山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终1367号上诉人（原审被告）：芜湖宏景电子股份有限公司，住所地安徽省芜湖市。法定代表人：蔡斯瀛，董事长。委托诉讼代理人：宋毅，安徽深蓝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南临港建设发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：徐亮，董事长。委托诉讼代理人：陈秀伟，山东京鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘明昕，山东京鲁律师事务所实习律师。原审第三人：济南东方实业有限责任公司，住所地济南市。法定代表人：杨国铭，董事长。委托诉讼代理人：侯东亮，男，该公司员工。上诉人芜湖宏景电子股份有限公司（以下简称宏景公司）因与被上诉人济南临港建设发展有限公司（以下简称临港公司）及原审第三人济南东方实业有限责任公司（以下简称东方公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初3993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。宏景公司上诉请求：1.撤销（2020）鲁0191民初3993号民事判决书全部判决内容，驳回临港公司一审全部诉讼请求；2.判令临港公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定宏景公司应向临港公司支付房租719,696.48元及相应利息明显错误。临港公司系临港管委会100%持股的国有独资企业，其于2017年7月17日向宏景济南公司发函，函件称诉争房屋所在地块土地使用权已经由其取得，土地性质、规划均发生改变，将建设济南临港国际创业项目园，所以需要宏景公司搬迁。临港公司要求宏景公司搬迁完全是因为政府建设、规划需要，宏景公司在履行招商项目合同的过程中并不存在任何的违约行为，亦不存在其他过错。在被强令搬迁之后，宏景公司只得停止生产并着手选定新址进行搬迁，搬迁于2017年12月13日完成，临港公司随后即实际控制了该厂区（厂区门卫室及电力设备同时被临港公司拆除），此后各方就搬迁补偿进行了多轮协商，并于2018年10月17日补办了厂房的书面移交手续。本案中，宏景公司工厂停产并搬迁完全是因临港公司及临港管委会单方行为所导致，故诉争房屋的房租宏景公司至多承担至2017年7月份，此后搬迁过程的房屋占用并非因为宏景公司过错所导致，宏景公司不应就此承担任何费用。相关房租自2010年11月20日计算至2017年7月30日应为4,168,095.36元，而宏景公司已经举证截至2017年7月30日共支付房租4,195,528.12元，故宏景公司已经无需再支付任何房屋租金，更无需承担任何利息。二、本案中若判令宏景公司向临港公司支付房租及利息显属浪费司法资源。济南市中级人民法院（2019）鲁0191民初2961号民事判决书已经明确认定了临港管委会解除合同行为属违约行为，并支持了宏景公司在该案件中主张的房租损失请求753,804.48元，该案件二审判决【（2020）鲁01民终3990号】对于一审认定的事实予以了确认，二审法院同样认定了宏景公司的房租损失属于临港管委会违约导致的损失，但同时认为该损失尚未实际支付，所以未予支持。若本案中判令宏景公司对临港公司支付房租，那么宏景公司必将就此再次启动针对临港管委会的损失赔偿诉讼，而临港公司又是临港管委会100%持股的国有企业。本案各方主体就诉争房租如此反复的进行拉锯式的诉讼追索不仅增加了企业的诉讼成本及经济负担，更是对司法资源的极大浪费。综上所述，本案中宏景公司并不欠付临港公司任何房屋租金，临港公司的一审诉讼请求明显缺乏事实及法律依据，依法应予驳回。临港公司辩称，一、宏景公司应按照与宏景公司签订的《项目合作协议书》上调后的租金标准向宏景公司支付房屋占有使用费及利息，一审法院按照2010年10月15日宏景公司与第三人签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准予以判决，数额低，宏景公司并不认可，但为了减少诉累只能勉强接受。关于租金的计算标准及依据，涉案租赁厂房土地使用权于2015年12月10日由宏景公司取得，此后宏景公司继续租赁涉案房屋，因此自2015年12月10日起，宏景公司与宏景公司存在房屋租赁合同关系，宏景公司应当向宏景公司支付租赁费用。