辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终726号上诉人（原审被告）：赵旭，女，1976年1月5日出生，汉族，住鞍山市铁**。上诉人（原审被告）：罗洋，男，1975年3月5日出生，汉族，住鞍山市铁**。被上诉人（原审原告）：鞍山爱家物业服务有限公司，住所地鞍山市铁**三道街**。法定代表人：李影，总经理。委托诉讼代理人：周聪，单位员工。上诉人赵旭、罗洋因与被上诉人鞍山爱家物业服务有限公司（以下简称爱家物业）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院(2020)辽0304民初4110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵旭、罗洋上诉请求：1、撤销一审判决，驳回爱家物业诉讼请求。2、一、二审诉讼费由爱家物业承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，爱家物业未按《前期物业管理服务合》同的约定进行物业服务，具体如下：1、《前期物业管理服务合同》第三条1、2对公共设施设备进行日常管理和维修养护、建立公共设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。第3、4规定设施设备标志齐全、规范、责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规范及保养规范；设施设备运行正常；对公用设施设为定期组织巡查，做好巡查记录需要维修，属于小范围维修的，及时组织修复，维修及时率100%，满意率95%以上，属于大、中维修范围或者需要更新改造的…”爱家物业未尽到合同义务，导致财产和人身安全受到威胁。2、《前期物业管理合同》第三条3、依据有关规定和合同约定。按照物业服务费的六大项内容，分别立帐，公布物业服务费收入支出情况，每半年公布一次；5、每半年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率85%以上；爱家物业至今未征询业主对物业服务意见，报修及时到位率不足30%，亦未公示过服务项目收费价目表，公布物业费收支情况，在日常管理与服务中未做到按合同约定公布物业服务费用收支情况，从赵旭、罗洋入住到现在从未见过爱家物业公布，未能及时向业主提供资金流向问题，更没有做到过每半年争取一次征询业主对物业的服务意见。另外，园区内公共区域（含电梯间）设立了广告栏，把小区内的广场出租给企业办大型活动（有录像可以证明），该商业用途均未征得全体业主同意，且收取的费用也没有向全体业主进行公示，其行为违反了合同约定，上诉人不满意被上诉人的物业服务。3、《前期物业管理服务合同》第三条（三）约定了公用设施的维修养护。唯美林语小区地面不允许停车，没有设置停车位，但是在小区内经常看到有车辆在小区内停放，均是物业擅自放行，严重影响小区正常秩序。上诉人所在小区公用路道路被占用，物业擅自缩小道路面积，导致消防车和救护车根本无法开进小区，严重影响小区的正常生活。同时园区内随意扩建、改造，随意占用小区的公共绿地，爱家物业均采取不管不问的态度。小区园区内有凉亭，原来凉亭内有石凳可以供业主休息，但是石凳被物业弄走，现在不知所踪，小区凉亭只有一个亭子，业主没有可以坐着休息的任何石凳。4、《前期物业管理服务合同》第三条（四）中约定，爱家物业应当协助维护公共秩序，爱家物业未尽到合同义务。物业服务合同中约定：“住宅区主出入口24小时设置执勤岗，对重点区域、重点部位每日至少巡查四次；。对进出住宅的劳务人员实行临时出入证管理，对来访人员实施盘查制度。”，但爱家物业安排的执勤岗人员不负责任，任何人均可出入，不问身份、不问是否该小区人员，而且值班保安在白天还会睡大觉，形同虚设。5、爱家物业收费许可证和服务资质均已经于2018年11月30日过期。6、前期物业合同和房产局备案合同不符，属于无效合同，涉嫌合同欺诈。前期物业合同第七条2中实行包干制的盈余或者亏损均有乙方享有或者承担，乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。但是实际服务过程当中，乙方总以人手不够，费用不够为由，降低服务标准。如：保安配备少，年龄大（均已经超过合同签订内容中保安年龄35周岁，保洁45周岁限制）不能按照合同中约定每天清扫楼道两次，小区保安形同虚设，工作时间睡觉等等。合同附件一中物业工程明细，商业用房面积1166.03平方米，物业和业主签订合同中商业用房面积为3622.48平方米，二者严重不符，属于篡改合同，属公文造假，主张合同无效。