河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1686号上诉人（原审原告）：张红艳，女，汉族，1988年6月26日出生，住郑州市中原区。上诉人（原审原告）：王允强，男，汉族，1985年2月3日出生，住郑州市金水区。共同委托诉讼代理人：赵志福，河南金俯扬律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：吕旭航，河南金俯扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南宏江房地产开发有限责任公司，住所地郑州市中原区棉纺西路**。法定代表人：刘明阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：职兰兰，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭巧玲，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。原审原告：张莹等52人(原审原告信息详见附件1)。上诉人张红艳、王允强与被上诉人河南宏江房地产开发有限责任公司（以下简称宏江公司）及原审原告张莹等52人房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初5327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张红艳、王允强上诉请求：1、请求法院依法改判一审判决中的46号张红艳、51号王允强的预期交房违约金分别为23000元、23000元；2、本案二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决被上诉人赔偿上诉人逾期交房违约金过低。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，合同约定：上诉人购买商品房位于中原区××北××、××西××幢，合同约定2019年5月31日前该商品房建设工程竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。上诉人依据合同履行了付款义务，被上诉人出具了发票，但是被上诉人却迟迟不履行合同义务，时至2020年4月才该涉案商品房交付上诉人使用，根据合同第九条约定，被上诉人应向一审原告支付违约金。2019年12月3日，被上诉人向上诉人出具告知函，内容为如果被上诉人未能在2020年2月29日交付房屋，被上诉人自愿从2019年12月1日起，按每户每月按2000元的标准支付补偿金，直至房屋交付为止。二、一审法院将逾期交房违约金赔偿标准提高到日万分之0.4标准过低，依据不足。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，违约金数额可以调整，即“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，同时，该解释第17条规定了“违约造成的损失”的计算标准，即“逾期交房的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。被上诉人出具告知函补偿的标准应是经过被上诉人调查研究同地段同类房屋租金标准所确定，故被上诉人应自合同约定交房之日起以每户每月2000元进行赔偿。截止一审原告起诉之日，被上诉人并未履行任何补偿。而一审法院按照日万分之0.4的标准赔偿，每户逾期每月赔偿还不足800元，明显过低。三、一审法院免除被上诉人161天逾期交房责任缺少事实与法律依据。考虑到涉案房屋的建设项目因疫情与政府停工令的影响，一审法院认定分别免除被上诉人51天与110天逾期交房责任，但是上诉人认为，对于期限需要分开考虑。一是对于停工令在上诉人签订购房合同之前的不能免除。二是对于疫情期间的停工，一审法院不能全部减免被上诉人在该期间的逾期交房违约责任。综上所述，被上诉人未按合同约定交付房屋、未支付补偿金的行为严重侵犯了上诉人的合法权益，请求二审法院在查明案件事实基础上依法改判。宏江公司辩称：一、一审法院判决赔偿上诉人逾期交房违约金已经是综合案件各种情况所做出的判决，不存在违约金过低情况。双方签订的买卖合同中，对逾期交房违约金作出了明确约定，为日万分之0.1有约必守，双方约定逾期付款与逾期交房的违约金比例设置均衡，比例对等，不存在利用优势地位签订不平等合约情况，在双方对逾期交房违约金有明确约定的情况下，首先应按合同约定执行。在未有合同约定情况下，才适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。对于答辩人承诺的如未能在2020年2月29日交房，自愿从2019年12月1日起按照每月2000元的标准支付违约金，一审法院的论述为：“新冠疫情防控开始时，被告承诺的适用每月2000元违约金标准的交房时间即2020年2月29日还未到达，不属于迟延履行后发生不可抗力。