江苏省沛县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0322民初6055号 原告：朱守宝，男，1993年3月8日出生，农民，汉族，住沛县。 委托诉讼代理人：黄东升，江苏鼎沛律师事务所律师。 被告：王顺，男，1993年3月29日出生，农民，汉族，住沛县。 被告：朱本兰，女，1966年10月8日出生，农民，汉族，住沛县。 以上两被告共同委托诉讼代理人：燕守海，沛县朱寨法律服务所法律工作者。 被告：赵建国，女，1976年12月6日出生，农民，汉族，住沛县。 委托诉讼代理人：刘夫强，沛县金诺法律服务所法律工作者。 原告朱守宝与被告王顺、朱本兰、赵建国不当得利纠纷一案，本院于2020年11月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱守宝的委托诉讼代理人黄东升，被告王顺及王顺、朱本兰的委托代理人燕守海，被告赵建国及其委托诉讼代理人刘夫强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱守宝向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决三被告向原告支付不当得利款122500元（按照房屋租金1250元/月，从2019年11月13日计算至2028年1月13日止）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由为：被告朱本兰、王顺系母子关系。朱本兰、王顺故意隐瞒已将坐落于沛县的房屋出租给赵建国的事实，于2018年7月3日将上述房屋以250000元价格出售给原告。由于该房被赵建国实际占有使用，并声称其以150000元的租金承租10年，租期自2018年1月13日至2028年1月13日止，致使原告无法实际占用使用该房屋。2019年9月24日，沛县人民法院作出了（2018）苏0322民初5911号民事判决，判决朱本兰、王顺于生效后十日内向朱守宝交付上述房屋。因三被告房屋租赁行为造成原告无法占有使用上述房屋，为维护原告合法权益，特判如所请。 王顺、朱本兰辩称，1、王顺、朱本兰不认可与赵建国就涉案房屋的具有租赁关系。虽然（2018）苏0322民初5911号民事判决认定租赁合同，但也没有确认赵建国实际支付了租金，王顺、朱本兰没有占有涉案房屋租金，故不构成不当得利。2、2018年1月13日，王顺、朱本兰与赵建国签订房屋租赁合同。2018年7月3日，王顺、朱本兰又与朱守宝签订房屋转让协议，将涉案房屋转让给朱守宝，朱守宝具有涉案房屋所有权，但赵建国的租赁权继续有效，房屋租金也应该由赵建国承担。另外，涉案房屋出让给朱守宝的250000元并不包括租金。 赵建国辩称，涉案房屋位于沛县，无房产证和宅基地使用证，只有沛县安国镇建设管理服务所出具的房屋产权证明。租赁合同最初是王敦全和赵建国自2011年9月1日签订，租赁期至2015年9月1日。2015年8月21日，王顺和赵建国就涉案房屋续签，租赁期是2015年8月21日至2017年9月1日。2018年1月13日，王顺和赵建国再次就涉案房屋签订了租赁合同，租赁期是2018年1月13日至2028年1月13日，租赁费是150000元。赵建国自2011年就开始租赁涉案房屋到现在，中间一直没有间断，租赁费已交到2028年了，最后一次的租赁费150000元也全额交给王顺。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：朱守宝曾于2018年10月11日在本院起诉朱本兰、王顺、赵建国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日作出(2018）苏0322民初5911号民事判决：朱本兰、王顺于本判决生效后十日内将位于沛县房屋（整套院包括12间房）交付朱守宝。同时，在上述判决中，本院已查明王敦全系朱本兰之夫，系王顺之父，2011年3月，王敦全经沛县安国镇建设管理服务所批准，在安国建设住宅一套，建筑面积340㎡。2011年9月1日，王敦全与赵建国签订合同书一份，约定将案涉房以每年6000元的租金出租给赵建国，租赁期限至2016年9月1日。后王敦全去世，除朱本兰、王顺，无其他法定继承人。2015年8月21日，王顺作为出租方继续与赵建国签订合同书，将案涉房屋以每年8000元租金出租给赵建国。