江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终404号上诉人（原审被告）：顾明，男，1975年11月8日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。上诉人（原审被告）：曾春莲，女，1976年10月7日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：周粉兄，江苏崇本律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈加忠，男，1971年7月19日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：陈晓中，射阳县合兴法律服务所法律工作者。上诉人顾明、曾春莲因与被上诉人沈加忠房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2019）苏0924民初6973号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾明、曾春莲上诉请求：撤销一审判决，依法改判顾明、曾春莲无需向沈加忠赔偿装修损失152250元；一、二审诉讼费用由沈加忠承担。事实与理由：1.顾明不构成违约，顾明与沈加忠的房屋租赁合同签订于2018年4月19日，先于法院张贴迁让公告的行为，并且在2019年3月4日法院公告后，沈加忠仍在经营。因此，即便射阳法院在租赁房屋张贴了迁让公告，沈加忠也可提出执行异议，阻止执行法院在租赁期限内执行，以保护其正常使用、收益租赁物的权利。2.沈加忠知道可以主张租赁权而不向法院提出异议，在顾明与沈加忠2019年3月13日的通话录音中也可以反映沈加忠因经营不善，要求降低租金，在降租要求没有达到后才交还钥匙，腾空房屋。3.沈加忠主动交付案涉房屋是由于其一直亏损以致于无法经营，并非是因为法院执行行为。在本院二审过程中，沈加忠补充上诉意见如下：一审判决书第八页认定的沈加忠的装修损失合计330312元，顾明、曾春莲不予认可。因为其中的两张票据时间分别是2018年4月27日和2018年5月28日，金额合计为282312元，是用于装修0048香辣虾，在2018年12月之后沈加忠已经转项经营渝香居火锅，所以该部分的损失不能认定为顾明、曾春莲因为房屋被查封所造成的损失。另外，2018年4月28日和2018年6月15日的收据合计金额为48000元，也是用于0048香辣虾的装修，而且没有相应的付款记录。故，顾明、曾春莲对一审法院认定的装修损失不予认可。沈加忠辩称，1.在合同履行过程中，沈加忠因顾明、曾春莲的违约造成实际损失远远超出一审法院认定的损失。沈加忠为经营餐饮行业向有关公司交纳了培训费、餐具厨房设施费用以及装修等，一审判决只认定室内装修的有关费用未能充分维护沈加忠的实际损失。2.关于违约问题，顾明、曾春莲将房屋出租给沈加忠经营，其明知出租的房屋被法院查封，并且有执行案件，仍然将房屋出租给沈加忠，其主观上存在错误，导致本合同解除的根本原因就是法院对出租房屋张贴了迁让的公告，造成沈加忠无法继续经营。3.关于顾明、曾春莲补充的事实与理由部分，该部分损失是不可以移动、不可拆卸的装修部分，无论改变了经营的品牌，该装修已经实际发生，顾明、曾春莲该理由不能成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。沈加忠向一审法院起诉请求：1.判令解除沈加忠与顾明于2018年4月19日的签订的《房屋租赁合同》；2.顾明、曾春莲偿还沈加忠房屋租赁损失567076元，返还保证金30000元、两个月房租28000元，合计625076元；3.诉讼费由顾明、曾春莲负担。一审法院经审理查明，2018年4月8日，安徽易升山河品牌管理有限公司（以下简称易升公司，协议书中称“甲方”）与沈加忠（协议书中称“乙方”）签订合作协议书一份，沈加忠同意与易升公司达成经营“零零肆捌香辣虾”的相关产品及餐饮技术的协议，合同约定：“合作费用的使用范围：甲方培训乙方的技术费、培训费；甲方的运营管理费；甲方提供乙方的营运指导、咨询费。合作费用金额和支付方式：乙方支付甲方投资费用（培训费、甲方运营管理咨询费）￥100000（人民币大写壹拾万元整）。合约约定所有费用签订本合约当日，应付定金3万元，本合同剩余所有款项，需在乙方定址后三日内支付完毕，如无不可抗因素，需在90日内筹备开业，否则将取消合同，此合作费用不退还。本协议有效期为伍年，自2018年4月8日至2023年4月7日止。”协议书签订当日，沈加忠向某升公司支付3万元咨询管理费定金，又于2018年4月20日支付7万元咨询管理费尾款。2018年4月19日，顾明（合同中称“甲方”）与沈加忠（合同中称“乙方”）签订《房屋出租合同》一份，主要内容为：“一、甲方依法承租的位于县城幸福华城E1-5号楼房屋，门牌号为：××、123、124、126、120、122号，由甲方将上述房屋出租给乙方。出租房屋面积共232平方米。二、甲方保证上述房屋没有产权纠纷，如有按揭、抵押债务、税收、租金、前出租等事项，甲方均在出租上述房屋前全部办妥。