浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初9585号 原告：王**明，男，1953年10月1日出生，汉族，住金华市婺城区。 原告：钱少泉，女，1959年7月13日出生，汉族，住金华市婺城区。 两原告共同委托诉讼代理人：徐宏，浙江五联律师事务所律师。 被告：张林宝，女，1948年8月9日出生，汉族，住金华市婺城区。 被告：陈迎，女，1973年11月28日出生，汉族，住金华市金**。 第三人：蒋国良，男，1959年1月9日出生，汉族，住金华市婺城区。 原告王**明、钱少泉与被告张林宝、陈迎，第三人蒋国良合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理并当庭宣判。原告王**明及其两原告共同委托诉讼代理人徐宏、被告张林宝、陈迎到庭参加诉讼，第三人蒋国良经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告王**明、钱少泉向本院提出诉讼请求：1.确认原告金华市婺城区××乡××街××号房屋让与担保的担保范围为540万元；2.被告张林宝、陈迎在担保范围内优先受偿后，拆迁补偿款多余部分应当返还原告，返还金额9201909元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1.原告王**明、钱少泉作为案涉房屋的共有权人，事实清楚。金华市婺城区人民法院（2019）浙0702民初10867号民事判决书认定委托合同有效。原告王**明、钱少泉共同享有金华市婺城区××乡××街××号房屋的产权，享有房屋拆迁利益。2.被告陈迎名下的房屋产权及拆迁利益归于原告王**明、钱少泉。金华市中级人民法院（2020）浙07民终2500号判决书认定本案房屋存在让与担保关系，说明房屋产权及拆迁利益首先属于原告共同享有。3.案涉房屋目前处在拆迁补偿阶段，拆迁款项约为14601909元。拆迁方案已公告，拆迁手续已由被告陈迎办理，款项已在金华市婺城区高铁新城指挥部。4.金华市婺城区人民法院（2019）浙0702民初10867号民事判决书中原告王**明、钱少泉与被告张林宝丈夫陈天虹的在卷录音证据，经金华市中级人民法院（2020）浙07民终2500号判决书认定的录音事实明确：原告房屋让与担保范围为540万元。综上，请求法庭依法支持原告诉讼请求。 被告张林宝、陈迎辩称：一、蒋国良系案涉房屋的实际所有权人，王**明、钱少泉仅系名义登记人，王**明夫妇将案涉房屋过户给张林宝一方后，其与蒋国良之间的委托关系即告终止，亦与案涉房屋不具有利害关系，故王**明夫妇不具有本案原告主体资格。1.蒋国良系案涉房屋的实际所有权人。理由如下：（1）金华市房地产交易办证中心涉案房屋的产权证办理档案中，留存的1996年6月14日上交给乾西乡土地管理所的24000元土地转让款票据和1996年10月3日上交给乾西乡人民政府的17000元土地转让款票据上，均留的是吴洪英（蒋国良之妻）的签字和联系方式。（2）2002年10月30日，城建监察执法大队针对案涉房屋的违章建筑罚款时，21085元的罚款是由蒋国良缴纳，执法文书卷宗中记载的鲍杨街房屋的权利人是蒋国良，说明城建监察大队认定该房屋的实际所有人是蒋国良。（3）2010年9月2日，金华市自然资源和规划局工作人员现场查看鲍杨街房屋时，金华市房屋权属登记现场查看记录中权利申请人记载的是吴洪英，在场签字的人也是吴洪英。（4）2006年12月30日，吴洪英与朱丽青签订了鲍杨街82号房屋1-2楼长达20年的《房屋租赁协议》，租金由吴洪英收取；该房屋的实际居住使用人是蒋国良；水电户名是第三人蒋国良。（5）王**明在录音中自认涉案房屋实际是第三人所有，如“蒋国良说这房子是他的也能说，我的东西就是他的东西”等。王**明实际上是一直跟着蒋国良并帮蒋国良记账的。（6）从整个事件发展过程来看，张林宝与王**明之间素无经济来往，双方并不熟识，张林宝也不是房屋中介，王**明夫妻委托张林宝卖房本身不符常理。而且在双方的委托公证合同中还约定了“房屋未出售前，可以代为出租并收取租金”的内容，这与一般的委托卖房关系也显有不同；相反，是王**明自认关系非常好的蒋国良与张林宝之间存在多笔借款关系，而且2013年8月10日，蒋国良与张林宝签订的协议书内容也与王**明等委托张林宝卖房一事相印证，在案涉协议书签订后，王**明又主动配合将案涉房屋过户至陈迎名下。