湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终175号上诉人（原审被告）：武汉升阳置业发展有限公司，住所地武汉市东西湖区金银湖办事处柏环一路**TCL百合庄园G1-G11及配套**/单元****。法定代表人：王幸祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨洁，国浩律师（武汉）事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓金霞，女，1984年6月25日出生，汉族，江西省彭泽县人，户籍地址江西省南昌市南昌县，现住武汉市东西湖区。被上诉人（原审原告）：谌伟，男，1980年7月7日出生，汉族，江西省南昌市人，户籍地址江西省南昌市南昌县，现住武汉市东西湖区。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：周克静，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人武汉升阳置业发展有限公司（以下简称升阳公司）因与被上诉人邓金霞、谌伟与破产有关的纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初2439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。升阳公司上诉请求：撤销原判第一项，改判升阳公司赔偿邓金霞、谌伟损失人民币55800元。事实与理由:原审法院认定事实存在细微差错，导致判决不公，关于房屋装修及差价损失，升阳公司认为应当以管理人认定普通债权的性质作为赔付标准。理由如下：原审法院认定“2017年9月5日，升阳公司管理人与重整投资人面谈时再次提示别墅拆除中存在的风险，即解除与别墅业主的购房合同，可能需要支付总房款2%的违约金及赔偿房屋差价，此房屋差价不由管理人在重整计划中计算和标注，由投资人在后期拆迁时全部承担。”而事实上，原审法院从管理人处调取材料中，原文表述是“管：……关于解除别墅业主房屋的违约金，按照合同约定我们需要支付总房款2%违约金和房屋差价，但是现在的问题是购房差价无标准……我们是认定普通债权，而我们在赔偿的时候是按照普通债权来清偿，比例是个位数，……管理人认为本次别墅业主的房屋差价不由管理人在重整计划中计算和标注，最好由你们来承担，可能将来的工作将更加灵活。……庭瑞方总、欣诚开王总：好的，这个方案我们认可，我们回去考虑如何处理。”那么，管理人与方总、王总的《询问笔录》很明显可以看出，房屋差价的性质是普通债权，是因购房差价无标准而当时并没有在重整计划中进行标注。但原审法院却狭义片面的理解为房屋差价不适用重整计划的标准，该观点实属错误。虽然升阳公司与府上小区别墅区业主李昌书、张超、张琦、罗红梅、田娟等人达成调解协议，在解除购房合同时，全额返还购房款并赔偿25%至80%不等的损失等。但上述行为均发生在涉案别墅拆除之前，且上述业主很积极地将别墅予以腾退。而邓金霞、谌伟继续强占房屋，在管理人于2017年9月13日制定升阳公司重整计划时，认为“别墅购房债权人因规划调整的需求，房屋交付请求权在客观上无法实现，因此，管理人对房屋交付请求权不予以认定”的情况下，邓金霞、谌伟仍一意孤行。并在2018年3月8日起诉升阳公司要求确认其对东西湖府上小区第T7幢1-3层4号房屋享有的所有权。经东西湖区人民法院审理作出鄂01**民初815号民事判决，判决驳回其全部诉讼请求后，邓金霞、谌伟不服提起上诉，武汉市中级人民法院于2018年12月5日作出鄂01民终10135号民事判决，驳回上诉，维持原判。对此，升阳公司在拆除前即2019年1月17日在诉争房屋外张贴公告，要求别墅业主全部予以腾退，但邓金霞、谌伟仍拒不腾退，严重阻碍别墅的拆除工作及重整计划的执行。直到升阳公司对别墅进行全部拆除后，邓金霞、谌伟又诉至法院要求赔偿。综上，从整个涉诉的发展过程来看，邓金霞、谌伟从未配合破产重整计划中开展的各项工作，错过在别墅拆除前可自由协商的有利时机。在重整计划执行完毕后，升阳公司仅能按照破产管理人提供的《执行监督期满交接事项说明》，为邓金霞、谌伟预留债权金额中予以支付。原审判令升阳公司全额赔偿房款差价实属不公。邓金霞、谌伟辩称：破产重整中对别墅区拆迁赔偿涉及的房屋差价、装修损失等部分均不在破产重整计划之中，而是招募重整投资人时明确告知投资人，由投资人与别墅区业主协商解决，理应赔偿邓金霞、谌伟的损失。投资人利用强势地位强行拆除房屋已严重侵害了邓金霞、谌伟的利益，造成损失巨大，现投资人不愿承担赔偿责任，极度显失公平。邓金霞、谌伟原审诉讼请求：1.判令解除邓金霞、谌伟和升阳公司之间签订的《武汉市商品房买卖合同》；2.判令升阳公司赔偿损失共计8,365,760元；3.