江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8958号上诉人（原审被告、反诉原告）:曹远国，男，1976年11月14日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：赵艳，江苏东银律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵菲，江苏东银律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:沈冬冬，男，1988年11月29日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈玲玲，女，1988年10月29日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨骏，斯维斯律师事务所律师。上诉人曹远国因与被上诉人沈冬冬房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2020）苏0115民初513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员马帅独任审理，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。上诉人曹远国及其委托诉讼代理人赵菲、赵艳，被上诉人沈冬冬、陈玲玲的委托诉讼代理人杨骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹远国上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉请。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、双方签订的合同约定被上诉人应先交房后上诉人支付尾款。购房款尾款5万元包含两个方面，一是户口迁出费用，二是上诉人验收无误后给付尾款3万元。关于户口迁出费用，上诉人已在一审时明确主张被上诉人户口迁出时间晚于合同约定时间，亦已举证证明，故被上诉人在户口迁出上存在违约，上诉人根据合同约定及被上诉人的违约行为未支付户口迁出费用，是合法、合规的。即便上诉人应支付户口迁出保证金，法院也应豁免上诉人相应的诉讼费用，因为该争议系被上诉人引起的。关于物业交割保证金。上诉人支付尾款的前提是被上诉人已经将涉案房屋交付给上诉人，相关的水电、物业费已结清。但涉案房屋至今仍未交付，截止目前涉案房屋的水电及物业费亦未结清。一审中，上诉人也提供了微信聊天记录、房屋淹水视频、照片等证据证明涉案房屋确实存在泡水现象，而在双方交接时，被上诉人未告知上诉人相关事实，也未对房屋进行全面修复。在上诉人了解到房屋被淹水后，明确告知被上诉人需要对房屋修复再交付时，被上诉人仍然未进行修复。在2019年9月22日，双方对房屋进行查验时及查验后，房屋的钥匙至今仍在被上诉人处。被上诉人须对房屋进行交付，同时结清到交付日的水电费用后，上诉人再支付尾款。上诉人针对房屋的受损及漏水情况，将另案起诉，故申请撤回对一审判决反诉部分的上诉。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。沈冬冬、陈玲玲辩称：关于户口的问题，房产证的出证时间2019年8月，但中介公司在2019年9月5日银行贷款审批下来后，才将涉案房屋的房产证交给上诉人，上诉人实际拿到房产证的时间为2019年9月5日。被上诉人迁户口的时间是在2019年10月23日，在规定时间内。关于房屋质量问题。一审中上诉人与被上诉人均同意对于房屋进行质量鉴定，但在选好鉴定机构后，上诉人自行撤回申请，根据证据规则的相关规定，上诉人应当承担举证不能的不利后果。至于交房问题。被上诉人在2019年9月26日曾向上诉人寄送书面交房通知，但上诉人不予理睬，此后上诉人不收房产生的不利后果，应当由上诉人承担。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。沈冬冬、陈玲玲向一审法院提出诉讼请求：要求曹远国支付物业交割保证金30000元、户口迁移保证金20000元，代付出新费4000元，合计54000元。曹远国向一审法院提出反诉请求：要求沈冬冬、陈玲玲支付：1.维修费28000元；2.迟延交房期间房租费用28000元（2019年10月至2019年4月，每月4000元）；3.延期交房违约金100000元；4.律师费6000元;5.交通费500元。一审法院认定事实：2019年6月23日，沈冬冬、陈玲玲与曹远国签订《南京市存量房屋买卖合同》一份。双方约定，沈冬冬、陈玲玲向曹远国出售位于江苏省南京市江宁区的房产（以下简称旭日湾23幢504室房产），房产总价2250000元；沈冬冬、陈玲玲同意曹远国从约定购房款中留存20000元作为户口迁出保证金；沈冬冬、陈玲玲应于曹远国领取不动产权利证书后30个工作日内将落户于该房产内的所有户籍迁出，曹远国将户口迁出保证金自行支付给沈冬冬、陈玲玲；曹远国从约定购房款中留存30000元作为物业交割保证金，曹远国应当在物业交割当天将物业交割保证金自行支付给沈冬冬、陈玲玲；沈冬冬、陈玲玲收到全部房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后5个工作日将案涉房产交付给曹远国；任何一方逾期履行约定义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价款每日万分之五的违约金，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等。