江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0324民初6560号原告：岳德君，男，1960年7月8日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：王辉，江苏熊运栋律师事务所律师。被告：耿金才，男，1943年5月23日生，汉族，住睢宁县睢城街道东城社区新化组**，现住。委托诉讼代理人：梁戈，江苏晋陵律师事务所律师。委托诉讼代理人：周浩，睢宁县云河法律服务所法律工作者。被告：耿军，男，1967年6月29日生，汉族，住睢宁县。被告：耿建，男，1970年7月4日生，汉族，住睢宁县。被告：耿刚，男，1975年9月19日生，汉族，住睢宁县。上述三被告共同委托诉讼代理人：周浩，睢宁县云河法律服务所法律工作者。原告岳德君与被告耿金才、耿军、耿建、耿刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案受理后，依法适用简易程序由审判员张朋银独任审判。后因案情复杂，依法转为普通程序，于2020年12月16日公开开庭进行了审理。原告岳德君的委托诉讼代理人王辉，被告耿金才及其委托诉讼代理人梁戈、周浩，被告耿刚、耿军、耿建及其共同委托诉讼代理人周浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认登记在被告耿金才名下位于睢宁县国有土地使用权及地上附着物【证号为睢土国用（2010）第100303号、睢房字第**】的拆迁补偿利益归原告所有（价值约180万元）；2.本案诉讼费用及保全、保险费由被告承担。诉讼中，原告第1项诉求中拆迁补偿利益明确为1342233.27元，后变更为1325919.70元。事实与理由：2010年12月2日经中介介绍，耿金才和胡居美（诉讼前胡居美已去世）夫妻将其共有的房地产一处【位于睢宁县，土地证号为睢土国用（2010）第100303号、房房产证号为睢房字第**作价345000元出卖给岳德君，双方签订了《房屋买卖合同》。合同约定在合同签订之日岳德君支付购房款300000元，余款45000元岳德君在2011年2月15日耿金才交付房屋时一次性付清。2010年12月4日前岳德君将300000元付清，但耿金才在2011年2月15日未按期交房。迫于无奈，岳德君只好将房屋返租给房屋的实际居住人耿刚（与耿金才系父子关系），并和耿刚签订了《房屋租赁协议书》，经结算岳德君将购房尾款12000元一次性付清。后因耿刚拖欠租金，岳德君将耿刚诉至法院，法院以调解的方式结案【案号为（2012）睢民调初字第0285号】，目前该案仍在执行中。因房屋坐落地块早已列入拆迁范围，导致无法过户，耿金才将房地两证交给岳德君。因房屋面临拆迁，为防止被告领取拆迁款，原告于2020年9月8日向法院申请保全了耿金才拆迁安置补偿款900000元，为此花去保全费5000元及保全保险费1825.47元。2020年9月9日，被告为牟取不当利益和睢宁县房屋征收办公室（以下简称县征收办）签订了补偿安置协议，约定耿金才选择房屋置换方式进行补偿。鉴于原告购买的房屋已拆迁，经落实核算，原告房屋拆迁的等值利益为1325919.70元，其中房屋补偿1205475.70元（927289元*1.3）、附属物和装修财产补偿54710元、过渡费55734元、奖金10000元。为保障原告的合法权益不受侵害，现向贵院提起诉讼请求依法支持原告的诉讼请求。为支持自己主张的事实，原告向本院提供了如下主要证据：1.《房屋买卖合同》（原件）及《授权委托书》（原件）各一份，拟证明原告和耿金才、胡居美签订了《房屋买卖合同》,耿金才将位于睢宁县的房地产作价345000元转让给原告,及耿金才授权耿刚办理案涉房屋买卖事务的事实。2.原告《打款记录》（复制件，加盖中国建设银行睢宁支行印章）一份及被告耿金才出具的《收条》两张（原件），拟证明原告支付购房款312000元、被告收款等交易事实。