四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川34民终48号 上诉人（原审原告）：衡亮，男，1973年4月24日出生，汉族，四川省德昌县人，村民，住四川省德昌县。 委托诉讼代理人（特别授权）：郭朝辉，四川鼎仁律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：杨乃清（衡亮之妻），女，1971年7月10日出生，汉族，四川省德昌县人，村民，住四川省德昌县。 委托诉讼代理人（特别授权）：郭朝辉，四川鼎仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：谢应书，女，1962年8月1日出生，汉族，四川省德昌县人，居民，住四川省德昌县。 委托诉讼代理人（特别授权）：毛正伟（谢应书丈夫），男，1963年5月10日出生，汉族，四川省德昌县人，居民，住四川省德昌县。 被上诉人（原审被告）：毛正伟，男，1963年5月10日出生，汉族，四川省德昌县人，居民，住四川省德昌县。 被上诉人（原审第三人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司德昌县支行，住所地：四川省德昌县凤凰大道二段**。统一社会信用代码：91513424680412198Q。 负责人：阿俄使尔，该支行行长。 委托诉讼代理人（特别授权）：衡娟，该支行员工。 委托诉讼代理人（一般代理）：何健康，四川泰仁（凉山）律师事务所律师。 上诉人衡亮、杨乃清因与被上诉人谢应书、毛正伟、中国邮政储蓄银行股份有限公司德昌县支行（以下简称邮政银行德昌支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省德昌县人民法院（2020）川3424民初608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因本案事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，本院决定不开庭审理，经过阅卷、询问当事人，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人衡亮、杨乃清上诉请求:1.依法改判确认上诉人为德州镇育才路房权证德权字第0××5,德国用（2000）字第Ｆ-804号房屋面积655.96平方米的不动产所有权人:2.依法改判三被上诉人将属于上诉人为所有权人的不动产办理过户登记为上诉人;3.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:第一、原审判决不仅对上诉人所提交的证据的所证明的未正确认定,而且,在判决中错误地将被上诉人邮政银行德昌支行在当庭出示的证据予以采信。1.上诉人所出示证据视频录像的证明的事实是,由于毛正伟、谢应书在邮政银德昌支行的贷款逾期后,邮政银行德昌支行为了解决逾期贷款归还事情,找上诉人商量通过购买毛正伟、谢应书抵押给邮政银行德昌支行的房屋。邮政银行德昌支行找上诉人购买抵押房屋的原因是,上诉人从2011年6月就开始承租使用此处房屋。经过邮政银行德昌支行查档核定涉及抵押房屋应当承担归还的借款金额为2400000.00元。邮政支行德昌支行向上诉人口头承诺只要上诉人归还2400000.00元的贷款后,可以解押办理过户登记,毛正伟也同意邮政银行德昌支行的方案。被上诉人就去不动产登记中心查询是否存在司法查封或冻结的情况,证实没有被查封和冻结后,上诉人与毛正伟、谢应书签订了房屋买卖合同。对此,邮政银行德昌支行是不仅知晓,而且,上诉人与毛正伟、谢应书之间的房屋买卖行为和确定房屋的价款2400000.00元均是按照邮政银行德昌支行的要求进行的。2.原审判决（2020）川3424财保6号民事裁定书一份,证明邮政银行德昌支行对房产证【德权为第00005915、土地使用权为德国（2Ｏ00）字第Ｆ-804号】抵押登记的房屋有权在最高债权限额内就该担保财产优先受偿”,该证据（2020）川3424财保6号民事裁定书在开庭时,邮政银行德昌支行并没有出示过。第二、事实认定错误。原审判决认定上诉人的还款金额为2400000.00元是不正确的,上诉人按照邮政银行德昌支行制订的还款计划和时间,按时足额归还了毛正伟、谢应书在邮政银行德昌支行的贷款。