天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0114民初538号原告：王雨，男，1980年8月3日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：武建锋，河北紫微星律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋杰，河北紫微星律师事务所律师。被告：天津相融置业有限公司，住所地天津市武清区徐官屯街江源道**126-3（集中办公区）。法定代表人：贾洪亮，经理。委托诉讼代理人：高玉仁，男。委托诉讼代理人：张培尧，天津蓝德律师事务所律师。原告王雨与被告天津相融置业有限公司（以下简称“相融公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王雨及其委托诉讼代理人武建锋、宋杰，被告相融公司委托诉讼代理人高玉仁、张培尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王雨向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告将天汐园6-3-201号房产交付给原告；2、请求法院判令被告协助原告到不动产登记部门办理天汐园6-3-201号房产权属变更登记手续；3、请求法院判令被告向原告支付迟延交房违约金76000元（以每月2000元为基数，自2017年9月30日起算，暂算至2020年11月30日，实际应算至其交房之日）；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告于2016年5月9日与被告签署了《保留房源协议书》，该协议书约定了房号、价格、交房交钥匙时间、交款方式及时间。该协议签订后，原告于2016年5月9日向被告交纳了一半房款40万元，被告出具了《房屋预交款收据》。之后被告通知原告其楼盘规划有所调整，双方重新确认了所购房号为6-3-201，被告出具了《天汐园拥军项目预留房源信息确认表》予以确认，合同其他内容没有变更。原告通过向法院起诉，天津市武清区人民法院通过（2018）津0114民初15561号民事判决书已确认该协议为商品房买卖合同。双方协议约定的交房时间为2017年9月30日。交房日到期后被告工程并未完工，造成原告迟迟无法收房，被告该行为已构成违约。现该房地产项目已竣工验收备案，办理完毕了房产初始登记，已具备了交房及办理房证条件。且被告已开始向该小区其他购房人交房、办理房产证。现原告要求被告向原告交付并办理房产证，但被告拒绝交房办证，故原告起诉至法院。原告王雨向本院提交如下证据：1、原告的身份证复印件，证明原告的主体身份；2、保留房源协议书、房源信息确认表，证明双方的权利义务关系；3、交款收据、交款银行流水，证明原告依约履行了交款义务，交款金额达到了50%；4、（2018）津0114民初15561号民事判决书，证明法院已经确认原告与被告签订的保留房源协议书是商品房买卖合同，被告在收到判决书后既没有上诉又没有申请再审，该判决书为生效判决书，因此双方的法律关系已经确认。该判决书法院判决驳回原告要求被告办理房产证及交房的诉讼请求是鉴于涉案房屋仍在建设中，尚未竣工验收合格，不具备办理产权登记手续和产权登记证书的条件。而本次起诉，被告已经符合了竣工验收初始登记等交房及办证条件，因此本次诉讼，符合法律规定；5、他人装修入住照片，证明该小区已经有其他购房人实际入住，该小区具备交房的条件；6、他人办理房产证照片，证明该小区房屋已经具备办理房产证的条件；7、竣工验收报告、备案表、公示照片，证明该小区房屋已经具备了交房条件；8、首次登记房产证大证照片，证明该小区房屋已经具备了办理房产证的条件；9、装修许可证照片，证明该小区已经实际交房；10、武清区贝壳网租房信息截图，证明索要违约金的计算依据。被告天津相融置业有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、我方认为原告此次是重复起诉，因为原告在本案之前就起诉过被告，法院已经作出判决，我方认为原告起诉的第二项诉讼请求与之前起诉的诉讼请求是重复的；二、原、被告签订的保留房源确认书，我方认为属于预约合同的性质，并非是正式的天津市商品房买卖合同。