浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初12056号 原告（反诉被告）：宁波市南部新城资产管理有限公司（统一社会信用代码为91330212786798105N）。住所地：宁波市鄞州区中河街道四明东路****。 法定代表人：王翔，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李桢，浙江共业律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宁波平行线广告有限公司（统一社会信用代码为91330212MA2CHKER9B）。住所地。住所地：宁波市鄞州区首南街道泰安中路**海运大厦**iv> 法定代表人：白清松，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王梦芸，该公司员工。 原告宁波市南部新城资产管理有限公司（以下简称南部新城公司）与被告宁波平行线广告有限公司（以下简称平行线公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序由审判员薛海蓉独任审理。被告在审理期间提起反诉，本院经审查决定与本诉合并审理。原告申请证人顾某出庭作证，本院依法予以准许。本案于2020年11月10日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人李桢、被告的委托诉讼代理人王梦芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南部新城公司向本院提出本诉诉讼请求：1.确认原、被告之间的广告位租赁合同于2020年7月25日解除；2.被告立即向原告支付2020年6月5日至2020年7月25日期间的租金 53600元；3.被告立即向原告支付2020年4月17日至2020年7月8日期间的电费15472元；4.被告立即拆除所有宁波南部商务区××期地下停车场承租50个的灯箱广告。事实与理由：2019年4月，原、被告签订了宁波南部商务区××期地下停车场灯箱广告位招租项目合同一份，该合同约定，原告将宁波南部商务区××期的地下车库内及出入口上方横楣50个灯箱广告位出租给被告使用，租赁期限为三年，从2019年6月6日至2022年6月5日。租赁期间第二年（即2020年6月6日至2021年6月5日）的租金为391400元，租金不包含被告对广告牌的制作、安装、维护保养、水电、相关税金及其他费用。租金一年一付,首年租金合同签订当日支付,后续租金于下年度租期开始前一个月内付清。同时,合同约定,被告逾期15日或者以上未支付租金的原告有权解除合同，履约保证金不予退还。合同履行过程中，被告未及时支付第二年之租金及2019年5月至2020年4月期间的电费。原告数次催促被告，被告均置若罔闻。为此,原告被迫于2020年7月25日与被告解除了租赁关系。综上，原告认为，被告向原告承租的是地下停车场的灯箱广告位，疫情并不必然导致其营业收入明显减少或履行困难,而被告经催告后仍拒付租金、电费之行为，已严重违反法律及合同约定，导致原告合同目的无法实现。 被告平行线公司答辩并反诉称，2019年5月6日，被告中标了宁波南部商务区××期地下停车场灯箱广告位招租项目，并与原告签订《宁波南部商务区××期地下停车场灯箱广告位招租项目合同》，合同约定，原告将宁波南部商务区××期地下车库内及出入口上方横楣50个灯箱广告位出租给被告，租赁期限3年，从2019年6月6日至2022年6月5日止，第一年租金380000元，租金一年一付，后续租金于下年度租期开始前一个月内付清。除租金外，被告还要支付原告履约保证金 100786元、电费周转金20000元，合同终止后结清。