江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终271号上诉人（原审被告）：南京恩利体育文化发展有限公司，住所地南京市秦淮区长白街******。法定代表人：徐翛然,该公司总经理。委托诉讼代理人：郑胜春，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：张献捷，国浩律师（南京）事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京银桥国际生活广场有限公司北银桥市场分公司，住所地，住所地南京市栖霞区迈皋桥街道和燕路****iv>负责人：王围,该公司经理。委托诉讼代理人：秦道河，公司经理。上诉人南京恩利体育文化发展有限公司（以下恩利公司）因与被上诉人南京银桥国际生活广场有限公司北银桥市场分公司（以下简称银桥公司北银桥分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初4737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员殷源源独任审理于2021年2月2日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。恩利公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项、第四项、第五项；2、改判一审判决第一项为上诉人与被上诉人双方签订的《房屋租赁合同》于2020年6月16日解除。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院对2020年6月16日由周明明、被上诉人代表王春亮之间达成的协议认定有误。该协议为周明明与王春亮双方就涉案房屋转租达成的调解协议。(一）调解协议中确定了以下事实：1.徐翛然作为上诉人代表签字，证明了“原房客”的独立法律地位；2.被上诉人对于房屋转租的事实至少在2020年6月16日已经知情;3.协议抬头的“当事人”为周明明、王春亮（被上诉人代表），表明了该协议以书面形式约束周明明与被上诉人之间的权利义务关系；4.协议落款中上诉人同被上诉人签字于同一行，其与周明明之间无任何代理或者合伙关系。(二）调解协议中约定了以下内容：周明明承诺将履行向被上诉人支付2020年5月至8月的房租，并且该协议中并未有任何约定上诉人权利义务的内容，在周明明违约未能履行支付租金义务的时候，违约责任也由周明明一人承担，上诉人既非周明明的担保人，也不是周明明的被代理人，在被上诉人已经同意当期的租金债务的履行由周明明承担后，无权向上诉人主张租金支付。根据该协议，上诉人不承担任何协议约定的权利义务，也不应为协议未能履行承担任何违约后果。二、一审法院适用法律错误。一审法院认为周明明违约行为的后果应当由上诉人承担，缺乏法律依据。在2020年6月16日前，根据《房屋租赁合同》约定，上诉人应当向被上诉人支付2020年8月31日前的房租，但根据周明明同被上诉人之间签订的调解协议，上诉人已经将该债务转让给周明明，并且获得了债权人即上诉人的同意，符合《合同法》第八十四条规定的债务转让条件。根据王春亮同周明明签订的调解协议内容，对于5月至9月的租金约定属于经被上诉人同意的债务转让行为，上诉人既没有证据证明周明明是上诉人代理人，又无证据证明上诉人对周明明的履约进行担保的情况下,一审法院认为“周明明违约行为的后果应当按原合同履行”是明显的法律适用错误。同时，被上诉人早已在2020年4月14日之前知晓房屋的承租人变更为周明明，并向上诉人索要周明明的身份证件，之后也直接向周明明索要房租，上述事实足以证明在双方于2020年6月16日签订调解协议之前，被上诉人已经在实际履行其与周明明之间的租赁合同。三、一审法院遗漏诉讼参与人。根据《江苏省高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十条规定，对因租赁房屋转租合同产生的纠纷，人民法院应当通知出租人作为第三人参加诉讼。上诉人与被上诉人均认为房屋已经转租给第三人周明明，一审法院也认定上诉人与周明明之间构成转租关系，故一审法院应当行使职权，追加次承租人周明明为第三人。一审法院未予追加，属于遗漏当事人。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。银桥公司北银桥分公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。银桥公司北银桥分公司向一审法院起诉：1、判令双方签订的《房屋租赁合同》自起诉之日起解除，并将房屋交还给银桥公司北银桥分公司；2、判令恩利公司支付拖欠的5月、6月房屋租金75834元，并承担自7月1日起按月租金37917元标准至返还之日止的占用费；3、判令恩利公司支付逾期未交付租金的滞纳金，按每天所欠租金的5%计算至恩利公司交付全部租金之日止；4、判令恩利公司按合同约定支付违约金75834元；5、判令恩利公司租赁保证金35000元不予返还；6、判令恩利公司结清欠缴的水电费3768.3元（截止2020年6月15日）；7、本案诉讼费用由恩利公司承担。一审法院认定事实：2017年10月10日，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定由银桥公司北银桥分公司将坐落于南京市和燕路251号北银桥市场二楼，面积848平方米房屋（场地）租赁给恩利公司使用。