四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川34民终54号 上诉人（原审被告）：冕宁县兴友实业开发有限公司，住所地：四川省冕宁县城乡镇香厂巷。 法定代表人：布文友，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：周贤，四川普天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张洋，男，汉族，1992年3月23日出生，四川省冕宁县人，村民，住四川省冕宁县。 委托诉讼代理人（一般代理）：杨继平，四川骁驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般代理）：郭凤，四川骁驰律师事务所律师。 上诉人冕宁县兴友实业开发有限公司（以下简称兴友公司）因与被上诉人张洋商品房销售合同纠纷一案，不服四川省冕宁县人民法院（2020)川3433民初442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 兴友公司上诉请求：依法撤销四川省冕宁县人民法院（2020)川3433民初442号民事判决，改判兴友公司不承担违约责任。事实及理由：一、一审法院判决第一项无法律依据。办证行为是政府不动产登记部门的具体行政行为，兴友公司只能配合张洋向政府相关部门递交资料，办理产权转移登记的时间非开发商和购房者所能控制。一审判决要求兴友公司在九十日内完成产权转移登记不合理。二、一审判决认定事实错误。1.当事人双方签订的《商品房买卖合同》约定，因买受人原因未能在约定期限内完成商品房所有权转移登记的，出卖人不承担责任。《不动产登记暂行条例》对办证资料进行了明确，除相关身份信息、登记申请书、契税缴纳凭据等资料外，还有授权委托书、与他人利害关系的说明材料。兴友公司需要提交的资料在2017年1月3日就已经申办完成，是张洋没有提交合同约定的办证资料。一审法院片面强调兴友公司办证的附随义务，属于认定事实不清。2.即使认定上诉人存在逾期办证的违约责任，对因不动产登记机构改革和平台信息建设导致无法办证的期间也应当予以扣除。兴友公司虽然不能提供相关证据，但人民法院应当依职权查明相关事实。三、张洋逾期取得房产证并无实际损失，一审判决的违约金计算标准过高。《中华人民共和国合同法》规定的违约金应当与实际损失相符。本案中，兴友公司没有违约故意，影响办证时间的因素非兴友公司所能控制。张洋早已正常占有、使用案涉商品房，物权已经得到保障，逾期取得产权证书没有造成任何损失。经济补偿在3000.00元至5000.00元较为合理。请求二审法院查清事实后改判。 张洋辩称，1.兴友公司将逾期办证的原因归于登记机关，试图减轻甚至免除自身违约责任，无事实和法律依据。诉讼过程中，兴友公司均未举证证明其已向登记部门提交完备资料而登记部门不予登记的事实，应当承担举证不能的不利后果。2.张洋已经提交资料并缴纳了契税，且在合同约定的办证期限届满前并未收到需要补交资料的通知。兴友公司关于张洋未履行办证配合义务的上诉理由不能成立。兴友公司作为开发商，知道办证流程及所需资料。办证除张洋提交的资料外，主要核心资料均应由兴友公司制作并向登记部门提交。张洋应提交的资料在缴纳契税时就已经一并提交给了兴友公司，兴友公司没有证据证明张洋未履行配合办证义务。3.违约金的支付金额不应当以张洋是否存在实际损失为依据，兴友公司关于违约金过高的上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案合同双方约定了逾期办理产权转移登记的违约金计算方式，违约金应当按照约定计算，而非以业主是否存在实际损失为依据，且业主因此遭受的损失是巨大的。根据《城市房屋权属登记管理办法》第五条的规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。房产证是房产买卖、交换、租赁和抵押时必须的重要法律文件，没有房产证的房产不能进行买卖、赠与、继承、抵押贷款等，甚至在房产被征用或拆迁补偿时也会受到影响，所以兴友公司未在合同约定期限内办理好产权证，导致张洋收房得到的只是部分权利。众所周知，有缺陷的权利，必然会给权利人造成损害和影响，造成预期利益的损失，而该损失可以通过合同约定的违约金计算方式和标准确定。综上，兴友公司的上诉理由不能成立，请求人民法院依法驳回其上诉请求。 张洋向一审法院起诉请求：1.兴友公司限期完成产权转移登记；2.由兴友公司向张洋支付因其未能在合同约定期限内完成产权转移登记的违约金，计算方式为自2017年6月19日起以张洋所付房款497380.00元为基数按日万分之五的标准计算至2020年1月20日，即497380.00元×945天×0.0005元/天=235012.05元。3.律师费及诉讼费由兴友公司承担。 一审法院认定事实：兴友公司系具有房地产开发经营资质的企业。2016年4月20日，张洋与兴友公司就滨河丽都项目2幢2单元15层05号商品房签订了《商品房买卖合同》，第六条计价方式与价款约定“按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4848.42元，总价款497380.00元。”第七条付款方式及期限约定“买受人采取下列第2种方式付款。……2.分期付款。