新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终133号   上诉人（原审原告、反诉被告）：宋海斌，男，1973年8月4日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。   委托诉讼代理人：张雨莹，上海市锦天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。   上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆领先超市有限公司，住所地乌鲁木齐高新区（新市区）长春中路**“澳龙广场”商业及商务综合楼第一栋第-1层超市42号。   法定代表人：张健，该公司总裁。   委托诉讼代理人：崔真，男，系该公司法务。   上诉人宋海斌与上诉人新疆领先超市有限公司（以下简称领先超市公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初4252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭于2021年2月4日开庭进行了审理。上诉人宋海斌的委托诉讼代理人张雨莹，上诉人领先超市公司的委托诉讼代理人崔真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   宋海斌上诉请求：一、改判领先超市公司赔偿宋海斌停业期间的损失6,000元；二、撤销原审判决第七项并改判宋海斌不承担2019年9月10日至2020年3月17日的占有使用费47,420.1元。事实和理由：1.2018年3月9日至2018年11月8日，因租赁场地消防验收不合格，被消防部门查封，在此期间，宋海斌未能实际营业，一审判决未认定该期间宋海斌的实际损失。2．领先超市公司所称2018年5月宋海斌停止营业并对涉案商铺上锁与事实不符，2019年9月10日，宋海斌同意搬离租赁场地，但因设施交接及不可抗力，直至2020年3月17日才完成交接，在此期间，宋海斌未实际使用租赁场地，也不存在恶意占用场地不予归还的情形，宋海斌不应承担该期间的占有使用费。   领先超市公司辩称，2016年双方签订租赁合同，租赁区域由承租人自行装修，因宋海斌未设置消防墙导致消防验收不合格。在消防整顿期间，消防部门未查封宋海斌租赁的场地，未导致宋海斌不能正常营业，其主张的不能正常营业与事实不符。且消防要求整改时间为2018年3月9日至2018年4月8日，经领先超市公司多方沟通，2018年3月10日消防部门已经同意继续经营，并未造成长时间停业，2019年9月10日至2020年3月17日租赁场地一直被宋海斌占有使用，故请求驳回宋海斌的上诉请求，改判支持领先超市公司的上诉请求。   领先超市公司上诉请求：一、改判一审判决第二项，领先超市公司无需退还宋海斌质量保证金10,000元；二、改判一审判决第七项，由宋海斌支付领先超市公司租金及场地占有使用费387,131.16元；三、一、二审案件诉讼费依法由双方依法承担。事实和理由：1．领先超市公司与宋海斌于2016年6月签署《商铺租赁合同》，合同履行过程中，宋海斌在对租赁场地装修时违反消防规范，未设置防火墙导致消防验收受到不利影响。合同履行过程中，宋海斌未按合同约定及时支付租金等费用，其实际支付租金214,514.05元，但因双方有其他经济往来，领先超市公司错误开具总额为256,032.25元的发票，一审判决依据发票金额认定支付租金金额错误。消防整改期间，宋海斌租赁区域不在整改范围内，其承租区域并未被查封并要求停业，且消防要求停业整改时间为2018年3月9日至2018年4月8日，经领先超市公司多方沟通，2018年3月10日消防部门已经同意继续经营，并未造成长时间停业，但一审判决错误的将停业时间认定为2018年11月8日，将停业时间多计算210天，此期间涉案租赁场地是可以正常经营的，宋海斌应向领先超市公司支付相关费用。