湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终3997号上诉人（原审被告）：湖北枫林物业服务有限公司，住所地襄阳市大庆西路**。法定代表人：王海波，该公司总经理。委托诉讼代理人：张坤，湖北联帮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：襄阳华雨贸易有限公司，住，住所地襄阳市樊城区解放路特**拉美步行街********/div>法定代表人：吴志虎，公司总经理。委托诉讼代理人：朱涛、焦龙，湖北美仑律师事务所律师。上诉人湖北枫林物业服务有限公司（以下简称枫林物业公司）因与被上诉人襄阳华雨贸易有限公司（以下简称华雨贸易公司）物业服务合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2020）鄂0606民初4561号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人枫林物业公司的委托诉讼代理人张坤，被上诉人华雨贸易公司的委托诉讼代理人朱涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。枫林物业公司上诉请求：1.依法撤销襄阳市樊城区人民法院（2020）鄂0606民初4561号民事判决，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；2.本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.若无枫林物业公司对共有部分和共用设施设备的妥善维护管理以及对公共环境卫生和相关秩序的妥善维护，华雨贸易公司的专有部分也将无法正常发挥作用，一审判决认定枫林物业公司提供的物业服务未完全涉及争议停车区域属事实认定不清，法律适用错误；2.一审法院在华雨贸易公司没有举证证明枫林物业公司的物业服务不符合标准的情况下酌定扣减物业服务费，缺乏事实和法律依据。华雨贸易公司辩称，其提交的证据以及上诉人认可的事实都可以证明上诉人没有为被上诉人提供车辆管理维护等任何服务，所有服务都是由被上诉人自行投入人力和物力。根据《襄阳市市区住宅小区停车服务费标准》，只有在物业公司按照上述标准提供服务的情况下才按最高60元/个车位收取物业服务费，上诉人严重缺失物业服务，一审判决予以扣减符合法律规定，请求二审驳回上诉，维持原判。华雨贸易公司向一审法院起诉请求：1.依法判令按扣减每月5399元后以每月1元为标准向被告支付自2015年2月10日起至2019年5月6日期间的物业管理服务费52元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年9月29日，拉美步行街开发商星苑房地产公司与枫林物业公司签订《前期物业管理服务合同》一份，主要内容为：枫林物业公司自2012年9月29日起至拉美步行街业主委员会与其聘用的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止，为拉美步行街小区提供物业服务；住宅按产权面积每月每平方米1元、垃圾处理费按每户每月4元收费；商业三楼及负一楼、其他楼层、住改商按产权面积每月每平方米1.5元；交费时间为每季度第一个月的1日起至15日止；逾期交纳的，从逾期之日起须每日另行向乙方支付欠费总额千分之五的违约金；物业管理服务费收费标准在合同期内如需调整，住宅物业以物价部门核定为准，商业物业（含住改商）参照物价部门对住宅物业的价格调整而同步调整。2012年12月14日，襄阳市物价局与襄阳市住房保障和房屋管理局联合下发文件，从2013年1月1日起一级物业公司的住宅物业收费标准调整至每月每平方米1.4元，枫林物业公司属一级物业公司，相应拉美步行街小区住宅物业按每月每平方米1.4元收取物业管理服务费，商业三楼及负一楼、其他楼层、住改商物业按每月每平方米2.1元收取物业管理服务费。另《关于规范襄阳市普通住宅物业服务收费管理办法的通知》（襄价服规〔2014〕13号）规定，地下停车，地下停车场服务费60元每月为：24小时值守、卫生、管理、通风、照明、监控等各项服务。2018年4月18日，襄阳市物价局发文：襄阳市物价局襄价服字（2018）45号《关于襄阳市区住宅前期物业服务收费标准及相关问题的通知》，文件第五条规定：“对业主拥有产权或者使用权的车库、车位进行维护管理，发生的相关设施设备运行及维护、照明、保洁、通风、排水和秩序维护等服务费用，物业服务主体可按车库（位）的数量或法定产权面积收取车库、车位物业服务费。”