上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12078号上诉人（原审原告）：上海市闵行区虹桥东苑风度国际业主委员会，住所地上海市闵行区虹莘路******。负责人：王雪梅，主任。委托诉讼代理人：王毅伟，上海市东方正义律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦劼晟，上海市东方正义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海新东苑投资集团有限公司，住所地，住所地上海市闵行区吴中路******iv>法定代表人：沈慧琴，执行董事。委托诉讼代理人：顾国富，上海宝申理律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹梦昊，上海宝申理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海虹桥房地产有限公司，住所地上海市闵，住所地上海市闵行区莲花路**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王缨，执行董事。委托诉讼代理人：朱骏，上海融力天闻律师事务所律师。上诉人上海市闵行区虹桥东苑风度国际业主委员会（以下简称虹桥东苑业委会）因与被上诉人上海新东苑投资集团有限公司（以下简称新东苑公司）、上海虹桥房地产有限公司（以下简称虹桥公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初40585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。虹桥东苑业委会上诉请求：撤销一审判决，改判支持虹桥东苑业委会一审第一项诉讼请求即新东苑公司、虹桥公司按照其和虹桥东苑业委会所在小区业主签订的《上海市商品房预售合同》，恢复上海市闵行区XX路XX弄XX-XX号的VIP会所功能并向虹桥东苑业委会及业主交付使用。事实和理由：上海市高级人民法院在（2019）沪民申42号生效民事裁定书中明确“商品住宅项目附属会所是指按照规划部门批准的用于向业主或者业主为主的人群提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所”。开发商在与小区900余户业主签订的《上海市商品房预售合同》附件三中也承诺小区规划有VIP会所，故新东苑公司、虹桥公司理应向业主或业主为主的人群提供商业、娱乐、文体等会所配套服务及场所。综上，一审判决有误，请求二审法院依法予以改判。新东苑公司辩称，不同意虹桥东苑业委会的上诉请求。第一，从程序上讲，虹桥东苑业委会的起诉没有取得业主大会的授权。第二，从实体上讲，虹桥东苑业委会要求根据预售合同恢复会所功能，而虹桥东苑业委会不是预售合同的相对方，故无权根据预售合同提出请求。涉案小区于2005年12月交付使用，距今已经15年，虹桥东苑业委会的请求已经超过诉讼时效。第三，会所的产权归属于新东苑公司，虹桥东苑业委会没有共有权以及共同管理的权利基础，虹桥东苑业委会请求新东苑公司、虹桥公司向小区业主交付会所没有依据。第四，预售合同中提到的会所、健身中心等区域目前仍然存在。一审中新东苑公司、虹桥公司也提供了相应的会所租赁合同、照片等证据，证明会所完全符合为小区业主提供商业娱乐、文体服务的属性和功能。上海市高级人民法院的生效民事裁定书中也没有确认会所必须为小区居民提供服务或者必须给予小区居民特殊优惠优待，相反该裁定书认为“会所经营者如何提供服务属于商业范畴”。虹桥公司辩称，虹桥公司已经按照合同约定在涉案小区配备了VIP会所，且虹桥公司不是VIP会所的所有权人，故虹桥东苑业委会针对虹桥公司的诉讼请求超越了合同的约定。综上，不同意虹桥东苑业委会的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。虹桥东苑业委会向一审法院起诉请求：1.新东苑公司、虹桥公司按照其和虹桥东苑业委会所在小区业主签订的《上海市商品房预售合同》，恢复上海市闵行区XX路XX弄XX-XX号的VIP会所功能并向虹桥东苑业委会及业主交付使用；2.