青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终2128号上诉人（一审被告、反诉原告）：青海盛锦建设工程有限公司，统一社会信用代码91630000226594606C，住所地青海省西宁市城**树林巷****楼****。法定代表人：韩良，该公司董事长。上诉人（一审被告、反诉原告）：青海英汇工程建筑有限公司英汇宾馆，统一社会信用代码91630102MA753AXLX8经营场所西宁市城东区八一西路63号。负责人：马撒拉，经理。二上诉人的委托诉讼代理人：朱林、孙建强，青海辉湟律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：泽库县财政局，统一社会信用代码11632323015046781H，住所地，住所地青海省黄南藏族自治州泽库县城民主路**iv>法定代表人：席红栋，该局局长。被上诉人（一审原告、反诉被告）：泽库县人民政府,统一社会信用代码116323230150469253住所地青海省黄南藏族自治州泽库县泽曲镇幸福路。法定代表人：更智才让，该县县长。二被上诉人的委托诉讼代理人：杨燕明、王萍，青海雁合律师事务所律师。上诉人青海盛锦建设工程有限公司（以下简称盛锦公司）、青海英汇工程建筑有限公司英汇宾馆（以下简称英汇宾馆）因与被上诉人泽库县财政局、泽库县人民政府租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市城东区人民法院于2020年6月10日作出（2019）青0102民初492号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年9月17日公开开庭审理了本案。上诉人盛锦公司及英汇宾馆的委托诉讼代理人朱林、孙建强，被上诉人泽库县财政局、泽库县人民政府的委托诉讼代理人杨燕明、王萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人盛锦公司、英汇宾馆的上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判为盛锦公司、英汇宾馆按同期银行贷款利息上浮50％的标准支付违约金总计22506.3元；二、撤销一审判决第二项，依法改判驳回泽库县财政局、泽库县人民政府房屋占用费的诉讼请求；三、撤销一审判决第三项，改判驳回泽库县财政局、泽库县人民政府停车场租金的诉讼请求；四、撤销一审判决第四项，依法改判泽库县财政局退还盛锦公司、英汇宾馆风险抵押金200000元及利息154375元（自1998年8月18日至2019年3月18日止）剩余利息按年3.75％计至实际给付之日止；五、撤销一审判决第五项，改判泽库县财政局、泽库县人民政府支付盛锦公司、英汇宾馆装修费用3630469元；六、撤销一审判决第七项，改判泽库县财政局、泽库县人民政府赔偿盛锦公司、英汇宾馆损失1000000元；七、二审案件受理费由泽库县财政局、泽库县人民政府承担。事实与理由：一审认定事实错误，缺乏基本的事实依据与法律依据，判决结论错误。一、本诉部分。1.一审法院按年利率24％要求盛锦公司、英汇宾馆支付违约金缺乏事实依据与法律依据。双方合同约定如盛锦公司、英汇宾馆逾期缴纳租赁费应按当年承包费的5％缴纳滞纳金，但双方均认为该约定过高，可视为双方对违约金的变更没有达成一致意见。一审中泽库县财政局、泽库县人民政府未就因盛锦公司、英汇宾馆延迟缴纳租赁费而造成的损失进行举证，因此可视为泽库县财政局、泽库县人民政府对于损失没有证据。年利率24％的适用是民间借贷的利息，本案的违约金与民间借贷的最高利息标准并非同一法律关系，且调整违约金的标准可以按照损失及可期待利益调整，因此一审法院以年利率24％为标准调整违约金既违反法律规定也缺乏事实依据。双方对违约金未达成一致，故可视为违约金约定不明，依据法律规定对于约定不明双方可以协商确定，协商不成则应依据法律规定解决，故应当适用《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》“对于当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金”。