江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终5232号上诉人（原审原告）：无锡十足便利店有限公司，住所地无锡市梁溪区清扬路****南侧。法定代表人：朱胜鹏，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王曦，该公司员工。委托诉讼代理人:朱天赋，该公司员工。被上诉人（原审被告）：无锡将宴餐饮管理有限公司，住，住所地无锡市新吴区震泽路18-19无锡软件园摩羯座**/div>法定代表人：华宇真，该公司执行董事。上诉人无锡十足便利店有限公司（以下简称十足便利店）因与被上诉人无锡将宴餐饮管理有限公司（以下简称将宴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初8166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。十足便利店上诉请求：撤销一审判决第二、五项，改判将宴公司向其返还租金19万元，并赔偿利息损失（以22万元为基数，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍为标准，自2019年9月5日计算至实际返还之日止）。事实和理由：2019年8月17日，双方签订《房屋租赁合同》，约定将宴公司将无锡市滨湖区绣溪道50号K-park商务中心1号楼102室（以下简称涉案房屋）出租给其经营便利店使用，租期自2019年9月11日至2025年9月10日。一、2019年9月11日至12月31日的房屋租金64438元应由将宴公司承担。（一）其对涉案房屋的装修审批不存在过错。《房屋租赁合同》约定“乙方进驻房屋装修时，甲方尽力配合乙方或负责协调该房屋所属物业公司，以确保乙方能够顺利办理所有手续”，结合将宴公司的代表陈洁在录音中的陈述，可以证明本次装修对外审批的全部流程均由将宴公司负责，其无法直接与物业管理方K-park商务中心物业服务中心（以下简称物业服务中心）对接。其早于2019年8月21日即已向将宴公司交付装修图纸，留有充足时间供将宴公司向物业服务中心办理手续。其于2019年8月28日进场装修前，系经过陈洁的同意，而陈洁并未告知涉案房屋尚未完成装修审批的情况。（二）涉案房屋的使用存在严重瑕疵，将宴公司未采取补救措施，导致其无法正常使用，免租期应当延长。1.房屋供电是出租人的义务，物业服务中心是代替将宴公司履行供电义务。按照合同法第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。物业服务中心停止供电造成房屋不能正常使用，并不免除将宴公司的违约责任。2.其使用房屋必然要进行装修，而物业服务中心向将宴公司发出违规整改通知书，装修工程已被责令不得不停止，其下一步无法开便利店，无法正常使用房屋。3.将宴公司有防止损失扩大的义务，在物业服务中心责令停止装修后，将宴公司未主动与物业服务中心对接采取补救措施，放任损失的扩大，该期间的房租损失由将宴公司自行承担。据此，免租期应延长至将宴公司恢复房屋能够正常使用施工之时。（三）将宴公司于2019年8月29日即实际控制涉案房屋。1.将宴公司于2019年10月10日发出的《解约告知函》中明确：“乙方收到该解约通知函后2天内自行搬离所属物品，若期满2天后乙方未搬离，甲方视为乙方放弃该房屋内的设施设备或物品所有权，并由甲方直接接收并自行处理。”说明将宴公司当时已经接管了房屋。一审判决中遗漏该事实。2.双方并未就涉案房屋进行交接，将宴公司从未向其交付钥匙，将宴公司所称2020年1月其实际控制房屋缺乏依据。3.涉案房屋属于将宴公司餐饮场所的一部分，完全处于将宴公司控制之下，不能排除将宴公司能够控制房屋的事实。4.将宴公司不参加勘验现场，数次庭审缺席，一审法院不能仅凭电话联系以及将宴公司的单方陈述就认定控制房屋的时间。（四）一审判决2019年9月11日至12月31日期间的租金由其全部承担，严重违反公平公正原则。将宴公司仅承担双倍返还定金2万元，而其却要承担租金损失64438元，不公平。二、将宴公司应当向其赔偿利息损失。1.法律禁止同时主张定金与违约金，并未禁止同时主张定金与损害赔偿金，更没有规定只赔偿定金罚则超额的部分。2.将宴公司至今未返回任何款项，利息的计算一直处于动态增加，一审以某个时点计算得出利息损失低于定金罚则的金额，明显不当。