天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终934号上诉人（一审被告、反诉原告）：海航天津中心发展有限公司唐拉雅秀酒店，住所地天津市和平区南京路**环贸商务中心**。负责人：曹勇，房务总监。委托诉讼代理人：熊郑，吉林海聚律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：天津市久吉餐饮管理有限公司，住，住所地天津市和平区南营门街南京路与贵阳路交口东南侧环贸商务中心-601/div>法定代表人：朱宏，总经理。委托诉讼代理人：刘春，男，该单位经理。委托诉讼代理人：宋胜，天津高地律师事务所律师。上诉人海航天津中心发展有限公司唐拉雅秀酒店因与被上诉人天津市久吉餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2020）津0101民初5427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。海航天津中心发展有限公司唐拉雅秀酒店上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，支持上诉人一审全部反诉请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1．被上诉人仅仅于2020年8月3日向上诉人发出单方解除合同通知书，不具有法定或者约定的解除权，其通知不发生解除合同的效力；2．双方在2020年8月5日协商过程中对解除合同、腾退房屋进行商讨，在被上诉人取回食材的情况下，双方对后续事宜未再行协商，该期间的损失不属于上诉人的原因造成的。因此一审判决驳回上诉人要求被上诉人支付2020年8月6日至2020年9月23日期间的房屋租金51013.9元的认定属于认定事实错误，适用法律错误；3．涉案合同对拖欠房屋租金以及提前解除合同有明确约定，被上诉人应当支付3个月的租金作为违约金。同时因被上诉人履行合同违约，上诉人不应退还被上诉人保证金90000元。天津市久吉餐饮管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人于2020年5月份就向上诉人提出了解除合同的意思表示，随后发出了书面解除通知。双方在2020年8月5日就解除事宜进行了充分沟通，据此一审法院认定的合同解除时间是合理的。由于疫情的影响以及之后三文鱼事件和南美白虾事件的冲击，对被上诉人的经营造成巨大的冲击，解除合同的根本原因在于出现疫情的不可抗力影响。天津市久吉餐饮管理有限公司向一审法院起诉请求：1．确认原、被告之间签订的《天津唐拉雅秀酒店全日餐厅（西锦汇）租赁合同》于2020年8月5日解除；2．判令被告立即退还原告保证金90000元，并支付自2020年8月21日起至实际给付之日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算；3．本案诉讼费用由被告负担。海航天津中心发展有限公司唐拉雅秀酒店向一审法院提出反诉请求：1．判令原告支付自2020年6月26日至2020年9月23日期间欠付的房屋租金93699元（每日1041.1元×90天）；2．判令原告支付被告自2020年7月1日至2020年9月23日期间的水、电、燃气能源费共计1362.89元；3．判令原告赔偿被告违约赔偿金94999.99元；4．反诉费用由原告负担。一审法院认定事实：本案涉诉场地的权利人为案外人海航天津中心发展有限公司，海航天津中心发展有限公司唐拉雅秀酒店（反诉原告，以下直称被告）系海航天津中心发展有限公司的分支机构，海航天津中心发展有限公司于2019年6月24日出具授权书，载明海航天津中心发展有限公司授权被告出租位于酒店6楼的餐厅给原告（反诉被告，以下直称原告）进行经营活动。原告与被告于2019年6月26日签订天津唐拉雅秀酒店全日餐厅（西锦汇）租赁合同，约定出租方：被告，承租方：原告；1.1承租方愿意承租，出租方同意出租位于和平区××路××路××东南侧环贸商务中心（也称“天津唐拉雅秀酒店”）-601（以下简称该场地）作为承租方的餐饮使用。