四川省乐山市五通桥区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1112民初1086号 原告：许飞，男，1984年1月19日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区。 原告：张丹丹，女，1992年2月16日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区。 二原告委托诉讼代理人：周洪令，四川明炬律师事务所律师。 被告：李玲芳，女，1969年7月14日出生，汉族，住浙江省乐清市。 被告：李玲华，女，1977年1月23日出生，汉族，住浙江省乐清市。 被告：李玲娟，女，1966年11月2日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 上列三被告委托诉讼代理人：杨红涛，四川追求律师事务所律师。 上列三被告委托诉讼代理人：杨野平，四川追求律师事务所律师。 第三人：乐山市置恒房地产开发有限公司，住所地：四川省乐山市五通桥区竹根镇茶花路。 法定代表人：孔庆平，总经理。 委托诉讼代理人：韦欢，四川中沛律师事务所律师。 原告许飞、张丹丹与被告李玲芳、李玲华、李玲娟、第三人乐山市置恒房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月22日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月25日、2020年3月16日、2020年3月26日、2021年2月5日公开开庭进行了审理（2020年5月15日，因本案案涉房屋属于乐山市公安局五通桥区分局正在侦查审理的涉案财物，本案的审理需以公安机关的侦查审理结果为依据，故本院裁定中止本案诉讼；2021年2月3日，本院收到乐山市公安局五通桥区分局刑事侦查大队来函说明“李晓春、许飞、干勇明等30余名群众与乐山市置恒房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同属于购房行为，暂无证据证实乐山市置恒房地产开发有限公司在此售房行为中存在诈骗犯罪事实”，故本院恢复本案审理）。原告许飞、张丹丹的委托诉讼代理人周洪令到庭参加诉讼，被告李玲芳、李玲华、李玲娟的委托诉讼代理人杨红涛、杨野平到庭参加诉讼，第三人乐山市置恒房地产开发有限公司的法定代表人孔庆平、委托诉讼代理人韦欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许飞、张丹丹向本院提出诉讼请求：1.不得执行五通桥区××镇××小区××栋××单元××楼××号房屋；2.确认位于五通桥区××镇××小区××栋××单元××楼××号房屋为原告所有；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：因被告李玲华、李玲芳、李玲娟诉被告乐山市置恒房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，四川省乐山市五通桥区人民法院于2017年6月1日查封了乐山市五通桥区××镇××小区××栋××单元××楼××号房屋，2019年10月8日四川省乐山市五通桥区人民法院作出“拍卖公告”将对该房屋进行公开拍卖。 2019年10月23日原告对执行标的提出书面异议。2019年11月8日，乐山市五通桥区人民法院作出（2019）川1112执异41号执行裁定书驳回原告异议。 2016年3月24日，被告乐山市置恒房地产开发有限公司将本案争议房屋卖给了乐山市五通桥区城市建设投资有限责任公司，3月28日买卖双方在房管局办理了商品房买卖合同备案登记，4月27日乐山市五通桥区城市建设投资有限责任公司与被告乐山市置恒房地产开发有限公司解除了《商品房买卖合同》并出具《撤案申请》。2016年11月15日，原告与被告乐山市置恒房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。约定原告购买该公司开发的五通桥新天地小区5栋1单元25楼2号房产，总价为22万元，原告按约支付了该房屋的首付款6.6万元。同日，被告乐山市置恒房地产开发公司向原告交付房屋。本案中，武汉市洪山区人民法院是否查封了该房屋，什么时间查封的？