江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终7136号上诉人（原审被告）：史为灿，男，1978年4月6日生，汉族，住徐州市。原丰县梦幻侏罗纪儿童乐园经营者。被上诉人（原审原告）：丰县中阳壹号商城有限公司，住所地丰县解放西路**（凤城宾馆**）。法定代表人：郑海坤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：卢建江，男，该公司职工。原审被告：张伟，男，1979年6月6日出生，汉族，住丰县。上诉人史为灿因与被上诉人丰县中阳壹号商城有限公司（以下简称中阳壹号公司）、原审被告张伟房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2018）苏0321民初4482号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人史为灿上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：一、中阳壹号公司起诉丰县梦幻侏罗纪儿童乐园（以下简称梦幻儿童乐园）主体不适格。本案一审于2018年7月19日立案，而梦幻儿童乐园已于2018年6月27日注销登记，且梦幻儿童乐园并未与中阳壹号公司签订合同，不具有诉讼主体资格。二、一审法院认定事实不清，未查明梦幻儿童乐园实际占用租赁物的期间。张伟与中阳壹号公司签订租赁合同后用于经营儿童乐园，但在经营期间，因涉案商铺的开发商徐州亿家圆投资有限公司擅自改变用电性质，将临时用电专供给居民、商业使用，涉案商铺于2016年8月10日即被停电处理，居民及商铺均无法用电，故梦幻儿童乐园于2017年4月5日提起诉讼要求解除合同，随后搬出涉案商铺，一审法院认定梦幻儿童乐园于2018年6月18日搬出涉案商铺不符合事实。三、一审法院酌定抵扣6个月租金作为经营损失，无法弥补梦幻儿童乐园的实际损失。如上所述，涉案商铺于2016年8月即被停止供电。且上诉人承租期间，因中阳壹号公司未及时向商铺业主支付租金，导致18名业主提起诉讼，要求梦幻儿童乐园、中阳壹号公司返还租赁物。上述事实均表明涉案商铺无法正常经营，中阳壹号公司交付的租赁物不符合约定。停止供电后至梦幻儿童乐园起诉解除合同期间，涉案商铺持续营业损失，6个月租金无法弥补上诉人实际损失。四、本案受丰县政府行政干预，判决可能有失客观公正。中阳壹号公司及开发商由于与政府签订相应开发协议造成该项目烂尾，县政府组成工作组来对该烂尾工程及后续项目进行统筹管理，而该案正是发生在工作组管理期间。被上诉人丰阳壹号公司辩称：上诉人所说的主体问题一审中已经查明，且在（2017）苏0321民初1968号诉讼中，上诉人要求中阳壹号公司进行赔偿并退还保证金，均是以梦幻儿童乐园的名义提起诉讼，上诉人主体是适格的。中阳壹号公司向一审法院起诉请求：1.解除中阳壹号公司与梦幻儿童乐园2015年2月14日签订的《房屋租赁合同》；2.梦幻儿童乐园向中阳壹号公司支付租金1242000元（按每平方米30元，从2015年9月1日起计算至2018年9月1日）。一审法院查明：2015年2月14日，中阳壹号公司（甲方）与张伟（乙方）签订房屋租赁合同书一份，约定乙方承租甲方拥有的位于丰县“中阳壹号”项目商业楼地上第6#楼3层东区，该房屋的实际使用面积约为1150平方米；乙方承租该房屋用于儿童乐园，乙方在标的房屋地独资成立经营公司使用承租房屋的，本租赁合同中乙方的权利、义务将全部转让给成立后的独资公司，乙方承担连带担保责任，甲方与乙方可不再另行签订转让协议；该房屋租赁期限为5年，甲方于2015年7月31日前向乙方交付给房屋，并提前二个月