江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10795号上诉人（原审被告）：吴少青，女，1991年3月5日出生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：吴兴茂（系吴少青父亲），住南京市六合区。被上诉人（原审原告）：南京紫竹物业管理股份有限公司，住所地南京市六合区葛塘街道葛中路**。法定代表人：张胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：李品宁，江苏鼎原律师事务所律师。上诉人吴少青因与被上诉人南京紫竹物业管理股份有限公司（以下简称紫竹公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初3069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月22日公开开庭审理了本案。上诉人吴少青的委托诉讼代理人吴兴茂、被上诉人紫竹公司的委托诉讼代理人李品宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴少青上诉请求：1.撤销一审判决，改判物业费标准在一审判决的基础上再减1元，公摊水电费在被上诉人提供相关的明细后缴纳，应当免交的2017年的物业费在本案中抵扣；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院对上诉人提出关于被上诉人是否存在违约的事实没有认定，被上诉人未按服务约定提供相应服务时，物业费应当予以核减。被上诉人未按四级三类收费标准提供相应物业服务：未按标准设置垃圾回收点；对业主在顶楼安装晾衣架等不当行为没有进行制止和要求整改；对顶楼排气孔等设施没有尽到及时维修义务。二、上诉人提交的2016年4月11日盖有“华城名府管理处”印章的收款收据，证明被上诉人同意免除上诉人2017年一年的物业费，应在本案中抵扣。紫竹公司辩称：一、逐层摆放垃圾筒不符合现实情况，全体业主对此前小区垃圾点设置没有异议，况且现已经实行垃圾分类。虽然业主在顶层安装晾衣架，但在每年的消防检查中均能通过，不能认定为违反规范，且被上诉人并无行政执法权。上诉人没有证据证明被上诉人对顶楼排气孔等设施没有尽到及时维修义务。二、上诉人2017年的物业费已分两次交纳，其提供的关于免交2017年物业费的收据及其陈述的免收物业费的理由均明显不合常理，一审判决认定事实正确。紫竹公司向一审法院起诉请求：判令吴少青支付自2018年4月1日起至2020年6月30日的物业费4962元、公摊水电费708元（合计5670元）并自2020年5月19日起至实际给付之日止，按照每日万分之五计算违约金。一审法院认定事实：2013年8月26日，紫竹公司（乙方）与江苏华亚房地产有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》,约定甲方选聘乙方对华城名府提供前期物业管理服务，物业服务费标准住宅为1.5元/月/平方米；乙方可在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收6个月的物业服务费和300元代收代交的分摊公共能耗费(届时按实际用量结算，并予公示)，预收费用不得超过六个月；物业服务费用按每半年交纳，业主应在每年2月1日、8月1日履行交纳义务；乙方应于每半年3月1日、9月1日向全体业主和物业使用人公布物业服务费用的收支情况；公共能耗费按建筑面积：住宅**0.3元/平方米/月,12一21层0.35元/平方米/月、22层以上0.35元/平方米/月；甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的，按应交数额每日0.05%向乙方支付违约金；本合同期限自2013年9月1日起至2016年8月31日止。2018年11月23日，紫竹公司（乙方）与南京市六合区雄州街道华城名府小区业主委员会（甲方）签订了《华城名府物业服务合同》，约定甲方委托乙方对华城名府小区提供物业服务，期限自2018年11月30日起至2021年11月30日止；物业服务费(不包含公摊能耗费)高层住宅：1.5元/平方米/月；公共能耗费按户进行预收，住宅，住宅预收400元/年div>紫竹公司按约自2013年9月1日起对该小区进行物业管理至今。吴少青系该小区7幢3204室房屋(建筑面积122.52平方米）的所有权人，于2013年入住。2016年3月26日，吴少青缴纳自2016年4月1日至2017年3月31日的物业服务费2205元，预收公摊水电费600元。2017年6月1日，吴少青缴纳自2017年4月1日至2018年3月31日物业服务费2205元。