苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初12112号原告王留生，男，1957年9月25日出生，汉族，住江苏省苏州。委托诉讼代理人彭家兵，江苏凡创律师事务所律师。原告徐菊根，男，1951年9月27出生，汉族，住江苏省苏州。委托诉讼代理人彭家兵，江苏凡创律师事务所律师。被告李宏基，男，1993年8月14日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。被告宋金虎，男，1989年8月13日出生，汉族，住安徽省全椒县。第三人丁云，女，1978年1月22日出生，汉族，住江苏省东台市。第三人杨代兴，男，1986年6月18日出生，汉族，住福建省屏南县。原告王留生、徐菊根与被告李宏基、宋金虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理，依法由审判员夏锋适用简易程序公开进行审理。案外人丁云、杨代兴以其与本案处理结果存在法律上的利害关系为由，申请作为无独立请求权的第三人参加诉讼，本院予以准许。本案于2021年1月4日公开开庭进行审理。原告的委托代理人彭家兵，被告李宏基、宋金虎，第三人丁云、杨代兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王留生、徐菊根诉称：原被告双方于2019年6月1日签订《物业租赁合同》，原告作为出租方、被告为承租方租赁位于苏州市吴江区的商铺用于经营超市。合同签订后，原告按约定将房屋交付给被告使用，被告也支付了第一年度的租金70万元。根据合同约定，被告应于2020年5月1日前支付第二年度的租金。被告未按照合同约定支付租金，已经逾期10天以上，原告有权单方解除合同。故原告提起诉讼，请求判令：1、解除原被告之间签订的物业租赁合同；2、两被告向原告支付暂计租金375000元（实际租金自2020年6月1日起根据合同约定计算至实际交房之日）；3、两被告向原告支付违约金67500元（以75万元为基数，自2020年5月1日起按照每日万分之六计算）；4、两被告支付物业费15000元；5、两被告在物业租赁合同解除之日搬离房屋；6、本案诉讼费由被告承担。在审理中，原告确认被告已经交清物业费，故撤回第四项诉请。被告李宏基、宋金虎辩称：房屋租金是从2019年10月1日开始计算的，2019年6月1日至2019年9月底属于免租期；目前被告总共支付给原告78.5万元，其中70万元是2019年10月1日至2020年9月底期间的租金，5万元为押金，3.5万元是2020年10月1日起的一部分租金，另外第三人丁云替被告支付了14万元；2020年10月起的租金只支付了17.5万元，因为疫情影响，被告在租赁房屋内开设的超市没有生意，故在2020年7月份将房屋转租给了第三人，都签订了转租合同，租期到2024年9月底；后来因为原告与第三人杨代兴联系，要求第三人杨代兴将租金支付给原告，所以被告未支付租金给原告；被告没有违约，不应当支付违约金，而且原告主张的违约金过高，应当下调。第三人丁云、杨代兴均辩称：被告将涉案房屋的楼上和楼下部分分别转租给丁云、杨代兴，第三人和被告签订了租赁合同，约定的租赁期限也是到2024年9月底；如原被告之间的租赁合同解除了，第三人希望原告与第三人单独签订合同，继续使用房屋。经审理查明：2019年6月1日，王留生、徐菊根作为出租方（甲方）与李宏基、宋金虎作为承租方（乙方）签署物业租赁合同一份，约定甲方将其位于苏州市吴江经济技术开发区的商业用房出租给乙方作为超市使用；租赁期限为2019年6月1日至2024年9月30日，租赁期满免租期为2019年6月1日至2019年9月30日；第一年租金为70万元，第二年和第三年租金75万元，第四年和第五年租金为80万元，先付后用，每年支付一次；合同签订之日，乙方应支付租金70万元，以后应于下一租期开始前一个月、即支付下期租金(若遇国定节假日顺延)，逾期支付的，每逾期一日，乙方须按拖欠租金的千分之五支付违约金，逾期超过十天的，甲方有权单方无条件解除本合同；乙方应在本合同签订日向甲方支付房屋租赁保证金5万元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止后，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。上述物业租赁合同签订后，李宏基、宋金虎向王留生、徐菊根支付第一年租金70万元和租赁保证金（押金）5万元。2020年7月，李宏基、宋金虎将涉案房屋的楼上房屋转租给丁云用于经营足浴店、将楼下房屋转租给杨代兴用于经营理发店。王留生、徐菊根对李宏基、宋金虎的转租行为予以准许。2020年9月3日，李宏基、宋金虎向王留生、徐菊根付款3.5万元，用于支付第二年的部分租金；丁云在2020年12月至2021年1月期间代李宏基、宋金虎向王留生、徐菊根支付14万元，用于支付第二年的部分租金。以上事实，有原告提供的不动产权证、物业租赁合同以及到庭各方的当庭陈述予以证实。本院认为：原被告签署的物业租赁合同系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应切实履行合同义务。双方签署的物业租赁合同仅约定租赁期满免租期为2019年6月1日至2019年9月30日，但对于在合同提前解除或者终止的情形下免租期的具体期限，双方未作约定。在庭审中，原告确认其在缔约后要求自2019年8月1日起算租金即2019年6月1日至2019年7月底期间属于免租期；被告确认其当时同意自2019年8月1日起算租金，后续又要求原告将免租期延长至2019年9月底，但原告不予准许。依照双方陈述，本院可以认定双方同意自2019年8月1日起计算租金，并将2019年6月1日至2019年7月底作为免租期。合同履行期间，被告已支付了第一年（2019年8月1日至2020年7月底期间）的租金70万元；对于第二年（2020年8月1日起至2021年7月底）的租金75万元，依照双方约定，被告应在2020年7月1日前支付，但截至本案审理期间，被告仅支付租金17.5万元，且逾期付款已超十日，原告有权按照合同约定的条件解除物业租赁合同。原告以诉讼方式依法主张解除租赁合同，其诉状副本已于2020年11月20日送达被告，故原被告签署的租赁合同已于该日解除。该合同解除后，被告应搬离涉案房屋，将房屋返还给原告，并向原告支付截止返还和交付涉案房屋之日的租金（含占有使用费）（按照年租金75万元标准，自2020年8月1日起计算至实际交付房屋之日止，并应扣除被告已付的租金17.5万元）。原告主张的违约金数额过分高于其实际损失，本院依照合同履行情况和被告抗辩，将其调整为62500元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十四条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告王留生、徐菊根与被告李宏基、宋金虎签署的物业租赁合同于2020年11月20日解除。二、被告李宏基、宋金虎应于本判决生效之日起十日内搬离位于苏州市吴江经济技术开发区的房屋并向原告王留生、徐菊根支付违约金62500元及相应租金（按照年租金75万元标准，自2020年8月1日起计算至实际交付房屋之日止，并应扣除已付的租金17.5万元）。（上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，账号：62×××67，开户行：中国农业银行吴江分行营业部）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取15800元，保全费4520元，由被告李宏基、宋金虎负担，并于本判决生效之日起十日内给付原告。原告预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 夏 锋二〇二一年二月一日书记员 徐晓田附：相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。