河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2474号上诉人（原审原告）赵伟，男，汉族，1982年04月26日出生，住郑州市金水区。上诉人（原审被告）王雪芬，女，汉族，1959年07月26日出生，住河南省巩义市。委托代理人胡宗军，河南天坤律师事务所律师。委托代理人夏彬栩，河南天坤律师事务所律师。上诉人赵伟因与上诉人王雪芬合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初26943号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。赵伟向一审法院提出诉讼请求：1、判令王雪芬返还赵伟代为支付涉案房产（郑房权字第**）购房款465170元、转让费85000元，契税4625元，产权登记费及物业维修基金4732元；2、判令王雪芬赔偿赵伟损失暂为619480元（暂按目前市场价格15000元每平方米计算总价1084650减去购房款465170元）；3、判令本案诉讼费用、保全费、鉴定费全部由王雪芬承担，以上共计1179007元。事实和理由：2013年9月10日，赵伟与案外人韩彦荣签订《房屋买卖合同》，约定由赵伟受让案外人位于金水区清水苑N16号楼3单元2楼东户房屋，该房屋合同面积164.24平方米。2013年9月12日，赵伟向案外人韩彦荣支付全部定金及转让费共31万元，并取得该房屋所有手续。后案外人韩彦荣配合赵伟将房屋在开发商处进行变更登记。2013年9月30日，赵伟与开发商签订《商品房买卖合同》时，因清水苑N16号楼3单元2楼东户房屋面积大，开发商将其拆分为N16号楼3单元2层203（即涉案房产，房产证面积72.31m）、N16号楼3单元2层204两套房产。鉴于王雪芬当时系赵伟岳母，赵伟考虑女儿教育问题，欲保留一个学区房购房资格。根据郑州市房产政策，市区内家庭限购两套房产，经赵伟与王雪芬协商并达成口头协议，将涉案房产暂时登记在王雪芬名下。同时约定，赵伟条件成就时，王雪芬无条件配合赵伟变更产权。因涉案房产由赵伟以王雪芬名义与开发商签订《商品房买卖合同》，涉案房产全部房款及税费由赵伟支付，王雪芬仅是挂名产权人。故在涉案房产合同签订过程中，所有手续均由赵伟办理，且合同中王雪芬名字由赵伟书写，王雪芬名字上的指纹也是赵伟的指纹。2013年9月30日，合同签订后，赵伟向开发商支付首笔房款602350元，该款包含涉案房产全部购房款462468元。同日，赵伟向开发商支付涉案房产产权登记费60元，物业维修基金4672元。2013年10月30日，赵伟向郑州市地方税务局支付涉案房产契税4625元。2016年3月19日，赵伟向开发商补交涉案房产增加面积房款2702元。涉案房产购买后，赵伟及王雪芬女儿、赵伟父母亲一直在此居住至今。2015年12月21日，王雪芬女儿刘永鸽与赵伟协议离婚，王雪芬女儿刘永鸽提出女儿赵艺蒙归刘永鸽抚养，赵伟须变卖其名下非常soho的学区房，所得全部资金作为首付为王雪芬女儿购买“丽景苑”房产，该房产用于赵伟女儿上学使用，涉案房产过户给赵伟。赵伟变卖非常soho房产垫资累计90余万为王雪芬女儿刘永鸽支付首付、购买并装修好“丽景苑”房产后，王雪芬及王雪芬前夫刘吉祥、王雪芬女儿刘永鸽立刻把赵伟女儿赵艺蒙驱逐出丽景苑。赵伟多次要求王雪芬将涉案房产过户到赵伟名下，王雪芬要求赵伟再支付40万元好处费后将涉案房产过户给赵伟（有录音证据），赵伟于2018年4月2日将40万元转给王雪芬女儿刘永鸽（其中20万为现金、20万为转账），王雪芬拒不履行双方达成的过户协议，反而以涉案房产登记在王雪芬名下为由，变本加厉、采取打砸房屋设施、破坏财物、封堵锁眼等多种不正当手段驱逐赵伟及赵伟女儿，严重扰乱赵伟家庭正常生活，赵伟女儿也多次受到惊吓，心理受到严重创伤。赵伟认为王雪芬在（2020）豫0105民初5666号诉讼庭审及平时始终承认涉案房屋全部房款及税费均由赵伟支付，王雪芬本人自己未支付涉案房产任何费用，王雪芬收取好处费后拒不履行已达成的过户协议，其行为严重违反诚实信用原则；王雪芬不念作为姥姥的亲情，频繁骚扰并驱逐赵伟女儿，致使孩子居无定所，严重违背人伦道德，也给赵伟家庭造成恶劣影响，给孩子造成巨大心理阴影。同时，案涉房屋全部房款及相关税费均由赵伟支付，若王雪芬不同意履行过户协议，则应将上述赵伟支付的所有款项予以返还，并赔偿赵伟由此遭受的损失。