安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)皖03民终479号上诉人（原审被告）：五河县同创伟业商贸有限公司，住所地五河县盐业公司**。法定代表人：胡延春，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：蚌埠市五河盐业有限公司，住所地五河县城关镇国防路**，统一社会信用代码913403221501451256。法定代表人：薛宝成，该公司经理。委托诉讼代理人：朱传银，安徽淮光律师事务所律师。上诉人五河县同创伟业商贸有限公司因与被上诉人蚌埠市五河盐业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省五河县人民法院（2020）皖0322民初3369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。五河县同创伟业商贸有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判五河县同创伟业商贸有限公司应承担的租金为67762元。事实和理由：1.一审判决认定部分事实错误，导致租金计算错误。租金计算应按年租金24万元的标准计算，另2020年9月19日合同到期后，五河县同创伟业商贸有限公司及时将17间租赁房屋中的12间交还蚌埠市五河盐业有限公司，故2020年9月20日至2020年11月21日的租金应按5间计算，一审仍按17间计算错误。2.一审判决的违约金没有依据，双方在合同中没有约定，即使计算违约金也应从2020年9月21日合同期满时计算，且按银行贷款利率的1.3倍计算过高。3.五河县同创伟业商贸有限公司经蚌埠市五河盐业有限公司同意更换的17个卷闸门花费15300元及修建的17间房屋门前台阶花费38000元，应从租金中予以抵扣。4.受新冠疫情影响，五河县全面封堵无法经营，属不可抗力，根据合同法情势变更原则，五河县同创伟业商贸有限公司认为应酌减59130元（90天×657元/天）为宜。蚌埠市五河盐业有限公司辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，五河县同创伟业商贸有限公司上诉理由不能成立，请求维持原判。蚌埠市五河盐业有限公司向一审法院起诉请求：1.解除蚌埠市五河盐业有限公司与五河县同创伟业商贸有限公司于2015年9月20日签订的房屋设备租赁合同，判令五河县同创伟业商贸有限公司交还房屋（盐业大厦楼下一楼门面房及后院仓库1间）；2.判令五河县同创伟业商贸有限公司支付租金24.50万元（2019年9月21日至2020年9月20日）及违约金；3.判令五河县同创伟业商贸有限公司按房屋租赁合同约定的价格（每日671元）继续支付房屋占用费至房屋交还时止；4.判令五河县同创伟业商贸有限公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：（一）2015年9月20日，五河县同创伟业商贸有限公司通过竟租的方式获得蚌埠市五河盐业有限公司盐业大厦楼下一楼门面房的承租权，双方签订租赁合同，约定租期5年，自2015年9月20日起至2020年9月19日止，每年租金24.5万元，以后租金在前一年基础上递增5000元。（二）合同签订后，房屋租金实际没有按年递增，均按照每年24.5万元支付。五河县同创伟业商贸有限公司按约定支付租金至2018年9月20日，2018年9月21日至2019年9月20日的租金因未及时支付，蚌埠市五河盐业有限公司依法起诉且经过五河县人民法院（2019）皖0322民初1890号民事判决书判决给付，但五河县同创伟业商贸有限公司未履行该判决，且2019年9月21日后的租金亦未支付。（三）2020年3月17日，五河县同创伟业商贸有限公司向蚌埠市五河盐业有限公司发出解除合同函，蚌埠市五河盐业有限公司未予以答复。2020年9月3日蚌埠市五河盐业有限公司向本院起诉，要求与五河县同创伟业商贸有限公司解除合同并责令其支付欠付的租赁费。2020年11月21日，在本案审理期间，五河县同创伟业商贸有限公司向蚌埠市五河盐业有限公司腾退了《房屋设备租赁合同》中承租的房屋。一审法院认为：（一）租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中蚌埠市五河盐业有限公司与五河县同创伟业商贸有限公司签订的《房屋设备租赁合同》系双方真实意思表示，且合同条款不违反法律规定，双方当事人应当依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。五河县同创伟业商贸有限公司欠付原告房屋租金，理应支付。（二）庭审中蚌埠市五河盐业有限公司、五河县同创伟业商贸有限公司均同意解除合同，但对解除合同时间有争议。五河县同创伟业商贸有限公司因连年亏损无法继续经营，于2020年3月17日向蚌埠市五河盐业有限公司发出解除合同函，蚌埠市五河盐业有限公司于2020年3月20日收到函后未提出异议。因五河县同创伟业商贸有限公司在本案中不符合合同约定的解除条件，亦无证据证明本案具有法定解除事由，故五河县同创伟业商贸有限公司不能单方面行使合同解除权，且五河县同创伟业商贸有限公司在向蚌埠市五河盐业有限公司送达合同解除函后，直至蚌埠市五河盐业有限公司起诉前并未向蚌埠市五河盐业有限公司腾退房屋，故其主张合同解除时间为2020年3月20日于法无据，本院不予支持。但蚌埠市五河盐业有限公司在五河县同创伟业商贸有限公司未支付已判决的租金、且在明知五河县同创伟业商贸有限公司经营困难无法继续支付房租的情况下，对五河县同创伟业商贸有限公司提出解除合同的请求不予理会，任由租金损失扩大，蚌埠市五河盐业有限公司应对损失扩大的部分承担责任，法院酌定蚌埠市五河盐业有限公司应对2020年3月21日至2020年11月21日期间的租金损失承担50%的责任。