贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终9号上诉人（原审被告）：红花岗区城英动漫城，营业场所：红花岗区中山路湘山商厦一层，统一社会信用代码：92520302MA6H0UJ57Y。经营者：邓俊，男，汉族，1982年9月10日出生，住江西省南昌市西湖区。被上诉人（原审原告）：陈志勇，男，汉族，1975年7月23日出生，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：陈华麟，贵州子尹律师事务所律师。上诉人红花岗区城英动漫城因与被上诉人陈志勇租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初4641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。红花岗区城英动漫城上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人陈志勇的诉讼请求，或将本案发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、被上诉人提供的《商铺租赁合同》的落款人为周亮慧，《补充协议》的落款人为童香洪，而上诉人从未授权该二人与被上诉人签订上述合同，故一审在未依职权追加案外人参与诉讼的情况下，对本案案件事实并未查清。2、被上诉人曾在2020年4月以相同案由起诉上诉人，后因无证据证明其对涉案租赁房屋具有处分权而撤诉。本案中，被上诉人提供了多份与案外人签订的房屋租赁合同，证明其对涉案租赁房屋具有处分权，根据被上诉人提供的其与案外人遵义市湘山商厦有限责任公司（以下简称湘山公司）签订的《租赁合同》显示租赁面积为过道的公共部分，此时，上诉人才知晓涉案租赁房屋包含了300多平方米的公共区域，且在该份《租赁合同》中湘山公司所盖的印章与湘山公司在红花岗区市场监督管理局所盖的印章明显不同，故存在虚假嫌疑，不应计算该公共区域的租金。3、被上诉人于2020年4月25日对上诉人的营业场所停水停电，造成上诉人无法正常经营而关门歇业，故从2020年4月25日起的租金不应当计算，且在受新冠肺炎疫情影响期间的租金也不应计算。因此，一审未考虑被上诉人的过错，判决上诉人承担从2019年12月15日起至2020年8月共计8个月的租金，有失公允。陈志勇二审辩称：我方于2020年4月起诉又撤诉，是因当时被上诉人同意调解，但由于双方仍未协商一致，故我方又起诉，并非我方无房屋租赁权。上诉人所称的300多平方米的过道实属湘山公司所有，且湘山公司向我出具了委托书，真实有效。由于被上诉人未按约交纳租金，故我方向其发出《告知》，于2020年4月25日停水停电，但此后又恢复了水电，是被上诉人自己不再经营，与被上诉人无关。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院维持原判。陈志勇向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》，被告立即将承租的商铺返还原告；2、判令被告按合同约定向原告支付拖欠8个月的商铺租金60万元；3、判令被告向原告支付违约金10万元；4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月13日，被告红花岗区城英动漫城经营者邓俊委托周亮慧代表自己与原告签订《商铺租赁合同》，约定原告将有权出租的湘山商厦一层商铺（710平方米）出租给邓俊开办动漫城。租赁期间为2018年5月15日至2023年6月15日，每年租金950000元。约定合同签订时起免一个月租金。合同还约定，拖欠租金30日以上，保证金不予退还。合同签订后，邓俊将租赁标的物交付被告，被告交纳保证金100000元。2018年5月24日，邓俊办理个体工商户营业执照，将经营业务登记为“红花岗区城英动漫城”。2019年2月26日，双方签订《补充协议》，将年租金变更为90万元。即第一年（2018年6月15日至2019年6月14日）租金900000元、第二年（2019年6月15日至2020年6月14日）租金900000元、第三年（2020年6月15日至2021年6月14日）租金997500元、第四年（2021年6月15日至2022年6月14日）租金997500元、第五年（2022年6月15日至2023年6月14日）租金1047375元。合同履行中，邓俊支付租金至2019年12月14日，其后没有再支付租金，原告遂起诉至一审法院。一审法院认为，邓俊与原告陈志勇签订的《商铺租赁合同》及调整租金的《补充协议》不具无效情形。被告从2019年12月15日起至今再未支付租金，违反了合同约定。