贵州省织金县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0524民初277号 原告：周荣昭，女，1967年12月21日出生，汉族，户籍地贵州省织金县，现住贵州省织金县。 委托诉讼代理人（特别授权）：王祥仁，贵州君印律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：卢艳，贵州君印律师事务所律师。 被告：贵州织金碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省毕节市织金县金玉龙城********，统一社会信用代码915205243220969812。 法定代表人：黄士冯，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：吴发俊，贵州黔鹰（南明）律师事务所律师。 原告周荣昭与被告贵州织金碧桂园物业发展有限公司（以下简称“碧桂园公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周荣昭的委托诉讼代理人王祥仁、及卢艳、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人吴发俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周荣昭向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院依法判决被告在2021年3月31日前完成房屋产权登记，并向原告交付不动产产权证；2．请求判决被告向原告支付逾期交房的违约金27112.95元；3．请求依法判决被告按每日5元的标准向原告支付从2019年2月8日起至交付不动产产权证之日止的违约金（暂计至2021年1月10日为3510元）；4．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订编号为ＷＧＪＪ-ＳＹＪ-101号《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于织金碧××商业街××单元××号房屋，该房屋的建筑面积为45.85平方米，套内面积为42.61平方米，总房价为581823元。原告与被告在该合同中约定了交房时间为2018年11月10日前，被告逾期交房应按照房屋总价款的日万分之二向原告支付违约金。被告应在商品房交付使用之日起90日内为原告办理该商品房的所有权初始登记，逾期未办理，被告每日应向原告支付人民币5元的违约金至办理时止。合同签订后，原告如约向被告付清了全部购房款，但被告未如约向原告交付房屋且至今未为原告办理产权登记并向原告交付产权证。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，原告已如约支付了全部购房款，被告就应当按照约定按时履行交付房屋义务以及为原告办理房屋产权登记并交付产权证的义务。被告逾期未履行合同义务，应当按照合同约定承担相应的违约责任，向原告支付违约金。因双方不能达成一致意见，原告提起诉讼。 被告碧桂园公司辩称，原告诉请与事实不符，被告已按照合同约定履行为原告办理相关手续的义务，双方签订的《商品房买卖合同》对双方的权利义务进行了约定，被告认为已经按照合同约定履行，原告诉请与事实不符，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有异议的事实和证据，本院确认认定如下： 1．原告提交的《商品房买卖合同》1份，证明原、被告约定的交房时间、办证时间及违约情况下违约金的计算方式，被告存在逾期交房及逾期办证的违约情形。经质证，被告对真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的，对逾期交房、办证问题，双方在合同中已明确相关的权利义务，原告未按照交接手续履行提交相应证件的义务，故按照合同履行。本院认为，被告对该证据真实性无异议，本院予以采纳。 2．原告提交的收据4张，证明原告已按合同约定向被告支付案涉商铺购房款581,823元的事实。经质证，被告对该组证据真实性不予认可，认为原告提交的该组证据为复印件，真实性无法查证。本院认为，该组证据加盖被告财务印章，与原被告签订的《商品房买卖合同》相互印章，本院予以采纳。 3．原告提交的《物业及资料移交书》、《织金碧桂园商铺临时管理规约》、《织金碧桂园前期物业服务协议》，证明被告于2019年7月1日向原告交付案涉商铺，被告存在逾期交房的事实。经质证，被告认为《物业及资料移交书》为复印件，真实性不予认可，另根据双方签订《商品房买卖合同》中交接手续第十四条第三款约定，签署商品房交接单视为交付条件达成，至今为止原告没有催促被告签署商品房交接单，但原告已实际占有并使用该房屋，视为被告已按期交房；《织金碧桂园商铺临时管理规约》与被告无关，系原告与物业管理公司达成的协议，不能证实被告逾期交房；《织金碧桂园前期物业服务协议》的质证意见与以上质证意见一致。本院认为，被告对《织金碧桂园商铺临时管理规约》、《织金碧桂园前期物业服务协议》真实性无异议，该两份证据乙方签字人与《物业及资料移交书》一致，该组证据相互印证，被告未提交其他证据佐证其实际交房时间，故该组证据本院予以采纳作为认定事实的依据。 