原告对此并不清楚。被告李玲芳、李玲华、李玲娟的轮候查封是什么时间生效的？原告也不清楚，原告签订了《商品房买卖合同》，按约定支付了该房屋的首付款6.6万元，被告乐山市置恒房地产开发有限公司也交付了房屋。原告认为5栋1单元25楼2号房屋属于原告所有，原告购买房屋享有物权期待权，存在阻却执行的事由。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼。 原告认为，1.第三人乐山市置恒房地产开发有限公司拥有案涉房屋的权利，并且出售房屋行为不是在查封期间，原告许飞、张丹丹作为买受人，与第三人乐山市置恒房地产开发有限公司签订了合同并支付了相应的价款；2.第三人乐山市置恒房地产开发有限公司在2016年3月28日已将案涉房屋出售给乐山市五通桥区城市建设投资有限责任公司并办理备案登记，因此湖北省武汉市洪山区人民法院2016年3月28日的查封不具备法律效力，另2016年4月27日城投公司向五通桥房管所提交《撤案申请》，案涉房屋已备案回第三人名下；3.武汉市洪山区人民法院于2016年11月15日对案涉房屋进行了解封，原告许飞、张丹丹购买房屋是合法有效的；4.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条，裁定书、协助执行通知书在送达时才发生效力。本案中第三人乐山市置恒房地产开发有限公司并未收到成都市金牛区人民法院和成都市中级人民法院的文书，该查封对第三人不具备法律效力，原告与第三人所签订的买卖合同合法有效；同时根据该规定第十七条，原告已经实际占有并支付价款，虽并未过户但是人民法院不得对原告的房屋进行查封；5.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条其中任意一项规定，本案原告情况符合该规定，所以其与第三人签订房屋合同是有效合法的，原告对该房屋具有物权期待权。综上，武汉市洪山区人民法院的查封是错误的，并且对于是否查封该法院也不清楚，成都市中级人民法院和成都市金牛区人民法院的查封裁定书按照法律规定应当送达并通知第三人，但两个法院并未送达第三人，对第三人不产生法律效力，第三人对于查封情况不清楚，原告作为善意买受人与第三人签订的房屋买卖合同合法有效。原告作为普通的老百姓，用全部的积蓄购买了房屋，自身也未存在过错，原告的请求合情合理合法，具有事实和法律依据，请支持原告的诉请。 被告李玲芳、李玲华、李玲娟辩称，通过法院调取证据和质证，协助执行通知书已经按时送达相应主管部门，第三人是否收到，并不能改变被查封的事实，涉案房屋在查封期间予以出售，且没有签订房管部门提供的格式化文本，且湖北省武汉市洪山区人民法院查封以后第三人还曾到洪山区人民法院参与听证，因此原告并不符合执行复议相关规定，不能阻却被告的强制执行申请。 第三人乐山市置恒房地产开发有限公司述称，2016年3月28日湖北省武汉市洪山区人民法院查封案涉房屋时，案涉房屋已备案给城投公司，所以洪山区人民法院的此次查封并未实际执行，城投公司就案涉房屋于2016年4月27日向五通桥房管所申请撤销已经备案的商品房买卖合同，因此我方是有权对案涉房屋进行出售的，且我方与原告方签订商品房买卖合同是在该院解除案涉房屋查封的当天，故买卖合同合法有效；其次成都市金牛区人民法院作出的查封裁定书没有送达我方，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条，该执行裁定对我方当时的交易不产生影响，成都市中级人民法院的查封裁定书没有送达我方，并且该院的卷宗中也说明了案涉房屋因为备案而最终没有执行查封，因此我方与原告的商品房买卖合同合法有效。 本院经法庭调查、举证、质证、辩论，认定事实如下：1.2016年11月15日，原告许飞、张丹丹与第三人乐山市置恒房地产开发有限公司【具备商品房预售许可证】签订《商品房买卖合同》、《乐山新天地补充协议》、《房屋交接书》，约定原告许飞、张丹丹向第三人乐山市置恒房地产开发有限公司购买五通桥区××镇××小区××栋××单元××楼××号房房屋（房屋面积87.56平方米），房屋总价款为220000元，并交纳购房首付款66000元。同日，第三人乐山市置恒房地产开发有限公司向原告许飞、张丹丹交付案涉房屋。