河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民终192号上诉人（原审原告）：平顶山市新盛和汽车贸易有限公司，住所地河南省叶县洪庄杨乡兰南高速引线南侧。统一社会信用代码：91410422MA445EGN30。法定代表人：李炜，董事长。委托诉讼代理人：宋建勋，河南首位律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郝同伟，男，1971年9月7日出生，汉族，住河南省宝丰县。委托诉讼代理人：杨利民，河南成胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王德洲，河南碧野律师事务所律师。上诉人平顶山市新盛和汽车贸易有限公司（以下简称新盛和公司）与上诉人郝同伟租赁合同纠纷一案，不服河南省宝丰县人民法院(2020）豫0421民初1214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人新盛和公司的委托诉讼代理人宋建勋，上诉人郝同伟及其委托诉讼代理人杨利民、王德洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新盛和公司上诉请求：1.要求判令郝同伟支付赔偿金12万元；2.本案上诉费用由郝同伟承担。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足。新盛和公司与郝同伟于2018年7月10日签订的《租赁合同》约定：如因场地原因造成乙方无法经营，甲方赔偿乙方当年租金50%。在一审庭审中，郝同伟提供的证据显示其早已知道政府部门不允许其场地经营汽车销售业务，但其未告知新盛和公司，为经济利益仍对外出租，具有明显过错。故新盛和公司上诉请求依法处理。郝同伟针对新盛和公司的上诉辩称，涉案租赁场地是新盛和公司和郝同伟共同选址确定，选址时双方均不知政府不允许经营汽车业务，郝同伟不存在违约的过错，不应当承担违约责任。郝同伟上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回新盛和公司的诉讼请求；2.本案一审诉讼费、二审上诉费由新盛和公司承担。事实和理由：一、郝同伟和新盛和公司之间的《租赁合同》合法有效，郝同伟按照合同约定将租赁物交付给新盛和公司使用至今，涉案租赁物一直处于新盛和公司占有、使用状态，新盛和公司应当继续履行支付租金的义务，一审法院判决郝同伟返还租金错误。二、宝丰县住房和城乡规划建设局、宝丰县城市管理综合执法局等五局于2018年4月16日共同发布的《关于入住宝丰汽贸城的通告》，系对汽车销售、配件、二手车交易、装修及维护商户的通知，内容为鼓励商户集中经营，并非法律渊源，也非行政命令，不具有强制性的法律效力，一审法院不能直接适用并援引该通告，不能仅仅依据该通告作为案件审理的依据，片面地认定合同目的无法实现。另外，首先，郝同伟提供的租赁物合法、无瑕疵，政府强制拆除的是钢结构的内饰部分，拆除行为有无法律依据或者合法，新盛和公司应向政府部门主张权利；其次，钢结构装饰部分并非郝同伟提供，关于钢结构装饰违反政府相关规定导致被拆除，与郝同伟无关；再次，钢结构的内饰部分被拆除，并不必然导致涉案《租赁合同》之合同目的无法实现，钢结构及租赁物仍然被新盛和公司占有、使用，在《租赁合同》合法有效及新盛和公司占有使用被租赁物的前提下，新盛和公司没有任何理由要求郝同伟返还租金。综上所述，新盛和公司拒不返还租赁物，又主张解除合同、返还租金，无任何事实和法律依据，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当予以纠正，请求二审法院依法查明事实，支持郝同伟的上诉请求。新盛和公司针对郝同伟的上诉辩称：一、新盛和公司认为一审判决判定郝同伟返还租赁物未使用期间的租金并无不当，本案合同的期限是2018年10月9日到2028年10月9日，但在2018年11月5日就遭到强拆，使用不到一个月，新盛和公司在一审中要求的返还租金已经扣除了该一个月。就本案来说无论何种原因，新盛和签订合同的目的根本不能实现，或者租赁物不能再予以使用，这是最基本的事实，据此返还租金并无不当。二、从2018年11月5日起，新盛和公司继续使用郝同伟的钢结构大棚从事汽车经营业务已根本不可能，致使新盛和公司签订该合同的目的根本不能实现，强拆是政府行为，对新盛和公司来说该行为无法预见也不可避免，但不能继续使用租赁的场地这是事实。新盛和公司向一审法院起诉请求：1.要求解除新盛和公司和郝同伟之间签订的《租赁合同》；2.要求郝同伟退还租赁费29万元并支付赔偿金12万元，合计41万元；3.本案诉讼费由郝同伟负担。