江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终64号上诉人（原审被告）：徐州富兴源房地产开发有限公司，住所地邳州市运河街道奚仲路。法定代表人：李磊年，总经理。上诉人（原审被告）：邳州市宏利达房地产开发有限公司，住所地邳州市跃进路。法定代表人：李磊年，总经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：魏壮，江苏魏东律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：魏东，江苏魏东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高夫强。被上诉人（原审原告）：曹彩云。委托诉讼代理人：高夫强。上诉人徐州富兴源房地产开发有限公司（以下简称富兴源公司）、邳州市宏利达房地产开发有限公司（以下简称宏利达公司）因与被上诉人曹彩云、高夫强商品房销售纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院(2020）苏0382民初1470号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。富兴源公司、宏利达公司上诉请求：1、改判上诉人富兴源公司不承担违约责任；上诉人宏利达公司不承担连带责任。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人富兴源公司违约并承担违约责任，认定事实错误。1、上诉人富兴源公司已按《商品房买卖合同》及补充协议的约定履行了义务，不存在违约行为。双方签订的《商品房买卖合同》第11条约定：出卖人应当在2018年11月29日前向买受人交付该《补充协议》第二条第1项约定：该商品房交接过程中，除《商品房买卖合同》约定买受人有权拒绝接受该商品房的情形之外，买受人不得以其他事由拒绝接收该商品房，否则视为出卖已于书面交付通知说明的交付期限之日向买受人交付了该商品房。在合同约定的交房时间即具备上房条件，并办理上房手续，被上诉人不予办理，上诉人又分别通过电信、公告的形式通知被上诉人上房。2、被上诉人所依据的中华人民共和国国务院令第279号《建设工程质量管理条例》及住房城乡建设部令第2号《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》关于竣工验收文件备案的规定是管理性的规范，双方虽然约定交付房屋应满足两个条件，即取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，但被上诉人在上诉人已经实际竣工验收合格、具备上房条件的情况下拒绝上房，恶意明显。庭审中上诉人已经提交了房屋测绘报告，尤其在2020年1月13日之后，被上诉人到上诉人处要求上房时上诉人的工作人员已明确告知早已符合约定的上房条件，被上诉人不予上房，恶意拖延上房时间，进而提起诉讼。虽然上诉人因工作人员的疏忽未保留证据，但被上诉人诉讼前肯定与上诉人交涉过，而且上诉人的代理律师当庭也告知过涉案房屋不仅具备上房条件，连办证条件也具备。3、即便上诉人富兴源公司存在违约的事实，被上诉人的诉讼请求计算也是错误的。被上诉人诉讼请求计算至被上诉人起诉之日，即2020年4月1日。但自2020年1月24日起，受新冠疫情的影响，上诉人履行不能。这是当事人在订立合同时无法预见的客观情况，不属于商业风险的范畴，属于合同法规定的不可抗力的情形，根据公平原则自2020年1月24日之后的违约金不应当支持。因此一审判决全部支持被上诉人的诉讼请求是错误的，应予改判。二、一审法院判决认定上诉人富兴源公司的财产未能独立于上诉人邳州市宏利达房地产开发有限公司(以下简称宏利达公司)，从而判决宏利达公司承担连带责任是错误的。虽然上诉人宏利达公司是上诉人富兴源公司的唯一股东，但二上诉人均是独立的法人，都有独立的财产、独立的财务，各自独立纳税，有独立的财务报表，均应独立对外承担民事责任。一审法院依据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定认定上诉人宏利达公司不能证明公司财产独立于股东自己的财产，进而判决承担连带责任，认定事实是错误的，上诉人宏利达公司不应当承担责任。综上，一审法院判决上诉人富兴源公司承担违约责任、上诉人宏利达公司承担连带责任错误，请求二审法院依法改判。高夫强、曹彩云辩称，一、关于一审法院认定被上诉人违约并承担违约责任，认定是错误的问题，被上诉人认为一审法院认定事实清楚正确，判定上诉人承担违约责任，符合法律规定。一、在《商品房买卖合同》第11条约定出卖人应当在2018年11月29日前向买受人交付房屋，同时第9条约定了交房时应当满足的条件，即建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告等。这两个文件到一审判决之日被上诉人拒不提供。另外在《补充协议》第二条中明确约定除《商品房买卖合同》约定买受人有权拒绝接受情形之外，不得拒绝接受上房。上诉人是如何在约定的交房时间具备上述两个上房条件的，这肯定已构成严重违约。一审法院认定的上房应当符合管理性规定和合同约定是正确的。二、上诉人引用了关于上房中应当符合的国务院两个规定，也提到了双方约定了房屋交付应满足的两个条件，即取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，后面又提到所谓的实际竣工验收合格、具备上房条件，是在严重浪费司法资源。上诉人即便通知了上房，交付房屋时也应当符合交付房屋的两个必备条件。上诉人提到2020年1月13日之后，被上诉人到上诉人处要求上房，并非事实。上诉人在一审中也认可，被上诉人在送达拒收上房通知书后，没有再次书面或者电话通知被上诉人上房，现在又在上诉状中陈述被上诉人肯定与上诉人交涉过，是典型的恶意中伤。三、上诉人主张的违约金计算错误问题。一审查明了被上诉人明确拒绝上房通知书，上诉人应当在符合上房条件情况下另行通知被上诉人，被上诉人一直到一审开庭也没有收到上诉人的再次上房通知。