新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终434号   上诉人（原审原告）：段建虎，男，1983年5月5日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。   上诉人（原审原告）：马海军，男，1981年9月8日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县。   上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：张延萍，高新技术产业开发区（新市区）金诚法律服务所法律工作者。   上诉人（原审被告）：王治新，男，1952年3月8日出生，汉族，乌鲁木齐市水磨沟区七道湾村村民，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。   委托诉讼代理人：汪峰，水磨沟区昆仑法律服务所法律工作者。   上诉人段建虎、马海军与上诉人王治新房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2020）新0105民初2008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月26日开庭进行了审理。上诉人段建虎、马海军的共同委托诉讼代理人张延萍，上诉人王治新的委托诉讼代理人汪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   段建虎、马海军共同上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判：1．判令王治新赔偿装修损失1,050,000元；2．判令王治新赔偿购买餐饮用品损失282,972元。事实和理由：1．我方在考察涉案场地时，多次询问王治新涉案场地是否属于政府拆迁范围，王治新一再保证涉案场地不会被拆迁。而政府于2011年发布征收公告将涉案场地纳入征收范围，我方对此并不了解，王治新故意隐瞒了拆迁事实，应该承担全部的过错责任，一审判决驳回我方要求王治新赔偿装修损失的诉讼请求，显失公平。2．一审判决认为我方要求王治新赔偿我方购买餐饮用品损失的诉讼请求应当另案诉讼，明显增加了我方的诉讼负担。我方购买餐饮用品的损失是基于租赁合同无效造成的直接损失，王治新未经过我方同意就将我方购买的餐饮用品卖给他人，损害了我方的财产权益，在一案中一并处理并无不当，故请求二审法院依法改判王治新赔偿我方餐饮用品损失。综上，请求二审法院依法支持我方的上诉请求。   王治新针对段建虎、马海军的上诉请求辩称，段建虎、马海军的部分陈述与事实不符，该二人一直在乌鲁木齐从事餐饮行业，其主张赔偿的大部分餐饮用品都是我的物品，与段建虎、马海军无关。关于段建虎、马海军主张的装修费用1,050,000元，段建虎、马海军装修时，我和家人均在现场，段建虎、马海军投入的装修费用不足1,050,000元，大概在200,000元以内。关于段建虎、马海军所述的260,000元租金，其二者使用涉案房屋长达一年之久，一审判决返还该租金于法无据。关于转让费150,000元，该150,000元包含押金40,000元以及给上一位租户的违约金110,000元，一审判决返还转让费，也于法无据。综上，请求驳回段建虎、马海军的上诉请求。   王治新上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回段建虎、马海军的全部诉讼请求。事实和理由：1．涉案房屋在2017年3月19日之前由案外人钟双林承租经营，经我与段建虎、马海军协商，其二人自愿向钟双林支付110,000元转让费，与我无关。2017年3月19日，我与段建虎、马海军签订了《商业用房租赁合同》，期限为10年，自2017年5月13日至2027年5月13日止，该合同第三条明确约定段建虎、马海军对涉案房屋的近况已完全清楚，自愿承担投资风险。一审判决提到的2011年征收公告是市政府批准对七道湾村集体土地进行征收，当时并没有计划对七道湾村地上附着物进行征收，一审判决据此确认双方于2017年3月19日签订的《商业用房租赁合同》无效，属于适用法律错误。