湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘10民终272号 上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南湘天下小城镇发展有限公司，住所地湖南省资兴市蓼江镇人民政府院内。 法定代表人：冯劲龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑焰忠，广东卓建律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨帆，广东卓建律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：资兴市蓼江镇大坪村村民委员会，住所地湖南省资兴市蓼江镇大坪村大**。 法定代表人：陈振华，该村委会主任。 上诉人湖南湘天下小城镇发展有限公司（以下简称湘天下公司）因与被上诉人资兴市蓼江镇大坪村村民委员会（以下简称大坪村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服湖南省资兴市人民法院（2020）湘1081民初466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知双方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 湘天下公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法确认《土地承包经营权流转合同》于大坪村委会起诉之前已解除，湘天下公司无需再退还土地；2.撤销一审判决第二、四项并改判湘天下公司无需支付2019年租金及违约金；3.改判大坪村委会返还湘天下公司多支付的337.4亩土地2014年至2018年的租金438,620元；4.改判大坪村委会返还湘天下公司2014年多支付的租金256,247元；5.追加实际承租人王某某、谢某某、资兴市某某生态农业开发有限公司为第三人参加本案诉讼；6.判决由大坪村委会继续履行以湘天下公司名义签订的转租合同；7.确认《土地承包经营权流转合同》最早生效日期为2014年9月1日，并以此作为租金起算点；8.本案诉讼费用由大坪村委会负担。事实和理由:1.大坪村委会诉请解除《土地承包经营权流转合同》的行为已明确表明其不再履行案涉合同，双方签订合同的目的已无法实现，应当认定《土地承包经营权流转合同》在大坪村委会起诉之前已解除。2.大坪村委会起诉前就已经收回全部案涉土地，且已有村民在案涉土地进行种植，故湘天下公司无需再退还案涉土地。3.大坪村委会未能将黄一组、黄二组、袁二组尚未流转的土地实现连片流转，湘天下公司有权将已流转的土地337.4亩退还给大坪村委会，大坪村委会应当退还337.4亩土地从2014年至2018的租金438,620元（337.4亩×260元/亩×5年=428,620元）。4.大坪村委会有多次影响湘天下公司及次承租人经营的行为，湘天下公司有权主张要求大坪村委会赔偿实际损失。次承租人王某某租赁面积400亩；资兴市某某生态农业开发有限公司租赁面积229亩，且大坪村委会作为见证方在租赁合同上签名盖章；谢某某租赁面积300亩；租金均已直接支付给大坪村委会，由于大坪村委会干预生产经营，导致承租土地无法使用。5.以湘天下公司名义转租或者委托大坪村委会转租的土地共计929亩（400亩+229亩+300亩=929亩），转租合法有效，且大坪村委会已经逐渐取代了湘天下公司，形成了出租方和转租方双重身份的统一，并实际享受了收益，现大坪村委会诉请解除与湘天下公司签订的合同会影响到三位实际承租人的合法权益，应追加王某某、谢某某、资兴市某某生态农业开发有限公司为第三人参加本案诉讼，并由大坪村委会继续履行以湘天下公司名义签订的转租合同。6.案涉《土地承包经营权流转合同》的签订时间为2014年8月31日，可以确认土地使用时间最早是在2014年9月1日，应以此作为租金起算点。2014年的租金实际上只应计算2014年9月、10月、11月、12月这四个月的租金(即年租金的三分之一)即128,124元。2014年12月31日，湘天下公司一次性支付了384,371元，多支付的256,247元，减去2019年的租金355,971.46元[338元/亩×(1478.38亩－应退还的337.4亩－修路征收87.81亩)=355,971.46元。]，未付差额为972,446元，而湘天下公司次承租人已经支付168,143元，则2019年的租金实际上已经多支付了68,418.54元。