江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终98号上诉人（原审被告）：郭强，男，1970年3月13日出生，汉族，住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司，住所地徐州市泉山区三环西路开元四季新城**会所105。法定代表人：王艳，该公司经理。委托诉讼代理人：曹倩，江苏翰公律师事务所律师。上诉人郭强因与被上诉人浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司（以下简称开元物业徐州公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院(2020)苏0311民初3236号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人郭强，被上诉人开元物业徐州公司的委托诉讼代理人曹倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭强上诉请求：撤销一审关于决郭强于判决生效后十日内向开元物业徐州公司支付2013年1月至2019年12月期间的物业管理费14247.07元的判决。事实和理由：一、开元物业徐州公司不能按照物业合同约定提供物业服务。郭强于2008年5月底购买案涉房屋，上房时就发现客厅北墙多处裂缝、空鼓、起泡，地基沉降达15公分。北窗户无法关严，进风严重，冬天无法保温，室外噪音严重，这些质量问题严重影响正常生活。郭强多次要求开元物业徐州公司采取措施解决以上问题，开元物业徐州公司敷衍塞责，拒绝履行自己应担的责任。窗户的供应商来了几批都说不能修复要更换，至今尚未解决。二、开元物业徐州公司称2007年12月起就提供物业服务，而郭强2008年5月份才买的房子。另开元物业徐州公司薛梅到郭强家来了两次，郭强每次都给1000元物业费。开发商推出的老带新奖励也没有兑现。还有装修押金18349.94元，物业公司应予说明。三、郭强从2008年上房后不断就物业管理问题进行协商，在开元物业徐州公司对物业管理方式及物业管理费用并没有给出正式答复和告知时，主张滞纳金没有法律依据。四、2018年8月19号一场大雨把郭强的车泡了，开元物业徐州公司提前没有一点防范措施(例如沙袋等防洪用品)，大水进入车库也没有通知提醒业主。现在电梯进水后三天两头的出现故障影响到业主的正常生活。五、郭强主张先履行抗辩权，在物业公司没有纠正错误行为之前，有权拒决支付服务费用。开元物业徐州公司辩称，一、郭强主张的房屋墙体裂缝、空鼓、起泡等问题属房屋质量问题，其应向房屋出售方主张权利，此与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，郭强在二审中要求一并审理无事实和法律依据。二、郭强从2010年5月之后未交过物业费，根据谁主张谁举证原则，郭强应举证证明其已交过物业费，否则其应承担不利的法律后果。三、一审中未支持开元物业徐州公司滞纳金，郭强在二审中对此上诉无事实和法律依据。四、经核实郭强在小区车库无车位，不存在其车辆被泡的情形，且该理由与本案无关。五、按照行业惯例，物业服务合同是先交费后服务，郭强欠费十年，开元物业徐州公司已按照合同约定履行了服务义务，郭强的先履行抗辩权无事实和法律依据。综上，一审判决查明的事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。开元物业徐州公司向一审法院起诉请求：1.判令郭强支付2010年5月至2019年12月期间所欠的物业费18349.94元、滞纳金15452.02元，共计33801.96元；2.郭强承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：郭强系徐州市开元四季一期C12-3-602室的业主，该房屋建筑面积为141.34平方米，开元物业徐州公司为徐州市开元四季一期提供物业管理服务。2012年12月30日，开元物业徐州公司作为乙方与作为甲方的徐州市开元四季社区业主委员会订立《徐州市开元四季社区物业服务管理委托合同》一份，合同约定：乙方提供服务管理的受益人为本物业区域内的全体业主和物业使用人，本物业区域内的全体业主、物业使用人和乙方均应履行本合同并承担相应的责任;原告服务管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理;共用设施、设备的维修、养护、运行和管理;公用设施和附属物、构筑物的维修、养护和管理；乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业服务管理费；2、公共能耗费；业主和物业使用人房屋专有自用部位、自用设施（备）的维修养护，在当事人提出委托时，乙方与当事人应协商委托事宜并订立书面协议；物业一期服务费：高层物业1.2元/月/平方米；业主或物业使用人逾期交纳物业服务管理费的，从逾期之日起，每逾期一日按应缴纳物业服务费的万分之五支付滞纳金。