江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11765号上诉人（原审原告）：黄梁翠，女，1953年1月19日出生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：杨小勇（系黄梁翠之子），男，1976年6月10日出生，住南京市浦口区。被上诉人（原审被告）：王宏金，男，1975年5月22日出生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：李正武，江苏君劭律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡彬，江苏君劭律师事务所律师。上诉人黄梁翠与被上诉人王宏金房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京江北新区人民法院（2020）苏0192民初934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。上诉人黄梁翠的委托诉讼代理人杨小勇，被上诉人王宏金的委托诉讼代理人李正武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄梁翠上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令被上诉人继续履行黄梁翠与高勇强生前签订的房屋买卖合同；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，定性不正确。一审评判黄梁翠不能对房屋的买卖合同的相关内容作出合理解释定性不准确。签订合同时，涉案房产尚未建成，但从合同的具体内容看（如何交房过户、付款方式、双方责任义务等等），买卖双方当时是经过详细沟通交流的，有部分条款比一般的商品房买卖合同要具体详细的多。二、一审法院对证据的认定有失偏颇。一审认定支付给高勇强的房款13万元与后来借给高勇强的13.44万元没有充分证据证明有高度的盖然性，采纳被上诉人抗辩的两笔款是一笔借款。1、上诉人支付的房款13万元有合同签订当时的房款收条，且有证人证明合同签订当日6万元现金支付给高勇强，上诉人银行转账给高勇强的流水。2、上诉人给的13.44万元房款收条时间与借条时间前后相隔19个月，金额也不同。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。王宏金辩称，一、上诉人黄梁翠和高勇强之间并不存在房屋买卖合同，虽然名义上是房屋买卖合同，但是实际上是民间借贷。1、高勇强并没有转让房屋的真实意思表示，因为高勇强是终生未婚、无儿无女，父母早年就已经去世，其名下仅有一套房屋，如果该套房屋转让，那么高勇强的基本生活保障就没有了。2、黄梁翠本人也没有购买房屋的真实意思，一审庭审中黄梁翠本人连房屋转让的价格都说不清楚，这明显违反了常理。3、合同条款中“还清支付购房首付款13万元”等内容，这明显是一种民间借贷的意思表示。并且我方认为民间借贷的当事人就是本案上诉人的代理人杨小勇，上诉人的代理人有多起民间借贷纠纷诉至法院，可能是为了避免今后诉讼而认定为职业放贷，所以是以其母亲黄梁翠的名义来签订的合同。4、2017年5月份，高勇强归还了一笔3000元的款项，在该笔收条中也写了杨小勇的名字，该收条也可以印证在2016年可能发生的一个款项是借款，如果是房款不可能会有归还的存在，这明显不符合常理。二、我方认为只出借了13万元一笔借款，单凭收条是无法证明给了13万元的事实。2019年5月份黄梁翠曾经起诉过桥林街道拆迁办、居委会等，提交了银行流水，而其提供的银行流水金额都很小，不足以证明其有如此大的经济能力。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。黄梁翠向一审法院提出诉讼请求：1、判令王宏金继续履行黄梁翠与高勇强生前签订的房屋买卖合同；2、请求判令将安置房产权登记在黄梁翠名下；3、本案的诉讼费用由王宏金承担。一审法院认定事实：2012年7月23日，高勇强与南京市浦口区桥林街道办事处拆迁安置办公室签订补偿协议，拆迁面积58.28平方米。高勇强已于2019年1月因病去世。审理中，双方均陈述，高勇强根据该协议可以获得安置房一套，安置点位于浦口区桥林兰花加油站旁。王宏金提交其与高勇强签订的协议，用于证明双方签订书面协议，王宏金负责高勇强的生养死葬，高勇强去世后，其名下的财产均归王宏金所有。