广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 判 决 书(2020）粤5102民初1409号原告：潮州市嘉泰投资有限公司，住所地潮州市枫溪区*********厂房。法定代表人：陈吉英，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴淡雄，广东新佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄秋哲，广东新佳律师事务所律师。被告：刘玉英，女，汉族，1982年9月16日出生，住潮州市湘桥区*******************，公民身份号码445************720。被告：苏开武，男，汉族，1981年10月14日出生，住揭阳市揭东区*****************，公民身份号码445************234。原告潮州市嘉泰投资有限公司（下称“嘉泰公司”）诉被告刘玉英、苏开武追偿权纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月5日公开开庭进行审理，原告嘉泰公司之委托诉讼代理人吴淡雄、黄秋哲到庭参加诉讼，被告刘玉英、苏开武经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘玉英、苏开武付还嘉泰公司垫付的拍卖辅助款4812元、执行费7723元、案件受理费8321元及其它支付12323.19元（实际支付532323.19元-尚欠购房款520000元）及嘉泰公司财产被处置造成的实际损失30525.66元（财产实际价值511753.66元-财产变卖价值481228元），共计63704.85元；2.本案的诉讼费由刘玉英、苏开武承担。事实和理由：2015年11月19日，刘玉英、苏开武向嘉泰公司认购位于潮州市***枫荫亭嘉和名苑一期五幢1601号房屋，签订了预售《商品房买卖合同》，约定预售价753320.70元，刘玉英、苏开武先后预付购房款233320.70元，未付520000元在嘉泰公司的保证下向中国建设银行股份有限公司潮州市分公司办理按揭贷款。2020年2月20日，刘玉英因向银行的上述借款出现违约，银行向潮州市湘桥区人民法院提起诉讼，生效法律文书判决解除了借款合同，嘉泰公司因此为刘玉英支付了应付的债务532323.19元及拍卖辅助款4812元、执行费7723元、案件受理费8321元，共计553179.19元，嘉泰公司还因为财产被强制拍卖造成直接财产损失30525.66元。嘉泰公司已另案主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，但嘉泰公司因此为刘玉英、苏开武承担了保证责任，造成的上述经济损失依法向刘玉英、苏开武追偿。现提起诉讼，请求判准诉请。嘉泰公司为其起诉的事实提供了如下证据：1.营业执照、法定代表人身份证复印件。证明嘉泰公司告的主体资格。2.《商品房买卖合同》《个人住房（商业用房）借款合同》及发票。证明嘉泰公司与刘玉英、苏开武之间发生销售案涉房屋及付款情况、嘉泰公司为刘玉英、苏开武提供借款保证的事实。3．潮州市湘桥区人民法院民事判决书、潮州市中级人民法院民事判决书、潮州市中级人民法院执行裁定书、询价结果通知书、结案通知书、潮州市潮安区人民法院执行裁定书。证明嘉泰公司承担了保证责任，财产被处置，以及财产询价结果及实际为刘玉英、苏开武承担还款数额等情况。4．居民身份证复印件。证明刘玉英、苏开武的主体资格。刘玉英、苏开武未作答辩，也没有提供证据。刘玉英、苏开武没有到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利，本院对嘉泰公司提供的上述证据予以确认。经审理查明:2015年11月19日，嘉泰公司作为出卖人，刘玉英、苏开武作为买受人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》，约定出卖人以出让方式取得位于潮州市湘桥区***枫荫亭“嘉和名苑”一期编号为潮府国用（2008）字第01894号、潮府国用（2004）字第00775号的地块的土地使用权，该地块土地面积13353.55平方米，规划用途为住宅，土地使用权年限至2078年1月16日止；买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为潮州市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为潮建预[2012]列003号；买受人购买的商品房为潮州市湘桥区***枫荫亭“嘉和名苑”一期5幢1601号房产；该商品房单价为每平