安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖04民终433号 上诉人（原审被告）：侯庆国，男，1969年6月16日出生，汉族，户籍所在地安徽省淮南市谢家集区，经常居住地上海市奉贤区。 委托诉讼代理人：朱守根，安徽郢都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘长安，男，1954年5月10日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 上诉人侯庆国因与被上诉人刘长安房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市谢家集区人民法院（2020）皖0404民初2617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 侯庆国上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘长安一审诉讼请求。事实和理由：1.一审认定本案为房屋租赁合同纠纷错误，应当是占有或侵权法律关系。侯庆国把刘长安家的钥匙和水电费卡占为己有是为了防止刘长安转移房产，侯庆国不可能租赁该房屋，更不会在房屋内居住。侯庆国和刘长安之间没有签订房屋租赁合同，也没有支付租金，并非占有房屋钥匙和水电费卡就是房屋租赁。2.即使本案是房屋租赁合同法律关系，已超过三年诉讼时效。2013年10月1日至2014年9月30日的租金3600元已提前支付，之后双方没有签订租赁合同，侯庆国也没有支付租赁费。根据诉讼时效规定，刘长安诉请的房租费只有2017年10月1日至2020年8月31日期间，没有超过诉讼时效。一审仅凭刘长安所称向侯庆国主张权利就认定没有超过诉讼时效错误。 刘长安未提交书面答辩意见。 刘长安向一审法院起诉请求：支付2014年10月至2020年8月房租费每月300元，合计21300元。 一审法院认定事实：侯庆国与高华原系夫妻关系。2013年9月20日左右，经中间人介绍，侯庆国夫妇欲租赁刘长安名下位于淮南市谢家集区房屋，高华出面与刘长安商定每月租金300元，租金一年一付，未签订书面租赁合同，未约定具体租赁期限。刘长安于2013年9月23日将上述房屋交付给侯庆国夫妇，2014年6月14日，刘长安、侯庆国共同签署证明一份，载明：“2013-10-01起至2014-9-30止（壹年）房屋租金叁仟陆佰元整（3600.00），高华已于2013年10月付清。中村室。此据一式二份，出租人承租人各持一份。此据。出租人（刘长安签名），承租人（侯庆国签名）”，共同确认首年租金已付清。侯庆国夫妇进住房屋后，2014年2月16日下午，高华与女儿使用刘长安购买并安装的燃气热水器洗浴时，因煤气泄露，高华中毒身亡。2014年8月26日，侯庆国与女儿共同起诉刘长安夫妇要求赔偿高华因煤气中毒死亡造成的各项经济损失578336元，后经一审法院判决刘长安夫妇共计赔偿175914.9元，该判决经二审维持生效后，刘长安夫妇未能主动履行赔偿义务，侯庆国与女儿向一审法院申请强制执行，至今仍有部分赔偿款未执行到位。2020年8月31日，侯庆国将租赁房屋的钥匙和水电交费卡邮寄给刘长安，2020年9月11日，侯庆国就邮寄交还钥匙、水电交费卡与刘长安进行手机通话时，刘长安向侯庆国问及六年的租金如何支付，侯庆国表示只要刘长安把该给的赔偿款付清，六年的租金不会少刘长安一分钱。 另查明，刘长安因本案于2020年9月28日诉至法院，一审法院收案后即进行诉前调解，调解无果后于2020年10月16日立案审理。 一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。刘长安、侯庆国之间订立的口头租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应按照约定全面履行自己的义务。首先，关于案涉租赁合同是否已经解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”以及第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，刘长安与侯庆国之间订立的系口头租赁合同，且未约定具体的租赁期限，应视为不定期租赁，双方均有权随时主张解除合同。2020年8月31日，侯庆国将案涉房屋的钥匙和水电交费卡邮寄给刘长安，刘长安接收后未提出异议，并在本次诉讼中明确侯庆国拖欠的租金截止至2020年8月31日，双方均以实际行动表示同意解除租赁关系，案涉租赁合同已于2020年8月31日解除，予以确认。