山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终13984号 上诉人（原审原告）：张磊，男，1969年3月4日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：刘振强，山东诚功（城阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘珍岐，山东诚功（城阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛市城阳区百通香溪庭院小区业主委员会，住所地青岛市城阳区。 负责人：王孝恭，主任。 被上诉人（原审被告）：北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司，住所地青岛经济技术开发区。 主要负责人：姜涛，总经理。 委托诉讼代理人：陶永山，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨广宏，北京市盈科（青岛）律师事务所实习律师。 上诉人张磊因与被上诉人青岛市城阳区百通香溪庭院小区业主委员会（以下简称百通香溪庭院业委会）、被上诉人北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司（以下简称均豪青岛开发区分公司）业主撤销权纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初1922号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张磊上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持张磊的诉讼请求；2.由百通香溪庭院业委会、均豪青岛开发区分公司承担、全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定张磊主张业主撤销权已经超过一年期间是错误的。2010年6月30日，张磊入住青岛市城阳区百通香溪庭院小区（以下简称百通香溪小区）时，按照要求交纳物业费，物业费发票上载明的物业服务公司为青岛均豪物业管理有限公司，后改名均豪（山东）物业管理有限公司（以下简称山东均豪公司）。开发商提供给张磊的前期物业服务合同上载明的物业服务公司却为北京均豪管理有限责任公司(后更名为北京市均豪物业管理股份有限公司，以下简称北京均豪公司)，张磊一直认为可能是山东均豪公司为百通香溪小区提供物业服务，一审庭审中也述称认为北京均豪公司不是为百通香溪小区提供物业服务的公司。张磊无从得知与百通香溪庭院业委会签订物业服务合同的是均豪青岛开发区分公司，直至2019年12月24日均豪青岛开发区分公司起诉张磊物业服务合同纠纷时提交的两份物业服务合同，张磊才知道百通香溪庭院业委会未经业主大会私自作出由均豪青岛开发区分公司为百通香溪小区提供物业服务工作的决定。一审法院仅以均豪青岛开发区分公司提供的其单方制作的通知、公告和身份不明的案外人的短信记录等确认张磊在2019年之前就知道或应当知道均豪青岛开发区分公司是为百通香溪小区提供物业服务的公司，进而推断张磊应当知道百通香溪庭院业委会作出聘任均豪青岛开发区分公司提供物业服务的决定，显然是错误的。张磊于2020年3月4日向一审法院提交的诉讼材料，自2019年12月24日才知道百通香溪庭院业委会的聘任物业公司的决定，未过业主撤销权的除斥期间。二、一审法院未审查百通香溪庭院业委会与均豪青岛开发区分公司签订物业合同的效力问题是错误的。一审法院仅审查了张磊的第一项诉讼请求，认为张磊要求撤销百通香溪庭院业委会的决定已过除斥期间，将张磊的诉讼请求全部驳回，而未对张磊要求确认百通香溪庭院业委会与均豪青岛开发区分公司签订的物业合同无效这一诉求进行审查显然是错误的。百通香溪庭院业委会未经全体业主或业主大会的授权擅自与均豪青岛开发区分公司签订物业合同，侵害了业主的知情权和管理权，张磊作为小区业主要求确认该合同无效。 均豪青岛开发区分公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 百通香溪庭院业委会未到庭，亦未提交书面答辩意见。 张磊向一审法院提出起诉请求：1.判令撤销百通香溪庭院业委会作出的由均豪青岛开发区分公司提供物业服务工作的决定，并依法确认百通香溪庭院业委会依据该决定与均豪青岛开发区分公司签订的物业合同无效；2.诉讼费用由百通香溪庭院业委会、均豪青岛开发区分公司承担。事实和理由：张磊系青岛市城阳区百通香溪庭院小区业主，均豪青岛开发区分公司向张磊提起诉讼要求支付物业费。通过2019年12月24日第一次庭审，均豪青岛开发区分公司向张磊出具其与百通香溪庭院业委会签订的两份合同，张磊才得知百通香溪庭院业委会、均豪青岛开发区分公司分别于2017年1月1日、2019年1月1日签订了两份《百通香溪庭院小区物业服务合同》，双方约定由均豪青岛开发区分公司对张磊所在的百通香溪庭院小区提供物业服务，其中住宅物业服务费按2.3元/平方米/月收取。百通香溪庭院业委会与均豪青岛开发区分公司签订该两份合同之前，并未在小区内召开过以选聘物业服务企业为议题的业主大会。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《物业管理条例》第十二条、第十四条之规定，张磊系百通香溪庭院小区业主，其有主张撤销百通香溪庭院业委会作出侵害其合法权益决定的诉权，百通香溪庭院业委会作出由均豪青岛开发区分公司为青岛市城阳区百通香溪庭院小区提供物业服务工作的决定，属于选聘物业服务企业的决定，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，违反了相关法定程序，侵害了张磊的合法权益，张磊自2019年12月24日才知晓该相关决定，其业主撤销权未过一年的除斥期间。 一审法院认定事实：张磊于2010年6月15日购买城阳区xx路xx号xx号xx（xx）房屋，系百通香溪庭院小区业主。2006年10月18日，2008年3月7日，2008年11月25日，青岛百通城阳置业有限公司与北京市均豪物业管理有限责任公司先后三次签订前期物业管理服务合同。