上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终58号上诉人(原审被告，住所地上海市青浦区。法定代表人：叶甲甲，总经理。委托诉讼代理人：马继杰，上海慕恩律师事务所律师。被上诉人(原审原告，住所地上海市奉贤区。法定代表人：邓家虎，总经理。上诉人上海申巧生态园林工程发展有限公司(以下简称“申巧公司”)因与被上诉人上海山鸟园林景观艺术设计工程有限公司(以下简称“山鸟公司”)土地租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初1074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。申巧公司上诉请求：1．撤销一审法院判决，并依法发回重审，或依法改判驳回山鸟公司原审诉讼请求；2．本案一、二审的诉讼费均由山鸟公司承担。事实和理由：申巧公司就出租上海市青浦区沈砖公路XXX号XXX区XXX、XXX、XXX号铺位场地(以下简称“系争铺位”)，与山鸟公司签订《租赁合同》并办理交接手续后，由山鸟公司自行合理使用、管理系争铺位，申巧公司仅提供水电支持。山鸟公司在明知土地性质的情况下，未经申巧公司的同意，在封闭的大棚内增设假山及鱼池，故山鸟公司的经营风险与申巧公司无关。大棚内的物品均为可移动物品，且可以重复使用，山鸟公司没有提供合法证据证明其损失，一审酌定申巧公司赔偿人民币(以下币种均为人民币)360，000元没有依据。目前山鸟公司仍在使用系争铺位并正常开展经营，一审判决不应当仅按照租金的50％计收占有使用费。山鸟公司答辩称，申巧公司陈述不实，申巧公司在未进行任何书面通知的情况下，擅自在进出道路上覆盖渣土，导致道路无法正常通行，山鸟公司也无法正常经营，损失很大。目前系争铺位内能搬走的物品均已搬离，只有一些重型的物品被迫积压在场地内。综上，不同意申巧公司的上诉请求，请求法院予以驳回。山鸟公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1．确认双方签订的《租赁合同》无效；2．申巧公司退还山鸟公司租金185，476.45元；3．申巧公司退还山鸟公司水、电费1900元；4．申巧公司赔偿山鸟公司损失1，675，449.66元；5．申巧公司支付山鸟公司评估费20，000元；6．申巧公司支付山鸟公司工人工资33，616元；7．申巧公司支付山鸟公司律师费9000元；8．申巧公司立即修复并硬化系争场地内的水泥路和通行路。申巧公司提出如下反诉请求：1．山鸟公司支付申巧公司租金(按每年186，588元的标准，自2019年1月13日起至腾退之日止)；2．山鸟公司腾退系争铺位；3．山鸟公司支付申巧公司电费3000元、水费3000元。审理中，申巧公司撤回了第三项诉讼请求。一审法院认定事实：系争铺位所在地块位于上海市青浦区朱家角镇沈砖公路XXX号(近青天路口)，地块位于朱家角镇新胜村及王金村，所涉土地性质为集体，用途为灌溉水田。2018年12月15日，申巧公司(甲方)与山鸟公司(乙方)签订《申巧花木城商铺租赁合同书》，约定山鸟公司向申巧公司承租系争铺位，面积约1278平方米(该商铺的具体位置和实际面积以甲方移交的面积为准，实际面积含有总面积的28％的公摊面积)；经营类别为苗木、石材、假山石木制品；租期3年，自2018年12月15日至2021年12月14日；免租期9个月；租金单价0.4元每平方每日；正式交付日期为2018年12月15日；乙方于签订当日支付甲方首年租金186，588元。合同另约定其他事项。申巧公司于2019年1月13日将系争铺位交付于山鸟公司。山鸟公司向申巧公司支付了2019年1月13日起至2020年1月12日止的租金185，476.45元、水电费1900元。2019年9月24日，申巧公司拆除了申巧花木城中的部分辅路(包括系争铺位至主路的辅路)并在辅路上覆盖渣土，以应对土地管理部门的巡查。一审法院另查明，2019年11月7日，经山鸟公司委托，案外人上海平正评估有限公司对系争铺位内的园林工程产品及材料出具评估报告书，内容为评估对象在评估基准日2019年10月23日的评估总价为1，675，449.66元。为此山鸟公司支付评估费20，000元。后山鸟公司诉至一审法院，并为此聘请律师，支付律师费9000元。一审法院再查明，案件审理过程中，申巧公司将申巧花木城中的部分辅路(包括系争铺位至主路的辅路)上的渣土移走部分，现辅路路面与主路(水泥路)高度大致持平。一审法院认为，系争土地性质为灌溉水田，而本案租赁合同中约定的用途为经营苗木、石材、假山石木制品，该用途违反土地性质，故本案租赁合同应属无效。根据法律规定，因该合同取得的财产，应当予以返还；双方对合同无效均有过错，其中申巧公司的过错大于山鸟公司，应当各自承担相应的责任。故对申巧公司要求山鸟公司向申巧公司返还系争铺位的反诉请求，一审法院予以支持。