江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10745号上诉人（原审原告）：郭敏，女，1978年7月3日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：朱园园，女，1980年1月18日出生，汉族，住南京市栖霞区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：李文刚，南京市昊程昊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：夏季凌，男，1948年7月5日出生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：贾金红，女，1968年3月8日出生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：夏亮，男，1991年10月30日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人郭敏、朱园园因与被上诉人夏季凌、贾金红、夏亮房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初6795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员龚震独任审理,于2020年12月28日公开开庭审理了本案。上诉人郭敏、朱园园及其委托诉讼代理人李文刚，被上诉人夏季凌、贾金红、夏亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人郭敏、朱园园上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人郭敏、朱园园向被上诉人支付违约金11000元，被上诉人退还上诉人郭敏、朱园园已支付的房租49000元（扣除违约金11000元后的房租）。2、一审案件受理费、二审案件上诉费由被上诉人承担。事实与理由：(一)一审认为《门面房承租合同》的解约日期为2020年9月24日与经一审开庭审理认定的基本事实不符，适用法律错误。（二）一审法院判决上诉人应当支付被上诉人租金29835.6元及违约金22000元缺乏事实依据也与当事人双方的合同约定相悖。被上诉人夏季凌、贾金红、夏亮辩称：（一）我方与上诉人在自愿平等的情况下签订合同，其中违约金部分公平合理，对双方均产生同等约束力。（二）上诉人因个人原因要求解除租赁合同，我方两次与上诉人友好协商，提出合理的解除条件，但上诉人均不接受，使我方与上诉人的租赁关系未能解除，我方不能将房屋另外招租。（三）请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。郭敏、朱园园一审请求：1、确认双方之间的《门面房承租合同》于2020年6月4日解除；2、夏季凌、贾金红、夏亮退还剩余租金47520元、押金10000元，共计57520元。一审法院认定事实：鼓楼区新菜市2号102室不动产登记权利人为夏季凌、贾金红、夏亮。2020年5月22日，郭敏向夏亮缴纳10000元定金，双方协商于2020年5月28日前签订正式租房合同，夏亮向郭敏出具定金收条。收条备注“预留20天装修时间”。2020年5月28日，夏季凌、贾金红、夏亮作为甲方，朱园园、郭敏作为乙方，签订《门面房承租合同》，约定：甲方将鼓楼区新菜市2号102室房屋2-2临门面房面积35.58平方米，提供乙方从事服装经营；租期自2020年6月18日至2021年6月17日；年租金11万元，付款方式整年付，付款时间2020年5月28日，先付后用；另付10000元押金；双方在合同中约定了各自权利义务等事项；关于违约责任，甲方在承租期内不得提前收回承租房，乙方在承租期内不得退租、不得违约，如有一方违约，必须付给对方违约金，违约金标准为年租金的20%。当日，双方还签订《补充协议》，约定：甲方承诺乙方租期6年，年租金11万元（含税），中途不得退租，如违约根据双方所签合同及协议处理。备注“6年期间不得涨租”。合同签订当日，郭敏、朱园园向夏季凌、贾金红、夏亮支付房租5万元，夏季凌、贾金红、夏亮向郭敏、朱园园交付房屋钥匙。2020年6月4日，郭敏通知夏亮称因加盟店没有拿下来，门面房不租了，夏亮称要和夏季凌商量。2020年6月10日，双方关于解除房屋租赁合同协商未果。2020年6月14日，郭敏再次邀约夏亮在肯德基商量此事，仍未达成一致意见。2020年6月15日，郭敏向夏亮发微信“房子肯定是不租用了，其他事情我们可以再协商，钥匙请拿回，不影响你们自行使用或另行出租房屋”；夏亮回复“关于解除合同你我双方商讨几轮未有结果，现我方提出解除合同条件，一、支付违约金22000元，二、自2020年5月22日起至6月15日24天按每天310元计算，共计7440元；若你方拖延，不接受我方提出的解除合同条件，仍由你方继续承担租房租金及违约金”；郭敏回复“你们提出的条件不合理，房屋我们肯定是不租了，钥匙我们退回你们，其他问题可以继续协商”。2020年6月17日，郭敏拨打110电话报警，请求协调房屋租赁合同解除事情，南京市公安局鼓楼分局湖南路派出所出警后登记备案，并告知报警人通过诉讼途径解决。2020年6月19日，郭敏向夏亮邮寄房屋钥匙，次日夏亮拒收，快递退回。