江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3671号上诉人（原审原告）：董志勇，男，1964年6月20日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：李涓，宿迁市宿城区幸福法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：宿迁市隆城置业有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区饮马堤路隆城世嘉商业**楼。法定代表人：徐小磊，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁宏伟，江苏宿兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳，江苏宿兴律师事务所律师。上诉人董志勇因与被上诉人宿迁市隆城置业有限公司（以下简称隆城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初4336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董志勇上诉请求：一审判决认定事实错误，适用法律不全。1.隆城公司应当按照实际交房日期向董志勇支付违约金。涉案合同内载明的交房时间不属实，该条款应属可变更或无效条款。隆城公司将涉案房屋交付给董志勇的时间是2013年11月10日。2011年10月29日董志勇的房屋被拆迁，拆迁款当时就汇入了隆城公司的账户，隆城公司还和董志勇签订了一份认购协议书，但之后隆城公司并未按照协议书的约定通知董志勇去签订房屋买卖合同。2013年11月10日，隆城公司通知董志勇办理交房手续，董志勇就与隆城公司、物业公司签订了《物业交接登记表》，隆城公司正式将涉案房屋交付给董志勇使用，但隆城公司并未按照合同约定向董志勇交付《竣工验收备案表》、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》等，董志勇一直使用该房屋至今。2.因隆城公司未按照认购书中约定通知董志勇签订房屋买卖合同，由此导致合同延后签订的责任在于隆城公司。涉案认购书第四条约定，隆城公司在取得商品房预售许可证后电话通知董志勇到幸福城展示中心与隆城公司签订房屋买卖合同，直到2018年1月25日，隆城公司才通知董志勇去补交2200元的房屋差价款，并顺便让董志勇签订了房屋买卖合同。该合同内的条款均系隆城公司事先打印好，隆城公司当时直接让董志勇在合同落款处签名，还告诉董志勇签订合同是为了后期办理房屋产权证书，只是补个形式。董志勇觉得其已经在涉案房屋居住多年，应该没有什么问题，就信以为真，没看合同内容就签字了。3.涉案房屋买卖合同约定的交房日期为2018年3月30日，明显不属实，该条款应属可变更或无效条款。一审判决认定涉案房屋的实际交房日期为2013年11月10日，签订合同时，隆城公司明知涉案合同内载明的交房日期不属实，但未告知董志勇，导致董志勇一直认为合同内载明的交房日期是据实填写。隆城公司系为掩盖非法目的故意弄虚作假、欺骗业主，该条款应属可变更或无效条款。据董志勇了解，隆城公司隐瞒合同条款系为了规避违约金，涉案小区至今未达到交付条件。4.涉案房屋买卖合同第八条约定交房日期为2018年3月30日之前，故不应认定该日期为节点日期。2013年11月10日就是在2018年3月30日之前，而且这也是实际交房日期。该条款还约定应当以取得工程竣工验收备案表时间为准，但隆城公司在一审法院指定期限内并未提供工程竣工验收备案表，故一审判决不应以2018年3月30日确认为交付日期。5.涉案房屋买卖合同系由隆城公司提供的格式合同，既然该合同第八条、第十五条和附件四的第五条约定不同，对于该条款应当作出对隆城公司不利的解释。附件四的第五条实际上是免除了隆城公司的赔偿责任，隆城公司在签订涉案合同时，并未就以上条款向董志勇作出特别说明，故该条款应属无效。6.涉案小区有部分业主签订房屋买卖合同的时间在董志勇签订合同时间之后，仅因其他业主的房屋买卖合同据实填写了房屋交付的日期，均获得了赔偿。由此可见，董志勇未能获得赔偿系因隆城公司弄虚作假所致，隆城公司的欺骗行为侵害了董志勇的合法权益。综上，涉案房屋买卖合同中载明的交房日期错误，应以实际交房日期为准，董志勇据此向隆城公司主张违约金有事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第42条，隆城公司在签订涉案房屋买卖合同的过程中确实存在隐瞒与订立合同有关的重要事实，提供虚假情况，违背了诚实信用原则，由此导致董志勇无法获得赔偿，隆城公司应当承担损害赔偿责任。隆城公司辩称：董志勇的上诉请求和理由无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。董志勇向一审法院起诉请求：1.判令隆城公司支付逾期办证违约金11041元；2.本案诉讼费由隆城公司承担。事实与理由：2018年1月25日，董志勇与隆城公司补签房屋买卖合同，双方虽在合同中约定房屋交付时间为2018年3月30日之前，但隆城公司于2013年11月10日就已将该房屋交付给董志勇使用。