江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终7401号上诉人（原审原告）：董旭，男，1988年7月24日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人:张蒙，江苏茂通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：乔**，男，1985年6月3日生，汉族，住徐州市云龙区。上诉人董旭因与被上诉人乔**租赁合同纠纷一案,不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初2775号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人董旭的委托诉讼代理人张蒙、被上诉人乔**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人董旭上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持一审全部诉讼请求；本案诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定被上诉人已经履行合同约定的交付义务，与事实不符。根据一审查明事实，案外人侯某,4在房屋装修完成后，把房屋的锁交给了被上诉人，因被上诉人没有妥善解决和侯某,4的工程款问题，导致上诉人不能实际使用房屋。侯某,4也在一审庭审中表明，被上诉人从未替上诉人支付过任何装修款，但上诉人已经预先支付给被上诉人5万元装修款，由被上诉人和侯某,4进行结算。因上诉人和侯某,4从未就关于装修事宜进行过沟通，根本无法与侯某,4进行结算。上诉人未有过不支付装修款的意思表示，反而是一直催促被上诉人尽快结算。在处理争端过程中，侯某,4表示因不认识上诉人明确拒绝和上诉人沟通，但侯某,4一审庭审关于上诉人与被上诉人一起找其装修，且其本人一直和上诉人索要工程款的陈述，与上诉人提供证据、事实及侯某,4庭审前后陈述自相矛盾。综上，被上诉人辩称意见与事实不符，亦未提供证据予以证明，一审法院认定事实不清，应予纠正。乔**辩称，被上诉人提供均是完整的微信聊天记录，而上诉人提供均是删减的聊天记录，侯某,4所述不认识上诉人系吵架时说的气话并非事实。至于上诉人所述门锁的问题，上诉人、被上诉人与侯某,4三人负责各自部分，被上诉人负责自己部分装修款，侯某,4把被上诉人的门锁交付给被上诉人。上诉人没有付装修款和门锁款，侯某,4在庭审时也认可锁了上诉人的门，对于这个事实没有异议。上诉人支付的5万元款项系之前的玻璃材料款，且上诉人另外欠付被上诉人部分汽修款，侯某,4产生8万元装修款不包含之前的玻璃材料款，上述事实均有证据予以证明。综上，一审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。董旭向一审法院起诉请求：1.判令乔**立即履行合同义务，向董旭交付完整及可以有效使用，可以满足董旭合同目的的房屋；2.判令免除董旭未能实际使用房屋期间的租金，免除期间为自2019年6月1日起，至乔**实际交付符合诉请第一条标准的承租物业止。己预先缴纳的租金，冲抵之后董旭的应付租金。3.判令乔**赔偿因不能使用房屋而产生的实际损失（房租差额）164192元。4.本案诉讼费、保全费等费用由乔**承担。一审法院认定事实：2019年6月4日，乔**（买受人）与江苏宣和拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》一份，内容为：买受人成交拍卖的标的为龙润小区西侧门面房共24间，12年期租赁权。2019年7月13日，徐州市云龙区翠屏山街道办事处土山寺村经济合作社（出租方、甲方）与乔**（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，内容为：甲方房屋坐落于翠屏山街道办事处土山寺龙润小区西侧门面房共计24间，建筑面积约为1500平方米出租给乙方，房屋用途为商业，租赁期限自2019年6月1日至2031年5月31日止，计12年。