辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终145号上诉人（原审被告）:李宝盛，男，1954年5月7日出生，汉族，住鞍山市铁**。委托诉讼代理人：王丽红，女，1956年2月12日出生，汉族，住鞍山市铁**。被上诉人（原审原告）:沈阳博深物业服务有限公司鞍山分公司，住所地鞍山市铁**解放东路**-27。负责人:高晴，经理。委托诉讼代理人：韩晓光，该公司员工。上诉人李宝盛因与被上诉人沈阳博深物业服务有限公司鞍山分公司（以下简称博深鞍山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302民初3888号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李宝盛上诉请求:1、请求二审法院改判撤销我方向博深鞍山分公司支付物业费2637元，2、请求判令博深鞍山分公司承担起诉、上诉各种费用。事实及理由：1、原判认定的基本事实缺乏证据证明，应当予以纠正。博深鞍山分公司不履行《物业服务合同》中约定的义务，小区公共绿地被种植果树和蔬菜，博深鞍山分公司即没有制止也没有报告执法部门。原审证据《告知书》中小区内供热配套设施《二级泵站用房》被案外人侵占改为食堂使用系博深鞍山分公司提供钥匙、转供电造成，侵犯了业主的权益。业主委员会与业主大会依法选聘物业企业签订的物业服务合同对物业服务企业也具有约束力。2、我方拒交物业费是行使同时履行抗辩权，根据合同法的规定，博深鞍山分公司不履行《物业服务合同》中第十六条第（6）项和第二条第（4）项约定的义务，小区内供热配套设施被案外人侵占改为食堂使用系博深鞍山分公司提供钥匙、转供电造成，侵犯了业主的权益。属于恶意违约，经业主委员会的李宝盛和佟铭兰向博深鞍山分公司送达了《告知书》，博深鞍山分公司收到告知书后至今没有倒出，我方没有支付物业费是基于正当理由，属于行使同时履行抗辩权。3、关于举证责任，一审中被上诉人对自己提出的诉讼请求所依据的事实没有向法院提交证据加以证明，应由被上诉人承担不利的法律后果。博深鞍山分公司答辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律正确。关于园区内绿化问题，博深鞍山分公司已向政府及执法部门举报，我公司没有执法权，而且因为绿地原因派出所出警处理过。关于案外人二级泵用房的事，与博深物业公司无关。博深鞍山分公司向一审法院起诉请求：1、请求判令李宝盛支付物业费2637元，并由李宝盛向博深鞍山分公司按欠费数额879元每日3‰标准，分别支付自2017年6月1日起计算至实际给付之日止物业费用期间的滞纳金，合计2888元，共计5525元；2、由李宝盛承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：博深鞍山分公司与通利小区业委会签订三份物业服务合同，合同约定，博深鞍山分公司为通利小区提供2010年至2020年的物业服务。物业服务费用0.8元/平方米/每月，如业主未如期缴纳物业服务费，按照逾期每日3‰的标准承担滞纳金。再查，李宝盛通利花园2号楼2单元3层2室物业所有人，建筑面积91.59平方米，每年物业费879元，李宝盛至今未缴纳2017年6月1日至2020年5月31日的物业服务费共计2637元。一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，博深鞍山分公司系通利花园小区的物业服务公司，李宝盛在购房后与博深鞍山分公司签订了物业管理服务合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。博深鞍山分公司履行了提供物业服务的义务，李宝盛没有按时支付物业服务费。故对博深鞍山分公司要求李宝盛给付拖欠的物业服务费2637元之诉讼请求，该院予以支持。关于博深鞍山分公司要求李宝盛支付滞纳金之诉讼请求，滞纳金的适用具有一定的法定性与强制性，而博深鞍山分公司与李宝盛之间的物业服务系平等主体间民事关系，博深鞍山分公司此处主张的滞纳金不妥，此主张的性质应为违约金，对于李宝盛关于滞纳金性质的抗辩意见该院予以支持。在本案中，虽然博深鞍山分公司履行了合同的主要义务，李宝盛存在违约情形，但鉴于本小区实际情况，为维护双方权益，物业公司与业主之间需相互配合，协同勠力才能共建美好家园、构筑和谐社会，故对于物业公司此项主张，该院不予支持。