湖北省武汉市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）鄂01民终2061号上诉人（原审原告）：武汉致力保障性住房运营管理有限公司，住所地武汉市青山区红钢四街9，**。法定代理人：梅某，该公司经理。委托诉讼代理人：邬勇刚，湖北圣青律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉七件事电子商务有限公司，，住所地武汉市青山区三十街坊（冶金大道**）****房法定代理人：殷某，该公司经理。被上诉人（原审被告）：刘丽华，女，1987年12月23日出生，汉族，住武汉市青山区。上诉人武汉致力保障性住房运营管理有限公司（以下简称武汉致力公司）因与被上诉人武汉七件事电子商务有限公司（以下简称武汉七件事公司）、被上诉人刘丽华房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2020）鄂0107民初2685号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。武汉致力公司上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院对本案进行实体审理，并由武汉七件事公司、刘丽华承担诉讼费用。事实与理由：一、一审裁定认定事实错误。1.武汉市青山区青和居小区并非政府投资的保障性住房，而是武汉地产开发投资集团有限公司投资建设的公租房，该公租房的所有权归属于武汉地产开发投资集团有限公司。虽然武汉地产开发投资集团有限公司是国有企业，但其并非地方政府部门。2.《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二条：“公民、法人或者其他组织就下列行政协议提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理：…（四）政府投资的保障性住房的租赁、买卖等协议；”所述的范围仅限于“政府投资的保障性住房”的管理，而不包括企业投资的保障性住房管理。3.武汉地产开发投资集团有限公司在案涉公租房的租赁中，承担的是国有企业的社会责任，即承担地方政府认定的公租房承租人的房屋租赁责任，而不是行政责任；且在租赁过程中的所有纠纷，均由武汉地产开发投资集团有限公司自行处置，与行政无关。4.武汉地产开发投资集团有限公司在案涉公租房的租赁中，独立承担风险，独立享有权益，该风险与权益与地方政府无关。需说明的是，案涉房屋租赁合同是以承租人租住案涉房屋、支付租金、租赁期限以及违约责任等相关权利义务为主要内容的协议，并不涉及行政职责的履行，所涉权利义务均不涉及管理与被管理关系，而是平等主体之间的财产关系。因此，案涉合同系平等主体之间设立的房屋租赁协议，属于民事合同范畴。因此，一审裁定简单将所有公租房房屋的产权归属于地方政府部门，并简单地以行政协议认定本案事实，显属认定事实错误。二、正因为公租房租赁区分了政府投资与企业投资两种情形，所以其法律适用亦不相同。但一审法院简单认定本案的公租房租赁协议属于行政协议，属于适用法律错误。三、本案中，武汉致力公司与武汉七件事公司之间是因为人才引进和人才创新才将案涉房屋租赁给武汉七件事公司。武汉七件事公司申请租赁房屋时，并不是以公租房的形式申请，而是以人才创新、人才引进和支持企业发展的理由申请的人才公寓住房项目，且实际居住人也并不需要具有公租房承租资格，本案中也确实未办理公租房相关手续。现武汉七件事公司作为人才引进的人才公寓租赁期满，武汉致力公司请求腾退是合理合法的行使自己民事权利，因本案不涉及公租房行政管理问题，故不应适用一审裁定所载明的相关司法解释的规定。目前，武汉市房产局并没有出台关于人才引进项目关于房屋腾退属于行政协议并案行政管理相关途径的文件，若一审裁定所言，武汉致力公司将失去案涉房产的经营管理权限，并不利于社会稳定和武汉致力公司合法权益的维护。武汉七件事公司辩称，武汉致力公司在起诉状中自认案涉房屋为政府公共租赁房屋，现武汉致力公司上诉主张案涉房屋为非政府公共租赁房屋，自相矛盾。案涉房屋是以行政管理和公共服务为目的，承租人的资格、租赁面积、租金标准等主要内容均由行政职能部门依照相关规定确定。这些特征均能证明案涉房屋的性质为公租房。社会机构运营公租房，既是承担社会责任，也是在承担行政责任。因公租房产生的纠纷，政府机构亦需予以解决。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持一审裁定。刘丽华辩称，刘丽华于2016年与武汉七件事公司了长期住房合同，并提交公租房入住申请等资料，经武汉致力公司审查同意后入住案涉房屋。入住后，刘丽华向武汉七件事公司缴纳了保证金、押金等各项费用。在居住期间，武汉致力公司多次上门复查居住人身份，但未对刘丽华承租居住权提出异议。自2019年7月起，刘丽华直接向武汉致力公司支付案涉房屋租金，武汉致力公司亦予以认可。刘丽华虽未与武汉致力公司签订正式书面合同，但已形成事实上的租赁关系，合同事实及承租权利应当予以确认。请求驳回上诉，维持一审裁定。武汉致力公司向一审法院起诉请求：1.确认武汉致力公司与武汉七件事公司签订的《武汉市公共租赁房屋租赁合同》于2019年10月26日终止；2.刘丽华立即腾退并向武汉致力公司返还位于武汉市青山区青和居15栋1单元2201室房屋，武汉七件事公司对本项诉请承担连带责任；3.刘丽华按每季度1366.92元标准向武汉致力公司支付2020年1月1日起至其实际腾退之日止的房屋使用费；4.诉讼费由被告负担。一审法院经审查认为，根据中华人民共和国住房和城乡建设部《公共租赁住房管理办法》相关规定，公共租赁住房是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。县级以上地方人民政府住房城乡建设（住房保障）主管部门负责本行政区域内的公共租赁住房管理工作。公租房的出租是政府为解决特定群体住房问题而采取的惠民举措，具有行政管理和公共服务目的，不以营利为目的。在公租房租赁合同中，承租人的资格、租赁面积、租金标准、租赁期限等主要内容均由行政职能部门依照相关规定确定，行政职能部门居于主导和支配地位，性质上属于行政协议，不属于民事法律所调整范畴，由此产生的纠纷不属于人民法院受理民事诉讼的范围。另，根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二十四条规定，法律、行政法规规定行政机关对行政协议享有监督协议履行的职权，公民、法人或者其他组织未按照约定履行义务，经催告后不履行，行政机关可以依法作出处理决定。公民、法人或者其他组织在收到该处理决定后在法定期限内未申请行政复议或者提起行政诉讼，且仍不履行，协议内容具有可执行性的，行政机关可以向人民法院申请强制执行。若武汉七件事公司、刘丽华在申请承租及实际使用案涉房屋过程中，确实存在转租、变更占用或其他违法违规违约行为，亦应由享有监督职权的行政机关依法作出处理决定，而非直接向人民法院起诉或申请强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百二十四条第三项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，一审法院裁定：驳回武汉致力公司的起诉。本院经审查认为，无论刘丽华是基于公租房申请或是人才创新、人才引进和支持企业发展而申请入住案涉房屋，均涉及到入住资格审查的问题。因此，本案并非平等民事主体之间的房屋租赁关系，而是具有一定行政管理性质的房屋租赁关系。刘丽华是否符合继续入住案涉房屋的资格问题，应由相关公房管理部门审查，并根据审查结果作出相应的处理决定进行救济。故本案不应纳入民事诉讼受理范围，一审法院裁定驳回武汉致力公司的起诉并无不当。综上所述，武汉致力公司的上诉理由及请求均不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  易齐立审判员  鲍 刚审判员  黄 浩二〇二一年二月二十日法官助理李健伟书记员李炎