江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终3043号上诉人（原审被告）：许子露，男，1957年7月6日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：张礼强，江苏蠡湖律师事务所律师。上诉人（原审被告）：俞静娟，女，1960年12月25日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：张礼强，江苏蠡湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许子海，男，1954年7月23日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：邓磊渊，江苏茂业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周建华，女，1954年4月15日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：邓磊渊，江苏茂业律师事务所律师。上诉人许子露、俞静娟因与被上诉人许子海、周建华物权保护纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初3750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许子露、俞静娟上诉请求：撤销原判，改判驳回许子海、周建华的一审诉请。事实和理由：1.许子海、周建华一审诉请是赔偿损失，属于债权请求权；被拆迁房屋登记在许子露、俞静娟名下，许子海、周建华自始未取得房屋所有权，故不存在物权确认和返还原物的问题。本案应适用诉讼时效的有关规定。许子海、周建华一直使用被拆迁房屋，不可能不知道房屋被拆迁，拆迁补偿评估发生在2008年，故许子海、周建华起诉时已超过诉讼时效。2.许子海、周建华向许子露、俞静娟主张赔偿损失的事实基础不存在。所谓损失，是由他人的侵权行为或违约行为导致的，而诉争的后造房屋被拆除是政府实施的拆迁行为，该行为是合法行为，故不产生损失赔偿的问题。3.原国土局[1990]国土函字第97号文明确规定，宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，属于以其他形式非法转让土地的违法行为。《双方合约》因违反土地管理法、城乡规划法的强制性规定而无效。4.即使《双方合约》有效，鉴于：（1）许子海、周建华对后造房屋的改造仅是部分出资，有些建筑材料来自于许子露、俞静娟拆除老房子的材料，门窗以及共用墙也是许子露、俞静娟出资建造的；（2）《双方合约》第二条约定，许子露、俞静娟对翻建后的房屋享有使用权，可见当时双方的真实意思是对超出的房屋面积由双方共有；（3）安置房与被拆迁房屋之间不是简单的产权置换关系，一方面取得安置房的主体应为对被拆迁房屋享有所有权或集体土地建设用地使用权的人，另一方面安置房价格是通过对被拆迁房屋评估作价后折算得出，被拆迁房屋的替代物实际上是货币而非安置房本身。故一审法院仅根据《双方合约》认定许子海、周建华享有拆迁利益是错误的。5.即便根据《双方合约》，一审法院对许子海、周建华应得面积的计算也是错误的。（1）一审法院认定整个房屋面积为241.36平方米是错误的，实际只有232.78平方米；（2）老房子面积15平方米是独立存在的，许子海、周建华没有出资建造，一审法院将该面积计入后造房屋是错误的；（3）一审法院将前造和69号房屋的共墙分摊面积2.52平方米计入后造房屋是错误的。许子海、周建华二审辩称：1.房屋虽于2008年经拆迁补偿评估，但双方的争议并非评估后就发生的，许子露、俞静娟明确表示不愿意履行《双方合约》是在本案起诉前不久，故并未超过诉讼时效。2.《双方合约》是双方真实意思表示，合法有效。3.一审法院计算许子海、周建华应得面积及对应评估价格基本正确，其没有异议。4.许子露、俞静娟称后造房屋材料部分来源于拆除的老房子，没有事实依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。许子海、周建华向一审法院起诉请求：判令许子露、俞静娟赔偿许子海、周建华损失合计849045.5元，包括安置房价值赔偿728952.73元[（1867700元-144000元）×0.4229]、房子补偿48614.8元[11064元+55635元×（112.59-36.6）/112.59]、房屋装修补偿37617元、安置过渡费补偿33861元（80240元×0.422）。审理中，许子海、周建华撤回房子补偿48614.8元、房屋装修补偿37617元、安置过渡费补偿33861元的诉讼请求。一审法院认定事实：无锡市雪浪镇许舍村张巷某号（以下简称张巷72号）房屋所有权人、土地使用权人为许子露。2006年5月2日，许子海、周建华与许子露、俞静娟签订《双方合约》1份，约定：“—、老房子翻建现由许子海出资并筹建，前后长度及高度与许子海房子相同，原来的老房子面积为36.6㎡（3.935×9.3）。二、双方商定翻建后一楼原来的面积36.6㎡产权全归许子露所有及使用，翻建后超出㎡产权全归许子海所有，许子露有使用权。三、双方商定二楼以上全部㎡产权全归许子海所有及使用。四、房子的设计及有关水电联通等细节问题在建造过程中双方协商解决。五、一楼粉刷地坪费用按各自㎡平均结算。六、以上合约双方确认后签字生效，小辈今后如有异议以此凭证为证，不得反悔。”合约签订后，许子海、周建华负责建造房屋。张巷某号房屋拆迁时实测面积为217.17平方米（其中前造102.06平方米、后造115.11平方米）、未申报1老房子15平方米、未申报2天井搭建卫生间面积8.87平方米、后造第三层22.87平方米（房屋补偿价为5717.5元）。