陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕09民终8号 上诉人（一审被告）：陕西省安康市兴安地产集团兴汉房地产开发有限公司。住所地陕西省安康市汉滨区。 法定代表人：刘自田，公司董事长。 委托诉讼代理人：黄义伟，陕西贤业律师事务所律师。 上诉人（一审原告）：王帅，男，1988年2月18日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区。 委托诉讼代理人：王厚刚，王帅之父，住陕西省安康市汉滨区。 委托诉讼代理人：张桦，陕西江桦律师事务所律师。 上诉人（一审原告）：张荣荣，女，1987年11月8日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区。 委托诉讼代理人：张桦，陕西江桦律师事务所律师。 上诉人陕西省安康市兴安地产集团兴汉房地产开发有限公司（以下简称“兴汉公司”）与上诉人王帅、张荣荣商品房买卖合同纠纷一案，因当事人双方均不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2020）陕0902民初2611号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人兴汉公司的委托诉讼代理人黄义伟，上诉人王帅的委托诉讼代理人王厚刚、张桦，上诉人张荣荣的委托诉讼代理人张桦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 兴汉公司上诉请求：1.撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2020）陕0902民初2611号民事判决；2.依法改判驳回王帅、张荣荣的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用全部由王帅、张荣荣承担。事实和理由：1.一审法院审理超出王帅、张荣荣的诉讼请求，属于适用法律错误和程序违法。一审法院在兴汉公司2020年9月23日明确表示不同意王帅、张荣荣在庭审后增加诉讼请求的情况下，未经开庭审理对王帅、张荣荣于法庭辩论终结且判决已经作出（2020年8月25日作出）后增加的诉讼请求径行作出了判决，违反了民事诉讼法的相关规定。2.违约金请求权已超过诉讼时效，一审法院以市住建局的督办函认定诉讼时效中断错误。首先，王帅、张荣荣并没有提供证据证明该督办函向兴汉公司进行过送达；其次，该督办函所提出的是协助办证请求权，属于物权请求权，并没有提出违约金请求；再次，督办函中所称的业主明显不可能包含王帅、张荣荣，该业主应当是符合办证条件、具有请求办证资格的业主，一审已经认定：“全额购房款发票是购房者的重要凭证，是办理产权登记时重要的文件之一”，王帅、张荣荣不按合同约定支付购房款违约在先，二人属于不符合办证条件和具有请求办证资格的业主，不能包含在督办函中所称的业主中。3.兴汉公司并非申请办证主体，王帅、张荣荣亦无证据证明因兴汉公司的原因导致其未能在期限内取得产权证书。依据相关法律、法规的规定及双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，房屋所有权人是申请办证的主体，兴汉公司仅负有将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，办理房屋产权登记实际属于行政机关的职权范围，最终是否符合办理条件以及何时能够取得房屋产权证书均取决于行政机关的审核。更何况王帅、张荣荣根本没有申请办证，不能将无法取得权属证书的责任归结于兴汉公司。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定及《商品房买卖合同》第十五条的约定，必须是因出卖人的原因导致在规定的期限内无法取得房地产权属证书的，出卖人才能据此请求出卖人承担违约责任。本案中，王帅、张荣荣未能证明系兴汉公司的原因导致其没有取得房地产权属证书，应当对此承担举证不能的后果。4.即使违约金请求权成立，兴汉公司行使先履行抗辩权，不存在违约。王帅、张荣荣未按合同约定交付房款，无法取得全额购房款发票，无法办理产权证书，是王帅、张荣荣以自己的行为对办理权属证书的期限进行了变更，兴汉公司行使先履行抗辩权，不存在违约，不应承担违约责任。5.