辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终459号上诉人（原审被告）：大连华美建设发展有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区丰元街****。法定代表人：孙彦桥，该公司总经理。委托诉讼代理人：甘红霞，辽宁君连律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李玉兰，女，1936年9月7日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：刘刚，辽宁壹品律师事务所律师。上诉人大连华美建设发展有限公司因与被上诉人李玉兰房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初1663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大连华美建设发展有限公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、判令一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定本案的关键事实即被上诉人与上诉人之间存在G1号西小车库（A车库）房屋买卖合同关系，上诉人与被上诉人之间协商由A车库调换成C车库，并由赵霞代表其母亲与上诉人再次另行签订房屋买卖合同的事实是毫无根据的推测，而非对双方所提供证据根据证据规则进行甄别和认定后得出的必然结论。被上诉人没有提供任何证据可以证明上诉人在2000年12月28日与赵霞就G1号西小车库（A车库）的《商品房买卖合同》，系由赵霞代被上诉人签订，并且是由原来的A车库调换成C车库。根据被上诉人的举证，其所称的G1号西小车库，在1995年4月11日以支票形式支付了126,000元，在1999年12月18日，又由赵霞以现金方式支付了126,000元，如果说赵霞是代表其母亲与上诉人就G1号西小车库另行签订了购房合同，那也没有必要再支付一次购房款了。另被上诉人所称的C号车库，面积是30.52平米，标的与被上诉人1995年签署的合同和2000年与赵霞签订的合同也不一致，而即便被上诉人和赵霞是母女关系，但两个都是具有独立民事权利和行为能力的自然人，如何就能通过母女关系，直接推定由赵霞签订的合同系代表其母亲签订，及双方协商由原来的A车库调换成C车库的呢?被上诉人举证的1995年3月的《预定住宅合同书》是由李玉兰与“华美工程公司大连分公司经营部”所签署，没有合同原件，且合同落款甲方处李玉兰的签字与乙方处经办人“李德全”的签字显然属于同一人所书写，与李玉兰所书写的起诉状对比，显然非李玉兰的字迹，再结合被上诉人举证的由赵霞签订的购房合同，显然都是“李德全”的字迹，也即被上诉人根本没有以自己的名义与上诉人签署过真实的商品房买卖合同，法院如何就能判令解除双方的商品房买卖合同?既然诉争的C车库最终是由赵霞实际使用并与上诉人签订房屋买卖合同，那么本案诉讼的纠纷作为原告的应该是赵霞，而不是李玉兰。案涉车库在2010年的时候就已经登记给案外人汪斌，因此本案诉争的车库如果说不能交付的话被上诉人在2010年时候就应该知悉。二审阶段上诉人仍然强调的是，被上诉人诉讼已经超过诉讼时效，依法丧失胜诉权。二、一审法院适用法律错误，依法应予以纠正。既然根据被上诉人的举证，双方之间并不存在合法有效的合同关系，一审法院适用合同法来解除双方之间的合同关系，显然是适用法律错误，依法应予以纠正。一审法院判令上诉人承担全部诉讼费是错误的，请二审法院依法审理并予以纠正。李玉兰辩称,不同意上诉人的上诉请求。一审证据已经充分表明上诉人收到了被上诉人交付的12.6万元购买车库的款项。客观证据也表明，现在被上诉人所要购买的车库，上诉人并没有保证由被上诉人使用，而且是因为上诉人对外的债务导致山东滨州法院执行拍卖，使被上诉人失去了车库,所以这12.6万元应当予以返还。至于时效问题,因为有一个合同在先，必须先解除合同才能返款。按照民法典的规定，当事人没有约定合同解除，法律也没有规定的话，在民法典颁布之前发生的合同，应该还有一年的行使解除权的期限，也就证明现在行使解除权并没有错过期限。至于赵霞不应该是本案的主体，因为交款和收款双方交接的是被上诉人，现在车库没有了，被上诉人当然有权要求返还相应的款项。李玉兰向一审法院起诉请求：1、判令解除《预订住宅合同书》、《商品房销售合同》；2、判令被告返还购买车库款126,000元并赔偿损失222,499.76元,共计348,499.76元（损失金额按照中国人民银行同期贷款利率从付款之日1995年4月11日起计算至2019年12月12日，2019年12月12日以后的损失按照中国人民银行同期贷款利率继续计算，直到各项款项付清之日）；3、判令被告支付案件受理费、保全费等诉讼费用。一审法院认定事实：1995年3月18日，原告与华美工程公司大连分公司经营部签订《预订住宅合同书》，原告预订付家庄公寓G1西小车库（A车库），预订面积27.09平方米，金额126,000元。1995年4月11日，中国国际信托投资公司华美工程公司大连分公司向原告开具了两张发票，交款单位一栏均为李玉兰，金额分别为126,000元、943,800元，支付方式均为支票，款项用途一栏注有“付家庄公寓G1西小车库预交款，合同号004”、“付家庄公寓G2-5-1预缴款，合同号003”字样，加盖了中国国际信托投资公司华美工程公司大连分公司财务印章，1995年12月14日大连华美建设发展公司向原告开具了商品房销售专用发票，该发票载明：购房套数2套，西小车库G2西1、G2-5-1，金额合计1,069,800元。1996年3月13日在大连市房地产交易所办理了合同备案登记。1999年12月18日大连华美建设发展公司向原告女儿赵霞开具了收到1,069,800元购房款的收款发票。2000年12月28日，赵霞与大连华美建设发展公司签订《商品房销售合同》，内容为：大连华美建设发展公司将大连市西岗区华泰街付家庄G1号楼西小车库出售给赵霞，价款126,000元，于2000年12月30日交付。