上诉人向邮政银行德昌支行归还毛正伟、谢应书的逾期贷款的时间从2018年9月30日开始至2020年8月20日,衡亮、杨乃清共计还款2417833.16元。第三、原审判决驳回确权上诉人为所有权人和应当办理房屋产权过户登记的理由,属于适用法律错误。1.原审判决理由之一“二被告与第三人邮政银行德昌支行2012年10月16日签订《个人最高额抵押合同》约定抵押权与被担保的所有债权同时存在,被担保债权全部清偿完毕后,抵押权才消灭。担保债权期限为2012年10月16日至2022年10月16日”此约定属于邮政银行德昌支行与毛正伟、谢应书之间的约定,该约定对上诉人无法律约束力。且最高额抵押合同中涉及的全部债权金额是5000000.00元，邮政银行德昌支行并没有告之上诉人,仅明确上诉人应当承担的逾期贷款金额2400000.00元。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条之规定,设立有抵押权存续期间（已办理登记情形）抵押人抵押财产的,经抵押权人同意转让抵押财产的,向抵押权人提前清偿债务或者提存。上诉人已经按照抵押权人确定的清偿债务金额进行了清偿,则抵押权归于消灭。邮政银行德昌支行提出的最高额抵押贷款未归还的理由不能成立，依法不应当予以支持。2.原审判决理由之二“邮政银行德昌支行又于2Ｏ20年6月19日向本院申请诉前财产保全,本院作出（2020）川3424财保6号民事裁定书,对上述财产予以查封,查封期限从2020年6月21日起至2023年6月21日止”、“现二被告尚未全部归还第三人邮政银行德昌支行的个人贷款,未完全履行合同义务,故原告请求将［德权为第00005915，土地使用权为德国（,2Ｏ00）字第Ｆ-8Ｏ4号］的不动产过户登记到其名下的诉讼请求,其过户登记条件未成就”完全混淆两种法律关系。该理由不能成立。首先,邮政银行德昌支行与毛正伟、谢应书之间的贷款关系与上诉人无关。上诉人归还贷款的原由是购买抵押财产的价款用于清偿债务,并不是毛正伟、谢应书转让债务给上诉人承担。原审判决认为属于毛正伟、谢应书转让债务给上诉人的理由属于适用法律错误。其次,邮政银行德昌支行在诉讼毛正伟、谢应书另一案件中申请诉前财产保全行为,将属于上诉人买卖合同成立在先的财产进行保全是错误的。该保全行为不能对抗上诉人依法享有的物权。而且,邮政银行德昌支行另案起诉毛正伟、谢应书偿还贷款一案,该案的诉讼请求所主张抵押登记范围的房屋享有优先受偿权,并没有包括本案的房权证字第0××5,德国用（2000）字第Ｆ-804号房屋在内。邮政银行德昌支行作为原告诉毛正伟、谢应书作为被告的案件,己经于2020年8月22日作出生效的民事调解书。在该民事调解书中邮政银行德昌支行也不主张对本案的抵押财产享有优先受偿权。仅仅只是主张其它登记的抵押财产享有优先受偿权。此事实更清楚地证明邮政银行德昌支行也是认可,抵押人转让给上诉人的抵押财产所应当清偿的债务,抵押权人（债权人）已经认可上诉人用购买房屋价款予以了清偿。因此,涉及此部分的抵押权已经消灭,条件已经成就。作为抵押权人依法应当履行附随义务,办理房屋过户登记给上诉人。综上所述,原审判决认定事实和适用法律均存在错误,为此,特提出上诉,请依法改判,支持上诉人的上诉请求。 被上诉人谢应书、毛正伟辩称，本案和杨乃清的房屋买卖，卖房是为了还贷款，钱也是全部转了的，钱已经如实还了，一审判决已经认定合同有效，我认为上诉人的上诉请求成立，物权人应是上诉人，应该办理相关手续。 被上诉人邮政银行德昌支行辩称，一审判决认定事实得当,法律适用正确。请二审人民法院予以维持,驳回上诉人的诉讼请求。理由如下:一、上诉人衡亮与毛正伟、谢应书签订的合同价格明显远低于市场价,如果其诉求得到支持,则会损害邮政银行德昌支行的合法利益。上诉人和毛正伟、谢应书签订的《房屋买卖合同书》中约定房屋购买价仅为2400000.00元,价格明显过低。根据2012年7月2日,四川金达房地产评估有限公司向谢应书出具的评估报告,以2012年6月27日为评估时点,价值就已经达到4839800.00元。更何况经过了这么多年的房价上涨,其买卖价格明显不合理,该笔借款并未获得全部清偿,假设上诉人的不合理诉求能得到支持,那么将必然导致损害银行合法利益受到恶意损害。