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“逾期贷款利率应按照银行同期贷款利息上浮50％”的标准计收本案违约金较为妥当。2.一审法院判令盛锦公司、英汇宾馆支付泽库县财政局、泽库县人民政府房屋占用费及停车场租金的判决内容缺乏事实依据与法律依据。（1）一审法院判令盛锦公司、英汇宾馆按鉴定标准支付房屋占用费缺乏事实依据及法律依据。不定期租赁是否成立的前提与租赁合同是否有效没有法律上的关联，租赁合同到期后，泽库县财政局、泽库县人民政府未就盛锦公司、英汇宾馆继续使用租赁物提出异议，因此符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于不定期租赁的条件，盛锦公司、英汇宾馆后续持续使用房屋的行为应当被视为不定期租赁，支付租金的标准应当以原合同约定为准。其次，本案不存在泽库县财政局、泽库县人民政府主张盛锦公司、英汇宾馆支付占有使用费的法定条件。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”的规定，收取占有使用费的前提条件是合同无效，但本案双方签订的租赁承包协议已被一审法院确定为合法有效，故泽库县财政局、泽库县人民政府主张的房屋占有使用费无法律依据。双方间的租赁合同未达20年，并未超过法定的最长期限，而一审法院却将盛锦公司、英汇宾馆租赁期满后持续使用房屋的行为认定为无效，明显不当。最后，“通知函”不能构成对英汇宾馆持续使用租赁物提出的异议。租赁期届满后，泽库县财政局相关人员的确前往英汇宾馆处送达相应材料，但在英汇宾馆提出泽库县财政局、泽库县人民政府曾承诺对其装修进行补偿的事宜后，送达人员表示需要回到县上和相关领导了解情况，并组成领导小组做出决策，因此并未要求英汇宾馆在所谓的“通知函”上签字、盖章，故并不意味着该“通知函”的正式送达。且此后对盛锦公司、英汇宾馆持续使用该房屋的行为再未提出任何异议，加之本案的确有泽库县人民政府出具的“承诺函”用以证明同意对盛锦公司、英汇宾馆装修予以补偿的事实，因此一审法院以该“通知函”的文字内容判定泽库县财政局、泽库县人民政府对盛锦公司、英汇宾馆持续使用行为存在异议错误。（2）一审法院判令盛锦公司、英汇宾馆支付停车场租赁费缺乏事实依据与法律依据。双方签订的租赁合同的范围包含停车场，故停车场并非单独租赁的标的物，其租赁使用费用应包含在上述整体租赁价格中。此外，一审法院以906平方米计算停车场面积并结合鉴定报告计算租赁价格错误。一审鉴定时，鉴定单位对泽库县人民政府提供的土地证包含的整宗土地进行了鉴定，但是鉴定单位并未对停车场面积予以丈量，因此无法提供准确的数据，且该鉴定结论与一审法院委托的鉴定范围并不一致，对此盛锦公司、英汇宾馆明确提出了异议，但鉴定机构也未对此进行说明或者出庭接受质询，因此该鉴定报告不应作为确定租赁单价的依据。二、反诉部分。1.一审法院判令泽库县财政局、泽库县人民政府支付利息63552元并自2020年5月20日至实际给付之日止的利息按每日8元计算的判决缺乏事实依据及法律依据。依据租赁合同第13条“承包期满，甲方要无条件退还承包风险抵押金，并按照银行当年同期存款利率计息支付，也可当年返还”的约定，泽库县财政局、泽库县人民政府因未于当年返还风险金，故应按照存款利率支付利息，盛锦公司、英汇宾馆主张该利息时考虑到每年的利率标准不同，故主张从1998年至2018年按存款利率3.75％的利息标计算，但一审法院却在泽库县财政局、泽库县人民政府未对该利率过高要求调整的前提下擅自调整明显缺乏法律依据且有失公允。2.一审法院驳回盛锦公司、英汇宾馆主张1000000元损失赔偿的判决内容缺乏事实依据和法律依据。一审法院认定该项诉讼请求是基于双方签订的《泽库大厦商住楼项目合作开发意向协议书》而产生的费用，与本案不属于同一法律关系，不予支持。但事实是泽库县人民政府希望对所承租的土地进行房地产开发进而找到盛锦公司、英汇宾馆合作，同时与盛锦公司、英汇宾馆签订了联合开发的协议书，为此盛锦公司、英汇宾馆对于项目的开发进行了诸多前期准备并产生了相应的费用。