文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终3532号上诉人（原审原告）：镇江市八佰伴商贸有限公司，住所地镇江市中山东路**，统一社会信用代码91321100791097215X。法定代表人：杨剑霞，系该公司总经理。委托诉讼代理人：彭永华，系该公司员工。委托诉讼代理人：张明辉，江苏路韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：镇江天雨餐饮管理有限公司，住，住所地镇江市中山东路**第**7G-6一社会信用代码91321102MA1MYB7D5A。法定代表人：季民，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈冰，江苏德升汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：京口区鱼得水餐饮店，住所地，住所地镇江市中山东路**八佰伴**7G-6会信用代码92321102MA1N9B463Q。经营者：张红玲，女，1968年6月11日出生，汉族，住江苏省淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：陈冰，江苏德升汇律师事务所律师。上诉人镇江市八佰伴商贸有限公司（以下简称八佰伴公司）因与被上诉人镇江天雨餐饮管理有限公司（以下简称天雨公司）、京口区鱼得水餐饮店房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初3536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。八佰伴公司上诉请求：依法撤销一审判决第二项，并判决支持上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人在合同履行过程中，未按期缴纳租金，已满足了合同约定的解除条件，一审法院以民法典第564条为由认定上诉人行使解约权时已超过一年的除斥期间，但民法典生效施行时间为2021年1月1日。除了商品房买卖合同纠纷案件外，其他合同解除权的行使期限，法律没有规定或当事人没有约定，应根据合同法第95条，在合理期限内行使。本案中，被上诉人在缴纳每一期费用时，均存在逾期行为，根据合同约定，上诉人收取被上诉人费用，不代表上诉人放弃行使相关权利。上诉人也未豁免追究被上诉人的违约责任。上诉人为保证自身权益，因此才根据合同约定提前解除合同，行使解约权未超过合理期限。二、一审判决依据的鉴定意见系鉴定机构在不考虑过错责任认定情形下作出的，评估机构的部分鉴定意见不能作为本案审理时的参考。主要包括：擅自更改合同约定的3年折旧和摊销期限；以被上诉人自行、单方制作的营业报表数据测算营业额和经营损失；被上诉人并不因此案丧失已缴纳的发展金和保证金，也未明确被上诉人的发展金和保证金将全额没收；4500元消防工程费用，没有证据表明该款项转给了消防工程负责人李伟；承租人的经营损失应当以6个月为限，而不是评估公司的12个月；对于被上诉人补充提交的支付给谢刚3万元款项的资料，系被上诉人故意提交的资料，不应当作为鉴定的依据，且没有证据证明收款方为谢刚，不能仅凭合同约定的工程总费用就将该3万元列入工程费用中。综上，上诉人认为被上诉人构成根本违约，应承担全部责任，并赔偿上诉人的全部损失。被上诉人天雨公司、京口区鱼得水餐饮店答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。八佰伴公司向一审法院起诉请求：1.诉讼双方之间的房屋租赁合同于2019年4月23日正式解除；2.天雨公司、京口区鱼得水餐饮店支付逾期缴纳滞纳金139174.6元、场地占用使用费78980.4元（计算至2019年5月12日）、施工费用77881.6元；3.天雨公司、京口区鱼得水餐饮店所支付的116618元租赁保证金不予退还，并判令支付违约金40543.26元（违约金以6个月的租金计算为160066.92元，扣除已支付的119523.66元）；4.天雨公司、京口区鱼得水餐饮店承担本案诉讼相关的一切费用。一审法院认定事实：2016年12月8日，八佰伴公司（甲方）与天雨公司（乙方）签订《华地国际集团房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方商场7楼7G-6号铺位，用于经营炉鱼品牌的餐饮，租赁面积为426平方米，租期60个月，自2016年11月16日至2021年11月15日。