云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2021）云0181民初157号原告：钱某，女，汉族，1976年11月7日出生，住云南省安宁市。被告：杨某某，男，汉族，1999年2月19日出生，住云南省昭通市彝良县。委托诉讼代理人：黄馨月，云南辞宏律师事务所律师，特别授权代理。原告钱某与被告杨某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序于2021年2月8日公开开庭进行了审理。原告钱某、被告杨某某的委托诉讼代理人黄馨月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱某向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的租赁合同，并判令被告将承租的房屋腾空并恢复原状交还原告；2、判令被告支付拖欠的租金6600元（拖欠6个月，每月1100元）、物管费2175元（1年物管费已由原告先行垫付），以及水费、天然气费（因未能对表核实以核实实际发生额支付）；3、判令被告支付房屋使用费到实际返还房屋之日；4、判令被告支付原告违约金11880元（按租期3年总租金的30%计算）；5、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年12月8日，原、被告签订了《房屋租赁居间合同》，约定被告承租原告所有的位于安宁市房屋，每月租金1100元，每月物管费181.25元。合同约定：租赁期间如被告拖欠房屋租金或水、电、天然气、物业管理费、有线电视费、垃圾清运费视为违约；被告租赁期满后不续约，又不搬走需支付违约金；租期满后未搬走，原告有权自行收回房屋。原告依约将房屋租赁给被告后，被告却屡次违反合同约定，拖欠房屋租金。自2020年6月起就拒不支付租金，时至今日一共拖欠6个月租金，原告多次协调追讨都被被告以各种借口拒绝，因被告长时间拖欠房租，原告也多次通知被告腾出房屋交还原告，但被告却置之不理，仍霸占房屋至今。原告认为，双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，被告拒不支付租金，水、电、天然气等费用又霸房不搬的行为，已严重违反了合同约定及法律规定，其行为严重损害了原告的合法权益，特请求依法支持原告的诉讼请求。被告杨某某辩称：1、原、被告签订的房屋租赁合同无效。民法典第279条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。”从双方合同的内容来看，原告系将房屋出租给被告用来办公，故原告改变了该房屋的用途，违反有关法律的相关规定，该租赁合同应属无效。2、被告已尽到提前通知的义务。被告委托颜玉波处理租赁合同解除相关事宜，颜玉波已于2020年6月通过微信与原告协商解除合同的相关事宜，尽到了提前通知解除的义务。3、双方的房屋租赁合同已于2020年7月4日经原告同意而解除。根据被告提供的证据可以证明，2020年7月3日，被告委托颜玉波已明确告知不再租赁该房屋，2020年的7月4日原告是同意解除合同的，只是因房屋租赁合同约定的违约责任过高，双方就违约金未达成合意，但租赁合同是已经解除了，被告已将房屋及钥匙归还了原告，被告已无义务再支付合同解除后的租金。4、租赁合同的提前退租的违约责任过高，请求人民法院依法予以调整。根据民法典第585条的规定，本案中提前退租的违约金明显过高，所以被告请求法庭依法予以调整，被告应支付总的租金是6600元，应在此基础上进行相应的调整。5、原告未采取适当的措施造成损失扩大，应由其承担责任。在被告已明确要退租后，原告却迟迟不与被告进行处理，也未采取适当的措施防止损失扩大，根据民法典第591条的相关规定，原告主张的自2020年7月4日后的房租及物管费用等损失，应由其自行承担。综上，恳请依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年12月8日，钱某与杨某某签订《房屋租赁合同》约定：由杨某某租赁钱某的坐落于安宁市的房屋用来办公，租金标准为1100元/月，支付方式为半年付，各期租金支付日期提前30日；租赁期自2019年12月9日至2021年12月10日，租赁期内的水费、燃气费、物业管理费、护栏费等费用由杨某某承担；杨某某不按照约定支付租金达10日，钱某有权解除合同，杨某某应按总租金的30%向钱某支付违约金。合同签订后，杨某某向钱某支付了租金5600元和押金1100元，钱某按约向杨某某交付了房屋。自2020年6月起，杨某某未按约向钱某支付租金。2020年7月22日，杨某某委托案外人颜玉波通过微信向钱某表明，不再租赁钱某的房屋，但未获得钱某的同意。此外，钱某还于2020年4月20日垫付了租赁期间的物业管理费及垃圾清运费2175元。钱某遂起诉来院，本院于2021年1月27日向杨某某送达了钱某的起诉状副本。本院认为，钱某与杨某某签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，应属有效的合同，双方均应按照合同中的约定全面履行自己的义务。该合同约定了租金标准以及支付的期限，现半年一付的支付期限已到期，钱某就有权要求杨某某按约定标准支付租金。故钱某请求判令杨某某支付租金6600元的诉讼请求，本院予以支持。上述合同中还约定租赁期间的物管费、卫生费等由杨某某承担，因钱某已垫付了租赁期间的物管费和垃圾清运费，故钱某请求判令杨某某支付物管费及垃圾清运费2175元的诉讼请求，本院予以支持。至于钱某要求杨某某支付水费、天然气费的诉讼请求，因其提交的证据不足以证明其已垫付了水费和天然气费的事实，故本院不予支持。此外，双方的合同还约定，杨某某不按照约定支付租金达10日，钱某有权解除合同。杨某某自2020年6月起便未按约支付租金，双方约定的解除合同的事由已经发生，作为解除权人的钱某就有权解除合同。故钱某请求判决解除合同的诉讼请求，本院予以支持。本院于2021年1月27日向杨某某送达了钱某的起诉状副本，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“合同自起诉状副本或者仲裁申请书送达对方时解除”的规定，本院确认双方的合同于2021年1月27日解除。杨某某未按合同约定支付租金，已构成违约，应当承担违约责任，并应向钱某支付违约金。由于双方约定的违约金过分高于造成的损失，故本院根据杨某某的请求，认定违约金应以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的四倍进行计算，计算的基数以钱某主张的欠付租金6600元为准。因杨某某一直未将租赁房屋返还钱某并办理相应的返还手续，致使钱某因不能收回房屋而必然遭受损失，故钱某请求判令杨某某支付房屋占用费的诉讼请求，本院也予以支持。房屋占用费的计算，可参照双方约定的租金标准进行。杨某某提出双方合同无效的辩解，因与事实不符，本院不予支持。杨某某提出合同已于2020年7月4日解除的辩解，因双方并未经协商一致解除合同，故本院不予支持。杨某某提出房屋已返还钱某的辩解，因其不能提供证据证明其已经返还的事实，本院不予支持。杨某某提出2020年7月4日后的房租及物管费用等损失应由钱某自行承担的辩解，因无事实和法律依据，本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、原告钱某与被告杨某某签订的《房屋租赁合同》于2021年1月27日解除，并由被告杨某某于本判决生效后立即将坐落于安宁市福兴苑XX号房屋返还原告钱某。二、由被告杨某某于本判决生效后立即支付原告钱某租金6600元。三、由被告杨某某于本判决生效后立即向原告钱某支付违约金（以6600元为基数，自2020年6月1日起以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的四倍计算至租金付清之日止）。四、由被告杨某某于本判决生效后立即支付原告钱某垫付的物管费及垃圾清运费2175元。五、由被告杨某某于本判决生效后立即向原告钱某支付自2021年1月27日起至房屋返还之日止的房屋占用费（按每月1100元的标准计算）。六、驳回原告钱某的其他诉讼请求。诉讼费207元，由被告杨某某承担，并入上款执行。本判决为终审判决。审判员 徐 耀二〇二一年二月二十三日书记员 奎婉媛