浙江省诸暨市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）浙0681执异29号 案外人（异议人）：蓝堡（福建）体育投资有限责任公司萧山分公司，住所地浙江省杭州市萧山区经济技术开发区建设二路以南，金一路以东。 负责人：陈书兵，系公司总经理。 委托诉讼代理人：薛银轩，男，系公司员工。 申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地浙江省杭州市延安路**标力大厦****。 法定代表人：胡德。 被执行人：浙江永新化纤有限公司，住所地浙江，住所地浙江省诸暨市大唐街道朱家村麻园> 法定代表人：金银焕。 被执行人：诸暨极泰纤维有限公司（原浙江永新集团有限公司），住所地浙江，住所地浙江省诸暨市大唐镇永新路**> 法定代表人：金银焕。 被执行人：诸暨永尚置业有限公司，住所地浙江，住所地浙江省诸暨市大唐街道金松路**> 法定代表人：金炳棋。 被执行人：诸暨永新商业经营管理有限公司，住所地浙江省诸，住所地浙江省诸暨市大唐街道金松路** 法定代表人：金银焕。 被执行人：金银焕，男，1949年1月12日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 被执行人：金炳棋，男，1973年10月14日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 被执行人：金光琦，男，1975年11月12日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 被执行人：俞柯萍，女，1974年1月8日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 被执行人：胡春娃，女，1976年3月17日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 本院在执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达公司）与被执行人浙江永新化纤有限公司（以下简称永新化纤公司）、诸暨极泰纤维有限公司（以下简称极泰公司）、诸暨永尚置业有限公司（以下简称永尚公司）、诸暨永新商业经营管理有限公司（以下简称永新商业公司）、金银焕、金炳棋、金光琦、俞柯萍金融借款合同纠纷一案中，案外人蓝堡（福建）体育投资有限责任公司萧山分公司（以下简称蓝堡公司）对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人蓝堡公司向本院提出异议申请：请求贵院对永尚公司名下座落于诸暨市××街道××广场××幢××室房屋（以下简称案涉房屋）进行带租拍卖。事实与理由：案外人系健身房经营企业，自2016年6月1日开始向与永尚公司承租涉案房屋，双方于2015年7月22日签订《租赁合同》一份，约定租赁期至2026年5月31日止。后为方便经营管理，案外人于2016年10月20日以承租房屋为地址设立诸暨市蓝堡健身服务有限公司，并由该公司开始装修、并负责实际经营管理至今。后因永尚公司在2018年8月3日向浙商银行绍兴诸暨支行处贷款所需，抵押了案外人承租的涉案房屋。案外人认为，涉案房屋目前由本公司合法占有并使用，在租赁期间增设了装饰装修（含健身设施）等资产，应属本公司所有，故请求贵院对涉案房屋进行带租拍卖。 本院查明：2019年12月10日，本院对浙商银行股份有限公司绍兴诸暨支行（以下简称浙商银行）与永新化纤公司、浙江永新集团有限公司（以下简称永新集团公司）、永尚公司、永新商业公司、金银焕、金炳棋、金光琦、俞柯萍金融借款合同纠纷一案作出（2019）浙0681民初6312号民事调解书，确定：一、永新化纤公司归还浙商银行借款本金3800万元【（20503000）浙商银借字（2018）第03091号《借款合同》项下本金2000万元，欠息101714.4元；（20503000）浙商银借字（2018）第04211号《借款合同》项下本金10万元，欠息508.57元；（20503000）浙商银借字（2018）第04267号《借款合同》项下本金1790万元，欠息91034.43元】，支付至2019年3月20日止的利息193257.4元，合计38193257.4元，2019年3月21日起至款付清之日止的利息按中国人民银行有关规定及合同约定计付，款定于2019年7月29日前付清；二、若永新化纤公司不能按时履行或不能完全履行（20503000）浙商银借字（2018）第03091号《借款合同》项下债务，则浙商银行对永新商业公司提供的抵押物即坐落于诸暨市大唐镇金松路677号000108号房地产【权证号：房权证诸字第Ｆ××2号、诸暨国用（2015）第XX号、浙（2017）诸暨市不动产证明第XX号】依法定程序处置后所得价款，在主债权最高本金余额3374万元及利息、复息、罚息和实现债权的费用等范围内享有优先受偿权；三、若永新化纤公司不能按时履行或不能完全履行（20503000）浙商银借字（2018）第04211号《借款合同》、（20503000）浙商银借字（2018）第04267号《借款合同》项下债务，则浙商银行对永尚公司提供的抵押物即坐落于诸暨市大唐镇永新广场7幢000206号房地产【权证号：浙（2018）诸暨市不动产权第XX号、浙（2018）诸暨市不动产证明第0××2号】、坐落于大唐镇永新广场****房地产【权证号：浙（2017）诸暨市不动产权第0××2号、浙（2018）诸暨市不动产证明第0××2号】依法定程序处置后所得价款，在主债权最高本金余额3504万元及利息、复息、罚息和实现债权的费用等范围内享有优先受偿权；四、胡春娃对上述第一项债务在主债权最高本金余额4180万元及利息、复息、罚息和实现债权的费用等范围内承担连带清偿责任；五、永新集团公司对上述第一项债务在主债权最高本金余额4180万元及利息、复息、罚息和实现债权的费用等范围内承担连带清偿责任；六、金银焕、金炳棋、金光琦、俞柯萍对上述第一项债务在主债权最高本金余额4180万元及利息、复息、罚息和实现债权的费用等范围内承担连带清偿责任。