江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终4156号上诉人（原审被告）：夏广伍，男，1977年10月13日生，住江苏省宿迁市洋河新区。委托诉讼代理人：胡雪峰，江苏钟山明镜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宿迁华夏酒都经营管理有限公司,住所地江苏省宿迁市洋河新区洋河镇华夏酒都商贸城**商铺。法定代表人：楼贵舜，该公司董事长。委托诉讼代理人：侯杰，江苏向山行律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯亚伟，江苏向山行律师事务所律师。上诉人夏广伍因与被上诉人宿迁华夏酒都经营管理有限公司（以下简称华夏公司）租赁合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初2638号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏广伍上诉请求：撤销一审判决，改判驳回华夏公司一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认为涉案商铺沿街道路改造，属于经营商业风险，并非是华夏公司自身原因导致，则夏广伍应该支付该期间的租金。夏广伍认为该认定是错误的，因为按照法律规定，双方签订合同以后应该尽力促使合同目的实现，如一方原因导致合同目的不能实现，则守约方有权要求解除合同，不再继续承担相应的付款义务。综合到本案中，夏广伍承租华夏公司管理的商铺，华夏公司应该保障该商铺能够正常使用和夏广伍正常经营，其保障的义务不仅仅限于商铺本身状况，也包括提供便利的通行条件等。而本案中，涉案商铺所在的道路在2018年3月份被封闭至今，已经导致包括涉案商铺在内的多家经营者不能正常经营。案涉商铺在三楼，上下楼主要依靠107商铺，而107商铺由案外人庄某、宋雪山等共同从华夏公司租赁，夏广伍向该案外人交付相应的租金方可通行，2018年3月份，因涉案商铺所在楼房门前道路被封闭，该案外人承租的商铺（包括107商铺在内）均不再正常经营，107商铺被封闭，夏广伍自2018年3月份即不再经营承租的店铺，夏广伍也多次要求华夏公司提供便利条件供正常通行，但华夏公司一直未能予以解决。至本案起诉时，夏广伍一直未能进入涉案商铺，即使在本案一审庭审中，通过相关现场视频也可以看到该107商铺已经被租赁出去，通往三楼的楼梯仅仅有一米左右宽度，而夏广伍经营的主要是家具（包括沙发床铺等），体积较大,无法通过107商铺运送。在此情况下，夏广伍多次要求华夏公司提供经营便利的条件，但华夏公司一直拖延未能解决。另外涉案商铺有用电记录，其实为各类监控等必要用电，并非是经营用电，且在另案中已经认定自2018年3月份以后所在楼面的店铺基本不再经营，夏广伍租赁的商铺更是无法通行进出，按照相关法律规定，夏广伍有权自2018年3月份不再支付租金和相应的管理费。被上诉人华夏公司二审辩称：1.双方签订租赁合同的目的是夏广伍可合理使用房屋，租赁合同签订前，夏广伍对其承租的商铺已经做了充分的了解，事先知晓一二层公用一个楼梯，商铺交付夏广伍使用后，华夏公司没有擅自改变房屋结构影响夏广伍经营，因为政府改造道路，只仅仅是影响，没有阻断夏广伍经营，故商铺停止经营是夏广伍的个人行为。自2017年起，夏广伍因经营效益问题拖欠租金，2018年又因为南大街改造，夏广伍更是雪上加霜，华夏公司同意夏广伍缓缴租金，双方签订的租赁合同快到期，夏广伍表示不再续租且拒绝交纳欠付租金。2.夏广伍陈述租赁商铺不再经营没有证据证明。3.12号楼一二号商铺的租赁合同已于2019年1月23日解除，为了及时止损，华夏公司不得已将107商铺交给原房主，导致夏广伍通行受阻。4.在正常经营期间，夏广伍已经拖欠租金，此后又因南大街改造拒交租金，相应的费用应由夏广伍自行承担。