上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初13777号原告(反诉被告)：杨良波，男，1971年8月13日出生，汉族，住浙江省温州市。委托诉讼代理人：陶金龙，上海丰兆律师事务所律师。被告(反诉原告)：陆世界，男，1969年7月18日出生，汉族，住安徽省。原告杨良波与被告陆世界房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理后，依法适用简易程序。后被告陆世界向本院提起反诉，本院依法予以受理。本案于2020年11月23日、2021年2月2日公开开庭进行审理。原告杨良波的委托诉讼代理人陶金龙、被告陆世界两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨良波向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告所签《房屋租赁合同》(合同编号：20191)已于2020年8月27日解除；2.判令被告立即搬离上海市松江区叶榭镇车亭公路1098弄141、142、143、144号房屋(以下简称涉案房屋)并将上述房屋返还原告；3.判令被告向原告支付2020年7月1日至2020年8月27日期间涉案房屋的租金13,269.6元(每天租金为232.8元，共计57天)；4.判令被告向原告支付涉案房屋占有使用费(参照租赁期间每天租金232.8元标准，从2020年8月28日计算至实际搬离之日)；5.判令被告向原告支付逾期支付租金违约金12,040元(以每天140元的标准，从2020年6月2日计算至2020年8月27日，共计86天)；6.判令被告支付原告解除合同违约金17,000元。事实和理由：2019年5月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》(合同编号：201901)，合同约定：原告将涉案房屋出租给被告使用，租期自2019年6月1日至2021年6月30日，其中第一个月为免租期。租金为每年85,000元，一年一付，先付后用。2019年5月27日支付2019年7月1日至2020年6月30日的租金，2020年6月1日之前支付2020年7月1日至2021年6月30日的租金。承租方逾期支付租金的，应承担违约金700元/天，拖欠房屋租金累计一个月以上的，出租方有权收回房屋，承租方还需支付违约金85,000元。2020年6月1日前，被告未按合同约定支付2020年7月1日至2021年6月30日期间的租金。原告催收后，被告先答应支付而后又反悔。2020年8月10日，原告委托律师向被告发送律师函进行催收，被告收到律师函后仍拒绝支付。迫于无奈，原告于2020年8月27日通知被告解除《房屋租赁合同》并要求被告于2019年9月3日前搬离涉案房屋。此后,被告既未支付租金，也未向原告交还房屋。为此，原告起诉，请求判如所请。被告陆世界辩称，不同意原告的第1、2及4-6项诉讼请求，被告已经按期支付第一年房租，不存在逾期支付租金的违约行为，所以涉案合同应当继续履行而不是解除；对于原告第3项诉讼请求，因为被告承租涉案房屋之后，房屋出现漏水，第二、三层是无法使用的，所以在被告支付的第一年的租金中，原告应当退还被告三分之二，这三分之二应当顺延到第二年的租金中进行抵扣，第二年剩余的三分之一租金被告是同意支付的。如果本院最终认定被告存在违约行为，原告享有解除权的话，原告第5-6项诉讼请求中的违约金主张过高。此外，被告不应支付本案诉讼期间的房租，因为原告已经向被告发出解除合同通知，被告无法向涉案房屋管理方缴纳管理费用，故涉案房屋在本案诉讼期间无法正常使用水电。被告陆世界向本院提出反诉请求：判令原告支付被告涉案房屋一楼地坪残值损失48,180元。事实与理由：原、被告双方在2019年5月26日签订《房屋租赁合同》，原告将涉案房屋出租给被告使用。被告接受房屋时，一楼地坪上堆放杂物，一塌糊涂。清洗之后，才发现地坪已经多处开裂凹凸不平，原来的施工质量实在太差。被告将货物运送到该房屋内，因无法正常使用，只好又搬到他处。发现这一情况后，被告即与原告联系，但原告不予理睬。为了能正常使用，被告只能对一楼的地坪重新进行规范施工，为此被告花费共计48,180元。被告早已将情况告知原告，原告没有任何表示。故提起反诉，请求法院判如所请。原告杨良波对被告陆世界的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。原告提供给被告的地坪是符合一般使用要求的，后面地面出现凹凸不平是由于被告堆放食盐，使地面承受不了压强而开裂的。