表明案涉房屋的处分权亦是由蒋国良掌握。（7）案涉房屋的购买土地原始发票、规划、建设审批、罚没单据等全套资料，均在被告处，是蒋国良为了证明房屋是他的，而将整套资料移交给被告方。（8）房屋权属以及是否居住使用，这不属于乡政府的职权。而且王**明提交的《房屋情况说明》中，2002年底已搬到青年路358号明景园居住，与乡政府开具的证明内容不符。因此，王**明提交的乾西乡政府《证明》亦不能证明案涉房屋的权属及居住使用情况。（9）蒋国良的代理人在法院已经判决的关联案件的第一、二次庭审中均不敢直面回答该房屋是第三人蒋国良所有还是王**明所有；观听庭审录音录像可以轻易得出房屋实际所有人是第三人蒋国良。综合上述事实，虽然案涉房屋的产权登记于王**明夫妇名下，但不动产登记的权利仅是一种权利推定，当有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不一致时，仍能予以推翻。根据《物权法》第三十八条之规定，所有权包括占有、使用、收益、处分四种权能。本案中，案涉房屋由蒋国良占有、使用、收益（出租），并且实际上的处分权也是由蒋国良所行使，已经完全具有完整所有权的状态，以上证据表明蒋国良为实际所有权人，王**明仅为名义登记人，具有高度的盖然性，应予确认。2.蒋国良与王**明之间为借名登记关系，案涉房屋过户给陈迎后，王**明即与案涉房屋不具有利害关系。所谓借名登记，是指双方当事人约定，一方经他方同意，而就属于一方的财产，以他方的名义，登记为所有人。就案涉房屋登记而言，蒋国良为借名人，王**明为出名人，双方之间是一种借名登记的关系，也就是一种委托关系。王**明根据蒋国良的指示，既已将案涉房屋过户给陈迎，则蒋国良与王**明的委托合同即告终止。王**明即与案涉房屋不具有任何权利义务关系。故，其提起本案诉讼，原告主体不适格。二、王**明将案涉房屋过户给陈迎，系以物抵债，而非让与担保。所谓让与担保是指债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权。让与担保应成立于债务到期前，若债务到期了，就不存在担保一说。而本案案涉借款债权发生于2008年，并未约定借款期限，依法可以随时要求蒋国良还款。张林宝曾多次要求蒋国良还款，但蒋国良无力偿还借款本息，无奈之下，同意蒋国良将其享有真正所有权的案涉房屋用于偿还借款本息。从时间因素来看，王**明夫妻于2012年2月办理委托公证，委托张林宝出售房屋，以及后来2013年8月因房屋无人购买而将案涉房屋过户给陈迎，均是在借款到期后的行为，其意思表示已非担保，而系在借款到期后直接以案涉房屋的价值偿还蒋国良的债务。此在王**明与陈天虹2019年谈话录音中也有体现，王**明明确说蒋国良的钱我把它认掉。王**明当时同意过户的意思表示是通过买卖的方式，以案涉房屋的价值抵偿蒋国良欠张林宝的债务，即以物抵债。事实上，2013年8月时，蒋国良欠张林宝的借款本息已经达到540万，而案涉房屋的价值远远低于蒋国良欠张林宝的债务。当时税务部门的计税金额为2036383元（该房屋的核定价为2036383元）即使到2019年1月，因贷款所需，银行委托的第三方评估机构对案涉房屋给出的最高评估价才301万元。因此，双方达成以物抵债是经过清算的，当时张林宝同意以物抵债，承担着债务不能完全清偿的风险，正因如此，王**明积极配合蒋国良办理委托公证和房屋过户，而且这么多年，无论是蒋国良还是王**明未曾向张林宝有过任何关于房屋的主张，对于房屋是否出售、是否出租均不闻不问，对于房屋的维护修缮也从未关心，更何况王**明被法院列为失信人员（2015年在婺城区法院有被执行案件，目前仍是失信人员）。而在时隔七年之后，因房屋拆迁有利可图，王**明夫妇与蒋国良串通一气，先后以委托合同、确认权属等为案由接连提起多起诉讼，妄图牟利，其行为实有悖于诚实信用原则，若支持这种恶意诉讼行为，对于张林宝显失公平。三、即使成立让与担保，则：1.陈迎并非本案适格被告。即使成立让与担保关系，则根据蒋国良与张林宝签订的协议书，让与担保关系构成为：蒋国良欠张林宝借款本息，王**明以案涉房产为蒋国良向张林宝提供担保。陈迎并非案涉担保关系的主体。