湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初11152号原告：周平，男，1966年8月5日出生，汉族原告：俞涛，女，1967年3月22日出生，汉族，以上两原告共同委托诉讼代理人：王文娟、尧强，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。被告：武汉泽皓物业发展有限公司，住所地武汉市江岸区葡京花园******。诉讼代表人负责人：姚佳欣（武汉泽皓物业发展有限公司管理人负责人）。委托诉讼代理人：万晓芬，湖北创智律师事务所律师被告：中信银行股份有限公司武汉分行，住所地，住所地武汉市江汉区建设大道**中信大厦iv>负责人：徐晓华，行长。委托诉讼代理人：梁晓露，湖北民本律师事务所律师。被告：程明，女，1976年12月30日出生，汉族，委托诉讼代理人：陈峰（系程明之夫），1970年9月3日出生，汉族，住址同上。原告周平、俞涛（以下称周平、俞涛）与被告武汉泽皓物业发展有限公司（以下简称泽皓物业公司）、中信银行股份有限公司武汉分行（以下简称中信银行武汉分行）、程明（以下称程明）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。周平、俞涛的委托诉讼代理人王文娟，泽皓物业公司管理人的委托诉讼代理人万晓芬，中信银行武汉分行的委托诉讼代理人梁晓露，程明的委托诉讼代理人陈峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周平、俞涛向本院提出诉讼请求：1、依法确认周平、俞涛与泽皓物业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效，确认周平、俞涛是位于江汉区红光二路泽皓雅居（静怡花园）B1-1-1202号房屋的不动产所有权人，判令泽皓物业公司配合周平、俞涛办理前述房屋的不动产权属证书；2、依法确认泽皓物业公司与程明签订的《武汉市商品房买卖合同》无效；3、依法确认中信银行武汉分行、泽皓物业公司、程明三方于2005年11月16日签订的《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》和该合同中的抵押条款无效；4、依法判令中信银行武汉分行和程明到武汉市不动产局江汉区分局办理撤销武房期江字第××号期房抵押证明的手续；5、本案诉讼费全部由泽皓物业公司、中信银行武汉分行、程明承担。事实与理由：周平、俞涛系位于江汉区红光二路泽皓雅居（静怡花园）B栋1单元12层2号房屋（以下称“案涉房产”）的真实买受人，泽皓物业公司系泽皓雅居（静怡花园）开发商。2004年9月10日，周平、俞涛与泽皓物业公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买案涉房产，并在当天支付了约定的全部购房款人民币209,286元。后周平、俞涛经与武汉北林物业管理有限公司办理入住手续，居住案涉房产至今。2005年11月6日，泽皓物业公司为了解决公司资金短缺的问题，在案涉房产已经出售给周平、俞涛的情况下，借用程明的名义，与其签订虚假的《武汉市商品房买卖合同》。中信银行武汉分行在没有认真核实案涉房产真实买卖状况的情况下，与泽皓物业公司、程明签订了《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，由程明将案涉房产抵押给中信银行武汉分行，泽皓物业公司提供担保，从中信银行武汉分行借款34万元供泽皓物业公司使用，并就案涉房产在房屋登记主管部门办理了期房抵押登记。因程明没有按期还款，中信银行武汉分行在武汉市江汉区人民法院提起诉讼，诉请依法判令对案涉房屋行使优先受偿权。2010年12月，武汉市江汉区人民法院对中信银行武汉分行与程明、泽皓物业公司借款合同纠纷一案，作出汉巡民初字第1189号民事判决，判决第四项：“原告中信银行股份有限公司武汉分行对被告程明坐落于武汉市江汉区姑嫂树村长湾泽皓雅居（静怡花园）B1-1-1202号房屋（建筑面积137.87平方米）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。”武汉市江汉区人民法院（2010）汉巡民初字第1189号民事判决第四项判项损害了周平、俞涛合法权益，该案中信银行武汉分行提起诉讼时，周平、俞涛不知晓该案而未参加该案诉讼，直至2019年8月12日，通过相关途径才得知该案。