四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川15民终152号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈江，男，1987年3月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：龙廷超，重庆兴胜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：田宜均，男，1957年1月出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 上诉人陈江因与被上诉人田宜均房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省江安县人民法院（2020）川1523民初1847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈江上诉请求：1.撤销四川省江安县人民法院（2020）川1523民初1847号民事判决，改判支持陈江一审的反诉请求；2.本案一审、二审诉讼费用由田宜均承担。事实和理由：1.本案双方的租赁合同关系在2020年8月7日就已经解除，故一审法院判决解除涉案房屋的《租房协议》错误。2.陈江已缴纳租金至2020年9月17日，田宜均违反约定提前收回房屋，应向陈江退回租金4533元。田宜均向一审法院提交了两份《民事起诉书》，其在第二份起诉书中的事实与理由部分明确陈述“被告亦按期支付了前三期租金”，构成自认，故田宜均在庭审中陈述陈江未支付第三期租金的说法违反了诚信原则和禁止反言原则；另外，田宜均于2020年7月22日向陈江发出《通知》的内容也是催收第二年下半年租金而非第三期租金，且陈江妻子林某与田宜均的聊天记录亦能证明租金已缴纳至2020年9月17日，故一审法院认为陈江无证据证明已支付第三期租金系认定错误。3.田宜均提前收回房屋属于违约行为，应当承担违约责任并赔偿对陈江造成的损失。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判。 田宜均辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 田宜均向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除与陈江于2019年3月17日签订的《租房协议》；2.判令陈江立即将承租房屋按租房协议第七条约定之状态交回田宜均；3.本案诉讼费由陈江承担。 陈江向一审法院提出反诉请求：1.判令田宜均退还陈江保证金25000元；2.判令田宜均退还陈江租金4533元；3.判令田宜均赔偿陈江损失5000元；4.判令田宜均支付陈江违约金6800元；5.本案诉讼费由田宜均承担。 一审法院认定事实：田宜均受女儿委托代出租、管理位于江安县××号商铺。田宜均与陈江于2019年3月17日签订《租房协议》，合同约定：田宜均将位于江安县××号商铺租赁给陈江使用，租期五年，每月租金3400元，每半年交一次，须提前2个月支付；陈江向田宜均交纳房屋保证金25000元，到期后陈江不再租用房屋；租赁期满陈江应该将房屋用乳胶漆刷白、修复并交给田宜均检查；陈江必须按时交纳房租不得拖欠，如未按规定时间交纳房租，田宜均有权收回房屋，押金不予退还；如合同期未满陈江要单方面解除合同，房租和押金不予退还等事项。田宜均与陈江在合同上签字、捺印予以认可。陈江向田宜均交纳25000元，当日田宜均向陈江出具收到押金25000元的收条。实际履行中，房租以现金方式支付，陈江按合同每半年提前2个月向田宜均支付一次房租，田宜均自述收到租金2期，租金付到2020年3月17日；陈江自述已付租金3期，租金付到2020年9月17日，但未提供收条、付款凭证等依据证实租金支付情况。陈江另自述于2020年4月15日通过电话向田宜均提出在2020年9月17日后不再租用商铺，但亦未提供相应依据。因陈江未在2020年7月17日前履行应付的第4期租金，田宜均于2020年7月22日向陈江发出通告，要求三日内交付租金，否则解除《租房协议》并保留追讨违约责任的权利等，然陈江仍未支付租金。2020年8月7日，田宜均带着妻子和儿子将商铺上锁，与陈江妻子林某发生争执，双方对租金和押金事宜争议较大，经过江安县公安局江安派出所民警出警调解未果。双方均自述，该次争执发生后，商铺关门空置至今，里面仍有陈江部分物品。田宜均要求陈江搬走物品，陈江则要求田宜均退还押金，双方就商铺租赁事宜协商未果，遂诉至法院提出上述诉讼及反诉请求。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，依法成立的合同受法律保护。田宜均与陈江签订有《租房协议》，系双方当事人真实意思表示，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”的规定，该房屋租赁合同自双方当事人签名、捺印后成立并生效，双方均应当按照合同约定享受权利、履行义务。