江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终7375号上诉人（原审原告）：徐州港新智能科技有限公司，住所地徐州市贾汪区徐州工业园、金彭车业以西、徐州大道以北106室。法定代表人：张玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：焦梓煊，江苏红杉树律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐州乐享通讯设备有限公司，住所地徐州市泉山区淮塔东路**沿街楼**。法定代表人：虞琦，该公司经理。委托诉讼代理人：李娜，江苏金华星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨腾腾，女，1984年10月21日生，汉族，住徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：贾琦，安徽贾东峰律师事务所律师。上诉人徐州港新智能科技有限公司（以下简称港新公司）、上诉人徐州乐享通讯设备有限公司（以下简称乐享公司）因与被上诉人杨腾腾房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市贾汪区人民法院（2019）苏0305民初3402号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人港新公司的法定代表人张玉及其委托诉讼代理人焦梓煊、上诉人乐享公司的委托诉讼代理人李娜、被上诉人杨腾腾的委托诉讼代理人贾琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。港新公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.一审、二审诉讼费由乐享公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.关于港新公司主张的返还转让费9万元以及房屋押金2万元问题。乐享公司辩称9万元中包含5万元装修费用的补偿，但是乐享公司没有提供任何的证据证明该事实，也没有相关合同条款的支撑。双方签订的合同只字未提装修款补偿的问题，也没有其他电子证据例如微信聊天记录等予以说明。况且在港新公司与乐享公司之间多次通话录音以及现场录音中，港新公司多次提到9万元转让费的问题，乐享公司并没有相关装修补偿款的说法。更为重要的一点，杨腾腾自己明确说明，乐享公司的法人之所以不愿承认收到转让费及押金的原因在于想给港新公司设套，不愿偿还港新公司款项。根据合同约定以及港新公司法定代表人和乐享公司法定代表人的录音以及杨腾腾的录音能够证实9万元系转让费，2万元是押金的事实，并不存在支付3个月(共计3万元)房租的问题。该3万元房租已经于合同签订时预先支付，合同中也明确约定房租是预先支付的，支付时间为3个月支付一次。同时，2万元押金也在张玉与杨腾腾的多次通话录音中体现，但是一审法院仅依据杨腾腾的答辩就进行认定，不认可2万元押金的事实，显然是错误的。2.关于港新公司主张的装修费问题。港新公司提供了装修费发票复印件一张，以及开具发票的贾汪区大泉唯馨装修服务部的证明一张，证明装修费用为62000元。虽然装修发票为复印件，但该发票是正规发票，可以拨打税务机关1****电话查询也可以在税务机关网站上查询该票据真实性。同时，结合寻香来鸡脚饭小吃部内部的装修，港新公司提供内部以及门头装修的照片和视频，以及大泉唯馨装修服务盖章出具的证明，形成完整的证据链，法院应当认定该组证据的真实性，对于装修费损失62000元的诉讼请求应当得到支持。3.关于港新公司主张的灯具及桌椅安装费用的问题。港新公司认可使用物品存在折旧，但是不认可按照29.5个月进行计算。