福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0125民初119号 原告：名城地产（永泰）有限公司，住所地福建省永泰县葛岭镇葛岭街**，统一社会信用代码913501255917081224。 法定代表人：林振文，总经理。 委托诉讼代理人：张琦，女，公司员工。 委托诉讼代理人：郑烨，女，公司员工。 被告：黄智亮，男，1987年3月27日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：卢锋奇，福建瑞权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范启涛，福建瑞权律师事务所律师。 原告名城地产（永泰）有限公司与被告黄智亮商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告名城地产（永泰）有限公司委托诉讼代理人张琦及被告黄智亮委托诉讼代理人范启涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 名城地产（永泰）有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除名城地产（永泰）有限公司与黄智亮签署的《商品房买卖合同》，黄智亮于合同解除之日起五日内配合名城地产（永泰）有限公司办理商品房网上签约、合同及商品房预告登记的注销手续；2.判令黄智亮向名城地产（永泰）有限公司支付违约金172000元；3.本案诉讼费、保全费、公告费由黄智亮承担。事实和理由：名城地产（永泰）有限公司与黄智亮于2017年12月2日签订《商品房买卖合同》，黄智亮以按揭付款的方式购买名城地产（永泰）有限公司开发的位于永泰县XX镇XX村XXX号江山××号××号楼××单元的房产，房产总价为1077889元。合同签署后，黄智亮向名城地产（永泰）有限公司支付首期购房款217889元，但未能按照合同约定办理银行按揭贷款以支付剩余购房款860000元，且经名城地产（永泰）有限公司多次催告后，黄智亮也未能依照合同约定一次性支付购房余款，黄智亮已严重违约。至此，名城地产（永泰）有限公司认为其与黄智亮签署的《商品房买卖合同》已经无法继续履行，根据《商品房买卖合同》第七条约定“买受人如未按合同约定的时间付款，按下列第2种方式处理：（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金”。因此，名城地产（永泰）有限公司有权解除《商品房买卖合同》，并要求黄智亮按累计应付款即未付余款860000元的20%支付违约金。综上所述，为维护名城地产（永泰）有限公司的合法权益，请求法院判如所请！ 黄智亮辩称，一、答辩人同意解除双方之间的《商品房买卖合同》，但名城地产（永泰）有限公司应将答辩人支付的首期购房款217889元返还给答辩人，且答辩人没有过错，不应承担违约金，请求法院驳回名城地产（永泰）有限公司对答辩人的第二项诉讼请求。2017年12月，名城地产（永泰）有限公司与黄智亮双方签署《商品房买卖合同》，约定黄智亮在永泰县葛岭镇江山××号××房，房号16＃XX,首付217889元。合同签订后，黄智亮按照名城地产（永泰）有限公司指示向开发商的对接审批放款银行提交资料，但银行拒绝放款，为此耽误了差不多两个月的时间。后经开发商指示，2018年9月份转移至邮政储蓄银行福州××路支行办理贷款，所有材料齐全，但邮储银行工作人员称答辩人的负债率过高，恐怕很难批下来，便建议答辩人去柜台做一份大额存单以覆盖名下负债，才能放款。于是，答辩人按照邮储银行前横路支行工作人员的要求，作了一份30多万的大额存单，存单也交给了邮储银行，加上所有齐全的申请材料一并提交给了银行，但是，无论名城地产（永泰）有限公司还是银行整整半年多都迟迟未能给予答复，直到2019年2月份才电话通知答辩人称无法放款，答辩人在此次申请银行按揭的过程中一直按照名城地产（永泰）有限公司和银行的指示提交材料，不存在违约行为，且答辩人在此期间一直和名城地产（永泰）有限公司协商如何解决不能贷款问题，但名城地产（永泰）有限公司却一直推诿，只称要按合同约定处理。而合同签订后的合同原件一直由名城地产（永泰）有限公司掌控，答辩人根本没有见过合同原件，现答辩人与银行无法订立借款合同导致商品房买卖合同不能继续履行，且名城地产（永泰）有限公司在当时承诺的相关配套设施均未落地，其存在虚假宣传等违约行为，故答辩人同意解除涉案《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。