广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23437号上诉人（原审被告）：温祥，男，1949年6月6日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州珠江建设发展有限公司（原广州市住宅建设发展有限公司），住所地：广州市越秀区环市东路**之一10—**。法定代表人：王志强，职务：董事长。委托诉讼代理人：潘思波，该司职员。委托诉讼代理人：黄丽丽，该司职员。上诉人温祥因与被上诉人广州珠江建设发展有限公司（下简称珠江建设公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初11488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人温祥上诉请求判令：1.撤销原审判决；2.改判温祥按原合同约定及国家规定支付2.0378平方米超面积的补偿款4567.15元。事实与理由如下：一、一审法院采纳广东正诚资产评估房地产土地估价有限公司（下简称正诚公司）出具的《资产评估报告》，认定超面积补偿款按48500元/平方米计算错误。正诚公司未进入涉案房屋室内进行实地调查，也未对设施、房屋年限和使用材料做实地调查，而是在室内马路边拍摄几张照片，再到一公里外的中介公司处询价，即确定48500元/平方米的评估价。涉案房屋所在小区内有110多户，每年都有交易，但正诚公司并未进行调查并作参考。此外，正诚公司的评估时点为2018年6月5日，但温祥早已出卖涉案房屋，广州市房地产档案馆于2019年10月11日出具的《广州市不动产登记查册表》载明案外人金慧取得涉案房屋的产权登记时间为2017年7月3日，评估时点与产权转移登记时间相差近一年时间，故该评估报告对温祥无效。综上，正诚公司作出的评估报告既未采集房屋内外发生的基础材料，也未客观公正地对评估对象进行评估，其作出的评估结论是错误的，评估费也应由广州市住宅建设有限公司（下简称住建公司）全部承担；二、关于超面积2.037平方米的补偿标准。根据1992年1月6日广州市人民政府颁布的1号令即《实施广州市城市房屋拆迁管理办法》第28条的规定，对超出原产权部分十平方米以内的，按成本价计算，十平方米以外按商品价购买。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。本案中，双方合同签订于1992年10月，应适用当时市政府的规定，超出合同约定面积的2.037平方米应按当时合同确认的补偿价格即2227元每平方米计算，事实上住建公司当时也是按此操作。2004年6月，根据住建公司的通知，温祥到该公司办理手续，当时负责该业务的职员黄信明开出了中国银行送款单，标明金额为17114.95元，该款项包含了温祥欠付的12500元及超面积2.037平方米的补偿款4567.15元，该金额是住建公司当时确认的补偿款金额。送款单加盖了住建公司的条形公章，也明确了收款账号、缴款人、缴款数额以及用途，该事实不容质疑；三、原审判决认定房价上涨的利益应由双方共享，不公平。《划拔建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》约定了增加面积的单价为2227.94元/平方米。一方未付清尾款，另一方未及时办证，双方对未及时进行结算都有过错。温祥愿就欠款部分补偿住建公司相应的利息损失。因此，原审认定增大的2.037平方米按合同约定的2227.94元/平方米与正诚公司评定的48200元/平方米的均价计算，完全不合理，也有失公平。被上诉人珠江建设公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。珠江建设公司于2019年3月11日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：温祥支付珠江建设公司位于广州市越秀区环市中路296号601房实际建筑面积73.73平方米超出《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》约定补偿建筑面积71.6883平方米的2.0417平方米的对价98409.94元（按温祥办证时2018年6月5日的商品房市场评估单价48200元/平方米计）。