29.5个月没有法律和事实依据，港新公司无法得知该月份计算从何而来，况且相关的灯具在29.5个月肯定是可以继续使用的，相应的出售也是可以获得价值的，不应当按照29.5个月进行计算。按照相应的正常的使用年限，应当按照5年计算，符合事实的情况。4.关于港新公司主张的加盟费以及经营保证金的问题。该损失的事实有徐州同道人餐饮有限公司与寻香来鸡脚饭小吃部签订的《鸡脚饭连锁餐饮品牌连锁合作协议》一份、收款收据三份、徐州同道人餐饮有限公司出具的证明一份等证据，以证实为开办鸡脚饭缴纳加盟费4万元，经营保证金2万元。因乐享公司违约，相应的损失应由乐享公司承担。港新公司不存在违约行为，而是因为乐享公司的违约导致，一审再进行相应的折损和扣减，于法不顾，于理不合。5.关于港新公司主张的支付经营利润损失的问题。徐州同道人餐饮有限公司出具的营业调出单5张，收银报表2张，可以看出港新公司在2018年实际营业数额为735669.35元，2019年1月至5月(也就是乐享公司强行关店时)营业数额为325783.6元，结合加盟商调出单数额以及盈利证明，可以证明港新公司一年营业损失至少为592581.82元，港新公司已经酌情减去相应的因素，仅主张30万元营业损失。在此，特别说明的是，相应的调出单以及经营数额，是第三方平台公司的数据，港新公司无法更改，通过后台数据均可以看出并调阅，结合相应的其他证据，足以能够证明港新公司的营业收入以及损失情况。本案因为乐享公司的严重违约，导致港新公司与徐州同道人餐饮有限公司合同已经无法履行，徐州同道人餐饮有限公司认为港新公司已经不具备加盟的条件，收回了相依的权限。因为已经无法进一步实际履行合同，本案港新公司没有任何过错，也不应当承担防止损失扩大的义务。港新公司经营损失如此之大，且并无过错，一审酌定上诉人经营损失为3个月，每月10000元，合计30000元，明显违背法律。综上，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。乐享公司针对港新公司的上诉辩称，1.对于港新公司第一项上诉理由，其主张的返还转让费9万元以及房屋押金2万元，该部分钱款并非房屋的转让费，因为在双方的合同中，对于转让费没有明确约定，而杨腾腾则称该笔费用是装修的折旧费，并且有5万元以现金的形式交给了乐享公司的法定代表人。这笔钱款性质不明，乐享公司也没有实际收到其中的5万元，这属于港新公司与杨腾腾之间私下的交易往来，不应该由乐享公司承担。2.关于港新公司主张的加盟费以及经营保证金问题，乐享公司认为，加盟费和经营保证金并不属于直接的损失，涉案的纠纷也并不影响港新公司继续进行品牌经营，所以该部分的损失也不应当由乐享公司承担。3.关于港新公司主张的经营利润损失的问题，因其在一审中没有提供直接、客观、有效的用以证明其有经营利润损失的证据，因此其主张的金额不应得到支持。杨腾腾针对港新公司的上诉述称，同一审意见。杨腾腾是职务行为，责任应当由乐享公司承担。本案是租赁合同纠纷，根据合同相对性，杨腾腾也不是本案的适格主体。乐享公司上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判。事实及理由：一、关于一审法院对被上诉人杨腾腾行为认定的问题。被上诉人杨腾腾代表乐享公司与港新公司签订了涉案的《房屋合作经营合同书》，该份合同实质为房屋租赁合同无疑。1.一审法院认定杨腾腾签订合同系代表乐享公司的职务行为，但其忽略了港新公司与杨腾腾之间存在明显的恶意串通延长租期，并在合同约定之外另行有钱款交易的事实；2.乐享公司对于港新公司与杨腾腾之间约定的房屋转让费丝毫不知，港新公司及杨腾腾不仅私下进行钱款来往，而且二者均无证据证明乐享公司收取了该笔费用。因此，一审法院将合同约定之外的，由港新公司与杨腾腾私下交接的钱款认定为杨腾腾代表公司收取，并在杨腾腾无正当理由不出庭的情况便认定其质证意见“可信度较高”，从而作出不公判决，无事实及法律依据。