四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1421民初154号 原告：眉山市华奥诚信物业管理有限公司，住眉山市东坡区颖州北路**，统一社会信用代码91511402694837015M。 法定代表人：熊光明，总经理。 委托诉讼代理人：谢丹，四川观今律师事务所律师。 被告：徐淑兰，女，生于1968年5月6日，汉族，，住四川省眉山市东坡区 原告眉山市华奥诚信物业管理有限公司（以下简称华奥物业公司）与被告徐淑兰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华奥物业公司委托诉讼代理人谢丹，被告徐淑兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华奥物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告徐淑兰支付2015年11月18日至2021年1月22日物业费3693.96元；2.判令被告承担违约金100元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月1日原告和仁寿县珑镇嘉源第一届业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告负责珑镇嘉源社区的物业公共服务。约定住宅多层为0.5元/月·平方米；物业费按半年或年收取一次，应在1月31日前和7月31日前履行交纳义务；逾期交纳物业费，物业公司按应收物业服务费的1%每日向甲方收取违约金。服务期满后，续签服务期至2021年3月1日。被告徐淑兰是珑镇嘉源1栋3单元602号业主，自2015年11月18日起未交物业服务费。原告多次催收未果。原告为维护自身的合法权益诉至本院，请求判如所请。 被告徐淑兰辩称，被答辩人华奥物业公司不作为，答辩人没有得到应有的服务。答辩人的车子不见了，物业没有管。去年业主提的改进意见，被答辩人未实施。被答辩人华奥物业公司的从业人员没有资格证书，态度蛮横，车辆通道长期关闭，外来车辆可以进，业主不能进。进小区门无人看守。小区外墙砖脱落，有安全隐患。小区绿化、健身器材，无人维护。小区电线私拉乱接、外墙水管爆了，物业不管，垃圾无人清理。维修基金被物业私自动用等。小区业主委员会与原告华奥物业公司签订的物业服务合同，业主不清楚。被答辩人华奥物业公司向答辩人催收过物业费。 本院经审理认定事实如下：2015年1月1日、2016年1月1日、2017年1月1日原告华奥物业公司和仁寿县珑镇嘉源第一届业主委员会分别签订《物业服务合同》，约定合同期一年，2018年1月1日原告华奥物业公司和仁寿县珑镇嘉源第一届业主委员会签订《关于珑镇嘉源小区物业服务合同的延续协议》，约定双方同意将2017年1月1日签订的物业服务合同延续至2019年3月30日；2019年3月1日原告华奥物业公司和仁寿县珑镇嘉源第一届业主委员会签订《物业服务合同》，约定合同期二年，2019年3月1日至2021年3月1日；2019年3月1日原告华奥物业公司和仁寿县珑镇嘉源第一届业主委员会签订《补充协议》，约定业主委员承诺将小区维修资金4月30日前向相关部门申请划拨到业主委员会账户，此合同执行一年后，根据市场行情及政府指导价，可适当调高物业管理费。仁寿县珑镇嘉源第一届业主委员会与被告华奥物业公司签订的《物业服务合同》均约定华奥物业公司提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：一、建筑物共有部份及设施设备的使用、管理和维护；二、公共绿化的维护；三、公共区域环境卫生维护；四、公共区域的秩序维护；五、物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告；六、物业维修、更新、改造费用的帐务管理；七、物业服务档案和物业档案的保管。物业服务达不到合同约定的服务事项和质量的，应以收取的物业服务费为基数向全体业主或相应业主支付1%的违约金。还约定，物业公司接受业主的监督，定期向业主报告物业服务合同的履行情况，及时公告建筑区域内的重大物业服务事项；物业公司不得擅自占用和改变建筑区域内共有部分的用途，如需在本物业内改、扩建完善配套项目，应协商后经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，报有关部门批准方可实施。合同约定住宅多层物管费0.5元/月·平方米。物业服务费按半年收取一次的方式交纳，应在当年的（上半年）1月31日前和（下半年）7月31日前履行交纳义务。 根据被告提交的照片、当事人陈述、证人证言，原告华奥物业公司管理的案涉小区存在以下问题：外墙砖有部份脱落；枯树叶、枯树枝未清理；垃圾清理不彻底；车辆停放无序；公共娱乐、健身器材缺少维护；积水未清理。位于龙正镇广场路**（珑镇嘉源）1幢3单元6层2号房屋系周开勤、徐淑兰共同共有。建筑面积119.16平方米。被告徐淑兰从2015年11月18日起未支付物业服务费。在被告徐淑兰欠交物业费期间，原告华奥物业公司向其进行过催收。 上述事实，有原、被告的陈述，双方当事人身份信息，《物业服务合同》、房产登记信息查询情况说明、催收物业费照片、小区照片、证人证言等证据予以证实。以上证据，经当庭质证，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，原、被告系物业服务合同关系，原告华奥物业公司有义务提供符合合同约定内容和质量标准的物业服务，被告徐淑兰有义务按合同约定时间、金额支付物业费。本案查明原告华奥物业公司在履行物业服务合同的过程中确有履行不到位、不作为情形。在原告华奥物业公司提供物业服务确有不符合约定情形时，被告徐淑兰拒绝履行交纳相应物业费属行使履行抗辩权合法行为，不构成违约。故原告华奥物业公司请求被告徐淑兰支付违约金，本院不予支持。 原告华奥物业公司未按照合同约定完全履行物业服务合同义务，被告交纳物业费应作相应调减，而不是完全不交纳。故对被告徐淑兰抗辩不交纳物业费，本院不予支持。《物业服务合同》约定，物业服务达不到合同约定的服务事项和质量的，应以收取的物业服务费为基数向全体业主或相应业主支付1%的违约金。同时依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。在原告华奥物业公司未完全履行合同义务时，被告徐淑兰可以抗辩少支付相应报酬。对原告华奥物业公司已履行义务部份，被告徐淑兰应支付相应的物业费。综合原告华奥物业公司的履行情况，本院酌定本案中被告徐淑兰按80%履行支付物业费义务。 原告华奥物业公司请求被告徐淑兰交纳2015年11月18日至2021年1月22日的物业费。依据《物业服务合同》的约定，物业服务费按半年收取一次的方式交纳，应在当年的（上半年）1月31日前和（下半年）7月31日前履行交纳义务。物业费半年交纳一次，上半年的物业费在1月31日前交纳，下半年的物业费在7月31日前交纳。原告华奥物业公司主张的2021年1月1日至2021年1月22日的物业费是上半年的物业费，被告徐淑兰依据《物业服务合同》有权在2021年1月31日前选择交纳。本院对原告华奥物业公司主张该期间物业费的诉求不予支持。 被告徐淑兰应向原告华奥物业公司支付2015年11月18日至2020年12月31日61个月13天物业费2928元（119.16平方米×0.5元×61.43月×80%）。 综上所述，原告华奥物业公司的合法诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第六十七条、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告徐淑兰于本判决生效之日起十日内向原告眉山市华奥诚信物业管理有限公司支付物业费2928元； 二、驳回原告眉山市华奥诚信物业管理有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取计25元，由被告徐淑兰负担，于本判决生效之日起十日内径行支付给原告眉山市华奥诚信物业管理有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  胡思慧 二〇二一年二月一日 书记员  伍 卫