浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0602民初6725号 原告（反诉被告）：浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司，住所地绍兴市越城区玛格丽特商业中心********。 负责人：张志斌，总经理。 委托诉讼代理人：沈利华，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：袁和斌，男，该公司兼职法务顾问。 被告（反诉原告）：李其新，男，1963年2月1日出生，汉族，住绍兴市越城区。 原告浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司（以下简称泰地物业公司）与被告李其新物业服务合同纠纷一案，原告于2020年8月18日向法院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，诉讼中，被告提起反诉，本院依法予以受理，本案于2020年9月23日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2020年12月3日再次开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人沈利华、袁和斌和被告（反诉原告）李其新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泰地物业公司向本院提出诉请：一、判令被告立即支付自2016年12月20日起至2017年12月31日止所欠的物业管理费计人民币1201元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告李其新为绍兴市越城区房屋（建筑面积88.29平方米）业主。2007年12月30日，绍兴市万通房地产开发有限公司（甲方）依据我国《物业管理条例》等相关法律、法规的规定，以公开招标选聘方式，选聘原告（乙方）为玛格丽特商业中心物业项目的物业管理公司，为该物业项目提供前期物业管理服务，并连续签订了《玛格丽特商业中心前期物业管理合同》三份，该合同对合同期限、权利义务、服务费用、违约责任等进行了详细的约定。2015年，玛格丽特商业中心业主委员会成立后，原告又及时与该业主委员会就物业服务合同进行了两次续签，根据签订的《物业延期服务协议》、《物业服务补充协议书》的约定，合同服务期限延至2017年12月31日止。根据上述前期物业管理合同及物业延期服务协议的有关规定，玛格丽特商业中心物业收费标准为：多层住宅0.75元／月·每平方米；小高层，多层住宅1.10元／月·每平方米；酒店式公寓0.55元／月·每平方米；商铺1.50元／月·每平方米收取。另外，合同还约定了逾期缴纳物业服务费应承担日万分之五的滞纳金。合同签订后，原告积极履行合同约定的义务，为小区业主提供优质的物业管理服务至2017年12月31日止。被告尚未交纳自2016年12月20日起至2017年12月31日止物业管理费计人民币1201元，后经原告多次催讨，被告仍拒绝支付。 被告李其新答辩：我认为原告的起诉状上写的与事实不符。一、原告说物业公司进入我们小区是经过公开招标的，这个我已经提交了证据，绍兴市人民政府的行政复议决定书可以证明，物业进入我们小区是房产公司没有经过主管部门批准进入的，也就是，不是公开招标，从这点可以看出，原告描述的事实缺乏事实依据，他们不具备诚信，所以在以下的审理过程中请求法庭考虑。二、我提交的证据，我们业委会的郑重声明，当时物业在我们业委会成立之后，要求继续履行，他们凭借着自己是万通公司的代表，以大业主的身份进入业委会，由于他在业委会占据这样的身份，所以我们要求公开招标，符合我们小区特色和管理经验的物业来管理，但是他百般阻挠。所以出了服务管理协议，出了协议后，物业公司在小区张贴了公告，落款是物业公司和业委会。因为业委会不同意他们的服务和价格，所以出了这样的声明，我们不认同物业的说法，我想证明他们出具的服务协议，广大业主对服务标准、内容、价格存在不一致的情况。据我了解，物业经理听说已经去世了，请求法庭确认。如果在诉讼期间这个人已经不在了，那他的诉讼目的就达不到了。原告提交的物业服务合同中，缺少了主要内容，缺少服务标准，只是说参照绍兴市的物业服务标准。招标文件没有提交，所以提交的物业合同是有缺陷的。关键是他要提交的是他们是哪一个等级的物业服务。所以后来广大业主和物业闹那么大的矛盾的关键所在。物业公司要向我收费可以，收费的标准只能按照你提供的物业服务档次来定。关于诉讼时效三年，我认为超出部分，不应该受法律保护。请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告李其新向本院提出反诉请求（明确后）：一、判令反诉被告返还违规收取的停车费1800元；二、判令反诉被告公开小区公共道路上停车费、电梯广告费的收益账目；三、全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：从本小区的建筑风格和地面铺装看出，小区地面道路是不能经受重压的，也就是说，不能开汽车的；但反诉人基于母公司（万通）的需求，不顾小区业主利益，于2008年起，在小区地面上增设了东、西二个汽车入口道闸，允许汽车进入地面公共区域停放，只要有车辆进来，不论大车小车、也不管是空车还是重车，只要交了钱，就一律放进来，其根本目的是收钱，侵占了我们业主的利益。