湖南省宁远县人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘1126执异32号异议人（被执行人）：樊梅娟，女，1963年11月13日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。申请执行人：中国银行股份有限公司永州分行。住所地：湖南省永州市冷水滩区河东湘永路**。法定代表人：陈永红，行长。被执行人：永州市馨园园艺有限责任公司。住。住所地：宁远县东溪街道舜帝广场斜对面/div>法定代表人：樊梅娟，经理。被执行人：陈苏文，男，1960年11月23日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。被执行人：陈澍，男，1986年12月11日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。被执行人：姜冬梅，女，1987年12月5日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。在本院执行中国银行股份有限公司永州分行（以下简称中国银行永州分行）与永州市馨园园艺有限责任公司（以下简称馨园公司）、樊梅娟、陈苏文、陈澍、姜冬梅金融借款合同纠纷一案中，异议人樊梅娟对本院于2020年4月28日拍卖其名下位于宁远县舜陵镇舜帝路的房屋（原润霖宾馆）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，于2021年2月8日举行了听证，樊梅娟及其委托代理人陈苏文，中国银行永州分行法定代表人李光忠参加了听证，现已审查终结。异议人樊梅娟称，宁远县人民法院于2020年4月8日通过淘宝网拍卖了被执行人樊梅娟名下位于宁远县舜陵镇舜帝路的房屋（原润霖宾馆），异议人得知执行标的（拍卖标的物）仅以5,002,400元的价格成交，认为评估公司没有按照《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》真实撰写评估报告，法院又根据错误的评估报告拍卖房屋，致使竞买的人数大减，侵害了异议人的合法权益，请求宁远县人民法院撤销对案涉房屋的拍卖。事实及理由：一、评估报告严重失实，评估价格过低。评估报告的描述与房屋实际情况相差很大，评估机构人员并未进行实地勘验，主观臆断的作出了错误虚假的评估，在评估的过程中房主樊梅娟虽与陈苏文是夫妻，却一直在长沙居住，评估涉案房屋并未通知樊梅娟，直到涉案房屋拍卖才得知相关的拍卖情况。而且评估房屋描述失实，是虚假的评估报告，涉案房屋是精装修房屋，消防、电力、供水、电梯等设施齐全，房子北面还有10个停车位，但涉案房屋的价值仅评估为833.73万元。因为评估描述失实，加上买受人一些操作，最后涉案房屋以每平方米1,818.72元总价5,002,400元的超低价成交，严重损害了异议人的利益。根据相关法律规定，竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的，其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形，人民法院应当支持撤销拍卖。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。二、宁远县人民法院拍卖案涉房屋并没有通知债权人，仅是前期协商定价的时候联系了债权人，议价不成后就未再联系债权人，宁远县人民法院就发出通知责令于2020年5月20日前全部腾完案涉房屋内的所有物品，不符合法律规定。综上所述，为保证异议人的合法权益不受侵害，特请求贵院撤销对涉案房屋的拍卖行为。申请执行人中国银行永州分行称，宁远县人民法院此次拍卖活动公开、公平，拍卖程序合理，拍卖结果客观公正，拍卖案款已经交付申请人，尚有20余万元的欠款未偿还完毕。请求驳回异议人的异议，维护申请执行人的合法权益。本院查明，本院执行的中国银行永州分行与樊梅娟、陈澍、陈苏文，馨园公司金融借款合同纠纷一案，因被执行人拒不履行本院已经发生法律效力的（2018）湘1126民初1049号民事判决，本院查封了登记在被执行人樊梅娟名下的位于宁远县舜陵镇舜帝路的房产（原宁远县润霖宾馆）一栋。2019年6月，本院执行员曾多次组织申请执行人与被执行人协商房屋拍卖价格，因协商不成，最后由双方协商选择了湖南明诚房产地评估有限责任公司对涉案房屋进行价格评估。2019年8月6日，评估机构与本院执行员在樊梅娟的房屋经营者陪同下，进入现场查验房屋的现状；2019年8月12日，湖南明诚地产评估有限责任公司对案涉房屋作出了评估结果，涉案房屋总建筑面积为2750.5㎡，评估总价为833.7万元，本院依法向申请执行人、被执行人送达了评估报告，并告知双方当事人自接到评估结果次日起七个工作日为提交书面意见及相关证据，当事人逾期未提出书面意见视同对评估结果无异议，但双方当事人在法定期限内均未向本院提出书面意见及相关证据。2019年11月1日，本院在淘宝网上挂牌进行了第一次拍卖，因无人参加竞买于2019年12月2日流拍；2019年12月24日，本院对案涉房屋发起了第二次网络拍卖，截止到2020年1月10日仍然无人参加竞买而流拍；2020年2月11日，本院对涉案房屋发起变卖公告，变卖期间从2020年2月26日至2020年4月26日结束。