7.湘天下公司提交的《关于土地流转费缴纳的复函》《湘天下.蓼江小镇项目联系函及附件》均能证明湘天下公司对于土地面积提出过异议，因资兴市蓼江镇政府在协调时承诺解决土地面积未完全交付等问题，并让湘天下公司先支付租金，湘天下公司才同意继续履行合同。8.假设一审判决数额不存在错误的情况下，该判决认定双方应承担的诉讼费系错误的。本诉的初始诉讼标的额为土地复垦费1,182,704元、租金及违约金1,154,289.54元，合计2,336,993.54元，一审本诉判决支持大坪村委会的数额为362,243.66元，支持比率为15.5％，本诉受理费为15,188元，则湘天下公司应负担的诉讼费按15.5％计算为2354.14元，故一审判决湘天下公司负担4766元系错误的。 大坪村委会辩称，1.大坪村委会是个管理组织，为村民服务，土地都是村民承包的。2.湘天下公司与王某某签订承包合同，是私自转包，未经过大坪村委会同意。3.湘天下公司主张黄一组、黄二组、袁二组尚未流转的226.35亩土地与李某某所租的土地不在一个地段。4.郴州市某某生态农业开发有限公司是直接与湘天下公司签订的租赁合同。 大坪村委会向一审法院起诉请求：1.判令解除大坪村委会与湘天下公司2014年8月31日签订的《土地承包经营权流转合同》，并要求湘天下公司支付土地复垦费1,182,704元（800元/亩）；2.判决湘天下公司支付土地租金499,692.44元、违约金654,597.1元；3.本案受理费由湘天下公司负担。2020年8月7日，一审庭审时大坪村委会变更第一项诉讼请求为解除《土地承包经营权流转合同》，土地恢复原状。 湘天下公司向一审法院反诉请求：1.判决双方继续履行2014年8月31日签订的《土地承包经营权流转合同》；2.判决大坪村委会返还湘天下公司多支付157.92亩土地2014年至2018年的租金205,296元；3.判决大坪村委会支付少交付的157.92亩土地的违约金424,552.13元；4.判决湘天下公司可向大坪村委会退还未实现连片流转的土地337.4亩；5.判决大坪村委会返还湘天下公司多支付的337.4亩土地2014年至2018年的租金438,620元；6.判决湘天下公司可向大坪村委会退还无法开发的土地304亩；7.判决大坪村委会承担本案鉴定费、评估费、受理费等诉讼费用。以上合计1,068,468.13元。 一审法院认定事实：“湘天下·蓼江小镇”项目位于资兴市蓼江镇，是蓼江镇打造农业旅游文化产业区的组成部分，项目计划总投资95,547.3万元，项目计划总占地面积6500亩。为推进“湘天下·蓼江小镇”项目开发，案外人深圳市某某投资发展有限公司与资兴市蓼江镇某某土地专业合作社于2013年8月5日成立湘天下公司。之后，深圳市某某投资发展有限公司与资兴市蓼江镇人民政府于2013年9月25日签订《资兴市蓼江镇休闲农业与新型小城镇建设合作开发协议》，深圳市某某投资发展有限公司与资兴市人民政府于2014年3月21日签订《资兴市蓼江镇休闲农业与新型小城镇建设合作开发战略协议》，就蓼江镇现代农业与新型城镇建设合作开发事宜达成一致协议。2014年8月1日，为确定流转土地面积，案外人湖南省某某集团资兴勘查设计有限公司受大坪村委会和湘天下公司的委托，对“湘天下·蓼江小镇”项目开发所需流转的第一期部分土地进行了勘查并制作了《蓼江镇大坪村组界界桩图》，该图测量总面积为1478.38亩。2014年8月31日，湘天下公司与大坪村委会签订《土地承包经营权流转合同》，涉及的土地面积为1478.38亩，资兴市蓼江镇人民政府和资兴市农村经济管理局对该合同进行了备案。合同约定：大坪村委会愿意将其所有的位于资兴市蓼江镇大坪村委会的共计1478.38亩土地（详见《蓼江镇大坪村组界界桩图》和《租赁土地基本情况统计表》）承包经营权租赁给湘天下公司，从事文化创意、休闲农业、产业旅游、养生养老等生产经营活动；租赁期限为30年，自2014年1月1日起至2043年12月31日；租赁金额为人民币260元/亩/年，租金以5年为一轮实行逐轮递增，即第一轮租金260元不变的前提下，从第二轮起每轮递增30%（即78元/亩/年）；租金的支付方式为2014年的租金在8月10日前土地租赁手续办理完毕并实际交付土地之日起10日内一次性支付2014年全年的租金，2014年8月10日以后签订本合同，按照土地实际交付日期计算并一次性支付租金，2015年起，每年3月10日前一次性支付当年的租金；大坪村委会承诺于2014年12月31日前，将黄一组、黄二组、袁二组共3个组尚未流转的土地226.35亩实现连片流转。对个别不同意流转的村民，负责做通其工作，将其土地调整到边缘地段，确保实现流转土地的连片。