故五河县同创伟业商贸有限公司应承担2019年9月21日至2020年3月20日期间的租金为122500元，2020年3月21日至2020年11月21日的租金为81668元，共计204168元。（三）因《房屋设备租赁合同》中未约定租金给付方式和给付期限，故蚌埠市五河盐业有限公司主张违约金的计算期限应自起诉之日起方为合理，且蚌埠市五河盐业有限公司要求的违约金过高，法院予以调整，五河县同创伟业商贸有限公司应以204168元为基数，自起诉之日即2020年9月3日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付违约金至款项付清之日止。综上所述，蚌埠市五河盐业有限公司的诉讼请求，部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除蚌埠市五河盐业有限公司与五河县同创伟业商贸有限公司于2015年9月20日签订的《房屋设备租赁合同》；二、五河县同创伟业商贸有限公司于判决生效之日起十五日内支付蚌埠市五河盐业有限公司2019年9月21日至2020年11月21日的房屋租金204168元及违约金（以204168元为基数，自2020年9月3日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至款项付清之日止）；三、驳回蚌埠市五河盐业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4975元，减半收取2488元，由五河县同创伟业商贸有限公司负担。二审中，当事人均未提交新证据，双方对一审认定的事实均没有异议。本院对一审认定的事实，依法予以确认。五河县同创伟业商贸有限公司提出，一审遗漏了2020年9月19日五河县同创伟业商贸有限公司已将案涉17间房屋中的12间房屋腾退交还蚌埠市五河盐业有限公司，蚌埠市五河盐业有限公司又将房屋出租给他人的事实。经查，一审庭审过程中蚌埠市五河盐业有限公司自述“5间空的房屋仍然是被告控制，12间房屋2020.9.20后承租户找原告协商继续租赁的”，由此可以看出蚌埠市五河盐业有限公司对该节事实予以认可,故对五河县同创伟业商贸有限公司提出的上述事实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，本案中当事人签订的《房屋设备租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。五河县同创伟业商贸有限公司对于欠付的房屋租金理应支付。关于年租金计算标准，双方合同中约定明确，且二审庭审中五河县同创伟业商贸有限公司亦认可双方一直系按年租金24.5万元履行，故其上诉要求按年租金24万元计算缺乏依据。关于租金计算问题，二审查明五河县同创伟业商贸有限公司于2020年9月19日已将案涉17间房屋中的12间交还蚌埠市五河盐业有限公司，此后的租金一审仍按17间房屋计算缺乏事实依据，五河县同创伟业商贸有限公司要求调整该部分租金的意见应予支持，故应从一审认定的房屋租金中扣除14214元（245000元÷365天÷17间×12间×60天×50%）。关于违约金的问题，五河县同创伟业商贸有限公司违反合同约定拖欠支付房屋租金，一审酌定自蚌埠市五河盐业有限公司起诉之日即2020年9月3日起计算违约金并无不当，但因自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故一审按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金缺乏依据，本院酌定以同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算违约金。至于五河县同创伟业商贸有限公司提出在租金中扣减更换卷闸门及修建房屋台阶费用的意见，该意见并非针对蚌埠市五河盐业公司诉讼请求的抗辩，而系新的诉讼主张，由于其一审中并未提出反诉，二审对此不予审查，另案主张。关于五河县同创伟业商贸有限公司提出免除受疫情影响三个月房屋租金的意见，经查，五河县同创伟业商贸有限公司在新冠疫情前就已经处于持续违约状态，且一审法院在考虑合同履行情况、双方各自过错程度的基础上，已对本案租金按比例予以调整，故本院对此意见不予采纳。综上，五河县同创伟业商贸有限公司部分上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省五河县人民法院（2020）皖0322民初3369号民事判决第一项，即解除蚌埠市五河盐业有限公司与五河县同创伟业商贸有限公司于2015年9月20日签订的《房屋设备租赁合同》；二、撤销安徽省五河县人民法院（2020）皖0322民初3369号民事判决书第二、三项；三、五河县同创伟业商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内支付蚌埠市五河盐业有限公司2019年9月21日至2020年11月21日的房屋租金189954元及违约金（以189954元为基数，自2020年9月3日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）；四、驳回蚌埠市五河盐业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4975元，减半收取2488元，由蚌埠市五河盐业有限公司负担559元，五河县同创伟业商贸有限公司负担1929元；二审案件受理费3028元，由蚌埠市五河盐业有限公司负担315元，五河县同创伟业商贸有限公司负担2713元。本判决为终审判决。审判长  罗传继审判员  穆 莉审判员  胡玉巧二〇二一年二月二十四日法官助理田蕾书记员夏婧楠附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。