湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0105民初573号原告：武汉市大方物业管理有限公司，住所地：武汉市江汉区常青路**天嘉园小区会所。法定代表人：王新文，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡正凯，男，该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘涛，男，该公司员工，特别授权代理。被告：余晶，女，1991年8月18日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：余润清，系余晶之父，特别授权代理。原告武汉市大方物业管理有限公司（以下简称大方物业公司）与被告余晶物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告大方物业公司的委托诉讼代理人胡正凯、刘涛，被告余晶及其委托诉讼代理人余润清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大方物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的2015年3月1日至2020年12月31日欠缴的物业费11,430.72元；2、判令被告按《前期物业服务合同》第八章第三十一条约定，未能按时足额交纳物业费用的应按5%的标准支付违约金32元；3、判令被告按2015年7月1日至2020年6月30日《武汉市芳卉园物业服务合同》第六章第三十二条约定，未能按时足额交纳物业费用的应按每月1‰的标准支付违约金239元；4、判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，大方物业公司变更第1项诉讼请求为“判令被告支付拖欠的2015年3月1日至2019年10月31日欠缴的物业服务费9,144元”。事实和理由：被告系芳卉园业主，原告为芳卉园提供物业服务，但被告未按约支付物业费，原告催要未果。被告余晶辩称，其购买案涉房屋后房屋天花板即出现水泥脱落现象，其向原告反映后，原告未告知责任方和解决方式，也未对该问题进行解决，被告自己进行了维修；原告未履行秩序维护、安全防范义务，小区内发生火灾导致被告的警用车辆等物品被烧毁，原告未进行赔偿处理；被告已经支付2015年3月1日至2016年2月29日的物业费，该缴费收据在小区火灾中被烧毁，案涉房屋已经卖给案外人，2019年11月1日起的物业费由房屋新业主缴纳；原告利用业主共有部分的收益以及物业服务项目、收费标准等未定期公示；原告未对小区内停车进行规范管理，车辆乱停乱放，导致火灾发生时消防车无法进入小区，未履行公共秩序维护等义务；在原告未履行物业服务的情形下，被告有权拒绝支付物业费，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明，2011年6月20日，大方物业公司与武汉建工富强置业有限公司签订《芳卉园小区五期（悦江名邸）前期物业服务合同》，约定大方物业公司为芳卉园小区五期提供物业服务，其中高层住宅物业费标准为1.80元/月/平方米，物业费按半年交纳，业主应在每半年第一个月前十日内履行交纳义务，业主未按时足额交纳物业费的，应按5%的标准支付违约金，合同期限自2011年6月20日起至芳卉园小区业主委员会成立止，该合同还对物业基本情况、物业服务内容与质量、物业的使用与维护等进行了约定。2015年6月30日，武汉市芳卉园业主大会业主委员会与大方物业公司签订《武汉市物业服务合同》，约定大方物业公司为芳卉园小区提供物业服务，该合同对服务内容、标准、费用、双方的权利义务等内容进行了约定。该物业服务合同期限为5年，自2015年6月30日起至2020年6月30日。余晶曾系芳卉园小区X栋XX室业主，该房屋建筑面积为90.72平方米，后将该房屋出售给案外人张代恩，并于2019年11月8日办理了上述房屋的交房手续。另查明，2017年10月24日芳卉园小区25栋-27栋1楼架空层发生火灾，火灾造成房屋受损及车库内电动车、机动车不同程度烧损或烧毁。余晶之父余润清自述其停放在架空层的警用摩托车等警用设备及相关文书、收据被烧毁。本院认为，芳卉园小区建设单位武汉建工富强置业有限公司与大方物业公司签订的前期物业服务合同，以及芳卉园小区业委会与大方物业公司签订的物业服务合同，均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。