山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁09民终552号 上诉人（原审被告）：肥城市天和商贸有限公司，住所地肥城市泰西大街银泰隆商业广场**。 法定代表人：周长杰，董事长。 委托诉讼代理人：顾修强，肥城旭光法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：刘学强，男，1961年7月14日出生，汉族，住肥城市。 委托诉讼代理人：张兴东，山东卓知律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙延东，山东卓知律师事务所律师。 上诉人肥城市天和商贸有限公司（以下简称天和商贸）因与被上诉人刘学强房屋租赁合同纠纷一案，不服肥城市人民法院（2020）鲁0983民初5760号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天和商贸上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判上诉人不承担违约金，并改判上诉人不承担疫情严重期间(2020年1月24日至2020年3月14日)以及被上诉人禁止上诉人使用商铺期间（2020年5月1日至2020年12月31日）的租金共计3236元；2.判令一、二审诉讼费用被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决上诉人对被上诉人承担相当于全年租金数额的违约金，违背法律规定，有失公平正义；2.上诉人与被上诉人之间并不存在租赁合同关系，被上诉人本身并非适格的主体，而只是在一审过程中上诉人才知得被上诉人取得了房屋所有权证，才得知出租人换成了被上诉人；3.一审对因新冠病毒防疫期间和被上诉人强令上诉人禁止使用商铺期间的租金，仍判决由上诉人承担不当。由于疫情爆发，上诉人自2020年1月24日-3月14日并没有开门营业，应当免除这期间的租金523元，被上诉人强令上诉人禁止使用商铺，对2020年5月1日-12月31日期间租金2713元应予免交。 刘学强辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。事实和理由：1.双方存在房屋租赁合同关系，一审认定事实清楚；2.支付租金是承包方的主要合同义务，上诉人至今未支付租金，构成严重违约；3.依据常理和一般大众的认识，若不是上诉人长期恶意违约，被上诉人也不会诉至法院；4.上诉人称不知道向被上诉人支付房租，实属狡辩。2020年之前的租金，其一直是向刘和兖支付的，刘和兖也是合同的代签人，上诉人不知道向谁支付租金是不可能的；5.涉案合同文本系上诉人提供，违约条款是上诉人制定，双方同意，是双方真实意思表示，对双方均有约束力；6.上诉人在一审中并未对违约金的数额提出异议，应视为认可；7.一审认定张贴通知并非被上诉人的行为，并且张贴位置无法证明与本案有关联；8.上诉人上诉状第二页倒数一二行、第三页第一行称直至2020年11月，被上诉人起诉前，其都根本不知道被上诉人与其所租房屋之间是什么法律关系，也就是不知道被上诉人是房主，而仍然以为房主是南某和高某，既然如此，只有南某和高某对他发出解除合同的通知，才有效力才会使其停止使用房屋。这与其所称的被上诉人禁止他使用房屋自相矛盾，且与事实不符。 刘学强向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付原告房屋租金4059元及违约金4059元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年2月14日，南某、高某（甲方）分别与被告（乙方）签订《E座综合市场商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方银泰隆商业广场E座2021号、2205号商铺，租期自2018年1月1日起至2020年12月31日止，租金分别为每年1587元、2472元；合同约定租金由乙方按每年向甲方一次性支付年度租金（每年的元月份支付）；租赁期内甲方保证乙方用水、电、消防设施和道路畅通及房屋正常使用；任何一方在合同有效期内擅自解除合同的，或违约方应承担相当于与承租商铺一年租金的违约金；对方要求继续履行合同的违约方应继续履行。刘兖（刘和兖）在出租方处代签。另查明，2011年3月31日、2011年4月29日，原告分别与高某、南某签订房地产转让合同，二人将位于泰西大街038号的商铺（建筑面积分别为14.97平方米、23.32平方米）转让给原告。