辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终8416号上诉人（原审被告）：中合(大连)置业有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区高能街****，统一社会信用代码：912102315655331039。法定代表人：孙海生，公司董事长。委托诉讼代理人：范荣，上海君澜（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕科力，女，1962年6月29日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：董舒雅，辽宁斐然律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱丹，辽宁斐然律师事务所律师。中合（大连）置业有限公司（简称中合公司）与吕科力商品房销售合同纠纷一案，大连高新技术产业园区人民法院作出（2019）辽0293民初1810号民事判决，中合公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日作出（2020）辽02民终1369号民事裁定，将该案发回大连高新技术产业园区人民法院重审。该院重审后，于2020年10月26日作出（2020）辽0293民初1636号民事判决，中合公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。中合（大连）置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人不承担逾期办证的责任或将本案发回重审。事实与理由：一、一审法院认定事实有误，片面采信一方的证据，显失公平。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定了逾期办证的违约责任，适用过错原则，认为因第三方原因造成逾期办证的责任不应由开发商承担。但一审法院对上诉人提供的能够证明逾期办证非因上诉人原因所致的证据，全部不予采信，没有查明该节事实，导致对整个案件的认定有误，这有违法律的公平、正义原则，显失公平。2、上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》第十五条也明确约定了出卖人承担违约责任的前提是：“如因出卖人的责任”。一审法院只片面的依据该条合同约定的办证时间，简单地判决上诉人承担逾期办证的责任，却忽略了合同约定因出卖人的原因导致的逾期办证，出卖人才承担责任的大前提，不但有违合同约定，也有违法律规定，逾期办证的根本原因没有查清，就武断的判决上诉人承担责任，不符合法院应当从衡平合同双方利益的立法本意出发，兼顾公平合理加以综合考虑的裁判原则。二、一审法院适用法律错误，片面倾向于被上诉人。本案既然是商品房买卖合同纠纷，首先应当适用的是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，而不能只选择倾向于被上诉人一方的法律规定适用。吕科力辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。吕科力向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期办理房屋权属证书违约金78810元(自2017年10月20日暂计算至2019年6月19日)，最终计算至原告取得房屋权属证书之日止。2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年11月2日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连市（建筑号第F2座1单元14层2号）房屋一套，房屋建筑面积91.45平方米，房屋总价为1239148元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.经建设单位组织建筑工程验收合格并有勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.因执行国家法律、法规、政策、政府及公共事业部门的指令、通告导致的延期；因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致的延期。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方约定办理该房屋权属证书的期限为720日，自该房屋交付之日开始计算。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金，直至可以办理，合同继续履行。