浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终4373号 上诉人（原审被告、反诉原告）：黄芳，女，1959年7月7日出生，汉族，住浙江省浦江县。 委托诉讼代理人：张雅清（黄芳之女），女，1984年8月18日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江万固房地产开发有限公司，住所地浙江省浦江县黄宅镇沿江路**。 法定代表人：钟红灿。 委托诉讼代理人：诸葛东升，浙江仙华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王璐璐，浙江仙华律师事务所律师。 上诉人黄芳因与被上诉人浙江万固房地产开发有限公司（以下简称万固公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省浦江县人民法院（2020）浙0726民初2537号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄芳上诉请求：1、撤销原判决，依法改判驳回万固公司的诉讼请求或者发回重审。2、本案一审本诉受理费、一审反诉受理费、二审受理费均由万固公司承担。事实与理由：一、一审法院适用合同条款错误，适用法律错误。首先，万固公司提起诉讼以及一审法院判决所适用的《商品房买卖合同》第十二条第2款约定属于万固公司为了重复适用而事先拟定，并在签订合同时未与黄芳协商的条款，实际上属于格式条款。其次，前述约定为前后矛盾的条款，属于约定不明。该条款第1项说买受人无正当理由未按期接受房屋的，自接到通知之日起买受人应承担实际通知房屋交付日开始的所有风险和物业管理费等费用，并视同出卖人已将房屋按照约定交给买受人，后面几项却在说买受人超过期限交付的应当承担违约责任。既然“视同交付”便应当认定为双方已经交付，即合同已经作为履行处理，而后文的违约金约定又是基于买受人未交付而产生，显然前后矛盾，属于约定不明，而格式条款产生争议的时候应当按常理予以解释或者不利于提供格式条款一方的解释，显然按常理或者不利于提供格式条款一方的解释都不会是让买受人支付逾期交房的违约金。再次，关于逾期交房要求买受人支付违约金的约定违背了公平原则，违背了合同原理。房屋买卖中出卖人的主要合同义务为交付房屋办理产权登记手续，买受人的主要义务为支付房屋价款，出卖人的合同目的为得到房款，买受人的合同目的为得到房屋，至于买受人怎样接受房屋、何时接受房屋实为买受人的自由，若出卖人已经通知买受人可以交付后，便应当视为出卖人已经履行了交付房屋的义务，买受人是否接受或者何时接受房屋并不会给出卖人造成任何损失，按常理也是买受人可以自由安排的事项，这并不是买受人的合同义务，不应当给买受人接受房屋该行为设定违约金，出卖人交房、交证，买受人支付购房款，在这些行为设定违约金是符合常理也是符合合同的原理。现万固公司已经在合同中约定通知交付时“视同交付”，这种情况下再出现违约金的条款非但不符合交易习惯，更违背了合同的原理。而且出卖人可以表面通知交付，暗地里给交付设置障碍造成买受人未接受交付的假象从而得到要求买受人支付违约金的利益。因此，本案中关于买受人是否接受房屋的违约金条款不能适用，一审法院适用的合同条款错误，适用的法律错误。二、关于合同第十二条约定“由于买受人原因，未能按期交付的”，实为该违约责任的适用前提。根据该合同的上下文联系进行解释的话，上文约定出卖人原因未能按期（即2018年8月1日）交付房屋应当承担违约责任，那么对应的后文（12条）显然是表达了因买受人的原因未能在2018年8月1日这个期限前交付而给买受人设定的违约责任，这样才体现了前后对应，表面上看起来公平合理。但本案导致在2018年8月1日期限前未能交付房屋是出卖人（即万固公司）造成的，并非黄芳的原因造成，因此合同的第十二条并不能在本案中适用。三、本案实际上为万固公司表面上通知交付，暗地里给交付设置障碍造成黄芳未接受交付的假象。由于万固公司未按约交付房屋导致黄芳提起诉讼并得到法院的支持，显然黄芳是在积极要求交付房屋，并不会在能交付的时候不接受房屋。在黄芳提起要求交房的诉讼后，万固公司书面通知黄芳交房，但黄芳前去收房时，万固公司的工作人员却各种刁难，拒绝交付房屋，黄芳根本无法接收房屋，而并非黄芳不去接收房屋。