北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初9784号原告（反诉被告）：张岩，男，1967年1月6日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：李帅男，北京京航律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭艳红，北京京航律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵玉国，男，1978年10月14日出生，汉族，住黑龙江省伊春市金山屯区。委托诉讼代理人：张海龙，北京市世纪律师事务所律师。原告（反诉被告）张岩与被告（反诉原告）赵玉国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员王丽媛独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张岩的委托诉讼代理人李帅男、被告（反诉原告）赵玉国及其委托诉讼代理人张海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张岩向本院提出诉讼请求：1．确认原被告双方《房屋租赁合同》自2020年3月24日解除；2．判令被告向原告支付房屋租金44166．6元；3．判令被告向原告支付违约金（以44166．6元为基数，自2020年3月25日起至实际付清之日止按日万分之一的标准计算）；4．判令被告向原告腾退房屋；5．判令被告向原告按每月5万元的标准支付占有使用费，自2020年4月至实际腾退之日止；6．判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年8月19日签订《房屋租赁合同》，原告将坐落于北京市昌平区东小口镇天通苑西苑x区x号楼-1至1室的房屋出租给被告，租期自2017年9月1日至2023年8月31日。双方约定租金每半年支付，每次被告须提前15日支付，如逾期付款，每逾期一天，乙方须按应付租金的千分之十支付违约金。租金自第三年递增。因原告欠案外人李连廷债务，签约时原告指示被告将房租直接支付给案外人李连廷。2019年9月1日至2020年2月28日期间，被告未按双方合同支付半年租金，原告及李连廷催促后，被告于2020年2月前每月缴纳租金。2020年2月15日，被告理应按合同支付下一半年租金同时支付当月租金（当月租金未交），原告及李连廷催促后，被告以各种理由拒绝履行付款义务。此后，原告及李连廷至该房屋坐落处发现，被告在未通知原告、原告不知情的情况下，将房屋转租给了第三人，收取每月2万的租金。鉴于被告严重违约，原告向其发函、微信通知解除《房屋租赁合同》，并向贵院提起诉讼，望判如所请。赵玉国辩称，不同意原告的诉讼请求。我方不存在违约行为，原告应当继续履行合同。2020年2月、3月的租金因为疫情应当给予相应的免租期。2020年1月31日未支付租金是因为出现了疫情，我在4月中旬才回到北京，联系原告支付租金，但原告不收租金了，要求我方退房，没有协商下来。转租是经过原告同意的，原告还曾协助我方办理营业执照，但营业执照没有办下来，转租就没有办下去，也就干了两个多月，就自己走了，没有履行转租合同。违约金合同虽然有约定，但根据合同法相关规定，违约金过高，根据规定不能超过损失的30%。2020年4月份在正常租期范围使用涉案房屋，不存在占有使用费的问题，租赁合同至今没有解除。免租期内的租金同意交纳。赵玉国向本院提出反诉请求：1．确认坐落在昌平区东小口镇天通苑西苑x区x号楼-1至1室由反诉人继续承租使用，租金自2019年7月22日起至租赁期满在原租金标准的基础上下调30%；2．对反诉人的租金予以免租金4个月（2020年2月1日至2020年6月1日）；3．确认延长房屋租期6个月，反诉人可以自2020年2月1日起迟延支付租金6个月；4．诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2017年8月19日签订的房屋租赁合同，反诉人承租被反诉人坐落在昌平区东小口镇天通苑西苑x区x号楼-1至1室的房屋。