上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终1377号上诉人(原审原告)：严融，女，1989年4月1日出生，汉族，住上海市徐汇区。上诉人(原审被告)：上海静安协和房地产有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：何敏儀，董事长。委托诉讼代理人：倪佳琦。上诉人严融、上海静安协和房地产有限公司(以下简称“协和公司”)因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初5419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。严融上诉请求：撤销一审判决，改判支持严融一审全部诉请。事实与理由：1．《承诺函》中约定的违约金标准系双方经多次谈判协商确定，属于商业行为，一审法院酌情降低违约金支付标准损害了严融的权益。2．《承诺函》中双方认可违约金赔付标准为购房合同中乙方的违约金标准，除非协和公司在房管局备案的所有购房合同中乙方违约金赔付标准发生变化，否则《承诺函》约定的赔付标准即为当时双方认可的商业标准，法院不应随意修改。3．严融是在协和公司认可《承诺函》约定的违约金赔付标准的前提下才同意支付购房款尾款的，一审法院酌情调低违约金不当。4．《承诺函》约定的违约金标准实际低于行业标准，行业标准的违约金标准为每日万分之二。5．协和公司不按照市场价格而以承诺装修完工后的价格卖房给严融的情况下，严融有权在完工(交易商品符合交付质量)验收后再支付全部尾款。协和公司要求严融提前支付购房尾款，严融为支付尾款向银行借款而产生的利息应认定为严融额外产生且不可弥补的直接损失。严融的实际损失远远高于约定的违约金标准算出的应赔付金额，一审法院认定判决金额足以弥补严融损失有误。协和公司辩称，不同意严融上诉请求，并提出上诉请求：驳回严融一审全部诉请。《承诺函》中约定了协和公司不承担违约责任的免责情形，即“非协和公司原因造成的工期除外”。而造成装修工期延误的原因主要有四个，一是小区重大修缮需要征询业主同意，耗费时间较长。二是2020年初，由于疫情原因，施工工人无法及时返沪导致未能及时施工。三是合作的施工方未能在施工合同约定的期限内完成施工。四是政府部门叫停施工，要求整改。故未能在规定期限内装修完工非协和公司原因造成，协和公司不应承担赔偿责任。严融辩称，不同意协和公司上诉请求，认为协和公司上诉主张不能成立。协和公司以重新装修后的价格出售涉案房屋，在出售之前就应当完成对所有业主的征询意见。《承诺函》约定完成大楼大堂及楼道的装修时间是2019年3月1日，与疫情无涉。至于施工方拖延工期，协和公司作为委托方应对施工方尽到监管职责。而被政府部门叫停施工，系因协和公司未经政府部门审批备案即进行改造施工，是协和公司自身违规行为造成。严融向一审法院起诉请求：判令协和公司给付严融截至2020年2月10日《承诺函》所述违约赔偿金欠款人民币413，421.07元(以下币种均为人民币)(以房款11，948，586元为基数，自2019年3月1日起算至2020年2月10日止，共计346天，按日万分之一计付)。一审审理过程中，严融变更诉请为要求协和公司支付违约赔偿金522，153.21元(以房款11，948，586元为基数，自2019年3月1日起算至2020年5月10日止，共计437天，按日万分之一计付)。一审法院认定事实：2018年3月5日，严融(买方乙方)与协和公司(卖方甲方)签订《上海市商品房出售合同》一份，双方约定，甲方依法取得静安区XXXXXXXXXXXXXXXX地块土地使用权［出让合同编号：沪土(1992)出让合同第51号］，投资建造的《协和城丽豪酒店公寓》商品房已竣工，并办理了新建商品房初始登记，取得了房地产权(大产证)证书号：市XXXXXXXXXX。乙方向甲方购买南京西路《协和城丽豪酒店公寓》2066号11层D室(以下简称“系争房屋”)，建筑面积为148.43平方米，其中套内建筑面积为105.61平方米，公用分摊建筑面积为42.82平方米，该房屋建筑层高为2.85米。乙方购买该房屋每平方米建筑面积单价80，499.80元，该房屋总房价款11，948，586元。