江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终4038号上诉人(原审原告)：张弛，男，1975年7月15日出生，××族，住南通市崇川区。被上诉人(原审被告)：南通市远通房地产开发有限公司，住所地南通市永兴大道****。法定代表人：陈新炎，总经理。委托诉讼代理人：师艺文，上海申浩（南通）律师事务所律师。上诉人张弛与被上诉人南通市远通房地产开发有限公司（以下简称远通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2019）苏0611民初4014号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张弛上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：1、一审没有审核合同条款的合法性和公平性。2、样板房和广告宣传应视为合同的一部分。3、被上诉人提供的平面图上标注着采光井。4、被上诉人从没有提供过原始图，上诉人并不清楚原始设计是没有采光井的。5、一审认定案涉小区内同户型房屋地下室北侧是否有采光井虽有一定参考性，但小区内各楼幢、各层的方位、户型均有可能存在差异，一审以可能性认定错误。被上诉人远通公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。张弛向一审法院起诉请求：请求判令赔偿案涉房屋北侧无采光井的损失150000元。一审法院认定事实：2018年6月13日，张弛、孙蓓蕾（买受人）与远通公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，约定由买受人购买出卖人开发的南通市××花园××幢（建筑编号为××幢）××室房屋（住宅，预测建筑面积119.69平方米）及同幢××号地下室（地下2（地下2米2以上车库或车位或附房筑面积148.46平方米），商品房总价款为2121505元，车库总价为890760元；双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向问题可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起十日内将书面通知送达买受人。该合同《补充协议》还约定，在《买卖合同》及补充协议生效之日前已发生的规划及/或设计变更的，出卖人无需通知买受人，买受人不以此为由要求出卖人承担违约或其他责任；该房屋交付即视为买受人已确认并接受该房屋的结构形式、户型、空间尺寸及朝向等现状；如房屋交付前存在规划及/或设计变更，无论该等规划及设计变更是否曾通知买受人，亦视为买受人同意该等规划及/或设计变更，并不得向出卖人主张权利；示范单位、模型、沙盘景观仅供买受人参考之用，不属于出卖人的交付标准或交付条件、不构成合同范围，双方不受其约束；买受人清楚并确认，出卖人在销售商品房时设置有样板房的，买受人在此确认出卖人已确认告知买受人该商品房实际交付时的商品房质量、设备及装修与样板房是不一致的，买受人对此无异议；出卖人所修建的样板间/样板区/示范单位仅作风格展示和参考之用，对出卖人没有约束力，不属于合同范围，不作为交付标准；有关商品房的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以双方在本合同中约定的范围为准；买受人同意并确认：关于本合同附件一《房屋平面图》在附件一中有约定的，所附平面图亦仅为示意，或者没有约定而未附相关图纸的，两种情形最终均以建设主管部门备案的最终工程图纸为准；关于本合同附件十《出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明》在本合同附件十中不再另行约定，买受人确认在签订本合同时出卖人已进行了告知，买受人完全知悉，关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况如有未告知而在交付时存在的，买受人亦愿意接受，以实际交付时为准，无需出卖人承担任何违约责任或赔偿责任。合同附件一所载地下室房屋分层平面图中未注明地下室有采光井及其方位。合同签订后，张弛一方向远通公司付清了案涉房屋的购房款。2019年8月29日，远通公司将房屋交付给了张弛一方，张弛一方进行了验收，但未就××号地下室的采光井问题提出异议。嗣后，张弛一方发现××号地下室南侧有采光井，而北侧没有，遂提起本案之诉。另查明，在案涉小区内除张弛购买的地下室北侧没有采光井外，同户型还有5户左右的地下室北侧没有采光井。本案双方的争议焦点为：案涉房屋地下室北侧没有设置采光井是否违反合同约定，进而判断远通公司应否承担赔偿责任？一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定；买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案双方之间签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。张弛一方付清了购房款，远通公司亦应按约将房屋交付给张弛一方。关于地下室北侧没有设置采光井是否符合合同约定的问题，张弛一方主张远通公司地下室北侧应设置采光井，理由为：远通公司在销售房屋时承诺地下室南北均有采光井，而房屋结构平面图中亦显示北侧有采光井，且其他同户型的住户北侧均有采光井，故北侧采光井应为远通公司交付的范围；远通公司抗辩认为，其系按图施工，在施工过程中并未就房屋结构进行变更，况且张弛在交房前及交付时对此并未提出异议，根据合同约定视为其已确认并接受该房屋的结构形式、户型、空间尺寸及朝向等现状，故地下室北侧没有设置采光井并不违反合同约定。