江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11331号上诉人（原审被告、反诉原告）：王艺妮，女，汉族，1990年5月25日生，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：王飞，江苏石城律师事务所律师。委托诉讼代理人：解有为，江苏石城律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄健，男，汉族，1981年3月3日生，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人:蒋斌，江苏天之权律师事务所律师。上诉人王艺妮因与被上诉人黄健租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员白文虎独任审理。本案于2021年1月12日公开开庭进行了审理，上诉人王艺妮委托诉讼代理人王飞、解有为到庭参加诉讼，被上诉人黄健经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王艺妮上诉请求：1.依法撤销一审“驳回王艺妮的反诉请求”判决，改判支持上诉人一审全部反诉请求，即被上诉人给付租金1.2万元及律师费5万元；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院错误认定黄健以现金方式向郑锦芳交付12000元，证据不足。一审中，黄健为证明以现金方式向郑锦芳交付12000元的事实，仅提供了证人汪某的证言，并无其他证据。且证人汪某陈述“事情过了这么久，谁会记得这么清楚”，然而其却清楚记得黄健向王艺妮母亲郑锦芳交付120张一百元的人民币，不符合常理。证人汪某与黄健系朋友，具有利害关系，其证言不能单独作为定案依据。2.结合生活习惯以及双方交易惯例，黄健没有向王艺妮交付12000元款项。据生活习惯，一方支付给另一方现金的，另一方应当提供收条以证明收到现金，而黄健并没有提供收条。同时根据双方交易惯例来看，双方共发生328000元的经济往来，全是通过银行转账或微信转账等形式，据此可以看出双方的交易习惯并非为支付现金。二、一审法院未支持上诉人律师代理费诉讼请求没有事实与法律依据。《房屋租赁合同》约定，双方因履行本合同发生争议的，双方应协商解决，协商不成，依法向房屋所在地人民法院提起诉讼，违约方除了赔偿合同约定的损失外，还应承担诉讼费、律师费等相关法律费用。本案中，黄健在第一期租金欠缴12000元，已经构成违约的基础上，恶意提起诉讼，妄图达到解除或终止合同的目的。王艺妮为了应诉以及向黄健人主张权利，支付5万元合理的律师费用，该费用依照合同约定应当由黄健承担。在楼梯被拆除后，王艺妮多次联系黄健，要求恢复楼梯原状，但黄健拒不配合。双方发生纠纷的时间正处在装修免租期内。王艺妮恢复楼梯仅需要几天时间，如黄健允许王艺妮恢复楼梯，不会影响黄健的正常营业，也不会存在经济损失。即使黄健存在经济损失，该经济损失系黄健拒不配合导致，系黄健自行故意扩大损失，应由其承担全部后果。一审法院以王艺妮改动楼梯给黄健造成影响为由不支持律师费，没有依据。综上，请求依法改判支持王艺妮对黄健的全部反诉请求。黄健未答辩。黄健向一审法院提出诉讼请求：1.判令黄健与王艺妮签订的《房屋租赁协议》无效；2.判令王艺妮立即支付黄健实际损失1323490.5元及违约金290000元，合计1613490.5元；3.请求判令王艺妮承担本案诉讼费用。王艺妮向一审法院提出反诉请求：1.判令黄健支付房屋租金12000元并以年利率24%为标准支付自2019年8月11日起至实际支付租金之日止的违约金；2.判令黄健支付律师代理费用50000元；3.本案诉讼费用由黄健承担。一审法院认定事实：2019年8月5日，黄健（乙方）与王艺妮（甲方）签订了《房屋租赁协议》一份，协议主要内容为：甲方同意将坐落于南京市栖霞区，建筑面积为665平方米的房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方使用；承租人承诺将案涉房屋作为棋牌用途；租赁期限为五年，租期自2019年12月1日至2024年11月30日止，2019年8月31日至2019年11月30日为装修免租期；房屋第1-2年的每年租金为580000元，第3年的年租金为728175元，第4-5年的每年租金为771866元，租金支付方式为每半年支付一次；签署协议之日，乙方支付诚意金10万元（支付第一次房租时抵扣房租），甲方交付租赁房屋钥匙当日，乙方需支付押金50000元，半年房租290000元，合计340000元，乙方将应付租金及押金汇入甲方指定的郑锦芳（王艺妮的母亲）招商银行南京城西支行账户；如乙方不能按约定时间付租金超过5日而未超过10日的，承租人应每日按应付金额的千分之三向出租方支付违约金，超过10日的，甲方有权解除本协议并向承租方追偿损失；乙方在租赁该房屋时，已经完全知悉该房屋现状（包括但不限于消防、土地证、房屋使用权、不动产权证、可使用和经营范围现状），因此乙方承诺在任何情况下，不得以上述现状向甲方提出要求或诉求（包括但不限于解约、违约、赔偿）；违约方除了赔偿合同约定的损失外，还应承担诉讼费、律师费等相关法律费用。