山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终11740号上诉人（原审被告）：济南中海城房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：王巧莲，北京大成（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄继亮，男，1971年4月14日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘庆涛，山东百脉律师事务所律师。上诉人济南中海城房地产开发有限公司（以下简称中海城房地产公司）因与被上诉人黄继亮商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初3929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中海城房地产公司上诉请求：1.依法改判驳回黄继亮的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由黄继亮承担。事实和理由：一审法院以“截至法庭辩论终结前，涉案房屋仍未实际交付，由中海城房地产公司占有控制”认定“中海城房地产公司安排维修人员对涉案房屋地面进行维修后，未向黄继亮交付已维修的房屋，致使黄继亮一直在外租房居住”判定中海城房地产公司承担其租房损失，认定事实不清，适用法律不当。一、黄继亮以涉案房屋“存在墙体及地面裂缝等质量瑕疵”为由提起诉讼，但该情形不是黄继亮拒绝收房的法定或约定理由，且中海城房地产公司提交的房屋维修记录、中海城房地产公司工作人员在房屋修复后通知黄继亮验收、关闭维修工单的录音等证据已经证实黄继亮提出的问题早已修复完毕。双方的商品房买卖合同约定，房屋交接时为毛坯房，交付标准为涉案房屋取得分期综合验收备案证明。一审中，中海城房地产公司已举证证明涉案房屋取得综合验收备案证明，达到合同约定的交房条件。根据双方补充协议第三条及买卖合同第十一条所述，“商品房达到交付使用条件”和“出示证明文件”均指符合买卖合同第八条约定的交付条件。出卖人在交付房屋时具备了买卖合同第八条约定的房屋交付条件（即取得分期综合验收备案证明），买受人不得以其他理由拒绝办理房屋交付手续。依据黄继亮诉状可知，中海城房地产公司在合同约定的交房期限届满前已通知黄继亮进行房屋交接，在此过程中黄继亮主张房屋地面裂缝，经现场查验确认是砂浆表面干裂，并无结构性裂缝，亦不属于买受人法定或约定的拒绝收房的理由。中海城房地产公司对黄继亮提出的该问题已积极联系了施工方及时进行了修复，且中海城房地产公司已将涉案房屋修复完毕并于2019年1月14日通知黄继亮验收。二、涉案房屋至今未实际交付给黄继亮并非中海城房地产公司责任，更非房屋存在质量问题，不能以涉案房屋由中海城房地产公司控制为由要求中海城房地产公司承担黄继亮所谓损失。房屋的交付并非中海城房地产公司单方所能完成，更依赖于黄继亮对合同义务的履行。如前所述，中海城房地产公司交付的房屋已取得综合验收备案证明即合同约定的交付条件，但考虑购房人对新购房屋尽善尽美的心理需求，中海城房地产公司及时对黄继亮提出的问题进行了修复，该修复完全可以在黄继亮收房的同时进行，但黄继亮却以房屋存在质量问题为由拒绝收房，在中海城房地产公司修复后长达一年多的时间里以“赔偿”达不到其目的拒绝办理房屋交接手续，由此可见，涉案房屋至今仍未交付给黄继亮并非中海城房地产公司的责任，更非房屋存在质量问题。以房屋实际未交付即判令中海城房地产公司承担黄继亮的租房损失显然颠倒了房屋未交付的因果关系。合同约定的交房期限届满前黄继亮已在济南租房多年，交房条件成就后黄继亮的租房支出完全系由其自身原因造成的。一审法院以目前房屋仍在中海城房地产公司控制的客观状态认定中海城房地产公司未履行合同义务显属认定事实不清。黄继亮辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应当予以维持。请求二审法院驳回中海城房地产公司的上诉，维持原判。黄继亮向一审法院起诉请求：1.判令中海城房地产公司赔偿黄继亮房屋维修损失5000元（以鉴定机构的鉴定意见损失金额为准）；2.判令中海城房地产公司自2019年1月1日起至房屋实际维修完毕之日止，按1500元/月标准赔偿黄继亮产生的房租损失及物业费损失。(截止本案起诉已实际产生损失22500元)；3.本案案件受理费由被告承担。庭审中，黄继亮放弃了第一项诉讼请求，同时明确第二项诉讼请求中的“至房屋实际维修完毕之日”为2020年7月22日。一审法院认定事实：2017年5月15日，中海城房地产公司（出卖人）与黄继亮（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201718246310）一份，相关内容为：第一条、项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于历城区济青高速公路以南，华北湖以北的地块的土地使用权。土地使用权证号为历城国用2015第0500***号。该地块土地面积为143362.00平方米，规划用途为居住用地，土地使用年限自2015年5月15日至2085年5月14日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名中海华山珑城。