2.2015年2月10日，华雨贸易公司办理了樊城区解放路特52号拉美步行街1幢1层1室（负一楼地下室）房屋所有权人登记，证载建筑面积为4324.41平方米、套内建筑面积为1688.46平方米的。该负一楼的房屋内有枫林物业公司使用的物业用房、泵房、空调机房等公共设施。停车位共计98个，其中8个车位属于星苑房产公司，华雨贸易公司实际接收停车位90个。华雨贸易公司出资设立了值班岗亭、安装了车辆识别系统、划定了车位线并安装车轮定位器，设置了停车场导向设施，安排了值班人员24小时值守。相关设施的运行、维护、照明、保洁、通风、排水和工作人员工资，全部由华雨贸易公司支出，该停车场由华雨贸易公司自行投资、管理、运营。同时华雨贸易公司与星苑房产公司、拉美步行街业主委员会等签订协议，约定该停车场车位保证为拉美步行街小区业主提供停车服务，服务价格不高于拉美步行街其他地下室车位。2018年9月18日，襄阳市樊城区回龙寺社区居民委员会出具《证明》一份，载明：兹证明拉美步行街内主通道路灯及道路的维修、保养、卫生、交通秩序维护、巡防等现目前均由枫林物业公司提供服务。3.因华雨贸易公司未交纳2015年2月10日起的物业服务费，枫林物业公司于2018年8月16日诉至襄阳市樊城区人民法院，2019年9月11日该院作出（2018）鄂0606民初5238号民事判决书，判决：一、被告襄阳华雨贸易有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告湖北枫林物业服务有限公司交纳自2015年2月10日起，按每月1063.72元的标准计算的物业管理服务费，至全部付清之日止；二、驳回原告湖北枫林物业服务有限公司的其他诉讼请求。枫林物业公司、华雨贸易公司均不服该判决上诉至本院。2020年3月26日，本院作出（2019）鄂06民终4308号民事判决书，认定华雨贸易公司作为小区业主应当交纳物业服务费，其交纳标准为按实际接收的90个停车位，每月每个车位60元计算支付物业服务费。华雨贸易公司如认为枫林物业公司提供的物业服务不符合标准，物业费应予扣减的，可以另行协商或者诉讼。判决撤销（2018）鄂0606民初5238号民事判决，华雨贸易公司向枫林物业公司交纳自2015年2月10日起至2019年5月6日一审开庭之日止，按每月5400元标准计算的物业管理服务费。2020年7月16日，华雨贸易公司向一审法院提起民事诉讼。一审法院认为，枫林物业公司与星苑房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》合法、有效，对全体业主均具有法律约束力。华雨贸易公司为拉美步行街小区******房屋所有权人，为拉美步行街小区的业主，该《前期物业管理服务合同》对华雨贸易公司具有法律约束力。枫林物业公司对小区内所有业主享有的公共部分提供了物业管理服务，服务利益全体业主共享，全体业主理应支付物业管理服务费。华雨贸易公司虽然自行投资、管理、运营该地下停车场，但作为拉美步行街小区的业主，应交纳相应的物业管理服务费。对于争议的物业管理服务费的具体金额问题，在襄阳市中级人民法院作出（2019）鄂06民终4308号民事判决书中确认了按实际接收的90个停车位，每月每个车位60元计算支付物业服务费。同时也指出如华雨贸易公司认为枫林物业公司提供的物业服务不符合标准，物业费应予扣减的，可以另行协商或者诉讼。后华雨贸易公司提起本次诉讼，请求扣减应支付的物业服务费。故就华雨贸易公司提出的扣减物业服务费请求，进行了举证、质证、辩论，并针对其诉请予以审查处理。根据《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”参照襄阳市物价局下发的襄价服字（2018）45号《关于襄阳市区住宅前期物业服务收费标准及相关问题的通知》第五条规定：“对业主拥有产权或者使用权的车库、车位进行维护管理，发生的相关设施设备运行及维护、照明、保洁、通风、排水和秩序维护等服务费用，物业服务主体可按车库（位）的数量或法定产权面积收取车库、车位物业服务费。”该案中华雨贸易公司在自有房屋内投入大量资金，购买设备、聘请工作人员，自行管理、运营该地下停车场。