被告已经履行相关付款义务，但原告未按合同约定交付给被告50个广告位，被告实际使用广告位数量仅为22个，与约定严重不符。因疫情不可抗力的严重影响，广告位基本无投放价值，被告已提前与原告沟通协商费用减免及顺延使用期，双方经协商实际上已于2020年6月6日解除合作，被告无须再支付第二年的租金，且被告已按照原告的要求结算完毕7850.94元电费。关于灯箱广告拆除问题，本案审理结束后，被告可以拆除。原告违反合同约定未将实际可使用的50个广告位交付给被告，在双方达成协商解除的情况下，仍然坚持不退被告的履约保证金，并且拒绝被告疫情期间的租金费用减免，也不给予任何顺延，甚至了扣留了被告的电费周转金20000元。原告的行为已经严重违反合同约定及互惠互利原则。为此，被告向本院提出反诉诉讼请求：1.确认原、被告的广告位租赁合同于2020年6月6日解除；2.原告返还被告33块未交付广告位租金250800元、疫情期间45天租金减免47500元、履约保证金100786元、电费周转金20000元，合计419086元；3.本案诉讼费、保全费等费用由原告承担。审理期间，被告变更第2项反诉请求为：原告返还被告28块未交付的广告位租金212800元、疫情期间45天租金减免47500元、履约保证金100786元、电费周转金20000元，合计381086元。 原告对被告的反诉辩称，原告在2020年6月6日没有作出解除合同的意思表示。合同履行期间，原告已按约向被告交付50个灯箱广告位，被告是否实际使用与原告无关。被告违约，履约保证金应当扣除，电费周转金应扣除被告未缴足的电费，结算完毕后再处理。 原告为支持其本诉主张及反诉抗辩意见，向本院提交如下证据： 1.《宁波南部商务区××期地下停车场灯箱广告位招租项目合同》一份，拟证明原、被告于2019年5月6日就广告位租赁签订合同，约定了租金及支付期限、违约责任等权利义务的事实。 2.电费清单（2019年5月-2020年4月、2019年5月2020年7月）两份，拟证明被告承租广告位期间存在偷电行为，被告实际使用广告位涉及的电表15块，除表中第7、8、11、15项电表停用，其余电表均在正常使用，仅有表中第9项4号岗电表读数正常，故参照该4号岗电表读数计算，被告自2020年4月17日至2020年7月8日尚应支付电费15472元的事实。 3.2020年6月8日《关于疫情期间广告位顺延等事宜的回函》及快递单查询单、2020年7月23日《解除租赁关系通知》及快递单查询单各一份，拟证明原告于2020年6月8日发函向被告催讨租金及电费，于2020年7月23日发函通知被告解除合同，被告于2020年7月25日收到通知的事实。 4.中标通知书、微信聊天记录各一份，拟证明原告实际向被告交付灯箱广告位50个的事实。 5.证人顾某证言一份，顾某出庭陈述如下：顾某系南部商务区水街项目经理，与被告履行合同期间双方有微信群用于工作联系，微信中的赵慧洁是原告公司广告策划部员工，被告方的王梦芸并非最初与原告对接的人员，之前被告方是曹巧丽对接工作。关于合同中约定的50个灯箱广告位均已向被告交付，当时被告无法一次性租出去，先交了一批位置较好的20个广告位给被告改造，后续30个广告位由签收承租人完成拆除工作后已由被告接手，50个广告位均已交付被告使用。被告拖欠租金后找过顾某协商。关于电表，因广告位没与全部租出去，正常使用的电表是15块，一般情况是每两个月抄一次表，没有规定具体的抄表时间，之后是工程部抄表的时候发现仅有东区4号岗的电表读数正常，西区的十块电表读数均不正常，存在偷电现象。目前50个灯箱广告已经基本停电并停止使用，其中部分广告位的画布已经拆除用于投放公益广告。上述证言拟证明原告已经按约向被告交付灯箱广告位，被告在使用期间存在偷电行为等事实。 原告提交的上述证据经庭审质证，被告的质证意见及本院认证意见如下：证据1，被告无异议，但对于合同签订的具体时间不能确定，应为中标后签订合同。