丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1102民初3761号 原告：杨伟青，男，1967年10月5日出生，汉族，住青田县，现住丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：金亮贤、刘洪铃，浙江丽大律师事务所律师。 被告：丽水市城市建设投资有限责任公司，住所地：丽水市莲都区中山街**丽水日报社大楼**。统一社会信用代码：91331100704752075U。 法定代表人：吴小华，董事长。 委托诉讼代理人：黄耀，浙江金道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐淑华，浙江晟耀律师事务所律师。 原告杨伟青为与被告丽水市城市建设投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，于2020年8月5日向本院起诉，本院受理后，依法组成由审判员练卿担任审判长，人民陪审员汪向阳、杨珊珊参加评议的合议庭，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告杨伟青及委托诉讼代理人金亮贤，被告丽水市城市建设投资有限责任公司的委托诉讼代理人黄耀、徐淑华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨伟青诉称：2005年，原告以巴西归国华侨身份回乡投资，依法取得被告在白云山庄的房屋租赁经营权。双方于2005年9月1日签订了《房屋租赁合同》，后于2006年2月10日签订了《白云山庄租赁补充协议》。然而，麻烦就此开始，原告拿着《房屋租赁合同》及其他相关资料去市场监管行政部门（原工商行政部门）办理工商营业执照时，被告明知该租赁房屋性质系住宅，不是商业用房，不能办理工商登记注册公司。原告这时候才知道被告隐瞒真实情况，但无论原告如何解释，市场监管部门都不允许。随着时间推移，原告损失日益增加。原告向被告提出退租申请，被告以“会想办法解决”等各种理由拒绝。经与被告无数次交涉后，被告竟然掩盖真相，弄虚作假，以欺诈手段，于2006年4月25日向市场监管部门出具了一份《证明》待证出租房屋系用于“商业用途”。从而原告才得以在2006年5月29日完成公司注册登记，距离《房屋租赁合同》签订日，已时隔八个月之久。被告除了以上违反规定改变房屋使用性质出租房屋外，还无视出租房屋要符合安全性能等强制性规定，将危房出租给原告，给原告带来极大安全隐患。双方签订《房屋租赁合同》后，原告安排装修工人入驻装修时，即发现1-4幢房屋因为长久没有居住而被白蚁严重侵蚀，存在严重安全隐患，根本无法经营。原告就该问题与被告协商解决，但被告置之不理，甚至要求原告自行翻修，原告无奈，只好额外投入大量资金进行翻修，但危房性质已无法改变。2017年3月30日，被告的工作底稿及出具的《危房督促撤离告知书》证明了租赁房屋系危房的事实。《商品房屋租赁管理办法》第六条第二、三项明确规定，不符合安全标准的房屋不得出租，违反规定改变房屋使用性质的不得出租。在原、被告签订的租赁合同中，第一，被告将危房出租给原告，不仅无法正常使用，而且由于该房屋是用于对外营业的公共场所，势必存在严重的安全隐患，危及公共安全。根据《合同法》第五十二条第（四）项的规定，损害社会公共利益的合同无效。第二，《物权法》第七十七条规定，业主不得将住宅改变为经营性用房。《商品房屋租赁管理办法》第六条第（三）项规定禁止出租改变性质的房屋。但是，被告采用欺诈手段，与原告订立合同，并提供伪证，将住宅房屋改变性质为商业用房，欺骗登记机关和国家机关工作人员，使其做出错误登记。该行为极其恶劣，严重触犯法律，损害了国家机关的正常工作秩序，侵犯了国家机关的尊严。根据《合同法》第五十二条第（一）项的规定，一方以欺诈手段订立合同，损害国家利益的，合同无效。被告除了出租危房和违法改变房屋性质外，还存在其他欺诈行为，包括：1、房屋出租面积严重缩水。合同约定租赁标的面积约4000平方米，但实际租赁标的面积为2939.51平方米，导致原告不得不改变经营计划，前期投资无法落实，造成损失。2、刻意不告知租赁物通往街道的道路要改造的事实，原告开始经营后，因外出道路堵塞，客户无法进入原告经营场所，时间长达一年半之久。3、经营还未期满，即通知腾空，理由是要拆迁，导致原告所有投资付诸东流，损失惨重。4、因租赁物并非经营用房，又长期闲置，设施设备缺失，一是自来水无法安装，导致原告不得不打井取水和修建蓄水池。二是原有供电线路不合格，原告被迫自购变压器自建配电房，但还是因为外部经常断电，不得已又购进大型发电机等等。