湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1040号上诉人（原审被告）：武汉联峰房地产开发有限公司，住所地武汉市洪山区鲁磨路**。法定代表人：刘宇辉，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：杨森，湖北金卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：李科，湖北金卫律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王世芳，女，1978年9月3日出生汉族，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：郭健雄，湖北瀛楚律师事务所律师。上诉人武汉联峰房地产开发有限公司（以下简称联峰公司）因与被上诉人王世芳商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初8114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因案情不复杂，本院决定对本案不开庭审理，并告知了当事人。本案现已审理终结。联峰公司上诉请求：1.请求撤销一审判决中第二项，改判驳回王世芳要求联峰公司承担逾期房地产初始登记违约金的诉请；2.一、二审诉讼费用均由王世芳承担。事实和理由：一、一审判决认定联峰公司超过合同约定的办理房地产初始登记的期限，与事实不符。王世芳通过公示能够知晓全部情况，但没有对公示提出任何异议，双方合同的履行条件发生了一定变更。联峰公司己依照合同约定及规划部门的要求办理了房地产初始登记，并向王世芳履行了办证、通知及提供办证资料等义务，联峰公司不应当承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。（一）武汉市东湖新技术开发区国土资源和规划局分别在2016年8月17日、2017年7月10日将汇博苑项目规划验收情况进行公示，联峰公司按照法律规定并在规划部门监督下将两次验收情况在汇博苑物业服务中心门口，即业主办理房屋交付手续处，进行了张贴公示,将项目规划条件的变更情况及原因对王世芳进行了告知。王世芳通过公示能够知晓两次规划条件公示情况，但没有对公示提出任何异议，双方合同的履行条件发生了一定变更。于是，联峰公司在规划条件变更基础上，按规划部门要求，及时申请办理了规划验收、房屋竣工验收和房屋初始登记。王世芳从收房开始，经过第二次规划核实公示等程序，并直至领取不动产资料、自行办理不动产权证，在此期间，王世芳从未提出过任何异议，以实际行为认可了房屋初始登记的时间。（二）部分业主收房后，曾于2017年4月3日在武汉市东湖新技术开发区人民法院起诉联峰公司：要求继续履行双方合同，承担逾期交房违约金。联峰公司于2017年7月10日对该部分业主提起反诉，要求王世芳承担逾期支付房款的违约责任。在法官的调解下，双方达成口头承诺：王世芳承诺其收房行为合法有效，知晓合同履行的所有条件及现实情况并表示理解，要求联峰公司放弃追究王世芳的违约责任，并完成工作直至向王世芳发放不动产资料；双方同时承诺相互谅解，不再以合同中任何条款相互主张任何权利及责任。在达成相互谅解和承诺后双方均撤诉，且在房屋竣工验收合格后，联峰公司及时办理了房屋初始登记，并向王世芳发放了不动产资料，且没有追究王世芳的违约责任，联峰公司已履行其承诺，现王世芳违反承诺，有违诚信原则。二、本案中，由于完全不可归责于联峰公司的原因，导致房屋验收和房屋初始登记时间发生变化，二审法院应依据诚实信用原则和公平原则，合理确定联峰公司的权利及义务。（一）关于规划验收变化的原因。联峰公司在申请办理汇博苑项目规划验收过程中，由于发生了双方当事人无法预见的情势变更，即虹景花园小区相邻违法建设行为以及政府相关部门对这一行为的处理未能按期到位，致使联峰公司办理项目规划验收受到影响，双方购房合同履行的基础发生变更，办理房屋初始登记时间发生变化。（二）房屋交房时公示的规划验收条件与房屋竣工验收合格时的规划条件是完全一致的，联峰公司不存在任何欺骗行为。2017年7月27日，联峰公司取得《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》，2017年8月21日，取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。一审联峰公司提交的材料中可以清楚反映，房屋交房时公示的规划验收条件与房屋竣工验收合格时的规划条件是完全一致的，即联峰公司虽在交房时未取得验收证明，但交付房屋实际已符合验收的合格条件。三、一审法院判决联峰公司承担的违约金金额过高，不符合公平正义的法制理念，即使二审法院认定联峰公司存在违约过错，也应将违约金标准进行大幅调整。本案双方合同中关于违约金的条款属于武汉市商品房买卖合同中的格式条款，合同中约定的违约金相对于本案实际情况过高，且王世芳并无任何实际损失，反而因房产获得各种增值收益，联峰公司不应按照合同约定标准承担逾期办理房地产初始登记违约金，即使二审法院认定联峰公司违约，但也应将违约金标准进行大幅调整，维护联峰公司的合法权益。