河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1502民初209号原告仝战胜，男，1976年9月14日出生，汉族，住信阳市浉河区。原告郭玉环，女，1976年5月18日出生，汉族，住址同上，系原告仝战胜的妻子。委托代理人李国威、高正权（实习），河南法正律师事务所律师，特别授权。被告米宏莉，女，1991年1月24日出生，汉族，住信阳市平桥区。被告张庆雷，男，1986年3月29日出生，汉族，住址同上，系被告米宏莉的丈夫。被告河南宝峰房地产营销策划有限公司，住所地信阳市羊山新区新三路穗丰苑小区**楼****。法定代表人刘国刚，该公司总经理。委托代理人彭辉，该公司员工。原告仝战胜、郭玉环与被告米宏莉、张庆雷、河南宝峰房地产营销策划有限公司（以下简称宝峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仝战胜、郭玉环及其委托代理人李国威、高正权，被告张庆雷，被告宝峰房地产公司的委托代理人彭辉到庭参加了诉讼，被告米宏莉经本院合法传唤未到庭，本案现已缺席审理终结。原告仝战胜、郭玉环诉称，2019年10月12日原、被告三方就被告米宏莉、张庆雷所有的位于河区正商红河谷57号楼2单元8层804号房屋一套出卖给原告事宜，达成“房屋买卖（转让）合同”和“居间服务合同”各一份，并在当日被告米宏莉、张庆雷收取原告3万元房款定金，被告宝峰公司收取原告2.1万元佣金。合同第四条第一款约定，三方共同自签订合同之日起105日内，买卖双方积极配合作为中介的宝峰公司向贷款机构提交申请所需材料。原告为此完全按照该条约定配合提供材料义务，但是因为卖方未能提供身份证等材料，未果。同时该条款还约定，乙方（原告）于过户当日付给甲方（卖方）首付款26万元，也就是说原告支付首付款的前提条件是：卖方先过户，即卖方办理完毕房屋过户，是买房支付首付款的前置程序和先决条件，如果卖方不履行过户行为和手续，买方是不会支付首付款26万元的。卖方至今未能履行过户手续和行为表示，致使合同无法履行，合同目的不能实现，作为卖方的被告本应承担当然的违约责任，且原告享有合同解除权。合同第一款第D项约定，在房屋契税满2年后过户。事实上，截止到2020年1月16日该过户条件即契税就已经满2年，但是作为卖方的被告却怠于履行合同核心义务，即过户义务。原告多次找到三被告要求其履行合同过户义务，却被被告要求先行支付首付款之后再履行过户手续，即完全颠覆改变了合同约定条款，也打破了原告的房屋取得权和资金调度使用计划。作为中介的宝峰公司未能履行保障合同目的的实现和顺利履行，就不能收取中介佣金，理应退还，并对作为卖方的被告合同履行负有不可推卸的连带责任，故原告诉至法院，请求：一、依法解除原告与被告米宏莉、张庆雷2019年10月12日签订的“房屋买卖（转让）合同”及原告与被告宝峰公司签订的“居间服务合同”；二、责令被告米宏莉、张庆雷立即双倍退还原告房款即6万元、被告宝峰公司退还原告佣金2.1万元；三、判令三被告连带承担违约金10200元责任；四、诉讼费由被告承担。被告张庆雷答辩称，一开始卖房子的时候契税没有满两年办不了过户，疫情期间，我们去解押的时候，原告不想买房子了，不是我不想卖房子是原告不想买。被告米宏莉在法定期间内未提供答辩意见。被告宝峰公司答辩称，2018年1月25日契税才满2年，满两年去过户的时候原告以各种原因推脱不去办理过户，到2019年12月份他们提交贷款材料，协议说去办理，因为2020年2月的时候疫情封城，后来银行通知解押，我们那时候还没有复工，在4月15日的时候我们正式复工，但是原告一直不来，说是超出了合同约定的时间，但是在买卖合同12条中有约定的免责事由，疫情是谁也没想到的，在疫情解封后大概5月份，银行通知我们去办理解押，办理贷款。卖方一直是愿意卖房子的，因为疫情的原因这个事情被拖延了，原告就说不买了，要解约，我们之前做了大量的工作不能原告说解约就解约。经审理查明，2019年10月12日，原告仝战胜、郭玉环通过被告宝峰公司的居间服务与被告米宏莉、张庆雷签订《房屋买卖（转让）合同》，约定被告米宏莉、张庆雷（甲方）将其共有的坐落于河区正商红河谷57号楼2单元8层804号房屋以总价81万元的价格出卖给原告仝战胜、郭玉环（乙方），该合同第三条约定：“乙方应向甲方支付的购房金为人民币叁万元整（30000元）。