湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终12108号上诉人（原审原告）：吴海宽，男，1965年3月26日出生，汉族，住湖北省武汉市青山区。委托诉讼代理人：朱汉荣，湖北华廷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈新海，男，1948年12月27日出生，汉族，住湖北省武汉市青山区。委托诉讼代理人：陈飞龙，系陈新海之子，1985年11月6日出生，汉族，住湖北省武汉市青山区。上诉人吴海宽因与被上诉人陈新海合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2020）鄂0107民初2269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。吴海宽上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持吴海宽在一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由陈新海承担。事实与理由：一、一审判决认定吴海宽与陈新海的租赁期限已经届满与事实不符。2017年11月23日，武汉市青山区人民政府发布广告决定征收陈新海的案涉房屋，2018年2月2日，陈新海与武汉市青山区房屋征收管理办公室签订了《青山区国有土地上住宅房屋征收产权调换安置协议书》，至此，吴海宽与陈新海签订的《续租协议》因案涉房屋拆迁而终止，并不是租赁期限已经届满。二、一审判决驳回吴海宽的住宅改经营补助的诉求缺乏事实和法律依据。武汉市青山区人民政府根据国家法律和政策对案涉房屋应该给予住宅改经营的停产停业损失补偿，由于吴海宽与陈新海在住宅改经营补偿款分配比例未协商一致，陈新海就没有向征收部门提交吴海宽的营业执照，于是，征收部门就按事实经营给予了住宅改经营补助30%的补偿款。但如果没有吴海宽承租陈新海的房屋并将该房屋改为经营用房，从2006年8月经营至陈新海2018年2月2日与征收部门签订拆迁协议之日达10多年之久，征收部门不会凭空给予住宅改经营补偿款。三、一审判决背离基本事实，以所谓根据公平原则将应属于吴海宽的补偿只给予象征性的小部分支持。对吴海宽为了经营需要对房屋的装修和搭建的简易房均只给予了1/3的支持。另外，吴海宽经营餐饮业搭建的灶台、暗楼、封闭阳台、防盗网，这都是日常生活经验判断就可以认定的事实，而且吴海宽已经营了10多年，一审判决却以没有依据为由不予支持，有失公平。陈新海辩称：吴海宽的上诉理由均不成立，一审法院认定事实错误，请求二审法院改判吴海宽向陈新海支付租金25000元，并返还不当得利5000元。吴海宽向一审法院起诉请求：1.陈新海向吴海宽支付应由吴海宽享有的拆迁补偿费用（包括：房屋搬迁补偿费1600元、附属设施打包价及其他3000元、装修补偿费48043.8元、未登记房屋补偿48574.8元、住宅改经营补助189052.16元、其他补偿8127元）共计298397.76元；2.陈新海向吴海宽返还押金2730元；3.陈新海承担本案的案件受理费。一审法院认定事实：原位于武汉市青山区23街92门2号房屋（建筑面积51.66平方米）的产权登记在陈新海名下。自2006年8月起，陈新海将该房屋出租给吴海宽，用于经营餐馆，陈新海收取吴海宽租房押金2730元。吴海宽（乙方）与陈新海（甲方）于2006年8月18日签订《房屋租赁协议书》，合同约定：租赁期限为五年；月租金为2000元，由乙方按季度6000元支付给甲方。具体支付方式由乙方于季度首月支付；乙方一旦开业，煤气、水、电费等所有费用概由乙方承担；房子装修时，主要承重点不得随意拆损，所有的装饰部分，如期满搬迁时，不得损毁,只能搬走能移动的物品（即桌椅、电器及餐具等）。2008年4月29日，吴海宽以案涉房屋作为经营场所办理了个体工商户营业执照。合同到期后，双方未签订书面租赁合同，吴海宽仍继续承租案涉房屋，并按季度交纳租金。吴海宽、陈新海于2017年4月18日签订《续租协议》。该协议中载明：陈新海收取吴海宽4月18日至7月18日二季度租金10500元；如租期不满一个季度，提前拆迁时，陈新海应将不足时的现金退还吴海宽。如拆迁延期，吴海宽应继续交付一个季度的租金，如此类推。此后，吴海宽又向陈新海陆续支付截至2018年1月18日的房屋租金。2018年1月18日后吴海宽没有再经营餐馆，双方没有协商继续租赁案涉房屋。陈新海称2018年1月18日提出过腾退，吴海宽则称陈新海没有要求吴海宽腾退。直至拆迁之前，吴海宽也没有搬出案涉房屋，其自述征收部门于2020年5月18日强行开门。因实施青山区23街坊旧城改造的需要，武汉市青山区人民政府于2017年11月23日作出《房屋征收决定书》和《青山区“三旧”改造23街坊项目房屋征收补偿方案》，并发布公告，青山区人民政府经研究决定，作出青山区“三旧”改造23街坊房屋征收决定，同时收回该范围内国有土地使用权。