将承诺的交付时间顺延51天后，被告实际交房时间没有超出承诺的时间，故针对被告的逾期交房，不应适用每月2000元的违金计算标准。”一审法院论述的新冠疫情属于不可抗力，着重在于论述不适用答辩人承诺的每月2000元的违约金计算标准。一审法院综合考虑，参照2020年12月6日郑州市住房保障和房地产管理局在其网站上公布的中原区房屋租赁均价20元／平方米／月，涉案房屋所在区域板块中一室一厅户型房屋的租赁均价为1000元，酌定为按日计算已交房款的万分之0.4计算逾期交房违约金，已经对上诉人有所照顾，答辩人虽然有异议，但综合各项因素，并未上诉。且一审法院已经把逾期交房违约金从日万分之0.1上调到日万分之0.4，上调比例已经很高。一审法院的处理，已经是综合各种因素考量后的结果，并无明显偏颇。二、一审法院酌定免除被上诉人110天逾期交房违约责任，已经综合考虑了各种情况，包含法官的自由裁量权，并无不当。根据双方合同约定：“政府因雾霾天气进行大气污染治理采取停工措施影响交房的，交房时间顺延。”因政府管控等因素造成的逾期交房，答辩人不应当承担责任。对于上诉人认为的逾期天数应分期计算问题，对于前期工程，因管控一直在持续，交房时间也一直在顺延，并非某个时间节点以后就不能计算延期天数。在双方合同约定答辩人因政府管控不应承担责任前提下，一审法院在答辩人主张顺延408天的基础上，综合酌定免除110天违约责任，已经对上诉人有所照顾，这是一审法院自由裁量权的体现，已经综合考虑了各项因素，并无偏颇。2020年1月26日，新冠疫情突然爆发，此系答辩人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应认定为不可抗力。不可抗力，系法定免责条件。新冠疫情的出现，是法定的免除责任事由，一审法院认定新冠疫情构成不可抗力、交房时间予以顺延51天，也并无不当。三、对于上诉人举证新证据而主张同案同判、类案检索，《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》（试行）有明确意见，该意见不适用本案件。根据该指导意见（试行）第二点的要求，只有拟提交主审法官会议或审判委员会讨论的、缺乏明确裁判规则的、院长庭长根据审判监督管理权限要求的，才进行类案检索。本案有明确的裁判意见：一、逾期交房违约金，有约定按约定。二、约定过高或过低，人民法院有权调整。三、如无约定，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。故，针对逾期交房纠纷，人民法院对此有明确的裁判意见，不需要进行类案检索。并且，个案情况不一，抗辩情况不一，不能直接援用个案裁判标准，上诉人此项上诉意见不能成立。综上，上诉人有损失，答辩人更有损失。如果可能的话，答辩人希望没有政府管控措施、及早施工、及早办理交房。逾期交房根本不是答辩人本意，也非答辩人所愿。最后一点，诉讼费用应按比例由原被告负担，而一审判决中却表明：“案件受理费20588元，由被告河南宏江房地产开发有限责任公司负担。”一审法院对诉讼费用的分摊处理不当，请二审法官予以改判并对诉讼费用进行分摊。综上，一审法院判决已经综合考虑案件事实，处理并无不当，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。张莹等54人向一审法院起诉请求：1.判令被告河南宏江房地产开发有限责任公司向原告张莹等54人支付违约金人民币1230000元（违约金暂计至2020年5月18日，之后违约金按照每户每月2000元计算至开庭之日，之后违约金原告另行主张，违约金明细详见附件1）；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年到2019年期间，原告张莹等56人分别与被告宏江公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于中原区××北××、××西××幢房屋，房屋用途为住宅，合同对每名原告购买的房屋坐落、房屋面积、房款单价、交付时间等作出约定；被告应在2019年5月31日将工程竣工验收合格的房屋交付原告。根据合同签订时间不同，上述《商品房买卖合同》中对房屋逾期交付违约金的标准也约定不同，2018年6月20日前签订的合同中对逾期交房违约金标准约定为按日计算已付房款的日万分之0.1，之后签订的合同中对逾期交房违约金标准约定为按日计算已付房款的日万分之0.01。除上述不同外，并在合同附件四补充协议中约定了被告可以据实延期交房的情形。合同附件四中，原、被告对房屋交付作出补充约定，约定“由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定、政府因雾霾天气进行大气污染治理采取停工措施等原因影响交房的，以及施工期间遇自然灾害、区域性公共安全事件等不可抗力影响，交房日期出卖人可以相应顺延并不承担逾期交房的违约责任”。