江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终136号上诉人（原审原告）：南京财画源市场管理服务有限公司，住所地南京市雨花台区菊花二村**南。法定代表人：张俊男，该公司总经理。委托诉讼代理人：张亮，江苏衡鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京雨花供销资产经营管理有限公司，，住所地南京市雨花台区软件大道******法定代表人：王良健，该公司董事长。委托诉讼代理人:吴敏捷，江苏万欣律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈程，北京市鑫诺（南京）律师事务所律师。上诉人南京财画源市场管理服务有限公司（以下简称财画源公司）因与被上诉人南京雨花供销资产经营管理有限公司（以下简称供销公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市雨花台区人民法院（2020）苏0114民初2769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。财画源公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；二、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、上诉人承租的雨花台区菊花二村16栋南房屋是为周围群众提供服务的菊花农贸市场，对其进行改造系市、区政府的工作安排，上诉人垫付的改造款207800元应由被上诉人承担。1、被上诉人并非一般房屋出租人，其作为案涉农贸市场的开办人和房屋所有人代表，应当由其承担政府安排的案涉农贸市场的升级改造。2、《雨花台区推进农贸市场升级改造》、《南京4**个农贸市场纳入标准化管理》、《关于雨花台区交付的函》、2019年9月23日的《通知》、《关于区商业网点办房屋出租的审核意见》等证据可以证明对菊花农贸市场的改造系政府安排，由被上诉人负责升级改造和承担改造款。3、上诉人于2017年9月续租案涉房屋后，接赛虹桥街道通知：市、区要求农贸市场进行升级改造，并要求按上级部门制定的《南京市标准化农贸市场认定考评表》中的项目进行改造。因该改造费用应由房屋所有人、管理人承担，上诉人专门通知了被上诉人总经理。被上诉人表示，改造款应由其支出，并让上诉人先行垫付，待续租时再结算。上诉人据此对案涉房屋进行改造，合计支出207800元。二、菊花农贸市场租户秦老太烧烤（小郡肝）一、二层楼板渗水、漏水的维修款35000元，应由被上诉人承担。2018年，秦老太烧烤一、二层楼板因下雨而渗水、漏水，造成一、二层吊顶、扣板、墙面、装修等损坏。上诉人通知被上诉人维修。被上诉人职工王**查看现场后，让上诉人先垫付维修款。上诉人让秦老太烧烤垫付维修款，年底再结算。秦老太烧烤找南京荣徽建设有限公司进行维修，共支付35000元维修款。年底，秦老太烧烤以其支出的35000元维修款，冲抵了其应交给上诉人的35000元房租。根据租赁合同第八条第二款的约定，该维修款应由被上诉人承担。同时，根据《南京市标准化农贸市场认定考评表》中建筑物结构项目的建筑物完好、整洁的要求，也应当对损坏的楼板、吊顶、扣板等进行更换、维修。该维修款亦应由被上诉人承担。三、上诉人续租时，配电箱裸露、无漏电防护装置，不符合安全要求。被上诉人职工李福宝巡查时，要求对配电箱进行改造，让上诉人先垫付改造款，待续租时再结算。上诉人为此支付了配电箱改造款（电力工程施工）29000元。虽然上诉人续租房屋时知道配电箱存在安全隐患，但被上诉人作为出租人，并不能因此免除保证租赁物安全的义务。根据租赁合同第八条第一款的约定，该改造款应由被上诉人承担。同时，根据《南京市标准化农贸市场认定考评表》中供电设施项目的要求，裸露的配电箱也应当更换、改造。该改造款亦应由被上诉人承担。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。供销公司辩称：1、本案案由为房屋租赁合同民事纠纷，上诉人与被上诉人系平等的民事主体，双方权利义务的认定应当以房屋租赁合同约定为准。双方于2017年9月30日签订的房屋租赁合同，第8.3条、8.4条、9.1条、9.3条约定被上诉人仅承担梁板柱砼墙、楼梯等房屋主体结构维修。上诉人主张吊顶、扣板、大理石等室内装饰装修费用，增容电表、配电箱等公共配套设施费用，均应由上诉人负责并承担相应费用，且上诉人不得以任何理由要求被上诉人予以补偿。上诉人要求被上诉人承担改造款、维修款无合同依据和法律依据。2、上诉人所称被上诉人向其承诺改造款由上诉人先行垫付，待续租时结算的意见，与事实不符。