二、合同具有相对性,根据《中华人民共和国民法典》合同编的相关规定,上诉人与毛正伟、谢应书签订的《房屋买卖合同书》,其合同主体为上诉人与毛正伟、谢应书,合同内容只能约束其合同双方。邮政银行德昌支行与上诉人没有签订任何协议,也没有义务对被上诉人承担任何责任。另外,上诉人与毛正伟、谢应书签订的《房屋买卖合同书》中第4条约定,甲方必须保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权,与其他人及单位无任何纠纷(乙方购买前产生的纠纷及法律责任由甲方承担);即,如果甲方没有将房屋的权利负担解除,导致甲方损失的,损失由甲方承担。而不应当将合同之外的邮政银行德昌支行列为其诉讼对象。三、谢应书与邮政银行德昌支行签订《个人最高额抵押合同》约定“抵押权与被担保的所有债权同时存在,被担保债权全部清偿完毕后,抵押权才消灭。担保债权期间为2020年10月16日至2022年10月16日。”根据《中华人民共和国民法典》相关规定,抵押权经合法成立,且抵押期间仍然存续,受法律保护。四、邮政银行德昌支行依法办理了抵押,取得了他项权证,享有合法有效的抵押权。上诉人如果主张涤除权的必须依法代为清偿全部债务,截至2021年1月12日,借款人尚欠邮政银行德昌支行1652158.59元。也不符合抵押权解除的条件。综上,邮储银行的抵押权合法有效,受法律保护,请人民法院依法予以保护,驳回上诉人的上诉请求。 衡亮、杨乃清向一审法院起诉请求：1.依法确认衡亮、杨乃清与谢应书、毛正伟之间签订的《房屋买卖合同书》合法有效，衡亮、杨乃清为位于德州镇育才路房屋面积为655.96平方米的不动产的所有权人；2.判令谢应书、毛正伟和邮政银行德昌支行将房权证［德权字第0××5，土地使用权为德国（2000）字第Ｆ-804号］的不动产过户登记为衡亮、杨乃清；3.本案诉讼费由谢应书、毛正伟承担。 一审法院认定事实：2012年10月16日，谢应书、毛正伟与第三人邮政银行德昌支行签订《个人额度借款合同》（编号：513424212102064708）载明：“借款人：（甲方）：谢应书贷款人（乙方）：中国邮政储蓄银行股份有限公司德昌支行第一章授信额度及类别……本合同项下授信额度金额为：人民币（大写）伍佰万元整，（小写）5000000.00元。在额度支用期内，甲方可以循环适用上述额度。……第二章额度期限第三条额度存续期最长为120个月，自2012年10月16日至2022年10月16日。额度存续期内的前60月为额度支用期，借款人可以申请支用借款，额度内单笔支用借款最长期限为60月。……第五章担保第十六条甲方通过一下第（二）种担保方式为乙方债权本息、违约金及相关费用提供担保（一）保证（二）抵押……甲方：谢应书签名、捺印毛正伟签名、捺印乙方：中国邮政储蓄银行股份有限公司德昌支行加盖个人信贷业务合同专用章负责人：沐兴燕签名”。同日谢应书、毛正伟和第三人邮政银行德昌支行签订《个人最高额抵押合同》（编号为：513424312101005812），载明：“甲方（抵押人）：谢应书共有人：毛正伟乙方（抵押权人）中国邮政储蓄银行股份有限公司公司德昌支行…为确保谢应书（以下简称“债务人”）与乙方（以下简称“抵押权人”）于2012年10月16日签订的编号为513424212102064708的《个人额度借款合同》及其项下各单项业务合同（上述全部合同以下统称“主合同”）的履行，根据国家有关法律法规，甲方和乙方双方经协商一致，甲方愿意提供金额为人民币（大写）壹仟零伍万零捌佰元整，（小写）：10050800.00元的最高额抵押担保。抵押权与被担保的所有债权同时存在，被担保债权全部清偿完毕后，抵押权才消灭。本合同项下担保债权的期限为2012年10月16日至2022年10月16日。……甲方抵押人（签字）：谢应书签名、捺印共有人（签字）：毛正伟签名、捺印乙方：中国邮政储蓄银行股份有限公司德昌支行加盖个人信贷业务合同专用章负责人（或授权代理人）：沐兴燕签名”。