一审审理过程中，宋海斌在法院现场调查笔录中明确说明，系其在2018年4月28日对涉案租赁场地单方上锁，可以看出宋海斌对涉案租赁场地的持续占有，拒不归还，一审法院却认为双方对租赁场地挂锁等问题各执一词，认定双方对此期间租金和使用费按照50%进行承担，领先超市公司在此问题上并无过错，不应承担责任，此期间租金和场地使用费应由宋海斌承担。2．一审法院关于质量保证金性质认定错误，双方签订的《商铺租赁合同》中5.1条明确约定存在违约行为时，该保证金可以全部扣留作为违约金，虽名为质量保证金，但从内容可以看出该保证金性质为履约保证金。现宋海斌违反合同约定，拖欠租金，长期占有租赁场所，领先超市公司有权将该保证金作为违约金，不应退还。   宋海斌辩称，关于质量保证金，根据合同约定，本案中不存在扣除质量保证金的情形，应予退还。关于实际支付租金数额，宋海斌在一审中提交了领先超市公司出具的发票，应当作为支付租金的凭证，一审认定已支付租金256,032.25元与事实相符。关于消防整改时间，领先超市公司在一审时出具的《消防工程消防验收意见书》载明时间为2018年11月8日，该期间宋海斌无法正常经营，相应的租金应当扣除。关于占有使用费，2018年5月领先超市公司对涉案租赁场地上锁，其行为实质上是转移了涉案租赁场地的实际占有控制权。2019年9月4日宋海斌与领先超市公司安防经理于洪刚对涉案商铺进行交接，对店内部分桌椅予以放弃，由领先超市公司处置，领先超市公司未提出异议，故涉案租赁场地已于该日完成交接。合同到期后，未再续签，双方合同已于2019年9月9日终止，故不应承担此期间的租金。   宋海斌向一审法院起诉请求：解除双方签订的商铺租赁合同，领先超市公司退还质量保证金10,000元、赔偿装修损失94,369.10元、退还原告装修押金5,000元、退还出入押金500元、退还租金40950元、赔偿设计费5000元、赔偿收银系统2,800元、赔偿电话机80元、赔偿开水器800元、赔偿监控系统安装费5,100元、赔偿原告停业期间的损失6,000元、退还原告提前支付的水电费3,600元，合计174,199.10元。   领先超市公司一审反诉请求：依法判令宋海斌返还租赁场所，支付租金、场地使用费合计263,008元（暂计算至2019年6月11日，要求承担至实际归还场地之日止）。   一审法院认定事实：2016年6月，宋海斌（乙方）与领先超市公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定以下主要内容：租赁场地坐落于乌鲁木齐市长春中路1355号澳龙门店餐饮区A-9A号，建筑面积130平方米，甲方将该商铺租赁给乙方商业经营，乙方餐饮经营品牌为“老记潼关肉夹馍”；乙方承租场地租赁期限为3年，自2016年7月8日起至2019年7月7日（以实际开业为准）；场地租赁费标准为每天每平方米3.5元，每月为13839.58元，每年为166075元，自2018年7月8日起每1年调整一次，每次在上年基础上递增5%；第一次缴纳的租金为83038元，在合同签订之日起3日内缴纳，一年以上合同租期的，第二年租金乙方需提前2个月向甲方缴纳，未依约交付租金，逾期一天，乙方自愿承担实欠租金总额的3%的滞纳金，若超出15天仍未能缴纳租金即表示乙方自愿放弃租赁使用权，甲方可无条件收回商铺，乙方同时自愿放弃所缴纳质量保证金的追诉权；合同履行期间，乙方在实际经营过程中发生的电费、水费、燃气费、商品质量检测费等费用，应由乙方承担，水费按7元/平方米/月，电费按1.2元/平方米/月收取，甲方将按照每月实际发生数额向乙方收取，在相关部门出缴费单一周内缴纳完毕，暖气费按22元/平方米/年收取按年度缴纳，在相关部门出缴费单一周内缴纳完毕；乙方于本合同签订后7日内，一次性支付甲方质量保证金10000元，乙方与任何第三方发生的债务关系或其违法经营所造成的法律后果不得影响甲方，如因此导致甲方损失，甲方有权扣除相应质量保证金以获得补偿，合同期间，乙方如有不服从甲方管理