江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终11227号 上诉人(原审原告）：徐永芳。 上诉人(原审原告）：吴蕴峰。 委托诉讼代理人：徐永芳，系上诉人妻子。 被上诉人(原审被告）：苏州中锐华元置业有限公司。 法定代表人：刘阳，总经理。 委托诉讼代理人：陆耀华，江苏新天伦律师事务所律师。 被上诉人(原审被告）：苏州中锐金汇置业有限公司。 法定代表人：刘阳，总经理。 委托诉讼代理人：陆耀华，江苏新天伦律师事务所律师。 上诉人徐永芳、吴蕴峰因与被上诉人苏州中锐华元置业有限公司（以下简称中锐华元公司）、苏州中锐金汇置业有限公司（以下简称中锐金汇公司）商品房销售合同纠纷一案不服苏州市相城区人民法院（2020）苏0507民初2900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。 徐永芳、吴蕴峰上诉请求：1.撤销一审判决。2.依法改判中锐华元公司支付其逾期办证违约金38954.41元。3.维持一审判决第二项。4.案件受理费由中锐华元公司、中锐金汇公司承担。事实和理由：一审法院以徐永芳、吴蕴峰未对实际损失举证证明为由，认为违约金金额过高调整违约金数额，认定事实错误，适用法律错误，应予以纠正。本案中，双方当事人签订《苏州市商品房买卖合同》第二十二条对违约金数目约定为合同标的房屋总价款的1%，中锐华元公司开发的《琅石名筑》普遍违约办证，给众多购房者带来损失，中锐华元公司与众多购房者因延迟办证签署了和解协议，和解金额几乎都在约定违约金的50%以上，一审判决显失公平，极大的放纵了中锐华元公司，中锐华元公司的违约成本如此之低，严重的违反了合同法的立法精神。综上所述，本案《苏州市商品房买卖合同》中关于违约责任的规定约定清楚，合理合法，经双方签字认可，属于双方真实意思表示，不违反法律规定，不侵犯第三方利益，请求二审法院依法改判。 中锐华元公司辩称，中锐华元公司逾期办证2天,未造成徐永芳、吴蕴峰实际损失，双方约定的违约金过高。一审法院酌定的违约金金额于法有据。请求驳回上诉，维持原判。 中锐金汇公司辩称，中锐华元公司逾期办证2天,未造成徐永芳、吴蕴峰实际损失，合同约定的违约金过高。一审法院酌定的违约金金额于法有据。中锐金汇公司和中锐华元公司分别提交审计机构出具的标准无保留意见审计报告，可以证明两者财务独立，中锐金汇公司不应对中锐华元公司的债务承担连带责任。请求二审依法判决。 徐永芳、吴蕴峰向一审法院起诉请求：1.中锐华元公司支付逾期办证违约金38954.41元。2.中锐金汇公司对中锐华元公司的的上述付款义务承担连带清偿责任。3.本案的诉讼费用由中锐华元公司、中锐金汇公司负担。 一审法院认定事实：2016年12月22日，原告徐永芳、吴蕴峰与被告中锐华元公司签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定徐永芳、吴蕴峰向中锐华元公司购买相城区纪元路688号琅石名筑15幢307室的商品房，房屋总价为3895441元。合同第十七条约定，中锐华元公司于2018年5月25日前将该商品房交付给徐永芳、吴蕴峰。合同第二十一条约定:买卖双方在该商品房交付使用后，双方委托第三方(由出卖人指定)依法向房屋所在地的不动产登记机构申请办理不动产登记证书。买受人委托申请办理、申领不动产证书的，买受人应于房屋交付后十五日内将办理不动产权证书的材料提供给受托方，并办理交接手续。合同第二十二条约定:因出卖人的原因，买受人无法在双方实际交接之日起360日取得不动产证书的，出卖人继续完成申领不动产权证书，并按本合同第四条约定房屋总价款1%向买受人支付违约金。合同对其他事项亦作了相应的约定。商品房买卖合同签订后，徐永芳、吴蕴峰按照合同的约定缴纳了相应房款。2018年5月20日，徐永芳、吴蕴峰与中锐华元公司完成了房屋交付手续，中锐华元公司收取徐永芳、吴蕴峰产证代办费及工本费现金560元，另收取本案涉屋的契税，并注明代收代缴费用(维修资金、契税)由开发公司代收代缴，最终以政府部门审核为准，多退少补。2019年5月17日，原告徐永芳、吴蕴峰取得了坐落于苏州市相城区元和街道纪元路688号琅石名筑15幢307室的不动产权证书。 