辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终3号上诉人（原审被告）：唐英龙，男，1988年6月21日出生，满族，住辽阳市太子河区。被上诉人（原审原告）：王力军，女，1978年4月2日出生，汉族，住辽阳市文圣区。原审第三人：辽阳蜗牛房地产代理有限公司，住所地辽阳市白塔区三义小区**楼**。法定代表人：刘畅，该公司经理。上诉人唐英龙因与被上诉人王力军、原审第三人辽阳蜗牛房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服辽阳市文圣区人民法院（2020）辽1003民初1488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，依法组成合议庭,于2021年1月18日公开开庭进行了审理。上诉人唐英龙、被上诉人王力军、原审第三人辽阳蜗牛房地产代理有限公司的法定代表人刘畅到庭参加诉讼,本案现已审理终结。唐英龙上诉请求：一、要求依法撤销辽阳市文圣区人民法院（2020）辽1003民初1488号民事判决书的判决违约金5,000元、房屋中介费9,000元，贷款服务费2,000元。二、依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或者将本案发回一审法院重审。三、一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。按照相关规定中介并没有代收定金的权力，卖方即我本人，也没有授权中介代收定金，中介的行为属于越位，房屋即没有买卖成功，中介方收取的9,000元中介费属于违法行为，中介的条款属于霸王条款，中介收取定金后并没有将其交付予我，我并不受买卖合同中所约定的义务限制，所以原告方起诉的主体不适格。他应该起诉中介公司退还中介费9,000元及贷款服务费2,000元，以及定金5,000元。另买方支付我15.5万元首付款以后又将其要回，所以是他们想终止合同，终止交易，我不存在违约行为。综上，请二审法院查清事实，依法支持上诉人的上诉请求。王力军辩称：定金交到中介，是上诉人同意的行为，房屋没有买卖成功，中介也付出了劳动，中介收取中介费是合理的，中介服务费及贷款服务费应由卖方返还给我，交的15.5万不是首付款。辽阳蜗牛房地产代理有限公司述称：希望维持原判。王力军向一审法院起诉请求：2020年8月13日原告与被告通过第三人的联系双方签订了购房定金保管收据，该收据载明：原告购买登记在被告名下位于辽阳市文圣区房屋，定金为5,000元，由买方交给第三人保管，房屋价款为453,000元，买方为贷款购买，买方贷款批准后，2020年9月15日之前过户，双方约定室内留有物品床、冰箱等，并约定房屋由中介出资1,000元，买方出资452,000元。原告于2020年8月14日为办理银行贷款申请对其房产进行评估，原告于2020年8月18日到中国邮政储蓄银行股份有限公司申请办理贷款。后被告拒绝将房屋出售给原告。现原告诉至法院要求：要求被告返还原告定金5,000元，违约金5,000元，中介费9,000元、贷款服务费2,000元、评估费2,500元、办理贷款的误工费1,100元、装修材料定金2,000元、续租6,000元，共计32,600元。原告为证明其主张提供如下证据：1、购房定金保管收据，证明交付购房定金及约定。2、中介费收据，证明中介收取的评估费、中介费、贷款服务费等。3、定金收据，证明购买装修材料的定金。4、房屋买卖协议复印件、汇款明细、工资流水证明、房照、房地产评估报告书，证明原告办理了贷款手续。5、租房协议书，证明租房损失。唐英龙一审辩称：我没有收到定金也没有收到任何房款，因此我不存在违约行为，签订购房定金保管收据我没有看内容，且房屋没有交易成功，因此不存在中介费。签订收据谈的是房款453,000元带家具，我配合办理贷款，过户前给首付款，但是具体数额没定。2020年8月18日原告将155,000元打入我账户后，又将钱要走，因此我认为原告拿我的房屋办理贷款，还不支付我首付款我就终止合同，我将房屋于2020年10月出售给他人且办理过户了。辽阳蜗牛房地产代理有限公司一审述称：原、被告约定是过户时由原告将首付款给付被告，且在交易过程中反悔不想将房屋出售给原告，其存在违约金行为，其应赔偿原告损失。第三人为证明其主张提供证据如下：光碟（文字材料），证明被告违约。一审法院认定事实，2020年8月13日王力军与唐英龙通过第三人的联系双方签订了购房定金保管收据，该收据载明：王力军购买登记在唐英龙名下位于辽阳市文圣区房屋，定金为5,000元，由买方交给第三人保管，房屋价款为453,000元，买方为贷款购买，买方贷款批准后，2020年9月15日之前过户，双方约定室内留有物品床、冰箱等，并约定房屋由中介出资1,000元，买方出资452,000元。原告于2020年8月14日为办理银行贷款申请对其房产进行评估，辽阳中天房地产评估事务所出具报告载明诉争房屋抵押价值为514,990元。王力军于2020年8月18日到中国邮政储蓄银行股份有限公司申请办理贷款。