现在合同无法继续履行，且答辩人在此不存在过错，故请求法院判决驳回名城地产（永泰）有限公司对答辩人的第二项诉讼请求，且应将答辩人支付的购房款本金返还给答辩人。二、退一万步来讲，如法院认定答辩人应承担违约责任。《商品房买卖合同》中关于违约金的约定也显失公平，且该约定系以格式条款的形式加重买受人的责任，违背了《中华人民共和国民法典》规定的公平原则，应认定该条款中关于违约金计算方法的约定内容部分无效。故其主张的违约金不应得到支持，请求法院应当以法律规定的标准进行调整。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。涉案合同属于格式合同，名城地产（永泰）有限公司作为提供格式条款的一方在违约责任中不合理地免除或者减轻己方责任、加重答辩人的违约责任，故应认定该条款中关于违约金计算方法的约定内容部分无效。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”我国法律对违约金的规定系以补偿损失为主、惩罚违约为辅，从衡平合同双方利益、兼顾公平原则出发，故如法院要求答辩人支付违约金，答辩人认为应按累计应付款的3%支付违约金。综上，请求人民法院依据事实和法律依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：名城地产（永泰）有限公司2019年6月14日的《催款通知函》、EMS邮件面单、EMS邮件查询结果可相互印证，可以作为本案认定事实的依据。黄智亮提供的证据其与名城地产（永泰）有限公司工作人员柴华龙聊天记录、与工作人员鄢晓丽聊天记录、与工作人员小肖的聊天记录，因其均未举证证明与其对话人员的姓名及职务，且名城地产（永泰）有限公司不予认可，真实性无法确认，不能作为本案认定事实的依据；黄智亮提供的买房时的宣传材料、《客户交易详细信息》、个人征信报告与本案缺乏关联性，不能作为本案认定事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2017年12月2日，黄智亮与名城地产（永泰）有限公司签订一份《商品房买卖合同》及合同补充协议等附件（合同编号：20140181527），约定黄智亮向名城地产（永泰）有限公司购买位于永泰县葛岭镇卫生院北侧江山××号××号楼××单元号房，建筑面积共119.36平方米，其中，套内建筑面积95.11平方米，公共部位共有分摊建筑面积24.25平方米，总价为1077889元。该《商品房买卖合同》第六条约定“付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式：详见本合同“附件六合同补充协议”的第二款”；第七条约定“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2.在执行本合同第七条第1款的同时，违约责任在本合同附件六中已述及的，按其约定执行，违约责任在本合同附件六未述及的，按本合同第七条执行”。该《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二条约定“买受人按下列第1种方式按期付款：1.按揭付款：（1）买受人应于《商品房买卖合同》签订之日即2017年12月2日向出卖人支付人民币贰万元作为履行合同的定金，定金充抵购房首期款，并于2017年12月2日向出卖人支付首期款人民币壹拾玖万柒仟捌佰捌拾玖元；余款人民币捌拾陆万元办理银行按揭。（2）买受人必须在《商品房买卖合同》签订后5日内向出卖人提交办理按揭所需要的所有证明材料，并保证提交材料的完整性、真实性及合法性。如买受人提交的按揭材料未能达到银行的要求，则买受人须在收到贷款银行或出卖人的通知之日起7日内重新提交符合条件的按揭材料。买受人逾期提交按揭材料的，视为买受人逾期交款，出卖人有权按《商品房买卖合同》第七条处理。……（9）买受人选择向贷款银行申请银行贷款，出卖人给予配合，向银行提出申请。因银行管理需要，在任何时候，网上查询买受人个人征信，买受人不持任何异议。如因国家金融政策原因或金融机构自身原因及买受人的个人原因无法获得按揭贷款（包括但不限于因买受人个人资信问题导致银行拒绝贷款或拒绝发放足额贷款），买受人同意更改成一次性付款方式，且成交总价不变，买受人应在接到通知后7日内按一次性付款方式支付全部购房余款，合同继续履行；若买受人无法按照一次性付款方式支付全部购房余款，出卖人有权按照《商品房买卖合同》第七条约定要求买受人承担逾期付款的违约责任。