湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘10民终282号 上诉人（原审被告）：临武县民旺生产资料烟花爆竹有限责任公司，住所地湖南省临武县舜峰镇解放中路**。 法定代表人：周文军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭卫华，湖南尚友律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邝国平，男，1971年10月9日生，汉族，住湖南省临武县。 委托诉讼代理人：廖汉文，临武县舜安法律服务所法律工作者。 原审第三人：郴州万容达舜市场开发运营管理有限公司，住所地湖南省临武县舜峰镇韩山路**临武迎宾馆。 法定代表人：李伟，该公司执行董事。 上诉人临武县民旺生产资料烟花爆竹有限责任公司（以下简称民旺公司）因与被上诉人邝国平、原审第三人郴州万容达舜市场开发运营管理有限公司（以下简称万容达舜公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖南省临武县人民法院（2020）湘1025民初888号民事判决，向本院提起上讼。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 民旺公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判为驳回邝国平的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由邝国平负担。事实和理由：1.邝国平与万容达舜公司在案涉房屋查封之前未签订合法有效的书面买卖合同，一审判决认定《销售预定单》和《某某大市场4号楼二层买卖协议》系合法有效的书面买卖合同，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项的规定，属认定事实错误和理解法律错误。2.邝国平未在人民法院查封之前合法占有案涉房屋，一审认定邝国平在人民法院查封之前已合法占有该房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项的规定，属认定事实错误。3.一审判决认定邝国平支付了万容达舜公司购房款2,606,241元，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项的规定，属认定事实和理解法律错误。 邝国平辩称，1.在人民法院查封之前，邝国平与万容达舜公司已签订合法有效的书面买卖合同；2.邝国平在2020年6月11日人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.邝国平已按合同约定支付了80%的价款；4.本案房屋未办理过户登记，不属于邝国平自身原因。 万容达舜公司未到庭接受调查询问，未作陈述。 邝国平向一审法院起诉请求：1.判令立即停止对邝国平购买的位于临武县某某北路与某某西路交汇处某某大市场4栋XXX-XXX、XXX-XXX号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.确认邝国平与万容达舜公司签订达成的《销售预定单》合法有效，并确认位于临武县某某北路与某某西路交汇处某某大市场4栋XXX-XXX、XXX-XXX号房屋归邝国平所有；3.本案诉讼费由民旺公司负担。 一审法院认定事实：2020年6月1日，民旺公司起诉万容达舜公司合同纠纷一案在一审法院立案。6月11日，经民旺公司申请，查封了案涉的XXX-XXX、XXX-XXX号房屋。2020年7月1日，邝国平以案外人身份就案涉房屋系其所有为由提出执行异议。一审法院2020年7月13日以尚有650,000元购房款未支付和并未占有房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二、三项，驳回了邝国平的异议请求。邝国平为此提起执行异议之诉。2018年8月29日，邝国平在万容达舜公司预定了万容达舜公司开发的某某大市场4号楼二层XXX-XXX房屋，签订了《销售预定单》，面积约为1265.16平方米，实际面积以政府主管部门的批复为准，单价为每平方米4000元，总价款为5,060,640元。房屋的交付时间和具体买卖条件以双方签订正式的房屋买卖合同为准。在签订预订单前交付定金1,000,000元。定金在签订正式房屋买卖合同后自动转为该房屋的部分购房款。同日的《某某大市场4号楼二层买卖协议》对西侧户外楼梯要求、交纳定金进行了约定，并约定买受人在2018年10月交纳50%房款（含已交纳的1,000,000元），签订正式《商品房买卖合同》，并由出卖人协助当月办理银行按揭手续。该日邝国平有1,000,000元转给万容达舜公司，万容达舜公司向邝国平出具收到700,000元购房定金收据一张。2019年1月23日邝国平由POS机消费200,000元、万容达舜公司向邝国平出具收到预付款200,000元收据一张。2019年4月1日邝国平转给万容达舜公司400,000元，万容达舜公司向邝国平出具收到预付款400,000元收据一张。2019年4月3日邝国平转给万容达舜公司预付款1,306,241元，万容达舜公司向邝国平出具收到预付款1,306,241元收据一张。收据是收取XXX-XXX号房屋的预付款。2019年4月2日，万容达舜公司出具的《4栋二层17套商铺付款约定及付款明细表》表明，邝国平实际购买的为XXX-XXX、XXX-XXX号共17间商铺。面积为892.55平方米，总金额为3,257,802元，先支付80%，即2,606,241元，已支付1,300,000元，4月3日支付1,306,241元。总金额余20%办证后一次性支付，即651,560元。2019年4月2日，万容达舜公司就交付条件向邝国平、胡甫安出具承诺书。2019年7月2日，就承诺书的事项达成协议由邝国平完成，并有双方认可的工程预算单。2019年9月30日，万容达舜公司就XXX-XXX、XXX-XXX进行了形式上的交付。另认定，2018年5月8日，有关组织对4栋进行了基础工程质量验收，2018年7月19日，万容达舜公司取得商品房预售许可证，2018年9月30日主体工程质量验收。再认定，江西省会昌县人民法院因申请执行人刘兆卿与被执行人万容达舜公司借款合同纠纷一案，于2020年6月30日裁定查封了案涉房产的土地。民旺公司与万容达舜公司合同纠纷一案，一审法院2020年8月26日作出判决，双方未上诉。 一审法院认为，本案为案外人对诉讼保全措施提起的执行异议之诉，争议焦点为案外人邝国平就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条和第三百一十二条的规定,案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的;案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,人民法院判决驳回诉讼请求。邝国平应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据已查明的事实，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。