江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初12515号 原告：谢寅，女，1993年3月4日出生，汉族，住浙江省嵊州市。 被告：杭州中雍安洲实业有限公司，住所地杭州市余杭区仓前街道文一西路****单元**，统一社会信用代码91330110063987981X。 法定代表人：朱炳跃。 委托代理人：易继松，浙江泽鼎律师事务所律师。 原告谢寅（以下简称“原告”）为与被告杭州中雍安洲实业有限公司（以下简称“被告”）商品房预售合同纠纷一案，于2020年8月20日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员卢燕独任审判，并于2020年10月10日公开开庭进行了审理。原告谢寅及被告的委托代理人易继松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，2017年12月5日，原被告签订一份《中新大厦房屋预约转让合同》，约定2018年10月30日为被告向原告交付房屋之时，并约定逾期付款按每日万分之一违约金。合同签订后，原告已按约履行了全部合同义务，而被告却未按合同约定准时交付房屋，直到3月22日才通知交房。根据合同规定原告要求继续履行合同，被告应按日向原告支付已付款万分之一的违约金。同时被告在合同第十二条约定，被告承诺在房屋交付后120天将房屋过户给原告，否则被告因自逾期之日起按已付款项的每日万分之一支付违约金，但直到2019年12月9日被告才发短信告知原告可以办理房产证，于2020年3月23日收到第三方中介微信要求用要求去办理产证，也构成违约。原告多次向被告催促办证，以及协商赔偿和违约金事宜，被告公司一直以各种理由搪塞推脱。故原告诉至贵院，请求支持原告诉请，维护原告合法权益。 诉讼请求：1.请求判令被告支付原告违约金53911元及现金补偿15000元（从2018年10月30日到2020年3月23日，510天，扣除120天办证期限，共计违约390天）；2.请求判令本案诉讼费由被告承担。 被告答辩称，原告收到房屋和办证时间确实延期，但双方合同约定有免责事由。一、双方关于《中新大厦预约转让合同》之相关基本事实：合同约定交房时间为2018年10月30日前，实际通知交房日期为2019年2月13日，原告拖延至2019年5月16日才办理交房手续。合同约定办理产权过户时间为房屋交付后120天内，实际通知办证时间为2019年12月9日，但原告至今未提交办证所需材料。中新大厦的竣工备案时间为2018年1月30日，早于约定的交房日起9个月，原本是不可能迟延交房和办证的。二、中新大厦早在2018年1月30日即已竣工备案，早于约定的交房日期9个月，之所以延迟，非被告过错，而是因“非甲方可控因素”：余杭区举办大型活动、可分割转让政策变化、土地出让合同约定不明等，属于双方合同约定的免责事宜。故，依据双方签订的预约转让合同第七条第2款，被告可免责不应承担违约责任。另外中新大厦交房和办证延期，共涉及已出售的房屋191间，而剩余大部分房屋均为被告自己持有，被告系因房屋使用收益被耽误蒙受损失的最大受害者。 本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2017年12月7日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《中新大厦房屋预约转让合同》（合同编号：×××11），约定：二、乙方预约购买的房屋位于本项目中1幢2单元211号房。房屋土地使用权年限自2013年9月16日至2053年9月15日，房屋设计用途为商务办公。三、预约转让单价为27520.38元／平方米，其中含委托装修费用为2500元／平方米。预约转让面积为50.23平方米，总价款1382349元。五、付款方式为：贷款支付，乙方应于本合同签订时支付不少于预约转让总价的50%即692349元；剩余款项69万元，在预约转让房屋具备贷款条件时，甲方书面或电话短信通知乙方办理有关签约和贷款手续，乙方应在通知要求的期限内及时办理。七、甲方应当在2018年10月30日前将符合下列各项条件的房屋交付乙方使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电等，具备房屋正常使用的基本条件；但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起30日内书面告知乙方的；2.政府规划、文物、环保等行政主管部门根据法律法规的规定采取某项行政措施导致开发建设期延长，及其他如市政配套的批准与施工延误，或项目竣工验收等有关部门验收或审批之后，或杭州市余杭区有大型会议或活动的举办统一要求暂停施工等上述非甲方可控因素。