该场地的使用面积为370.57平方米；1.2交付使用状况：出租方应按场地现状于2019年6月26日前向承租方交付（移交）该场地，出租方交付该场地的前提是实际收到承租方交付的首期全部费用，即首期租赁费用及保证金，且出租方确认租赁场地具备交房条件；2.1.1该场地的初始租赁期为5（年），自2019年6月26日至2024年6月25日；2.1.2双方同意，2019年6月26日至2019年8月25日为承租方的免租装修期，该期限内，承租方无需支付该场地的租金；2.2.1承租方向出租方承诺，租赁该场地作为餐饮使用；3.1租赁费：租金，该场地租赁期内第一年（即2019年6月26日至2020年6月25日），月租赁费用总计为3万元，以后每年递增2万元／年。即第一年，年租赁费用36万元，自2019年6月26日至2020年6月25日。第二年，年租赁费用38万元，自2020年6月26日至2021年6月25日；3.2租金采取先付后用原则，每个月结算一次。出租方须于结算当月二十日前发出下期租金的付款通知单给承租方，承租方应于结算当月三十日前支付下期租金；3.4承租方对本合同约定的应缴付的各项费用，均不得以任何理由迟延交付或少付；5.1承租方应于本合同签署后三个工作日内向出租方缴纳相当于3个月租金金额的9万元的保证金（以下简称“保证金”），作为承租方忠实履行本合同各项条款的保证；5.2在本合同期满或因任何原因本合同提前终止时，出租方应在承租方按本合同第13条的规定交还该场地及付清该场地租赁期限内一切租金、电费之后十五个工作日内将租金保证金无息归还给承租方。如租金保证金不足以抵偿承租方应支付出租方的租金、违约金或弥补出租方的经济损失，承租方应就不足部分对出租方继续承担违约／赔偿责任；5.3在本合同有效期内，如承租方违约和／或给出租方造成损失，出租方有权用上述保证金冲抵承租方应付而未付的租金、承租方或承租方的职员及来访客人的故意而给出租方带来的损失、按本合同约定应由承租方支付的其他各项费用、违约金或弥补出租方的经济损失；16.3除上述16.2条规定外，承租方还可以在以下情况下提前解除本合同：16.3.1在初始租期和任何续租期内任何时间，承租方只需提前3个月以书面方式通知出租方，即可提前终止本合同；该等情况下承租方应支付本合同提前终止日前应付的全部费用，包括但不限于租金、其他费用等，且承租方除无权要求出租方退还保证金外，还应向出租方支付相当于3个月租金的违约赔偿金，但除此之外承租方无需承担其他任何责任。承租方未提前3个月书面通知出租方而单独解约的，在结清支付本合同提前终止日前应付的全部费用外，出租方将不予退还承租方保证金，并且承租方应支付3个月租金的违约赔偿金，以及承担出租方损失的赔偿责任。2020年6月5日，原告向被告交纳90000元保证金。原、被告于2020年5月6日签订关于天津唐拉雅秀酒店全日餐厅（西锦汇）租赁合同的补充合作协议，约定：甲方：被告（以下简称甲方）；乙方：原告（以下简称乙方）；自2020年1月底受新型冠状病毒疫情影响餐厅整体经营情况不佳，根据政府政策乙方停业46天，对乙方经营产生较大影响。2020年疫情背景下，出租方积极履行社会责任，秉承与承租方共渡难关、扶持经营原则，双方达成如下补充协议：1．甲乙双方协商一致，免除乙方未营业期间租赁费用，共计46天租赁费。即2020年1月30日至2020年3月15日。庭审中，经询，原、被告均确认被告已为原告免除了补充合作协议约定的上述期间46天的租赁费用。原告于2020年6月18日制作闭店申请，载明自2020年1月底受到疫情的影响，餐饮业整体经营情况不佳，原告停业46天，在疫情期间承受了巨大损失（投资人撤资、员工工资发放、员工保险缴纳、员工住宿费用缴纳、原材料变质滞销等等）。自2020年3月16日复工以来，原告的销售也是寥寥无几，使得原告在日常方面也变得异常困难。在疫情的连续打击下，日料餐厅艰难求生，虽然原告积极采取各种措施，但是效果收效甚微。自北京新发地海鲜市场疫情暴发以来，三文鱼被卷入风口浪尖，原告好不容易刚从第一次疫情打击中恢复了一点元气，再次受到重创，连续数日营业额骤降为零，客人取消预订，损失惨重，雪上加霜。现原告每日面对巨额亏损（员工工资发放、员工保险缴纳、员工住宿费用缴纳、原材料变质滞销等等），无法维持经营，承担现在的租金、能源费异常艰难。