山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终1011号上诉人（原审被告）：济南历下美好摄影部，住所地济南市。经营者：杜强，男，1973年11月17日出生，汉族，住济南历下区甸柳新村****楼****。委托诉讼代理人：魏晴，山东崇耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：李倩，山东崇耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东传媒职业学院，住所地济南市。法定代表人：胡建军，院长。委托诉讼代理人：李祥金，山东众英律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海宁，山东众英律师事务所律师。上诉人济南历下美好摄影部（以下简称美好摄影部）因与被上诉人山东传媒职业学院（以下简称传媒学院）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初8810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。美好摄影部上诉请求：撤销一审判决，并依法改判；本案一审、二审诉讼费用由传媒学院承担。事实和理由：原审判决认定事实不清、适用法律错误。（一）传媒学院所交付的涉案房屋存在质量、用途瑕疵，应减少租金。首先，美好摄影部在一审中已举证证明传媒学院提供的房屋存在漏水问题，造成美好摄影部在维修期间无法正常使用房屋，并且将美好摄影部的机器设备淋坏，属于瑕疵给付，严重影响了美好摄影部使用房屋，依法可要求减少租金。其次，根据济南市规划局出具的《建筑工程许可证》载明，涉案房屋性质为储藏室，依据规划用途和权属登记，传媒学院应依规划用途使用涉案房屋，不得改变用途变为经营性用房，同时，储藏室租金要低于商铺租金。综上，因涉案房屋存在质量、用途等瑕疵情形，导致涉案房屋不符正常使用条件，所以美好摄影部不应按照正常合同约定向传媒学院支付租金，故应减少房屋租金。但一审法院在原审判决中对此事实并未认定，对美好摄影部的此项答辩意见也并未说明任何理由进行解释。（二）传媒学院因拆违拆临致使美好摄影部不能正常使用涉案租赁物，应减少涉案房屋租金。自2017年初起，在房屋租赁期间，传媒学院多次发送通知以涉案房屋规划改正、拆违拆临等理由，在未解决机器淋雨、损坏的情况下要求美好摄影部搬离涉案房屋，对美好摄影部的经营造成了影响，故亦应减少涉案租金。（三）传媒学院提交的证据不能够证明美好摄影部在2016年7月至2017年12月的水电费使用情况，传媒学院的该项诉讼请求不应得到支持。传媒学院提交的只是自己统计的表格，存在很大的主观性，无法证明美好摄影部真实的水电费使用情况，该项费用不应得到支持。传媒学院辩称，一、不存在美好摄影部所称的减少租金的情形。第一，涉案房屋系1990年由济南市规划局出具建设工程规划许可证建设而成，最初规划为储藏室，后在1994年经传媒学院申请，并经济南市历下区城市建设管理委员会批准，改为经营用房，对临街门窗进行了变更，可以对外出租经营；第二，美好摄影部在一审中提交的录音证据不能够证实房屋存在质量问题，而且关于此问题，美好摄影部已经在历下法院另行起诉，不应在本案中进行处理；第三，房屋租赁合同系因拆违拆临而自行解除，属于不可抗力，而且在租赁合同第12条明确约定，因政府行为致合同不能履行，双方均不承担责任，拆违拆临造成涉案租赁物违法使用，也不是减少租金的理由。二、美好摄影部在一审中提交的录音证据，可以证实传媒学院已于2019年5月初通过短信及电话通知的形式进行了催收，并明确告知了转帐账户信息等，传媒学院并未就电水费用及房屋租赁总额提出任何异议。传媒学院在一审中提交的水电费使用情况是日常抄表得出，是水电费使用情况的真实反映。综上所述，一审判决事实认定清楚，适用法律无误，请求驳回上诉人的上诉请求。传媒学院向一审法院起诉请求：1.判令美好摄影部立即支付传媒学院租赁费、水电费、管理费等72,277.1元；2.判令美好摄影部立即支付传媒学院逾期付款违约金（自逾期之日起按年利率24%计算至实际付清之日）；3.诉讼费用由美好摄影部承担。一审法院认定事实：2015年12月25日，山东省出版技工学校（甲方）与美好摄影部（乙方）签订《门头房租赁合同书》两份，两份合同约定的主要内容为：1.甲方为乙方提供位于济南市文化东路18号的房屋两间（面积分别为20.3㎡、18㎡），月租金分别为1827元、1080元，水电费另付，每户每月厕所卫生费均为10元；2.乙方在租赁前每间房屋预交押金3000元，租赁合同终止时退还给乙方；3.每月租金在月底前3天一次性交清，乙方如不按时交纳租金，应按照日租金的10%按日计算，向甲方交纳滞纳金；4.合同租赁期为2016年1月1日至2016年12月31日。