3.《国有土地使用证》及《房屋所有权证》（原件）各一份，拟证明被告耿金才、胡居美在原告支付购房款30万元后，于当天将其房屋产权证、土地使用证交付原告。4.睢国土资发{2010}111号《关于2010年第二期土地储备整理项目现场投标会议方案的请示》及《储备土地合作整理协议》、《储备土地合作整理补偿合同》（南苑小区北侧地块）等（复制件，加盖睢宁县自然资源和规划局印章），拟证明案涉房屋所处的地块于2010年9月18日列入2010年第二期土地储备合作整理范围，根据政策规定涉案房地产无法办理产权变更登记。5.《房屋租赁协议书》（原件）一份，拟证明原告于2011年2月15日，经中介介绍将案涉房屋出租给耿刚并收取租金，耿刚已实际占有房屋的事实。6.（2012）苏民调初字第0285号《民事调解书》（原件）一份及《调解协议书》、《调解笔录》、《承诺书》等（复印自睢宁县人民法院档案室），拟证明耿刚没有按照租赁协议约定支付租金，及其承认违约并表示道歉的事实，进而证明耿刚辩称其受逼迫签订租赁协议不是事实。7.《睢宁县房屋征收补偿安置协议书》一份和编号为0000955《征收补偿费付款凭证》一张（复制件，加盖县征收办印章）及《房屋征收补偿分户评估报告单》（复制件，加盖江苏永信房地产土地评估咨询有限公司公章）一份，拟证明耿金才选择产权置换的方式进行补偿安置，安置补偿总价款为1285502元及耿金才领取过度费55734元、奖金10000元等事实；同时证明案涉房屋经江苏永信房地产土地评估咨询有限公司（以下简称永信评估公司）评估，原告受让的房屋实际面积为266.74平方米，其中房屋北一二层、东西南各一层，评估价格为927289元；房屋附属物及装修财产残值为54710元，合计981999元。8.县征收办《致庆夏庄片区地块被征收住户一封信》（照片打印件）及编号为0001060《征收补偿费付款凭证》（复制件，加盖县征收办印章）各一份，其中一封信拟证明2020年9月3日县征收办对所有被征收住户选择货币补偿的，另外给予房地产估价30%的补偿;付款凭证拟证明县征收办对选择货币补偿被征收户增加30%补偿费的事实。因此，原告受让房屋价值上调30%后加上过渡费、奖金合计1342233.27元，是原告享有的拆迁利益。9.案涉房屋所在地块彩色打印照片一张（2021年1月19日拍摄），拟证明案涉房屋于2020年9月10日左右被拆除。被告耿金才辩称：1.本案纠纷源于县征收办与答辩人签订的《房屋征收安置补偿协议》，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第12条“人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：(一)……；（十一）认为行政机关不依法履行，并按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补充协议等协议的……”的规定，案涉房屋征收安置补偿协议属于行政协议，不属于民事案件的受案范围，应当驳回原告的起诉。2.原告掩盖真实的借款意图，采取欺骗手段签订合同违反法律规定，所签合同应无效。耿刚和原告串通好以“抵押”名义欺骗答辩人签订《房屋买卖合同》，答辩人知道耿刚在宿迁搞房地产开发用钱就同意了此事。原告在签订合同之后，曾经带好几个人去耿刚家催要钱款，曾未让答辩人一家人搬出去，直至房屋被拆迁。2018年答辩人在原房屋基础上加盖了一层，面积近100平方米，原告知道后也未干涉。正因为答辩人居住这些房屋，县征收办才直接与答辩人签订了补偿安置协议。其次，答辩人的房屋土地权属类型是划拨，按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、四十五条的规定，划拨土地使用权不得转让，且在首次交易时候，需要办理审批手续。而案涉房屋买卖合同违反了上述法规禁止性规定，应当无效。