浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0122民初4103号 原告：浙江万兴恒服务有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区北干街道旺角城新天地金座****。 法定代表人：徐爽，董事长。 原告：浙江万兴恒服务有限公司桐庐分公司，住所地浙江省桐庐县城大奇山路**一品江山小区**楼。 负责人：徐爽。 两原告共同委托诉讼代理人：戴诚彤、黄近之，上海建纬（杭州）律师事务所律师。 被告：商学兵，男，1970年2月15日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：徐东、方杭锋，浙江合强律师事务所律师。 原告浙江万兴恒服务有限公司（以下简称万兴恒公司）、浙江万兴恒服务有限公司桐庐分公司（以下简称万兴恒桐庐分公司）与被告商学兵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月23日、2021年1月28日公开开庭进行了审理。原告万兴恒公司、万兴恒公司桐庐分公司的共同委托诉讼代理人戴诚彤、黄近之，被告商学兵的委托诉讼代理人徐东、方杭锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万兴恒公司、万兴恒公司桐庐分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费414204.21元；2.本案诉讼费、公告费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告支付原告物业费414204.21元及违约金76370.18元（按年利率15.4%自2019年10月1日起暂计算至2020年12月10日），违约金计算至实际付清日止；2.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2013年11月22日，桐庐顺和置业有限公司与万兴恒公司（原浙江纳德物业服务有限公司）签订《富春峰景前期物业服务合同》，约定由万兴恒公司为富春峰景提供物业管理服务。被告系富春峰景写字楼202室、301室、302室、401室、402室、501室、502室、801室、802室、901室、902室、1001室、1002室、1101室、1102室、1201室、1202室、1301室、1302室、1401室、1402室、1501室、1502室、学圣路176号业主，期间并未签订其他物业合同。依据《富春峰景前期物业服务合同》约定，由万兴恒桐庐分公司为被告提供物业服务，被告应当依照合同约定向原告交纳物业管理服务费，收费标准为2.80元每月每平方米；物业费按年预收，在计费周期开始后前三个月内交清，逾期视作欠缴并从逾期之日起按每天加收应交额0.20%收取违约金。截止2020年9月22日，被告尚欠2019年7月1日至2020年6月30日期间的物业服务费414204.20元，该费用应当在2019年10月1日前缴纳。被告拖欠物业费的行为已侵犯了原告的合法权益，现原告为保护其合法权益，诉至法院。 原告万兴恒公司、万兴恒桐庐分公司为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1．原告的企业法人营业执照、组织机构代码证、被告的购房合同，证明原、被告诉讼主体适格； 2．《富春峰景前期物业服务合同》，证明原告为被告提供物业服务的事实； 3.催费通知单、EMS投递详单，证明原告已向被告书面催讨过物业费的事实； 4．《富春峰景商品房交接单》，证明被告分别于2018年5月21日、5月29日、6月26日购买24套案涉房屋并已收房且接受原告提供物业服务的事实； 5.2018年度物业费缴费凭证，证明被告已缴纳前一计费周期物业费，即被告已实际接受原告提供的物业服务的事实； 6.国家企业信用信息查询，证明原告多次向被告作为法人的公司通信地址寄送了催费通知单，被告予以签收的事实。 被告商学兵答辩称，一、1.原告万兴恒公司（原浙江纳德物业服务有限公司）系房地产开发商桐庐顺和置业有限公司自行设立，根据《浙江省物业管理条例2009》第二十条第三款之规定，住宅物业的招投标应当通过招投标选聘，但本案原告却并非是通过招投标方式承担前期物业服务；2.在双方订立的前期物业服务合同中存在许多不合理之处，双方确定的物业费标准明显过高；3.虽然被告物业属于非住宅部分适用市场调节价，但该价格也是由有利益关系的双方确定的，未体现市场调节原则；二、被告在收到本案诉讼材料起，才知晓物业服务收费等标准，但对物业服务质量标准至今不明。1.原告未根据《浙江省物业服务收费管理实施办法》第十二条之规定，在物业管理区域内对服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示；2.开发商桐庐顺和置业有限公司也未按《浙江省物业管理条例》第二十二条之规定，向被告提供前期物业服务合同的主要内容；3.按照《杭州市物业管理条例2003》第三十九条第二款之规定，建设单位选定的物业管理企业和物业买受人应当签订物业管理服务协议，又依据《物业服务收费管理办法》第七条第二款之规定，实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定，但本案原告从未与被告签订任何物业服务协议；三、原告万兴恒公司（原浙江纳德物业服务有限公司）与开发商桐庐顺和置业有限公司签订前期物业服务合同的时间为2013年11月22日，根据《杭州市物业管理条例》第八条之规定，开发商桐庐顺和置业有限公司在条件成就时有义务筹备召开首次业主大会，但开发商一直拖欠未筹备召开，导致业主委员会未及时成立，无法处理更换物业服务企业等事宜。综上，被告认为原告的诉讼请求与理由不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告商学兵为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：国家企业信用信息查询，证明原告万兴恒公司与开发商桐庐顺和置业有限公司存在利益关系，双方签订的《富春峰景前期物业服务合同》不合法。 