四川省成都市青白江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0113民初1号 原告：成都怡和居物业服务有限公司，住所地：成都市青白江区大弯南路**附**。 法定代表人：李碧秀，总经理。 委托诉讼代理人：马朝明，男，公司员工。 委托诉讼代理人：郭兵，男，公司员工。 被告：成都德士顿酒店管理有限公司，住，住所地：成都市青羊区莹华寺街****/div> 法定代表人：郑华，总经理。 被告：成都德士顿酒店管理有限公司青白江分公司，住所地：，住所地：成都市青白江区大弯新河路**附**v> 负责人：吴书彬，分公司总经理。 以上二被告共同委托诉讼代理人：卢倩，四川法典律师事务所律师。 原告成都怡和居物业服务有限公司（以下简称怡和居公司）与被告成都德士顿酒店管理有限公司（以下简称德士顿公司）、成都德士顿酒店管理有限公司青白江分公司（德士顿青白江分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告怡和居公司的委托诉讼代理人马朝明、郭兵，被告德士顿公司法定代表人郑华、德士顿青白江分公司负责人吴书彬及二被告共同委托诉讼代理人卢倩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 怡和居公司向本院提出诉讼请求：1．德士顿公司、德士顿青白江分公司支付2017年4月至2018年12月物业服务费105611.8元，以及2019年1月至2020年11月物业服务费131624.6元；2．德士顿公司、德士顿青白江分公司支付滞纳金237182元；3．本案诉讼费由德士顿公司、德士顿青白江分公司承担。事实与理由：2016年1月1日，怡和居公司与德士顿公司、德士顿青白江分公司物业所在的青白江区中铁二局小区建筑区划业主大会签订《物业管理服务合同》，约定由怡和居公司对位于成都市青白江区××街道××路××号“中铁二局”小区提供物业管理服务，合同约定非住宅用房按1.45元／月／平方米交纳物业服务费。德士顿公司、德士顿青白江分公司从2017年4月1日起至2018年12月31日拖欠物业服务费共计105611.8元。2019年1月1日，怡和居公司与德士顿公司、德士顿青白江分公司物业所在地的青白江区广场中铁大厦建筑区划的中铁二局第四工程有限公司签订《物业管理服务合同》，合同约定非住宅用房按1.65元／月／平方米交纳物业服务费，德士顿公司、德士顿青白江分公司从2019年1月1日起至2020年11月30日拖欠物业服务费共计131624.6元。故诉至法院。 德士顿公司、德士顿青白江分公司辩称，怡和居公司物业收费与物业服务水平不对等，请求调整物业费用，按照0.46元/月/平方米计算，计算面积为3388.37平方米。怡和居公司请求支付滞纳金无依据，应当驳回。 本院认定事实如下：2014年6月24日，中铁二局集团有限公司社会事业管理中心第四分中心（甲方）与怡和居公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定由怡和居公司为位于成都市青白江区××镇××路××号的“广场中铁大厦”，物业类型为“办公楼”提供物业服务，物业管理期限2014年8月1日至2017年7月31日止，物业总建筑面积17064.73平方米，其中商务办公楼1幢，层数15层，建筑总面积计17064.73平方米。乙方按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用，非住宅按照1.45元／月／平方米。物业服务费用按月交纳，业主应在每月二十号至三十号交纳下一个月的物业服务费。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金按照欠费金额的每日千分之五的标准支付违约金。 2017年3月30日，中铁二局集团有限公司社会事业管理中心第四分中心（甲方、出租房）与德士顿青白江分公司（乙方、承租方）签订《合同书》，约定乙方承租成都市青白江区新河路8号中铁大厦主楼第三至六楼，租赁期限自2017年4月1日至2020年3月31日，另外自2017年4月1日至2017年5月31日计时2个月为免租期。乙方承担所有租赁房屋的物业管理费及自用的电费、水费、气费、通讯费、光纤费及一切与乙方有关的费用。乙方所承担的物管费和所用的水电气费及楼层公摊费用须按月及时交付，交付地点为甲方聘请的物业管理公司。 2019年1月1日，中铁二局第四工程有限公司（以下简称中铁二局四公司）（甲方）与怡和居公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定由怡和居公司为位于成都市青白江区××镇××路××号的“广场中铁大厦”，物业类型为“办公楼”提供物业服务，物业管理期限2019年1月1日至2021年12月31日止，物业总建筑面积19478.02平方米，其中商务办公楼1幢，层数15层，建筑总面积17064.73平方米；商业用房1幢，层数4层，建筑面积总计2413.29平方米。乙方按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用，非住宅按照1.65元／月／平方米。物业服务费用按月交纳，业主应在每月二十号至三十号交纳下一个月的物业服务费。 2021年1月19日，中铁二局第四工程有限公司出具《说明》，载明：2014年与怡和居公司签订物业服务合同，合同期限至2017年6月30日，合同期满后，仍由怡和居公司按照原合同履行物业服务。 怡和居公司分别于2017年9月、2019年8月、2019年10月、2020年5月、2020年7月、2020年12月向德士顿青白江分公司送达《德士顿欠费催缴告知单》。