但是后期因泽库县人民政府的原因导致项目流产，由此给盛锦公司、英汇宾馆造成了经济损失。该损失是以租赁为前提产生的投入费用，且双方当事人与本案均一致，与本案属同一法律关系。因此一审法院以该损失与本案并非属于同一法律关系为由驳回诉求错误。3.一审法院判决泽库县财政局、泽库县人民政府支付盛锦公司、英汇宾馆添附物及装修补偿款1752932.8元缺乏事实依据与法律依据。对于装修改造的补偿是泽库县人民政府承诺的，因此应当依法得到支持,英汇宾馆之所以在所剩无多的租赁期限内大规模装修的原因是得到了泽库县人民政府的承诺。如前所述，因泽库县财政局、泽库县人民政府的原因致使联合开发项目流产，其违约行为给盛锦公司、英汇宾馆的承包经营造成了损失，故出具了“泽库县人民政府便函（2014）字第09号”，同意了盛锦公司、英汇宾馆的装修，而且承诺在租赁期满后对于装修费用协商补偿。因此盛锦公司、英汇宾馆才对案涉房屋在剩余约两年的租赁期内进行了大规模的重新装修。依据《最高人民法院管理审理城镇房屋租赁案件司法解释》第十二条规定，泽库县财政局、泽库县人民政府对此应当予以补偿。关于补偿的范围，并不仅限于装修和添附，还应当包含扩建在内一并补偿，一审法院认为扩建部分未征得泽库县财政局、泽库县人民政府的同意，不应获得补偿与客观事实严重不符。盛锦公司、英汇宾馆提交的工程概预算书中包括了扩建部分，且这些工程概预算书加盖了泽库县财政局、泽库县人民政府公章。上述扩建部分已经成为盛锦公司、英汇宾馆租赁房屋不可分割的部分，其对此也全面进行了接收，同时也是后期的获益人，因此一审法院驳回盛锦公司、英汇宾馆的此节诉求无事实与法律依据。关于补偿价格的问题，盛锦公司、英汇宾馆申请一审法院委托第三方机构对于装修、扩建及添附的现值进行了评估，评估机构在剔除使用年限折旧等后作出的评估价值为3630469元。该评估价值就是盛锦公司、英汇宾馆装修的现值，一审法院在判决时按使用年限折算严重违法且显失公平。综上，请求二审法院查明案件事实，依法改判。泽库县财政局、泽库县人民政府辩称，2018年8月合同期满，泽库县财政局、泽库县人民政府向盛锦公司、英汇宾馆送达了通知书，内容为不再续租，交还租赁物，但是遭到了盛锦公司、英汇宾馆的拒绝并实际占用租赁物、利用该租赁物向外出租收取巨额的利益。双方约定每日按照当年应交承包费5%计算违约金，双方约定违约金过高，但不属于对违约金约定不明的情况，一审法院按照参照年利率24%计算合情合理。关于逾期交房期间支付房屋占用费和停车场租金的问题。合同履行期满泽库县财政局、泽库县人民政府派员专门向盛锦公司、英汇宾馆送达了不再续租要求交还租赁物的通知函。原承租人无权继续占有使用租赁物，不按时返还租赁物应当承担违约责任，一审判决支持拒不返还租赁物的房屋占用费正确。关于停车场租金的问题，双方对于停车场的面积确认900多平方米，应按此面积支付租金。关于反诉部分，盛锦公司、英汇宾馆要求按照3.75%的利率计算200000元押金的问题。银行存款利率历年浮动，一审法院按照综合利率计算正确。盛锦公司、英汇宾馆请求赔偿1000000元损失的问题，此项诉求属于双方曾经签订过房地产开发合作合同，房地产合作开发合同纠纷与本诉的诉讼请求并非基于相同的法律关系，诉讼请求之间也无因果关系，盛锦公司、英汇宾馆前期的投入和泽库县财政局、泽库县人民政府无关。关于要求泽库县财政局、泽库县人民政府支付装修费用的问题。一审法院考虑案件的客观事实，根据公平原则将尚有使用价值的设施设备进行折价补偿合理。综上，一审法院判决正确，应驳回上诉，维持原判。泽库县财政局、泽库县人民政府向一审法院起诉请求：1.盛锦公司、英汇宾馆支付拖欠我方两年的房租160000元，逾期违约金105400元，共计265400元；2.盛锦公司、英汇宾馆支付自2018年9月5日至2020年2月27日期间房屋占用费3388323.95元；3.盛锦公司、英汇宾馆支付2018年9月5日至2020年2月27日共计540天的院内土地使用费、停车场租金1167104.7元（按照鉴定结果计算，总面积减去英汇宾馆占地面积计算所得），上述费用共计4820828.65元。