合同对租期、用途、租金标准等权利义务均有约定，被反诉人承诺在租期内房屋可以被正常使用。合同签订后反诉人按照约定履行合同义务，双方合作良好，反诉人在涉案房屋上注册办理了口腔诊所进行经营。从2019年7月份、10月份、12月份，昌平法院多次来涉案房屋贴公告，粘贴在涉案房屋门玻璃上。从法院粘贴公告时起反诉人的经营受到很大影响，因反诉人经营的是口腔项目，一个客户的口腔需要多次处理才能治疗完毕，这导致客户对反诉人经营的持续性产生很大怀疑，也致使反诉人不能在涉案房屋中进行长期持续性的经营投入，反诉人的损失严重。反诉人的租金已经交至2020年1月31日。春节期间反诉人回老家黑龙江过年，正好赶上2020年1月底的新冠疫情，反诉人一直在老家不能回京，2020年3月12日被反诉人向反诉人发出律师函、2020年3月22日向反诉人发出《解除通知》，之后将涉案房屋玻璃上多次重复贴出解除通知、起诉状、委托书等材料，致使涉案房屋玻璃上贴满了这些东西。基于疫情的原因反诉人在2020年5月份才开业经营了半个多月，之后在六月份又因为疫情停止了经营。基于疫情及被反诉人的多次张贴行为，反诉人在疫情爆发之后基本没有任何的营业收入，损失惨重。综上，被反诉人因自身债务问题未能保证案涉房屋正常使用，存在违约行为，致使反诉人的利益受损。同时又因疫情的原因导致涉案房屋无法达到使用目的，反诉人几乎没有营业收入，继续按照原租赁合同支付租金明显不公平，故反诉人提起反诉。张岩辩称，不同意反诉原告的反诉请求。双方合同已经于2020年3月24日解除，不存在继续履行和下调租金的基础；关于免租期，我国没有政策强制要求免租；案涉合同不存在继续履行和延长的基础。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：昌平区东小口镇天通苑西苑x区x号楼-1至4层6-101登记的所有权人为张岩。2017年8月19日，张岩（出租人、甲方）与赵玉国（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，张岩将坐落于北京市昌平区东小口镇天通苑西苑x区x号楼-1至1室房屋租赁给赵玉国，租赁用途为经营；租赁期限自2017年9月1日至2023年8月31日；2017年9月1日至2019年8月31日，每年租金为25万；2019年9月1日至2021年8月31日，每年租金为26．5万元；2021年9月1日至2023年8月31日，每年租金为28．09万元；半年租金125000元，于签署本合同同时支付；按半年支付，乙方应提前15日按合同约定缴纳租金，不得延期支付；乙方支付甲方水、电、气、物业费、取暖费保证金15000元，此款乙方租赁合同期满后甲方退还乙方（乙方不存在拖欠以上费用情况下）；甲方在乙方支付首期租金后，次日将房屋使用权交移乙方使用；如乙方为办公需要对房屋进行装修和改造，应通过甲方同意，并且装修和改造方案必须符合消防及工程安全要求；乙方未经甲方书面同意，不得将房屋转租；乙方逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按应付租金的千分之十支付违约金，拖欠租金超过7天，甲方有权解除本合同，收回房屋，甲方通知乙方解除合同3日后，房屋内遗留物品，视乙方放弃，甲方有权处置；由于不可抗力的原因导致租赁房屋毁损和造成甲方或乙方损失的，或不可抗力的原因导致本合同不能履行的，甲、乙双方互不承担责任。备注租金转至李连廷卡号62261901********，民生银行万寿路支行。该合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，张岩将案涉房屋交付赵玉国，赵玉国在案涉房屋处开设口腔诊所。双方在合同履行过程中，赵玉国存在多次未按照合同约定方式支付租金的情况，自2019年9月份开始按月支付租金，双方均认可租金支付至2020年1月31日。2020年2月1日至今租金仍未支付。关于转租一事，张岩向本院提交《房屋租赁合同》一份，赵玉国认可该合同的真实性，但陈述，张岩对转租事宜是知晓的，并同意协助办理营业执照，后来营业执照没有办下来，合同就未履行。赵玉国提交微信记录及电话录音予以证明，张岩对微信记录及电话录音的真实性予以认可，但陈述张岩未授权任何人转租。