江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终312号上诉人（原审原告）：南京金敦冠印务有限公司，住所地南京市雨花台区西善桥南路**。法定代表人：黄方冠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蔡成福，江苏永衡昭辉（盐城）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟延成，江苏永衡昭辉（盐城）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡政刚，男，1981年10月18日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审被告）：蔡政花，女，1978年2月14日生，汉族，住南京市建邺区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈永春，江苏衡鼎律师事务所律师。上诉人南京金敦冠印务有限公司（以下简称金敦冠公司）与被上诉人蔡政刚、蔡政花房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初7049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金敦冠公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审认为上诉人主张的各项费用不符合相关法律规定显然系不符合现行法律规定，不符合省法院的相关会议纪要精神;上诉人主张的相关费用均是有事实基础和法律依据的。1、《国有土地上房屋征收与补偿体例》第二十五条规定，征收部门仅仅需与房屋所有权人订立征收补偿协议，无需与房屋承租人订立补偿协议。该规定系管理性规定，并未将承租人应得的拆迁利益排除在外。2、《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》中对于装饰装修价值、搬迁损失和停产停业损失、可得利益损失以及补助奖励费用均作出了相应的规定。3、《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定，搬迁补助费（含设备迁移费）由被征收房屋的合法占有人获得;合法占有人搬迁后，被征收人仍有财产需要搬迁的，可适当获得搬迁补助费。上诉人与被上诉人之间系不定期房屋租赁合同，上诉人系房屋的合法占有人，有权获得搬迁补助费。二、被上诉人对于上诉人可享受房屋征收补偿费用部分权益不存异议，被上诉人获得的房屋征收补偿费用理应分割。被上诉人向上诉人承诺房屋征收补偿费用不低于40万元，但只向上诉人兑付了10万元征收补偿款。蔡政刚、蔡政花辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。金敦冠公司向一审法院起诉请求：1、判令蔡政刚、蔡政花支付金敦冠公司搬家费、装修补偿、设备补偿等各项补偿费用暂计901160.96元及利息（自蔡政刚、蔡政花提取拆迁款之日至2019年8月19日起按照人民银行同类贷款利率1.5倍计算，自2019年8月20日按照银行同业拆借中心公布的市场贷款报价利率1.5倍计算至实际给付之日止）；2、诉讼费由蔡政刚、蔡政花负担。一审法院认定事实：2011年，南京久强建筑工程有限公司（出租方、甲方）与金敦冠公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：一、房屋的座落、面积：1-1、甲方将位于南京市善桥（南京第一建筑材料有限公司）内南京久强建筑工程有限公司的房屋、办公楼出租给乙方使用。二、租赁用途：2-1、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为生产制造使用……三、租赁期限：3-1、该房屋租赁期限为三年。自2011年6月1日起，至2014年5月30日止。3-2、租赁期满，甲方有权收回全部租赁房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必需在租赁期满前的六个月向甲方提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同。四、租金及支付方式：4-1、该房屋的年租金为一次性包死22万元整。4-2.租金一年一次性支付，先付后使用……十一、违约处理及免责条件：11-4因国家需要甲、乙双条件服从拆除已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失，互不承担责任。该份合同由南京久强建筑工程有限公司与金敦冠公司均加盖公章。2014年5月20日，南京久强建筑工程有限公司（出租方、甲方）与金敦冠公司（承租方、乙方）续签租赁合同，约定：一、房屋的座落、面积：1-1、甲方将位于南京市善桥（南京第一建筑材料有限公司）内南京久强建筑工程有限公司的房屋2000㎡出租给乙方使用。1-2、甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共2000平方米。