合同第五条约定，乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止等内容。2018年3月13日，系争房屋产权登记至严融名下。2018年5月9日，协和公司出具《承诺函》一份，载明内容为：甲方协和公司承诺乙方严融如下：1.2019年3月1日前乙方所购买的楼层楼道装修完成，大堂和电梯完成修缮(非甲方原因造成的工期除外)；2.1号楼外立面，车库花园，在两年内完成于2020年5月10日前完成(非甲方原因造成的工期除外)。如到期无法完成，甲方按照购买合同第五条中违约赔偿标准并按照乙方已付款项为基数予以赔偿。期间，严融付清协和公司系争房屋房价款11，948，586元，协和公司将系争房屋交付严融。后严融一直居住于系争房屋内。至2020年2月10日，系争房屋所在1号楼11楼层楼道装修未全部完成，系争房屋所在1号楼大堂和电梯修缮工程亦未全部完成。致涉讼。审理中，截至2020年5月10日，系争房屋所在1号楼11楼层楼道装修仍未全部完成，系争房屋所在1号楼大堂和电梯修缮工程亦未全部完成。严融认为，其诉请仅针对《承诺函》第一项，就第二项下发生的协和公司违约情况另行主张，严融遂变更诉请为，要求协和公司支付违约赔偿金522，153.21元(以房款11，948，586元为基数，自2019年3月1日起算至2020年5月10日止，共计437天，按日万分之一计付)。2020年5月14日，一审法院至系争房屋所在商品房小区1号楼现场勘察，发现1号楼11楼层楼道瓷砖尚未贴好、有裸露打底木板，1号楼1楼大堂墙壁打底木板外露，1号楼电梯口按钮没有安装完毕，1号楼外立面装修没有开始动工。审理中，严融称，包括系争房屋在内的楼盘1号楼、2号楼均是协和公司之前捂盘惜售的一手房经整修翻新后，按最新的市场价出售的。在购置系争房屋期间，包括系争房屋交付时1号楼楼道、大堂也是有装修有瓷砖的，楼道也是可以通行的，只是装修已经老旧，吊顶破破烂烂的，当时协和公司承诺要重新整修及翻新。正是由于协和公司承诺在2019年3月1日前肯定完成系争房屋所在的1号楼楼道、电梯、大堂的装修翻新工程，在2020年5月10日前完成1号楼外立面、车库花园的修缮翻新工程，所以严融才同意接受协和公司对系争房屋房价款略高于当时市场价的定价。但时至今日，系争房屋所在1号楼无论大堂、电梯、楼道、或外立面、车库花园都存在修缮翻新工程未全部完成的情况，协和公司存在未兑现当初的承诺之违约行为，造成了严融已付房价款的利息损失以及机会成本的损失，同时降低了严融的生活质量，其有权向协和公司索赔。协和公司称，该楼盘实际在2009年就已经建造完工，现在的工程是装修翻新，不影响结构也不影响使用功能。系争房屋所在1号楼均是一手房出售，因是一点点在卖，售卖时间跨度比较长，所以设施有些老化，需要翻新。交付严融系争房屋时，系争房屋所在1号楼楼道、大堂、电梯等确实是比较陈旧，还没有进行整修工程。《承诺函》中表述的“装修完成”的标准是能够满足正常使用的标准，比如楼道的作用就是能够正常通行就可以了。关于造成装修工期延误的原因主要有三个，一是征询意见耗费时间；二是施工方本身的拖延，从2018年9月13日实际开工，至约定2018年12月22日竣工，之后尚未竣工，都算工期延长，违约责任在于施工方，而非协和公司；三是政府部门叫停施工，因为有部分业主去政府投诉，政府要求施工暂停予以整改。由于并非协和公司的原因造成装修工程延期，故协和公司不应承担违约责任，应当免责。且《承诺函》约定的违约金标准过高，事实上并未造成严融经济损失。一审法院认为：公民的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。严融因购买协和公司建造预售的商品房，协和公司与严融协商，就购置商品房所在1号楼11层楼道的装修以及1号楼大堂、电梯的修缮的完成时间，协和公司出具《承诺函》给严融，承诺1．若该公司不能在2019年3月1日前对严融所购买的楼层楼道完成装修以及对大堂、电梯完成修缮(非协和公司原因造成的工期除外)；2．若该公司不能在2020年5月10日前对严融购买系争房屋所在1号楼外立面，车库花园完成整修(非协和公司原因造成的工期除外)，协和公司应按照购买合同第五条中违约赔偿标准并按照严融已付款项为基数予以赔偿。