浙江省台州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）浙10执异15号 案外人：严爱珍，女，1952年8月7日出生，汉族，住浙江省富阳市。 案外人：潘春芳，女，1969年2月11日出生，汉族，住浙江省富阳市。 委托代理人：陆莎莎，浙江常青藤律师事务所律师。 申请人：浙江永鑫建设有限公司。住所地：台州市黄岩区院桥镇爱华路。组织机构代码：73383620-0。 法定代表人：金春求，该公司执行董事。 委托代理人：金士跟，男。 被申请人：台州市路桥聚众房地产有限公司。住所地：台州市路桥区螺洋街道藕池居银安街**。组织机构代码：09310751-9。 法定代表人：陈继良，该公司执行董事。 在本院执行申请人浙江永鑫建设有限公司（以下简称永鑫公司）与被申请人台州市路桥聚众房地产有限公司（以下简称聚众公司）建设工程合同纠纷财产保全一案中，案外人严爱珍、潘春芳于2021年1月19日对执行登记在聚众公司名下坐落在台州市路桥区××街道××街××号××广场××幢××室××室××室××室××室××室××室××室××室的不动产共同提出书面面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人严爱珍、潘春芳称，请求解除对二案外人所有的位于台州市路桥区××街道××街××号××广场××幢××室××室××室××室××室××室××室××室××室的不动产采取的保全措施。事实和理由：永鑫公司与聚众公司、台州市万嘉商业管理有限公司建设工程合同纠纷一案，台州市中级人民法院已以（2019）浙10民初179号案件立案受理。应永鑫公司的财产保全申请，台州市中级人民法院于2019年4月22日作出（2019）浙10民初179号民事裁定，查封聚众公司名下的坐落在台州市路桥区螺洋街道藕池居银安西街111号万嘉广场在价值9290万元以内的房产及相关银行账户内的存款。查封的房产中包含了坐落在台州市路桥区××街道××街××号××广场××幢××室××室××室××室××室××室××室××室××室的不动产，而该九处不动产实际为二案外人所有，聚众公司并非真正的权利人，二案外人享有的民事权益足以排除对该不动产所采取的保全措施。一、二案外人在法院查封前已签订合法有效的书面合同。二案外人与聚众公司签订《商品房买卖合同》的时间为2019年9月9日，早于法院查封时间。该合同的内容不违反法律法规的禁止性规定，为有效。二、二案外人已支付案涉不动产全部转让价款。二案外人已于2019年9月6日支付了案涉不动产的全部转让价款合计3311280元。三、二案外人在法院查封之前已合法占有案涉不动产。案涉不动产早在2019年9月30日就已经实际交付给二案外人并已实际占有，随后二案外人将案涉房屋出租给第三方。四、案涉不动产非因二案外人自身原因未办理过户登记。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案涉房屋为二案外人所有，二案外人对案涉不动产享有的民事权益足以排除法院对该不动产所采取的保全措施。 二案外人为证明其异议主张，向本院提交了浙江省商品房买卖合同（预售）、网上银行电子回单、增值税普通发票、万嘉广场商铺委托经营管理协议书、不动产权证书、不动产登记情况查询结果证明书、民事裁定书、现场照片等材料复印件作为证据。 申请人永鑫公司辩称，二案外人提出的保全异议没有任何理由，请求法院依法予以驳回。一、申请人向台州市中级人民法院申请财产保全时，通过房产部门查询的结果是案涉不动产登记在聚众公司名下，故台州市中级人民法院于2019年4月22日依法查封了案涉不动产。二案外人称其与聚众公司签订商品房买卖合同的时间为2019年7月23日，系在法院查封之后所签订。二、不动产所有权以登记为主，法院查封案涉不动产时所有权人系聚众公司。因此，申请人申请财产保全查封案涉不动产完全符合规定。三、从二案外人与聚众公司签订的商品房买卖合同中可以看出，双方约定的案涉不动产的单价是每平方米3550元，远远低于当时房产交易市场的价格，二案外人不能以支付合理的对价来主张自己的权利，也不符合民法典第三百一十一条善意取得的相关规定。四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，所适用的是住宅的规定，而本案涉及保全的不动产系商铺，故不能适用该规定。 本院查明，本院在审理永鑫公司与聚众公司建设工程合同纠纷一案中，申请人永鑫公司于2019年4月18日向本院申请财产保全。本院经审查，于2019年4月22日作出（2019）浙10民初179号民事裁定，裁定第一项内容为查封被申请人聚众公司名下的坐落在台州市路桥区螺洋街道藕池居银安西街111号万嘉广场在价值9290万元以内的房产。依据该裁定，本院于2019年4月24日在台州市路桥区房地产管理处查封了聚众公司所有的坐落在台州市路桥区××街道××街××号××广场××幢××室××室××室××室××室××室××室××室××室在内的多处不动产。