舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0903民初2240号 原告：绿城物业服务集团有限公司舟山分公司，住所地:舟山市定海区人民北路**丹桂园******，统一社会信用代码：913309007731241360。 负责人：洪柳，常务副总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：郑凯艇，浙江海泰律师事务所律师。 被告：舟山震洋房地产开发有限公司，住所地:舟，住所地:舟山市普陀区沈家门街道食品厂路****用代码：913309007392312530。 法定代表人：马碧艺。 委托诉讼代理人（特别授权）：朱南平，浙江明达律师事务所律师。 原告绿城物业服务集团有限公司舟山分公司（以下简称绿城物业）与被告舟山震洋房地产开发有限公司（以下简称震洋公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：请求法院依法责令被告支付物业服务费共计888395.78元（欠付期间为2019年10月1日至2020年12月31日），并支付滞纳金74998.37元（自2020年10月1日起至履行判决之日止，按日万分之三计算违约金）。事实与理由：2015年9月28日，原告与被告签订了《天海望府项目前期物业服务合同》，约定天海望府前期物业管理服务交由原告提供服务，服务期限自物业首期交付之日起满两年。如物业交付两年后仍未成立第一届业主委员会的，则合同服务期限自动延续至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。收费标准：商业用房3.5元/月·㎡,车位服务费30元/月·个。物业服务费实行先收费后服务的原则，每12个月缴纳一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬。有关拖欠物业费的违约责任，日违约金为未缴金额的0.3‰。其中纳入物业范围的己竣工但尚未出售，或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由被告全额缴纳。原告按约提供前期物业服务至今。被告系天海望府项目的开发商，其中商业用房均未出售，房屋建筑总面积为15936.11㎡，车位共115个。被告自2019年10月1日起至2020年12月31日止累计拖欠物业费888395.78元，其中房屋物业费836645.78元，车位物业费51750元，共产生滞纳金74998.37元。经原告多次催讨，未果。原告认为，双方签订的《前期物业服务合同》合法有效。原告已经根据合同履行了物业管理服务的义务，被告作为该合同的相对人，理应按上述合同约定及时支付相关费用，现被告拒不支付物业费的行为已构成违约，应承担相应违约责任。原告特根据《民事诉讼法》第118条规定起诉，请求依法判决。审理中原告补充书面意见：一、被告需对小区共有部分承担权利和义务。天海望府小区由住宅和商铺两部分组成，是一个整体的建筑区划。目前该小区已经通过竣工验收，被告作为商铺的所有权人，即便商铺因被告原因处于未交付状态，也应当对整个建筑区域内的共有部分的管理同样需要承担权利和义务。二、被告应当承担共有部分的费用。根据《天海望府项目前期物业服务合同》、《舟山天海望府物业服务合同》的相关规定，高层住宅物业费为1.68元/月·平方米，商铺物业费为3.5元/月·平方米，地下车位物业费为30元/月·个。未出售或未入住使用的空置房屋和车位，开发建设单位及相关业主应全额缴纳100%。为此，根据法律规定、合同约定及竣工图、测绘报告等，可以作出如下计算：整个小区可收费面积有以下几部分组成：地上建筑物建：地上建筑物建筑面积计90555其中高层住宅建筑面积74619.8平方米，占82.4%，商业建筑面积15936.11平方米，占17.6%；其中地下建筑物车位计750个，住宅地下车位635个占84.67%；商业地下车位115个，占15.33%。地上建筑可收。地上建筑可收取物业费物业费：74619.8平方米*12月*1.68元/平方米·月=1504335.19元；每年商铺物业费：15936.11平方米*12月*3.5元/平方米·月=669316.62元；计：2173651.81元。地下建筑可收。地下建筑可收取物业费车位：635个*12月*30元/月·个=228600元；每年商铺地下车位115个*12月*30元/月·个=41400元；计：270000元。商铺部分因被告原因导致原告一直无法实施物业管理。考虑实际情况，原告如就未管理部分的物业费用予以剔除，则被告可剔除部分的商铺物业费2173651.81元*17.6%=382562.71元，商铺地下车位物业费270000元*15.33%=41391元。