另查明，被告中锐华元公司系由被告中锐金汇公司于2015年9月25日设立的一人有限责任公司。 上述事实，由原、被告提供的当事人身份信息、工商登记信息、《苏州市商品房买卖合同》、琅石名筑交房收费明细、收据、税收缴款书及当事人陈述等佐证，本院予以认定。 审理中，被告中锐华元公司、中锐金汇公司举证其2019年度审计报告各一份，拟证明两家公司的财务独立，不存在公司之间财务财产混同的情况，故中锐金汇公司无需对中锐华元公司的对外债务承担连带责任。经质证，原告徐永芳、吴蕴峰认为，由法院依法审核认定。 本院认为，原告徐永芳、吴蕴峰与被告苏州中锐华元公司签订的《苏州市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方理应按约履行。因徐永芳、吴蕴峰与中锐华元公司于2018年5月20日完成了房屋交付手续，且徐永芳、吴蕴峰于同日向中锐华元公司支付了产证代办费及工本费、契税，故中锐华元公司应按约于房屋交接后360日即2019年5月15日前为徐永芳、吴蕴峰取得不动产权属证书。现案涉房屋的不动产权实际于2019年5月17日登记至徐永芳、吴蕴峰名下，故涉案房屋逾期办证2天。因两被告未能举证证明非因其原因造成房屋逾期办证，故中锐华元公司已构成违约。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，徐永芳、吴蕴峰与中锐华元公司在《苏州市商品房买卖合同》中约定逾期办证的，中锐华元公司应支付相当于房屋总价的1%的违约金即38954.41元，徐永芳据此主张违约金，但未对其实际损失举证证明。中锐华元公司抗辩违约金过高。本院认为，中锐华元公司逾期办证2天的违约行为程度轻微，且也无法确定该违约行为造成的徐永芳、吴蕴峰的实际损失，故《苏州市商品房买卖合同》中约定的逾期办证违约金金额过高，依法应调低违约金。本院综合考虑本案实际情况、中锐华元公司的违约程度、违约金的惩罚性功能等因素，酌情认定中锐华元公司支付徐永芳、吴蕴峰以房屋总价款3895441元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算2天的利息即1223.82元作为违约金。 关于中锐金汇公司应否对中锐华元公司的上述债务承担连带清偿责任。本院认为，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带清偿责任。中锐金汇公司提交的审计报告不足以证明其中锐华元公司的财产独立于中锐金汇公司的财产，故中锐金汇公司应对中锐华元公司的上述债务承担连带清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及相关法律规定，一审法院判决：一、苏州中锐华元置业有限公司于判决生效之日起十日内支付徐永芳、吴蕴峰违约金人民币1223.82元。二、苏州中锐金汇置业有限公司对苏州中锐华元置业有限公司的上述债务承担连带清偿责任。一审案件受理费人民币387元，由徐永芳、吴蕴峰负担362元，苏州中锐华元置业有限公司、苏州中锐金汇置业有限公司负担25元。 二审中当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中中锐华元公司存在逾期办证行为，根据案涉《苏州市商品房买卖合同》的约定，中锐华元公司应支付相当于房屋总价的1%的违约金即38954.41元。中锐华元公司抗辩违约金过高，在徐永芳、吴蕴峰未举证实际损失的情况下，法院理应依法对违约金进行调整。一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定将逾期办证违约金调整为以房屋总价款3895441元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算2天的利息，即1223.82元，于法有据，本院予以维持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费743.26元，由上诉人徐永芳、吴蕴峰负担。 本判决为终审判决。 审判员  孙楚楚 二〇二〇年十二月十八日 书记员  陈闵悦