四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川15民终187号 上诉人（原审原告）：宜宾市开源建设投资有限公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪街道城北新区岷江大道。 法定代表人：杨义奎，董事长。 委托诉讼代理人：严忠喜，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：陈和银，男，系公司员工。 上诉人（原审被告）：邓勋涛，男，1971年11月23日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 上诉人宜宾市开源建设投资有限公司（以下简称开源公司）、邓勋涛因房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2020）川1521民初2928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人开源公司的委托诉讼代理人严忠喜、陈和银，上诉人邓勋涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 开源公司上诉请求：1.撤销四川省宜宾市叙州区人民法院（2020）川1521民初2928号民事判决第二条、第三条；2.判令邓勋涛支付开源公司强行占用房屋的占用费，自2020年1月1日起按照4608元／月计算至退还商铺之日止；3.判令邓勋涛支付强行占用房屋的其他费用（滞纳金13517.1元，违约金23040元）合计36557.1元；4.一审、二审诉讼费由邓勋涛负担。事实和理由：1.开源公司与邓勋涛的租赁合同已经到期，故本案案由应当为房屋侵权纠纷；2.开源公司与邓勋涛的租赁合同到期日为2019年12月31日，开源公司于2019年12月18日委托中介机构对老城区192套商业房进行市场租金综合评估价为120元／㎡，并于2019年12月23日发出《关于房屋（门面）租金调整事项的通知》，告知包括邓勋涛在内的承租人对租赁价格进行调整一事，并要求各承租户期满要继续承租的，按新价格签订租赁合同，不继续承租的，在2020年1月10日前结清费用并办理退房交接手续；3.宜宾××正式防控时间是2020年1月27日开始，系开源公司与邓勋涛合同到期之后，因此并不适用政府关于疫情期间正常租赁减免房租的规定；4.邓勋涛既不按照评估价格与开源公司签租赁合同也不退房已经构成侵权，故而应当退房并依照评估价格支付占用房屋费用并承担违约责任。 邓勋涛答辩称，1.根据宜宾市国有资产监管局、宜宾市叙州区财政局、宜宾市叙州区机关事务所服务中心的红头文件，文件内容是尽量依法减免租金，不应当涨租金，还应当减除三个月房租；2.租承门面是旧城棚户区改造项目，2020年4月金江农贸市场已经拆迁，根据棚户区改造规定，承租户政府收回门面的补偿和征收补偿应当由承租户得，装修费、搬家费，开源公司应当把这些费用给租户；3.2020年5月22日李**总理在政府工作报告提到“加大宏观事实力度，稳企业保就业，减免国有房产租金，鼓励减免租金，坚决惩治违规收费”，我们应当享受这个红利；4.我们2019年12月31日之前去签房租，开源公司一直是口头传达要涨价，没有书面的涨价函发给承租户，疫情期间全国都很困难的情况下，还要一直涨房租，不合理、不合情、不合法。 邓勋涛上诉请求：1.撤销一审判决，改判减免三个月房租，开源公司支付30000元装修费用。事实和理由：1.根据2020年5月22日总理工作报告，减免疫情期间三个月房租；2根据宜宾市叙州区柏溪镇旧城区棚户区改造项目政府宿舍（地块编号：C3-09-1.4.5.6.7）地块国有土地上房屋片收与补偿实施方案的规定请求支持临街营业用房的装修费30000元。 开源公司答辩称，1.不应当予以减免3个月房租。理由为：正常与公司签订租赁合同的才能免两个月房租，2020年没有正常签订，也没有来签订合同，还强行占用房屋，所以不能减免房租；2.