河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初20855号原告：郑州昌湖实业有限公司，住所地郑州市中原区西流湖街道西岗村**。法定代表人：王鹏飞，总经理。委托诉讼代理人：曹伟，男，1990年6月5日出生，汉族，住郑州市中原区，系该公司员工，委托权限：特别授权。委托诉讼代理人：梁亚，河南扬善律师事务所律师，委托权限：特别授权。被告：郑州高新区盛世港湾幼儿园，住所地郑州高新区梧桐街盛世港湾小区。法定代表人：李新利，园长。委托诉讼代理人：王红蕾，河南九格律师事务所律师，委托权限：特别授权。委托诉讼代理人：张博文，河南九格律师事务所实习律师，委托权限：一般代理。被告：李新利，女，1974年12月12日出生，汉族，住郑州高新技术开发区。原告郑州昌湖实业有限公司（以下简称“昌湖公司”）诉被告郑州高新区盛世港湾幼儿园（以下简称“港湾幼儿园”）、李新利排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告昌湖公司的委托诉讼代理人曹伟、梁亚，被告港湾幼儿园的委托诉讼代理人王红蕾、张博文,被告李新利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昌湖公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告停止侵害，停止干扰、阻止原告装修、经营管理郭庄幼儿园的一切侵害行为；2、判令被告排除妨碍，移走堵在案涉幼儿园大门的障碍物；3、判令被告连带赔偿原告各项损失共计200万元；4、判令二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：一、被告一直干扰、阻止原告装修、经营管理郭庄幼儿园的资产，严重损害了原告的合法权益。2018年1月22日，郑州市基正房地产开发有限公司（以下简称“基正”）与原告签订了《郑州市基正房地产开发有限公司郭庄幼儿园项目整体转让合同书》，2018年9月底，基正将郭庄幼儿园整体移交给原告，在接收、装修幼儿园的过程中，一直受到被告的干扰、组织，给原告造成巨大损失。二、《幼儿园租赁合同》有效不是被告干扰、阻止原告装修、经营管理郭庄幼儿园资产的理由。郑州市中级人民法院（2020）豫01民终8701号终审判决认定：基正与港湾幼儿园《幼儿园园区租赁合同》的效力与原告没有法律上的利害关系，不会损害原告的任何民事权益，《幼儿园园区租赁合同》的效力是基正与港湾幼儿园之间的事，与原告无关。三、2018年9月底，原告在接收并装修案涉幼儿园过程中，一旦施工，就会受到被告人员堵门、拉扯装修设施、材料等阻止原告装修的行为。2018年12月底，被告对案涉幼儿园房屋上锁及吊来障碍物堵住涉案幼儿园大门，后原告移走障碍物，准备继续装修案涉幼儿园时，被告又反复用人员堵门并再次吊来障碍物堵住案涉幼儿园大门等手段阻止原告装修。2019年8月7日，原告发出《致郑州高新区盛世港湾幼儿园及李新利的函》，提出：如果被告继续干扰、阻止原告经营管理郭庄幼儿园，将依法要求被告承担原告的各项损失；期间，多次报警，但被告干扰、阻止原告装修、经营管理郭庄幼儿园的行为一直没有停止。2020年9月10日，原告发出《关于要求郑州高新区盛世港湾幼儿园及李新利赔偿400万元损失的函》，被告置若罔闻，我行我素，仍持续侵犯原告的合法权益，导致2年来无法装修、管理郭庄幼儿园，给原告造成巨额损失。为维护合法权益，原告特诉至法院，望判若所请。被告港湾幼儿园辩称，一、本案因须以另案郑州市盛世港湾幼儿园诉郑州市基正房地产开发有限公司、郑州昌湖实业有限公司租赁合同纠纷一案（2020）豫0191民初21332号的审理结果为依据，请求依法中止审理。本案因涉及原告购买幼儿园的转让合同是否有效及幼儿园是否实际交付及成立与否等问题，被告已向贵院另案起诉，案号为（2020）豫0191民初21332号。