原告分别于2011年4月2日、2011年5月3日办理了前述商铺的房屋产权证书。证人刘和兖证实，其系代表原告在案涉两份《E座综合市场商铺租赁合同》中签字，原告系从南某、高某手中购买了案涉商铺，合同的实际出租方系原告，签订合同时南某、高某均不在场；每年的租金系刘和兖去被告处领取现金，被告出具凭证后刘和兖在凭证中签字，后刘和兖将租金交于原告。证人高某、南某均证实，其在2011年就已经将银泰隆商业广场E座2205号、2021号商铺转让给原告，自此与该商铺无任何关系，未签订过租赁合同、亦未收取过租金。关于原告是否系案涉合同的出租方、被告是否应向原告支付租金的问题。一审法院认为，南某、高某及刘和兖的证言能够相互印证，证实2011年南某、高某将案涉商铺转让给原告后，由原告实际将案涉商铺向被告出租，刘和兖代原告在合同中签字并领取租金。故原告系案涉租赁合同的实际出租方，其有权向被告主张租金。被告主张，南某、高某未向其告知将案涉商铺转让给原告的事实，一审法院认为，依据“买卖不破租赁”原则，案涉商铺所有权的转让不影响被告履行租赁合同所约定的支付租金的义务，被告应当向实际出租方即原告支付租金。关于租金的支付数额。合同明确约定每年的元月份被告向原告一次性支付年度租金，现被告未予支付2020年度租金，原告要求被告一次性支付案涉两套商铺年度租金共计4059元，有事实及法律依据，一审法院予以支持。关于违约金的支付。被告方未按照合同约定支付租金，存在违约行为，应当承担违约责任。合同明确约定“违约方应承担相当于与承租商铺一年租金的违约金”，原告要求被告支付违约金4059元，一审法院予以支持。被告主张原告系违约方，但未提交有效证据予以证实，对该项主张，一审法院不予采信。据此，判决：一、被告肥城市天和商贸有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告刘学强租金4059元；二、被告肥城市天和商贸有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告刘学强违约金4059元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告肥城市天和商贸有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据涉案租赁合同签订过程、租金支付情况及案外人刘和兖、高某、南某证人证言等证据材料，刘学强作为实际出租人与天和商贸之间成立涉案房屋租赁合同关系，双方均应按照租赁合同全面履行各自义务。现上诉人主张因防疫和被上诉人强令上诉人禁止使用商铺，应将相应期间的租金予以扣减。对此本院认为，天和商贸承租涉案房屋用于经营，疫情期间其经营必然存在减损，故依据公平原则本院酌定扣减期间的相应租金260元。关于禁止使用商铺的上诉主张，本院认为，综合一、二审举证情况来看，禁止上诉人使用商铺系肥城市滨河物业管理有限公司与上诉人就欠缴水电费及物业费产生的纠纷，且肥城市滨河物业管理有限公司与刘学强并非法律意义上的同一民事主体，故对上诉人的该项主张，本院不予支持。 上诉人逾期未支付涉案租金，应承担违约责任。上诉人主张违约金过高，请求予以减少。对此本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素予以衡量。一审认定的违约金数额显属过高，本院依法调整本案违约金以3799元为基数，自2020年2月1日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍计算。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更肥城市人民法院（2020）鲁0983民初5760号民事判决第一项为：肥城市天和商贸有限公司于本判决生效之日起十日内，支付刘学强租金3799元； 二、变更肥城市人民法院（2020）鲁0983民初5760号民事判决第二项为：肥城市天和商贸有限公司于本判决生效之日起十日内，支付刘学强违约金（以3799元为基数，自2020年2月1日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍计算）； 三、驳回刘学强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由刘学强负担1.5元，由肥城市天和商贸有限公司负担23.5元；二审案件受理费50元，由刘学强负担3元，由肥城市天和商贸有限公司负担47元。 本判决为终审判决。 审判长  毕经纶 审判员  李 莹 审判员  邢友峰 二〇二一年二月七日 法官助理王乐文 书记员宋姚瑶