关于30000元装修费问题，按照2019年合同没有约定租户擅自装修的装修费由开源公司承担，关于装修费邓勋涛一审没有提起反诉，二审提装修费不恰当，开源公司也不应当承担装修费。 开源公司向一审法院起诉请求：1.判令邓勋涛将位于宜宾市叙州区××街××号房屋退还给开源公司；2.判令邓勋涛支付2020年6月30日前占用开源公司房屋占用费27648元、滞纳金13517.1元、违约金23040元，合计64205.1元；3.从2020年7月1日起至邓勋涛搬出该房屋之日止的房屋占用费（按月4608元计算）；4.本案诉讼费用由邓勋涛负担。 一审法院认定事实：2018年1月22日，开源公司与邓勋涛签订《房屋（门面）租赁合同》，邓勋涛承租开源公司所有的位于宜宾市叙州区××街××号（宜县房权证柏溪字第2××0号），面积38.4㎡的门面，用于经营粮油，租赁时间为2018年1月1日起至2018年12月31日，月租金3070元。同时约定，迟延支付租金，按日收取5‰的滞纳金，同时终止合同收回房屋；违约方支付另一方经济损失，同时按房屋租金的5倍支付违约金。2019年年度双方未签订租赁合同，邓勋涛仍按3070元的月租费付清至2019年12月31日止。2019年12月21日，四川华坤房地产土地评估有限公司根据开源公司的申请，对含邓勋涛承租的商铺在内的宜宾市叙州区东区倒迁房后24套商业房地产及宜宾市叙州区老城区区域内168套商业房地产作了市场租金评估，案涉门面的租金评估单价为117元／㎡。开源公司根据该《房地产评估报告》将案涉门面租金从2020年1月1日起调整为120元／㎡，并于2019年12月23日发出《关于房屋（门面）租金调整事项的通知》，告知承租人对租赁价格进行调整，并要求各承租户期满需继续承租的，按新价格签订租赁合同，若不继续承租的，在2020年1月10日前结清费用并办理退房交接手续。因邓勋涛未按开源公司要求重新签订租赁合同，也未退还房屋，故开源公司诉至法院。 一审法院审理认为，邓勋涛承租开源公司门面的法律事实存在，双方房屋租赁关系成立。双方签订的《房屋（门面）租赁合同》于2019年12月31日期满后，因双方未达成一致意见而未签订新的《房屋（门面）租赁合同》情况下，开源公司有权要求邓勋涛退还承租的房屋，并支付逾期腾房占有使用费。但以120元／㎡计算是开源公司单方面作出的价格调整，邓勋涛未予认可，逾期腾房占有使用费应按原《房屋（门面）租赁合同》的价格计算。庭审中，开源公司认可疫情期间按文件内容减免两个月房租，因此逾期腾房占有使用费应自2020年3月1日起计算。双方关于违约金、滞纳金的约定是原《房屋（门面）租赁合同》的内容，该合同已于2019年12月31日履行完毕，开源公司要求按照原合同内容计算使用期间的违约金、滞纳金，不予支持。邓勋涛提出如强行腾房开源公司需赔偿装修费及转让费，因邓勋涛未提供相应证据，并且也不属于本诉处理范围。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条规定，判决：一、邓勋涛于本判决生效之日起三十日内退还承租宜宾开源建设投资有限公司的位于宜宾市叙州区××街××号商铺；二、邓勋涛于本判决生效之日起三十日内支付开源公司宜宾开源建设投资有限公司房屋占有使用费，自2020年3月1日起，按3070元／月计算至退还商铺之日止；三、驳回宜宾开源建设投资有限公司的其他诉讼请求。如未按上述判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1406元，减半收取计703元（宜宾开源建设投资有限公司已预交），由宜宾开源建设投资有限公司负担440元，邓勋涛负担263元。 二审中，开源公司向本院提交证据五组：第一组：宜金工（2018）17号文件复印件一份，拟证明：2018年调价一次，调价额度较低。