原审法院经审理查明，1992年10月11日，珠江建设公司（用地单位、甲方）与钟桂英（被拆迁房屋业主、乙方）签订了《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，其中约定：乙方同意甲方拆除座落在越秀区小北路××楼的房屋，建筑面积为60.40平方米，甲方将自有的座落在越秀区小北路田心征用范围B幢回迁楼E梯第六层楼601房，共建筑面积71.6883平方米，划归给乙方所有，以作拆除乙方所有的原址房屋的产权补偿；因乙方的原址房屋是60.40平方米，而甲方移交给乙方的新建房屋是71.6883平方米，新房屋与原房屋的面积对比，相差了11.2883平方米，对比相差的房屋面积，乙方愿意以2227.94元一平方米计算，付给甲方25149.60元，并应将此款于1992年11月12日前付清；甲方依照本协议将新建房屋移交乙方时，甲方应提供新建房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取产权所有证手续，所需的登记费用，由乙方负责等。1992年11月11日，钟桂英向珠江建设公司支付了购房款12574.80元。2000年9月14日，广州市越秀区公证处出具（2000）穗越证内字第3658号《公证书》，其中记载：查被继承人钟桂英死亡后留有坐落在广州市小北路田心新村一号四楼房屋，现回迁新址为广州市环市中路296号601房，上述房屋是钟桂英在其丈夫温作友死亡之后所得的个人财产，经过继承，上述房屋遗产应由其儿子温祥一人继承。2017年10月12日，温祥向原审法院提起诉讼，要求珠江建设公司协助其办理广州市越秀区环市中路296号601房的不动产权证。经审理于2017年12月27日作出（2017）粤0104民初23295号民事判决，判令温祥向珠江建设公司支付合同约定增大面积的剩余房价款12574.80元，珠江建设公司协同温祥到房管部门办理广州市越秀区环市中路296号601房属温祥所有的产权登记过户手续。该判决已发生法律效力。经执行该判决，广州市国土资源和规划委员会于2018年6月5日向温祥核发了上述房屋的不动产权证，载明的建筑面积为73.7261平方米。原审诉讼中，珠江建设公司提供了正诚公司出具的《资产评估报告》及网上下载的2018越秀房价以证明其起诉主张的涉讼房屋市场单价。温祥对此予以否认。珠江建设公司遂申请对涉讼房屋在2018年6月5日的商品房市场价值单价进行评估。原审法院接纳珠江建设公司的评估申请，并经摇珠确定由深圳市国策房地产土地估价有限公司作评估。该公司经评估于2020年1月14日作出《房地产估价报告》，结论为：估价对象在价值时点2018年6月5日市场价值为3553800元，单价48200元。珠江建设公司已支付评估费11000元。温祥就其答辩意见还提供了珠江建设公司工作人员黄信明书写的公司办公联系电话号码和财务开出的缴交超面积款的银行送款单予以证明。珠江建设公司质证称该缴款单无公章或银行的盖章确认，亦无珠江建设公司工作人员的签字，对上述证据不予认可。原审法院认为，据拆迁补偿房屋的不动产权证记载，拆迁补偿的房屋建筑面积为73.7261平方米，比《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》约定的补偿建筑面积71.6883平方米多了2.0378平方米。依等价有偿之原则，温祥应支付该增大面积2.0378平方米的房款给珠江建设公司。关于增大面积2.0378平方米房款的计算。本案诉讼中，经原审法院摇珠确定由深圳市国策房地产土地估价有限公司进行评估，该公司经评估作出《房地产估价报告》，结论为估价时点2018年6月5日，涉讼房屋单价为48200元/平方米。深圳市国策房地产土地估价有限公司是具备相关评估鉴定资格的鉴定机构，其依法作出的评估报告，予以采纳。鉴于拆迁补偿房屋移交后，双方均未及时去办理房屋的产权证、未及时去处理增大面积房款的结算事宜，以致现在房价上涨。而该房价上涨的利益无论归于任何一方，均有失公平。依公平合理原则，该房价上涨的利益应由双方共享。据此，该增大面积2.0378平方米的房款，可按《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》约定的增大面积的单价2227.94元/平方米与温祥取得拆迁补偿房屋产权时即2018年6月5日的单价48200元/平方米的均价来计算，即按（2227.94元/平方米+48200元/平方米）÷2=25213.97元/平方米计，合计2.0378平方米×25213.97元/平方米=51381.03元。综上所述，原审判决依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条之规定，于2020年8月28日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，温祥向广州珠江建设发展有限公司支付增大面积2.0378平方米的房款51381.03元；二、驳回广州珠江建设发展有限公司的其他诉讼请求。本案受理费2421元，由广州珠江建设发展有限公司负担1248元，温祥负担1173元。评估费11000元，由广州珠江建设发展有限公司负担5500元，温祥负担5500元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。