辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终8548号上诉人（原审被告）：杨孟天，女，1988年11月17日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：郭剑波（上诉人母亲），女，1963年6月18日生，汉族，住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：祝晓庆，辽宁大东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜红梅，女，1960年9月4日生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：邱艳华，辽宁领域律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓莹，辽宁领域律师事务所实习律师。上诉人杨孟天因与被上诉人姜红梅租赁合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初1870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨孟天上诉请求:一、撤销原判，发回重审或在查明案件事实后改判驳回被上诉人在一审的诉讼请求；二、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、形成于2014年8月22日的《房屋和土地租赁协议书》是一份无效的协议，上诉人与被上诉人无权依据前述协议来废除终止《联合组建养老院协议书》，上诉人依据该协议书不负有缴纳租金义务。1、《联合组建养老院协议书》中的权利与义务主体不包括被上诉人，且该协议书不存在违反法律，行政法规规定的情形，应是合法有效的协议，即使要废除终止该协议书也只能由原红梅制衣公司与上诉人以协议的方式来进行。依据合同的相对性原则，协议书中约定之外的主体依法不能享有废除终止的权利。2、被上诉人并不构成合同法第402条、403条规定间接（隐名）代理，案涉《房屋和土地租赁协议书》应属无效。（1）一审判决书第15页下数1-3行表述，“姜红梅以个人名义将原红梅制衣公司房屋租与被告使用，红梅制衣公司对此未提出异议，应视为对姜红梅出租行为的认可”与法无据。论证如下：经过公证的《合作经营火石岭养老院协议书》与《房屋和土地租赁协议书》主体完全相同，上诉人有理由依据经过公证的协议书，相信被上诉人仅是代表自己，而不是代理原红梅制衣公司，该节属于合同法第402条规定的，但属例外情形。（2）在已认定《房屋和土地租赁协议书》只约束上诉人与被上诉人的情况下，因被上诉人不是房屋的所有权主体，不是土地的使用权主体，其根本无权与上诉人签订以收取租金为目的《房屋和土地租赁协议书》，虽然签订了协议书，也依法属于无效。二、一审判决第8页记载的火石岭村委会出具的四份证明未经庭审质证，第15页第一自然段记载的2019年4月3日的红梅制衣公司的股东会决议，以及同年5月5日的股东会决议，被上诉人在一审开庭时根本未提交前述两份股东会决议，更不存在经过庭审质证。三、即使假定有据认定，红梅制衣公司已将注销清算所剩资产抵顶欠姜红梅的债务，该抵顶协议从法律性质与特征方面界定，应当属于合同法第79条规定的债权让与，依据合同法第80条规定，原红梅制衣公司或姜红梅应当通知所谓的债务人即杨孟天，未经通知该债权转让对杨孟天不发生效力。被上诉人无权据此直接介入诉案并行使债权人的诉讼权利。四、一审合议庭不予准许上诉人申请法院调查收集证据申请，与法相悖。上诉人于2020年6月27日通过邮政快递EMS方式向合议庭提交了调查收集证据申请，目的在于调查核实上诉人提交的通话录音材料整理中的男性通话者是否为旅顺口区民政局社救科于海富科长与火石岭村委会主任王殿中，并核实通话内容的真实性。如能调查收集取得上述证据，足以认定造成火石岭养老院经营许可证截至2016年12月22日才延迟取得的原因，完全是由于被上诉人与红梅制衣公司的原因，该时间结点前，即使认定《房屋和土地租赁协议书》合法有效，被上诉人也无权向上诉人计取租金。上诉人的申请符合《证据规定》第十七条规定的情形，不准许不但与法相悖，更是直接导致了至关重要的关联案件事实未查清，进而造成损害上诉人合法权益的后果。五、被上诉人对上诉人提取的12号证据的真实性无异议，结合案涉《房屋和土地租赁协议书》，足以认定上诉人签订协议书的真实目的是最终想买下红梅制衣公司的房屋和土地，故由上诉人连续投资约600万元左右的装饰装修与扩建费用，但最终因被上诉人及红梅制衣公司方面的原因，上诉人目的根本无法实现，对于上诉人投入在围墙砌筑，室外地面回填，夯实，灌浆，观赏鱼池建造等扩建费用，协议即使解除了，该部分建筑物构筑物仍可为被上诉人使用，前述费用应由被上诉人对上诉人进行足额赔偿，上诉人保留另案诉讼追索的权利。