该合同附件中将抵押财产进行了明确的，为谢应书名下的位于德昌县××镇××商城××幢××商城××幢的个人房产［房权证德字第0××2号、0××3号、0××4号、0××6、0××7号0××3号、0××4号、0××5号、0××7号、0××8号；土德国用（2012）第1156号、1157号、1160号、1158号、1159号、1176号、1177号、1173号、1174号、1175号］，德昌县德州镇育才路的个人房产［房权证德权字第0××5号；德国用（2000）字第Ｆ-804号］，谢应书、毛正伟向房管部门办理了抵押登记手续，德昌县房地产管理所向第三人邮政银行德昌支行出具了他项权证（房他证德权字第1××5号）。随后，邮政银行德昌支行于向谢应书发放贷款5000000.00元。谢应书未能按期偿还结款，2018年9月29日，经协商一致，衡亮、杨乃清与谢应书、毛正伟签订《房屋买卖合同书》，合同书载明：甲方：谢应书（身份证号码：510521196208××××）、毛正伟（身份证号码：510521196305××××），乙方：衡亮（身份证号51342419730××××），杨乃清（513424197107100544），甲乙双方以公平、公正、自愿的原则就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：1.甲方自愿将坐落于德州镇育才路房地产出卖给乙方，房产证号为：房权证德权字第0××5，土地使用权为：德国用（2000）字第Ｆ-804号，面积655.96平方米，共五层；2.双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写贰佰肆拾万元整，小写：2400000.00元；3.乙方在签订本合同后两天内，支付银行贷款200500.00元整；4，甲方必须保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权，与其他人及单位无任何的纠纷（乙方购买方前所产生的纠纷及法律责任全部由甲方承担）；8.由于甲方房产证还担保贷款，乙方付房款贰佰肆拾万元整将直接用于归还此房产证在中国邮政储蓄银行股份有限公司公司德昌县支行的贷款，此房在中国邮政储蓄银行股份有限公司德昌县支行抵押贷款为人民币2400000.00元（大写：贰佰肆拾万元整）。乙方所付房款直接转入中国邮政储蓄银行股份有限公司德昌县支行贷款指定账户，归还此房屋抵押贷款，甲方应积极配合乙方办理过户相关手续，过户时间由乙方还款时间结束后协商解决；甲方（卖方）：谢应书、毛正伟（按印），乙方：衡亮、杨乃清（按印），2018年9月29日”。邮政银行德昌支行知晓衡亮、杨乃清与谢应书、毛正伟签订《房屋买卖合同书》及其内容后，未提出异议，向衡亮、杨乃清出具还款明细、计划表、还款账户。衡亮、杨乃清以此还款计划、账户按约定以现金的形式偿还谢应书、毛正伟在邮政银行德昌支行处的借款2400000.00元，现衡亮、杨乃清已偿还完毕。 一审法院认为:依据《中华人民共和国担保法》第四十九条：抵押期间抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前偿清债务或提存之规定,本案中,衡亮、杨乃清在知晓谢应书、毛正伟将已办理抵押登记的抵押物房产证号为：房权证德权字第0××5，土地使用权为：德国用（2000）字第Ｆ-804号的情况下，与谢应书、毛正伟达成协议自愿购买该房屋，并约定将卖房所得对价款2400000.00元全部用于偿还谢应书、毛正伟在邮政银行德昌支行借款，邮政银行德昌支行知晓衡亮、杨乃清与谢应书、毛正伟房屋买卖及约定将购房对价款全部用于偿还谢应书、毛正伟借款，未提出异议，并确认同意将谢应书、毛正伟部分债务转让给衡亮、杨乃清承担，通过衡亮、杨乃清向其出具还款明细、还款计划表、还款账户以及确认由衡亮、杨乃清偿还谢应书、毛正伟在其处的部分贷款本息2400000.00元已偿还完毕的事实。故衡亮、杨乃清与谢应书、毛正伟于2018年9月28日签订的《商品房买卖合同》在抵押权人知晓未提出异议且案涉房屋对价款已偿还完毕情况下，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该合同成立有效，对双方当事人均产生约束力。衡亮、杨乃清请求确认其与谢应书、毛正伟之间签订的《房屋买卖合同书》合法有效的诉讼请求，予以支持。衡亮、杨乃清已按《房屋买卖合同书》约定，代谢应书、毛正伟清偿了案涉房屋债务，但谢应书、毛正伟与邮政银行德昌支行2012年10月16日签订《个人最高额抵押合同》约定“抵押权与被担保的所有债权同时存在，被担保债权全部清偿完毕后，抵押权才消灭。