江苏省南京市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）苏01行初366号 原告陈海婴，男，1945年1月24日生，汉族，住南京市沿江工业开发区。 原告陈海曙，男，1947年11月5日生，汉族，住南京市浦口区。 原告陈海凤，女，1949年11月23日生，汉族，住南京市浦口区。 原告陈海燕，女，1954年8月27日生，汉族，户籍地南京市浦口区，现住南京市浦口区。 原告暨原告陈海婴、陈海曙、陈海凤、陈海燕的委托代理人陈海祥，男，1952年2月1日生，汉族，户籍地南京市浦口区，现住南京市浦口区。 以上五原告的委托代理人童树美（系原告陈海祥之妻），女，1957年1月25日生，汉族，户籍地南京市浦口区。 原告陈海祥的委托代理人翟玉林，男，1948年8月21日生，汉族，户籍地南京市浦口区，现住南京市浦口区。 被告南京市江北新区管理委员会，住所地南京市江北新区凤滁路**。 法定代表人罗群，南京市江北新区。 委托代理人刘韩静。 委托代理人高宁，江苏法德东恒律师事务所律师。 原告陈海婴、陈海曙、陈海凤、陈海祥、陈海燕（以下称五原告）因要求被告南京市江北新区管理委员会（以下称江北新区管委会）对国有土地上房屋土地予以征收补偿，向本院提起行政诉讼。本院于2020年8月21日受理后，依法组成合议庭，在法定期限内向被告邮寄送达了起诉状副本及应诉通知书。本院于2020年11月17日公开开庭审理了本案。原告陈海祥及其委托代理人翟玉林，五原告的委托代理人童树美，被告江北新区管委会的委托代理人刘韩静、高宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告江北新区管委会因南京市江北新区直管区棚户区改造一期项目（东门2号地二片区），对项目所涉地块内的房屋进行征收，被告江北新区管委会确定的征收实施单位与五原告于2019年10月13日签订了《江北新区房屋征收补偿协议》（以下称《征收补偿协议》）,对位于南京市浦口区的房屋（以下称案涉房屋）予以补偿，对案涉房屋内天井、院落部分的土地未予以补偿。 原告陈海婴、陈海曙、陈海凤、陈海祥、陈海燕诉称，五原告的祖父于1910年购买南京市浦口区、83号私房，于1913年开设“陈记皮坊”，作为经营及世代居住使用。五原告的袓父去世后，上述房产由五原告之父陈家栋继承。1953年11月，上述房产更换了南京市人民政府契证，登记业主为陈家栋，前六进二十八间，占地79.88平方市丈；后一进二间，占地1.87平方市丈；房屋使用情况：铺房，土地权属登记丘号：733477，土地权属面积：124.40平方市丈。后因社会主义改造，五原告的父亲主动献房参加公私合营，上述房产入股企业139.6平方米。1960年6月，上述房产被社会主义改造532.6平方米，自留居住面积255.2平方米。陈家栋于1970年去世。1990年2月，左所大街81号的自留房及其他房屋共263平方米因继承变更登记在五原告之母张瑞芳名下，丘号732400-2，张瑞芳于2002年去世。2005年4月，南京市浦口区因落实政策退还左所大街81号、83号171.2平方米房屋，丘号733400-1。上述房产由陈家栋、张瑞芳的子女即五原告共同继承。2018年9月，江北新区管委会发布了《南京市江北新区房屋征收与补偿实施细则》。2019年，江北新区管委会启动南京市江北新区直管区棚户区改造一期项目，对案涉房屋进行征收，征收实施单位为南京市浦口区人民政府泰山街道办事处（以下称泰山街道办）。江北新区管委会仅对左所大街81号房屋给予征收补偿，对左所大街81号房屋内的天井、院落（以下称案涉房屋天井院落）不予补偿。五原告认为，案涉房屋天井院落在征收范围内，应当予以补偿。五原告与江北新区管委会及泰山街道办多次交涉，并由泰山街道办反映至有关部门，要求确认案涉房屋天井院落的土地使用权归属。江北新区管委会及泰山街道办以各种理由拒绝对案涉房屋天井院落进行补偿。五原告认为，案涉房屋天井院落系五原告祖父遗留给陈家栋的合法财产，后由张瑞芳继承。五原告的父母即陈家栋、张瑞芳生有五子女即五原告，且陈家栋、张瑞芳生前未留遗嘱，作为法定继承人的五原告对案涉房屋天井院落的土地使用权享有继承权。被告江北新区管委会应当将案涉房屋天井院落的土地使用权（366.3-263＝103.3平方米）一并补偿给五原告。为维护自身的合法权益，故提起行政诉讼，请求：1.判令被告江北新区管委会补偿案涉房屋天井院落的土地使用权103.3平方米给五原告；2.本案的诉讼费用由被告江北新区管委会承担。 