辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终252号上诉人(原审被告)：沈阳世博置地房产开发有限公司，住所地沈阳市法库经济开发区。法定代表人：郭军，公司执行董事。委托诉讼代理人：刘立影，辽宁华禹律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张倩，女，1978年10月1日出生，汉族，住沈阳市东陵区。上诉人沈阳世博置地房产开发有限公司（以下简称“世博公司”）因与被上诉人张倩商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初12316号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。世博公司上诉请求：1.请求撤销一审民事判决书；2.如不撤销，请二审法院按公平原则判决被上诉人对逾期支付的剩余房款11万元给付利息(自2009年12月7日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3.判令被上诉人承担上诉费。事实和理由：一、一审程序违法。二审法院依职权调取一审庭审录像证明本案普通程序，仅有主审法官一人审理，程序违法。我公司提交被上诉人到公安机关举报涉嫌合同诈骗罪的证据，以及省、市两级法院生效刑事判决，证明诉争房屋2013年2月起从合法变成违建，证明被上诉人是刑事受害人。按照相关法律规定，被上诉人主张因诉争合同引发财产损失应由刑事附带民事方式处理，有权处理机关是市法院刑庭，一审法院受理并审理本案同样程序违法。二、认定事实错误，适用法律错误。诉争房产2009年9月29日取得预售许可证，2009年11月6日双方签订《商品房买卖合同》，2013年2月前认定为合法有效符合法律规定。但项目“五证”被省、市法院刑事生效判决书认定仅办理建设用地规划许可证未办理其他手续后，意味着房屋从合法建筑变成违建房，违建房属法律禁止交易房产，诉争合同依法被认定为无效合同。一审判决认定合同有效错误。刑事判决对我公司出售项目房产判令罚金500万元，我公司仍是房屋所有权人。一审判决认定项目被政府接管不是事实，没有法律依据，二审应予纠正。退一步讲，假使合同有效，案由应为“商品房预售合同”，非“商品房买卖合同”。土地登记档案及在建工程抵押档案证明省、市两级法院生效刑事判决认定仅办理建设用地规划许可证，未办理其他手续事实错误。因刑事判决未撤销导致房屋从合法变成违建非双方签订合同时能够预见、可以避免的意外事件。被上诉人在得知政府要求补交土地出让金会导致房屋涨价后提出解约请求，是被上诉人不想承担刑事判决错误导致房屋成本增加的风险。我公司同意解除合同，但要求被上诉人承担逾期支付房款行为承担违约责任的请求符合我国《合同法》第一百二十条“当事双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，二审法院要不撤销一审民事判决第三项，要不按照《商品房买卖合同》第七条“买受人逾期超出30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按5%向出卖人支付违约金”承担违约责任，从而体现法律平等保护原则。一审判决对合同第九条合同违约责任作出了调整，二审法院亦应对合同第七条违约责任作出调整，即被上诉人对于逾期支付的11万元房款给付利息（上诉请求）。张倩辩称：同意一审民事判决。张倩向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告于2009年11月6日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告双倍返还定金4万元并支付2万元定金相应的利息11456元（按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2009年9月13日暂算至2019年7月10日,要求算至实际给付之日）；3.判令被告返还首付款38746元，支付利息22149元（按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2009年11月7日暂算至2019年7月10日,要求算至实际给付之日）；4.判令本案诉讼费由被告承担。世博公司反诉请求：请求依法确认双方签订的《商品房买卖合同》效力，如确认合同无效，判令双方互返;确认有效，世博公司同意解除合同，请求法院判令张倩按合同约定已收购房款的0.5%承担逾期支付房款的违约责任且定金不予返还，并明确张倩解除合同备案的日期及逾期的法律责任；张倩承担本案诉讼费。一审法院查明事实：原告与被告于2009年11月6日签订商品房买卖合同一份，该合同约定：原告购买被告开发的位于沈阳市大东区房屋，合同约定房屋总价款为168746元，于2009年9月13日付定金2万元，9月20日付首付款38746元，商业贷款11万元于2009年12月6日前办理完毕；出卖人应在2010年6月30日前交付房屋。