合同签订后，曹远国支付购房款2200000元，余款50000元未付。2019年8月20日，案涉房产不动产权利人变更登记为曹远国；2019年9月5日，曹远国在办理购房贷款后取得不动产权利证书；2019年10月23日，沈冬冬、陈玲玲将落户于案涉房产内的所有户籍迁出，并已结清截至2019年9月案涉房产相应的水、电、燃气及物业费用。2019年9月22日，双方在案涉房产交接过程中，因房产是否存在漏水质量问题发生争议，致当日未能办理房产交接手续。审理中，沈冬冬、陈玲玲陈述共支付出新费5000元，其中曹远国已支付1000元，剩余4000元为其二人代曹远国垫付，但未提交证据证明该主张；曹远国陈述，出新系因沈冬冬、陈玲玲为给案涉房产一个较好面貌而安排，故该4000元应由沈冬冬、陈玲玲自行承担。为证明反诉主张，曹远国曾申请对案涉房产渗漏水原因及渗漏水形成时间进行鉴定，但此后撤回鉴定申请，并陈述愿意先行收房，保留对收房后不符合合同约定的项目另行起诉要求赔偿的权利。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，双方约定的尾款给付条件为户口迁出及物业交割完毕，现沈冬冬、陈玲玲已依约将案涉房产内的所有户籍迁出，并已结清相应水、电、燃气及物业费用，且曹远国亦同意先行收房后另行解决可能存在的质量问题，故沈冬冬、陈玲玲要求曹远国支付尾款50000元的诉请合法有据，一审法院予以支持；沈冬冬、陈玲玲还主张其为曹远国垫付出新费4000元，但未提交证据证明该款的垫付款性质，故相应诉请一审法院不予支持。曹远国反诉称因案涉房产存在严重漏水问题，故要求沈冬冬、陈玲玲支付维修费及赔偿迟延交房产生损失、违约金、律师费、交通费的主张缺乏事实及法律依据，一审法院对其反诉诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、沈冬冬、陈玲玲于判决书发生法律效力之日起十日内协助曹远国对南京市江宁区东山街道金盛路988号明月港湾旭日湾23幢504室房产收房；曹远国于判决书发生法律效力之日起十日内支付沈冬冬、陈玲玲购房款50000元；二、驳回沈冬冬、陈玲玲的其他诉讼请求；三、驳回曹远国的全部诉讼请求。一审应收取案件受理费650元，反诉案件应收取案件受理费1775元，合计2425元，由沈冬冬负担50元，由曹远国负担2375元。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院于2020年11月17日组织双方勘验现场并办理房屋交接。勘验情况如下：1、上诉人称卫生间门上方墙角处曾经有过水痕迹，经现场勘验未发现上述部位存在过水痕迹，上诉人对此予以确认。2、北阳台洗手池下柜子中安装的插线板有烧焦痕迹，柜底有潮湿起泡痕迹，被上诉人称此前因阳台公共水管堵塞造成水从洗手池右侧管道上涌，倒灌至房屋内所致，经疏通已不存在堵塞现象。上诉人确认系因管道堵塞造成倒灌反水。3、关于上诉人所称房屋存在霉斑的问题。经现场勘验，双方均确认：在餐厅通往北阳台玻璃门旁两侧墙角靠近贴脚线位置，确实存在部分发霉痕迹，电视背景墙右侧柱子贴脚线处存在部分霉斑，南面大房间电视背景墙下方有部分霉斑。4、关于上诉人称门框起泡的问题。经现场勘验，双方均确认南面大房间门框下部存在部分脱皮、破损，北面小房间门框下部有部分起泡的痕迹，南阳台推拉门旁墙角存在乳胶漆起泡破损的情况，电视背景墙两边柱子存在起泡、破损的情况。当日，双方交接了涉案房屋，被上诉人已结清了涉案房屋截止勘验时的电费、燃气费；关于水费，被上诉人最后一次交费时抄表读数206立方，勘验时抄表读数208立方，多产生了2个立方的水费；被上诉人已缴纳截止2019年9月底的物业费（双方均确认自被上诉人最后一次缴纳物业费至勘验时共产生物业费761元，公摊电费98元），双方并在链家公司中介人员的陪同下查验了设施设备，签署了交接单。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《南京市存量房屋买卖合同》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于物业交割保证金30000元。双方签订的合同约定上诉人应在和被上诉人完成物业交割时向被上诉人支付30000元物业交割保证金。虽然双方当事人在2019年9月22日约定交房当日及此后就房屋是否存在渗漏水及相关的维修费用等产生争议，但在一审中上诉人已经同意先收房，对收房后不符合合同约定的情况另行起诉；二审中双方当事人也办理了涉案房屋的交接手续，被上诉人已结清至双方约定交房当日的水电费、燃气费及物业费，故上诉人理应向被上诉人给付物业交割保证金30000元。至于2019年9月底至双方实际交接房屋当日产生的物业费及公摊电费等费用，因上诉人表明将对收房后不符合合同约定造成的损失另行起诉，故该物业费及公摊电费的负担不宜在本案中处理，可另行诉讼解决。关于户口迁出保证金20000元。双方签订的合同约定，上诉人应于被上诉人迁出房屋全部户口后将该保证金支付给被上诉人。现被上诉人已经将户口迁出涉案房屋，故上诉人理应向被上诉人给付该保证金20000元。上诉人在本案中未反诉主张被上诉人支付迟延迁移户口的违约金，其仅以被上诉人迁出户口迟延为由主张不支付户口迁出保证金，本院不予支持。综上所述，上诉人曹远国的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人曹远国负担。本判决为终审判决。审判员  马帅二〇二一年二月八日法官助理崔鸣书记员郭旭冬