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。华夏公司向一审法院起诉请求：1.夏广伍给付商铺租金、服务管理费88886元（租金71030元、服务管理费17856元）；2.夏广伍给付商铺租金、服务管理费滞纳金（以相应的金额为基数，合同约定的付款起点，按照每日万分之五计算至实际给付之日止）。一审经审理查明：夏广伍、华夏公司签订《华夏酒都商贸城租赁管理合同》,合同约定：华夏公司将12-301、302、305、306、307、308、309、310、311、312、315、316、317、318、319号共15套商铺出租给夏广伍使用，三层716.17平方米；租赁期自2016年8月1日起至2021年7月31日；2017年5月31日付2017年8月1日至2018年7月31日租金26139元（尚欠16139元），2018年5月31日付2018年8月1日至2019年7月31日租金26139元（未付），2019年5月31日应付2019年8月1日至2020年7月31日租金28752元（未付）；2017年5月31日付2017年8月1日至2018年7月31日市场管理服务费5952元（未付）；2018年5月31日付2018年8月1日至2019年7月31日市场管理服务费5952元（未付）；2019年5月31日应付2019年8月1日至2020年7月31日市场管理服务费5952元（未付）;夏广伍拖欠租金、市场管理服务费达到15天的，支付应付租金、市场管理服务费每天万分之五的滞纳金，并经华夏公司书面通知10天内仍未足额缴纳的，华夏公司可解除合同，夏广伍应向华夏公司按当年年租金的50%支付违约金。因夏广伍未按合同约定履行给付租金及市场管理费义务，引起诉讼。一审另查明：租赁商铺上下楼梯可自107号商铺进入，107号商铺由庄某、宋雪山等八人共同从华夏公司租赁，该房屋租金由庄某等人直接给付房主。2019年9月，因无人向107号商铺给付租金，107号商铺房主将该商铺锁起。涉案商铺沿街街道进行封路改造，自2018年3月开始施工，至今尚未完全改造好。一审法院认为，双方签订的租赁管理合同合法有效，夏广伍应按合同约定给付房屋租金及市场管理服务费。夏广伍辩称承租的商铺在2018年3月因为门前道路封闭，不能开展经营，同时华夏公司向夏广伍交付的涉案商铺没有上下进出的楼梯使用，故不应给付相关款项。华夏公司诉称道路封闭系洋河镇南大街改造升级，属于政府行为，属于不可抗力情形，且未对夏广伍经营的商铺造成停业影响。12号楼楼梯位于107号商铺后方，楼道入口朝南，为方便楼上商铺经营，华夏公司将107号商铺与楼梯打通，107号商铺房屋租金由使用楼梯的商户自行承担，在夏广伍入住3楼之前，107号商铺租金是由楼下九加一联盟承担，夏广伍入住后与九加一联盟达成协议，只要夏广伍愿意承担一定费用也可以从107号商铺进入，九加一联盟与华夏公司的租赁合同已于2019年9月解除，现在需要使用107号商铺通行的商户就只有夏广伍一家，但夏广伍自2017.5.31日起就拖欠支付3楼商铺租金导致华夏公司无法向107室的房主支付报酬，从而导致107室房主锁门收回房屋，华夏公司辩称通行受阻没有楼梯是由夏广伍自身原因导致，与华夏公司无关，若夏广伍需要继续使用107室房屋通行，其可自行与107室房主协商，若夏广伍无需使用，在其履行给付租金的义务后，华夏公司将楼道恢复原样，夏广伍可从12号楼南面进入。一审法院认为，涉案商铺沿街道路改造，施工期间2018年3月开始，至今未完全改造好，并非华夏公司行为，从华夏公司提供的照片看，并非是全封闭无法通行，且夏广伍及其他商户（庄某等八人）在此期间均有用电记录，故上述道路改造属于经营商业风险，非华夏公司自身原因导致，夏广伍据此抗辩不应支付期间租金，一审法院不予支持。但道路改造期间整个市场基本处于半营业状态，结合该市场其他经营户拖欠租金案件的处理，一审法院确定此期间的市场管理服务费予以扣减。