天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终495号上诉人（一审原告）：吕晓琼，女，1978年12月15日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：范亚楠，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宰金莹，北京盈科（天津）律师事务所实习律师。上诉人（一审被告）：天津双天企业管理有限公司，住所地天津市西青区李七庄街卫津南路**。法定代表人：管庆义，总经理。委托诉讼代理人：赵国胜，天津昭元律师事务所律师。上诉人吕晓琼与上诉人天津双天企业管理有限公司（以下简称双天公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服天津市西青区人民法院（2017）津0111民初8914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吕晓琼上诉请求：维持一审判决第一项、第四项、第五项，撤销一审判决第二项、第三项、第六项、第七项及案件受理费部分，改判双天公司支付吕晓琼双倍定金40000元，装修损失费51500元，营业损失95000元，鉴定费20000元；一、二审诉讼费用由双天公司负担。事实和理由：1．双方形成不定期租赁关系，双天公司擅自锁门和清理货物的行为属于根本违约，应承担双倍返还定金的法律责任；2．吕晓琼的装修费用并不存在折旧和破损问题，店铺装修是崭新和完整的，一审法院以公平原则认定的装修补偿金额，不足以弥补吕晓琼全部装修花费；3．一审法院没有对吕晓琼的经营损失进行准确认定，应当在一审判决基础上加判双天公司赔偿吕晓琼450**元以及所产生的鉴定费20000元。双天公司辩称，吕晓琼支付了双天公司定金20000元，双天公司交付了涉案商铺，因此双方已经形成租赁合同关系，不再适用双倍定金罚则。一审没有采信对于营业损失的鉴定意见，因此鉴定费用应当由吕晓琼负担。关于装修损失，没有经过鉴定，损失金额无法确定，吕晓琼应承担举证不能的后果。一审法院根据公平原则酌定该部分损失没有法律依据。关于办公物品损失以及货品损失的认定仅凭吕晓琼单方制作的表格得出，无法确定实际购买金额，且一审法院通过多次鉴定，仍然没有办法得出鉴定结论，因此无法确定上述损失的具体金额。即使存在货品损失，双天公司没有保管义务，其损失不应由双天公司承担。涉案租赁合同解除后，双天公司将涉案货品予以转移和储存，但未扣留货物，未拒绝交付吕晓琼，相反吕晓琼拒不接收涉案物品，因此不存在营业损失的问题。一审法院酌定营业损失没有事实根据。双天公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实和理由：一审法院对装修损失、办公物品损失以及货品损失、营业损失的认定缺乏事实根据。关于装修损失，没有经过鉴定，损失金额无法确定，吕晓琼应承担举证不能的后果。一审法院根据公平原则酌定该部分损失没有法律依据。关于办公物品损失以及货品损失的认定仅凭吕晓琼单方制作的表格得出，无法确定实际购买金额，且一审法院通过多次鉴定，仍然没有办法得出鉴定结论，因此无法确定上述损失的具体金额。即使存在货品损失，双天公司没有保管义务，其损失不应由双天公司承担。涉案租赁合同解除后，双天公司将涉案货品予以转移和储存，但未扣留货物，未拒绝交付吕晓琼，相反吕晓琼拒不接收涉案物品，因此不存在营业损失的问题。一审法院酌定营业损失没有事实根据。吕晓琼辩称，不同意双天公司的上诉请求。装修损失是因为双天公司将涉案商铺货品清除后将装修全部拆除，不具备鉴定条件。吕晓琼提供了装修合同、装修人员询问笔录、收据、装修照片等证据可以证明装修费用。关于货品损失，吕晓琼提供了物品清单、货物清单、现场照片，进货单、销货单、公司台账等，已经尽其所能提供相关的所有证明材料。一审阶段至少7家鉴定机构去现场查勘，因为货品数量庞大，品种繁多，不易进行归类统计，其中货物有毁损，有丢失，换过几次储存地点，因此无法进行鉴定，一审法院就此进行认定并无不当。关于营业损失，只是双天公司对评估基准日有异议，导致一审法院没有采纳鉴定意见。货品被双天公司拉走后，吕晓琼无法取回，报警也没有用。