湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终932号上诉人（原审被告）：武汉联峰房地产开发有限公司，住所地武汉市洪山区鲁磨路**。法定代表人：刘宇辉，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：杨森，湖北金卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：李科，湖北金卫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱恺琪，男，1989年1月2日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：郭健雄，湖北瀛楚律师事务所律师。上诉人武汉联峰房地产开发有限公司（以下简称联峰公司）因与被上诉人朱恺琪商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初8124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。联峰公司上诉请求：1.请求武汉市中级人民法院撤销原审判决中第一判项，并依法改判向朱恺琪支付逾期交房违约金29523.72元（自合同约定的最后交付期限届满第二日起至朱恺琪实际收房之日止，以朱恺琪的总房款1635663元为基数，按照日万分之一的标准计算违约金;以朱恺琪实际收房第二日起至2017年8月21日至，以朱恺琪的总房款1635663元为基数，按照日万分之零点五的标准计算违约金即1635663元×5日×0.0001+1635663元×351日×0.00005=29523.72元）；2.一、二审诉讼费用均由朱恺琪承担。事实和理由：一、贵院在审理的与本案案情相似的案件中，己通过作出生效判决的方式，确立了联峰公司应当承担的赔偿标准。在贵院作出就联峰公司与业主宋京颐一案作出（2020）鄂01民终6088号民事二审判决书确定，即在2016年8月30日至2017年8月21日期间，若业主己收房的，在2016年8月30日至收房期间，联峰公司应按照日万分之一承担违约责任；另在贵院作出就联峰公司与业主一案作出（2020）鄂01民终4212-4230号民事二审判决书确定，在收房后至2017年8月21日期间，联峰公司应按照日万分之0.5承担违约责任。对于朱恺琪的违约金计算，联峰公司请求二审法院按照上述标准计算违约金。二、本案中，由于完全不可归责于联峰公司的原因，导致房屋验收和房屋初始登记时间发生变化，二审法院应依据诚实信用原则和公平原则，合理确定联峰公司的权利及义务。(一）关于规划验收变化的原因：联峰公司在申请办理汇博苑项目规划验收过程中，山于发生了双方当事人无法预见的情势变更，即虹景花园小区相邻违法建设行为以及政府相关部门对这一行为的处理未能按期到位，致使联峰公司办理项目规划验收受到影响，双方购房合同履行的基础发生变更，办理房屋初始登记时间发生变化。(二)房屋交房时公示的规划验收条件与房屋竣工验收合格时的规划条件是完全一致的，联峰公司不存在任何欺骗行为：2017年7月27日，联峰公司取得《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》，2017年8月21日，取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。一审联峰公司提交的材料中可以清楚反映，房屋交房时公示的规划验收条件与房屋竣工验收合格时的规划条件是完全一致的，即联峰公司虽在交房时未取得验收证明，但交付房屋实际己符合验收的合格条件。三、原审法院判决联峰公司承担的违约金金额过高，朱恺琪无任何实际损失，且因房产获得各种增值收益，联峰公司不应按照朱恺琪的诉讼请求支付逾期交房，应对违约金标准进行调整。第一，双方合同履行过程中，因不可归责于联峰公司的事由导致项目规划条件和房屋初始登记时间发生变化，对此，联峰公司不存在任何不当行为和过错；第二，朱恺琪己按合同约定时间收房，并随后进行装修入住，对交房条件未提出任何异议，交房行为具有法律效力。第三，朱恺琪在两次规划条件公示过程中未提出任何异议，联峰公司按变更后的规划条件办理了房屋初始登记并通知朱恺琪领取不动产资料，朱恺琪领取不动产资料时没有提出任何异议，并在之后自行办理了不动产权证，以实际行为认可了双方合同履行条件发生部分变更。第四，在合同履行过程中存在逾期支付购房款的违约行为，按照合同约定应当向联峰公司支付逾期付款的违约金，在双方均存在违约的情形下，请求法院酌情降低联峰公司的违约责任。朱恺琪辩称，该系列案件相同的生效判决在2020年有20多件生效并且已经执行，一审法院作自由裁量，降低标准。