在原告之前的诉讼中，法院判决的内容第二项驳回了原告的其他诉讼请求。驳回的诉讼请求中就包括本案的第二项诉讼请求，也就是说不同意为原告办理房屋所有权变更登记手续和产权登记书，原告的第一项诉讼请求与第三项诉讼请求就没有了存在的基础。被告相融公司向本院提交如下证据：1、保留房源协议书，证明协议书第三条约定在2017年5月中旬前后签订正式的商品房买卖合同，此种约定明显具备法律规定预约合同的属性，证明保留房源协议书是预约合同；2、判决书2份，（2018）津0114民初15660号民事判决书及（2019）津01民终7295号民事判决书，判决书针对案外人贾红梅，该判决也有关于认定保留房源协议书是商品房买卖合同的判决内容，我方上诉，一中院撤销了该份判决，确认保留房源协议书有效，证明目的是针对涉案的保留房源协议书，协议内容是一致的，跟案外人贾红梅一致，只是说生效的判决书实际上撤销了关于认定保留房源协议书是商品房买卖合同的判决，只确认了保留房源协议书的效力为有效。与证据一形成印证，协议书具有商品房买卖合同的内容特点，但属性是预约合同并非是房屋买卖的本约合同；3、10份天津市商品房买卖合同，小区确认由类似原告的购房人办理了入住手续，但是都和被告方签订了正式的商品房买卖合同，履行正式的商品房买卖的流程和手续，证明因为保留房源协议书是预约合同，履行预约合同的本身是要签订正式的本月合同，同时也证实涉案小区入住的人员是履行保留房源协议书签订商品房买卖合同之后的结果。本院经审理认定事实如下：本院已生效的（2018）津0114民初15561号民事判决书认定的事实：“原告王雨作为乙方，被告天津相融置业有限公司作为甲方，于2016年5月9日签订了《保留房源协议书》，该协议约定：乙方根据甲方将开发建设的‘天汐园’项目（以下简称该项目）的有关情况，为了在该项目具备商品房销售条件时，乙方能够有保证买到该项目的商品房，现特向甲方要求为乙方保留该项目中的下列房源，就保留房源事宜，甲乙双方约定如下：1、该项目中所保留的房源为第5号楼第3号门第2层第201号单元房，该房屋建筑面积约为129.73平方米；……2、当该项目具备商品房销售条件时，上述房源的房屋销售单价为6180元/㎡；……3、甲方为乙方所保留的房源于2017年5月中旬办理正式销售手续及房款结清，一次性付款的补齐全款，签订正式的商品房买卖合同，需要办理贷款的依据个人情况办理贷款手续，已交房款多退少补，同时办理正式《商品房买卖合同》及缴纳相关费用；4、交钥匙时间：除不可抗力因素或正常施工现象外，该项目于2017年9月30日前交钥匙；5、乙方在签订本协议时必须向甲方提供真实有效的住址、身份证及军官证……。原告于2016年5月9日向被告交款40万元。2017年4月，被告向原告出具《天汐园拥军项目预留房源信息确认表》，房号确定为6-3-201。经被告当庭陈述，协议中的5号楼应变为现实中的6号楼，5号楼是没有取得审批手续时设计室设计出来的，审批后根据规则有所变化，原来的5号楼就变为6号楼了，6号楼是经过审批局审批后合法的楼号。2018年11月14日，被告向原告下发“通知”，载明：因国家限购限价政策和建设成本加大等因素，开发建设单位研究决定，2016年5月空军部队预留的房源将原来的单价调整为项目备案均价下浮15%之内，同意备案均价16000元/㎡下调15%以内的现役军人可办理正式网签手续，不同意调整价格的现役军人视为放弃购房，可到被告售楼中心办理退房、退款、付息手续；办理期间2018年11月14日-2018年11月30日，逾期视为放弃购房，不再保留房源，被告承诺仅退回预付本金；不符合拥军条件的非现役购房人员，严格执行备案价格。2018年11月21日原告向被告发送回复函，表示不同意被告单方涨价以及未在被告规定时间前办理手续视为放弃购房的意见”。原告于（2018）津0114民初15561号案件中起诉被告至本院要求认定原、被告签署的《保留房源协议书》为商品房买卖合同并要求被告按照2016年5月签订的《保留房源协议书》约定的价格标准履行办理网签、协助办理产权登记等义务。后经本院（2018）津0114民初15561号民事判决书判决：“一、原告王雨与被告天津相融置业有限公司于2016年5月9日签订的《保留房源协议书》为商品房买卖合同；二、驳回原告其他诉讼请求。”