剩余物业费分别为1791089.09元、228609元，由高层住宅和商铺根据建筑面积占比共同分摊。为此，被告每年应支付物业费1791089.09元*17.6%=315231.67元；228609元*15.33%=35045.76元，计：350277.43元。本案中，被告拖欠15个月物业费，应当支付物业费437846.79元。三、有关《补充协议之补充协议》约定中“商铺如启动交付”，“交付”是指商铺交付业主，根据《物业管理条例》第二十八条、二十九条、《舟山市物业管理条例》第三十六条、三十七条、《浙江省物业项目承接验收管理办法（试行）》，原、被告之间就共用部位及共用设施仅存在承接查验的权利义务，并不存在被告向原告交付房屋的权利义务。截止目前被告原因导致原告无法对商铺部分的共用部位、共用设施设备进行承接查验，无法进行物业管理。 原告主要向本院提供如下证据材料： 1.天海望府项目前期物业服务合同； 2.天海望府前期物业服务合同补充协议、天海望府前期物业服务合同补充协议之补充协议； 3.天海望府物业服务合同； 4.房屋基本信息、建筑面积测绘成果； 5.回复函； 6.天海望府承接查验协议、天海望府承接查验协议遗留问题确认单（补交）； 7.天海望府基础物业服务报表（补交）； 8.天海望府总平面布置图（补交）。 被告在审理中辩称：一、原告不能以已经终止的前期物业服务合同为依据主张权利。国务院颁布的物业管理条例规定（26条）：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。前期物业服务合同第八条也约定前期物业服务合同自物业服务合同生效之日终止。天海望府小区业主大会和业委会于2019年9月24日成立，据了解，该小区业委会已经选聘了物业服务公司，并另行签订了物业服务合同（服务期限自2020年1月1日一2022年12月31日止）。因此，前期物业服务合同已经终止。在前期物业服务合同已经终止的情形下，原告不能仍以前期物业服务合同为依据主张权利。二、天海望府商业用房及商业用房地下车位系单独封闭的区域，并没有交付给原告管理服务，且与原告曾经管理服务的住宅物业区域相分隔。震洋公司在2017年9月30日向原告移交物业的同时，向原告发出书面“告知书”，明确告知商铺及商铺地下车位暂不交付，原告对此没有异议。商铺及商铺地下车位区域一直处于单独封闭，未向原告交付，且与原告接手管理服务的住宅区域物业相互隔离。根据原告与被告于2019年5月前签订的《前期物业合同补充协议之补充协议》第三条的约定，双方已确认商铺及商铺地下车位物业没有向原告交付。三、原告方自提供前期物业服务以来，一直未对商铺及商铺地下车位进行过管理和服务。物业管理费由管理服务费用和人员工资等组成，因商铺及商铺地下车位未交付给原告实行物业管理和服务，原告并未派员对该区域进行管理和服务，不存在原告在该区域的管理、服务的费用支出和人员工资的支出。权利与义务相统一是法律的基本原则，业主或建设单位享受物业服务企业提供的物业服务，应当承担及时、足额交纳物业管理费的义务。但如果物业服务企业未履行服务和管理职能，作为建设单位或业主当然有正当理由不支付相应的物业服务费。商铺区域物业未向原告交付的原因，是2017年下半年以后，商铺区域北面祥生弘远房地产公司在实施工程建设时，由于未处理好基坑开挖的护坡，导致土体移位沉降，波及天海望府商铺北面临街地面铺装严重破损和地下管线严重破损。被告一直在与该公司进行交涉修复事宜。因该公司拒绝修复，被告已提起诉讼，现正由法院指定专门机构进行地面铺装和地下管线破损的原因鉴定。在该纠纷未处理完毕之前，被告无法向原告交付商铺区域的物业。被告未向原告交付商铺区域物业，是负责任的行为，没有损害原告的权益。如被告向原告交付商铺区域物业，地面铺装和地，地面铺装和地下管线破损均发生在商铺的公共区域负责管理并对外索赔。被告并不愿意将此责任推卸给物业公司。由于商铺及商铺地下车位未交付给原告，原告也一直未对该区域物业实行过管理和服务，被告有正当理由不支付该区域的物业服务费。四、原告与被告已就商铺及商铺地下车位物业服务费的支付条件作出了新的约定。原告与被告于2019年5月之前签订了《前期物业合同补充协议之补充协议》，在第三条中明确约定：“2019年9月30日前，商铺如启动交付，乙方应及时派遣人员进行管理，产生的费由包含在第一条约定的结算金额之中。”而第一条又约定192.5万元物业费包含了服务期限内所有未售房产及未售车位的物业费。该补充约定的物业费已经支付，双方并无争议。业根据该约定，可以理解为1.2019年9月30日前，商铺如启动交付，物业公司应派员对商铺区域物业进行管理，物业费已包含在双方约定的应付物业费之中，不再另行计算；2.2019年9月30日前，商铺未启动交付，物业公司无须派员对商铺区域物业进行管理，当然也不产生费用；3.2019年9月30日之后，商铺如启动交付，物业公司当然应当派员对商铺区域物业进行管理，物业费如何支付未作约定；4.2019年9月30日之后，商铺未启动交付，不存在物业公司派员管理商铺区域物业的问题，物业费当然也不存在支付的问题。