或未经甲方同意超范围经营及超面积经营等违反本合同约定的行为时，甲方有权提前解除合同并扣留全部质量保证金作为违约金，合同期满或因其他非甲方过错而致使合同解除时，甲方将暂留乙方质量保证金作为乙方在合同期间所售商品的质量保证金，在乙方撤场且其销售的各种服务或商品卡承诺的有效期限届满日起3个月后，其已销售商品或服务如无顾客质量投诉或退换货情况，同时乙方无任何欠付甲方费用，甲方将无息退还质量保证金；乙方在签订本合同后五个工作日向甲方支付装修押金5000元；乙方自行装修租赁场地的，应于2016年7月19日前完成设计装修工程，逾期甲方有权按每日1000元（收取）违约金，造成场地内部设施、设备及公共设施的损坏、损失，乙方如拒绝赔偿，甲方有权在质量保证金中直接扣除；若应乙方违反有关规定而受到相关部门查处，甲方有权单方决定提前解除本合同并扣留全部质量保证金；乙方逾期交纳租金15日以上，甲方有权单方面提前解除本合同，并有权将质量保证金抵作乙方应交的场地租赁费和违约金；本合同期满未能续约或提前解除等原因终止的，乙方应于本合同终止后当日内租赁场地及甲方提供的配套设备、设施以良好、适租的状态交还甲方，并撤走全部物品，乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，对于交还期届满仍滞留在租赁场地内的物品，均视为乙方放弃相应的所有权，甲方有权任意处置并且不需对乙方做任何补偿，由于甲方处置前述乙方滞留物品产生费用应当由乙方承担，并可由甲方在质量保证金中直接扣除。   宋海斌于2016年4月15日向领先超市公司交纳质量保证金10,000元，于2016年6月18日向领先超市公司交纳出入证押金500元、装修押金5,000元。2017年9月26日，领先超市公司开具疆增值税补充发票20张，金额共计166,075元（即合同约定的第一年租金的金额）；2018年6月1日，领先超市公司开具疆增值税补充发票9张，金额共计89,957.25元。2018年2月28日、4月4日、4月25日、5月16日，宋海斌向领先超市公司共交纳电费3,600元。2016年9月9日案涉商铺开业。2018年3月10日，乌鲁木齐市公安消防支队新市区消防大队向领先超市公司出具乌新公消封字（2018）第0044号临时查封决定书，认为“澳龙广场”商业及商务综合楼地下一层部分防火分区安全出口数量不足，存在火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全，决定予以临时查封，查封期限自2018年3月9日21时至2018年4月8日21时。原告经营场地属于查封范围。2018年11月8日，乌鲁木齐市公安消防支队出具乌公消验字［2018］第0162号《建设工程消防验收意见书》，确认“领先超市乌鲁木齐澳龙广场店内装修改造工程”消防验收合格，此次装修层数为地下一层，装修面积20887.29平方米，使用性质为超市、商场、餐厅。另，领先超市公司提供的2015年《乌鲁木齐市公安消防支队建设工程消防验收意见书》关于“澳龙广场”商业及商务办公综合楼建设工程消防验收合格意见载明：验收部分为土建工程，建筑面积为73031.69平方米。   案件处理中，宋海斌申请对涉案店面装修剩余价值进行鉴定评估，一审法院依法委托鉴定，新疆铭鉴工程造价咨询事务所（有限公司）做出新铭鉴字［2019］新铭鉴字第015号造价鉴定意见：土建工程为4,762.6元，装饰装修工程为67,679.18元，安装工程为21,927.32元，总价为94,369.10元，其中，“鉴定涉及到的材材（料）价格有施工期间建设主管部门发布的材料价格信息计入，无材料价格信息的按宋海斌提供的票据价格计入”，根据宋海斌提供票据价格计入的有：门头字、脸谱加工制作费用8,380.00元，背景墙画喷绘、灯箱制作安装费用3900元，型材门制作安装费用1,700元。本院庭后对票据相关出具人进行询问属实。   2019年9月4日、2020年3月17日双方两次进行交接，2020年3月17日交接后被告收回店铺。