浙江省台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1004民初3935号原告：浙江稠州商业银行股份有限公司路桥金清小微企业专营支行，住所地：台州市路桥区金清镇建设路**。负责人：徐志明，行长。委托诉讼代理人：冯懿，浙江利群律师事务所律师。委托诉讼代理人：张栩溢，浙江利群律师事务所实习律师。被告：梁永建，男，1983年12月6日出生，汉族，住台州市路桥区。委托诉讼代理人：赵森林，台州市路桥区金清法律服务所法律工作者。被告：汪文伟，女，1986年6月24日出生，汉族，住台州市路桥区。第三人：泮妙增，男，1966年4月11日出生，汉族，住台州市路桥区。第三人：梁玉琴，女，1967年11月21日出生，汉族，住台州市路桥区。第三人共同委托诉讼代理人：王荷飞，台州市路桥区蓬街法律服务所法律工作者。原告浙江稠州商业银行股份有限公司路桥金清小微企业专营支行与被告梁永健、汪文伟、第三人泮妙增、梁玉琴债权人撤销权纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月25日公开开庭进行了审理；因案情复杂，依法适用普通程序，于2020年12月18日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告浙江稠州商业银行股份有限公司路桥金清小微企业专营支行的诉讼代理人冯懿、被告梁永健的诉讼代理人赵森林、第三人泮妙增、梁玉琴的共同诉讼代理人王荷飞均到庭参加诉讼，被告汪文伟经本院传票传唤均无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告浙江稠州商业银行股份有限公司路桥金清小微企业专营支行向本院提出诉讼请求：1.判令撤销两被告与两第三人之间签订的编号为×××09、0420191121007的《房地产买卖合同》；2.判令两被告与两第三人配合办理将上述不动产恢复为两被告共同所有的变更登记手续；3.判令两被告承担原告行使撤销权所支付的律师费用10000元；4.本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实与理由：原告起诉两被告及案外人颜勇能金融借款合同纠纷一案经贵院审理并于2020年4月28日作出（2020）浙1004民初1121号民事判决，判决两被告偿还原告借款本金共计1000000元及相应的利息，案外人颜勇能承担连带偿还责任。该判决生效后，原告于2020年7月1日向台州市路桥区人民法院申请执行，但因被告梁永健、被告汪文伟及案外人颜勇能暂无财产可供执行，原告的债权至今未能实现。经调查，原告发现两被告与两第三人于2019年11月21日签订了编号为×××09、0420191121007的《房地产买卖合同》两份，将坐落在台州市路桥区金清镇环西三路488号春江名园6幢2-2202的房产、车位及地下储藏室过户到两第三人名下，致使两被告偿债能力明显下降。原告认为，两被告转让房产逃避债务的行为，严重损害了原告的合法权益。综上请求法院支持原告的诉讼请求。被告梁永健辩称，对与原告之间的债权债务关系无异议。但被告将不动产转让给第三人，主观上并不存在恶意，因被告受台风及疫情影响，企业经营发生困难，转让财产仅为盘活资金，用于生产经营。被告转让不动产的实际对价为1500000元，并不存在以明显低价的转让行为，此对价符合当时的市场价格。被告汪文伟未作答辩，亦未提交反证。第三人泮妙增、梁玉琴辩称，原告主张撤销权无法律依据，第三人并不存在恶意，且不存在明显低价受让案涉不动产的行为，不动产的实际交易金额为1500000元，不动产登记中心备案登记的合同金额1060000元系双方为了办理过户手续而写，第三人也已实际支付1500000元的房款，不动产的物权也已变更至第三人名下，故原告主张撤销不动产交易行为无法律依据，请依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理，查明事实如下：2019年6月12日、同年11月7日，被告梁永健、汪文伟经案外人颜勇能担保分别向原告浙江稠州商业银行股份有限公司路桥金清小微企业专营支行借款800000元、200000元，借款期限均至2020年6月10日。