房屋租赁协议签订后，王艺妮将案涉房屋交付给黄健，并将案涉房屋所在建筑物西北边的消防通道改造，成为案涉房屋西北边的楼梯。黄健于2019年8月5日至2019年9月23日，通过微信转账和手机银行转账方式向王艺妮转账了346360元，其中，18360元为物业费，2019年8月6日微信转账郑锦芳40000元，2019年8月7日微信转账郑锦芳10000元。同时，黄健对案涉房屋进行了装修，并购买了经营棋牌室的物品。2019年8月19日，黄健以案涉房屋为经营场所，向南京市栖霞区市场监督管理局领取了南京市栖霞区融辉棋牌室的营业执照。2019年10月27日，栖霞区综合行政执法局燕子矶中队向王艺妮开具了宁城法（2019）842573号《责令改正通知书》，并告知王艺妮的母亲郑锦芳和棋牌室经营者黄健，要求在2019年10月30日前拆除新建楼梯，恢复原样。2019年10月29日，由燕子矶街道燕子矶社区牵头，联合燕子矶街道安监科、融创玉兰公馆物业公司、小区业主代表及栖霞区综合行政执法局燕子矶中队，约谈郑锦芳，再次告知郑锦芳拆除新建楼梯并恢复原样。2019年10月31日，由燕子矶街道燕子矶社区牵头组织，联合燕子矶街道综合检查执法大队等多部门对案涉房屋新建楼梯进行拆除。此后，黄健与郑锦芳通过微信多次联系，郑锦芳提出尽快恢复消防通道，要求黄健配合施工，继续履行租赁协议；黄健则要求郑锦芳给予补偿。因双方协商处理，故黄健诉至一审法院，要求处理。庭审中，黄健表示在签订租赁合同时给付郑锦芳现金12000元，王艺妮对此予以否认。黄健主张合同无效的法律依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的规定，案涉房屋没有按照建设工程规划许可的规定建设的房屋，因此案涉合同无效，南京市栖霞区综合行政执法局出具的情况说明，对案涉房屋违章建筑这一事实做出了相关决定。在双方签订合同时，王艺妮没有遵循诚实信用原则，隐瞒搭建楼梯事实导致城管拆除，对黄健经营产生直接影响，且当时周边并没有棋牌室，黄健以高于市场租金的代价先占市场，现在由于王艺妮过错导致黄健至今无法正常营业，目前案涉房屋周围已经有其他棋牌室经营，黄健当初的合同目的已不能实现；王艺妮在收取黄健租金后当庭否认收取12000元现金的事实，故意隐瞒城管拆违时已向其告知的事实，导致案涉合同目的不能实现的过错方是王艺妮；王艺妮提出的损失不仅只有王艺妮，黄健无法正常经营也具有损失，故请求支持本诉请求，驳回反诉请求。王艺妮认为最高法院司法解释规定的是没有取得建设工程规划许可证建造的房屋出租合同无效，和严重违反规划建设的房屋出租合同无效，对于一个建筑是否合法，规划部门才是职权部门，城管局作出的责令通知书不能作为违法规划的相关依据；房屋租赁合同合法有效，在楼梯被城管部门拆除后，王艺妮及时与黄健沟通，明确告知可以为黄健恢复楼梯，黄健拒绝王艺妮采取恢复行为；即便在合同履行中一方当事人违约，法律是鼓励提倡违约方采取补救措施，守约方有义务接受，避免损失扩大；黄健多次提出不愿意继续履行合同，主要是因为黄健经营的棋牌室被小区居民多次投诉，无法正常经营，并不是因为楼梯拆除导致无法经营；黄健个人主观故意导致无法经营，而不是王艺妮行为导致无法经营，黄健主张的损失与王艺妮行为没有任何关系，黄健诉请损失金额也缺乏证据证实，不应得到支持；黄健至今未提供证据证明支付了拖欠的12000元，因此应当支付12000元并承担违约金；因黄健不愿履行合同，通过起诉拒不履行合同，导致本案发生，王艺妮委托律师，根据合同约定，应当由黄健承担律师费；租赁合同约定的第二笔租金应当在2020年5月1日前支付，到目前为止黄健没有支付，王艺妮已经通过律师函催告，但黄健仍未支付；如果黄健愿意继续履行合同，双方协商继续履行；如果黄健不愿意履行，双方考虑如何解除双方之间的租赁合同，无论哪种方式都需要黄健实事求是考虑租金及违约的问题，王艺妮不可能向黄健赔偿100多万的损失及违约金；综上，请求驳回黄健的本诉请求，支持王艺妮反诉请求。为证实向郑锦芳给予现金12000元的事实，黄健申请了证人汪某出庭作证。证人汪某当庭证实：2019年8月5日下午3点半到4点间，黄健交付了12000元现金给王艺妮母亲，王艺妮母亲将该款放到黑色的包里；当时有汪某、黄健、王艺妮母亲在场。同时当庭展示其手机转账记录，显示2019年8月6日其向黄健转款40000元、8月7日转款10000元。