2020年3月1日，张岩向赵玉国催要租金，并张贴在案涉房屋处，内容为“根据合同约定，2020年1月15日应付房租22084元，2月15日，应付132500元，截止到目前，拖欠房租154584元，考虑疫情影响，限七日内交付所欠房租，否则，我方将强行腾退，届时，房屋内所有财务，我方概不负责”。2020年3月12日，张岩向赵玉国发出《律师函》，要求赵玉国在收到此函后立即于7日内向李连廷支付拖欠房租154583元。2020年3月22日，张岩向赵玉国发出《解除通知》，内容为“鉴于你违约拖欠房屋租金，我多次催促后，依然拒不付款，并且违反双方合同第十一条第4款将房屋私自租给第三人，我正式通知你，我们双方的《房屋租赁合同》于2020年3月24日正式解除。限你于此日期前搬离所有物品，此日之后房屋内你遗留的物品视为你放弃并且同意由我自行处理”。赵玉国陈述，其于2020年4月中旬回北京，才发现上述材料张贴在案涉房屋处，联系张岩支付租金，但张岩明确表示不收取租金，因双方合同已经解除。赵玉国向本院提交其与张岩、案外人李献云的微信聊天记录及通话录音，证明张岩将房屋租金事宜委托为李连廷、李献云，且李献云拒绝收取租金。张岩认可上述证据的真实性，但不认可证明目的。庭审中，经释明，如案涉合同不具备解除条件，关于租金支付时间，张岩要求租金支付至2021年8月31日，赵玉国同意在减免部分租金的情况下支付至2021年2月底。另查，案涉房屋已进入法院拍卖程序。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张岩与赵玉国签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方签订的《房屋租赁合同》虽约定每半年付款一次，但履行过程中，赵玉国并未按合同约定时间给付租金，且现亦无证据证明张岩对此提出异议，双方实际已通过履行行为对约定的租金给付时间进行变更。赵玉国已支付了2020年1月份租金，随后，在2020年年初突发新冠肺炎疫情公共卫生事件，由于口腔行业的特殊性，导致口腔诊所在上半年难以正常营业，营业收入明显减少。且在2020年4月份，赵玉国曾向张岩表达过要求支付租金，张岩予以拒绝。故现张岩以赵玉国未支付租金为由，要求解除合同并腾退房屋、支付违约金的请求，本院不予支持。关于转租一事，根据赵玉国与张岩的电话录音及与李献云的微信、录音的内容，可以认定张岩对转租事宜是知情的。故张岩以此为由要求解除合同于法无据，本院不予支持。对张岩要求赵玉国支付租金的诉讼请求，本院予以支持，考虑到疫情对口腔诊所营业造成的影响及疫情期间双方当事人应合理分担损失的公平原则，本院对2020年2月1日至2020年6月5日期间的租金酌情予以减免，2020年6月6日之后的租金，暂计算至2021年2月28日较为合理，后续的租金费用，张岩可结合赵玉国给付情况，双方另行解决。故张岩要求赵玉国支付占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。案涉房屋进入拍卖程序，并不影响赵玉国对案涉房屋的使用，故赵玉国要求下调2019年7月22日起至合同履行期满的租金标准的反诉请求，于法无据，本院不予支持。关于赵玉国要求张岩给予4个月免租期的反诉请求，本院根据疫情情况，已对部分租金进行了减免，故对其该项反诉请求，本院不予支持；关于赵玉国要求延长房屋租期的反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、张岩与赵玉国继续履行双方于2017年8月19日签订的《房屋租赁合同》；二、赵玉国于本判决生效后十日内支付张岩2020年2月1日至2021年2月28日的房屋租金共计240799．5元；三、驳回张岩的其他诉讼请求；四、驳回赵玉国的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8713元，由张岩负担3801元（已交纳）；由赵玉国负担4912元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费1004元，由赵玉国负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王丽媛二〇二一年二月十九日书记员  马瑞辉书记员  张子妺