合同还就相关内容作出了详细约定，其中：关于费用数额和支付方式约定：2016年11月16日至2017年2月15日，免月租金和月物业管理费（以下简称物管费）；2017年2月16日至2017年11月15日，月租金25900.8元、月物管费12780元；2017年11月16日至2018年11月15日，月租金25900.8元、月物管费12780元；2018年11月16日至2019年11月15日，月租金为26677.82元、月物管费为13163.4元；2019年11月16日至2020年11月15日，月租金27454.85元、月物管费13559.58元；2020年11月16日至2021年11月15日，月租金28361.38元、月物管费13964.28元。租金与物管费均按季度支付（每个季度为一个支付期）。首期费用支付后，租金和物管费按期于每一期前一个月10日前将下期应付金额足额交至甲方。关于租赁保证金的相关约定：乙方应在签约后3日内，向甲方交付116618元保证金。如乙方违约，甲方有权扣减保证金抵偿乙方应付未付款或用以赔偿甲方遭受的损失。租赁关系终止时，在乙方注销或变更以该店铺为注册（营业）地址的工商）地址的工商手续原状可再租赁的前提下，甲方在三个月内将保证金在做出扣除（如有）后的余额一次性无息退还乙方。关于双方义务的约定有：甲方应提供可正常使用的店铺，并保证公共设施正常运行。租赁期内，甲方应保证该店铺及其附属设施处于正常的可使用状态。乙方应按约按时足额缴纳及补交租金、保证金及其他全部费用。关于合同的变更解除约定有：甲方有权因经营管理、布局规划调整提前解除合同，但应提前2个月书面通知乙方。甲方提前解除应赔偿乙方装修损失（以3年折旧为标准按撤场日装修费残值计算；租期不满3年的，按约定租期为总折旧期标准折旧）。装修费金额指合同解除时装修总金额（存在两次以上装修的，以最后一次装修金额为基准），应经双方工程核算认可，双方不能达成一致的，由第三方机构评估。上述赔偿或补偿为甲方提前解除合同需向乙方支付的全部费用，乙方应按甲方书面通知要求时间清场，妥善处理好与自身员工间的纠纷，并不得再向甲方请求其它补偿或赔偿。一方存在违约、另一方有权书面通知解除合同并要求赔偿的情形包括：甲方交付的出租店铺不符合约定，致使不能实现租赁目的的，或出租店铺存在严重缺陷危及乙方安全且无法营业的。乙方逾期不支付租金、物管费等应付款项，累计超过15日或单次超过5日以上或合同期内累计达3次以上的。关于违约责任约定有：因乙方根本违约或因乙方违约致甲方有权解除合同的，甲方有权在解除合同并收回店铺时，对乙方已支付的各类保证金、租金等（无论所对应期间是否届满）均不予退还，并有权索取免租期内免去的租金。此外，甲方将根据租赁剩余时间向乙方收取补偿金（标准为：离租赁期届满之日多于12个月的，收取相当于6个月租金的补偿金：不足12个月的，收取相当于3个月租金的补偿金）。除此之外，乙方不因上述事由承担其他赔偿或补偿责任。因甲方根本违约或因甲方违约致乙方有权解除合同或甲方在租赁期内擅自提出提前解除合同的，乙方有权在解除合同并交还店铺时，要求甲方返还各类保证金、已缴纳尚未履行租赁期所对应的租金及各类费用。此外，乙方将根据租赁剩余时间向甲方收取补偿金（标准为：离租赁期届满之日多于12个月的，收取相当于3个月租金的补偿金；不足12个月，收取相当于2个月租金的补偿金）。除此之外，甲方不因上述事由承担其他赔偿或补偿责任。在租赁期内，乙方逾期支付部分或全部租金、物业管理费等，则每逾期一日，按逾期款项的0.5%支付违约金。逾期超过15日的，甲方有权停止有关供应或禁止有关使用，乙方还应按约承担责任。如甲方未履行合同责任及义务，则乙方有权要求甲方赔偿因此所遭受的有证据证明的全部直接损失，但系乙方原因所导致的除外。此外，合同还对其他事项进行了约定，其中规定有：乙方应当是在该房屋所在地设立的具备经营资格的主体，否则乙方应在开业前获得房屋所在地设立具备经营资格的主体，该主体设立完成即自动代替乙方成为合同承租人，乙方对该主体承担连带保证责任。上述合同签订后，八佰伴公司按合同约定将7楼7G-6号铺位进行了交付，天雨公司则于2016年12月8日向八佰伴公司缴纳了116618元的租赁保证金，并根据合同的约定，于2017年1月5日注册设立了京口区水兴炉鱼餐饮店（次月10日变更名称为京口区鱼得水餐饮店）。此后，本案所涉出租店铺实际由京口区鱼得水餐饮店使用。在合同约定的免租期后，从2017年2月16日起，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店即进入缴费期。