湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0116民初98号原告：武汉三江航天盘龙城房地产开发有限公司，住所地武汉市黄陂区盘龙城开发区巨龙大道特**，统一社会信用代码91420116796330100X。法定代表人：孔德恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩探君，该公司法务。被告：陈平，女，汉族，1986年4月3日出生，住武汉市黄陂区滠口经济开发区龙王庙村林家田，公民身份号码：420116198604035281。委托诉讼代理人：吴志蓬，男，汉族，1982年11月24日出生，住武汉市黄陂区，系陈平丈夫。委托诉讼代理人：刘蓉，湖北元申律师事务所律师。原告武汉三江航天盘龙城房地产开发有限公司(以下简称三江航天公司)与被告陈平商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月16日作出（2020）鄂0116民初2198号民事判决。原告三江航天公司、被告陈平均不服该判决，向湖北省武汉市中级人民法院提出上诉。湖北省武汉市中级人民法院于2020年10月20日作出（2020）鄂01民终9238号民事裁定，撤销本院（2020）鄂0116民初2198号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告三江航天公司的委托诉讼代理人韩探君，被告陈平及其委托诉讼代理人吴志蓬、刘蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三江航天公司向本院提出的诉讼请求：1.请求确认原被告签订的武汉市《商品房买卖合同》及相关附件（合同编号：黄150438944）已解除；2.请求判令被告配合原告办理上述案涉商品房买卖合同解除备案等相关手续并返还房屋；3.请求判令被告根据合同约定承担已付房款50%的违约金的义务；4.本案案件受理费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2017年6月1日，原被告双方签订了《武汉市商品房买卖合同》及相关附件，约定被告购买原告开发的位于黄陂盘龙城开发区机场路以西第46、47栋1层商63号房，以银行按揭方式购买，合同已成立并生效，根据合同附件六：第六条：补充协议第二条第二款第5项约定，在正式的《房屋所有权证》办理完毕前，被告未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或者要求终止贷款合同，导致原告承担部分或者全部保证责任的，视为被告违约，原告享有单方的解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还等权利。同时被告必须在原告履行保证责任后的30天内，协同原告到房管部门办理有关解除合同手续。另，被告与中国银行股份有限公司湖北省分行签订了《个人商业用房贷款合同》，被告向银行贷款48万元用于购房，贷款期限120个月，由原告对该贷款合同项下的贷款本息承担连带保证责任。现因被告未按照《个人商业用房贷款合同》偿还本息，导致原告承担了该笔借款本息还款的连带担保责任。被告陈平辩称，1.被告对合同解除没有异议，因被告已向原告支付了部分购房款，原告在解除合同后应将被告已支付的房款返还给被告；2.原告在返还被告已付购房款后，被告愿意配合原告办理案涉商品房解除备案相关手续及返还房屋；3.原告要求被告承担50%购房款违约金没有事实及法律依据，主张的违约金过分高于所造成的损失，请求法院适当减少，原告因被告的违约行为获得的利益远远大于其造成的损失，被告有权要求从损失赔偿额中扣除该部分利益；4.本案系因原告解除合同后拒绝返还被告已付房款所导致的纠纷，本案诉讼费用应由原告承担。经审理查明：2017年6月1日，三江航天公司（出卖人）与陈平（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：黄150438944）及相关附件，由陈平购买三江航天公司开发的位于盘龙城经济开发区机场路以西恒大龙城二期项目中的第46、47幢1层商63号房，建筑面积63.93平方米，单价15141.15元，总价款为967993元。合同约定：买受人贷款付款的，应于2017年5月31日前一次性支付商品房首付款487993元，余款办理贷款。合同还约定：买受人逾期付款超过180天后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。双方还在附件六合同补充协议第二条中约定，买受人采用银行按揭付款方式购房，须在合同签订同时付清首付款487993元，首付款付清当日之内向按揭银行申请按揭贷款480000元。买受人委托按揭银行将取得的按揭贷款全部一次性转付出卖人指定的账户。如买受人的按揭申请未获银行最终审批同意，买受人应在银行审批终了之日起15日内付清剩余房款，如因买受人确实无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价10%向出卖人支付违约金。在正式的《房屋所有权》办理完毕前，买受人未按照银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了部分或者全部保证责任的，视为买受人违约，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。第十四条中约定，买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址。出卖人按照上述地址发出通知，即视为已送达买受人。出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务。陈平在《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定通讯地址为“武汉市黄陂区滠口经济开发区龙王庙村林家田”。陈平于2017年5月29日向三江航天公司支付购房款487993元。2017年9月9日，陈平与中国银行股份有限公司湖北省分行签订了《个人商业用房贷款合同》，贷款480000元用于购买案涉房屋，贷款期限为120个月，还款方式为等额本息，每月6日为还款日。陈平同意并授权该行将全部贷款划入三江航天公司的结算账户。三江航天公司向该行出具《不可撤销连带责任担保函》，为前述贷款提供不可撤销连带保证责任，担保范围包括本金480000元、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他应付费用。担保期间为借款合同生效之日开始至借款人取得他项权证之日。在保证期间内，若借款人拖欠银行任一期贷款本息，三江航天公司立即履行保证义务。2018年3月15日，中国人民银行股份有限公司湖北省分行向陈平发放贷款本金480000元，并划入三江航天公司的结算账户。