江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终7415号上诉人（原审原告）：任宪钟，男，汉族，1962年10月15日生，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王强，江苏法德东恒（徐州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州城置有限公司，住所地江苏省徐州经济技术开发区**路以东，徐海路以北。法定代表人：孔德辉，该公司经理。委托诉讼代理人：张翔，江苏三省律师事务所律师。上诉人任宪钟因与被上诉人徐州城置有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2020）苏0391民初1384号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人任宪钟上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决认定事实不清。首先，上诉人通过微信的方式，向被上诉人的法定代表人孔德辉、集团董事徐杰提出了以员工内部优惠的价格购买涉案房屋，徐杰给上诉人回复的内容是上次孔总说了没什么问题。其次，涉案房屋买卖合同录入房产管理系统的时间，被上诉人只是单方陈述，没有提供相应的证据予以证明。最后，一审法院对被上诉人交付房屋钥匙的行为视而不见。二、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同成立并生效。一审法院认为买卖关系不成立是错误的。三、一审法院适用法律错误。被上诉人徐州城置有限公司辩称，一、上诉人与被上诉人之间不存在买卖合同关系。上诉人在一审中提交的微信聊天记录，也只是向孔德辉、徐杰两人提交优惠购房的申请，但两人并未明确同意上诉人的申请。二、关于网备合同问题。上诉人虽然主张涉案房屋价款由其奖金冲抵，但并未提供任何证据证明，因此上诉人进行网上备案即认定双方就涉案房屋达成买卖合意的观点不能成立。三、关于房屋交付。因为上诉人是徐州城置公司的老员工，与物业经理私交关系才得到涉案房屋的钥匙，上诉人在未支付任何对价的情况下实际上房并占有房屋，有悖常理。任宪钟向一审法院提出诉讼请求：1.判令徐州城置有限公司继续履行尚东花园C14-1-1701室买卖合同，交付房屋，协助办理产权过户手续；2.判令徐州城置有限公司承担案件的诉讼费、保全费。一审法院经审理查明：任宪钟原系徐州城置有限公司单位职工，曾任徐州城置有限公司成本一部负责人。2015年4、5月间，任宪钟依照单位员工内部购房制度，向徐州城置有限公司提出按照优惠政策购房申请，申请购买徐州城置有限公司开发建设的尚东花园C18-1-1701室，徐州城置有限公司按照内部操作流程进行审批，审批过程中相关部门对任宪钟的工作年限、未享受内部优惠购房待遇的事实予以确认，但集团人力资源部、集团总裁未在任宪钟的《员工优惠购房申请表》上签署意见。因尚东花园C18-1-1701室被徐州城置有限公司出售给他人，2016年7月始任宪钟通过微信聊天的形式，向徐州城置有限公司法定代表人孔德辉、集团董事徐杰提出以优惠价购买涉案房屋的申请。任宪钟就申请购买的房号、优惠的幅度范围提出要求，请求孔德辉、徐杰予以审批通过，但孔德辉、徐杰在沟通过程中未给出同意购买或者对优惠价格的认可意见。2016年11月29日，涉案房屋被录入房管管理系统，开始备案登记流程，但当日备案登记并未确认。2019年5月1日，涉案房屋由徐州城置有限公司人员点击确认完成网上备案登记。一审法院认为，关于双方是否就涉案房屋买卖达成合意的问题。《中华人民共和国合同法》第十三条规定：当事人订立合同采取要约、承诺方式。任宪钟因希望以优惠价格购买所在单位（即被告）开发建设的商品房，于2015年4、5月间曾经依《职工内部购房制度》向徐州城置有限公司提出购买尚东花园C18-1-701室的申请并进入单位审批流程，但未获批准，徐州城置有限公司将该房另售予他人。后，任宪钟于2016年7月始通过微信聊天的方式向徐州城置有限公司法定代表人及相关负责人发起要约，提出以优惠价购买房屋，并就欲购买的房屋坐落、面积及优惠价格的幅度范围表明具体要求，但从一审中当事人提交的证据及有关陈述，并不能证实徐州城置有限公司的相应承诺已到达任宪钟，不能证实双方就买卖达成合意。