该合同在大连市房地产交易所办理了合同备案登记。山东省滨州市中级人民法院在执行滨州市化轻总公司与中国国际信托投资公司华美工程公司大连分公司购销钢材合同欠款执行一案时，于2005年3月25日委托大连古金拍卖有限公司对中国国际信托投资公司华美工程公司大连分公司位于大连市西岗区华泰街35号楼进行拍卖。大连古金拍卖有限公司在2005年4月12日的《大连日报》发布拍卖公告，将于2005年4月28日公开拍卖位于华泰街35号住宅10套、车库4套。案外人车杰通过竞拍取得华泰街35号A号车库，2005年12月经法院执行该车库所有权过户登记至车杰名下。案外人李红通过竞拍取得华泰街35号B号、C号车库。因李红就竞拍房屋向一审法院提起物权确认之诉，一审法院作出（2017）辽0203民初893号民事判决，判决确认华泰街35号B、C两个车库为李红所有，赵霞在该案件执行过程中提出执行异议，认为其是C车库实际占有人，更是产权人，请求中止执行。一审法院作出（2017）辽0203执异109号执行裁定书，驳回了赵霞的异议申请。华泰街35号B、C两个车库所有权已登记到李红名下。另查，中国国际信托投资公司华美工程公司大连分公司于1995年5月23日自建取得大连市西岗区华泰街29号（现35号）一栋住宅所有权，建筑面积1963.28平方米，权证号为大房执西字第××号。1995年9月5日，中国国际信托投资公司华美工程公司大连分公司更名为大连华美建设发展公司，2002年3月21日更名为大连华美建设发展有限公司。一审法院认为,通过被告前身中国国际信托投资公司华美工程公司大连分公司于1995年4月11日向原告开具的收款发票，可以确定原告与华美工程公司大连分公司经营部签订了《预订住宅合同书》，原告向被告预订付家庄公寓G1西小车库（A车库）且交纳126,000元的事实存在。该《预订住宅合同书》签订于被告取得包括案涉车库在内的大连市西岗区华泰街35号所有权之前，而原告与案外人赵霞系母子关系，赵霞与大连华美建设发展公司签订《商品房销售合同》将付家庄公寓G1西小车库（A车库）购买人变更亦符合常理。通过庭审双方所举的大连市房地产档案馆证明材料，也可以看出原告于1995年4月11日支付的两笔款项，除预订了付家庄公寓G1西小车库（A车库），还预订了付家庄公寓G2-5-1号房屋，该房屋购买人也变更为赵霞，并已取得所有权证。因此，被告称从未签订过《预订住宅合同书》、《商品房销售合同》，也未收到过购房款的抗辩主张不能成立，一审法院不予采纳。案外人李红在2018年对赵霞就大连市西岗区华泰街35号C号车库提起返还原物的诉讼，可以证明赵霞使用大连市西岗区华泰街35号C号车库的事实。现案涉A号车库、C号车库均因法院司法拍卖由案外人取得，原告方合同目的无法实现，所支付的购房款126,000元应予返还。关于原告主张的损失一节，原告向法庭提交的执行通知书系2019年7月8日法院向赵霞下发，可以表明此前原告方实际使用车库情况，故原告主张的利息损失应自其提起诉讼之日起计算。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决：一、解除原告李玉兰与被告大连华美建设发展有限公司签订的《预订住宅合同书》；解除赵霞与被告大连华美建设发展有限公司签订的《商品房销售合同》。二、被告大连华美建设发展有限公司于判决生效之日起十日内返还原告李玉兰购房款126,000元及利息损失（利息自2019年12月23日起按中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清日止）。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元（原告已预交），由被告大连华美建设发展有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被上诉人提交《预订住宅合同书》、发票（赵霞1张、李玉兰2张）、商品房销售专用发票（李玉兰1张）、《商品房销售合同》、A号车库过户档案材料主张其与上诉人形成房屋买卖合同关系，预订付家庄公寓G1西小车库（A车库）且交纳126,000元购房款，因被上诉人与案外人赵霞系母女关系，签订《商品房销售合同》时购买人变更为赵霞，上诉人又另行为赵霞开具了交款发票，实际上赵霞未另外支付购房款。上诉人虽否认该节事实，但未能提供相反证据予以反驳。对于为何给被上诉人开具包括付家庄公寓G2-5-1房屋和车库在内的两处不动产购房款发票，上诉人又无法说清。根据现有证据，付家庄公寓G2-5-1房屋的购房款由被上诉人交纳，而签订该房屋《商品房销售合同》的购房人亦为赵霞并办理了产权登记。该节事实能够印证被上诉人关于案涉车库由其预定并交纳购房款的主张。上诉人以时间过久、无法核实为由否认被上诉人的事实主张依据不足，应承担不利的后果。关于A车库调换为C车库，被上诉人陈述其签订《预订住宅合同书》之后上诉人即向其交付了A车库，在使用A车库两三年后，上诉人因开发需要将A车库调换为C车库，被上诉人方一直占有使用C车库，一审法院2019年3月6日作出的（2018）辽0203民初3963号民事判决也判令赵霞返还案外人C车库。现案涉A车库、C车库均因法院司法拍卖由案外人取得，被上诉人方无法取得车库，合同目的无法实现，一审判令上诉人返还购房款126,000元并无不当。关于上诉人提出本案已过诉讼时效的问题，如前所述，2019年3月6日作出的民事判决判令赵霞返还案外人C车库，此前车库由赵霞占有使用，上诉人主张被上诉人2010年就应该知悉车库不能交付的理由不成立，且一审法院执行通知书的下发时间为2019年7月8日，故本案诉讼未过诉讼时效。综上所述，大连华美建设发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由上诉人大连华美建设发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 威审判员 孙利颖审判员 谢燕鹏二〇二一年二月二十四日书记员 曾 悦