沈阳市浑南区人民法院行 政 判 决 书（2020）辽0112行初85号原告王福堂，男，1954年2月28日出生，汉族，系沈阳市鼓风机厂退休工人，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人李万利，系沈阳市皇姑区方城法律服务所法律工作者。被告沈阳市铁西区城市更新局，住所地沈阳市铁**腾飞一街**。法定代表人杨永明，系局长。委托诉讼代理人顾海根，女，系该单位工作人员。委托诉讼代理人戴思佳，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。原告王福堂诉被告沈阳市铁西区城市更新局（以下简称铁西更新局）房屋行政征收补偿纠纷一案，本院于2019年11月13日作出（2019）辽0112行初5号行政判决，原告王福堂不服，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，辽宁省沈阳市中级人民法院于2020年5月8日作出（2020）辽01行终161号行政裁定书，撤销沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112行初5号行政判决，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告王福堂及其委托诉讼代理人李万利、被告铁西更新局委托诉讼代理人顾海根、戴思佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告位于沈阳市××工××号房屋，面积76.5平方米，于2000年4月25日取得了房产部门批准的“窗改门”营业手续，但被告却按照住宅标准对原告予以安置，且让原告在空白的协议书上签字，违反法律规定，原告诉至法院，浑南区法院作出（2018）辽0112行初213号行政判决书，撤销了原被告于2016年10月28日签订的《国有土地房屋征收补偿安置协议书》，该协议书撤销后，被告仍然没有向原告支付安置补偿款，故原告诉至法院，请求：1、判令被告对被拆除的沈阳市××工××2-1-2，面积为76.5平方米的房屋的拆迁补偿费合计2093718元（其中包括房屋评估价值1063400元、房屋上浮费30%共计319020元、搬迁奖励费48250元、搬家补偿费1000元、50个月的临时安置补助费60000元、从业人员征收补助费6000元、电话、有线迁移、一次性恢复补偿款2590元、征收房屋造成的停产停业50个月损失费200000元、房屋物价上涨费用393458元）；2、判令被告承担诉讼费用。原告在法定期限内向本院提供证据如下：证据1，房屋所有权证1份、契证1份、房屋装饰装修拆改批准书1份、发票1张(以上均为复印件)，用以证明政府已经批准涉诉房屋从事经营活动，涉诉房屋的性质应为窗改门营业用房；证据2，房屋租赁协议1份、张某手写证明1份、照片1张、沈阳体彩情况说明1份、承租人张玉艳身份证复印件1份，用以证明原告房子用于经营性活动不是住宅；证据3，报警情况登记表1份、（2018）辽0112行初213号行政判决书1份，用以证明报警记录证明政府严重违反国家规定强制拆迁性质严重，根据最新司法解释已经不是民事问题。判决书证明2018年10月16日法院送达后双方均未上诉，但是被告还是一直没有履行安置补偿职责，判决下来后，原告要求被告给付拆迁补偿款，但是被告拒不履行；证据4，租赁协议书2份，证明从2016年10月份房屋被违法强拆后，原告没有办法只能租房住，应该按照《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》第46号文件要求给予补偿。被告辩称：1、涉案房屋不满足利用地面一层住宅从事经营性房屋的条件；应该按照住宅房屋补偿，物权法规定不能按照门市房评估价格给原告补偿。2、对涉案房屋的评估应按征收时点评估。3、涉案房屋为棚改项目，补偿资金由国家棚改资金专项拨付，并接受审计部门监督审计。征收补偿安置应按照征收补偿安置方案进行补偿安置。4、原告诉请按照评估价基础上浮20%-30%于法无据，于理不通。沈阳市政府46号令第24条明确规定：“征收住宅房屋，实施货币补偿的，补偿标准在被征收房屋房地产市场评估价格基础上上浮20%-30%。”