江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11798号上诉人（原审原告）：樊智瑞，男，1981年11月16日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：李红洋，江苏众盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴勇，江苏众盛律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：南京天隆置业发展有限公司，住所地南京市雨花台区软件大道**。法定代表人：张江虎，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：程慧，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘成汉，上海市锦天城（南京）律师事务所实习律师。上诉人樊智瑞因与被上诉人南京天隆置业发展有限公司（以下简称天隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初3571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案后，依法由审判员李任飞独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人樊智瑞及其委托诉讼代理人李红洋、吴勇，被上诉人天隆公司的委托诉讼代理人程慧、刘成汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。樊智瑞上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持樊智瑞一审的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：一、一审法院认为双方签订房屋买卖合同重新约定天隆公司应于2020年9月30日前向樊智瑞交付房屋，违背基本的事实。天隆公司通知上诉人三套房屋的交付时间是2020年5月18日，自始天隆公司对此没有提出过异议的，天隆公司在一审中也没有提出过交付时间变更至2020年9月30日的抗辩。双方签订房屋买卖合同只是为履行房屋办证手续，并非对房屋交付时间另行变更，一审法院主动援引天隆公司不曾主张的抗辩，违反了法院基本的中立原则，适用违法。关于2020年9月30日前交付的约定，只是格式文本，并非双方实际履行的真实状态。一审法院没有查清签订房屋买卖合同的背景，机械认定双方的房屋交付时间，明显违背事实与法律精神。二、一审法院认为，案涉房屋未能交付系因樊智瑞未履行生效法律文书确定的义务，而被其债权人占有，并非天隆公司原因造成。天隆公司已经协助樊智瑞办理案涉房屋的不动产权证，樊智瑞可以房屋所有权人的名义向房屋占有人主张权利。天隆公司辩称案涉房屋未能交付系因樊智瑞自身债务原因被债权人强占，樊智瑞应向占有人主张权利的意见成立。该部分认定存在严重错误。1、樊智瑞未履行生效法律文书确定的义务，该项义务是及时还钱的义务，与樊智瑞的债权人侵占案涉房屋，这是两件没有必然因果关系的事项。樊智瑞的债权人占有案涉房屋完全是因为天隆公司在向上诉人交房前，没有履行保管与看护好案涉房屋的责任造成的。房屋交付以前，天隆公司是案涉房屋的管理人与实际控制人，管理控制期间被他人强占，天隆公司有权利也有义务及时将案涉房屋清理干净，显然天隆公司的不作为是案涉房屋被强占至今的直接原因。2、天隆公司履行与上诉人签订房屋买卖合同、协助办理房产证的义务，并不意味着免除了向上诉人交房的义务，一审法院显然混淆了办理产证过户行为与实际交房行为的不同概念。只有天隆公司向上诉人交房后，案涉房屋的风险才转移给上诉人。案涉房屋交付前，房屋已经被他人强占，天隆公司作为交房义务方，有义务把房屋清空后向上诉人交付。3、一审法院认定，上诉人可以房屋所有权人的名义向房屋占有人主张权利，说明上诉人有权选择此种方式维权，但是并不意味着上诉人必须或者必然选择这种方式。上诉人选择天隆公司继续履行交房责任，同时赔偿损失，是上诉人的权利。