江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣09民终223号上诉人（原审被告）：全昌秀，女，汉族，1976年1月13日出生，江西省上高县人，江西旺旺集团员工，住江西省上高县。原审被告：吴均华，男，汉族，1972年1月27日出生，江西省上高县人，务工，住江西省上高县，（系全昌秀的丈夫）以上两位当事人共同委托诉讼代理人：鄢卫珍，女，汉族，1968年6月12日出生，江西省上高县人，住江西省上高县，（系吴均华的嫂子）被上诉人（原审原告）：黄小荣，女，汉族，1985年3月1日出生，江西省上高县人，住江西省上高县。被上诉人（原审原告）：潘苏江，男，汉族，1983年6月8日出生，江西省上高县人，上高县宏达蛋鸡养殖场负责人，住上高县，（系黄小荣的丈夫）以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李友强，江西强宏律师事务所律师。上诉人全昌秀因与被上诉人黄小荣、潘苏江及原审被告吴均华占有排除妨害纠纷一案，不服江西省上高县人民法院（2020）赣0923民初739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理,上诉人全昌秀及其委托诉讼代理人、被上诉人黄小荣和潘苏江的委托诉讼代理人，原审被告吴均华的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人全昌秀上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、全昌秀与案外人吴道飞有未了纠纷，全昌秀有先履行抗辩权。因吴道飞还有14万购房款未付，当初谈好付清钱款交房，但多年追讨无果，故全昌秀一家行使抗辩权。对于上述情形因吴道飞与潘启珍是亲戚关系，被上诉人在购房看房时就是知情的，其购房行为不构成善意取得；2、吴均华与吴道飞的房屋买卖因为吴道飞还有14万元购房款未付清，所以有关办证手续并未完成，被上诉人是用非法手段取得房产证的，全昌秀有理由认为被上诉人是与吴道飞串通起来催促全昌秀交房，只要被上诉人协调好付清尾款14万元，全昌秀立刻交房；3、一审吴均华未经合法传唤，剥夺了诉权。本案诉争房屋一直都是吴均华在一手操办，要查清本案，必须传唤吴均华到庭，现吴均华出国务工，无法联系也无法回国，一审法院应该中止审理。被上诉人黄小荣、潘苏江辩称：1、原审事实认定清楚，证据确实充分，全昌秀所主张的与案外人的经济纠纷与黄小荣、潘苏江没有任何关系，黄小荣、潘苏江已经取得了涉案房屋的所有权；2、原审程序合法，全昌秀与吴均华为合法夫妻，夫妻之间对外为一个共同体，互为代理，原审送达合法有效。综上所述，全昌秀的上诉请求于法不符，应予驳回。原审被告吴均华辩称：与全昌秀的上诉意见一致。黄小荣、潘苏江向一审法院起诉请求：1、判决全昌秀、吴均华交付上高县敖阳街道学园路23号（富康小区）12栋1单元602室房屋。2、判决全昌秀、吴均华支付2018年3月至搬出之日的占用费，每年8000元。3、诉讼费用由全昌秀、吴均华承担。一审法院认定事实：2013年，全昌秀、吴均华把位于上高县飞并办理了房屋过户手续，房屋过户到吴道飞、胡骤连名下共同共有。案外人谢敏刚是上高农商银行工作人员，2017年底，通过谢敏刚的介绍，黄小荣、潘苏江基于对谢敏刚的信任，在事先没有现场看房的情况下与吴道飞、胡骤连于2018年1月12日签订了房屋买卖合同，购买吴道飞、胡骤连所有的位于上高县本案诉争房屋，房屋面积136.95平方米，地下室面积8.52平方米，为了少交税，合同约定房屋总价25万元。房屋实际成交价格为34万元，黄小荣、潘苏江出的过户费用一万左右，房屋过户到了黄小荣、潘苏江的名下，不动产证书号：赣（2018）上高县不动产权第000143号。黄小荣、潘苏江房款分四次付清，前三次付款按谢敏刚的要求将房款转入“谢敏峰”（谢敏刚姐姐）的名下：2017年12月27日15万元、2018年1月16日105000元、2018年2月15日5万元。另黄小荣、潘苏江于2018年12月25日支付给谢敏刚现金35000元。黄小荣、潘苏江买房前，吴道飞以房屋已经发租为由没有带黄小荣、潘苏江去看房。黄小荣、潘苏江买房后多次去看房，因房内没人一直未果，直至2018年4、5月份的时候，见到了全昌秀，全昌秀说房屋是她的，称吴道飞的小姨潘启珍拖欠他们的钱款，钱付清就会退房。