租期至2017年9月1日。2018年1月3日，沛县安国镇建设管理服务所出具房屋产权证明，证明：案涉房屋及宅基使用权属王顺、朱本兰所有。 2018年7月3日，朱本兰、王顺与朱守宝签订《房屋转让协议书》一份，约定：“甲方（卖方）：王敦全……代理人:朱本兰，乙方（买方）：朱守宝……。甲乙双方就房屋转让事项，经协商一致，达成以下协议：一、甲方自愿将坐落安国镇周田居冯家村150号的一套建筑面积340㎡房产（整套院包括12间房）转让给乙方。二、双方议定上述房产总价款为人民币大写二十五万元（250000元）。三、双方在签订本协议书前，一次性付清房款二十五万元，即小写250000元。四、本协议书签订后，如一方违反本协议条款，该方应向对方支付二万元的违约金……甲方（卖方）：朱本兰王顺……乙方（买方）：朱守宝……2018年7月3日”。朱本兰、王顺在甲方处签字并按印，朱守宝在乙方处签字并按印，合同下方落款日期上加盖有沛县司法局安国司法所印章。 王顺、朱本兰于2018年7月3日出具收条一份，内容：“收条今在安国镇调解中心收到朱守宝房屋款贰拾伍万元整（250000元￥）收款人：王顺朱本兰2018年7月3日”。王顺、朱本兰在收条下方签字并按印。 赵建国出示了一份王顺作为出租人，赵建国作为承租人的房屋租赁合同，落款日期为2018年1月13日，约定内容：“……第一条租赁房屋座落在安国镇冯家150号，间数12，建筑面积300平方米，房屋质量砖混。第二条租赁期限从2018年1月13日至2028年1月13日。（提示：租赁期限不得超过二十年，超过二十年，超过部分无效。）第三条租金（大写）：拾伍万元。第四条租金的支付期限与方式：现金支付……出租人：王顺2018年1月13日承租人：赵建国2018年1月13日”。出租人处有王顺签字按印，承租人处有赵建国签字按印。王顺不认可该份合同的相对方为赵建国，亦不认可以现金方式支付租金150000元，庭审自称其曾向案外人借款并签订了承租人为空白的租赁合同作为借款的担保，后赵建国代为偿还了该借款，案外人仅销毁了借条，未销毁租赁合同，赵建国擅自在承租人处签字按印形成涉案的该租赁合同。 本院认为，2018年7月3日，朱本兰、王顺与朱守宝签订《房屋转让协议书》，该协议合法有效。本院于2019年9月24日作出(2018）苏0322民初5911号民事判决：朱本兰、王顺于本判决生效后十日内将位于沛县房屋（整套院包括12间房）交付朱守宝。故原告对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因赵建国租赁合同早于涉案房屋转让时间，故涉案房屋的转让不影响赵建国的租赁合同。房屋买受人朱守宝概括继受原出租人朱本兰、王顺的权利义务，买受人朱守宝与承租人赵建国继续履行涉案房屋租赁合同。庭审中，赵建国辩称签订涉案房屋租赁合同书时已给付租金150000元，但王顺不予认可，因赵建国未提供充足的证据证明交付了租金150000元，故对赵建国上述辩称，本院不予采信。朱本兰、王顺于2018年7月3日将涉案房屋已出让于原告，原告要求朱本兰、王顺承担给付责任，无事实依据，本院不予支持。因赵建国与王顺签订的房屋租赁合同对租金的支付期限与方式约定不明确，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。故对原告要求赵建国给付超出15000元（自2019年11月13日起参照涉案房屋租赁合同约定的租赁费1250元/月计算至2020年11月12日止）部分的诉讼请求，本院不予以支持。2020年11月12日之后产生的租赁费用损失，待实际发生时，原告可另行主张。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下： 一、被告赵建国于本判决生效之日起十日内向原告朱守宝给付至2020年11月12日的租赁费用15000元; 二、驳回原告朱守宝其他诉讼请求; 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2751元，减半收取计1876元，由原告朱守宝负担1788元，由被告赵建国负担88元（于本判决生效之日起十日内付清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判员  权伟 二〇二一年二月二十日 书记员  唐晨