而且物业把公建当成商业用房出租获取非法利润（本应属于业主的收益被物业截留）。7、根据《鞍山市普通住宅区物业服务收费等级标准》（鞍山市住建委官方网站文件，下均称等级标准)，收费标准中明确具体费用应达到什么标准。爱家物业服务有限公司属于三级资质，根据《鞍山市普通住宅区物业服务收费等级标准》，如果其提供服务都达标应收物业费0.8元/平方米，然而其提供服务不但不达标，而且收费标准远高于0.8元/平方米，达到1.5元/平方米。8.爱家物业人员配备资质存在严重问题：年龄超龄、身高不达标、健康证、保安证不全、中控无消防证、维修人员无资格证，有无犯罪前科？投标时文件写明：保安年龄35周岁以下，身高1.75米以上，保洁年龄40周岁以下，工程人员50周岁以下，与实际情况严重不符。物业实际提供服务与备案提供服务标准不相符，详见物业招标文件。9、爱家物业服务有限公司在社保局缴纳社保人数低于合同要求配备人数。此行为或违反《前期物业合同》（小区物业工作人员数量低于合同规定人数)，或违反国家法律（从业人员必须全员缴纳社保）。10、房屋渗漏物业不能及时修好损坏的房屋公共区域，造成室内漏雨，影响居住，在遇到雨雪等天气时家人无法入睡，房间一直闲置，无法正常使用，造成屋内用品损失，推诿拖延6年。11、园区广告、灯箱广告、电梯广告取水点（天天一泉）未经业主同意、未招标、未公示擅自进入园区，全体业主的资产被物业随意支配，收益任意花销。哪里有管家权限如此之大？12、园区消防通道不畅。消防门长期锁闭，门锁生锈，未配备消防专用门（见图片），一旦发生火情无法打开，危及全体业主生命安全。按照消防相关规定，消防栓内需常年有水，并且在发生火灾时不需另行开关给水，任何人在消防栓末端都能直接使用（有水)，园区消防栓内无水（有多段相关视频)，物业说着火现开。车库、楼道均未配备灭火器（严重违反《消防安全法》)，大量业主向物业反映，物业均已整改搪塞，物业入驻10年来，从未有任何整改。13、地、地下车库不开空气循环库门经常敞开，业主安全无保障，车库无应急灯，遇突发停电，漆黑一片，业主安全无法保障，跟物业多次提出，未整改。楼道配电箱大门损坏.无人维修锁闭，内有220伏电源，危及未成年人生命安全。保安值班期间睡觉，园区大门敞开，无法控制外来人员进出，有严重安全隐患。(见视频）14、园区绿化未达标，标准是30%，绿地未达到30%，有业主圈地占用公用面积，物业不管不顾，未尽到物业责任，应承担相应后果。15、小区开发商为李兆彦，物业公司受益人也是李兆彦（和李影为共同受益人)。《国务院物业管理条例》第24条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业”。（3万平以上强制招投标）。实际控制人和受益人相同，属违反合同法情形之一（违反合同法52条（三)，以合法形式掩盖非法目的）。16、《前期物业服务合同》之附件3中第10条：电脑网络线移动联通电信，实际上物业禁止移动网络进入唯美林语小区。与合同不符。17、《物业管理条例》第三十五条约定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产、安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。现原告没有按照合同约定的义务履行合同，不仅使小区环境未达到舒适生活的标准，而且因为疏于管理，导致赵旭、罗洋的人身、财产、安全受到严重威胁。因双方签订的物业合同系双向合同，爱家物业按合同约定提供合格完善的物业服务，赵旭、罗洋缴纳物业费用，现爱家物业并未按照合同约定提供合格完善的物业服务，严重降低了物业服务质量，给赵旭、罗洋及家庭造成了极大的精神困扰及经济损失。赵旭、罗洋应当不缴纳或者按其提供的物业服务程度进行缴纳。备注：物业给赵旭、罗洋造成的直接经济损失，至今一直未得到赔偿，如今物业用不道德的手法拖支今天，从现在开始我要求物业把直接经济损失36000元和误工费精神损失费20000元合计56000元一并补偿。我相信鞍山市中级人民法院会给我们小小的老百姓一个公平公正的判决。爱家物业辩称，服从一审判决。爱家物业向一审法院起诉请求：一、判令赵旭、罗洋支付拖欠的2017.8.1-2019.7.31的物业费6923元，滞纳金690元，合计：7613元；二、判决赵旭、罗洋承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：爱家物业为唯美林语小区的物业服务公司，赵旭、罗洋系唯美林语小区业主，在该小区有两套房屋。