王帅、张荣荣恶意诉讼导致诉讼费损失，应当由其自行承担，即使按照一审判决结果，兴汉公司仅应负担王帅、张荣荣“胜诉”部分的诉讼费，一审判决对诉讼费的负担不符合法律规定。 王帅、张荣荣答辩意见同其上诉意见。 王帅、张荣荣上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持王帅、张荣荣的一审诉讼请求。事实和理由：根据双方签订的《商品房买卖合同》第7条、第9条、第10条、第15条之约定，兴汉公司只要存在迟延交房和未在约定时间内向登记机关办理报送登记情况之一，即需向王帅、张荣荣承担违约责任。本案中，王帅、张荣荣没有按约定期限付清购房款，兴汉公司有权按合同约定顺延交房时间，并不承担延期交房的违约责任，而兴汉公司没有履行向登记机构报备义务，应向王帅、张荣荣承担不能取得房产证书的违约责任，应自交房之日起一年后开始计算。说明即使王帅、张荣荣在接收房屋前没有全部支付购房款，只要兴汉公司履行了交房义务，就等于双方对购房款的支付期限和方式进行了变更，也意味着兴汉公司已经放弃有权延迟交房的抗辩，且就延期付款一事，安康中院已经作出了（2020）陕09民终27号民事判决，王帅、张荣荣承担了延期付款违约责任。另，根据兴汉公司在庭审中的陈述，即使购房款全部支付到位，兴汉公司也不能开具购房发票，故兴汉公司办理产权登记报备义务不能免除，其应当按照合同约定按日向王帅、张荣荣支付总房屋价款万分之一的违约金。 兴汉公司答辩意见同其上诉意见。 王帅、张荣荣向一审法院起诉请求：1.确认兴汉公司违约，并判令兴汉公司自2017年2月1日起以房屋总价款2135873元为基数按日万分之一的标准向王帅、张荣荣支付违约金，直至兴汉公司实际将房屋产权登记证书交付给王帅、张荣荣为止；2.判令兴汉公司向王帅、张荣荣支付对所购房屋继续施工的费用16000元；3.由兴汉公司承担诉讼费用及其他费用。 一审法院认定事实：王帅、张荣荣系夫妻关系，两人于2014年11月14日与兴汉公司签订了一份商品房买卖合同，以2135873元的价格，购买了由兴汉公司开发的兴汉华庭一层X-XX号面积为138.77平米的商铺。双方在合同中约定由王帅、张荣荣采用分期付款的方式向兴汉公司交付购房款，第一期1075873元于合同签订当日给付，剩余尾款则应该在2015年12月31日由王帅、张荣荣向兴汉公司一次性支付。兴汉公司应该在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在商品房经验收合格后，将商铺交付王帅、张荣荣。若兴汉公司逾期交房，则自最后交付期限的第二天起至实际交付之日，按日向王帅、张荣荣支付已交房款万分之一的违约金。由于王帅、张荣荣采取的是分期付款方式，若王帅、张荣荣所欠房款延迟到账，兴汉公司可据实顺延交房日期。此外，在合同中双方还约定商品房达到交付使用条件后，兴汉公司应当书面通知王帅、张荣荣办理交付手续，双方进行验收交接时，兴汉公司应当出示该商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。同时还约定，若王帅、张荣荣在约定的交房日前未按约定付清房款及其他费用，而兴汉公司仍愿履行合同时，兴汉公司有权顺延推迟交付且不承担违约责任。兴汉公司应在商品房交付使用一年内，将办理权属登记需要由兴汉公司提供的资料报产权登记机关备案，若因兴汉公司的原因导致未能在期限内取得产权证书的，则由兴汉公司按日向王帅、张荣荣支付房屋总价款万分之一的违约金。合同签订之后，王帅、张荣荣于2014年11月14日、12月1日（同日两次）、2016年11月10日先后四次向兴汉公司支付了1575873元的房款，但兴汉公司对这四笔款项均未向王帅、张荣荣出具正式发票，仅以加盖兴汉公司财务专用章的收款收据代替。2016年元月份王帅、张荣荣从兴汉公司处接收了所购买的商铺，经过装修后投入使用至今，在把一间分隔后，将其中的半间于2016年10月25日租给了兴汉公司作为售楼部使用。但至今并未向兴汉公司交付剩余的房款，在兴汉公司提起诉讼要求王帅、张荣荣支付剩余房款之后，王帅、张荣荣则向一审法院起诉要求确认兴汉公司违约，并判令兴汉公司自2017年2月1日起以房屋总价款2135873元为基数按日万分之一的标准向王帅、张荣荣支付违约金，直至兴汉公司实际将房屋产权登记证书交付给王帅、张荣荣为止（截止2020年4月1日的违约金为246,480元），同时还要求兴汉公司向王帅、张荣荣支付对所购房屋继续施工的费用16000元。 