北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终295号上诉人（原审被告）：马静，女，1979年5月30日出生，汉族，北京逸永泰商贸有限公司法定代表人，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：闫国强，北京首熙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中远酒店物业管理有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路**-N2266。法定代表人：刘柯剑，董事长。委托诉讼代理人：孙孟园，河北高俊霞律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄冬梅，河北高俊霞律师事务所律师。上诉人马静因与被上诉人中远酒店物业管理有限公司（下称中远公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初18400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马静上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回中远公司的诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由中远公司承担。事实和理由：一、一审法院仅凭我签署了《入住通知书》就认定我完成了收房属于事实认定错误。在案涉房屋质量问题始终未能解决，历经多次沟通并主张权利无果的情况下我迫于无奈才于2019年实际接收房屋并在收房后自行维修。2015年3月14日我应开发商的通知到售楼处办理案涉房屋的交房手续，当时是先签署收房验收文件再到现场验收，而根据开发商的房屋交付手册载明的房屋交付流程，应先验房再签署相关文件，这导致验房成了走过场。在实际验收过程中我发现房屋存在严重质量问题，未实际接收房屋，而是经与开发商和中远公司三方沟通，我签署《钥匙委托登记表》将案涉房屋的钥匙交给中远公司进行后续维修，自此我无法实际控制并使用案涉房屋。故应认定为案涉房屋未实际交付，根据《物业服务条例》第四十一条的规定，物业服务费用应由建设单位交纳，我无支付物业费的义务。二、中远公司并未提供合格的物业服务。首先，中远公司怠于履行维修服务义务，在其承诺予以维修案涉房屋的情况下单方提起诉讼，违背诚信原则。其次，虽经我多次联系并催促，中远公司并未尽到住宅质量保证书和前期物业合同中规定的受理报修并协调开发商维修的义务。中远公司也承诺按时完成保修义务，但实际上中远公司未予以实际维修。中远公司已构成违约，在此情况下，我行使合同法第六十六条规定的履行合同抗辩权，有权拒绝支付物业费。再次，前期物业服务合同中约定业主申请装饰装修时，中远公司不得另行收取装修垃圾清运费、施工人员管理费等装饰装修有关的费用。但中远公司违反上述规定实际收取我装修管理费。最后，前期物业服务合同约定，中远公司对共用部位有日常维修、养护和管理的义务，但其却未尽上述义务，且对包括案涉房屋在内的屋顶等多处位置铺上塑料布并用薄瓷砖压盖，存在风大瓷砖易被吹落的安全隐患。中远公司辩称，同意一审判决，不同意马静的上诉意见。中远公司向一审法院起诉请求：1.判令马静支付中远公司2016年9月1日至2019年12月31日期间的物业服务费83244元；2.判令马静支付中远公司滞纳金，以马静在2016年9月1日至2019年12月31日期间每年欠付的物业服务费为基数，从次年的1月1日起，按日千分之五的标准计算至实际支付之日止；3.本案诉讼费由马静承担。一审法院认定事实：2014年12月11日，中远公司（乙方）与北京远盛置业有限公司（以下简称远盛公司，甲方）签订《前期物业合同》，约定：甲方委托乙方为甲方开发的位于北京市大兴区亦庄经济开发区东区小羊坊东的远洋天著景园小区（以下简称案涉小区）提供前期物业服务，项目类型为别墅；关于服务期限，第6条：“本协议自签订之日起生效，至甲方与业主签署的前期物业服务合同终止之日终止”；关于物业服务费，第7.2条：“……物业管理区域内的物业服务费标准为：【别墅】7.5元/平方米·月”，第7.3条：“物业服务费自甲方通知业主的收房期限届满之日起计收”；关于违约责任，第10.4条：“业主逾期未交纳物业服务费或本合同约定的其他代收代缴费用的，应当按照逾期每日千分之五（应付未付费用总额为计算基数）的标准承担相应的滞纳金”。