安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖04民终202号 上诉人（原审原告）：淮南市金格四海商贸有限责任公司,住所地安徽省淮南市潘集区长江中路**金格四海商住楼,统一社会信用代码913404006629209659。 法定代表人:葛少卢,该公司总经理。 委托诉讼代理人：米桂保，安徽从法律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：范辉，男，1982年6月18日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。 委托诉讼代理人：梁馥麟，安徽八公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫正科，安徽八公律师事务所律师。 上诉人安徽金格四海房地产开发有限公司（以下简称金格四海）因与被上诉人范辉房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市潘集区人民法院(2020)皖0406民初2752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 金格四海的上诉请求：撤销原判，改判范辉一次性支付金格四海租金、物业服务费及迟延履行违约金149591元。事实和理由：一、一审认定事实错误。双方对合同变更没有协商一致，关于租金、物业服务费支付标准及数额在合同履行过程中没有发生变更，一审庭审中提交的《租金催缴函》可以佐证。催缴函中明确约定第一个租约年的租金计126000元，第二个租约年第一、第二两个季度应缴纳商铺租金和物业费共计63000元，一个租约年126000元的标准没有变。第一、第二季度减少15000元的租金是商场赔付的当时开业延误的两个月的停业损失，第二个租约年租金及物业服务费的支付标准没有因为合同实际履行发生改变，第三个租约年也应按照合同约定给付。二、一审法院以范辉提交的“破产停业”通知作为本案解除合同的通知属事实认定错误。1.范辉提交的通知内容可以体现其因经营亏损停业，与金格四海之间没有任何关系，该通知为打印件，真实性无法核实，不能确定是否张贴及张贴的位置，通知的落款时间为2020年2月18日，此期间为疫情最为严重时期，小区封闭，范辉不可能进入商场张贴通知，该通知也不可能送达金格四海。2.从一审庭审张虎、李红、曾兰兰的证言可知,同楼层其他商铺在2020年3月陆续营业，后停业时间均不同。金格四海与范辉签订的合同中未约定单方解除权的行使条件，合同履行过程中也没有出现法定的解除条件的情形，且范辉也没有书面通知金格四海解除合同，不应以范辉单方擅自离场行为认定合同解除。三、一审判决计算租金及物业费的期间节点错误，2019年下半年的期间节点应当于2019年12月8日止。四、范辉已付清第一个租约年度租金和物业费，第二个租约年度（2018年12月8日至2019年12月7日）拖欠28000元，第三个租约年度（2019年12月8日至2020年10月9日）按照租金和物业服务费6%同步递增，应付111300元，但实付20749元，尚欠90551元。范辉应支付迟延履行违约金8540元。补交三个月免租装修期的租金22500元。以上共计149591元。 范辉未提交书面答辩意见。 金格四海向一审法院起诉请求：1.判令范辉支付拖欠的租金和物业服务费（暂计算至2020年12月7日）185811元；2.判令范辉支付迟延履行违约金44895元，（1、2项共计230706元）；3.判令范辉按照欠费金额日1‰计算支付2020年12月7日后的延迟履行违约金至租金和物业服务费偿清之日止。 一审法院认定事实：2017年,以金格四海为甲方，范辉为乙方双方签订《租赁合同》。该合同主要约定：范辉承租金格四海名下的位于淮南市潘集区金格四海商场四层,3号4号铺位场地。范辉租赁该商铺用于经营品牌为《老厨人深海炖锅》租赁期限为五年，该两商铺面积为300平方米。双方对每个租约年的租赁及物业费和违约责任进行了约定。（1）计租面积即为该场地的签约面积，每个租约年乙方向甲方支付的租金金额为：第壹个租约年每月每平方米25元，年租金为90000元；第贰个租约年每月每平方米25元,年租金90000元;第叁个租约年每月每平方米26.5元,即年租金95400元。