河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民终231号上诉人（原审原告）：张新义，男，1981年6月3日出生，汉族，住河南省叶县。上诉人（原审原告）：平顶山市顺业房地产经纪有限公司，住所地：平顶山市新华区曙光街沿西社区**院**楼******。统一社会信用代码914104003301326714。法定代表人：赵旭英，经理。委托诉讼代理人：赵振庆，男，系公司工作人员。被上诉人：王红娜（原审被告），女，1971年1月24日出生，汉族，住河南省平顶山市卫**。上诉人张新义、平顶山市顺业房地产经纪有限公司（以下简称顺业公司）因与被上诉人王红娜房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省平顶山市湛河区人民法院（2020）豫0411民初3435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张新义，上诉人顺业公司的委托诉讼代理人赵振庆，被上诉人王红娜参加诉讼。本案现已审理终结。张新义和顺业公司上诉请求：撤销一审判决，改判王红娜支付张新义人民币叁万元整（小写30000.00元），同时再支付顺业公司人民币伍仟元整（5000.00元），本案一、二审一切诉讼费用均有王红娜承担。事实和理由：2020年7月27日，张新义（买方），王红娜（卖方）和顺业公司三方共同签订《房屋买卖定金合同书》，交易位于平顶山市××神××大道平安××楼××单元××西南户之房产，约定20个工作日内完成此房交易，且经王红娜同意后由顺业公司代收暂管张新义所交的购房定金人民币叁万元整；如一方违约，违约方须支付守约方及中介方2倍的定金。后王红娜违约，嫌房价低拒绝交易，张新义和顺业公司诉至一审法院，请求法院判决王红娜向张新义和顺业公司支付定金2倍的金额，且由王红娜承担诉讼费。一审法院判决王红娜向张新义支付违约金0.5万元，案件受理费750元由张新义负担596元，王红娜负担154元，驳回顺业公司的诉讼请求，解除《房屋买卖定金合同书》。张新义、顺业公司认为，一审法院在认定被上诉人违约后，关于判决赔偿金额方面明显不当，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行职责后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中王红娜虽然没有直接收受定金，但三方签订房屋买卖合同时，明确授权同意由顺业公司代收暂管张新义所交的购房定金人民币叁万元整（小写30000.00元），待以后交易时充当房款。故此，一审法院判决王红娜向张新义支付5000元，明显偏低，也不符合《房屋买卖定金合同书》中2倍定金之约定；同时，顺业公司在签订房屋买卖合同前后，付出了大量的时间和精力，王红娜的违约给顺业公司也造成一定的经济损失，所以，一审法院驳回顺业公司的诉讼请求，欠缺公平。王红娜辩称，张新义、顺业公司的上诉请求不能成立，王红娜一直愿意将房屋卖给张新义。张新义、平顶山市顺业房地产经纪有限公司向一审法院起诉请求：1．判决王红娜支付张新义、顺业公司违约金共计6万元整，并解除房屋买卖定金合同；2．本案诉讼费由王红娜承担。一审法院认定事实：2020年7月27日，王红娜作为卖方（甲方）、张新义作为买方（乙方）、顺业公司作为见证人签订房屋买卖定金合同书1份。合同约定甲方名下房产出售给乙方，买卖双方经顺业公司签订房屋买卖协议如下：房屋坐落于平安景苑6号楼西单元28楼2807号房，面积94.09平方米，产权人王红娜，网签号：410400201712110019；总房款48万元整，甲方净收45.3万元，剩余是更名费用；2020年7月27日乙方确定要购买该房屋应支付购房定金3万元，该定金由中介暂管，合同自签订后20个工作日内办理更名付款交易手续；买方中介费0.4万元；违约责任为自本协议签订起，甲乙双方严格按照协议执行，如一方没有按照本协议约定的买卖关系或拖延、拒绝履行付款、过户、交接等义务造成本协议无法正常执行的行为视为违约，违约方须支付给守约方和中介方定金的2倍作为违约金；甲乙双方和中介三方约定房款分2次支付，首付款为撤网签合同（即由王红娜更名为张新义）时，乙方支付甲方房款20万元，第二次付房款为合同撤完之后去开发商更名时甲方收到乙方支付的全部房款。合同签订当日，张新义支付定金3万元，顺业公司代收并向张新义开具收到定金3万元的收据1份。合同签订后，顺业公司员工赵振庆多次与王红娜、张新义协商沟通办理房产过户事宜。2020年8月10日赵振庆打电话通知王红娜已经可以办理房产更名，王红娜称“你们落实好了，可我真的不想卖了，现在房价正上涨，咱们这个交易价格（太低）”。2020年8月13日王红娜向赵振庆表示要求买方张新义再增加0.2万元购房款，否则不同意卖房。2020年8月17日赵振庆打电话告知王红娜，张新义已经同意再加0.2万元购房款，询问何时办理交易手续。王红娜表示回老家襄城县丁营乡白庙王村参加近门爷爷葬礼，让顺业公司、张新义“等一半天吧”。