河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终20号上诉人（原审原告、反诉被告）：贾方方，男，1984年3月10日生，汉族，住河南省修武县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：修武县厚德置业有限公司。住所地：河南省修武县幸福路**。法定代表人：苏兆鹏，总经理。委托诉讼代理人：崔德晗，河南苍穹律师事务所律师。上诉人贾方方因与被上诉人修武县厚德置业有限公司（以下简称：厚德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省修武县人民法院于2020年11月11日作出的（2020）豫0821民初982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。贾方方上诉请求：1、依法撤销修武县人民法院（2020）豫0821民初982号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求、驳回被上诉人的反诉请求或将本案发回重审。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误。被上诉人在签订合同时存在有严重的欺诈行为，对于这么重要的事实，原审判决在事实认定部分只字未提，明显是在偏袒一方。首先，在原审中，上诉人提交了代理人调取的被上诉人厚德公司自行委托的测绘成果报告，该证据显示被上诉人厚德公司在2011年就已经委托修武县众宇房产测绘有限公司对案涉房屋进行面积实测，而双方签订《商品房买卖合同》的时间均发生在2011年之后，足以证明在双方签订合同时被上诉人明知房屋的实测面积大于合同约定面积，但被上诉人为了销售该房屋故意隐瞒该面积的客观事实。其次，在原审中，上诉人提交了10号楼其他业主的《验房表》、《前期物业管理服务协议》等证据，可以印证出至少在2012年之前，幸福花园小区10号楼就已经竣工验收且已交付使用。根据我国《商品房销售管理办法》第34条规定，“房地产开发企业应当在商品房使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于权属登记”。即至迟在2012年之前，被上诉人就已经委托权威的、与行政主管部门备案相一致的权威测绘机构对面积进行了实测,而被上诉人2012年6月11日与上诉人签订《商品房买卖合同》时故意隐瞒，存在欺诈行为。另外，根据该规定，不动产登记机关只是对被上诉人自行委托的测绘成果进行审核，并不自行测绘或另行委托他人测绘，所谓的“不动产登记机关实测”是一个根本不存在的法律名词，原审法院却置被上诉人的自认事实及该法律规定于不顾，混淆概念。况且，本案解决的不是“政府实测面积”或“自行委托面积”，而是在签订合同前，被上诉人是否明知实际面积，而故意隐瞒的问题。综上，按照我国《合同法》第54条规定，被上诉人明知案涉房屋的实测面积，但其却为了销售房屋，故意隐瞒该事实,拒不向上诉人披露已知实测面积大于合同面积的事实，违背了上诉人的购房目的，使上诉人丧失了购房的选择权，使上诉人在签订商品房买卖合同时不能正确表达自己的意志，在是否缔约及面积差异处理方面做出违背真实意愿的选择，不能体现上诉人是在平等、自愿、公平、诚实信用等合同基本原则下的真实意愿,被上诉人的行为属于典型的民事欺诈行为。二、被上诉人反诉要求补缴房款的诉讼请求已超诉讼时效。在原审庭审中，上诉人向法庭提交了修武县众宇房产测绘有限公司所出具的房产测绘成果报告书，该份报告测绘时间是2011年12月9日，也就是说，被上诉人早已知晓房屋实测面积，却于2020年才提起反诉主张补交房款，早已超过法定诉讼时效。三、被上诉人应立即为上诉人办理房地产权属证书，且被上诉人要求上诉人补缴购房款的条件并未成就，原审法院判决上诉人补缴购房款是错误的。抛开面积差额及诉讼时效等相关问题，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件四第九条的约定：“在出卖人将产权证交付买受人之前，买受人应一次性付清因产权登记面积与合同约定面积差异而应补缴的房款”，根据该约定可以看出,被上诉人都应当先办理产权证，即被上诉人办理房产证的义务在先，被上诉人补交房款在后。被上诉人主张补缴房款的前提应当是被上诉人已办理产权证，而本案被上诉人原审提出反诉时，补缴房款的条件并未成就，原审法院判决上诉人补缴房款没有依据。另外，办理房地产权属证书是被上诉人的法定义务，也是合同约定义务，在被上诉人未履行办理房地产权属证书义务的情况下，在上诉人付款条件未成就的情况下，又迳行判决上诉人补缴房款，没有事实依据和法律依据。四、上诉人要求被上诉人退还已支付的能源费及有线电视初装费诉讼请求应予支持。