2．关于段建虎、马海军交纳押金40,000元，我认为因段建虎、马海军在经营期间未经我同意砍伐林木、果木1000余棵，段建虎、马海军应当按市场价予以赔偿，按照合同约定，段建虎、马海军违约，押金应不予退还。3.2019年10月27日，我与水磨沟区七道湾街道七道湾村村民委员会签订了《七道湾村地上附着物（农家乐）征收补偿协议书》，段建虎、马海军在2017年5月13日至2018年5月13日期间实际经营使用涉案房屋，其交纳的房屋租金260,000元不应返还，一审判决我返还租金260,000元属认定事实不清，且没有法律依据。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，支持我的上诉请求。   段建虎、马海军针对王治新的上诉请求共同辩称，我方进行了三个月的装修，只经营了二十几天，社区就告知我方涉案房屋属于拆迁房屋，作为经营场所也不合格，导致我方停业无法经营，我方已向王治新全额交纳了租金、转让费及押金，王治新应当返还上述费用。综上，请求二审法院驳回王治新的上诉请求。   段建虎、马海军向一审法院起诉请求：1．确认段建虎、马海军与王治新于2017年3月19日签订的《商业用房租赁合同》无效；2．判令王治新退还段建虎、马海军交纳的租金260,000元、押金40,000元、转让费150,000元；3．判令王治新赔偿段建虎、马海军装修损失1,050,000元；4．判令王治新赔偿段建虎、马海军购买餐饮用品损失282,972元。   一审法院认定事实：2017年3月19日，王治新（出租方、甲方）与段建虎、马海军（承租方、乙方）签订《商业用房租赁合同》，约定承租方为实现自身经营目标，谋求事业发展，自愿以租赁方式使用出租方（以下简称甲方）投资开发的商业用房进行经营，甲乙双方在平等、自愿的前提下，就乙方租赁甲方的商业用房事宜，经过充分协商签订本合同：第一条：租赁商业用房位置乌鲁木齐市水磨沟区XXX，青龙苑农家乐（包含果园、林木、房屋、蒙古包）由乙方管理使用，树木果园每年4月1日至10月底，每月不得少于两次浇水，路边榆树墙定期修剪，秋季葡萄、果树施肥一次，秋季葡萄修剪压盖，果树修剪，包括树木修剪。停车场和路面维修，乙方经营期间保证三星农家乐的形象。第二条：租赁商业用房的用途。乙方租赁该商业用房只限于经营餐饮及娱乐。第三条：1．乙方在承租甲方农家乐商业用房的近况，以完全清楚，自愿承担投资风险。2．乙方承租甲方商业用房租赁期限为10年，2017年5月13日起2027年5月13日止。3．乙方如续租，应在租赁期限届满前，提前2个月以书面形式提出申请，甲乙双方就续租事宜协商一致，另行签订租赁合同。4．每年租金上浮一万元整。第四条：房屋租赁及费用收取标准及支付方式。1．乙方租赁甲方房屋，甲方收取租金每年贰拾叁万元，押金肆万元，如不按期交清全年租金，甲方有权解除合同，所交租金和押金不予退还。2．乙方在租赁期内未经甲方允许，不准转租他人，如转租，经甲乙双方协商决定。3．每年租金，提前2个月一次性付清。第五条：1．乙方在经营期间，负责青龙苑一切费用，营业费、水费、电费、暖气费，包含甲方所用水电暖等费用。2．乙方租赁范围不含房东住所**小楼。3．房屋的装修及维修费由乙方自理，对甲方房屋结构及其他设施不得随意改变，经甲方同意后，乙方可进行装修，固定资产归甲方所有，合同期满后，乙方必须保持房屋完好交给甲方。4．乙方在使用甲方提供的冰柜餐饮设备，桌椅板凳，音响设备，麻将桌，被褥和其他设备，如有损坏，按市场价赔偿，冬季如不营业，必须有专人看管和烧锅炉。5．乙方在营业期间，如造成林木、果木、房屋，其他财产损失，按市场价赔付，否则有权终止解除合同。6．乙方在经营期间如管理不当造成财产损失，人员伤亡，由乙方负全部责任，没经甲方同意乙方不得随意修改室内外设施。7．如遇不可抗拒的因素，如政府征购、拆迁或自然灾害等，此合同自动解除。第六条：甲乙双方如有一方违约以上条款，赔偿对方押金全额。一审庭审中，王治新自认收到段建虎、马海军合计付款410,000元，其中260,000元为租金，40,000元为押金，110,000元是给上一家经营者的赔偿款。王治新另陈述2011年征收时登报了，土地是村里的集体土地，因此在2011年给每人补了180,000元安置费，地上附着物一直没有拆也没有补偿。