开发项目经营权证明号为2016***，建设工程规划许可证号为建字第37011220160****，施工许可证号为370100201702******。第二条、商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房。商品房预售许可证号为济建预许2017139号。第三条、买受人所购商品房的基本情况：楼号：20号楼，单元：1，层：4，房号：1-***。该商品房的楼号、房号为合同约定的楼号、房号，如政府相关部门审批的楼号、房号与合同不一致，以政府批准的为准。该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为2.9米，建筑层数地上33层，地下**。该商品房合同约定建筑面积共117.02平方米，其中，套内建筑面积89.01平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积28.01平方米。第八条、交付期限：出卖人应当在2***年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制，市政停水停电政府指令暂停施工、市政规划发生变化、恶性传染病以及其他政府限制性行为等）造成工期延误的；3.如因发生非出卖人所能控制的因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将该商品房交付日期顺延相当于该等时间影响持续的时间，而无须为该延误承担任何责任，也无须对买受人补偿任何费用，但出卖人应在房屋交接时对非出卖人所能控制因素的发生提供证据。非出卖人所能控制因素包括如下：1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付；2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长；4）县（市）级及县（市）级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施、或因本项目周边其他企业、部门、组织或个人的原因，导致本项目不具备竣工交付条件、而导致开发建设工期延长的，出卖人交付房屋可据实予以顺延而不承担逾期交付的违约责任；5）因政府拆迁原因、市政配套不到位以及政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付；6）其他不可抗力因素导致的情形。第九条、出卖人逾期交房的违约责任：除上述第八条约定的非出卖人原因外，出卖人未按照买卖合同约定的期限将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理，不作累加：（1）逾期不超过90工作日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90工作日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应向出卖人提出书面申请，并协助出卖人办理银行提前还贷及《济南市商品房买卖合同》注销手续，出卖人在上述手续办理完毕之日起30工作日内，退还买受人全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。（3）买受人出现逾期付款或视为逾期付款情形的，出卖人可据实予以延期交房（延期交付的期限为买受人逾期付款的期限）且不承担任何延期交房的违约责任。2***年12月31日，中海城房地产公司向黄继亮交付涉案房屋时，黄继亮发现涉案房屋存在地面裂缝，要求中海城房地产公司维修后再交付。中海城房地产公司安排维修人员对涉案房屋的上述裂缝进行了维修，截至法庭辩论终结前，涉案房屋仍未实际交付，由中海城房地产公司占有控制，在上述期间内，黄继亮一直在外租房居住。2020年7月31日，在一审法院主持下，双方当事人到涉案房屋现场（中海御山首府东7-2地块20号楼1单元***室）对房屋地面进行勘验，勘验内容为：“***室位于20号楼1单元东户，进入室内可见地面为水泥砂浆地面，水泥地面已全部修补完毕，客厅南面阳台附近地面有大约25cm长的细微裂缝，东侧南卧室入门处距北墙约1.6米处，自西墙向东约1米长的细微裂缝，在裂缝上出现约10公分长、1公分宽的水泥破损，其他未发现有明显裂纹。”同日，双方共同咨询确认涉案房屋2020年7月份的租金价格为1500元/月。一审法院认为，黄继亮与中海城房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人自愿订立，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。中海城房地产公司按合同约定应于2***年12月31日向黄继亮交房，在应交房当日，因房屋地面存在裂缝，黄继亮拒绝收房，要求中海城房地产公司予以维修。中海城房地产公司安排维修人员对涉案房屋地面进行维修后，未向黄继亮交付已维修的房屋，致使黄继亮一直在外租房居住。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。涉案房屋的租金价格为每月1500元，黄继亮主张自2019年1月1日起至2020年7月22日止期间按每月1500元计算的房租损失，中海城房地产公司应当赔偿。对黄继亮的上述诉讼请求，符合法律规定，予以支持。判决:限济南中海城房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿黄继亮房屋租金损失28100元（自2019年1月1日起至2020年7月22日止，按1500元/月计算）。