江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终236号上诉人（原审被告）：李忠，男，汉族，1976年3月19日出生，住黑龙江省青冈县。委托诉讼代理人：孙勤虎，上海市协力（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜丽艳，女，汉族，1946年12月7日出生，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：周安凌，江苏同安宁律师事务所律师。原审被告：胥秋菊，女，汉族，1972年2月28日出生，住江苏省南京市江宁区。上诉人李忠因与被上诉人姜丽艳及原审被告胥秋菊执行异议之诉一案，不服南京市江宁区人民法院（以下简称江宁法院）（2019）苏0115民初16613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李忠上诉请求：1．撤销原审判决，确认上诉人对案涉拆迁补偿款具有所有权；2．一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定房屋拆迁货币补偿款的所有权归原拆迁协议签订人胥秋菊所有，认定事实错误。青冈县民主街粮贸楼2层南数1-5间、青冈县民主街13盒3号不动产（以下简称案涉被拆迁不动产）于2013年5月4日被青冈县房屋征收管理局以《住宅房屋征收补偿协议》中约定的以补“楼层差价款489000元”、“鑫阳花园小区二期二层商服400平米”方式进行产权置换；2018年1月8日，李忠与胥秋菊签订《买卖协议》，以“124万元”的价格且承担“楼层差价款48900元”，共计1729000元的总价进行合法转让。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。据此，上诉人认为，原被拆迁人胥秋菊将涉案房屋征收回迁安置房400平米出售给上诉人，并不违反法律、行政法规效力强制性规定,是有效的民事法律行为。上诉人有权依据该份《买卖协议》获得对标的物的期待权和其上的财产利益，且该物权期待权，是法定优先权，排除其他普通金钱之债上的优先权。另，从合同法的角度理解，胥秋菊通过《买卖协议》将《住宅房屋征收补偿协议》中的权利义务向上诉人进行概括转让，从而取得与原被拆迁人相同的合同身份和权利。通过在“青冈县房屋征收管理局备案”、“涉及此回迁房的拆迁补偿事宜我单位与李忠进行商谈，并将部分拆迁补偿款发放给李忠”(见2019年8月28日青冈县房屋征收保障服务中心《证明》）的事实，可以证明该转让并不违反法律规定和当地的拆迁政策，得到了当地拆迁征收管理局的认可。因此，上诉人认为，在取得原拆迁安置协议中权利以后，上诉人即取得了被拆迁人身份和利益。其后，上诉人基于该交易标的物无法交付的事实与拆迁部门协商采取货币化补偿的方式，从而取得比房屋置换更多的经济利益的行为，本质上是不动产物权的转化形式。二、一审裁判理由中，以“李忠关于拆迁补偿款应归其所有的抗辩意见与其陈述不符,其亦未能提交其他证据证明拆迁补偿款应归其所有,对其抗辩意见本院不予采纳”支持被上诉人诉请，明显属于举证责任分配不公。一审庭审中，我方向法庭提供了买卖协议、付款凭证、拆迁安置协议、房屋征收部门出具的《证明》、《情况说明》，江宁法院《执行裁定书》等多组证据均能真实地反映双方交易的真实性、合法性和关联性，因此，上诉人认为我方的举证是充分的，论证是完备和有力的，抗辩主张是合情合理合法的。而反观被上诉人的庭审情况，除了臆想猜测，并没有提供任何证据证明上诉人与原审被告系恶意串通以低价转让不动产的事实。上诉人在起草上诉状前,在网上检索了“58同城网站”上绥化市青冈县2020年7-8月门面商业用房挂牌交易的情况，当地商业用房的市场均价在2500-3500元/平米。一审法院不考虑上诉人所处的是偏远的四五线城市的房价事实，也不考虑胥秋菊因病急用钱甩卖房产筹措医疗费的急迫性和现实性，而是以南京准一线城市商业地产的交易价格来主观臆测上诉人与胥秋菊之间的房屋买卖行为属于虚假交易,存在以超低价转让不动产,损害债权人利益的不法行为。