2017年7月起，八佰伴公司在每季度前一个月的月初向各租赁户发出缴费通知，并向天雨公司、京口区鱼得水餐饮店发出缴费函，要求天雨公司、京口区鱼得水餐饮店就下季的租金、物管费，以及已发生的水、电费金额进行确认，并要求按合同约定支付。天雨公司、京口区鱼得水餐饮店虽按季度缴纳合同约定的租金等费用，但与合同要求的缴费时间（每一期前一个月的10日前）均有迟延。其中：2017年2月16日至5月15日（合同要求2017年1月10日前缴季租77702.4元、季物管费38340元，合计116042.4元），天雨公司、京口区鱼得水餐饮店实际于2017年2月7日缴纳116042.4元；2017年5月16日至8月15日（合同要求2017年4月10日前缴季租77702.4元、季物管费38340元，合计116042.4元），天雨公司、京口区鱼得水餐饮店实际于2017年5月3日缴纳127588.4元（汇款附注：5、6、7月租金、物业费，3月水电费）；2017年8月16日至11月15日（合同要求2017年7月10日前缴季租77702.4元、季物管费38340元。八佰伴公司2017年7月8日发函要求确认水电费及8至10月的租金、物管费合计128244.32元），天雨公司、京口区鱼得水餐饮店于2017年8月2日缴纳128244.32元；2017年11月16日至2018年2月15日（合同要求2017年10月10日前缴季租77702.4元、季物管费38340元。八佰伴公司2017年10月10日发函，要求确认水电费及2017年11月至2018年1月的租金、物管费合计129989.67元），天雨公司、京口区鱼得水餐饮店实际于2017年11月3日缴纳129989.67元；2018年2月16日至5月15日（合同要求2018年1月10日前缴季租77702.4元、季物管费38340元。八佰伴公司2018年1月4日发函，要求确认水电费及2至4月的租金、物管费合计127501.29元），天雨公司、京口区鱼得水餐饮店于2018年2月8日缴纳127501.29元；2018年5月16日至8月15日（合同要求2018年4月10日前缴季租77702.4元、季物管费38340元。八佰伴公司2018年4月8日发函要求确认水电费及5至7月的租金、物管费合计128231.92元），天雨公司、京口区鱼得水餐饮店于2018年4月29日缴纳128231.92元。2018年7月25日，八佰伴公司向天雨公司、京口区鱼得水餐饮店发出函一份（同日由天雨公司、京口区鱼得水餐饮店股东左万祥签收），主要内容为：根据合同约定，逾期不支付保证金、租金、物业管理费等，累计超过15日或单次超过5日以上或合同期内累计达3次以上的，另一方有权解除合同并要求违约方赔偿。由于天雨公司、京口区鱼得水餐饮店多次违约拖欠费用，且拖欠时间超过5日以上，希望天雨公司、京口区鱼得水餐饮店立即履行付款义务并保留解除合同的权利。2018年8月16日至11月15日（合同要求2018年7月10日前缴季租77702.4元、季物管费38340元。八佰伴公司2018年7月9日发函，要求确认水电费及8至10月的租金、物管费合计130725.01元），天雨公司、京口区鱼得水餐饮店于2018年7月27日缴纳77702.4元（汇款附注8-10月租金），于2018年8月11日缴纳38340元（汇款附注8-10月物业费）。2018年8月16日，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店还缴纳了8485.92元的滞纳金（其中租金滞纳金3885.12元，物业费滞纳金4600.8元），八佰伴公司开具了收款收据；2018年11月16日至2019年2月15日（合同要求2018年10月10日前缴季租金80033.46元、季物管费39490.2元。八佰伴公司2018年10月8日发函，要求确认水电费及2018年11月至2019年1月的租金、物管费合计132399.94元），天雨公司、京口区鱼得水餐饮店实际于2018年10月19日向八佰伴公司缴纳132399.94元。2019年1月4日，八佰伴公司开具了相应发票（其中水电费11457.32元，租金80033.46元，物管费39490.2元）；2019年2月16日至2019年5月15日（合同要求2019年1月10日前缴季租80033.46元、季物管费39490.2元。八佰伴公司2019年1月7日发函，要求确认水费765.32元、电费10692元，以及2至4月的季租金80033.46元、季物管费39490.2元，合计130980.98元），天雨公司、京口区鱼得水餐饮店实际于2019年1月18日分别向八佰伴公司缴纳120980.98元和10000元，共计130980.98元。