原告提供的证据，被告质证认为，证据1，三性没有异议，对原告证明被告诉讼主体存在一定异议；证据2，三性都有异议，之前未看到过，前期物业合同是原告与开发商所定，原告就是开发商成立的，不能自己作为物业公司管自己，物业费收费要有依据；证据3，催费通知单收到了，收到后也提出了收费的不合理，相应的违规等也提出来，物业费不存在拖欠；证据4，无异议，先有交接单，但房子未交付；证据5，关联性有异议，原告物业费是向杭州桐商投资有限公司收取，杭州桐商投资有限公司是独立的主体，其与被告在法律上没有关系；证据6，关联性有异议。 被告提供的证据，原告质证认为，真实性、合法性无异议，关联性、证明目的有异议，从企业信息也可以看出原告与桐庐顺和置业有限公司是两家公司，是独立的民事主体，双方没有利益关联性，不能证明前期物业服务合同违反法律规定。 对于原告提供的证据1、4，被告对其无异议，本院予以确认。对于原告提供的证据2，本院与桐庐县房地产管理处核实，该合同已在其处备案，故本院予以确认；对于原告提供的证据3、5、6，本院对其真实性均予以确认。对于被告提供的证据，原告对其真实性、合法性无异议，本院对其真实性、合法性予以确认。 本院经审理认定事实如下：被告系桐庐县县城学圣路176号、富春峰景世纪花园1幢202室、301室、302室、401室、402室、501室、502室、801室、802室、901室、902室、1001室、1002室、1101室、1102室、1201室、1202室、1301室、1302室、1401室、1402室、1501室、1502室商业用房业主，上述房屋建筑面积分别为332.66平方米、536.87平方米、583.48平方米、583.70平方米、583.24平方米、583.33平方米、583.48平方米、583.70平方米、583.24平方米、583.33平方米、583.48平方米、583.70平方米、583.24平方米、583.33平方米、583.48平方米、583.70平方米、583.24平方米、583.33平方米、583.48平方米、583.70平方米、583.24平方米、583.33平方米、583.48平方米、583.70平方米，上述房屋已于2018年6月27日前交付。 2013年11月22日，桐庐顺和置业有限公司（甲方）与浙江纳德物业服务有限公司（乙方）签订《富春峰景前期物业服务合同》，约定由甲方选聘乙方对顺发·富春峰景提供前期物业管理服务，合同期限自入伙通知书规定的交房之日起至首届业主大会召开，业主委员会成立并与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，写字楼、商业物业按2.80元每月每平方米。物业买受人在办理物业交接手续时，向乙方按上述标准预交1年的全额物业服务费，以后每年度物业费按年预收，在计费周期（首次计费开始时间为交房通知书规定的交房之日的次月首日）开始后前三个月内交清，逾期视作欠缴。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日千分之二的标准向乙方支付违约金。业主应于入伙通知书约定的交房之日次月首日起交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。 经原告书面催缴，被告未支付桐庐县县城学圣路176号、富春峰景世纪花园1幢202室、301室、302室、401室、402室、901室、902室、1501室、1502室房屋2019年7月1日至2020年6月30日期间的物业服务费，亦未支付富春峰景世纪花园1幢501室、502室、801室、802室、1001室、1002室、1101室、1102室、1201室、1202室、1301室、1302室、1401室、1402室房屋2019年9月1日至2020年6月30日期间的物业服务费。 另查明，浙江纳德物业服务有限公司于2018年4月8日变更名称为万兴恒公司。原告万兴恒公司桐庐分公司为富春峰景小区提供物业服务。被告系杭州桐商投资有限公司的法定代表人。案涉24套房屋前一周期物业费由房屋使用人支付，被告未以个人名义支付过物业费。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告万兴恒公司与桐庐顺和置业有限公司签订的《富春峰景前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性规定，且已在桐庐县房地产管理处备案，应属合法有效，效力及于全体业主。被告辩称该物业服务合同对其没有约束力，没有法律依据，本院不予采信。原告已向富春峰景小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，也实际接受了原告提供的物业服务，应当缴纳原告服务期间的物业费用。被告辩称原告应先向房屋使用人收取物业费，若使用人不支付的，被告承担连带责任，本院认为被告未提供证据证明其与房屋使用人之间有关于物业费承担的约定，即使有约定，也不能排除原告向被告主张物业费的权利，原告仍有权向被告主张缴纳物业费。关于原告主张的违约金，本院结合合同履行情况、当事人的主观过错等因素，酌情将违约金标准调整至按同期全国人民银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告商学兵支付原告浙江万兴恒服务有限公司、浙江万兴恒服务有限公司桐庐分公司物业服务费414204.21元，并支付自2019年10月1日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告浙江万兴恒服务有限公司、浙江万兴恒服务有限公司桐庐分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。 案件受理费减半收取3756.50元，由被告商学兵负担。 原告浙江万兴恒服务有限公司、浙江万兴恒服务有限公司桐庐分公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告商学兵于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员  濮丽琴 二〇二一年二月二十日 代理书记员  史 佳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。