安徽省阜阳市颍泉区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1204民初18号 原告：刘献伟，男，1988年1月5日出生，汉族，住安徽省太和县。 委托诉讼代理人：王晓伟，安徽皖太律师事务所律师。 被告（原申请执行人）：邹学林，男，1968年3月4日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：刘理，安徽坤慧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦浩，安徽坤慧律师事务所律师。 被告（原被执行人）：阜阳市泰宇房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区人民西路浙江商贸城******，统一社会信用代码91341200664210852X。 法定代表人：马勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郎杰（系被告阜阳市泰宇房地产开发有限公司员工），男，1963年9月1日出生，汉族，住安徽省太和县。 被告（原被执行人）：李秋慧，女，1966年9月4日出生，回族，住安徽省太和县。 被告（原被执行人）：马勇，男，1963年6月15日出生，回族，住址同上。 原告刘献伟与被告邹学林、阜阳市泰宇房地产开发有限公司（以下简称泰宇公司）、李秋慧、马勇执行异议之诉一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘献伟的委托诉讼代理人王晓伟、被告邹学林的委托诉讼代理人韦浩、被告泰宇公司的委托诉讼代理人郎杰到庭参加诉讼，被告李秋慧、马勇经传票传唤无正当理拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘献伟向本院提出诉讼请求：一、终止执行位于安徽省阜阳市太和县的所有权，该房产价格为339720元;二、本案诉讼费由被告邹学林负担。事实和理由：案外人（本案原告）对执行标的即位于安徽省阜阳市太和县于2020年8月14日提出执行异议，阜阳市颍泉区人民法院于2020年10月12日受理，并于2020年11月13日作出（2020）皖1204执异42号执行裁定驳回异议请求，原告对此不服，现提出执行异议之诉。2017年3月7日阜阳市泰宇开发有限公司与刘献伟签订《商品房买卖合同》一份，合同第三条约定买受人所购商品房的基本情况，第1幢2单元1906号房产，建筑面积89.4平方米；第四条计价方式与价款约定该商品房单价为（人民币）每平方米¥3800元，总金额339720.00元。当日，刘献伟通过邮政储蓄银行向泰宇公司会计李秋慧账上转款20万元整，阜阳市泰宇开发有限公司出具339720元收据，载明收款方式为转账加现金。该房屋已经交付给刘献伟使用。颍泉区人民法院在审理执行异议时也已查明案涉查封的金泰明都项目房号为阜阳市太和县金泰明都小区1栋2单元1906室房产，系刘献伟购买的商品房，该房屋虽然登记在被执行人阜阳市泰宇房地产开发有限公司，并在法院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，依据银行转账凭证认定刘献伟已经支付超过合同约定总价款的百分之五十。因此，该房产实际所有权人为刘献伟，且太和县自然资源和规划不动产登记中心查询结果也显示刘献伟名下无其他用于居住的房屋，其异议请求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，异议请求依法应予支持。颍泉区人民法院以太和县自然资源和规划不动产登记中心查询结果仅自2016年10月10日起，不能客观、全面反映刘献伟名下有无其他用于居住的房屋，其情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，认为刘献伟提出的执行异议理由不成立，作出驳回异议人刘献伟的异议请求明显不当。综上，颍泉区人民法院现在采取查封措施位于安徽省阜阳市太和县的房产是属于原告的财产，终止予以执行，应当解除查封，并责令申请执行人赔偿原告因此所受的损失。 邹学林辩称，1.涉案泰宇公司与邹学林之间的合同纠纷现正在人民法院审理中，本案不具备继续审理的客观基础，应依法中止审理。因泰宇公司向邹学林借款，双方已签订抵押担保借款合同，并以涉案房屋作为偿还借款的担保，且办理房屋网签备案手续，对此，泰宇公司主张与邹学林签订的网签备案合同无效，且已就该纠纷向颍州区人民法院提起诉讼，案经人民法院审理，认定涉案房屋买卖关系系让与担保性质，合同合法有效，驳回泰宇公司诉讼请求，现泰宇公司就该案已提起上诉，正在审理中，故对于涉案房产网签给邹学林，双方之间存在让与担保的相关事实仍在人民法院审理中，基于泰宇公司将涉案房屋已实际网签至邹学林名下，原告与泰宇公司之间的合同效力有待该案审理结果方能综合判断，故本案应中止审理。2.邹学林与泰宇公司之间签订的房屋买卖合同合法有效，系让与担保行为，邹学林依法对涉案房屋享有强制执行的权利。因泰宇公司向邹学林借款，泰宇公司与邹学林签订房屋买卖合同，并将涉案房屋网签至邹学林名下，商品房网签备案合同亦明确买卖房屋的状况仍为抵押性质，抵押权人为原告邹学林，涉案网签商品房买卖合同符合让与担保的行为特征，应认定为合法有效的让与担保行为，且依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，故邹学林与泰宇公司之间的网签备案行为合法有效，其依法享有强制执行涉案房屋的权利。3.邹学林与泰宇公司签订的房屋买卖合同系网签备案合同并依法登记备案，具有对抗他人购买的物权效力，其合同效力优先于原告与泰宇公司签订的买卖合同效力。本案已查明的事实是涉案房屋已实际网签登记至邹学林名下，且在法定机关办理了登记，在此情况下，在判断合同效力问题时，应以登记在先来决定哪一份合同应当得到优先履行，基于网签备案登记具有排他的公示效力以及不动产物权登记原则，原告作为购房者，未及时办理登记手续，存在过错，其主张的合同效力显然不能对抗邹学林，原告可另行向泰宇公司主张违约责任。4.原告不具备排除邹学林强制执行涉案房屋的权利，不符合最高院关于排除执行的相关情形。本案中，原告仅举证太和县不动产登记中心的无房证明，但该证明明确载明，其查询的起始日期为2016年10月至2020年8月，且查询的范围仅限于太和县不动产登记所辖范围，基于该证明对于查询时间以及查询区域的不完整性，不能证明原告名下无其他住房的事实，在此情况下，亦无法证明其具备排除强制执行的相关权利。