浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2842号 上诉人（原审被告）：黄云国，男，1970年8月14日出生，汉族，住浙江省温岭市。 上诉人（原审被告）：蔡菲荷，女，1970年5月17日出生，汉族，住浙江省温岭市。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：孙科峰,浙江法校律师事务所律师。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：郭娟,浙江法校律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：金德新，男，1964年9月20日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：陈佩珍,温岭市箬横法律服务所法律工作者。 上诉人黄云国、蔡菲荷因与被上诉人金德新房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2020）浙1081民初5563号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，并以庭询谈话方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。 黄云国、蔡菲荷上诉请求：1.请求依法撤销原判，改判驳回被上诉人所有诉讼请求；2.请求依法判决本案案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为《立改套转让协议书》系双方的真实意思表示，协议未违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效错误。上诉人对于获取指标需要以拆除老屋、收回宅基地这一事项并不知情，另《立改套转让协议书》违反《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律法规强制性规定，应当认定无效。（一）上诉人在协议签订时，并不知晓获取人口建房指标需要拆除老屋、收回宅基地。以5万元／人的价款转让其对应的宅基地以及地上房屋的权益并非其真实的意思表示。（二）《立改套转让协议书》约定转让的人口建房指标具有人身性质，不能转让。该指标权益从原工业用地集资建房的纯财产性权益变成具有一定人身性质的权益，被上诉人不是该集体组织成员，无权受让享受村民的拆迁安置利益，且带有人身关系的财产性权益不能转让。（三）案涉协议约定在工业用地上建造住宅的指标，违反了《土地管理法》等关于土地用途管制的强制性规定，应属无效。（四）案涉协议书约定转让的人口建房指标违反了《城市房地产管理法》的强制性规定。案涉协议实质为国有出让土地使用权转让，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，国有土地使用权在没有建设的情况下不能转让。（五）涉案房屋所在地块经政府无偿收储后，划拨给村民用于建设村民公寓，而转让人口建房指标实质系国有划拨土地使用权转让，在未经批准的情况下，仍然是无效的。二、一审法院认定上诉人蔡菲荷系《立改套转让协议书》的相对方是错误的，并以此要求上诉人蔡菲荷承担责任错误。上诉人蔡菲荷未签署《立改套转让协议书》，并非本案适格被告，一审法院判定上诉人是适格被告且承担案涉协议约定的责任是错误的。首先，本案中，2009年12月，案涉协议签署时，上诉人蔡菲荷对于黄云国签署《立改套转让协议书》是不同意的。本案中，虽然协议上“中证方”黄某系蔡菲荷姐夫，其清楚黄云国的家庭情况，但被上诉人也明知黄云国根据前黄村的建房指标分配政策只享有一个建房指标，其他指标系上诉人蔡菲荷及其他家庭成员所享有，若上诉人蔡菲荷同意《立改套转让协议书》，必然会在协议上签字，一审法院推定为同意有违常理。其次，案涉《立改套转让协议书》中建房指标的转让是属于家庭中的重大事项，超过日常家事代理范围，应属无效。上诉人蔡菲荷未曾与被上诉人签订书面的房屋买卖合同，双方之间的房屋买卖合同未曾成立，无需承担合同责任。三、一审法院认定《立改套转让协议书》系房屋买卖合同是错误的。案涉协议转让的是人口建房指标，并非房屋。