江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终7215号上诉人（原审被告）：张新志，男，1966年1月7日出生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：张楠（系张新志之女）,住睢宁县。被上诉人（原审原告）：睢宁县桃园镇人民政府，住所地睢宁县桃园镇仔仙社区。法定代表人：顾新刚，该镇镇长。委托诉讼代理人：钮小燕，女，桃园镇司法所副所长。委托诉讼代理人：杨志宏，江苏金合律师事务所律师。上诉人张新志因与被上诉人睢宁县桃园镇人民政府租赁合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2020）苏0324民初914号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张新志及其委托诉讼代理人张楠、被上诉人睢宁县桃园镇人民政府到庭接受询问。本案现已审理终结。张新志上诉请求：1、判令撤销一审并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人负担一审、二审全部案件受理费。事实和理由：一、请求二审驳回被上诉人诉请的理由：1、一审法院对被上诉人提交的2004年单一合同复印件来作为认定案件事实的根据存在明显错误。(1)无原件核对（2）对方不承认(3)无其他证据予以佐证。2004年的合同被上诉人一审均未提交合同原件，也没有提交调查当年订立合同经办人的材料。2、合同复印件无法还原再现当年签订合同内容的本来面目，证据间存在相互矛盾。被上诉人提交的证据1即合同复印件与其提交的证据3原件上反映的租赁物不相符，依据两个相互矛盾的证据，不可同假，必有一真之道理，而证据3是原件，上诉人也认可，那证据1必定是假。再者，假设证据1是真，租赁物不含自动缫大车间，那对强势政府的被上诉人来讲，怎么可能赔偿2.6万元呢?显然，假设证据1是真明显是错误的，同时也说明当年所签的合同不是证据1。3、被上诉人应承担举证不能的责任。因被上诉人没有向法庭提交有效证据，且提交的证据1与证据3自相矛盾，又没有提交其他证据予以佐证，应视为举证未完成。4、一审法院对诉讼时效期间未届满的认定是错误的。被上诉人未向法庭提交自2009年起至起诉前期间，向上诉人主张过索要租金的任何证据，也未提交存在诉讼时效中止、中断的情形。可是，在一审被告的答辩中，已提出超诉讼时效抗辩，但未予采纳。5、一审法院审理“前合同”是错误的，应当以上诉人提交的第二、三、四份后合同来审理。被上诉人于2014年9月份，对曾经的租赁合同己向睢宁县人民法院提起诉讼。后撤诉与上诉人达成了基于同一法律事实一致的第四份合同，第四份合同也只不过是场地面积变化而已。既然上诉人在一审中提交了第四份合同来抗辩，那么法庭就要审理此合同。但一审法院却只字未提。6、一审法院错误认定被上诉人的诉请是明确具体的。沧海桑田，世事变迁。对于上世纪八九十年代乡镇企业遗留的厂房及场地，虽经法庭多次释明，但被上诉人的诉请还是不明确，到底租赁物是缫丝厂还是绢纺厂不清楚。但最后坚持还是缫丝厂厂房场地。但是从被上诉人所提交的合同复印件上，其协议首部表述为“根据镇党委政府同意，双方就绢纺厂租赁事宜协商一致，达成如下协议，共同遵守。”这已经很明确租赁物是绢纺厂而非缫丝厂。7、一审法院将行政合同纳入民事案件审理是错误的。被上诉人提交的合同复印件上的租赁物以及后来多份合同中的交易物均指向同一法律事实就是国有资产绢纺厂及场地。依据2015年3月1日施行的《江苏省行政程序规定》第七十七条：“本规定所称行政合同，是指行政机关为了维护公共利益，实现行政管理目的，与公民法人和其他组织之间，经双方意思表示一致达成的协议。行政合同主要适用于下列事项：(二)国有自然资源使用权出让；(三)国有资产承包经营、出售或者租赁。”的规定，显然，双方提交的合同均为行政合同。依据2015年4月20日，最高人民法院审判委员会第1648次会议通过了《最高人民法院关于适用(中华人民共和国行政诉讼法)若干问题的解释》。该解释进一步明确了行政协议案件审理的相关内容及如何正确审理。2015年5月1日起施行的新修订的行政诉讼法正式将行政协议纳入行政诉讼受案范围。所以，上述行政合同均不属于一审法院审理的民事案件范围。8、上诉人已对第四份行政合同提起了行政诉讼。上诉人在一审中已提交了取代前合同的第四份合同进行抗辩，但，一审法院未就此审理。于是，上诉人于2020年9月30日针对被上诉人的不继续履行第四份合同提起了行政诉讼，徐州铁路运输法院当日已受理立案。二、撤销一审判决的事实理由：1、查明案件事实部分存在多处错误。(1)一审法院查明的租赁物是桃园缫丝厂，无相应证据予以证明，显然是错误的。(2)涉案房屋及场地交于上诉人使用是错误的，涉案房屋是上诉人付给案外人钱之后由案外人交付给用，部分场地也是上诉人出钱给案外人之后才给使用的。