浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0782民初20796号原告：赵干，男，1975年5月1日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：谭俊,浙江嘉图律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈财强,浙江嘉图律师事务所律师。被告：兰玉凤，女，1992年1月13日出生，畲族，户籍地福建省邵武市，现住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：楼兵军，浙江云衢律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁俊嘉，浙江云衢律师事务所实习律师。原告赵干为与被告兰玉凤房屋租赁合同纠纷一案，于2020年12月15日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员陈因独任审判，于2021年1月22日公开开庭进行了审理。原告赵干的委托诉讼代理人谭俊，被告兰玉凤的委托诉讼代理人楼兵军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵干向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告违约金25万元（相当于以首年租金为标准的6个月租金）；2、判令原告为维护自身权益而支出的律师费8000元由被告承担。事实与理由：2020年7月2日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于义乌市江东中路60巷36号一楼三间店面、二楼九间出租给被告经营服装使用，租赁期限为5年，自2020年7月13日至2025年7月12日止，装修免租期为2020年7月3日起至2020年7月13日止。房屋租金合计人民币280万元，每年租金金额及支付期限均在合同载明，其中第一年租金为人民币50万元，于2020年7月3日前缴纳。同时合同第五条约定，乙方逾期7天未足额付清房租，甲方有权终止合同，且乙方应向甲方支付合同总租金30%的违约金。合同第八条约定，守约方为维护自身权益而支出的费用包括律师费等由违约方承担。合同同时还对房屋租赁的其他权利义务作了约定。嗣后，被告并未按合同约定期限向原告支付租金，为此原告多次向被告催告，并于2020年7月7日通过微信及短信形式催告要求被告支付第一年租金及押金，但被告根本没有履约意思，仍拒付相应租金及押金。故原告按合同约定，于2020年7月11日通过微信及短信形式向被告发送解除《房屋租赁合同》通知，通知解除《房屋租赁合同》，并要求被告支付合同总价款30%违约金。但时至今日，上述违约金被告也仍未支付。原告认为，被告与原告签订《房屋租赁合同》后却恶意不履约，严重损害了原告的合法权益，故成讼。被告兰玉凤辩称，在2020年7月2日被告确实与原告签订过涉案房屋的租赁合同，被告没有在签订合同当天支付首年租金50万元及押金5万元也属实，但被告没有支付并不是主观上的恶意，而是签订合同时由于被告资金周转一时产生困难没有支付；另外根据租赁合同的约定，原告应将租给被告的房子，在2020年7月3日交给被告使用，但原告并没有将房子交付给被告使用，之后在2020年7月11日，原告就发信息通知被告解除了双方签订的房屋租赁合同，被告收到原告的通知以后，也多次与原告沟通，要求原告再给一定的宽限期，但是原告不给被告宽限期，原告单方面就解除了合同。由于原告没有交付房子，而且在签订合同后一个星期内，合同就已经被解除。原告的房子在出租给被告以前，本身就存在租赁合同纠纷，因此被告的行为没有给原告造成损失，原告要求被告支付25万元违约金不合理，应驳回原告的诉讼请求。针对被告的答辩，原告补充陈述称，1、涉案房屋一楼三间店面，二楼九间，在原被告签订房屋租赁合同时是空置的，具备了交付条件，而且在合同中也约定了装修免租期等相关事宜，完全不存在没有交付给被告使用的情形，但被告因其自身原因，始终拒付首年租金以及押金，也不进场进行装修，因此原告认为被告提出房屋没有交付给被告使用，是没有任何依据的。