浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初11544号 原告：陈美君，女，1977年2月12日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：朱军，浙江纵伸律师事务所律师。 被告：丁文胜，男，1953年9月25日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：陈颖，浙江星耀律师事务所律师。 原告陈美君诉被告丁文胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，于2021年1月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱军，被告丁文胜及委托诉讼代理人陈颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈美君向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告分别于2017年3月7日、2018年6月12日签订的房屋租赁协议；2、请求判令被告退还原告2020年2月9日-2020年5月11日租金共计37304元；3、请求判令被告赔偿原告装饰装修165152元、搬迁费34672元、临时安置费54132元、停产停业损失346044元，合计60万元。事实和理由：2017年3月7日、2018年6月12日原告承租被告位于义乌市××路××号××幢，租期分别至2025年3月6日、2028年6月11日止，双方签订了租赁合同。原告在承租的房屋内开办了义乌市文昊校外辅导站稠州路分部初中部，并耗资近100万元对整栋房屋进行了装修及办理相关消防凭证等。2020年1月开始受疫情影响，原告一直没有使用该房屋，直到2020年5月11日通知恢复使用，期间原告于2020年5月11日支付了房屋租金5万元。2020年6月案涉房屋涉及征收，被告于6月下旬通知原告于6月28日前腾空房屋。原告处还有大量就读学生的情况下，被告于2020年6月19日晚上打砸了原告用于防疫的桌子，严重影响了原告的正常办学，被告于2020年6月22日开始停电，被告的行为给原告带来了巨大的损失。后原、被告就赔偿事宜经过多次协商，一直未果。原告认为，原、被告之间的租赁合同合法有效，原告在租赁处合法经营校外辅导站，即便案涉房屋征收，被告方也应当及时与原告沟通解除事宜，因被告原因给原告造成了巨大损失，被告理应赔偿。原告租用房屋是用于经营，因疫情影响，造成合同目的无法实现，被告方理应退还没有营业期间的租金。为维护原告合法权益，现诉诸贵院，望判如所请。 被告丁文胜辩称，一、同意解除《房屋租赁合同》，但无租金可退。首先，因案涉房屋列入义乌市梅园幼儿园、机关实验幼儿园改扩建工程收购项目红线范围内，案涉房屋被义乌市人民政府稠城街道办事处（以下简称稠城街道）依法收购，双方的《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）丧失继续履行的条件，答辩人同意解除《租赁合同》。其次，原告（配偶朱旭帆）于2020年5月11日汇来1、3、4、5楼的房租5万元，因房屋即将被政府拆迁，故答辩人当日即退回租金17500元，即剩余32500元为1、3、4、5楼自2020年3月7日至6月6日止3个月的房租（13万/12=10833元/月）；2楼的房租18000元系原告于2019年6月11日汇来，那么截至2020年6月11日2楼的租金也已用完。根据《稠城街道江滨区块收购方案》（以下简称《收购方案》），案涉房屋腾空期限为2020年6月20日前（含当天），那么，直至6月20日止双方的《租赁合同》才丧失履行条件，故，答辩人已无租金可退，反而原告尚欠答辩人自2020年6月7日至6月20日的1、3、4、5楼的租金以及6月12日至6月20日2楼的租金。再次，原告尚欠答辩人5月份的电费884元，至今未付，答辩人对此保留另案起诉的权利。二、原告要求被告赔偿其损失60万元没有事实和法律依据。（一）不存在“答辩人未及时通知腾空事宜”导致原告损失的问题。第一，案涉房屋被政府拆迁，政府部门稠城街道已经于2020年4月20日将《收购方案》进行了公告，并上门通知了拟被收购的房屋所有权人或承租人（详见答辩人提供的证据2照片中身着保安服的保安即为原告工作人员），故原告自2020年4月20日就知道案涉房屋即将被拆迁。