浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初16232号 原告（反诉被告）：诸暨盛建置业有限公司，住所地诸暨市浣东街道十里牌兴达家居城内。 法定代表人：王伟锋，系该公司负责人。 委托诉讼代理人：李福风。 委托诉讼代理人：姚迪。 被告（反诉原告）：黄吉丽，女，1984年11月13日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。 委托诉讼代理人：周仙华，诸暨市璜山法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）诸暨盛建置业有限公司（以下至判决主文前简称盛建置业公司）与被告（反诉原告）黄吉丽商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理。黄吉丽在答辩期内依法向本院提起反诉，本院受理后，于2020年10月22日、2021年2月8日两次公开开庭对本、反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）盛建置业公司的委托诉讼代理人李福风、被告（反诉原告）黄吉丽及其委托诉讼代理人周仙华到庭参加全部诉讼。本案现已审理终结。 盛建置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令原被告之间的《浙江省商品房买卖合同》于2020年4月14日解除；2.判令被告支付违约金人民币135000元；3.判令被告协助原告办理诸暨恒大悦珑府12幢3单元302室房屋的网签备案注销手续。庭审中，原告变更第1项诉请为要求判令原被告之间的《浙江省商品房买卖合同》于2020年4月21日解除。事实和理由：原告为诸暨恒大悦珑府的开发商，被告向原告购买诸暨恒大悦珑府12幢3单元302室，并于2020年4月3日签订《浙江省商品房买卖合同》（简称：《买卖合同》），约定：购房总价款人民币135万元，付款方式为商业贷款付款，2020年1月22日前支付首期房款人民币54万元，余款81万元由被告申请贷款支付，如被告的按揭申请未获银行最终审批同意的，被告应在银行审批终了之日起10天内付清剩余房款，否则视为逾期付款，逾期付款超过20日视作被告单方解除合同，被告应向原告支付商品房总价款的10%作为违约金。合同签订后，被告支付了首期购房款54万元，2020年3月24日被告的贷款申请手续因不符合银行准入条件被银行退回。按照《买卖合同》的约定，原告有权解除合同，并要求被告承担相应违约金。庭审中，原告变更事实和理由部分中签订合同的时间为2020年2月15日。 黄吉丽答辩称：1、原告所述与事实不符。首先，原告的行为有违诚信和公平原则，其提供的商品房买卖合同与补充条款合为一体，且事先于2020年2月15日制作完成，原告通知被告于2020年2月20日下午签字，原告确定的10%违约金并未告知被告，更未在显眼位置提醒被告注意，该条款并非双方约定，而是原告的单方意思表示，显失公平，应属无效；2、本案中，即使被告未按约定支付剩余款项，也未必导致合同解除，因原告出卖的房屋交付时间在2022年8月31日前，原告发函至起诉时也未超过180天，即使超过，根据合同第九条规定被告应支付的违约金是应付款的万分之一，另，双方签订合同正值新冠病毒疫情期间，有些活动受限，不能随心所欲，故被告并未违约；3、被告于2020年1月22日签订商品房认购书后，支付了首付款54万元，并积极提供银行所需资料给原告，是诚心购房，而原告未配合被告办理银行按揭贷款，并多次误导被告可以办理按揭，否则，被告也不会购房，也不会有本案纠纷，被告至2020年9月一直在努力向银行申请按揭，原告提供的银行审批信息结果是暂缓，并非不批；4、原告在签订本案合同过程中，也应考虑到被告申请商业贷款的潜在风险，即被告办不了贷款，又无力支付剩余房款怎么办，被告是否可以申请退房等，上述内容均未作约定，盲目签约，另一方面，原告未和被告沟通，而是直接邮寄了催促函和告知书，认购书、预售合同、告知书和催促函上留下的号码均是售楼部的电话，致使被告退房无门；5、被告曾于2020年2月26日去售楼部申请退房，但一直和被告联系的售楼员郦泽如告知被告不能享受无理由退房，说2020年2月起可以享受无理由退房，只要支付首付款，并告知被告找关系，说系统里面有可退房信息，但上面说就是不给被告退房，要求被告付清全款后才可退，但要半年时间，还要支付10%至20%的违约金，致使被告走投无路。