江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终7134号上诉人(原审原告)：徐州市鼓楼区快乐宝贝幼儿园，住所地江苏省徐州市鼓楼区奔腾大道华夏水云间****楼。法定代表人：潘姗姗，该幼儿园园长。委托诉讼代理人：杨绪梅，江苏尊鼎力律师事务所律师。上诉人(原审被告)：徐州经济技术开发区大黄山街道可恋庄村村民委员会，，住所地江苏省徐州经济技术开发区蟠桃花园**小区内法定代表人：葛花生，该村委会主任。委托诉讼代理人：陈洪亮，江苏同瑞律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：姚秀玲，女，1971年8月28日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：尹剑，江苏非圆律师事务所律师。上诉人徐州市鼓楼区快乐宝贝幼儿园（以下简称快乐宝贝幼儿园）、上诉人徐州经济技术开发区大黄山街道可恋庄村村民委员会（以下简称可恋庄村委会）因与被上诉人姚秀玲房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院(2018)苏0391民初4623号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人快乐宝贝幼儿园法定代表人潘姗姗及其委托诉讼代理人杨绪梅、可恋庄村委会委托诉讼代理人陈洪亮，被上诉人姚秀玲及其委托诉讼代理人尹剑到庭接受询问。本案现已审理终结。上诉人快乐宝贝幼儿园上诉请求：1、撤销原判，依法改判姚秀玲返还快乐宝贝幼儿园559630元转让款对应的财物，如不能返还，应赔偿相应损失或发回重审；2、一、二审诉讼费由姚秀玲、可恋村委会负担。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1、一审法院判决村委会赔偿快乐宝贝幼儿园因不能恢复原状造成的损失27.5万元，有悖于事实和法律规定。涉案房屋转让合同包含两部分内容：一部分是房屋租赁合同，即房屋所有权人可恋村委会与承租人姚秀玲之间的房屋租赁合同关系；另一部分是快乐宝贝幼儿园与姚秀玲之间的财产转让合同。涉案房屋没有办理产权证，导致租赁合同无效，房屋租赁合同的当事人为可恋村委会与姚秀玲，与快乐宝贝幼儿园无关。同理，财产转让合同的当事人为快乐宝贝幼儿园和姚秀玲，与可恋村委会无关。生效法律文书也认定姚秀玲应返还快乐宝贝幼儿园559630元转让款对应的财产，如果姚秀玲不能按照原状交付快乐宝贝幼儿园相应财物，其应赔偿快乐宝贝幼儿园相应的损失。本案姚秀玲应承担不能恢复原状的法律责任，恢复原状的主体不是村委会。2、一审以询价的方式确定涉案装修赔偿数额，无事实及法律依据。本案赔偿责任主体是姚秀玲，姚秀玲对559630元财产价值是认可的。3、一审法院判决姚秀玲对其接收的快乐宝贝幼儿园的可移动物品原物返还，姚秀玲不承担折旧耗损费用是错误的。姚秀玲承接涉案房屋、设施已经使用了五年时间，姚秀玲应承担折旧耗损费用。姚秀玲不但应该返还原物，还应该承担折旧损耗费用。可恋村委会针对快乐宝贝幼儿园上诉答辩称：1、可恋村委会不是适格被告，在快乐宝贝幼儿园与姚秀玲签订转让协议以后，快乐宝贝幼儿园与可恋村委会就不再存在合同关系，生效判决也明确了姚秀玲对快乐宝贝幼儿园负有返还财产或者赔偿的义务，可恋村委会并不是返还主体。2、关于财产询价的问题，可恋村委会同意快乐宝贝幼儿园的意见，这也是可恋村委会上诉的理由之一。一审法院没有经过评估程序，以所谓的询价作为装修部分财产价值的认定依据，该认定不当。