河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终964号上诉人（原审原告）：河南正商龙湖置业有限公司，住所地河南省郑州市新郑市龙湖镇睿智路正商智慧城颖园**楼物业楼101。法定代表人：别三江，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宏图，公司员工。委托诉讼代理人：申涛，公司员工。上诉人（原审被告）：陈佳宁，女，1991年10月29日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：郝洋洋，河南郑大律师事务所律师。上诉人河南正商龙湖置业有限公司（以下简称正商龙湖置业)与上诉人陈佳宁商品房预售合同纠纷一案，均不服河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初9683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月20日开庭审理了本案。上诉人正商龙湖置业的委托诉讼代理人申涛，上诉人陈佳宁的委托诉讼代理人郝洋洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正商龙湖置业上诉请求：1.撤销河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初9683号民事判决第三项、第四项，依法改判为“三、河南正商龙湖置业有限公司应返还陈佳宁556**.42元；四、以上二、三项折抵后，河南正商龙湖置业有限公司应返还陈佳宁316**.42元，于陈佳宁协助河南正商龙湖置业有限公司办理涉案《商品房买卖合同》登记备案注销手续、商品房预告登记注销手续、商品房抵押权预告登记注销手续后立即支付。”或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判令河南正商龙湖置业有限公司返还陈佳宁首付款、维修基金、办证费376034元，认定事实错误。陈佳宁以首付加商业贷款付款方式购买涉案房屋，支付了首付款133148元、维修基金12359元、办证费80元，贷款1690000元，合计1835587元。因陈佳宁逾期偿还贷款，导致河南正商龙湖置业有限公司承担了担保责任，河南正商龙湖置业有限公司代陈佳宁还款1779972.58元。根据商品房买卖合同《补充协议》第二十二条约定，在商品房买卖合同解除后，商品房买卖合同及补充协议中所涉及的违约金、赔偿款等从已付房款中扣除。本案中，河南正商龙湖置业有限公司收到的陈佳宁已缴纳款项（首付款＋维修基金＋办证费＋按揭贷款：1835587元）减去河南正商龙湖置业有限公司代陈佳宁向按揭银行偿还的款项（1598219.89元）再减去一审判决支持的违约金，剩余31614.42元即为河南正商龙湖置业有限公司应退还的款项。二、一审判决没有最终解决双方因商品房买卖而产生的纠纷，还将导致河南正商龙湖置业有限公司或陈佳宁起诉对方追偿欠款，甚至引起执行异议，没有做到案结事了。一审法院仅处理了购房人首付款、维修基金、办证费的退还问题，即用上述款项减去违约金作为应退还款项，上述裁判思路是错误的。通常在商品房预售合同实际履行过程中，购房人除支付了首付款、维修基金、办证费外，还偿还了一部分按揭贷款，开发商也替购房人偿还了剩余按揭贷款，因此会产生两种情况：1、购房人偿还金额较大，足以覆盖银行收取的利息、罚息、复利、律师费、诉讼费等。因此，除首付款、维修基金、办证费外，开发商还应退还购房人已偿还按揭贷款的本金部分。2、购房人偿还金额较小，不足以覆盖银行收取的利息、罚息、复利、律师费、诉讼费等，则开发商相应代偿的按揭款会多于收到的按揭贷款金额，该差额的部分也应从购房人首付款中扣除。按一审裁判思路，判决生效后，在上述第1种情况下，购房人还要向开发商追要已偿还按揭贷款的本金部分。在上述第2种情况下，开发商还要向购房人追要代偿款，而此时购房人可依据一审判决强制执行开发商，开发商将不得不提出执行异议。而本案就属于第2种情况。另，涉案房屋被郑州市二七区法院预查封，限制时间自2020年7月16日至2023年7月15日。涉案商品房买卖合同及补充协议约定的河南正商龙湖置业有限公司享有合同解除权的条件，预查封的效力限制的仅是陈佳宁处分涉案房屋的行为，不及于限制河南正商龙湖置业有限公司和陈佳宁行使合同解除权。因涉案房屋存在预查封，只有解除涉案房屋上的预查封后，河南正商龙湖置业有限公司才能办理注销商品房抵押权预告登记、注销商品房预告登记、注销商品房买卖合同备案的手续。判决解除商品房买卖合同后，河南正商龙湖置业有限公司需向预查封法院提出执行异议要求解除预查封，预查封法院解除预查封的同时会将会预查封措施变更为提取陈佳宁在河南正商龙湖置业有限公司处的应退房款，用于偿还陈佳宁所欠的执行中的债务。因此，诉讼阶段查明商品房买卖合同解除后应退还款项金额，才能确保执行无误。在河南正商龙湖置业有限公司和陈佳宁均到庭且已查明案件事实的情况下，据实判令商品房买卖合同解除后应退款项，可节约司法资源，能彻底解决纠纷，减少诉累，做到案结事了。综上所述，一审法院认定事实错误、判决不当，请求二审法院依法予以纠正。