朱恺琪认为一审法院判决公平合理，合法有效，联峰公司的上诉的理由不成立，请二审法院驳回上诉，维持原判。朱恺琪在一审法院起诉请求：1.判令联峰公司向朱恺琪支付逾期交房违约金116412元；2.依法判令联峰公司向朱恺琪支付逾期办证违约金16350元；3.依法判令联峰公司向朱恺琪配置施耐德智能家居系统（包括可视对讲系统、报警系统、空调新风控制系统、地暖控制系统等软件和硬件）；4.依法判决本案的诉讼费用、保全费用由联峰公司承担。一审审理过程中，朱恺琪自愿撤回第三项诉讼请求。并变更第一项、第二项诉讼请求为：1.判令联峰公司支付逾期交房违约金30341.55元，计算标准为2016年8月30日至实际交房之日按照房屋总价款每日万分之二的标准，实际交房之日至2017年8月21日按照房屋总价款每日万分之零点五的标准计算违约金；2.判令联峰公司支付逾期办证违约金8178.32元，按照房屋总价款的百分之零点五计算逾期办证违约金。一审法院认定事实：一、签订合同的时间：2016年4月9日。二、合同编号：湖140418047。三、商品房项目位置、名称及房号：武汉市洪山区喻家湖路5号汇博苑小区2-2-203。四、建筑面积：123.28平方米。五、实际支付总房款：1635663元。六、合同约定交房时间及实际办理交房手续的时间：约定交房时间为2016年8月30日，实际办理交房手续时间为2016年9月4日。七、合同约定逾期交房的违约责任：出卖人支付买受人已交付房价款日万分之二的违约金。八、合同约定逾期办理房地产初始登记的违约责任：出卖人支付买受人已付房价款百分之一的违约金。九、取得项目国有土地使用权证的时间：2008年4月8日。十、取得建设工程规划许可证的时间：2013年5月16日。十一、项目是否取得竣工验收备案证及时间：2017年8月21日取得。十二、项目取得不动产权属证明的时间：2017年11月19日取得。十三、实际取得不动产权属证明的时间：2017年11月22日取得。以上事项双方无争议。一审法院认为，朱恺琪与联峰公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。双方均应按照合同约定全面履行。关于联峰公司是否存在逾期交房的违约行为及违约责任的承担问题及联峰公司是否应承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。一审法院已经生效的同案判决已经认定，联峰公司应承担逾期交房及逾期办理房地产初始登记的违约责任。联峰公司应向朱恺琪支付逾期交房违约金30341.55元（1635663元×5日×0.0002＋1635663元×351日×0.00005，取小数点后两位数）。联峰公司应向朱恺琪支付逾期办理房地产初始登记违约金8178.32元（1635663元×0.005，取小数点后两位数）。联峰公司要求按照已交付房价按日万分之一计算业主收房前的逾期交房违约金的抗辩意见，因一审法院作出的宋京颐案判决书是针对业主一直未收房的情况，不适用本案情形。此项抗辩意见一审法院不予采纳。一审法院判决：联峰公司于判决生效之日起十日内向朱恺琪支付逾期交房违约金30341.55元。二、联峰公司于判决生效之日起十日内向朱恺琪支付逾期办理房地产初始登记违约金8178.32元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费382元，由联峰公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，朱恺琪与联峰公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，各方均应按合同约定履行。联峰公司上诉称因完全不可归责于联峰公司的原因，导致房屋验收和房屋初始登记时间发生变化。因前述情形并非合同约定的免责情形，也非联峰公司在签订案涉合同时不能完全预见的情形，并不能免除联峰公司的责任。同时，即便因相邻违法建筑造成联峰公司违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，亦不影响联峰公司承担违约责任，故对联峰公司的该项上诉理由，本院不予支持。双方签订的合同约定若逾期交房联峰公司应向朱恺琪支付已交付房价款日万分之二的违约金，联峰公司并未能举证证明该违约金过份高于朱恺琪的损失，因此一审法院据此按已交付房价款日万分之二的标准计算朱恺琪实际收房前的违约金并无不当。综上所述，联峰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由武汉联峰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  危永波二〇二一年二月十九日法官助理邱冠群书记员张思远