辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终618号上诉人（原审原告）：鞍山市安进物业服务有限公司，住所地鞍山市铁**民主街**。法定代表人：黄旭，经理。被上诉人（原审被告）：鞍山市融大房屋开发有限公司，住所鞍山市铁**民生西路******。法定代表人：肇崇玉，总经理。委托诉讼代理人：王美斯，辽宁同方（鞍山）律师事务所律师。上诉人鞍山市安进物业服务有限公司（安进物业）因与被上诉人鞍山市融大房屋开发有限公司（以下简称融大公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院(2020)辽0303民初2150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安进物业上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、判决融大公司向安进物业提供建筑面积175平方米简装及相关配套的物业管理用房；3、一、二审诉讼费由融大公司承担。事实和理由：1、《辽宁省物业管理条例》第二十三条规定第一款，建设单位应当按照建筑面积不少于建设工程项目总建筑面积的3%配置物业管理用房，物业管理用房最低建筑面积标准由省建设行政主管部门规定。融大公司开发永乐嘉园项目仅6万平方米，按照《辽宁省物业管理条例》规定，融大公司应当提供175平物业管理用房是最低标准。2、一审法院判决融大公司提供建筑面积119.03平方米，产籍号2-41-942-82房屋，不符合物业管理用房的标准。《辽宁省物业管理条例》第二十三条第二款规定，建设单位提供的物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电、供暖等基本使用功能。一审法院判决提供的房屋，在消防通道上房屋没有入户门，没有上楼的楼梯，没有水、电、供暖设施，并且两侧房屋均出售他人，法院判决的房屋不具备独立使用的条件。3、一审法院认定以融大公司提交的合同为准，判决提供119.03平方米的物业用房错误。《辽宁省物业管理条例》第二十三条第三款规定，规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当对物业管理用房的位置、面积予以审查。房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当核查并注明物业管理用房。4、案涉房屋是在2008年核发了房屋预售许可证，安进物业认为，当时房地产行政主管部门，核查的物业管理用房，并不是案涉房屋。2010年双方签订《前期物业服务合同》时，融大公司承诺提供175平物业用房。请求法院调查融大公司物业管理用房变更情况，确认双方应当履行2010年签订的《前期物业服务合同》，并判决融大公司向安进物业提供建筑面积175平方米物业管理用房。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，支持上诉请求。融大公司辩称，本案是物业服务合同纠纷，涉案合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均无争议。安进物业主张的物业管理用房已在合同中明确约定具体位置及产籍号，在该合同不存在无效的情况下，双方应按合同约定履行，2007年物业管理条例第三十条仅规定建设单位应当在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，并未对用房面积做限定。因此，双方关于119.03平物业用房的合同条款不违反法律、法规强制性规定，该条约定也是安进物业对自身权利的处分，应遵循诚实信用原则。2007年物业管理条例第四十二条第二款规定，只有已竣工的物业，在尚未出售或者尚未交给物业买受人的情况下，物业服务费才应由建设单位交纳，但案涉车辆和商业网点因小区部分工程未竣工而不具备入住条件，属于未竣工的物业，且安进物业对该部分物业未提供相应的物业服务，因此，安进物业要求支付物业费无事实及法律依据，安进物业主张的住宅物业费从2010年9月16日起至2011年9月15日一年，而涉案住房的绝大多数物业费，安进物业从2011年7月21日至25日已向业主收取，因此，2011年7月下旬至2011年9月15日的物业费，安进物业无权向融大公司重复收取。融大公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判驳回安进物业要求给付物业费的诉讼请求；2、本案上诉费由安进物业承担。事实和理由：1、融大公司认可安进物业未收取的63户商业网点物业费款项金额204324元，但是融大公司不承担支付该项物业费的义务。依据《前期物业服务合同》第七条之约定：“甲方支付给乙方的物业服务费从物业交付之日起开始计算。”而在2010年9月16日-2011年9月15日期间，由于1-4#楼商业网点临街处道路还未铺设完工、5#楼商业网点门前近一米高的台阶也未铺设完工，不能正常通行行人及行驶车辆，网点使用人也无法进入网点，涉案商业网点不具备物业交付的条件。在此期间，安进物业也并未对融大公司提供真正意义上的物业服务，融大公司也已经向法院提交上述事实的有关证据，所以上述物业费204324元不应由融大公司承担。2、融大公司认可安进物业未收取的63个车库物业费款项金额10574元，但是融大公司不承担支付该项物业费的义务。依据《前期物业服务合同》第七条之约定：“甲方支付给乙方的物业服务费从物业交付之日起开始计算。”而在2010年9月16日-2011年9月15日期间，由于车库门前小区内道路还未铺设完工，不能正常通行行人及行驶车辆，车库使用人也无法使车库，车库不具备物业交付的条件。