江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终2168号上诉人(原审被告)：南京五星高能房地产开发有限公司，住所地南京市鼓楼区东宝路**。法定代表人：薛频，该公司董事长。委托诉讼代理人：王璞，该公司员工。被上诉人(原审原告)：南京庆盛房地产开发公司，，住所地南京市秦淮区长白街**法定代表人：杨福强，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭俊生，江苏宁法律师事务所律师。委托诉讼代理人：程锦荷，江苏宁法律师事务所实习律师。上诉人南京五星高能房地产开发有限公司（以下简称五星公司）因与被上诉人南京庆盛房地产开发公司（以下简称庆盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2017）苏0104民初10195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月28日立案受理后，依法组成合议庭并于2019年4月24日、2020年1月14日公开开庭进行了审理，上诉人五星公司的法定代表人薛频、委托诉讼代理人王璞，被上诉人庆盛公司的委托诉讼代理人彭俊生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五星公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回庆盛公司的一审诉讼请求。二、一、二审费用全部由庆盛公司承担。事实与理由：一、联建办无民事主体资格，合同无效。联建办的合同权利不应归南京市白下区综合开发公司（以下简称综合公司）、南京通达城镇基础设施开发公司（以下简称通达公司），更不应该归庆盛公司。区政府的批复无权改变民事权利，庆盛公司没有诉讼主体资格。1.从合同签订的主体来看，联建办没有法人资格，无民事主体资格，无民事权利能力和民事行为能力。合作开发协议是联建办的发起人协议，虽然联建办未成立，对外签订的合同无效，但是其法律后果应当根据合作开发协议的约定，划分承担。庆盛公司在之前的庭审中也自认联建办没有民事主体资格。政府部门关于东王府园项目颁发的各种批文、证照，都直接发给了五星公司。法院生效判决诉讼主体都不是联建办，而是五星公司，可以证明联建办没有民事主体资格。联建办未经登记证明，也不属于其他组织。联建办对外所签的预购房协议书应属无效，类案检索报告结论也为组织或者单位未成立的，其设立过程中产生的权利义务应该按照约定进行划分，其次按照约定出资比例划分。在合作开发协议中，三方明确约定了各自的分工，五星公司负责投入、建设和销售，白下方负责领取批文证照。约定了出资比例，即五星公司负责全部出资义务，白下方只坐收1980万的保底利润。2.从合同付款情况看，联建办从未以冲抵方式付款，三方只是曾经有冲抵的打算，但因五星公司、联建办、原南京市白下区房产经营公司中华公房管理所（以下简称中华房管所）、通达公司、综合公司五方都是独立主体，无法达成抵债协议，而且五星公司的合同义务尚未到期，无法冲抵。五方之间没有形成书面的抵债协议，五星公司支付的16万并不能证明已经冲抵完毕。3.从房屋交付情况来看，五星公司从未向联建办移交301、302室，而且双方还共同将302室另外出售给陈静，合同未实际履行，双方不存在事实上的买卖关系。4.南京中院的558号行政裁定书认定区政府的批复是内部文件，对外不产生效力，区政府的批复无权变更平等民事主体之间的权利义务，通达公司、综合公司未经债权人同意，无权将债务转给第三人，未经通知转让的债权对债务人不发生效力，涉案批复只是内部行政行为，不能直接划分联建办的资产，不能直接确定本案08栋301、302的归属。庆盛公司所举两份判决书，并未认定联建关系已经解除。基于此以上的理由，联建办诉讼主体资格不归属白下两公司，更不归属庆盛公司。二、五方的款项未冲抵，联建办也未现金付款，联建办已放弃购买301、302室，解除了预购协议书。五星公司和联建办、中华房管所等五方之间的债务品质不同，不能抵销，五方之间就不同品质的债务未达成书面的抵销协议，仅凭口头不能够完成抵销。根据《拆迁安置协议》，钓鱼巷已安置的3套房屋是在2002年、2003年左右安置。