综上，一审判决对涉案房屋的适租性、装修的过错方、利息损失等存在事实认定错误，对涉案房屋何时由将宴公司控制的事实认定不清，举证责任分配错误，审查程序违法，严重违反公平公正原则。请求二审法院依法改判。被上诉人将宴公司二审未作答辩。十足便利店向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.将宴公司返还租金19万元；3.将宴公司返还定金4万元；4.将宴公司返还水电押金1万元；5.将宴公司赔偿装修损失17351.25元；6.将宴公司赔偿以22万元为基数，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.5倍为标准，自2019年9月5日起至实际返还之日止的利息损失。将宴公司一审在法定期限内未作答辩。一审法院审理查明：2019年8月17日，将宴公司（甲方）与十足便利店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将涉案房屋出租给十足便利店开设便利店。免租期为2019年8月17日至9月10日。租期自2019年9月11日至2025年9月10日。第一年租金在2019年9月1日前支付，其余年度租金在2020年起的每年8月10日前支付。2.租金标准为每年21万元。3.乙方在合同签订之日起三个工作日内向甲方一次性支付定金2万元，该定金抵扣第一年租金。乙方另在合同签订之日起三个工作日内向甲方一次性支付定金1万元作为房屋水电押金。4.乙方进驻房屋装修时，甲方尽力配合乙方或负责协调该房屋所属物业公司，以确保乙方能够顺利办理所有手续。5.乙方对租赁物所作的装修改造，在返还时需恢复电动门位置装修。该合同将宴公司一方的签约代表为该公司监事陈洁。装修前，十足便利店向陈洁交付了装修图纸，该图纸载明，涉案房屋东侧设计有自动门一扇。2019年8月19日，十足便利店向将宴公司支付租赁定金2万元及水电押金1万元。同年9月4日，十足便利店向将宴公司支付剩余第一年租金19万元。2019年8月28、29日起，十足便利店对承租房屋进行装修。29日，敲除了房屋东侧部分玻璃幕墙。当日,涉案房屋的物业管理方K-park商务中心物业服务中心向将宴公司发出《违规装修整改通知书》，载明：我处在例行检查中发现贵司在K-park商务中心1号楼一层北侧租赁区域内存在未经审批擅自装修行为，且私自敲碎东侧幕墙玻璃，破坏外立面。请贵司立即停止违规行为并在接到通知后恢复原状，请贵司在2019年9月5日前整改完毕，逾期未整改造成的一切后果，由贵司负责。据十足便利店和将宴公司监事陈洁陈述，物业服务中心为此对涉案房屋还作出了停电措施。关于十足便利店与将宴公司就涉案房屋交接事宜，十足便利店表示：2019年8月29日敲除部分玻璃幕墙后，将宴公司陈洁打电话给我方，说现场不要动，等他回来再说。我方对于继续租赁还抱有一定幻想，直到起诉后见对方态度，发现已无继续租赁可能，于是在2019年12月13日将商铺内装修用的电箱拆除。除此之外，我方在2019年8月29日之后再无进入过涉案房屋。将宴公司陈洁表示：直到2020年1月，我方才实际掌控涉案房屋。2019年10月，将宴公司向十足便利店送达《解约告知函》，载明：1.你方未按合同规定时限支付租金。2.你方装修期间未遵守园区物业管理规范、未充分与我司沟通，私自暴力拆除该店铺玻璃幕墙和门锁，造成园区物业勒令我司停业整顿。3.为配合园区物业要求，我司被迫停止餐饮经营并自费安装你方拆除的玻璃幕墙和门锁，造成经济损失约28万元。我方已收到你方支付的部分赔偿金22万元。我方有权追偿剩余经济损失。4.鉴于以上情形，你方已严重违反该合同条款。你方在收到该解约告知后合同立即解除……2019年11月12日，法院将本案起诉状副本、应诉通知书、证据材料等送达将宴公司。一审中，法院向十足便利店释明：是否对其主张的装修损失申请鉴定。十足便利店答复不申请。本案一审的争议焦点为：1.2019年10月将宴公司向十足便利店送达《解约告知函》是否能达成合同解除的效力；2.十足便利店是否需要承担部分租金。一审法院认为：关于争议焦点1，十足便利店与将宴公司签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。仅有在符合合同约定或者法律规定的情形下，当事人发送的解除通知才能产生解除合同的法律效力。本案中，将宴公司发送的《解约告知函》列明了3项理由。其中第1项列明十足便利店未按合同时限支付租金。经查，十足便利店确实逾期支付了首期租金，但是仅逾期3日，不符合“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的法律规定。