八、甲方逾期交付违约责任：除本合同第七条规定的特殊情况外，甲方如未按合同规定的期限将该房屋交付乙方使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期不超过90日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付款项万分之1的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按乙方累计已付款的10%支付乙方违约金；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交款项万分之一的违约金；十二、关于产权登记的约定：甲方负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。甲方负责申请该房屋所有权初始登记，取得该房屋《房屋使用权证》。甲方取得上述规定的土地、房屋权属证书后，再与乙方签订正式《杭州市房屋转让合同》将房屋产权过户至乙方。甲方承诺在房屋交付后的120日内，将乙方所购房屋过户至乙方，但因不可抗力或政府原因及乙方自身原因导致延迟的除外。甲方逾期办证的，自逾期之日起按乙方已付款的每日万分之一承担违约金至具备办证条件时止。逾期超过180日的，乙方有权选择退房，但应当在解除条件出现后的15天内向甲方书面提出，则甲方应当退还已收款项并按已收期间的银行同期活期存款利息向乙方承担违约金。若乙方逾期提出解除合同的，则解除权消灭，合同继续履行，并按乙方已付款的每日万分之一承担违约金至具备办证条件时止。双方还约定了其他权利义务。 后原告按约向被告付清了房款1382349元。2018年1月30日案涉房屋所涉工程通过竣工验收备案。 被告于2019年2月13日通知原告办理交付手续，双方于2019年5月16日办理了交房手续。被告于2019年12月9日通知原告提交资料办理产权过户手续，于2020年3月23日再次通知原告办理不动产权证书。后原告至今未能配合办理产权过户手续。 本院认为，原、被告签订的《中新大厦房屋预约转让合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，对双方具有约束力。对逾期交房：合同约定交房时间为2018年10月30日前，违约金的计算方式为每日已付房款的万分之一，交付条件为被告取得竣工验收备案证明文件。案涉房屋实际于2018年1月30日取得竣工验收备案表，被告迟至2019年2月13日通知原告收房，已构成违约。故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请部分，自2018年10月31日至2019年2月13日止（106天），按照已付房款1382349元的每日万分之一计算违约金为14653元，本院予以支持。对逾期办证：合同约定办理产权登记时间为交付后的120日内，原、被告于2019年5月16日办理了交房手续，后被告迟至2019年12月9日通知原告办理产权过户手续，亦构成违约，故对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，合理部分自2019年9月13日起至2019年12月9日止（88天），按照已付房款1382349元的每日万分之一计算违约金为12165元，本院予以支持。对被告抗辩称：本案虽延期交房、办证，但因2018年4月、6月举行中、高考等相关考试活动、举办马拉松活动而要求停工共计8天，构成合同约定的免责事由；因土地使用权出让合同约定不明、产权分割转让政策变化、产权初始登记审批内容繁琐等原因亦应构成免责。本院认为，上述因举行中、高考等相关考试活动、举办马拉松活动的情况符合本合同关于“如遇到杭州市、余杭区有大型会议或活动的举办统一要求暂停施工等非被告可控因素，被告可据实延期交房”的约定，故对被告要求扣除上述因素导致延期8天的违约金1106元的合理意见，本院予以采信；对被告提出的产权分割政策文件均为双方签订合同前即形成，并非双方合同签订后发生了政策改变，亦不构成逾期交付的免责理由；对土地使用权出让合同的理解、产权初始登记事务的办理亦均为被告自身应提前关注并履行的义务，亦不构成原、被告签约后对交付时间延期的合理免责事由。故对被告的该部分抗辩意见不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杭州中雍安洲实业有限公司支付原告谢寅逾期交房违约金13547元、逾期办证违约金12165元，于本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告谢寅的其他诉讼请求。 本案案件受理费761元，由原告谢寅负担540元，由被告杭州中雍安洲实业有限公司负担221元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员 卢 燕 二〇二一年二月一日 书记员 张少艾