双方在该协议中以商铺启动交付，物业公司派员进行管理作为产生物业费的前提。但是，截止到今日，商铺区域的物业既未对外销售，也未启动交付，物业公司也未派员进行管理。商铺区域临街地面铺装和地下管线破损问题，还在诉讼之中。原告催讨2019年9月30日之后的商铺区域物业费，显然没有依据。物业费实际是指物业管理服务费，是物业服务人在物业服务区域内，对相关物业实行管理和服务，而向业主收取的物业管理服务费。《最高人民法关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条明确规定，物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主应当支付物业费。根据此项司法解释规定，未提供物业服务的，业主有正当理由拒绝支付物业费。由于本案所涉及的商铺区域并不与住宅区域混杂，完全是分割的两个区域，被告并未向原告交付商铺区域的物业管理，且原告一直未对该商铺区域物业实行管理和服务，被告有正当理由拒绝支付商铺区域物业费。综上，震洋公司认为，原告的主张不仅没有法律及合同依据，也没有已提供了管理服务、已产生相关费用的事实依据。在商铺及商铺地下车位未交付给物业公司管理服务的情况下，且原告并没有对商铺及商铺地下车位区域进行过物业管理和服务，震洋公司有正当理由不支付商铺区域的物业服务费。 为此被告主要向本院提供如下证据材料： 1.前期物业服务合同（节录）及附件一、二、三、四，拟证明合同约定了物业服务质量标准； 2.告知书，拟证明震洋公司于2017年9月30日通知绿城物业公司，暂不交付天海望府项目中的商铺及商铺地下车位； 3.前期物业服务合同补充协议之补充协议，拟证明震洋公司与绿城物业公司约定了支付商铺物业服务费的条件； 4.天海望府业委会委员一览表和印章备案报告，拟证明天海望府小区业委会于2019年10月20日申报业主大会成立和业委会成员及印章备案； 5.物业主管部门审核表，拟证明政府主管部门于2019年10月24日审核准予天海望府业主大会及业委会成员备案，确认业委会选举产生日期为2019年9月25日； 6.天海望府小区商铺现状，拟证明天海望府小区商铺及商铺地下车位处于封闭状态，并未使用，也没有进行物业管理和服务； 7.民事诉状及立案通知书，拟证明震洋公司于2020年7月以相邻方工程施工损坏天海望府小区商铺临街地面及地下管线向法院提起诉讼，该案现在审理之中。 被告对原告证据质证意见：证据1、3和证据2其中补充协议真实性、合法性无异议，关联性有异议；证据2其中补充协议之补充协议及证据4、5三性无异议；对证据6、7、8未发表质证意见。原告对被告证据质证意见：证据1三性无异议；证据2真实性有异议；证据3三性无异议；证据4、5关联性有异议；证据6真实性无异议，关联性有异议；证据7关联性有异议。 经审理查明，2015年9月28日，原、被告签订《天海望府项目前期物业服务合同》，合同载明：甲方（被告）聘用乙方（原告）为天海望府项目提供物业服务；总建筑面积约130794.86平方米，其中住宅74617.02平方米、商业用房15951.37平方米、物业用房662平方米、开关站及其他436.98平方米、地下室面积3、地下室面积39127地下车位75，地下车位752个2018年9月30日前（应为2017年9月30日前）；前期物业服务期限自首期交付之日起满两年，如物业交付两年后仍未成立第一届业主委员会的，则合同期限自动延续至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之日止；在物业交付使用30日前，与甲方完成物业项目的承接查验工作......，符合物业交付使用标准的，双方办理物业交接手续；收费标准为商业用房3.5元/平方米·月，地下车位40元/个·月；纳入物业范围的已竣工但尚未出售，或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费及能耗费由甲方全额交纳。同日，原、被告签订一份《天海望府前期物业服务合同补充协议》，载明：乙方（原告）提供交付前三个月的前期介入服务工作；项目为一次性交付，交付时间暂定为2017年9月30日前，交付面积为高层住宅74617.02平方米，商业15951.37平方米，地下车位75，地下车位752个月8日，原、被告签订一份《天海望府承接查验协议》，载明：总建筑面积130794.86平方米；物业交付时间2017年10月1日前；双方于2017年8月1日至2017年8月28日对本物业共用部位、共用设施设备进行了现场检查和验收工作；甲方（被告）应于2017年9月29日前完成对上述存在问题的整改，并于2017年10月8日前再次与乙方进行复验工作；物业交接后，甲方未能解决共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产受损，应当承担相应法律责任。