综上，本案过错方在原告，是原告未配合被告退房，即使被告违约，也未造成原告损失，因为房价在涨，被告在接到法院起诉电话后积极调解，却遭原告拒绝。现原告要求解除合同，被告同意，但本案过错在于原告，原告要求解除合同对被告也造成了巨大损失，原告应返还被告支付的首付款54万元，并支付该款自2020年1月22日起至至款付清之日止按照银行同期同类贷款利率计算的利息损失，即使被告应支付违约金，原告主张的违约金和被告主张的利息损失可以相抵。 反诉原告黄吉丽向本院提出诉讼请求：判令反诉被告返还首付款54万元，并支付该款自2020年1月22日起至款付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失。事实和理由：反诉人和被反诉人于2020年2月20日签订商品房买卖合同，反诉人购买被反诉人位于诸暨恒大悦珑府12幢3单元302室房屋一套，2020年1月22日前反诉人已支付房屋首付款54万元，余款81万元由反诉人申请贷款支付。嗣后，因贷款未获支持，反诉人于2020年2月26日到售楼部申请退房遭拒绝，被反诉人陆续于2020年3月1日、4月1日、4月14日向反诉人发通知书，要求反诉人支付余款81万元。然而，预售合同、认购书、通知书等所有文件记载的联系号码均是售楼部的号码，致反诉人退房无门。2020年8月，被反诉人向法院起诉要求解除购房合同，并要求反诉人支付违约金，故为了反诉人的利益，现提出反诉。 反诉被告盛建置业公司答辩称：同意返还购房款，但具体金额应当扣除反诉被告在本诉中所主张的违约金金额。合同解除并非由于反诉被告的原因导致，故不同意支付利息损失，反诉诉讼费也不应由反诉被告承担。 经审理查明,2020年1月22日,原被告签订诸暨恒大悦珑府商品房认购书一份,约定被告自愿向原告认购诸暨恒大悦珑府12幢3单元302室,该商品房建筑面积共120.74平方米,总金额为135万元,被告同意签署本认购书时,支付人民币2万元作为定金(定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款)，被告选择按揭付款（商业贷款）方式付款，被告须于2020年1月22日前支付首期房款52万元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款81万元由银行提供按揭贷款，被告需在2020年1月22日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于被告的申请金额，该差额部分被告应在银行最终审批之日起10日内付清。被告必须在约定的付款方式和期限内到诸暨恒大悦珑府销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为被告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，原告无需通知被告，可另行销售该房屋。同年1月18日、1月22日，被告分别向原告支付2万元、52万元，合计首付款54万元。 同年2月，原被告签订了浙江省商品房买卖合同（预售）一份（合同编号：×××45），约定被告向原告购买诸暨恒大悦珑府12幢3单元302室住宅，价款为135万元，合同第八条付款方式及期限部分约定：被告采取商业贷款方式付款，被告应当于2020年1月22日前支付首期房价款54万元，剩余房款81万元由被告申请贷款支付；被告应当于2020年1月22日前向贷款机构提交贷款申请材料，办理贷款审批手续；贷款没有发放或者发放的贷款不足以支付剩余房款的，被告需在10天内一次性付清剩余房款。第九条逾期付款责任部分约定：除不可抗力外，被告未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第一种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在180日之内，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日（该期限应当与第（1）项中的期限相同）后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向原告支付违约金，同时，原告退还被告已付全部房款（含已付贷款部分）。原告不解除合同的，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之一（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。