广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22420号上诉人（原审被告）：罗映农，男，1975年6月6日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：刘龙，广东中汉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石明，女，1978年4月5日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：杨志，广东法制盛邦律师事务所律师。原审被告：何翠环，女，1968年8月13日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区。原审第三人：李敏毅，男，1966年7月8日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。原审第三人：广州海呐百村饮食管理服务有限公司，住所地：广东省广州市天河区珠村北环路****401-198。法定代表人：李敏毅。上诉人罗映农因与被上诉人石明、原审被告何翠环、原审第三人李敏毅、广州海呐百村饮食管理服务有限公司案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初14578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。罗映农上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判维持广州市天河区人民法院（2016）粤0106执423号执行裁定，并继续执行广州市天河区人民法院（2016）粤0106执3933号案中对广州市天河区天河北路175号2703房的查封拍卖；3.本案一审、二审诉讼费用由石明承担。事实和理由：一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，显失公平，应予纠正。其一，虽有生效判决认定案涉房屋所涉房屋买卖合同有效，但真实性存疑。本案一审过程中，当事人缺席参加庭审，且另案（2020）粤0106民初8300号案中，何翠环当庭否认案涉买卖合同为其签订，亦否定其收到案涉房屋的购房款。因此，石明占有案涉房屋存在“套路贷”嫌疑，法院理应审查。其二，生效的（2014）穗天法民二初字第2621号民事判决书判决罗映农对案涉房屋拍卖、变卖价款具有优先权，但该判决在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》颁布之前，故本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即使适用该法，也应适用该法第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”之规定。其三，案涉房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项要件，即案涉房屋未办理过户登记是因买受人石明自身原因引起的，因石明名下已有广州市天河区xx路xx号2702房的登记，故其无法办理案涉房屋的过户登记手续。另，广州市天河区人民法院（2016）粤0106执3933号案立案执行至石明提出异议已经三年多，本案诉讼时效已经经过，一审法院随意否定本案生效判决，显属不当。综上，恳请二审法院判如所请。石明二审答辩称，罗映农的上诉理由没有事实依据和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、石明与何翠环之间的房屋买卖合同已经被生效判决明确认定为合法有效，且我方在一审过程中也向法院提交石明向何翠环支付所有房款的凭证。即使何翠环在（2020）粤0106民初8300号案中否认收到房款，在石明已经提供充分证据证明其履行房款付款义务的情况下，罗映农与何翠环没有任何证据推翻我方提供的已经支付房款的证据，因此石明付清全部房款的事实足以证明罗映农称石明占有房屋涉嫌“套路贷”的说法没有任何事实依据。二、一审判决引用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》于2015年5月正式实施，本案起诉时间是2019年，且石明提出执行异议是在执行案件执行过程中，符合民事诉讼法的相关规定，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》并无不当。三、案涉房屋没有办理过户登记手续，石明主观上并不存在过错。因石明与何翠环是二手房买卖，案涉房屋开发商未能及时给何翠环办理房产证，即一手房屋产权证还未办妥。石明不清楚开发商何时能给何翠环办理房产证，且何翠环办理房产证后也没有及时通知石明，导致案涉房屋没有过户到石明名下。此后，石明积极提起诉讼主张权利，石明对案涉房屋未能办理过户手续不存在过错，且何翠环与罗映农均没有证据证实石明对房屋没有办理过户登记手续存在过错，故石明主张阻却对案涉房屋的执行，合理合法。何翠环经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。