广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民再8号再审申请人（原审被告）：冯洪伟，男，1975年8月4日出生，汉族，住广东省清新县***************，公民身份号码：441************933。委托诉讼代理人：叶俊宇，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼景宏，广东明典律师事务所律师。被申请人（原审原告）：黄志豪，男，1970年4月10日出生，香港特别行政区居民，现住广东省鹤山市****************，香港永久性居民身份证号：P221464（8）。委托诉讼代理人：司徒宇锋，男，1979年6月21日出生，汉族，住广东省鹤山市沙坪镇兴业苑****，公民身份号码：440************814，鹤山市沙坪街道凤凰社区*民委员会推荐的公民代理人。再审申请人冯洪伟因与被申请人黄志豪房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）粤0784民初588号民事判决，向广东省江门市中级人民法院申请再审。广东省江门市中级人民法院于2020年10月29日作出（2020）粤07民申103号民事裁定，指令本院再审本案。本院受指令于2020年11月18日立案再审。本院依法另行组成合议庭，于2020年12月22日公开开庭进行了审理。再审申请人冯洪伟的委托诉讼代理人叶俊宇、冼景宏，被申请人黄志豪的委托诉讼代理人司徒宇锋均参加诉讼。本案现已审理终结。冯洪伟申请再审称，再审请求：1.撤销鹤山市人民法院（2018）粤0784民初588号民事判决；2.黄志豪承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原审送达程序违法，导致申请人无法参加诉讼。原审未穷尽送达方式，送达公告内容不合法。二、原审认定事实的主要证据是被申请人伪造的。冯洪伟一直依约交租，不存在欠租行为，黄志豪提供的《欠租结算表》是其单方伪造的。三、申请人提供的新证据足以推翻原判决。庭审中，冯洪伟明确诉讼请求为撤销鹤山市人民法院（2018）粤0784民初588号民事判决，驳回黄志豪的全部诉讼请求，认为被申请人的起诉已超过法定诉讼时效。黄志豪辩称，一、一审程序合法；二、黄志豪提交的证据确实，一审判决认定事实清楚。黄志豪曾以口头和电话方式向冯洪伟追讨有关欠租。黄志豪向本院起诉请求：1.判令没收被告租赁保证金226000元归原告所有；2.判令被告支付原告拖欠的租金1664100元；3.本案受理费全部由被告负担。本院原审认定事实：2011年7月26日，原告作为甲方与乙方（即被告）签订《租赁合同书》，约定：一、租赁标的：(1)鹤山市*************（地下铺位除外，楼梯面积23.4平方米除外，属甲方使用范围），面积164.3平方米；(2)鹤山市*********之五首二层，面积253.55平方米：(3)鹤山市*********靠中山路方向第一卡铺位（与中山路48号之五相邻），面积约75平方米。二、租赁期限，租金：租赁期限5年，从2011年8月15日起至2016年8月14日止，月租金为113000元，从第三个租赁年度起，月租金每个年度递增8%，即2013年8月15日至2014年8月14日月租金为122040元，2014年8月15日至2015年8月14日月租金为131803元，2015年8月15日至2016年8月14日月租金为142347元；三、保证金、交租时间：l.本合同签订后，乙方需于2011年8月10日前向甲方交付226000元作为租赁保证金，以保障乙方落实遵守本合同所有条约。该保证金在合同到期后，乙方没有违反合同前提下，一个月内无息返还。如乙方违反合同约定遭甲方解除合同或乙方单方解除合同，该保证金不予退还；2.合同签订后，乙方于每月10日前向甲方交纳当月租金。如乙方拖欠租金十天则视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，乙方仍需继续承担违约责任；乙方违约未履行合同至期满而中途离场，乙方需缴清离场前的租金、水电等所有费用。甲方除没收乙方保证金外，有权继续向乙方追讨剩余合同期内租金等等。合同签订后，被告向原告缴交履约保证金226000元；2016年1月30日，被告擅自撤场并交还租赁物给原告；至2016年1月30日止，被告共拖欠原告租金1664100元。鹤山市*********之一、之五、鹤山市*********的权属人为原告黄志豪。本院原审认为，本案立案案由为租赁合同纠纷，经审查，本案应为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁合同书》是双方真实意思表示，无违反法律、法规规定，合法有效，应受法律保护。被告冯洪伟没有依约按时交纳租金给原告，属被告违约，应承担违约责任，现被告共拖欠原告租金1664100元，故原告请求被告冯洪伟支付拖欠的租金1664100元的理据充分，原审予以支持。关于没收保证金226000元归原告一节。