北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1018号上诉人（原审原告）：衡月涛，男，1981年7月10日出生，汉族，航天公司主管，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：蒋秀峰，北京市中银律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京尚居置业有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇海鑫路**。法定代表人：刘志刚，总经理。委托诉讼代理人：张艳华，女，北京尚居置业有限公司员工。委托诉讼代理人：蔡英东，男，北京尚居置业有限公司员工。被上诉人（原审被告）：北京市圣瑞物业服务有限公司，，住所地北京市西城区南礼士路**华远大厦**法定代表人：封波，董事长。委托诉讼代理人：庞爱华，北京德兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周广昊，北京德兰律师事务所律师。上诉人衡月涛因与被上诉人北京尚居置业有限公司、北京市圣瑞物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初5047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。衡月涛上诉请求：撤销一审判决，改判支持我的全部诉讼请求，诉讼费由北京尚居置业有限公司（下称尚居置业公司）、北京市圣瑞物业服务有限公司（下称圣瑞物业公司）承担。事实与理由：1.一审法院认定物业服务费实行市场调节价适用的《北京市物业管理条例》（2020版）生效日期为2020年5月1日，本案纠纷发生于2017-2018年，因此违反法不溯及既往原则，适用法律错误。2.前期物业服务合同明确规定物业费采取包干制管理方式，尚居置业公司违规收取的费用为1855000元/年，超过尚居置业公司向北京市住建委备案的物业服务费用总价别墅区为1093848元/年。3.我与尚居置业公司签订的前期物业服务合同合法有效，按照7.66元/平方米/月计算，我应交纳的物业费约为16393.18元，尚居置业公司应有息返还我多收的物业费10801.35元。4.尚居置业公司一审庭审时明确表示不提交前期物业服务合同，但一审法院庭后又接收该合同，违反法定程序。5.尚居置业公司是预售合同及物业服务合同的签署单位，且与圣瑞物业公司之间存在关联关系，故应承担连带责任。尚居置业公司辩称，同意一审判决，不同意衡月涛的上诉请求。圣瑞物业公司辩称，同意一审判决，不同意衡月涛的上诉请求。物业费由物业公司收取，衡月涛无权向我公司主张。合同明确约定了物业费收费标准且约定了以建筑面积作为计算方式。衡月涛向一审法院起诉请求判令：1.尚居置业公司根据《华远和煦里前期物业服务合同》的规定向衡月涛退还多收的物业费10868.62元并支付该笔款项自2017年12月7日起至实际支付完毕之日止按照年利率24%的利率计算的利息；2.圣瑞物业公司对上述诉讼请求承担连带责任；3.诉讼费由尚居置业公司、圣瑞物业公司承担。一审法院认定事实：圣瑞物业公司为华远和煦里小区的物业服务公司。2016年8月8日，尚居置业公司（出卖人）与衡月涛（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，合同约定：房屋坐落于大兴区孙村组团居住区B-17地块R2二类居住用地项目（配建限价商品住房）25#住宅楼（商品房）-1层102。该商品房预测建筑面积共293.93平方米，其中套内建筑面积278.81平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积15.12平方米。该合同附件四计价方法与房款的其他显示出卖人与买受人同意：采用套内建筑面积的计价方式仅限于该商品房价款及面积差异处理，其他费用（包括但不限于物业管理费、能源费用等）的缴纳及应享有、承担的权利义务均以建筑面积为依据进行计算。2016年8月8日，衡月涛（甲方，业主）与尚居置业公司（乙方，建设单位）签订《北京市华远和煦里前期物业服务合同》，合同约定：名称：华远和煦里。坐落位置：大兴区孙村组团居住区B-17地块R2二类居住用地项目。物业管理区域四至：东至盛顺街；南至海鑫南路；西至盛达街；北至安顺南路。经乙方委托的物业服务评估监理机构评估测算，本物业管理区域内的前期物业服务费标准为：7.66元/平方米·月。乙方委托的物业服务公司采取包干制管理方式，收费方式是预收，收费周期为一年，除按第八条约定的预存物业服务费外，其他年度的全年物业服务费应于前一年度物业服务到期15日前支付。2014年10月31日，北京三和创兴物业服务评估监理有限公司出具评估报告，本项目物业服务费用评估基准日为2014-10-31，本评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效，有效使用期限自评估基准日起壹年，即在2014-10-31至2015-10-30内有效。评估结论：大兴区孙村组团居住区B-17地块R2二类居住用地项目（配建限价商品住房）在评估基准日2014-10-31的物业服务费用市场总价为：￥5618040.00元/年；其物业服务费用标准测算如下：别墅收费面积为11900.00㎡，全年费用1093848.00元/年，收费标准为7.66元/㎡·月。本项目别墅物业服务等级为五级物业服务标准。地。地上建筑面积48500.00平方米，地，地下建筑面积9813.54平方米，可收费面积：148500.00平方米，其中住宅（限价房）面积：136600.00平方米，别墅面积：11900.00平方米。庭审中，衡月涛提交：1.