而剩下的3套房屋至今未交付给五星公司，也未用于安置。五星公司与中华房管所购买钓鱼巷6套房的《购房协议书》中明确约定，在中华房管所交付房屋后支付52.639万元，所以五星公司对中华房管所的付款义务至今未到期。1995年五星公司、综合公司共同出售302室给陈静，出售时五星公司的债务尚未产生，尚未到期，五方冲抵不可能完成。五星公司支付的164238元只能证明有打算冲抵的意图，但并不能证明冲抵的方式、冲抵的时间。仅凭口头冲抵的约定，不能证明五星公司放弃了基于合同，尚可以不履行支付52.639万元付款义务的利益。在此情况下，结合五星公司和综合公司将302室出售给陈静的行为，能够证明联建办放弃购买301、302室，五星公司不应承担赔偿。三、即便构成一房二卖，在无任何恶意情况下只应赔偿可预见的损失，联建办未采取减损措施，不得就扩大部分要求赔偿。五星公司并无恶意，庆盛公司主张可得利益损失，不得超过五星公司订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。1995年，五星公司与联建办签订《预购协议书》时，301房屋价格为25万元，2004年五星公司将301室卖给陈荫明，此时房屋价格为37万元，五星公司可预见损失为2004年五星公司将房屋卖给陈荫明和1995年与联建办签订《买卖契约》时的房屋差价，即37万元-25万元=12万元。2008年至2018年10年间房屋大涨的情况，是五星公司无法预见到的，对于不可预见到的损失，五星公司不应当负赔偿责任。庆盛公司如果认为《预购协议书》无法履行给其造成了损失，应当及时采取措施防止损失的扩大。庆盛公司至知道《协议》无法履行之日起，20多年后才向五星公司索要赔偿，违反减损规则，无权要求五星公司就1995年9月以后扩大部分损失要求赔偿，按照房屋现有市场价值进行赔偿。联建办当初购买的房屋是毛坯房，但一审《评估报告》按照精装房评估，不符合当时合同约定。评估报告也遗漏了重要的环境因素、抵押因素等参考因素，导致评估房价严重高于房屋市场实际价格。即使构成一房二卖，五星公司只应赔偿不超过已付购房款的一倍的赔偿，无权要求按现价赔偿。庆盛公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、庆盛公司主体适格。根据最高院关于适用民法典时间效力的规定，本案联建办成立的时间为1993年，本案对联营性质的认定，应当适用当时的法律即民法通则，最高院关于审理联营合同纠纷若干问题解答的相关规定。根据1993年时的法律及司法解释规定，联建办属于合伙型联营，其出资人为通达公司、南京白下区房屋地产开发有限公司（以下简称白下开发公司）和南京白下区房产经营公司（以下简称白下经营公司）、中华房管所，本案中涉及到两个合作关系及外部合作关系，通达公司、综合公司和五星公司之间所签1994年5月12日的合作开发协议，相关法律关系已有生效判决予以处理。内部合作关系为综合公司、通达公司、中华房管所达成，以联建办为载体。虽然五星公司参与联建办批文的申请，但未参与联建办的出资与经营，故联建办系内部联营载体。根据联建办的财务账簿显示，联建办系综合公司、通达公司与中华房管所按照3:4:3的比例进行出资，并进行利润分配，由中华房管所负责日常事务，在收到五星公司1994年合作协议支付的联建款后，先收回投资，再扣除为履行1994年合作协议所支付的费用及必要的办公经费、人员经费后进行利润分配。此特征符合法律规定的合伙型联营体的特征。因此联建办系综合公司、通达公司、中华房管所作为出资人的合伙型联营体，该合伙型联营体的财产应该由出资人按比例享有。联建办和五星公司签订合同并支付房款，此房款系五星公司依据1994年《合作协议》应向通达公司、综合公司支付的联建款。联建办是用属于通达公司、综合公司的财产向五星公司支付的房款。通达公司、综合公司的财产均属于国有资产，2001年白下区政府已将通达公司、综合公司所属的国有资产划转给庆盛公司，改制后的通达公司、综合公司在案件一审中也出具书面材料明确改制前的所有债权均由庆盛公司主张，且联建办三家出资人均系国有企业，国有资产出资人秦淮区政府亦明确联建办所有债权债务包括本案所涉合同的权利由庆盛公司主张，秦淮区政府的批复对国有资产产权明确，具有法律效力。