李敏毅、广州海呐百村饮食管理服务有限公司二审经本院公告送达，未到庭参加诉讼。石明于2019年4月22日向一审法院起诉请求：1.终止在（2016）粤0106执3933号执行案件中对广州市天河区xx路xx号2703房（以下简称案涉房屋）的执行并立即解除查封等执行措施；2.本案诉讼费用由罗映农、何翠环承担。一审法院认定事实：查册时间为2020年3月20日的《广州市不动产登记查册表》显示案涉房屋的权属登记人为何翠环，占有部分为全部，登记时间为2012年5月21日；抵押权人为罗映农，登记时间为2013年1月7日，权利价值200万元，债权数额130万元；2014年10月31日被一审法院以（2014）穗天法民四初字第2571号协助执行通知书及民事裁定书查封（查封时效为2014年10月31日至2016年10月30日），2016年6月23日被一审法院以（2016）粤0106执3933-1号协助执行通知书及执行裁定书轮候查封（自转为正式查封之日起计三年），2019年4月30日被一审法院以（2019）粤0106民初10365号协助执行通知书及民事裁定书轮候查封1/5产权份额（自转为正式查封之日起计三年）。石明为证明其与何翠环就案涉房屋的交易过程，提交了以下证据：1.2005年5月31日高新民（乙方）与何翠环（甲方）签订的《协议》，约定：甲方将合法拥有的广州市天河北路175号晖祥阁2702、2703房出售给乙方，单位建筑面积230平方米，乙方同意承售甲方物业作为商住用。甲方同意将物业115万元出售给乙方，第一期为签约时支付30万元人民币，第二期为到物业交易所办理交易时付15万元，第三期为交易完成后付清余款70万元，交易完成后，如乙方未付清余款，预售契约归甲方保管，同时乙方按每月租金6800元付给甲方，乙方付清余款时，甲方将《房产证》归还乙方。2.2009年5月1日，高新民（甲方）、石明（乙方）签订《委托协议书》，约定：甲方将广州市xx路xx号xx花园xx阁xx房及2703房两套房产卖给乙方，乙方自愿偿还甲方欠何翠环的购房全部尾款，付款方式由乙方和何翠环协议解决等。3.2011年7月21日，石明（乙方）称与何翠环（甲方）签署《房屋买卖合同》，约定：甲方将广州市xx路xx号xx阁2702房、2703房两套房产，建筑面积230平方米转让给乙方，乙方自愿购买该房产，甲方保证上述房屋所有权及土地使用权无产权纠纷和无债权债务纠纷，否则，由甲方承担一切法律责任，该两套房屋总价款为115万元，分期支付房产，乙方于签订本合同之日前已支付70万元，2011年7月22日再支付甲方10万元购房款，剩余购房款35万元由乙方向兴业银行申请贷款支付，乙方应于甲方提供相关房产证等资料7日内向兴业银行提交贷款申请，房产过户交易完成后乙方一次性付清尾款，因甲方迟拿房产证原因，政府又出台限购令，所以影响乙方过户交易，乙方不能直接过户至本人名下，因此乙方有权过户到妹妹石菊名下暂为保管。4.2011年7月21日，石明（乙方）称与何翠环（甲方）达成《收款协议》，约定为：何翠环已收到石明交付其购买广州市xx路xx5号xx花园xx阁2702和2703房的购房款明细如下，购置该物业总额为115万元，其中第一期（2004年5月27日）支付30万元，第二期（2005年5月31日）支付15万元，第三期（2007年7月19日）支付5万元，第四期（2011年1月24日）支付20万元，第五期（2011年7月22日）支付10万元，该物业剩余的余款35万元在房产证过户完成后一次性支付给何翠环。付款情况，石明转账记录显示：2011年1月24日转账20万元至何翠环账户；2012年7月13日，转账35万元至何翠环账户。何翠环转让2702房产的交易税款凭证、契税完税证明发票等。石明为证明其在占有使用案涉房屋，提交了以下证据：2016年5月26日，石明、广州义华物业管理有限公司祥龙花园管理处共同出具的《证明》，证明石明已全部缴纳案涉房屋2005年1月1日至2016年4月30日的物业管理费。2017年6月12日，广州义华物业管理有限公司祥龙花园管理处出具《证明》，证明石明已缴纳案涉房屋物业管理费至2017年6月30日。案涉房屋物业管理费发票若干张（最早管理费期间是2014年10月）、电费发票若干张（最早计费时段是2014年11月6日至2015年1月6日）。石明称何翠环于2004年5月27日交付案涉房屋与2702房，石明接收后将两套打通使用。2019年12月4日，石明与罗映农共同到案涉房屋勘查现场。石明称由其拿钥匙打开房门带罗映农进案涉房屋查看，并拍照、录制视频为证。罗映农称其与石明在案涉房屋面谈，石明自称2004年以来案涉房屋与隔壁房一直是租给别人办公，其自己2017年1月才搬进来。石明因其与何翠环的房屋买卖合同纠纷向一审法院提起诉讼（罗映农为该案第三人），诉请确认其与何翠环就案涉房屋的房屋买卖合同合法有效、确认案涉房屋归其所有等。一审法院经审理后作出（2014）穗天法民四初字第2571号民事判决，判决确认石明于2011年7月21日与何翠环签订的房屋买卖协议合法有效并驳回石明的其他诉讼请求。石明不服该判决并提起上诉，后广州市中级人民法院于2016年7月26日作出（2016）粤01民终2472号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述民事判决均已发生法律效力。