山东省青岛市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）鲁02民终1243号 上诉人（原审原告）：王xx，女，1934年8月14日出生，住山东省胶州市。 上诉人（原审原告）：李xx，男，1929年10月31日出生，汉族，住山东省胶州市。 两上诉人共同委托诉讼代理人：姜顺启，胶州启正法律服务所法律工作者。 两上诉人共同委托诉讼代理人：郭莹莹，胶州启正法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：赵xx，女，1966年12月11日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：张珊，山东欣辰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：朱xx，男，1965年5月7日出生，汉族，住山东省胶州市 室。 委托诉讼代理人：吕洪坤，山东万绥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李xx，女，1964年4月19日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：吕洪坤，山东万绥律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：周豆豆，女，1982年1月5日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：刘娜，山东欣辰律师事务所律师。 上诉人王xx、李xx因与被上诉人赵xx、朱xx、李xx、周豆豆农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初4494号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王xx、李xx的共同委托诉讼代理人姜顺启、郭莹莹，被上诉人赵xx的委托诉讼代理人张珊，被上诉人朱xx、李xx的共同委托诉讼代理人吕洪坤，被上诉人周豆豆的委托诉讼代理人刘娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王xx、李xx上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判周豆豆返还给王xx、李xx房屋补偿款763473元；2.一、二审诉讼费由赵xx、朱xx、李xx、周豆豆负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，判决错误，应依法予以撤销。本案基本事实：1、2006年，王xx、李xx与其儿子一起找到胶东村村民委员会要求在该村建房，经原村委会领导批准，同意在该村建房四间，于是王xx、李xx夫妻共同出资，找到了该村的建筑队负责人唐某1，于2007年春建起了四间房屋（有证人唐某1、唐某2共同出庭作证）。房屋建好后，王xx、李xx未能前去居住，便委托李xx、朱xx将其房屋进行出租。2009年，李xx、朱xx在王xx、李xx完全不知情的情况下，将该四间房屋卖给赵xx和吴平瑞，并签订了房屋买卖协议书，该协议书应当认定无效，法院应当予以查明。2、2015年10月27日，赵xx与周豆豆签订房屋买卖协议，对该协议书的签订王xx、李xx更是不知情，直到2020年胶东村房屋拆迁前，王xx、李xx才得知自己所建的房屋被李xx出卖。赵xx与周豆豆签订的房屋买卖协议书，是在胶州市人民政府对机场拆迁规划政策出台后所签订，出卖房屋价款明显不对等，其房屋的价款25万元，只是一个收到条，这么大的交易额使用现金交易明显不符合常理和现行法律规定，该交易不具有善意取得的客观条件。