二、关于一审法院对于在合同履行过程中哪一方存在违约行为及乐享公司是否承担违约责任的认定问题。2019年1月合同到期后，港新公司拒绝再向乐享公司支付房租，不仅如此，还向房东及乐享公司隐瞒其对外转租的事实，也因为港新公司负责人张玉多次转租行为，致使房东及乐享公司不再与其协商续约事宜。2019年5月，乐享公司无奈以排除妨害为由向贾汪区人民法院提起民事诉讼，要求腾房，终在同年8月初，由贾汪区人民法院强制执行后收回房屋。2019年2月至7月，港新公司未向乐享公司支付分文。因此，即便在合同约定的期限上存在争议，也左右不了港新公司及其负责人张玉违约的事实，而且作为成熟的企业及负责人，在纠纷出现后，港新公司为一己之利，以不付房租、转租、无故占用经营性房屋等行为使得自己损失扩大，并强加于乐享公司，是不诚信的行为。一审法院基于对合同有效期的错误认定，而忽略港新公司的违约行为，判定由乐享公司承担违约责任实难让人信服。三、关于一审法院对于港新公司各项诉讼请求金额认定的问题。1.一审法院对于港新公司与杨腾腾之间私自交接的钱款性质认定不清，而只根据杨腾腾不实的陈述认定上述钱款由上诉人收到并负有返还义务，实属错判；2.一审法院判决乐享公司承担的装饰装修、灯具及桌椅安装费用等金额均是在港新公司未提供真实客观的证据的基础上进行的主观臆断；3.加盟费不属于直接损失，而且涉案纠纷并不影响港新公司继续进行品牌经营；4.涉案协议实质为租赁协议，协议内约定的合作经营回报10000元实为房租，一审法院在港新公司无客观证据证明其经营损失的情况下以房租的标准确定赔偿金额，实为荒唐。四、一审判决使得双方利益失衡，难以让人信服。根据一审查明的事实，自2019年1月至同年8月，港新公司拒不腾退房屋、拒不交纳房租，且依然对外转租。一审法院不仅不能明断违约方，且还纵容港新公司得双重甚至三重利益，使得整个案件利益失衡，难言公正。综上，一审判决认定的事实不清，所做出的判决不公。望二审法院依法查明。乐享公司当庭补充上诉理由：2019年5月21日，乐享公司以排除妨害的案由起诉张玉实际经营的鸡脚饭小吃部，要求其腾退房屋，因为当时乐享公司手中没有合同，且乐享公司认为合同早已到期，在对方拒绝出示合同且乐享公司认为合同期限已到的情况下，在排除妨害一案中没有涉及到关于双方合同解除的问题。事实上对于房屋的收回，当初对方占用的是103、104两间房屋，乐享公司当庭陈述的很清楚，104房间已经提前收回，不在纠纷的范围之内。调解协议上明示103室应当在2019年6月27日前腾退，可以证明对方在合同到期后至2019年7月份一直实际占有房屋，但是拒不向房东支付租金，后乐享公司无奈向贾汪区人民法院申请强制执行，同年8月1日对方才腾退房屋，所以一审根据上述事由认定乐享公司违约并单方解除合同不符合事实。港新公司针对乐享公司的上诉辩称，1.在一审中港新公司提供了2019年5月13日的录音一份，是港新公司法定代表人与乐享公司法定代表人的现场录音，能够证实乐享公司是知道11万元的事实的。其中还明确表述了转让费的内容，在该录音中乐享公司法定代表人亲口承认杨腾腾是其员工，也认可相应合同效力，因此相应的损失应当由乐享公司承担。2.关于违约问题，根据上述录音，乐享公司法定代表人明确说明要求港新公司配合乐享公司在房东要求相应处理的时候关一下门店就行，明确表述只要港新公司报案，乐享公司就不动。而且其明确承诺乐享公司给港新公司的肯定比港新公司正规打官司给的多些。同时根据2019年5月20日的录音资料，乐享公司法定代表人明确说明乐享公司是愿意赔偿的，乐享公司再赔偿港新公司一些钱就了结，基本上就是10万元的事。也证实乐享公司存在严重的恶意违约行为，其也明确知道自己的违约行为，愿意赔偿港新公司。