即便案涉房屋属于遗漏的资产，秦淮区人民政府有权指定改制遗漏的国有资产的权利人。本案中综合公司、通达公司、中华房管所、庆盛公司均系国有企业，出资人均为秦淮区人民政府，即便2001年原白下区人民政府国有资产划转的文件没有明确表述本案所涉两套房屋的归属，综合公司、通达公司、中华房管所改制中也没有对本案所涉两套房屋进行处理，则本案所涉两套房屋属于改制中遗漏的国有资产，根据国有资产的法律法规，遗漏的国有资产应由出资人先明确权利人，再由权利人主张权利，秦淮区人民政府已作出批复，明确本案所涉两套房屋的权利由庆盛公司主张，该批复对国有资产权属具有法律效力。此外，庆盛公司实际控制本案所涉房屋，亦向房屋购买人支付赔偿款，故庆盛公司具有本案的诉讼主体资格。二、综合公司在302房屋出售给陈静的合同上盖章不代表联建办放弃302室权利。根据法律规定，合伙型联营事务应经全体合伙人一致同意，通达公司并未在302房屋出售合同盖章，综合公司在302房屋出售合同盖章不代表联建办、通达公司放弃302室权利。本案合同已实际履行，款项冲抵完毕。中华房管所钓鱼巷的六套房屋的售房款与本案所涉的301、302室和另案所涉的204室三套房屋进行冲抵后，五星公司已向中华房管所支付了16万余元的尾款。上述房屋已经冲抵完毕。三、本案房屋价值计算时点，应与五星公司与白下拆迁办就钓鱼巷房屋的赔偿问题所涉评估时点一致。在该案中，白下拆迁办认为时点应是五星公司失去房屋控制的时间，即1995年，但五星公司认为应当是一审审理时委托评估时点，法院最终支持五星公司的关于评估时点的主张。本案评估时点与上述案件属于类似案件以及相同的法律关系，理应得到相同处理。五星公司关于合同减损规则的理解错误，房屋价格的上涨属于正常的市场增长，不是损失的扩大。庆盛公司提起本案诉讼时并不知晓301室已经另售他人，而是在诉讼过程之中才发现301室另售他人，并且设立了抵押权。在庆盛公司处置过程中发现案涉房屋的价格已上涨到45000元/平方米，一审法院评估价格为3万多元/平方米，并不过高。庆盛公司向一审法院起诉请求：1、判令五星公司继续履行与庆盛公司签订的《商品房预购协议书》，协助庆盛公司将南京市秦淮区东王府园住宅小区08幢301室房屋的产权转移变更登记至庆盛公司名下；2、判令五星公司向庆盛公司交付南京市秦淮区东王府园住宅小区08幢302室；3、判令诉讼费由五星公司承担。一审审理中，因五星公司已将301、302室另售他人，庆盛公司申请变更诉讼请求：1、判令解除庆盛公司、五星公司于1995年5月25日签订的《商品房预购协议书》；2、判令五星公司赔偿损失5034000元。一审法院认定事实：1993年3月11日，原南京市白下区人民政府办公室下发《关于同意成立白下区的批复》，同意通达公司、综合公司与五星公司联合成立联建办。1994年5月12日，通达公司、综合公司（甲方）与五星公司（乙方）签订《合作开发协议书》，约定：合作开发建设东王府园旧危房住宅小区，项目位于南京市白下区村范围内（具体见建设用地红线图所示），共占地1.8公顷；甲、乙双方共同组建联建办（详见附件一：南京市白下区人民政府文件）；乙方为西一巷旧危房改造项目的投资发展商。1995年5月25日，联建办与五星公司签订《商品房预购协议书》，约定：五星公司将南京市东王府园小区08幢两套房屋即301室、302室出售给联建办，建筑面积136.11平方米，综合售价为3700元／平方米，总价为503792元；联建办于签订协议十五日内一次性付清房款，交房时间为1996年4月30日前。另查明，1995年5月8日，中华房管所与五星公司签订《商品房预购协议书》，约定：五星公司将南京市东王府园住宅小区08幢一套房屋即204室出售给中华房管所，房屋建筑面积97平方米，综合售价为3700元/平方米，总价为358900元；中华房管所于签订协议十日内一次性付款，交房时间为1996年4月30日前。1995年7月10日，中华房管所与五星公司签订《购房协议书》，约定：五星公司向中华房管所购买六套住房，分别为南京市钓鱼巷小区19幢601室、602室、603室、604室、605室、606室，面积共计342.31m2，价格约为1026930元。