江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终3735号上诉人(原审原告)：顾勇，男，1971年11月7日出生，××族，住江苏省启东市。上诉人(原审原告)：邓佳钰，女，1995年7月11日出生，××族，住江苏省启东市。两上诉人共同委托诉讼代理人：赵海健，江苏禾东律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：陆波，江苏禾东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：启东市新宏房地产开发有限公司，住所地江苏省启东市科技创业园兴龙路**。法定代表人：黄玉兵，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈海燕，上海天尚（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，上海天尚（苏州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：江苏峰度控股集团有限公司，住所地江苏省常州市武进国家高新技术产业开发区常武南路**常州天安数码城首期**(天安创新广场)****。法定代表人：骆国峰，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：曾祎，北京市盈科（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑冰洁，北京市盈科（常州）律师事务所律师。上诉人顾勇、邓佳钰因与被上诉人启东市新宏房地产开发有限公司（以下简称新宏公司）、江苏峰度控股集团有限公司（以下简称峰度公司）商品房预售合同纠纷一案，不服启东市人民法院(2020)苏0681民初2978号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾勇、邓佳钰上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：1.备案合同作为房屋买卖合同，在没有其他合同推翻的情况下，备案合同价格应该作为双方计算房价的依据。一审未采信备案价格错误。新宏公司在纠纷处理中出具的《延期交房违约金赔付协议》中记载房价也仅为1184600元。一审认定房价100万元不合常理是基于其他几份新宏公司与案外人签订的房屋买卖合同，上述合同真实性未经证实，该认定缺乏事实依据。2.一审法院对于41.54万元款项的性质没有查清。峰度公司认为其公司收取的41.54万元是新宏公司应该支付的佣金和溢价款项缺乏事实依据。新宏公司和峰度公司之间委托销售关系是其两公司之间的内部关系，与购房人无涉。购房的整个交易过程都是在新宏公司销售处完成的，峰度公司开具的发票其不清楚。3.本案其购买了两套房屋，后来把其中一套撤销了，而不是一审认定的调换。关于撤销备案的理由，顾勇作为购房人来说，只要解除备案合同完成退房即可，对于撤销备案申请上的理由并不清楚也不考虑具体书写什么内容。4.关于2018年12月5日双方签订买卖合同同时办理贷款手续并给付47万元，该事实认定错误。顾勇办理贷款的时间在2018年11月29日，办理完贷款手续意味着已完成付款义务。新宏公司辩称，商铺××幢××号购置房屋的总价格为160万元，其中41.54万元为中介服务费用，已经由顾勇直接支付给峰度公司，峰度公司已经开具了发票。后因顾勇自身原因要求更换为××幢××室。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。峰度公司辩称，案涉××号楼××室原是给工程施工方抵扣工程款的，其公司收取的41.54万元中部分款项是由峰度公司代新宏公司支付给施工方的工程款31万元，其余为销售佣金、溢价部分。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。顾勇、邓佳钰向一审法院起诉请求：判令新宏公司、峰度公司归还其购房款60万元及利息(自2018年12月7日起至2019年8月19日按同期银行贷款利率计算；自2019年8月20日起至判决确定还款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；并承担诉讼费用。一审法院认定事实如下：2018年7月30日，双方就商品房买卖事宜达成口头合意，顾勇欲购买新宏公司开发的位于本市汇龙镇瑞德广场二期商品房，2018年7月30日支付房款38万元(1次35万元、1次3万元)、8月2日支付房款33.46万元。2018年8月8日，双方补充签订合同编号为SPFY2018080304的书面商品房买卖合同一份，合同约定，顾勇购买新宏公司开发的××幢××室预测建筑面积为48.6平方米的房屋一套，约定房屋总价款为100万元，实际成交价160万元；买受人应于2018年8月2日前支付首期房款53万元，余款47万元以按揭贷款方式支付；交房时间为2019年12月30日前。合同签订当日，顾勇在房屋销售处通过峰度公司提供的峰度公司账号，现场刷卡的方式又支付41.54万元房款。峰度公司亦开具了相应发票（顾勇否认收到相应发票）。至此，顾勇三次共计支付房款113万元。2018年12月5日，双方又签订合同编号为SPFY2018120206的书面商品房买卖合同一份，合同约定，顾勇购买新宏公司开发的××幢××室变更为××幢××室预测建造面积为45.24平方米的房屋一套，房屋总价款为100万元，实际成交价160万元；付款方式为一次性付款，交房时间为2019年12月30日前。