同时根据2019年4月8日港新公司法定代表人与杨腾腾的电话录音可以看出，乐享公司是收到了9万元转让费及2万元押金的事实。同时杨腾腾在该录音中也明确表明乐享公司之所以不愿意承认收到转让费及押金2万元的原因在于想给港新公司设套，不愿意偿还港新公司的款项。3.对于乐享公司当庭补充的观点，双方在另案生效的判决中已经明确认可了涉案房屋由乐享公司于2019年5月7日收回的事实。其要求港新公司交付的仅仅是一把钥匙，这都是可以查证的，并不是所谓的要求整理涉案房屋以及相应的腾退。况且，根据一审中提供的相应证据，乐享公司早就将港新公司承租的房屋上锁，也不存在相应的腾退问题。杨腾腾针对乐享公司的上诉辩称，杨腾腾与港新公司签订合同，具有公司授权并盖章，结合一审证据，乐享公司及其法定代表人都是予以认可的。所以，杨腾腾不存在与港新公司恶意串通行为，也没有所谓的合同约定之外的钱款交易事实。另外，乐享公司主张合同期限是一年，也不符合常理。港新公司经营餐饮生意投资了大量的装修、加盟费用，仅签订一年合同完全不符合常理。杨腾腾代表乐享公司所收取的所有费用均已经交给了公司，个人没有占有分文。所以杨腾腾的行为完全是乐享公司授权的职务行为。港新公司向一审法院提起诉讼请求：1.乐享公司、杨腾腾返还房屋转让费9万元，房屋押金2万元，并赔偿港新公装修费等损失181230元，总计291230元，利息共计3800.5元（按照银行同期贷款利率两倍计算，从2019年5月7日暂计算至起诉之日，要求计算至实际给付之日至）。2.乐享公司、杨腾腾支付港新公司经营利润损失30万元。3.本案的诉讼费用由乐享公司、杨腾腾承担。一审法院查明：2017年5月6日，乐享公司与吴红霞签订房屋租赁合同，乐享公司承租吴红霞座落于徐州市贾汪区－104门面房，面积计350平方米，租赁期限自2017年5月10日起至2020年5月11日止。2017年11月20日，杨腾腾作为甲方与港新公司作为乙方签订《房屋合作经营合同书》，合同载明甲乙双方根据有关法律规定，经平等协商，同意在徐州市贾汪区开设餐馆，为明确甲乙双方权利义务，签订合同如下：一、合同标的：1.甲乙双方自愿共同合作经营该餐馆。其中，甲方以现有租用的场地（该场地由甲方租用并支付租金）以及已有的配套设施提供与乙方合作。2.乙方对房屋负责投资装修、配备设备设施，依法用于开设餐馆，对外公开经营。二、合作期限及权益：1.合作期限：自2017年12月15日起至2020年5月30日止；2.合作期限内乙方负责对甲方房屋及其附属设施进行组织经营管理，并且自主决定自行经营管理等事项。三、收益分配及支付方式：1.收益回报：乙方负责经营，经营收益给甲方固定回报，回报标准即每月壹万元整，每三个月付一次。在合作期内，无论物价是否变化以及甲方的经营是否盈利等情况，本合同给甲方合作回报标准不变，甲乙双方均不得以此理由提出调整回报额。2.乙方付给甲方固定押金壹万元整。3.收益回报时间：第一次为2017年11月20日，第二次为2018年2月28日，第三次为2018年5月31日，第四次为8月31日以此类推。4.支付方式：乙方将固定回报款打入甲方供房账户。户名杨腾腾，开户行建设银行贾汪支行，账号62×××92。四、违约责任1.乙方违约责任：乙方若超过本合同约定的期限支付甲方回报款，逾期甲方有权解除合同。五、相关费用的承担：1.乙方应自行承担开设餐馆的各项应缴税费。2.合作经营期中所产生的经营税费由乙方自行承担，乙方收益所产生的税费均由乙方自行承担。3.为确保合作开设餐馆的统一定位、统一规划、统一管理、统一经营，甲方同意乙方在不损坏房屋主体结构的前提下，对房屋进行统一装修。配备的设备、设施及相关经营用品相关费用由乙方承担。4.合作经营期间的甲方房屋的管理费、水费、电费、维护等费用由乙方承担。六、合作期届满及续约：乙方同意与甲方继续合作经营的，合作合同及回报标准另行商议签订。