综上，原告没有取得案涉房屋的产权，无权享有拆迁补偿收益，但答辩人愿意返还原告300000元购房款，并赔偿其利息损失，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告耿刚辩称：我在《房屋买卖合同》、《调解协议书》等材料上签字是事实，但都是原告逼我写的。原告给的300000元是借款不是购房款，12000元是租金，也不是购房款。其他意见同耿金才答辩意见。被告耿军、耿建辩称：同耿金才的答辩意见。被告耿金才、耿军、耿建、耿刚为支持自己的抗辩主张，向本院提供了下列主要证据：1.《睢宁县房屋征收补偿安置协议书》、《征收补偿付款凭证》、《房屋征收补偿分户评估报告单》各一份，拟证明耿金才是拆迁房屋产权人，其有权选择产权置换方式进行补偿。而原告并不是房屋产权人，不应享有拆迁补偿利益。2.证人杨某,4、张某,4（均出庭）证言，拟证明两证人均在案涉房屋住过一段时间，她们不知道房屋买卖的事，但知道有人去向耿刚要过钱，因此可以认定原告与耿金才之间是借贷关系，而不是房屋买卖关系。被告方对原告提供的证据，质证意见如下：证据1，对真实性不持异议。但从合同第一条、第五条的内容看，该合同是将房屋及土地所有权一并转让，受让房屋面积为271平米，但该合同签订后原告一直没有实际占有，仍由耿刚和耿金才居住，直到房屋被征收。证据2，对《打款记录》、《收条》真实性不持异议。耿金才没有收到12000元，该款不是购房款，且收条上耿金才不是其本人所写。耿刚认可2011年2月15日《收条》上耿金才的名字为其所写，认可12000元是一年租金，并称收条是原告带人到其家逼其所写。证据3，对真实性不持异议。从该组证据内容可以看出涉案房屋的产权人是被告耿金才，所有权并没有发生转移；而且该宗土地的使用类型是划拨，根据相关法律规定，在报批前是不可以买卖的，因此案涉买卖合同是无效的。证据4，对真实性不持异议。从该份文件能够看出在签订房屋买卖合同前该地块就已经列入拆迁范围，原告明知该地块在拆迁范围无法过户仍然购买房屋，主观过错明显。证据5，被告耿刚不持异议，但称租赁协议是在原告逼迫下签的。其他被告同耿刚意见。证据6，被告耿刚对真实性不持异议，但辩称调解是在原告胁迫下同意的，调解内容不是自己的真实意思。被告耿金才、耿军、耿建认为，该组证据即使是真实的，也不能证明原告对该房屋已实际占有。买卖合同签订之后，房屋实际上一直由耿金才和耿刚居住，原告从来没有占有过。证据7，对真实性不持异议。该组证据反映被告耿金才选择产权置换方式补偿，根据物权法规定，产权人以登记为准，原告并不是产权人，因此原告不应享有拆迁补偿利益。另外，征收的面积是331.75平方米，其中有违法建筑48.43平方米，违建部分补偿款与本案无关，所以原告主张130多万元与事实不符。证据8，对真实性、合法性有异议。一封信上没有县征收办单位公章，不具有合法性；付款凭证不能证明原告的观点，耿金才作为产权人有权选择安置房，原告自己上调房地产拆迁补偿费30%与事实不符。证据9，对该证据不持异议，认可案涉房屋已被拆除。原告对被告提供的证据质证意见为：证据1，对真实性不持异议。但耿金才已实际将有证部分房屋转让给原告。原告房屋产生的利益，已被耿金才置换成了新房，但政府对新房尚未进行安置。原告应得的房地产利益就是评估报告中房地产显示的对应价款，上浮30%后按货币补偿方式计算所得的补偿款，该款项应由被告承担给付义务。证据2，对真实性不认可。证人并不认识原告，她们不清楚房屋买卖之事，更不知道要钱的人是谁，而且她们证言与被告在简易程序中认可购房款的当庭陈述相矛盾，因此不能证明被告的观点。对原、被告提供的证据，结合案情，本院认证如下：原告提供的证据1、2，客观反映了案涉房屋转让合同订立及当事人交易的事实，与本案有关联，具有证据效力；证据3、4、5、6、7，当事人对真实性均认可，与本案具有关联性，具有证据效力；证据8，客观反映了县征收办对案涉房屋被征收地块被征收户选择货币补偿方式的补偿政策，尽管一封信上无公章，但一封信内容与县征收办出具的编号0001060《补偿费付款凭证》的内容相互印证，客观真实、与本案有关联，具有证据效力；证据9，当事人均认可，对真实性予以确认。