江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏06民终2943号上诉人（原审被告）：南通双逸创业园有限公司，住所地南通经济技术开发区滨水路**。法定代表人：陆理军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蔡斌，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳静，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆峰，男，1976年4月8日生，××族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：郭永飞，如东县兵房镇法律服务所法律工作者。上诉人南通双逸创业园有限公司（以下简称双逸公司）因与被上诉人陆峰房屋买卖合同纠纷一案，不服南通经济技术开发区人民法院（2020）苏0691民初523号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。双逸公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持我司诉讼请求；陆峰承担本案诉讼费。事实和理由：1.一审不支持我司主张合同已经解除的抗辩缺乏事实及法律依据，且显失公平。2019年6月27日、12月5日，我司多次通知陆峰前来办理房地产权属转移登记相关手续。陆峰收到通知后，因自身原因导致案涉房屋至今未能办理权属登记。陆峰拒绝配合办理产权登记，导致案涉合同无法履行，也导致我司无法收取剩余购房款。我司有权解除合同。我司在2020年1月11日通知解除合同，符合法律规定，案涉合同已经解除，陆峰无权要求继续履行并办理产权登记手续。陆峰一审陈述，未能办证的原因在于我司对其微信回复的修改后的办证合同未有回应，以及我司要求先交钱后办证。但事实上，我司员工将办证合同发给陆峰后其未将合同回传我司，我司也从未要求其先交款。法院认定2019年5至6月后未能办证的原因在于我司缺乏依据。2.一审判决给付违约金的计算基数及起算时间不正确。2014年11月14日订立的《工业用房买卖合同》第十一条第三款约定，按照应付总价款50%计算。“应付总价款”是指未付款。陆峰已经支付50%房款后，应付款是指剩余50%房款，应以此为基数计算。案涉房屋在2019年5月底之前因政府原因未能办证。即使我司土地被抵押，一旦开放办证我司也会第一时间归还贷款、解除抵押，以办理产权证书。退一步讲，即使我司构成违约，2019年5月底可以办证后，因陆峰之故导致不能办证，一审判决自2016年9月1日起至实际办证之日止计算违约金错误。陆峰辩称，1.一审不支持双逸公司解除合同的请求具有事实和法律依据。本人接到双逸公司通知后，积极配合双逸公司办理相关事项。本人一审提供2019年7月3日、7月8日、8月29日、9月20日谈话录音，可以充分证明本人的主张。双方明确先办理产权证，再缴纳购房款。本人不存在违约，双逸公司无权解除合同。2.一审判决违约金的基础及起算时间正确。“应付总价款”应当从签订合同、房屋面积和单价来确定，一审认定为根据房屋实际面积计算的总价款正确。讼争房屋未能办理产权证书的责任在于双逸公司。案涉土地被双逸公司用于抵押，抵押权消灭前无法办理过户手续。一审依据约定的办证时间判令双逸公司自2016年9月1日起承担违约责任正确。陆峰向一审法院起诉请求：判令双逸公司立即协助办理南通开发区滨水路28号双逸创业园5号楼6层的不动产权证书；双逸公司支付逾期违约金906782元（暂计）。一审法院认定事实：2014年11月14日，陆峰、双逸公司签订工业用房买卖合同，陆峰购买双逸创业园5#6F工业用房，价格2068元/平方米，总价3085500元，合同签订时暂付2000000元，余款1079925元待双逸公司将上述宗地的国有土地使用权及厂房所有权过户至陆峰名下，同时将上述宗地的国有土地使用权证及房屋所有权证交付给陆峰后七个工作日内付清。房屋实际面积与暂定面积有差异的，陆峰应在领取房产证起七个工作日内多退少补。双方商定于2015年12月31日前交付房屋，双逸公司于2016年8月31日前将上述宗地的国有土地使用权及厂房所有权过户至陆峰名下，同时将上述宗地的国有土地使用权证及房屋所有权证交付给陆峰。