在此期间，安进物业也并未对融大公司提供真正意义上的物业服务，融大公司已经向法院提交上述事实的有关证据，所以上述物业费用10574元不应由融大公司承担。3、关于安进物业主张的1-4号楼42处商品房物业费，其中顶账给周政安的18处房产及已交付给业主的8处房产物业费共20184元不应由承担。案涉小区永乐嘉园1-4号楼内有18处商品房房屋已经顶账给周政安，周政安系涉案小区的实际施工人，也是安进物业法定代表人黄旭的亲舅舅，是安进物业的实际控制人，与安进物业具有法律上的直接利害关系。周政安知道且应当知道上述18处房屋的交付时间，但周政安怠于与融大公司办理入住手续，因上述亲属关系，安进物业不向周政安主张物业费，故意免除其物业费，反而将这18处房屋纳入向融达公司主张物业费14656元收取范畴，没有事实依据。另外，有王英杰、陈亚艳等8位业主已于2010年3月31日及2010年8月31日办理房屋交付手续，该8处房产物业费5528元不应承担。4、安进物业提交的杨斌出具的“证明”是虚假的，融大公司从未接到安进物业对涉案物业管理服务费的主张，安进物业的主张已过诉讼时效。杨斌与安进物业恶意串通，出具虚假证明，该证据不应被采信。综上，一审法院认定上述事实不清，法律适用错误，请二审法院依法改判，支持融大公司的上诉请求。安进物业辩称，融大公司违反合同约定，双方签订《前期物业服务合同》的目的，融大公司应当支付第一年物业费，由安进物业收取入住房主的物业费，不足部分，融大公司将其补足，第六条约定第一年的物业费用于物业公司运行，第七条约定甲方支付乙方的物业费从物业交付之日起开始计息，房屋应当交付而物业买受人无正当理由拒绝接收的，自房屋应当交付之日起为计费日开始计息，纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按照交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方按100%交纳，该条同样约定房屋未出售、买房人未入住等原因，均由融大公司承担。正因为融大公司承诺未出售未入住房屋的物业费由融大公司承担，安进物业才同意提供物业服务，双方约定的前期物业费，从物业交付之日起开始计息。安进物业进入该小区的时间为2010年9月16日，融大公司对2011年9月15日前，未入住及未销售的房屋，承担给付物业费的责任，安进物业对一审判决没有异议。安进物业提供其他住房入住缴费的证据，足以证明安进物业提供了物业服务。周政安是小区实际施工人，但不是安进物业的实际控制人，融大公司现仍欠施工人工程款，杨斌多次出庭作证，证实安进物业向融大公司索要工程款及前期物业费，安进公司也一直向融大公司主张物业用房使用权，至今融大公司也未向安进物业提供物业用房，本案没有超过诉讼时效。安进物业向一审法院起诉请求：一、要求融大公司为安进物业提供建筑面积175平方米简装及相关配套物业管理用房。二、为业主委员会提供40平方米办公用房。三、要求给付前期物业管理服务费262026元。四、要求融大公司支付物业管理开办费95080元。五、本案诉讼费由融大公司承担。一审法院认定事实：2010年8月1日，安进物业与融大公司签订了《前期物业服务合同》，约定融大公司委托安进物业对“永乐嘉园”小区进行物业管理，提供物业服务。合同第六条约定：甲方(融大公司)需支付给乙方(安进物业)一年的前期物业管理服务费。支付方式：甲方委托乙方代收此费用，当物业整体交付完后，不足部分由甲方在一年之内将其补足。合同第七条约定：甲方支付给乙方的物业服务费从物业交付之日起开始计算。房屋应当交付而物业买受人无正当理由拒绝接收的，自房屋应当交付之日为计费日，并开始计算。纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方按100%交纳。合同第二十二条约定：甲方应于入住前2个月向乙方提供经过简装及相关配套的物业管理用房。物业管理用房建筑面积175平方米。合同第三十一条约定：物业服务期限自2010年8月1日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同附件一约定：住：住宅建筑面积389710平方米，商业用房建筑面积18792平方米，车库建筑面积1259.52平方米。另查，安进物业与融大公司另行签订一份《前期物业服务合同》，其中第十七条6款约定：在乙方(安进物业)入住5日前，提供符合办公要求的物业服务用房，建筑面积119.03平方米，产籍号2-41-942-82、位于**楼**。2010年9月16日至2011年9月15日，“永乐嘉园”小区中，安进物业未收取63户商业网点物业费204324元，未收取63个车库物业费10574元，未收取42户商品房物业费33429元，合计248327元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。该案中双方均提供了前期物业服务合同，内容并不相同，但均有双方的盖章，因此，真实性均予以认定。结合两份前期物业服务合同，安进物业提交的合同中，物业管理用房处面积175为手写，而融大公司提供的合同中，明确约定了建筑面积119.03平方米，产籍号2-41-942-82，位，位于**楼**融大公司的合同经过备案，应当以融大公司提交的合同为准，因此，融大公司应当为安进物业提供物业管理用房(建筑面积119.03平方米，产籍号2-41-942-82，位于5，位于**楼**div>关于安进物业要求融大公司为业主委员会提供40平方米办公用房一节。依据《辽宁省物业管理条例》的规定，业主委员会用房应当包含在物业管理用房内，对于安进物业的此项主张，该院依法不予支持。