湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0521民初23号原告湖南省泓光建筑工程有限公司，住所地在邵东市宋家塘街道金利华酒店****。法定代表人曾晟，系该公司董事长。委托诉讼代理人彭海军，湖南白泉律师事务所律师。委托诉讼代理人欧阳志，湖南白泉律师事务所律师。被告李志阳，男，1991年7月13日出生，汉族，住邵东市。被告李品庆，男，1998年5月25日出生，汉族，住邵东市。两被告的委托诉讼代理人刘小珍，系两被告母亲。两被告的委托代理人肖品祥，邵阳市北塔区一品法律服务所法律工作者。被告邵东县天星房地产开发有限公司，住所地在邵东市红岭路。法定代表人曾来明，系该公司总经理。委托诉讼代理人曾建中，湖南天润人合律师事务所律师。原告湖南省泓光建筑工程有限公司（以下至判决主文前简称“泓光公司”）与被告李志阳、李品庆、邵东县天星房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“天星公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年1月4日受理后，依法适用普通程序，于2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告泓光公司的委托诉讼代理人欧阳志，被告李志阳及被告李志阳、李品庆的委托代理人刘小珍、肖品祥，被告天星公司的委托诉讼代理人曾建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泓光公司的诉讼请求：判决准许对天盛铭苑4栋106号门面的执行；诉讼费由被告承担。事实与理由：因被告天星公司拖欠原告工程款未付，原告向邵东市人民法院在申请了财产保全并提起诉讼。2020年9月9日邵东市人民法院作出(2020)湘0521财保92号民事裁定书，并作出(2020)湘0521执保340号协助执行通知书，查封被告天星公司名下天盛铭苑（2017—0024）4栋106号门面。被告李志阳、李品庆以查封门面系其购买为由，向邵东市人民法院提出执行异议，要求解除查封。2020年12月17日贵院作出(2020)湘0521执异71号执行裁定书，裁定中止(2020)湘0521执保340号协助执行通知书对李志阳、李品庆房产查封的执行。现原告认为，第一、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，被告天星公司系涉案房产的所有权人，被告李志阳、李品庆不是所有权人，对被查封的房产不享有足以排除执行的民事权益。第二、(2020)湘0521执异71号执行裁定书适用法律错误，本案应当按照特别法条优先于一般法条适用原则，适用特别法条即适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，现本案房产系门面，用于经营，并非用于居住，故李志阳、李品庆对被查封的房产不享有排除执行的民事权益。第三、根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，被查封的产权自登记发生物权效力。本案李志阳、李品庆未履行登记手续，只对天星公司享有债权，不能排除执行的民事权益。综上，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告李志阳、李品庆辩称，被告李志阳、李品庆在法院查封前就与被告天星公司签订了认购协议书和商品房买卖合同，并支付了全部房款；被告李志阳、李品庆在法院查封前已经合法占有并使用该不动产；因原告未向被告天星公司提供竣工验收材料，导致无法办理产权登记；案涉房产系李志阳、李品庆唯一房产；邵东市人民法院作出的(2020)湘0521执异71号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告天星公司辩称，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定与第二十九条的规定，不存在一般条款和特别条款之分，本案被告李品庆、李志阳购买被告天星公司的房产是真实合法的，符合第二八条规定，自然排除第二十九条适用；被告天星公司没有将房产登记在被告李品庆、李志阳名下，是被告天星公司与原告工程款纠纷的原因；综上，法律规定是保证购买人的物权期待权，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告泓光公司因被告天星公司拖欠其工程款未付，向本院申请诉前财产保全并提起诉讼。本院以(2020)湘0521财保92号民事裁定书及(2020)湘0521执保340号协助执行通知书，查封被告天星公司名下天盛铭苑（2017—0024）4栋106号门面。被告李志阳、李品庆以查封门面系其购买为由，向本院提出执行异议，要求解除查封。本院以(2020)湘0521执异71号执行裁定书，裁定中止(2020)湘0521执保340号协助执行通知书对李志阳、李品庆房产查封的执行，原告遂向本院提出申请执行人执行异议之诉。另查明，案外人刘小珍系被告李志阳、李品庆母亲。2016年12月13日被告李志阳、李品庆委托刘小珍与天星公司签订了《天盛铭苑认购协议书》，李品庆、李志阳以2333149元认购天盛铭苑4栋105号门面。后因天盛铭苑小区规划变更，导致房号登记错误，被告买受人李志阳、李品庆实际购买房产是天盛铭苑4栋106号门面。2017年11月6日被告李品庆、李志阳与天星公司基于认购书内容签订了《邵东县商品房买卖合同》。现被告李品庆、李志阳已通过其父亲李建明、母亲刘小珍的银行账户向被告天星公司支付了2020399元购房款。2019年4月15日被告天星公司将上述106号门面交付给被告李品庆、李志阳占有使用。2019年4月15日被告李品庆、李志阳支付了水电费、水电增压扩容费、房屋维修基金等。再查明，被告李品庆、李志阳自2019以来，多次催促天星公司办理不动产权证。2020年9月23日被告天星公司出具证明，证明未办理不动产权证非被告李品庆、李志阳的原因造成的。以上事实有原、被告提交的原、被告的身份信息、营业执照、快递回执、《天盛铭苑认购协议书》、《邵东县商品房买卖合同》、转账凭证及天星公司收据、天星公司证明、民事裁定书、执行通知书、不动产登记信息以及原、被告的当庭陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉纠纷。本案的争议焦点是应否准许对案涉房屋执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案被告李品庆、李志阳与被告天星公司签订了合法有效的商品房买卖合同，支付全部价款，并合法占有使用该不动产，均系发生在原告泓光公司采取保全措施前，且因被告天星公司的原因导致未办理过户登记，被告李品庆、李志阳并无过错，因此被告李品庆、李志阳的异议，符合法律规定，本院予以支持。原告诉称本案应当适用特别条款即《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。本院认为，上述规定的第二十八条适用金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议的情形，第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，本案确实同时符合“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，产生了竞合，但上述两个条款并非排斥适用关系，而是选择适用关系。根据本案查明的事实，被告李品庆、李志阳的异议已经完全符合第二十八条规定的条件，具有能够排除执行的权利，无需适用第二十九条的规定。此外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，本案被告李品庆、李志阳也符合该规定，该规定与上述规定的第二十八条也相一致。综上，对原告泓光公司的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回原告湖南省泓光建筑工程有限公司的诉讼请求。本案诉讼费80元，由原告湖南省泓光建筑工程有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  匡自力人民陪审员  李 丽人民陪审员  王玉梅二〇二一年二月二日法官助理黄叶代理书记员  黄进墙附相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。