浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初6721号原告：绍兴恒悦房地产开发有限公司，住所地绍兴市越城区东湖街道永宁村纺织厂内**。法定代表人：赵磊，经理。委托诉讼代理人：李福风，男，1993年6月16日出生，汉族，住安徽省颍上县。委托诉讼代理人：胡森，男，1994年9月22日出生，汉族，住重庆市潼南县。被告：张**宇，男，1991年10月24日出生，汉族，住绍兴市越城区。原告绍兴恒悦房地产开发有限公司（以下简称恒悦公司）诉被告张**宇商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法适用普通程序审理，于2021年1月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡森，被告张**宇到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告恒悦公司向本院提出以下诉讼请求：一、判令原、被告之间的《浙江省商品房买卖合同（预售）》于2020年4月2日解除；二、判令被告支付违约金人民币260000元；三、判令被告协助原告办理郦湖湾9幢2504室房屋的网签备案注销手续，并承担办理相关手续所支付的费用。四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告为恒大郦湖湾的开发商，被告向原告购买恒大郦湖湾9幢2504室房屋，并于2019年5月30日签订《郦湖湾商品房认购书》，于2019年6月3日签订《浙江省商品房买卖合同》，约定购房总价2600000元，付款方式为商业贷款方式付款，如被告的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，被告应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款。否则，视为逾期付款，逾期20天以上视作被告单方解除本合同，被告应向原告支付该商品房总价款的10%作为违约金。合同签订后，被告支付了首期房款780000元，后因被告个人征信原因导致贷款不能通过银行审批，被告也未在约定的时间内付清剩余房款。按照《买卖合同》的约定，原告有权解除合同，并要求被告承担相应的违约金。现原告特提起诉讼，请求依法支持。被告张**宇辩称：对于违约金，当时买房签合同时没跟被告说退房有违约金，只是后面去咨询退房时才跟被告说有违约金。被告知道之前征信有问题，咨询过原告如果贷款贷不出来怎么办，原告当时让被告签了无理由退房的纸。对于违约金是总房款的10%，被告认为标准太高了。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告提交了郦湖湾商品房认购书1份、浙江省商品房买卖合同1份、短信记录截图打印件1份、解除合同通知书复印件及快递面单、面单查询信息打印件各1份，本院对上述证据的真实性予以认定，证明内容结合本案案情进行综合认定。综合上述确认的证据及原、被告双方的庭审陈述，以下事实可以认定：2019年5月30日，原告恒悦公司（甲方）与被告张**宇（乙方）签订《郦湖湾商品房认购书》1份，约定乙方向甲方认购郦湖湾9幢2504室房屋。2019年6月3日，原告恒悦公司（出卖人）与被告张**宇（买受人）签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》1份，约定买受人向出卖人购买郦湖湾9幢2504室房屋，房屋总价为2600000元，以贷款方式付款，买受人应于2019年5月30日前支付首期房款780000元，剩余房款1820000元由买受人申请贷款支付。买受人应当与2019年6月3日前向贷款机构提交贷款申请材料，办理贷款审批手续。2019年6月29日前贷款没有发放或者发放的贷款不足以支付剩余房款的，按下列约定处理：逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。该合同对双方其他权利义务亦进行了约定。上述合同签订之后，被告向原告支付了首期购房款780000元。此后，因被告原因未能按期办理银行按揭贷款，原告于2020年4月2日向被告发出《解除合同通知书》1份，载明：原告根据商品房预售合同附件十三补充协议内容第二条约定，从即日起解除双方签订的商品房预售合同，请被告接到本通知之日起十日内配合原告办理解除合同手续；原告保留对被告追究法律责任的权利。本院认为，原告恒悦公司与被告张**宇之间签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，原、被告应当按约履行合同义务。根据合同约定，被告应当于2019年6月29日前将剩余购房款支付给原告。因被告未能办理按揭贷款手续并向原告支付剩余购房款，故原告有权要求解除案涉商品房预售合同。关于合同解除时间，根据《合同法》第九十六条规定，被告收到原告解除合同通知书之时，可以认为原告解除合同的意思表示已到达被告，故本院确认涉案合同于2020年4月12日解除。同时，根据《合同法》第九十七条规定，案涉合同解除之后，原告有权要求被告协助办理备案登记注销手续，并承担相应的费用，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金，根据合同约定，被告逾期支付房款，应按总房价款的10%向原告支付违约金，现原告主张被告支付违约金的请求符合合同约定，但原、被告合同中约定的违约金标准过高，根据《合同法》第一百一十四条规定，本院结合本案实际案情及原告损失情况，酌情调整为150000元，对原告主张合理部分，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告绍兴恒悦房地产开发有限公司与被告张**宇于2019年6月3日签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》（合同编号2019330602YS0031208）于2020年4月12日解除；二、被告张**宇应于本判决生效之日起十日内协助原告绍兴恒悦房地产开发有限公司办理上述《浙江省商品房买卖合同（预售）》的备案登记注销手续并承担相应的手续费用；三、被告张**宇应于本判决生效之日起十日内向原告绍兴恒悦房地产开发有限公司支付违约金150000元；四、驳回原告绍兴恒悦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费5280元，由原告绍兴恒悦房地产开发有限公司负担2200元，由被告张**宇负担负担3080元，应由被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长 赵 钦人民陪审员 范 莉人民陪审员 蒋 洁二〇二一年二月八日书 记 员 黄美娟?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外