河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终40号上诉人（原审被告）：焦作顺亿达汽车销售服务有限公司，住所地：河南省焦作市示范区迎宾大道南段焦作富源汽车城院内。法定代表人：蔡小彦，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩**阳，河南海搏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：焦作市交通运输（集团）有限公司，住所地：河南省焦作市建设中路**。法定代表人：任松华，该公司董事长。委托诉讼代理人：睢连军，男，该公司员工。委托诉讼代理人：吕继磊，河南光裕律师事务所律师。上诉人焦作顺亿达汽车销售服务有限公司（以下简称顺亿达公司）因与被上诉人焦作市交通运输（集团）有限公司（以下简称焦作交运公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院（2020）豫0811民初4892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人顺亿达公司的法定代表人蔡小彦及委托诉讼代理人韩**阳、被上诉人焦作交运公司的委托诉讼代理人睢连军、吕继磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺亿达公司上诉请求：撤销原审判决，改判或者发回重审；诉讼费用由焦作交运公司负担。事实和理由：一、根据双方的约定，顺亿达公司逾期30日支付租金才能合法解除合同，而双方协商焦作交运公司同意顺亿达公司2020年7月25日支付15万元、2020年8月25日前支付229,136元，顺亿达公司只逾期2日，焦作交运公司即解除合同，其违约解除合同的后果应当自行承担，原审判决顺亿达公司支付2020年8月27日后至10月31日的租金明显错误。原审已经认定2020年9月14日对场地展厅断电，违反了合同约定的义务，明显存在过错，原审判决支付之后的租金没有法律依据。顺亿达公司经营期间投入大量资金进行装修、改造，焦作交运公司违约解除合同，对上述投资造成的损失应当向顺亿达公司赔偿。二、新冠疫情影响造成顺亿达公司没有营收、经营困难，根据最高人民法院有关指导意见，应当对疫情期间的房租予以减免，不再执行原合同年租金递增3%的约定，对已经提前交纳的租金予以扣除并抵扣。焦作交运公司辩称，一、顺亿达公司违反双方合同约定的时间交纳租金，焦作交运公司向其送达了解除合同通知，该解除行为符合合同约定，依法有效。二、合同解除合同后，顺亿达公司拒绝腾退房屋，焦作交运公司才于2020年9月14日采取断电措施，顺亿达公司直到2020年10月31日才搬出，交还钥匙，对于焦作交运公司的租金损失应当由顺亿达公司予以赔偿。三、合同解除系顺亿达公司违约造成的，其投资产生的损失应当由其自负。四、焦作交运公司也因为新冠疫情遭受了不少损失，顺亿达公司主张租金减免没有事实和法律依据。焦作交运公司向一审法院起诉请求：1、确认双方之间的《租赁合同书》已于2020年8月27日解除；2、顺亿达公司立即向焦作交运公司返还其所租赁的位于焦作市示范区迎宾大道南段焦作富源汽车城院内A2-01号展厅；3、顺亿达公司支付占用焦作交运公司展厅的租金和使用费94,785元及违约金25,591.95元（按年租金379,136元为标准，从2020年7月1日起计算至实际返还展厅之日止，暂计算至2020年9月）4、诉讼费由顺亿达公司承担。一审法院认定事实：2018年7月8日，焦作交运公司（出租方、甲方）与顺亿达公司（承租方、乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将位于焦作市示范区迎宾大道南段东侧焦作富源汽车城院内A2-01号展厅面积1103㎡租赁给乙方经营品牌4S店使用，租赁期限为五年，从2018年7月1日起至2023年6月30日止。首年租金为340,354.29元，年税金为17,017.71元，合计357,372元，实行先交后用原则，于合同签字生效后三日内一次性付清。2019年7月1日至2021年6月30日二年期间每年租金在上一年度租金基础上递增3%，2021年7月1日至2023年6月30日二年期间每年租金在上一年度租金基础上递增5%。合同第五条第四项约定，本合同终止后，乙方应无偿返还所租赁的房屋，并保证房屋能够正常使用。因乙方经营需要投资改建的房屋，合同期满后产权归甲方所有，其它可拆卸设施，乙方可自行拆除搬离。合同第六条第二项约定，如乙方不能按期交纳租金，以欠交租金为基数，按每日千分之三给付违约金，逾期30日甲方有权单方解除合同，无偿收回出租的车间和场地，所造成的所有损失由乙方承担。2020年6月23日，焦作交运公司催促顺亿达公司交纳租金，顺亿达公司向焦作交运公司申请延迟交付房租，并向焦作交运公司出具了还款计划书，约定两个月房租还款计划如下：2020年7月25日前还壹拾伍万元整；2020年8月25日前还贰拾贰万玖仟壹佰叁拾陆万整。保证按照以上承诺交纳房租，如违约将按照合同双方签订的第六条第二项执行。之后，顺亿达公司仍未按照还款计划书交纳租金，焦作交运公司于2020年8月27日向顺亿达公司送达解除合同通知书，告知于即日起解除与顺亿达公司的租赁合同，顺亿达公司在接到通知后三日内腾退房屋、付清费用，并根据《租赁合同书》第六条规定承担违约金34,122元，由此造成的所有损失由顺亿达公司承担。2020年9月份，顺亿达公司向焦作交运公司支付租金31,600元。2020年9月14日，焦作交运公司将顺亿达公司租赁的涉案展厅断电。2020年10月31日，顺亿达公司从涉案展厅中搬出，并于2020年11月3日与焦作交运公司办理了涉案展厅交接手续，将展厅钥匙交付焦作交运公司。