在变卖期间，有一人参与竞买，竞买人于2020年4月8日最终出价500.24万元成交，至此，案涉房屋的整个拍卖过程结束。2020年4月15日和4月16日，本院分别向案涉房屋的实际经营者（利害关系人）和房屋所有权人樊梅娟送达了要求其按时停止营业和腾空房屋的通知。2021年2月1日，异议人以本院的评估严重失实，拍卖行为不合法，侵害了异议人的权益为由，请求撤销对涉案房屋的拍卖向本院提出执行异议。另查明，2016年12月27日，馨园公司向中国银行永州分行借款时，樊梅娟、陈苏文以樊梅娟名下涉案房屋位于宁远县舜帝北路商住楼（权证号为宁房权证2013字第00**9310号）作为担保，并于2017年1月5日办理了抵押登记［证号为湘（2017）宁远县不动产证明第0000004号］。2017年9月6日，异议人的债权人代表与陈苏文、姜冬梅、陈澍、樊梅娟签订了一份《债务偿还协议书》，该《协议书》第五条约定；为了确保乙方能够清偿甲方债务，乙方愿意以馨园公司的所有资产（含动产与不动产）各股东名下的所有个人资产（含动产、不动产）以及各股东与第三人所产生的所有收益交付给甲方进行处置，用于清偿乙方尚欠甲方的本金。此后，被执行人樊梅娟等人将案涉房屋的经营权交由债权人代表进行了经营管理。还查明，2020年11月2日，针对异议人提出的对评估报告的异议，湖南明诚房地产评估有限责任公司作出了关于《湘明评字（2019）第08120701号评估报告补正说明》，更正了对涉案房屋一些细节描述。2021年1月27日，湖南省房地产业协会作出关于《湘明评字（2019）第08120701号评估报告申请确认有关问题的复函》，阐释更正前后，房地产的具体地点、装修内涵并未发生实质性变化，该调整应该不影响评估结果。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。本案中，一、针对异议人提出的：评估报告严重失实，评估价格过低。评估报告的描述与房屋实际情况相差很大，评估机构人员并未进行实地勘验，主观臆断的作出了错误虚假的评估。首先，房屋评估需要专业技术，有相应的行业标准，双方当事人选择的湖南明诚房地产评估有限责任公司及其派出的评估师均具有相应的评估资质。评估人员于2019年8月6日，与本院执行员在涉案房屋经营者陪同下，进入现场查验了房屋现状。2019年8月12日，湖南明诚地产评估有限责任公司对案涉房屋作出了评估结果，本院依法向申请执行人、被执行人送达了评估报告，并告知双方当事人自接到评估结果次日起七个工作日为提交书面意见及相关证据，当事人逾期未提出书面意见视同对评估结果无异议，但本案异议人在法定期限内并未提出书面意见，视为认同了评估报告。本院依据该评估报告于2019年11月1日，在淘宝网上挂牌进行了第一次拍卖，因无人参加竞买于2019年12月2日流拍；2019年12月24日，本院对案涉房屋发起了第二次网络拍卖，截止到2020年1月10日仍然无人参加竞买而流拍；2020年2月11日，本院对涉案房屋发起变卖公告，在变卖期间，只有一人参与竞买并成交。根据《网拍规定》自第一次出价开始进入24小时竞价程序，竞价程序内无其他人出价的，变卖财产由第一次出价的竞买人竞得；竞价程序内有其他人出价的，变卖财产由竞价程序结束时最高出价者竞得。尽管评估报告中的一些细节描述不详尽，但涉案房屋的评估报告只是一个参考，并不决定资产涉案房屋的最终实现价值，涉案房屋的最终价值是由市场决定的。尽管涉案房屋的二次流拍和变卖导致了涉案房屋最终的实现价值未能得到异议人的认同，但是本院的整个网拍程序是按照法律规定进行的，无法控制市场的随机性。异议人樊梅娟所述直到涉案房屋拍卖才得知相关的拍卖情况，经查本院送达相关的法律文书均由其丈夫陈苏文签收，按照相关法律规定，法律文书可交由同住的成年家属签收，陈苏文与樊梅娟是夫妻，因此，本院对评估报告的送达并无不当。二、对于异议人提出的“宁远县人民法院拍卖案涉房屋并没有通知债权人，仅是前期协商定价的时候联系了债权人，议价不成后就未再联系债权人”。被执行人的其他普通债权人，并不是本案的当事人，也不具有法律规定的对案涉房屋的优先购买权。即使双方根据《债务偿还协议书》的约定，被执行人樊梅娟等人已将其案涉房屋交由债务人处置，但双方并没有办理案涉房屋的过户变更手续，该房屋仍属于樊梅娟所有，并且涉案房屋属于银行抵押房屋，申请执行人中国银行永州分行具有法定的优先受偿权。综上所述，本院对于涉案房屋的拍卖，不具有法律、法规规定的可撤销的情形，故对异议人提出的请求撤销本次网络司法拍卖的异议请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回异议人樊梅娟的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按照对方当事人的人数提出副本，复议于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长 王 贤 顺人民陪审员 龙 宝 成人民陪审员 欧阳永平二〇二一年二月十九日法官 助理 何  春代理书记员 姜 丽 池