双方协议约定价款系每个指标为5万元，并非是房屋的价款，协议签订时房屋尚未审批，未建成，房屋的户型、面积、朝向等均未确定。受让方获得的仅是可以集资建房的资格，需要向前黄村村委集资缴纳土地款、建房款用来建造房屋。人头建房指标在法律性质上就是国有土地使用权的转让。因此，上诉人黄云国与被上诉人间仅存在国有土地使用权的转让法律关系，并不存在所谓的房屋所有权转让的法律关系。四、一审法院认定，上诉人黄云国在《立改套转让协议书》中的约定包含被告方需承担拆除老屋、支付相应土地款、建房款等义务与事实严重不符。上诉人在协议签订时，前黄村村民并不知晓获取人口建房指标需要拆除老屋、收回宅基地。村集体购买的系村集体以外的土地，是需要集资缴纳土地款方可获取的建房指标，并非政府审批的集体土地。作为普通的农民，充分相信该土地系集资购买所得，与其享有的宅基地权益以及已有的老宅不冲突。上诉人与被上诉人签署的系“立改套转让协议”，但在协议签订时，“立改套”这一概念尚不明朗，普通老百姓并不清楚其含义。上诉人根本无法从“立改套”字面上理解获取安置用房建设指标是需要以拆除老屋、收回宅基地为前提。事实上，上诉人及同村村民知晓获取该安置名额需要拆除老屋是在2019年房屋建成后需要办理相关产权证时才知晓需要拆除老屋、收回宅基地。上诉人在2019年12月2日才提交了《温岭市村民公寓式住宅安置申请表》申请公寓式住宅，并拆除了老屋。五、一审法院认定《立改套转让协议书》自成立时生效，认定错误。涉案房屋所在的土地被收储为国有划拨土地，而根据《城市房地产管理法》第四十条规定，转让划拨土地地上房屋应当经有批准权的人民政府批准。该转让协议尚未经过温岭市政府批准，尚未生效。六、一审法院认定上诉人无权解除合同是明显错误。上诉人认为双方无法预见案涉协议对应的指标需要以拆除老屋，收回宅基地为基础，不属于商业风险，且继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，是符合《若干问题的解释（二）》第二十六条规定，应当享有解除权。七、一审法院认定案涉《立改套转让协议书》中的权益包含车位错误。首先，案涉《立改套转让协议书》未约定车位，双方在签订协议时均没有车位转让的意思表示，尽管协议约定转让的是“叁人报批资产”，不应当包含车位，若包含车位，价格也会做相应调整。根据《城东街道前黄村公寓式住宅建设实施细则》第五条第4款的规定，车位是单独计价的，每个车位8万元，不应当由被上诉人享有的。八、一审法院认定涉案房屋具备履行条件、可以转让并办理过户手续错误。（一）协议书基础条件发生了重大变化，继续履行会造成极端不公平的情况。第一、转让时建房指标下的土地性质为工业用地，而现今分配的房屋土地性质变更为住宅用地，住宅用地和工业用地使用权，在价值上差异极大。第二，现按分配的住宅是以拆除老宅、退回宅基地为基础的，隐含着老宅基地及其上建筑物的补偿利益、拆迁利益，若不考虑该背景，将会造成极大的不公平。（二）前黄村公寓式住宅尚未决算，房屋、车位的建设款尚未确定，不具备履行条件。根据村委提供的情况说明可知，尚有6500万左右的欠款尚未结清，而且该项目尚未决算，后续仍有可能要求前黄村村民根据建房指标缴纳建设款或其他款项。若本案为房屋买卖合同，则房屋价款仍处于不确定状态，协议无法履行。（三）涉案房屋虽然登记在上诉人及蔡菲荷名下，但上诉人及蔡菲荷属于代表登记，由上诉人家庭共同享有。（四）案涉房屋为划拨土地上住宅，转让应当经过相关政府批准，案涉协议未经温岭市人民政府批准的情况下，尚不具备有效及生效要件，协议不能履行。九、被上诉人放弃一人指标所对应的土地款，双方达成一致意见，但对于被上诉人已缴纳土地款3.5万元，应当根据协议没收，并非返还。《立改套转让协议书》第7条约定被上诉人拖欠余款的，上诉人有权收回被上诉人立改套投入的资金。在录音中黄云国认可被上诉人支付35000元土地款的事实，但是，支付35000元的前提是对于房屋交付以及转让的事宜，要依据同村其他村民的做法，一并协商解决。现双方就补偿金额未达成一致意见，则退还35000元不应当视为达成一致意见。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。 