安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终1698号 上诉人（原审被告）：刘建华，男，1972年7月6日出生，汉族，住所地安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：陈荣，安徽国恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南京万科物业管理有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市蜀山区望江西路**金色名郡物业楼**。 负责人：杨靖，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：高雪飞，安徽徽商律师事务所律师。 上诉人刘建华因与被上诉人南京万科物业管理有限公司合肥分公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初14254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 刘建华上诉请求：1.撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初14254号民事判决，将本案发回重审或依法改判；2.本案的一审及二审诉讼费用由万科物业公司承担。事实和理由：1.一审法院未进行现场勘查，剥夺了刘建华的诉讼权利，且未能依法查明案件事实。刘建华已提供了来自于小区几百人的业主群长期以来针对物业服务存在瑕疵的证据，刘建华所举照片、视频证据中所反映出来的墙面渗水、地、地下车库渗水等问题在本案开庭时仍未解决据案涉小区的情况，本案非常必要进行现场勘查，但一审法官未进行现场勘查，剥夺了刘建华可以通过现场勘查证实其主张的诉讼权利。2.一审法院对刘建华的举证视而不见，在刘建华所举证据已证明万科物业公司的物业服务存在重大瑕疵的情况下，一审法院仍然全额支持万科物业公司100%的物业费请求，其判决没有事实基础和法律依据。令包括刘建华在内的广大业主无法信服，导致广大业主与万科物业公司之间的矛盾无法化解。合肥市市场上政府指导的高层建筑一级甲等物业服务的收费标准为每平方米1.44元，而万科物业公司通过物业服务合同实际获取的物业服务费高达1.85元每平方米，万科物业公司还可依据该物业服务合同获得每年壹佰多万的物业费补贴。万科物业公司提供的物业服务与其所收费之间价质严重不符。通过刘建华的举证可以证实，案涉小区的原有监控已经废弃，万科物业公司在收到小区巨额公共收益后，却不进行监控的维修及安装，小区业主的人身财产失去保障。在案涉的物业服务合同中有关于监控维修安装的明确约定，万科物业公司没有履行相应的义务，应当减少万科物业公司收取的物业费。案涉小区的消防设施废弃，消防通道堵塞，万科物业公司对此方面的物业服务存在严重缺陷。小区的地下配电房，电线胡乱连接，随时可能发生火灾。上述物业服务的缺陷和重大瑕疵，足以构成减少支付本案物业服务费的理由。万科物业公司在物业服务中还存在诸如破坏公共绿化、垃圾乱堆乱放等服务不合格的情形。从举证责任分配上看，关于物业服务的档案及相关资料全部保管在万科物业公司处，万科物业公司在向刘建华索要物业服务费的同时，有举证义务证明其提供了合格的物业服务。万科物业公司履行的物业服务合同严重不符合约定的情况下首先侵犯的是全体业主的合法权益，并非是部分业主不缴纳物业费用才导致物业服务企业不能正常运行，一审人民法院完全颠倒了两者之间的关系，错误的认定本案的事实，损害了国际花都全体业主的合法权益。 万科物业公司辩称，1.刘建华所称的服务瑕疵并不存在，万科物业公司在进驻刘建华所在的小区后，一直积极履行职责，对园区的改造有目共睹。刘建华一审提交的照片等证据只能反映当时存在有垃圾的情形，不能证明万科物业公司没有履行职责。其提到的墙面和地库渗水属于开发商建筑质量问题，并不是万科物业公司所导致，需要动用维修基金去解决。小区监控在万科物业公司进驻之前就处于瘫痪状态，2020年12月刘建华所在小区业主大会通过投票表决，同意动用公共收益安装监控，万科物业公司将着手操办此事。消防问题同样也是万科物业公司进驻时就已经瘫痪，万科物业公司在进驻后给每个楼栋都配备了灭火器、消防带等消防器材并每月检查，同时采购了小型消防车，在主门岗配备了微型消防站，非机动车库配备了消防弹和灭火器，消防通道划了禁停线，每天对消防通道巡逻，每季度举行消防演练。刘建华提到的一些问题，万科物业公司都已经及时做过整改，并非视而不见。2.物业服务具有广泛性和长久性，众口难调，每个人都满意也是不可能做到。万科物业公司一审中提交的相应材料证明其已经完全按合同约定履行了义务，在物业服务三年期满后万科物业公司又与业委会续签了合同，也说明了大部分业主对于万科物业公司的工作是认可的。刘建华声称没交物业费是因为万科物业公司没有履行义务，侵犯了业主的合法权益，但刘建华从物业进驻之时就没交物业费，说明其一开始就想拒交物业费。如果每个业主都是拒绝交纳物业费，会导致物业企业无法正常运行，也直接侵害到已交费业主的利益，最终损害的还是刘建华的利益。 万科物业公司向一审法院起诉请求：1.判令刘建华支付自2017年5月1日至2020年2月29日欠缴的物业费8006.54元；2.判令刘建华支付未及时支付上述费用产生的违约金1861.17元(计算至2020年2月29日)；3.刘建华承担所有诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年10月31日，国际花都业主委员会（甲方）与南京万科物业管理有限公司合肥分公司（乙方）签订《国际花都物业服务合同》，合同约定由万科物业公司对国际花都小区高层住宅、配套商业及写字楼进行物业服务和管理。