经双方确认，水电卡剩余金额为545.01元（水478.17元＋66.84元）。   一审法院认为，关于本诉部分。一、合同解除问题。宋海斌主张解除涉案租赁合同，领先超市公司在庭审中同意解除，因该合同现已过约定的履行期限自行终止，无需进行解除，故对原告的该诉求，应不予支持。双方认可领先超市公司在2018年4月向宋海斌送达过解除合同通知，宋海斌陈述当时已告知对方不同意解除，综合本案合同履行情况，尚不能确认领先超市公司享有单方解除权，宋海斌亦明确当时不同意解除，对合同已解除的事实不予确认。   二、装修损失问题。1．《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，法律另有规定的，适用其规定。本案中，根据双方提供的证据和庭审调查，宋海斌与领先超市公司于2016年6月签订租赁合同，在将租赁房屋装修后经营餐饮，于2016年9月9日开业，从现场情况看，其店铺两侧均开有出入门，但营业至2018年时因不符合消防要求，领先超市公司进行消防改造，在一侧门砌防火墙，对此，领先超市作为出租人对于其管理场所消防问题依据上述法律规定负有责任。消防改造完成后，从现场情况看，对店铺采光和客流确会产生较大影响，综合上述情况，依据上述法律规定，领先超市公司应赔偿宋海斌装修残值损失。2．关于装修残值金额的确定。鉴定意见为94,369.10元，领先超市公司提出鉴定部分金额根据宋海斌单方提供票据确定以及鉴定金额未考虑折旧。根据鉴定意见中“有关说明事项”，有主管部门发布的价格信息的依据价格信息计入，没有的依据宋海斌提供的材料票据价格计入，涉及采用单方数据脸谱加工制作费用8,380.00元，背景墙画喷绘、灯箱制作安装费用3,900.00元，型材门制作安装费用1700.00元，对此，鉴定意见说明项中已明确没有相关部门发布价格信息的参照单方票据确定，庭后对票据出具相关人员进行询问，对该部分金额予以确认，装修造价为94,369.10元。鉴定金额属造价金额，确未考虑折旧，对领先超市公司认为应予折旧的抗辩意见予以采纳。双方签订合同约定的租赁期限自2016年7月8日起至2019年7月7日，但以实际开业为准，故租赁期限应自2016年9月9日至2019年9月9日共36个月，综合本案实际情况，自消防部门出具意见的2018年3月后宋海斌实际再未营业，自2016年9月至2018年3月实际使用期限为18个月，剩余租赁期限为18个月，以此折算剩余装修价值比较合理，为47,184.55元（94,369.10元＊18/36＊100%）。   三、关于费用退还问题。1．宋海斌主张领先超市公司退还装修押金5,000元、出入押金500元，领先超市公司同意退还，对宋海斌的该部分主张予以支持。2．宋海斌主张领先超市公司退还质量保证金10,000元，领先超市公司认为宋海斌装修违反消防要求，按合同相关条款规定属违约金故不同意退还。合同约定的质量保证金内容主要系第三人债务或违法经营影响出租人、不服出租人管理或超范围经营等、合同解除后所售商品的质量保证等情形，领先超市公司举证不能证明存在上述情形，对质量保证金应当予以退还。3．宋海斌主张赔偿设计费5,000元，该设计费属宋海斌为经营店铺在开业前支付，属其为经营店铺自行支付的经营性支出，合同对此也无明确约定，对该部分诉求不予支持。4．宋海斌主张赔偿原告停业期间的损失6,000元，根据其提供的完税证明无法推定其主张的停业期间实际的盈亏及金额，对该部分主张不予支持。5．退还原告提前支付的水电费3,600元，经双方确认，剩余水电费金额为545.01元，按此金额予以支持。宋海斌主张租金返还与领先超市公司反诉主张相互对立，基于同一事实，在反诉部分一并处理。   四、宋海斌主张领先超市公司赔偿收银系统2,800元、电话机80元、赔偿开水器800元、赔偿监控系统安装费5,100元。该部分费用项目均系可搬离的物品，双方已于2020年3月17日搬离交接，对宋海斌的该部分诉讼请求不予支持。   关于反诉部分。