六、上诉人进行装饰装修与改建扩建所必需的时间，即使协议书合法有效，也属于不应计取租金的期间，因前述期间已包括在2016年12月22日，上诉人最终取得民政局开办养老院行政许可延迟的时间内，故不再另行单独计算。即使被上诉人依据协议书约定有权计取租金，但计取租金的时间结点也应该从2016年12月22日开始到2019年12月22日满三年的第一个承租期，适用租金每年30万元标准。2019年12月23日-2020年4月30日期间适用租金每年50万元的标准，但应扣除已在第二个三年期开始时，上诉人已缴纳的6万元租金，截至2020年4月30日，被上诉人仅有权向上诉人计取租金约为115342元=（500000÷365）×（30×4+8）-60000。七、其他未单独列举的上诉观点与一审的抗辩观点保持一致。补充上诉理由：一、一审程序遗漏了应当参与诉讼的当事人，程序违法。依据形成于2019年4月3日的《股东会决议》，该公司注销前、后如有债权债务，由股东按出资比例承担。依据《企业机读档案登记资料》可知，王冰也是公司股东，出资比例为10%。虽然王冰现已死亡，但一审在未查清王冰是否有继承人，继承人是否享有继承权或明示放弃继承权，或者经法院通知拒绝参与诉讼的情况下开庭审理，并将所谓的债权全部判决由被上诉人承担，王冰的继承人并非因本人原因未能参加与本案诉讼，一审程序具有明显的违法性，应当发回重审。二、张贴《清退通知》属于被上诉人的个人行为，如认定是王冰担任法定代表人的红梅制衣公司的职务行为，从2018年11月28日开始，不应再计算租金。1、2018年11月27日《清退通知》的张贴之日，同时存在两个名称完全相同的红梅制衣公司，分别由王冰、被上诉人担任法定代表人。依据《股东会决议》（注：王冰任法定代表人），以及《情况说明》（注：姜红梅任法定代表人）可以发现，加盖在《清退通知》上的公章编码，与前述两个公司备案公章的编码完全不同。据此可认定，张贴《清退通知》是被上诉人的个人行为，与前述的两个红梅制衣公司无关。即使能够认定被上诉人张贴《清退通知》是代理王冰担任法定代表人的红梅制衣公司的职务行为，案涉租赁合同也因《清退通知》的张贴，发生解除的法律后果。2018年11月27日以后，因租赁合同已经解除，不能再计算此时间节点以后的租金，一审判决已经计算至起诉之日，没有法律依据。姜红梅辩称，不同意杨孟天的上诉请求。理由：对上诉人的事实和理由部分有异议，上诉人陈述的事实与理由与本案《租赁合同》没有关联性，本案一审中审理查明的事实以及被上诉人在一审中提请法院进行审理的《租赁合同》及相关证据均已完全证明上诉人和被上诉人之间是基于《租赁合同》和上诉人欠付租赁费而产生的纠纷，上诉人在上诉状陈述的事实和理由与本案无关。姜红梅向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间的房屋和土地租赁协议书；2.判令被告给付拖欠的2017年8月1日至起诉之日2020年4月的租金1490000元，并承担按年利率6%计算的利息73200元（其中房租440000元自2018年8月1日计算至2020年5月1日利息为46200元，2018年8月1日至2019年7月31日房租600000元，自2019年8月1日计算至2020年5月1日利息为27000元），合计1563200元。一审法院认定事实：案涉房屋和土地位于大连市旅顺口区，房屋总面积为4116.13平方米，其中有产权证面积3866.73平方米，无产权证面积150平方米，土地面积约4000平方米，原为红梅制衣公司所有和使用。原告姜红梅系红梅制衣公司股东。2014年4月14日红梅制衣公司与被告签订《联合组建养老院协议书》，红梅制衣公司以案涉房屋和土地与被告联合成立大连旅顺火石岭养老院，双方对养老院的改建、装修、经营和管理等进行了约定。同日，原告与被告签订《合作经营火石岭养老院协议书》，约定原告以案涉房屋和土地与被告合作经营养老院，协议载明原告无偿提供的房屋和土地系红梅制衣公司房屋和土地，亦对养老院改建、装修、经营和管理等进行约定，并约定养老院经营盈利，利润归被告所有，原告不参与分配。同年7月3日，原、被告就《合作经营火石岭养老院协议书》办理了（2014）旅证民字第2348号公证书。随后，被告对案涉房屋进行养老院的改建、装修工作。2014年8月22日，原告与被告又签订《房屋和土地租赁协议书》，约定，被告租用案涉房屋和土地经营养老院，租期三年，到期后，被告可要求续租三年，以此类推；2014年8月1日至2017年7月31日为第一个三年租期，每年租金300000元，每年8月1日前15日内付清，如逾期交纳，原告有权解除合同、收回房屋和土地，被告无条件撤出养老院，原告不承担任何经济补偿，第一个租赁期间被告须偿还原告前期垫付的装修款500000元，被告负责前期房屋维修和水、电、暖等配套设施费用，第二个租赁期间，如市场物价上涨，租金价格面议，原告不得解除租赁合同；养老院经营期间，房屋的维护保养和修缮费用以及经营费用由被告承担，被告改造和扩建须经原告同意，租赁期满，被告可将投入的可移动设备及办公用品撤走，但不准破坏已装修好的固定设施；被告经营期间的债权债务与原告无关，原、被告只是租赁关系，被告不得转租，被告如向原告购买土地和房屋，另行协议。