一审另查明，2019年1月29日，王艺妮与南京融佳置业有限公司签订了《玉兰公馆花园商品房预售合同》，购买了案涉房屋。包括案涉房屋在内的建筑物于2016年6月30日在南京市规划局领取了建字第320113201610450号《建设工程规划许可证》。案涉房屋所在建筑物的东南边，设有与一层连接的楼梯。一审再查明，2020年4月26日，南京市栖霞区综合行政执法局向一审法院出具了《关于拆除融创棋牌室楼梯的情况说明》，对拆除案涉房屋的楼梯过程作出说明。因双方各持己见，以致调解无效。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面诚实地履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，黄健与王艺妮签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，案涉房屋所在建筑物也向相关部门领取了《建设工程规划许可证》，案涉房屋属于合法建筑；虽然王艺妮将消防通道改造为案涉房屋西北边的楼梯，但王艺妮的改造行为并不能使案涉房屋成为未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，黄健也无证据证实《房屋租赁协议》约定的案涉房屋面积中包括西北边的楼梯，且无证据证实《房屋租赁协议》的内容属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种无效情形。因此，黄健与王艺妮签订的《房屋租赁协议》内容没有违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效。黄健主张《房屋租赁协议》无效，无法律依据和事实依据，一审法院对此请求难以支持。黄健要求判令王艺妮支付其实际损失1323490.5元及违约金290000元，合计1613490.5元，根据黄健在庭审中提供的证据证实，上述请求是黄健基于《房屋租赁协议》无效而向王艺妮提出的赔偿损失请求，因双方所签订的《房屋租赁协议》合法有效，且案涉房屋西北边的楼梯被行政执法部门拆除后，王艺妮也向黄健表达了尽快恢复消防通道，继续履行租赁协议的意愿，故对黄健的上述请求，一审法院也难以支持。对于王艺妮反诉黄健支付房屋租金12000元并以年利率24%为标准支付自2019年8月11日起至实际支付租金之日止的违约金的请求，黄健为此申请了证人汪某出庭作证。汪某证实黄健交付了12000元现金给郑锦芳，郑锦芳将该款放到黑色的包里。尽管上述事实只有汪某一人证实，但汪某的手机转账记录所显示的2019年8月6日向黄健转款40000元、8月7日转款10000元，与黄健提供的于2019年8月6日、8月7日微信转账给郑锦芳40000元和10000元记录截屏相吻合，王艺妮也无证据否定汪某证言的效力；结合本地区的经济收入状况，考虑到12000元数额较小，故一审法院认定黄健以现金方式向郑锦芳交付12000元事实成立，并对王艺妮上述反诉请求不予支持。因案涉房屋西北边的楼梯被行政执法部门拆除，客观上对黄健的经营造成一定影响，故一审法院对王艺妮要求黄健支付其律师代理费用50000元的请求也不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第二百一十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、驳回黄健的诉讼请求；二、驳回王艺妮的反诉请求。本诉案件受理费20285元，减半收取10142元由黄健承担；反诉案件受理费700元，由王艺妮承担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明。本案中，上诉人王艺妮认为，被上诉人黄健欠付其租金12000元。一审中，证人汪某出庭陈述2019年8月5日下午黄健给付郑锦芳现金12000元，王艺妮虽不认可，但未提出充足的理由予以反驳，且案涉协议签订后，在黄健给付30多万元押金、租金后，至本案诉讼前，王艺妮也未向对方主张该12000元租金。一审法院根据本案现有证据和实际情况，结合本地的经济收入状况，对黄健给付12000元现金的事实予以认可，并无不当。案涉租赁协议中虽然约定，违约方应当承担诉讼费、律师费等相关法律费用。但根据本案查明的事实，双方签订合同后，房屋西北边的楼梯被相关部门依法拆除，被拆除的原因无法归责于被上诉人，且对被上诉人实现合同目的造成一定的影响，故一审法院未支持上诉人要求被上诉人给付律师费的请求，亦无不当。据上，本院对王艺妮要求黄健给付12000元租金及律师代理费的上诉请求，不予支持。综上，王艺妮的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1350元，由王艺妮负担。本判决为终审判决。审判员  白文虎二〇二一年二月二十四日法官助理焦玲书记员陈晓君