判令本案的诉讼费用由升阳公司承担。审理中，邓金霞、谌伟将第二项诉讼请求变更为：判令邓金霞、谌伟赔偿损失共计3,628,150元（含房屋差价损失2,008,800元、装修损失1,532,350元、物品损失87,000元）。原审法院查明：升阳公司成立于2002年1月30日，经营范围为房地产开发经营、建筑材料批兼零，其开发建设的府上项目位于武汉市东西湖区金银湖街环湖中路，分两期建设，其中一期为别墅住宅108套，两栋高层住宅512套。2010年11月28日，邓金霞、谌伟（买受人、乙方）与升阳公司（出卖人、甲方）签订一份《武汉市商品房认购书》，约定乙方有意购买甲方开发的心斋桥第颐乐轩B座4号房，总价2,790,000元，在签订本认购书时乙方支付定金100,000元，并在7日内与甲方签订《武汉市商品房买卖合同》等。当日，邓金霞、谌伟向升阳公司支付定金100,000元。2010年12月2日，邓金霞、谌伟（买受人）与升阳公司（出卖人）签订一份《武汉市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的心斋桥第T7幢1-3层4号房（建筑物地上层数为3层，地，地下层数为**建筑面积220.93平方米，总价款为2,790,000元，首付款1,395,000元，剩余房款1,395,000元以银行按揭贷款方式支付。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，邓金霞、谌伟分别于2010年12月2日、2010年12月4日向升阳公司支付房款668,000元、627,000元，合计1,295,000元。2011年9月2日，邓金霞、谌伟（买受人）与升阳公司（出卖人）重新签订一份《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东100705816号），并已于2011年9月27日在武汉市住房保障与房屋管理局备案。该合同中有关房号、面积、房款的内容与前一份合同一致，另合同第九条约定：“出卖人应当在2012年4月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1.完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收……3.供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4.完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5.供电：强电施工至室内配电箱；6.给水：给排水至厨房、卫生间；7.煤气：煤气管道及计量表安装到厨房或厨房外侧生活阳台……”第十九条约定：“出卖人单方解除合同的，应当书面通知买受人，出卖人应在买受人收到书面通知之日起30日内，按原房价款的2%向买受人支付违约金，并将买受人已支付的房价款全额退还买受人……。”合同还约定了其他事项。该合同签订后，邓金霞、谌伟向汉口银行办理了购房按揭贷款，该行于2011年10月12日发放贷款1,116,000元。综上，邓金霞、谌伟共计支付购房款2,511,000元。2012年8月12日，邓金霞、谌伟向诉争小区物业服务方武汉枫林物业管理有限公司支付了装修押金4,000元，并装修入住至今。2015年，因升阳公司资金链断裂，项目建设全面停工，两栋高层住宅无法按期交付，别墅烂尾。2016年11月8日，原审法院根据新八建设集团有限公司的申请裁定受理升阳公司破产重整一案，并指定管理人。2017年9月13日，管理人制定了升阳公司重整计划（草案），其中关于规划调整容积率的方案为：保留已建G1、G2两栋高层，拆除别墅及会所、项目整体容积率调整不超过3.5%，但需补缴土地出让金。同时，管理人认为别墅购房债权人因规划调整的需求，房屋交付请求权在客观上将无法实现，因此管理人对房屋交付请求权不予认定，对已付房款优先全额清偿，违约金作为普通债权。普通债权的受偿方式具体如下：1.第一次分配：对于已确定的普通债权，在重整计划执行期内按3.32%予以清偿；2.后续分配：在重整计划执行期满后，由升阳公司根据债权确认及追偿情况，扣除必要的费用后，制作普通债权追加方案。追加分配方案提交法院裁定确认后一个月内予以执行。升阳公司第二次债权人会议中除购房债权组外，其他债权组均表决通过重整计划（草案），购房债权组经再次投票表决仍未通过。2017年10月12日，原审法院裁定批准升阳公司重整计划，终止升阳公司重整程序。武汉欣诚开实业有限公司（以下简称欣诚开公司）、庭瑞集团有限公司（以下简称庭瑞公司）系升阳公司管理人招募的投资人。2018年3月8日，邓金霞、谌伟将升阳公司、欣诚开公司、庭瑞公司诉至原审法院，请求确认其对东西湖府上小区第T7幢1-3层4号房享有所有权，要求升阳公司配合其办理房屋过户，并要求停止妨害。