辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2253号上诉人（原审被告）：梁瑞，女，1987年11月3日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：李岗，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被上诉人（原审原告）：泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市浑南新区新明街**1门。法定代表人：王经山，该公司董事长。委托诉讼代理人：于贺，男，1987年4月17日出生，满族，该公司员工，住沈阳市于洪区。上诉人梁瑞因与被上诉人泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称“沈阳益华公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初14646号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。梁瑞上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判令上诉人缴纳物业服务费不当，上诉人购置的房屋至今尚未经建设行政主管部门验收，尚不具备向物业买受人办理物业交付手续，对应的前期物业服务费用应当由建设单位益华集团公司承担；二、被上诉人诉请上诉人缴纳拖欠物业费的前期物业服务合同不具有法律约束力，上诉人无需按照该合同约定向被上诉人支付物业费；三、上诉人所在的园区于2018年初才实际享有象征性的物业服务，且物业服务均未达到被上诉人提供的前期物业服务合同约定质量标准，一审法院认定上诉人需缴纳物业费的起始时间不当。沈阳益华公司辩称，一、原审法院认定事实清楚。被上诉人从案外人益华集团（沈阳）房地产开发有限公司（以下简称“益华地产公司”）处购置案涉房屋，但该公司擅自隐瞒真相将未经建设行政主管部门验收合格的案涉房屋交付给被上诉人使用，致使被上诉人至今无法办理房屋产权证书，对此沈阳市浑南区城建局已对益华地产公司擅自交房的违法行为进行立案处罚。另外，上诉人实质上没有为被上诉人提供物业服务，以致于被上诉人居住的园区电梯无人检验被沈阳市浑南区市场监督管理局作出行政处罚，即责令停止使用未经检验的电梯并处以罚款。对于上述情况，被上诉人在一审程序中均已提供相应证据予以证明，符合实际情况；二、原审法院适用法律正确。根据《辽宁省物业管理条例》第四十四条第一款规定“新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。”第二款规定“已交付业主的物业，物业服务费由业主承担；未交付的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担。建设单位与物业买受人约定减免物业服务费的，减免费用由建设单位承担。”上诉人认为该条第二款是对第一款的更改，系严重理解错误，如为上诉人理解意思，该条第一款已无实际意义，也没有存在的必要。被上诉人认为，该条第二款实际为建设单位将符合交付条件的物业交付给业主的，按规定物业服务费由业主承担。本案中，益华地产公司在未经验收合格的情况下向被上诉人隐瞒事实并擅自向被上诉人交付房屋，违反该条例规定，故案涉房屋前期物业服务费用应当由建设单位益华地产公司承担，而非由被上诉人承担。上诉人应当按照法律规定向建设单位益华地产公司主张物业费，其诉请被上诉人缴纳所谓的物业费本身就是主体认定错误。综上，被上诉人认为，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人全部诉讼请求。沈阳益华公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2016年6月27日-2018年12月31日物业管理费4,816.6元；2.诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明：2014年8月1日原告泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司（作为乙方）与益华集团（沈阳）房地产开发有限公司（作为甲方）签订《前期物业服务合同》，约定原告为益华御才湾小区提供物业服务。被告系沈阳市浑**新明街**益华·御才湾****房屋所有人，该房面积为80.01平方米。2015年6月27日，原告泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司（作为甲方）与被告梁瑞（作为乙方）签订《益华御才湾小区业主治安消防安全责任书》及《业主临时管理规约》。原告为被告案涉房屋提供物业服务。另，2019年4月28日沈阳市浑南区城建局受理民心网投诉，处理结果为：益华御才湾现在开发单位与施工单位存在纠纷，正在走法律程序，我局已告知开发单位，要求其在司法程序结束后，尽快组织各方面施工单位将相关资料提交档案馆，及时通知业主进展情况，避免业主着急等待。目前我局已对开发单位未验擅自交付使用的违法行为进行立案处罚，同时开发单位表示，如果业主有违约金方面问题，开发单位愿意按照合同进行执行。一审法院认为，民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。本案中，原告作为物业服务单位为被告房屋所在园区提供物业服务客观存在，依据权利与义务相一致的原则，被告作为合同相对人应当履行缴费义务。关于物业费金额的确定，结合本案实际，参照其他生效判例，确定为4,816.6元×0.8=3,853.28元。被告与开发公司房屋买卖纠纷应另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告梁瑞于本判决生效后三日内给付原告泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司物业费3,853.28元（2016年6月27日-2018年12月31日）；二、驳回原告泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告梁瑞承担。二审中，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，因被上诉人通过与益华集团（沈阳）房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》取得了涉案小区的物业管理服务权利，该合同不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。该合同效力及于包括上诉人在内的已经办理入住手续的全体业主。被上诉人作为物业管理服务单位，为业主提供了物业服务即有权利依照约定收取物业费。上诉人作为案涉园区的业主，办理入住手续并享受了物业公司提供的物业服务，即应按照合同约定履行交纳物业费的义务。故一审法院判令上诉人继续履行缴纳物业费的义务并无不当。关于上诉人提出案涉园区至今尚未经建设行政主管部门综合验收，尚不具备向物业买受人办理物业交付手续，故对应的前期物业服务费应由建设单位承担的上诉主张，本院认为，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额承担。而本案中，无论开发建设单位是否存在违规交房的情形，但均因开发建设单位已实际交付案涉房屋，上诉人认可并接收房屋，且被上诉人已为园区提供物业服务管理，故上诉人不能以此为由拒绝交纳物业费，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出其所在园区于2018年年初才实际享有象征意义上的物业服务，且被上诉人的物业服务均未达到前期物业服务合同约定的质量标准的上诉主张，本院认为，一方面，虽上诉人于一审中向法庭提供行政处罚决定书、园区照片等证据材料，用以证明园区物业服务未到达合同约定标准，但因照片所反映的问题均是2018年以后园区存在的问题，而无法反映出被上诉人此次诉请物业费期间内的园区实际服务管理情况；另一方面，经一审法官对案涉小区现场勘查并结合上诉人提供的园区现场照片等证据材料，能够证明上诉人所提出的上述部分问题确实存在，且物业公司诉请的其他物业服务合同纠纷案件业主也均提出了类似抗辩，由此可认定物业公司在园区内的服务不能获得业主基本认可，属于未完全履行合同义务。鉴于此，一审法院根据物业公司实际履行合同情况，酌定上诉人按80%的折扣支付物业费并无不妥。如业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；也可就此问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，梁瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人梁瑞负担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  周 濛审判员  赵 智二〇二一年二月二十四日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。