租期自2017年10月10日起至2022年11月30日止。免租期为2017年10月10日起至2017年11月30日止。2017年12月1日至2019年11月30日，每年租金43328元；2019年12月1日至2021年11月30日，每年租金454994元；2021年12月1日至2022年11月30日，租金477744元。租金支付方式，每期3个月，提前15天支付下一期租金。水电气费用由实际使用人负担。违约责任：其中（六）乙方不按约定支付租金，但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按壹个月房租向甲方支付违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金。该合同签订后，银桥公司北银桥分公司交房，恩利公司承租。2017年12月12日，恩利公司向银桥公司北银桥分公司交纳35000元保证金。至2020年5月份之前，双方未发生纠纷。恩利公司也未欠租。2020年4月份左右，恩利公司将涉案房屋转租给案外人周某。恩利公司未及时交纳2020年5月份之后的租金，双方发生纠纷。2020年6月16日，银桥公司北银桥分公司方总经理助理王某、恩利公司法定代表人徐翛然、周某三方在派出所协调下达成协议：1、周某本人承诺在2020年6月18日先付一个月房租37917元给北银桥市场方王某，在6月30日付23000元。在7月15日前补齐6月份房租即所欠的水电费，在7月20日付7月和8月的房租交给北银桥方王某。在本协议履行期间，双方不再为此事再发生纠纷。否则一切后果由违约方承担。后期房租按合同履行。本协议为一次性调解，双方签字生效。该协议签订后，周某并未兑现承诺。银桥公司北银桥分公司遂向一审法院提起诉讼。庭审中，双方当事人对此协议有不同理解。银桥公司北银桥分公司认为，其发现恩利公司未交纳房租，且将房屋转租给了周某，于是找到恩利公司。恩利公司将周某召集到一起，三方协调。周某承诺替恩利公司交纳房租，后期继续按原合同执行，依然由恩利公司承租，并未与周某另外签订合同。而恩利公司认为，恩利公司已经将房屋转租给周某，三方签订的协议也证明恩利公司已经退出合同，由周某与银桥公司北银桥分公司建立新的租赁关系，银桥公司北银桥分公司与恩利公司租赁合同已经解除。银桥公司北银桥分公司陈述，目前涉案房屋已空置，内有健身器材等物品。上述事实，有银桥公司北银桥分公司提供的租赁合同、付款凭证、栖霞公安分局调解协议书、当事人陈述等证据证实。一审法院认为，首先双方签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，并无违反国家法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照协议约定的内容全面正确地履行各自义务。本案恩利公司应当按合同约定在下期租金交纳时提前15天向银桥公司北银桥分公司交纳，但恩利公司并未及时交纳。恩利公司将涉案房屋转租时也未通知银桥公司北银桥分公司，双方合同明确约定，转租时应当经出租方书面同意，而恩利公司并未提供证据证明银桥公司北银桥分公司同意其转租行为。双方发生纠纷在派出所协调时达成协议，该协议内容并未明确约定双方租赁合同终止，只是由次承租人周某代替恩利公司承诺支付房租，双方后期继续按原合同履行。但周某也未支付房租，周某违约行为的后果应当由承租人恩利公司承担。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。鉴于恩利公司擅自转租，银桥公司北银桥分公司并未同意,故银桥公司北银桥分公司提出解除合同，本院予以准许。解除合同时间以本庭辩论终结时间为准，即2020年9月8日为合同解除日。银桥公司北银桥分公司要求恩利公司支付房租的请求，本院予以支持。恩利公司应当交纳2020年5月1日起至2020年9月8日止的租金，按年租金454994元标准计算，即159559.5元（454994元／年÷365天×128天）。同时，为减少损失进一步扩大，恩利公司应当自收到判决书之日起5日内腾空房屋并交付给银桥公司北银桥分公司。如恩利公司逾期腾房，则应当按照年租金标准454994元支付房屋占有费至实际交房止。关于银桥公司北银桥分公司主张滞纳金、违约金、保证金问题。对此，本院认为，恩利公司迟交租金属于违约行为，应当承担违约责任。双方合同约定逾期迟交租金，收取对方一个月租金，又约定租金每逾期一天交纳，收取月租金5%的滞纳金，系重复计算。本庭按其较高标准执行，即承担一个月租金的违约金37917元。因银桥公司北银桥分公司并未提供其实际损失超过违约金，故恩利公司交纳的保证金35000元应当退还给恩利公司。另，关于银桥公司北银桥分公司主张的水电费等，因未提供相应票据，本案不作处理。待银桥公司北银桥分公司实际交纳后凭票据与恩利公司结算。恩利公司交纳的35000元，本案亦不作处理。如双方协商不成，可以再行起诉。