……”第十一条交付时间和手续约定“（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。”第二十条房屋登记约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房所有权登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6.55%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之五的违约金。”同日，双方又签订了《滨河丽都补充协议及附件》，该补充协议附件四、五第五条对《商品房买卖合同》第二十条的补充约定“一、出卖人协助买受人将办理房屋所有权证书登记备案或者接受买受人委托代为办理房屋所有权证书，买受人应当在规定时间内将办理所需的相关税费等和相关资料提交给出卖人，办证所发生的相关税费，依照国家规定，由买卖双方各自承担。二、买受人所购房屋的分户产权证由买受人委托出卖人代为办理，出卖人在取得买受人提交办理房屋分户产权所需的资料后，按照本协议约定的期限办理分户产权证，并按政府有关规定缴纳税费（此费用在买受人收房时由出卖人代收）。如买受人购房款未支付完毕，则出卖人将不予协助买受人办理分户产权证。三、如因买受人原因使产权登记手续超过合同约定期限延迟办理的，出卖人不承担违约责任。”《滨河丽都补充协议及附件》亦对案涉商品房价款的付款方式及期限进行了补充约定。合同签订后，张洋依照约定向兴友公司支付了房款。2016年5月14日，兴友公司向张洋交付了案涉商品房。2016年9月6日，兴友公司从张洋处代收契税7460.70元。2016年12月9日，兴友公司取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，后未依照约定为张洋办理案涉商品房所有权登记。另查明，兴友公司于2014年5月15日取得“滨河丽都”项目的《建设工程规划许可证》和《建设用地规划许可证》，于2014年5月16日取得《建筑工程施工许可证》，于2014年6月18日取得《土地使用权证》和滨河丽都2号楼《商品房预售许可证》，于2014年6月23日取得滨河丽都1号楼《商品房预售许可证》，于2014年7月取得滨河丽都3号楼《商品房预售许可证》。案涉“滨河丽都”项目现已具备办理商品房分户产权证的条件。 一审法院认为，兴友公司系从事房地产开发经营的企业，虽在与张洋签订《商品房买卖合同》及《滨河丽都补充协议及附件》时，未取得案涉房地产项目的《土地使用权证》和《商品房预售许可证》，但在《商品房买卖合同》及《滨河丽都补充协议及附件》签订后，当年就取得了《土地使用权证》和《商品房预售许可证》，并对《商品房买卖合同》及《滨河丽都补充协议及附件》进行了备案。《商品房买卖合同》及《滨河丽都补充协议及附件》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行义务。本案的争议焦点为：一、兴友公司是否应当在限定期限内为张洋办理案涉商品房产权登记申请并完成登记；二、张洋在约定期限内未取得案涉商品房产权证是否系兴友公司违约行为造成，兴友公司是否应当承担违约责任。一、关于兴友公司是否应当在限定期限内为张洋办理案涉商品房产权登记申请并完成登记的问题。根据双方签订的合同约定，案涉商品房交付使用后，由张洋委托兴友公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，并在案涉商品房交付之日即2016年5月14日起365日内即2017年5月14日前取得房屋所有权证书。在签订合同时，虽约定由兴友公司无偿接受委托代为办理案涉商品房所有权证书，但实质上是确定了兴友公司的附随义务，不能单独认为该条款系无偿的委托合同。兴友公司系案涉商品房的开发商，应当了解办理房屋所有权证书的相关流程，而张洋作为买受人对此并不清楚，办理商品房所有权证书的主要材料均需要由兴友公司提交，张洋单方无法办理登记。兴友公司交付案涉商品房后，应当尽到勤勉义务，积极通知张洋提交材料，完善己方材料，按期办理完毕。本案中，张洋已经按期支付了房款，并按照兴友公司的要求及时缴纳了契税，且无证据证明张洋未配合提交资料，故兴友公司关于张洋未积极配合导致未办理案涉商品房所有权证书的抗辩，一审法院不予支持。因合同约定办理案涉商品房所有权证书系兴友公司随附义务，且案涉商品房已具备办理所有权登记的条件，张洋要求兴友公司办理案涉商品房所有权证书的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。办证过程中张洋应当协助办理相关手续，承担相应税费。二、关于张洋在约定的期限内未取得案涉商品房产权证书的后果是否系兴友公司违约行为造成，兴友公司是否应当承担违约责任的问题。兴友公司主张未办理案涉商品房所有权证书系不动产登记部门整合、不动产登记政策调整等原因所致，应当扣除相应期间，但未提交能够证明其已向不动产登记部门提交完备资料而未予登记的证据，应承担举证不能的后果，故对兴友公司的抗辩，一审法院不予支持。张洋未在合同约定的期限即2017年5月14日前取得案涉商品房所有权证书，兴友公司应当承担向其支付逾期办证违约金的责任，张洋诉请违约金从2017年6月19日起计算，一审法院予以支持。一审法院认为，合同中的违约金条款具有督促当事人履行合同的功效，当一方违约时，另一方可立即主张违约金。