广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终17445号上诉人（原审被告）：深圳市禧乐居置业有限公司，住所地：广东省深圳市福田区福田街道福安社区益田路**卓越时代广场大厦1504-1505之150401,统一社会信用代码：91440300MA5F2C9353。法定代表人：李彦，总经理。委托诉讼代理人：刘艺军，广东金卓越（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘洋，男，汉族，1998年12月1日出生，住所，住所地：广东省深圳市罗湖区div>委托诉讼代理人：李军辉，广东理均惠律师事务所律师。原审被告：深圳市德瀚投资发展有限公司，住所，住所地：广东省深圳市罗湖区桂园街道深南东路**京基100大厦**2108、2101社会信用代码：914403005685320347。法定代表人：代君正，总经理。委托诉讼代理人：谢玮键，广东永航律师事务所律师。原审第三人：项瑞英，女，汉族，1975年7月4日出生，住所地：广，住所地：广东省深圳市罗湖区>上诉人深圳市禧乐居置业有限公司（以下简称禧乐居公司）因与被上诉人刘洋、原审被告深圳市德瀚投资发展有限公司（以下简称德瀚公司）、原审第三人项瑞英房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粵0303民初32818号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。禧乐居公司的上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判驳回刘洋全部诉讼请求；2.刘洋承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、禧乐居公司认可《(XX中环）认购确认书》已被解除，但《(XX中环)认购确认书》被解除的过错在于刘洋。1.禧乐居公司有权指定刘洋与德瀚公司签订房屋买卖合同。2.刘洋与禧乐居公司签订《(XX中环）认购确认书》时已经知晓与德瀚公司签订房屋买卖合同，且《(XX中环）认购确认书》确定的价格是包含精装修的价格。禧乐居公司自始至终并未改变房屋总体价格（含装修价格)。一审法院以毛坯购房款与认购书中的金额（含精装修）不一致为由判决解除合同与事实不符，也无法律依据。3.刘洋应当了解在深圳购买公寓，如果贷款，应当通过商业贷款形式并且最长贷款年限为10年。禧乐居公司从未向刘洋推荐过贷款银行，更未向刘洋承诺过按照20年期限进行贷款。刘洋因自己贷款条件发生变化导致无法购买房屋是刘洋的过错，与禧乐居公司无关。一审法院以刘洋贷款条件发生变化为由解除合同无事实和法律依据。二、刘洋在合同约定的付款期间既没有交付首期款，也未提出解除合同，刘洋行为已经构成违约，刘洋不得要求返还已经支付的购房款。1.刘洋在合同约定的付款期间既没有交付首期款，也未提出解除合同,刘洋行为已经构成违约。2.刘洋在自己合同义务履行期届满后提出解除合同，是想免除自己应当承担的责任。3.刘洋应当依照合同约定承担违约责任，刘洋要求禧乐居公司双倍返还定金以及利息的理由不成立。由于刘洋违约，依据2019年7月31日的《协议书》，禧乐居公司有权没收刘洋支付的购房款，按照定金处理，刘洋不得要求返还。三、一审判决诉讼费全部由禧乐居公司无事实和法律依据。合同被解除是因为刘洋的过错引起的，故诉讼费及保全费应当由刘洋承担。综上，禧乐居公司认为一审法院将毛坯价格误认为精装修价格，致使误认为房屋价格不一致，应当予以改正。同时，禧乐居公司并未向刘洋推荐过贷款银行，刘洋因自身贷款条件发生变化与禧乐居公司无关，该理由不应成为解除合同的理由。故，禧乐居公司请求二审法院在查明事实基础上，支持禧乐居公司上诉请求。刘洋答辩称，一、关于《(XX中环)认购确认书》解除的过错在于禧乐居公司。禧乐居公司在与刘洋签订认购书时存在恶意隐瞒事实欺骗误导的行为。一是《(XX中环)认购确认书》上写的是精装修，实际上刘洋后期如果正式签订买卖合同，是统一毛坯房。二是关于价格，认购书上的价格和实际签订购买的价格不一样。三是关于贷款，当时禧乐居公司是有承诺可以做到20年贷款每个月还贷18000元。二、刘洋没有交付首期款的原因也是在于禧乐居公司的违约和欺诈。三、关于本案适用法律。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，一审刘洋是按照双倍返还来进行诉求的。一审判决刘洋、禧乐居公司未签订真实的买卖合同，不能归责于一方违约，为了尽快执行，刘洋才没有提起上诉，请求二审法院维持原判。德瀚公司答辩称，一、一审判决禧乐居公司应在一审判决生效后十日内偿还刘洋本金及利息，而刘洋并未提出上诉，故在本案德瀚公司并不需要承担责任。二、根据相关司法解释，二审法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，故二审法院应当围绕禧乐居公司的上诉请求进行审查。项瑞英陈述称，与刘洋的意见一致。刘洋向一审法院起诉请求：1.禧乐居公司、德瀚公司双倍退还刘洋缴纳的购房定金220万元；2.禧乐居公司、德瀚公司承担本案诉讼保全保险费2300元、诉讼保全费5000元;3.禧乐居公司、德瀚公司承担自2019年6月6日起的利息33000元（暂时计算至2019年12月6日）；4.上述费用合计2240300元；5.禧乐居公司、德瀚公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年6月6日，刘洋委托其母亲项瑞英与禧乐居公司签订《（XX中环）认购确认书》，认购书约定刘洋购买位于深圳市罗湖区，面积83.36平方米的商品房一套，付款方式按揭付款，定金100万元，2019年6月6日付清。