文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终3530号上诉人（原审被告）：镇江市八佰伴商贸有限公司，住所地镇江市中山东路**，统一社会信用代码91321100791097215X。法定代表人：杨剑霞，系该公司总经理。委托诉讼代理人：彭永华，系该公司员工。委托诉讼代理人：张明辉，江苏路韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：镇江天雨餐饮管理有限公司，住，住所地镇江市中山东路**第**7G-6一社会信用代码91321102MA1MYB7D5A。法定代表人：季民，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈冰，江苏德升汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：京口区鱼得水餐饮店，住所地，住所地镇江市中山东路**八佰伴**7G-6会信用代码92321102MA1N9B463Q。经营者：张红玲，女，1968年6月11日出生，汉族，住江苏省淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：陈冰，江苏德升汇律师事务所律师。上诉人镇江市八佰伴商贸有限公司（以下简称八佰伴公司）因与被上诉人镇江天雨餐饮管理有限公司（以下简称天雨公司）、京口区鱼得水餐饮店租赁合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初2428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。八佰伴公司上诉请求：依法撤销一审判决第一项、第二项、第三项，并判决驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用及鉴定评估费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人在合同履行过程中，未按期缴纳租金，已满足了合同约定的解除条件，一审法院以民法典第564条为由认定上诉人行使解约权时已超过一年的除斥期间，但民法典生效施行时间为2021年1月1日。除了商品房买卖合同纠纷案件外，其他合同解除权的行使期限，法律没有规定或当事人没有约定，应根据合同法第95条，在合理期限内行使。本案中，被上诉人在缴纳每一期费用时，均存在逾期行为，根据合同约定，上诉人收取被上诉人费用，不代表上诉人放弃行使相关权利。上诉人也未豁免追究被上诉人的违约责任。上诉人为保证自身权益，因此才根据合同约定提前解除合同，行使解约权未超过合理期限。二、一审判决依据的鉴定意见系鉴定机构在不考虑过错责任认定情形下作出的，评估机构的部分鉴定意见不能作为本案审理时的参考。主要包括：擅自更改合同约定的3年折旧和摊销期限；以被上诉人自行、单方制作的营业报表数据测算营业额和经营损失；被上诉人并不因此案丧失已缴纳的发展金和保证金，也未明确被上诉人的发展金和保证金将全额没收；4500元消防工程费用，没有证据表明该款项转给了消防工程负责人李伟；承租人的经营损失应当以6个月为限，而不是评估公司的12个月；对于被上诉人补充提交的支付给谢刚3万元款项的资料，系被上诉人故意提交的资料，不应当作为鉴定的依据，且没有证据证明收款方为谢刚，不能仅凭合同约定的工程总费用就将该3万元列入工程费用中；一审判决要求上诉人将存放于仓库中的物品限期返还给被上诉人，但未将返还的物品从损失中扣除，存放物品没有变现价值的根本原因是上诉人拒绝取回物品，过错完全在被上诉人一方，应由被上诉人承担全部责任。被上诉人天雨公司、京口区鱼得水餐饮店答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。天雨公司及京口区鱼得水餐饮店向一审法院起诉请求：1.八佰伴公司赔偿因其侵害所造成的各项损失1150988元（评估的财产损失1005988元，加上评估报告未计入的设计费100000元、工程款30000元、设备款15000元）以及经营损失179007元，合计1329995元；2.八佰伴公司返还租赁现场的设备；3.八佰伴公司返还天雨公司及京口区鱼得水餐饮店合同保证金116618元以及2019年4月24日至2019年8月15日预交的租金150900元；4.本案诉讼费、鉴定费由八佰伴公司承担。一审法院认定事实：2016年12月8日，八佰伴公司（甲方）与天雨公司（乙方）签订《华地国际集团房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方商场7楼7G-6号铺位，用于经营炉鱼品牌的餐饮，租赁面积为426平方米，租期60个月，自2016年11月16日至2021年11月15日。合同还就相关内容作出了详细约定，其中：关于费用数额和支付方式约定：2016年11月16日至2017年2月15日，免月租金和月物业管理费（以下简称物管费）；2017年2月16日至2017年11月15日，月租金25900.8元、月物管费12780元；2017年11月16日至2018年11月15日，月租金25900.8元、月物管费12780元；2018年11月16日至2019年11月15日，月租金为26677.82元、月物管费为13163.4元；2019年11月16日至2020年11月15日，月租金27454.85元、月物管费13559.58元；2020年11月16日至2021年11月15日，月租金28361.38元、月物管费13964.28元。租金与物管费均按季度支付（每个季度为一个支付期）。首期费用支付后，租金和物管费按期于每一期前一个月10日前将下期应付金额足额交至甲方。关于租赁保证金的相关约定：乙方应在签约后3日内，向甲方交付116618元保证金。如乙方违约，甲方有权扣减保证金抵偿乙方应付未付款或用以赔偿甲方遭受的损失。租赁关系终止时，在乙方注销或变更以该店铺为注册（营业）地址的工商）地址的工商手续原状可再租赁的前提下，甲方在三个月内将保证金在做出扣除（如有）后的余额一次性无息退还乙方。关于双方义务的约定有：甲方应提供可正常使用的店铺，并保证公共设施正常运行。租赁期内，甲方应保证该店铺及其附属设施处于正常的可使用状态。乙方应按约按时足额缴纳及补交租金、保证金及其他全部费用。关于合同的变更解除约定有：甲方有权因经营管理、布局规划调整提前解除合同，但应提前2个月书面通知乙方。甲方提前解除应赔偿乙方装修损失（以3年折旧为标准按撤场日装修费残值计算；租期不满3年的，按约定租期为总折旧期标准折旧）。装修费金额指合同解除时装修总金额（存在两次以上装修的，以最后一次装修金额为基准），应经双方工程核算认可，双方不能达成一致的，由第三方机构评估。上述赔偿或补偿为甲方提前解除合同需向乙方支付的全部费用，乙方应按甲方书面通知要求时间清场，妥善处理好与自身员工间的纠纷，并不得再向甲方请求其它补偿或赔偿。