四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川14民终16号 上诉人（原审原告）：眉山圣丰农业有限公司。住所地：眉山经济开发区新区。 法定代表人：张云，总经理。 委托诉讼代理人：詹海垒，男，1995年2月6日出生，汉族，住眉山市彭山区。 委托诉讼代理人：李贵祥，四川山助律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都碧海天环保科技有限公司。住所地：成都市温江区柳城街办鱼凫路**********。 法定代表人：许凌，执行董事。 委托诉讼代理人：李绿玖，北京市中银（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨瑞，北京市中银（成都）律师事务所律师。 原审第三人：黄泰中，男，1983年2月9日出生，汉族，住四川省洪雅县。 原审第三人：余佳，女，1987年11月15日出生，汉族，住四川省洪雅县。 原审第三人：肖斌，男，1979年12月28日出生，汉族，住眉山市东坡区。 原审第三人：杨英，女，1981年10月18日出生，汉族，住眉山市东坡区。 上诉人眉山圣丰农业有限公司（以下简称：圣丰公司）因与被上诉人成都碧海天环保科技有限公司（以下简称：碧海天公司）、原审第三人黄泰中、余佳、肖斌、杨英合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2020）川1402民初2949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 圣丰公司上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人全部诉讼请求。事实和理由：1、一审认定被上诉人享有向第三人收取部分购房款的权利系事实认定错误，被上诉人已构成严重违约。按照双方《房产代理包销协议》约定，被上诉人收取超出4850元/米的款项应取得上诉人的书面同意后才能实施，且对未超出4850元/米的价款不享有佣金，其无权擅自收取购房款。2、被上诉人在一审中仅提供一份手机照片中自己制作的登记表，没有上诉人和被上诉人签章签字，亦无其他证据证明登记表中记载的客户信息就是其代理销售成功应当计算佣金的其他证据。双方均认可没有进行结算，但一审以被上诉人制作的登记表认定上诉人应向其支付佣金不当。3、即便按照双方协议被上诉人对超出部分有权收取，但也仅针对超出单价部分，对没有超出的部分是无权收取的，代理协议是针对每一套房屋进行佣金计算，而原审法院混淆了每套房屋的佣金和总的佣金，偷换概念。 碧海天公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 黄泰中、余佳答辩称，答辩人起诉上诉人要求解除合同的案件正在上诉中。请法院依法裁决。 肖斌、杨英未提交答辩意见。 圣丰公司一审诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告返还其向第三人黄泰中、余佳、肖斌、杨英私收的购房款合计人民币299443元。2.请求判令被告向原告支付资金占用费（计算方式：以244443元为基数，以6%为年利率，从2020年1月19日起计算至实际付清之日止；以55000元为基数，以6%为年利率，从2020年1月11日起计算至实际付清之日止）。3.本案诉讼费由被告承担。 一审认定事实如下：2019年7月2日，圣丰公司（甲方）与碧海天公司（乙方）签订《房产代理包销协议》，主要约定：甲方委托乙方在全国范围代理玉祥港都房产项目的销售，方式为包销。代理期限为：协议签订生效日起9个月，预计自2019年7月1日起至2020年3月1日止；实际期限以实际进场工作时间为准，双方协商一致后可相应顺延。包销底价为按建筑面积计价4850元／平米，本底价用于本协议期满结算乙方购买甲方未销售房产的房款。市场销售基价为按建筑面积计价5500元／平米，乙方不得低于此价售房。如乙方低于市场销售基价售房需经甲方书面同意。乙方需缴纳保证金人民币1000万元，乙方需在本协议签订后3个工作日支付50万元合同履约保证金。甲方在预售证过会后书面通知乙方，在甲方取得预售证后10个工作日内向甲方支付剩余950万元。佣金标准：乙方应严格按照本协议约定销售房屋，实际销售价格高于销售基价4850元／平米以上的部分作为乙方佣金；销售价格超过5800元／平米的部分，税费由乙方全额自行承担，税率不得低于30%（若乙方能提符合甲方要求发票则作相应冲抵）。未经甲方书面同意，乙方不得向客户收取购房定金、排号费、诚意金等费用，由甲方销控人员负责收取客户相关费用。没有甲方的收款手续乙方独自收取费用给客户造成的一切损害后果由乙方负责。超出底价（价格标准为4850元／平米）部分乙方可选择自行收取或由甲方代为收取。2019年12月28日，圣丰公司（甲方）与碧海天公司（乙方）签订《“玉祥港都”房产代理包销补充协议（一）》，主要约定：包销底价为按建筑面积计价4200元／平米，本底价用于本协议期满结算乙方购买甲方未销售房产的房款。乙方开盘价为4580元／平米起。甲方2020年1月15日前未取得预售证，则乙方在2020年“春节”前不向甲方支付剩余950万元合同履约保证金，顺延至2020“春节”上班后取得预售证后10个工作日。合同签订后，碧海天公司开始包销房屋。2020年5月11日圣丰公司与第三人肖斌、杨英签订商品房买卖合同（合同签约备案号：5076914建筑面积87.41㎡总价409778元），圣丰公司分别于2020年1月11日出具专用收款收据收取第三人杨英定金2万元，2020年5月11日收取第三人肖斌、杨英54778元，碧海天公司于2020年1月11日出具收据收取郑全珍代第三人肖斌、杨英支付购房款合计55000元，余款按揭。