安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖04民终274号 上诉人（原审被告）：安徽嘉源物业管理有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区广场路绿城花园小区**楼**，统一社会信用代码913404005501682975。 法定代表人：张明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：崔龙海，该公司员工 委托诉讼代理人：崔宗亮，该公司法务。 被上诉人（原审原告）：张宗敏，男，1963年10月20日出生，汉族，安徽省五河县人，大专文化，住安徽省淮南市田家庵区。 上诉人安徽嘉源物业管理有限公司（以下简称嘉源物业公司）因与被上诉人张宗敏物业服务合同纠纷，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 嘉源物业公司上诉请求:1、撤销原判，发回重审或依法改判由嘉源物业公司从住房维修资金中申请房屋维修费11168.74元直接用于张宗敏房屋的维修;2、张宗敏自行承担一审中的律师费5000元、鉴定费3000元；3、一、二审的诉讼费由张宗敏承担.事实和理由:1、一审判决张宗敏房屋公共部位维修的费用11168.74元由嘉源物业公司承担并将该款额直接支付其本人,不仅违背我国住房的政策制度而且与本案的事实不符。张宗敏诉称的住房渗水是该房屋的公共部位问题造成,根据安徽天瑞工程咨询有限公司对本案涉案房屋修复费用的评估,维修工程造价已达万元以上，可见这已不属于嘉源物业公司所负责的物业自身能力所承担的维修范围。我国物业管理条例不仅有明文规定,而且嘉源物业公司在小区各业主所签订的《物业管理务协议》第四条也明确约定:物业管理服务费用不包括房屋共用部位、共用设施、设备大中修、更新、改造费用和主要设(电梯)的维护保养费用。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十八条、第三十条的规定，不允许将房屋维修资金的钱款直接支付给业主本人。2、一审判决嘉源物业公司赔偿张宗敏律师费和鉴定费毫无理由。对于张宗敏诉称住房渗水问题,嘉源物业公司作为该小区的物业管理服务企业始终是关注的，不管有没有承诺书,嘉源物业公司从没有说过不给其维修，张宗敏自己也承认嘉源物业公司对房子修过几次。在本案的诉前调解阶段,嘉源物业公司还邀请专业人员到现场查看,制定维修方案，因张宗敏要求公司保证修后永远不漏这一苛刻要求而停下。涉案房屋渗水的问题系房屋外公共部位原因造成，嘉源物业公司就维修工程量及造价拟报市行政行业主管部门批准,以便提取住房维修资金进行大修施工,但发现张宗敏在购房时未向住房行政管理部门缴纳维修基金。嘉源物业公司一边督促张宗敏尽快补交维,一边自筹资金为张宗敏住房进行力所能及的维修来解决渗水问题。张宗敏的诉讼是其自身的非诚信诉讼行为,其产生的律师费及鉴定费理应由自己承担。 张宗敏辩称，1、嘉源物业公司对张宗敏的房屋具有维修义务，一审判决嘉源物业公司支付房屋修复费用11168.74元正确。2002年，张宗敏购房装修时即发现房屋跃层南边窗户漏水，并多次向绿城花园售楼部反映房屋质量问题，但直到四、五年后绿城花园二期建设完成，张宗敏窗户漏水问题仍未得到解决。嘉源物业公司系建设单位淮南市惠利集团房地产有限责任公司指定，对绿城花园小区进行前期物业管理服务的企业，并向张宗敏收取物业费用，嘉源物业公司和张宗敏之间成立物业服务合同法律关系。2011年12月18日嘉源物业公司向张宗敏出具承诺书，故嘉源物业公司对张宗敏涉案房屋具有维修义务。嘉源物业公司出具承诺书后，长达十年未有效解决张宗敏房屋漏水问题，张宗敏自行委托对案涉房屋漏水窗户修复费用进行评估，评估修复费用为22488.64元，嘉源物业公司对张宗敏自行委托评估的结果不认可，经一审法院委托评估，案涉房屋损失维修工程造价为11168.74元，嘉源物业公司对该评估造价没有异议。