山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初13574号原告：山东济宁南阳湖农场有限公司。法定代表人：樊培涛，董事长。委托诉讼代理人：田克宁，山东旭邦律师事务所律师。被告：王长德，男，1964年1月16日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：毛艳杰，山东文思达律师事务所律师。原告山东济宁南阳湖农场有限公司（以下简称济宁南阳湖农场）与被告王长德土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济宁南阳湖农场的委托诉讼代理人田克宁，被告王长德及委托诉讼代理人毛艳杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济宁南阳湖农场向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2009年10月20日签订的土地及鱼池两份《土地租赁合同》；2.判令清除租赁土地26.88亩范围内附着物及养殖水产品、恢复原状，并于判决生效之日起十日内将租赁土地26.88亩移交原告；3.判令被告支付至2020年7月20日拖欠的租赁费30178元及利息(利息以30178元为基数，按年利率6%计息，从2018年10月20日起至付清之日止)，2020年7月21日至被告向原告移交租赁土地之日的租赁费按照土地租赁合同约定的计算标准计算至移交之日，并支付违约金25867.5元；4.案件受理费、保全费由被告承担。事实和理由：2009年10月20日，原、被告签订了两份《土地租赁合同》，合同约定：被告租赁原告位于本场农业观光区(308)土地7.61亩，租赁费每年1000元/每亩；鱼池及土地19.27亩，租赁费每年500元/亩，用于观光农业生产经营；租赁期限自2009年10月20日起至2024年10月20日止。合同第四条第9项明确约定，被告拖欠租赁费，原告依法可以解除合同，并按拖欠租赁费总额的10%支付违约金。原告依约将租赁土地移交被告经营使用，被告违背合同约定及书面承诺，不能按时、足额交纳租赁费，虽经原告多次催要，仍拖欠两租赁年度租赁费未交，致使原告订约目的不能实现，严重损害原告合法权益。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告王长德辩称，原告诉请解除租赁合同不符合法律规定，依法应驳回其第1、2项诉讼请求。我承租的土地在2016年因兖矿集团挖掘不慎出现坍塌，所经营的地上农业庄园、餐饮等建筑物造受严重损毁，无法继续经营合同中约定的观光农业生产，也就无法实现租赁合同的目的。同年，原告与兖矿集团消极协商赔偿事宜且搁置租赁合同的履行。2018年，原告向我下发告知函声明欲就兖矿集团补偿款与我协商补偿事宜，我一直在等待原告协商的结果，但直到2020年才有正式的书面补偿文件。我并非恶意拖欠原告租金，原告要求解除租赁合同违背诚实信用原则。我在合同目的无法实现的期间自力更生，另辟蹊径开展种植与养殖业，在塌陷土地上开辟农田与鱼塘进行种植与养殖，虽无法继续对外营业招揽游客进行观光，但并没有令土地价值出现折损。我合理利用土地的价值，为国家做出了积极贡献。农作物和鱼类的养殖是周期性的，贸然解除合同会造成不可挽回的损失，清理地上作物与鱼塘等养殖设施需要大量的财力物力，土地的价值也会出现不同程度的折损，原告明知这一事实仍执意要求与我解除合同，置我个人、集体、国家利益与不顾，显然依法不能予以支持。合同解除并非原告单方违约原因导致，原告应当对其自身怠于履行对第三人的请求权负有一定责任，如原告执意解除合同，应提出明确的赔偿方案与明细或申请法院委托鉴定机构对我的损失进行详细评估，待上述事宜明确后，再考虑合同解除合同的合理性与合法性。原告提出解除合同，违背了《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》及《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的有关规定，其应积极协助我履行合同，并应依约减免相应的租金。原告在诉状中声明一直我催要租金，没有相关的证据支持，且在拖欠租金的两年期间内一直未行使合同解除权，该权利应当归于消灭，应驳其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告济宁南阳湖农场为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、营业执照副本、国有土地使用权证各一份，以证明原告系依法核准的公司法人，对出租的土地依法享有占用、使用、收益的权利，具备诉讼主体资格。