上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10639号上诉人(原审被告)：上海滨藤贸易经营部，住所地上海市青浦区。投资人：黄骏。委托诉讼代理人：于小峰，上海瀛泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶宏，上海瀛泰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李倩，女，1983年3月28日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：陈伟鹏，上海昌申律师事务所律师。原审被告：黄骏，男，1971年5月26日出生，汉族，户籍所在地浙江省东阳市。上诉人上海滨藤贸易经营部(以下简称“滨藤贸易”)因与被上诉人李倩及原审被告黄骏房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初12172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。滨藤贸易上诉请求：撤销一审判决，改判：1．李倩支付2020年4月1日到2020年6月30日的租金人民币(以下币种均为人民币)40，098元和物业费6，105元。2．李倩支付逾期付款违约金。(租金的违约金以40，098元为本金，自2020年3月15日起按照每日3‰计算至付清之日止。物业费的违约金以6，105元为本金，自2020年3月15日起按照每日3‰计算至付清之日止)。3．李倩支付解除合同违约金40，098元。4．李倩支付免租期租金39，602元。事实和理由：李倩认为新冠疫情对租赁合同履行造成实质性影响，导致其合同目的无法实现，故于2020年4月24日委托律师向滨藤贸易发函，要求解除租赁合同。滨藤贸易于2020年4月27日回函，并明确要求李倩按照合同约定履行，不同意解除合同。滨藤贸易与李倩就合同解除事宜并未达成一致意见。涉案租赁合同长达4年，相比较合同尚未履行的租期，新冠疫情的影响只是短期情形，并不会对合同的后续履行造成直接影响，李倩不享有法定的合同解除权，其违法要求解除合同的行为并不对滨藤贸易产生法律效力。一审法院已经明确认定李倩并不具有合同解除权，涉案租赁合同直到2020年7月1日才解除。因此，在合同解除之前，李倩仍应继续履行支付租金以及物业管理费等合同约定的义务，还应承担违约责任。李倩辩称，李倩起诉要求解除租赁合同，而滨藤贸易提出反诉亦要求解除租赁合同，双方就解除租赁合同的意见是一致的。同时，李倩在疫情防控措施下无法在租赁房屋内从事线下培训活动，继续履行合同对其明显不公平。一审法院据此两点判决租赁合同解除，系事实清楚，适用法律适当。滨藤贸易在提起反诉请求后，无正当理由不到庭，一审法院裁定其反诉请求按撤诉处理。一审法院未对反诉请求作出判决，滨藤贸易不应对反诉请求提起上诉，可另行起诉，二审应从程序上予以驳回。租赁合同履行期间突发公共卫生事件新冠疫情，政府采取疫情防控措施，培训机构不得开展线下培训活动，李倩订立租赁合同的目的严重受影响甚至无法实现。在苦撑了2个月后仍无法确定何时恢复线下培训，李倩提出减免租金，滨藤贸易不同意。为避免扩大损失，李倩才发函要求解除合同。李倩已尽应有的提醒、注意义务，没有违约的恶意。新冠疫情属不可抗力，不存在违约行为和违约责任问题，只存在损失分担问题。一审法院判决由李倩承担15，401元，是考虑了实际情况，依据公平原则。滨藤贸易不得再要求李倩承担违约赔偿责任。黄骏未述称。李倩向一审法院起诉请求：1．李倩与滨藤贸易之间的租赁合同于2020年4月25日解除；2．滨藤贸易退还李倩押金30，802元，黄骏承担连带责任。一审法院认定事实如下：2016年7月，上海云屹茂置业有限公司(以下简称“云屹茂公司”，出租方、甲方)与李倩(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将上海市青浦区公园东路XXX弄XXX号(1617-1621)房屋出租给乙方，租赁用途为办公。租期自2016年8月1日至2019年7月31日，装修免租期为2016年8月1日至2016年9月30日。履约保证金39，602元，合同期满且乙方将房屋交还甲方后，在双方一切债权债务清理完毕后30日内，甲方向乙方无息退还保证金余额。