江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1291民初84号原告：江苏泰州农村商业银行股份有限公司经济开发区支行，统一社会信用代码91321200557050363C，住所地泰州市江洲南路******。负责人：沙雷宇，行长。委托诉讼代理人：蒋辉鹏，江苏泰州农村商业银行股份有限公司资产保全部员工。委托诉讼代理人：张吉，江苏泰州农村商业银行股份有限公司资产保全部员工。被告：朱鑫，男，1965年11月26日出生，汉族，住泰州医药高新技术产业开发区春风社区****，现住泰州市。原告江苏泰州农村商业银行股份有限公司经济开发区支行与被告朱鑫金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江苏泰州农村商业银行股份有限公司经济开发区支行的委托诉讼代理人蒋辉鹏、被告朱鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即偿还原告借款本金800000元及利息、罚息（以800000元为本金，自2019年7月31日起至2020年7月11日止按年利率7.395%计算，自2020年7月12日起至实际给付之日止按年利率11.0925%计算，上述利息之和扣除己还利息53748.58元）；2、判令原告有权以被告提供的位于泰州市不动产折价或者拍卖、变卖所得价款在合同约定的权利金额范围内优先清偿第一项诉讼请求主张的债权；3、判令诉讼费等实现债权的费用由被告负担。事实和理由：2017年7月12日，原、被告签订编号为（经开）泰农商高个保借字（2017）第07120201号《最高额个人保证（抵押）借款合同》，约定由原告向被告提供800000元贷款，借款期限自2017年7月12日至2022年7月11日，年利率7.395%，逾期还款则按借据利率基础上上浮50%计收罚息，还款方式为按月结息，结息日为每月的20日，被告为上述借款提供抵押担保。2017年7月13日，原、被告办理了抵押物即泰州市不动产的抵押登记手续。2019年7月31日，原告依约向被告发放800000元贷款，借款到期日为2020年7月11日。借款到期后，被告未按约还本付息。截止2020年10月9日，被告仅偿还原告利息53748.58元。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告辩称，原告陈述的借款金额、还款金额及欠款金额均是事实，但其目前暂无偿还能力，其正在处理房产用于偿还债务。本院经审理认定事实如下：2017年7月12日，原告（贷款人、抵押权人）与被告（借款人、担保人）签订《最高额个人保证（抵押）借款合同》1份［编号：（经开）泰农商高个保借字（2017）第07120201号］，约定：担保人自愿为借款人自2017年7月12日起至2020年7月11日止，在贷款人处办理的最高本金余额不超过800000元的借款以及本合同约定担保范围内的款项、费用提供连带责任担保；借款人每次提款的借款期限自借款人实际提款日起至约定还款日止，以借据的记载为准，但任何一笔提款的还款日不得迟于本条所确定的借款额度使用期间的终止日；在此期间和最高本金余额内，借款人可以循环使用借款额度，不再逐笔签订借款合同，每笔借款的金额、期限、还款方式、借款用途等以借款凭证为准；借款凭证为本合同组成部分，与本合同有同等法律效力；在本合同约定的期限和最高本金余额内，贷款人发放借款时无须逐笔办理担保手续；借款利率为固定年利率7.395%，具体还款方式由双方在借款凭证中约定；借款人应于每期还款日前在借款人账户中存入足以偿还当期借款本息的款项，贷款人可直接从该账户中划收借款本息，该账户内资金不足以清偿当期借款本息，贷款人有权决定是否划收，贷款人不划收的，该期全部借款本金作逾期处理，贷款人划收的，不足部分作逾期处理；借款人归还的款项不足以清偿本合同项下应付数额的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或费用；本借款的担保方式为最高额抵押担保，担保范围为本合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金及律师费、抵押财产处理费、过户费等贷款人实现债权的费用，抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利、混合物、附合物、代位权、加工物和孳息；抵押人应在本合同签订后5日内到有关登记机关申办抵押登记手续，并将抵押物的他项权利证书、抵押登记文件的正本原件及其他权利证书交贷款人保管，否则贷款人不予发放贷款；本合同项下债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权依法以抵押物折价，或者拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人根据中国人民银行规定计收复利；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。同日，被告将其单独所有的鑫泰花园2幢203室（权利证书号码：0029040）及4幢104室（权利证书号码：0026617）住宅作为抵押物向原告提供，并制作抵押物清单，原、被告在该清单上分别签章。2017年7月13日，原、被告办理了上述住宅的抵押权登记手续，不动产登记证明载明：原、被告分别为权利人、义务人，抵押方式均为最高额抵押，债权确定期间均为2017年7月12日至2020年7月11日，最高额债权数额分别为490000元、310000元。被告在上述借款合同上手写载明“特别约定：本合同贷款用于借新还旧，归还以前所借贷款，借款人、抵押人为同一人，对此均清楚明白，并无异议”。2019年7月31日，原告出具借款借据1份，该借据记载：借款日期2019年7月31日，到期日期2020年7月11日，借款人及收款人朱鑫、贷款账号3210200164010000023693、存款账号62×××70，借款金额800000元，年利率7.395%，每月20日结息，借款用途借新还旧，支付方式受托支付。被告在该借据借款人一栏签名并捺印。截至2020年9月21日，被告仅陆续支付借款利息合计53748.58元，未偿还借款本金。因被告至今未偿还剩余借款本息，原告诉来本院，本院于2021年1月6日立案受理。上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的借款合同、不动产权证书、不动产登记证明、借款借据、利息偿还清单等证据在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《最高额个人保证（抵押）借款合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。虽案涉借款的用途为借新还旧，但原、被告已明确约定该借款用途，且不违反法律、行政法规有关效力性的强制规定，亦未损害第三人合法权益，故不影响案涉借款合同的效力。现原告提起诉讼，主张被告承担还款义务，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告自愿将泰州市住宅作为抵押物为案涉借款向原告提供最高额抵押担保，且依法办理了抵押登记，抵押权依法成立并生效。因被告尚有800000元借款本金未予偿还，不超过双方约定的最高本金余额，根据借款合同的约定，原告就本案债权对上述抵押物拍卖或变卖的价款依法享有优先受偿权。因引起本案纠纷的法律事实即被告的违约行为发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十六条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告朱鑫于本判决生效之日起三十日内偿还原告江苏泰州农村商业银行股份有限公司经济开发区支行借款本金800000元及利息（以800000元为本金，自2019年7月31日起至2020年7月11日止按年利率7.395%计算，自2020年7月12日起至实际给付之日止按年利率11.0925%计算，上述利息之和扣除己还利息53748.58元）；二、原告江苏泰州农村商业银行股份有限公司经济开发区支行对位于泰州市不动产［不动产权证书号：苏（2016）泰州不动产权第0026617、0029040号］拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。如果被告未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，减半收取5900元，由被告朱鑫负担（此款原告已缴纳，被告于履行上述判决义务时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 员 李芙蓉二〇二一年二月八日法官助理 夏誉峰书 记 员 吴 凡附：法律条文《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。