2、被告从来没有向原告提出过宽限一个月再交纳房租的要求。3、被告提到的纠纷系原告与之前的承租户周菊花以及周菊花和柳良陆之间的房屋租赁合同纠纷，纠纷的起因是周菊花未经原告的同意擅自将房屋转租给柳良陆产生的。根据已经生效的义乌法院（2019）浙0782民初12028号民事判决书载明原告与周菊花之间的房屋租赁合同已经于2019年9月29日解除，上述纠纷早已得到解决，而柳良陆和周菊花之间的房屋租赁合同纠纷，也已由义乌法院作出（2019）浙0782民初14897号民事判决，该判决也已生效，并且明确原告是无需承担任何责任的，故被告提出因涉案房屋存在纠纷导致无法租赁的说辞，也是没有任何依据的。4、原告妻子应丽华曾经于2020年8月11日，就本案所涉的房屋租赁纠纷向义乌法院提起诉讼，案号为（2020）浙0782民初12124号，该案虽然以应丽华主体不适格被裁定驳回起诉，但在该案中被告明确认可柳良陆和被告曾是夫妻关系，此外，在2020年4月26日，（2019）浙0782民初14897号案件的承办法官到涉案房屋现场勘验时，柳良陆曾当着承办法官面无故殴打原告，并造成原告轻伤一级，此后柳良陆一直在逃，直至2020年7月18日被抓获，结合被告和柳良陆之间的特殊关系，被告在2020年7月2日，选择租赁原告房屋，并与原告签订合同，不仅能够证实被告对涉案房屋的状况是明知的，也能够证明被告明显存在恶意。5、被告的答辩，刻意避开了柳良陆这个关键的案外人，被告在12124号案件的答辩中，主要是以柳良陆多次破坏原告租赁房屋，因而存在纠纷为由进行抗辩，被告现在的抗辩和之前的抗辩也是存在自相矛盾的。原告赵干为证明自己的主张，向本院提供以下证据：证据1、《房屋租赁合同》复印件一份[原件在（2020）浙0782民初12124号案件中]，证明原被告关于涉案房屋租赁相关权利义务约定情况。证据2、原告与被告微信聊天记录截图、短信聊天记录截图各一份，证明因被告未按合同约定履行租金及押金支付义务，原告通过微信及短信形式向被告催告的情况；因被告逾期七天未支付租金及押金，原告通过微信及短信形式向被告发送解除房屋租赁合同通知，且被告已收到原告的解除通知。证据3、委托代理合同及发票各一份，证明原告为维护自身合法权益而支付律师费8000元。证据4、义乌市人民法院（2019）浙0782民初12028号民事判决书一份，证明原告与之前承租户周菊花、毛航之间的《房屋租赁合同》及《租赁补充协议》已经于2019年9月29日解除，涉案房屋不存在无法出租的情况。证据5、原告与被告短信记录截图一份，证明案外人柳良陆因涉嫌故意伤害罪（被害人系赵干），被义乌市公安局刑拘之后，被告曾于2020年7月25日短信联系赵干请求协调，证明被告与柳良陆之间是熟识的。被告兰玉凤质证认为：对证据1的真实性合法性没有异议，对证明目的有异议，房屋租赁合同有约定被告应该在签订房屋租赁合同当天交纳租金和押金，但是被告没有在当天支付，这并不等于被告违约。合同约定房屋装修期至2020年7月3日起至2020年7月13日止，这也证明原告应当在7月3日把房屋交付给被告使用，但是原告没有，这是原告的违约行为。对证据2的真实性没有异议，但从双方聊天记录可以看出是原告违约，原告虽然向被告催收租金和押金，但是没有给予被告一定宽限期，原告在2020年7月11日，在没有给宽限期的情况下，擅自单方面通知解除了合同，2020年7月11号上午9:18微信，被告是这样说的“赵哥我不要你也不要这样吧，我说了让你过来谈你也不来，我诚心想租你又怕他，其实大家坐下来说都没事的。”从这句话可以看出涉案的房屋存在纠纷，原告怕柳良陆不想租给被告，本案合同解除的原因是原告自己不想租给被告。对证据3没有异议。但是这个费用不应当由被告承担。对证据4的真实性合法性没有异议，该判决书虽然在2019年9月已生效，但是判决生效不等同于原告与周菊花之间的纠纷已经解决，因为周菊花曾经将涉案的房屋转租给柳良陆，原告与柳良陆之间也存在着房屋转租的合同纠纷，正因为这个纠纷，如原告所述在2020年4月，柳良陆当着法官的面殴打原告，在2020年7月18日，柳良陆又去剪涉案房屋的电线，可见涉案房屋存在着纠纷并没有解决。对证据5的真实性没有异议，关联性有异议，只能证明柳良陆被抓以后，柳良陆的前妻让被告联系一下原告，其目的都是希望原告与柳良陆的纠纷能够合理的解决，这个短信被告是善意的，在于给大家创造一个谈判机会。