因双方在判决作出前已实际对案涉店铺交接完毕，无需返还，对领先超市公司主张宋海斌返还店铺的诉讼请求不予支持。领先超市公司主张宋海斌支付租金、场地使用费263,008元（暂计算至2019年6月11日，要求承担至实际归还场地之日止），宋海斌认为其只实际使用了8个月，故应退还其40,950元。   一、关于租金起算时间。合同相关条款约定租赁期限以实际开业为准，故租金应自实际开业起算。对此，领先超市公司认为当时该层商铺统一开业时间为2016年9月9日，宋海斌认可超市确实要求此日开业，且其当天也开门，但因电梯问题其直到2016年11月15日才实际开业。宋海斌认可2016年9月9日统一开业，其当日也开门经营，其提出电梯问题影响其至2016年11月15日才开业缺乏有效证据证明，开业时间应为2016年9月9日。   二、关于已付租金额。领先超市公司提供财务凭证显示其向宋海斌出具四份收据，已付租金金额214,514.04元，但宋海斌提供的发票显示，领先超市公司作为销售方已向宋海斌开具256,032.25元的场地租赁发票，领先超市公司认为其开具发票时出现失误导致未对一笔已退回款项进行处理，发票金额与实际付款不符，但从其提供的退款申请、收据等证据看，退回申请等均无宋海斌签名确认、100,000元款项与案涉店铺无关，综合其举证情况，对领先超市公司的该部分抗辩意见不予采纳，对原告主张的已付款金额256,032.25元予以确认。   三、租金负担问题。（一）关于租金标准。根据合同约定，自2018年7月8日租金标准为每年在上年基础上上浮5%，即2018年7月8日至2019年7月7日的标准为每日每平方米3.68元（3.5元＋3.5元＊5%）、2019年7月8日至2019年7月7日期间标准为3.86元（3.68元＋3.68元＊5%）。（二）关于租金负担。1．以上述标准计算，自2016年9月9日至2018年3月8日计545天产生租金为247975.00元（3.5元/日/平方米＊545天＊130平方米），该部分款项发生在消防改造之前，宋海斌应予支付。2．消防部门通知查封的2018年3月9日至2018年11月8日消防改造验收合格期间的244天，宋海斌实际无法营业，该部分期间产生的租金宋海斌不应支付。3．自2018年11月9日至双方实际完成交接的2020年3月17日期间的租金及占有使用费负担问题。按合同约定标准，2018年11月9日至2019年7月7日计240天按3.68元计算产生租金为114816.00元；2019年7月8日至2019年9月9日计63天按3.86元/日/平方米计算产生租金为31613.40元；2019年9月10日至2020年3月17日计189天按租赁届满前租金标准即3.86元/日/平方米计算产生占有使用费为94840.20元。以上合计为241,269.60元（114816.00元＋31613.40元＋94840.20元）。   宋海斌因领先超市公司的消防改造导致经期间停止经营，在2018年11月8日改造完成后，从现场情况看，原本两侧通行、采光良好的店铺在一侧砌起消防墙后只能一侧通行且采光受到较大影响，从法庭调查情况看，双方当时已就合同解除发生争执，在确无法达成一致情况下应尽早协商返还房屋问题以减少损失，但双方对各自在店铺挂锁、超市方面停水停电等问题上各执一词，2019年9月双方第一次交接后，对部分设施交接问题仍存在一定争议，加之后期又受到不可抗力因素等影响，直至2020年3月17日才完成交接，综合上述情况，双方各应承担上述消防改造完成至实际交接期间50%的租金及占有使用费损失，宋海斌应承担的该期间租金及占有使用费损失120,634.80元（241269.60元＊50%）。   综上，对宋海斌主张领先超市公司返还租金40,950元的诉讼请求应不予支持，宋海斌应向领先超市公司支付租金及占有使用费112577.45元（247975.00元＋120634.80元-已付款256032.25元）。