物业服务合同、商品房预售合同复印件，欲证明自己与尚居置业公司签订了前期物业服务合同。尚居置业公司认可该证据的真实性，不认可证明目的，表示衡月涛为物业服务合同项下的实际权利享受者，应当和圣瑞物业公司存在物业服务关系，圣瑞物业公司认可真实性，认可衡月涛与自己之间的物业服务关系，认可自己提供物业服务并收取物业费。2.物业服务合同附件六，欲证明尚居置业公司对该证据进行了缩印模糊化处理，尚居置业公司与圣瑞物业公司均认可真实性，但不认可证明目的。3.物业服务费用评估报告摘要、评估报告复印件，欲证明对方未按物业服务合同的附件物业服务费用评估报告摘要中的金额收取物业费，多收了物业费，应当退还。尚居置业公司认可真实性，不认可证明目的，圣瑞物业公司认可真实性，不认可证明目的。4.物业费收据，证明其缴纳时间及金额。对该证据，尚居置业公司与圣瑞物业公司均表示认可。5.不动产权证，证明其为业主，注明地下室是设备间。尚居置业公司、圣瑞物业公司对该证据真实性认可，关联性不认可。圣瑞物业公司提交了房屋入住证明，证明入住时间和实测建筑面积，物业费的收取以实测建筑面积为准；并提交了商品房预售合同，证明按照建筑面积计算而不是按照建筑面积收费。对上述证据，衡月涛认可真实性，但不认可证明目的，其认为购房合同是开发商提供的格式条款，应当作出有利于衡月涛的解释。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。衡月涛与尚居置业公司签订的《北京市商品房预售合同》《华远和煦里前期物业服务合同》均系当事人双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效。现圣瑞物业公司认可衡月涛与尚居置业公司签订的物业服务合同，同时按照该合同的约定为该小区提供了物业服务，故圣瑞物业公司与衡月涛形成了物业服务合同关系。至于涉案物业地下面积是否收费问题。在衡月涛与尚居置业公司签订的《北京市商品房预售合同》中，双方约定：采用套内建筑面积的计价方式仅限于该商品房价款及面积差异处理，物业管理费的缴纳及应享有、承担的权利义务均以建筑面积为依据进行计算。另根据衡月涛的不动产权证，其房屋建筑总面积为295.85㎡，故对衡月涛主张地下面积不应该收取物业费的主张，法院不予支持。至于收费单价问题。首先，衡月涛对评估报告提出异议，认为应当按照评估报告要求的面积收取物业费，该报告计算的单价依据的面积为地上面积，如果包含地下面积，则单价不当该是7.66元。法院认为该份报告作出时间为2014年10月31日早于衡月涛与尚居置业公司签订《北京市商品房预售合同》的时间，且有效期截止日期为2015年10月30日，该报告在双方签订涉案合同时已经失效。其次，物业收费标准可以实行市场调节价，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。本案中，尚居置业公司与衡月涛之间物业服务合同中明确约定了物业服务费按照7.66元/平米·月的方式计算，双方当事人应当遵守合同约定。综上，对衡月涛要求尚居置业公司和圣瑞物业公司连带返还多收取的物业费及利息的请求，法院不予支持。据此，一审法院于2020年11月判决：驳回衡月涛的全部诉讼请求。二审中，衡月涛提交了2020年12月22日北京市住房和城乡建设委员会向王艳峰出具的政府信息告知书复印件，其中将北京三和创兴物业服务评估监理有限公司在北京市物业管理动态监管系统中上传备案的受尚居置业公司委托所做《（前期）费用评估报告》予以公开。鉴于该公开内容与衡月涛在一审中提交的相关证据相同，衡月涛坚持提交，并欲证明收费标准应以评估报告为依据。圣瑞物业公司与尚居置业公司对此不予认可。二审查明的其他事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于案涉物业服务合同法律关系的相对方一节。尚居置业公司与衡月涛签订的《华远和煦里前期物业服务合同》中明确约定物业公司一方可以自行或选聘物业服务企业提供物业服务，并承担物业服务责任。现圣瑞物业公司实际为衡月涛房屋所在小区提供物业服务，并收取了衡月涛交纳的物业费，衡月涛与圣瑞物业公司之间形成合法有效的物业服务合同法律关系，且未违反前期物业服务合同的相关约定。本案衡月涛的诉讼主张系要求返还物业费，而物业费由圣瑞物业公司收取，故其主张圣瑞物业公司与尚居置业公司承担连带责任，依据不足，本院不予采纳。鉴于衡月涛与尚居置业公司签订的《北京市商品房预售合同》明确约定物业费的缴纳以建筑面积为依据进行计算，而衡月涛亦认可其房屋不动产权证书上载明的建筑总面积为295.85平方米，因此衡月涛所持计算物业费时不应包含地下面积之上诉意见，不能成立。衡月涛据此进一步提出对物业费收费单价的异议，并认为如果以建筑面积为计算基数，则评估报告载明的可收费面积除以别墅数量推算出单幢别墅的物业费平均值应为16325.91元/年；但是，衡月涛与尚居置业公司签订《北京市商品房预售合同》时该评估报告已失效；即便是《华远和煦里前期物业服务合同》仍以该评估报告为确定物业费标准的依据，而评估报告载明的物业费收费标准评估结果仍为7.66元/平方米·月，据此计算出的衡月涛应当交纳的物业费为27194.53元/年；衡月涛以其根据评估报告记载的别墅收费面积和全年费用等数据反向推算出的可收费面积平均值以及物业费平均值为依据上诉主张圣瑞物业公司多收取了物业费，缺乏有效论证，且与其签订的《北京市商品房预售合同》、《华远和煦里前期物业服务合同》中的约定相悖，本院不予支持。综上所述，衡月涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费72元，由衡月涛负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 胡珊珊审 判 员 时 霈审 判 员 王 磊二〇二一年二月五日法官助理 周 轩书 记 员 唐 琪