江苏省南京市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）苏01民终876号上诉人（原审原告）：方东九，男，1971年11月13日出生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：程飞，江苏苏晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹嘉棋，江苏苏晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：毕国祥，男，1968年5月20日出生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：董文科，江苏同帆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王章青，女，1969年1月24日出生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：董文科，江苏同帆律师事务所律师。上诉人方东九因与被上诉人毕国祥、王章青劳动争议一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初2427号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。方东九上诉请求：1.撤销一审裁定，并指令本案由一审法院继续审理；2.毕国祥、王章青承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：（一）案涉房屋系支付合理对价购买所得，并非因劳动关系取得的劳动报酬，一审法院裁定驳回起诉系认定事实错误。毕国祥自2007年起一直为江苏润恒投资有限公司（以下简称润恒公司）的实际控制人。2008年8月1日，方东九与毕国祥就案涉房屋签订《工作条件协议》，约定润恒公司将案涉房屋过户给方东九，过户后该房屋产权及使用权归属方东九，润恒公司垫付首付款及每月按揭贷款。润恒公司运作上市后，由方东九一次性偿还润恒公司垫付该房屋的所有款项；若在合同期内，润恒公司未能运作上市，则润恒公司垫付该房屋所有款项作为住房补助，方东九无需再偿还。毕国祥、王章青也于2008年8月10日出具确认书，确认同意按照该《工作条件协议》的约定，将案涉房屋过户给方东九。实际上，润恒公司最终未能上市，案涉房屋的房款由润恒公司全部支付，现房屋的贷款也已全部还清。案涉房屋实际应为方东九向毕国祥、王章青购买，房款由润恒公司承担，润恒公司支付房款的行为不能视为向毕国祥、王章青购买案涉房屋，案涉房屋买卖合同的相对方应当为方东九与毕国祥、王章青，毕国祥、王章青也系明知案涉房产的过户对象为方东九，并非润恒公司。毕国祥作为润恒公司的实际控制人以及案涉房屋的所有权人，其与润恒公司财产混同，对于房屋买卖、房款支付情况均系清楚明知。方东九与毕国祥、王章青之间虽未签订正式的房屋买卖合同，但从《工作条件协议》、确认书及房屋交付情况可以看出，毕国祥、王章青与方东九已达成房屋买卖的合意，系房屋买卖合同关系，房屋款项已支付完毕，且方东九已实际占有并使用案涉房屋。一审法院仅凭《工作条件协议》的性质即认定案涉房屋系福利性住房，为方东九的劳动报酬，系认定事实错误。（二）一审法院适用法律错误。案涉房屋系方东九支付合理对价购买所得，并非福利性住房。方东九与毕国祥、王章青就案涉房屋形成的关系应系房屋买卖合同关系，并非劳动关系，毕国祥、王章青将案涉房屋过户给方东九系房屋买卖合同约定的义务，并非劳动合同中约定的劳动报酬组成部分，不属于劳动争议。一审法院适用《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》的规定，驳回方东九的起诉，系适用法律错误。本案应当适用《中华人民共和国合同法》的规定进行审理。（三）方东九已完全履行合同义务，不存在任何过错，毕国祥、王章青应当按约履行过户义务。毕国祥、王章青于2008年8月10日确认，同意按照《工作条件协议》的约定将案涉房屋过户给方东九，双方就房款支付、房屋过户的情况已协商一致，达成买卖合意。毕国祥、王章青于2009年将房屋及《交房流转单》《住房质量保证书》《业主手册》等交房材料交付给方东九，方东九自2009年7月起实际居住并使用案涉房屋至今，期间也正常缴纳了物业费、水电费等，因毕国祥、王章青遗失办理过户的材料、将房屋抵押给第三人，才一直未能过户。方东九已支付完毕合理对价并实际占有房屋，不存在任何过错，毕国祥、王章青应当按约履行过户义务。本案的核心证据是《工作条件协议》，协议虽然体现了方东九与润恒公司之间的劳动待遇以及奖金相关的内容，但是方东九与毕国祥、王章青之间实际是房屋买卖关系。案涉房产登记在毕国祥、王章青名下，是毕国祥、王章青的个人财产。润恒公司对方东九的住房补助，并不是房产本身，而是垫付购房款。润恒公司对方东九的住房补助主要是对案涉房产垫付购房款以及按揭贷款，而不是由润恒公司直接补助方东九房产。根据《工作条件协议》第五条，润恒公司帮方东九垫付购房首付款以及偿还按揭贷款。第五条B款约定，在润恒公司运作上市后由方东九一次性偿还润恒公司垫付该房屋的所有款项。C款就是在合同期内若未运作上市，则公司为方东九垫付的房屋所有款项，作为对方东九住房补助，方东九无需再偿还。