吉林省龙井市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉2405民初81号 原告：延边中艺物业服务有限公司，住所地:吉林省龙井市龙井街**。 法定代表人：张宗义，该公司经理。 委托诉讼代理人：张宗明，该公司经理。 委托诉讼代理人：张传英，该公司职员。 被告：崔今淑，女，1953年7月24日出生，朝鲜族，龙井市干部疗养院退休职员，住吉林省龙井市。 原告延边中艺物业服务有限公司与被告崔今淑物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告延边中艺物业服务有限公司（以下简称为中艺物业公司）的委托诉讼代理人张宗明、张传英，被告崔今淑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中艺物业公司向本院提出诉讼请求：判令崔今淑立即交纳所欠物业服务费2988.38元，二次供水加压费300元，公用照明费480元，违约金1843.20元。事实和理由：崔今淑的房屋位于龙井市天星御花园小区，面积是88.94平方米。欠交2015年1月至2020年12月止的物业费2988.38元，二次供水加压费300元（2015年1月至2017年12月止），公用照明费480元，违约金1843.20元（根据物业管理服务合同:当月物业管理费用5%违约金），共计5455.20元。根据《前期物业管理服务合同》第二条第八款第一项收费项目之规定，住宅按建筑面积0.48元/平方米/月，二次供水加压费住宅100元/户/年，公共照明80元/户/年；第四条第四款：“乙方违反协议,不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起，交纳当月物业管理费用5%的违约金”。为了维护公司的合法权益不受损失,保障公司资金正常运行,保证整个小区内业主环境、生活不受影响,故请求人民法院查明事实依法判决崔今淑立即交纳所欠各种费用及违约金。 崔今淑辩称，拖欠物业费是属实，但物业费的计算错误，我是2011年9月27日开始交纳物业费，连续交纳4年物业费，一直交到2015年9月27日，拖欠物业费的时间应从2015年9月28日开始计算。2015年以后我是没有交纳物业费，但是物业公司与我们小区签订的合同已经于2019年10月份到期，我现在只拖欠2015年9月28日至2019年10月份的物业费。二次供水费2017年下半年开始取消收取二次供水费的规定了，我只能交纳2年的二次供水费200元。我们合同约定公用照明费是每年30元，我同意每年按30元交纳，2015年9月至2019年9月，5年的费用150元。是中艺物业违约在先，我方不存在违约的问题，不同意交纳违约金。我不交纳物业费是有原因的，具体原因如下：物业服务不到位，物业未按合同约定履行合同的内容。1.房屋共用部分未尽到维修管理的义务，根据合同约定，合同内容写到共用部分是指房屋承重结构部分（包括基础、内外承重墙体、柱、梁板、屋顶）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊道等。但自2016年入住，物业应负责维修期间内暖气管水管破裂造成多家业主墙皮脱落，但物业至今未维修，因维修暖气管给多家造成经济损失1000元，其中我家损失250元。2.房屋共用设施设备及其运行的维护管理不到位，物业没有做到合同约定的对公用设备中的上下水管道、落水管、加压水泵、共用照明、消防设施、道路、沟渠、化粪池、自行车棚、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等进行维护和管理。3.小区环境卫生脏乱差。合同约定物业方负责小区内公共部位的清洁(包括道路、走廊、门厅、扶手、公共娱乐场所、自行车棚等)的，但是走廊的卫生,几个月也见不到人员打扫,更不用提扶手门厅,小区内垃圾到处可见。4.小区治安管理存在问题。合同约定协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序,包括巡视、门岗执勤、但不包括人身、财产保险保管责任。但是根本没有保安人员巡视小区、门岗之前如同稻草人一般，外来车辆、外来人员可随意出入。5.小区内交通无序、车辆随意停放。合同中约定物业方维护小区内的交通秩序,规范小区内的车辆停放制度,但是物业根本没有做到。6.消防隐患危及人身安全。合同中约定物业方做好小区内的消防工作、消除隐患、开展宣传工作、做到“预防为主,消防结合”。可是在小区内根本没有消防设施,也从未开展过关于消防的宣传工作,致使小区若有火灾发生，后果不堪设想。7.根据《民法典》的规定，一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的应当承担继续履行采取补救或赔偿损失等违约责任。中艺物业服务有限公司违约在先，未按照合同内容履行相应职责,故物业必须先承担违约责任。综上，请求驳回中艺物业的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：中艺物业公司自2010年11月开始为天星御花园小区业主提供物业管理及服务。崔今淑系龙井市天星御花园小区3号楼2单元302室的业主，房屋面积为88.94平方米。