通知乙方准确交场时间，交付日至起租日期间的4个月为乙方的装修免租期，即租赁期为自2015年9月1日至2020年8月30日止；本合同签订日内，乙方向甲方支付人民币叁拾万元的履约保证金，乙方进场装修后按实际面积计算房租，房租按每平方米叁拾元计算，后贰年按10%增加房租；在能源供应部门正常提供能源，乙方能源设备完好无损、无拖欠能源费用的前提下，甲方保证及时、持续供应乙方所需能源，对乙方进行分表计费，如乙方拖欠甲方能源费，甲方将切断一切能源供应；甲方保证标的房屋具备交付使用的各项法定条件，保证标的房屋土建工程和安装工程及相关设备、设施质量符合国家规定的标准。同日，张伟支付给中阳壹号公司保证金30万元。该租赁合同中的租赁物是由商铺业主委托原告中阳壹号公司对外进行整体租赁。2015年4月7日经营者史为灿注册成立梦幻儿童乐园，组成形式为个人经营，经营场所为丰县中阳壹号第**楼****，经营范围为室内儿童娱乐服务。张伟与史为灿系合伙关系，两人共同经营梦幻儿童乐园，中阳壹号公司与梦幻儿童乐园虽未直接签订房屋租赁合同，但双方均认可按照中阳壹号公司与张伟签订的房屋租赁合同实际履行。之后梦幻儿童乐园对涉案租赁物进行装修，并进行经营。2015年5月15日，梦幻儿童乐园的委托诉讼代理人刘冰波向中阳壹号公司交纳租金30万元，中阳壹号公司开具收据一张，载明收款事由为：“6#三层东区1150㎡，补开5/2租房押金”。2016年8月9日，国家电网丰县供电公司发布停电公告，载明因徐州亿家圆投资有限公司擅自改变用电性质，将本是用于基建的临时用电转供给居民、商业使用，于2016年8月10日对临时用电变压器进行停电处理，停电涉及中阳壹号小区内的电梯、公共照明、商铺以及业主家中用电。停电后，梦幻儿童乐园为了经营，只能自己使用外接电源进行经营。2016年9月，案外人孙彩虹、徐梦溪、于承君等十八名涉案租赁物的所有权人因本案中阳壹号公司未向其支付2016年度、2017年上半年的租金诉至一审法院，要求中阳壹号公司向其支付相应租金，并将本案梦幻儿童乐园列为第三人，要求中阳壹号公司及梦幻儿童乐园退还商铺。一审法院经审理查明该十八名商铺业主委托中阳壹号公司经营管理商铺期限为5年，均自2014年1月1日至2018年12月31日止，后一审法院分别作出了判决书，判令中阳壹号公司向商铺业主支付相应租金，驳回了该十八名业主要求退还商铺的诉讼请求。另查明，2017年4月5日，梦幻儿童乐园诉至一审法院，要求解除与中阳壹号公司签订的房屋租赁合同，并要求其返还履约保证金30万元，要求案外人徐州亿家圆投资有限公司承担共同还款责任。一审法院经审理作出（2017）苏0321民初1968号民事判决书，认定双方之间的合同已于2017年4月10日解除，判令中阳壹号公司向梦幻儿童乐园返还保证金30万元，驳回梦幻儿童乐园的其他诉讼请求。中阳壹号公司不服该判决，上诉至徐州市中级人民法院，该院经审理作出（2018）苏03民终7197号民事裁定书，裁定撤销（2017）苏0321民初1968号民事判决，将该案发回一审法院重审。该案发回重审后，案号为（2018）苏0321民初8298号，因该案与本案均是基于同一房屋租赁合同产生的纠纷，故一审法院由同一合议庭同日开庭进行了审理。另查明，梦幻儿童乐园于2018年6月18日从涉案租赁物中搬出。一审法院认为:涉案租赁物的商铺业主委托中阳壹号公司经营管理商铺，中阳壹号公司有权将涉案租赁物对外进行出租，故中阳壹号公司与张伟签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。之后张伟与史为灿合伙成立了梦幻儿童乐园，梦幻儿童乐园与中阳壹号公司均同意按照张伟签订的房屋租赁合同履行合同权利义务，故中阳壹号公司与梦幻儿童乐园亦是租赁合同的相对方，双方应按照该租赁合同履行相应义务。