湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终23号上诉人（原审原告）：黎秋杨，男，1968年9月17日出生，汉族，住湖南省资兴市。上诉人（原审原告）：樊秀英，女，1970年6月2日出生，汉族，住湖南省资兴市。系黎秋杨之妻。两上诉人共同委托诉讼代理人：袁志强，湖南林邑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：欧阳建武，男，1974年10月8日出生，汉族，住湖南省资兴市。原审第三人：李元辉，男，1987年11月13日出生，汉族，住湖南省资兴市。上诉人黎秋杨、樊秀英因与被上诉人欧阳建武及原审第三人李元辉房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省资兴市人民法院（2020）湘1081民初1816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和调查询问双方当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。黎秋杨、樊秀英上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判欧阳建武向黎秋杨、樊秀英支付租金26,600元（从2020年4月至2020年10月共计7个月，每月租金3,800元）；3.改判终止李元辉与欧阳建武的租赁合同；4.一、二审诉讼费用由欧阳建武负担。事实和理由：一、案涉门面系李元辉所有，而瓷砖是用于李元辉自办公司的装修，因此，所欠瓷砖款系李元辉公司的欠款，而非李元辉本人的欠款。二、2020年8月11日，欧阳建武发短信给李元辉商量以李元辉公司欠的瓷砖款抵扣租金并要求李元辉完善手续。而在2020年8月10日，李元辉已将门面出售给了黎秋杨、樊秀英，对案涉门面已不再享有任何权利。同一时期李元辉还出售了与案涉门面相邻的另外两间门面，这两间门面的租户均从2020年4月起就未向李元辉交付租金。三、截止到2020年8月11日，欧阳建武只交了2020年前二个季度的租金，三四季度及之后的租金并未交付，从李元辉与欧阳建武的短信聊天可看出，双方恶意串通，由谢小金、许卫等人在2020年8月11日后出具了时间为2020年4月16日的虚假收据和以剩余瓷砖抵扣租金的虚假证明。四、李元辉于2020年8月30日出具了一份声明，证明欧阳建武于2020年4月起就没有向其交付租金。综上，一审认定事实不清，请求二审法院支持黎秋杨、樊秀英的上诉请求。欧阳建武辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李元辉赊购的瓷砖事实上是李元辉的个人的欠款，在采购时已经约定好以房租来抵扣欠款。2020年之前已经抵扣了10万元，还有9万多没有抵扣完，该行为等于预付了房租，至于瓷砖用于何处，与本案无关。依合同承租人应当享有优先购买权，但欧阳建武并不知门面买卖的事，本案并非真实付款购房，而是黎秋杨、樊秀英的侄女婿王志力放高利贷逼账的结果，房产的所有权转移并不影响租赁合同的效力。一审判决认定的单据、合同等都是真实有效的，现在黎秋杨、樊秀英胡乱指责，毫无依据。黎秋杨、樊秀英辩称所谓的李元辉2020年8月30日声明系无效证明，黎秋杨、樊秀英自称8月10日房产产权已经转移，既然8月10日房产已经转移，何来的8月30日的声明。综上所述，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回黎秋杨、樊秀英的上诉请求，维持原判。李元辉述称，欧阳建武所说李元辉和王志力的高利贷不是事实，李元辉和王志力是朋友关系，不存在高利贷。因为李元辉和王志力之间存在债务纠纷，所以在执行调解时，同时做了债务和门面所有权的转移。欧阳建武所说瓷砖的采购是李元辉个人的采购行为是不正确的，瓷砖的采购是李元辉公司的工作人员谢小金、许卫在经办的。黎秋杨、樊秀英向一审法院起诉请求：一、判令欧阳建武支付黎秋杨、樊秀英租金26,600元（从2020年4月至2020年10月共计7个月，每月租金3,800元）；二、判令终止李元辉与欧阳建武的租赁合同；三、本案诉讼费、财产保全费由欧阳建武承担。一审法院认定事实：2014年5月22日前，李元辉与欧阳建武签订《租赁合同》，租赁场地为：资兴市××大市场××居×栋10×、10×、10×号门面，欧阳建武向李元辉交纳了押金10,000元。2014年5月22日，李元辉授权谢小金与欧阳建武续签《租赁合同》并收取租金，租赁场地为：资兴市××大市场××居×栋10×、10×号门面，约定期限从2014年10月1日至2017年9月30日止，租金为6,700元／月，按月交租金，先交后用，交纳时间逾期10日以上，甲方有权单方面终止合约及其他权利、义务等。2017年10月1日，李元辉授权谢小金与欧阳建武又续签《租赁合同》并收取租金，租赁场地为：资兴市××大市场××居×栋10×号门面，约定期限从2017年10月1日至2021年10月1日止，租金为3,800元／月，按月交租金，先交后用，交纳时间逾期10日以上，甲方有权单方面终止合约及其他权利、义务等。