盛锦公司、英汇宾馆提出反诉的请求：1.泽库县财政局退还盛锦公司、英汇宾馆缴纳的200000元抵押金，并支付银行同期存款利息154375元（自1998年8月18日暂计至2019年3月18日以年3.75％计息），剩余利息计至实际给付之日止；2.泽库县财政局、泽库县人民政府向盛锦公司、英汇宾馆赔偿损失1000000元；3.泽库县财政局、泽库县人民政府补偿盛锦公司、英汇宾馆装修费用等6000000元；4.本案诉讼费由泽库县财政局、泽库县人民政府承担。一审法院认定的事实：1998年8月10日，泽库县民族贸易公司和青海英汇工程建筑有限公司（现更名为青海盛锦建设工程有限公司）签订了《泽库县民族贸易公司西宁经销部综合楼整体租赁承包合同》。合同约定由青海英汇工程建筑有限公司承租原泽库县民族贸易公司位于西宁市××区、停车场一处、五吨锅炉一套、电话一部。租赁期限自1998年8月10日至2018年8月10日，租赁期限为20年，承包租赁费为每年80000元，并约定了其他权利义务。合同签订后，泽库县民族贸易公司和原青海英汇工程建筑有限公司如约履行了合同，出租方交付了租赁物，承租方于2018年8月18日向出租方交纳了200000元风险抵押金。2003年泽库县民族贸易公司以物抵债将租赁物五层综合楼转让给泽库县财政局并办理了房产过户手续。2004年泽库县人民政府办理了综合楼、住宅楼及院内停车场共计4439.9㎡的《国有土地使用证》。2006年9月12日泽库县财政局和原青海英汇工程建筑有限公司，泽库县民族贸易有限责任公司签订《协议书》一份，并经青海省西宁市恒源公证处公证，将《泽库县民族贸易公司西宁经销部综合楼整体租赁承包合同》合同中出租方的全部权利义务转移给泽库县财政局，原租赁承包合同内容不变，由泽库县财政局和青海英汇工程建筑有限公司全面履行。2018年7月23日青海英汇工程建筑有限公司更名为盛锦公司，租赁物五层综合楼现由英汇宾馆实际占有使用。在泽库县财政局与盛锦公司履行案涉租赁合同过程中，承租方欠付出租方两年租赁费共计160000元。2018年8月10日，该租赁合同履行期限届满，泽库县财政局向盛锦公司、英汇宾馆负责人当面送达到期收回的《通知函》。2020年1月8日盛锦公司、英汇宾馆发出《关于履行腾退义务交付租赁物的通知》，该通知载明“在2020年1月22日之前不予接受案涉租赁物，将不再承担之后的房屋占有使用费”。2020年2月28日双方对租赁物进行了交接，现盛锦公司、英汇宾馆已经将租赁物交付给了泽库县财政局、泽库县人民政府，庭审后确认停车场的实际面积为906㎡。2012年9月27日，泽库县人民政府成立关于泽库县合作开发驻西宁办事处商住楼工资领导小组，同日，泽库县人民政府与青海英汇房地产开发有限公司签订《泽库大厦商住楼合作开发意向性协议书》。2014年1月7日泽库县人民政府向青海英汇工程建筑有限公司发出（2014）字第09号便函，内容为“泽库县驻西宁市办事处商住楼因住户拆迁原因无法实施，县政府同意青海英汇工程建筑有限公司提出的英汇宾馆装修申请并同意租赁期限到期后，装修费用由双方协商后折价补偿”。再查明，经双方分别委托青海金第不动产评估咨询有限责任公司、青海省勇正房地产评估有限公司、青海华翼资产评估事务所鉴定结论为：2018年8月至2019年4月，八个月租金为135元／平方米、2018年8月至2019年4月租金总价为1694200元、英汇宾馆员工宿舍楼评估参考价为148540元、英汇宾馆加层评估参考价为659340元、英汇宾馆屋面晾晒间评估参考价为88380元、英汇宾馆餐厅装修评估参考价为702582元、英汇宾馆装饰装修评估参考价为1469574元、天然气管道评估参考价为243688元、英汇宾馆电梯、锅炉等3项设备评估参考价为318361元。一审法院认为双方争议的焦点：1.本案租赁期满后是否属于不定期租赁？2.本诉及反诉的各项诉讼请求能否支持？一审法院认为，双方签订的租赁承包合同系双方当事人的真实意思表示，该合同对双方均具有约束力，双方均应按合同全面履行义务。