金德新答辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 金德新向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与两被告签订的《立改套转让协议书》有效；2、依法判令两被告立即将位于温岭市××街道××路××号××幢××单元××室××号车位变更登记至原告名下并移交钥匙、门禁卡等配套手续；3、依法判令两被告返还给原告45000元及利息损失（其中20000元的利息自2009年12月20日起按月利率3%的标准计算至实际履行之日止；25000元的利息自2011年3月7日起按月利率3%的标准计算至实际履行之日止）；4、本案诉讼费、保全费由两被告承担。 一审法院经审理认定：被告黄云国、蔡菲荷系夫妻关系，系温岭市城东街道前黄村村民，因城东街道前黄村村民公寓式住宅建设，在拆除老宅基地房屋，并支付相应的土地款、建房款等后可获得相应面积的商品房。2009年12月9日，原告金德新与被告黄云国签订《立改套转让协议书》一份，中证人黄某系被告方亲戚。协议约定，根据转让方黄云国及家庭成员商议，一致同意将坐落在城东街道曙光东路508号即原百佳药业土地上建造立改套，按报批人数，叁人转让给金德新所有。被告负责报批一切手续，费用由原告负责。上缴村道路配套设施村连接三通管理费由原告负责。原、被告双方签字后生效，原告付给被告立改套每人转让金分别在协议生效壹万元，审批手续可以建房贰万元，办理房产证、土地使用证一切过户证件完毕后贰万元，合计伍万元。协议生效后按前黄村统一部署一视同仁在规定时间内交纳购买土地款，第一次定在2009年12月20日前每人贰万元，第二次定在2010年5月底前每人交贰万元合计每人交购买土地款肆万元整。原告房屋建造完工后，进行办理过户手续，被告必须提供一切证件，配合原告房产过户手续。原告房屋过户手续办理完毕后，原告在当天或隔一天把受让立改套的人数计算，按规定全部付款，不得拖付。协议签订后，原告共支付土地款120000元、建房款360000元、滞纳金950元，并代被告垫付土地款105000元。经原告方择房，被告方签字确认，涉案房屋确定为温岭市××街道××路××号××幢××单元××室××号车位。涉案房屋应付金额为437921元，被告方缴纳涉案房屋物业费3539元及楼层差价7921元。涉案房屋已经办理了产权登记，不动产权证号为浙（2020）温岭市不动产权第0××0号，两被告共同共有，面积为120.33平方米。 一审法院经审理认为，本案的争议焦点问题：一、关于《立改套转让协议书》的效力问题。首先，根据《立改套转让协议书》的内容，“立改套”顾名思义即为立地房改套房，结合被告方签订拆迁安置协议、拆除老屋并取得涉案房屋产权的事实，可以认定在《立该套转让协议书》中所约定的“立改套”，被告方需承担拆除老屋、支付相应土地款、建房款等义务，享有的主要权利为按相关规定取得相应面积的住房，结合被告在经过原告择房后签字确认的事实，足以认定被告方在签订协议时应当已经知道需要收回宅基地、拆除老屋，被告提供的证据以及其有关其在签订协议时并不知道需要收回宅基地、拆除劳务，该协议并非系其真实意思表示的抗辩意见，该院均不予采信。其次，双方签订协议后，原告向被告支付相应对价后，将上述权利和义务全部转让给原告，故该协议书实质上系权利和义务的转让。最后，虽然协议书签订时房屋尚未建造，但在合同履行过程中经过缴纳土地款、建房款、择房等程序，协议书所约定的主要权利已经明确为享有涉案房屋的产权，合同标的物已经明确，并非被告抗辩所称的国有土地使用权买卖、人口建房指标买卖，亦非约定在工业用地上建造住宅，故对被告有关涉案协议系国有土地使用权买卖、人口建房指标买卖、约定在工业用地上建造住宅违反法律强制性规定的抗辩意见，该院均不予采纳。综上，双方签订《立改套转让协议书》系双方的真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，应当认定合法有效，鉴于合同标的物已经明确，原告按房屋买卖合同主张相应的权利并无不妥。二、关于《立改套转让协议书》是否生效的问题。该院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人对合同的效力可以约定附条件。涉案协议中第9条约定“本协议经双方签字后生效”，该约定不违反法律规定，双方签订的协议已经生效，被告有关涉案协议未生效的抗辩意见，无事实和法律依据，该院不予采信。