此后，吴少青未再交纳物业服务费，自2018年4月1日至2020年6月30日的物业费应支付4962.06元（1.5元*122.52平方米*27个月）。公摊水电费部分，吴少青自2016年4月1日到2018年8月30日应支付622.7元，自2018年9月1日到2019年11月30日应支付285元，自2019年12月1日至2020年5月31日应支付100.52元，合计1008.22元。吴少青在领房时已预交600元，故上述期间吴少青尚欠408.22元，另按合同约定吴少青应预交的400元亦未缴纳。一审法院认为，紫竹公司（原南京紫竹物业管理有限公司）与江苏华亚房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》、与华城名府业主委员会签订了《华城名府物业服务合同》系各方真实意思表示，合法有效，吴少青系该小区业主，该协议对紫竹公司、吴少青具有约束力。吴少青将自有物业交给紫竹公司管理，其在享受物业服务的同时负有缴费、配合等义务。紫竹公司按约提供物业服务后，吴少青作为物业所有人自2018年4月1日起未按约履行支付物业管理服务费及公摊水电费的义务，构成违约，应承担相应民事责任。关于吴少青辩称紫竹公司同意免收其2017年物业费，紫竹公司不予认可，根据吴少青陈述，其提供的收据系装修工人与紫竹公司商谈后交给吴少青，并告知其免收2017年物业费，但对于如何商谈并不知情，且吴少青已缴纳了2016年4月1日至2018年3月31日期间的物业费，在紫竹公司开具的收据上也明确注明了该缴费期间，吴少青当时并未提出异议，故对于该辩称意见，一审法院不予采纳。因此，紫竹公司要求吴少青支付自2018年4月1日起至2020年6月30日期间的物业管理服务费4962元，并支付至2020年5月31日的公摊水电费708元（含预收400元）的诉讼请求，一审法院予以支持。关于紫竹公司诉请的自2020年5月19日起至实际给付之日止的违约金，合同约定的标准为每日万分之五，该标准过高，一审法院依法予以调整，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。关于吴少青辩称其就物业管理服务方面的多项建议未被紫竹公司采纳，双方应加强沟通，但不能成为吴少青拒缴物业费的理由。物业服务的质量关乎小区业主的生活品质及整个城市的文明建设，因此，一审法院建议物业公司应积极改进完善物业管理服务，业主也应当履行交纳物业服务费用的义务，合理、合法表达诉求，为美好小区的建设共同贡献力量。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，一审判决：吴少青于判决生效之日起五日内向南京紫竹物业管理股份有限公司支付2018年4月1日至2020年6月30日期间的物业服务管理费4962元、公摊水电费708元（含预收400元），合计5670元，并支付违约金（以5670元为基数，自2020年5月19日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计25元，由吴少青负担。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，紫竹公司与江苏华亚房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》及与华城名府业主委员会签订了《华城名府物业服务合同》合法有效，吴少青与小区全体业主均应当按照上述合同约定履行义务。紫竹公司按照合同约定提供相应了物业服务，吴少青作为小区业主应当交纳相关的物业管理费用。吴少青列举的紫竹公司在物业服务中的问题，不足以证明紫竹公司未按照合同约定提供相应的物业服务，吴少青以此作为拒付或减免物业费用的理由，不能成立。吴少青未按期交纳物业管理服务费及公摊水电费，违反合同约定。一审法院对于紫竹公司要求吴少青支付物业管理服务费、公摊水电费的诉讼请求予以支持，并无不当。吴少青已于2016年3月26日缴纳了自2016年4月1日至2017年3月31日的物业服务费及预收公摊水电费，于2017年6月1日缴纳自2017年4月1日至2018年3月31日物业服务费，现提交2016年4月11日的收据，主张紫竹公司同意免收其2017年物业费，要求在本案中抵扣物业费。因本案系紫竹公司主张2018年4月1日起至2020年6月30日的物业费及公摊水电费，吴少青提交的证据不足以证明紫竹公司同意免收其2017年物业费，且紫竹公司明确不予认可，不同意抵扣，故吴少青要求抵扣该部分物业费的上诉主张，本院不予支持。综上所述，吴少青的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴少青负担。本判决为终审判决。审判员  龚达二〇二一年二月五日法官助理徐琨玉书记员杨文艳