江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）苏03民终212号上诉人（原审原告）：厉业伟，男，1972年12月13日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：上官丙权，江苏万谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玫嘉，江苏万谋律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：姜华，男，1970年2月13日生，汉族，住徐州经济开发区。委托诉讼代理人：刘影，江苏苏旭律师事务所律师。原审第三人：徐州盈华商业管理有限公司，住所地徐州经济技术开发区徐海路**金色年华小区**1-145。法定代表人：陈敏亚，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙华庆，男，该公司员工。上诉人厉业伟因与被上诉人姜华、原审第三人徐州盈华商业管理有限公司（以下简称盈华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2019）苏0391民初4341号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人厉业伟的委托诉讼代理人上官丙权、王玫嘉，被上诉人姜华的委托诉讼代理人刘影，原审第三人盈华公司的委托诉讼代理人孙华庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人厉业伟上诉请求：撤销一审裁定，对本案作出实体判决。事实与理由：一审法院认定事实清楚，但适用法律错误。一审法院以“《商铺委托经营管理合同》中约定，2017年7月31日与2020年7月31日之间的租金等收益，由盈华公司享有”，以及“2018年4月26日的《租赁合同》由董嘉麟、姜华、盈华公司三方签订，董嘉麟在当时系盈华公司的负责人”为由，认定《租赁合同》的相对方为盈华公司和姜华，违反了合同的相对性。理由如下：第一，涉案《租赁合同》是三方协议，出租人（产权人）厉业伟为甲方、承租人姜华为乙方、管理人(被委托人)盈华公司为丙方。《租赁合同》中已披露出租人为产权人、董嘉麟只是出租人的被委托人，合同的附件一即为上诉人厉业伟委托董嘉麟的授权委托书。如租赁合同关系的相对方为盈华公司和姜华，则三方协议的签订无任何实际意义，反而使简单问题复杂化，不如直接采取盈华公司为出租人、姜华为承租人、签订双方协议的方式更简单明了。故本案签订三方协议是为了向承租人披露实际的出租人身份为本案的上诉人厉业伟。第二，本案中，上诉人举证《商铺委托经营管理合同》的目的是为了增强出租人为上诉人厉业伟的证据链，并解释《租赁合同》中显示的商铺坐落信息与实际坐落表述不一致的原因。第三，本案应剥离《租赁合同》中存在的瑕疵问题，以合同的相对性去审查、认定《租赁合同》的相对方。第四，本案的基础法律关系为租赁合同，合同相对方为上诉人厉业伟与姜华。《商铺委托经营管理合同》的基础法律关系为委托合同，合同相对方为厉业伟与盈华公司。所以，厉业伟基于《租赁合同》关系获取租金后，基于委托合同关系与盈华公司分配，如何分配与本案无关。最后，如按照一审法院的法律适用结果进行倒推，则会出现严重的逻辑性错误。如基于《商铺委托经营管理合同》中的“2017年7月31日与2020年7月31日的租金归盈华公司所有”的约定，就认定盈华公司为2017年7月31日与2020年7月31日区间租赁合同的相对方，那必须会出现基于《商铺委托经营管理合同》中的“2020年8月1日之后的租金上诉人厉业伟占90%、盈华公司占10%”的约定，而认定2020年8月1之后区间的租赁合同相对方为上诉人厉业伟(占90%权益)、盈华公司(占10%权益)的错误结论。综上所述，上诉人认为一审法院在原告主体方面适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审裁定。被上诉人姜华辩称：一审法院对于原告主体不适格的认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审裁定。按照一审法院的裁定，第三人盈华公司有权向姜华主张权利。原审第三人盈华公司述称：认可上诉人厉业伟的诉讼主张，请求二审法院依法裁判。厉业伟向一审法院起诉请求：1.判令解除合同编号为YH2018042601的租赁合同，姜华从租赁商铺中迁出；2.