辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终324号 上诉人（原审被告）：丹东汇友股份有限公司。住所地：丹东市振兴区鸭绿江大道**。 法定代表人：彭雪虹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：廉洪旭，辽宁圣权律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：丹东汇友物业服务有限公司。住所地：丹。住所地：丹东市沿江开发区佳地广场**楼**> 法定代表人：万晓婉，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵冀蜀，辽宁中天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：肖伟先，男，1971年11月14日出生，汉族，住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：初大集，男，1975年1月12日出生，个体业主，住东港市。 上诉人丹东汇友股份有限公司（以下简称汇友股份公司）、丹东汇友物业服务有限公司（以下简称汇友物业公司）因与被上诉人肖伟先财产损害赔偿纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院（2019）辽0603民初624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汇友股份公司的委托诉讼代理人廉洪旭，上诉人汇友物业公司的委托诉讼代理人赵冀蜀，被上诉人肖伟先的委托诉讼代理人初大集到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人汇友股份公司上诉请求：撤销原判第一、二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：上诉人作为开发单位职责是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，为小区选聘前期物业服务企业，给小区提供前期物业服务。上诉人对物业服务企业的选聘没有过错。小区内的排污管道是否堵塞的日常监管和疏通是物业公司的义务范围。上诉人作为开发单位，并不负有对小区内的排污管道实施是否可能发生堵塞的日常监管和堵塞疏通的义务。 汇友物业公司辩称，同上诉状意见。涉案下水管道冻裂原因无法确定，不能简单将责任推卸某一方承担。 上诉人汇友物业公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人对汇友物业公司的诉讼请求。事实和理由：1、原审判决认定上诉人与汇友股份公司签订的《前期物业服务合同》和《前期物业服务合同延期协议》对被上诉人没有约束力，于法无据；2、原审判令上诉人对被上诉人的损失承担赔偿责任没有依据；3、被上诉人对涉案损失发生及扩大存在过错；4、原审判决以涉案评估报告所评定的被上诉人主张的损失物品的重置价值，认定涉案损失的数额没有依据；5、被上诉人不具有本案适格的诉讼主体资格。 汇友股份公司辩称，1、涉案物业服务合同约定的物业服务范围包含物业公共部位的维修、养护和管理，以及污水管道的疏通等内容，汇友物业公司作为新世纪佳园小区的物业管理人对小区的污水管道负有疏通义务。汇友股份公司作为建设单位对小区的污水管道并不负有日常疏通、养护义务。2、新世纪佳园小区经竣工综合验收合格，案涉11号楼于2013年2月25日取得丹东市城乡建设委员会工程竣工验收备案书。2013年5月15日，丹东市城市住宅配套工程验收小组确认整个小区的工程规划、消防设施、排水设施等配套设施建设符合相关规定要求。说明小区经综合验收质量合格，汇友物业公司主张不能排除施工质量问题和设计瑕疵没有依据，不能成立。据了解，造成污水管道堵塞返水是因为该楼的下水主管道进入小区排污井的出口结冰冻结，导致污水不能排入排污井造成返水。对此，物业公司作为专业的物业服务企业是应当预料到的，其未尽到审慎管理义务造成污水管道的出水口冻结导致返水损失，应当承担相应的责任。 肖伟先对二上诉人的上诉意见共同辩称，原审判决所认定的事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，二审法院应驳回上诉，维持原判。 肖伟先向一审法院起诉请求：判令两名被告共同赔偿原告经济损失237201元，评估费5000元；本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系新世纪佳园****楼**的所有权人。2018年4月中旬，因被告管理不善，没有及时疏通地下下水管道，导致3楼以上的下水主管道堵塞，楼上居民的生活污水在3楼303室内的下水管道处溢流至满屋结冻。待4月份化冻后，大量的污水渗漏到原告所有的房屋内，致室内装潢及物品被污水浸泡损坏，给原告造成了经济损失，与两名被告多次协商赔偿事宜未果，故诉讼至法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 一审法院认定事实：国门湾新世纪佳园小区开发单位系被告汇友股份公司。2014年12月16日，原告从被告汇友股份公司处购买了国门湾新世纪佳园小区11号楼203室房屋。国门湾新世纪佳园小区11号楼1、2层为一个独立下水系统，3楼以上为另外一个下水系统。2017年12月前，国门湾新世纪佳园小区11号楼203室一侧1层至22层均已售出，售出的房屋中大部分房屋系清水房，3楼以上小部分房屋已居住使用。原告所有的房屋已经全部装修完毕，但未居住使用。2017年冬，涉案房屋楼上303室下水主管道进入排污井管道部位冻结，造成303室下水主管道堵塞，且污水溢流至整个房屋结冻。2018年春化冻后，大量的污水渗漏到原告所有的整个房屋内，致原告房屋内所有的装修、装饰及物品被污水浸泡损坏。 