吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终33号上诉人（原审被告）：吉林省圣基房地产开发集团有限公司，住所地吉林省长春市南关区。法定代表人：王君，总经理。委托诉讼代理人：徐书金，吉林紫荆花律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚佳伶，吉林紫荆花律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吉林玉汤泉物业服务有限公司，住所地吉林省。法定代表人：裴德银，总经理。委托诉讼代理人：徐书金，吉林紫荆花律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚佳伶，吉林紫荆花律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于淑华，女，1960年3月26日出生，汉族，无职业，住吉林省长春市双阳区。委托诉讼代理人：范鹏飞（于淑华之子），男，1982年9月26日出生，汉族，长春市双阳区66号台球室经营者，住吉林省长春市双阳区。上诉人吉林省圣基房地产开发集团有限公司（以下简称圣基公司）、吉林玉汤泉物业服务有限公司（以下简称玉汤泉公司）因与被上诉人于淑华物业服务合同纠纷一案，不服吉林省永吉县人民法院（2020）吉0221民初749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。圣基公司、玉汤泉公司上诉请求：撤销一审民事判决，改判驳回于淑华全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实错误。一、首先，吉林市中正房地产土地评估有限公司（以下简称中正评估公司）在庭审中提交的《情况说明》只是其在没有再次现场勘察的情况下出具的，不能作为认定本案事实的合法依据。该《情况说明》只是一个意见不具有评估效力，评估价格是否含有温泉价值应当以评估报告所列的评估事项为依据，该评估报告内容没有明确温泉本身的价值，评估的价格只是案涉房屋价值加上装修价值。其次，圣基公司开发建设的玉汤泉度假村整体都没有取得合法的温泉采矿手续，因此在法院拍卖的房屋中也不会有不合法使用的温泉存在。《情况说明》中将圣基公司没有取得合法采矿权的温泉作为评估价值完全是子虚乌有。圣基公司开发的案涉小区也有类似涉案房屋的法院拍卖房，经过法院委托的评估机构评估都是不存在温泉入户的。如吉林省吉林市中级人民法院司法拍卖的案涉房屋，此房与涉案房屋同属一栋楼，网拍评估价格为单价每平方米4115元，拍卖金额为217684元。在标的物介绍中有“此房为毛坯房，该房屋不是温泉水入户，本院目前现状处理房屋，竞买人查看拍卖物品可随时联系”的字样，但一审法院在判决书中认定“另查明，案涉房屋在房屋建成时均安装了温泉水表。”这与案件事实是完全不符的。法院判决圣基公司、玉汤泉公司为于淑华安装温泉水表，同时接通户内温泉水管路，使其达到能够正常使用温泉水的条件的判项是完全错误的。圣基公司开发的案涉小区凡是法院拍卖的房间都是不具有温泉入户的，想要温泉入户，待取得采矿权合法手续后，另行办理手续，如此草率的判决是对案涉小区类似因法院拍卖房取得房屋所有权后又单独消费办理温泉入户业主的不公，也侵害了圣基公司的合法权益。二、玉汤泉度假村的温泉资源的探矿权属于案外人吉林玉汤泉度假有限公司的，圣基公司没有温泉使用权，在案件庭审中提交的此份证据一审法院却不予采纳，而且最重要的是，目前圣基公司并没有取得温泉的采矿权，使用温泉水不具有合法性，在此情况下，法院不能强制圣基公司及玉汤泉公司为于树红提供温泉水。一审判决第二项严重违反法律规定是错误的。三、一审法院在（2020）吉0221民初749号民事判决书中认定事实如下：“2014年3月7日于淑华与圣基公司签订了《产权式公寓认购协议》，双方约定于淑华认购案涉房屋一处精装房屋单价6000元/平方米，房款总价317400元。