辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3326号上诉人（原审被告）：沈阳圣文房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区下坎子村。法定代表人：刘志才，该公司总经理。委托诉讼代理人：李友林，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王**，男，1982年3月5日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审原告）：沈阳万维物业服务集团有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街**。法定代表人：陈忠杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵丹，辽宁弘立律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静，女，1983年10月18日出生，汉族，该公司员工，住黑龙省虎林市。上诉人沈阳圣文房地产开发有限公司因与被上诉人沈阳万维物业服务集团有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁于洪区人民法院（2020）辽0114民初6263号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳圣文房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、被上诉人与沈阳市于洪区福盛居业委会签订的《“福盛居”小区物业服务合同》是无效合同，一审法院没有认定。根据《物权法》第七十六条第（四）项、《合同法》第五十二条第（五）项、《合同法司法解释（二）》第14条等，被上诉人没有经过法定程序选聘为合法物业服务主体，没有资格与福盛居业委会签订物业服务合同。二、上诉人与被上诉人之间无实际上的合同关系，无任何形式上的意思表示。被上诉人从未提出为上诉人提供物业服务的要约，上诉人也没有承诺接受被上诉人的物业服务。三、一审遗漏诉讼主体于洪区福盛居业委会。福盛居业委会与被上诉人签订了物业服务合同，是权利义务的承担者。四、被上诉人没有提供物业服务，上诉人没有给付物业费的义务。一审中，被上诉人提供一些照片不能证明是在福盛居小区提供的服务，也不能证明在所谓物业服务合同期内所提供的服务。五、物业服务合同抛开相对性和效力而言对上诉人有效有约束力，但到目前为止没有有效证据证明案涉物业合同已经得到实际履行，也就是被上诉人没有对上诉人提供物业服务，因此上诉人没有给付物业服务责任。沈阳万维物业服务集团有限公司辩称，一、被上诉人是于2016年8月1日通过市场公开招标的方式，中标后与福盛居小区业主委员会签订了物业服务合同，程序合法，为此被上诉人已经在一审时向法庭提供了充分的证据。1.上诉人提出业委会签订物业合同没有经业主大会的授权与事实不符，其认为物业合同没有业主的同意而无效，不仅与事实不符，更没有证据予以证明。2.如果上诉人认为业委会未能得到业主大会的授权，便以公开招标方式选聘物业公司违反了业主大会和业主委员会指导规则的程序要求，应当依法提议召开业主大会形成业主大会决议解除与物业公司的物业合同关系，或者以诉讼方式确认物业合同无效，而不应以拒交物业费方式违反合同义务。二、上诉人以其未参与物业合同的签订，认为合同对其没有约束力，双方不存在合同关系，不符合法律规定。根据《民法典》第二百八十条规定，业主大会或业主委员会的决定对业主具有约束力。最高法《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。依据《最高法关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，上诉人作为空置房屋的所有权人其应当为业主。且根据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十四条第（一）项规定，建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，按一人计算。故，上诉人作为案涉园区业主之一，即便其未参加业主大会，对于业委会经业主大会决议并依法定程序和公开招标方式选聘的物业公司签订的物业合同，上诉人应当履行合同义务。三、福盛居业委会并非本案必要的诉讼主体，无需参加本案诉讼，而且上诉人一审并未向法庭申请追加被告，故一审法院审理的程序合法。四、被上诉人自2016年8月1日为案涉园区提供物业服务至今，是客观事实。首先，被上诉人是对福盛居整个园区提供的物业服务，包括公共设施、设备，园区公共秩序和卫生环境等等，而并非针对某一户业主进行的服务。其次，上诉人名下的多处空置房室内，以及室外各种管线由于上诉人的施工问题等诸多因素，经常出现爆裂、堵塞等情况，物业公司都需要进行维修。再次，园区90%以上业主均能按时足额缴纳物业费，也可以证明被上诉人已经对案涉园区提供了符合合同要求的物业服务。沈阳万维物业服务集团有限公司向一审法院起诉请求：1.被告给付2019年7月1日至2020年6月30日于洪区青城山路福盛居园区空置房物业费共计445046元；2.被告承担诉讼费用。一审法院认定事实，2016年8月1日，原沈阳万维物业服务有限公司（乙方）通过市场公开招标的方式，与被告圣文公司开发的位于沈阳市于洪区的福盛居小区业主委员会（甲方）签订了小区物业服务合同。合同约定：聘请乙方为福盛居小区物业服务企业，合同期限从2016年8月1日起至2019年7月31日止。合同中还就物业基本情况、物业服务内容及标准、物业服务费用、物业公共收益、物业的使用及维护等权利义务进行了约定，其中合同第七条约定，纳入物业管理范围的空置房屋，由产权人按物业费标准的100%交纳物业费。