三、关于被告能否解除合同的问题。原告认为被告无权解除。被告认为，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，享有解除合同的权利。该院认为，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当更具公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，被告方在签订涉案协议时应当预见需要收回宅基地、拆除老屋，协议中约定的相关房屋系商品房，按照案涉协议的约定及签订时间，原告按三人计算需支付转让款150000元，亦无显失公平的情形。就本案而言，未违反法律、法规的强制性规定，应当认定合法有效，鉴于合同标的物已经明确，原告按房屋买卖合同主张相应的权利并无不妥。就本案而言，双方从签订协议至办理房屋产权登记相隔了十年以上的时间，期间房屋的市场价格上涨幅度较大，但该房价的变化系正常的商业风险，故被告关于其可以解除合同的抗辩意见，因无相关事实依据，亦无法定解除情形，该院不予采信。四、关于被告蔡菲荷对涉案协议是否知情并同意的问题。被告蔡菲荷承认其知道该协议，但未经其同意，现不认可该协议。该院认为，被告蔡菲荷知道该协议，被告陈述涉案协议中的“中证人黄某”系被告蔡菲荷姐夫，原告完全有理由相信被告黄云国可以代表被告蔡菲荷作出相应的意思表示。从协议签订至今，被告无证据证明被告蔡菲荷曾提出反对意见，在原告提供的通话录音中，原告要求被告方交付涉案房屋钥匙时，被告蔡菲荷在场，且知道涉案房屋经过原告的选择已经确定，在涉案房屋已经办理了产权登记的情况下，未提出任何有关反对协议的内容。上述事实足以认定被告蔡菲荷知道并同意该协议，被告黄云国代表被告蔡菲荷对其所享有的权益作出的处分，代理行为有效，涉案协议对被告蔡菲荷具有约束力。五、关于《立改套转让协议》是否涉及无权处分的问题。被告方认为涉案房屋案系家庭成员共同共有，被告黄云国涉及处分其他共有人的权益，应当认定无效。该院认为，涉房屋属于立改套，本身以每个人口分配取得60平方面积的商品房，与原土地审批无关，与家庭人口亦无关。涉案房屋面积为120.33平方米，系两被告可享有的分配指标，原、被告变更原合同后，仅涉及被告两个人的权益处分，并不影响其他家庭成员可享有的权益。涉案房屋登记在两被告名下，对外签订合同符合物权公示公信原则，故《立改套转让协议》在变更后，并不存在无权处分的情形，对被告方的上述抗辩意见，该院不予采信。六、关于《立改套转让协议书》中所包含的权益是否包含车位的问题。该院认为，依据被告提供的《城东街道前黄村公寓式住宅建设实施细则》，地下车位的分配方式为每**住宅相应配套一个地下车位，因此，该车位应当属于前黄村分配的住宅中的配套设施。本案中，虽原、被告双方签订的《立改套转让协议书》中对于车位并未作出明确约定，但从该协议内容来看，原告受让的系前黄村预期分配给被告的关于该住宅所有的利益。因此，该院认定《立改套转让协议书》中所包含的权益包含车位，涉案房屋所对应的车位已经确定，应当一并转移给原告使用。至于车位是否需要另外缴纳款项，因被告提供的证据不足以证明需另外支付款项，亦无证据证明被告另外支付了车位费，即使需要另外缴纳，由原告负担，并不成为被告方拒绝将车位移交给原告使用的理由。七、关于涉案房屋是否可以办理过户手续的问题。被告认为涉案房屋未依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，经过相关政府批准，未生效，无法过户。该院认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定，划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，只要办理相关的土地出让手续、缴纳土地出让金等后即可转让。依据原告提供的《温岭市自然资源和规划局复函》结合该院向有关部门的征询，涉案房屋在转让过程中经申报办理相关土地出让手续、缴纳土地使用权出让金后，可以办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，故涉案房屋可以转让并办理过户手续。八、关于原告放弃一人所对应的权利，双方是否达成一致意见的问题。