王世芳辩称，该系列案件相同的生效判决在2020年有20多件生效并且已经执行，一审法院作自由裁量，降低标准。王世芳认为一审法院判决公平合理，合法有效，联峰公司的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王世芳向一审法院起诉请求：1.联峰公司支付逾期交房违约金33922.76元，计算标准为2016年8月30日至实际交房之日按照房屋总价款每日万分之二的标准，实际交房之日至2017年8月21日按照房屋总价款每日万分之零点五的标准计算违约金；2.联峰公司支付逾期办证违约金9528.87元，按照房屋总价款的百分之零点五计算逾期办证违约金。3.诉讼费用、保全费用由联峰公司承担。一审法院认定事实：一、签订合同的时间：2016年4月30日。二、合同编号：湖140418218。三、商品房项目位置、名称及房号：武汉市洪山区喻家湖路5号汇博苑小区2-2-1703。四、建筑面积：123.31平方米。五、实际支付总房款：1905773元。六、合同约定交房时间及实际办理交房手续的时间：约定交房时间为2016年8月30日，实际办理交房手续时间为2016年8月28日。七、合同约定逾期交房的违约责任：出卖人支付买受人已交付房价款日万分之二的违约金。八、合同约定逾期办理房地产初始登记的违约责任：出卖人支付买受人已付房价款百分之一的违约金。九、取得项目国有土地使用权证的时间：2008年4月8日。十、取得建设工程规划许可证的时间：2013年5月16日。十一、项目是否取得竣工验收备案证及时间：2017年8月21日取得。十二、项目取得不动产权属证明的时间：2017年11月19日取得。十三、实际取得不动产权属证明的时间：2017年11月22日取得。一审法院认为，王世芳与联峰公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。双方均应按照合同约定全面履行。关于联峰公司是否存在逾期交房的违约行为及违约责任的承担问题及联峰公司是否应承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。一审法院已经生效的同案判决已经认定，联峰公司应承担逾期交房及逾期办理房地产初始登记的违约责任。联峰公司应向王世芳支付逾期交房违约金33922.76元（1905773元×356日×0.00005，取小数点后两位数）。联峰公司应向王世芳支付逾期办理房地产初始登记违约金9528.87元（1905773元×0.005，取小数点后两位数）。联峰公司要求按照已交付房价按日万分之一计算业主收房前的逾期交房违约金的抗辩意见，因一审法院作做出的宋京颐案判决书是针对业主一直未收房的情况，不适用本案情形。此项抗辩意见不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：联峰公司于判决生效之日起十日内向王世芳支付逾期交房违约金33922.76元；二、联峰公司于判决生效之日起十日内向王世芳支付逾期办理房地产初始登记违约金9528.87元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费443元，由联峰公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，王世芳与联峰公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，各方均应按合同约定履行。联峰公司上诉称因完全不可归责于联峰公司的原因，导致房屋验收和房屋初始登记时间发生变化。因前述情形并非合同约定的免责情形，也非联峰公司在签订案涉合同时不能完全预见的情形，并不能免除联峰公司的责任。同时，即便因相邻违法建筑造成联峰公司违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，亦不影响联峰公司承担违约责任，故对联峰公司的该项上诉理由，本院亦不予支持。双方签订的《武汉市商品房买卖合同》中约定的涉案房屋交付时间为2016年8月30日，而联峰公司于2017年8月21日才取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，此时，联峰公司才符合合同约定的交付条件。联峰公司于2017年11月22日取得涉案房屋的不动产权属证明，已超过合同约定的办理房地产初始登记的期限，应当承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。联峰公司上诉称双方达成口头承诺，不再以合同中任何条款相互主张任何权利及责任。王世芳违反承诺，有违诚信原则。但其在一、二审中，均未提交充足的证据证明，应承担举证不能的法律后果。综上所述，联峰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由武汉联峰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  易齐立审判员  黄 浩审判员  鲍 刚二〇二一年二月二十四日法官助理李健伟书记员李炎