沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0191民初4033号原告：张殿军，男，汉族，1986年8月26日出生，住址：辽宁省辽阳县。原告：张瑜，女，汉族，1988年4月9日出生，住址：沈阳市铁**。二原告共同委托代理人：张汉驰，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被告：朱正武，男，汉族，1982年5月11日出生，住址：安徽省枞阳县。被告：胡丽平，女，汉族，1983年1月23日出生，住址：安徽省枞阳县。被告：沈阳满佳房产经纪有限公司，住所地：沈阳市铁**。法定代表人：孙佳。原告张殿军、张瑜与被告朱正武、胡丽平、沈阳满佳房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张瑜、二原告的共同委托代理人张汉驰到庭参加了诉讼，被告朱正武、胡丽平、沈阳满佳房产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，二原告于2020年5月22日与被告一、被告二签订房屋买卖合同，购买二被告的共同共有房产，并支付了1万元定金，房产地址为沈阳经济技术开发区旗山湖街6号2-5-2，房产面积106.56平方米，成交价款为113万元。因涉案房产在中国建设银行有贷款，故双方约定由原告为被告偿还贷款后并进行过户交易。2020年7月23日，原告为被告偿还贷款共计405000元，后双方相约办理过户登记时发现涉案房产存在司法查分，不能进行过户，故被告的行为构成违约，应当返还购房款利息及违约金。被告房产中介在提供居间服务过程中，未能查明房产真实状态，存在过错，给原告造成损失，其应承担违约责任。现二原告诉至法院，请求判令：1、解除双方之间的房屋买卖合同；2、被告返还购房款415000元；3、被告支付违约金56500元；4、被告支付居间服务费5000元；5、被告承担本案诉讼费及保全费。被告朱正武未予答辩。被告沈阳满佳房产经纪有限公司未予答辩。被告胡丽平未出庭应诉，但邮寄书面答辩状称，本人胡丽平已于2018年2月与朱正武正式离婚，房子归朱正武所有，其现欠我共同房产钱10万元，签离婚协议约定这10万元在2020年9月1日前给我，2020年暑假探视孩子期间，前夫要求协助卖房子，原告还有中介在银行贷款买房要求本人签字，当时前夫、原告以及中介都说签字后给我10万元，但签字后，那10万元迟迟没有给我，所以我一直不肯去签过户，本人单亲妈妈带着13岁女儿在杭州打工，生活压力、工作原因，路途遥远不能正常到庭，也没有时间起诉前夫归还10万元，希望本次开庭判决房子拍卖款中扣10万元归还给我。经审理查明：2020年5月22日，二原告与被告朱正武通过沈阳满佳房产经纪有限公司签订房屋买卖合同一份，双方约定：二原告购买登记在被告朱正武、胡丽平名下的房屋（坐落于沈阳经济技术开发区，幢号为6，单元间号为2-5-2），总房款113万元，定金1万元；卖方于2020年5月30日前预约解贷，当日双方共同办理买方的贷款审批手续，待预约的解贷期至且买方贷款审批通过后3个工作日内，双方共同办理查档（确保房屋无查封等影响交易的情况）及还款手续，当日买方付卖方购房款人民币肆拾万元整用于银行还款，卖方按银行规定办理撤抵押；抵押撤消后3个工作日内，双方办理更名过户，在买方新契证下发当日，买方付卖方购房款人民币肆万元整，同时进行资金监管；买方在新房证下发后3个工作日内办理商业贷款，贷款金额人民币陆拾柒万元整；卖方在收到上述款项后3个工作日内结清所有陈欠，将房屋交付买方使用，卖方交房当日，买方付卖方房款人民币壹万元整；卖方承诺该房屋不存在抵押、司法查封、司法执行等事项，无第三方主张权利，如因此产生纠纷，由卖方承担由此引起的全部赔偿责任，并赔偿买方因此遭受的经济损失；双方违约责任约定，除本合同另有约定外，双方任意一方违约导致本合同不能继续履行的，由违约方向守约方支付房屋转让成交价的5%作为违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，以赔偿实际损失为准；买方在签订本合同当日，一次性支付居间服务费伍仟元整；卖方朱正武还在合同中特别承诺：房屋共同所有人胡丽平能配合正常办理手续、能到现场配合签字、贷款手续按国家规定办理。二原告和被告朱正武在该合同买方及卖方处签字、按手印，沈阳满佳房产经纪有限公司在居间方盖章。签订合同当日，二原告支付被告朱正武定金10000元，并支出中介费5000元。另查明，合同签订后，双方又约定原告以借款形式向被告朱正武支付购房款405000元，被告朱正武于2020年7月23日向原告张殿军出具欠条两份记载，今依据买方张殿军与卖方朱正武签订关于房屋沈阳经济技术开发区（2-5-2）买卖交易，买方张殿军替卖方朱正武偿还贷款金额共计405000元。