所以方东九要求毕国祥、王章青履行房屋买卖合同是普通民事纠纷，不是劳动争议纠纷。公司并没有将房子给方东九，方东九也没有要求公司履行过户房产的意思表示。案涉房屋自2008年起已经交付给方东九装修、使用十几年，是因为毕国祥、王章青登报遗失了房产证，后又去做抵押和其他的一些债务纠纷，才到现在没有过户。综上所述，一审法院裁定驳回起诉，系认定事实及适用法律错误，请求依法撤销一审裁定，并指令本案由一审法院继续审理。毕国祥、王章青共同辩称，方东九的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回，具体理由如下。1.方东九从未与毕国祥、王章青约定购买案涉房屋，更未向毕国祥、王章青支付过购房款，因此方东九主张双方之间就案涉房屋属于买卖合同纠纷不成立。2.本案的案由是劳动报酬纠纷，属于劳动争议，而非一般的合同纠纷。方东九所主张的劳动报酬支付的对象应系用人单位，即润恒公司。毕国祥、王章青与方东九之间不存在任何关系，因此，毕国祥、王章青也不是本案适格的诉讼主体。3.案涉房屋系毕国祥、王章青所有，而非润恒公司所有，更不是润恒公司购买的，且毕国祥、王章青也不存在将案涉房屋出售给方东九的意思表示，因此方东九无权主张案涉房屋。4.《工作条件协议》是毕国祥作为润恒公司的法定代表人代表润恒公司与方东九签订的劳动合同待遇，而非与毕国祥个人签订的房屋买卖合同。纵观整个《工作条件协议》，双方之间从未约定，方东九与毕国祥之间达成了房屋买卖的合意，而是润恒公司对其提供的住房补助。因此，方东九主张《工作条件协议》中约定的是其向毕国祥购买案涉房屋没有事实依据。综上方东九的上诉意见不能成立，请求依法予以驳回。方东九向一审法院起诉请求：1.判令毕国祥、王章青办理解除南京市建邺区房屋上的抵押手续；2.判令毕国祥、王章青将南京市建邺区的房屋所有权过户至方东九名下；3.本案诉讼费由毕国祥、王章青承担。一审法院查明的事实：2008年8月1日，毕国祥与方东九签订《工作条件协议》，约定方东九加盟毕国祥公司，任总经理一职。按年基本工资30万元计算，月基本工资2.5万元，按月发放，为税后金额。并在住房补助项约定：公司将南京市建邺区拉德芳斯商品房T9幢1单元1301室（面积141平方米），过户给方东九，过户后该房屋产权及使用权归属方东九。但由公司暂为垫付首付款及每月按揭贷款。过户时间为劳动合同签订后十五内完成。合同期限固定5年，在5年合同期间，方东九不能辞职，公司也不能解雇，否则，违约方需赔偿守约方相当于12个月基本工资的赔偿款（即30万元）。合同签订后，方东九即入职润恒公司。2008年8月10日，毕国祥、王章青出具确认书载明：我同意按照毕国祥与方东九签订的《工作条件协议》的约定，将南京市建邺区恒山路130号梧桐花园北苑（拉德芳斯）一套商品房T9幢1单元1301室过户给方东九。2009年7月起，方东九实际居住使用案涉房屋至今。2015年12月9日，润恒公司出具《关于与方东九终止或解除劳动合同的证明》，载明方东九于2008年9月进入本单位，最后一期劳动合同期限为2008年9月1日至2018年8月31日。现因个人辞职，于2015年12月9日终止劳动合同。2016年3月17日，王章青向南京金高房地产开发有限公司出具《情况说明》，载明其2007年购买案涉房屋后，没有办理房产证、土地证。但相关办证资料已领。现遗失以上办证资料，望贵公司协助办理房产证、土地证等相关事宜。一审再查明，案件审理过程中，王章青对2008年8月10日《确认书》上确认人处及2016年3月17日《情况说明》中本人签名真实性申请鉴定。2020年4月30日，南京康宁司法鉴定中心出具鉴定意见书，认定该两处签名处字迹均与王章青字迹一致。一审法院认为，发生劳动争议，当事人不愿意协商，协商不成或者达成和解协议后不履行的，可以向调解组织申请调解；不愿调解、调解不成或达成调解协议后不履行的，可以向劳动争议仲裁委员会申请仲裁；对仲裁裁决不服的，除另有规定的外，可以向人民法院提起诉讼。双方之间就案涉房屋形成的关系，并非房屋买卖关系，而系劳动合同争议所形成，案涉房屋过户给方东九系劳动合同中约定的劳动报酬组成部分。故本案性质为劳动争议，应当由劳动争议仲裁委员会先行裁决，故驳回方东九起诉。据此，一审法院依照《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》第五条之规定，裁定：驳回方东九的起诉。二审中，双方均未提交新证据，亦对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，《工作条件协议》签订时，案涉房屋系毕国祥、王章青共同所有。根据《工作条件协议》约定，由润恒公司将案涉房屋过户给方东九，该协议并无方东九与毕国祥、王章青之间关于案涉房屋买卖的合意，反而载明该协议系劳动合同的附件。故方东九依据上述协议，主张其与毕国祥、王国章之间系房屋买卖合同关系，依据不足。即使毕国祥、王章青出具确认书，同意将案涉房屋过户，亦明确是按照《工作条件协议》的约定，而非双方之间存在房屋买卖合同关系。故一审法院以方东九与毕国祥、王章青之间就案涉房屋形成的关系并非房屋买卖关系，而系劳动争议为由，裁定驳回方东九的起诉，并无不当。综上，方东九的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 姜 欣审判员 蔡晓文审判员 吴 勇二○二一年二月四日法官助理张珂瑶书记员王凤