江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终2113号上诉人（原审被告）：陆平华，男，1965年12月20日生，××族，住南通市港闸区。委托诉讼代理人：张晓梅，北京大成（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾洋，北京大成（南通）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:胡英龙，男，1956年12月24日生，××族，户籍地扬州市邗江区，现住如皋市。委托诉讼代理人：李喆（系胡英龙女婿），男，1977年10月23日生，××族，住如皋市。委托诉讼代理人：张海兵，如皋市正义法律服务所法律工作者。上诉人陆平华因与被上诉人胡英龙土地租赁合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2020）苏0682民初392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆平华上诉请求：撤销原判，发回重审，或判决驳回胡英龙一审全部诉讼请求。事实和理由：一审认定事实错误，程序违法。1.10亩土地中的3.1亩由陆平华使用并建造厂房，一审法院确认在上述10亩土地上由胡英龙建造厂房系事实认定错误。2.集体土地使用证上所显示的面积为3655平方米，折合为5.487亩土地，但该5.487亩土地并不涵盖陆平华所使用的6.1亩土地。该土地证已失效，与城北街道镇南社区的证明、英龙公司的说明等均自相矛盾。3.一审开庭时，胡英龙并未举证2008年6月16日协议，也未组织双方质证，该证据却直接体现在判决书上，程序违法。4.2008年8月16日，如皋市柴湾镇镇南社区经济合作社与胡英龙签订用地协议一份，所涉及的3亩土地并非由如皋市原戴庄八里皮毛厂使用，事实上，该幅土地是2008年8月16日由胡英龙出面与如皋市柴湾镇镇南社区经济合作社签订协议后交给陆平华使用，胡英龙与陆平华在2009年5月1日签订的《土地使用权转让协议》上所指的3亩土地即为2008年8月16日协议中的3亩土地。5.因该幅土地在如皋市经济技术开发区拆迁计划范围内，该幅土地自2008年起至今一直为胡英龙所使用，且对该幅土地是否可以续租给胡英龙或陆平华属于不确定状态，根据如皋市经济技术开发区的拆迁计划，该幅土地的所有权人也不可能再与胡英龙续签租赁合同。即便有，也只有镇南社区协议上3亩土地的使用权，对陆平华使用的另外3.1亩土地，无证据证明其有权继续使用。6.一审法院依职权调查的证据未经开庭质证，程序违法，一审法院对案涉土地是何种属性没有调查清楚。7.胡英龙自2014年起至2017年每年向陆平华收取土地协调费3万元违反法律规定，该15万元应返还给陆平华。胡英龙利用其与如皋市城北街道镇南社区个别干部的关系从镇南社区获得土地使用权后转让，每年从中渔利3万元，该15万元系不当得利，应当返还给陆平华。8.胡英龙不具有原告的诉讼主体资格。案涉6.1亩土地中有3亩土地系胡英龙从如皋市城北街道镇南社区租赁而来，3.1亩系胡英龙从原来的柴湾镇工业园区有限公司租赁而来，是否继续租赁该3.1亩处于不明确状态。9.胡英龙于2008年8月16日与如皋市柴湾镇镇南社区经济合作社签订的土地使用协议就不合法，属于无效协议，胡英龙以无效协议上所指标的物转租给陆平华当然无效。胡英龙答辩称，本案不属于土地所有权和使用权争议，无需行政前置。本案中，双方经过数轮土地出租，并通过最后一次所签订《土地租赁合同》对两块土地合并出租，位置、面积等均明确约定，胡英龙已经使用十余年，并无争议。奥赛公司提供的证据足以证明土地来源，原出租土地各方均未提出异议。尽管随着时间推移，机构撤并、胡英龙年龄增长等各种情势变更因素，胡英龙与镇南社区、柴湾镇政府各方身份有些许变更，但是不改变土地租赁的基本事实，胡英龙仍然为土地原始租赁使用权人。奥赛公司并非土地租赁合同相对人，其也并未在本案中提出任何关于土地使用权的异议，故其无需参加本案诉讼。