七、房屋交付及收回的验收：合作期满乙方应保证合作的房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。九、合同书自双方签字后生效，有效期自签字之日起至房屋合作期满乙方向甲方完成房屋移交为止。十、本合同一式四份，甲乙各执两份，合同均具同等效力。合同尾部甲方有杨腾腾的签名，杨腾腾在合同的首部和尾部加盖了乐享连锁旗舰店印章，乙方处港新公司加盖了港新公司合同专用章及张玉印章。合同签订后，港新公司承租使用了租赁房屋，于2017年11月21日向杨腾腾提供的账户转账支付9万元。港新公司出资设立贾汪区老矿寻香来鸡脚饭小吃部经营，并由法定代表人张玉代为全权管理并负责实际运营。2017年12月20日，贾汪区老矿寻香来鸡脚饭小吃部与徐州同道人餐饮有限公司签订《鸡脚饭餐饮连锁合作协议》，徐州同道人餐饮有限公司特许贾汪区老矿寻香来鸡脚饭小吃部在徐州市贾汪区开设鸡脚饭餐饮连锁餐厅。在合作经营期间，港新公司承租房屋进行了部分装修。港新公司从2018年3月19日到2018年11月6日，分8次通过杨腾腾、王会向乐享公司支付房租及押金9万元。2019年1月，乐享公司与港新公司协商解除合同，港新公司以合同未到期为由，不同意解除合同。为此，乐享公司因与贾汪区老矿寻香来鸡脚饭小吃部房屋租赁合同纠纷一案，于2019年5月21日诉至法院，要求贾汪区老矿寻香来鸡脚饭小吃部搬离中信时代广场7#103、104室，返还占用的房屋，并支付房屋使用费50000元等。2019年6月24日，经法院调解双方达成协议:贾汪区老矿寻香来鸡脚饭小吃部于2019年6月27日之前将中信时代广场7号楼1层103室腾空并将房屋钥匙交于乐享公司，中信时代广场7号楼1层104室已由徐州乐享公司于2019年5月7日收回。一审法院认为，一、关于房屋合作经营合同效力问题。杨腾腾与港新公司签订《房屋合作经营合同书》，实为房屋租赁合同，该合同首页和尾部均有杨腾腾加盖的乐享连锁旗舰店的印章。杨腾腾系乐享公司的职工，其与港新公司签订合同代表乐享公司，是职务行为，因合同约定所产生权利义务应由乐享公司承担。双方签订的《房屋合作经营合同书》是转租合同，系双方真实意思表示，在合同有效期内的转租不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。二、关于合同合作期间问题。港新公司主张是2017年12月15日起至2020年5月30日，乐享公司认为合同期间为2017年12月1日至2018年11月30日，杨腾腾超出乐享公司对其授权的范围，私自把合同期间改为2017年12月15日至2020年5月30日，乐享公司不予认可。杨腾腾认为，其系乐享公司员工，受公司负责人虞琦指派作为贾汪区域负责人，其对区域内所有事项均有公司授权，杨腾腾签订该合同是职务行为，对合同的约定也是在乐享公司的授权范围内。法院认为，根据港新公司提供的合同，手写部分为2017年12月15日起至2020年5月30日，乐享公司认为合同期限为2017年12月1日至2018年11月30日，但未提供证据证明。据此法院认定双方合作期间为2017年12月15日起至2020年5月30日。三、关于杨腾腾是否应当承担责任的问题。杨腾腾与港新公司签订合同是代表乐享公司的职务行为，不是合同的相对人，故杨腾腾不应承担责任。四、关于合同是否解除及违约责任的承担的问题。关于合同的履行的情况，港新公司与乐享公司均认可港新公司向乐享公司支付租金12万元，租期到2018年12月，港新公司从2019年1月起未向乐享公司支付房租。乐享公司于2019年5月21日到法院起诉贾汪区老矿寻香来鸡脚饭小吃部房屋租赁合同纠纷一案，经法院调解双方达成协议:涉案房屋已由乐享公司于2019年5月7日收回。乐享公司与港新公司均认可上述事实。合同的解除时间为2019年5月7日。乐享公司在合同期间，没有与港新公司协商一致而收回房屋，属单方解除合同构成违约，应当承担违约责任。