江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5994号上诉人（原审原告）：中冶置业南京有限责任公司，住所地江苏省南京市建邺区富春江东街******。法定代表人：王建国，该公司董事长。委托诉讼代理人：周川川，江苏天淦律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪大江，江苏天淦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京汉华苑物业管理有限公司，，住所地北京市朝阳区松榆南路******法定代表人：顾骞，该公司经理。委托诉讼代理人：顾翔宇，男，该公司职员。上诉人中冶置业南京有限责任公司（以下简称中冶公司）因与被上诉人北京汉华苑物业管理有限公司（以下简称汉华苑公司）合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初7246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中冶公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案是押金返还合同纠纷，根据上诉人与被上诉人签订的《汉华苑房屋改造与装修工程押金相关事项的协议》（以下简称“协议”），双方就押金返还约定了明确的条件，即上诉人将案涉16套公寓的最后一套售出并办理入住手续后满半年，未发生因改造装修工程引发的质量问题。一审庭审中被上诉人认可最后一户业主杨晓丽办理入住手续的时间是2016年12月9日，一审法院对此未予以认定。协议约定如因改造装修工程引发的质量问题，被上诉人应及时通知上诉人，但截至一审庭审之日，上诉人从未收到过被上诉人任何有关因改造装修工程引发质量问题的通知或反馈。一审法院认定业主曾就房屋质量问题向汉华苑公司进行投诉，汉华苑公司将投诉函发送给中冶公司的工作人员，但一审法院并未查明该投诉的真实性，且忽略了被上诉人将该投诉函通过qq发给上诉人的时间是2019年1月25日，即在上诉人一审立案之后，明显是被上诉人为逃避合同责任恶意为之。二、被上诉人作为物业公司无权向作为业主的上诉人收取装修押金。根据《物业管理条例》第45条以及第52条之规定：物业服务企业在业主装修过程中的职责是将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，对物业管理区域内违反物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为进行制止，并及时向有关行政管理部门报告。法律并未赋予物业服务企业向业主收取装修押金的权利。本案中上诉人是在向被上诉人提出申请并经被上诉人同意后才请第三方装修企业进行装修施工的，在整个恢复改造装修施工过程中，被上诉人从未提出过任何异议。此外，案涉押金是在上诉人装修完成将房屋售出后，被上诉人提出不缴纳装修押金不让新业主入住的情况下上诉人才被迫缴纳的。被上诉人收取押金行为本身就是不合法的，依法应予返还。三、一审法院举证责任分配不当。一审判决认为本案上诉人主张被上诉人返还押金14万元的前提是改造的房屋符合国家标准及改造工程合法且质量符合国家标准。此种认定明显背离合同约定。案涉16套改造房屋的质量是否符合国家标准并非本案押金返的前提条件，也不是上诉人应承担的举证责任。相反，被上诉人若认为房屋存在质量问题则应由其提供相关证据，否则应由被上诉人承担举证不利的法律后果。被上诉人认为上诉人未提交装修图纸，故房屋装修存在质量问题，该观点不能成立。被上诉人提交的部分房屋购买人的投诉信，主要涉及装修瑕疵问题，并非是影响整个建筑物安全或严重影响房屋使用的质量问题。在一审中，被上诉人提出其对业主提出的问题进行了维修，但后未提交该部分证据，应承担举证不能的法律后果。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。