浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初3261号原告（反诉被告）：绍兴市工贸房地产经营管理有限公司，住所地浙江省绍兴市越城区延安路小禅法弄****楼。法定代表人：张晓鸣，总经理。委托诉讼代理人：詹志成，浙江点金律师事务所律师。被告：田旭华，女，1997年9月8日出生，汉族，住湖南省邵阳县。被告（反诉原告）：杭州三为企业管理咨询有限公司，住所地浙江省杭州市江干区克拉公寓****。法定代表人：李迎春，执行董事。委托诉讼代理人：王峥嵘，江西洪甲律师事务所律师。原告绍兴市工贸房地产经营管理有限公司（以下至判决主文前简称“工贸房产公司”）与被告田旭华、杭州三为企业管理咨询有限公司（以下至判决主文前简称“杭州三为公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理，依法适用简易程序于2020年6月19日公开开庭进行了审理。被告杭州三为公司于2020年6月19日提起反诉，本院经审查，依法予以受理。后依法转为普通程序，于2020年10月23日公开开庭对本诉和反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人詹志成，被告杭州三为公司（反诉原告）委托诉讼代理人王峥嵘两次到庭参加诉讼。被告杭州三为公司（反诉原告）法定代表人李迎春到庭参加第一次庭审。被告田旭华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告工贸房产公司向本院提出以下诉讼请求：一、被告田旭华支付到期租金258900元；二、被告田旭华支付拖欠水电费17629.6元；三、被告田旭华支付逾期违约金（以本金年租金776700元为基数，自2019年11月17日起至欠款全部结清日止按照每日千分之五计算）；四、被告杭州三为公司作为担保人就上述债务承担连带清偿责任；五、本案诉讼费用由两被告承担。诉讼中，原告明确第一项诉讼请求中的租金起止时间为2019年12月3日至2020年6月2日，已减去疫情期间2个月的租金。事实与理由：原告与被告田旭华于2019年6月1日就越城区人民西路1号商业用房租赁事宜达成一致意见，双方并于当日签订编号为FCH20190518号房屋租赁合同一份，合同已对双方权利、义务作出明确约定，被告杭州三为公司自愿承担连带担保责任。合同签订后，原告已依约履行自身义务，被告田旭华已支付首期（2019年6月3日至2019年12月2日）租金388350元，但对第二期租金及相关水电费用迄今未付分文，逾期已达五个多月，担保人亦未承担担保义务。综上，原告认为，双方所签订租赁合同主体适格，内容合法，且并不违反法律规定，系双方真实意思表示，合同双方自当依约履行。现因被告田旭华拖欠租金及水电费已达到五个多月，其行为有违诚信、公平原则，已严重损害了原告的合法权益。被告杭州三为公司迄今亦未承担任何担保责任。故，原告现特向贵院提起诉讼，望依法受理，及时裁判。被告杭州三为公司辩称：一、被告杭州三为公司对上述债务不承担保证责任及连带清偿责任。被告杭州三为公司在合同中第一页保证人处盖章，未在合同主文页盖章，被告杭州三为公司对合同的履行情况不进行担保，当时约定的是押金担保，故被告杭州三为公司未在合同主文中盖章，担保没有法律效力。被告杭州三为公司是基于原告相关责任人的误导所盖章的，因为当时要交保证金，有保证人无须交保证金，当时以为只是保证金盖章，只保证保证金。二、被告杭州三为公司认为被告田旭华应支付的到期租金并不是258900元，当时双方约定的2020年5月2日解除合同，故还要减免一个月的房租。违约金及水电费，因被告杭州三为公司不需要承担保证责任，故对违约金及水电费不承担连带清偿责任。三、经了解，原来是减免租金二个月，根据现在的政策又减免了一个月，故2020年1月23日至2020年4月22日期间应是免租的。反诉原告杭州三为公司向本院提出以下反诉请求：反诉被告工贸房产公司与田旭华于2020年5月2日解除房屋租赁合同。事实与理由：由于新型冠状病毒期间，田旭华经营水果店自2012年12月份开始一直亏损严重，无法承受亏损，因此田旭华于2020年3月份就关店停业，又于2020年4月10日向工贸房产公司提出终止房屋租赁合同申请，工贸房产公司负责店面的租赁人员收到该申请后，建议田旭华将申请的时间由4月10日改成4月2日，并告知其批准时间大概一个月即5月2日。由于工贸房产公司起诉田旭华，田旭华现无法联系，不知所踪。杭州三为公司为维护自己合法权益，特向贵院提出解除工贸房产公司和田旭华的房屋租赁合同。