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十六条规定，判决：一、被告（反诉原告）新疆领先超市有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）宋海斌装修损失47,184.55元；二、被告（反诉原告）新疆领先超市有限公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）宋海斌质量保证金10,000元；三、被告（反诉原告）新疆领先超市有限公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）宋海斌装修押金5,000元；四、被告（反诉原告）新疆领先超市有限公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）宋海斌出入证押金500元；五、被告（反诉原告）新疆领先超市有限公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）宋海斌水电费545.01元；六、驳回原告（反诉被告）宋海斌其他诉讼请求；七、原告（反诉被告）宋海斌于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）新疆领先超市有限公司支付租金及场地占有使用费112577.45元；八、驳回被告（反诉原告）新疆领先超市有限公司的其他反诉请求。   本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。宋海斌提交：2018年6月9日高新区长春路派出所接处警登记回执，用于证明2018年6月9日宋海斌经营的潼关肉夹馍因领先超市公司断水断电报警，领先超市公司在合同履行过程中存在根本违约。领先超市公司质证认为：对该证据真实性、合法性认可，但关联性不认可，领先超市公司没有采取断水断电的行为，该证据不能证明领先超市公司断水断电。领先超市公司提交：1、2018年3月至2018年11月的税务凭证，用于证明领先超市公司在该期间正常经营，并未被查封。宋海斌质证认为：对该证据真实性、合法性认可，但关联性不认可，该证据不能证明涉案店铺是正常经营的状态。2、领先超市地下负一层平面设计图及消防规划图，用于证明涉案商铺的位置是证实存在的，不是消防通道，庭审中宋海斌申请出庭的证人的证言是不真实的。宋海斌质证认为：对该证据的真实性、合法性及关联性均不认可，该证据无法证明其来源，其内容无法反映客观情况。   在审理过程中，宋海斌向本院提出证人出庭作证申请，申请证人杨学安出庭作证。经审查，本院准予证人出庭作证。证人杨学安提供的主要证言内容如下：领先超市是2016年9月9日开业的，超市内的店铺一部分是当年11月开业，一部分是2017年3月份开业。超市因为消防通道少而进行消防整改，整改时间比较长，其2018年6月离职时还没结束。涉案店铺应该在封禁范围内，且因为消防整改关了，消防整改前因为天然气改造也断断续续停业了一段时间。在其任职期间，领先超市有过停电停水，为此提出过免租金，具体怎么谈的不清楚。宋海斌对证人证言予以认可，领先超市公司质证认为：证人杨学安原系领先超市公司招商人员，负责超市在全疆的招商工作，并不负责经营场地的现场管理，且其是因对薪资不满从领先超市公司离职的，对其证言不予认可。   根据双方当事人举证及质证的情况，对宋海斌提交的接处警登记回执，因无关于报警内容的记载，故仅能证明2018年6月9日澳龙广场负一层潼关肉夹馍店报警，对证明目的本院不予确认。对领先超市公司提交的2018年3月至2018年11月的税务凭证，是领先超市公司缴纳税费的凭据，并不足以证明涉案店铺的实际经营状态，故对该份证据的证明目的本院不予确认。对领先超市公司提交的领先超市地下负一层平面设计图及消防规划图，无制图单位的签章，且宋海斌并不认可，对其真实性本院不予确认。对证人杨学安的证言的证明力，本院将结合其他证据综合予以认定。   本院对一审法院查明的事实予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为：1．