浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终4931号 上诉人（原审被告）：陈素芳，女，1967年10月17日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：卢翩（陈素芳的女儿），住浙江省东阳市。 被上诉人（原审原告）：赵永初，男，1960年12月27日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被上诉人（原审原告）：徐林文，男，1965年4月3日出生，汉族，住浙江省东阳市。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：张晓，东阳市新时代法律服务所法律工作者。 上诉人陈素芳因与被上诉人赵永初、徐林文农村土地承包合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2020）浙0783民初7760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈素芳上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、赵永初、徐林文随意提高租金价格，存在违约。陈素芳延迟几天交租金经赵永初同意，但赵永初、徐林文却要提高租金，否则拒收。经了解，赵永初、徐林文已私下将涉案土地高价出租给他人。二、赵永初、徐林文经常来陈素芳经营处停电、断水，影响陈素芳的正常生产，陈素芳也多次报警。三、在东阳市电视台老娘舅进行调解过程中，赵永初、徐林文承认上述事实，并同意减免租金两年，陈素芳可以租用涉案土地至春节结束。四、涉案合同约定租期十年，陈素芳投资二万余元找挖机把杂草山沟填平，赵永初、徐林文中途将陈素芳赶走，应赔偿其相应损失。综上所述，赵永初、徐林文存在多次违约，一审法院认定事实错误。请二审查清事实，依法改判。 赵永初、徐林文辩称，一、驳回陈素芳的上诉，请二审依法判决。二、陈素芳的上诉理由不成立，陈素芳没有证据证明赵永初、徐林文要求提高租金。在本案起诉之前及一审期间，陈素芳均拒绝支付所欠租金，一审法院据此解除合同正确。三、一审法院认定陈素芳只需支付2019年3月1日至2020年10月10日期间的70%租金，没有法律依据，但赵永初、徐林文没有提起上诉，故要求驳回陈素芳的上诉，对于支付70%租金的问题，由二审法院决定是否改判。 赵永初、徐林文向一审法院起诉请求：1.判令解除《租赁协议书》，立即恢复原状并返还租赁物；2.判令陈素芳支付自2019年2月23日起按18000元/年的标准计算至实际返还租赁物之日止的租赁费，暂计算至2020年7月20日止为22500元。案件审理过程中，赵永初、徐林文变更第一项诉讼请求为：判令解除《租赁协议书》，要求陈素芳腾退租赁物。 一审法院认定事实：2017年2月23日，赵永初、徐林文与陈素芳签订《租赁协议书》两份。两份《租赁协议书》均由陈素芳所请的法律工作者黄国斐起草，并作为上述租赁协议的见证人。赵永初、徐林文所持《租赁协议书》中载明：“甲方：赵永初、徐林文；乙方：陈素芳。为了充分利用土地资源，甲方将以罗峰村承租的在岭下村移民户的土地（夏时楼至流贵塘老路以外和路以上的地块）出租给乙方经营，具体事项经双方协商自愿达成如下协议：一、乙方应从甲方旗下经营农业种植、养殖业等合法经营。二、租期约定为拾年自2017年3月1日至2026年3月1日止。三、承租款：前三年每年18000元，每年一次性交清，先交付后使用，每年早二个月前清，第二年交保证金一万元。第四年开始交清三年租金，第七年交清四年租金，所交保证金1万元在交第七年租金时折抵租金。乙方在春节时每年给甲方肉鸡10只。四、甲方原有固定资产及部分设施不变，租期满后原资产不变交回甲方。如有损坏照价赔偿。五、乙方在经营期满后，在地块上所种植的果树及非季节性树木苗木，双方协商折价给甲方或者由乙方自行处理。六、在双方约定租期拾年内，乙方按时交纳租金之下，甲方无任何理由转租地方，并保证乙方安全顺利经营。七、违约责任：乙方违约所交租金全部没收；甲方违约，所交租金双倍退回乙方。八、本协议一式二份，双方各执一份，双方签字捺印后生效。见证人：“黄国斐”。陈素芳所持《租赁协议书》中第二条载明“租金为每年18000元，前三年每年交清，第四年交清三年的租金，同时交纳保证金1万元，每次交纳应早二个月前交清，第七年交纳四年的租金，所交的保证金1万元在第七年交租金时一并折抵在交租金之内；乙方在当年春节时送甲方肉鸡10只”，其条款与赵永初、徐林文所持《租赁协议书》中条款均一致。签订租赁协议后，陈素芳按照约定支付了2017年3月1日至2019年2月28日止的租金。2019年2月18日，陈素芳通过微信转账方式支付2019年3月1日至2020年2月29日租金，但赵永初拒收。赵永初欲解除《租赁协议书》，多次与陈素芳协商未果。