山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1091民初56号 原告（反诉被告）：邹永杰，男，1972年1月13日出生，汉族，户籍所在地威海市环翠区，现住户籍地。 委托诉讼代理人：王丹丹，山东荣威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡乐，山东荣威律师事务所律师。 被告（反诉原告）：高伟，男，1981年5月23日出生，汉族，户籍所在地威海市环翠区，现住户籍地。 委托诉讼代理人：师明磊，山东胶东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋世强，山东胶东律师事务所律师。 被告：威海市广德行房产经纪有限公司，住所地威海经济技术开发区青岛中路**双福大厦**整层（701-720），统一社会信用代码913710003343315634。 法定代表人：隋彩宁，总经理。 委托诉讼代理人：师明磊，山东胶东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋世强，山东胶东律师事务所律师。 原告（反诉被告）邹永杰与被告（反诉原告）高伟、被告威海市广德行房地产经纪有限公司（以下简称“广德行房产经纪公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邹永杰之委托诉讼代理人王丹丹，被告（反诉原告）高伟及其委托诉讼代理人师明磊、宋世强，被告广德行房产经纪公司之委托诉讼代理人师明磊、宋世强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）邹永杰向本院提出诉讼请求：1、要求二被告支付欠付租金10万元（2020年9月15日-2021年9月15日）及违约金（自2020年8月15日起至实际履行之日止，按每天1000元计算）；2、二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告高伟于2018年8月15日签订房地产租赁契约并约定：“原告将某房屋出租给被告高伟使用，租期自2018年9月15日起至2021年9月15日止共三年，租金共计30万元（每年10万元），租赁期内发生的水电费、物业费等费用由被告高伟自理，如第二年、第三年被告高伟不续租，仍须按照约定支付租金，若被告高伟逾期交付房租则按照每日1000元向原告支付违约金”。被告高伟系被告广德行房产经济公司的员工，租赁房屋实际上作为二被告的办公场所使用。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给二被告，二被告未支付第三年租金且欠付水电费、物业费，给原告造成了损失。故诉至法院，请求处理。 被告（反诉原告）高伟辩称，1、原告主张的全年租金10万元及逾期支付租金的违约金没有事实和法律依据，且主张的违约金过高，请求按同业拆借利率予以调整；2、被告已于2020年10月15日向原告送达了解除合同通知书，原告于2020年10月16日收到了通知书，双方就已形成合同僵局；3、被告自2020年8月未在使用租赁房屋，将涉案租赁房房屋交付原告；4、合同签订后，被告按照合同约定支付了第一年和第二年的租金，但自2020年1月以来，我国持续爆发疫情，房地产行业受到了很大的影响，被告门店人员持续离职，导致被告无法继续经营，继续租赁不适于强制履行且继续履行费用过高，对被告显失公平，故依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十一条和《中华人民共和国民法典》第五百八十条的规定，依法提出反诉，请求依法解除被告高伟与原告签订的房地产租赁契约。 本院经审理认定事实如下：位于威海火炬高技术产业开发区新浪屿花园**-4房屋所有权人为原告。2018年8月15日，甲方（出租人）邹永杰与乙方（承租人）高伟签订《房地产租赁契约》一份，约定：甲乙双方经过充分协商，同意下列房地产租赁事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方将建筑面积217.44平方米，某房屋出租给乙方，乙方对房屋情况做了充分了解，愿意承租该房屋；二、甲乙双方议定的房屋年租金为人民币10万元，租赁期限自2018年9月15日至2021年9月15日；三、甲方保证上述房屋产权清楚，出租期间乙方可以自行转让，提前跟甲方沟通，乙方保证出租上述房屋仅作为商用房使用；四、房屋租赁期内，甲方保证上述房屋符合出租房屋使用要求，无产权纠纷；五、房屋租赁期间，乙方保证承担下列责任：1、如需对房屋进行改装修或增扩设备，应征得甲方书面同意，费用由乙方负责，待租期届满时，应将房屋恢复原状交给甲方；2、因使用不当或人为原因使房屋或设备损坏的，乙方负责给予修复及赔偿；3、乙方应对甲方正常的房屋检查及维修给予帮助；4、乙方将在租赁期届满时把房屋交还甲方，如需继续租赁上述房屋或租赁期未满乙方不许继续承租上述房屋，均应提前两个月与甲方协商；5、租赁期内发生的水电费、暖气费、闭路维修费、物业管理费等均由乙方自理；六、该房屋三年租金共计30万元，甲方同意乙方租金一年一付，乙方须在每年8月15日前支付次年房屋，如第二年、第三年乙方不续租，仍须按本合同支付租金。