丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1102民初4563号 原告：徐如南，男，1942年12月5日出生，汉族，住青田县。 原告：张水翠，女，1952年8月29日出生，汉族，住青田县。 上述两原告的委托诉讼代理人：袁愉翔，浙江万申佳（景宁）律师事务所律师。 被告：浙江丽水华侨饭店股份有限公司，住所地：丽水市莲都区丽阳街**。统一社会信用代码：91331100769603425N。 法定代表人：郭胜华，董事长。 委托诉讼代理人：雷月平，浙江南明律师事务所律师。 原告徐如南、张水翠为与被告浙江丽水华侨饭店股份有限公司（以下简称丽水华侨饭店）房屋买卖合同纠纷一案，于2020年9月4日向本院起诉，本院受理后，依法组成由审判员练卿担任审判长，人民陪审员吕丽月、雷丽珍参加评议的合议庭，于2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告徐如南、张水翠的委托诉讼代理人袁愉翔、被告丽水华侨饭店的委托诉讼代理人雷月平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐如南、张水翠诉称：两原告系夫妻关系，两原告通过中介了解到被告处有房屋出售。2017年12月7日，双方签订了购房协议，并支付了4万元的定金。2017年12月16日，原告与被告签订了《经营性酒店房屋转让合同》，约定购房款908449元，180天内交付房产，如未能交付房产的，每天支付万分之五的违约金。违约时间超过90天，原告有权解除合同。原告于2017年12月16日当天支付购房款。被告将原告的身份材料等收去声称要办理房产证。2018年6月，被告声称因为政策原因暂时无法办理，此后，原告多次催促，被告均以上述理由推脱。为此，请求：一、要求解除原告与被告签订的《经营性酒店房屋转让合同》，退还原告908449元的购房款，并自2018年6月14日起以908449元为基数按万分之五每天计算违约金至实际款项付清之日止；二、本案诉讼费由被告承担。 被告丽水华侨饭店辩称：一、本案《购房协议》及《经营性酒店房屋转让合同》、《经营性酒店房屋返租合同》合法有效，应当全面履行。本案原告与被告签订的两份合同符合《合同法》第三章的规定，应当自双方签订时起生效。根据《合同法》第六十条的规定，当事人应当全面履行自己的义务，因此原告在本案中主张单方解除合同，其实际是属于违约行为，应当予以驳回。二、被告已按《经营性酒店房屋转让合同》和《经营性酒店房屋返租合同》的约定，履行了自己的义务。本案转让的房屋属于经营性用房，房屋买卖合同第二条约定，原告将所受的房屋返租给被告，因此买卖的房屋不需要实际交付给买受方，被告按照房屋租赁合同的约定，在收到原告购房款的第四天起，向原告按购房款6%的标准支付年租金，房租每半年支付一次，现被告已经支付到2019年年底。对于被告而言，房屋已经易主，被告已经履行了两份合同的义务。至于房屋产权证的办理问题，在签订本案房屋合同后，被告为该房屋已经办理了独立的产权证，因原告未及时向被告索要，所以证件没有交接，不过原告可随时向被告的相关管理人领取。涉案房产没有完成产权过户登记原因并非被告违约，被告无需向原告承担违约责任。在上述经营性酒店房屋转让合同中没有约定案涉房屋的过户时间，案涉房屋不能过户是有原因的，原因如下：1、2020年1月3日之前原告没有提供丽水市外侨办审核的侨商回归投资人的身份证明，一般情况企业房屋分割困难，被告的房屋能够出售，源于2016年10月11日丽水市人民政府办公室2016号抄单《关于推动我市侨商回归落实“侨商蜂巢”行动计划加速实施丽水华侨饭店重组项目的报告》，该文件同意被告将部分房屋分割转让，但要求受让人必须是侨商，且必须成为被告公司的股东，在房屋买卖的推荐过程中以及经营性酒店房屋转让合同的第二条均强调了房屋买受人必须具备的资格，侨商回归投资人在该合同的第七条约定须报丽水市外侨办审核后，未能获得通过的合同解除双方互不担责。以前原告之所以没有如意顺利办理房屋产权过户登记，原因是其尚不具备侨商回归投资人的资格。2、2020年1月3日以后没有过户的直接原因是原、被告没有及时申请，丽水市统战部于2020年1月3日致被告关于购置华侨饭店资产侨商身份认定的函，新规定不需要经商，只要出过国即可，甚至还包括侨眷，买受人的侨商身份条件不再由丽水市外侨办审核，且该机构也已经撤了。因此，现原告办理产权过户，已经没有任何政策的障碍，产权过户不是被告单方的义务，必须由双方共同完成。被告及办证机关上班期间，原告可以随时向被告提出产权证及过户的协助请求。综上所述，本案原、被告签订的经营性酒店房屋转让合同是合法有效的，应当全面履行，现原告要求被告返还购房款支付违约金，实为单方毁约行为。在事实和法律上都没有依据，为此，请贵院依法判决驳回原告的无理诉请。 经审理查明：原告徐如南、张水翠与被告丽水华侨饭店（原浙江丽水华侨饭店有限公司）于2017年12月16日签订《经营性酒店房屋转让合同》一份，约定两原告（乙方）向被告（甲方）购买坐落于丽水市莲都区丽阳街651号位于丽水华侨开元名都大酒店内酒店编号1923房，建筑面积分别为53.27平方米，用途为酒店客房，房屋价格为908449元，价格包含房屋内装潢内饰价格；该房屋位于丽水华侨开元名都大酒店的经营范围之内。