再反观原审判决，除了罗列事实,没有对其裁判进行充分说理，而江宁法院的执行裁定书，虽只做“形式审查，不做实体审理”,反而事实清楚，说理充分。三、一审判决适用法律结误，裁判结论与法不符。原审判决在拆迁补偿款所有权归属问题实体审理中,没有严格按照《合同法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条的规定,正确认定财产权利归属，而仅仅采用《民事诉讼证据规定》关于举证不能的条款，认定拆迁补偿款属于胥秋菊所有。此判决既不符合情理,更与法不符。综上，原审判决认定事实不清、举证责任分配不公，适用法律错误,应予纠正。姜丽艳辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。事实与理由：第一，李忠既不是本案被拆迁房屋被征收人，也不是房屋征收补偿款的权利人。李忠与胥秋菊于2018年签订的房屋买卖协议，当时双方明知所买卖的房屋早已被征收，所有权物权均不存在，买卖合同无法履行的前提下，签订了房屋买卖协议，因此该房屋买卖协议不成立。尽管胥秋菊在买卖协议中约定回迁400平方米出售给李忠，当时既无房屋存在，也无具体坐落地址和陈述，李忠也没有与拆迁部门签订补偿协议，所以李忠并不享有400平方米回迁楼的权益。第二，回迁的400平方米商服楼改为货币补偿，补偿款为2944800元，过渡补偿费是145000，共计是308万。胥秋菊将明显可得的308万以124万转让给李忠，是以明显不合理的低价转移财产规避执行，胥秋菊身负巨额债务没有清偿，损害债权人的权益。第三，李忠并不享有拆迁补偿款的权利，双方所交易的400平方米安置房不存在，且变为货币补偿后李忠与拆迁部门并没有签订补偿协议，被拆迁补偿主体仍然是胥秋菊，李忠主张拆迁补偿款的所有权缺乏证据。第四，根据青冈县房屋征收保障服务中心提供的情况说明，停产停业损失补偿金额为115万元，是自2014年4月起至2018年2月止的停产停业补偿，该项补偿款中112.5万元补偿款应当属于胥秋菊另外所有，而不在买卖协议之中。江宁法院执行胥秋菊拆迁补偿款100多万元并无不当，李忠提出的上诉请求没有事实根据和法律依据，不能排除法院执行，请求维持一审判决。胥秋菊经法庭依法传唤，未出庭，亦未提交书面答辩意见。姜丽艳向一审法院起诉请求：1.判令对案涉被拆迁不动产在青冈县房屋征收保障服务中心的补偿款185万元许可执行。2.判令李忠、胥秋菊承担该案诉讼费。一审法院认定的事实：2018年12月30日，江宁法院对姜丽艳诉胥秋菊民间借贷纠纷一案作出（2018）苏0115民初15063号民事判决，判令胥秋菊于判决发生法律效力之日起十日内偿还姜丽艳借款68万元及借款利息（以68万元为基数，自2012年10月1日起至实际给付之日止，按月利率2%计算）。根据姜丽艳的申请，江宁法院于2019年3月12日立案执行。2019年8月26日，该院作出（2019）苏0115执1812号民事裁定，扣留胥秋菊所有的案涉被拆迁不动产因拆迁而在青冈县房屋征收保障服务中心享有的补偿款185万元（以下简称案涉185万元补偿款），扣留期限为三年，自2019年8月26日至2022年8月25日，扣留期间停止支付。2019年10月，李忠向江宁法院提起执行异议，以上述补偿款应归其所有为由要求中止对案涉185万元补偿款的执行。该院于2019年10月22日作出（2019）苏0115执异177号执行裁定，裁定中止对案涉185万元补偿款的执行。姜丽艳不服该裁定，于法定期限内诉至江宁法院。另查明，2013年5月4日，青冈县房屋征收管理局（甲方）与胥峰、胥秋菊（乙方）签订住宅房屋征收补偿协议，约定：胥峰、胥秋菊拥有的有证房屋建筑面积362平方米，房屋用途为商业，房屋结构为砖混，乙方自愿选择房屋产权调换方式进行安置补偿；乙方自愿选择位于鑫阳花园小区二期二层商服400平方米作为补偿，楼层差价款489000元。2018年1月8日，胥秋菊、胥峰（甲方）与李忠（乙方）签订买卖协议，约定：甲方将坐落于青冈县民主街13盒3号面积为89.40平方米和13盒1号面积为236.26平方米的二层商服楼房卖给乙方，此两处房屋于2013年5月已拆迁，回迁面积为400平方米二层商服（附有拆迁协议）；甲方自愿出售给乙方二层商服为回迁楼，面积400平方米，出卖价格为124万元，以后关于回迁所有事宜与甲方无关，乙方一次性支付给甲方房款124万元整，并且在青冈县房屋征收管理局登记。