可恋村委会对于被询价单位也并不知情，也未看到询价的相关材料。3、可恋村委会认可快乐宝贝幼儿园主张的财产存在折旧的问题。姚秀玲针对快乐宝贝幼儿园上诉答辩称：快乐宝贝幼儿园上诉主张无事实和法律依据。1、由于可恋村委会无法办理涉案房屋的房产证、消防等手续，姚秀玲开办的幼儿园被当地教育主管部门下发停办通知，幼儿园停止经营。2、在另案诉讼期间，姚秀玲均按期缴纳了涉案房屋的租金及占用费用。从2016年9月30日停止经营至该案2017年9月30日作出一审判决，姚秀玲一直承担了相关租金。2017年11月20日姚秀玲与可恋村委会办理了房屋交接手续。3、在另案诉讼期间，为避免损失进一步扩大，姚秀玲通知快乐宝贝幼儿园办理交接手续，可恋村委会也多次通知快乐宝贝幼儿园办理交接手续，但快乐宝贝幼儿园均置之不理。该事实可恋村委会在上诉状中也进行了明确。4、姚秀玲也存在较大损失。姚秀玲接收该房屋后也投入了新的设施，如大门建造、建设传达室等。姚秀玲虽然没有经营，也支付了另案诉讼期间正常的租金。在另案二审判决后，由于快乐宝贝幼儿园不接收物品，姚秀玲仍然租赁了可恋村委会涉案房屋中部分房屋，保管原有设备。综上，快乐宝贝幼儿园的上诉不能成立，请求驳回上诉，维持原判。上诉人可恋村委会的上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审。2、诉讼费由快乐宝贝幼儿园、姚秀玲承担。事实和理由：一审判决可恋村委会赔偿快乐宝贝幼儿园损失27.5万元没有依据。1、一审法院没考虑到过错合理分担问题。徐州市鼓楼区人民法院(2016)苏0302民初3758号民事判决解除三方签订的幼儿园转让协议，三方对合同的解除均存在过错，因此损失应当按照过错比例各自承担。一审法院直接判决可恋村委会承担全部赔偿责任不当。2、一审没有考虑物品折旧问题。可恋村委会与快乐宝贝幼儿园签订《房屋租赁合同》，快乐宝贝幼儿园、姚秀玲均占有使用了涉案房屋，即使涉及不能返还物品的补偿问题，在评估房屋装修价格时，也应当考虑折旧问题。3、一审法院对装修价值数额的认定没有经过鉴定，而是通过询价方式予以确定。市场询价方式随意性较大，被询价单位是否具备相关资质，可恋村委会并不清楚。本案不适用市场询价方式。4、本案可恋村委会也存在较大损失。徐州市鼓楼区人民法院(2016)苏0302民初3758号民事判决生效后，可恋村委会询问快乐宝贝幼儿园、姚秀玲是否继续使用涉案房屋，快乐宝贝幼儿园和姚秀玲均表示不再使用该房屋。徐州市鼓楼区人民法院(2016)苏0302民初3758号案件判决之前，姚秀玲已长期拖欠房屋租金。为了减少损失，可恋村委会2017年12月15日与案外人签订《租赁协议》，将涉案房屋另行出租。可恋村委会的行为是一种减损行为，一审法院判决可恋村委会的赔偿装修物的价值数额，超过了可恋村委会获取收益的数额。5、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，就已形成附合的装饰装修物是否同意利用，赋予了出租人选择权。可恋村委会承认装修的事实存在，但并没有明确表示同意利用装修物。一审认定可恋村委会同意对上述装修物进行利用，实际上剥夺了可恋村委会的选择权。快乐宝贝幼儿园针对可恋村委会上诉答辩称：在徐州市鼓楼区人民法院(2016)苏0302民初3758号案件中，姚秀玲起诉要求快乐宝贝幼儿园返还559630元转让费，该生效判决明确姚秀玲应该把559630元对应的装饰装修、设备物品等恢复原状交还快乐宝贝幼儿园。