2、《土地租赁合同书》二份，以证明双方对租金缴纳、合同解除条件、违约金支付等内容的相关约定，被告拖欠土地租赁费违约，租赁土地因兖矿集团采煤塌陷，已不具备履行条件，土地租赁合同应依法解除。3、（2020）鲁0811执保1816号执行裁定书一份、诉讼保全费电子发票1张，以证明原告为保证判决的顺利履行申请财产保全并支付620元财产保全费的事实。4、（2020）鲁08民终3188号民事判决书一份，以证明类案判决适用本案。5、（2019）鲁0827行初31号行政判决书一份，以证明行政拆除及其执法的主体是济宁北湖旅游度假区石桥镇人民政府等市行政部门，被告所主张的自建房屋损失与南阳湖公司不具有关联性，被告已通过行政诉讼主张权利，与本案争议非同一法律关系。经庭审举证质证，被告王长德的质证意见为：对证据1的真实性及证明观点均无异议；对证据2的真实性无异议，但只能证明原、被告之间存在土地租赁合同关系，不能证明被告不支付租金的原因及恶意拖欠租金不付存在违约行为，原告亦承认因所租赁的土地塌陷不具备履行条件、土地租赁合同依法应当解除，其就不应同时主张被告根本违约而行使合同解除权；对证据3的真实性和证明观点无异议；对证据4的真实性无异议，但该判决书在事实认定部分对本案没有指导意义，与本案不具有关联性，不应作为本案裁判的参考；对证据5的真实性无异议，对证明观点有异议，该判决书能证明被告所建的顺德庄园系合法建筑，定性为违法建筑违法，被告另案主张国家赔偿并不阻碍被告向原告主张民事权利。被告王长德为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据：1、营业执照一份，以证明被告王长德租赁土地后经营餐饮、观光农业等。2、现场原貌与坍塌照片一组，以证明内容因兖矿集团采煤导致地面塌陷、地上建筑物毁坏，损失严重。3、鹅的养殖、鱼池照片一组，以证明被告合理利用塌陷土地本身的价值，继续承租、开展养殖业并取得积极成果，养殖水产正于生长周期中，强行搬迁会造成不可挽回的损失。4、告知函一份、补偿明细表一份，以证明原告于2018年8月27日书面告知被告采煤塌陷地范围内的地面建筑物和附属物的补偿事宜，承诺按照国家政策和有关规定及相关合同协商解决，但其直到2020年11月才仅就被告租赁的鱼池及土地即19.27亩范围内的地上附着物作出补偿221116.13元的承诺，但就其他7.61亩范围内的地上附着物及建筑物的补偿问题怠于履行协商义务，被告对此保留诉权。5、原告于2011年6月17日向任城区工商局出具的证明一份，以证明原告向任城区工商局证明被告在济宁南阳湖农场观光园内租赁的房屋约1900平方米，用于餐饮、垂钓等。6、原告于2019年5月22日向济宁市国土资源局北湖分局出具的证明一份，以证明被告在农业观光园内的顺德庄园于2009年10月20日开始建设，并最终建成了顺德庄园房屋，可印证证据2的观点。经庭审举证质证，原告济宁南阳湖农场的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但与本案不具有关联性，且也不符合土地租赁合同第1条约定的观光农业用途；无法确认证据2的真实性，被告应提交原始载体，且该照片与本案不具有关联性，地上建筑与合同约定的租赁土地用途不一致；对证据3的质证意见同证据2；证据4中的告知函系复印件，并非指向本案被告，与本案不具有关联性，补偿明细表与本案不具有关联性，能印证被告所租赁的土地因兖矿集团采煤在2019年5月份出现塌陷，已不具备履行条件，根据合同第4条第10项约定应依法予以解除；对证据5的真实性无异议，但与本案不具有关联性；对证据6的真实性无异议，是应被告要求在被告所建房屋被认定为违建并已拆除后所出具，应当以行政判决作为认定被告所建房屋的属性及责任承担的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月20日，原告济宁南阳湖农场作为甲方（出租方）与被告王长德（乙方、承租方）签订了《土地租赁合同书》，约定“甲方将位于本场生态农业观光区内（308）的土地7.61亩租赁给乙方用于观光农业的生产经营，土地租赁期限为15年，自2009年10月20日起至2024年10月20日止；租赁费每年每亩1000元，每年合计7610元，按年交纳，先交费后用地，第一年租赁费应于本合同签订之日交纳，以后年份租赁费应于每年10月20日前交清；租赁期内，乙方因生产经营需要建设水利设施及其他地面附着物的，应向甲方提出书面申请，甲方书面同意后方可实施，建设应当符合甲方生态农业观光区内整体规划并与甲方观光园区的整体建筑风格一致；租赁期内，如遇国家建设、资源勘探、采煤塌陷等行为所得的农场原有基础设施（沟、路、渠、