山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终1012号上诉人（原审被告）：韩文婧，女，1990年8月6日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：肖勇辉，山东道致律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨存向，山东道致律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：亓朝霞，女，1974年3月26日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：朱传美，济南莱芜凤城法律服务所法律工作者。原审被告：李婉君，女，1991年11月9日出生，汉族，住济南市。上诉人韩文婧因与被上诉人亓朝霞及原审被告李婉君房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市莱芜区人民法院（2020）鲁0116民初6105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，进行了审理。本案现已审理终结。韩文婧上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一审、二审诉讼费用均由亓朝霞承担。事实和理由：一、关于双方签订的《门面房出租合同》效力问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”一审过程中，韩文婧要求亓朝霞提供涉案房产的房产证及建筑工程规划许可证，以确定合同的效力，亓朝霞并未提供涉案房屋的房产证或建筑工程规划许可证，无法确定亓朝霞对涉案房屋拥有所有权及涉案房屋租赁合同的效力。一审法院在未确认房屋租赁合同效力的情况下，就作出判令双方解除合同的认定，明显错误。二、一审认定韩文婧未缴纳2020年-2021年度租金构成违约错误。1.韩文婧提交的《门面房出租合同》中对于租金缴纳的日期未明确约定，韩文婧在合同租赁期间任何时间缴纳都不存在违约。2.韩文婧曾向亓朝霞缴纳租金，亓朝霞明确不予收取。3.涉案房屋于租赁合同未到期之日时，亓朝霞强行将涉案房屋加锁致使韩文婧从该日起无法正常经营。亓朝霞在房屋租赁期内强行加锁的行为致使韩文婧不能正常使用涉案房屋，因亓朝霞存在违约在先，韩文婧享有不安抗辩权，在亓朝霞消除韩文婧继续使用涉案房屋的障碍前，韩文婧有权拒绝缴纳下一年度租金。故，一审法院仅仅就韩文婧未缴2020年-2021年度租金就认定韩文婧违约，显然错误。三、涉案房屋系韩文婧从案外人王叶姿处转租而来，租赁期限至2021年11月1日，后与亓朝霞补签房屋租赁合同一份，租赁期限同转租合同之约定。韩文婧从案外人转租房屋后对涉案房屋进行装修花费了装修费9万余元。虽后与亓朝霞签订的合同中对涉案房屋的装修进行了约定，但韩文婧对涉案房屋的装修均于合同签订之日前完成，并不违反与亓朝霞之约定。故，因亓朝霞在房屋租赁期内对涉案房屋强行上锁，导致韩文婧不能正常经营所造成的损失及支出的相关费用应由亓朝霞予以赔偿。综上，韩一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，发回重审或依法改判、亓朝霞辩称，一、韩文婧诉称双方签订门面房出租合同存在效力问题，理由不能成立。亓朝霞既是合同涉案主体也是商铺合法所有权人，因此一审法院认定涉案合同有效正确，且双方己实际履行。二、一审认定韩文婧未交2020-2021年度租金构成违约正确。1.双方签订的门面房出租合同约定第三、乙方未经甲方同意不得擅自转租，第四条明确约定“租金45000，乙方必须先交钱后租房，每年一交，每年的9月19日之前交清房租，如有拖欠甲方有权收回门面房另行出租”。第六条乙方在承租期内，其物业管理费，水电费，设施维修费，卫生费等费用一律自理。第九条本协议有效期从2019年9月20日至2020年9月19日止，说明租期是一年。亓朝霞一审提交的证据二与李婉君微信聊天记录内容，表明亓朝霞自2020年7月25日就开始向韩文婧催收房租金，而且告知韩文婧不要转租。直到2020年10月4日交付租金日期己超期，韩文婧仍未交付下一年房租金，亓朝霞告知韩文婧收回商铺，是在超期一个月后未交付下一年租金的情况下履行了告知义务。