贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民再210号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈泽地，男，1989年3月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：张淼，女，1974年5月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上述二申请人之共同委托诉讼代理人：阚路遥，贵州诺雅律师事务所律师，执业证号：15201201610971206。被申请人（一审被告、二审上诉人）：贵阳缤纷地商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区市府路**懿府裙楼**。法定代表人：王凤淮，职务总经理。委托诉讼代理人：廖黎莉，贵州佳合律师事务所律师，执业证号：15201201011196201。委托诉讼代理人：梅雪，贵州佳合律师事务所律师，执业证号：15201201111520466。再审申请人陈泽地、张淼因与被申请人贵阳缤纷地商业管理有限公司（以下简称缤纷地公司）租赁合同纠纷一案，不服本院作出的（2018）黔01民终5278号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2019年4月2日作出（2019）黔民申308号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人陈泽地、张淼的共同委托诉讼代理人阚路遥、被申请人缤纷地公司的委托诉讼代理人梅雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈泽地、张淼申请再审称，原二审法院认定事实错误，适用法律错误。1、申请人与被申请人签订租赁合同时按约定向被申请人支付了10万元的租赁保证金和69310元的装修保证金，并且为装修租赁场地与贵州省支点室内设计有限公司签订了《设计合同》、《施工合同》等，并支付前期设计费等一定费用，该费用在合同解除后应当退还申请人。2、因装修设计涉及消防管道和消防通道等需通过消防验收，则需提供商铺平面图和施工图等以便装修，但申请人多次要求被申请人提供产权证和建筑施工图未果，并且在对租赁商铺进行围挡隔断过程中被租赁商铺的物业管理部门及城管部门现场口头告知无权对01BL2001A（25.3㎡）商场连廊进行装修，该长廊为消防通道，亦无权对01BL2001B（300㎡）露台进行施工，系违章建筑，不能做任何经营，只能作为绿化。被申请人在二审中提供的雅迪尔大酒店裙楼3层1号房产证，未包含本案的租赁商铺。因被申请人不能提供产权证和建筑施工图导致申请人的装修设计无法完成也无法向被申请人提交装修设计图纸，更不能对租赁商铺进行装修和使用，无法达到租赁目的。3、合同没有明确约定保证金和违约金，申请人交纳的10万元意向保证金二审法院认定为保证金和违约金，事实认定错误。故请求：一、依法撤销贵阳市中级人民法院（2018）黔01民终5278号判决；二、依法维持贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初4975号民事判决或发回重审；三、一、二审诉讼费、保全费用等由被告承担。被申请人缤纷地公司辩称：一、在合同签订后，原告拒绝履行合同义务，迟迟不接收商铺，并不按时进场装修，导致商场迟迟不能按期整体开业，致使合同目的无法实现，被告依据合同约定解除合同合法有据；二、因原告违约致使合同终止，原告应承担返还商铺的责任及所有违约后果，按照合同约定承担违约责任。故请求维持二审判决。陈泽地、张淼向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告签订的《商铺场地使用及管理合同》；2、判令被告退还向原告收取的合同保证金10万元及装修保证金69310元；3、判令被告支付原告因租赁合同无法履行造成的损失共计71260元（装修围挡材料2260元、装修工程款20,000元、商标机VI设计费9,000元、装修设计费40,000元）；4、诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2016年10月21日，原告陈泽地、张淼向被告缤纷地公司交纳了100,000元意向保证金。2016年10月25日，原告陈泽地、张淼（乙方）与被告缤纷地公司（甲方）签订《商铺场地使用及管理合同》，合同约定：甲方同意将位于缤纷地购物中心L2层店铺号为01BL2001A、01BL2001B、01BL2001C，实用面积为450平方米，租赁给乙方做商业用途，乙方在本合同签订一周内向甲方支付106,020元作为租赁保证金。2017年2月17日，原告向被告交纳了69,310元装修保证金。为装修租赁房屋，原告与贵州支点室内设计有限公司签订了《雅迪尔花园餐吧室内装饰设计合同》并支付40,000元设计费，与徐州市方正工程有限公司签订《建筑工程分包合同》并支付20,000元订金，与大抒设计工作室签订《商标设计及VI设计合作协议书》并支付9,000元设计费，进行隔断围挡产生材料费和人工费2,260元。