另查明，原审过程中，温祥提交中国银行现金送款单（日期注明“2004年6月”，收款单位注明“广州市住宅建设发展有限公司”，金额注明“17114.95元”，款项来源注明“缴交超面积款”），以证明：珠江建设公司曾要求温祥交纳补偿款17114.95元，其中包括超面积补偿款4540.15元及剩余50%的增大面积补偿款12574.8元。二审庭询中，珠江建设公司称：温祥提交的送款单上注明的账户曾由珠江建设公司使用，但现已注销；珠江建设公司于1995年4月28日通知温祥母亲钟桂英回迁居住。由于当时房屋不具备办理产权证的条件，故珠江建设公司并未与钟桂英协商办理房屋产权手续及补缴增大面积补偿款等问题。珠江建设公司于2000年12月21日取得涉案项目的房地产权属证书后，由于无法联系通知温祥，故当时未向温祥提出补缴增大面积补偿款及标准，但珠江建设公司每年都在报刊上登报通知温祥等尽快办理产权证及处理超面积房款等问题。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规的规定。本案二审的争议焦点是温祥应按何种标准向珠江建设公司支付2.0378平方米超大面积的补偿款。一方面，依据温祥母亲钟桂英与珠江建设公司签订的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》的约定，珠江建设公司应将建筑面积为71.6883平方米的原址回迁房屋交付钟桂英并协助钟桂英办理该房屋的产权证，而依据已查明的事实，珠江建设公司实际提供的回迁房屋的产权登记面积为73.7261平方米。因此，珠江建设公司向钟桂英实际交付的回迁房屋不符合合同约定的面积标准，其行为已构成违约，即钟桂英占有回迁房屋的超大面积部分系珠江建设公司的违约交付所致，故即使钟桂英需就超大面积部分向珠江建设公司支付补偿款，补偿款标准也宜参照珠江建设公司实际交付回迁房屋当时的市场价值确定。另一方面，珠江建设公司自称其直至2000年12月21日方取得涉案房屋所属项目的房地产权属证书，在此之后才通过登报方式通知钟桂英处理增大面积补偿事宜，但珠江建设公司未能明确其何时与钟桂英或温祥取得联系并就增大面积补偿款事宜进行协商。温祥则称珠江建设公司在2004年曾通知其按4540.15元的标准支付超大面积的补偿款，并就此提交了银行现金送款单予以证明。珠江建设公司虽对该银行现金送款单不予认可，但确认其上注明的收款账户为其曾使用的账户，而从银行现金送款单记载的事项可以反映，其上记载的应缴款项金额即17114.95元与温祥主张的增大面积剩余补偿款12574.80元和参照每平方米2227.94元计算的2.0378平方米超大面积补偿款的合计金额基本一致，款项用途也与温祥主张的超面积补偿款相吻合。另，回迁房屋的超大面积仅为2.0378平方米，珠江建设公司在2004年要求温祥参照原《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》约定的增大面积补偿标准支付超大面积的补偿款亦符合情理。故此，温祥主张珠江建设公司在2004年曾要求其参照合同约定按每平方米2227.94元的标准支付超大面积补偿款，具有合理性。综上，本院合理采信温祥提交的中国银行现金送款单，认定温祥应向珠江建设公司支付2.0378平方米超大面积的补偿款4540.15元，故原审认定温祥需支付51381.03元有失妥当，应予纠正。温祥上诉请求改判其向珠江建设公司支付超大面积补偿款的金额为4567.15元，系其自由处分其民事权利，未违反相关法律法规的强制性规定，予以准许。综上所述，上诉人温祥的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》（于1999年10月1日起施行，于2020年12月31日失效）第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初11488号民事判决第二项；二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初11488号民事判决第一项为：自本判决发生法律效力之日起七日内，温祥向广州珠江建设发展有限公司支付补偿款4567.15元；三、驳回广州珠江建设发展有限公司的其他诉讼请求。本案一审受理费2421元，由广州珠江建设发展有限公司负担2317元，温祥负担104元。评估费11000元，由广州珠江建设发展有限公司负担。本案二审案件受理费1085元，由广州珠江建设发展有限公司负担989元，温祥负担96元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  郑怀勇审判员  邓 颖二〇二一年二月七日书记员  王文杰唐颖琪