文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终411号上诉人（原审原告）：张明，男，1979年6月21日生，汉族，住江苏省句容市。委托诉讼代理人：芮伟，江苏众恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁进中，江苏众恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西藏新城悦物业服务股份有限公司，住所地西藏自治区拉萨市柳梧新区国际总部城******。法定代表人：戚小明，该公司董事长。委托诉讼代理人：周晶梅，该公司员工。上诉人张明因与被上诉人西藏新城悦物业服务股份有限公司（以下简称新城悦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2019）苏1183民初2298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张明上诉请求：1．撤销原审判决，依法改判新城悦物业公司返还张明多交的物业费281.92元（2019年1月8日至2019年3月24日）；2．一审、二审诉讼费由新城悦物业公司承担。事实和理由：新城悦物业公司因严重违约达到合同解除条件，小区业主委员会在2019年1月7日通过庭审的方式将全部的业主投票原件出示给新城悦物业公司，新城悦物业公司再无任何理由拖延撤场。其后，新城悦物业公司恶意强行霸占小区，无法形成事实上的物业服务关系，即使张明享受了物业服务也无需支付物业费。新城悦物业公司辩称，新城悦物业公司与张明所在小区业委会就物业合同的履行以及效力争议而产生诉讼，且业委会侵犯新城悦物业公司合法权益在先，故新城悦物业公司依法行使解除异议权，后新城悦物业公司按照法院判决提前撤出小区，并不存在拒绝撤场的行为，一审判决正确，请求维持原判。张明向一审法院起诉请求：1．判令新城悦物业公司返还多交的2018年11月20日至2019年3月24日期间的物业费473.62元；2．诉讼费由新城悦物业公司承担。诉讼过程中，张明变更第1项诉请为：判令新城悦物业公司返还多交的2019年1月8日至2019年3月24日期间的物业费281.92元。一审法院认定事实：2017年1月20日，张明所在仙林悦城小区与新城悦物业公司签订物业服务合同，约定由新城悦物业公司为仙林悦城小区提供物业管理服务，合同期限自2017年1月20日至2020年1月19日，物业服务费收费标准高层住宅为1.4元/月/平方米。双方还在合同中对服务内容与质量、物业的经营与管理标准、物业的使用和维护、权利与义务、违约责任等进行了约定。张明为仙林悦城12栋206室业主，物业服务费交至2019年3月24日。2018年8月13日，仙林悦城小区召开业主代表大会临时会议，会议表决通过了解聘物业公司的议案。2018年8月19日，业委会将表决结果进行公告。2018年8月20日，业委会向新城悦物业公司发出《关于解除物业管理关系的告知函》，载明物业公司在履行合同约定内容及承诺条款方面不到位，即日起解除双方的聘用关系。2018年11月18日，业委会召开业主大会临时会议，对业主代表大会有关决议予以确认，并于2018年12月10日将表决结果进行公示。2018年11月6日，新城悦物业公司向一审法院起诉，要求业委会继续履行双方的物业服务合同，并要求业委会以公示方式消除因其擅自解除合同给物业公司造成的不利影响。2019年1月7日第一次开庭过程中，业委会提起反诉，明确要求解除双方的物业服务合同。2019年5月25日，一审法院判决双方物业服务合同于判决生效之日予以解除，物业公司于判决生效后三十日内撤出仙林悦城小区并移交相关资料。2019年6月18日，物业公司撤出仙林悦城小区。业委会因不服一审判决于2019年7月25日向本院提起上诉。本院于2019年10月24日作出终审判决，判决双方物业服务合同于2019年1月7日解除，物业公司于终审判决生效后三十日内向业委会移交相关资料。另查明，新城悦物业公司为仙林悦城小区提供物业服务至2019年6月17日，支付了相应的维保费、保洁费、保安费、公共能耗等费用。一审法院认为，仙林悦城业委会在2018年8月20日提出与新城悦物业公司解除物业服务合同，新城悦物业公司对解除有异议，在异议期届满前以起诉的方式提出异议，要求业委会继续履行合同，业委会亦在该案中提起反诉，请求解除双方之间的物业合同并要求物业公司撤场。