兴友公司关于双方就办理房屋所有权证系委托关系，合同约定迟延办证违约金应在实际取得房屋所有权证书之日起30日内再行支付，支付条件尚未成就的主张，无法律依据，一审法院不予支持。一审庭审中，兴友公司主张合同约定的违约金过高，要求予以调整，张洋亦未提供证据证明其实际损失。一审法院认为，合同约定的按日计算支付全部已付款万分之五的违约金过高，结合双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，将违约金酌情调整为日利率万分之一。张洋关于律师费由兴友公司承担的主张，因其请求金额不明，且未提供证据证明，应承担举证不能的后果，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第二条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、兴友公司于本判决生效之日起九十日内向张洋完成冕宁县滨河丽都2幢2单元15层05号商品房的产权转移登记；二、兴友公司于本判决生效之日起九十日内以已付房款497380.00元为基数，向张洋支付自2017年6月19日起，按照日利率万分之一计算至冕宁县滨河丽都2幢2单元15层05号商品房的产权转移登记完成之日止的违约金；三、驳回张洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2543.00元，由张洋负担1271.00元，兴友公司负担1272.00元。 二审审理期间双方当事人均无新证据向本院提交。 二审审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，对一审判决查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.兴友公司是否应当承担逾期办理房屋权属转移登记的违约责任；2.若兴友公司应当承担违约责任，违约金应当如何计算；3.一审法院确定的九十日办证期间是否应当调整。 关于兴友公司是否应当承担逾期办理房屋权属转移登记的违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，本案中，张洋向兴友公司购买案涉商品房一套，并签订了《商品房买卖合同》及《滨河丽都补充协议及附件》，约定兴友公司接受张洋委托向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，故兴友公司应当严格按照约定办理合同相关事宜，全面履行交付房屋、向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记等合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，因张洋尚未取得所购商品房的权属证书，而兴友公司亦未举证证明其已按照合同约定向权属登记机关提交了办理房屋权属转移登记的申请，或因张洋、办证部门原因导致申请受阻，故兴友公司应当基于合同约定和违约事实向张洋承担违反合同约定逾期办理房屋权属转移登记的违约责任。兴友公司关于张洋未履行办证协助义务的上诉主张，无证据加以证明，不能成立。兴友公司关于其不应当承担违约责任的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”的规定，兴友公司应承担的违约责任除按照合同约定为张洋办理案涉商品房产权转移登记外，造成损失的还应当赔偿损失。 关于违约金如何计算的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院按照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”的规定，一审中，由于张洋未举证证明其实际损失，而兴友公司以合同约定的违约金计算标准过高主张适当调低，故一审法院兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将合同约定的日万分之五的违约金计算标准酌情调整为日万分之一。对此，兴友公司仍然上诉主张违约金计算标准过高，认为赔偿金额确定为3000.00元至5000.00元为宜，但并未提供调整依据，故其该项主张不能成立，对一审法院酌定的违约金计算标准，本院予以维持。兴友公司关于应当将办证机构所延误的办证时间从违约金计付期间中予以扣除的主张，因未提供相应证据亦不能成立，对一审法院确定的违约金计算期间即自2017年6月19日起至案涉商品房产权转移登记完成之日止，应予维持。 关于一审法院确定的九十日的办证时间是否应当调整的问题。经一审法院查明，案涉商品房已经具备办证条件，二审中兴友公司亦认可已为部分小区业主办理了产权证书。在兴友公司未充分说明并举证证明办证合理期间的情况下，其该项上诉主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，兴友公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2543.00元，由冕宁县兴友实业开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 娜 审判员 马 俊 审判员 陈慧玲 二〇二一年二月十九日 书记员 孙 耘 附本判决书适用的法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。