以上证据能清楚表明，租金是年交，且合同内容明确约定租期是一年，且提前交付下一年的租金是房屋租赁的行业规定，韩文婧诉称的“合同租赁期间任何时间缴纳都不存在违约”是错误。韩文婧从未向亓朝霞交付下一年的租金，更没有拒收之说，涉案房屋到期前亓朝霞多次向韩文婧催要下一年的租赁费韩文婧拒不交付。一审庭审中韩文婧明确承认自己没有向亓朝霞交付下一年的租金。2.韩文婧诉称涉案房屋未到期，亓朝霞强行加锁，纯属错误，原因是韩文婧与李婉君合伙租赁亓朝霞的商铺，经营期间两人闹矛盾，在商铺门上各锁一把锁，导致谁也无法经营，到期后经营用品也不搬出，至今占有亓朝霞的商铺。这一点亓朝霞一审提交的证据三就能证实，亓朝霞从未在商铺门上加锁，不存在违约行为。三、韩文婧诉称涉案房屋是从王叶姿处转租而来理由不成立。1.亓朝霞从未委托王叶姿对外出租或转租涉案商铺，韩文婧与王叶姿的转让协议亓朝霞并不知情也不同意，因此她们双方于2019年5月25日的交易与亓朝霞无关。涉案合同应以亓朝霞提交的与韩文婧于2019年7月16日签订合同为准，这是双方真实意思表述，也是双方最终的合意，是本案定案的依据。2.韩文婧要求亓朝霞支付装修费9万元，理由不能成立。双方的合同第十一条明确约定。合同到期后，租方不再租赁本房屋的，房内装修10日内不自行处理，房主有权自行处理。说明假设有装修，亓朝霞不但不承担费用，且韩文婧还要自行拆除房内的装修物，恢复商铺原状，合同签定时己明确告知韩文婧，且其经营期间也没有装修，假设装修也是韩文婧为经营需要及获得后天利益而投资，为此装修费与亓朝霞无关。3、亓朝霞没有违约，临近合同到期前，多次向李婉君、韩文婧催要下年租金，直到超出合同约定日期，韩文婧也没有交付下一年的租金，而且租赁期问在亓朝霞不知情的情况下李婉君将涉案房屋二楼擅自转租给了杨芊晨使用，剩余的面积韩文婧擅自转租给亓振使用。门上的锁是因韩文婧与李婉君合伙经营期间闹矛盾每人锁了一把锁，既不经营也不搬出商铺内的东西，两把锁均不是亓朝霞锁的，其行为导致亓朝霞也无法进入自己的商铺。亓朝霞没有违约行为，韩文婧有无损失与亓朝霞无关。涉案的成因是因韩文婧租期己到未支付下一年租金，在承租期间李婉君与韩文婧均有转租给他人的行为，且商铺内经营物品至今拒不搬出，恶意占有亓朝霞商铺。韩文婧以上不付租金、即恶意占有还不经营、且擅自对外转租的行为造成了合同解除的条件，应当支付恶意占有期间的费用月3750元计算至搬出之日止。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法查明事实，驳回韩文婧的上诉请求。李婉君述称，在房屋到期之前已与亓朝霞沟通李婉君本人不再继续租赁，在告知同时，房内属于李婉君的物品已经清空，现存物品与李婉君无关，此事实也已告知亓朝霞。综上，房租和亓朝霞已经结清，房内属于李婉君的物品也一清空，此纠纷与李婉君无关。亓朝霞向一审法院起诉请求：1.判令依法解除租赁合同，韩文婧、李婉君腾空租赁的房屋；2.判令韩文婧、李婉君支付占用期间的费用（自合同到期日即2020年9月20日计算至搬离，按每月3750元计算）；3.诉讼费用由韩文婧、李婉君承担。一审法院认定事实：2019年7月16日，亓朝霞与韩文婧、李婉君签订《门面房出租合同》一份，合同约定亓朝霞将位于清水商业街107号上下二层房屋租给韩文婧、李婉君，在承租期内不得将门面私自转让；门面租金45000元，先交钱后租房，每年一交，在每年的9月19日之前交清房租；如合同到期后，租方不再租赁本房屋，房内装修及设施如租方十日内不处理，房主自行处理。至一审开庭之日，韩文婧、李婉君未支付2020年9月20日至2021年9月19日的租金。一审法院认为，亓朝霞、韩文婧手中各持有《门面房出租合同》一份，除合同第九条协议有效期填写的时间不一致外，其它条款均相同且系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，一审法院予以确认。合同约定韩文婧、李婉君必须先交钱后租房、每年一交，即在每年9月19日（或韩文婧认为的每年7月16日）前付清，而韩文婧、李婉君至开庭之日尚未支付2020年-2021年度的租金，韩文婧、李婉君上述行为已构成事实违约，与合同有效期的长短无关，故对亓朝霞要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。