赵伟女儿面临小升初，需要有独立产权的房子上学，赵伟为维护自身的合法权益，给女儿创造一个正常的生活环境，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至法院，望明查速判。一审法院经审理查明：2007年2月27日，赵伟与案外人刘永鸽办理结婚登记手续，2015年12月21日，双方协议离婚，离婚协议中约定将非常SOHO房产变卖后归刘永鸽所有，未对案涉房产的归属与分割进行约定。王雪芬系刘永鸽的母亲。2006年8月13日，赵伟（××）与河南鑫苑置业有限公司（出卖人）签署《商品房买卖合同》，约定购买位于郑州市郑东新区××路西、××北××单元××西户房屋，建筑面积135.31平方米，约定金额200541元，付款方式现金，约定付款时间2006年8月13日，交纳比例44.51%；约定金额250000元，付款方式商业贷款，交纳比例55.49%。2006年8月13日，刘永鸽刷卡支付104686元首付。2013年9月26日，赵伟与案外人徐海玲签署《郑州市存量房买卖合同》，约定将位于郑州市郑东新区金水东路3号鑫苑中央花园西区23号楼东6单元5层58号房屋出售给徐海玲，房屋成交价款1210000元，乙方于2013年9月26日前向甲方支付房款1210000元。2013年9月10日，赵伟与案外人韩彦荣签订《房屋买卖定金合同》，约定韩彦荣将位于金水区清水苑N16号楼3单元2楼东户房屋出售给赵伟，房屋面积164.24平方米，含地下室43.09平方米、停车位1个，成交价格122万元，赵伟于2013年9月12日前支付韩彦荣31万元，余款1006556元，赵伟可办贷款按揭支付给开发商。上述清水苑房产分为清水苑N16号楼3单元2楼203和204号两套房产，并分别签订商品房买卖合同，其中清水苑N16号楼3单元2楼203号房产于2013年9月30日由王雪芬与郑州清水苑置业有限公司签订，约定××购买位于金水××、××楼××单元××号房屋，建筑面积71.89平方米，约定金额462468元，付款方式现金，约定付款时间2013年9月30日，交纳比例100%。同日，赵伟通过转账支付602350元，其中包含两套房屋购房款、税款等。后该203号房产登记于王雪芬名下，且该房产购房发票、维修基金收据、契税完税证均显示购买方为王雪芬。上述合同签订后，涉案房屋物业费、垃圾清运费、燃气电费均由赵伟交纳。赵伟提供物业证明显示自2014年1月1日起至2020年6月15日一直由赵伟及其女儿赵艺蒙、其父赵仁松、其母翟香梅在案涉房屋内居住并交纳物业服务费用。一审法院认为：赵伟与案外人刘永鸽是否是本案的必要共同诉讼原告的问题。因赵伟主张其与王雪芬之间形成借名买房合同关系，其与王雪芬之间是合同关系，刘永鸽并未参与，不是合同一方当事人，即使其作为赵伟的妻子，对涉案房产纠纷处理结果具有法律上利害关系，但其已与赵伟离婚，其可另行以夫妻离婚后财产纠纷为由向赵伟主张自身权利，故刘永鸽并非本案必要共同诉讼当事人。王雪芬的辩称刘永鸽与赵伟是共同原告的理由，无法律依据，本院不予采纳。赵伟主张其与王雪芬之间借名买房合同关系是否成立。根据本案查明的事实，涉案房产系赵伟与案外人韩彦荣签订《房屋买卖合同》，支付包含两套房屋购房款、税款等。仅因涉案房产因开发商原因分成两套房产，即203和204号，使赵伟处于限购情形，分别签订二份商品房买卖合同，同时涉案房产的买卖合同也系赵伟本人所签，王雪芬并未提供证据证明涉案房屋由其支付部分款项的事实。且在房屋价款补差时，也由赵伟支付并取得票据，赵伟及其父母、女儿一直在涉案房屋内居住至今，且与204号房产实际为一套房产使用，登记两套权利证书。赵伟提供的其与王雪芬前夫的通话录音中，显示双方协商由赵伟向王雪芬支付40万元，同意将涉案房产过户至赵伟名下，并多次进行协商。王雪芬辩称涉案房产系赵伟及刘永鸽基于王雪芬对其生活上的帮助，承诺为王雪芬买房养老，将案涉房产赠与王雪芬。赵伟对此不予承认，且涉案房产并未进行分割使用。王雪芬应当举证证明但未提供充分证据证明，涉案房产系赵伟及刘永鸽赠与的意思表示及赠与事实。王雪芬辩称案涉房产系自开发商处原始取得，不存在物权变更过程，故不需要另行签订赠与合同。赵伟与刘永鸽离婚后，赵伟与王雪芬已无法律上的姻亲关系，在刘永鸽与赵伟离婚后房产处理过程中，更应当将涉案房产占有，以保护自身合法权益。赵伟、王雪芬证据显示王雪芬及其亲属未主张涉案房产权利，而是向赵伟主张其女儿的相应补偿。综上，结合赵伟、王雪芬双方提供证据的证明力，王雪芬提供的证据不足以证明其反驳主张，即赠与的事实成立，故对其辩称理由不予采信。