河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2607号上诉人（原审原告）：郑州中凯物业管理有限公司，住所郑州市郑东新区金水东路聚源路中凯华府**楼**。法定代表人：赵硕，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴玲，辽宁均秉晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜慧娟，辽宁均秉晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州中凯置业有限公司，住所郑州市管城区东明路南段**。法定代表人：王建新，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈艳俊，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈雪侠，女，该公司员工。上诉人郑州中凯物业管理有限公司（以下简称中凯物业公司）因与被上诉人郑州中凯置业有限公司（以下简称中凯置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初21957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。中凯物业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案全部诉讼费用由中凯置业公司承担。事实与理由：一、中凯置业公司向业主明确约定由其直接向在任物业公司支付物业费用。中凯物业公司基于与中凯华府业主之间的《物业服务合同》对园区进行物业服务，中凯华府业主向中凯物业公司缴纳物业服务费用，故中凯物业公司为债权人，中凯华府业主为债务人。后中凯置业公司向中凯华府业主出具《赠送物业费证明》，其中明确约定“赠费标准按照《前期物业服务协议》的标准执行（多层0.8元/月/平米，高层1.35元/月/平米），无论是否更换物业公司，中凯置业公司每年按期支付给在任物业公司，在任物业公司给我司出具合法发票”。该份《赠送物业费证明》明确约定由中凯置业公司直接向园区在任物业公司即中凯物业公司支付物业服务费用。二、中凯置业公司向中凯物业公司明确作出承担债务、加入债权债务关系意思表示。中凯置业公司于2020年7月16日2020年4月27日向中凯物业公司发送《回函》，表示在收到中凯物业公司向其发送的《关于要求支付物业服务赠费款项的函》及《赠送支付物业管理费明细表》后发现一些统计数据的问题，并与中凯物业公司核对、要求中凯物业公司按其要求尽快整理数据材料，待材料齐全后再行审核。另外，中凯物业公司与中凯置业公司于2020年2月至本案一审开庭前持续核对涉案金额，且中凯物业公司于2020年9月25日将双方确认的数据制作成表格电子版、签字扫描版发送至中凯置业公司处。以上均说明中凯置业公司向中凯物业公司即债权人做出了主动承担债务、加入债权债务关系的明确意思表示，中凯物业公司作为债权人直接向中凯置业公司主张权利并无不当。综上，原审判决事实认定不清，请求发回重审或依法改判。中凯置业公司辩称，中凯置业公司并非《中凯华府物业服务合同》的当事人，基于合同相对性，中凯物业公司应向小区业主主张物业费。中凯物业公司是与中凯华府小区业主委员会签订的《物业服务合同》，中凯物业公司向该小区的业主提供物业服务，物业费应由业主向中凯物业公司缴纳，对此中凯物业公司在上诉状中已经予以确认。不论是基于物业服务合同的约定，还是基于一方提供物业服务，另一方应该支付费用这一基本事实逻辑，中凯物业公司都应当向中凯华府小区的业主主张物业费，而不是向中凯置业公司主张。中凯置业公司既不是物业服务合同的当事人，也未享受中凯物业公司提供的物业服务，中凯物业公司向中凯置业公司主张物业费显然是不合理的。二、中凯物业公司未提供物业赠费证明原件供核对，对其真实性无法确认。中凯物业公司提供物业赠费证明的复印件作为证据，在本案诉讼过程中中凯物业公司始终未提供原件供法庭及中凯置业公司核对，中凯置业公司不认可该组证据的真实性。中凯物业公司提供的赠费证明中，存在部分证明没有加盖中凯置业公司的公章或者无法辨认系中凯置业公司的公章，业主分别为：杨东、封丽伟、刘丹、李**、姬巧玲、常坤玉、杨双、谢新华、史家俊等。该等证明不排除伪造的可能，中凯置业公司无法认可其为自身的真实意思表示故而不应承担相应的支付义务。三、当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行，第三人无权向债务人主张债权。