四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1602民初211号 原告：广安万贯置业有限公司，住所地广安市广安区枣山镇物流园区，统一社会信用代码915116000582361718 法定代表人：胡亦水，总经理。 委托诉讼代理人：何乾坤，男，生于1984年11月4日，住四川省苍溪县，特别授权。 委托诉讼代理人：王德平，四川圣梓律师事务所律师，一般授权。 被告：广安市广安区九朝装饰经营部，住所地广安市广安区站前大道东段******，统一社会信用代码：92511600MA685D155D。 经营者：王德军。 原告广安万贯置业有限公司（以下简称“万贯公司”）与被告广安市广安区九朝装饰经营部（以下简称“九朝经营部”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日受理后，由本院审判员龙彦羽适用简易程序，于2021年1月26日公开开庭审理，原告万贯公司、被告九朝经营部到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告万贯公司向本院提出诉讼请求：一、请求被告支付租金，截止到2020年1月26日共计77966元；请求被告支付下欠的水电费、物业费，截止2021年1月26日，下欠水电费282.63元，下欠物业费16255元；三、请求被告承担违约金，租金违约金152813元，物业费违约金29900元；四、请求被告支付原告产生的律师代理费15000元；五、案件诉讼费用由被告承担。后原告撤回了第四项诉讼请求。事实和理由：2019年6月11日，被告（合同乙方）委托吴军与原告（合同甲方）签订了租赁合同，被告租赁原告位于广安枣山万贯法国风情街广安××街××房号××幢××用于商业经营使用，该房屋面积721.91平方米，该房屋租赁期限5年，自2019年7月15日至2024年7月15日止，双方在合同中对租赁房屋的租金计算方法、价格、租金交付方式、免租期、违约责任及合同解除条件进行了详尽的约定，合同签订后，原告依约将合同约定的租赁房屋交付给被告使用，但被告拒不支付相关费用。为原告多次催收被告仍未缴纳，截止2020年1月26日下欠租金费用77966元，下欠租金违约金152813元，下欠物业费16255元，下欠物业费违约金29900元，下欠水电费282.63元，原告依据我国的《合同法》等相关法律法规之规定，特起诉至贵院，敬请人民法院受理后依法审理并判决，支持原告的诉讼请求。 被告九朝经营部辩称：对下欠租金计算方式和金额予以认可，对物业费的计算方式和金额也予以认可，对水电费282.63元认可，对违约金不予认可，因为疫情原因原告应对租金和物业费进行减免。 经审理查明：2019年6月11日，被告九朝经营部委托吴军（承租方、乙方）与原告万贯公司（出租方、甲方）签订了《万贯法国风情街租赁合同》，合同约定甲方将位于广安万贯法国风情街广安××街新房号5幢208（老房号4-208）用于办公使用，该房屋面积721.91平方米，房屋租赁期限5年，自2019年7月15日至2024年7月15日止， 甲方给予12个月的免租期及物业费，免租期从2019年7月15日至2020年7月15日止。第一年租金为18元/平方米/月，合计年租金为155933元，租金前2年不递增，从第3年开始逐年递增，递增幅度为5%，第一年租金分两次付清，在2019年7月15日前付半年租金77966元，后半年租金在77966元在2020年7月15日前付清。物业管理服务费需自2020年7月15日至2024年7月15日止分年缴纳。物业管理费以物业建筑面积进行计算，单价以3.5元/平方米/月，合计年物业管理费为30320元。在租赁期产生的物业费由承租方承担。关于违约责任，乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的1%向甲方给付滞纳金。合同签订后，原告将合同约定的门市交付给了被告使用。 庭审中，原被告双方均认可由于合同约定了免租期为12个月，减免租金和费业费，因此在2019年7月15日至2020年7月15日共计12个月，被告九朝经营部只交纳6个月租金和物业费。2020年7月16日至2021年7月15日共计12个月，被告也只需要交纳6个月的租金和物业费。2020年7月16日至2021年7月15日期间，被告下欠租金金额为77966元，下欠物业费用金额为16255元，下欠水电费282.63元。 上述事实有门市租赁协议、短信截图、门市交接手续、水电收费清单、原被告双方的庭审陈述等予以证实。 本院认为：公民的合法权利应当受到法律保护。原被告双方签订的《万贯法国风情街租赁合同》是其真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。按照合同约定，被告应向原告支付2020年7月16日至2021年7月15日期间期间的租金金额为77966元，物业费用16255元，水电费282.63元。被告辩称由于2020年持续受到新冠疫情的影响，生意不好做，请求减免租金和物业费。虽然合同在签订时，原告方已经给予了被告减免12个月租金和物业费，但即使不爆发新冠疫情，依然执行上述减免，考虑到2020年确实受到新冠疫情的持续影响，经济整体下行，对商户经营产生较大影响，结合本地经济的实际状况，本院酌情对被告应支付租金金额减免一个月，即减免租金金额为12994元，被告应支付的租金金额为64972元。由于已经减免一个月租金，对其他费用不予减免。至于违约金，由于原被告双方合同约定的违约金按逾期总额的1%计算，违约金约定过高，并且原告也未举示任何证据证明其因被告的违约行为受到的具体损失金额，故本院结合公平原则以及本地区的经济状况，对原告请求的违约金，酌情认定为以逾期总额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自逾期之日即2020年7月16日起计算至付清之日止。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下： 一、被告广安市广安区九朝装饰经营部于本判决生效后十五日内向原告广安万贯置业有限公司支付下欠租金64972元、物业费16255元，水电等费282.63元，共计81509.63元以及违约金（以81509.63元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年7月16日起计算至付清之日止）； 二、驳回原告广安万贯置业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费4338元，减半收取2169元，由原告广安万贯置业有限公司负担300元，被告广安市广安区九朝装饰经营部负担1869元，分别向广安市广安区人民法院交纳。 上述债务，义务人应于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，须履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  龙彦羽 二〇二一年二月十日 书记员  吴 凡 附：相关法律、法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。