自2020年9月20日至韩文婧、李婉君实际搬离涉案房屋之日，应认定为韩文婧、李婉君占用房屋的期间，在此期间内的房屋占用费应当由韩文婧、李婉君支付，占用费标准参照双方确认的年租金45,000元。韩文婧辩称其与案外人王叶雯签订的转让出租协议中约定租赁期至2021年11月1日，因韩文婧已与亓朝霞签订合同，故转让出租协议与本案无关，一审法院不予采采信；韩文婧辩称花费的装修费、物业费、水电费等费用，上述费用均是韩文婧自身经营需要，且合同中对此有约定，故一审法院不予支持。庭前在与李婉君的通话中，李婉君辩称与韩文婧已分伙，但庭审中韩文婧不认可，故李婉君应共同承担责任。李婉君经一审法院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利。综上所述，亓朝霞的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、解除亓朝霞与韩文婧、李婉君于2019年7月16日签订的《门面房出租合同》，韩文婧、李婉君于判决生效之日起十日内搬离涉案房屋；二、韩文婧、李婉君支付给亓朝霞占用涉案房屋期间的占用费（按照年租金45,000元计算，自2020年9月20日至实际搬离房屋之日）。案件受理费925元，减半收取计463元，由韩文婧、李婉君负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。韩文婧提交：2020年10月24日济南市公安莱芜区分局花园派出所接处警登记表一份，拟证明在2020年9月19日左右租赁期间到期时该门头房被亓朝霞上锁。2020年10月24日韩文婧将门头房门锁更换，亓朝霞向警方报警，可以证明涉案的门头房在2020年9月19日左右已经被亓朝霞加锁致使无法正常经营，同时韩文婧也将涉案的租金交付亓朝霞，但亓朝霞为解除合同拒绝收取。亓朝霞质证称，对该证据的来源没有异议，但针对韩文婧证实的观点及内容有异议。假设亓朝霞报案存在，只是说明门头房的锁被人破坏，并没有说明所谓破坏的锁是亓朝霞所锁。根据报案的日期看，该日期已经超出了应交付租金时间1个月。对2020年10月24日韩文婧上锁是认可的，至今还锁着韩文婧或李婉君的锁。韩文婧辩称租金已交付给亓朝霞不属实，亓朝霞从未收到韩文婧的租金，更没有拒收之说。经多次催要（一审时提交了证据二），直到10月4日韩文婧既不交付租金也不经营也不搬出经营物品，而且还恶意上锁，导致亓朝霞不能进入自己的商铺。本院经审查认为，派出所接处警登记表加盖有济南市公安局莱芜区分局花园派出所印章，亓朝霞对证据的来源没有异议，本院对该证据的真实性予以确认，但该证据仅能证明亓朝霞与韩文婧存在租赁纠纷，不能反映事件发生的原因及过程。亓朝霞提交如下证据：证据1.亓朝霞与吕兴宝的结婚证。拟证明双方系夫妻关系。证据2.原莱芜市国土资源局颁发的鲁（2016）莱芜市不动产权第0001271号《不动产权证书》，拟证明亓朝霞是涉案房屋的所有权人。证据3.亓朝霞与李婉君微信转账记录截图6张，拟证明2019年9月18日亓朝霞向李婉君催要房租，李婉君分5笔转了45000元，李婉君于2019年9月18日交付的租金是至2020年9月19日的租金，双方是在履行合同第4条的约定。到期后，韩文婧未缴下一年的租金。提交4.杨芊晨与亓朝霞谈话录音一份，拟证明李婉君将涉案房屋二楼转租给杨芊晨。并称李婉君与韩文婧合伙经营期间闹矛盾，导致相互干涉，各上一把锁，谁也不让谁经营，门上的锁分别是韩文婧和李婉君的。后来亓振也锁了一把，门锁不是亓朝霞的。韩文婧将涉案房屋的部分面积转租给亓振，价值10万元。韩文婧与李婉君合伙经营的物品目前均未搬出。因韩文婧转租原因，亓振将桌子及椅子已搬入涉案房屋，恶意占有亓朝霞的商铺。韩文婧质证称，对证据1无异议，对证据2真实性无异议，与本案的关联性有异议。根据该房产证载明的房产为莱城区清水街99号15幢南109室，而本案所涉及的房屋系签订的门面房出租合同中约定的清水街107号上下两层门面，因此该房产证载明的房产与涉案的房产不一致，不能证明亓朝霞对涉案房产有合法的产权使用证书及建筑规划手续，因此会造成双方签订合同的效力出现争议。对证据3的真实性无异议，对关联性有异议。