一审法院认定事实：2018年6月5日，宝丰县城关镇北街社区居委会（出租方，甲方）与郝同伟（承租方，乙方）签订租赁合同，合同对租赁场地（北环路与北大街交叉口加油站东场地：东西长53米，南北深34.5米）、租赁期限10年（2018年8月31日至2028年8月31日）、租金、水电费、权利义务、违约责任、协议的终止、变更等进行了约定。2018年7月10日，郝同伟（出租方，甲方）与平顶山市新盛和汽车贸易有限公司宝丰分公司（承租方，乙方）签订了租赁合同，合同约定：一、展厅租赁、期限及用途1、展厅租赁：乙方承租甲方位于宝丰县S241省道（北环路）与北大街加油站东场地，租赁给乙方使用，用于经营汽车销售与维修。2、租赁期限10年，自2018年10月9日起至2028年10月9日止。3、甲方根据乙方要求盖好钢结构（钢构内部混凝土打底厚度不低于15公分），并完成除钢构外剩余场地水泥硬化（厚度不低于15公分），门前部分绿植移除，提供6米宽的大门开口（如乙方需要增宽产生的费用乙方承担），乙方开始承租，缴纳10万元作为定金（定金可冲抵第一次房租），甲方承诺在30日内完工交付乙方使用（如遇不可抗力因素双方协商解决）；二、租金及交纳方式1、场地租金为钢构一层部分1040平方，每平方13元，二层钢构312平方，每平方9元，水泥硬化空地780平方，每平方5元，租金为不含税价，合计租金24万元，乙方如需开票，所产生费用由乙方承担。自承租之日起5年不涨房租，5年内租金无递增，5年后年递增率不超过5%。2018年8月9日缴纳第一次租金（2018年10月9日-2020年4月9日）36万元（定金可冲抵第一次房租）；2020年4月10日缴纳第二次租金12万元（2020年4月10日-2020年10月9日）。2、甲方为乙方提供2个月免租金装修期，2018年8月9日-2018年10月9日。三、双方的权利义务（一）甲方的权利义务。5、甲方保证场地合法性，保证乙方的合法经营，如因场地原因造成乙方无法经营，甲方赔偿乙方当年租金50%。四、水电费；五、违约责任；六、协议的终止、变更；七、约定事项。2、如遇政府拆迁由乙方装修产生政府赔偿归乙方所有。3、合同期内甲乙双方除履行以上合约外，如有任何一方终止本合同，违约方需向对方支付违约金（按当年年租金的2倍）。合同签订后，2018年8月10日平顶山市新盛和汽车贸易有限公司宝丰分公司按合同约定向郝同伟交纳租金36万元（2018年10月9日-2020年4月9日）。2018年11月5日，涉案钢结构内的装饰被政府部门拆除。2019年7月3日，郝同伟向新盛和公司宝丰分公司退租金5万元。另查明，2018年4月16日，宝丰县住房和城乡规划建设局、宝丰县城市管理综合执法局、宝丰县交通运输局、宝丰县工商行政管理局、宝丰县规划局共同发布关于入驻宝丰汽贸城的通告，内容为：各汽车销售、配件、二手车交易、装修及维修商户：为促进宝丰县城市规划区内汽修、汽贸市场健康发展，形成集群优势，改善我县市容市貌，提升城市品位，县政府决定在周庄镇新建宝丰县汽配城项目，其中宝丰汽贸城是宝丰县内一家汽车销售、配件、二手车交易、装饰及维修为一体的综合类市场，将于2018年5月份开工建设，2019年5月建成投入使用，现将有关入驻汽贸城事宜通告如下：一、本着“划行规市、统一规范、统一管理”的原则，将对县城市规划区内汽车销售、配件、二手车交易、装饰及维修等行业资源进行整合，形成集群优势，清理店外生产加工、经营销售等违规行为，引导相关商户积极入驻宝丰汽贸城进行规范经营管理，加快推进城市建设；二、在汽贸城建设完成前，各相关商户请积极进行搬迁和租金退还等相关问题，宝丰汽贸城管理方将积极进行配合协调；。四、自通告发出之日起，县住建局、城市管理局、交通运输局、工商局、规划局等相关部门将依据河南省人民政府《城市市容和环境卫生管理条例》实施办法（省政府第80号令）等有关法律法规，联合对县城市规划区内汽车销售、配件、二手车交易、装修及维修进行严格管理，对发现的违法违规行为将按规定进行处理；。一审法院认为，郝同伟与新盛和公司宝丰分公司签订的租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应为有效。合同签订后，郝同伟与新盛和公司宝丰分公司双方均按合同履行了义务，但在合同履行过程中，2018年11月5日，涉案钢结构内的装饰被政府部门拆除，致使不能实现合同目的，新盛和公司宝丰分公司不具有独立法人资格，因其行为产生的权利和义务应由新盛和公司承担，新盛和公司起诉要求解除双方签订的租赁合同，郝同伟当庭也表示同意解除合同，故新盛和公司该诉讼请求，予以支持。关于新盛和公司要求郝同伟退还租赁费29万元并支付赔偿金12万元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，租赁合同解除后，尚未履行合同部分应终止履行，该部分的租金应予以退还，涉案钢结构的年租金为24万元，每月租金2万元，新盛和公司已交纳2018年10月9日至2020年4月9日的租金36万元，2018年11月5日，涉案钢结构内的装饰被政府部门拆除，新盛和公司租用时间将近一个月，郝同伟已退还租金5万元，故新盛和公司要求退还租赁费29万元（36万元-2万元-5万元），予以支持。