在乙方欠付租金、物业管理费等按照合同应付之费用期间，未经甲方同意，乙方不得将放置于房屋内的货物、财务转移出房屋，甲方有留置权。房屋交还要求：乙方自费将房屋内乙方所有动产(添附物除外)搬离该房屋，把房屋连同其所有的附属物、装置、附加物在原状一致或甲方书面认可的标准下交还甲方。如果房屋装修及所有添附物由甲方进行处置，甲方无需给予乙方任何补偿，如因乙方原因导致房屋装修或附属设施设备遭到破坏，乙方应当赔偿甲方由此导致的损失。有下列情形之一，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同一方，应向另一方按违约时月租金的3倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……6．乙方逾期不支付租金及租赁保证金及合同相关费用超过15天的。如系乙方原因致使合同提前解除的，视为乙方不再享有装修免租期，乙方须向甲方补交免租期的所有租金计39，602元。若乙方违反合同约定，甲方依据合同有权终止、解除本合同的，乙方无权要求返还履约保证金。2018年5月12日，云屹茂公司(甲方)、李倩(乙方)与滨藤贸易(丙方)签订《租赁主体变更协议》，约定出租人由甲方变更为丙方。2019年7月9日，滨藤贸易(甲方)与李倩(乙方)签订《〈房屋租赁合同〉续租补充协议》，约定乙方继续承租上海市青浦区公园东路XXX弄XXX号1617、1618、1619室房屋，期限自2019年8月1日至2021年7月31日。租金每月13，366元，物业管理费每月2，035元，履约保证金30，802元。自2019年6月15日起，租金、物业费每季度支付一次，上一季度届满前15日预付下一季度租金、物业费。补充协议与原合同及补充条款不一致部分，以本协议为准，本协议未提及事宜仍参照原合同约定执行。李倩租金和物业费支付至2020年3月，另支付履约保证金30，802元。2020年4月24日，李倩委托律师向滨藤贸易发函，表示受疫情影响，李倩开的画室被限制无法开业，遭受巨大经济损失。疫情爆发前，李倩已经按约支付了2020年1月至3月的租金，但自2020年1月23日起，画室停止教学和经营，李倩苦撑至今。上海市教委于2020年4月20日发布消息，小学一、二、三年级和幼儿园的返校开学安排，视疫情防控形势另行确定。培训机构在全市中小学和幼儿园返校开学前不得开展线下培训及服务。故李倩何时能恢复经营尚未可知。根据相关法律规定，新冠疫情对租赁合同履行造成实质性影响，导致李倩合同目的无法实现，属于不可抗力情形，继续履行合同对李倩显示公平，故李倩明确双方租赁合同正式解除，滨藤公司退还押金30，802元并免除2020年4月租金。该函件于2020年4月25日送达滨藤贸易。2020年4月27日，滨藤贸易向李倩回函，表示租赁合同长达4年，新冠疫情仅是短暂事件，剩余租期较长，李倩应当按照合同约定履行，不同意解除合同。要求李倩于2020年3月15日前支付2020年4月1日至6月30日期间的租金及管理费。2020年6月1日，滨藤贸易向李倩发送《付款催告函》和《付款通知书》，要求李倩支付2020年4月1日至6月30日的租金和物业费。滨藤贸易认为李倩欠付租金和物业费违约，于2020年6月30日提起反诉，要求：1．租赁合同于2020年7月1日解除；2．李倩支付2020年4月1日至2020年6月30日的租金40，098元和物业费6，105元；3．李倩支付逾期付款违约金(租金的违约金以40，098元为本金，自2020年3月15日起按照每日千分之三计算至付清之日止；物业费的违约金以6，105元为本金自2020年3月15日起按照每日千分之三计算至付清之日止)；4．李倩支付解除合同违约金40，098元；5．李倩支付免租期租金39，602元；6．李倩将房屋恢复成毛坯房原状返还。滨藤贸易为个人独资企业，投资人为黄骏。李倩明确表示对房屋中遗留的空调、课桌椅等物品不再要求返还，由滨藤贸易自行处理。李倩和滨藤贸易一致表示对合同解除的后果要求在本案中一并处理。李倩表示：李倩租赁房屋用于幼儿美术培训，李倩发函要求解除合同后，滨藤贸易不同意解除合同并且阻止李倩搬离物品。李倩在缴纳2020年4月至6月租金前就与滨藤贸易协商要求减免租金，滨藤贸易仅同意缓交不同意减免，李倩为了避免损失进一步扩大要求解除合同。2020年2月和3月的租金李倩已经全额支付，该期间李倩也无法正常使用房屋，故该期间的租金已经作为对滨藤贸易的补偿，合同解除后李倩不应当再支付租金。