第二，答辩人于5月7日、5月11日9：44、10：18三次致电原告协商解除《租赁合同》并通知原告应按政府要求腾空。第三，根据《租赁合同》约定，原告应提前一个月付清房租，即2020年2月6日应支付1、3、4、5楼下一年度的租金，但原告未按约支付租金，直至答辩人通知原告拆迁事宜并告知原告支付3个月的房租32500元，原告才支付了5万元租金，那么，如果答辩人未通知原告，原告又为什么只打5万元租金，而不是按《租赁合同》的约定和往年的惯例付13万租金呢？显然是因原告当时已经知道拆迁事宜，且因其不愿意在6月20日前腾空，故恶意支付了5万元租金。因此，原告称答辩人于6月下旬通知腾空，显然是违背事实的。第四，2020年5月19日，双方在稠城街道江滨社区的组织下进行了调解，但调解未成。第五，截至2020年6月7日原告支付的1、3、4、5楼的租金32500元已经用完，截至2020年6月11日2楼的租金也用完了，但原告既未继续支付租金也未腾空交付房屋，如果原告仍不知道房屋拆迁事宜，怎么可能不支付房租？第六，2020年6月19日，答辩人又上门与原告协商解除《租赁合同》事宜。综上，答辩人多次与原告协商解除《租赁合同》并通知原告应按政府要求腾空，根本不存在原告诉称的答辩人未及时通知的情况，原告在诉状中称答辩人于“6月下旬才通知”的说法更是荒谬至极。（二）答辩人并无影响原告正常办学的过错行为。案涉房屋被列入政府收购红线范围内，答辩人只能按照政府的《收购方案》与原告进行协商，答辩人自始没有任何过错。原告称答辩人“打砸防疫桌子”，纯属无中生有，2020年6月19日答辩人与原告协商租赁事宜，发生言语冲突，仅碰撞到地上的一个垃圾桶和防疫用的简易桌，根本不存在打砸桌子的情况，对原告正常办学根本不会产生任何影响。（三）不存在答辩人停电造成原告损失的问题。首先，原告支付的1、3、4、5楼的租金截至2020年6月7日已经用完，2楼的租金截至2020年6月11日也已用完，原告并未再支付租金，不应继续使用案涉房屋。其次，根据政府的《收购方案》，案涉房屋腾空期限为2020年6月20日前（含当天），答辩人于6月22日停电系接稠城街道的通知，为配合政府重点工程项目工作，答辩人不得不根据政府要求依法将水电进行注销，故答辩人不存在任何过错，不应当承担赔偿责任。（四）原告的损失应归结为拆迁与疫情，并非答辩人造成。原告的损失实际上首先系因案涉房屋所在的下车门区块及周边地块全部被拆迁，整个市中心被拆迁后，人去楼空，人气骤减，梅园幼儿园、机关实验幼儿园改扩建工程更是直接造成原告生源减少。其次，因疫情原告的经营确实也受到影响。但无论是案涉房屋本身被拆除还是案涉地块整体拆迁或是疫情原因，均非答辩人过错，原告的实际损失并非答辩人造成，原告要求答辩人赔偿其经营损失是没有事实和法律依据，对答辩人而言也是不公平的。（五）原告声称“耗资100万元对整栋房屋进行装修和办理消防凭证”的说法与事实不符。第一，原告的装修评估价值仅为165152元。根据由收购单位稠城街道委托的浙江国信房地产土地估价咨询有限公司（以下简称国信公司）作出的评估报告，案涉房屋的装修评估价值仅为165152元，如原告耗资近百万对整栋房屋进行装修，现如今答辩人不可能只有165152元装修评估价值。第二，原告不能主张二楼的装修价值。因双方于2018年6月12日签订的《租房协议》明确约定，原告承租的二楼如遇拆迁，应无条件搬出。故，按照根据国信公司出具的“稠州中路395号丁文胜1楼以及2-5楼装修测算表”（以下简称装修测算表），2楼的装修40996元应归答辩人所有[2楼独有装修3875+6621+381+612+1785+2469=15743元，其他按2-5楼等额平分后2楼为（116757-15743）/4=25253元]。第三，原告不能主张涉案店面的全部装修款，应剔除答辩人原有的装修部分。案涉房屋1楼的普通抛光地砖（含踢脚线）、普通木质护墙、多层造型木质吊顶（含线）、无框玻璃门、不锈钢防盗门窗、较好的水电工程以及2-5楼的普通地砖（含踢脚线）、高级抛光地砖（含踢脚线）、普通面砖、普通木制吊顶（含线条）、普通石膏吊顶（含线条）、塑扣板吊顶（含线条）、普通厨房上下柜、普通洗脸盆、蹲便器、小便池、普通实木门、钢板防盗门、普通铝合金、不锈钢防盗门窗、出风口、砖砌水箱、较好的水电工程均是被告所有，并非原告装修，原告不能据为己有，原告所有的装修应为29672元（1楼：48395元-答辩人的装修=18833元；2-5楼：116757元-2楼的装修40996元-3至5楼中答辩人的装修64922元=10839元）。