河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2525号上诉人（原审原告）：殷锋雷，女，1988年6月12日出生，汉族，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：齐锦营，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊丽，河南国基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州清华园业主委员会，住所地郑州市惠济区南阳路**院清华园物业中心。负责人：禹跃，主任。被上诉人（原审被告）：河南正美物业服务有限公司，住，住所地郑州市郑东新区通泰路**院**楼******/div>法定代表人：李书剑，董事长。委托诉讼代理人：于海阔，该公司员工。委托诉讼代理人：周志锋，北京市京师（郑州）律师事务所律师。上诉人殷锋雷因与被上诉人郑州清华园业主委员会（以下简称清华园业委会）、河南正美物业服务有限公司（以下简称正美公司）确认合同效力纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初5896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法采取独任审理方式进行了审理。本案现已审理终结。殷锋雷上诉请求：撤销一审判决,发回重审或依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。二被上诉人在签订《郑州清华园小区物业委托管理合同》之前,未与上诉人进行过沟通,也未在签订合同之前以能够被上诉人知晓的方式通知、告知上诉人,擅自于2018年7月21日签订委托管理合同。原审法院在被上诉人未提供任何相关证据的情况下,就武断的认定涉案物业管理合同系在当地社区的协调下,在小区近一个月的时间未有物业公司服务的情况下签订的。实际情况是,原英德物业公司在未完成交接的前提下于2018年6月30日擅自撤离,建业物业公司就于2018年7月1日入驻社区把守大门。小区的环境卫生及秩序一直由热心业主参与管理、打扫,业主的日常生活,基本并未受到影响。二被上诉人签订的涉案物业管理合同,社区并不知情,也未参与协调。原审法院对案件事实并未调查清楚,从而做出错误认定。二、二被上诉人签订的《郑州清华园小区物业委托管理合同》侵害了上诉人的权利。二被上诉人签订涉案物业管理合同后,于次日贴出公告。但自始至终,并未公示合同内容,物业服务标准这一法定条款也是始终缺失,更是擅自提高近50%的物业费用标准,严重侵犯了包括上诉人在内的清华园广大业主的知情权、监督权、共同决定权,以及财产权等合法权益。郑州市惠济区人民法院于2019年12月12日做出的(2019)豫0108民初7155号民事判决书,也认定了被上诉人擅自决定签约选聘河南正美物业服务有限公司,侵害了业主权利。三、原审法院适用法律错误。二被上诉人签订的《郑州清华园小区物业委托管理合同》,未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主,且占总人数过半数的业主同意,违返了《民法典》、《物业管理条例》等法律、行政法规的强制性规定,应认定为无效。原审法院仅以涉案物业管理合同存在瑕疵,涉案管理合同具有临时、过渡性质,就认定未有侵害业主利益的行为,未违反法律规定。原审法院置法律明确规定于不顾,错误认定涉案物业管理合同有效,明显是适用法律错误。综上所述,原审法院认定事实有误,适用法律错误,从而做出错误判决。望二审法院依法查明案件事实,纠正原审法院的错误判决,支持上诉人的上诉请求。正美公司辩称，1、清华园业委会与正美公司签订的合同具有应急性质，维护了小区全体业主的利益，一审法院认定事实清楚。清华园业委会依法成立，有权代表全体业主对外做出有利于业主的意思表示。而且，清华园业委会在河南建业物业管理有限公司（以下简称“建业公司”）因小区存在安全隐患、消防安防损坏、不具备物业正常进驻等理由退出后，清华园业委会在不得已的情况下，于2018年7月10日经与部分业主代表召开沟通会，并于2018年7月21日与正美公司签订了《物业委托管理合同》，并明确约定合同的性质为“应急委托服务合同”，故，一审法院认定涉案合同具有临时性、过渡性从而认定合同合法有效是恰当的。2、涉案合同的签订没有侵害业主合法权益。合同签订后的次日，清华园业委会便将合同签订情况向全体业主进行公告，截止上诉人起诉两年多时间内，并无业主提出异议，大部分业主也按时缴纳了物业费。上诉人接受了正美公司的物业服务，却拒绝缴纳物业费，其起诉的目的也在于此。3、一审法院适用法律正确。根据相关法律规定，如业主认为业委会决议侵犯了其合法权益或违反程序，其应在一年内请求撤销业委会决议。上诉人关于涉案合同不符合程序的理由不能成立。清华园业委会未答辩。殷锋雷向一审法院起诉请求：一、依法确认二被告签订的《郑州清华园小区物业委托管理合同》（以下简称“物业管理合同”）无效；二、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：原告系郑州市惠济区南阳路**院**楼****左**房屋所有权人，该房屋建筑面积为39.16平方米，所在小区为郑州市清华园小区。