浙江省遂昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1123民初750号 原告（反诉被告）：朱灵强，男，1979年2月1日出生，汉族，住遂昌县。 委托诉讼代理人：赖晓法。 被告（反诉原告）：王永松，男，1951年6月8日出生，汉族，住遂昌县。 委托诉讼代理人：杨岳平，浙江浩平律师事务所律师。 原告（反诉被告）朱灵强与被告（反诉原告）王永松土地承包经营权转包合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案，后被告王永松提出反诉，本院经审查准许后依法适用普通程序将本诉与反诉予以合并，并于2021年1月29日在本院公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱灵强及其委托诉讼代理人赖晓法、被告（反诉原告）王永松及其委托诉讼代理人杨岳平到庭参加诉讼。案件审理中，被告王永松申请追加遂昌县国有资本投资运营集团有限责任公司为本案第三人，本院审查后不予准许。本案现已审理终结。 本诉原告朱灵强诉称：2012年3月1日，原、被告签订了一份《租用协议》，按照协议约定，被告将坐落××街道××街××队殡仪馆外原鱼塘现电线杆内空地转包给原告使用。租用时间为：2012年3月10日至2020年12月30日止。承包款每年4000元，五年后租金在原价上加35%以内，款在每年3月份付清。承包期满后，由被告优先管理。承包期内如遇国家征用，浮产归原告方。若承包期满后国家征用，浮产归原、被告方，原告7份，被告3份。租用期内，如遇在租用地发生相邻纠纷，由被告全权负责解决。2018年9月5日原告在遂昌县××街道××村，以个体工商户创办了遂昌朱灵强煤球加工厂。2019年县政府部门对遂昌县××街道古塘源原告使用的加工厂进行房屋征用拆迁。通过征迁补偿明细表，产权人系被告王永松户。并以××路××号妙高东峰村竹木加工厂名义征迁，建筑面积297.12㎡，土地性质国有出让，简易铁皮棚共计1056.90㎡，简易砖木共计685.96㎡。原告应从被告户内得到拆迁款￥467419.04元。综上所述，原告创办的遂昌朱灵强煤球厂，系租赁在被告土地上。双方租赁合同明确，在租赁期间内，国家征用浮产补偿款归原告所有。原告系产权人，在与政府部门计算的补偿分配款，应通过被告的户籍补偿到位后，再支付给原告。为此，原告请求判令：1、被告在遂昌县××街道古塘源空地承租给原告，并由原告自建遂昌朱灵强煤球厂加工厂政府征用拆迁分配款467419.04元；2、本案诉讼费用由被告承担。案件审理中原告变更诉讼请求为：1、被告支付原告遂昌朱灵强煤球厂加工厂政府征用拆迁分配款421653.71元；2、被告给原告一套安置房（120㎡）优惠50%；3、被告承担本案诉讼费用。 本诉被告王永松辩称：2019年11月22日，遂昌县人民政府发布了《关于遂昌县古院梅溪区块开发利用项目房屋的征收决定》。答辩人位于××路××号的住宅、从本村集体经济组织租用的土地及其上建筑附属物均为被拆迁对象。其中包括答辩人与原告于2012年3月1日签订的《租用协议》指向土地上的由原告经营的煤球加工厂。2019年12月30日答辩人与遂昌县国有资本投资运营集团有限公司协订了相关产权调换安置协议，并获得了相应的经济补偿及房票等权利凭证。按照国家规定，国投公司理应单独与原告协商签订相关协议，并按政策给予相应的经济补偿，但国投公司将原告应得的126016.5元补偿款一并汇入了答辩人的银行帐户。答辩人愿意将上述款项（反诉请求额除外）归还给原告。答辩人认为，原告要求答辩人支付40余万元补偿款及要求答辩人为其安置一套住房的诉讼请求没有事实与法律依据。故请求人民法院查明事实，驳回原告不合理的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 反诉原告王永松诉称：2012年3月1日，反诉原告与反诉被告签订了一份《租用协议》，协议约定将反诉原告使用的妙高镇北街四队殡仪馆外原鱼塘现电线杆内空地转包给反诉被告使用，租用时间为2012年3月1日至2020年12月30日止；租金每年4000元；租用五年后租金在原价上加35%；承包期满5年后该空地若被国家征用，浮产的30%归反诉人，70%归被反诉人。