若在该地段不能实现连片流转，湘天下公司有权将上述地段已经流转的土地337.4亩退还给大坪村委会，双方按照该地段实际连片流转的土地面积重新确定租金数额；租赁合同期满后，若双方不再继续合作，湘天下公司应当及时将土地按现状交还大坪村委会；湘天下公司逾期交纳土地承包经营权租赁金，协商未果经催告后在60日内仍未支付的，大坪村委会有权解除合同；湘天下公司逾期支付租金，每延迟1天，应按当年租金的5‰支付违约金，大坪村委会逾期交付土地每延迟1天，按2014年租金的5‰承担违约责任。合同约定了其他内容。合同签订后，湘天下公司将租赁的1478.38亩土地部分进行了农业开发，并将部分土地流转给案外人，但有部分土地一直处于抛荒状态。2014年至2018年，湘天下公司向大坪村委会支付的土地流转租金分别为384,371元、384,371元、384,378.8元。后因修建基础设施，湘天下公司流转的土地面积减少了87.81亩，故湘天下公司支付2017年和2018年的租金为361,548.2元。2019年的租金，湘天下公司没有向大坪村委会支付租金，但湘天下公司部分土地的次承租人直接向大坪村委会支付了168,143元租金（其中案外人资兴市蓼江生物科技有限公司支付101,400元、李某某支付33,281元、谢某某支付33,462元）。双方因土地流转发生争议，遂诉至法院。 一审法院认为，涉案《土地承包经营权流转合同》是双方协商一致签订，是双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，并由相关部门进行了备案，故《土地承包经营权流转合同》合法有效，双方应当按照合同约定履行相关义务。本案争议的焦点主要有以下三个：一是大坪村委会是否违约在先。湘天下公司主张大坪村委会实际交付的土地面积为1320.43亩，比约定面积少了157.95亩，但未提交证据证实该主张。湘天下公司主张合同约定的黄一组、黄二组、袁二组尚未流转的土地没有实现连片流转，也未提交充足有效的证据予以证实。湘天下公司主张合同所涉土地有304亩土地无法开发，但未提交相关的依据。本案双方是先确定流转土地范围，并通过委托第三方测量制作《蓼江镇大坪村委会组界界桩图》，且该界桩图明确标注土地面积是1478.38亩，然后才签《土地承包经营权流转合同》。故涉案《土地承包经营权流转合同》是在确定流转土地的现状和面积的基础上签订的，合同签订时双方对土地的位置和土地资源的优劣，以及土地是否符合湘天下公司项目要求是明知且认可的。从合同的履行上看，湘天下公司按1478.38亩的标准足额交纳了2014年、2015年、2016年三年的土地租金，2017年和2018年的租金也只是按相应减少的面积交足了361,548.2元，且双方均认可2014年至2018年五年内湘天下公司均按合同约定足额缴纳了租金。湘天下公司在开始的五年内并未提出土地面积不足的异议，也没有提出三个组未实现连片流转和部分土地无法使用的异议，更没有以此为由拒绝交纳或者减少交纳租金。湘天下公司在土地交付后，连续五年按照合同完全履行租金支付义务后，又以大坪村委会没有按照合同约定交付土地的主张没有事实依据，且不符合常理。综上，一审法院对湘天下公司主张大坪村委会违约在先的诉讼主张不予支持，对湘天下公司要求大坪村委会返还多付的土地租金、支付少交付土地违约金、以及退还部分土地的反诉诉讼请求不予支持。二是涉案《土地承包经营权流转合同》能否继续履行。根据双方合同约定，湘天下公司应当于每年3月10日前一次性支付当年的租金，但湘天下公司除了案外人代付的168,143元租金以外，至今未向大坪村委会支付过2019年的土地租金，已逾期支付租金构成违约。涉案合同流转的土地是大坪村委会整合该村各组村民的土地，土地租金涉及众多村民利益，湘天下公司经大坪村委会多次催讨租金且向人民法院提起诉讼后，一直没有履行租金支付义务，如果《土地承包经营权流转合同》继续履行又持续拖欠租金，将会引发更多的矛盾纠纷。同时，涉案合同在实际履行中，湘天下公司仅开发利用了部分土地，部分土地一直处于闲置、抛荒的状态，故双方涉案《土地承包经营权流转合同》的目的至今未完全实现，也违背了我国农村土地的有关政策规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，以及当事人一方的违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因此，根据双方合同履行的情况和湘天下公司目前的运营状况，涉案《土地承包经营权流转合同》继续履行已经困难重重，不及时解除将会造成更多的矛盾纠纷，故大坪村委会要求解除《土地承包经营权流转合同》的诉讼请求依法有据，予以支持。