湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1229民初990号 原告（反诉被告）：靖州县顺福置业有限公司，住所地靖州县渠阳镇红星西路**，统一社会信用代码914312290998648285。 法定代表人：卿佑福，执行董事。 委托诉讼代理人：鄢运明，男，1977年11月13日出生，湖南省靖州苗族侗族自治县人汉族，住湖南省湘潭县。系。 委托诉讼代理人：韩妮娜，女，靖州苗族侗族自治县渠阳法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：储桂英，女，1963年1月10日出生，苗族，湖南省靖州苗族侗族自治县人，居民，住湖南省靖州苗族侗族自治县。 委托诉讼代理人：李子豪（系被告储桂英之子），男，1989年5月6日出生，苗族，湖南省靖州苗族侗族自治县人，住湖南省靖州苗族侗族自治县。 委托诉讼代理人：李朝才，男，贵州群众律师事务所律师。 原告（反诉被告）靖州县顺福置业有限公司与被告储桂英（反诉原告）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告靖州县顺福置业有限公司不服本院作出的（2019）湘1229民初701号民事判决，向怀化市中级人民法院提起上诉，怀化市中级人民法院于2020年6月10日作出（2020）湘12民终600号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。本院于2020年11月9日受理后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告靖州县顺福置业有限公司委托诉讼代理人鄢运明、韩妮娜，被告储桂英及委托诉讼代理人李子豪、李朝才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告靖州县顺福置业有限公司诉称：被告储桂英的房屋坐落在城市建设规划区内，包括在靖州苗族侗族自治县（以下简称靖州县）政府重点建设项目—吉祥南路项目征地范围内。该项目是经过靖州县人民政府批准实施，靖州县人民政府多次安排工作人员对征收范围内的村民进行告知、安置、补偿、公开发布公告等合法程序。根据拆迁条例和湖南省城市房屋拆迁实施办法及靖政发（2011）2、3号文件的有关规定，2014年起，原告相继与建设规划区内的拆迁安置户签订《房屋拆迁安置补偿协议》并实施了拆迁建设工作。截至2018年4月吉祥南路片区的拆迁安置户均已签订补偿协议，并配合了拆迁安置工作，仅剩下被告一户，因被告漫天要价，提出的补偿要求远远超过政府规定的拆迁补偿标准，也大大超过周边拆迁户的补偿标准，迫使拆迁工作无法进行。自2016年至2018年，在这两年期间内，政府工作人员多次对被告及其家属进行协调工作未果，原告的项目工程及政府重点建设项目吉祥南路的项目建设，因被告不同意拆迁的原因，2018年4月该项目建设被迫停工，导致原告项目每日的停工损失高达几十万元。2018年7月25日，原告在历经了近4个月的项目停工后，在百般无奈的情况下被迫与被告签订了《房屋拆迁安置补偿协议补充协议书》约定了:“甲方对于乙方房屋拆迁补偿的所有物业包含:1、三个商铺物业共计121.42平方米，位于靖州县××街××号××栋××号××栋××号××栋××号商铺；2、四套120平方米住宅，须位于靖州县××路××处;3、两个停车位，位于住宅就近处地下停车位”。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定:“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销（一）因重大误解订立的;（二）在订立合同时显失公平的一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”。故，原告为了维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求如下：一、依法判令变更被告储桂英与原告于2018年7月25日签订的《房屋拆迁安置补偿协议补充协议书》，将“甲方对于乙方房屋拆迁补偿的所有物业包含:3个商铺物业共计121.42平方米，位于靖州县××街××号××栋××号××栋××号××栋××号商铺;四套120平方米住宅，须位于靖州县××路××处；③两个停车位，位于住宅就近处地下停车位”，变更为“甲方对于乙方房屋拆迁补偿的所有物业包含:四套120平方米住宅，须位于靖州县××路××处;两个停车位，位于住宅就近处地下停车位”。二、依法判令被告承担本案的诉讼费用。 被告储桂英辩称：原、被告签订的合同主体适格，内容合法，意思表示真实，合同有效，请求依法驳回原告所有诉讼请求。 被告储桂英在审理过程中，向本院提出反诉称：2018年7月25日，原、被告签订《房屋拆迁安置补偿协议》，协议约定原告对被告位于靖州县的房屋进行拆迁并承担相应补偿。