湖南省常德市鼎城区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0703民初3343号原告：严苏，女，汉族，1986年12月4日出生，住湖南省常德市武陵区。被告：常德市新日置业有限公司，住所地湖南省常德市鼎城区红云街道西站社区鼎城路**（新日世纪城**楼）。法定代表人：王晓同，该公司董事长。委托诉讼代理人：张建荣，常德经开区善德法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。原告严苏与被告常德市新日置业有限公司（以下简称新日公司）确认合同无效纠纷一案，常德市中级人民法院于2020年9月25日发回本院重审，本院于2020年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告严苏、被告新日公司的委托诉讼代理人张建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。严苏向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认《商品房买卖合同》中的补充协议第五条里面的第6、第8、第9、第10、第11点及第三条里面的第3点条款无效（庭审过程中，严苏当庭放弃依法确认《商品房买卖合同》中的补充协议第五条里面的第10点条款无效的诉讼请求）;2.请求本案诉讼费用全部由新日公司承担。事实及理由：严苏与新日公司于2017年11月25日签订了《常德市鼎城区商品房买卖合同》（合同签约备案号：221329），截至今日，严苏要求新日公司严格按合同履行自身的义务，新日公司现在视合同为一纸空文，严重违反了合同的各项约定，亦严重损害了严苏的主要权利及经济利益，新日公司的行为已属严重违约。主要体现如下方面:1.《常德市鼎城区商品房买卖合同》第四条第二节建筑物区分所有权的第二点归全体业主共有部分，通过补充协议第五条第6点及第8点改成所有权及收益权属新日公司所有，严苏没有异议，补充协议此条款将《商品房买卖合同》赋予严苏的民事异议权排除了。2.《常德市鼎城区商品房买卖合同》第四条第三节，第五条第一、二节约定的交房标准附件三、附件四之要求，通过补充协议第五条第9点改成小区内所有商品房，及附属设施均以交付时的现状为准，严苏没有异议,补充协议此条款将《商品房买卖合同》赋予严苏的民事异议权排除了。3.《常德市鼎城区商品房买卖合同》第五条第一节约定，房屋建筑工程质量符合国家和地方的强制性标准，通过补充协议第五条第10点改成仅在卫生间进行了防水处理，其他位置均未进行防水处理，严苏没有异议,补充协议此条款将《商品房买卖合同》赋予严苏的民事异议权排除了。4.《常德市鼎城区商品房买卖合同》第七条第二节第2点约定，新日公司就商品房项目向规划和建设主管部门申请变更审批前，应书面征求严苏的意见，通过补充协议第五条第11点改成严苏对此变更予以认可,补充协议此条款将《商品房买卖合同》赋予严苏的民事审批权排除了。5.《常德市鼎城区商品房买卖合同》第十七条约定新日公司逾期交房违约责任不论是几天都需要按约定的交房日期按日计算向严苏支付房价款总额的万分之一的违约金，通过补充协议第三条第3点改成给予新日公司60天的宽展期而无须承担违约责任以及按每日万分之零点一的标准支付违约金。补充协议此条款属不合理减轻新日公司《商品房买卖合同》中约定应当由新日公司承担的责任。综上五点事实是新日公司通过补充协议排除了严苏的主要权利及减轻严苏合同约定应当由新日公司承担的责任，根据《常德市鼎城区商品房买卖合同》第二十七条之约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可以根据具体情况签订书面补充协议（见本合同附件五）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由新日公司承担的责任，或不合理地加重严苏责任，排除严苏主要权利的内容的，仍以本合同为准。本条款明确约定了补充协议中减轻新日公司应承担的责任，排除严苏主要权利内容等条款的效力低于主合同。合同第二十七条明确对补充协议的内容约定作了界定，对补充协议的效力约定了附条件，因此本案的补充协议是一个约定了附解除条件的合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附解除条件的合同，自条件成就时失效。补充协议明显是减轻新日公司的责任，加重严苏的责任，排除严苏的主要权利，符合附条件中的情形出现，因此补充协议中以上5点根据合同法第四十五条之规定从签订之时就是无效的。为保护自身的合法权益，现根据有关法律的规定，向贵院提起诉讼，请求支持严苏的诉讼请求。为支持其诉讼请求，严苏在举证期限内向本院提交了如下证据：1、严苏身份证复印件以及新日公司国家企业信息公示系统查询单，拟证明原、被告的主体适格；2、《常德市鼎城区商品房买卖合同》以及《补充协议》，拟证明双方的权利义务关系及主合同和补充协议的关系；3、常德市市长信箱回复一份、国家市场监督管理总局网络监督管理司回复一份，拟证明开发商与业主签订的合同是商品房合同示范文本，双方签订的合同内容第二十七条对主合同与补充协议的法律关系明确了主次，保护买受人合法权益意义明显，同时主合同第二十七条里面“加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”对应的就是合同法第四十条所规定的内容；4、开发商法定代表人回复业主问题录像视频链接以及视频内容书面文字一份，拟证明开发商法定代表人承认补充协议里面如果有与国家法律相违背的内容无效这一事实。