付款方式以车支付房款。另约定2014年12月31日交付房屋。后于淑华以逾期交付房屋为由，起诉圣基公司，请求判令圣基公司按照双方约定返还房款并承担逾期利息。但实际涉案房屋不是于淑华直接从圣基公司手里购买的，是于淑华放高利贷从别人手中顶账而来。于淑华在接收此房时就找到圣基公司要求退房，遭到拒绝后，又起诉到一审法院要求返还房款并承担逾期利息。案件在法院强制执行网络司法拍卖时，于淑华才以二拍流拍价136240.72元的低价买回了案涉房屋。这一事实与法院认定明显不符。玉汤泉公司主张其他事实和理由：根据《物业管理条例》第二条：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。一审法院在于淑华没有证据证明玉汤泉公司具有侵权行为的情况下，判决“圣基房公司、玉汤泉公司于本判决生效后五日内为于淑华所有的案涉房屋【即于淑华依据（2019）吉0221执13号执行裁定取得的抵顶执行房屋】安装温泉水表，同时接通户内温泉水管路，使其达到能够正常使用温泉水的条件”是明显错误的。建筑物内公共设施的建设安装属于房地产开发建设单位的义务，物业只有对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理的义务与权利，因此玉汤泉公司不应当承担安装义务。于淑华辩称，评估公司出具的情况说明是对其之前作出的评估报告加以说明补充，不是进行的重新评估程序，所以没有必要再次现场勘查。圣基公司及玉汤泉公司所主张该项目没有合法的温泉手续，这点和评估价格没有直接关系，评估价格是按照房屋的坐落位置和使用性质等决定的。当时评估的时候圣基公司也未告知该房屋无温泉，如果该温泉的开采不合法，实际入住多年的其他业主一直都在正常使用温泉水，其他因拍卖成交的房子案由各有不同，没有直接的参考性。拍卖标的物详情介绍里面和本案的房屋介绍也不一样，本案的房子是精装修，管道设施都是圣基公司及玉汤泉公司按照该房的日后使用而装修的，在评估拍卖过程，房子的温泉管道都是完好的，之后被物业拆除的，拍品描述为完好房，并无瑕疵然后即使温泉水的探矿权注册在玉汤泉度假村名下，但是最终管理人和实际控制人均为圣基公司，一审时的证据和一审法院的现场勘查笔录也证实了该项目的温泉控制权在圣基公司和玉汤泉公司，其有权利执行其具体事宜。该房在评估过程中室内室外温泉管道也一直完好，直到于淑华接收该房之前才被玉汤泉公司截掉温泉水管道和温泉水表，这点在一审现场勘查笔录中有详细的说明，圣基公司和玉汤泉公司也已经自认。业主对建筑物内的住宅经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有、共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分以外的部分享有共有的权利。建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生收入的，在扣除合理成本之后，属于业主共有，温泉的管道和设备均安装在该房的共有部分中，温泉水是有偿使用的，有收益产生。于淑华有权对该房共有部分中的设施享有占有、使用和处分的权利。该项目的温泉管道本身已经建设安装完毕，不应因购买方式的不同而区别对待。于淑华向一审法院起诉请求：1.判令圣基公司、玉汤泉公司无条件恢复安装于淑华案涉房屋的温泉水表，提供温泉水服务，每吨温泉水的收费标准和其他业主一样；2.请求判决圣基公司、玉汤泉公司物业服务协议违约，退还已经缴纳的物业服务费1143元，物业服务费应由圣基公司、玉汤泉公司至恢复温泉水服务之日起计算。一审法院认定事实：2014年3月7日，于淑华与圣基公司签订《产权式公寓认购协议》，双方约定于淑华认购案涉一处房屋单价6000元／平方米，房款总价317400元，付款方式为以车支付房款。