2018年7月21日，被告清华园业委会（甲方）与被告正美公司（乙方）签订《郑州清华园小区物业委托管理合同》一份，约定：清华园业委会委托正美公司对清华园小区实行物业管理服务；正美公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；物业管理服务费用的标准为多层住宅0.98元／平方米／月，高层住宅1.65元／平方米／月，商业物业1.90元／平方米／月；本合同约定的服务期开始的第一个月（2018年7月22日至2018年8月21日）暂时不向业主或使用人收费，第二个月（2018年8月22日至2018年9月21日）由业委会号召动员业主缴纳物业费，从第三个月（2018年9月22日起）开始正美公司向业主或使用人收取应收费用，按上述标准向业主收取物业服务费用，计费期限在合同约定的服务期开始之日起算；车位服务费按露天停车场计时收费，车位首辆车不高于40元／个／月、地下停车库2、地下停车库20元／个／月的标准收取委托服务合同，期限为六个月，自2018年7月22日起至2019年1月21日止；在合同期限内（六个月），正美公司提供的物业服务得到业委会认可，同时取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，双方签订为期三年的物业管理委托合同；本合同期满后，双方未能签订为期三年物业管理委托合同的，正美公司应将从业委会处接受的相关设备及相关的维修保养记录完好交付给业委会，拒绝交接或不配合交接或交接不符合要求的，视为正美公司违约；合同并约定了其他事项。2018年7月22日，清华园业委会在小区内张贴公告，告知全体业主与正美公司签订的物业管理合同基本情况。合同签订后，正美公司入驻清华园小区提供物业服务。2019年1月21日，物业管理合同期限届满后，二被告未续签合同，正美公司继续在该小区提供物业服务至今。另查明：在正美公司作为原告起诉小区业主物业服务合同纠纷案件中，原告诉求小区业主支付自2018年7月22日至2019年7月21日之间的物业费，原审法院判决认定清华园业委会与正美公司签订的《郑州清华园小区物业委托管理合同》合法有效，并判决业主支付合同内（2018年7月22日至2019年1月21日）的物业费及按八折支付合同外（2019年1月22日至2019年7月21日）的物业费。后正美公司和业主均提起上诉，二审法院认定一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持，故判决驳回上诉，维持原判，现一审判决已生效。一审法院认为，涉案物业管理合同系在当地社区协调下，清华园业委会为了清华园小区全体业主的利益，在小区将近有一个月的时间内未有物业公司提供服务的情况下临时与正美公司签订的，具有临时、过渡性质，虽然存在程序瑕疵，但是未有侵害业主利益的行为，不违反法律规定，故原审法院确认其合法有效。原告提出的确认二被告签订的物业管理合同无效的诉讼请求，证据不足，理由不当，原审法院不予支持。鉴于本案六个月的临时物业服务合同已经到期，被告物业公司应积极与业主协商签订正式服务合同或协商退场事宜，否则被告公司继续在涉案小区开展服务管理工作失去合同依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十四条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告殷锋雷的诉讼请求。案件受理费50元（已减半收取），由原告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，清华园业委会与正美公司签订《郑州清华园小区物业委托管理合同》的时间为2018年7月21日，故，关于涉案合同的效力问题，应适用该民事事实发生时法律、司法解释的相关规定予以认定。对此，分析如下：第一，根据涉案合同签订时《中华人民共和国物权法》第七十六条关于“下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”、《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……”、第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”的规定，选聘和解聘物业服务企业系业主大会的决定事项，而业主委员会系业主大会决议的执行机构，从法律性质上讲，业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，系根据法律规定取得代理权后实施的代理行为。第二，正美公司并非经清华园小区业主大会按照法定程序选聘的物业服务企业。根据涉案合同签订时《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”之法律规定，清华园业委会在清华园业主大会未决定选聘正美公司的情况下，其与正美公司签订物业服务合同，系越权代理之民事行为。故，涉案清华园业委会与正美公司签订的《郑州清华园小区物业委托管理合同》，应属于效力待定的合同。第三，从查明的事实看，清华园小区共计1638户业主中已有1323户业主交纳了物业费，也即清华园小区超过半数的业主均以实际履行合同交费义务的行为与正美公司达成了合意。另，业主大会选聘物业服务企业应符合法定程序，其立法旨意在于保障大多数业主的权益，而1323户业主交纳物业费的行为，足以实现该程序功能，弥补了清华园业委会越权代理行为的程序瑕疵。同时，根据涉案合同签订时《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条关于“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认”的规定，上述事实也足以证明超过半数的清华园业主已对涉案的合同予以追认。据此，清华园业委会与正美公司所签订的合同，应被认定为合法有效。一审法院虽然以“涉案合同具有临时、过渡性质，存在程序瑕疵，但未侵害业主利益为由，认定合同有效”，适用法律不妥，但实体处理并无不当。综上，一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对殷锋雷的上诉请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人殷锋雷负担。本判决为终审判决。审判员 高 镭二〇二一年二月二十五日书记员 禄亚楠