一审另查明，兴汉华庭项目工程主体结构于2015年4月10日通过了五方责任主体验收，验收结论为合格，主体结构安全。因该项目在工程结束后存在相应的问题而被业主反映到政府职能部门，为此安康市住建局于2018年8月13日制作了《安康市住房和城乡建设局（市人民防空办公室）关于解决“兴汉华庭”项目相关问题的督办函》，责成兴汉公司积极完善项目后续建设，尽快组织“兴汉华庭”项目竣工验收，尽早为业主办理不动产权证。2018年11月14日安康市建设工程质量安全监督中心站组织兴汉华庭工程业主、施工、监理单位对该工程进行了竣工预验收，截至目前尚未进行竣工验收。 一审诉讼过程中，王帅、张荣荣又增加了诉讼请求，请求判令兴汉公司在案件审理完结后十天内将办理权属登记需要兴汉公司提供的资料报产权登记部门备案。 一审法院认为，针对双方争议的焦点：一、王帅、张荣荣至今未拿到涉案商铺的产权证书是否是由于兴汉公司的违约行为所导致。对此，一审法院认为，王帅、张荣荣与兴汉公司签订的《商品房买卖合同》系有效的双务合同，双方在此份合同中互相承担义务和享有权利，双方当事人承担的义务与他们享有的权利相互关联，互为因果。在本案中，双方在合同的第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用1年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付总房屋万分之一的违约金。王帅、张荣荣于2016年元月份从兴汉公司处接收了所购买的商铺，经过装修后投入使用至今，按照双方的约定，兴汉公司至迟应在2017年元月底将办理权属登记的资料提供给产权登记部门备案。但兴汉公司却没有任何证据证明其已经按照合同的约定履行了向产权登记机关提供资料进行备案的义务，同时亦没有任何证据证明王帅、张荣荣至今未获得产权登记证书完全是由王帅、张荣荣自身的行为或者办证机关的行政行为所导致。所以，一审法院认为兴汉公司的行为已经构成了违约，因此对王帅、张荣荣要求支付由此而产生的违约金的请求予以支持。对于兴汉公司辩解的王帅、张荣荣是以自己的行为对办理权属证书的期限进行了变更的理由，一审法院认为，双方虽然在合同中约定了具体的付款方式和付款期限，但在合同的实际履行过程中，王帅、张荣荣并非是按照合同的约定进行付款，以实际行为对双方约定的付款方式及期限进行了变更，而兴汉公司对王帅、张荣荣变更付款方式的行为未提出任何异议，并且仍然在2016年元月向王帅、张荣荣交付了商铺，因此可以认定因这一变更仅是双方以实际行为对付款方式及付款期限的变更，并未对合同的其他条款进行变更，所以一审法院对兴汉公司的这一辩解理由，及其至今未完成向产权登记部门报备资料义务是行使先履行抗辩权的辩解理由均不予采纳。同时又因王帅、张荣荣至今未全额向兴汉公司支付房款，导致兴汉公司无法向王帅、张荣荣开具全额购房款发票，而全额购房款发票是购房者购房的重要凭证，是办理产权登记时重要的文件之一，王帅、张荣荣拖欠购房款的违约行为亦是导致其二人不能如约获得产权登记证书的原因之一，因此可减轻兴汉公司应当承担的违约责任。故一审法院参考双方在合同中的第十五条约定，以王帅、张荣荣已交付的1575873元房款为计算基数，由兴汉公司自2016年2月1日起按照日万分之零点五的标准向王帅、张荣荣承担违约责任。 二、王帅、张荣荣对房屋进行施工而产生的16000元费用是否应该由兴汉公司承担。对此一审法院认为，双方在合同第八条中一致选择“该商品房经验收合格”作为可以交付使用的条件，而非综合验收。这一选项是双方合意的结果，属有效条款。并且涉案商铺所在的楼盘也已经过了设计、施工、监理等五方责任主体对工程主体的验收，验收结论为合格，主体结构安全。同时，该项目又通过了消防验收，因此一审法院认为兴汉华庭的建筑项目虽然因为种种原因，暂未完成竣工验收，但建筑的主体已经相关单位验收合格，符合交付使用的条件。王帅、张荣荣既没有在接收商铺的时候对房屋是否存在不能满足使用条件的或者质量问题的情况向兴汉公司提出任何异议，亦没有证据证实其占有和使用的商品房存在或不符合合同约定的质量问题而确实需要进行继续施工或者修缮。故对王帅、张荣荣的此项诉讼请求不予支持。 三、王帅、张荣荣主张违约金的诉请是否超过了诉讼时效。对此一审法院认为，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。