江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0113民初7701号原告：顾玉青，女，1966年2月15日出生，汉族，住江苏省南京市下关区。委托诉讼代理人：林朝东，江苏臻宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：代影红，江苏臻宇律师事务所实习律师。被告：丁若欣，女，1990年7月21日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：成培曦，江苏观韬中茂（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭珊，江苏观韬中茂（南京）律师事务所律师。第三人：丁厚德，男，汉族，1965年1月10日出生，住江苏省南京市下关区。原告顾玉青与被告丁若欣、第三人丁厚德房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告顾玉青的委托诉讼代理人林朝东，被告丁若欣的委托诉讼代理人成培曦、郭珊，第三人丁厚德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾玉青向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告支付150万元的剩余房款；2、判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由如下：2015年12月16日，丁厚德和原告将坐落于南京市鼓楼区房屋以100万元的价格转让给被告，该房虽登记在丁厚德和原告夫妻二人名下，但根据双方于2008年9月24日签订的离婚协议书的约定，该房产权归原告所有，尚未办理过户登记。签订房屋买卖合同时，二人已复婚，考虑到家庭亲情和避税等原因，才把市价250万元房产以100万元的合同价转让，当时原被告双方口头约定实际价格为200万元。房屋买卖合同签订后，被告支付了50万元房款，并办理了过户登记。数年来，考虑到被告的经济状况，虽经常提及剩余房款，也没有苦苦相逼。直到2019年9月12日下午，原被告在南京仙林九霄梦天地某西餐厅，就该合同的履行事宜进行当面确认并录音留下证据，来印证上述事实。原告认为，当年三人签订的南京市存量房买卖合同是房屋买卖中常见的“阴阳合同”之“阳合同”，具有亲情和规避税款的目的，价款部分应属无效，各自应承担相应的法律责任。而当时双方口头约定的200万元房款是真实意思表示，是房屋买卖中的“阴合同”，应得到实际履行。为维护合法权益，原告现依据相关法律规定，诉至法院，请求判如所请。被告丁若欣辩称，原告诉请无事实、法律依据，请求法院驳回原告诉请。1、原告称房屋买卖合同存在阴阳合同，曾口头约定实际成交价为200万元没有相关证据证明，也不符合实际情况。2015年12月被告父亲丁某甲与原告（被告二婶）及二叔丁厚德商议，基于两家和睦的亲戚关系，为照顾后辈，由丁某甲出资100万元，购买原告与丁厚德共同共有的案涉房屋，并过户到被告名下。丁某甲付款50万元，并于2015年12月14日出具50万元的欠条。2015年12月16日，原告、丁厚德与被告至不动产交易中心签订《南京市存量房买卖合同》，2015年12月18日房屋过户至被告名下。2019年下半年，原告投资失败，遂反悔并欲要回案涉房屋，在明知被告身体状况极差的情况下，多次采取单独约见或上门打亲情牌、哄骗、威逼利诱、甚至恐吓的方式，要求被告答应返还房屋。2019年9月12日晚上，在三个多小时的哭诉中，被告在精神状况奇差的情况下，不堪其扰，口误说出“还有150万欠款”。因此本案并不存在所为的阴阳合同，协议中双方以100万元价格成交案涉房产，意思表示真实，且不违反相关法律规定，应认定案涉房屋价款为100万元。2、原告已经于2016年11月4日退还前述欠条，放弃案涉房屋尾款50万元的债务，原、被告欠付购房款之法律关系已终止。2016年11月，被告身体状况不佳，于南京市鼓楼医院实施手术，原告与丁厚德二人提出免除被告和丁某甲的还款义务，并退回二人此前出具的欠条。3、本案诉讼时效已过，原告丧失胜诉权。案涉房屋买卖合同签订时间为2015年12月16日，原告起诉书陈述“数年来，考虑到被告经济状况，虽经常提及剩余房款，也没有苦苦相逼”。原告未举证证明诉讼时效中断，因此本案诉讼时效已过，原告丧失胜诉权。第三人丁厚德述称，案涉房屋是顾玉青房产，我和顾玉青于2000年离婚后，2006年复婚，后又离婚，大概2008年还是2009年又复婚，离婚期间不离家，签订案涉合同时我与顾玉青是夫妻关系。