一方存在违约、另一方有权书面通知解除合同并要求赔偿的情形包括：甲方交付的出租店铺不符合约定，致使不能实现租赁目的的，或出租店铺存在严重缺陷危及乙方安全且无法营业的。乙方逾期不支付租金、物管费等应付款项，累计超过15日或单次超过5日以上或合同期内累计达3次以上的。关于违约责任约定有：因乙方根本违约或因乙方违约致甲方有权解除合同的，甲方有权在解除合同并收回店铺时，对乙方已支付的各类保证金、租金等（无论所对应期间是否届满）均不予退还，并有权索取免租期内免去的租金。此外，甲方将根据租赁剩余时间向乙方收取补偿金（标准为：离租赁期届满之日多于12个月的，收取相当于6个月租金的补偿金：不足12个月的，收取相当于3个月租金的补偿金）。除此之外，乙方不因上述事由承担其他赔偿或补偿责任。因甲方根本违约或因甲方违约致乙方有权解除合同或甲方在租赁期内擅自提出提前解除合同的，乙方有权在解除合同并交还店铺时，要求甲方返还各类保证金、已缴纳尚未履行租赁期所对应的租金及各类费用。此外，乙方将根据租赁剩余时间向甲方收取补偿金（标准为：离租赁期届满之日多于12个月的，收取相当于3个月租金的补偿金；不足12个月，收取相当于2个月租金的补偿金）。除此之外，甲方不因上述事由承担其他赔偿或补偿责任。在租赁期内，乙方逾期支付部分或全部租金、物业管理费等，则每逾期一日，按逾期款项的0.5%支付违约金。逾期超过15日的，甲方有权停止有关供应或禁止有关使用，乙方还应按约承担责任。如甲方未履行合同责任及义务，则乙方有权要求甲方赔偿因此所遭受的有证据证明的全部直接损失，但系乙方原因所导致的除外。此外，合同还对其他事项进行了约定，其中规定有：乙方应当是在该房屋所在地设立的具备经营资格的主体，否则乙方应在开业前获得房屋所在地设立具备经营资格的主体，该主体设立完成即自动代替乙方成为合同承租人，乙方对该主体承担连带保证责任。上述合同签订后，八佰伴公司按合同约定将7楼7G-6号铺位进行了交付，天雨公司则于2016年12月8日向八佰伴公司缴纳了116618元的租赁保证金，并根据合同的约定，于2017年1月5日注册设立了京口区水兴炉鱼餐饮店（次月10日变更名称为京口区鱼得水餐饮店）。此后，本案所涉出租店铺实际由京口区鱼得水餐饮店使用。在合同约定的免租期后，从2017年2月16日起，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店即进入缴费期。2017年7月起，八佰伴公司在每季度前一个月的月初向各租赁户发出缴费通知，并向天雨公司、京口区鱼得水餐饮店发出缴费函，要求天雨公司、京口区鱼得水餐饮店就下季的租金、物管费，以及已发生的水、电费金额进行确认，并要求按合同约定支付。天雨公司、京口区鱼得水餐饮店虽按季度缴纳合同约定的租金等费用，但与合同要求的缴费时间（每一期前一个月的10日前）均有迟延。其中：2017年2月16日至5月15日（合同要求2017年1月10日前缴季租77702.4元、季物管费38340元，合计116042.4元），天雨公司、京口区鱼得水餐饮店实际于2017年2月7日缴纳116042.4元；2017年5月16日至8月15日（合同要求2017年4月10日前缴季租77702.4元、季物管费38340元，合计116042.4元），天雨公司、京口区鱼得水餐饮店实际于2017年5月3日缴纳127588.4元（汇款附注：5、6、7月租金、物业费，3月水电费）；2017年8月16日至11月15日（合同要求2017年7月10日前缴季租77702.4元、季物管费38340元。八佰伴公司2017年7月8日发函要求确认水电费及8至10月的租金、物管费合计128244.32元），天雨公司、京口区鱼得水餐饮店于2017年8月2日缴纳128244.32元；2017年11月16日至2018年2月15日（合同要求2017年10月10日前缴季租77702.4元、季物管费38340元。八佰伴公司2017年10月10日发函，要求确认水电费及2017年11月至2018年1月的租金、物管费合计129989.67元），天雨公司、京口区鱼得水餐饮店实际于2017年11月3日缴纳129989.67元；2018年2月16日至5月15日（合同要求2018年1月10日前缴季租77702.4元、季物管费38340元。八佰伴公司2018年1月4日发函，要求确认水电费及2至4月的租金、物管费合计127501.29元），天雨公司、京口区鱼得水餐饮店于2018年2月8日缴纳127501.29元；2018年5月16日至8月15日（合同要求2018年4月10日前缴季租77702.4元、季物管费38340元。八佰伴公司2018年4月8日发函要求确认水电费及5至7月的租金、物管费合计128231.92元），天雨公司、京口区鱼得水餐饮店于2018年4月29日缴纳128231.92元。2018年7月25日，八佰伴公司向天雨公司、京口区鱼得水餐饮店发出函一份（同日由天雨公司、京口区鱼得水餐饮店股东左万祥签收），主要内容为：根据合同约定，逾期不支付保证金、租金、物业管理费等，累计超过15日或单次超过5日以上或合同期内累计达3次以上的，另一方有权解除合同并要求违约方赔偿。由于天雨公司、京口区鱼得水餐饮店多次违约拖欠费用，且拖欠时间超过5日以上，希望天雨公司、京口区鱼得水餐饮店立即履行付款义务并保留解除合同的权利。2018年8月16日至11月15日（合同要求2018年7月10日前缴季租77702.4元、季物管费38340元。八佰伴公司2018年7月9日发函，要求确认水电费及8至10月的租金、物管费合计130725.01元），天雨公司、京口区鱼得水餐饮店于2018年7月27日缴纳77702.4元（汇款附注8-10月租金），于2018年8月11日缴纳38340元（汇款附注8-10月物业费）。2018年8月16日，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店还缴纳了8485.92元的滞纳金（其中租金滞纳金3885.12元，物业费滞纳金4600.8元），八佰伴公司开具了收款收据；2018年11月16日至2019年2月15日（合同要求2018年10月10日前缴季租金80033.46元、季物管费39490.2元。八佰伴公司2018年10月8日发函，要求确认水电费及2018年11月至2019年1月的租金、物管费合计132399.94元），天雨公司、京口区鱼得水餐饮店实际于2018年10月19日向八佰伴公司缴纳132399.94元。2019年1月4日，八佰伴公司开具了相应发票（其中水电费11457.32元，租金80033.46元，物管费39490.2元）；2019年2月16日至2019年5月15日（合同要求2019年1月10日前缴季租80033.46元、季物管费39490.2元。