河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1782号上诉人(原审原告)：程茹月，女，汉族，1992年6月9日出生，住河南省唐河县。被上诉人(原审被告)：梁金霞，女，汉族，1981年12月2日出生，住郑州市。上诉人程茹月因与被上诉人梁金霞房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初14339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，于2021年2月2日开庭进行了审理。上诉人程茹月，被上诉人梁金霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程茹月上诉请求：1.请求依法撤销郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初14339号民事判决，发回重审或者依法改判；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院无视拆迁安置房只能在本村村民之间交易，认定事实错误，根据我方提供证据表明，梁金霞在程茹月装修过房屋后反悔，更换门锁，已经表明其不打算继续履行双方约定，一审文书下来后，梁金霞还发微信要求我方支付剩余房款，由此可知，原审法院认定其同意分期付款的事实错误。对方要求一次性付款的附加条件，对于双方的交易存在阻碍，交易目的不能实现，我方要求退还房款有事实和法律依据，原审法院没有判令解除或者继续履行合同，仅以证据不足为由驳回诉请过于草率，也过于偏袒梁金霞。其占有我方的18万元房款没有事实和法律依据，梁金霞将程茹月从房中撵走，装修费用损失应当由其负担。二、梁金霞出售房屋没有得到其母亲的授权，属于无权处分，在程茹月已经入住房屋的情况下更换门锁并将程茹月赶走，已经使得双方的买卖合同无法履行，我方诉请要求其退还房款和承担装修损失的合理费用有何不妥？一审法院认定梁金霞已经交付了房屋，其是不是应该提供证据证明自己的主张。涉案房屋是在梁金霞母亲梁新暖名下，她一审中并未提供其母亲授权其有权买卖该房屋的授权书，事后也并没有得到其母亲的追认，属于无权处分。本案系因梁金霞欠我方七万元后为还债提议以房抵债，双方形成房屋买卖合同的约定，程茹月向梁金霞转账11万元，形成了房屋买卖合同的事实关系。对于购房款，梁金霞未否认。但是，一审法院没有查明郑州市人民政府明确规定禁止城中村的安置房在本村外进行交易，即对于城中村的拆迁安置房，只允许在本村内部进行交易，因此，双方之间的交易因为违反相关法律的禁止性规定而无效，根据我国民法典的相关法律规定，对于无效合同的处理，合同一方当事人理应退还合同价款并承担对方为履行合同而产生的实际损失。交付房屋不是交付钥匙就可以，根据我国物权法的相关法律规定，对于不动产的交付以及所有权的转移，是需要在物权登记部门进行登记方可有效，梁金霞辩称已于2019年12月10左右将房屋交付给程茹月也是错误的，因在该时间段还未支付购房款，那么梁金霞不可能交付房屋，由此可知，一审法院对于此案件事实认定错误。被上诉人梁金霞将程茹月从房屋中赶走是不争的事实，其已经从行为上表明了要解除双方房屋买卖合同的真实意思，在这种情况下一审法院仍判决不予退还18万房款侵害了程茹月的合法权益，若是按照此种逻辑的判决，上诉人的18万元和装修费用的合理损失向谁主张？梁金霞毁约将程茹月从涉案房屋赶走，程茹月曾报警处理，有出警记录为证，恳请二审法院依法调取该证据，以便查明案件的真实情况，做出公平公正的判决。综上所述，郑州市二七区人民法院（2020)豫0103民初14339号民事判决书认定事实错误，逻辑混乱，没有查明应该查清的案件事实，致使其做出了错误的判决，二审法院应当有监督和纠错的担当，依法改判或者发回重审，故依法提出上诉，请求支持上诉人的诉讼请求！梁金霞答辩称：涉案房屋是拆迁安置房，产权是被上诉人的，程茹月说要分期买房，我们达成了一致，但程茹月一直没有分期付款，房屋钥匙是被上诉人换的，上诉人说钥匙丢了，被上诉人要去打扫卫生，所以才找人打开门，发现程茹月在里面居住。上诉人住进去之后，说因为家里人不同意并且自己也没钱，就对被上诉人说一起把房子挂出去卖掉。程茹月向一审法院起诉请求：请求判令：1．被告梁金霞退还原告购房款180000元；2．