(3)2005年3月15日合同约定新建起脊屋面一座，存在主观上故意回避未查明。从合同约定的结构形状是“起脊”，从当年己建好的在自动缫车间与绢纺厂两座车间中间刚好是“起脊”房，且中间东西距离达22米宽，也符合安装从自动缫车间搬出来的两条多层板生产线。而绢纺厂内的两排车间东西之距仅不到9米，且是低矮的小棚子，高度、宽度根本无法安装两条生产线，更何况2005年之际张朝科等案外人也不同意给用。2、一审法院在认定方面的错误。(1)、认定租赁合同部分无效，不影响其他部分效力，其他部分仍然有效是错误的。被上诉人所提交的合同复印件上，总共出租房屋31间，其中3间房屋彼此双方都没有找到在哪里，余下两排28间全被法院查封拍卖给案外人，只剩下房屋四周部分空旷场地，一审法院却认定，部分场地，不影响其他部分效力。要知上诉人租厂房是在房内搞木材加工的，主要是利用合同标的28间房屋的，不是搞什么露天堆放、驾校培训什么作业的，说白了，就是奔这么多房子才去的。所以，房子没了，合同目的自然就不能实现不了，自然就会影响合同履行的整体效果，甚至导致合同实际履行完全没有任何实质意义。厂房租赁合同，它是一种不可分的合同，同时，合同复印件上也没有约定，厂房和场地可以单独分开承租使用。对于因全部厂房被查封拍卖给案外人，导致拆分后的余下四周场地，是完全不能够独立实现合同目的的。一审法院应当认定全部无效，而非部分无效。3、一审法院认定“出租人没有提出异议，原合同继续有效。”以及支持解除合同认定全是错误的。被上诉人提交的证据2即2014年2月20日书面通知徐州市利远木业有限公司，要求拆除搭建的建筑物并恢复原状。上诉人己不持任何异议在上面签了名字。依据《合同法》第236条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁屋，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”又据《合同法》第96条“合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力”。显然，出租人已提出异议且通知到达承租方。所以，合同不再继续有效，合同自通知到达之日为解除之日。而一审法院非但置合同法规定于不顾，“越俎代庖”行使了本该属于当事人自己行使的合同解除权，却抛开双方争议而自说自语不成逻辑判决了解除合同，而且解除合同的判项内容与被上诉人提交的合同标的物不一致，更为关键的是在2004年合同无法实际履行的情况下，双方才重新签订2007年的合同，自此，双方实际履行的也是此合同，因该合同约定期限截止日期为2027年9月25日，其履行期限尚未届满，所以支持解除合同的观点是错误的。4、一审法院对2007年的合同真实性不予认可是错误的。(1)生效判决文书已确认其真实性。(2017)苏8601行初136号行政判决书第7页，被上诉人对2007年的合同质证意见并没有对真实性提出异议。该判决书第8页“证据3、4可以反映原被告之间就相关事宜进行约定并签订合同，本院对该两份合同的真实性予以确认”。(2)断章取义。该引用的却不引用如：2017苏03行终行政判决书第1页部分“2007年9月25日，原被告双方就原告租用被告土地兴建原告公司事宜签订《租赁协议》，约定原告所租土地位于桃园”。无关联的，不该引用的，却引用了如”2016年7月22日……手续”。(3)主观故意漏掉关键两个字“位于”，一审判决书第8页所述“该合同约定徐州市利远木业有限公司租赁睢宁县桃园……土地”。2007年合同上甲方即出租方明明是桃园镇人民政府，而协议首部“经甲乙双方充分协商，就乙方租用甲方土地兴建徐州市利远木业有限公司一事达成以下协议。”首部已很明白所租土地是桃园镇人民政府而非桃园。该协议第一条更明确说明了所租土地位于桃园。和2004年合同相比，一审法院犯同样的错误，又错把所租土地座落位置的名称桃园认定为出租方。(4)延续、取代理由如下：自上诉人接受2005年3月15日合同上新注册公司成立一般纳税人条件后。被上诉人工作人员经常找到上诉人，做其工作，注册成公司。直到2007年，碍于领导人情面，实在无法再拒绝，才同意答应办理注册公司手续。于是，被上诉方就派招商办工作人员给其办理注册手续，连公司名称也是时任负责招商引资的党委副书记姚朝平给命的名称。为了让新成立公司能安心放心投资经营，上诉人要求租期20年。而被上诉人也提出因28间房屋迟迟无法交付使用给带来的麻烦将其驳离出去，单独就出租余下场地来签。于是双方就如何兴办上诉人公司达成了2007年9月25日的合同。2014年9月份，因被上诉人建粮库需使用部分其出租场地提起诉讼，但因上诉人出示租期未届满的，审理本案的同一法官也做了工作后，上诉人撤诉。后达成了2015年4月11日新合同，如果没有2007年正在履行中的合同作为政府能补偿六万元吗？