因黄小荣、潘苏江多次要求全昌秀、吴均华退房未果，遂诉至法院要求解决。一审法院认为，全昌秀、吴均华将涉案房屋卖给案外人吴道飞、胡骤连并办理了房屋过户手续，吴道飞、胡骤连取得了房屋所有权。依据《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依照法律规定登记”。第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，黄小荣、潘苏江按市场价格购买了吴道飞、胡骤连的房屋并办理了过户手续，取得了不动产权证，房屋买卖合法有效，黄小荣、潘苏江为本案诉争房屋合法的所有权人。对于全昌秀称只有吴道飞付清14万元尾款才交付房屋的抗辩，因全昌秀、吴均华卖房给吴道飞时已经办理过户手续，发生了物权变动的效力。不管吴道飞与全昌秀、吴均华是否有经济纠纷，全昌秀、吴均华不能以该理由占有该套房屋，对抗房屋现有的所有权人黄小荣、潘苏江。即使吴道飞有尾款未付清，也是全昌秀和吴均华对吴道飞的债权。故全昌秀的抗辩，该院不予支持。关于黄小荣、潘苏江要求全昌秀、吴均华从2018年3月起按8000元／年支付租金的诉请，因黄小荣、潘苏江到2020年5月才提起诉讼，要求全昌秀、吴均华搬离，故对搬离期限前的租金该院不予支持。综合房屋所处地段和房屋面积，黄小荣、潘苏江主张年租金8000元合情合理，如果全昌秀、吴均华在该院指定的期限内未搬离，则从逾期之日起按照租房价格8000元／年支付租金给黄小荣、潘苏江。依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第三十七条、第二百四十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：限全昌秀、吴均华自判决生效之日起十天内搬离上高县的房屋［产权证号：赣（2018）上高县不动产权第000143号］，如未在期限内搬离，则从逾期之日起按年租金8000元／年支付租金给黄小荣、潘苏江。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4420元，实收400元，由全昌秀、吴均华承担，余款4020元退回黄小荣、潘苏江。二审期间全昌秀、吴均华提交与潘启珍签订的房屋买卖协议一份，证明吴道飞是潘启珍的外甥，吴道飞在房屋手续办完之后要再付14万元，未付清全款之前涉案房屋还是全昌秀夫妇的。黄小荣、潘苏江经质证认为：对房屋买卖协议的真实性、合法性、关联性均有异议。1、上诉人与案外人的交易和经济纠纷被上诉人并不清楚，与被上诉人也没有任何关系；2、涉案房屋已经由上诉人出卖给了案外人并办理了合法的产权过户手续，出卖时也没有任何障碍，被上诉人已经依法取得了涉案房屋的所有权。本院对上述证据认定如下：全昌秀、吴均华将涉案房屋出卖给了吴道飞并办理了产权登记，房屋买卖协议系吴均华与潘启珍所签，本院无法确认协议的真实性也无法确定吴道飞与潘启珍的关系，协议内容更没有涉及到涉案房屋的信息、买卖房屋的价款。本院对上述证据不予认定。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：全昌秀主张吴道飞还欠14万元房屋尾款未付，黄小荣、潘苏江买房时已经知情，待吴道飞付清尾款之后会腾出房屋。上述主张未提供证据证实，且全昌秀、吴均华将涉案房屋卖给案外人吴道飞、胡骤连并办理了房屋过户手续，物权已经发生了变更，吴道飞、胡骤连取得了房屋所有权。之后黄小荣、潘苏江按市场价格购买了吴道飞、胡骤连的房屋并办理了过户手续，取得了不动产权证，房屋买卖合法有效，黄小荣、潘苏江为本案诉争房屋合法的所有权人。吴道飞的房屋尾款问题，全昌秀、吴均华可以向吴道飞主张权利。全昌秀主张一审对吴均华的送达不合法，要求必须传唤吴均华到庭参加诉讼。本院认为吴均华与全昌秀系夫妻关系，一审将案件相关材料送达至吴均华与全昌秀的住所地并拍照留证，程序合法。故本院对全昌秀的上述主张不予认可。综上所述，全昌秀的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由全昌秀承担。本判决为终审判决。审判长  郭琳审判员  龙琴审判员  王婧二〇二一年二月二日书记员  韩醒