判令姜华偿还欠付的租金47015.85元（以2.2元每天每平方为标准，从2018年5月1日暂计算至2019年7月31日，扣除已付租金11553元，之后的租金按以上标准最终计算至实际迁出之日）；3.判令姜华支付解除合同违约金11714元（3个月*3904.59元/月，年租金为46855.05元，故月租金为3904.59元）；4.判令姜华支付逾期付款违约金34447.57元（以逾期支付的第一期租金160.77元为基数，按每日千分之三的标准，从2018年5月1日暂计算至2019年7月31日；以逾期支付的第二期租金11713.77元为基数，按每日千分之三的标准，从2018年7月15日暂计算至2019年7月31日；以逾期支付的第三期租金11713.77元为基数，按每日千分之三的标准，从2018年10月15日暂计算至2019年7月31日；以逾期支付的第四期租金11713.77元为基数，按每日千分之三的标准，从2019年1月15日暂计算至2019年7月31日；以逾期支付的第五期租金11713.77元为基数，按每日千分之三的标准，从2019年4月15日暂计算至2019年7月31日。以上总计五期之后的逾期付款违约金按以上标准最终计算至付清之日）；5.判令姜华支付利息损失1331.19元；6.判令姜华支付律师费12000元；7.判令姜华支付商业管理费3495元。以上合计110003.38元；8.案件受理费和保全费由姜华承担。一审法院查明：2016年11月18日，厉业伟与案外人徐州城置伟业房地产开发有限公司（于2017年3月23日更名为徐州卓正置业有限公司）签订了编号为0580677的《商品房买卖合同》。该合同约定，由厉业伟购买徐州城置伟业房地产开发有限公司开发的位于徐海路30号金色年华小区S2幢1单元130号房屋（商服），建筑面积58.35㎡。出卖人应当在2017年7月31日前向买受人交付房屋。同日，厉业伟与原审第三人盈华公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定厉业伟将其购买的上述商铺委托盈华公司进行经营和管理，盈华公司享有该商铺的经营权（包括但不限于将该商铺出租、自营或联营等）、管理权和相应的收益权，委托经营管理的期限为5年，自厉业伟与开发商办理完毕该商铺交付使用手续之日起计算。委托期第一、二、三年，厉业伟商铺的经营预期收益及各类成本，盈华公司不再支付。委托期第四、五年，厉业伟享有租金收益的90%。该合同第九条约定，盈华公司对该商铺享有完整的占有、使用、收益权，有权自主经营管理，并按照项目经营要求进行统一规划、安排，并向商户收取租金、房屋使用费或管理费。2018年4月26日，董嘉麟（甲方）与姜华（乙方）、第三人盈华公司（丙方）签订了《租赁合同》一份，由姜华承租上述房屋，租赁期限自2018年5月1日至2021年4月30日。合同4.2条约定，免租期为12个月，免租期内，免收租金，但乙方仍需交纳本合同约定的其他费用，包括但不限于管理费、水电费及其他因本物业使用而产生的一切费用。因乙方原因导致本合同提前解除的，乙方不再享受免租期的待遇，免租期内正常计取租金。合同5.2条约定，每三个月为一个租金支付期，首期租金在交房前30个工作日内一次性付清，以后每期必须在每一支付期开始前15天前全额付清。合同5.3条约定，首年基础固定租金为每自然日2.2元/平方米，第二、第三年在第一年的基础上不变，具体如下：2018年5月1日至2019年4月30日，乙方应向甲方缴纳租金30808元，即日租金为每自然日2.2元/平方米（第一年免4个月）；2019年5月1日至2020年4月30日，乙方应向甲方缴纳租金30808元（第二年免4个月）；2020年5月1日至2021年4月30日，乙方应向甲方缴纳租金30808元（第三年免4个月）。合同5.4条约定，乙方缴纳租赁保证金5000元，由丙方代收。合同5.7条约定，商业管理费按每月每平方米4元为标准计算，每月商业管理费233元。乙方自甲方交付本物业之日起，向丙方支付三个月的商业管理费。合同14.1条约定，乙方逾期支付租金、物业管理费、电费、水费及其他费用的，每逾期一日，应按照逾期交付金额的0.3%支付违约金。逾期达15日以上的，甲方有权自行或授权丙方采取停止供应或使用水、电、燃气、空调或其他设施的措施。因此造成的一切后果由乙方自行承担。乙方逾期一个月以上的，甲方有权单方解除合同，收回本物业，不予退回保证金并要求乙方赔偿甲丙双方的经济损失。合同14.2条约定，有下列情形之一的，甲、丙双方均可书面通知乙方解除本合同并有权没收保证金，并要求乙方支付相当于3个月租金（按解除日时的租金标准计算）作为违约金，并有权要求乙方支付本物业空置期间的租金作为补偿，直到甲方将本物业重新出租或者租赁期届满：乙方逾期支付租金或本合同规定的其它任何应付款项达三十日；乙方累计超过30天未正常营业的等。