湖南省汉寿县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0722民初283号原告：湖南天环物业公司管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区友谊西路**克拉美丽山庄会所**。法定代表人：曹丰，该公司董事长。委托诉讼代理人：鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴幻，广东诚公（长沙）律师事务所律师。被告：李佳伟，男，1984年10月27日出生，汉族，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：谢树忠，男，1958年10月31日出生，住湖南省汉寿县，系李佳伟岳父。原告湖南天环物业公司管理有限责任公司（以下简称天环物业公司）与被告李佳伟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天环物业公司的委托诉讼代理人吴幻、被告李佳伟的委托诉讼代理人谢树忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天环物业公司向本院提出诉讼请求：判令李佳伟支付拖欠的物业管理费3343.41元及违约金752.27元（违约金暂计至2020年5月31日），合计4095.68元。事实和理由：天环物业公司接受案外人湖南立中置业有限公司（以下简称立中置业公司）委托，并与其签订《汉寿银谷国际前期物业服务合同》，约定由天环物业公司为银谷国际小区全体业主提供物业服务，其中高层住宅物业费为1元/月/平方米，商业门面为1.5元/月/平方米。天环物业公司自2015年2月进入银谷国际小区服务至2020年5月31日，积极履行了合同约定的义务。李佳伟作为小区业主持续享受天环物业公司提供的物业服务，却怠于履行缴纳物业管理费义务，至今仍未缴纳2018年1月1日至2020年5月31日的物业管理费累计3343.41元，经天环物业公司书面催收未果。依据合同约定，除应缴纳的物业管理费外，李佳伟还应支付欠缴物业费违约金752.27元（暂计至2020年5月31日）。李佳伟辩称，1.原、被告主体均不适格，且已超过诉讼时效，请求依法驳回诉讼请求，李佳伟未与天环物业公司签订过《前期物业服务合同》，且天环物业公司与开发商签订的《汉寿银谷国际前期物业服务合同》期限为3年，现已到期。李佳伟早已将汉寿县银谷国际5栋505号房屋转让给曾文、谢树忠，并在天环物业公司进行了报备，李佳伟不是适格被告。天环物业公司在2018年1月1日以来未向李佳伟催讨过物业费，现起诉已超过诉讼时效。天环物业公司计算违约金没有依据，《汉寿银谷国际前期物业服务合同》中没有约定违约金条款。2.天环物业公司作为物业公司不履行物管责任，导致业主利益受侵害，应当予以赔偿。刘佳伟曾因房屋外墙渗漏和室内下水道管上泛臭气等问题多次向天环物业公司反映，请求处理，但天环物业公司将责任推给开发商。因房子不适合居住，李佳伟将房屋便宜转让，至少损失30万元，该损失系天环物业公司不作为造成，要求天环物业公司赔偿。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经审查，天环物业公司提交的《商品房买卖合同》、《房屋交付验收表》、《汉寿银谷国际前期物业服务合同》、催收物业费短信截图、保洁员服务工作图、保安巡逻签到表、报案及监控室交接班记录表、公共设施设备巡查记录表、电梯定期检验报告、电梯维保工作照片、派工单、日常维修统计表、工程部日常巡查及维修的工作图片、值班登记表、巡查记录表、客户回访记录、接待中心记录表、机动车辆出入登记表、日常巡查工作照片、工作联系函、申请维修金工作记录、协调处理油烟、噪音问题工作记录来源合法，内容客观真实，与本案相关联，对其证明力予以确认；李佳伟提交《汉寿银谷国际前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《住宅质量保证书》、《治安、消防安全责任书》、《房屋装饰装修管理协议》、新业主手机号码证明、湖南美旭物业管理有限公司出具的证明、《不动产权证书》来源合法，内容客观真实，与本案相关联，对其证明力予以确认；李佳伟提交的照片、《关于房屋漏水及下水道冒臭气等问题要求维修的函》，拟证明其房屋存在质量问题，与本案不属同一法律关系，该证据与本案不具有关联性，对该证据不予采信。经审理查明：李佳伟与立中置业公司签订商品房买卖合同，购买由立中置业公司开发的××小区××栋××号商品房，房屋面积为115.36平方米。2015年2月1日，天环物业公司与立中置业公司签订《汉寿银谷国际前期物业服务合同》，约定天环物业公司承担汉寿银谷国际前期物业管理服务，物业管理服务费采取包干方式，由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1元／月／平方米，商业门面为1.5元／月／平方米，物业管理服务期限为2015年2月1日至2018年1月31日。2018年2月1日至2020年5月31日期间，天环物业公司继续为汉寿银谷国际小区全体业主提供物业服务。另查明，李佳伟将房屋转让给曾文、谢树忠，并于2019年6月4日办理了过户登记，李佳伟缴纳了物业管理费至2017年12月31日。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，前期物业服务合同对物业服务的具体内容、物业收费标准等权利义务均进行了约定，2018年1月31日，前期物业合同到期后，虽未续签书面合同，但天环物业公司继续为银谷国际全体业务提供物业服务至2020年5月31日，双方构成事实上的物业合同关系，李佳伟作为银谷国际小区业主，应向天环物业公司支付物业管理费，因李佳伟于2019年6月4日将房屋转让登记于曾文、谢树忠名下，李佳伟仅对过户前的物业管理费承担支付责任，故对于天环物业公司要求李佳伟支付2018年1月1日至2019年6月3日期间物业管理费1961.12元（115.36㎡×1元/㎡×17月）的诉讼请求，予以支持。因前期物业服务合同未约定违约金条款，天环物业公司主张违约金没有事实依据，本院依法不予支持。关于李佳伟不是适格被告，且诉讼已超过时效的意见，经庭审查明，李佳伟于2019年6月4日才办理过户登记，其仍应对过户前所欠物业费承担责任，对该抗辩不予支持。关于天环物业公司不履行物管责任，导致业主利益受侵害，应当予以赔偿的意见，该主张与本案不是同一法律关系，李佳伟可就其主张另行提起诉讼。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款、第二款、第九百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》规定，判决如下：一、李佳伟于本判决生效之日起十日内支付湖南天环物业公司管理有限责任公司物业服务费1961.12元；二、驳回湖南天环物业公司管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由李佳伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  梅乐寒二〇二一年二月五日法官助理龚慧慧书记员廖进附相关法条：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。第九百四十八条物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。