湖南省耒阳市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘0481执异30号 案外人：谢光裕，男，汉族。 案外人：谢光跃，男，汉族。 案外人：谢顺成，男，汉族。 案外人：谢春和，女，汉族。 申请执行人：黄利萍，女，汉族。 委托代理人：陶剑锋，湖南正强律师事务所律师。 被执行人：耒阳万元房地产开发有限公司。 法定代表人：徐术荣，该公司总经理。 被执行人：耒阳万亿百货有限公司。 法定代表人：徐术荣，该公司执行董事。 在本院执行黄利萍与耒阳万元房地产开发有限公司、耒阳万亿百货有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，案外人谢光裕、谢光跃、谢顺成、谢春和等四人于2020年12月2日对本院查封、拍卖被执行人耒阳万元房地产开发有限公司（以下简称万元房地产公司）名下位于耒阳市蔡子池街道办事处五一路三湘明珠商业广场营业门面一间提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人谢光裕、谢光跃、谢顺成、谢春和称:请求依法撤销耒阳法院(2019)湘0481执740号之一执行裁定，解除对位于耒阳市蔡子池街道办事处五一路三湘明珠商业广场1幢01001（权证号为00093014，建筑面积163.39平方米）营业门面一间的查封。事实与理由：贵院在执行黄利萍等人与万元房地产公司房屋租赁合同纠纷一案时查封了被执行人万元房地产公司名下营业门面一间，该房产虽然登记在被执行人万元房地产公司名下，但实际上该房产并不属于万元房地产公司所有，案外人认为(2019)湘0481执740号之一执行裁定采取的保全措施不当。被查封的店面是被执行人万元房地产公司根据耒阳市城市建设的需要和市政府【2006】61次常务会议精神，按照耒阳市政府审批的用地红线规划组织施工建成的。万元置业集团有限公司于2009年10月18日与申请人谢光裕、谢国（谢光跃之子）、谢顺成（谢祖光之子）、谢春和四人签订了房屋拆迁安置补偿协议。项目改造后由于拆迁是一比一补偿。被查封的店面正是申请人谢光裕、谢光跃、谢顺成、谢春和的回迁商铺。因牵涉到税费的问题，被执行人万元房地产公司没有及时将产权过户到申请人名下，但涉案商铺已于2011年10月1日交付给申请人。申请人已将该商铺出租，陆续收到了多年的房租。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。申请人的情况符合以上法律规定。基于上述理由，申请人认为，贵院裁定查封冻结是不恰当的，损害了申请人的合法权益。为此，申请人特提出异议。案外人谢光裕、谢光跃、谢顺成、谢春和提供的证据有：1.(2019)湘0481执740号之二执行裁定书；2.房屋拆迁安置补偿协议；3.房屋拆迁安置补偿补充协议；4.房屋租赁合同；5.商铺返租补充合同；6.耒房蔡子池共字第0000022号、耒房蔡子池字第00004120号、耒房权证蔡子池字第000**119号房产证；7.入德门项目改造拆迁面积与安置面积明细表；8.返租付款银行流水明细；9.耒阳市入德门小区建设协调服务领导小组出具的耒房蔡子池字第00004120号房产证、耒国有（1996）字第26040857号土地使用证收条；10.房屋分层分户面积对照表；11.签订房屋租赁合同通知及邮寄回执；12.(2019)湘0481执740号之一执行裁定书；13.(2019)湘0481执740号之二执行裁定书；14.户口注销证明；15.结婚证；16.生育子女情况证明；17.亲属关系证明；18.独生子女光荣证；19.解除租赁合同通知；20.律师函；21.万元房地产公司00093014号不动产权证号查询资料。 申请执行人黄利萍辩称：1.案外人无任何证据证明对权证号为00093014下的房屋拥有任何权利，案外人对耒阳法院(2019)湘0481执740号之一执行裁定的查封行为不享有排除强制执行的权利，执行法院的行为无任何违反法律的行为，其执行异议应予以驳回；2.案外人的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形；3.耒阳法院(2019)湘0481执740号之一执行裁定的被执行人是万元房地产公司，00093014号权证登记在万元房地产公司名下，而拆迁合同主体是万元置业有限公司。案外人与万元房地产公司无任何债权债务关系，无权对万元房地产公司主张任何权利。 本院查明，原告黄利萍等20人与被告万元房地产公司、耒阳万亿百货有限公司（以下简称万亿百货公司）房屋租赁合同纠纷一案【其中黄利萍案案号：（2018）湘0481民初3011号】，本院于2018年11月14日受理，2018年12月26日本院对原告黄利萍一案依法判决：一、被告耒阳万元房地产开发有限公司、耒阳万亿百货有限公司在本判决生效之日起十日内向原告黄利萍连带支付拖欠的房屋租金85600元及2019年度房屋租金36593，两项合计122193元；二、被告耒阳万亿百货有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告黄利萍违约金14442元（违约金计算至2018年9月30日，2018年9月30日之后的违约金按欠付收益总额每日万分之二的标准继续支付，直至收益全部付清之日止）。