1995年8月前后，上述三份合同的当事人经协商达成一致意见，即以联建办应向五星公司支付的购买本案所涉301室、302室房屋的购房款503792元以及中华房管所应向五星公司支付的204室房屋的购房款358900元与五星公司应向中华房管所支付的购买钓鱼巷六套房屋的购房款1026930元进行冲抵。1995年9月7日，五星公司将冲抵后还需支付的购房尾款164238元（1026930-358900-503792)支付给中华房管所。后五星公司将301室交付。再查明，1993年6月，联建办与原白下区工商局签订《换房协议》，约定：白下区工商局现有住房两套，地点分，地点分别为晒厂****和韩家苑****，联建办同意白下区工商局在西一巷改造片换一大一中两套住房三、四层各一套，面积暂按140平方米计算；白下区工商局原两套房屋面积为98平方米，增加面积部分按每平方米3500元付给联建办，房屋竣工后按实际面积多退少补；白下区工商局在签协议后即将现有住房移交联建办，另外面积差额款计150000元在签字后一周内付清，联建办在96年1月交房。签约后，联建办在协议上手写备注：“在08幢301室、302室从东面开始”。后联建办将301室交付白下区工商局，白下区工商局安排原晒厂4-504室公房承租人申屠坊入住301室，申屠坊一户在301室居住至今。又查明，1995年9月5日，五星公司将302室出售给陈静，综合公司亦在买卖契约上盖章。后陈静于2017年5月将302室出售给他人。2004年6月21日，五星公司与陈荫明签订《商品房买卖契约》，将301室出售给陈荫明。2004年6月24日，301室登记至陈荫明名下。还查明，2001年7月30日，原南京市白下区人民政府下发白政[2001]118号文件，同意将综合公司、南京市白下区旧危房开发公司、通达公司并入庆盛公司，原上述三家公司除日月大厦工程和西一巷300平方米办公室外的全部资产（含债权、债务和在建项目）同时划入庆盛公司。2018年7月27日，南京通达城镇基础设施开发有限公司出具《情况说明》，载明：2001年原通达公司并入庆盛公司，后改制为南京通达城镇基础设施开发有限公司，原通达公司改制前所有债权债务均并入庆盛公司，由庆盛公司继受，与南京通达城镇基础设施开发有限公司无关。同日，南京勋远置业有限公司出具《情况说明》，载明：2001年原综合公司并入庆盛公司，后改制为南京勋远置业有限公司，原综合公司改制前所有债权债务均并入庆盛公司，由庆盛公司继受，与南京勋远置业有限公司无关。一审审理中，经庆盛公司申请，一审法院委托江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司对301室、302室市场价值进行评估，评估结论为：301室在价值时点2018年1月25日的市场价值为2546000元，302室市场价值为2488000元。一审法院认为，本案争议焦点为：一、庆盛公司诉讼主体是否适格；二、《商品房预购协议书》是否已解除。关于争议焦点一，从合同签订主体来看，卖方为五星公司，买方为联建办，联建办系原综合公司、通达公司及五星公司联合成立，联建合作甲方为综合公司、通达公司，乙方为五星公司，故在关于301室、302室的买卖合同中，卖方既为五星公司，则买方应为联建办除五星公司以外的其他两家单位，即联建合作的甲方：综合公司和通达公司；从合同付款情况来看，买卖双方均认可双方曾就本案所涉301室、302室的购房款以及中华房管所应向五星公司支付的204室房屋购房款358900元与五星公司应向中华房管所支付的购买钓鱼巷六套房屋的购房款1026930元进行冲抵，五星公司并实际将冲抵后还需支付的购房尾款164238元支付给中华房管所，本案代表买方联建办签字的代理人与中华房管所的负责人均为联建办合作甲方的代理人胡俊年，表明买方已实际向五星公司付款，所用款项系中华房管所自愿代联建办的合作甲方即综合公司、通达公司向五星公司支付；从房屋交付情况来看，双方签订合同后，五星公司将301室交付，联建办将301室以房屋交换的方式交给原白下区工商局，并由白下区工商局职工申屠坊一户居住使用至今，表明合同已部分履行。综上，《商品房预购协议书》的买方应为联建合作的甲方即通达公司和综合公司。