原告主张其放弃部分权利，双方已经达成一致意见，被告方应当相应返还该部分款项。被告方认为原告未经其同意放弃，原告所缴纳的相应款项应予以没收。该院认为，双方达成的《立改套转让协议书》，被告方转让的系三个人对应的权利义务，原告已按照该协议支付相应的土地款，此后，在缴纳建房款时，原告系按照两个人的份额支付建房款，没有证据证明被告方曾对此提出异议。在选房过程中，原告所选房屋面积符合按被告方两个人可获得的房屋面积，并经过了被告方的认可。原告提供的通话录音中，原告妻子说“放弃了钱还给我啊”，被告黄云国说“钱我承认，35000元你的，我承认35000元，照样我以后会拿出来”，原告妻子说“共155000元”，被告黄云国说“对的，155000元我承认，人头35000元你代了，你的就你的”，依据上述对话，可以反映出双方就原告多交部分由被告返还已经达成了一致意见。综上，原告放弃了其中一人所对应的权益，被告方同意返还给原告相应款项，至此，双方协商一致，对《立改套转让协议书》的约定作出了变更。综上所述，原、被告双方签订的《立改套转让协议书》合法有效，双方就约定变更达成了一致意见，双方应当按照变更后的约定履行各自的义务。现原告方已经按约支付了相应的款项，被告亦应当按照合同约定履行交付房屋义务及协助办理过户、并移交车位、钥匙、门禁卡等附随义务。因案涉车位并未办理产权登记，原告亦未证明车位符合产权登记的条件。因此，原告要求变更车位产权登记的诉讼请求，该院不予支持。关于原告要求被告方返还45000元及支付相应利息损失的诉讼请求。按照双方变更后的约定，原告按三人缴纳了土地款120000元，多缴部分所对应的权利由被告方享受，被告方应当返还给原告多缴纳的土地款，其垫付的土地款105000元扣除原告需支付的转让款100000元，剩余5000元亦应当由被告方返还给原告。鉴于被告方支付的楼层差价款及物业费，原告同意支付，故在被告返还上述款项时予以扣除，扣除后，被告尚需向原告返还33540元。关于利息损失，鉴于双方对于土地款、建房款及转让款的结算需依据涉案房屋的最终结算金额，双方未对返还时间及计算标准作出约定，故宜从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算利息损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条和《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决：一、确认原告金德新与被告黄云国于2009年12月9日签订的《立改套转让协议书》有效；二、被告黄云国、蔡菲荷于本判决生效后十日内协助原告金德新将坐落于温岭市城东街道曙光东路500号广鑫名苑8幢一单元1202室房屋【不动产权证号：浙（2020）温岭市不动产权第0××0号】转移登记至原告金德新名下（案涉房屋办理房屋转移登记手续产生的相关费用均由原告金德新承担），同时将该房屋附属的车位、钥匙、门禁卡交付原告金德新使用；三、被告黄云国、蔡菲荷于本判决生效后十日内返还给原告33540元并支付利息损失（自2020年7月6日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8452.50元，保全费5000元，合计13452.50元，由被告黄云国、蔡菲荷负担。 本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：一、案涉协议的效力；二、案涉协议效力是否及于上诉人蔡菲荷；三、本案协议所约定的房屋是否可以办理过户手续；四、涉案协议转让权益是否包含车位；五、上诉人是否应返还被上诉人已缴纳的土地款35000元。 关于争议焦点一，本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。签字盖章的效力是表明合同内容为签字或者盖章当事人的意思表示，并据以享有合同权利、履行合同义务，尤其具有使合同相对人确信交易对方、从而确定合同当事人的作用。本案中，协议书上有上诉人黄云国的签名，上诉人黄云国亦承认该签名为自己所签，应当认定协议为上诉人黄云国的真实意思表示。协议明确约定了立改套转让，按照“立改套”在当地的一般理解并结合上诉人签订了安置协议、拆除老屋、取得涉案房屋产权及相关部门发布的相关文件、通知等，可以认定上诉人签订涉案协议时知晓需拆除老屋、收回宅基地。