辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终600号上诉人（原审被告）：李硕，男，1987年12月20日出生，汉族，住鞍山市铁**。委托诉讼代理人：宋树信，男，汉族，1963年3月23日出生，住鞍山市铁**。被上诉人（原审原告）：鞍山爱家物业服务有限公司，住所地鞍山市铁**三道街**。法定代表人：李影，该公司总经理。委托诉讼代理人：周聪，该公司职工。上诉人李硕因与被上诉人鞍山爱家物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初4112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案已审理终结。李硕上诉请求：1、驳回被上诉人的诉讼请求，判决上诉人无需支付任何费用。2、诉讼费用由被上诉人承担(不服金额：6795.40元）。事实和理由：上诉人与被上诉人物业合同纠纷一案，上诉人所拥有的房屋由被上诉人提供物业服务，但在其物业服务期间存在大量服务不到位的情况，从而导致上诉人遭受了严重的经济损失，因此上诉人不同意缴纳物业费用。特此提出上诉，望支持上诉人的上诉请求。鞍山爱家物业服务有限公司辩称，服从一审判决。鞍山爱家物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判决被告支付拖欠的2016.6.1-2020.5.31的物业费6796元，滞纳金2039元，合计：8835元；2、判决被告承担本案的诉讼费。事实与理由：被告系鞍山市铁东区唯美林语小区9#4042业主，房产建筑面积为94.38平方米，2013年5月31日被告在入住该小区时与原告签署了《前期物业管理服务协议》。双方在协议中规定物业服务费标准为每月每平方米1.5元。电梯费每月每户30元。但被告从2016年6月1日至2020年5月31日，一直拖欠物业服务费。无奈起诉至贵院，请法院判决被告支付物业费及总额30%的滞纳金。一审法院认定事实：原告鞍山爱家物业服务有限公司为唯美林语小区的物业服务公司，被告李硕系唯美林语小区业主，房屋建筑面积94.38平方米。原告与被告李硕于2013年5月31号签订《前期物业管理服务合同》，约定原告对被告居住的小区提供前期物业管理，每月1.5元/平方米。电梯费每月每户30元。物业服务期限为2011年2月10日起至鞍山唯美林语业主大会成立后与物业公司签订新的物业管理委托合同生效时终止。自合同签订起，原告对小区实施了保洁、绿化、保安等管理及服务。2016年6月1日至2020年5月31日期间，被告李硕未交纳物业费用。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《前期物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为唯美林语小区提供了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务。物业合同中明确约定物业费为每平米1.5元/月，被告欠缴时间为2016年6月1日至2020年5月31日期间，共计48个月。被告应缴纳物业费为1.5元/月/平方米×48个月×94.38平方米=6795.4元。故该院对原告要求被告缴纳6795.4元物业费，予以确认。关于原告主张被告支付滞纳金2039元（按总额30%计算）一节，该院认为，原被告双方约定以欠费总额的30%支付滞纳金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持。被告应自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付滞纳金为宜。关于被告辩称房屋有漏水情况一节，该院认为房屋漏水现象并非物业公司未提供物业服务所导致，物业公司并不能成为解决业主房屋质量问题的直接责任主体。被告应就相关责任主体另行提起诉讼处理房屋漏水现象。故该院对被告的该项辩称不予采信。关于被告辩称物业公司消防通道设计窄、卫生人员态度不好一节，该院认为原告已实际提供物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或由业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。但现被告以不交纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故该院对被告的该项辩称不予采信。关于被告其他辩称，被告所提供相关证据未能证明其主张。故该院对被告其他辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李硕于本判决发生法律效力后十日内给付原告鞍山爱家物业服务有限公司2016年6月1日至2020年5月31日期间物业费6795.4元及滞纳金（自起诉之日起至判决指定付款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回原告其他诉讼请求。以上款项,如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交50元），由被告李硕承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交照片一组，拟证明房屋漏水，公共楼梯间自来水损坏漏水，造成房屋损失，地，地热试水成漏水。被上诉人提交照片一张，拟证明业主自行封闭阳台导致房屋漏水。证据在本院认为中予以论述。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于李硕主张房屋有漏水情况一节。本院认为李硕主张的债权系基于李硕与鞍山爱家物业服务有限公司之间存在的物业服务合同关系，而李硕抗辩的房屋有漏水情况，是否是由物业服务不到位造成，法院依据现有证据无法认定房屋漏水与物业服务之间有直接因果关系。若李硕认为鞍山爱家物业服务有限公司提供的物业服务违反法律规定或合同约定，可另案诉讼，主张鞍山爱家物业服务有限公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故对李硕的该项上诉理由，本院不予支持。关于李硕主张鞍山爱家物业服务有限公司提供的物业服务在很多方面都没有达到物业合同约定的标准一节。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。物业服务内容包括公共设施维修、安保、绿化、保洁等方面，对于物业服务的好坏应是一个长期总体的综合评价，个别项目服务的瑕疵或某一个阶段服务的瑕疵，不能认定为物业服务的根本性违约。本案中，如鞍山爱家物业服务有限公司在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或由业主委员会实施管理权利，而不是以不缴纳物业管理费进行消极对抗，故对李硕的上诉理由，本院不予采信。同时，鞍山爱家物业服务有限公司作为专业的物业管理公司，除应当向业主提供优质高效的物业管理服务，在提供物业服务过程中，应加强与业主的沟通，对业主反映的问题及时解决，不断提高物业服务水平，以赢得业主对物业服务的理解与支持，且整个小区的整洁、安全、有序亦需要业主和物业服务公司的共同维护来实现，只有双方共同努力，诚恳沟通，共同解决问题，才能构建温馨、安全、舒适的居住环境。关于李硕主张鞍山爱家物业服务有限公司收取滞纳金没有法律依据一节，协议中约定的滞纳金系对违约行为的惩罚，目的在于督促合同双方依约履行合同义务，而本案中李硕怠于缴纳物业费系因为鞍山爱家物业服务有限公司在提供物业服务过程中确实尚有需要改进的问题，并非恶意拖欠物业费，同时为督促鞍山爱家物业服务有限公司提高物业服务水平，及时改进物业服务中的不足，本院对一审法院认定滞纳金部分予以纠正，李硕该项上诉理由具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，李硕的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初4112号民事判决；二、李硕于本判决发生法律效力后十日内给付鞍山爱家物业服务有限公司2016年6月1日至2020年5月31日期间物业费6795.4元。三、驳回鞍山爱家物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，均由李硕承担。本判决为终审判决。审判长  顾书宇审判员  吴红娜审判员  许爱军二〇二一年二月二十三日书记员  何 洋