上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终376号上诉人(原审被告)：JINGLUHUI(胡静璐)，女，1965年8月7日出生，美国籍，现住美国。委托诉讼代理人：赵轶，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩璐，上海市建纬律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：生晓东，男，1976年12月15日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：张春光，上海市锦天城律师事务所律师。原审被告：上海万德房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：丁铭，执行董事。委托诉讼代理人：黄奇，上海市公义律师事务所律师。上诉人JINGLUHUI(胡静璐)因与被上诉人生晓东、原审被告上海万德房地产经纪有限公司(以下简称“万德公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市黄浦区人民法院(2018)沪0101民初17585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人JINGLUHUI(胡静璐)上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1．生晓东与JINGLUHUI(胡静璐)就上海市黄浦区紫霞路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》于2020年5月19日解除；2．JINGLUHUI(胡静璐)返还生晓东人民币(以下币种均为人民币)200万元，不计利息；3．JINGLUHUI(胡静璐)无须赔偿生晓东可得利益损失120万元；4．上诉费有生晓东承担。事实与理由：1．JINGLUHUI(胡静璐)并未拒绝履行合同，而是生晓东拒绝继续履行合同。双方正在协商条款过程中，未经事先明确告知要求解约，在前案一审起诉时，生晓东不享有解约权。发回重审后，应以一审判决时间为合同解除日；2．造成生晓东限购的网签合同是2016年10月15日打印的新合同，而非2016年8月30日的网签合同。新网签合同是中介公司根据生晓东单方指令，利用自己掌握的交易账号打印的，将在限购审查时计入购房人的购房指标。生晓东自行扩大损失的行为，后果不应由JINGLUHUI(胡静璐)；3．JINGLUHUI(胡静璐)始终同意先行偿还200万元房款，但因生晓东冻结账户，且不配合一审法院，导致无法先行返还，故不同意承担利息损失；4．JINGLUHUI(胡静璐)不构成根本违约，一审法院酌定120万元损失金额与其实际付款与总房价的比例相比显然过高，赔偿金额应为42.44万元。被上诉人生晓东辩称：1．补充协议明确约定新产证补办出来之后即重新网签，中介公司才有权签订新网签合同。中介公司是依据买卖双方共同授权委托才签订网签合同，JINGLUHUI(胡静璐)所述生晓东指定中介公司签订网签合同与事实不符；2．一审法院没有组织双方签订过先行结算200万元房款的协议，生晓东出于风险考虑，不愿意解除查封合情合理；3．新产证补办出来后，生晓东反复催告JINGLUHUI(胡静璐)重新网签未果，JINGLUHUI(胡静璐)的行为构成违约，生晓东有权解除合同，主张违约责任；4．一审法院评估价房屋的差价大概是287万元，只支持了120万元，比例不算高。截止今天涉案房屋上涨了大概500万元。由于网签一直存在，200万元没退还，生晓东的损失一直扩大。请求本院驳回上诉，维持原判。原审被告万德公司不发表意见。生晓东向一审法院提起诉讼，请求判令：1．解除生晓东与JINGLUHUI(胡静璐)签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》，并由JINGLUHUI(胡静璐)配合生晓东撤销网签备案的《上海市房地产买卖合同》；2．JINGLUHUI(胡静璐)返还已付房款200万元及逾期还款银行利息(以200万元为基数，自2016年9月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3．JINGLUHUI(胡静璐)赔偿生晓东房屋差价损失2，867，900元。一审法院经审理查明，2016年7月20日，生晓东(乙方)、JINGLUHUI(胡静璐)(甲方)、万德公司(丙方)签订房地产买卖三方协议，约定：一、乙方为表示对甲方房地产的购买诚意，向甲方支付意向金5万元，该意向金在三方签订本协议后自动转为部分定金。