罗映农因与何翠环等人的民间借贷纠纷经一审法院审理后于2015年6月8日作出（2014）穗天法民二初字第2621号民事判决，判决李敏毅、何翠环于本判决发生法律效力之日起十日内清偿罗映农借款1193100元及其违约金、罗映农对抵押物案涉房屋以折价或以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权等。因上述民事判决生效后李敏毅、何翠环未自觉履行义务，罗映农申请强制执行，一审法院以（2016）粤0106执3933号案立案执行。执行过程中，一审法院查封了登记在何翠环名下的案涉房屋，并拟拍卖后用于清偿何翠环的债务。石明向一审法院提出书面异议，主张其系案涉房屋的实际所有人，请求一审法院依法终止对案涉房屋的执行并立即解除查封等执行措施。一审法院以（2019）粤0106执异423号案立案审查。经审查，一审法院于2019年4月10日作出（2019）粤0106执异423号执行裁定，裁定驳回石明的异议。石明不服该裁定，故提起本案诉讼。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。石明因不服（2019）粤0106执异423号执行裁定而提起本案诉讼，符合上述规定。本案是案外人执行异议之诉，争议焦点为石明是否享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据上述规定，一审法院认定如下：第一，石明于2011年7月21日与何翠环签订的房屋买卖协议经生效判决认定合法有效，一审法院对此予以确认，而一审法院在（2016）粤0106执3933号案执行过程中于2016年6月23日才轮候查封案涉房屋，即石明在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，石明为证明其占有使用情况而提交的两份《证明》及物业管理费发票、电费发票可形成完整证据链，一审法院依法予以采纳。结合2019年12月4日石明与罗映农共同现场勘查的情况，足以认定石明在2016年6月23日前已占有使用案涉房屋。第三，石明为证明案涉房屋的交易过程而提交的各种书面协议、转账流水，可形成完整证据链，一审法院予以采纳。从石明的举证亦可证明其在2012年7月13日已完成支付全部房款的义务。第四，现无证据反映石明是因其自身原因未办理过户登记，且其自2014年起已数次通过诉讼方式主张对案涉房屋享有的权利。综上，石明享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益，且符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其诉请有事实和法律依据，应予支持。何翠环经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法作缺席判决。第三人李敏毅、广州海呐百村饮食管理服务有限公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案审理。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第二百四十一条之规定，于2020年7月13日判决如下：广州市天河区人民法院在（2016）粤0106执3933号案中停止对广州市天河区天河北路175号2703房的执行并解除对该房屋的查封。一审案件受理费100元，由何翠环负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：石明对案涉房屋所享有的民事权益是否可排除对该房屋的强制执行。就此，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条明确规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，罗映农对案涉房产所享有的抵押权已于2012年5月21日办理抵押登记，并经生效判决确认其对该抵押物享有优先受偿权。而石明就该房产所享有的权利仅为基于与何翠环签订《房屋买卖合同》所产生的债权请求权及物权期待权，但该两项权利均不足以产生对抗抵押权人所享有的担保物权的法律效果。因此，石明要求排除对案涉房屋的强制执行缺乏法律依据，不应予以支持。关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的适用范围，该条款明确限定为“金钱债权执行中”，而本案执行所依据的（2014）穗天法民二初字第2621号民事判决已直接确定了罗映农对执行标的物享有担保物权，故一审法院适用该条款认定石明所享有的民事权益可排除执行，显属不当，本院对此予以纠正。综上所述，罗映农的上诉请求理据充分，本院予以支持。一审判决适用法律错误，判决不当，本院予以撤销。本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初14578号民事判决；二、驳回石明的诉讼请求。本案一审、二审案件受理费各10400元，均由石明负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二一年二月二十六日法官助理杨希书记员叶小琳