经查，马静系案涉小区业主，其购买案涉小区内门牌号为B2405的别墅（以下简称案涉房屋），案涉房屋面积为277.48平方米。2015年3月14日，马静签署《远洋天著景园入住手续书》，完成入住手续办理。2019年10月8日，中远公司向马静致《律师函》，载明：“致：马静先生/女士……您所有的位于北京远洋天著二期2405号房屋，尚未缴纳物业服务费，未缴费期间：2016.9.1-2019.12.31，未缴费金额：83244元……请您于收到本函件之日起5日内缴纳物业服务费……”中远公司于2019年10月16日通过圆通快递以邮寄方式向马静送达《律师函》。庭审中，马静称中远公司未直接通知其缴纳物业费，《律师函》系其邻居告知所得。中远公司向法院提交了案涉小区照片一组，欲证明其依约充分履行了物业服务义务，且服务水平已达到《北京市住宅物业服务五级标准》。马静称其对该证据真实性无法核实，因其未实际入住案涉房屋。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，中远公司与建设单位远盛公司签订的《前期物业合同》，是双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。马静作为小区业主，应受《前期物业合同》的约束，且中远公司依合同为涉诉小区提供了物业服务，故马静应交纳相应的物业管理费用。马静主张的案涉房屋在交付时存在质量问题，属于其与房屋开发商之间的房屋质量争议，可另行处理。马静已于2015年3月14日办理完成收房手续，根据《前期物业合同》第7.3条的约定，收房后的物业费应由马静自行负担，马静主张其没有收房，证据不足，法院不予采信。综上，中远公司要求马静支付2016年9月1日至2019年12月31日期间的物业费，符合合同及法律规定，法院予以支持。根据《前期物业合同》第7.2条的约定，案涉房屋系别墅，面积为277.48平方米，按7.5元/月·平方米的价格标准计算，经核算，马静欠付的物业费为83244元。关于中远公司主张的滞纳金。《前期物业合同》中未约定具体的交纳物业费期限，中远公司主张马静从次年1月1日起支付滞纳金，缺乏依据，法院不予支持。中远公司向马静快递送达《律师函》通知马静限期交纳物业费后，马静未按期交纳，中远公司要求马静支付滞纳金，法院予以支持，结合中远公司催交的情况，法院酌定滞纳金从2019年10月25日开始计算。另，《前期物业合同》第10.4条约定逾期缴纳物业费的滞纳金为日千分之五，马静主张该滞纳金标准过高的意见，法院予以采纳，并依法予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、马静于判决生效后七日内支付中远酒店物业管理有限公司2016年9月1日至2019年12月31日期间物业服务费83244元；二、马静于判决生效后七日内支付中远酒店物业管理有限公司滞纳金，以83244元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍，自2019年10月25日起计算至实际支付之日止；三、驳回中远酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，为证明其主张，马静提交房屋交付手册、装饰材料销售单、断桥铝门窗合同、住宅质量保证书、施工收缴通知单、微信支付转账电子凭证、收据、微信聊天记录以及案涉房屋照片等证据。中远公司不认可上述证据的证明目的。一审法院查明的事实，有相关证据佐证，本院予以确认。本院认为，中远公司与建设单位远盛公司签订有《前期物业合同》，马静作为案涉小区的业主，应受该合同约束。马静上诉称案涉房屋未实际交付，但其已于2015年3月14日签署《远洋天著景园入住手续书》，完成入住手续办理，马静提供的现有证据不足以反驳该事实。在中远公司依约为案涉小区提供物业服务的情况下，马静应交纳相应的物业服务费用。马静上诉称中远公司并未提供合格的物业服务，首先，马静主张的案涉房屋在交付时存在的质量问题，属于其与房屋开发商之间关于房屋质量的争议，其可另行解决，该问题的解决与否不足以构成其是否应交纳物业服务费的理由。其次，马静提供的现有证据不足以证明中远公司存在可以减免或者马静无需支付物业管理费用的行为。综上所述，马静的上诉请求依据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1881元，由马静负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王艳芳审 判 员 李蔚林审 判 员 王 元二〇二一年二月十九日法官助理 姬 雷书 记 员 梁 佳