关于上下楼梯问题，双方在签订租赁合同时，夏广伍即应知悉房屋结构、上下楼梯通道从107号商铺进入的情况，该107号商铺为庄某等人租赁，夏广伍进出上下并无障碍。该房屋结构至今并无更改，夏广伍辩称107号商铺被锁，其无法进入上下楼梯，华夏公司自认该商铺夏广伍未付其租金，致其无法向107号商铺支付租金，导致房主于2019年9月将商铺锁起。一审法院认为，夏广伍主张107号商铺自2018年3月即已锁上，致其无法经营，但未提供证据予以证明，且其有用电记录，且与庄某等人陈述不符，故一审法院不予采纳。华夏公司自认于2019年9月因其未支付107号商铺租金，导致107号商铺被房主锁上，系其自认，一审法院予以采纳。华夏公司辩称因夏广伍拖欠租金、管理费，导致其未向107号商铺支付租金，相关责任应由夏广伍承担，与华夏公司无关。一审法院认为，夏广伍拖欠租金，华夏公司可以按合同约定主张违约责任，但应保证夏广伍正常通行条件，华夏公司未付107号商铺租金，导致夏广伍无法从楼梯进入自己商铺，无法开展经营活动，夏广伍据此辩称不应支付期间租金、管理费用，一审法院予以支持。双方均未举证明确锁门具体时间，一审法院酌定锁门时间为华夏公司与庄某等8人（租赁107号商铺）解除租赁合同第二日，即2019年9月24日。综上，华夏公司主张夏广伍给付租金71030元、市场管理服务费17856元，合计88886元。一审法院认为，2017年5月31日，夏广伍应付租金16139元（2017年8月1日至2018年7月31日）；2018年5月31日，夏广伍应付租金26139元（2018年8月1日至2019年7月31日）；2019年5月31日，夏广伍应付租金4233元（2019年8月1日至2019年9月23日），上述租金合计46511元。2017年5月31日，夏广伍应付市场管理服务费4960元（2017年8月1日至2018年7月31日,2018年3月至2018年7月期间按照60%以计算）；2018年5月31日，夏广伍应付市场管理服务费3571元（2018年8月1日至2019年7月31日，按照60%予以计算）；2019年5月31日，夏广伍应付市场管理服务费526元（2019年8月1日至2019年9月23日，按照60%予以计算），上述市场管理服务费合计9057元。华夏公司主张夏广伍给付滞纳金（以相应的金额为基数，合同约定的付款起点，按照每日万分之五计算至实际给付之日止）。一审法院认为，关于夏广伍逾期给付房屋租金及市场管理服务费的违约责任，合同明确约定“夏广伍拖欠租金、市场管理服务费达到15天的，支付应付租金、市场管理服务费每天万分之五的滞纳金”，华夏公司上述主张，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持，但起算时间应为逾期15天，起算时间分别为2017年6月16日、2018年6月16日、2019年6月16日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，遂判决：一、夏广伍于判决生效之日起十日内给付宿迁华夏酒都经营管理有限公司租金46511元及滞纳金（1.以16139元为基数，按照每日万分之五标准自2017年6月16日起计算至实际给付之日止；2.以26139元为基数，按照每日万分之五标准自2018年6月16日起计算至实际给付之日止；3.以4233元为基数，按照每日万分之五标准自2019年6月16日起计算至实际给付之日止）；二、夏广伍于判决生效之日起十日内给付宿迁华夏酒都经营管理有限公司市场管理服务费9057元及滞纳金（1.以4960元为基数，按照每日万分之五标准自2017年6月16日起计算至实际给付之日止；2.以3571元为基数，按照每日万分之五标准自2018年6月16日起计算至实际给付之日止；3.以526元为基数，按照每日万分之五标准自2019年6月16日起计算至实际给付之日止）；三、驳回宿迁华夏酒都经营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2022元，由夏广伍负担1189元，由宿迁华夏酒都经营管理有限公司负担833元。