根据国家计委、财政部《关于全国整顿住房建设收费项目取消部分收费项目的通知》（2001）585号文规定，新建商品房的供暖、供水、供电、供气、有线电视、安全监控系统及其他属于购房所有的公共设施、设备的配套费用均包含在住房价格中，房地产开发商经营单位不得向购房人另行收取，故被上诉人应当退还收取上诉人的、国家禁止收取的款项。厚德公司辩称，第一，原审法院事实认定清楚，适用法律正确。根据上诉人的上诉状，其陈述的事实进行了故意混淆。被上诉人虽然是2011年才开始委托测绘机构，但是测绘机构并不是当年出具测绘报告，而是2013年出具测绘报告，而且该测绘面积是用于被上诉人的内部结算，不能作为实际面积结算。在房产交易中，如果以开发商测量的面积作为结算面积，并且得到法院的支持的话，则有可能导致开发商虚增面积，或业主要求委托第三方机构重新测量面积，而产生更多的纠纷，因此需要一个客观的第三方所测量的面积作为结算依据，而实际面积虽然是一个客观的事实，但是限于生产力的发展，测量的方式以及其他的因素所形成的测量面积是不可避免存在误差的，此时则需要第三方机构出具客观的测量面积作为结算的依据。上诉人在上诉状中所说的商品房销售管理办法是法律规定，但不能根据法律规定去推定客观事实。本案的案件事实体现在房产证上。房产证最后一页测量结构图上显示测量的时间是2016年左右，说明政府部门委托测量与被上诉人自行测量，在性质上是具有明显区别的。上诉人在买房时已经实地查看了房屋，而且居住多年，合同上并未禁止或限制任何一方去自行测量面积。被上诉人不论是自行去委托其他机构测量，还是自己人工测量，其性质上和上诉人自己测量面积性质是一样的，都不能作为房屋面积的结算依据，而上诉人将自行测量面积和房屋结算面积进行混淆显然与事实不符。至于房屋自测面积与政府部门的实测面积存在区别以及解决方式，双方在买卖合同中达成了合意，是双方真实的意思表示。第二，诉讼时效的起算点是债务人明确拒绝履行债务之日起算。在房屋买卖合同上并未约定要求补缴房款的期限属于约定不明的情形，约定不明时，债权人可以随时要求债务人履行。因此被上诉人并不存在任何法律上的过错，而且上诉人要求被上诉人补缴房款是以当时买房时的价格补缴房款，不仅上诉人不存在利息损失，而且还多使用了房款一段时间，被上诉人现在要求上诉人补缴房款不损害上诉人的权益。第三，商品房买卖合同附件四第九条并未约定被上诉人应当先办理房产证，只要被上诉人履行了合同约定，就不承担任何违约责任。第四，国家计委财政部的通知是行政机关内部的指导性意见，我国各地政府均针对该意见制订了相应的收费标准。在一审中被上诉人已经提交了相关标准，不应当退还能源费和有线初装费等费用。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的全部上诉请求。贾方方向一审法院起诉请求：1、依法变更《商品房买卖合同》第五条第1（1）项“以合同约定面积123.92平方米，并按照合同约定单价进行结算”；2、依法判决被告立即为原告办理房地产权属证书，并以原告已支付房款为基数，按照银行活期存款利率为标准，支付原告利息至实际办理房地产权属证书之日止（暂算至2020年4月29日为6926.36元）；3、依法判决被告退还原告能源费、有线初装费共计4750元；4、诉讼费用由被告承担。厚德公司反诉请求：1、判令原告（反诉被告）支付拖欠的购房款36466元，利息2000元（按银行同期贷款利率从起诉之日计算至实际还款之日），共计38466元；2、本案诉讼费用由原告（反诉被告）承担。一审法院查明，原被告2012年6月11日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的修武县幸福路78号第10幢1单元10108号房，面积123.92平方米，单价2308元，合同第五条双方当事人自行约定，面积确认及面积差异处理按政府相关部门实测面积多退少补。2015年9月15日，修武县房地产管理局下发修房权证城字**房屋所有权证，该房屋实际面积为139.72平方米。合同第十二条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务的，出卖人承诺全部责任，因买受人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务的，由买受人承担全部责任。另外被告收取原告有线电视能源初装费用4750元。双方对该房屋15.8平方米面积差额款支付及产权证书办理发生纠纷为本案事实。一审法院认为，原被告之间的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，具有法律约束力，关于房屋面积及面积差异处理及不动产权登记事宜双方当事人有约定，原告贾方方应按合同约定向被告修武县厚德置业有限公司补缴36466元房屋面积差额，原告贾方方诉称双方在签订商品房买卖合同时，被告修武县厚德置业有限公司存在欺诈行为，该院认为，本案的诉讼标的是涉案商品房，原告应按不动产登记机关实测房屋面积和双方合同约定条款支付原告房款。