山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终1200号上诉人（原审被告）：杨晓彦，女，1954年11月16日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：赵风呐，山东圣义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李振华，男，1987年10月6日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：陈豹，山东有诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：李立华，董事长。委托诉讼代理人：董庆武，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：田福美，女，该公司工作人员。上诉人杨晓彦因与被上诉人李振华、山东中住地产经纪有限公司（以下简称中住公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初4674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，本院依法由审判员对本案进行了独任审理。本案现已审理终结。杨晓彦上诉请求：1.撤销济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初4674号民事判决，依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。原审判决认定李振华要求中住公司承担违约赔偿责任的请求没有依据，属于事实认定错误。首先，李振华在起诉状中要求杨晓彦与中住公司共同赔偿房屋差价损失，显然杨晓彦与中住公司承担责任的事实依据是不同的，李振华并没有明确中住公司承担的是何种责任。其次，中住公司系专业从事提供房屋买卖合同订立的媒介服务主体，对当事人订立房屋买卖合同所需手续及主体资格均具有审查及注意义务。涉案《房屋买卖合同》系中住公司单方提供的格式合同，虽然涉案《房屋买卖合同》未约定中住公司需承担违约责任，但因为中住公司未对本案《房屋买卖合同》的签订尽到审查及注意义务，甚至为了成交业务，进行虚假承诺。被上诉人在这方面也存在过错。第三，中住公司对于房屋差价损失存在过错。杨晓彦通过房产中介出售房屋的目的在于房产中介的专业性，交由房产中介处理一切与房产买卖有关的事宜。杨晓彦在不能继续履行合同时，在最短的时间通知中住公司，中住公司在答辩时也认可杨晓彦将不能履行合同在2016年8月份就通知它的工作人员，如果能第一时间解除涉案合同，根本不存在房屋差价损失。因此杨晓彦不应承担任何差价损失。但因为中住公司工作人员的原因致使合同不能尽快解除，中住公司在纠纷产生时未及时、有效的与合同买卖双方进行沟通，致使损失产生并扩大，对于本案的发生具有过错，应承担一定的赔偿责任。退一步讲即便杨晓彦存在过错，中住公司的赔偿责任不能免除，应减轻杨晓彦的赔偿责任。综上，原审法院仅根据中住公司提供的格式合同就认定中住公司不承担赔偿责任属于事实认定错误。二、原审法院认定杨晓彦双倍返还定金和赔偿差价损失并处，判决杨晓彦承担过重的违约责任，对杨晓彦不公。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。根据该规定，对于违约金和定金条款可以择一判决。但具体到本案，原审法院判决杨晓彦既承担双倍返还定金，还承担赔偿差价损失，杨晓彦承担过重的违约责任，对杨晓彦不公。就本案的发生，各方当事人均具有过错，应减轻上诉人的赔偿金额比例。综上，请二审法院纠正原判决不当之处，维护杨晓彦合法权益。被上诉人李振华辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求依法驳回杨晓彦的上诉请求。被上诉人中住公司辩称，杨晓彦在一审庭审中自认2016年7月31日签订房屋买卖合同，2016年8月10日即通知中住公司不再履行合同，中住公司就已经通知了李振华，且房屋买卖合同履行或解除并不是中住公司能够左右的，因买卖双方不能达成一致意见导致房屋买卖合同未能履行或解除，责任不应由中住公司承担。李振华向一审法院起诉请求：1.解除李振华与杨晓彦、中住公司于2016年7月31日签订的《房屋买卖合同》（编号：XXXX）；2.杨晓彦向李振华双倍返还购房定金4万元；3.被告中住公司向李振华返还购房中介费用9500元；4.两被告共同赔偿李振华房屋差价损失（可得利益损失）55万元；5.本案诉讼费由杨晓彦、中住公司承担。一审法院认定事实：坐落于济南市天桥区**的房屋（以下简称涉案房屋）原产权人为案外人李林桥。2016年7月31日，杨晓彦以李林桥的名义与李振华、被告中住公司签订房屋买卖合同，约定李振华购买李林桥所有的涉案房屋，购房总价款为75万元，房屋建筑面积为74.06平方米。于签订上述合同同日，李振华向杨晓彦支付定金2万元，向被告中住公司支付中介费9500元。2017年2月8日，杨晓彦以李林桥不同意出售涉案房屋为由，在被告中住公司的安排下，与李振华就涉案房屋买卖合同的解除问题进行协商。诉讼中，李振华、杨晓彦及被告中住公司均认可涉案房屋买卖合同于2017年2月8日解除，且原、被告均认为2017年2月8日涉案房屋的市场价值为每平方米13750元。2017年8月11日，李振华作为原告，以杨晓彦、李林桥为共同被告，以被告中住公司及案外人中国建设银行股份有限公司济南珍珠泉支行为共同第三人，向一审法院提起诉讼，请求确认涉案房屋买卖合同合法有效，并要求继续履行该合同。