辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终182号上诉人（原审被告）：抚顺德创置业有限公司，住所地：抚顺市顺城区将军北街**。法定代表人：杨洪山，该公司董事长。委托诉讼代理人：周冠豫，该公司员工。委托诉讼代理人：郑奇福，该公司员工。被上诉人（原审原告）：何佳，女，1988年8月6日出生，汉族，住抚顺市东洲区。委托诉讼代理人：田诗园，辽宁明格律师事务所律师。上诉人抚顺德创置业有限公司（以下简称德创公司）因与被上诉人何佳房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初1719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。德创公司上诉请求：1、撤销抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初1719号民事判决书，并发回重审或依法改判；2、由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误，具体理由如下：一、违约金计算的截止日期应为大产权证取得之日，即2018年11月30日。本案中，上诉人于2018年11月30日取得了案涉房屋的初始登记批复，已完成法定的和《商品房买卖合同》中约定的出卖人在办理商品房权属登记中的协助义务。另外，在司法实践中，普遍以取得房屋初始登记批复作为违约金的截止时间，一审法院以我司再次通知业主办证时间即2019年5月8日为准无任何法律依据，也不符合主流审判观点。二、被上诉人并无任何实际损失，其主张的违约金过高。上诉人已按双方约定按期交房，自交房之日起，被上诉人一直在实际占有、使用所购房屋，已实现了房屋的使用价值，上诉人并未对被上诉人享有的物权造成任何影响；且在整个庭审过程中，被上诉人并无任何证据证明上诉人逾期取得大产权证给其造成了实际损失，更不用说具体损失的大小。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二)》第二十九条的规定，对于违约金数额的判定应充分考虑守约方的实际损失以及违约方的过错程度等因素，以实现违约金补偿性和处罚性的价值属性。被上诉人无任何实际损失，故其主张的违约金金额过高，依法不应获得支持。三、高额的违约金赔偿必将造成被上诉人经营困难、甚至企业破产。上诉人成立于2011年，近十年间一直在诚信经营，为抚顺市民居住环境的改善、以及为市财政收入等均有相当卓越的贡献。现因涉及与本案同类的潜在诉讼约2000余起，涉案金额约人民币3000多万元，标的额非常大，加之本项目政府欠上诉人各类款项近3亿多元，导致项目运转非常困难，如果在每个个案中都要求上诉人承担高额违约金，必将导致企业经营雪上加霜、甚至走向破产。综上所述，请求法院在查明事实的基础上，依法将本案发回重审或依法改判，并降低违约金数额。何佳辩称，一、上诉人在2019年5月9日发出的办证通知是由其自行主动发出的，应当视其行为为上诉人为被上诉人何佳办证，故时间截点不应当为上诉人取得大房产证的日期。二、何佳主张的违约金系依据合同和法律规定，与被上诉人实际损失无关。三、上诉人主张经营困难的理由与本案无关，于法无据。四、被上诉人何佳曾于2017年11月30日向上诉人主张过权利。何佳向一审法院起诉请求：1、判令德创公司依法赔偿何佳逾期办理产权证书的违约金45823.01元并赔偿利息2359.19元(利息暂计至2020年6月30日)及之后的利息，计算至实际支付之日止。2、判令德创公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2012年11月1日，何佳与德创公司签订《商品房买卖合同》及补充协议。约定：何佳购买德创公司开发的位于抚顺市顺城区将军北街39-3号楼2单元602号，建筑面积为89.49平方米的房屋，总价款328716元。出卖人应当在2014年6月30日前，将具备验收合格条件的商品房交付买受人使用。德创公司自房屋交付之日起365日内，将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，逾期按已付房款的日万分之一承担赔偿金。合同签订后，何佳按照约定支付房款。2019年4月25日何佳取得该房屋不动产权证书，何佳于2019年12月2日来院起诉，经调解未果。一审法院认为：何佳与德创公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。德创公司未按合同约定将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应按合同约定向何佳支付已付房款日万分之一的违约金。本案的争议主要焦点为：一、违约金计算的起止时间；二、双方约定违约金是否过高。关于争议焦点一：首先，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案何佳与德创公司在商品房买卖合同中明确约定了逾期办证的违约金的计算方法为以日为单位累计计算，该约定的债权属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，何佳应在诉讼时效期间内主张逾期办证违约金。何佳于2019年12月2日来院起诉，并未提供证据证明其存在诉讼时效中止或中断的情形，故何佳要求德创公司给付2016年12月2日之前的按日计付逾期办理房屋产权证的违约金已超过诉讼时效，一审法院不予支持。又，何佳向一审法院起诉之日即视为其主张权利之日，而非德创公司所称其收到传票及何佳诉状之日，故一审法院对德创公司此项辩称理由不予采信。其次，关于违约金计算的截止时间认定问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据，而非德创公司所称以取得大产权证时间作为认定逾期办证违约金截止时间的依据，故对德创公司此项辩称理由一审法院不予采信。何佳于2019年4月25日取得产权证书，应以2019年4月24日作为违约金计算的截止日期。关于争议焦点二：房屋权属证书是权利人行使占有、使用、收益、处分权利的证明。因逾期办证，何佳无法对案涉房屋充分享有物权。德创公司以何佳一直实际占有、使用案涉房屋，不存在实际损失为由，主张案涉违约金过高，缺乏事实和法律依据，故对德创公司此项辩称理由一审法院不予采信。关于何佳主张违约金的利息一节，双方对此并无约定，何佳主张于法无据，一审法院不予支持。综上所述，德创公司应向何佳支付2016年12月3日至2019年4月24日的逾期办证违约金28664元(328716×0.1‰×872)。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、抚顺德创置业有限公司于判决生效后十五日内一次性给付何佳逾期办证违约金28664元；二、驳回何佳其他诉讼请求。案件受理费1005元，由抚顺德创置业有限公司承担629元，由何佳承担376元。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为:本案的争议焦点是如何认定案涉违约金计算的截止时间及违约金是否过高问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”，本法条规定“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据，而非上诉人所称以取得大产权证时间作为认定逾期办证违约金截止时间的依据，故上诉人主张违约金计算截至大产权证取得之日即2018年11月30日不具有法律依据。上诉人主张取得大产权证之时已通知被上诉人办理产权证，但上诉人对电话通知被上诉人办理产权证一事无法提供证据证明，故上诉人主张违约金计算截至大产权证取得之日即2018年11月30日不具有事实依据。据此，一审法院以被上诉人取得产权证书的时间即2019年4月25日作为违约金计算的截止日期并无不当，本院予以维持。房屋权属证书是权利人行使占有、使用、收益、处分权利的证明。因逾期办证，被上诉人无法对案涉房屋充分享有物权。上诉人以被上诉人一直实际占有、使用案涉房屋，不存在实际损失为由，主张案涉违约金过高，缺乏事实和法律依据，故对上诉人此请求，本院不予支持。综上所述，抚顺德创置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费91元，由抚顺德创置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  尹立威审判员  刘晓菲审判员  张 秦二〇二一年二月二十三日书记员  刘佳伟