新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）新22民终59号 上诉人（原审被告）：李雷，男，1981年10月19日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐沙依巴克区。委托诉讼代理人：王一江，新疆嘉仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：哈密营丰房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区哈密市伊州区建设东路营丰大厦商住楼**楼**。法定代表人：崔勇，公司董事长。委托诉讼代理人：刘新忠，女，哈密营丰房地产开发有限责任公司办公室主任。上诉人李雷因与被上诉人哈密营丰房地产开发有限责任公司（以下简称营丰房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2020）新2201民初2508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月21日公开开庭进行了审理。上诉人李雷及其委托诉讼代理人王一江，被上诉人营丰房地产公司的委托诉讼代理人刘新忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李雷上诉请求：撤销一审判决第二项，驳回营丰房地产公司要求李雷支付租金的诉讼请求。事实和理由：一审判决对双方《房屋租赁合同》约定的租金标准认定错误。双方《房屋租赁合同》约定2015年8月1日至2018年7月31日三年租金合计12万元。一审判决认定“第一年至第三年每年租金为12万元”与事实不符。一审判决用李雷与赵爱娟签订的《房屋转租合同》来印证本案租金，违背了合同相对性原则。李雷与赵爱娟签订合同是在2014年7月31日，与营丰房地产公司签订合同是在2015年7月10日。正是因为与营丰房地产公司的合同租金比赵爱娟的合同租金少，李雷才与营丰房地产公司签订合同。一审判决拿赵爱娟的合同做对比，违背事实及法律规定。营丰房地产公司的营丰大厦，在2014、2015年刚建成招租时，不好出租，营丰房地产公司为了留下租户，才以三年12万的便宜租金与李雷签订合同。2017年，卢侑玉出的租金高，营丰房地产公司就撕毁与李雷的合同，将同一块场地又租给卢侑玉。营丰房地产公司违背诚实信用的行为，应当受到法律的制裁。营丰房地产公司辩称，一审法院对租金认定标准正确。李雷的说辞是违背事实情况的。事实是案外人（喜欢火锅）赵爱娟家里有事于2015年7月31日要求解除合同并签订了解除合同协议书，因此因李雷在2014年7月与案外人赵爱娟签订《房屋转租合同》也随之解除了，李雷已经在经营147台球室，于2015年7月又与我公司签订《房屋租赁合同》，合同期限为2015年8月1日至2020年7月30日。李雷认为我方撕毁合同，将同一块场地租给案外人使用，没有事实依据。在我方与案外人签订的租赁合同中明确约定“147台球室280平方米到期收回后一并租给乙方”，该280平方米系李雷承租经营147台球室的租赁范围，不存在我方把同一块场地租给案外人。综上，请求驳回李雷的上诉请求，维持原判。营丰房地产公司向一审法院起诉请求：1．依法解除营丰房地产公司与李雷之间的《房屋租赁合同》；2．依法判令李雷支付2016年8月至2019年8月租金共计37万元。一审法院认定事实：2015年7月10日，营丰房地产公司与李雷签订《房屋租赁合同》，合同约定：“出租方（甲方）：哈密营丰房地产开发有限责任公司。承租方（乙方）：李雷。一、甲方将位于哈密市建设东路营丰大厦楼二层约280平方米的房屋出租给乙方使用，经营‘147台球’。租赁期限自2015年8月1日至2020年7月30日，二、本房屋第一年至第三年租金为人民币壹拾贰万元，第四年租金为壹拾叁万元，第五年租金为壹拾肆万元。……六、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金10000元”，合同签订后，李雷向营丰房地产公司交付租金12万元，开始经营“147台球”。2017年7月，李雷发现有人在其租赁的用于经营“147台球”的场地上进行，遂报警。2017年7月28日，接处警情况登记表出警情况登记记载：“到达现场经了解，报案人李雷（652201XXXXXXXX1618，186XXXX****），男，汉，从乌鲁木齐回来后发现自己的147台球厅店面被人拆除，店里10张台球桌案子找不到，我警员已告知报案人去派出所立案调查。注：回访警情，报案人称有经济纠纷，但不清楚事情是不是对方干的，经民警魏创告知，到相关部门处理”。因李雷未向营丰房地产公司交付欠付租金37万元，引起本案诉讼。