江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终11406号上诉人（原审原告、反诉被告）：南京百合华府工贸有限公司，住所地南京市鼓楼区大桥南路****。法定代表人：王成润,该公司经理。委托诉讼代理人：汪峥，江苏汪峥律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖春，女，该公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：南京星冠国际酒店投资管理有限公司，住所，住所地南京市鼓楼区大桥南路**div>法定代表人：任立玉,该公司总经理。委托诉讼代理人：刘绪军，江苏宪德律师事务所律师。上诉人南京百合华府工贸有限公司（以下简称华府公司）因与被上诉人南京星冠国际酒店投资管理有限公司（以下简称星冠公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初6540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员独任审理，于2021年2月24日公开开庭审理了本案。上诉人华府公司的委托诉讼代理人汪峥和肖春、被上诉人星冠公司的委托诉讼代理人刘绪军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华府公司上诉请求：撤销原审判决，发回重审，或查明事实改判决支持上诉人诉讼请求、驳回被上诉人的反诉请求。事实与理由：一、原审遗漏了三个关键事实：1、根据原审查明事实，鼓楼区人民法院（2019)苏0106民初10103民事判决认定油运公司与沃阁公司所签订的房屋及设备租赁合同于2018年11月14日终止，油运公司主张的2019年10月1日至返还房屋之日的占用费不予支持，同理，被上诉人也不应收取2018年11月14日至2020年7月17日期间的占用费。该部分应由被上诉人退还上诉人。2、2018年11月14日沃阁公司己与油运公司终止租赁合同，被上诉人应第一时间通知上诉人提前解除合同，被上诉人隐瞒房屋征收、租赁合同终止的事实导致上诉人巨大损失（房屋被征收、周边居民搬迁、酒店等场所停止经营，客源流失所导致)，应承担过错赔偿责任，原审对此事实没有查明。3、既然南京市鼓楼区人民政府己于2018年11月14日发布了征收公告，依照征收政策，作为合法经营者的上诉人，应得到相应的、合理的征收补偿，该部分的补偿金额及补偿款项的去向，原审没有查明。二、原审认定“华府公司承租的房屋在2018年11月14日己发布拆迁公告，故双方签订的租赁合同于2018年11月14日终止”缺乏法律依据，且整个大桥南路42号事实上仍在经营，双方有继续履行的合同客观条件。三、上诉人收取的自2018年11月14日至2020年4月17日的租金以及押金10000元应当退还上诉人。四、案涉房屋拆迁补偿款应由被上诉人支付给上诉人。星冠公司辩称：一审判决认定事实清楚，但判决有失公平。上诉人的第一点理由和一审的诉请无关，上诉人诉请二没有事实和法律依据，合同的订立是双方自愿行为，不可能通过法院强行判决的方式让合同双方订立合同，另外案涉地块和房产也面临拆迁，支持上诉人的诉请就意味着对法律的突破。上诉人实际仍在经营，合同租赁期自2017年6月18日至2020年7月17日止，截止目前上诉人已经完全享有了租赁合同所赋予其的权利，一审判决有失公平的地方也在此，一审没有支持我方租金请求，就意味着上诉人在租金方面一直处于不当得利的状态，在法律方面有失公正，考虑到双方的实际情况，我方放弃了上诉的权利。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。华府公司向一审法院起诉请求：星冠公司就本市大桥南路42号南京长江油运公司大楼一楼南面（约75平方米）的房屋继续与华府公司签订租期为3年的租赁合同。星冠公司向一审法院反诉请求：1、华府公司腾空其占有使用的本市鼓楼区大桥南路42号南京长江油运公司大楼一楼南面（约75平方米）百合华府超市区域并返还星冠公司；2、华府公司支付星冠公司2020年4月18日至2020年7月17日期间的租金25000元并按照8333元/月标准继续支付2020年7月18日至实际返还之日止的占有使用费。一审法院认定事实：南京市鼓楼区大桥南路42号不动产登记的权利人为南京长江油运公司（以下简称油运公司）。2012年1月6日，油运公司与南京沃阁商旅酒店管理有限公司（以下简称沃阁公司）签订房屋及设备租赁合同，约定油运公司将南京市鼓楼区大桥南路42号，其中宾馆主楼7100平方米、餐厅800平方米、舞厅530平方米、苏果80平方米、劳保用品商店160平方米、独立停车场560平方米，总建筑面积9230平方米房屋出租给沃阁公司，租赁期限为2012年1月1日起至2023年6月30日止。2014年，星冠公司（乙方）与沃阁公司（甲方）签订租赁合同，约定甲方将本市鼓楼区大桥南路42号沃阁商旅酒店楼房一栋及其全部配套设备、设施出租给乙方从事酒店以及关联经营项目使用，租赁期限自2014年5月6日至2024年5月5日止，甲方自2014年3月6日移交租赁标的等等。