上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终607号上诉人(原审被告)：上海普甯实业发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：冯作禄，执行董事。委托诉讼代理人：曾欣，上海迪伦律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海嘉苑农副产品交易市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：蔡宏宇，总经理。委托诉讼代理人：张引娟，上海尊丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱觉伟，上海尊丰律师事务所律师。上诉人上海普甯实业发展有限公司(以下简称普甯公司)因与被上诉人上海嘉苑农副产品交易市场经营管理有限公司(以下简称嘉苑公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初8843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。普甯公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回嘉苑公司的全部诉讼请求或者将案件发回重审。事实和理由：一审判决超出了嘉苑公司的诉讼请求范围，嘉苑公司在一审中主张的是房屋使用费，而一审法院却判决租金和使用费，程序违法。一审判决违约金人民币(以下均为人民币)2万元没有事实和法律依据。双方租赁合同到期后，嘉苑公司多次要求普甯公司搬离，双方之间无不定期租赁合同关系，所以不能判决违约金。一审判决普甯公司支付物业费无事实和法律依据，双方租赁合同补充条款中约定物业管理费是嘉苑公司代物业公司收取，嘉苑公司没有提交其向物业公司支付物业费的证据，故也不应该向普甯公司收取物业费。被上诉人嘉苑公司答辩称，嘉苑公司在一审中调低了诉讼请求的金额，一审并没有超出嘉苑公司的诉讼请求判决。关于违约金，由于普甯公司违约，导致嘉苑公司损失，一审判决酌情判决的2万违约金合情合理。关于物业管理费，在合同第5条中双方约定了其他费用，普甯公司向嘉苑公司支付物业费48，000元每年。嘉苑公司提供了物业服务，普甯公司理应支付相应的物业服务费。一审法院判决正确，请求二审予以维持。嘉苑公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1．嘉苑公司与普甯公司签订的租赁合同于2019年7月28日已解除；2．普甯公司向嘉苑公司支付房屋占有使用费508，548元(2019年5月1日至2019年12月31日)及利息(自2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际支付之日止)；3．判令普甯公司支付逾期付款违约金103，500元(参照其与大房东租赁合同纠纷判决书中300元／天的标准，自2019年5月1日计算至2020年4月15日，之后不再主张)；4．判令普甯公司向嘉苑公司支付拖欠的物业费24万元(从2015年至2019年共计5年，每年4.8万元)。一审法院认定事实：2010年5月26日，嘉苑公司与案外人上海同鑫投资有限公司(以下简称同鑫公司)签订了《上海市商业用房租赁合同》，约定同鑫公司将其名下的位于上海市嘉定区江桥镇靖远路1268-1274、1278-1286(双号)、榆中路XXX-XXX号(单号)的房屋出租给嘉苑公司，租赁期限自2008年10月6日至2019年7月5日止，上述房屋地上建筑面积7821.76平方米，地下人防建筑面积2103.19平方米。2013年11月2日，嘉苑公司(出租方、甲方)与普甯公司(承租人、乙方)签订《上海市商业用房租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市嘉定区江桥镇榆中路XXX号等房屋(以下简称涉案房屋)出租给乙方作为商业店铺和其他用途使用，该商业用房地上建筑面积共2000平方米；双方约定租赁期限为2014年3月1日至2019年2月28日(其中2013年11月1日至2014年2月28日4个月为乙方装潢期，甲方免收租金)，年租金73万元，从2017年起按照年租金的3％递增，每隔三年递增一次，直至合同到期，租金先付后用，每6个月支付一次，乙方应于2013年11月1日前支付首期租金36.5万元，并支付保证金20万元，第二期租金于2014年8月31日前支付，以此类推；此外，双方约定甲方向乙方交付该物业费，每年物业费48，000元。合同3-2条约定，租赁期满，甲方同意将该物业续租给乙方，续租年限和续租年租金递增幅度按甲方与该物业所有权人续签合同执行。合同7-4条约定，乙方应按时交纳租金、房屋租赁保证金等各项费用，如逾期交付，每逾期一天，应按每天3万元向甲方支付违约金。上述合同签订后，普甯公司按约向嘉苑公司支付了租金，并支付了保证金20万元和一年的物业费48，000元。嘉苑公司向普甯公司交付了涉案房屋，后普甯公司将涉案房屋转租给次承租人吴多红用于经营上海简墨宾馆有限公司(以下简称简墨宾馆)，租赁期限自2014年4月26日至2024年4月25日。一审法院另查明，普甯公司向嘉苑公司支付租金至双方合同期届满即2019年2月底，双方未签订续租合同，因简墨宾馆还在使用涉案房屋，故普甯公司并未将涉案房屋返还嘉苑公司，嘉苑公司亦未提出异议。因普甯公司一直未再支付租金，2019年3月27日，简墨宾馆代为履行，直接向嘉苑公司转账支付租金183，300元，备注“2个月房租，酒店代付房租款”。之后普甯公司和简墨宾馆均未再支付租金。一审法院又查明，2019年，同鑫公司因与嘉苑公司之间的租赁合同纠纷诉至法院。法院经审理后，于2019年12月17日作出了(2019)沪0114民初9905号判决书，确认双方租赁合同于2019年7月5日期限届满终止，并支持了同鑫公司主张嘉苑公司清空并返还房屋、支付欠付租金、逾期支付租金的违约金以及自2019年7月6日至实际返还房屋之日止的占有使用费。该判决已经生效。判决作出后，在该案执行过程中，涉案房屋于2019年12月31日返还同鑫公司。2019年2月时，同鑫公司曾发出通知函，告知其与嘉苑公司的租赁合同于2019年7月5日到期，届时将收回房屋。