从地面东、西汽车入口进入的道路、规划、设计、包含施工验收的实际，根本没有停车位，所进入的汽车若要停放，只能停放在公共部位（房屋周边的空地），物权法规定，物业小区公共部位业主共有，共有部分产生的所有收益，由全体业主所有。反诉被告借小区物业管理之便，利用本小区公共部位进行停车收费，没有取得政府部门的批准，违反了政府定价的规定。现反诉被告已经撤离本小区，但被反诉人既没有将停车费、电梯广告费等公共部位的收益账目公开，也没有将收入移交给下一任北卫物业，更没有将收入交给全体业主（业主委员会），违反了物权法、绍兴市停车收费的相关规定，属于违规，理应更正，要求予以返还。 反诉被告泰地物业公司辩称：一、反诉原告主张返还停车费缺乏法律依据和合同依据。《物业服务收费明码标价规定》第七条规定：物业管理企业在其服务区域内的显著位置或收费地点，可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。案涉地面停车场停车收费从2005年起，绿城物业、佰全物业和新世纪物业均经发改委备案。2008年4月25日，反诉被告为规范涉案小区的物业收费，特依据《绍兴市区物业服务收费管理实施办法（试行）》（绍市发改价〔2005〕78号文件）的规定，与绍兴市万通房地产开发有限公司就涉案小区物业服务收费达成协议并在绍兴市发展和改革委员会备案。反诉被告物业服务合同均合法有效，依法适用于全体业主，反诉被告依据物业管理合同为涉案小区提供物业服务，按合同约定履行停车管理的义务，可在合同约定以及政府指导定价的范围内收取车辆停放费用。反诉原告接收反诉被告的停车服务，事实上已经享受了停车服务，无权再主张返还停车费。且该问题已经诉讼过了，已在（2016）浙0602民初10580号民事判决书、（2020）浙0602民初2205号民事判决书和（2017）浙06民终1691号、（2020）浙06民终2471号民事判决书中已有明确判决，不应一事两诉，否则的话就是累讼，浪费司法公共资源。二、反诉原告主张返还的停车费属于2017年已收取的费用，现要求返还的诉讼请求基本已经超过三年诉讼时效，不受法律保护。三、反诉被告无义务向反诉原告公开收费账目。《物业服务收费管理办法》第十一条规定，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。第十二条规定，实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。反诉被告所收取的地面停车费，主要用于小区公共领域的维修和物业运营成本，根据前述规定，属于包干制，不属于酬金制，故无义务向业主公开收费账目。综上所述，反诉被告认为反诉原告的反诉请求缺乏事实依据和法律依据，依法不能成立，请求驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以认定并在卷作证，对当事人有异议的证据，本院认证如下： 原告提供的资质证书复印件1份和工商登记基本情况、变更情况各1份，被告身份信息复印件1份，前期物业管理合同3份，物业延期服务协议1份，物业服务补充协议1份，物业服务收费备案协议1份，商品房买卖合同复印件1份，被告对真实性未提出异议，认为原告和开发商之间存在关联关系及原告不能算前期物业公司，不影响上述证据的真实性和合法性，本院依法予以认定。ems邮件单1份，被告称没有收到，原告未进一步提供被告签收的证据，本院不予认定。催告函照片1组，其中落款2020年5月18日的催告函张贴于502室门上，原告认为小区有多个502室，不能证明张贴于其房屋门口，但该函催告对象为A10-502房屋业主，被告未能提供相反证据证明原告张贴地点是别的502室，本院予以认定，能够证明原告向被告催讨物业费的事实；落款时间为2018年8月21日的催告函，被告提供的对比照片及与租客的聊天记录能够证明该催告函张贴过的事实，但被告对张贴时间有异议，原告未提供证据原件，不能证明催告函的张贴时间；其他公共区域的照片真实性及与本案的关联性不足，本院不予认定。 被告提供的郑重声明1份，新闻报道网页截图2份，原告对真实性无异议，本院对证据真实性予以认定。小区照片打印件1组，原告对真实性无法确认，但该组证据与（2016）浙0602民初10580号案件中李其新提供的证据9完全一致，该案中本案原告对真实性无异议，故本院对该组证据真实性依法予以认定。被告提供的与租客的租赁合同1份，聊天记录1组，照片2份，聊天记录中，经被告询问，租客称吉祥物是2019年春节前张贴的，原告认为租客的陈述不足以证明张贴时间，本院认为催告函的张贴时间不会早于吉祥物的张贴时间，但负有举证责任的原告未能举证证明催告函具体张贴时间，应承担不利后果。 反诉原告提供的停车费收费票据1组，小区地图1份，停车收费通知和批复网上打印件各1份，反诉被告对真实性无异议，本院对证据真实性予以认定，关联性将结合其他证据综合分析。 