江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终7336号上诉人（原审被告）：徐州荣盛广场商业管理有限公司，住所地徐州泉山区姚庄社区荣盛未来城。法定代表人：赵亚新，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯承志，男，1990年1月18日生，汉族，该公司法务，住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：杜磊，男，1986年4月1日生，汉族，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：薛寒冰，北京市盈科（徐州）律师事务律师。上诉人徐州荣盛广场商业管理有限公司因与被上诉人杜磊房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初829号事判决，向本院提起上诉。本案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人徐州荣盛广场商业管理有限公司委托诉讼代理人侯承志，被上诉人杜磊及其委托诉讼代理人薛寒冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新盛公司上诉请求：一、撤销徐州市泉山区人民法院(2020)苏0311民初829号民事判决书，依法改判或裁定发回重审。二、两审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一，双方签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，是合法有效的。上诉人依约交付了租赁物，被上诉人也支付了部分租金，被上诉人自始至终未提出任何异议，并在取得商铺的使用权后开始着手装修继而开始营业。合同已经实际履行，被上诉人已经实现了签订房屋租赁合同的目的。因而，应本着鼓励交易、维持合同稳定的原则，特别是目前疫情情况下，为避免挤兑现象的发生，法院应支持合同继续履行，驳回被上诉人解除合同的请求。第二，被上诉人违反合同的约定，拖欠、拒交租金，违约在先，上诉人多次催告，被上诉人置之不理，拒不履行合同义务，其无权要求单方解除合同。依据合同约定，上诉人有权按照合同约定行使对室内物品的留置权。第三，上诉人在2020年7月15日之前虽未取得徐州市住建局颁发的《建筑工程消防验收意见书》，但并未影响商铺正常经营获益，被上诉人签订合同的目的已经实现。被上诉人已经于2017年10月份开始实际接收房屋，装修完毕之后即开始了实际营业，被上诉人也未受到行政机关的任何处罚。且上诉人在此后及时申请了消防验收并于2020年7月15日顺利通过了消防验收，具备了完整的履约条件，法院应支持合同继续履行。综上，双方签订的合同合法有效且已经得到实际履行，被上诉人签订合同的目的已经实现，上诉人从2017年10月份起，长期占有使用租赁物，理应支付租金及相关费用，一审判决上诉人返还租金等费用并解除合同于法无据，上诉人即使有部分违约行为也不应返还租金，更不足以导致合同解除。且被上诉人拖欠租金在先，其作为违约者无权要求解除合同。请求上级法院查明事实，正确适用法律，依法支持上诉人的诉讼请求。杜磊辩称，1、被上诉人按照上诉人与被上诉人签订的租赁合同履行了交付租金等全部义务。而上诉人交付的房屋是不符合交付条件的房屋。因此上诉人存在违约行为。2、上诉人与被上诉人均确认合同已经解除。被上诉人向上诉人邮寄了催告函，内容是要求上诉人通过消防检查。并且在之后又邮寄了解除租赁合同通知书。之后上诉人于2019年12月12日向被上诉人邮寄送达了解除合同通知书。不存在上诉人上诉请求中所述的支持合同继续履行的请求。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。杜磊向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2017年10月16日签订的租赁合同；2、判令对方返还租金、物业费、推广费38224.27元(包括第一期租金28437.15元，物业费9455.35元，推广费331.77元)，质量保证金10000元，履约保证金34000元，合计82224.27元；3、判令对方返还租赁房屋内所有物品(价值27846元)；4、诉讼费用由对方承担。