河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2541号上诉人（原审原告）：张祁峰，男，1988年5月28日出生，汉族。委托诉讼代理人：齐锦营，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊丽，河南国基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州清华园业主委员会，住所地郑州市惠济区南阳路**院清华园物业中心。负责人：禹跃，该业委会主任。被上诉人（原审被告）：河南正美物业服务有限公司，住，住所地郑州市郑东新区通泰路**院**楼******一社会信用代码91410100MA457LRKXJ。法定代表人：李书剑，职务公司董事长。委托诉讼代理人：周志锋，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于海阔，公司员工。上诉人张祁峰因与被上诉人河南正美物业服务有限公司（以下简称正美公司）、郑州清华园业主委员会（以下简称清华园业委会）确认合同效力纠纷一案,不服河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初5882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。张祁峰上诉请求：一、依法撤销郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初5882号民事判决书，发回重审或依法改判支持上诉人的原审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。二被上诉人在签订《郑州清华园小区物业委托管理合同》（以下简称物业管理合同）之前，未与上诉人进行过沟通，也未在签订合同之前以能够被上诉人知晓的方式通知、告知上诉人，擅自于2018年7月21日签订委托管理合同。原审法院在被上诉人未提供任何相关证据的情况下，就武断的认定涉案物业管理合同系在当地社区的协调下，在小区近一个月的时间未有物业公司服务的情况下签订的。实际情况是，原英德物业公司在未完成交接的前提下于2018年6月30日擅自撤离，建业物业公司就于2018年7月1日入驻社区把守大门。小区的环境卫生及秩序一直由热心业主参与管理、打扫，业主的日常生活，基本并未受到影响。二被上诉人签订的涉案物业管理合同，社区并不知情，也未参与协调。原审法院对案件事实并未调查清楚，从而做出错误认定。二、二被上诉人签订的物业管理合同侵害了上诉人的权利。二被上诉人签订的涉案物业管理合同后，于次日贴出公告。但自始至终，并未公示合同内容，物业服务标准这一法定条款也是始终缺失，更是擅自提高近50％的物业费用标准，严重侵犯了包括上诉人在内的清华园广大业主的知情权、监督权、共同决定权，以及财产权等合法权益。郑州市惠济区人民法院于2019年12月12日做出的（2019）豫0108民初7155号民事判决书，也认定了被上诉人一擅自决定签约选聘河南正美物业服务有限公司，侵害了业主权利。三、原审法院适用法律错误。二被上诉人签订的物业管理合同，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意，违反了《民法典》、《物业管理条例》等法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。原审法院仅以涉案物业管理合同存在瑕疵，涉案管理合同具有临时、过渡性质，就认定未有侵害业主利益的行为，未违反法律规定。原审法院置法律明确规定于不顾，错误认定涉案物业管理合同有效，明显是适用法律错误。综上所述，原审法院认定事实有误，适用法律错误，从而做出错误判决。望二审法院依法查明案件事实，纠正原审法院的错误判决，支持上诉人的上诉请求。正美公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持原判。1、业委会与正美物业签订的合同具有应急性质，维护了小区全体业主利益，一审法院认定事实清楚。本案清华园业委会经依法成立，其有权代表全体业主对外做出有利于业主的意思表示。清华园小区在原物业退出后，小区长期没有物业公司提供服务，小区的糟糕情况不仅有被告正美物业一审时提交的证据可以证明，并且经惠济区人民法院、郑州市中级人民法院生效法律文书确认。为了小区安全、为了小区业主正常的生活秩序，经街道办、社区、业委会多次沟通协调无果，在中标的河南建业物业管理有限公司（下称建业公司）因小区存在安全隐患、消防安防损坏、不具备物业正常进驻等理由退出后，不得已于2018年7月10日与部分业主代表召开沟通会，并一致认为“先过好日子，引入物业”，2018年7月21日业委会与正美物业签订的物业管理合同明确约定合同的性质为“应急委托服务合同”，这与普通合同是有区别的，是业委会为了全体业主利益的不得已行为。