广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1402民初3795号原告：秦*，男，汉族，1982年10月15日出生，身份证号码441************530，住所地梅州市梅江区*******。委托诉讼代理人：丘坚，广东永庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈昊明，广东永庆律师事务所实习律师。被告：饶**，女，汉族，1972年1月6日出生，身份证号码441************82X，住所地梅州市梅江区**********。被告:曾**，女，汉族，1998年8月27日出生，身份证号码441************021，住所地梅州市梅江区**********。以上两列委托诉讼代理人：丘国中，广东义致律师事务所律师。以上两列委托诉讼代理人：黄婷丽，广东义致律师事务所实习人员。原告秦*诉被告饶**、曾**确认合同无效纠纷一案,本院于2020年11月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丘坚、被告的委托诉讼代理人丘国中、黄婷丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.请求法院确认原被告签的两份《车位使用权转让合同》和《杂间使用权转让合同》无效；2.请求法院判令被告向原告退回原告为035号车位、265号车位和06号杂间支付的款项共200000元，并赔偿利息损失（以200000元为基数，从2019年10月23日起至实际退还款项之日止按年利率6%计算。）；3.请求法院判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年10月23日，原告与被告签订两份《车位使用权转让合同》和《杂间使用权转让合同》，约定被告将梅州市梅江区*******能*****花园地下室的265号车位、035号车位和06号杂间的使用权转让权给原告。转让年限为20年，在使用权20年期满后，自动随业主房产使用权续期使用，自动续期期间不收取包括转让费在内的任何费用。土地使用年限到期后，车位使用权事宜按当时的法律规定处理。原告认为原被告双方签订的上述合同，名义上虽为使用权转让合同，但实质上为买卖合同。合同签订后，原告已向被告支付了款项共200000元，但至今仍无法办理该车位、杂间的权属登记。后来，原告通过向梅州市住房和城乡建设局、梅州市自然资源局申请政府信息公开得知，被告出售给原告的地下停车位、杂间至今未领取《商品房预售许可证》，并且根据《建设工程规划许可证》的附图可知，地下室项目没有杂间的规划信息，原告认为该地下室项目亦未按照建设工程规划许可证的规定进行建设。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告认为被告向原告出售未领取商品房预售许可证的车位、杂间，双方签订上述合同应属无效，被告应返还原告车位、杂间款项并赔偿原告利息损失。原告为维护自身权益，向法院提起民事诉讼，请求法院依法判决。被告饶**、曾**辩称，一、关于两份《车位使用权转让合同》、《杂间使用权转让合同》的性质问题并非“物权性质”买卖合同，而是“债权性质”使用权转让合同，原告为谋取不当利益而故意曲解双方签订的合同性质。理由如下：（一）从原告提供的证据可知，原告明知答辩人对035号车位、265号车位、06号杂间享有的答辩人的亲属曾**与开发商基于双方签订的《车位使用权转让合同》、《杂间使用转让权合同》所取得的“债权性质”的使用权，而不是“物权性质”的所有权，答辩人仅是将该“债权性质”的使用权让渡给原告，而不是将车位、杂间的“物权性质”的所有权出售给原告。关于这一点，合同关于“035号车位、265号车位、06号杂间转让年限均为20年，使用权20年期满后，自动随该业主房产使用权续期”的约定足于充分证实。（二）从原告与答辩人之间签订的三份合同第四条可知，原告在与答辩人签订上述合同后，其取得的权利是“乙方具备甲方与开发商签订的合同的所有权利”。该第四条足于充分说明原告与答辩人签订合同后原告方受让的“合同的所有权利”，而答辩人与开发商签订的合同约定的权利是“使用权”而不是“所有权”。因此，原告与答辩人签订合同后其取得的权利理所当然是指“使用权”而不是“所有权”。（三）从原告与答辩人签订的两份《车位使用权转让合同》、一份《杂间使用权转让合同》可知，上述三份合同根本没有不动产变更登记的约定，而同时签订的《买卖合同》第五条、第六条则明确对房屋过户手续、过户费用的负担等作出了明确约定。原告作为一个完全民事行为能力人，理所当然明白两者约定不同的法律意义。现原告在房屋完成过户手续后又莫名向法院提出本案诉讼，其行为有违诚实信用原则。二、关于合同的效力问题。答辩人与原告签署的《车位使用权转让合同》和《杂间使用权转让合同》合同合法有效，原告主张合同无效，违背事实和法律，且缺乏依据。具体理由如下：首先，原告以答辩人未取得预售许可证或不动产权证为由主张合同无效属错误理解法律。如前所述，《车位使用权转让合同》和《杂间使用权转让合同》所涉转让标的为车位、杂间的使用权，并非转让所有权，即也并非是预售商品房。而原告援引的《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条是针对商品房预售合同的规定，该规定针对的是开发商作为出卖人、业主作为买受人的一手房预售合同，而不是针对本案所涉及的二手房交易，而且该解释针对的涉及“物权性质”的商品房预售合同，而本案原告主张无效的《车位使用权转让合同》和《杂间使用权转让合同》仅涉及“债权性质”的使用权转让，根据不涉及“物权性质”的房屋买卖，因此，原告援引该司法解释拟证明涉案合同无效显属适用法律错误。