桥、涵、闸、机井等）补偿款归甲方所有，其他地面附着物补偿款中的10000元/亩归甲方所有；乙方必须按照合同约定按时、足额交纳租赁费，如不按时、足额交纳租赁费，甲方有权解除本租赁合同，收回租赁土地，并由乙方向甲方支付租赁费总额10%的违约金；租赁期内，如遇国家建设、资源勘探、采煤塌陷，需征用乙方承租的土地时，甲方应提前30日通知乙方，相关补偿标准按本合同第5条执行，租赁合同自行终止；因本合同期满或者本条（第四条）第9项、第10项、第11项约定的情形之一终止的，乙方应当在10日内将承租土地交付甲方，乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担；因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使出租土地不适于使用或租用时，甲方应减収相应租期的租金，本合同自行解除，双方互不承担违约责任”。2009年10月20日，原告济宁南阳湖农场作为甲方（出租方）与被告王长德（乙方、承租方）又签订了一份《土地租赁合同书》，约定“甲方将位于本场生态农业观光区内（308）的渔池及土地19.27亩租赁给乙方用于观光农业的生产经营，土地租赁期限为15年，自2009年10月20日起至2024年10月20日止；租赁费每年每亩500元，每年合计9635元，按年交纳，先交费后用地，第一年租赁费应于本合同签订之日交纳，以后年份租赁费应于每年10月20日前交清；租赁期内，乙方因生产经营需要建设水利设施及其他地面附着物的，应向甲方提出书面申请，甲方书面同意后方可实施，建设应当符合甲方生态农业观光区内整体规划并与甲方观光园区的整体建筑风格一致；租赁期内，如遇国家建设、资源勘探、采煤塌陷等建设行为所得的土地及地上地下附着物的各项补偿款归甲方所有，乙方没有异议；乙方必须按照合同约定按时、足额交纳租赁费，如不按时、足额交纳租赁费，甲方有权解除本租赁合同，收回租赁土地，并由乙方向甲方支付租赁费总额10%的违约金；租赁期内，如遇国家建设、资源勘探、采煤塌陷，需征用乙方承租的土地时，甲方应提前30日通知乙方，租赁合同自行终止，乙方应当自行无条件拆除自建的地上附着物，损失自负；因本合同期满或者本条（第四条）第9项、第10项、第11项约定的情形之一终止的，乙方应当在10日内将渔池或者藕池的养殖品清除，并将承租土地交付甲方，乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担；因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使出租土地不适于使用或租用时，甲方应减収相应租期的租金，本合同自行解除，双方互不承担违约责任”。上述合同签订后，原告济宁南阳湖农场依约将土地、渔池交付给被告王长德经营使用，被告王长德已将2018年10月19日之前的租金交纳完毕，尚拖欠2018年10月20日至2020年7月20日期间的租赁费13317元、16861元，共计30178元。另查明，被告王长德根据涉案合同的约定，经原告济宁南阳湖农场批准，在所租赁的7.61亩的土地上自行筹资将历史存留上世纪七十年代的饲料房和猪舍的地上建筑物拆除，在原来的区域内建设了用于养殖的禽舍、仓库、办公室、休息室等和附属设施（顺德庄园），用于经营农业渔业养殖，建筑面积2000余平方米。期间，被告王长德为餐饮休闲经营需要，办理了营业执照，并取得了环境影响评估报告。2019年3月13日，被告王长德在上述租赁土地上建设的农用设施及办公室、休息室、包括顺德庄园等被不明身份人员强制拆除。被告王长德于2019年9月10日提起行政诉讼后，鱼台县人民法院经审理于2019年12月20日做出了（2019）鲁0827行初31号行政判决书，认定济宁北湖省级旅游度假区石桥镇人民政府、济宁北湖省级旅游度假区农业服务中心、济宁市自然资源和规划局北湖分局、济宁北湖省级旅游度假区管理委员会共同实施了对涉案房屋的强制行为，判决“一、确认济宁北湖省级旅游度假区石桥镇人民政府、济宁北湖省级旅游度假区农业服务中心、济宁市自然资源和规划局北湖分局于2019年3月7日联合发布的《关于彻底清理整治南阳湖农场违法违规建筑的公告》中，将王长德翻建改建的房屋定性为违法建筑的行为违法；二、确认济宁北湖省级旅游度假区石桥镇人民政府、济宁北湖省级旅游度假区农业服务中心、济宁市自然资源和规划局北湖分局、济宁北湖省级旅游度假区管理委员会于2019年3月13日对王长德房屋实施强制拆除的行为违法”。该判决已经发生法律效力。被告王长德在所租赁的19.27亩渔池和土地中的渔池养殖了鲤鱼、鲂鱼等水产品，并在四周土地上设置了防盗网、电缆等设施，并种植有部分树木。