在快乐宝贝幼儿园不知情的前提下，姚秀玲将涉案财产交付给可恋村委会，由此导致的财产损失与快乐宝贝幼儿园无关。一审法院对装修价格的认定远低于快乐宝贝幼儿园交给姚秀玲的相应装修物的价格。本案应由可恋村委会和姚秀玲共同向快乐宝贝幼儿园承担相关责任。姚秀玲针对可恋村委会上诉答辩称：1、姚秀玲不存在过错，可恋村委会在合同履行过程中存在过错。2、姚秀玲已向可恋村委会支付了租金及房屋占用费用。3、涉案房屋已被可恋村委会另行出租，对此姚秀玲无法控制。可恋村委会的上诉理由不能成立。快乐宝贝幼儿园向一审法院提出诉讼请求：1、判令可恋庄村委会、姚秀玲连带赔偿快乐宝贝幼儿园投入的土建、装饰装修、设备设施等损失559630元；2、案件受理费、保全费等由可恋庄村委会、姚秀玲承担。事实和理由：2015年3月2日，快乐宝贝幼儿园与可恋庄村委会签订了房屋租赁合同一份，约定可恋庄村委会将坐落于徐州经济技术开发区可恋庄二期、建筑面积为795㎡的房屋租赁给快乐宝贝幼儿园开办幼儿园，租赁期自2015年9月1日至2030年8月31日。后经可恋庄村委会同意，快乐宝贝幼儿园将该房屋转让给姚秀玲开办幼儿园。姚秀玲在经营过程中发现该房屋没有取得产权证明或合法建筑审批手续，无法取得办学资格，故提起诉讼。姚秀玲诉至徐州市鼓楼区人民法院后，法院判决解除三方签订的幼儿园转让协议，快乐宝贝幼儿园退还姚秀玲支付的转让费559630元。徐州市鼓楼区人民法院(2016)苏0302民初3758号判决书认定：“作为合同无效和合同解除的法律责任，姚秀玲同样负有将房屋退还、将转让费对应的原快乐宝贝幼儿园投入的土建、设施设备、装饰装修等按照原状退还给快乐宝贝幼儿园的责任。姚秀玲不能履行上述义务时，快乐宝贝幼儿园有权主张姚秀玲承担相应的法律责任。”同时，可恋庄村委会出租的房屋无产权证明，也是造成转让协议解除的原因，且可恋村委会将包含有快乐宝贝幼儿园投入的土建、装饰装修的房屋再次出租给他人获利，可恋村委会应当承担连带责任。一审法院查明：2015年3月2日，快乐宝贝幼儿园（乙方、承租方）与可恋庄村委会（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由可恋庄村委会将坐落于徐州经济技术开发区可恋庄二期、建筑面积为795㎡的房屋租赁给快乐宝贝幼儿园开办幼儿园，租赁期自2015年9月1日至2030年8月31日止（其中2015年3月1日至2015年8月31日为装修宣传期，免租金）。2015年12月18日，快乐宝贝幼儿园（甲方）、姚秀玲（乙方）、可恋庄村委会（丙方）签订《幼儿园转让协议》一份，载明：“甲方于2015年3月2日承租丙方坐落在开发区蟠桃六期二期内的房屋，投资开办幼儿园，2015年5月4日试营业至今，因客观原因甲方不愿经营，经三方协商同意，本着互让互利，公平合理的原则达成以下：一、甲方承租丙方房子租赁合同，全部转让乙方。二、幼儿园转让费用58万元整。三、付款：合同签订时付款肆拾壹万元，余款壹拾柒万元于2015年12月31日前付清……”同日，快乐宝贝幼儿园的法定代表人潘珊珊向姚秀玲出具了《开发区惠民幼儿园投入明细》一份（装修总计533400元，包含：围墙110米3.8万元、大门6000元、外墙粉面、刷漆1120㎡×25元=2.8万元、内墙粉刷1360㎡×20元=27200元、走廊砖墙300㎡×200元=6万元、卫生间改造5个×3万元=15万元、新建厨房5.1万元、电线水路改造4.3万元、教室走廊PVC480㎡×140元=67200元、塑胶跑道420㎡×150元=6.3万元）以及《开发区惠民幼儿园设施设备清单（含票据）》一份（一、办公室……二、厨房……三、户外……四、教室……五、传达室……）。