鉴于原、被告签订的《租赁合同书》第七条违约责任中第3条约定“乙方（即被告）违约未履行合同至期满而中途离场，乙方需缴清离场前的租金、水电等所有费用。甲方（即原告）除没收乙方保证金外，有权继续向乙方追讨剩余合同期内租金”。据此可见，被告违约未履行合同至期满而中途离场，原告有权没收保证金。本案中，合同租赁期至2016年8月14日止，被告于2016年1月30日离场，属被告中途离场，故原告请求没收被告冯洪伟缴交的保证金226000元的理据充分，原审予以支持。本院原审判决：一、被告冯洪伟签订《租赁合同》后缴交给原告黄志豪的保证金226000元归原告黄志豪所有；二、被告冯洪伟于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金1664100元给原告黄志豪。对于本院原审认定的基本事实属实，本院予以确认。本院再审认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉”的规定，围绕再审请求，兹就本案争点及判断理由评述如下：一、关于黄志豪提出的租金请求权是否已经超过诉讼时效期间的问题首先，双方签订的《租赁合同书》是当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人有法律约束力。其次，冯洪伟主张其于2014年3月31日合意解除合同并返还涉案租赁物给黄志豪，黄志豪则主张合意解除合同不是事实，而冯洪伟于2016年1月30日腾退并返还涉案租赁物给黄志豪。依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第二项规定，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任，据此，冯洪伟未举证证明双方于2014年3月31日合意解除合同的基本事实，应负举证不能的不利后果，本院对冯洪伟的该主张不予采信；同时，关于冯洪伟具体返还租赁物的时间问题，冯洪伟有责任举证证明其已履行支付租金的合同义务，但其未举证证明，应负举证不能的不利后果，又依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条，庭审中黄志豪承认冯洪伟在租赁期满前即2016年1月30日已返还租赁物，本院予以确认，故冯洪伟拖欠截至2016年1月30日的租金共计1664100元。再次，冯洪伟对黄志豪的租金请求权提出诉讼时效抗辩，按照双方签订的《租赁合同书》约定，承租人冯洪伟应于每月5日前向出租人黄志豪支付当月租金，又根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；……”的规定，黄志豪应当最迟于2017年1月提出冯洪伟清偿2016年1月之前的租金1664100元的请求，但黄志豪迟至2018年1月31日才提出该请求，已超过上述规定一年的诉讼时效期间，且无中止、中断、延长诉讼时效的事由，冯洪伟可以提出不履行债务的抗辩，故黄志豪请求冯洪伟清偿2016年1月之前的租金1664100元，本院不予支持。黄志豪虽主张曾以口头和电话方式向冯洪伟追讨有关欠租，但未举证证明，应负举证不能的不利后果，本院对黄志豪的该主张不予采信。二、关于黄志豪请求没收冯洪伟交付的租赁保证金226000元的问题根据《租赁合同书》第七条违约责任中第3条约定“乙方（即冯洪伟）违约未履行合同至期满而中途离场，乙方需缴清离场前的租金、水电等所有费用。甲方（即黄志豪）除没收乙方保证金外，有权继续向乙方追讨剩余合同期内租金”本案中，冯洪伟中途离场构成违约，黄志豪有权依约没收保证金，故黄志豪请求没收冯洪伟交付的租赁保证金226000元，理据充分，应予支持。综上所述，黄志豪没收冯洪伟交付的租赁保证金226000元；至于黄志豪提出的其他诉讼请求，缺乏理据，本院予以驳回；本院（2018）粤0784民初588号民事判决认定事实、适用法律均有错误，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条、第九十二条、第四百零五条第一款、第四百零七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百零七条之规定，判决如下：一、维持本院（2018）粤0784民初588号民事判决第一项；二、撤销本院（2018）粤0784民初588号民事判决第二项；三、驳回黄志豪的其他诉讼请求。本案不交纳再审受理费（冯洪伟预交案件受理费21810.90元，由本院予以退回）；一审受理费21810.90元，由黄志豪负担19202.96元，由冯洪伟负担2607.94元（黄志豪已预交一审案件受理费21810.90元，本院退回一审案件受理费2607.94元给黄志豪；冯洪伟应向本院补缴一审案件受理费2607.94元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  李子平人民陪审员  温远飞人民陪审员  李冠锋二〇二一年二月四日书 记 员  吕艳颖