湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0903民初277号原告：益阳市住房公积金管理中心，住所益阳市益阳大道**。法定代表人：戴朝，系该中心主任。委托诉讼代理人：夏伟中、潘倩玉，湖南激扬律师事务所律师，其中夏伟中的代理权限为特别授权，潘倩玉的代理权限为一般代理。被告：王再华，女，1968年8月22日出生，汉族，住，住湖南省益阳市资阳区/div>原告益阳市住房公积金管理中心（以下简称原告）诉被告王再华（以下简称被告）借款合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人潘倩玉参加诉讼，被告经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《益阳市住房公积金管理中心个人住房借款·担保合同》；2.判令被告偿还原告借款本金251552.11元及截止至2020年11月20日的利息2725.15元，2020年11月21日起的利息按照借款合同的约定计算至借款本息全部还清之日止；3.判令被告支付原告违约金（违约金以251552.11元为基数，按合同约定借款利率的50%自2020年8月21日起计算至借款本息全部还清之日止）；4.判令被告支付原告律师费5000元；5.确认原告对被告所有的位于益阳市赫山区××社区××＃××室房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。事实和理由：被告于2019年12月20日填写了住房公积金贷款审查、审批表，向原告申请贷款购买益阳市赫山区××社区××＃××室房屋。2019年12月20日，原告、被告、案外人中国建设银行股份有限公司益阳银星支行（以下简称建行益阳银星支行）签订《益阳市住房公积金管理中心个人住房借款·担保合同》，约定原告向被告提供住房公积金贷款26万元用于购买上述房屋，并委托建行益阳银星支行代为发放至借款人指定账户，并对贷款利率、罚息、解除合同、抵押担保部分等进行了约定。2020年1月6日，被告与原告办理了上述房屋的抵押权登记。2020年1月15日，原告委托建行益阳银星支行代为发放26万元贷款至约定账户，放款日的年利率为3.25%。被告最后一期正常还款时间为2020年8月20日，截至2020年12月20日，被告累计超过四个还款期未按约定期限还款付息，未还借款本共计251552.11元（其中逾期本金9252.66元），产生利息2725.15元（利息计算至2020年11月20日）。被告未予答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2019年9月25日，被告王再华填写住房公积金贷款申请审批表，向原告申请组合贷款用于购买坐落于益阳市赫山区××社区××＃××室房屋，其中向原告申请贷款26万元，向中国邮政储蓄银行股份有限公司益阳市分行贷款26万元。原告（委托贷款人）审查同意被告的贷款申请后，于2019年12月20日与被告王再华（借款人、抵押人）以及建行益阳银星支行（受托贷款人）共同签订《益阳市住房公积金管理中心个人住房借款与担保合同》。合同中关于借款部分的约定：原告向被告提供住房公积金贷款26万元用于购买益阳市赫山区××社区××＃××室房屋，建筑面积125.99平方米，总价款655451元。原告委托建行益阳银星支行代将贷款金额全数以被告的名义转入售房单位（益阳市腾远房地产综合开发有限公司）账户，贷款期限156个月，自2019年12月20日起至2032年12月20日止；贷款利率为年利率3.25%，实际执行利率以放款日人民银行的挂牌利率为准，利息从放款之日起计算并按月结息，如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行，受托贷款人不再另行通知借款人；贷款期限在一年以上的，当年仍执行本合同确定的利率，于下一年度的1月1日开始执行调整后的利率。借款人应在贷款发放的次月起，在每月20日前将应偿还贷款本息足额存入还贷账户，每月归还本息金额为2045.69元；借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定时间归还，受托贷款人将按中国人民银行的规定，在合同贷款利率的基础上加收贷款利率50%的逾期罚息；借款期间，借款人连续三个付款期或在本合同内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，委托贷款人有权解除合同，并要求借款人在规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息）；因借款人违约而进入诉讼程序的，借款人应向委托贷款人、受托贷款人支付合同借款总金额10%的违约金及约定的罚息，并承担委托贷款人、受托贷款人实现债权的律师费及其他相关费用。合同中关于抵押担保部分的约定：抵押人自愿以其有权处分的房产抵押给委托贷款人作为借款人偿还借款的担保。