关于任宪钟认为徐州城置有限公司对于涉案房屋的网上备案予以确认即为双方达成合意，双方买卖关系即告成立的观点。首先，商品房网上备案登记是房地产管理部门为规范商品房销售行为，提高商品房交易信息的透明度，保障商品房交易当事人的合法权益而建立的一个网络化管理系统，是一种行政管理行为，对商品房买卖双方的合同效力并不产生影响；其次，根据《徐州市商品房销售合同网上登记备案管理办法》第九条第二款规定：商品房买卖合同经当事人双方确认后，由房地产开发企业申请商品房合同网上登记备案。任宪钟并未向法庭提交相关证据证实其与徐州城置有限公司之间在网签之前签订了商品房买卖合同或者购房意向书、签约确认单等具备买卖合同必备条款的法律文件，因此不能证实双方就涉案房屋的买卖达成合意。故任宪钟进行了网上备案即可认定双方就买卖达成合意的观点不能成立。关于任宪钟是否已经上房，实际占有涉案房屋的问题。一审中，任宪钟提交了其持有涉案房屋钥匙等证据，证实其已实际占有涉案房屋。但任宪钟持有涉案房屋钥匙，并非因由徐州城置有限公司按照程序通知其缴纳相关费用后上房而取得，而是物业经理基于公司相关负责人徐杰的口头同意以及与任宪钟的同事关系而交付给任宪钟，但任宪钟不能提供证据证实徐杰口头同意的事实，徐州城置有限公司对此亦不予认可；另，任宪钟在未支付任何对价的情况下而实际上房并占有涉案房屋，有悖常理，故任宪钟关于其已经上房并实际占有涉案房屋的观点不予支持。涉案房屋网上备案信息录入于2016年11月即完成，徐州城置有限公司网上点击确认时间却为2019年5月，期间长达2年多，而任宪钟在庭审中并未提交证据证实其在这段时间内有督促、请求徐州城置有限公司按照双方约定尽快完成网上确认的行为，与购房人的正常心理不符；同时，2019年5月被点击确认的备案合同中关于首付款的支付时间等内容仍为2017年，亦不符合商品房买卖的正常交易习惯。且按照任宪钟向法庭提交的网签合同约定的内容，应当在签订网上备案专用合同之前向徐州城置有限公司支付定金10000元，但任宪钟至今未向徐州城置有限公司支付定金，亦未按照约定时间支付首付款等相关费用的义务。任宪钟虽主张以徐州城置有限公司所欠其奖金折抵定金、首付款及购房款等费用，但不能提供证据证实徐州城置有限公司存在欠付其奖金及奖金数额等，故对其用奖金折抵购房款的观点不予支持。任宪钟仅以徐州城置有限公司在网上备案的确认，而不能提供证据证实双方在网签合同备案前后发生过对买卖涉案房屋的行为达成过合意，其证据不足以支持其双方买卖关系成立的观点，故对其诉请不予支持。其可在取得相关证据后另行主张权利。遂判决：驳回任宪钟的诉讼请求。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，关于上诉人与被上诉人就涉案房屋是否存在买卖关系的问题。首先，双方当事人就涉案房屋并未签订书面买卖合同，且上诉人未向被上诉人支付任何购房款项，虽然上诉人辩称经过了被上诉人的同意不需缴纳购房款，但并未提供任何证据予以证明。上诉人持有涉案房屋钥匙，称系被上诉人相关负责人徐杰口头同意后从物业经理处取得，但被上诉人对此不予认可，且双方之间没有任何上房手续，上诉人亦不能提供证据证明被上诉人同意将钥匙交由上诉人，且在上诉人未支付任何对价的情况下，被上诉人即将涉案房屋交付上诉人，与常理不符，故本院对于上诉人已经上房的观点不予支持。其次，上诉人虽然曾于2015年4、5月间依被上诉人的《职工内部购房制度》提出购房申请，但并未获被上诉人批准，之后上诉人虽然在2016年7月又通过微信向被上诉人法定代表人及相关负责人发起要约，但双方并未就房屋买卖达成一致意思表示。虽然被上诉人在2019年5月对于涉案房屋的网上备案信息点击确认，但该网上备案信息录入于2016年11月，合同内容中的支付时间等仍为2017年，不符合房屋买卖的正常交易习惯，且上诉人亦未按照该合同约定履行，该网上备案的确认，亦不能证明双方对涉案房屋买卖达成过合意。故上诉人的现有证据不足以证明其与被上诉人之间存在买卖关系，对于上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上，上诉人任宪钟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9689元，由上诉人任宪钟负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  苏 团二〇二一年二月八日书记员  宗 正