山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁16民终224号上诉人（原审原告）：张玉昌，男，1978年3月12日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。上诉人（原审原告）：姚宗花，女，1985年6月2日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区，系张玉昌之妻。被上诉人（原审被告）：滨州洪基置业有限公司，住所地山东省滨州市开发区黄河一路******。法定代表人：王屹，总经理。委托诉讼代理人：晋树明，山东新陆律师事务所律师。上诉人张玉昌、姚宗花因与被上诉人滨州洪基置业有限公司（以下简称洪基公司）商品房预约合同纠纷一案，不服山东省滨州经济技术开发区人民法院(2020)鲁1691民初1370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张玉昌、姚宗花上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判由被上诉人返还上诉人缴纳的认购金2万元。2.一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律错误。一、涉案《秦皇河畔商品房认购书》（以下简称《认购书》）是由被上诉人提供，认购方也是由被上诉人的工作人员列明。在签署认购书时，被上诉人的工作人员将上诉人姚宗花列为共同的认购方，明确告知需要由上诉人姚宗花签字，并承诺如果上诉人姚宗花不同意购买房屋，认购金是可以退还的。该《认购书》之所以需要由上诉人夫妻双方共同签署，是由于《认购书》约定的购房款支付方式是商业按揭贷款。众所周知，采用银行按揭贷款支付购房款的，必须由夫妻双方共同签署购房合同。原审认定是被上诉人工作人员出于惯例将上诉人姚宗花列为认购方，更加说明如果认购方已婚，根据惯例需要由夫妻双方共同认购。作为共同认购方的上诉人姚宗花没有签署认购书并且明确拒绝追认该《认购书》，应当认定《认购书》无效。二、即使《认购书》已经对上诉人张玉昌及被上诉人生效，由于本案购房合同未能订立的原因不能归责于签署《认购书》的上诉人张玉昌与被上诉人，被上诉人也应当返还定金。涉案《认购书》约定的购房款支付方式是商业按揭付款。对于已婚的购房者，通过银行按揭贷款支付购房款的，必须要求夫妻双方共同签订购房合同。由于上诉人姚宗花坚决不同意购买房屋，上诉人张玉昌无法按照《认购书》约定的付款方式与被上诉人签署购房合同。上诉人张玉昌曾多次与被上诉人的工作人员沟通协商，欲以家人或朋友的名义签署预售合同，但是被上诉人工作人员均以领导不同意为由推托。据此，本案购房合同未能订立的原因不能归责于签署合同的上诉人张玉昌与被上诉人，而是由于上诉人姚宗花的原因致使上诉人张玉昌与被上诉人未能按照《认购书》的约定订立购房合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可以归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，故本案被上诉人应当返还认购金给上诉人。三、如果认定《认购书》已经生效，被上诉人另行出售房屋，从根本上使得认购合同不能履行，则被上诉人构成根本违约，应当双倍返还定金。在《认购书》尚未解除，上诉人与被上诉人正在协商解决认购书争议的过程中，被上诉人将涉案房屋另行出售给了其他购房者。在另行出售前后，被上诉人没有向上诉人进行任何的告知，更没有发函通知解除《认购书》。被上诉人另行出售房屋的行为从根本上使得《认购书》不能履行，属于根本违约，应当向认购人双倍返还定金。虽然本案上诉人仅要求返还认购金2万元，但保留另行起诉要求被上诉人按照定金罚则加倍支付2万元的权利。洪基公司辩称，上诉人张玉昌签订的秦皇河畔商品房认购书并没有姚宗花的签名，姚宗花并不是本合同的相对方，姚宗花作为上诉人是不适格的。认购书第五条的第二款明确规定：“从认购书签订五日内，认购方未到出卖人售楼处或者是购买方到出卖方售楼处后因认购方原因未与出卖人就该商品房签订书面的商品房买卖合同以及补充协议、附件，出卖人有权自行处理该商品房，无需另行通知认购方，且认购方所交定金不予退还。”第十二条明确规定：“认购方在签订本认购书时应当慎重填写认购方的姓名，认购方可以选择填写一个或者多个认购方的姓名，认购方在签订商品房买卖合同时，商品买卖合同的购买人必须是本认购书的认购方之一。”第十三条也是明确规定：“认购书中所有条款经过充分协商一致，双方已完全知晓并理解认购书的全部内容，双方对本认购书内容不存在任何争议，双方确认在签订本认购书时特别注意认购书中涉及的免除和限制其责任的全部条款内容。