合同期限自2016年11月1日起，至2019年10月31日止。合同到期后，双方又续约至2022年10月31日。对于该小区的收费，合同约定多层住宅为1.35元/月·平方米，高层住宅为2.05元/月·平方米，小高层住宅为1.85元/月·平方米，商铺、幼儿园、会所为3.95元/月·平方米。物业费按季度/半年度交纳，业主或物业使用人应于季度或半年度最后一个月25日前向乙方交纳下季度的物业服务费，在所交季度或半年度首月15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方交纳违约金等。 刘建华为该小区玫瑰苑19幢301室业主，该房屋面积为127.29平方米，物业收费标准为1.85元/月·平方米。一审庭审中，万科物业公司称刘建华自2017年5月起未交纳物业费至今。 一审法院认为，万科物业公司与国际花都业主委员会签订物业服务合同后即对该小区提供了物业管理服务，根据相关法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，物业管理区内的业主应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。刘建华辩称业主委员会成立不合法及案涉物业服务合同无效，关于业主委员会成立是否合法与本案不属同一法律关系，刘建华可另案诉讼，且无论业主委员会成立程序如何均不能影响物业服务合同的效力，刘建华未提供证据证明案涉物业服务合同存在无效情形，其上述辩解意见一审法院不予采信。刘建华辩称万科物业公司未按照合同约定全面履行义务及物业服务质量差的辩解意见，其提供的证据不足以证明万科物业公司履行物业服务合同过程中存在根本违约的情形，不能构成不交物业费的理由。因物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，良好的物业服务需要业主与物业公司长期良性互动，业主不能简单地以物业公司服务存在瑕疵为由而拒交物业费，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利。关于违约金部分，因刘建华对万科物业公司提供的物业服务质量存在异议而欠缴物业费，并不存在恶意拖欠物业费的情形，故一审法院对万科物业公司主张的违约金不予支持。刘建华应交纳物业费8006.54元（127.29㎡×1.85元/㎡/月×34个月）。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘建华于判决生效之日起十日内一次性支付万科物业公司2017年5月1日至2020年2月29日期间的物业管理费8006.54元；二、驳回万科物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取为25元，由刘建华负担。 二审中，刘建华提交视频光盘一张，证明目的：物业服务瑕疵有事实依据的，其中包括消防通道的堵塞、小区地下配电房电线胡乱连接、小区绿化被破坏、垃圾乱堆放、小区消防通道废弃堵塞、监控已经废弃，严重违反了物业服务合同的约定，严重侵害了小区业主的人身财产权利，应当核减万科物业公司的物业费。万科物业公司质证为：对该证据的三性和证明目的均有异议，视频是一些别有用心的业主带不明真相的自媒体前往一些原物业公司留下来地方或废弃不用的地方，却颠倒事实认为是万科物业公司不作为。视频中反映的问题大多已经得到解决或正在解决，大部分业主满意万科物业公司的物业服务。万科物业公司提供国际花都业委会关于监控安装、消防系统改造事项的业主大会表决结果公告一份，证明目的：刘建华所在小区的监控、消防需要动用维修基金和公共收益进行安装、改善，此次也投票通过了动用公共收益安装监控的决议。刘建华质证意见为：对该证据的三性和证明目的均不认可，该证据与本案没有关联性。该证据产生的时间是2020年12月15日，万科物业公司起诉刘建华要求支付物业管理费的时间是2017年-2020年2月，这只与后来的物业有关，且可以进一步说明万科物业公司2017年-2020年之间是没有进行监控的安装、消防系统的改造。刘建华已经起诉国际花都业委会，要求行使对于包括公共维修基金的知情权，案件正在审理中，可以证实万科物业公司与国际花都业委会存在恶意串通，损害业主权益。该份业主大会表决公告是在没有通知到刘建华以及其他业主的情况下秘密召开的，表决结果是无效的。另，对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，国际花都业主委员会与万科物业公司签订的物业服务合同对包括刘建华在内案涉小区业主具有法律约束力，在万科物业公司在履行了对案涉小区的物业管理服务的义务后，刘建华应当按约履行给付物业费的义务，一审法院对万科物业公司要求刘建华支付物业费的诉请予以支持，并无不当。刘建华主张一审法院未进行现场勘查，剥夺了其诉讼权利，于法无据。刘建华在本案中提交的证据显示万科物业公司在履行相关维修、管理、维护等物业服务义务时存在一定瑕疵，万科物业公司提供的物业服务仍有进一步完善的空间，刘建华欠缴物业费系因其对万科物业公司提供的物业服务质量存在异议，而非恶意拖欠物业费，一审法院据此对万科物业公司诉请的违约金未予支持，未有不妥。但刘建华提供的证据不足以证明万科物业公司履行物业服务合同过程中存在根本违约的情形，不能构成其拒交物业费的理由，一审法院依据本案查明的事实及案涉物业服务合同的约定，认定物业费收费标准为1.85元/㎡/月，本院予以认可。 综上所述，刘建华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由刘建华负担。 本判决为终审判决。 审判员  朱斌斌 二〇二一年二月八日 法官助理张明武 书记员刁春晖 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。