被告梁金霞偿还原告装修所购房屋的装修费用35308元；3．由被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：原、被告系朋友且共同开店。被告将其享有的在其母亲梁新暖名下拆迁安置房以535245元的价格转让给原告，被告认可收取原告购房款18万元。房屋交付后，原告装修并入住。被告庭中称仍同意被告分期付款且原告所购房屋现可以进行网签交易。一审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。本案原告所购房屋已交付并进行了装修，且被告同意原告对剩余房款分期付款。故原告要求被告退还购房款180000元并偿还原告装修所购房屋的装修费用35308元的诉讼请求，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告程茹月的诉讼请求。案件受理费1950元，由原告程茹月负担。本院二审期间，庭审中双方确认案涉房屋登记于梁金霞母亲梁金暖名下，系梁家的拆迁安置房屋。关于房屋买卖行为，没有订立书面合同，仅有口头协议，对房款支付方式和支付时间各执一词，无法协商一致。庭审中程茹月明确表示不再购买案涉房屋，要求退回房款，赔偿装修损失；梁金霞庭审表示，自己是案涉房产的实际所有人，其已经将房门换锁，实际控制房屋；不同意解除房屋买卖合同，要求程茹月继续支付房款。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。其他事实和原审法院查明基本一致。本院认为，案涉房屋属于梁金霞一家的拆迁安置房，登记于梁金霞母亲名下，梁金霞主张其系家庭成员，案涉房屋系拆迁安置中应当从家庭分得份额；程茹月主张梁金霞无权处分，双方买卖合同无效的证据不足，本院不予采信。我国法律规定房屋买卖合同是要式法律行，但对于合同本身采取口头形式，并不影响合同的法律效力。鉴于在庭审诉讼中，双方均确认曾经达成房屋买卖的口头协议，对房屋总价也已协商达成一致意见，在程茹月交付18万元的房款后，梁金霞向程茹月交付了房屋，程茹月也装修入住；但对剩余房款的支付方式双方无法协商一致，形成纠纷，梁金霞遂更换房屋门锁，勒令程茹月搬出，程茹月也已经搬出，并在上诉状以及原审诉讼中明确表示不再购买案涉房屋，要求解除双方的房屋买卖协议，退还已经支付的房款。在房屋买卖协议中，出卖人不履行主要义务或者不当履行义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当予以支持。本案中，房屋买卖双方，梁金霞交付房屋后又收回了房屋，程茹月已经搬离房屋，双方订立合同的目的无法实现，因此程茹月主张解除合同，退还房款的诉请具有事实和法律依据，原审法院认定程茹月主张的证据不足，属于认定事实错误，未对程茹月的诉请予以评判，判决驳回属于处理不当，本院对上述错误予以纠正。对程茹月解除合同的请求予以确认。鉴于双方订立的是口头协议，并未对合同履行事项和违约行为进行约定，故本院对双方在履约过程中出现的争议，双方均主张对方违反口头约定，以及争议的双方是否存在违约行为无法依照合同予以查明并进行裁决。我国法律法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据合同情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。程茹月诉请赔偿装修损失，仅出示其对装修人员的付款记录等证据，不足以证明其诉请添附到案涉房屋中的装修价值是35308元，故对其装修损失的诉请本院不予支持。综上所述，程茹月的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法法》第九十四条、九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初14339号民事判决；二、被上诉人梁金霞于判决生效后10日内返还上诉人程茹月房款180000元；如果未按照判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1950元，由梁金霞负担1500元，程茹月负担450元。二审案件受理费1950元，由程茹月负担450元，梁金霞负担1500元。本判决为终审判决。审判员 丁 亮二〇二一年二月二十日书记员 陈明真