河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2134号上诉人（原审原告）：洛阳凯瑞物业管理有限公司，住所地洛阳市西工区中州中路**君临华府**楼**。法定代表人：王新立，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵怡，河南先为律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘迪，河南先为律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：牛红波，男，1970年8月31日出生，汉族，住郑州市中原区。原审第三人：洛阳市凯瑞房地产置业有限公司，住，住所地洛阳市洛龙区牡丹大道**院**2/div>法定代表人：王新立，该公司董事长。上诉人洛阳凯瑞物业管理有限公司（以下简称凯瑞物业公司）因与上诉人牛红波及原审第三人洛阳市凯瑞房地产置业有限公司（以下简称凯瑞房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初7376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月3日开庭审理了本案。上诉人凯瑞物业公司的委托诉讼代理人赵怡、刘迪，上诉人牛红波参加诉讼。原审第三人凯瑞房地产公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。凯瑞物业公司上诉请求：1、撤销一审法院（2020）豫0104民初7376号民事判决，改判支持凯瑞物业公司一审全部诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由牛红波承担。事实与理由：一、涉案房屋牛红波早已实际使用，原审法院认定房屋处于空置状态，并判牛红波支付50%物业费是错误的。2007年6月30日，凯瑞物业公司就已经将涉案房屋的钥匙交予牛红波，牛红波拿到钥匙后，却以房屋不符合交房条件为由，拒绝办理其他交房手续，也不缴纳物业费。在牛红波第二次起诉凯瑞房地产公司逾期交房的二审诉讼中，承办法官亲自到房屋现场进行勘察，发现牛红波的房屋虽未装修入住，但房屋内摆放有家居等物品，可见牛红波早已实际使用房屋，因此，原审法院认定房屋处于空置状态系事实认定错误。退一步讲，即便牛红波收房后因无法使用必要而长期空置房屋，也是牛红波自己的选择，与凯瑞物业公司无关，牛红波以此为由对抗支付物业费没有任何事实及法律依据。二、原审法院认定牛红波未缴纳物业费不存在主观过错，并驳回凯瑞物业公司的违约金诉求是错误的。第一，牛红波在一审庭审中，先是声称2007年6月30日未到过交房现场，在法庭深入调查后，又改口称当时到过现场但未领取钥匙，其陈述前后矛盾。第二，从牛红波的生活轨迹可以看出，牛红波购房时是在洛阳生活，后来户口转到了郑州，再后来又常年生活在国外，案涉房屋除存放物品外，至今没有装修和入住，说明该房屋不是牛红波的必要居所。第三，正是因为案涉房屋不是牛红波的必要住所，所以在法院认定交房时间为2008年5月6日，且牛红波已经获得生效判决认定的逾期交房违约金之后，牛红波仍然未装修入住，并且再次起诉逾期交房，目的就是以诉讼手段试图规避物业费的交纳。所以，牛红波具有明显的主观过错，牛红波应当支付逾期交纳物业费的违约金。综上，原审法院事实认定错误、适用法律错误，请二审法院依法予以纠正。牛红波辩称：凯瑞物业公司称牛红波已经实际使用了房屋，因为房屋内摆放有物品。牛红波二审提交证据驳斥其这种说法，凯瑞物业公司的陈述均不是事实。房屋空置不是牛红波的选择，而是物业公司至今不给钥匙导致的。牛红波从来没有陈述矛盾，始终给法官陈述事实。牛红波从来没有否认到过2007年6月30日交房现场，是凯瑞物业公司代理人记忆错误。