上诉人小区日常生活基本未受影响更是无稽之谈，在原物业退出后，小区发生多起失窃事件，中标的建业公司进驻小区不到一周时间便选择退出，此后小区并无门卫值守、也谈不上环卫清理、基础设施维护等，为此业主多次向社区、街道办反映，在相关部门的督促下、业委会的参与下才有了本案合同的签订，一审法院认为本案合同具有临时性、过渡性从而认定合同合法有效是恰当的，也符合当时小区实际情况。2、本案合同的签订并没有侵害业主合法权益。本案合同的签订不仅没有侵害业主合法权益，相反在正美物业进驻后，随着门卫、保洁的到岗，电力、基础设施的维修维护等，小区秩序逐步恢复正常。物业合同内容的拟定也是业委会与正美物业反复磋商的结果，物业费更是按照当时的市场价收取，2018年7月21日合同签订后的次日，业委会便将合同签订情况向全体业主进行公告，截止上诉人一审起诉两年多时间内，并无业主提出异议，大部分业主也按时缴纳物业费。上诉人接受了正美物业的服务，却拒绝缴纳物业费，其起诉的真正目的也在于此。业委会作为全体业主公选的自治性组织，其本身对全体业主具有代表性，业委会代表业主与正美物业签订的应急性的物业合同，对全体业主具有约束力，并没侵犯业主合法权益，并且上诉人并非合同主体，根据合同相对性，其起诉亦缺乏法律依据。3、一审法院适用法律并无不当。根据相关法律规定，如业主认为业委会决议侵犯其合法权益或违反程序规定，其应在一年内请求撤销业委会决议，而不应该直接请求确认合同无效。业主请求确认无效的理由仅有两种，即最高院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；物业合同中免除物业服务企业责任，加重业委会或业主责任、排除业委会或业主主要权利的条款”，本案上诉人认为物业合同未经业主“双过半”同意显然不属于这两种情形。一审法院认定根据法律规定及小区实际情况认定合同无效并无不当。4、本案合同效力已经经法院生效法律文书确认，应当直接适用。惠济区人民法院（2019）豫0108民初7145号判决及郑州市中级人民法院（2020）豫01民终1397号判决已经对本案合同效力进行了认定，认定清华园业委会为了全体业主利益与物业公司应急签订的物业管理合同合法有效，说明两级法院已经对全案事实进行了审查并进行了法律分析认定，根据证据规则，本案合同效力应当直接认定有效。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。清华园业委会二审未作答辩。张祁峰向一审法院起诉请求：一、依法确认二被告签订的《郑州清华园小区物业委托管理合同》（以下简称“物业管理合同”）无效；二、依法判令正美公司返还原告缴纳的物业费1500元；三、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：原告系郑州市惠济区南阳路**院**楼******房屋所有权人，该房屋建筑面积为187.59平方米，所在小区为郑州市清华园小区。2018年7月21日，被告清华园业委会（甲方）与被告正美公司（乙方）签订《郑州清华园小区物业委托管理合同》一份，约定：清华园业委会委托正美公司对清华园小区实行物业管理服务；正美公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；物业管理服务费用的标准为多层住宅0.98元／平方米／月，高层住宅1.65元／平方米／月，商业物业1.90元／平方米／月；本合同约定的服务期开始的第一个月（2018年7月22日至2018年8月21日）暂时不向业主或使用人收费，第二个月（2018年8月22日至2018年9月21日）由业委会号召动员业主缴纳物业费，从第三个月（2018年9月22日起）开始正美公司向业主或使用人收取应收费用，按上述标准向业主收取物业服务费用，计费期限在合同约定的服务期开始之日起算；车位服务费按露天停车场计时收费，车位首辆车不高于40元／个／月、地下停车库2、地下停车库20元／个／月的标准收取委托服务合同，期限为六个月，自2018年7月22日起至2019年1月21日止；在合同期限内（六个月），正美公司提供的物业服务得到业委会认可，同时取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，双方签订为期三年的物业管理委托合同；本合同期满后，双方未能签订为期三年物业管理委托合同的，正美公司应将从业委会处接受的相关设备及相关的维修保养记录完好交付给业委会，拒绝交接或不配合交接或交接不符合要求的，视为正美公司违约；合同并约定了其他事项。2018年7月22日，清华园业委会在小区内张贴公告，告知全体业主与正美公司签订的物业管理合同基本情况。合同签订后，正美公司入驻清华园小区提供物业服务。2019年3月14日，原告向正美公司支付自2018年7月22日之后的物业费1500元。2019年1月21日，物业管理合同期限届满后，二被告未续签合同，正美公司继续在该小区提供物业服务至今。