第二十九条补充协议部分约定：对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十三）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。 合同所附的附件十三补充协议约定：……二、双方同意本合同第八条补充如下：（一）关于银行、公积金按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行、公积金按揭方式者）（该条款不适用于车位）：……3、如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。 后被告向银行申请按揭贷款，同年3月24日，被告的贷款申请手续因不符合银行准入条件被银行退回。同年3月、4月，原告分别向被告邮寄催促办理商品房抵押贷款通知书各一份，要求被告尽快办理完毕银行按揭贷款申请手续。4月20日，原告向被告邮寄解除合同通知书一份，载明因被告截止至2020年4月10日仍未支付于2020年4月4日到期款81万元，其行为违反了商品房买卖合同第八条及附件十三第二条第3款的约定，构成违约，故决定解除双方签订的《商品房预售合同》，要求被告在接到通知之日起十日内配合原告办理撤销房屋备案登记手续；原告保留对被告追究法律责任的权利。被告于4月21日收到该通知书。被告的银行按揭至今未获银行审批通过。被告也未向原告支付剩余房款81万元。原告于2020年8月21日向本院起诉，要求判如所请，被告于同年9月27日收到本院送达的起诉状副本、证据、开庭传票等材料。 另查明，被告曾经在原告提供的诸暨恒大项目无理由退房特别提示、无理由退房协议书及个人征信承诺书上签字。其中，无理由退房特别提示上载明：……5、选择按揭付款的，客户在缴纳首期款、办理按揭手续前，须与按揭银行确认是否具备贷款资格，若办理时出现银行拒贷的情况，则视为客户自愿放弃无理由退房。无理由退房协议书约定：如被告按《楼宇认购书》约定时间，准时交齐首期款并签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》，且后期按约履行《商品房买卖合同》的各项义务，无任何违约行为，并付清全部房款（含按揭款）的，则自付清全部房款之日起至办理入住手续前的任何时间，被告享有无理由退房的权利。若被告未全部满足上述条件，则不享有无理由退房权利。 还查明，庭审中，被告认为补充协议中关于违约金的条款未经双方协商，且和合同第九条逾期付款责任中的内容相悖，且原告未提醒被告注意该条款，故该条款应属无效，被告无需支付违约金。原告认为，补充协议经双方签字盖章，也是买卖合同组成部分，并经房管局备案，录入网签管理系统，补充协议是对主合同的细化，并非和主合同不一致，补充协议第二条第（一）项第3点针对贷款方式适用，属于特别约定，故被告的违约情况应按照补充协议的约定履行。原告自认买卖合同和补充协议均系其提供，原告通知被告到售楼部签署合同时，销售人员口头提醒“合同看一下，然后签字”。 上述事实，除原被告当庭陈述以外，尚有原告提供的诸暨恒大悦珑府商品房认购书、浙江省商品房买卖合同、付款凭证、增值税发票（复印件）、POS机签购单、宁波银行审批退回记录（手机照片打印件）、催促办理商品房抵押贷款通知书、快递单（照片）、物流信息打印件、解除合同通知书、诸暨恒大悦珑府认购确认单、无理由退房特别提示、无理由退房协议书及个人征信承诺书，被告提供的微信聊天记录打印件、录音光盘、书面整理记录，反诉原告提供的诸暨恒大悦珑府商品房认购书、浙江省商品房买卖合同、催促办理商品房抵押贷款通知书、解除合同通知书等证据予以证实。当事人对证据真实性无异议，本院予以认定。原告（反诉被告）提供的照片及被告（反诉原告）提供的网络资料截图打印件、微信朋友圈截图打印件，均无法达到其证明目的，故不予认定。 本院认为，本案中，双方对本案合同解除已经达成一致，本案的争议焦点为：1、原告以被告违反了合同第八条及补充协议第二条第（一）项第3点中的约定为由行使约定解除权是否合理？如果不合理，原告是否享有合同约定解除权？合同解除时间为何时。2、被告是否需要支付违约金？如果需要，则违约金的金额是多少。本院结合双方庭审陈述，对上述焦点分析如下： 焦点1，本院认为，本案合同由双方签字盖章确认，系双方真实意思之表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。合同第八条、第九条和附件十三补充协议第二条中关于被告逾期支付房款的违约责任约定存在不一致。