如遭遇国家相关政策调整及法律界定的不可抗力因素影响，且双逸公司在事件发生之日后及时书面通知陆峰并提供有效的事件发生的证明的（事件条件允许后10日内），双逸公司可根据实际情况予以延期交房及产证。因双逸公司原因导致陆峰不能如期取得国有土地使用权证及房屋所有权证，应赔偿陆峰应付总价款50%的同期银行贷款基准利率四倍的损失，至陆峰取得国有土地使用权证及房屋所有权证时止。同日，双逸公司出具收条，收到陆峰购房款2000000元。2016年4月2日，双逸公司向陆峰交付案涉房屋。2019年6月27日，双逸公司向陆峰发出告知函，载明因政策调整导致办证停滞，2019年5月9日，南通开发区相关部门同意其重启办证事宜，遂通知陆峰收函三日内办理商品房买卖合同的签订等相关手续。2019年7月3日，陆峰到双逸公司就合同履行问题进行协商，明确应当先办理权属证书，并按照双逸公司要求提交书面申请等材料。其后，陆峰多次向双逸公司催促办证事宜。2019年12月5日，双逸公司再次函告陆峰，主要内容同2019年6月27日函件，并载明在2019年6月27日函件发出后，陆峰未来办理相关手续。一审另查明，南通双逸创业园项目公安编号3号楼对应施工编号为5号楼。涉案的土地使用权分别在2013年8月23日至2015年8月18日、2015年12月8日至2018年11月20日设定抵押。2019年5月7日，南通开发区相关部门对双逸创业园自然人办理网签合同及高标准厂房销售备案的申请事宜出具意见，同意对园区内已售房屋按“幢、层”办理合同网上备案，办理时不对销售对象进行审查等。经南通开发区不动产登记信息查询，案涉房屋建筑面积为1486.43平方米。一审法院认为，陆峰、双逸公司签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效。双逸公司主张因陆峰未能按其通知前来办理产证事宜，其已书面通知解除案涉合同。但陆峰提供的证据能够证明其在收到通知后，于2019年7月3日前往双逸公司与工作人员进行协商，并达成了先办理权属证书的一致意见，故法院对双逸公司主张合同已经解除不予支持。合同约定的土地、房屋权属证书过户及交付日期为2016年8月31日，双逸公司未按期办理相关手续，构成违约。双逸公司主张未能按时办理过户的原因是不可抗力及政府延迟原因，但在约定的办证期间内，案涉土地存在抵押。在抵押权消灭前必然无法办理过户手续，故法院对双逸公司该抗辩理由不予采信。双逸公司应当赔偿逾期办理权属证书的违约金，其中“应付总价款”应理解为根据房屋实际面积计算的应付总价款，为3073937.24元（2068*1486.43）。考虑双逸公司已交付房屋，合同约定的同期银行贷款基准利率四倍的违约金过高，法院酌情调整为以年利率10%为宜。综上，一审法院判决：一、双逸公司于判决发生法律效力之日起十日内协助陆峰办理南通开发区双逸创业园3幢6层房屋的国有土地使用权证及房屋所有权证过户手续，将上述权属过户至陆峰名下；二、双逸公司于判决发生法律效力之日起十日内以1536968.62元为基数自2016年9月1日起按年利率10%支付陆峰违约金至实际履行完毕上述第一项过户义务时止；三、驳回陆峰的其他诉讼请求等。二审中，双逸公司向本院提交以下证据：1.公司原法务单镜明与陆峰委托诉讼代理人郭永飞的微信聊天截图，以及截图中所涉协议文本，以证明2019年9月21日单镜明将案涉房屋的买卖合同格式文本提供给郭永飞，未得到任何回应。陆峰未能办理权属登记的责任在于其自身。2.南通市不动产登记申请书，以证明案涉不动产抵押登记的注销时间为2019年4月12日。陆峰质证认为：1.聊天截图真实性无异议，但双逸公司发送与他人的商品房买卖合同，与本案无关。陆峰收到合同文本后，对比发现与案涉房屋买卖合同存在重大出入，双逸公司要求陆峰一次性付清房款，并将涉及公司违约责任的条款进行大幅度调整、减轻自身违约责任，对于陆峰不具有参考价值。2019年9月21日以后，陆峰多次与双逸公司沟通，未能达成新的协议。2.双逸公司在2019年4月12日申请解除抵押登记，并非确认解除。陆峰向本院提交以下证据：1.2019年12月25日郭永飞、陆峰与江卫（双逸公司原法定代表人）、唐某（双逸公司经理）等的谈话录音，其中江卫称：“你们还抱着，还是说和我还幅度小一点，我告诉你这个门已经关上了，而且明确讲礼拜五之前，假如说还不付清，礼拜六那你看，肯定是关门，电、水全部停掉啊，这是我们的决定”。唐某称：“其他不谈，你就是给钱把尾款付清，礼拜五之前把余款付清，然后办证”；江卫称：“对，就这么简单”。