江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终403号上诉人（原审原告）：倪军，男，1990年8月1日生，汉族，住南京市六合区。被上诉人（原审被告）：南京鸿福众创房地产经纪有限公司，住所地南京市浦口区江浦街道同心社区服务中心酒店公寓**。法定代表人：解永浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙杰，男，该公司员工，住南京市浦口区。上诉人倪军因与被上诉人南京鸿福众创房地产经纪有限公司（以下简称鸿福众创公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2020）苏0111民初5369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员马帅独任审理，本案现已审理终结。倪军上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认案涉合同“租金及交付方式”及“违约责任”条款无效；2.判令被上诉人赔礼道歉；3.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为案涉合同第四条系手填，不属于格式条款，属于认识上的偏差。格式条款是为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，鸿福众创公司员工未充分与上诉人协商而签订提前准备好的合同文本，应属格式合同。二、鸿福众创公司提供的格式合同的部分格式条款加重了消费者的责任。1、案涉合同第四条“租金及交付方式”系不公平限制条款，其规定的租金支付方式和支付期限在客观上构成当事人之间的利益严重不平衡导致上诉人在押了一个月租金同时支付三个月租金的情形下，必须在租住两个月的截止日期时继续支付租金，鸿福众创公司提前扣押消费者两个月的租金，明显不公。2、案涉合同第十一条“违约责任”条款加重了上诉人责任，迫使上诉人按其要求的截止时间交付租金，在连续三日不缴纳租金的情形下，鸿福众创公司即可以单方解除合同，收回租赁房屋，并没收其扣押的两个月房租作为违约赔偿，将违约风险过分强加给消费者。以上两点足以说明鸿福众创公司利用其经营者的优势地位，及上诉人对其员工初期承诺的轻信且无租赁房屋经验，与上诉人签订不公平的格式合同，其中上述条款加重了消费者的责任，应属无效。不能以鸿福众创公司员工手填未与消费者协商的条款为由就草率认定该条款不属于格式条款。三、鸿福众创公司并未履行充分告知的说明义务。《中华人民共和国消费者权益保护法》规定：“经营者在经营活动中使用格式条款的，应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容，并按照消费者的要求予以说明”。鸿福众创公司及其员工在合同签订的过程中，并未透彻、充分而有详细的解读租赁合同中的相关条款。对案涉合同中第四条、第十一条“违约责任”中规定的内容并未向上诉人进行详细说明，仅口头告知“押一付三、付费标准、何时能够入住”等内容，并将合同填好之后交由上诉人签名后缴纳费用，直至上诉人提前一个月提出三个月到期不再租住，鸿福众创公司才突然告知须在租住两个月后继续缴纳房租。订立合同前，上诉人向被上诉人员工强调因家庭原因只需租住三个月，被上诉人员工承诺同意。因此签订合同时上诉人认为仍是以此标准签订合同的，被上诉人并未详实告知案涉合同第四条和第十一条内涵。综上所述，鸿福众创公司提供的格式合同中的第四条和第十一条属于格式条款，加重了上诉人的责任。同时，鸿福众创公司在签订合同时违反磋商时的承诺，刻意隐瞒上述条款的真实内涵，未充分履行经营者的告知说明义务，严重侵害上诉人权益，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。鸿福众创公司辩称，一、双方在合同中对租期及违约责任都有明确的约定。若按上诉人陈述，其只租一个月或者两个月，在签订合同时肯定会明确约定。且我方的工作人员当时肯定会明确告知上诉人，如果是短租，签订合同后，对于剩下的租期是可以转租的。二、本案双方的租赁合同约定的租期是半年，上诉人只租三个月，现在合同没有到期，被上诉人不可能退还押金，因为上诉人自己的原因导致后期剩下的时间没有转租出去，造成的损失应由上诉人自行承担。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。倪军向一审法院起诉请求：1.判令鸿福众创公司向倪军返还两个月房租1700元、管理费398元，合计2098元，并赔礼道歉；2.确认倪军、鸿福众创公司签订的租赁合同中第四条和第十一条部分条款无效；3.判令由鸿福众创公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2019年4月27日，倪军（协议称“乙方”）与鸿福众创公司（协议称“甲方”）签订了《南京市房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方将位于南京市浦口区以合租方式出租一间给乙方居住使用；租赁期限自2019年4月27日至2019年11月14日止；租金标准为850元／月，租金交付方式为“押一付三”；第二次租金支付时间为2019年6月27日，第三次租金支付时间为2019年9月27日；自合同签订之日起，乙方向甲方支付房屋租赁保证金850元，管理费398元；乙方如不支付租金或不按照约定支付租金达3日的，甲方有权解除合同，并收回房屋，乙方还应赔偿甲方年租金20%违约金。上述合同签订后，倪军向鸿福众创公司支付了首期3个月租金2550元、押金850元以及管理费398元。