被告提供的证据1,原、被告对真实性均认可，具有证明力；证据2，俩证人不认识原告，对案涉房屋买卖并不知情，其证言可信度低，真实性无法确认，不具有证明力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定基本事实如下：2010年12月2日，经中介人孙袁臣介绍，耿金才和胡居美（2014年去世）夫妻将其共有的位于睢宁县，土地证号为睢土国用（2010）第100303号、房产房产证号为睢房字第**地产一处作价345000元转让给岳德君，为此，双方签订了《房屋买卖合同》。该合同第一条约定，甲方自愿将自有的坐落于睢宁县东城社区新化组147号自建私房一套，为砖混结构，主楼二层，三上三下长10米乘以宽9.65米等于193平方米；东屋长4.25米乘以宽3.35米等于14.25平方米；前屋长6.7米乘以宽3.35米等于22.5平方米，西屋长12.3米乘以宽3.35米等于41.2平方米，总建筑面积合计271平方米。土地面积以睢土国用（2010）第100303号土地为准计317平方米，其中，屋东巷1.9米宽为东西两户共同使用，屋西巷0.2米为东西两户共同滴水，屋后两米到水泥路，院前0.5米为前后共留滴水。东邻耿建，西邻刘兹玉，前邻耿苏，后面水泥路，以上双方以巷为界；第二条约定，甲方出售给乙方的房屋，为简单装修，房内所有家具家电为甲方所有，租户两个月到期后自行搬走（由甲方负责将其搬走），房地产正式交付给乙方后，该房地产所有产权为乙方所有，乙方购买房产后，若发生产权纠纷，乙方不承担一切责任，均由甲方负责；第三条约定，该房屋出售价为人民币叁拾肆万伍仟元整，在双方签订本协议之日，乙方一次性付给甲方叁拾万元整。在2011年2月15日，甲方将房屋交给乙方，乙方将余款肆万伍仟元一次性付给甲方；第四条违约责任约定：如双方任何一方违约，将付对方违约金人民币陆万元整；第五条约定，本房产证为老房产证，土地证为新土地证，甲方在收取房款后十日内交给乙方；第六条约定，在办理公证时，甲乙双方共同负责办理，所需费用双方各付50%，中介费用甲乙双方各自支付；第七条约定，甲方在未交付房产前不能擅自更改房屋结构，保持现状；第八条约定，乙方应在收到房屋20日内自行变更水电户头；第九条约定，本协议一式叁份，甲乙双方各执一份，公证处一份，具有同等法律效力。落款处，甲方耿金才和胡居美，乙方岳德君分别签名、按捺指印；中介人孙袁臣、东邻耿建、见证人耿刚分别签名、按捺指印。签订《房屋买卖合同》当日，岳德君通过中介向耿金才支付定金50000元。耿金才向岳德君出具一份《授权委托书》，该委托书主要内容为：我叫耿金才，现我把坐落在东城社区新化组147号自建私房一套（主屋二层及偏屋共271平方米），转让给岳德君，现委托耿刚全权代理一切事务，特此。授权人耿金才签名、按捺指印。同年12月6日，东城社区居委会在该委托书左下方盖上公章、毛长江签名予以证明。2010年10月4日，岳德君、耿金才、耿刚在中介人孙袁臣的陪同下到建设银行睢宁支行办理钱款给付手续。岳德君按照耿金才、耿刚指定的陶海4340611250034530账户打款170000元、陈仁君62270012534402077923账户打款80000元。加上先期给付的定金50000元，岳德君共向耿金才支付购房款300000元，耿金才当日即向岳德君出具《收条》一张，该收条载明耿金才收到购房款叁拾万元整。耿金才收到房款后，将其睢房其睢房字第**所有权证》和睢土国用（2010）第100303号《国有土地使用证》（使用权类型注明为划拨）交付给岳德君。2011年2月15日，耿金才应当按约交付房屋，但耿金才无意交房，不愿搬出。出于善意，岳德君即将其购买的房屋出租给耿刚使用。当日，岳德君（甲方）与耿刚（乙方）协商后签订了一份《房屋租赁协议书》。