2018年1月8日，李忠向胥秋菊转账支付124万元。胥峰出具《承诺书》，证明登记在其名下的青冈县民主街13盒3号，面积89.40平方米的房屋已于2010年卖给胥秋菊，与其无关。2018年4月11日，李忠在青冈县房屋征收保障服务中心签署《鑫阳小区二期被征收户李忠楼房货币补偿及停产停业损失补偿款认定情况说明》，其中房屋货币损失为2944800元（7362元/平方米×400平方米），停产停业损失计算自2014年4月至2018年2月计46个月，合计1150000元（25000元/月×46月），上述两项补偿款合计4094800元。2019年1月31日，青冈县房屋征收管理局向李忠支付房屋补偿款100000元，2019年3月18日支付停产停业损失900000元，2019年6月27日支付过渡期补偿款145000元。2019年8月28日，青冈县房屋征收保障服务中心出具《证明》，载明：“兹证明坐落于青冈县平方米和13盒1号面积为236.26平方米两处房屋原产权人为胥秋菊，此两处房屋于2013年5月拆迁，原址回迁至鑫阳花园小区二期二层商服400平方米，因该项目开发企业原因，致使该项目没有按期开工；2018年1月，胥秋菊将回迁商服房400平方米以124万元的价格出售给李忠，李忠一次性支付购买回迁房款，甲乙双方签订了买卖协议；因原两套拆迁房屋于2012年期间确定为拆迁范围内，按照规定，拆迁范围内的房屋不能办理过户手续，所以，李忠与胥秋菊买卖相关手续在我单位备案，未办理产权过户手续；此后，涉及此回迁房的拆迁补偿事宜我单位与李忠进行商谈，并将部分拆迁补偿款发放给李忠。”一审审理中，李忠和胥秋菊一致认可：双方于2018年1月8日签订的买卖协议约定的标的物是400平方米的回迁房；后征收管理局称拆迁安置房无法建成，改为货币补偿，货币补偿的项目和标准由青冈县征收管理局委托第三方评估出具的评估报告确定。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。该案中，李忠认为案涉被拆迁不动产的拆迁补偿款应归其所有的理由是其已向胥秋菊购买上述房屋，价款已全部支付，因上述房屋列入拆迁范围导致未能办理过户手续，买卖协议已在青冈县房屋征收保障服务中心备案。但根据其与胥秋菊的一致陈述，双方所签买卖协议约定的标的是上述房屋拆迁后的安置房，其与胥秋菊亦一致认可因安置房未能建成，改为货币补偿。而征收补偿协议的签订主体是胥秋菊，因征收补偿协议约定的安置房未能建成，现改为货币补偿，相应的货币补偿应由作为被拆迁人的胥秋菊享有。李忠关于拆迁补偿款应归其所有的抗辩意见与其陈述不符，其亦未能提交其他证据证明拆迁补偿款应归其所有，对其该抗辩意见江宁法院不予采纳。现其以上述房屋的拆迁补偿款应归其所有为由要求中止执行，不符合法律规定。姜丽艳要求对上述房屋拆迁补偿款准许执行的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，判决准许对案涉185万元补偿款的执行。该案应收案件受理费20314元，由李忠、胥秋菊负担。对于一审法院查明的事实，姜丽艳无异议，李忠所持异议如下：一、李忠与胥秋菊买卖协议的转让价格为124万元加48.9万元，并非一审认定的124万元，其已实际支付124万元，未支付拆迁协议中的楼层差价款48.9万元。二、一审对案件性质认定存在错误，其与胥秋菊之间的买卖协议系合同权利的概括转让，并非房屋买卖。对一审法院查明的事实，本院予以确认。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李忠提交如下证据：证据一：“58同城网”2020年9月关于青冈县交易的市场询价材料。证明目的：1.青冈县市场交易价格均价在3000元左右；2.李忠以124万元购买拆迁协议约定的安置房期待权价格符合当地市场价格；3.双方不存在恶意低价转让的事实。证据二：青冈县房屋征收保障服务中心于2021年2月5日出具的证明。