被告堆放货物之后，被告在使用期间有维修义务，对于维修的费用，被告在对地坪施工之前没有和原告进行沟通。原告是不知道被告做了地坪的。合同期约定租期两年，现在已经用了一年半，残值部分已经很少了。按照租赁合同的约定，合同期满装饰装修残值归原告所有，现在被告存在违约，残值理应归原告。本院经审理认定事实如下：涉案房屋登记的权利人为原告杨良波，建筑面积590.69平方米(292.65平方米＋298.04平方米)，层数共计3层。2019年5月26日，原告杨良波作为出租方、甲方，被告陆世界作为承租方、乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将涉案房屋出租给被告使用，租赁期限自2019年6月1日至2021年6月30日止，其中2019年6月1日至2019年6月30日为免租期，每年租金为85,000元，租金一年一付，先付后用，2019年5月27日支付2019年7月1日至2019年6月30日的租金，2020年6月1日之前支付2020年7月1日至2021年6月30日的租金。合同第一条约定，租赁期届满，甲乙双方未签订续租合同的，合同终止，乙方需在合同期满之日将房屋交还甲方，如乙方逾期归还，则乙方按照700元/天的标准向甲方支付违约金。合同第三条约定，在租赁期限内，乙方应爱护并合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如有损坏乙方必须及时维修，费用由乙方承担。合同第五条约定，如果乙方拖欠房屋租金累计一个月以上的，属于乙方违约，甲方有权收回房屋，乙方需支付违约金85,000元给甲方。合同第六条约定，租赁期限内，水、电、煤气、物业费等费用由乙方承担，水、电账户等由乙方自行申请开通。此外，上述合同还对其他内容作出了约定。另查明，2020年8月10日，原告向被告出具律师函一份，该函载明：上海丰兆律师事务所陶金龙律师接受杨良波委托，就你方违反《房屋租赁合同》一事致函如下：你方应于2020年6月1日前支付2020年7月1日至2021年6月30日的租金85,000元。然而，截至发函之日，虽经多次催讨，你方始终没有支付租金。你方的违约行为已严重侵害杨良波合法权益。故致函你方，望你方于收到本函之日起3日内，支付房屋租金人民币85,000元。逾期不付，将收回房屋并追究你方的违约责任。2020年8月27日，原告向被告出具解除合同通知一份，该通知载明：因你方拖欠2020年7月1日至2021年6月30日的房屋租金超过两个月，你方已严重违约。现根据租赁合同的约定通知你方解除《房屋租赁合同》并收回房屋，限你方接到本通知后7天内(2020年9月3日前)搬离涉案房屋。被告陆世界确认已收到上述律师函及通知。又查明，2019年6月29日，被告向原告发送微信：“杨先生：上海这边今天下大雨，房子漏雨比较严重！你房子漏雨维修跟市场有关系吗?房子二楼我正在装修，装修工说漏水问题不解决，暂时就不能装修！”并发送一段时长1分2秒的视频。2020年6月29日，原告向被告发送微信：“陆总您好！刚才接到我母亲的电话，说您又说房子漏水，怎么情况？”被告微信回复：“杨先生您好！房子漏水情况你应该是知道的呀，当时我己经电话、微信、视频告诉你了呀！你也没有给我回任何信息！是不是你在国外原因，后期我又联系你的母亲和那位吴老师还是没有任何结果，因上面漏水特别严重至今楼上我也无法使用，杨先生这问题不能再拖了。”原告回复：“陆总您好！我一直都在国外，因国内的骚扰电话太多，所以一切国内电话我都不接，但你可微信联系，去年不是跟您说过因您在当地就麻烦您找一家维修公司报个价，如果合理的话就修一下，到时租金上减掉就可以了，我们不在当地也找不到维修师傅，所以还麻烦您自己找个维修师傅，谢谢！”被告回复：“如果好解决我早就解决了，怎么会拖到今天，你这房子地坪、门当时都无法使用了，维修花了四万多元我也没告诉你们，我没别的意思，我是说如果能花少钱就能解决的问题还会拖到现在吗！”原告回复：“陆总，那您认为该怎么修呢？”被告回复：“我认为你们业主要去找物业来维修，毕竟高空安全问题！无论你这几间铺子是谁使用都要修！目前下面一层影响还不大！”原告回复：“好的，我让我父亲联系物业了，谢谢！”2020年7月6日，原告向被告发送微信：“陆总您好，房子已在维修施工，因我们不在现场，麻烦您监督一下施工质量，谢谢！”被告回复：“好的，现在是黄梅季节，上海这边天天下雨，他无法维修，他这种方式维修天气一定要好，不能下雨。市场那边我有人在，有什么情况我会及时通知你，你放心！”2020年7月7日，原告向被告发送微信：“陆总您好！刚才维修师傅给我发信息说屋里铺好了，麻烦您叫您的人去验收一下。是否已经处理妥当，谢谢！”