凯瑞物业公司怎么知道牛红波常年生活在国外？牛红波的户口后来虽然转到郑州，在郑州工作，但始终户口只有我一个人（有户口本为证，前期是集体户口）。牛红波的妻子、儿子、双方父母均在洛阳居住、生活、上学，牛红波几乎每周都回洛阳。牛红波虽然出过国，但是短期内就回来，总共加起来，不到一年（可以查护照和出境记录）。物业公司代理人不要编造什么“不是必要居所”的概念，给自己找借口。牛红波购买别墅，是为了改善家人的居住环境，十几年前，牛红波一次性把一百多万的房款付清，这在当时，是一笔巨款。牛红波买得起别墅，也就付得起合理物业费，什么“以诉讼手段试图规避物业费的交纳”。有不给业主钥匙，却要业主交物业费的吗？牛红波上诉请求：1、撤销郑州市管城区人民法院（2020)豫0104民初7376号民事判决书第一项，改判驳回凯瑞物业全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由凯瑞物业承担。事实与理由：一、凯瑞物业在庭审时自称的“在2007年6月30日将钥匙交给牛红波”的说法，表明本案完全是和凯瑞房地产无关的案件，是和牛红波与凯瑞房地产的历次诉讼完全没有关系的独立的案件。1、凯瑞物业和凯瑞房地产，在一审时自认的这个情况，应该接受对其不利的法律后果。本案不是为解决逾期交房违约金的诉讼，而是一个全新的法律关系不同的物业服务诉讼。在法律上，凯瑞物业和凯瑞房地产是两个独立的不同的公司，不能混为一谈。二审法院应该独立围绕本案的焦点，根据事实作出判断。本案的焦点问题无疑是：凯瑞物业何时向牛红波实际交付了房屋钥匙？从而使牛红波完全占有、支配了房屋？诉讼请求是否遵循了何时给钥匙，何时交物业费的原则？2、凯瑞物业和凯瑞房地产的这个所谓说法，再次证明了牛红波一贯的观点，即生效判决是拟制交付，而不是实际交付。生效判决仅解决逾期交房违约金问题，而不能扩大解释、无限适用到所有不同的问题。因为凯瑞物业自己的这个说法，得到了凯瑞房地产的认可，那就意味着交钥匙的责任，他们自认从2007年6月30日起，从凯瑞房地产转移到了凯瑞物业。二、所谓“2007年6月30日向牛红波交钥匙”是虚假陈述。1、凯瑞物业的代理律师参加了几乎所有牛红波和凯瑞房地产之间的诉讼，在历次诉讼中，从来没有主张过或举出证据证明2007年6月30日向牛红波交付过钥匙，也从来没有提过是凯瑞物业向牛红波交付的钥匙，凯瑞物业从来没有出庭作过证。2、牛红波从来没有否认过，在2007年6月30日到过交房现场。因为凯瑞房地产向牛红波交房不符合合同及法定要求，牛红波拒收房屋（包括钥匙和其它事项，没有签署任何收房文件）。这一点是得到了第一个生效判决，即2014年6月18日作出的（2013）洛龙民初字第2014号民事判决书的确认和支持。3、一般交房的程序，都是开发商按照交房程序，最后将钥匙交给业主。而本次诉讼，却是凯瑞物业，自称将钥匙交给牛红波。开发商也予以认可，但他们均无法举出任何证据证明，对他们在法庭上的虚假陈述，法官应该通过判决对其予以严厉的惩罚。4、一般人都知道，钥匙代表着一个房屋物权的实际转移、实际占有。如果牛红波在2007年6月30号就已经领了钥匙，就意味着已经实际占有了房屋，拥有了支配权，那就意味着，牛红波无权索要2007年6月30日以后的任何违约金，以及追究凯瑞房地产的逾期交房的责任，可能连案都立不上，又谈何第一个案件能够胜诉呢？三、按照老百姓的一般生活经验，钥匙不仅是房屋物权实际交付的象征，还是物理上，具备开锁功能的工具。没有钥匙，牛红波无法实际进入房屋，也根本谈不上享有业主的权利，根本谈不上享有权利所有人的占有、支配、转让、收益的四大权能。物权的权能是一切权利的基础，是第一性的，排他性的权利，受到《宪法》和《民法典》的保护。无视牛红波作为一个业主的物权权利，损害牛红波的物权利益，不给钥匙，被迫丧失房屋的控制权，又怎么能够要求履行。牛红波按照《物业管理条例》规定，履行业主的交纳物业费的义务呢？