后赵永初及他人多次前往陈素芳经营处，采取断水断电等方式要求陈素芳腾退租赁土地。后双方多次就该案纠纷进行协商，但均未果。 一审法院认为，双方签订的租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，缔约双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。关于争议焦点一，双方签订的租赁合同是否应当解除？双方所持协议中虽略有不同，但均约定“租金为每年18000元，前三年每年交清，每年早二个月前支付租金”，故陈素芳应最迟应于2019年1月1日前支付2019年3月1日至2020年2月29日的租金18000元。陈素芳虽于2019年2月18日支付上述期间的租金，但该行为表明其愿意继续履行租赁协议，未构成根本违约，不影响赵永初、徐林文合同目的实现。然而，陈素芳并未按时缴纳2020年3月1日至2021年2月28日期间的租金，且在庭审中陈素芳虽表示想继续租赁涉案土地，但却明确表示拒不支付租金，并要求赵永初、徐林文赔偿其经营损失及违约金。关于违约责任，陈素芳辩称赵永初、徐林文提出上涨租金致违约在先，缺乏证据支持，不予采纳。关于经营损失，陈素芳未提出反诉，也未明确损失金额；该院向其释明经营损失可待金额明确后另行主张权利，但陈素芳仍拒不支付租金。综上，合同目的已无法实现，故双方于2017年2月23日签订的《租赁协议书》应予以解除。陈素芳负有支付租金及腾退涉案土地及相应附属设施的义务。关于争议焦点二，陈素芳应付的租金金额为多少？陈素芳虽未及时支付租金，但赵永初、徐林文未采取正当合法的途径催讨租金，而是通过断水断电等形式干扰了陈素芳的正常经营。鉴于赵永初、徐林文存在瑕疵履行的行为，故该院酌定陈素芳自2019年3月1日至2020年10月10日期间按约定租金金额的70%支付租金，计20300元。此后陈素芳应按18000元/年的标准支付租赁土地占有费计算至实地腾退之日止。综上，赵永初、徐林文的诉讼请求，合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除赵永初、徐林文与陈素芳于2017年2月23日签订的《租赁协议书》。二、陈素芳应于判决生效之日起十日内腾退涉案土地及相应附属设施并交付于赵永初、徐林文。三、陈素芳应于判决生效之日起十日内支付赵永初、徐林文计算至2020年10月10日止的土地租金共计20300元，此后应按18000元/年的标准支付相应土地占用费至实际腾退返还土地之日止。四、驳回赵永初、徐林文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费181元（已减半收取），由赵永初、徐林文负担54元，陈素芳负担127元。 二审期间，陈素芳向本院提供以下证据： 1、照片六张，证明赵永初、徐林文拒收租金，并去陈素芳租赁的场地上闹事，断水断电。 2、东阳市电视台老娘舅调解视频一份，证明赵永初、徐林文曾答应过陈素芳租用至农历2020年12月底为止。 针对上述证据，赵永初、徐林文质证后认为，对证据1，照片的真实性有异议，也达不到其证明目的，可见陈素芳在一审未提交该组照片，一审法院却认定了赵永初、徐林文去断水断电的事实。对证据2，真实性无异议，但是调解未成功，才诉至法院，故达不到其证明目的。 本院认为，对证据1，真实性予以确认，对于赵永初、徐林文曾去陈素芳租赁的场地上断水断电的事实一审法院已予以认定，本院予以确认。对证据2，真实性予以确认，但双方在调解过程中的让步不能作为自认，故对其证明目的本院不予采信。 二审期间，赵永初、徐林文未向本院提供证据。 本院对原审法院认定的事实予以确认。 本院认为，陈素芳上诉主张延迟交付租金经赵永初、徐林文同意，且赵永初、徐林文存在任意提高租金及擅自转租等违约行为，但未提供任何证据予以证明，应承担举证不能的不利法律后果。陈素芳上诉主张存在经济损失，其在一审期间未提起反诉，可另行主张。陈素芳未按时交纳2020年3月1日至2021年2月28日期间的租金，且在一审期间也明确表示拒不支付租金，一审法院向其释明经营损失可另行主张，陈素芳仍拒不支付租金，此种情况下，一审法院确认涉案《租赁协议书》解除，并无不当。 陈素芳上诉主张赵永初、徐林文多次去其租赁的场地断水断电，存在违约。一审法院对该事实已予以确认，并据此认定赵永初、徐林文存在瑕疵履行，已酌定陈素芳按《租赁协议书》约定的70%支付自2019年3月1日至2020年10月10日期间的租金。赵永初、徐林文虽对此提出异议，但未提起上诉，本院不予处理。 综上，陈素芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费362元，由陈素芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王小青 审 判 员 唐 骥 审 判 员 宋 欢 二〇二一年二月九日 代书记员 叶 飒 8- 7-