广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1973民初89号原告：吴锦标，男，汉族，1952年12月30日出生，住址：广东省广州市天河区***********，公民身份号码：440************91X。委托诉讼代理人：李新宜，广东臻善律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯钢建，广东臻善律师事务所律师助理。被告：东莞市樟木头房地产开发总公司，住所地：广东省东莞市樟木头镇柏地社区*************。法定代表人：曹某1。委托诉讼代理人：黄健平，广东弘名律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静瑜，广东弘名律师事务所实习律师。被告：东莞市南方粮油有限公司，住所地：广东省东莞市******************。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：赖淑如，广东国永律师事务所律师。原告吴锦标诉被告东莞市樟木头房地产开发总公司、东莞市南方粮油有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月28日公开开庭进行了审理。原告吴锦标的委托诉讼代理人李新宜、柯钢建，被告东莞市樟木头房地产开发总公司的委托诉讼代理人黄健平、王静瑜、被告东莞市南方粮油有限公司的委托诉讼代理人赖淑如均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴锦标向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即为原告购买的南方商业大楼1号商铺303房办理商品房买卖合同备案手续；2、判令两被告立即为原告办理好东莞市********************商铺303号房的不动产权证；3、判令两被告承担逾期办证违约金，以总购房款374580元为本金，自2020年8月29日起按全国银行间同业拆借中心同期贷款利率计至办好不动产权证之日止，暂时至2020年10月8日为1619.93元（374580*3.85%/365*41天=1619.93元）；4、本案诉讼费由两被告承担。以上诉求有两被告承担连带责任。事实与理由：2020年5月16日原告与东莞市南方粮油有限公司签订编号为NO.0000164的认购书，认购书约定由原告以374580元购买东莞市********************商铺303号房，签订认购书7天内须签订商品房买卖合同。2020年5月19日原告向被告东莞市樟木头房地产开发总公司支付了18743元首付款，2020年5月19日、20日付清尾款356107元，2020年5月21日向被告指定的广东众达律师事务所缴交了维修基金2678元。2020年5月27日向原告发出了收楼通知书，2020年6月1日原告正式收楼，至此，原告已完成了购买商品房的全部义务。原告签订认购书之后，两被告未按认购书约定的7天内与原告签订商品房买卖合同。两被告拟与原告签订商品房买卖合同之前已向东莞市*******申请备案，并通知原告签订商品房买卖合同，原告单方在合同签字后，两被告反悔与原告签订合同，拒绝在商品房买卖合同盖章。导致案涉房屋至今未完成备案手续。经查询案涉楼盘由两被告联合共同开发，商品房买卖合同样板的出卖人为两被告，已于2016年2月2日竣工验收，2017年12月15日取得现售证，并已完成大确权，两被告出售给原告的房屋属于已竣工验收的现售房。依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》的规定，两被告签订合同之日起90天内为原告办理不动产权证，现尚未签订合同系两被告所造成。两被告应自交楼之日起90天内为原告办理好不动产权证，故原告要求两被告支付自2020年8月29日起的逾期办证违约金。现为了维护原告的合法权益，现依法向贵院起诉，望判如所请。被告东莞市樟木头房地产开发总公司辩称，1、被告东莞市南方粮油有限公司为《认购书》的合同相对方，根据合同相对性原则，原告将东莞市樟木头房地产开发总公司列为被告提起诉讼，属起诉主体错误。《认购书》由被告东莞市南方粮油有限公司与原告签订，东莞市樟木头房地产开发总公司并非《认购书》的相对人，该《认购书》没有东莞市樟木头房地产开发总公司签名盖章，案涉的《认购书》并非东莞市樟木头房地产开发总公司的真实意思表示。《东莞市樟木头房地产开发总公司（南方商业办公楼）收楼通知》上的公章是被人私刻的，并不是东莞市樟木头房地产开发总公司的公章，东莞市樟木头房地产开发总公司并不知情，该收楼通知不是东莞市樟木头房地产开发总公司的真实意思表示。因此，东莞市樟木头房地产开发总公司不是本案适格的被告，原告应向合同相对人被告东莞市南方粮油有限公司主张权利。2、如果认为东莞市樟木头房地产开发总公司与东莞市南方粮油有限公司是合作关系，东莞市南方粮油有限公司与原告签订的《认购书》属于预约合同，东莞市樟木头房地产开发总公司与原告也没有签订《商品房买卖合同》，双方不存在商品房买卖合同关系。