至于所租土地座落位置是桃园，是因为上报县政府的招商引资材料、县发改委、县环保局及原县工商局写的公司座落所在地都是桃园。(5)认定未有经办人签名，合同的真实性就不予认可是错误的。当事人采用合同书形式订立《合同法》第三十二条合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”当事人签字或者盖章只要选择其一即可，该条并没有规定必须同时既有签字又有盖章。至于无用印记录，那2005年和2015年合同又有用印记录吗？为什么在前诉案件中不提出真实性有异议呢？至于曾放弃此合同的举证，其一，真实性己被生效判决书确认；其二，己被2015合同取代；其三，不愿再浪费庭审宝贵时间。至于定立合同的经过必定是十几年前的事了，一时回忆不起来，同时有当时公司会计、生产厂长参与办理过，生产厂长己去逝。同样，被上诉人提交的2004年合同不也什么都不知道吗？如果被上诉人提交了偷盖或者伪造公章的有效证据，则另当别论。关键是2007年合同已被生效判决确认其真实性了，但被上诉人没有提交相反的证据，能足以推翻己被生效判决书确认了的2007年真实性合同。5、租金数额的认定存在错误。(1)已查明下欠的6000元赔偿款没冲抵租金是错误的；(2)对2008年10月8日前的租金认定履行完毕，不再做调整是错误的。2008年10月8日前，上诉人已按合同约定交了租金。但是，两排28间房屋在2004年订立合同之前就已被法院查封，接着拍卖裁定给案外张朝科等人。他们以谁使用房屋谁还钱为由，控制房屋实际使用权。被上诉人始终无法按约定交付28间房屋，己违反《合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人”这一基本义务。出租人的行为已构成违约依法用减免部分租金及赔偿损失。但一审法院认定，已履行完毕，不再做调整，显然有失公平。(3)按土地面积减少比例扣减30%租金是错误的。一审法院认定，2005年10月、2008年7月，两排28间房屋及其对应占地分别裁定给案外人之后。只按土地面积比例减少，扣减30%租金。表面上看合理，但一审法院却忽视了主要的租赁物是两排28间房屋也一同裁定给了案外人而无法使用，却没按主次扣减租金，再者，场地面积自2015年4月11日起，又再一次让出了30%用于被上诉人城镇建设，此时场地面积进一步减少，但一审法院未对上述两种情况下都该扣而未扣，仍按2008年扣减30%，显然是错误的。6、上诉人不欠租金。若欠，那为什么在2014年2月20日书面通知时为何未一同主张呢?被上诉人明知为其虚报税收垫付的税款抵至今日也有余。7、租金支付至搬离之日是错误的。因被上诉人于2014年9月份，因租赁合同纠纷，已向睢宁县人民法院提起诉讼后撤诉，于2015年4月11日重新达成了协议。自此，双方不再受原合同约束。若有异议，可在上诉人己就此合同提起行政诉讼另作主张。8、违约金认定及计算存在错误。(1)被上诉人存在欺诈行为，故意隐瞒房屋被法院查封这一事实，依据《合同法》第42条规定应承担缔约过失责任。(2)被上诉人存在违约在先，一直未按合同交付房屋和场地，场地只交出一部分。依据《合同法》第一百零七条依法应承担违约责任。(3)事实存在冲抵租金行为。(4)计算违约金的起至日期认定是错误的。(5)合同全部无效，违约金不应当得到支持。9、认定6处擅自搭建建筑物是错误的，拆除也是错误的(1)四份合同均有约定，同意建设建筑事项。6处中的(1)、(2)及(4)三处。是2015年4月11日合同签订后，急于让从绢纺厂路南搬出建粮库大楼所用，是被上诉人工作人员原规划办主任金正凯和招商办工作人员袁海军在村主任袁保迎，组长何家强协调去除袁宗超农户村木后建设的。上述建设行为也是在上诉人交6万元规划费用且订立合同约定下才建设的。6处中的(3)是被上诉人为迎接上级领导观摩，由时任分管招商引资的党委副书记李元明催促让建木材旋切车间的。6处中的(5)及(6)是2005年合同约定建设的。(2)涉案地块上建筑物，在其建设期间及长达使用多年过程中，被上诉人从未以口头或者书面提出异议。在2016年8月13日，书面通知仅通知拆除院墙以北违建，这足以证明4年前己对涉案场地上的建筑行为视为默许同意。(3)原合同并没有约定恢复原状，相反后合同已约定将按国有土地上房屋拆迁予以补偿。(4)一拆了之，不符合现行保护市场主体政策，也不能实现政治、社会及法律三效果的统一。被上诉人作为人民政府，其对租赁协议的标的物，出租管理及注意义务应明显高于普通人。上诉人是基于对被上诉人的同意和政府公信力的信任才租赁绢纺厂的，并按合同约定和请示领导同意后才建设的生产用房。被上诉人作为政府和出租人的双重身份，对在其辖区内的靠公路边又在街头的绢纺厂内，是否有新建建筑物，尤其是非常明显的建筑物是不可能发现不了的。但其知情后未在六个月内提出反对，至今已过多年才主张未经其同意显然有违常理和普通人对政府的管理职能及公信力的认知。