因两被告未按约偿还借款本息，案外人颜勇能亦未履行保证义务，原告于2020年3月24日向本院提起诉讼，本院于2020年4月28日作出（2020）浙1004民初1121号民事判决，判决本案被告梁永健、汪文伟于判决发生法律效力之日起十日内偿还本案原告浙江稠州商业银行股份有限公司路桥金清小微企业专营支行借款本金800000元及截至2020年3月23日的利息4534.29元，并支付按本金800000元按合同约定利率自2020年3月24日起计算至生效判决确定的履行之日的利息（以月2%为限）；本案被告梁永健、汪文伟于判决发生法律效力之日起十日内偿还本案原告浙江稠州商业银行股份有限公司路桥金清小微企业专营支行借款本金200000元及截至2020年3月23日的利息1340.01元，并支付按本金200000元按合同约定利率自2020年3月24日起计算至生效判决确定的履行之日的利息（以月2%为限）。案件生效后，原告向本院申请强制执行，本院于2020年7月1日受理了执行申请。2019年11月21日，被告梁永健、汪文伟与第三人泮妙增、梁玉琴签订了编号为×××09、0420191121007的《房地产转让合同》，约定：被告梁永健、汪文伟将坐落在台州市路桥区金清镇环西三路488号春江名园6幢2-2202的住宅、地下室车位586号及地下储藏室266号以106000、地下室车位**及地下储藏室**以1060000元的价款转让给第三人泮妙增另查明，2019年11月16日，被告梁永健、汪文伟与第三人泮妙增经中介方台州市路桥美庭房产中介事务所签订了一份《房地产买卖合同书》，约定：被告梁永健、汪文伟将坐落在台州市路桥区金清镇环西三路488号春江名园6幢2-2202的房产、地下室车位586号及地下储藏室266号以1500000元价款、地下室车位**及地下储藏室**以1500000元价款转让给第三人泮妙增00元待办理好不动产产权证后通过银行按揭贷款15个工作日内付给卖方，房产于最后一次付清房款时交付；双方承诺过户时的合同价格仅作过户之用，真实买卖价格及各条款均按本合同为准，美庭房产中介代办过户，代办手续费叁仟元整。2019年11月17日，第三人泮妙增通过浙江泰隆商业银行股份有限公司台州路桥金清支行向被告梁永健的中国农业银行台州金清支行分3次转入400000元、200000元、100000元，共计700000元，并备注为购房款。2019年12月2日，第三人泮妙增、梁玉琴与中国邮政储蓄银行股份有限公司台州市路桥区支行签订编号为33015656119121868645的《个人购房／购车借款及担保合同》，约定：借款人向贷款人贷款800000元用于购买坐落在台州市路桥区金清镇××路××号××幢××房××室××号××号××室，贷款期限为180个月，自2019年12月2日至2034年12月2日，还款方式为按月等额本金，并以上述不动产作为抵押；借款人授权贷款人将贷款资金直接从第三人泮妙增账户划付至被告梁永建中国银行账户6228********。2019年12月4日，上述贷款800000元转入被告梁永建上述账户。第三人自2020年1月起归还贷款，其中2月份、3月份用于归还贷款的款项由汪佳佳、汪海苹转入，4月至8月的款项由第三人泮妙增自行柜面存入。再查明，第三人泮妙增系被告汪文伟的舅舅，汪佳佳、汪海苹系被告汪文伟的姐妹。原告为本次诉讼支付律师代理费10000元。上述事实，有原告提交的本院（2020）浙1004民初1121号民事判决书、本院（2020）浙1004执2617号受理案件通知书、《房地产转让合同书》、不动产登记情况查询结果证明书、律师代理费发票，被告梁永建提交的中国农业银行的流水明细，第三人提交的《房地产买卖合同书》、中介出具的证明、中介费收据复印件、泰隆银行的结算业务委托凭证、《个人购房借款及担保合同》、中国邮政储蓄银行个人贷款受托支付转账凭证、泮妙增的中国邮政储蓄银行的流水明细及原、被告、第三人的当庭陈述等所证实。本院认为，民事主体的合法权益受法律保护。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，撤销权是指当债务人放弃对第三人的债权，实施无偿或以明显不合理的低价转让财产而有害于债权人的债权时，债权人可以依法请求法院撤销债务人所实施的行为。本案中，原告认为两被告转让案涉不动产后偿还债务能力明显降低，且两被告与两第三人之间的不动产交易系虚假的，造成原告的债权无法实现，故应当撤销两被告与两第三人的交易行为。