关于其余两项理由，将宴公司经法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未提供任何证据证实十足便利店的行为造成园区物业服务中心勒令将宴公司停业整顿、给将宴公司造成28万元的损失，故法院不予采纳。故将宴公司向十足便利店送达《解约告知函》的行为不能达成合同解除的效力。反之，该行为系将宴公司以自己的行为表明不履行合同，十足便利店有权据此解除合同。十足便利店以本案起诉的方式解除合同，案涉应诉材料已于2019年11月12日到达将宴公司，故合同已于2019年11月12日解除。结合十足便利店主张将宴公司返还租金19万元的诉请，法院论述第2项争议焦点。合同法规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。根据上述法律规定，此处需要审查的是将宴公司有无向十足便利店提供适租房屋，如没有，则十足便利店有权要求减少相应租金。本案中，客观上，涉案房屋在装修过程中发生了停电的情况，影响了十足便利店对租赁物的使用。但是，违规施工并不必然产生停电的后果，物业服务中心基于十足便利店未经审批的敲墙行为而停止供电，并非出租人将宴公司停止供电或存在提供的房屋不能供电的质量问题，不能以第三方的行为认定出租人将宴公司未提供适租房屋。退一步讲，案涉租赁合同约定“乙方进驻房屋装修时，甲方尽力配合乙方或负责协调该房屋所属物业公司，以确保乙方能够顺利办理所有手续”。因此，将宴公司就装修事宜负有协调并确保十足便利店能顺利办理所有手续的义务。根据该条款，十足便利店理应知晓敲墙施工须经一定审批手续。从物业服务中心向将宴公司发出的《违规装修整改通知书》来看，十足便利店敲除玻璃幕墙的行为显然未经审批。当然，该审批手续由将宴公司处理。但是，十足便利店并未举证证明其及时向将宴公司提出了装修审批要求，十足便利店在未获得审批手续的情况下贸然进行敲墙施工，导致涉案房屋被停电的后果，停电的原因也在于十足便利店自身。综上，法院认定将宴公司已向十足便利店提供了适租房屋。根据本案双方的陈述，双方并未就涉案房屋进行交接，十足便利店主张“2019年8月29日敲除部分玻璃幕墙后，将宴公司陈洁打电话给十足便利店工作人员，说现场不要动，等陈洁回来再说”，但未提供任何证据证明，仅以此也不足以证实双方就涉案房屋进行了交接或将宴公司控制了该房屋。将宴公司陈洁陈述2020年1月起实际掌控涉案房屋，而十足便利店并未提供任何证据证明将宴公司掌控该商铺的时间早于上述时点。十足便利店在双方先后要求解除合同的情况下，并未及时将商铺移交给将宴公司，应承担相应的后果。综上，十足便利店应支付2019年9月11日至12月31日期间的租金64438元。扣除该款后，将宴公司还应退还租金125562元。2.关于十足便利店主张将宴公司双倍返还定金4万元的诉请，符合法律规定，法院予以支持。3.关于十足便利店主张将宴公司返还水电押金1万元的诉请，将宴公司在本案中并未提供任何证据证明十足便利店未结清水电费，故将宴公司应退还该1万元押金。4.关于十足便利店主张将宴公司赔偿装修费用17351.25元的诉请，经法院释明，十足便利店坚持不提出鉴定申请，现损失无法确定，法院不予支持。5.关于十足便利店主张将宴公司赔偿以22万元为基数，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.5倍为标准，自2019年9月5日起至实际返还之日止的利息损失的诉请。法院认为，虽然目前法律并未明确规定定金与损失能否同时主张，但我国法律已规定定金和违约金不能同时主张，违约金一般是当事人对损失的预期约定，既然定金和违约金不能同时主张，那么同理定金和损失也不能同时主张，但是当事人遭受的损失超出定金罚则金额的，当事人仍可主张超出部分损失。本案中，十足便利店既主张了双倍定金，又主张了本项利息损失。除了本项利息损失外，未举证证明有其他损失。按最近央行授权同业拆借中心2020年6月20日发布的一年期LPR标准年利率3.85%核算，以22万元为基数的利息损失未超过1万元，即使按照十足便利店主张的1.5倍计算，也仅为12705元，均未高于定金罚则的金额，故法院对十足便利店的该项诉请不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决：一、确认十足便利店与将宴公司于2019年8月17日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月12日解除。