第四，原告的装修中还应扣除可回收再利用部分。因《租赁合同》到期后，一些可以回收再利用的装修材料，原告可自行拆卸带走，如1楼测算表中的广告牌、广告字、烟感器、监控摄像头，2-5楼测算表中的地毯、部分门窗、烟感器，如因原告自身原因没有拆卸带走，则该部分的损失应由原告自行承担，不应由答辩人赔偿，故，在上述29672元原告所有的装修扣除原告可拆除再利用的部分22363元，原告的装修为7309元。第五，原告投入的部分装修是在拆除答辩人装修后进行的。上述原告剩余的装修价值尚不应全部归原告所有，因原告投入的该部分装修，实际上也只是在答辩人原有的装修基础上进行的添附，或将原告所有的装修拆除后进行的装修，答辩人作为房东，所占比例应更大，故该7309元应由原告与答辩人对半分，原告享有3654元。第六，即使答辩人应补偿原告装修损失，也仅需支付原告剩余租期的装修残值。原告投入的部分装修因附和在答辩人原有装修上不能拆卸，故《租赁合同》到期后，原告的装修应归属答辩人所有，因此，原告的装修价值是随着《租赁协议》的履行而逐步枯竭，至租赁协议到期后，其装修残值即为0，并且因装修作为损耗品，前期的折旧损耗更大，故，原告享有的3654元装修恳请法庭考虑价值贬损的情况，酌情认定1000-2000元为宜。综上，原告的诉请偏离事实和法律，请依法裁判。 针对被告答辩，原告补充陈述，1、被告与第三人方签订的系收购协议，该协议是平等民事主体之间的民事行为，被告并不能依据收购协议，来否认其应承担的违约责任；2、原告在承租的房屋中进行了相应的装饰装修，并用该房屋进行办学等经营，从相应的评估报告中可以看出，评估公司所依据得出的装饰装修价值使用的参照物都系原告装修；3、原告承租被告房屋，是用于经营，由于受疫情影响，原告从2020年2月9日到5月11日期间，因政府政策原因，无法达到合同目的，该期间的租金应当予以返还；4、因被告未通知原告，擅自将房屋出售给第三方，被告的违约行为造成了原告巨大的损失，原告的损失是参照其与第三方签署的收购协议中列明的各项计算得出。 原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据： 1、房屋租合同（原件）两份，证明原告承租被告的房屋，租期分别至2025年3月6日、2028年6月11日止。 2、付款凭证（打印件）三份，证明原告已支付了2019-2020年度的租金，于2020年5月11日支付了5万元租金。 3、水电表拆除照片（打印件）两份，证明被告方在2020年6月22日拆除了水电表。租赁房屋无法使用水电。 4、日常学习照片（打印件）三份，证明原告在承租的房屋中创办了义乌市文昊校外辅导站有限公司稠州路分公司，辅导站中有学生就读。 5、辅导站现状照片（打印件）五份，证明该房屋的装饰装修都是属于原告所有。 6、义乌市第二批通过复课审核培训机构“绿名单”（打印件）一份，证明原告于2020年5月11日复工。 7、视频一份，证明被告方于2020年6月19日到原告办学处打砸防疫桌子，严重影响了原告的正常办学。 8、房屋收购补偿协议（复印件）一份，证明被告房屋被收购，其中搬迁费为34672元，临时安置费为54132元，装饰装修费为165152元。 9、装修清单，证明原告为装修涉案房屋支出装修费1020921.5元。 被告质证意见： 证据1真实性无异议，该证据恰恰表明原告方支付的租金已经用完，且二楼的租房协议明确约定原告承租的二楼如遇拆迁应无条件搬出，故原告不能主张二楼的装修价值。 证据2真实性无异议，该证据恰恰证明扣除当日被告退回原告租金17500元，原告剩余32500元租金，截至2020年6月6日已经用完。 证据3真实性无异议，被告根据政府要求依法对水电进行注销，水电表并非被告拆除，系政府部门自来水公司、供电局进行拆除。 证据4三性无异议。 证据5真实性无异议，对证明对象有异议，涉案房屋的装修并非都归原告所有，原告的装修剩余价值为1000-2000元，具体详见书面答辩状。 证据6真实性无异议，该证据与本案无关。疫情并非不可抗力，原告因疫情不能开工的损失不应当由被告赔偿。 证据7真实性、证明对象有异议，不存在被告打砸桌子的情况。 证据8真实性无异议，该协议上的所有条款、项目均系政府部门根据被拆迁的房屋价值补偿给被告，并非根据被告的租金收益进行补偿。该协议与原告无关。 证据9真实性、合法性均不予认可，该证据并没有任何专业机构进行盖章认可，与事实不符，原告整幢房屋经国信评估公司评估装修价格仅为165152元，且原告已使用了2－3年，装修价值已减损。 