租用期间，反诉被告依约向反诉原告支付了2012年至2016年的租金共20000元。2017年到2019年的上浮租金2800元，及2019年的租金5400元，共8200元未依约支付。2019年11月，为推进城市更新工作，遂昌县人民政府对古院梅溪区块的土地房屋实施征收。上述租用物在红线范围内，拆迁补偿共计126016.5元已经发放。按照《租用协议》第五条的约定，反诉原告应得其中的30%，即37804.95元。鉴于反诉被告向反诉原告提起了土地承包经营权转包合同纠纷民事诉讼，现反诉原告依法提起反诉，请求人民法院支持反诉原告的反诉请求。故提起反诉，诉请判令：1.解除反诉原、被告签订的《租用协议》；2.反诉被告支付反诉原告场地租金8200元；3、反诉被告依约支付拆迁补偿款37804.95元；4、反诉诉讼费用由反诉被告承担。 反诉被告朱灵强辩称：反诉原告诉讼请求缺乏事实依据，应当予以驳回。双方签订租用协议后，答辩人共租用土地2000余平方米，反诉原告自2017年非法占用已租用给反诉被告的部分土地600多平方米使用，违反了合同约定，因此对于合同约定租金上涨的35%，反诉被告有权拒绝支付；反诉原告要求支付拆迁补偿款，因拆迁补偿款的具体数额尚未确定且反诉被告从未收到过拆迁补偿款，该项诉请无事实依据；是否解除租用协议由法院依法裁判。 当事人围绕本诉与反诉的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证。诉讼中本诉原告提供的营业执照、场地使用证明、房产分户图、古塘源7组征用情况图、古塘源7组房屋基本情况，反诉原告提供的涉案建筑航拍图、苗木赔偿清单、附属设施估价报告、被征收房屋装修明细、被征收房屋补充补偿清单、房屋征收协议书以及法院依法调取的城市更新项目房屋征收合法及无合法产权建筑物确认单、城市更新项目房屋征收“住改房”建筑物确认单、被征收房屋腾空证明、房票、被征收房屋改变用途补偿、补贴及奖励计算清单（产权调换）当事人双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对本诉与反诉中有争议的证据，本院认定如下： 1、双方提供的《租用协议》一份，待证双方对于租用场地及对国家征迁浮产补偿的约定情况，经本院确认，本诉原告对于其持有的租用协议擅自进行涂抹变更，因此租用协议以反诉原告提供为准，双方对于证据本身均无异议，本院对该证据予以确认；2、本诉原告提供的遂昌县王村口镇对正村村民委员会证明一份，待证本诉原告朱灵强分户后本村内未申请宅基地建房，遂昌县朱灵强煤球厂内建筑系其唯一住宅。本诉被告质证认为该证据与本案无关联性，本院经审查认为本案系双方对于征迁款项的分配纠纷，原告未申请宅基地与本案涉及纠纷无必然联系，故对该组证据本院不予采纳；3、本诉原告朱灵强提供的图纸一组，待证反诉被告将租给其的部分土地转租给王凤梅和老张石材使用的事实，本诉被告质证认为该证据无法证明待证事实，上述土地一直由本诉被告使用，未租给反诉原告使用。因本诉原告提供的证据无法证明待证事实，且本诉被告不予认可，该组证据本院不予采纳；4、本诉原告朱灵强提供的遂昌县古院梅溪区块补偿意见函，待证原告的各项补偿费用计算标准及依据，本诉被告质证认为证据本身无异议，本诉原告的建筑经丽水经济资产评估有限公司出具的评估报告认定为违章建筑，根据该意见函无法享受搬迁费和临时安置补助费。因双方对证据本身均无异议，本院对该组证据予以确认；5、本诉被告王永松提供的房地产估价报告，待证本诉原告涉及拆迁建筑其中52.85㎡性质为简易补偿标准为276元/㎡，其余14.55㎡、272.99㎡、27.71㎡均为简易（铁皮棚），补偿标准为150元/㎡的事实，本诉原告朱灵强质证认为证据本身无异议，但是评估报告遗漏368.1㎡集体土地未计算，因双方对证据本身均无异议，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：1997年5月10日，本诉被告王永松以遂昌县妙高镇东峰村竹木加工厂的名义从包振枫（浙江省遂昌县振枫建材水暖经营部）受让位于古塘源口一块仓库，转让金额为5万元，一次性付清。该仓库东至包振枫仓库墙边直线为界；南至公路为界；西至路为界；北至墙滴水为界；面积约为142平方米。