江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0402民初4991号原告：钱益华，女，1962年12月28日生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：龚雷，江苏常弘律师事务所律师。被告：无锡市创盈八号投资合伙企业（有限合伙），住所地无锡市蠡园开发区06-4地块写字楼（滴翠路**）****，统一社会信用代码91320200MA1NN6FA9D。执行事务合伙人：创盈企业委派代表孙长滨。委托诉讼代理人：张晨，北京大成（常州）律师事务所律师。被告：江苏贝斯特电器有限公司，住所地常，住所地常州市武进区礼嘉镇秦巷村信用代码91320412731143961G。法定代表人：王雪琴，总经理。委托诉讼代理人：上官俊杰，江苏常武律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋倩，江苏常武律师事务所律师。原告钱益华诉被告无锡市创盈八号投资合伙企业（有限合伙）（以下简称创盈企业）、江苏贝斯特电器有限公司（以下简称贝斯特公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月2日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告钱益华的委托代理人龚雷、被告创盈企业的委托代理人张晨、被告贝斯特公司的委托代理人宋倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，2015年7月15日，本院对江苏银行股份有限公司常州分行与江苏贝斯特电器有限公司、常州市武进贝斯特电子线缆有限公司、江苏尼科尼亚电动车制造有限公司、施建良、王雪琴金融借款合同纠纷一案作出（2015）天商初字第758号民事判决：1、江苏贝斯特电器有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向江苏银行股份有限公司常州分行归还借款本金27000000元，暂计至2015年5月14日的利息110880元，以及自2015年5月15日起至实际还清全部借款本息之日止按合同约定利率计算的利息及律师费710000元；2、如果江苏贝斯特电器有限公司不能按期足额履行上述债务，江苏银行股份有限公司常州分行有权以江苏贝斯特电器有限公司抵押的坐落于常州市武进区礼嘉镇秦巷村的房屋（权证号：常房权证武字第0××**）、土地使用权（权证号：武国用（2007）第1××4号）折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿；3、常州市武进贝斯特电子线缆有限公司、江苏尼科尼亚电动车制造有限公司、施建良、王雪琴对上述债务承担连带保证责任，上述单位及个人承担连带保证责任后有权向江苏贝斯特电器有限公司追偿。根据江苏银行股份有限公司常州分行的申请，本院于2015年8月25日立案强制执行，案号为（2015）天执字第1740号。2019年12月30日，本院作出（2015）天执字第1740号执行裁定：冻结、划拨被执行人江苏贝斯特电器有限公司、常州市武进贝斯特电子线缆有限公司、江苏尼科尼亚电动车制造有限公司、施建良、王雪琴的银行存款等财产28011649.50元或查封、扣押其相应价值的其他财产。根据该执行裁定，本院于当日查封了江苏贝斯特电器有限公司在常州市武进区××镇××巷村××村××组租赁的57.75亩无证土地及地上无证房屋和附属设施。后江苏银行股份有限公司常州分行将本案债权转让给了无锡市创盈八号投资合伙企业（有限合伙），本院于2020年1月3日作出（2015）天执字第1740号之二执行裁定：变更无锡市创盈八号投资合伙企业（有限合伙）为本案申请执行人。经无锡市创盈八号投资合伙企业（有限合伙）申请，本院于2020年5月18日立案恢复执行，案号为（2020）苏0402执恢283号，并拟对江苏贝斯特电器有限公司在常州市武进区××镇××巷村××村××组租赁的57.75亩无证土地及地上无证房屋和附属设施进行评估拍卖。案外人钱益华于2020年9月10日向本院提起执行异议，请求停止对涉案房屋和土地（电动车间11645平方米、办公楼7758平方米及对应的土地28000平方米）的评估、拍卖措施。本院于2020年9月22日作出（2020）苏0402执异84号执行裁定书，驳回了钱益华的异议请求。