2020年4月28日圣丰公司与第三人黄泰中、余佳签订商品房买卖合同（合同签约备案号：5075822建筑面积87.41㎡总价444443元），并分别于2020年1月12日出具专用收款收据收取第三人黄泰中、余佳购房款5万元，2020年4月23日收取购房款15万元；碧海天公司于2020年1月19日出具收据收取第三人黄泰中、余佳购房款244443元，黄泰中、余佳已全额支付购房款。庭审中，碧海天公司提供自制登记表称，其销售了16套房，销售总价7216343元，底价总价为6126456元，应付佣金1089887元。圣丰公司称这个不清楚，其统计过有十二、三户，其中一户碧海天公司已经把钱退给业主，其他退过没有不清楚。圣丰公司表示解除代理销售的相关协议后，双方没有结算。 另查明，圣丰公司为本次诉讼与四川山助律师事务所律师签订《诉讼代理合同》，支付律师费21000元。圣丰公司申请诉讼保全缴纳保费1200元、诉讼保全费用2120元。 一审认为，本案双方签订的《房产代理包销协议》及《“玉祥港都”房产代理包销补充协议（一）》，是双方平等协商的结果，系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，对双方均具有约束力，双方均应依合同约定全面履行各自义务。本案争议焦点为，碧海天公司是否享有向第三人收取部分购房款的权利，其收取购房款的行为是否构成违约。根据《房产代理包销协议》约定：“超出底价（价格标准为4850元／平米）部分乙方可选择自行收取或由甲方代为收取。”的内容来看，超出底价部分的购房款收取是由乙方自行收取，还是甲方代为收取的选择权在碧海天公司，说明碧海天公司是享有向第三人收取部分购房款的权利，其收取部分购房款的行为不构成违约。碧海天公司在针对案涉第三人收取购房款时，虽超额收取了部分，但根据合同约定，圣丰公司应与碧海天公司结算并支付其已销售相应房屋佣金。庭审中，圣丰公司没有提供碧海天公司已销售房屋的结算佣金证据，而碧海天公司提供了相应的结算佣金自制登记表表明，在总的销售佣金方面，圣丰公司应支付其佣金。至于双方之间的纠纷所涉及的代理销售的相关协议解除及双方的最终结算，属另一法律关系，本案不予调整。据此，圣丰公司认为碧海天公司利用其员工销控人员的身份，指令员工改变了资金的去处，形成非法占有，已实际侵犯了圣丰公司合法权益，与本案查明事实不符。其主张碧海天公司返还收取第三人肖斌、杨英、黄泰中、余佳购房款299443元及资金占用费，一审不予支持。对圣丰公司请求支付律师费21000元及承担保费、诉讼保全费，因碧海天公司收取部分购房款不违反双方约定，不构成违约。故对圣丰公司该主张，不予支持。一审遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回原告眉山圣丰农业有限公司的诉讼请求。案件受理费5792元，减半收取2896元，保全费2120元，由原告眉山圣丰农业有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 圣丰公司提交如下证据：律师函及邮寄快递信息、关于解除房地产代理包销协议的通知、关于被上诉人限期退场的通知，拟证明：1、被上诉人没有按照房产代理包销协议的约定交纳保证金，导致合同不能履行，相应违约责任应由被上诉人负担。2、上诉人要求被上诉人返还擅自收取业主的购房款金额当时是349443元，发函后共返还了5万元给购房户，故被上诉人对其无权收取业主购房款是明知的。3、被上诉人收到解除的通知及限期退场的通知后，怠于履行相应的手续，导致上诉人后期工作无法正常开展。 碧海天公司质证意见：证据真实性无异议，但与本案无关联性，不予认可。 本院审查意见：被上诉人虽对证据真实性无异议，但该证据与本案双方诉争的焦点无关联性，不予采信。 二审经审理查明的事实与一审事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审中双方争议焦点为：圣丰公司要求碧海天公司返还向第三人收取的购房款及利息是否成立。 本案业已查明，碧海天公司和圣丰公司针对“玉祥港都”房产项目建立了房产代理包销的合同关系，碧海天公司按照双方合同约定收取佣金。圣丰公司在本案中起诉要求返还的购房款系碧海天公司在履行双方房产代理包销合同过程中对外销售房屋时收取，对该事实双方无异议。根据双方合同约定，超出底价4850元/平方米的部分碧海天公司可选择自行收取或者由圣丰公司收取，也即对该部分的收取碧海天公司有选择权。庭审中圣丰公司表示该公司派有财务人员在销售部收费，第三人黄泰中表示当天交纳购房款尾款时圣丰公司人员未上班，其是通过销售人员出示的财务人员支付宝扫码付款。可见，对于购房款的收取一般情况下仍然是在圣丰公司控制中。同时，本案中双方均认可碧海天公司已销售的房屋佣金尚未结算，而根据双方庭审中的陈述，双方对于已销售房屋的数量和结算标准均存有争议。由此，双方关于碧海天公司收取的购房款应否返还之争实质是双方在履行包销合同过程中产生的争议。碧海天公司主张其已销售的房屋应收取佣金高于其收取的购房款且圣丰公司尚有50万元保证金未退还，并举示证据进行佐证，圣丰公司不认可碧海天公司主张的销售数量，但未举示证据进行反驳，故根据在案证据不能得出碧海天公司违约应返还收取的购房款的结论。双方争议的解决需要先行结算，再确定碧海天公司收取的购房款应否返还及返还多少。圣丰公司在双方未结算的情况下提起诉讼主张碧海天公司收取购房款违约要求返还，与查明事实不符，一审未支持其请求并无不当。 综上，圣丰公司上诉理由不成立，其请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5792元，由上诉人眉山圣丰农业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 敏 审判员 李建伟 审判员 覃 棱 二〇二一年二月十九日 书记员 张 瑜