天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0115民初714号原告：马立新，女，1966年7月17日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：甄卫江（马立新之夫），1965年1月24日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。被告：天津恒利房地产开发有限公司，住所地天津市宝坻区霍各庄镇平安家园吉祥阁配套公建108。法定代表人：何顺发，该公司董事长。委托诉讼代理人：张磊，天津金诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王嘉兴，天津金诺律师事务所律师。原告马立新与被告天津恒利房地产开发有限公司（以下简称恒利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马立新委托诉讼代理人甄卫江与被告恒利公司的委托诉讼代理人张磊、王嘉兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马立新向本院提出诉讼请求：1．请求解除马立新与恒利公司之间的地上车位买卖合同关系；2．判令恒利公司立即返还车位款人民币70,000元；3．判令恒利公司赔偿以70,000元为基数自2019年3月29日至还款之日按照银行贷款利率4.75%计算的利息；4．案件受理费由恒利公司负担。事实与理由：2019年3月29日，马立新向恒利公司购买其开发的金顺园小区3号楼1门301房屋，因售楼人员声称只有购买车位才能购买金顺园小区住房（下称“该小区”），故双方口头约定马立新以人民币70,000元的价格向恒利公司购买金顺园小区地上车位一个。随后马立新于2019年3月29日一次性向恒利公司支付车位款项70,000元，付款当天恒利公司向马立新出其收据一张。后来恒利公司告知马立新该车位只是出租，不是出售，并以马立新已支付车位款、收下收据为由，坚称与马立新已经构成合法有效的租赁合同关系。事实上，双方从未就该车位租赁事宜例如租金标准、租赁期限等进行过磋商，恒利公司在推销房屋过程中一直宣称的是买车位才能购房，双方之间并没有就车位租赁事宜达成合意，亦未签订过任何租赁协议。《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的道路属于业主共有，建筑区划内的绿地属于业主共有，建筑区划内的其他公共场所，公用设施和物业服务用房属于业主共有。第二百七十五条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。所以恒利公司无权处置地上车位使用权。诉讼过程中，马立新放弃了关于利息的诉讼请求。恒利公司辩称，依法驳回马立新的全部诉讼请求，诉讼费用由马立新自行承担。具体理由如下：1．恒利公司对涉诉车位享有合法权利，有权对外转让车位使用权。恒利公司为诉争车位的开发建设单位，通过国有土地使用权出让合法获得了涉诉项目的国有土地使用权，通过对土地的合法建设行为原始取得了地上建筑物、构筑物及附属设施等全部所有权及使用权。涉诉车位属于规划中的车位，属于《中华人民共和国民法典》规定的建设区划内规划用于停放汽车的车位，应由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，结合相关司法解释，恒利公司有合法的处置权利。另外，恒利公司与马立新达成的车位使用权转让合议说明马立新认可恒利公司享有车位使用权的处分权利。涉诉《商品房买卖合同补充协议》第19条也明确了车位使用权及所有权归恒利公司所有，恒利公司有权对外出售、出租，具体方案由恒利公司制定并组织实施，收益归恒利公司所有。因此，双方已经就地上车位的使用权约定了归属及处置方式，恒利公司保留了地上车位的使用权及收益权，有权对外转让车位使用权；2．恒利公司与马立新对车位使用权转让已经达成合意，合同已经成立、合法有效且为马立新认可。订立合同可以采取多种方式，从双方的行为能够推定双方有订立合同的意愿，依据后续交付、选取车位号码牌的事实，可以认定双方已经形成了合同关系。基于目前房地产市场的行业惯例以及《商品房买卖合同》补充条款第19条约定，双方对于车位使用权转让方式、车位选定方式、车位使用权转让价款、年息等内容均具有客观认知，内容合法有效，双方均应信守。且，无权处分并非认定合同无效的事由，双方有关车位使用权转让合同应为有效合同。3．马立新诉请解除合同、返还车位款及利息并无法律依据，不应予以支持。涉诉合同约定的解除条件尚未成就，并无法定解除之情形。即使马立新享有合同解除权，马立新解除合同的理由在达成合同时即已知晓，其在本案诉讼中行使解除权已经超过了一年的除斥期间，解除权已经消灭；4．恒利公司不存在捆绑销售行为。马立新主张此事实并无证据予以证实，且与事实不符。5．如支持包括马立新在内的业主解除合同、返还车位费用等诉请，则存在纵容业主对车辆的乱停乱放，引发更大社会矛盾的可能。