江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11535号上诉人（原审原告）：高兵，男，1984年11月7日出生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：上海高地物业管理有限公司南京分公司，住南京市鼓楼区燕亭路****。负责人：西中杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪源，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张培诗，江苏法德东恒（江北新区）律师事务所律师。上诉人高兵因与被上诉人上海高地物业管理有限公司南京分公司（以下简称高地物业南京分公司）物业服务合同纠纷、物权纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初5600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员马帅独任审理，于2020年12月21日公开开庭进行了审理。上诉人高兵、被上诉人高地物业南京分公司的委托诉讼代理人汪源、张培诗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高兵上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人按照双方签订的合同、国家法律法规有效履行其应尽义务和职责，并因被上诉人严重失职和不作为行为导致上诉人经济和权益损失，依法判令被上诉人承担相应的法律责任；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、双方签订的《复地新都国际前期物业服务协议》明确约定被上诉人应对小区内房屋共用设施设备及其运行维护和管理，其中明确指出消防设施、共用线路等，并明确要求确保消防设施设备完好无损，遇有火警可随时启用。但被上诉人并未按照合同进行有效管理，且对遮挡消防设施设备、封闭消防通道、消防空间和区域、大规模的私有化改造消防空间的违法违规行为同意、默许、批准、协助和配合。在小区消防安全年检中屡次采取临时打开消防门的方式弄虚作假应付检查，给小区造成了极大的消防安全隐患。小区楼栋里存在严重私拉乱接电线，利用公共照明用电对私有电动自行车充电，对公共照明进行私有化改造的情况，也大大增加了小区消防安全隐患。请求法院判令被上诉人立即采取上报政府相关职能部门、行政诉讼等有效方式，督促并确保小区内消防设施设备、消防空间、消防通道恢复原状，小区内违法搭建进行拆除，小区外立面结构和小区共有区域恢复原状，并建立长效管理机制，杜绝上述行为再次发生。上诉人要求被上诉人按照合同约定履职，一审法院不能仅仅因为被上诉人没有执法权，就给被上诉人拒不履行相关职责和不作为创造可能。被上诉人一审中提交的整改通知书没有业主签字认可，其也没有提交任何上报相关行政主管部门处理的证据材料，也没有提交向违规业主提起诉讼的有效证据材料，不能证明被上诉人已经履职。被上诉人所谓的对违规行为提起诉讼仅仅是针对上诉人在投诉无门的情况下被迫拆墙维权的行为。由于被上诉人未履职导致上诉人近5-6平方米的公摊面积长期被私有化改造和侵占，一审法院认为上诉人应起诉相关业主进行赔偿，但上诉人与其他第三方业主无合同关系，一审法院也不能将相关法律违约责任推脱给第三方以增加上诉人的诉讼难度。2、在电梯使用上，被上诉人以存在地下室为由收取一楼业主相关费用，但入户门以外均属公摊面积和共有区域，被上诉人采用电梯梯控的方式擅自剥夺上诉人和其他业主去公摊面积和共有区域的合法权益，为侵占消防空间进行私有化改造提供便利。请求法院判定被上诉人取消梯控。3、由于被上诉人的不履职和严重违约，请求法院判令被上诉人承担赔偿责任，象征性地退还上诉人于2015年12月至2018年1月所缴纳的物业服务费用2000元，对导致上诉人合法财产和利益遭受长期侵占和侵害赔偿经济损失10000元。