其次，现行法律、行政法规并未禁止车位、杂间使用权有偿转让；双方签署的《车位使用权转让合同》和《杂间使用权转让合同》也并未约定车位、杂间必须办理不动产权证；合同签订后，原告亦依约支付了转让款，答辩人依约交付了车位、杂间的使用权。故该合同已合法履行完毕，且不存在法律规定的无效和解除事由。三、关于返还价款问题及支付利息问题。首先，如前所述，涉案三份合同是有效合同且已各自履行完毕，不存在需要返还价款的情形。其次，从原告与答辩人签订的合同的内容上看，本案所涉及到的两个车位与一个杂间实际上没有约定价款，双方的本意是出售房屋的基础上附赠车位、杂间使用权。本案中，双方交易的主要目的是出售《买卖合同》项下的梅州市梅江区**********************复式套房。该房屋已完成不动产变更登记手续并早已交付原告使用，原告的合同目的早已实现。而《买卖合同》第二条明确约定“双方议定上述房屋成交价格为2600000元（注：该价格条款对应的标的是“房屋”，并不包括车位、杂间）；再结合双方所签订的合同的内容可知，双方并没有对车位、杂间的价格作出任何明确的约定。因此，虽然涉案合同均注明“有偿”，但事实上该两个车位、杂间并没有另外计价。由上可见，双方的真实意图是将复式套房作价260万元的基础上将答辩人亲属曾**基于与开发商签订的三份合同作为附带条件赠予原告使用，不存在两个车位、杂间另行作价20万元的情形。相应地，原告请求返还20万元价款无事实与法律依据。综上，请求法院依法判决驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求及本案争议进行了举证、质证，对于双方无争议的证据，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年2月26日和2016年3月30日，梅州市梅江区**房地产开发有限公司作为合同甲方曾**（即被告饶**的丈夫，被告曾**的父亲，现已去世）作为合同乙方，签订了二份《车位使用权转让合同》和《杂间使用权转让合同》，甲方将位于梅州市梅江区*******能*****花园的035号车位、265号车位和06号杂间的使用权转让给乙方，合同均约定转让年限为20年，在使用权20年期满后，自动随业主房产使用权续期使用，自动续期期间不收取包括转让费在内的任何费用。土地使用年限到期后，车位使用权事宜按当时的法律规定处理。2019年9月15日，两被告作为合同甲方，原告作为合同乙方，案外人中介方熊**作为合同丙方，签订了一份《买卖合同》，合同约定甲方将梅州市梅江区***********************复式、035号车位、265号车位和06号杂间以260万元出售给乙方。在合同签订当日应支付10万元，2019年9月16日支付10万元，第三期付款由银行按揭壹百万元，银行放款7天内交接房屋，交房之日付清20万元等内容。2019年10月23日，两被告作为合同甲方，原告作为合同乙方，中介方熊**作为合同丙方，签订了两份《车位使用权转让合同》和《杂间使用权转让合同》，约定甲方将坐落在梅州市梅江区****************车位、265号车位及06号杂间使用权有偿转让给乙方，转让费用一并算在所售**花园**栋1001号房内，具体受让方遵守条款以转让方与开发商签订合同为依据，合同签订后乙方具备甲方与开发商签订合同的所有权利等内容。上述合同签订后，原告按约支付了房款260万元，两被告按合同约定将上述房屋、两个车位及杂间交付给原告，并为原告办理了复式房屋的过户手续。原告就涉案车位及杂间的预售许可和规划许可相关信息向梅州市住房和城乡建设局和梅州市自然资源局提出了政府信息公开申请，两局分别于2020年11月5日和2020年11月16日作出了答复，答复由梅州市梅江区**房地产开发有限公司开发的**花园项目下的035号、265号、06号车位及杂间未办理预售许可和相关规划许可信息。双方因合同的效力发生纠纷，原告遂向本院起诉，被告提出上述答辩意见。本院认为，原、被告之间的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施前，应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的：‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。原、被告之间签订的《车位使用权转让合同》和《杂间使用权转让合同》是双方的真实意思表示，合同的内容和形式均未违反法律、行政法规强制性规定,上述合同应认定合法有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原告在与被告签订合同时就知车位和杂间未办理权属证书，可以推定双方对交易的风险和各自的权利义务是知晓和同意的，因此，上述三份合同对双方均产生约束力，且原、被告之间即使未办理物权登记的，亦不影响上述合同效力。另《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”涉案的车位和杂间是两被告的已去世亲属曾**从梅州市梅江区**房地产开发有限公司转让所得，两被告又将上述车位和杂间转让给原告，两被告的身份不是房地产开发企业，不适用上述法律规定。合同签订后，被告按合同约定将车位、杂间的使用权交付给原告，履行了合同义务，被告无违约行为，故原告主张合同无效，退还200000元及相关利息的事实和理由均不能成立，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第一项，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告秦*的诉讼请求。案件受理费4300元，按规定减半收取2150元（原告已预交），由原告秦*负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  李冬梅二〇二一年一月二十二日书记员  刘津里