原审法院认为2004年协议有效，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效是错误的，且与之前认定部分无效相互矛盾。因2004年4月8日租赁协议中的出租物是桃园绢纺厂，因其没有办理建设工程规划许可证手续。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，此租赁合同应当认定为无效合同。就此，上诉人在一审中，己发表了充分意见，但一审法院未采纳。依据《合同法》规定，合同无效，自始就无效，对双方均无约束力，被上诉人向上诉人主张的解除合同、支付租金及承担违约金均不能成立，依法不应得到法院支持。所以，一审判决第一项、第三项及第四项全属于错误。睢宁县桃园镇人民政府辩称，一、2004年的合同，虽然是复印件，但是和2005年的合同双方确认的租赁物现场情况，以及租赁现场的搭建情况，均能够相互印证。双方对于约定的租金标准也不持异议，且上诉人在上诉状和原审中，以及在本次的庭审当中，也多次引述04年的合同，所以04年的合同虽然是复印件。但是由于其核心内容和其他的证据均能够相互印证，因此一审法院采信该证据并无不当。而、上诉人一直纠结是绢纺厂，还是缫丝厂，依据睢宁县人民法院已经生效的，与案外人张朝科、胡敏有关的民间借贷的判决书和裁定书均确认，涉案的土地上的厂房是缫丝厂的厂房，并且最终裁定给张朝科和胡敏，而且本案的上诉人和被上诉人也均对租赁物的现场情况予以认可。所以双方对于租赁标的物的区位和面积并无争议。至于叫什么厂名不影响本案的实质问题。三、2007年的合同约定的标的物，与本案的租赁物显然不是一回事。2007年合同的租赁物是长100米，宽66米，约十亩的土地，而本案的租赁物不管是长度还是宽度，不论是否扣除中间的房屋的面积，都和2007年合同的描述是不一致的。而且在本案的当事人有关拆除厂房的行政诉讼中，本案的上诉人的抗辩意见，就是拆除的厂棚是属于2007年合同租赁的土地上所建的厂棚。而被拆除的厂房，显然和本案的租赁物又都是位于同一区域，所以他不应该是同一标的物。而且2007年的合同被上诉人至今也没有落实到有关的签约情况。上诉人在一审中也明确表示同意撤回该证据。同时2007年的合同关于租赁土地进行厂房建设的约定也是一个无效的约定，法律规定进行民营企业的厂房建设，必须要通过招拍挂、通过出让土地进行建设。四、关于诉讼时效的问题，上诉人2008年之前的租金法院认定已经实际缴纳，而且已经足额缴纳。然后上诉人在上诉状中所提起的诉讼时效的问题，主要就是针对于09年之前的，但在一审中关于09年之后的租金上诉人是抗辩用税款进行冲抵，而未做诉讼时效的抗辩，所以一审法院没有因为诉讼时效的问题，而驳回被上诉人的诉讼请求。五、2015年合同中关于土地出让的约定是无效的约定。法律规定，土地的出让必须有县级以上政府或者是国土部门作为出让的主体，必须要经过招拍挂的方式进行出让。本案的被上诉人作为乡镇人民政府未经招拍挂而签订的土地出让合同，属于无效合同。所以也不存在因为15年的合同而取代本案租赁合同的问题。关于上诉人提到的2005年合同6000元未冲抵的问题，被上诉人认为这个债务的抵销属于一种形成权，至今被上诉人未明确地收到上诉人关于该6000元冲抵哪一年租金的一个通知。所以上诉人并未行使该形成权，上诉人可以另行主张。睢宁县桃园镇人民政府一审诉讼请求为：1.判令解除双方之间关于原缫丝厂房屋及土地的租赁合同关系，张新志立即返还租赁物；2.判令张新志支付租金（暂算至2020年4月8日的租金为46000元，以后租金按照11元/天的标准，自2020年4月8日计算至实际返还租赁物之日）；3.判令张新志支付违约金17520元（自违约之日起，按照年利率6%，计算至2020年4月8日，以后违约金另行主张）；4.判令张新志自行拆除违约所建的全部地面建筑物、附着物等，恢复租赁物原状（具体拆除范围为原告向法庭提供的书面材料以及附图、航拍图中的6处房屋：（1）.位于传达室北，面积约为61.85平方米的砖混结构房屋。（2）.位于传达室北，面积约为163.61平方米的屋顶有钢结构的砖混结构房屋。（3）.14间面积约为315.09平方米的钢结构厂棚。（4）位于北边，面积约为886.62平方米顶棚为钢结构、墙体为砖混结构的房屋。（5）位于西边，面积约为782.92平方米顶棚为钢结构,墙体为砖混结构的房屋；（6）位于西南边，面积约为109.24平方米的棚屋）；5.本案诉讼费用由张新志承担。一审法院认定如下事实：1988年5月14日，睢宁县桃园镇人民政府开始筹建睢宁县桃园缫丝厂，并刻制“睢宁县桃园缫丝厂”公章一枚。2004年4月8日，睢宁县桃园镇人民政府的职能机构桃园镇集体资产管理办公室作为甲方，与乙方即张新志签订租赁协议一份，协议约定：“一、甲方将缫丝厂东院至东墙，南北各至院墙，31间房屋，大门及传达室给乙方经营板材加工使用。二、租期十年，从2004年4月8日至2014年4月8日止，每年租金0.8万元，总计租金8万元。