宋海斌要求领先超市公司赔偿其停业期间的损失6,000元有无事实及法律依据；2．宋海斌要求领先超市公司退还质量保证金10,000元有无事实及法律依据；3．领先超市公司要求宋海斌承担租金及场地占有使用费387,131.16元有无事实及法律依据。对此，本院分析如下：   一、关于宋海斌主张的停业期间损失的问题。宋海斌提交的完税证明是其缴纳税费的凭据，因未提交正常经营期间的营业额、营业所得等证据，不足以证明其停业期间的损失，宋海斌该项上诉主张不能成立，本院不予支持。   二、关于领先超市公司是否应向宋海斌退还质量保证金的的问题。双方签订的《商铺租赁合同》对质量保证金内容形进行了明确约定，包括宋海斌与第三人债务或违法经营影响出租人、不服出租人管理或超范围经营等、合同解除后所售商品的质量保证等情形，领先超市公司提交的证据并不能证明存在以上情形。另外，关于租金负担及已付租金数额，一审判决认定，依据宋海斌与领先超市公司签订的《商铺租赁合同》，自2016年9月9日开业至消防部门通知查封前的2018年3月8日，宋海斌应付租金为247,975元；2018年3月8日消防部门通知查封至2018年11月8日消防改造验收合格期间的租金宋海斌不应支付；宋海斌已付租金数额为256,032.25元，本院予以确认。据此，在消防改造前，宋海斌并不欠付领先超市公司租金，领先超市公司主张宋海斌拖欠其租金，但其提交的证据并不足以证明该主张，故领先超市公司关于宋海斌拖欠租金构成违约，不应退还质量保证金10,000元的主张不能成立，本院不予支持。   三、关于宋海斌应承担的租金及场地占有使用费问题。乌鲁木齐市公安消防支队新市区消防大队2018年3月10日作出的《临时查封决定书》显示，因存在火灾隐患，于2018年3月9日对领先超市公司澳龙广场店地下一层进行临时查封，整改后经新市区消防大队检查合格后方可解除查封。2018年11月8日，乌鲁木齐市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》载明，领先超市公司乌鲁木齐澳龙广场店地下一层装修改造工程消防验收合格。本案中，涉案租赁场所位于领先超市公司乌鲁木齐澳龙广场店地下一层，领先超市公司称因宋海斌的原因导致消防验收不合格，且2018年3月10日已经在边整改边营业，但其提交的证据并不足以证明其该项主张，故一审法院认定宋海斌不应承担2018年3月9日至2018年11月8日的租金并无不当，本院予以维持。2018年11月8日消防验收合格后，涉案租赁场所因消防改造导致通行及采光受到影响，双方对合同履行发生争议，本应及时通过向人民法院主张权利等合法有效途径解决争议，以防止损失扩大。但本案中，双方对涉案店铺上锁、停水停电等问题各执一词，直至2020年3月17日才完成涉案租赁场地的交接，对该期间的租金及场地占有使用费应由双方共同承担，一审法院认定双方各承担50%并无不当，本院予以维持。宋海斌称2019年9月与领先超市公司对涉案租赁场所进行交接，对店内部分桌椅予以放弃，由领先超市公司处置，领先超市公司对此并无异议，但宋海斌不能提供相应的证据予以证明，且直至2020年3月17日宋海斌才将桌椅搬走，应当认定2020年3月17日为交接完成之日，故宋海斌关于其不应承担2019年9月10日至2020年3月17日占有使用费的上诉主张不能成立，本院不予支持。   综上所述，宋海斌、领先超市公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费，宋海斌已预交1,035.5元，由宋海斌负担；领先超市公司已预交5,468.31元，由领先超市公司负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   张 诚   审  判  员   杨鹏飞   审  判  员   杜高升   二 Ο 二 一 年 二 月 二 十 五 日   书  记  员   豆 浩