（2016）新2201民初3223号案件中营丰房地产公司向一审法院提供2014年7月31日李雷（受转租方、乙方）与案外人赵爱娟（转租方、甲方）签订《房屋转租合同》一份，合同主要条款载明：“第二条转租房屋的情况。甲方依法承租将坐落于建设东路营丰大厦的（二层）建筑面积（350平方米商业用房）出租给乙方。用途（台球）于本合同签订当日起将商铺及相关设施交付乙方验收使用。第三条租期。租期共五年，即自2014年8月1日至2019年7月31日。第四条租金及缴纳方式。租金：共人民币716012元（柒拾壹万陆仟零壹拾贰元整）。．．．第一年：壹拾万零叁仟肆佰元整；第二年：壹拾叁万贰仟元整；第三年：壹拾肆万伍仟贰佰元整；第四年：壹拾伍万玖仟叁佰元整；第五年：壹拾柒万伍仟陆佰玖拾贰元整”2017年6月20日，营丰房地产公司与案外人卢侑玉签订《场地租赁合同书》，合同约定：“甲方（出租方）哈密营丰房地产开发有限责任公司。乙方（承租方）卢侑玉。一、甲方将位于哈密市建设东路营丰大厦二楼场地租赁给乙方使用，面积：1635㎡（含147台球室部分租赁面积120㎡及一楼通道面积100m，147台球室280m到期收回后一并租给乙方）租期五年。租赁价格1.5元/天/m。年租金（大写）捌拾玖万伍仟壹佰陆拾贰元整（￥895162元）。”2016年7月19日，营丰房地产公司以2015年7月10日与李雷签订的《房屋租赁合同》第二条约定：“本房屋第一年至第三年租金为人民币壹拾贰万元，第四年租金为壹拾叁万元，第五年租金为壹拾肆万元。”存在重大误解和显失公平为由向哈密市伊州区人民法院提起诉讼，主张撤销合同。一审法院依法作出（2016）新2201民初3223号民事判决书，判决驳回营丰房地产公司的诉讼请求。李雷不服该判决，向哈密市中级人民法院提起上诉。2017年3月21日，哈密市中级人民法院依法作出（2017）新22民终170号民事判决书，维持了原审判决。2018年5月21日，李雷作为原告起诉营丰房地产公司，要求营丰房地产公司赔偿因解除合同造成的损失77万余元、可预期利益损失120万元、违约金1万元、退还租金2万元。一审法院依法作出（2018）新2201民初2014号民事判决书，判决驳回李雷的诉讼请求。李雷不服判决，向哈密市中级人民法院提出上诉。2019年7月12日，哈密市中级人民法院依法作出（2019）新22民终394号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。2019年9月3日，一审法院依法另行组成合议庭进行了审理，并依法作出（2019）新2201民初4486号民事判决书，判令营丰房地产公司赔偿李雷4.8万元，案外人卢侑玉赔偿李雷7.2万元。营丰房地产公司、李雷不服该判决，向哈密市中级人民法院提出上诉。庭后营丰房地产公司向一审法院提供了2020年7月23日，哈密市中级人民法院依法作出的（2020）新22民终211号民事判决书，判决维持原判决。2018年12月5日，营丰房地产公司作为原告起诉案外人卢侑玉，要求解除双方签订的《场地租赁合同书》并返还承租场地，支付租金。2019年4月25日，一审法院依法作出（2018）新2201民初3863号民事判决书，判决解除营丰房地产公司与卢侑玉2017年6月20日签订的《场地租赁合同书》，卢侑玉向营丰房地产公司返还位于哈密市建设东路营丰大厦二楼场地（面积1635㎡），并向营丰房地产公司支付拖欠租金。该判决已生效。一审法院认为，2015年7月10日，营丰房地产公司与李雷签订《房屋租赁合同》，营丰房地产公司将其位于哈密市建设东路营丰大厦二层约280平方米的房屋出租给李雷用于经营“147台球”，租赁期限自2015年8月1日至2020年7月30日。双方对以上事实均不持异议，一审法院予以确认。本案争议焦点一、营丰房地产公司与李雷双方签订的《房屋租赁合同》是否应当予以解除。营丰房地产公司主张解除2015年7月10日与李雷签订的《房屋租赁合同》，李雷亦认为2017年7月营丰房地产公司将场地二次租赁给案外人卢侑玉时该租赁合同已实际解除。根据2017年6月20日营丰房地产公司与案外人卢侑玉签订的《场地租赁合同书》，虽然租赁场地不包括被告经营的“147台球”，但是在2017年7月案外人卢侑玉组织工人装修施工过程中，将李雷经营的“147台球”一并进行了装修，并实际投入使用。2017年7月28日，李雷发现租赁场地被砸后随即报警。此时营丰房地产公司与李雷的租赁合同已经无法继续履行，应当予以解除。同时，2018年12月5日，营丰房地产公司向法院起诉案外人卢侑玉，要求解除与其签订的《场地租赁合同书》并返还承租场地，支付租金。法院依法判决案外人卢侑玉向营丰房地产公司返还位于哈密市建设东路营丰大厦二楼场地（面积1635㎡），返还面积包括被告“147台球”，该判决已生效。故营丰房地产公司主张解除2015年7月10日与李雷签订的《房屋租赁合同》，一审法院予以支持。本案争议焦点二：李雷是否欠付营丰房地产公司租金及欠付租金数额。