案件受理费502元，减半收取计251元，由济南中海城房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交以下证据：一、办理收房手续的通知书、EMS邮寄单及妥投回执一宗，拟证明商品房买卖合同约定的交房期限届满前，上诉人两次通过特快专递方式通知被上诉人收房，并邮寄涉案房屋的验收手续。二、济南市商品房买卖合同东七南地块补充协议一份，拟证明根据合同的约定，被上诉人提出的小瑕疵不能作为被上诉人拒绝接收房屋的理由，即使涉案房屋存在被上诉人提出的质量小瑕疵，也已于1月14日修复完毕。三、被上诉人与上诉人物业工作人员宋延涛的微信聊天记录截图一张，拟证明涉案房屋已于2019年1月14日修复完毕，且宋延涛已将修复后的房屋状态发送给被上诉人，但被上诉人因赔偿问题拒绝收房，故自修复后，房屋未完成交付的责任并不在上诉人。四、客服热线记录单三张，拟证明房屋未完成交付的原因系被上诉人主张的不合理的补偿方案未获同意，其拒收行为不符合合同约定，因此房屋修复后延期收房的损失应由黄继亮自行承担。经质证，黄继亮认为证据一、二、三并非新证据，不应作为二审裁判的依据，其中，证据一与其陈述的事实并不相符，上诉人只向被上诉人送达过交房通知书，从未向被上诉人邮寄房屋验收手续。对证据二的真实性无异议，但是该合同所约定的系合同履行的形式要件，而合同履行中还应包括实质要件。涉案房屋通过了综合验收，只是具备了房屋的形式要件，而在实际交付房屋时仍然需要被上诉人实际勘察验收及履行合同的实质交付要件。被上诉人在验收房屋时发现了房屋的质量瑕疵，上诉人多次修复后并没有再次通知被上诉人收房，因此，未交付房屋的责任在上诉人一方。证据三为打印件，不能证实案件事实，亦与事实也不符，不能证实上诉人的证明目的。证据四仅是上诉人自己对涉案开发项目的陈述，不属于证据，且通过记录单中上诉人记录的内容，结合现有房屋的实际情况，能够证实房屋确实存在地面瑕疵的质量问题，经过上诉人多次维修至今不能修复完好。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，中海城房地产公司向黄继亮发出交房通知时涉案房屋已经取得《分期综合验收备案证明》，符合合同约定的交房标准，故中海城房地产公司已经履行了交房的通知义务。涉案房屋虽然存在质量瑕疵，但黄继亮无证据证实涉案房屋存在主体结构质量不合格及严重影响正常居住使用的质量问题，故黄继亮不能以此拒绝收房。涉案房屋因存在质量瑕疵需由中海城房地产公司进行维修，在维修期间导致黄继亮无法正常使用涉案房屋，黄继亮可以主张维修期间的损失。双方当事人均认可赔偿损失的起始时间为2019年1月1日，本院予以确认。关于赔偿损失的截止时间。涉案房屋虽存在质量瑕疵，但中海城房地产公司在接到黄继亮关于房屋存在质量瑕疵的报修后，进行了相应的维修，属于积极履行维修义务的行为。至一审法院于2020年7月22日勘验之时，涉案房屋中的水泥地面已经修补完毕，仅存在2处细微的裂缝及1处水泥破损，黄继亮同意接受涉案房屋的现状，及达到一审法院勘验之时房屋状态的日期作为赔偿损失的截止日期。但对于何时维修至一审法院勘验之时的房屋状态，双方存有争议。本院认为，中海城房地产公司提交的录音及微信聊天记录等证据仅能证实其于2019年1月14日维修后通知黄继亮对维修情况进行验收，不足以证实其已对涉案房屋存在的质量问题维修完毕，故一审法院对中海城房地产公司关于其向黄继亮支付的损失应当截至2019年1月14日的主张不予支持并无不当。黄继亮提交2019年7月11日其与中海城房地产公司维修人员的通话录音，并以此主张中海城房地产公司的维修人员自认无法维修至其要求的修复标准，并愿意支付500元作为赔偿。中海城房地产公司虽对该通话录音的真实性不予认可，但该通话录音与中海城房地产公司提交的客服热线记录单相互印证，故本院对该通话录音予以采信。自双方此次通话之后，中海城房地产公司称其未再对涉案房屋进行维修，黄继亮亦未提交证据证实中海城房地产公司对涉案房屋进行了维修。因此，双方当事人均未提交证据证实涉案房屋自2019年7月11日至一审法院勘验之时对涉案房屋进行了相应的维修。且从2019年7月11日的通话录音可知，双方之间沟通的系房屋维修期间损失的赔偿问题，并无房屋如何继续维修的问题。因此，本院认定涉案房屋维修期间的损失应当截至2019年7月11日。中海城房地产公司应当向黄继亮支付2019年1月1日至2019年7月11日期间的租金损失为9550元（1500元/30天×191天）。综上所述，中海城房地产公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初3929号民事判决为限上诉人济南中海城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人黄继亮房屋租金损失9550元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费502元，减半收取计251元，由上诉人济南中海城房地产开发有限公司负担87元，被上诉人黄继亮负担164元。二审案件受理费502元，由上诉人济南中海城房地产开发有限公司负担174元，被上诉人黄继亮负担328元。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 焦玉兴审判员 闵 雯二〇二一年二月二日书记员 薛嘉丽