该租赁协议主要内容为：甲方有闲置房屋一处，地址睢城镇东城社区新化组，房型：单家独院，楼层：一二楼；建筑面积280平方米，向乙方出租。根据《中华人民共和国合同法》以及有关法律之规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上现达成以下协议：一、租赁期为壹年，自2011年2月15日至2012年2月15日止。二、租金为壹万贰仟元。三、付款方式：乙方于本合同签订时向甲方支付租房定金，余款壹万贰仟元于2011年4月10日前付清。四、甲方义务及权利：（1）乙方交清租金后，甲方交钥匙让房。（2）出租前如欠水电费及物业管理费等，由甲方付清，并负责水电畅通。（3）在乙方租住期间甲方有权对房屋以及构造设施进行检查。五、乙方义务：（1）乙方租赁期间所发生的水电费、有线电视费、电话费、物业管理费等由乙方支付。（2）乙方租用房屋期间，不得对房屋结构进行改动，不得损害甲方提供的房屋及附属设施，对甲方的房屋以及构造结构造成损坏，应恢复原状或照价赔偿。（3）乙方租用房屋期间不得用房屋及设施进行违法活动。房屋以及附属设施不得转租，应爱护使用，保持完好。物品不得毁损、灭失，否则按原价赔偿（原有损坏应及时通知甲方，自然损坏由乙方修复）。（4）乙方租赁期满一个月，应告知甲方是否续租，如因拆迁等属甲方原因，甲方按实际使用天数计算退款，如甲方将该房屋对外出售应提前一个月通知乙方并征得乙方同意。（5）乙方租期届满，应将房屋、设施及物品齐全完好地交还给甲方，乙方应交还房屋所有的钥匙，不得留存。（6）房屋内重要物品清单及价格：已装。六、补充事项：该租赁期满后甲方将租赁费提高，但乙方如续租可以优先，根据当时市场租赁行情确定。七、甲乙双方任何一方违反以上条款，应向对方承担房屋租赁价格的20%违约金，同时甲乙双方均有权向人民法院提起诉讼。八、本协议共叁份，甲乙双方以及“精诚房屋中介所”各执一份，望共同遵守。九、本协议需经甲乙双方签字，自2011年2月15日生效。落款处甲方岳德君，乙方耿刚分别签名确认，证明人孙袁臣签字证明。租赁协议签订后，耿刚无钱支付租金。经协商，耿金才同意耿刚以所欠第一年租金12000元冲抵其购房款。为此，耿金才出具《收条》一张，载明:今收到岳德君购房款壹万贰仟元整（12000元），收到人耿金才，2011.2.15。岳德君下欠耿金才购房款33000元至今未付。耿刚租赁期满后未搬出房屋，仍继续租住（与耿金才同住）。租赁双方未签订书面租赁协议。2012年4月12日岳德君向本院起诉，要求中止租赁并主张耿刚给付违约金2400元。本院于2012年4月16日作出（2012）睢民调初字第0285号民事调解书。该调解书主要内容为:岳德君同意耿刚续租一年至2013年2月15日，耿刚于2012年6月6日前付给岳德君租金16000元，另支付违约金4000元。租赁到期后因耿刚不履行调解书确定的给付义务，岳德君向本院申请强制执行，目前正在执行中。续租一年后耿刚仍不愿搬出房屋，继续租住至2020年9月9日，但未签订书面租赁协议。耿刚租赁期间，耿金才在转让的西屋、南屋上分别加盖了一层，另建有中屋、中东屋、最南屋，添置了部分财产（以上属于无证部分）。2020年9月3日，县征收办向被征收住户公开发布《致庆夏庄片区地块被征收住户一封信》,该信主要内容包括：征收范围，补偿方式，补偿安置政策如按期签订协议奖和按期搬迁奖等，其中选择货币补偿的，给予被征收房屋房地产评估价值30%的补偿；2020年9月9日—9月13日内签订协议的，奖励10000元/户，在此期限内完成搬迁并交付房屋的再奖励10000元……。2020年9月9日，县征收办（甲方）与耿金才（乙方）就案涉房屋征收补偿安置有关事宜达成协议，并签订了一份《睢宁县房屋征收补偿安置协议书》。主要内容为：根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定，睢宁县人民政府做出了国有土地上房屋征收决定，甲方对乙方坐落于睢城街道东城社区331.75/平方米房屋实施征收。