王xx、李xx申请法院对赵xx与周豆豆签订的协议书，村委会在证明人栏中盖公章的备案情况，以及周豆豆领取房屋拆迁款的资金去向，进行调取证据，但一审法院不予调取，仅以证人周某的证言作为证据就作出判决认定该买卖协议有效，认定事实不清，证据不足，应予以依法改判。二、一审判决适用法律错误，应当予以撤销，依法改判。基于上述事实，王xx、李xx在胶东村所建的四间房屋，周豆豆没有提供有效证据证明其系善意取得，一审认定周豆豆善意取得，适用法律错误，应依法改判。三、补充上诉意见如下：（一）涉案房屋建设概况和权属情况。王xx、李xx于1977年将自己和孩子的户口从老家胶南迁到胶州市，后因为孩子就业，其户籍也相继迁出，只有王xx的户籍仍在该村。2006年秋季，王xx、李xx与儿子李煜华一起找到原胶东村的书记张爱新、原村主任周志东、文书周志涛申请宅基地建房，后经该村委会研究同意王xx在该村委办公室建四间房，于是王xx、李xx自筹资金购买建筑材料，雇佣了胶东村唐某1的建筑队进行建设，于2007年3月6日开工，同月10日建成。王xx向建筑队支付工程承包费用（由证人唐某1、唐某2出庭作证）。涉案房屋归王xx、李xx共同所有，没有任何登记手续（该村的房屋都没有登记）。（二）房子建好后，因房屋取暖的原因王xx、李xx没有居住，只能对外出租。2007年该房租赁给一个东北人居住，后又租给赵xx、吴平瑞居住，王xx、李xx一致认为涉案房屋是租赁，直到2020年涉案房屋被征用，才知道涉案房屋被出卖导致诉讼。（三）2009年1月29日，李xx、朱xx与赵xx、吴平瑞签订的房屋买卖协议，王xx、李xx不知情，王xx因不识字，李xx向王xx、李xx说是房屋租赁合同。王xx并没有授权李xx卖房，是让她办理租赁手续。2012年4月22日的房屋买卖补充协议，王xx、李xx完全不知情，应当无效。2015年10月27日，赵xx与周豆豆签订的房屋买卖协议是虚假的。1、从该协议的形式上看，在见证人栏里有周某某的签名（看不清楚）和胶东村村民委员会的公章，没有村委会法人代表或者经办人的签名（注胶州市村民委员会的公章都在乡镇、办事处经管站保管，凡是村里需要盖公章，都要在乡镇街道办事处进行登记备案，才能盖上公章）。根据最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释第一百一十五条的规定，该见证协议的见证人，胶东村民委员会的见证行为无效，一审认定该协议的效力是错误的。2、从周豆豆提供的2015年10月27日周豆豆与赵xx签订的房屋买卖协议的主体来看，赵xx与周豆豆系姨与外甥之间的关系，完全是亲属一起编造的一份协议。3、从该协议的履行上来看，在周豆豆与赵xx签订的协议当天，周豆豆写了一份收条“今日收到周豆豆房屋款贰拾伍万元整”。在年月日下边，写有签字生效，有赵xx和周豆豆的签名。这25万元的交易款不是一个小数，但周豆豆没有提供25万元资金的来源证据予以证明，请求法院对此予以查明，从而证明周豆豆取得涉案房屋是非善意的。4、从签订协议的时间上来看，胶州市人民政府于2015年5月20日已经公布机场拆迁规划方案，那时胶东街道办事处的村庄是人人皆知的事，没有村民卖房，这时赵xx与周豆豆签订房屋买卖协议，其交易价格与面临拆迁的价格不对等，进一步证明了该协议违背了正常的交易习惯，是非善意的交易，应当认定无效。（四）一审采信证人周某的证言错误。周某系周豆豆的父亲、赵xx的姐夫，其证人证言明显存在利害关系，没有证明力。一审判决采信周某的证言，违反法律规定。（五）一审庭审中，王xx、李xx向法院提出调取证据申请书，请求法院调取周豆豆获得房款的资金去向及胶东村村民委员会在房屋买卖协议上见证人盖章备案情况，以便查明案件事实。一审以与本案无关联性为由不予调取，错误。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，且适用法律错误，请求改判支持王xx、李xx的上诉请求。 