二、涉案房屋基本情况：类型：住宅，建筑面积152.96平方米，未设立抵押，已设立租赁。三、买卖条件：房价款总价：甲方净到手价1，350万元。房价款支付方式：A、乙方应于甲、乙双方签订本协议后5日内以转账方式支付给甲方75万元，加上之前的意向金5万元，共同构成支付甲方的购房定金80万元。B、双方约定于2016年8月31日前签订上海市房地产买卖合同，并同步申请办理买卖合同公证手续。签订当日将首期部分房价款120万元汇入甲方指定账户，加之已付定金80万元，共同构成乙方支付给甲方的首期房价款200万元。C、双方约定于2016年12月15日前，乙方支付第二期房价款380万元。D、甲方同意乙方通过银行贷款申请770万元的形式支付第三期房价款。E、待乙方贷款申请经贷款银行审核通过，甲、乙、丙三方于2016年12月31日前共赴上海市黄浦区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)。2016年8月10日，JINGLUHUI(胡静璐)出具委托书委托其父VENHAIWU(胡文海)办理涉案房屋出售事宜，委托期限自签署委托书之日起至2018年8月10日止。2016年8月30日，JINGLUHUI(胡静璐)(甲方)与生晓东(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(编号：XXXXXXX)并经上海市黄浦区房地产交易中心予以备案，约定涉案房屋转让价款共计1，350万元；双方确认于2017年2月28日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.02％的违约金，合同继续履行。其中，合同补充条款约定，房价为1，350万元；乙方于2016年8月31日签订买卖合同二日内，向甲方支付首期房价款200万元，含定金80万元；乙方于2017年1月15日前支付第二期房价款380万元；甲方同意乙方通过银行贷款770万元，由银行收到乙方的他项权利原件后按银行流程直接支付到甲方的账号；涉案房屋目前状态是带租约的，乙方同意按目前的租赁合同继续履行，交易期间租金由甲方收取，在乙方付清全部房款(包含贷款)后次日开始收取租金。甲、乙双方确认，在2017年2月28日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲、乙双方同意，甲方于2017年3月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。同日，JINGLUHUI(胡静璐)(甲方)与生晓东(乙方)另行签订《补充协议》，第2条约定，双方应根据国家法律、法规等规定所产生的税、费全部由乙方承担。买卖合同如需公证，公证费用由乙方承担。其他公证费用由引发公证的原因方承担。买卖中所涉及的所有税、费单据抬头是以甲方名义的，该单据归甲方所有，其他单据归乙方所有。第4条约定目前因甲方产权证原件、密码纸等遗失，双方协商一致明确：4-1甲方应积极补办上述文件，若因补办过程中的不可抗力(如房产交易中心补办周期变更)造成交易办理时间延后互不作为违约，其他原因造成延后按合同约定处理。4-2因补办新产权证原件之后，需要重新网签。在重新网签之前，若由于政策调整等不可抗力导致乙方首付比例提高或失去购房资格，甲、乙双方都有权解除《上海市房地产买卖合同》和本协议，以及和此房屋买卖相关的一切协议，且双方互不承担违约责任。甲方应当在合同解除后三日内将乙方所支付的一切款项全额返还乙方。2016年8月30日，生晓东作为出卖人与买受人朱寿高签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定生晓东以4，170，000元的价款向朱寿高出售上海市华泾路XXX弄XXX号XXX室房屋。2016年11月14日，上述房屋登记权利人变更登记为朱寿高、唐蓉。2016年8月31日，生晓东向JINGLUHUI(胡静璐)账户转账80万元，2016年9月1日，生晓东向JINGLUHUI(胡静璐)账户转账40万元，2016年9月2日，生晓东向JINGLUHUI(胡静璐)账户转账80万元。涉案房屋的不动产权证于2016年10月13日补发。2016年10月15日，新的网签合同已经打印出来，除涉案房屋产权证号变更外，其余合同内容与2016年8月30日签订的网签合同内容一致。2016年10月25日，生晓东、VENHAIWU(胡文海)、万德公司工作人员及公证员共同协商签订新的《上海市房地产买卖合同》事宜。协商过程中，VENHAIWU(胡文海)提出对原合同第九条要求按照第二款执行，否则拒绝在新的网签合同上签字；生晓东认为合同已经签订并生效，合同条款不得变更，双方争执不下，最后生晓东表示要走法律程序。