河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终3550号上诉人(原审原告)：陈卓，男，汉族，1991年4月17日出生，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：朱安新，河南德高律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：许昌天基置业有限公司，住所地河南省许昌市建安区尚集镇兴平路东侧、尚集街南侧。法定代表人：郑根记，任该公司总经理。委托诉讼代理人：段龙姣，河南世纪风律师事务所律师。上诉人陈卓因与被上诉人许昌天基置业有限公司(以下简称天基公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服河南省许昌市魏都区人民法院（2020）豫1002民初1233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈卓委托诉讼代理人朱安新，被上诉人天基公司委托诉讼代理人段龙姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈卓向本院提出上诉请求:1.撤销许昌市魏都区法院（2020）豫1002民初1233号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人备案合同价格外收取房款的行为，未违反相关效力性规定是事实认定错误。1.依据《价格法》第18条规定，关系国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品实行政府定价或政府指导价，本案争议的房屋买卖是关系国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品。再者，依据国家发改委关于发布《商品房销售明码标价规定》和《许昌市人民政府办公室关于进一步规范商品住房价格管理的通知》（许政办〔2003〕155号）及相关部门文件可知，商品房价格实施政府指导价销售。本案中，被上诉人明显违反指导备案价格销售，违反了价格法的强制性规定。2.从《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）第一条第二项规定能够得知，房价的稳定对社会公共利益的重要性。本案中，被上诉人未执行政府指导价销售，破坏了中央至地方稳定房价的大政方针，也损害了社会的公共利益。依据民法通则和合同法的相关规定，违反法律或社会公共利益的民事法律行为无效，所以，被上诉人在备案合同以外收取价款的行为是无效行为，因无效行为而支付的价款应当退还。3.《价格法》第十三条第二款规定，经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用；国家发改委关于发布《商品房销售明码标价规定》第二条房地产开发企业和中介服务机构（以下统称商品房经营者）销售新建商品房，应当按照本规定实行明码标价；住建部、国土资源部联合下发的《住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）：“…（五）……落实房地产成交价格申报制度，严格执行明码标价、一房一价制度；《许昌市人民政府办公室关于进一步规范商品住房价格管理的通知》（许政办〔2003〕155号）第三条房地产开发企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在销售场所显著位置公布价格主管部门批准的价格及批准文号。依据上述法律和规范性文件可知，涉案房屋的买卖合同签订的价格执行的是指导价格，但被上诉人确实在明码标价执行政府指导价格外，另行收取上诉人房款，违反了法律的强制性规定，违反法律的强制性规定应当无效，因此被上诉人应当退还多收的款项。4.《价格法》第41条:“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。”本案中，被上诉人违反价格法第13条规定，在明码标价之外另行收取未予标明的费用，造成上诉人多付价款，依据第41条规定，被上诉人应当退还上诉人多付部分。二、关于逾期交房违约责任，一审法院事实认定错误。1.大气污染治理是省市每年都会出台相关文件，对大气污染治理出台相应的防范与治理措施。许昌市政府自2013年发布《许昌市人民政府关于印发许昌市大气重污染应急预案（试行）的通知》（许政[2013]50号）以来，连年出台大气污染治理实施的具体方案，被上诉人作为专业的房地产开发企业应当预见其可能造成的停工情况发生；且合同签订时间为2017年，而涉案房屋的开工建设时间远远早于合同签订时间，被上诉人应当对大气污染做出合理的预判，而不能再以大气污染治理为借口而请求给予免责，其请求免责的理由无事实和法律依据。2.依据《许昌市人民政府关于印发市区住宅小区竣工综合验收管理办法(试行)的》（通知【2011】62号）的规定，交付房屋的标准不单单是五大主体的验收还须对住宅小区的配套公用设施、公共服务设施以及绿地的建设情况进行逐项核验后，方可交付。