嘉源物业公司出具的承诺书具有约束力，一审判决嘉源物业公司对张宗敏支付房屋修复费用正确。居民住宅门窗属于私人财产，不是公共部位；嘉源物业公司称公共费用需缴纳住房维修基金，进而以住房维修基金的缴纳撇清合同中的责任。2、一审法院委托的安徽天瑞咨询公司鉴定疏漏造成维修费用偏低，评估修复费用不足以支付实际维修费用，但张宗敏服从一审法院判决。3、一审法院判决赔偿张宗敏律师费5000元有事实和法律依据。因嘉源物业公司迟延修复房屋，张宗敏只能通过诉讼方式解决纠纷，张宗敏向法院提交了委托代理合同、律师代理费发票，证明支付律师代理费5000元，根据相关法律规定，张宗敏支付的律师代理费5000元，系直接经济损失，嘉源物业公司应承担赔偿责任。4、本案鉴定费属于必要、合理费用，应由嘉源物业公司承担。 张宗敏向一审法院起诉请求：1.依法判令嘉源物业公司支付张宗敏房屋修复费用22488.64元;2.本案诉讼费用由嘉源物业公司承担。案件审理过程中，张宗敏向一审法院提交申请，要求将原诉讼请求变更为“1.依法判令嘉源物业公司支付张宗敏房屋修复费用22488.64元；2.依法判令嘉源物业公司赔偿张宗敏律师代理费损失5000元；3.判令嘉源物业公司赔偿张宗敏物业费损失2065.50元、精神抚慰金10000元；4.本案的诉讼费用、鉴定费用由嘉源物业公司承担”。 一审法院认定事实：张宗敏系淮南市田家庵区绿城花园一期5-3-10室房屋业主，嘉源物业公司系该小区的物业服务企业。2002年，张宗敏购房装修时即发现案涉房屋跃层南边窗户漏水,并多次向小区开发商售楼部、嘉源物业公司反映漏水问题,但案涉房屋漏水问题一直未彻底解决。2011年12月18日,嘉源物业公司向张宗敏出具了一份承诺书，内容为：“绿城花园5号楼310张宗敏：你户阳台南墙窗户渗水问题,安徽嘉源物业公司管理有限公司向你们郑重承诺,保证将你们住户存在的渗水问题彻底进行解决,前两次处理无效果,此次一定保证解决窗户漏水问题……承诺人：安徽嘉源物业公司管理有限公司梅斌、李文跃、朱本喜、朱运秀2011年12月18日”。但嘉源物业公司至今未彻底解决张宗敏房屋漏水问题，张宗敏房屋窗户仍然漏水。2019年8月，张宗敏自行委托安徽中一建设工程技术咨询有限公司对绿城花园小区5-3-10室漏水窗户的修复费用进行评估，评估评估的修复费用为22488.64元。2019年10月22日，张宗敏起诉法院，后于2019年12月2日申请撤回了起诉。2020年1月6日，要求：1.依法判令嘉源物业公司支付张宗敏房屋修复费用22488.64元;2.本案诉讼费用由嘉源物业公司承担。案件审理过程中，经张宗敏申请，一审法院依法委托安徽天瑞工程咨询有限公司对案涉房屋维修工程造价进行评估，该公司于2020年7月27日作出皖天瑞鉴字（2020）第006号鉴定意见书，结论为：淮南市田家庵区绿城花园小区5号楼3单元310室房屋损失维修工程造价为11168.74元。2020年8月26日，张宗敏向一审法院提交书面申请，要求将原诉讼请求变更为“1.依法判令嘉源物业公司支付张宗敏房屋修复费用22488.64元；2.依法判令嘉源物业公司赔偿张宗敏律师代理费损失5000元；3.判令嘉源物业公司赔偿张宗敏物业费损失2065.50元、精神抚慰金10000元；4.本案的诉讼费用、鉴定费用由嘉源物业公司承担”。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当遵循诚实信用原则履行各自义务。本案中，因嘉源物业公司在向张宗敏出具的承诺书中明确保证将张宗敏房屋存在的渗水问题彻底解决,且嘉源物业公司也在庭审中也表示愿意对房屋继续进行维修，故嘉源物业公司对张宗敏案涉房屋具有维修义务。鉴于嘉源物业公司对案涉房屋具有维修义务，且案涉房屋维修费用数额经一审法院委托的鉴定机构评定为11168.74元，故张宗敏要求嘉源物业公司支付房屋修复费用22488.64元的诉讼请求，部分符合法律规定，仅支持11168.74元。