东莞市南方粮油有限公司与原告并未签订正式的商品房买卖合同，不符合《认购书》第三条认购条件第一款，本案应为商品房预约合同纠纷，并非商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式，故商品房买卖合同应当采用书面形式，即应当订立书面合同，但原告提供的《认购书》，出售方并非东莞市樟木头房地产开发总公司，也没有东莞市樟木头房地产开发总公司的签章。而且根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为买卖合同。而《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，被告东莞市南方粮油有限公司与原告签订的案涉《认购书》仅对当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房总价款、付款方式、付款时间进行了约定，并没有约定具体的商品房价款的确定方式、交楼时间、办证时间等诸多直接影响双方权利义务的重要条款，缺乏商品房买卖合同的主要内容，无法确定双方之间就房屋买卖的全部权利义务达成了一致，不能据此认定东莞市樟木头房地产开发总公司已与原告确立了商品房买卖合同关系。且《认购书》中明确约定“乙方须于签订本认购书后七日内，即年月日”前亲临售楼处，并携带本认购书、定金收据、应付款项及其他相关资料，到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》及其它相关文件”，显然该《认购书》属于预约合同，不应当认定《认购书》为案涉房屋的商品房买卖合同。东莞市樟木头房地产开发总公司与原告不存在商品房买卖合同关系。3、本案不具备过户的条件。如上所述，东莞市樟木头房地产开发总公司不是案涉《认购书》的合同相对方，事后也未签订正式的商品房买卖合同，东莞市樟木头房地产开发总公司与原告不存在案涉房屋的买卖关系，因此不具备过户条件。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告东莞市南方粮油有限公司辩称，案涉项目的实际开发和销售主体，是案外人东莞市富来好房地产开发有限公司，本案的销售行为实际与被告东莞市南方粮油有限公司无关。被告东莞市南方粮油有限公司没有与原告签订认购书，实际上被告东莞市南方粮油有限公司是将空白的认购书加盖公章交给案外人，案外人与原告的购房行为没有经过被告东莞市南方粮油有限公司的同意，对此销售行为被告东莞市南方粮油有限公司也不知情。该认购书属于预约合同，被告东莞市南方粮油有限公司与原告不存在商品房买卖合同关系，最后，即使认购书成立，被告东莞市南方粮油有限公司也没有收到购房款，实际的违约人是原告。经审理查明，2020年5月16日，原告与东莞市南方粮油有限公司签订《认购书》，约定认购物业系汇城尚品（注册名：东莞市南方粮油有限公司商业办公楼）第3层303号物业，建筑面积53.55平方米，其中套内面积35.28平方米，标准总价374850元，备注：分期付款，首付18743元，尾款2020年9月30前付清。2020年5月19日，原告向东莞市樟木头房地产开发总公司的尾号为“3263”的账户转入18743元，同日再转入22313元，次日转入333794元，合计转入374850元。原告提交了《东莞市樟木头房地产开发总公司（南方商业办公楼）收楼通知》，拟证实东莞市樟木头房地产开发总公司通知原告于2020年6月1日办理收楼手续，该通知落款处加盖“东莞市樟木头房地产开发总公司（南方商业办公楼）”印章。原告提交了东莞市*******网上查询结果，显示案涉商铺的合同状态为已提交备案，原告称其在签订正式买卖合同后，因为被告未盖章导致备案尚未办理完毕。原告提交了东莞市*******查询的案涉楼盘信息显示案涉房屋已大确权，早已具备办证条件，但由于被告拒不在双方已确定好内容的商品房买卖合同盖章，导致无法完成备案，无法办理不动产权证。原告提交了广东众达律师事务所代收款计费凭证，证实被告指定的众达律师事务所为原告提供了签约服务，原告已支付了维修基金2678元、律师费500元。被告东莞市樟木头房地产开发总公司提交了（2020）粤1973民初9803号民事判决书、（2020）粤19民终10499号民事判决书，证明：东莞市富来好房地产开发有限公司系案涉项目的实际运营方。被告东莞市南方粮油有限公司提交了承诺书、加盖公章申请，证明：案涉项目实际的开发人以及对外销售的房产的主体是案外人东莞市富来好房地产开发有限公司，且案外人承诺销售案涉商铺产生的法律与经济责任由其承担。另查，案涉办公楼已于2017年10月10日取得了“东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书”，2017年12月15日取得了“东莞市商品房现售备案证书”。庭审中查明，被告东莞市樟木头房地产开发总公司及东莞市南方粮油有限公司主张东莞市南方粮油有限公司商业办公楼项目(又称南方商业大楼项目）是由被告东莞市樟木头房地产开发总公司、东莞市南方粮油有限公司、东莞市富来好房地产开发有限公司合作开发的项目，东莞市南方粮油有限公司是挂靠方，东莞市樟木头房地产开发总公司是被挂靠方，东莞市富来好房地产开发有限公司作为投资方。