江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终7400号上诉人(原审被告)：刘怀俊，女，1963年4月8日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：蒋逸秋，江苏恒强律师事务所律师。委托诉讼代理人：周超，江苏恒强律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：徐州润物科技发展有限公司，住所地江苏省徐州经济开发区大庙工业园汇金路**。法定代表人：王华良，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭飞，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈永萍，江苏金华星律师事务所律师。上诉人刘怀俊因与被上诉人徐州润物科技发展有限公司（简称润物公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2020）苏0391民初1987号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘怀俊的委托诉讼代理人蒋逸秋、周超，被上诉人润物公司的委托诉讼代理人彭飞、陈永萍到庭接受询问。本案现已审理终结。刘怀俊上诉请求：撤销原判决，发回重审。事实与理由：1、一审以刘怀俊未实际经营、不受疫情影响为由，未采纳刘怀俊有关减免租金及违约金的主张，属适用法律不当。江苏省高级人民法院苏高法电（2020)124号规定“因疫情引发的租赁合同纠纷，应尽可能维护合同效力，促进合同履行，同时兼顾当事人利益平衡。承租人以疫情导致无法使用租赁标的物为由，要求减免部分租金或者延长租期的，一般应予支持。出租人或承租人要求解除合同的，应考虑合同期限、疫情对合同履行的影响以及租赁物使用目的等因素综合判断，不宜仅以疫情导致暂时无法使用租赁物为由解除合同。因疫情导致承租人无法在约定期限内返还租赁物而增加的违约金或租赁费用，承租人依照本意见第2条的规定主张免除、减轻违约责任或依照第4条的规定主张减免租金、延长租期的，一般应予支持”。刘怀俊不仅因疫情导致无法经营，而且面临着被润物公司申请强制执行经营困难等多重阻碍，客观上无法实际经营。一审法院以并非完全由疫情原因导致无法经营为由，作出不予减免租金的认定，属于法律适用不当。2、《合同法司法解释二》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高、请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。刘怀俊仅因疫情迟延缴纳租金，不可能也不会造成润物公司年租金30%损失，一审法院以年租金加上年租金30%之数额为基数计算，亦属法律适用错误。刘怀俊当庭补充上诉理由：1、刘怀俊欠付租金具有合法理由。双方租赁合同第12条明确约定，因不可抗力原因或市政规划造成本合同无法履行的，双方不承担责任。本案所涉租赁标的物目前处在征迁过程中，租赁标的物无法正常使用，租赁合同自然无法履行。按照合同约定，刘怀俊无需支付相应租金，不应承担相应责任。2、即使刘怀俊存在未按期支付租金的情形，按照最高人民法院第九次民事会议纪要第47条的规定，在适用约定解除的情形下，法院需审查违约程度是否显著轻微。一审法院并未对违约程度进行审查。一审刘怀俊已明确提出未按约支付租金是因为征迁及润物公司滥用财产保全措施导致，润物公司查封了刘怀俊经营的医院，使租赁标的物无法正常使用，租赁合同无法实现。经刘怀俊多次提出书面异议后，一审法院执行局才于2020年2月将租赁标的物上封条撕掉，润物公司行为严重影响刘怀俊使用租赁标的物。在非刘怀俊因素导致租赁标的物无法使用的情形下，刘怀俊有权将该部分延误的租期延期。在疫情因素影响下，即使租赁标的物被解除查封，按照最高院和省高院的规定，润物公司也应当减免租金。即使刘怀俊应当支付租金，刘怀俊也有权延期支付租金。被上诉人润物公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回刘怀俊上诉，维持原判。1、刘怀俊以疫情为由要求减免支付租金的主张不成立。该理由并非法定应减免租金的情形。刘怀俊一审承认其在发生疫情之前停止经营，刘怀俊以疫情原因要求减免租金的抗辩理由不成立。2、一审判决的违约金数额不存在过高情形。双方房屋租赁合同第12条约定，违约金数额按照拖欠天数乘以欠缴租金总额的30%计算，润物公司主张的违约金数额仅为租金总额的30%，润物公司已经对违约金数额进行了降低调整，润物公司主张的违约金数额符合法律规定，应予以支持。3、刘怀俊有关涉案房屋属于征迁范围、本案情形属于不可抗力、润物公司应减免租金的理由均不成立。虽然涉案厂房处于规划的征迁范围，但目前涉案厂房尚未进行正式征迁，列入征迁计划并不影响刘怀俊经营。