河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2056号上诉人（原审原告、执行案外人）：曹香兰。委托诉讼代理人：穆伟亮，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：司明玉，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：蔡月玲。委托诉讼代理人：赵洪涛，河南博识律师事务所律师。委托诉讼代理人：马捷，河南博识律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：丁延召。上诉人曹香兰因与被上诉人蔡月玲、原审第三人丁延召案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初19055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人曹香兰的委托诉讼代理人穆伟亮、司明玉、被上诉人蔡月玲及其委托诉讼代理人赵洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹香兰上诉请求：1、依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初19055号民事判决；2、依法改判停止对位于××县××××职工学校家属楼房产（房产证号**）的执行或发回重审；3、一、二审诉讼费用全部由被上诉人蔡月玲承担。事实和理由：一、一审判决在认可上诉人对涉案房屋已经合法占有且支付全部房款的情况下，又认定上诉人提交的《证明》系原审第三人丁延召单方出具，不符合书面买卖合同的形式要件，属于认定事实错误。虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，但根据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条第二款的规定，上诉人提交的原审第三人丁延召收取房款时出具的《证明》符合书面合同形式要件，亦为书面买卖合同。二、一审法院以“长达近12年的时间，涉案房屋未能办理过户登记”为由，认定上诉人对此具有过错，属于认定事实错误。一方面，上诉人的丈夫王伟民在2008年就不断托人办理涉案房屋过户前的契税缴纳事宜；另一方面，上诉人在涉案房屋被张贴腾房公告后，向邻居打听得知，涉案房屋所在的楼栋大部分没有房产证，所占土地为划拨土地。不动产登记制度改革前，办理房产过户需先交契税，而缴纳契税需原审第三人丁延召配合签字，因而一直未能办理。2016年8月18日襄城县不动产登记局成立后，又因涉案房屋存在房屋所有权证已办理但未完善用地或者规划建设等手续的情况，造成房产过户仍无法办理。襄城县人民政府直至2020年6月15日才作出《襄城县人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记有关问题的意见》，所以上诉人对涉案房屋未办理过户登记不具有过错。三、判断上诉人是否享有足以排除执行的民事权益，不但应结合被执行人的责任财产范围，还应兼顾异议人、申请执行人及被执行人对涉案房屋各自享有的权利性质及涉案房屋的功能、属性等方面进行综合判断。本案中，（一）涉案房屋虽然登记在原审第三人丁延召名下，但其已于2006年8月5日将该房屋以28000元的价格出售给上诉人，上诉人支付了全部房款，原审第三人丁延召亦向上诉人实际交付了该房屋，上诉人也实际交纳了该房屋的水电费等相关费用。在此情况下，双方的房屋买卖合同已基本履行完毕。原审第三人丁延召作为出卖人对涉案房屋不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助上诉人办理过户登记的义务。据此，涉案房屋不属于原审第三人丁延召的责任财产，不应被纳入强制执行的范围。（二）上诉人支付完毕房款并合法占有涉案房屋后，即对原审第三人丁延召享有请求协助办理涉案房屋过户登记手续、进而取得涉案房屋所有权的物权期待权，与被上诉人享有的普通金钱债权相比，应予以优先保护。（三）自2006年以来，涉案房屋作为上诉人及配偶的唯一住房，对上诉人夫妇具有居住保障功能。相较于被上诉人享有的普通金钱债权，上诉人的居住、生存权益有优先保护的价值和意义。蔡月玲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律和判决结果正确，上诉人的上诉请求不能成立。理由如下：根据上诉人提交的证据，其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。表现在：一、上诉人未能提供证据证明在人民法院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。之所以要求必须查封之前签订书面买卖合同，是基于《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的规定，同时也为执行机构甄别真实的买受人提供证据。根据《中华人民共和国合同法》第十二条的规定，上诉人提交的原审第三人丁延召于2006年8月5日出具的《证明》，不是关于涉案房屋合法有效的书面买卖合同。二、上诉人未能证明已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。上诉人仅提交了原审第三人丁延召于2006年8月5日出具的《证明》及几份证言，并未提交原审第三人丁延召出具的收到房款的收条，不足以证实上诉人已向原审第三人丁延召支付了房屋价款。三、涉案房屋未过户明显是由于上诉人的原因导致。（一）若上诉人提交的2006年8月5日的《证明》属实，原审第三人丁延召不可能在出具证明后很短的时间内找不到。原审第三人丁延召长时间在涉案房屋居住，知道其联系方式的人应该很多，况且上诉人从原审第三人丁延召处购买涉案房屋，肯定会保存其联系方式。另外，原审第三人丁延召的户籍地址至今仍在××县××文明街××号附××号，因而不排除上诉人为了规避缴纳税款等未主动办理过户的可能。（二）2006年8月5日的《证明》显示上诉人与原审第三人丁延召早在2006年7月5日就进行了涉案房屋的交易，而涉案房屋于2002年9月11日已经办理房产证，登记在原审第三人丁延召名下，至一审法院于2020年8月21日在涉案房屋张贴腾房公告时，长达14年的时间。