江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终2941号上诉人（原审被告、反诉原告）：无锡择联汇钜商业管理有限公司，统一社会信用代码913202020662962461，住所地无锡市滨湖区住友家园****03。法定代表人：张勤，执行董事。委托诉讼代理人：黄四美，江苏元聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张庆，江苏元聚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏深华时代物业集团有限公司，统一社会信用代码91321282679846431M，住所，住所地靖江市滨江国际商务中心****div>法定代表人：印鸿，总经理。委托诉讼代理人：王红举，男，该公司项目经理。委托诉讼代理人：程晓军，江苏中毅律师事务所律师。上诉人无锡择联汇钜商业管理有限公司（以下简称择联公司）因与被上诉人江苏深华时代物业集团有限公司（以下简称深华公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省靖江市人民法院（2019）苏1282民初6205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人择联公司上诉请求：1.撤销一审判决,改判驳回深华公司的全部诉讼请求，判令深华公司返还择联公司多收取的电费673232.93元，并自2020年4月1日起按靖江市供电局一般工商业电价收取电费；2.一、二审诉讼费用由深华公司负担。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清，证据不足。2016年7月5日择联公司才与房屋出租方签订商铺租赁合同，物业费应自该日起算；就择联公司报修反映的问题，深华公司长期未能妥善解决，且阻挠择联公司合理开发使用案涉场地，一审判决未能全面认定深华公司提供的物业服务质量，择联公司有权行使顺序履行抗辩权拒绝缴纳后续物业费用；一审判决在已支持违约金的情形下，又判令择联公司补足物业服务费优惠金额，属变相支持深华公司远超损失的多重违约金。（二）一审判决认定深华公司加价收取电费条款约定有效，违反我国《电力法》、《物业管理条例》的相关规定。被上诉人深华公司辩称：双方约定的物业服务费起算时间是2016年6月1日，择联公司收到物业费缴费发票及缴费后很长时间均未提出异议；深华公司已按合同约定提供了相应的物业服务，且不存在重大瑕疵，双方产生矛盾的主要原因是择联公司擅自破坏消防楼梯被深华公司制止；优惠条款是深华公司对应收取的物业服务费的减让，前提条件是择联公司按约定的金额、时间支付物业服务费，该优惠金额不属违约金，属深华公司应收取的物业服务费的一部分；补充协议对电费的收取约定明确，且不违反法律、行政法规的强制性规定，且择联公司作为承租人对案涉物业招商引租，其与相关商户另行约定了电费缴纳标准，有的甚至超过补充协议的约定，择联公司并非终端用户，无权要求深华公司返还相应电费。综上，请求驳回上诉，维持原判。深华公司向一审法院起诉请求：1.判令择联公司给付深华公司2018年6月1日至2019年11月30日的物业服务费（含公共能耗费）784321元，按未付费用每日万分之五支付违约金；2.判令择联公司补足2016年6月1日起至2018年5月31日止的优惠金额495760元。择联公司向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的补充协议第三条（关于超市及其附属店铺电费及押金事项）无效；2.深华公司返还择联公司多收取的电费673232.93元，并自2020年4月1日起按靖江市供电局一般工商业电价收取电费。一审法院认定事实：深华公司与择联公司签订《凯旋国际广场物业服务补充协议》（以下简称补充协议），约定：择联公司租赁凯旋国际广场5号楼和负一层商业部分作为鑫宏发商业超市经营，5号楼建筑面积为4298.69平方米，负一楼面积为17488平方米，共计21786.69平方米；由江苏深华时代物业管理有限公司（2019年1月4日变更为江苏深华时代物业集团有限公司）提供物业服务，物业服务费由业主按其物业的建筑面积缴纳，标准为1.8元／月／平米，公共能耗费0.2元／月／平米。