根据一审中宏景公司提交的证据能够看出，宏景公司与临港管委会签订的《项目合作协议书》中约定为每五年上调一次租金，上调幅度为15%，但若在上调前，宏景公司如果税收每年达到合同约定的税收目标可以免除上调。因为宏景公司并未完成税收增幅，即自2015年11月20日起每日租金上调为每平方米0.552元，自2015年11月20日至2018年10月17日止，宏景公司应按照上浮后的租金标准向宏景公司支付房屋占有使用费及利息。一审法院以《项目合作协议书》签订主体为济南临港经济开发区管理委员会，其并非租赁合同主体，无权就租金进行约定，不予支持按照增幅后的租金计算。但济南中院（2020）鲁01民终3990号民事判决书对该《项目合作协议书》的合法性予以确认，该判决书既然判决临港管委会承担违约责任，那么该合作协议书约定的租金上调也应是有效的，所以宏景公司应按照上调后的租金标准支付。二、一审法院认定租赁期限至2018年10月17日事实清楚，证据充分，是正确的，宏景公司主张其房租至多支付至2017年7月份无事实和法律依据。宏景公司主张其至多支付租金至2017年7月份，此后搬迁过程的房屋占有并非因为宏景公司过错所导致，宏景公司据此为由拒绝支付任何费用是没有事实和法律依据的。宏景公司交接涉案房屋的时间是2018年的10月17日，所以宏景公司应当支付租金至2018年10月17日，一审法院的认定事实清楚，证据充分。综上所述，宏景公司的上诉请求无事实和法律依据，应依法判决驳回宏景公司的上诉请求，维持一审判决。东方公司述称，东方公司在本案中正常交付租赁物，正常收取租金，无任何违约行为，在合作期间没有发生任何争议，无任何过错行为，不应承担责任。临港公司向一审法院起诉请求：1.判令宏景公司支付临港公司房屋占有使用费2,082,853.87元及利息（自2018年10月18日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算为75,958.54元；2.自2019年8月20日起至还款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算到2020年7月1日为73,830.02元，暂合计利息为149,788.56元）；3.诉讼费由宏景公司承担。一审法院认定事实：2010年8月13日，济南临港经济开发区管理委员会（甲方）与宏景电子（芜湖）有限公司（已于2015年3月30日更名为芜湖宏景电子股份有限公司）（乙方）签订《项目合作协议书》，约定乙方租用甲方厂房3000平方米，租期自2010年11月20日至2020年11月19日，乙方项目自2012年1月1日起，第一个完整纳税年度，缴纳国、地税不低于150万元，以后每年税收增幅不低于15%，甲方按每平方米0.48元将厂房租给乙方，甲方每隔5年上调一次房租，上调幅度15%，若乙方完成所承诺的税收每年增幅要求，甲方不对房租作调整，厂房租赁合同另行签订。同日，双方签订《项目合作补充协议》，约定：乙方租用甲方位于济南临港经济开发区东方工业园内2、3号地块的厂房约3553平方米。同日，济南东方集团有限责任公司（已更名为第三人东方公司）（甲方）与济南临港经济开发区管理委员会（乙方）签订《项目合作协议书》，约定乙方租用甲方位于济南临港经济开发区东方工业园内2、3号地块的厂房约3553平方米，租期自2010年11月20日起至2020年11月19日止，甲方按每平方0.48元/天的价格将厂房租给乙方，甲方每隔5年上调一次房租，上调幅度15%。2011年9月5日，济南临港经济开发区管委会与东方公司、宏景公司签订《项目合作补充协议》，约定：1.济南临港经济开发区管委会同意宏景公司将租赁厂房租金直接交纳给东方公司下属企业济南世纪金恒有限公司；2.东方公司同意宏景公司将厂房租金直接交纳给其下属企业济南世纪金恒公司，由济南世纪金恒有限公司向宏景公司出具厂房租金发票。2010年10月15日，东方公司（甲方、出租方）与宏景公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方房屋坐落于临港开发区机场路7666号，建筑面积3553平方米，用途为厂房，租赁期限自2010年11月20日至2020年11月20日止，房屋租赁价格为每平方米0.48元/天。2015年10月26日，临港公司与济南市国土资源局就案涉厂房所在地块签订《国有建设用地使用权出让合同》，并于2015年12月10日取得涉案土地的使用权证，系案涉土地所有权人。