另约定2014年12月31日交付房屋。后于淑华以逾期交付房屋为由，起诉圣基公司，请求判令圣基公司按照双方约定返还购房款并承担逾期利息。本院受理后于2018年8月30日作出裁判，判决圣基公司返还于淑华购房款317400元并给付逾期利息。案件在强制执行期间，一审法院委托中正评估公司对圣基公司所有的案涉房屋（建筑面积52.90平方米）进行评估。在评估时，案涉房屋已经装修完毕且有工作人员居住使用，该房屋当时正常装有温泉水表，温泉入户管网连接正常可使用。中正评估公司对该房屋作出的评估价格为4599元／平方米。房屋经两次网络司法拍卖后流拍。于淑华申请以二拍流拍价136240.72元接收案涉房屋。一审法院于2020年3月7日作出执行裁定书，裁定圣基公司所有的案涉房屋以136240元的价格抵顶给于淑华冲抵执行款。在收到评估报告后向于淑华交付房屋前，圣基公司、玉汤泉公司（直接执行者）拆除了案涉房屋的温泉水表并截断了温泉入户管路。后于淑华缴纳2020年物业费1143元并办理完毕入住事宜。于淑华自述，由于圣基公司、玉汤泉公司原因，在交费完成前未能实际验房。因圣基公司、玉汤泉公司认为经法院司法拍卖的房屋在评估价格中不包含提供温泉水入户服务的价值和费用，其拒绝为于淑华已经占有的案涉房屋免费安装温泉水表、连通温泉入户管路。另查明，案涉房屋在房屋建成时均安装了温泉水表，经现场勘查，仅案涉房屋的温泉水表被拆除。现该小区业主使用温泉水的价格为15元／吨。在本案审理时，中正评估公司书面对案涉评估报告作出补充说明，基于价值时点，估价结果已包含道路、给水、排水、电力、通讯、供暖、温泉入户管网等基础配套设施，且房地产市场状况已考虑案涉小区内的温泉资源。一审法院认为，本案虽在立案阶段确定为物业服务合同纠纷，但实际亦属物权保护纠纷（排除妨害或修理、恢复原状），存在违约责任与侵权责任的竞合情形。争议起于于淑华与圣基公司在先的房屋买卖合同纠纷案件的强制执行事实。根据双方当事人的起诉、答辩、举证、质证，本案争议焦点为中正评估公司在案涉房屋作出价格评估时是否考虑了温泉入户服务的价值，并将装有温泉水表、已开通温泉入户管路、能够享有户内温泉水的价值和相关费用计入最终的房屋评估价格当中。圣基公司、玉汤泉公司主张评估价格中未包含温泉水服务的相关价值和价格，主要理由为中正公司在评估报告的“估价对象范围”一项中未明确列明包括提供温泉水服务的内容。而且认为，案涉小区中其他通过法院司法拍卖的房屋的评估价格里也都不包括。但其未提供充分证据证明己方主张事实成立，其自述第三人（吉林东煤建筑基础工程公司）与其就开通温泉水入户服务签订缴费协议。但截止至法院现场勘查时，所谓协议尚未实际协商履行完毕。圣基公司、玉汤泉公司庭后也未在规定的期限内提供任何补充证据。于淑华提供中正评估公司的书面补充说明证据，提出相反主张。圣基公司、玉汤泉公司虽对该《情况说明》提出异议，但未在规定的期限内提供反驳证据或申请。在此情况下，因该《情况说明》形式合法，与案件具有关联性，应认定中正评估公司出具的该《情况说明》与案涉评估报告具有同等的证明效力。故应认定，中正公司在对案涉房屋进行价格评估时，已经考虑了温泉入户服务的价值和价格因素。故对于淑华的相关主张予以支持，对圣基公司、玉汤泉公司的相关反驳主张不予支持。关于圣基公司、玉汤泉公司是否负有为于淑华的案涉房屋安装温泉水表、接通温泉水入户管路并提供温泉水服务的责任的问题。根据圣基公司、玉汤泉公司提交的证据、自认及已经查明的事实能够认定，在开发商交房时（包括评估期间），案涉房屋已经安装了温泉水表并铺设了温泉水入户管路，后被玉汤泉公司直接拆除、截断。通过圣基公司、玉汤泉公司提交的《商品房代销协议书》《收条》证据及在现场勘查笔录中的陈述显见，圣基公司有权就案涉小区内房屋开通、使用温泉水事宜与他人进行谈判协商及签订相关合同，并自己或指示玉汤泉公司执行具体事宜。