根据本案的录音证据，很明显是凯瑞物业的过错才造成牛红波无法交物业费。四、退一步来分析，凯瑞物业的做法起码也是违反民法典总则基本原则和合同篇全面履行原则的法律的。《民法典》第7条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉承持实，恪守承诺。《民法典》第509条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。就算是把交钥匙视为随附义务，物业公司也有义务交到牛红波手上。五、退一步说，就算没有以上论述，一审判决书不予采信凯瑞物业超过诉讼时效的判断也是错误的。既然凯瑞物业自称“2007年6月30日交给牛红波钥匙”，那么，凯瑞物业应该至少自2007年6月30日开始向牛红波追讨物业费，而不受牛红波和凯瑞房地产任何诉讼的影响，也没有赖于所谓“2017年12月15日的判决”的效力。在法律上，凯瑞物业和凯瑞房地产是两个独立的不同的公司，各有各的诉求，不能混为一谈。事实正好相反。一审已经查明，凯瑞物业从没有以任何方式向牛红波主张过物业费，除了在2019年9月开始因为物业费起诉。按照法律的明确规定，凯瑞物业的大部分诉求至少是超过诉讼时效的。六、审判应该追求“案结事了”，但是，一审判决书却没有达到这样的效果。至少有：1、凯瑞物业的诉请是截止到牛红波付清物业费的时间。但是一审判决却是不伦不类截止到2020年5月5日。那么2020年5月5日之后的物业费如何缴纳呢？这不是又引发新的诉讼，造成诉累。如果，2020年5月5日以后，判决还是牛红波交诉讼费，那不是明显和录音证据证明的事实相违背了吗？录音证据显示，明明是牛红波去交物业费，但凯瑞物业一贯的以不给钥匙刁难牛红波，不让牛红波交（胁迫牛红波，除非牛红波从2007年4月1日开始交物业费），这不是明显的不公。2、凯瑞物业这么几年的目的就是拿钥匙为条件，逼迫牛红波，缴纳原本超期的或非法的高额物业费，一审判决后，物业公司还是未给钥匙，牛红波还是无法住进这幢房屋，还是不能交物业费。综上，一审法院认定事实错误，法律适用不当，特此上诉，希望依法改判。凯瑞物业公司辩称：一、牛红波一、二审观点自相矛盾，法律关系和逻辑关系混乱。第一，凯瑞物业一审只起诉了牛红波支付物业费，没有起诉凯瑞房地产，牛红波上诉状中提到的凯瑞物业自称“在2007年6月30日将钥匙交给牛红波”的说法，也是凯瑞物业在一审庭审中的陈述，并没有在诉状中提及。因此，凯瑞物业从不认为本案与凯瑞房地产有关，是牛红波认为凯瑞房地产与本案有利害关系，而在一审追加该公司为第三人。可是，牛红波在上诉状中又称“本案完全是和第三人无关案件，是和牛红波与第三人的历次诉讼完全没有关系的独立的案件”。由此反映出，牛红波一、二审的观点自相矛盾、完全相反。第二，本案唯一和原审第三人有联系的就是牛红波樱花小镇23幢别墅的交房时间，这是牛红波物业费起算的关键时点，该事实通过凯瑞物业一审举证的生效判决就能够认定，而不必追加第三人，但是牛红波却申请追加，所以本案把物业服务合同纠纷和逾期交房违约责任纠纷混为一谈的是牛红波，不是凯瑞物业。第三，牛红波认为“生效判决是拟制交付”的观点是错误的。“拟制”的前提是某一客观事实有法律规定或者合同约定，只是该客观事实没有得到确切证明，而需要由法院根据证据的比较优势来认定。而客观事实在经过法院认定和判决之后就成为“法律事实”，不再是“拟制”的。虽然生效判决认定牛红波樱花小镇23幢房屋的交房时间是2008年5月6日，比2007年6月30日的实际交房日期晚得多，但是凯瑞物业是按照法院认定的交房时间计算物业费，没有损害牛红波的利益。第四，“交房”和“交钥匙”既有联系又有区别，但不是同一个概念，“交房”的概念大于“交钥匙”，“交钥匙”是“交房”过程中的一个环节，牛红波却总是把这两个概念混同成一个，并进行错误的解读。