三、每年4月1日一次交清一年租金0.8万元方可使用…，五、甲乙双方权利和义务：…(二)乙方：…2、承担所添置设备和建筑费用，但如需建筑须报甲方批准，方能实施。…3、按规定及时交清租金，不得拖欠。如拖欠租金，则每天按拖欠总额的1%缴纳滞纳金…。”协议签订后，涉案房屋和场所交由张新志使用。2005年3月15日，因租赁物变动，双方再次协商，并签订租赁合同一份，合同约定：根据经济发展需要，甲、乙双方就原桃园镇人民政府所属自动缫丝车间使用问题达成如下协议：1、乙方于2005年3月23日之前将自动缫车间内及以自动缫车间东墙为南北界线以西内乙方所属物品全部搬出，让与客商缫丝使用。2、甲方赔偿乙方就自动缫丝车间修缮、原材料搬迁、机械搬迁等所需费用共计26000元人民币，于2005年3月18日前一次性给付乙方。3、乙方新注册公司并成立一般纳税人，乙方在其原有两座车间之间新接起脊屋面一座，甲方每年减免乙方原租金4000元。4、甲方帮助乙方协调院墙以北约10亩土地一块（用地协议另行商定签约）。协议签订后，被告按照约定让出部分租赁范围，原告支付被告赔偿款26000元（其中20000元现金，另有6000元折抵租金）。2008年3月25日，张新志以自然人独资的方式成立了徐州市利远木业有限公司。2014年2月20日，因原租赁协议即将到期，睢宁县桃园镇人民政府向徐州市利远木业有限公司发出书面通知一份，要求该公司将擅自搭建的建筑物、设施等附着物进行拆除，并恢复原状。另查明：睢宁县桃园缫丝厂与案外人胡敏借贷纠纷一案，睢宁县人民法院于2001年8月17日作出（2001）睢民初字第1392号民事判决，判令睢宁县桃园缫丝厂偿还胡敏借款本金60959元及利息。因睢宁县桃园缫丝厂未按生效判决履行义务，胡敏向睢宁县人民法院申请强制执行。在执行过程中，睢宁县人民法院依法查封了属睢宁县桃园缫丝厂所有的厂房14间及东西17米、南北48米的土地使用权。睢宁县人民法院于2005年10月8日作出(2002)睢执字第1404号民事裁定，裁定将原属于睢宁县桃园缫丝厂所有的位于该厂东大门院内从东向西数第二排砖木结构厂房14间及占用范围内东西17米、南北48米的土地使用权，折款74988元抵偿归申请执行人胡敏所有和使用。睢宁县桃园缫丝厂还向案外人张朝科、刘保玉借款未还，二人向睢宁县人民法院提起诉讼，要求睢宁县桃园镇人民政府承担还款责任。该案经睢宁县人民法院审理认为，因睢宁县桃园缫丝厂已经实际停止经营活动一年以上，睢宁县桃园镇人民政府既是该企业的主管部门及开办单位，又已实际接收了该企业的财产，应当承担还款责任。并于2001年3月26日，作出（2001）睢经初字第39号民事判决书，判令睢宁县桃园镇人民政府在收取租赁费的范围内承担还款责任。因睢宁县桃园镇人民政府未按生效判决履行义务，张朝科、刘保玉向睢宁县人民法院申请强制执行。在执行过程中，睢宁县人民法院依法查封了属睢宁县桃园镇人民政府所有位于睢宁县桃园缫丝厂东大门院内东西路北边最前排砖木结构厂房14间及东西17米、南北48米的土地使用权。睢宁县人民法院于2008年7月10日作出(2001)睢执字第882号民事裁定书，裁定将原属于睢宁县桃园镇人民政府所有的位于睢宁县桃园缫丝厂东大门院内东西路北边最前排砖木结构厂房14间及东西17米、南北48米的土地使用权，折款93120元抵偿归申请执行人张朝科、刘保玉所有和使用。租赁期间，张新志于2004年支付第一年租金8000元，2005年支付第二年租金4000元，2006年及2007年各支付租金2000元，2008年支付租金6000元，其余租金未再支付。租赁期间，张新志在未有办理规划审批手续和睢宁县桃园镇人民政府同意的情况下，擅自在租赁土地上搭建部分厂棚等。现睢宁县桃园镇人民政府以租赁合同早已到期，且张新志未有按期支付租金为由，诉至法院，请求判如前请。对于双方争议的问题，一审法院分别认定如下：一、涉案租赁合同的效力及租赁关系应否解除问题。本案中，睢宁县桃园镇人民政府主张解除2004年的租赁合同。2004年，因睢宁县桃园缫丝厂向案外人借款未还，涉案房屋中的28间及其占用范围内的土地使用权，已经被人民法院查封。已被人民法院查封的财产，未经查封法院同意，不得出租、转让或设置其他权利负担。且涉案房屋中的28间及其占用范围内的土地使用权，后来也经过评估拍卖程序折价抵偿给了案外人，物权已经转移，不再属于桃园缫丝厂或睢宁县桃园镇人民政府所有，故合同涉及到被查封财产的部分无效。无效部分自始无效，不存在合同解除问题。合同部分无效，不影响其他部分效力，其他部分仍然有效。合同约定租赁期限为十年，自2004年4月8日至2014年4月8日，租赁期间已经届满。租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因张新志未有按照约定及时支付租金，且在睢宁县桃园镇人民政府催告后仍然拒不支付租金，符合合同解除的条件，故睢宁县桃园镇人民政府主张解除租赁合同，有事实和法律依据，予以支持。