本案中田宜均已按合同约定履行提供租赁房屋使用权的义务，陈江也应按合同约定的方式和期限履行按时支付租金的义务，但其未按合同约定履行按时足额支付租金义务，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，以及《租房协议》相关合同约定，对田宜均诉求解除双方签订的《租房协议》、陈江按《租房协议》第七条约定之状态交回商铺的诉讼请求予以支持。陈江提起反诉，对其主张的租金已付到2020年9月17日的反诉请求，既未提交收条，也未提交相应支付依据，现提交的依据不足以证实已向田宜均实际支付了相应的租金数额；陈江另主张已于2020年4月15日提出不再租用房屋商铺，然亦未提供相应依据，且双方签订的《租房协议》第十一条明确约定“合同期未满，乙方要单方面解除合同，房租和押金不予退还”，故陈江主张退还保证金25000元、租金4533元的反诉请求，既未提供充分证据证实其主张，又不符合双方《租房协议》之约定。陈江主张的损失费5000元、违约金6800元，在双方《租房协议》中没有约定，也未提供充分证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，陈江应承担举证不利的后果，对陈江要求田宜均退还保证金25000元、租金4533元，并赔偿损失5000元、支付违约金6800元的反诉请求，依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除田宜均与陈江于2019年3月17日签订的《租房协议》；二、陈江于判决生效后十五日内，按双方签订的《租房协议》第七条约定之状态，返还向田宜均租赁的江安县××号商铺；三、驳回田宜均本案其他诉讼请求；四、驳回陈江的反诉诉讼请求。一审案件受理费50元（已减半收取），由陈江负担，此款田宜均已预交，由陈江于判决生效后十五日内向田宜均支付；反诉案件受理费417元，由陈江负担。 二审期间，陈江提交了两组新证据：第一组，陈江之妻林某与田宜均的通话记录，拟证明第三期租金已经支付；第二组，银行取款记录，拟证明第三期租金的资金来源。田宜均的质证意见为，不认可通话记录的真实性，达不到其证明目的，收取租金以是否出具收条为准；陈江关于第三期租金的支付方式与一审庭审陈述不一致，对第二组证据不予认可。本院的认证意见为，通话记录与银行取款记录均达不到证明陈江已经向田宜均支付第三期房租的目的，与本案无关联性，本院依法不予采纳。 本院另查明，田宜均先后向一审法院提交了日期不同的3份诉状，其中署名日期为2020年7月10日、2020年10月10日的诉状中载明“被告亦按期交纳了前二期租金”，署名日期为2020年8月17日的诉状中载明“被告亦按期交付了前三期租金”。一审庭审时，田宜均明确表示仅收到前二期租金。 本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合双方诉辩主张，归纳本案争议焦点为：一、一审判决双方解除合同是否正确，以及如何确认双方合同的解除时间；二、陈江主张田宜均退还租金、保证金以及承担违约责任、赔偿损失能否得到支持。 关于争议焦点一，田宜均和陈江所签订的《租房协议》第十条约定“乙方必须按时交纳房租不得拖欠，如未按规定时间交房租金甲方有权收回房屋，押金不予退还”。田宜均主张陈江拖欠租金，于2020年7月22日向陈江发出《通告》通知其交纳房租，否则在通知发出后第四天正式解除双方之间的租房协议。其后，双方之间对陈江是否拖欠租金各执己见，田宜均向一审法院提起要求法院确认双方之间解除合同的诉讼请求系其合法行使诉讼权利，一审法院在田宜均的诉讼请求范围内作出裁判，并无不当。关于双方合同解除的时间如何确定的问题。首先，针对田宜均是否因陈江拖欠租金而享有约定解除权的问题。双方在租房协议中约定租金每半年支付一次，提前2个月支付，同时，田宜均在《通告》中写明“按协议约定第二年下半年的租金应在2020年7月17日一次性交付，但阁下一直拖欠不予交付”，但田宜均催收2020年下半年的租金不能等同于田宜均明确承认已收取了2020年3月至9月的租金，即不能视为其形成自认，陈江仍应对该部分事实承担举证责任。陈江主张已经交纳了2020年3月至9月的房租，但未提交相应的交付凭证和收条予以证明，并且陈江对交付方式的陈述在一审、二审中自相矛盾，应承担举证不利的法律后果。因此，田宜均向陈江发出《通告》系其行使约定的解除权，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据上述法律规定，本案的《租房协议》解除时间为2020年7月27日。 关于争议焦点二，因陈江确存在拖欠租金的事实，陈江主张田宜均返还租金、支付违约金上诉理由不能成立，同时，按照《租房协议》第十条的约定，田宜均享有约定的不退还保证金的权利，故陈江主张田宜均退还保证金的上诉理由亦不能成立。关于赔偿损失的问题，因田宜均并非违约方行使解除权，陈江无请求赔偿损失的法律基础；同时，陈江未提交证据证明其实际损失，故也无请求赔偿损失的事实基础，一审法院未予支持，并无不当。 综上所述，陈江的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费833元，由陈江负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 荷 审 判 员  张力骁 审 判 员  翟旭玫 二〇二一年二月五日 法官助理  白俊楠 书 记 员  黄明慧