八佰伴公司2019年1月7日发函，要求确认水费765.32元、电费10692元，以及2至4月的季租金80033.46元、季物管费39490.2元，合计130980.98元），天雨公司、京口区鱼得水餐饮店实际于2019年1月18日分别向八佰伴公司缴纳120980.98元和10000元，共计130980.98元。此外，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店另于2019年2月18日向八佰伴公司账户（账********）转账12750.01元（1月份水电费），又于2019年3月18日向八佰伴公司该账户转账10025.41元（2月份水电费）。2019年4月4日，八佰伴公司开具了相应发票（其中水电费10399.75元，租金80033.46元，物管费39490.2元）；2019年4月5日，八佰伴公司向天雨公司、京口区鱼得水餐饮店发函，要求确认631.75元的水费、9768元的电费，以及5月至8月的80033.46元季租金、39490.2元的季物管费，合计129923.41元，并要求按合同的约定进行支付。后八佰伴公司于同月15日再次向天雨公司、京口区鱼得水餐饮店发出落款为“2019年4月10日”的公函（函发地址为租赁场地，指定收件人为左总。该函显示于次日由他人签收，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店自认为4月23日收到），内容有：天雨公司、京口区鱼得水餐饮店未能按合同约定将按季缴纳的租金物业费，于前一个月10日前缴纳。今提醒按期缴费的重要性，但天雨公司、京口区鱼得水餐饮店未完全改正。已有10次逾期缴费记录，逾期天数长达210日。根据合同约定可提前解约，并有权追究违约责任。请收函后高度重视，并与八佰伴公司协商解决。如仍置之不理，将不得不考虑行使提前解约权，并进一步追究违约责任。2019年4月19日，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店向八佰伴公司账11×××344转账121000元，2019年4月22日缴纳8923.41元，共计129923.41元。同日，八佰伴公司开具了收据，其中注明：电费9768元，租金80033.46元，水费631.75元，物业3490.2元。对此，八佰伴公司虽确认已收到该款，但认为此时已解除合同，该款应为违约金而非租金。天雨公司、京口区鱼得水餐饮店则认为不存在违约情形何来违约金。审理中，八佰伴公司提交了向天雨公司、京口区鱼得水餐饮店发出的落款日期为2019年4月18日的《解约函》（该件交EMS投递的时间为2019年4月22日，庭审中天雨公司、京口区鱼得水餐饮店确认该解约函于4月23日收到。八佰伴公司亦主张从4月23日起解除），函的主要内容为：就天雨公司、京口区鱼得水餐饮店违反合同约定，租期内多次逾期缴纳租金等费用，八佰伴公司曾书面告知，经多次沟通未能达成一致。且根据合同约定，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店应于2019年4月10日前缴纳5至7月的季租80033.46元、季物业费39490.2元。但天雨公司、京口区鱼得水餐饮店又未缴纳。鉴于此，八佰伴公司正式书面告知：双方2016年12月签订的租赁合同正式解除。对于天雨公司、京口区鱼得水餐饮店缴纳的保证金、租金及其他各项费用将全部没收，并请天雨公司、京口区鱼得水餐饮店立即支付6个月的租金补偿160066.92元，以及补交免租期间的租金77702.4元。按合同约定，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店还需支付2019年3月份水费631.5元、电费9768元，以及逾期缴费产生的滞纳金104064.8元。此外，请天雨公司、京口区鱼得水餐饮店务必至迟于2019年4月22日下午5点，将场地以毛坯的标准交还予八佰伴公司。就此天雨公司、京口区鱼得水餐饮店还提出，因次日八佰伴公司封闭承租场地，遂与八佰伴公司交涉并报警等。2019年4月23日，八佰伴公司向天雨公司、京口区鱼得水餐饮店发函（天雨公司、京口区鱼得水餐饮店自认于4月25日收到），函的主要内容为：我方已于4月22日以书面形式解除了双方间的合作。根据约定，应履行交付场地的义务，但你方仍强占场地继续非法经营。现通知至迟于4月24日前将场地以毛坯房形式交还。如逾期不交，将采取包括但不限于停供能源、更换门锁等措施，并考虑其他自力救济等。审理中，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店提出2019年4月24日清晨，八佰伴公司即强行进行了清场，此后天雨公司、京口区鱼得水餐饮店再无法进入店铺经营。八佰伴公司则自认系5月5日起委托施工队开始逐步进行整体拆除。此外，在八佰伴公司提交的清场物品清单中，显示有天雨公司、京口区鱼得水餐饮店的“椅子、桌子、吊灯、吊灯灯泡”在2019年4月25日被送至地下室二层仓库存放。2019年4月25日，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店报警称：八佰伴的物业将天雨公司、京口区鱼得水餐饮店经营场所的桌椅搬出等。镇江市大市口派出所出警，建议通过法院解决租赁纠纷。同日，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店委托律师向八佰伴公司发出落款时间为2019年4月24日的律师函一份，主要内容为：天雨公司、京口区鱼得水餐饮店不存在逾期未支付的情形，不仅不构成根本违约，且不存在所谓的违约情形。故八佰伴公司无权要求赔偿，更无权提前解除合同。天雨公司、京口区鱼得水餐饮店要求继续履行租赁合同，否则由八佰伴公司承担相应法律责任。2019年4月28日，因天雨公司、京口区鱼得水餐饮店实际已无法再进入店铺经营，为防止食品变质，经与八佰伴公司交涉，同意天雨公司、京口区鱼得水餐饮店取走了店铺内的部分食品退还供应商。2019年5月4日，八佰伴公司通过EMS邮件方式再次向天雨公司、京口区鱼得水餐饮店发出落款时间为2019年4月28日的公函（八佰伴公司指定收件地址均为租赁场地，指定收件人分别为张红玲和付祥，两封函显示均于次日由他人签收。庭审中，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店否认收到此函，八佰伴公司则自认函被退回），内容为：因天雨公司、京口区鱼得水餐饮店在租期内无视合同约定，长期拖欠、逾期缴费。八佰伴公司已于2019年4月18日以正式书面形式，依法解除了双方的合作。但天雨公司、京口区鱼得水餐饮店2019年4月24日回函称不存在迟延、逾期缴费的情形。对此八佰伴公司不予认同。此外，在合同已解除的情形下，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店应根据约定履行限期交还场地，且八佰伴公司也明确告知了具体交还标准，并让步给予一定的宽限期。