再者，一栋房屋的交房时间只能有一个，因交房而产生的其他法律关系的时间起算点也只能按照同一个交房时间来确定。本案虽然交钥匙的时间早于交房时间，但物业费起算是以法院认定的2008年5月6日为准，不是以交钥匙的时间为准。所以，牛红波认为“生效判决仅解决逾期交房违约金问题”是错误的，同时本案也不存在对此进行“扩大解释”“无限适用”的情况，仅仅是对一个法律事实的确认。另一方面，牛红波在上诉状中多次强调凯瑞物业“自认2007年6月30日交钥匙”，把“交房”和“交钥匙”完全割裂开，说明牛红波认为“交房”和“交钥匙”是两回事，那么，牛红波就应当从2007年6月30日起支付物业费。从以上几点可以看出，牛红波在本案一、二审中的观点完全相反，概念不清还随意偷换，对法律关系和逻辑关系的认识非常混乱。二、牛红波在2007年6月30日拿到钥匙是客观事实，而且其房屋没有空置，一直都在使用。第一，在牛红波起诉凯瑞房地产的案件中，凯瑞房地产是应诉不是起诉。牛红波主张凯瑞房地产是逾期交房，不是逾期交钥匙，逾期的原因也不是钥匙的逾期交付，而是燃气的逾期交付。所以，代理人不提交钥匙不是回避该问题，而是牛红波的诉求与交钥匙没有直接关系。代理人不会偏离诉讼焦点，为了制造诉讼障碍、增加诉讼负担，而人为把案件搞复杂，浪费司法资源，这是一个基本的职业操守。第二，开发商向业主交房由物业公司代办，业主在收房的同时也应当与物业公司签订物业服务合同、交纳物业费，这是房地产行业发展以来早已形成的惯例。而且，法院对交房时间的认定并不妨碍钥匙的交付，两者之间不存在矛盾。因为即便业主收了房屋、领了钥匙，也不影响其追究开发商其他违约交房情形的责任。牛红波认为他如果承认收到钥匙就不能再主张其他逾期交房的责任，是自己法律认识上的偏差，这也是他拒不承认收到钥匙的根本原因。第三，在牛红波第二次起诉凯瑞房地产逾期交房的二审期间，凯瑞房地产的诉讼代理人和凯瑞房地产法务人员于2017年4月24日到牛红波别墅进行现场查看，牛红波的邻居樱花小镇22幢的业主告知：牛红波在多年以前就把自己别墅的房门钥匙交给了邻居，让邻居使用房屋。2021年1月7日，凯瑞物业工作人员和诉讼代理人再次查看现场，牛红波别墅内仍存放着大量的生活物品。这足以证明牛红波早已拿到房屋钥匙，并且将房屋交付给邻居使用。如果牛红波没有拿到钥匙，没有让别人使用房屋，那房屋内真实存在的使用状态又作何解释。第四，本案是物业服务合同纠纷，不是商品房买卖合同纠纷，所以只需查明房屋交付时间即可，无需审查如何交付。牛红波明知房屋已经交付，但多年来却拒不办理领钥匙以外的其他收房手续、不签订物业服务合同、甚至不承认房屋已经交付给邻居使用的事实，目的就是不交物业费，具有严重的主观过错。一审法院判决牛红波交纳物业费至2020年5月5日，符合法律规定和前期物业服务合同约定，此后的物业费牛红波应当主动交纳，如果不交而引发新的诉讼，那么责任在牛红波而不在凯瑞物业。第五，牛红波可以自由出入凯瑞物业，其不同意从交房之日起交纳物业费，凯瑞物业也没有强制其交纳，更没有限制其人身自由，牛红波的别墅已经让邻居使用多年，但他却以凯瑞物业交钥匙为条件才办理入住手续。牛红波的别墅从交房至今已经十多年时间，一直没有装修和入住，可以证明该房屋不是他想住却不能住，而是他根本就不需要在这里居住，不想因为收房而“白白”交纳物业费，其在本案中的主观过错十分明显。综上所述，牛红波的上诉缺乏事实和法律依据，而且歪曲事实、强词夺理、虚假陈述，请二审法院驳回其上诉请求，支持物业公司的上诉请求。原审被告凯瑞房地产未到庭、未陈述意见。凯瑞物业向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告支付物业服务费人民币93270.48元、违约金32455.13元（违约金暂计至2019年11月29日，此后按银行同期贷款利率支付至物业服务费实际清偿之日止）；2.