2019年5月15日前（接近5月15日，没有具体落款时间），原、被告签订一份《天海望府前期物业服务合同补充协议之补充协议》，第一条：原服务合同中的第九条、原补充协议中的第一、二、三、四、七、八、九、十一条所涉及的费用，双方同意合并结算，并确定金额为1925000元（该费用包含服务期限内所有未售房及未售车位的物业费），由甲方支付给乙方，该服务费用包括原服务合同第八条所约定的服务期限；第三条：2019年9月30日前，商铺如启动交付，乙方应及时派遣人员进行管理，产生的费用包含在第一条约定的结算金额中。后被告分期付清上述款项。2019年9月25日，天海望府小区依法成立业主委员会。2020年1月1日，原告与天海望府小区业主委员会签订了《舟山天海望府物业服务合同》，载明：物业总建筑面积130864.4平方米，其中商业用房15936.11平方米、商铺地下车位105个暂未交付；合同期限自2020年1月1日至2022年12月31日止；物业服务费高层住宅1.68元/月/平方米，商铺3.5元/月/平方米，地下车位30，地下车位30元/月/个纳一次，先收费后服务，于每年1月前缴纳，若逾期缴纳，应自逾期之日起支付应缴费用日万分之四的违约金。 另查明，本案争议的商业用房15936.11平方米、商铺地下车位105个，由于其中靠公路边的商业用房门口地面严重沉降等原因，被告至今未出售上述物业或未实际交付上述物业给买受人，并把上述物业用固定物单独“围栏”起来，被告一直未与原告就上述商业用房和地下车位办理物业服务管理交接手续。 又查明，该小区地上建筑除住宅和商业用房外，还有物业用房662平方米、消防监控中心60.21平方米、储藏室212.61平方米、水泵房42.09平方米、开闭所122.07平方米。绿地面积12015.51平方米，绿地率30.05%（规划要求≥30%）。住宅区域与商业区域布局相对独立，但部分设施、设备共用。 以上事实，由上述相关证据结合当事人的陈述予以证明，本院予以认定。 本院认为，本案的争议焦点为：列入整个物业服务合同范围的物业，就其中部分未实际交接服务管理的物业，物业所有人应否交付给物业服务企业物业服务费？按常理，收取物业服务费的前提条件是进行物业服务，即没有进行物业服务就无依据收取物业服务费。本案争议的目前属于被告的商业用房和商铺地下车位，至今尚未与原告办理服务管理交接手续，且处于用“围栏”封闭状态，客观上使原告无法对此进行直接的管理服务，现原告要求按原合同拟定单价计算由被告支付物业服务费，依据不足，本院根据权利与义务相对应的原则，对原告的诉求难以支持。但是，从原、被告前后签订的几份物业服务协议可以看得出，原告承接该小区进行物业服务，其范围包含商业用房及其地下车位，现被告在较长一段时间内剔除商业用房及其地下车位而不列入原告实际服务范围，有违双方订立服务协议的初衷，使原告的部分合同目的落空，被告应给予原告适当经济补偿。此外，根据整个小区的规划布局，小区的绿化面积、物业用房和其它共用设施设备，基本分布在原告服务管理的住宅区域，原告需要花费一定的费用对公共绿化和公用设施设备进行维护管理，被告应适当分担该笔费用。从《天海望府前期物业服务合同补充协议之补充协议》第一条和第三条来看，被告支付给原告的物业费也包含了商业用房及其地下车位2019年9月30日前的物业费，说明之前原、被告就商业用房及其地下车位适当支付物业费曾有过协商和兑现事实。综上，对于列入物业服务合同范围原、被告尚未交接的天海望府小区商业用房及其地下车位物业费，按缴费标准的20%由被告支付给原告为宜。至于原告诉请由被告支付滞纳金，由于被告是否应按标准缴纳物业费双方存在争议，且本院只是少部分支持，故原告此项诉请本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第一款、第七十三条、第八十条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下： 舟山震洋房地产开发有限公司酌情支付绿城物业服务集团有限公司舟山分公司天海望府小区商业用房及其地下车位2019年10月1日至2020年12月31日的物业服务费177600元，于本判决生效后十日内付清。 本案受理费减半收取3934元，由舟山震洋房地产开发有限公司承担787元，绿城物业服务集团有限公司舟山分公司承担3147元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 员  俞 辉 二〇二一年二月四日 法官助理  臧超静 代书记员  李 妮