由于被告恶意欺诈，捏造事实，隐瞒真相，不仅损害了国家利益，损害了社会公共利益，还给原告造成了巨额经济损失。原告先后投入了巨额资金，用于经营，结果因为被告的过错而损失殆尽。以上损失总额为人民币15620435.11元。综上，被告的出租行为涉嫌欺诈，严重损害国家和社会利益给原告造成巨额经济损失。现涉案房产已经被拆迁，所有拆迁权益都被被告实际占有，包括原告放置在租赁房屋内的所有设施设备也都被被告损毁，所有损失至今没有得到弥补。为此，在数次协商无果情况下，原告特向法院提起诉讼，要求：1、依法确认原告与被告所签订的《房屋租赁合同》和《白云山庄租赁补充协议》无效。2、依法判令被告赔偿原告因合同无效而造成的损失共计人民币15620435.11元。3、判决被告承担本案全部诉讼费用。在审理过程中，原告变更第二项诉讼请求为：依法判令被告赔偿原告因合同无效而造成的损失共计人民币10633705.47元。 被告丽水市城市建设投资有限责任公司辩称：原告诉称的理由以及诉讼请求完全不能成立。一、原告提起合同效力诉讼，违反“一事不再理”原则。双方当事人因房屋租赁所涉及的纠纷，莲都区人民法院已进行审理，并于2011年8月16日作出（2011）莲民初字第581号民事判决书，租赁合同所涉的效力、标的物的腾退、租金的支付等，法院都已经进行过审理和判决，判决已经生效并已由法院立案执行，且部分已执行（强制腾空拆迁）。在该案判决书中明确认定，对于原告提出赔偿损失的要求没有事实和法律依据。因此，原告的本次起诉系属于裁判生效后的再次起诉，实质上属于对前诉判决结果的否定，违反了民事诉讼法“一事不再理”原则。故法院应当裁定驳回原告的起诉。二、《房屋租赁合同》合法有效。2005年9月1日，双方签订《租赁合同》，约定被告将其所有的丽水市丽阳坑白云山庄围墙内的房屋及场地出租给原告使用，租赁期限自2005年11月1日始自2010年10月30日止；年租金271000元。合同的租赁期限届满后，双方就续租事宜未达成一致意见，被告要求原告腾空房屋未果的情况下，于2011年4月向莲都区法院起诉要求原告腾空房屋，并要求支付房屋占有使用的费用。2011年8月16日，莲都区法院作出（2011）莲民初字第581号民事判决书，判决原告于判决生效之日起十五日内腾空并交还租赁房屋，并按年租金27.1万元的标准支付被告自2010年11月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。故双方签订的《房屋租赁合同》，已经生效判决书认定为合法有效。三、被告无任何欺诈行为：1、案涉租赁合同系通过公开招租形式而签订，原告对合同签订前的租赁物已作充分了解。2、《房屋租赁合同》中所有的条款，均未约定该房屋为商业用途。在原告需向市场监管部门批准相关经营许可的情况下，要求被告给予帮助和配合，被告考虑原告承租的实际情况，出具了一份《证明》，证明出租房屋系商业用房，帮助原告解决了问题，现原告却反咬、污蔑被告弄虚作假，欺诈行政机关。原告这种行为违反诚信原则，将自身原因全部推给被告。被告提供的《证明》除了帮助原告开展经营活动外，并未产生其他行政登记方面的变动，房屋性质仍为住宅，只是在原告的要求下，帮助原告开展经营，不存在欺诈导致合同无效的情形。3、原告以被告将危房出租为由，主张房屋租赁合同部分无效，该事实和理由同样不能成立。2005年，被告已经明确告知原告租赁物8号楼及锅炉房属于危房，其所占的面积只是原告承租的很小的一部分。对此，双方亦于2006年2月10日签订了《白云山庄租赁补充协议》，约定由其自行负责改建，并向有关部门办理相关手续，相关责任由其自行承担。但原告却以修理、加固危房名义，对整个白云山庄区块进行了大面积违章搭建。而2017年白云街道将出租房屋1-4幢部分鉴定为危房时，原告租赁期限早已于2010年10月30日到期，但原告在不办理房屋续租手续的情况下，以信访、暴力威胁等手段阻止被告收回房屋，阻止莲都区法院执行，非法占用被告的房屋。故不存在原告诉称被告隐瞒出租房系危房的情形。三、原告主张拆迁补偿及室内设施损毁损失赔偿不成立。原告承租涉案房屋的期限为2005年9月1日至2010年10月30日，根据协议约定，租赁期限届满后形成的不动产归被告所有，原告不得拆回。被告在租赁期限届满后，多次要求原告腾空交还房屋，但原告一直以信访、暴力威胁等手段阻止被告收回房屋，致使房屋一直被其非法占用。莲都区人民法院（2011）莲民初字第581号民事判决书，判决原告于判决生效之日起十五日内腾空并交还租赁房屋，并按年租金27.1万元的标准支付被告自2010年11月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。