五原告提交的证据有： 证据1、户籍登记卡，证明五原告系张瑞芳的子女。 证据2、1953年南京市人民政府房地产契存根，证明五原告之父陈家栋继承了祖遗房屋，对祖遗房屋拥有产权。 证据3、1953年房地产所有权登记申请书，证明陈家栋继承了祖遗房屋并经房屋权属登记部门登记，拥有产权。 证据4、房地产平面图，证明五原告拥有产权的房地产平面情况。 证据5、南京市私有房屋所有权证存根及房地产登记档案材料，证明根据五原告从房屋权属登记部门调取的存档材料，张瑞芳继承并拥有的土地使用权面积为366.3平方米。 证据6、张瑞芳户籍信息证明，证明张瑞芳的户籍信息及死亡的情况。 证据7、《关于印发〈南京市江北新区直管区国有土地上住宅房屋征收与补偿实施细则（试行）〉的通知》（宁新区管发〔2018〕221号）第一页； 证据8、《关于印发〈南京市江北新区直管区国有土地上住宅房屋征收补偿补助奖励规定（试行）〉的通知》（宁新区管发〔2018〕222号）第一页。 证据7－8证明江北新区管委会实施南京市江北新区直管区棚户区改造一期项目，对案涉房屋进行征收。 证据9、南京市江北新区规划与国土局发布的《江北新区直管区棚户区改造一期项目（东门2号地片区）国有土地上房屋征收补偿方案公告》，证明张瑞芳所有的案涉房屋被征收。 证据10、东门棚户区改造项目指挥部照片2张，证明江北新区管委会对东门二号地片区进行棚户区改造的事实。 证据11、《房屋征收分户估价报告》《南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户估价表》《征收补偿补助款计算单》，证明江北新区管委会未对案涉房屋的天井院落进行补偿。 证据12、《关于左所大街81号、83号的情况通报》，证明案涉房屋及院落土地的事实状况。 证据13、《函告》，证明泰山街道办对案涉房屋的土地使用权状况进行函告调查的事实。 被告江北新区管委会辩称，五原告没有证据能够证明其系所诉请的天井、院落共计103.3平方米的土地使用权人。在国有土地上房屋征收过程中，认定被征收房屋及土地的权利人、房屋及土地使用面积是依法给予补偿的基础与前提。征收实施部门主要根据房屋的权属证书、国有土地使用权证等法定、有效的证据进行认定。五原告提交的《南京市私有房屋所有权证》是证明案涉房屋建筑面积的合法有效证据，证载案涉房屋的建筑面积为263平方米。五原告提交的《南京市私有房屋所有权登记申请书》使用国有土地面积一栏中记载366.3平方米，系1987年11月7日申请房产登记时所填写，明显可见之前记载的“263”被划掉。从证据角度而言，该登记申请书不是法定有效证据，所填写的366.3平方米只是申请人申请登记的土地使用面积而已，并非法定登记机关核发的国有土地使用权证上所记载的土地使用面积，因此不具有证明效力。案涉房屋天井院落没有国有土地使用权证，五原告提供的证据不能证明其母张瑞芳是案涉房屋天井院落的合法使用权人。因此，五原告也就无法基于法定继承成为案涉房屋天井院落土地的使用权人，五原告据此要求给予相应的征收补偿没有事实基础。被告不予补偿符合法律规定。综上，五原告之诉讼请求既无事实根据，也无法律依据，请求人民法院依法驳回五原告的诉讼请求。 被告江北新区管委会向本院提交了以下证据和法律依据，证据有: 证据1、《江北新区房屋征迁调查登记表》《江北新区房屋征迁房屋平面图》《未登记（认定）房屋价格测算表》《江北新区房屋征收补偿协议》《房屋征收补偿付款通知单》《自愿交房申请及承诺书》《房屋搬迁腾房验收单》，证明征收实施部门在对案涉房屋进行调查登记及对未登记房屋82.01平方米进行认定并测算价格之后，与五原告签订了征收补偿协议，五原告收到补偿款后主动交房，被告已经履行了对原告的征收补偿职责。 法律依据有： 1.《征收与补偿条例》； 2.《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》。 经庭审质证，被告江北新区管委会对五原告提交的证据1、证据6－11的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2-5的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可其证明目的，认为该证据只能证明张瑞芳拥有产权的房屋面积是263平方米，不能证明其土地使用权的面积是366.3平方米；对证据12-13的真实性、合法性、关联性予以认可，不认可其证明目的，认为证据12证明了包括案涉房屋在内的左所大街81号、83号房屋经租及留房的情况，证据13证明征收实施单位发函调查土地使用面积的事实。 