2019年4月17日，原告黄利萍向本院申请执行。2019年11月15日本院作出(2019)湘0481执740号之一执行裁定：查封被执行人万元房地产公司名下营业门面一间【位于蔡子池街道办事处五一路三湘明珠商业广场上幢0100号(0100系笔误，实际房号为10001号)，权证号为00093014，建筑面积163.39平方米】。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为，查封期限三年。2020年10月28日本院作出(2019)湘0481执740号之二执行裁定：拍卖被执行人万元房地产公司名下的营业门面一间【位于蔡子池街道办事处五一路三湘明珠商业广场上幢0100号(0100号系笔误，实际房号为10001号)，权证号为00093014，建筑面积163.39平方米】。 因耒阳市“入德门”旧城改造项目万元置业集团有限公司于2009年10月18日与申请人谢光裕、谢光跃（谢光跃之子谢国代签）、谢祖光（谢祖光之子谢顺成代签）、谢春和签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，协议主要内容：被拆迁总面积541.32平方米，商业一层139.92平方米，一层商业后住宅占地面积74.8平方米，商住二层面积191.22平方米，三层住宅面积135.38平方米；双方采取产权调换方式置换房屋；调换总面积658.31平方米，安置沿五一路门面92.6平方米，安置一楼商业大厅文化路从北往南3、4、5号商铺面积122.11平方米，安置二楼商业大厅92.6平方米，安置住宅建筑面积351平方米。2009年10月13日万元置业集团有限公司与上述四人签订了《房屋拆迁安置补偿补充协议》，协议主要内容：增加安置补偿住宅建筑面积117平方米；产权调换总面积增加至775.31平方米。2011年9月29日，10月14日，万亿百货公司与上述四人签订了《商铺租赁合同》、《商铺返租补充合同》，主合同第一条对涉案10001号门面约定：一楼五一路临街10001号（即西与商场大门相邻，东邻周晓飞，北临五一路，宽8.91米，向南进深10.4米，建筑面积为92.6平方米），约定租期5年。补充合同作出对租赁价格提高约定。“入德门”旧城改造项目完成后在耒阳市不动产登记中心登记的信息情况如下：不动产权证号00093014（大证号）；坐落耒阳市五一东路28号三湘明珠住宅小区10001号；权利人耒阳万元房地产开发有限公司；10001号门面的建筑面积为163.39平方米，实际套内面积为91.19平方米。涉案被查封门面位于该购物广场一楼，尚未办理不动产权证小证。 另查明，涉案房产在旧房改造前已办理耒房蔡子池共字第0000022号、耒房蔡子池字第00004120号、耒房权证蔡子池字第000**119号、耒房蔡子池字第00004120号房产证和耒国有（1996）字第260408**土地使用证。谢祖光已死亡，其户口于2007年6月4日被注销。 本院认为，本案争议的焦点为：案外人谢光裕、谢光跃、谢顺成、谢春和对涉案门面房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，我国大型商业楼在工程竣工后办理初始登记时一般都登记在开发商名下，但初始登记与最终权利人可能并非同一主体。本案中，涉案门面虽然已办理了不动产初始登记，但该登记系万元房地产公司作为开发商在工程竣工验收后依据惯例所办理的初始登记，根据涉案10001号门面尚未办理小不动产权证的现状，案外人谢光裕、谢光跃、谢顺成、谢春和如作为拆迁补偿户，其在完善相关手续后是能完成对涉案门面的后续登记手续的。根据案外人谢光裕、谢光跃、谢顺成、谢春和提交的证据，本院认为，案外人提交的证据充分，能证实涉案门面确系拆迁补偿安置房，案外人谢光裕、谢光跃、谢顺成、谢春和与拆迁人采取产权调换方式置换涉案房屋，其作为拆迁户一方依法享有优先安置权。而根据申请执行人黄利萍与被告万元房地产公司、万亿百货公司租赁合同执行一案的情况，黄利萍对万元房地产公司所享有的债权系普通债权，从双方所享权利性质的优先性判断，黄利萍对涉案门面不具有优先受偿权。综上，案外人谢光裕、谢光跃、谢顺成、谢春和请求撤销(2019)湘0481执740号之一、之二执行裁定，解除、终止对涉案门面的查封、拍卖程序，于法有据，本院予以支持。 综上所述，本院认为，案外人谢光裕、谢光跃、谢顺成、谢春和对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款之规定，裁定如下： 中止对被执行人耒阳万元房地产公司名下位于耒阳市五一东路28号三湘明珠住宅小区10001号商业门面（不动产证大证证号：00093014）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  杨 波 审 判 员  谷莉萍 审 判 员  罗永生 二〇二一年二月七日 法官 助理  资 东 代理书记员  伍永芳 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： …… (二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 …… 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 ……