依据已公示的房屋征收补偿方案和评估报告，甲乙双方就该房屋征收补偿安置有关事宜达成一致意见，协议如下：补偿安置方式：乙方选择产权调换，乙方选定：(1)庆夏安置小区1号楼502室，面积121.57平方米，安置面积上房价格为3975元/平方米、超出安置面积价格为5975元/平方米。(2)庆夏安置小区1号楼603室，面积约123.99平方米，安置面积上房价格为3980元/平方米、超出安置面积价格为5980元/平方米。(3)润景新苑小区B01楼602室，面积约108.82平方米，安置面积上房价格均价3600元/平方米，超出安置面积部分均价4600元/平方米。安置房实际套型建筑面积和储藏间面积在上房前以有资质的房产测绘机构测量的面积为准。被征收房屋及附属物补偿1212960元,误工费1500元、按期签订协议奖金……。其中作为产权调换的房屋和储藏间预付款扣除，该款不计利息，待上房时按房产测绘面积统一结算，互补差价，剩余补偿款作为货币补偿款由乙方领取。产权调换过度方式、期限：乙方自行过度，过渡期限自交付验收之日起，逾期按选房面积加一倍支付超期过度费，直至上房……。该协议书还就违约责任、安置上房条件、奖励等事项进行了约定。补偿安置协议签订当日，耿金才领取了过渡费55734元、奖金10000元，并在规定的期限内搬迁、交付了被征收房屋。目前案涉房屋已被拆除。补偿安置协议约定的安置房系期房，目前尚未安置到位。因案涉房屋已纳入行政征收拆迁范围，受政府政策等因素影响，原告受让的房屋，一直未能办理过户登记手续。在拆迁过程中，县征收办按照《致庆夏庄片区地块被征收住户一封信》的内容及有关政策，对选择货币补偿的被征收户给予了房屋房地产评估价值30%的补偿。永信评估公司对案涉被征收的房屋及附属设施进行了价值评估。永信评估公司出具的《房屋征收补偿分户评估报告单》显示：耿金才房地产总价值1158250元、附属物及装修总价值54710元（均包括无证部分），其中岳德君购买的房屋主楼二层（北一层、北二层）、东屋、西一层、南一层的评估价值共为927289元；附属物及装修总价值中有岳德君受让的财产价值：室外楼梯1373元，木院门663元，合计2036元。根据县征收办对选择货币补偿的被征收户的补偿政策计算，原告岳德君受让房屋房地产（有证部分）的货币补偿价值应为1205475.70元（927289元+927289元*30%）,加上附属物价值2036元，因此原告岳德君应得拆迁补偿款1207511.70元。另查明，2010年10月23日睢宁县国土资源局作出睢国土资发【2010】111号文件，拟对位于案涉房屋所在地）实施土地储备合作整理，并进行现场投标。2011年5月6日，睢宁县土地储备中心（甲方）与曹启东（乙方）签订了《储备土地合作整理协议》及《补充合同》，合同约定乙方在取得南苑小区北侧地块宗地整理投资资格后作为投资人出资进行项目拆迁整理；补充协议签订后20日内，乙方在睢宁县投资设立“江苏省跨越置业有限公司”，该公司设立后乙方在本合同的权利义务全部让与“江苏省跨越置业有限公司”……。协议签订后，南苑小区北侧地块宗地由江苏省跨越置业有限公司进行拆迁整理。诉讼中，原告主张受让的房屋附属物及装修财产，除室外楼梯、木院门外还包括地砖、普通防盗门、院墙等财产；被告抗辩认为案涉房屋买卖合同无效，原告不享有有证部分房屋拆迁补偿利益等，但均未提供充分有效的证据予以证实。本案的争议焦点是：1.本案是否属于人民法院受理民事案件的范围；2.案涉《房屋买卖合同》是否合法有效；3.原告主张享有有证部分房地产对应的拆迁补偿款及过渡费、奖金，是否有事实与法律依据。关于第1焦点。本院认为，行政案件反映的是行政主体与行政相对人之间因政府具体行政行为而引发的行政争议，当事人之间体现的是受行政法规调整的不平等的管理与被管理的法律关系。而本案是房屋买卖合同纠纷，原、被告之间形成的法律关系是受民事法规调整的平等主体之间的合同关系。