显然是万固公司利用上述格式条款故意制作假象，损害黄芳的合法权益。另外在2020年5月16日、2020年9月11日黄芳得到消息其所购买的房屋具有严重漏水的情形，黄芳发现漏水的情况非常严重，如同洪水泛滥，根本不能安全使用该房屋，也达不到交付房屋的条件，并因此事与万固公司交涉。但一审法院却完全忽略该事实，本案的来龙去脉按常理均应当引起常人的合理质疑，而一审法院完全无视这些事实，其作出的判决实在难以让人信服。综上所述，一审法院所认定的事实错误，忽略关键事实问题，使用的合同条款错误，使用法律错误，请依法支持黄芳的上诉请求。 万固公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，黄芳的上诉请求不能成立。一、关于双方签订的《商品房买卖合同》效力，该份买卖合同系双方真实意思表示，且内容没有违背法律和行政法规的强制性规定，应该认定合法有效。在黄芳起诉万固公司房屋买卖合同纠纷一案，案号为浦江县人民法院（2019）浙0726民初126号，黄芳也认可房屋买卖合同的效力。二、涉案房屋已经符合接收条件，对此黄芳在本案一审开庭时，还有在（2020）浙0726民初1004号案件两次庭审开庭均认为房屋符合接收条件，即使有质量瑕疵也不影响房屋交付。黄芳在本案上诉中所列的事实和理由违背了法律规定的禁反言原则和诚信原则，应该予以谴责。请求驳回上诉，维持原判。 万固公司向一审法院起诉请求：一、判令黄芳立即支付万固公司逾期收房违约金126559.8元（违约金按黄芳已付购房款2343671元从2018年12月29日起按日万分之一计算至2020年6月28日止，暂计126559.8元【234.37元/天*540天】，以后另计，计算至黄芳实际接受房屋之日止）；二、判令由黄芳支付万固公司自2019年12月30日至2020年6月29日期间的房屋物业管理费9223.2元（按面积284.67平方米*1.8元/平方米*18个月，以后另计，计算至黄芳实际接受房屋之日止）。 黄芳向一审法院反诉请求：一、判令万固公司立即向黄芳交付坐落于浙江省浦江县××号××幢××单元××室房××浦阳壹号3幢储04房、浦阳壹号3幢储05房、浦阳壹号3幢储06房、浦阳壹号3幢储07房的房屋。（详细明确为：按照本案合同第九条、第十二条等有关规定，请求法院判决允许黄芳前往查验房屋、向黄芳出示证明文件、办理房屋交接手续）；二、判令万固公司立即向黄芳交付坐落于浙江省浦江县××号××幢××单元××室房××浦阳壹号3幢储04房、浦阳壹号3幢储05房、浦阳壹号3幢储06房、浦阳壹号3幢储07房的房地产权属证书；三、判令万固公司向黄芳支付逾期交房违约金49451.46元（以案涉购房款2343671元为基础，自2019年12月3日起按照日万分之一计算至实际交房之日止，暂计算至黄芳提出反诉时间2020年7月13日止为49451.46元）。 一审法院认定，2018年5月20日黄芳（买受人）与万固公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》（编号为第201805200008号）一份，合同约定：买受人购买的商品房为浦阳壹号3幢1单元102室、储04、储05、储06、储07，建筑面积284.67平方米，商品房总房价2343671元；付款方式以浦江县货币化安置凭证使用价值2343671元抵扣相应房款，该凭证由出卖人按照相关规定从县财政部门收取等额使用价值房款，买受人应当配合；出卖人应当在2018年8月1日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人未按合同规定将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同交付最后期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；如逾期超过60日，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同规定最后期限第二天其至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接清单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