辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3631号上诉人（原审被告）：沈阳房联股份有限公司，住所地沈阳市和平区哈尔滨路**。法定代表人：陈炜天，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋以龙，辽宁昊星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田本艳，女，1968年1月3日出生，汉族，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：石锐，辽宁申扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王园媛，辽宁申扬律师事务所律师。上诉人沈阳房联股份有限公司（以下简称“房联公司”）因与被上诉人田本艳商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初13623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。房联公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判令上诉人支付逾期办证违约金的金额过分高于被上诉人实际损失，适用法律错误，请求按照合同约定的逾期交房违约金的比例（按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金）进行调整。二、一审法院程序存在错误，违反了处分原则。一审中原告第一项诉讼请求为判令被告支付原告违约金34,876.78元，而一审判决计算数额为36,691.7元，属于超出诉讼请求裁判，应当依法发回重审。田本艳辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。田本艳向一审法院起诉请求：1.判令被告按银行同期贷款利率支付违约金34,876.78元；2.判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年8月20日，原告与被告签订《装修入住协议书》，约定原告购买座落于，璞邸花园18号楼1单元7楼2号房屋；原告于2015年8月20日办理装修入住手续，违约金截止日期按被告取得预售许可证后，与原告签订正式《商品房买卖合同》的日期为准。2016年6月30日，被告取得案涉房屋的商品房预售许可证。2017年1月17日，原、被告重新签订一份《“城建璞邸”房屋认购协议书》，约定案涉房屋的销售面积59.29平方米，总金额为367,124元。同时约定被告应于房屋交付使用后1080日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。该协议签订后当日，原告支付了全部购房款，被告亦出具了两份收款收据，后于2020年8月3日向原告开具金额为367,124元的购房发票。因案涉房产存在在建工程抵押，双方至今仍未签订商品房买卖备案合同，被告亦未将涉案房屋办理权属登记证明需要由开发商提供的资料报房产登记机关备案。一审法院认为，原、被告双方签订的《“城建璞邸”房屋认购协议书》，意思表示真实、明确、具体，具备了商品房买卖合同的必要内容，且买受方履行了付款义务、出卖方履行了交房义务，双方已形成了商品房买卖合同关系。协议书中约定，被告应于房屋交付使用后1080日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。案涉房屋于2015年8月20日交付使用，故应于第1080天，即2018年8月4日之后承担相应的不能协助办理权属证书的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。故本案中，被告应根据购房款总额367,124元，从2018年8月5日起，按中国人民银行同期同类贷款利率及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至原告起诉之日止。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条规定，判决：被告沈阳房联股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告田本艳支付逾期办证违约金（以367,124元为基数，自2018年8月5日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至2020年10月15日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费672元，减半收取336元，由被告沈阳房联股份有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应当依照当时的法律、司法解释的规定进行审理。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人房联公司与被上诉人田本艳签订的《“城建璞邸”房屋认购协议书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。依照协议约定，房联公司应在房屋交付使用后1080日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。截至本院二审审理期间，房联公司仍未履行上述合同义务，依法应当承担相应违约责任。关于房联公司提出一审法院判令逾期办证违约金的金额过分高于田本艳实际损失，适用法律错误，请求按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金标准进行调整的上诉主张。首先，本案争议双方在认购协议书中并未就逾期办证违约金作以约定，属于当事人对合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情形，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定（现修正为第十四条）确定违约金计算标准并无不当，本院予以确认；其次，房联公司虽主张一审法院判令违约金金额过分高于田本艳的实际损失，但并未提供充分证据予以证明，应当承担相应举证不能的不利后果；最后，由于涉诉房屋存在在建工程抵押，截至本院二审审理期间，房联公司仍未履行办理不动产权属登记的义务，违约行为仍在持续中，故对上诉人提出的上述主张，本院不予支持。关于房联公司提出一审法院超出田本艳诉讼请求进行裁判，存在程序错误的上诉主张。经查阅一审卷宗庭审笔录，一审法院在庭审中向田本艳询问违约金按照什么标准计算，田本艳明确：“按照银行同期贷款利率，以本金367,124元为基数，时间从2018年8月20日起至起诉之日止。”故此，一审法院并未超出田本艳诉讼请求进行裁判，对上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人房联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费672元，由上诉人沈阳房联股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年二月二十四日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。