常州市金坛区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0413民初62号 原告：周永明，男，1956年8月15日生，汉族，住江苏省苏州市。 原告：张素珍，女，1954年12月16日生，汉族，住江苏省苏州市。 委托诉讼代理人：周永明，男，1956年8月15日生，汉族，住江苏省苏州市（系原告张素珍丈夫）。 被告：江苏万和奥特莱斯旅游发展有限公司，住所地江苏省常州市金坛区东城街道兴华路**。 法定代表人：钟家发，该公司总经理。 委托诉讼代理人：史伟华，江苏金天虹律师事务所律师。 被告：江苏万和国际商贸有限公司，住所地江苏省常州市金坛区东城街道兴华路**。 法定代表人：江玉红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王鑫，江苏金天虹律师事务所律师。 原告周永明、张素珍与被告江苏万和奥特莱斯旅游发展有限公司（以下简称万和奥特莱斯）、江苏万和国际商贸有限公司（以下简称万和商贸）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月26日公开开庭进行了审理。原告周永明、张素珍、被告万和奥特莱斯委托诉讼代理人史伟华、被告万和商贸委托诉讼代理人王鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周永明向本院提出诉讼请求：1、判令被告万和奥特莱斯支付原告2014年9月1日至2015年8月31日期间租金19110元，2015年9月1日至2016年8月31日期间租金21499元，合计40609元；2、判令被告万和奥特莱斯支付原告2014年9月1日至2015年8月31日期间和2015年9月1日至2016年8月31日期间的违约金5928元（逾期金额的万分之二/天）；3、判令被告万和奥特莱斯支付原告违约金38186元（被告万和奥特莱斯怠于履行本合同义务的，支付原告房款总价的20%)；4、判令被告万和商贸对被告万和奥特莱斯的付款义务承担连带清偿责任；5、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原告于2011年1月8日向被告万和商贸购买江苏万和奥特莱斯购物公园六区6幢308-2号房屋（权证和发票上实际面积29.86平方米，在前的购房合同和租房合同上是29.68平米有误），并于2012年10月10日办理房屋产权证书。原告于2011年1月8日，就上述房屋与被告万和奥特莱斯签订了《商铺管理授权委托书》、《商铺委托管理合同》，同时合同约定：租期十年（自2011年9月1日至2021年8月31日止)；租金计算方式为：前三年免费，第四年租金为19110元（租房合同上是18995元有误)；第五年租金为21499元（租房合同上是21370元有误）。根据《商铺委托管理合同》第三条第2款规定：租期十年（自2011年9月1日至2021年8月31日止)，租金计算方式为：前三年免费，第四年租金为19110元，第五年租金为21499元，小计租金金额：40609元。被告万和奥特莱斯至今从未支付过租金。根据《商铺委托管理合同》第七条违约责任第1款规定：被告万和奥特莱斯如逾期支付原告租金的，应按日万分之二承担违约金5928元。被告万和奥特莱斯至今未支付过违约金；3、根据《商铺委托管理合同》第七条违约责任第3款规定：被告万和奥特莱斯怠于履行本合同义务的，支付原告房款总价的20%，违约金金额38186元。被告至今未支付过违约金。经查，两被告系关联企业，应对原告的租金及违约金承担连带责任。原告多次向两被告主张租金均未果，为维护自身的合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告万和奥特莱斯辩称，针对原告第一项诉请，被告万和奥特莱斯与原告签订了管理合同，双方约定的租金是40365元，针对第三项诉请，管理合同约定了拖欠租金违约金的特别条款，对房款总价20%的违约责任被告不予认可。对其他诉请无异议。 被告万和商贸辩称，针对原告第一项诉请，被告万和奥特莱斯与原告签订了管理合同，双方约定的租金是40365元，针对第三项诉请，管理合同约定了拖欠租金的违约金的特别条款，对房款总价20%的违约责任被告不予认可。对第四项诉请被告万和商贸针对连带清偿责任已提起再审，被告万和商贸对承担连带清偿责任持有异议。对其他诉请无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告于2011年1月8日向被告万和商贸购买江苏万和奥特莱斯购物公园六区6幢308-2号房屋，并于2012年10月10日办理房屋产权证书。2011年1月8日，原告就上述房屋与被告万和奥特莱斯签订了《商铺管理授权委托书》和《商铺委托管理合同》各一份，双方约定：租期十年（自2011年9月1曰至2021年8月31日止)；租金计算方式为：前三年免费，第四年租金为18995元，第五年租金为21370元，合计40365元。