合同还约定了其他事项（两份合同除房屋面积、租金价格不同，其他各项约定均一致）。美好摄影部自2016年7月开始拖欠租金、水费、电费、卫生管理费，实际租赁房屋至2018年6月底。根据传媒学院提交的出租房欠费通知单、房租杂费通知单载明，美好摄影部共拖欠租金及卫生管理费70,008元、水费125.1元、电费2144元，共计72,277.1元。其中2018年1-6月水费20.85元、电费120元，传媒学院未提交证据予以证实。杜强于1996年9月18日交押金2000元、案外人潘静（系杜强之妻）于1999年11月11日交押金3000元，共计5000元。另查明，根据2014年10月17日山东省人民政府下发的《关于调整省属中等职业学校管理体制及省级中职教育管理权限的通知》（鲁政字[2014]190号），山东省出版技工学校并入传媒学院。一审法院认为，山东省出版技工学校（传媒学院）与美好摄影部签订的两份《门头房租赁合同书》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。合同签订后，美好摄影部实际租赁房屋至2018年6月份，但未依约支付租金、水电费及卫生管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任。但对于传媒学院主张的2018年1-6月的水费20.85元、电费120元，未提交证据予以证实，一审法院不予支持。虽然美好摄影部提交的两份押金收据其中一份载明的交款人系案外人潘静，但美好摄影部能够作出合理说明，且两份押金收据交纳金额合计5000元未超出案涉合同约定，传媒学院亦认可其主张的租金中并未扣除押金。故，美好摄影部主张在其欠付的租金中扣除押金5000元，理由正当，一审法院予以支持。综上，美好摄影部应向传媒学院支付租金、水电费、卫生管理费67,136.25元（72,277.1元-20.85元-120元-5000元）。另，传媒学院主张的违约金明显过高，一审法院酌情调整为以欠付租金、水电费、卫生管理费67,136.25元为基数，自本案起诉之日起（2020年8月3日）至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心2020年7月发布的一年期贷款市场报价利率计算。对于传媒学院主张的超出部分，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、济南历下美好摄影部于判决生效之日起十日内向山东传媒职业学院支付租金、水电费、卫生管理费67,136.25元；二、济南历下美好摄影部于判决生效之日起十日内向山东传媒职业学院支付违约金（以67136.25为基数，自2020年8月3日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心2020年7月发布的一年期贷款市场报价利率计算）；三、驳回山东传媒职业学院的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1606元，减半收取计803元，由济南历下美好摄影部负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，山东省出版技工学校（传媒学院）与美好摄影部签订的两份《门头房租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。美好摄影部应按照合同约定，向传媒学院按期缴纳房屋租金及水电费用。一审法院根据房屋实际租赁期间及约定的租金价格，判决美好摄影部支付其拖欠租金，具有事实依据和合同依据，并无不当。美好摄影部上诉认为传媒学院交付的涉案房屋存在质量瑕疵，并在租赁期间造成机器淋雨、损坏，应减少房屋租金，本院认为，根据庭审陈述，美好摄影部针对房屋质量和机器损坏问题已向济南市历下区人民法院另案起诉，本案不再审查。另，美好摄影部上诉主张因涉案房屋性质为储藏室，应减少房屋租金，经查，1994年6月9日，济南市城市建设管理局已向山东印刷技工学校（传媒学院）出具临街门窗变更许可证，且美好摄影部在长期租赁涉案房屋期间，并未就此提出异议，对美好摄影部的上述主张，本院不予采纳。关于水电费问题。传媒学院向一审法院提交了出租房欠费通知单及2016年7月至2017年12月房租杂费通知单，美好摄影部虽对水电费数额提出异议，但未提供足以反驳上述证据的相反证据，本院不予采纳。一审法院根据传媒学院提交的上述证据计算美好摄影部拖欠水电费数额，并无不当。综上所述，美好摄影部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1607元，由上诉人济南历下美好摄影部负担。本判决为终审判决。审 判 员 王立强二〇二一年二月一日法官助理 李修阳书 记 员 牛春杰