甲乙双方一致同意，避免后期产生不必要的物业水电等未结手续纠纷，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币壹万元整（10000元）作为交给丙方（宝峰公司）代为保管，该交房保证金于甲乙双方办理物业交割交房当日由乙方确定无异后由丙方转交给甲方。”合同第四条约定：“（一）甲乙双方约定采取付款方式为商业银行按揭贷款：1、甲、乙、丙共同商量约定自签订本合同之日起105日内，甲乙双方积极配合丙方向贷款机构提交贷款申请的所需材料，并配合贷款机构进行调查、审查和审批等手续，乙方贷款的具体金额以商业银行确定的金额为准。乙方应于过户当日付给甲方首付款人民币贰拾陆万元整（260000元）（含签订合同当日乙方向甲方支付的购房定金30000元，以及乙方留存在丙方处的交房保证金10000元）；乙方承诺在可以取得属于乙方产权的新证7日内积极配合丙方办理房产抵押签字手续，剩余房款人民币伍拾伍万元整（550000元）由贷款机构放款当日一次性直接打入甲方账户中……因为签订本合同时，该房屋不满两年，所以甲乙双方共同协商后同意在房屋契税满2年后过户，免去房屋增值税费用……”合同第九条的违约责任约定：“甲方若出现下列情形之一的，构成根本违约，乙方有权书面通知的方式解除房屋买卖合同……3、逾期履行本合同第四条，第五条约定的义务超过十五日的……。”同日，原、被告三方又签订了《居间服务合同》，对居间服务的内容、费用、违约责任等进行了约定。原告于当日向被告米宏莉、张庆雷交付购房定金3万元，向被告宝峰公司交付居间服务费2.1万元。在该房屋契税满两年后，因原、被告双方对过户及交付购房首付款事宜迟迟未达成一致意见，导致合同至今未继续履行，现原告以被告违约，未办理过户手续为由诉至法院，请求法院判如所请。因原告诉请的房屋买卖合同与居间服务合同非同一法律关系，不宜一并处理，经本院向原告释明，原告表示选择房屋买卖合同法律关系进行审理。上述事实，有《房屋买卖（转让）合同》、《居间服务合同》、收据及庭审笔录等在卷为证。本院认为，原告仝战胜、郭玉环与被告米宏莉、张庆雷、宝峰公司签订的《房屋买卖（转让）合同》基于当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应合法有效，各方当事人均应按合同约定履行各自的权利和义务。该合同第四条约定原告仝战胜、郭玉环应于过户当日付给被告米宏莉、张庆雷首付款26万元，因该条款并未对过户与支付首付款的先后顺序进行明确约定，故被告米宏莉、张庆雷在原告未支付购房首付款的前提下享有同时履行抗辩权，原、被告双方均不存在合同中约定的违约事由，故对原告要求被告承担违约责任双倍退还购房定金及支付违约金的诉讼请求本院不予支持。因原、被告双方事后对各自义务履行的先后顺序仍未达成一致意见，且原告在庭审中已明确表示不愿意再购买该房屋，房屋买卖合同实际已无法继续履行，故该房屋买卖合同应予解除为宜，原告支付的定金3万元被告应当返还。因原告请求解除居间服务合同及要求被告宝峰公司退还佣金的诉讼请求与本案非同一法律关系，原告已选择处理房屋买卖合同法律关系，故对居间服务合同关系，本案不予处理。被告米宏莉不到庭、不应诉、不答辩，应对其怠于行使诉讼权利的行为承担相应的法律后果。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同》第八条、第九十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告仝战胜、郭玉环与被告米宏莉、张庆雷、河南宝峰房地产营销策划有限公司于2019年10月12日签订的《房屋买卖（转让）合同》。二、被告米宏莉、张庆雷应于本判决生效后十日之内一次性退还原告仝战胜、郭玉环购房定金30000元。三、驳回原告仝战胜、郭玉环的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取1040元，由被告米宏莉、张庆雷承担275元，由原告仝战胜、郭玉环自担765元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员 程 艳二〇二一年二月一日书记员 王卫华