赵xx辩称，王xx、李xx所述与事实不符。一、涉案房屋由李xx、朱xx夫妻二人建设。周豆豆提交的增值税电子发票显示户主为李xx，若涉案房屋真为王xx、李xx建设，在王xx的户口还在胶东村而李xx的户口不在胶东村的情况下，根据习惯电表上登记的户主不可能是李xx。因此，王xx、李xx并无证据证明房屋由其建设并所有，王xx、李xx不具备本案诉讼主体资格。退一步讲，假使涉案房屋由王xx建设，王xx在房屋买卖协议上按捺手印说明其已知晓并认可房屋买卖一事，不存在其所述的无权处分。二、王xx、李xx在一审提交的证据五、王xx写的书信一份，在书信中称“该房屋原由李xx、朱xx假冒王xx卖给赵xx”，签名处显示是李xx代写，电话也与诉状中李xx的联系方式一致。而李xx质证时却称，对代写一事不清楚；在一审第一次庭前会议笔录中，王xx、李xx承认房屋买卖协议中王xx的手印是王xx自己捺印，并称按手印时李xx在场，李xx却称捺印的事不清楚，没有王xx捺印。以上可以看出王xx与李xx存在虚假陈述，所述前后矛盾。赵xx有理由相信是李xx在买卖房屋后觊觎拆迁利益而以王xx名义恶意提起的虚假诉讼，损害他人合法权益。三、无论涉案房屋由谁建设，王xx与李xx系母女关系，王xx申请的证人唐某1称王xx和李xx一起找到证人盖房，建成后也是一起到证人家中付钱，且在李xx提供的房屋买卖补充协议书中写”赵xx买王xx、李xx房屋四间”，李xx的上述行为已经具备有权处分的权利外观，除此之外的第三人有理由相信李xx对涉案房屋有处分权。四、赵xx在签订房屋买卖协议后对房屋实际占有使用，直至2015年10月27日将涉案房屋卖与本村居民周豆豆，并已经胶东村村民委员会备案，后房屋由周豆豆实际控制。两次房屋买卖均已履行完毕。若王xx与李xx之间因李xx无权处分给王xx造成的损失，王xx应另行向李xx主张。综上，请求驳回王xx、李xx的诉讼请求。 周豆豆辩称，王xx、李xx所述与事实不符，请求依法维持原判。一、王xx、李xx第一项上诉请求超出一审诉讼请求“确认赵xx、朱xx、李xx2009年1月29日签订的房屋买卖协议及2012年4月22日签订的房屋买卖补充协议均无效，房屋归原告所有”。另外，周豆豆在一审中仅为案件周豆豆，王xx、李xx无权要求作为第三人的周豆豆直接返还财产。所以，对于王xx、李xx超出一审诉讼请求的部分不应予以审查。二、王xx、李xx在一审庭审中否认参与涉案两份合同的签订，即其本人并非合同相对人，无权要求确认合同无效。另外，涉案房屋由李xx、朱xx出资建设，王xx、李xx并非本案适格诉讼主体。三、退一步讲，涉案房屋真如王xx、李xx所述，系其出资建设。依据王xx、李xx与赵xx在一审审理过程中提交的涉案两份合同，王xx、李xx在一审中陈述，涉案合同上“王**秀”系本人捺印，称“不知晓是买卖合同”，但是未举证证明，应当视为已经知晓涉案房屋买卖事实，涉案房屋所有权转移给赵xx。四、再退一步讲，假使真如王xx、李xx所言，其不知晓涉案房屋买卖的事实。结合以下情况，李xx、朱xx已经构成表见代理。1、李xx、朱xx系王xx、李xx女儿、女婿；2、李xx、朱xx在一审庭审中陈述，涉案房屋建成后，因王xx、李xx身体原因不能居住，由李xx负责对房屋建设进行监督，并进行出租；3、涉案房屋电表显示户主为李xx。以上事实足以让赵xx有理由相信李xx对涉案房屋有处分权。结合王xx、李xx认可2009年1月29日签订的房屋买卖协议系王xx本人手印以及周某的证人证言均可以证明王xx、李xx对涉案房屋出卖给赵xx一事知晓，并且没有异议。五、再退一步讲，假使李xx无权处置涉案房屋，王xx、李xx在赵xx、周豆豆先后购买涉案房屋，已经善意取得涉案房屋所有权后，仅能向李xx、朱xx主张权利，无权要求确认与赵xx之间的买卖合同无效。