但天雨公司、京口区鱼得水餐饮店仍未按期将场地交还，场地内还存放大量物品。就此，八佰伴公司第三次告知：立即将场地以毛坯的标准交还。如拒绝履行，则八佰伴公司将不得不考虑采取一定自力救济措施，并将按合同约定收取场地占用费，以及追究其他责任。后，八佰伴公司委托镇江万德福装卸运输有限公司（以下简称万德福公司）施工，在无第三方在场的情况下，对案涉承租场地的设施和装修等进行拆除。对此，八佰伴公司自认系5月份拆除，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店则提出照片显示4月26日已在拆除。经对比双方提交的照片，八佰伴公司的照片显示至5月5日时，租赁场所的外观基本完好，但4月26日时，租赁场地西侧已有部分空间被封闭。天雨公司、京口区鱼得水餐饮店方的照片显示5月2日时，租赁场地内部已存在拆除。2019年5月21日，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店的股东左万祥向公安机关报警称“案涉承租场地的厨房被人拆了一部分”。2019年5月22日，左万祥再次报警称“昨晚厨房的墙和摆台还有部分存在，今天已被完全拆除了”。同日，左万祥与万德福公司的翟德学发生肢体冲突。公安出警后，八佰伴公司租户一部主管陈维鑫陈述有：4月22日发解约函，因炉鱼不配合清退场地，接上级通知进行清场。八佰伴公司与万德福公司一直有零星工程的框架合同，故通知该公司人员来施工。拆除工程现场进行了摄像（审理中，一审法院要求提供该影像，但八佰伴公司提供的影像资料为七楼公共过道中的监控影像）。2019年5月23日，八佰伴公司的副总经理薛海涛向公安机关陈述有：4月22日发解约函，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店23日签收。因天雨公司、京口区鱼得水餐饮店仍不清场，八佰伴公司就自行对商铺进行了清场。此时，公安机关明确告知：公安依法将商铺现场保护，保护期间不得再进入商铺施工。2019年6月4日，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店诉来法院，即本案。天雨公司、京口区鱼得水餐饮店最初提出的诉讼请求为：1.继续履行2016年12月8日签订的租赁合同；2.八佰伴公司赔偿各项损失暂定310万元；3.八佰伴公司立即停止破坏租赁场地和设备并恢复原状。审理过程中，经对租赁场所现场勘验后，发现原租赁场所已被拆除，一审法院向天雨公司、京口区鱼得水餐饮店进行了释明，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店遂不再要求继续履行合同并提出损失鉴定的申请，经鉴定评估后，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店将诉讼请求变更为现诉请。2019年8月13日，八佰伴公司针对天雨公司、京口区鱼得水餐饮店的诉讼，也诉来法院，立案登记案号为（2019）苏1102民初3536号，八佰伴公司提出的诉讼请求为：1.诉讼双方之间的房屋租赁合同于2019年4月23日正式解除；2.天雨公司、京口区鱼得水餐饮店支付逾期缴纳滞纳金139174.6元、场地占用使用费78980.4元（计算至2019年5月12日）、施工费用77881.6元；3.天雨公司、京口区鱼得水餐饮店所支付的116618元租赁保证金不予退还，并判令天雨公司、京口区鱼得水餐饮店支付违约金40543.26元（违约金以6个月的租金计算为160066.92元，扣除已支付的119523.66元）。另查明：㈠天雨公司系2016年11月3日设立的有限责任公司(自然人投资或控股)，注册资本50万元，注册地址：，注册地址：镇江市京口区中山东路**第**7G-6表人两次变更，2017年5月24日由冯诗强变更为付祥，2018年8月10日变更为季民。股东（投资人）也经两次变更，2017年5月24日由闫益、冯诗强变更为付祥、左万祥。2018年8月10日由付祥、左万祥变更为季民、左万祥、许海祥。2017年1月5日，设立了京口区水兴炉鱼餐饮店，企业性质为个体工商户，2017年2月10日变更名称为京口区鱼得水餐饮店。注册资本50万元，注册地址：镇江，注册地址：镇江市京口区中山东路**八佰伴**7G-6月12日，经营者由付祥变更为张红玲。㈡2019年5月11日，八佰伴公司内部立项申请审批对炉鱼商铺拆除。2019年6月7日，八佰伴公司（发包人）与万德福公司（承包人）签订《七楼炉鱼商铺拆除施工合同》，约定：根据商场规划招租要求对商场原炉鱼区域的地面、天花、墙面、水电、排烟管道、消防等相关设备设施进行拆除。开工时间暂定2019年5月7日（具备开工条件后由双方进行交接，并由承包人递交开工报告，以双方签字确认后的日期为准），此拆除协议包干价75000元。同年7月14日该施工合同内部会签。因需开具税率为10%的专业发票，与原定3%增值税之间存在4366.71元的差额，故在应付款75000元中扣减。2019年11月18日，八佰伴公司向承包人支付了70366.29元。㈢2019年6月11日，在公安机关主持下，左万祥与翟德学达成调解协议，约定：就5月22日的肢体冲突、翟德学挥拳及脚踢致左万祥左下牙一颗产生松动，由翟德学赔礼道歉并赔偿左万祥5000元。㈣2019年9月26日，一审法院组织双方到案涉租赁场地（八佰伴7楼原京口区鱼得水餐饮店）进行现场勘验。此时，该店铺现场已完全处于毛坯空置状态，外围标有“品牌装修、即将开幕”的字样，场地内之前的装修已全部拆除，除一台商用灶台外未见任何设备，电线、水管等外露，管线等结构一目了然。另外该店铺紧靠“避风塘”的一边被割出了部分面积，里面已水泥浇筑隔离，外面割让出去的部分装修为“避风塘”餐饮，已正常营业。就此现状，一审法院向天雨公司、京口区鱼得水餐饮店进行了释明，继续履行合同已不具有可能性。后天雨公司、京口区鱼得水餐饮店撤回了要求继续履行合同的诉请。㈤审理中，八佰伴公司向一审法院提交了其清理租赁场所时编制的天雨公司、京口区鱼得水餐饮店物品明细单，其中显示：在2019年5月13日时，存放于八佰伴公司地下室二层仓库内的天雨公司、京口区鱼得水餐饮店物品有：铁质黑色椅子45把、桌子（餐桌）27张、电视机2台、透明椅子10张、红色椅子8张、凳子7张、立式空调[格力KFR-120LW/(125325)NhAa-3]1台、空调外机3台、顶部空调2台、白色玻璃吊灯12盏、配套吊灯灯泡12只、监控5个、白色水桶1只、铁质桶1只、铁质水槽1只、黄色拖把池1个、铁质护栏3个、吧台1个、花坛2个、宝宝椅4张、塑料盆9只、收银机2台、红色灯笼4只、铁盆1只、显示屏3个、塑料透明杯34只、盘子24只、儿童碗4只、路由器1只、喇叭1只。㈥经天雨公司、京口区鱼得水餐饮店申请，一审法院委托了镇江正信资产评估事务所有限公司，就天雨公司、京口区鱼得水餐饮店相关的经营损失、财产损失进行评估。