另案请求郑州市基正房地产开发有限公司将坐落于郑州高新区技术产业开发区梧桐街99号盛世港湾小区内的幼儿园园舍交付给港湾幼儿园使用，请求原告与郑州市基正公司签订的《盛世港湾（郭庄）幼儿园整体转让合同》无效，并确认郑州市基正公司向原告的交付行为不成立。贵院已立案受理，并于12月22日开庭审理，尚未有裁判结果作出。根据民诉法相关规定请求中止审理，等另案作出裁判结果再作出审理认定。二、原告与基正公司签订《盛世港湾（郭庄）幼儿园整体转让合同》因逃避执行处置财产，损害第三人利益，系无效合同。且基正公司涉嫌拒不执行判决裁定罪，构成犯罪行为；据查询，2017年3月，基正公司因涉诉已被列入失信被执行人。2018年1月22日，原告与基正公司签订《盛世港湾（郭庄）幼儿园整体转让合同》，为逃避执行处置财产，将案涉幼儿园整体转让给原告，且约定全部款项支付至第三人。基正公司与原告恶意串通损害了其他第三人利益，签订转让合同系无效合同。三、基正公司向原告形式化交付，并不比基正公司向被告交付内容多，且该交付因违反法律的强制性规定，交付行为无效。案涉幼儿园截止目前为止，基正公司还未组织对该工程进行竣工验收，且在被告诉基正公司的租赁合同纠纷（2020豫01**民初21332号案件）中，经律师调查令查询，也无验收备案信息，基正公司目前无任何验收合格材料。根据《建筑法》第六十一条的规定，案涉房屋未经验收即交付使用违反法律规定。基正公司与原告之间签订的《移交协议》因违反法律的强制性规定而无效，根据《民法典》第一百五十三条的规定，基正公司与原告之间的交付行为也因违反法律的强制性规定而归属无效。此外，不动产物权变动采用登记制度，而原告未能提供任何案涉房屋权属变更的登记信息以证明其对案涉房屋已经享有完整所有权，基正公司违法交付行为不产生物权变动的法律效力，原告对案涉房屋不享有完整的物权，其进入案涉房屋进行装修的行为属于非法占有，不受法律保护。因此仅以基正公司与原告之间签订的《移交协议》不能够认定案涉房屋已经交付。四、被告与基正公司签订的《幼儿园园区租赁合同》成立在先，且该合同约定了被告的优先承租权。自2013年最早签订第一份合同开始，基正公司即逐步交付，被告因租赁合同实际取得对涉案幼儿园的装修等权利，对幼儿园房屋上锁，防止损失进一步扩大，不存在侵害原告利益的情况。2012年年末，基正公司与李新利达成租赁合意后，被告已经实际履行合同约定的租金支付义务，从2012年即开始陆续交付，协助办理民办教学许可证、设立用电账户。合同约定2017年3月1日将符合装修条件的本合同约定的房屋交付给被告使用。因基正公司审批手续问题致使无法实际验收，基正公司未及时履行合同承诺。2017年2月，为不影响配套小区幼儿园建设工作，向被告移交了全部的施工图纸，协助被告办理了《民办非企业单位登记证书》，并配合被告完成外墙的设计粉刷工作。基正公司与被告关于园区幼儿园建筑在逐步移交，但基正公司因房屋建设手续问题无法解决，未能履行符合法律规定的交付手续。2018年期间，我公司发现有人在幼儿园内进行施工，为防止损失扩大，维护自身合法权益，有权采取相应措施阻止第三人进场施工。根据《民法典》第五百九十一条规定，被告在基正公司违约后采取自助措施，防止损失增大，未侵害任何人的权利。五、原告不能通过无效合同取得占有，也未能取得不动产的物权，原告并非占有人，其诉讼主体不适格，应裁定驳回起诉。未经登记，涉案幼儿园房屋的物权仍归基正公司所有，原告自始至终未取得房屋所有权。因合同无效且基正公司违法交付，原告也并非合法占有人，原告不是适格主体，无权提起本诉，应裁定驳回原告的诉讼请求。综上所述：1、请求本案中止审理，待相关案件审结后再行审理；2原告与基正公司签订的转让合同，因损害第三人利益，涉嫌犯罪而无效；3原告所称交付因违反强制性法律规定而无效；4被告因合同取得优先承租权，其优先购买权应予保护。