在正美公司作为原告起诉小区业主物业服务合同纠纷案件中，原告诉求小区业主支付自2018年7月22日至2019年7月21日之间的物业费，原审法院判决认定清华园业委会与正美公司签订的物业管理合同合法有效，并判决业主支付合同内（2018年7月22日至2019年1月21日）的物业费及按八折支付合同外（2019年1月22日至2019年7月21日）的物业费。后正美公司和业主均提起上诉，二审法院认定一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持，故判决驳回上诉，维持原判，现一审判决已生效。一审法院认为，涉案物业管理合同系在当地社区协调下，清华园业委会为了清华园小区全体业主的利益，在小区将近有一个月的时间内未有物业公司提供服务的情况下临时与正美公司签订的，具有临时、过渡性质，虽然存在程序瑕疵，但是未有侵害业主利益的行为，不违反法律规定，故原审法院确认其合法有效。原告提出的确认二被告签订的物业管理合同无效及被告退还2019年1月21日前已缴纳的物业费的诉讼请求，证据不足，理由不当，原审法院不予支持。物业管理合同到期后，虽然清华园业委会未与正美公司续签书面合同，但是原告继续享受了正美公司提供的物业服务，应当向正美公司缴纳适当物业费，因正美公司系合同外履行服务，故原审法院酌定2019年1月21日之后的物业费按合同内的八折收取。2019年1月21日之后，原告仅缴纳了部分物业费，其要求被告退还2019年1月21日以后已缴纳的物业费的诉讼请求，原审法院不予支持。鉴于本案六个月的临时物业服务合同已经到期，被告物业公司应积极与业主协商签订正式服务合同或协商退场事宜，否则被告公司继续在涉案小区开展服务管理工作失去合同依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十四条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告张祁峰的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。本院二审期间，张祁峰提交证据，本院依法组织了质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，清华园业委会与正美公司签订委托管理合同的时间为2018年7月21日，故，关于涉案合同的效力问题，应适用该民事事实发生时法律、司法解释的相关规定予以认定。对此，分析如下：首先，根据涉案合同签订时《中华人民共和国物权法》第七十六条关于“下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”、《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……”、第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”的规定，选聘和解聘物业服务企业系业主大会的决定事项，而业主委员会系业主大会决议的执行机构，从法律性质上讲，业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，系根据法律规定取得代理权后实施的代理行为。其次，正美公司并非经清华园小区业主大会按照法定程序选聘的物业服务企业，据此，清华园业委会在此前提下与正美公司签订物业服务合同的行为，系越权代理。根据涉案合同签订时《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”之法律规定，涉案清华园业委会与正美公司签订的物业管理合同，应属于效力待定的合同。再次，正美公司自认清华园小区共计1638户业主中，已有1323户业主缴纳了物业费，也即清华园小区超过半数的业主均认可正美公司提供的物业服务，且按照合同约定履行了缴纳物业费的主要合同义务。根据涉案合同签订时《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条关于“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认”的规定，能够认定清华园业委会作为代理人越权代理与正美公司所签订的物业管理合同已被追认。据此，清华园业委会与正美公司所签订的合同，应被认定为合法有效。最后，一审法院虽然以涉案合同具有临时、过渡性质，存在程序瑕疵，但未侵害业主利益为由，认定合同有效，适用法律不妥，但实体处理并无不当。综上，一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对张祁峰的上诉请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张祁峰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 袁斌审判员张建军审判员董忠智二〇二一年二月二十四日法官助理邹靖书记员宋兵