河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫0192民申66号再审申请人（原审被告）：黄丽，女，1974年1月17日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：李宏斌，男，所在单位推荐的人。被申请人（原审原告）：河南一安物业管理有限公司，住所地郑州市紫荆山路**。法定代表人：刘丽敏，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱利娟，河南见地律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟东，河南见地律师事务所律师。再审申请人黄丽因与被申请人河南一安物业管理有限公司（以下简称一安公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院（2020）豫0192民初2932号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。再审申请人黄丽申请再审称，一、本案争议过大，给付关系复杂，不应适用小额审判程序审理。小额诉讼程序仅适用于事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百六十八条之规定“事实清楚”指当事人双方对争议的事实陈述基本一致，并能提供可靠的证据，无须法院调查收集证据即可判明事实、分清是非。物业费收取依据违反了政府部门规章，应当审查收费依据的合法性，故应当按照普通程序进行审理；二、根据民事诉讼法第二百条第（六）项规定，原判决、裁定适用法律确有错误，人民法院应当再审。根据《郑州市物价局、郑州市住房保障和房地产管理局关于印发的通知》第六条规定，住宅小区未成立业主大会和新建住宅**物业服务，物业服务收费实行政府指导价。一安公司是丽宫小区的前期物业公司，庭审中也承认自己是三级资质，按照《郑州市住宅小区物业服务收费政府指导价标准》应当是多层0.46元/㎡/月、高层1.23元/㎡/月，而一安公司提交的《物业服务协议》第四条中约定，收费标准是：高层1.98元/㎡/月，多层2.98元/㎡/月，该约定明显违反了郑州市政府的规定。《立法法》第八十二条规定：部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。另根据《中华人民共和国合同法》第40条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。再审申请人与一安公司签订的《物业服务协议》第十一条，违约责任有两条内容：一、乙方违反协议，甲方未达到管理服务质量的约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正或给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天3‰收取违约，直至依法向当地人民法院起诉。以上两条免除了一安公司的违约责任，加重业主责任，因违反《中华人民共和国合同法》第40条的规定而无效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。综上，一安公司违反了《郑州市物价局、郑州市住房保障和房地产管理局关于印发的通知》，违反了《中华人民共和国合同法》第四十条，违反了最高人民法院的司法解释，原审判决认为不违反法律规定属于适用法律错误；三、再审申请人提交的用以证明一安公司服务质量不到位的视频、照片、微信截屏等证据，原审法院无端全盘否定适用法律错误。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条规定，一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本；（二）物证原物或者与物证原物核对无误的复制件、照片、录像资料等。再审申请人依法向法庭提交了房屋漏水的照片25张、小区房屋破损的照片48张、丽宫小区业主微信聊天截图照片10张、小区物业服务差的照片52张、视频光盘一份，内有23段小区漏水和各种脏乱差的短视频，在被申请人没有相反证据的情况下，原审法院对以上证据全盘否定，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条规定。综上，依据民事诉讼法第二百条第（六）项，申请再审，请求依法撤销（2020）豫0192民初2932号民事判决书，驳回一安公司的诉讼请求。一安公司提交意见称，一、本案为物业服务合同纠纷。2016年1月31日，再审申请人与一安公司签订《前期物业服务协议》，协议明确约定了物业费的收费标准、缴纳时间、双方的权利义务等内容。一安公司按协议约定履行了义务，再审申请人应按协议约定支付物业费。庭审中，再审申请人自认自2016年8月1日起至今从未交过物业费。最高人民法院于2020年1月15日发布并实施的《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第五条规定，基层人民法院审理的事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单金钱给付类案件，标的额为5万元以下的，适用小额诉讼程序，实行一审终审。本案事实清楚、权利义务关系明确，标的额为5万元以下，依法应适用小额诉讼程序。二、原审判决事实认定清楚，证据确实充分，法律适用正确；三、再审申请人与一安公司签订的《前期物业服务协议》已经经过备案且是双方协商一致的结果，且已履行多年，再审申请人此时主张该协议无效明显带有逃避履行协议约定的义务的意图。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定，合同只有在违反法律、行政法规的强制性规定的情况下才无效，再审申请人以《前期物业服务协议》中相关约定违反政府部门规章为由主张该协议无效于法无据。另再审申请人主张协议第十一条的约定无效，但该约定仅是双方对违约情形的一种预先约定，并不存在免除一安公司违约责任，加重再审申请人责任的情形，且若再审申请人依照约定履行义务，就不会涉及到适用该违约责任的情形。四、对物业服务水平的评判应当结合一段时期以来各项服务连续、动态的过程综合认定。黄丽提交的视频、照片及微信截图等证据不能连续、全面的反映小区物业服务情况，不足以证明一安公司提供的物业服务不符合合同约定的标准。综上，原审判决事实清楚、证据确实充分，法律适用正确。再审申请人无事实和法律依据，依法应予驳回。本院经审查，对再审申请人黄丽以不宜适用小额诉讼程序审理及民事诉讼法第二百条第（六）项“原判决、裁定适用法律确有错误”规定申请再审的理由分别作如下认定：关于再审理由“不宜适用小额诉讼程序审理”。黄丽认为争议巨大，物业费收取依据违反了政府部门规章，应当审查收费依据的合法性，应当按普通程序进行审理。本院认为，本院作为民事诉讼程序繁简分流改革试点法院，根据全国人民代表大会常务委员会通过的《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的5万元以下金钱给付类案件适用小额诉讼程序审理，至于案件是否事实清楚、权利关系明确、争议不大，由人民法院根据案件具体情况进行判断，而非由当事人主观理解决定。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十四条明确规定“下列金钱给付的案件，适用小额程序审理：……（八）物业、电信等服务合同纠纷”，本案为物业服务合同纠纷，诉讼标的在5万元以下，原审适用小额诉讼程序并无不当，黄丽此项再审理由不能成立。关于再审理由“原判决适用法律确有错误”。黄丽主张一安公司违反《郑州市物价局、郑州市住房保障和房地产管理局关于印发的通知》、《中华人民共和国合同法》第四十条及最高人民法院的司法解释，原审认为不违反法律规定属于适用法律错误。本院认为，一安公司向黄丽所在小区提供物业服务，黄丽应依法或依约向一安公司支付物业费。双方签订的《前期物业服务协议》约定物业管理服务费按照建筑面积每平方米每月1.98元计取，根据《中华人民共和国合同法》第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规”和第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”规定，《前期物业服务协议》一经签订即对当事人具有约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。黄丽如认为《前期物业服务协议》中约定的物业费过高、违规甚至违法，应首先按《中华人民共和国合同法》第七十七条规定寻求与一安公司协商一致变更合同条款，协商不成时还可依法向人民法院起诉变更、解除合同或退还已收取的违规费用，在双方未就物业费收费标准协商一致予以变更或未被人民法院确认违规、违法收费及依法变更、解除前，黄丽仍应按照双方签订的《前期物业服务协议》中约定的收费标准交纳物业费，而非擅自决定以拒交物业费的方式停止履行合同。黄丽如认为一安公司在履行合同过程中达不到合同约定标准或法定标准，可以请求一安公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，亦不能以此作为拒交物业费的合法理由。原审依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定判决黄丽支付拖欠的物业费及违约金，适用法律无误。综上，再审申请人黄丽的申请再审理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回黄丽的再审申请。审判长 李 萌审判员 石青峰审判员 虎智霞二〇二一年二月七日书记员 慎丽媛