河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终552号上诉人(原审被告)：周玉风，女，1957年2月15日生，汉族，住沁阳市。上诉人(原审被告)：杨火生，男，1956年1月14日生，汉族，住沁阳市。二上诉人委托诉讼代理人：张国庆，焦作市沁阳市怀庆法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告)：沁阳市太行办事处秦谷沱社区居民委员会，住所地：沁阳市太行办事处秦谷沱社区。法定代表人：杨干劲，该社区主任。委托诉讼代理人：杨庆军，河南杨庆军律师事务所律师。上诉人周玉风、杨火生因与被上诉人沁阳市太行办事处秦谷沱社区居民委员会租赁合同纠纷一案，不服河南省沁阳市人民法院（2020）豫0882民初2860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周玉风、杨火生上诉请求：1、依法撤销沁阳市人民法院（2020）豫0882民初2860号判决第一、三项，予以改判；2、维持判决第二项，应抵销被上诉人认可的扣除上诉人的分红款14860元；3、改判第三项,上诉人在租赁场地上修建的厂房等建筑归上诉人所有；4、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、双方之间的《租赁场地合同》应继续履行。上诉人通过招拍取得该地段的租赁权,1999年9月30日签订《租赁场地合同》,当时是以荒地对外招租的,所以合同期限30年。因建房影响气象观测为由遭气象站阻止,合同实际执行时间是2001年10月1日,即使按20年执行,2021年10月1日才到期。法院判决不应脱离历史背景和政策。二、被上诉人扣除上诉人的分红款14860元应当抵销被上诉人在起诉状中明确表示:“原告扣掉被告的分红款14860元”，被上诉人已经同意扣除,原审且不扣除,违背了当事人自愿原则。三、原审判决上诉人将修建的厂房等建筑腾清是错误的双方于1999年9月30日签订的《租赁场地合同》第四条约定：上诉人场地设施投资可以作价顶场地费。表明修建的房屋为上诉人所有，即使租期到，首先应由上诉人决定是否租赁，如果不再租赁，应当对修建的厂房等进行评估作价。原审让上诉人腾清是错误的。综上,上诉人投资上百万建厂,开工没几年,因马军搞开发,2009年9月被上诉人通知上诉人停产,仍向上诉人收取租金，从未有过拖欠租金的情况，上诉人交纳2016年租金时被上诉人单方面涨租金,问题搁置未解决,原审法院判决解除双方租赁合同,让上诉人将修建的厂房等建筑物及物品腾清,违反约定及法律规定，为维护上诉人合法权益,现依法提起上诉,望二审法院能够全案考量,综合判决。沁阳市太行办事处秦谷沱社区居民委员会辩称，一审时已经认可上诉人分红款14860元可以在租赁费中扣除。对方的第三项诉讼请求应该撤除，因为上诉人没有提起反诉，所以不应当在本案审理范围之内。我们认为双方是一个不定期的租赁合同关系，我方随时要求解除，故一审判决解除合同是正确。沁阳市太行办事处秦谷沱社区居民委员会向一审法院起诉请求：1、解除原被告之间的不定期租赁合同关系，判令被告立即腾出占用原告的场地；2、要求被告支付2015年11月2日至2019年11月1日期间占用原告出租场地的占用费45140元以及2019年11月2日之后的占用费（按每年15000元计算至被告腾出之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：二被告系夫妻关系。1999年9月30日，原告与被告杨火生签订《租赁场地合同》，原告将沁阳市文化路北侧一块土地租给杨火生使用。该《租赁场地合同》载明：“一、时间：从1999年10月1日起到2029年10月1日止，到期时可以重新协商延长或终止。二、场地价：每年10月1日起一次交清场价陆仟元正，若拖欠款，村中干部有权终止合同。三、内容：村中只管收场地费，其他税收、水费、电费自理。四、杨火生场地设使（施）投资可以作价顶场地费”。2001年10月1日，《租赁场地合同》的复印件左下方添加：“经大队决定租金为肆仟伍佰元”。《租赁场地合同》签订后，二被告从事造纸设备铸造、造型、小件加工。被告于2015年2月8日和2015年11月5日分别交纳租金2250元。原告对被告2015年之前交清租金认可。被告杨火生租赁土地后，在该租赁的土地上修建北厂房、东厂房、东厂房南山墙厂房、西厂房、厂棚、木型房、伙房、钢化厂房、小平房、北厂房东山墙厂房、烤型房等建筑物以及化铁冲天炉1套、水井1个。被告还硬化了地面。原告在庭审中对二被告修建的厂房、厂棚等建筑物予以认可。2015年12月31日，原告与被告周玉风签订《合同》，该《合同》载明：“一、承租面积及租金房屋大院，面积╱平方米。场地面积╱平方米。合计每年租金肆仟伍佰元。二、承租期及付款方式1、租期为壹年，从2014年11月1日至2015年11月1日止。2、租金乙方以现金方式支付，每年一次，即每年11月1日前一次付清当年租金。3、本合同到期后，在同等条件下乙方享有优先承租的权利……2015年12月31日。”2019年8月10日，原告制作3份“周玉凤租大院情况说明”交给被告，该3份情况说明的主要内容是：“周玉凤接到通知后来社区提出不同意涨租金”；从2015年开始就不再交租金，两委干部多次通知至今没交，5年未交租金按涨租金计算，每年按调整过租金每年15000元”；“5年未交租金按未涨租金计算每年4500元共计22500元，社区反映周玉凤，从1995年开始租用大院到2008年没有交过租金……”以及社区扣周玉凤夫妻二人分红款情况。