4、被上诉人长期利用小区公共区域收取利益，但从未公开入账收入收支明细，请求法院判令被上诉人在小区内公开公示小区共有收益入账明细和详细支出明细。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。高地物业南京分公司辩称：上诉人要求改判的内容与一审诉请及判决内容无关。上诉人要求被上诉人上报政府职能部门，行政诉讼，建立有效的长效的管理机制，公开公示小区共有收益入帐明细，均不在一审的诉讼请求范围内。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的全部上诉请求。高兵向一审法院提出诉讼请求：1、要求立即恢复小区15、16、17、18、19、20、22各楼栋内各楼层间消防设施设备、消防通道、消防空间（目前这些消防通道和消防空间已经被其他业主侵占），拆除上述七栋楼楼顶的业主建造的阳光房和违章建筑；2、高地物业南京分公司退还高兵2015年12月至2018年1月所交纳的相关物业费用2000元；3、判令高地物业南京分公司赔偿高兵经济损失1万元；4、本案诉讼费由高地物业南京分公司承担。一审法院认定事实：高兵系本市鼓楼区安怀东路********房屋的所有权人。2014年12月24日，高兵（甲方）与高地物业南京分公司（乙方）签订《南京复地新都国际公寓前期物业服务协议》一份，协议约定：一、甲方的权利义务包括：依法参加本物业业主大会、业主代表大会、业主委员会，并享有选举权、被选举权和监督权；监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理服务的有关问题向乙方提出意见和建议等；依据国家相关法规和政策及本协议，遵守本物业的物业管理制度、《复地新都国际公寓业主临时管理规约》、《复地新都国际公寓业主手册》；二、乙方的权利义务包括：根据国有关规定和政策，结合本物业实际情况，制定《业主临时管理规约》、《复地新都国际公寓业主手册》、《复地新都国际公寓装修手册/及装饰装修管理协议》等并以书面形式告知甲方；制止违反本物业的物业管理制度、《复地新都国际公寓业主临时管理规约》、《复地新都国际公寓业主手册》、《复地新都国际公寓装修手册/及装饰装修管理协议》的行为；不得擅自占用本物业的共有部位、共用设施设备或改变其使用功能等；三、物业管理公共服务内容包括：1、房屋共用部位的维护和管理，单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构（包括基础、内外承重柱、梁、楼板、屋顶等）、主体结构、抗震结构、共用通道、共用楼梯间等；2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，包括该幢建筑物内给排水管道、落水道、水泵、消防设施、避雷设施；3、本物业区域内全体业主共有的共用部位和设施设备，包括公共绿地、道路、路灯、消防设施等；四、物业管理的公共服务标准包括房屋装饰和装修符合国家标准，无私改乱拆现象；确保消防设施完好无损、遇有火警可随时启用；五、物业服务费为高层住宅1.9元每平方米。同日，高兵与南京润昌房地产开发有限公司签订《复地新都国际公寓业主临时管理规约》，该规约第九条规定，业主不得擅自拆除、移装、占用或损坏供水、消防等物业共有设施。第十一条规定，业主和使用人在装饰装修时，应当事先向物业服务企业登记，并签订装饰装修管理协议，服从相关单位和物业服务企业的管理；不得擅自在房屋建筑外墙上安装遮阳篷、封闭阳台等。第二十一条规定，业主和使用人违反本规约有关规定的，相关业主、物业服务企业可以采取批评、规劝等方式制止，制止后业主和使用人拒不改正的，物业服务企业有权对有关业主、使用人的行为予以公示。业主违规装饰装修的，同时可以采取下列措施予以制止：1、禁止施工人员进入本物业区域；2、禁止用于违规装修的建筑材料进入本物业区域。