我方与王福堂于2016年10月28日签订的协议就是按照住宅房屋的补偿标准签订的，该协议已被法院撤销，理由是王福堂的房屋不是纯住宅房屋，而是符合46号令第40条规定的利用地面一层住宅从事经营的房屋，也就是我们所说的“窗改门”。只有按照住宅房屋才能适用46号令第24条的规定，即在住宅房屋评估价基础上上浮20%-30%，“窗改门”不适用此上浮规定。纯住宅房屋的评估价格远远低于“窗改门”的评估价格。按照该地区的评估报告，王福堂所在1层住宅房层的评估价格为7110元／平方米，而本案中司法评估窗改门单价为13900元／平方米。按照46号令第40条，利用地面一层住宅从事经营的“窗改门”房屋的补偿，按照经营性非住宅房地产评估价格的70%标准补偿。本案中，辽宁天地房地产评估有限公司对案涉房屋的评估不是按照纯住宅评估的（纯住宅补偿单价在评估价基础上上浮20%-30%),也不是按照经营性非住宅（商业）评估的（窗改门补偿单价是商业评估价格的70%)，评估报告中非常明确载明是对“窗改门”评估的，已经包含了利用地面一层经营的属性，该地区纯住宅的评估价没有这么高。综上，司法评估报告已经包含了房屋全部价值的补偿，不应再上浮。5、关于原告依据46号令第36条主张36个月的临时安置补助费。该条明确规定选择货币补偿的一次性支付4个月临时安置补助费。同时，过渡费和利息不能兼得。6、原告依据37条要求支付停产停业损失。46号令第37条明确规定征收非住宅房屋才涉及停产停业损失，同时46号令第40条也明确，利用地面一层住宅从事经营的不给予停产停业费补偿。7、原告主张的搬迁奖励、搬家费、从业人员补偿等其他补偿。以上补偿均是按照我方的征收补偿方案及评估价格进行补偿的项目，原告不同意按照我方的补偿方案和评估单价补偿。原告的补偿是按照司法评估报告进行。原告的房屋如按照我方征收补偿方案，按“窗改门”计算补偿款94.5万元，原一审判决按照司法评估给付1063400元及利息，已经远远高于同地段同类型其他人员的补偿标准。该项目为棚改项目，所用资金为国家棚改资金，需要国家审计，我方也是严格按照补偿方案进行补偿。因原告的原因无法达成补偿协议，被告不存在过错不应承担利息及诉讼费，（2018）辽0112行初213号判决书撤销了原告签订的征收补偿协议，原告一直以门市价格要求与被告签订新的补偿协议，但原告的房屋属性是住宅，并不是门市，为此被告才无法与原告达成新的补偿协议。综上，未达成补偿协议的过错在原告方，被告不应当承担本案的利息及诉讼费。被告向本院提供如下证据：证据1、货币补偿协议书1份，用以证明我们没有履行征收补偿职责没有过错，如果委托鉴定应当按照征收公告的记载时间为准。经庭审质证，本院对双方提交的证据作如下确认：对原告提供的1号证据，能够证明涉诉房屋已获得房产管理部门的拆改批准，本院予以采信；对原告提供的2号证据，证人张某的证言不能够证明原、被告双方签订的协议书在签字时系空白协议书，本院不予采信；对原告提供的3号证据，除公安报警记录与本案无关外，其他证据能够证明涉诉房屋系“经营性非住宅房屋”，本院予以采信，但不能证明产生了经济损失；对原告提供的4号证据，因真实性无法确认，本院不予采信。对被告提供的证据，协议书系审查客体，不应作为证据使用。经审理查明，原告自有位于沈阳市××工××2-1-2的房屋一处，建筑面积76.5平方米，产权登记卷号：5-14-412，填发时间为1999年5月13日。原告于2000年4月25日取得沈阳市铁西区房产行政管理所下发的房拆批字××号《房屋装饰装修拆改批准书》。2016年10月28日，原、被告双方签订《国有土地上房屋征收与补偿安置货币补偿协议书》（简称协议书），协议约定关于涉诉房屋按照普通住宅标准对原告予以安置补偿，补偿金额总计761,139.5元。原告不服该协议，起诉至本院，本院作出（2018）辽0112行初213号行政判决书，认为本案涉诉房屋为经营性住宅，并且具有《房屋装饰装修拆改批准书》，被告应当按照经营性住宅与原告签订安置补偿协议，撤销上述协议，上述协议撤销后，原、被告对涉诉房屋的安置补偿仍没有达成一致意见，故原告诉至本院，请求：1、判令被告对被拆除的沈阳市××工××2-1-2，面积为76.5平方米的房屋的拆迁补偿费合计2093718元（其中包括房屋评估价值1063400元、房屋上浮费30%共计319020元、搬迁奖励费48250元、搬家补偿费1000元、50个月的临时安置补助费60000元、从业人员征收补助费6000元、电话、有线迁移、一次性恢复补偿款2590元、征收房屋造成的停产停业50个月损失费200000元、房屋物价上涨费用393458元；2、判令被告承担诉讼费用。