首先，从该地下停车场的物业性质和特点来看，生效的（2019）鄂06民终4308号民事判决书亦认定以车位性质计算物业服务费较为适宜。结合该停车场的设备投入、维护、管理、运营均由华雨贸易公司出资、聘请人员管理，承担了停车场运营的所有费用。区别在与其他停车场区域内由多个业主分别拥有单个车位的产权或使用权，此类停车场对应的物业服务企业为整个停车场区域内提供服务，并需要投入大量的资金配套相应的设备，其服务的内容、项目，诸如设备运行维护、照明、保洁、通风、排水等需要物业服务企业来完成并承担相应费用，运行成本及工作量较大。参照相关规定此类停车场的物业服务费标准为最高每月每个车位60元计算。而该案争议停车场的设备投入、维护、管理、运营均由华雨贸易公司自行承担完成。枫林物业公司并未参与，即其提供的物业服务并未完全涉及争议停车场区域内。其次，枫林物业公司使用的物业用房、泵房、空调机房等公共设施亦在华雨贸易公司购买并拥有所有权的房屋（停车场）内，占用了房屋部分区域，毫无疑问对华雨贸易公司产生了影响。华雨贸易公司对此并未表现出抵触或者不配合的情况。同时，另签订协议约定停车场车位保证为拉美步行街小区业主提供停车服务，价格不高于拉美步行街其他地下室车位。综合考虑以上情形，遵循公平原则及《物业管理条例》第四十条规定的物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。纵观自华雨贸易公司取得房屋经营地下停车场以来，枫林物业公司并未参与停车场的运行设备投入及维护、照明、保洁、通风、排水和秩序维护，枫林物业公司提供的物业服务并未完全涉及争议停车场区域内，华雨贸易公司在该案中提交的证据证实上述事实。枫林物业公司也未举证其为地下停车场直接提供了物业服务。亦不可否认在疫情期间，枫林物业公司也安排人员在停车场采取了一定的防护消毒措施。枫林物业公司为拉美步行街小区地上业主共用部分提供了物业服务。而华雨贸易公司作为业主应适当承担枫林物业公司为小区业主共用部分提供物业服务产生的费用。华雨贸易公司提出扣减服务费的诉讼主张，理由正当，予以采纳。但华雨贸易公司请求按扣减后以每月1元为标准计算支付物业管理费。一审法院认为，枫林物业公司为拉美步行街小区范围内的所有业主提供物业服务，华雨贸易公司所有的房屋（地下停车（地下停车场物业公司使用的物业用房、泵房、空调机房等公共设施，及开发商星苑房地产公司预留的8个车位，同时该停车场也优先为其他业主提供服务，华雨贸易公司出资、自行负担了停车场运营及范围内各种费用支出，以及与其他停车场运营方式、费用支出的区别。综合考虑以上因素，华雨贸易公司请求扣减每月5399元后按每月1元支付物业管理服务费，其请求扣减金额过高。对华雨贸易公司支付的物业管理服务费，一审法院酌情确定为按运营的90个车位，每月每个车位10元，即按每月900元计算支付物业管理服务费，较为公平、合理。枫林物业公司辩称，华雨贸易公司提起该案诉讼系重复诉讼，其诉讼请求所列期间的物业服务费，已由（2019）鄂06民终4308号民事判决书裁判。一审法院认为，此案系枫林物业公司作为原告，将华雨贸易公司列为被告提起诉讼。襄阳市樊城区人民法院作出（2018）鄂0606民初5238号民事判决后枫林物业公司、华雨贸易公司均不服该判决提起上诉。襄阳市中级人民法院作出（2019）鄂06民终4308号民事判决书，判决华雨贸易公司向枫林物业公司交纳自2015年2月10日起至2019年5月6日一审开庭之日止，按每月5400元标准计算的物业管理服务费。同时也认定华雨贸易公司如认为枫林物业公司提供的物业服务不符合标准，物业费应予扣减的，可以另行协商或者诉讼。该案系华雨贸易公司作为原告主张扣减应交纳的物业管理服务费，并提交了相应的新证据，不属于重复起诉。枫林物业公司辩称意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十条之规定，判决：一、原告襄阳华雨贸易有限公司于本判决生效之日起十日内，扣减原告襄阳华雨贸易有限公司应向被告湖北枫林物业服务有限公司交纳的自2015年2月10日起至2019年5月6日（52个月）期间的物业服务费每月4500元，合计234000元后，实际向被告湖北枫林物业服务有限公司交纳自2015年2月10日起至2019年5月6日（52个月）期间按每月900元的标准计算支付物业管理服务费，共计46800元；二、驳回原告襄阳华雨贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5511元减半收取2756元，由原告襄阳华雨贸易有限公司负担1378元，被告湖北枫林物业服务有限公司负担1378元。