三是湘天下公司是否需要对改变的耕地恢复原状。湘天下公司认为，根据双方签订的《土地承包经营权流转合同》第五条第十一款约定，租赁合同期满后，湘天下公司按土地现状交还大坪村委会，故双方合同解除后只需将土地按现状移交，并不需要复垦。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故双方合同解除后，湘天下公司应当将流转的土地退还大坪村委会。双方合同没有约定要恢复原状退还，故按现状退还还是按原状退还，应当根据实际情况综合考虑。首先从本案土地性质看，双方签订的《土地承包经营权流转合同》约定流转土地用于农业开发，故涉案土地流转后并没有改变土地性质，按现状退还后仍然可以按照流转前土地经营使用的方式使用。其次从恢复到原状的可能性看，涉案土地流转前是高低、大小、形状不一的小块耕地，集中流转后被平整过的土地变成平坦、大块的耕地，且被平整过土地的原貌也没有相应的证据证明，故耕地被平整以后再恢复到原来的状态事实上已经存在不可能。最后从恢复原状在经济上是否合理看，流转后统一平整土地本身就是提高地力的一种措施，土地的经济效益自然得到了提高，再恢复到平整前的状态既增加恢复的成本，又会降低土地的利用率，也不利于下一步流转，故恢复原状在经济上已经不合理。故对大坪村委会要求湘天下公司对改变的耕地恢复原状的诉讼请求不予支持。综上所述，双方《土地承包经营权流转合同》租赁土地从2017年开始减少了87.81亩，故2019年应当支付的土地租金是470,012.66元[338元/亩/年×（1478.38亩-87.81亩）]，除去案外人代付的168,143元租金，湘天下公司2019年还应支付租金301,869.66元（470,012.66元-168,143元）。关于逾期付款违约金，大坪村委会主张654,597.1元明显过高，湘天下公司要求调整的抗辩意见，予以采信。根据本案的实际情况，酌情支持违约金60,374元（参照年利率10%计算两年）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第三项和四项、第九十七条、第一百一十四条第二款、第六十一条、第一百零七条、第六十二条第一款第二项，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，并经一审法院审判委员会研究决定，判决：“一、解除原告（反诉被告）资兴市蓼江镇大坪村村民委员会与被告（反诉原告）湖南湘天下小城镇发展有限公司于2014年8月31日签订的《土地承包经营权流转合同》；二、被告（反诉原告）湖南湘天下小城镇发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）资兴市蓼江镇大坪村村民委员会2019年土地租金301,869.66元，违约金60,374元，两项合计362,243.66元；三、驳回原告（反诉被告）资兴市蓼江镇大坪村村民委员会其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）湖南湘天下小城镇发展有限公司反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15,188元，由原告（反诉被告）资兴市蓼江镇大坪村村民委员会负担10,422元，由被告（反诉原告）湖南湘天下小城镇发展有限公司负担4766元，反诉案件受理费7208元由被告（反诉原告）湖南湘天下小城镇发展有限公司负担。” 本院二审期间，湘天下公司围绕上诉请求依法提交了2组证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证如下：1.湘天下公司的营业执照及企业工商信息查询表、资兴市蓼江镇某某土地专业合作社的工商信息查询表、大坪村委会的登记信息查询表，拟证明大坪村委会与资兴市蓼江镇某某土地专业合作社是一套人马，两块牌子，资兴市蓼江镇某某土地专业合作社是湘天下公司的股东之一，资兴市蓼江镇某某土地专业合作社以土地租赁作为出资，但出资未到位，其认缴资本一直未实缴，是导致发生本案纠纷的原因之一。该证据不能证明其证明目的，本院不予采信。2.谢某某出具的《稻虾基地租赁情况说明》，拟证明案涉相关土地已经被大坪村委会收回供村民使用及在土地租赁过程中大坪村委会的村民存在阻碍承租人及次承租人正常生产经营的情形。该说明系打印件且谢某某未出庭作证，真实性存疑，本院不予采信。 本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：湘天下公司的上诉请求是否应予支持。