案涉协议书虽有房屋过户给乙方亲属的约定，但该约定并未赋予第三人（即乙方亲属）可以直接请求债务人向其履行债务的权益，故案涉协议是向第三人履行合同中的不真正利他合同，合同的当事人仍为蒋国良、王**明与张林宝，王**明未将房屋过户的，则需向张林宝承担违约责任，反之，王**明主张权利的，基于合同的相对性原则，也仅能向张林宝主张。陈迎非本案适格被告。2.让与担保的范围包括借款本金及款项还清之日止的利息、各项税费、保管费用等。（1）《物权法》第一百七十三条规定“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。”2013年8月10日蒋国良与张林宝签订的《协议书》并非是双方债权债务的总结算，而是对双方债权债务的阶段性确认，如“蒋国良在2012年12月6日出具的借据中也有关于利息金额的结算”，“《协议书》出具于2013年8月10日，而《协议书》结算的利息截止日是2013年8月6日而不是8月10日当天”“蒋国良2012年12月6日出具300万元本金的借据和192万元利息的欠条并未收回”，均表明前述利息结算是阶段性的确认，蒋国良的借款利息应随着时间的推移而增加。此外，《协议书》第一、二条也明确约定“过户税费暂由张林宝垫付，待以后正式出售时，凭票据数额列入房产成本；在蒋国良全部偿还张林宝欠款的前提下，蒋国良可以回购或另行出售以上房地产”。因此，《协议书》所指的全部欠款应为300万元本金及款项还清之日止的利息和案涉过户费，而不仅仅是540万元。截至2021年1月7日，借款本息已经达到1064.4万元。（2）让与担保的范围亦非按担保人王**明和蒋国良单方所能确定（虽然王**明没有在借据、欠条和《协议书》上签字确认），应观其客观行为予以判断。王**明夫妻于2012年办理委托公证，就是为蒋国良欠张林宝的借款提供担保，因此才会授权张林宝对案涉房屋有完全的处分权；在蒋国良与张林宝签订《协议书》后，又按照协议的内容履行，如协助办理了过户，表明其对蒋国良欠张林宝的借款及《协议书》是知情的，而且也是同意的，那么自然也是认可该担保范围的，金华市中级人民法院民事判决书（2020）浙07民终2500号对以上的事实也是认定有效的，故王**明担保的是蒋国良对张林宝的所有债务。（3）关于借款本息。根据2020年12月31日发布的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，按2012年12月6日借据和欠条（本金300万元、欠利息192万元），分两个时间段进行计算。一是计息时间：2012年12月6日至2020年8月19日，共计时间：7年8个月13天，利息：按年息24%（月利率2%）计算，共计利息：300万×24%×7+300万×2%×8+300万×2%÷30×14=554.6（万元）；二是计息时间：2020年8月21日至2021年1月7日，共计时间：4个月19天，利息：按年息15.4%计算，共计利息：300万×15.4%÷12×4+300万×15.4%÷365×19=17.8（万元）。本金利息合计：300+554.6+17.8+192=1064.4（万元）。（4）房屋过户各项税费合计200640.26元。其中：营业税、个人所得税等134401.27元；契税61091.49元；房屋交易手续费4436元；地产交易手续费600元；房屋登记费80元；调查费31.5元。（5）7年来，为了维护管理好房屋，也为了能更好地出售房屋，陈迎及家人还专门雇人管理案涉房屋，委托管理时间为2014年8月1日至2019年7月31日。包括日常维护修缮、代为出售房屋、带人看房、保洁、清理房屋等，期间还配合乡政府对案涉房屋部分拆违建的围墙重建，建造门卫小房，破旧门窗更换，粉刷、做地、清扫清运建筑垃圾等，投入了大量的人力和财力，费用合计为194000元（已支付10万元，还有94000元未支付，双方商量好等拆迁款拿来后支付）。其中：内室换电线、内墙刷白等63000元；砌围墙、拆内围墙、内处换水管等46000元；砌大门边小房、做地、换门窗等42000元；场地清理、保洁等13000元；委托管理费用30000元。（6）租金收入27500元。2014年3月3日陈迎收到承租人房屋租金35000元，2015年5月21日陈迎返还承租人押金7500元，合计租金收入为27500元。根据上述结算，王**明夫妻应支付蒋国良欠张林宝借款的本息及费用合计金额为11011140.26元（10644000元+200640.26元+194000元-27500元=11011140.26元）。