一审法院判决计算违约金的时间问题是错误的，应当判定违约金计算时间到上诉人向被上诉人实际交付房屋时止，请求二审法院依法改判。四、被上诉人认为，一审法院认定宏利达公司作为富兴源公司独资股东，未有证据证明富兴源公司财务独立于作为股东的宏利达公司财产，应当对富兴源公司的债务承担连带责任，事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应当予以维持。高夫强、曹彩云向一审法院提出诉讼请求：1、判令富兴源公司、宏达利公司给高夫强、曹彩云办理上房手续；2、判令富兴源公司、宏达利公司支付延期上房违约金36782元（以69.4元/天自2018年11月30日起计算530天）；3、诉讼费用由富兴源公司、宏达利公司承担。一审法院认定事实：2017年2月14日，高夫强、曹彩云与富兴源公司签订商品房买卖合同，约定：高夫强、曹彩云购买富兴源公司开发的宏利达金水湾16幢2单元1308室，总价款694000元。商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列条件，1、已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2、已取得房屋测绘报告。出卖人还需提供住宅使用说明书和住宅质量保证书。交付时间为：2018年11月29日前。逾期交付责任约定：除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按照下列方式处理：买受人不退房,合同继续履行,出卖人按日计算向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。合同补充条款约定：该商品房交接过程中，除《商品房买卖合同》约定买受人有权拒绝接受该商品房的情形之外，买受人不得以其他事由拒绝接收该商品房，否则视为出卖人已于书面交付通知说明的交付期限之日向买受人交付了该商品房。合同签订后，高夫强、曹彩云按约定足额支付了购房款。2018年11月19日，富兴源公司向高夫强、曹彩云发出书面上房通知。2018年11月23日，宏利达金水湾16号楼竣工并验收合格。高夫强、曹彩云于2018年11月24日收到书面上房通知后，次日向富兴源公司发出《关于徐州富兴源房地产开发有限公司的回复》，以案涉房屋不符合法律规定和合同约定的上房标准为由拒绝上房。2020年1月13日，富兴源公司取得宏利达金水湾16号楼的竣工验收备案证明文件，但至庭审结束时未提供案涉房屋的测绘报告，亦未提供证据证明在取得合同约定的商品房交付文件后重新书面通知高夫强、曹彩云上房。法院另查明：富兴源公司为独资法人有限责任公司，宏利达公司为该公司股东。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方应按照合同全面履行义务，构成违约的，应依照约定承担违约责任。关于富兴源公司是否构成逾期交房。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，富兴源公司、宏达利公司交房商品房应满足两个条件，即取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，而根据查明的事实，富兴源公司向高夫强、曹彩云发出书面上房通知时，其工程尚未竣工验收，直至2020年1月13日才取得建设工程竣工验收备案证明文件，并且至庭审结束时其也未提交案涉房屋的测绘报告，根据民事诉讼证据规则，应认定其发出上房通知时案涉房产未满足合同约定的交付条件，其上房通知应属无效通知。高夫强、曹彩云以商品房不符合合同约定的交付条件为由拒绝上房，符合《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，应当认定富兴源公司构成逾期交房，并承担违约责任。高夫强、曹彩云依据合同约定要求富兴源公司交付房屋并支付逾期上房违约金36782元，符合法律规定，应予以支持。关于宏利达公司应否承担连带责任。《中华人民共和国公司法》第六十四条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”根据该条法律规定，一人有限责任公司的股东负有举证证明公司财产独立于股东自己财产的举证责任，而宏利达公司作为富兴源公司的独资股东，并未提供证据证明富兴源公司的财产独立于作为股东的宏利达公司财产，应承担举证不能的法律后果，其应当对富兴源公司的债务承担连带责任。遂判决:一、富兴源公司为高夫强、曹彩云办理宏利达金水湾16幢2单元1308室房产的上房手续，将该房交付高夫强、曹彩云，于判决生效之日起十日内履行完毕。二、富兴源公司支付高夫强、曹彩云逾期交房违约金36782元,于判决生效之日起十日内付清。三、宏利达公司对上述债务的履行承担连带责任。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实与二审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，高夫强、曹彩云与富兴源公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应依约履行。案涉《商品房买卖合同》约定，富兴源公司、宏达利公司交房应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，但富兴源公司向高夫强、曹彩云发出书面上房通知时，其工程尚未竣工验收，也未提供房屋测绘报告，并不满足合同约定的交付条件。一审法院认定富兴源公司逾期交房并支付违约金并不违反法律，本院予以支持。本案中，宏利达公司作为富兴源公司的独资股东，未证明富兴源公司的财产独立于宏利达公司的财产，对其有关不承担宏利达公司连带责任的主张，本院不予采纳。综上，上诉人富兴源公司、宏利达公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人徐州富兴源房地产开发有限公司、邳州市宏利达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二一年二月二十三日法官助理 赵迎超书 记 员 苗 鑫