2018年3月27日，原告济宁南阳湖农场曾向被告王长德发出《关于兖州煤业有限公司济宁三号煤矿煤炭开采影响我场招商引资单位（个人）建筑物的告知函》，内容为“我场于2018年3月26日下午收到兖州煤业有限公司济宁三号煤矿送达的《兖州煤业有限公司济宁三号煤矿关于十八采区工作面开采影响地面建筑物情况的告知函》（济三煤函【2018】2号）文件：济宁三号煤矿根据生产接续计划，十八采区183上07工作面将于2018年5月上旬正式开采，回采后，对北至种子仓库以北165m、南至408排灌渠以北140m、西至农场西边界、东至农家院别墅东15m范围内建筑物产生不同程度斑裂影响。对此，你单位（或者个人）承包的山东济宁南阳湖农场土地、地面建筑物和附着物已列入济宁**煤矿采煤塌陷地范围，面临地面沉降，请注意保护人身安全和财产安全。对现有地面建筑物和附属物的补偿事宜，按照国家政策和有关规定及相关合同协商解决”。2020年11月2日，原告济宁南阳湖农场的有关人员和被告王长德签字的《农业观光园（王长德）看护房及地面附着物补偿明细表二》显示“实发补偿款”221116.13元。被告王长德在庭审中明确表示：我方认为涉案的两份合同是有效的，且具备继续履行的条件；7.61亩土地现在闲置，因在等行政赔偿，所以我认为还是由我使用着的；19.27亩渔池和土地现仍由我使用。本院认为，本案的争议焦点问题如下：一、涉案的两份《土地租赁合同书》是否应予解除？本院认为，涉案的两份《土地租赁合同书》均明确约定租赁费按年交纳，先交费后用地，第一年租赁费应于合同签订之日交纳，以后年份租赁费应于每年10月20日前交清。但被告王长德仅交纳了2018年10月19日之前的租金，2018年10月20日至2020年7月20日的租金未交纳，已经违反了合同中关于“乙方必须按照合同约定按时、足额交纳租赁费，如不按时、足额交纳租赁费，甲方有权解除本租赁合同，收回租赁土地，并由乙方向甲方支付租赁费总额10%的违约金”的相关约定，已构成违约，故原告要求涉案的两份《土地租赁合同书》收回租赁土地及渔池的诉讼请求，本院依法予以支持。本院认为：涉案租赁的7.61亩的土地上的建筑物已被有关部门拆除，关于行政赔偿事宜与本案不是同一法律关系，被告王长德的行政赔偿请求与其违约并不必然产生联系；涉案租赁的19.27亩渔池和土地因济宁三号煤矿塌陷引起的相关赔偿问题亦与本案不是同一法律关系。故本院综合考虑涉案土地和渔池的相关使用情况，认为被告王长德于三十日内将涉案合同项下的租赁土地及渔池清理完毕后移交原告济宁南阳湖农场为宜。二、关于被告拖欠承包费数额如何确定的问题？被告王长德拖欠原告济宁南阳湖农场涉案合同项下2018年10月20日至2020年7月20日期间的租赁费的事实清楚，且其在庭审中明确表示合同项下的土地和渔池仍由其使用，故应支付租赁费。根据《关于兖州煤业有限公司济宁三号煤矿煤炭开采影响我场招商引资单位（个人）建筑物的告知函》的相关内容，本院认为被告所租赁的土地在塌陷面之内，已发生变化，给其经营带来一定影响，参照本案同期审理的（2020）鲁0811民初11296号案件的相关裁判规则，故原告要求被告支付2018年10月20日至2020年7月20日期间的租赁费应调整为每亩210元为宜，即被告应向原告支付租赁费9878.40元，2020年7月21日后至交付租赁土地期间亦按此标准支付。涉案土地因存在被有关部门违法拆除、采煤塌陷影响等相关事实因素，发生情势变更，故对原告济宁南阳湖农场要求被告王长德支付利息及违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百三十三条、第五百六十二条、第五百六十六条的规定，判决如下：一、解除原告山东济宁南阳湖农场有限公司与被告王长德于2009年10月20日签订的两份《土地租赁合同书》。二、被告王长德于合同解除之日起三十日内将其所租赁的原告山东济宁南阳湖农场有限公司的26.88亩土地及渔池清理完毕并交付于原告山东济宁南阳湖农场有限公司。三、被告王长德于本判决生效之日起三十日内一次性向原告山东济宁南阳湖农场有限公司给付2018年10月20日至2020年7月20日期间的租赁费9878.40元，并承担2020年7月21日起至租赁土地及渔池实际交付之日的土地占用费，按每亩每年210元计算。四、驳回原告山东济宁南阳湖农场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1201元，减半收取计600.50元，由原告山东济宁南阳湖农场有限公司负担494.50元，由被告王长德负担106元；财产保全费620元，由被告王长德负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  祝士业二〇二一年二月五日书记员  杨 茜