原告诉称，被告诉讼时效已超，并要求被告为其办理产权登记证书，该院认为，在不动产登记机关对房屋面积实际测量后，原告应向被告补缴购房款，被告按合同约定为原告办理房地产权属证书，否则构成违约，原告可主张相关权利。被告未及时将实测面积通知原告，存在过错，主张补缴购房款利息部分，不予支持。关于能源费有线初装费的收取由当地政府相关规定，被告收取上述费用有政策依据。一审法院判决：一、驳回原告（反诉被告）贾方方的诉讼请求。二、原告（反诉被告）贾方方于本判决生效之日起三十日内向被告修武县厚德置业有限公司补缴购房款36466元。三、驳回被告（反诉原告）修武县厚德置业有限公司的其他反讼请求。原告（反诉被告）贾方方如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告承担。反诉费761元，由被告承担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，房屋买卖合同系出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。本案中，厚德公司与贾方方签订商品房买卖合同，将修武县幸福路78号第10幢1单元10108号房出卖给贾方方，厚德公司的主要合同义务是向贾方方交付涉案房屋，贾方方的主要合同义务是向厚德公司支付房屋对价。该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的权利义务。关于双方在签订涉案商品房买卖合同时，厚德公司是否存在欺诈行为的问题。欺诈是指“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示”。本案中，厚德公司与贾方方签订的商品房买卖合同，就合同约定面积与产权登记面积存在差异时，规定了两种处理办法供合同双方选择，双方选择了第一种处理方式，即：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按政府相关部门实测面积多退少补”，该条款系双方自愿达成的合法有效条款，并不存在歧义和约定不明的情况，双方应当依据该条款予以履行。现因最终实测面积大于合同面积，贾方方作为买受人需要补交房屋差价，符合双方合同约定及等价有偿原则。贾方方主张厚德公司存在欺诈行为，理由不能成立。关于贾方方请求变更合同条款问题。首先，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销：（一）因重大误解签订的；（二）在订立合同时显失公平。一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或者撤销。本案中，双方签订的商品房买卖合同并不存在合同法第五十四条规定的情形。其次，贾方方在合同签订近八年后请求变更合同条款，依法也不能支持。关于贾方方要求厚德公司立即为其办理房地产权属证并支付逾期办证违约金问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条及附件四第九条的约定，“出卖人在商品房交付后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”“在出卖人将产权证交付买受人之前，买受人应一次性付清因产权登记面积与合同约定面积差异而应补缴的房款”，根据上述合同条款，厚德公司负有将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案的义务，但在将产权证交付之前，贾方方应一次性交清因面积产生差异应补交的房款，上诉人在补交房款之后，厚德公司应协助贾方方办理房地产权属证书。现贾方方并未补交房屋面积差价款，其要求厚德公司立即为其办理房地产权属证并支付逾期办证违约金，理由不足，一审不予支持正确。关于能源费、有线初装费，厚德公司一审中举证证明其收取能源费、有线初装费的依据，贾方方亦享受了该服务，贾方方请求厚德公司退还该费用，理由不能成立，一审未予认定正确。关于厚德公司主张补交房款的诉讼时效，诉讼时效应当自权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，厚德公司与贾方方并未就补交房款的时间进行约定，根据《合同法》第六十二条第四款规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。贾方方起诉后，厚德公司于2020年6月19日提起反诉主张贾方方补交房款，贾方方拒绝支付，诉讼时效应当从此时起算。贾方方上诉称厚德公司的反诉请求超过诉讼时效，理由不能成立。综上所述，上诉人贾方方的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费811元，由上诉人贾方方负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二一年二月五日书记员 王向静