一审中，胡英龙提供了《集体土地使用权证》，表明案涉土地用途为划拨工业用地，尽管后因各种原因超过有效期未续办，但是否续办或年检属行政管理范畴，并不当然因此否定或改变土地用途。一审法院也依职权调取了主管部门的土地利用现状图，目前该土地为村庄用地，非农业耕地或基本农田。陆平华称“村庄用地”非土地管理的用途分类之一不是事实。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。胡英龙向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《土地租赁合同》，陆平华给付2018年8月16日至2019年8月15日期间的租金合计45000元，并将租赁土地6.1亩上的建筑物清除，土地恢复原状交还；2.诉讼费由陆平华承担。一审法院认定事实：2003年3月8日，胡英龙以如皋市戴庄八里皮毛厂（个人独资企业，1998年6月设立，投资人为胡英龙）名义，与如皋市原柴湾镇人民政府签订协议书一份（以下简称2003年3月8日协议），租用位于柴湾工业园区土地10亩，租期暂定十年，租金每年1600元，于每年3月31日前缴纳。2004年，胡英龙女儿胡志梅及其女婿李喆重新注册设立如皋市英龙宠物玩具有限公司，李喆担任法定代表人，在上述10亩土地上建设厂房、缴纳租金、生产经营。2006年1月14日，如皋市戴庄八里皮毛制品厂取得集体土地使用权证，证号皋集用（2006）第×××号，土地所有村民委员会，坐落柴湾镇镇，土地性质工业，使用权类型为划拨，使用权面积3655M2，并附有勘界图。因土地规划的统一需要，2008年6月16日如皋市英龙宠物玩具有限公司与如皋市柴湾镇工业园区开发有限公司重新签订土地使用协议一份（以下简称2008年6月16日协议），约定使用工业园区土地面积7.89亩，其中土地使用权联营入股面积为7.89亩，土地使用界址以双方确认的土地平面图为准，土地固定分红的标准及土地使用年限，以与原柴湾镇人民政府原来签订的协议为准，即2003年3月8日协议。2008年8月16日，如皋市柴湾镇镇南社区经济合作社（甲方）与胡英龙（乙方）签订用地协议一份，载明：甲方将位于本社区13组有关农户的承包地收归社区经济合作社集体所有，用于民营企业的开发，甲方向乙方提供土地面积3亩。乙方租用土地，不论是否取得经济效益，均需按照园区租赁费的标准在每年的四月份向社区经济合作社暂以每亩2000元的标准一次性结清当年土地租金（含管理费），土地租赁期限十年，自2008年8月16日至2018年8月15日止。该幅土地为如皋市原戴庄八里皮毛厂所使用的3亩土地。胡英龙与陆平华系朋友关系，经协商，先后于2003年、2008年，将上述租赁土地中位于，如皋市城北街道益寿北路（原204国道）西侧，如皋市英龙宠物玩具有限公司厂房北侧，南通锻压设备如皋有限公司南东西水泥路南侧的两幅土地，转租给陆平华使用，即2003年3月8日协议10亩土地中的3.1亩及2008年8月16日协议中的3亩，双方约定了土地租金标准及土地协调费等内容。此后，陆平华未经批准，未取得建筑用地许可证和建设施工规划许可证，在租赁土地上建造钢结构厂房、办公用房及围墙等附属建筑设施。2005年9月23日陆平华注册成立南通赛奥风机制造有限公司（股东为陆平华和徐海平），从事生产经营活动，并向胡英龙缴纳土地租金及协调费。2010年8月，如皋市原戴庄乡八里皮毛厂被胡英龙注销登记。因之前的转租合同到期，2014年1月1日，胡英龙与陆平华继续签订土地租赁合同一份，约定胡英龙将其使用的英龙宠物玩具有限公司后侧陆点壹亩土地，租赁给陆平华经营南通奥赛风机制造有限公司。四周界址详见附图。租赁期限自2014年1月1日起至2018年8月15日。陆平华于每年12月31日前，向胡英龙缴纳下一年度的土地租赁费，先缴后租，标准为每年每亩2000元人民币，以后按柴湾镇工业园区所调整的标准缴纳；同时陆平华每年还应向胡英龙缴纳土地协调费用3万元。陆平华现金缴纳，胡英龙出具收据。租赁土地四周的院墙所有权归胡英龙。在租赁期内，陆平华有权按照规划图要求，建造厂房，其厂房所有权归陆平华，合同成立后原则上陆平华不得解除合同。否则，无权要求胡英龙退还已缴纳费用。如陆平华不能按期缴纳租金，除承担日万分之五的滞纳金外，胡英龙有权终止陆平华的使用权。