原告许飞、张丹丹与浙江平安物业管理有限公司乐山市五通桥区分公司签订《钥匙托管书》、《置恒新天地业主临时管理规约》、《置恒新天地前期物业服务协议》，并交纳了2016年11月15日至2017年6月30日物管费919元，维修基金3940元，办理产权证费用4400元。 另查明,2016年3月25日，湖北省武汉市洪山区人民法院作出(2016)鄂0111财保104号民事裁定书，查封第三人乐山市置恒房地产开发有限公司名下的该案涉房屋；2016年3月28日，湖北省武汉市洪山区人民法院作出（2016）鄂0111财保104号协助执行通知书，并于2016年3月28日向乐山市五通桥区房地产管理所依法送达民事裁定书及协助执行通知书；2016年3月28日湖北省武汉市洪山区人民法院向第三人乐山市置恒房地产开发有限公司邮寄民事裁定书一份，EMS快递单显示邮件于2016年4月1日由乐山市置恒房地产开发有限公司法定代表人孔庆平本人签收；2016年5月12日武汉市洪山区人民法院出具（2016）鄂0111财保104号《调查函》，核实房屋查封情况；2016年8月8日武汉市洪山区人民法院再次出具（2016）鄂0111财保104号《调查函》核实查封情况；2016年8月12日五通桥区住建局房地产管理所作出《五通桥区住建局房地产管理所关于对“置恒新天地”房屋查封情况的回复》，回复载明：2016年3月28日对案涉房屋进行了查封。2016年11月8日武汉市洪山区人民法院作出（2016）鄂0111财保104号之一民事裁定书，解除对本案案涉房屋的查封；2016年11月15日五通桥区不动产登记中心将洪山区人民作出的（2016）鄂0111财保104号之一裁定书及（2016）鄂0111财保104号之一协助执行通知书转送五通桥区住房和城乡建设局房地产管理所，并协助解除对案涉房屋的查封。2016年10月20日成都市金牛区人民法院作出（2016）川0106执863号之九执行裁定书及（2016）川0106执863号之九协助执行通知书，对本案案涉房屋依法进行查封；2016年10月21日五通桥区不动产登记中心将成都市金牛区人民法院作出的（2016）川0106执863号之九执行裁定书及（2016）川0106执863号之九协助执行通知书转送五通桥区住房和城乡建设局房地产管理所，并协助对案涉房屋依法进行查封；2016年12月17日，成都市金牛区人民法院向第三人乐山市置恒房地产开发有限公司邮寄送达《民事裁定书》（房屋查封）、《民事裁定书》（银行扣划）、《失信决定书》；2017年11月15日成都市金牛区人民法院作出（2017）川0106执恢152号之一执行裁定书及（2016）川0106执恢152号之一协助执行通知书，对案涉房屋依法解除查封；2017年11月23日五通桥区不动产登记中心将成都市金牛区人民法院作出的（2017）川0106执恢152号之一执行裁定书及（2016）川0106执恢152号之一协助执行通知书转送五通桥区住房和城乡建设局房地产管理所，并协助对案涉房屋依法解除查封。2017年6月1日乐山市五通桥区人民法院作出（2016）川1112执23号执行裁定书及（2017）川1112执23号之一协助执行通知书，对案涉房屋进行查封，查封期限为三年；2.本案案涉房屋未装修入住；3.经乐山市五通桥区不动产登记中心和乐山市不动产登记中心查询，原告许飞、张丹丹在我市辖区内没有不动产产权记录；4.本案案涉房屋的物权仍处于第三人乐山市置恒房地产开发有限公司名下。 又查明，2021年2月2日，许飞、张丹丹已将购房尾款154,000元交至本院指定账户中，至此许飞、张丹丹已付清全部购房款220,000元。 诉讼中，本院依职权向当事人释明乐山市置恒房地产开发有限公司在本案中应作为第三人参加诉讼，当事人均无异议。 上述事实，有原告的身份证复印件、结婚证复印件、被告的身份证复印件、第三人的营业执照复印件、法定代表人身份证明及身份证复印件、《商品房买卖合同》、《乐山新天地补充协议》、《房屋交接书》、《收据》、《钥匙托管书》、《置恒新天地业主临时管理规约》、《置恒新天地前期物业服务协议》、(2016)鄂0111财保104号裁定书、（2016）鄂0111财保104号协助执行通知书、（2016）鄂0111财保104号《调查函》、（2016）鄂0111财保104号之一裁定书、（2016）鄂0111财保104号之一协助执行通知书、（2016）川0106执863号之九执行裁定书、（2016）川0106执863号之九协助执行通知书、（2017）川0106执恢152号之一执行裁定书、（2016）川0106执恢152号之一协助执行通知书、（2016）川1112执23号执行裁定书、（2017）川1112执23号之一协助执行通知书、EMS特快专递邮件单回执、《五通桥区住建局房地产管理所关于对“置恒新天地”房屋查封情况的回复》、五通桥区住房和城乡建设局房地产管理所个人及家庭房屋登记记录、五通桥区不动产登记中心查询结果说明、乐山市中区不动产登记和房屋产权交易信息查询结果、转账汇款单据复印件及本院庭审笔录在案佐证，本院予以确认。 