被告回复：“好的，今天上海没有下雨，天气很好！”原告回复：“好的，验收后告诉我，谢谢！”2020年7月8日，原告向被告发送微信：“陆总，叶榭店里的人去屋面看了吗？做得怎样？维修师傅要付款了，麻烦您看一下，谢谢！”被告回复：“杨先生：我那边人说从外观上看不出来，他们也无法上到房顶，只能等下大雨看漏不漏了，维修费我认为再等几天付给他，另外他们维修时材料从屋顶滚落下来把广告砸坏了，到目前还没把修复好，我听工人说当时真的很危险，当时房子下面四周没有做任何防护措施，我下午过去，晚一点再给你信息！”原告回复：“好的，等您消息”。2020年7月10日，原告向被告发送微信：“陆总您好，现在房屋顶己经修好了，麻烦您把租金打一下，谢谢”被告回复：“杨先生：你合计一下叶榭今年租金应付你多少钱？”原告回复：“陆总什么意思？”被告回复：“杨先生：因国内疫情严重影响，政府对厂房、商铺租金、物业费实行一定范围内减免，一般情况下租金、物业管理费免三个月，请杨先生对我这片是否考虑一下！另外叶榭房子楼顶面没有维修，使至今楼上房子我无法使用！杨先生，我个人认为去年的租金不能够按照我们约定的价格来执行，租房子付租金理所当然，你楼上的房子无法使用，再让我全付合约的租金，是否有点说不过去！杨先生咱们换个角度你认为我说的有没有道理！至于楼上维修之前能不能用，我有没有用，你的老父亲和帮你维修的孙师傅知道。”原告回复：“陆总您好！叶榭的房屋是我父母的产业。他们说我们在叶榭其他的房子也没有减租现象，而且他们的租金比我们还高，他们说跟您接电话您说两句就挂了，他们很不高兴，今年的租金不会减的，如果您觉得不合适的话，抱歉！”被告回复：“杨先生：我和你的父母通电话可能是我的语言表达能力有问题，他们听不清楚！尤其是你的母亲，前几天你父亲到叶榭打电话在电话中交谈就比较困难，他带了一个人过来，后面的话都是跟这个人谈的，抱歉！”、“至于疫情房租减免上海是普遍的，这点事我没有必要和你说谎，如你有疑问你可以问问那位吴老师！至于怎么做决定在于您！”、“去年全年租金都已经支付给你，但是楼上房子无法使用这个责任不在于我，至于上面分摊多少费用这个钱你们肯定要退还给我！”原告回复：“陆总您好，关于楼上的事情您后来没说我以为您已经处理了，本身我们的房租己比他人便宜了，所以如果陆总以为不合适的话，那请您另找他处，我父母的态度很坚决，我也无能为力，抱歉！”被告回复：“杨先生：可能说的太多你觉的我这个人有点啰嗦！我没有和你说这房子租金多与少，自然我们双方约定好的价格我会执行的。我说的是楼上去年空置到现在的租金你要退还给我，因为去年你父母想让我代办维修的事，当时我就明确告诉他们我做不了，这不是钱的事。我租房子是用来住的，不是用来看的！因为你们的原因造成楼上空置到现在，还让我付租金可能于情于理都说不过去吧！”原告回复：“陆总，我们当时合同说的是房子现状，所以租金比较便宜的，现在我们光修屋顶就花了近3万元了，我们也没说什么，大家都不要太计较了，那边的物业也要我父母把房子交给他们出租，说可以租个好点的价格，但我觉得还是希望能将合同继续下去的，如果陆总觉得不愿意，也可以结束合约。谢谢！”被告回复：“杨先生：至于你说的房子现状楼下我已经帮你做了很多工作了，地坪、门窗维修我经花去四万多元了，你所说的现状不是你想象那样可以无限放大的！至于你的房子是否再与我合作怎么决定那是你的事，你不能为了你的利益，把一些不成立的条件强加于我。杨先生：从我内心来说，我是很想跟你合作的，为了你这房子我投入很多你也是知道的！如果你仍然坚持你的观点，那我们可能很难合作下去！”原告回复：“陆总，如果您是这样想的，那只能说抱歉了！我父母的态度很坚决，他们也不是钱的问题，主要对您的态度非常反感，如果陆总不合适的话，麻烦您尽早找新址，谢谢！”审理中，经被告申请，证人孙某某出庭作证陈述，其系原告雇佣修理涉案房屋屋顶漏水问题的工人。其称：2020年7月初原告请我去修房子的，第一次去涉案房屋处是2020年6月底，签定书面协议后，然后就开始施工了。施工内容主要是屋脊漏水修复，修了3-4天，一共三个人修的。三楼漏水比较严重，房间里面也有水，漏水点大概有二十几个。二楼没有漏水，当时二楼和三楼房间都是空的。修完之后原告需要付款，付款之前原告让被告看了一下有没有漏水，没有漏水才付钱的，一共付了27,600元。审理中，经被告申请，证人吴某某出庭作证陈述，其系被告员工。其称：我是从2019年6月底7月初开始进出涉案房屋，现在还在进出这个房子，最近一次是今天(2020年11月4日)上午。房屋三楼漏水没有用，二楼没有用，一楼做仓库放食盐的。期间三楼漏水一直空置，二楼以前有一个驾驶员住过，大概从2019年8、9月份住到2020年年初春节，然后就没有人住了。