段建虎、马海军自述其经营的农家乐于2017年9月27日因拆迁停业。一审法院认为，本案争议焦点一：双方签订的《商业用房租赁合同》是否无效。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”及《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条第一款“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项”、第十四条“被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼”的规定，房屋征收决定自人民政府公告时生效，王治新对于涉案房屋的所有权自征收决定公告时转移给国家，王治新未提交证据其对征收公告提起过行政诉讼或行政复议，因此即使从其2011年知道征收公告时起算起诉期限，至其于2017年3月19日与段建虎、马海军签订《商业用房租赁合同》时其对征收公告的起诉期限早已届满，征收公告已生效，即在签订《商业用房租赁合同》前王治新对涉案房屋丧失所有权，其出租该房屋属于无权处分，在未得到国家追认的情况下，其与段建虎、马海军签订《商业用房租赁合同》依法无效。本案争议焦点二：王治新是否应当返还段建虎、马海军租金260,000元，押金40,000元，转让费150,000元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，王治新与段建虎、马海军签订《商业用房租赁合同》无效，王治新应当返还从段建虎、马海军处收取的款项。王治新自认收到段建虎、马海军合计付款410,000元，其中260,000元为租金，40,000元为押金，110,000元是给上一家经营者的赔偿款。无论款项性质如何，均系基于无效合同收取，均应返还给段建虎、马海军。段建虎、马海军主张共付款450,000元，但未提交证据证实除王治新自认的410,000元之外有其他付款，故对段建虎、马海军要求王治新返还的款项，一审法院仅支持返还房屋租金260,000元，押金40,000元，转让费110,000元。本案争议焦点三：王治新是否应当赔偿段建虎、马海军装修损失1,050,000元。《商业用房租赁合同》指向的涉案房屋早在双方签订该合同时已经人民政府发布征收公告，该征收公告属于规范性文件公开发布，自其向社会公开发布即推知所有人应当知道，因此段建虎、马海军在签订《商业用房租赁合同》时应当知道涉案房屋已经被纳入征收范围，通过合同约定内容也可以看出其自愿承担投资风险，且在装修时未经过王治新明确同意，其要求王治新赔偿装修款的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于段建虎、马海军依据其提供的2018年4月29日公安机关询问王治新的笔录要求王治新赔偿其购买餐饮用品损失282,972元，一审法院认为如果王治新通过拉走等形式占有段建虎、马海军的动产，该项诉讼请求属于财产损害赔偿纠纷，并非基于双方签订的《商业用房租赁合同》，不属于法院审理范围，一审法院不予处理，段建虎、马海军可另案起诉。判决：一、确认段建虎、马海军与王治新于2017年3月19日签订的《商业用房租赁合同》无效；二、王治新于判决生效之日起十日内返还段建虎、马海军房屋租金260,000元，押金40,000元，转让费110,000元；三、驳回段建虎、马海军的其他诉讼请求。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王治新提交：1.2019年10月27日水磨沟区七道湾街道七道湾村村民委员会与王治新签订的《七道湾村地上树木征收补偿协议书》一份，用以证明涉案场地内的树木均被段建虎、马海军砍伐，树木的征收时间是2019年10月27日；2.2019年10月27日水磨沟区七道湾街道七道湾村村民委员会与王治新签订的《七道湾村地上附着物（农家乐）征收补偿协议书》一份，用以证明涉案房屋的征收补偿协议的签订时间早于涉案租赁合同签订的时间；3．照片六张，用以证明涉案租赁合同签订后，段建虎、马海军在施工工程中砍伐了涉案场地内的树木；4．