2020年6月3日，该评估公司作出镇信司鉴评（2020）第007号《资产评估报告》，其中载明：依据委托方提供的相关资料，经实施必要的资产评估程序，采用收益法和成本法，得出天雨公司、京口区鱼得水餐饮店在2019年4月25日至2020年4月24日期间的经营损失、财产损失在评估基准日2019年4月25日的市场价值为1184995元，其中：经营损失179007元，财产损失1005988元。该报告特别说明：⒈因天雨公司、京口区鱼得水餐饮店租用八佰伴公司第7层7G-6铺位的装潢装修、设备设施等已被拆除，已有其他人员入驻，只能进行现场勘查，并根据提交的相关资料作为依据；⒉因评估对象现场已不存在，评估仅对有付款凭证的项目根据已使用年限进行评估测算，对无合同和付款凭证的申报项目无法做出判断和估算，主要有：⑴装修设计费用100000元；⑵装修工程183148元（谢刚装修协议650000元-有付款凭证的466852元）；⑶围挡款9700元；⑷装修变更及信风工程、弱电工程、自备8台吸顶空调及安装工程600000元；⑸炉鱼系统工程6314元；⑹厨具（孙威）50000元；⑺厨房用品及设备（石强强）15000元；⑻厨房前厅设备（左万祥）200000元；⑼烤鱼炉、引碳炉120000元；⑽修下水道5000元。以上申报项目金额合计1289162元；⒊广告费58000元，应作为营销费用列入经营成本，不应作为财产损失；⒋预交商场租金150900元，依据法院判决退还；⒌交商场保证金116618元、装修押金10000元，依据法院判决退还；⒍本次评估经营业绩时，未考虑疫情期间房租和物业费的减免，如果通过协商可以减免，则应调增该期间的经营利润；⒎本次评估在测算经营业绩时，摊销成本按已评估确认的金额测算，如有增加项目和金额，则应调增摊销成本，同时调减该期间的经营利润。就上述《资产评估报告》，诉讼双方分别提出了若干意见，针对双方的问题，镇江正信资产评估事务所有限公司提供了书面回函进行补充说明，主要内容有：⒈委托评估时没有明确具体的财产损失明细清单以及双方的违约责任，故无法判断双方的违约责任和预交的租金、保证金、装修押金能否如数退还。本次评估结果不包括预交商场150900元租金、116618元保证金；⒉即使合同约定了摊销期限，也不影响本次评估结果。资产评估是一种价值的判断活动，资产的确认和评价是以效用和市场价值为依据的，摊销期限一般以租赁合同的期限以及资产的耐用年限作为评估的依据；⒊本次评估是以委托方提供的2017年1月23日至2019年4月25日的营业报表数据为基础测算的营业额和经营损失。如认为报表数据不真实，可请专业机构对公司的经营情况进行审计；⒋炉鱼品牌发展金和保证金合计70万，有合同约定并有发票和转账凭据，同时合同还约定，合同生效后，发展金概不退还；如发展经营门店经营亏损或出现重大债务或出现其他情形无法正常经营的，有权解除合同，发展金和保证金不予退还；⒌在评估消防工程款时，将支付给石强强的4500元消防资料款，统计在消防工程（李伟）中，未单独列示支付给石强强的消防资料款，备注中已注明包括消防设计4500元。该款项汇款附言中注明是消防资料款，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店统计的设备、设施费用清单中列示是消防设计费，此款项与消防委托合同中双方约定的内容不符，应统计在消防工程中；⒍本次评估时曾要求提供设备、设施外购合同及付款凭证，但天雨公司、京口区鱼得水餐饮店说明资料已灭失，无法提供。故只能依据有付款凭证的金额确定评估的项目和金额，对无合同和相关付款凭证的项目，本次并未列入评估的范围，这部分内容已在评估报告的特别事项中作了说明。八佰伴公司提出拆除的设备、设施存放在八佰伴公司的库房中，保管良好，我公司无法做出鉴定和判断，一般情况下厨房设备、器具、设施在使用了几年后拆下来又放置了一年多，几乎没有变现的价值。如果认为库房中有可以利用的物品，可以列出明细清单请拍卖公司拍卖；⒎关于资料的真实性由委托方负责。本次评估结果是根据天雨公司、京口区鱼得水餐饮店列示的财产项目并结合实际支付的款项和金额做出的价值估算。对无合同、无付款凭证的申报项目，因现场已不复存在无法做出判断，本次并未列入评估范围（可以试想或调查了解一下周边城市，面积400多平方米炉鱼品牌经营店的装修、设备设施的投资有多大）。经营损失的期限是根据委托期限确定的，如果按八佰伴公司提出的6个月为限计算，经营损失会更多，因为2020年1月底至3月底疫情的影响，造成经营亏损，抵减了2020年1月份之前的利润；⒏评估报告特别事项说明第2条中的⑸、⑹、⑺、⑻、⑼，因缺乏相关的合同和相应的付款凭证，本次评估未作认定，评估结果也未反映上述资产的损失金额；⒐对天雨公司、京口区鱼得水餐饮店提交的补充资料（主要是炉鱼设计费、炉鱼工程款），其中：⑴网银支付给万润的2笔计10万元，无汇款附言，手写炉鱼设计费，没有依据说明此款项就是支付给委托设计合同中指定的设计单位或个人，无法对该款项的支出做出判断;⑵微信支付给谢刚3笔计2万元，网银支付给谢刚1笔计1万元，因为与谢刚签订的炉鱼店装修合同约定的工程款共计65万元，而出具评估报告时只是根据天雨公司、京口区鱼得水餐饮店提供的有付款凭证的466852元确认，此3万元在合同约定的工程款范围内，可以确定是支付给谢刚的工程款。如按摊销后的金额计算，可增加装修财产损失评估值15386.3元，同时应增加2019年4月25日至2020年4月24日期间的经营摊销成本6000元，减少该期间的经营利润6000元。二者相抵可增加评估结果的损失金额9386.30元；⑶网银支付给石强强的2笔计1.5万元无法确定款项用途，无法对该款项的支出做出判断。⒑评估费用共计5万元，由张红玲支付，收费标准依据江苏省涉案财产价格鉴证收费项目标准苏价费（2008）153号，按损失财产标的额的5%并给予适当优惠后协商确定。就评估公司的上述补充回函意见，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店再未提异议。一审法院认为，八佰伴公司与天雨公司签订的《华地国际集团房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的体现，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行义务。在合同履行中，当事人除根据合同法的规定依法享有法定解除权外，当事人也可以在合同中约定某种条件成就时享有约定的合同解除权。解除合同应当通知对方，对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。本案中，签订合同的一方虽然仅有天雨公司，但天雨公司系根据与八佰伴公司所签合同的约定，在租赁房屋所在地新设立了具备经营资格的京口区鱼得水餐饮店，由该京口区鱼得水餐饮店作为承租人，再由天雨公司承担连带责任。审理中，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店对此也予以确认，同意权利义务概括承受。