沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0191民初6255号原告：马合义，男，1962年12月27日出生，回族，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：张俊东，辽宁腾达律师事务所律师。被告：邢满君，男，1950年1月8日出生，汉族，住沈阳市于洪区。原告马合义与被告邢满君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月30日作出（2018）辽0191民初2239号民事判决。马合义不服，上诉至沈阳市中级人民法院。沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01民终9690号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马合义及其委托诉讼代理人张俊东、被告邢满君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马合义向本院提出诉讼请求：1.要求被告返还原告所收购房、承租土地及养鱼池等款项155,000元及利息；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年8月6日，被告将购买的村委会砖厂荒地买下开发养鱼池。被告将养鱼池及自己居住的房屋等以25万元卖给了原告。当时双方口头协议，由被告给原告办理房屋更名过户等手续，原告先后给付被告155,000元，由于被告办不了更名手续，且土地亩数与实际亩数不相符，相差很多，因此被告同意原告不再交付剩余款。后因在原告患病期间，大约2010年7月，被告私自将已卖给原告的土地房屋养鱼池等又卖给了他人，被告也未将自己收到的原告各种款项155,000元返还给原告。病情好转后，原告经与他人沟通才知道，被告在原告患病期间，私自将原告购买的房屋、土地、养鱼池等设备全部卖于他人。原告诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告邢满君辩称，不同意原告诉讼请求。当时我卖给原告的是三处房屋，养鱼池及土地是卖给原告，共计25万元，原告陆续给我一部分钱，最后向我出具协议及保证书，约定2007年11月30日如不把全款付清，后果自负、自动退出。到最后的付款日期，原告并未付清全款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经审理查明，2007年8月6日，邢满君与马合义签订《协议书》一份，《协议书》约定：今有本村邢满君将所有的房子285平方米卖给马合义，包括房屋周边的电井等，将养鱼池30年给马合义作为养殖和其它用，防风林500以内为乙所有，共计25万元。其中涉案房屋系宅基地上构建的房屋，马合义的户籍信息显示系城镇居民。2007年7月31日、2007年9月5日，邢满君出具了两份收条，两份收条分别记载邢满君收到马合义涉案款项一万元和三万元。2007年9月8日，邢满君出具了收据，内容为：“今收到马合义卖房款陆万伍仟元，此前所有的据和条都做费，以收的为准，65,000元正”。2007年11月16日，马合义向邢满君出具保证书一份，载明:“我马合义欠邢满君买房款拾万元正，和楼房手续，在2007年11月23日先付4万元正，下欠陆万叁仟元于2007年11月30日为止，付清，如果不负，马合义自动退出”。马合义和邢满君在落款处签名按手印。2007年11月23日，马合义向邢满君付款5万元，邢满君向马合义出具收条一份，载明收到马合义房款5万元。2007年8月6日邢满君向马合义交付涉案标的，马合义在涉案标的经营至2010年7月。2010年7月之后，邢满君将涉案标的转让给案外人张志强。2020年11月3日，马合义向本院提交了《利息诉求的解释说明》，请求以155,000元为本金，从原告起诉之日起开始计算，按中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际给付之日止。上述事实，有当事人陈述、协议书、收条、保证书、《利息诉求的解释说明》及庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以采信本院认为，关于涉案《协议书》的效力问题。邢满君与马合义于2007年8月6日签订的《协议书》,约定了邢满君将房屋及房屋周边的电井、养鱼池、防风林等转让给马合义系双方真实意思表示。本案原、被告双方在庭审中均确认转让的房屋中涉及宅基地上构建的房屋，而房屋所有权一般依附于宅基地使用权。本案中，马合义系城镇居民，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，其无权取得涉案宅基地使用权。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，涉案《协议书》中关于邢满君将宅基地上构建的房屋转让给马合义的约定因违反《中华人民共和国土地管理法》的相关规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。具体到本案，涉案《协议书》部分约定无效，并不影响其他部分的效力。因此，涉案《协议书》中关于将电井、养鱼池、防风林等其他标的物转让给马合义的约定不违反法律禁止性规定，应为有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方在履行涉案《协议书》的过程中，于2007年11月16日签订《保证书》，约定：“马合义欠邢满君买房款拾万元正和楼房手续，在2007年11月23日先付4万元正，下欠陆万叁仟元于2007年11月30日为止，付清，如果不负（付），马合义自动退出”。据此，原、被告双方在《保证书》中约定了涉案《协议书》的解除条件，即如马合义在2007年11月30日前未付清剩余购房款，涉案《协议书》即解除。由于马合义并未在《保证书》中约定的期限，即2007年11月30日前实际付清剩余款项，因此，涉案《协议书》解除的条件已经成就。庭审中，原、被告双方均认可涉案《协议书》签订之后，马合义自2007年8月6日占有使用涉案标的直至2010年7月，邢满君亦实际占有马合义已付款项。可见2007年11月30日涉案《协议书》的解除条件虽已成就，但并未实际解除。直至2010年7月邢满君将涉案标的转让给案外人，应当认定邢满君以该行为向马合义表达了解除涉案《协议书》的意思表示，产生解除涉案《协议书》的法律效力。因原被告双方均无法确认准确转让时间，故本院确认涉案《协议书》于2010年7月31日解除。关于马合义已付款项的数额的问题。马合义主张其已经向邢满君支付涉案款项共计155,000元，而邢满君抗辩称其仅收到马合义115,000元，双方对已付款项数额存在分歧。庭审中，马合义共提交了四张收条，原、被告双方对涉案四张收条的真实性均无异议。在上述四张收条中，出具的时间为2007年7月31日、2007年9月5日的两张收条，分别记载邢满君收到马合义涉案款项一万元和三万元，小计四万元。2007年9月8日，邢满君出具的收据载明：“今收到马合义卖（买）房款陆万伍仟元，此前所有的据和条都做费（废），以收的为准，65,000元正”。关于马合义主张上述收据中关于“此前所有的据和条都做费（废）”的约定系指2007年9月8日当天的相应收据作废。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。从该份收据记载的内容本身看，关于“此前所有的据和条都做费（废）”的约定中“此前”并不能理解为特指2007年9月8日当天。并且马合义亦未能提供证据证明2007年9月8日当天双方存在其他收据。因此，对马合义的上述主张无事实和法律依据，本院不予支持。对上述收据中的“此前”理解为2007年9月8日之前双方所有的据和条均作废更符合当事人的真实意思表示。综合上述四张收条记载的内容本院认定，至2007年9月8日，邢满君收到马合义款项共计65,000元，结合2007年11月23日，邢满君出具的收到马合义5万元的收条，马合义已付涉案款项的数额为115,000元。关于邢满君是否应向马合义返还已付款项的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如前所述，涉案《协议书》已于2010年7月31日解除，邢满君应向马合义返还基于《协议书》取得的款项115,000元。关于利息计算的问题。马合义主张应当按照中国人民银行同期贷款利率自起诉之日，即2019年10月18日起计算利息的诉讼请求，不违反相关法律规定。但是，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率已经取消。因此，人民法院裁判贷款利息的基本标准应为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上所述，马合义的诉讼请求本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第九十三条、第九十七条、第一百二十五条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定,判决如下：一、邢满君于本判决发生法律效力之日起十日内向马合义返还已付款项115,000元；二、邢满君于本判决发生法律效力之日起十日内给付马合义利息（以115,000元为本金，自2019年10月18日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回马合义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3400元，由马合义负担800元，由邢满君负担2600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘露路审 判 员  李 硕人民陪审员  于 洋二〇二一年二月二十五日书 记 员  舒越欣本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。