郝同伟与新盛和公司宝丰分公司虽然在租赁合同中约定“甲方保证场地合法性，保证乙方的合法经营，如因场地原因造成乙方无法经营，甲方赔偿乙方当年租金50%”，但新盛和公司提供的证据不能证明租赁场地具有违法性，故新盛和公司要求支付赔偿金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、解除郝同伟与新盛和公司宝丰分公司于2018年7月10日签订的《租赁合同》；二、郝同伟于判决生效后十日内退还新盛和公司租金29万元;三、驳回新盛和公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7450元，由郝同伟负担5650元，新盛和公司负担1800元。二审中，郝同伟申请证人卢某到庭作证，本院依法对卢某进行了询问并制作询问笔录，双方当事人对该询问笔录进行了质证。本院经审查查明的事实与一审判决认定的事实相一致。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、涉案租赁合同是否应当继续履行；二、涉案租金是否应当返还；三、新盛和公司主张的12万元赔偿金是否应当予以支持。对此，本案分别评析如下：一、关于涉案租赁合同是否应当继续履行的问题。经查，2018年7月10日，郝同伟（出租方，甲方）与新盛和公司宝丰分公司（承租方，乙方）签订的租赁合同明确约定：“乙方承租甲方位于宝丰县S241省道（北环路）与北大街加油站东场地，租赁给乙方使用，用于经营汽车销售与维修。”即涉案《租赁合同》约定涉案租赁场地的用途为经营汽车销售与维修。鉴于宝丰县住房和城乡规划建设局、宝丰县城市管理综合执法局、宝丰县交通运输局、宝丰县工商行政管理局、宝丰县规划局已于2018年4月16日共同发布《关于入驻宝丰汽贸城的通告》，要求相关商户入驻宝丰汽贸城，并于2018年11月5日对涉案场地进行了强拆，在此情况下涉案《租赁合同》的目的已无法实现，且庭审中双方均认可涉案租赁场地已不能用于经营汽车销售与维修的事实，郝同伟亦同意解除涉案《租赁合同》，故一审判令解除郝同伟与新盛和公司宝丰分公司于2018年7月10日签订的《租赁合同》并无不当，郝同伟的该上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于涉案租金是否应当返还的问题。经查，本案中因政府行为导致涉案《租赁合同》无法继续履行，庭审中双方亦认可自2018年11月5日涉案场地钢结构内的装饰被政府部门拆除后，新盛和公司宝丰分公司不再继续经营。现有证据不能证实新盛和公司宝丰分公司在签订涉案《租赁合同》时已经明确知晓宝丰县住房和城乡规划建设局等五局共同发布的《关于入驻宝丰汽贸城的通告》相关内容，亦不能证实新盛和公司宝丰分公司对于合同不能继续履行存在过错，且在2018年11月5日后政府强拆后新盛和公司宝丰分公司已经不再继续经营，故一审依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判令涉案《租赁合同》解除后，尚未履行合同部分终止履行，未履行部分的租金予以退还并无不当。即至2018年11月5日涉案钢结构内的装饰被政府部门拆除之日，新盛和公司宝丰分公司租用涉案场地时间将近一个月，郝同伟应予退还租赁费29万元（36万元-2万元-5万元）。郝同伟的该上诉理由亦不能成立，本院不予支持。三、关于新盛和公司主张的12万元赔偿金是否应当予以支持的问题。新盛和公司主张郝同伟提供的证据显示其早已知道政府部门不允许其场地经营汽车销售业务，但其未告知新盛和公司，为经济利益仍对外出租，具有明显过错。但现有证据不足以证实郝同伟在签订合同时已经明知宝丰县住房和城乡规划建设局等五局共同发布的《关于入驻宝丰汽贸城的通告》相关内容，亦不能证实郝同伟对于合同不能继续履行存在过错，且涉案合同不能继续履行并非因租赁场地具有违法性所致，故一审未予支持新盛和公司主张的12万元赔偿金亦无不当，新盛和公司的该上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，新盛和公司与郝同伟的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8350元，由平顶山市新盛和汽车贸易有限公司负担2700元；由郝同伟负担5650元。本判决为终审判决。审判长 郭 滨审判员 宋红彦审判员 彭 莉二〇二一年二月二十三日书记员 马艳君附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。