其采取措施维护自身合法权益，不存在违法行为；5原告并非适格原告，应依法驳回起诉。请求依法审理，维护被告的合法权益。被告李新利辩称，其与被告港湾幼儿园的答辩意见一致。经审理查明：2016年9月20日，被告港湾幼儿园（作为承租方、乙方）与基正公司（作为出租方、甲方），签订《幼儿园园区租赁合同》一份，约定：基正公司提供的幼儿园园舍坐落于郑州市高新技术开发区××盛世港湾小区内（××路小学北侧），基正公司提供港湾幼儿园使用的整体幼儿园园舍建筑面积约3700平方米，户外面积约2000平方米。基本条件符合有关国家工程建设标准和相关消防、卫生、环保的要求，港湾幼儿园可用作举办幼儿园之用。该房屋用途为幼儿教育、早期教育、午托。租赁期限为20年，自2017年8月1日至2037年7月30日止。租赁期限内，房屋租金以五年为一个计费周期，第一个计费周期（2017年8月1日至2022年7月30日）租金标准为每年80万元，第二个周期（2022年8月1日至2027年7月30日）租金标准为每年90万元，第三个周期（2027年8月1日至2032年7月30日）租金标准为每年100万元，第四个周期（2032年8月1日至2037年7月30日）租金标准为每年120万元。本合同签订前，港湾幼儿园于2015年4月29日及2015年8月24日已向基正公司交付租赁保证金共计400万元，本协议书中所涉及的所有应向基正公司支付的款项，港湾幼儿园可用该保证金直接冲抵。冲抵后视为港湾幼儿园房屋租金已交至2022年7月30日。基正公司应于2017年3月1日前将符合装修条件的本合同约定的房屋交付给港湾幼儿园，至2017年7月30日前为港湾幼儿园对房屋的装修期限，基正公司不得收取房租和费用，本合同租期正式生效之日起自2017年8月1日开始计算。基正公司保证出租该房屋没有产权纠纷，保证港湾幼儿园的正常经营活动不受他人干扰等。2015年4月29日，基正公司向被告港湾幼儿园出具收据一份，载明：今收到李新利人民币200万元整，系付租约保证金。2015年8月20日，基正公司向被告港湾幼儿园出具收据一份，载明：今收到郑州高新区盛世港湾幼儿园李新利人民币100万元整，系付承租前保证金。2015年8月24日，基正公司向被告港湾幼儿园出具收据一份，载明：今收到郑州市高新区盛世港湾幼儿园李新利人民币100万元整，系付承租前保证金。2018年1月22日，基正公司（作为甲方、转让方）与原告昌湖公司（作为乙方、受让方）、案外人郑州高新区梧桐办事处郭庄村村民委员会（作为丙方、见证方）签订《盛世港湾（郭庄）幼儿园整体转让合同》一份，合同主要约定：1、基正公司因投资关系取得位于郑州高新区梧桐办事处郭庄自然村城中村改造项目安置区、总建筑面积约4000平方米的郭庄幼儿园资产及经营权；基正公司有意将该幼儿园的资产及经营权整体转让给原告昌湖公司且昌湖公司同意受让，转让标的为郭庄幼儿园的整体经营权、房屋及附属场地等资产所有权、使用权、收益权和处分权。2、基正公司保证其拥有房屋所有权及附属场地的合法、完整权利，未设定抵押，未被相关司法、行政机关查封；截止合同签订之日，幼儿园尚未开业、正在建设中，预定2018年7月30日前建设完毕交付使用。3、转让标的总体转让金额为1800万元整，基正公司同意原告昌湖公司于合同签订后向其支付600万元款项；若基正公司授权，昌湖公司需要向其指定的第三方支付款项，在基正公司与第三方完善相关手续后3日内将幼儿园经营权、房屋及附属场地交付昌湖公司使用，剩余款项1200万元由第三方督促缴纳；原告昌湖公司同意按照基正公司截止到2018年7月30日的工程现状交付使用等。2018年9月26日，基正公司（作为甲方、移交单位）与原告昌湖公司（作为乙方、接受单位）签订《盛世港湾（郭庄）幼儿园移交协议》，根据双方《盛世港湾（郭庄）幼儿园整体转让合同》，现幼儿园项目已竣工，移交如下：一、资料移交（复印件），1、盛世港湾（郭庄）幼儿园控规；2、盛世港湾（郭庄）幼儿园施工图纸；3、盛世港湾（郭庄）幼儿园地下车库图纸；4、盛世港湾（郭庄）幼儿园自来水管道开口引水证明；5、郑州市基正房地产开发有限公司营业执照。