2020年7月16日，原告将“三清理一规范”资产类摸底自查表模板进行张贴，自查表模板中涉及周玉凤租赁土地情况，被告周玉风进行了拍照。此为本案事实。一审法院认为，原告与被告杨火生在《租赁场地合同》中，对于土地租赁期限约定为30年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效”的规定，对于30年租赁期限的效力，应作区分，即涉案《租赁场地合同》中约定的租赁期限20年的部分，应确认为有效，超过20年的部分，应确认为无效。《租赁场地合同》系双方当事人真实意思表示，除关于土地租赁期限的条款超过20年的部分因违反上述法律的强制性规定而无效外，其他均为有效，对双方当事人均具有约束力。（一）关于是否解除原、被告之间的不定期租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……；（二）……；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。根据上述规定，本案中，原告与被告杨火生签订的《租赁场地合同》于2019年10月1日已达二十年，租赁期限届满。被告在租赁期限届满后仍继续占用使用租赁的土地6个月以上，应视为原、被告形成不定期的租赁合同关系。不定期租赁期间，原告派人通知被告交纳租金，并向被告送达“周玉凤（风）租大院情况说明”，该情况说明也包含租金内容，虽租金涨到15000元，但被告并未与原告协商解决，也未按原《租赁场地合同》约定的4500元交纳，应似为被告未履行交纳租金义务，故原告主张解除不定期租赁合同关系，法院予以支持。不定期租赁合同解除后，被告应返还原告的租赁物。（二）关于原告与被告周玉风签订的《合同》效力问题。原告与被告周玉风于2015年12月31日签订的《合同》，租金为4500元，租期为一年，从2014年11月1日至2015年11月1日。该《合同》（1）租期包含在《租赁场地合同》有效20年中；（2）被告已经将2015年之前租金付清；（3）2015年12月31日签订2014年至2015年《合同》明显不当；（4）被告会议纪要于2015年11月13日召开，会议内容有“周玉凤原每年4500元，涨到15000元”，但该《合同》租金仍是4500元。综上，2015年12月31日原告与被告周玉风签订的《合同》明显有瑕疵，不得对抗《租赁场地合同》的法律效力。（三）关于租金问题。按照原告与被告杨火生签订的《租赁场地合同》，自2001年10月1日起，每年被告应交纳租金4500元，原告给被告出具的2009年至2015年河南省统一财务收款收据，收款收据足以证明二被告应当向原告交纳2015年10月2日至2019年10月1日的租金，每年4500元；2019年10月2日至2020年10月1日二被告仍占用使用租赁物，似为不定期租赁，该租金以每年交纳租金4500元为宜。故二被告应向原告交纳2015年10月2日至2020年10月1日五年租金22500元（4500×5）。原告主张的被告支付2015年11月2日至2019年11月1日租赁场地占用费每年按15000元计算，2019年11月2日之后的占用费每年15000元计算，均是原告单方行为，理由不当，法院不予支持。（四）关于二被告在答辩中提出原告对被告建厂及停产损失予以赔偿问题。庭审中已向二被告进行释明，二被告表示另案予以主张，法院予以准许。原告诉称扣除被告分红款14860元，未提供相应证据，被告庭审中不予认可，原告扣除被告分红款是单方行为，理由不当，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百三十五条之规定，原审判决：一、原告沁阳市太行办事处秦谷沱社区居民委员会与被告杨火生、周玉风不定期租赁合同予以解除；二、被告杨火生、周玉风应于判决生效后十五日内支付原告沁阳市太行办事处秦谷沱社区居民委员会五年租金22500元。三、被告杨火生、周玉风应于判决生效后三十日内将租赁土地上修建的厂房等建筑及物品腾清，将租赁物交付原告沁阳市太行办事处秦谷沱社区居民委员会。四、驳回原告沁阳市太行办事处秦谷沱社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费564元，原告沁阳市太行办事处秦谷沱社区居民委员会承担283元，被告杨火生、周玉风承担281元。本院二审查明的案件事实与一审相同。本院认为，本案中，原审确认租赁场地合同中关于土地租赁期限的条款超过二十年的部分无效，符合法律规定。2019年10月1日租赁合同届满二十年后，周玉风、杨火生继续占有使用租赁物，依法视为双方形成不定期租赁合同关系。此后，鉴于周玉风、杨火生没有履行支付租金之主要合同义务，因此，原审判决解除双方不定期租赁合同关系，判令周玉风、杨火生返还租赁物，并无不当。关于租金的问题，主要涉及分红款的抵扣事宜，由于本案审理的是租赁合同纠纷，分红款并非本案处理范围，该款项是否扣除属于双方意思表示范畴。另外，关于租赁场地上修建的厂房等建筑的归属问题，超出一审审理范围，本案不予处理。综上所述，周玉风、杨火生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费372元，由上诉人周玉风、杨火生负担。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员毕蕾审判员余同云二〇二一年二月十九日书记员 刘           颖