上述合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款。2019年5月15日，被告宏江公司向涉案房屋所在楼栋业主发出《延期交房告知函》，称因政府多部门下达停工导致项目累计停工400多天，再加上原由消防队对建设工程进行消防审查职责划入住房和城乡建设局的职能调整原因，致使无法按期交房房屋，现暂定交房时间顺延至2019年9月30日前。2019年9月27日，被告宏江公司向涉案房屋所在楼栋业主发出《延期交房告知函》，称由于政府进行大气污染管控，消防工程需动土施工作业屡屡滞后，无法按时交付房屋。后续工程扫尾及报验备案工作，预计仍需要两个月，故将交房时间推迟到2019年11月30日。2019年12月3日，被告宏江公司向涉案房屋所在楼栋业主发出《告知函》，称将3号楼交房时间推迟到2020年2月29日前，如未能在2020年2月29日前交付房屋，被告宏江公司自愿从2019年12月1日起按每户每月2000元标准支付补偿金直至房屋交付之日为止。若被告能够按时在2020年2月29日前交付房屋，被告宏江公司将严格按照《商品房买卖合同》约定承担违约责任。2019年12月31日，涉案工程进行了竣工验收。2020年3月26日，涉案工程进行了竣工验收备案。2020年4月6日，被告宏江公司向原告交付了房屋。诉讼中，被告提供了自涉案工程开工即2016年8月31日至2020年期间，因大气污染防治、环保治理，河南省环境污染防治攻坚战领导小组办公室、郑州市人民政府办公厅、郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室等相关部门多次下发的启动管控措施，要求停止建筑土石方及建筑拆迁（拆除）施工，停止开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业的相关文件，用以证明自涉案项目2016年8月31日开工至被告实际交房期间政府因大气管控要求停工408天。被告还提供了河南省政府于2020年1月26日发布的《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通告》和2020年2月6日郑州市发布第10号《郑州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告》、《郑州市房地产企业复工实施方案》，用以证明因新冠疫情防控导致被告停工。2020年12月6日，郑州市住房保障和房地产管理局在其网站上公布的中原区房屋租赁均价为20元/平方米/月，涉案房屋所在区域板块中一室一厅户型房屋的租赁均价为1000元。本案起诉时共有原告67人。诉讼中，因原告蒋燕燕、薄莎莎、王卫萍、巫德霞未按规定交纳诉讼费，该院已裁定按原告蒋燕燕、薄莎莎、王卫萍、巫德霞撤诉处理。原告刘沙沙、李连连、郭春丽、鲁春光、蔡秋丽、唐军涛、李红伟、原倩倩、张莹与被告河南宏江房地产开发有限公司经该院主持调解达成调解协议，该院已向刘沙沙等9人和宏江公司出具调解书。一审法院认为：原告张莹等54人与被告宏江公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效，双方当事人均应按照约定履行合同义务。根据合同签订时间不同，上述《商品房买卖合同》中对房屋交付时间约定不同，分别约定为2019年5月31日、2019年11月30日。《商品房买卖合同》中对逾期交房违约金的标准约定为按日计算已交房款的万分之0.01或万分之0.1。2019年12月3日被告宏江公司在向业主发出的《告知函》中承诺，若在2020年2月29日前不能交房，则按每户2000元的标准支付自2019年12月1日起至房屋交付之日的违约金。该承诺提高了逾期交房违约金的标准，但适用该标准的条件是2020年2月29日前未交房。2020年1月26日，因新冠病毒疫情防控，涉案工程停工，直至2020年3月16日，建筑行业才被允许复工。因疫情防控导致涉案工程停工51天，系被告宏江公司不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应认定为因不可抗力不能履行合同。新冠疫情防控开始时，被告承诺的适用每月2000元违约金标准的交房时间即2020年2月29日还未到达，不属于迟延履行后发生不可抗力。将承诺的交付时间顺延51天后，被告实际交房时间没有超出承诺的时间，故针对被告的逾期交房，不应适用每月2000元的违约金计算标准。原、被告在《商品房买卖合同》中将政府因雾霾天气进行大气污染治理采取停工措施、施工期间遇区域性公共安全事件约定为被告可以顺延交房并不承担违约责任的情形。大气污染治理是地方政府响应国家绿色发展战略的“蓝天行动”，但同时也加重了企业运营成本。