租金、租期事实。被告质证：房屋权属证明没有异议；租赁合同有异议，双方没有签字盖章，更无法确定这一个租赁期限、租金等等形式，被告也没有实际承租这个房子，原告说的支付过租金，这里面是支付过20000元钱给原告这边法定代表人王金锦，因为王金锦说过意思意思象征性的付一部分，所以当时付了20000元钱；对录音真实性有异议，因为这里面只截取部分，没有完整的录音，合法性没有异议，录音是在漫咖啡里面，中间人是王鹏飞，喊原告法人小爹，录音之前均没有涉及租赁的面积、租金、租赁期限，只是当天才说起租金大概要支付多少，大致要怎么样去计算，但是没有确定的方案，而且被告也说了要回去商量一下才能确定，而且这里面说过是第一包括你爸爸也表示过房租意思，王军林直接说算了，以及还有一个情况，秦国华当时买房子以及王鹏飞在其中说到，你开头是说这样弄一下也好，要扣掉多少的，但是扣掉后剩下来的你是要付的你要付的，多少期限内你给他付掉，接下来我们谈好，也就当时还在谈租赁价格，而且这个租金到底是多少也不确定，然后这里面其中原告的法定代表人王金锦也说过，我的意思是打个折付一点，你一点也不付是说不过去的，也就是说当时双方之间根本就没有对于租赁的一个租金期限有过约定，当时2020年7月3日的时候还在商量到底怎么付，以及后面说到王金锦这边说你多多少少意思一下肯定要付一点钱，50万的这个来源其实在于王鹏飞在李铭之前，可能王鹏飞在租赁锦亿商厦当时的年租金是50万元，当然这里面被告李铭有说到二手车市场是我想把整栋楼估值拉高点，因为你楼空着，用不着那么多，假设银行要融资，二手车市场，我主要来拉高整栋楼的估值，这其实也是间接的来说明被告是接受原告方的委托，来把整个房子的估值能够拉高，与出资出售或者融资这样的方式，这是原告委托被告来做这样的事。第四、第五、第六、第七份证据真实性没有异议，收到了，但是这个时间不确定是不是8月6日收到；对王鹏飞证言三性均有异议，证人说只有陶所没有搬离，实际餐饮店还没有搬离，证人存在隐瞒，而且无法解释租赁合同上的章是从哪来的以及工商的核准是怎么搬离的，荣耀清算在锦亿商厦，但清算他也不清楚；王鹏飞和王金锦，王贤君的关系亲密，证人说王贤君、王金锦都在上海，锦亿商厦的事情是陈军林负责的，是陈军林跟李铭协商，要求李铭盘活资产以赚取利润，李铭也介绍秦国华等人，在录音中也有体现，来购买锦亿商厦整个资产，整个录音谈话，王鹏飞也说关于房租怎么弄，希望有可行的方案把事情和平解决掉，也就是说当时还在商量相关的租赁事宜，并没有确定方案，只是双方在协商。本院认证，原告提供的房屋权属证明，被告质证无异议，证据有效，可证实案涉房屋为原告所有；租赁合同，被告质证有异议，本院认证上述合同无被告签名，无法证实与被告相关，故不能证实原告主张的待证事实；对录音被告质证合法性无异议，确实在漫咖啡里面，只是原告提供不完整，本院认证，上述录音被告质证确系双方谈话录音，而录音内容多次谈到租金，被告对租金每年50万元，三年150万元未提出异议，故本院认定双方存在房屋租赁事实，自录音之日已满三年，租金每年50万元，同时认定原告同意房租给予打折；对终止租赁通知、微信聊天记录、短信等，被告质证无异议，本院予以认定，可证实相关事实；证人证言结合录音及工商登记予以认定。被告为陈述的事实、理由和主张向本院提供证据：1、微信聊天记录，是被告李铭与原告的法定代表人王金锦，证明被告是受原告的委托管理及销售的相关事宜，并且按照王金锦的意思支付其20000元的事实；2、微信截图，是被告李铭和原告法定代表人王金锦的，被告向王金锦告知他人有购买及相关方案，证明被告是受原告的委托来管理这个企业，并不是承租的事实；3、国家企业信用公司系统截图，证明陈军林原系原告的监事，实际是隐名股东；4、租赁合同，证明案涉房屋存在大量租户，且时间与原告的6月1日存在冲突重合，王鹏飞与原告租赁三年共计35万元，根本不存在50万元的事实；5、企业信用公示系统截图，证明案涉房屋存在大量租户，租赁时间与2017年6月1日冲突重合；6、表格，证明陈军林系原告股东，与原告股东王金锦、王贤君熟识，有大量经济往来的事实。原告质证：微信聊天记录及国家企业信用信息公示系统工商信息，形式真实性没有异议，但是被告的证明目的有异议，被告提交的微信聊天记录中，被告自2019年4月29日晚上19:29向原告法人表示“租金事宜一拖再拖表示万分的歉意”，倒数第六行“介于目前的资金情况，希望宽限一定时间，在20日内一定完成租金和买卖事由”；同时在2019年4月30日下午4:29，原告法定代表人王金锦发微信给被告，“你今天付点租金过来”，被告表示“明天会转过来”，可以确认被告认可欠付原告租金的事实，而且在微信聊天记录的第二页中原告法人讲两年了一分租金没支付，2019年4月30日原告明确被告已经有两年的租金一分未付，被告也没有提出异议，一方面证明被告确实向原告承租案涉锦亿商厦房屋的事实，并且欠付原告两年租金，2017年6月1日开始到2019年4月，接近两年的时间，欠付租金的时间被告也是认可的；对于被告陈述的900万的价格购买案涉房屋的内容真实性不予认可，根据原告提交的录音证明，请法庭看一下录音证据，双方对900万是有提到的，是用来购买平水镇的土地的，当时被告在录音中有讲到这个土地怎么卖不是镇政府说说的，这个900万不是被告购买原告的房屋，或者原告对于房屋进行协商的内容，案涉的房屋目前的估价在两千多万，因此900万与本案没有关联性，即使被告与原告协商购买也不影响向原告承租案涉房屋以及欠付租金的事实；对工商登记的人员，没有被告所陈述的陈军林系公司股东或者法定代表人的事实，其次不