郭永飞称：“逾期你讲是要把门关掉？”江卫称：“对！而且水也要停掉！”录音内容证明双逸公司提出要求陆峰先付款，否则将停水停电。双方最终未能协商一致。2.中兴派出所出具的接处警情况，主要内容为2020年1月3日双逸创业园的物业公司将陆峰等人的房屋用电关闭，陆峰等报警。以证明双逸公司要求改变付款进度的约定，实际停水停电行为与录音内容一致。3.郭永飞与单镜明之间全部微信聊天记录，以证明郭永飞催促单镜明发送协议书且明确要求办理网签合同，但未有结果。双逸公司质证认为：1.对2019年12月25日录音的真实性、合法性、关联性不予确认。双逸公司的法定代表人是陆理军，江卫不是工商登记的股东，也不是执行董事。公司有一唐姓工作人员但已离职，无法核实情况。双逸公司多次通知陆峰签订网签合同，陆峰已经构成违约，谈话中陆峰等否认该事实，应当结合特定语境理解录音内容，不代表双逸公司不按约定履行合同义务。2.对接处警情况真实性无异议，物业公司关闭水电与本案无关。3.对微信聊天记录真实性予以确认，但双逸公司在此微信聊天记录之前已经通知陆峰办理产权登记手续，郭永飞除与单镜明联系之外，还与公司其他人有联系，不排除他人向陆峰发出通知的可能性。单镜明发送的合同中部分内容需要双方协商，但郭永飞看到格式协议版本后没有再和单镜明联系，没有订立合同的责任在于陆峰。本院认证意见：1.双逸公司、陆峰对郭永飞、单镜明间的微信聊天记录（含所涉合同文本）真实性无异议，本院予以确认。关联性待后在裁判理由中阐述。2.双逸公司提供的不动产登记申请书表明双逸公司申请注销抵押权登记，并不等同于抵押权当时已经注销登记。该证据不能达到双逸公司证明目的。3.陆峰提供的录音记录待后在裁判理由中分析。4.双逸公司对陆峰提供的中兴派出所接处警情况真实性无异议，本院予以确认，关联性待后在裁判理由中阐述。本院经审理，对一审法院采信的证据以及据此认定的案件事实予以确认。本案二审争议焦点为：1.双逸公司主张案涉合同已经解除有无依据。2.一审关于违约金的计算基数及期间认定是否恰当。本院认为，双逸公司解除合同不符合法定的合同解除条件，其主张合同已解除的理由不能成立。由于双逸公司未能按期办理权属过户手续，一审判令双逸公司承担约定违约责任并无不当。1.双逸公司关于合同已经解除的理由不能成立。双逸公司认为，其催告陆峰办理不动产产权证，后陆峰拒绝配合导致案涉合同无法履行，公司解除合同符合法定解除要件。但一方面，案涉合同约定的办理过户期限为2016年8月31日，双逸公司在2019年函告陆峰办证已经远远超出约定期限。双逸公司认为存在政府迟延的合法事由，但其就此既未充分举证，且在约定办证期间案涉土地上设定了抵押权，过户本身存在障碍，难以证明合同正常履行的可能性。另一方面，双方在2019年7月3日协商时已经明确先办理产权证书，而陆峰二审提供2019年12月25日录音中，双逸公司又提出先行交款。双逸公司虽不认可该录音，但未能提供反证，且录音中关于停电停水的内容可与中兴派出所的接处警记录印证。此外，双逸公司此前虽然通过微信向陆峰的委托诉讼代理人郭永飞发送过协议书，但郭永飞通过对比发现与原先订立的合同在双逸公司的违约责任方面存在很大差异，双方未能达成一致。因此，在双逸公司违约在先、陆峰不同意变更约定事宜的情形下，案涉不动产未予办理产权登记的原因难以归咎于陆峰，双逸公司发出的解除合同通知书并不发生合同解除的法律效力。2.双逸公司应当依约承担违约责任。合同约定，因双逸公司原因不能如期取得相关不动产权证的，双逸公司应当赔偿应付总价款50%的同期银行贷款基准利率四倍的损失。本案双逸公司缺乏合理事由而未能办证，应当承担违约责任。双逸公司上诉对于违约金计算基础提出异议，但合同明确约定按照“应付总价款50%”计算违约金，双逸公司认为需扣除已付款后再予计算缺乏依据。双逸公司还主张一审判决的违约金计算期间错误，但双逸公司自约定办证时间届至后长期未能办证，且如前所述不能办证的原因并难以归咎于陆峰，故一审确定自约定之日的次日至实际办证之日止计算违约金并无不当。综上，双逸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31484元，由上诉人南通双逸创业园有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱艳审判员  杨盛审判员  胡皓二〇二一年二月五日书记员  陈宁