周平、俞涛作为有利害关系的第三人立即提起第三人撤销之诉，该案业经武汉市江汉区人民法院一审，武汉市中级人民法院二审，确认周平、俞涛作为案涉房屋买受人，履行了合同义务，商品房买卖合同合法有效，享有对案涉房屋的物权期待权，并撤销了前述判决的判项。多年以来，泽皓物业公司多次向江汉区房产局出具《情况说明》，确认周平、俞涛是案涉房屋真正所有权人，开发商因为自身资金周转困难，借用公司员工和员工亲友身份证，采取了不规范方法，由公司出面，向中信银行武汉分行办理虚假房屋按揭贷款，周平、俞涛是案涉房产真实买受人。综上所述，周平、俞涛认为，周平、俞涛是案涉房产的所有权人，泽皓物业公司与程明签订的《武汉市商品房买卖合同》自始无效；程明不是案涉房产的实际购房人，无权为案涉房产设定抵押，泽皓物业公司作为贷款实际借用人，具有占有贷款的主观故意，实际上是被告泽皓物业公司虚假按揭借款，该行为符合利用合法形式掩盖套取银行贷款的非法目的法定无效情形。中信银行武汉分行、程明、泽皓物业公司三方签订的《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》和该合同中的抵押条款自始无效。中信银行武汉分行办理的案涉房产的期房抵押证明应撤销。周平、俞涛为维护自身合法权益，根据相关法律规定，特诉至贵院，请贵院支持周平、俞涛的全部诉讼请求。泽皓物业公司答辩称，尊重法院判决。中信银行武汉分行辩称：1、中信银行武汉分行和泽皓物业公司、程明签订的借款合同真实有效，且银行依约发放贷款，程明以其购买的房屋进行抵押担保，银行享有合法债权及抵押权；2、中信银行武汉分行在办理抵押贷款的时候已经核实了程明的武汉市地方税务统一收款收据、武汉市商品房买卖合同，并依法查询了该房屋登记情况，房屋确系登记在程明名下，中信银行武汉分行已经尽到了审查义务，且中信银行武汉分行主观上也是善意的，该抵押应当依法有效；3、借款发放之后，从2005年至2011年底，程明还款账户都是在正常还款，也能说明该笔贷款为正常贷款，否则不合常理。故，中信银行武汉分行请求驳回周平、俞涛诉讼请求。程明辩称：1、案件根源是泽皓物业公司一房两卖引起的，若泽皓物业公司的法定代表人或员工应诉就不会否认程明的购房事实。一房二卖是开发商的明显过错，但是开发商却没有承担责任；2、本案矛盾是泽皓物业公司引起的，应当由泽皓物业公司赔偿银行损失，并撤销程明在银行的不良征信记录，赔偿程明经济、精神损失。周平、俞涛围绕诉讼请求提交了：（2019）鄂0103民撤3号《民事判决书》（2020）鄂01民终2608号《民事判决书》《武汉市商品房买卖合同》（周平与泽皓物业公司签订）《武汉市房地产开发企业预收款统一收据》《收据》《收条》《居住证明》《武汉市商品房买卖合同》（程明与泽皓物业公司签订）《中信实业银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》《武汉市期房抵押证明存根》《情况说明》及两份附件等证据。中信银行武汉分行为反驳周平、俞涛的诉讼请求，提供了《中信实业银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》《贷款借据》《武汉市房屋交易查询结果告知单（合同备案）》《武汉市地方税务统一收款收据》、银行还款流水、《武汉市商品房买卖合同》（程明与泽皓物业公司签订）等证据。泽皓物业公司未举证。程明为反驳周平、俞涛的起诉，提供《承诺函》一份。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：周平、俞涛系夫妻关系。位于武汉市江汉区姑嫂树村常湾的泽皓雅居（静怡花园）项目系泽皓物业公司开发建设。2004年9月10日，周平与泽皓物业公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买泽皓雅居（静怡花园）第B幢1单元12层2号房屋〔即周平、俞涛诉讼请求中的泽皓雅居（静怡花园）B1-1-1202号房屋〕，建筑面积137.87平方米，购房款总金额209286元，付款方式为2004年9月10日一次性付清全款。双方约定，周平所购房屋为预售商品房，泽皓物业公司应于2004年9月11日前将经工程质量验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，并应于2004年12月31日前，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，办理房地产权属证书。双方同时约定，自合同生效之日起30日内，由出卖人向房产、土地管理部门申请登记备案。签约当日，周平向泽皓物业公司缴纳209286元购房款，泽皓物业公司向周平开具《武汉市房地产开发企业预收款统一收据》。