新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院执 行 裁 定 书(2021)新0109执异5号异议人（被执行人）：马贵，男，1962年10月11日出生，住乌鲁木齐市米**。异议人（被执行人）：谭桂英，女，1964年6月1日出生，住乌鲁木齐市米**。二异议人共同委托诉讼代理人：马振娟，乌鲁木齐市米东区爱民法律服务所法律工作者。申请执行人：马志刚，男，1965年12月4日出生，住乌鲁木齐市米**。在本院（2018）新0109执恢246号申请执行人马志刚与被执行人马贵、谭桂英追偿权纠纷一案执行过程中，异议人马贵、谭桂英向本院提出执行行为异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2021年1月11日进行了公开听证。异议人马贵及二异议人共同委托诉讼代理人马振娟和申请执行人马志刚到庭参加了听证。本案现已审查终结。异议人马贵、谭桂英的异议请求：请求撤销新疆汇信房地产评估咨询有限公司做出的汇信评字（20171039）房产评估报告及对异议人位于乌鲁木齐市米东区房产的拍卖。事实与理由：我方和申请执行人马志刚追偿权纠纷一案执行过程中，法院委托新疆汇信房地产土地评估咨询有限公司对我方名下位于乌鲁木齐市米东区住宅房地产进行评估，评估报告称涉案房产总价值为989408元，乌鲁木齐市米东区人民法院以该价值对该房屋进行拍卖，远低于该房屋的实际价值，严重损害了异议人的合法权益。1.评估拍卖程序不合法。双方并未就评估机构的确定进行协商，异议人未接到过评估拍卖的通知，且评估公司进行现场勘查时，未通知异议人，异议人未在任何勘查记录上签字确认。异议人本人未收到评估报告，是送达给了异议人的弟弟，收到评估报告后我当时没有找执行法官,是因为我们当时没有钱,以为提出执行异议要花钱。在收到法院作出的（2018）新0109执恢246号民事裁定书时我方才知道房屋以远低于市场价值的金额被申请执行人马志刚拍得；2.评估公司勘测面积及实际价值与实际不符，评估报告中的测绘面积与房屋的实际面积相差近400㎡，涉案房屋经过米东区拆迁办委托评估，同地区类似市场单价为以3905元/㎡为评估标准的基准价格，评估房屋价值近400万元，而新疆汇信房地产土地评估咨询有限公司评估的基准单价为1054元/㎡，房屋价值被评估为98万元，与该房屋的实际价值相差近300万元，远低于同地区同类房屋的市场价格，评估时应当将房屋的附加价值，即该房屋的装修价值80万元计算在内，但评估公司并未计算且也无任何记录。涉案房屋坐落土地属于人民庄子村集体土地，属宅基地性质，异议人通过村集体合法拥有该土地的使用权，法院对地上房屋进行拍卖必然导致土地使用权一并转移，但评估公司未对土地价值进行评估；4.买受人不具备竞买资格，买受人是水磨沟区石人沟村村民，而标的物所在地是芦草沟乡人民庄子村，不符合相关法律的规定。申请执行人马志刚辩称：1.异议人对于评估、拍卖不可能不知情，进行现场评估的时候二异议人均在场，且评估报告是由法院送达；2.评估机构不是异议人与申请执行人协商确定，而是由法院指定的；3.不存在漏算房屋面积的事实，评估是按照房产证上的面积进行的，如果没有房产证，法院也无法拍卖；4.我给异议人做担保人的时候是人民庄子村村民，2016年即拍卖前从人民庄子村迁走。我以前是石人沟村的，石人沟村以前属芦草沟乡，之后被划给了水磨沟区。异议人也不是人民庄子村的，而是芦草沟乡芦草沟二村。若异议人还钱，我愿意退还房子。经本院审查查明：马志刚与马贵、谭桂英追偿权纠纷一案，乌鲁木齐市米东区人民法院（2017）新0109民初630号民事判决已发生法律效力，判决履行内容为：被告马贵、谭桂英向原告马志刚偿还垫付款1574712.64元；案件受理费18972.41元、财产保全费5000元、邮寄送达费120元，合计24092.41元，由二被告承担。判决生效后，马贵、谭桂英未履行生效法律文书确定的义务，马志刚申请强制执行，要求被执行人偿还欠款1598805.05元，并加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院于2017年8月30日立案，执行案号：（2017）新0109执8166号。本案在执行过程中，2017年9月7日，本院依法向被执行人马贵送达执行通知书、报告财产令，马贵向本院说明因其房屋部分有产权证书，马上将被征购，申请在房屋被征购之后履行义务。本院明确告知马贵自2017年9月7日至2017年9月17日须让申请执行人马志刚提交暂缓执行申请书，若马志刚不同意至马贵房屋被征购后再履行，我院将委托专业测绘机构对其房产丈量后进行评估拍卖。本院向马贵释明相关法律后果后，马贵明确表示同意。