担保债权期限为2012年10月16日至2022年10月16日”。谢应书、毛正伟向邮政银行德昌支行抵押的谢应书名下位于德昌县××镇××商城××幢××商城××幢的个人房产［房权证德字第0××2号、0××3号、0××4号、0××6、0××7号、0××3号、0××4号、0××5号、0××7号、0××8号；土德国用（2012）第1156号、1157号、1160号、1158号、1159号、1176号、1177号、1173号、1174号、1175号］，德昌县德州镇育才路的个人房产［房权证德权字第0××5号；德国用（2000）字第Ｆ-804号］，已向房管部门办理了抵押登记手续，德昌县房地产管理所向第三人邮政银行德昌支行出具了他项权证（房他证德权字第1××5号），邮政银行德昌支行又于2020年6月19日向德昌县人民法院申请诉前财产保全，德昌县人民法院作出（2020）川3424财保6号民事裁定书，对上述财产予以查封，查封期限从2020年6月22日起至2023年6月21日止。双方签订房屋买卖合同时，案涉房屋就已经存在抵押的事实，并办理了抵押登记手续，根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》相关规定，抵押权经合法成立，受法律保护。现谢应书、毛正伟尚未全部归还邮政银行德昌支行的个人贷款，未完全履行合同义务，故衡亮、杨乃清请求将［德权为第00005915，土地使用权为德国用（2000）字第Ｆ-804号］的不动产过户登记到其名下的诉讼请求，其过户登记条件未成就，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、第一百九十二条之规定，判决：一、衡亮、杨乃清与谢应书、毛正伟于2018年9月29日签订的《房屋买卖合同书》有效；二、驳回衡亮、杨乃清请求谢应书、毛正伟和第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司德昌支公司将房权证［德权字第0××5，土地使用权为德国（2000）字第Ｆ-804号］的不动产过户登记为衡亮、杨乃清的诉讼请求。本案受理费26000.00元，减半收取13000.00元，由谢应书、毛正伟承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对上诉人衡亮二审提交的邮政银行德昌支行向德昌县人民法院起诉谢应书、毛正伟金融借款合同纠纷案的起诉状截图、德昌县人民法院于2020年8月22日作出的（2020）川3424民初629号民事调解书的部分复印件与被上诉人毛正伟二审提交的德昌县人民法院（2020）川3424民初629号民事调解书一致，被上诉人邮政银行德昌支行对证据的真实性无异议，本院确认以上证据的真实性、合法性、关联性，并予以采信。 本院对一审法院审理查明的事实除衡亮代谢应书、毛正伟归还邮政银行德昌支行贷款本金及利息的总金额为2417833.16元，而非2400000.00元应予以纠正外，对其余一审查明事实予以确认。另查明，邮政银行德昌支行发放给谢应书、毛正伟的5000000.00元贷款是分两笔发放的，其中一笔金额为2190000.00元，贷款起期是2015年9月29日，贷款止期为2020年9月29日，借据编号为5199835Ｑ11509079847501，该笔贷款已由衡亮、杨乃清归还完毕。邮政银行德昌支行于2020年6月向德昌县人民法院起诉谢应书、毛正伟金融借款合同纠纷，请求判令：1.谢应书、毛正伟归还邮政银行德昌支行借款本金及利息合计1773500.00元及支付截止贷款还清之日止所产生的利息、罚息及复利；2.谢应书、毛正伟支付邮政银行德昌支行违约金150000.00元；3.就前述债务，确认邮政银行德昌支行对谢应书名下位于德昌县××镇××商城××幢××商城××幢的个人房产［房权证德字第0××2号、0××3号、0××4号、0××6、0××7号、0××3号、0××4号、0××5号、0××7号、0××8号；土德国用（2012）第1156号、1157号、1160号、1158号、1159号、1176号、1177号、1173号、1174号、1175号］所承载的价值有权优先受偿；4.本案的诉讼费、保全费、担保费等费用全部由谢应书、毛正伟负担。