江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终3853号上诉人（原审被告）：启东威杰星服饰有限公司，住所地启东市长江中路**。法定代表人：王建飞。委托诉讼代理人：陆永辉，江苏江海明珠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏省南通市启东市南阳镇正谊村村民委员会，，住所地启东市南阳镇正谊村**负责人：单榕，该村主任。委托诉讼代理人：赵海健，江苏禾东律师事务所律师。上诉人启东威杰星服饰有限公司(以下简称威杰星公司)因与被上诉人江苏省南通市启东市南阳镇正谊村村民委员会（以下简称正谊村村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省启东市人民法院（2020）苏0681民初5176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。威杰星公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一审法院认定双方之间成立口头租赁关系，租金认定为2008年、2009年合计5000元，证据是正谊村村委会提供的证据《结算凭证》，其认为不成立。首先，从常理上，如果双方成立租赁关系，其应当在租赁合同时即交纳租金，但从正谊村村委会提供的《合作经济组织结算凭证》看，收款日期记载的是2009年1月21日，显然是其在使用二年后支付了租金，该结算凭证不能作为认定成立租赁合同的依据。其次，一审法院认定双方成立租赁关系，却没有用查何时成立租赁关系，令其非常不解，其陈述2003年底开始对房屋进行修缮并借用直至现在，正谊村村委会起诉状陈述双方于2007年成立口头租赁关系，但没有任何证据证明，一审法院未查明双方于何时成立租赁关系，双方的权利义务均不予认定，显然认定事实不清。再次，双方成立借用关系主要表现在双方对于租金标准没有证据证实，双方对于租赁物修缮义务承担没有证据证实，正谊村村委会房屋建于六七十年代，正谊小学早已撤并，其使用时房屋已破烂不堪，其提供的照片足已显示房屋和租赁时相比有过大幅修缮，正因为是借用关系，不支付租金，其才花巨额资金进行修缮，如果是租赁的话，提供合格的租赁物，修缮租赁物是出租人的责任，但正谊村村委会一直没有对租赁物进行修缮，另外，正谊村村委会从2009年至2019年从未向其主张过租金，上述事实可以证明双方不成立租赁关系。最后，其不否认借用房屋，可以归还所有的房屋，但是正谊村村委会以租赁关系主张解除合同并要求其支付租金，显然违背事实，不能成立，法院应当驳回正谊村村委会的诉讼请求。正谊村村委会主张收回房屋，因上诉人使用了修缮后的房屋，其认为，正谊村村委会应当承担收回房屋时房屋现存价值。综上所述，一审法院认定的事实证据不足，恳请支持其诉讼请求。正谊村村委会辩称，1、双方存在口头租赁关系，根据其提供的结算凭证、整改通知书，可以证明双方存在租赁关系，上诉人未对结算凭证提出过任何异议，不管是先付款再使用还是先使用再付款都符合交易习惯，其无专门的租金发票，用结算凭证收租金不影响其收到租金的事实。2、其仅主张自2009年开始收租，属于行使自治权利，至于2003-2006年是借用、租赁，不影响2007年开始双方存在租赁关系的认定，双方最迟于2007年开始存在租赁关系。3、上诉人主张借用关系，并进而要求赔偿损失，无事实及法律依据，一审中没有提出反诉，其可另行诉讼，但非本案审理范围。正谊村村委会向一审法院起诉请求：1、解除双方之间的口头租赁协议；2、要求威杰星公司支付2009年-2020年期间租金3万元（2500元/年×12年）；3、要求威杰星公司搬离所占有房屋并腾空后交还正谊村村委会；4、承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:启东市南阳镇正谊村原属启东市汇龙镇管辖区域，根据启政发（2003)112号文件，该村区域于2003年11月20日起并入启东市南阳镇辖区。位于启东市南阳镇正谊村原启东市汇龙镇正谊小学所占土地属于集体土地，该校区共**平房，其中最前面的一幢平房于2002年11月30日由启东市汇龙镇人民政府转让给启东市正谊幼儿园，用于办学所用。2007年，威杰星公司以校办厂名义租赁该校舍（后面两排平房）用作厂房，威杰星公司对案涉房屋进行装修后用于服装加工。双方未签订书面租赁协议，威杰星公司于2009年向正谊村村委会交付了2007年、2008年期间租金共计5000元。另查明，2020年6月28日，十三届市委第十四轮巡察二组在巡察中发现正谊村存在集体资产被占用等问题，遂向南阳镇党组织发出《立改通知书》，要求立即整改。一审法院认为，根据启东市南阳镇人民政府于2020年7月16日出具的《情况说明》，按照属地管辖原则，在正谊村区域并入启东市南阳镇辖区后，原正谊小学所占全部土地使用权及校舍均由正谊村村委会负责经营管理，包括但不限于使用、出租、收取租金等，故正谊村村委会作为案涉房屋的管理人有权作为正谊村村委会向威杰星公司主张权利。双方虽未签订书面租赁协议，但威杰星公司实际占用案涉房屋并支付了2007年、2008年的租金，可以认定双方之间成立不定期租赁合同关系。对于不定期租赁合同关系，出租人有权随时解除合同，且威杰星公司自2009年起再未支付过相应租金，故对于正谊村村委会要求解除与威杰星公司之间的租赁合同的诉请，一审法院予以支持。合同解除后，威杰星公司应搬离案涉房屋并腾空后交还正谊村村委会。对于正谊村村委会主张的2009年至2020年期间租金30000元，于法有据，一审法院予以支持。威杰星公司辩称如有产权证可还给正谊村村委会，但要求补偿装修费，一审法院认为根据南阳镇政府的说明及巡查组的反馈情况，正谊村村委会作为集体资产管理人有权主张权利，而威杰星公司要求补偿装修费用，既未提供相应证据证实，亦无相关法律依据，故对该项抗辩意见一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决：一、解除正谊村村委会与威杰星公司就位于启东市南阳镇原正谊小学内由南向北后面两排平房的口头租赁合同；二、威杰星公司于判决生效之日起十日内搬离、腾空位于启东市南阳镇正谊村原启东市正谊小学内由南往北后面两排平房，并向正谊村村委会交还上述房屋；三、威杰星公司于判决生效之日起十日内支付正谊村村委会会租金30000元；四、驳回正谊村村委会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取275元，由威杰星公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，二审的争议焦点为：双方当事人是否成立房屋租赁合同关系。合同可以采取口头或者书面形式订立，依法成立的合同对当事人均具有约束力。根据正谊村村委会提供的结算凭证，威杰星公司曾于2009年1月21日向正谊村村委会以现金方式交付2007年-2008年两年的租金，该证据可证明双方成立房屋租赁关系，至于口头租赁合同何时成立，不影响双方租赁关系成立的认定及本案处理。威杰星公司是合同成立时预付租金还是使用一段时间后再支付租金属于双方自由协商内容，不违反法律规定，亦不足以否定双方租赁合同成立。威杰星公司抗辩该钱款属于资助款，其系免费借用案涉房屋，无任何证据予以佐证，且与结算凭证记载内容不符，本院碍难采信。威杰星公司未提供证据证明其自2009年开始再支付过租金，一审法院准许解除案涉租赁合同并无不当。至于威杰星公司上诉中提到的修缮房屋，正谊村村委会应当承担房屋现存价值的问题，其在一审中未提起反诉，不属于本案处理范围，本院不予理涉。综上所述，威杰星公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人启东威杰星服饰有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  顾晓威审判员  高 雁审判员  刘彩霞二〇二一年二月一日书记员  李 熹