该协议记载：本人高勇强（身份证：3201221969********）因身体长期多病，生活不便，现特协议让姨弟王宏金（身份证：3201221975********）照顾本人生老病死，待本人去世后自己名下一套安置房（58.28平方米）及名下所有资产归姨弟王宏金所有，同时本人今日以前所有债权债务归王宏金承担。特立此据为证代笔人王青高勇强王宏金2018年4月12日。桥林街道百合社区居民委员会委派王青、林苏校到场见证。王宏金提交的兰花安置点上江府价格组成表、交房通知书、收据显示，王宏金作为被安置人，于2019年底领取位于该安置点住房一套。黄梁翠陈述，经朱某介绍，2016年4月26日，黄梁翠（合同甲方）与高勇强（合同乙方）签订房屋买卖合同，将补偿协议拟安置房屋出售给黄梁翠，该合同约定，4800元／平方米，超出规定面积需要向政府支付超出4800元／平方米的款项由甲方承担，甲方应当自合同签订之日起10日内支付给乙方13万元，交房当日支付10万元，过户后次日付清余款。该合同第八条第4款约定：4★若乙方在2017年11月1日前全部还清甲方支付的购房首付款13万，另赔付甲方1万元违约金，乙方可单方面解除本协议合同，第5款约定，如在签订本协议之日起至2017年11月1日期限内乙方有任意一次资金需求让甲方提前支付余款或向甲方借款在5千元以上，乙方不可单方面解除本协议合同，即上打星号第4条作废。黄梁翠与高勇强分别在合同尾部签字处签字，合同担保人处有朱某签字，该签字被划去，在上方另有朱某签字。签订合同后，高勇强把补偿合同交给黄梁翠。2019年7月，黄梁翠又转交给王宏金。黄梁翠提交高勇强出具的收条一张，用于证明截至2016年5月2日，已向高勇强支付购房款13万元，该收条载明：收条收到黄梁翠购本人安置房首付款壹拾叁万元整。收到人：高勇强（捺印）2016年5月2日。2018年2月，浦口法院立案受理黄梁翠起诉高勇强民间借贷纠纷一案。黄梁翠诉称，黄梁翠借给高勇强134400元，高勇强向其出具借条一张，约定月利率2%，高勇强承诺于2017年12月20日还款，然而高勇强未按时还款，请求返还借款本金134400元并支付利息。该案审理中，高勇强认可借到黄梁翠134400元的事实。经调解，双方达成调解协议，协议内容如下：一、高勇强于2018年5月1日前偿还黄梁翠借款本金134400元并自2017年12月3日起至实际还清之日止至，按照月利率2%支付利息；二、双方无其他争议。一审审理中，黄梁翠申请的证人朱某到庭证明：2016年初，高勇强生病需要治疗，打算出售拆迁安置房。当年六七月，朱某介绍黄梁翠与高勇强认识，第一次没有谈成，一周后又谈了一次，商定价格是40万元，双方当场在合同上签字。朱某在合同担保人处签字，签字后想了一下，认为不能作为担保人，只能作为证明人，随即把所签的名字划去，在原签字处的上方另外签字。朱某又在黄梁翠方提供的担保书上签字，该担保书载明：担保书兹有本人担保，杨小勇黄梁翠与高勇强在2016年4月26日签定的房屋买卖合同中，如果发生下列情况，本人愿意承担由此给杨小勇造成的一切经济损失。一、高永强不能按时还款，也不能按约定交房。二、高永强因个人客观实际情况，确实难以履行房屋买卖协议，由此给杨小勇造成的一切经济损失。朱某（捺印）担保人：朱某（捺印）身份证：3201221959021000292016年4月26日。黄梁翠当场支付给高勇强现金6万元，高勇强把补偿合同交给黄梁翠，嗣后黄梁翠付款时朱某都不在场。2018年年底，高勇强打电话给朱某，陈述还打算从黄梁翠处拿钱，朱某问高勇强总共从黄梁翠夫妻手里拿了多少钱，高勇强陈述共拿了13万多元。当年底，朱某见到高勇强，又问他从黄梁翠夫妻手里拿了多少钱，高勇强陈述共拿了13万多元。审理中，黄梁翠陈述：高勇强最初与其接触的目的是寻求借款用于治病，当时高勇强患有糖尿病和高血压，黄梁翠了解到其实际状况后予以拒绝。高勇强提出其有安置房一套，可以出售给黄梁翠，双方后来才签订房屋买卖合同。合同文本由黄梁翠方提供，高勇强要求在第八条加上附条件解除合同的条款，黄梁翠考虑到房价较低，为了保护高勇强的权利，予以同意。当初从高勇强补偿协议看，估计能拿到83平方米的安置房，按4800元/平方米计算，总价大约40万元。签订房屋买卖合同后，黄梁翠又两三次付款给高勇强，总共支付购房款13万元。高勇强没有收入来源，他又以治病、生活需要等理由向黄梁翠夫妇、黄梁翠代理人杨小勇等人多次借款。黄梁翠支付的购房款13万元和出借给高勇强的13余万元均是通过现金方式支付给高勇强。王宏金抗辩：黄梁翠所称的两笔13万元实际上是同一笔款，黄梁翠与高勇强签订的房屋买卖合同是对民间借贷的担保，黄梁翠已于2018年2月按照民间借贷合同关系向浦口法院起诉高勇强，双方已达成调解协议，不能又按照房屋买卖合同关系提起本次诉讼。