五、关于港新公司要求乐享公司、杨腾腾返还房屋转让费、押金、赔偿装修费等损失及经营利润损失的问题。关于港新公司要求乐享公司、杨腾腾返还房屋转让费9万元及房屋押金现金2万元的问题，庭审中，港新公司提供了2017年11月21日中国建设银行流水，证明港新公司向杨腾腾账户支付9万元的转让费。乐享公司认为，转款凭证上显示港新公司于2017年11月21日向杨腾腾个人账户以货款的形式转账9万元，这笔款项与港新公司的纠纷无关。在2017年11月21日，公司收到了杨腾腾现金存入的合作经营收益4万元。杨腾腾认为，对此证据的真实性没有异议，该9万元包含1万元押金3个月的房租，其他5万元系港新公司对乐享公司的装修补偿，涉案房屋乐享公司已经作出基础装修。法院认为，合同中没有关于转让费的约定，仅有“乙方付给甲方固定押金壹万元整”的约定。杨腾腾的质证意见，可信度较高，可以采信。港新公司提出杨腾腾收取其2万元现金，应有乐享公司返还，并向法院提供了庞成果与杨腾腾的电话录音予以证明。庭审中杨腾腾的委托诉讼代理人否认该事实。法院认为，港新公司提供的证据不足以证明杨腾腾收取其房屋押金现金2万元。关于港新公司要求乐享公司、杨腾腾返还房屋转让费9万元的问题，其中3万元为三个月的房租，是港新公司应当支付乐享公司的费用，不应退还。1万元押金，因乐享公司有违约行为，应当退还。5万元的装修补偿费用，考虑到港新公司已承租的期限，法院酌情乐享公司退还22000元。关于港新公司主张的装修费等损失问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，因出租人违约导致合同解除时，承租人请求赔偿装饰装修损失的范围仅限于剩余租期内已形成附合的装饰装修物残值损失。对于未形成附合的装饰装修物，其所有权仍归承租人所有，可由承租人取回。港新公司要求乐享公司、杨腾腾赔偿装修费用60000元，其提供的装修证明，内容为贾汪区大泉唯馨装修服务部于2017年10月对于寻香来鸡脚饭小吃部进行相应的装修，装修费用为62000元，现因发票丢失，发票号为57966654。该证明有贾汪区大泉唯馨装修服务部的印章，无经办人签字、无出具时间。其提供的增值税发票为复印件，名称为贾汪区老矿寻香来鸡脚饭小吃部，发票号为57966654，开票日期为2019年6月11日。乐享公司、杨腾腾对港新公司的上述证据均不认可。法院认为，港新公司提供62000元的大额付款，仅提供贾汪区大泉唯馨装修服务部证明及发票复印件，而复印件无原件相印证、没有装修合同及装修时购买装修材料明细等相关证据证明，对此证据法院不予采信。但是鉴于港新公司对系争房屋进行过装修，法院综合涉案承租房屋装修情况、使用期限等因素，酌情确定乐享公司赔偿装饰装修物残值损失10000元。关于港新公司主张的灯具及桌椅安装费用的损失问题。港新公司庭审中提供的灯具及桌椅安装费用票据，有桌椅安装费用5580元、吧台射灯539元、ＬＥＤ投影灯110元、ＬＥＤ灯250元、吊灯100元，港新公司主张灯具费用1140元、桌椅费用5580元。乐享公司、杨腾腾对港新公司的证据均不认可。法院认为，但根据港新公司提供的收据、记账凭证载明的物品名称、数量、金额等内容，可以证明港新公司为涉案租赁房屋的装饰装修购置。因乐享公司存在违约行为，故乐享公司应赔偿港新公司相应的物品损失，考虑到港新公司已经使用上述物品一年有余，应当扣除物品折旧费，法院酌定上述物品损失为2894.76元[（5580元+539元+110元+250元+100元）×（29.5月-16.5月）÷29.5月]。关于港新公司要求乐享公司、杨腾腾赔偿因安装天然气产生的费用问题。港新公司提供徐州贾汪中燃城市燃气发展有限公司发票及维修派工单，证明天然气安装费用4000元、材料费290元。港新公司的此项要求，法院予以支持。