二、租赁用途：2-1、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为生产制造使用……三、租赁期限：3-1、该房屋租赁期限为壹年。自2014年6月1日起，至2015年6月1日止。3-2、租赁期满，甲方有权收回全部租赁房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必需在租赁期满前的六个月向甲方提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同。四、租金及支付方式：4-1、该房屋的年租金为叁拾万元整。4-2.租金按一年一次性支付，先付后使用。后每一年上浮10%……十、违约处理及免责条件：10-3、因国家建设需要甲、乙双方无条件服从拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。2017年9月30日，金敦冠公司搬离涉案房屋。2017年11月，经江苏象仁土地房地产咨询评估有限公司（以下简称“象仁公司”）评估，南京第一建筑材料有限责任公司（以下简称“第一建筑公司”）无证房产评估明细表载明：建筑面积合计2960.73平方米，评估总价为2261892元；装修及附属物单项明细测算表一份，估价时点为2015年7月29日，装修评估价为300077元、附属物评估价为135293元，合计435370元；固定资产设备（糊盒机、瓦楞机等）净值271745元。蔡政刚通过网银向案外人黄加银（系金敦冠公司法定代表人黄方冠父亲）转账了10万元费用。2018年1月15日，南京市雨花台区征收拆迁安置办公室（甲方）与第一建筑公司（乙方）签订了《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》一份，约定：第一条，被征收房屋坐落于建宁，为乙方所有，承租给别人使用。第二条，甲、乙同意按照由江苏象仁土地房地产咨询评估有限公司出具的房屋征收评估结果，确定被征收房屋的货币补偿金额为65314856元……第五条，甲方支付征收生产用房的设备拆除安装、搬运费用5225188元；非营业用房的停业补偿费用3265743元。第六条，甲方同意于2018年2月10日向乙方出具《南京市国有土地上房屋征收与补偿款专项存折》，并付清费用；乙方同意于2017年5月23日，将被征收房屋搬迁完毕交由甲方……。一审另查明，金敦冠公司起诉蔡政刚房屋租赁合同纠纷一案，一审法院审查作出（2018）苏0114民初3742号民事裁定书，认为被拆迁房屋的产权单位为第一建筑公司，而金敦冠公司签订租赁合同的相对方为南京久强建筑工程有限公司（以下简称“久强公司”），并非本案蔡政刚个人，蔡政刚非适格被告，遂裁定驳回起诉。后金敦冠公司上诉，南京市中院作出（2019）苏01民终3892号民事裁定书，认为金敦冠公司提出了具体的诉讼请求和事实理由，符合受理条件，遂驳回原裁定，指定一审法院继续审理。2019年3月18日，南京市江宁区市场监督管理局开具公司准予注销登记通知书一份，核准久强公司注销登记。本案蔡政刚、蔡政花系久强公司股东。以上事实，有（2019）苏01民终3892号民事裁定书、《房屋租赁合同》、《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》、评估明细表、企业资料查询表、通知书、年检报告书、录音文件及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，首先，关于本案诉讼主体的问题，鉴于久强公司已进行注销登记，金敦冠公司主张蔡政刚、蔡政花作为久强公司的股东，对久强公司的债务承担给付责任；蔡政刚、蔡政花对此提出异议，称其作为有限责任公司的股东，应当承担的系认缴出资额范围内的有限责任，根据《最高人民法院关于适用公司法若干问题的规定(二)》的规定，公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。有限责任公司的股东，未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。身为久强公司股东的蔡政刚、蔡政花以未开业、未发生债权债务为由申请简易注销，并办理公司注销手续，与事实不符，久强公司2010-2012的公司年检报告书显示其仍存在收入，故久强公司未经合法清算即办理注销，金敦冠公司起诉蔡政刚及蔡政花，一审法院依法应予支持。其次，当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，金敦冠公司与蔡政刚、蔡政花签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按合同约定履行自己的义务。双方于2014年5月20日续签了合同，经蔡政刚、蔡政花自认后因拆迁，将该租赁合同变更为不定期租赁合同，金敦冠公司对此无异议，按期支付租金也未提出修改合同条款，故双方应积极履行合同约定，即因国家建设需要甲、乙双方无条件服从拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。