广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终4662号 上诉人（原审原告）：柳州市松赞商贸有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市瑞龙路**（山头村老邬塘山头四砖厂）。 法定代表人：韦必松，执行董事。 委托诉讼代理人：郑维其，男，公司工作人员。 委托诉讼代理人：赵竑，男，公司工作人员。 被上诉人（原审被告）：中国邮政集团有限公司柳州市分公司，住所地广西壮族自治区柳州市广场路**。 法定代表人：叶佐坤，总经理。 委托诉讼代理人：龙泽嶺，广西国观律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张贻意，广西国观律师事务所实习律师。 上诉人柳州市松赞商贸有限公司（以下简称松赞公司）因与被上诉人中国邮政集团公司柳州市分公司（邮政柳州市分公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2019）桂0204民初5374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭审理本案，本案现已审理终结。 松赞公司上诉请求：一、撤销一审判决，判决邮政柳州市分公司按照实际使用面积支付1755000元租金给松赞公司。二、判令邮政柳州市分公司返还松赞公司水费、电费及物管费187500元；三、本案诉讼费由邮政柳州市分公司承担。事实和理由：松赞公司与邮政柳州市分公司于2017年7月7日签订了《场地承租合同书》，合同约定邮政柳州市分公司承租面积为15000平方米，装修期30天免租金。2017年11月17日，柳南区城市管理行政执法局把租赁场地上大部分建筑物强行拆除，该行为被柳南区人民法院（2019）桂0204行初9号判决书认定为程序违法、行政行为违法。虽然场地上的建筑物大部分被拆除了，但是并未影响邮政柳州市分公司使用3000平方米的仓库及使用仓库的水电。在松赞公司诉柳南区城市管理行政执法局赔偿一案中，该局一位副局长明确表示由于邮政公司的设备是无线网络设备又大又重，所以没有拆除装有设备的大仓库。这足以证明邮政柳州市分公司还在使用3000平方米的仓库，强拆发生在2017年11月17日，从2017年8月7日到2017年11月17日期间，邮政柳州市分公司一直在使用15000平方米的仓库，邮政柳州市分公司一直在装修。在2019年8月邮政柳州市分公司诉松赞公司租赁合同纠纷一案中，柳南区人民法院（2019）桂0204民初3421号民事判决认定邮政柳州市分公司最后装修竣工时间为2017年11月8日，证明邮政柳州市分公司使用15000平方米仓库整整三个月。邮政柳州市分公司租用松赞公司仓库至今，没有交纳租金、水费、电费、物业管理费，没有办理交回仓库给松赞公司的手续。由于强拆，已经没有水费、电费的发票，请求法院到供电局及自来水公司调取邮政柳州市分公司用水用电的证据。 邮政柳州市分公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回松赞公司的上诉请求。 邮政柳州市分公司向一审法院起诉请求：一、判令邮政柳州市分公司向松赞公司交纳2017年8月7日至2017年11月7日三个月的场地租金585000元，使用3000平方米场地租金30个月共1170000元；二、判令邮政柳州市分公司向松赞公司交纳2017年7月至2020年2月的场地费、电费及物业管理费共187500元。两项共计人民币1942500元。 一审法院认定事实：中国邮政集团公司柳州市分公司于2020年2月27日变更为中国邮政集团有限公司柳州市分公司。2017年7月7日，作为甲方的松赞公司与作为乙方的原中国邮政集团公司柳州市分公司签订一份《场地承租合同书》，约定：乙方承租甲方位于柳州市瑞龙路3号建筑面积为15000平方米的场地和建筑物。租赁期限从2017年8月10日至2022年8月9日止，甲方应在2017年7月10日前将租赁场地交付乙方进场装修，装修期为30天，租金计算时间从装修期30天后开始计算（甲方逾期交付场地的，起租期间相应顺延）。