天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0111民初10779号原告：刘冰，男，1977年7月26日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：杨怡（系原告之妻），女，1978年7月31日出生，汉族，住天津市河**。被告：徐艳，女，1978年12月22日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：李欣伟，北京盈科（天津）律师事务所律师。原告刘冰诉被告徐艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘冰的委托诉讼代理人杨怡、被告徐艳的委托诉讼代理人李欣伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘冰向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告支付2020年10月1日至2021年6月30日的房屋租金112500元；2．依法判令被告支付违约金26250元（按日租金两倍的百分之三十自2020年7月1日暂计至2020年10月14日，主张至实际给付之日）；3．依法判令被告支付原告代付的采暖费4869元；4．依法判令被告支付原告代付的物业管理费17563元；（四项共计161182元）；5．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月30日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，原告将位于天津市西青区××庄街××道××出租给被告作办公使用。双方约定：租赁期为三年，自2018年7月15日至2021年7月14日止，租赁金为12500／月，租金的支付方式为每12个月为一期支付。被告于2018年7月1日向原告支付首期租金和租方押金，此后每年的7月1日前支付下期房租。被告逾期支付租金的，每逾期一日，则按照日租金的两倍支付违约金。物业管理费、采暖费、水费、电费等费用，均由被告承担。合同签订后，被告在租赁期内逾期支付租金，本应于2020年7月1日前支付下一期租金150000元，但其仅支付了37500元，拖延支付租金112500元，已然构成违约。除此之外，被告迟迟不缴纳物业管理费、采暖费，原告只得先行垫付。此后，原告多次向被告催讨租金及物业管理费、采暖费，被告置若罔闻。综上所述，原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，原告向被告提供符合合同要求的房屋，被告应按照约定向原告及时支付租金，但是，被告却无理由不支付租金至今。由于被告拒不支付租金的行为，严重损害了原告的合法权益。徐艳辩称，被告确实在使用租赁房屋，同意适当给付租金，但应当减免未缴纳租金数额的10%至30%。不同意支付违约金。涉案房屋自交付以来，存在供暖问题，不能满足被告的使用需求，故原告存在违约，给被告造成损失。涉案房屋屋顶自2020年6月出现大面积发霉情况，墙纸大面积脱落，在被告已经支付过当月房租的情况下，原告拒不配合维修，此后被告为争取原告维修房屋，又向原告支付了三个月的租金，但原告始终不予维修，原告交付的房屋存在重大问题。对于物业管理费、采暖费，本应属于被告自行使用自行缴纳的范畴，且合同中未明确约定支付时间，原告在未通知被告的情况下，自行缴纳相应费用，给被告造成损失，损失体现在，涉案房屋地暖经杨楼供热站测温，温度不能达到天津市供热标准，其承诺在未缴纳相应费用时可以减免费用，但现在被告不能享受该减免费用的优惠条件。本院经审理认定事实如下：2018年6月30日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其所有的坐落于天津市西青区××庄街××道××号房屋出租给被告办公使用；押金12500元；租赁期限三年，自2018年7月15日起至2021年7月14日止，租金每月12500元，租金支付以12个月为一期，被告应于2018年7月1日前向原告支付首期租金和租房押金，以后每期租金的支付时间为该期起始日的15日前，即每年的7月1日前支付下期房租；租赁期限内，乙方使用该房屋产生的包括担不限于水费、电费、煤气费、暖气费、电话通讯费、有线电视费、物业管理费、车位费、宽带费及其他实际产生费用均由被告承担；如被告未按本合同约定支付租房押金、租金，每逾期一日，原告有权按日租金的两倍要求被告支付违约金。逾期十日的，原告有权解除房屋租赁关系，并要求被告支付一个月的租金作为违约金。合同签订后，被告缴纳押金12,500元。截至2020年10月14日前的租金被告已给付。2020年7月15日至2021年7月14日租金150,000元，被告于2020年6月30日给付37,500元，剩余112,500元未付。租赁房屋的物业管理费每年17,563元，2020年度的物业管理费原告实际缴纳16,100元（交十一免一），2021年度的物业管理费原告实际缴纳161,000元（交十一免一）。2020年11月15日至2021年3月15日的采暖费4,869元由原告支付。租赁物2019至2020年度、2020至2021年度的供热未达到天津市供热标准。2020年，因下雨导致涉案房屋漏水，原告已对涉案房屋的屋顶进行维修，现室内三楼楼梯上方屋顶处部分墙皮发霉、部分墙纸脱落。庭审中，被告主张涉案房屋地暖经杨楼供热站测温，温度不能达到天津市供热标准，在未缴纳相应费用时可以减免费用，但现在原告缴纳采暖费后，被告不能享受该减免费用的优惠条件。原告主张供热的问题不是原告的问题，地暖系开发商铺设，被告应当给付原告2020至2021年度采暖费4,869元。庭审中，原告要求被告给付自2020年7月1日至2021年6月30日的物业管理费，被告主张原告每年交付物业管理费的金额为16,100元，被告应当按照实际发生数额缴纳。庭审中，原告主张被告给付违约金，被告主张违约金约定过高，以112,500元为基数，按照银行业同行业间报价利率计算的自2020年7月1日至2020年12月11日的利息损失共计1,949元，违约金最高不超过上述利息的损失的30%即不应超过600元。本院认为，原、被告于2018年6月30日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应当根据合同的约定履行各自的义务。合同约定采暖费由被告承担，原告垫付了2020年11月15日至2021年3月15日的采暖费4,869元，被告应当给付原告。按照合同约定，自2020年7月15日至2021年7月14日的第三期租金150,000元，被告应当于2020年7月1日前给付，被告于2020年6月30日给付租金37,500元，剩余112,500元租金被告应当给付原告，但租赁房屋2019至2020年度、2020至2021年度的供热未达到天津市供热标准，租赁物在使用上存有瑕疵，可在应给付的租金数额上酌情予以考虑，综合实际情况，本院酌定被告给付原告租金共计109,500元。合同约定物业管理费由被告承担，被告应当给付，2020年度及2021年度的物业管理费原告实际按照每年16100元的标准垫付，被告给付原告的物业管理费应当以原告实际垫付为准，被告应当给付原告自2020年7月1日至2021年2月28日的物业管理费共计10733元。2021年2月之后的物业管理费尚未产生，合同并未约定明确物业管理费的缴纳时间和期限，原告现其主张被告给付，本院不予支持。被告未按时足额给付租金，原告提供的租赁物存在瑕疵，现原告主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百零五条、第七百零八条、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐艳于本判决生效后三日内给付原告刘冰租金共计109,500元；二、被告徐艳于本判决生效后三日内给付原告刘冰2020年11月15日至2021年3月15日的采暖费4,869元；三、被告徐艳于本判决生效后三日内给付原告刘冰2020年7月1日至2021年2月28日的物业管理费10733元；四、驳回原告刘冰其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费实际收取1,762元，由原告刘冰负担350元，由被告徐艳负担1,412元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 董 玲二〇二一年二月九日书记员 马世通附相关法条：《中华人民共和国民法典》第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。第七百零八条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。