天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初13155号原告:杨绍建,男,1966年6月18日出生,汉族,无职业，住天津市南开区。被告:张静,女,1981年2月21日出生,汉族,无职业，住天津市南开区。原告杨绍建与被告张静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨绍建，被告张静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨绍建向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年10月3日签订的《房屋租赁合同》,被告将天津市南开区云阳东里底商咸阳××号(约80平米)房屋（以下简称案涉房屋）腾交原告;2.被告按照租赁合同约定月租金1万元标准支付2020年10月至实际腾房之日的房屋使用费;3.被告按照实际发生的数额给付截至实际腾房之日的电费、水费、采暖费（截至2020年12月15日为电费9814元、水费1162元、采暖费3500元）;4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：案涉房屋系案外人刘金良承租。2019年3月20日,刘金良书面授权原告处理案涉房屋租赁、使用事宜,原告有权以自己名义出租房屋、收取租金、参与诉讼活动。2019年10月3日,原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租案涉房屋，租期两年，自2019年10月1日至2021年9月30日，年租金12万元;水电热费用按照实际缴纳时间和金额分担等。合同签订后,被告交纳了第一年租金,后其提出受新冠肺炎疫情影响要求减免租金,法院判决原告退还被告租金28000元,原告不服已提起上诉,现该案仍在二审审理过程中。由于被告自2020年7月起拖欠水电费,原告于2020年9月25日在被告使用的案涉房屋门脸张贴通知,要求其按合同约定于9月28日交纳第二年租金及相关费用,否则原告有权要求解除合同、腾退房屋。但被告直至本案成讼之日仍未给付。被告张静辩称，原告所述双方签订房屋租赁合同、被告承租的案涉房屋地址、租期、租金标准和支付时间均属实。被告曾主动向原告提出过解除租赁合同，是原告始终拖延不决，现被告同意解除合同，但因除案涉房屋之外没有其他住处，不同意腾房。在本案之前，双方因疫情期间的租金退还问题已先行成讼，法院判决后，原告没有履行法院判决将28000元退还被告，导致被告经济困难，因此才自2020年9月30日起未付下一年租金；被告在2020年国庆假期返津后才发现原告在案涉房屋门上张贴了日期为2020年9月25日的停水通知，且被告已无法进入房屋，后经报警虽进入了房屋，但始终没有供水。现原告主张的水电费数额基本属实，同意从被告交纳的2万元押金中扣除；由于案涉房屋供热温度不达标，被告不同意给付2020-2021年度的采暖费。本院经审理认定事实如下：2020年1月1日，案外人天津市南开区王顶堤房管站作为出租方（甲方）、案外人刘金良作为承租人（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将南开区云阳道12号面积150平方米的房屋出租给乙方作为非住宅使用；租赁期限自2020年1月1日至2020年12月31日；经双方协商该房屋年租金为64800元……。2019年3月20日，刘金良出具签订授权委托书，将其承租的天津市南开区云阳东里12号楼底商咸阳路101号××号房屋租赁、使用的事宜均委托给杨绍建代为处理，杨绍建可以自己的名义对外出租房屋并收取租金、参与房屋诉讼活动。2019年10月3日，杨绍建为出租方（甲方）、张静为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋出租给乙方；租赁期限自2019年10月1日至2021年9月30日止；租金为每月1万元整，租赁期间如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金，租金按年结算，在每年到期前一个月前乙方向甲方缴纳；乙方应向甲方交纳房屋押金2万元，合同到期终止时，乙方向甲方结清有关费用后退还乙方。若乙方中途退房或因一方责任终止合同，押金不退；租赁期间，有关费用由乙方向甲方交纳，每月1日结算上月费用，在每月5日前交清。水费每吨7元结算、电费每度1.2元结算，以实际为准、暖气费3500元；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……（4）拖欠租金或有关费用达10日的。租赁合同签订后，张静向杨绍建交付了押金2万元和2019年10月1日至2020年9月30日的房屋租金12万元，在案涉房屋经营天津市南开区全顺和快餐店。2020年7月6日，张静向本院起诉请求杨绍建退还受新冠肺炎疫情影响期间4.5个月租金45000元。2020年11月9日，本院作出（2020）津0104民初6422号民事判决书，判决杨绍建退还张静租金28000元。判决作出后杨绍建提起上诉，现该案件仍在二审审理中。本案庭审中，张静同意解除租赁合同，认可没有交纳2020年9月30日之后的房租。