同日，原、被告又签订《合同补充协议》，其中第十二条第一款约定，买卖双方一致同意出卖人应当在该房屋交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上述出卖人将“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指出卖人将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为买受人办理产权登记的基础资料。第二款约定，因国家及地方政府政策、地方、地方政府主管部门原因程序或其他非出卖人原因，造成产权登记机关或工程质量监督机构等部门未及时接收出卖人所报送的资料和按本协议约定时间办理产权登记相关手续的，出卖人不承担任何责任。合同签订后，原告向被告支付案涉房屋的全部购房款1239148元，被告于2013年11月2日向原告出具了发票。2015年9月30日，被告向原告交付了案涉房屋。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行合同义务。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意约定办理该房屋权属证书的期限为720日，自该房屋交付之日开始计算。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金，直至可以办理，合同继续履行。而被告未能举证证明其履行了上述义务，致使原告在房屋交付后的720日内取得房屋权属证书，故应认定被告的行为构成违约，被告应承担违约责任。根据上述条款的约定，办理房屋权属证书的最后期限为自“房屋交付之日”计算720日，双方均认可被告于2015年9月30日向原告实际交付房屋，故被告承担逾期办理房屋权属证书违约责任的期限应自2015年9月30日向后计算720天，现原告要求被告自2017年10月20日起开始承担违约责任，不违反双方约定，予以确认。鉴于被告逾期办证的违约行为仍在继续中，仅支持违约金计算自2017年10月20日起至2019年6月19日止；自2019年6月20日至原告取得房屋权属证书之日止的逾期办证违约金，将待案涉房屋具备办证条件后，由原告另行诉讼解决。据此，被告应向原告支付的违约金数额为75340.19元（1239148元×万分之一×608天）。至于被告辩称约定的违约金过高无事实和法律依据，不予采纳。关于被告主张案涉房屋逾期办证系因市政工程未施工完毕，被告依约应免责的意见。本院认为，市政工程是否施工完毕系被告与案外人大连高新园区管委会签订的框架协议中所涉及的双方权利义务内容，与本案认定被告在原、被告签订的相关合同中能否免责，不具有关联性。被告逾期办理权证是不争的事实，现在应重点审查原、被告签订的相关合同中是否有关于被告免责条款的约定。与之相关的是《合同补充协议》第十二条第二款的约定，因国家及地方政府政策、地方、地方政府主管部门原因程序或其他非出卖人原因，造成产权登记机关或工程质量监督机构等部门未及时接收出卖人所报送的资料和按本协议约定时间办理产权登记相关手续的，出卖人不承担任何责任。而本案中被告主张免责的原因不符合上述合同约定，故被告该抗辩意见，不予采纳。综上所述，一审法院依据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、中合公司于判决生效之日起十日内给付吕科力2017年10月20日至2019年6月19日期间逾期办证违约金75340.19元；二、驳回吕科力的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1770元，由中合公司负担。本院二审期间,上诉人中合公司提交了办理房屋初始登记提交的材料明细及与明细对应的各项必要材料，拟证明：根据登记机关办理房屋初始登记所必要提交的材料明细，上诉人中合公司除因案涉房屋市政工程未施工完毕导致该公司无法提交《房屋竣工验收备案证》外，所有材料均已完备，故市政工程未施工完毕致使案涉房屋无法接通正式电系案涉房屋逾期办证的唯一原因。被上诉人对该证据不认可，认为该证据仅能证明案涉房屋逾期办证情况属实，与上诉人的待证事实缺乏关联性。经本院审查，被上诉人对该证据的真实性并未提出异议，结合被上诉人对真实性亦无异议的一审其他证据，具体包括：《大连高新技术产业园区管理委员会、中国供销集团再生资源交易合作所项目合作框架协议书》、中合置业项目10KV变电所进线工程施工的《中标通知书》(2016年5月)及进线工程施工图纸、《工程竣工验收报告》、《关于申请中合(大连)置业有限公司项目正式用电的函》、《大连市财政局关于缴纳城市基础设施配套费收讫的通知》，本院认为以上证据相互佐证，本院对以上证据的真实性予以采信，但对于以上证据与中合公司主张市政工程延误系导致案涉房屋不具备办理产权登记唯一原因的待证事实的关联性，不予采信，具体理由将于下文论述。据以上真实性无争议的证据，本院补充查明：大连高新技术产业园区管理委员会负责中合公司案涉项目所在地块（具体为E地块和F地块，F地块又分为F1、F2、F3地块，本案案涉房屋位于F3地块）“七通一平”等基础设施、配套到地块红线边，其中“七通一平”包括通电义务。