江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终2924号上诉人（原审原告）：普云，女，1975年7月19日生，汉族，户籍地宿迁市宿豫区，现租住在泰兴市。被上诉人（原审被告）：刘梅，女，1979年1月19日生，汉族，住靖江市。原审原告：朱昌华，男，1976年5月12日生，汉族，户籍地宿迁市宿豫区，现租住在泰兴市。上诉人普云因与被上诉人刘梅、原审原告朱昌华房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省靖江市人民法院（2020）苏1282民初2177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。普云上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。事实与理由：1.一审认定事实不清。案涉房屋的2-4层全部封闭，整个墙面已有“鼎尚婚礼”的广告牌，屋顶也有“领惠果品”的广告牌，因此双方在租赁协议中“广告位位于二楼以上”的约定无法实现。2.普云的广告牌一直未能悬挂，租房六个月未能营业，都是事实。一审要求普云举证证明相关部门不予批准，属于法律适用错误。3.刘梅明知没有广告位，导致普云租房后无法悬挂广告牌，不能实现签订合同的目的，给普云造成巨大损失。刘梅的行为构成根本违约，应当承担违约赔偿责任。刘梅辩称，租赁协议只规定了广告的位置，至于如何安装、怎么安装、是否安装成功均由普云自己承担。且案涉房屋实际留有空白位置可安装广告，是普云自身原因导致未能安装广告。另普云所称半年未营业不是事实，没有任何规定必须建好广告牌才能营业。普云、朱昌华向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2018年12月21日签订的租赁协议；2.判令刘梅返还租金13000元、押金2000元；3.判令刘梅赔偿普云、朱昌华制作广告牌费用4600元，更换室内门3600元，装修费12000元的一半，共计10100元；4.本案诉讼费用由刘梅承担。一审法院认定事实如下：2018年12月21日，普云、朱昌华作为承租方（乙方）、刘梅作为出租方（甲方）签订租房协议，约定刘梅将位于靖江市的房屋出租给普云方使用。租赁期限为三年，自2019年1月1日至2021年12月31日，年租金为26000元，按年结算，先付后住，交付房屋时，普云方需向刘梅付清半年房租和押金2000元，租约到期后不欠费、不续约即返还押金。租赁期间，刘梅向普云方提供一台立式空调，两台挂式空调，一个淋浴房，以及厨房油烟机。租赁期间，普云方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得刘梅同意。普云方若提前解除合同，押金不退。普云方广告位置在二楼上方。双方还对其他事项进行约定。协议签订后，刘梅向普云方交付房屋，普云方向刘梅缴纳半年房租13000元，押金2000元，并对房屋进行了装修。普云方实际经营至2019年6月30日退租。一审法院在审理期间进行了现场勘验。靖江市人民中路180号房屋共有4层半，朝北墙面1－4层全封闭，二楼位置有广告“鼎尚婚礼”字样，“鼎尚婚礼”字上方及屋顶上均留有安装广告牌的空间。二楼西房屋已有他人承租。一审法院认为，双方的租房协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当依协议约定履行。普云方实际经营至2019年6月30日，刘梅已接受其退租，并将房屋另行出租给他人经营。双方2018年12月21日签订的租房协议已经解除。普云方租赁房屋至退租时已有半年，现其要求刘梅返还半年房租13000元，不予支持。租房协议第七条约定，乙方（普云方）若提前终止合同，押金不退。现普云方提前终止合同，其要求退还押金的请求，不予支持。关于普云方未能安装广告牌，刘梅是否违约。一是租房协议第八条中，仅载明“乙方广告位置在二楼上方”，并未有刘梅承诺普云方直接可在二楼上方安装广告牌的意思表示。从双方提供的照片来看，在“鼎尚婚礼”广告牌上方，即二楼上方仍有空间可以供普云方设置广告，符合“乙方广告位置在二楼上方”的约定。二是根据原建设部《关于加强户外广告、霓虹灯设置管理的规定》第三条规定，广告、霓虹灯的设置必须征得城市人民政府市容环境卫生行政主管部门同意后，按照有关规定办理审批手续。因此，普云方要在二楼上方设置广告牌，必须按照有关规定办理审批手续。现普云方未提供证据证明向市容环境卫生行政主管部门申请设置户外广告不予批准的证据。三是从普云方提供的与刘梅微信聊天记录中可以看出，刘梅的意思是说可以帮找人为普云方办理申请设置广告牌，前提是普云方得交下半年的房租且找人的费用还由普云方承担。综上，普云方未能安装广告牌，刘梅并未违约。普云方在未办理户外广告申请批准手续的情况下，如擅自制作广告牌，发生的费用，应由其自己承担。关于普云方主张的装修费用。根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。双方签订的《租房协议》中，双方并未约定装饰装修的费用由刘梅承担一半。因此，普云方主张更换室内门、装修费用，由刘梅承担一半的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认普云、朱昌华与刘梅2018年12月21日签订的《租房协议》于2019年6月30日解除；二、驳回普云、朱昌华的其他诉讼请求。一审案件受理费428元减半收取214元，由普云、朱昌华负担。二审期间，普云为证明刘梅在租赁合同履行过程中存在违约行为，申请证人刘某出庭作证。刘某陈述其是普云的顾客，由于普云的店铺没有广告牌，其找了很久才找到其店铺。另由于普云店里的空调不好导致刘某感冒。刘梅质证称，对证人证言不予认可，顾客找不到店铺是普云自己的原因，与是否安装广告没关。本院认证认为，证人应当客观陈述其亲身感知的事实，作证时不得使用猜测、推断或评价性语言。本案中，证人刘某的上述陈述均为其个人主观感受，与待证事实无关联性，本院不予采信。一审查明的事实本院予以确认，二审查明的事实与一审相同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，普云与刘梅之间的租房协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依协议约定履行。作为案涉房屋的出租人，刘梅已履行了合同约定义务即按照约定将租赁物交付给承租人，作为承租人普云应当按照约定支付租赁期间的租金。至于广告牌问题，双方在租赁合同的约定是“乙方（普云）广告位置在二楼上方”，从该约定在整个租赁合同中的位置以及该约定所在条款的其他内容看，上述约定只是要求普云设置广告牌应当在二楼上方，并未设定刘梅必须保证普云成功安装广告牌的合同义务。故普云以未能安装广告牌为由主张刘梅构成违约，无合同和法律依据，一审驳回其要求返还租金的诉讼请求，并无不当。在当事人协商一致或符合法律规定的解除条件的情况下，当事人可以解除合同。本案中，双方并未就解除合同进行协商，普云亦未能举证证明合同履行过程中存在原《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，普云单方提前解除合同的行为构成明显违约，一审驳回其返还定金以及赔偿损失的要求，符合法律规定。综上所述，普云的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费428元，由普云负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  高 云审 判 员  李志霞审 判 员  李 霖二〇二一年二月二十二日法官助理  于海涛书 记 员  卞 婷