四川省乐山市市中区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川1102执异14号 案外人：吕浩珍，女，1991年12月30日出生，汉族，住四川省井研县。 申请执行人：杨玉权，男，1975年9月10日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 申请执行人：王琳，女，1979年11月1日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被执行人：四川仁寿三友房地产开发有限公司。住所地：四川省眉山市岷东新区管委会办公楼****。统一社会信用代码：91511400740044607M。 法定代表人：戴志坚，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：严宽，乐山市川乐法律服务所法律工作者。 在本院恢复执行申请执行人杨玉权、王琳与被执行人四川仁寿三友房地产开发有限公司（以下简称仁寿三友公司）商品房预售合同纠纷一案中，案外人吕浩珍对本院（2020）川1102执恢475号之一执行裁定中拍卖登记在被执行人仁寿三友公司名下位于四川省乐山市市中区××街××号××车位不服，向本院提出书面异议。本院于2021年1月25日受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 案外人吕浩珍称，其于2015年10月2日以60000元的价格向仁寿三友公司购买了位于四川省乐山市市中区××街××号××直占有使用至今。由于仁寿三友公司自身的原因，案涉车位产权至今未过户登记至案外人名下。2020年12月，案外人再次到仁寿三友公司要求办理产权登记时，才知道案涉车位已被查封。案外人认为案涉车位的产权属其所有，且由其占有和使用，没有及时办理产权登记的原因是仁寿三友公司的责任，故请求：中止乐山市市中区人民法院（2020）川1102执恢475号之一执行裁定中对登记在仁寿三友公司名下位于四川省乐山市市中区××街××号××车位的执行，停止对案涉车位的拍卖。 申请执行人杨玉权、王琳称，请求人民法院依法审查案外人与仁寿三友公司签订车位购买协议的时间是否在人民法院首次查封案涉车位之前，请求人民法院依法裁决。 被执行人仁寿三友公司未提交书成陈述意见及相关证据。 本院查明：2020年9月1日，申请执行人杨玉权、王琳依据本院已经发生法律效力的（2016）川1102民初86号民事判决书向本院申请恢复执行，本院于同日立案，案号为（2020）川1102执恢475号。依据该生效民事判决书，仁寿三友公司为杨玉权、王琳办理位于四川省乐山市市中区××路××号××幢××单元××层××号房屋的房屋所有权证和国有土地使用证；仁寿三友公司支付杨玉权、王琳逾期办理初始登记违约金5704.47元和逾期办理转移登记违约金9140.9元；驳回杨玉权、王琳的其他诉讼请求。 在该案执行中，本院依法将该案与杨容、马涛等21人申请执行仁寿三友公司商品房买卖合同纠纷共计22案并案执行。22件案件的执行标的为：仁寿三友公司应支付22案申请执行人初始登记违约金、逾期办理转移登记违约金等共计570318元，承担22案申请执行费及案件受理费。 2020年11月2日，本院作出（2020）川1102执恢475号之一执行裁定，裁定拍卖登记在仁寿三友公司名下位于四川省乐山市市中区××街××号××8个；位于四川省乐山市市中区××街××号××车位5个。2021年1月6日，本院作出（2020）川1102执恢475号《公告》，载明本院并案执行的申请执行人杨玉权、王琳等人与被执行人仁寿三友公司商品房买卖合同纠纷案中，依法对登记在仁寿三友公司名下包括案涉车位在内的23个车位予以司法评估，并拟在本院司法拍卖平台（淘宝网）予以网络拍卖。吕浩珍遂向本院提出前述异议请求。 另查明：1.据查询时间为2021年1月21日的《房产查封信息查询情况说明》载明，位于四川省乐山市市中区××街××号××幢××层××号车位的权利人为仁寿三友公司，不动产权证号为乐房权证乐山市字第2××2号。经查询乐山市不动产登记中心档案，案涉车位的房屋唯一号为1XXXX8，建筑面积为31.06平方米。 2.2015年10月2日，吕浩珍作为买受人与仁寿三友公司作为出卖人签订了《爱丁堡车位买卖协议》，约定吕浩珍购买仁寿三友公司开发的位于四川省乐山市市中区××街××号××层××号车位，该车位建筑面积为31.06平方米，购车位价款计60000元等。仁寿三友公司在该协议甲方处加盖公司印章，仁寿三友公司员工郭奎在置业顾问处签名，吕浩珍在乙方处签名捺印。 2015年10月2日，吕浩珍向仁寿三友公司交付购买案涉车位的价款现金60000元，仁寿三友公司向吕浩珍出具《收款收据》，载明仁寿三友公司收到吕浩珍支付的车位款，该《收款收据》上加盖有“四川仁寿三友房地产开发有限公司财务专用章”。同日，吕浩珍到成都安原物业服务有限公司乐山分公司交纳案涉车位的车位服务费，成都安原物业服务有限公司乐山分公司向吕浩珍出具《收据》，载明：交款单位为吕浩珍A-2-75，收款方式为现金，金额为448元，收款事由为车位服务费（2015.10.3-2016.12.31）。该《收据》加盖有“成都安原物业服务有限公司乐山分公司财务专用章”。之后，仁寿三友公司将案涉车位交付与吕浩珍由其占有使用至今。 