山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终1089号上诉人（原审原告）：高言荣，女，汉族，住山东省泗水县。上诉人（原审原告）：周凡超，男，汉族，住山东省泗水县。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：王敏，山东豪才律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：张历政，山东豪才律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：济南恒大金碧房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：张超，董事长。委托诉讼代理人：张政敏，女，该公司工作人员。上诉人高言荣、周凡超因与被上诉人济南恒大金碧房地产开发有限公司（以下简称济南恒大金碧公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初9467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任审理。本案现已审理终结。高言荣、周凡超上诉请求：1.撤销一审民事判决书，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审的案件受理费用由济南恒大金碧公司承担。事实和理由：一审法院事实认定错误，2020年7月24日晚，济南恒大金碧公司向高言荣、周凡超承诺：高言荣、周凡超认购的房屋可以办理落户，孩子上学也没有问题。上述事实通过2020年7月24日晚周凡超与翟丽娟通话录音，以及2020年7月28日上午11点49份在恒大城现场录音可以证实。一审法院认定签订认购书时高言荣、周凡超未有相关录音可以证明，高言荣、周凡超虽没有签订认购书时的录音证据，但是通过高言荣、周凡超与济南恒大金碧公司工作人员的通话可知济南恒大金碧公司已对上述事项作出承诺，如在高言荣、周凡超前往售楼处咨询购房事宜时、认购书签订之前及签订之时，济南恒大金碧公司的工作人员未承诺上述事实，在后续的沟通中也不可能继续口头承诺，济南恒大金碧公司的工作人员系履行职务行为，高言荣、周凡超基于对济南恒大金碧公司作出的承诺的信任才与其签订案涉认购书，高言荣、周凡超为了保证自己的权利，要求将上述承诺的内容写入正式的商品房买卖合同系正常、合理的要求，济南恒大金碧公司不同意将其口头承诺的内容写入正式的商品房买卖合同，显然为了逃脱责任，违反诚实信用原则。因双方无法就合同条款达成一致意见导致双方未签订正式的商品房买卖合同，不适用定金罚则。2020年7月24日晚周凡超与翟丽娟通话录音，以及2020年7月28日上午11点49分在恒大城现场录音证实，济南恒大金碧公司确实存在虚假宣传，承诺可以为高言荣、周凡超在王舍人办理集体户而不是落户在认购的房子上，可以托关系找人为高言荣、周凡超孩子上学，而不是正常依照户口以及片区上学，对此确可证明济南恒大金碧公司工作人员的虚假宣传行为.一审法院认为这时候的承诺不代表签订认购书时也有此承诺，属于事实认定错误。高言荣、周凡超基于济南恒大金碧公司的虚假承诺，才签订认购书。济南恒大金碧公司辩称，坚持一审答辩意见，认可一审判决。高言荣、周凡超向一审法院起诉请求：1.请求依法判令撤销高言荣、周凡超与济南恒大金碧公司双方签订的《恒大城商品房认购书》；2.请求依法判令济南恒大金碧公司向高言荣、周凡超返还定金2万元；3.本案诉讼费及其他相关费用由济南恒大金碧公司承担。一审法院认定事实：1.2020年7月24日，高言荣、周凡超（乙方）与济南恒大金碧公司（甲方）签订了《恒大城商品房认购书》（编号：X）一份，合同主要内容为：“乙方自愿依下列条件向甲方认购济南恒大城楼盘H栋号楼X室，该商品房建筑面积共94.91平方米，其中，套内建筑面积73.23平方米。按建筑面积计算，单价为9156.38元/㎡；按套内建筑面积计算，单价为11867.16元/㎡；一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整（￥20000元）作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。二、乙方选择下列第2种方式付款：2、按揭付款（商业贷款）：乙方须于2020年7月28日前支付首期房款￥419032元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款（即43.0万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2020年7月28日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，否则，逾期不足10天的，乙方每天按贷款额的万分之一向甲方支付违约金；逾期10天以上不足20天的，乙方每天按贷款额的万分之二向甲方支付违约金；逾期20天以上视作乙方单方解除本认购书，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行处理该房屋。（实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。）若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，或银行不批准乙方的贷款申请，差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清。五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到济南恒大城项目销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋”，合同尾部加盖有济南恒大金碧公司的公章和高言荣、周凡超的签字及捺印。2.2020年7月24日，高言荣、周凡超向济南恒大金碧公司转账2万元。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：高言荣、周凡超主张济南恒大金碧公司的工作人员存在虚假承诺，承诺通过非正常的途径可以为其子女在该房产办理落户、上学，高言荣、周凡超基于济南恒大金碧公司销售人员的承诺签订了认购协议，该认购协议并非高言荣、周凡超的真实意思表示。高言荣、周凡超为证实其主张提交2020年7月27日晚周凡超与翟丽娟通话录音、2020年7月28日上午11点49分在恒大城现场录音各一份。济南恒大金碧公司辩称单凭认购书不能证明签订该认购书非高言荣、周凡超的真实意思。关于落户事宜是在签订认购书之后，周凡超与置业顾问之间的交涉存在的争议，无法证明是基于高言荣、周凡超想落户、孩子想上学，济南恒大金碧公司销售人员给予的承诺，才签订该认购书。一审法院认为，高言荣、周凡超于《恒大城商品房认购书》落款处签名、捺印，但该认购书并未载明济南恒大金碧公司可以为高言荣、周凡超的子女在该房产办理落户及上学事宜，高言荣、周凡超提交的录音证据形成于签订《恒大城商品房认购书》后，其内容无法证实济南恒大金碧公司在销售房产时存在虚假承诺，故《恒大城商品房认购书》的签订应视为系高言荣、周凡超的真实意思表示。综上所述，高言荣、周凡超要求撤销与济南恒大金碧公司签订的《恒大城商品房认购书》并基于合同的撤销返还定金2万元的请求，于法无据，一审法院依法不予支持。判决：驳回高言荣、周凡超的诉讼请求。案件受理费150元，由高言荣、周凡超负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对于一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。本案中，高言荣、周凡超请求撤销《恒大城商品房认购书》，但该认购书首部载明：“甲乙双方确认本认购书是双方真实意思表示，具备合同法规定的基本要素，是有效并受法律保护的，乙方声明对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解”。合同条款的内容明确具体，高言荣、周凡超在该认购书落款处签字、捺印，系对认购书的确认，该认购书系双方真实意思表示，应为有效。高言荣、周凡超没有证据证实双方签订涉案认购书存在上述法律规定的可撤销情形。高言荣、周凡超主张济南恒大金碧公司在销售房产时存在以为高言荣、周凡超的子女在该房产办理落户及上学事宜等承诺，但上述事项并未在认购书中予以载明，其提供的录音证据也无法证实其主张。综上，高言荣、周凡超的上诉理由不能成立，一审判决驳回高言荣、周凡超的请求并无不当。综上所述，高言荣、周凡超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人高言荣、周凡超负担。本判决为终审判决。审判员  焦玉兴二〇二一年二月四日书记员  朱俞颖