浙江省青田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1121民初1588号 原告：青田县温溪镇温溪村村民委员会，统一社会信用代码54331121ME02534631，住所地浙江省青田县温溪镇繁华南路**。 法定代表人：程春平，系村民委员会主任。 委托诉讼代理人：潘足飞、王耀逸，浙江潘源律师事务所律师。 被告：曹兴凤，女，1956年8月15日出生，汉族，住浙江省青田县。 被告：汪玉微，女，1970年12月16日出生，汉族，住浙江省青田县。 被告：汪利达，男，1991年7月16日出生，汉族，住浙江省青田县。 委托诉讼代理人：章春媚，女，1962年10月23日出生，汉族，住浙江省青田县，系被告汪利达母亲。 原告青田县温溪镇温溪村村民委员会（以下简称温溪村委会）与被告曹兴凤、汪玉微、汪利达房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法由审判员杨锡生适用简易程序于2020年6月23日公开开庭进行了审理。因本案案情疑难复杂，本院于2020年9月10日裁定本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2021年1月4日公开开庭进行了审理。原告温溪村委会的委托诉讼代理人王耀逸、被告曹兴凤、汪玉微，被告汪利达的委托诉讼代理人章春媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告温溪村委会向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即腾空坐落于浙江省青田县××镇××路××号的房屋，并支付租金（租金自2020年4月20日起至房屋腾空之日止，按每日5000元计算）；2、依法判决被告立即向原告支付违约金100000元；3、依法判决被告赔偿原告为实现权利而支出的律师代理费15000元；4、本案诉讼费由三被告承担。在审理过程中，原告向本院申请变更诉讼请求：一、依法判决被告立即腾空坐落于浙江省青田县××镇××路××号××楼××楼的房屋以及一楼东首第一间宏安宾馆前台大厅；二、本案诉讼费由三被告承担。原告减少部分诉讼请求系对其自身权利的合法处分，不损害他人利益，本院依法予以准许。 事实与理由：2017年4月18日，原、被告双方签订《房屋租赁协议》，原告将坐落在浙江省青田县××镇××路××号的房屋续租给被告，用于开设饭店，双方约定：租期自2017年4月10日至2020年4月9日，租金每年701000元，租赁期限届满后，被告应当无条件腾空房屋交还原告，否则，被告自愿支付违约金100000元，并按每日5000元向原告支付租金，且因被告不能将上述房屋交还给原告引起诉讼的，原告由此产生的代理费用、诉讼费用均由被告承担。上述房屋的租赁期限届满后，原告曾多次要求被告返还房屋，但被告没有腾空房屋，依法应承担违约责任，故特向法院提起诉讼。 被告汪玉微当庭答辩称：被告已在2020年4月9日之前将案涉房屋归还给原告，至于腾空房屋的事情也已于与原告口头约定好，将原先房屋里的装修、消防装置、空调以及靠西侧三间房屋的建房款（满庭芳饭店）一并折价45万元，给了原告重新出租，原告完全可以自由使用该房屋。而且宾馆在租期到期后就关闭营业了，双方因为宾馆里的设备如何处置产生纠纷，一直在协商，并不是被告造成的，所以之后的租金以及违约金不应该由被告承担。至于原告不能使用该房屋只是第三人从中作梗，与被告无关。在转让费协商一致的情况下，同意腾空房屋，被告一直是同意按照原告45万元折价的方案，但被告汪利达不同，导致双方协商失败。 