同日，双方签订《房屋拆迁安置补偿协以充协以书》，补充协议第1条约定，原告对被告拆迁补偿的物业包含三个商铺、四套120平方米住宅及两个停车位。第5条约定，原告办理好三个商铺的网签手续后经被告确认后，再签订房屋拆迁安置补偿协议，同时，原告须在补充协议签订之日起8个月内负责办理好三个商铺的不动产登记手续及缴纳所有税费、登记费。如原告到期未办理好不动产登记手续及缴纳相关费用，则须向被告赔偿违约金每月15000元。但至今，原告没有为被告办理不动产登记，也没有向被告支付逾期办理不动产登记的违约金。综上，原告的行为严重侵犯了被告的合法权益，维护自己的合法权益，特提出反诉，诉求如下：一、依法确认位于靖州县××街××号××栋××号××栋××号××栋××号商铺归被告所有；二、依法判令原告立即为被告办理位于靖州县××街××号××栋××号××栋××号××栋××号商铺的不动产登记手续并缴纳所有税费、登记费；三、依法判令原告赔偿被告逾期办理不动产登记手续的违约金至原告为被告办理完毕商铺的不动产登记手续并缴纳所有税费、登记费为止（截至2019年7月25日违约金为60000元）；四、依法判令本诉及反诉的诉讼费用由原告承担。 原告靖州县顺福置业有限公司针对被告的反诉辩称：原告在显失公平的情况下与被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议补充协议书》，其内容事实上已违背了合同当事人的真实意愿。根据拆迁条例和湖南省城市房屋拆迁实施办法及靖政发(2011)2、3号文件的有关规定，2014年起原告相继与建设规划区内的拆迁安置户签订《房屋拆迁安置补偿协议》并实施了拆迁建设工作。截至2018年4月吉祥南路片区的拆迁安置户均已签订补偿协议，并配合了拆迁安置工作，仅剩下被告一户，因被告漫天要价，提出的补偿要求远远超过政府规定的拆迁补偿标准，也大大超过周边拆迁户的补偿标准，迫使拆迁工作无法进行。自2016年至2018年，在这两年期间内，政府工作人员多次对被告及其家属进行协调工作未果，原告的项目工程及政府重点建设项目—吉祥南路的项目建设，因被告不同意拆迁的原因，2018年4月该项目建设被迫停工，导致原告项目每日的停工损失高达几十万元。2018年7月25日，原告在历经了近4个月的项目停工后，在百般无奈的情况下被迫与被告签订了《房屋拆迁安置补偿协议补充协议书》、因被告的原因导致原告日益高额亏损的情况下，并非出于真正的自愿而接受了被告提出的合同条件，明显构成合同的显失公平，故不应计算违约金。 原告靖州县顺福置业有限公司向本院提交的证据有： 1、原告的营业执照及法定代表人证明书、身份证（复印件，已核对）、房屋预售许可证、技术资质证书（复印件）各1份，以证明原告的基本身份信息情况及相应的开发建设资质。被告对该组证据没有异议。该证据客观真实，本院予以采信。 2、被告以及其他拆迁户（37）户房屋拆迁安置补偿协议、房屋拆迁安置补偿补充协议书、照片（2张）、政府的调解记录（5）份、工资发放表（复印件）1份，以证明双方签订房屋安置补偿协议的相关事实，以及被告与其他房屋拆迁户的补偿条件是不一样的。被告对于其本人的房屋安置补偿协议、房屋拆迁安置补偿补充协议书的真实性、合法性没有异议，对于其他证据认为与本案无关，不予质证。该组证据中，原、被告签订房屋安置补偿协议、房屋拆迁安置补偿补充协议书真实、合法，符合案件客观事实，本院予以采信；对于其他证据，在庭审中，原告未能提供证据原件进行核对，且结合庭审调查，未能达到原告的证明目的，本院不予采信。 3、施工图纸（复印件）1份，以证明被告房子在城市建设规划区内，在政府重点项目的范围内。被告提出该图纸不是原件，无法与原件核对一致，但对被拆迁房屋在规划区内没有异议。结合全案证明，本院予以采信。 4、被告储桂英原有的房产证、土地证以及身份证（复印件）各1份，以证明被告储桂英的基本身份信息以及涉案被拆迁房屋的相关信息。被告对该证据三性没有异议。该证据结合本院依职权调取的相关证据，符合客观事实，本院予以采信。 被告储桂英向本院提交的证据有： 1、储桂英的《房屋拆迁安置补偿协议》、《房屋拆迁安置补偿协议补充协议书》及不动产权属登记信息查询结果证明（复印件，当庭核对原件）各1份，以证明补充安置补偿协议的内容及双方意思表示一致，权属登记表载明三个商铺已经备案在储桂英名下。原告对安置补偿协议的真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，且当时原告属于被迫的状态；对于权属登记表，上面写得很清楚这是期房，原、被告只签订了一个网签协议，网签合同并没有对该三套商铺进行备案登记产权登记，上面写的是合同编号，这只是对期房合同进行的网签登记。庭审中，被告向法庭提供了《商品房买卖合同》页面，合同编号及二维码显示与被告所主张的事实相符，故对该组证据，本院予以采信。 