陈佳宁辩称：第一，正商龙湖置业一审诉状的两项诉讼请求，一审法院已经完全支持，二审要求增加其他费用，不符合程序。办证费、维修基金、首付款及房贷一审法院已经全部进行了处理，如果法院应该判决解除双方的合同，正商龙湖置业获得房屋之后再次进行销售，可以重新获得新的维修基金，由新的业主来承担。所以正商龙湖置业要求再次增加维修基金等费用没有理由。第二，陈佳宁认为双方的补充协议不足以导致双方正式的商品房买卖合同解除。陈佳宁上诉请求：1、撤销一审法院作出的（2020）豫0184民初9683号民事判决，发回重审或改判驳回河南正商龙湖置业有限公司诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由河南正商龙湖置业有限公司承担。事实与理由：1、一审法院认定双方签订的《商品房买卖合同》有效，陈佳宁认为正确，该合同属于商品房买卖的正常合同文件，但认定双方签订《补充协议》有效是错误的，该协议不是正常的商品房买卖文件，如果所有开发商卖商品房时都与购房者签订一个补充协议，开发商随时可以解除《商品房买卖合同》，购房者的权益如何保证。在陈佳宁与河南正商龙湖置业有限公司履行《商品房买卖合同》过程中，陈佳宁确实因为资金不足，没有履行房贷的支付义务，但是因为河南正商龙湖置业有限公司没有按时向河南天兴建筑劳务公司支付劳务工程费用，该房屋实际是河南天兴建筑劳务公司让登记在陈佳宁名下，这个虽然不是陈佳宁不支付房贷的合理理由，但陈佳宁确实情有可原，没资金支付房贷确实存在客观理由。即便如此，该房屋确实已经登记在陈佳宁名下，该房贷等一切费用是以陈佳宁名义办理的，己经证明该涉案房屋的所有权己经归属于上诉人陈佳宁。2、郑州市金水区人民法院己经作出（2020）豫0105民初7979号判决书，依法认定陈佳宁是借款人，也是抵押权人，河南正商龙湖置业有限公司仅仅是保证人，通过以上内容已经确定了上陈佳宁及河南正商龙湖置业有限公司的身份关系。同时郑州市金水区法院认为河南正商龙湖置业有限公司对陈佳宁的债务承担连带责任保证，承担保证责任后有权向陈佳宁追偿。故，房屋的所有权归属于陈佳宁，陈佳宁对该涉案房屋享有的是物权，而河南正商龙湖置业有限公司仅仅是保证人，仅在债权范围内承担保证责任，即便保证人承担保证责任后，也只能享有债权的追偿权，而不能因此获得物权，河南正商龙湖置业有限公司仅仅可以要求陈佳宁偿还其垫付的1668970.25元，无权解除合同，无权剥夺陈佳宁房屋的所有权。所以本院一审判决与郑州市金水区（2020）豫0105民初7979号判决书相冲突，望二审法院予以慎重考虑。正商龙湖置业称：一、商品房买卖合同及补充协议，均是双方的真实意思表示，且不违反法律的规定，因此是合法有效的，并且具体到本案中，银行向金水区人民法院提起诉讼，金水区人民法院判决支持了银行提前收回全部贷款的诉讼请求，并且正商龙湖置业按金水区人民法院的判决书承担了连带责任，替陈佳宁支付了全部的银行代偿款。因此，按双方商品房买卖合同及补充协议的约定，正商龙湖置业的合同目的与根本无法实现。依据商品房买卖合同及补充协议的约定，解除合同合法且正当。二、涉案房屋因正商龙湖置业合法建造，自始取得了所有权，且涉案房屋并未转移登记给陈佳宁，陈佳宁所主张的其享有涉案房屋所有权不成立。正商龙湖置业向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令解除原、被告签订的编号为180××××****的《商品房买卖合同》并判令被告协助原告办理前述《商品房买卖合同》的合同登记备案注销手续、商品房预告登记注销手续、商品房抵押权预告登记注销手续；2、请求法院依法判令被告支付原告违约金24000元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2018年12月6日，河南正商龙湖置业有限公司（出卖人）与陈佳宁（××）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：180××××****），主要内容为：××购买的商品房位于龙湖镇滨湖路东侧、××路南侧智慧城（B-04）一期27幢1单元8-9层801号房，户型为复式住宅；建筑面积为190.14平方米；计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币12744.02元，总金额人民币2443148元；付款方式及期限：约定金额：733148元，付款方式：现金，约定付款时间：2018-12-6，交纳比例：30.26%；约定金额：1690000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2019-01-06，交纳比例：69.74%。河南正商龙湖置业有限公司（甲方）与陈佳宁（乙方）还签订了《补充协议》，主要内容为：本协议是2018年12月6日签订的第27幢1单元8层801号房《商品房买卖合同》的补充协议；如果出卖人为××提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。（2）××没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）迟延达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项。