本案中，邝国平就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，现分析如下：1.是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2018年8月29日，邝国平与万容达舜公司签订《销售预定单》和《某某大市场4号楼二层买卖协议》。《销售预定单》和《某某大市场4号楼二层买卖协议》均约定要签订正式房屋买卖合同。民旺公司提出依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，认为双方没有签订商品房买卖合同不能排除执行。该规定并未否定邝国平与万容达舜公司2018年8月29日签订的《销售预定单》和《某某大市场4号楼二层买卖协议》是就案涉房屋进行买卖已达成的协议，是合法有效的书面买卖合同的事实。符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2.是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。邝国平2018年8月29日在万容达舜公司预定的某某大市场4号楼二层XXX-XXX房屋，属于空商铺。万容达舜公司2019年4月2日向邝国平、胡甫安就购买的房屋作出应完成事项的承诺和在2019年6月30日前交付房屋。2019年7月2日，双方又达成新的协议书，将满足商铺需要的配套建设的承诺事项交由邝国平、胡甫安施工完成，相应款项从未交房款中扣除。万容达舜公司2019年9月30日就XXX-XXX、XXX-XXX商铺向邝国平进行了形式上的交付。万容达舜公司自身资金困难，难于继续施工，于2019年7月2日将案涉商铺交由邝国平扫尾，属于进行了事实上的交付，2019年9月30日在交房验收表上签名，属于进行了形式上的交付，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产。3.是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。邝国平实际购买的XXX-XXX、XXX-XXX号共17间商铺。总金额为3,257,802元，支付2,606,241元，总金额余20%即651,560元办证后一次性支付。经调取邝国平的银行流水，其与万容达舜公司的收款收据能相互印证。未支付的651,560元尾款，是双方约定办证后支付，仍未办证，属于支付条件仍未成就。邝国平支付款项的行为，符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的第三项排除执行的要件。在万容达舜公司作为被执行人的案件中，申请人可以主张邝国平将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。4.是否非因买受人自身原因未办理过户登记。对于《执行异议和复议规定》第二十八条规定的第四项关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”排除执行的要件,只要买受人对于未办理过户登记具有合理的客观理由即可认定符合上述第四项排除执行的要件。邝国平开始选择按揭购买，后选择全款购买，因无契税发票无法办理网签而被查封。万容达舜公司楼盘至今未完成初始登记，未具备办理分户登记的条件，无法给各购房户办理过户登记。万容达舜公司的《情况说明》中陈述，2018年政府对某某北路进行提质改造，红线退让，停工两年，2019年6月，由于公司销售人员相继离职，员工一直未将资料与公司交接。因为疫情，万容达舜公司2020年4月20日才正式上班，楼盘仍未综合验收，符合事实。本楼盘至今仍不具备办理过户登记条件，本案未办理过户登记，不属于购房者自身原因，符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的第四项排除执行的要件。邝国平与万容达舜公司的交易仍未完全完成，现仍不具备将房屋直接确认给邝国平的条件，为此，对邝国平请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，条件未成就，在本案中不一并处理。综上所述，邝国平对案涉房屋提出的异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定情形，对案涉房屋享有的民事权益可以排除强制执行。对邝国平请求立即停止对其购买的位于临武县某某北路与某某西路交汇处某某大市场4栋案涉房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封的诉讼请求，予以支持。其余部分不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第三十一条第一款第（三）项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：“一、解除对邝国平从郴州万容达舜市场开发运营管理有限公司购买的某某大市场4号楼二层XXX-XXX、XXX-XXX房屋进行的财产保全执行措施；二、驳回邝国平其他部分的诉讼请求。案件受理费80元，由邝国平负担。” 本院二审期间，当事人未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是：邝国平对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条和第三百一十二条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不强制执行该执行标的。本案中，邝国平与万容达舜公司于2018年8月29日就案涉房屋签订了《销售预定单》及《某某大市场4号楼二层买卖协议》。邝国平在人民法院查封案涉房屋前支付了案涉房屋购房款的80%即2,606,241元，余款20%即651,560元在办证后一次性支付。一审判决对邝国平就案涉房屋是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产、是否已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、是否非因买受人自身原因未办理过户手续等问题，已作详细评述，本院认可，不再赘述。因此，邝国平对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决解除对案涉房屋的财产保全措施，并无不当。 综上所述，民旺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人临武县民旺生产资料烟花爆竹有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李红兵 审 判 员 陈新德 审 判 员 孟晋忠 二〇二一年二月二日 法官助理 曹 晰 书 记 员 魏小兰 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。