协议还约定：为促进双方更好的长远合作，达成十年期物业服务费优惠方案。物业服务费自2016年6月1日起，费用缴纳结算周期为12个月，每6个月进行一次缴费，第一年计250000元，第二年计300000元，第三年计450000元，第四年计450000元，第五年计450000元，第六年至第十年，计500000元／年，第一年物业服务费自签订本协议三日内付清150000元，剩余100000元于2017年3月1日前付清；物业服务费按先缴纳后使用的原则，每半年缴纳一次，择联公司应在合同履行期限的第一个月内履行缴纳义务，未能按时足额缴纳物业服务费用，自应缴纳之日起按欠费金额每日千分之三的标准向深华公司支付滞纳金，并补足欠费金额；择联公司如出现欠费行为，深华公司可单方面终止此份补充协议中双方约定的费用优惠政策，同时择联公司自2016年6月1日起按照原物业服务费1.8元／月／平方米、公共能耗费0.2元／月／平方米及垃圾清运费3元／平方米的标准补足缴纳；择联公司超市内电费按照0.9元／度的标准进行收取，附属其他店铺电费按照1元／度的标准进行收取，超市附属其他店铺电费由择联公司负责告知及督促，如不足额缴纳，由择联公司承担其中差价，择联公司于协议签订之日起缴纳15000元电费押金，自协议签订之后，择联公司每增加一家商铺，需加增10000元电费押金。协议签订后，择联公司支付了第一年、第二年的物业服务费550000元。另认定：2015年5月1日，深华公司与靖江市新区建设开发有限公司签订《靖江市凯旋国际广场前期物业服务合同》，物业服务范围包含商业、高层住宅，建筑面积180331平方米，深华公司提供的前期物业服务包括物业共用部位、共用设施、公共绿化、公共交通等的维修、养护、管理、清洁卫生等，物业公司应当依据物业管理法规对违法搭建、损坏房屋承重结构、占用或损坏物业共用部位等行为进行沟通、劝说、发整改通知、报告政府主管部门。深华公司提供的前期物业服务应达到约定的江苏省六级服务标准。商铺的物业服务费收费标准为1.8元／月／平方米（不包含公共水电能耗分摊费）。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，自未交款之日起应按每日千分之三的标准向物业公司支付滞纳金，并补足欠费金额。2018年7月4日，国家发展改革委办公厅关于清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知第二项内容为：转供电是指电网企业无法直接供电到终端用户，需由其他主体转供的行为，转供电主体要将今年以来的降价政策措施全部传导到终端用户。2019年4月23日《江苏省发展和改革委员会文件》第二项内容为：自去年开展清理规范转供电环节加价行为工作以来，转供电主体乱加价行为有所遏制，大部分转供电主体已将降价红利传导到终端用户，但部分供电价格相关悬殊，承受高电费的终端用户反响强烈。为便于电费收取透明化、简便化，我省按照两种收费方式收取电费，其中之一是按省规定的目录销售电价向终端用户收取电费，变压器和线路损耗通过租金、物业费、水电公摊等协商解决。一审法院认为，本案的主要争议焦点为：1.深华公司有无按约履行物业服务义务？择联公司未按约缴纳2018年6月1日后的物业费的行为是否违反了补充协议约定?择联公司应否按照原物业服务费标准补足优惠金额及未付物业费应否按原物业服务费标准收取？收取物业费的面积以实际使用还是协议约定为准？物业服务费的起算日？2.补充协议约定的代收电费标准是否符合法律规定。深华公司、择联公司签订的补充协议应属合法有效，当事人应全面履行合同义务。择联公司称物业服务存在不足，然深华公司就择联公司报修反映的问题积极处理或沟通相关部门协调，鉴于物业服务存在连续性、常态性，不可避免有服务瑕疵，但择联公司所提供的证据无法证明深华公司的物业服务存在重大瑕疵，不足以成为择联公司拒缴物业服务费的正当理由。深华公司依约履行了物业服务，择联公司应及时缴纳物业服务费。补充协议首部开宗名义载明案涉租赁场地的面积、物业服务费标准，双方为今后的合作达成了十年期物业优惠方案，明确约定了物业服务费缴费周期、起算日期、每年度的缴费金额及违约责任，现择联公司出现欠费行为，违反了补充协议约定，深华公司要求择联公司按照原物业服务费用标准补足优惠金额的诉讼请求应予以支持。