江苏省连云港市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏07执异7号案外人：李刚，男，汉族，1989年6月30日生，住连云港市连云区。委托诉讼代理人：高义虎，江苏海郡律师事务所律师。申请执行人：范育好，男，汉族，1979年8月4日生，住连云港市海州区。被执行人：江苏金科地产投资有限公司，住所地连云港市连云区。法定代表人：傅伟军，该公司董事长。被执行人：傅伟军，男，汉族，1966年12月13日生，住连云港市连云区。本院在执行范育好申请执行江苏金某地产投资有限公司（以下简称金某公司）、傅伟军金融借款合同纠纷一案过程中，案外人李刚向本院提出书面异议。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。经审查查明，2013年6月17日，本院对中国银行股份有限公司连云港分行（以下简称中行连云港分行）诉金某公司、傅伟军一案作出（2013）连商初字第0022号民事判决：一、金某公司于该判决生效后十日内给付中行连云港分行人民币2930万元、律师费322000元及利息、罚息、复利(利息部分：以1930万元为本金，自2012年9月21日起至2012年9月27日止，按年利率7.68%计算；以1930万元为本金，从2012年9月28日至2012年9月30日止，按年利率7.38%计算。以1000万元为本金，自2012年9月21日起至2012年9月27日止，按年利率7.68%计算；以1000万元为本金，从2012年9月28日至2013年2月21日止，按年利率7.38%计算。罚息部分：以1930万元为本金，自2012年10月1日起至该判决确定给付之日时止，按年利率10.332%计算。以1000万元为本金，自2013年2月22日起至该判决确定给付之日时止，按年利率10.332%计算。复利部分按合同约定计算)。二、中行连云港分行有权对金某公司位于连云港市连云区××路西侧的39079.8平方米国有建设用地使用权及位于连云港市连云区金源金凤凰三期的在建工程（具体见判决书附件抵押清单）在登记范围内享有优先受偿权。傅伟军对该抵押权实现以外的债权承担连带清偿责任。根据中行连云港分行的申请，本院于2013年8月21日立案强制执行，案号为（2013）连执字第0414号。在执行程序中，本院依职权对被执行人的财产进行了调查，发现其抵押的财产现在尚不具备处置条件，申请执行人亦未提供被执行人其他可供执行的财产线索，本院于2014年9月24日作出（2013）连执字第0414号执行裁定：终结（2013）连商初字第0022号民事判决书的本次执行程序。2017年7月25日，本院根据申请执行人的申请对（2013）连商初字第0022号民事判决书恢复执行，案号为（2017）苏07执恢59号。2018年10月8日，本院根据范育好的申请作出（2017）苏07执恢59号执行裁定：变更范育好为本案的申请执行人。2018年12月4日，本院作出（2017）苏07执恢59号之一执行裁定：被执行人金某公司名下的位于连云港市连云区××中××号××共计62套房产（房产的详细信息与市场评估价详见附件一）进行司法拍卖。2019年5月13日作出（2017）苏07执恢59号之三执行裁定：一、解除本院对连云港市连云区××中××号××抵押房产、车库共计17套（详见附件二）的查封。二、连云港市连云区××中××号××共计17套房产、车库按权利现状（详见附件二）归申请执行人范育好所有。冲抵被执行人金某公司欠申请执行人范育好2544430元债务。在本案执行过程中，案外人李刚向本院提出异议称，请求撤销（2017）苏07执恢59号之三执行裁定第二项裁定内容中属于案外人的××号车库内容。事实与理由：一、因实际情况发生变化，中行连云港分行在登记范围内并不完全享有优先受偿权。金某公司向中行连云港分行借款后，中行连云港分行将债权转给中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称东方资产管理公司）。2015年，连云区人民政府为盘活金某公司位于连云港市连云区××中××号××小区，成立了专项协调小组，并与金某公司及其当时实际债权人东方资产管理公司进行三方会议，将被抵押土地上的部分房产对外售卖。所获购房款由连云区人民政府委托连云港市连云区建筑安装管理处（以下简称连云区建管处）来统一管理，并由连云区建管处给付东方资产管理公司。在连云区人民政府出面协调并与两公司承诺购房后20日内可办理网签的情形下，案外人于2015年12月15日与金某公司签订《房屋买卖合同》，购买并实际使用涉案车库，并于当日将购房款汇入连云区建管处统一监管账户，由其统一汇给东方资产管理公司。