赵振庆于2020年8月19日打电话给王红娜，王红娜拒接；2020年8月20日又打电话给王红娜，王红娜接听8秒后挂断；赵振庆表示在2020年8月21日合同约定的最后一个工作日打电话给王红娜，王红娜仍拒接。王红娜于2020年8月22日打电话给赵振庆未接通。后张新义以王红娜逾期不办理房产过户手续为由要求其承担违约责任（张新义表示其损失为“耽误我买房子”）。2020年8月27日，张新义与顺业公司签订协议书。就购买本案涉案房屋一事，双方协议约定顺义公司必须全力配合张新义走司法程序，诉讼请求中违约金6万元具体分配如下：张新义分配5.5万元，张新义同意顺业公司分配0.5万元服务佣金，之后顺业公司仍从中协调买卖双方完成购房交易，但张新义坚决不同意再买本案涉案房屋。2020年9月7日张新义在花畔里公司另购买房屋1套并交纳购房款35万余元。诉讼中，顺业公司表示愿意退还代收张新义的3万元定金，但张新义表示等官司结束后再收取。对于房屋买卖定金合同中约定的0.4万元中介费支付时间为交易当天支付，如果不交易不收取中介费。张新义予以认可。本案诉讼费750元由张新义预交。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。王红娜、张新义、顺业公司签订的房屋买卖定金合同书系各方当事人真实意思表示，该合同涉及房屋买卖合同条款的内容不违反法律、法规的强制性规定，一审法院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。本案中王红娜以房价上涨、合同约定价格低为由，迟迟不协助张新义办理房产交易事宜已构成违约。现张新义主张解除房屋买卖定金合同的诉讼请求，一审法院予以支持。关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；该法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。王红娜未按合同约定协助张新义办理房产过户手续已构成违约，应向张新义支付违约金。关于违约金的数额，合同中并未约定支付张新义违约金的具体数额，张新义与顺业公司私下约定张新义分配5.5万元违约金，但张新义主张的王红娜应支付违约金5.5万元，违约金过高，应予以降低。合同约定中介费为0.4万元，且顺业公司与张新义均认可不交易不支付中介费。现张新义与顺业公司私下达成支付顺业公司0.5万元佣金即中介费的约定对王红娜不产生约束力，不应视为张新义的损失。因为王红娜的违约行为致使房屋买卖交易未能完成，顺业公司无法收取中介费造成损失，可依据居间关系另行主张权利。2020年8月21日合同约定期限届满后，张新义已经于2020年9月7日另行购置房屋。故结合张新义损失情况，一审法院酌定王红娜赔偿张新义违约金0.5万元。顺业公司作为见证人即居间人并非房屋买卖合同的相对人，其要求王红娜支付违约金不符合法律规定，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二、三、四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除王红娜与张新义于2020年7月27日签订的房屋买卖定金合同书；二、王红娜于判决生效之日起十日内向张新义支付违约金0.5万元；三、驳回平顶山市顺业房地产经纪有限公司的诉讼请求；四、驳回张新义其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元，由张新义负担596元，王红娜负担154元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案所涉合同尽管是张新义、王红娜与顺业公司所签，但顺业公司是作为见证人身份签订的合同，且从合同内容看，主要是约定房屋出卖人王红娜和房屋买受人张新义之间的权利与义务，而顺业公司应当是张新义和王红娜之间买卖房屋的居间人或中介人。另外，顺业公司收取张新义的购房定金，仅是代为收取，故顺业公司不宜在房屋买卖合同关系中主张其中介费用或佣金。顺业公司要求王红娜向其支付违约金5000元，其依据的是顺业公司和张新义之间所签的《协议书》，但王红娜并不是该协议当事人，该《协议书》只能约束张新义和顺业公司，顺业公司不能依据该协议向王红娜主张权利。顺业公司称行业惯例是如果交易不成功，中介费由违约方承担，但顺业公司并未提供充分有效证据证明其主张的惯例，据此，一审判决驳回顺业公司的诉讼请求，并无不当。关于王红娜应向张新义支付的违约金数额问题，在本案所涉合同履行过程中，王红娜存在违约行为，应当承担相应的法律后果，但定金亦属于违约金的一种，一审判决根据王红娜违约行为的情节、张新义所受损失的具体情况以及张新义已经另行购买房屋等实际情况，综合平衡各方利益，酌定王红娜支付违约金5000元，基本符合实际，故张新义要求王红娜支付30000元违约金的上诉请求，不能成立。综上，张新义和顺业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675.00元，由平顶山市顺业房地产经纪有限公司、张新义负担。本判决为终审判决。审判长 郭 滨审判员 叶跃辉审判员 李泉钦二〇二一年二月一日书记员 张皓硕