证人钟双林出庭作证，用以证明王治新向段建虎、马海军提供了桌椅板凳等大部分餐饮用品，农家乐经营所使用的餐饮用品是王治新的物品，段建虎、马海军主张赔偿餐饮用品损失没有依据。段建虎、马海军共同质证认为，对证据1的真实性认可，关联性不认可，因王治新与乌鲁木齐市水磨沟区城市管理行政执法局之间有行政诉讼的原因，王治新才与水磨沟区七道湾街道七道湾村村民委员会签订征收补偿协议，该协议与本案无关，是后期形成的，且水磨沟区七道湾街道七道湾村村民委员会对涉案场地内的全部树木进行了补偿，段建虎、马海军没有砍伐树木；对证据2的真实性认可，关联性不认可，王治新获得了征收补偿款，但王治新却没有给段建虎、马海军赔偿；对证据3的真实性、合法性、关联性均不认可，王治新没有证据证明树木是段建虎、马海军砍伐的，且照片上反映树木横截面陈旧，树枝干枯，不可能是段建虎、马海军砍伐的，该证据不能证明树木是段建虎、马海军砍伐的；对证据4的真实性认可。本院审查上述证据认为，对证据1、证据2的真实性、合法性予以确认，该两份协议无法证明段建虎、马海军对涉案场地内的树木进行了砍伐，且征收补偿协议签订的日期不影响涉案租赁的合同效力，故对证据1、证据2的关联性，本院不予确认；因证据3的照片上没有拍摄时间、拍摄地点，本院对证据3的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据4的真实性、合法性予以确认，钟双林陈述的内容仅能证明其在经营农家乐期间及搬离前涉案场地内餐饮物品的情况，不能证明其搬离后涉案场地内餐饮物品的情况，故本院对证据4的关联性不予确认。   本院对一审查明的事实予以确认。   二审另查明，段建虎、马海军及王治新均认可涉案房屋于2018年4月29日拆除。王治新在二审庭审中陈述段建虎、马海军投入的装修费用不超过200,000元。   本院认为，本案的争议焦点为：一、段建虎、马海军与王治新于2017年3月19日签订的《商业用房租赁合同》效力如何认定；二、段建虎、马海军要求王治新返还租金、押金及转让费的诉讼请求有无事实及法律依据，数额如何确定；三、段建虎、马海军要求王治新赔偿装修损失的诉讼请求有无事实及法律依据，数额如何确定；四、段建虎、马海军要求王治新赔偿购买餐饮用品损失282,972元的诉讼请求有无事实及法律依据。对此，本院分析如下：   一、段建虎、马海军与王治新于2017年3月19日签订的《商业用房租赁合同》效力如何认定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案中，涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证，段建虎、马海军与王治新于2017年3月19日签订的《商业用房租赁合同》违反法律的强制性规定，应为无效合同，王治新主张该合同为有效合同的上诉意见，本院不予采纳。   二、段建虎、马海军要求王治新返还租金、押金及转让费的诉讼请求有无事实及法律依据，数额如何确定。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。关于租金。王治新主张段建虎、马海军在2017年5月13日至2018年5月13日期间占有使用涉案房屋，段建虎、马海军交纳的260,000元租金不应返还，而段建虎、马海军认为涉案房屋因拆迁原因导致其经营的农家乐于2017年9月27日停业，王治新应当返还租金。对此本院认为，双方当事人对于涉案房屋于2018年4月29日被拆除并无异议，段建虎、马海军未提供证据证明其经营的农家乐停业系王治新的原因造成，亦未证明其搬离涉案房屋的时间，结合现有证据及当事人陈述，应当认定段建虎、马海军于2017年5月13日至2018年4月29日占有使用涉案房屋，段建虎、马海军应向王治新支付该期间的占有使用费，占有使用费标准参照合同约定的租金标准为250,027.40元（260,000元÷365天×351天），段建虎、马海军已付租金扣除上述占有使用费后，王治新应向段建虎、马海军返还租金9,972.6元（260,000元－250,027.40元），对王治新要求不予返还租金的上诉请求，本院部分予以支持。关于押金及转让费。