庭审中，李林桥对签署涉案房屋买卖合同情况不予认可，且对其母亲杨晓彦的代理行为不予追认，亦不同意向李振华出售涉案房屋。随后，李振华将该案件撤回起诉。另查明，涉案房屋已于2019年9月11日由李林桥出售给案外人。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，李振华与杨晓彦、中住公司签订的房屋买卖合同系当事人真实的意思表示，合同内容未违反法律规定，虽涉案房屋的原产权人李林桥并未追认杨晓彦的售房行为，但并不影响房屋买卖合同的效力，故该合同合法有效，合同当事人应当按照合同约定履行各自的义务。现因杨晓彦已无法继续履行涉案房屋买卖合同的相关义务，应承担相应的违约责任。因诉讼中原、被告均认可涉案房屋买卖合同于2017年2月8日解除，对此一审法院予以确认。关于李振华要求杨晓彦双倍返还定金及赔偿房屋差价损失的请求。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”第三十条规定：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。”本案中，李振华已向杨晓彦支付定金2万元，且当事人均认为2017年2月8日涉案房屋的市场价值为每平方米13750元，故涉案房屋买卖合同签订时的价格与涉案房屋买卖合同解除时的价格存在差价268325元，该差价损失已超过定金，故本案李振华主张双倍返还定金与赔偿差价损失可以并处，且李振华未能举证证明其他损失数额，故一审法院认定李振华的实际损失为涉案房屋的差价损失。但李振华作为购房者对所购买的房屋应当负有注意义务，因签订涉案房屋买卖合同时涉案房屋登记的所有权人并非杨晓彦，其与杨晓彦签订合同应当知晓相应的法律后果及风险，因此李振华亦存在一定过错，应扣减杨晓彦应承担的赔偿数额。综上，一审法院酌定杨晓彦应向李振华双倍返还定金40000元，并赔偿经济损失187827元。关于李振华要求被告中住公司承担赔偿责任的问题。因被告中住公司在涉案房屋买卖合同中系居间方，且未约定被告中住公司应承担因涉案房屋买卖合同无法继续履行而解除的违约责任，因此李振华要求被告中住公司承担违约赔偿责任的请求，没有依据，一审法院不予支持。但因被告中住公司系专业从事提供房屋买卖合同订立的媒介服务主体，对当事人订立房屋买卖合同所需手续及主体资格均具有审查及注意义务，且被告中住公司亦同意向李振华返还中介费9500元，故对李振华要求被告中住公司返还中介费9500元的请求，一审法院予以支持。判决：一、原告李振华与被告杨晓彦、被告山东中住地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》于2017年2月8日解除；二、被告杨晓彦于判决生效之日起10日内向原告李振华双倍返还定金40000元；三、被告杨晓彦于判决生效之日起10日内向原告李振华支付房屋差价损失187827元；四、被告山东中住地产经纪有限公司于判决生效之日起10日内向原告李振华返还中介费9500元；五、驳回原告李振华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计4650元，由被告杨晓彦承担3255元，由原告李振华承担1395元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，李振华与杨晓彦、中住公司签订的房屋买卖合同系当事人真实的意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，一审认定涉案合同合法有效并无不当。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，涉案房屋已于2019年9月11日出售给案外人，杨晓彦已无法继续履行涉案房屋买卖合同的相关义务，故杨晓彦应当承担违约责任。关于李振华主张的双倍返还定金及损失应否予以支持问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”一审中，李振华、杨晓彦及中住公司均认可涉案房屋买卖合同于2017年2月8日解除，且均认可2017年2月8日涉案房屋的市场价值为每平方米13750元，故应根据各方均认可的涉案房屋在在涉案合同解除之日的价格与涉案合同约定价格的差额认定因杨晓彦违约给李振华造成的损失，即268325元。一审法院根据上述法律规定及各方在涉案合同履行中的过程程度等，酌定杨晓彦向李振华双倍返还定金40000元，并赔偿经济损失187827元，并不超过因杨晓彦违约给李振华造成的损失（268325元），应予维持。关于中住公司的责任问题。涉案房屋买卖合同的双方为杨晓彦与李振华，中住公司系涉案房屋买卖合同的居间方，涉案房屋买卖合同系因杨晓彦违约导致解除，且该合同中并未约定中住公司应承担因涉案房屋买卖合同无法继续履行而解除的违约责任，故一审法院对于李振华要求中住公司承担赔偿责任的诉讼请求未予支持并无不当，且二审中李振华就中住公司责任问题并未提出上诉。综上，杨晓彦上诉要求中住公司承担责任无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，杨晓彦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9300元，由上诉人杨晓彦负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二一年二月二日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