以上物业服务合同签订后，开元物业徐州公司对郭强所在小区进行了物业管理。后双方又签订了补充协议，约定在双方自愿、平等、协商一致的基础上，针对开元四季社区一二三期的物业服务，一致同意将2012年12月30日签定的《开元四季社区物业服务管理委托合同》延长至2016年12月30日。2016年1月至6月，双方作为评估期。评估后，甲乙双方可根据运营情况决定是否调整或继续合作。本协议在履行中发生争议，双方应本着实事求是的原则进行协商解决。协商不成导致无法履行协议的，任何一方可提前一个月书面通知对方要求解除协议。开元物业徐州公司向郭强提供物业管理服务后，因郭强未按上述物业管理服务合同的约定向开元物业徐州公司交纳物业管理服务费，开元物业徐州公司催缴无果，遂诉至一审法院。一审法院认为，开元物业徐州公司与徐州市开元四季社区业主委员会签订的物业服务合同不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，该物业服务协议对被告具有法律约束力。开元物业徐州公司对郭强所属的徐州市开元四季一期小区实施了物业服务后，有权依据合同约定向业主收取物业费，郭强作为该小区一期C12-3-602室的业主应及时交纳物业费。开元物业徐州公司主张郭强欠付2010年5月至2012年12月期间的物业管理服务费，要求按照优惠价格0.9元/平方米/月计算开元物业徐州公司系在2012年12月30日与徐州市开元四季社区业主委员会订立《徐州市开元四季社区物业服务管理委托合同》，其并未提供之前签订物业服务协议的相关证据，也未提供证据证明其在该期间为开元四季一期提供物业管理服务，故对其主张该期间物业管理服务费的诉请，不予支持，开元物业徐州公司可在补充证据后另行起诉。自2013年1月至2019年12月，郭强欠付物业管理服务费的数额为：1.2元/平方米/月*141.34平方米*84个月=14247.07元，其应将该费用支付开元物业徐州公司。对于开元物业徐州公司主张的滞纳金，因本案争议系因物业服务引发，同类案件中已认定开元物业徐州公司对公共部位的维护存在瑕疵，郭强未能正常缴纳物业费具有一定的客观原因，故开元物业徐州公司主张的滞纳金，不予支持。综上，遂判决：一、郭强于判决生效后十日内向浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司支付2013年1月至2019年12月期间的物业管理服务费14247.07元；二、驳回浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司的其他诉讼请求。二审中，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，作为现代物业管理活动的基础性理论，建筑物区分所有权赋予业主个体之间更具人合性的关系，他们不仅仅只是单纯地共有财产，更是一种相互依存与协作的共同生活关系。小区是由每一个个体业主组成的生活共同体，其中物业服务的完善需要物业公司和小区全体业主的相互配合、共同努力。根据二者签订的物业合同，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务。由于物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。且物业公司系经营主体，个别业主拒缴物业费的行为也会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已缴纳物业费的业主利益。本案中，案涉物业服务合同内容具体明确，意思表示真实，亦不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，在开元物业徐州公司提供了物业服务后，业主应缴纳相应的物业费用。郭强主张所购房屋上房时即发现裂缝、窗户漏风等房屋质量及老带新奖励兑现问题，不应归责于物业公司，不能以此对抗物业服务企业的物业费诉请，郭强上诉主张其两次分别给付1000元及车辆被泡，没有证据予以证实，故本院对上诉人的上诉，不予采纳。综上所述，上诉人郭强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费156元，由上诉人郭强负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 汤孙宁审 判 员 王素芳二〇二一年二月二十日法官助理 仝 斌书 记 员 李 雯