并且该协议第五条明确约定“以前所答应的条件协议和公证书全部作废，只用于当时起执照用，新的协议书双方签字后，作为今后的法律依据”。该协议签订后，被告占用案涉房屋开办养老院，并按约定支付租金。2017年7月31日第一个三年租赁期满，被告继续占用案涉房屋经营养老院，该日被告支付租金50000元，同年8月20日支付租金10000元，之后被告未再支付2017年8月1日至2018年7月31日的租金。2018年4月30日，被告出具承诺书，承诺分期支付2017年8月1日至2018年7月31日房租，如2018年9月1日前支付不足50万元自愿退出，并承诺2018年8月之后的房租每月50000元于每月1日支付。此后，被告未按承诺付款。2018年11月27日红梅制衣公司张贴清退通知，通知养老人员因被告自2017年8月1日起未缴租金，该公司将于2018年12月31日收回案涉房屋，养老人员再续交养老费后果自负。2019年4月3日，红梅制衣公司股东会议决议，公司注销、原告承担公司债权债务。同年5月5日红梅制衣公司股东会议决议将公司注销清算所剩资产抵顶欠原告债务。同年6月3日，红梅制衣公司被注销。因被告一直拖欠租金原告持房屋和土地租赁协议书及被告出具的承诺书，原告诉至一审法院，形成本案诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。就案涉房屋及土地，红梅制衣公司与被告于2014年4月14日签订联合组建养老院协议书，同日原告与被告又签订合作经营火石岭养老院协议书并进行公证，同年8月22日原告与被告又签订房屋和土地租赁协议书，该协议明确约定终止前述两份协议，三份协议内容均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，但合作经营火石岭养老院协议书和联合组建养老院协议书因房屋和土地租赁协议书的签订而终止，被告称公证撤销前公证合同效力高于一般书证合同效力的抗辩意见，没有法律依据，不予采纳。被告一直占用案涉房屋和土地经营养老院应当按照房屋和土地租赁协议书履行支付租金义务，原告以个人名义将红梅制衣公司的房屋租与被告使用，红梅制衣公司对此并未提出异议，应视为对原告出租行为的认可，2019年红梅制衣公司股东会议决议清算并将案涉房屋所有权和土地使用权抵顶欠原告债务，故原告有权依房屋和土地租赁协议书主张权利。关于原告要求解除房屋和土地租赁协议书的问题。被告签订房屋和土地租赁协议书之后，占用案涉房屋和土地经营养老院，履行了2014年8月1日至2017年7月31日第一个三年租期的租金支付义务，在2017年8月1日开始的第二个三年租期，被告仅支付2017年8月1日至2018年7月31日租金60000元，2018年8月1日之后的租金被告一直未付，被告拖欠租金的行为已构成违约，依据房屋和土地租赁协议书的约定以及法律规定，原告有权解除房屋和土地租赁协议书。故原告该项请求，予以支持。关于原告要求被告支付租金及利息的问题。被告占用案涉房屋和土地经营养老院，在第二个三年租期开始后即拖欠租金，2018年4月30日被告对2017年8月1日至2018年7月31日以及2018年8月之后的租金数额和支付时间作出书面承诺，该承诺变更了房屋和土地租赁协议书对租金数额和支付时间的约定，不违反法律规定，被告称该承诺是受原告胁迫书写的意见无事实依据不成立。故原告按照该书面承诺要求被告支付2017年8月1日至2018年7月31日欠付租金440000元（500000元-60000元）和2018年8月1日至2020年4月30日21个月的租金1050000元（50000元×21月）以及欠付租金的利息，具有事实和法律依据，予以支持，但原告按年利率6%主张欠付租金利息，没有依据，应按中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率对原告利息主张予以保护。被告不同意支付租金以及已支付租金应予以返还的抗辩意见与其书面承诺相悖，而且违反诚实信用原则，不予采纳。