至此，在抵押期间，抵押人金某公司经当时实际抵押权人东方资产管理公司的同意，将抵押财产的一部分即××号车库（丘号：××）出售给案外人，因而针对于案外人名下涉案车库的抵押权已消灭，应将该车库的抵押涤除。二、案外人已经支付全部价款并实际占有该车库，法院依法不应当将该车库裁定冲抵申请执行人2544430元债务的范围内。案外人已经于2015年12月16日给付完全部购车库款，并实际占有使用至今。其后不断要求金科公司、东方资产管理公司、连云区人民政府为其办理网签过户手续，最终未果。综上，（2017）苏07执恢59号之三执行裁定第二项裁定内容错误，为维护案外人的合法权益，特提出本异议，请贵院予以审核，支持案外人的请求事项。本院经审查查明，案外人李刚异议请求针对的执行标的即位于连云港市连云区××中××号××号车库（丘号：××），在（2017）苏07执恢59号之三执行裁定冲抵金某公司欠范育好2544430元债务的17套房产、车库范围内。本院另查明，2020年8月3日，连云港市连云区法院作出（2020）苏0703民初791号民事判决认定如下事实：2015年7月17日，中行连云港分行将（2013）连商初字第0022号生效判决确认金某公司应支付的2930万元及利息等该债权转让给东方资产管理公司。2015年12月16日，东方资产管理公司（甲方）与金某公司（乙方）签订《债务重组协议》一份，双方确认截至2015年3月31日，甲方对乙方享有的债权为：本金2930万元，利息794.87万元，本息合计3724.87万元。双方还确认:如果乙方已经按照还款计划表向甲方按时、足额偿还相应款项，共计1200万元，则甲方同意豁免本协议项下乙方所负的其余债务。项目启动后，根据乙方回款情况，将首批资产（含未抵押给甲方的资产）动态解押到乙方指定名下。动态解押的资产由乙方负责销售，销售款的70%作为还款，30%由乙方作为销售费用。乙方在2016年3月29日前，支付给甲方合计人民币600万元作为第一笔还款。甲方收到600万元后，再根据乙方回款情况，将资产动态解押到乙方指定名下。上述协议签订后，在连云区人民政府的协调下，金某公司对外销售被抵押房屋，与买受人签订《商品房买卖合同》，买受人将购房款支付至连云区建管处的监管账户，后由连云区建管处支付给东方资产管理公司用于支付债务重组款，东方资产管理公司收到款项后，根据金某公司和连云区建管处提供的清单，加盖印章，解押相应房产，并由金某公司为买受人办理相关购房手续。2015年12月15日，李刚以及案外人张立、苗某、张某、王某等人与金某公司签订《商品房买卖合同》，约定购买金某公司开发的位于连云区××路西侧××汽车库（其中李刚购买的是××号车库，总金额133137元），合同签订后原告以及其他购买人将购房款支付至连云区建管处账户。连云区建管处将收取的168万元购房款支付给东方资产管理公司，因解压手续交接等问题，东方资产管理公司未能办理李刚和案外人张立、苗某、张某、王某所购房屋的解押手续。连云港市连云区法院认为：涉案××号车库虽然设定了抵押权，且由中行连云港分行申请法院对该房屋进行了查封，但李刚与金某公司签订涉案《商品房买卖合同》时，抵押权人（首查封申请人）中行连云港分行已将其债权转让给了东方资产管理公司，根据庭审查明的情况，出售抵押物用以支付债权重组款系经东方资产管理公司同意的，李刚支付的涉案房屋购房款也实际支付给了东方资产管理公司，该《商品房买卖合同》的签订并未损害抵押权人（首查封申请人）的利益，抵押权的存在不影响该《商品房买卖合同》的效力。据此，判决确认李刚与金某公司于2015年12月15日签订的《商品房买卖合同》有效。本院认为，本案争议焦点是李刚对案涉××号车库是否享有排除执行的权利。根据案件查明的事实，中行连云港分行对涉案××号车库设定了抵押权并进行了查封，2015年7月17日，中行连云港分行将其债权转让给了东方资产管理公司。后东方资产管理公司（甲方）与金某公司（乙方）签订《债务重组协议》，东方资产管理公司同意出售抵押物用以支付债权重组款。2015年12月15日，李刚与金某公司签订涉案《商品房买卖合同》，李刚支付的涉案房屋购房款也实际支付给了东方资产管理公司，李刚已实际占有该车库。因此，李刚对该××号车库享有排除执行的民事权利，（2017）苏07执恢59号之三执行裁定以××号车库冲抵金某公司欠范育好部分债务不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项之规定，裁定如下：中止对位于连云港市××区××镇××路××号××号车库（丘号：××）的执行。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 杜兴淼审 判 员 胡海涛审 判 员 李红梅二〇二一年二月七日法官助理 于学金书 记 员 王 坤法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。