山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0303民初1142号 原告：淄博钰诚物业管理有限公司，住所地，淄博市张店区体育场街道办事处新村东路恒兴里程**。 法定代表人：向珊珊，总经理。 委托诉讼代理人：龚丽，女，1987年7月15日出生，汉族，系该公司工作人员。 委托诉讼代理人：王子陆，山东柳泉律师事务所律师。 被告：董胜军，男，1990年8月22日出生，汉族，住淄博市张店区。 原告淄博钰诚物业管理有限公司与被告董胜军物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告淄博钰诚物业管理有限公司的委托诉讼代理人龚丽、王子陆，被告董胜军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告淄博钰诚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：１.依法判令被告支付原告自2018年11月1日至2021年4月30日的物业费2683.8元、生活垃圾处理费120元、水费1160元、电梯运行费1241元，共计5204.8元；2.判令被告支付原告自2018年5月1日起，按照日千分之二计算至2021年1月4日的违约金3701.5元，并计算至费用实际付清之日；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年11月6日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，合同约定了物业服务内容、收费标准、预缴费日期及逾期支付物业费等费用的违约金。合同签订后，原告依约开始履行了相关物业服务，被告在享受原告提供的服务同时应当依据合同时间支付相关费用，但是被告并未按合同约定主动支付物业费、生活垃圾处理费、水费、电梯运行费等费用，且经原告多次催要，仍拒绝支付上述费用。为此原告诉至法院。 被告董胜军辩称，一、根据《合同法》第五条、第六十条、第六十八条、第七十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十一条，《民法典》第三编合同第五百零九条、第五百二十五条、第五百二十六条、第五百二十七条、第五百四十三条、第五百七十七条、第五百七十八条、第九百三十八条之规定，原被告签订的是四星物业服务合同，而被告自交房至今一天都未能享受合同约定的四星物业服务，原告违约在先，而被告在按时交纳几期物业费后，享受不到与所交物业费等价的服务，根据法律规定，我有同时履行抗辩权，有权拒绝继续按合同约定缴费，因为物业没有按合同约定为我提供服务。二、根据法律规定，合同变更需要双方协商一致。原告单方将合同标的四星变更成三星物业服务，原告未经被告同意，也未经过半数以上的业主同意，更没有跟业主重新签订合同，就从2019年7月1日起，按三星物业服务标准提供服务，已明显违约。三、因为原告违约在先。综上所述，作为一个普通公民，我有权利在我付出金钱代价的同时，享受同等价值的服务，原告违背了法律的公平原则。我作为业主，交纳物业费雇佣的是为我提供服务的企业，而不是一个只收钱不干活的物业。希望法庭以法律为准绳，以事实为依据，依法判决，以维护答辩人的合法权益。 原告向本院提交以下证据：1.原被告签订的《前期物业服务协议》一份；2.原告系统记载的被告所欠物业费用等费用截图一份、欠费合计表一份、违约金计算明细一份；3.原告向被告入户门张贴物业催缴通知单照片一份；4.前期物业管理备案证明一份、会议纪要一份、说明书一份、签到表一份、情况说明一份。 本院经审理认定事实如下：2015年11月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定乙方所购的物业位于张店区，房屋建筑面积约为108.3平方米，由甲方为乙方所在的里程花园小区提供物业服务。协议第五条约定，甲方提供的物业管理服务应达到淄博市住宅物业服务四星级的等级标准。协议第八条第1款约定，前期物业服务期限自2015年11月6日起至2018年11月5日止；第5款约定，前期物业服务期限自物业交付之日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。协议第九条甲方权利义务第6项约定，根据本协议的约定，受有关部门或单位的委托，向乙方或物业使用人提供水费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准按政府规定收取。协议第十四条约定，本物业管理区域前期物业服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。协议第二十条约定，物业服务费每半年预缴一次，缴纳费用时间为上次缴费服务期终止日前的15日内，乙方或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。协议第三十七条约定，乙方违反本协议不按协议约定的收费标准和时间交纳前期物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金。协议签订后，被告所在里程花园小区一直由原告提供物业服务。被告欠付自2018年11月1日始的物业费、生活垃圾处理费、电梯运行费以及按实际用水量抄表的水费，经原告书面催收，至今仍未缴纳，现原告要求被告支付自2018年11月1日至2021年4月30日期间的各项费用。 另查明，自2019年7月1日起，原告的服务标准由四星级调整为三星级并向恒兴里程全体业主进行了公示，物业费收费标准由每平方米1元降为每平方米0.7元。原告主张因系统原因自2019年7月1日至2019年10月31日期间的物业费仍按照每平方米1元计算，且差额129.96元（84.52平方米乘以0.3元/月/平方米乘以4个月）未在诉讼请求中予以扣减。另外，原告还主张自2019年11月至2020年4月的电梯运行费每平方米多计算了0.03元，差额合计19.49元，该部分费用也未予以扣减。 本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议，协议尚在服务期内，双方均应按照协议约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物业管理条例》规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。协议签订后原告一直在为被告所在的恒兴里程小区提供物业服务，故被告应当按照协议约定按时足额向原告支付物业费、生活垃圾处理费、水费、电梯运行费等各项费用，但原告多计算的物业费及电梯运行费应从原告诉求的数额中予以扣减。被告抗辩称原告提供的服务达不到四星级标准以及原告将服务等级由四星级变更为三星级后未与业主重新签订合同，并不能构成其拒交费的正当理由，且原告在此期间已经提供了相应的物业服务，因此，被告以上述主张为由拒交物业费等各项费用，本院不予支持。结合被告的答辩及相关案件事实，可以证实原告提供的物业服务存在一定不足和瑕疵，因此，对于原告要求被告支付违约金的诉求，本院不予支持。原告要求被告支付物业费等费用至2021年4月30日，本院结合原告提起本案诉讼的时间暂支持至2020年12月31日，对截至原告起诉时尚未发生的费用暂不予支持，之后的费用原告可另行主张。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、被告董胜军于本判决生效之日起十日内支付原告淄博钰诚物业管理有限公司自2018年11月1日至2020年12月31日的物业费2250.6元、生活垃圾处理费104元、电梯运行费1061.23元以及按实际用水量抄表的水费1160元； 二、驳回原告淄博钰诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半），由被告董胜军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  张玺 二〇二一年二月八日 书记员  汪斐