江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0114民初5973号原告：邵文静，住南京市鼓楼区。被告：灌南县福田五棵树食用菌有限公司，统一社会信用代码913207246754560223，住所地江苏省连云港市灌南县新安镇新东村（现代农业示范区）。法定代表人：张洪生,该公司总经理。委托诉讼代理人：周某。委托诉讼代理人：陈某。原告邵文静与被告灌南县福田五棵树食用菌有限公司（简称五棵树公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告邵文静、被告五棵树公司的委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵文静向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年5月签订的《房屋租赁合同》，被告将房屋返还原告；2.判令被告支付原告租金（以3328元／月为标准，自2020年9月16日起计算至实际返还房屋之日止）；3.判令被告支付原告违约金38400元；4.判令被告向原告支付物业费（以220.95元／月为标准，自2020年9月1日起计算至实际返还房屋之日止）；5.本案诉讼费用由被告五棵树公司承担。事实与理由：2017年5月26日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于南京市雨花台区出租给被告，租赁期限从2017年8月15日至2022年8月14日，月租金前三年3200元／月，后两年3328元／月，每次支付六个月租金，每期应提前15日支付下一期租金。合同另约定违约方应向另一方支付违约金38400元。合同签订后，被告基本上能按时交纳房租。按照合同约定，被告应于2020年8月1日交纳2020年8月15日至2021年2月14日共计六个月的租金，但被告只交纳了一个月租金，此后拒不支付租金，经原告多次催交租金未果。现诉至法院，望判如所请。另疫情期间，经协商原告已免除被告一个月租金。被告五棵树公司辩称，新冠疫情系不可抗力，给酒店行业带来冲击，被告并非恶意欠租，希望法院考虑疫情因素，适当降低租金标准，按照同行同类同业标准给被告减免部分租金；根据《江苏省高级人民法院民事审判第一庭关于规范新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的指导意见》的通知，因疫情导致合同延期履行，除延期将导致合同目的不能实现外，当事人要求解除合同的，一般不予支持，当事人要求对方承担延期履行违约责任的，不予支持；根据上述通知，因疫情引发的租赁合同纠纷，应尽可能维护合同效力，促进合同履行，同时兼顾当事人的利益平衡，请求法院判决继续履行合同；被告认可房租已经交至2020年8月15日、物业费220.95元/月，应由被告支付，自2020年9月1日起未再交纳物业费；被告认可已经拖欠支付租金4个多月，被告确实存在转租的情形，但原告收到实际承租人刘某的转账已经达到12个月且无异议，应当视为同意转租，且原告对房屋转租有异议，应在6个月内提出，但原告并未提出异议，应视为同意转租，故转租不构成解除合同的理由；如果判决解除合同，被告认为原告所主张违约金过高，一个月的租金作为违约金较为合理。被告在庭审过程中认可原告提出的房租已交至2020年9月15日经审理查明：2017年5月26日，原告邵文静（甲方）与被告五棵树公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：原告邵文静将其位于南京市雨花台区出租给被告五棵树公司用于经营酒店，租期自2017年8月15日至2022年8月14日，租期共计60个月；乙方选择每次支付6个月租金的付租方式，月租金3200元，每下一期租金应提前15日支付；乙方必须按时交纳物业管理费；甲、乙双方约定于2017年8月15日前向乙方交付该房屋；甲方有按约收租的权利，若乙方拖欠租金，甲方有权按照日违约金为千分之五追索乙方违约金。若乙方拖欠房租超过一个月，甲方有权采取必要的措施减少损失或直接书面通知乙方解除合同，收回出租房屋，罚没保证金，并追索相应损失的赔偿；甲方应遵守合同规定的时限，乙方不得在租约期内另行转租；乙方不得将所租房屋转租、分租、转借或以其他形式谋取收益，若发生此种情形，一经发现，甲方有权即刻收回房屋，罚没保证金，并限定乙方在规定期限内搬迁；该合同补充条款约定：第1年、第2年、第3年租金为3200元／月，第4年、第5年租金为3328元／月，双方在租赁期间有任何一方违约，违约方付对方违约金38400元。庭审中,原、被告一致认可被告已支付租金至2020年9月15日，自2020年9月16日起的租金未再支付，另认可物业费220.95元/月，自2020年9月1日起未再交纳。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案原、被告签订房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，当事人均应按照约定全面履行。根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，若被告拖欠房租超过一个月，原告有权直接书面通知被告解除合同，收回出租房屋，罚没保证金，并追索相应损失的赔偿。现被告五棵树公司已经拖欠租金达4个多月之久，且截止本案开庭之日，被告仍无支付意向，此外，原、被告一致陈述被告将案涉房屋转租给他人，原告称其对转租并不知情，被告未提交证据证明转租房屋已得到原告同意。综上，原告邵文静关于解除原、被告双方之间的房屋租赁合同、被告支付租金、物业费及违约金的主张，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于合同解除时间，原告向本院起诉，其在起诉状中明确表达了解除合同的意思表示，故本院认定起诉状副本送达之日（五棵树公司于2020年12月30日签收），涉案房屋租赁合同解除。被告五棵树公司自2020年9月16日起未缴纳租金，故其应自2020年9月16日起至2020年12月30日止按照3328元/月的标准支付租金，并自2020年12月31日起至实际交房之日止参照房租标准（即3328元/月）支付使用费。被告五棵树公司自2020年9月1日起未缴纳物业费，故其应自2020年9月1日起至实际交房之日止按照220.95元/月的标准支付物业费。被告辩称其欠租系受新冠疫情的冲击，并非恶意欠租，请求法院判决继续履行合同。对此，本院认为，被告自2020年9月16日起欠付房租，而2020年4月我市酒店已大面积复工，且据原告陈述，因新冠疫情爆发，其已免除被告一个月的房租，故被告关于其迟延支付租金系受新冠疫情影响的辩称不能成立，本院不予采纳。关于违约金，原、被告双方在所签合同的补充条款中约定违约金为38400元，原告据此主张被告给付违约金38400元，被告辩称违约金标准过高，应调整为一个月租金，本院综合被告的违约程度、原告的损失情况等因素，酌定被告给付原告4个月房租13312元（3328元/月*4个月）作为违约金。综上依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告邵文静与被告灌南县福田五棵树食用菌有限公司于2017年5月26日签订的《房屋租赁合同》于2020年12月30日解除；二、被告灌南县福田五棵树食用菌有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于南京市雨花台区房屋返还给原告邵文静；三、被告灌南县福田五棵树食用菌有限公司于本判决生效之日起十五日内给付邵文静租金（以3328元/月为标准，自2020年9月16日起计算至2020年12月30日）及使用费（以3328元/月为标准，自2020年12月31日起计算至实际交房之日止）；四、被告灌南县福田五棵树食用菌有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告邵文静物业费（以220.95元/月为标准，自2020年9月1日起计算至实际交房之日止）；五、被告灌南县福田五棵树食用菌有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告邵文静违约金12800元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1064元，减半收取532元（原告已预缴），由被告灌南县福田五棵树食用菌有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  王 轶二〇二一年二月七日法官助理  鲍 晴书 记 员  王启慧