安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖05民终192号 上诉人（原审被告）：当涂县夕阳红托老院，住所地安徽省当涂县姑孰镇大成坊老一中学生公寓。 法定代表人：吴云景，该托老院院长。 委托诉讼代理人：董静，安徽明博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨洋，安徽明博律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：当涂县姑孰镇人民政府，住所地安徽省当涂县姑孰镇于湖路**。 法定代表人：吴超,该镇镇长。 委托诉讼代理人：任孚长，安徽夏商周律师事务所律师。 上诉人当涂县夕阳红托老院(以下简称夕阳红托老院)因与被上诉人当涂县姑孰镇人民政府（以下简称姑孰镇政府）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院(2020)皖0503民初2316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 夕阳红托老院上诉请求：１.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；２.由姑孰镇政府承担一、二审诉讼费用。事实与理由：１.姑孰镇政府交付的租赁物应当符合租赁物使用的用途，一审法院没有查明租赁物交付是否达到可供其使用的用途。案涉房屋租赁合同中明确约定租赁房屋的用途仅作为养老院使用，但事实上因案涉房屋消防验收不合格，其无法按期办理营业登记证书。其正式营业使用租赁物作为养老院的时间为2017年4月1日，一审法院错误地认为房屋交付即应当支付租金，却忽略了姑孰镇政府应保证交付的房屋符合约定的使用用途。２.案涉租赁合同中并没有约定租赁的起始时间、租赁期限以及合同签订时间，一审法院关于租金的起算时间点认定错误。３.一审判决其承担的利息过多，于法无据。其应支付租金的起算时间为2019年4月1日，根据双方约定，租金应每年支付一次，于每年租期开始日提前15日内一次性支付，截至起诉时间，其欠付租金刚好一年，不存在一审判决认定的利息，且姑孰镇政府从未催要租金，对于逾期交纳租金，姑孰镇政府存在过错，不应当承担逾期支付的利息。４.新冠××疫情作为不可抗力的因素，影响了案涉房屋的使用目的，其经营也受到疫情影响，应当按照国家政策规定给予其三个月的免租期。 姑孰镇政府辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。１.其已履行合同所约定的交付房屋义务，夕阳红托老院应当按照合同向其支付租金。２.现有证据足以证明案涉房屋交付的时间为2016年4月1日前，一审以2016年4月1日为房屋交付日，并按照合同约定于2018年4月1日计算租金，具有事实和法律依据。３.夕阳红托老院以消防不合格及新冠××疫情作为抗辩理由，不成立。案涉合同约定，如夕阳红托老院因经营需要，需对安全、消防、水电、通讯等基础设施设备进行改造或升级的，需事先征得其同意后，方可进行改造升级，所需各项费用均由夕阳红托老院自行承担，实施升级改造后，不可移动的部分，应在租赁结束后移交给给其。另外，一审判决支付租金的期间为2018年4月至2019年12月31日，新冠××疫情2020年才发生，不存在减免三个月房租的问题。 姑孰镇政府向一审法院起诉请求：１.立即解除双方签订的《房屋租赁合同》并要求夕阳红托老院返还房屋；２.判令夕阳红托老院向其支付房屋租金135000元、利息10800元(2018年租金60000元自2018年1月1日起计算至2019年12月31日止，2年利息7200元,2019年租金60000元自2019年1月1日起计算至2019年12月31日止，1年利息3600元,按月息0.5%计算利息;2020年1-3月租金15000元),合计145800元，并自2020年1月1日起,以135000元为基数,按年利率6%支付逾期付款利息至付清时止；３.夕阳红托老院支付自2020年4月1日至返还房屋之日期间的房屋占用费；４.由夕阳红托老院承担案件全部诉讼费用。 一审法院认定事实如下：2015年10月27日,姑孰镇政府（甲方）与夕阳红托老院（乙方）签订了一份《企业征收协议》,就征收乙方房屋及附属物补偿进行了约定，后双方又签订了一份《房屋租赁合同》,并约定甲方将原当涂一中学生公寓南楼1-3层，另含附属用房学生浴室建筑物租赁给乙方作为其养老院临时周转房,原则上租赁至新的养老院建成，房屋每年租金为人民币60000元,前两年免收租金,自第三年起开始,乙方应于租期开始日提前15日一次性支付租金。 