故2019年拆迁时的补偿与原告无关，其非法占有使用涉案房屋，因其自身不配合、违章搭建等原因导致的损毁损失应由其自身承担。四、原告诉称的其他事实均不成立。1、被告已按约交付租赁物，不存在交付面积不足的情形。根据《房屋租赁合同》第一条约定，租赁房屋坐落在丽水市丽阳坑白云山庄围墙内，四至围墙为界。合同签订时，双方多次就租赁物进行核对确认，且该合同已就租赁物的房屋进行明确的四至描述，约定明确，故不存在被告租赁物交付不足的情况。且该诉求同样属于“一事不再理”的内容。2、原告诉称被告刻意不告知道路要改造的事实，导致其开始经营后因道路堵塞客户无法进入的事实和理由不成立。原告并未提供任何证据证明被告刻意不告知道路改造的情形。被告并非道路行政主管部门，不存在提前得知的条件，而且原告为此提出经济损失要求被告解决时，被告已给予原告一年半的租金减免。3、原告诉称自来水安装或供电线路不合格等问题，均未提供相应证据证明。即便有证据证明，该情形根据租赁合同约定亦归原告自身责任，与被告无关。综上所述，被告请求法院根据“一事不再理原则”，依法裁定驳回原告的起诉。如法院作实体审理，恳请判决驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明：2005年9月1日，原告杨伟青与被告丽水市城市建设投资有限责任公司（原丽水市国有资产经营有限公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将坐落于丽水市丽阳坑的白云山庄出租给原告，租期为2005年11月1日至2010年10月30日，租金为每年人民币27.1万元，租金一年一付，每年度租金于当年9月20日之前一次性支付。同时约定未经出租人同意，不得随意对房屋进行改装；不得人为损坏房屋结构、电器设备等；承租期间房屋修缮、装修由承租人承担，承租期满后，装修不得拆回；房屋一切损坏的修理及费用均由承租人自负。合同签订后，原告（乙方）因经营需要对租用白云山庄内部部分建筑进行改建，与被告（甲方）于2006年2月10日签订《补充协议》一份，约定：一、白云山庄内所有改建行为是乙方因自身经营需要而进行的，由此产生的任何责任和后果均由乙方承担，与甲方无关，甲方不承担连带责任；二、乙方对建筑进行改建时，需向有关管理部门办理相关手续，并做好施工安全工作，切实保障资产与人员的安全；三、租赁到期时，乙方具有优先续租的权利，不再续租时，乙方不得将形成的不动产拆回，归甲方所有，在租赁期间遇到城市建设需要拆迁的，给予乙方适当的补偿；四、本协议为原租赁协议的补充，与原租赁协议具有同等法律效力。租赁期间，原告杨伟青以部分租赁房屋为危房为由向被告申请对承租的白云山庄进行修缮、加固，后原告杨伟青将租赁房屋进行装修、修缮、加固并用于经营至合同期满，双方对续租事宜未达成一致意见。被告因原告未腾退承租房屋于2011年4月13日起诉至本院，要求原告腾退租赁房屋并支付实际腾退前的占有使用费。本院对该案进行审理，并于2011年8月16日作出（2011）丽莲民初字第581号民事判决书，判令原告腾空丽水市丽阳坑白云山庄并将该房屋返还给被告，并按照每年27.1万元的标准支付被告自2010年11月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。原告未按判决期限履行腾房义务，被告向本院申请强制执行。2019年6月案涉租赁房屋被征用拆迁。 另查，案涉白云山庄房屋原产权登记人为原丽水地区行署机关事务管理处，共有人为原地区机关白云山招待所，为全民自管产，1989年办理产权登记。因白云山庄破产清算，丽水市国有资产经营有限公司作为原白云山庄的债权人，承受了该破产土地、房产等全部资产，用于抵偿债务。2002年，白云山庄终结清算工作移交原丽水市国有资产经营有限公司管理经营，并将资产于2004年办理至丽水市国有资产经营有限公司名下。2009年6月26日，丽水市国有资产经营有限公司变更为丽水市城市建设投资有限责任公司。 本院采信并据以认定上述事实的证据有原告提供的原告身份证、被告工商登记信息、房屋租赁合同、白云山庄租赁补充协议、丽水市国资工作底稿、危房督促撤离告知书、信访事项处理意见书、案涉租赁房屋所有权证书、被告出具商业用途证明、莲都区公安分局白云派出所证明、腾空通知书；被告提供的原丽水市国有资产经营有限公司工作底稿、招租公告、房屋租赁合同、白云山庄租赁补充协议、执行申请书、丽国用（2009）第6××1号土地使用权证、丽国用（2009）第6××2号土地使用权证，本院（2011）丽莲民初字第581号民事判决书、（2011）浙丽民终字第277号民事裁定书、（2013）丽莲执民字第206号执行裁定书，案涉租赁房屋原始登记