为此顾勇于12月10日支付47万元房款(此款付款路径为：顾勇用其他房屋办理按揭贷款80万元，银行将此80万元全部转入新宏公司账户后，新宏公司再将剩余33万元退给顾勇)，至此顾勇四次共支付了房款160万元。2018年12月6日，启东市住建局接受顾勇、邓佳钰与新宏公司的申请，《商品房买卖合同房买卖合同网上备案撤销申请》显示，撤销合同编号为SPFY2018080304的书面商品房买卖合同，撤销原因为“××#××换为××#××”顾勇、邓佳钰，新宏公司分别在买受人、出卖人栏签字、盖章。据此计算，顾勇认为应支付××幢××室商品房购房款为100万元。经查，峰度公司系新宏公司委托的销售案涉房屋的代理公司。顾勇为索要60万元及利息向一审法院起诉。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。本案的争议焦点为顾勇购买案涉××幢××室房屋的实际价格？顾勇主张案涉房屋的购买价为100万元，新宏公司及峰度公司认为购买价为160万元。首先，顾勇主张同时购买两套房屋，但解除备案的时间虽晚于第二套房屋合同签订的时间，但相差1天，双方协议解除至办理网上注销有个时间差，且公示中解除备案的原因为“××#××换为××#××”，说明不存在顾勇同时购买两套房屋的事实。其次，从顾勇付款时间及金额看，顾勇在2018年8月8日签订第一套房屋的买卖合同之前共计付款113万元，其中包括支付给峰度公司的41.54万元，后顾勇申请换房并于2018年12月5日签订买卖合同时又办理贷款手续并给付新宏公司47万元，说明顾勇换房时明知房价不止100万元而又给付47万元。另外该47万元是通过住宅贷款方式贷到80万元，由新宏公司退还33万元给顾勇，如果当时实际成交价为100万元，那么在新宏公司退款33万元后顾勇亦应提出异议。再次，新宏公司提供同类商品房买卖合同，合同价格均远远大于案涉××幢××室房屋的价格。顾勇支付给峰度公司的41.54万元，汇款用途为商铺购房款，峰度公司亦开具了相应金额的五张中介服务费的发票。从上述情况分析，可以说明顾勇主张的房屋实际价格为100万元是不合常理。综上顾勇诉请无事实和法律依据，一审法院不予支持。至于新宏公司、峰度公司通过上述方式进行销售的行为以及顾勇通过住宅抵押贷款用于支付案涉房款，是否涉嫌违反相关规定，由行政职能部门予以处理。关于新宏公司与峰度公司之间的《启东瑞德广场销售代理服务合同》关系不是本案审理范围，一审法院不予理涉。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条规定，判决：驳回顾勇、邓佳钰的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9800元（顾勇已预交），由顾勇、邓佳钰共同负担。二审中顾勇、邓佳钰向本院提交照片打印件一份，证明其在新宏公司电脑里拍到案涉房屋销售信息，案涉房屋明确记载房价为100万元。新宏公司质证认为对该证据真实性不予认可，其获取途径的合法性也不予认可。峰度公司对该证据三性均不予认可。本院经审查认为，顾勇、邓佳钰主张该照片系从新宏公司电脑拍摄，但未能提供拍摄的原始载体，真实性不能确认，故对该份证据本院不予采信。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，本案中，双方先后于2018年7月30日签订商品房买卖合同买卖案涉××幢××室、于2018年12月5日签订商品房买卖合同买卖案涉××幢××室，2018年12月6日，顾勇、邓佳钰与新宏公司向启东市住建局申请办理前一份合同的网上备案撤销手续，撤销原因注明：××#××室换为××#××。一审法院综合上述证据认定顾勇、邓佳钰由××#××室调换购买××#××，并无不当。顾勇、邓佳钰主张其原购买的是两套房屋，××#××室撤销原因是退房不是调换，对此本院认为，后一份合同签订时间与撤销备案时间接近，与撤销原因注明的“××#××室换为××#××”能够相印证，可以证明房屋调换的事实，顾勇、邓佳钰主张其原购买的是两套房屋与其自身签字的备案撤销申请明显矛盾，对其该项理由本院不予采纳。顾勇、邓佳钰主张实际购房款为备案价100万元，而非其已支付的160万元。对此本院认为，其于2018年8月8日签订第一份合同前付款共计113万元，已超出其主张的100万元；在申请换房签订第二份合同时又办理贷款手续继续支付房款，说明当时顾勇、邓佳钰明知尚有房款没有支付；并且在80万元贷款到账后新宏公司将超出剩余房款的33万元转至其账户，顾勇、邓佳钰当时对此并无异议。综上，一审法院根据双方实际履行情况认定房屋价款160万元并无不当，顾勇、邓佳钰在时隔一年多后向法院主张房价实际为100万元与其支付情况相矛盾，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于新宏公司出具的《延期交房违约金赔付协议》，未经双方当事人签字确认，其中记载房价1184600元为新宏公司取得的款项，不能证明房屋实际价格，本院对该项上诉理由不予采纳。综上所述，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确,本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人顾勇、邓佳钰负担。本判决为终审判决。审判长 吕 敏审判员 季建波审判员 胡 皓二〇二一年二月二日书记员 刘 杰