江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终3844号上诉人（原审被告、反诉原告）：倪忠雷，男，1973年8月21日出生，××族，住南通市海门区。委托诉讼代理人：蔡红（系倪忠雷妻子），住南通市海门区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱春杰，男，1984年4月17日出生，××族，住南通市通州区。委托诉讼代理人：吴有彬，江苏清心律师事务所律师。上诉人倪忠雷因与被上诉人朱春杰房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市海门区人民法院（2020）苏0684民初3061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。倪忠雷上诉请求：撤销一审判决，依法改判；判令朱春杰返还其一年租金及利息合计52440元；本案诉讼费由朱春杰承担。事实和理由：1.一审法院支持其支付朱春杰拆迁生猪款没有依据。（1）本案拆迁协议主体是拆迁方与其，并未把朱春杰列为拆迁受益人。拆迁协议只要双方自愿签署即可，与朱春杰无关，朱春杰无权享受拆迁权益；（2）案涉合同约定承租期内遇国家或集体建设搬迁费归承租人，但本案涉及的拆迁不是国家或集体建设，而是养殖污染治理。国家或集体建设拆迁是属于征收搬迁，有搬迁费产生，本案的拆迁是拆除关闭，没有搬迁费，只有处置费。因污染治理关闭事项在承租合同中未作具体约定，当此事项发生时双方应协商后书面约定，朱春杰如因拆除造成损失，可与其协商以实际数按评估标准给予补偿；（3）一审按2018年12月8日评估表作为其接受拆迁无法律依据，此评估表没有其签字确认，还存在许多不确定因素。2019年11月朱春杰清空离场后一直由其饲养生猪，其在2020年4月10日签订拆迁协议，生猪补偿理应是按该协议中的数据进行的补偿。2019年前其未收到过拆除养殖场的告知书，此评估表不符合法律程序；（4）承租合同主体是其与朱春杰，若其在合同期内因拆除对朱春杰造成损失，朱春杰可以与其协商以实际数按评估标准给付补偿款。朱春杰称其有损失，但在合同期内其未要求朱春杰清场，朱春杰自行在2019年11月腾空离场，2020年也未续签合同。朱春杰走后其重新开始养殖，直至2020年4月10日签订拆迁协议，故拆除实际受损人应该是其。2.案涉承租合同第五条第九款约定，乙方如不能按时交清租金超过三个月视作合同违约，其有权终止合同和追回租金等。其虽然没有书面催讨证据，但此条款再次提醒了交租时限，有书面催讨约束作用。朱春杰未在指定日期内交清租金，2019年11月自行清空离场也未通知其，朱春杰起诉实际是不打算给付租金，该行为已构成恶意侵占，故其要求追回租金及利息有理有据。朱春杰辩称，1.拆迁补偿款明细中实际补偿给倪忠雷15万多元，其只主张属于其的124100元，该事实一审认定正确。2.倪忠雷所称的拆迁时间、领取补偿款时间与其领取补偿款并无关系，2018年12月28日评估结果已出，延迟拆迁、延迟领取补偿款是倪忠雷自身原因导致。综上，请求驳回上诉，维持原判。朱春杰向一审法院起诉请求：1.判令倪忠雷给付其因租赁养猪场拆迁的生猪补偿款124000元；2.本案诉讼费由倪忠雷负担。倪忠雷向一审法院反诉请求：判令朱春杰支付拖欠租金38000元和逾期付款利息14440元。一审法院认定事实：2014年12月8日,朱春杰与倪忠雷签订《鸿运猪场承租合同》，约定：倪忠雷将属其所有的猪场租赁给朱春杰使用，租赁期限为2015年1月1日至2020年1月1日；租金为每年38000元；交款方式为：在订立合同时付清一年租金，以此类推，订立合同满一年之日交清下一年的全部租金；在合同期内如国家、集体建设需要终止合同的出租方必须提前六十天通知朱春杰，且按实际合同履行时间结算租赁金；承租方如不能按时交清承租金超过三个月的，视作合同违约，出租方有权终止合同和追回租金等……在合同尾部附注：承租期如遇国家或集体建设搬迁费归承租方。2017年4月，海门市人民政府发布海政办发[2017]52号市政府办公室关于印发《海门市畜禽养殖污染治理专项行动实施办法》的通知，对全市范围内畜禽养殖场所进行综合治理。鸿运猪场在治理范围内。2018年12月，海门市公正房地产评估有限公司对倪忠雷经营的养猪场进行了评估，评估表中列明：母猪76只，每只补偿单价1200元，壮猪310只，每只补偿单价80元，小猪270只，每只补偿单价30元。2019年11月，朱春杰将猪场腾空。