因此营业损失完全是由双天公司造成的，应当全部予以赔偿。吕晓琼向一审法院起诉请求：1．依法解除原、被告间的房屋租赁合同；2．判令被告返还定金并给付双倍赔偿金40000元；3．判令被告赔偿原告店铺装饰装修损失51500元；4．判令被告赔偿原告装修押金1000元、电表押金310元、电费300元，计1610元；5．判令被告赔偿原告自2017年10月3日至2018年5月18日店铺营业损失416960元；6．判令被告按非法扣押的商铺（损失金额为322812.43元）和物品（损失金额为9288元）的实际损失进行赔偿；7．判令被告赔偿原告鉴定费20000元。8．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2017年6月15日，经双方口头协商建立房屋租赁合同关系，由原告承租被告经营管理的坐落于天津市卫津南路269号温州国际商贸城A座三层文体区115、116号商铺用于经营办公用品、电脑耗材使用。原告于2017年6月15日向被告交纳商铺定金20000元；于2017年6月18日向被告交纳装修押金1000元、电表电卡押金310元，并装修了所租商铺；于2017年7月25日向被告交纳电费300元。纠纷发生时租赁尚处免租期，被告未向原告计收租金。被告于2017年10月30日自行清理了涉诉商铺的物品。涉诉商铺现已另租他人。对以上租赁的基本事实，原、被告均不持异议，且被告同意解除双方租赁合同关系，同意退还原告装修押金、电表电卡押金。但原告主张双方口头约定的租赁期限为10年，被告则提出双方对租期未进行明确约定，双方系不定期租赁关系；原告主张被告擅自锁门、清理扣留原告货物、拆除商铺装修等构成根本违约，被告则提出原告存在未按时交纳物业管理费、不服从被告对商铺整体布局的调整等严重违约行为。原告主张被告于2017年10月3日擅自封锁了涉诉商铺，10月5日原告发现后报警，并有公安机关的反馈单、接警记录单证实，但被告并未解除封锁，自被告封锁商铺后，原告便未能正常营业，被告对公安机关的反馈单、接警记录单不持异议，但提出被告封锁涉诉商铺的时间为2017年10月29日。被告称其曾于2017年10月28日向原告发出过解约类的书面材料，名称为《店铺收回通知》，张贴在了原告经营的商铺门口。通知内容为“贵方与我公司签订了《定金租赁合同》，租赁天津温州国际商贸城A3-115、116号临时商铺。合同签订后，我公司依约向贵方交付了临时商铺。鉴于，贵方在经营过程中，拒签我公司提供的《店铺租赁合同》，出现的不按时营业、擅自停业等问题，贵方的行为已经违约，并严重影响了商城其它商户及我公司的利益。现就相关事项函告如下：一、我公司已于2017年10月28日向贵方发出《店铺收回通知》，自该通知出具之日已同贵方解除《定金租赁合同》，并有权收回临时商铺，由此所造成的损失由贵方自行承担；二、请贵方务必于2017年10月29日前将所使用的临时商铺清空，并与我司办理交结手续。逾期未清空的物品视为贵方放弃所有权，我公司有权直接处置，且贵方不得对我公司主张任何权利和责任；我司保留追究贵方其他违约责任的权利。特此告知。”加盖天津双天企业管理有限公司A座运营部的印鉴，落款日期为2017年10月28日。对该通知的真实性原告不予认可，并称10月3日被告封锁涉诉商铺后，商铺便由被告实际控制，其并未收到过该通知，亦未收到过其他解约类通知。关于被告清理涉诉商铺物品品类、数量、价值及损失的情况，原告提交了损失物品清单、损失货品清单、货物清理照片、进货单、销货单等证据予以证实，主张办公物品损失价值9288元、货品损失322712.43元，被告则提出根据其统计，清理原告的物品有22包，113箱，还有15个货架和一张桌子，但具体数量并不清楚，并表示原告提供的物品型号太细致，其无法清点核对，对原告主张的损失不予认可。就货物的损失，原告申请进行司法鉴定，一审法院依法多次委托鉴定机构进行鉴定，但均被退回，退回理由主要为评估资产数量庞大，品种繁多，无序堆放且过于零散，无法分类清点，无法依法进行现场查勘核实资产数量；无法确定物品损坏程度。庭审中，被告认可其清理的涉诉商铺的物品仍存放于被告处，表示可退还原告。原告则提出被告多次搬动更换涉诉物品存储地点，造成损坏和丢失，原告和鉴定机构最后一次去存储地时，物品已全部损坏，鉴定机构表示已没有鉴定价值，故原告主张物品由被告取得，赔偿原告损失。