双方完成房屋交接的行为是在2016年元月，按照双方在合同中的约定，兴汉公司至迟应在2017年2月1日完成向产权登记部门提供资料进行报备的义务。即使王帅、张荣荣是在2017年2月就已经获悉兴汉公司并未完成向产权登记部门报备资料的义务，诉讼时效也是在2020年2月届满。而在2018年8月，由安康市住建局出具的《关于解决“兴汉华庭”项目有关问题的督办函》，其内容已反映出兴汉华庭的众业主已就兴汉公司未按期向业主办理不动产权证的问题向行政主管部门进行了投诉，可以视为作为权利人的业主向作为义务人的兴汉公司提出履行请求，一审法院认为这一督办函中所称的业主，亦包含王帅、张荣荣，故因兴汉公司未完成向产权登记部门报备资料而产生违约金的请求权的诉讼时效期间应该从2018年8月重新进行计算，到2021年8月届满，所以一审法院认为王帅、张荣荣的这一请求权并未超过诉讼时效，对兴汉公司的这一答辩理由不予采纳。 同时对于王帅、张荣荣要求兴汉公司在一定期限内完成向房屋产权登记部门提供办理产权登记资料报备义务的诉讼请求，一审法院认为王帅、张荣荣与兴汉公司既然已在双方签订的《商品房买卖合同》中就这一事项进行了约定，并约定了相应的违约条款，故兴汉公司有义务按照双方约定的期限完成兴汉公司应向产权登记部门报备相关资料的义务，若兴汉公司一直无限期的拖延履行义务，不仅会导致王帅、张荣荣无法尽快的取得产权登记证书，而且按照违约条款，也会增加兴汉公司方面的赔偿责任，故一审法院认为王帅、张荣荣的这一诉讼请求合理合法，应该予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、限兴汉公司在判决生效后十日内完成己方就办理房产登记应该向产权登记部门提交资料的备案工作；二、由兴汉公司以王帅、张荣荣已交付的1575873元房款为计算基数，自2016年2月1日起按照日万分之零点五的标准向王帅、张荣荣支付违约金，直至兴汉公司将办理产权登记应由兴汉公司提交备案的手续向产权登记部门报备完毕之日止；三、驳回王帅、张荣荣其他的诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5237元，由兴汉公司负担4917元，由王帅、张荣荣共同负担320元。 本案二审审理过程中，陕西省安康市汉滨区人民法院于2021年2月2日作出（2020）陕0902民初2611号民事裁定，将本案一审判决书中判决事项第二项“自2016年2月1日起按照日万分之零点五的标准向王帅、张荣荣支付违约金”补正为“自2017年2月1日起按照日万分之零点五的标准向王帅、张荣荣支付违约金”。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换及质证。王帅、张荣荣向本院提交陕西省安康市汉滨区人民法院（2020）陕0902执1208号民事结案通知书一份，拟证明王帅、张荣荣在上诉时已将56万元剩余房款全部付清，兴汉公司应全额支付违约金，且应以全额房款为基数按日万分之一标准支付违约金。兴汉公司对该证据真实性无异议，但对证明目的不予认可，认为王帅、张荣荣应当在2020年9月10日之后主张该权利。本院认为该结案通知书能够证明王帅、张荣荣已于2020年9月10日前将剩余56万元房款及违约金和债务利息向兴汉公司履行完毕，故对该证据予以采信。 本院二审审理查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，兴汉公司与王帅、张荣荣签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。结合王帅、张荣荣与兴汉公司的上诉请求及答辩意见，本案争议焦点为：1.王帅、张荣荣的起诉是否已过诉讼时效；2.一审是否存在程序违法；3.王帅、张荣荣的违约金诉求应否予以支持，标准如何认定？ 关于焦点1，兴汉公司上诉主张王帅、张荣荣对违约金的主张已过诉讼时效期间。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后1年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”兴汉公司于2016年元月向王帅、张荣荣交付了房屋，故王帅、张荣荣请求兴汉公司支付逾期备案的违约金，应从2017年2月1日起计算诉讼时效期间。王帅、张荣荣提交的安康市住房和城乡建设局于2018年8月向兴汉公司发送的《关于解决“兴汉华庭”项目相关问题的督办函》，表明“兴汉华庭”小区业主已对兴汉公司的办证问题以投诉形式进行了主张。