（3）如××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行宣布全部未到期贷款提前到期，并要求出卖人承担担保责任，则××除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代××向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，出卖人有权解除本合同及附件。××除承担上述责任外并应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金。陈佳宁方对于《补充协议》发表质证意见认为，补充协议不是正规商品房买卖合同文件，存在霸王条款，完全是一个以次要的补充协议撬动正规的商品房买卖合同，且是在被告不知情的情况下，签订了一堆的文件，被告也不清楚自己还签订有补充协议，不是被告的真实意思表示。陈佳宁向河南正商龙湖置业有限公司支付了首付款133148元、维修基金12359元、办证费80元。由于被告陈佳宁未有按期足额偿还中国农业银行股份有限公司郑州管城支行的按揭贷款，导致该行于向河南省金水区人民法院提起诉讼，该院经审理于2020年7月20日作出（2020）豫0105民初7979号民事判决：一、被告陈佳宁于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司郑州管城支行借款本金1668970.25元及利息（含罚息、复利）31955.39元（暂计至2020年7月7日，自2020年7月8日以后的利息、罚息、复利按合同约定计算至清偿完毕之日止）；二、被告河南正商龙湖置业有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，被告河南正商龙湖置业有限公司承担保证责任后，有权向被告陈佳宁追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9948元，由被告陈佳宁、河南正商龙湖置业有限公司负担。上述判决生效后，被告陈佳宁未有履行判决书所确定的义务，河南正商龙湖置业有限公司被扣划1779972.58元（含案件受理费9948元）用于支付中国农业银行股份有限公司郑州管城支行款项。陈佳宁在之后未向河南正商龙湖置业有限公司支付上述款项。另查明，1、陈佳宁与河南正商龙湖置业有限公司签订合同编号为180××××****的《商品房买卖合同》已经在房地产管理部门备案。2、涉案房屋已办理房屋预告登记及预抵押登记手续。3、被告提供了正商集团与河南天兴建筑劳务有限公司合作产生的正商书香华府一标段工程造价书、建设项目造价汇总表、谈判记录表、协议书等，证明正商集团欠其工程款，天兴公司愿意以工程款抵扣房屋的所有款项。本案涉及的房屋，是正商集团许可被告以天兴公司名义购买房。以上事实，有当事人陈述，《商品房买卖合同》及补充协议，郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初7979号民事判决书，收据，扣款说明，庭审笔录等证据予以证明。一审法院认为，被告陈佳宁与原告河南正商龙湖置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。关于《补充协议》是否为被告真实意思表示，是否为《商品房买卖合同》的一部分，对双方有约束力的问题：被告在《补充协议》中有签名，其称并不清楚内容，但其未提供相关的证据，该院不予采信。《补充协议》中关于“如××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行宣布全部未到期贷款提前到期，并要求出卖人承担担保责任，则××除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代××向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，出卖人有权解除本合同及附件。××除承担上述责任外并应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金。”的内容，并未有减轻或免除原告方责任，而加重被告责任，约定内容是在被告严重不履行义务，且导致有后果发生的情况下才成就解约条件，不属于霸王条款。《补充协议》并不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。各方当事人均应按照《商品房买卖合同》、《补充协议》的约定履行各自义务。双方约定了，如××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行宣布全部未到期贷款提前到期，并要求出卖人承担担保责任，则××除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代××向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，出卖人有权解除本合同及附件。