同日，周平与武汉北林物业管理有限公司签订《泽皓雅居（静怡花园）前期物业管理服务协议》，入住所购房屋，交纳物业服务费至今。但泽皓物业公司未将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，也未就涉案房屋买卖合同向房产、土地管理部门申请登记备案。2005年，程明与泽皓物业公司签订《武汉市商品房买卖合同》，程明购买泽皓雅居（静怡花园）第B幢1单元12层2号房屋，购房款总金额512876元，付款方式为2005年7月8日交付172876元，余款34万元由程明办理银行个人住房贷款交付。双方约定，交房期限为出卖人应当在2005年10月1日前，将经工程质量验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。双方同时约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，泽皓物业公司将与程明签订的《武汉市商品房买卖合同》在房地产管理部门办理了合同备案登记手续。但泽皓物业公司未将合同所涉房屋交付给程明使用，程明未接管所购房屋，在得知所购房屋另有购房人在使用房屋的情况下，亦未向该房屋使用人主张权利。泽皓物业公司、程明签订《武汉市商品房买卖合同》后于2005年11月16日与中信银行武汉分行签订《中信实业银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，程明以借款人身份向中信银行武汉分行申请34万元借款用以购买案涉房屋，并将案涉房屋抵押给中信银行武汉分行以担保归还借款，泽皓物业公司以保证人身份为程明的借款进行担保。2015年11月17日，中信银行武汉分行根据程明与泽皓物业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及程明支付购房首付款的《武汉市地方税务统一收款收据》，将34万元贷款根据程明的意见放款给泽皓物业公司。尔后，程明委托中信银行武汉分行工作人员，由中信银行武汉分行工作人员在房地产管理部门办理了涉案房屋的期房抵押手续。2005年12月20日，武汉市江汉区房地产管理局为程明及中信银行武汉分行办理《武汉市期房抵押明》（武房期江字第××号号）。2013年4月25日，因周平等泽皓雅居（静怡花园）购房人要求泽皓物业公司办理房屋买卖合同备案及房屋产权登记，泽皓物业公司向武汉市江汉区住房保障和房屋管理局出具《情况说明》称，“我公司在开发该项目时资金短缺，出于筹集资金的目的，采取了不规范方法，借用本公司员工或员工亲友名义〔详见名义买房人（名义借款人）名单〕与我公司签订了不真实的《商品房买卖合同》，由公司出面，安排名义借款人向银行办理银行按揭贷款，我公司配合银行办理了抵押登记。”“后来，我公司将泽皓雅居（静怡花园）232套住房卖给了232户业主〔详见（泽皓雅居真实买受人名单）〕，232户业主办理了入住手续。”“前述名义买受人（名义借款人）均未向我公司支付购房首付款，也没有归还银行按揭贷款。”“从2002年至2009年期间，以上贷款也都是由我公司按月安排资金，支付至名义借款人的还款账户，归还各银行按揭贷款。”，请求武汉市江汉区住房保障和房屋管理局给予其为真实买房人办证提供方便。泽皓物业公司在《情况说明》后，附两份名单，程明在《泽皓雅居名义买房人（名义借款人）名单3》中，周平在《泽皓雅居房屋真正买受人名单》中。由于泽皓物业公司一直未能为周平及其他居住在泽皓雅居（静怡花园）的购房人办理房屋权属证书，周平、俞涛及其他居住在泽皓雅居（静怡花园）的购房人以信访的形式向所在街道办事处提出办理涉案房屋权属证明的诉求。本案审理过程中，程明出具签署时间为2008年6月18日泽皓物业公司出具的《承诺函》，用以证明程明购买的房屋系泽皓物业公司一房二卖，泽皓物业公司承诺“客户程明，在武汉泽皓物业发展有限公司（以下简称我司）开发的泽皓雅居（静宜花园）项目购买了B栋1单元1202号房，交付首付款后在中信银行武汉分行营业部（以下简称贵行）办理了按揭贷款。因该项目在建设中有加层。补办规划等手续时间漫长，导致迟迟不能办理房产权证。于2008年经该客户提出，且在我司承诺交付贵行上述购房按揭贷款下，双方同意退房。我司承诺，该客户在贵行的该套住房按揭贷款由我司偿还，且承担其一切经济和法律责任”。泽皓物业公司表示因为管理人没有接管到泽皓物业公司印章，真实性无法核实，不发表意见。