安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖04民终107号 上诉人（原审被告）：淮南市雁南飞酒店管理有限公司，住所地安徽省淮南市山南新区西湖春天小区****，统一社会信用代码91340400MA2TML8U0U。 法定代表人：姚首辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘占忠，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：淮南钱塘盛世物业管理有限公司，住所地淮南市山南新区，住所地淮南市山南新区西湖春天小区**楼裙房340400695701179L。 法定代表人：王坤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈习习，安徽法田律师事务所律师。 上诉人淮南市雁南飞酒店管理有限公司（以下简称雁南飞公司）因与被上诉人淮南钱塘盛世物业管理有限公司（以下简称钱塘盛世物业公司）物业服务合同纠纷，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初4094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 雁南飞公司上诉请求:1、撤销原审判决；2、改判雁南飞公司支付钱塘盛世物业公司32770元(2398.67平方米*2*11个月一已支付2万元﹦32770元);3、上诉费由钱塘盛世物业公司承担。事实和理由：1、原审法院关于物业费支付的起点时间认定有误。雁南飞公司与钱塘盛世物业公司于2020年6月26日最终确定物业管理费的价格及收取时间,签订了“西湖春天商铺物业管理服务协议书”，该协议明确了物业费按照每月每平方米2元，从2020年元月1日起算。钱塘盛世物业公司收到合同后没有向雁南飞公司提出任何异议,而后雁南飞公司依约支付2万元物业费用。双方签订的合同对于物业费计算时间虽然是手写,但是并不影响双方真实意思的表达，因此应当以2020年1月作为物业费计算的起点。2、原审法院对于预交物业费的期限认定错误。原审法院已经认定双方签订的物业管理服务协议书对于物业费预收条款系无效约定,那么就应当认定双方对于物业费没有预收约定,雁南飞公司只应当支付钱塘盛世物业公司实际产生物业费,原审法院判决钱塘盛世物业公司预收雁南飞公司半年物业费明显违背事实。因雁南飞公司与钱塘盛世物业公司签订的物业费服务协议书的期限及价格是随着市场波动及政府文件规定而变化,并不是一直不变的。且钱塘盛世物业公司收取的前提是办理了价格服务登记证,原审中雁南飞公司已经举证证明钱塘盛世物业公司的服务价格登记证所依据的文件已经废止,因此原审法院仍认定雁南飞公司提前支付半年物业费明显没有事实和法律依据。3、原审法院关于滞纳金的认定错误,雁南飞公司与钱塘盛世物业公司签订西湖春天商铺物业管理服务协议书中支付时间明显违法,系无效约定,既然关于支付时间这一约定因违法而无效,那么雁南飞公司就没有违反该协议,也不应当支付任何滞纳金。其次,对于滞纳金的基数认定为66352.12元,雁南飞公司是不认可的,原审法院判决认定钱塘盛世物业公司预收雁南飞公司半年物业费系违法认定,那么滞纳金基数计算应当以实际发生为准即应当是32770元(2398.67平方米*2*11个月一已支付2万元＝32770元)。 钱塘盛世物业公司辩称，一审以双方签字的时间计算物业费是正确的，滞纳金的计算是根据合同约定的，也是有法律依据的，雁南飞公司的上诉请求没有依据，请求维持原判。 钱塘盛世物业公司向一审法院起诉请求：1、判决雁南飞公司立即向钱塘盛世物业公司支付拖欠的2019年4月22日起到2021年4月21日的物业费共计95136元。2、判令雁南飞公司向钱塘盛世物业公司支付滞纳金33916元（从2019年4月22日起按照年利率24%计算，以115136元为基数，计算至2020年7月13日）。3、由雁南飞公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：钱塘盛世物业公司系从事物业管理服务等经营业务的公司，管理服务西湖春天小区的物业管理。