2018年2月2日，陈新海（乙方）与武汉市青山区房屋征收管理办公室（甲方）签订《青山区国有土地上住宅房屋征收产权调换安置协议书（私有房屋）》，协议约定：乙方被征收房屋坐落在武汉市青山区23街坊92门2号，房屋用途住宅，证载建筑面积51.66平方米，未登记房屋建筑面积7.2平方米，其中用于经营按政策应给予经营补助的有40.68平方米；乙方同意甲方按产权调换方式进行安置，还建地点南干渠项目23街坊地块，交房时间为36个月；乙方被征收房屋综合单价13409元每平方米，被征收房屋价值692708.94元；甲方应支付给乙方的其他补偿、补助及奖励等款项如下：房屋搬迁补偿费1600元、临时安置补偿费（过渡费）60480元、搬迁进度奖励13854.18元、房屋附属设施补偿53443.8元（其中装修补偿48043.8元、附属设施（七项）打包价3000元、管道燃气拆装补偿2400元）、未登记房屋补偿或自拆奖励48574.8元、住宅改经营的补助189052.16元。其他：封闭阳台、灶台8**元、暗楼、外挑、吊脚楼800元、防盗网500元、简易房6027元；乙方被征收房屋总补偿款为1238330.88元，甲方应于本协议生效之日起15个工作日内一次性支付给乙方房屋搬迁补偿费、临时安置补偿费、搬迁奖励共计75934.18元。乙方同意将总补偿款中剩余补偿款1162396.7元由甲方用于冲抵产权调换房屋价值，交付时结算差价，多退少补；乙方同意在本协议签订的同时将被征收房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证以及其他相关证照资料一并交付给甲方，并承诺在本协议签定之日起7日内搬迁腾空完毕，搬迁时不得损坏房屋结构及附属设施，并完好地交付给甲方。《青山区“三旧”改造23街坊项目房屋征收补偿方案》中载明：给予被征收人、公有房屋承租人搬迁费每户1600元；被征收房屋室内自行装修的补偿，补偿费在400元每平方米（含）以内的由房屋征收部门和被征收人、公有房屋承租人协商确定，协商不成或标准超过400元每平方米的，委托本项目依法选定的房地产价格评估机构进行评估确定；附属设施补偿标准，包括电话移机费、有线电视复装费、宽带上网、电热水器、燃气热水器移机费、水表迁移费、电表迁移费、空调移机费，以上7项按打包价3000元进行补偿；征收个人住宅，被征收人、公有房屋承租人自行改变房屋用途作为生产经营性用房使用的，应当按照住宅房屋给予征收补偿。在《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》公布前（即2013年1月10日前），住宅已作为商业门面使用，且以该住宅为注册地址办理了工商营业执照的，对其实际用于经营面积部分（具有资质的测绘单位实测确定）给予补助，补助标准为同地段类似商业门面与被征收住宅房屋市场评估价格差额的50%。因吴海宽、陈新海对住宅改经营补偿款分配比例不能协商一致，陈新海并未使用吴海宽的营业执照，征收部门按事实经营30%进行计算补偿。《住宅房屋征收结算单》中载明：装修补偿费按每平方米930元计算；未登记房屋补偿费按7.2平方米计算；简易房补偿费按14.35平方米计算。《青山区“三旧”改造23街坊项目未经登记建筑补偿细则》中载明：未经登记建筑是指未依法取得房屋权属登记证书的房屋。本案审理中，吴海宽同意承担水费82.33元、电费674元，从押金中进行抵扣。陈新海认可简易房是由吴海宽搭建，但认为其他未登记房屋及封闭阳台、灶台、暗楼、防盗网都是陈新海自有。一审法院认为，陈新海将案涉房屋出租给吴海宽，在双方签订的书面租赁合同到期后，吴海宽、陈新海之间形成不定期租赁合同关系。吴海宽、陈新海于2017年4月18日签订的《续租协议》，陈新海虽对其署名有异议，但陈新海并未提供证据予以推翻。该续租协议中约定“如租期不满一个季度，提前拆迁时，陈新海应将不足时的现金退还吴海宽。如拆迁延期，吴海宽应继续交付一个季度的租金，如此类推”，依据上述内容可以看出双方并未约定固定的租赁期限，故仍属于不定期租赁合同。吴海宽向陈新海交纳租金至2018年1月18日，此后未再向陈新海交纳租金，吴海宽、陈新海也未协商续租事宜，故吴海宽、陈新海之间的租赁期限已经届满。武汉市青山区人民政府于2017年11月23日发布公告，决定征收案涉房屋同时收回该房屋国有土地使用权，陈新海作为案涉房屋所有权人与武汉市青山区房屋征收管理办公室签订产权调换安置协议，故征收补偿主体是被征收房屋所有权人陈新海。陈新海享有被征收房屋的装饰装修补偿、房屋搬迁补偿、搬迁进度奖励、附属设施打包价以及临时安置补偿等相关补偿款项。关于吴海宽主张房屋搬迁补偿费1600元的诉讼请求，没有依据，一审法院不予支持。关于吴海宽主张住宅改经营补助的诉讼请求，因陈新海领取的征收补偿中并未使用吴海宽的营业执照，故吴海宽要求支付住宅改经营补助，没有依据，一审法院不予支持。吴海宽未举证证明未登记房屋以及封闭阳台、灶台、暗楼、防盗网是吴海宽搭建，故其主张未登记房屋补偿及其他补偿中封闭阳台、灶台、暗楼、防盗网补偿费用，没有依据，一审法院不予支持。