二、关于2004年的租赁合同是否被2007年的租赁合同所取代问题。审理过程中，张新志提供睢宁县桃园镇人民政府2007年9月25日与徐州市利远木业有限公司签订的租赁合同一份，该合同约定徐州市利远木业有限公司租赁睢宁县桃园，南北长100米，东西宽66米，折合10亩土地，租赁期间自2007年9月25日至2027年9月24日，计20年。租金每年每亩800元，于每年6月1日前一次性付清当年租金。张新志抗辩该合同系2004年、2005年合同的延续，但该合同未有经办人签名，张新志也无法合理说明此份合同的来源、签订经过及加盖印章的经办人。睢宁县桃园镇人民政府经核实表示，未有签订该份合同，也无该份合同的用印记录，对该合同的真实性不予认可。在本案第一次庭审过程中，张新志曾表示放弃该份合同的举证。（2017）苏03行终409号行政判决书中，原审法院查明部分也明确认定2016年7月22日，桃园国土资源所向张新志询问违法用地情况时，其陈述建设的板材加工车间和晾晒板皮场地占地约14亩左右，是租赁的树林地，由镇政府和村干部协调，单独和桃园村七组农户签订的合同，没有办理手续。故该合同的标的和2004年的合同标的不同，签订合同的主体亦不同，张新志抗辩2004年的合同已经被2007年的合同所取代，无事实和法律依据，不予采纳。三、关于租金数额的认定问题。2004年租赁合同约定租金每年8000元，2005年双方重新签订合同一份，要求张新志让出部分厂房，同时每年减免租金4000元，故自2005年开始本案租金即为4000元/年。张新志分别于2004年支付第一年租金8000元，2005年支付第二年租金4000元，2006年及2007年各支付租金2000元，2008年支付租金6000元，剩余租金未再支付。张新志抗辩2009年曾交给睢宁县桃园镇人民政府工作人员周正品租金4000元，但未能提供相关证据证明，睢宁县桃园镇人民政府亦不予认可，一审法院不予采信。张新志又抗辩2010年至2014年，张新志为睢宁县桃园镇人民政府垫付虚报税收税款，与本案租金无关联性，且系违法行为，其主张以此冲抵所欠租金，不予采纳。2005年10月、2008年7月，一审法院分别裁定将涉案房屋中的28间及其占用范围内的土地使用权作价抵偿给案外人所有，经一审法院执行过的标的，已实际不归睢宁县桃园镇人民政府所有，张新志不应再按照原标准支付租金，相应部分租金应予以扣除。关于扣除的数额，因双方未就该问题达成相关协议，客观上张新志也因此权益受损，一审法院按照平衡双方利益的角度予以酌定。经过一审法院现场勘查，上述两排房产其占用范围内的土地使用权约占全部租赁范围的30%，一审法院酌定2008年7月之后的租金扣减30%，按2800元/年支付。2008年10月8日前的租金张新志已经履行完毕，不再调整。自2008年10月9日起至2019年12月26日，张新志应当按照2800元/年的租金标准支付睢宁县桃园镇人民政府租金，数额为31413.7元。2019年12月26日之后，张新志仍然占用租赁物的，依法应当按照2800元/年的租金标准，继续支付占用期间的租金至实际搬离之日。四、关于违约金的计算问题。张新志未有按照合同约定及时支付租金，且未经睢宁县桃园镇人民政府同意擅自在租赁场地上搭建建筑物，已经构成违约，依照合同约定及法律规定，应当承担相应的违约责任。双方2004年签订的租赁合同第五条第二款第3项约定，如拖欠租金，每天按照拖欠总额的1%交纳滞纳金。该约定标准过高，睢宁县桃园镇人民政府自愿调整为以欠付租金总额为基数，按照年利率6%计算，系其对自身权利的合法处置，不违反法律规定，一审法院予以支持。故本案违约金应当自2008年10月9日张新志欠付租金之日起，以欠付租金数额为本金，按照年利率6%，计算至实际支付之日。五、张新志在涉案场地上私自搭建建筑物的问题。张新志租赁涉案厂房场地后，未经睢宁县桃园镇人民政府同意亦未经相关职能部门规划审批，擅自搭建部分建筑物。诉讼过程中，经双方确认，张新志共搭建6处，分别为（1）位于传达室北面约61.85㎡的砖混结构房屋;（2）位于传达室北面约163.61㎡的钢结构房屋;（3）位于**建筑物西侧和14间厂房相连的约315.09㎡钢结构厂房;（4）位于北侧约886.62㎡的钢结构厂房;（5）位于西侧约782.92㎡的砖混和钢结构厂房;（6）位于西南侧约109.24㎡的砖混和钢结构车棚。根据合同约定，张新志应当恢复原状。一审法院认为，睢宁县桃园镇人民政府与张新志于2004年4月8日签订的租赁协议，并不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。张新志未有按照合同约定及时支付租金，符合合同解除条件，睢宁县桃园镇人民政府关于解除合同的诉请，予以支持。张新志应当支付欠交租金并承担相应违约责任。合同解除后，张新志无权继续占有使用租赁物，依法应当予以返还。