五原告对于被告江北新区管委会提交的证据1涉及案涉房屋、土地进行补偿的真实性、合法性、关联性均有异议，认为《江北新区房屋征迁调查登记表》仅证明被告对面积为263平方米的案涉房屋及所在土地进行了补偿，根据《江北新区房屋征收补偿协议》等证据可知被告对案涉房屋地大于房的部分未进行补偿，根据原告查询取得的1989年4月24日由南京市房地产管理局登记存档的南京市不动产登记资料记载，案涉房屋的《房屋产权登记现场查勘表》记录有庭院面积7.0×5.0+10×3.5+3.5×9.5=103.25平方米；1989年11月7日的《南京市私有房屋所有权登记申请书》可以证明案涉房屋的丘号为732400-2、房屋面积合计263平方米、国有土地使用面积为366.3平方米；1990年2月，经勘查核准登记，南京市人民政府发放了南京市私有房屋所有权证，将案涉房屋登记在张瑞芳名下，根据房地一体的规定，被告江北新区管委会拒绝对案涉房屋天井院落进行补偿没有法律依据。 本院经审查认为，原告提交的证据1－6、证据11－13及被告江北新区管委会提交的全部证据均与本案待证事实具有关联性，且来源真实、合法，符合行政诉讼证据要求，本院作为证明案件事实的证据予以确认。原告提交的证据7－10与本案的待证事实不具有关联性，本院不予采信。 经审理查明，江北新区管委会因南京市江北新区直管区棚户区改造一期项目（东门2号地二片区），对案涉房屋实施征收，征收实施单位为泰山街道办。征收实施单位于2019年5月15日对案涉房屋进行了调查登记，认定有证房屋面积为263平方米、未登记房屋面积为82.01平方米。2019年9月11日，中证房地产评估造价集团有限公司（以下称中证公司）对案涉房屋进行评估并出具了《房屋征收分户估价报告》（编号DM-04-056）及《南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户估价表》，确认案涉房屋的权证编号为浦泰字第00823号，产权人为张瑞芳，房屋总建筑面积263平方米，评估价值时点为2019年6月24日，房屋评估总价5325174元。评估结果包含房屋及其占用范围内的国有土地使用权价值，不包含房屋装饰装修部分专项补偿价格及房屋的搬迁补助费、过渡补助费和空调拆装补助费等，其中地大于房的补偿为0元。2019年10月13日，征收实施单位泰山街道办与陈海婴、陈海曙、陈海凤、陈海祥、陈海燕签订了《江北新区房屋征收补偿协议》，协议约定：经协议当事人同意按照由中证公司出具的房屋征收评估结果，确定被征收房屋的货币补偿价值：被征收房屋建筑面积263平方米，补偿金额5325174元；未登记房屋面积/平方米，补偿金额1501397元，补偿金额合计6826561元。装饰装修金额158015元，附着物补偿金额11485元，补助费用2487762元。该协议对土地使用权面积、、地大于房面积及补偿金额未作明确根据该协议，应当支付的征收补偿总款为9483823元，其中陈海凤1896764元，陈海燕1896764元，陈海曙1896767元，陈海婴1896764元，陈海祥1896764元。2019年10月12日，陈海曙提交了《自愿交房申请及承诺书》，将案涉房屋交拆除单位拆除。2019年10月13日，泰山街道办将案涉房屋的补偿款分别支付给五原告。2019年10月26日，陈海祥、童树美在《房屋搬迁腾房验收单》上签名并表示无异议。 另查明，陈家栋、张瑞芳系夫妻，陈海婴、陈海曙、陈海凤、陈海祥、陈海燕系陈家栋、张瑞芳的子女。1953年，南京市人民政府为陈家栋换发房地契，载明陈家栋所有的房地产坐落于左所大街81、83号，面积为124.4平方丈。陈家栋于1970年去世。1989年4月，张瑞芳申请对左所大街81号房屋进行登记，《南京市私有房屋所有权登记申请书》记载使用的国有土地面积为366.3平方米。房屋登记部门在《房屋产权登记现场查勘表》上记载：坐落于左所大街**房屋的产权人为张瑞芳，庭院：7.0×5.0+10×3.5+3.5×9.5=103.25平方米。1990年2月5日，南京市人民政府向张瑞芳颁发了南京市私有房屋所有权证，权证编号为浦泰字第00823号，丘号为732400－2，房屋建筑面积为263.0平方米。张瑞芳于2002年2月20日因疾病死亡。2019年9月20日，泰山街道办向江北新区不动产交易中心发出《函告》，请求江北新区不动产交易中心对《南京市私有房屋所有权登记申请书》记载的使用国有土地面积为366.3平方米是否具有法律效力予以书面说明，江北新区不动产交易中心未作出书面回复。