新日公司辩称：一、补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定依法具有法律效力，本案中双当事人签订的补充协议第三条第3项规定因出卖人的原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付买受人的按如下方式处理：1、买受人再给予出卖人60日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任；2、宽展期届满后，出卖人仍未将该房屋交付，自本合同约定的交付期限届满至实际交付之日止，出卖人应根据买受人已经支付房款的金额，按日万分之零点一的标准支付违约金，合同继续履行。同时严苏已在补充协议上签上了自己的名字，因此补充协议上对主合同内容的变更是严苏在充分酌量后对自己民事行为的自由处分，因此补充协议应为有效；二、诉讼费承担请法院依法判决。综上，请法院依法确认补充协议有效，驳回严苏的诉讼请求。为支持其辩解主张，新日公司在举证期限内向本院提交了如下证据：1、新日公司统一社会代码（营业执照）复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，拟证明新日公司参加诉讼的主体资格；2、2017年11月25日，严苏与新日公司签订的《常德市鼎城区商品房买卖合同》及补充协议、证人刘某、彭某、曾某的证明材料，拟证明常德市新日置业有限公司已在售楼部张贴公示《常德市鼎城区商品房买卖合同》及补充协议，原告在决定购房、签订、审查合同过程中，有置业顾问就其补充协议条款进行专门授业解惑和说明，双方签订的《常德市鼎城区商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，补充内容合法有效；3、常德市鼎城区人民法院（2019）湘0703民初2786号判决书、常德市鼎城区政府办公室《鼎城区人民政府常务会议纪要》、中共鼎城区委政法委员会2020年第2期《维稳快报》、鼎城区信访工作联席会议办公室《新日义乌国际商贸城信访事项协商会会议纪要》，拟证明：新日公司同类型的案件已有生效判决书，判决书认定双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，补充内容合法有效。法院裁判案件在法律适用、裁判标准尺度上应统一。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人双方有异议的证据，本院认定如下：对严苏提供的证据3，新日公司对市长信箱回复、国家市场监督管理总局网络监督管理司回复的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为不能达到其证明目的；对证据4的真实性、合法性不认可，认为不能达到其证明目的。本院认为，证据3，能够证实相关职能部门对严苏的提问进行了答复的事实，予以认定；证据4，对其真实性予以认定，但该证据仅能证明新日公司与业主们就补充协议里面的条款内容进行过沟通协调的事实，不能达到其涉案争议条款无效的证明目的。对新日公司提供的证据2，严苏对其中的证人证明材料不认可，本院认为，因证人未出庭，真实性无法确认，对其证言不予认可；对证据3，严苏不认可；本院认为，证据3中本院判决书虽系复印件，但能够证明严苏向本院提起诉讼、本院作出判决的事实，本院予以认定；其余证据均非原件，真实性无法确认，且与本案效力认定无关联，达不到其证明目的，本院不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月25日，严苏与新日公司签订《常德市鼎城区商品房买卖合同》及《补充协议》，商品房买卖合同约定“第十七条逾期交房责任：除本合同第十五条约定的特殊情况外，出卖人未按本合同约定时间将该商品房交付买受人，逾期在60日之内的，出卖人按日计算向买受人支付房价总额万分之一的违约金。逾期超过60日的，买受人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，同时按照房价款总额的0.01%支付违约金；买受人不解除合同，合同继续履行，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际完成交付之日止，按日计算向买受人支付房价款总额万分之一的违约金。”第二十七条“本合同自双方签字或盖章之日起生效。对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定的应当由出卖人承担的责任，或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”同日，双方签订《补充协议》，该协议第三条房屋交付的补充约定第3项约定“因出卖人的原因造成未在本合同约定的期限内将房屋交付买受人的，根据不同情况，按如下方式予以处理：（1）买受人再给予出卖人60日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任；（2）如宽展期届满后，出卖人仍未将该房屋交付，自本合同约定的交付期限届满至实际交付之日止，出卖人应根据买受人已经支付房款的金额，按照每日万分之零点一的标准支付违约金，合同继续履行。”第五条“其他条款……6，出卖人可在新日世纪小区内的屋面和外墙设立项目标志、企业标识以及其他形式的广告标识，由出卖人自行向有关管理部门办理相关的审批手续和缴纳相关税费。出卖人无须向小区内的买受人支付任何费用，也不承担任何责任，买受人对此没有异议。8，小区幼儿园、会所（活动用房）、大门、地下、地下室地下室车位）、地面、地面车库和地面规划内车位权属出卖人所有。出卖人有权进行任意处置（包括但不限于出卖、出租或抵押等），买受人没有异议。9，小区内的所有商品房、一切附属设施以及配套设施均以交付时的现状为准，买受人没有异议……11，为了提升项目品质，经规划部门和建设部门审核批准的局部微调，买受人对此变更予以认可。”后严苏认为，《补充协议》第五条里面的第6、第8、第9、第11点及第三条里面的第3点条款无效，诉至本院。另查明，合同签订后，严苏于2017年12月4日按约交付了购房款673459元，严苏已经收房。