被告朱正武在欠款人处签字、按手印。2020年7月23日，原告张瑜通过银行转账支付被告朱正武405000元，同日，被告朱正武结清中国建设银行的涉案房屋购房贷款。又查明，2020年7月30日，二原告与被告朱正武、胡丽平签订房屋买卖合同，约定二原告购买登记在被告朱正武、胡丽平名下的涉案房屋。合同签订后，原、被告双方于2020年9月在办理过户时发现涉案房屋因存在司法查封而无法过户。原告提供的查询时间为2020年10月12日的不动产电子登记（簿）查询证明显示沈阳经济技术开发区（2-5-2）房屋的权利人为被告朱正武、胡丽平，该房屋存在司法查封登记。再查明，被告朱正武、胡丽平原系夫妻关系，双方于2018年2月27日经民政局协议离婚并领取离婚证（离婚证字号为L340722-2018-000306），当日签订离婚协议书约定，涉案房屋归朱正武所有，朱正武给付胡丽平房屋补偿壹拾捌万元整，在离婚签字时给付捌万元整，剩余拾万元整在2020年9月1日前全部付清，胡丽平负责协助朱正武进行房屋过户等等。二原告在房屋买卖过程中被告朱正武、胡丽平离婚及房屋归属事宜已知悉。本案审理过程中，二原告向本院申请财产保全，支付保全费2919元。本院于2020年10月29日作出（2020）辽0191财保88号民事裁定书，裁定：冻结被告朱正武、胡丽平名下的银行存款479800元或查封其相应价值的财产。以上事实的认定，有房屋买卖合同、存量房买卖合同、收条、欠条、银行账户交易明细、不动产登记（簿）查询证明、收据、离婚证、离婚协议书、询问笔录及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。关于二原告要求解除涉案房屋买卖合同的问题，二原告与被告朱正武、胡丽平签订的涉案房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，当事人均应及时、全面履行合同义务。合同的履行应当遵循公平原则及诚实信用原则，当事人一方明确表示不履行主要义务的，另一方可以解除合同。本案中，二原告依约向被告朱正武支付购房定金及购房款共计415000元，但因涉案房屋存在司法查封登记，被告朱正武、胡丽平未能依约履行协助办理房屋过户义务，导致涉案房屋买卖合同履行不能，故二原告要求解除涉案房屋买卖合同，理由正当，本院应予支持。关于二原告要求被告朱正武、胡丽平共同承担责任的问题，本案中，被告朱正武、胡丽平已于2018年2月27日离婚，涉案房屋归被告朱正武所有，被告胡丽平配合过户登记，被告朱正武支付被告胡丽平相应房屋补偿，且在涉案房屋买卖过程中，二原告知悉被告朱正武、胡丽平已离婚及房屋归属事宜，相应购房款系由被告朱正武收取，被告胡丽平仅配合房屋过户登记，故相应赔偿责任应由被告朱正武负担。关于二原告要求被告返还购房款、支付违约金及中介费的问题，本院认为，合同解除后，已经履行的，根据履行情况与合同性质，当事人可以要求恢复原状，赔偿损失，故被告朱正武应返还二原告购房款415000元；根据双方合同约定，任意一方违约导致本合同不能继续履行的，由违约方向守约方支付房屋转让成交价的5%作为违约金，卖方承诺该房屋不存在司法查封等事项，如因此产生纠纷，由卖方承担由此引起的全部赔偿责任，故被告朱正武应支付二原告违约金56500元（1130000×5%）以及中介费5000元。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张殿军、张瑜与被告朱正武、胡丽平之间签订的房屋买卖合同；二、被告朱正武于本判决生效之日起十五日内返还原告张殿军、张瑜购房款415000元；三、被告朱正武于本判决生效之日起十五日内给付原告张殿军、张瑜违约金56500元；四、被告朱正武于本判决生效之日起十五日内给付原告张殿军、张瑜中介费5000元；五、驳回原告张殿军、张瑜的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8572元、保全费2919元，均由被告朱正武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，预交上诉案件受理费8572元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王桂华人民陪审员  张红艳人民陪审员  王 丹二〇二一年二月五日书 记 员  闵 璐本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉请请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。