2017年3月12日，因原告在露台搭建的房屋系违章建筑，被禁止施工。2017年4月17日，被告向原告发送《告知函》，载明：贵我双方签署之《商铺场地使用及管理合同》，经查，贵方已违反第九装修、3条和第九装修、9条，贵方从2017年2月17日办理装修进场之日起至今未进行正常施工，未提供平面布置图、施工图、效果图，已严重违反双方之约定并导致我司商场整体开业，现我司将单方面解除合同。一审法院认为，原告陈泽地、张淼与被告缤纷地公司签订的《商铺场地使用及管理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。现原告要求解除2016年10月25日签订的《商铺场地使用及管理合同》，被告表示同意解除，双方达成合意，予以支持。《商铺场地使用及管理合同》解除后，原被告终止履行合同，原告不再承租被告的房屋，应将租赁房屋返还被告，被告返还原告已支付的保证金169,310元。原告主张要求被告支付装修围挡材料2,260元、装修工程款20,000元、商标机VI设计费9,000元、装修设计费40,000元，因该费用是原告在履行其与他人签订的装修合同的过程中所产生，不应由被告承担，故对原告要求被告支付装修围挡材料2,260元、装修工程款20,000元、商标机VI设计费9,000元、装修设计费40,000元的请求，不予支持。被告经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其相应权利，应承担不利后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，原《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决：一、解除陈泽地、张淼与缤纷地限公司于2016年10月25日签订的《商铺场地使用及管理合同》；二、贵阳缤纷地商业管理有限公司于本判决生效后十日内返还陈泽地、张淼保证金169,310元；三、驳回陈泽地、张淼的其他诉讼请求。案件受理费2,454元，保全费1,770元，由贵阳缤纷地商业管理有限公司负担。缤纷地公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销原判第二项；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。二审法院查明，双方之间《商铺场地使用及管理合同》约定的租赁部分01BL2001A属于懿府-雅迪尔大厦连廊规划范围内，01BL2001C包含在雅迪尔大厦裙楼3层1号范围内，01BL2001系露台无产权证。被上诉人交纳的意向保证金100,000元，系上诉人要求其交纳用于抵扣租金。同时，被上诉人认可签订《商铺场地使用及管理合同》时知道其中01BL2001B部分系露台。另查明，《商铺场地使用及管理合同》第五条约定：乙方应本合同签订一周内向甲方支付人民币106,020元作为租赁保证金（保证金即为首年租赁的二个月场地使用费、商业服务费、商业推广费、商铺管理费等），以保证其履行本合同的所有条款。甲方有权从上述保证金中扣减、抵消任何乙方应付而未付的场地使用费、商业服务费其它费用、其它应付款项（包括但不限于违约金、滞纳金、其他损害赔偿金等）。第九条约定：如因乙方原因，乙方在该商铺交付之次日起10天内未向甲方提及符合甲方要求的装修设计相关图纸，或者在该商铺交付之次日起20天内仍未开始进行装修工程，甲方有权解除本合同收回出租商铺，并追究乙方的违约责任，履约保证金作为违约金赔偿给甲方，甲方损失超过履约保证金的，甲方仍有权向乙方追讨。二审审理中，上诉人同意退还收取的装修保证金69,310元。其余事实与原判查明的事实一致，予以确认。二审法院认为，陈泽地、张淼与缤纷地公司之间《商铺场地使用及管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，陈泽地、张淼与缤纷地公司均应严格履行各自的合同义务。因《商铺场地使用及管理合同》履行中产生争议，上诉人主张其已依约于2017年4月17日行使解除权，被上诉人主张其依据原《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项诉请解除合同，则应对双方主张的依据予以认定。上诉人主张合同已解除的依据是被上诉人违反《商铺场地使用及管理合同》第九条第3款、第九条第9款约定，被上诉人认可其未向上诉人提交装修样本、设计施工图纸，但称其未履行合同约定的原因系上诉人出租的房屋中325平方米部分无产权导致其不能进行装修和使用，且上诉人延迟交付租赁房屋。对于本案租赁房屋的交付日期，上诉人主张系“交铺通知书”日期2016年12月21日，被上诉人主张系上诉人“告知函”作出日期2017年1月22日。对此，二审法院认为，“交铺通知书”、“告知函”均系上诉人向被上诉人作出意思表示的载体，故内容在证据性质上属于上诉人的单方陈述，日期2017年1月22日“告知函”上载明的交付租赁物日期为2016年12月12日，早于“交铺通知书”上通知的交付日期，故应认定上诉人在该日已履行了交付租赁物的义务，被上诉人认可其收到了“交铺通知书”，则自当日即负有接收租赁房屋的义务，其因自身原因导致未及时接收租赁房屋产生的后果，不能由上诉人承担。由此，二审法院认定涉案租赁商铺的交付日期为2016年12月21日。