2017年7月17日，临港公司向芜湖宏景电子股份有限公司济南分公司送达《关于限期搬离的函》，载明“根据贵公司与济南临港经济开发区管理委员会签订的《项目合作协议书》的相关约定，双方应于2015年8月签订2015年-2020年的《合作协议》，实际未签订。2015年10月贵公司租用厂区所在土地的使用权经济南市国土局收储并通过招拍挂手续由济南临港建设发展公司（以下简称“本公司”）取得，土地性质、规划条件均发生改变。本公司就拍得地块进行整体规划，建设济南临港国际创业园项目（以下简称“创业园”），规划、建设手续齐备。但因贵公司所在厂区暂未拆除，项目部分单体无法施工，无法办理竣工手续。2016年底本公司本着对贵公司负责的态度，多次与贵公司对接，协商贵公司是否同意购买或租赁创业园厂房，因贵公司告知有购买或租赁创业园厂房进行生产的意向，因此根据贵公司厂房使用要求，本公司先后在2017年1月19日、2月10日、2月23日向贵公司发送G楼、F楼的规划图、施工图（电子版）供贵公司选择。2017年3月8日根据贵公司对厂房使用提出的七点要求，向贵公司前来洽谈的负责人告知需在20日内（2017年3月28日前）向本公司做出书面答复，但贵公司并未给予答复，本公司视为贵公司不购买或租赁创业园厂房。2017年7月17日在济南临港经济开发区管委会召开了“四方会议”达成共识，并形成会议纪要，据此通知贵公司，请贵公司于2017年10月1日前完成搬迁。否则，造成的一切经济损失由贵公司自负”。2018年8月27日，宏景公司济南分公司向临港管委会送达《厂房移交告知函》，由李祥士签收。同年10月17日，宏景公司济南分公司与临港管委会办理厂区移交事宜，并签署《厂区移交书》。2019年7月5日，一审法院受理了宏景公司诉济南临港经济开发区管理委员会、临港公司合同纠纷一案，并于2019年12月2日作出（2020）鲁01民初2691号民事判决书，宏景公司与济南临港经济开发区管理委员会不服该判决，均上诉至济南市中级人民法院，经审理，济南市中级人民法院于2020年6月11日作出（2020）鲁01民终3990号判决书，主要内容有：“关于宏景公司主张的房屋重叠损失753,804.48元，系因临港管委会违约导致宏景公司另行租赁房屋所重复支付的租金损失，但宏景公司主张的该部分租金尚未向涉案厂房出租人实际支付，即宏景公司主张的该项损失未实际发生，故一审法院对宏景公司主张的该房屋重叠损失不予支持，宏景公司可待该项损失实际发生后依法主张权利。”2019年7月22日，一审法院受理了济南临港经济开发区管理委员会诉宏景公司房屋租赁合同纠纷一案，并于2019年10月16日作出（2019）鲁0191民初3218号民事裁定书，裁定驳回济南临港经济开发区管理委员会的起诉，裁定书主要内容：“一审法院认为，临港管委会作为政府招商引资人，其与宏景公司签订项目合作意向书，临港管委提供必要的设施条件和扶持政策，宏景公司在其区域内投资建厂。本案中，临港管委会认为双方存在房屋租赁合同关系，但双方之间房屋租赁合同无效，据此要求宏景公司支付房屋占用费，但根据双方当事人提交的证据显示，临港管委会系依照合作约定，协调济南东方实业有限责任公司将厂房租赁于宏景公司，临港管委会该行为以及后期签订补充协议等行为系对租赁双方的协调、监督，临港管委会并非涉案土地及房屋所有人，亦非涉案厂房出租人。临港管委会认为房屋租赁合同无效，要求宏景公司支付房屋占有使用费，属原告主体不适格，故一审法院对临港管委会的起诉依法应予驳回。”该裁定作出后，双方当事人均未提起上诉。其后济南临港经济开发区管理委员会向济南市中级人民法院提出再审申请，济南市中级人民法院于2020年5月27日作出（2020）鲁01民申258号民事裁定书，裁定驳回济南临港经济开发区管理委员会的再审申请。在本案庭审过程中，东方公司认可宏景公司向其缴纳房租结清至2017年1月16日。其后宏景公司分别于2017年6月23日向临港公司交纳房租30万元、2017年7月6日交纳房租30万元、2017年7月14日交纳房租30万元、2017年7月17日交纳房租157,372元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”本案中，涉案租赁厂房土地使用权于2015年12月10日由临港公司取得，此后宏景公司继续租赁涉案厂房，因此自2015年12月10日起，宏景公司与临港公司存在房屋租赁合同法律关系，宏景公司应当向临港公司支付租赁费用。