4、天隆公司在交付房屋之前，应当依法维护管理好案涉房屋的完整、干净，避免被他人不法损坏侵害。在没有过户以前，案涉房屋属于天隆公司名下的房产,没有交房以前，也是天隆公司实际控制管理的房产，案涉房屋被他人强占多年，天隆公司都没有发现，上诉人收房时发现并提出异议后，天隆公司也没有积极的启动诉讼收回房屋，天隆公司不履行交房义务违约行为是明显的。案涉房屋过户以后，房屋所有人变更为上诉人，上诉人有权选择以房屋所有权人的名义向房屋占有人主张权利，但是，这种权利是上诉人的选择权，并不是对上诉人的的权利限制，更加不是剥夺了要求天隆公司向上诉人的交房的权利。天隆公司辩称，上诉人的上诉理由不能成立，没有事实和法律依据，应当维持原判。1、双方签订的合同是双方真实意思表示，对双方均具有约束力，对合同内容双方均已签字确认，应当属于对交付期限的变更，上诉人的上诉理由不成立。2、在房屋过户至上诉人名下之后，上诉人即是房屋的产权人，天隆公司对案涉房屋没有任何权属，无权对房屋里面的人员或者财物进行处分或者处置，或者通过其他的手段要求其清出。并且，上诉人在明知房屋相关的情况下，也申请办理了过户手续，应视为其对房屋现状的认可。因此，天隆公司在上诉人取得产权以后无权将案涉房屋里的人员要求清出，该清出义务应当由上诉人以产权人的身份进行。樊智瑞向一审法院起诉请求：1、判令天隆公司将位于南京市栖霞区房屋清理干净后立即交付给樊智瑞；2、判令天隆公司承担自2020年5月19日起至实际交房之日期间的损失，按照每天200元的标准计算至实际交房之日止；3、判令天隆公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年12月30日，案外人南京市玄武区住房和建设局（以下简称住建局）与樊智瑞签订南京市征地房屋拆迁补偿安置协议一份。协议约定，樊智瑞将其名下位于玄武区房屋（建筑面积220平方米）腾空并移交住建局拆除；被拆迁房屋货币补偿款1040597元，其中拆迁补偿款853600元。2013年10月11日，南京市住房制度改革办公室发出南京市征地房屋拆迁安置房购买通知书，通知书载明，经审核同意樊智瑞家庭购买坐落在花岗、房屋建筑面积分别为85平方米、65平方米、55平方米的征地拆迁安置房各一套。2014年1月19日，樊智瑞委托其亲属签署客户确认书，确认樊智瑞因拆迁认购位于花岗幸福城金桂园04幢1003室（88.4m2）、茉莉园12幢1204室（68.11m2）、茉莉园12幢1307室（58.6m2）房屋各一套。2020年5月18日，天隆公司下属金桂园、茉莉园接待中心通知樊智瑞，告知上述房屋已经具备交付条件，通知樊智瑞于当日至现场接待中心办理签约及房屋交接手续。樊智瑞经现场收房，茉莉园两套房屋顺利收房，因金桂园04幢1003室房屋被他人占用未收房。樊智瑞遂起诉至法院要求处理。天隆公司原名南京丰盛置业发展有限公司。在本案审理过程中，天隆公司于2020年6月23日仍以丰盛公司名义与樊智瑞签订房屋买卖合同（集体土地安置专用）三份，合同确定，樊智瑞经市住房制度改革办公室核准向丰盛公司购买包括位于花港幸福城金××单元××室房屋（以下简称案涉房屋）在内的三套拆迁安置房，其中案涉房屋的价款为368928元。合同第四条房屋交付时间约定为，丰盛公司应于2020年9月30日前向樊智瑞交付房屋。丰盛公司于2020年6月28日向樊智瑞开具购房发票。樊智瑞于2020年7月20日取得三套拆迁安置房的不动产权证，不动产权证载明案涉房屋坐落于栖霞区。另查明，2011年5月15日，樊智瑞与案外人黄震、王燕签订购房协议一份。协议约定由黄震、王燕购买樊智瑞一套面积为85平米左右的房产，房屋价款为56万元；房屋价款在签订协议时交付；房屋所有权于大约3年后交付，房屋价款已于签订购房协议当日交付樊智瑞。涉案房屋系樊智瑞的拆迁安置房，该安置房在签订协议时尚未分配到樊智瑞手中；樊智瑞作为被告有大量案件在法院审理或执行过程中，且樊智瑞一直处于下落不明的状态。黄震、王燕以签订协议时案涉房屋并不存在且樊智瑞在外欠巨额债务，没有履行购房协议的意思表示为由起诉至法院，请求判令解除双方签订的购房协议；樊智瑞立即返还购房款56万元及利息；该案诉讼费用由樊智瑞承担。