关于占有使用费，因山鸟公司实际占用系争铺位，申巧公司破坏辅路影响了使用，故法院结合双方过错、实际使用状况，酌情确认使用费按每年92，000元的标准自2019年1月13日起计算至实际腾退之日止。故山鸟公司、申巧公司应在山鸟公司腾退之日结算已付租金与应付占有使用费，多退少补。关于山鸟公司放置在系争铺位内的可移动的苗木、石材、假山石木制品，应由山鸟公司移除；在系争铺位搭建的已形成附合的不可移动构筑物，应由双方按责任分担现值损失。山鸟公司自行委托上海平正评估有限公司出具的评估报告，申巧公司不予认可，因该份评估报告混杂了不可移动的物品和可移动的物品，仅凭物品清单名称无法加以区分，且上海平正评估有限公司未派员出庭接受质询，法院无法审查其评估所依据的证据材料是否真实、形成过程是否符合行业规范，故一审法院不予采信，评估费应由山鸟公司自行承担。但因山鸟公司确实存在损失，法院酌情确认申巧公司应赔偿山鸟公司360，000元。山鸟公司要求返还水、电费1900元，但表示其在使用系争铺位期间使用过水、电，但是具体的金额不清楚，申巧公司表示尚余水、电费959元，但没有提供证据，对此一审法院予以酌定。山鸟公司主张的律师费、工人工资无合同和法律依据，一审法院不予支持。鉴于所涉土地性质为集体，用途为灌溉水田，山鸟公司要求申巧公司将其恢复为水泥路和通行路，违反法律规定，一审法院不予支持。申巧公司在审理中撤回了主张水、电费的诉讼请求，系其真实意思表示，于法无悖，一审法院予以准许。一审法院判决：一、上海山鸟园林景观艺术设计工程有限公司与上海申巧生态园林工程发展有限公司于2018年12月15日签订的《申巧花木城商铺租赁合同书》无效；二、上海申巧生态园林工程发展有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海山鸟园林景观艺术设计工程有限公司损失360，000元；三、上海申巧生态园林工程发展有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海山鸟园林景观艺术设计工程有限公司水、电费1000元；四、驳回上海山鸟园林景观艺术设计工程有限公司其余诉讼请求；五、上海山鸟园林景观艺术设计工程有限公司应于判决生效之日起三十日内清除位于上海市青浦区沈砖公路XXX号A39、A59、A62号铺位的地上物，将上述商铺返还给上海申巧生态园林工程发展有限公司；六、上海山鸟园林景观艺术设计工程有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海申巧生态园林工程发展有限公司占有使用费(按每年92，000元的标准，自2019年1月13日起计算至实际腾退之日止，结算时应与上海山鸟园林景观艺术设计工程有限公司已付的185，476.45元互相抵扣，多退少补)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人分别向本院提交场地道路现状照片一组。双方当事人均认可对方所提交照片的真实性。申巧公司认为，照片可证明现场道路能够正常通行，山鸟公司正常使用系争铺位。山鸟公司则认为，照片可证明道路较之前狭窄，且下雨时无法正常通车。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。系争铺位所在地块的土地性质为灌溉水田，本案租赁合同约定的经营用途违反了土地性质，故本案租赁合同应属无效。根据法律规定，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。申巧公司上诉认为，一审酌定的赔偿款360，000元没有依据。对此本院认为，申巧公司在明知土地性质的情况下，将集体耕地出租用于商业经营，以获取租金利益，存在明显过错，一审法院根据合同履行情况、双方过错程度以及系争铺位内存在承租人搭建的不可移动构筑物等事实，酌情确认申巧公司赔偿山鸟公司损失360，000元，尚属合理，本院予以维持。申巧公司认为，一审判决按照租金的50％计收占有使用费过低，而根据在案证据，申巧公司于2019年9月将系争铺位至主路的辅路拆除并覆盖渣土，后政府相关部门进行干预，明确通知山鸟公司土地不能用于经营，上述情况必然对山鸟公司正常使用系争铺位造成阻碍，加上申巧公司对租赁合同的无效应承担主要过错，故一审法院判决按照每年92，000元计收占有使用费，并无不当，本院亦予以维持。综上所述，申巧公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9250元，由上诉人上海申巧生态园林工程发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 周刘金审 判 员 王 伟二〇二一年二月一日法官助理 张文如书 记 员 倪卓婴附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……