广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）粤01民终682号上诉人（原审原告）：肖红征，男，1970年1月31日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。被上诉人（原审被告）：广州暨品生物科技有限公司，住所地广州市海珠区会展南五路******。法定代表人：欧飞行，职务总经理。委托诉讼代理人：何瑞怡、方晋佩，均系广东正大联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴爱月，女，1966年11月15日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。被上诉人（原审被告）：高伟，男，1975年12月1日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。被上诉人（原审被告）：赵香训，女，1958年10月10日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。上诉人肖红征因与被上诉人广州暨品生物科技有限公司（以下简称“暨品公司”）、吴爱月、高伟、赵香训物权保护纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初532号之一驳回起诉的民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员梁淑敏独任审理。本案现已审理终结。上诉人肖红征上诉请求：1.撤销一审裁定，依法改判暨品公司支付占用使用费或将案件发回一审法院重审；2.判令被上诉人吴爱月依法承担在诉讼中提供虚假合同的法律责任；3.本案全部诉讼费由被上诉人暨品公司、吴爱月、高伟、赵香训承担。事实和理由：一、一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条、第三十一条规定，裁定驳回其一审起诉，系适用法律错误。根据广东省高级人民法院《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见》（试行）第12条规定，执行法院在拍卖公告中明确以不清场移交方式拍卖、变卖或者抵债的执行标的物的，买受人提起诉讼请求支付占用费的，人民法院应当依法受理。期限届满后，被执行人或者其他占有人仍然继续占有、使用该执行标的物的，买受人向有管辖权的人民法院提起物权保护诉讼请求腾退的，人民法院应当依法受理。本案中，执行法院越秀区法院的拍卖公告并没有设定期限，其可以在任何时间提起诉讼。其向一审法院提起诉讼请求支付占用费，一审法院应予受理。二、一审法院认定事实错误。1.吴爱月提供给越秀区法院的租赁合同没有原件只有复印件，合同内容与其向一审法院提交的两份租赁合同内容截然不同，三份合同文字内容均不一样，至少存在两份合同是虚假合同。吴爱月在越秀区法院执行案件中并未提出租赁权利的相关主张，应认为与越秀区法院的执行案件没有关联。越秀区法院也没有权利和义务审核当事人没有提交的合同。2.暨品公司提供给越秀区法院的租赁合同并非是其公司在工商注册登记的合同。工商注册登记的合同是公示合同，具有优先效力，其向一审法院陈述该工商注册登记的合同存在，一审法院应优先审核，越秀法院对此没有审查权。暨品公司在存在公示合同的前提下，提供另外的合同，在没有证据证明该份合同真实性的情况下，存在虚假合同的可能。3.其已通过裁定取得房产证，并于2019年10月接受相应的物权。越秀区法院已经交付房产并执行完毕，吴爱月、暨品公司占用房产行为已经不在越秀区法院的管辖范围。综上，一审裁定错误，依法应予以撤销。被上诉人暨品公司提交答辩意见称：对于肖红征上诉主张的管辖权问题，请求法院在查明事实的基础上，正确适用法律，明确本案的管辖权，依法裁判。其公司已于2020年9月15日向涉案房屋出租人吴爱月发出《解除合同通知函》，并于2020年9月30日迁出涉案房屋。如法院认为其公司需支付占用费，则2019年10月至2020年4月19日的占用费应由吴爱月直接向肖红征支付；2020年4月20日至2020年9月30日的费用应按《2019年广州市房屋租金参考价》的标准计算；2020年10月1日起，其公司无需承担任何责任。肖红征向一审法院起诉请求：1.确认暨品公司、吴爱月之间关于广州市海珠区会展南五路1号5号1209房屋的《租赁合同》无效；2.确认吴爱月与高伟、赵香训之间关于广州市海珠区会展南五路1号5号1209房的《租赁合同》无效；3.