4、2019年8月润物公司第一次起诉刘怀俊要求支付租金，当时刘怀俊就未在涉案场所经营。2019年8月润物公司第一次起诉时，润物公司多次要求解除租赁合同，要求刘怀俊将厂房中的设备拉走。刘怀俊未将设备拉走，其拒不支付欠付租金，也不在涉案场所经营，导致润物公司再次提起本案诉讼，润物公司要求刘怀俊支付2020年度应付租金。即使涉案部分场地因润物公司申请保全被查封，该租赁物内水电等都可以正常使用，不影响刘怀俊正常使用涉案场地。润物公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决刘怀俊支付润物公司租金685033.335元，并支付违约金205510元，共计890543.336元。2、请求解除2013年11月3日双方签订的房屋租赁合同。刘怀俊以行为表明没有履行合同的能力，也没有继续履行合同的意愿，如果该合同继续履行，会使润物公司的利益进一步受损，故请求解除合同，按照实际占有期间支付租金。3、请求判令刘怀俊给付水电费30000元。4、在解除合同的同时，请求判令刘怀俊依照合同约定拆除能够拆除的添附物，但不能影响原租赁标的物的整体状态。事实与理由：润物公司于2013年11月30日与刘怀俊订立《房屋租赁合同》，由刘怀俊承租润物公司位于徐州经济技术开发区大庙工业园汇金路5号厂区内3号楼面积为2937.83平方米的房屋，合同对租赁期限、租赁费、违约责任等进行了明确约定。按照合同约定，刘怀俊应于2020年4月1日一周前支付租金685033.335元。现刘怀俊已逾期三个月，润物公司多次向刘怀俊催交租金，刘怀俊均未予支付，已经构成违约，刘怀俊按照合同约定应支付润物公司违约金205510元。一审法院查明：2013年11月30日，润物公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的刘怀俊在徐州经济技术开发区签订合同编号为RW20131130-01的《房屋租赁合同》，由刘怀俊承租润物公司位于徐州经济技术开发区大庙工业园汇金路5号厂区内3号楼（简称3号楼）面积2937.83平方米的房屋。租赁期限为柒年，即2014年4月1日至2021年3月31日。3号楼第壹年租赁期内（即2014年4月01日至2015年03月31日）租金为每月每平方米人民币壹拾肆元五角。3号楼第贰年起每年租金的支付时间为每年的04月01日前一周之日一次性支付；从第贰年起每年租金递增率为5%。……9.1乙方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将3号楼清扫干净，搬迁完毕，并将3号楼交还给甲方。如乙方归还3号楼时不清理杂物，则甲方清理该杂物所产生的费用由乙方负责；如乙方在租赁期满或合同提前终止之日未搬迁完毕。甲方单方面予以拆迁搬运且拆迁搬运费用及相应损失由乙方承担。13.1乙方逾期支付租金，应向甲方支付违约金，违约金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的30%，并应补足所欠租金。13.2乙方如果拖欠租金30天，除按照本合同13.1条执行外，甲方有权单方无条件终止合同且不承担违约责任。13.3条乙方如果拖欠租金60天，除按照本合同13.1执行外，甲方有权将乙方安装、存放在甲方3号楼内的设备拆除、货物封存，拆除及货物保管发生的费用由乙方承担。2019年5月13日，润物公司以刘怀俊违约为由起诉至一审法院，要求判令刘怀俊支付润物公司租金652412.7元并支付违约金195723.81元。一审法院于2019年8月23日作出（2019）苏0391民初2209号民事调解书：一、刘怀俊于2019年8月31日前支付润物公司租金320000元，于2019年9月10日前支付违约金70000元；二、刘怀俊于2019年9月20日前支付润物公司租金332412.7元，若刘怀俊于2019年9月10日前能够足额支付该笔租金，则润物公司仅收取租金312412.7元；三、若刘怀俊有任意一期未按期足额履行，润物公司有权就租金652412.7元和违约金190000元合计842412.7元申请强制执行（扣除被告已经支付的款项）；四、润物公司放弃其他诉讼请求，本案纠纷一次性了结。案件受理费减半收取6140元（润物公司已预交），由刘怀俊承担（于2019年9月10日前支付给润物公司）。2019年9月2日，根据润物公司的申请，一审法院立案强制执行，案号为(2019)苏0391执1298号。2019年9月3日，一审法院向刘怀俊发出(2019)苏0391执1298号执行通知书，责令其立即履行下列义务：（1）向申请执行人润物公司支付人民币842412.70元及一般债务利息。（2）向申请执行人润物公司支付迟延履行期间债务利息（或者迟延履行金）。（3）负担案件申请执行费人民币10824.00元。在该案执行过程中，被执行人刘怀俊提出以其所有的22件玉器偿还债务。