原告曾在2020年4月向一审法院起诉（后撤回起诉）要求被告履行，被告仍然没有履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”的规定，原告请求解除合同，予以支持。原告要求被告支付从2019年12月15日起至2020年8月共计8个月的租金，予以支持，标准为每月75000元（每年900000元），共计600000元。考虑到疫情对生产经营带来的影响，合同解除后被告交纳的100000元保证金可以抵扣尚欠租金，即被告实际支付500000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，判决：一、解除原告陈志勇与邓俊在2018年5月13日签订的《商铺租赁合同》及2019年2月26日签订的《补充协议》，被告红花岗区城英动漫城（经营者邓俊）将租赁物湘山商厦一层商铺（710平方米）交还给原告陈志勇；二、被告红花岗区城英动漫城（经营者邓俊）在本判决生效后30日内支付给原告陈志勇租金500000元；三、驳回原告陈志勇的其余诉讼请求。案件受理费7300元，由被告红花岗区城英动漫城承担。二审期间，被上诉人陈志勇提供了遵义市湘山商厦有限责任公司出具的《情况说明》及该公司使用的两枚公章的图样，拟证明湘山公司实际使用过两枚印章，向陈志勇出具的委托书真实有效。经质证，上诉人对其证明目的不予认可。上诉人的经营者邓俊提供了（2016）黔03民终1135号民事调解书，拟证明上诉人主张的涉案300多平方米的过道面积属于商铺产权人的公摊面积，被上诉人无权收取租金。经质证，被上诉人对其证明目的不予认可，认为该案与本案无关。二审查明的事实与一审判决查明认定事实一致，本院对一审判决查明认定事实予以确认。本院认为，2018年5月13日，上诉人与被上诉人签订《商铺租赁合同》，约定被上诉人将位于遵义市红花岗区（面积共计710平方米）出租给上诉人作为电玩城场地使用，租赁期限从2018年5月15日起至2023年6月15日止，每年租金95万元，合同签订时起免1个月租金。后双方又于2019年2月26日签订《补充协议》，对年租金标准进行了变更。虽上述两份合同落款处的承租方签字并非邓俊本人所签，但邓俊实际使用了涉案租赁房屋并按合同约定的租金标准向被上诉人支付租金，且在二审中亦认可其委托案外人在上述两份合同中签字，故《商铺租赁合同》及《补充协议》合法有效，对上诉人与被上诉人均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务。因此，对于上诉人主张其并非本案适格主体的上诉理由，没有事实依据，本院不予采纳。根据租赁合同约定，被上诉人出租给上诉人的租赁面积为710平方米，双方均认可710平方米中包含了300多平方米的过道面积，对此，上诉人亦认可其实际使用的租赁面积是710平方米。而针对300多平方米的过道面积，已由湘山公司租赁给被上诉人并授权被上诉人进行出租、管理，且在二审中，湘山公司再次出具《情况说明》及提供该公司使用的两枚公章，以印证湘山公司向被上诉人出具的《委托书》及与被上诉人签订的《租赁合同》的真实性。虽上诉人抗辩300多平方米的过道属于其他产权人的公摊面积，被上诉人无权收取租金，但其所提供的证据并不足以证明该主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，上诉人应承担举证不利的法律后果。故对上诉人的该项上诉理由，本院不予采纳。上诉人主张被上诉人于2020年4月25日对其营业场所停水停电致其歇业，此后不应计算租金，虽提供了被上诉人向其发出的《告知》，但由于被上诉人的上述行为是因上诉人违约引起，且上诉人亦未提供充分证据证明上述行为一直持续，因此，在上诉人自身存在过错的情况下，不能据此不计租金。根据双方签订的《商铺租赁合同》第三条第2项“在租赁期满或合同正常终止后十五日内，若乙方无拖欠房租及其他费用，对商铺无损坏，不影响房屋的二次租赁，甲方将租赁保证金全额退还乙方”的约定，上诉人从2019年12月15日起至今未再支付租金，违反了合同约定，其交纳的保证金10万元本不予退还，同时，因受疫情影响，本可酌情减免1个月租金，但由于上诉人欠付租金导致合同解除，存在违约，故应承担相应违约责任。因此，综合上述因素，一审将上诉人交纳的10万元保证金用于抵扣尚差欠的租金，符合本案实际情况，且未加重上诉人的责任，并无不当。故对于上诉人主张受疫情影响期间不应计算租金的主张，一审在判决时已作考虑，本院不再支持。综上，红花岗区城英动漫城的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人红花岗区城英动漫城承担。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 任建毅二〇二一年二月二日法官助理毛丹书记员余飞