四、根据《房屋征收货币补偿协议》和《征收补充协议》，体现房屋所有人的被征收房屋价值补偿金额为11696813元；根据让与担保清算外，被征收人的补偿和奖励金额为2905146元，应归属于陈迎所有。1.房屋所有人的被征收房屋价值补偿金额合计为11696813元。其中：（1）被征收房屋价值的补偿11531029元。具体为：个人住宅房屋评估价11174822元；房屋装饰、装修评估价356207元。（2）其他165784元（附属物价值及水泥地、围墙、门、门柱）。2.其他属于被征收人的补偿和奖励合计2905146元。其中：（1）搬迁费、停产停业损失等补偿合计7388元。具体为：搬迁费补偿4558元；其他补偿（水电表注销、空调热水器拆装等）2830元（2988扣除158元，158元的扣除内容在《征收补充协议》中有列明）。（2）给予被征收人的奖励合计2897758元。具体为：房屋评估奖励费10000元；房屋签约奖励费1153103元（在规定期限内签约，超过规定期限签约的不予奖励）；房屋腾空奖励费576552元（在规定期限内腾空，超过规定期限腾空的不予奖励）；选择货币补偿的奖励1153103元；网格奖5000元（在规定期限内配合所在网格单位全部签约且腾空的）。体现房屋所有人的被征收房屋价值补偿金额为11696813元，被征收人的补偿和奖励金额为2905146元。从所有权四个方面“占有、使用、收益、处分”分别而言，陈迎占有、使用、收益、处分的权利行使于七年前。2013年过户后，案涉房屋一直是陈迎在管理和使用，王**明夫妻从未过问；房屋的租金收入也由陈迎收取（2014年3月3日陈迎收到承租人房屋租金35000元）；根据《协议书》约定，张林宝过户后可以继续通过各种途径出售案涉房屋，则陈迎也拥有对案涉房屋的处分权。占有的请求保护期限是一年，租金收益的诉讼时效是三年，两者均已过时效时间，案涉房屋过户至陈迎名下，王**明于7年前也是明知的，就请求过户而言，属于债权请求权，也已过时效。因此，从所有权的“占有、使用、收益、处分”四个方面而言，陈迎是案涉房屋的完整所有权人，所有补偿和奖励应当属于被征收人陈迎。但是从尊重金华市中级人民法院民事判决书（2020）浙07民终2500号中对案涉房屋过户是担保的认定：一是将体现案涉房屋主体的价值补偿列入担保范围，房屋价值补偿在《房屋征收补偿货币协议》及附件《房屋征收补偿分户估价结果报告》、《评估明细表》中均有明确的补偿金额，房屋主体各项价值补偿金额合计为11696813元。二是案涉房屋被征收时，王**明夫妻用案涉房屋为蒋国良欠张林宝借款提供担保的担保责任没履行，没有还蒋国良欠张林宝的借款，房屋登记人、管理人、占用人、使用人、收益人和被征收人是陈迎。2020年7月22日与金华市婺城区住房和城乡建设局签订的《房屋征收货币补偿协议》也是被征收人陈迎。三是根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：“政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停业停产损失的补偿。政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补偿和奖励”，被征收人房屋价值的补偿，是用于补偿房屋所有权人的损失；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停业停产损失的补偿和奖励，是符合相应条件的被征收人在房屋价值之外可以获得的拆迁补偿利益，即拆迁部门根据被征收人或使用人的配合程度给予的补偿和奖励。案涉房屋被征收时，陈迎对案涉房屋拥有“占有、使用、收益、处分”的权利，是被征收人、占有人、使用人、收益人、处分人是明确无异议的，相应的属于被征收人的权利应归其享有。案涉房屋拆迁涉及的搬迁、评估、签约、腾空清扫、水表电表注销、空调移机、热水器拆装、选择补偿方式等事项，都是被征收人陈迎花费了不少精力、人力和财力配合完成的，且所有拆迁工作均在规定的奖励期限内完成，并在《房屋征收货币补偿协议》中用补偿和奖励予以了确认。因此，被征收人陈迎应获得政府给予的奖励和补偿。综上所述，案涉房屋过户到被告陈迎名下是合法有效的，王**明夫妻用案涉房屋为蒋国良欠张林宝借款的担保金额为11011140.26元；陈迎并非本案适格被告；根据让与担保清算外，被征收人的补偿和奖励金额为2905146元，应归属于被征收人陈迎所有。