后该合作社出具证明一份，内容为：根据土山寺龙润小区西侧门面房24间营业房租赁合同条款，因乙方乔**承租的24间门面房面积较大，门面较多，同意乙方乔**对龙润小区西侧24间门面房进行分割、转租。在转租期间内产生的所有的债权债务有乙方承担。2019年8月28日，乔**（出租方）与董旭（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，内容为：甲方房屋坐落于翠屏山街道办事处土山寺龙润小区西侧门面房共计24间，甲方将其中的由北向南第7间至小区大门共计8间双层门面房，建筑面积约为650平方米，租赁给乙方，租赁期限为2019年6月1日至2031年5月31日止，计12年；甲方保证在出租该房屋时没有隐性产权、使用权纠纷；该房屋用途为商业、办公等；该房屋第一年年租金为226000元，乙方先行支付定金282500元，由董旭个人以帮甲方垫付土山寺门面拍卖保证金的形式支付给甲方，乙方在支付定金后即获得该房屋使用权、支配权、乙方可更换门锁。甲方给予乙方6个月的装修改造过渡期，计算在第二年租金内给予免除；乙方根据房屋的功能定位及使用要求，以及政府相关职能部门的规范技术要求，可以在不影响房屋结构安全和不破坏房屋整体结构的情况下，有权进行复核房屋使用功能和行业技术要求的装修。2020年1月2日，董旭（甲方、出租方）与案外人王昆（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，内容为：甲方同意将徐州市云龙区翠屏山街道办事处龙润小区西侧门面房小区大门北侧出租给乙方经营，出租期限为2020年1月15日至2023年1月15日，每年租金为1550000元，每年租金在上一年度租金的基础上递增8%。庭审中，董旭陈述涉案房屋从装修到结束都没有实际占用，装修是由乔**牵头找案外人候海豹，董旭先行支付给乔**5万元，约定由乔**和案外人候海豹结算完之后多退少补。后来董旭想去接收房屋时，侯某,4不同意，侯某,4说不认识董旭，侯某,4让乔**和其商谈尚欠装修款的事宜。为证实上述陈述，董旭提供其与乔**的微信聊天记录、通话录音。微信聊天记录内容为：董“再说我和侯某,4哪来的纠纷？玻璃门是你给找人做，之前给的你5万元的话差多少钱只能是我再给你，我和侯某,4压根没有任何合作或者经济往来，也不是租的他的房子，你非要我找他”，乔“还有地基他来做，全是你知道并且同意的，你付的是钢化玻璃钱，还差点，另外，你不欠他钱，他锁你门干嘛”董“玻璃也好基础墩也好，这不都不是裹在一起算的吗”乔“当时我们几个坐在一起共同商量，你我都同意由侯某,4乔建施工……你必须找侯某,4结清”董“是都同意你找人施工，怎么办多少钱都是你来谈的……施工干的什么活也不知道，价格也不知道……”乔“房子早就交给你了，房租该付你别拖了”董“主要到现在都没拿到钥匙，能先把钥匙拿到，我也好带租户看房子呀”乔“给他锁钱装修钱他不就给你了”乔“房子已经租给你了，使用权经营权都是的，你随时可以带人看房子”董“可是事实是进不去……”。乔**当庭陈述，涉案房屋的装修是董旭、乔**共同协商的，董旭先行给付的5万元包含2万元的修车款和3万元的装修款，后期因为装修款的问题董旭和侯某,4有矛盾，乔**已尽量协调让侯某,4给董旭开门，但是因为董旭多次没有到场，导致董旭和侯某,4矛盾激化。为证实上述陈述，乔**提供其与董旭的微信聊天记录、车辆维修清单，证人侯某,4出庭作证。侯某,4当庭陈述“2019年8、9月份，董旭、乔**共同喊我到乔**修车的办公室找我谈装修的事，他们说我和城管比较熟，让我帮忙装潢，当时有很多人在场。我问费用怎么结算，他们说共同给。装修一个多月之后，乔**把工程款给我了，我找董旭结算工程款，董旭让我找乔**。我只要见到董旭就问他要工程款，有录像。