该案审理过程中，武汉市东西湖区人民政府于2018年8月13日批复同意升阳公司位于东西湖区金银湖街董家墩中路以南、环湖三路以西项目用地的容积率由“1.2-1.5”调整为“≤3.5”，其它按相关规定执行。原审法院于2018年9月25日作出（2018）鄂0112民初815号民事判决，认定双方之间签订并备案的《武汉市商品房买卖合同》已解除，并驳回邓金霞、谌伟的全部诉讼请求。后邓金霞、谌伟不服，提起上诉，武汉市中级人民法院于2018年12月5日作出（2018）鄂01民终10135号民事判决，驳回上诉，维持原判。2018年9月13日，升阳公司将邓金霞、谌伟诉至原审法院，要求解除双方签订的《武汉市商品房买卖合同》，并要求其腾退房屋。该案审理过程中，经升阳公司申请，该院依法委托武汉东正房地产评估事务有限公司对案涉T7幢1-3层4号房地产的市场价值进行了评估，该鉴定机构于2018年11月26日出具《评估报告书》，载明：估价对象有前后入户花园，一楼室内地面铺设大理石瓷砖，墙面铺设大理石造型背景墙，部分铺设大理石瓷砖，天花为多重叠式吊顶，卫生间和厨房，地，地面及墙面铺设大理石瓷砖浴一体，整体厨房；木质楼梯，楼梯间墙面为硅藻泥；二楼室内地面铺设木地板，墙面铺设硅藻泥，卧室有软包背景墙，天花吊顶，有嵌入式整体衣橱，卫生间墙面及地面铺设大理石；三楼室内地面铺设木地板，墙面铺设墙纸，有嵌入式一体储物柜，露台地面为橡胶涂料；地；地下**大厅及卫生间墙面、地面铺设大理石内墙面部分为软包背景墙，天花吊顶，室外地面铺设木地板，墙面为别墅墙砖及大理石瓷砖，有木质造型门，车库地面为橡胶涂料，墙面为大理石瓷砖，入户门为木质防盗门，全房木质包门。本次评估勘估时间为2018年10月24日，评估总价为3,906,700元（估价结果包含估价对象房屋所有权价值及国有土地使用权价值，且已考虑与估价对象功能相匹配的附着在建筑物上的、不可移动的设备设施及室内墙地顶面无法移动的装饰装修对估价对象房地产价值的影响）。2019年1月17日，升阳公司在诉争房屋外张贴了公告，要求其于2019年1月20日前腾退房屋，但未果。2019年1月23日，原审法院依法裁定立即拆除升阳公司开发的府上项目中的别墅，案涉T7幢1-3层4号别墅住宅于同年1月25日拆除。后升阳公司于2019年2月20日申请撤回对邓金霞、谌伟的起诉，原审法院于同日裁定准许升阳公司撤诉。2019年3月12日，原审法院依法裁定确认升阳公司重整计划执行完毕。在重整计划执行期间，升阳公司对普通债权并未追加分配。原审法院另查明，升阳公司管理人于2017年8月17日发布的《武汉升阳置业发展有限公司重整投资人招募说明书》（以下简称《重整投资人招募说明书》）中已向投资人提示重整投资风险，其中关于“别墅区拆除中存在的风险”中已明确告知“根据新的规划调整方案，需对府上项目已建成的别墅进行拆除。但目前已有部分别墅房屋进行预售或抵偿债务。拆除中可能面临该部分购房债权人稳定问题，以及拆除成本问题。”升阳公司管理人于2017年8月21日将《重整投资人招募说明书》送达给重整投资人欣诚开公司、庭瑞公司，重整投资人于次日作出《重整投资意向书》，承诺对于解除全部别墅购房合同所面临的问题及风险已经知悉。2017年9月5日，升阳公司管理人与重整投资人面谈时再次提示别墅拆除中存在的风险，即解除与别墅业主的购房合同，可能需要支付总房款2%的违约金及赔偿房屋差价，此房屋差价不由管理人在重整计划中计算和标注，由投资人在后期拆迁时全额承担。2018年5月10日、11日，李昌书、张超、张琦、罗红梅、田娟等府上小区别墅区业主纷纷诉至原审法院，要求确认其对所购别墅住宅享有所有权，要求升阳公司配合其办理房屋过户，并要求升阳公司、欣诚开公司、庭瑞公司停止妨害。上述案件审理过程中，上述别墅住宅业主均与升阳公司达成调解协议，即解除购房合同，升阳公司全额返还购房款并赔偿25%至80%不等的损失等。调解协议签订后，升阳公司已全部履行付款义务。2019年4月29日，邓金霞、谌伟诉讼来院，要求如诉称。审理中，升阳公司已将购房款2,511,000元全额退还给邓金霞、谌伟。因双方坚持其诉、辩称意见，本案调解不成。原审法院认为，邓金霞、谌伟与升阳公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容无违反法律法规禁止性规定的情形，应为有效。本案中，邓金霞、谌伟未支付全部购房款，升阳公司亦未交付符合合同约定的房屋，双方的合同义务均未履行完毕，因升阳公司管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知邓金霞、谌伟继续履行合同，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”的规定，双方之间签订的《武汉市商品房买卖合同》应视为已解除。