；买受人无正当理由未按期接受房屋的，自接到通知之日起买受人应承担实际通知房屋交付日开始所有风险和物业管理费等费用，并视同出卖人已将房屋按照约定交付给买受人；当买受人超过出卖人实际通知交付期60天以上，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应在扣除各种相关费用（包含但不仅限于物业管理费、印花税、销售代理费）和买受人总房款的1%违约金后，将余款无息退还买受人；出卖人继续履行合同的，买受人按日向出卖人支付已付房款的万分之一的违约金；出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2018年7月1日前取得上述土地房屋权属证书交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能交付权属证书或登记证明，如买受人不退房，则出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件七约定前期物业费高层住宅每月每平米1.3元，公共能耗费每月每平米0.5元。商品房买卖合同签订后，黄芳于合同签订当日向万固公司交付货币化安置凭证，万固公司于当日向黄芳开具收款收据，并载明付款方式为房票。2018年6月4日，万固公司取得涉案房屋（2018）浦江县不动产权第0××7号不动产权证书，但未将不动产权证书交付黄芳以办理产权转移登记。2018年6月29日左右，万固公司向金狮湖开发与指挥部申请货币化安置凭证结算。2018年12月6日，浦江县财政部门将2343671元征收款拨至黄芳账户。万固公司所开发房产浦阳壹号于2018年8月1日前通过竣工验收并取得竣工验收备案证明，取得浦江县住房和城乡建设局浦江县公安消防大队出具的认可文件，取得房地产开发项目交付使用条件备案书。2018年12月29日，万固公司通过短信、电话通知黄芳办理交房手续，但黄芳未前往万固公司处办理交房手续。2019年1月7日，黄芳以万固公司未按期交房、交产权证书为由诉至浦江县人民法院，要求万固公司支付未按期交房、交付产权证书的违约金。该院于2019年7月5日作出判决，判决万固公司支付未按期交房、交付权属证书违约金。万固公司不服，上诉至金华市中级人民法院。二审法院于2019年11月4日作出终审判决，维持原判。一审判决后，万固公司曾于2019年7月12日发给黄芳二个函件，要求黄芳在收到通知后三日内前往万固公司处办理交房交接手续，同时交付不动产权证。黄芳在收到该二份函件后于2019年7月16日向万固公司发了一份《黄芳要求交付通知》，称2019年7月14日前往办理交房与拿取产权证，但万固公司拒绝交付。所购房屋负一楼漏水问题没有解决，要求交付房屋产权证书。2019年7月21日万固公司复函至黄芳，称漏水问题并不存在，要求在收到回复函三日内办理房屋产权证书交接手续。2019年7月26日，黄芳复函至万固公司，称房屋地下储室存在多处漏水，有关漏水点需修缮，地下室有积水，要求及时解决，权属证书交付条件已具备，应立即无条件交付。2019年8月7日，万固公司再次复函黄芳，称不存在漏水，要求五日内办理交房交付权属证书。2019年8月12日，黄芳前往万固公司处，称房屋有漏水等质量问题，要求先行交付权属证书，万固公司工作人员答复在交房时一并交付。二审判决作出后，万固公司于2019年11月14日后又发函黄芳，要求于2019年11月18日前往交房结算。黄芳在收到通知后前往万固公司处，但以万固公司的入伙流程表设置障碍为由未接收房屋。2020年3月6日，万固公司诉至浦江县人民法院要求解除合同，并由黄芳支付逾期接受房屋违约金，后撤回起诉，在该案2020年5月7日庭审中，黄芳愿意接受房屋，即使有瑕疵也不影响房屋交付，明确表示不需要对房屋质量问题进行鉴定。在本案庭审中，黄芳再次明确表示不需要对房屋质量进行鉴定。另查明：2017年万固公司与杭州滨江物业管理有限公司签订浦阳壹号前期物业服务合同和补充协议，约定由杭州滨江物业管理有限公司为浦阳壹号提供前期物业服务，物业服务费高层住宅按每月每平米1.3元收取，公共能耗费按每月每平米0.5元收取。万固公司已将2018年12月31日前浦阳壹号未出售户及房票业主的物业管理费支付给物业公司（黄芳属于房票）。2019年度后上述相关物业费并未支付给物业公司。 