另查明，2019年10月21日，周平、俞涛因本院（2010）汉巡民初字第1189号民事判决书判决“原告中信银行股份有限公司武汉分行对被告程明坐落于武汉市江汉区姑嫂树村长湾泽皓雅居（静怡花园）B1-1-1202号房屋（建筑面积137.87平方米）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权”，提起第三人撤销之诉，要求撤销本院（2010）汉巡民初字第1189号民事判决书判决主文中中信银行武汉分行对案涉房屋关于享有优先受偿权的判项。案经本院一审，武汉市中级人民法院二审，武汉市中级人民法院以（2020）鄂01民终2608号民事判决书判决，周平、俞涛作为案涉房屋买受人，履行了合同义务，商品房买卖合同合法有效，享有对案涉房屋的物权期待权，撤销了本院（2010）汉巡民初字第1189号民事判决主文中“原告中信银行股份有限公司武汉分行对被告程明坐落于武汉市江汉区姑嫂树村长湾泽皓雅居（静怡花园）B1-1-1202号房屋（建筑面积137.87平方米）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权”的判项。本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷，本案争议焦点为：一、周平与泽皓物业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》法律效力问题；二、程明与泽皓物业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》效力问题；三、《中信实业银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》中抵押条款的法律效力问题。一、关于周平与泽皓物业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》效力问题。根据案件查明事实，周平与泽皓物业公司签订上述合同后，按照合同约定，支付了合同对价，泽皓物业公司亦将案涉房屋交付周平使用，周平已履行了合同的约定义务，泽皓物业公司履行了合同中交付房屋的义务，该合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，且合同主要条款已实际履行，该合同属有效合同。泽皓物业公司应按合同约定办理上述合同的备案登记等相应手续。周平要求确认周平与泽皓物业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效，判令泽皓物业公司配合周平、俞涛办理前述房屋的不动产权属证书的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。二、关于程明与泽皓物业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》效力问题。首先，根据案件查明事实，程明、泽皓物业公司的确签订了上述合同，但签约前程明不实地查看购买的房屋，签约后泽皓物业公司不交付涉案房屋，程明在事后得知该房他人已购买并实际使用时并不要求泽皓物业公司承担违约责任，也不要求房屋使用人退房，程明及泽皓物业公司用其实际行动表明未发生案涉房屋买卖事实；其次，泽皓物业公司在2013年4月25日向武汉市住房保障和房屋管理局出具的《情况说明》中表明，由于资金短缺，出于筹集资金的目的，泽皓物业公司借用他人名义，与他人签订不真实的房屋买卖合同，安排名义买房人向银行办理按揭贷款的事实，并列明程明即为名义购房人和借款人身份。虽然本案审理中，程明出具了签署时间为2008年6月18日泽皓物业公司出具的《承诺函》，用以证明程明购买的房屋系泽皓物业公司一房二卖，程明支付了首付款，因其内容与泽皓物业公司之后出具的《情况说明》互相矛盾，关于程明与泽皓物业公司房屋买卖的情况以泽皓物业公司其后出具的《情况说明》为准；其次，程明强调其分三次将现金172876元作为首付款支付给了泽皓物业公司，在其后程明决定不购买案涉房屋时，泽皓物业公司用现金返还了172876元首付款，但程明未对付款、返款举证。鉴于上述意见，程明与泽皓物业公司间未发生案涉商品房交易事实，程明与泽皓物业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》是一份虚假不产生法律效力的合同，该合同属无效合同。三、《中信实业银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》中抵押条款的法律效力问题。