上诉人亦未提供任何证据证明被上诉人或被上诉人员工承诺其先行垫付所谓改造款、维修款，在房屋租赁合同有明确约定相关费用由上诉人自行承担的情况下，上诉人主张该费用由被上诉人承担，不符合社会常理，且没有事实依据。此外，仅凭上诉人提供的装修材料发票、收据、也无法认定系真实的改造支出。实际上上诉人承租涉案房屋后，对于涉案房屋及公共配套设施进行维护，进行室内装修、制作广告门头等，本就是其对外转租经营所产生的费用，理应由上诉人自行承担。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。财画源公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令供销公司向财画源公司返还菊花农贸市场改造款207800元、房屋渗水维修费35000元、配电箱改造款29000元，合计271800元，并支付利息(按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年1月1日计算至2019年8月19日；按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日计算至实际返还之日止)。2.由供销公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年9月30日，财画源公司（甲方）与供销公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、由乙方承租甲方坐落于雨花台区菊花二村16幢南，共2层间，建筑面积1748.65平方米的房屋。二、用途为经营农贸市场、招待旅馆、网吧、小餐饮店等。三、月租金为贰万柒仟伍佰元整，年租金总额为叁拾叁万元整，如开具发票，税金由乙方承担，租金支付方式为半年支付，先付后租。四、租赁期限自2017年9月30日至2019年9月29日止……八、甲方负责房屋主体结构（包括梁、板、柱、砼墙、楼梯等）的维修；房屋交付后，房屋主体结构以外的部分，包括但不限于房屋内外由乙方实际使用的设施、设备、物品及服务于乙方的公共配套设施、设备、物品等的维修，皆由乙方负责并承担相关费用。九、经甲方书面同意，乙方可以对房屋进行必要的装修、改造、美化或增设他物；乙方如需改变房屋的内部结构、装修以及对房屋主体结构有影响的设备（包括但不限于外立面装饰、安装管线、广告牌、灯箱等），其设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先以书面形式征得甲方书面同意，并向有关主管部门办理相关手续后方可施工，否则造成的后果与损失由乙方承担，且甲方可提前解除合同；合同到期或解除后，乙方不得以任何理由要求甲方收购或补偿乙方自置的装修或任何设备设施。同时甲方有权要求乙方将房屋恢复原状，费用由乙方承担；乙方在租赁期间添附的财产，能够拆除分离的，归乙方所有，由乙方搬走；不能拆除分离或拆除分离会极大减损该房屋财产价值的，无偿归乙方所有。2017年11月28日，财画源公司与案外人南京万盟广告有限公司签订《广告工程合同》一份，广告项目为菊花农贸市场等沿街店铺门头制作；工期自2017年11月30日至2017年12月15日；工程总造价69386.3元。2017年12月6日，南京市雨花台区人民政府网站上发布了一则题为《雨花台区推进农贸市场升级改造》的新闻，内容为“我区通过多次调研摸底，制定相关的工作方案，明确了三年改造计划共14家，分三年实施，2017年改造3家，2018年改造7家，2019年改造4家，预计总投资额2172万元。截至目前，2017年计划改造的3家农贸市场，西善花苑市场已开工改造，另两家（善水湾、金土地）已落实改造方案，预计年底完成改造工作。”2019年9月23日，供销公司向涉案菊花市场的全体经营户发出《通知》，载明因双方当事人之间租赁合同将于2019年9月29日到期，按照区人大、区政协提案要求，该处房屋将在2019年10月进行升级改造，请在合同到期前搬清房屋。以上事实有《房屋租赁合同》、《广告工程合同》、南京市雨花台区人民政府网站照片截图、《通知》及当事人陈述等证据予以证实。一审庭审中，财画源公司向一审法院提交：证据1.票号分别为19153559、13829706、15148770、13829768、06754073、06754133、07088842、07098957、07318272的增值税发票9张，拟证明财画源公司为改造涉案菊花农贸市场垫付款项共计207800元；证据2.2018年12月2日南京荣徽建设有限公司出具的收据一张，载明交款单位为秦老太小郡（收据中该字书写错误）肝，收款方式现金，人民币叁万伍仟元，收款事由房屋维修款、屋顶防水款，拟证明财画源公司为涉案菊花农贸市场垫付渗水、漏水维修款35000元；证据3.