此外，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店另于2019年2月18日向八佰伴公司账户（账********）转账12750.01元（1月份水电费），又于2019年3月18日向八佰伴公司该账户转账10025.41元（2月份水电费）。2019年4月4日，八佰伴公司开具了相应发票（其中水电费10399.75元，租金80033.46元，物管费39490.2元）；2019年4月5日，八佰伴公司向天雨公司、京口区鱼得水餐饮店发函，要求确认631.75元的水费、9768元的电费，以及5月至8月的80033.46元季租金、39490.2元的季物管费，合计129923.41元，并要求按合同的约定进行支付。后八佰伴公司于同月15日再次向天雨公司、京口区鱼得水餐饮店发出落款为“2019年4月10日”的公函（函发地址为租赁场地，指定收件人为左总。该函显示于次日由他人签收，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店自认为4月23日收到），内容有：天雨公司、京口区鱼得水餐饮店未能按合同约定将按季缴纳的租金物业费，于前一个月10日前缴纳。今提醒按期缴费的重要性，但天雨公司、京口区鱼得水餐饮店未完全改正。已有10次逾期缴费记录，逾期天数长达210日。根据合同约定可提前解约，并有权追究违约责任。请收函后高度重视，并与八佰伴公司协商解决。如仍置之不理，将不得不考虑行使提前解约权，并进一步追究违约责任。2019年4月19日，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店向八佰伴公司账11×××344转账121000元，2019年4月22日缴纳8923.41元，共计129923.41元。同日，八佰伴公司开具了收据，其中注明：电费9768元，租金80033.46元，水费631.75元，物业3490.2元。对此，八佰伴公司虽确认已收到该款，但认为此时已解除合同，该款应为违约金而非租金。天雨公司、京口区鱼得水餐饮店则认为不存在违约情形何来违约金。审理中，八佰伴公司提交了向天雨公司、京口区鱼得水餐饮店发出的落款日期为2019年4月18日的《解约函》（该件交EMS投递的时间为2019年4月22日，庭审中天雨公司、京口区鱼得水餐饮店确认该解约函于4月23日收到。八佰伴公司亦主张从4月23日起解除），函的主要内容为：就天雨公司、京口区鱼得水餐饮店违反合同约定，租期内多次逾期缴纳租金等费用，八佰伴公司曾书面告知，经多次沟通未能达成一致。且根据合同约定，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店应于2019年4月10日前缴纳5至7月的季租80033.46元、季物业费39490.2元。但天雨公司、京口区鱼得水餐饮店又未缴纳。鉴于此，八佰伴公司正式书面告知：双方2016年12月签订的租赁合同正式解除。对于天雨公司、京口区鱼得水餐饮店缴纳的保证金、租金及其他各项费用将全部没收，并请天雨公司、京口区鱼得水餐饮店立即支付6个月的租金补偿160066.92元，以及补交免租期间的租金77702.4元。按合同约定，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店还需支付2019年3月份水费631.5元、电费9768元，以及逾期缴费产生的滞纳金104064.8元。此外，请天雨公司、京口区鱼得水餐饮店务必至迟于2019年4月22日下午5点，将场地以毛坯的标准交还予八佰伴公司。就此天雨公司、京口区鱼得水餐饮店还提出，因次日八佰伴公司封闭承租场地，遂与八佰伴公司交涉并报警等。2019年4月23日，八佰伴公司向天雨公司、京口区鱼得水餐饮店发函（天雨公司、京口区鱼得水餐饮店自认于4月25日收到），函的主要内容为：我方已于4月22日以书面形式解除了双方间的合作。根据约定，应履行交付场地的义务，但你方仍强占场地继续非法经营。现通知至迟于4月24日前将场地以毛坯房形式交还。如逾期不交，将采取包括但不限于停供能源、更换门锁等措施，并考虑其他自力救济等。审理中，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店提出2019年4月24日清晨，八佰伴公司即强行进行了清场，此后天雨公司、京口区鱼得水餐饮店再无法进入店铺经营。八佰伴公司则自认系5月5日起委托施工队开始逐步进行整体拆除。2019年4月25日，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店报警称：八百伴公司的物业将天雨公司、京口区鱼得水餐饮店经营场所的桌椅搬出等。