双方在合同中约定董志勇如不能在房屋交付使用后90日内取得房屋产权证书，则合同继续履行，隆城公司自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房地产权属证书之日止，按日向董志勇支付已付房价款万分之一点五的违约金。董志勇已经按照合同约定履行了义务，但隆城公司至今未给董志勇办理房屋产权证书，隆城公司的行为构成违约，其应当向董志勇支付违约金。一审法院认定事实：2018年1月25日，董志勇（买受人）与隆城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：房屋坐落于幸福新城阅湖花园三期玫瑰园2幢2单元503室。房屋价款为293265元。2018年1月25日，隆城公司出具293265元发票。该合同第八条约定：出卖人应当在2018年3月30日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《竣工验收备案表》时间为准。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内买受人取得房屋权属证书的，双方同意按下列方式处理：合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房地产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金。该合同附件四约定载明，合同补充协议第五条，对本《合同》第十五条中出卖人责任明确如下：出卖人应在房屋交付后60日内向产权登记部门提交产权登记备案资料，出卖人提交产权登记备案资料完毕后，不再承担逾期办证违约金；根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，房屋产权证由买受人自行到产权登记部门办理。2013年11月10日，董志勇签订物业交接登记表。2013年11月18日，董志勇向物业公司支付垃圾清运费、电梯费等。2019年8月13日董志勇诉至宿城区人民法院。现双方当事人就逾期办证违约金协商未果，故而成讼。一审法院另查明，隆城公司于2017年4月18日向房管部门办理宿城区幸福新城（阅湖花园三期）首次备案登记。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，双方当事人签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方应按照合同约定履行各自的义务。本案中，双方在签订《商品房买卖合同》前，并未约定办证期限、逾期办证的起点、逾期办证违约金数额。在签订合同后，约定交房时间为2018年3月30日，隆城公司于2017年4月18日向产权登记部门提交产权登记备案资料，依据《商品房买卖合同》附件四第五条约定，隆城公司不应承担逾期办证违约责任。因此，董志勇主张逾期办证违约金，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回董志勇的诉讼请求。案件受理费减半收取38元，由董志勇负担。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。二审中，董志勇提交了涉案房屋的《房屋建筑工程竣工验收备案表》，该备案表显示，涉案房屋的竣工验收备案日期为2014年7月18日。董志勇和隆城公司对该份竣工验收备案表的真实性均予以认可，本院依法予以确认。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点是：董志勇是否有权要求隆城公司向其主张逾期办证违约金，如有权，款项数额如何确定。本院认为，当事人对其主张的事实应当提供证据予以证明。本案中，双方签订的补充协议第五条并未免除隆城公司提交产权登记备案资料的法定义务，董志勇关于该条款无效的主张不能成立。董志勇称其对合同约定交房日期为2018年3月30日前不知情，但未能提供证据证实，其主张涉案合同约定的交房日期为可变更或无效的内容，没有事实和法律依据，本院依法不予采信。本案中，董志勇主张隆城公司应当向其支付逾期办证违约金。根据一审查明的事实，隆城公司系于2013年11月份将房屋交付给董志勇使用，但双方于2018年1月25日才签订房屋买卖合同。结合涉案商品房买卖合同的签订时间、涉案房屋在商品房买卖合同签订时已经具备办证条件、董志勇关于“隆城公司称签订涉案房屋买卖合同只是补个形式，没这合同办不了产权证”的陈述、涉案合同的上下文等，能够认定双方当事人的真实意思表示为2018年3月30日为最迟交房时间，双方签订该合同的目的为办理房产证，现隆城公司自2018年3月30日起60日内向产权登记部门提交了产权登记备案资料，无需承担逾期办证违约责任。实际上，隆城公司已于合同签订前的2017年4月18日向产权登记部门提交了产权登记备案资料，故隆城公司不存在违约行为，无需向董志勇支付逾期办证违约金，对于董志勇的上述主张本院依法不予支持。综上所述，上诉人董志勇的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38元，由董志勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 覃卫东审 判 员 黄亚非审 判 员 庄云扉二〇二一年二月八日法官助理 周贤芬书 记 员 吴红利