本院认为，合法的民事权益依法受法律保护。本案系案外人执行异议之诉，原告许飞、张丹丹的诉讼请求为：1.不得执行五通桥区××镇××小区××栋××单元××楼××号房屋；2.确认位于五通桥区××镇××小区××栋××单元××楼××号房屋为原告所有。针对原告许飞、张丹丹主张的不得执行五通桥区竹根镇置恒新天地小区5栋1单元20楼4号房屋的第一项诉讼请求，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，原告许飞、张丹丹于2016年11月15日与第三人乐山市置恒房地产开发有限公司就案涉房屋签订买卖合同、办理了房屋交付，房屋总价款为220000元，原告许飞、张丹丹交纳购房首付款66000元，并于2021年2月2日将购房尾款按照人民法院的要求交付执行，至此购房款220000元已全部交清。原告许飞、张丹丹与第三人乐山市置恒房地产开发有限公司的买卖行为发生在执行法院五通桥区人民法院查封之前【2017年6月1日，乐山市五通桥区人民法院作出（2016）川1112执23号执行裁定书及（2017）川1112执23号之一协助执行通知书，对案涉房屋进行查封】，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，本案原告许飞、张丹丹作为买受人，在第三人置恒房地产开发有限公司具备商品房预售许可证的前提下，已尽到一个正常购房人的风险注意义务且按约支付了对价，在此房屋买卖过程中没有过错，未办理过户登记系因第三人存在欠税费的情况以及案涉房屋处于被人民法院查封期间，而非因买受人自身原因，因此原告许飞、张丹丹的购房行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其享有的物权期待权能够阻却五通桥区人民法院对案涉房屋的执行，故其第一项诉讼请求本院予以支持；针对原告许飞、张丹丹主张的确认位于五通桥区××镇××小区××栋××单元××楼××号房屋为其所有的第二项诉讼请求，本案案涉房屋虽在2016年11月15日由第三人乐山市置恒房地产开发有限公司以220000元的价格出售给本案原告许飞、张丹丹，并签订《商品买卖合同》《乐山新天地补充协议》、《房屋交接书》，同时向原告许飞、张丹丹交付案涉房屋,但双方至今并未就案涉房屋办理转让备案登记，也未办理产权过户登记，根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”，第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，原告许飞、张丹丹与第三人乐山置恒房地产开发有限公司就案涉房屋签订的买卖合同是双方当事人当时的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，但有效合同是本案物权发生变动的原因行为，不能直接导致发生物权变动的结果行为，案涉房产存在被查封的障碍，房产不能办理过户属于物权变动问题，第三人乐山市置恒房地产开发有限公司就案涉房屋并未向原告许飞、张丹丹办理产权过户登记，本案案涉房屋的权属登记仍属于第三人乐山置恒房地产开发有限公司，故原告许飞、张丹丹的该项主张本院不予支持。综上，本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行五通桥区××镇××小区××栋××单元××楼××号房屋； 二、驳回原告许飞、张丹丹的其他诉讼请求。 本案案件受理费100元，由原告许飞、张丹丹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  舒志军 人民陪审员  李典文 人民陪审员  傅建成 二〇二一年二月五日 法官 助理  程英杰 书 记 员  雷越池