能证明被告所陈述的陈军林代表原告，要求被告或者委托被告处理案涉房屋的一个事实；对工商档案查询到的租赁合同，形式上的真实性没有异议，但是对内容的真实性关联性以及被告的证明目的不予认可，首先承租人为金君飞、陶永伟、王鹏飞等的租房协议，请法庭注意，租赁的时间，像王鹏飞的协议，租期是13年1月1日到15年12月底三年，第一年是免租，第二年是五万，第三年是30万元，这时候是15年30万元一年，我们本案主张李铭的租金是17年6月1日,15年的时候是三十万一年，17年50万元一年恰恰是和原、被告合同、录音是能够相互印证的，其他的大部分租赁协议，租期都是在2017年6月1日之前的，因此与本案没有任何的关联性；唯一有交叉的是金君飞和陶永伟，租赁截止时间是17年12月31日和17年11月，面积一个只有20平方，另一个30平方，因此与本案主张的租赁合同的租赁事实和租金等没有关联性，不能证明原、被告双方之间不存在租赁关系，或者说没有约定租金标准，或者没有明确租金标准的事实；对信用信息公示系统的企业信息，一共涉及八个企业，真实性没有异议，但是对关联性和被告的证明目的不予认可，虽然这些企业在2017年6月1日以后仍然在锦亿商厦作为注册地址，但是一方面不能证明这些企业是与原告承租房屋，事实上，这些企业都是向被告李铭租赁的，从2017年6月1日后，这些企业在锦亿商厦承租房屋都是向被告承租的，而且这些企业的登记信息中有些是已经注销的，也不能证明目前仍然在租赁锦亿商厦，所以我们认为与本案没有关联性；对于被告自行复印的一份表格，没有任何原告的盖章和签字，三性均有异议，不能证明原、被告双方不存在租赁的事实。本院认证，被告提供的微信聊天和企业工商信息原告质证对真实性无异议，本院予以认定，可证实本案相关事实；对租赁合同、企业信用公示系统截图，结合原告举证和王鹏飞证言认定；对表格无证据证明其真实性，本院不予认定。本案审理认定：原告浙江锦亿置业有限公司系案涉坐落绍兴市越城区××镇××幢××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室之房屋所有权人。上述房屋2013年租于案外人王鹏飞，后王鹏飞转租他人。2017年原告将案涉房屋交付被告，双方未签订租赁合同；2019年4月29日，被告李铭微信原告现法定代表人王金锦并表述“租金事宜一拖再拖表示万分的歉意……，”；同年4月30日，原告现法定代表人王金锦回复表示“你今天付点租金过来，我们也是出来做生意的，不是做慈善的，两年了一分租金没付，说不过去的，今天没有到账，我节后会去收回场地的”，后被告微信回复“我知道，晚上或明天转给你”；2019年5月1日，被告李铭支付租金2万元。2020年7月3日，被告李铭与原告浙江锦亿置业有限公司法定代表人王金锦谈话中就三年150万元的租金未提出异议。本院认为，原、被告虽未签订房屋租赁合同，但被告对需支付租金未提出异议，且被告提供的微信聊天记录中也表述“租金事宜一拖再拖表示万分的歉意”，若无租赁何来租金一拖再拖和支付2万元租金的事实，故本院认定原、被告双方存在房屋租赁事实，租赁时间结合谈话录音中的三年租金150万元的内容，而被告并无提出任何异议的事实，认定双方至2020年7月3日止租期已满三年；因被告未支付租金，故原告起诉要求终止租赁关系，符合法律，本院予以支持；要求被告支付所欠租金及支付至腾退日的租金损失，符合法律，本院予以支持。综上所述，被告因未缴纳租金，原告依法要求终止租赁，符合相关法律，本院予以支持；对租金按原、被告谈话确定的每年50万元计算至2021年1月3日为175万元，扣除被告已付2万元，尚应支付173万元，其中2020年7月3日前应付148万元，2021年1月3日前应付25万元；原告主张被告支付上述租金的利息损失，本院予以支持；要求支付至腾退日的占有使用费，本院亦予以支持。为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、原告浙江锦亿置业有限公司与被告李铭的房屋租赁关系终止，被告李铭于本判决生效后十五日内腾退案涉坐落绍兴市越城区××镇××幢××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室的房屋；二、被告李铭于本判决生效后三十日内支付原告浙江锦亿置业有限公司至2020年7月3日的租金148万元，2020年7月4日至2021年1月3日的租金25万元，合计人民币173万元；并支付148万元从2020年7月4日起、25万元从2021年1月4日起至款清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场一年期报价利率计算的利息；2021年1月4日起至腾退日的占有使用费按年租金50万元计算；三、驳回原告浙江锦亿置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20518元，由原告浙江锦亿置业有限公司负担148元，被告李铭负担20370元，于判决生效后七日内履行。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  蒋震锋人民陪审员  王怀松人民陪审员  赵海祥二〇二一年二月五日书 记 员  娄莹莹附页：相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条第一款：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。