江西省丰城市人民法院执 行 裁 定 书（2021）赣0981执异6号案外人：邬云志，男，1976年10月3日出生，汉族，江西省丰城市人，住所地：江西省丰城市。申请执行人：周文杰，男，1958年12月16日出生，汉族，江西省丰城市人。住所地：江西省丰城市。被执行人：周洪清，男，1974年9月27日出生，汉族，江西省丰城市人。住所地：江西省丰城市。被执行人：周云华，男，1966年10月18日出生，汉族，江西省丰城市人。住所地：江西省丰城市。本院在执行申请执行人周文杰与被执行人周洪清、周云华民间借贷纠纷一案中，案外人邬云志于2021年1月7日对本院查封被执行人周洪清名下所有的位于丰城市原小港供销社综合用地（产权证号为：丰国用（2012）2298号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人邬云志称（2020）赣0981执恢220号执行裁定书查封的被执行人周洪清名下所有的位于丰城市原小港供销社综合用地（产权证号为：丰国用（2012）2298号）及地上建筑物房产（小港镇红太阳幼儿园校区）系案外人邬云志所有，请求本院停止对位于丰城市原小港供销社综合用地（产权证号为：丰国用（2012）2298号）及地上建筑物房产（小港镇红太阳幼儿园校区）的执行，立即解除对该财产的查封。事实和理由：贵院查封的该宗土地及建筑物归案外人邬云志所有，被执行人周洪清不是该财产的所有权人，申请执行人周文杰无权要求执行案外人邬云志的合法财产。1、贵院查封的位于丰城市原小港供销社综合用地（产权证号为：丰国用（2012）2298号）早在2017年初被执行人周洪清就将其转让给了案外人邬云志，其老表金剑波也参与筹建红太阳幼儿园，后金剑波又退出，土地使用权实际由案外人邬云志一人购买所有。并于2017年1月25日先行支付土地转让款50万元，同时支付10万元过户手续费及税收费用，因该宗土地当时抵押在丰城市银行，无法及时办理土地使用权变更手续，土地仍登记在周洪清名下，2018年6月案外人将剩余土地转让款100万元全部付清，该宗土地抵押贷款已全部结清，抵押权已经消灭。案外人在等待周洪清完善土地过户手续资料后，双方于2019年下半年共同申请要求对该宗土地国有建设用地使用权进行转移登记，案外人还于当年11月6日缴纳了相关契税等费用。后由于法院查封，一直未能办理过户登记手续。2、案外人邬云志在贵院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了购买该宗土地的全部价款150万元，并于2017年3月16日在该宗土地上筹建了红太阳幼儿园，同年9月完工招生，并一直办学至今，已实际合法占有、使用和受益，依法享有排除强制执行的权利，贵院不能仅以登记的形式要件判断该不动产的权利人，因该事实所有的基础法律关系的变化与登记情况的变化往往不同步，产生登记权利主体与实际权利主体不一致，故贵院应以事实为依据，全面审查该宗土地房产的真正权利人。3、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条也作了类似规定，均认可未经登记的产权人所享有的权利。案外人已支付该宗土地的全部转让价款，建设幼儿园校区，善意取得并实际占有，仅因客观原因未及时办理过户登记手续，故贵院不能仅以登记滞后，而强制执行案外人的合法财产。4、宜春市袁州区人民法院也曾对该宗土地进行过查封执行，经案外人邬云志提出执行异议后，查明了案件的真实情况，依法作出了（2020）赣0902执异11号执行裁定书，认定案外人邬云志与被执行人周洪清在法院查封该宗土地之前就签订了土地买卖合同，并未违反法律规定，且合法有效；案外人邬云志在法院查封之前已合法占有涉案土地，并在土地上建设红太阳幼儿园校区进行经营，案外人邬云志也支付了全部土地转让款，且非因案外人邬云志自身原因未办理过户登记手续。认定了案外人邬云志系该宗土地及地上建筑物的实际权利人，享有足以排除强制执行的权益，并裁定中止对该财产的执行。案外人邬云志为支持其主张，向本院提供了土地买卖合同、收条三张、银行转账回单、合伙协议、建设工程劳务承包合同、增值税发票、完税证明、宜春市袁州区人民法院执行裁定书等证据材料。申请执行人周文杰、被执行人周洪清未进行答辩，申请执行人周文杰向本院提供2019年10月14日本院轮候查封该宗土地证据材料，被执行人周洪清未向本院提供证据。