韩文婧确实如实缴纳了上一年度的房屋租金，但双方在韩文婧提交的2019年7月16日签订的门面房出租合同中第4条对于交付租金的时间并没有明确约定，因此韩文婧在租赁期间内任何时间缴纳涉案房屋的租金均不构成违约。一审法院以未在2020年9月19日前缴纳租金为由，认定韩文婧违约而解除涉案合同是错误的。对证据4的真实性有异议，录音的主体系案外人，无法确认录音双方的主体身份、录音的时间，更无法确认录音的内容与本案具有关联性。从关联性来看，涉案房屋是由亓朝霞加锁，不是韩文婧或其他人加锁，否则就不存在亓朝霞2020年10月24日向警方报警的问题。同时，韩文婧也不存在在租赁期间向任何人转租的问题。本院经审查认为，证据1、证据2系原件，韩文婧对证据1、证据2的真实性无异议，本院对证据1、证据2的真实性予以确认。证据3系微信转账记录截图，能够体现涉案房屋租赁合同的履行情况，韩文婧作为合同一方对证据的真实性无异议，本院对证据真实性予以确认。证据4系亓朝霞与案外人通话录音记录，韩文婧对真实性不认可，因案外人杨芊晨并非本案当事人，现有证据无法证明该录音中对话人身份，对该证据本院不予采信。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点有：一、亓朝霞与韩文婧、李婉君于2019年7月16日签订的《门面房出租合同》是否合法有效；二、韩文婧、李婉君未交纳2020年9月20日至2021年9月19日租金是否构成违约；三、韩文婧、李婉君的装修损失问题。关于争议焦点一，韩文婧上诉主张亓朝霞未提供涉案房屋的房产证及建筑工程规划许可证，无法确定亓朝霞对涉案房屋拥有所有权及涉案房屋租赁合同的效力。为此，亓朝霞在二审中提交了其与吕兴宝的结婚证书及鲁（2016）莱芜市不动产权第0001271号《不动产权证书》。两份证据能够证明亓朝霞与吕兴宝共同享有证书载明的莱城区青水街99号15幢南109室房屋所有权，亓朝霞具有对该房屋占有、使用、收益、处分的权利。但该证据载明的房屋坐落与涉案《门面房出租合同》中载明的房屋号不符。对此，亓朝霞称涉案《门面房出租合同》中的107号是物业便于管理商铺编辑的顺序号，109号是房产证坐落号，其提交的《不动产权证书》中载明的房屋与本案争议房产是同一房屋。韩文婧虽不予认可，但未提交反驳证据，且涉案《门面房出租合同》已履行一年，合同签订前及履行期间韩文婧亦负有对涉案房屋是否为合法建筑的审查义务，合同中的主要条款系双方真实意思表示，不宜认定涉案《门面房出租合同》无效。关于争议焦点二，因韩文婧与亓朝霞各自持有的《门面房出租合同》中关于合同有效期及房租交清日期的约定不同，韩文婧以其持有的《门面房出租合同》中未对租金交纳日期进行明确约定为由，主张其不存在违约，且亓朝霞在租赁期内存在强行加锁、拒收租金等行为，致使合同不能继续履行。对此，本院认为，韩文婧提交的证据不足以证实亓朝霞存在强行加锁、拒收租金行为，其关于亓朝霞违约在先的主张依据不足，本院不予支持。双方各自持有的《门面房出租合同》虽对具体的交纳日期约定不一致，但第四条均载明“乙方必须先交钱后租房，每年一交”。韩文婧在一审庭审中认可其未交纳2020年9月20日至2021年9月19日期间的房租，在二审中陈述合同签订后于2019年9月19日左右租金缴纳了一年租金。据此，韩文婧、李婉君至今未支付2020年9月20日后的租金，违反了《门面房出租合同》中先交钱后租房的约定，一审法院认定韩文婧、李婉君构成违约并无不当。涉案《门面房出租合同》系韩文婧、李婉君共同与亓朝霞签订，涉案房屋由韩文婧、李婉君共同承租，在李婉君已明确表示不再续租的情况下，涉案合同已无法继续履行，一审法院对亓朝霞解除合同的请求予以支持并无不当。韩文婧、李婉君未支付2020年9月20日后的租金，无论涉案《门面房出租合同》租赁期限如何，韩文婧、李婉君未支付房租但仍持续占有房屋期间的房屋占用费应当向亓朝霞支付，一审法院参照合同约定的年租金支持亓朝霞关于韩文婧、李婉君占有涉案房屋期间占用费的请求不违反法律规定，本院予以确认。关于争议焦点三，韩文婧、李婉君在本案中未提起反诉，对韩文婧关于装修费用的主张，不属于本案审查范围，本院不予处理。综上所述，韩文婧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由上诉人韩文婧负担。本判决为终审判决。审判员  郭维敬二〇二一年二月十八日书记员  侯新新