虽然嘉源物业公司在承诺书未对案涉维修费用进行明确承诺，但嘉源物业公司至今仍未有效履行其在承诺书中“保证将你们住户存在的渗水问题彻底进行解决”的义务，且采取支付维修费用方式既有利于双方彻底解决房屋漏水问题也便于案件具体执行，故嘉源物业公司认为其仅应按照物业法律规定对案涉房屋进行维修、其不应承担维修费用的辩解意见，于法无据，不予采信。对张宗敏要求嘉源物业公司赔偿律师代理费损失5000元的诉讼请求，因张宗敏提交的委托代理合同、律师代理费发票等证据显示其为本次诉讼支付律师费5000元，且嘉源物业公司长达十年未修好案涉房屋存在明显过错，故依法予以支持。对张宗敏要求嘉源物业公司赔偿其物业费损失2065.50元、精神抚慰金10000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，均不予支持。对张宗敏要求嘉源物业公司承担鉴定费3000元的诉讼请求，因该笔费用系张宗敏为评估房屋维修费用进行的合理必要花费，且张宗敏已经垫付了该笔费用，故依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告安徽嘉源物业管理有限公司于本判决生效起十日内一次性支付原告张宗敏房屋修复费11168.74元；二、被告安徽嘉源物业管理有限公司于本判决生效起十日内一次性赔偿原告张宗敏律师费5000元、鉴定费3000元，合计8000元；三、驳回原告张宗敏的其他诉讼请求。案件受理费789元，依法减半收取计394.5元，由原告张宗敏负担203.5元，由被告安徽嘉源物业管理有限公司负担191元。 二审中，双方均未提交新证据。对原审法院查明的基本事实，本院予以确认。 二审中，根据当事人的上诉理由以及答辩意见，本院归纳本案争议焦点为：一审认定嘉源物业公司支付张宗敏房屋修复费11168.74元、律师费5000元、鉴定费3000元是否妥当。 本院认为，张宗敏系淮南市田家庵区绿城花园一期5-3-10室房屋业主，嘉源物业公司系该小区的物业服务企业，张宗敏与嘉源物业公司形成物业管理合同关系，双方均应按照合同约定确定各自的权利义务并全面履行。张宗敏已依约向嘉源物业公司缴纳物业费，嘉源物业公司有提供物业服务的义务。经查，2002年张宗敏发现案涉房屋存在漏水问题，经多次反映，房屋漏水问题一直未能妥善解决。2011年12月18日，嘉源物业公司出具承诺书，承诺彻底解决张宗敏房屋南墙窗户渗水问题，该承诺书是嘉源物业公司的真实意思表示，嘉源物业公司应当按照承诺书上载明的内容，履行自己的义务，但其未能依据承诺书内容彻底解决张宗敏房屋渗水问题。因嘉源物业公司未能履行维修义务，张宗敏可以选择自行维修，维修费用由嘉源物业公司负担。故一审法院根据张宗敏的起诉以及评估机构的评估结论，判决嘉源物业公司给付张宗敏维修费用11168.74元符合法律规定。本案中，张宗敏的房屋漏水问题已存在多年，影响其生活，鉴于嘉源物业公司一直未能按照承诺书内容解决其房屋漏水问题，其向法院起诉并支付了相应的律师费、鉴定费，系其为主张权利所支出的必要的、合理的费用,且该费用有票据为证，该费用应由嘉源物业公司承担。故嘉源物业公司上诉称张宗敏应自行承担律师费、鉴定费的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，嘉源物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费279元，由安徽嘉源物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王雪霞 审判员  王元元 审判员  李 侠 二〇二一年二月九日 法官助理陈志琴 书记员魏海燕 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。