……（12）按揭款到位：1）按揭款到位时间以出卖人实际收到贷款银行发放的按揭贷款为准。只有出卖人实际收到按揭贷款，才视为买受人履行完毕按揭付款的义务；2）在按揭款到位之前，出卖人享有先履行抗辩权，即出卖人有权拒绝向买受人交房，直到按揭款到位或者买受人改用其他付款方式付清全部购房款为止；3）按揭款到位的最长期限为自本补充协议签订之日起45天内。如果因出卖人的原因导致按揭款无法在最长期限内到位，则按揭款到位的最长期限顺延至无法到位的原因消除之日起45天内；如果因非出卖人的原因导致按揭款无法在最长期限内到位，则买受人必须主动改用其他方式付清全部房款，或者与出卖人另行签定补充协议，否则自第46天起按《商品房买卖合同》第七条之约定承担逾期付款违约责任，等等。”。黄智亮向名城地产（永泰）有限公司支付了购房款217889元，名城地产（永泰）有限公司出具相应金额购房款发票。2019年6月14日，名城地产（永泰）有限公司向黄智亮发出《催款通知函》，要求其变更付款方式，并于2019年6月24日前支付全部剩余购房款。2019年7月29日，名城地产（永泰）有限公司向黄智亮再次发出《催款函》，要求其于2019年8月11日前支付全部剩余购房款。2019年11月28日，名城地产（永泰）有限公司向黄智亮发出《解除通知函》，要求解除其与黄智亮签订的《商品房买卖合同》，要求黄智亮协助办理合同注销手续并支付违约金。2021年1月间，名城地产（永泰）有限公司以诉称理由诉至本院。 另查明，名城地产（永泰）有限公司为涉案房屋办理了预告登记[闽（2017）永泰县不动产证明第0XXXX6号]。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。名城地产（永泰）有限公司与黄智亮签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二条第1款第（9）、（12）项约定，黄智亮按揭款到位时间以名城地产（永泰）有限公司实际收到贷款银行发放的按揭贷款为准，按揭款到位的最长期限为自补充协议签订之日起45天内，如因非出卖人的原因导致按揭款无法在最长期限内到位，则买受人必须主动改用其他方式付清全部余款，或者与出卖人另行签订补充协议，否则视为黄智亮违约，自第46天起名城地产（永泰）有限公司有权按照《商品房买卖合同》第七条处理。根据《商品房买卖合同》第七条约定，黄智亮超过30日未付清购房余款且经名城地产（永泰）有限公司书面催告10日后仍未支付该款的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任，因此名城地产（永泰）有限公司诉求解除《商品房买卖合同》，并诉求黄智亮按累计应付款金额860000元的20%支付违约金172000元，本院予以支持。名城地产（永泰）有限公司诉求黄智亮协助其办理合同及预告登记注销等相关手续，于法有据，本院亦予以支持。另，合同解除后，名城地产（永泰）有限公司应当退还黄智亮已付购房款217889元。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条规定，判决如下： 一、解除名城地产（永泰）有限公司与黄智亮签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20140181527），黄智亮于合同解除之日起五日内配合名城地产（永泰）有限公司办理《商品房买卖合同》的合同网签备案及商品房预告登记注销手续； 二、黄智亮于本判决生效之日起三十日内向名城地产（永泰）有限公司支付违约金172000元； 三、名城地产（永泰）有限公司于本判决生效之日起三十日内退还黄智亮购房款217889元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14501元，减半收取7250.5元，由黄智亮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  林 霞 二〇二一年二月四日 法官助理  杜利红 书 记 员  张美芳 附本案适用的主要法律条文及申请执行提示： 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。