关于装修补偿费的诉讼请求，吴海宽、陈新海签订的《房屋租赁协议书》中约定所有装饰部分如期满搬迁时，只能搬走能移动的物品，此后的续租协议中未对装修部分及搭建的部分进行约定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”、“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。吴海宽作为承租人要求陈新海支付装修补偿费，没有依据，但考虑到陈新海于2006年就将案涉房屋出租给吴海宽，依据日常经验判断，吴海宽投入装修改造后方才符合其租赁目的，且装修补偿标准是按照每平方米930元的标准计算。从公平原则考虑，一审法院酌情认定吴海宽享有装修补偿48043.8元的1/3，即16014.6元。吴海宽主张附属设施打包价3000元，结合其需空调移机等实际情况，根据公平原则，酌情予以支持1000元。关于其他补偿中的简易房补偿6027元，陈新海认可是吴海宽搭建，吴海宽是在租赁案涉房屋期间搭建，吴海宽对陈新海取得简易房补偿具有贡献，依据公平原则，一审法院酌情予以支持2009元。吴海宽租赁案涉房屋时向陈新海支付押金2730元，租赁期限届满后陈新海应退还押金，但吴海宽还拖欠水费82.33元、电费674元，应予以抵扣，故陈新海应退还1973.67元。租赁期限于2018年1月18日届满后，陈新海自认已要求吴海宽腾退房屋，故陈新海认为吴海宽还拖欠租金的意见，没有依据，一审法院不予支持。综上，吴海宽的部分诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十三条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十三条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、陈新海于一审判决生效之日起十日内向吴海宽支付房屋征收补偿款19023.6元；二、陈新海于一审判决生效之日起十日内向吴海宽退还押金1973.67元；三、驳回吴海宽的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审减半收取的案件受理费2888元，由吴海宽负担2726元，陈新海负担162元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案应围绕上诉人吴海宽的上诉请求进行审理。陈新海将案涉房屋出租给吴海宽经营餐馆，并于2006年8月18日签订《房屋租赁协议书》，在该协议约定的租赁期限到期后，吴海宽仍继续承租案涉房屋并交纳租金，双方形成不定期租赁合同关系。2017年4月18日，双方签订《续租协议》，但《续租协议》中未就租赁期限作出明确约定，故吴海宽、陈新海之间仍系不定期租赁合同关系。因吴海宽支付租金至2018年1月18日，之后未再支付租金，双方也未协商续租事宜，故一审判决认定双方之间的租赁期限已经届满并无不当。关于吴海宽要求陈新海向其支付房屋搬迁补偿费1600元的上诉请求，因陈新海系案涉房屋所有权人，案涉房屋产权调换安置协议也系陈新海与武汉市青山区房屋征收管理办公室所签订，征收补偿主体是陈新海，故陈新海享有被征收房屋的搬迁补偿款项。吴海宽的该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于吴海宽要求陈新海向其支付住宅改经营补助189052.16元的上诉请求，因陈新海在案涉房屋的征收补偿过程中，并未使用吴海宽的营业执照，故吴海宽的该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于吴海宽要求陈新海向其支付未登记房屋补偿48574.8元及其他补偿中封闭阳台、灶台、暗楼、防盗网的补偿费用的上诉请求，因吴海宽对其主张的事实并未提交充分的证据予以证明，故吴海宽的该两项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于吴海宽要求陈新海向其支付附属设施打包价及其他3000元、装修补偿费48043.8元、其他补偿中的简易房补偿6027元的上诉请求，一审法院考虑到本案实际情况，根据公平原则，酌定陈新海向吴海宽支付附属设施打包价1000元、装修补偿费16014.6元以及其他补偿中的简易房补偿2009元并无不当。吴海宽的该三项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。陈新海答辩认为应改判吴海宽向其支付租金25000元，并返还不当得利5000元。因陈新海在一审中并未提起反诉，本案不予审理。综上所述，吴海宽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5776元，由吴海宽负担。本判决为终审判决。审判员  王薇二〇二一年二月十九日书记员  何瑛