××除承担上述责任外并应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金。被告陈佳宁未有按期足额偿还中国农业银行股份有限公司郑州管城支行的按揭贷款，导致该行宣布全部未到期贷款提前到期，并提起诉讼要求原告承担担保责任，法院判决原告与陈佳宁承担连带还款责任，原告依判决书承担了担保责任；陈佳宁提供河南天兴建筑劳务有限公司与正商集团公司债权债务的证据，主张以河南天兴建筑劳务有限公司对正商集团公司之债权，抵销其对于原告之债务，因正商集团公司与本案原告并非同一民事主体，债权也不确定，该院不予支持。被告陈佳宁并未有向原告及时支付该款项，原告河南正商龙湖置业有限公司请求合同解除的条件已经成就，依法应予以解除。故该院对原告河南正商龙湖置业有限公司请求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告协助原告办理前述《商品房买卖合同》的合同登记备案注销手续、商品房预告登记注销手续、商品房抵押权预告登记注销手续等的诉讼请求，予以支持。原告已收取被告的首付款133148元、维修基金12359元、办证费80元应退还被告。被告陈佳宁没有认真履行合同约定的义务系违约行为，应当承担违约责任，按照合同总价款的10%承担违约金，原告河南正商龙湖置业有限公司仅要求被告陈佳宁支付24000元违约金不违反规定，该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款规定,判决如下：一、解除原告河南正商龙湖置业有限公司与被告陈佳宁于2018年12月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号180××××****），被告陈佳宁应于判决生效之日起十日内协助原告河南正商龙湖置业有限公司办理涉案《商品房买卖合同》登记备案注销手续、商品房预告登记注销手续、商品房抵押权预告登记注销手续；二、被告陈佳宁应支付原告河南正商龙湖置业有限公司违约金24000元；三、原告河南正商龙湖置业有限公司应返还被告陈佳宁1455**元；四、以上二、三项折抵后，原告河南正商龙湖置业有限公司应返还被告陈佳宁1215**元，于被告陈佳宁协助原告河南正商龙湖置业有限公司办理涉案《商品房买卖合同》登记备案注销手续、商品房预告登记注销手续、商品房抵押权预告登记注销手续后立即支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计200元，由被告陈佳宁负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，陈佳宁与正商龙湖置业签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。陈佳宁未按期足额偿还中国农业银行股份有限公司郑州管城支行的按揭贷款，导致该行宣布全部未到期贷款提前到期，并提起诉讼要求正商龙湖置业承担担保责任，法院判决正商龙湖置业与陈佳宁承担连带还款责任。该判决生效后，陈佳宁未履行判决书所确定的义务，正商龙湖置业被扣划1779972.58元（含案件受理费9948元）用于支付中国农业银行股份有限公司郑州管城支行款项，正商龙湖置业依判决书承担了担保责任。正商龙湖置业依据《补充协议》的约定，请求合同解除的条件已经成就，一审法院判决解除涉案《商品房买卖合同》并无不当。正商龙湖置业被扣划1779972.58元，其中利息、罚息等款项应由违约方陈佳宁承担，在涉案《商品房买卖合同》解除后，上述款项应一并作出处理。正商龙湖置业收取陈佳宁首付款133148元、维修基金12359元、办证费80元及银行贷款1690000元，共计1835587元。正商龙湖置业被扣划1779972.58元，故正商龙湖置业应向陈佳宁返还的款项为55614.42元（1835587元-1779972.58元）。综上所述，陈佳宁的上诉请求不成立，应予驳回。正商龙湖置业的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：维持河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初9683号民事判决的第一项、第二项；撤销河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初9683号民事判决的第三项、第四项；河南正商龙湖置业有限公司应返还被告陈佳宁556**.42元；陈佳宁应支付河南正商龙湖置业有限公司违约金24000元与河南正商龙湖置业有限公司应返还陈佳宁556**.42元折抵后，河南正商龙湖置业有限公司应返还陈佳宁316**.42元，于陈佳宁协助河南正商龙湖置业有限公司办理涉案《商品房买卖合同》登记备案注销手续、商品房预告登记注销手续、商品房抵押权预告登记注销手续后立即支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计200元，由陈佳宁负担；二审案件受理费400元，由陈佳宁负担350元，由河南正商龙湖置业有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二一年二月五日书记员 田宇恒