《江北新区房屋征收补偿协议》履行后，陈海婴、陈海曙、陈海凤、陈海祥、陈海燕认为江北新区管委会未对案涉房屋天井院落的土地使用权予以补偿，故提起本案行政诉讼。 本院认为，《征收与补偿条例》规定，市、县级人民政府负责本行政区域内的房屋征收与补偿工作。为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收人给予公平补偿。根据国有土地上房屋征收补偿的相关规定，在国有土地上房屋征收补偿中，对房屋被征收人合法享有国有土地使用权的院落亦应当与被征收房屋所占用的国有土地一并予以征收补偿。本案中，江北新区管委会因江北新区直管区棚户区改造一期项目对案涉房屋所在地块进行征收。经协商，征收实施单位泰山街道办与五原告就案涉房屋签订了《江北新区房屋征收补偿协议》并已经履行，故五原告与江北新区管委会就征收补偿的职权、征收决定的效力及面积为263平方米的案涉房屋的补偿没有争议。本案争议的核心问题在于五原告对案涉房屋的天井院落是否合法拥有国有土地使用权，以及是否应当依法给予补偿。2013年5月15日实施的《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》（〔2012〕行他字第16号）规定：“对土地公有制之前，通过购买房屋方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，未经确权登记，亦应确定现使用者的国有土地使用权。国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。”五原告之父陈家栋于1953年就案涉房屋向南京市人民政府领有房契，案涉房屋包括天井、院落所在的土地均登记在案涉房屋的土地使用范围之内,当时我国尚未实行土地国有。后陈家栋于1970年死亡，案涉房屋由陈家栋之妻张瑞芳继承。1989年，张瑞芳申请对案涉房屋进行登记。经房屋产权登记部门现场查勘，案涉房屋面积为263平方米、庭院为103.25平方米，该数据并记载于案涉房屋的房地产登记卷登记材料中。1990年2月，南京市人民政府向张瑞芳颁发了南京市私有房屋所有权证，证载的房屋面积及组成与房地产登记卷登记材料记载的情况一致，但未涉及土地使用权面积。后张瑞芳于2002年2月20日死亡，案涉房屋为五原告继承。在本案庭审中，江北新区管委会对该103.25平方米院落的存在没有异议，但认为不是案涉房屋所占用的土地，五原告也没有土地使用权证，不能证明该土地使用权属于张瑞芳所有。根据《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》的规定，案涉房屋院落天井所在的土地系在实行土地公有制之前取得，土地转为国有后仍为陈家栋、张瑞芳及五原告使用并一直持续至案涉房屋被征收，故虽然案涉房屋所在土地未经确权登记，亦应确定案涉房屋天井院落的国有土地使用权为现使用者即五原告所有，并应当按照征收时的房地产市场价格一并予以征收补偿。五原告虽然就案涉房屋与泰山街道办签订了征收补偿协议，但因该协议并未对案涉房屋天井院落的土地作出补偿，且五原告亦一直就案涉房屋天井院落的土地补偿问题寻求救济，并未作出放弃补偿要求的决定，故江北新区管委会对案涉房屋天井院落的土地应当按照征收时的房地产市场价格一并予以征收补偿。虽然五原告要求判令案涉房屋内天井院落土地103.3平方米土地的补偿为其所有，但因案涉房屋的征收补偿协议对未登记房屋进行了补偿，该未登记房屋占用了案涉房屋的部分天井院落土地，故江北新区管委会应当依据国有土地上房屋征收补偿的相关规定并结合对五原告的补偿情况，对案涉房屋地大于房的部分，按照案涉项目征收时的房地产市场价格对五原告予以补偿。 综上，原告陈海婴、陈海曙、陈海凤、陈海祥、陈海燕的诉讼请求与理由具有事实与法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十三条之规定，判决如下： 责令被告南京市江北新区管理委员会就南京市浦口区房屋的地大于房部分，于60日内对原告陈海婴、陈海曙、陈海凤、陈海祥、陈海燕予以补偿。 案件受理费50元，由被告南京市江北新区管理委员会承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省高级人民法院。 审判长 洪 途 审判员 王玉刚 审判员 付 双 二〇二一年二月二日 书记员 刘晓春