江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣07民终178号上诉人（原审被告）：兴国巨星娱乐有限公司，住所地：江西省兴国县潋江镇大圣寺东侧汽车市场**地块**楼**。法定代表人：苏海红，系该公司执行董事。上诉人（原审被告）：张海峰，男，1979年5月14日生，汉族，住江西省兴国县。上诉人（原审被告）：苏海红，女，1979年4月1日生，汉族，住江西省兴国县。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：刘锡卫，江西同圆律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李金，男，1972年4月10日生，汉族，住江西省兴国县。委托诉讼代理人：刘延福，江西伦诚律师事务所律师，特别授权代理。上诉人兴国巨星娱乐有限公司、张海峰、苏海红因与被上诉人李金房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省兴国县人民法院（2020）赣0732民初3842号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月19日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兴国巨星娱乐有限公司、张海峰、苏海红上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．上诉人付清2020年1月31日前的房租后，多次提出解除租赁协议并已将涉案房屋清空交回被上诉人，上诉人未实际占有并使用该房屋进行营业活动，不存在拖欠房租的事实；2．疫情期间应减免房租，且上诉人早已告知被上诉人无法履行合同并提出解除该合同，被上诉人仍要求上诉人交纳房租与国家政策、政府要求和客观事实相抵触；3．上诉人交纳的两个月房租押金应予返还。李金辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。李金向一审法院起诉请求：1．判令被告立即支付2020年2月1日至2020年11月30日房屋租金74371.50元。2．依法判令被告立即支付拖欠房租违约金（从2020年2月2日起以实际拖欠房租为基数按每天1%的标准计算至付清之日止）。3．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：兴国县潋江镇大圣寺东侧汽车市场1号地块4号楼502房、503房、504房、505房、506房、507房、517房、518房、519房、520房、521房、522房是原告李金的商业用途房产，面积共计495.81㎡。2018年6月1日，原告李金（甲方）与被告兴国巨星娱乐有限公司、张海峰、苏海红（乙方）签订《协议书》一份，主要内容是：“第一条租赁期限1．房屋租赁期自2018年6月1日至2022年12月31日（具体租赁期截止时间以兴国国兴汽车大市场有限公司与陈可永于2013年1月30日在2013年1月30日签订的《兴国国兴汽车大市场房屋租赁合同》所约定的期限为准）。2．租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应无条件归还房屋。甲、乙双方应对房屋水电等使用情况进行验收，结清各自应当承担的费用。3．乙方继续承租的应提前一个月向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。第二条租金及押金1．租金标准及支付方式：租金为每平方米15元，面积内495.81㎡，每月租金为7437.15元。乙方以转账形式向甲方支付，租金于每月1日交当月租金，并将本该月租金打入甲方帐户（农村信用社：6226836614400001957）。2．押金：乙方在签订合同时须向甲方支付2个月的租金作为租赁保证金计14874.3元（该押金以甲方出据乙方押金条为据）。待公司期满或特殊情况导致合同结束，乙方退租后返还。3．乙方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按实欠租的1%加收违约金。第三条乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋。1．乙方擅自将房屋转租，转让或转借的；2．乙方利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的；3．乙方拖欠租金累计2个月以上（含两个月）的，甲方有权无条件收回该出租房屋，乙方需承担支付甲方违约金的责任（违约金按乙方实欠租金的30%计算）。第四条各项费用的缴纳1．物业管理：乙方在承租期间的物业管理费由乙方向自行向物业管理公司缴纳。2．水电费：由乙方自行缴纳。3．维修费：租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或损毁，维修费由乙方负责。第五条出租方与承租的变更1．如果甲方将所有权转让给第三方时，合同对新的房产所有权人继续有效。出租方出卖房屋，必须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。2．租赁期间，乙方如要将承租房屋转租给第三方经营使用的，乙方必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认后并征得甲方同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当事乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。第六条争议的解决方式本合同如出现争议，双方应友好协商解决，协商不成时，任何一方均可以向人民法院起诉。第七条本合同经双方签字（盖章）后生效，本合同一式贰份，甲、乙双方各执一份。”