有关租赁费标准，根据济南临港经济开发区管理委员会与宏景公司签订的《项目合作协议书》之约定，厂房租赁合同另行签订，且宏景公司与涉案厂房实际权利人东方公司于2010年10月15日签订《房屋租赁合同》，东方公司在本案庭审过程中对该合同亦予以认可，在各方当事人无其他相反证据情形下，一审法院认定在2015年12月10日前，宏景公司与东方公司存在房屋租赁合同法律关系，且双方实际履行的是2010年10月15日签订的《房屋租赁合同》，租金按照合同约定的每平方米0.48元/天计算，在临港公司取得涉案租赁厂房土地使用权后，房屋占有使用费亦应当按照0.48元/天/平方米的标准计算。临港公司主张按照增幅后的租金计算，但其所依据的《项目合作协议书》签订主体为济南临港经济开发区管理委员会，其并非租赁合同主体，无权就租金进行约定，临港公司该主张于法无据，一审法院不予支持。2015年12月10日至宏景公司于2018年10月17日交付涉案租赁厂房，期间共计1042天，房屋占有使用费为3553平方米*0.48元/天/平方米*1042天=1,777,068.48元，宏景公司实际向临港公司支付1,057,372元，剩余1,777,068.48元-1,057,372元=719,696.48元。2015年12月10日后，宏景公司向东方公司支付的租赁费用所对应的期间是2015年12月10日之前的费用还是之后的费用，均与本案无关，一审法院不予处理，各方当事人均可另案主张权利。临港公司主张的利息计算标准不当，一审法院酌定利息按照欠付占有使用费719,696.48元为基数，自2018年10月18日起至2019年8月19日止，按照全国银行间同业拆借中心于2019年8月20日公布的贷款市场报价利率（4.25%）计算，为719,696.48元*4.25%*（305天/365天）=25,559.1元，自2019年8月20日起至实际履行之日止，以719,696.48元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、宏景公司支付临港公司房屋占有使用费719,696.48元及利息（利息计算至2019年8月19日为25,559.1元，自2019年8月20日起至实际付清之日止，以719,696.48元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于判决生效之日起十日内付清；二、驳回临港公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取12,331元，由临港公司承担8215元，由宏景公司承担4116元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明相关事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是，宏景公司占有使用费计算截止日期应如何认定。根据本案事实，宏景公司与涉案厂房实际权利人东方公司于2010年10月15日签订《房屋租赁合同》。本案租赁厂房土地使用权于2015年12月10日由临港公司取得，宏景公司继续租赁涉案厂房，双方成立房屋租赁合同法律关系，宏景公司应当向临港公司支付租赁费用。2018年8月27日，宏景公司济南分公司向临港管委会送达《厂房移交告知函》，由李祥士签收。同年10月17日，宏景公司济南分公司与临港管委会办理厂区移交事宜，并签署《厂区移交书》。《厂区移交书》载明：“经双方人员实地查看，租赁厂区建筑完整、门窗完好，厂区内无杂物堆放，无地面塌陷，符合移交接受条件，接收方同意接收。”据此，涉案厂房于2018年10月17日才办理移交。一审判决计算宏景公司占有使用费至2018年10月17日合法有据，应予维持。宏景公司主张，其于2017年7月17日收到临港公司《关于限期搬离的函》后即搬迁，于2017年12月13日完成，临港公司随后即实际控制了该厂区。但宏景公司没有证据证明其主张，宏景公司关于其不应支付占有使用费的上诉理由证据不足，不能成立。宏景公司承担责任后，可依法另行主张权利，不影响本案处理。综上所述，宏景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24661元，由上诉人芜湖宏景电子股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  孙磊二〇二一年二月十八日书记员  李敏