整个买卖案涉房屋过程是这样的：大概2015年年底的时候，被告在南京工作，我哥哥丁某甲即被告父亲定期去看他，我和哥哥关系很好，住在我家，顾玉青在卖房屋，中介给顾玉青打电话，被我哥哥听见了，当时哥哥说弟媳妇把房子卖给我便宜点，顾玉青当时开价是150万元，哥哥说太贵了，然后顾玉青说130万元，我当时没说话，哥哥说没有钱，顾玉青说100万元行不行，哥哥说不知道家里有没有这么多钱，需要回去问问，回去两三天，丁某甲只有50多万，问我怎么办，我说让他和顾玉青商量，过了两天，说顾玉青同意了，先给50万元，过几年再给剩余的钱，过了几天哥哥拿了50万元现金，也写了欠条，就赶紧办过户，哥哥当时想把自己名字加上去，但是因为户口问题不能加，就写丁若欣的名字。本院经审理认定事实如下：2015年12月16日，原告顾玉青、第三人丁厚德（甲方、卖方）与被告丁若欣（乙方、买方）签订《南京市存量房买卖合同》（以下简称案涉合同）1份，约定甲方将坐落于南京市栖霞区房屋（以下简称案涉房屋）出售给乙方，房屋转让价款为100万元。案涉房屋原登记在丁厚德、顾玉青名下，丁厚德与顾玉青协议离婚时约定案涉房屋归顾玉青所有。被告已支付案涉房屋房款50万元，2015年12月18日案涉房屋过户登记至被告名下。原告提交:2019年9月12日原、被告谈话录音1份，其中原告：“这个房子是卖给你的”被告：“我知道”原告：“对吧，是卖给你的，多少钱？”被告：“当时是50万，然后还有150万元欠款”。原告用以证明案涉房屋实际价格为200万元，被告支付了50万元，还欠150万元。经质证，被告表示：录音不完整，不清楚，只有四分钟，没有来龙去脉，也没有确认价格，只是原告一个人说，因为买房是被告父亲丁某甲谈的，被告本人对此不清楚，也不清楚为何当时会说150万欠款。被告提交：1、欠条照片及拍摄信息的手机截图，该照片于2016年11月4日拍摄，证明案涉房屋总价就是100万元，已经支付了50万元，尚欠50万元做了3年的还款计划，后欠条交给了原告夫妻，原告夫妻在2016年11月4日将欠条还给了被告，意思就是考虑到被告有重病甲亢，收入较低，免除了债务，所以她当时用手机拍下，牢记此事，表示感恩，照片欠条的左下角，当时被告写了谢谢二叔二婶的话，也是真实感情的流露；原告虽已放弃了50万元的房款尾款，但被告坚持向法院表达了愿意支付50万元的意见；2、2019年9月19日原、被告及被告丈夫的谈话录音，该录音中被告明确表示知道的案涉房屋价格就是100万元，且对于原告及叔叔放弃剩余购房款自己很感激，表示遵从原告和自己父母协商的结果，录音中原告多次故意辱骂被告，表示自己当时送给被告房子是看好被告，现在因为被告家庭在很多事情上不尊重自己，所以要改正错误将房屋要回，该证据证明原告明知道9月12日录音中被告150万元的陈述为虚假陈述，明知道被告身体差，经济状况不好，故意以家长和孩子期间的不平等地位，采取熬时间，侮辱，谩骂的方式想迫使其将涉案房屋过户到原告名下；3、2019年9月12日至10月14日原、被告的微信聊天记录、朋友圈截图、病历，用以证明2019年9月12日的录音形成时间是八九点以后，原告采取熬时间的方式，原告采取围追堵截、侮辱谩骂的方式，意图逼迫被告将案涉房屋过户至原告名下，被告身体状态和精神状态很差。经质证，原告表示：欠条为复印件，真实性无法认定，原告也未在上签字确认，是被告单方意思表示；对录音，通篇是协商过程，双方各执一词，没有找到任何能达成一致的内容，不能达到被告证明目的，双方仍然在协商房款支付，本案诉讼时效未超过；其余证据与本案无关。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中经审查，本院认为：1、原、被告签订的案涉合同约定案涉房屋价款为100万元，原告认为此合同系基于亲情和避税的“阳合同”，实际价格为200万元，但原、被告双方就如此大的金额差距没有签订过任何书面约定；2、第三人丁厚德作为案涉合同的签约人，其认可案涉房屋的实际价格为100万元；3、原告提供2019年9月12日的节选录音一段，被告对此表示系口误，不予认可。本院认为该录音系原告私自录音形成，谈话过程没有完整记录，也没有其他证据佐证，且该录音中仅有一处房价表述，被告的表述也并未直接点明房价为200万元，存在疑点；4、被告提交的证据显示原告对被告存在威胁的行为。综上，本案中原、被告双方签订的案涉合同明确约定案涉房屋价格为100万元且有第三人佐证，而原告提交的录音存在疑点且没有其他充分有效的证据佐证，本院对该录音不予采信，故原告主张案涉房屋实际价格为200万元，依据不足，本院不予支持。被告已支付房款50万元，因此被告尚欠原告房款50万元，且审理中被告仍愿意支付上述款项，故被告应向原告支付剩余房款50万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告丁若欣于本判决生效之日起十日内向原告顾玉青支付房款50万元。如果当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元，减半收取9150元，保全费5000元，合计14150元，由原告顾玉青负担6730元，被告丁若欣负担7420元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  张 璐二〇二一年二月七日法官助理  邓广灿书 记 员  杜 娟