2014年7月31日，李雷与案外人赵爱娟签订《房屋转租合同》，案外人赵爱娟将位于建设东路营丰大厦二层建筑面积350平方米的房屋租给李雷，用途为台球，并约定租期五年，租金共计716012元（其中第一年租金103400元、第二年租金132000元、第三年租金145200元、第四年租金159720元、第五年租金175692元）。2015年7月10日，营丰房地产公司又与李雷签订《房屋租赁合同》，约定将位于建设东路营丰大厦二层约280平方米的房屋租给被告，经营“147台球”，同样约定租期五年，租金第一年至第三年为12万元，第四年为13万元，第五年为14万元。合同签订后，李雷仅向营丰房地产公司交付12万元租金，并认为第一年至第三年的租金共计12万元。于是营丰房地产公司以合同第二款租金约定：“本房屋第一年至第三年租金为人民币壹拾贰万元，第四年租金为壹拾叁万元，第五年租金为壹拾肆万元”，存在重大误解和显失公平为由向哈密市伊州区人民法院提起诉讼，主张撤销合同。经过一、二审判决，法院认为只是双方对合同条款的理解存在偏差，驳回了营丰房地产公司的诉讼请求。因此从两份租赁合同的签订时间及租金的约定来看，营丰房地产公司与李雷约定的租金应当是第一年至第三年每年租金12万元，之后每年租金递增1万元。因李雷仅给营丰房地产公司交付了租金12万元，即2015年8月1日至2016年7月30日期间的租金，2017年7月28日合同解除之前尚有2016年8月1日至2017年7月28日期间的租金未交付。故李雷还应向营丰房地产公司支付租金11.9014万元（12万元÷365天×362天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、第九十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除2015年7月10日原告与被告签订的《房屋租赁合同》；二、被告李雷于判决生效后五日内支付原告哈密营丰房地产开发有限责任公司租金11.9014万元。案件受理费6850元，由原告哈密营丰房地产开发有限责任公司负担4647元，被告李雷负担2203元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李雷提交新证据如下：1.2016年6月12日营丰房地产公司给“147”台球商户发出《告知函》一份；2.2016年3月2日营丰房地产公司给“147”台球商户发出《合同解除告知函》一份；以上证据用于证明李雷在2016年6月已经无法营业。经营丰房地产公司质证，对上述证据真实性认可。对当事人提交的证据，本院认定如下：对李雷提交的证据，营丰房地产公司对真实性认可，故本院对上述证据的真实性予以确认。对于上述证据所要证明的问题，庭审中李雷陈述2016年5月停电之后，白天还可以经营，晚上无法经营，结合一审庭审中李雷认为2017年7月案涉合同已经实际解除答辩意见，本院对上述证据所要证明的问题不予采信。本院认为，综合李雷的上诉请求和理由以及营丰房地产公司的答辩意见，确定本案的争议焦点是：李雷欠付营丰房地产公司租金数额应如何认定的问题。本案中，双方当事人对解除案涉《房屋租赁合同》均不持异议。营丰房地产公司虽于2016年3月2日向李雷发出《合同解除告知函》，但查明的事实证实，李雷之后仍在继续经营，营丰房地产公司亦允许，故双方《房屋租赁合同》继续履行。李雷认为《房屋租赁合同》已于2016年3月解除与事实不符。一审法院认定案涉《房屋租赁合同》于2017年7月28日解除并无不当。关于案涉《房屋租赁合同》第二款约定如何理解的问题。《房屋租赁合同》第二款约定：本房屋第一年至第三年租金为人民币壹拾贰万元。李雷认为该约定应当理解为前三年租金共计12万元。营丰房地产公司认为应当理解为每年租金为12万元。本院认为，2014年7月31日李雷与案外人赵爱娟签订的《房屋转租合同》约定第一年租金103400元，之后逐年递增。2015年7月10日，李雷与营丰房地产公司签订案涉《房屋租赁合同》约定租金第一年至第三年为12万元，第四年13万元，第五年14万元。从两份合同内容看，商铺位于的地段相同，签订时间也较为接近，经营用途亦相同，李雷认为应当理解为三年租金共计12万元不符合事实，其亦无其他证据予以证实，故一审法院认定案涉《房屋租赁合同》约定的租金应当是第一年至第三年每年12万元更符合本案的实际情况，一审法院据此认定李雷欠付营丰房地产公司租金数额处理适当，应予维持。综上所述，李雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2680.00元，由李雷负担。本判决为终审判决。审  判  长   朱 滢审  判  员   黑红飚审  判  员   张晓丽二 〇 二 一 年 二 月 三 日法 官 助 理   杜苗苗书  记  员   程媛媛