上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7668号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海惠庭酒店有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：张红兵，董事长。委托诉讼代理人：邓爽，上海众华律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：於学江，男，1976年8月8日出生，汉族，户籍地安徽省明光市。委托诉讼代理人：涂红全，上海正源律师事务所律师。上诉人上海惠庭酒店有限公司(以下简称惠庭酒店)因与被上诉人於学江房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初24610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。惠庭酒店上诉请求：撤销上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初24610号民事判决第三、四、五项，依法改判驳回被上诉人的一审反诉请求，并支持上诉人的一审诉讼请求，即：1．被上诉人将系争房屋主梁钢筋结构恢复至原结构设计要求；2．被上诉人支付租金人民币(以下币种均为人民币)210，600元(计算至2019年7月3日止)及税金62，154元；3．被上诉人支付违约金750，000元；4．被上诉人支付一审律师费74，300元、二审律师费30，000元。事实和理由：《房屋租赁合同》中被上诉人明确已进行检查确认房屋完好，且被上诉人一直未向上诉人提出房屋主梁在交接时已受损。被上诉人应证明主梁钢筋现有状态系承租交接时即存在，现无证据证明就应承担恢复结构的责任。上诉人不对被上诉人办理餐饮相关执照负有责任和义务。上诉人已充分提供了房屋进行餐饮业务的基本条件，对不能开展重餐饮业务不存在过错。系争房屋并非完全不符合餐饮条件，可以开办轻餐饮门店，双方在签订房屋租赁合同时，被上诉人未特别告知上诉人该门店将用于开办重餐饮饭点，故上诉人已符合租赁用途条件。被上诉人应承担合同解除的全部责任，上诉人不应承担退还租金、押金、赔偿损失的责任。上诉人不应承担赔偿责任，且即使赔偿，一审法院适用法律错误，计算赔偿数额的基础错误。《房屋租赁合同》明确约定租金金额及支付方式。被上诉人按合同约定自行办理证照未果，继而擅自停止支付租金，后又因房屋状态问题迟延交房，已经造成被上诉人租金损失。在被上诉人未收到租金的情况下，却置上诉人利益于不顾，降低租金标准，有违公允。於学江答辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审中被上诉人已提供前一承租人装修未撤出之前的照片，上诉人所称主梁钢筋结构破损是一个风洞。被上诉人对风洞位置没有使用，其并非被上诉人损坏，故不应当承担恢复责任。上诉人提供的房屋无法用于餐饮经营，一审法院对于相应的责任分担基本合理。被上诉人实际产生损失除一审法院认定部分外，还有部分法院没有支持的，包括人工、可移动物品等也应当由上诉人分担。应当维持一审法院判决。惠庭酒店向一审法院起诉请求：1．判令於学江立即返还上海市静安区芷江西路XXX号101室房屋(以下简称系争房屋)。2．判令於学江支付租金204，000元(暂计算至2019年6月，实际应支付至返还房屋之日止，租金不含税)。3．判令於学江支付水电费1，339.65元。4．判令於学江支付违约金1，503，960元(暂计算至2019年6月，按照3％每日的标准，实际应计算至支付之日止)。第4期租金中尾款6，000元、第5期租金132，000元、第6期租金66，000元均未付，应当支付违约金至实际支付之日止，其余见惠庭酒店提供的明细表。5．判令於学江和上海於亿餐饮管理有限公司(以下简称於亿餐饮公司)办理煤气过户、消防注销等手续。6．判令於学江支付律师费74，300元。7．案件受理费由於学江承担。一审法院诉讼过程中，惠庭酒店变更诉讼请求为：1．判令於学江将系争房屋恢复原状。