方米5170元，总金额753320.70元；房款中550000元须在符合银行按揭规定的前提下办理按揭，因买受人原因不能通过银行按揭审查的，或不能足额按揭的，买受人须于接到银行通知之日起7天内向出卖人改付现金或不足差额，买受人未按出卖人约定时间办理银行按揭，必须于一周内直接向出卖人改付现金，否则视同逾期付款；买受人如未按合同时间付款，逾期在60日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1.5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金；出卖人应将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担等内容。潮州市房地产交易所于2015年12月17日在上述合同上加盖了房地产买卖契约鉴证专用章。中国建设银行股份有限公司潮州市分行（下称“建设银行”）诉刘玉英、苏开武、嘉泰公司金融借款合同纠纷一案[案号列(2018）粤5102民初1562号]，本院查明如下事实：2016年1月11日建设银行与刘玉英、苏开武签订编号为440101736-201*******224263的《个人住房(商业用房)借款合同》，合同约定由建设银行提供借款52万元给刘玉英，借款期限自2016年1月13日起至2036年1月13日，年利率4.90%，本合同项下贷款的利率于每年1月1日调整，借款人逾期还款的，应支付罚息，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款人将款项一次性划入嘉泰公司在建设银行开立的银行账户，借款人采用等额本息的还款方法，每月应付还贷款本息2166.67元。该笔借款由嘉泰公司作担保，合同第三十五条约定该款的担保方式为“抵押加阶段性保证”,保证期间约定为以下“第叁种：此栏空白”，第四十一条“借款人与贷款人约定的其他条款为：1.除本合同担保条款限定的担保责任外，本合同条款项下的债权在编号为2012年第004号《楼宇按揭合作协议》保证范围之内”。合同第十六条“违约情形（一）借款人发生下列任一情况，均构成违约：1.借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；”、第十七条“违约救济措施出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；……”。合同还约定该款以刘玉英、苏开武所购买的位于潮州市***枫荫亭嘉和名苑一期五幢1601号房作抵押，并办理抵押预告登记，取得《抵押备案证明书》。2016年2月1日建设银行依法提供借款52万元给刘玉英。后刘玉英仅付还建设银行部分借款本金59620.66元、利息56109.67元。截至2018年10月1日刘玉英尚欠建设银行借款本金460379.34元（其中：到期借款本金9712.78元，未到期借款450666.56元）、利息7663.80元（其中：正常利息7449.36元、罚息214.44元）。嘉泰公司也没有履行保证责任。并查明：2012年5月9日建设银行同嘉泰公司签订编号为2012年第004号《楼宇按揭合作协议》，约定建设银行同嘉泰公司就座落于潮州市***枫荫亭嘉和名苑的商品楼宇进行抵押贷款合作，建设银行为上述项目的购房人提供相关贷款业务，协议第五条“最高额保证”约定在本协议第三条所指楼宇销售期间，嘉泰公司对建设银行向购房人发放的住房抵押贷款，“同意为所有购房人的每一笔贷款提供无条件、不可撤销的连带保证”，第八条第（二）第1.“乙方有权宣布贷款立即全部到期，要求购房人清偿所欠乙方所有贷款；2.无论购房人所购房产是否已办妥房产证，均可要求甲方按本协议的约定承担连带保证责任”、第（四）“甲方对乙方每一笔抵押贷款的保证期限是从《贷款合同》生效之日起，至甲方为购房人办妥正式《房地产证》和《他项权证》，并将《他项权证》移交乙方保管之日止。……”。并于2019年7月16日作出判决：一、解除建设银行与刘玉英、苏开武、嘉泰公司于2016年1月11日签订的编号为440101736-201*******224263《个人住房（商业用房）借款合同》；二、刘玉英应于本判决生效之日起十日内付还建设银行借款本金460379.34元及应计利息（含罚息）7663.80元（应计利息、罚息计至2018年10月1日止，自2018年10月2日起计至还款之日止的应计利息、逾期的罚息按编号为440101736-201*******224263《个人住房（商业用房）借款合同》的约定利率另计）；三、驳回建设银行对刘玉英、苏开武位于潮州市***枫荫亭嘉和名苑一期五幢1601号房产享有优先受偿权的诉讼请求；四、嘉泰公司应对刘玉英上述债务承担连带清偿责任；及如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，本案受理费8321元，由刘玉英、嘉泰公司负担，应于本判决生效之日起五日内向本院交纳。