3.2017年4月6日，本院作出（2016）川1102执1732号之三执行裁定，裁定预查封登记在仁寿三友公司名下位于四川省乐山市市中区××路（赛公桥街）2XX号Ａ-2-1、Ａ-2-66、Ａ-2-75、Ａ-2-84、Ａ-2-85、Ａ-2-89、Ａ-2-90、Ａ-2-91、Ａ-2-143、Ａ-2-183、Ａ-2-184、Ａ-2-215车位12个，预查封登记在仁寿三友公司名下位于四川省乐山市市中区××路（赛公桥街）2XX号Ｂ-1-68、Ｂ-1-70、Ｂ-1-71、Ｂ-1-74车位4个，查封期均为三年。同日，本院向乐山市不动产登记中心送达了（2016）川1102执1732号之三执行裁定书和协助执行通知书。 2020年2月17日，本院作出（2019）川1102执2191号之一执行裁定，裁定预查封登记在仁寿三友公司名下位于四川省乐山市市中区××路（赛公桥街）2XX号Ａ-2-1、Ａ-2-66、Ａ-2-74、Ａ-2-75、Ａ-2-76、Ａ-2-83、Ａ-2-84、Ａ-2-85、Ａ-2-86、Ａ-2-89、Ａ-2-90、Ａ-2-91、Ａ-2-143、Ａ-2-182、Ａ-2-183、Ａ-2-184、Ａ-2-185、Ａ-2-215车位18个；预查封登记在仁寿三友公司名下位于四川省乐山市市中区××路（赛公桥街）2XX号Ｂ-1-68、Ｂ-1-69、Ｂ-1-70、Ｂ-1-71、Ｂ-1-74车位5个；以上房产查封期限为三年。同日，本院向乐山市不动产登记中心送达了（2019）川1102执2191号之一执行裁定书和协助执行通知书。 4.据《单位、住宅小区内住房和街路巷两侧住户门牌号码统计表》载明：小区名称为爱丁堡，新编门牌号为赛公桥街2XX号地下2层75号，原门牌号为A区地下2层75号。 5.2021年2月3日，本院作出（2020）川1102执恢475号之二执行裁定，将（2020）川1102执恢475号之一执行裁定书中“滨河路286号”、“滨河路265号”补正为“赛公桥街286号”、“赛公桥街265号”。 再查明，据吕浩珍提供的字号为川（2018）乐山市不动产权第0××3号不动产权证书载明，位于四川省乐山市市中区××路××号××幢××单元××楼××号的权利人为吕浩珍，共有情况为单独所有，不动产单元号为511102002004ＧＢ10034Ｆ00030254，权利类型为国有建设用地使用权∕房屋（构筑物）所有权，权利性质为出让∕市场化商品房，用途为城镇住宅用地∕住宅，房屋建筑面积为82.35平方米。 本案审查中，吕浩珍陈述，其因在爱丁堡小区购买了住房故想购买车位，其到爱丁堡小区售楼部与仁寿三友公司的郭奎签订了《爱丁堡车位买卖协议》。售楼部工作人员告诉其POS机坏了并要求其以现金方式交付车位款，其支付了60000元现金后售楼部工作人员向其出具了《收款收据》。之后，其到物管公司交纳了车位服务费便开始使用案涉车位。由于仁寿三友公司没有为其办理车位产权证书，加之物管公司对于车位的物业服务质量不高，其车位经常被占用，故其从2017年起没有继续交纳车位服务费。 本案审查中，郭奎证实，其系仁寿三友公司员工，曾为仁寿三友公司销售爱丁堡小区的车位。案涉车位所涉及的《爱丁堡车位买卖协议》上的“郭奎”系其签名，《收款收据》也是仁寿三友公司出具。由于仁寿三友公司对外欠账较多，故让买受人交付现金。案涉车位在购买当天即交付给吕浩珍，吕浩珍将《爱丁堡车位买卖协议》交至物管处即可使用车位。包括吕浩珍在内的买受人都向仁寿三友公司催办过户手续，因案涉车位被查封故无法办理过户手续。 上述事实，有案外人吕浩珍提交的《爱丁堡车位买卖协议》《收款收据》《收据》、不动产登记证书，本院调取的《房产查封信息查询情况说明》、乐山市不动产登记中心档案查询材料、本院（2016）川1102民初86号民事判决书、本院（2020）川1102执恢475号之一执行裁定书、本院（2020）川1102执恢475号之二执行裁定书、本院（2016）川1102执1732号之三执行裁定书和协助执行通知书、本院（2019）川1102执2191号之一执行裁定书和协助通知书、本院（2020）川1102执恢475号公告、本院（2020）川1102执恢475号执行案件卷宗材料、证人证言以及当事人的陈述等予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，即买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议且其权利能够排除执行须同时具备上述四个要件。 在案证据显示，在本院查封案涉车位之前，仁寿三友公司与案外人吕浩珍签订了《爱丁堡车位买卖协议》,将案涉车位出售给吕浩珍，前述协议不违反法律强制性效力性规定，合法有效。吕浩珍按照协议约定向仁寿三友公司支付了车位全部价款，仁寿三友公司在协议签订当日将案涉车位交付与吕浩珍，吕浩珍已合法占有案涉车位至今，且非因吕浩珍自身原因未办理过户登记。因此，吕浩珍在取得法定物权的行为中无任何过错，其对案涉车位享有的物权期待权具有排除执行的法定效力，足以阻止对案涉车位的执行。 综上，案外人吕浩珍的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的异议成立条件，案外人吕浩珍提出中止对案涉车位执行的异议请求，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条之规定，裁定如下： 中止本院（2020）川1102执恢475号之一执行裁定中拍卖登记在被执行人四川仁寿三友房地产开发有限公司名下位于四川省乐山市市中区××街××号××车位的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 王 涛 审判员 万 敏 审判员 高兴伟 二〇二一年二月五日 书记员 付俊菱