二、将宴公司于判决发生法律效力后立即向十足便利店返还租金125562元。三、将宴公司于判决发生法律效力后立即向十足便利店双倍返还定金4万元。四、将宴公司于判决发生法律效力后立即向十足便利店返还水电押金1万元。五、驳回十足便利店的其他诉讼请求。如果将宴公司未按规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5160元、保全费1620，合计6780元，由十足便利店负担2170元，将宴公司负担4610元（该款已由十足便利店预付，如将宴公司未自愿履行，法院不退，由十足便利店在执行阶段申请执行）。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。上诉人十足便利店称，其在签订合同时与将宴公司明确提出要改门，一是在合同中明确了撤出的时候要将电动门恢复；二是其装修图纸中有改门的设计，将宴公司看过图纸；三是其在现场与将宴公司沟通过。物业服务中心方面系将宴公司出面沟通，将宴公司不允许其直接与物业服务中心沟通，根据陈洁的录音中“他们上来第一天打了招呼，你们不要私自去和人家接触，接下来没有什么好事，必须由我去接洽”之内容可以证明。《房屋租赁合同》另载明“租赁期限内，甲方应满足乙方经营所需要的水、电要求和空调冷柜室外机安装点的位置”“甲方应保证所出租的租赁物不存在权属瑕疵（包括所有权、使用权），若出租物因权属瑕疵影响乙方营业或不能履行本合同，甲方应赔偿由此造成的乙方的全部损失，且在权属纠纷处理期间，乙方可以暂停支付该租赁物的租金，直至纠纷解决之日”“甲方保证乙方在本合约内正常经营，如若因为该房屋租赁使用权等原因，导致乙方不能正常经营，乙方有权利向甲方所踪，所损失的可得利益及装修损失”。以上事实，有《房屋租赁合同》以及当事人陈述等证据在卷佐证。本案的争议焦点是：一、十足便利店是否应承担2019年12月31日以前期间的租金64438元；二、在主张双倍返还定金的同时，对已付款的利息能否同时主张。关于争议焦点一，本院认为，《房屋租赁合同》约定租期自2019年9月11日起算，则十足便利店负有支付租金的义务。现十足便利店拒绝支付该期间的租金，分析其理由：1.涉案房屋是否适租。将晏公司交付十足便利店涉案房屋时，房屋内用电正常，是适租的房屋。十足便利店在免租期内装修时破坏了房屋幕墙玻璃，导致物业服务中心通知停止装修以及进行停电，停电原因系十足便利店的装修行为所致，而非将晏公司所致。十足便利店与将晏公司均是平等的民事主体，十足便利店将装修图纸提交给将晏公司，并不意味着可免除其装修中的注意义务。装修方案，尤其是涉及破坏房屋结构的，通常应取得物业服务中心的审批，而不仅仅是出租人的同意。据此，涉案房屋的停电，非将晏公司违约所致。2.将晏公司是否负有协调物业服务中心的义务。《房屋租赁合同》约定将晏公司负责协调物业服务中心的目的是十足便利店能够办理装修的所有手续，从现有证据看，十足便利店并没有向将晏公司提出此类办理手续的请求，且此类手续原则上应在装修之前办理。十足便利店主张将晏公司承担事后协调的义务，目的在于使其违规装修的方案得到物业服务中心的认可，该目的已经超出将晏公司所负的合同义务。3.房屋实际交接时间。将晏公司发出《解约告知函》要求十足便利店搬离构成违约，这是对将晏公司行为性质的认定，并不是对交接房屋的事实的认定。十足便利店于2019年12月13日将涉案房屋内装修用的电箱拆除，说明其当时仍能正常进入房屋，故其主张房屋当时已经由将晏公司控制与事实不符。十足便利店对房屋实际交还的事实负有举证责任，其既没有交还钥匙也没有办理相关手续，一审根据将晏公司的陈述认定将晏公司于2020年1月起控制房屋，并无不当。关于争议焦点二，本院认为，定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。十足便利店主张的利息，性质上属于其已付的22万元的利息损失，一审作出判决时，已经计算出该利息损失小于定金数额2万元，双倍返还定金足以弥补十足便利店的损失，故一审不予支持十足便利店的该项请求符合法律规定。综上，十足便利店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1954元，由上诉人十足便利店负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇二一年二月九日书记员  陆焱琳