关于安进物业要求融大公司给付前期物业管理服务费262026元一节。双方签订的前期物业服务合同第六条约定，融大公司需支付给安进物业一年的前期物业管理服务费。支付方式为融大公司委托安进物业代收此费用，当物业整体交付完后，不足部分由被告在一年之内将其补足。合同第七条约定，融大公司支付给安进物业的物业服务费从物业交付之日起开始计算。房屋应当交付而物业买受人无正当理由拒绝接收的，自房屋应当交付之日为计费日，并开始计算。纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因融大公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由融大公司按100%交纳。经双方核对，安进物业未收取的物业费合计248327元，融大公司应当按照合同约定给付安进物业。关于安进物业要求融大公司支付物业管理开办费95080元一节。双方于2010年签订的物业服务合同，此时《辽宁省物业管理条例》并未对建设单位应当提供物业管理开办费作出规定，安进物业主张此费用，没有法律依据，该院依法不予支持。关于融大公司辩称安进物业的起诉超过诉讼时效一节。根据安进物业提供的证明，杨斌原系融大公司单位员工，杨斌在职期间，安进物业多次向融大公司主张权利，因此，安进物业的起诉未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、融大公司于判决生效后10日内向安进物业提供物业管理用房(建筑面积119.03平方米，产籍号2-41-942-82，位于5#楼，位于**楼**公司于判决生效后10日内给付安进物业前期物业管理服务费248327元；三、驳回安进物业的其他诉讼请求。案件受理费6657元，由安进物业承担2028元，融大公司承担4629元，融大公司在给付上述款项时，一并给付安进物业。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付延迟履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于安进物业上诉提出由融大公司提供175平方米物业用房一节。双方持有的《前期物业服务合同》中，合同内容虽有不同，但均加盖了双方单位公章，均是真实的合同。安进物业持有的《前期物业服务合同》第二十二条物业管理用房建筑面积空白处手写标注了175平方米，融大公司认为该面积系安进物业自己单方填写，对该面积不予认可。融大公司提交的《前期物业服务合同》第十七条约定了提供物业服务用房，建筑面积约定119.03平方米，产籍号2-41-942-82，位于5＃楼1-，位于**楼**物业部门进行了备案。本院认为，双方所持有的合同上对物业管理用房的面积记载不一致，而安进物业又无相反证据证明在房产物业管理部门备案的合同为虚假合同的情况下，理应以在房产物业部门备案的合同记载面积为准。对安进物业引用《辽宁省物业管理条例》第二十三条规定，认为应提供不少于3‰面积配置物业管理用房一节。双方对于合同中约定的物业管理用房的面积虽不符《辽宁省物业管理条例》的相关条款要求，但并不属于违反法律、法规强制性规定的内容。故对安进物业提出的上诉请求，本院不予支持。关于融大公司上诉提出不应支持物业费一节。在安进物业持有的《前期物业服务合同》中第六条约定：甲方(融大公司)需支付给乙方(安进物业)一年的前期物业管理服务费。支付方式：甲方委托乙方代收此费用，当物业整体交付完后，不足部分由甲方在一年之内将其补足。合同第七条约定：甲方支付给乙方的物业服务费从物业交付之日起开始计算。房屋应当交付而物业买受人无正当理由拒绝接收的，自房屋应当交付之日为计费日，并开始计算。纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方按100%交纳。从上述约定内容可以看出，双方已经明确融大公司需支付给安进物业一年的前期物业管理服务费，只不过是以融大公司委托安进物业代收的方式收取此费用，如果当物业整体交付完后还有不足收取的部分，应由融大公司在一年之内将其补足。对于交付物业费的时间也明确约定为从物业交付之日起开始计算。安进物业2010年9月16日入住小区后，其收取了部分住宅业主的物业费，其余部分在未能收取的情况下，依照按上述合同约定，向融大公司主张未能收取的物业费部分，具有合同和事实依据。至于融大公司提出63户商业网点、63个车库，因道路未铺设完成不能正常交付使用，顶帐给周政安的18处房产及交付给业主的8处房产物业费不应由其承担的理由。本院认为，双方签订《前期物业服务合同》后，安进物业实际进入到该小区，为该小区提供整体物业服务，融大公司因部分区域未能交付给买售人，或者因道路未及时铺设导致不能正常使用，也是其在签订合同之前已经明知的，如果融大公司在签订合同时对于小区内未能实际交付使用的部分不应由安进公司收取物业费，也应在合同中予以明确，其现以此项理由拒绝交付物业费，不应予以支持。对于融大公司提出顶帐给周政安的房屋因未办理实际交付手续，也应由融大公司承担此部分的物业费。另外提出的已经交付给业主的8处房产，一审中融大公司并未对此提出抗辩。故对融大公司提出的上诉请求，本院不予支持。综上所述，安进物业和融大公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人鞍山市安进物业服务有限公司负担；二审案件受理费5024.90元，由上诉人鞍山市融大房屋开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 许爱军审判员 张 雪二〇二一年二月十九日书记员 王 娇