原告自2020年6月19日暂停营业，经原告研究慎重决定撤场闭店，撤场时间：2020年8月5日-2020年8月10日，望被告给予支持与配合。庭审中，经询，原、被告均确认原告于2020年6月19日暂停营业后，未再恢复营业，被告于2020年7月25日收到上述闭店申请。2020年7月29日，被告向原告发送关于久吉餐厅闭店申请的回函，载明2020年7月25日，原告向被告发送了闭店申请的函件；原、被告经过协商，被告免除了原告2020年1月30日至2020年3月15日期间46天的租金46452元，对疫情期间原告的经营事宜给予充分的支持和配合，被告已在合理范围内尽最大努力履行合同义务并减少疫情事件给原告造成的损失；原告2020年6月19日暂停营业系原告自主经营决策行为，而非因国家及市政府任何公共政策或强制性命令或不可抗力所导致，也非因任何原合同约定或原合同不能履行所导致；鉴于原告自2020年6月16日暂停营业至今，如果原告计划于近期复工开业并同意继续履行原合同义务，被告随时愿意与原告协商讨论暂停营业期间的租金减免相关事宜；原告的纸质闭店申请函件于2020年7月25日早8：40到达被告礼宾部，因此被告认定2020年7月25日为该文件送达及生效日期，该函件的所有内容于送达至被告后生效；如果原告决定撤场并提前解除原合同，根据原合同16.3.1条款约定，须向被告结算并支付租金、水、电、燃气能源费、相当于三个月租金的违约赔偿金，被告并不予退还原告的保证金，同时须按照原合同第13条的约定向被告按时交还租赁场地，逾期未交还将承担相应违约责任。如原告未按原合同条款执行并向被告支付以上款项，或未按原合同约定交还场地，被告有权采取相关措施维护被告合同利益及合法权益。原告于2020年8月3日制作解除合同通知书，载明在原、被告签订的房屋租赁合同履行过程中，原告始终按约向被告支付相关费用。2020年1月，发生新型冠状病毒疫情的，随后出现“三文鱼疫情”、“南美白虾疫情”等不可抗力事件，均对以经营日本料理为主的原告造成了毁灭性的打击。被告因上述不可抗力事件经营困难、濒临解散，虽经不断努力，但确实无力再继续履约。依据相关法律规定，现原告遗憾的通知被告，双方签订的房屋租赁合同自通知之日起解除，原告将不再支付之后的租金及其他相关费用。请被告于2020年8月5日之前与原告联系房屋交接事宜，否则将视为原告已经履行了终止合同的相关义务，同时被告应于合同解除后十五日内将已经收取的租金保证金全部退还原告。庭审中，经询，被告确认于2020年8月5日收到原告发送的上述解除通知书。依据原告提交的原告的法定代表人朱宏、经理刘春与被告负责人曹勇、管理负责人刘海鸥、财务总监邢立文、财务经理高颖共同于2020年8月5日在被告会议室召开会议的谈话录音及谈话录音文字整理材料，被告提交的与原告提交谈话录音文字整理材料内容存在差异的谈话录音文字整理材料的书面质证意见。庭审中，经询，原、被告共同确认原告提交文字整理材料的内容，如其中与被告不一致的内容，以被告提交的文字整理材料内容为准。经审查，上述谈话录音及文字材料可以反映，2020年8月5日在被告会议室，原告向被告提出解除本案涉诉租赁合同和与被告办理涉诉房屋清场交接的要求，被告答复同意双方租赁合同于2020年8月5日解除，如果双方尽快商定解决方案，可以自2020年8月5日后就不计算原告的租金，但如果不能尽快商定解决方案，被告将再顺延房租，同意原告将存放冰箱内物品取走，所发生的电费双方据实结算，遗留在涉诉场地的设备等物品，待双方就原告欠付的相关费用协商后，再办理清场交接手续。此后，原告于2020年8月18日就本案涉诉纠纷起诉至一审法院，原、被告经释明因迟延办理涉诉场地交接手续将导致损失持续扩大的情况下，原、被告共同确认双方于2020年9月23日办理了涉诉场地交接手续。庭审中，原告对于被告反诉主张其欠付被告2020年7月1日至2020年9月23日的水、电、燃气能源费共计1362.89元的事实和数额，不持异议。双方共同确认涉诉场地的日租金标准为1041.1元，原告不欠付被告2020年6月26日之前的各项费用。原告提交其经营的久吉日本料理餐厅的菜单显示，存在销售一定数量生冷海鲜的菜品的事实。