抵押担保范围为本合同借贷条款项下的贷款本金、利息、罚息、借款人因违约应支付的违约金、赔偿金以及委托贷款人、受托贷款人为实现债权而发生的所有费用；因发生合同规定的提前解除合同情形，委托贷款人宣布提前收回贷款的，委托贷款人有权提前处分抵押物。2020年1月6日，被告与原告为上述涉案房屋办理了抵押权预告登记手续，房屋抵押权预告登记号码为湘（2019）益阳市不动产证明第0038982号，预告登记权利人为原告、中国邮政储蓄银行股份有限公司益阳市分行，义务人为被告。2020年1月15日，原告发放26万元贷款至益阳市腾远房地产综合开发有限公司，放款日的年贷款利率为3.25%。被告王再华最后一期正常还款时间为2020年8月20日，截至2020年11月20日，被告连续超过三个还款期未按约定期限还款付息，未还借款本金共计251552.11元，产生利息2725.15元。另查明，原告因本案实际支出律师费5000元。上述事实，有原告提交的住房公积金贷款资料清册、益阳市商品房买卖合同、益阳市住房公积金管理中心个人住房借款与担保合同、益阳市住房公积金管理中心委托贷款转存凭证（借款借据）、不动产登记证明、益阳市住房公积金管理中心还款明细（含对冲）、发票以及当事人的陈述等证据予以证明，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告及建行益阳银星支行共同签订的《益阳市住房公积金管理中心个人住房借款与担保合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法予以保护。原告按约定足额发放了贷款，借款人亦应当全面依约履行偿还义务。被告连续超过三个还款期未按约定时间还本付息，已满足合同约定的解除条件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定。根据当时的法律即《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告有权解除合同，对原告要求解除上述《益阳市住房公积金管理中心个人住房借款与担保合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，借款人应当将逾期未还的本金及未到期的本金一并偿还贷款人，并按约定支付利息，故对原告要求被告偿还借款本金251552.11元并支付利息2725.15元（已计算至2020年11月20日），之后的利息按合同约定计算至借款本息全部还清之日止的诉讼请求，本院予以支持。被告不履行还款义务已经构成违约，应当承担违约责任。合同中既约定了逾期罚息的计算标准，又约定了借款总金额10%的违约金标准。本院认为，合同约定的罚息和违约金均属于违约金，原告因被告违约产生的损失为借款利息损失，原告主张按借款利率的50%自最后一期正常还款之次日即2020年8月21日开始计算违约金，不违反法律规定和合同约定，故被告应以251552.11元为基数、按合同约定借款年利率3.25%的50%即年利率1.625%从2020年8月21日起支付违约金至借款本息全部还清之日止。原告提交了产生5000元律师费的相应证据，费用标准亦未超过当地的律师收费标准，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。被告以购买的益阳市赫山区××社区××＃××室房屋为上述债务设立抵押，办理了抵押登记，合法有效，故对原告请求确认对上述房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。被告经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告益阳市住房公积金管理中心与被告王再华签订的《益阳市住房公积金管理中心个人住房借款与担保合同》；二、被告王再华于本判决生效之日起十日内向原告益阳市住房公积金管理中心偿还借款本金251552.11元并支付利息2725.15元（利息已计算至2020年11月20日，之后的利息按照年利率3.25%的标准计算至本息还清之日止）；三、被告王再华于本判决生效之日起十日内支付原告益阳市住房公积金管理中心律师费5000元及违约金（违约金以251552.11元为基数、按合同约定借款利率的50%即年利率1.625%从2020年8月21日起计算至借款本息全部还清之日止）；四、原告益阳市住房公积金管理中心对被告王再华名下的位于益阳市赫山区××社区××＃××室房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5190元，减半收取2595元，由被告王再华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。审  判  员  孙黎丽二〇二一年二月五日法官助理李亮书记员（兼）  李 亮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。