二、资产移交，幼儿园已竣工，现整体现状移交，移交后，如建设工程有质量问题，依照国家相关规定甲方负责维修至质量合格时止。三、自移交协议签署之日起，原告昌湖公司即可进场施工。四、未尽事宜双方协商解决。另查明，2018年11月14日，被告港湾幼儿园为与基正公司房屋租赁合同纠纷一案诉至本院，请求确认其与基正公司于2016年9月20日签订的《幼儿园园区租赁合同》合法有效及继续履行并赔偿损失。2019年4月26日，本院作出（2018）豫0191民初20718号民事判决书，判决内容为：1、确认港湾幼儿园与基正公司于2016年9月20日签订的《幼儿园园区租赁合同》有效；2、基正公司于该判决生效后10日内按照《幼儿园园区租赁合同》第一条约定的基本条件将涉案的幼儿园园舍交付给港湾幼儿园使用；3、基正公司于该判决生效后10日内赔偿港湾幼儿园损失（以400万元为基数，自2017年3月1日计算至被告郑州市基正房地产开发有限公司履行完毕本判决书第二项所确认的义务之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率标准计算）；4、驳回港湾幼儿园的其他诉讼请求。因上述诉讼未通知昌湖公司参加诉讼，2020年1月8日，港湾幼儿园与基正公司房屋租赁合同纠纷一案，昌湖公司向本院提起第三人撤销之诉，请求依法撤销（2018）豫0191民初20718号民事判决书；2020年6月12日，本院作出（2020）豫0191民初514号民事判决书，该判决查明，原审判决遗漏了利害关系人昌湖公司，程序明显不当，致使原审认定事实及结果有损昌湖公司的合法权益，应予撤销。故判决撤销了本院（2018）豫0191民初20718号民事判决书。2020年6月28日，港湾幼儿园上诉至郑州市中级人民法院，请求依法撤销（2020）豫0191民初514号民事判决书，并驳回昌湖公司的全部诉讼请求；2020年8月31日，该院作出（2020）豫01民终8701号民事判决书，判决结果为：1、撤销本院（2020）豫0191民初514号民事判决；2、撤销本院（2018）豫0191民初20718号民事判决第二、第三、第四判项；三、驳回昌湖公司的其他诉讼请求。又查明，2020年11月11日，港湾幼儿园以房屋租赁合同纠纷为由将基正房公司诉至本院，昌湖公司被列为该案第三人；2021年1月13日，本院作出（2020）豫0191民初21332号民事判决书，判决内容为：1、确认基正公司向昌湖公司交付涉案幼儿园园区的行为不成立；2、驳回港湾幼儿园的其他诉讼请求。该判决作出后，港湾幼儿园及昌湖公司均向郑州市中级人民法院提起上诉，目前，该案二审正在审理中。再查明，2018年7月15日，郑州高新区管工委作出郑开办（2018）27号文件，为确保大局稳定，解决郑州高新区问题楼盘，决定成立高新区解决问题楼盘工作领导小组，其中，涉及基正公司的有基正盛世港湾项目组。以上事实由昌湖公司提交的银行流水、收据、《结婚证》、《承租协议书》及《房屋租赁协议补充条款》、《幼儿园园区租赁合同》、《民办学校办学许可证》、用电客户信息截图、盛世港湾幼儿园使用的邮箱截图及图纸、室内装饰设计合同及发票、设计图纸、设计蓝图及现状照片、《民办非企业单位登记证书》、基正公司失信情况的中国执行信息公开网张截图、《郭庄幼儿园项目整体转让协议》及《盛世港湾郭庄幼儿园移交协议》、李新利与基正张军强2018年4月10日、2018年9月19日的通话记录两份、基正公司《国有土地使用证》、基正公司《建设工程规划许可证》、（2018）豫于0191民初20718号民事判决书、（2020）豫0191民初514号民事判决书、（2020）豫01民终8701号民事判决书、视频资料附光盘一份及庭审笔录在案佐证。