於学江对系争房屋进行的破坏已经构成房屋主体破坏，具体需要恢复的部位为：主梁钢筋及将店前平台恢复为5阶台阶。依据：交接书第7条。2．判令於学江支付租金210，600元(计算至2019年7月3日止)及税金62，154元(690，600元×9％)。合同4.5条约定所有的租金均需支付9％(租赁不动产的增值税)的税金，之前就於学江支付的租金，惠庭酒店没有开具发票是因为於学江没有另外支付税金。目前惠庭酒店没有缴纳税费，但应税行为已经发生。3．判令於学江支付水电费1，339.65元。4．判令於学江支付违约金1，503，960元(暂计算至2019年6月，按照3％每日的标准，实际应计算至支付之日止)。第4期租金中尾款6，000元、第5期租金132，000元、第6期租金66，000元均未付，应当支付违约金至实际支付之日止，其余见惠庭酒店提供的明细表。5．判令於学江支付律师费74，300元。於学江向一审法院提出反诉请求：1．判令惠庭酒店、於学江签订的租赁合同解除，解除时间为2019年6月15日。2．判令惠庭酒店返还房屋押金120，000元，租赁费用490，000元(480，000元的已付租金、10，000元的消防保证金)，因租赁目的无法实现，就於学江已经支付的押金和租金惠庭酒店应一并返还。3．判令惠庭酒店赔偿於学江损失895，301元。计算方式：装修损失615，000元、燃气安装损失45，000元、厨房设备损失105，000元、人工损失130，301元。一审法院认定事实：系争房屋的权利人为案外人上海宝章实业有限公司。2018年7月30日，上海宝章实业有限公司作为甲方与惠庭酒店、张红兵(惠庭酒店的法定代表人)、上海塘茂建筑工程有限公司作为乙方签订了《房屋租赁合同补充协议书》，约定上海宝章实业有限公司同意惠庭酒店将系争房屋转租给於学江。2018年7月30日，惠庭酒店(出租方、甲方)与於学江(承租方、乙方)就系争房屋签订的《房屋租赁合同》载明，甲方将系争房屋出租给乙方，具体红线范围见同附件二；在签订本合同前，乙方已经认真勘察现场以及仔细阅读了附件二，能达到乙方的租赁使用要求；甲方同意乙方租赁该房屋用于餐饮服务业；乙方保证，在租赁期限内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未获批准前，不擅自改变上述约定的使用用途。系争房屋租赁期限为2018年7月31日至2021年11月30日；房屋租金按照月租金计算：2018年7月31日至2019年2月30日(28日)每月租金为60，000元，2019年2月31日(3月1日)至2021年11月30日每月租金为66，000元，租赁期间无免租期；租金采用先付后用原则，每两个月一付，在每二个月使用前10日付清；房屋租赁押金为120，000元，在签订本协议时，乙方先支付给甲方押金及首期两个月的租金共计240，000元；租金不含税金，税金费用按照甲方实际产生税费标准计算，由乙方按房租同期另外支付给甲方。乙方已经仔细检查此租赁房屋无结构安全问题，达到乙方使用要求；同时乙方向甲方承诺，遵守国家和该房屋所在地有关房屋使用和物业管理的规定；乙方同意在设计、施工、使用过程中，切实保障系争房屋主体结构的安全，不破坏系争房屋的任何承重结构，否则视为违约，由乙方承担违约责任；乙方经营所需的营业执照、环保、消防、治安、公共卫生许可证、食品卫生许可证等证件由乙方自己办理，甲方给予协助。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回系争房屋，乙方应在5日内返还房屋；乙方返还房屋应符合正常使用的状态，期间乙方所做的装修无需复原。乙方添置的移动财产归乙方所有，乙方添置的不可移动的财产及房屋基本设施(包括但不限于租赁期间的装潢、煤气资源等)无条件归甲方。甲、乙双方同意，如乙方未征得甲方书面同意改变房屋主体结构，致使房屋损坏的或乙方延迟支付租金、水、电费用，超过10天仍未付款的，甲方可书面通知乙方解除合同，同时乙方应支付拖欠租金、水电费、违约金、赔偿款并无条件退还房屋，押金归甲方所有。在租赁期限内，合同双方任何一方不得擅自解除本合同，如存在合同所述违约情况，违约方应向守约方支付年租金的两倍作为违约金，如支付的违约金不足以补偿守约方所受损失的，违约方还应赔偿实际损失与违约金差额部分。