2011年9月27日，崔今淑向中艺物业公司交纳了512元的物业费。2014年8月28日，龙井天星房地产开发有限公司与中艺物业公司签订前期物业管理委托合同，委托中艺物业公司对天星御花园小区提供物业服务，约定委托期限自2014年8月28日至2019年8月28日止，物业服务费按每户每月每平方米0.48元收取，二次供水费住宅用房按每户每年100元收取，公用照明电费按80元每户每年收取。2018年2月8日，崔今淑向中艺物业公司交纳了2012年至2014年的物业费1536元及二次供水费、公共照明费440元。崔今淑自2015年9月27日起至今未交纳物业服务费、二次供水费及公用照明费用。 另查明，天星御花园小区至今未成立业主委员会，中艺物业公司于2020年11月8日停止了对天星御花园小区1-6号楼的服务。中艺物业公司在为天星御花园小区提供服务期间，没有按照物业服务合同对房屋共用部分、公共设施设备及时维修、养护、修缮（楼道墙皮脱落、单元门损坏、楼道窗户损坏）、未按时清理公共卫生，小区内多处堆放物品或垃圾，冬天未能及时清理积雪。 认定以上事实的证据有：原告提交的营业执照复印件一份、前期物业服务委托合同复印件一份、备案证明复印件两份、备案表复印件一份、物业维修报单复印件6份、物业服务照片12份、物业服务光盘7张，新冠肺炎防控期间人员、车辆登记表复印件一份、疫情期间物业服务材料复印件一份、收据一份，被告提交的身份证复印件一份、照片40张、业主签字证明复印件一份、收据复印件一份、贾某的证人证言一份及原被告的庭审陈述。 本院认为，案涉小区开发商龙井天星房地产开发有限公司与中艺物业公司签订的《前期物业服务委托合同》应属合法有效，对全体业主具有约束力。现中艺物业公司已按照合同约定管理该小区，并为业主提供了相应的服务，崔今淑作为该小区业主事实上也接受着中艺物业公司提供的物业服务，亦应按照合同约定交纳相关物业服务费，故中艺物业公司要求崔今淑支付物业费用的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。对于崔今淑提出合同中约定物业服务期限自2014年8月28日至2019年8月28日，2019年9月起中艺物业无权主张物业服务费的抗辩，本院认为物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘请物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业合同继续有效，故对崔今淑的该项抗辩，本院不予支持。崔今淑于提出其于2011年9月27日领取钥匙并交纳物业费，物业费的起算时间应从2011年9月27日起算，因其已经交纳四年的物业费，拖欠物业费的时间应从2015年9月27日开始计算的抗辩。本院认为双方没有签订物业合同，对物业费的起算时间没有约定，故物业费的起算时间应从房屋实际交付之日起计算，中艺物业未提出相应证据证明崔今淑的房屋交付日期，故应以崔今淑承认的交付日期为准，对崔今淑的该项抗辩，本院予以支持。崔今淑自2015年9月至2020年10月止拖欠的物业费为2604元（0.48元×88.94平方米×61个月）。根据崔今淑提交的相应证据、证人陈述及庭审双方陈述，可以认定中艺物业公司提供物业服务过程当中确实存在瑕疵，结合中艺物业公司服务的实际情况，本院认为崔今淑按照物业服务费80%的标准交纳物业费为宜。关于二次供水加压费，因庭审中双方均认可龙井市已于2017年5月取消了自来水二次加压费，故崔今淑仅应支付2015年至2017年的费用为200元，对中艺物业主张的超出部分，本院不予支持。关于公共照明费，龙井天星房地产开发有限公司与中艺物业公司于2014年签订的《前期物业服务委托合同》明确约定公共照明费为每年每户80元，崔今淑亦按每年每户80元的标准交纳了2014年至2015年期间的公共照明费，崔今淑未能提供充分的证据予以证明其按涨价后的价格交公共照明费并非出于其自愿，应承担举证不能的责任，故本院对中艺物业公司要崔今淑按照每年每户80元支付照明费的诉讼请求，本院予以支持。关于照明费的数额，自2015年9月至2020年12月止的照明费数额为420元（80元×5年＋80元÷12个月×3个月），对中艺物业主张超出的部分，本院不予支持。关于违约金，因双方对违约责任约定不明，且中艺物业公司履行合同时也存在违约行为，故对其要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第九百三十七条、第九百三十八条、第九百四十二条、第九百四十三条、第九百四十四条、第九百四十八、第九百五十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告崔今淑于本判决发生法律效力之日起三日内向原告延边中艺物业服务有限公司支付物业服务费2083元、二次供水加压费200元及公用照明费用420元，共计2703元； 二、驳回原告延边中艺物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告延边中艺物业服务有限公司负担13元，被告崔今淑负担12元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员 刘 阳 二〇二一年二月五日 书记员 文惠兰