张新志在使用期间，擅自搭建厂房等设施，依法应当拆除并恢复原状。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除睢宁县桃园镇人民政府与张新志之间关于睢宁县桃园缫丝厂房屋及土地的租赁合同；二、张新志于判决发生法律效力之日起六十日内，拆除其擅自搭建的6处建筑物并恢复租赁物原状（具体为1.位于传达室北面约61.85㎡的砖混结构房屋;2.位于传达室北面约163.61㎡的钢结构房屋;3.位于2号建筑物西侧和14间厂房相连的约315.09㎡钢结构厂房;4.位于北侧约886.62㎡的钢结构厂房;5.位于西侧约782.92㎡的砖混和钢结构厂房;6.位于西南侧约109.24㎡的砖混和钢结构车棚），将租赁物返还睢宁县桃园镇人民政府；三、张新志应当于本判决发生法律效力之日起十日内，支付睢宁县桃园镇人民政府2008年10月9日至2019年12月26日的租金31413.7元；并自2019年12月27日起，按照2800元/年的租金标准，继续支付占用期间的租金至实际搬离之日；四、张新志应当自2008年10月9日起，以欠付租金数额为本金，按照年利率6%，支付睢宁县桃园镇人民政府违约金至实际支付之日。一审案件受理费1836元，由张新志负担。二审另查明，2005年3月15日因租赁物变动，双方再次协商，并签订租赁合同一份，合同约定：根据经济发展需要，甲、乙双方就原桃园镇人民政府所属自动缫丝车间使用问题达成如下协议：1、乙方于2005年3月23日之前将自动缫车间内及以自动缫车间东墙为南北界线以西内乙方所属物品全部搬出，让与客商缫丝使用。2、甲方赔偿乙方就自动缫丝车间修缮、原材料搬迁、机械搬迁等所需费用共计26000元人民币，于2005年3月18日前一次性给付乙方。3、乙方新注册公司并成立一般纳税人，乙方在其原有两座车间之间新接起脊屋面一座，甲方每年减免乙方原租金4000元。4、甲方帮助乙方协调院墙以北约10亩土地一块（用地协议另行商定签约）。2007年9月25日睢宁县桃园镇人民政府（甲方）与利远木业公司（乙方）签订租赁协议一份，约定经甲乙双方充分协商，就乙方租用甲方土地兴建利远木业公司一事达成如下协议：一、租赁土地位置及面积。所租土地位于桃园，南北长100米，东西宽66米，折合10亩。二、租赁时间：从2007年9月25日至2027年9月25日，计20年。三、租金及结算办法：租金每年每亩800元，每年计8000元，乙方应于每年6月1日前一次性付清当年租金等。四、乙方权利和义务：1.乙方所租土地必须用于兴建企业，不得转租，不得私自搞房地产业。2、乙方在租赁期内对土地享有使用权。3、乙方建成企业后，必须合法经营，依法纳税。五、甲方权利和义务：1、甲方有权监督乙方的土地使用情况，若乙方不能按协议用地，甲方可单方面解除本协议。2、甲方保护乙方的土地合法使用权，为企业建设提供全方位服务。3、甲方协助乙方办理企业生产的必备手续。六、租赁期满，若乙方继续租用，在同等条件下，乙方享有优先权。七、其他约定，如一方违约需要负法律责任。八、本协议一式两份，双方各执一份，双方签字后即生效。2015年4月11日桃园镇人民政府（甲方）与张新志（乙方）签订协议书，约定甲方因城镇建设需要，需要使用乙方租赁的属于甲方的部分场地暨下余土地出让给乙方使用。一、乙方自本协议签订后一个月内将绢纺厂厂内东西路南边口至南院墙、东至东院墙，西至缫丝厂烘茧库房交界以内的厂房、库房等地面上的附着物清除完，将场地出让给甲方。二、乙方因出让部分场地给生产带来不便，为了让乙方可以重新合理布局，甲方同意将现绢纺厂厂内东西路口至北院墙71.5（？）米，东自东院墙、西至缫丝厂自动缫丝车间东墙东边缘84米，不含法院裁定的两排厂房所占场地，即东西34米，南北48米，范围内的土地，共计6.55亩，出让给乙方使用。三、甲方通过土地挂牌的方式，出让上述6.55亩土地，挂牌底价不高于10万/亩。四、乙方报价在不低于挂牌底价的情况下，如未能竞得该地块使用权，则甲方按该地块拆迁评估对乙方附着物部分予以赔偿。五、甲方给予乙方因路南搬迁、停产等损失补偿共计人民币陆万元。六、甲方同意乙方自协议签订后，在符合总体规划前提下建设南北向厂房和办公用房，乙方放弃甲方补偿款陆万元，上述建设所需缴纳的规划配套费用由甲方承担。七、甲方委托桃园社区协调北院墙以10米土地作为乙方临时厂棚使用，费用由乙方承担。八、土地挂牌时间暂定未协议签订后三个月内，若未能按期挂牌，甲方可收取乙方预付土地出让金65.5万元。九、加以双方任何一方不履行上述协议条款，给履行方造成损失的，应承担相应赔偿责任。十、甲乙双方在协议履行中产生分歧，由双方友好协商解决，协商不成，向当地人民法院提起诉讼。十一、本协议一式四份，加以双方、镇招商办及桃园社区各执一份，签字盖章后即生效。二审期间，被上诉人明确主张以双方2004年合同来主张权利。张新志抗辩称应以2007年的合同和2015年的合同来认定双方之间的关系。