反诉被告提供的判决书4份，备案协议1份，真实性本院依法予以认定，因反诉原告主张返还的停车费与上述案件争议的停车费产生期间不同，不能达到反诉被告要求证明停车费问题已经过诉讼不能再诉的证明目的。 本院经审理认定： 被告（反诉原告）李其新系绍兴市越城区玛格丽特商业中心西区6幢10单元502室房屋业主，建筑面积为88.29平方米。2007年12月30日，绍兴市万通房地产开发有限公司（甲方）与原告（反诉被告）温州新世纪物业管理有限公司（乙方）签订《玛格丽特商业中心前期物业管理合同》1份，约定甲方委托乙方对玛格丽特商业中心提供前期物业管理服务，物业服务费收费标准为：多层住宅0.75元/月·每平方米，小高层/高层住宅1.1元/月·每平方米，酒店式公寓0.55元/月·每平方米、商铺1.5元/月·每平方米，能耗费以电表计量为准。住宅物管费由业主按其拥有物业的建筑面积按一年（第一个月的前十天内）交纳；甲方、业主或物业使用人未按时足额缴纳物业服务费用的，应按每次100元的标准向乙方支付违约金，并足额交纳物业服务费用和每日万分之五的滞纳金。2009年7月1日、2012年8月10日，绍兴市万通房地产开发有限公司与原告（反诉被告）签订《玛格丽特商业中心前期物业管理合同》各1份，物业费收费标准、收费时间、违约责任等约定与前述合同约定一致。2015年8月10日，原告（反诉被告）与绍兴市玛格丽特商业中心小区业主委员会（以下简称玛格丽特小区业主委员会）签订《物业延期服务协议》1份，约定物业延期服务协议的内容延续之前的前期物业服务合同内容，物业延期服务协议的管理期限为1年，自2015年8月10日起至2016年8月9日止。2015年8月11日，玛格丽特小区业主委员会出具郑重声明一份，称“8月10日与新世纪物业签订的延期服务协议，仅仅是因为前期协议已经到期，而本小区的物业服务公司刚刚启动选聘程序，为避免物业服务空缺，给业主带来不必要的问题，经街道牵头，为新旧物业平稳过度而签订的临时服务协议，并不表示业委会认可新世纪物业以前的任何合同。新世纪物业张贴的‘物业费催缴通知’，落款署名：玛格丽特业主委员，未经‘玛格丽特商业中心业主委员会’同意，属于冒用，本委保留追究法律责任的权利。”2016年7月21日，原告（反诉被告）与玛格丽特小区业主委员会签订《物业服务补充协议书》1份，约定原协议到期后至招标结束与下一个物业公司签约前，泰地物业公司继续按原协议服务；双方均可随时终止协议，终止协议时须提前一个月通知对方。2017年12月25日，玛格丽特小区业主委员会书面通知原告（反诉被告），根据2016年7月签订的《物业服务补充协议书》内容，原物业服务协议书于2017年12月31日终止，请原告（反诉被告）根据业委会于2017年12月6日发的《关于玛格丽特商业中心物业交接的函》的相关内容，将相关资料移交给业委会委托人员。被告（反诉原告）未交纳自2016年12月20日起至2017年12月31日止的物业管理费。 上述物业服务期间内，原告（反诉被告）收取被告（反诉原告）在玛格丽特商业中心小区内公共道路上停车的停车费1650元（11个月）。2020年5月18日，原告（反诉被告）在被告（反诉原告）房屋门口张贴催缴物业费的通知。原告（反诉被告）在绿化、消防等方面的物业管理服务存在瑕疵。 另查明，2011年8月，温州新世纪物业管理有限公司绍兴分公司名称变更为浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司。 本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）所在小区的房产公司、业主委员会签订的物业服务协议，意思表示真实，内容合法有效。就本诉和反诉双方争议的问题，本院分析如下： 本诉部分：第一，被告抗辩房产公司采取协议方式选聘物业服务企业未经物业主管部门同意、业主委员会出具声明不认可之前房产公司与泰地物业公司之间签订的合同、合同约定服务标准不明，均不构成影响合同效力的法定理由，故案涉物业服务协议对双方均有约束力。原告为被告所在小区提供了物业服务，被告应当支付物业费。第二，被告抗辩应按原告提供的服务质量相应支付服务费。被告举证原告在提供物业服务过程中存在瑕疵，结合本院就该小区多起物业服务合同纠纷的裁判，确定本案物业费按合同约定标准的90%计算。第三，原告起诉是否超过诉讼时效。本案原告主张2016年12月20日至2017年12月31日期间物业费，因2016年7月21日原告与玛格丽特小区业主委员会签订的《物业服务补充协议书》约定，原协议到期后至招标结束与下一个物业公司签约前，泰地物业公司继续按原协议服务，双方可随时终止协议，该服务期限处于不确定状态，结合玛格丽特小区业主委员会的声明和被告陈述，接受物业服务一方已无按原合同约定期限缴费的意思表示，双方又未就缴费期限作出新的约定。在交费期限约定不明的情况下，物业公司随时可能更换，业主向原告预交一年物业费的交易习惯不可能也不适宜再延续，则根据合同法有关规定，原告在提供物业服务后可以随时要求履行但需给予宽限期。故本案应自2020年5月18日原告向被告催缴物业费后开始计算诉讼时效，现原告起诉并未超过三年诉讼时效。