2020年6月22日，倪军通过微信向鸿福众创公司工作人员表示次月租满三个月即不再续租房屋，鸿福众创公司工作人员表示因倪军违约，应当按照年租金20%的支付违约金。2019年6月27日，合同约定第二期租金支付之日届满，倪军未支付租金；3日后，因倪军、鸿福众创公司双方协商退租事宜未达成一致，鸿福众创公司即以更改房屋门锁密码的方式收回出租房间，解除了倪军、鸿福众创公司之间的租赁合同；倪军于2019年7月1日将承租房间内物品搬出。现倪军要求鸿福众创公司退还相应款项未果，诉至一审法院，引发本案纠纷。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方当事人应当自觉按照合同约定履行义务。倪军、鸿福众创公司之间的租赁合同系双方真实意思表达，且内容不违反法律或行政法规的效力性强制性规定，属有效合同，依法应受法律保护。倪军作为承租方，在合同约定的租赁期满前明确表示要求解除合同，并拒绝支付下一期租金，其行为已经构成违约，鸿福众创公司方有权解除合同，并要求倪军承担相应违约责任。合同解除后，尚未履行的终止履行；本案倪军实际缴纳了3个月租金，但其实际居住使用房屋约2个月，鸿福众创公司应当在收回房屋时将剩余一个月租金850元退还给倪军。同时，因鸿福众创公司收取了3个月的管理费398，其在合同解除后应退还1个月管理费132.7元。关于倪军违约责任承担问题，根据租赁合同约定，倪军应当向鸿福众创公司支付年租金20%作为违约金；一审法院认为，倪军、鸿福众创公司所订立的租赁合同期限约为半年，按照年租金20%计算违约金过高，倪军违约金应以房屋押金850元计为宜。即，鸿福众创公司应当退还倪军租金850元、管理费132.7元，合计982.7元，押金850元则无需退还。至于倪军辩称其他租客养猫导致房屋无法居住使用，因倪军、鸿福众创公司均认可其他租客养猫仅限于其自己租住的房间，客观上并不足以导致倪军无法正常使用承租的房屋。至于倪军主张鸿福众创公司工作人员告知其可租住3个月；一审法院认为倪军、鸿福众创公司在租赁合同中明确约定了租赁期限，倪军作为成年人应当知晓合同约定期限的含义，并且从鸿福众创公司提供的微信聊天记录中也可以看出，在倪军实地查看承租房屋前，鸿福众创公司已经告知其租期半年左右，现倪军没有任何证据证明鸿福众创公司曾承诺可以只租3个月，故倪军上述辩称一审法院不予采信。至于倪军认为案涉租赁合同第四条“租金及交付方式”及第十条“合同的解除”部分条款属格式条款，并要求确认该条款无效。一审法院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款；格式条款具有合同法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。案涉租赁合同第四条关于租金标准、支付方式、支付期限部分约定均为手填，应视为倪军、鸿福众创公司协议一致的结果，并非属于格式条款；同时，对于该合同第四条、第十条部分由鸿福众创公司事先拟定的格式条款，其中不存在合同法第五十二条和第五十三条规定情形的，也不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故倪军要求确认上述条款无效，缺乏依据，一审法院不予支持。此外，因倪军在履行合同中违约，其要求鸿福众创公司赔礼道歉，也缺乏事实和法律依据，故一审法院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及第二款、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，一审法院判决：南京鸿福众创房地产经纪有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内退还倪军租金及管理费982.7元；二、驳回倪军的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由南京鸿福众创房地产经纪有限公司负担。二审中，当事人均未提交新证据。双方对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。案涉房屋租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。倪军上诉称其在签订合同前明确告知其只承租三个月，且鸿福众创公司的工作人员表示同意，但其未能提供证据予以证明，故对倪军的该上诉理由，本院不予采纳。关于案涉合同部分条款的效力认定，《中华人民共和国合同法》第39条规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。上诉人主张案涉房屋租赁合同第四条系格式条款，但该第四条中关于租金标准及其支付方式、时间的约定，均系手写而非预先打印。且不同房屋的租金标准、租期等通常并不相同，相关内容亦难以事先拟定，重复使用。倪军称鸿福众创公司工作人员在合同签订前未与其协商，无证据予以证明，故该条款并不属于格式条款。倪军上诉称，案涉合同对于租金交付和违约责任的约定，系加重其责任的不公平条款，应属无效。对此本院认为，在房屋租赁合同关系中，先付后租不违反行业惯例，且案涉房屋租赁合同不仅约定倪军逾期支付房租时，鸿福众创公司享有单方解除合同的权利。同时也约定，若鸿福众创公司迟延交付房屋，倪军亦有权单方解除合同。上述约定中双方当事人的权利义务是对等的，并不存在单方加重承租人义务或免除其权利的情形。故对倪军的该上诉理由，本院亦不予采纳。综上所述，倪军的的上诉请求不能成，应予驳回，一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人倪军负担。本判决为终审判决。审判员  马帅二〇二一年二月二日法官助理崔鸣书记员汪海燕