2014年6月17日，大连市财政局向中合公司印发大财土〔2014〕488号《大连市财政局关于缴纳城市基础设施配套费收讫的通知》，载明案涉项目应缴纳的城市基础设施配套费已全部收讫。2015年6月25日，中合公司取得案涉房屋所在房地产项目（F地块项目F2#楼）的《工程竣工验收报告》，该报告有勘察单位大连市勘察测绘研究院有限公司、设计单位大连都市发展设计有限公司、施工单位中国建筑第二工程局有限公司、监理单位大连双建工程建设监理有限公司验收组人员签字确认。2018年7月11日，大连高新园区国土资源和房屋局对案涉房屋面积测绘成果报告签章备案。该已备案的房屋面积测绘报告是办理房屋初始登记所必须提交的材料之一。2019年12月5日，大连高新技术产业园区规划建设局向国网辽宁省电力有限公司大连供电公司致《关于申请中合（大连）置业有限公司项目正式用电的函》，该文件主要内容载明，案涉项目“内外线工程均已施工完毕，正在履行正式电的竣工验收程序。项目的电力外线工程是由大连高新技术产业园区负责建设，施工单位是大连建工机电安装工程有限公司，外线工程由小平岛66kV变电站10kV中合甲线（专用线路）109开关、学苑66kV变电站10kV中合乙线（专用线路）209开关至10kV变电所的工程、内线施工单位为电联机电安装工程有限公司，10kV变电所及10kV外线电力工程均已施工完毕，已申报验收送电。在验收送电过程中因外线电缆被盗已停滞，大连建工机电安装工程有限公司于2019年11月9日通过110正式报警，目前高新区公安分局正在侦破中”。本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。本案中，上诉人中合公司未按照案涉《商品房买卖合同》约定的期限给被上诉人吕科力办理房屋产权登记已是不争的事实，中合公司的该逾期办证行为构成违约，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点问题是，上诉人中合公司是否应向被上诉人吕科力承担逾期办证的违约责任。从案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定可知，《商品房买卖合同》第十五条约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金，直至可以办理，合同继续履行”；《合同补充协议》第十二条第二款约定，“因国家及地方政府政策、地方、地方政府主管部门原因程序或其他非出卖人原因，造成产权登记机关或工程质量监督机构等部门未及时接收出卖人所报送的资料和按本协议约定时间办理产权登记相关手续的，出卖人不承担任何责任”。据此，根据双方当事人的合同约定，仅在因出卖人原因导致买受人不能如期取得房屋权属证书，且买受人又不退房的情况下，出卖人应按约定的违约金计算标准以支付违约金的方式向买受人承担逾期办证违约责任。因此，对于本案二审争议焦点问题的认定，取决于上诉人中合公司是否有证据足以证明导致买受人不能如期取得房屋权属证书的原因不在于该公司，再结合上诉人中合公司提出的具体上诉事由，还可以将对于该焦点问题的认定具化为，上诉人中合公司是否有证据足以证明市政工程延误导致案涉房屋无法接通正式电系导致案涉房屋尚不具备办理权属登记的唯一原因。从已查明的案件事实看，被上诉人吕科力买受的案涉房屋根据双方《商品房买卖合同》的前述约定，应在吕科力于2015年9月30日接收房屋后的720日（即2017年10月20日）取得房屋权属证书，而从中合公司提交的办理房屋初始登记所必要的材料看，至2018年7月11日，该公司才取得已备案的房屋面积测绘报告，故自2017年10月20日至2018年7月11日期间产生的逾期办证违约责任，中合公司未能举证证明并非其自身过错所致，因此该公司按照合同约定就此期间的逾期办证违约行为承担支付违约金的责任应无争议；对于2018年7月11日之后至吕科力主张的2019年6月19日期间的逾期办证违约金，上诉人中合公司并无证据证明该期间案涉房屋不能办理产权登记的原因仅为案涉房地产项目未能接通正式电，事实上，上诉人中合公司仅有大连高新技术产业园区规划建设局于2019年12月5日向国网辽宁省电力有限公司大连供电公司发送的《关于申请中合（大连）置业有限公司项目正式用电的函》能够直接说明案涉房地产项目正在履行正式电的竣工验收程序，“在验收送电过程中因外线电缆被盗已停滞，大连建工机电安装工程有限公司于2019年11月9日通过110正式报警”，但上述时间均迟于被上诉人吕科力主张违约金计付至2019年6月19日的时间节点，即上诉人中合公司尚无证据证明2018年7月11日之后至吕科力主张的2019年6月19日期间，案涉房地产项目的外线电缆被盗事由已经发生，导致案涉房屋无法办理权属登记，因此，中合公司应承担该期间的逾期办证违约责任。综上所述，上诉人中合公司的上诉请求不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1770元,由中合(大连)置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  杨 威二〇二一年二月十七日书记员  张美健