汉华苑公司辩称：一、《建筑工程质量管理条例》中明确规定，建筑工程质量的设计、施工、审批、施工管理工程工程验收、档案移交、保修服务都是建筑质量的内容，上诉人将案涉的1901.2平米的框架式办公用房，无卫生间、无厕所、无上下水、无分户供电改建成住宅出售，改建过程中无合法有效的设计图纸，无合法有效的工程审批，无合法有效的工程验收，未按法定强制性的要求向物业公司移交工程档案，本身就构成了重大的根本性的质量问题。相关建筑质量要求在《住宅建设规范》、《工程建设施工企业质量体系》、《建筑工程施工许可管理办法》、《房屋建筑和市政基础设施工程图纸文件审查管理办法》等文件中，均有明确规定。被上诉人就涉案房屋存在的具体的质量问题，长期且持续的向上诉人提出，但上诉人均未按自己的承诺书及双方协议及时、妥善解决。上诉人接到北京市朝阳区住房和城乡建设委员会《行政事项处理意见书》（以下简称《意见书》）后未就《意见书》所载明事项作出明确具体的说明或提出整改方案。涉案房屋质量问题的危险性和危害性持续存在。二、双方曾签订承诺书，载明中冶公司要求汉华苑公司返还施工方的工程押金，中冶公司承诺承担改建工程所涉及的一切法律责任和经济责任。由此可见上诉人主动将施工企业应该承担的关于建筑质量的经济和法律责任包揽过来，主动代其指派的施工方签订押金协议并支付押金，说明上诉人签订该协议的身份已经不仅是业主而且是代理施工企业。因为上诉人指使、包庇施工方违法违规进行建筑工程，无视并恶意规避国家有关建筑工程质量的各种管理规定，被上诉人必须要求上诉人履行承诺书的义务与责任。《物业管理条例》第45条、第52条中也没有禁止物业管理企业向业主及其施工方收取押金，《住宅室内装饰装修管理办法》第16条明确规定，装修人或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务合同，该协议应当包括管理服务费用及其他需要约定的事项等等内容。上诉人称所谓房屋质量问题属于上诉人和业主之间的房屋买卖合同法律关系，与被上诉人无关，故意混淆了上诉人作为施工方与物业方的法律关系。协议约定押金系为了督促、约束上诉人解决具体的建筑工程质量问题，也为督促约束作为建设方和施工方的上诉人履行国家法定且协议约定的关于建筑质量必须需承担的责任和义务，如房屋设计图纸，施工质量管理手续、竣工验收手续，并依法向物业移交技术档案。三、关于举证责任。根据相关法律规定，发包人在工程质量验收中起核心和主导作用，应当承担建筑质量的举证责任。上诉人主张对必须承担的建筑质量责任予以免责，应承担举证责任。上诉人只要提交建筑工程竣工验收文件即可，一审法院认定上诉人提交的证据不能够证明案涉的16套改造房屋的质量符合国家标准是公平公正合法合理的。综上，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。中冶公司向一审法院起诉请求：1.判令汉华苑公司返还押金14万元及利息（以14万元为基数，自2017年5月9日起计算至实际给付之日止，按银行同期贷款利率计算）；2.判令汉华苑公司承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2016年9月8日，中冶公司（甲方）与汉华苑公司（乙方）签订《汉华苑房屋改造与装修工程押金相关事项的协议》，甲方受让了新疆八一钢铁驻京办所有的位于汉华苑52号7、8楼房产之产权（原用于办公，具体房号为7Ａ至7Ｈ，8Ａ至8Ｈ，共16套），甲方已委托施工单位根据原有效设计图纸将上述房产改造、装修后恢复为16套公寓（下称：改造装修工程），并进行销售。乙方为汉华苑房产之物业管理单位，因甲方未将该改造装修工程的报审及验收文件交给乙方，故乙方向甲方收取壹拾肆万元人民币的押金。该押金在甲方将全部16套公寓的最后一套售出并办理入住手续后满半年，如未发生因改造装修工程引发的质量问题，则由乙方将该14万元押金退还甲方。如发生因改造装修工程引发的质量问题，乙方需及时通报甲方，甲方应遵守此前《承诺书》及时进行处理解决。