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、双方签订的《房屋租赁合同》于2020年9月8日解除；二、南京恩利体育文化发展有限公司自收到本判决书之日起5日内腾空涉案房屋，并交付给南京银桥国际生活广场有限公司北银桥市场分公司；三、若南京恩利体育文化发展有限公司收到判决书书之日起5日内未腾空交付涉案房屋，则自逾期交房之日起至实际交房之日止，按年租金454994元标准计算支付给南京银桥国际生活广场有限公司北银桥市场分公司房屋占有使用费；四、南京恩利体育文化发展有限公司自判决生效之日起10日内支付南京银桥国际生活广场有限公司北银桥市场分公司租金159559.5元；五、南京恩利体育文化发展有限公司自本判决生效之日起10日内支付南京银桥国际生活广场有限公司北银桥市场分公司违约金37917元。一审案件受理费4109元，减半收取2054元，由南京恩利体育文化发展有限公司负担。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人恩利公司提交了以下证据：1、微信聊天记录，以证明被上诉人代表王春亮早在2020年4月14日之前就已经知晓上诉人将涉案健身房转让以及承租人变更的事实，以及恩利公司已于2020年8月份明确表明其不再租赁涉案房屋；2、通知图片一份，以证明上诉人通知其于2020年10月10前迁出，逾期不迁出房屋中物品即视为放弃，被上诉人可以直接收房。被上诉人银桥公司北银桥分公司对上述证据真实性未持异议，但认为上诉人转租必须经由其书面正式同意，诉讼前微信聊天记录不足以证明其已经同意上诉人转租；8月份微信聊天记录恰可证明上诉人认可双方之间仍然存在租赁关系，且被上诉人未同意其退租，一切均按合同履行。9月被上诉人虽向上诉人发出通知，但上诉人未予回复，也未正式办理交接手续，故房屋尚未正式交接。结合双方举证、质证意见，对上述证据的真实性、关联性，本院依法予以确认，对于关联性结合案件情况综合予以认定。本院二审另查明：《房屋租赁合同》第八条第（四）款约定，乙方（恩利公司）有下列情形之一的，甲方（银桥公司北银桥分公司）有权单方解除合同，并于10内收回该房屋（场地）：1、不支付或者不按照约定支付租金达拾日的；2、欠缴各项费用达500元的。……3、未经甲方书面同意擅自将该房屋（场地）转租、转包、转借、转让给第三人或用于联营、抵押的。南京市公安局栖霞分局调解协议书载明，“2020年6月16日在金港大厦251号顶峰健身房租房纠纷，因原房客徐翛然把健身房转给周明明，北银桥市场方没有收到房租，双方为此事报警，经民警调解双方协商共同达成如下协议……”2020年4月至8月期间，徐翛然应王春亮要求提供了周明明身份证照片，王春亮并要求徐翛然提供周明明联系方式、开店具体位置及店名。6月8日、9日期间，王春亮再次联系徐翛然，称周总没有给出明确回复，公司即将断电；徐翛然回复“我刚给他打电话了，不行就先断个两天电”。2020年8月8日，徐翛然向“北银大王总”发送微信，说明“律师意思，北银桥251号我们退租不租了，要告知你们一下。”一审判决作出后，银桥公司北银桥分公司于2020年9月29日向恩利公司发出《关于按时交还租赁房屋的函》，函件载明根据一审判决，恩利公司应将其承租的和燕路251号北银桥市场二楼848平方米的房屋，于2020年10月10日前腾空交还，否则银桥公司北银桥分公司将自行收回房屋，房屋内所有物品将视为恩利公司自动放弃，并视同垃圾予以清理，一切责任由恩利公司自行承担。关于房屋交接问题，恩利公司称其放弃室内物品，涉案房屋亦由银桥分公司上锁。银桥分公司称恩利公司需明确放弃哪些物品，并办理正式交接手续。以上事实，有调解协议书、微信记录、《关于按时交还租赁房屋的函》及笔录在案佐证。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。上诉人上诉称调解协议已将其在案涉《房屋租赁合同》中的权利义务转让给案外人周明明，调解协议虽在记载事件经过处使用“原房客”等称谓，但所载内容并未就合同权利义务转让做出明确约定，仅约定周明明承诺代恩利公司支付房租，双方后期继续按合同履行，被上诉人亦未与周明明另行签订书面合同。从双方接洽、协商的聊天记录亦可见，银桥公司北银桥分公司在合同履行出现障碍时均与恩利公司联络，恩利公司亦于之后向银桥公司北银桥分公司表明其要退租，故上诉人认为其权利义务已经概括转让给案外人的上诉理由，不能成立。案涉《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方均应依约履行。因案涉《房屋租赁合同》当事人仍为上诉人与被上诉人，故周明明逾期向被上诉人支付租金，相应的违约责任仍应由被上诉人承担。根据合同约定，如逾期支付租金超过十日的，上诉人有权单方解除合同。同时，被上诉人亦未能提供充分证据证明其转租经由被上诉人书面明确同意。在此情况下，一审认定双方合同于2020年9月8日解除、上诉人应承担一个月租金的违约金，并无不当。关于房屋交付时间问题，因被上诉人于2020年8月明确告知被上诉人不再租赁涉案房屋，上诉人亦于2020年9月29日通知被上诉人于2020年10月10日腾空房屋，逾期不迁出则视为放弃室内物品、其可直接收房，被上诉人对此亦未提出异议，故在此情况下，本院认为2020年10月10日应视为房屋交付之日，被上诉人占有使用费应相应计算至2020年10月10日。综上，恩利公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4250元，由南京恩利体育文化发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  殷源源二○二一年二月二十四日法官助理滕文欣书记员汪海燕