该案审理时，本院于2019年4月17日作出（2019）浙0681执保680号民事裁定：查封、扣押或冻结永新化纤公司、永新集团公司、永尚公司（仅限抵押财产）、永新商业公司（仅限抵押财产）、金银焕、金炳棋、金光琦、俞柯萍所有价值人民币4200万元的财产。并据此于2019年4月22日查封了涉案房屋等财产。判决生效后，因该债权已转让给信达公司所有，经信达公司申请，本院于2019年8月8日以（2019）浙0681执8016号立案执行。执行过程中，在本院拟对涉案房屋等财产进行处置时，案外人蓝堡公司遂提出上述异议 另查明，案涉房屋位于浙江省诸暨市××街道××广场××幢××室，不动产权证号为：浙（2017）诸暨市不动产权第0××2号，登记权利人：永尚公司，共有情况：单独所有，权利类型：国有建设用地使用权／房屋所有权，权利性质：出让／商品房，用途：商业／商业。于2018年8月6日办理抵押权登记，不动产登记证明号：浙（2018）诸暨市不动产证明第0××2号，权利人：浙商银行，义务人：永尚公司，最高债权数额：3504万元，债权确定期间：2018年8月3日至2021年7月30日，附记：债务人：浙江永新化纤公司、2证共抵3504万元。 还查明：永新集团公司已于2020年6月12日变更名称为极泰公司。 上述事实，由（2019）浙0681民初6312号民事调解书、（2019）浙0681执保680号民事裁定书、协助执行通知书与送达回证、不动产权证书、不动产登记证明、不动产登记查询证明及附件、执行案件立案审查流程管理情况表、司法评估决定书、房地产评估报告、国家企业信用公示信息等证据所证实。 案外人蓝堡公司向本院提交永新广场项目商铺租赁合同、房租费收据及支付凭证、物业费收据、纳税证明、诸暨市蓝堡服务有限公司登记（备案）资料及营业执照副本等证据，显示下列情况：2015年7月25日，永尚公司（甲方）与蓝公司（乙方）签订《永新广场项目商铺租赁合同》一份，合同约定：甲方将其拥有完全所有权的坐落于大唐街道永新路1号的物业（详见附件一《商铺位置示意及平面图》）出租给乙方作为健身俱乐部使用（以乙方营业执照经营范围为限）。乙方所承租的建筑使用面积按图纸计算为1＃楼四层约3700平方米（以交付实测为准）和1＃四层（三层楼顶未加盖部分）约3000平方米（以交付实测为准）。租赁期限为10年，暂定自2016年6月1日起至2026年5月31日止（租赁开始日期以实际交房日为准）。租金支付计算依据以建筑面积计算：四层商铺租金按20元／平方／月计算，月租金为人民币74000元（以交房时实测面积为准），不含租赁部分物业管理费，公共部位的公摊面积的物业管理费以及能耗按建筑面积比例收。支付方式为：付三个月押二个月。租金按季度以银行转账或现金形式支付，每季度开始前的7-15天内交纳，实行先付租金后使用的原则。商铺区域和公共部位物业管理费为：物业标准：3.6元／平方／月，前五年按80%收取，实际收取：2.88元／平方／月，能耗费用不在优惠范围。支付方式为：费用按季度以银行转账或现金形式支付，每季度开始前的7-15天内交纳，实行先付后使用的原则。甲方给予乙方10个月的免租期（含装修期），即2016年6月1日至2017年3月31日，此期间不收取租金（实际交房日为准），物业费从交房日开始缴纳等内容。蓝堡公司负责人陈兵等人于2016年10月20日设立诸暨市蓝堡健身服务有限公司，公司住所地为诸暨市××街道××路××号××广场××（即涉案房屋）。诸暨市蓝堡健身服务有限公司于2017年6月18日交纳物业费，于2018年7月20日支付租金，于2018年1月起缴纳企业所得税等税费。 本院认为，根据现有证据可以确认，案外人蓝堡公司与被执行人永尚公司于2015年7月25日在案涉房屋尚未建成时就签订了租赁合同，约定租赁期限至2026年5月31日止，且蓝堡公司已于2017年6月18日前占有使用涉案房屋。而浙商银行享有的案涉房产抵押权设立于2018年8月3日，故租赁关系的建立明显早于抵押权的设立。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。根据该条法律规定，涉案房屋为实现抵押权造成所有权人发生的，受让人仍应继续履行原租赁合同约定的义务。现蓝堡公司提出对涉案房屋进行带租拍卖的执行异议，理由成立，本院在处置涉案房屋时，应当保护案外人蓝堡公司的租赁权，因蓝堡公司未提供实际接收涉案房屋的证据，故涉案房屋租赁期限应按双方的合同约定时间计算，即租赁期限至2026年5月31日止。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 本院在处置登记于被执行人诸暨永尚置业有限公司名下坐落于诸暨市××街道××广场××幢××室房地产时，应当保护案外人蓝堡（福建）体育投资有限责任公司萧山分公司享有的租赁权（租赁期限至2026年5月31日止）。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  徐平君 审判员  边 防 审判员  陈 波 二〇二一年二月一日 书记员  吴 洒