镇江市大市口派出所出警，建议通过法院解决租赁纠纷。同日，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店委托律师向八佰伴公司发出落款时间为2019年4月24日的律师函一份，主要内容为：天雨公司、京口区鱼得水餐饮店不存在逾期未支付的情形，不仅不构成根本违约，且不存在所谓的违约情形。故八佰伴公司无权要求赔偿，更无权提前解除合同。天雨公司、京口区鱼得水餐饮店要求继续履行租赁合同，否则由八佰伴公司承担相应法律责任。2019年4月28日，因天雨公司、京口区鱼得水餐饮店实际已无法再进入店铺经营，为防止食品变质，经与八佰伴公司交涉，同意天雨公司、京口区鱼得水餐饮店取走了店铺内的部分食品退还供应商。2019年5月4日，八佰伴公司通过EMS邮件方式再次向天雨公司、京口区鱼得水餐饮店发出落款时间为2019年4月28日的公函（八佰伴公司指定收件地址均为租赁场地，指定收件人分别为张红玲和付祥，两封函显示均于次日由他人签收。庭审中，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店否认收到此函，八佰伴公司则自认函被退回），内容为：因天雨公司、京口区鱼得水餐饮店在租期内无视合同约定，长期拖欠、逾期缴费。八佰伴公司已于2019年4月18日以正式书面形式，依法解除了双方的合作。但天雨公司、京口区鱼得水餐饮店2019年4月24日回函称不存在迟延、逾期缴费的情形。对此八佰伴公司不予认同。此外，在合同已解除的情形下，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店应根据约定履行限期交还场地，且八佰伴公司也明确告知了具体交还标准，并让步给予一定的宽限期。但天雨公司、京口区鱼得水餐饮店仍未按期将场地交还，场地内还存放大量物品。就此，八佰伴公司第三次告知：立即将场地以毛坯的标准交还。如拒绝履行，则八佰伴公司将不得不考虑采取一定自力救济措施，并将按合同约定收取场地占用费，以及追究其他责任。后，八佰伴公司委托镇江万德福装卸运输有限公司（以下简称万德福公司）施工，在无第三方在场的情况下，对案涉承租场地的设施和装修等进行拆除。对此，八佰伴公司自认系5月份拆除，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店则提出照片显示4月26日已在拆除。经对比双方提交的照片，八佰伴公司的照片显示至5月5日时，租赁场所的外观基本完好，但4月26日时，租赁场地西侧已有部分空间被封闭。天雨公司、京口区鱼得水餐饮店方的照片显示5月2日时，租赁场地内部已存在拆除。2019年5月21日，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店的股东左万祥向公安机关报警称“案涉承租场地的厨房被人拆了一部分”。2019年5月22日，左万祥再次报警称“昨晚厨房的墙和摆台还有部分存在，今天已被完全拆除了”。同日，左万祥与万德福公司的翟德学发生肢体冲突。公安出警后，八佰伴公司租户一部主管陈维鑫陈述有：4月22日发解约函，因炉鱼不配合清退场地，接上级通知进行清场。八佰伴公司与万德福公司一直有零星工程的框架合同，故通知该公司人员来施工。拆除工程现场进行了摄像（审理中，一审法院要求提供该影像，但八佰伴公司提供的影像资料为七楼公共过道中的监控影像）。2019年5月23日，八佰伴公司的副总经理薛海涛向公安机关陈述有：4月22日发解约函，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店23日签收。因天雨公司、京口区鱼得水餐饮店仍不清场，八佰伴公司就自行对商铺进行了清场。此时，公安机关明确告知：公安依法将商铺现场保护，保护期间不得再进入商铺施工。2019年6月4日，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店诉至法院，诉请要求：继续履行2016年12月8日签订的租赁合同；八佰伴公司赔偿各项损失暂定310万元；八佰伴公司立即停止破坏租赁场地和设备并恢复原状。一审法院立案登记案号为（2019）苏1102民初2428号。2019年8月13日，八佰伴公司针对天雨公司、京口区鱼得水餐饮店的上述诉讼，也诉至法院，提出解除合同等诉请，即本案。另查明：㈠天雨公司系2016年11月3日设立的有限责任公司(自然人投资或控股)，注册资本50万元，注册地址：，注册地址：镇江市京口区中山东路**第**7G-6表人两次变更，2017年5月24日由冯诗强变更为付祥，2018年8月10日变更为季民。