综上，王xx、李xx陈述在拆迁时才知晓涉案房屋已经出卖的事实完全不符合常理，王xx、李xx在长达十一年的时间未对涉案房屋的出卖行为提出异议，应当视为对该处分的默许。另外，王xx、李xx的主张早已超过诉讼时效。六、再退一步讲，假使赵xx与李xx、朱xx之间的房屋买卖协议存在认定为无效的情形，赵xx2015年将涉案房屋出卖给周豆豆，因该村庄所有的房屋均没有土地使用证、房产证等不动产权证书。所以，周豆豆在核实赵xx、李xx、朱xx之间签署的房屋买卖协议及房款收到条，结合赵xx在该房屋居住6年有余的情形。最终确认赵xx已经支付涉案房屋房价款，取得房屋所有权，有权处分涉案房屋。基于以上情况，周豆豆与赵xx签署房屋买卖协议，并支付房价款，周豆豆已经取得涉案房屋的所有权并一直使用至拆迁时。王xx、李xx无权要求赵xx返还涉案房屋。周豆豆已经通过合法方式获得涉案房屋所有权，并且周豆豆与赵xx签署的房屋买卖协议已经由胶东村村民委员会见证，并在村委会备案留存。胶东村村民委员会、胶东街道办事处依据备案的房屋买卖合同，确认周豆豆为涉案房屋的拆迁主体，并与周豆豆签署拆迁协议行为完全合理。为维护善意周豆豆合法权益，涉案两份合同不宜认定为无效。七、本次诉讼系因王xx、李xx或者朱xx、李xx为获取周豆豆拆迁利益而引发的诉讼，王xx、李xx虚构事实的行为严重破坏交易的稳定性，违背诚实信用原则，请求法院依法维持原判决。 王xx、李xx向一审法院提出诉讼请求：1.确认赵xx与朱xx、李xx于2009年1月29日签订的《房屋买卖协议》，于2012年4月22日签订的《房屋买卖补充协议书》均无效，房屋（价值1417680元）归王xx、李xx所有；2.诉讼费由赵xx、朱xx、李xx负担。 一审法院审理查明：涉案房屋共四间，位于，未取得集体土地使用权证。王xx的户籍于1977年迁入该村，于2015年以后迁出。朱xx与李xx系夫妻关系，二人分别系王xx、李xx的女儿、女婿。 2009年1月29日，王xx、李xx、朱xx与赵xx及吴平瑞就涉案四间房屋签订《房屋买卖协议》，王xx在该协议“王**秀”处捺印。《房屋买卖协议》载明：“卖方胶州市胶东村王**秀，代理人李xx、朱xx。买方五莲县叩官翰林沟吴平瑞、赵xx。一、买卖房屋：位于间平房。二、双方协议成交价陆万玖仟元整。三、因此房暂未办证，买方先付陆万元给卖方，卖方应主动尽快办理房权证交给买方，买方再付玖仟元给卖方。四、双方为自愿买卖，事后有反悔者则悔方双倍房价赔偿对方。五、本协议一式两份，买卖双方各执一份，签字生效。六、其陆万玖仟元房款中，含办证费用叁仟元。证明人：胶东村周某。”同日，朱xx、李xx出具收条一份，载明：“兹收到房款陆万元。” 2011年吴平瑞去世。2012年4月22日，赵xx与朱xx、李xx就涉案四间房屋签订《房屋买卖补充协议书》，约定：“赵xx买王**秀、李xx房屋四间，六万六千元，已付六万元。六千元作为办理房产证的押金没有付。因卖方没有办出房产证，卖方急需用钱，要求买方把六千元付给卖方，以后无论搬迁赔偿多少楼房，还是多少钱，与卖方无关。卖方或买方如有违约，赔偿给对方违约金五十万元。房屋户口本还是用王**秀的户口本。证人：周某。”同日，朱xx、李xx出具收到条，载明：“兹收到赵xx所欠陆仟元房款，现所有房款已交付完毕。” 2015年10月27日，赵xx（甲方）将涉案四间房屋出售给周豆豆（乙方），双方签订《房屋买卖协议书》，载明：“一、甲方自愿将本人位于胶州市房屋出卖给乙方。二、双方约定的上述房屋的成交价款贰拾伍万元。三、房款交易方式为现金交易。互相出具给对方收据。”胶州市村民委员会在该合同上盖章确认。同日，赵xx出具收条一份，载明：“今收到周豆豆房屋款贰拾伍万元整。” 涉案四间房屋现已拆迁，2020年5月28日，周豆豆与村民委员会签订《胶东村搬迁货币补偿协议书》，周豆豆领取拆迁补偿款1526947元。 