这个驾驶员也是送食盐的。审理中，原、被告均确认涉案房屋的屋顶漏水问题已于2020年7月9日修复完毕。审理中，原告表示如经法院审理认定原告无权行使解除权，则要求被告按照合同约定的金额支付原告剩余的一年房租。就此，被告表示，如经法院审理认定原告无权行使解除权，其要求继续履行涉案租赁合同，但剩余的一年房屋应当按照其辩称意见酌减。以上事实，有《房屋租赁合同》、律师函、解除合同通知、微信聊天记录、证人证言、当某某陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，当某某应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系当某某的真实意思表示，合法有据，双方均应恪守。双方的争议焦点在于：1.原告是否享有合同解除权，被告是否应当承担违约责任；2.被告欠付原告租金的金额是多少？原告是否应当免除被告的部分租金。对于第一个争议焦点，原告主张被告未按期支付租金构成违约，要求解除与被告的租赁合同，而被告辩称未按期支付租金系因涉案房屋一直漏水，对被告正常使用涉案房屋造成影响，故被告不构成违约，原告解除条件不成立，要求继续履行合同。对此，本院认为，根据原、被告双方的微信聊天记录及其他在案证据，被告在承租涉案房屋后不久，即于2019年6月29日向原告提出房屋存在屋顶漏水的问题，后原告直至2020年7月才安排进行相应维修。房屋漏水系房屋本身的缺陷并非被告使用不当造成，应当由原告承担相应的维修义务。维修结束后，原、被双方一直在协商租金减免事宜，本院认为被告上述抗辩意见符合事实及法律规定，原告无权行使解除权单方面解除合同，故对于原告解除合同以及要求被告搬离并返还涉案房屋、支付房屋占用使用费、违约金的主张，本院不予支持。关于被告应支付租金的数额认定。本院认为，涉案房屋在交付被告时确实存在屋顶漏水问题，致使被告无法使用涉案房屋的第三层，该楼层相应的租金应当予以酌减。但根据证人证言，被告曾使用过涉案房屋的第二层，故第二层并不应包含在租金酌减的考虑范围内。因此，结合屋顶漏水维修工程的完成日期及房屋第三层占整体房屋的使用率，本院酌定对于2019年7月1日至2020年7月9日期间的租金按照合同约定租金标准的四分之三计算，计算后金额为65,321.92元(85,000元÷365天×374天×75%)。但对于2020年7月10日至2021年6月30日期间的租金，被告应当按租赁合同的约定支付，金额为82,671.23元(85,000元÷365天×355天)。以上租金合计147,993.15元，扣除被告已支付原告的85,000元，被告仍需支付原告62,993.15元。关于被告所持的不应承担本案诉讼期间的房租的辩称意见，本院认为，物业管理费用依照双方约定应当由被告承担，本院在审理中多次询问被告，被告均表示要求继续履行涉案租赁合同，故即便被告因未缴纳物业管理费造成涉案房屋无法正常使用水、电，因此产生的损失也应由被告自行承担，被告的该项辩称意见，本院难以认同。反诉部分，现原告无权行使解除权单方面解除合同，被告明确表示要求继续履行涉案租赁合同，故被告的反诉请求，并无依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十一条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)陆世界于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)杨良波上海市松江区叶榭镇车亭公路1098弄141、142、143、144号房屋尚欠的租金62,993.15元；二、驳回原告(反诉被告)杨良波的其余本诉诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)陆世界的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,926元，减半收取计963元，反诉案件受理费502元，以上合计1,465元，由原告(反诉被告)杨良波负担275.5元(已付)，被告(反诉原告)陆世界负担1,189.5元(其中502元已付，剩余687.5元于本判决生效之日起十日内支付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当某某的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邵毅二〇二一年二月二日书记员  马青附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。