当日，生晓东委托本案的委托诉讼代理人向JINGLUHUI(胡静璐)发送律师函，表示其与JINGLUHUI(胡静璐)于2016年8月30日签订的《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》是合同双方当事人真实意思的表示，合法有效，JINGLUHUI(胡静璐)应当按约履行合同，即在新的网签合同上签字并办理公证手续，以推动本次交易的进行。要求JINGLUHUI(胡静璐)务必于2016年10月28日前配合生晓东签订《上海市房地产买卖合同》［房地产权证号：沪(2016)黄字不动产权第0000**］并办理公证手续。VENHAIWU(胡文海)确认于2016年10月25日晚，万德公司工作人员通过微信向JINGLUHUI(胡静璐)发送了该律师函。2016年10月28日，万德公司工作人员通过短信与VENHAIWU(胡文海)联系，希望其于2016年10月28日赴公证处协商。胡文海回复称“请允许我有时间研究律师函。”2016年11月7日，生晓东向一审法院起诉，案号为(2016)沪0101民初27955号。JINGLUHUI(胡静璐)于2017年2月28日签收起诉状及证据材料副本。该案件原审诉讼过程中，生晓东申请评估涉案房屋2017年2月28日时的市场价值。法院依法委托上海科东房地产土地估价有限公司进行评估，估价结果为涉案房屋2017年2月28日时的评估价值为1，636.79万元。双方当庭均对涉案房屋2017年2月28日的市值为1，636.79万元表示认可。本次庭审中，VENHAIWU(胡文海)自述其于2017年2月28日收到法院传票才知晓生晓东起诉事宜。在此之前，VENHAIWU(胡文海)向万德公司工作人员凌倩表示合同第九条乙方未按合同规定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.02％的违约金改为0.05％，则同意签约并继续履行合同。一审法院认为，JINGLUHUI(胡静璐)与生晓东签订的《上海市房地产买卖合同》(编号：XXXXXXX)以及《补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应当依照诚实信用原则恪守合同约定内容履行。合同履行过程中，因JINGLUHUI(胡静璐)遗失产权证需补办，《补充协议》约定新证取得后双方履行签署新版房屋买卖合同的义务。2016年10月13日，新产证办出，签订新版房屋买卖合同的义务履行条件已经成就，买卖双方以及居间公司于同年10月25日到场，理应签订新版房屋买卖合同，但VENHAIWU(胡文海)以相关条款需要修改等为由拒绝在合同上签字。当日，生晓东发函催促JINGLUHUI(胡静璐)于2016年10月28日前配合重新网签。JINGLUHUI(胡静璐)代理人依旧不予配合。虽然JINGLUHUI(胡静璐)作为出卖人，其主合同义务系在2017年2月28日之前，与买受人共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续并在2017年3月31日前向生晓东交付涉案房屋，该两项义务在JINGLUHUI(胡静璐)拒绝网签时尚未到履行期。但签订新版房屋买卖合同作为因出卖人遗失产证而产生的从合同义务，其无正当理由拒绝履行的行为已经导致生晓东后续贷款事项办理不能，进而无法通过银行贷款向JINGLUHUI(胡静璐)支付购房款，而JINGLUHUI(胡静璐)对生晓东通过银行贷款付款的情况系明知，故出卖人拒绝签订新版房屋买卖合同的行为，已经造成涉案房屋的买卖交易履行活动无法继续正常推进，生晓东不能实现通过支付房款取得涉案房屋的目的。VENHAIWU(胡文海)当庭自述在2017年2月28日收到本案起诉状副本及证据之前，坚持以违约条款更改作为签订新版房屋买卖合同的条件，为此，生晓东通过起诉方式主张合同于2017年2月28日解除，符合法律规定，予以支持。合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状并有权要求赔偿损失，故对生晓东主张的返还钱款并支付利息损失的诉讼请求，予以支持，因生晓东于合同解除后方有权要求JINGLUHUI(胡静璐)返还购房款，故对无权占有购房款产生的利息损失的起算点予以调整为2017年3月1日。生晓东以涉案房屋在合同解除时因市值上涨带来的差价损失计2，867，900元为依据行使可得利益损失赔偿请求权。可得利益为合同履行后可获得的利益。可得利益损失在房屋买卖合同中通常表现为出卖人作为违约方造成合同无法继续履行，因房屋价格上涨的预期利益不能为买受人所享有导致的损失。