关于本诉请求第一项，因双方在租赁合同第三条约定“租赁承包费每年80000元，必须在租赁期的第一个月一次交清”的事实，盛锦公司、英汇宾馆对于欠付二年租金160000元的事实予以认可，故对泽库县财政局、泽库县人民政府要求盛锦公司、英汇宾馆支付两年的房租160000元的诉讼请求予以支持，关于逾期违约金105400元的诉求，因该合同第二十条约定“乙方若不履行合同，按时交纳租赁费时，第二个月起每日须交纳当年承包费5％的滞纳金”，该约定泽库县财政局、泽库县人民政府认为显属过高，故对于盛锦公司、英汇宾馆请求调整降低违约金符合法律规定予以支持，但关于盛锦公司、英汇宾馆对于违约金的计算标准所依据的法律规定与本案查明的事实不相符，其参照的计算标准前提是双方对违约金没有约定，而本案的事实是双方在《租赁合同》第二十条明确约定了违约金，故对于盛锦公司、英汇宾馆关于此节的抗辩意见不予采纳。原审法院结合因盛锦公司、英汇宾馆未及时交纳租金给泽库县财政局、泽库县人民政府造成的实际损失以及预期利益等综合因素，违约金按年利率24％计算为宜。违约金计算期间按泽库县财政局、泽库县人民政府主张期间2016年9月5日起至2019年1月25日止，具体计算为：2016年9月5日起至2017年9月4日止按80000元计算×24％÷360天×364天＝19413.33元。2017年9月5日至2019年1月25日按160000元计算×24％×507天÷360天＝54080元，两项合计73493.33元，故盛锦公司、英汇宾馆应当支付的违约金为73493.33元；关于泽库县财政局、泽库县人民政府要求盛锦公司、英汇宾馆支付2018年9月5日至2020年2月27日期间房屋占用费3388323.95元的诉求，因2018年8月10日租赁合同履行期限届满，泽库县财政局向第盛锦公司、英汇宾馆负责人当面送达到期收回的《通知函》，该《通知函》虽仅有泽库县财政局的公章，但可以确认泽库县财政局表明不再租赁的意思表示。根据法律的规定，在租赁期限届满承租人需要继续租用的应当在租赁期届满前三个月提出，无证据显示在租期届满时盛锦公司、英汇宾馆向泽库县财政局、泽库县人民政府提出继续租赁的意思表示，双方并未就继续租赁达成一致意见，且该合同租赁期已超过法律规定的最长期限二十年，超过部分没有续签租赁合同的应当为无效，因此不属于不定期租赁的情形，故对泽库县财政局、泽库县人民政府求盛锦公司、英汇宾馆支付占有使用费的诉求予以支持。2020年1月8日盛锦公司、英汇宾馆向泽库县财政局、泽库县人民政府送达了交付通知，要求于2020年1月22日之前交付，因疫情等原因延迟至2020年2月28日实际交付，属不可抗力事件，故起算期间自2018年9月5日计算至2020年1月22日止。具体计算为：英汇宾馆1至5层租金63元／月／平方米（鉴定结果参数）×2987.94平方米×12个月×504天÷360天＝3162435.69元；关于泽库县财政局、泽库县人民政府要求盛锦公司、英汇宾馆支付院内土地使用费、停车场租金1167104.7元的诉求，因泽库县财政局、泽库县人民政府对于停车场的面积为906平方米以及院内包含住宅面积的事实予以确认，故停车场使用费为：16.88元／月／平方米（鉴定结果）×906平方米×12个月×504天（2018年9月5日至2020年1月22日）÷360天＝256927.1元。关于反诉请求，盛锦公司、英汇宾馆要求反诉被告泽库县财政局退还200000元抵押金，并支付银行同期存款利息154375元（自1998年8月18日暂计至2019年3月18日以年3.75％计息）剩余利息计至实际给付之日止的诉讼请求，因泽库县财政局于2006年9月12日与青海英汇工程建筑有限公司以及原租赁合同出租人青海省泽库县民族贸易有限责任公司签订了协议书，将原租赁合同的出租人变更为泽库县财政局，该合同的权利义务均由财政局享受和履行。庭审中盛锦公司、英汇宾馆提交了交纳200000元风险抵押金的票据，泽库县财政局未提交已经返还或未收取该项款项的证据，因此，租赁终止时应由反诉被告泽库县财政局予以返还。