本案中，涉案《土地承包经营权流转合同》是双方当事人协商一致签订，是双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，该合同合法有效。一、关于《土地承包经营权流转合同》是否在本案诉讼前已解除。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。本案中，案涉《土地承包经营权流转合同》约定的租赁期限届满之日为2043年12月31日，大坪村委会一审起诉请求解除该合同，湘天下公司反诉请求继续履行该合同，可见双方当事人在本案诉讼前并未协商一致解除该合同。二、关于返还多支付的租金。1.湘天下公司主张案涉合同约定的黄一组、黄二组、袁二组尚未流转的土地没有实现连片流转，大坪村委会应返还337.4亩土地2014年至2018的租金438,620元。根据双方签订的《土地承包经营权流转合同》约定，2014年12月31日前，大坪村委会未将黄一组、黄二组、袁二组尚未流转的土地实现连片流转，湘天下公司有权将已流转的337.4亩土地退还给大坪村委会，双方按实际连片流转土地面积重新确定租金。本案中，湘天下公司未提供证据证明土地未实现连片流转，且2014年12月31日后，湘天下公司也未将已流转的337.4亩土地退还给大坪村委会，并在2014年至2018年的5年间都按合同约定支付了该部分土地的租金。故湘天下公司该项主张，本院不予支持。2.湘天下公司主张2014年多支付了租金256,247元，大坪村委会应当予以返还。本院认为，双方虽然在合同中约定2014年8月10日以后签订合同的，按照土地实际交付日期计算并一次性支付租金，但双方并未约定具体的计算方式，且双方提交的结算收据及记账凭证中均载明湘天下公司于2014年12月31日支付的384,371元系2014年度的土地租金。之后湘天下公司并未向大坪村委会主张返还租金，且在2015年至2018年均足额支付了土地租金，亦未在其他年度主张扣除多支付的租金256,247元。由此可见，2014年12月31日湘天下公司支付的384,371元租金系其一次性支付给大坪村2014年度的土地租金。故，湘天下公司关于2014年的租金应当从2014年9月1日起算，租金应为384,371元的三分之一即128,124元，大坪村委会应当返还256,247元的主张，本院不予支持。三、关于追加王某某、谢某某、资兴市某某生态农业开发有限公司为第三人。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。”本案中，签订案涉《土地承包经营权流转合同》的主体系湘天下公司与大坪村委会，虽然湘天下公司与次承租人在转租合同中约定由次承租人将租金直接支付给大坪村委会，但次承租人代湘天下公司支付租金的行为并不导致《土地承包经营权流转合同》的主体变更。且王某某、谢某某、资兴市某某生态农业开发有限公司均未向人民法院申请参加诉讼，本院不宜将其列为本案第三人。四、关于由大坪村继续履行湘天下公司与次承租人签订的转租合同。本案中，大坪村委会并非转租合同的主体，且次承租人也并未代替湘天下公司支付完所有欠付租金，故，湘天下公司要求大坪村委会履行转租合同的主张，本院不予支持。五、关于2019年的租金及违约金。根据《土地承包经营权流转合同》约定，湘天下公司应当于每年3月10日前一次性支付当年的租金，但除了部分土地的次承租人代付了168,143元租金以外，湘天下公司至今未向大坪村委会支付过2019年的土地租金，逾期支付租金已构成违约，大坪村委会有权要求其支付违约金。一审判决认定湘天下公司2019年应支付的租金及根据本案实际情况酌情支持的违约金并无不当，本院予以维持。2019年应支付租金及违约金的具体计算方式，一审判决已详细写明，本院不再赘述。另，关于湘天下公司对一审本诉案件受理费负担不服的问题。大坪村委会在一审庭审时变更了诉讼请求，一审法院系以变更后的诉讼标的计算湘天下公司应负担的案件受理费，故，一审判决双方负担本诉案件受理费的数额并无不当。 综上所述，湘天下公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14,314元,由上诉人湖南湘天下小城镇发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李红兵 审 判 员 陈新德 审 判 员 孟晋忠 二〇二一年二月四日 法官助理 曹 晰 书 记 员 魏小兰 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。