同时，双方均认可，若能够确定中正评估公司做出的评估价格包含提供温泉水服务的相关价值和价格，则圣基公司、玉汤泉公司应正常提供相关服务。故依据诚实信用和公平原则，在无其他证据证明案涉小区业主在合理使用温泉水服务时确需另行与案外其他公司或部门协商一致的情况下，应认定圣基公司、玉汤泉公司负有为于淑华的案涉房屋安装温泉水表、接通温泉水入户管路并提供温泉水服务的责任。于淑华提出按照案涉小区普遍价格使用入户温泉水的主张合理，法院予以支持。双方均认可，案涉小区现阶段的入户温泉水使用价格为每吨15元。关于于淑华主张玉汤泉公司返还2020年物业费1143元的问题。于淑华的主要理由为玉汤泉公司拆除了案涉房屋的温泉水表、截断了温泉水入户管路，并拒绝恢复，剥夺了于淑华的实际入住需求。但其未提供充分证据证明其主张玉汤泉公司存在的以上侵权行为与双方订立的物业服务合同标的之间具有关联性。在此情况下，其不能仅依据物业服务公司存在的一般侵权事实即主张返还已缴纳的物业费用。故对于淑华主张的该部分诉讼请求不予支持。综上所述，于淑华提出的部分诉讼请求理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第七十条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定一审法院作出判决：一、圣基公司、玉汤泉公司于判决生效后五日内为于淑华所有的案涉房屋［即于淑华依据（2019）吉0221执13号执行裁定取得的抵顶执行款房屋］安装温泉水表，同时接通户内温泉水管路，使其达到能够正常使用温泉水的条件；二、圣基公司、玉汤泉公司在为案涉房屋安装温泉水表、接通户内温泉水管路后五日内，妥当按照为案涉小区一般业主办理温泉水入户业务的服务标准，尽职为案涉房屋提供入户温泉水服务。并以案涉小区普遍价格确定温泉水的使用价格（现阶段暂为每吨15元）；三、驳回于淑华的其他诉讼请求。案件受理费50元，由于淑华负担10元，由圣基公司负担20元，由玉汤泉公司负担20元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，关于涉房屋的评估价值是否包括使用温泉价值的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，圣基公司、玉汤泉公司均主张案涉房屋的评估价值并不包括使用温泉价值。但结合中正评估公司针对案涉房屋所出具的评估报告及“情况说明”能够证实，评估机构所出具的评估结果已经包含了温泉资源的价值。圣基公司及玉汤泉公司未提供充分、有效的证据证实其主张，应当承担举证不能的不利后果。关于案涉房屋温泉设施的恢复问题。于淑华通过人民法院的执行程序取得案涉房屋后，已取得案涉房屋的所有权。圣基公司及玉汤泉公司将房屋内的温泉水表拆除并截断了温泉入户管路，属于侵权行为，圣基公司及玉汤泉公司应当承担相应的侵权责任。玉汤泉公司主张其不应承担恢复、安装义务，本院不予支持。关于案涉房屋的温泉使用问题。案涉房屋由圣基公司开发建设，由玉汤泉公司进行物业管理。圣基公司及玉汤泉公司自认案涉小区凡是法院拍卖的房间都不具有温泉入户，想要温泉入户，需要到玉汤泉公司另行办理手续，但同时主张其没有取得温泉的采矿权，无法提供温泉服务，其主张存在矛盾之处。结合本案目前的证据情况可知，案涉小区的其他业主，能够通过圣基公司及玉汤泉公司办理温泉水入户的业务，故一审法院认定圣基公司、玉汤泉公司负有为于淑华并提供温泉水服务的责任，并无不当之处。综上所述，圣基公司、玉汤泉公司的上诉主张不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费合计200元，由吉林省圣基房地产开发集团有限公司负担100元；吉林玉汤泉物业服务有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  张艺凡审判员  郝振翔二〇二一年二月二日书记员  聂 力