江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）苏03民终812号上诉人（原审原告）：王凯，男，1975年9月徐州市。上诉人（原审原告）：李莹（系王凯配偶），女，1974年12月25日生，汉族，无业，住徐州市。委托诉讼代理人：王凯，男，1975年9月11日生，汉族，无业，住徐州市。被上诉人（原审被告）：江苏龙商实业投资有限公司，住所地徐州市鼓楼区九里村汉城路**。法定代表人：刘劲松，该公司经理。委托诉讼代理人：武军，江苏清正苑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州金诺物业管理有限公司，住所地徐州市环城路**天骄世家商业2-15。法定代表人：姚剑锋，该公司经理。委托诉讼代理人：武军，江苏清正苑律师事务所律师。上诉人王凯、李莹因与被上诉人江苏龙商实业投资有限公司、徐州金诺物业管理有限公司相邻关系纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2020）苏0302民初1147号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王凯同时作为上诉人李莹的委托诉讼代理人，被上诉人江苏龙商实业投资有限公司、徐州金诺物业管理有限公司的委托诉讼代理人武军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王凯、李莹上诉请求：请求撤销徐州市鼓楼区人民法院（2020）苏0302民初1147号民事裁定，将本案继续进行实体审理，以维护上诉人的合法财产不受侵害。事实和理由：1、一审庭审中，上诉人书面申请鼓楼法院就相邻房屋的权属到不动产登记机关查询收集相关登记资料，一审法院未予调查。根据徐州市中级人民法院（2017）苏03民终7692民事判决书可知，徐州金诺物业管理有限公司要求判令刘大勇协助办理102室过户手续，而徐州中级法院二审认定购房按揭清偿完毕才是办理该102室商品房权属转移登记的条件，再结合泉山区人民法院（2019）苏0311执979号执行裁定书内记录的本案无财产可供执行，终结本次执行程序的裁定内容，同时证明该102室已经被执行法院泉山法院执行局查封，可以知道该102室仍处于预告登记网备状态，银行按揭始终没有清偿，且102室早就被公安局经侦大队另案查封，该房屋当然一直都不具备办理不动产登记的条件，所以说102房证在刘大勇处与事实不符。2、一审裁定认为原告起诉被告主体错误，属定性错误。首先，一审裁定错误的认为相邻权纠纷只能发生在业主之间，即只能是相邻房屋的所有权人之间，而相邻权案件的诉讼主体并不仅仅局限在房屋不动产权登记的房屋所有权人之间，房屋的使用者、管理者、占有者、出租者等等利害关系人，依照相关法律规定，都可能是案件的当事人。本案江苏龙商实业投资有限公司在上诉人（103室）隔壁房间（101和102室）作为龙商售楼处使用了多年，而后紧接着将上述相邻房屋交由徐州金诺物业管理有限公司出租管理使用，因此上诉人与两被上诉人存在相邻关系。其次，尽管102室已经办理商品房预告登记，但预告登记不会对购房合同之外第三方产生物权公示效力，只是使得登记者刘大勇、张爱荣获得了一种期待权，期待在将来可以顺利地要求江苏龙商实业投资有限公司配合办理相关手续实现该房屋的所有权。该相邻房屋即使预告登记成功，房屋的所有权也没有转移。江苏龙商实业投资有限公司于2011年7月5日与刘大勇签订了购买天骄世家商业1-1-102商铺房产的协议书，约定首付款为2950960元（金诺公司支付），贷款2000000元，每月按揭还款24200元，随后双方就该房屋办理了预告登记。但是该登记的保护期限是有限制的，根据物权法第20条第二款规定，预告登记是3个月失效期。该相邻102室自所在小区2012年10月份小区整体上房后，就具备预告登记的法定条件，102室比上诉人103室房屋预告登记时间还早1年多，参照2013年3月11日初始登记证明就已经发到上诉人等购房人手中，2013年4月初房屋分割转让证、变更登记申请书已经由龙商交予上诉人，上诉人于2013年4月18日依法取得房屋所有权证，至今7年有余，上诉人相邻102室至今还没有办理不动产登记，其预告登记早已于2013年失效，所有权当然归江苏龙商实业投资有限公司所有。另外，102室自上房后，没有向预告登记人刘大勇交房，没有实际交付，龙商售楼处自用数年后，一直交由徐州金诺物业管理有限公司出租至今，102备案人刘大勇、张爱荣从未实际占有，据此房屋所有权没有转移。根据（2017）苏03民终7692号民事判决书认定购买102室首付款以及银行按揭还款均由龙商关联单位支付，刘大勇自始至终分文未出，仅借名协助套取银行贷款，该房屋所有权仍然归江苏龙商实业投资有限公司所有。另外，被告一直实际管理、占有、出租101和102室，徐州金诺物业管理有限公司系使用人、实际管理人，亦当然可以断定与上诉人是相邻关系，且两被上诉人业务混同、资金混同、高管混同，办公地点、邮箱及电话联系方式、工商手续经办人完全一致，一审起诉的被告主体正确。