后来董旭进屋贴招租广告的时候，我向董旭索要工程款，董旭让我找乔**要。董旭的房屋是董旭让我锁的，我装好玻璃门之后买了十几把锁，乔**把钱给我了，我就把钥匙给乔**了”。微信聊天记录内容为：乔“装监控的马上到，准备6个头”董“嗯，两套吧，两套独立系统……”董“大哥，上次说的锁是15块钱一把吧”乔“记不清，总共给他装了一百多”乔“把这个门贴出这个贴、磨砂玻璃给你打电话也打不通，门儿我给开锅了，然后我找人给贴了，门给你贴好了，你不接也不回，城管检查你也不配合”董“人去了，还是锁着的”乔“开了一天了，哪几个锁没有钥匙，里面是通的……”乔“给你说了多少次，你什么时候来什么时候给你开门，门是海豹锁的，你们之间有债务，必须你们当面解决”董“你总说能开门，你开开门我们又进不去，进去了里面东西也不能搬出来，报警都好几次了”董旭对于该份微信聊天记录的质证意见为对其真实性无异议，董旭不否认找侯某,4装修是知情的，但聊天记录也能反映由乔**牵头进行工程的委托、结算。董旭另陈述，其将涉案房屋转租给案外人王昆是想着先把房屋租出去再继续协调交付事宜。一审法院认为，董旭、乔**签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,乔**承租案外人徐州市云龙区翠屏山街道办事处土山寺村经济合作社所有的涉案房屋，其在征得承租人徐州市云龙区翠屏山街道办事处土山寺村经济合作社的同意下，将涉案房屋转租给董旭，不违反法律行政法规的强制性效力性规定,不违背公序良俗，应认定合法有效，双方当事人均应履行。关于乔**是否将涉案房屋实际交付于董旭的问题。经查认为，董旭已将涉案房屋的定金交付于乔**，根据双方签订的房屋租赁合同约定，董旭即可对房屋更换门锁并可予以装修。结合乔**提供的聊天记录及董旭的陈述可知董旭对于涉案房屋的装修是知情亦提供装修材料。另通过董旭于2020年1月15日将涉案房屋转租给案外人王昆的行为也可知，董旭已取得房屋的使用权、支配权，并对涉案房屋进行装修。故，乔**已将涉案房屋实际交付于董旭。因乔**已将涉案房屋实际交付于董旭，董旭要求乔**免除2019年6月1日至实际交付涉案房屋止的租金，于法无据，依法不予支持。关于董旭主张系乔**欠付侯某,4涉案房屋装修工程款、导致其无法使用涉案房屋故而造成损失的问题。经查认为，乔**已将涉案房屋实际交付于董旭，另根据房屋租赁合同关于装修过渡期的约定看，乔**并无替董旭装修涉案房屋的义务，董旭亦未提供充分的证据证明装修工程款应由乔**支付给侯某,4。综上，董旭提供的证据不能证明乔**存在违约或侵权行为，董旭要求乔**赔偿其房租差额的诉请不成立，不予支持。一审遂判决：驳回董旭的诉讼请求。案件受理费3584元，减半收取为1792元，由董旭负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为被上诉人乔**是否依据租赁合同向上诉人董旭完成了交付房屋的义务。董旭已向乔**交付定金，董旭主张其委托乔**装修房屋并支付5万元装修款。根据董旭与乔**的租赁合同约定，董旭在支付定金后即获得该房屋使用权、支配权，董旭有权对房屋进行装修并享有6个月的装修过渡期，董旭对涉案房屋进行装修系其对房屋的接收行为，该事实表明乔**履行了交付房屋的义务。董旭上诉主张乔**未完成交付房屋的义务依据不足。另外，董旭主张因乔**未按约向案外人侯某,4支付装修款，其无法实际占有、使用房屋。但从租赁合同约定来看，董旭接收房屋后，乔**并不负有对董旭承租房屋的装修义务，侯某,4亦陈述其向董旭主张装修款董旭拒绝结算。因此，现董旭主张乔**履行房屋交付等义务缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，董旭的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3584元，由上诉人董旭负担。本判决为终审判决。审判长  宋正喜审判员  费 蜜审判员  黄 政二〇二一年二月三日书记员  任汪磊