经审查，一者，《商品房买卖合同（预售）》未标注地下室是否配有采光井及其方位，而合同所载地下室规划用途为车库、车位或附房，国家并无强制性要求车库、车位或附房须配有多个采光井。二者，张弛所举房屋结构平面图未加盖远通公司公章，该图难以认定系《商品房买卖合同（预售）》的组成部分，即便如证人徐某所言，样板房的地下室北侧有采光井，但根据合同约定，远通公司所修建的样板间/样板区/示范单位仅作风格展示和参考之用，对远通公司没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准。三者，张弛未提供证据证明远通公司在施工过程中进行了设计变更，远通公司交付的地下室与建设主管部门备案的最终工程图纸不符，且在变更后未履行通知义务。四者，案涉小区内同户型房屋地下室北侧是否有采光井虽有一定参考性，但小区内各楼幢、各层的方位、户型均有可能存在差异，在无证据证明远通公司曾对案涉房屋地下室北侧设有采光井作出口头承诺时，交付范围应以《商品房买卖合同（预售）》约定为准。因此，案涉房屋地下室北侧没有设置采光井并不违反合同约定，张弛以远通公司擅自改变房屋结构而要求其赔偿损失的依据不足，应驳回其诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回张弛的诉讼请求。案件受理费3300元，由张弛负担。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，根据有关证据，远通公司设置的样板房北侧是有采光井的，采光井作为消费者购房的重要考虑因素，影响到其是否购买房屋。虽然双方合同中约定出卖人所修建的样板间/样板区/示范单位仅作风格展示和参考之用，对出卖人没有约束力，不属于合同范围，不作为交付标准；有关商品房的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以双方在本合同中约定的范围为准，但远通公司提供的合同中上述条款属于格式条款。对于格式条款，我国民法典规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。此外，民法典还规定了提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；排除对方主要权利的，格式条款无效。本院需要说明的是，虽然双方当事人在订立案涉合同时，民法典尚未施行，但根据最高人民法院的相关规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。尽管以签订合同时有效的我国合同法而言，亦有格式条款的相关规定，但本案中适用民法典的规定，更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观。因此，本院在本案中依法确定适用民法典的上述相关规定，远通公司不能以合同中存在约定为由排除样板房作为双方缔约的依据。样板房的采光井给消费者带来直观的体验，是双方缔结合同的重要依据。根据有关规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房与样板房是否一致，未作明确说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。因此，如果样板房房型构造与实际交付的房屋存在差异，房地产开发企业应当以明确的方式予以告知，但诉讼过程中，远通公司并没有举证证明其已经将此种差异明确告知了购房者。虽然，双方的合同中没有明确标注案涉房屋北侧存在采光井，但书面合同中没有明确标注并不等于可以不设置或少设置采光井。根据有关规定，出卖人就商品房开发规划范围的房屋以及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。开发商设置的样板房实际就是对房屋房型等所作的具体、确定的说明。样板房所展示的采光井应当视为当事人对房型结构的约定，应作为双方合同的组成部分。本院需要指出的是，在日常生活中，鲜有房地产开发企业在购房者签订房屋买卖合同时提供足够的机会和时间细看购房合同，在样板房与实际交付的房屋有重大差异的情况下，房地产开发企业应当在签订合同时或者之前向购房者予以明确说明，而非催促购房者尽快在合同上签字。本院认为，远通公司提供的房屋缺少采光井属于违约行为。本案不能以双方的合同中并没有明确标注采光井；也不能以双方在合同中约定样板房不作为交房依据为由免除远通公司责任。案涉房屋缺少采光井，的确给购房人造成一定的影响。鉴于本案中购房者张弛并不要求解除合同，本院根据案涉房产价值等因素酌情判决远通公司赔偿张弛损失人民币10万元。综上，上诉人张弛的上诉理由部分成立，原审判决虽认定基本事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南通市崇川区人民法院（2019）苏0611民初4014号民事判决；二、南通市远通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿张弛损失人民币10万元；三、驳回张弛的其他上诉请求和其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3300元，由张弛负担1000元，由南通市远通房地产开发有限公司负担2300元；二审案件受理费3300元，由张弛负担1000元，由南通市远通房地产开发有限公司负担2300元。本判决为终审判决。审判长 杨 盛审判员 季建波审判员 吕 敏二〇二一年二月二十三日书记员 陈 宁