房屋所有权证存根、丽水市公有房屋所有权登记申请表及附页、国家建设征用土地申请表、丽水市房屋四至墙界申报表及平面图、原丽水行署接待处协议书两份、函件、丽水县人民政府国家建设征用土地批准通知书、承办房屋所有权登记具结书、丽水市房地产登记申请书、房屋所有权证、土地使用权登记审批表、丽水市地籍调查表、地籍调查界址、地籍调查界址确认表土地使用权登记申请表、国有（划拨）土地使用权转让审批表、丽水市划拨土地使用权转让审查表、《关于办理市国资公司白云山庄地块、丽青路上海大众汽车丽水特约维修、地块土地使用、地块土地使用权转让的请示》书、协议书、丽水市人民政府丽政发［2002］61号文件及丽政发［2009］44号文件、案涉租赁房屋所有权证及当事人庭审陈述。 本院认为，一、关于本案原告的起诉是否属于重复起诉，是否违反“一事不再理”原则？ 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判。首先，原告就本案的两项诉请均未提起过诉讼，本院（2011）丽莲民初字第581号案件，本案原告亦未提出反诉，故原告的起诉不属于再次起诉。其次，本案原告提起的诉讼请求是否会实质上否定前诉裁判？本院（2011）丽莲民初字第581号案件，系针对被告因原告租赁期限到期后占有使用租赁物返还的审查，且本院以侵权责任的法律依据进行判决，而本案原告主张的诉请系基于合同效力的审查，因此本案原告的两项诉讼请求，在本院（2011）丽莲民初字第581号案件未作审查，本案对原告两项诉请的审查也不会否定前诉裁判。故本院认定原告的起诉不属于重复起诉，本院将对原告的诉请进行实质的审查。 二、关于原告要求确认双方所签订的《房屋租赁合同》和《白云山庄租赁补充协议》无效的诉请。 首先，原、被告于2005年9月1日签订的《房屋租赁合同》及于2006年2月10日签订的《白云山庄租赁补充协议》，系原、被告在自愿协商的基础上签订，为双方的真实意思表示。其次，双方作为租赁合同的主体适格。再次，两份合同是否违反法律强制性规定而无效。原告主张合同无效的四点理由，一是原告认为被告出租房屋没有办理建设工程规划许可证，本院认为，被告已经取得房屋所有权证，其作为案涉租赁房屋的合法产权人对自有房屋进行出租符合法律规定，原告以被告未办理建设工程规划许可证为由要求确认租赁合同无效，理由不成立。二是原告认为被告擅自将出租房屋的用途由住宅改为经营性用房，违反《中华人民共和国物权法》第七十七条及《商品房屋租赁管理办法》第六条第三项之规定，本院认为，《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日起施行，《商品房屋租赁管理办法》于2011年2月1日起施行，案涉租赁合同及补充协议双方于2005年、2006年签订，并不适用该法，且案涉房屋从历史使用情况看，曾用于政府招待、宾馆经营等用途，原告以该理由认为租赁合同无效，不成立。三是原告认为被告出租的房屋系危房，存在安全隐患，首先，原告未举证证明有关部门在租赁期间将租赁房屋认定为危房，其次，从双方签订的《白云山庄租赁补充协议》看，原告已就租赁房屋进行修缮、加固，双方就修缮加固房屋的权利义务进行了约定，即使原先的租赁房屋存在一定的安全隐患也已消除，且从后续租赁房屋使用情况看，原告一直使用租赁房屋至租赁期满也未出现安全问题，2017年3月30日被告出具的《危房督促撤离告知书》，距离房屋出租时间已逾十余年，不能以此告知书认定租赁房屋出租时系危房，故原告以该理由要求确认合同无效，理由不成立。四是原告认为被告存在欺诈的手段订立合同，损害国家利益。本院认为，从案涉租赁合同及补偿协议的签订，并不存在损害国家利益的情形，至于认为被告用欺诈的手段订立合同，为可撤销合同情形，本案原告主张合同无效，故对此不再作具体审查。综上，原告要求确认双方所签订的《房屋租赁合同》和《白云山庄租赁补充协议》无效的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 三、关于原告要求被告赔偿经济损失10633705.47元的诉请。 因原告要求确认双方所签订的《房屋租赁合同》和《白云山庄租赁补充协议》无效的诉请，缺乏相应的依据，本院不予支持，故原告基于合同无效要求被告赔偿经济损失的诉请，亦不能获得支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告杨伟青的诉讼请求。 案件受理费85602元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  练 卿 人民陪审员  汪向阳 人民陪审员  杨珊珊 二〇二一年二月三日 代书 记员  蓝祖仙