本案中上诉人与被上诉人签订合同第八条约定为“依照国家和地方人民政府的规定，将具备验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用。”由此我们可知，商品房的交付首先需要符合国家和地方政府的规定，本案中，被上诉人并未能提供证据证明，涉案房屋的交付符合【2011】62号文件规定的交付标准。因此，被上诉人应当承担逾期交付房屋的违约责任。被上诉人天基公司辩称:一审认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回上诉人全部诉讼请求，维持一审判决。一、上诉人并未多向被上诉人支付购房款。根据被上诉人一审提交的证据，能够充分还原上诉人在被上诉人处购房的真实情形。上诉人首先是自选房号，后由销售顾问一对一商谈单价及总价（一房一价表）并填写商品房认购单，商品房认购单确认了双方交易的房产位置、面积、单价、总价、优惠条件等内容，填好后购房客户签字生效，认购单系双方签订的有效合同。签署商品房认购单，即意味着双方达成了购房的合意，也包括确认了购房价格。后依据认购单中约定的优惠条件计算并填写购房传递单，即为上诉人减免优惠后确认首付及贷款额度。鉴于此时银行按揭贷款额收紧，为了上诉人顺利办理按揭贷款手续，双方平等自愿协商在商品房买卖合同签约时降低单价和总价，由此产生的差额为购房客户应向被上诉人支付的购房款，只需交房前支付给天基公司，上诉人也向天基公司自愿出具购房欠款条确认了上述事实。双方的上述约定并不违反我国相关法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。交房后，天基公司对各位购房客户向其交纳的全部金额出具发票。二、双方实际履行的行为已充分说明双方一直按照认购单优惠后的单价履行购房事宜。陈卓等17人分别向魏都区法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，针对一审判决现有8人上诉。该8位购房者中，陈卓等5人尚欠天基公司数额不等的购房款未支付（均有欠款条）；董然等3人在与天基公司达成一致后即自愿向天基公司支付了差额购房款，且支付的该部分差额款另外享受9折优惠。无论是出具欠款条、优惠价支付差额购房款还是像其他购房者在交房前补足欠付的购房款，均能证实购房者与天基公司一直按照认购单优惠后的单价履行购房事宜这一事实。虽然两份合同存在价差，但系事出有因，均是双方为了顺利交易所做出的妥协与让步，双方已经按照认购单上约定的价格实际履行，实际履行的行为就充分说明了双方的真实意思表示。且双方的约定并不违反法律的强制性规定，是合法有效的。法律不应该干预民事主体合法的意思自治行为。三、被上诉人并未违约，不应承担支付违约金。首先，案涉房屋所在楼栋符合交房条件。依据合同第八条约定：该商品房经勘察、设计、建设、施工、监理五大参建主体联合验收合格即符合本合同约定的商品房交付××使用。案涉楼栋于2018年11月经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格，依据合同约定符合交房条件。且一审中，被上诉人已提交充分证据证明交房前案涉小区的绿化、配套公用等服务设施均已完成。其次，因政府原因导致延期，且延期在合理期限内，被上诉人并未违约。鉴于施工过程中，政府不定时的封土行动,案涉工地停工时间远远超过4个月。且封土停工均是政府临时下文作出的，并非被上诉人可预见的商业风险。而案涉小区是一个庞大的工程，多处存在土石方作业，按照政府要求停工是合理合法的。依据合同第八条约定：出现政府行为及原因，××可据实予以延期。双方关于交房时间的约定均为2019年2月16日，实际交房时间为2019年5月16日,延期3个月是在合理期限内,被上诉人并未违约。最后，本案不存在逾期交房问题。被上诉人于2019年4月22日，将交房公告通过电话、张贴公告等多种方式告知购房人交房时间为2019年5月16日。依据商品房买卖合同第11条约定：商品房达到交付使用条件后××以小区公告或报纸公告通知办理交接手续，自公告之日起十日内，因××原因未能办理交接手续的，视为××已认可该商品房质量合格并视为已交接。目前的上诉案件中虽然部分购房客户已完成交房（时间不等）、部分未交房，但被上诉人均已如约履行了交付房屋的义务，购房客户拒绝办理交房手续应由其自行承担相应的责任与后果。陈卓向一审法院起诉请求：1．判令被告天基公司返还原告陈卓多支付的购房款23589元，并支付自起诉之日起以银行同期贷款利率为标准的利息，利息计算至实际返还之日止。2．判令被告天基公司承担逾期交付房屋的违约责任并支付违约金9363.89元（违约金暂计算至2019年6月30日），请求违约金判令支付至合同约定标准之日止。3．本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：一、合同签订及原告陈卓付款情况。