唐英龙称其应王力军的要求当日也到银行了。王力军、唐英龙于当日签订房屋买卖协议，载明唐英龙将诉争房屋出售给王力军，价款为51万元，首付款为15.5万元，贷款35.5万元，王力军于当日向唐英龙账户内打入15.5万元。王力军、唐英龙均称该款打入后又由唐英龙返还给王力军。王力军称2020年8月18日签订合同打款等行为只是为了办理贷款。唐英龙称王力军向其打款是向其支付首付款，王力军要回首付款是不想购买房屋了。王力军向第三人缴纳了9,000元中介费、2,500元评估费、贷款服务费2,000元。唐英龙称其已将诉争房屋出售给他人，且已办理更名过户手续。上述事实，有当事人陈述、购房定金保管收据、中介费收据，证明中介收取的评估费、中介费、贷款服务费等、房屋买卖协议复印件、汇款明细、工资流水证明、房照、房地产评估报告书等证据在卷证明。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。王力军、唐英龙签订收据，名称虽为收据，但是其内容实际为房屋买卖协议，该收据内容有效，且不违反法律规定，故本院认定有效。关于唐英龙是否有违约一节，一审法院认为王力军、唐英龙均称签订收据谈的是唐英龙配合王力军办理贷款，过户前支付首付款，首付款数额没有确定，王力军、唐英龙于2020年8月18日签订的合同，是依据评估报告数额签订的王力军于当日向唐英龙付款15.5万元，唐英龙又将此款返还给王力军，一审法院认为上述事实可以认定，王力军向唐英龙付款等行为均是为了办理贷款并不是真正的支付首付款的行为，而唐英龙拒绝继续履行收据中约定的内容，其已经构成违约，因此其应赔偿王力军已支付定金5,000元的违约金5,000元并赔偿王力军因唐英龙违约行为造成的损失。关于王力军主张的款项唐英龙应否承担一节，一审法院认为对于5,000元定金返还，因该款在第三人处，因此该款应由第三人予以返还，王力军因购买房屋花费的中介费9,000元、贷款服务费2,000元应由唐英龙赔偿，对于王力军主张的剩余损失，一审法院认为剩余损失与唐英龙的违约行为没有直接的因果关系，故对于其他损失请求一审法院不予支持。关于王力军主张的评估费2,500元一节，王力军虽未提交证据证明评估费的损失，但是第三人已收取其费用，因此该费用王力军可向第三人主张权利，因本案中王力军不主张第三人承担给付义务，因此对于第三人应返还王力军的款项，王力军可以另行主张权利。关于唐英龙主张交易未完成，存在中介费一节，一审法院认为中介单位，只是提供交易机会，只要签订了合同其就完成了中介义务，中介费的收取不应以是否过户为依据，故对于唐英龙的抗辩一审法院不予采信。关于唐英龙主张王力军要求其返还打入其账户的15.5万元就证明了王力军不购买房屋了，因此其终止合同不是违约行为，因此其不承担违约责任一节，一审法院认为根据当事人陈述及收据，可以认定王力军支付首付款的时间应为办理贷款审批后，过户前支付，且王力军转入唐英龙账户15.5万元、签订房屋买卖协议、评估，只是为了办理贷款的需要的条件，并不是贷款已被审批，且唐英龙返还王力军首付款的行为也可以认定其配合王力军办理贷款，而并非王力军不购买房屋了，王力军的陈述及其提供的证据符合办理贷款的正常程序和常识，故对于唐英龙的抗辩一审法院不予采信。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、唐英龙赔偿王力军违约金5,000元、中介费9,000元、贷款服务费2,000元，共计16,000元。二、驳回王力军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费620元，减半收取310元，王力军承担157.85元，唐英龙承担152.15元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人唐英龙、被上诉人王力军及原审第三人辽阳蜗牛房地产代理有限公司签订的《购房定金保管收据》合法有效，各方当事人应按照约定履行各自义务。在履行合同过程中，上诉人称其因被上诉人要求返还向其支付的15.5万元首付款，遂拒绝了出卖房屋，而事实上被上诉人转给上诉人15.5万元系因办理贷款需要，并非真正的首付款，其要求上诉人返还此款并无终止合同之意，且此时未到双方约定的付款期限，上诉人唐英龙明确表示其拒绝出卖房屋的行为构成违约，其应承担赔偿损失等违约责任，一审法院判决上诉人唐英龙赔偿被上诉人王力军违约金5,000元、中介费9,000元、贷款服务费2,000元并无不当。关于上诉人主张房屋没有买卖成功，中介方收取9,000元中介费属于违法行为一节，原审第三人辽阳蜗牛房地产代理有限公司已促成上诉人唐英龙与被上诉人王力军达成买卖合同，其收取约定的9,000元中介费于法有据，故本院不予支持上诉该上诉请求。综上所述，唐英龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费304元，由上诉人唐英龙负担。本判决为终审判决。审判长 刘 辉审判员 艾德玲审判员 郁 岚二〇二一年二月五日法官助理王首智书记员董欣