由于程明与泽皓物业公司签订的房屋买卖合同系虚假的合同，程明并非案涉房屋的合法权利人，程明、泽皓物业公司共同蒙蔽中信银行武汉分行，办理房屋按揭贷款，符合以合法形式掩盖非法目的情形。程明以案涉房屋为借款合同提供抵押担保，损害了周平的合法权益。另外，根据中国人民银行制定的《贷款通则》第二十七条规定，“贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度”，中信银行武汉分行作为专业金融机构，在贷款发放之前，应当对借款的合法性、安全性等情况进行充分调查，并核实抵押物情况，中信银行武汉分行发放贷款前未审核程明与泽皓物业公司房屋买卖合同的真实性，对房屋买卖合同中的付款事实，仅根据泽皓物业公司出具的收取程明170876元购房款的《武汉市地方税务统一收款收据》即将贷款发放给程明，未尽到审慎审核的义务，因此，中信银行武汉分行称其系善意相对人的理由不能成立。鉴于程明与泽皓物业公司签订的房屋买卖合同系虚假的合同，程明并非案涉房屋的合法权利人，程明以案涉房屋为借款合同提供抵押担保，损害了周平的合法权益，加之中信银行武汉分行对于其贷款及抵押未尽到审慎审核的义务，因此，《中信实业银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》中所设抵押系无效抵押，抵押条款应予无效，双方在房地产管理部门办理的《武汉市期房抵押证明》也应一并撤销。综上，周平、俞涛要求确认周平与泽皓物业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效，判令泽皓物业公司配合周平、俞涛办理前述房屋的不动产权属证书，确认泽皓物业公司与程明签订的《武汉市商品房买卖合同》无效，确认中信银行武汉分行、泽皓物业公司、程明三方签订的《中信实业银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》中的抵押条款无效，判令中信银行武汉分行和程明办撤销武房期江字第××号号期房抵押证明的手续的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。周平、俞涛要求确认其二人系案涉房屋所有权人一节，因不动产权属转移以登记为标志，在该房屋尚未进行权属登记前，不具备确认该房屋所有权人的条件，该诉讼请求，本院不予支持。关于周平、俞涛要求确认《中信实业银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》无效一节，因该合同中的借款事实已实际发生，借款合同所产生的借款法律关系与其无法律上的利害关系，其不具有对该合同中借款法律关系主张权利的权力。中信银行武汉分行称其在审查案涉借款时，依据合同备案公示信息及收据等尽到了合理审慎注意义务的抗辩意见，本院不予采纳。另，关于程明要求泽皓物业公司赔偿银行损失，并撤销程明在银行的不良征信记录，赔偿程明经济、精神损失一节，该问题不属于本案审理范畴，程明可以另案起诉。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第五十六条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告周平与被告武汉泽皓物业发展有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效，被告武汉泽皓物业发展有限公司应配合原告周平、俞涛办理武汉市江汉区泽皓雅居（静怡花园）第B幢1单元12层2号房屋的不动产权属证书；二、被告程明与被告武汉泽皓物业发展有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》无效；三、被告程明、被告中信银行股份有限公司武汉分行及被告武汉泽皓物业发展有限公司签订的《中信实业银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》中的抵押条款无效；四、被告程明、被告中信银行股份有限公司武汉分行应于本判决生效之日起十日内办理撤销《武汉市期房抵押明》（武房期江字第××号号）的手续；五、驳回原告周平、俞涛的其他诉讼请求。案件受理费1000元，由被告中信银行股份有限公司武汉分行、被告武汉泽皓物业发展有限公司、被告程明共同承担（此款原告周平、俞涛已预付本院，被告中信银行股份有限公司武汉分行、武汉泽皓物业发展有限公司、程明应于本判决生效之日起十日内支付给原告周平、俞涛）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  吕瑛二〇二一年二月二十六日书记员  王倩