辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0103民初8361号原告：辽宁民生物业管理有限公司，住所地沈阳市大**辽沈二街**。法定代表人：陆信来，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵士强，辽宁正直律师事务所律师。被告：赵丽，女，1957年11月24日出生，汉族，住址沈阳市大**。委托诉讼代理人：杨德祥，辽宁天润律师事务所律师。原告辽宁民生物业管理有限公司与被告赵丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月11日作出（2019）辽0103民初14660号民事判决后，被告赵丽不服该判决上诉至沈阳市中级人民法院。沈阳市中级人民法院于2020年4月23日作出（2020）辽01民终4384号民事裁定书，裁定撤销原判，将本案发回本院重审。本院于2020年6月8日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告辽宁民生物业管理有限公司的委托诉讼代理人赵士强，被告赵丽及其委托诉讼代理人杨德祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁民生物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付拖欠的物业管理费4538元。（2017年3月23日—2020年6月30日）；2、要求被告支付滞纳金1500元；3、要求被告支付律师费1500元、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告诉被告物业服务合同纠纷一案经，沈阳市中级人民法院审理后发回沈阳市沈河区人民法院重新审理，现由贵院审理中，经查，被告系摩根凯利小区A座房屋业主，房屋建筑面积为55.48平方米，被告自2017年3月23日起无故拖欠写字楼物业服务费。为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。被告赵丽辩称，被答辩人作为为业主提供服务的管理单位，不尽管理职责和义务，诸如：上下电梯经常故障无人管，公共部分大堂经常无保安，处于无人管理状态，卫生脏乱差，楼道垃圾不及时清理，违反物业合同第5章第17条第5项约定：公共环境干净无杂物，更有甚者2018年4月本业主8楼公共区域管井发水，本业主的房间漏水造成了答辩人房间墙皮脱落，踢脚线受损坏及周围墙角被水淹后粉碎，卫生间大镜子银粉脱落。电灯、排风扇被水泡后短路，不能正常使用。天棚板变形变色。发水时答辩人亲自找的被答辩人魏经理，对此答辩人多次找被答辩人魏经理交涉，魏经理先说是9楼发的水，后来又说是公共区域暖气管发水。事实上是8楼公共区域管井发水造成的。被答辩人违反物业合同第5章第17条4项约定：房屋及设施设备维修养护及时完好。还有，2018年6月份由于被答辩人不履行管理义务或者其管理出现瑕疵等行为，违反了物业合同第15章第17条7项约定：小区宅出入口昼夜有专人值班，实行24小时值班。造成了包括答辩人在内的房屋门锁眼被堵，房屋门无法打开，当时还报了警，公安局警察出警。被答辩人限制10余户业主包括答辩人在内充值电费，每次就给充值10元钱电费，被答辩人的这一行为违反了辽宁省物业管理条例第62条规定和中华人民共和国民法典第24章第944条3项规定，是违规行为，这一行为直接造成答辩人经济遭受损失，房屋长达两年没有租出去一直闲着。被答辩人在长达两年半的时间内从未向答辩人催要过物业费。被答辩人进入摩根凯利大厦后，先后发生限制充值电费、公共区域水管发水、房门锁眼被堵等问题，答辩人多次主动找被答辩人魏经理协商解决这些问题。魏经理的回答是“你家对物业服务不满意，房子一直空闲着，物业费我公司不要了”，被答辩人是因为答辩人举报了物业公司违规违约行为之后，才起诉答辩人的。答辩人认为，上述行为足以说明被答辩人根本不履行物业管理义务滥用职权所致。诚然业主交纳物业费是业主的义务，反之物业公司不尽管理义务或不尽管理职责，还应当让业主如数交纳物业管理费吗？作为被答辩人的物业公司没有履行好自己的管理职责也未能履行好对区域内建筑物及区域附属设施设备的维修和养护，才造成了公共管井发水导致答辩人房屋漏水进水，是造成了答辩人房屋及物品受损害事实的发生，对此被答辩人是存在管理有瑕疵的过错责任。被答辩人应当承担相应的民事责任，即分担损失责任减免应收取的物业费。