关于中阳壹号公司主张解除双方之间租赁合同的问题。一审法院认为在2017年4月5日梦幻儿童乐园就诉至一审法院，要求解除其与中阳壹号公司之间的房屋租赁合同，可见双方均不愿继续履行该合同，梦幻儿童乐园已从涉案租赁物中搬出，亦不具备继续履行基础，故应解除中阳壹号公司与梦幻儿童乐园、张伟之间关于丰县中阳壹号第6#楼3层东区的房屋租赁合同。关于中阳壹号公司主张的租金问题。一审法院认为根据双方的租赁合同约定，租赁期自2015年9月1日起至2020年8月30日止，故梦幻儿童乐园应从2015年9月1日起支付租金。合同中约定租赁物面积约为1150平方米，梦幻儿童乐园进场装修后按实际面积计算房租，在2015年5月15日梦幻儿童乐园向中阳壹号公司支付30万元租金时，中阳壹号公司开具的收据中记载收款事由为东区1150平方米租金，在梦幻儿童乐园未提供证据证实租赁物实际使用面积的情况下，应以双方约定的租赁面积为准，即1150平方米。合同约定每月每平方米租金为30元，每月租金应为34500元。中阳壹号公司主张从2015年9月1日至2018年9月1日36个月的租金1242000元，一审法院认为梦幻儿童乐园于2018年6月18日从涉案租赁物中搬出，其占用租赁物的期间为33个月18天。在梦幻儿童乐园使用租赁物期间，2016年8月10日因涉案租赁物开发商徐州亿家圆投资有限公司将基建的临时用电转供给居民、商业使用，导致中阳壹号小区商铺、住户停电。根据双方签订的租赁合同约定，中阳壹号公司作为出租方应保证及时供应梦幻儿童乐园所需能源，但在停电后中阳壹号公司未能履行合同义务，因中阳壹号公司不能及时供电，导致整个中阳壹号商铺无法正常经营，因梦幻儿童乐园经营场所在三楼，其经营范围是室内儿童娱乐服务，在整体停电的情形下，电梯必然不能使用，导致停电期间梦幻儿童乐园不能经营，必然会产生一定的经济损失。之后梦幻儿童乐园为了能营业，只能自己使用外接电源进行经营，亦会支出一定的费用。同时在2016年9月，又因中阳壹号公司未能向涉案租赁物的商铺业主按时支付租金，导致十八名业主提起诉讼，要求中阳壹号公司及梦幻儿童乐园向其返还涉案租赁物，梦幻儿童乐园作为无过错方，因中阳壹号公司的违约行为，致十八名业主到经营场所维权，同样会对梦幻儿童乐园的正常经营产生影响，进而造成一定的经济损失。虽梦幻儿童乐园未能举证证明具体的经济损失，但根据中阳壹号公司的违约行为及梦幻儿童乐园停止经营的情形，其必然会产生一定的经济损失，故一审法院酌情认定对梦幻儿童乐园的损失从其应付的租金中抵扣六个月的租金。梦幻儿童乐园共占用涉案租赁物33个月18天，抵扣六个月后，其应向中阳壹号公司支付27个月18天的租金，计952200元。2015年2月14日，张伟向中阳壹号公司支付30万元履约保证金，2015年5月15日，梦幻儿童乐园向中阳壹号公司支付30万元租金，该两笔款项应从中予以扣除，梦幻儿童乐园仍应向中阳壹号公司支付租金352200元。张伟与梦幻儿童乐园的经营者史为灿共同合伙经营，其在与中阳壹号公司签订的房屋租赁合同中亦约定张伟对转让后的合同承担连带担保责任，故张伟应对租金的清偿承担连带责任。综上，一审法院判决：一、丰县梦幻侏罗纪儿童乐园于判决发生法律效力之日起十日内，向丰县中阳壹号商城有限公司支付租金352200元；二、张伟对判决主文第一项债务的履行承担连带责任；三、驳回丰县中阳壹号商城有限公司的其他诉讼请求。本案二审中另查明，个体工商户丰县梦幻侏罗纪儿童乐园已由登记经营者史为灿于2018年6月17日注销。