考虑到在实际租赁经营中，确系以京口区鱼得水餐饮店的名义在经营，而经营中也存在天雨公司、京口区鱼得水餐饮店人员的混同情形，故认定京口区鱼得水餐饮店与八佰伴公司之间形成了事实上的租赁合同关系。综合本案已查明的事实可见，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店在订立合同后从2017年2月16日进入缴费期起，均未按照合同的约定按期履行缴费义务，经八佰伴公司数次提醒仍然未予纠正。因此，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店在租赁合同履行的过程中，存在明显的违约行为。由此也导致了八佰伴公司最终决定解除合同，但八佰伴公司在行使合同解除权时不符合法律规定，且在双方仍然存在争议的情况下，单方强行清场并拆除了租赁场所的装修和设备，直接导致了租赁合同再继续履行的严重障碍和困难，也存在严重的违约行为。针对本案因租赁合同形成的纠纷，就相关问题分析说明如下：⒈八佰伴公司并非依照合同法的规定按法定解除权的方式行使，而是依据双方合同的约定按约定解除的程序行使的解除权。即八佰伴公司解除的理由为双方合同中约定的条件“天雨公司逾期不支付租金、物管费等应付款项，累计超过15日或单次超过5日以上或合同期内累计达3次以上”。经查，合同履行中，第一个缴费期2017年2月16日至5月15日，合同要求应于2017年1月10日前缴纳相应费用，但天雨公司、京口区鱼得水餐饮店实际2017年2月7日才缴纳。此即意味着2017年2月7日时已满足“单次超过5日”“累计超过15日”这两个解除合同的约定条件。而此后天雨公司、京口区鱼得水餐饮店又连续在后续的两个缴费期未按约按期履行缴费义务（第二个缴费期2017年5月16日至8月15日，合同要求2017年4月10日前缴纳，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店实际2017年5月3日缴纳；第三个缴费期2017年8月16日至11月15日，合同要求2017年7月10日前缴纳，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店实际2017年8月2日才缴纳），即至2017年8月2日时满足了“合同期内累计达3次以上”的解除合同的约定条件。⒉解除权属于形成权的一种，其行使可直接导致合同权利义务关系消灭的法律后果。但如果享有解除权的合同当事人长期不行使解除权，就会使合同关系处于不确定状态，影响交易的稳定性。因此，我国法律规定：合同解除权应当在一定期间内行使，期限届满不行使的，该权利消灭。法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限的，自解除权人知道或应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。对于合同解除权而言，上述一年期限为除斥期间，不因任何事由中止、中断或者延长。⒊双方在合同中未约定解除权的行使期限。根据法律规定，在约定的解除条件成就后，必须一年内行使解除权，否则该解除权利消灭。据此，八佰伴公司如未在一年内即最迟2018年8月2日前，基于三种成就条件行使解除权的，则合同约定的解除权消灭，即2018年8月2日后八佰伴公司依法不再享有合同约定的解除权。虽然八佰伴公司也曾数次向天雨公司、京口区鱼得水餐饮店发函提醒或重申合同解除的条件，但八佰伴公司明确通知天雨公司、京口区鱼得水餐饮店解除合同的时间是2019年4月，已超出可行使约定解除权的除斥期间，此时八佰伴公司已不再享有合同的约定解除权，即八佰伴公司此时再无权依据合同的约定向天雨公司、京口区鱼得水餐饮店单方主张解除合同。⒋天雨公司、京口区鱼得水餐饮店收到解除通知后，立即向八佰伴公司提出了异议，双方就解除合同一直未能达成一致意见，双方不存在协商解除合同的情形。⒌天雨公司、京口区鱼得水餐饮店对八佰伴公司解除合同提出异议后，八佰伴公司未依法请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力，而是单方强行封闭并阻止天雨公司、京口区鱼得水餐饮店再进入租赁场所，特别是在天雨公司、京口区鱼得水餐饮店报警后，警察已要求现场保护、不得再进入施工的情况下，八佰伴公司仍单方自行拆除天雨公司、京口区鱼得水餐饮店场地中的装修和设施，对此，八佰伴公司应承担相应的违约责任，并且因八佰伴公司的不当行为，造成天雨公司、京口区鱼得水餐饮店损失的应当依法予以赔偿。⒍基于对本案客观状况的评价，一审法院认为八佰伴公司以其自行清场并拆除场地的实际行为表明了不再履行合同主要义务；原租赁经营的场所和设施均已不复存在，继续履行合同的基本条件已完全丧失，也不再存在可以继续实现合同目的的可能；如强行要求合同的继续履行，则增加的成本势必将远高于合同解除的成本。经释明后，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店也不再要求继续履行合同，认可了事实上的合同解除。结合八佰伴公司于2019年4月23日起封闭承租场地致天雨公司、京口区鱼得水餐饮店无法再进入店铺经营，且随后八佰伴公司单方面自行清场的实际情况，在本案关联的（2019）苏1102民初3536号案件中已判决：八佰伴公司与天雨公司签订的《华地国际集团房屋租赁合同》（包括八佰伴公司与京口区鱼得水餐饮店所形成的事实上租赁合同关系）均于2019年4月23日解除。⒎根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。综上，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店的损失经评估鉴定后，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店按照鉴定意见变更了相应诉请，对于天雨公司、京口区鱼得水餐饮店主张的经营损失179007元予以支持，至于财产损失，虽然评估报告认定的财产损失是1005988元，但评估机构对天雨公司、京口区鱼得水餐饮店补充的三项材料审核后，又对其中3万元工程款进行了分析认定，并确定可增加评估的财产损失金额9386.3元，故确定八佰伴公司应赔偿天雨公司、京口区鱼得水餐饮店财产损失的金额为1015374.3元；天雨公司、京口区鱼得水餐饮店虽然提出返还租赁场所设备的诉请，但天雨公司、京口区鱼得水餐饮店未能提供其要求返还物品的详细清单以及清单物品确实存在的证据，八佰伴公司提供了其清场后将天雨公司、京口区鱼得水餐饮店物品存放于地下室仓库的明细清单，在评估机构提出“一般情况下厨房设备、器具、设施在使用了几年后拆下来又放置了一年多，几乎没有变现的价值。