证明目的：拆迁补偿协议系2013年5月4日签订，胥秋菊、李忠买卖协议签订时间为2018年1月8日，黑龙江祥丰房地产评估有限公司对回迁后商服楼房评估价格出具评估报告时间为2018年6月11日。证据三：微信聊天记录截图。证明目的：拆迁协议可以自由买卖。被上诉人姜丽艳质证认为：证据一未经公证处公证，对其真实性不予认可。黑龙江祥丰房地产评估有限公司的评估报告显示评估价格是每平方米7362元。证据二仅加盖青冈县房屋征收保障服务中心印章，没有单位负责人及制作人的签名或盖章，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百一十五条关于单位证明材料形式要件的规定，应属无效证据。证据二称黑龙江祥丰房地产评估有限公司对回迁后商服楼评估价格出具评估报告，时间为2018年6月11日，该内容系伪证，不能作为证据使用。一审中，姜丽艳代理律师持江宁法院（2019)苏0115执调查令55号从青冈县房屋征收保障服务中心调取的材料中，有《鑫阳小区二期被征收户李忠楼房租赁货币补偿及停产停业损失补偿认定情况说明》（以下简称《情况说明》）一份，其中明确记载：被征收人与房屋征收管理局签订的征收补偿协议内回迁商服楼400平方米，经黑龙江祥丰房地产评估有限公司出具的评估报告，7362元/平方米（400×7362=294480元）。该《情况说明》的出具时间是2018年4月11日。因此，黑龙江祥丰房地产评估有限公司出具的评估报告时间早于2018年4月11日之前，而绝非《证明》所称的2018年6月11日。三、证据三系聊天记录，不能证明本案所涉事实，不能作为证据使用。本院认证意见：证据一系单方面提交的证据材料，证据三不符合证据要求，对其证明目的不予认可。对证据二，因该证据对评估报告做出时间的表述与2018年4月11日的《情况说明》内容自相矛盾，且不符合法律、司法解释对于单位证明材料形式要件的规定，对该证据，本院不予采信。本院总结本案争议焦点为：李忠是否享有对案涉185万元补偿款排除执行的权利。本院认为，姜丽艳作为本案申请执行人，对案涉185万元补偿款提出许可执行的执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，李忠作为案外人应当就其对案涉185万元补偿款享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。李忠主张其已向胥秋菊购买案涉被拆迁不动产拆迁后的安置房，并认为买卖协议系胥秋菊将对案涉被拆迁不动产的权益概括转让给其，其应当享有基于案涉被拆迁不动产的所有拆迁补偿，包括停产停业损失，对此本院不予支持。首先，我国现行民事立法采取的债权形式主义的物权变动模式，债权合同效力的发生仅能引起债权变动的法律后果，并不直接引起物权变动；物权变动法律效果的发生，必须以生效的债权合同与交付或登记行为的民事法律事实构成为前提。结合本案买卖协议，该协议约定的标的物系未建成的回迁安置房，协议的有效成立只是在当事人之间产生交付未建成安置房预期占有的权利并转移建成后安置房所有权的权利义务关系，李忠能否取得安置房所有权，必须取决于办理房屋所有权的登记行为是否完成，在此之前，该协议仅为债权性质的买卖协议，不能排除姜丽艳对胥秋菊所享有债权的执行。其次，征收补偿协议的签订主体是胥秋菊，在无法按约交付回迁安置房时，相应的货币补偿应由作为被拆迁人的胥秋菊享有。李忠与胥秋菊、胥峰签订的买卖协议，约定的标的物仅为未建成回迁安置房，并未涉及货币补偿及停产停业损失的处置。李忠认为胥秋菊将拆迁权益概括转让给其的主张，本院不予支持，基于案涉被拆迁不动产所产生的拆迁补偿款及停产停业损失系胥秋菊所有。最后，本案执行依据所涉债务产生于2012年，截至目前，姜丽艳所享有的债权仍未得到清偿，在此情形下，胥秋菊将其对未建成回迁安置房所享有的权益低价转让给李忠，不能排除其规避执行的嫌疑。综上，李忠上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20314元，由上诉人李忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄建东审 判 员 陈树年审 判 员 金 鑫二〇二一年二月二十六日法官助理 赵 琛书 记 员 李 好