一审另查明，2016年4月7日，当涂县公安消防大队向夕阳红托老院下达《建设工程消防设计审核意见书》。2016年10月24日，当涂县民政局同意夕阳红托老院住所由当涂县姑孰镇凌云村变更为当涂县老一中学生公寓。2017年3月31日，当涂县民政局登记当涂县夕阳红托老院为民办非企业单位，负责人为吴云景，住所为当涂县老一中学生公寓，业务范围为社会福利事业。 一审法院认为，双方均对案涉《房屋租赁合同》无异议，夕阳红托老院实际租赁了案涉房屋，故夕阳红托老院应按《房屋租赁合同》的约定支付租金。姑孰镇政府在一审审理过程中撤回要求解除《房屋租赁合同》、返还房屋的诉讼请求，与法不悖，应予准许，其主张的房屋占用费实际已无依据，其可另行要求夕阳红托老院按租赁时间给付租金。另，夕阳红托老院在一审主张因新冠××疫情减免三个月租金，但没有陈述新冠××疫情对夕阳红托老院的经营影响的程度、时间，结合夕阳红托老院为社会福利的性质以及发生疫情的事实，减免三个月租金与姑孰镇政府主张2020年1至3月租金不宜在本案中处理，可另行主张。关于租金的起算点，因《房屋租赁合同》起始时间没有约定，对房屋的交付时间亦没有约定，且姑孰镇政府提交的证据未能证明房屋租赁起始时间以及房屋的交付时间，但依据当公消审字［2016］第0004号审核意见书可以确认，在2016年4月7日前姑孰镇政府已将案涉房屋交付夕阳红托老院，以及《房屋租赁合同》免除前两年租金的约定，故认定夕阳红托老院自2018年4月1日起向姑孰镇政府交纳租金。夕阳红托老院应支付姑孰镇政府自2018年4月1日至2019年12月31日的房屋租金为105000元（60000元＋60000元÷12个月×9个月）。因《房屋租赁合同》规定租金应在租期开始日提前15日一次性支付，姑孰镇政府主张年利率6%的计息标准符合法律规定，故对姑孰镇政府主张的自2018年4月1日起至实际付清之日止，按年利率6%计算的利息，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、夕阳红托老院于判决生效之日起十五日内给付姑孰镇政府房屋租金105000元，并以45000元为基数，按年利率6%支付自2018年4月1日起至实际付清之日止的利息，以60000元为基数，按年利率6%支付自2019年1月1日起至实际付清之日止的利息。二、驳回姑孰镇政府其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1608元，由姑孰镇政府负担408元，夕阳红托老院负担1200元。 二审中，各方当事人均未提供新证据。 二审查明的事实与一审相同。 本院认为，本案争议焦点为：一审法院认定案涉房屋的租金起算点为2018年4月1日，依据是否充分。 案涉《房屋租赁合同》未约定房屋的交付时间。姑孰镇政府陈述房屋交付时间为2015年11月，而夕阳红托老院自认房屋交付时间为消防整改之前，即2016年4月1日前，一审法院据此认定案涉房屋交付时间为2016年4月1日，并无不妥。案涉《房屋租赁合同》第五条第二项约定，夕阳红托老院如因经营需要，对安全消防、安全等基础设施进行改造的，须事先征得姑孰镇政府同意，改造升级的施工及费用均由夕阳红托老院负担。该合同第七条第五项还约定，夕阳红托老院应按照消防部门要求配备齐全并及时更新消防设施、设备，上级部门对租赁房屋内安全消防设施进行工作检查时，夕阳红托老院应予以配合，对检查中发现的安全隐患等问题，应及时改正并承担相应的费用。根据上述约定，案涉房屋消防设施的改造升级，应由夕阳红托老院自行承担。姑孰镇政府考虑到开办养老院系一项社会福利事业，案涉房屋用以开办养老院需要进行一定的改造升级，以及办理相关证照需要一定时间，已经给予夕阳红托老院两年免租期的政策照顾。夕阳红托老院主张因案涉房屋消防设施不合格再另行扣除租赁期限，无事实和法律依据，不予支持。一审判决的租金计算期间为2018年4月1日至2019年12月31日，夕阳红托老院以新冠××疫情影响为由请求减免三个月的租金，无事实依据，不予支持。 综上，夕阳红托老院的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3216元，由当涂县夕阳红托老院负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹悝元 审判员  赵丽萍 审判员  齐 萍 二〇二一年二月二日 法官助理唐斌 书记员易莉