原告钱益华向本院提出诉讼请求：1、要求立即停止对位于常州市武进区××镇××巷村××村××组××楼的强制执行，并解除查封。2、本案产生的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告贝斯特公司法定代表人王雪琴为公司经营所需自2011年至2014年多次向原告借款，并由贝斯特公司进行担保，截至2015年5月1日，经对账，贝斯特公司共欠原告借款本金2780万元。为此，双方于同日签订协议一份，约定将贝斯特公司厂区范围内的电动车间及办公楼抵偿给原告，并拟将抵债厂房租给贝斯特公司使用，后原告将电动车间及办公楼分别租给贝斯特公司的关联企业贝斯特国际贸易有限公司、江苏茂业电子科技有限公司使用至今。2019年12月30日，常州市天宁区人民法院根据（2015）天执字第1740号执行裁定查封了案涉无证土地及地上无证房屋和附属设施，原告获悉后即向法院提出案外人执行异议，但法院作出（2020）苏0402执异83号裁定驳回了原告的异议请求。原告认为，原告与贝斯特公司签订的抵债协议合法有效，第一，贝斯特公司于2005年与土地所有权人签订了征（使）用土地协议书，交纳了征用土地的相关费用，并在工业建设用地红线范围内建造了厂房，对此未有行政管理部门提出异议，故其作为厂房所有权人有权签订以房抵债的协议。该处分行为与《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》第一条规定相符，法院不能以管理性禁止性规定而否定以房抵债行为的效力。第二，原、被告之间的借款行为有转账凭证及原始借据为证，虽然原告在转账时应银行的要求随意填写了款项用途，但原、被告之间不存在借贷关系之外的其他民事关系，法院不能推翻被告出具的能证明借贷关系的借条等相关书面证据。第三，根据《合同法》第二十五条及最高人民法院民二庭第4次法官会议纪要精神，以物抵债协议系诺成合同原则，只要双方就以物抵债达成合意，该协议即成立，故即使因以房抵债时间较长而存在难以举证支付租金等方面的瑕疵，也不影响抵债合同的成立。综上，原告认为法院裁定驳回原告执行异议没有充足的理由，原告与贝斯特公司的以房抵债行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第五款：“其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断”及《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南二》第二条“关于案外人主张其与被执行人通过以房抵债，己支付全部价款，同时符合下列情形的，应予支持”的规定，故现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条之规定向贵院提起执行异议之诉，希望法院查明事实，依法作出公正的判决。被告创盈企业辩称：1、《协议》的性质应属“以物抵债”，而“以物抵债”的基础法律关系系民间借贷，该民间借贷关系并不成立。首先，转账中并没有任何备注借款，如此大额的借款没有借款合同也不做借款备注不符合常理，且有部分转账记录中已经备注了开承兑、挂牌等用途；其次，原告提交转账记录有9条，其中原告在2011年至2014年间分8次向王雪琴账户转账。如果是借款的话在前面拖欠多次债务未还的情况下又陆续借款，明显不符合常理。另还有一笔系转给王雪裕，更与本案无关联性。再者，根据原告提供的9条转账记录中，原告在2012年10月11日向王雪琴转账172761.15元，该笔款项的数额不符合借款的厂常理。除此之外，转账总额与抵债协议的借款数额也不一致。最后，原告提交的转账都不是与贝斯特公司发生，原告现也未提供证据证明该款项系由贝斯特发生的借款且也无证据证明贝斯特公司提供担保。综上，原告与贝斯特公司之间的借款关系并不能成立。2、贝斯特公司虽然与土地所有权人签订了征（使）用土地协议书，但其未依法取得相关权属证书，其并没有取得案涉厂房的所有权，故无权用于抵债。退一步讲，即使贝斯特公司基于建造等事实行为对涉案厂房及附属设施设立了相应的物权，但是依照《中华人民共和国物权法》第三十一条的规定，处分基于事实行为设立的物权时，依法需要办理登记的，未经登记不发生物权变更的效力。涉案厂房及附属设施作为不动产，依照上述规定，在转移物权时，应依法办理登记。因本案中原告和贝斯特公司达成“以物抵债”协议后，未依法办理登记，故贝斯特公司的该处分行为无法产生物权变动的效力，原告无法依据该协议取得涉案厂房及附属设施的所有权。