2017年9月27日，乌鲁木齐市中级人民法院出具（2017）新01法鉴评字第1310号司法评估确认书，确定由新疆汇信房地产土地评估咨询有限公司办理（2017）新0109执1866号被执行人马贵名下房产、土地的评估、测绘。同日，本院出具（2017）新0109执1866号测绘委托书及评估委托书，委托新疆汇信测绘有限公司对涉案房屋（产权证号：乌房权证米**字第**）中未测绘的楼房第三层进行测绘及价格评估。现场勘验时，异议人谭桂英在场。该公司经测绘并出具汇信测字（C2017100062）《马贵住宅面积测量报告》：第三层建筑面积为208.83㎡。新疆汇信房地产土地评估咨询有限公司接受我院委托对涉案房屋及土地[土地证号：乌集国（2005）字第6-00056**]进行价格评估，2017年11月13日出具汇信评（20171039）房产估价报告，一层建筑面积203.64㎡，单位价值1054元/㎡，房产总价214637元，；二层建筑面积386.78㎡，单位价值1129元/㎡，房产总价436675元；三层属超建部分，建筑面积208.73㎡，单位价值1619元/㎡，房产总价338096元，无产权手续。评估证载建筑面积799.25㎡，委托房产总价值为989408元。至估价时点，估价对象的土地性质为集体，土地价值不计入评估价值。异议人现所持有此房产中两套有登记信息的分别为：一层产权证号乌房权证乌市东山区字第XXXX号、二层产权证号：乌房：乌房权证米**字第**div>本院于2017年11月23日向马贵送达《房产估价报告》后，马贵未对房产估价报告提出异议。2017年11月22日，因被执行人马贵名下无存款、车辆，其名下一套位于乌鲁木齐市米东区的房产所附土地性质为农村集体所有。经申请人同意后，本院依法裁定终结本次执行程序。2018年4月23日，申请执行人马志刚向本院申请恢复执行，本院予以立案，执行案号（2018）新0109执恢246号。2018年5月10日，本院依法作出（2018）新0109执恢246号执行裁定，裁定：拍卖被执行人马贵名下位于乌鲁木齐市米东区住宅房屋。2018年5月21日，本院在公拍网发布《乌鲁木齐市米东区人民法院关于乌市米东区芦草沟乡集镇街东三巷7号1栋1至2层及3层的房产（第一次拍卖）的公告》。马志刚以1791408元最高应价竞买成功。2018年6月28日，本院作出拍卖成交裁定书，裁定：一、依法将被执行人马贵名下的位于乌鲁木齐市米东区住宅房产（产证号：乌房权证米：乌房权证米字第**乌集国（2005）字第6-000****号）所有权自交付时转移给申请执行人马志刚（身份证号：XXX）；二、申请执行人马志刚可持本裁定到有关机构办理产权过户登记手续。目前，该房产仍由二异议人实际占有使用。2018年7月18日，申请执行人马志刚出具《终本证明》：位于乌鲁木齐市米**房产，该房产土地属于农村集体地，无法处置，未发现被执行人谭桂英有可供执行财产，故同意法院对此案作终结本次执行程序处理，待被执行人谭桂英、马贵有可供执行财产时再恢复执行。2019年4月22日，本院作出（2018）新0109执恢246号执行裁定书，认为：由于该房产土地性质属于农村集体所有，目前不宜通过拍卖程序处置。此外，未发现被执行人谭桂英名下有可供执行的财产。本院向申请执行人告知执行情况，申请执行人无异议，亦未能提供被执行人其他可供执行的财产及线索并同意终结本次执行程序。故裁定：终结本次执行程序。另，异议人马贵户籍地为乌鲁木齐市米**，异议人谭桂英户籍地为乌鲁木齐市东山区。申请执行人马志刚已于2014年将其户籍由乌鲁木齐市米**芦草沟乡人民庄子村迁至水磨沟区石人子沟村。上述事实有执行卷宗，听证记录，房屋所有权证书，集体土地使用证，户口本，证明等证据在卷为证。本院认为，本案争议的焦点：涉案房产评估、拍卖程序的合法性。（一）针对本案中评估、拍卖程序是否存在瑕疵的问题。案件进入执行程序后，本院依法向异议人送达了执行通知书等文书材料，且明确告知异议人本院在未收到申请执行人马志刚出具的暂缓执行申请书后，将依法拍卖其名下位于乌鲁木齐市米东区的房产。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条规定：对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估...。第五条规定：评估机构由当事人协商一致后由人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确定...。第六条规定：人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。本案中，乌鲁木齐市中级人民法院从拍卖机构名册中通过随机公开摇号的方式选择评估机构并出具了司法评估确认书，所确定的评估机构具备相应评估资质，评估作业人员具备相应评估资质，故本案评估机构的确定和评估程序符合法律规定，并无不当。