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一款第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告姜红梅与被告杨孟天于2014年8月22日签订的房屋和土地租赁协议书；二、被告杨孟天于判决生效之日起三十日内给付原告姜红梅2017年8月1日至2020年4月30日租金1490000元（440000元+1050000元）及利息（其中2017年8月1日至2018年7月31日租金440000元自2018年8月1日起、2018年8月1日至2019年7月31日租金600000元自2019年8月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年5月1日止）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18868元，由被告杨孟天负担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，综合当事人的诉辩意见,本案争议的焦点问题为:一、《房屋和土地租赁协议书》的效力及涉案主体的认定；二、案涉租金的计算标准及计算期限。一、关于争议的第一个焦点问题，本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋和土地租赁协议书》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定合法有效正确。虽然此前大连旅顺红梅制衣有限公司与上诉人签订有《联合组建养老院协议书》及上诉人与被上诉人签订有《合作经营火石岭养老院协议书》，但《房屋和土地租赁协议书》明确载明“以前所答应的条件协议和公证书全部作废，只能用于当时起执照用，新的协议书双方签字后，作为今后的法律依据。”上诉人关于案涉房屋及土地使用所享有的权利及应履行义务已为《房屋和土地租赁协议书》确定的内容所规范，且随后上诉人向被上诉人履行支付租金的事实及向被上诉人做出的履行租金义务的承诺，足以认证双方对《房屋和土地租赁协议书》效力的确认，也即上诉人以实际行为履行《房屋和土地租赁协议书》载明的义务。上诉人否定《房屋和土地租赁协议书》效力不具有事实法律依据，首先，案涉房屋及土地原为大连旅顺红梅制衣有限公司所有、使用，被上诉人作为该公司的股东与上诉人签订的相关协议无据认定侵犯了企业的利益，且该企业对房屋及土地租赁的事实未予否认，嗣后，被上诉人承继该企业被注销后的债权债务及资产，因此，被上诉人以个人名义向上诉人主张权利的主体适格；其次，《中华人民共和国合同法》第七十九条规定“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”及第八十条规定“债权人转让债权的，应当通知债务人”，目的是避免债务人重复履行、错误履行或加重履行债务的负担，但法律对通知的形式未做具体的规定，即使如上诉人所持有否定债权转让效力的理由，被上诉人以诉讼方式主张权利，亦可认定向上诉人履行了通知的义务。退一步而言，大连旅顺红梅制衣有限公司现已被注销，该企业的财产最终属于股东所有，即使不考虑企业注销后的资产属性，被上诉人作为股东仍有向上诉人追索租金的权利，相对其他股东而言，亦属股东间的利益分配，并非为上诉人拒绝履行支付租金的抗辩理由。同理，亦不应为本案是否遗漏主体的认定事由。二、关于争议的第二个焦点问题，本院认为，根据《房屋和土地租赁协议书》的约定，上诉人履行了2014年8月1日至2017年7月31日第一个三年租期的租金支付义务，在2017年8月1日开始的第二个三年租期，上诉人仅支付租金60000元，上诉人拖欠租金的行为已构成违约，为此，上诉人向被上诉人承诺“分期支付2017年8月1日至2018年7月31日房租，如2018年9月1日前支付不足50万元自愿退出，并承诺2018年8月之后的房租每月50000元于每月1日支付”，被上诉人亦予以接受，上诉人的承诺不违反法律规定，由此可见，双方变更了《房屋和土地租赁协议书》对租金数额和支付时间的约定，上诉人称计取租金的时间结点应该从2016年12月22日开始到2019年12月22日满三年的第一个承租期，不为被上诉人认可亦与协议的内容相违背，故一审对租金的数额及计取时间认定正确。因双方并未对逾期支付租金应承担利息予以约定，故一审判决对利息的判项无法律依据，应予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初1870号民事判决第一项；二、变更大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初1870号民事判决第二项为杨孟天于本判决生效之日起三十日内给付姜红梅2017年8月1日至2020年4月30日租金1490000元（440000元+1050000元）；三、驳回姜红梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18868元、二审案件受理费18868元，共计37736元，由姜红梅承担1316元、杨孟天负担36420元。本判决为终审判决。审判长  孙利颖审判员  杨 威审判员  谢燕鹏二〇二一年二月十日书记员  任建芳