南京市玄武区人民法院经审理后，于2014年10月30日作出（2014）玄孝民初字第182号民事判决书，判决：一、解除黄震、王燕与樊智瑞于2011年5月15日签订的购房协议；二、樊智瑞应于判决生效之日起十日内返还黄震、王燕购房款56万元及利息（利息参照中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率自2011年5月15日起至本判决确认之日止）；三、驳回黄震、王燕的其他诉讼请求。案件受理费9400元，公告费560元，共计9960元，由樊智瑞负担。该判决发生法律效力后，因樊智瑞未履行判决确定的义务，黄震、王燕占据案涉房屋至今。樊智瑞因涉及其他案件被执行，在选房确认后，南京市玄武区人民法院裁定查封包括案涉房屋在内的樊智瑞名下三套拆迁安置房。在本案诉讼期间，樊智瑞办理房屋买卖、登记手续。本案在审理过程中，因天隆公司不同意法院主持调解，致调解未能进行。上述事实，有当事人的当庭陈述，樊智瑞举证的南京市征地房屋拆迁补偿安置协议、集体土地安置专用房屋买卖合同、购房发票、交付联系单、交付通知书；天隆公司举证的南京市保障性住房订购协议、南京市征地拆迁安置房购买通知书、客户确认书、委托书；一审法院调取的（2014）玄孝民初字第182号民事判决书等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，一审法院予以采信。天隆公司举证的南京市保障性住房订购协议不能证明其已经履行交房义务，一审法院对该证据不予采信。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。天隆公司与樊智瑞自愿签订房屋买卖合同。房屋买卖合同约定内容是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽然在樊智瑞向法院起诉前天隆公司发出交付通知书，通知樊智瑞于2020年5月18日办理房屋交接手续，但在本案审理过程中，双方签订房屋买卖合同重新约定丰盛公司（天隆公司）应于2020年9月30日前向樊智瑞交付房屋。至本案法庭辩论终结前，合同约定的履行期限尚未届满。樊智瑞要求天隆公司交付案涉房屋缺乏事实依据，一审法院不予支持。同时，案涉房屋未能交付系因樊智瑞未履行生效法律文书确定的义务，而被其债权人占有，并非天隆公司原因造成。天隆公司已经协助樊智瑞办理案涉房屋的不动产权证，樊智瑞可以房屋所有权人的名义向房屋占有人主张权利。天隆公司辩称其不是本案适格被告的意见，缺乏事实依据，一审法院不予采纳；其辩称案涉房屋未能交付系因樊智瑞自身债务原因被债权人强占，樊智瑞应向占有人主张权利的意见成立，一审法院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院作出判决：驳回樊智瑞的诉讼请求。二审中，当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。天隆公司与樊智瑞签订的房屋买卖合同合法有效，根据双方约定，一审法院认定至一审法庭辩论终结前，合同约定的房屋交付履行期限尚未届满，具有事实依据。2014年1月19日，樊智瑞即因拆迁取得案涉幸福城金桂园04幢1003室认购权，但因樊智瑞逃避债务等自身原因，至2020年6月方与天隆公司订立案涉合同。更由于樊智瑞收取案外人黄震、王燕购房款后有悖诚信，致使其与案外人签订的购房协议被法院判决解除，而至今樊智瑞未履行（2014）玄孝民初字第182号民事判决确定的返还购房款及利息的义务。结合以上事实，案涉房屋目前状况系因樊智瑞未及时行使权利及不履行义务导致，樊智瑞将责任归于天隆公司，并要求天隆公司向其承担房屋未交付的违约责任，明显有悖常理，理由不能成立，本院不予支持。在明知案涉房屋状况的情形下，樊智瑞已将案涉房屋不动产权证办理至其名下，樊智瑞可以房屋所有权人的名义向房屋占有人主张权利。樊智瑞亦应与黄震、王燕妥善处理纠纷。综上，樊智瑞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由樊智瑞负担。本判决为终审判决。审判员  李任飞二〇二一年二月二十四日书记员  朱亚芳