同时约定，合同期满，陆平华在租赁土地上建造的房屋，可与胡英龙协商转让事宜；协商不成，由陆平华自行拆除并恢复原状。该协议由江苏雉水律师事务所见证。此后，至2018年8月15日的租金及土地协调费，陆平华已缴纳。上述合同期满后，双方未能续签新的土地租赁协议。因胡英龙与原土地所有权人的用地协议也已经到期，2019年6月双方发生争议。双方为合同到期后的地上建筑物等相关事宜协商未成。陆平华将其经营的南通赛奥风机制造有限公司大部分机械设备搬离，不再在此处从事经营，案涉6.1亩土地上所建厂房、办公用房、附房等处于空置状态。另查，2019年5月15日如皋经济技术开发区管理委员会、如皋市城北街道镇南社区居民委员会共同书面通知胡英龙缴纳租金。2019年7月3日，如皋市城北街道镇南社区居民委员会出具证明一份，载明2008年8月16日胡英龙与社区居委会签订如皋市城北街道镇南社区十三组3亩地（长62.5米、宽32米）用地协议，双方协议租赁期限10年。由于园区企业用地期限均到期，未有统一续租标准，暂未续签租赁协议。目前该地块仍属于胡英龙使用，待开发区统一标准出台后，重新签订用地协议。2019年7月25日，胡英龙向陆平华发出通知，要求陆平华在收到本通知之日起十五内将租金45000元交付，并立即与胡英龙协商处理土地上附着物的相关事宜，或将租赁土地恢复原状返还，并将通知张贴于陆平华经营的厂房大门上。最终双方就租金及解除合同事宜协商未成，胡英龙于2019年11月5日向一审法院起诉要求陆平华给付租金并恢复原状，后于2019年12月23日申请撤诉。2020年1月7日胡英龙再次向一审法院提起诉讼，请求同前所述。审理中，针对双方合同效力的争议，双方均未提供证据。一审法院依职权调查的2018年如皋市土地利用现状图，显示案涉6.1亩区域土地为村庄用地，非农业耕地或基本农田。胡英龙陈述，两幅土地，其中一幅3.1亩是2008年6月16日租赁的原如皋市柴湾镇工业园区开发有限公司土地中的一部分，另一幅3亩是2008年8月16日租赁如皋市柴湾镇镇南村土地中的一部分。2008年6月16日协议是2003年3月8日协议的延续，至于为何将10亩改变为7.89亩，是因为交税的需要，实际利用面积只有7.89亩，有部分是道路及绿化带，但出租人向胡英龙收取租金仍然按照10亩来收取。陆平华陈述，一幅土地3.1亩是2005年接受的，该土地是2003年3月1日由胡英龙出面与柴湾镇镇南村签订的，当时二人合租的，由胡英龙出面签订协议，胡英龙用了6亩多，后陆平华使用了3.1亩；另一幅土地3亩，因胡英龙与村里关系较好，2008年陆平华因生产需要扩建厂房，仍由胡英龙出面，于2008年8月16日与镇南村村委会签订用地协议，2009年将上述土地实际交给陆平华使用。2019年度租金12200元，陆平华已经以南通赛奥风机制造有限公司名义，通过银行转账至如皋市城北街道镇南社区居民委员会在开发区的账户。陆平华主张已实际支付土地协调费24万元（包括2014年之后的15万元），胡英龙应当返还。胡英龙表示2014年之前的土地协调费是否收取或收取多少记不清了。2014年之后收取土地协调费12万元。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。承租人应按约定的期限支付租金。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予以支持。本案中，陆平华以其个人名义，与胡英龙协商，先后租赁使用胡英龙实际承租案外人的两幅土地。2014年1月1日，双方再次签订土地租赁协议，确认租赁面积为6.1亩，租赁期限至2018年8月15日止。此后，陆平华租金及土地协调费已支付至2018年8月15日，事实清楚，法院予以确认。该协议不违背法律法规的禁止性规定，合法有效。胡英龙系案涉土地实际使用权人，在其与案外人之间的土地租赁使用关系未被撤销或确认无效前，选择要求陆平华依据双方之间的土地租赁合同承担民事责任，不违反合同相对性和法律禁止规定。同时，胡英龙、陆平华之间土地转租关系成立时，南通赛奥风机制造有限公司尚未成立。南通赛奥风机制造有限公司注册成立后，陆平华仍以其个人名义，与胡英龙签订土地租赁协议。