陈平依约分别于2018年5月6日、6月6日、7月6日、8月6日向该行各偿还贷款本息5538.64元，共计22154.56元，其中本金9227.8元，利息12926.76元。后没有依约偿还贷款本息。2018年12月16日，三江航天公司向陈平发出还款提示函，称：因阁下申请办理的银行按揭贷款逾期超过90天未还款，造成银行向我司发函，要求承担保证责任。按照《商品房买卖合同》附件六的约定，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致我司承担了部分或全部保证责任的，视为买受人违约，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。请及时还款，否则银行及我司将严格按照合同及补充协议约定处理，同时通过法律途径追究责任。三江航天公司按照上述通讯地址通过EMS向陈平邮寄了该函件。2018年12月30日，三江航天公司向陈平发出解除合同通知书，称：因阁下的严重违约行为，我司解除与你签署的《商品房买卖合同》。按照合同附件六的约定，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致我司承担了部分或全部保证责任的，视为买受人违约，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。请于收到函件3日内协同我司到房管局办理有关解除合同的手续。三江航天公司按照上述通讯地址通过EMS向陈平邮寄了该通知书。2019年3月27日，中国银行股份有限公司湖北省分行向三江航天公司发出回购函，称：根据我行逾期客户报表显示，借款人陈平在我行办理商业用房贷款480000元用于购买恒大龙城46/47-1063的商铺，截止2019年3月26日，该客户已经逾期194天，未到期本金余额450495.36元，拖欠本金20276.84元，应收利息18387.01元，罚息1233.23元，合计拖欠本息490392.44元。根据《不可撤销连带责任担保函》约定，请贵公司在我行发出通知后10日内，将结清贷款所需资金（以转款日我行系统数据为准）划付至我行指定账户中，履行贷款担保清偿责任。2019年6月26日，三江航天公司向中国银行股份有限公司湖北省分行偿还490392.44元。2019年6月28日，中国银行股份有限公司湖北省分行向三江航天公司发出协办函，称：2019年3月27日，我行向贵公司发送鄂中银营[2019]039号回购函。2019年6月26日，贵公司将490392.44元划付至我行指定账户。由于我行发函至贵公司划款之时，系统并未停止计息，导致划付款项不足以结清该笔贷款。现再次请贵公司划付30000元（具体金额以转款日我行系统数据为准）至我行指定账户，协助我行结清陈平贷款，履行贷款担保清偿责任。2019年8月14日，三江航天公司向中国银行股份有限公司湖北省分行偿还11000元。以上共计501392.44元（490392.44元+11000元）。2019年9月9日，中国银行股份有限公司湖北省分行向三江航天公司出具贷款结清证明，证明案涉陈平的商业用房贷款于2019年8月15日结清。庭审中，三江航天公司及陈平均认为以2018年12月30日的解除合同通知书为准，该通知书到达陈平的时间是2019年1月2日；双方均认为陈平在中国银行股份有限公司的贷款已经还清。上述事实，有《商品房买卖合同》及其附件、《不可撤销连带责任担保函》、还款提示函、解除合同通知书、EMS面单、回购函、《个人商业用房贷款合同》、中国银行交易流水明细清单、还款计划表、协办函、中信银行客户回单、贷款结清证明以及当事人的陈述等证据证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，三江航天公司与陈平在《武汉市商品房买卖合同》的附件六合同补充协议中约定“买受人未按银行贷款合同规定的期限偿还贷款，导致出卖人承担了部分或全部保证责任的，视为买受人违约，出卖人有权解除本《商品房买卖合同》”。而陈平没有按照与中国银行股份有限公司湖北省分行的约定如期还款，导致三江航天公司按照《不可撤销连带责任担保函》的约定向中国银行股份有限公司湖北省分公司承担了保证责任，陈平的行为构成违约，解除合同的条件已经成就，故三江航天公司有权解除合同。三江航天公司依法履行了解除合同的通知义务，庭审中，双方均认为解除合同通知书到达的时间是2019年1月2日，陈平亦同意解除合同，故双方签订的《武汉市商品房买卖合同》及相关附件已于2019年1月2日解除。对三江航天公司请求确认双方签订的《武汉市商品房买卖合同》及相关附件（合同编号：黄150438944）已解除的诉讼请求，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案系商品房买卖合同纠纷，根据案涉商品房买卖合同的履行情况，在该合同解除后，陈平应当配合三江航天公司办理案涉商品房买卖合同解除备案等相关手续并返还案涉房屋。三江航天公司亦应当向陈平返还已支付的全部房款，包括首付款487993元和陈平已经向银行偿还的四期按揭贷款的本金9227.8元。关于违约金的问题。因陈平的行为构成违约，应当向三江航天公司支付违约金。双方在《武汉市商品房买卖合同》附件六中并没有约定“买受人未按银行贷款合同规定的期限偿还贷款，导致出卖人承担了部分或全部保证责任”的违约金计算方式，但三江航天公司代陈平履行还款义务，实际给该公司造成损失，其损失为21392.44元（501392.44元-480000元），即为该公司代陈平向银行偿还贷款数额减去其收到的按揭购房贷款数额。本院以此损失数额作为陈平应当向三江航天公司支付的违约金数额。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、确认原告武汉三江航天盘龙城房地产开发有限公司与被告陈平签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：黄150438944）及相关附件已解除。二、被告陈平于本判决生效之日起十日内协助原告武汉三江航天盘龙城房地产开发有限公司办理上述案涉商品房买卖合同解除备案等相关手续并返还案涉房屋。三、原告武汉三江航天盘龙城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被告陈平返还首付款487993元和已还按揭贷款的本金9227.8元。四、被告陈平于本判决生效之日起十日内支付原告武汉三江航天盘龙城房地产开发有限公司违约金21392.44元；五、驳回原告武汉三江航天盘龙城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13480元，由被告陈平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  郑建华人民陪审员  熊奇辉人民陪审员  张剑贞二〇二一年二月九日书 记 员  董 洁