如果认为库房中有可以利用的物品，可以列出明细清单请拍卖公司拍卖”后，双方均未提出相关申请，考虑到鉴定评估中已包含有设备等财产损失，因此，可以按八佰伴公司自认存放其地下室仓库的物品清单予以返还。此外，根据双方的合同，既约定了因天雨公司违约不予退还已支付的各类保证金、租金等，同时又约定了因八佰伴公司违约应返还各类保证金及对应的租金等。现本案中，双方均存在违约情形，单独适用合同的约定显然不公平，因此，根据法律规定“双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，结合本案的实际，确定合同保证金116618元不予退还，但对于天雨公司、京口区鱼得水餐饮店已支付的2019年4月24日起至2019年8月15日的租金及物管费应予退还。经核算，八佰伴公司还应退还天雨公司、京口区鱼得水餐饮店相应租金及物管费共计149068.83元。为了从根本上实现定争止纷，进一步作特别说明如下：因约定解除条件能使合同的解除手续简化，所以合同约定解除条款在现实中被广泛应用。但由于这类条款容易成为强者恃强凌弱的工具，为了保障当事人在合同法律关系中的实质平等，维护良好的交易秩序，在立法和实践中对该条款均有加强限制的趋势。在相关经营活动的合同中，除对解除条件进行约定外，还应当就行使解除权的期限等作出明确的约定。尽管认定八佰伴公司在行使合同解除权上存在不当，但对于天雨公司、京口区鱼得水餐饮店而言，并非毫无过错。作为市场经济中的经营者，应当恪守承诺，切实按照合同的约定履行义务。天雨公司在订立合同进入付费期后就没有按照合同的约定按期履行付款义务，经八佰伴公司数次提醒仍然未予纠正，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店屡次拖延履行付款义务的行为，客观上也是造成纠纷的因素。如非八佰伴公司的多次宽容，在约定的解除条件成就后，八佰伴公司直接在法定期限内行使解除权，则本案将会是另一种结果，即天雨公司、京口区鱼得水餐饮店将承担全部违约责任和相应的合同解除后果。第三、关于八佰伴公司认为自行清场的行为属自力救济的观点。在现代社会，除法定的特殊情况，如因公力救济难以及时获得，不立即采取积极行动将导致严重后果的正当防卫、紧急避险情况外，当权利遭受侵害或权利无法实现时，原则上不能自力救济，而应当诉诸公权力，请求司法机关做出于己有利的判决并强制执行。当事人违法实施自力救济，造成他人损害，可构成侵权行为并应承担相应的赔偿责任。法律之所以以公力救济为原则，原因在于自力救济泛滥可能破坏社会秩序，导致社会陷入以暴制暴的丛林状态，不利于弘扬民主法制，保证公平。故法律规定以公力救济为原则，以自力救济为例外。因此，八佰伴公司单方自行清场的行为，不属于受法律保护的自力救济范畴。综上，一审法院判决：一、镇江市八佰伴商贸有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付镇江天雨餐饮管理有限公司、京口区鱼得水餐饮店财产损失赔偿款1015374.3元；二、镇江市八佰伴商贸有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付镇江天雨餐饮管理有限公司、京口区鱼得水餐饮店经营损失赔偿款179007元；三、镇江市八佰伴商贸有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还镇江天雨餐饮管理有限公司、京口区鱼得水餐饮店租金及物业管理费合计149068.83元；四、镇江市八佰伴商贸有限公司于判决发生法律效力之日起十日内将存放于地下室二层仓库的以下物品返还镇江天雨餐饮管理有限公司、京口区鱼得水餐饮店：铁质黑色椅子45把、透明椅子10张、红色椅子8张、桌子（餐桌）27张、凳子7张、立式空调[格力KFR-120LW/(125325)NhAa-3]1台、空调外机3台、顶部空调2台、电视机2台、白色玻璃吊灯12盏、配套吊灯灯泡12只、监控5个、白色水桶1只、铁质桶1只、铁质水槽1只、黄色拖把池1个、铁质护栏3个、吧台1个、花坛2个、宝宝椅4张、塑料盆9只、铁盆1只、收银机2台、红色灯笼4只、显示屏3个、塑料透明杯34只、盘子24只、儿童碗4只、喇叭1只、路由器1只；五、驳回镇江天雨餐饮管理有限公司、京口区鱼得水餐饮店在本案中的其他诉讼请求。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，天雨公司（作为乙方）与浙江融远酒店管理有限公司（作为甲方）于2016年11月2日签订《发展经营合同书》，合同第一条定义部分载明，“发展金”：是指乙方为获得一定区域内发展经营权而向甲方支付的一次性费用。第三条共同发展经营费用部分载明，3.1发展金：本合同订立后3日内，乙方须一次性向甲方交纳发展金人民币伍拾万元整。发展金的交纳是本合同生效的前提条件。本合同生效后，发展金概不退还。3.2保证金：本合同订立后3日内，乙方须向甲方交纳保证金人民币贰拾万元整。本合同期满终止或提前解除后，如乙方没有任何违约情形且无服务质量问题，甲方应于乙方履行完毕合同终止或解除责任后一月内，将保证金不计利息退还给乙方。另，镇江正信资产评估事务所有限公司出具的“镇江天雨餐饮管理有限公司、京口区鱼得水餐饮店财产损失评估明细表”中“炉鱼品牌发展保证金”部分载明“如有退款，可抵冲损失”。本院认为：本案的争议为：一、八佰伴公司解除双方房屋租赁合同是否符合解除权行使条件；二、天雨公司、京口区鱼得水餐饮店主张的各项损失是否有法律和事实依据。关于争议焦点一：解除权属于形成权的一种，其行使可直接导致合同权利义务关系消灭的法律后果。本案系房屋租赁合同纠纷，双方履行期限长达五年，系长期租赁合作关系。结合法律规定和司法实践，本案当事人行使解除权应同时符合两个基本要素：一是解除权应在合理期间内行使；二是违约方严重违约导致守约方合同目的无法实现。其一、八佰伴公司依据合同按照约定解除的条件“逾期不支付租金、物管费等应付款项，累计超过15日或单次超过5日以上或合同期内累计达3次以上”解除合同。本案中，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店每三个月交纳一次租金，每次交纳租金均晚于合同约定，按照合同约定，八佰伴公司最晚于2017年8月2日即满足了解除合同的所有约定条件。但如果享有解除权的合同当事人长期不行使解除权，就会使合同关系处于不确定状态，影响交易的稳定性。合同解除权应当在一定期间内行使，期间届满不行使的，该权利消灭。虽然我国法律没有明确规定租赁合同解除权行使的除斥期间，但一审判决参照撤销权行使的期间、民法典规定的解除权行使期间和商品房买卖合同司法解释的规定，将合理期间限定于一年，并无明显不当。因此，八佰伴公司于2019年4月明确通知天雨公司、京口区鱼得水餐饮店解除合同时，已超出可行使约定解除权的合理期间，此时八佰伴公司已不再享有合同约定解除权，其解除行为值得商榷。其二、人民法院在认定约定解除条件是否成就时，应根据诚实信用原则，综合考量违约方的过错程度、违约行为形态和违约行为的后果。