本院对真实性、合法性、关联性予以认定。证据2，被告对2019年5月至2020年4月的电费清单无异议，对2019年5月至2020年7月的电费清单不认可，认为被告不存在偷电行为，双方谈了解除合同后，被告已经支付了清单中的电费7850.94元。本院认为，该组证据不能证明被告存在偷电行为的事实，以其中一块电表读数来确定被告实际使用电费也欠缺依据，对此原告应自行承担不利后果，本院对该组证据的证明目的不予采信。证据3，被告对真实性无异议，对函件内容有异议，认为双方此前已经协商并确认解除合同。本院对真实性、合法性予以认定，合同是否解除、何时解除在说理部分结合其他事实及证据认定。证据4，被告对中标通知书的真实性无异议，对证明目的有异议，认为不能证明广告位实际交付情况；关于微信聊天记录，2019年6月的内容可证明基于前面承租单位撤场的原因原告并未一次性交付50个广告位，2020年7月的内容涉及灯箱广告位换画审核系因原告不同意返还履约保证金，同意被告使用到年底，双方协商事宜。本院对真实性予以认定，原告是否按约交付灯箱广告位在说理部分阐述。证据5，被告对证人所述偷电事宜不认可，且认为赵慧洁代表原告与被告谈解约事宜是由原告的负责人郑寅闯确定后，由赵慧洁与王梦芸对接。本院认为，证人系原告工作人员，与原告存在利害关系，其证言不能单独作为认定案件事实的依据，涉及广告位交付、广告位使用期间电表读数是否正常的问题在后文结合其他事实及证据认定。 被告为支持其本诉抗辩主张及反诉主张，向本院提交如下证据： 1.中标通知书、《宁波南部商务区××期地下停车场灯箱广告位招租项目合同》、广告位设置平面图各一份，拟证明原、被告存在灯箱广告位租赁合同关系，原告按约应当出租给被告50个灯箱广告位，但原告实际仅交付17个灯箱广告位的事实。 2.微信聊天记录、函件、快递单查询单一组，拟证明原、被告就疫情原因减免租金、广告位使用顺延以及于2020年6月期间确认终止合作，被告不再支付租金等事实。 3.网上银行电子回单、收款收据、发票复印件各两份，拟证明被告向原告支付履约保证金100786元、电费周转金 20000元、租金380000元、电费7850.94元的事实。 4.微信聊天截图一组，拟证明原告没有按约足额交付灯箱广告位给被告的事实。 被告提交的上述证据经庭审质证，原告的质证意见及本院认证意见如下：证据1，原告对真实性无异议，但认为广告位设置平面图应包括B1、B2，被告确认的17块位于B1。本院对真实性、合法性予以认定。证据2，原告认可与被告沟通的赵慧洁是原告的员工，但对于微信聊天内容的真实性无法确认，其内容无法证明双方合意于2020年6月6日解除合同。本院经核实微信原始记录对真实性予以认定。证据3，原告无异议。本院对该组证据予以认定。证据4，原告对真实性无异议，对关联性有异议，认为该组证据证明原告已经向被告交付了50个灯箱广告位。本院对真实性予以认定。 综合原、被告诉辩意见、举证、质证及本院认证意见，本院确认本案如下事实： 2019年5月，被告（乙方）经招投标中标后与原告（甲方）签订《宁波南部商务区××期地下停车场灯箱广告位招租项目合同》一份，约定：甲方将位于宁波南部商务区××期的地下车库内及出入口上方横楣50个灯箱广告位出租给乙方使用；免租期1个月，从2019年5月6日至2019年6月5日止；租赁期限3年，从2019年6月6日至2022年6月5日止；租金，租赁期间的第一年租金为380000元，第二年租金391400元，第三年租金403142元；租金支付方式，租金一年一付，合同签订当天乙方一次性付清一年租金，后续租金于下年度租期开始前一个月内付清；履约保证金100786元，于合同签订前交至甲方账户，于合同履行完毕后（除违反合同规定的乙方应尽的义务造成履约保证金不予退还的情