快乐宝贝幼儿园与姚秀玲一致认可，协议约定的转让费58万元包含快乐宝贝幼儿园投入的上述土建、装饰装修以及设施设备等。协议签订后，姚秀玲以多种形式向快乐宝贝幼儿园支付共计559630元。快乐宝贝幼儿园将涉案房屋交付给姚秀玲，姚秀玲以惠民幼儿园的名义进行经营使用，但未进行登记备案。姚秀玲在接收涉案房屋后增加了门岗以及拱形广告牌。截至目前，涉案房屋仍未取得房屋产权证及土地证，亦无合法的建设规划审批手续。2016年9月7日，姚秀玲将可恋庄村委会、快乐宝贝幼儿园、潘珊珊诉至徐州市鼓楼区人民法院，要求解除三方签订的幼儿园转让协议、可恋庄村委会、快乐宝贝幼儿园、潘珊珊连带返还转让费559630元并赔偿损失79092元。徐州市鼓楼区人民法院于2017年9月30日作出（2016）苏0302民初3758号民事判决：解除三方于2015年12月18日签订的幼儿园转让协议，快乐宝贝幼儿园退还姚秀玲转让费559630元，驳回姚秀玲的其他诉讼请求。该判决书同时认定：“……但需要说明的是，作为合同无效和合同解除的法律责任，姚秀玲同样负有将房屋退还、将转让费对应的原快乐宝贝幼儿园投入的土建、设施设备、装饰装修等按原状退还给快乐宝贝幼儿园的责任。姚秀玲不能履行上述义务时，快乐宝贝幼儿园有权主张姚秀玲承担相应的法律责任……”后快乐宝贝幼儿园不服该判决，提起上诉。徐州市中级人民法院于2017年11月20日立案受理，并于2018年1月29日作出（2017）苏03民终8188号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决书生效后，姚秀玲、可恋庄村委会均未通知快乐宝贝幼儿园办理土建、装饰装修、设施设备等相关交接手续。在上述案件审理期间，快乐宝贝幼儿园收到姚秀玲于2017年11月15日向其发送的《通知函》一份，载明：“……因案涉房屋涉及纠纷，所以自2016年9月姚秀玲已不再继续使用案涉房屋，可恋庄村民委员会随时可以收回该房屋。现姚秀玲与可恋庄村民委员会已按照约定正式办理现场清点、退还、交接等事宜。姚秀玲多次通知贵幼儿园予以协助配合，将在案涉房屋内归贵幼儿园所有的财物进行清点、退还，但贵幼儿园拒不配合。故因贵幼儿园原因导致可恋庄村民委员会无法对案涉房屋行使权利，造成损失扩大的责任，由贵幼儿园承担。”2017年11月20日，可恋庄村委会（甲方）与姚秀玲（乙方）签订了《房屋交接确认书》一份，载明：“……1、乙方将原租赁的位于可恋庄二期内，建筑面积约795平方米房屋和场地交付给甲方，交付时间为2017年11月20日。2、乙方租赁期间存放在屋内所有物品及设备乙方均已完整交接完毕，并由乙方自行保管，甲方收回该房屋钥匙，以后该房屋与乙方无关……”2017年12月15日，可恋庄村委会与案外人肖陈陈签订了《房屋租赁合同》一份，将包含快乐宝贝幼儿园投入的土建、装饰装修的房屋租赁给肖陈陈使用，年租金为12万元。2020年7月29日，经快乐宝贝幼儿园与姚秀玲现场清点，姚秀玲可以返还《开发区惠民幼儿园设施设备清单》中以下设施设备：一、办公室：1、办公桌一组；2、电脑一体机一台；5、挂式空调一台；6、档案柜3个；7、公放音响设备一组；8、办公转椅2把；9、沙发一个；10、监控设备8个；11、监控摆放桌1个；二、厨房：1、面板（案）1个；2、菜案+架：1个；3、菜板（台）1个；4、蒸饭车1个；5、电饼铛（大）1个；6、煤气炉1个；7、抽烟机1个；8、水池2组；9、热水器1个；10、储藏柜1个；11、冷藏柜1个；12、灭火器1组；13、电饭煲1个；15、大盆+大桶各1个；16、小盆等若干；17、电风扇1台。