江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4927号上诉人（原审被告）：夏心莉，女，1976年3月18日生，汉族，住无锡市梁溪区。上诉人（原审被告）：衡湘杰，男，1973年8月14日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：夏心莉（系衡湘杰之妻），女，1976年3月18日生，汉族，住无锡市梁溪区。上诉人（原审被告）：梅铭显，男，2002年7月10日生，汉族，住无锡市梁溪区。上诉人（原审被告）：衡星辰，男，2014年10月10日生，汉族，住无锡市梁溪区。法定代理人：夏心莉（系衡星辰之母），女，1976年3月18日生，汉族，住无锡市梁溪区。被上诉人（原审原告）：房丹峰，女，1965年12月8日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：裴玉波，江苏储君律师事务所律师。上诉人夏心莉、衡湘杰、梅铭显、衡星辰因与被上诉人房丹峰返还原物纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院作出的（2020）苏0213民初2855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏心莉、衡湘杰、梅铭显、衡星辰上诉请求：撤销原判，改判驳回房丹峰的一审诉请。事实和理由：1.一审中，上诉人已经提供证据证明夏心莉系借案外人徐军的名义购买涉案房屋，夏心莉系涉案房屋的实际所有权人，且夏心莉、衡湘杰、梅铭显、衡星辰实际居住在涉案房屋内多年。2.一审中，上诉人亦提供了证据证明房丹峰购买涉案房屋价格明显偏低，房丹峰与徐军之间的房屋买卖关系很有可能是虚假的。综上，一审法院遗漏重要事实，采信证据不公，且适用法律错误。房丹峰二审辩称：1.关于涉案房屋买卖，房丹峰已经支付相应房款并办理产权登记，依法享有涉案房屋的物权，有权要求上诉人返还涉案房屋。2.一审中，上诉人提交的证据不符合证据形式要求，证明目的也与本案法律关系无关，一审法院不予认定相关证据的证明力符合法律规定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。房丹峰向一审法院起诉请求：判令夏心莉、衡湘杰、梅铭显、衡星辰立即迁出并返还无锡市梁溪区房屋。事实和理由：2020年1月13日，房丹峰与徐军签订房屋买卖合同，徐军将其所有的涉案房屋出售给房丹峰，房丹峰于2020年2月25日办理了不动产登记证书。现涉案房屋实际由夏心莉、衡湘杰、梅铭显、衡星辰居住，且拒不搬出，故请求判如所请。夏心莉、衡湘杰、梅铭显、衡星辰一审辩称：涉案房屋系夏心莉于2007年借用徐军名义购买，夏心莉系涉案房屋的实际所有权人和占有权人，涉案房屋实际由夏心莉、衡湘杰、梅铭显、衡星辰居住，不同意迁出涉案房屋。房丹峰与徐军的房屋买卖关系应为虚假买卖，故该买卖关系及相应的房屋登记行为无效。一审法院认定事实：2020年1月13日，房丹峰与徐军签订《房屋转让合同》，约定房丹峰向徐军购买无锡市梁溪区房屋，房丹峰于2020年2月25日办理了涉案房屋的不动产登记证书。现涉案房屋由夏心莉、衡湘杰、梅铭显、衡星辰实际居住。一审中,夏心莉提供如下证据：1.徐军与夏心莉、梅峻签订的协议；2.涉案房屋房产证、土地使用证、住宅质量保证书、住宅使用说明书、业主手册、还贷账户存折、商品房买卖合同、个人住房借款合同、税费缴纳凭证（以上证据记载的均为徐军）；3.贝壳网同类房屋价格截图打印件。拟证明夏心莉与徐军之间系借名买房的关系，涉案房屋实际系夏心莉购买，由夏心莉支付了所有的费用、贷款，现涉案房屋系低价出售，房丹峰、徐军的买卖关系及登记行为无效。经质证，房丹峰对证据1真实性不认可，对证据2无异议，并认为以上证据均证明房屋所有权人为徐军，对夏心莉与徐军的关系不清楚，对证据3真实性不认可，房屋内的装修不同价格也不同，不能以某一中介公司的价格为准。一审法院认证，夏心莉提供的证据1系其与案外人签订，房丹峰不予认可，真实性法院无法确认，故对该份证据不予采纳；证据2，房丹峰对真实性无异议，法院予以确认，故依法作为证据予以采纳；证据3，房丹峰不予认可，该证据系打印件，对真实性法院不予确认，故不作为证据采纳。一审法院认为：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，房丹峰现依法办理了不动产登记证书，系涉案房屋的所有权人。夏心莉辩称其与徐军系借名买房关系，并要求确认徐军与房丹峰的房屋买卖关系及房丹峰的登记行为无效。