2019年3月6日，沈阳万维物业服务有限公司更名为沈阳万维物业服务集团有限公司，即本案原告。2019年11月17日，原告沈阳万维物业服务集团有限公司与沈阳市于洪区福盛居小区业主委员会续签了服务合同，期限为2019年8月1日至2023年7月31日。合同签订后，原告为该园区提供物业服务至今。在该园区内，被告有部分未出售的空置住宅、仓库及车库。但就该部分的物业服务费，被告未能交纳，现原告为此提起诉讼。原告在庭审中提交了福盛居小区空置住宅明细表、空置仓库明细表、空置网点明细表，主张空置房屋的物业费为445046元，本庭要求原、被告双方对原告提供的空置房屋明细表进行核对，被告核对后提交了118套房屋销售明细，原告核对上述房屋明细后，对于被告提出异议的118套房屋中的108套房屋撤回起诉，被告提出异议的其中10套不在原告的诉请之内，原告将诉请变更为主张263户住宅物业费248094元、19户网点物业费26284元、74户车库物业费19970元、41户仓房物业费4427元，总金额为298775元。另查明，原告曾就于洪区青城山路福盛居园小区空置房屋物业费起诉过被告沈阳圣文房地产开发有限公司，要求被告给付2016年8月1日至2019年6月30日期间的物业费，沈阳市于洪区人民法院下发了民事判决书，判决被告给付物业费1422004元，被告上诉至本院，本院下发了（2020）辽01民终613号民事判决书，维持了该判决。一审法院认为，本案的争议焦点问题包括两个方面：一、原告与福盛居小区业主委员会签订的物业合同对被告是否具有约束力；二、如果合同对被告具有约束力，被告应交纳物业费的具体数额如何确定。一、原告与福盛居小区业主委员会签订的物业合同对被告是否具有约束力。《中华人民共和国物权法》第二章第三节“其他规定”第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，依法登记取得或根据物权法第二章第二节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。被告圣文公司对其开发建设的商品房、仓库、车库等不动产，因合法建造的事实而取得物权。根据上述司法解释的规定，被告圣文公司即成为物权法第六章“业主的建筑物区分所有权”所指的业主，其权利义务无疑应受物权法有关规定的规制。根据物权法第七十八条的规定，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，福盛居业主委员会经过公开招标，选聘原告作为该园区的物业服务企业，与原告签订了物业服务合同，被告作为园区业主之一，应受该合同约束。被告所谓原告与业主委员会签订的合同与之无关的抗辩意见，没有相应的法律依据，不予支持。二、关于被告应交纳的物业费数额如何确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在本案中，原告在庭审中提供了福盛居空置住宅明细表、空置仓库明细表、空置网点明细表，主张空置房屋的物业费为445046元，被告提供了118套房屋的出售明细，经核对其中10套房屋并不在原告主张的明细中，原告撤回108套房屋的请求，现主张298775元，故被告应给付原告物业费的数额为298775元。一审法院判决：被告沈阳圣文房地产开发有限公司于判决生效后三日内，给付原告沈阳万维物业服务集团有限公司2019年7月1日至2020年6月30日期间的物业费298775元。案件受理费5694元、保全费2746元，由被告沈阳圣文房地产开发有限公司承担。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原沈阳万维物业服务有限公司（现为本案被上诉人）通过市场公开招标的方式，与圣文公司开发的位于沈阳市于洪区福盛居小区业主委员会签订了《“福盛居”小区物业服务合同》，取得了涉案小区的物业管理服务权利，该合同不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。该合同效力及于包括上诉人未出售房产在内的全体园区房产。物业公司作为物业管理服务单位，为业主提供物业服务即有权利依照约定收取物业费。上诉人作为未出售房产的产权人即业主，享受了物业公司提供的物业服务，即应按照合同约定履行交纳物业费的义务。故一审法院判令上诉人履行缴纳物业费的义务并无不当。关于圣文公司提出物业公司的各项服务均不到位的主张，现上诉人所提供的证据，对照合同约定的服务标准，无法认定被上诉人提供的各项服务存在违反合同约定的情形及服务瑕疵的具体程度，并加以量化。且一个园区整体环境的好坏与物业公司的服务规范程度、业主整体素质、园区的自然老化程度、园区的预期整体规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、业主的交费率、物业费标准的高低及运营成本等多重因素密切相关，无论哪个因素出现问题都会影响园区良好环境的运转，业主拒付物业费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理都会造成影响，影响小区全体业主的利益。关于上诉人主张一审遗漏诉讼主体于洪区福盛居业委会的问题，因本案系被上诉人主张上诉人给付物业费的纠纷，与于洪区福盛居业委会并无直接关系，故对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人被告沈阳圣文房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5694元，由上诉人被告沈阳圣文房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  谢 宏审判员  杨 帆二〇二一年二月二十五日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。