甲方应向乙方提供24小时内随时可联系的电话，电子邮箱（136××××****、630×××＠ｑｑ.ｃｏｍ），以供乙方向甲方随时通知情况。如甲方在接到乙方通知后，3天内未及时到现场并解决相关问题，则乙方有权处理此等由甲方改造装修工程引发的质量问题。乙方处理过程中发生的费用成本在上述押金中扣除并通报甲方；同时乙方需要向甲方提供相关扣款资料，业主保修单、影像资料、维修费用清单、维修费用发票，期满后余款退还甲方。双方曾签订《承诺书》，载明：中冶公司要求汉华苑公司退还施工方的工程押金，中冶公司承诺承担该改建工程所涉及的一切法律责任与经济责任。此等责任包括以下但不限于以下两条：1、该施工改造后的房屋符合国家标准，改造工程合法且质量符合国家标准，工程验收由本公司负责人，在国家规定的建筑工程维保期内发生与本次改建工程及相关施工工程有关的质量问题由本公司负责任，与汉华苑公司无关。2、由于此次改建工程及相关施工导致其他住户发生暖气、漏水、电力、自来水、天然气等一切问题，由本公司承担一切责任并负责协调解决。2018年2月9日，汉华苑公司曾函告中冶公司，要求中冶公司将16套房所涉房屋中除8C与8D两套外的另外14套房屋的改造工程的工程合同及相关的建筑图纸与电路图、水路图及暖气管道图提供给我物业公司。这些材料在前期交涉中中冶公司答应汉华苑公司完工后提供，但至今尚未收到。中冶公司对此未予答复。改造的16套房屋交付后，入住汉华苑B座8C的业主及B座7C的业主曾就房屋质量问题向汉华苑公司进行投诉，汉华苑公司将投诉函通过QQ发送给中冶公司的工作人员，中冶公司未对投诉内容进行答复。2019年3月19日，北京市朝阳区住房和城乡建设委员会就“2019年1月24日收到《松榆南路52号楼七层、八层无证装修施工、私改承重结构、装修质量差》”的信访投诉出具编号为朝建行答[2019]068号《行政事项处理意见书》。调查处理情况为：松榆南路52号楼七层、八层原产权人为中冶公司。2016年9月至2017年1月，中冶公司将房屋进行装修，分别交付给16户现业主。装修施工前中冶公司未办理施工许可证，汉华苑公司曾口头向中冶公司提出完备装修手续，但中冶公司未予履行，且汉华苑公司未将此情况上报相关部门，直至装修施工完成。关于投诉人反映的施工许可手续问题、装修质量问题，我委已联系中冶公司调查了解相关情况，关于投诉人反映的七、八层业主在楼板上开洞的问题，我委要求汉华苑公司履行房屋管理单位职责，排查各户开洞形式、数量，以及业主联系方式，形成清单上报我委，我委将依据排查结果开展调查处理工作；关于投诉人反映的中冶公司在公共区间梁体上开洞的问题，我委已联系中冶公司进行调查核实。关于投诉人（汉华苑公司）咨询工程质量鉴定检测单位的事宜，建议在北京市司法局官方网站上查找具有相应资质的鉴定检测单位。中冶公司曾接到北京市朝阳区住房和城乡建设委员会的《行政事项处理意见书》，但未就意见书中所载明事项作出明确具体的说明以及提出整改方案。庭审中，汉华苑公司申请就案涉16套房屋的质量进行鉴定，双方对中冶公司提供的竣工图纸作为质量鉴定的依据分歧较大，鉴定工作无法进行。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。中冶公司主张汉华苑公司返还押金14万元的前提是改造的房屋符合国家标准及改造工程合法且质量符合国家标准。庭审中，中冶公司提交的证据不能够证明案涉的16套改造房屋的质量符合国家标准。对于案涉房屋质量是否符合相关标准中冶公司可待补强证据后，另行诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，一审法院判决：驳回中冶置业南京有限责任公司诉讼请求。一审案件受理费3281元，由中冶置业南京有限责任公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。上诉人中冶公司对一审查明“2018年2月9日，汉华苑公司曾函告中冶公司，要求中冶公司将16套房所涉房屋中除8C与8D两套外的另外14套房屋的改造工程的工程合同及相关的建筑图纸与电路图、水路图及暖气管道图提供给我物业公司。