法院认为，夏心莉与徐军之间的关系与本案并非同一法律关系，夏心莉、衡湘杰、梅铭显、主张房丹峰登记行为无效应另案主张，现房丹峰依据物权要求夏心莉、衡湘杰、梅铭显、衡星辰迁出并返还涉案房屋符合法律规定，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十四条之规定，判决如下：夏心莉、衡湘杰、梅铭显、衡星辰于判决发生法律效力之日起十日内迁出无锡市广益佳苑540-301，并将房屋返还给房丹峰。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明：2007年2月23日，徐军（甲方）与夏心莉、梅峻（乙方）签订协议书，约定：甲方自愿将涉案房屋给予乙方无偿购买使用，从购房后，甲方对涉案房屋的使用不得作任何干涉，乙方对房屋拥有所有权；购买涉案房屋的所有费用，均由乙方承担，与甲方无关，所有费用如下：房款计228820元、房屋大修基金计4304元、房屋买卖契税计4577.64、房屋入住费用计1209.9元，关于购买涉案房屋的贷款，由乙方定期偿还，与甲方无关，自购房后所需一切费用均由乙方承担，甲方概不负责；房屋产权证目前暂以甲方名义领取，等国家允许该房屋上市后，甲、乙双方再作协商更名，变更所需费用由乙方承担；本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，经双方签字后立即生效，不得反悔，如若反悔，甲方应付给乙方购房所有费用。梅峻系夏心莉前夫。夏心莉与衡湘杰于2014年4月4日登记结婚。2020年1月13日，房丹峰与徐军签订《房屋转让合同》，约定房屋成交价格为80万元，签订合同时支付定金2万元，余款78万元于交房前一次性付清（交中介），并约定交房日期为2020年3月10日。徐军、房丹峰在该合同上签字，江苏盛杰房产置业管理有限公司（以下简称盛杰公司）作为中介公司盖章、经办人何星妤签字。当日，房丹峰支付定金2万元。房丹峰通过杨杰的银行账户于2020年2月24日、3月20日、3月24日、3月31日、4月1日分别向徐军转账支付5.5万元、10万元、5万元、5万元、50万元。以上付款合计77.5万元。2020年2月25日，涉案房屋登记在房丹峰名下。2020年3月8日，房丹峰与杨杰至涉案房屋内看房，与夏心莉发生纠纷，夏心莉报警。2020年3月18日，涉案房屋办理了最高额抵押登记，权利人为中国工商银行股份有限公司无锡城南支行，债权数额为1110500元。涉案房屋建筑面积为86.08平方米，楼层位置为7层中的第3层，建筑年代为2007年。夏心莉提供的网上查询打印件显示，广益佳苑二期2020年8月份左右的房屋均价为13422元／平方米，其中建筑面积为86平方米、位于高层中的第**、建造年代为2004年的单套房屋成交价格分别有106万元、112万元。一审中，杨杰出庭作证称：其是盛杰公司的法定代表人，房丹峰是其同学的母亲，也是本次房屋买卖的客户，经办人何星妤是其妻子；徐军和其说涉案房屋是拆迁分到的房子，徐军让其等他母亲做完一周年再去看房子，并说家里有亲戚住在里面，房子是毛坯房；后来看房时发现房子有人居住，徐军和其说住在里面的人要40万；其受房丹峰委托向徐军支付购房款75.5万元，目前房丹峰已付购房款共计77.5万元，还有2.5万元没付是因为房屋尚未交付；由于涉案房屋买卖是其介绍的，房丹峰一直没有拿到房子，所以就由其先垫付房款；房丹峰已向其妻子何星妤转账130多万元，其中就包含归还75.5万元垫付款。一审中，房丹峰陈述：涉案房屋是中介杨杰介绍的，位置蛮好的，价格90万元，其和杨杰谈价格，其想贷款，杨杰说要一次性付款，其说一次性付款要有优惠，后来谈到80万元；其提出要看房，杨杰说看房不方便，徐军要给他妈妈做逝世一周年，因为广益佳苑的房子其看得多的，户型大概也知道，就没有去看房；其不认识徐军，杨杰是其儿子的朋友；其和徐军是在杨杰公司里签的合同，当时其要求看产证，徐军说产证丢了在补办，徐军给了其一张委托书让其去拿房产证，其看到委托书后才和徐军签了合同，并通过银行转账2万元定金给徐军；本来说好年底可以交房，但是因为徐军要给他妈妈办周年，而且有疫情，所以没交房；徐军和杨杰都让其付款，其当时说房子没有看到钥匙也没有拿到，其就不肯付款；2月24日办理了过户，其拿到房产证；3月8日左右去看房，发现里面有人住，其就不肯付钱，徐军说是他的前嫂子，没关系，后来徐军说要告其，因为房子已经到其名下了，其就付钱了；2020年4月1日，其付给杨杰135万元（包括其儿子欠杨杰的60万元左右以及本案房款），因为杨杰已经帮其垫付了房款，所以其就把钱给了杨杰。