房租费、水电费乙方如逾期支付，则乙方每日按照逾期支付租金的百分之三向甲方支付违约金；由于甲方向乙方索取逾期房租费、水电费、违约金、赔偿款等费用产生的诉讼费、律师费由乙方承担。2018年8月30日，惠庭酒店(甲方)与於学江(乙方)签订的《房屋租赁合同补充协议书二》载明，乙方租赁范围内防火分区独立，乙方消防系统接入甲方消防系统，甲方由此产生的改造费用由乙方承担。乙方先行支付保证金15万元给甲方，在乙方取得消防开业检查合格证之后，乙方若按照协议如约履行三天后甲方无息退还乙方14万元，否则不予退还；乙方租赁期满不再续租的情况下，乙方如果按照本协议如约履行，甲方无息退还乙方1万元。后经惠庭酒店、於学江协商，消防保证金变更为11万元。2018年10月23日，於亿餐饮公司取得了系争房屋的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2019年2月26日，惠庭酒店向於学江寄送了《解除〈房屋租赁合同〉通知书》，表示因於学江未按合同该约定支付租金，故通知於学江解除合同。2019年3月4日，惠庭酒店方在系争房屋上张贴了《解除〈房屋租赁合同〉通知书》。之后双方就欠费支付、房屋返还进行过多次沟通。2019年6月13日，惠庭酒店、於学江商定于6月15日14时办理房屋交接，但因惠庭酒店方的员工未携带委托手续，当日交接未果。后双方另定于2019年6月18日进行交接。2019年6月13日，於学江委托律师向惠庭酒店发出函件，表示系争房屋因政策原因无法办理餐饮证照，双方租赁合同目的无法实现，故通知惠庭酒店于2019年6月15日办理房屋交接手续。同日，於学江向上海市闸北公证处申请对系争房屋的现状进行证据保全，后上海市闸北公证处出具了(2019)沪闸证经字第960号《公证书》。后双方因交接人员身份、房屋现状产生争议，致多次交接未成。一审法院审理中，2019年7月3日，惠庭酒店、於学江就系争房屋进行了交接，双方签署的《交接书》载明，水费欠费金额585元、电费欠费金额754.65元；房屋未腾空，内有垃圾和已损坏的沙发，但已没有於学江遗留的物品；房屋按现状交付，主梁钢筋已打断，洞长58公分，高24公分，深28公分。一审法院另查明，於学江承租系争房屋后，曾对燃气进行改造，上海洁焰燃气设备有限公司向於亿餐饮公司开具燃气报警器安装服务发票(金额为51，069元)，上海煤气第一管线工程有限公司向於亿餐饮公司开具厨房燃气改造工程发票(金额为38，931元)。系争房屋的原承租人为上海市闸北区霍记饭店，该饭店系案外人霍某某系争房屋注册的个体工商户，经营范围为中型饭店(含熟食卤味)。2018年7月30日，上海塘茂建筑工程有限公司、惠庭酒店与上海市闸北区霍记饭店签订了《房屋租赁合同终止协议》，其中约定上海市闸北区霍记饭店尚拖欠费用92，710元。该款其中72，710元由於学江代为支付，20，000元由案外人王某某支付。一审法院审理中，於学江的证人王某某出庭作证称，其曾为於学江给系争房屋进行装修，证人之前和於学江并不认识，是於学江找到证人进行装修的。证人对系争房屋装修前进行过勘测，当时曾就房屋状况拍照片留存。系争房屋包房玻璃旁边有一个风管，原为火锅店风机的排风设施，但因为包在吊顶里面，证人拍摄的照片无法展现当时的现状，上面的洞是原来就存在的，后来为了防止有纠纷，证人装修好后，就只是在该洞里放了空调管，并没有利用。当时於学江和惠庭酒店签合同时需要付一笔款，但因为於学江银行卡的U盾有问题，转不出钱，就由证人代为转过一笔钱，具体数额记不清了，该款后来於学江已归还。系争房屋装修大概花了100多万元，现在於学江实际支付了80万元左右。惠庭酒店认为，该证人手机中的照片中反映的状况就是交接中提到的损坏部位，但证人与於学江之间有利益关系，对证人提供的照片不予认可。同时，於学江曾陈述向惠庭酒店索要租金收据和王某某对账，由此看出双方为合伙关系，对于其证人证言不予认可。於学江表示，王某某在装修之初确曾提出入股，但於学江没有同意。惠庭酒店录音中的“小王”即为王某某。当时於学江让张红兵开具租金发票，但是怕张红兵予以推脱，就想到说自己有一个合伙人，以为这样张红兵就会同意，但实际上和王某某没有合伙关系。对于证人证言，於学江予以认可。