在原审过程中，本院依职权调取了靖国用（2000）字第352号土地使用权登记卡及宗地图、靖国用（2016）第8××0号土地使用权登记卡及红线图、靖收字第（2019）1号土地使用权收回审批表、湘（2019）靖州县不动产权第0002057号土地使用权证及红线图，证明案涉土地原有性质及现状。原、被告对本院依职权调取的以上证明没有异议。对以上证据，本院予以采信。 经审理查明：2018年7月25日，原告顺富置业（甲方）与被告储桂英（乙方）签订了《房屋拆迁安置补偿协议》及《房屋拆迁安置补偿协议补充协议书》。《房屋拆迁安置补偿协议》主要内容为：“根据靖州县人民政府城市建设发展总体规则，本着公平、公正、互惠、互利、自愿的原则，甲乙双方根据拆迁条例和湖南省城市房屋拆迁实施办法及靖政发（2011）2、3号文件的有关规定，甲乙双方就房屋拆迁补偿安置达成如下协议。第二条、拟被拆迁房屋标准及安置办法。1、根据乙方提供的房产证、土地证及房屋现状测量数据为依据，按实际面积补偿，原住房面积为221平方米，土地面积为227平方米，共补偿住房面积480平方米。2、安置房交付时，房屋安置后的剩余面积给予货币补偿，双方约定价格为2200元／㎡。差价部分一次性付给对方，如一方不付清房屋款差价，任何一方有权利处置对方的安置房。车位与安置房价格相同，每户限一个车位。3、乙方的房产证、土地证原件和身份证复印件等相关证件，在签订协议后，交甲方并协助甲方统一办理国有土地开发相关手续。第三条、房屋拆迁过渡安置补偿费用及其他（详见协议）。第四条、制约条件。4、乙方协议签字领取费用后，必须在规定时间内（7天）搬出，不得影响工程开发进度。”原、被告在上述协议签订时，同日还签订了一份《房屋拆迁安置补偿协议补充协议书》，主要内容为：“1、甲方对于乙方房屋拆迁补偿的所有物业包含三个商铺物业共计121.42平方米，位于靖州县××街××号××栋××号××栋××号××栋××号商铺，规划图见附件；四套120平方米住宅，须位于靖州县××路××处，规划图见附件；两个停车位，位于住宅就近处地下停车位，规划图见附件。5、原告办理好三个商铺（靖州县××街××号××栋××号××栋××号××栋××号商铺）网签手续后经被告确认后，再签署房屋拆迁安置补偿协议，并甲方须在签订本协议之日起8个月内负责办理好三个商铺的不动产登记手续及缴纳所有税费、登记费。若甲方到期未办理好不动产登记手续及缴纳相关费用，则甲方须向乙方支付赔偿违约金每月15000元整。双方签署网签合同后，甲方不得私下更改或撤销网签合同或将此三个商铺出售或抵押贷款，如出现此类情况，甲方须一次性赔偿乙方人民币3000000元整。”原告公司总经理贺榆琹在以上协议及补充协议落款处签字摁手印并加盖了公司公章，被告储桂英在上述合同尾部签字并摁手印，在《房屋拆迁安置补偿协议补充协议书》的尾部，靖州苗族侗族自治县国有土地上房屋征收办公室作为见证方盖章。被告储桂英所持有的《房屋拆迁安置补偿协议补充协议书》尾部还有靖州苗族侗族自治县国有土地上房屋征收办公室工作人员舒柱及该项目拆迁工作组工作人员陈绪斌签字。 原、被告签订上述协议后，原告依照协议书的约定将诉争的三套商铺网签登记在被告名下，被告依约向原告交付了产权证书及进行了搬迁。在被告被拆迁房屋所在地块，原告已进行了施工建设。 另查明，2016年8月22日，靖州苗族侗族自治县发展和改革局给原告下达“关于靖州中央大街建设项目备案的通知”,同年8月30日，原告以出让方式取得坐落于靖州县××路××平方米的土地所有权。2019年9月25日，原告又以出让方式取得了坐落于靖州县××路××梅林路以南、面积5293.79平方米的土地所有权，被告被拆迁房屋所在地块包含在该土地范围内。 本院认为：本案争议的焦点是原、被告签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》及《房屋拆迁安置补偿协议补充协议书》是否有效？在订立上述协议是否显失公平？是否可以变更合同内容？以及是否该由原告方赔偿被告反诉的违约金。结合本案事实证据，本院评析如下： 一、原、被告双方订立的《城市房屋拆迁补偿安置协议》及《房屋拆迁安置补偿协议补充协议书》，是双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，对双方当事人均具约束力。原告以该协议书违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条关于“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”的规定为由，主张上述协议无效，而该条例第四条只是规定国有土地上房屋征收与补偿的职能是由市、县级人民政府负责，而并未是对房屋拆迁安置补偿协议的签订及其效力作出强制性规定，故原告的此项主张本院不予采纳。