对赵伟主张与王雪芬之间借名买房的合同关系，予以认定。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，不动产物权所有权以登记为准。涉案房产依法已登记在王雪芬名下，赵伟曾向王雪芬主张涉案房产过户至赵伟名下，王雪芬不予同意。现因王雪芬对涉案房产具有所有权，赵伟以借名买房合同关系主张王雪芬退还涉案房屋的价款，符合法律规定，予以支持。涉案房产全部购房款462468元，产权登记费60元，物业维修基金4672元，房产契税4625元及增加面积房款2702元，涉案房产房款共计474527元。赵伟请求王雪芬退还房屋转让款85000元，不应包含在房屋价款中，不予支持。赵伟请求王雪芬按目前市场价格15000元每平方米计算总价1084650元减去购房款465170元的损失619480元，未提供充分证据，王雪芬不予认可，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、王雪芬于本判决书生效之日起十日内退还赵伟购房价款474527元；二、驳回赵伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7706元，由赵伟负担4604元，王雪芬负担3102元。赵伟不服一审法院判决向本院上诉称：一、2021年1月15日赵伟委托评估机构对涉案房屋进行评估，评估结论为单价17565元/平方米。二、根据一审法院查明的事实，系赵伟与王雪芬之间存在借名买房，房款也是由赵伟支付的，赵伟现已无法按照当时的价格购买房屋，因此，王雪芬应当赔偿赵伟的房屋差价款795573元。三、赵伟需要用涉案房屋的购房款及经济损失款另行为赵艺蒙购买学区房。请求支持赵伟的全部诉讼请求。王雪芬答辩称：刘永鸽与赵伟及其父母共同生活至2018年1月4日。赵伟与王雪芬之间并不存在借名买房的合同关系。王雪芬没有赔偿义务，不认可赵伟提交的评价报告。王雪芬不服一审法院判决向本院上诉称：一、一审法院认定事实错误，双方之间不存在借名买房合同关系。1、赵伟不能证明双方存在借名买房合同关系。双方无书面协议、无口头约定，没有借名买房的合意。案涉房屋是赵伟与刘永鸽共同财产，并非赵伟个人出资。案涉房屋的产权证书等权利凭证原件由王雪芬持有，王雪芬自房屋交付至今均占有使用。2、一审法院认定借名买房合同关系存在的事实，举证责任分配错误。二、赵伟与王雪芬之间存在赠与合同关系，王雪芬不应当退还购房款。1、赵伟及其前妻刘永鸽与王雪芬存在赠与合同关系。2、王雪芬从未放弃过权利，反而一直就案涉房产积极主张权利。三、一审法院遗漏必要共同原告，程序违法。案涉房屋的购房款系赵伟与刘永鸽夫妻共同财产，因此，刘永鸽应当作为共同原告参加本案诉讼。请求改判驳回赵伟的诉讼请求。赵伟答辩称：一、一审法院认定赵伟与王雪芬之间借名买房关系成立是正确的，判决王雪芬返还赵伟购房款474527元符合法律规定。二、一审法院认定涉案房屋不存在共同原告是正确的。三、赵伟主张王雪芬赔偿经济损失符合法律规定。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为：赵伟与韩彦荣签订《房屋购买合同》，仅因开发商的原因将房屋分成两套，赵伟支付的房款、税款等均为两套房屋的款项。而该期间郑州市实施房屋限购政策，赵伟无法签订两份购房合同；同时两份购房合同均是由赵伟本人所签，赵伟支付购房款差价并取得票据；王雪芬无证据证明支付了房款。因此，赵伟与王雪芬之间存在借名买房关系。涉案房屋虽然有两个房产证，但并未进行分割使用且实际由赵伟居住使用并交纳物业等费用，因此，王雪芬主张系赠与，证据不足，不能成立。涉案房屋是否由赵伟、刘永鸽共同出资购买，刘永鸽是否对涉案房屋主张权利，与本案不是同一法律关系，刘永鸽不是本案共同原告。赵伟主张王雪芬应当按照市场价赔偿赵伟损失，一审未提供证据，二审提交由其单方委托鉴定机构2021年1月25日出具的评估报告，王雪芬对该评估报告不予认可，本院对赵伟的该上诉理由，不予采信。综上，一审法院判决认定事实清楚，实体处理正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。赵伟预交的二审案件受理费11794元，由赵伟负担；王雪芬预交的二审案件受理费8418元，由王雪芬负担。本判决为终审判决。审判员 张 鹏二〇二一年二月二十三日书记员 高慧丽