经审理查明，截止2020年5月10日，严融所购买的系争房屋所在楼层楼道未完成装修，大堂、电梯亦未完成修缮。同时，审理中，由于协和公司未就《承诺函》中约定的“非协和公司原因造成的工期除外”之免责事由予以举证，故协和公司就上述未完成的装修修缮工程，应当按照《承诺函》之约定，向严融承担违约责任。现严融依据《承诺函》之违约责任条款要求协和公司支付违约金之诉请，符合双方的约定，法院予以支持。关于协和公司应承担的违约金之具体数额的确定，审理中，协和公司以并未造成严融实际损失为由，认为违约金标准过高。对此，法院结合本案查明的截止2020年5月10日前协和公司对系争房屋所在1号楼大堂、电梯及11楼楼道的装修确实存在实际尚未完工之违约事实，同时充分考虑到由于协和公司未按承诺的时间节点及时完成系争房屋所在1号楼相关部位的装修工程，亦确实对居住在1号楼楼内的小区居民严融的居住环境及正常通行造成了现实的不利影响，故依法酌情确定协和公司应付严融的违约金数额为365，507.25元为妥，该金额足以补偿协和公司因违约造成严融的所有损失。协和公司的辩称，无事实和法律依据，法院不予采信。一审法院判决：一、上海静安协和房地产有限公司应于判决生效之日起十日内支付严融违约金365，507.25元；二、严融其余诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审审理中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案双方主要争议在于协和公司是否需按《承诺函》约定支付违约金及违约金标准。严融认为其向协和公司支付购房尾款是基于协和公司同意按《承诺函》约定的违约金标准赔付，法院不应酌情予以调整，并主张其向银行申请贷款产生的利息为实际损失。协和公司则认为根据《承诺函》约定，非因协和公司原因造成的工期除外，而在装修过程中因征询业主同意、疫情、施工方未能在施工合同约定的期限内完成施工、政府部门叫停施工等非因协和公司的原因导致装修未能如期完工，故协和公司不应支付违约金。本院认为，根据一审查明事实及一审法院至现场勘察情况显示，截止2020年5月14日，系争房屋所在1号楼11楼层瓷砖尚未贴好、有裸露打底木板，1号楼1楼大堂墙壁打底木板外露，1号楼电梯口按钮没有安装完毕，1号楼外立面装修没有开始动工。而《承诺函》中约定，严融所购买楼层楼道装修及对大堂、电梯的修缮应当于2019年3月1日之前完成，该承诺系协和公司出具，协和公司作为专业的房地产开发企业应当对启动装修改造工程所需手续、流程及工程需时有充分的预估和判断，故协和公司上述抗辩理由显然难以成立，本院对此不予采信。协和公司未能在《承诺函》约定的期限内完成装修，应当承担违约责任。关于违约金金额，协和公司认为《承诺函》中约定的违约金过高，要求予以调整。根据法律规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。严融主张其实际损失包括向银行申请贷款所产生的利息，并称支付购房款以协和公司同意按《承诺函》约定承担违约责任为前提，但严融并未举证证明，双方亦未就此作出特别约定，且严融作为买受人理应在《上海市商品房出售合同》约定的期限内按约足额支付购房款，现严融主张银行贷款利息为实际损失，缺乏法律依据，本院难以采信。一审法院认定协和公司违约情形对严融的居住环境及正常通行造成了现实的不利影响，并据此酌情确定协和公司的违约责任，足以补偿严融因协和公司违约造成的损失，应予维持。综上所述，严融、协和公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9，021.53元，由严融负担2，238.92元、上海静安协和房地产有限公司负担6，782.61元。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 周刘金审 判 员 徐 庆二〇二一年二月十九日法官助理 张 煜书 记 员 孙 洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……