股东（投资人）也经两次变更，2017年5月24日由闫益、冯诗强变更为付祥、左万祥。2018年8月10日由付祥、左万祥变更为季民、左万祥、许海祥。2017年1月5日，设立了京口区水兴炉鱼餐饮店，企业性质为个体工商户，2017年2月10日变更名称为京口区鱼得水餐饮店。注册资本50万元，注册地址：镇江，注册地址：镇江市京口区中山东路**八佰伴**7G-6月12日，经营者由付祥变更为张红玲。㈡2019年5月11日，八佰伴公司内部立项申请审批对炉鱼商铺拆除。2019年6月7日，八佰伴公司（发包人）与万德福公司（承包人）签订《七楼炉鱼商铺拆除施工合同》，约定：根据商场规划招租要求对商场原炉鱼区域的地面、天花、墙面、水电、排烟管道、消防等相关设备设施进行拆除。开工时间暂定2019年5月7日（具备开工条件后由双方进行交接，并由承包人递交开工报告，以双方签字确认后的日期为准），此拆除协议包干价75000元。同年7月14日该施工合同内部会签。因需开具税率为10%的专业发票，与原定3%增值税之间存在4366.71元的差额，故在应付款75000元中扣减。2019年11月18日，八佰伴公司向承包人支付了70366.29元。㈢2019年6月11日，在公安机关主持下，左万祥与翟德学达成调解协议，约定：就5月22日的肢体冲突、翟德学挥拳及脚踢致左万祥左下牙一颗产生松动，由翟德学赔礼道歉并赔偿左万祥5000元。㈣2019年9月26日，一审法院组织双方到案涉租赁场地（八佰伴7楼原京口区鱼得水餐饮店）进行现场勘验。此时，该店铺现场已完全处于毛坯空置状态，外围标有“品牌装修、即将开幕”的字样，场地内之前的装修已全部拆除，除一台商用灶台外未见任何设备，电线、水管等外露，管线等结构一目了然。另外该店铺紧靠“避风塘”的一边被割出了部分面积，里面已水泥浇筑隔离，外面割让出去的部分装修为“避风塘”餐饮，已正常营业。就此现状，一审法院向天雨公司、京口区鱼得水餐饮店进行了释明，继续履行合同已不具有可能性。后天雨公司、京口区鱼得水餐饮店撤回了要求继续履行合同的诉请。一审法院认为，八佰伴公司与天雨公司签订的《华地国际集团房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的体现，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行义务。此外，当事人可以在合同中约定某种条件成就时享有合同解除权。权利人有权在约定条件成就时，通知对方解除合同。对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。本案中，签订合同的一方虽然仅有天雨公司，但天雨公司系根据与八佰伴公司所签合同的约定，在租赁房屋所在地新设立了具备经营资格的京口区鱼得水餐饮店，由该京口区鱼得水餐饮店作为承租人，再由天雨公司承担连带责任。审理中，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店对此也予以确认，同意权利义务概括承受。考虑到在实际租赁经营中，确系以京口区鱼得水餐饮店的名义在经营，而经营中也存在天雨公司、京口区鱼得水餐饮店人员的混同情形，故认定京口区鱼得水餐饮店与八佰伴公司之间形成了事实上的租赁合同关系。解除权属于形成权的一种，其行使可直接导致合同权利义务关系消灭的法律后果。但如果享有解除权的合同当事人长期不行使解除权，就会使合同关系处于不确定状态，影响交易的稳定性。因此，我国法律规定：合同解除权应当在一定期间内行使，期限届满不行使的，该权利消灭。法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限的，自解除权人知道或应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。对于合同解除权而言，上述一年期限为除斥期间，不因任何事由中止、中断或者延长。经审理已查明，双方在合同中未约定解除权的行使期限。因此，在约定的解除条件成就后，必须在条件成就后一年内行使解除权，否则该解除权利即消灭。而双方约定的解除条件为“天雨公司、京口区鱼得水餐饮店逾期不支付租金、物管费等应付款项，累计超过15日或单次超过5日以上或合同期内累计达3次以上”，经审理可见，从2017年2月16日进入缴费期后，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店均未按照合同的约定按期履行缴费义务。