2020年7月27日，一审法院向当事人发出（2020）苏0391法鉴委字第104号选择机构通知书，通知双方当事人于2020年8月6日14:30到一审法院第九法庭选择确定鉴定机构。一审法院认为：（一）润物公司有权解除双方于2013年11月3日签订的房屋租赁合同。双方2013年11月3日签订的房屋租赁合同，依法成立，对当事人具有约束力。该合同明确约定“13.2乙方如果拖欠租金30天，除按照本合同13.1条执行外，甲方有权单方无条件终止合同且不承担违约责任。”润物公司第一次起诉时，刘怀俊就已经逾期给付租金一月余。润物公司第二次起诉时，刘怀俊逾期给付租金三个月。因此，本案符合约定解除的条件，润物公司有权解除2013年11月3日双方签订的房屋租赁合同。关于解除合同的时间，鉴于润物公司在2020年8月3日开庭时提出解除案涉合同，确定案涉合同自2020年8月3日解除。（二）关于润物公司租金的诉讼请求。按照案涉合同的约定，刘怀俊应支付租赁即实际占用期间的租金，关于租金标准的计算，应以年租金685033.335元及违约金205510元共计890543.336元为标准具体计算，计算至刘怀俊将租赁物实际全部交付之日。至于刘怀俊提出因疫情减免租金的抗辩，但是刘怀俊自认自2019年10月8日起至今就没有实际经营，自然就不存在减免租金的情形。（三）关于润物公司有关请求判令被告给付水电费30000元的主张。刘怀俊自认凭票支付水电费。一审法院认为，根据案涉合同第六条的约定，刘怀俊应根据润物公司提供的刘怀俊租赁占用期间发生的后由职能单位开具的票据五日内据实支付。（四）润物公司主张在解除合同的同时请求判令刘怀俊依照合同约定拆除能够拆除的添附物，但不能影响原租赁标的物的整体状态。对此，案涉合同第九条已经约定，对润物公司的该项主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条的规定，一审法院判决：一、润物公司与刘怀俊于2013年11月30日签订的合同编号为RW20131130-01的《房屋租赁合同》自2020年8月3日解除；二、刘怀俊于判决发生法律效力之日十日内向润物公司支付自2020年4月1日起至租赁物实际全部交付之日的租金（租金计算以年租金685033.335元及违约金205510元共计890543.336元为标准具体计算）；三、刘怀俊应根据其租赁占用期间发生的后由职能单位开具的票据向润物公司支付水电费；四、刘怀俊于判决发生法律效力之日十日内依照合同约定拆除能够拆除的添附物，但不能影响原租赁物的整体状态；五、驳回润物公司其他的诉讼请求。一审案件受理费12705元，减半收取6352.5元，保全费2770元，均由刘怀俊负担。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1、润物公司有关解除租赁合同的主张是否应予支持。2、一审对相关租金及违约金数额认定是否正确。3、一审对水电费及拆除添附物等认定是否正确。二审中，上诉人刘怀俊提交其从徐州经济技术开发区征迁管理办公室调取的2017年7月29日《徐州经济技术开发区项目建设事项办理通知书》及2017年8月《徐州经济技术开发区征迁管理办公室证签通知书签批单》等征迁计划文件，证明涉案租赁物处于待征迁过程中，本案情形符合双方合同第12条约定的情形，刘怀俊因不可抗力无法正常使用租赁物，故刘怀俊不应支付租金。被上诉人润物公司质证意见：《徐州经济技术开发区项目建设事项办理通知书》发布时间为2017年7月29日，发布主体为徐州经济技术开发区投资服务中心，发布对象为征迁办公室，该文件并没有下发到被拆迁主体。涉案房屋并未进入正式拆迁程序，该办理通知书只是一个通知。即使通知书真实存在，也并不影响刘怀俊正常经营，不存在刘怀俊主张的涉案租赁合同无法履行的情形。二审中，被上诉人润物公司未提交新证据。本院对刘怀俊二审提交的证据的真实性予以认定，对其与本案的关联性，将在裁判理由部分予以综合阐述。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：一、润物公司有关解除涉案房屋租赁合同的主张双方2013年11月3日签订的房屋租赁合同约定“…13.2乙方如果拖欠租金30天，除按照本合同13.1条执行外，甲方有权单方无条件终止合同且不承担违约责任。”2019年8月润物公司第一次在一审法院起诉并最终调解结案时，刘怀俊已经逾期给付租金一月有余，此后刘怀俊并未正常支付租金。本案系润物公司第二次起诉要求给付租金，本案一审起诉时刘怀俊已经逾期给付租金三个月，刘怀俊欠付2020年度租金的状态一直持续至今，欠付租金将近一年时间。按照租赁合同的约定，润物公司主张解除双方2013年11月3日签订的房屋租赁合同，其请求应予支持。一审法院2020年8月3日开庭时润物公司当庭提出解除案涉合同的主张，一审法院认定案涉合同自2020年8月3日解除，并不违反法律规定。