一审法院认为，李倩与滨藤贸易签订的《上海市房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉续租补充协议》系当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。尽管合同约定的用途为办公，但是结合本案相关证据，李倩租赁实际用于开办培训机构。新冠疫情系突发公共卫生事件，为保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，培训机构在一定时期不允许开展线下培训，客观上对李倩使用房屋造成了影响。但疫情影响仅是短期情形，租赁合同双方理应就租金的减免问题进行协商处理，协商不成，可以通过诉讼途径主张权利，李倩并不因此有权直接解除合同。在审理过程中，滨藤贸易提起反诉要求解除合同，双方就合同解除意见一致，故法院认定租赁合同于2020年7月1日解除。关于合同解除的后果，鉴于双方当事人均要求在本案中一并处理，为了避免讼累，法院一并予以处理。李倩租赁的房屋在一段时间确实无法正常经营，李倩在等待一段时间后仍无法确定线下培训恢复时间的情况下才要求解除合同，主观上并无违约的恶意。合同解除后，李倩理应及时腾退。李倩已经明确表示放弃遗留物品，滨藤贸易理应及时收回房屋避免损失扩大。滨藤贸易拒绝减免租金，且在李倩明确要求解除合同的情况下未及时收回房屋，导致损失进一步扩大，存在一定的过错。关于租金和管理费，法院综合合同履行情况、李倩付款情况、疫情影响程度、当事人过错程度、实际损失等因素，酌情认定李倩应另行承担15，401元，该费用从李倩已经支付的租赁保证金中予以扣除，剩余部分滨藤贸易理应返还，李倩无需另行承担违约赔偿责任。滨藤贸易为个人独资企业，根据法律规定，投资人理应承担相应的法律责任。滨藤贸易、黄骏经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩质证等诉讼权利，法律后果自行承担。一审法院判决如下：一、李倩与上海滨藤贸易经营部之间签订的《上海市房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉续租补充协议》于2020年7月1日解除：二、上海滨藤贸易经营部应于判决生效之日起十日内返还李倩租赁保证金15，401元；三、上海滨藤贸易经营部的财产不足以清偿上述第二项债务的，黄骏以其个人的其他财产予以清偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院另查明，2020年9月25日，一审法院出具民事裁定书，裁定：本案按反诉原告上海滨藤贸易经营部撤诉处理。本院认为，在李倩与滨藤贸易履行《上海市房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉续租补充协议》时，突发新冠疫情的公共卫生事件。新冠疫情的发生，虽然对李倩在租赁房屋内进行线下培训有影响，但并非造成合同目的无法实现。出租人滨藤贸易与承租人李倩应本着共担风险、共渡难关、公平原则负担因疫情造成的损失。滨藤贸易二审中自认其于2020年7月1日起实际占有租赁房屋，而李倩亦表示对房屋中遗留的空调、课桌椅等物品不再要求返还，由滨藤贸易自行处理。因此，一审法院判决《上海市房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉续租补充协议》于2020年7月1日解除，符合客观事实。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因疫情防控需要，李倩经营的培训机构实际在2020年2月至6月间无法正常使用租赁房屋，故一审法院考虑合同履行情况、李倩付款情况、疫情影响程度、当事人过错程度、实际损失等因素，酌情确定减免李倩2个月的租金，尚属合理。滨藤贸易以李倩没有按照约定的期限支付租金，请求解除租赁合同，要求李倩承担违约责任的主张，法院不予采纳。综上，滨藤贸易的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币570元，由上诉人上海滨藤贸易经营部负担。本判决为终审判决。审 判 长 王珍审 判 员 陈俊审 判 员 俞璐二〇二一年二月八日法官助理 万晶书 记 员 刘琼附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……