庭审中，经释明，如果认定被告应当退还原告已支付的保证金，原、被告均同意在保证金超出原告应偿付的款项时，用该保证金冲抵原告应向被告偿付的款项后的余额退还原告，在保证金不足以偿付原告应偿付的款项时，保证金不予退还原告，不足的款项由原告继续清偿。在本案审理过程中，原、被告共同申请庭外和解三个月，但双方在此期间未能达成和解。一审法院认为，原、被告签订的天津唐拉雅秀酒店全日餐厅（西锦汇）租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效。双方当事人应本着诚实信用的原则按照租赁合同的约定全面履行自己的义务。对于原告提出要求确认涉诉租赁合同于2020年8月5日解除的诉讼请求。虽然原告逾期向被告支付租金存在一定程度的违约情形，但其作为经营日本料理的餐厅经营者，受新冠肺炎疫情的持续影响下，经营困难，并于2020年6月19日停止经营，导致无力向被告支付租金及其他相关费用，而要求解除租赁合同主观上是非恶意的，且在其停止经营后，再未恢复经营。在被告于2020年8月5日收到原告向其发出解除合同通知书的情况下，如被告要求继续履行租赁合同对原告显失公平，也一定程度违反诚信原则。综上，在被告已于2020年8月5日收到原告发出的解除合同通知书的情况下，对于原告的该项诉讼请求，有事实、证据和法律依据，应予支持。在已确认本案涉诉租赁合同已经于2020年8月5日解除的情况下，对于被告要求原告支付2020年6月26日至2020年9月23日租金93699元的反诉请求，经核算，应当认定2020年6月26日至2020年8月5日期间（1041.1元×41天）的款项42685.1元为租金，2020年8月6日至2020年9月23日期间（1041.1元×49天）的款项51013.9元为房屋占有使用费。对于上述期间的租金给付的一节，虽然原告在2020年6月19日停止经营，但并未将涉诉场地交还被告，同时在被告已经为原告免除疫情期间停止经营46天的租金，原告也已于2020年3月16日自行恢复经营，理应承担自行恢复经营期间的经营风险的情况下，按照合同约定，原告应向被告支付上述期间的租金42685.1元。对于上述期间的房屋占有使用费的给付一节，双方在2020年8月5日就涉诉合同解除及办理交还场地的问题协商过程中，原告提出其早已于2020年6月19日停止经营，并明确要求解除租赁合同、与被告办理涉诉场地交接手续，因被告仅同意原告取走冰箱中的物品，要求遗留在涉诉场地的设备等物品，待双方就原告欠付的相关费用协商后，再办理清场交接手续，导致涉诉场地无法办理交接的扩大损失，应由被告自行承担，原告无需向被告支付上述期间的房屋占有使用费。对于被告要求原告支付自2020年7月1日至2020年9月23日期间的水、电、燃气能源费共计1362.89元的反诉请求，经当庭核实，原告对此予以认可，故予以照准。对于被告要求原告赔偿违约金94999.99元的反诉请求。原、被告签订的租赁合同期限为五年，原告仅履行一年多的合同期限，期间被告还曾为原告减免了受疫情影响停业46天的租金。原告逾期支付租金、停止营业而提前解除了双方的租赁合同，给被告造成了在合同期限内收取租金等各项预期利益损失及涉诉场地重新出租的空置期的损失，对此被告不存在过错，原告应当赔偿被告违约金。但同时考虑原告经营的日本料理餐饮确受新冠肺炎疫情的持续影响较大，且其早已于2020年6月19日停止经营，无经营收入来源，并非恶意解除合同等因素，酌情确定原告向被告赔偿两个月的租金63333.33元为违约金，对被告超出部分的反诉请求，不予支持。对于原告提出要求被告退还保证金90000元及利息的诉讼请求。按照合同第5.1、5.2条中，对于该保证金作为承租方忠实履行本合同各项条款的保证，承租方按规定及时付清租赁期限内一切费用之后十五个工作日内将租金保证金无息归还给承租方，如租金保证金不足以抵偿承租方应支付给出租方的租金、违约金或弥补出租方的经济损失，承租方应就不足部分对出租方继续承担违约/赔偿责任的约定，同时综合上述双方受新冠肺炎疫情的持续影响的因素，在已经确定原告向被告支付2020年6月26日至2020年8月5日期间租金，并赔偿被告两个月租金作为违约金，结合租赁合同第5.3条的约定，被告应当退还原告保证金90000元。