这些材料在前期交涉中中冶公司答应汉华苑公司完工后提供，但至今尚未收到。中冶公司对此未予答复。”有异议，认为其一审提交了被上诉人公司人员出具的收条，证明其向被上诉人交付了图纸。上诉人对一审判决查明“改造的16套房屋交付后，入住汉华苑B座8C的业主及B座7C的业主曾就房屋质量问题向汉华苑公司进行投诉，汉华苑公司将投诉函通过QQ发送给中冶公司的工作人员，中冶公司未对投诉内容进行答复。”有异议，认为投诉函上落款的时间是2017年3月份，但被上诉人一直未通知上诉人有业主投诉，直到上诉人提起本案诉讼后，被上诉人才在2019年通过QQ将业主的投诉信发送给上诉人。一审查明的其他事实正确，本院依法予以确认。二审中，被上诉人陈述其通过拨打协议上预留的手机号码的方式告知上诉人有关业主就涉案房屋存在质量问题的投诉，但因为时间太久无法提供电话记录。被上诉人向北京市朝阳区住房和城乡建设委员会的投诉，该部门未出具最终的处理意见。目前为止，尚没有业主就房屋质量问题起诉上诉人，但之后可能会起诉。另查明，被上诉人一审提交的邮件显示，其于2019年1月25日将业主的投诉信通过协议预留的邮箱号发送给了上诉人。本院认为，上诉人与被上诉人签订《汉华苑房屋改造与装修工程押金相关事项的协议》，被上诉人作为物业服务企业向上诉人收取押金，旨在督促上诉人积极解决业主有关房屋质量问题的投诉，该协议为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。有关14万元押金的退还条件，上述协议明确约定，该押金在上诉人将全部16套公寓的最后一套售出并办理入住手续后满半年，如未发生因改造装修工程引发的质量问题，则由被上诉人将该14万元押金退还上诉人。如发生因改造装修工程引发的质量问题，上诉人需及时通报被上诉人。如果上诉人在接到被上诉人通知后，3天内未及时到现场并解决相关问题，则被上诉人有权处理此等由上诉人改造装修工程引发的质量问题。上诉人一审提交的证据证明，上诉人出售的16套公寓中最后一套业主办理房屋交接时间为2016年12月9日。一审中被上诉人虽然提交的落款日期分别为2017年3月15日以及2017年4月16日三位业主向被上诉人投诉房屋质量问题的函件，但被上诉人未提交证据证明其及时将业主投诉的情况通过协议中约定的联系方式（电话、邮箱）告知了上诉人。被上诉人亦未提交证据证明其根据协议约定在上诉人未处理相关质量问题后，其自行处理因上诉人改造装修工程引发的质量问题及产生的相关费用。被上诉人虽然向北京市朝阳区住房和城乡建设委员会投诉涉案房屋无证装修施工、私改承重结构、装修质量差的问题，但有关行政机关亦未针对房屋质量问题出具最终的处理意见。综上，被上诉人提交的证据不足以证明最后一套公寓售出并办理入住手续后半年内发生了因改造装修工程引发的质量问题，上诉人主张协议约定的押金退还条件已经满足，本院予以采纳。被上诉人应向上诉人返还押金14万元，并自2017年6月9日起支付相应利息。综上，上诉人中冶公司的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初7246号民事判决；二、北京汉华苑物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向中冶置业南京有限责任公司返还押金140000元并支付利息（以140000元为基数，自2017年6月9日起至款项付清之日止，2019年8月20日之前的利率按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3218元，由北京汉华苑物业管理有限公司负担。二审案件受理费3218元，由被上诉人北京汉华苑物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马 帅审判员 郑 慧审判员 张旭东二〇二一年二月二十六日法官助理崔鸣书记员王宇白