不存在显示公平重大误解的情形，是双方真实意思表示。”从以上条款规定看，并不存在上诉人事实理由中的问题。一方签署认购书并不影响夫妻双方签订商品房买卖合同。在签署认购书五日内，如果认购方没有和出卖方签订商品房买卖合同，出卖方有权自行处理该房屋。张玉昌、姚宗花向一审法院起诉请求：1.确认双方于2019年5月14日签订的《秦皇河畔商品房认购书》无效；2.判令滨州洪基置业有限公司返还缴纳的认购金20000元；3.诉讼费用由滨州洪基置业有限公司承担。一审法院认定事实：2019年5月14日，洪基公司与张玉昌签订《认购书》，认购方认购出卖人开发的位于滨州市××路××路××幢楼××号商铺，建筑面积29.26㎡，总价款209441元。认购方应当在签订《认购书》当日，向出卖人支付定金20000元，自《认购书》签订之日起五日内，因认购方的原因未与出卖人就认购商品房签订书面的《商品房买卖合同》及补充协议、附件，出卖人有权自行处理该商品房，无须另行通知认购方，且认购方所交定金不予退还。在该《认购书》的首部，列明认购方1为张玉昌，认购方2为姚宗花，张玉昌处同时标记了身份证号、通讯地址、联系电话等信息，姚宗花处未标记其他详细信息，在《认购书》落款处，洪基公司在出卖人处盖章，张玉昌在认购方处签名。2019年5月14日，签订《认购书》的当日，张玉昌通过其招商银行信用卡刷卡支付定金20000元，洪基公司为其出具了收据。一审法院认为，在洪基公司与张玉昌签订《认购书》中，明确约定了《认购书》由双方签字盖章并由认购方缴纳定金之日生效，并且认购方可以选择填写一个或多个认购方的姓名，只是在随后签订《商品房买卖合同》时的购买人必须是《认购书》的认购方之一。本案《认购书》是双方意思协商一致的结果，不违反法律行政法规的强制性规定，且已满足了约定的生效条件，对合同双方当事人已生效。张玉昌、姚宗花认为其无效的理由只是《认购书》首部列明的认购方之一姚宗花未签字，但从姚宗花的详细信息未记载以及张玉昌在首部和落款处的签名笔迹明显不同来看，足以说明姚宗花未到场参与买房协商，只是销售人员出于惯例将其列为认购方，且依据《认购书》的约定，也不是必须要将其列为认购方之一，其是否参与或同意《认购书》的签订不影响合同的效力。在预约合同有效的情形下，张玉昌作为完全民事行为能力人，应当受生效合同效力的约束，其在签订《认购书》后，未在约定期限内签订《商品房买卖合同》，且其原因是不可归责于洪基公司的自身原因，属单方违约，根据《认购书》的约定以及定金罚则，其已支付的定金不应返还。据此，一审法院判决：驳回张玉昌、姚宗花的诉讼请求。案件受理费150元（已减半收取），由张玉昌、姚宗花负担。本院二审期间，张玉昌、姚宗花围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，张玉昌与洪基公司签订《认购书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，按照双方约定，该《认购书》已满足了约定的生效条件，对合同双方当事人已生效，双方当事人应当依约履行合同义务，承担相应责任。张玉昌、姚宗花主张该《认购书》无效。但双方在《认购书》中明确约定：“认购方在签订本认购书时应当慎重填写认购方的姓名，认购方可以选择填写一个或者多个认购方的姓名，认购方在签订商品房买卖合同时，商品买卖合同的购买人必须是本认购书的认购方之一。”根据双方约定和合同法基本原理，洪基公司的工作人员将姚宗花列为认购方，合同尾部却没有姚宗花的签名，仅能说明合同不对姚宗花产生效力，并不影响合同对张玉昌的约束力。张玉昌、姚宗花主张已婚人士购房因按揭贷款的原因必须由夫妻双方共同认购，但实践中，夫妻之间可以实行共同财产制、也可以实行约定财产制；实行共同财产制的夫妻可以共同购买房屋，也可以用自己的个人财产单独购买房屋，因此上诉人该主张无事实及法律依据，本院不予支持。张玉昌、姚宗花主张洪基公司的工作人员承诺如果姚宗花不同意购买房屋，认购金可以退还，无证据支持，本院不予认可。因此，张玉昌与洪基公司签订的《认购书》合法有效且已生效。合同生效后，张玉昌未按照合同约定履行其义务，且张玉昌在上诉状中承认因其妻姚宗花不同意购房，故本案购房合同未能订立，张玉昌违反合同约定，其交纳的定金依法不应退还，上诉人主张双倍返还更无事实和法律依据。综上所述，张玉昌、姚宗花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人张玉昌、姚宗花负担。本判决为终审判决。审 判 长 李添珍审 判 员 刘 洋审 判 员 宋 洁二〇二一年二月九日法官助理 张淑梅书 记 员 王 健