3、本案通过“以物抵债”转让的涉案土地、厂房及附属设施系集体土地性质，该转让行为应属无效。集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。集体土地使用权的主体为特殊民事主体，主要为集体经济组织及其成员，集体经济组织设立的企业和公益性组织。而本案中，原告并不符合集体土地使用权的主体，故不发生法律效力。4、本案原告所提及《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南二》，是基于物权期待权对登记在被执行人名下不动产买受人的特别保护，原告提及的该审理指南第二条抬头为：案外人基于被执行人名下的不动产提起的执行异议之诉案件的处理……该条虽然阐述以房抵债符合一定情形可以排除执行，但是前提是该不动产登记在被执行人名下。本案中，案涉无证土地、厂房及附属设施作为被执行财产，并未登记到被执行人贝斯特公司名下，并不能定性为物权期待权，不能排除法院对案涉房产的执行。综上，本案中原告与贝斯特公司签订的《协议》不能发生法律效力，原告也不能取得所有权，故原告提起的执行异议不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。被告贝斯特公司辩称，存在贝斯特公司法定代表人向原告借款的事实，借款后以现金方式转给贝斯特公司使用，之后因无力偿还债务以涉案土地抵偿给原告，请求依法判决。本院查明：2005年4月5日，贝斯特公司（征地单位、甲方）与常州市武进区礼嘉镇秦巷村民委员会后时村民小组签订（被征地单位、乙方）《征（使）用土地协议书》（复印件）一份。协议约定：征（使）用土地地块四至：东伟民塑料制品厂，西煜锋塑料公司，南园区路，北贝斯特公司。经济补偿包括土地补偿费、安置补助费等合计2036900元。土地本金乙方于2005年（）月（）日（月、日前未写具体数字）一次性支付甲方。甲方在该土地上建设时，施工过程中产生的一切事宜均由甲方自行解决，乙方不得以任何形式予以干涉。所属村委常州市武进区礼嘉镇秦巷村民委员会在协议上盖章。2006年12月18日，常州市武进区礼嘉镇秦巷村民委员会后时村民小组出具结算凭证一份，载明收到贝斯特公司征用土地本金57.25亩2036900元。2015年5月1日，贝斯特公司（甲方）与钱益华签订《协议》一份。该协议约定：1、甲方在2011年至2014年向乙方借款人民币2780万元，该借款甲方已实际收到。2、甲方所借乙方的上述款项甲方至今未向乙方归还。甲乙双方确认，甲方所借乙方的上述款项利息按15%计算，同时双方确认至本协议签订时甲方共结欠乙方借款本金2780万元。3、鉴于甲方现资金困难，暂无法向乙方及时归还借款本息，为此甲乙双方商定甲方以自有的土地及厂房抵偿给乙方，作为向乙方归还的借款本息。4、甲方抵偿给乙方的土地及厂房为无证土地、无证房（乙方对甲方抵偿的土地及房屋为无证是明知并在之后不持任何异议）。甲乙双方一致确认，甲方抵偿给乙方的土地及房屋位于常州市武进区××镇××路贝斯特公司内，具体为电动车间11645平方米，办公楼7758平方米，土地面积28000平方米。5、甲乙双方确认，甲方将上述土地及厂房抵偿给乙方后，甲方所借乙方上述借款本息全部结清，甲方不再结欠乙方该款项，乙方之后不得以任何理由就上述借款事项向甲方主张该权利。6、甲方将上述土地及厂房抵偿给乙方后，由于乙方暂不需使用该土地及房屋，为此该土地及房屋仍由甲方经营并使用，费用双方另行协商签订合同确定。为证明借款关系，钱益华提供向王雪琴汇款的银行转账记录：2012年10月26日600元，2013年5月13日200万元（开承兑）、2013年8月21日200万元、2014年1月7日500万元、2014年5月20日200万元，2014年12月23日250万元等（并非全部）。王雪琴向钱益华出具了借款金额合计为2400万元的借条（共7张），贝斯特公司在部分借条上作为担保人盖章。创盈公司认为，钱益华提交的转账不是与贝斯特公司发生的往来，其提交的借条与转账记录无论从数额还是从时间上都完全不能对应，有部分借条也无贝斯特公司的盖章。案涉《协议》载明的借款主体系贝斯特公司，而借条中的主体是王雪琴。贝斯特公司陈述，法定代表人王雪琴收到借款后将款项打给贝斯特公司，并提供了2011年-2014年期间合计2748.5万元的现金解款单。2015年5月23日，钱益华（甲方、出租人）与江苏茂业电子科技有限公司（乙方、承租人、以下简称茂业公司）签订《厂房租赁合同》一份。