新东苑公司、虹桥公司继续履行和虹桥东苑业委会所在小区业主签订的《上海市商品房预售合同》，向虹桥东苑业委会及业主交付使用约定的健身中心并提供健身服务；3.诉讼费由新东苑公司、虹桥公司承担。一审法院认定事实：2019年7月24日，案外人上海市闵行区虹桥东苑风度国际业主大会进行表决，通过决议决定对购房合同中明确给小区业主的“健身中心”、“会所”、“游泳池等配套设施问题”向法院提起诉讼。另查明，上海市闵行区XX路XX弄XX-XX号地下1层会所、1层会所、2层会所的权利人为新东苑公司。依据《建筑工程项目表》之规定，会所框架结构2层1幢，面积为2,136.78（722.22）平方米。备注明确会所内包括511.3平方米小区配套公建，不得销售。又查明，业主与案外人上海A有限公司（以下简称A公司）签订的《上海市商品房预售合同》附件三中对于公共系统约定：“小区规划有VIP会所，游泳池，网球场，健身中心等”。再查明，业主与虹桥公司签订的《上海市商品房预售合同》附件三中对于公共系统亦约定：“小区规划有VIP会所，游泳池，网球场，健身中心等”。复查明，上海B有限公司（以下简称B公司）于2008年12月19日与A公司吸收合并，A公司于2009年2月17日注销，B公司存续。吸收合并后A公司所有债权债务由吸收合并后存续的B公司全部承继。2013年4月12日，B公司变更企业名称为新东苑公司。又再查明，小区会所开设有餐饮、酒吧、超市。小区内设有乒乓室、游泳馆、网球场、健身区域。对于虹桥东苑业委会提供的有争议证据：虹桥东苑风度国际小区议事规则、投票公告、业主大会决议书一组，旨在证明本案的诉讼系受全体业主授权委托。新东苑公司及虹桥公司表示上述原件与复印件一致，但认为根据该证据议事规则无法确认对于此次诉讼通过了业主大会的决议，没有证据证明此次决议是按照议事规则合法操作的。对于投票公告，确认原件与复印件一致，但是真实性无法确认。新东苑公司及虹桥公司认为业委会并没有按照议事规则在投票日的提前十五天发放征询的意见表且其作为最大的业主方并没有收到该征询表，所以认为业委会并未按照议事规则操作，对于该证据的证明目的不认可，综上认为虹桥东苑业委会起诉没有获得业主大会的合法的许可。对此，一审法院认为该组证据原件与复印件相一致，虽新东苑公司及虹桥公司质疑投票不合法但未提供相应证据予以佐证，一审法院认可其三性并予以采信。对于新东苑公司提供的有争议证据：1.会所照片2张及《房屋租赁合同》3份，旨在证明会所内有超市、餐饮酒吧服务，符合会所提供业主商业、娱乐文体服务的属性。对此，虹桥东苑业委会认为三份合同均不完整且认为租期已届满，现会所的租赁合同均属于无效状态。即便新东苑公司及虹桥公司提供了餐饮、酒吧超市，也没有区分业主与非业主的差异性，且虹桥东苑业委会认为新东苑公司及虹桥公司没有告知业主会所的性质系小区配套的会所。虹桥公司对该证据三性无异议。2.健身场所照片一组，旨在证明新东苑公司、虹桥公司提供了相应的健身场所。对此，虹桥东苑业委会认为与本案无关，且认为照片所体现的场所仅是健身区域并非健身中心，虹桥东苑业委会认为并不符合《上海市商品房预售合同》的约定。虹桥公司对于该证据三性无异议。对此，一审法院认证如下：1.会所照片2张，一审法院对该证据三性认可；《房屋租赁合同》3份，新东苑公司未提供完整的合同复印件，一审法院对该组证据不予采信。2.健身场所照片一组，一审法院对该证据三性予以认可。一审法院认为，虹桥东苑业委会经业主大会表决通过并提起本次诉讼，符合法律规定及小区议事规则。虽新东苑公司对于虹桥东苑业委会的主体资格以及起诉权利持有异议，但其亦未能充分举证以推翻虹桥东苑业委会举证的业主大会决议之真实性及有效性，故一审法院认为虹桥东苑业委会受全体业主委托从而进行了此次诉讼。一审认为，本案争议焦点有二：一、本案的请求权基础是否赋予虹桥东苑业委会作为主体向新东苑公司、虹桥公司主张诉请之权益？二、若虹桥东苑业委会有权，其诉请是否应得支持？针对争议焦点一：虹桥东苑业委会认为其请求权基础有二，首先虹桥东苑业委会作为全体业主代表行使业主因会所作为小区公共建筑而享有的共有权以及共同管理的权利受到侵害从而作为建筑物区分所有权纠纷的侵害对象主张权利。