根据中凯物业公司提供的物业赠费证明复印件显示，该证明是由中凯置业公司和小区业主双方之间签订，有业主的签字、按手印及中凯置业公司加盖公章，未经中凯物业公司盖章。物业赠费证明上的债权人是小区业主，债务人是本案中凯置业公司，第三人是在任物业公司，根据《民法典》第五百二十二条：当事人约定由债务人向第三人履行债务，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定的，应当向债权人承担违约责任。中凯置业公司未向第三人履行债务，应当由赠费证明上的业主向中凯置业公司主张债权。即，中凯物业公司没有向中凯置业公司主张物业费的请求权基础。对此法律已经规定得很清楚，一审法院也是援引该条作为判决依据，已无争论必要。四、中凯物业公司的赠费明细表中的部分数据计算没有依据，且部分数据统计有误。物业赠费证明中赠费标准按照多层0.8元/月/平米，高层1.35元/月/平米，中凯物业公司自行制作的物业管理费明细表总共列有53户业主，实际在庭审中中凯物业公司的举证资料仅包含39户业主的房产证，另外14户，中凯物业公司未能提供房产证，所以无法确认该14户业主居住的是多层还是高层，也无法确认该业主房屋的产权面积，从而无法计算该14户业主的赠费金额。在39户有房产证的业主中，存在下列不应享受物业赠费的情形：1、存在多户产权人变更，中凯置业公司认为，变更后的产权人并未与中凯置业公司形成物业赠费的合同关系，不能继续享受变更前业主的物业赠费（比如1-2-104号房屋业主已由“杨东”变更为“赵万鹏”，1-2-1005号房屋业主已由“吴军”变更为“丁梅”，2-1-502号房屋业主已由“封丽伟”变更为“薛峰”等等）。2、中凯物业公司免收4-408号房屋业主李博20年物业费的确认书是由中凯物业公司单方出具，在落款处加盖有中凯物业公司的“郑州中凯物业管理有限公司华府管理处”的印章，中凯物业公司不收李博的物业费与中凯置业公司无关，该证据无法证明赠送20年物业费是中凯置业公司作出的意思表示。3、刘丹、史家俊2户，中凯物业公司未提供赠费证明原件，现有的复印件无法辨认是中凯置业公司加盖的公章，无法排除伪造的可能，不能作为向中凯置业公司主张权利的依据。除上述情况以外，其余业主的应缴纳物业费，中凯置业公司仍未核对完毕，尚无法确认金额。对此中凯置业公司需要解释的是，中凯物业公司提供的数据信息和证明材料仅仅是作为中凯置业公司向业主赠送物业费的参考，最终需以中凯置业公司及业主共同确认的为准。五、中凯物业公司主张中凯置业公司明确作出承担债务、加入债权债务关系意思表示缺乏依据。中凯置业公司虽然分别于2020年4月27日、2020年7月16日向中凯物业公司发送《回函》，但《回函》的内容仅仅涉及数据的核对、证明材料的补充，中凯置业公司并未向中凯物业公司做出主动承担债务、加入债权债务关系的意思表示，亦未明确愿意承担的债务范围，不符合债务加入的构成要件，不应向中凯物业公司承担债务。中凯物业公司对《回函》内容以及中凯置业公司的行为理解错误，其主张缺乏依据。综上，一方面，无论是基于合同约定还是基于法律规定，中凯物业公司均无权向中凯置业公司主张本案争议的物业费；另一方面，中凯物业公司未能提供有效证据支撑其主张。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请法院依法判决驳回中凯物业公司的全部诉讼请求，维持原判。中凯物业公司向一审法院起诉请求：1.判令中凯置业公司支付中凯物业公司业主物业服务赠费款项249817.99元；2.判令中凯置业公司支付中凯物业公司违约金45355.84元。（自2017年1月1日起暂计至2020年10月8日，共计1376天，按利率4.75%计算）；3.本案诉讼费由中凯置业公司承担。一审法院认定事实：2007中凯物业公司（乙方）与中凯置业公司（甲方）签订了《中凯华府前期物业服务协议》，协议中明确前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。协议约定物业费标准为多层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元缴纳，高层、小高层按建筑面积每月每平方1.35元交纳，商业用房按建筑面积每月每平方米2元，根据物业管理条例的规定，空置房屋按建筑面积每月每平方米按上述物类型物业管理费的100%交纳。2020年6月22日，中凯物业公司向中凯置业公司出具了《关于要求支付物业服务赠费的函》，向中凯置业公司主张截至2020年4月30日案涉物业赠费共计247437.89元。2020年9月11日，中凯物业公司再次向中凯置业公司出具《关于要求支付物业服务赠费的函》向中凯置业公司主张截至2020年7月30日案涉39户业主（部分）物业赠费共计192335.4元。