基于此，王帅、张荣荣属兴汉华庭业主，其请求相应违约金的诉讼时效期间应予中断，并应自2018年8月起重新起算，故王帅、张荣荣请求兴汉公司支付违约金的诉讼时效期间并未超过。兴汉公司认为逾期办证请求权不能引起违约金请求权的诉讼时效中断，且督办函中所称的业主明显不可能包含王帅、张荣荣，其该项上诉理由无事实和法律依据，本院依法不予支持。 关于焦点2，兴汉公司上诉主张一审判决主文第一项超出王帅、张荣荣的诉讼请求，在兴汉公司表明不同意增加诉讼请求的情况下一审法院仍判决兴汉公司在判决书生效后十日内向产权登记部门提交备案材料，属程序违法。本院认为，综合当事人双方在《商品房买卖合同》中的约定及兴汉公司的当庭陈述，向房产登记部门提供备案登记材料是兴汉公司本应履行的合同义务，也是法定的附随义务，一审法院在辩论终结后且未取得兴汉公司同意的情况下，对王帅、张荣荣新增的诉讼请求进行了判决，程序上虽有瑕疵，但并未对兴汉公司实体权益造成影响，反而有利于矛盾的尽早化解，并能有效减少诉累。兴汉公司上诉认为一审法院对“一审判决已经作出（2020年8月25日作出）后增加的诉讼请求径行作出了判决”，经查，（2020）陕0902民初2611号民事判决虽落款为“二0二0年八月二十五日”，但2020年9月23日才审批、签发，该诉讼请求并非判决作出后才增加，故兴汉公司的该项上诉理由本院依法不予支持。 关于焦点3，王帅、张荣荣上诉主张兴汉公司的逾期备案违约金与王帅、张荣荣是否全额支付房款无关，兴汉公司只要未在交房后一年内履行向房产登记部门提交备案材料的义务即构成违约，需以全部房款为基数按日万分之一标准自2017年2月1日起承担违约金。本院认为，王帅、张荣荣未按合同约定向兴汉公司交付全部房款，其本身存在违约，兴汉公司向王帅、张荣荣交付房屋的行为，并非王帅、张荣荣不予支付或延期支付剩余房款的理由，一审法院依据《商品房买卖合同》的约定，根据公平原则，综合考虑双方当事人的过错，判决兴汉公司以王帅、张荣荣已交付的1575873元房款为基数按日万分之零点五的标准向王帅、张荣荣支付违约金并无不当。另，因王帅、张荣荣二审提交的新证据表明二人已于2020年9月10日前将剩余56万元购房款向兴汉公司履行完毕，而兴汉公司仍未履行办理备案登记的义务，应按合同约定承担相应违约责任。2020年9月10日王帅、张荣荣履行完毕所有房款时，（2020）陕0902民初2611号民事判决尚未向双方送达，且王帅、张荣荣一审已主张按全款计算违约金至兴汉公司将备案资料提交产权登记部门报备之日止，故兴汉公司应自2020年9月11日起以全部购房款2135873元为基数，按日万分之一的标准向王帅、张荣荣支付违约金，直至兴汉公司将办理产权登记应由兴汉公司提交备案的资料向产权登记部门报备完毕之日止。本案因新证据变更，原审不属于错判。 综上所述，兴汉公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；王帅、张荣荣的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持陕西省安康市汉滨区人民法院（2020）陕0902民初2611号民事判决第一项、第三项； 二、变更陕西省安康市汉滨区人民法院（2020）陕0902民初2611号民事判决第二项为：由陕西省安康市兴安地产集团兴汉房地产开发有限公司以1575873元房款为计算基数，自2017年2月1日至2020年9月10日按照日万分之零点五的标准向王帅、张荣荣支付违约金；由陕西省安康市兴安地产集团兴汉房地产开发有限公司以2135873元房款为计算基数，自2020年9月11日起按照日万分之一的标准向王帅、张荣荣支付违约金至陕西省安康市兴安地产集团兴汉房地产开发有限公司将办理产权登记应由其提交备案的手续向产权登记部门报备完毕之日止。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费5237元，由陕西省安康市兴安地产集团兴汉房地产开发有限公司负担2600元，由王帅、张荣荣共同负担2637元；二审案件受理费5237元，由陕西省安康市兴安地产集团兴汉房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 程及海 审 判 员 王 佳 审 判 员 刘慧琴 二〇二一年二月十八日 法官助理 吴亚男 书 记 员 王春苗