2020年9月25日，杨绍建在张静使用的案涉房屋门脸张贴通知，通知张静于2020年9月28日前交付拖欠的房租及水电费，逾期将停水停电、解除合同、收回房屋。被告认可看到了该通知，表示其2020年国庆假期后自外地返津，发现案涉房屋已经停水；原告承认自2020年10月7日停止对案涉房屋供水，截至本案2020年1月4日法庭辩论终结时仍未恢复。经本院释明，原告同意当日即恢复供水。后经向被告核实，被告认可庭审结束后原告已恢复向案涉房屋供水。张静自认从使用案涉房屋之始至本案法庭辩论终结之日没有交纳过水电费，同意在返还房屋时按照实际发生数额结算水电费。杨绍建当庭认可电费实际按照每度电1.05元结算，其在本案中所主张的水电费并未实际向供水、供电部门交纳；承租期间，张静向杨绍建交纳了2019-2020年度的暖气费3500元，未交2020-2021年度的暖气费。杨绍建在2020年12月24日向天津市宏源热力工程有限责任公司交纳了2020-2021年度采暖费共7019.2元。另查明，庭审中双方均认可案涉房屋是坐落于南开区云阳东里12号楼的底商，整排底商的门牌号均为“咸阳路101号”，各使用人为了区分自己使用的房屋编排了“增某号”。张静使用的房屋为“增××号”一侧靠边，一侧与杨绍建使用经营的“津建文化百货”相邻。本院认为，依法成立的合同受法律保护。杨绍建与张静订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同订立后，杨绍建作为出租方已经向张静交付租赁物，张静作为承租人应按照合同约定的时间履行交纳租金义务。依据租赁合同约定，张静应于2020年8月30日前向杨绍建交付2020年10月1日起一年的租金。2020年8月30日时，张静虽就已付租金的减免问题与杨绍建成讼至法院且仍处于审理过程中，但不能免除其按照合同约定时间给付后续租金的义务。张静未按约定时间租付属实，至杨绍建张贴催缴通知的2020年9月25日显然已满足租赁合同约定的“拖欠租金或有关费用达10日”，此时杨绍建有权依据租赁合同约定和法律规定，采取协商或起诉等方式维护自身利益，但其未采取法律允许的方式行使权利，反而采取了停止向案涉房屋供水的方式要求张静给付租金。断水的方式不符合法律规定，既不能解决双方矛盾，又使张静使用案涉房屋经营快餐店的目的受到严重影响。综合考虑杨绍建自2020年10月7日至2021年1月4日期间停止了案涉房屋正常供水，而张静在此期间也未将房屋返还杨绍建，现可酌情减免该期间张静应付租金数额，其支付该期间租金15000元（即1.5个月租金）即可，但张静应按月租金1万元的标准足额给付2020年10月1日至2020年10月6日期间的租金计2000元。2021年1月4日本案法庭辩论终结之日，双方均同意解除合同，本院照准并认定该日期为租赁合同解除之日。合同解除后，张静应将案涉房屋返还杨绍建，并按照月租金1万元的标准支付2021年1月5日至实际返还房屋之日的使用费。鉴于杨绍建并未实际向供水、供电部门交纳案涉房屋水电费，张静应按照租赁合同约定的水费每吨7元、杨绍建自认的电费每度1.05元，按照返还房屋之日的数额据实结清水电费；因租赁合同明确约定张静应承担暖气费3500元，且杨绍建已向供热部分交纳了2020-2021年度采暖费7019.2元，张静理应依约支付采暖费3500元。张静结清全部租金、使用费、水电费、采暖费的同时，杨绍建应将押金2万元返还张静。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第七百零八条、第七百二十一条之规定，判决如下：一、原告杨绍建与被告张静2019年10月3日签订的《房屋租赁合同》于2021年1月4日解除；二、本判决生效后十五日内，被告张静向原告杨绍建支付2020年10月1日至2020年10月6日的房屋租金2000元、2020年10月7日至2021年1月4日的房屋租金15000元，共计17000元；三、本判决生效后十五日内，被告张静将其使用的天津市南开区云阳东里底商咸阳路101号××号房屋（约80平方米）返还原告杨绍建，并按月租金1万元的标准支付2020年1月5日至实际返还房屋之日的房屋使用费，按水费每吨7元、电费每度1.05元的标准支付截至返还房屋之日实际发生的水费、电费；四、本判决生效后十五日内，被告张静给付原告杨绍建2020-2021年度采暖费3500元；五、被告张静将本判决书第二项、第三项、第四项确定的给付义务履行完毕的同时，原告杨绍建将保证金2万元返还被告张静；六、驳回原告杨绍建其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，减半收取计87.5元，由被告张静负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告杨绍建。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  曲威二〇二一年二月一日书记员  赵满附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第七百零八条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。