天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初8637号原告（反诉被告）：天津樱桃众创空间有限责任公司，住所地天津市南开区南马路与城厢西路交口东北侧晋丰大厦**。法定代表人：刘争。委托诉讼代理人：黄爱国，天津瑞津律师事务所律师。被告（反诉原告）：王一，男，1985年4月19日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：岳三换，天津云杰律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）天津樱桃众创空间有限责任公司（以下简称樱桃公司）与被告（反诉原告，以下简称被告）王一房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告樱桃公司的原法定代表人刘跃颖及其委托诉讼代理人黄爱国、被告王一的委托诉讼代理人岳三换到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樱桃公司向本院提出诉讼请求：1.确认案外人天津万实房地产经纪有限公司（以下简称万实公司）与被告于2018年10月9日签订的房屋租赁合同（以下简称讼争合同）已解除；2.被告向原告支付2020年1月9日至同年5月18日期间的租金66468.84元；3.被告向原告支付抵扣押金之后的违约金43647元；4.被告按照每日1091.18元的标准向原告支付自2020年1月9日起至其实际支付租金之日止的逾期利息；5.被告向原告支付物业费8451.23元；6.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：坐落天津市南开区××道××路××广场××号，共计26套房屋由案外人郭翠梅所有。2018年初，郭翠梅将上述房屋委托万实公司进行管理。2019年3月28日，原告与万实公司签订项目转让协议，万实公司将上述房屋整体转让给原告。2019年4月2日，原告与郭翠梅签订房屋租赁合同，约定租赁期限为2019年4月1日至2029年3月31日。2018年10月9日，万实公司与被告签订讼争合同，约定万实公司将上述房屋中的317、318、319号房屋（以下简称涉讼房屋）租予被告。合同签订后，万实公司将涉讼房屋交予被告。2019年4月12日起，被告累计向原告交付涉讼房屋租金及物业费236788.84元。自2020年1月9日起，被告欠付原告租金。2020年7月31日，郭翠梅强行收回涉讼房屋，致使讼争合同事实上已无法履行。被告欠付各项费用，遂成讼。被告王一辩称，不同意原告全部诉讼请求。理由如下：认可原告继受了万实公司在讼争合同中的权利义务。2020年3月31日，郭翠梅与原告解除了其双方的房租租赁合同，讼争合同自然解除。此后，被告与郭翠梅签订房屋租赁合同，向其交付租金并继续使用涉讼房屋。被告向原告支付的租金已超过应付金额，不存在欠租及违约情况。案涉疫情期间，双方已协商减免租金。生效法律文书为支持原告对外支付物业费，故不同意原告相关主张。被告王一向本院提出反诉请求：原告返还被告涉讼房屋的押金20784.29元并承办本案全部诉讼费用。事实和理由：讼争合同已解除，被告无欠租及违约情况，原告应依照合同约定退还押金。原告樱桃公司辩称，不同意被告全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人当庭陈述及提交的证据，本院认定事实如下：坐落天津市南开区××道××路××广场××号，共计26套房屋由案外人郭翠梅所有。郭翠梅曾就上述房屋租赁问题来院起诉原告，本院于2020年12月30日作出的现已生效的（2020）津0104民初6348号民事判决认定：郭翠梅曾与万实公司就上述房屋租赁问题签订过房屋租赁合同。2019年3月28日，原告与万实公司签订项目转让协议及房屋出租委托书，约定万实公司将上述房屋涉及项目的承租及商业运营权转让给原告，将上述房屋整体委托给原告代为出租及管理。2019年3月31日，郭翠梅声明于该日与万实公司无条件解除租赁合同。2019年4月2日，原告与郭翠梅签订房屋租赁合同，约定原告承租上述房屋，期限自2019年4月1日至2029年3月31日，郭翠梅同意原告自用或转租。2019年12月25日，原告与郭翠梅签订房屋租赁合同补充协议，对上述房屋租金标准进行了调整。2020年5月18日，原告与郭翠梅签订房屋租赁合同解除协议书，约定双方自愿解除上述房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议，尚未履行的合同内容不再履行，原告应向郭翠梅支付截至2020年3月31日租金，并就房屋交接问题进行了约定。郭翠梅与原告关于上述房屋的租赁关系解除时间为2020年5月18日。2018年10月9日，万实公司与被告签订讼争合同，约定被告承租涉讼房屋，租赁面积为325.39平方米，期限自2018年10月9日至2022年10月9日；月租金为20784.29元，每年递增5%，按季支付，需提前30日交纳，2018年10月9日起，每三个月支付一次租金；押金为两个月的租金；租赁期内单方解除合同视为违约，由提出解除合同一方支付对方两个月租金作为违约金；被告逾期交付租金的，原告有权每日按照月租金标准5%向被告主张滞纳金；如因不可抗力原因导致合同终止，甲乙双方互不承担责任，物业费与房租交付期一致，物业费押金两个月，3904.68元。