租金每半年结算一次，即每年的12月、6月。如逾期支付原告租金的，应按日万分之二承担违约金。被告万和奥特莱斯怠于履行本合同义务的，支付原告房款总价的20%（本合同另有约定违约责任除外）。被告万和奥特莱斯未按约支付租金。 另查明，江苏万和奥特莱斯购物公园9幢101-1号的房屋所有权人张伟华、沈洁与被告万和奥特莱斯签订了与本案类似的《商铺委托管理合同》，并因被告拖欠租金将两被告诉至本院。本院经审理依法作出（2017）苏0482民初5462号民事判决，判令被告万和奥特莱斯支付租金并按日万分之二的标准支付违约金，被告万和商贸承担连带责任。被告万和商贸上诉至常州市中级人民法院，该院作出（2018）苏04民终1995号民事判决对本院一审判决予以维持。上述两案判决中认定，两被告系关联公司，存在人员、组织、财务混同，构成人格混同；被告万和商贸在销售时的宣传资料上造成对购房者的误导，令其认为两被告有关联，被告万和商贸承诺了商铺出租的回报率，因此被告万和商贸对被告万和奥特莱斯所负的支付租金、违约金义务承担连带责任。 本院认为，原告与被告万和奥特莱斯签订的《商铺委托管理合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该协议中，一方将房屋占有使用权转移另一方并收取相应费用，双方的权利义务约定符合租赁合同的特征，可以适用调整租赁合同关系的法律规范处理。原告周永明、张素珍作为房屋的所有权人，已按合同约定将房屋交付被告万和奥特莱斯使用，被告万和奥特莱斯未按约定支付租金，构成违约。原告要求被告万和奥特莱斯支付租金及违约金符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付2014年9月1日至2016年8月31日期间的租金，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。但双方对租金数额有争议，原告主张应按房屋实际面积支付租金40609元，被告主张应按合同约定金额40365元支付，因双方对租金进行了明确的约定，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对40365元租金予以支持；超过的部分，不予支持。原告要求被告支付自2014年9月1日至2016年8月31日期间的违约金5928.00元，双方对此无异议，本院予以支持。 至于被告万和奥特莱斯是否应承担房屋总价20%的违约金问题。案涉《商铺委托管理合同》第五条第1项将被告万和奥特莱斯的义务确定为按合同约定及时向原告支付收取的租金；第七条的第1项约定按每日万分之二的标准计算逾期支付租金的违约金；该条第3项明确载明任何一方怠于履行本合同义务的必须按照该商铺购房款总价的20%的标准向对方支付违约金，但同时标明“本合同另有违约责任约定的除外”。虽然双方签订的《商铺委托管理合同》第七条第1项和第3项都是对违约责任的约定，但第1项是特别针对逾期支付租金的特别规定，且第3项明确约定“本合同另有违约责任约定的除外”，因此，本案中应当适用第七条第1项的约定，即被告按逾期金额万分之二/日支付违约金，而排除第七条第3项的适用。故对原告要求被告万和奥特莱斯按购房款总价20%支付违约金42210.05元的诉讼请求，本院不予支持。 关于被告万和商贸是否承担租金、违约金的义务，本院认为，在万和奥特莱斯购物公园的其他业主诉讼本案两被告租金纠纷的案件中，案情相似，并经生效判决认定两被告人格混同、系关联公司，应对被告万和奥特莱斯应付的租金、违约金承担连带责任。因生效法律文书具有既判力及证明力，被告万和商贸在本案中未举证以推翻上述生效判决，故被告万和商贸应对被告万和奥特莱斯支付租金、违约金的义务承担连带责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项之规定，判决如下： 一、被告江苏万和奥特莱斯旅游发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周永明、张素珍自2014年9月1日至2016年8月31日期间的租金人民币40365元及违约金人民币5928元，合计46293元； 二、被告江苏万和国际商贸有限公司对上述被告江苏万和奥特莱斯旅游发展有限公司的付款义务承担连带清偿责任； 三、驳回原告周永明、张素珍的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币960元（已减半收取），由被告江苏万和奥特莱斯旅游发展有限公司、江苏万和国际商贸有限公司负担（该款原告已预交，两被告于本判决生效之日起十日内迳付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。 审 判 员 孟繁旭 二〇二一年二月八日 法官助理 单光松 书 记 员 宋 婷