根据原白下区政府文件，通达公司和综合公司的资产、债权、债务已并入庆盛公司，虽然工商登记资料显示上述两公司改制后分别更名为南京通达城镇基础设施开发有限公司及南京勋远置业有限公司，但该两公司均明确表示改制前的债权、债务由庆盛公司承继，与其无关，故本案庆盛公司诉讼主体适格。关于争议焦点二，联建办通过款项冲抵的方式已足额支付购房款，五星公司抗辩买卖合同已解除，不能成立。具体理由：1、五星公司辩称联建办在签订买卖合同后，明确放弃购买，但五星公司所举证据并不足以证明庆盛公司主动放弃购买，且客观上301室已由庆盛公司安置给案外人居住使用，五星公司虽另行将301室出售他人，但301室登记的所有权人至今未向实际居住人主张权利；2、虽然综合公司在五星公司另行出售302室的售房合同上亦加盖公章，但庆盛公司陈述因当时申领商品房销售预可证时售房单位为五星公司和综合公司，实际进行商品房销售的为五星公司，综合公司系按五星公司要求在销售合同上加盖公章以配合五星公司的销售行为。对此，一审法院认为，即便综合公司在五星公司另行出售302室的合同上加盖公章，并不足以证明当时联建办放弃购买301室、302室，不能证明双方关于301室、302室的《商品房预购协议书》已解除；相反，302室另行出售的合同签订时间为1995年9月5日，而五星公司支付164238元尾款的时间为1995年9月7日，表明即使在302室另行出售后，《商品房预购协议书》的买卖双方仍认可以东王府园三套房款冲抵钓鱼巷六套房款的事实，联建办并未放弃《商品房预购协议书》的合同权利；3、五星公司认可双方曾达成以东王府园三套房款冲抵钓鱼巷六套房款的一致意见，并实际将冲抵后的差额部分支付给中华房管所，表明冲抵已实际完成，买卖双方均足额支付了购房款，而五星公司又以联建办未按约付款为由主张解除合同，明显与事实不符。现因五星公司已将301室、302室另行出售给他人，致《商品房预购协议》客观上无法继续履行，庆盛公司变更诉请要求解除合同并要求五星公司按房屋现有市场价值赔偿损失，于法有据，一审法院予以支持。另庆盛公司表示同意在收到房屋折价赔偿款同时将301室腾空返还给五星公司，一审法院对此予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、解除原南京市白下区西一巷旧危房改造联建办公室与南京五星高能房地产开发有限公司签订的《商品房预购协议书》。二、南京五星高能房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿南京庆盛房地产开发公司5034000元。三、南京庆盛房地产开发公司于判决生效之日起十五日内将南京市东王府园小区08幢301室房屋腾空返还给五星公司南京五星高能房地产开发有限公司。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8838元、财产保全申请费4520元、评估费22000元，共计35358元，由南京五星高能房地产开发有限公司负担。本院二审查明，一审法院查明事实正确，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，五星公司提交：证据1.本案一审庭审笔录，证明庆盛公司自认联建办不具备民事主体资格；证据2.南京市公安局1997年10月15日的每日情况，系公安局抄报给五星公司；证据3.（2014）秦民初字1480号判决书，证据2、3证明1997年发生大量抢房事件，被抢的房屋有些是五星公司的，有些已经预售给业主，五星公司从未交付过房屋。证据4.收据三份，证明在抢房事件发生后，应自来水公司和供电局的要求，五星公司做每户抢房人的工作，要求抢房人支付水电费。证据5.市建委立项批文一份，证明五星公司与通达公司、综合公司虽然组建联建办，但因为联建办不具备民事行为能力，故市建委重新立项，立项主体为五星公司与综合公司，并非联建办。证据6.国土局出具的建设用地规划许可证一份，证明在1995年3月份，国土局因为联建办没有民事主体资格，认定开发主体为五星公司与综合公司。证据7.综合公司和白下通达公司2005年改制时进行的审计报告和评估报告。证明该两公司从未取得过301、302的房产。证据8.行政起诉状。证明庆盛公司举证的区政府的批复违法无效。证据9.204房屋的买卖契约。