辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终893号上诉人（原审原告、申请执行人）：大连宜华建设集团有限公司，住所地大连保税区海宁路****。法定代表人：苏跃升，该公司董事局主席。委托诉讼代理人：庞伟，辽宁建方律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟志伟，辽宁建方律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：张旭国，男，1987年5月30日出生，汉族，现住金州区。被上诉人（原审被告、案外人）：李秋苹，女，1987年6月20日出生，汉族，现住金州区。原审被告（被执行人）：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住，住所地大连市金州区站前街道吴家村丘号**一社会信用代码912102135655249526。法定代表人：王宝林，该公司总经理。委托诉讼代理人：翁君合，女，该公司职员。上诉人大连宜华建设集团有限公司（以下简称“宜华集团”）因与被上诉人张旭国、李秋苹，原审被告辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（以下简称“宝林公司”）执行异议之诉一案，不服辽宁省大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初1609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宜华集团上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人提供的《商品房买卖合同》在实质内容上不符合合法有效的要件。被上诉人主张其购买宝林公司的案涉房屋是抵押物，依据《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（5）违反法律、行政法规的强制性规定”和《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，宝林公司未经抵押权人银行的同意私自处分抵押物违反法律强制性规定，是不受法律保护的，且张旭国、李秋苹也没有代为清偿债务消灭抵押权，因此该《商品房买卖合同》是效力待定的合同（或者说是不合法的合同），绝不是合法有效的合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项规定的“合法有效”要件。二、被上诉人提交的证据不能证明其已经支付购房款，不符合上述第二十九条第三项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。案涉房屋60多万元，被上诉人李秋苹提供了银行取现6万多元的证据，其表哥及朋友银行取现共计28万元，其余房款再无证据。被上诉人提供的朋友及表哥的银行流水仅能证明从他人的账户中取了28万元，但无法证明与被上诉人之间有借款关系，即不能证明是被上诉人的付款。最高人民法院民一庭在“关于执行异议之诉中对购房人支付购房款等事实应当从严审查”的意见：对案外人权利予以特别保护时，应当从严审查，严格把握，尤其对于购房人已支付的价款是否超过合同约定的百分之五十的事实，现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实。一审庭审中，被上诉人主张其以现金形式支付购房款，但并未提供证据证明现金来源，应承担举证不能的法律后果。一审法院仅凭其提供的发票，在没有现金来源证据的情况下，便认定被上诉人真实支付购房款，属于合法买受人，从而排除上诉人的优先受权，不具备法律依据。张旭国、李秋苹辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。宝林公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。宜华集团向一审法院起诉请求：一、请求准许执行位于金州区的房屋。二、被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，2015年5月21日，原告宜华集团将被告宝林公司诉至大连市中级人民法院。该院于2016年5月31日作出（2015）大民二初字第00068号民事判决书，判令被告宝林公司支付原告宜华集团剩余工程款46547216元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，被告宝林公司提起上诉。2017年5月15日，辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民终721号民事判决书，判令被告宝林公司于判决生效后15日内支付原告宜华集团剩余工程款46547216元，于判决生效后10日内返还原告宜华集团工程质量保证金7009440元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；原告宜华集团于判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向被告宝林公司移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，大连市金州区人民法院负责该案执行。案涉房屋于2017年12月5日被法院查封。2012年5月和2015年3月，被告宝林公司将案涉房屋所在的项目在建工程在盛京银行开发区支行办理了抵押贷款。2013年5月7日，被告宝林公司取得案涉房屋的商品房预（销）售许可证。2015年11月5日，被告张旭国、李秋苹与被告宝林公司签订商品房买卖合同，购买被告宝林公司位于金州区.39平方米的房屋，约定同日一次性付清房款；同日，被告张旭国、李秋苹支付被告宝林公司房款607405元；同日，被告宝林公司为被告张旭国、李秋苹出具全款销售不动产统一发票；2018年6月21日，被告张旭国、李秋苹向金州区地方税务局缴纳案涉房屋契税6074.06元；案涉房屋是被告张旭国、李秋苹的唯一住房。