雁南飞公司系从事住宿服务等经营业务的公司。 2019年3月24日西湖春天小区业主祝某某将其所有的51栋108室、58栋204室、304室房屋，建筑面积合计2398.67平方米租赁给淮南市大镜酒店有限公司，双方签订的租赁合同中约定，由大镜公司承担物业费用。 2019年4月22日，大镜公司相关人员与钱塘盛世物业公司相关人员，对于上述租赁房屋进行了交接验收，共同在“房屋验收交接书”中签字确认。之后，双方就物业费的缴纳进行多次协商，后大镜公司以雁南飞公司的名义与钱塘盛世物业公司达成一致，由钱塘盛世物业公司起草《西湖春天商铺物业管理服务协议书》，约定雁南飞公司使用总建筑面积2398.67平方米商铺，每平方每月2元的价格，协议签订后应缴纳首个年度（12个月）的物业管理服务费57568元。违约责任中约定，逾期交纳物业管理服务费或水电费等应交费用的，除交纳拖欠费用外，还应从逾期之日起按每天应交费用的1%交纳滞纳金。该协议落款时间为2019年10月1日。合同起草完毕后，由钱塘盛世物业公司交雁南飞公司相关人员，后经钱塘盛世物业公司多次催要合同，雁南飞公司于2020年6月26日将盖好印章的合同文书交钱塘盛世物业公司，并且在落款时间后附言“物业费从2020年6月26日签，2020年元月1日起算”。 另查明：协议签订后，雁南飞公司于2020年7月14日向钱塘盛世物业公司支付物业费2万元。 一审法院认为，钱塘盛世物业公司与雁南飞公司签订的《西湖春天商铺物业管理服务协议书》，系双方当事人真实意思表示，合同中对于物业服务的建筑面积、每平方米2元的价款，经庭审双方均无异议，予以认定。而双方争议的，系合同约定支付物业费的起点时间、预交费用的期限，以及滞纳金承担。 一、物业费支付的起点时间。钱塘盛世物业公司以房屋交付时间2019年4月22日作为物业费的起点时间，依据的是其与大镜公司签订的“房屋验收交接书”，而大镜公司与雁南飞公司系两个不同的主体，故钱塘盛世物业公司主张的该时间起点，不予认定。雁南飞公司辩解的以2020年元月1日开始支付，经审查，系雁南飞公司在合同中自行添加的手写体，而在合同主文中并没有该表述，其称钱塘盛世物业公司同意后添加的，没有证据支持，且钱塘盛世物业公司当庭否认，故不予认定。根据一审法院审核双方加盖印章的协议，落款时间为2019年10月1日，属于双方签订合同的时间。另外，经核实，雁南飞公司在2019年10月1日前，已实际在涉案小区实际开展经营活动，因此，支付物业费用的时间，应当以协议落款时间为计算物业费缴纳的起点。 二、预交物业费的期限及应缴纳物业费。钱塘盛世物业公司以合同约定预交一年物业费的期限主张权利，雁南飞公司以相关文件规定的只能预收半年物业费进行抗辩。一审法院认为：《淮南市城市物业服务收费管理办法》第十五条规定，物业服务企业可以根据合同约定的预收物业公共服务费，但预收的期限最长不得超过半年。由此可认定，钱塘盛世物业公司起草的协议，约定由雁南飞公司预交一年的物业费用，违反了地方行政规定，协议该条款属于无效。以一审法院认定的应缴纳物业费的2019年10月1日起计算，应缴纳物业费用应当至2021年3月31日，合计一年半的物业费66352.12元（2398.67平方米×2元×18个月-已支付2万元）。 三、关于滞纳金的认定。钱塘盛世物业公司与雁南飞公司签订的协议约定，逾期交纳物业管理服务费或水电费等应交费用的，除交纳拖欠费用外，还应从逾期之日起按每天应交费用的1%交纳滞纳金。钱塘盛世物业公司据此以年利率24%主张违约金。雁南飞公司庭审中进行了抗辩，认为该约定属于无效，不应支付滞纳金。经审查，钱塘盛世物业公司、雁南飞公司签订的合同就违约金进行了约定，合同约定的违约条款本意并无违反法规定的情形，但滞纳金约定的数额明显高于法律规定，虽然钱塘盛世物业公司进行了调整，但仍然过分高于其损失。雁南飞公司签订合同后，应当按照约定及时支付物业费用，而由于雁南飞公司未给付物业费用，导致纠纷的发生，已构成违约，应当承担违约责任。庭审后，经一审法院释明，雁南飞公司申请就违约的滞纳金进行调整，根据钱塘盛世物业公司的主张及雁南飞公司的抗辩，结合案情，滞纳金调整为同期银行贷款利息4.35%计算滞纳金。 