证明在缔约过程中，庆盛公司没有主体资格，造成无法签署正式买卖契约，庆盛公司应该对无法购买301、302房产自行承担责任。证据10.301室电费缴费记录。证明从1995年至今，用电的户名始终是五星公司，庆盛公司早就知道该房屋尚未过户，庆盛公司解除权早就超过诉讼时效。证据11.钓鱼巷19栋59号602（曹金梁）、19栋603（薛彦）、19栋58单元602（胡耀芬）三套房的拆迁安置协议，证明六套房子未交，五星公司的债务没有到期。证据12.19栋61单元601室的表格，证明中华房管所对于五星公司购买的钓鱼巷的后三套房至今为止都没有交，谈不上95年冲抵债务。证据13.天堂村06栋501室、16栋202拆迁安置协议，证明旧房安置的都是在95年拆迁时进行，中华房管所直到2003年才把前三套交给了拆迁办。庆盛公司质证称：证据１系一审庭审笔录，质证意见同一审。证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可。该证据不符合证据形式要件，也无法证明301、302是被抢房屋。证据3的真实性予以认可，但与本案不存在关联性。301室是由五星公司交给庆盛公司代理人胡俊年，再由胡俊年安排给申屠坊。1997年五星公司还收取了申屠坊5000元款项用于安装水电。然后庆盛公司出租给案外人入住。证据4的真实性不认可，且也无法证明是强占的房屋。证据5、证据6的真实性予以认可，但不认可证明目的，联建办在联建协议中已有明确约定，联建办系涉案项目的临时办公机构，领取营业执照和审批的主体并不冲突。证据7的两份审计报告的真实性予以认可，但对证明目的不予认可。证据8的行政诉状真实性认可，但与本案没有关联。证据9不认可关联性，204室的房屋已经有生效判决。证据10的真实性、合法性、关联性均不认可。301室交给我方后，我方安排人员入住该房屋，有用电属正常情况，该两份证据也不能看出两份证据中所针对的房屋就是301室。关于诉讼时效的问题，本案中因为庆盛公司诉请是要求履行合同，一审中方得知房屋已另行出售，在本案房屋已经交付的情况下，不适用诉讼时效的规定。证据11、12、13的真实性没有异议，但与本案没有关联。钓鱼巷六套房屋的相关情况，已经在南京中院2018苏01民终5050号和（2020）苏01民终7257号两份生效判决书中予以查明并处理完毕。二审中，庆盛公司提交证据1.1993年8月24日工商银行转账支票收账通知联及联建办就此出具的收据。1995年6月30日的记账凭证、1995年6月15日中国建设银行的转账支票存根和1995年6月16日中华房管所修缮对所出具的收据。证明本案所涉合同的购房款503792元是用综合公司和通达公司的款项进行了支付。证据2.南京中院（2000）宁民初字第161号和江苏高院（2002）苏民终字第079号民事判决书，证明五星公司和综合公司、通达公司关于1994年5月12日合作开发协议的纠纷，已经法院处理。生效民事判决书认定五星公司向联建办所支出的1700万元款项系1994年5月12日合作开发协议中五星公司应当支付给综合公司和通达公司的联建款项，不是五星公司对联建办的出资。证据3.综合公司和通达公司的改制方案，拟证明改制前的所有的债权债务，包括所有的财务资料已全部交给庆盛公司。证据4.2018年8月23日，庆盛公司和案外人申屠坊所签协议以及付款凭证，证明庆盛公司与申屠坊达成一致，向申屠坊支付赔偿款253万余元，申屠坊将301室交还给庆盛公司。证据5.2019年10月14日秦淮区人民政府关于同意撤销南京市白下区的批复。拟证明壹城集团为妥善处理联建办历史遗留问题，对包括本案的301、302房屋等，向区政府申请处理国有资产。五星公司质证称，对证据1的真实性、合法性、关联性不予认可。证据2的真实性没有异议，但庆盛公司没有正确理解判决书本意。对证据3该证据已列明了两个公司在改制过程中的财产。债权债务的转让，应根据法律规定确认。债权债务涉及到第三人的，要通知第三人或者是经过第三人的同意。对证据4不认可。对证据5真实性不予认可，不是政府正常行文。该批复违反合理行政原则，应属无效。五星公司以南京市秦淮区人民政府为被告，庆盛公司为第三人，向南京中院提起行政诉讼，要求撤销秦淮区人民政府所作批复。该案经审理，裁定驳回了五星公司的起诉。