虽芳卉园小区业委会与大方物业公司签订的物业服务合同的期限至2020年6月30日，但此后芳卉园小区业委会未与大方物业公司续签物业服务合同，也未另聘新的物业公司，而大方物业公司仍继续为该小区提供物业服务。根据该物业服务合同约定，该合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，上述物业服务合同对业主具有法律约束力。大方物业公司应当按照合同约定履行物业管理服务的义务，余晶应当按照合同约定履行缴纳物业费的义务。余晶辩称的房屋天花板有水泥块脱落问题，根据余晶庭审陈述，该问题发生在房屋质保期内，余晶应向开发商主张相应权利。根据前期物业服务合同的约定，大方物业公司负责维修登记、协调等服务，大方物业公司未履行协调或告知余晶解决途径的义务，仅可认定大方物业公司提供服务存在瑕疵，余晶以此作为拒缴物业费的抗辩理由，本院不予采纳。余晶自行修复房屋所产生的费用，与本案不属同一法律关系，其可在齐备证据后另行向责任方主张。余晶还辩称其父的警用摩托车等相关设备被烧毁的问题，根据余晶之父在庭审中的陈述，其自认被烧毁的警用摩托车系其单位所有，其并非所有权人，故该车及相应设备被烧毁的赔偿责任应由其单位进行主张。根据已经生效的该小区业主起诉大方物业公司等被告财产损害赔偿纠纷的民事判决书所查明的事实，大方物业公司对火灾的发生存在管理上的过错，并对业主财产损失承担主要赔偿责任。《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第一款规定，物业公司应采取合理措施保护业主的人身、财产安全。大方物业公司未采取合理措施，导致业主财产安全受到侵害，应认定大方物业公司在履行物业服务合同中存在违约行为。关于余晶辩称的物业服务事项、公共收益未公示的问题，大方物业公司虽提供了在小区公示栏公示相关材料的照片，但在庭审中同时亦承认在服务期间有未按期公示的情形。余晶作为小区业主，有权到大方物业公司查阅相关材料，大方物业公司应予以配合。该情节亦应认定大方物业公司存在服务瑕疵。关于双方争议的2015年3月1日至2016年2月29日的物业费是否已经缴纳的问题，根据庭审双方的陈述，结合芳卉园小区火灾发生的事实，大方物业公司在本院指定的期限内，未提供芳卉园小区2015年-2016年收取物业费收据存根供本院核查，本院认定余晶已缴纳2015年3月1日至2016年2月29日的物业费，对大方物业公司要求其支付此期间物业费的诉讼请求，不予支持。2016年3月1日至2019年10月31日，余晶应缴纳物业费7,185.02元，结合本院查明的大方物业公司在履行物业服务合同期间存在的违约行为及相应瑕疵，根据公平原则，本院酌定余晶按应交物业费的90%向大方物业公司缴纳物业费。经计算，余晶应向大方物业公司支付2016年3月1日至2019年10月31日的物业费6,466.52元。鉴于余晶并非恶意拖欠物业费，本院酌定免除余晶支付违约金的民事责任。原告作为小区物业管理服务提供者，应当加强管理，履行安全防范的责任。对于物业管理中业主提出的意见和建议应积极与业主沟通，取得业主的理解，主动接受业主的监督，在职责范围内尽可能提高物业服务标准和水平。考虑到物业服务行业的特殊性以及该行业的实际情况，物业管理服务工作难以做到尽善尽美，作为小区业主的被告，也应支持、理解物业工作。业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝缴纳物业费。否则，将造成拒绝缴纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区的长远发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、九百四十二条第一款、九百四十四条、九百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告余晶向原告武汉市大方物业管理有限公司支付从2016年3月1日至2019年10月31日的物业费6,466.52元，于本判决发生法律效力之日起五日内付清；二、驳回原告武汉市大方物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计47元，由原告武汉市大方物业管理有限公司负担22元，被告余晶负担25元。本判决为终审判决。审判员  张大国二〇二一年二月一日法官助理伊雅茜书记员李杰