双方租赁合同第13条约定“承包期满，甲方要无条件退还承包风险抵押金并按银行当年同期存款利率计息支付，亦可当年返还”，故按1998年8月18日交纳押金起计算至实际给付之日止，期间暂按1998年至2020年5月18日计算，由于每年存款利率不同，按综合利率计算，即综合利率1.44％×200000元÷360天×7944天＝63552元，2020年5月19日起至实际给付之日止的利息每日为8元；关于盛锦公司、英汇宾馆要求泽库县财政局、泽库县人民政府赔偿损失1000000元的诉讼请求，因该项诉讼请求是基于盛锦公司、英汇宾馆与反诉被告泽库县人民政府签订的《泽库大厦商住楼项目合作开发意向性协议书》而产生的费用，与本案不属于同一法律关系，故不予支持；关于盛锦公司、英汇宾馆要求泽库县财政局、泽库县人民政府补偿英汇宾馆装修费用等6000000元的诉讼请求，在庭审中该项诉求的金额盛锦公司、英汇宾馆主张为装修补偿费3630469元由泽库县财政局、泽库县人民政府承担。一审法院认为，首先，根据双方《租赁合同》第五条约定“承租方必须投资1400000多元，对整个大楼的楼面楼顶、上下门窗进行改造，并经承租方签字认可，承包期满不得抵扣承包费”以及第二十三条约定“承包期满，乙方投入的动产归乙方所有，或经双方协商折价后，由甲方接收”，从上述约定的内容来看，双方并未对装饰装修物的处理有明确的约定。泽库县人民政府（2014）字第09号便函同意对于租赁到期后装修费由双方协商后折价补偿。但对于如何补偿亦未明确约定，属于约定不明。关于该项反诉请求分为三部分内容，一是装饰装修补偿，二是扩建部分的补偿，三是添附物补偿。首先，关于装饰装修补偿，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”因泽库县财政局、泽库县人民政府同意盛锦公司、英汇宾馆的装修申请，并同意在租赁合同期满后予以折价补偿，故结合盛锦公司、英汇宾馆投入的装修价值及使用期限，由泽库县财政局、泽库县人民政府补偿盛锦公司、英汇宾馆装修装饰现价值2172156元的百分之六十即1303293.6元。其次，关于扩建部分的补偿，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意扩建装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担。”盛锦公司、英汇宾馆未提供扩建的员工宿舍、晾晒间、加层等扩建部分经过泽库县财政局、泽库县人民政府同意的证据，故对扩建部分的诉讼请求不予支持。2020年2月28日双方进行了租赁物的交接，从交接清单中能够反映出由盛锦公司、英汇宾馆投入的电梯一部、天然气管道以及锅炉已由泽库县财政局、泽库县人民政府接收。由盛锦公司、英汇宾馆添附的上述物品中天然气管道属城市改造的必要投入，电梯及锅炉属不便拆卸物品，泽库县财政局、泽库县人民政府现已经实际接收，对泽库县财政局、泽库县人民政府有一定的利用价值，故对于该部分的费用结合鉴定结论以及使用年限等综合因素由泽库县财政局、泽库县人民政府向盛锦公司、英汇宾馆补偿添附物总价562049元的百分之八十，即449639.2元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十四条、第二百一十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十二条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决：一、盛锦公司、英汇宾馆于判决生效后十日内向泽库县财政局给付欠付两年的租金160000元及违约金73493.33元，合计233493.33元；二、盛锦公司、英汇宾馆于判决生效后三十日内给付泽库县财政局、泽库县人民政府房屋占用费3162435.69元；三、盛锦公司、英汇宾馆于判决生效后三十日内给付泽库县财政局、泽库县人民政府停车场租金256927.1元；四、泽库县财政局于判决生效后十日内退还盛锦公司风险抵押金200000元及至2020年5月19日的利息63552元，合计263552元，2020年5月20日起至实际给付之日止的利息按每日8元计算；五、泽库县财政局、泽库县人民政府于判决生效后三十日内给付盛锦公司、英汇宾馆添附物及装饰装修补偿款1752932.8元；六、驳回泽库县财政局、泽库县人民政府的其他诉讼请求；七、驳回盛锦公司、英汇宾馆的其他反诉请求。