建设银行不服判决，提起上诉，广东省潮州市中级人民法院作出（2019）粤51民终595号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述《广东省商品房买卖合同》中所约定的购房款753320.70元，其中233320.70元由刘玉英、苏开武直接向嘉泰公司交纳，嘉泰公司先后于2015年11月24日、2016年1月4日向刘玉英、苏开武分别开具了金额为203320.70元、30000元的《广东省地方税收通用发票（电子）》，余520000元由刘玉英向建设银行办理按揭贷款。在申请执行人建设银行与被执行人刘玉英、嘉泰公司借款合同纠纷一案执行过程中，广东省潮州市中级人民法院于2020年7月10日发出网络询价结果通知书，确定以询价结果平均值511753.66元作为被执行人嘉泰公司所有的位于潮州市***枫荫亭嘉和名苑二期八幢304号房产的处置参考价，于2020年7月21日作出（2020）粤51执136号之三执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人嘉泰公司的上述房产，于2020年9月1日作出（2020）粤51执136号之四执行裁定书，裁定上述房产的所有权归买受人蔡伟涛所有，于2020年9月7日作出（2020）粤51执136号之五执行裁定书，裁定划拨嘉泰公司名下银行账户存款71951.19元，于2020年9月27日发出（2020）粤51执136号结案通知书，该案执行期间，拍卖嘉泰公司所有的位于潮州市***枫荫亭嘉和名苑二期八幢304号房产，该房产拍卖所得481228元，划拨嘉泰公司银行账户存款71951.19元，上述所得款项支付拍卖辅助款4812元、执行费7723元、案件受理费8321元，剩余款项532323.19元付还申请执行人建设银行，申请执行人建设银行放弃部分迟延履行期间加倍债务利息，本案执行完毕，予以结案。广东省潮州市潮安区人民法院于2020年9月2日作出（2020）粤5103执582号之一执行裁定书，裁定查封苏开武所有的位于潮州市***枫荫亭嘉和名苑一期五幢1601号的房产（购房合同编号201**********768），嘉泰公司提出异议，广东省潮州市潮安区人民法院于2020年9月25日作出（2020）粤5103执异44号执行裁定书，裁定驳回嘉泰公司的异议请求。本院认为：刘玉英、苏开武向嘉泰公司购买潮州市***枫荫亭嘉和名苑一期五幢1601号房产，为此刘玉英向建设银行贷款，嘉泰公司为贷款提供连带责任保证，保证合同合法有效，依法应受法律保护。刘玉英贷款后没有依约履行义务，人民法院依法判决刘玉英付还建设银行贷款本息，嘉泰公司对刘玉英付还建设银行贷款本息承担连带清偿责任，并在执行该案过程中依法拍卖、变卖嘉泰公司所有的位于潮州市***枫荫亭嘉和名苑二期八幢304号房产，该房产拍卖所得为481228元，及划拨嘉泰公司银行账户存款71951.19元，上述所得款项用于支付拍卖辅助款4812元、执行费7723元、案件受理费8321元，剩余款项532323.19元付还建设银行，嘉泰公司共计代刘玉英付还建设银行贷款本金、利息及费用等553179.19元，嘉泰公司承担保证责任后，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，嘉泰公司有权向刘玉英追偿，刘玉英应当付还嘉泰公司553179.19元，现嘉泰公司请求刘玉英付还63704.85元，本院予以支持。由于苏开武并非建设银行与刘玉英、苏开武于2016年1月11日签订的编号为440101736-201*******224263的《个人住房(商业用房)借款合同》中的借款人，苏开武没有向建设银行借款，嘉泰公司也没有为苏开武借款提供保证担保，因此嘉泰公司所提苏开武共同付还代偿款63704.85元的请求，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，判决如下：一、被告刘玉英应于本判决发生法律效力之日起十日内付还原告潮州市嘉泰投资有限公司代偿款63704.85元；二、驳回原告潮州市嘉泰投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1392元，减半收取为696元，由被告刘玉英负担，并应于本判决发生法律效力之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审判员  翁仕芳二〇二一年二月二日书记员  陈少敏