二、关于一审对相关租金及违约金数额认定问题双方合同约定，每年4月1日前一周内一次性支付本年度租金。本案润物公司主张的2020年度租金（2020年4月1日到2021年3月31日期间租金），刘怀俊应该于2020年4月1日前一个星期之内付清。按照合同约定的租金标准，2020年4月1日到2021年3月31日期间的年租金标准为685033.335元。刘怀俊主张，因涉案房屋被润物公司申请查封厂房大门、疫情、拆迁等原因，导致刘怀俊不能正常生产经营，故润物公司应减免租金或延长租期。首先，刘怀俊因自身原因自2019年10月8日起并未正常经营。2019年10月8日其停止经营时并不存在疫情影响经营的问题，说明刘怀俊未正常使用涉案房屋的主要原因是其自身问题或者市场问题。其次，虽涉案房屋2017年就列入拆迁规划，但涉案房屋何时正式被拆迁或签订拆迁补偿协议并不确定，刘怀俊有关因拆迁导致其无法使用的理由并不能成立。实际上，正是因涉案厂房可能会被拆迁的原因，刘怀俊既不愿交付租金，也不愿搬离涉案房屋。综合以上理由，刘怀俊有关因存在拆迁、疫情、保全等原因，导致其不能使用涉案房屋，其不应支付租金的理由不能成立。关于租金数额或租金支付标准问题。考虑到刘怀俊确实自从2019年10月8日起并未使用涉案房屋，此后因疫情和润物公司申请保全查封、涉案租赁物列入拆迁计划等原因，对刘怀俊正常使用租赁物确实会存在一定影响，另考虑到双方约定的七年期租赁期限（2014年4月1日至2021年3月31日）即将到期等原因（合同约定的租赁期限剩一个多月即将到期），本院酌定刘怀俊按合同约定的相应年租金标准的70%支付租金或占有使用费（2020年8月3日合同解除后，刘怀俊应支付占有使用费）。按照此标准计算，刘怀俊应支付的每日租金或占有使用费数额标准为685033.335元÷365×70％=1313.76元。至于刘怀俊有关一审判决的违约金数额过高的主张。根据法律规定，违约金数额一般应该与因违约导致的损失数额相当。在当事人就违约损失数额并未举证的情况下，本案违约金数额应该按照同期银行贷款利率计算的利息予以确定。三、关于一审对水电费及添附物拆除等认定问题首先，一审润物公司在起诉状中并未主张“水电费及拆除能移动的添附物”等内容，润物公司开庭时当庭增加“水电费及拆除能移动的添附物”等诉请内容，但润物公司并未就其增加部分的诉讼请求补交诉讼费用，故从原则上来说，润物公司当庭增加的“水电费及拆除能移动的添附物”等诉讼请求内容不属于本案审理范围。其次，润物公司就其当庭增加主张的水电费数额、“可移动的设施材料”等相关内容，并没有提供相关证据予以证明。一审判决有关水电费及添附物拆除判项数额等内容也并不明确，故就一审判决有关水电费及添附物拆除的判项内容本院予以撤销。另外，合同解除或者终止后，必然存在租赁物返还问题。刘怀俊应按合同约定履行返还租赁物的义务。如前所述，“水电费及拆除能移动的添附物”等诉请内容不属于本案审理范围。刘怀俊一审就“设备及可移动的设施材料”等相关内容也并没有提出抗辩或者反诉。如果双方在返还租赁物过程中对“设备及可移动的设施材料”等问题发生争议，可以另行处理。综上所述，上诉人刘怀俊的上诉理由部分成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持徐州经济技术开发区人民法院（2020）苏0391民初1987号民事判决第一项，即“徐州润物科技发展有限公司与刘怀俊于2013年11月30日签订的合同编号为RW20131130-01的《房屋租赁合同》自2020年8月3日解除。”二、维持徐州经济技术开发区人民法院（2020）苏0391民初1987号民事判决第五项，即“驳回徐州润物科技发展有限公司其他诉讼请求。”三、撤销徐州经济技术开发区人民法院（2020）苏0391民初1987号民事判决第二项、第三项、第四项。四、刘怀俊于本判决发生法律效力之日十五日内向徐州润物科技发展有限公司支付自2020年4月1日起至租赁物实际全部交付之日期间的租金或者占有使用费（租金或占有使用费标准按照每日1313.76元计算）；刘怀俊同时应支付违约金（违约金计算方法：自2020年4月1日起至租赁物实际全部交还之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，以欠付的租金或占有使用费数额为本金计算的银行利息）。五、本判决生效之日起30日内，刘怀俊将涉案房屋腾空后交还徐州润物科技发展有限公司。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12705元减半收取为6352.5元，保全费2770元，合计9122.5元，由刘怀俊负担6400元，徐州润物科技发展有限公司负担2722.5元。二审案件受理费12705元，由上诉人刘怀俊负担8894元，由被上诉人徐州润物科技发展有限公司负担3811元。本判决为终审判决。审判长 苏 团审判员 崔金城审判员 孟 娟二〇二一年二月七日书记员 金宇婷