由被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实，2006年7月24日，被告牛红波作为买受人与第三人凯瑞房地产签订《房屋买卖合同》一份，购买位于洛阳市××区国宝花园××小镇××商品房××套，建筑面积249.12平方米。被告支付全额房款，后第三人未按合同约定时间交房。第三人凯瑞房地产曾作为建设单位,与原告凯瑞物业签订了三份《前期物业服务合同》，主要约定由原告对洛阳市洛龙区王城大道以西、开元大道以南国宝花园小区提供前期物业管理服务，并按每月每平米2.6元的标准收取别墅物业服务费，服务期限分别为:2006年6月1日起至2010年12月31日止、2011年1月1日起至2019年6月30日止、2019年6月13日起至2029年6月12日止。另查明：1、牛红波曾起诉凯瑞房地产支付逾期交房违约金，河南省洛阳市洛龙区人民法院于2014年6月18日作出（2013）洛龙民初字第2014号民事判决书，主要认定：国宝花园樱花小镇具备交房条件的成就日期虽应晚于2008年5月6日，但无法收集到确切证据，依据证据优势原则应视为2008年5月6日条件成就。原告已付清全部房款1085163元，被告未能依约于2007年3月31日具备交房条件（燃气于交房之日起交付使用）应承担违约责任；判令：一、2006年7月24日原被告签订商品房买卖合同（0074-0618249）继续履行；二、被告赔偿原告逾期交房违约金91367.85元。2、后牛红波再次起诉凯瑞房地产支付2008年5月7日之后的逾期交房违约金，河南省洛阳市洛龙区人民法院于2016年12月9日作出（2016）豫0311民初字2885号民事判决书，主要认定：原被告诉争的被告逾期交房的违约责任已经解决，（2013）洛龙民初字第2014号民事判决书已生效，且已履行完毕。该判决已认定2008年5月6日交房条件成就，依据“一事不再理”的诉讼原则，原告诉讼请求不能支持。判令：驳回原告牛红波的诉讼请求。该判决书送达后，牛红波不服提起上诉，河南省洛阳市中级人民法院于2017年12月15日作出（2017）豫03民终1564号民事判决书，主要认定：关于本案牛红波一审起诉请求是否属于重复诉讼问题，本案牛红波一审诉讼请求是2008年5月7日后的逾期交房违约金，与一审法院（2013）洛龙民初字第2014号民事判决中牛红波的诉讼请求并不相同，故本案不存在重复诉讼问题。关于牛红波上诉提出凯瑞公司应支付其违约金问题，鉴于本案双方当事人诉争的逾期交房的违约责任已经一审法院（2013）洛龙民初字第2014号民事判决且已履行完毕，该判决已认定2008年5月6日交房条件成就，视为2008年5月6日凯瑞公司向牛红波交房，本案牛红波一审起诉2008年5月7日后的逾期交房违约金，依据不足，该院不予支持。判令：驳回上诉，维持原判。庭审中，被告及第三人明确上述三份判决均已生效。原告称按照生效判决认定的交房日期为2008年5月6日，被告称生效判决为拟制交付，仅解决逾期交房违约金问题，第三人称房屋已实际交付被告，在2007年6月30日被告仅领取了钥匙拒绝办理其他手续。被告称未领取钥匙，原告及第三人均未提交证据证明涉案房屋已实际交付被告。原告明确诉讼请求计算方式：物业服务费收费标准是每平方米每月2.6元，面积是249.12平方米，每年7772.54元，从2008年5月6日算至2020年5月5日，一共十二年是93270.48元；合同约定的日千分之二违约金标准过高，原告主张按照银行同期贷款利率计算至物业服务费实际清偿之日止。一审法院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。原告凯瑞物业与第三人凯瑞房地产签订的三份《前期物业服务合同》,系双方真实意思表示,亦不违反法律法规的强制性规定,具有法律效力。原告提供了相应的物业管理服务,有权向被告收取相应的物业管理费。