就该主梁上的洞在於学江承租时就存在了，当时也曾口头告知惠庭酒店方的张红兵，其让於学江进行封堵，但装修老板怕之后有纠纷，故只是放置空调管道，没有再行处置利用。於学江提供的上海业星装潢装饰工程有限公司出具的《室内装饰装修预算清单》显示，业务主管为王某某，系争房屋装修工程预算总价为1，230，000元。於学江的银行转账记录显示，2018年8月8日向王某某支付了20，000元、2018年8月19日向王某某支付了300，000元、2019年1月31日向王某某支付了250，000元、2019年5月2日向王某某支付了200，000元。惠庭酒店表示，惠庭酒店、於学江签订租赁合同时没有签订正式的房屋交接书，但惠庭酒店认为合同中已约定该房屋无结构安全问题，可达到於学江使用要求，说明当时洞并不存在。根据合同约定，於学江不应破坏房屋的承重结构，否则视为违约，但在交接时惠庭酒店发现东面框架的主梁已经被打断。系争房屋隔壁及承租系争房屋的上家均是做餐饮的，於学江在与惠庭酒店的沟通中也承认系争房屋可以做轻餐饮。双方确实曾就房屋交接进行过沟通，但不能证明惠庭酒店就房屋交接设置了障碍，合同约定为恢复原状交房，惠庭酒店提出的要求也是合理的。对于於学江在系争房屋内的装修，惠庭酒店也不会再行利用。於学江表示，在租赁房屋之初，於学江没有咨询过证照问题，当时於学江认为系争房屋之前是用于做餐饮的，之后就可以做，实际惠庭酒店、於学江对于不能做餐饮都存在认知不足，因此损失於学江只主张了一半的金额。轻餐饮不动用煤气，但於学江承租系争房屋是经营重餐饮的，因系争房屋距离居民区在10米以内，不符合相关要求，无法用于经营重餐饮。双方在签订租赁合同时，并没有签订过交接书，合同中的相关条款为格式文本，於学江仅是认为不存在妨害於学江使用的结构问题。根据合同约定，系争房屋返还时也仅需要符合正常使用的状态，不需要恢复原状。关于本案的装修损失，於学江认为因装修后於学江没有实际使用，故应以合同价为准，不申请对装修残值进行评估，现於学江实际付款77万元。於亿餐饮公司曾表示，於亿餐饮公司为於学江的一人公司，装修、煤气安装是以於亿餐饮公司名义签署，但费用都是於学江支付，装修和制冷设备等其他项目没有抬头，但都是用于系争房屋。於亿餐饮公司同意由於学江代为主张权利。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应当按约履行。现惠庭酒店、於学江均同意于2019年6月15日解除双方就系争房屋签订的《房屋租赁合同》，法院予以确认。但关于合同解除的责任，於学江认为是因为系争房屋无法办理出相应的证照，合同目的无法实现，双方应各半承担责任；惠庭酒店认为系於学江逾期支付租金，合同中约定由於学江自行办理相关的证照。法院认为，根据法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。合同中虽约定了於学江已确认系争房屋能达到其租赁使用要求，并负责自行办理相关经营所需的证照，但结合在案证据显示，惠庭酒店方明知於学江承租系争房屋的用途，系争房屋也确实系因为不符合相关政策规定，导致无法办理出相应的证照，因惠庭酒店提供的房屋不符合约定，对于合同解除负有过错。但於学江作为承租人，仅凭系争房屋之前的经营者可以开设饭店，并未确认过系争房屋可用于己方的经营所需，在签署租赁合同时未尽审慎义务，对于合同解除亦负有过错。对于惠庭酒店的本诉诉讼请求：1．惠庭酒店认为，於学江将主梁钢筋打断，店前平台台阶数变更，故应予以恢复原状。但於学江认为主梁并非其损坏。因惠庭酒店未提供证据证明惠庭酒店、於学江签订租赁合同时的房屋现状，同时根据合同约定，於学江在合同解除后，返还房屋时所做的装修无需复原，故惠庭酒店的该项诉讼请求法院不予支持。2．根据合同约定，2018年7月31日至2019年2月28日的月租金为60，000元，2019年3月1日至2021年11月30日每月租金为66，000元。现双方于2019年7月3日完成了房屋交接，故於学江应向惠庭酒店支付2018年7月31日至2019年7月3日的租金、使用费，其中对于2018年7月31日的租金，因惠庭酒店在计算租金时，并未主张该日的租金，应视为惠庭酒店对于自身权利的处分，法院予以确认。