被告张旭国、李秋苹提交了李秋苹、李先河、张志的银行交易流水，证明2015年8月至10月间部分现金取款用于购买案涉房屋。被告张旭国、李秋苹对大连市金州区人民法院的执行行为提出异议，大连市金州区人民法院裁定中止对位于金州区房屋的执行，原告宜华集团遂提起本案执行异议之诉。一审法院认为，已经发生法律效力的判决确认宜华集团在宝林公司欠付工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复确定了消费者的权益与工程价款优先受偿权的保护顺位问题。最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复【（2005）执他字第16号】指出：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”在宜华集团对案涉房产享有建设工程价款优先受偿权的情形下，被告张旭国、李秋苹仅在满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定时，其排除执行异议请求方能获得支持。被告张旭国、李秋苹向作为房地产开发企业的被告宝林公司购买案涉商品房，系案涉商品房的消费者，在人民法院查封之前已与宝林公司签订合法有效的书面《商品房买卖合同》，所购商品房系用于居住且买受人在本地区名下无其他用于居住的房屋，被告张旭国、李秋苹提供的银行交易流水能够说明部分购房款来源，结合被告宝林公司在房屋查封前开具的购房发票、完税证明能够证实其已支付全部房屋价款、实际购买案涉房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，故被告张旭国、李秋苹对案涉房屋的权利享有足以排除执行的民事权益，故原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。由于本案纠纷系由被告宝林公司的不诚信行为引起的，本案的诉讼费应由被告宝林公司负担为宜。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，一审法院判决：驳回原告大连宜华建设集团有限公司的诉讼请求。案件受理费9870元（原告已预交），由被告辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。本院二审期间，张旭国、李秋苹依法提交了大连金普新区不动产登记中心于2021年2月5日出具的查询结果，拟证明张旭国、李秋苹在大连市辖区内无其他房产。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宜华集团对该查询结果没有异议。本院认为，宜华集团对上述查询结果没有异议，本院予以确认。鉴于此，本院补充查明：大连金普新区不动产登记中心于2021年2月5日出具的查询结果显示，张旭国、李秋苹在大连市辖区内名下无其他房屋。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为被上诉人对案涉房屋享有的权利是否能够排除执行。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此，消费者的物权期待权应优先于工程价款优先受偿权得到保护，但该规定是基于保护消费者的居住权和生存权所作特殊规定和例外考虑，故消费者在执行程序中要求予以优先保护的房屋应当是其购买并直接用于满足基本生活居住需要的房屋，对此应严格把握，不能扩大适用。因此，被上诉人享有的权利是否足以排除上诉人享有工程价款优先受偿权的债权的执行，应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形予以从严审查，一审法院适用该条规定审查被上诉人的异议请求并无不妥。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从本案双方当事人提交的证据审查，首先，关于被上诉人是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同一节，诉讼中，被上诉人提交了其与宝林公司之间订立的书面《商品房买卖合同》，能够证明双方在案涉房屋查封之前已经签订合法有效的书面合同。上诉人虽提出宝林公司转让抵押房屋的买卖合同不属于合法有效合同，但即使宝林公司的转让行为未经抵押权人同意，宝林公司与被上诉人订立的买卖合同亦未违反法律及行政法规的强制性效力性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故一审法院认定案涉买卖合同应为合法有效，并无不当。其次，关于所购商品房是否用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋一节，被上诉人提交了不动产登记中心的查询结果，证明案涉房屋现为被上诉人用于居住的唯一住房，其名下再无其他房屋。第三，关于被上诉人是否支付房屋价款一节，案涉房屋总价款为607405元，被上诉人解释称购房款项一部分来源于自己工资、银行卡取现，另外一部分系其向亲戚和朋友借款，款项凑齐后以现金方式交纳了全部购房款。因案涉房款尚不构成巨额款项，以被上诉人所述方式筹集并现金交纳房款，并不明显违反常理；结合宝林公司已向被上诉人开具的《销售不动产统一发票》、被上诉人缴纳契税的凭证，可以证实宝林公司已经收到被上诉人交纳的案涉房屋结算款。因此，被上诉人提交的证据能够证明其对案涉房屋享有足以排除执行的权益，一审法院支持被上诉人要求停止执行案涉房屋的诉讼请求并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。另外，因本案纠纷系由于宝林公司的不诚信行为引起，故本案二审案件受理费应由宝林公司负担。综上所述，宜华集团的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9870元，由辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘冬艳审判员  刘 畅审判员  任 娲二〇二一年二月九日书记员  黄月妍