第一个缴费期2017年2月16日至5月15日，合同要求应于2017年1月10日前缴纳相应费用，但天雨公司、京口区鱼得水餐饮店实际2017年2月7日才缴纳。此即意味着2017年2月7日时已满足“单次超过5日”“累计超过15日”这两个解除合同的约定条件。而此后天雨公司、京口区鱼得水餐饮店又连续在后续的两个缴费期未按约按期履行缴费义务（第二个缴费期2017年5月16日至8月15日，合同要求2017年4月10日前缴纳，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店实际2017年5月3日缴纳；第三个缴费期2017年8月16日至11月15日，合同要求2017年7月10日前缴纳，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店实际2017年8月2日才缴纳），即至2017年8月2日时满足了“合同期内累计达3次以上”的解除合同的约定条件。据此，八佰伴公司如未在一年内即2018年8月2日前，基于上述三种成就条件行使解除权的，则合同约定的解除权消灭，即2018年8月2日后八佰伴公司依法不再享有合同约定的解除权。虽然八佰伴公司也曾数次向天雨公司、京口区鱼得水餐饮店发函提醒或重申合同解除的条件，但八佰伴公司明确通知天雨公司、京口区鱼得水餐饮店解除合同的时间是2019年4月，已超出可行使约定解除权的除斥期间，此时八佰伴公司已不再享有合同的约定解除权，即八佰伴公司此时再无权依据合同的约定向天雨公司、京口区鱼得水餐饮店单方主张解除合同。更何况，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店收到解除通知后，即向八佰伴公司提出了异议，双方就解除合同一直未能达成一致意见，双方不存在协商解除合同的情形。后八佰伴公司封闭并阻止天雨公司、京口区鱼得水餐饮店再进入租赁场所、单方自行拆除天雨公司、京口区鱼得水餐饮店经营场所的装修和设施等清场手段，应视为违约行为。综上，八佰伴公司在本案中基于合同约定解除权而要求解除合同的诉请，理应不予支持。但是，综合本案查明的实际状况，尽管八佰伴公司无权再单方行使合同解除权，但客观上，也因八佰伴公司的违约清场，导致了租赁再继续履行的严重障碍和困难。经释明后，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店也不再要求继续履行合同。至此，形成了事实上的合同解除。鉴于此，准予解除双方于2016年12月8日签订的《华地国际集团房屋租赁合同》。因八佰伴公司事实上于2019年4月23日起封闭承租场地致天雨公司、京口区鱼得水餐饮店无法再进入店铺经营，且随后八佰伴公司单方面自行清场，即4月23日后天雨公司、京口区鱼得水餐饮店不应再承担租赁场地的相关费用，故解除合同的时间点应定于2019年4月23日。据此，八佰伴公司再主张计算至2019年5月12日的场地占用费78980.4元的诉请，不予支持。关于合同解除后相关权利义务的处理问题，已在与本案关联的（2019）苏1102民初2428号案件中一并进行处理，故关于八佰伴公司本案中主张的租赁保证金是否退还以及相关租金的结算问题，本案中不再涉理。此外，因导致本案纠纷的直接原因在于八佰伴公司不当的单方解除合同，故八佰伴公司主张的逾期缴费滞纳金139174.6元、自行清场的施工费用77881.6元、以及支付违约金的诉请，均不予支持。针对本案的纷争，需要特别说明以下问题：尽管准予了合同解除，但并非是对八佰伴公司基于约定解除权诉请的支持，而是基于对本案客观状况的评价。八佰伴公司以其自行清场并拆除场地的实际行为表明了其不再履行合同主要义务；原租赁经营的场所和设施均已不复存在，继续履行合同的基本条件已完全丧失，也不再存在可以继续实现合同目的的可能；如强行要求合同的继续履行，则增加的成本势必将远高于合同解除的成本。尽管认定八佰伴公司在行使合同解除权上存在不当，但对于天雨公司、京口区鱼得水餐饮店而言，并非毫无过错。作为市场经济中的经营者，应当恪守承诺，切实按照合同的约定履行义务。天雨公司、京口区鱼得水餐饮店在订立合同进入付费期后就没有按照合同的约定按期履行付款义务，经八佰伴公司数次提醒仍然未予纠正，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店屡次拖延履行付款义务的行为，客观上也是造成纠纷的因素。如非八佰伴公司的多次宽容，在约定的解除条件成就后，八佰伴公司直接在法定期限内行使解除权，则本案将会是另一种结果，即天雨公司、京口区鱼得水餐饮店将承担违约责任和相应的合同解除后果。由上述第二条可见法律适用的严肃性，各方当事人均应加强对法律规定的理解和学习。