4．原告提交的织金县不动产登记局出具的情况说明，证明碧桂园至今未向不动产登记中心提交任何办理产权登记的资料，被告存在逾期办证的事实。经质证，被告对真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，办证需要符合行政法律法规的规定。本院认为，被告对该证据真实性无异议，本院予以采纳。 5．原告提交的刷卡回单4张，证明原告已按合同约定向被告支付案涉商铺购房款581,823元的事实。经质证，被告对该组证据真实性不予认可，该证据系原告单方提供，无显著特征证明支付给被告并到达被告账户。本院认为，该证据与原告提交的4张收据相互印证，本院予以采纳。 6．被告提交的建筑规划许可证，证明案涉房屋取得建设规划许可。经质证，原告无异议，本院予以采纳。 依据前述采信的证据，本院认定如下事实：2018年11月29日前，原、被告双方达成口头协议，约定：原告购买被告开发的位于织金碧××商业街××单元××号房屋，该套房屋的建筑面积为45.85平方米，总房价为581823元。合同第四章第十一条第一款约定“出卖人应当在2018年11月10日前向买受人交付该商品房”、第十三条逾期交房责任约定“逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人交付已支付房价款万人之二的违约金”，第八章第二十二条第二款约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，合同附件十二《补充协议》附录三第三条约定“买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交织金县国土资源局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门”、第四条约定“出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币5元的违约金”。达成口头协议后，原告于2018年9月6日支付108182元、11月29日支付473641元，并于同日2018年11月29日按照上述协议内容补签了编号为ＷＧＪＪ-ＳＹＪ-101的《商品房买卖合同》1份，合同签订后，被告于2017年7月1日将案涉房屋交付原告使用至今，被告一直未向织金县不动产中心提交完备的不动产登记资料。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方应当依约履行。原告履行了支付全部购房款的义务，被告应按合同约定履行相应的交房及相关附属义务，虽然合同约定交房时间为2018年11月10日前，但原告最后一笔支付房款的时间为2018年11月29日，在原告付清房款之前，无权要求被告交付房屋，故交房时间应认定为2018年11月29日。在双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第一款、第十三条、第二十二条第二款及合同附件十二《补充协议》附录三第三条、第四条明确约定交房时间及逾期交房违约责任、办理初始登记时间及违约金如何计算的问题，因此，违约金应按双方约定予以计算，即被告本应在2018年11月10日前向原告交付房屋，其实际交付房屋时间为2019年7月1日，逾期交房213天，以购房款581,823元为基数以日利率万分之二为标准计算逾期交房违约金为24,785.66元。对逾期办证违约金，应从被告实际交房之日2019年7月1日起在往后推移360天后开始计算逾期办证违约金，从2020年6月26日起按日人民币5元的标准计算支付至被告履行递交资料义务申请该商品房的所有权初始登记之日止。原告周荣昭主张先计算至2021年1月10日为198天，违约金为990元，对2021年1月11日至履行递交资料义务申请该商品房的所有权初始登记之日止的违约金亦按前述标准计算。 对被告辩称其已按约履行了合同义务的主张，其未举证证明按时交房，也未履行递交资料申请初始登记义务，故对被告的辩解理由，依法不予采纳。 关于办理商品房登记有关文书的问题，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任。本案中，原告所购买被告开发的碧桂园房屋，经本院依职权在织金县不动产登记中心调查核实，案涉房屋暂不能办理不动产权证书，故原告主张办理房屋产权证的条件尚未成就，原告可待条件成就后再另行主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 一、由被告贵州织金碧桂园物业发展有限公司在本判决生效后十五日内支付原告周荣昭逾期交房违约金24,785.66元，2021年1月10日前的逾期办证违约金990元并以每日5元计算支付从2021年1月11日起至被告贵州织金碧桂园物业发展有限公司向织金县不动产中心提交完备的不动产登记资料时止的逾期办证违约金； 二、驳回原告周荣昭的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费514元，减半收取计257元，由被告贵州织金碧桂园物业发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴兆明 二〇二一年二月八日 法官助理卢春艳 书记员朱宇杰