三、户外：1、大型玩具：一组；2、小木马：4个；3、拱桥：7个；四、教室：1、白板（可移动）：4套；2、毛巾架：4个；3、茶杯架：4个；4、玩具架：4个十盒（组）；5、电钢琴：4架；6、投影设备：4组；7、笔记本电脑：4台；8、消毒柜：4台；9、柜式空调：4台；10、吊扇：9台；11、图书架：5个；12、幼儿用桌：20个；13、幼儿用椅：70个；14、床：70个；15、茶桶：4个；16、音响：3组；17、灭火器箱：3组。五、传达室：1、挂式空调：1台。不能返还的以下物品：一、办公室：3、路由器一个；4、宽带猫一个；二、厨房：14、电磁1个；五、传达室：2、桌子1台；3、椅子1把。对于不能返还的设施设备，经双方协商，由姚秀玲赔偿1200元。同日，经快乐宝贝幼儿园与可恋庄村委会现场勘查，可恋庄村委会认可存在以下快乐宝贝幼儿园投入的土建、装饰装修：围墙110米、大门1个、外墙粉刷1120㎡、内墙粉刷1360㎡、走廊砖墙300㎡、卫生间改造5个、新建厨房1个、教室走廊PVC480㎡、塑胶跑道420㎡。但可恋庄村委会对快乐宝贝幼儿园主张的上述土建、装饰装修的价值不予认可，且不认可快乐宝贝幼儿园对电线、水路进行了改造。后一审法院对快乐宝贝幼儿园投入的上述土建、装饰装修进行件了市场询价：围墙110米×300元/米=33000元、大门6000元、外墙1120㎡：仅刷墙500㎡×5元/㎡=2500元、粉面+刷墙620㎡×25元/㎡=15500元、内墙粉刷1360㎡×15元/㎡=20400元、走廊砖墙300㎡×90元/㎡=27000元、卫生间改造5个：3万元、新建厨房1个：2万元、教室走廊PVC480㎡×120元/㎡=57600元、塑胶跑道420㎡×150元/㎡=63000元。以上共计27.5万元。一审法院认为：首先，关于可恋庄村委会的责任。在徐州市中级人民法院（2017）苏03民终8188号案件审理期间，可恋庄村委会与案外人肖陈陈另行签订房屋租赁协议，将涉案房屋予以出租。故可恋庄村委会在双方的权利义务未明晰的情况下，将涉案房屋以及快乐宝贝幼儿园投入的土建、装饰装修、设施设备等进行了处分，存在过错。快乐宝贝幼儿园投入的土建、装饰装修已与涉案房屋形成不可分割的一部分，可恋庄村委会享受了快乐宝贝幼儿园投入的土建、装饰装修所带来的利益。且除了电线、水路改造外，可恋庄村委会认可快乐宝贝幼儿园投入的其他土建、装饰装修，其同意进行利用，并予以赔偿。故可恋庄村委会应当对快乐宝贝幼儿园投入的土建、装饰装修进行赔偿。其次，快乐宝贝幼儿园虽提供证人证明其投入的土建、装饰装修的存在及其价值，但是可恋庄村委会对此价值不予认可，且主张的价值与市场价值差距较大，故对于其主张不予采纳。一审法院经过市场询价，认定双方共同认可存在的土建、装饰装修的价值为27.5万元，故可恋庄村委会应当向快乐宝贝幼儿园赔偿27.5万元。对于电线、水路改造，可恋庄村委会对此不予认可，快乐宝贝幼儿园亦未提供充分证据证明其对电线、水路进行了改造，故对快乐宝贝幼儿园主张的电线、水路改造的费用不予支持。最后，关于姚秀玲的责任。徐州市鼓楼区人民法院（2016）苏0302民初3758号民事判决已明确：在《幼儿园转让协议》解除后，姚秀玲负有将房屋退还、将转让费对应的快乐宝贝幼儿园投入的土建、设施设备、装饰装修等按原状退还给快乐宝贝幼儿园的责任；如姚秀玲不能履行上述义务时，快乐宝贝幼儿园有权主张姚秀玲承担相应的法律责任。但在《幼儿园转让协议》解除后，姚秀玲已将涉案房屋返还给可恋庄村委会，并未实际占有使用快乐宝贝幼儿园投入的土建、装饰装修，且姚秀玲已将部分设施设备进行保管，其亦同意返还。