被告曹兴凤的答辩意见与被告汪玉微一致，并表示其已与被告汪利达达成股份转让协议，将被告在三被告合伙承包经营的温溪饭店（包括停车场西首通道上搭建的铁棚简易房三间、宏安宾馆所有设备）中持有的35%份额以15.75万元的价格转让给被告汪利达，协议由被告和汪利达的母亲章春媚签字确认，被告现已退出合伙，不再负有腾房和继续支付租金的义务。 被告汪利达当庭答辩称：1、4月9日，被告告知原告已将宏安宾馆关闭并欲交还钥匙，但原告称宾馆中还有很多被告的设备，原告无法保管，所以钥匙让被告先保管。后因宾馆中的设备、消防设施等折价款相关事宜一直未协商妥当所以没有腾空，所以不存在占用房屋的情形；2、除租赁合同约定的租赁范围内，一楼西首三间（现满庭芳饭店）是三被告自己从上一任承包人那里买过来的，宏安宾馆内的消防设施也是被告从上一任承包人处转让得来，如果原告要求被告腾空，被告同意，但原告必须先把宾馆内的消防设施和家具、家电等折价款28万元给我们。3、西首三间房屋是三被告买过来的，被告要继续使用，不同意原告以45万元一并打包收回。4、认可被告曹兴凤将其持有的合伙份额转让给我方的事实，我方也已支付了退伙款15.75万元。 原告补充陈述称：案涉房屋始建于1985年，系原告村集体财产。2001年11月1日，经青田县人民政府批准将该地块划拨给原告使用，，地上建筑物因政策原因一直未能办理建设规划工程许可证以及产权证明但该建筑物确属于原告的集体财产。本案租赁期限届满后，原告经村民委员会讨论决定，提出以45万元的价格回收三被告租赁期间购置的家具、家电、消防设施以及一楼西首三间房屋（现满庭芳饭店）的协商方案，被告汪玉微、曹兴凤均同意该方案，但被告汪利达一直不同意，导致双方协商未果。被告经营的宏安宾馆（即案涉腾房范围）在租赁期限到期后确实没有再营业。到期后，一楼沿街店面的租金除西首三间房屋（满庭芳饭店）以外都已由原告收取，西首三间房屋的租金由被告收取了13万，原告收取了9万。对于腾房范围，原告要求被告立即腾空一楼宏安宾馆前台、二至五楼客房、布草间以及楼道内的家具、家电、客房用品以及消防管道设施。 经审理，本院查明事实如下：2014年4月10日，三被告向原告承租温溪镇安定东路100号房屋，并签订了房屋租赁合同，三被告使用二楼至五楼房屋以及一楼东首第一间房屋合伙经营宏安宾馆，一楼其他房屋用于店面转租。2017年4月18日，原、被告重新签订《房屋租赁合同》，双方约定：原告将坐落于温溪镇安定东路100号的一至四楼房屋6间（包括屋后厨房间）、五层楼房3间及9间房屋南面搭建的简易平房、停车场一处（有东西向出入通道）、动力机房一间（包括原停车场修理车间拆除的空地在内），明确上述房屋的四至、面积、层数等均以现状为准；租赁期三年，自2017年4月10日起至2020年4月9日止，租赁期满后，被告应当无条件腾空房屋交还甲方，否则被告自愿向原告支付违约金10万元，并按日向原告支付租金5000元，如果被告不能将上述房屋交还给原告（续租除外）引起诉讼，对原告由此而产生的代理费、诉讼费均由被告承担；年租金70.1万元（不含税）；被告承租期间所进行的建筑性装修、装潢一律不得拆除，无偿归原告所有。租赁期届满，被告应按时将上述房屋完整无缺地交原告查验收回。被告私自在承租方的停车场西首通道上搭建铁棚简易房三间以及原修理车间已拆除空地上重新搭建的简易房数间，在本租赁期满后由被告在温溪饭店承包范围内所搭所有铁棚、简易棚及消防设施与后任承包者协商确定价值，如协商不妥，由被告自行处理，被告腾空自建建筑物，原样交还给原告。租赁期限届满后，因被告拒绝腾空案涉房屋范围导致纠纷。 另查明，案涉房屋所在的建筑物建于1985年。2001年11月1日，经青田县人民政府同意将青田县温溪镇安定东路100号地块划拨给原告使用，土地性质为划拨。租赁期限届满后，三被告已付清合同期内的租金，被告曹兴凤与被告汪利达的母亲章春媚签订《股份转让协议》，甲方：曹兴凤，乙方：章春媚，双方约定：“原三人承包经营温溪饭店（包括在停车场西首通道上搭建的铁棚简易房三间，包括宏安宾馆所有设备），甲方在经营期间内持有股份35%，现因甲方自愿退出承包经营，将投入的35%股份以15.75万元转让给乙方……”，协议签订后，被告曹兴凤退出三被告之间的合伙关系。 