其他:以上金额包含免租金额,实际支付时应予以扣除,第三年起按下列方式递增,每壹年,按6%递增,第三年起开始递增。（2）租金支付:年租金低于叁万元（含叁万元）,需于租赁首月十日前一性缴清年租金,年租金大于叁万元（不含叁万元）,需于租赁首月十日前缴清第一季度租金,第二季度至合同终止每季度租金于首月十日前缴纳。关于物业服务费,《租赁合同》第十条约定:每月物业服务费＝物业服务费收费标准×该场地合同约定面积。物业服务费与租金同步递增,与租金同步缴纳。第一个租约年物业服务费收费标准为:每平方米每月10元,包含空调使用费。关于违约责任,《租赁合同》第23.2约定:乙方延缴纳租金、物业服务费或其他费用,每延迟一日,乙方应当向甲方支付欠费金额1‰的迟延履行违约金。合同第七条约定，本合同项下的进场日为2017年6月1日。在进场日，乙方应当于该日与甲方办理场地交接手续。合同第九条约定，2017年10月1日甲方开始整体开业经营，甲方如有调整按本合同约定另行通知乙方开业日的，以甲方通知为准。甲方整体开业日为计租日。合同第二十六条对不可抗力进行了约定，因不可抗力而全部或部分不能履行本协议的，该方不承担违约责任，但该方应采取一切必要和适当的措施减轻可能给对方造成的损失……。合同签订后范辉便在金格四海经营《老厨人深海炖锅》。2019年3月5日，金格四海书面向范辉出具《租金催缴函》，内容为，尊敬的深海炖锅业（范辉）商户：自贵方与我公司合作以来，一直是风雨同舟，休戚与共。在此表示真挚的感谢。截止到2018年12月7日，贵方在第一个租约年租金计126000元，扣除合同内免租期租金（三个月）22500元，以及商场在2017年9月15日至2017年12月7日的停业损失赔付（免一个月租金），7500元，已缴纳96000元，现第一年租金已结清。第二个租约年第一季度（2018年12月8日至2019年3月7日）和第二季度（2019年3月8日至2019年6月7日）应缴纳商铺租金及物业费63000元，扣除商场在2017年9月15日至2017年12月7日的停业损失赔付（二个月）15000元，现贵方仍欠租金及物业费48000元，请贵方收到此函后5日内（2019年3月10日）缴齐该笔费用为感。《租金催缴函》上金格四海加盖其公章。2018年12月7日，范辉在第一个租约年租金及物业费计126000元（90000元租赁费和36000元的物业费），扣除应当扣除的费用，范辉向金格四海交纳租金及物业费96000元，第一租约年范辉全部交清。第二租约年第一、二季度（2018年12月8日至2019年6月7日）范辉应租金及物业费63000元，扣除其他费用范辉只需缴纳48000元，已缴清。2019年下半年（2019年6月8日至2020年1月8日）的租金及物业费为35000元，范辉已支付金格四海。2020年1月26日，金格四海董群通过微信通知范辉，因新型病毒严重传染，决定闭店几天，开店时间另行通知。2020年3月4日范辉停止餐厅经营，撤离了金格四海商场。2020年10月份，金格四海停止了金格四海商场所有营业。截止至2020年1月范辉共支付金格四海租金及物业费199749元。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。金格四海与范辉签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，是有效合同。金格四海公司将商场铺位场地租赁物交付范辉使用、收益，范辉应当支付租金。根据范辉提交的证据，2019年3月5日由金格四海向范辉出具的《租金催缴函》和金格四海提供的商户租金收入明细中可看出，截止到2018年12月7日，范辉在第一个租约年租金计126000元（90000元租赁费和36000元的物业费），扣除了应当扣除的费用，范辉交纳96000元，第一租约年范辉全部交清。第二租约年第一、二季度（2018年12月8日至2019年6月7日）范辉应租金及物业费63000元，扣除其他费用范辉只需缴纳48000元，范辉已缴纳。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。由于双方在后续的履行过程中已经用实际行动表明合同的租金部分和物业费的计算部分已然变更，应当以变更后实际履行的合同为准。2019年下半年（2019年6月8日至2020年1月8日）的租金及物业费为35000元，范辉已支付金格四海。