辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终451号上诉人（原审被告）：郝艳芳，女，1958年11月24日出生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人（原审被告）：姜春洪，男，1956年1月13日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：沈阳绿建物业服务有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区和平北大街**。委托诉讼代理人：王哲,辽宁奉申律师事务所执业律师。上诉人郝艳芳、姜春洪因与被上诉人沈阳绿建物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初14361号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，依法审理了本案。本案现已审理终结。郝艳芳、姜春洪的上诉请求：撤销一审判决。事实与理由：一、一审期间追加姜春洪参加诉讼，是对本人的侮辱和伤害。二、被上诉人开庭时仅出示合同复印件，上诉人对此有异议。三、被上诉人主张物业费已经超过诉讼时效。四、园区内大部分书是被上诉人栽种的，当时正是产果期，被上诉人应给付树钱。五、物业公司应公示收支情况，公共区域广告费，维修基金等情况。六、2016年曾进行维修，花费维修费，被上诉人未予给付。沈阳绿建物业服务有限公司辩称，同意一审法院判决。沈阳绿建物业服务有限公司向一审法院的诉讼请求为：1、判令被告支付2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费4,620元（91.64平方米×1.2元每月每平方米×42个月）；2、判令被告支付物业费违约金458元；3、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告郝艳芳、姜春洪系位于沈阳市和平区长白东路17-10号3-1-2，建筑面积91.64平方米房产的所有权人。2016年8月13日，原告沈阳绿建物业服务有限公司（乙方）与涉案房产所在园区业主委员会即翰逸华园业主委员会（甲方）签订《翰逸华园物业管理服务合同书》。合同约定，甲方选聘乙方绿建物业公司为翰逸华园小区提供物业管理服务；物业服务收费为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅收费标准为1.2元/月·平方米；业主应于入住通知书确定的入住之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按年交纳，业主和物业使用人逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日3‰交纳滞纳金；合同有效期为5年，自2016年8月13日起至2021年8月12日止。现原告绿建物业公司自2016年8月13日起为涉案园区持续提供物业管理服务，被告郝艳芳、姜春洪未缴纳2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费。另查明，原告绿建物业公司分别于2017年1月9日、2018年11月29日、2019年3月23日、2020年7月5日在涉案房产入户门上张贴物业费缴费通知单，向被告催缴物业服务费。一审法院认为:原告绿建物业公司与与涉案房产所在园区业主委员会翰逸华园业主委员会签订物业管理服务合同不违反我国法律、法规的规定，依法有效，本院予以确认。被告郝艳芳、姜春洪系涉案“翰逸华园”小区的业主之一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故前述合同对被告具有约束力。原告绿建物业公司基于前述合同自2016年8月13日起为被告房产所在小区提供物业管理服务，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。现被告未履行缴费义务，应承担民事责任。关于被告需要缴纳物业服务费的数额问题。庭审中，被告主张原告诉请的2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费已超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年,法律另有规定的除外。诉讼时间期间从知道或者应当知道起计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时间期间重新计算。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年,法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效因权利人向义务人提出履行请求、权利人提起诉讼或者申请仲裁等原因中断,从中断、有关程序终结时起,诉讼时效期间重新计算。原告提交的催费照片能够证明,原告分别在2017年1月9日、2018年11月29日、2019年3月23日、2020年7月5日在涉案房产入户门上张贴物业费缴费通知单,催促被告缴纳物业服务费，故该案件的诉讼时效因此中断。综上，被告应向原告缴纳的物业服务费的数额，具体应为4,619元（91.64平方米×1.2元/月/平方米×42个月）。关于原告主张的被告逾期缴费所产生的违约金的诉求，因《翰逸华园物业管理服务合同书》未对违约金进行约定，故对于原告的该项诉讼请求，不予支持。关于被告提出的要求原告提供业主委员会成立的相关资料问题。业主委员会与物业公司系两个不同的主体，被告若需查看业主委员会的相关材料，应向业主委员会或者业主委员会的相关主管部门主张，故对于被告的该项答辩意见，不予采纳。关于被告提出的要求原告出示物业公司的工商注册、税务注册、物价局批件、房管局批件和物业服务合同备案记录的问题。本案系物业服务合同纠纷，物业公司的工商注册、税务注册、物价局批件、房管局批件和物业服务合同备案等问题不属于本案的审理范围，若被告对于上述问题存疑，应向相应的行政主管部门主张，故对于被告的该项答辩意见，不予采纳。关于被告提出的物业公司收取电梯费和门卡费的依据问题。原告诉请并不涉及被告陈述的电梯费和门卡费，故对于被告的上述答辩意见，不予采纳。关于被告提出的治安管理差、公共设施不齐全等物业服务不达标、原告违法经营，不公布账目、私自启动维修基金、因涉案房产所在楼层下水管线爆裂导致被告的财产损失及维修下水管线的费用、电动车丢失等问题。庭审中，被告均未提供证据对其主张予以证明，故对于被告的前述答辩意见，不予采纳。关于被告提出的开具正规发票的问题。根据《中华人民共和国税收征收管理法》以及《中华人民共和国发票管理办法》之规定，税务机关是发票的主管机关，对应当开具而未开具发票的义务人，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的罚款；有违法所得的予以没收。因此，若原告收取业主物业服务费后应当开具而未开具发票，缴费的业主应当向税务机关反映，以维护其合法权益。关于被告提出的要求原告向其给付出租业主会所的费用及按照每月1000元标准向其缴纳广告费用的问题。首先，被告并未提供证据对前述主张予以证明；其次，前述事项涉及到园区业主的整体利益，与本案不属于同一法律关系，也不构成业主拒缴全部物业服务费的理由。综上，对于被告的该项答辩意见，不予采纳。关于被告提出的要求原告给付其在前任物业公司在园服务时被告为涉案园区种植树木的费用问题。庭审中，被告陈述该问题系其与“前一任物业公司”之间发生，被告可在明确纠纷主体后，向相应主体主张相关费用。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，一审法院判决如下：一、被告郝艳芳、姜春洪于本判决生效后十日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费4,619元；二、驳回原告沈阳绿建物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告郝艳芳、姜春洪承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供：1、电动车票据和说经书，用以证明其丢失了三两电动车；2、前期物业经理出具的情况说明，用以证明前期物业经理用了上诉人的树；3、损失明细，用以证明水管维修费用损失。被上诉人对证据1的关联性有异议，认为不能证明电动车已经丢失；对证据2、3认为与本案没有关联。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院二审依法确认一审法院查明的事实。本院认为，被上诉人与涉案房产所在园区业主委员会翰逸华园业主委员会签订物业管理服务合同合法有效。上诉人郝艳芳、姜春洪作为涉案“翰逸华园”园区业主，接收被上诉人提供的物业服务，应按照物业服务合同的约定交付物业服务费。关于诉讼时效的问题，被上诉人为园区提供物业服务，已经定期在业主门上张贴催缴物业费通知单，构成诉讼时效的中断。关于果树问题，因其是前期物业服务期间发生，如果前期物业公司曾做出承诺，可向其主张。关于物品丢失问题，本案为物业服务合同纠纷，被上诉人不负有保管义务，且上诉人提供的证据不足以证明其在园区丢失物品。关于上诉人主张的被上诉人负担维修费用、公布相关账目等问题，上诉人可以另行主张。综上，上诉人郝艳芳、姜春洪的上诉主张，不应予以支持。一审法院判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郝艳芳、姜春洪负担。本判决为终审判决。审判长  单立审判员  杨帆审判员  周濛二〇二一年二月二十日法官助理勾雪峰书记员刘圆芳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。