故对于姚秀玲保管的设施设备，姚秀玲应当按照与快乐宝贝幼儿园现场清点的项目及其数量予以返还。对于姚秀玲不能返还的设施设备，姚秀玲应当按照与快乐宝贝幼儿园协商一致的价值予以赔偿，即赔偿数额为1200元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、可恋村委会于判决生效后十日内一次性赔偿快乐宝贝幼儿园投入的土建、装饰装修损失27.5万元；二、姚秀玲于判决生效后十日内一次性返还快乐宝贝幼儿园相关的设施设备（具体项目及数量见双方的清点列表），并赔偿快乐宝贝幼儿园设施设备损失1200元；三、驳回快乐宝贝幼儿园的其他诉讼请求。一审案件受理费9400元，保全费3319元，共计12719元，由快乐宝贝幼儿园负担5000元，由可恋村委会负担5000元，由姚秀玲负担2719元。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：本案相关装修物及其他物品价值应如何认定。相关损失等责任应如何进行承担。二审中，双方当事人均未提供新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：一、关于涉案租赁物所涉可移动物品及相关装修物价值认定问题徐州市鼓楼区人民法院(2016)苏0302民初3758号生效判决解除涉案《幼儿园转让协议》后，姚秀玲应将其接收的相关物品返还给快乐宝贝幼儿园。一审法院组织快乐宝贝幼儿园与姚秀玲到现场对能返还的可移动物品进行了确认，对于不能返还的物品，双方也确认了补偿数额为1200元。既然快乐宝贝幼儿园、姚秀玲双方已经对可移动物品数量进行了确认，一审法院就此部分可移动物品数额的认定并无不当。关于不可移动的装饰装修物的价值认定问题。快乐宝贝幼儿园与可恋村委会一审对装饰装修物的情况进行了确认。对于装饰装修的价值，一审法院在考虑双方当事人就此举证的基础上，采用市场询价的方式确定了装饰装修价值，并不违反法律规定。二、关于物品返还及损失等责任的承担问题首先，根据生效的徐州市鼓楼区人民法院(2016)苏0302民初3758号民事判决，快乐宝贝幼儿园、可恋村委会与姚秀玲签订的《幼儿园转让协议》无效，当事人负有相互返还义务。在该案诉讼期间及该案生效后，姚秀玲通过书面和口头的方式通知快乐宝贝幼儿园办理涉案房屋交接手续，但快乐宝贝幼儿园不予接收。后姚秀玲将涉案房屋直接返还给原出租人可恋村委会，属于减少《幼儿园转让协议》各方当事人损失的合理行为。其次，对于租赁物内应予返还的可移动物品，姚秀玲同意返还，当事人也对此进行了现场清点确认；不能返还的可移动物品，快乐宝贝幼儿园与姚秀玲也达成了赔偿数额。最后，关于快乐宝贝幼儿园投入的装饰装修物。由于装饰装修物已经与涉案房屋形成附合，可恋村委会已经将涉案房屋出租他人，说明可恋村委会接收了快乐宝贝幼儿园投资的相关装饰装修，可恋村委会在另行转租过程中也对装饰装修物进行了利用，故一审法院判决可恋村委会对快乐宝贝幼儿园相关装饰装修物的价值予以补偿，并无不当。综上，上诉人可恋村委会、快乐宝贝幼儿园的上诉理由均不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。快乐宝贝幼儿园预交的二审案件受理费9400元，由快乐宝贝幼儿园负担；可恋村委会预交的二审案件受理费5350元，由可恋村委会承担。本判决为终审判决。审 判 长  苏 团审 判 员  崔金城审 判 员  孟 娟二〇二一年二月八日法官助理  葛文伟书 记 员  金宇婷