贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020)黔0115民初12793号原告：熊琴，女，汉族，1971年11月20日生，住贵州省大方县。原告：代政奎，男，汉族，1970年10月27日生，住贵州省大方县。原告：熊灿琼，女，汉族，1976年3月5日生，住浙江省江山市市区。以上三原告共同委托诉讼代理人：刘秀刚，贵州贵达律师事务所律师。被告：李林英，女，汉族，1969年11月12日生，住贵州省贵阳市观山湖区。被告：冯开华，男，汉族，1962年11月3日生，住贵州省修文县。以上二被告共同委托诉讼代理人：王义奇，贵州黔成起智律师事务所律师。以上二被告共同委托诉讼代理人：张仕萍，贵州黔成起智律师事务所律师。原告熊琴、代政奎、熊灿琼诉被告李林英、冯开华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案后，于2020年1月22日作出（2018)黔0115民初4107号民事判决，被告李林英、冯开华不服该判决，向贵阳市中级人民法院提起上诉，贵阳市中级人民法院于2020年10月12日作出（2020）黔01民终6581号民事裁定书，发回重审。本院于2020年11月13日立案受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告熊琴及其与代政奎、熊灿琼的共同委托诉讼代理人刘秀刚，被告李林英、冯开华的委托诉讼代理人张仕萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告熊琴、代政奎、熊灿琼向本院提出诉讼请求：1、判令二被告连带返还三原告安置过渡费36000.00元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告熊琴与代政奎系夫妻关系，二人及原告熊琴的妹妹熊灿琼于2011年11月15日与二被告签署《房屋转让协议》，约定二被告将于2011年9月8日与贵阳市土地储备中心金阳新区分中心签署的092号《房屋征收安置补偿协议》项下的合同权利转让给原告代政奎和熊灿琼，原告代政奎与熊灿琼已按照合同约定履行了支付房款的义务。《房屋转让协议》第二条约定，该安置房的安置补偿费前18个月由二被告领取，以后的由原告熊灿琼和代政奎领取。二被告于2011年11月15日向原告出具委托书，并就该委托书于2011年11月16日在贵阳市立诚公证处办理了公证，公证的委托事项中的权利人约定为原告熊琴。原告熊琴已按照约定的时间于2013年3月持公证书到过渡费发放银行对以被告李林英为开户名、账号为11×××04的储蓄存单进行了密码变更并一直领取过渡费。2018年7月，原告发现本该如期发放的36000.00元过渡费没有到账，去银行了解后得知是二被告到银行去挂失该卡并领取了补偿款。对于合同中所写的房款120万元，是为了保障合同的履行而写，签订合同时被告表示绝不反悔，如若反悔原告可以以120万元主张权利，所以才写为120万元，但实际上双方约定的是58万元房款。58万元的购房款原告已支付完毕，其中有两笔系转账支付，一笔是29万元，另一笔是103500.00元，转账时间是2011年11月15日，收款人是中介卢浩光。被告向原告出具了收到120万元的收条，并且双方还办理了公证，如若被告没有全部收到购房款，其就不会办理公证。同时，从2011年至今，被告未向原告提起诉讼，如果约定的是120万元房款，而被告陈述只收到29万元，其不对余下的100万元购房款的支付方式、支付时间、违约责任等作出约定有悖常理。综上，原告认为，当事人应当按照合同约定全面履行义务。同时，诚信原则和契约精神不容挑战，二被告将《房屋征收安置补偿协议》项下的合同权利转让给原告，并且已经履行五年多，二被告领取过渡费已经没有法律依据和合同依据，原告为维护自身权益诉至法院，望判如所请。被告冯开华、李林英辩称：1、原告请求被告返还过渡安置费的前提是双方签订的转让协议有效，但本案中因案涉房屋系拆迁安置房，目前尚未建好，至今未依法登记领取权属证书，根据我国城市房地产管理法的规定，双方签订的房屋转让协议自始无效，不存在返还过渡费的基础。2、原告违约在前，其未及时支付购房款120万元，至今仅向被告支付了29万元，并且原告代领的过渡费已经远远超过了29万元，对于超出的部分，被告保留请求返还的权利。被告并没有收到原告转账的103,500元，即使计算为已收款，即便如原告所说约定房款为58万元，并称其余20万元以现金支付，但原告并未提供取现流水，也没有证人证言，同时也无法提供其具有可随时拿出20万元现金的能力证明。被告在未收到120万元的情况下出具收条和公证书，是基于中介的协调和原告的请求。因120万元金额巨大，应以转账记录认定实际收款金额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定如下事实：原告熊琴与代政奎系夫妻关系，原告熊灿琼系熊琴之妹，被告李林英与冯开华系夫妻关系。2011年9月8日，被告李林英作为被征收人（乙方）与贵阳市土地储备中心金阳新区分中心（甲方）签订《房屋征收安置补偿协议》，约定因项目建设需要，甲方征收乙方位于金阳街道办事处××马村××组的住宅，甲方以“龙泉农民新村”小区（成套住宅房屋）220㎡及营业面积20㎡与乙方进行产权调换；乙方自行过渡18个月，由甲方给付临时安置补助费21600.00元（240㎡＊5元／㎡／月＊18个月），甲方未按协议约定期限安置乙方房屋，则甲方以乙方超期之日起，每月递增过渡费10%，最多不超过五倍；协议尾部乙方处由案外人卢浩光代为签字。