而被答辩人主张全额收取答辩人的物业费违反公平原则。另外，被答辩人违反了物业管理服务合同第二章第四条的约定：负责保修期满后的房屋共用部位，公共设施设备的维修、养护和管理。共用设备包括：上、下水管道，落水管、共用照明、电梯、消防管道监控智能安全防范设备等。违反了辽宁省物业管理条例的相关规定即被答辩人没有履行好自己的管理义务和管理职责，也没有采取必要合理的保护措施及维修保养措施等义务，应当减少或者免除答辩人的物业费。综上所述，被答辩人没有履行好自己的物业管理义务和职责是事实，由此给业主造成了房屋及物品的损坏是事实，物业公司没有采取合理化保护措施，造成答辩人在内的10多户业主房屋门锁眼被堵也是事实，限制业主充值电费导致业主房屋出租不了也是事实，业主使用的电梯经常发生故障，楼道垃圾不及时清理，卫生脏乱差管理不到位也是事实，恳请法院遵循公平公正原则，按物业合同合理确定各项的权利义务，判令被答辩人行为存在一定过错减免答辩人的物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告赵丽系坐落于沈阳市沈河区，建筑面积55.48平方米房屋的买受人。2017年4月24日，原告辽宁民生物业管理有限公司与沈河区摩根凯利小区业主委员会与签订《摩根凯利物业服务合同》一份，约定由原告为该小区提供物业服务，委托管理事项包括负责保修期满后的房屋共用部位、公共设施设备的维修、养护和管理，公用绿地、花木、小建筑物的养护与管理，公共环境卫生等，合同期限自2017年4月24日至2022年4月23日止，物业管理费为写字楼每月每平方米3元（含电梯费），物业服务费按年度收取，业主和物业使用人逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起，按每日应交服务费的千分之三缴纳滞纳金。同日，原告与摩根凯利小区业主委员会签订《补充协议》，约定：原城花物业公司是2017年3月22日弃管本小区的，原告2017年4月24日中标接管后，垫付了从2017年3月22日至4月24日的全部物业服务员工工资和电梯维修保养等费用，还垫付了从2017年2月20日以来全部项目的电费，原告因垫付了上述费用，摩根凯利业委会委托原告从2017年3月22日起收取该项目的物业服务费，如收取的物业服务费不足支付所垫付的上述费用，摩根凯利业委会从公共区域广告费中补充给原告。现原、被告因物业费问题发生纠纷，原告诉至本院。本院认为，当事人的合法权益应受法律保护。原告依据其与沈河区摩根凯利业主委员会签订的《摩根凯利物业服务合同》进驻该小区提供物业服务，与包括被告在内的小区业主形成了物业服务合同关系。该合同对原、被告双方均具有法律约束力。原告提供了物业服务，被告亦实际接受了物业服务，故被告应向原告履行交纳物业费的义务，现被告拖欠物业费未给付，系违约行为，应承担违约责任，故对于原告请求被告给付物业费的诉讼请求，本院予以支持。依据原告与摩根凯利小区业主委员会签订的《补充协议》，原告有权从2017年3月22日收取物业费，故被告应给付原告物业费4538元。关于被告提出原告物业服务存在瑕疵的抗辩，但在物业企业已完成了物业服务的主要义务的情况下，物业企业的服务标准可能因业主拒绝交纳物业费而随之降低，影响小区全体业主的利益，造成恶性循环，故对被告的抗辩理由，本院不予采信。关于被告要求由于房间漏水发生损失的问题，因与本案并非同一法律关系，可另行主张权利。关于原告主张被告支付滞纳金的问题。被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。同时，原告作为物业服务者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。关于原告主张被告支付律师费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告赵丽于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告辽宁民生物业管理有限公司物业费4538元；二、驳回原告辽宁民生物业管理有限公司的其他诉讼请求及被告赵丽的其他抗辩。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告赵丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张育红人民陪审员  邓桂花人民陪审员  李晓霞二〇二一年二月一日法官助理周家安书记员李卓月