关于营业损失的问题，原告提交了2017年8月、9月份的台账予以证实，后又申请对营业损失进行司法鉴定，原、被告对评估基准日未能达成一致，原告坚持按照其主张的基准日2018年5月18日进行鉴定，经鉴定，鉴定机构出具了以下评估结论：列入本次评估范围的资产评估价值为41.6960万元。原告支付鉴定费20000元。对鉴定报告及鉴定机构的鉴定方式方法，被告不予认可。并提出鉴定过程中，鉴定机构仅凭原告提供的存销货记录等材料为依据，全部过程均由评估机构自行制作，在原、被告未对基准日达成一致的情况下出具了报告，并且该报告中也未详细提供其所依据的同行业类似规模商铺的营业数据，未列明其所采取的商品出售收入与购置成本之差的计算公式及详细数据。经询问，原告表示在其经营期间，只是进行日常的记账，并未产生报账、报税，其未交纳过任何税费。关于装修损失的问题，原告提交了装修合同、票据、对装修公司调查的笔录、室内设施及现场照片等证据，证实其花费装修费用51500元，装修内容主要是外延牌匾设计、背光字、展板以及灯饰和墙面的装修。被告认可原告对涉诉商铺进行了装修，但对原告提交的证据不予认可。庭后，原告自愿撤回了要求被告赔偿电费300元的诉讼请求。一审法院认为，原、被告于2017年6月15日口头协商确立的房屋租赁合同，在未签订书面租赁合同、无充足有效证据证实双方约定的租赁期限的情况下，依法应视为不定期租赁。对于不定期租赁合同，当事人可随时解除合同。现原、被告一致同意解除双方的租赁关系，符合相关法律规定，对此，一审法院照准。现原、被告之间的租赁合同已解除，且被告已将涉诉商铺另租他人，故原告已交纳的20000元定金应予退还。涉诉商铺被告已实际交付原告使用，原告要求被告双倍返还定金的主张，并无事实和法律依据，不予采纳。合同解除，原告交纳的装修押金1000元、电表押金310元，亦应依法退还，被告同意退还，予以照准。原告自愿撤回要求被告赔偿电费300元的诉请，系原告真实意思表示，并不违反法律规定，一审法院予以准许。原告主张装修损失，并对装修花费、装修时间、商铺使用时间等情况，提交了相关证据证实，被告亦认可原告实际已进行装修，鉴于原告装修花费较多，因被告提出解除合同，原告实际使用涉诉商铺的时间有限，导致原告确实存在一定损失，根据公平原则，被告应予适当补偿，一审法院酌定补偿金额为30000元。原告主张办公物品损失9288元及商品损失322812.43元，并提交了损失物品清单、损失货品清单、货物清理照片、进货单、销货单等证据予以证实，结合被告自认2017年10月28日张贴《店铺收回通知》，10月30日便清理了原告涉诉租赁商品的办公物品及商品；原、被告未能清点清理的办公物品及商品的品类、数量，且经被告多次搬动，更换多个存储地点；经多次委托财产损失鉴定，但因无法清点等原因而导致鉴定未果；被告虽不认可原告之损失，但并未提出反证等事实考量，一审法院对原告主张之金额予以采纳，此损失系被告原因所致，应予赔偿。涉案办公物品、商品归被告所有。原告主张自2017年10月3日至2018年5月18日店铺营业损失416960元，其提交了2017年8月、9月份的台账及资产评估报告予以证实，因双方对评估基准日并未达成一致，鉴定评估系按原告主张之基准日进行，且当时原告商品种类、数量、价值、损失等均未经双方或法定程序确认，原告亦未交纳过税费，故对被告不予认可该评估报告的意见，一审法院予以采纳。但结合原告2017年10月5日报警商铺被封锁，被告自认于2017年10月28日张贴《店铺收回通知》、2017年10月30日被告自行清理涉诉商铺，导致原告无法经营等事实，造成原告发生实际损失，对此被告应予赔偿，一审法院酌定赔偿金额为50000元。因评估报告未予采信，发生的20000元鉴定费，应由原告自行承担。