以上事实，有黄梁翠提交的房屋买卖合同及收条、补偿协议复印件、交房验收单复印件，王宏金提交的担保书复印件、死亡证明复印件、火化证明复印件、协议复印件、当事人陈述等在卷证明。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案双方争议的焦点问题是房屋买卖合同系独立的合同还是对民间借贷的担保。如今高勇强已去世，查明事实具有一定困难。纵观本案案情，一审法院认为，黄梁翠主张房屋买卖合同是独立的合同，证据不足，具体评判如下：一、黄梁翠不能对房屋买卖合同的相关内容作出合理解释。房屋买卖合同第八条第4款约定了高勇强有权解除合同的条件。一审法院认为，黄梁翠与高勇强签订房屋买卖合同，双方不是积极寻求履行合同，而是约定高勇强于约定的时间前还清约定的款项后即可以单方面解除合同，并且在合同文本中用★标注，以示重要，的确有别于一般的房屋买卖合同。黄梁翠对此的解释是高勇强要求在第八条加上该内容，黄梁翠考虑到房价较低，为了保护高勇强的权利，予以同意。一审法院认为，黄梁翠的这一解释较为牵强。二、黄梁翠主张分别支付给高勇强购房款13万元和出借给高勇强借款13余万元，没有充分证据证明。黄梁翠主张，支付给高勇强13万元购房款后，又出借给高勇强13余万元，均是通过现金支付。黄梁翠申请的证人朱某到庭作证，2018年年底，高勇强两次向其陈述共拿了黄梁翠的13万多元。王宏金抗辩，黄梁翠所称的两笔13万元，实际上是同一笔款。如今高勇强已去世，无法向其核实真实情况。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。一审法院认为，黄梁翠对其此项主张负有举证证明责任，鉴于黄梁翠的此项主张缺乏相应证据证明，又与其提供的证人的证言相左，一审法院对其此项主张不予采纳。三、王宏金抗辩房屋买卖合同系对民间借贷的担保，具有高度的盖然性。黄梁翠陈述，高勇强最初与其接触的目的是寻求借款用于治病，黄梁翠了解到其实际状况后予以拒绝。高勇强提出其有安置房一套，可以出售给黄梁翠，双方后来才签订房屋买卖合同。可见，黄梁翠与高勇强签订房屋买卖合同时即明知高勇强已患病的事实，黄梁翠具有一定的风险意识。黄梁翠主张在下欠高勇强大部分购房款未付清的情况下，又借款给高勇强，而且约定月利率2%，颇为蹊跷，没有证据证明。王宏金抗辩，黄梁翠借款给高勇强，房屋买卖合同系对借款的担保，黄梁翠主张的两个13万元实际上是同一笔款，具有高度的盖然性，一审法院予以采纳。综上，黄梁翠的诉讼请求证据不足，一审法院不予支持。需要补充说明的是，本判决仅对黄梁翠的诉讼请求作出处理，不对安置房的归属作出认定。依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第二款的规定，一审法院判决：驳回黄梁翠的诉讼请求。一审案件受理费10200元，减半收取为5100元，由黄梁翠负担。二审中，本院对一审法院查明事实依法予以确认。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。关于双方当事人所签订的协议的性质。民事活动中,经常发生合同名称与合同内容不一致从而引起合同性质争议的情形。司法实践中,确定合同性质的通常方法是既要考察合同名称,又要考察合同所涉及的民事法律关系、合同订立过程、合同内容、签订合同的目的以及合同的履行情况等因素。就本案而言,双方当事人所签合同虽标明为《房屋买卖合同》,但合同签订过程、合同内容及合同履行情况均与民间借贷的担保具有高度的可能性。黄梁翠就13万余元的借款纠纷已向一审法院提起过诉讼，双方达成调解协议，并履行完毕。现黄梁翠再主张其另行支付给高勇强13万元房款，要求履行与高勇强生前签订的房屋买卖合同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。从一审查明事实以及黄梁翠给付款项的情况来看，上诉人提供的证据不足以证明其支付两笔13万余元，故一审认定该收条及借条所涉13万元实为同一笔钱，具有高度的盖然性，符合客观事实。上诉人要求继续履行房屋买卖合同，依据不足，一审法院以此为由驳回其诉讼请求，并无不当，本院予以支持。综上所述，黄梁翠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10200元，由上诉人黄梁翠负担。本判决为终审判决。审 判 员 涂  甫二〇二一年二月二日法官助理 孙成艺书 记 员 汪 海 燕