二审中，枫林物业公司提交了四组证据材料。1.《电梯日常维护保养合同》及历年检验合格后的电梯使用标志，支付电梯维保费的收据、增值税发票，《疏通管道、检查井、化粪池清掏清运合同》及部分付费收据等凭证，《拉美步行街生活垃圾转运协议》及部分付费收据等凭证，拉美物业监控新增和维修及付费凭证，《消防工程施工合同》及部分付费收据等凭证，《秩序员巡视签到表》、《交接班记录表》、《岗位巡岗记录表》，物业服务、管理相关照片，拟证明枫林物业公司依约履行了各项物业管理服务，华雨贸易公司作为该小区A1区地下室业主应当支付物业费；2.拉美步行街业主及物业使用人赠送的部分锦旗展示照片，拟证明枫林物业公司提供的物业服务多次受到业主致谢，可以印证其履行了物业服务义务；3.三份生效民事判决书，拟证明生效法律文书均认定枫林物业公司依约履行了物业管理服务义务的基本事实；4.湖北省高级人民法院作出的再审审查与审判监督民事裁定书，拟证明一审判决在没有新证据和新事实的情况下，扣减生效法律文书确定的物业费缺乏事实和法律依据。华雨贸易公司质证认定，上述证据材料均与本案无关，不能证明上诉人的服务已经延伸至涉案的地下停车场，不能达到其证明目的。经二审审理查明，原审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，襄阳星苑房地产开发有限公司依法与枫林物业公司签订的《前期物业管理服务合同》对业主具有法律约束力。2012年2月10日华雨贸易公司取得涉案停车场的所有权，成为枫林物业公司服务的拉美步行街小区业主，枫林物业公司理应与华雨贸易公司签订物业服务合同，按照合同约定履行各自义务，但双方未及时签订导致本案发生，对此双方当事人均存在过错。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。生效法律文书确认，华雨贸易公司所有的地下停车场作为小区建筑不可分割的一部分，在枫林物业公司的物业服务范围内，至少享受了诸如对共用设施设备进行日常管理、巡查和维修养护、垃圾收集、清运、共用雨、污水管道疏通、小区巡查、公共秩序维护等公共区域的物业服务，应当支付物业费。本案中，华雨贸易公司对此不予否认，但辩称枫林物业公司并未提供符合60元/月/个标准的服务。围绕双方当事人诉辩意见，本案争议焦点是枫林物业公司提供的物业服务是否符合标准，是否应扣减华雨贸易公司的物业费。枫林物业公司对案涉地下停车场按停车位个数收取物业费不持异议，根据《襄阳市市区住宅小区停车服务费标准》规定，地下停车，地下停车位的服务标准为60元/月/个枫林物业公司使用的物业用房、泵房、空调机房等公共设施在案涉停车场内，该停车场作为一个开放空间与法律规定的专有部分亦有所不同，综合本案情况并不能完全免除枫林物业公司的服务义务，参照上述标准及《物业管理条例》所规定的物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，理应对华雨贸易公司的物业费相应扣减。而案涉地下停车场属华雨贸易公司所有的经营性产权，其自行聘请人员进行设备维护、保洁、通风、照明、值守和秩序维护等工作是为正常开展经营活动所必须具备的服务，其应负担主要的维护义务，且华雨贸易公司在枫林物业公司的物业服务范围内，至少享受了如前所述的诸多物业服务，故一审判决认定华雨贸易公司按10元/月/个支付物业费过低，本院调整为按35元/月/个计收90个车位的物业费。综上所述，枫林物业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销襄阳市樊城区人民法院（2020）鄂0606民初4561号民事判决；二、襄阳华雨贸易有限公司于本判决送达之日起十日内向湖北枫林物业服务有限公司支付自2015年2月10日起至2020年5月6日（52个月）期间的物业费163800元；三、驳回襄阳华雨贸易有限公司一审其他诉讼请求。一审案件受理费5511元，减半收取2756元，由襄阳华雨贸易有限公司负担1500元，由湖北枫林物业服务有限公司负担1256元；二审案件受理费2756元，由襄阳华雨贸易有限公司负担1500元，由湖北枫林物业服务有限公司负担1256元。本判决为终审判决。审判长  张耀明审判员  陈瑞芳审判员  李 青二〇二一年二月五日书记员  车国玉