一审法院经审查认为，1.王xx、李xx及朱xx、李xx均主张涉案房屋由王xx、李xx出资建造，赵xx主张涉案房屋由朱xx、李xx建造，但各方均未提交充分证据证明，一审法院对各方当事人的主张均无法采信。即便涉案房屋系王xx、李xx出资建造，王xx已在2009年1月29日《房屋买卖协议》中“王**秀”处捺印。王xx主张其之所以捺印，是因李xx告知是房屋租赁合同，王xx未提交充分证据证明，一审法院对王xx的该主张不予采信。《房屋买卖协议》签订后涉案房屋即由赵xx一家实际占有控制至将涉案房屋出售给周豆豆。王xx在此期间未提出异议。而李xx在此期间亦未提出异议，应视为对2009年1月29日房屋买卖认可。另，证人周某称王xx在《房屋买卖协议》上捺印时，其对房屋买卖一事知情并同意，且李xx当时亦在场。周某虽然系周豆豆的父亲，但周某与双方亦存在亲属关系。2009年1月29日签订的《房屋买卖协议》及2012年4月22日签订的《房屋买卖补充协议书》，均由周某见证，且发生在赵xx与周豆豆进行房屋买卖之前。庭审时，周某完整的陈述了2009年涉案四间房屋买卖的经过，一审法院对周某的证言予以采信。2.周豆豆系胶东村村民，具有购买涉案房屋的资格，因此无论涉案房屋前手处分人是否是胶东村集体经济组织成员，并不影响周豆豆买卖涉案房屋的效力。3.周豆豆已经支付购房款并实际取得涉案房屋。4.胶东村村民委员会在赵xx与周豆豆签订的《房屋买卖协议书》上加盖公章，并与周豆豆就涉案四间房屋签订搬迁补偿协议。胶东村村民委员会对涉案四间房屋的买卖予以确认。综上，王xx、李xx要求确认王xx、朱xx、李xx与赵xx签订的《房屋买卖协议》《房屋买卖补充协议书》无效，要求涉案房屋的拆迁补偿款归王xx、李xx所有，于法无据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回王xx、李xx的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17559元，适用简易程序减半收取8779元，保全费5000元，由王xx、李xx负担。 本院二审期间，王xx、李xx向本院提交两份书面申请，申请本院调取胶东村xx号（登记名为周豆豆）房屋拆迁款的资金流向以及周豆豆在一审中提交的2015年10月27日房屋买卖协议书上胶东村村委会的盖章在胶东街道办事处登记备案情况，以便查明案件事实。本院审查认为，王xx、李xx提交的上述申请不影响本案定性处理，本院不予准许。 本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定，农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。本案中，根据业已查明的事实，涉案房屋未办理产权登记，未取得集体土地使用权证书，各方当事人均认可行政管理部门亦未对涉案房屋建造行为进行审批。涉案房屋的合法性及所在土地使用权的权属均不明确。故，本案纠纷依法不属于人民法院民事案件的受理范围，对王xx、李xx的起诉应予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下： 一、撤销山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初4494号民事判决； 二、驳回上诉人王xx、李xx的起诉。 一审案件受理费17559元，退还上诉人王xx、李xx。保全费5000元，由上诉人王xx、李xx负担。二审案件受理费11435元，退还上诉人王xx、李xx。 本裁定为终审裁定。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二一年二月七日 法官助理于遨洋 书记员贾 立 书记员 于国英