吉林省长春经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0191民初296号 原告：长春博文物业管理有限公司，住所地长春经济技术开发区。 法定代表人：迟贵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙寒冰，该公司职员。 委托诉讼代理人：张晶华，该公司职员。 被告：张洪波，女，1967年3月29日生，汉族，住长春经济技术开发区。 委托诉讼代理人：刘永生（系张洪波丈夫），男，1970年6月16日，汉族，住长春经济技术开发区会展大街与珠海路交汇。 委托诉讼代理人：马群英，吉林实达律师事务所律师。 原告长春博文物业管理有限公司（以下简称“博文物业”）与被告张洪波物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博文物业委托诉讼代理人孙寒冰、张晶华，被告张洪波及其委托诉讼代理人刘永生、马群英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告交纳2015年7月1日至2020年6月30日的物业费用共计51,312.77元（108室物业费21,992元、109室物业费22,247元）；2.判决被告依据《物业服务合同》约定向原告支付违约金7073.77元（108室违约金3516.47元、109室违约金3557.3元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系福临家园小区业主。原告自2009年9月至今系福临家园小区物业管理人。原告履行了《物业服务合同》约定，物业管理服务受到广大业主充分肯定。被告享受了原告的物业管理服务，但自2015年7月1日至2020年6月30日未交纳物业费等各项费用共计51,312.77元，依据《物业服务合同》第十五条发生违约金7073.77元。原告经多次催要，被告至今并未交纳，故原告诉至法院，请求依法判决。 张洪波辩称，请求驳回原告的诉讼请求。1.原告不能按物业合同约定提供物业服务，属于违约在先。（1）不维护消防设施，甚至破坏消防设施。依据消防法律法规的规定和物业管理委托合同，原告应当保障消防设施设备运转正常。原告非但不履行该项法定义务，甚至破坏消防设施，使所有楼栋的消防安全得不到保障。（2）不履行维护公用设施的义务。原告未履行维护公共设施的义务，小区营业房屋出现漏雨问题，被告多次找到原告要求维修，一直推诿不予解决。（3）原告并未依法每年向全体业主和物业使用人公布管理费用收支账目。（4）根据《民法典》规定，原告收取的电梯间以及公共部分的广告费属于利用业主共有部分产生的收入，该收入属于业主共有，因此原告应公开该收入情况，但原告却从未公布该部分收入情况，私自占有了该部分财产，侵害全体业主的利益，已经构成违约。2.原告的诉讼请求已过诉讼时效。原告主张2015年6月15日至2020年6月14日的物业费用，其中2015年6月15日至2017年6月14日的物业费用，原告从未主张，依法已过诉讼时效。3.原告主张的违约金没有事实和法律依据。 本院经审理查明：2014年9月2日，原告（乙方）与长春经济技术开发区福临家园小区业主委员会（甲方）签订《长春市福临家园小区物业服务合同》，约定：甲方委托乙方为福临家园小区提供物业管理服务；合同期限为36个月，自2014年6月15日始至2017年6月14日止；管理事项包括房屋共用部位的巡护与管理，共用设施设备的维修、养护与管理，公用建筑的维修、维护与管理，环境卫生与绿化养护，公共秩序、消防、交通等协管三项服务，物业装饰装修管理服务，物业档案资料的管理，组织、配合开展社区文化活动，业主自有部位的委托式特约有偿服务；物业服务费收费标准为：商铺按建筑面积每月每平方米1.6元；过质保期的房屋中修、大修动用大型维修基金；业主违反本合同约定，逾期缴纳物业费的，乙方有权停止对其提供物业服务，并从逾期之日起以应缴费用额度为基数，按日千分之三加收违约金。2017年6月13日，原告（乙方）与长春经济技术开发区福临家园小区业主委员会（甲方）签订《长春市福临家园小区物业服务合同》，约定：甲方委托乙方为福临家园小区提供物业管理服务；合同期限为36个月，自2017年6月15日始至2020年6月14日止；其他约定事项与前合同一致。2020年6月15日，原告（乙方）与长春经济技术开发区福临家园小区业主委员会（甲方）签订《长春福临家园小区物业服务合同》，约定：甲方委托乙方为福临家园小区提供物业管理服务；合同期限为60个月，自2020年6月15日始至2025年6月14日止；其他约定事项与前合同一致。被告张洪波是福临家园小区15栋108、109门市的业主，108室房屋建筑面积229.08㎡、109室房屋建筑面积231.74㎡。被告张洪波自2015年7月1日至2020年6月30日未交纳物业管理费。被告与福临家园业主委员会于2009年至2017年间，就小区消防外网设施问题向长春泰恒房地产开发公司有限公司、社区街道、消防部门书面反映情况。证人赵小丹证实，2015年至今其就物业费交纳问题曾多次与被告沟通，被告均表示拒绝交纳物业费。 上述事实，有物业服务合同、欠费统计表、证人证言、工作联系函、报告等在卷为凭，本院予以确认。 本院认为：原告博文物业与福临家园小区业主委员会签订的三份物业服务合同系各方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同，享有权利，承担义务。原告在对小区实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业管理费，被告张洪波作为小区业主应及时交纳物业管理费，故原告要求被告支付2015年7月1日至2020年6月30日期间的物业管理费，于法有据，本院予以支持。关于被告提出物业服务合同是业主委员会与原告签订，其没有签订物业服务合同，根据《最高人民法院》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条规定：“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”被告张洪波以其本人未签订物业服务合同为由提出抗辩，本院不予支持。关于被告提出原告不维护消防设施，已构成违约，根据物业服务合同约定，物业服务事项包括消防协管服务，原告已经就消防外网设施问题向房地产开发企业、社区街道、消防部门沟通协调，已经尽到了相应协调管理的义务，被告以此为由主张原告违约，进而拒交物业费的抗辩，本院不予支持。关于被告提出房屋漏水，电梯广告收入不公开、公开物业管理费用等问题，与本案物业服务并非同一法律关系，被告可另寻其他途径解决。 但被告提供的相应证据亦能够体现出原告博文物业提供物业服务存在相当问题，希望原告对被告提出的诸多问题真正高度重视，尤其是消防安全问题，原告应当就该问题协同业主委员会继续与相关单位沟通协调，予以解决。原告在今后工作中应认真听取业主意见，切实提高物业服务质量，故综合本案情况，对原告要求被告给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于诉讼时效问题，原告提供了初步证据证实其曾就物业费进行过催收，结合物业服务的特性，物业费属于分期收取，物业服务属于持续状态，因此被告认为原告的相应主张超过诉讼时效，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张洪波于判决生效之日起十日内给付原告长春博文物业管理有限公司自2015年7月1日至2020年6月30日期间的物业费44,238元； 二、驳回原告长春博文物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取541元，由原告长春博文物业管理有限公司负担89元，由被告张洪波负担452元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  刘丽红 二〇二一年二月三日 书记员  刘 敏