合同签订后，被告兴国巨星娱乐有限公司、张海峰、苏海红利用租赁的房屋进行经营。在经营过程中，被告兴国巨星娱乐有限公司、张海峰、苏海红付清了2018年10月31日之前的租金，从2018年11月1日起未付租金。2019年9月12日，原告李金诉至法院，要求判令被告兴国巨星娱乐有限公司、张海峰、苏海红支付2018年10月1日起至交还租赁房屋之日止的租金，并按实欠租金的30%支付违约金。2019年9月18日，经法院主持调解，当事人自愿达成如下协议：“一、双方2018年6月1日签订的房租租赁合同依然有效，双方自愿继续履行；二、从2018年10月1日开始，三被告尚欠到原告目前为止即至2019年9月底一共12个月的房租，该12个月房租，被告自愿在2019年9月18日支付原告3个月拖欠的房租，从2019年10月1日开始，被告支付当月的房租和拖欠的3个月的房租给原告，2019年11月1日支付当月的房租和拖欠的3个月的房租给原告，2019年12月1日支付当月的房租和拖欠的3个月的房租给原告；三、如果三被告未按上述的自觉履行，那将解除原被告签订的租赁合同，并按协议约定支付违约金；四、被告将租金直接转账给原告代理人银行账号上（户名：李玉，开户银行：赣州银行兴国支行，账号：62×××31）；五、案件受理费已减半收取1109元，原告已预交，被告自愿承担（已当庭给付）。”此后，被告兴国巨星娱乐有限公司、张海峰、苏海红付清了该调解协议确定的租金。2020年1月底，因受新冠××疫情影响，政府要求关停娱乐场所，被告兴国巨星娱乐有限公司、张海峰、苏海红便停止了营业，并从2020年2月1日起未付租金。2020年5月25日，原告李金的妹妹李玉打电话给被告张海峰，被告张海峰表示：“要不行的话我就退掉它来。”李玉说：“解除合约就是我同意你来，你也要提前一个月通知我呀！你通知了我，也要将租金付到那个交房子的时候来，是不是人家说都是这样的规矩呀？我不是为难你，我也是讲道理的人，好不好？租到这个月你看能不能找到人家来租也可以，6月份的租金你还是要付给我，就是你6月份能不能找到人啊？我6月份放到那里呀！提前一个月解除合约，也必须要多付一个月的租金给人家，因为你要给人家租出去的时间啊！”2020年7月27日，李玉又打电话给被告张海峰：“你那个到底怎么子？”被告张海峰回答：“我在找人家转，还没有找到人。”李玉说：“把店铺退给我耶！老天爷，把房租给我耶！”被告张海峰说：“不是说了可以退回给你啊！我上次已经跟你说了，5月份的时候就跟你讲了，是可以退回给你嘛！”李玉说：“你5月份退回给我，就要来办手续啊！你不把店铺退给我，我怎么搞啊！”被告张海峰说：“我在找人家转，还没有找到人。”李玉说：“把店铺退给我耶！老天爷，把房租给我耶！”被告张海峰说：“我都已经跟你讲了，可以退给你。”李玉说：“讲了，你要来履行呀！找到我来搞啊！你就这样讲一下子，我又怎么知道你是什么情形啊！你要把那些钥匙给我，合同还没有到期，你该怎么算就怎么算掉去啊！”此后，被告兴国巨星娱乐有限公司、张海峰、苏海红没有书面提出解除《协议书》，也没有与原告李金办理退房手续。一审法院认为，原告李金与被告兴国巨星娱乐有限公司、张海峰、苏海红之间的房屋租赁合同关系，没有违反自愿合法原则，对双方有法律约束力，应予保护。被告兴国巨星娱乐有限公司、张海峰、苏海红未能按照合同条款的约定及时支付租金，应当承担民事责任。但考虑到被告兴国巨星娱乐有限公司、张海峰、苏海红的违约有受到新冠××疫情影响的因素，而新冠××疫情属于不可抗力，被告兴国巨星娱乐有限公司、张海峰、苏海红因不可抗力不能履行合同时没有及时通知原告李金，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条，结合新冠××疫情与不能履行合同之间的因果关系、原因力大小，对于原告李金要求被告兴国巨星娱乐有限公司支付租金的诉讼请求，应予支持，但对其要求支付逾期违约金的诉讼请求，不应支持。综上所述，原告李金的部分诉讼请求有事实依据和法律依据，应予支持。一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、由被告兴国巨星娱乐有限公司、张海峰、苏海红支付原告李金2020年2月1日至2020年11月30日房屋租金74371.50元；二、驳回原告李金要求被告兴国巨星娱乐有限公司、张海峰、苏海红支付逾期违约金的诉讼请求；三、本案所涉执行内容限判决生效后立即履行完毕。案件受理费减半收取830元，原告李金已预交，由被告兴国巨星娱乐有限公司、张海峰、苏海红负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人兴国巨星娱乐有限公司、张海峰、苏海红与被上诉人李金签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，上诉人应按合同约定缴纳租金。上诉人主张其已向被上诉人提出解除租赁合同，且未对房屋进行实际占有和使用，但双方并未对合同解除事宜达成一致意见，上诉人也未提供证据证明其已将涉案房屋交还被上诉人，一审法院按合同约定对被上诉人的诉请予以支持，具有事实依据，并无不当。上诉人未能及时履行合同约定有受到新冠××疫情影响的因素，一审法院驳回被上诉人要求支付逾期违约金的主张已充分考虑该因素的原因力，上诉人上诉主张减免2020年疫情期间的房屋租金于法无据，本院不予支持。关于房屋押金问题，双方当事人签订的《协议书》第二条第2款约定，押金待公司期满或特殊情况导致合同结束，乙方（上诉人）退租后返还，合同尚未解除，本案不作处理。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1660元，由上诉人兴国巨星娱乐有限公司、张海峰、苏海红负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱志梅审 判 员  钟华龙审 判 员  叶海琳二〇二一年二月四日法官助理康惠代理书记员  曾淑雯代理书记员  葛 彦