即便王**明否认替蒋国良代持案涉房屋，否认知情协议书，蒋国良亦否认将协议书告知过王**明夫妻，也不能否认案涉房屋过户至陈迎名下系以物抵债，则案涉房屋即拆迁款归陈迎所有。请法院查明事实，依法判决，诉讼费、保全费等一切费用由原告王**明夫妻承担。 第三人蒋国良向本院提交书面答辩意见称：1.其与王**明为多年好朋友，非常投机相互帮扶，王**明进入房地产开发之后条件比我好，经常出钱资助。其与陈天虹关系非常好感情非常深，所有借款都没有担保和质押抵押。2.鲍杨街82号别墅由王**明出资购置屋基建造，产权及拆迁款属王**明、钱少泉所有没有异议。期间，作为朋友，曾经在违章罚款和办证过程中垫付过费用，双方已经结清没有异议。双方无其他纠纷。3.我与张林宝2013年8月10日协议，是陈天虹打印好叫我签的，无奈应付的情况下签字的，王**明不在场也不知情。协议的意思是540万元，此后不再计算利息。意思是此协议签订，此前的借条自动失效。 原告向本院提供如下证据：1.金华市婺城区人民法院（2019）浙0702民初10867号民事判决书，证明房屋所有权属于原告；2.金华市中级人民法院（2020）浙07民终2500号判决书，证明案涉房屋只存在让与担保关系，而不存在与被告之间的买卖关系，即房屋的产权及拆迁利益应当归于原告共同所有；3.拆迁公告及方案等材料若干，证明案涉房屋拆迁款约14601909元；4.民事裁定书1份、庭审光盘1个、确认书1份，证明在（2020）浙0702民初8007号案件庭审中双方对涉案房屋产权归王**明、钱少泉所有予以认可，没有异议；5.录音光盘1个，被告在（2019）浙0702民初10867号案件中提供在案，证明房屋被私自过户既成事实后，王**明只能与陈天虹约会去谈判，双方对蒋国良债务代为偿还500多万元即540万元认掉的事实；6.王**明房屋情况说明1份，附土地款收据2张，违章罚款收据1张，白蚁防治工程合同书1份，房屋质量检验报告1份，乡政府居住证明1份，房屋设计书1份，房产证1份，预登记土地证1份，蒋国良关于房屋产权和拆迁款确认书1份，证明土地购置、自建房屋、自己居住、借人居住及代为管理、房屋产权登记、委托出售的相关情况；7.与蒋国良关系说明，证明双方从认识到相互帮扶、相互资助，多年好朋友关系，证明深交朋友关系，有代为偿还一些债务感情基础和思想基础。 被告张林宝、陈迎向本院提交的证据有：1.陈某的情况说明，证明被告在2014年8月1日至2019年7月31日间对案涉房屋管理、维护费用合计194000元；2.（2015）金婺执民字第3473号执行裁定书，证明王**明、钱少泉至今有尚未执行的民事案件，属失信被执行人。 第三人蒋国良向本院提交的证据有：确认书1份，证明王**明、钱少泉与蒋国良于2020年10月共同确认：1.案涉房屋所有权为王**明和钱少泉夫妻共同享有；2.不存在王**明代将国良持有案涉房产，蒋国良对房屋没有所有权；3.房屋的拆迁补偿款（约14497786元）权益归王**明、钱少泉夫妻享有，蒋国良没有拆迁款权益和份额的事实。 上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无争议的证据，本院予以确认。对当事人存在争议的证据，本院认证如下： 对原告提交的证据6中乡政府居住证明，两被告异议认为房屋权属以及居住使用情况，不属于乡政府的职责，该证据与王**明自己提交的房屋情况说明中，确认案涉房屋居住到2002年底才搬到青年路358号明景园相矛盾。本院认为，对乡政府2010年6月8日出具的证明中，案涉房屋的土地面积、建筑面积与证载面积相符，但居住情况应因原告本人陈述矛盾，故案涉房屋居住情况应以原告陈述为准。 对被告提交的证据1，原告异议认为证人陈某没有出庭作证，真实性不予认可且与本案无关。本院认为，证人应当出庭作证，对陈某出具的情况说明，本院对该证据的证明力不予确认。 对第三人蒋国良提交的确认书，被告方对该证据的真实性无异议，但认为蒋国良是与原告相互串通后出具，对关联性有异议。本院认为蒋国良所提交确认书的真实性应予以确认，并结合其他证据作为认定本案相关事实的依据。 