案件审理中，2020年9月24日，经一审法院主持调解，双方分歧较大，未能调解成功。一审法院向夏季凌、贾金红、夏亮释明，应先行收回钥匙，防止损失进一步扩大，夏季凌、贾金红、夏亮仍予以拒绝。一审法院认为：双方签订的《门面房承租合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应依约履行。合同签订后，夏季凌、贾金红、夏亮向郭敏、朱园园交付了房屋钥匙，履行了出租人合同义务，郭敏、朱园园应按约支付租金。自2020年6月4日起，郭敏、朱园园多次要求解除合同，夏季凌、贾金红、夏亮不同意，以致郭敏、朱园园诉至一审法院以诉讼的方式要求确认已于2020年6月4日解除合同。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法【2019】254号）第48条规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”本案中，郭敏、朱园园租赁案涉房屋为经营服装店所需，其称因未取得加盟店授权而提出解除合同，从双方协商的过程及内容来看，郭敏、朱园园并非恶意违约，同时如继续履行合同则对其显失公平；同时，夏季凌、贾金红、夏亮在获知上述情况后，依仗已收取部分租金，虽经郭敏、朱园园多次请求，仍拒绝解除合同，违反民事活动诚实信用原则，故依据上述规定，一审法院判决双方所签《门面房承租合同》应予解除。关于解除的时间，郭敏、朱园园此前虽多次向夏季凌、贾金红、夏亮提出解除，甚至报警、邮寄钥匙（夏季凌、贾金红、夏亮拒收），但郭敏、朱园园毕竟属于违约方，其不享有单方解除合同的权利，并且案涉房屋亦未交还夏季凌、贾金红、夏亮。2020年9月21日第一次庭审后，因双方协调未果，一审法院于2020年9月24日再次组织双方调解，同时向夏季凌、贾金红、夏亮释明，应当先行收回案涉房屋钥匙避免损失进一步扩大，夏季凌、贾金红、夏亮仍然拒绝。综合上述情况，一审法院判决案涉《门面房承租合同》及其《补充协议》自2020年9月24日解除，并且对于合同解除后，夏季凌、贾金红、夏亮拒绝收回案涉房屋产生的损失由其自行承担。《门面房承租合同》约定的年租金标准为11万元/年，租金起算日为2020年6月18日，截至合同解除之日2020年9月24日共计产生租金29835.6元。夏季凌、贾金红、夏亮主张自2020年5月22日起算租金，没有合同依据，一审法院不予采纳。虽然夏季凌、贾金红、夏亮向郭敏、朱园园交付案涉房屋钥匙的时间为2020年5月28日，但给予郭敏、朱园园20天的装修时间，也是双方的约定，在合同解除前依然有效，故租金起算日仍应以合同为准。关于违约金问题。合同约定“甲方在承租期内不得提前收回承租房，乙方在承租期内不得退租、不得违约，如有一方违约，必须付给对方违约金，违约金标准为年租金的20%。”该违约金标准并不过高，现郭敏、朱园园主动违约，依据双方合同约定及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条之规定，郭敏、朱园园应向夏季凌、贾金红、夏亮支付22000元违约金。郭敏、朱园园已经缴纳租金50000元、押金10000元，共计60000元，扣除应支付夏季凌、贾金红、夏亮的租金29835.6元、违约金22000元后，夏季凌、贾金红、夏亮应当向郭敏、朱园园退还8164.4元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、郭敏、朱园园与夏季凌、贾金红、夏亮于2020年5月28日签订的《门面房承租合同》及《补充协议》于2020年9月24日解除；二、夏季凌、贾金红、夏亮于本判决生效之日起五日内退还郭敏、朱园园8164.4元；三、驳回郭敏、朱园园其他诉讼请求。一审案件受理费2500元，减半收取1250元，由郭敏、朱园园负担1073元，由夏季凌、贾金红、夏亮负担本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对于一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院二审予以确认。本院认为：本案中，涉案《门面房承租合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同签订后，上诉人虽多次要求解除合同，但由于上诉人解除合同的理由不符合法律规定和合同约定，双方就合同解除的相关事宜又未能达成合意，双方就涉案房屋也未进行交接，故涉案合同并未因上诉人主张而解除。本案一审中，一审法院于2020年9月24日，向被上诉人释明了相应法律后果后，被上诉人仍拒绝接受房屋，导致损失扩大，故一审判决涉案《门面房承租合同》及其《补充协议》于2020年9月24日解除，并无不当。上诉人应支付2020年6月18日至2020年9月24日的租金29835.6元。因上诉人在合同履行中存在主动违约，被上诉人对合同解除并无过错，根据双方合同中关于违约金的约定，考虑到合同解除导致被上诉人产生的空置损失，一审判决上诉人支付22000元，并无不当，应予维持。综上所述，上诉人郭敏、朱园园的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费820元，由郭敏、朱园园负担。本判决为终审判决。审判员  龚震二〇二一年二月七日法官助理李晓龙书记员汪海燕