虽然原、被告在签订上述协议时，原告尚未取得被拆迁房屋地块所在土地的所有权（尚未办理出让手续），但根据本院现有的证据显示，原告在2016年8月22日已取得该项目备案文件，同年取得了该项目部分土地所有权，2019年9月25日又办理了案涉土地不动产权证，故该案涉土地性质条件已经成就，不影响该协议及补充协议的效力。 二、本案中原、被告签订了《房屋拆迁补偿安置协议》、《房屋拆迁安置补偿协议补充协议书》，被告选择了房屋产权调换的方式进行房屋拆迁安置补偿。原告以双方签订案涉合同时显失公平为由，要求变更合同内容。原告诉求的显失公平体现为：1、被告房屋未能及时拆迁，造成了原告工程停工损失；2、被告房屋拆迁，补偿安置了住房及门面，相对于周边的拆迁户，补偿条件过高。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的、在订立合同时显失公平的合同，当事人一方可请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。所谓显失公平的合同，是指一方当事人利用其优势或者利用对方没有经验而与对方当事人订立的对对方当事人明显不利的合同。原告作为专业房地产开发公司,对于房地产开发建设所需具备的条件和政府规划许可等各种手续办理程序是清楚和了解的。原告对其规划许可范围内的房屋未完全拆迁前已进行施工建设，因被告房屋未能及时拆迁引发的停工损失风险应当进行预测评估，故该风险应由原告自行承担，不能据此请求变更涉案合同。针对原告主张被告房屋拆迁补偿标准高于其他拆迁户的诉求，本院认为，原告所提交的《靖州苗族侗族自治县人民政府办公室关于印发的通知》，该通知内体现的是拆迁安置补偿的最低标准，对最高标准并未进行限制。原、被告在签订本案所涉拆迁合同时，被告未采取威逼利诱等不正当手段，且《房屋拆迁安置补偿协议补充协议书》上既加盖有国有土地上房屋征收办公室的公章，又有该项目拆迁工作组工作人员作为证明人签名，由此可见，双方所签订的协议系双方真实意思表示。综上，对原告所主张的案涉协议显失公平的诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 三、本案中《房屋拆迁安置补偿协议补充协议书》第1条约定“甲方对于乙方房屋拆迁补偿的所有物业包含1、三个商铺物业共计121.42平方米，位于靖州县××街××号××栋××号××栋××号××栋××号商铺，规划图见附件……”；被告提交的《靖州县不动产权属登记信息查询结果证明》显示，在被告名下有3套商业登记，正是上述约定的三商铺，且被告在与原告签订案涉拆迁协议时，选择的是房屋产权调换方式，故被告向本院请求确认以上商铺归其所有的主张，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条和第一百一十四条规定了合同一方当事人不履行合同义务时应当赔偿损失或者承担合同约定的违约金。根据《房屋拆迁安置补偿协议补充协议书》第5条的约定，原告需签订协议起8个月内负责办理好上述三商铺的不动产登记手续并缴纳所有税费、登记费，否则需向被告支付赔偿违约金每月15000元整。原、被告签订协议的时间为2018年7月25日，截至目前，原、被告约定办理不动产权证的时间已逾期。现该商铺所在工程已完成主体竣工验收，被告亦向本院主张要求原告立即办证，虽然双方均未向本院提供该工程已符合办证条件的证据，但原告应按照约定为被告办理上述商铺产权登记，故原告应当在工程竣工验收备案后90天内为被告办理以上房屋产权登记手续，办证税费由原告承担；被告诉请原告自逾期办证时间起至办理完毕为止按每月15000元的标准支付违约金，双方对办证逾期的违约责任约定明确，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、位于靖州苗族侗族自治县××路××街××栋××号商铺归被告（反诉原告）储桂英所有，由原告（反诉被告）靖州县顺福置业有限公司于在该工程竣工验收备案后90天内为被告（反诉原告）储桂英办理以上房屋产权登记手续，办证税费由原告（反诉被告）靖州县顺福置业有限公司承担； 二、由原告（反诉被告）靖州县顺福置业有限公司按每月15000元的标准向被告（反诉原告）储桂英支付自2019年4月起至完成办证义务之日止的违约金； 三、驳回原告（反诉被告）靖州县顺福置业有限公司的所有诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉部分案件受理费9800元，反诉部分案件受理费9420元，由原告（反诉被告）靖州县顺福置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  侯明霞 人民陪审员  杨朝建 人民陪审员  张正国 二〇二一年二月三日 法官 助理  胡有财 代理书记员  邹 灵 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。