2017年8月6日，原告陈卓（××）与被告天基公司（××）签订《天基·幸福里商品房认购单》一份，约定原告陈卓认购被告开发的天基幸福里项目内6号楼东起1单元11层西户房屋一套，面积127.33㎡，总价848527元。认购单对被告承诺给予原告的各项优惠进行了约定。2017年8月10日，被告向原告出具《许昌天基房地产开发有限公司购房传递单》一份，对优惠后的房屋价格进行了明确。该传递单显示，被告在给予原告各项优惠后，实际单价6457.41元／㎡。《天基·幸福里商品房认购单》出具后，原告于2017年12月10日向被告付款172387元，被告向原告出具148798元（收款事由：首付款）和23589元（收款事由：房款）的收据各一张。同日，原告（欠款人）向被告出具购房欠款条一份，确认购房单价为6457.41元／㎡，总价806078元，尚欠83691元。欠款条载明：“由于银行贷款额度收紧，我本人按揭贷款受限，另外为了交房不影响我使用，按揭贷款能够顺利进行，经双方协商，在面积不变的情况下，签约时降低单价和总价……以降低按揭贷款额度。由于签约时价格与前期双方确认价格有差额，此差额为我本人欠款……”。2018年1月4日，原告（××）与被告（××）就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》并已备案。该合同约定涉案房屋单价5598元／㎡，总价698798元；付款方式为首付款148798元，余款550000元以银行按揭贷款方式支付。根据原告提供的中国银行零售贷款借据、个人贷款放款回单显示，该行已依约履行了付款义务。二、关于案涉房屋交付时间的约定及实际建设、交付情况。《商品房买卖合同》第八条、第九条约定，××应当在2019年2月16日前将符合合同约定的商品房交付××使用；但遇到下列特殊原因，××可据实予以延期……3．法律法规或政策原因或政府原因等非××原因造成的；××逾期交房，逾期不超过60日，自该合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，××有权解除合同，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后××以小区公告或报纸公告通知办理交接手续。自公告之日起10日内，因××原因未能办理交接手续的，视为××已认可商品房质量合格并视为已交接。根据被告提供的《单位工程质量竣工验收记录》显示，涉案工程于2017年2月开工，于2018年11月30日通过五方验收。期间，许昌市环境污染防治攻坚战指挥部于2017年11月9日下发（2017）11号文件。该文件显示，按照《河南省2017年大气污染防治攻坚背水一战决胜60天的紧急通知》（豫环攻坚办［2017］275号）要求，自2017年11月15日至2018年3月15日，市、县两级城市建成区范围内实行“封土行动”，停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工，停止道路工程、水利工程，土地整治等土方作业。2018年11月12日，许昌市环境污染防治攻坚战指挥部下发（2018）20号文件，要求各县（市、区）于2018年11月12日18时，启动重污染天气黄色预警三级响应，住建部门负责对城市建成区内各类施工工地停止土方作业。涉案房屋主体竣工验收后，被告将小区绿化工程发包给许昌万悦消防工程有限公司施工，约定开工时间为2019年2月20日。2019年9月，被告向许昌市魏都区住房建设和交通运输局递交《魏都区城市道路临时占用（挖掘）》申请表一份，申请对连接小区自来水主管网和天然气主管网工程进行施工，该局于2019年2月20日审批。2019年1月7日，被告在《许昌晨报》发布《延期交房公告》对前述情形进行了公告。该公告载明：“……小区所建的1#2#3#4#5#6#楼原定于2019年2月16日竣工并交房无法达成，将予以延期交房。按我公司与您签订的商品房买卖合同第八条第二款第三项的约定，特提前告知您。若无恶劣天气及其他行程停工要求的情况出现，我公司预计于2019年5月16日启动交付。具体交房日期以我公司向您发出的房屋交付通知为准……”。2019年4月22日，被告在《许昌晨报》发布交房公告，以公告形式告知涉案小区业主自2019年5月16日开始交付房屋。本案房屋尚未实际交付。诉讼中，原告对其诉讼请求的构成及计算方式进行了明确：返还购房款部分为支付房款价格减去合同约定价格，违约金以合同约定的房屋总价为基数以日万分之一为标准，自2019年2月17日起支付至合同约定的交房标准之日止。一审法院认为，关于原告要求被告返还房屋价款的诉讼请求。原、被告签订的《天基·幸福里商品房认购单》内容明确、连贯，应认定双方真实意思表示。原、被告双方在认购单及欠款条中对涉案房屋的坐落、面积、单价、总价均有明确约定，且原告在《商品房买卖合同》签订前已按订购单约定支付了部分房款，并就下余购房款部分向原告出具欠条。故应认定《天基·幸福里商品房认购单》中约定的房屋价格系原、被告合意确定。根据庭审中查明的事实，被告以超出政府备案价格销售涉案房屋，该行为违反了地方政府以及相关部门对房地产市场调控的政策性文件精神。