於学江承租系争房屋后，因无法办理出相关证照，并未实际营业，结合上述对于合同解除责任的分析，法院酌情确定於学江需向惠庭酒店支付2018年8月1日至2019年7月3日的租金、使用费，共计345，200元。审理中，双方确认於学江已支付租金480，000元，故惠庭酒店还应向於学江返还134，800元。根据合同约定，租金不含税金，税金费用按照惠庭酒店实际产生税费标准计算。现惠庭酒店确认，并未缴纳过税费，故惠庭酒店要求於学江支付税金的诉讼请求缺乏依据，法院不予支持。3．对于水电费1，339.65元，於学江同意支付，法院予以确认。4．对于逾期付款违约金和律师费的诉讼请求，因惠庭酒店对于合同解除亦负有过错，且租金标准已进行了相应调整，故惠庭酒店的该两项诉讼请求已无依据，法院不予支持。对于於学江的反诉请求：法院已确认双方的租赁合同于2019年6月15日解除，合同解除后，於学江支付的押金120，000元、消防保证金10，000元应当予以返还。租金标准法院已进行了相应调整，於学江要求返还全部租金的诉讼请求缺乏依据，法院不予支持。关于於学江要求惠庭酒店赔偿损失的反诉请求，因双方对于合同解除均有责任，对于已形成附合的装修损失应由双方根据各自的过错承担相应的责任。现於学江为在系争房屋经营，实际支付了装修款及燃气改造费用，虽然部分费用系以於亿餐饮公司名义签订合同，但於亿餐饮公司为於学江独资的公司，在本案中也明确同意由於学江代为主张相关权利，法院根据合同解除的过错等本案实际情况，酌情确定惠庭酒店需向於学江赔偿损失430，000元。对于於学江主张的厨房设备损失、人工损失，於学江提供的证据并不足以证明其主张，人工费损失也非合同解除的直接损失，故法院不予支持。一审法院判决如下：一、确认上海惠庭酒店有限公司与於学江就上海市静安区芷江西路XXX号101室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年6月15日解除；二、於学江应于判决生效之日起七日内向上海惠庭酒店有限公司支付水电费1，339.65元；三、上海惠庭酒店有限公司应于判决生效之日起七日内向於学江返还押金120，000元、消防保证金10，000元、租金134，800元，共计264，800元；四、上海惠庭酒店有限公司应于判决生效之日起七日内向於学江赔偿损失430，000元；五、驳回上海惠庭酒店有限公司的其余诉讼请求；六、驳回於学江的其余反诉请求。本院审理期间，上诉人提交两份证据：1．企业信息公示报告，以证明被上诉人曾担任餐饮公司法定代表人，有从事餐营业的经验，应当对系争房屋是否能经营餐饮有预判；2．食品卫生许可证两份，以证明系争房屋可以进行餐饮经营。被上诉人认为，被上诉人主业是厨师，证据一不能得出上诉人的待证事实，证据二的许可证位置虽然在附近，但不能得出系争房屋也可以办出“重餐饮”许可的结论。一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，双方合同约定系争房屋用途系进行餐饮服务。现被上诉人不能办理证照的原因是系争房屋不符合相关政策规定。因此一审法院认定本案纠纷并非单纯的证照办理问题，而是上诉人提供的房屋不符合约定，这一意见并无不当。因房屋不符合租赁用途，无法办理出相应的证照，上诉人与被上诉人对合同目的不能实现而导致合同解除均有过错。一审法院根据双方的过错程度，对于租金进行调整，装修损失进行分担，其理由一审法院已经详细阐述，本院不再赘述。一审法院所酌定的金额亦尚属合理，本院不再行调整。至于上诉人所称被上诉人将主梁钢筋打断一事，因上诉人未提供证据证明签订租赁合同时的房屋状况，被上诉人又否认系其装修所造成，故一审法院对上诉人该请求不予支持，尚属合理，可以维持。综上所述，上诉人上海惠庭酒店有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币18，188.09元，由上诉人上海惠庭酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  成 皿审 判 员  彭 辰二〇二一年二月九日法官助理  苗一路书 记 员  李炳瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……