况外）一个月内退还（不计息）；乙方承诺明确广告位租金不包含乙方对广告位的制作、安装、维护保养、水电、相关税金及其他费用，签订合同前须提供电费周转金20000元，合同终止后结清；乙方承诺广告方案、广告制作方案须事先征得甲方书面同意，须按相关规定合法经营；招租广告位按现状交付给乙方，乙方投标前已至招租广告位进行现场勘察，乙方承诺明确本招租项目中各广告位的位置、面积等信息现状；乙方在租赁期满或合同终止后需在场地清理完毕、广告灯箱完好无损，光源正常使用且经甲方验收同意交付的情况下交还甲方，否则甲方有权从履约保证金扣除相应的修复或清理费用；租赁期间，乙方擅自违约终止租赁的，履约保证金不予退还；乙方逾期15日或以上时间未支付租金的，甲方有权解除合同，履约保证金不予退还；等等。合同签订后，被告于2019年6月20日支付电费周转金20000元，于2019年7月19日分别支付履约保证金100786元、第一期租金380000元。根据被告制作的投标文件所载，灯箱广告位于南部商务区地下车库Ⅰ区16块、Ⅱ区18块、Ⅲ区16块，合计50块。2019年5月下旬至6月上旬，原、被告工作人员就拆除前手承租人安装的部分灯箱广告、改造第一批20个点位的灯箱广告位以及安装新的灯箱广告画布内容等事宜进行了沟通。2019年7月23日，被告向原告申请开始第二批广告位的改造。期间，被告陆续向原告申请广告画面审核。 2020年5月起，原告工作人员赵慧洁、被告工作人员王梦芸陆续就减免租金、广告位顺延、合同终止履行等相关事宜通过微信进行沟通。5月19日，王梦芸向赵慧洁发送了《关于疫情减免租金等事宜的沟通函》，提出因疫情影响对灯箱广告位使用产生了严重影响，要求减免3个月广告位租金及电费。5月28日，王梦芸向赵慧洁发送了《关于疫情期间广告位顺延等事宜的沟通函》，要求对广告位顺延6个月使用。此后，双方开始协商合同解除事宜。6月11日，王梦芸提出“电费我今天走流程”、“然后我们选择终止合作”、“押金争取帮我们退一下吧”；赵慧洁答“好”；王梦芸问“我们现在终止的话租金我们不交了啊”；赵慧洁答“是的”、“电费到时候还要交的”；王梦芸讲“你跟郑总说一下，看我们下一步要怎么做”，“跟你确定一下哦，如果押金退了的话，我们用到9月15，如果退不了的话用到年底”等；赵慧洁讲“你写个说明过来，我给你们走流程”；王梦芸问“类似于申请终止合作的一个函件？”；赵慧洁答“嗯嗯”。6月12日，王梦芸讲“画面审核帮我们过一下”，“你们的收款信息给我一下”，“终止合同的话我们签一个解除合同”；赵慧洁答“先把终止合同的东西开过来吧，这个怎么走总要问过领导的”。6月16日，王梦芸将“200615南部商务区一期解除协议”电子稿发送给赵慧洁，赵慧洁对于协议中部分内容提出意见，王梦芸同意修改。6月19日，赵慧洁讲“我怎么会跟你说要履约保证金退回给你们”、“我们领导意思也就说过了，不要写这个”；王梦芸答“那我把那一条删掉了，然后我今天申请盖章，下周给你”。之后，王梦芸将《解除协议书》发送给赵慧洁，主要内容为：原协议于2020年6月6日解除，双方互不承担原协议项下约定的违约责任，被告已缴清2020年6月6日前所有款项，等。7月1日，赵慧洁、王梦芸确定电费已付。7月8日，赵慧洁讲“你们明天过来一趟吧，下午两点的时候谈一下合同那个事情”；王梦芸问“解约了我们不是还有顺延”，“怎么不让上画了”；赵慧洁讲“所以你们明天下午过来谈一下吧，顾总跟你们谈”；王梦芸答“行”，“那我们的画意思是可能不让上是么”；赵慧洁讲“对，具体明天过来问一下顾总的意思吧”。此后，赵慧洁、王梦芸又陆续沟通了合同相关事宜，至7月19日，赵慧洁讲“下周给你们发函”。7月22日，王梦芸问“现在就是我们画面也不能再上了是么”；赵慧洁答“是的”；王梦芸问“有和平解决的机会么”；赵慧洁答“你已经反反复复浪费了很多时间了”，“我们不也协商了很多次了吗，不是没给机会”，“等你们收到函再说吧，现在不知道里面会怎么改动”。