本案被告为了防范管控风险，合理分摊管控成本，在合同中约定顺延交房是合理的避险行为，其与原告的上述约定系有效约定。《商品房买卖合同》已对逾期交房的免责事由进行了约定，此时双方仍约定逾期交房违约金标准为按日计算已交房款的万分之0.01或0.1，在扣除免责事由后适用该违约金标准计算原告的损失明显偏低，原告也对该标准提出异议，故该院在双方约定标准的基础上参考同时期、同区域内其他开发商开发的房屋项目中关于逾期交房违约金的标准和同地段房屋租金标准，酌定将本案逾期交房违约金标准全部调整为按日计算已交房款的万分之0.4。被告在诉讼中提供了相关部门下发的关于大气污染防控和疫情防控的文件，证明了施工过程中存在大气管控和疫情防控的事实。依据大气管控措施对被告施工影响的程度，该院酌定应免除被告110天的逾期交房违约责任。新冠疫情防控导致被告停工51天，故疫情防控期间51天被告的逾期交房违约责任也应当免除。2020年3月26日，涉案工程进行了竣工验收备案，被告于2020年4月6日向原告交付了房屋，原告接受房屋后虽对交付程序和房屋状况提出异议，但其再向被告主张逾期交房违约责任已无合同依据。被告实际交房日期较合同约定交房日期逾期311天，扣除上述161天后，被告仍应当就逾期交房150天承担违约责任。针对交房日期约定为2019年11月30日的原告，扣除上述161天后，被告不应再承担逾期交房违约责任。对原告超出上述违约金标准的主张，该院不再予以支持。综上，被告宏江公司应支付原告张莹等54人逾期交房违约金218535.19元（房屋总价×0.00004×150天）。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河南宏江房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内支付原告张莹等54人逾期交房违约金218535.19元（每名原告应得款项见附件2）；二、驳回原告张莹等54人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20588元，由被告河南宏江房地产开发有限责任公司负担。二审期间，张红艳、王允强提交（2018）豫0102民初2359号郑州市中原区人民法院民事判决书一份，来源是裁判文书网。证明目的：同样作为涉案房地产的业主李建超与被上诉人房屋买卖合同纠纷经中原区人民法院合议庭合议宣判，对逾期交房违约金的标准酌定为日万分之0.5，逾期交房天数的调减为20%，系免除被上诉人逾期交房天数的20%责任，而本案一审判决法院裁判的逾期交房违约金标准为日万分之0.4，逾期交房天数对被上诉人的减免达到51.8%。宏江公司发表质证意见，2017年政府管控并未像2019年前后那么频繁及严格，上诉人举证不能严格适用本案。合同自由签约前已充分告知，不存在利用优势地位，签订不平等合约，双方的逾期付款与逾期交房的违约金标准统一，有约必守，应按合同约定比例支付违约金。工程时间节点不一，工程进展不一，施工天数不一，受管控影响不一，法官的思路不一。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，当事人对自己的主张应当提供充分的证据予以证明。同时，二审法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。上诉人与宏江公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效，双方当事人均应按照约定履行合同义务。《商品房买卖合同》约定政府因雾霾天气进行大气污染治理采取停工措施、施工期间遇区域性公共安全事件，宏江公司可以顺延交房不承担违约责任。一审法院根据相关部门下发的关于大气污染防控文件以及大气管控措施对宏江公司施工影响的程度等因素，酌定免除宏江公司110天的逾期交房违约责任，并无不当。因疫情防控导致涉案工程停工，一审法院酌定扣减51天，宏江公司承诺每月2000元违约金的交付时间顺延51天后，宏江公司实际交房时间没有超出承诺的时间，故对于上诉人主张的逾期交房应适用每月2000元的违约金计算标准，依据不足，不予支持。关于逾期交房违约金标准，上诉人、原审原告与被上诉人约定逾期交房违约金标准为按日计算已交房款的万分之0.01或0.1，一审法院在双方约定标准的基础上参考同时期、同区域内其他开发商开发的房屋项目中关于逾期交房违约金的标准和同地段房屋租金标准，酌定将本案逾期交房违约金标准全部调整为按日计算已交房款的万分之0.4，并无不当。张红艳、王允强二审提交的证据不能证明其主张，不予采信。综上所述，张红艳、王允强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由上诉人张红艳、王允强负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 黄智勇审判员 张晶晶二〇二一年二月八日书记员 李明雪