虽然案情涉及到被征收房屋拆迁补偿款等内容，但原、被告之间并非是因房屋征收安置补偿发生的行政争议，因此本案不属于我国行政诉讼法第12条规定的行政案件的范围，而应属于我国民诉法规定的民事案件的受案范围。被告抗辩认为本案属于行政纠纷案件，理由不能成立，本院不予采纳。关于第2焦点。本院认为，案涉《房屋买卖合同》合法有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记，不影响合同效力。从该条规定可以看出，不动产是否登记或者交付，仅影响物权变动的效力，但并不影响不动产物权合同的效力。本案原告岳德君与被告耿金才签订的《房屋买卖合同》，属于不动产物权转让的合同，该合同中双方并未约定合同生效的条件或者期限。合同签订前，耿金才通过中介对外披露转让房屋意愿，合同签订后，耿金才受领了购房款并将房屋产权证及国土使用权证一并交付原告。从耿金才事前披露售房及履行合同的行为等方面看，耿金才转让不动产房屋并订立合同是其真实意思表示，并不存在原告欺诈或者胁迫等情形，而且合同的内容不侵害国家和社会公共利益，不违反法律、行政法规禁止性规定。而原告受行政征收政策等因素影响，一直未能办理不动产过户登记手续。但依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，原告未办理物权登记，不影响案涉房屋买卖合同的效力，因此案涉房屋买卖合同应自成立时即2010年12月2日生效。被告辩称订立买卖合同时原告存在欺骗等行为，以致合同无效，但证据不足，故本院不予采信。关于案涉房屋买卖中划拨土地使用权转让是否无效问题。被告认为，案涉房屋土地性质为划拨，买卖合同违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条“国有土地使用权不得转让”及第四十五条有关履行行政审批手续的禁止性规定而无效。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效。该暂行条例第四十四条规定：划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押；第四十五条规定：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明……。但上述条文并没有明确规定违反该条文的行为无效，因此应将上述条款理解为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。而且，本案并非单纯划拨土地使用权转让纠纷，而是以划拨方式取得土地使用权的房屋转让纠纷。认定划拨土地上房屋转让合同有效，继续履行合同，并未侵害国家和社会公共利益，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，因此依法应确认有效。被告有关案涉房屋买卖中划拨土地使用权转让违法、合同无效的抗辩观点不能成立，本院不予采纳。关于第3焦点。本院认为，原告在受让物权消灭、被告安置房尚未交付、有证部分不动产对应的拆迁补偿款尚未被领取的情形下，享有该拆迁补偿款，但对过渡费与奖金不享有权利。案涉《房屋买卖合同》合法有效，原、被告双方均应按约全面履行各自的义务。被告耿金才在受领购房款后，应当按约交付房屋并协助办理过户登记手续。受政府征收政策等因素影响，原告岳德君受让的房屋一直未能办理物权登记，而目前买卖合同标的物房屋已因行政征收拆除而灭失，物权消灭，原告已无法取得受让房屋所有权及其相应的土地使用权，其订立合同的目的不能实现，因此原告的经济损失理应得到相应的赔偿。从一定意义上讲，被告耿金才作为卖方在合同中的权利即为取得转让房屋及其土地使用权相应的对价。该对价在标的物因行政征收灭失后，基于行政征收补偿政策，已体现为相应的拆迁补偿款。