长春新区人民法院执 行 裁 定 书（2021）吉0193执异4号案外人（异议人）：于广胜，男，汉族，1954年3月12日出生，住吉林省集安市。申请执行人：张超，男，汉族，1981年11月27日出生，住长春市朝阳区。被执行人：吉林省银晟房地产开发有限责任公司，住所吉林省集安市佳信花园。法定代表人：张龙。本院在执行申请执行人张超与被执行人吉林省银晟房地产开发有限责任公司（以下简称银晟公司）借款合同纠纷一案过程中，案外人于广胜既对执行标的提出排除执行异议又提出执行行为异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人于广胜称，一、银晟公司欠付张超889余万元债务，而人民法院查封的土地价值为6000万元（出让金价值），明显是严重超标的查封。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第39条规定：“查封、扣押财产的价值应当与被执行人履行债务的价值相当”。最高人民法院《关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第4项规定：“严禁超标地查封。强制执行被执行人的财产，以其价值足以清偿生效法律文书确定的债权额为限，坚决杜绝明显超标地查封。”新区法院对银晟公司开发项目土地的查封明显违反法律规定。二、在土地查封之前，银晟房地产已经取得商品房预售许可，案外人在2016年6月左右，购买了银晟公司开发的韵水郁都项目房屋，交付了房款，签订了购房合同并实际入住使用至今。因此案外人对查封的土地享有使用权。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”，而案外人没有办理土地使用权登记手续，是因为人民法院错误查封导致。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确规定：“建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权人，但消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，这一规定明显体现了交付房款的商品房买受者的居住权优先于一切。而张超就是一般债权人不享有优先权。鉴于此，房屋是土地上的附属物，要遵循房随地走的原则，因土地被查封，购房人无法实现购买目的。三、申请执行人张超申请查封银晟公司土地的目的是促使银晟公司偿还债务，但这种查封毫无意义，但却严重损害了案外人的利益，导致案外人无法对上述房屋进行二次交易。异议请求人民法院解除对被执行人银晟公司名下，权利证号为集安市（2014）建证第0××号，位于吉林省集安市电厂街与云水路交汇西南角韵水郁都建设项目用地（面积48235平方米）的查封。申请执行人张超辩称，对购房合同的真实性有异议，房屋尚未办理产权登记，案外人并未取得物权。房屋并未实际交付案外人，不同意解除对被执行人银晟公司名下土地使用权的查封。本院查明。申请执行人张超与被执行人银晟公司借款合同纠纷一案，本院于2017年9月18日作出（2017）吉0193民初301号民事判决：“一、被告吉林省银晟房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告张超借款本金700万元及利息1819539.00元（截止至2017年8月1日）；二、被告吉林省银晟房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告张超借款本金700万的利息（自至2017年8月2日起计算至付清之日止，以700万元为基数，按照年利率12%计算）；三、驳回原告张超的其他诉讼请求。”法律文书生效后，申请执行人向本院申请强制执行，本院于2018年1月15日立案执行，执行案号为（2018）吉0193执104号。在执行过程中，本院于2018年1月19日轮候查封了银晟公司取得的，位于吉林省集安市电厂街与云水路交汇西南角韵水郁都的建设项目用地的土地使用权（建设项目土地批准书号：集安市〔2014〕建证第0××号，土地面积为48235平方米）。查封期限三年，自2018年1月19日起至2021年1月18日止。2021年1月12日本院续行查封三年，自2021年1月12日起至2024年1月11日止。因在先查封法院到期未行续封，目前，本院为首轮查封法院。本院另查明，2016年7月9日，集安市住房和城乡建设局（征收人、甲方）与于广胜（被征收人、乙方）签订《房屋征收货币补偿协议书》（编号：Z××-1-0××），乙方服从公共利益需要，同意将房屋交给甲方，乙方自愿选择产权调换货币化安置补偿的房屋征收补偿方式，甲方累计应向乙方支付房屋补偿费、临时安置费、附属补偿费、奖励等合计924233元。2016年7月23日，案外人于广胜与被执行人银晟公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：银晟公司将其开发的韵水郁都第×幢3单元7-×号出售给案外人，房屋总价款为360866元（建筑面积113.48平方米，单价为每平方米3180元）。2016年7月25日，经集安市房屋征收经办中心审批，于广胜征收补偿总额924233元当中，应支付给房源单位金额360866元，应支付给被征收人补偿款余额为563367元。2017年1月17日，集安市房屋征收经办中心向被执行人银晟公司支付了购房款。上述房屋自2017年交付案外人于广胜，并由案外人占有至今。本院还查明，银晟公司名下，土地位于集安市电厂街与云水路交汇西南角，建设项目土地批准书号：集安市〔2014〕建证第0××号，土地面积为48235平方米的土地之上，共审批建设14栋楼，除审批建设14栋楼之外没有尚未开发使用的土地。被执行人银晟公司取得韵水郁都项目第2幢预售许可时间为2016年7月18日，预售许可证号为〔集〕房预售证第2016×××号。本院认为，一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”本案当中，（2018）吉0193执104号执行案件查封的银晟公司名下，土地位于集安市电厂街与云水路交汇西南角，建设项目土地批准书号：集安市〔2014〕建证第0××号，土地面积为48235平方米的土地使用权为不可分物，且银晟公司目前无其他可供执行财产。异议人于广胜就本院查封银晟公司名下土地使用权超标地查封的主张，本院不予支持。二、关于案外人于广胜对上述房屋及项下土地使用权享有的权利能否阻却本院强制执行的问题，本院认为，根据于广胜提供的其与银晟公司签订的《商品房买卖合同》、《房屋征收货币补偿协议书》、供暖费发票和集安市房屋征收经办中心出具的证明予以证实，可以认定于广胜对上述房屋享有排除执行的权利，按照房地一体原则，案外人于广胜对该房屋项下的土地使用权也应享有可以排除执行的权利。综上，案外人于广胜的异议请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对案外人于广胜所购买的坐落于集安市电厂街与云水路交汇西南角韵水郁都×幢3单元7××号房屋项下分摊土地使用权的执行。二、驳回案外人于广胜的其他异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 董 强审判员 李 爽审判员 呼均雷二〇二一年二月五日书记员 杜坤鸿