7月24日，原告向被告发送了《解除租赁合同关系通知》，主要内容为，截止2020年7月22日，被告尚未支付2020年6月6日至2021年6月5日即第二年的租金391400元；同时根据现有证据表明，被告于2020年4月17日至2020年7月8日期间存在偷电行为，导致原告电费损失；通知原、被告之间的租赁合同关系于2020年7月25日解除，根据租赁合同约定不退还保证金，被告应于2020年7月31日前支付电费15472元，并应将租赁灯箱广告内容拆除，等。被告于7月25日收到该函件后，王梦芸问赵慧洁，“为什么还要扯到租金？”，“我们不是都达成共识六月解约”；赵慧洁答“为什么突然这样子啊？因为刚好我们领带来检查，结果我们也被批评了，说是我们监管不到位”。7月27日，被告向原告发送了回函，主要内容为，灯箱广告位项目合作开展半年时间左右，因各种原因招商未有起色，加之新冠疫情令广告市场行情低迷；双方于2020年6月商谈解约事宜，且经过友好协商已初步达成统一意见，但原告发来《解除租赁关系通知》，违反双方达成的洽谈结果；被告要求按照先前双方已达成的一致意见履行，涉及租赁合同关系于6月6日解除，退还履约保证金情况下使用广告位至2020年9月6日，无法退还履约保证金情况下给予租金减免政策，继续使用广告位至2021年1月6日；不认可原告所述偷电行为；等等。2020年8月期间，赵慧洁、王梦芸又协商了部分广告位换画事宜。 同时查明：原告在审理期间确认尚有30个灯箱广告位应由被告拆除。 本院认为：原、被告签订的《宁波南部商务区××期地下停车场灯箱广告位招租项目合同》是双方的真实意思表示，合同合法有效，双方均应按约履行。本案双方当事人的主要争议是，原告是否按约向被告交付了案涉合同项下的50个灯箱广告位；案涉合同何时解除，合同解除的违约责任在谁。 关于原告是否按约向被告交付了案涉合同项下的50个灯箱广告位的问题。被告认为尚有28个灯箱广告位未交付，相应租金应当由原告返还。合同约定，广告位按现状交付，被告投标前进行了现场勘察，明确各广告位的位置、面积等信息及现状，证明被告对广告位的情况充分了解；灯箱广告位是否能按约交付对于被告投放广告、支付租金等均存在影响，如被告认为不能如约交付，应在签订合同时对租期起算、免租期等事宜提出意见。从合同签订后的履行情况看，2019年5月至6月，被告就第一批次的20个灯箱广告位改造向原告提出申请，7月又就第二批次的灯箱广告位改造提出申请，并陆续申请上画审核，且在两个批次的灯箱广告位改造基本完成后才向原告支付履约保证金及第一期租金，则有理由相信灯箱广告位的交付并不存在障碍，同时印证了合同约定的灯箱广告位按现状交付的内容。合同履行一年后，被告就疫情减免租金、广告位顺延等事宜向原告提出申请，但并未提出因广告位未完全交付要求减免租金事宜。综合上述事实，本院认定，被告主张合同项下的灯箱广告位未全部交付的事实不能成立，应认定原告已按约向被告交付了合同项下的50个灯箱广告位，由此认定被告反诉主张返还未交付灯箱广告位租金的请求亦不能成立。 关于案涉合同何时解除，合同解除的违约责任在谁。原告员工赵慧洁、被告员工王梦芸在2020年5月期间沟通了租金减免、广告位顺延事宜，自2020年6月起开始协商解约事宜。6月11日，王梦芸提出“我们选择终止合作”、“押金争取帮我们退一下吧”；赵慧洁答“好”；王梦芸问“我们现在终止的话租金我们不交了啊”；赵慧洁答“是的”；王梦芸讲“你跟郑总说一下，看我们下一步要怎么做”赵慧洁讲“你写个说明过来，我给你们走流程”；王梦芸问“类似于申请终止合作的一个函件？”；赵慧洁答“嗯嗯”。6月12日，王梦芸讲“终止合同的话我们签一个解除合同”；赵慧洁答“先把终止合同的东西开过来吧，这个怎么走总要问过领导的”。