关于异议人提出评估机构在现场勘查时，未通知其到场，其也未收到评估报告的异议理由。《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十二条规定，评估机构在工作中需要对现场进行勘验的，人民法院应当提前通知审判、执行人员和当事人到场。当事人不到场的，不影响勘验的进行，但应当有见证人见证。评估机构勘验现场，应当制作现场勘验笔录。勘验现场人员、当事人或见证人应当在勘验笔录上签字或盖章确认。本案中，无书面证据可证实异议人提前收到了法院或评估机构勘验现场的书面通知。《最高人民法院关于民事执行拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日之内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。本案中，评估机构出具房产估价报告的时间是2017年11月13日，在案送达回证证实，本院于2017年11月23日向马贵送达《房产估价报告》，马贵在本院送达回证上签字，且未对估价报告提出异议。由此，虽本案评估程序存在通知上的瑕疵，但勘验现场时异议人谭桂英在场，且评估报告送达近半年期间内马贵、谭桂英未向执行实施部门提出异议以主动履行以避免房产被处置之后果，现评估报告已产生对当事人的法律约束力，其二人又于执行异议程序中提出，对其认为应当撤销评估报告的请求本院不予支持。（二）关于异议人提出的人民法院未就涉案房产的拍卖时间及地点向其依法通知进而侵犯了其权益以及申请执行人马志刚是否具有竞买资格的问题。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条规定：网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认知悉的方式通知当事人、已知优先购买权人。权利人书面明确放弃权利的，可以不通知。无法通知的，应当在网络司法拍卖平台公示并说明无法通知的理由，公示满五日视为已经通知。2018年5月21日，本院在公拍网发布涉案房屋的拍卖公告，而此前三日内，并无书面材料证实本院将网络拍卖相关事项以书面形式或其他能够知悉的方式通知不存在下落不明等无法通知情形的异议人马贵、谭桂英。涉案房屋附着于农村集体土地。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：农村住宅用地只能分配给本村村民。据此，根据地随房走的一般原则，案涉宅基地使用权将与房屋一并实现流转。村民住宅转让范围受到严格限制，只能在本集体经济组织内部转让，不得出售给本集体经济组织成员之外的人。本案中土地性质为农村集体土地，而马志刚竞拍涉案房屋时已非米**芦草沟乡人民庄子村村民，即非该集体经济组织成员，则其不享有该集体组织宅基地使用权，不具备竞买资格，当然不能通过拍卖的方式受让该集体经济组织宅基地上的房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十一条规定：当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：...（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的...。据此规定，异议人马贵、谭桂英基于马志刚无竞买资格提出的异议请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十一条第一款第一项、第十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2005年1月1日起施行）第四条、第五条、第六条，《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》[法释（2009）16号]第十二条，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》[法释（2016）18号]第十六条之规定，裁定如下：一、驳回异议人马贵、谭桂英要求撤销新疆汇信房地产土地评估咨询有限公司汇信评(20171039)《房产估价报告》的异议请求；二、撤销（2018）新0109执恢246号案中对登记于异议人马贵名下位于乌鲁木齐市米东区1至2层及未登记的第3层房产的2018年6月23日的拍卖。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院申请复议。审  判  长   徐  雪  丽人民 陪 审员   马  晓  红人民 陪 审员   阿西艳·阿不都二 〇 二 一 年 二 月 十 八 日书  记  员   刘  亚  琼