2019年7月16日，应永鑫公司申请，本院作出（2019）浙10民初179号之二民事裁定，解除对聚众公司名下的坐落在台州市路桥区螺洋街道藕池居银安西街111号万嘉广场部分房产的查封，并于2019年7月19日在台州市路桥区房地产管理处办理了解封手续，解封的不动产中包括1幢Ａ-25室、Ａ-27室、Ａ-30室、Ａ-33室、Ａ-34室、Ａ-36室、Ａ-43室、Ａ-44室、Ａ-54室九处不动产。2019年12月23日，申请人永鑫公司向本院申请追加财产保全，本院于2020年1月8日作出（2019）浙10民初179号之三民事裁定，裁定第一项为查封被申请人聚众公司名下的坐落在台州市路桥区螺洋街道藕池居银安西街111号万嘉广场在价值2909万元以内的房产。2020年1月20日，本院依据该裁定，在台州市不动产登记服务中心路桥分中心查封了聚众公司所有的坐落在台州市路桥区××街道××街××号××广场××幢××室××室××室××室××室××室××室××室××室在内的多处不动产。 另查明，2019年9月9日，二案外人严爱珍、潘春芳与聚众公司签订了九份商品房买卖合同，约定二案外人向聚众公司购买坐落在台州市路桥区××街道××街××号××广场××幢××室××室××室××室××室××室××室××室××室房产，单价均为10500元，各房款相应金额分别为337890元、311850元、311850元、293265元、289590元、311850元、482265元、470295元、502425元，总计价款3311280元。聚众公司以上述价款分别开具九张增值税普通发票，购货单位名称为潘春芳，货物或应税劳务名称为房地产预收款，备注中载明台州市路桥区螺洋街道藕池居银安西街111号万嘉广场上述所对应的房号。根据二案外人提交的万嘉广场商铺委托经营管理协议书复印件，该协议书落款日期为2019年9月9日，协议约定严爱珍、潘春芳同意将上述其购买的九间商铺全权委托由台州市万嘉商业管理有限公司进行代理租赁和经营管理，委托期限从2019年9月9日起五年整。2019年9月10日，严爱珍、潘春芳各自向聚众公司中国农业银行股份有限公司台州路桥支行账户转入人民币1655640元。 再查明，万嘉广场地址原为台州市路桥区××街道××街××号，现变更为台州市路桥区螺洋街道银安西街9号。坐落在台州市路桥区××街道××街××号××广场××幢××室××室××室××室××室××室××室××室××室不动产现登记在聚众公司名下，登记时间为2019年10月31日。 上述事实，有民事裁定书、协助执行通知书、送达回证、案外人提供的证据材料及询问笔录等在卷证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款之规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。本案系案外人对被保全财产主张实体权利进而要求解除财产保全措施的异议，故应依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。根据案外人的异议理由及申请人的答辩意见，本案争议焦点为：案外人的异议主张，是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定人民法院应予支持的情形。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，争议的不动产虽为商业用房，但上述规定对于不动产的性质并无特殊要求，只要是房屋，均可适用。故永鑫公司提出的该规定不适用于本案的答辩意见，不能成立。现根据查明的事实，二案外人的异议并不完全符合上述规定的四项情形。首先，二案外人虽然主张案涉不动产早在2019年9月30日就已经实际交付并已实际占有，但仅提供万嘉广场商铺委托经营管理协议书复印件作为证据，而该协议书约定的仅是二案外人委托第三方就案涉不动产进行代理租赁和经营管理的相关内容，并不足以证明其所主张的事实。且二案外人在2019年9月9日根本未支付房款，而取得增值税普通发票，并于同日委托台州市万嘉商业管理有限公司经营管理该房产，不符合平常的交易习惯，不合常理。因此，二案外人主张其在查封之前即已合法占有案涉不动产，依据不足，本院不予采信。其次，二案外人虽然认为案涉不动产非因其自身原因未办理过户登记，但未说明任何理由，亦未提供相应的证据材料，故对其该主张，本院无法采信。 综上，鉴于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四项情形，只有在全部符合的情况下，人民法院才应予支持，故即便本案异议符合其中第一项、第三项情形，也因没有全部符合而无法支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人严爱珍、潘春芳的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 李宏亮 审 判 员 张剑锋 审 判 员 金文凯 二〇二一年二月二日 代书记员 章 瑜