山东省东营市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁05执异23号 案外人：山东康泊能源科技有限公司，住所地：东营市河口区孤岛镇孤岛工业园区光明路**，统一社会信用代码91370502MA3N41L28C。 法定代表人：张建增，经理。 委托诉讼代理人：赵亮、胡加强，山东鲁航律师事务所律师。 申请执行人：东营泰植化工有限公司，，住所地：东营区郝纯路**统一社会信用代码：91370502588783148E。 法定代表人：常光波，执行董事兼经理。 委托诉讼代表人：孙伟、李杰，山东恒岳律师事务所律师。 原申请执行人：恒丰银行股份有限公司东营分行，住所，住所地：东营市府前大街经济技术开发区管委会西路南地税局办公室楼社会信用代码：913705006968850027。 法定代表人：杨**，行长。 被执行人：东营市安居园房地产开发公司，住所，住所地：东营市东营区西四路**社会信用代码：91370502758273010Q。 法定代表人：康林海，总经理。 本院在执行申请执行人恒丰银行股份有限公司东营分行（以下简称恒丰银行东营分行）[后变更为东营泰植化工有限公司（以下简称泰植公司）]与被执行人东营市安居园房地产开发有限公司（安居园房地产公司）等金融借款合同纠纷一案中，案外人山东康泊能源科技有限公司（以下简称康泊公司）对本院通过阿里司法拍卖安居园公司位于东营区香山路829号1幢901-908室的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人康泊公司称，请求依法中止对东营区香山路829号1幢901-908室的房产的执行。事实与理由：一是案外人是上述房产的实际权利人，中院对上述房产查封、执行、拍卖的行为严重侵害了案外人的合法权益，且案外人提出异议完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第28条，足以排除法院执行。具体理由如下，1.2018年8月2日，案外人和被执行人安居园房地产公司签订了《山东省新建商品房买卖合同（现售）》，合同约定被执行人安居园房地产公司将坐落在东营区香山路******出售给案外人，且该房产上不存在抵押、查封的情况，即中院查封上述房产之前，案外人和被执行人就已经签订了合法有效的书面合同，完全符合法律规定。2.案外人和安居园房地产公司签订上述房产买卖合同后，案外人就合法占有并使用了上述房产，自2018年8月起，案外人就开始向安居园房地产公司缴纳水电费并向上述房产的物业公司东营市旺达物业服务有限公司缴纳物业费，而且至今上述房产仍由案外人合法占有使用。3.案外人和安居园房地产公司签订上述房产买卖合同后，已经按照合同约定，于2018年8月2日分两次向被执行人安居园房地产公司支付购房款共计5275000元，已经超过全部购房款的50%，且案外人同意按照合同约定将剩余房款4425000元交付中院。4.案外人至今没有对上述房产办理过户登记，是因被执行人安居园房地产公司未对上述房产办理分割手续，并非案外人自身原因造成。综上，案外人是上述房产的实际所有权人，中院对涉案房产的查封拍卖严重侵害了案外人的合法权益。 为证明其请求，案外人康泊公司向本院提交了山东军康化工有限公司与安居园房地产公司于2018年8月2日签订的房屋买卖合同；山东军康化工有限公司通过山东省农村信用社分两次向安居园房地产公司支付购房款共计5275000元的银行回单以及安居园房地产公司向山东军康化工有限公司出具的购房款5275000元的收据；山东军康化工有限公司向安居园房地产公司缴纳电费的发票、山东军康化工有限公司向安居园房地产公司缴纳水费的银行回单、康泊公司向东营市旺达物业服务有限公司缴纳物业费的发票和银行回单；康泊公司向东营市旺达物业服务有限公司缴纳电费的发票和银行回单以及康泊公司占有使用涉案房产的照片；康泊公司的企业变更情况证明2019年6月4日，山东军康化工有限公司变更为康泊公司。 申请执行人泰植公司辩称，第一，涉案房产系抵押财产，泰植公司对该财产享有优先受偿权，2019年8月6日，中院就恒丰银行东营分行与东营晓鸣化工有限责任公司等金融借款合同纠纷案，作出（2019）鲁05民初164号民事判决书，判决如下：“一、被告东营晓鸣化工有限责任公司……二、原告恒丰银行东营分行对鲁（2016）东营市不动产证明第0001901号不动产登记证明所附不动产抵押物清单中的抵押物折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。”2019年12月23日，省法院作出（2019）鲁民终2790号民事判决书，维持东营中院一审判决。泰植公司所主张的涉案房产，系上述抵押物之一，依据生效判决，恒丰银行东营分行对涉案房产享有优先受偿权。在执行过程中，恒丰银行东营分行将（2020）鲁05执364号判决书项下的全部债权转让给泰植公司，东营中院于2020年11月20日作出（2020）鲁05执364号之一执行裁定书，裁定申请执行人变更为泰植公司。根据《物权法》第一百九十二条“债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让”之规定，泰植公司已经取得了涉案房产的抵押权。第二，案外人的物权期待权不能排除泰植公司实现抵押权的执行。1.泰植公司抵押权设立在先，案外人签订房屋买卖合同在后。2016年12月8日，恒丰银行东营分行与安居园房地产公司办理不动产抵押登记，抵押权于2016年12月8日设定。如案外人执行异议申请书中《商品房买卖合同（现售）》签订时间为2018年8月2日属实，则合同签订在抵押权设定之后。再者，案外人与安居园房地产公司未办理涉案房产的不动产登记手续，案外人未取得涉案房产的所有权。案外人虽对涉案房产享有物权期待权，但该权利仅为普通债权，不能对抗泰植公司享有的抵押权，案外人不享有排除执行的权利。2.案外人提出的执行异议适用法律错误。案外人提出的执行异议，系基于下列所述事实：（1）2018年8月2日，在东营中院查封之前，案外人与安居园房地产公司签订《商品房买卖合同（现售）》；（2）案外人已合法占有并使用涉案房产；（3）已支付部分购房款5275000元；（4）未办理过户登记系安居园房地产公司未办理房产分割手续。