2020年4月10日，倪忠雷与海门市三厂工业园区管委会签订生猪养殖场（户）关闭补偿协议，由海门市三厂工业园区管委会一次性补偿倪忠雷养殖棚舍、附属用房及附属设施费用和处置公猪、大猪、小猪费用合计1151777元（其中处置公猪、大猪、小猪补偿款145800元）。4月15日，倪忠雷领取补偿款。一审法院认为，关于朱春杰要求倪忠雷支付拆迁生猪补偿款的诉讼请求，应予支持。理由如下：1、朱春杰与倪忠雷签订的《鸿运猪场承租合同》系双方经协商一致的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行。根据合同约定，在承租期内如遇国家或集体建设搬迁费归承租人所有；2、本案租赁期为2015年1月1日至2020年1月1日，朱春杰在2019年11月即已腾空养猪场；故拆迁发生在承租期内；3、本案评估清点的生猪系朱春杰所养殖，因搬迁受损的也应是朱春杰。故本案的生猪补偿款应属朱春杰所有，倪忠雷收到补偿款后，应及时支付给朱春杰，其逾期不付，应承担逾期付款的民事责任。关于倪忠雷要求朱春杰支付租金的诉讼请求，一审法院认为，根据合同约定，在合同期内如国家、集体建设需要终止合同的必须提前六十日通知，且按实际合同履行时间结算租金。本案中，倪忠雷虽未通知朱春杰提前终止合同，但从朱春杰接受评估，腾空养猪场的行为，可以推定其知道合同终止事由。因此其应当按照合同实际履行时间给付租金，朱春杰辩称口头约定以附属设施折抵租金，倪忠雷不予认可，且无证据证明，一审法院不予采信，朱春杰应按实际使用11个月向倪忠雷支付租金。但因在2018年底已经知晓需要终止合同事由，双方均不能确定合同实际履行时间，倪忠雷也未能提供证据证明其向朱春杰催要过租金，故对倪忠雷要求朱春杰支付逾期付款利息的诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条规定，判决：一、倪忠雷于判决生效之日起十日内给付朱春杰生猪搬迁补偿费124100元及该款自2020年4月15日起至实际履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的利息。二、朱春杰于判决生效之日起十日内给付倪忠雷租金34833元（以38000元一年计算11个月）。本诉案件受理费1391元，财产保全费1141元，合计2532元,由倪忠雷负担；反诉案件受理费556元，由朱春杰负担400元，倪忠雷负担156元。二审中，朱春杰提交海门三厂工业园区管委会的三份答复意见书，以证明倪忠雷养猪场于2019年12月之前拆除，其应当获得的生猪补偿款计算在倪忠雷的拆迁总账中。倪忠雷经质证认为，其与朱春杰有合同关系，而朱春杰与政府没有任何关系，管委会不清楚其与朱春杰合同到期时间，该补偿款是对其生猪养殖的补偿。本院经审查认为，对上述证据的真实性予以认可，对其关联性将在本院认为部分予以阐述。经审查，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，关于拆迁生猪补偿款的问题，根据海政办发[2017]52号《海门市畜禽养殖污染治理专项行动实施办法》的通知，结合朱春杰二审中提供的三工信[2020]12号文件，案涉鸿运养殖场在拆除治理范围内完成时限为2019年12月。2018年12月，海门市公正房地产评估有限公司对朱春杰养猪场进行评估，2019年11月朱春杰按要求将猪场腾空，故猪场拆迁发生在承租期内，根据案涉承租合同约定，搬迁费应当归朱春杰所有，生猪补偿款系对朱春杰生猪养殖的拆迁补偿。至于倪忠雷延迟签订拆迁协议、延迟领取拆迁补偿款的行为并不影响朱春杰作为承租人应享有的拆迁利益，一审据此认定倪忠雷向朱春杰支付生猪搬迁补偿款，并无不当。关于租金的问题，案涉承租合同约定，合同期内如国家、集体建设需要终止合同的必须提前60天通知，且按实际合同履行时间结算租金。朱春杰以接受评估、腾空养猪场的行为表明其知道合同终止的事实，一审据此依照合同实际履行时间计算租金，并无不当。至于倪忠雷主张的利息损失，倪忠雷并未提供证据证明其向朱春杰催要租金或通知终止合同，故对利息损失，本院不予支持。综上所述，倪忠雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1391元，上诉人倪忠雷负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾晓威审 判 员 曹 璐审 判 员 刘彩霞二〇二一年二月七日法官助理 苏 露书 记 员 翟羽佳