合同第九条约定：出卖人逾期交房超过九十日的，买受人要求解除合同的，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。截至2009年11月6日，原告向被告交纳购房款58746元。2019年12月17日，案涉房屋办理预购商品房预告登记，权利人为原告。现涉案建筑主体已基本完工，配套工程尚未启动，一直未能交付，且已被沈阳市中级人民法院查封。因被告法人代表郭军因刑事犯罪被羁押，大东区人民政府成立世博家园工作组接管并处理后续事宜。一审法院认为：一、关于商品房买卖合同的效力问题。原被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的否定性规定，应当认定为有效。被告主张讼争房产属无“五证”的违建房产，法律禁止交易，合同应按无效合同处理，因就案涉建筑政府部门已成立专门工作组，协调相关部门为回迁户及购房者办理产权登记手续，且被告作为房地产开发单位以未取得商品房销售手续为由主张合同无效，违背了诚实信用原则及市场经济条件下的交易规则，故对被告要求确认合同无效的反诉请求，不予支持。二、关于商品房买卖合同应否解除，如解除，当事人应如何承担法律责任的问题。原被告双方均要求解除合同，符合合同法第九十三条的规定，予以准许。合同解除后，原告应履行将合同备案撤销的义务。关于原告要求被告双倍返还定金的请求。因原告提交的收据未注明单独收取定金，即使单独收取，原告在签订合同时交付的定金也系成约定金而非解约定金，在签订合同后已转化为首付款，故原告在合同解除后要求双倍返还缺乏法律依据，不予支持。关于原告要求被告返还首付款本息的请求。因合同解除，被告应返还原告已付房款。虽双方在合同中约定出卖人逾期交房超过九十日的，买受人要求解除合同的，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金，但原告支付房款距今已十年有余，该约定标准明显过低，不足以补偿原告损失，故原告主张按同期银行贷款利率计算符合合同法第一百一十四条的规定，予以支持。关于被告反诉要求原告承担逾期支付房款违约责任的请求。我国合同法第六十八条一款四项规定，应当先履行债务的当事人在对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行。本案合同约定原告以贷款方式支付剩余房款，但被告因法定代表人郭军出现犯罪行为，可能丧失交房能力，事实上时至今日涉案建筑仍不具备交付条件，根据上述法律规定，原告未付剩余房款不构成违约，故对被告的该项反诉请求不予支持。一审法院判决：一、解除原告张倩与被告沈阳世博置地房产开发有限公司于2009年11月6日签订的商品房买卖合同；二、被告沈阳世博置地房产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告张倩购房款58746元；三、被告沈阳世博置地房产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告张倩利息（本金58746元，自2009年11月7日至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、原告张倩于判决生效后十日内履行撤销沈阳市大东区房屋商品房合同备案登记义务；五、驳回原告的其他诉讼请求；六、驳回被告的反诉请求。案件受理费2548元，由原告负担454元，被告负担2094元；保全费1082元，由原告负担；反诉费1838元，由被告负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，对于上诉人世博公司提出撤销一审民事判决第三项的上诉主张。上诉人世博公司主张双方签订的《商品房买卖合同》应认定为无效，一审法院对此已作阐述，本院予以认同，故不再赘述。一审判决解除《商品房买卖合同》并返还已付房款，在合同合法有效的情况下，利息作为占用房款期间的法定孳息应判决给付，一审判决第三项并无不当，本院予以维持。对于上诉人世博公司提出应当判决被上诉人张倩给付逾期支付房款利息的上诉主张。合同约定被上诉人张倩以贷款方式支付剩余房款，生效刑事判决书认定案涉项目开发建设过程中涉及刑事犯罪，房屋一直不具备交付条件，本案现有证据不能证明被上诉人张倩在满足贷款条件下拒绝贷款，故不能证明被上诉人张倩未支付剩余房款构成违约。一审法院未支持上诉人世博公司要求被上诉人张倩承担逾期支付房款违约责任的反诉请求并无不当，本院予以维持。对于上诉人世博公司提出本案应由刑事附带民事方式处理的上诉主张。目前并无刑事附带民事判决书对被上诉人张倩诉请事项进行处理，故本案作为民事案件处理并无不妥。另，上诉人世博公司对于案由提出的上诉主张成立，本院予以支持。综上所述，上诉人世博公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1838元，由上诉人沈阳世博置地房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王虹审判员  赵钺审判员  金鑫二〇二一年二月七日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。