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条相关规定，合同只有在违反法律及行政法规效力性强制性规定的情况下方导致无效。相关关于房地产市场调控的政策性规范文件未明确规定违反即导致超出备案价格部分无效，属管理性强制性规定。故原、被告以《天基·幸福里商品房认购单》约定的价格交易涉案房屋应属有效。被告超出政府备案价格销售房屋的行为，应由政府有关部门处理，但不影响民事合同的有效性。综上，原告要求被告返还购房款的请求，不符合法律规定，该院不予支持。关于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求。本案中，被告按照《商品房买卖合同》第十一条约定在《许昌晨报》发布交房通知，通知于2019年5月16日交房，已尽到通知交房义务。原告实际收房时间并不影响交房时间的确定，原告商品房交房时间应认定为2019年5月16日。根据许昌市环境污染防治攻坚战指挥部（2017）11号文件，被告因大气污染防治应在2017年11月15日至2018年3月15日（4个月）停止各类建设工程土、道路工程等土方作业。上述情形符合《商品房买卖合同》第八条第二款第三项关于被告可据实延期交房的约定，相关延误工期时间应依约扣除。同时，根据有效证据，涉案房屋竣工验收后，被告尚有绿化及通水工程以对外发包形式进行了施工。综上，被告延误工期时间与延迟向原告交付房屋的日期相抵后，被告不存在违反合同约定逾期交房的情形。原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，不符合法律规定，该院不予支持。故判决驳回原告陈卓的诉讼请求。案件受理费624元，由陈卓负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、上诉人是否多支付购房款及多支付的具体金额；二、被上诉人是否应当对逾期交房承担责任，如被上诉人对逾期交房负有责任，被上诉人应当承担的违约金数额。关于争议焦点一，上诉人是否多支付购房款应当首先判定应以何单价确定本案房屋的交易价款。在本案中，有《房屋买卖合同》、《商品房认购单》两份有关价款的合同，且两份合同均有交易双方的签字或盖章，故本案需要判断哪份合同是双方的真实意思表示。结合上诉人签字确认的《购房欠款条》载明内容：“…由于银行贷款额度收紧，我本人按揭贷款受限，另外为了交房不影响我使用，按揭贷款能够顺利进行，经双方协商，在面积不变的情况下，签约时降低单价和总价…由于签约时价格与前期双方确认价格有差额，此差额为我本人欠款”，可以认定《商品房认购单》载明的单价是双方的真实意思表示，也是双方实际履行的合同。上诉人主张被上诉人超出备案价格销售房屋，可见上诉人也承认案涉房产真正的销售价格为《商品房认购单》载明的价格。上诉人主张被上诉人擅自提高备案价格销售，违反了《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，属于无效行为，被上诉人应当返还差价。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的违反法律、行政法规的强制性规定导致合同无效，应是违反法律、行政法规的效力性强制性规范，合同才无效。违背法律、行政法规的管理性强制规范，合同并不当然无效。上诉人依据的《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》相关条款均是管理性强制规范，并不会导致《商品房认购单》无效。上诉人引用的我国关于商品房价格调控、政府指导定价的各类通知意见，也非法律、行政法规中的效力性强制性规定。上诉人关于被上诉人超出备案价格销售房屋的行为违背法律、法规的强制性规定的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上，《商品房认购单》是双方真实意思表示，且无合同无效之情形，应为合法有效协议。案涉房屋的交易价格应当依据《商品房认购单》，而非备案合同，一审未支持上诉人要求按照备案价返还房款的诉讼请求，并无不当。关于争议焦点二，依照双方协议约定，天基公司应于2019年2月16日前将本案的商品房交付陈卓使用。并约定如遇不可抗力，××可据实予以延期。天基公司一审中能够提供许昌市环境污染防治攻坚战指挥部（2017）11号文件，因大气污染防治在2017年11月15日至2018年3月15日（4个月）停止各类建设工程土、道路工程等土方作业。基于双方的约定以及防治环境污染等政府行为的事实，被上诉人可对逾期交房所产生的损失免责，因此上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人陈卓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费624元，由上诉人陈卓负担。本判决为终审判决。审判长  徐晓勇审判员  郭林山审判员  陈 晖二〇二一年二月七日法官助理白兰馨书记员李洋执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口