浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0784民初6926号 原告：上海新湖绿城物业服务有限公司，住所地:上海市普陀区东新路****甲。 法定代表人：严明。 委托诉讼代理人：高光贤，男，1977年12月14日出生，汉族，住江苏省盱眙县，系公司员工。 被告：施建勇，男，汉族，1982年5月19日生，住永康市。 原告上海新湖绿城物业服务有限公司与被告施建勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员朱子云独任审判，于2021年1月15日、2021年1月26日公开开庭进行了审理。原告永康市众鑫抛光材料店的委托代理人高光贤、被告施建勇到庭参加诉讼。现本案已审理终结。 原告上海新湖绿城物业服务有限公司起诉称：1.2015年6月30日，原告与浙江卓诚兆业投资开发有限公司签订了《金色港湾前期物业服务合同》，合同约定原告为“金色港湾”提供物业服务，服务期限为2015年7月1日至2018年6月30日。2.在原告服务期间，登记在被告名下的金色港湾5幢1单元1002、1003室(建筑面积142.78平方米)不动产，2015年7月1日至2018年6月30日的物业服务费没有缴纳，金额为9252.14元；2015年7月1日至2018年6月30日的能耗费没有缴纳，金额为2056.03元；以上费用合计为11308.17元。3.原告向被告催收上述费用，被告至今没有缴纳。4.依据合同第十四条、第二十条、第二十一条、第二十四条、第三十九条之规定，被告需缴纳所欠物业服务费等费用及滞纳金。5.滞纳金依照合同第二十条之规定，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至款清之日止。请法院判令被告履行合同，缴纳所有款项。为此，诉讼请求为：1、由被告支付原告物业费、能耗费合计11308.17元；2、由被告按合同支付原告滞纳金；3、由被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更滞纳金为以11308.17元为基数从2018年7月1日起按年利率4.75%计算至款清之日止。 被告施建勇答辩称，被告未交物业费，是被告和浙江卓诚兆业投资开发有限公司(以下简称：卓兆)及铁牛物业的纠纷还没有解决。根据《商品房买卖合同》第21条，第22条，第23条，第24条，选聘铁牛物业管理有限公司从事为前期物业管理。依据《物业管理条例》第25条规定：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。所以被告认为，新湖绿城的物业合同对被告是没有法律约束力的，真的要起诉也是铁牛物业起诉我们。被告认定的前期物业就是铁牛物业，且合同约定服务期限从2013年1月1日到2015年12月31日止。对于新湖绿城直到他起诉我才知道他的存在。合同没有到期，卓兆就私自撕毁铁牛物业合同和新湖绿城另外再签订物业买卖合同，这样的合同是不合法规的。二、在2014年1月23日，卓兆交付给我的只有一套房屋，房号是5幢1单元1002房，建筑面积为61.75平方；至于另一套至今未交付，我也不知道具体在哪。根据《物业管理条例》第41条：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。故只能算1002房这一套房子的物业费，而且从2016年1月1日开始计算。三、希望协商解决。四、本案适用小额诉讼程序是不合适的，因为没有上诉权利。 为证明其诉讼请求，原告上海新湖绿城物业服务有限公司向本院提交以下证据： 第一组证据：证据1：经过永康市住房和城乡规划建设局备案的《金色港湾小区前期物业服务邀请招投标说明》复印件，原件在2017浙07**民初7827号案件内。证据2：编号为201514的《永康市物业服务合同备案证明》复印件，原件在2019浙07**民初3351号案件内。证据3：经过永康市物价局备案的《物业收费备案提交材料清单》复印件，原件在2019浙07**民初3351号案件内。证据4：《关于上海新湖绿城物业服务有限公司物业收费收费标准备案申请》复印件，原件在2019浙07**民初3351号案件内。证据5：《金色港湾前期物业服务合同》复印件，原件在2019浙07**民初3351号案件内。证明目的：1、我司收取物业服务费的合法性。2、合同第十四条载明收费价格。3、合同第三十九条证明我司收取违约的滞纳金的合法性。4、合同第二十条证明物业费的收费周期以及计算违约滞纳金的计算依据（起止日期及计算标准）。2015年9月1日施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限，我司按每日万分之六点五五计算合法有据。 第二组证据：证据6：《邮政快递面单》。证据7：《催费通知》复印件，原件已经邮寄给被告。证据8：《邮政快递查询单》证明目的1.第三方证据证明我司已经按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之要求对被告进行了书面催收。2.被告已经知晓自己欠费。 第三组证据：证据9：《不动产登记》。