关于港新公司要求赔偿其缴纳加盟费4万元、经营保证金2万元的问题，港新公司提供的证据有徐州同道人餐饮有限公司出具的证明及收据，证明港新公司缴纳加盟费4万元、经营保证金2万元。乐享公司、杨腾腾不同意赔偿。法院根据港新公司的经营期限、乐享公司的违约情况，酌定乐享公司赔偿港新公司加盟费17600元。因港新公司已实际经营一年多，港新公司要求赔偿经营保证金，法院不予支持。关于港新公司要求乐享公司、杨腾腾支付经营利润损失问题。港新公司主张其营业损失30万元，提供的证据有徐州同道人餐饮有限公司2017年、2018年、2019年的进货明细5张、收银报表2张及收益证明1张，证明港新公司2018年的营业额为735669.35元，2019年1月到5月的营业额为325783.6元，证明港新公司一年半的损失为592581.82元。乐享公司、杨腾腾对港新公司的上述证据均不认可。法院认为，关于港新公司主张的经营损失即剩余租期内的可得利益损失。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因乐享公司的违约行为致港新公司无法继续使用租赁场地进行经营，造成港新公司正常经营情况下的预期利益受损，故乐享公司应赔偿港新公司合理期限内的经营损失。根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十七条的规定，租赁房屋用于商业用途的，承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失，但最长不得超过六个月。虽然港新公司主张经营损失，仅提供进货明细、营业额，未提供费用支出及纳税等情况，不能证明其营业收入情况，且在知晓涉案房屋无法正常使用的情况下，其亦负有防止损失扩大的义务。根据双方合同约定，港新公司给予乐享的回报标准是每月10000元，综合考虑其店面规模、租金数额、合同履行情况等因素，法院酌情认定港新公司经营损失为三个月，每月10000元，合计30000元。综上，乐享公司应当退还港新公司押金10000元，退还已支付的房屋装修补偿费22000元，赔偿房屋装修费、桌椅灯具安装费用、天然气安装费用、加盟费用等失34784.76元（10000元+2894.76元+4290+17600元），支付经营损失30000元。港新公司要求乐享公司、杨腾腾支付利息3800.5元，无事实和法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经法院审判委员会研究决定，判决如下：一、徐州乐享通讯设备有限公司于判决生效后十日内返还徐州港新智能科技有限公司押金10000元、房屋装修补偿费22000元、赔偿房屋装修费等损失34784.76元，支付经营损失30000元，合计96784.76元。二、驳回徐州港新智能科技有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费9750元，由徐州乐享通讯设备有限公司负担2200元，徐州港新智能科技有限公司7550元。根据双方当事人的诉辩主张，本案二审期间争议焦点为：1.乐享公司是否存在违约行为，应否承担违约责任；2.港新公司要求乐享公司支付涉案的房屋转让费以及押金的诉请能否成立；3.港新公司要求乐享公司赔偿房屋装修损失有无事实和法律依据；4.港新公司主张的加盟费和保证金以及经营利润损失能否成立；5.杨腾腾的行为应当如何认定。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审一致。本院认为：一、关于违约责任的承担问题本案双方合同约定的租期自2017年12月15日至2020年5月30日。在乐享公司起诉港新公司排除妨害纠纷案件中，双方达成调解协议，确认了涉案房屋由乐享公司于2019年5月7日收回，即涉案合同的解除时间为2019年5月7日。