2011年11月15日，二被告（甲方、出让方）与原告代政奎、熊灿琼（乙方、受让方）签订《房屋转让协议》，约定甲方将涉案《房屋征收安置补偿协议》载明的安置房屋转让给乙方，转让价款为120万元，乙方于协议签订之日一次性将全部房款付给甲方；安置房的安置过渡费前十八个月由甲方领取，以后的由乙方全额领取；如甲方违约，甲方除应按乙方付给甲方的总房价款额每天千分之五支付违约金给乙方，还自愿补偿乙方十万元；协议还约定了其他权利义务；协议尾部由二被告在甲方处签名捺印，原告代政奎、熊灿琼在乙方处签名捺印，案外人张仕春、熊继兴等三人在见证人处签名捺印。同日，原告熊琴向案外人卢浩光转账29万元，案外人郭小芳向案外人卢浩光转账103,500.00元，被告冯开华出具《收条》确认收到原告熊琴、熊灿琼支付的购房款120万元。此外，被告李林英于同日出具《承诺书》，承诺其自愿将涉案《房屋拆迁安置补偿协议》所涉的一切权利转让给原告熊灿琼、代政奎，并承诺将二被告身份证复印件、《房屋拆迁安置补偿协议》交与原告熊琴，由其自行办理房屋产权过户。二被告亦于同日向原告熊琴出具《委托书》，委托熊琴办理涉案房屋有关事宜。次日，贵州省贵阳市立诚公证处出具《公证书》对前述《委托书》及二被告的身份证明资料进行了公证。另查明，2011年11月19日，案外人卢浩光出具《声明》确认其为涉案《房屋拆迁安置补偿协议》中的委托代理人，二被告将涉案房屋转让给原告熊琴、熊灿琼，此后涉案房屋与案外人卢浩光无关。还查明，原告持有以被告李林英的名义开设的银行账户存折，用于收取过渡费。2015年6月至2018年2月期间，过渡费共计发放六次，每次发放36,000.00元，共计216,000.00元。庭审中，二被告认可于2018年7月挂失了由原告持有的领取房屋安置费的存折，另行办理了新的存折，并实际领取了36,000.00元过渡费。同时，二被告称卢浩光系房屋中介人员，二被告认可收到由卢浩光经手的房款29万元，但不认可由案外人郭小芳向卢浩光支付的103,500.00元。原告称涉案房屋已实际交付原告并由其实际居住。再查明，“观山湖区龙泉村安置项目”已办理划拨用地有关手续。以上事实，有当事人陈述、《房屋征收安置补偿协议》、《房屋转让协议》、转账凭证、《收条》、《承诺书》、《委托书》、《公证书》、《声明》、银行存折、谈话笔录、民事判决书等证据在卷佐证，亦经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点为：1.涉案《房屋转让协议》的效力问题；2.原告是否可主张返还由被告领取的过渡费。关于第一个争议焦点。合同无效制度的设立目的在于防止因无效合同的履行对国家、社会或第三人的利益造成损失，以维护社会的法治秩序和公共道德。本案中，《房屋转让协议》系协议双方的真实意思表示，双方约定由原告受让被告李林英通过《房屋征收安置补偿协议》合法取得的产权调换房以及18个月之后的超期过渡费，协议内容没有损害国家、集体及第三人的合法权益。根据《房屋征收安置补偿协议》的内容以及被告的陈述，涉案被拆迁房屋属于其在砖混结构自建房，系其合法财产。而被安置房屋位于贵阳市观山湖区的龙泉安置点，该安置点目前处于建设状态，并有包括涉案房屋在内的部分安置房屋已经实际交付，其土地性质为划拨，而在划拨土地上修建的房屋并非不能过户，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款关于“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”之规定仅对由受让方缴纳土地使用权出让金作出了规定，即土地使用权出让金由受让方予以缴纳是办理房屋转让手续的前提条件，我国法律、行政法规并未对在以划拨方式取得使用权的土地上修建的房屋的转让和过户作出禁止性规定。据此，涉案《房屋转让协议》并未违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认为合法有效，协议双方均应诚实信用地全面履行自身义务。关于第二个争议焦点。双方签订《房屋转让协议》后，通过办理《委托书》及《公证书》等方式明确了由原告熊琴办理涉案房屋有关事宜的相应内容，且在原告向被告支付房款后，被告出具《收条》确认收到原告支付的购房款120万元，双方签订的转让协议已经生效。在协议的后期履行过程中，被告违反约定擅自领取超期安置过渡费36,000.00元，违反了诚实信用原则，不利于民事法律关系的稳定，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告应向原告返还其领取的过渡费36,000.00元。原告熊琴作为被告冯开华出具的《收条》上载明的房款付款人，应认定为涉案《房屋征收安置补偿协议》的合同相对方，其可与原告代政奎、熊灿琼一并主张合同项下相应权利。关于被告辩称原告未按约向其支付全部购房款的问题。本案中，双方签订《房屋转让协议》后已实际履行协议中关于由原告领取超期安置过渡费的相应条款内容，原告亦在协议履行过程中持有以被告李林英的名义开设的银行账户存折用于收取超期安置过渡费，并已实际领取216,000.00元，而被告在合同已履行近七年之后才提出原告未按约支付全部购房款，故其挂失存折并领取后期发放过渡费。本院认为，若被告认为原告未支付完毕全部购房款，其应向原告主张继续支付房款或在合同目的无法实现的情况下主张不再继续履行合同，而其挂失存折并领取后期发放过渡费的行为在其未主张解除合同的情况下，应认定为违反合同约定。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告李林英、冯开华于本判决生效之日起三日内向原告熊琴、代政奎、熊灿琼返还房屋征收安置超期过渡费36,000.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700.00元，由被告李林英、冯开华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  马艺榕人民陪审员  郑道刚人民陪审员  张波涛二〇二一年二月二日法官助理李景书记员邵曦霖