中凯置业公司出具的《赠送物业费证明》载明中凯华府*栋楼*单元*层*户业主，某某某，按照购买房屋时约定，中凯置业公司承诺剩余赠送自*年*月*日至*年*月*日的物业管理费，赠送金额大写***，赠送标准按照《前期物业服务协议》的标准执行（多层0.8元/月/平方，高层1.35元/月/平方），无论是否更换物业公司，中凯置业公司每年按期支付给在任物业公司，在任物业公司给我司出具合法发票。业主姓名：***，中凯置业公司在落款处加盖有公司公章。此类证明共计52份。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。本案中，中凯物业公司与中凯置业公司签订的《前期物业服务协议》并未对物业赠费作出明确约定，承诺赠送物业服务费用是中凯置业公司于售楼时为了销售商品房作出的。同时中凯置业公司出具的赠送物业费证明是其与业主之间签订，并非与中凯物业公司签订，根据合同的相对性，中凯物业公司不是合同一方当事人，并非本案的债权人。故中凯物业公司要求中凯置业公司支付物业服务赠费及违约金的诉讼请求，该院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告郑州中凯物业管理有限公司的诉讼请求。二审中，中凯物业公司提交二组证据。第一组证据为赠送物业费证明和业主出具的说明。在二审期间，经过与业主沟通，绝大部分业主表示开发商在之前物业核销物业费时，将部分原件收走，现有一户业主可以提供赠送物业费的证明原件，当中能够显示中凯置业公司承诺无论是否更换物业公司，每年按期支付物业公司物业费，证据附件被留存在中凯置业公司，同时，作为债权人出具了债权转让的证明，业主未向甲方即中凯物业公司缴纳物业费，同意该笔费用由物业公司向中凯置业公司直接主张。第二组证据为微信聊天记录（打印件），证明中凯物业公司与中凯置业公司已就减免物业费明细进行核对，中凯置业公司已确认无误了为39户，其他明细表申报集团公司已经做出了明确的承担债权的意思表示。针对中凯物业公司提交的证据，中凯置业公司经质证认为，对第一组证据中马冬梅的赠送物业费证明真实性、合法性无异议，但对其证明目的不认可，中凯物业公司没有据此向中凯置业公司请求支付费用的请求权基础，因此与本案无关。对王成军、李红亚出具的说明的真实性、合法性、关联性均不认可。因为该说明并没有中凯物业公司公章，也未有落款时间，相关业主的签名、指印有待确认。对第二组证据微信聊天记录的真实性、合法性、关联性均不予认可。该组证据系打印件，中凯物业公司及中凯置业公司均未盖章确认。对于其证明目的及证明内容亦不认可。针对中凯物业公司提交的证据，本院经审查认为，由于中凯置业公司对于第一组证据中马冬梅的赠送物业费证明的真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以认定。由于中凯置业公司对于第一组证据中王成军、李红亚出具的说明的真实性有异议，而中凯物业公司未提供证据证明签名人的真实性，且该证明中没有出具时间，而中凯物业公司亦未依法在一审提交，因此，本院对该证据的真实性不予认定。由于中凯置业公司对于第二组证据微信聊天记录的真实性、合法性、关联性均不认可，且综合现有证据，不足以认定中凯置业公司已经承诺由其直接向中凯物业公司承担所主张的物业费，因此，对于该组证据本院不予采信。本院查明的事实与一审查明相同。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。中凯物业公司主张的案涉款项系相关业主应向其交纳的物业费。中凯物业公司拥有该权利是基于该公司与相关业主之间存在物业服务合同关系及中凯物业公司提供了相应的物业服务。而中凯物业公司与中凯置业公司之间没有针对业主物业费的承担签订过协议，即双方之间就案涉业主物业费不存在合同关系。根据合同的相对性，中凯置业公司不是物业服务合同的一方当事人，其不负有相应的合同义务，中凯物业公司不具有依据物业服务合同直接向中凯置业公司请求付款的权利。案涉赠送物业费证明是中凯置业公司与业主之间对物业费实际支付的约定，并不能认定为中凯置业公司对中凯物业公司承担物业费的承诺。如中凯置业公司未按照赠送物业费证明中的约定支付物业费，则中凯置业公司应当向业主承担违约责任。综上，中凯物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5728元，由郑州中凯物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  黄智勇二〇二一年二月八日书记员  王云霞