租金支付标准：2017年8月10日至2019年8月9日每月按13元/平方米计算租金，每月租金195000元，每年租金2340000元；2019年8月10日至2020年8月9日每月按13.65元/平方米计算租金，每月租金204750元，年租金2457000元；2020年8月10日至2022年8月9日每月按14.3元/平方米计算租金，每月租金214500元，年租金2574000元……。物业管理费用（含税价格），按每月0.1元/平方米计算。……乙方在租赁期限内，使用的水、电费、电话、网络使用费、垃圾费、相关经营等一切费用由乙方按有关规定自行承担。 2018年12月19日，作为甲方的柳州市端迅聚贸易有限公司与作为乙方的中国邮政集团公司广西壮族自治区柳江区分公司（以下简称中国邮政柳江区分公司）签订一份《场地租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于柳州市柳江区柳邕路540巷23号（原风华汽车配件厂）内建筑面积1236.92平方米的场地，租赁期限为2018年5月1日至2024年4月30日，甲方应在2018年4月1日前将租赁场地交付乙方进场装修，装修期为30天，租金计算时间从装修期30天后开始计算（甲方逾期交付场地的，起租期间相应顺延）。 松赞公司、邮政柳州市分公司均认可《场地承租合同书》租赁的标的物为15000平方米的场地及地上建筑物，系由中国邮政柳江区分公司使用。邮政柳州市分公司从签订《场地承租合同书》后就进行装修。松赞公司自认建造该地上建筑物时未取得建设工程规划许可证。2016年5月3日，柳州市柳南区城市管理行政执法局（以下简称柳南区执法局）对案涉建筑总面积为14397平方米的房屋、钢架棚及围墙的房屋建设者（管理人或所有人）作出《责令限期拆除决定书》，责令上述主体自收到决定书之日起于2016年5月16日自行拆除违法建设的建（构）筑物。2017年8月1日，柳南区执法局在案涉租赁场地张贴柳州市城市管理行政执法查封决定书及查封公告。2017年11月13日，柳南区执法局对上述建筑总面积为14397平方米的建（构）筑物实施了强制拆除。 另查明，2019年6月28日，邮政柳州市分公司向松赞公司出租场地的负责人郑维其的手机发送短信，要求解除双方签订的《场地承租合同书》。该手机于同日回复称“你好邮政公司，我公司以礼相成，相护合作，我们都是受害者，目前正在等法院判决，既然贵公司提出送达文书，解除合同，我公司积极配合，但是我公司希望你们公司或分公司，最好以同等业务处理好相关事宜，不是单方面解除合同，相护遵守规则的，谢谢有你平等和稳定支持。” 庭审中，邮政柳州市分公司主张于2018年6月28日开始从瑞龙路3号搬离，于2018年7月20日搬离完毕，与柳州市端迅聚贸易有限公司签订的《场地租赁合同》系于2018年12月19日补签。松赞公司确认其第二项诉讼请求的场地费为水费，管理费为合同约定的物业费。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”松赞公司、邮政柳州市分公司均认可本案租赁的标的为场地及地上建（构）筑物，松赞公司自认地上建（构）筑物由其建造，未取得《建设工程规划许可证》，故松赞公司、邮政柳州市分公司签订的《场地承租合同书》因违反法律的强制性规定而无效。虽然合同无效，但邮政柳州市分公司在实际控制使用涉诉租赁物期间仍应按合同约定标准向松赞公司支付占有使用费。《场地承租合同书》约定从装修期30天后开始计算，邮政柳州市分公司认可从签订该合同书后就进行装修，故租金计算时间应从2017年8月7日开始。柳南区执法局于2017年8月1日对案涉建筑总面积为14397平方米的建筑物进行了查封，客观上导致邮政柳州市分公司无法正常使用上述建筑物，松赞公司主张2017年8月7日至2017年11月7日的租金按15000平方米计算，但未提交证据证明邮政柳州市分公司在查封后仍使用了15000平方米的建筑物，应当承担举证不能的不利后果，对松赞公司的该主张不予支持。邮政柳州市分公司主张在柳南区执法局查封后使用的租赁物为603平方米。