李元辉在出租期间分别授权谢小金、许卫等人到欧阳建武所租门面赊购瓷砖等物用于自办公司的建设、装修等，经李元辉确认，在处置该所租门面时共赊购价值192,000元货款；而在门面租金交纳方面，李元辉、欧阳建武均以欠货款抵付租金方式进行，每年出具一次票据，2020年4月16日，李元辉认可已收当年租金至2020年12月31日，并在2020年4月20日签字认可继续以欠剩余货款抵付租金。2020年6月13日，李元辉授权谢小金，谢小金又授权许卫与欧阳建武再续签《补充协议》，把原租赁场地延续三年，约定期限从2021年10月1日至2024年9月30日止，租金为4,000元／月，先交后用。2020年8月10日，经资兴市人民法院调解，李元辉将出租给欧阳建武的门面作价60万元出售给黎秋杨、樊秀英，黎秋杨、樊秀英现已办好不动产证。2020年8月30日，黎秋杨、樊秀英拿着李元辉声明找欧阳建武收取从2020年4月1日起的租金，欧阳建武以李元辉尚欠货款抵付租金未完毕为由拒付，为此，黎秋杨、樊秀英多次找欧阳建武协商未果，故诉至法院，要求依法处理。一审法院认为，该案系租赁合同引发的纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。欧阳建武与授权谢小金、许卫签订的《租赁合同》、《补充协议》系依法成立的合同，对欧阳建武与李元辉具有法律约束力。欧阳建武与李元辉应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。李元辉确认在租赁合同履行期间赊购欧阳建武瓷砖等物用于自办公司的建设、装修等，而后以欠货款抵付租金方式进行，每年出具一次票据，直至抵付租金完毕，该行为等同于欧阳建武先行预付了租金，预付了租金就要租至使用完毕为止。而李元辉在租赁合同履行期间将出租给欧阳建武的门面作价出售给黎秋杨、樊秀英的行为系财产所有权转移，但并不影响租赁合同的效力。现欧阳建武在租赁合同履行期间不存在欠缴黎秋杨、樊秀英及李元辉的租金等违约情形，因此，黎秋杨、樊秀英主张欧阳建武从2020年4月份起支付黎秋杨、樊秀英租金及终止李元辉与欧阳建武的租赁合同依据不足，依法不予支持。关于黎秋杨、樊秀英租金损失系李元辉先行以欠货款抵付租金方式进行造成的，因此，黎秋杨、樊秀英应向李元辉主张权利，由于黎秋杨、樊秀英在本案中未向李元辉主张权利，应不予处理。一审判决如下：“驳回原告黎秋杨、樊秀英的诉讼请求。案件受理费465元，减半收取232.5元，由原告负担。”本院二审期间，各方当事人均无新证据提交。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。另查明，2020年8月30日，李元辉作出一份《声明》，内容如下：欧阳建武租赁的资兴市××大市场××居×栋10×号门面从2020年4月1日以后的租金由黎秋杨、樊秀英向欧阳建武收取。本院认为，本案的争议焦点是，一、欧阳建武应否向黎秋杨、樊秀英支付2020年4月以后的租金；二、李元辉与欧阳建武的租赁合同应否终止。关于焦点一。2020年4月20日，李元辉确认还余瓷砖款92,869元未抵扣完毕，同意继续抵扣租金，并于2020年6月13日与欧阳建武续签《补充协议》，应视为欧阳建武已预先支付租金92,869元。2020年8月30日，李元辉又出具从2020年4月1日以后的租金由黎秋杨、樊秀英向欧阳建武收取的《声明》，该《声明》未经欧阳建武认可，对欧阳建武不产生效力。在92,869元瓷砖款未抵扣完应付租金前，欧阳建武无需向黎秋杨、樊秀英支付租金。因该租金损失系李元辉先行以欠瓷砖款抵扣租金造成，黎秋杨、樊秀英可向李元辉主张权利。黎秋杨、樊秀英上诉称欧阳建武向李元辉发短信以瓷砖款抵扣租金并要求“完善手续”，系恶意串通，本院认为，欧阳建武作为已预付了房租的承租人，在得知李元辉将门面出售后，为保障自身权益，发短信向李元辉确认，属于正常行使权利。故对黎秋杨、樊秀英的该项上诉理由，本院不予采信。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，在案涉门面所有权转移前已经租赁给了欧阳建武，黎秋杨、樊秀英虽在租赁期间获得案涉门面的所有权，但不影响原所有权人李元辉与承租人欧阳建武签订的租赁合同的效力。且本案中，黎秋杨、樊秀英未提交证据证明欧阳建武在租赁合同期间存在违约行为。故对黎秋杨、樊秀英请求终止租赁合同的上诉请求，本院不予支持。综上所述，黎秋杨、樊秀英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费465元，由上诉人黎秋杨、樊秀英负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 伟审判员 李建湘审判员 杨利平二〇二一年二月二日法官助理韩淑静书记员梁慧婷附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。