一审法院认为，万固公司、黄芳订立的商品房买卖合同合法有效，双方均应按约履行，本案双方争执焦点有六：一、黄芳至今未接收房屋是否构成违约：（2019）浙0726民初126号民事判决书确认万固公司通知黄芳交房时间为2018年12月29日，但因黄芳以来不及装修、通知方式不行为由拒绝办理交房手续。（2019）浙0726民初126号民事判决书作出后，万固公司又通知黄芳办理交房交证手续，但黄芳以房屋漏水存在质量问题拒绝办理交房手续，仅要求万固公司交付产权证书。（2019）浙0726民初126号一审、二审作出判决后，万固公司再次要求黄芳办理交房手续，但黄芳以万固公司入伙流程设置障碍为由拒绝办理交房手续，而（2020）浙0726民初1004号案件与本案庭审中黄芳称涉案房屋符合接收条件，即使有质量瑕疵也不影响房屋交付，也无须对质量问题进行鉴定，均应认定黄芳以涉案房屋存在质量问题而拒绝接收房屋系无正当理由拒绝接收房屋。（2019）浙0726民初126号民事判决生效后，万固公司再次通知黄芳接收房屋，黄芳以万固公司入伙流程系设置障碍致房屋不能接收，但万固公司交房时的入伙流程表并不仅仅针对黄芳，而是系万固公司开发的浦阳壹号小区所有购房户接收房屋相关流程，且入伙流程表中所列明各项费用并无明显不合规定之处，故本案应认定黄芳无正当理由未按期接受房屋，且时间已达60天以上，构成违约。现万固公司并未按合同要求解除合同，而是要求黄芳支付自逾期日起至接收日止的逾期收房违约金理由成立，予以支持。按合同约定逾期日应从2018年12月29日万固公司通知黄芳接收房屋满六十日起计算，即从2019年2月28日起计算，因黄芳在2020年5月7日庭审中表示愿意接收房屋，即使有质量瑕疵也不影响交付，故万固公司逾期接收房屋违约金截止日可计至2020年5月7日，违约金计101919.69元（435天*234.367元）。二、本案是否存在（违反）一事二审原则：黄芳诉万固公司一案系要求万固公司承担逾期交房交证违约责任，而本案系万固公司要求黄芳承担逾期接受房屋违约责任，双方所诉并不属于同一事实和同一法律关系，黄芳辩称本案违反一事不再理原则，理由不成立，不予支持。三、黄芳是否应支付物业费：依据合同约定2018年12月29日通知交房，黄芳拒绝接受房屋，视为出卖人已将房屋按照约定交付给买受人，并应支付物业管理费用，物业管理费用收取人为杭州滨江物业管理有限公司，并非万固公司，且万固公司也未将2019年度至今黄芳应支付物业费代为支付给物业公司，故万固公司要求黄芳向其支付物业管理费理由不成立，不予支持。四、关于黄芳反诉要求交付涉案房屋：本案合同履行过程中，该院作出（2019）浙0726民初126号民事判决书已认定2018年12月29日万固公司已履行通知交房义务，造成至今涉案房屋双方未交接系黄芳对涉案房屋提出质量异议所致，且黄芳未有证据证明涉案房屋存在质量问题致房屋达不到交付条件，且黄芳也不申请对涉案房屋有无质量问题进行鉴定，故造成涉案房屋至今未能交接系黄芳无正当理由接收房屋所致。现黄芳反诉要求万固公司交付房屋，对此，万固公司并无异议，故黄芳该反诉请求理由成立，予以支持。交付房屋时万固公司应提供合同约定的相关证明文件。五、关于黄芳反诉要求交付涉案房屋权属证书：鉴于（2019）浙0726民初126号民事判决生效后，黄芳已申请法院执行。在该案执行过程中，万固公司已将合同约定涉案房屋初始登记证书于2020年4月2日交付该院执行局，应认定已履行交证义务，故现黄芳反诉要求万固公司交付涉案房屋权属证书理由不成立，不予支持。六、黄芳反诉要求万固公司支付逾期交房违约金：（2019）浙0726民初126号民事判决已认定万固公司于2018年12月29日履行了交房的通知义务，且已判决万固公司逾期交房违约金计至2018年12月29日止，现黄芳再次要求万固公司支付逾期交房违约金理由不成立，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、黄芳于判决生效后十日内支付万固公司逾期接受房屋违约金101919.69元（自2019年2月28日至2020年5月7日止）；二、万固公司、黄芳于判决生效后十日内办理浦江县浦阳壹号3幢1单元102室以及浦阳壹号3幢储04、储05、储06、储07的交接手续，万固公司应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；三、驳回万固公司其他诉讼请求；四、驳回黄芳其他反诉请求。