江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)苏05民终8号 上诉人（原审被告）：高永恒。 被上诉人（原审原告）：昆山益华房产开发有限公司宝威物业管理分公司。 上诉人高永恒因与被上诉人昆山益华房产开发有限公司宝威物业管理分公司（以下简称宝威物业）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市法院(2020)苏0583民初13367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。 高永恒的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回宝威物业全部诉讼请求；2.本案的诉讼费用由宝威物业承担。事实和理由：一审认定事实错误，回避了高永恒与宝威物业未签订过物业管理合同的事实，高永恒对于开发商与各物业公司签订过物业管理合同的情况并不清楚，宝威物业也未向高永恒提供故物业管理服务。 宝威物业二审辩称，1.高永恒未按前期物业管理合同约定支付物业管理费依约支付物业管理费和滞纳金。2.根据物业管理条例等，开发商选聘物业管理公司为案涉物业区域的前期物业管理公司，因该案涉物业区域为商业物业，物业管理难度大，前两家物业公司均已经不愿继续管理了，由于该物业区域始终未成立业主委员会，开发商无奈之下才委托宝威物业继续进行前期物业服务管理，并签订了合同，同时大部分业主也与宝威物业签订了物业委托合同。3.宝威物业为案涉物业区域提供了前期物业管理服务，包括加强物业区域门卫、停车位、公共卫生等管理服务工作以及其他工作，业主基本上无任何异议，案涉物业服务区域现是昆山最号美食商业区域之一。因此，请求驳回宝威物业的上诉。 宝威物业向一审法院起诉请求：1.判令高永恒缴纳2017年3月26日至2020年9月25日物业管理费用合计13958元（物业费每平方米2.50元）；2.判令高永恒支付相关滞纳金合计24735.80元（从逾期之日起按每日欠费总额的千分之三暂计至2020年5月7日，最终以每期欠费总额及欠费天数计算至实际支付日)；3.本案诉讼费用由高永恒承担。 一审法院认定事实：2013年高永恒向昆山益华房产开发有限公司购买了位于昆山市周市镇长江北路290号宝成国际大厦608室、609室房屋（建筑面积均为66.45平方米、用途商业），上述房屋产权于2014年5月13日登记在高永恒名下。2013年，昆山恒顺龙居物业管理有限公司（以下简称龙居物业）与昆山益华房地产开发有限公司（以下简称益华公司）签订一份《昆山市前期物业管理委托合同》，益华公司将宝成国际大厦委托龙居物业实行物业管理服务，服务期限为2年，自2013年10月1日起至2015年9月30日止。服务期限届满后，2016年益华公司与苏州福万家物业管理发展有限公司（以下简称福万家物业）签订一份《昆山市宝成国际大厦及商业街前期物业管理委托合同》，约定益华公司将宝成国际大厦及商业街委托福万家物业实行物业管理服务，服务期限为2年，自2016年1月1日起至2017年12月31日时止；物业服务费按月计收，按建筑面积向业主收取物业公共服务费，办公楼公共服务费1.60元/月.平方米，代收代缴0.90元/月.平方米；商业公共服务费2.80元/月.平方米，代收代缴0.70元/月.平方米。合同签订后，福万家物业依约为宝成国际大厦提供物业服务，但高永恒2017年3月26日至2017年12月31日期间的物业管理费用未缴纳。服务期限届满后，益华公司与宝威物业签订一份《商业物业委托管理合同》，益华公司将宝成国际大厦及商业街委托宝威物业实行物业管理服务，宝威物业向业主收取宝成国际大厦5F-17F物业管理服务费为2.50元/平方米/月。合同签订后，宝威物业依约为宝成国际大厦提供物业服务，但高永恒一直未向宝威物业支付物业管理费，经宝威物业催缴后仍未支付。现宝威物业为维护其合法权益，遂诉至法院，由此引起本案纠纷。 另查明：2020年5月6日，福万家物业向高永恒发出债权转让通知书，将福万家物业对高永恒享有的物业费债权（2016年1月1日至2017年12月31日期间结欠的物业费）转让给宝威物业。 一审法院认为，福万家物业与益华公司签订的《昆山市宝成国际大厦及商业街前期物业管理委托合同》、宝威物业与益华公司签订的《商业物业委托管理合同》均系当事人的真实意思表示，合法有效，对业主依法具有约束力。之后，福万家物业、宝威物业依约为高永恒提供物业服务，高永恒也应依约交纳物业管理费，高永恒拒付物业费的行为有碍整个大厦的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利。福万家物业撤场后对高永恒享有的物业费债权已转让给宝威物业。一审法院根据两份合同关于物业费的约定，结合高永恒的房屋面积及结欠物业费期间，宝威物业主张按照2.50元/月.平方米的标准计算物业管理费用，于法不悖，一审法院予以支持，经核算，高永恒应向宝威物业支付物业管理费用13954.50元。关于宝威物业主张按每日欠费总额的千分之三支付相关滞纳金（即逾期付款利息），没有依据，滞纳金以13954.50元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从起诉之日即2020年8月12日起计算至实际支付之日止为宜。高永恒的抗辩意见依法不能成为拒交基本物业费的理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决：高永恒于判决生效之日起十日内支付昆山益华房产开发有限公司宝威物业管理分公司2017年3月26日至2020年9月25日期间的物业管理费用13954.50元及滞纳金（以13954.50元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年8月12日起计算至实际支付之日止）。案件受理费768元，减半收取384元，由高永恒负担。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。 二审另查明，益华公司与高永恒签订的《昆山市商品房购销合同》附件五商品房物业管理协议第三条中约定，高永恒同意由益华公司指定（委托）的物业管理企业对所管辖物业进行维修、管理服务，并按合同的约定交纳有关费用。 再查明，高永恒一审中陈述现无任何物业公司为案涉房屋提供物业服务。 二审对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，高永恒与益华公司签订的《昆山市商品房购销合同》、益华公司与龙居物业签订的《昆山市前期物业管理委托合同》、益华公司与福万家物业签订的《昆山市宝成国际大厦及商业街前期物业管理委托合同》、益华公司与宝威物业签订的《商业物业委托管理合同》均合法有效，各方当事人均应恪守。高永恒与益华公司签订的购销合同中明确约定高永恒同意由益华公司指定或委托的物业管理且与对其所辖物业进行管理，并按照合同约定交纳有关费用。之后益华公司与龙居物业、福万家物业、宝威物业签订的物业服务合同对于全体业主均具有约束力。本案中，福万家物业、宝威物业为案涉大厦提供了相应的物业服务，高永恒应当依照约定支付物业管理费。高永恒上诉主张福万家物业、宝威物业未向其提供过物业服务，与事实不符，本院不予采信。高永恒以其未与福万家物业、宝威物业签订过物业服务协议为由拒付物业费，本院认为，高永恒拒付租金不仅会有碍整个大厦的正常管理，损害其他正常缴纳物业费业主的权利，也违背了高永恒与益华公司签订的购销合同中的相关约定，因此高永恒以其未与福万家物业、宝威物业签订过物业服务协议为由拒付物业费，理由不成立，本院不予支持。 综上所述，高永恒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费768元，由高永恒负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 王稚群 二〇二一年二月一日 法官助理 柳 璐 书 记 员 陈 莉