即使原审第三人丁延召不配合办理过户，上诉人有充足的时间通过诉讼方式要求办理涉案房屋过户并可申请强制执行。由于上诉人自身原因导致涉案房屋未过户至其名下，其应当承担不能排除强制执行的后果。四、根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款的规定，涉案房屋至今仍登记在原审第三人丁延召名下，属于原审第三人丁延召所有，即使上诉人与原审第三人丁延召存在涉案房屋买卖，由于双方未就涉案房屋依法变更登记，物权并未发生转移。丁延召未到庭陈述意见。曹香兰向一审法院起诉请求：1、依法确认××县××××职工学校家属楼房产(房产证号10××**)归原告所有；2、依法撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2019)豫0191执3609号查封公告；3、终止对××县××××职工学校家属楼房产(房产证号10××**)的执行；4、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：蔡月玲申请执行丁延召借款合同纠纷一案，执行依据为已发生法律效力的（2018）豫0191民初19363号民事判决书。在诉讼过程中，该院于2018年5月28日以（2018）豫0191财保881号民事裁定书、协助执行通知书查封丁延召名下位于××县××××职工学校家属楼房屋（房房产证号：××县权证第**）一套。该院于2019年3月11日立案执行，执行案号为（2019）豫0191执3609号。后原告曹香兰向该院提出书面申请：1、请求撤销（2019）豫0191执3609号查封公告；2、终止对××县××××职工学校家属楼房产（房产证号10××**）的执行。2020年9月9日，该院作出（2020）豫0191执异549号执行裁定，裁定：驳回原告曹香兰的异议请求。原告曹香兰不服该执行裁定，向该院提起执行异议之诉。2006年8月5日，被执行人丁延召向异议人曹香兰出具《证明》一份，载明：今有住房一套，位于中心路北侧、职工学校家属楼东单元三楼西户，房房产证号：0×**现因工作需要，转让给曹香兰所有，转让费贰万捌仟元整。转让人丁延召、证明人冯国战签字捺印。原告提交的2016年1月至2020年8月，国网河南省电力公司襄城县供电公司电费明细显示家属楼北台公用，户名曹香兰，均每月交纳电费。2020年8月22日河南水投锦襄水务有限公司水费补票收据显示自2016年7月至2020年2月均由曹香兰配偶王伟民交纳每月水费。2020年8月22日，冯国战即原告曹香兰的姐夫，出具证言一份，主要内容为2006年8月5日，作为涉案房产买卖过程中的证明人及介绍人，证明曹香兰、王伟民夫妇以现金2.8万元全款向丁延召夫妇支付购房款，丁延召将卖房款收下后把房屋所有权证一并交给曹香兰。2020年8月30日，襄城县紫云镇道庄村民委员会出具《证明》，我村村民丁延召，男，汉族，多年来一直在外务工，无法取得联系，情况属实。同日，张国强和师成立各出具证言一份，作为原告的邻居，证明原告于2006年10月份左右搬进涉案房屋居住，一直居住至今。涉案房屋坐落中心路中段北职工学校家属楼，房屋所有权人为丁延召。原告当庭陈述，涉案房屋目前登记在丁延召名下。一审法院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告提交的2016年1月至2020年8月的国网河南省电力公司襄城县供电公司电费明细显示家属楼北台公用，户名曹香兰，均每月交纳电费。2020年8月22日河南水投锦襄水务有限公司水费补票收据显示自2016年7月至2020年2月均由曹香兰配偶王伟民交纳每月水费。故可以证明原告在2016年1月时已合法占有涉案房产，原告提交的《证明》也可以与原告的占有情况相互印证，故对原告主张的以现金方式支付全部购房款，该院予以采信。但原告提交的《证明》系由第三人丁延召单方出具，不符合书面买卖合同的形式要件，且涉案房产在2002年9月11日已办理房产证，登记在丁延召名下，原告提交的《证明》显示其在2006年8月5日购买涉案房产，自2006年8月5日至2018年5月8日该院查封涉案房产时，长达近12年的时间，涉案房产未能办理过户登记，原告对此存在过错。综上，原告曹香兰提供的证据不足以证明其享有排除执行的权利，对其诉讼请求，该院不予支持。第三人丁延召无正当理由未到庭，视为对其诉讼权利的放弃。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回原告曹香兰的诉讼请求。案件受理费1800元，由原告曹香兰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定的事实同一审查明事实。本院认为，上诉人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：一、上诉人在法院查封涉案房屋之前未与原审第三人丁延召签订合法有效的书面房屋买卖合同。上诉人提交的落款时间为2006年8月5日、落款处显示为“转让人丁延召”的《证明》，缺乏书面房屋买卖合同的基本要件，不能认定为合法有效的书面房屋买卖合同。二、上诉人依据前述《证明》及证人证言主张其已支付完毕所有价款，但是：（一）该《证明》的真实性尚无法确认，且该证明记载内容为“今有住房一套，位于中心路北侧、职工学校家属楼东单元三楼西户，房房产证号：0×**现因工作需要，转让给曹香兰所有，转让费贰万捌仟元整（28000元）”，不能有效证明双方约定的款项确已支付或支付完毕；（二）证明人冯国战系上诉人的姐夫，存在利害关系，证明效力较低；（三）上诉人不能提供其支付房款的有效凭证，故上诉人该主张本院无法采信。三、上诉人主张于2006年8月5日购买涉案房屋，此时涉案房屋已办理了房产证，即使按照上诉人所称在2016年襄城县不动产登记局成立后涉案房屋因未完善用地或规划建设等手续存在遗留问题而不能办理房产过户，但是在此之前长达十年时间里未及时办理或解决涉案房屋的过户问题，上诉人对自身权利的行使存在懈怠。综上所述，曹香兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人曹香兰负担。本判决为终审判决。审判长  范亚玲审判员  张 晔审判员  朱长勇二〇二一年二月二十三日书记员  胡文路