根据上述确认的证据，结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下： 张林宝与陈天虹系夫妻关系，与陈迎系母女关系，陈天虹分别于2008年1月2日、2月5日、5月6日汇款给蒋国良100万元、25万元、150万元，总计汇款金额275万，另有现金交付25万元，蒋国良共向张林宝借款300万元。2012年2月7日，经蒋国良与王**明商定并联系，王**明、钱少泉（系夫妻关系）与张林宝办理了一份委托公证，委托内容：委托张林宝为代理人，具体办理登记在王**明名下的鲍杨街82号房屋的出卖及过户等事宜。房屋未出售前，代为出租并收取租金。2012年12月6日，蒋国良向张林宝出具借据：“今向张林宝借得现金300万元，月利2%。”同日，又向张林宝出具欠条：今欠张林宝现金192万元，利息”。2013年8月10日，蒋国良与张林宝签订《协议书》，约定：至2013年8月6日止，蒋国良欠张林宝540万元（其中本金300万元，利息240万元）。王**明委托张林宝出卖的房产，所得全部价款抵偿欠款。因时过一年半，蒋国良仍无还款，该房产亦没有合适人购买，经友好协商，协议如下：一、按照（2012）浙金正证民字207号公证条款，为了确保张林宝收益，张林宝方可将以上房地产先行过户给张林宝亲属，过户税费暂由张林宝垫付，待以后正式出售时，凭票据数额列入房产成本；二、在蒋国良全部偿还张林宝的欠款的前提下，蒋国良可以回购或另行出售以上房产；三、蒋国良、张林宝今后可以继续通过各种途径出售以上房产，所得款首先支付欠款；四、从签订协议之日起，鲍杨街82号房屋的出租事宜和租金，按公证书条款，由张林宝或新产权人收取，收取租金可抵欠款。2013年8月14日，张林宝代理王**明与陈迎签订《房地产买卖契约》，房屋价款110万。但陈迎未实际支付房款，房屋过户各项税费合计200640.26元由张林宝垫付。案涉房屋已登记在陈迎名下并由其管理，期间陈迎实际收取了租金27500元。2019年9月1日，王**明与陈天虹谈话中，王**明表示知情蒋国良欠张林宝的借款300万元本金，200多万利息，并且对于“房屋过户给陈迎时，其曾送自己的身份证来房产交易所”，并不否认。 另查明，案涉房屋1997年底建成，王**明于2002年底搬出后交由蒋国良的内兄居住并收取出租部分房屋的租金，2013年8月蒋国良与张林宝签订《协议书》并将房产过户后，租金改由陈迎收取。2020年7月22日，陈迎作为被征收人与征收部门签订了货币补偿协议，案涉被征收房屋补偿款共计14601959元，其中房屋价值的补偿款11696813元，其他补偿和奖励款2905146元。 还查明，2019年9月27日，原告王**明、钱少泉为与被告张林宝、陈迎委托合同纠纷一案诉至本院，该案经二审，金华中院于2020年8月31日作出（2020）浙07民终2500号民事判决，认定“案涉房产过户至陈迎名下是用于为蒋国良所欠张林宝的借款提供担保，且王**明、钱少泉对此是明知且认可的”。因此，对于王**明等要求解除委托关系、返还案涉房产的诉请不予支持。 本院认为：蒋国良欠张林宝借款本金300万元及利息，王**明、钱少泉将案涉房屋过户至陈迎名下，同意以房屋出售所得价款首先清偿蒋国良所欠债务，构成让与担保。现蒋国良未能清偿到期债务，而案涉房屋已被征收且补偿权益已明确，王**明、钱少泉请求就债权债务关系进行清算以消灭担保关系，应予支持。《中华人民共和国民法典》第三百八十九条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。综合各方当事人的诉辩意见，本案主要的争议焦点为：一、担保的债务利息范围；二、案涉房屋过户税费是否应当优先受偿；三、管理、维护担保财产的相关费用应否支持。 关于争议焦点一，王**明、钱少泉主张担保范围为借款本金300万元以及截至2013年8月6日的利息240万元，而张林宝与陈迎主张担保的债权范围应包括借款本金及款项还清之日止的利息、各项过户税费及保管费用等。本案中，蒋国良于2012年12月6日向张林宝补出具的借据载明借到人民币300万元，利息按月利率2%计算，无还款期限。虽然2012年12月6日出具的欠条以及2013年8月10日与张林宝签订的协议书，均有计算了截至当时的利息，但并未约定此后不再计息以及还款日期，借条亦未由债务人收回，而且蒋国良两次计算所欠利息，金额随着时间推移而增加，亦表明是过程性确认而非总结算。