七、违约责任：任何一方不能履行本契约，另一方均有权提前解除本契约，所造成的损失由责任方承担。乙方逾期交付房租，每逾期一日，甲方按每日1000元向乙方加收违约金；八、因不可抗力造成的损失，双方互不承担责任。九、未尽事宜，双方协商解决，也可签订补充协议，补充协议与本契约具有同等效力，协商不成时，也可向当地房地产仲裁委员会申请仲裁或向人民法院起诉。上述协议签订后，原告将租赁房屋交付被告高伟使用，被告高伟支付了2018年度及2019年度的租金20万元，2020年8月15日应交纳的第三年的租金10万元（2020年9月15日至2021年9月15日）至今未支付。 原告主张被告高伟租赁房屋系代表被告广德行房产经纪公司的职务行为，并对该主张提交了租赁房屋门面的照片，该照片显示，该租赁房屋的门头为“广德行房产高区分公司”。被告高伟对此不予认可，并称其以个人经营的个体工商户威海火炬高技术产业开发区某房地产咨询服务中心的名义与被告广德行房产经纪公司签订的加盟合同，并对该辩称提交了《广德行加盟合同书》，原告对该证据的真实性不予认可。 庭审中，本院通知原、被告于2021年1月29日到现场，经过勘验后进行了承租房屋现场交付。另，本院就双方租赁合同的解除向原告进行了释明，原告变更诉讼请求为：1、要求被告支付2020年9月15日至2021年1月29日房屋租金37534元；2、要求被告承担逾期支付房屋租金违约金（自2020年8月15日起至实际履行之日止，按每日1000元计算）；3、要求被告赔偿提前解除合同造成的损失50000元（按年租金标准计算6个月）。被告认为原告主张的违约金计算标准过高，拒绝赔偿原告提前解除合同的损失。 本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定除外。本案的法律事实系涉案房屋租赁合同的履行期限持续至民法典施行后，故该案应适用民法典的规定。《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不合符约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。2020年年初至今，新冠疫情突然爆发、持续时间较长、疫情反复出现，影响范围广，考虑到疫情的影响，被告高伟租赁的涉案房屋长期处于闲置状态，如果持续闲置对双方当事人的利益都将造成损害，依照公平和诚实信用原则及民法典的相关规定，被告高伟要求解除租赁合同的反诉请求，本院予以支持。为防止损失的进一步过大，本院组织双方当事人进行了房屋的交接，租赁房屋已于2021年1月29日返还原告。关于原告主张的房屋租金问题，合同约定房屋年租金为10万元，该部分租金应按年租金10万元，自2020年9月15日计算至2021年1月29日（137天），为37534元。关于原告主张的逾期支付租金的违约金，合同约定被告高伟应自2020年8月15日交纳下一年度租金，逾期交付应按每日1000元承担相应的违约责任，被告高伟抗辩违约金约定过高，要求调整，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。被告高伟未按时支付租金产生的违约金为逾期付款的利息损失，双方约定的每日1000元，明显过高，本院认为该违约金应予以下调，自2020年8月15日起至实际给付之日止，以欠付租金37534元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算为宜。 关于合同未到期解除后，被告高伟应赔偿原告的损失问题，合同解除后，应给原告留出另行出租房屋的合理期限，综合考虑疫情等对房屋出租存在影响的因素，本院认为，被告要求因提前解除合同赔偿原告的损失以五个月的租赁费为宜，计41666元。关于原告要求被告广德行房产经纪公司因被告高伟的职务行为需承担责任的主张，因未提交相关证据予以证实，且被告广德行房产经纪公司亦非租赁合同的当事人，故原告该主张，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、五百零二条、五百六十六条、五百八十条、五百八十五条、七百零三条规定，判决如下： 一．解除原告（反诉被告）邹永杰与被告高伟（反诉原告）于2018年8月15日签订的《房地产租赁契约》； 二．被告（反诉原告）高伟于本判决生效后十日内偿付原告邹永杰（反诉被告）自2020年9月15日至2021年1月29日房屋租金37534元及逾期违约金（以欠付租金37534元为基数，自2020年8月15日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算）， 三．被告（反诉原告）高伟于本判决生效后十日内偿付原告邹永杰提前解除合同的损失41666元； 四．驳回原告邹永杰（反诉被告）要求被告威海市广德行房产经纪有限公司承担给付责任的诉讼请求。 如果被告高伟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4540元，减半收取计2270元，原告邹永杰负担1430元，被告高伟负担840元；反诉费2375元，由原告邹永杰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  张红雨 二〇二一年二月二日 书记员  阎文超