一审法院判决：一、原告吕晓琼与被告天津双天企业管理有限公司就天津市卫津南路269号温州国际商贸城A座三层文体区115、116号商铺的不定期房屋租赁合同予以解除；二、被告天津双天企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告吕晓琼商铺定金20000元；三、被告天津双天企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内补偿原告吕晓琼装修损失30000元；四、被告天津双天企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告吕晓琼装修押金1000元、电表押金310元；五、被告天津双天企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告吕晓琼办公物品损失9288元、商品损失322812.43元，所涉办公物品及商品归被告所有；六、被告天津双天企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告吕晓琼营业损失50000元；七、驳回原告吕晓琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费实际收取12421.7元，由原告吕晓琼负担4620.7元（已收讫），由被告天津双天企业管理有限公司负担7801元。二审中，双方当事人均未向本院提供新的证据。对一审判决认定事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、本案是否适用双倍定金罚则；二、如何认定装修损失、办公物品和货品损失、营业损失；三、鉴定费用由谁负担。关于争议焦点一，只有在当事人根本违约不能实现合同目的情形下，才适用定金罚则即双倍返还定金。本案中，吕晓琼支付双天公司20000元定金后，双天公司交付了涉案商铺。后吕晓琼进行装修并实际经营，双方虽然没有签订书面合同，但已经形成租赁关系，属于不定期租赁关系。因此一审法院判决双天公司返还吕晓琼定金20000元并无不当。吕晓琼请求双天公司双倍返还定金40000元缺乏法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，吕晓琼对涉案商铺进行了装修，双天公司对此无异议。关于装修价值问题，吕晓琼提供了装修合同、票据、照片等进行举证证明装修花费为51500元，因双天公司已强行收回商铺并将涉案商铺另行租赁他人，客观上导致装修价值无法通过鉴定进行准确认定。一审法院根据装修的实际情况，结合吕晓琼的实际使用时间，依据公平原则酌定该部分损失为30000元并无不当。吕晓琼和双天公司均不认可一审法院酌定的装修费用，但均未能向本院提供证据予以反驳，对吕晓琼和双天公司的该部分上诉请求，本院均不予支持。关于办公物品损失和货品损失问题。由于涉案货品数量庞大、品种繁多，堆放无序且杂乱，一审审理中经过相关鉴定机构数次现场勘查，均未能清点核实相关货品的数量以及损坏程度，无法通过鉴定程序准确确定该部分损失。一审法院参照货品清单、进货单、销货单，货品损失清单、清理照片等综合分析确定该部分损失数额并无不当。双方对经营问题产生争执，吕晓琼曾经于2017年10月5日报警解决。双天公司在吕晓琼未到场的情况下，于2017年10月30日强行将商铺内的物品移走，并多次更改存储地点，是造成损失的根本原因。因此双天公司对此损失应当承担全部责任。双天公司主张该部分损失费用不应由其承担缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。关于营业损失问题，双天公司于2017年10月30日强行将商铺内的物品清除并转移，造成吕晓琼无法经营的事实，必然产生经营损失，一审法院基于对评估基准日双方未达成一致意见，因此根据客观实际，酌定吕晓琼经营损失为50000元并无不当。吕晓琼和双天公司均不认可一审法院酌定的营业损失，但均未能向本院提供证据予以反驳，对吕晓琼和双天公司的该部分上诉请求，本院均不予支持。关于争议焦点三，由于一审法院没有采纳就营业损失的资产评估报告，因此确定相关鉴定费用20000元由吕晓琼自行负担并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人吕晓琼、双天公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计10231元，由吕晓琼负担2430元，由天津双天企业管理有限公司负担7801元。本判决为终审判决。审判长  王路审判员  姚琦审判员  张莹二〇二一年二月二十日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……