德士顿酒店未交纳过物业服务费用。 另查明：2015年12月29日，青白江区中铁二局小区第三届业主委员会（甲方）与怡和居公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定由怡和居公司为位于成都市青白江区××镇××路××号“中铁二局小区”，物业类型为“住宅”提供物业服务，物业总建筑面积64299.57平方米，其中住宅10幢，共计60519.6平方米，其他用房1幢3779.97平方米。 怡和居公司出具《德士顿酒店（2018.7月）》载明：物业服务费面积3388.37平方米。 以上事实有当事人身份证复印件、物业服务合同、合同书、德士顿欠费催缴告知单、说明及当事人的当庭陈述等证据在案予以佐证。 本院认为，结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对双方的争议焦点及诉讼主张评判如下： 1、案涉临街酒店是否应交纳物业服务费用的问题。 首先，德士顿青白江分公司租赁房屋位于中铁二局四公司与怡和居公司签订的《物业服务合同》划定的管理区域内，在德士顿青白江分公司与中铁二局四公司签订的《合同书》中亦明确约定“乙方承担所有租赁房屋的物业管理费……乙方所承担的物管费和所用的水电气费及楼层公摊费用须按月及时交付，交付地点为甲方聘请的物业管理公司”。因此，德士顿青白江分公司应当按照合同书的约定履行交纳物业服务费的义务。其次，德士顿青白江分公司主张其租赁的房屋与“广场中铁大厦”其余业主相对独立，自己配备了保安、保洁等各类人员，未享受也无须怡和居公司提供物业服务，不应支付物业费。对此，本院认为，德士顿青白江分公司自行聘请保安、保洁人员主要用于提升其物业范围内的安保和卫生标准，而怡和居公司则负责整个“广场中铁大厦”公共设施的维修维护、保安保洁等，德士顿青白江分公司租赁的房屋位于“中铁广场大厦”范围内，与其他业主外墙相连，消防、给排水互通，是“中铁广场大厦”不可分割的一部分。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”故德士顿青白江分公司以物业独立、无须物业服务为由拒绝缴纳物业服务费，没有事实和法律依据，本院不予支持。 2、物业费起算时间、物业费标准、物业费滞纳金。关于物业费起算时间，虽然根据合同书的约定，德士顿青白江分公司租赁期限自2017年4月1日起，另外自2017年4月1日至2017年5月31日计时2个月为免租期。但免租期并不当然免除物业服务费，怡和居公司主张物业服务费自2017年4月1日起算，本院予以支持。 物业费标准：德士顿青白江分公司抗辩应当以业主委员会签订的物业服务合同为准。虽然“广场中铁大厦”位于中铁小区的边缘，但青白江区中铁二局小区第三届业主委员会与怡和居公司签订的物业服务合同划定的管理区域内不包含“广场中铁大厦的17064.73平方米”，因此德士顿青白江分公司抗辩应当以业主委员会签订的物业服务合同为准的答辩意见依法不能成立，本院不予支持。 怡和居公司与中铁二局四公司签订的两份《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。中铁二局四公司作为“广场中铁大厦”的业主，已经根据“广场中铁大厦”的特点，区别于整个小区签订了单独的物业服务合同，德士顿青白江分公司作为租户，应当按照合同履行自己的义务，其主张变更合同的内容按照0.46元/月/平方米计算物业服务费，无法律和事实依据，本院不予支持。因此，怡和居公司主张2017年4月至2018年12月按1.45元/月/平方米、2019年1月至2020年11月按1.65元/月/平方米交纳物业费证据充分，本院予以支持。 怡和居公司主张按照3468.37平方米计算物业服务费，根据物业服务合同和合同书的约定，物业服务费应当按照租赁的建筑面积进行计算，一楼卫生间不属于德士顿青白江分公司的租赁范围，四楼搭建的厨房并未计入建筑面积，且怡和居公司出具的《德士顿酒店（2018.7月）》亦载明物业服务费面积为3388.37平方米。因此德士顿青白江分公司抗辩按照3388.37平方米计算物业服务费，有事实和法律依据，本院予以支持。经核算，德士顿青白江分公司尚欠怡和居公司物业服务费231,764.5元（3388.37×1.45×21＋3388.37×1.65×23）。 关于违约金，德士顿青白江分公司确实存在逾期交纳物业服务费的情形，但德士顿青白江分公司逾期交纳物业费的主观恶意较小，且一直在和怡和居物业协商解决物业服务费，故本院结合双方协商物业费的标准、合同履行情况、双方的主观过错程度、违约持续时间、违约所导致的后果等因素综合考虑本案具体情况，对怡和居公司的该项主张本院不予支持。德士顿青白江分公司系德士顿公司成立的分支机构，德士顿公司应当对其设立的分公司即德士顿青白江分公司以自己名义从事的民事活动承担责任。 依照《中华人民共和国民法典》第二百八十四条、第九百四十四条、第九百四十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告成都德士顿酒店管理有限公司、成都德士顿酒店管理有限公司青白江分公司于本判决生效之日起十日内向原告成都怡和居物业服务有限公司支付2016年4月1日至2020年11月30日的物业服务费共计231,764.5元； 二、驳回原告成都怡和居物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取计2,429元，由被告成都德士顿酒店管理有限公司、成都德士顿酒店管理有限公司青白江分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  肖敏 二〇二一年二月一日 书记员  卢静