根据本案现有证据，松赞公司、邮政柳州市分公司签订的《场地承租合同书》约定的租赁物的面积为15000平方米，柳南区执法局于2017年8月1日查封了面积为14397平方米的建（构）筑物，松赞公司虽主张邮政柳州市分公司使用了3000平方米的租赁物，但松赞公司对此未提交证据证明，故对松赞公司的该主张不予支持，对邮政柳州市分公司所主张的使用的租赁物的面积予以采信。邮政柳州市分公司主张于2018年6月28日搬离租赁场地，但邮政柳州市分公司系于2019年6月28日才向松赞公司表示不再承租租赁场地，故邮政柳州市分公司应支付的租金应从2017年8月7日计算至2019年6月28日，为177945.3元（13元/㎡×603㎡×22.7个月），对松赞公司超过该部分的诉请不予支持。关于松赞公司诉请的水电费的问题，松赞公司未提交证据证明邮政柳州市分公司实际产生的水电费，应当承担举证不能的不利后果，对松赞公司诉请的水电费不予支持。关于松赞公司诉请的管理费，因松赞公司未提交证据证明提供了物业管理服务，邮政柳州市分公司对此也不予认可，故对松赞公司的该诉请不予支持。 一审法院判决：一、邮政柳州市分公司支付松赞公司租金177945.3元；二、驳回松赞公司的其他诉讼请求。一审案件受理费11141元（松赞公司已预交），由松赞公司负担10120元，由邮政柳州市分公司负担1021元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：松赞公司向本院提交了何海彬的书面证言。由于何海彬没有出庭接受询问，本院对该书面证言不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，2020年10月27日，一审法院就是否需要对邮政柳州市分公司实际使用的场地面积进行鉴定征求松赞公司的意见，松赞公司拒绝鉴定。 本院认为，综合双方当事人在二审中的诉辩意见，归纳本案争议的焦点为：一、邮政柳州市分公司实际使用的场地面积是多少以及期限。二、邮政柳州市分公司是否应当承担松赞公司主张的水电费及物业管理费。 关于邮政柳州市分公司实际使用的场地面积是多少以及期限的问题。松赞公司、邮政柳州市分公司签订的《场地承租合同书》约定的租赁物的面积为15000平方米，租赁期限为自2017年8月10日起至2022年8月9日止。柳南区执法局于2017年8月1日查封了面积为14397平方米的建（构）筑物，于2017年11月13日拆除了被查封的建（构）筑物。松赞公司主张邮政柳州市分公司使用了3000平方米的场地，与事实不符，本院不予支持。邮政柳州市分公司自认其实际使用场地的面积为603平方米，邮政柳州市分公司自认的事实与实际查明的事实相符，本院予以确认。邮政柳州市分公司于2019年6月28日通知松赞公司解除合同，松赞公司没有提出异议，故一审认定邮政柳州市分公司实际使用场地至2019年6月28日正确，本院予以确认。松赞公司主张邮政柳州市分公司实际使用场地至今，却在一审中拒绝法院对邮政柳州市分公司实际使用的场地进行勘查鉴定，松赞公司的主张没有事实依据，本院不予支持。 关于邮政柳州市分公司是否应当承担松赞公司主张的水电费及物业管理费的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。据此，松赞公司应当提交证据证明已经发生了其主张的费用。松赞公司没有提交票据证明邮政柳州市分公司使用场地期间发生的水费、电费的具体金额。虽然租赁合同约定了物业管理费标准，但是松赞公司没有提交证据证明其提供了物业管理服务。松赞公司主张邮政柳州市分公司应当承担187500元的费用没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，松赞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22283元，由上诉人柳州市松赞商贸有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 杨显强 审判员 黄继湘 二〇二一年二月五日 书记员 陈梦圆