合同第二条房屋的经营属性和权利限制约定，该房屋的使用属性须符合酒店的整体规划，由买受人向被告出租，承租方支付租金，在本合同订立时，订立该房屋的租赁合同；在房屋所有权证备注栏内记载以下权利限制：1、自本证填发日起，本房屋的受让必须持有市外侨办和被告出具的“侨商回归投资人”资格证明文件方可申请房屋所有权变更登记；2、房屋所有权人行使权利时，不能违反《浙江丽水华侨饭店有限公司章程》。第四条付款方式约定，本合同订立时，乙方支付全额购房款。第五条交付期限约定，甲方应于乙方全款付清后180天内，将该房屋的产权证书交给乙方。由于乙方原因延迟办理产证，相关责任由乙方承担，由于甲方原因延迟办理产证，应在合同预定办理产证时间当天支付每天万分之五的违约金，违约日期超过90天，乙方有权提出解除合同。甲方应收到该房屋全部房款和装潢内饰款之日起后的第四天开始计付租金。第七条违约责任和争议的处理约定，乙方逾期付款的，逾期超过15日的，甲方有权依法解除本合同。本合同报丽水市外侨办审核后未能获得通过的，合同解除，双方互不担责。合同签订的同时，两原告（甲方）与被告（乙方）签订相应的《经营性酒店房屋返租合同》，约定甲方向乙方所购的经营性酒店房屋出租给乙方使用，返租期限以甲方与乙方签订的《经营性酒店房屋转让合同》规定的房屋交付之日起二十年为期；年租金按照成交总价6%保底收益计价。上述合同签订后，两原告于2017年12月19日全额支付了购房款，并由被告出具收款收据给两原告。后被告向两原告支付了案涉房屋截至2019年12月31日的租金，但至今双方未办理房屋产权变更登记手续。 另查，2016年10月11日，丽水市人民政府办公室丽办抄【2016】60号抄告单《关于推动我市侨商回归落实“侨商蜂巢”行动计划加速实施丽水华侨饭店重组项目的报告》，明确在不改变丽水华侨饭店现有结构、不改变五星级功能、不影响消防安全、不影响正常经营，以及深化重组后保持五星级酒店的整体性、功能性和安全性不变并及时补交土地出让金、接受所有约束性条款的前提下，同意丽水华侨饭店提出将丽水华侨饭店部分产权分割转让并过户到股东个人名下的方案，即对丽水华侨饭店53274.64平方米的建筑进行分割办证，共406本，其中15本办至公司名下，另外391本22337平方米办至侨商股东的个人名下（不改变土地使用权的性质）。 本案在审理过程中，依照原告提出的诉前财产保全申请，本院于2020年8月11日裁定查封被告丽水华侨饭店名下坐落于莲都区××街××号××室××室的房屋（不动产权证号：浙（2018）丽水市不动产权第0025899、0025900号），保全价值计908449元。 本院采信并据以认定上述事实的证据有原告提供的两原告身份证、被告工商登记信息、经营性酒店房屋转让合同、丽水华侨饭店购房协议、银行交易明细、收款收据、结婚证、丽水市人民政府抄告单及当事人庭审陈述。 本院认为：两原告与被告之间签订的《经营性酒店房屋转让合同》，系双方当事人真实意思表示，虽然交易标的对买受人身份有一定的限制，但其内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应于原告全款付清后180天内将该房屋的产权证书交给原告，即将房产变更登记至原告名下，但被告未依约履行该约定，且未按返租合同约定的期限履行支付租金的义务，被告在销售时对所出售房产办理变更登记的限制条件应当是知晓的，其却仍与不符合条件的两原告签订转让合同，并约定相应的违约条款，因此被告对合同不能按约履行应承担相应的违约责任，且两原告有权解除合同。两原告诉请要求与被告解除双方签订的转让合同，应予支持。对于两原告诉请要求被告支付违约金，本院认为，从合同的内容看，原告对购房人需有一定限制条件的情况是明知的，因信赖被告能处理相关政策问题而购买，目前无法过户的原因也是基于此政策的限制，所以原告对不能过户的结果也应承担一定的责任，由于案涉的返租合同原告未主张解除，又因该租赁合同与转让合同密切相关，在返租合同未解除的情况下，两原告尚可主张相应的租金，故本院酌情确定被告应承担的违约金以原告支付的购房款908449元为基数，从本判决生效之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条、最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、解除原告徐如南、张水翠与被告浙江丽水华侨饭店股份有限公司于2017年12月16日签订的《经营性酒店房屋转让合同》； 二、被告浙江丽水华侨饭店股份有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告徐如南、张水翠购房款人民币908449元并支付违约金（违约金以购房款908449元为基数自本判决生效之日起起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）； 三、驳回原告徐如南、张水翠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12884元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  练 卿 人民陪审员  吕丽月 人民陪审员  雷丽珍 二〇二一年二月七日 代书 记员  蓝祖仙 5