关于升阳公司是否应承担损失赔偿责任的问题。本案中，买受人邓金霞、谌伟已支付了90%的购房款，后因出卖人升阳公司进入破产重整，且重整计划已明确要拆除别墅区住宅，导致别墅住宅业主的房屋交付请求权在客观上将无法实现，故诉争购房合同无法继续履行的责任在于升阳公司。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，升阳公司应返还已支付的购房款，并赔偿因合同解除给两原告造成的损失。关于购房款，升阳公司已将两原告支付的购房款2,511,000元全额退还，予以确认。关于损失问题，邓金霞、谌伟在本案中主张了三部分损失，即房屋差价损失2,008,800元、装修损失1,532,350元、物品损失87,000元。首先，关于诉争房屋的装修及差价损失。因邓金霞、谌伟已对诉争房屋进行装修，经司法评估鉴定，以勘估时间2018年10月24日为基准日，诉争房屋的市场价值为3,906,700元（估价结果包含估价对象房屋所有权价值及国有土地使用权价值，且已考虑与估价对象功能相匹配的附着在建筑物上的、不可移动的设备设施及室内墙地顶面无法移动的装饰装修对估价对象房地产价值的影响），故诉争房屋的装修及差价损失为1,116,700元。鉴于升阳公司重整投资人已明悉别墅拆除的成本及可能需全额赔偿差价损失的风险，虽然管理人未将装修及差价损失列入重整计划中，但根据公平原则，并结合其他别墅业主已按已付房款的25%-80%不等获得损失赔偿的实际情况，原审法院认为该诉争房屋的装修及差价损失1,116,700元，升阳公司应予以全额赔偿。其次，关于物品损失。鉴于邓金霞、谌伟提交的证据仅能证明房屋被拆除前存在哪些物品，并不能证明其房屋内的物品系因房屋被拆除受损，亦不能证明上述物品的价值，故对其主张的物品损失87,000元不予采信。综上，对邓金霞、谌伟要求解除双方之间签订的《武汉市商品房买卖合同》的诉讼请求，因诉争合同已经实际解除，无诉讼解除的必要，故不予支持；对邓金霞、谌伟要求升阳公司赔偿其损失3,628,150元的诉讼请求，在1,116,700元的范围内予以支持，超出部分不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国企业破产法》第一条、第九十二条、第九十四条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、升阳公司应于本判决生效后十日内赔偿邓金霞、谌伟损失1,116,700元；二、驳回邓金霞、谌伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35,825元，由邓金霞、谌伟负担24,799元，升阳公司负担11,026元。本院对原审查明的事实予以确认，二审期间，当事人各方未提交新的证据。本院认为，升阳公司是否应承担1,116,700元的损失是本案的争议焦点。本案中，升阳公司重整计划草案经批准已发生法律效力。依照《中华人民共和国企业破产法》第八十九条规定，重整计划批准后，由债务人升阳公司接管企业财产并负责经营管理，故升阳公司作为重整计划的执行主体，有责任就债务承担民事责任。根据查明事实，升阳公司管理人分别在2017年8月17日、2017年8月21日、2017年9月5日，通过发布、送达《重整投资人招募说明书》以及面谈等方式，向升阳公司的投资人提示了投资风险，同期，升阳公司在《重整投资意向书》中对于风险也表示知悉。故通过协商，升阳公司及投资人已经知晓需对已建成别墅进行拆除，并且可能面临部分购房债权人稳定及拆除成本问题，也知道合同解除后，可能需要赔偿的房屋差价不在重整计划中计算和标注，由投资人于后期拆迁时全额承担。事实表明，升阳公司及其投资人对于别墅拆除风险及其后果是清楚的，对责任承担并无不同意见。原审基于法律及投资人意愿判令升阳公司承担损失，事实清楚，证据充分。升阳公司称本案债务应按管理人确认的普通债权对待的上诉理由不能成立。邓金霞、谌伟诉争房屋，经评估市场价值为3,906,700元，评估结论包含房屋所有权价值及国有土地使用权价值，也考虑与估价对象功能相匹配的附着在建筑物上的、不可移动的设备设施及室内墙地顶面无法移动的装饰装修对估价对象房地产价值的影响。原审依据升阳公司作出的承诺，以评估结论为基础，扣除升阳公司已付房款，并结合其他别墅业主损失赔偿的实际情况，认定升阳公司应赔偿损失1,116,700元，该处理并无不当，应予维持。综上，原判事实清楚，证据充分，处理恰当，升阳公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费35,825元，由上诉人武汉升阳置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  褚金丽审判员  王 勇审判员  赵文莉二〇二一年二月四日法官助理郭锐敏书记员张其靖