房丹峰另述：其和徐军没有往来，其和杨杰有往来，其是开养生馆和毛线店的，杨杰是做金融的，其和杨杰有资金周转方面的合作。一审中，夏心莉陈述：2009年、2010年其将涉案房屋简单装修后由其父母入住了一段时间，后房屋漏水，空了一段时间，到2017年其又将房屋重新装修并居住至今。2016年涉案房屋才可以上市交易，其交纳了土地出让金，本想直接过户到其儿子名下，但因为当时儿子还没有满18周岁，徐军答应等到其儿子满18周岁后就和他老婆一起来办理过户手续，徐军跟其说他老婆一直在国外没有回来，所以更名手续就一直没有办理。二审中，徐军出庭作证称：涉案房屋是夏心莉以徐军的名义购买的拆迁安置房；其因为在外面做生意亏了很多钱，听朋友说哪怕是夏心莉把涉案房屋买下来了其还是有权把房子再卖掉，最多把房款给她，于是其通过中介把房子卖给了房丹峰，房丹峰支付的购房款都已经用来还钱了，其没有钱给夏心莉；卖房的时候因为疫情所以没去看房，和中介及房丹峰都说过房屋的情况，简装、对外出租，其卖房时没有带任何产权凭证，就说名下有房子，去产监处调了证明，其不知道夏心莉住在里面；3月8日看房时是中介和房丹峰先去的，其后来去的，关于付款其没有和房丹峰沟通，都是和中介沟通的，中介没说过不付剩余的钱；其和杨杰、房丹峰及其儿子没有其他往来。本院认为：根据二审中徐军出庭作证的陈述，结合夏心莉提供的协议书以及其持有的原始购房凭证，可以证明夏心莉借用徐军的名义购买涉案房屋的事实。涉案房屋虽登记在徐军名下，但产权证书系由夏心莉补足土地出让金后取得，相关证书原件均在夏心莉处，夏心莉及其家人亦实际入住涉案房屋。因此，徐军虽然具备登记产权人这一权利外观，但其实际并无处分涉案房屋的权利，在此情况下其出卖涉案房屋给房丹峰，房丹峰作为买受人应满足善意的条件。买受人是否善意，应结合买卖双方的交易行为是否符合交易习惯，交易价格是否合理，以及买受人对出卖人处分权的审查是否存在重大过失等方面进行综合判断。本案中，第一，房丹峰作为买受人，购买房屋之前不看房，与常理不符；第二，签订房屋买卖合同时，徐军不持有产权证书，房丹峰作为买受人对出卖人是否享有处分权有失察之过，对此房丹峰称徐军当时出具了让其代为领取产权证的委托书，而徐军则称当时去产监处调取了产权证明材料，两者说法不一；第三，房丹峰仅支付购房款7.5万元，徐军就将涉案房屋过户至房丹峰名下，房屋买卖合同亦未约定产权变更条件和期限，与一般交易习惯不符；第四，房丹峰在2020年3月8日看房后发现屋内有人居住、房屋产权存在争议，其仍然陆续支付70万元购房款，且根据徐军的陈述房丹峰或中介方从来没有表示过不付款，不符合一般购房人的心理状态和行为方式；第五，关于房屋价格，夏心莉已初步举证与涉案房屋同一小区、相似户型的房屋价格均在100万元以上，而房丹峰与徐军约定的房屋价格仅为80万元，对此房丹峰未提供相反证据证明价格合理。综上，房丹峰受让涉案房屋时有重大过失，其行为不能认定为善意，且房屋交易价格亦不能认定为合理，其仅基于房屋产权已登记在其名下的事实主张夏心莉及其家人迁出并返还房屋，依据不足，依法不应支持。夏心莉、衡湘杰、梅铭显、衡星辰的上诉请求成立，本院予以支持。据此，一审法院疏于查明可疑事实，所作判决有误，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条第二款、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销无锡市梁溪区人民法院（2020）苏0213民初2855号民事判决；二、驳回房丹峰的诉讼请求。一审案件受理费80元（房丹峰已预交），由房丹峰负担；二审案件受理费80元（夏心莉已预交），由房丹峰负担（房丹峰于本判决发生法律效力之日起十日内直接将该款给付夏心莉）。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  景 鑫二○二一年二月四日书记员  曹 蕾本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款无处分权人将不动产或者转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。第十六条第二款真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。第十九条物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。