本院认为，本案的争执焦点为：严苏与新日公司签订的《补充协议》中第三条里面的第3点条款、第五条里面的第6、第8、第9、第11点条款是否无效。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款的要件主要为:1、以重复使用为目的；2、提供者预先拟定；3、订立合同时未与对方协商。对其效力的认定，《中华人民共和国合同法》第三十九第一款规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的法律行为无效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定,合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，《补充协议》系新日公司为重复使用、事先拟定好、订立合同时未与对方协商而签订，应认定为格式条款；结合以上法律规定，本院对涉案争议的条款效力认定如下：本案中，新日公司与严苏签订的《补充协议》中第三条里面的第3点（1）条款，新日公司的违约责任由《常德市鼎城区商品房买卖合同》中第十七条规定的“逾期60日之内的，出卖人按日计算向买受人支付房价款总额万分之一的违约金。”变更为“买受人再给予出卖人60日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。”（2）条款，新日公司的违约责任由《常德市鼎城区商品房买卖合同》中第十七条规定的日万分之一变更为日万分之零点一。对于该变更条款的效力问题，本院认为：首先，涉案的《常德市鼎城区商品房买卖合同》系由常德市鼎城区房地产管理局、常德市鼎城区工商行政管理局所制定，由正文条款、附件等部分构成，其作用是用以指导商品房买卖双方签订合同。该合同的条款，其中除了房屋价格等条款属于合同双方当事人协商确定填写之外，其余条款相对于新日公司而言，也属于格式条款，因此，双方当事人在商品房买卖合同之外，另行就各自的权利义务进行约定，是当事人对自己权利的自由处分，符合法律的规定和双方在合同的约定；其次，该条款未免除新日公司违约后应支付违约金的义务，也未加重严苏的责任，同时作为商品房买卖合同，买受方的主要权利是出卖方要向买受方交付质量合格的商品房，违约金的功能是对债务人的违约行为进行惩罚，以确保合同得以履行，相对于取得合同约定的合格的商品房权利而言，违约金的调整不属于排除对方的主要权利；第三，该条款不违反法律和行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，故该条款有效。第五条第6点，“出卖人可在新日世纪小区内的屋面和外墙设立项目标志、企业标识以及其他形式的广告标识，由出卖人自行向有关管理部门办理相关的审批手续和缴纳相关税费。出卖人无须向小区内的买受人支付任何费用，也不承担任何责任，买受人对此没有异议。”依据《中华人民共和国物权法》第七十条、七十一条的规定业主对建筑物专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利……第五条第6点条款侵犯了业主对建筑物专有部分、共有部分的权利，违反法律强制性规定，应当认定为无效条款。第五条第8点，“小区幼儿园、会所（活动用房）、大门、地下、地下室地下室车位）、地面、地面车库和地面规划内车位权属出卖人所有。出卖人有权进行任意处置（包括但不限于出卖、出租或抵押等）。买受人没有异议。”《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”小区内的停车场、会所、大门等这类公用配套设施与小区业主的生活有重大关系。对于这类公用配套设施，部分允许开发商在买卖合同中就其归属作出约定，但开发商不得自由处分这类公用配套设施，而应当将公用配套设施提供给全体业主使用，使用可以是有偿的。开发商对小区公用配套设施的所有权的行使受小区业主公共利益的限制，必须服从于小区业主使用配套公共设施的需要，因为使用小区的所有配套公共设施是每位业主在购买房屋时的合理期待。故开发商就某些公用配套设施可以约定由其保留所有权，但只能依法处置，而不能任意处置；此条违反法律强制性规定，应当认定为无效条款。第五条第9点，“小区内的所有商品房、一切附属设施以及配套设施均以交付时的现状为准，买受人没有异议。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”依据以上法律、法规的规定，商品房的交付前提是必须经验收合格，而不是以现状为准。该条款违反法律强制性规定，应当认定为无效条款。第五条第11点，“为了提升项目品质，经规划部门和建设部门审核批准的局部微调，买受人对此变更予以认可。”《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人……”此规定表明，商品房销售后，经规划部门批准可以进行规划变更，经设计单位同意可以进行设计变更，且只有在变更“导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的”情况下，对买受人予以书面通知即可。故该条款应当认定为有效条款。综上，对严苏的诉讼请求，本院予以部分支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第七十三条、第七十四条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、常德市新日置业有限公司与严苏签订的《补充协议》中第五条第6、第8、第9点条款无效；二、驳回严苏的其他诉讼请求。案件受理费100元，由常德市新日置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  贾建林审 判 员  付勋艳人民陪审员  宋 霞二〇二一年二月五日书 记 员  周琪灿附相关法条：《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。