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，涉案租赁物经业主委托中阳壹号公司经营管理，中阳壹号公司将商铺对外出租，并与张伟签订《房屋租赁合同》，该合同约定内容是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张伟与史为灿为合伙关系，张伟租赁涉案商铺系用于史为灿登记注册的个体工商户梦幻儿童乐园的经营，各方也均同意按照涉案《房屋租赁合同》履行合同权利义务，故中阳壹号公司与梦幻儿童乐园亦是租赁合同的相对方，应当按照该合同约定全面履行各自的义务。梦幻儿童乐园未按照合同约定按期支付租金，中阳壹号公司有权向其主张权利。但根据二审查明事实，本案一审于2018年7月19日立案，而梦幻儿童乐园在一审立案前已于2018年6月17日注销登记，不再具备诉讼主体资格，一审法院仍将其作为被告不当。《中华人民共和国民法典》第五十四条规定：“自然人从事工商业经营，经依法登记，为个体工商户。个体工商户可以起字号。”第五十六条规定：“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担”。根据上述法律规定，个体工商户财产实际是与自然人财产或家庭财产混同，个体工商户虽已经注销，但对外可由自然人代表个体工商户，个体工商户注销不影响自然人的诉讼主体资格。梦幻儿童乐园系由史为灿注册成立，组成形式为个人经营，其注销后债务应由史为灿个人承担，一审法院将梦幻儿童乐园表述为被告并判决由其承担责任不当，本院依法纠正由史为灿作为本案被告。二、关于梦幻儿童乐园实际占有使用涉案租赁物的期限认定问题。上诉人史为灿诉称，因开发商徐州亿家圆投资有限公司擅自改变用电性质，涉案商铺于2016年8月10日即被停电处理，而梦幻儿童乐园于2017年4月5日已提起诉讼要求解除合同并搬出涉案商铺。对此，本院认为，涉案《房屋租赁合同》约定，合同解除后承租人应尽快将资产撤出场地，但据一审中被上诉人中阳壹号公司提交的照片显示，直至2018年6月17日，梦幻儿童乐园的游乐设施仍堆放在租赁物场地内，一审法院认定梦幻儿童乐园于2018年6月18日从租赁物处搬离并未加重史为灿负担，本院依法予以维持。三、关于一审判决的租金数额是否适当的问题。上诉人认为涉案商铺于2016年8月即被停止供电，后商铺一直处于亏损的状态，应从租金中予以扣除。对此，本院认为，一方面，在梦幻儿童乐园使用租赁物期间，确实曾存在商铺长期停电的情形，给梦幻儿童乐园的经营造成不良影响。但另一方面，梦幻儿童乐园未及时从涉案租赁物场地撤离、实际占有使用租赁物长达33个月18天亦是事实。史为灿虽主张停电给其造成损失但未就此举证予以证明，一审法院酌定从其应付租金中扣减6个月以弥补其损失较为合理，史为灿上诉主张对租金再予扣减，本院依法不予支持。综上，一审法院对于梦幻儿童乐园的诉讼主体资格未予审查，本院依法予以纠正；一审法院对其他案件事实认定清楚，适用法律正确，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省丰县人民法院（2018）苏0321民初4482号民事判决。二、史为灿于本判决发生法律效力之日起十日内，向丰县中阳壹号商城有限公司支付租金352200元；三、张伟对上述债务的履行承担连带责任；四、驳回丰县中阳壹号商城有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20730元，由丰县中阳壹号商城有限公司负担15000元，由史为灿、张伟负担5730元；二审案件受理费20730元，由上诉人史为灿负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖伟巍审 判 员 宋新河审 判 员 苏 团二〇二一年二月七日法官助理 王 茹书 记 员 侯梦池