被告梁永建及两第三人均认为案涉的不动产交易真实有效，双方实际的交易对价为1500000元，并不存在低价让受的行为。经审查，本院认为本案的焦点问题在于1.两被告与两第三人的交易行为是否真实；2.是否存在明显不合理的低价。针对焦点问题1，两被告与两第三人存在两份金额不一的不动产交易合同，于不动产登记中心备案的2019年12月21日的合同金额为1060000元，另于2019年12月16日自行签订的合同金额为1500000元，对于此两份合同，被告梁永建及两第三人均表示于不动产登记中心备案的合同仅为办理过户需要，双方实际系以2019年12月16日签订的合同履行。经审查，根据原告款项实际支付日期及金额，第三人泮妙增确系按2019年12月16日签订的《房地产买卖合同书》约定支付了首付款700000元，尾款800000元亦通过银行受托支付的方式支付给被告梁永建；另，根据第三人提供的首付款700000元的款项提取凭证及本院调取的第三人泮妙增的房贷还款凭证，第三人的首付款均来源于自有的银行存款，首付款的来源及支付均不存在虚假或不合理的情形，后续房贷的还款虽存在可疑之处，但两第三人对此亦作了合理说明，故综上，本院认为，两被告与两第三人的不动产交易客观真实，系双方的真实意思表示，应为有效。针对焦点问题2，转让价格达不到交易时交易地的指导价或市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。案涉的不动产交易金额为1500000元，包括143.1㎡的住宅、地下室车位及地下储藏室，因各方均未申请对案涉不动产进行评估，对住宅内、地下室车位及地下储藏室行评价，经本院实地走访及询价，不考虑装修因素，交易时案涉小区住宅的每平方米市场均价在10000元-11000元区间，车位100000元左右，储藏室几万元不等，各方当事人对本院询价金额均认可，本院取价格区间的平均值估算，住宅按10500元/㎡计算为1502550元，车位计100000元，储藏室计50000元，合计1652550元，两第三人购置案涉不动产的金额并不存在明显的不合理的低价；即使住宅按最高额11000元/㎡估算，住宅计1574100元，车位计100000元，储藏室计100000元，案涉不动产的总价为1774100元左右，购置价格亦未低于最高价的百分之七十，故两第三人并不存在以不合理的低价进行恶意交易的行为。综上，本院认为，原告主张两被告与两第三人之间不动产交易系虚假交易的意见，与事实不符，本院不予采信。现原告要求撤销两被告与两第三人的不动产交易行为，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告浙江稠州商业银行股份有限公司路桥金清小微企业专营支行的诉讼请求。案件受理费14790元，由原告浙江稠州商业银行股份有限公司路桥金清小微企业专营支行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 长  陈小龙人民陪审员  江巧燕人民陪审员  金玉锃二〇二一年二月三日法官 助理  杨 阳书 记 员  陈 铮附件：本判决所依据的相关法律和法条《中华人民共和国合同法》第七十四条债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被7理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。浙江省台州市路桥区人民法院上诉案件交纳诉讼费用通知书（2020）浙1004民初3935号浙江稠州商业银行股份有限公司路桥金清小微企业专营支行、梁永建、汪文伟、泮妙增、梁玉琴：原告浙江稠州商业银行股份有限公司路桥金清小微企业专营支行与被告梁永建、汪文伟、第三人泮妙增、梁玉琴债权人撤销权纠纷一案，若你（你单位）对本判决不服，提起上诉的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交诉讼费用14790元，并在提交上诉状时一并预交，上诉期满七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。上诉案件缴费账号将在你（你单位）提交上诉状时另行通知。特此通知。二○二一年二月三日