本院通过沈阳市中级人民法院摇号依法确定辽宁天地房地产土地资产评估有限公司对涉诉房屋价值进行评估。2019年9月27日，辽宁天地房地产土地资产评估有限公司作出评估报告，估价结果为原告王福堂拥有的位于沈阳市××工××212住宅（窗改门）于2016年10月28日房地产市场价值为1063400元。该报告向原、被告送达后，本院对原、被告进行了询问，原、被告均表示对评估报告无异议。本院认为，根据沈西委办发[2019]36号文件以及沈阳市铁西区委机构编制委员会办公室于2019年11月1日出具的《情况说明》，原沈阳市铁西区土地房屋征收管理办公室已被撤销，其职责整合划入沈阳市铁西区城市更新局，故沈阳市铁西区城市更新局应为本案被告。关于本案涉诉房屋的评估时点即2016年10月28日如何确定的问题。本案中，原、被告曾就涉诉房屋于2016年10月28日签订了涉诉房屋的征收补偿协议，虽然该协议已被本院因补偿标准适用错误而撤销，但并不影响被告在签订该协议时即应该向原告支付涉诉房屋的征收补偿款，故评估时点应确定为2016年10月28日。关于对涉诉房屋的安置补偿金额如何确定的问题。本案中，本院按照法定程序委托辽宁天地房地产土地资产评估有限公司对涉诉房屋的价值进行了评估，该评估单位具有评估资质，评估委托程序合法，故该评估单位作出的房地产估价报告真实有效，另原被告对该评估报告均无异议，该评估报告本院予以采纳，故涉诉房屋的补偿金额为1063400元。根据《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十六条、第四十条的规定，并参照《铁西区22中学西地区房屋征收补偿安置方案》，被告除应给付原告房屋补偿款外，仍应补偿其搬家补助费1000元、4个月临时安置补助费（货币补偿情况）及搬迁奖励费、从业人员征收补助费。关于临时安置补助费数额问题，被告应按照建筑面积76.5平方米，每平方米18元的标准计算，且每月每户的临时安置补助费不得低于800元，最高不超过1200元，被告应按照1200元的标准给付原告4个月临时安置补助费，即1200元×4个月=4800元，故超过4个月部分不符合法律规定，本院不予支持。关于搬迁奖励费用的给付数额问题，被告应按照建筑面积76.5平方米，每平方米500元的标准计算，原告选择货币补偿，被告应另行补助10000元，故被告应给付原告的搬迁奖励费数额为500元×76.5平方米+10000元=48250元。关于原告请求给付的从业人员征收补助费数额问题，应按照每人一次性发给征收补助费1500元计算，依据原告涉诉房屋出租两处的具体情况，应按照4人计算较为适宜，故从业人员征收补助费数额为1500元×4人=6000元。关于原告请求给付电话、有线迁移、一次性恢复补偿款，因未提供证据，本院不予支持。关于原告请求给付征收房屋造成的停产停业损失费、房屋上浮费、房屋物价上涨费用，不符合法律规定，本院不予支持。另本案因被告原因导致原告无法于2016年10月28日签订协议时获得补偿款，故被告应按照中国人民银行同期存款利率向原告支付利息。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十三条之规定，判决如下：一、被告沈阳市铁西区城市更新局于本判决生效之日起十日内给付原告王福堂房屋征收补偿款共计1123450元（其中房屋安置补偿款1063400元、搬家补助费1000元、临时安置补助费4800元、搬迁奖励费48250元、从业人员征收补助费6000元）；二、上述应付款项被告按照中国人民银行同期定期存款利率向原告支付利息，自2016年10月28日起至上述款项全部付清之日止；三、驳回原告王福堂的其他诉讼请求。案件受理费50元，鉴定费4643元，均由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  唐文婷人民陪审员  郝 丹人民陪审员  毛晓波二〇二〇年十二月十五日法官助理隋冰书记员孙晶