同理，对欠缴的物业费，择联公司亦应根据补充协议的约定按照原物业服务费用标准缴纳。择联公司未按约给付物业服务费用，显属违约，应当支付违约金，然合同约定的违约金过高，酌情调整为年利率6%。择联公司辩称商铺合同系2016年7月5日签订，应以此日期为物业服务费起算日，然而商铺合同约定的拟交付日为2016年7月1日，先于商铺合同签订日期，故择联公司以商铺合同签订日作为物业服务费的起算日期，显然理由并不充分，即便如择联公司所述，商铺合同系择联公司与第三人所签订，并不能约束深华公司、择联公司之间的物业服务合同关系，故对其抗辩不予采信。关于补充协议第三条“超市及其附属店铺电费及押金事项”的约定，深华公司称在2020年4月之前择联公司基本上按约向其支付电费，与择联公司所述基本吻合，说明双方在电费交纳、收取上已经履行了补充协议约定的权利与义务。现择联公司认为该条款无效，然择联公司承租案涉场地进行招商引租，其与相关超市、商铺之间又另行约定了电费缴纳标准，有的甚至超过补充协议的约定，而择联公司并非终端用户，其参照发改委的相关规定，认为电费降价政策当然适用于择联公司的抗辩显然无事实和法律依据。既有补充协议约定在先，择联公司理应承担合同约定的缴纳电费义务，深华公司并不存在加收电费的情形，故择联公司要求确认补充协议第三条无效及返还多收电费的诉讼请求应不予支持。判决：一、择联公司于判决发生法律效力之日起十日内向深华公司给付物业服务费、公共能耗费784321元（自2018年6月1日起至2019年11月30日止），并支付违约金（以261440元为基数，自2018年7月1日起按年利率6%计算至实际清偿之日止；以261440元为基数，自2019年1月1日起按年利率6%计算至实际清偿之日止；以261440元为基数，自2019年7月1日起按年利率6%计算至实际清偿之日止）；二、择联公司于判决发生法律效力之日起十日内向深华公司补足自2016年6月1日起至2018年5月31日止的物业服务费用优惠金额495760元；三、驳回择联公司的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案中，深华公司与择联公司签订的物业服务补充协议是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按协议约定全面履行自己的义务。补充协议明确约定物业服务费自2016年6月1日起算，择联公司按协议约定的物业服务费结算周期及缴费时间缴纳了两年的物业服务费，且接受了深华公司开具的物业服务费发票，发票备注栏载明的物业服务费起算时间为每年的6月1日，择联公司主张以商铺租赁合同签订时间2016年7月5日为物业服务费起算日，缺乏事实和法律依据。深华公司为择联公司提供了物业服务，择联公司亦已支付了两年的物业服务费，择联公司未能提供充分证据证明深华公司的物业服务不符合合同约定或存在重大瑕疵，即便深华公司提供的物业服务存在一般性瑕疵，择联公司亦可请求深华公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能以此为由拒交物业服务费。从补充协议的约定可以看出，物业服务费优惠的前提是择联公司按时足额缴费，在择联公司欠费的情形下，深华公司主张择联公司补足优惠金额，符合合同约定；补充协议对择联公司欠缴物业服务费违约金的计算标准作出了明确约定，一审判决认为约定的违约金过高，酌情调整为年利率6%，不存在择联公司主张的变相支持深华公司远超损失的多重违约金的情形。补充协议中关于代收电费标准的约定，系双方当事人协商一致后自愿达成，并不违反法律、行政法规的强制性规定，且择联公司已按约定的电费标准缴纳了数年电费，其再主张关于电费的约定无效、深华公司返还多收电费，亦缺乏事实和法律依据。综上所述，上诉人择联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19131元，由上诉人无锡择联汇钜商业管理有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  顾连凤审判员  潘贻杰二〇二一年二月二十三日书记员  黄 璐