2010年3月17日，许子露与无锡市江房拆迁有限公司签订无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书，安置房屋面积为232.78平方米（其中调产面积为216.09平方米、8％面积16.69平方米），216.09平方米计算标准为200＋（17.17＋15）÷2＝216.09，8％面积16.69平方米按建安价购买。张巷72号房屋实际安置房屋坐落于雪溪苑Ｂ区××号××室（建筑面积为64.67平方米）、某号木室（建筑面积为64.68平方米）、61号602室（建筑面积为66.97平方米）。一审中，根据许子海、周建华的申请，法院委托江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司评估。该所于2019年12月16日出具估价报告书，估价结果为：2019年8月2日，雪溪苑Ｂ区××号××室房屋评估总价为617600元、雪溪苑Ｂ区某号某室房屋评估总价为623900元、雪溪苑Ｂ区61号602室房屋评估总价为626200元，合计1867700元。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。许子海、周建华与许子露、俞静娟签订的《双方合约》是当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，依法有效，对当事人具有法律约束力，许子海、周建华与许子露、俞静娟应按《双方合约》履行。《双方合约》中“双方商定二楼以上全部㎡产权全归许子海所有及使用”应理解为二楼以上包括二楼房屋产权归许子海所有。故法院认为张巷72号房屋翻建后，后造房屋除一楼36.6平方米产权归许子露所有外，其余产权均归许子海所有，张巷72号后造房屋中许子海占有的房屋面积应为后造78.51平方米、未申报老房子15平方米、后造第三层22.87平方米。张巷某号房屋拆迁，双方约定归许子海所有的房屋产权对应的拆迁利益应归许子海所有。张巷72号房屋拆迁为安置房调产安置，许子海所有房屋对应的安置房屋面积应为86.01平方米（后造78.51平方米、未申报老房子15平方米的一半）。张巷某号房屋安置房屋面积应为232.78平方米，实际安置房屋面积为196.32平方米，放弃安置房屋面积部分应由许子海、许子露按比例分摊，许子海在实际安置房屋中占有的份额为72.5平方米。张巷某号房屋以许子露名义签订拆迁产权调换协议书，许子海、周建华要求许子露、俞静娟按房屋现有实际价值进行补偿，法院予以支持。雪溪苑Ｂ区××号××室、某号某室、某号某室房屋评估总价为1867700元，许子露、俞静娟应给付许子海、周建华689000元。本案中许子海、周建华基于《双方合约》主张权利，系许子海、周建华与许子露、俞静娟之间关于房屋所有权的纠纷，故许子海、周建华向许子露、俞静娟主张权利不适用诉讼时效。许子露、俞静娟称许子海、周建华应首先提起行政诉讼撤销安置协议，再向许子露、俞静娟主张权利，法院不予采纳。许子海、周建华申请撤回房子补偿48614.8元、房屋装修补偿37617元、安置过渡费补偿33861元的诉讼请求，系其自愿处分自己的权利，法院予以准许。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第五十二条之规定，作出判决：一、许子露、俞静娟于判决发生法律效力后立即给付许子海、周建华689000元；二、驳回许子海、周建华的其他诉讼请求。二审中，双方对一审法院查明的事实均无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明：一审中，许子海、周建华申请证人朱某出庭作证，双方一致确认朱某系许子海、许子露的舅舅，即《双方合约》中签字的证明人。朱某陈述：当时晚上双方到我家来，来的时候双方已经在协议上签字了，要我做个证明人我还是挺愿意的；原来的地方有一间老房子，把老房子拆了重建，房子建好后我有去看过，装修后我没去看。二审中，许子露、俞静娟提供友情告知书、《许舍受淹工程拆迁安置实施方案》，证明房屋安置面积应以房产证或宅基地使用证载明的面积为依据，故涉案后造房屋第二、三层不在拆迁安置补偿范围内。许子海、周建华质证称，对上述证据的真实性无异议，但不具有关联性。本院认为：《双方合约》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。许子露、俞静娟上诉提出的国土局发布的函不属于法律、行政法规范畴，不影响对合同效力的判断。《双方合约》明确约定翻建后一楼原来面积36.6平方米产权归许子露所有及使用，翻建后超出面积产权全归许子海所有，双方均应按约履行。许子露、俞静娟上诉称其对房屋翻建有出资，但未提供证据予以证明，故本院不予采信。现房屋拆迁后，许子海、周建华未能根据《双方合约》获得相应拆迁利益，其要求许子露、俞静娟予以赔偿系基于其对被拆迁房屋中由其出资建造的后造部分享有的所有权未能实现而主张，故本质上属于物权请求权，不适用诉讼时效的有关规定。关于许子露、俞静娟所称一审法院计算相关面积错误的上诉意见，本院认为：第一，张巷72号房屋的可安置面积为232.78平方米，双方均无异议，一审法院也是如此认定的，并无不当之处；第二，关于“未申报老房子15平方米”，许子露、俞静娟主张属于前造房屋，未能提供证据予以证明，亦未能明确具体对应房屋的哪一部分，故本院不予采信；第三，所谓共墙分摊面积2.52平方米并未在评估表中列明，许子露、俞静娟亦未提供证据证明由其出资建造，故本院亦不予采信。综上所述，许子露、俞静娟的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10690元，由上诉人许子露、俞静娟负担。本判决为终审判决。审判长  吕杰明审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇二一年二月七日书记员  窦 玥