本院查明，周文杰与周洪清、周云华民间借贷纠纷一案，本院于2019年6月1日作出（2019）赣0981民初2028号民事调解书，当事人自愿达成如下协议：一、被告周洪清尚欠原告周文杰借款本金600000元、利息546000元（利息计算至2019年5月9日，后续利息以600000元为基数，先归还利息，以结欠余额按月息1.5%计算至借款本息全部还清之日止），被告周洪清自愿于2019年7月30日之前付给原告周文杰100000元，于2019年11月30日、2020年2月28日、2020年7月10日、2020年11月10日之前分别付给原告周文杰200000元（共800000元），剩余款项于2021年2月10日之前还清给原告周文杰，若被告周洪清有任一期未按上述期限履行还款义务，则原告周文杰有权一次性向法院申请执行被告周洪清全部剩余款项；二、被告周云华对被告周洪清上述还款责任承担连带清偿责任；三、案件受理费14898元，减半收取7449元，由被告周洪清负担。上述调解书生效后，由于被执行人周洪清未按期履行还款义务，申请执行人周文杰于2019年9月23日向本院首次申请执行，本院于2019年9月24日首次立案执行，2020年8月5日，周文杰向本院申请恢复执行，本院于2020年8月5日立案恢复执行。执行过程中，本院于2019年10月14日轮候查封了被执行人周洪清名下所有的位于丰城市原小港供销社综合用地（产权证号为：丰国用（2012）2298号），后由于其他在先查封已经解除查封，本院于2020年9月14日首次查封了该宗土地。案外人邬云志遂向本院提出执行异议。另查明，2017年1月19日，被执行人周洪清作为甲方与案外人邬云志作为乙方签订了一份土地买卖合同，双方就土地转让事宜达成协议。合同主要约定转让地块位于丰城市旁，转让总价款150万元，所有过户手续费用及税收由乙方全额支付。乙方先行支付甲方50万元预付款，同时支付10万元过户手续及税收费用，余款到甲乙双方办完过户手续，由乙方一次性付清给甲方。甲方应负责帮助乙方办理过户手续及办理有关税收政策协调，由此产生费用由乙方负责。该合同签订后，案外人邬云志当月按约定向周洪清支付了土地转让预付款50万元。同年3月，案外人作为发包人与丰城市和园乡村民居建筑装饰有限公司签订建设工程劳务承包合同，在该土地上建设起红太阳幼儿园校区进行经营。由于该土地在丰城顺银村镇银行还设有抵押，案外人邬云志至2018年6月将剩余土地转让款100万元全部付清，该土地抵押贷款已结清，所设抵押权已经消灭（土地使用权证原件在案外人邬云志处）。案外人在等待周洪清完善土地过户手续资料后，双方于2019年下半年共同申请要求对该宗土地国有建设用地使用权进行转移登记，案外人还于当年11月6日缴纳了相关契税等费用。后由于法院查封，一直未能办理过户登记手续。2020年1月16日，案外人邬云志就宜春市袁州区人民法院执行张文与周洪清、宜春市宜合生态农业科技有限公司民间借贷纠纷一案中，查封、拟拍卖被执行人周洪清名下所有的位于丰城市原小港供销社综合用地（产权证号为：丰国用（2012）2298号）提出书面异议，2020年7月27日，宜春市袁州区人民法院作出（2020）赣0902执异11号执行裁定书，认定案外人邬云志与被执行人周洪清在法院查封该宗土地之前就签订了土地买卖合同，并未违反法律规定，且合法有效；案外人邬云志在法院查封之前已合法占有涉案土地，并在土地上建设红太阳幼儿园校区进行经营，案外人邬云志也支付了全部土地转让款，且非因案外人邬云志自身原因未办理过户登记手续。认定了案外人邬云志系该宗土地及地上建筑物的实际权利人，享有足以排除强制执行的权益，并裁定中止对该财产的执行。2020年9月14日本院在执行周文杰与周洪清、周云华民间借贷纠纷一案中首次查封了该宗土地，案外人邬云志遂向本院提出执行异议。本院认为，本案的争议焦点是：案外人是否系涉案土地及地上建筑物的权利人，该权利能否排除本院执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。从本案看，案外人邬云志与被执行人周洪清人在法院查封该宗土地之前就签订了土地买卖合同，并未违反法律规定，是合法有效的；案外人邬云志在本院查封之前已合法占有涉案土地，并在土地上建设红太阳幼儿园校区进行经营，案外人邬云志也支付了全部土地转让款，且非因案外人邬云志自身原因未办理过户登记手续。故案外人邬云志符合上述规定的情形，其系涉案土地及地上建筑物的权利人，享有足以排除强制执行的权益。综上，案外人邬云志的异议理由成立，其异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于江西省丰城市（原小港供销社）一宗综合用地（产权证号为：丰国用（2012）2298号）及地上建筑物（小港镇红太阳幼儿园校区）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  吴国辉审判员  王仕昕审判员  邓 涛二〇二一年二月五日书记员  任普庆