因此，陆平华辩称双方主体均不适格的理由不能成立。2018年如皋市土地利用现状图，显示案涉区域土地为村庄用地，非农用地。陆平华辩称案涉土地仍为承包土地，未提供证据证明，也与事实不符，其辩称双方之间土地租赁协议无效的理由，法院不予采纳。陆平华主张要求胡英龙返还土地协调费24万元，没有证据证明，法院亦难以支持。关于合同的解除。胡英龙、陆平华签订的土地租赁协议于2018年8月15日到期后，双方未能协商一致，重新签订土地租赁协议或确立新的续租关系，应视为不定期租赁。胡英龙在依法通知陆平华协商未成时，有权随时要求解除双方之间的土地租赁协议，陆平华也应按约自行拆除案涉土地上新增构筑物及附属设施建筑物，将6.1亩土地恢复原状，交还胡英龙。现胡英龙要求解除案涉合同并恢复原状，于法有据，法院予以支持。陆平华辩称其2019年租金12200元，已缴纳土地所有权人，未征得胡英龙的同意，也不符合胡英龙、陆平华之间的约定。陆平华仍应依约承担2018年8月16日至2019年8月15日其实际占用土地期间的租金及土地协调费计42200元。胡英龙主张的其他租金没有依据，法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条之规定，一审法院判决：一、解除胡英龙、陆平华于2014年1月1日签订的土地租赁合同。二、陆平华给付胡英龙2018年8月16日至2019年8月15日期间的租金及土地协调费42200元。三、陆平华自行拆除位于如皋市城北街道益寿北路（原204国道）西侧、如皋市英龙宠物玩具有限公司厂房北侧、南通锻压设备如皋有限公司南东西水泥路南侧，案涉6.1亩土地范围内的地上建筑物、构筑物（含厂房、办公用房、附属用房），将上述土地恢复原状返还给胡英龙。上述二、三项判决，陆平华于判决生效后一个月内履行。四、驳回胡英龙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务利息。案件受理费465元，由陆平华承担。二审中，各方当事人未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。经双方确认，本案争议焦点为：1.胡英龙与陆平华签订的土地租赁合同效力如何认定；2.胡英龙是否有权要求陆平华支付租金、恢复原状、返还土地。本院认为，本案中，胡英龙基于其与陆平华之间的土地租赁合同提起诉讼，要求陆平华给付租金、恢复原状并交还土地，双方争议为租赁合同纠纷，不属于土地所有权或使用权争议，属于人民法院受案范围。本案中，胡英龙起诉要求解除的合同是2014年1月1日的土地租赁协议，至于该协议之前双方如何经历合同主体演变、合同效力如何，一是各方早已履行完毕且履行过程中并无争议，二是非原告诉请或被告反诉范围，故本案中对先前合同效力不作审查。双方在2014年1月1日签订的土地租赁合同书中，租赁双方明确为胡英龙与陆平华，出租面积、土地界址均无争议，已实际由陆平华使用多年。在土地性质上，经一审调查，案涉土地为村庄用地，不属于法律禁止出租的情形。胡英龙的土地使用权来源于土地所有权人，目前土地所有权人与胡英龙之间的租赁期限已届满，其对与胡英龙的出租事宜亦未提出异议。退一步而言，陆平华对胡英龙的土地权利来源为明知，即便胡英龙与其前手土地出租方的租赁合同无效，也并不必然导致胡英龙与陆平华的租赁合同无效。因此，在陆平华未能提供证据证明协议存在其他无效因素的情形下，应认定其合法有效。该协议约定的租赁期限已届满，陆平华仍实际使用案涉土地，胡英龙未提出异议，双方之间成立不定期租赁关系，胡英龙有权随时主张解除合同，并要求陆平华支付占有使用期间的租金。根据合同约定，合同期满，陆平华在租赁土地上建造的房屋可与胡英龙协商转让事宜；协商不成，由陆平华自行拆除，并恢复原状，故胡英龙要求陆平华支付租金、恢复原状、返还土地的请求有合同依据，应予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费930元，由上诉人陆平华负担。本判决为终审判决。审判长  卢丽审判员  杨谦审判员  吕敏二〇二一年二月五日书记员  邱晴