其次其亦主张按照《上海市商品房预售合同》约定要求新东苑公司、虹桥公司按约履行交付VIP会所及健身中心的约定。而新东苑公司、虹桥公司则认为，根据虹桥东苑业委会的举证可见其主张权利的最终指向为双方签订的《上海市商品房预售合同》，由此决定了应由合同相对方即业主方可作为商品房预售合同纠纷的主体，而虹桥东苑业委会并非适格主体。针对该争议焦点，一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。而合同关系只在特定当事人之间发生效力，只有合同一方当事人才能基于合同向合同另一方当事人提出请求或提起诉讼。虹桥东苑业委会作为业委会，其认为新东苑公司、虹桥公司违约并就此作为主体进行权利的主张并不适格。但在一审法院要求虹桥东苑业委会确认其请求权基础时，虹桥东苑业委会同时也坚持其作为全体业主针对会所这一小区公共建筑而享有的共有权、共同管理权利。基于本案仍为建筑物区分所有权纠纷，故一审法院认为虹桥东苑业委会作为全体业主代表提起本次诉讼的主体身份适格。针对争议焦点二：业主与新东苑公司、虹桥公司之间签订的《上海市商品房预售合同》中均仅约定“小区规划有VIP会所，游泳池，网球场，健身中心等”，从新东苑公司的举证可见，其亦确实提供了上述场所，但虹桥东苑业委会仍认为未满足合同约定。纵观虹桥东苑业委会的主张可见，其要求VIP会所当提供向业主或者以业主为对象提供商业娱乐文体等配套服务，虹桥东苑业委会尤其强调提供的配套服务还应区分对待业主与非业主。另虹桥东苑业委会认为新东苑公司、虹桥公司所提供的游泳池目前未能使用，而网球场、乒乓室、健身器材场所并非健身中心。对此，一审法院认为虹桥东苑业委会所主张的诉请1（特别要求提供区分业主与非业主的VIP会所服务功能）并无合同或法律之依据，一审法院难以支持。至于其主张健身场所非健身中心的观点，一审法院认为《上海市商品房预售合同》中并未对健身中心的规格、场所大小等作出明确约定，在新东苑公司、虹桥公司已经对涉案小区提供了诸如游泳池、网球场、乒乓室、健身器材场所的情况下，已符合《上海市商品房预售合同》附件三之约定。基此，一审法院对于虹桥东苑业委会主张的诉请2亦难以支持一并予以驳回。一审法院审理后于2020年8月7日作出判决：驳回上海市闵行区虹桥东苑风度国际业主委员会全部诉讼请求。案件受理费计80元，由上海市闵行区虹桥东苑风度国际业主委员会负担。二审中，当事人未向本院提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，关于虹桥东苑业委会是否有权提起本案诉讼的问题。虹桥东苑业委会在一审中已经提供了小区议事规则、投票公告、业主大会决议书等证据，新东苑公司虽对此提出异议，但未提供足以反驳的证据，故一审法院认定虹桥东苑业委会受全体业主委托提起本案诉讼，并无不当，本院予以认同。关于小区VIP会所的问题。商品住宅项目附属会所是指按照规划部门批准的用于向业主或者业主为主的人群提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。会所所有权由房地产开发企业保留的，房地产企业出租、出售会所的，应当将已向业主承诺的具体用途、经营服务方式和服务功能约定为租售合同的内容，承租人和受让人应当按照租售合同的约定经营使用，不得擅自改变。根据本案查明的事实，涉案小区的开发商已经按照《上海市商品房预售合同》的约定在涉案小区内配备VIP会所，该会所内开设有餐饮、酒吧、超市，故该会所的现有用途与会所的性质并不相悖。且业主虽然有权享有会所提供的服务，但会所经营者如何提供服务属于商业范畴，法院无权干涉。综上所述，虹桥东苑业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上海市闵行区虹桥东苑风度国际业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇二一年二月九日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……