一审法院认为，焦作交运公司（出租方、甲方）与顺亿达公司（承租方、乙方）签订的《租赁合同书》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法、有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，租金实行先交后用原则，如乙方不能按期交纳租金，逾期30日甲方有权单方解除合同，无偿收回出租的车间和场地。顺亿达公司在焦作交运公司催促其交纳租金时，与焦作交运公司签订还款计划书，但之后仍未按约交纳租金，焦作交运公司于2020年8月27日向其送达了解除合同通知书。根据我国《合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除，则双方签订的《租赁合同书》于2020年8月27日解除。顺亿达公司于2020年10月31日从涉案展厅中搬出，并于2020年11月3日与焦作交运公司办理了涉案展厅交接手续，已将展厅钥匙交付焦作交运公司。故焦作交运公司要求顺亿达公司返还其租赁的涉案展厅，缺乏事实依据，法院不予支持。根据合同约定，首年租金为340,354.29元，年税金为17,017.71元，合计357,372元。2019年7月1日至2021年6月30日二年期间每年租金在上一年度租金基础上递增3％。则2020年7月1日至2021年6月30日年度租金为379,136元。顺亿达公司自2020年7月1日至2020年10月31日仍在占用涉案展厅，依约应当向焦作交运公司交纳租金及占有使用费，2020年8月27日合同解除后的占有使用费参照租金计算。该期间租金及占用使用费计126,378元（即379136÷12×4），扣除顺亿达公司已交纳的31,600元，顺亿达公司还应向焦作交运公司交纳租金94,778元。根据合同第六条第二项约定，如乙方不能按期交纳租金，以欠交租金为基数，按每日千分之三给付违约金。该约定过高，且合同终止后，当事人仍应当履行通知、协助等义务，而焦作交运公司于2020年9月14日将涉案展厅断电，其行为存在不当之处，故法院酌定违约金以欠交租金94,778元为基数，自2020年7月1日起至2020年10月31日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审法院判决：一、原告焦作市交通运输（集团）有限公司与被告焦作顺亿达汽车销售服务有限公司签订的《租赁合同书》于2020年8月27日解除；二、被告焦作顺亿达汽车销售服务有限公司于判决生效后十日内支付原告焦作市交通运输（集团）有限公司租金和占有使用费94,778元及违约金（以94,778元为基数，自2020年7月1日起至2020年10月31日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告焦作市交通运输（集团）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1,354元，由原告焦作市交通运输（集团）有限公司负担250元，被告焦作顺亿达汽车销售服务有限公司负担1,104元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的案件事实与原审认定的事实相同。本院认为，第一，双方签订的合同依法双方当事人具有约束力，当事人的权利义务内容应当根据合同确定，合同约定顺亿达公司若支付租金逾期30天则焦作交运公司有权单方解除合同，对其权利，依法应当予以原则上的保障。在案证据显示，顺亿达公司逾期未交付租金，只是单方提交了《还款计划书》，又未按照该计划书支付，根据合同约定，至2020年8月27日，已经逾期50多天。从而，焦作交运公司发出解除合同的通知，该解除行为符合双方的合同约定。基于公平、诚信原则，承租人短期迟延交付租金不影响合同目的的实现，不必然导致租赁合同解除的后果，出租人不得苛求、径行主张解除合同。但是，本案当中，双方合同对逾期交租有具体约定，而随后顺亿达公司清腾、搬离了租赁场地，表明该公司不再租赁、使用场地。因此，本案可以确认租赁合同于2020年8月27日解除，原审判决并无错误。第二，关于欠付租金及占有使用费，顺亿达公司自愿单方提交的《还款计划书》明确显示其欠付焦作交运公司租金，因此，顺亿达公司抗辩他不欠付租金不能成立。在具体数额的认定上，双方明确约定了租金标准，即2020年7月1日至2021年6月30日租赁年度，应当为379,136元。合同解除后继续占有房屋，应当基于公平、有偿原则参照租金标准支付占有使用费。顺亿达公司主张疫情造成了经营影响，应当对已经交纳的租金予以扣减、折抵欠付租金。对此，新冠疫情暴发的时间为2020年初，而此时顺忆达公司已经于2019年支付了2019年7月1日至2020年6月30日的租金，该公司按照合同约定的时间交纳该部分租金没有、也不可能受到疫情影响，据此要求扣减已经交纳过的租金没有事实和法律依据；对于2020年7月1日之后的租金，此期间疫情对于汽车销售行业的影响已经大大减弱，而且，顺亿达公司单方、自行提交的《还款计划书》上也没有体现出要求减免租金的意思表示和交涉、协商情况，原审不予减免并无不当。顺亿达公司以疫情影响为由上诉主张减免租金不予支持。第三，焦作交运公司对顺亿达公司采取断电措施，行为非法，明显不当。原审在处理、判决顺亿达公司应当承担的违约责任方面，对焦作交运公司的上述行为予以了否定性评价，减轻了顺亿达公司的违约责任负担。顺亿达公司违约逾期不支付租金，接到解除合同通知后仍未支付，而且不搬出租赁场地，其行为不符合双方的合同约定，也没有法律依据，其关于焦作交运公司应向其赔偿损失、折抵租金的主张不能成立。综上所述，焦作顺亿达汽车销售服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,708元，由焦作顺亿达汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员毕蕾审判员余同云二〇二一年二月七日书记员 刘           颖