2016年8月28日，百通香溪庭院业委会成立。2017年1月1日、2019年1月1日，百通香溪庭院业委会先后两次与北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司签订物业服务合同。2018年2月14日、3月23日，均豪青岛开发区分公司两次在小区宣传栏粘贴《关于老鼠消杀防疫的通知》，2018年3月30日又张贴《防火温馨提示》。2018年4月30日，均豪青岛开发区分公司派员工为张磊更换二楼楼梯灯。2018年12月17日，张磊给均豪青岛开发区分公司的工作人员发短信，内容如下：“你好，刚才联系法律顾问了，当时是你们公司在开庭后又主动撤诉，你们公司已签收有关裁定，可以问一下李小山，老齐或你们公司吴律师，如果无果，等下周我们顾问出差回来再去调取并复印，张磊。”另查明，2011年10月28日，北京市均豪物业管理有限责任公司更名为北京市均豪物业管理股份有限公司。2019年8月，百通香溪庭院业委会期满后，在换届时，因业委会成员报名人数达不到规定，第二届业委会选举未能成功。备案的《香溪庭院小区业主大会议事规则》第三十条规定，因客观原因不能及时换届选举的，在新一届业主委员会选举产生之前，原业主委员会继续履行其职责。再查明，一审庭审中，张磊述称其没有出租房屋，每年去住20至30天，入住时在不交物业费不能办交接的情况下，其交过三个月的物业费。交物业费后其索要发票，发票上载明的收款单位印章是青岛均豪物业管理有限公司，该企业后经两次名称变更，现名称为山东均豪。鉴于上述情况，其认为北京均豪并不是百通香溪庭院小区的实际服务单位，为保护自己的合法权益，其就再也没有交过物业费。一审法院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，当事人有诸多争议焦点，但是基础性争议是百通香溪庭院业委会是否存在、张磊是否在知道或者应当知道业主委员会作出决定之日起一年内行使业主撤销权。这两个争议焦点的结论决定是否有分析其他争议焦点的必要。具体分析如下：1、百通香溪庭院业委会是否存在。经查，2019年8月，因客观原因，百通香溪庭院业委会未能完成换届，故根据备案的《香溪庭院小区业主大会议事规则》第三十条规定，在新一届业主委员会选举产生之前，原业主委员会继续履行其职责。根据现有证据，原业主委员会委员并未向相关部门递交辞呈，故百通香溪庭院业委会仍然存在，是本案适格被告。2、张磊是否在知道或者应当知道业主委员会作出决定之日起一年内行使业主撤销权。经查，根据张磊的自述，其自购买房屋后每年在小区居住20至30天，其在交房后，因认为实际提供物业服务主体并非是北京市均豪物业管理股份有限公司而拒绝交纳物业费，甚至在一审庭审中自述实际提供前期物业服务的青岛均豪物业管理有限公司，经两次名称变更，现名称为山东均豪，由此可见，因实际提供物业服务的主体是哪家公司一直是张磊拒绝缴纳物业费的理由，其一直在跟踪确认小区实际提供物业服务的公司的名称；均豪青岛开发区分公司自2017年1月1日开始为百通香溪庭院小区提供物业服务，在提供物业服务期间，其多次发布通知、提示等公告，落款处均为其公司全称“北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司”，在2018年4月30日，其安排员工为张磊提供维修服务，在2018年12月31日，在张磊住处张贴过欠费通知单；在2018年12月17日，张磊发短信给均豪青岛开发区分公司工作人员。自2017年1月1日至2018年年底，实际上，张磊与均豪开发区分公司有多次接触甚至直接接触的机会，鉴于其以往拒绝交纳物业费的理由，其不可能不关注提供物业服务的公司的名称，综合考虑上述情况，根据日常生活经验法则，在2019年之前张磊知道或应当知道均豪青岛开发区分公司就是为小区提供物业服务的公司，即其应当知道业主委员会作出聘任均豪青岛开发区分公司提供物业服务的决定。综上，张磊于2020年3月10日提起诉讼，主张业主撤销权已经超过法律规定的一年期间，故对其所提的相关诉讼请求，不予支持。综上，判决：驳回张磊的诉讼请求。 二审期间，当事人未提交新证据。 本院查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：张磊本案中行使业主撤销权是否已经超过一年除斥期间。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”本案中，张磊上诉主张直至2019年12月24日均豪青岛开发区分公司起诉张磊物业服务合同纠纷一案中才知道百通香溪庭院业委会未经业主大会私自作出由均豪青岛开发区分公司为百通香溪小区提供物业服务工作的决定，均豪青岛开发区分公司不予认可。对此，本院认为，根据张磊在一审中自述，其每年都会去涉案小区的房子中居住20-30天，其在入住时因不交物业费不能办交接的情况下交过三个月的物业费并索要发票，称发票上载明的收款单位印章是青岛均豪物业管理有限公司非前期物业北京市均豪物业管理股份有限公司因而拒绝交纳之后的物业费，根据均豪青岛开发区分公司提交的证据能够证明自2017年1月1日开始为百通香溪庭院小区提供物业服务，在提供物业服务期间，多次发布通知、提示等公告，落款处均为其公司全称，在2018年4月30日，均豪青岛开发区分公司安排员工为张磊提供维修服务，2018年12月31日还在张磊住处张贴过欠费通知单。综上，鉴于张磊以往拒绝交纳物业费的理由，本院有理由相信在2019年之前张磊知道或应当知道均豪青岛开发区分公司就是为小区提供物业服务的公司。综上，张磊提起本案业主撤销权之诉已经超过一年除斥期间，一审法院驳回其诉请，并无不当。另，张磊以侵害业主的知情权和管理权为由要求确认百通香溪庭院业委会与均豪青岛开发区分公司签订物业合同无效，于法无据，本院不予支持。 综上所述，张磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人张磊负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 楷 审判员  潘红燕 审判员  李 丽 二〇二一年二月三日 法官助理 高仁青 书记员孔 怡 书记员 庞连捷