2018年4月24日，盈华公司收取了姜华缴纳的保证金5000元、三个月房租11553元及三个月物业费699元。2018年11月2日，盈华公司向姜华邮寄《欠费催缴函》，2018年12月10日，盈华公司向姜华邮寄《严重违约函》，要求姜华限期缴纳欠付费用及滞纳金，并告知相关后果。2018年12月25日，盈华公司向姜华邮寄《姜华欠款停止物业服务通告函》，告知姜华将于2019年1月10日起停止供水、供电。2019年1月15日，盈华公司向姜华邮寄《解除租赁合同通知书》告知姜华解除租赁合同，要求姜华在收到该通知书的次日来盈华公司办理商铺交接手续和费用结算手续。另查明，盈华公司成立于2016年9月28日，经营范围包括商业经营管理服务、房屋租赁等。该公司的股东为董嘉麟，2019年12月12日，盈华公司的工商登记信息发生变更，负责人由董嘉麟变更为陈敏亚。厉业伟自认，其向董嘉麟出具的授权委托书，并非在2018年4月26日的《租赁合同》签订前出具，而是因本次诉讼，补签的授权委托书。同时，厉业伟自认，其与盈华公司于2016年11月18日签订《商铺委托经营管理合同》，委托经营管理的期限为5年（合同约定自厉业伟与开发商办理完毕该商铺交付使用手续之日起计算，开发商于2017年7月31日前向厉业伟交付房屋），在盈华公司管理、经营商铺的5年内，厉业伟不参与房屋的租赁事宜，前三年的租金由盈华公司收取，厉业伟不享有收益权，盈华公司尚未向厉业伟支付过任何费用，厉业伟本人对于盈华公司向姜华出具解除合同通知书的事宜亦不知情。一审法院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。对已经立案受理的案件在审理过程中，发现原告的起诉不符合我国民事诉讼法规定的起诉条件和法院的立案条件，应当驳回起诉。具体到本案，厉业伟将商铺交给盈华公司经营、管理，盈华公司经营管理期间，享有商铺完整的占有、使用、收益权，前三年的收益均由盈华公司享有，与厉业伟无关（根据《商品房买卖合同》的约定，案涉商铺于2017年7月31日前向厉业伟交付，那么，根据《商铺委托经营管理合同》，前三年即2017年7月31日至2020年7月31日之间的租金等收益，均与原告无关）。因此，厉业伟与盈华公司之间的法律关系并非委托合同关系，因盈华公司与他人签订租赁合同的权利义务，并不由厉业伟承受。同时，2018年4月26日的《租赁合同》由董嘉麟、姜华、盈华公司三方签订，董嘉麟在当时系盈华公司的负责人，因此，《租赁合同》的相对方应为盈华公司与姜华，即使厉业伟因本次诉讼补充了对董嘉麟的授权，厉业伟无权直接依据该《租赁合同》于2019年诉至一审法院向姜华主张租金。厉业伟所享有的收益，可以依据其与盈华公司的《商铺委托经营管理合同》，向盈华公司另行主张。故厉业伟作为本案原告主体不适格，应当依法裁定驳回厉业伟的起诉。一审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定驳回厉业伟的起诉。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，2018年4月26日，董嘉麟、姜华、盈华公司签订的《租赁合同》载明了合同相对方有：出租方（甲方）为委托代理人董嘉麟、承租方（乙方）姜华、管理方（丙方）徐州盈华商业管理有限公司，该部分内容披露了涉案商铺系由董嘉麟接受委托对外出租，盈华公司只是管理人的身份，故一审法院认定盈华公司为出租人不当。涉案房屋登记所有权人为厉业伟，姜华承租涉案商铺，与厉业伟有法律上的利害关系。并且一审中，姜华也未对厉业伟房屋所有权人和出租人的身份提出抗辩，只是对厉业伟诉请的租金与违约金数额不予认可。厉业伟以租赁合同纠纷起诉姜华，作为原告主体适格，且本案有明确的被告、具体的诉讼请求，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，属于人民法院民事案件受理范围，一审法院应当对本案进行实体审理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第一百七十一条规定，裁定如下：一、撤销江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2019）苏0391民初4341号民事裁定；二、本案指令江苏省徐州经济技术开发区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审 判 长 廖伟巍审 判 员 宋新河审 判 员 张 伟二〇二一年二月二日法官助理 王 茹书 记 员 侯梦池