上诉人认为涉案协议非上诉人的真实意思表示缺乏事实依据，本院不予采信。根据协议的内容，被上诉人支付相应的对价取得上诉人相应的房产，协议中载明的按人计算金额仅是对转让款的计算方式，实质上是权利和义务的转让，虽协议签订时房屋尚未确定，但双方在履行协议过程中，经过择房等程序，协议标的物已经明确，协议中也明确约定了上诉人应履行办理过户手续的义务，故一审将本案案由定为房屋买卖合同并无不当，上诉人主张本案系人口建房指标、国有土地使用权买卖均不能成立。协议中并未约定在工业用地上建造住宅，且根据温岭市自然资源和规划局出具的复函显示，涉案房屋土地所有权性质为国有，权利性质为划拨。即使建房前的土地性质为工业用地，在建房时履行相应变更程序后，并不影响涉案协议效力的认定。综上，涉案协议系双方当事人的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定合法有效于法有据。 关于争议焦点二，上诉人蔡菲荷主张在涉案协议签订时是不同意上诉人黄云国签署也不认可协议的价格故蔡菲荷不应承担协议义务。本院认为，上诉人蔡菲荷虽未在协议上签名，但协议中载明了转让方黄云国及家庭成员商议同意转让其享有的权利。上诉人蔡菲荷于2011年3月7日以黄云国名义出具的关于收到被上诉人金德新交付款项的收条也可以佐证上诉人蔡菲荷知情且同意履行协议的事实，再结合协议中的“中证人黄某”系蔡菲荷的姐夫及蔡菲荷在涉案房屋已办理产权登记的情况下、双方在交付涉案房屋钥匙时也没有提出对协议异议等事实，一审法院认定涉案协议效力及于上诉人蔡菲荷得当，上诉人蔡菲荷属于本案适格主体。 关于争议焦点三，上诉人主张涉案房屋不具备履行条件、不能办理过户手续。本院认为，根据被上诉人所提供的温岭市自然资源和规划局复函及一审法院对相关部门的征询，涉案房屋只要履行相关手续及缴纳土地使用出让金后即允许办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记手续。至于上诉人所称的因土地性质变化而致市场价值悬殊而不公平的问题。双方从协议签订至今已有十多年，协议中也对房价上涨或下跌时的处理作了约定，因此期间房产市场价格变化属于可以预见的、正常的商业风险。上诉人所称的房屋、车位的建设款尚未确定的问题，本院认为，即使仍需要缴纳建设款项，双方可按协议中关于费用负担的约定处理，并不能成为阻却合同履行及无法办理过户手续的事由。上诉人所称的涉案房屋属于代表登记，实际上属于家庭共同共有的问题。本院认为，上诉人按照立改套的政策享有人均60平方米共计120平方米的商品房，涉案房屋面积为120.33平方米，属于上诉人可享有的权利，被上诉人要求上诉人履行办理过户手续合法有据。 关于争议焦点四，涉案协议权益是否包含车位的问题。本院认为，双方协议将报批上诉人的资产转让给被上诉人，被上诉人受让了关于上诉人所涉及的立改套所有权益。而根据上诉人所提供的《城东街道前黄村公寓式住宅建设实施细则》，每一套住宅配套一个地下车位，涉案房屋属于上诉人可享有的权益范围，故应认定双方权益转让中包含了车位在内的所有权益，一审对此认定正确，本院予以维持。 关于争议焦点五，双方协议中约定了将报批包括上诉人在内的三个人的资产转让给被上诉人，被上诉人按约缴纳了相应的土地款，在此后履行中，被上诉人按照两个人的份额支付建房款，被上诉人据此认为已经放弃部分权利与上诉人协议变更达成一致。上诉人认为被上诉人放弃缴纳三人中的一人对应的建设款，属于拖欠余款，应予以没收。本院认为，从双方于2019年1月30日对话录音中可以反映出上诉人对被上诉人多付的35000元款项应予以归还的事实予以认可，至于双方就涉案房屋买卖补偿方案如何并不影响该事实的认定。故一审判令上诉人返还该款项并无不当，本院予以维持。 此外，上诉人还就是否可以解除合同提出上诉，但上诉人在本案中并未提出该诉请，故是否可以解除涉案协议并不属于本案评判范围。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16905元，由上诉人黄云国、蔡菲荷负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐黎明 审判员  陈文杰 审判员  张淑娅 二〇二一年二月一日 书记员  马 里 18- 19-