出租乙方后如有上述未清事项，甲方承担全部连带赔偿责任，由此给乙方造成经济损失的，甲方承担全部连带赔偿。三、该房屋租赁期共五年。自2018年5月1日起至2023年5月31日止。前三年不变，后两年平均年增百分之六。四、甲方应于2018年4月20日前将上述房屋交付给乙方使用。五、该房屋每年租金为168000元。每年需提前壹个月付下一年房租。六、合同的变更、解除与终止。1、双方可以协商变更或终止本合同。2、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：⑴不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用和居住；⑵甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用居住；⑶甲方与他人存有经济纠纷，影响乙方经营使用的；⑷被法院查封，影响乙方经使用的；⑸出现其它情形或法律规定的情形可以解除。七、租赁期间，甲方必须信守合同约定，任何一方违反本合同的约定，违约方需向守约方支付违约金5万元，违约方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿，直至达到弥补守约方全部损失为止。”2018年4月18日、2018年4月19日，沈加忠分三次向曾春莲计转账17.8万元；2018年4月19日，沈加忠向顾明转账1万元，以上合计18.8万元，其中包含第一年租金16.8万元、押金2万元。2018年4月19日，顾明出具押金条一张，载明：“收到沈加忠租房水电押金叁万元整（￥30000元）（房屋到期一个月内退还）。”该3万元的押金除了沈加忠转账支付的2万元外，还有1万元系沈加忠向曾春莲给付的0048香辣虾充值卡。合同签订后，沈加忠开始筹备设立0048香辣虾，并对案涉房屋进行装修。2018年4月23日，射阳县合德镇五福香辣虾火锅店注册成立，后开始营业。2018年12月，沈加忠将案涉房屋转营渝香居火锅。2019年3月4日，一审法院在案涉房屋外张贴（2017）苏0924执452号公告，内容为：“顾明及实际占有人：申请执行人皋峰申请执行被执行人顾明履行（2015）射民初字第1941号民事判决书确定的义务一案。本院已向被执行人顾明发出执行通知书，被执行人应当履行本院生效民事判决书确定的义务，但被执行人顾明拒不履行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款的规定，责令被执行人顾明及实际占有人在2019年4月5日前迁让出位于射阳县城幸福华城E1-5号楼120、××、122、123、124、126室房屋。逾期仍不履行，本院将依法强制执行。”沈加忠陈述法院通知在4月5日前腾空房屋，我在4月5日前还正常经营，4月5日时我已基本将东西腾出来了，但因为还有东西没有处理掉，所以与执行局沟通，一直到5月20日才腾空房子。2019年5月20日，沈加忠至一审法院执行局，将案涉房屋钥匙交给执行人员。2019年3月5日，沈加忠与顾明电话联系，主要内容是：生意太差，如有别人要租，你可以租给别人，如果没有人租，价格要再谈。如果4月5日法院再来人你要承担责任。2019年3月13日，沈加忠再次与顾明电话联系，主要内容是：生意一年也没有做的起来，月月亏本，如果房租能降得下去，我再做一年试试，如果房屋不降，我也没有办法再经营了，做到5月30日就算了。法院叫我4月5日清房子，4月5日我肯定清不出来，如果4月5日跟我啰嗦的话，我肯定找你的。如果你想把房子给皋峰，我们就在4月5日前把房租改下子，讨点便宜。如果房子还是你的，我们就照你的谈。顾明答复：你这个房租我跟你协商到位了，房租降不下来。沈加忠回复：好好。一审法院另查明，签订租赁合同时，案涉6间门面房系顾明、曾春莲共同共有，建筑面积合计232平方米。庭审中，沈加忠陈述其除了租赁案涉的6间房屋外，还租赁了另一房东的一间门面房，面积约50平方，装潢的时候是7间房一起装修的。曾春莲陈述所有事项是顾明谈的，曾春莲没有参与，款项打到曾春莲卡上是顾明从她这边走账，当时顾明与曾春莲已经离婚，对于房屋出租合同的租金及租期没有异议，对合同其他内容曾春莲不清楚。一审法院认为，沈加忠与顾明签订的《房屋出租合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按约履行。虽曾春莲并未在房屋出租合同上签字，但在签订案涉房屋租赁合同时，案涉房屋系顾明、曾春莲共同共有，且第一年的租金16.8万元及1万元保证金均由沈加忠于签订租赁合同前一天及当天打入曾春莲账户，因此，曾春莲对案涉房屋租赁合同应当是明知并认可的，案涉《房屋出租合同》亦对曾春莲亦发生法律效力。一、关于沈加忠主张解除案涉《房屋出租合同》的问题。本院认为，沈加忠主张在2019年3月20日左右以法院执行局执行公告要求迁让房屋为由通知顾明解除房屋租赁合同，但顾明不予认可，沈加忠亦未提交证据证实，故一审法院对沈加忠主张的该节事实不予采信。一审法院于2019年3月4日张贴公告，要求涉案房屋的实际占有人在4月5日前迁让出涉案房屋。