生效判决已认定“2008年5月6日交房条件成就，视为2008年5月6日凯瑞公司向牛红波交房”，故被告应自2008年5月6日起向原告缴纳物业服务费。因涉案房屋长期处于空置状态,结合原告提供的物业服务情况及被告的实际居住状况，依据公平原则，该院酌定原告按被告应当缴纳物业服务费总额的50%收取相应的物业服务费。自2008年5月6日至2020年5月5日期间被告应当缴纳物业服务费为46635.26元（249.12平方米×2.6元/月/平方米×12个月×12年×50%)，原告诉请超出部分不予支持。原告诉请被告支付违约金,因被告辩称未实际收取房屋，关于房屋交付系由生效裁判文书予以确定，故被告未缴纳物业服务费不存在主观过错，原告该项诉求依据不足，该院不予支持。被告辩称其未与原告签订物业服务合同,不应受原告与第三人之间的合同约束，于法无据，该院不予采信。被告辩称原告诉请超过诉讼时效，因被告与第三人之间诉讼由河南省洛阳市中级人民法院于2017年12月15日作出终审判决认定“视为2008年5月6日凯瑞公司向牛红波交房”，故本案原告诉请并未超过诉讼时效，对被告该项辩称该院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告牛红波于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳凯瑞物业管理有限公司2008年5月6日至2020年5月5日期间的物业服务费46635.26元；二、驳回原告洛阳凯瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2815元，减半收取计1408元，由原告洛阳凯瑞物业管理有限公司负担886元，被告牛红波负担522元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。河南省洛阳市中级人民法院于2017年12月15日作出（2017）豫03民终1564号民事判决，认定2008年5月6日交房条件成就，视为2008年5月6日凯瑞房地产公司向牛红波交房。凯瑞物业公司对涉案小区提供物业服务，牛红波作为涉案小区的房屋业主应自2008年5月6日起向凯瑞物业公司支付物业费。凯瑞物业公司并未提供证据证明其向牛红波催要过物业费，故牛红波提出的诉讼时效抗辩理由成立，本院予以采纳。凯瑞物业公司于2020年10月7日提起本案诉讼，其主张系2008年5月6日至2020年5月5日期间的物业费，本院支持2017年10月7日以后物业费，自2017年10月7日至2020年5月5日期间的物业费为20316.57元（249.12平方米×941天×2.6元÷30）。一审法院以涉案房屋长期处于空置状态为由,酌定凯瑞物业公司按牛红波应当缴纳物业服务费总额的50%收取相应的物业服务费，未有相关法律依据，处理不当，本院应予纠正。凯瑞物业公司要求牛红波支付违约金的依据不足，本院不予采纳。综上所述，凯瑞物业公司、牛红波的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决有误，处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初7376号民事判决；二、牛红波于本判决生效之日起十日内支付洛阳凯瑞物业管理有限公司2017年10月7日至2020年5月5日期间的物业服务费20316.57元；三、驳回洛阳凯瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2815元，减半收取计1408元，由洛阳凯瑞物业管理有限公司负担1254元，牛红波负担154元。二审案件受理费共计2815元，由洛阳凯瑞物业管理有限公司负担2507元，牛红波负担308元。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二一年二月二十三日书记员 田宇恒