反诉被告工贸房产公司辩称：不同意解除合同。反诉原告提供的4月10日的录音是属实的。反诉请求是否可以得到支持，由法院依法判决。被告田旭华未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2019年6月1日，工贸房产公司（甲方、出租人）与田旭华（乙方、承租人）、杭州三为公司（丙方、保证人）、绍兴市手工业合作社联合社（丁方、产权人）签订《人民西路1号房屋租赁合同》（合同编号ＦＣＨ20190518）一份，约定丁方委托甲方将坐落于绍兴市越城区××路××号××房，实用面积约120平方米的房屋出租给乙方并由丙方提供担保事宜达成一致意见签订本合同；丁方公司全权委托甲方对该租赁标的进行管理运营相关的权利和义务；乙方在签约前已对甲方出租的房屋性质、权属、结构、相关配套设施等现状等作了充分了解，对或许存在的瑕疵全部了解，愿意承租上述房屋，并自行处理好相邻关系，丙方自愿提供担保；租赁期限为三年，自2019年6月3日起至2022年6月2日止；租赁用途为商业用房；年租金为776700元，租金总额为2330100元；房屋租金按一年二付支付，先付后用，乙方应在合同约定的期限内支付第一期租金388350元整，下一期租金提前15天向甲方支付，以此类推；乙方逾期支付租金的，每逾期一天，按应付年租金额的5‰向甲方支付违约金；乙方应在本合同签订之日交纳水电履约保证金2000元整。合同还对其他事项进行了约定。杭州三为公司在合同第一页保证人处及最后一页丙方落款处盖章。2019年12月17日，工贸房产公司向田旭华送达《函》一份，载明要求田旭华于收到函之日5日内支付拖欠租金388350元等内容。同日，田旭华签收该函。2020年3月11日，工贸房产公司向田旭华送达《函》一份，载明要求田旭华于收到函之日5日内支付拖欠的2019年12月3日至2020年6月2日房屋租金388350元、2019年7月1日至2019年11月19日水电费15686.6元（该期间水电费系拖欠绍兴市手工业合作社联合社）、2019年11月20日至2020年1月20日水电费4923.5元等内容。同日，田旭华签收该函。2020年3月9日，工贸房产公司（甲方）与被告田旭华（乙方）、绍兴市手工业合作社联合社（丙方）签订《补充合同》一份，约定对新型冠状病毒防疫期间房屋租金予以部分减免；免除乙方2020年1月23日至2020年3月22日的租金129450元；乙方尚未交纳2019年12月3日至2020年6月2日当期租金，免除租金在2019年12月3日至2020年6月2日当期租金中扣除；免除租金由乙方负责发放到实际使用人；乙方其他费用按原合同执行并足额及时补缴或按原合同约定时间内缴纳给甲方。合同还对其他事项进行了约定。2020年4月16日，工贸房产公司向田旭华送达《函》一份，载明要求田旭华支付租金减免后实际欠缴的租金258900元，拖欠的2019年7月1日至2019年11月19日水电费15686.6元（该期间水电费系拖欠绍兴市手工业合作社联合社）、2020年1月20日至2020年3月23日水电费1943元等内容。同日，田旭华签收该函。另查明，工贸房产公司自认根据政策，实际可减免租金为三个月。2019年7月2日，杭州三为公司（甲方）与田旭华（乙方）签订《商业特许经营合同》一份，约定甲方享有“果唯伊”品牌经营资源，甲方授予乙方在特定区域从事经营，并对各自权利义务进行了约定。2020年4月10日，杭州三为公司法定代表人曾与工贸房产公司协商房屋租赁事宜。以上事实由工贸房产公司提交的房屋租赁合同1份、催款函3份、疫情期间租金减免审资料1组（含审批表、补充合同、通知函）、房产证和土地证各1份、收缴水电费通知复印件1份，杭州三为公司提交的录音光盘及文字整理资料1组、商业特许经营合同1份及当事人的庭审陈述所证实。田旭华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。杭州三为公司提交的录音光盘及文字整理资料，工贸房产公司对真实性予以认可，本院对录音的真实性予以确认，但因文字整理资料不全，具体录音内容以实际录音为准。本院认为，工贸房产公司与田旭华、杭州三为公司、绍兴市手工业合作社联合社签订的房屋租赁合同，主体适格，意思表示真实，内容合法，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。各方均应按约履行。绍兴市手工业合作社联合社向本院明确表示授权工贸房产公司以其自身名义行使案涉租赁房屋产权人的所有权利，本院对此予以确认。关于杭州三为公司是否应对案涉房屋租赁合同承担连带保证责任的问题。