《复地新都国际公寓业主手册》规定：物业服务中心应指定防火责任人和义务消防员，经常检查防火安全工作，纠正消防违章行为，整改火险隐患，管理消防器材设备，定期检查，确保各类器材和装置处于良好状态，安全防火通道要时刻保持畅通；有下列情形之一的，可报公安机关处理：1、占用或封堵消防区、楼梯、走道或安全疏散出口；2、封闭或损坏消防标志、消防设备、设施的；家居装修活动必须保证建筑物结构和使用安全，禁止家居装修涉及公共设施、公共空间；物业服务中心人员有权检查装修情况，装修人员应自觉接受物业管理服务中心工作人员的检查、监督，对违反规定者，物业服务中心有权作如下处理：1、责令停工；2、责令恢复原状；3、扣留或没收工具；4、停水、停电；5、赔偿经济损失；6、参照建设部《住宅装饰装修管理办法》和《南京市建筑装饰装修结构安全管理规定》规定的相关罚则承担相应的违约金。高兵居住小区的部分业主，在入户门处搭建柜子，将楼道内安装的消火栓柜等消防设施遮挡，部分业主将消防门上锁，部分楼顶业主装修时，在楼顶搭建阳光房等建筑设施。高兵居住的楼栋，高地物业南京分公司对单元电梯实施了梯控措施。针对业主实施的入户搭建柜子挡住消火栓的行为，高地物业南京分公司向相关业主送达了违章整改通知书，要求业主停止上述行为，恢复原状。针对业主存在的开阳台平台、墙体、私自搭建阳光房的行为，高地物业南京分公司向相关业主送达了违法行为整改通知书，要求业主恢复原样，并表示按法律程序进行诉讼。2016年4月，高地物业南京分公司起诉高兵，要求高兵将复地新都国际公寓18幢一单元101室房屋入户门部位恢复原状。一审法院于2016年5月13日作出（2016）苏0106民初3232号民事判决，对高地物业南京分公司主张的诉讼请求予以支持。庭审中，高兵就其第一项诉讼请求明确，要求高地物业南京分公司将消防栓用壁橱进行封闭，把业主侵占消防空间的物品进行清除，消防门打开保持畅通，取消梯控，并拆除业主搭建的阳光房等违章建筑。高兵认为，根据《南京复地新都国际公寓前期物业服务协议》、《复地新都国际公寓业主手册》的相关约定及《中华人民共和国消防法》、《江苏省物业管理条例》中的相关规定，高地物业南京分公司应当履行上述职责。关于第二、三项诉讼请求，高兵主张，高地物业南京分公司未按前期物业服务协议、业主手册及法律规定履行上述职责，存在严重违约和不作为，造成对高兵公摊面积的侵占，故应退还2015年12月至2018年1月的物业服务费2000元，并赔偿损失1万元。一审法院认为，高兵与高地物业南京分公司签订《南京复地新都国际公寓前期物业服务协议》，双方存在物业服务合同关系。根据合同约定，《复地新都国际公寓业主临时管理规约》及《复地新都国际公寓业主手册》作为合同组成部分，对全体业主及物业服务公司亦具有约束力。根据前期物业服务协议的约定，高地物业南京分公司应当履行对全体业主共有的公共部位相关设施及空间管理和维护的职责，但高地物业南京分公司履行职责所采取的措施应符合合同约定及法律规定。根据《复地新都国际业主手册》的规定，业主存在占用或封堵消防区、或封闭、损坏消防设备等行为的，物业公司可以报送公安机关处理。业主存在侵占公共空间的行为，物业公司可以采取责令停工、责令恢复原状、扣留或没收工具、停水、停电、赔偿经济损失、违约金等措施。《物业管理条例》第四十五条第一款规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”《江苏省物业管理条例》第六十七条规定：“物业管理区域内禁止下列行为：……（三）违法搭建建筑物、构筑物；（四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；……（十二）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门，有关主管部门应当及时依法处理；业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”因此，高地物业南京分公司作为小区物业服务企业，其针对小区业主实施的封堵消防区、封闭损坏消防设备、搭设违法建筑等行为，可以采取制止、责令恢复原状、扣留或没收工具及向相关行政主管部门报告等措施，但物业公司并无强制清除或拆除的权利。