本院认为，本案系因原告昌湖公司及被告港湾幼儿园对位于郑州高新技术产业开发区梧桐街99号盛世港湾小区内的幼儿园园舍的买卖、租赁而引发的纠纷，因基正公司的原因，导致本案原、被告之间引起多起诉讼，而原、被告对此均无过错。本院认为，基正公司作为涉案郭庄幼儿园的原权利人，其先后于2016年9月20日、2018年1月22日分别与港湾幼儿园签订租赁合同，又与昌湖公司签订转让合同，约定将郭庄幼儿园的整体经营权、房屋及附属场地等资产所有权、使用权、收益权和处分权转让给昌湖公司，且原、被告均已向基正公司支付了相应的合同价款。经本院及郑州中院的生效判决确认，双方与基正公司签订的合同均为有效合同；因此，双方由此产生的合同权利义务均应受到法律的保护。现本案因两份有效合同引发的矛盾在于，若港湾幼儿园对涉案的郭庄幼儿园园区进行装修，昌湖公司会出面进行阻挠，若昌湖公司进行装修，港湾幼儿园会出面进行阻挠，两家互不相让、相互牵制对方装修施工，导致该园区于2018年9月26日签订整体移交合同后的两年多的时间，一直被人为闲置、搁浅，造成建筑物资源的浪费。且根据郑州市中院（2020）豫01民终8701号民事判决书认定的事实，港湾幼儿园法定代表人李新利在2018年11月13日大河报记者采访时已经知道昌湖公司已实际占有案涉郭庄幼儿园的事实，故港湾幼儿园为防止基正公司将该房屋再次租赁给他人于2018年12月初将该园舍上锁；上述情形也符合常理。在本案审理期间，为案结事了，本案承办法官曾组织双方进行调解，调解方案为由昌湖公司拿出一部分款项支付给港湾幼儿园，港湾幼儿园退出竞争，由昌湖公司尽快办理房屋不动产权证，使幼儿园投入正常运营；但因昌湖公司的原因，调解未成功。在两份合同均有效的前提下，在形式上，本院虽无法确认基正公司将郭庄幼儿园对昌湖公司进行备案式交付，但考虑到涉案幼儿园已被整体移交昌湖公司实际占有，且昌湖公司对园区的建筑物也进行了相应的添附，已投入了一定的经济成本，为彻底缓和矛盾，不再浪费司法资源，及时止损，结合港湾幼儿园向基正公司支付的400万元系租赁费、昌湖公司向基正公司支付的1800万元为购房费的事实，本院根据利益较大化原则，决定由昌湖公司对郭庄幼儿园继续进行装修并经营管理；考虑到港湾幼儿园确实存在损失，参照平衡原则，港湾幼儿园的损失可转化为债权，仍可向郭庄幼儿园所在地的当地政府立的高新区梧桐办事处问题楼盘处理小组、基正盛世港湾项目专案组另行主张。故对原告主张被告停止侵害、排除妨碍的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的损失。因双方均是权益受损者，且原告也未向本院提交其有损失的直接证据，对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照,《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》六十四条之规定，判决如下：一、判令被告郑州高新区盛世港湾幼儿园于本判决生效后对原告郑州昌湖事业有限公司对位于郑州高新技术开发区梧桐街99号盛世港湾小区内（长椿路小学北侧）的郭庄幼儿园的装修停止干扰；二、判令被告郑州高新区盛世港湾幼儿园于本判决生效后十日内对原告郑州昌湖事业有限公司对位于郑州高新技术开发区梧桐街99号盛世港湾小区内（长椿路小学北侧）的郭庄幼儿园的装修排除妨碍、移走堵在该幼儿园门口的障碍物；三、驳回原告郑州昌湖实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费22800元，减半收取计11400元，由原告郑州昌湖实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 李 华二〇二一年二月八日书记员 张露平