五星公司主张该裁定书中认定案涉批复只是内部行政行为，不能直接划分联建办的资产，不能直接确定本案的08幢301、302室的归属。二审中，关于1995年9月5日302室出售给陈静的合同上加盖了综合公司印章的情况，庆盛公司主张，08幢全部房屋的预售许可证登记在五星公司及综合公司名下，根据协议约定，售房工作由五星公司负责。为了配合售房工作，综合公司加盖了很多空白合同交给五星公司使用。五星公司主张，1995年9月5日综合公司与五星公司一起将302室出售给陈静。因该房屋立项批准的主体是五星公司与综合公司，故由五星公司与综合公司共同盖章。综合公司也已去房产部门共同办理过户，庆盛公司陈述空白合同的事实虚假。本院二审还查明，在案涉302室于1995年9月5日由综合公司及五星公司出售给陈静的《南京市商品房买卖契约》中的尾页上，分别加盖了综合公司及五星公司印章，两印章下还手书记载：“上述商品房售出后的一切事宜概由五星公司负责。”二审中，五星公司以南京市秦淮区人民政府为被告，庆盛公司为第三人，向本院提起行政诉讼，要求撤销秦淮区人民政府所作批复。该案经审理，裁定驳回了五星公司的起诉。五星公司主张该裁定书中认定案涉批复只是内部行政行为，不能直接划分联建办的资产，不能直接确定本案的08幢301、302室的归属。以上事实，有笔录、判决书、每日情况、收据、南京市商品房买卖契约、当事人陈述等在卷为凭。本院认为，本案二审争议焦点为：一、庆盛公司是否有权提起本案诉讼；二、五星公司是否应当承担赔偿责任；三、如果五星公司应该承担赔偿责任，一审认定的赔偿金额是否适当。关于争议焦点一，联建办虽并非法人单位，但通达公司、综合公司和五星公司所签协议的相关法律性质已有生效判决予以认定，综合公司、通达公司、中华房管所作为联建办的前期投资单位，对联建办进行了出资，而协议所涉通达公司、综合公司的财产均属于国有资产，原白下区政府也已将通达公司、综合公司所属的国有资产划转给庆盛公司，即便在相关改制资产处理中未处理案涉房屋，但秦淮区人民政府作为国有资产的出资人，已经明确案涉房屋的权利人，现秦淮区人民政府指定的权利人庆盛公司提起本案诉讼，改制资产处置关系的当事人通达公司、综合公司已出具书面材料，对此也无异议，庆盛公司亦实际控制部分案涉房屋，一审法院认定庆盛公司具有本案的诉讼主体资格，并无不当。关于争议焦点二，五星公司认可各方曾达成以东王府园三套房款冲抵钓鱼巷六套房款的一致意见，从双方实际履行的行为来看，在中华房管所钓鱼巷的六套房屋的售房款与本案所涉的301、302室和另案所涉的204室等三套房屋进行冲抵后，五星公司已向中华房管所支付了尾款。五星公司实际将冲抵后的差额部分支付给中华房管所，可以认定双方冲抵已经完成。生效判决对此亦已作出认定，五星公司认为双方未签书面合同故认为合同未成立、未履行等理由，本院不予采信。五星公司已将案涉房屋出售案外人，并登记到案外人名下，一审法院认定双方签订的商品房预购合同应予解除，五星公司应赔偿损失，并无不当。关于争议焦点三，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。虽然五星公司认为综合公司已同意且知晓并配合302室出售，但经本院二审查明，302室的售房合同双方盖章处还明确记载了“上述商品房售出后的一切事宜概由五星公司负责。”五星公司并无证据证明综合公司之后还配合其办理过户，而各方达成以东王府园三套房款冲抵钓鱼巷六套房款的一致意见后，五星公司于1995年9月7日支付了164238元尾款。上述情况不能证明五星公司主张的综合公司对案涉302室房屋出售情况明知及同意，反而可以印证其他各方并未放弃相关合同权利。一审法院认定五星公司应向庆盛公司赔偿案涉301室、302室的损失，并无不当。双方就联建协议已有多起纠纷，五星公司就与白下拆迁办钓鱼巷房屋的赔偿问题亦已提出相应赔偿诉请，一审法院综合本案的实际情况，认定的赔偿金额亦属合理。综上所述，五星公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8838元，由上诉人南京五星高能房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  白文虎审判员  张卓慧二〇二一年二月七日书记员  陈晓君