因约定解除条件能使合同的解除手续简化，所以该条件在现实中被广泛应用。但由于这类条款容易成为强者恃强凌弱的工具，为了保障当事人在合同法律关系中的实质平等，维护良好的交易秩序，在立法和实践中对该条款均有加强限制的趋势。在相关经营活动的合同中，除对解除条件进行约定外，还应当就行使解除权的期限等作出明确的约定。第四、关于八佰伴公司认为自行清场的行为属自力救济的观点。在现代社会，除法定的特殊情况，如因公力救济难以及时获得，不立即采取积极行动将导致严重后果的正当防卫、紧急避险情况外，当权利遭受侵害或权利无法实现时，原则上不能自力救济，而应当诉诸公权力，请求司法机关做出于己有利的判决并强制执行。当事人违法实施自力救济，造成他人损害，可构成侵权行为并应承担相应的赔偿责任。法律之所以以公力救济为原则，原因在于自力救济泛滥可能破坏社会秩序，导致社会陷入以暴制暴的丛林状态，不利于弘扬民主法制，保证公平。故法律规定以公力救济为原则，以自力救济为例外。因此，八佰伴公司单方自行清场的行为，不属于受法律保护的自力救济范畴。综上，一审法院判决：一、镇江市八佰伴商贸有限公司与镇江天雨餐饮管理有限公司于2016年12月8日签订的《华地国际集团房屋租赁合同》（包括镇江市八佰伴商贸有限公司与京口区鱼得水餐饮店所形成的事实上租赁合同关系），均于2019年4月23日解除；二、驳回镇江市八佰伴商贸有限公司在本案中其他诉讼请求。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点为八佰伴公司解除双方房屋租赁合同是否符合解除权行使条件。解除权属于形成权的一种，其行使可直接导致合同权利义务关系消灭的法律后果。本案系房屋租赁合同纠纷，双方履行期限长达五年，系长期租赁合作关系。结合法律规定和司法实践，本案当事人行使解除权应符合两个基本要素：一是解除权应在合理期间内行使；二是违约方严重违约导致守约方合同目的无法实现。其一、八佰伴公司依据合同按照约定解除的条件“逾期不支付租金、物管费等应付款项，累计超过15日或单次超过5日以上或合同期内累计达3次以上”解除合同。本案中，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店每三个月交纳一次租金，每次交纳租金均晚于合同约定，按照合同约定，八佰伴公司最晚于2017年8月2日即满足了解除合同的所有约定条件。但如果享有解除权的合同当事人长期不行使解除权，就会使合同关系处于不确定状态，影响交易的稳定性。合同解除权应当在一定期间内行使，期间届满不行使的，该权利消灭。虽然我国法律没有明确规定租赁合同解除权行使的除斥期间，但一审判决参照撤销权行使的期间、民法典规定的解除权行使期间和商品房买卖合同司法解释的规定，将合理期间限定于一年，并无明显不当。因此，八佰伴公司于2019年4月明确通知天雨公司、京口区鱼得水餐饮店解除合同时，已超出可行使约定解除权的合理期间，此时八佰伴公司已不再享有合同约定解除权，其解除行为值得商榷。其二、人民法院在认定约定解除条件是否成就时，应根据诚实信用原则，综合考量违约方的过错程度、违约行为形态和违约行为的后果。本案中，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店虽然存在逾期支付租金的情形，但天雨公司、京口区鱼得水餐饮店10次均足额交纳了租金，交纳时间均早于所租租期，且八佰伴公司收取了天雨公司、京口区鱼得水餐饮店的租金，并出具了收据，从行动上认可了天雨公司、京口区鱼得水餐饮店支付租金的行为。可见，虽然天雨公司、京口区鱼得水餐饮店构成违约，但违约程度显著轻微，并不影响到合同目的的实现。虽八佰伴公司主张损失较大，但并未提供充分证据予以佐证，本院不予认可。因此，根据诚实信用原则和鼓励交易原则，本案不宜轻易否定一个已经生效且已经作出大部分履行的合同，八佰伴公司行使解除权欠妥当。综上，八佰伴公司在本案中基于合同约定解除权而要求解除合同的诉请，理应不予支持。但客观上，因八佰伴公司的违约清场，导致了租赁再继续履行的严重障碍和困难。经一审法院释明后，天雨公司、京口区鱼得水餐饮店也不再要求继续履行合同。至此，形成了事实上的合同解除。故，一审法院判决诉讼双方合同解除，符合法律规定和客观实际，并无不当。八佰伴公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8098元，由上诉人镇江市八佰伴商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 奚松伟审判员 宋 涛二〇二一年二月五日书记员 张宏睿