如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1508元（已减半收取），由万固公司承担308元，黄芳承担1200元。反诉受理费518.14元（已减半收取），由黄芳承担。 二审期间，黄芳向本院提供下列证据：证据一、2020年5月16日漏水视频2份，证明涉案房屋一直存在严重漏水，黄芳持续不断地在维权中，艰难地找有关部门协助。证据二、2020年9月11日漏水视频2份，证明涉案房屋漏水问题一直得不到解决。万固公司质证认为，对视频内容有异议，涉案房屋不存在漏水情况。即使有漏水，也不影响房屋的交付。（2020）浙0726民初1004号案件与本案一审庭审中，黄芳已自认涉案房屋符合接收条件，即使有质量瑕疵，也不影响房屋交付，也无须就质量问题进行鉴定。 万固公司向本院提供2020年12月15日视频一份，证明涉案房屋不存在漏水情况。黄芳质证认为，对证据的真实性有异议，与本案没有关联性，因为不能确定是否是案涉房屋内拍摄，万固公司在之前也使用过该证据，不能在本案中使用该视频。 本院认证如下：万固公司、黄芳对对方所提供的视频均不认可，鉴于本案二审争议焦点为双方未能办理房屋交接手续的责任认定问题，而双方当事人提供的视频均产生于2020年5月后，无法证明2018年12月29日万固公司通知黄芳办理交房手续时点的房屋状况，故对前述视频的证明力本案中暂不予认定。 本院对原判认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点有二，一是双方未能办理涉案房屋交接手续的责任认定问题，二是黄芳是否应向万固公司支付逾期接收房屋违约金。经查，一、生效民事判决认定，万固公司于2018年12月29日通知黄芳办理交房手续后，黄芳以来不及装修、通知方式不符合约定、玻璃损坏等为由而拒绝办理交房手续。黄芳上诉主张万固公司设置障碍造成其不能接收房屋，然交付房屋的入伙流程表并非万固公司针对黄芳个人设置，且入伙流程表中所列各项费用无明显不合理之处，黄芳亦未提供证据证明万固公司工作人员存在故意刁难、阻碍其接收房屋的情形。结合黄芳本案一审庭审中认可涉案房屋符合商品房买卖合同约定的接收条件，且漏水质量瑕疵不影响房屋交付的情况，一审法院认定黄芳系无正当理由拒绝接收房屋，并无不当。黄芳反诉要求万固公司自2019年12月3日始另行支付逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，不能成立。二、双方当事人在涉案商品房买卖合同第十二条第三款第1项约定，“买受人无正当理由未按期接受房屋的，自接到通知之日起买受人应承担实际通知房屋交付日开始的所有风险和物业管理费等费用，并视同出卖人已将房屋按照约定交付给买受人。”如前所述，万固公司2018年12月29日已通知交接房屋，黄芳无正当理由未接收房屋，故本案中应视同万固公司已按约将房屋交付给黄芳。万固公司再以前述合同第十二条第三款第2项约定为依据向黄芳主张逾期收房违约金，不能成立，本院不予采纳。 综上所述，黄芳的部分上诉理由成立，本院予以支持；部分上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，实体处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持浙江省浦江县人民法院（2020）浙0726民初2537号民事判决第二项； 二、撤销浙江省浦江县人民法院（2020）浙0726民初2537号民事判决第一项、第三项、第四项及诉讼费用负担部分； 三、驳回浙江万固房地产开发有限公司的诉讼请求； 四、驳回黄芳的其他反诉请求。 一审本诉案件受理费1508元，由浙江万固房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费518.14元，由浙江万固房地产开发有限公司负担259.07元，黄芳负担259.07元。 二审案件受理费2338元，由浙江万固房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄良飞 审 判 员 钱 萍 审 判 员 金 琳 二〇二一年二月八日 代书记员 周思明