综上，对原告要求被告支付物业费的诉讼请求，本院对其中的1079元（1.1元*88.29平方米*12.35月*90%）予以支持，其余部分不予支持。 反诉部分：一、关于停车费是否应返还问题。第一，绍兴市发展和改革委员会、绍兴市住房和城乡建设局《关于进一步完善越城区物业服务收费管理的通知》（2016年6月12日）第三点明确，根据《浙江省定价目录》（2015年版）规定，住宅小区内公共停车场所（含小区道路停车泊位）收费、装修装饰垃圾清运费实行市场调节价，不再纳入政府定价管理，自此，小区内公共场所停车收费已不在政府定价管理范围之内。第二，反诉被告在其物业服务范围内开展停车收费管理服务，反诉原告交纳停车费、享受停车服务，权责义务相当，反诉被告收取停车费的价格合理，即使需要备案也系相应行政职能部门管理的范围，反诉原告不能据此要求返还停车费。第三，小区公共部位的收益扣除合理报酬后依法属于全体业主共有，全体业主或者业主委员会可依法主张，但反诉原告个人不能以反诉被告没有移交收益而要求返还。故对反诉原告要求返还停车费的诉讼请求，本院依法不予支持。二、关于公共部位收益情况公布问题。反诉原告要求公布的公共道路上停车费、电梯广告费的收益账目，属于小区业主共有部分的使用、收益情况，反诉原告的请求符合法律规定，本院依法予以支持。反诉被告认为物业服务费因系包干制收取，没有义务公布公共区域的收费账目，于法不符，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院于审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》（2009年3月23日最高人民法院审判委员会通过）第十三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（2008年8月11日最高人民法院审判委员会通过）第六条和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告李其新支付原告浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司2016年12月20日至2017年12月31日期间的物业服务费1079元，于本判决生效之日起三十日内履行； 二、驳回原告浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司的其他诉讼请求； 三、反诉被告浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司在绍兴市玛格丽特商业中心小区公告栏公布其为绍兴市××小区××小区公共道路停车、电梯广告的收益情况，以供反诉原告李其新查阅，公告时间至少十五天，于本判决生效之日起三十日内履行； 四、驳回反诉原告李其新的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉部分案件受理费50元，由原告浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司负担5元，由被告李其新负担25元，被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。反诉部分案件受理费25元，由反诉原告李其新负担12.5元，反诉被告浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司负担12.5元，反诉被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  何鲁峰 人民陪审员  林敏岳 人民陪审员  胡伟强 二〇二一年二月十日 书 记 员  王诗诗 附页： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院于审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》（2009年3月23日最高人民法院审判委员会通过） 第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持： (一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况; (二)管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录; (三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况; (四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况; (五)其他应当向业主公开的情况和资料。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（2008年8月11日最高人民法院审判委员会通过） 第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算;不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 3