对于原告主张保证金利息损失的诉讼请求，在原告未清偿欠付被告款项的情况下，不符合上述合同约定，不予支持。综上，在原、被告均同意冲抵的情况下，经调整，原告应向被告偿付上述各项款项共计107381.32元，冲抵原告已支付给被告的保证金90000元，原告应偿付被告款项17381.32元。保证金90000元归被告所有，无需退还原告。一审法院判决：一、确认天津市久吉餐饮管理有限公司与海航天津中心发展有限公司唐拉雅秀酒店签订的《天津唐拉雅秀酒店全日餐厅（西锦汇）租赁合同》于2020年8月5日解除；二、天津市久吉餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向海航天津中心发展有限公司唐拉雅秀酒店偿付2020年6月26日至2020年8月5日期间的租金42685.1元、2020年7月1日至2020年9月23日期间的水、电、燃气能源费共计1362.89元、违约金63333.33元（合计107381.32元），扣除保证金90000元，天津市久吉餐饮管理有限公司应偿付海航天津中心发展有限公司唐拉雅秀酒店款项17381.32元；三、海航天津中心发展有限公司唐拉雅秀酒店无需返还天津市久吉餐饮管理有限公司已支付的保证金90000元，归海航天津中心发展有限公司唐拉雅秀酒店所有；四、驳回天津市久吉餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回海航天津中心发展有限公司唐拉雅秀酒店的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2050元，减半收取计1025元，由海航天津中心发展有限公司唐拉雅秀酒店负担；反诉案件受理费4102元，减半收取计2051元，由天津市久吉餐饮管理有限公司负担1158.77元，由海航天津中心发展有限公司唐拉雅秀酒店负担892.23元（本判决发生法律效力之日起十日内天津市久吉餐饮管理有限公司向海航天津中心发展有限公司唐拉雅秀酒店自行给付折抵后案件受理费133.77元）。二审中，双方当事人均未向本院提供新的证据。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案合同的解除时间如何确定；二、2020年8月6日至2020年9月23日期间的租金如何支付；三、违约金标准按照两个月租金计算是否正确；四、上诉人是否应退还被上诉人保证金90000元。关于争议焦点一，合同履行期间适逢新冠疫情暴发，被上诉人作为经营日料的餐饮企业，经营受到严重影响。被上诉人在2020年6月18日申请关闭店面，并于6月19日暂停营业，后未再恢复营业。上诉人在2020年7月25日收到被上诉人上述闭店申请。并于2020年8月5日收到被上诉人发送的解除合同通知书。双方在该日召开会议研究该问题时，上诉人表示同意房屋租赁合同于2020年8月5日解除，因此一审法院确定2020年8月5日为涉案合同解除时间并无不当。关于争议焦点二，由于双方在2020年8月5日已经就合同解除达成合意。被上诉人也将遗留在涉案场地内的食材取走，但因为有关后续费用未能达成一致，因此被上诉人无法取走相关设备和家具。在一审审理期间，双方于2020年9月23日办理了涉案场地的交接手续。因此一审法院认定该期间产生的房屋占有使用费属于上诉人一方的原因导致的损失，判定该期间相应的房屋占有使用费不予支付上诉人并无不当。关于争议焦点三，一审法院综合考虑了被上诉人的违约原因和违约程度以及提前解除合同给上诉人带来的影响，酌定以两个月的租金标准作为违约金并无不当。关于争议焦点四，在已经确定被上诉人支付上诉人违约金的前提下，一审法院根据合同约定以及新冠疫情对餐饮企业经营的持续性影响，确定上诉人退还被上诉人保证金90000元并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计4101元，由海航天津中心发展有限公司唐拉雅秀酒店负担。本判决为终审判决。审判长  王路审判员  姚琦审判员  张莹二〇二一年二月二十日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……