侯庆国在庭审中还辩称，他从2014年10月1日开始就不交房租，刘长安也没去找过他，视为他不租赁房屋了，对此，从刘长安向侯庆国交付房屋直至2020年8月31日，侯庆国一直持有租赁房屋的钥匙和水电交费卡，能够在事实上占有、支配、使用房屋，且在2020年9月11日的通话中其也认可拖欠六年租金，故对其关于此节的辩解意见，不予采信。其次，关于刘长安起诉要求支付拖欠租金是否超过诉讼时效期间的问题。案涉租金约定按年给付，分别对应2013年10月1日至2014年9月30日，2014年10月1日至2015年9月30日，2015年10月1日至2016年9月30日，2016年10月1日至2017年9月30日，2017年10月1日至2018年9月30日，2018年10月1日至2019年9月30日，2019年10月1日至2020年8月31日，每期租金债务有先后之分且彼此独立，每一期租金均视为独立之债，应分别计算诉讼时效期间。在租赁期内，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”根据上述规定，2016年10月1日至2017年9月30日，2017年10月1日至2018年9月30日，2018年10月1日至2019年9月30日，2019年10月1日至2020年8月31日，此四期租金，刘长安在2020年9月28日提起诉讼时均未超过三年诉讼时效期间。2014年10月1日至2015年9月30日，该期租金应适用二年诉讼时效期间，于2017年9月30日届满；2015年10月1日至2016年9月30日，该期租金应适用三年诉讼时效期间，于2019年9月30日届满。庭审过程中，问及刘长安就前述两期租金有没有及时向侯庆国主张权利，刘长安回复称从2014年10月1日至2020年8月31日期间，每年都打电话向侯庆国催要租金，侯庆国都以赔偿款未付清进行抗辩，一直拒付租金。2020年9月11日侯庆国在与刘长安的手机通话中亦是以此拒付租金，故刘长安的上述回复可信度较高，予以采信。刘长安每年向侯庆国主张权利都会中断诉讼时效，诉讼时效期间重新计算，至刘长安起诉时并未超过三年诉讼时效期间。综上，侯庆国关于诉讼时效的抗辩，无事实和法律依据，不予采信。刘长安主张侯庆国支付2014年10月1日至2020年8月31日期间拖欠的房屋租金21300元，理据充分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：侯庆国于本判决生效之日起十日内一次性向刘长安支付拖欠租金21300元。案件受理费333元，减半收取166.5元，由侯庆国负担。 二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见同于一审。本院认证意见与一审一致。 本院查明事实同一审判决认定事实一致。 本院归纳本案二审争议焦点为：一审认定刘长安与侯庆国之间存在租赁合同关系，并判决侯庆国向刘长安支付拖欠房屋租金是否正确。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，刘长安与侯庆国之间订立口头租赁合同，未约定具体租赁期限，应视为不定期租赁合同。截至2020年8月31日，侯庆国将涉案房屋的钥匙和水电交费卡邮寄给刘长安，双方租赁合同才解除。侯庆国自刘长安向其交付房屋直至2020年8月31日，一直持有租赁房屋的钥匙和水电交费卡，能够在事实上占有、支配、使用房屋，且侯庆国在2020年9月11日的通话中也认可拖欠六年租金。侯庆国认为其与刘长安之间不存在租赁房屋租赁法律关系的理由不能成立，不予采纳。 关于诉讼时效问题。一审庭审时，刘长安陈述自2014年10月1日至2020年8月31日，每年都打电话向侯庆国催要租金，侯庆国都以赔偿款未付清进行抗辩，一直未付租金。刘长安的陈述和2020年9月11日侯庆国在与刘长安手机通话中拒付租金的理由相同，结合本案双方当事人过往存在的纠纷和本案实际情况，一审认为刘长安的上述陈述可信度较高予以采信，并认定诉讼时效中断，刘长安的起诉并未超过诉讼时效并无不当，予以确认。 综上所述，侯庆国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费333元，由侯庆国负担。 本判决为终审判决。 审判长  张晨 审判员  魏宁 审判员  陈燕 二〇二一年二月二十四日 法官助理李德彪 书记员代静 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。