王治新对于收取段建虎、马海军押金40,000元及转让费110,000元的事实并无异议，其认为段建虎、马海军私自砍伐涉案场地内的树木，段建虎、马海军应予赔偿，押金不应退还，而转让费已支付给案外人，亦不应退还。对此本院认为，王治新提交的证据不足以证明段建虎、马海军砍伐了涉案场地内的树木，王治新基于合同无效收取的押金及转让费应当予以返还，对王治新对该项上诉意见，本院不予采纳。   三、段建虎、马海军要求王治新赔偿装修损失的诉讼请求有无事实及法律依据，数额如何确定。双方当事人对于段建虎、马海军承租涉案房屋后对涉案房屋进行了装修并无异议，双方当事人的争议在于段建虎、马海军投入装修费用的数额。段建虎、马海军认为其投入装修费用的数额为1,050,000元，而王治新认为段建虎、马海军投入装修费用的数额不超过200,000元，对此本院认为，段建虎、马海军提供的装修合同、收条等证据不足以证实其投入的装修费用数额，现涉案房屋已经拆除，无法通过第三方评估的方式确定装修价值，故本院酌定段建虎、马海军投入的装修费用为200,000元。因双方当事人对涉案《商业用房租赁合同》无效均有过错，但王治新作为出租人，将未取得建设工程规划许可证的房屋对外租赁，应承担主要过错责任，本院酌定王治新承担60%的责任，段建虎、马海军承担40%的责任。故，王治新应当赔偿段建虎、马海军装修损失120,000元（200,000元×60%），对段建虎、马海军要求王治新赔偿装修损失的上诉请求，本院部分予以支持。   四、段建虎、马海军要求王治新赔偿购买餐饮用品损失282,972元的诉讼请求有无事实及法律依据。段建虎、马海军主张王治新将其餐饮用品全部搬走，王治新应赔偿其物品损失。对此本院认为，段建虎、马海军提起该项诉讼请求系基于侵权法律关系，与本案房屋租赁法律关系不属于同一法律关系，不属于本案的审理范围，本案不予处理，段建虎、马海军可另案起诉。   综上所述，段建虎、马海军及王治新的上诉请求均部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：   一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2020）新0105民初2008号民事判决第一项，即确认段建虎、马海军与王治新于2017年3月19日签订的《商业用房租赁合同》无效；   二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2020）新0105民初2008号民事判决第三项，即驳回段建虎、马海军的其他诉讼请求；   三、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2020）新0105民初2008号民事判决第二项为王治新于判决生效之日起十日内返还段建虎、马海军房屋租金9,972.6元，押金40,000元，转让费110,000元；   四、王治新于判决生效之日起十日内赔偿段建虎、马海军装修损失120,000元；   五、驳回段建虎、马海军的其他诉讼请求。   上述款项合计279,972.6元，王治新应当按本判决指定的期间一次性支付给段建虎、马海军。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费9,906.32元（段建虎、马海军已预交），一审诉讼标的1,782,972元，给付标的279,972.6元，占诉讼标的的15.7%，由段建虎、马海军负担84.3%即8,351.03元，王治新负担15.7%即1,555.29元。二审案件受理费，段建虎、马海军已预交16,796.75元，其上诉标的1,332,972元，成立标的120,000元，占上诉标的的9%，由段建虎、马海军负担91%即15,285.04元，王治新负担9%即1,511.71元；王治新已预交7,450元，其上诉标的410,000元，成立标的250,027.40元，占上诉标的的60.98%，由段建虎、马海军负担60.98%即4,543.01元，王治新负担39.02%即2,906.99元。   本判决为终审判决。   审  判  长   庞艳   审  判  员   焦玉   审  判  员   高茜   二 〇 二 一 年 二 月 二 十 三 日   书  记  员   杨晗