被告兰玉凤为证明自己的主张，向本院提供离婚证复印件一份，证明被告兰玉凤与柳良陆曾系夫妻关系，于2019年3月15日登记离婚。原告赵干质证认为：真实性没有异议，该证据能够表明被告和柳良陆之间存在密切的关系，据原告了解，被告和柳良陆还共同生育有一个女儿，被告对于柳良陆和原告之间曾经存在的纠纷，以及柳良陆殴打原告及原告妻子的事实，也是非常清楚的，而且在被告和柳良陆离婚之后，双方也曾因为感情纠纷而报警，这均能说明虽然被告兰玉凤和柳良陆已经离婚，但是双方仍然是有紧密联系的。结合庭审情况，本院认证如下：对原告提供的证据1、2、3、4、5的真实性依法予以确认。对被告提供的证据的真实性依法予以确认。因审理案件需要，本院依法调取了（2019）浙0782民初14897号民事判决书一份及（2020）浙0782民初12124号法庭审理笔录一份，用于证明案件事实。经质证，原被告对上述证据均无异议，本院对上述证据的证明力予以确认。经审理查明，2020年7月2日，原告赵干（甲方）与被告兰玉凤（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：1、原告赵干将坐落于义乌市江东中路60巷36号一楼三间店面、二楼九间出租给被告经营服装使用，甲方收取乙方50000元作为租房押金；2、租赁期限5年，自2020年7月13日起至2025年7月12日止，装修期自2020年7月3日起至2020年7月13日止免租金；3、房屋租金合计人民币280万元，其中第一年租金为人民币50万元，于2020年7月3日前缴纳，第二年租金为人民币55万元，于2021年5月12日前缴纳，第三年租金为人民币55万元，于2022年5月12日前缴纳，第四年租金为人民币60万元，于2023年5月12日前缴纳，第五年租金为人民币60万元，于2024年5月12日前缴纳；4、合同中约定的租金金额不包含税费，出租人由租房产生的需缴纳的所有税款均由承租人承担；5、租赁期内，乙方逾期7天未足额付清房租，甲方有权终止合同，并收回房屋且乙方应向甲方支付合同总租金30%的违约金；6、守约方为维护自身权益而支出的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费等）由违约方承担。合同同时还对房屋租赁的其他权利义务作了约定。嗣后，被告未按合同约定于2020年7月3日前向原告支付第一年租金及押金，此后原告通过微信及短信形式要求被告支付第一年租金及押金，但被告经催告仍未支付。原告遂于2020年7月11日通过微信及短信形式向被告发送解除《房屋租赁合同》通知，通知解除案涉《房屋租赁合同》，并要求被告按约支付违约金。2019年6月20日，因房屋租赁合同纠纷，赵干向我院提起诉讼，要求解除与吴晓华、周菊花、毛航间的《房屋租赁合同》、《租赁补充协议》、腾退案涉房屋并支付尚欠租金、租期外房屋占有使用费、水电费和违约金。2020年3月12日，本院作出（2019）浙0782民初12028号民事判决，判决如下：“一、原告赵干与被告周菊花、毛航于2019年5月15日签订的《房屋租赁合同》（落款时间为2016年3月18日）、《租赁补充协议》于2019年9月29日解除；二、被告周菊花、毛航于本判决生效后十日内腾退义乌市江东中路60巷32号二楼9间房屋；三、被告周菊花、毛航于本判决生效后十日内支付原告赵干房屋租金及占有使用费386161元；四、被告周菊花、毛航于本判决生效后十日内支付原告违约金50000元；五、驳回原告赵干的其他诉讼请求。”该判决已于2020年6月1日生效。经审理查明，该案所涉租赁标的义乌市江东中路60巷32号第2层9间与本案所涉租赁标的义乌市江东中路60巷36号2楼9间系同一处租赁标的，该案所涉租赁标的义乌市江东中路60巷32号1楼5间店面包括本案所涉租赁标的，即义乌市江东中路60巷36号1楼3间店面。因案外人柳良陆与周菊花等人之间就案涉义乌市江东中路60巷32号1楼3间店面存在转租纠纷，柳良陆于2019年8月12日向我院提起诉讼，要求解除原告与被告周菊花于2019年5月29日及2019年6月1日签订的两份房屋租赁合同，判令被告赵干、周菊花、吴晓华、毛航返还原告租房押金、返还原告剩余租赁期内租金、赔偿原告剩余租赁期内装饰装修残值、赔偿原告店面搬迁费、赔偿原告停业期间经营利润损失，并分别支付资金占用期间利息。