一审法院认定事实：2017年10月16日，杜磊作为承租人与作为出租人的徐州荣盛广场商业管理有限公司签订荣盛未来广场项目租赁合同，合同编号为XZSG2017027，双方确认租赁物位于徐州市荣盛未来广场项目一层B1011商铺，约定租赁期限5年，自计租日开始计算，计租日为免租装修期届满次日，免租装修期为自进场日起至开业日前一日的期间，开业日为商业广场整体开业日，计租面积为77.91平方米，租赁期限为5年，经营项目为果鲜遇，保证金为34000元，质量保证金为10000元，双方还约定了物业管理、违约责任等内容。在上述租赁合同签订后，杜磊向徐州荣盛广场商业管理有限公司交纳了履约保证金34000元、质量保证金10000元及第一期租金28437.15元、物业费9455.35元、营运推广费331.77元。2019年9月20日，徐州荣盛广场商业管理有限公司在杜磊经营果鲜遇店铺的入户门上加了一把U型锁。杜磊于2019年10月24日向徐州荣盛广场商业管理有限公司发出催告函，要求徐州荣盛广场商业管理有限公司在2019年10月30日前通过消防合格检查并且商场可以正常合法经营，否则将解除租赁合同。后杜磊于2019年11月4日向徐州荣盛广场商业管理有限公司邮寄了解除租赁合同通知书，以商场整体未经消防部门验收为由，提出解除租赁合同，并要求徐州荣盛广场商业管理有限公司退还租金、物业管理费等。2019年12月12日，徐州荣盛广场商业管理有限公司以杜磊欠付相关费用为由，向杜磊送达了解除合同通知书。另查明，徐州荣盛广场商业管理有限公司出租的荣盛未来广场，2018年9月18日取得了徐州市公安消防支队颁发的建设工程消防验收意见书，字号为徐公消验资【2018】第0186号。2019年6月20日，徐州市住房和城乡建设局对送交备案的荣盛未来广场竣工验收文件，予以备案。徐州市住房和城乡建设局在2020年7月15日对徐州市荣凯置业有限公司申报的未来广场公共部位室内装饰工程进行了消防验收。2019年8月12日，徐州市公安机关消防支队向徐州荣盛广场商业管理有限公司下达了行政处罚决定书，以荣盛未来广场未经消防安全检查擅自投入使用，给予责令停止使用荣盛广场，并处罚款人民币陆万元整。在案件审理过程中，杜磊申请撤回第三项诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。杜磊与徐州荣盛广场商业管理有限公司签订房屋租赁合同是各方的真实意思表示，合法有效，故各方应当严格履行。在上述合同签订后，杜磊已经按照合同的约定向徐州荣盛广场商业管理有限公司交纳了履约保证金、质量保证金及第一期租金、物业费及营运推广费，但因徐州荣盛广场商业管理有限公司提供的租赁房屋在上述期间没有经过徐州市公安消防支队的消防验收，属于交付房屋不符合使用条件和合同目的的情形，亦是违约行为，且徐州荣盛广场商业管理有限公司在2019年9月20日对杜磊经营的商铺加锁，造成杜磊无法经营，符合合同法第九十四条规定的因其他违约行为致使不能实现合同目的的情形，杜磊向徐州荣盛广场商业管理有限公司发出催告函后，有权依据法定解除权解除涉案的房屋租赁合同，故杜磊行使合同解除权，有事实和法律依据，予以支持。在合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案徐州荣盛广场商业管理有限公司的违约行为，杜磊要求返还已经缴纳的租金、物业费、推广费38224.27元、质量保证金10000元，履约保证金34000元，符合法律规定，予以支持。杜磊在案件审理过程中自愿撤回第三项诉讼请求，是其自主行使实体权利的体现，不违反法律的规定，予以确认，对该项诉请，不再处理。综上，遂判决：一、解除杜磊与徐州荣盛广场商业管理有限公司在2017年10月16日签订的租赁合同；二、徐州荣盛广场商业管理有限公司于判决生效后十日内向杜磊返还第一期租金28437.15元、物业费9455.35元，推广费331.77元、质量保证金10000元和履约保证金34000元，共计82224.27元。案件受理费2501元，由徐州荣盛广场商业管理有限公司负担。二审中，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的房屋租赁合同因合同标的物未经消防部门消防验收，不符合使用条件，实现不了合同目的，被上诉人书面通知上诉人解除涉案租赁合同并要求返还相应费用有事实和法律依据，一审予以认定并无不当。且上诉人也不能举证证明涉案租赁合同计租日、免租装修期届满次日、开业日具体时间。故上诉人提出的上诉请求无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，上诉人徐州荣盛广场商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1855元；由徐州荣盛广场商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  秦国渠审判员  汪佩建审判员  张 洁二〇二一年二月五日书记员  陈斯雅