此时合同解除是否产生效力，应由人民法院依据合同约定、履行情况等情形作出判断。物业公司是希望通过裁判方式来确认合同解除的效力，而非是出于主观恶意强行霸占小区，拒不交接，且新城悦物业公司在一审判决作出后按照规定时间退场、移交相关材料，故认定新城悦物业公司不存在主观恶意。新城悦物业公司在合同权利义务终止后，即2019年1月7日至2019年6月17日期间继续提供物业服务，张明亦享受相应服务，双方形成事实上物业服务关系。根据民法公平、权利义务一致的原则，张明应当按约交纳物业服务费。综上，对张明要求新城悦物业公司返还物业费的诉讼请求不予支持。判决：驳回张明的诉讼请求。本院二审期间，张明对原审判决认定的事实提出异议，认为新城悦物业公司支付了相应的维保费用与事实不符，新城悦物业公司从未支付过消防维保费用，保洁、保安也未按照原合同提供义务。本院对一审法院查明事实予以确认。本案二审争议焦点为，新城悦物业公司是否应当向张明退还2019年1月8日至2019年3月24日期间的物业费。本院认为，物业服务企业拒绝退出、移交的，不能以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费。就本案而言，涉案物业合同于2019年1月7日解除，新城悦物业公司为仙林悦城小区提供物业服务至2019年6月17日，双方均无异议。关于新城悦物业公司是否应当向张明退还2019年1月8日至2019年3月24日期间的物业费的问题，判断的关键在于新城悦物业公司是否存在“拒绝退出、移交”情形。仙林悦城业委会于2018年8月20日向新城悦物业公司发出《关于解除物业管理关系的告知函》，新城悦物业公司于2018年11月6日提起诉讼要求仙林悦城业委会继续履行物业服务合同，仙林悦城业委会于2019年1月7日在诉讼过程中反诉要求解除物业服务合同。在此情形下，仙林悦城业委会解除合同的效力应当由法院经审理后进行确认。在法院确认之前，因相关诉讼程序仍在进行之中，物业服务合同是否解除处于待定状态，故新城悦物业公司在诉讼期间继续按照原合同约定提供物业服务并无不当，不存在“拒绝退出、移交”和“强行服务”情形。此外，物业服务合同属于持续性合同，双方当事人的给付均非一次完成，这意味着双方当事人如果准备结束彼此之间的法律关系，必须给予对方充足的时间提前进行详细的、周到的安排。就业主而言，依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同，但应当提前书面通知物业服务人，并给予物业服务人合理期限履行退出物业服务区域等义务。本案中，仙林悦城业委会于2018年11月18日召开业主大会临时会议，对解除新城悦物业服务关系的决议进行表决，并于2018年12月10日发布《关于业主大会临时会议有关事项表决结果的公告》。业主大会临时会议表决后，仙林悦城业委会并未再通知新城悦物业公司解除物业合同，而是以反诉的方式提出解除双方物业服务合同，并要求新城悦物业公司立即撤出仙林悦城小区。可见，仙林悦城业委会是在诉讼过程中对2018年8月20日发出的《关于解除物业管理关系的告知函》进行程序补正，有效的解除合同通知是在2019年1月7日仙林悦城业委会提起反诉时到达新城悦物业公司，且此时并未给予新城悦物业公司预留交接的合理期间。故就仙林悦城业委会与新城悦物业公司物业合同纠纷一案，一审法院（2018）苏1183民初7176号判决确定新城悦物业公司于判决生效后三十日撤出仙林悦城小区并无不当。该案二审（2019）苏11民终2615号判决虽对合同解除时间进行改判，但并未否定一审判决确定撤离时间的合理性。因此，新城悦物业公司在法院判决确定的期限内，于2019年6月18日撤出仙林悦城小区，仍然处于合理期限内，并不属于“拒绝退出、移交”情形。故张明主张新城悦物业公司退还2019年1月8日至2019年3月24日期间的物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人张明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张明负担。本判决为终审判决。审判长 孟 涛审判员 徐 达审判员 葛荣贵二〇二一年二月二十五日书记员 韩蓉蓉