被告为证明自己的主张，向本院提供如下证据： 证据1《稠城街道江滨区块收购方案》、证据2公告照片各一份，共同证明：1、因案涉房屋被政府依法收购，腾空期限为2020年6月20日前（含当天），双方的《租赁合同》自2020年6月21日丧失继续履行的条件；2、稠城街道于2020年4月20日将《收购方案》进行了公告，并上门通知了原告（照片中身着保安服保安即为原告工作人员），原告自2020年4月20日就知道案涉房屋即将被拆迁。 证据3房屋收购估价书[浙国房估（2020）收字第0025-27号]一份，证明案涉房屋的装修经政府委托的有资质的估价机构评估，装修价值仅为165152元。 证据4稠州中路395号丁文胜1楼装修测算表、证据5稠州中路395号丁文胜2-5楼装修测算表各一份，共同证明：1、案涉房屋1楼的普通抛光地砖（含踢脚线）、普通木质护墙、多层造型木质吊顶（含线）、无框玻璃门、不锈钢防盗门窗、较好的水电工程以及2-5楼的普通地砖（含踢脚线）、高级抛光地砖（含踢脚线）、普通面砖、普通木制吊顶（含线条）、普通木质吊顶、普通石膏吊顶（含线条）、塑扣板吊顶、普通厨房上下柜、普通洗脸盆、蹲便器、小便池、普通实木门、钢板防盗门、普通铝合金、不锈钢防盗门窗、出风口、砖砌水箱、较好的水电工程，均系被告所有，并非原告装修，原告所有的装修应为29672元（1楼：48395元-被告的装修=18833元；2-5楼：116757元-2楼的装修40996元-3至5楼中被告的装修64922元=10839元）；2、1楼的装修测算表中的广告牌、广告字、烟感器、监控摄像头、门禁，2-5楼测算表中的地毯、部分门窗、烟感器，原告可以拆卸带走再利用。如因原告自身原因没有拆卸带走，则该部分的损失应由原告自行承担，不应由被告赔偿。在上述29672元原告所有的装修扣除原告可拆除再利用的部分22363元，原告的装修为7309元。 证据6借记卡账户历史明细清单、汇款凭证各一份，证明：1、原告（配偶朱旭帆）于2020年5月11日汇来1、3、4、5楼的房租5万元，因房屋即将被政府拆迁，被告当日即退回租金17500元，即剩余32500元为1、3、4、5楼自2020年3月7日至6月6日止3个月的房租（13万/12=10833元/月）；2、原告往年支付租金的惯例都是一次性汇款，不存在先汇几万的情况；3、2楼的房租18000元系原告于2019年6月11日汇来，截至2020年6月11日2楼的租金也已用完。 证据7移动公司通话详单一份，证明被告曾于5月7日、5月11日9：44、10：18三次致电原告协商解除《租赁合同》并通知原告应按政府要求腾空。 证据8电费发票一份，证明原告尚欠答辩人5月份的电费884元，至今未付，被告保留另案起诉的权利。 原告质证意见：证据1收购方案真实性无异议，证据2公告照片真实性无法确认，不能达到被告的证明目的，稠城街道发布公告的时间为2020年4月20日，被告方与稠城街道签订收购协议的时间为2020年5月20日，因此发布的公告并未完成相应的收购，该公告不具有通知的效力。原、被告之间签署了租赁协议，系真实有效，被告应当按照相应的法律规定，并符合程序要求通知原告予以解除。被告与第三方签署的收购协议，并非为政府行为，更不是不可抗力，被告的违法解除应当承担违约责任。粘贴公告行为不具备通知解除的效力。 证据3真实性无异议，评估报告中第10页被告户的照片其中所取的所有外景及内景的装饰装修都是原告经营设立的辅导站，该部分的装饰装修也是原告投入的。 证据4、5真实性不予以认可，且不能达到被告的证明目的，当中涉及的一些装饰品皆是原告装修，原告在2017年开始承租被告的房屋，承租后因经营需要投入了大量的金钱进行装修，原有装修都已由原告重新装饰装修。评估报告中的残值皆为原告所有。原告腾空房屋过程中拆除的部分，可移动设备该部分并没有列入评估报告中，且移走的摄像头、烟感器、门禁等实际也没有多少价值，被告与第三方签订收购协议后，评估报告中装饰装修物已经由第三方收购，原告拆除的部门门口也是向第三方委托拆除单位购买的。 证据6真实性无异议，原告虽然没有一次性支付下一年度的租金，但是有原因的，受疫情影响原告直到2020年5月11日才开始继续使用该房屋，原告与被告约定先预交部分房租，剩余房租会在复工后及时支付。 证据7真实性无异议，原告明确收到腾空房屋的时间为2020年6月份，正如被告所述其电话也仅是与原告协商解除事宜，并没有就正式解除通知原告。