该合同约定：甲方同意将部分厂房租赁给乙方作为生产经营用房。乙方租用甲方厂房11645平方米，租期从2015年5月25日起至2020年5月25日止。厂房租赁费每平方米50元/年，一年合计582250元。……同日，钱益华（甲方、出租人）与江苏贝斯特国际贸易有限公司（乙方、承租人）签订《厂房租赁合同》一份。该合同约定：甲方同意将部分厂房租赁给乙方作为生产经营用房。乙方租用甲方厂房7758平方米，租期从2015年5月25日起至2020年5月25日止。厂房租赁费每平方米40元/年，一年合计310320元。该合同到期后，双方又签订了续租合同，租赁期限为2020年5月25日起至2025年5月25日止。2020年5月23日，钱益华（甲方、出租人）与常州市鼎盛电子科技有限公司（乙方、承租人）签订《厂房租赁合同》一份。甲方同意将部分厂房租赁给乙方作为生产经营用房。乙方租用甲方厂房11645平方米，租期从2020年5月25日起至2025年5月25日止。另查明，贝斯特公司未取得案涉土地使用权证，案涉电动车间、办公楼的建造未取得建设工程规划许可证，亦未取得相应的权属登记证书。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。据此，本案审理的焦点在于钱益华对案涉执行标的物是否享有足以排除人民法院执行的民事权益。本案中，钱益华陈述对案涉执行标的物享有的民事权益为所有权，基于以物抵债协议（抵债相当于买卖），钱益华已经支付了对价，房屋的所有权应归属于原告。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，钱益华能否对案涉执行标的享有民事权益，需要符合该《执行异议复议规定》的规定。首先，案涉以物抵债的“物”为相关土地、厂房，属于不动产范畴。该不动产尚未登记在被执行人贝斯特公司的名下。根据法律规定，已登记的不动产的权属，按照不动产登记簿判断。未登记的建筑物、构筑物及其附属设施的权属，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。但贝斯特公司、钱益华均未能提供案涉建筑物的土地使用权、建设工程规划许可、施工许可等相关证据。案涉建筑物（电动车间、办公楼）建造是否合规合法、该建筑物能否取得所有权证、所有权属于谁均没有证据予以证明。其次，《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二百三十二条规定，处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力（原中华人民共和国物权法也有上述规定）。以房抵债是当事人处分房屋的行为，处分的前提条件是抵债之人依法对房屋享有所有权。而案涉土地和电动车间、办公楼均未办理权证登记，用于抵债之物的权利本身存在法律上的严重缺陷。在权利本身存在缺陷的情况下，交易之人当然不能以签订协议的方式来改变或完善该物的权利属性。因现有证据不能证明贝斯特公司本身对抵债之物享有法律上的所有权，故钱益华即使签订了以物抵债协议，也不能凭该协议取得（或将取得）该电动车间、办公楼的所有权。钱益华不能对该厂房享有法律意义上的所有权（或物权期待权），自然就不能享有阻却执行的民事权益。3、案涉协议签订之时，钱益华对案涉土地和电动车间、办公楼尚未取得相应的权利证书是明知的，故其亦对案涉电动车间、办公楼不能办理相应的过户登记手续存在主观过错。4、案涉《协议》约定“土地及厂房抵偿给钱益华后仍由贝斯特公司经营并使用”，而《厂房租赁合同》约定钱益华将电动车间、办公楼租赁给茂业公司、江苏贝斯特国际贸易有限公司等使用。上述合同约定的租赁主体自相矛盾。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。综上，钱益华对案涉执行标的物不享有足以排除人民法院执行的民事权益。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民法典》第二百一十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款的规定，判决如下：驳回钱益华的诉讼请求。案件受理费119078元，由钱益华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  吴光前人民陪审员  汤 山人民陪审员  池 萍二〇二一年二月九日书 记 员  朱晓骁