2002年10月16日，本诉被告王永松与遂昌县××街道××街××队签订征地协议，以每平方120元的价格征迁土地160.59平方米，款项一次性付清，双方代表签字予以确认后，后本诉被告王永松办理了土地所有权登记。该土地转让后，2012年3月1日，本诉被告王永松将上述土地其中一块，位于××街道××街××队殡仪馆外原鱼塘现电线杆内空地转包给本诉原告朱灵强使用，约定租期为2012年3月1日至2020年12月30日，租金每年4000元，五年后上浮35%以内,款在每年3月份付清。合同另约定，承包期五年内，如遇国家征用，浮产归本诉原告，如承包期五年后国家征用，浮产归原、被告，被告3份，原告7份。租用期内，如遇在租用地边上发生相邻纠纷，由本诉被告全权负责解决。2005年，本诉原告朱灵强创办遂昌朱灵强煤球加工厂，后于2018年9月5日将厂房搬迁至租用空地继续经营并办理了工商变更登记。本诉原告朱灵强承租土地后为了生产经营需要，在土地上添附了部分建筑及煤球加工设备等。2019年11月22日，遂昌县人民政府发布了《关于遂昌县古院梅溪区块开发利用项目房屋的征收决定》，将本诉被告位于××街道××路××号土地及其上建筑附属物列为被拆迁对象。其中包含本诉原告朱灵强创办的煤球加工厂,该租用土地以王永松注册公司遂昌云峰竹木加工厂的名义进行征迁。经测量，包含遂昌朱灵强煤球厂在内的王永松征迁地块建筑面积为297.12平方米，简易铁皮棚面积共计1056.9平方米，简易砖木共计685.96平方米。2019年12月30日，遂昌县国有资本投资运营集团有限责任公司与本诉被告王永松签订房屋征收产权调换安置协议书，确定补偿方案为房票补偿2646582元，补偿款金额为253367元（具体征迁明细见附表）。2020年3月16日，遂昌县国有资本投资运营集团有限责任公司补充发放房屋征收补偿金额77200元。2020年3月26日，遂昌县古院梅溪区快房屋征迁指挥部出具被征收房屋腾空证明统一验收拆迁房屋，确认涉案租用场地已腾空完毕。案件审理中双方结合丽水经济资产评估有限公司出具的评估报告确认，遂昌朱灵强煤球厂内部建筑中52.85㎡性质为简易，补偿标准为276元／㎡；其余14.55㎡、272.99㎡、27.71㎡均为简易（铁皮棚），补偿标准为150元／㎡。另有停工停产补助费19920元、煤球厂漏项12509元、机器搬迁费22100元、设备补偿费共计8913元（其中电表240元、电热水器150元、石坑5850元、空调移机200元、宽带移机50元、炉灶863元，水表移表540元、太阳能200元、机井530元、电视移机50元、石子水池240元）及青苗补偿款700元等补偿费用。征迁补偿款发放以后，本诉原、被告对于涉及遂昌朱灵强煤球厂征迁部分款项无法协商一致，遂诉至本院。 另查明，本诉原、被告约定租用的界至为遂昌县殡仪馆外原鱼塘现电线杆内空地，并未约定租用实际四至界限和实际面积，原告朱灵强2017-2018年未按约定支付上浮租金，2019年以后未支付租金。 根据双方提交的证据及本院查明的事实，本院认为，本诉原、被告签订《租用协议》系双方真实意思表示且不违反法律的相关规定，双方应严格按照协议约定履行。本诉原告朱灵强租用土地后为了生产经营需要，在土地上添附了部分建筑物及煤球加工设备等，现租用土地涉及政府拆迁，遂昌县国有资本投资运营集团有限公司与本诉被告王永松协订了相关产权调换安置协议，将遂昌朱灵强煤球加工厂部分的征迁补偿支付给本诉被告王永松，损害了本诉原告朱灵强的利益，故本诉原告要求本诉被告归还合理征迁补偿款的诉讼请求，本院予以支持。关于本诉原告征迁补偿款的合理数额：1、停工停产补助费19920元、煤球厂漏项12509元、机器搬迁费22100元、设备补偿费共计8913元（其中电表240元、电热水器150元、石坑5850元、空调移机200元、宽带移机50元、炉灶863元，水表移表540元、太阳能200元、机井530元、电视移机50元、石子水池240元）、青苗补偿款700元，上述补偿数额本诉原、被告均无异议且已经发放至本诉被告账户，本院予以确认；2、建筑物补偿，本诉原告朱灵强主张其涉及拆迁的建筑中52.85㎡和27.71㎡按照1500元/㎡计算，272.99㎡和14.55㎡按照440元/㎡计算，另有368.1㎡集体土地按照157.5元/㎡计算，该主张与丽水经济资产评估有限公司出具的房地产评估报告确认事实不符，且未提供其他证据予以证明。