以上事实，有《认购书》、银行电子回单、《东莞市樟木头房地产开发总公司（南方商业办公楼）收楼通知》、东莞市*******网上查询结果、东莞市*******查询的案涉楼盘信息、广东众达律师事务所代收款计费凭证、（2020）粤1973民初9803号民事判决书、（2020）粤19民终10499号民事判决书、承诺书、加盖公章申请、“东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书”、“东莞市商品房现售备案证书”以及庭审笔录附卷为证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，由于涉案商品房登记的产权人及开发商系被告东莞市樟木头房地产开发总公司、东莞市南方粮油有限公司，东莞市富来好房地产开发有限公司与被告东莞市樟木头房地产开发总公司、东莞市南方粮油有限公司之间在涉案房地产开发项目上的关系是其内部关系，故本院对两被告提出追加东莞市富来好房地产开发有限公司为本案被告的申请，依法不予准许。根据《中华人民共和国合同法》第十条的规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”，又根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”，故商品房买卖应当采用书面形式，即应当订立书面合同。原告提供的《认购书》，出售方为东莞市南方粮油有限公司，庭审中，两被告也确认负责案涉房产项目销售的系东莞市南方粮油有限公司，而该《认购书》上也加盖了东莞市南方粮油有限公司的公章，被告东莞市南方粮油有限公司也确认该公章的真实性，因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”，案涉《认购书》已经明确约定了购买房产的具体信息，也约定了购买房产的价格，因此，该《认购书》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，原告也举证证明已支付了案涉全部房款，因此，本院依法认定原、被告之间的商品房买卖合同关系成立，原告诉请两被告配合办理案涉房产的合同备案手续，本院予以支持。鉴于案涉房产属于现房现售，从原告提交的证据看，案涉项目已经办理了大确权，即案涉房产已符合办证条件，因此，原告诉请两被告配合办理案涉房产的不动产权证，本院予以支持。至于逾期办证违约金，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”之规定，案涉项目已于2017年即已竣工，依据上述规定，两被告应于合同订立之日起90日内为原告办理不动产权属证书，原告与被告东莞市南方粮油有限公司签订《认购书》的时间系2020年5月16日，即原告应在2020年8月13日前取得不动产权属证书，逾期则可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金，鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR），因此，案涉逾期办证违约金应按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）计算至两被告配合原告办好案涉不动产权属证书之日止。原告诉请逾期办证违约金从2020年8月29日起算，属于其对自身权利的自由处分，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市樟木头房地产开发总公司、东莞市南方粮油有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内配合原告吴锦标办理东莞市********************商铺303商品房买卖合同备案手续；二、限被告东莞市樟木头房地产开发总公司、东莞市南方粮油有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内配合原告吴锦标办理东莞市********************商铺303的不动产权属证书；三、限被告东莞市樟木头房地产开发总公司、东莞市南方粮油有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告吴锦标支付逾期办证违约金（以374580元为基数，从2020年8月29日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）计算至两被告配合原告办好案涉不动产权属证书之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3472元，由被告东莞市樟木头房地产开发总公司、东莞市南方粮油有限公司负担。原告吴锦标已预交了上述费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员 朱 畅二〇二一年二月一日书记员 张楚妍李小钏（代）附主要法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第十条：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第三十二条：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。2.《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十四条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。