关于李宝盛提出博深鞍山分公司不能按照物业合同约定的义务提供物业服务，业主有权拒交物业费之抗辩理由，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。本案中，博深鞍山分公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到全体业主满意的程度，但基本履行了物业服务合同约定的义务。根据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，博深鞍山分公司对通利花园小区履行了物业服务义务，李宝盛作为该小区的业主，应当按照物业服务合同的约定向博深鞍山分公司交纳尚欠的物业服务费。如对博深鞍山分公司的服务不满意，可以通过成立业主委员会行使权利，更换其他物业公司。故对李宝盛提出的此项抗辩，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、李宝盛于判决生效之日起15日内向博深鞍山分公司支付物业费2637元；二、驳回博深鞍山分公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由博深鞍山分公司负担4元，由李宝盛负担46元。二审中，当事人未提交新证据。对于一审查明的事实本院予以确认。本院认为，关于李宝盛在二审庭审期间增加上诉请求“请求判令博深鞍山分公司承担违约责任倒出通利花园小区（二级泵站用房）恢复公共绿地”一节。首先，原审中李宝盛就该请求提出反诉，原审法院裁定李宝盛的起诉主体不适格，对李宝盛的反诉不予受理，李宝盛在本案二审庭审中对反诉提出上诉已经超过民事诉讼法中关于上诉期的时间范围，故二审法院对于该项请求，不予审理。关于李宝盛上诉主张“原判认定的基本事实缺乏证据证明，应当予以纠正。博深鞍山分公司不履行《物业服务合同》中约定的义务，小区公共绿地被种植果树和蔬菜，博深鞍山分公司即没有制止也没有报告执法部门。原审证据《告知书》中小区内供热配套设施《二级泵站用房》被案外人侵占改为食堂使用系博深鞍山分公司提供钥匙、转供电造成，侵犯了业主的权益”一节。首先，原审依据合法有效的《物业服务合同》判定李宝盛缴纳物业费并无不当，物业服务是一个动态长期的过程，具有时间持续性和无法计量性等特点，本案中即使博深鞍山分公司在物业服务的某些环节、个别区域服务不到位，但不能证明其不履行合同或履行合同存在重大瑕疵，李宝盛据此拒交物业费显系不当。若李宝盛认为博深鞍山分公司提供的物业服务违反法律规定或合同约定，可通过业主委员会以合法的方式协商加以解决，依法行使业主委员会的权利，故对李宝盛的此项上诉主张，本院不予支持。关于李宝盛上诉主张“我方拒交物业费是行使同时履行抗辩权”一节，根据《合同法》第六十六条的规定,当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。首先，本案中,双方形成的是物业服务合同关系,物业服务企业的服务范围包括房屋管理、公共设施的维修、保洁、绿化等多个方面，物业服务企业接受开发商或业主委员会的委托，需在合同期内提供持续性物业服务，正是基于物业服务具有上述整体性、持续性和不可分割性的特点,物业服务的某个瑕疵不能影响物业企业在整个物业管理范围内的合同目的的实现。其次，由于物业服务合同中约定缴纳物业费时间与提供物业服务履行有先后，不存在互负债务没有先后履行顺序的情形，不符合同时履行抗辩权的适用条件，故对李宝盛的此项上诉请求，本院不予支持。关于李宝盛上诉主张“关于举证责任，一审中被上诉人对自己提出的诉讼请求所依据的事实没有向法院提交证据加以证明，应由被上诉人承担不利的法律后果”一节，原审中博深鞍山分公司围绕其诉讼请求提供了物业服务合同、催费照片等证据加以证明，并且原审法院组织当事人进行了证据交换和质证，故对李宝盛的此项上诉主张，本院不予采信。另外，物业服务企业与小区业主间不同于一般的服务合同,物业服务既涉及业主个人切身利益,又关乎小区整体公共利益。小区整体环境的改善以及小区良好秩序的形成,不仅需要物业服务企业依法提供相应服务,亦需要全体业主共同维护,共同营造。希望物业服务企业和业主共同努力,共同营造一个和谐、宜居、有序的物业小区。综上所述，李宝盛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李宝盛负担。本判决为终审判决。审判长  顾书宇审判员  许爱军审判员  吴红娜二〇二一年二月二十三日法官助理薛慧敏书记员何洋