四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川15民终263号 上诉人（原审被告）：叶丽蓉，女，1987年9月出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 委托诉讼代理人：古家友，男，1984年1月出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区，系上诉人叶丽蓉之夫。 被上诉人（原审原告）：宜宾荣盛物业管理有限公司，住所地四川省宜宾市南溪区文化街**。 法定代表人：林天琼，执行董事。 委托诉讼代理人：李敏，女。 上诉人叶丽蓉因与被上诉人宜宾荣盛物业管理有限公司(以下简称荣盛物管公司)物业服务合同纠纷一案，不服四川省宜宾市南溪区人民法院(2020)川1503民初1674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 叶丽蓉向本院上诉请求：1.撤销四川省宜宾市南溪区人民法院(2020)川1503民初1674号民事判决，发回重审或者查清事实后依法改判；2.请求对物业费5676.96元减半处理；3.本案一、二审诉讼费用由荣盛物管公司负担。事实和理由：1.小区长期脏乱差，直至2020年才整改好，业主没有享受到荣盛物管公司承诺的物业服务；2.小区内有违建并作商业用途，同时存在占道经营，但至今没有整改；3.公共区域的商业运作收入没有进行公开，应当用商业运作费用抵扣物业费。 荣盛物管公司辩称：1.对于违建应由相关行政执法部门处理，不能以此拒交物业费；2.部分业主交纳了物业费，不符合互负债务的情形，共有部分经营性收入不能抵扣物业费；3.物业服务存在瑕疵不构成根本性违约，业主应当支付物业费，且公司在不断改进，提升物业服务质量。请求驳回上诉，维持原判。 荣盛物管公司向一审法院起诉请求：1.判令叶丽蓉支付2017年1月1日至2020年12月31日的物业费共计5676.96元;2.本案诉讼费由叶丽蓉负担。 一审法院认定事实：叶丽蓉系南溪街道福临路鑫宇·钻石城XXX号的所有人。2015年12月24日，叶丽蓉（乙方）与荣盛物管公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由荣盛物管公司为南溪区福临大道鑫宇·钻石城商住小区提供物业服务，叶丽蓉所有的住房位于该小区XXX号，建筑面积98.5平方米；甲方提供的物业服务包括公共区域的清洁卫生、提供商场公共秩序和共用设施设备的维护保养等事项的管理和服务等。物业管理服务费用按建筑面积计算，收费标准1.20元/月/平方米。首期物业管理服务费用从开发商通知交房之日起计算，预交壹年物业管理服务费，在领取钥匙时交纳，尔后每季度交纳一次（每季度第一月10日前交纳该季度物业管理服务费）；乙方不按本协议约定的交费标准和时间交纳物业服务费，从逾期之日起乙方向甲方交纳物业服务费总额每日5%的滞纳金。 协议签订后，荣盛物管公司进驻鑫宇·钻石城商住小区向该小区业主提供物业服务，叶丽蓉亦按约支付了壹年物业服务费用。 一审法院认为，荣盛物管公司与叶丽蓉签订的《前期物业管理服务协议》内容不违反法律法规的禁止性规定，该合同依法成立，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。物业服务合同系双务合同，作为业主应当按约足额交纳物业服务费，物业服务公司亦应当按约提供物业服务，并不断增强其服务能力，提升业主满意度。作为业主一方，在物管公司服务存在问题的情况下，可及时向物管公司反映，提出整改建议或意见，以便物管公司及时整改。如以拒交物业费的方式对抗物管公司，将直接造成物管公司收入减少，弱化物业服务单位的服务成果，可能形成恶性循环。业主对物业服务公司的服务不满时，应当通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业服务公司的质量不断提升；也可就此问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。本案中，荣盛物管公司在履行本案物业服务合同过程中虽存在一些瑕疵，但亦应看到荣盛物管公司在努力整改，不断提高服务水平，荣盛物管公司正以实际行动不断提升业主满意度。叶丽蓉主张荣盛物管公司在履行合同时存在管理服务不当，并据此要求扣减物业费的理由不成立，依法不予支持。荣盛物管公司已向钻石城小区提供了相应的物业服务，叶丽蓉应当按物业服务合同约定，履行支付物业费的义务。根据双方合同约定，叶丽蓉应向荣盛物管公司支付2017年1月1日至2020年12月31日的物业服务费5673.60元。但叶丽蓉对物业服务质量不满未按约定支付物业服务费，并不属于恶意拖欠物业费的情况，故对荣盛物管公司主张叶丽蓉承担违约责任的请求，依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、叶丽蓉在判决生效后十日内支付宜宾荣盛物业管理有限公司2017年1月1日至2020年12月31日的物业服务费5673.60元；二、驳回宜宾荣盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由叶丽蓉负担。 二审中，双方都没有新证据提交，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，首先，关于小区违建问题。叶丽蓉虽主张案涉小区存在违章建筑，但未能提供相关职能部门的处罚决定书等予以证明，且违章建筑的认定和强制拆除属于行政主管部门的职权范畴，物业服务企业虽有义务对违建行为予以劝阻并及时向相关职能部门反映，但其不具有强制执法权，因此叶丽蓉不能以此拒交或少交物业费。 其次，关于能否用业主共有部分的经营收益抵扣物业费的问题。根据法律规定，要进行债务抵销，当事人之间应当互负债务，互享债权。欠付物业管理费的为部分业主，为单个的主体；而共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于全体业主共有，其使用分配要经过业主大会相关程序。此时虽然包括了该部分欠费业主，但两者有本质的区别。因此，双方债权债务主体不同，不符合法定抵销的规定，对叶丽蓉行使抵销权的主张，本院不予支持。 再次，关于物业费金额是否应予调低的问题。权利和义务相统一是法律的基本原则。业主享受物业服务企业提供的物业服务，自应承担相应的义务，其中最基本的义务就是及时、足额交纳物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本条规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当的、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。在司法实践中，业主拒交或欠交物业费的理由可能具有一定正当性，但是尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由，比如物业服务企业提供了保洁、保安服务，但是未达到合同约定的标准。此时，既不应全额支持物业服务企业的诉讼请求，亦不宜判决驳回其诉讼请求，而应根据具体案情酌情减少业主欠交的物业费或违约金。就本案而言，案涉小区为开放式小区，存在诸多经营性商铺，人员流动性大，物业管理较为困难。荣盛物管公司在履约过程中确实存在卫生清理不全面、环境管理不到位等瑕疵履行问题，但尚未构成重大瑕疵，且荣盛物管公司也在不断整改，努力提升物业服务水平。一审判决在斟酌荣盛物管公司服务质量的基础上，对其主张叶丽蓉承担违约责任的诉求未予支持，实则已经减轻叶丽蓉一方的责任，故一审判决对物业费部分未予调整，于法不悖。 综上所述，叶丽蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人叶丽蓉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 荷 审 判 员  陈 曦 审 判 员  翟旭玫 二〇二一年二月五日 法官助理  匡小玲 书 记 员  刘洋杨