虽然交付日期晚于合同约定日期2016年10月31日，但合同同时约定了上诉人延迟交付时，被上诉人及时装修租赁房屋的义务也相应延迟履行，上诉人延迟交付并不加重被上诉人的合同义务。并且，被上诉人也未在收房时提出异议，而是接受了上诉人的交付，故对于被上诉人提出上诉人延迟交付违约的理由，二审法院不予采纳。对于被上诉人称交付房屋325平方米部分无产权导致其不能进行装修和使用的辩解理由，经查双方合同并未约定租赁房屋的装修标准，且01BL2001A部分已经行政部门认定属于懿府-雅迪尔大厦连廊规划范围内，被上诉人亦认可订立合同时知道01BL2001B部分为露台，故在无合同约定的情形下，不能认定被上诉人对租赁房屋该部分不能装修即是不能使用，进而判定上诉人交付租赁物未达约定的交付标准。由此，对于被上诉人该辩解理由，二审法院不予采纳，应当认定上诉人主张的被上诉人违约事实成立，按照双方合同约定，上诉人可对收取的履约保证金作为违约金不再退还。虽然相应收据上并无履约保证金的记载，但上诉人主张收取的10万元意向保证金即为履约保证金，被上诉人也认可该10万元用于抵扣租金，与双方合同约定的履约保证金用途一致，故二审法院认定10万元意向保证金就是合同约定的履约保证金，该10万元依约不应退还。对于上诉人收取的装修保证金等69,310元，上诉人在二审中同意退还，二审法院从其自愿。综上，上诉人上诉请求成立，二审法院在查明事实的基础上，对一审判决予以变更。上诉人经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院系依法缺席审理作出判决，故对本案一、二审收取的诉讼费，二审法院判定全部由上诉人负担。据此，依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初4975号民事判决第一项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初4975号民事判决第三项；三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初4975号民事判决第二项为：贵阳缤纷地商业管理有限公司于本判决生效后十日内返还陈泽地、张淼保证金69,310元；四、驳回陈泽地、张淼的其他诉讼请求。一审案件受理费2,454元，保全费1,770元，二审案件受理费4,908元，均由贵阳缤纷地商业管理有限公司负担。本院再审查明，本案约定的租赁区域01BL2001A（面积25.3平方米）和01BL2001B（面积300平方米）是公共区域，没有产权证。另查明，案涉《商铺场地使用租赁合同》第三条租赁店铺的用途载明“经营业态：餐饮”。还查明，贵阳市规划局《懿府-雅迪尔大厦连廊规划》专家咨询会会议纪要中载明：“连廊尺度过大，应减少，特别是应对懿府国际内部通道尺度、空间关系相协调，且只能具备连接使用功能”。其余查明事实与原一、二审认定事实基本一致，本院予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点是合同解除后，被申请人对对申请人收取的意向性保证金10万元应否退还给申请人。本案中，申请人租赁案涉场地的用途系餐饮。本案案涉的01BL2001A属于懿府-雅迪尔大厦连廊规划范围内，01BL2001B系露台无产权证。贵阳市规划局《懿府-雅迪尔大厦连廊规划》专家咨询会会议纪要中载明：“连廊尺度过大，应减少，特别是应对懿府国际内部通道尺度、空间关系相协调，且只能具备连接使用功能。”可知对于1A连廊部分并不能作为餐饮用途使用。对于租赁区域的1B部分，从图纸上可知是露台，申请人主张因城管部门要求有产权证才能进行施工，否则只能作为绿化使用。根据《贵阳市房屋使用安全管理条例》第8条“房屋责任人和使用人应当按照房屋的设计用途使用房屋，保障房屋的整体性和结构安全。禁止下列影响房屋使用安全的行为：…（六）在楼板、阳台、露台、屋顶超荷载铺设材料或者堆放物品，在室内增设超荷载分隔墙体…”之规定可知，1B区域作为租赁面积中占比较高的部分，因功能的限制，亦无法实现作为餐饮的用途。综上，本案合同解除的责任在于被申请人出租的租赁场地并不能全部用于合同约定的餐饮用途，导致合同目的不能实现，故导致合同解除的原因在于被申请人，被申请人应向申请人退还收取的10万元保证金。二审判决被申请人向申请人退还装修保证金69,310元，亦无不当，本院予以维持。综上所述，再审申请人的再审请求成立，本院予以支持。二审判决认定事实有误，本院依法予以纠正。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下：一、撤销本院（2018）黔01民终5278号民事判决；二、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初4975号民事判决。一审案件受理费2,454元，保全费1,770元，共计4,224元，由贵阳缤纷地商业管理有限公司负担2,957元，由陈泽地、张淼负担1,267元；二审案件受理费4,908元，由贵阳缤纷地商业管理有限公司负担3,436元，由陈泽地、张淼负担1,472元。本判决为终审判决。审判长  何艳审判员  赵曜审判员  刘梅二〇二一年二月四日法官助理王昱书记员王元鑫