根据法律及相关司法解释的规定，可得利益损失范围在确认时应运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及混合过错规则综合进行考量。可预见规则要求可得利益损失范畴不得超过违约方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。结合已查明事实，JINGLUHUI(胡静璐)在2016年10月25日不同意重新网签已属违约，其在该节点应当对合同无法继续履行给守约方造成的包括房价上涨带来的可得利益损失有一定的预期，对之后的房价进一步变化所造成的损失已经超出其合理预见范围，即便由违约导致，亦应进行合理限制。根据损益相抵规则，在计算可得利益损失时应扣除非违约方因违约所获得的利益，本案中，生晓东仅支付200万元房款，根据合同约定，除770万元房款系银行贷款所得，其尚未支付的380万元房款及相应税费在生晓东占有期间所产生的利息应当在可得利益损失中予以扣除。综上，一审法院认为在确定可得利益损失范围时，应扣除JINGLUHUI(胡静璐)不可预见的损失金额和生晓东因对方违约获益的金额。考虑到本案的诉讼周期以及重新鉴定的时间成本，又因涉案房屋市值评估节点与JINGLUHUI(胡静璐)违约事由发生仅相差四个月的事实，参考涉案房屋自双方签订合同至解除时的价格上涨幅度和金额，酌定相应的可得利益损失赔偿额为120万元。判决：一、生晓东与JINGLUHUI(胡静璐)签订的《上海市房地产买卖合同》(编号：XXXXXXX)、《补充协议》于2017年2月28日解除，被告JINGLUHUI(胡静璐)应于判决生效之日起三日内配合生晓东办理《上海市房地产买卖合同》(编号：XXXXXXX)的网签备案撤销手续；二、JINGLUHUI(胡静璐)应于判决生效之日起十日内向生晓东返还200万元房款并支付利息损失(以200万元为基数，自2017年3月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；三、JINGLUHUI(胡静璐)应于判决生效之日起十日内赔偿生晓东可得利益损失120万元。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，各方未提供新证据。本院认为，JINGLUHUI(胡静璐)与生晓东签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。签约后，因JINGLUHUI(胡静璐)遗失产权证需补办，双方补充约定待新证取得后，履行签署新版房屋买卖合同的义务。但新产证办出后，JINGLUHUI(胡静璐)的代理人VENHAIWU(胡文海)以相关条款需要修改为由，拒绝在合同上签字，致后续贷款事项办理不能，使得买卖合同无法继续履行，JINGLUHUI(胡静璐)应承担相应责任。JINGLUHUI(胡静璐)上诉称其并未拒绝履行合同，而是生晓东拒绝继续履行合同，与事实不符，本院不予采信。因合同无法继续履行，生晓东主张解除合同及补充协议，于法有据。一审法院以2017年2月28日起诉状副本送达之日为合同解除日，并无不当。JINGLUHUI(胡静璐)上诉称前案一审起诉时，生晓东不享有解约权。发回重审后，应以一审判决时间为合同解除日，依据不足，本院不予采纳。生晓东起诉时查封JINGLUHUI(胡静璐)的银行账户系权利的合法行使。JINGLUHUI(胡静璐)应当依据生效判决返还生晓东已经支付的房款及相应利息。JINGLUHUI(胡静璐)违约给生晓东造成了损失。生晓东可以主张违约金，也可以主张损失赔偿。生晓东以涉案房屋在合同解除时因市值上涨带来的差价损失为据，主张可得利益损失赔偿，依法有据。一审法院根据损益相抵规则，综合考虑本案的诉讼周期以及重新鉴定的时间成本，参考涉案房屋自双方签订合同至解除时的价格上涨幅度和金额，酌定相应的可得利益损失赔偿额为120万元，并无不当。JINGLUHUI(胡静璐)上诉称一审法院酌定120万元损失金额与其实际付款与总房价的比例相比显然过高，本院不予采纳。综上，上诉人JINGLUHUI(胡静璐)的上诉请求，于法无据，本院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费15，600元，由上诉人JINGLUHUI(胡静璐)负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 俊审 判 员  俞 璐审 判 员  邬海蓉二〇二一年二月十八日法官助理  何 倩书 记 员  任思琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……