也就是说，法院已为房屋使用人留有一个月时间腾空房子，但沈加忠直至4月5日还在经营，在5月20日才腾空房子并将钥匙交给一审法院执行人员。故顾明、沈加忠订立的《房屋出租合同》事实上已于2019年5月20日终止履行。二、关于沈加忠主张顾明、曾春莲返还保证金30000元、两个月房租28000元的问题。案涉房屋第一年的租期为2018年6月1日至2019年5月31日，租金16.8万元，因案涉房屋租赁合同于2019年5月20日终止，故顾明、曾春莲应返还2019年5月21日至2019年5月31日的租金4968元（14000元/月÷31天×11天）。顾明在2018年4月19日的押金条中注明房屋到期一月内返还，因房屋租赁合同已终止，顾明、曾春莲应返还押金30000元。三、关于沈加忠要求顾明、曾春莲赔偿损失567076元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉租赁合同被一审法院依法查封，一审法院亦在案涉房屋外张贴迁让公告，致使沈加忠无法使用房屋，顾明、曾春莲构成违约，沈加忠主张要求顾明、曾春莲赔偿损失具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于沈加忠主张的各项损失：1.向某升公司交纳的培训费、运营管理咨询费10万元。因沈加忠于2018年12月转营渝香居火锅，故对此项费用，本院不予支持。2.向某升公司交纳的筹备费用及代购餐具、厨房设施费用204097元。因筹备费用属于筹备0048香辣虾的费用，而沈加忠已于2018年12月转营渝香居火锅，故对此费用，一审法院不予支持，而代购餐具、厨房设施的费用，因餐具、厨房设施均属于可拆卸物品，沈加忠可自行带走，故对此费用，一审法院亦不予支持。3.2018年4月27日、2018年5月28日合计向合肥易某家装饰有限公司交纳的工程款282312元及向九鼎装饰射阳店支付的48000元包厢装修费用，以上合计330312元。根据查明的事实，上述装修款用于承租7间门面房的装修，其中顾明6间232平方，另一房东50平方。案涉租赁合同期限为5年，沈加忠使用11个月零20天。据此，一审法院酌定房屋出租合同终止时涉案房屋的装修残值为21.75万元。涉案房屋因顾明债务纠纷被法院执行致使沈加忠无法继续租赁使用，顾明、曾春莲作为房屋的出租人应对租赁合同终止履行承担主要责任；沈加忠作为房屋的承租人在法院通知迁让时在与顾明电话联系中明确表示经营不善，并提议顾明另行出租给他人或是降低租赁；且沈加忠还是在法院限定迁让房屋的时间之后一个月才腾空房屋。故一审法院酌定由顾明、曾春莲赔偿沈加忠装修损失的70%，即152250元。4.向射阳新马广告中心支付了47000元的户外门头广告费用、室内吧台水晶灯等费用及购买美的空调费用38200元。因门头广告制作等系宣传0048香辣虾，而在沈加忠转营渝香居火锅时，门头广告等均已发生变化，故对该费用，一审法院不予支持。室内吧台水晶灯、空调均属于可拆卸物品，沈加忠可自行带走，故对此费用，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条之规定，一审法院判决：一、顾明、曾春莲于判决发生法律效力之日起十日内，向沈加忠返还租金4968元、保证金30000元，并赔偿沈加忠装修损失152250元，合计187218元；二、驳回沈加忠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10051元，由沈加忠负担7036元，顾明、曾春莲负担3015元。在本院二审过程中，当事人均未提交新证据。对一审审理查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于，顾明、曾春莲是否应当赔偿沈加忠装修损失，如果需要赔偿，则数额应当如何认定。沈加忠与顾明签订的《房屋出租合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。因顾明对外欠付债务，导致案涉出租给沈加忠的房屋被法院执行，沈加忠履行法院协助执行通知的行为并无不当。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，沈加忠承租顾明、曾春莲的案涉房屋经营，客观上进行了装修，沈加忠先开始经营0048香辣虾，根据沈加忠陈述其按品牌方要求一并委托装修，并在一审过程中提交了装修公司的收据和转账记录，后由于经营不善，沈加忠转营渝香居火锅，并增设包厢，其提交了装修公司的收据予以证实，顾明、曾春莲认为沈加忠经营0048香辣虾期间的装饰装修不能作为其装修损失，但该装饰装修发生在承租期间，顾明、曾春莲未能举证证明沈加忠在经营渝香居火锅时拆除了之前装修，装修价值已经丧失，一审法院结合沈加忠经营不善的状况及合同不能履行的过错，酌定顾明、曾春莲赔偿装修损失152250元亦无不当。综上所述，顾明、曾春莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3345元，由上诉人顾明、曾春莲负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二一年二月四日书记员  周亚梅