吴爱月、暨品公司、高伟、赵香训腾出广州市海珠区会展南五路1号5号1209房屋；4.暨品公司作为占用人，按照20914元每月支付占用使用费，自2019年10月22日支付至吴爱月、暨品公司、高伟、赵香训实际腾出房屋之日止；按每月交租日22号，日利率万分之一点七五计算；5.本案诉讼费由暨品公司承担。经审查，广州市越秀区人民法院于2019年8月8日发出《网络司法拍卖公告（第一次）》，载明：拍卖标的物所在地为广州市海珠区会展南五路1号5号1209房，起拍价为4049015元；瑕疵说明“房屋具体使用情况不详，没有钥匙，按现状拍卖，法院不负责清场；如拖欠物管费水电费均由买受人自行解决”。2019年9月18日，广州市越秀区人民法院发布《网络司法拍卖公告（第二次）》，载明：将于2019年10月8日上午10时至2019年10月9日上午10时（延时的除外）进行公开拍卖，拍卖标的物所在地为广州市海珠区会展南五路1号5号1209房，起拍价为3239212元；瑕疵说明“房屋已有出租，法院对租约的真实性、合法性不予审查，具体情况详看附件；房屋具体使用情况不详，没有钥匙，按现状拍卖，法院不负责清场；如拖欠物管费水电费均由买受人自行解决”，附件包括《广州市海珠区会展南五路1号5号1209房租赁合同》等。经公开竞价，肖红征以3509212元竞得案涉房屋。2019年10月22日，广州市越秀区人民法院作出（2019）粤0104执恢173号之四执行裁定书，裁定广州市海珠区会展南五路1号5号1209房的所有权归肖红征所有，上述房屋的所有权自裁定送达买受人肖红征时起转移。本案审理过程中，暨品公司和吴爱月提交了两份租赁合同，一份《租赁合同》由高伟作为出租方与吴爱月作为承租方签订，租赁期限20年，自2016年1月1日至2036年12月31日，签订日期为2013年6月1日；暨品公司提交了其作为承租人与吴爱月作为出租人签订的《租赁合同》，租赁期限自2018年4月20日至2021年4月19日，签订日期为2018年4月8日。肖红征表示其在竞拍前通过拍卖公告看到上述两份租赁合同，也清楚相关风险，但认为该合同效力未经审核，肖红征取得房屋所有权后可通过法律途径主张权利，排除他人占有。吴爱月主张其与高伟签订的《租赁合同》合法有效，且拍卖过程中并未去掉租赁合同效力，吴爱月对案涉房屋享有租赁权。一审法院认为：肖红征通过司法拍卖竞买购得案涉房屋，取得案涉房屋的所有权，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。吴爱月持有其与案涉房屋原产权人高伟签订的关于案涉房屋的《租赁合同》，且司法拍卖导致所有权变更发生在租赁期间，并以此对抗肖红征的主张。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”的规定，吴爱月享有在先租赁权是其对抗肖红征提起本案物权保护诉讼的前提条件之一。同时，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行”及第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，执行法院对拍卖财产应当以清场移交为原则，对不能清场交付的情形予以审查处理。但现有证据无法证明案涉房屋的执行法院在拍卖前已对租赁合同效力等进行了审查处理，并决定保留租赁权拍卖。鉴于此，肖红征依据物权保护提出房屋移交请求应由执行法院审查处理。肖红征向一审法院提起本案诉讼，一审法院予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项之规定，一审法院于2020年9月8日作出裁定如下：驳回肖红征的起诉。肖红征预交的一审案件受理费9700元予以退回，保全费1774.84元由肖红征负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据肖红征一审起诉请求和一审法院裁定驳回肖红征起诉的理由，本案实质涉及司法拍卖不动产移交问题。对此，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》已有明确规定。一审裁定事实清楚，适用法律正确，且理由阐述充分，本院予以确认，不再赘述。肖红征虽上诉坚持主张一审法院对本案有管辖权，但肖红征并未有新的事实与理由佐证自己的主张，故本院认可一审法院的分析认定，对肖红征的上诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判员  梁淑敏二〇二一年二月五日书记员  曾美玲