案涉房屋租赁合同签订于2019年6月1日，杭州三为公司在合同首页及最后页的保证人处均盖有公章，应视为对整个租赁合同的保证；合同未对保证方式作出约定，根据《中华人民共和国担保法》相关规定，按连带责任保证承担保证责任，故杭州三为公司应对案涉房屋租赁合同承担连带保证责任。杭州三为公司认为仅对应交纳的保证金承担保证责任的意见，依据不足，本院不予采信。关于案涉房屋租赁合同解除问题。本案中，房屋租赁合同的相对人为工贸房产公司和田旭华，在承租人田旭华不在场的情况下，保证人杭州三为公司与出租人工贸房产公司之间的协商内容不对承租人产生效力。保证人杭州三为公司于2020年4月10日向工贸房产公司协商申请解除合同事宜，但即便要申请租赁合同解除，也应由承租人提交申请，杭州三为公司作为保证人在无授权的情况下不能直接取代承租人地位申请解除。且从协商内容来看，根据杭州三为公司提交的录音证据可知，当时工贸房产公司人员建议杭州三为公司法定代表人回去与田旭华协商，处理好租赁、转租及交接事宜，亦表示只是预测田旭华和杭州三为公司处理所需的时间，不能给出确切的解除时间；工贸房产公司人员虽确实建议将申请的落款写到2020年4月2日，但系为便利租金估算，而非已确定2020年5月2日合同解除，故可以认为双方之间的协商仍系围绕合同相对性展开，虽建议保证人可以提交申请，但仍需由保证人回去联系承租人后协商处理租赁事宜。现杭州三为公司未举证证明合同相对人田旭华已向工贸房产公司提交解除申请，且工贸房产公司已审批通过该申请，应承担举证不能的法律后果。综上，杭州三为公司要求确认工贸房产公司与田旭华之间的房屋租赁合同于2020年5月2日解除的诉请，依据不足，本院不予支持。现田旭华未支付自2019年12月3日起至2020年6月2日止的租金，以及尚欠的租赁期间水电费的事实清楚，工贸房产公司要求田旭华支付欠付租金及水电费的诉请，符合合同约定和法律规定；根据工贸房产公司自认，疫情期间根据政策实际可减免三个月租金，故扣除三个月租金后，田旭华尚应支付给工贸房产公司自2019年12月3日起至2020年6月2日止的租金194175元及尚欠的水电费17629.6元。根据合同约定，下一期租金提前15天支付，故田旭华应于2019年11月17日支付房屋租金，工贸房产公司要求田旭华支付逾期付款违约金符合合同约定，但主张的违约金过高，本院酌情调整为自2019年11月18日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算（以194175元为基数）。工贸房产公司要求杭州三为公司对田旭华的上述债务承担连带清偿责任的诉请，符合法律规定，本院予以支持。田旭华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权利，本院依法可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告田旭华应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市工贸房地产经营管理有限公司自2019年12月3日起至2020年6月2日止的租金人民币194175元、水电费人民币17629.6元，以及自2019年11月18日起至实际付清之日止的违约金（以194175元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算）；二、被告杭州三为企业管理咨询有限公司对上述第一项的债务承担连带保证的清偿责任；三、驳回原告绍兴市工贸房地产经营管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告杭州三为企业管理咨询有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5448元，由原告绍兴市工贸房地产经营管理有限公司负担1275元，由被告田旭华、杭州三为企业管理咨询有限公司负担4173元，被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。反诉案件受理费减半收取40元，由反诉原告杭州三为企业管理咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  俞颖尔人民陪审员  陈顺富人民陪审员  朱民华二〇二一年二月五日书 记 员  陈 柠?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。