但简墨宾馆并未搬离。嘉苑公司与普甯公司均确认2019年3月1日至2019年12月31日期间，一直是简墨宾馆在使用涉案房屋。一审审理中，1．嘉苑公司认可合同约定的租赁期限届满日为2019年2月28日，且与大房东同鑫公司的合同于2019年7月5日到期，之后就要求嘉苑公司返还房屋，故撤回诉请1，并变更诉请2为：判令嘉苑公司支付房屋占有使用费301，266.40元(按62，658.30元／月，自2019年5月1日计算至2019年12月31日，共计501，266.40元，再扣除保证金20万元)，撤回要求支付该部分使用费利息的请求。2．普甯公司开庭举证时提供了收款收据，旨在证明嘉苑公司另行直接收取了简墨宾馆租金36.7万元。对该证据嘉苑公司认为没有原件，并非其公司开具，也没有经办人签字，不予认可。后普甯公司确认简墨宾馆并未支付该笔款项。一审法院认为，嘉苑公司与普甯公司之间的《上海市商业用房租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效。双方合同到期之后，普甯公司的次承租人简墨宾馆仍继续使用，涉案房屋并未返还，嘉苑公司未提出异议，且接受了简墨宾馆代为支付的部分租金，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。之后，因嘉苑公司与房屋产权人同鑫公司的合同于2019年7月5日到期，嘉苑公司拖欠租金未付且未返还房屋，导致前案中同鑫公司的起诉。该案执行过程中，涉案房屋已于2019年12月31日返还同鑫公司，此前一直由简墨宾馆使用，故根据合同相对性，普甯公司应向嘉苑公司支付租金及占有使用费至2019年12月31日。双方均确认普甯公司直接支付租金至2019年2月28日，嘉苑公司认为简墨公司代普甯公司向其支付了2019年3月和4月的租金，故租金自5月起算。然按照双方合同约定，此时的租金标准为62，658.33元／月，简墨公司代付的租金大于双方约定的两个月租金，故代付租金应自2019年3月起普甯公司应付租金中据实扣除。经核算，普甯公司还应支付租金和占有使用费443，283.30元，与其已付保证金20万元相抵扣，普甯公司还应向嘉苑公司支付的租金和占有使用费为243，283.30元。普甯公司以涉案房屋被同鑫公司整改施工其无法正常经营为由请求酌情减少占有使用费，但并未提交充分证据，且其明知嘉苑公司与同鑫公司的合同已届满，在被要求搬离后仍未能返还房屋，若确有损失，也应自行承担。关于逾期支付租金的违约金，因合同到期后，双方仍按照原合同继续履行，合同转为不定期，该不定期租赁直至普甯公司提出解除或要求返还房屋之日才解除，嘉苑公司自称其于2019年7月5日之后就要求普甯公司返还涉案房屋，普甯公司并无此前已经解除的证据。解除之前租金未支付仍应按约承担相应的违约责任。但合同约定的违约金标准过高，结合合同履行情况，酌定该项违约金为2万元。关于物业费，双方合同明确约定了物业费，普甯公司实际仅缴纳至2015年2月底，故其应补缴2015年3月1日至2019年12月31日期间的物业费23.2万元。嘉苑公司撤回诉请1和诉请2的利息部分，系自行处分其相应诉讼权利，于法不悖，予以准许。判决：一、上海普甯实业发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付拖欠的租金和占有使用费人民币243，283.30元；二、上海普甯实业发展有限公司应于判决生效之日起十日内偿付逾期支付租金的违约金人民币20，000元；三、上海普甯实业发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付物业管理费人民币232，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理中，普甯公司向法院提交了《上海市商业用房租赁合同》，在普甯公司提供的合同中有补充条款，约定“物业管理费目前管理费暂定价格为2.00元／月／平方米，半年一付，以后将根据物业公司的调整的价格执行。四、关于物业管理费、乙方在签约进场前应按规定在交付租金的同时交纳物业管理费，物业管理费由甲方代收交于物业管理公司”。普甯公司认为根据补充条款的约定，物业管理费应由嘉苑公司代收后交给物业公司，但嘉苑公司没有提交其支付物业公司物业费的相应凭证。而且普甯公司承租期间嘉苑公司没有提供物业服务。嘉苑公司认为，嘉苑公司提供了物业服务，具体包括电梯年检、下水道疏通、墙壁渗水和垃圾清运等等。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，2019年2月底，嘉苑公司与普甯公司之间的租赁合同到期后，未续签租赁合同。普甯公司继续占用涉案房屋，且普甯公司也确认由简墨宾馆代普甯公司支付了3月和4月份的租金183，300元，故一审法院认定双方租期届满后为不定期租赁合同关系并判决普甯公司支付逾期支付租金的违约金2万元，符合法律规定，本院予以维持。嘉苑公司诉讼请求为要求普甯公司支付使用费，一审判决普甯公司支付租金与使用费，租金与使用费虽然性质不同，但其本质均为占有、使用涉案房屋的对价，且普甯公司对租金和占有使用费的计算金额没有异议，故本院对普甯公司关于一审超出诉讼请求的上诉理由，不予采纳。关于物业费，双方在合同及补充条款中的约定略有不同，但对于物业费的金额约定是明确的，均为48，000元每年。普甯公司在支付了一年物业费之后，以嘉苑公司未提供物业服务为由认为其无需支付物业费，但普甯公司并未提供证据证明在双方租赁合同履行期间，普甯公司曾针对嘉苑公司未提供物业服务而提出异议。鉴于物业的保安、保洁以及垃圾清运等为物业日常运营之必须，结合双方合同约定，本院对普甯公司关于物业费之上诉理由，不予采纳。综上所述，普甯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10，248元，由上诉人上海普甯实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 徐 庆审 判 员 王 伟二〇二一年二月四日法官助理 张文如书 记 员 高兴盛附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……