其中包括丹桂街（桂花路）； 第二组：2018年的《房屋租赁合同》13份，拟证明：2017年决定，2018年调价一次，而且丹桂路是较低的； 第三组：房地产估计业务的约定书一份，拟证明：上诉人宜宾开元建设投资有限公司对商业房房租估价； 第四组：2020年的《房屋租赁合同书》8份，拟证明：丹桂街的其他承租户都认为这次调整不高，而且接受了，19户都签订了调价新合同； 第五组：省委、区委联动巡视一组要求整改清单一份，拟证明：按照调价的价格收回未收回的房租482700元，要求公司尽快收回房租费并说明理由。 邓勋涛质证称，1.开源公司提交的金工公司内部文件与承租人无关；2.至今也没有收到开源公司书面涨房租的通知；3.评估报告出具的时候并未发生疫情且2020年后才确定租赁房屋附近拆迁，故评估报告的租金并不合理。 本院认证意见，第一、二、四、五组证据与本案无关联性，不予采信；第三组证据一审中已经提交，不作为新证据使用。 本院对一审法院查明的事实依法予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：一、邓勋涛因逾期腾房、租赁房屋占有使用费应自什么时候起计算，标准应当按什么价格计算；二、邓勋涛是否应当支付逾期占用房屋的其他费用的问题。 一、关于邓勋涛因腾房、租赁房屋占有使用费应自什么时候起计算，标准应当按什么价格计算的问题 本案双方签订租赁合同的期间为2018年1月1日起至2018年12月31日止。合同期满后2019年度未签订书面合同，邓勋涛按每月3070元的租赁费支付至2019年12月31日，开源公司对此无异议，主张逾期交房占有使用费起算日期自2020年1月1日开始计本院予以支持。叙财发【2020】14号文件对区属国有企业减免中小企业房租的通知的实施主体系对口区属国有企业，适用对象系承租上述主体自有国有资产类经营用房从事经营活动的中小企业、个体工商户。该文件建议对2020年2、3月份租金全免，对减免房租后仍然有较大困难的中小企业，实施主体根据实际情况可进一步给予支持。开源公司系对口区属国有企业，邓勋涛系承租国有资产类经营用房从事经营活动的个体工商户，故根据文件规定应当享受减免两个月租金的政策扶持。对于开源公司主张按照120元/㎡标准计算逾期交房占有使用费的问题，本院认为，开源公司并未提供证据证明其已经将该租金提高标准书面通知邓勋涛，且2020年2月后，全国疫情有所控制，但是经济复苏仍然比较缓慢，开源公司根据疫情发生之前的评估报告单方作出的价格调整方案，而邓勋涛对该方案并未予以认可，并数次申请协商确定房租金额，故在双方一直未达成合意情况下，一审法院按原《房屋（门面）租赁合同》的价格计算逾期腾房占有使用费应并无不当，本院予以支持。 二、关于邓勋涛是否应当支付逾期占用房屋的其他费用的问题 邓勋涛与开源公司之间的租赁合同于2019年12月31日履行完毕之后，因双方就租金的涨幅并未形成新的合意，双方一直处于磋商过程中，并未形成新的租赁合同，对违约金并无约定，且开源公司也并未举证证明除房屋占用费外，邓勋涛对其造成其他损失，因此对开源公司要求支付滞纳金、违约金的请求，本院不予支持。 对于邓勋涛辩称应当减免3个月房租的问题，因疫情发生后，邓勋涛与开源公司对案涉房租处于磋商过程中，叙财发【2020】14号文建议免除2个月的房屋租金，应予以支持。但至2020年9月20日双方磋商未果，仍然未签订房屋租赁合同情况下，开源公司对邓勋涛逾期占用房屋已经向法院提起诉讼，故不再适用2020年9月20号之后的叙国金【2020】87号文件关于减免三个月房租的规定，对邓勋涛的该辩称理由，本院不予支持。 对于邓勋涛请求开源公司承担30000元装修费的问题，因双方签订的合同中对装修费并无约定，至二审庭审时，经本院反复询问，邓勋涛并未向本院提交关于装修费用的任何证据，故对于邓勋涛的该请求，本院不予支持。 综上所述，邓勋涛与开源公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2109元，由上诉人宜宾开源建设投资有限公司负担1329元，上诉人邓勋涛负担780元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈西苓 审 判 员 陈志彬 审 判 员 龙 雨 二〇二一年二月十九日 法官助理 梅兴艳 书 记 员 牟岑雪 书 记 员 陶 涛