6月16日，王梦芸将“200615南部商务区一期解除协议”电子稿发送给赵慧洁，此后赵慧洁讲到领导意思说了不要写履约保证金退回，王梦芸同意在协议中删除该条。6月19日，王梦芸又将修改后的解除协议发给赵慧洁。7月8日，赵慧洁通知王梦芸，要求被告重新协商解约事宜。由上述协商经过能够认定，赵慧洁、王梦芸二人经各自公司负责人授意，对合同履行事宜及解约事宜进行了协商，虽然聊天内容能够证明，原、被告在2020年6月对于解除合同已经初步达成一致，但双方最终并未就合同解除的相关事宜完全达成一致，并没有在解约的书面文件盖章确认，故被告主张案涉合同已于2020年6月6日解除的意见不能成立。原告随后于7月24日向被告发出《解除租赁关系通知》，该通知已于7月25日送达被告，故本院认定案涉合同应于2020年7月25日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。案涉合同解除系因被告要求提前终止履行引起，虽然双方对于解除的相关事宜进行了协商但并未最终达成一致，原告的发函行为表明其并未放弃追究被告的违约责任，故被告应承担案涉合同解除的违约责任。合同约定，被告在租赁期间违约终止租赁的，履约保证金不予退还，故本院对被告反诉要求退还履约保证金的主张不予支持。关于原告要求被告支付2020年6月5日至7月25日期间的租金，以及被告反诉要求原告减免并返还疫情期间45天的租金47500元，本院认为，鉴于双方自2020年5月至6月期间持续在协商租金减免、广告位顺延等事宜，原告对于被告提出的终止后租金不再支付并未提出异议，也曾经表示过同意给予被告顺延使用广告位的意思，合同履行期间恰逢新冠疫情，对被告使用广告位招商在一定程度上影响，基于合理考量，本院对原告主张支付后续租金的诉讼请求不予支持，对被告反诉主张的减免并返还45天租金的请求予以支持，返还金额应为46849.50元（按每日1041.10元计算）。关于原告以被告存在偷电行为为由要求被告支付电费15472元，原告的现有证据并不能充分证明原告的主张，且对于电费的计算欠缺依据，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。被告反诉要求返还电费周转金 20000元，因被告此前已经按原告给出的电费结算单结清电费，故电费周转金20000元应由原告返还。关于原告要求被告拆除30个灯箱广告，系合同解除后被告应当履行的合同义务，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告宁波市南部新城资产管理有限公司与被告宁波平行线广告有限公司签订的《宁波南部商务区××期地下停车场灯箱广告位招租项目合同》于2020年7月25日解除； 二、被告宁波平行线广告有限公司自本判决生效之日起十五日内将案涉合同项下30个灯箱广告拆除； 三、原告宁波市南部新城资产管理有限公司向被告宁波平行线广告有限公司返还租金46849.50元，于本判决生效后十五日履行完毕； 四、原告宁波市南部新城资产管理有限公司向被告宁波平行线广告有限公司返还电费周转金20000元，于本判决生效后十五日履行完毕； 五、驳回原告宁波市南部新城资产管理有限公司的其他本诉诉讼请求； 六、驳回被告宁波平行线广告有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费1527元，减半收取763.50元，由原告宁波市南部新城资产管理有限公司负担；反诉受理费减半收取3508元，由原告宁波市南部新城资产管理有限公司负担736元，被告宁波平行线广告有限公司负担2772元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  薛海蓉 二〇二一年二月九日 书记员  华飞儿