安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终945号 上诉人（原审被告）：宿州龙大房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市泗县财富广场**楼**，统一社会信用代码91341324MA2ND7P78Y。 法定代表人：王龙飞，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：古延波，安徽皖光大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：董红林，女，1988年5月18日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。 委托诉讼代理人：郭伟，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 上诉人宿州龙大房地产开发有限公司（以下简称龙大公司）因与被上诉人董红林商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院（2020）皖1324民初5802号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月1立案后依法组成合议庭，因经过阅卷、调查和询问当事人，本案没有新的事实、理由和证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 龙大公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.二审诉讼费用由董红林承担。事实和理由：一、一审判决认定事实与适用法律均存在错误。（1）自双方签署合同至约定的交房日期一年时间，龙大公司仍未收到董红林购房款，银行是否审批同意放款具有不确定性，龙大公司享有不安抗辩权；（2）在2020年1月6日向董红林发出交房通知并于2020年1月8日送达，告知其贷款未到账交房日期顺延至贷款到账日，龙大公司主张了不安抗辩权，董红林并未提出异议；（3）在2020年1月9日龙大公司收到款项后于2020年1月15日合理时间内交房，不应视为违约。二、合同并未约定董红林没有完全履行义务之前，龙大公司应按照已付预付款计算违约金，一审判决按照预付款计算违约金没有事实和法律依据。 董红林辩称，1.董红林的付款方式为首付款加按揭贷款，首付款已按照约定方式和时间足额支付，按揭贷款按照双方约定由开发商代办，董红林也履行了配合提供申请材料义务，不存在任何违约行为，龙大公司不存在抗辩权。2.按揭贷款的发放时间，董红林作为购房人能做的只是按照约定配合提供材料，无法控制银行的放贷进度，因此在办理贷款的过程中没有任何过错。3.即使按照合同约定，董红林在已按照约定履行了支付首付款义务和配合办理按揭贷款手续的义务，龙大公司负有按照约定时间交付房屋的义务，按揭贷款的办理不会对龙大公司的交房义务造成实际影响。一审判决在裁判理由中已充分考量了双方的履行程度，对违约金适当作出了合理调整，适当保护了双方的合法利益。4.龙大公司逾期交房的原因是自身过错导致，且长达168天，已经严重影响了董红林的生活和工作秩序，造成了巨大的损失，从公平原则和诚信原则等角度出发也应给与适当赔偿。综上，董红林不存在过错，龙大公司主张的抗辩权不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，公平平衡了双方利益，请求二审驳回上诉，维持原判。 董红林向一审法院起诉请求：1.判令龙大公司支付逾期交房违约金51938.88元；2.诉讼费、保全费由龙大公司负担。 一审法院认定事实：龙大公司成立于2017年2月24日，经营范围为房地产开发及物业管理，2018年开发泗县龙大尚品公馆项目并取得商品房预售许可。2018年2月25日董红林与龙大公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定董红林购买龙大公司开发的泗县龙大尚品公馆11#楼1202号房屋，建筑面积为110.85平方米，房屋总价款为618321元，约定交房时间为2019年7月30日前。第八条逾期付款责任约定“买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金”，第十二条约定“逾期超过100日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。”董红林先期支付了首付款168321元，2020年1月9日通过银行按揭支付了余款450000元，龙大公司2020年1月15日通知董红林交房。 一审法院认为，本案争议焦点是董红林是否违约交房及违约金计算问题。龙大公司认为董红林逾期付款至2020年1月9日，龙大公司2020年1月15日通知交房不够成违约，不应支付违约金。一审认为，本案中双方自愿签订的购房合同权利义务对等，特别是逾期付款和逾期交房违约金计算标准相同，购房合同系格式合同由龙大公司提供，龙大公司对违约责任有明确的预见，因此，双方约定的违约金系惩罚性违约金性质，应当依照诚信原则对约定义务承担责任。合同约定按照全部房价款万分之5计算日违约金，但对办理按揭贷款付款期限未有约定。董红林先期交付首付款168321元，又于2020年1月9日通过贷款付清余款450000元，龙大公司接受并认可该履行，因此，在龙大公司逾期交房情况下，董红林享有违约金请求权。考虑到双方约定“全部房价款”情形，应该对违约金分段计算,即按首付款万分之5计算162天，按全部房价款计算6天（2020年1月9日-2020年1月15日）。 董红林与龙大公司签订《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方当事人均应依照约定履行义务。董红林与龙大公司对迟延交房168天及2020年1月9日付清购房余款450000元事实均无异议，龙大公司应支付董红林逾期交房违约金15488.88元（168321×0.0005×162+618321×0.0005×6）。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、龙大公司于判决生效后十日内支付董红林逾期交房违约金15488.88元；二、驳回董红林的其他诉讼请求。案件受理费550元，保全费540元，合计1090元，由龙大公司负担325元，由董红林负担765元。 本案二审期间，当事人均未提交新证据。一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。 本院认为，归纳当事人诉答辩意见，本案二审争议焦点为：本案龙大公司是否逾期交房及若逾期应如何计算逾期交房违约金。 董红林与龙大公司签订的《商品房买卖合同（预售）》内容与形式均不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依照诚信原则对约定义务承担责任。合同约定董红林应当于2018年2月25日前支付首期房价款，余款申请贷款支付，龙大公司交房时间应当在2019年7月30日前。董红林先期支付了首付款168321元，直至2020年1月9日通过银行按揭支付了房价余款450000元，龙大公司接受并认可该履行。根据合同权利义务对等的原则，在龙大公司接受并认可董红林房屋余款已完成申请贷款支付，且该日期在合同约定交房时间之后龙大公司实际交房之前，龙大公司应从此日起承担逾期交房的违约责任，董红林享有逾期交房违约金请求权。合同中约定，龙大公司应按日计算向董红林支付全部房价款万分之5的违约金，即按全部房价款计算逾期交房时间6天（2020年1月9日至2020年1月15日），龙大公司应支付董红林逾期交房违约金1854.96元（618321×0.0005×6）。董红林要求龙大公司承担其未完成房款支付义务前逾期交房违约金，本院不予支持。龙大公司上诉称于2020年1月6日向董红林发出交房通知并于2020年1月8日送达，告知其贷款未到账交房日期顺延至贷款到账日，龙大公司主张了不安抗辩权，董红林并未提出异议的主张，未提供证据证明且与龙大公司当庭陈述及本案已查明事实存在矛盾，本院不予采信。 综上所述，宿州龙大房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、上诉人宿州龙大房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付董红林逾期交房违约金1854.96元； 二、驳回被上诉人董红林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费550元，保全费540元，合计1090元，由上诉人宿州龙大房地产开发有限公司负担590元，由被上诉人董红林负担500元。二审案件受理费1100元，由上诉人宿州龙大房地产开发有限公司负担50元，由被上诉人董红林负担1050元。 本判决为终审判决。 审判长 王 磊 审判员 姚 强 审判员 赵 路 审判员 丁 伟 审判员 朱珊珊 二〇二一年二月九日 法官助理马文 书记员王思嫚 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。