2020年7月13日我院作出（2019）浙0782民初14897号民事判决，判决如下：“一、解除原告柳良陆与被告周菊花于2019年5月29日、2019年6月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告周菊花、毛航于本判决生效后十日内返还原告柳良陆房屋押金5000元、租金266933元、搬迁费及停业损失10000元，并赔偿利息损失（以281933元为基数，自2019年8月12日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至2019年8月19日止，之后利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至实际履行完毕之日止）；三、驳回原告柳良陆的其他诉讼请求。”该判决已生效。该判决认定以下事实：“2019年7月18日，原告柳良陆与被告赵干就被告周菊花的转租行为发生纠纷，双方相互切断电源，并最终导致柳良陆无法正常经营而搬离。”另经审理查明，该案柳良陆转租的租赁标的义乌市江东中路60巷32号1楼3间店面与本案所涉租赁标的中的义乌市江东中路60巷36号1楼3间店面系同一处租赁标的。另查明，被告兰玉凤与案外人柳良陆原系夫妻关系，于2019年3月15日办理离婚登记。又，原告赵干为本案支出律师代理费8000元。本院认为，本案主要争议是：1、涉案《房屋租赁合同》被解除系因何方违约导致？2、若系被告违约，本案原告主张的违约金是否过高？对第1项争议，被告主张因存在纠纷致使原告不能交付涉案房屋，另外原告也没有给予被告交付租金以合理的宽限期，对此本院认为，首先，之前赵干与周菊花、毛航在涉案租赁标的上设立的《房屋租赁合同》、《租赁补充协议》已为生效的（2019）浙0782民初12028号民事判决确认于2019年9月29日解除，而转租其中1楼3间店面的柳良陆早已于2019年7月18日搬离，故至原被告于2020年7月2日签订涉案《房屋租赁合同》时，被告并无证据证明存在导致原告不能交付涉案房屋的情形；其次，被告兰玉凤作为承租人，对于所要承租房屋是否空置及是否具备承租条件，按常理应由自己到场查看，只有在充分了解房屋现状的前提下方能与出租人签订房屋租赁合同，现原被告已签订相关租赁合同，本案庭审中，被告兰玉凤亦承认签约前曾去查看过房屋现状，由此应可反推涉案房屋当时不存有不能交付的障碍；最后，从签约后原被告微信、短信交流情况看，期间被告兰玉凤只是提到自己因发货没有时间汇款（支付房租），既未请求原告给予付款宽限期，也未提出任何涉案房屋存有不能克服的人为障碍，需要原告给予排除的情形，且自签约后至2020年7月11日止，被告也未有进场装修，预备开展经营的举动。综上，涉案《房屋租赁合同》系因被告存在未如期支付租金的违约行为导致解除，原告依据合同的约定于2020年7月11日通知被告解除涉案《房屋租赁合同》并无不当，原被告签订的《房屋租赁合同》于2020年7月11日已经实际解除。对第2项争议，按法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因被告未如期支付租金的行为违反了合同约定，原告有权要求被告依照合同约定支付违约金和律师代理费，但应以实际损失为限，原告主张的违约金和律师代理费过分高于原告的实际损失，本院依法予以调整，综合考虑被告的违约行为、原告解除合同的情形及原告实际损失等本案的实际情况，本院酌定被告兰玉凤支付原告赵干违约金50000元及律师代理费5000元。综上，原告诉讼请求中于法有据部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告兰玉凤于本判决生效后十日内支付原告赵干违约金50000元。二、被告兰玉凤于本判决生效后十日内支付原告赵干律师代理费5000元。三、驳回原告赵干的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2585元（已减半），由原告赵干负担1997元，由被告兰玉凤负担588元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员  陈 因二〇二一年二月二日代书记员  殷子钧