照片7张、南京市秦淮区安达水电安装服务部向财画源公司开具的发票(票号为35929232)一张，票面金额贰万玖仟元，项目为电力工程施工，拟证明财画源公司为涉案菊花农贸市场垫付配电箱改造款29000元。供销公司质证意见：对于上述三组证据的真实性不持异议，但认为上述发票、收据载明的款项均发生在租赁期内，按照合同约定，相应款项由财画源公司承担，与供销公司无关。一审法院认证意见：现财画源公司、供销公司双方对于上述证据的真实性不持异议，一审法院予以确认。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，财画源公司主张其为涉案菊花农贸市场垫付改造款207800元、房屋渗水维修费35000元、配电箱改造款29000元，现财画源公司提交的发票、收据、照片等证据不足以证明其实际支出了上述款项以及支出款项的具体用途，财画源公司主张系供销公司员工要求其垫付维修款、改造款，并承诺由其长期承租涉案菊花农贸市场，但其对此亦未能举证加以证明，由此产生的举证不能的不利后果由财画源公司自行承担。另根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力。本案中，财画源公司、供销公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。财画源公司、供销公司双方在合同中约定除房屋主体结构以外的部分，包括但不限于房屋内外由财画源公司实际使用的设施、设备、物品及服务于财画源公司公共配套设施、设备、物品等的维修，皆由财画源公司负责并承担相关费用；若财画源公司要对涉案市场进行改造需要经过供销公司的书面同意；合同到期或解除后，财画源公司不得以任何理由要求供销公司收购或补偿乙方自置的装修或任何设备设施。根据上述约定，即使财画源公司对于涉案菊花农贸市场存在维修、改造行为，在其未能举证证明财画源公司、供销公司双方对于维修改造款有其他约定或相关维修、改造行为是在供销公司授意下进行的情况下，相关费用亦应由其自行承担。综上，财画源公司的该项诉请缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回南京财画源市场管理服务有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费5377元，由南京财画源市场管理服务有限公司承担。二审中，上诉人向本院提交人民网《南京4**个农贸市场纳入标准化管理》网页截图以及雨花台区财政局发出的《关于区商业网点办房屋出租的审核意见》，证明政府要求其进行改造，改造款应当由被上诉人承担，最后相应的改造款也由财政进行补贴。被上诉人质证认为，对网页截图的真实性及证明目的不予认可，该新闻报道的农贸市场位于江宁区，与本案农贸市场没有关联性。对审核意见的真实性予以认可，但对该证据的关联性和证明目的不予认可，该审核意见系2020年3月17日作出，涉及的南京市雨花供销市场服务有限公司并非本案租赁关系主体。本案房屋租赁关系于2019年9月29日到期，该审核意见恰恰证明后期改造与上诉人2017年、2018年的改造装修行为无关。双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，上诉人要求被上诉人向其返还垫付的改造款。但双方签订的房屋租赁合同明确约定“房屋交付后，房屋主体结构外的部分，包括但不限于房屋内外由上诉人实际使用的设施、设备、物品及服务于上诉人的公共配套设施、设备、物品等的维修，皆由上诉人负责并承担相关费用”。上诉人主张的店铺门头、吊顶、地砖、、地砖施、供电设施、配电箱等改造项目均属于上述条文约定的主体结构外的部分，依据上述约定，该部分的维修、改造费用均应由上诉人自行承担。上诉人亦未能提交证据证明被上诉人承诺承担相关费用，故上诉人该项诉讼请求，本院不予支持。上诉人称其是应政府部门要求进行菜场改造，故相关费用应由作为房屋所有权人代表的被上诉人承担，该上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于上诉人要求被上诉人向其返还房屋渗水维修费，因上诉人提交的证据尚不足以证明该渗水与房屋的主体结构有关以及上诉人就漏水事项通知被上诉人、被上诉人要求上诉人先行维修并承诺支付该维修费用等事实，故上诉人该诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，上诉人财画源公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5377元，由上诉人南京财画源市场管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马帅审判员  李斐审判员  郑慧二〇二一年二月二十四日法官助理崔鸣书记员郭旭冬