二审中，上诉人夏广伍为支持其上诉请求，申请证人伏某2到庭作证，其证言主要内容为：我是107的房主，我的107房子是从一个徐州人手里买的，徐州人是从华夏公司买的，107的房产证已经办到我的名下；我买这个房子后，不给我房租的时候，我就给关了，时间大概是2018年春天5、6月份这样，大约2020年8月底才租出去，商铺才开，2018年大概7、8月份商铺锁门的；作为三楼或者是二楼的住户，如果要是到二楼或者三楼必须经过107商铺才能上去，商铺前面有一个门，后面通楼梯，后面楼梯没有门，我指的是关前面的门；之前三楼的租户和二楼的租户通过我商铺进入楼梯上楼，没有收取他们费用，商铺前门关闭以后，华夏公司或者夏广伍没有人找过我；我在关闭商铺前门的时候，没有告知二楼和三楼租户，因为我认为用不着告知，因为没人给我房租，我就不开门；一楼二楼是九加一联盟统一租的。对此，夏广伍质证称：证人证言真实可信，能够证明107商铺在2018年上半年就已经关闭，原因并非是不可抗力；同时可以证明华夏公司在此期间没有尽到妥善管理的职责。华夏公司质证称：对证人证言三性均不认可。证人的证言与一审的两位证人证言存在矛盾。本院认证意见为：对于证人伏某2证言，华夏公司不认可其真实性，本院将结合其它证据予以综合认定。二审查明事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：夏广伍支付租金、市场管理服务费的截止时间如何确定。本院认为，夏广伍租赁华夏公司商铺，其应依约定向华夏公司支付租金及相应管理费。夏广伍上诉主张其有权自2018年3月份不再支付租金和相应管理费，理由是案涉楼房门前道路2018年3月份改造至今，导致其不能实现合同目的。因案涉商铺所在楼房门前进行道路改造系政府实施，且道路改造并未将案涉商铺封门或导致商铺不能营业，故道路改造并不会导致夏广伍不能占有、使用涉案商铺，即并不能导致夏广伍合同目的不能实现，因此夏广伍以门前道路改造而不支付租金的理由不能成立。但是道路改造确实会导致夏广伍的经营产生一定困难，因此一审酌定由夏广伍按合同约定的60%缴纳市场管理服务费适当，对此本院予以维持。夏广伍上诉主张2018年3月份107商铺被封闭，其自2018年3月份即不再经营店铺。对此本院认为，夏广伍应对其主张的事实承担举证责任，根据本案审理中夏广伍申请的证人吴某、殷某、伏某2到庭陈述的内容，吴某称107商铺是“我们锁起来的”；殷某称锁门是我们九加一锁的，时间从改造后不久三、四个月就锁起来了；伏某2称不给我房租的时候，我就给关了，2018年大概七、八月份锁门的。因此夏广伍申请的三证人证言内容存在矛盾，且吴某、殷某与华夏公司存在利害关系，故夏广伍提供的证据不能支持其该主张。另外，107商铺是目前夏广伍进入案涉商铺的通道，如果封闭将导致夏广伍不能占有、使用案涉商铺，故107商铺如果封闭将导致夏广伍不能实现租赁房屋目的。夏广伍租赁案涉商铺时107商铺是可以通行的，如果107商铺被封门，夏广伍理应向房主或九加一联盟反映，或向华夏公司反映并寻求解决办法，但夏广伍申请的证人伏某2当庭陈述“没有人找过我”，夏广伍该主张与其行为不相吻合。此外，本案也无证据证明2019年9月24日前107商铺已经锁门。因此，一审酌定107商铺锁门时间为2019年9月24日并无不当，本院予以维持。因107商铺于2019年9月24日被锁门，故此时夏广伍不能实现合同目的，夏广伍租金、市场管理服务费交纳截止时间应认定为2019年9月23日，夏广伍也应依据约定向华夏公司支付滞纳金。综上所述，上诉人夏广伍的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2022元，由上诉人夏广伍负担。本判决为终审判决。审判长  覃卫东审判员  刘宗强审判员  庄云扉二〇二一年二月九日书记员  沈飞耀