天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终4806号上诉人（原审被告）：李昂，男，1989年2月28日出生，满族，住天津市大港区。上诉人（原审被告）：李自义，男，1961年3月26日出生，汉族，住天津市大港区。上诉人（原审被告）：那悦，女，1963年2月8日出生，满族，住天津市大港区。被上诉人（原审原告）：融创物业服务集团有限公司，住所地天津经济技术开发区信环西路**泰达服务外包产业园**楼5601-17。法定代表人：曹鸿玲，总经理。委托诉讼代理人：王欢，女，该公司员工。上诉人李昂、上诉人李自义、上诉人那悦因与被上诉人融创物业服务集团有限公司（以下简称融创公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2020）津0112民初3966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月7日立案受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李昂、李自义、那悦上诉请求：1.撤销一审判决改判上诉人支付被上诉人2018年1月1日至2020年6月30日的物业服务补偿金5000元；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。上诉人与开发商天津星耀投资有限公司签订的购房合同约定，合同至物业首次业主大会确定物业管理企业，并签订物业管理服务合同为止，目前涉案小区没有成立业主大会。2012年8月上诉人入住该小区时物业服务为昆明楷唯物业管理有限公司天津分公司，后在上诉人不知情的情况下由天津星耀投资有限公司与被上诉人签订了《前期物业服务合同》，上诉人不认可该合同，认为被上诉人出具的该合同没有业主和上诉人的确认过程，不符合前期物业合同的性质。原物业合同终止选聘被上诉人为新的物业单位没有经过业主同意，不符合法律规定，物业管理规定只赋予了镇政府召集协调的决定，而不是把业主甩开的权利，该合同对上诉人不具有约束力。融创公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。融创公司向一审法院起诉请求：1.三被告支付原告2018年1月1日至2020年6月30日的物业费13925.22元和违约金5013.08元，共计18938.3元。2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：三被告系天津市津南区融创星耀五洲澜海庄园53-3号房屋的共同业主，该房屋建筑面积为160.06平方米。原告和该项目的开发建设单位天津星耀投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定：“原告为澜海庄园小区提供物业服务，期限自2017年8月1日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止，本案涉及的房屋按3元/月/平方米交纳物业费，业主于每月10日前交纳”。上述合同签订后，原告为被告方居住的小区提供了物业服务，但被告方未交纳2018年1月1日至2020年6月30日的物业费，经原告催缴未果，故原告呈讼。庭审中，原告就被告方提出的问题进行了答复：关于催缴问题，我方通过邮寄律师函和电话方式进行了催缴。对于合同问题，我方与开发建设单位签订了《前期物业服务合同》，该合同及于全体业主，该份合同也在物业办公室进行了公示。施工改造是开发商在进行，与物业服务无关。另查明，2008年12月1日，昆明楷唯物业管理有限公司天津分公司和澜海庄园的开发建设单位天津星耀投资有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定由昆明楷唯物业管理有限公司天津分公司为澜海庄园小区提供物业服务。后该项目因资金问题建设施工处于停滞状态。2017年6月份，融创集团接手该项目进行施工建设。后昆明楷唯物业管理有限公司天津分公司申请退出该项目的管理。2017年7月25日，在八里台镇政府的组织下召开了星耀五洲物业小区联席会，该会议决定：“1、同意昆明楷唯物业管理有限公司天津分公司放弃前期物业合同，退出星耀五洲两个小区的物业管理。2、同意变更物业管理主体，由融创物业服务集团有限公司接替昆明楷唯物业管理有限公司天津分公司履行原合同，服务内容、收费标准不变。3、昆明楷唯物业管理有限公司天津分公司要积极做好与融创物业服务集团有限公司的交接工作，使物业管理平稳过渡、有序管理。4、融创物业服务集团有限公司与天津星耀投资有限公司签订物业合同后，到津南区房管局物业管理部门备案”。后，原告和天津星耀投资有限公司签订了上述《天津市住宅前期物业服务合同》，该合同在津南区住建委进行了备案。天津星耀投资有限公司和融创物业服务集团有限公司、昆明楷唯物业管理有限公司天津分公司签订的两份前期物业服务合同约定的服务内容和收费标准系一致的。2020年4月份，原告曾以邮寄方式向被告邮寄了催费律师函，该邮件被他人代收。一审法院认为，本案涉及的小区的开发建设单位因故停止建设，造成小区的物业管理单位昆明楷唯物业管理有限公司天津分公司申请撤出该小区的物业管理。由于该小区实际入住率低，选举业主大会困难。八里台镇政府依据《天津市物业管理条例》的规定，通过召开物业联席会议决定由原告为小区提供物业服务以便小区物业管理平稳过渡，符合规定，故原告和小区的开发建设单位签订的《天津市住宅前期物业服务合同》合法、有效。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和开发建设单位签订的《天津市住宅前期物业服务合同》对原、被告产生约束力。现原告依据上述《物业服务合同》约定的物业费收费标准（3元/每月/每平方米）向被告主张权利，符合法律规定，法院予以支持。关于原告主张的物业费期间问题，由于《前期物业服务合同》约定的期间自2017年8月1日开始，原告主张的期间未超过《前期物业服务合同》约定的期间，符合规定，法院予以支持。经法院对原告提供的物业服务的小区进行实地考察，并结合原告提供的物业服务标准及等级、被告的抗辩理由等因素，法院认定原告提供的物业服务存在瑕疵，综合考虑后，法院对原告主张的物业费酌情支持90%。经核算，三被告应支付原告2018年1月1日至2020年6月30日的物业费12532.7元。现原告主张上述期间的物业费13925.22元，数额过高，法院不予全部支持。原告主张违约金5013.8元，虽被告方在履行物业合同过程中存在逾期缴费的违约行为，但考虑原告提供的物业服务存在瑕疵，故法院对原告的该项诉讼请求不予支持。法院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益及限制原告投入资金提升物业服务，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：“一、李昂、李自义、那悦于本判决生效之日起十日内给付融创公司2018年1月1日至2020年6月30日的物业费12532.7元。二、驳回融创公司的其他诉讼请求。如李昂、李自义、那悦未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半交纳的案件受理费136.5元，由融创公司负担46.17元，由李昂、李自义、那悦负担90.33元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供的澜海庄园小区业主要求筹备设立业主委员会的申请书不能证明其主张成立，本院不予采纳。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为上诉人是否应给付被上诉人物业服务费。本案涉案小区原物业昆明楷唯物业管理有限公司天津分公司撤出后，因小区入住率低，选举业主大会困难，八里台镇政府依据《天津市物业管理条例》的规定，召开物业联席会议，后被上诉人与小区开发建设单位天津星耀投资有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。虽上诉人未直接与被上诉人签订合同，但根据法律规定，该合同对上诉人及被上诉人具有约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。上诉人主张对其不具有约束力，缺乏事实和法律依据，上诉人该主张本院不予支持。一审法院对物业服务的小区进行实地考察，并结合物业服务标准及等级、物业服务的考核结果、整体交费比例等因素，确定上诉人应支付物业费并无不当，本院予以维持。上诉人的请求并不成立，本院不予支持。另，本案在询问当事人之后，上诉人提出二次开庭的申请，本院认为，本案的审理程序符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条的规定，故上诉人的申请不予准许。综上所述，李昂、李自义、那悦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李昂、李自义、那悦负担。本判决为终审判决。审判长 梁 辉审判员 王 新审判员 王志红二〇二一年二月三日法官助理安香玉书记员康文娟