另据庭审查明，双方签订的合同落款时间虽然为2019年10月1日，但合同生效的时间在2020年6月26日，雁南飞公司在7月14日支付2万元物业费。故计算滞纳金的起算时间在7月15日。 依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告淮南雁南飞酒店管理有限公司于本判决生效后十日内，一次性向原告淮南钱塘盛世物业管理有限公司支付至2021年3月31日的物业服务费66352.12元。并以66352.12元为基数，按照年利率4.35%，向原告淮南钱塘盛世物业管理有限公司支付自2020年7月15日起至款清时止的滞纳金。二、驳回原告淮南钱塘盛世物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2881元，减半收取1440.5元，由原告淮南钱塘盛世物业管理有限公司负担710元，被告淮南雁南飞酒店管理有限公司负担730.5元。 二审中，双方均未提交新证据。对原审法院查明的基本事实，本院予以确认。 二审中，根据当事人的上诉理由以及答辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、一审判决对于物业费的计算是否妥当；2、雁南飞公司是否应当支付钱塘盛世物业公司滞纳金，如应支付，一审认定数额是否正确。针对上述争议焦点，本院评判如下： 针对争议焦点一，本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,双方应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中,钱塘盛世物业公司与雁南飞公司签订的《西湖春天商铺物业管理服务协议书》系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效,双方当事人应按照合同约定确定各自的权利义务并全面履行。《西湖春天商铺物业管理服务协议书》落款时间为2019年10月1日，经双方当事人盖章确认，且在2019年10月1日之前，钱塘盛世物业公司已经为雁南飞公司提供物业服务，履行了主要义务，故2019年10月1日该合同成立。雁南飞公司上诉称物业费应从2020年1月1日起算，经审查，“物业费从2020年元月1日起算2020年6月26日签”系雁南飞公司收到协议书后单方手写添加、并非双方约定的合同条款，钱塘盛世物业公司不认可该内容，雁南飞公司亦未提交其他证据证明双方另行商定了物业费起算时间，故本案中物业费的起算时间应从合同成立之日开始计算，即2019年10月1日。根据合同约定，双方当事人对预交物业费达成了一致意见，只是双方约定的预收期限违反《淮南市城市物业服务收费管理办法》，但不因此影响合同其他部分的效力，一审法院根据相关规定，将预收物业费的期限调整为半年，判决雁南飞公司交纳2019年10月1日至2020年10月1日物业费，预交2020年10月1日以后的半年物业费，合计一年半物业费66352.12元，符合法律规定。故雁南飞公司上诉称一审判决对于物业费支付的起点和预交物业费的期限认定错误的理由不能成立，本院不予支持。 针对争议焦点二，本院认为，合同第九条约定“乙方逾期交纳物业管理服务费或者水电费等应交费用的，除交纳拖欠费用外，乙方还应从逾期之日起按每天应交费用的1%交纳滞纳金。”根据前述，雁南飞公司存在拖欠物业费的情形，违反合同规定，应当承担违约责任，一审法院判决雁南飞公司以66352.12元为基数支付钱塘盛世物业公司滞纳金并无不当。故雁南飞公司上诉称一审判决对于滞纳金的认定错误的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，雁南飞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费640元，由淮南市雁南飞酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王雪霞 审判员  王元元 审判员  李 侠 二〇二一年二月八日 法官助理陈志琴 书记员魏海燕 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。