从合同第八条和第九条的结构看，第八条系付款方式及期限，第九条系逾期付款责任，两条内容之间系承接关系，第九条的逾期付款责任是对买受人不按时履行银行付款义务的后果约定，其针对的情况包含了第八条中约定的所有付款方式，即一次性付款、分期付款和贷款方式付款，而补充协议第二条第（一）项第3点针对通过银行、公积金按揭付款方式下被告的贷款未能获审批的违约责任作出了更为严格的约定。本院认为，首先，合同第二十九条约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利义务内容的，仍以本合同为准。本案中，补充协议第二条第（一）项第3点从被告可以解除合同的时间及违约金金额看，均明显加重了买受人应承担的责任，故根据合同约定应该适用主合同的约定；其次，《中华人民共和国合同法》规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案中，被告在签署合同时，原告销售人员仅提醒被告“合同看一下，然后签字”，对于补充协议中加重了被告责任的内容未作特别提醒，也未作说明；原告系格式合同的提供方，在主合同和补充协议中就被告按揭贷款不能获审批的情况下对于违约责任约定不一致时，应当作出不利于原告的解释，故本案应当适用主合同第八条、第九条之约定。现原告以被告违反了合同第八条及补充协议的约定为由行使约定解除权，于法无据，但根据合同第九条之约定，被告本应于贷款不能获审批之日起十日内向原告支付余款，逾期180日以上，则原告有权解除合同，根据本案情况，被告应当在2020年4月4日前付清余款，否则，原告有权在180日以后行使合同解除权，现原告于同年8月向本院起诉，被告于同年9月27日收到起诉状等材料，应视为其收到了原告书面的合同解除通知，但鉴于此时尚未满180日，而至第一次开庭之日即同年10月22日已经超过了180日，被告也未履行付款义务，故本案合同解除条件已经成就，为减少诉累，本院确定合同解除时间为2020年10月22日。 焦点2，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因被告违约，其应当按照主合同第八条、第九条之约定向原告支付违约金，且上述条款约定的违约金金额亦属合理，故被告应支付总房价款1%的违约金13500元。同时，原告应退还被告已付的全部房款54万元。被告认为其应当享受无理由退房，但根据其签字确认的无理由退房特别提示、无理由退房协议书内容可见，被告未满足无理由退房的条件，故其主张依据不足，本院不予采纳。现原告要求确认原被告之间的《浙江省商品房买卖合同》于2020年4月14日解除，被告支付原告违约金135000元，本院对其中合理部分诉请予以支持；原告又要求被告协助办理诸暨恒大悦珑府12幢3单元302室房屋的网签备案注销手续，于法有据，本院予以支持。反诉原告要求反诉被告返还首付款54万元，于法有据，本院予以支持。为了减少诉累，本院确定反诉被告应返还给反诉原告的首付款和被告应支付的违约金互相折抵，由原告返还给被告余款526500元。反诉原告要求反诉被告支付首付款54万元自2020年1月22日起的利息损失，并要求该利息损失和原告主张的违约金相抵，本院认为，被告未能获得贷款审批，其对合同解除存在过错，故对该利息损失的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、确认原告诸暨盛建置业有限公司与被告黄吉丽于2020年2月签订的浙江省商品房买卖合同（合同编号：×××45）于2020年10月22日解除； 二、被告黄吉丽应支付原告诸暨盛建置业有限公司违约金13500元； 三、反诉被告诸暨盛建置业有限公司应返还反诉原告黄吉丽购房首付款54万元； 四、上述第二、三项相抵后，反诉被告诸暨盛建置业有限公司应返还反诉原告黄吉丽人民币526500元，款限本判决生效之日起十五日内付清； 五、被告黄吉丽应于本判决生效之日起二十日内协助原告诸暨盛建置业有限公司办理诸暨恒大悦珑府12幢3单元302室房屋的网签备案注销手续； 六、驳回原告诸暨盛建置业有限公司的其余诉讼请求； 七、驳回反诉原告黄吉丽的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3000元，依法减半收取1500元，由诸暨盛建置业有限公司负担1350元，黄吉丽负担150元。反诉案件受理费9200元，依法减半收取4600元，由黄吉丽负担115元，诸暨盛建置业有限公司负担4485元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员  赵 琴 二〇二一年二月九日 法官助理  陈芳芳 书 记 员  杨 杰 ?