2016年1月11日，星冠公司向油运公司及沃阁公司提交书面申请报告，载明因业务需要将大桥南路42号前厅部分房屋出租给第三方经营超市。油运公司及沃阁公司盖章同意。2017年，星冠公司（甲方、出租方）与华府公司（乙方、承租方）签订租赁合同，约定甲方将位于一楼南面约75平方米出租给乙方经营生活超市使用，租期自2017年6月18日至2020年7月17日止，其中第一个月为装修免租期，年租金为10万元，半年支付一次，每次需提前30天支付下半年房租5万元；租期期满，根据当时市场行情甲方再定房租租金，乙方有优先选择权；如遇拆迁，乙方无条件搬出，已交租金甲方按未满天数退还等等。上述合同签订后，星冠公司将本市鼓楼区大桥南路42号南京长江油运公司大楼一楼南面约75平方米房屋交付华府公司使用，华府公司用于经营超市。华府公司已支付星冠公司租金至2020年4月17日。一审另查明，2019年8月12日，油运公司因上述房屋租赁纠纷将沃阁公司诉至一审法院，一审法院于2019年11月11日作出（2019）苏0106民初10103号民事判决，该判决中审理查明2018年11月14日，南京市鼓楼区人民政府发布鼓楼区四平路广场东南角地块棚户区改造项目房屋征收决定公告，上述租赁房屋在征收范围内，故认定油运公司与沃阁公司签订的房屋及设备租赁合同于2018年11月14日终止，对油运公司主张的2019年10月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，未再予以支持。判决后，双方不服，提起上诉，南京市中级人民法院于2020年6月22日作出（2019）苏01民终11693号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，华府公司与星冠公司就涉案房屋所签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行各自义务。关于合同续签问题。房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。拆迁公告发布后，租赁关系终止。本案中，华府公司承租的房屋在2018年11月14日已发布拆迁公告，故双方签订的租赁合同在2018年11月14日已终止，现华府公司要求就租赁房屋继续签订租赁合同，缺乏法律依据，一审法院不予支持。合同终止后，华府公司作为承租人应当返还租赁物，故星冠公司要求华府公司腾空并返还租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于租金及占有使用费问题。华府公司与星冠公司签订的租赁合同因房屋征收而于2018年11月14日终止，由于华府公司已实际支付了2020年4月18日前的租金及占有使用费，对于星冠公司主张的2020年4月18日至2020年7月17日期间的租金25000元及2020年7月18日起至实际返还租赁房屋之日止的占有使用费，一审法院结合拆迁及疫情对华府公司经营的影响及星冠公司的实际经营情况，一审法院不再予以支持。综上一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、反诉被告南京百合华府工贸有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空其占有使用的南京市鼓楼区大桥南路42号一楼南面房屋（约75平方米）并返还反诉原告南京星冠国际酒店投资管理有限公司；二、驳回原告南京百合华府工贸有限公司的诉讼请求；三、驳回反诉原告南京星冠国际酒店投资管理有限公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费80元，减半收取计40元，由南京百合华府工贸有限公司负担，反诉案件受理费213元，由南京星冠国际酒店投资管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审另查明，案涉房屋至二审庭审时，仍由上诉人在实际使用。被上诉人陈述拆迁部门尚未与其签订安置补偿协议，上诉人称对此情况不清楚。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。双方当事人签订的租赁合同期限已经届满，且案涉房屋已经由拆迁公告确定属于拆迁范围，上诉人要求被上诉人与其继续签订租赁合同的主张不符合法律规定，一审法院不予支持并无不当。上诉人的其他诉讼请求不属本案的审理范畴，本院不予理涉。发布拆迁公告后至签订拆迁安置补偿协议前，房屋实际使用人应当向出租人或所有权人支付占有使用费。一审法院对于被上诉人要求上诉人支付2020年4月18日之后占有使用费的主张不予支持，对此，被上诉人未提出上诉，其二审中亦表示放弃此部分利益，故对一审法院此部分判决予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立,一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人华府公司负担。本判决为终审判决。审判员  孙伟二〇二一年二月二十四日法官助理高婷书记员刘东