综上，原告诉请无理，应依法驳回。 泰宇公司辩称，金泰明都1栋2单元1906室已不属于泰宇公司财产，是刘献伟全款购买的房屋，在2017年3月7日签订的商品房买卖合同已全款支付，且水电已通装修入住至今，因为工头邵光辉套路，致使在2020年8月份在政府工作组的帮助下泰宇公司才办理了大证，之后，为业主办理不动产权证，所以1906室为刘献伟个人财产，与泰宇公司无关，依照国家法律法规规定，个人财产应当受到法律保护。 李秋慧未到庭，亦未提交书面答辩状。 马勇未到庭，亦未提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.刘献伟举证的购房收据、转账凭证、《商品房买卖合同》、水、电费发票、无房证明、装修施工安全协议书。该组证据的真实性予以认定，对其证明目的，结合争议焦点另行认定。2.本院（2020）皖1204执异42号裁定书，对其证明力予以认定。3.邹学林举证的阜阳市颍州区人民法院（2020）皖1202民初10730号民事判决书，尚未生效，应结合其他证据予以认定。4.邹学林举证的泰宇公司民事上诉状，应结合其他证据予以认定。5.泰宇公司举证的会议纪要、领导小组人员信息、泰宇公司办理不动产权证书业主领取签字名单、太和县自然资源和规划局不动产登记档案等证据，与本案执行异议无关，本院对该部分证据的证明力不作认定。 本院经审理认定事实如下：原告邹学林诉被告阜阳市泰宇房地产开发有限公司、马勇、李秋慧民间借贷纠纷一案，本院于2020年5月12日作出（2020）皖1204民初36号民事判决书，判决：一、被告阜阳市泰宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告邹学林借款400万元及利息（按月利率2%，自2017年2月8日计算至借款还清之日止）。二、被告阜阳市泰宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告邹学林代为偿还的利息18万元（自2016年8月15日至2017年2月7日期间，按月利率3%计算的利息，已扣除被告阜阳市泰宇房地产开发有限公司于2018年2月5日已付的50万元）。三、被告马勇、李秋慧对上述债务承担三分之二的连带清偿责任。案件受理费40240元，诉讼保全费5000元，合计45240元，由被告阜阳市泰宇房地产开发有限公司负担。判决生效后，原告邹学林向本院申请执行，2020年8月5日，本院执行立案后，作出（2020）皖1204执1185号执行公告，限居住在金泰明都小区2002、2302、2306、2305、2102、2202、1702、2005、2103、2206、1906、2106、2006、2506、2303、2105、2203住户2020年8月30日前迁出。案外人刘献伟因对执行案涉房产有异议，向本院提出执行异议申请。本院经审查，以案外人刘献伟不能客观、全面反映异议人名下有无其他用于居住的房屋，其情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的全部构成要件为由，于2020年11月13日裁定驳回异议人刘献伟的异议申请，刘献伟遂提起执行异议之诉。 另查明：刘献伟提供一份与泰宇公司签订的日期为2017年3月7日《商品房买卖合同》，合同第三条约定买受人所购商品房的基本情况，第1幢2单元1906号房，建筑面积共89.4平方米；第四条计价方式与价款约定该商品房单价为每平方米¥3800元，总金额¥339720.00元。当日，刘献伟通过中国邮政储蓄银行向泰宇公司会计李秋慧账户转账200000元，泰宇公司出具339720元收据，载明收款方式为转账加现金。该房屋已经交付给刘献伟使用。 又查明，太和县自然资源和规划局不动产登记中心于2020年8月19日查询，刘献伟自2016年10月10日起在不动产登记机关所辖范围内，未在该不动产登记中心办理过不动产登记。 本院认为，本案争议的焦点问题是：原告刘献伟对案涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。案涉房产登记在被告泰宇公司名下，应认定被告泰宇公司为案涉房产所有人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条规定是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系在买受人对所买受的不动产权利保护与金钱执行债权人权利保护发生冲突时，对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。因此，在适用上述规定认定案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行时，应当对与法定要件相关的事实从严审查，严格把握、慎重认定。本案中，根据已查明的事实，在法院查封案涉房产之前，原告刘献伟举证的其与泰宇公司签订的《商品房买卖合同》约定位于金泰明都小区1幢2单元1906室房屋价款为339720元，其虽已实际占有该房屋，但至今该房产一直未办理房屋过户手续，《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。故原告刘献伟不属于案涉房产的所有人，且原告刘献伟提供的证据显示其在2016年10月10日至2020年8月19日期间在太和县不动产登记中心未办理过不动产登记，不足以证明其名下无其他用于居住的房屋，原告刘献伟提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，在此情形下，其仅享有要求出卖人根据房屋买卖合同约定履行相关义务的请求权，尚不享有案涉房屋所有权。且案涉房产已进行抵押登记，抵押权人有权从抵押物拍卖、变卖的价款中在抵押担保的债权范围内优先受偿。故对原告刘献伟请求终止对登记于被告泰宇公司名下的金泰明都小区1幢2单元1906室房屋的执行，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下： 驳回原告刘献伟的诉讼请求。 案件受理费6396元，由原告刘献伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长 王 峰 人民陪审员 秦 洪 人民陪审员 张允莲 二〇二一年二月十八日 书 记 员 高 悦