根据民事公平原则和合同权利义务相一致原则，原告在安置房尚未交付，有证部分不动产对应的拆迁补偿款尚未被领取的情形下，享有该拆迁补偿款1207511.70元。而被告耿金才作为卖方或转让方，因被征收的标的物（指有证部分）转让而取得了购房款，无权重复享有对应的拆迁补偿款。案涉被征收标的物原系耿金才与胡居美（被告耿军、耿建、耿刚母亲）夫妻共有财产。胡居美去世后，被告耿军、耿建、耿刚作为法定第一顺序继承人，对胡居美生前财产依法享有继承权。鉴于被告耿金才是登记户主，被告耿军、耿建、耿刚继承的遗产份额也登记在被告耿金才的名下，因此原告主张被告耿军、耿建、耿刚承担民事责任，于法有据，本院予以支持。关于过渡费与奖金问题。被告耿金才响应政府号召及时签订《睢宁县房屋征收补偿安置协议书》并按期交付被征收房屋，睢宁县房屋征收办公室根据政策要求和合同约定，向耿金才发放奖金10000元及安置过度费55734元，针对的是房屋登记的被征收户耿金才，而原告岳德君并非房屋登记户主，客观上并不是政府安置过渡的对象，因此原告岳德君无权享有有关奖金福利和安置过渡费。原告岳德君主张过渡费与奖金均归其所有，无法律和政策依据，本院不予支持。关于本案保全保险费负担问题。本院认为，保全保险费是申请人向人民法院申请财产保全时，让保险机构出具担保函而向保险机构支付的费用。由保险机构提供责任担保并非提供财产担保的唯一方式，原告支出的该笔费用并非履行案涉房屋买卖合同所必然发生的损失，因此原告主张该笔费用由被告负担，无法律依据，故本院不予支持。关于原告岳德君所欠购房款如何处理问题。诉讼期间，原告主动要求给付被告购房余款，但被告以双方之间不是房屋买卖关系为理由拒收，并拒绝调解。对该债权债务关系，本案不作处理,被告可另行通过诉讼等途径予以救济。综上，原告请求确认登记在被告耿金才名下的有证部分不动产对应的拆迁补偿款归其所有，符合法律规定和权利义务相一致的原则，本院予以支持，但对其诉求超出部分，本院不予支持。被告有关原告非案涉房屋产权人，不应享有拆迁补偿利益等抗辩观点，不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十五条，《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第十条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及有关法规政策之规定，判决如下：一、确认登记在被告耿金才名下的案涉《房屋买卖合同》约定的睢宁县【睢土国用（2010）第100303号、睢房字、睢房字第**及其附属物、装潢价值对应的拆迁补偿款1207511.70元,归原告岳德君所有；二、驳回原告岳德君的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16500元，保全费5000元，合计21500元，由被告负担17500元，原告负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张朋银人民陪审员  王云飞人民陪审员  李翠华二〇二一年二月十九日书 记 员  赵易轩附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人约定履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的凭证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国继承法》第二条继承从被继承人死亡时开始第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括……第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母……第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。