至今原告也没有收到正式的通知解除。 证据8真实性无异议，该电费代理人向原告核实后，如确没支付的，原告方会第一时间支付给被告。 本院认证意见：原告提供的证据1－7真实性本院予以认定。证据8因系原告单方制作，被告对其真实性不予认可，本院对其真实性不予认定。被告提供的证据真实性本院予以认定。对证据的证明力本院将结合当事人陈述予以确认。 本院对本案事实认定如下：2017年3月7日，原告与被告签订了房屋租赁合同，该合同载明：被告将己有位于义乌市××路××号××楼两间店面，以及3、4、5层出租给原告使用，租期2017年3月7日至2025年3月6日；年租金13万元等内容。2018年6月12日，原告与被告签订了房屋租赁合同，该合同载明：被告将己有位于义乌市××路××号××层出租给原告使用，租期2018年6月12日至2028年6月11日止，年租金18000元，用途为教学；如拆迁原告无条件搬出，已交租金被告按未满天数退还等内容。原告在涉案房屋原装修基础上，曾对房屋进行装修。 另查明，2020年5月18日，义乌市政府稠城街道办事处与被告丁文胜签订义乌市房屋收购补偿协议，协议载明：稠城街道办事处对涉案房屋进行征收；房屋价值补偿8856817元，装饰装修补偿165152元，一次性搬迁费34672元，停产停业损失补偿费451098元，一次性临时安置费54132元等内容。原告因涉案房屋被征收已搬离。 再查明，庭审中，双方一致认可2020年2月9日至2020年5月11日租金为37304元（即新冠疫情期间租金）。被告自认原告装修的评估价值为29672元，涉案房屋第二层装修的评估价值为40996元。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，涉案租赁房屋因城市有机更新需要已由政府收购，原告也已搬离该房屋，庭审中原、被告均确认涉案《房屋租赁合同》已实际解除，故原告诉请要求解除与被告签订的《房屋租赁协议》已无必要。本案争议焦点：1、2020年2月9日-2020年5月11日（即新冠疫情期间租金）期间租金共计37304元是否应由被告退回原告问题。本院认为，疫情确实导致了原告在该时间段无法开展幼儿园的正常教学活动，但原告要求被告承担该时间段的所有租金损失没有依据，考虑本案的实际情况及公平原则，本院确定由被告退还原告一个半月的租金计人民币18652元。2、关于原告要求被告赔偿搬迁费用、临时安置费、停产停业损失、装修损失等共计60万元的问题。根据相关法律规定，国有土地上房屋征收与补偿的被征收人与补偿对象为房屋所有权人，房屋征收部门系与被征收人（房屋所有权人）签订相关征收补偿协议。承租人不是征收补偿法律关系的当事人，其不能当然享有征收补偿协议确定的相应补偿款。本案中，原告陈美君作为承租人只能根据合同法的相关规定及其与被告签订的《房屋租赁合同》的约定，结合公平原则，向房屋所有权人（出租人）主张分担因合同提前解除所造成的相应损失。根据庭审查明，被告因涉案房屋被征收获得装饰装修补偿款165152元，其庭审自认原告装修的评估价值为29672元，涉案房屋第二层装修评估价值为40996元。本院认为，原告曾对涉案房屋进行装修属实，但其提供的证据不能证明涉案房屋全部是由其装修的。关于装修价值的归属，双方曾约定涉案房屋第二层装修价值如遇拆迁归被告所有外，对其余房屋固定装修价值如遇拆迁归谁所有未进行约定。考虑合同的实际履行情况及公平原则，本院酌定由被告支付原告装饰装修补偿款76914元[29672元+（165152元－40996元－29672元）÷2]为宜；关于停产停业损失，本院酌定由被告支付原告停产停业损失费12434元（按一个月租金计算）。关于原告的其他诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告丁文胜于判决生效后十日内退回原告陈美君租金18652元； 二、被告丁文胜于判决生效后十日内支付原告陈美君装修补偿款76914元，停产停业损失费12434元，合计89348元。 三、驳回原告陈美君其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10174元，由原告陈美君负担7714元，被告丁文胜负担2460元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  何小甫 人民陪审员  孟向民 人民陪审员  李 英 二〇二一年二月十八日 法官 助理  汪娜娜 书 记 员  陈昕怡