在该案诉讼过程中，双方当事人达成如下协议：一、由谢应书、毛正伟于2020年9月30日前归还邮政银行德昌支行借款本金1588900.00元并支付利息（利息、罚息、复息按双方合同约定计算，具体金额以银行系统自动产生的数据为准）；二、邮政银行德昌支行对谢应书、毛正伟抵押担保位于德昌县××镇××商城××幢××商城××幢的个人房产［房权证德字第0××2号、0××3号、0××4号、0××6、0××7号、0××3号、0××4号、0××5号、0××7号、0××8号；土德国用（2012）第1156号、1157号、1160号、1158号、1159号、1176号、1177号、1173号、1174号、1175号］，有权在最高债权限额内就该担保财产优先受偿；三、邮政银行德昌支行自愿放弃其他诉讼请求；四、其他无争执；五、案件受理费22112.00元，减半收取计11056.00元，诉讼保全费5000.00元，合计16056.00元，由谢应书、毛正伟负担。德昌县人民法院于2020年8月22日作出的（2020）川3424民初629号民事调解书确认该调解协议效力。该民事调解书现已生效，邮政银行德昌支行已对该案申请执行，该案现在执行过程中。 本院认为，本案的争议焦点为1.衡亮、杨乃清是否取得登记在谢应书名下的位于德州镇育才路的房产［房权证德权字第0××5号；德国用（2000）字第Ｆ-804号］的所有权；2.被上诉人谢应书、毛正伟是否应为衡亮、杨乃清办理上述房屋所有权证过户登记。 案涉房屋虽目前登记的产权人为谢应书，但谢应书因向邮政银行的借款而提供了包括案涉房屋在内的其名下多套房产作为最高额抵押担保财产，并办理了整体抵押的一个他项权证。案涉房屋在抵押期间即进行了转让，邮政银行知晓并提供还款明细、计划表、还款账户，并同意谢应书将其部分债务转让给衡亮、杨乃清承担，对转让房产的行为也未提出异议，应视为邮政银行同意谢应书、毛正伟与衡亮、杨乃清转让案涉房屋。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，虽然衡亮、杨乃清与谢应书、毛正伟之间是在抵押期间签订《房屋买卖合同书》，却经过邮政银行德昌支行的同意，双方的房屋买卖合同合法有效。即使衡亮、杨乃清支付了合同约定的购房款，但由于谢应书作为债务人并未归还完毕其在债权人邮政银行德昌支行处的全部借款，且邮政银行已另案提起诉讼，该案虽已审理终结，但目前尚未执行终结。由于案涉房屋所抵押担保的债权并未消灭，故该房屋上设立的抵押权也未消灭。上诉人衡亮、杨乃清虽提出邮政银行德昌支行并未向其告知担保债权的总金额为5000000.00元，仅要求上诉人归还2400000.00元的贷款就为其办理解除抵押和办理过户登记的上诉理由，但邮政银行对此予以否认，并认为谢应书的贷款总金额为5000000.00元，且谢应书、毛正伟与邮政银行德昌支行2012年10月16日签订《个人最高额抵押合同》明确约定“抵押权与被担保的所有债权同时存在，被担保债权全部清偿完毕后，抵押权才消灭。”，其提供的担保财产是整体抵押，债务人在归还完全部借款的情况下才可能解除抵押、消灭担保物权，邮政银行德昌支行从未放弃对案涉房屋的优先受偿权。上诉人衡亮、杨乃清的上诉理由缺乏事实和法律依据，案涉房屋在未消灭抵押权的情况下，根据物权的优先效力，物权优先于债权，担保物权优先于普通物权的原则，上诉人衡亮、杨乃清请求被上诉人谢应书、毛正伟依据房屋买卖合同约定将案涉房屋办理登记过户在其名下的条件尚未成就，该请求依法不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人衡亮、杨乃清的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实虽存在瑕疵，但适用法律恰当，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26000.00元，由上诉人衡亮、杨乃清负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 俊 审判员 陈慧玲 审判员 邱红莲 二〇二一年二月二日 书记员 陈雪梅 附本判决适用的法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。