按双方新的约定范辉已交清2020年1月8日前的全部租金及物业费。2020年1月8日后，董群告诉范辉之妻王娟，2020年的租金按照2019年优惠后的租金收取。2020年2月18日，范辉在金格四海的办公室门上张贴通知，要求解除合同。由于金格四海知道但未作答复，后范辉之妻王娟又在2020年3月4日再次发信息给董群，要求解除合同并表示店里的东西不要了。董群表示知道了，明天我和董事长汇报。范辉撤场时间应为2020年3月4日。由于范辉至2020年1月共支付金格四海租金及物业费199749元，除去范辉2018年、2019年应缴的租金及物业费179000元，尚剩余20749元，足已支付2020年1月9日至2020年3月4日的租金及物业费。现金格四海的诉请是按照原合同的方式计算，未考虑双方在后续的履行过程中已经用实际行动表明合同的租金部分和物业费的计算部分已然变更，也未扣除其应当免租期和停业损失，金格四海已于2020年10月份停止了金格四海商场所有营业，仍将租金及物业费计算至2020年12月7日，故金格四海的诉请无事实与法律依据，不予支持。判决：驳回淮南市金格四海商贸有限责任公司的诉讼请求。案件受理费4761元，减半收取2380.5元，由淮南市金格四海商贸有限责任公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审认定事实予以确认。 本院归纳二审争议焦点为：1.金格四海与范辉之间签订的合同在实际履行中关于租金及物业费计算标准是否已变更；2.范辉解除合同是否成立；3.一审关于范辉应支付金格四海租金及物业费数额的认定是否正确。 本院针对上述争议焦点评判如下: 针对争议焦点一,金格四海与范辉于2017年签订《租赁合同》，范辉承租金格四海商场铺位场地，一审认定双方签订的合同合法有效且实际履行，双方对此无异议，予以确认。金格四海提交的商户租金收入明细，结合金格四海2019年3月5日发出的《租金催缴函》可知，截至2019年3月5日，范辉已交清第一个租约年租金及物业费共计96000元；第二个租约年第一季度、第二季度范辉已交纳48000元，下半年范辉交纳租金及物业费35000元，第二个租约年共交纳83000元，范辉已交清2020年1月8日前全部租金及物业费，共计199749元。一审庭审中，金格四海对范辉已交纳租金总额无异议，予以确认。范辉提交其配偶王娟与金格四海经理董群的聊天记录、范辉张贴的停业通知、证人证言等证据，以证明在履行租赁合同第二个租约年期间，双方已通过实际履行对合同约定租金及物业费支付金额予以变更，且董群告知王娟，2020年的租金按照2019年优惠后的租金收取。从双方提交的证据来看，金格四海已通过实际行为认可双方已变更交纳租金及物业费的数额，结合一审证人证言可知租金及物业费数额的变更不仅针对范辉一户，其他租户也得到同样的减免，金格四海辩称合同约定租金及物业费支付标准未变更的主张没有依据，不予采信。 针对争议焦点二,新冠疫情期间，金格四海发出闭店通知后，范辉于2020年2月18日在金格四海办公室门上张贴停业通知，微信通知金格四海经理董群，要求解除合同，并于2020年3月4日撤场后再次微信通知董群，董群微信回复其已向董事长汇报，可见金格四海明知范辉已撤场且要求解除合同的事实，未作出答复可视为对范辉解除合同的认可，由于不可抗力原因出现，双方合同解除符合法定解除权，合同自范辉撤场时实际解除，金格四海主张合同未解除的理由不能成立，不予支持。 针对争议焦点三,因第二个租约年的租金及物业费支付标准已实际变更，且即使2019年下半年的期限节点止于2019年12月8日,一审结合范辉撤场时间,对于其已支付金格四海的租金及物业费用的计算标准及总额足够支付应交纳租赁费用的认定仍然正确，予以确认，金格四海的上诉主张不予采信。关于金格四海二审要求范辉支付三个月免租装修期的租金22500元部分，因并非范辉原因导致合同终止，无需承担违约责任，不予支持。 综上所述，金格四海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3292元，由淮南市金格四海商贸有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李永 审判员  张晨 审判员  魏宁 二〇二一年二月七日 法官助理李长梅 书记员李时雪