此外，根据双方协议约定，蒋国良所负债务系以案涉房屋出售价款来清偿，而案涉房屋自2012年2月至2013年8月间一直无人购买，足见其能否顺利出售存在极大的不确定性，如在案涉房屋出售之前即停止计息，则对于债权人而言显失公平。基于权利的放弃应当明示原则，本案中张林宝对蒋国良的债权应当继续计息至款项还清之日止。王**明、钱少泉根据蒋国良与张林宝签订的协议书，以将案涉房屋过户至陈迎名下，使陈迎取得案涉房屋所有权的方式为蒋国良的债务提供担保，在无特别约定的情况下，理应亦包括借款本金及款项还清之日止的利息。王**明、钱少泉主张担保范围为本金300万元及利息240万元，仅系其事后的单方陈述，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于利息的计算，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十一条规定，2020年8月20日之后新受理的一审民间借贷案件，借贷合同成立于2020年8月20日之前，当事人请求适用当时的司法解释计算自合同成立到2020年8月19日的利息部分的，人民法院应予支持；对于自2020年8月20日到借款返还之日的利息部分，适用起诉时本规定的利率保护标准计算。本案中各方对截至2013年8月6日的欠付利息为240万均无异议，故自2013年8月7日至2020年8月19日的利息以本金300万元为基数，按月利率2%计付，2020年8月20日之后至款项还清之日止的利息以本金300万元为基数，利率以不超过同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）四倍为限。 关于焦点二，根据协议书约定，案涉房产过户给张林宝亲属产生的税费由张林宝一方先垫付待以后正式出售时凭票据数额列入房产成本。根据本案查明的事实，案涉房产由王**明移转至陈迎名下时，陈迎共垫付各项税费合计200640.26元，该垫付费用由房屋拆迁补偿款中优先受偿，亦具有合同依据，应予支持。 关于焦点三，案涉房屋自2013年8月过户至陈迎名下后，迄今一直由陈迎占有、管理、出租，维护修缮案涉房屋使保持符合出租条件的状态，从而支出相关费用，合乎常理，陈迎虽对相关开支作出说明，但未提供充分证据予以证明，考虑到陈迎自认在此期间收取了租金收入27500元，可以充抵部分管理、维护费用，故对陈迎要求将其对案涉房屋的管理、维护费用列入担保债权范围并从房屋拆迁补偿款中优先予以受偿的抗辩主张，不予支持。 至于《货币补偿协议》中基于被征收人陈迎积极配合征收工作而由拆迁部门给予的相关补偿和奖励部分总计2905146元，不属于对房屋价值的补偿，故与本案不属同一法律关系，原告与被告可另行处理。 综上，王**明、钱少泉应承担的债务包括借款本金300万元及至款项还清之日止的利息，房屋过户税费，以及房屋管理维护费用。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第六十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条、第二十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、第三人蒋国良应归还被告张林宝欠款540万元及自2013年8月7日至款项还清之日止的利息（2013年8月7日至2020年8月19日的利息以本金300万元为基数，按月利率2％计付；2020年8月20日之后的利息以本金300万元为基数，利率以不超过同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）四倍为限） 二、原告王**明、钱少泉应归还被告陈迎垫付的过户税费共计200640.26元； 三、被告张林宝、陈迎对原告王**明、钱少泉位于金华市婺城区××乡××街××号被征收房屋的补偿款11696813元在上述第一、二项判决金额范围内享有优先受偿权； 四、驳回原告王**明、钱少泉的其他诉讼请求。 案件受理费109411元，保全费5000元，合计诉讼费用114411元（原告已预交），由原告王**明、钱少泉共同负担100000元，被告张林宝、陈迎负担14411元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  冯运才 人民陪审员  胡志龙 人民陪审员  朱宗成 二〇二一年二月五日 书 记 员  朱 晶