3、本案诉讼请求均属于法院管辖范围，要解决的正是相邻权纠纷中截水、排水、通风、施工防险等常见的问题，对上诉人提出的诉讼请求，应依据相邻权相关法律审理。第一、排水、通风方面。上诉人屋后地面比被上诉人屋后地面高1米左右，雨水自然经相邻被上诉人屋后塑料栅栏流入故黄河，但该地表水自然流向被两被上诉人开挖深基坑截断，地，地表水及下水道流水渠道都被彻底截流诉人103下水道入口及下水道因为被上诉人相邻房屋后侧深基坑导致的塌方堵死，上诉人屋后地表雨水只能从塌方深坑倒灌入上诉人室内。被上诉人建设地下拦水墙，截断上诉人屋内原有地上地下渗漏水收集体系，致上诉人室内没法排水、通风，室内霉变严重。第二、施工、防险相邻方面。两被上诉人安排案外人在相邻房屋楼板开凿洞口，受到上诉人报警制止后，两被上诉人安排员工继续开凿洞口，破坏了涉案房屋结构层，商业1号楼承重受力体系严重恶化，危及上诉人房屋及人身安全。江苏龙商实业投资有限公司、徐州金诺物业管理有限公司辩称，上诉人上诉状中提到的虚假陈述问题，不属实。一审认定的事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。王凯、李莹向一审法院起诉请求：1、请求将两被告建设破坏房屋安全的天骄世家商业101、102室东侧紧邻地基开挖深坑、集水井、电线及开凿洞口破坏的1号楼结构层恢复原状。2、修复被告在商业101、102、103东侧因挖基坑破坏的排水设施、防水层及开凿洞口产生的地基地梁开裂、无法通风等安全危害，修复地面塌方，扶正倾倒树木。3、赔偿原告300000元房租损失及2020年元旦后房租，每月以9541元计算，直至修复。4、被告承担本案诉讼费。一审法院认为，王凯、李莹以相邻权纠纷为由主张自己的权利。一般而言，相邻权纠纷系相邻的物业业主因截水、排水、通行、采光等方面的纠纷。而本案的涉案房屋鼓楼天骄世家商业1号楼室于2011年7月份权属登记备案在案外人刘大勇名下，但未办理产权过户手续，但相关法律文书并未否定涉案房屋的实际权属人系刘大勇。王凯、李莹起诉被告主体错误。另，根据王凯、李莹的诉讼请求，王凯、李莹的请求事项已事涉公共利益，王凯、李莹可向相关职能部门反映解决。故，本案依法予以驳回王凯、李莹的起诉。故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，遂裁定驳回王凯、李莹的起诉。一审案件受理费6040元（原告已预交），退回王凯、李莹。二审中，王凯、李莹向本院提交如下证据：1、鼓楼区天骄世家商业一号楼室不动产登记信息查询结果。拟证明上诉人相邻102室仅进行了预告登记，没有进行产权转移登记。房屋所有权人仍为江苏龙商实业投资有限公司。两被上诉人质证认为，对该证据真实性没有异议，该房产预登记在刘大勇名下，因刘大勇涉及金融借款合同纠纷，该房产被银行查封，不具备房产登记条件，无法办理产权证书，但该房产并非江苏龙商实业投资有限公司所有。2、不动产登记交易服务中心办理预告登记的所需材料的宣传单，以及调取的预告登记时涉及房屋所有权的初始登记证明。拟证明预告登记时包括预告登记期间，涉案房屋的所有权人为开发商。两被上诉人质证认为，该房屋所有权初始登记证明系上诉人自己的房屋，并非涉案的房屋，与本案没有关联性。3、2013年3月26日江苏龙商实业投资有限公司在都市晨报上刊登的通知业主办理领取房产证和土地证相关手续的公告。拟证明上诉人相邻102室的预告登记早已经失效。两被上诉人质证认为，对涉案的102房产是否在该公告范围内，现在无法确定。而且102房产是被查封状态，处于无法办理登记的状态。4、（2017）苏03民终7692号判决书，拟证明刘大勇等备案人针对该房既没有物权，也没有债权，仅仅是为了配合江苏龙商实业投资有限公司及徐州金诺物业管理有限公司骗取银行贷款。两被上诉人质证认为，该判决书复印件的真实性，由法院予以核实。但从判决中可以认定，该房产是登记在刘大勇的名下。5、最高人民法院（2020）最高法民终690号民事判决书，拟证明预告登记具有公示作用，但不具有转移房屋所有权的效力。上诉人相邻的天骄世家商业室预告登记后，所有权仍属于开发商。两被上诉人质证认为，真实性由法院予以核实，但本案的特殊性在于102房产因查封无法办理产权登记。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，王凯、李莹系涉案1-103室房屋的所有权人，是与本案有直接利害关系的公民，其作为原告主体适格，其起诉的被告为江苏龙商实业投资有限公司、徐州金诺物业管理有限公司，系明确的被告，有具体的诉讼请求，本案亦属于人民法院受理民事诉讼的范围，故符合法律规定的民事诉讼起诉条件。一审法院以原告起诉被告主体错误为由裁定驳回起诉不当，应继续审理本案。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：一、撤销江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2020）苏0302民初1147号之一民事裁定；二、指令江苏省徐州市鼓楼区人民法院对本案进行审理。本裁定为终审裁定。审判长 费 蜜审判员 沈慧娟审判员 黄 政二〇二一年二月四日书记员 任汪磊