经原告申请，一审法院委托，丹东辽东资产评估事务所于2020年9月10日作出辽东评报字［2020］第059号资产评估报告书，评估物品损失市场价值：重置价值为人民币237201元，大写金额：人民币贰拾叁万染仟贰佰零壹元；评估价值为人民币167063元，大写金额人民币壹拾陆万柒仟零陆拾叁元；其中被申请人不认可部分重置价值为：130414元，大写金额：壹拾叁万零肆佰壹拾肆元；被申请人不认可部分评估价值为：92309元，大写金额：玖万贰仟叁佰零玖元，残余价值为：180元，大写金额：壹佰捌拾元。花费评估费5000元。 本案在审理过程中，原告减少诉讼至237201元。 2010年被告汇友股份公司与被告汇友物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：在物业管理区内被告汇友物业公司提供的前期物业管理服务包括：1、物业共同部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理；3、物业共同部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；……。本合同期限自2010年12月1日至2013年11月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2013年11月30日，两名被告签订《前期物业服务合同延期协议》，约定：依《前期物业服务合同》第29条之规定，双方同意物业服务期限在未选定新的物业公司前自动延长，双方依整年底为结算期，如更改新物业公司，被告汇友股份公司应付清所欠缴物业费用，其他条款仍按《前期物业服务合同》执行。 一审法院审理认为，被告汇友股份公司与被告汇友物业公司签订的《前期物业服务合同》和《前期物业服务合同延期协议》中约定物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理由被告汇友物业公司提供物业管理服务，但两名被告并没有将此约定告知原告，故该合同对原告没有约束力。现因两名被告在履行对公共设施、设备的维修、养护、运行管理中存在重大过失，没有对可能存在的事故隐患组织修缮、养护，使本案房屋共用的下水主管道冻结、堵塞，造成原告房屋被污水浸泡、受损，因此，应由被告汇友股份公司与被告汇友物业公司共同承担赔偿责任。关于原告要求两名被告赔偿其房屋损失237201元的诉讼请求，经审查，一审法院认为，鉴定部门和该院工作人员以及原、被告共同对事故现场进行了勘验，根据现场的实际情况考虑，涉案房屋内物品均被污水浸泡过，原告主张全部重置有事实根据和法律依据，予以支持。综上所述，原、被告的合理诉辩意见，予以支持，不当之处不予支持。 一审法院判决：一、被告丹东汇友股份有限公司、被告丹东汇友物业服务有限公司于本判决生效后5日内赔偿原告肖伟先各项财产损失237201元、评估费5000元，合计242201元；二、原告肖伟先房屋内装修物品的残值归被告丹东汇友股份有限公司、被告丹东汇友物业服务有限公司所有（如被告不要物品，原告则给付180元）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4857元，由被告丹东汇友股份有限公司、被告丹东汇友物业服务有限公司承担（原告已预交） 二审中，当事人没有提交新证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，1、关于两名上诉人是否应当承担赔偿责任一节。上诉人汇友物业公司作为物业服务企业对小区共有部分负有保养、维护义务，对可能对业主财产造成损害的小区共用部分的安全隐患，应当及时消除。从两名上诉人签订的物业服务合同看，汇友物业公司负有对共同部位维护、养护和管理义务，对物业共用设施设备的运行有维护、养护和管理义务。本案系涉案房屋楼上303室下水主管道进入排污井管道部位冻结，造成303室下水主管道堵塞，污水流至整个房屋结冻，化冻后，大量污水渗漏到被上诉人整个房屋，给其造成财产损失。汇友股份公司也称造成污水管道堵塞返水是因为该楼的下水主管道进入小区排污井的出口结冰冻结。而排污井管道部位属于公用设施，汇友物业公司对其负有养护、维护等义务，未尽其责导致涉案财产损失的发生，应承担赔偿责任。汇友股份公司在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，选聘物业服务企业，签订书面的前期物业服务合同。被上诉人于2014年12月购买案涉房屋，而2013年11月30日二上诉人签订前期物业服务合同延期协议，故汇友股份公司应当对其选聘的物业服务公司存在服务质量瑕疵承担责任。被上诉人作为业主对涉案房屋被污水浸泡后无法居住而向二上诉人主张赔偿，应予支持。一审判令二上诉人共同承担赔偿责任并无不当。2、关于被上诉人是否具有本案诉讼主体资格一节。汇友物业公司上诉提出被上诉人没有办理入户手续，不是产权人，没有权利主张损失。对此，汇友股份公司在本案中并没有主张房屋所有权。涉案房屋已经交付给被上诉人，汇友股份公司也未提出异议。故被上诉人有权提起本案诉讼，是适格的诉讼主体。汇友物业公司此节上诉意见，理由不能成立，本院不予支持。3、关于赔偿损失数额一节。被上诉人购买的房屋为装修完成的样板房，没有证据证明其用装修材料将涉案的下水管道包裹，且本案的漏水原因系楼上的下水主管道进入排污井管道部位冻结进而导致财损。依照常理，被上诉人无法预料排污井管道会存在冻结情况。因此，汇友物业公司主张被上诉人对损失发生及扩大均存在过错的上诉观点，本院不予采纳。涉案房屋屋内物品经过污水浸泡后，虽经修复，但与原物相比，不仅在客观价值上可能降低，而且人们心里价值也会降低，这就是价值贬损。一审判决按照全部重置价值赔偿并无不当。汇友物业公司提出不需要重置的上诉理由，缺少事实和法律依据，本院不予支持。 综上，二上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9866元，由上诉人丹东汇友股份有限公司、丹东汇友物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 军 审判员 李秀洁 审判员 房春堂 二〇二一年二月二十四日 书记员 张政悦