一审审理中，为证明蔡政刚、蔡政花是否承诺给付金敦冠公司相应的拆迁补偿款40万元，金敦冠公司提供了一份录音文件整理，一审法院审查认为该录音既不是原件，其中蔡政刚、蔡政花也仅含糊表示双方坐下来谈，不能明确得出金敦冠公司、蔡政刚、蔡政花之间已达成蔡政刚、蔡政花给付金敦冠公司拆迁补偿款40万元的合意的判断，故金敦冠公司主张蔡政刚、蔡政花承诺补偿的事实缺乏相应的证据证实。对于金敦冠公司所诉的房屋拆迁补偿分配，租赁合同双方当事人有约定的，按约定；没有约定或约定不明的，可以协商达成补充协议；协商不成的，应按照相关法律法规处理。本案，金敦冠公司、蔡政刚、蔡政花双方对拆迁事项约定不明，应根据相关法律法规处理。2011年1月21日颁发的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”该规定表明2011年1月21日之后，征收部门只与被征收房屋所有权人，即被征收人订立补偿协议，而不再与房屋的承租人订立补偿协议，房屋承租人被排除于征收补偿协议关系之外。房屋征收协议属于行政协议，征收部门与被征收人属于行政协议关系；而房屋所有权人即被征收人与承租人之间因订立房屋租赁合同产生民事合同关系，该民事合同关系与行政协议关系属于不同范畴的法律关系，征收部门不得超越行政职权，干涉房屋所有权人与承租人之间的民事合同，同样承租人也不能直接参与行政协议关系，要求征收部门或房屋所有权人给予征收补偿。本案中，补偿协议于2018年1月15日签订，应适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，金敦冠公司作为承租人无权就征收协议向蔡政刚、蔡政花主张拆迁补偿费用，而只能依照租赁合同的约定和法律的规定处理。而金敦冠公司主张的各项费用均为征收补偿协议上列明的补偿给蔡政刚、蔡政花的相关费用，不符合相关法律规定，一审法院依法不予支持。第三，对于金敦冠公司主张的停产停业损失，金敦冠公司于2017年9月30日搬离涉案房屋，蔡政刚、蔡政花签订的征收补偿协议约定2017年5月23日将被征收房屋搬迁完毕，且双方续签合同时已经预见涉案房屋要拆迁，而承租人获得停产停业补偿的前提是举证证明剩余租赁期间的预期利益损失，然后按照租赁合同的约定或者法律规定予以处理。对于金敦冠公司主张的搬迁费，因征收原因导致合同无法履行，承租人应当配合征收部门进行搬迁，此时出租人应当对承租人因搬迁而发生的费用进行相应补偿。承租人获得搬迁补偿的范围以其实际支出的费用为准，而不能直接作为主体分配征收机关给予被征收人的搬家费，故金敦冠公司主张搬迁费应提供相应的证据证实自己搬迁实际支出的费用。对于金敦冠公司主张的装修附属费，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装修装饰残值损失，由双方按照公平原则分担。”房屋拆迁的，承租人就其装修的部分要求出租人向其补偿的，可予支持。但本案，涉案房屋的装修附属，金敦冠公司主张为其装修，但其未提供证据证明，故其主张缺乏事实依据，一审法院依法不予采信。对于金敦冠公司主张的资产设备费用，因金敦冠公司无证据证明设备为其所有，亦或是其所有的设备参与了评估，依法应当承担相应的不利后果，一审法院不予支持。对于上述各项费用，金敦冠公司可在收集相关证据之后，以租赁合同纠纷另行起诉。对于金敦冠公司认为蔡政刚、蔡政花以金敦冠公司的设备等因素多获取的拆迁补偿，金敦冠公司可依法向负责拆迁的行政机关予以说明进行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：驳回南京金敦冠印务有限公司的诉讼请求。一审案件受理费7300元，由南京金敦冠印务有限公司负担。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。二审审理中,上诉人提交南京市征地房屋拆迁补偿安置办法及本院(2017)苏01民终2863号判决书，欲证明:虽然拆迁实施单位不直接对承租人进行补偿，但被上诉人所获得的拆迁补偿款中包含了上诉人作为房屋的承租人应得的部分，上诉人有权要求获得相应补偿;因政府拆迁而获得的包括装修补偿款在内的拆迁补偿款属于承租人与产权人的双方合法收益，应当进行分割。被上诉人对证据的真实性不予认可，但认为以上证据与一审判决是不冲突的,上诉人作为承租人能够证明存在实际损失，应当进行举证。被上诉人未提交新证据。本院认为，金敦冠公司与蔡政刚、蔡政花于2014年5月20日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当诚信履行。该合同履行期届满后，金敦冠公司继续使用涉案房屋，双方之间形成不定期租赁合同关系，双方在以上房屋租赁合同中约定，因国家建设需要双方无条件服从拆除或改造已租赁的房屋，使双方造成损失，互不承担责任。金敦冠公司作为承租人只能依照租赁合同主张权利及相应的损失。本案中，金敦冠公司主张停产停业损失、搬迁费、装修费、资产设备费等各项费用，但均不能提交充分的证据证实，故一审法院在本案中驳回其诉讼请求，并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12811元，由上诉人南京金敦冠印务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张旭东审判员  钮丽娜审判员  白文虎二〇二一年二月十九日法官助理吴伯庙书记员王凤