证明目的：1、证明该不动产归被告所有，被告要承担缴费义务。2、证明该不动产面积，做为物业费等费用的计算依据。 第四组证据：金色港湾交房费用清单、业主领去资料、钥匙、物品签收、业主基本情况登记表。证明目的，证明被告已经签收了房子，面积为142.92平方，被告已经确认。证明业主已经对房子面积进行确认。 第五组证据：提交5栋一单元的照片，1002的门牌号码，电表，水表，单元内电梯的照片，证明房子已经在使用了。 第六组证据：证据10：永康市住房和城乡建设局文件（永建综[2017]9号）《永康市住房和城乡建设局关于公布2016年度永康市物业管理示范项目的通知》，我司管理的金色港湾小区被评为永康市物业管理示范项目。证据11：永康市住房和城乡建设局文件（永建综[2017]193号）《永康市住房和城乡建设局关于21017年度物业服务项目检查情况通报》我司管理的金色港湾小区被通报表扬。证据12：永康市住房和城乡建设局文件（永建综[2018]188号）《永康市住房和城乡建设局关于21018年度物业服务项目检查情况通报》我司被通报表扬。证明目的1.证明我司已经完全履行了合同义务。2.证明我司提供了优质服务。 对上述证据，被告施建勇到庭质证，对第一组证据表示合同跟谁签的我不知道，早期是给铁牛缴费的，其他不清楚，对第二组证据表示我本人没有收到该快递，但是爸妈谁收到不是很清楚，对第三组证据表示房子是有两套的，没意见，就是我只接收了一套，对第四组证据表示2014年3月13号交付的1002的房子，只收到了1002号房，未收到1003房，其他东西都未收到，只收了一部分礼品，对第五组证据表示建筑面积和使用面积我不是很懂，目前只收到了一套房子，建筑面积60多个平方，对第六组证据表示物业找来刷外墙还是擦玻璃，直接进我家房子，我觉得服务说不上优质。 经本院审查，原告上海新湖绿城物业服务有限公司提供的上述证据符合证据的有效形式要件，本院予以确认。 被告施建勇向本院提交提交买卖合同、房产证、购房税务发票复印件一份，证明我所收到的只有一套房。 对被告施建勇提供的上述证据，原告到庭质证表示实际是一套房子，但做成了两本房产证，应缴纳两套房的物业服务费。经审查，对被告提供的上述证据，原告对真实性无异议，本院予以采纳。 经审理查明,本院认定事实如下：2015年6月30日，原告上海新湖绿城物业服务有限公司与浙江卓成兆业投资开发有限公司签订了《金色港湾前期物业服务合同》一份，约定由原告上海新湖绿城物业服务有限公司对坐落于浙江永康市总部中心东侧皇城南路与金山路交叉口的金色港湾提供物业管理服务，服务期限为2015年7月1日至2018年6月30日，服务费按建筑面积向业主收取，高层住宅1.8元/月?平方米，高层公寓耗能0.4元/月?平方米，合同第三十九条约定逾期支付前期物业服务费的，原告有权要求业主或物业使用人支付并按应付金额每日千分之二滞纳金。金色港湾5幢1单元1002、1003室(建筑面积142.78平方米)不动产登记在被告名下的。上述合同签订后，原告基本履行了物业服务职能，被告施建勇则至今尚欠2015年7月1日至2018年6月30日期间的物业费9252.14元、能耗费2056.03元。被告未有支付过物业管理费用。 本院认为，被告施建勇系金色港湾5幢1单元1002、1003室的业主，开发商浙江卓成兆业投资开发有限公司委托原告上海新湖绿城物业服务有限公司提供物业服务。为此，原、被告之间受物业服务合同关系约束。被告施建勇申请办理了1003室的房产证，且在金色港湾交房费用清单上填写的建筑面积是142.92平方米，故其未能举证证明其主张的开发商未有交付1003室的意见，也未举证证明1003室未有使用的情况。被告施建勇至今尚欠原告上海新湖绿城物业服务有限公司2015年7月1日至2018年6月30日期间的物业费9252.14元、能耗费2056.03元，事实清楚，证据充分。对上述物业服务费，被告施建勇理应按约及时支付，逾期未有支付，应支付滞纳金，由于双方约定的滞纳金计算标准过高，原告自愿调整为从2018年7月1日起以11308.17元为基数按年利率4.75%计算，系其对自身诉讼权利的处分，且不违反法律规定，本院予以准许。综上，原告上海新湖绿城物业服务有限公司变更后的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告施建勇的抗辩依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条、第六十四条的规定，判决如下： 由被告施建勇支付原告上海新湖绿城物业服务有限公司2015年7月1日至2018年6月30日期间的物业费9252.14元、能耗费2056.03元及滞纳金（自2018年7月1日起以11308.17元为基数按年利率4.75%计算至实际付款之日止）。款项限本判决书生效之日起三日内履行完毕。 如被告未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费41元（已减半收取），由被告施建勇负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 朱子云 二〇二一年二月五日 代书记员 章秀珍 8- 7-