合同签订后，万实公司依约履行了交付房屋的义务。讼争合同确认了万实公司的收款账户，原告提交的合同版本该账户后变更为原告原法定代表人个人账户。被告认可已知晓原告继受了万实公司在上述合同中的权利义务。2020年6月16日，郭翠梅与被告签订天津市房屋租赁合同，约定被告承租涉讼房屋用于经营，期限自2020年4月1日至2023年3月31日。被告表示上述合同存在免租期，期限为2020年4月1日至同年6月1日，其向郭翠梅交付了2020年6月1日之后的房租。另查明，被告于2018年10月9日、2019年1月8日分别向万实公司支付了113683.15元、68209元；2019年4月12日至2020年1月9日期间，向原告累计支付了208788.84元，2020年2月1日、同年4月9日分别向原告支付10000元、18000元。被告表示除上述款项外，未再交付过其他费用，首笔款包括房租、物业费、押金，最后两笔款为租金，中间的费用均为房租、物业费，并表示2019年9月9日至同年10月8日期间的房租、物业费系使用押金抵扣。在案件审理期间，原告向本院提出诉讼财产保全申请并提供了相应担保。本院依法冻结了被告名下渤海银行天津海河支行10003932670001850220101300079227、中国银行天津奥城支行2778××××8617ＣＮＹ0、中国建设银行股份有限公司天津新兴路支行6217××××5066_156_1号账户，期限均至2021年9月9日。本院认为，万实公司与被告签订的讼争合同系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，被告应依约履行合同义务。原告提交的证据足以证实其自2019年4月2日起已获得涉讼房屋的管理权，被告对此知晓并认可，故讼争合同的出租方从万实公司变更为原告。生效法律文书已认定原告与郭翠梅之间的房屋租赁合同于2020年5月18日解除。自该日起，原告已丧失对涉讼房屋的管理权。鉴于原告与郭翠梅签订的解除文件并未授权原告可以向实际使用人收取此后的租金，故原告无权再向被告主张该日之后的房屋占有使用费。截至2020年1月8日，共产生租金、物业费、押金389640.36元{[20784.29元/月+（3904.68元/2个月÷2个月）]×（12个月+2个月）+[20784.29元/月×1.05+（3904.68元/2个月÷2个月）]×3个月}。被告实际交付金额为390680.99元（113683.15元+68209元+208788.84元），被告向原告多支付1040.63元（389640.36元-390680.99元）。在双方合同履行期间，适逢我市新冠肺炎疫情防控，特别是我市于2020年1月24日启动应急一级响应措施后，对涉讼市场经营势必造成一定影响。相关法律规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。鉴于讼争合同履行情况、被告逾期未足额支付租金的事实及疫情影响等情况，本着公平原则，本院酌定免除被告20日的租金，且不再承担支付违约金及逾期利息的义务。综上，被告扣除押金及已付费用后应向原告交付2020年1月9日至同年5月18日的租金5126.96元[20784.29元/月×1.05×12个月÷365日×（131日-20日）-1040.62元-10000元-18000元-20784.29元/月×2个月-3904.68元]。关于物业费，双方合同约定物业费由被告缴纳，现原告自述疫情期间物业费减免政策尚未确定，且原告并未向物业公司缴纳涉讼房屋欠付的物业费，故对于该诉请本院不予支持。综上所述，综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、本判决生效后三十日内，被告（反诉原告）王一给付原告（反诉被告）天津樱桃众创空间有限责任公司5126.96元；二、驳回原告（反诉被告）天津樱桃众创空间有限责任公司其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王一全部反诉请求。原告确认收款账户为原告天津樱桃众创空间有限责任公司名下中国工商银行天津市兰州道支行账号0302********。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1059元，保全费584元，共计1643元，由原告（反诉被告）天津樱桃众创空间有限责任公司负担1009元，由被告（反诉原告）王一负担634元。被告（反诉原告）负担部分于本判决生效后三十日内直接给付原告（反诉被告）。反诉案件受理费320元，由被告（反诉原告）王一自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  郭 岩审 判 员  薛 莹人民陪审员  王俊萍二〇二一年二月七日书 记 员  田唯宜附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。