现原告主张被告已经具备交付房屋及为其办理房屋权属变更登记手续的条件，应当按照约定交付房屋、协助办理产权登记及承担逾期交房的违约责任。被告对此不认可。另查明，涉案房屋项目已竣工验收合格，且被告已取得商品房准许交付使用证。本院认为，关于原告此次主张被告应协助其办理涉案房屋权属变更登记手续是否属于重复起诉的问题。原告曾以商品房买卖合同纠纷为由起诉被告，与本案诉讼主体、标的相同，本院已生效（2018）津0114民初15561号民事判决书中以“涉案房屋仍在建设中，尚未经竣工验收合格，不具备办理产权登记手续和产权登记证书的条件，故原告上述诉讼请求不具备履行条件，本院现在亦无法支持；即使原告变更请求为待具备办理条件时为原告办理房屋所有权登记手续和产权登记书，但经法庭询问原告其请求中满足条件具体是什么后，原告回答为满足具备办理产权登记手续及办理产权登记书，此种说法并不明确，诉请不明，且待定的事项也没有执行力，故本院不予支持”为由驳回原告此项诉讼请求。该判决书并没有认定原告对涉案房屋丧失权利，而是需原告明确诉讼请求，待诉讼请求具备履行条件后再通过诉讼解决。现涉案房屋已竣工验收合格，故本案不构成重复起诉。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告作为经营房地产开发的企业，2016年就其开发的“天汐园”项目，自己拟制格式条款《保留房源协议书》明确了交易房屋的房号、单价、交期、付款金额、期限向市场销售房屋。原告签字后，履约交付了房款40万元。事后也未对协议书的性质进行变更。现被告已具备了交房条件，却以涨价为目的拒绝交房，其行为显然背离诚信原则，构成根本违约行为。在本案中，被告抗辩称原、被告签订的《保留房源协议书》为预约合同，并非正式的商品房买卖合同。但经本院生效判决（2018）津0114民初15561号民事判决书判决原告王雨与被告天津相融置业有限公司于2016年5月9日签订的《保留房源协议书》为商品房买卖合同。被告虽提交与本案类似案件即案外人贾红梅诉相融公司的天津市第一中级人民法院（2019）津01民终7295号民事判决书，主张天津市第一中级人民法院已撤销“《保留房源协议书》为商品房买卖合同”的判决项。但根据该份民事判决书的“本院认为”部分中，已确认了“双方存在商品房买卖合同关系”、“《保留房源协议书》系商品房买卖合同”，只是认为“双方存在商品房买卖合同关系”、“《保留房源协议书》系商品房买卖合同”不宜作为诉讼请求事项。故被告该项抗辩意见，本院不予采纳。《保留房源协议书》既已认定为商品房买卖合同，原告已依约向被告交付了近50%的购房款，原告应向被告缴纳剩余房款完毕后，可要求被告交付房屋并协助其办理房产权属变更登记手续。被告虽辩称根据《保留房源协议书》第三条约定，双方未签订正式的《商品房买卖合同》，未按照《商品房销售管理办法》第十六条规定明确约定包括水、电、气等主要内容，故不具备交付房屋的条件。本院认为，根据法律规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。据此，被告以此作为房屋不能交付的抗辩理由，本院不予采纳。故原告主张被告应履行合同义务，向原告交付房屋，协助办理房屋权属变更登记手续的诉讼请求，本院应予支持。另外，原告亦应本着公平原则按照约定的价格向被告支付尾款，若被告拒收，可办理提存。关于原告主张被告应支付迟延交房违约金的诉讼请求，可待被告实际履行交房后另行解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告天津相融置业有限公司于本判决生效后三日内履行合同，将位于天津市武清区××号房屋交予原告王雨；二、被告天津相融置业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告王雨办理位于天津市武清区××号房屋不动产权属登记手续；三、驳回原告王雨其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4233元，由被告天津相融置业有限公司负担。如不服本判决，自收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘仲祥二〇二一年二月七日书记员  翟昕彤附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。