在审理过程中，本院多次组织原、被告双方进行调解，原告提出一楼西首三间（现满庭芳饭店）可由被告自2020年4月10日起继续使用三年，期间收益归被告所有。被告汪玉微对该方案表示同意，被告曹兴凤表示此事已与其无关，被告汪利达不同意，表示要求从2021年4月10日起开始计算三年期限，双方已收取的租金各自所有。原告不同意该方案，双方最终协商未果。 上述事实有统一信用代码查询单、三被告的户籍证明、房屋租赁合同、青划土字（2001）33号县（市）建设用地呈报表以及当事人的陈述予以证实。 本院认为，本案的审理重点是：原告能否要求被告腾空案涉房屋，腾房范围如何确定。 本院评析如下：原告作为案涉房屋的建设方，对案涉房屋取得占有，享有管理和控制权，三被告也认可案涉房屋系原告村集体财产。原告基于其与三被告签订的《房屋租赁合同》主张三被告返还租赁物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，案涉房屋未取得建设工程规划许可证建设，经本院释明后原告在法庭辩论终结前也未取得建设工程规划许可证，原告作为出租方与被告订立的《房屋租赁合同》依法应认定无效。案涉合同被认定无效后，合同效力自始无效，合同当事人因该合同取得的财产应当予以返还。考虑到租赁期限已届满，被告在租期内正常使用了案涉房屋，也支付了租期内的租金，双方在租期内取得的财产可互不返还。被告在到期之后虽然关闭了宏安宾馆，但宾馆的设施设备等物品仍然存放在案涉房屋之内。原、被告经多次协商未果，现被告自原告起诉后至今仍未腾房，妨害了原告正常使用房屋，原告要求被告腾退房屋合理合法，本院予以支持。被告曹兴凤已退出三被告之间的合伙关系，案涉房屋由被告汪玉微、汪利达腾空。 关于腾房范围。本案在调解过程中，原告曾提出以450000元折价回收案涉房屋内存放的家具、家电、客房用品、消防管道和西首三间房屋（现满庭芳饭店），因被告汪利达不同意该方案，致本案多次调解不成。后在审理过程中，本院组织原、被告确认腾空物品范围，原告要求房屋内的客房、布草间、楼道里可移动可拆除的家具、家电、客房用品和消防管道设施拆除并腾出房屋，三被告同意搬走前述物品（除消防管道设施外），同时被告汪利达表示同意承担曹兴凤应负的腾房义务，现双方对消防设施管道是否拆除未达成一致意见。本院认为，案涉房屋内的消防管道设施，系三被告从上一任承租人转让得来，安装于房内墙体外部，与建筑物未形成附合，可予以拆除，属于未形成附合的装饰装修物。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。……。”鉴于被告已实际使用了案涉房屋至租期届满，现双方对折价方案也未达成一致，原告明确表示不同意折价利用，案涉房屋今后也不作经营性用房出租使用，消防管道设施应由被告拆除。综上，案涉房屋范围内的客房、布草间、楼道里可移动可拆除的家具、家电、客房用品和消防管道设施拆除并腾出房屋（包含消防设施）应由三被告拆除。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下： 被告汪玉微、汪利达于本判决生效后一个月内腾空青田县温溪镇安定东路100号二至五层和一层东首第一间房屋，并将房屋返还给原告青田县温溪镇温溪村村民委员会。 本案受理费2300元，由被告汪玉微、汪利达共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  杨锡生 人民陪审员  朱国财 人民陪审员  吴群策 二〇二一年二月八日 代书 记员  李安琦 ? 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。