其中368.1㎡集体土地补偿款，本诉原告并非集体土地的实际权利人，无权主张该补偿款项，因此本诉原告的该主张本院不予支持。本院根据双方庭审陈述，结合丽水经济资产评估有限公司出具的房地产评估报告确认朱灵强煤球厂内共有四块拆迁建筑，其中52.85㎡性质为简易，补偿标准为276元/㎡，另14.55㎡、272.99㎡、27.71㎡均为简易（铁皮棚），补偿标准为150元/㎡，因此本院确认本诉原告的建筑物补偿共计为61874.1元；3、搬迁费3681元、临时安置补助费26496元，因上述建筑被认定为简易结构的违章建筑，按照征迁意见第三条第一款的规定，不享受临时置补助费用和搬迁费，本诉被告亦未收到过该笔费用，故本诉原告的该部分诉请，本院不予支持。综上，本诉原告的拆迁补偿合理损失为：建筑物补偿款61874.1元、停工停产补助费19920元、煤球厂漏项12509元、机器搬迁费22100元、设备补偿费共计8913元（其中电表240元、电热水器150元、石坑5850元、空调移机200元、宽带移机50元、炉灶863元，水表移表540元、太阳能200元、机井530元、电视移机50元、石子水池240元）、青苗补偿款700元，共计126016.1元。关于本诉原告要求本诉被告给予一套安置房（120㎡）优惠50%的诉请，根据征迁意见第二条第二款的意见：“非本村村民擅自占用集体土地建房或购买集体土地上住宅房屋的，按房地分离原则进行补偿，地上建筑物按重置价评估价值补偿，集体土地按每平方米157.5元给予补偿。属唯一住宅的，选择产权调换购买征收部门制定产权调换住宅房屋的，在被征收房屋建筑面积内按征收时点市场评估价的50%优惠购买（房票必须先行结算）一套，建筑面积不大于120平方米，超出部分按产权调换房屋交付时点的市场评估价购买”。本诉原告虽在户籍所在地已分户且未申请宅基地建房，但其在煤球厂内的建筑属于违章建筑，非征迁意见中的唯一住宅，不符合征迁意见中的优惠条件，且本诉被告未享受上述优惠，因此本诉原告的该项诉请，本院不予支持。 反诉原告诉请解除《租用协议》，因双方签订的租用协议已超出合同履行期限且未续签协议，该协议已自然失效，该反诉请求本院不予支持；反诉原告要求反诉被告支付拖欠租金8200元的诉请，经庭审确认反诉被告未支付2017-2018年的上浮租金2800元及2019年租金5400元，已违反合同约定的义务，应承担相应的民事责任，反诉被告以反诉原告占用其租用的部分土地为由拒付租金，但未提供证据证明其主张的反诉原告占用土地属于其承租范围，该辩称本院不予支持；反诉原告诉请反诉被告支付浮产补偿分配款37804.95元，遂昌朱灵强煤球加工厂征迁补偿中，其中建筑物补偿款61874.1元、煤球厂漏项12509元、石坑5850元、炉灶863元、机井530元、石子水池240元、青苗补偿款700元，共计82566.1元可认定为浮产，根据双方合同约定，由反诉原告享有30%的补偿份额即24769.83元，应在反诉被告应得的征迁补偿款中予以扣除。 为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第四十二条、第一百三十二条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、本诉被告王永松于本判决生效之日起十日内支付本诉原告朱灵强拆迁补偿款101247.27元（已扣除本诉原告朱灵强需返还的浮产补偿分配款24769.83元）； 二、反诉被告朱灵强于本判决生效之日起十日内支付反诉原告王永松房屋租金8200元； 三、驳回本诉原告朱灵强的其他本诉诉讼请求； 四、驳回反诉原告王永松的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案收取本诉案件受理费8311元，由本诉原告朱灵强承担6000元，本诉被告承担2311元，反诉案件减半收取受理费475元，由反诉原告王永松承担375元，反诉被告朱灵强承担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  李红群 审 判 员  陈武文 人民陪审员  朱 俊 二〇二一年二月九日 法官 助理  候风果 书 记 员  张 敏 12- 11-