原价6851058元，折扣后单价71978元，银行按揭付款总价6000099元。首期款在2019年7月31日前付清。《（XX中环）认购确认书》签订后，刘洋按照约定在2019年6月6日支付了100万元定金,2019年7月12日支付购房款100万元。禧乐居公司向刘洋出具了收款收据。2019年7月31日，刘洋与禧乐居公司签订《协议书》，约定刘洋购买深圳市罗湖区，总价6000099元，刘洋与禧乐居公司、德瀚公司约定于2019年7月31日前支付全部首期款，现双方约定该日期为2019年8月7日，并承诺在2019年8月7日付清全部首期款，并办理签约手续。此日期前交齐所有款项，双方都不存在违约金。买方刘洋承诺如未按照约定的日期支付全部首期款，则放弃刘洋享有的折扣价格及相关优惠，刘洋已经支付的200万元按照定金处理，不再申请退还。2019年8月6日，禧乐居公司以办理购房手续先行退还了900883元到项瑞英的工行账户。另查，2017年9月22日，深圳市规划和国土资源委员会罗湖管理局向德瀚公司颁发了《深圳市房地产预售许可证》，预售许可证号为：深房许字（2017)罗湖XX号，准许德瀚公司开发的位于深圳市罗湖区XX地块项目预售。2018年6月28日，禧乐居公司与德瀚公司签订《XX中环项目公寓认购协议》，约定禧乐居公司认购德瀚公司开发的深圳市红岭北路与梅园路交汇处XX中环项目，确认德瀚公司已经取得预售许可证，禧乐居公司认购可售面积19590.69平方米，合计183套房屋。认购协议签订后，禧乐居公司于2018年6月29日向德瀚公司支付了履约保证金114801443.4元。刘洋所购买的房屋为《XX中环项目公寓认购协议》中的2栋B座2902房，建筑面积83.36平方米，建筑面积单价70342.23元，总售价5863728.73元。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。刘洋与禧乐居公司签订《（XX中环）认购确认书》，刘洋向禧乐居公司购买XX中环2栋B座2902房。根据相关证据，XX中环项目为德瀚公司开发，德瀚公司依法取得了预售许可证。禧乐居公司与德瀚公司签订《认购协议》，向德瀚公司认购该公开销售公寓中的183套，包括禧乐居公司出售给刘洋的2栋B座2902房。刘洋在签订认购协议后，向禧乐居公司交付了定金100万元，随后交付了首期款100万元。禧乐居公司要求刘洋与开发商德瀚公司签订正式的房屋买卖合同。由于与开发商签订的正式合同中购房款与认购书的金额不一致，且刘洋不能接受十年期限的银行按揭，刘洋未与德瀚公司签订正式的房屋买卖合同。刘洋要求禧乐居公司双倍返还购房定金的诉讼请求，一审法院认定该请求即为要求解除《（XX中环）认购确认书》，禧乐居公司也无要求继续履行合同，双方的认购协议应予以解除。由于刘洋与禧乐居公司未签订正式的房屋买卖合同，本案不能归责于一方违约，刘洋要求禧乐居公司、德瀚公司双倍返还定金的诉讼请求，一审法院不予支持。禧乐居公司应当返还刘洋剩余款项，并按照年利率6%向刘洋赔偿占用期间的资金利息。德瀚公司不是合同的当事人，在本案中不承担责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、禧乐居公司应在判决生效后十日内偿还刘洋1099117元并赔偿刘洋利息损失（按照年利率6%，从2019年8月7日起计算至还清之日止）；二、驳回刘洋对禧乐居公司的其他诉讼请求；三、驳回刘洋对德瀚公司的诉讼请求。案件受理费24722元，财产保全费5000元，由禧乐居公司承担。上述费用刘洋已预付，禧乐居公司应在判决生效之日起十日内迳付刘洋。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据禧乐居公司的上诉理由，二审争议的焦点在于：刘洋解除《（XX中环）认购确认书》是否存在过错，是否已构成违约。对此本院分析如下：德瀚公司并非《（XX中环）认购确认书》、《协议书》的合同当事人，且禧乐居公司与刘洋签订的《（XX中环）认购确认书》、《协议书》并未明确约定刘洋须与德瀚公司签订正式的房屋买卖合同，禧乐居公司亦未能证明在刘洋签署《（XX中环）认购确认书》之前已告知刘洋或其代理人项瑞英须与德瀚公司签订正式的房屋买卖合同。因此，刘洋或其代理人项瑞英拒绝与德瀚公司签订正式的房屋买卖合同，不存在过错，亦未构成违约。即使刘洋或其代理人项瑞英在签订《（XX中环）认购确认书》前知道须与德瀚公司签订正式的房屋买卖合同，但禧乐居公司与刘洋签订的《（XX中环）认购确认书》、《协议书》均未约定按揭贷款的年限，禧乐居公司亦无证据证明双方已约定按揭贷款的年限，故本院认定禧乐居公司与刘洋就十年期限的按揭贷款年限未达成一致意见，因此，刘洋由于不能接受十年期限的按揭而未与德瀚公司签订正式的房屋买卖合同，亦不存在过错或构成违约。由于禧乐居公司与刘洋未就按揭贷款年限达成一致意见，以致未能进一步签订正式的房屋买卖合同，刘洋有权解除《（XX中环）认购确认书》，禧乐居公司应当返还刘洋剩余定金1099117元。另外，禧乐居公司占有刘洋上述资金，必然给禧乐居公司造成损失，原审酌定禧乐居公司按照年利率6%向刘洋赔偿占用期间的资金利息，处理并无不当，本院予以确认。综上所述，禧乐居公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14692元，由深圳市禧乐居置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 刘  灵  玲审判员 蔡  妍  婷二〇二一年二月三日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。