江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0923民初373号原告：洪仁华，男，1956年9月20日出生，汉族，居民，住阜宁县。被告：滕常洲，男，1977年7月7日出生，汉族，居民，住阜宁县陈良镇盐港村**，现住。原告洪仁华与被告滕常洲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月4日公开开庭进行了审理。原告洪仁华、被告滕常洲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪仁华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年12月1日订立的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付逾期未付租金8万元及违约金（以8万元为基数，自2019年12月1日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算）；3.判令被告以9万元一年为标准，向原告支付自判决解除房屋租赁合同之日起至被告实际归还房屋之日止的房屋占用使用费；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年12月1日，原、被告订立《房屋租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于盐城市阜宁县澳门路澳门花苑26号楼6号和7号两间门面房出租给被告使用，租赁期限为2019年12月1日2022年12月1日。租金每年9万元，被告需在每年12月1日前向原告支付上述租金，被告逾期支付租金超过3天的，原告有权每天向被告收取一千元的滞纳金（原告现在根据实际损失将违约金调整为以逾期未付租金8万元为基数，自2019年12月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计付违约金至实际支付之日止）。嗣后，原告将案涉房屋交付给被告使用，被告向原告支付了1万元租金后，至今未付剩余应租金。被告上述行为严重违背了合同条款，现被告拒不履行租赁合同约定义务，且不予协商后续事宜。原告为维护自身权益，特诉至法院，望判如所请。被告滕常洲辩称，1、原告当时和我约定第一年租金为5万元，剩余两年的租金为9万元；2、原告诉称的利息是不成立的；3、因疫情影响，9万元一年的租金较高，剩余两年被告不再继续租用；4、原被告约定的租赁面积为700平方米，但实际使用面积为500平方米。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合证据规则、具体案情和法律规定予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月1日，原告洪仁华（出租房，甲方）与被告滕常洲（承租方，乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：第一条房屋出租范围和用品江苏省盐城市阜宁县澳门路澳门花苑26号楼6号和7号两间门面房（一楼、二楼和阁楼），以及内部所有装潢、电器设备、座椅餐具以及厨房设备用品。第二条租赁期限租赁为叁年，自2019年12月1日起至2022年12月1日止。乙方若有下列情形之一的，甲方可以随时无条件终止合同，收回房屋，并要求乙方按合同规定做出相应赔偿：1.乙方擅自将房屋转租、转让或转借给他人的；2.乙方利用租赁的房屋进行非法活动的，损害甲方利益的；3.乙方拖欠甲方租金累计达10天以上的。第三条租金、押金、违约金规定1.乙方在租赁期间享有甲方所有租赁物品的同时，须在每年的12月1日向甲方缴纳人民币90000元（大写：玖万元）作为租金，且必须一次性付清当年的租金，无论乙方因任何缘故拖欠甲方租金，甲方只给乙方3天宽限期，超过3天甲方有权向乙方加收每天壹仟元的滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约将案涉房屋交付给被告使用，被告向原告支付了1万元租金，剩余租金未有支付。现原告诉至本院要求处理。本院认为，原告洪仁华与被告滕常洲签订的《房屋租赁合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。一、关于合同解除的问题。根据法律规定，合同解除的方式分为约定解除和法定解除。本案中，原、被告双方合同约定：“乙方拖欠甲方租金累计达10天以上的，甲方可以随时无条件终止合同，收回房屋，并要求乙方按合同规定做出相应赔偿。”《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第五百六十三条第（三）项规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。”本案中，被告滕常洲未按合同约定的时间、金额支付到期租金，原告有权依据合同约定和法律规定行使合同解除权。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”原告洪仁华向本院起诉要求解除合同，2021年1月12日起诉状副本送达被告滕常洲，应当确认双方签订的房屋租赁合同于2021年1月12日解除。二、关于支付租金问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。本案中，被告滕常洲未按合同约定支付租金，且逾期超过约定时间，滕常洲构成违约，导致合同解除。根据合同约定“乙方须在每年12月1日向甲方缴纳90000元作为租金，且必须一次性付清当年的租金，无论乙方因任何缘故拖欠甲方租金，甲方只给乙方3天宽限期，超过3天甲方有权向乙方加收每天壹仟元的滞纳金。”合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告应按约向原告支付租金，至起诉之日被告滕常洲共向原告支付租金10000元，故原告洪仁华要求被告滕常洲支付剩余租金80000元的诉讼请求，本院予以支持。被告滕常洲抗辩双方约定的第一年租金为50000元，但其未提供其他证据予以证明，原告洪仁华也不予认可，故本院不予采信。关于原告洪仁华要求自2019年12月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算违约金的诉讼请求，本案中，原、被告双方未明确约定租金支付具体时间，根据法律规定，租赁期限一年以上的，承租人应当在每届满一年时支付，故被告应在3天宽限期满前即2020年12月4日前支付租金，原告要求被告承担按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算违约金，不违反法律规定，本院予以支持。三、关于逾期腾房占有使用费问题。根据相关法律法规规定，租赁期限届满或者合同解除，承租人应当立即腾空让房。否则，应当依法向出租人支付逾期腾房占有使用费，支付占有费的标准有约定从其约定，无约定的参照前期租金标准执行。本案中，房屋租赁合同自2021年1月12日解除，故被告滕常洲应按9万元/年的标准支付自2021年1月13日起至房屋实际腾空之日止的房屋占有使用费。被告滕常洲的其他抗辩意见，无事实和法律依据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十四条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、七百二十二条、第七百三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告洪仁华与被告滕常洲于2019年12月1日签订的《房屋租赁协议》于2021年1月12日解除；二、被告滕常洲于本判决生效后十五日内向原告洪仁华支付租金80000元及违约金（以80000元为基础，自2020年12月4日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算），并从案涉承租房屋内搬离；三、被告滕常洲自2021年1月13日起至实际搬离房屋之日止按照90000元/年的标准支付房屋占有使用费，限本判决生效之日起十五日内履行完毕；四、驳回原告洪仁华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5448元，减半收取计2724元（原告已预交），由被告滕常洲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 范红兵二〇二一年二月八日法官助理 赵梅娟书 记 员 祁 杰