辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终120号上诉人（原审被告）：杨占军，男，1980年9月20日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连海之韵一佳物业服务有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区大连湾元宝街**，统一社会信用代码：912102117234578722。法定代表人：孟萍，总经理。委托诉讼代理人：金辉，男，该公司员工，住辽宁省大连市西岗区。上诉人杨占军因与被上诉人大连海之韵一佳物业服务有限公司（以下简称“一佳物业”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初4803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨占军上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、一佳物业承担一、二审诉讼费用。主要事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一佳物业未尽到相关责任，家里漏雨，窗户透风，门铃不好用，多次找前物业公司修理，一直未解决。现在物业公司起诉物业费，我只认可现物业公司接手后至今物业费，不认可前物业公司物业费。我在小区居住时，什么事也没有通知过我，我家中漏水了，物业也不关阀门，也不打电话。我交过物业费，没有享受到该享受的义务，所以后来就不交物业费了。门禁卡也需要购买、停车费这些都变成了一佳物业的收益。小区内还有加工厂影响居民生活。小区还有消防安全问题，楼梯间的消防管道老化，管道中没有水。对于合同，2016年7月10日确实有一份补充合同，但是个人代表业委会签的，不具有效力，且涨价也没有经过业主大会表决，所以我不认可。我不清楚12月12日的合同是否签订，也有异议。另外，物业法规定，物业只能追缴三年的物业费，法院判追缴四年的物业费，我不认可，如果现在物业公司有权力追缴以前的物业费，我只认可追缴三年的物业费。一佳物业辩称，一、我公司是变更名字，主体资格没有问题。二、关于物业的不作为的问题。因为前期物业的经理可能有些不合适的地方，但是可以通过其他的诉请进行解决，而不能以此抗辩不交物业费。三、关于小区成立业主委员会的问题。业主委员会有严格的法律上的程序，并且在物管办有相关的备案，杨占军无权认定业主委员会的效力。杨占军如果认为业主委员会有问题的话，可通过相关的法律手段进行变更和撤销。但是至今，业主委员会是合法有效的。四、关于时效问题。一审中杨占军没有提到时效问题，诉讼时效已经超出合理的期限。另，物业服务合同是一个延续的合同，不能因为对方没有交物业费而说超时效。一佳物业向一审法院起诉请求：一、杨占军立即支付拖欠的物业费2,279元（2015年9月1日至2019年9月1日期间）及滞纳金5,772元，合计8,051元。一审法院认定事实，一佳物业系杨占军居住的丽湾新城小区的物业服务单位。一佳物业原名大连海韵物业管理有限公司，2015年4月20日更名为一佳物业。2012年1月8日，一佳物业（乙方）与大连市甘井子区丽湾新城小区业主委员会（甲方）签订了《丽湾新城物业管理服务合同》约定，甲方选聘乙方对丽湾新城小区实行物业管理，多层住宅的物业管理费为0.5元/月/平方米。业主和物业使用人逾期不交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日千分之三交纳滞纳金。2016年7月10日，一佳物业与大连市甘井子区丽湾新城小区第三届业主委员会签订补充合同，约定自2016年9月1日将小区多层住宅物业费上调至0.9元/月/平方米。2016年7月27日大连市物价局对该物业费标准进行备案。2016年12月12日，一佳物业（乙方）与大连市甘井子区丽湾新城小区第三届业主委员会（甲方）又签订了《丽湾新城物业管理服务合同》，约定多层住宅的物业管理费为0.9元/月/平方米。丽湾新城小区一佳物业自2012年开始为该小区提供物业服务至今。小区业主委员会已在大连市甘井子区城市建设管理局进行备案。杨占军系位于大连市甘井子区丽湾新城65号2-301房屋的业主，房屋建筑面积59.36平方米，欠付2015年9月1日至2019年9月1日的物业费。一审法院认为，一佳物业系经杨占军小区业主委员会依法选聘的物业服务企业，双方签订的两份《丽湾新城物业管理服务合同》对小区全体业主具有约束力。一佳物业为杨占军所在小区提供物业服务，杨占军作为该小区业主应按物业服务合同约定的价格标准交纳物业费。一审法院认为物业公司与业主是相互依存的关系,小区服务质量的提高，和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司等相互配合，相互努力。物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主应依约交纳物业费，对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议或由业主大会决定更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗，个别业主拒交物业费将影响物业公司的正常运转，并有损于其他正常交费业主的权益。为维系双方之间的和谐稳定，一佳物业作为物业服务企业，应不断加强管理，提高服务质量，为业主创造良好的生活环境。关于滞纳金，一审法院考虑到一佳物业现仍是该小区的物业服务单位，与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到一佳物业在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。本次一佳物业主张的滞纳金部分，一审法院依法不予支持。但杨占军今后应按时足额缴纳物业费。综上所述，根据《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告杨占军自判决生效之日起十日内给付原告大连海之韵一佳物业服务有限公司物业费2,279元（2015年9月1日至2019年9月1日期间）；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。二、驳回原告大连海之韵一佳物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由原告负担25元，被告负担25元。本院二审期间，双方均未提交新证据。经审查，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。案涉两份《丽湾新城物业管理服务合同》及补充合同均系杨占军所在小区业主委员会与一佳物业签订，系双方真实意思表示，对于业主杨占军具有约束力。杨占军以补充合同系个人代表业主委员会签订、不清楚2016年12月12日合同为由否认合同于法无据，本院不予采纳。在2012年1月8日合同签订后，一佳物业变更名称，不影响其作为合同一方当事人向业主主张权利。因此，杨占军以前期、后期物业企业为由拒交部分物业费依据不足，本院亦不予支持。关于杨占军提出房屋漏雨、窗户透风、门铃不好用、一佳物业不履行维修职责以及小区存在消防安全问题一节，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号，自2009年10月1日起施行）第六条的规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。具体到本案，按照案涉《丽湾新城物业管理服务合同》和补充合同约定，一佳物业对业主支付物业费应当履行的对价义务是维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务。结合已经查明的事实，一佳物业基本履行了物业服务合同中约定的上述义务，其履行合同存在瑕疵尚不足以构成重大瑕疵，不应成为杨占军拒交物业费的抗辩事由。因此，根据等价有偿原则，一审判决杨占军全额交费并无不妥。同时，也正是基于一佳物业存在需要完善的物业服务，一审法院也已经对一佳物业要求杨占军支付滞纳金的诉讼请求予以驳回，该处理较为得当。而且，杨占军如认为一佳物业未完全履行合同义务，可另行起诉要求一佳物业承担违约责任。关于杨占军提出一佳物业收取门禁卡、停车费收益一节，由于按照合同约定，一佳物业有权收取停车费，且设立门禁并收取适当的工本费系维护全体业主安全、维护小区秩序之举，杨占军以此拒交物业费依据不足。关于杨占军提出小区内加工厂影响居民生活一节，由于一佳物业系根据合同约定为小区提供物业服务，其本身并无执法权，即一佳物业无权对加工厂进行整治或者处罚。杨占军如认为其他业主侵犯了自己的合法权益,可以另行主张，但以此为由拒交物业费亦于法无据，本院不予支持。另外，杨占军在二审中提出的一佳物业仅有权收取三年物业费的意见实为提出诉讼时效抗辩。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条第一款规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”。由于杨占军在一审期间未提出该抗辩，且在二审期间并未基于新的证据能够证明一佳物业的请求权已过诉讼时效期间，因此，本院对杨占军该上诉意见不予支持。综上，杨占军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人杨占军已预交），由杨占军负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  毕春燕审判员  王家永二〇二一年二月二十日书记员  张文秀