目前，涉诉小区业主有关地上、地下车位的位置选取已经完成70%以上，虽与房屋数量未达到1：1，但已非常接近，可以满足基本的业主停车要求。如支持业主诉请，必将对既有房地产市场造成冲击，并造成相关行业和社会关系的混乱。本院经审理认定事实如下：恒利公司是从事房地产开发、商品房销售等业务的有限责任公司，是金顺园小区的开发商。2019年3月29日，马立新（乙方）与恒利公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》，约定商品房坐落于宝坻区××街××街××号楼××室，建筑面积为141.81平方米，每平方米价格为13715元，价款为1944924元。商品房土地来源为出让，以出让方式取得土地使用权的，土地使用年限为2016年7月22日至2086年7月21日止。恒利公司应于2020年10月31日前交付房屋。在附件六双方签订的《补充合同》第十九条约定，甲方基于本项目建造的地下车库／车位、架空层、配套公建等建筑物、构筑物的所有权及使用权归甲方所有，甲方有权对外出售、出租、具体方案由甲方制定并组实施，收益归甲方所有。甲方对外出租或者销售的，乙方在同等条件下享有优先受让或承租的权利。同日，马立新交纳了车位款70000元，恒利公司为其出具了收据一张，内容为：“今收到马立新3-1-301交来车位70000元”。以上事实，有当事人陈述、书证等证据予以证实。本院认为，本案立案案由为商品房预售合同纠纷。而商品房预售合同纠纷是指因当事人之间达成的房地产开发商把正在建设中的房屋预先销售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同产生的纠纷。本案所涉标的物为车位，并非在建房屋，且双方均认可车位没有包含在商品房销售合同中，故本案不属于商品房预售合同纠纷。本案系因诉争车位合同问题所引发的争议，故本案案由为合同纠纷。综合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点为：一、恒利公司就诉争车位是否享有处分权；二、马立新与恒利公司就诉争车位是否存在合同关系、合同的性质及合同效力问题。一、恒利公司就诉争车位是否享有处分权。《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。恒利开发公司在建造金顺园小区时交纳了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但在小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。恒利开发公司未提供证据证明其就金顺园小区建筑区划内的土地使用权保留了专有份额，故该小区的地上停车位属于占用业主共有部位建设的车位，是否经过规划审批，不影响地上停车位的土地使用权性质。另外，根据《补充合同》第19条的约定可知，双方仅对地下车位进行了约定，对地上车位未进行约定，亦能证明该地上车位所占用的土地使用权范围属于全体业主共有，其权益应归全体业主。因此，恒利开发公司对金顺园小区地上车位不享有处分权。二、涉诉车位是否存在合同关系及该合同的性质与效力。马立新交纳车位款70,000元，恒利公司给马立新出具收据，说明双方对车位达成了一定的合意，形成了事实上的合同关系。马立新虽主张双方之间存在车位买卖合同关系，其应对法律关系成立承担举证责任，但其未能提交证据予以证明，故对其主张不予采信。庭审中，恒利公司主张双方是使用权转让合同关系，另根据双方补充合同约定，可认定马立新与恒利公司之间存在车位使用权转让合同关系。如上所述，恒利公司不享有对地上车位的使用权，故其对外转让车位行为属无处分权的人处分他人财产的行为，该转让行为应属无效。无效的合同自始没有法律约束力，不存在解除问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因该合同取得的财产，应当予以返还，故马立新要求恒利公司返还车位款70,000元的诉讼请求，本院予以支持。马立新放弃关于利息的诉讼请求，系其依法处分己方权利，本院照准。综上所述，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条第一项规定，判决如下：一、马立新与天津恒利房地产开发有限公司就天津市宝坻区钰华街东侧、云山街南侧金顺园小区地上车位达成的使用权转让合同无效；二、天津恒利房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还马立新车位款70,000元；三、驳回马立新其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,696元，减半收取计848元，由天津恒利房地产开发有限公司负担，于本判决发生法律效力后十日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 高 满二〇二一年二月十日书记员 陈文佳附法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。