张新志自认其是利远木业公司的一人公司股东，与该公司利益、意思一致。本院认为，张新志作为利远木业公司一人公司股东，其自认和利远木业公司的法人人格混同，因此可将其和利远木业公司视为同一合同主体。本案当事人双方自2004年至2015年，先后形成了四份合同，其中与涉案场地相关的应该为2004年、2005年和2015年合同。2007年的合同与涉案场地虽然均在桃园村七组，但并不属于同一地块。依据在于：（1）2005年张新志和睢宁县桃园镇人民政府合同第四条约定“甲方帮助乙方协调院墙以北约10亩土地一块（用地协议另行商定签约）”，2007年睢宁县桃园镇人民政府和利远木业公司的合同也约定“所租土地位于桃园，南北长100米，东西宽66米，折合10亩。”因此推定2007年的土地租用合同是双方履行2005年合同第四条的约定，因此该10亩土地位于院墙以北，和院墙内的涉案场地并不属于同一地块。（2）在铁路运输法院的行政案件中，张新志已经将该合同作为其使用另外地块具有合法性的证据。（3）涉案的场地东西长84米，和2007年合同约定的土地长度也不吻合。（4）2007年签订时，涉案土地还在有效的租赁期内，没有必要另行签订租赁协议。（5）本案一审过程中，张新志曾表示放弃该份合同的举证。因此，不能以2007年合同来确定涉案场地的租赁期。一审没有采纳该份证据作为认定本案事实依据并无不当。关于涉案场地名称，2004年协议中首部约定的是“根据镇党委、政府同意，双方就绢纺厂租赁事宜协商一致”，但第一条明确位置是“甲方将缫丝厂东院（绢纺厂）至东墙，南北各至院墙，31间房屋，大门及传达室给乙方经营板材加工使用”。法院裁定查封31间房屋中的28间房屋时，确定房屋的位置位于“原属于睢宁县桃园镇人民政府所有的位于睢宁县桃园缫丝厂东大门院内”。经二审双方指认，涉案场地均为一审证据卷72页的场地。因此无论涉案场地名称为绢纺厂还是缫丝厂东院或者缫丝厂东大门院内，均系同一场地，为了统一，本院明确双方本案所争议场地、一审法院判项中所所确定的缫丝厂房屋及土地，均指缫丝厂东大门院内（绢纺厂）场地。关于睢宁县桃园镇人民政府能否主张解除租赁关系并返还涉案场地问题。关于涉案场地，张新志和桃园镇人民政府签订的2004年租赁协议2014年4月8日已经到期，其后桃园镇人民政府未收回相应的场地，张新志继续使用该场地，双方之间成立不定期租赁合同关系。2015年4月11日睢宁县桃园镇人民政府和张新志签订协议书，约定将部分土地回收，下余部分土地出让给张新志使用。2015年协议经双方签字盖章，内容明确，已经有效成立。至该协议成立时，双方法律关系已经发生变更。张新志是否有权占有涉案场地，需要对2015年的协议效力进行评价后才能确定。睢宁县桃园镇人民政府在双方已经就涉案场地达成新的合意情况下，仍基于先前的租赁法律关系要求张新志返还场地，没有事实依据。因此，对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于睢宁县桃园镇人民政府所主张的租金和违约金问题。双方租赁关系虽然解除，但睢宁县桃园镇人民政府仍可基于双方先前的租赁要求张新志支付欠交部分。关于2015年4月11日之前张新志应当交付的租金问题和违约金问题，一审法院已经进行了充分分析，理据适当，本院依法予以确认。2015年4月11日之后，双方的租赁关系已经解除，睢宁县桃园镇人民政府再行向张新志主张租金和违约金已经无合同依据，此后的租金和违约金，本院不再予以支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”一审期间，张新志并未提出诉讼时效抗辩，在二审提出该项抗辩，依照上述司法解释，本院亦不予采纳。酌定截至2015年4月10日张新志欠付的租金为18200元，在该日前应支付的违约金为3024元，之后以18200元为基数，按照年利率6%，计算至实际支付之日。综上所述,张新志的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销徐州市睢宁县人民法院（2020）苏0324民初914号民事判决；二、张新志于本判决生效后十日内向睢宁县桃园镇人民政府支付欠付租金18200元；三、张新志于本判决生效后十日内向睢宁县桃园镇人民政府支付至2015年4月10日的违约金3024元及之后的违约金（以18200元为基数，按照年利率6%，自2015年4月11日计算至实际支付之日）；四、驳回睢宁县桃园镇人民政府的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1836元，由张新志负担1000元，睢宁县桃园镇人民政府负担836元，二审案件受理费1836元，由张新志负担836元，睢宁县桃园镇人民政府负担1000元。本判决为终审判决。审判长 王 超审判员 孙守明审判员 王月辉二〇二一年二月十日书记员 吴雨臻