故高兵要求高地物业南京分公司将业主侵占消防空间的物品清除、打开上锁的消防门，拆除屋顶违法建筑等诉讼请求，一审法院不予支持。关于高兵主张要求高地物业南京分公司将消防栓用壁橱进行封闭的请求，高兵提供的照片及视频显示，小区楼道内的消火栓本身已处于壁橱封闭状态。前期物业服务协议约定高地物业南京分公司负有维护消防设施的职责，并无对消防栓进行壁橱封闭的义务。关于高兵主张要求取消梯控的请求，电梯的使用涉及多家业主的权益，电梯如何使用应由全体业主共同决定，高兵未经其他业主同意单方要求高地物业南京分公司取消梯控没有事实及法律依据，一审法院均不予支持。高地物业南京分公司针对小区业主实施的搭建柜子遮挡消防设施、搭建阳光房等违反规约的行为，发放了整改通知书。对某些违规行为已提起诉讼。高兵以高地物业南京分公司不履行管理职责为由，要求高地物业南京分公司返还2015年12月至2018年1月的物业服务费2000元，没有事实依据。高兵认为高地物业南京分公司未按前期物业服务协议、业主手册及法律规定履行职责，存在严重违约和不作为，造成对高兵公摊面积的侵占，要求高地物业南京分公司赔偿损失1万元。一审法院认为，对公共空间及消防设施的侵占系相关业主实施的行为，高兵要求高地物业南京分公司赔偿损失亦没有事实依据，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第八十二条、第八十三条、《物业管理条例》第四十五条、《江苏省物业管理条例》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，一审法院判决：驳回高兵的全部诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取40元，由高兵负担。二审中，上诉人向本院提交传票一张，证明被上诉人起诉上诉人要求缴纳物业费，后该案被上诉人撤诉。被上诉人对证据的真实性予以认可，但认为该案系被上诉人起诉上诉人要求支付物业费，与本案无关。上诉人对一审判决表述“上诉人就其第一项诉讼请求明确，要求被上诉人将消防栓用壁橱进行封闭”有异议，认为其一审从未进行如此陈述，属于一审书记员笔误。被上诉人亦认可一审判决对上诉人该项诉讼请求的表述存在笔误。对此，本院依法予以纠正。一审判决查明的其他事实正确，本院依法予以确认。本院认为，上诉人一审中明确要求被上诉人将业主侵占消防空间的物品进行清除，并拆除业主搭建的阳光房等违章建筑，但被上诉人作为物业服务企业虽然可以要求业主清除相关物品、拆除违章建筑，但并不具备相应的强制执行的权力，故上诉人直接要求被上诉人清除相关物品、拆除违章建筑，超出被上诉人的职权范围，本院不予支持。关于上诉人要求被上诉人退还2015年12月至2018年1月份的物业费用2000元。本院认为，上诉人接受了被上诉人提供的物业服务，理应缴纳物业费用，被上诉人一审亦提交了证据证明针对小区内违章搭建和侵占消防通道、消防空间等行为发放了整改通知书，故上诉人要求退还物业费，于法无据，本院不予支持。关于上诉人要求被上诉人赔偿其经济损失10000元。本院认为，上诉人所称存在公摊面积被侵占的情况给其造成损失，但侵占公摊面积系有关业主的行为，被上诉人一审亦提交了证据证明针对小区内违章搭建和侵占消防通道、消防空间等行为发放了整改通知书，上诉人要求被上诉人赔偿损失，依据不足，本院不予支持。上诉人要求被上诉人取消梯控措施，因涉及到小区其他业主的利益，本院对上诉人该请求，不予支持。上诉人二审主张被上诉人采取上报政府相关职能部门、行政诉讼等有效方式，督促并确保小区内消防设施设备、消防空间、消防通道恢复原状，小区内违法搭建进行拆除，小区外立面结构和小区共有区域恢复原状，并建立长效管理机制，杜绝上述行为再次发生，以及被上诉人公示共有收益入账明细和支出明细等，均超出一审诉讼请求范围，本院不予理涉。综上所述，上诉人高兵的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人高兵负担。本判决为终审判决。审判员  马帅二〇二一年二月二十四日法官助理崔鸣书记员郭旭冬