案外人以上述情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条之规定为由，请求其执行异议得以支持，泰植公司认为，案外人依据上述法条提出异议，是对法律曲解的错误适用。首先，泰植公司的优先受偿权不同于普通债权，《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，如果符合法定四种情形，且其权利能够排除执行出卖人的强制执行程序，则人民法院对其异议予以支持。该规定突破了债权平等原则和合同相对性原则，但该种情形下的买受人对于所买受的不动产的民事权益，并不能排除申请执行人基于在先成立抵押权的强制执行。该规定解决的是在执行程序中，买受人对所买受不动产的权利保护与基于普通金钱债权执行人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，但不适用于抵押优先权与买受人对涉案房产的物权期待权发生冲突的情形。因此，案外人提出的执行异议无事实前提，适用执行异议和复议规定第二十八条错误。其次，泰植公司的优先受偿权足以对抗案外人的执行异议。《执行异议和复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外，物权优先于债权是物权效力中的重要表现之一。抵押权为物权之一，其担保的债权相较于普通债权而言，有就抵押物变价优先受偿的效力。因此，除另有规定的情形，案外人的异议请求，不能排除泰植公司的执行。再次，案外人提出执行异议主体不适格。《执行异议复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过约定总价款的50%。第二十九条作为第二十七条的但书内容，是为了优先保护符合相关情形的房屋购买者居住权，但该种情形下的居住权与抵押权相比，居住权优先，是价值衡量的体现。因此，最高院《九民会议纪要》第126条也作出了“交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权”的规定，但该适用范围仅限于第125条规定中限定的“商品房消费者”。本案中，案外人作为有限责任公司，非自然人，涉案房产系商业用房类的写字楼，不具备居住属性，不属于消费者生存权保护范畴。案外人和涉案房产，不是《九民会议纪要》第125条、126条所规定的“商品房消费者”和“商品房”，案外人非适格诉讼主体，无权就申请执行人实现抵押权提出异议。综上，根据《执行异议和复议规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条及《九民会议纪要》第125条、126条、127条的规定，申请执行人享有对抗案外人的抵押权优先受偿权；案外人不属于《九民会议纪要》规定的“商品房消费者”，不享有对抗申请执行人抵押权的优先权。中院作出拍卖裁定，非基于申请普通金钱债权执行而扣押、冻结涉案房产，而是实现申请执行人抵押权的执行行为。案外人作为商品房消费者之外的一般买受人提出执行异议，不具备法律规定的情形，适用法律错误。 本院查明，本院于2019年8月6日作出（2019）鲁05民初164号民事判决书，判决被告东营晓鸣化工有限公司偿还恒丰银行东营分行借款本金5950万元及利息、罚息、复利；恒丰银行东营分行对鲁（2016）东营市不动产证明第0001901号不动产登记证明所附不动产抵押物清单中的抵押物折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。因第三人不服上诉至山东省高级人民法院，山东省高级人民法院于2019年12月23日作出（2019）鲁民终2790号，驳回上诉，维持原判。 本院（2019）鲁05民初164号民事判决认定：2016年12月8日，恒丰银行东营分行与安居园房地产公司签订《最高额抵押合同》，约定安居园房地产公司以光伏国际大厦的相关房产为东营晓鸣化工有限公司在2016年12月8日至2019年12月8日期间与恒丰银行东营分行订立的全部授信业务合同提供抵押担保。并于同日办理了鲁（2016）东营市不动产证明第0001901号不动产登记证明，载明抵押的不动产坐落于东营市东营区××路××号，且附有不动产抵押物清单。 泰植公司与申请执行人在自愿基础上进行债权转让，向本院申请变更泰植公司为（2020）鲁05执364号案件的申请执行人。本院于2020年11月20日作出（2020）鲁05执364号之一执行裁定书，变更泰植公司为（2020）鲁05执364号案件申请执行人。 另查明，本院启动拍卖的安居园公司位于东营区香山路829号1幢901-908室的房产包含在安居园房地产公司向恒丰银行东营分行提供抵押的抵押物清单中。 本院认为，根据本案据以执行的生效法律文书查明的事实可以看出，涉案房屋在2016年12月8日已经向恒丰银行东营分行提供了抵押担保，且判决恒丰银行东营分行对涉案房屋享有优先受偿权。恒丰银行东营分行将该案债权转让给泰植公司后，本院依据泰植公司的申请裁定变更其为新的申请执行人，并依据其申请对抵押财产进行拍卖，符合法律规定。 本案案外人购买涉案房屋时间为2018年8月2日，其与安居园房地产公司签订房屋买卖合同时，涉案房屋已经抵押，买卖合同时间晚于抵押登记时间。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。因此，案外人请求依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除执行的主张，因不能对抗申请执行人的优先受偿权，对其请求本院不予支持。 综上，案外人康泊公司请求中止对涉案房屋执行的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下： 驳回案外人山东康泊能源科技有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  董庆忠 审判员  张洪江 审判员  宋 婷 二〇二一年二月二十日 书记员  陈丽颖