本案中，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店虽然存在逾期支付租金的情形，但天雨公司、京口区鱼得水餐饮店10次均足额交纳了租金，交纳时间均早于所租租期，且八佰伴公司收取了天雨公司、京口区鱼得水餐饮店的租金，并出具了收据，从行动上认可了天雨公司、京口区鱼得水餐饮店支付租金的行为。可见，虽然天雨公司、京口区鱼得水餐饮店构成违约，但违约程度显著轻微，并不影响到合同目的的实现。虽八佰伴公司主张损失较大，但并未提供充分证据予以佐证，本院不予认可。因此，根据诚实信用原则和鼓励交易原则，本案不宜轻易否定一个已经生效且已经作出大部分履行的合同，八佰伴公司行使解除权欠妥当。综上，八佰伴公司在本案中基于合同约定解除权而要求解除合同的诉请，理应不予支持。但客观上，因八佰伴公司的违约清场，导致了租赁再继续履行的严重障碍和困难。经一审法院释明后，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店也不再要求继续履行合同。至此，形成了事实上的合同解除。关于争议焦点二：天雨公司、京口区鱼得水餐饮店的经营损失、财产损失，镇江正信资产评估事务所有限公司向法院出具了镇信司鉴评（2020）第007号资产评估报告，并就诉讼双方提出的疑义，向法院出具了书面回函，一一作出了解答。其一、上诉人提出鉴定意见擅自更改合同约定的3年折旧和摊销期限。鉴定机构答复认为摊销期限一般以租赁合同的期限以及资产的耐用年限作为评估依据，故按5年折算计算财产损失，此并无明显不当；上诉人提出鉴定意见不能以被上诉人自行、单方制作的营业报表数据测算营业额和经营损失。鉴定机构答复认为天雨公司、京口区鱼得水餐饮店的经营损失是以天雨公司、京口区鱼得水餐饮店的营业报表数据为基础进行的测算，此并无明显不当；上诉人提出4500元消防工程费用，没有证据表明该款项转给了消防工程负责人李伟。鉴定机构答复认为该4500元在汇款附言中注明是消防资料款，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店统计的设备、设施费用清单中列示是消防设计费，应统计在消防工程中，此并无明显不当；上诉人提出承租人的经营损失应当以6个月为限，不应支持12个月的经营损失。鉴定机构答复认为如按八佰伴公司提出的6个月为限计算经营损失，则损失会更多，因为2020年1月底至3月底疫情的影响，造成经营损失，抵扣了2020年1月份之前的利润，此并无明显不当；上诉人提出被上诉人补充提交的支付给谢刚3万元款项的资料，不应当作为鉴定的依据，不能将该3万元列入工程费用中。鉴定机构答复认为微信支付给谢刚的3万元可以确定是支付给谢刚的装修工程款，此款在合同约定的工程款范围内，此并无明显不当；上诉人提出存放物品没有变现价值的根本原因是上诉人拒绝取回物品，过错完全在被上诉人一方，应由被上诉人承担全部责任。由于八佰伴公司行使解除权不当及强制清场，导致天雨公司、京口区鱼得水餐饮店无法正常经营，财产不能变现的损失应由八佰伴公司承担，故对上诉人的此观点，本院不予采纳。其二、关于发展金和保证金部分，系天雨公司依据其与浙江融远酒店管理有限公司于2016年11月2日签订《发展经营合同书》后交付给浙江融远酒店管理有限公司。该部分损失原则上应当首先在天雨公司与浙江融远酒店管理有限公司之间处理。其中，浙江融远酒店管理有限公司收取的保证金，系保证双方合同正常履行，防止天雨公司出现违约行为，而本案的发生主要系八佰伴公司不当行使解除权、强制清场导致天雨公司无法正常经营，主要责任不在天雨公司一方，天雨公司能否从浙江融远酒店管理有限公司收回保证金以及收回多少保证金，需审查天雨公司与浙江融远酒店管理有限公司之间的合同，以确定天雨公司能否从浙江融远酒店管理有限公司收回或部分收回保证金。从鉴定意见来看，鉴定机构也表明该200000元保证金，如有退款，可抵冲损失。故对该部分金额，本院暂不予支持。关于发展金部分，该发展金是天雨公司为获得区域发展经营权而交纳给浙江融远酒店管理有限公司的。从双方合同来看，发展金交纳后概不退还。故发展金部分可以作为天雨公司的财产损失进行处理。从鉴定意见来看，发展金的损失评估值是自评估基准日始（2019年4月25日），按日摊销额乘以评估基准日至租赁合同终止日天数得出。对此鉴定方法，本院予以采纳，然评估基准日至租赁合同终止日（2021年11月15日）天数应为936天，而非鉴定意见中的982天，故发展金部分的财产损失评估值应为249462.72元，核减12259.92元。发展金损失处理过程中，应当考虑发展金的性质和内容。鉴定机构关于2019年4月25日至2020年4月24日的经营损失数额，是参考天雨公司、京口区鱼得水餐饮店前两年经营状况所评估的结果，已经涵盖了品牌效益所产生的影响，故，支持了天雨公司2019年4月25日至2020年4月24日的经营损失，发展金即为该经营期间的成本，如再支持该期间的发展金损失，则构成重复计算，故对该期间的发展金部分，本院予以扣减，具体为266.52元乘以365天等于97279.8元。因此，关于天雨公司的保证金200000元损失部分，本院暂不予支持。关于发展金损失部分，本院核减109539.72元。上诉人八佰伴公司需向天雨公司、京口区鱼得水餐饮店给付财产损失赔偿金705834.58元。综上，上诉人认为其行使合同解除权符合法律和合同约定的主张，本院不予支持；上诉人关于保证金和发展金部分的主张，具有一定合理性，本院予以采纳，其余财产损失部分和经营损失部分，鉴定机构已作详细说明，并无明显不当，本院不再调整。一审判决认定事实基本清楚，但在处理发展金、保证金损失部分，有失妥当，本院予以调整。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初2428号民事判决第二、三、四项；二、变更镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初2428号民事判决第一项为镇江市八佰伴商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付镇江天雨餐饮管理有限公司、京口区鱼得水餐饮店财产损失赔偿款705834.58元；三、驳回镇江天雨餐饮管理有限公司、京口区鱼得水餐饮店在本案中的其他诉讼请求。一审案件受理费19178元、鉴定评估费用50000元，合计69178元，由镇江天雨餐饮管理有限公司、京口区鱼得水餐饮店负担14589元，由镇江市八佰伴商贸有限公司负担54589元。二审案件受理费16891元，由上诉人镇江市八佰伴商贸有限公司负担12999元，由被上诉人镇江天雨餐饮管理有限公司、京口区鱼得水餐饮店负担3892元。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 奚松伟审判员 宋 涛二〇二一年二月八日书记员 张宏睿