在合同约定的租期届满前，乐享公司未与港新公司达成合同解除的合意，系单方解除合同的违约行为，故其应当向港新公司承担相关的违约责任。二、关于港新公司主张的转让费及押金问题关于上诉人港新公司主张乐享公司应向其返还转让费90000元的问题。本院认为，对港新公司上述主张，乐享公司不认可，一审法院根据双方合同相关约定，并基于对杨腾腾相关陈述的合理信赖，认定该90000元费用的组成为：押金10000元、3个月的房租30000元以及基础装修费用补偿50000元。本院认为，该认定较为合理，本院予以采信。故，因乐享公司存在违约，一审认定该10000元押金应当予以退还，并根据港新公司实际承租期限，酌定支持乐享公司退还港新公司已向其支付的装修补偿损失22000元，并无不当。关于上诉人港新公司主张的押金20000元问题。乐享公司及杨腾腾均不认可收取了该费用，港新公司亦未提交支付凭证等相关证据证明其支付了该费用。且双方合同约定的押金数额为10000元，该笔押金已经包含在前述的90000元中，故一审对港新公司关于退还20000元押金的主张未予支持，亦无不当。三、关于港新公司主张的房屋装修损失问题港新公司主张装修费用为60000元，并提交“装修证明”及增值税发票复印件以证明其相关损失数额。本院认为，上述证据均不能作为有效证据予以采信，且乐享公司及杨腾腾亦不认可，故上诉人主张装修费用为60000元，证据不足。但一审法院鉴于港新公司确对涉案房屋进行过装修，遂综合涉案房屋装修情况、使用期限等因素，酌定乐享公司赔偿港新公司装饰装修物残值损失10000元，于法有据，本院予以支持。四、关于港新公司主张的加盟费、经营保证金以及经营利润损失问题关于加盟费及经营保证金问题。港新公司主张，其在承租涉案房屋后，为经营需要，向徐州同道人餐饮有限公司缴纳加盟费40000元及经营保证金20000元，因乐享公司违约，合同解除后该两笔费用应向港新公司退还。本院认为，港新公司在支付加盟费用后，通过一年多的经营，已经获得了相应的加盟收益，故该笔费用不宜全额退还。一审根据港新公司的经营期限、乐享公司的违约情况，酌定支持港新公司加盟费17600元，并无不当。关于港新公司主张的经营保证金问题，因港新公司已实际经营一年多，故一审法院对其该主张未予支持，亦无不当。关于港新公司主张的经营利润损失问题。因乐享公司违约提前解除合同，导致港新公司正常经营情况下的预期可得利益受损，故乐享公司应对港新公司的该部分损失进行相应的赔偿。关于赔偿数额问题，港新公司主张一年的营业损失300000元，乐享公司不认可，港新公司亦未提交充分有效的证据证明其营业收入情况。且，固然港新公司的营业损失因乐享公司违约所致，但在合同解除后，港新公司并未采取积极对外寻租另行经营以减少损失扩大等相关措施，故对经营损失的扩大，港新公司亦负有一定的责任。故一审法院根据上述情况，结合双方合同约定的回报标准，酌定港新公司的经营损失为30000元，并无不妥，本院予以确认。五、关于杨腾腾的行为认定问题杨腾腾系乐享公司员工，乐享公司授权其签订涉案合同，乐享公司对此并无异议，故杨腾腾的行为系代表乐享公司的职务行为，相应的法律后果应由乐享公司承担。至于乐享公司主张杨腾腾与港新公司恶意串通损害乐享公司利益的问题，系乐享公司与杨腾腾之间的问题，其可向杨腾腾另行主张，本案不予理涉。综上所述，上诉人港新公司及乐享公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人徐州港新智能科技有限公司预交的二审案件受理费2220元，由徐州港新智能科技有限公司负担；上诉人徐州乐享通讯设备有限公司预交的二审案件受理费2220元，由徐州乐享通讯设备有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘全民审 判 员 张 伟审 判 员 胡元静二〇二一年二月二十三日法官助理 孙晓明书 记 员 陆滢冰