其中一处房屋房籍号为42-108-52-1062，建筑面积为49.65平方米平方米、另一处房屋的房籍号为42-108-52-1052号，建筑面积为142.67平方米。爱家物业与赵旭、罗洋签订《前期物业服务合同》两份，约定爱家物业对赵旭、罗洋居住的小区提供前期物业管理，每月1.5元/平方米。自合同签订起，爱家物业对小区实施了保洁、绿化、保安等管理及服务。2017年8月1日至2019年7月31日期间，赵旭、罗洋未交纳物业费用。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。爱家物业与赵旭、罗洋签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。爱家物业自业主入住起，按合同约定为唯美林语小区提供了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，赵旭、罗洋应按合同约定履行交纳物业费的义务。根据物业合同中约定的物业费每平方米1.5元/月。赵旭、罗洋欠缴时间为2017年8月1日至2019年7月31日期间，共计24个月。赵旭、罗洋应缴纳物业费为1.5元/月/平方米×24个月×49.65平方米=1787元。1.5元/月/平方米×24个月×142.67平方米=5136元。共计：6923元。故该院对爱家物业要求赵旭、罗洋缴纳6923元物业费的诉讼请求，予以支持。关于爱家物业主张赵旭、罗洋支付滞纳金690元(按总额30%计算)一节。该院认为，爱家物业与赵旭、罗洋双方约定以欠费总额的30%支付滞纳金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持。关于赵旭、罗洋辩称提出的爱家物业提供的物业不到位，不符合约定，所以不缴纳物业费一节。若爱家物业提供的物业服务业主不满意业主可通过召开全体业主大会，成立业主委员会的形式与自己选聘的物业公司签订合同，不建议采用以不缴纳物业费的方式主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、赵旭、罗洋于判决发生法律效力后十日内给付爱家物业2017年8月1日至2019年7月31日期间房籍号为42-108-52-1062和42-108-52-1052房屋的物业费共计6923元；二、驳回爱家物业其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元（爱家物业已预交50元)，由赵旭、罗洋承担。二审中，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。赵旭、罗洋提交的证据是：照片一组，欲以证明小区消防存在隐患，物业公司从未整改解决，高层消防栓无水，地，地下车库消防喷漆系统无水共区域无消防器材，强电箱门敞开，物业公司一直没有整改。爱家物业质证认为，强电归电业局负责，消防定期巡检，如有问题会进行维修。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，赵旭、罗洋与爱家物业签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照协议约定履行各自义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。物业公司在为业主所在小区提供服务是一个持续的过程，如果服务中存在一般瑕疵或者不能达到令赵旭、罗洋满意的程度，赵旭、罗洋可以向物业公司提出改进意见，也可以通过向成立后的业主委员会、业主大会提出。同时，物业服务质量事关所有业主切身利益，如果物业公司在服务中不存在不履行物业服务合同，或者服务中存在重大瑕疵等情形，个别业主以个人评判标准拒绝交纳物业费的同时，仍然享受了物业公司面向全体业主提供的公共服务，那么对其他已经交纳物业费的业主则明显不公平。关于赵旭、罗洋上诉中所列举的爱家物业在服务中存在的一系列问题。一审法院对爱家物业请求违约金部分未予支持，也是对爱家物业在履行合同义务中存在的瑕疵进行的处理。如果赵旭、罗洋认为消防设施等隐患系爱家物业造成，可以向有关部门反映。赵旭、罗洋以上述理由拒绝交纳物业费，无法律依据，本院不予支持。综上所述，赵旭、罗洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵旭、罗洋负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 许爱军审判员 张 雪二〇二一年二月二十四日书记员 王 娇