案件受理费45366元，由泽库县财政局、泽库县人民政府承担，反诉费31640元，由盛锦公司、英汇宾馆负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，双方当事人对一审判决认定的停车场面积和租金标准有异议外，对认定的其余事实均无异议，对双方无异议的事实，本院予以确认。根据双方的诉辩理由，本案争议焦点为：1.盛锦公司、英汇宾馆欠付租金的违约金如何计算？2.盛锦公司、英汇宾馆应否支付房屋占用费及计算标准如何确定？3.盛锦公司、英汇宾馆应否支付停车场租金及标准如何确定？4.泽库县财政局应退还押金的利息如何确定？5.泽库县财政局、泽库县人民政府应否赔偿盛锦公司、英汇宾馆经济损失1000000元？6.泽库县财政局、泽库县人民政府应否支付英汇宾馆装修损失3630469元？本院认为，1.关于盛锦公司、英汇宾馆欠付租金的违约金如何计算的问题。双方对一审判决由盛锦公司和英汇宾馆支付两年的租金160000元的判决内容无异议，应予维持。双方争议主要是对逾期支付租金的违约金如何计算的问题。双方于1998年8月10日签订的《租赁承包合同》第二十条约定“乙方若不履行合同，按时交纳租赁费时，第二个月起每日须交纳当年承包费5％的滞纳金”，双方对不按时缴纳租赁费的违约金（即滞纳金）标准做了约定，但泽库县人民政府和财政局认为约定的违约金标准过高，故未按合同约定主张支付违约金，只请求按24%利率标准计算并支付违约金，因双方约定的违约金存在计算标准过高的情形，依法应当予以调整。因盛锦公司、英汇宾馆确实存在延期支付租金的单方违约行为，违约金不仅应弥补损失，同时还应体现对违约行为的惩罚性质，一审判决以年利率24%的标准计算违约金并无不当，且也不超过双方约定的违约金标准。盛锦公司、英汇宾馆认为依据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》“对于当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金”内容和《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，应按照银行同期贷款利息上浮50％的标准计算。但上述规定适用的前提条件是“当事人没有约定逾期付款违约金标准的”情形，本案双方对违约金作了约定，仅是约定的违约金标准过高而进行了调整，一审判决支付逾期支付租金的违约金标准适当，予以维持。2.关于盛锦公司、英汇宾馆应否支付房屋占用费及房屋占用费的计算标准如何确定的问题。双方的租赁合同于2018年8月10日期限届满，根据双方约定，租赁期限届满，承租人需要继续租用的，应当在租赁期届满前三个月提出，虽然租期届满时英汇宾馆提出继续租赁的申请，但双方并未就继续租赁达成一致，反之，租赁期限届满后泽库县财政局已向英汇宾馆的法定代表人送达了《关于泽库县民族贸易公司西宁经销部综合楼租赁合同到期收回的通知函》，通知主要内容为决定收回房屋不再租赁，要求于9月5日前清理腾退房屋，并办理好后续相关事宜，通知内容作出了不同意英汇宾馆续租房屋的意思表示，对此节事实双方均无异议。通知内容已明确表达了不再租赁的意思表示，并限定了腾退房屋的期限，英汇宾馆应在合同届满终止后，在限定的2019年9月5日之前及时交回房屋。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定:“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。”因泽库县人民政府已经明确表示不同意继续租赁房屋,因此不属于上述法律规定的“出租人没有提出异议的”情形。因此盛锦公司、英汇宾馆认为租赁合同到期后泽库县人民政府未就英汇宾馆继续使用租赁物提出异议的理由与事实不符。英汇宾馆认为因双方对装修进行补偿的后续事宜未达成一致，故通知函内容不属于提出异议的理由于法无据。租赁合同的租赁期限应当约束双方当事人，合同到期后承租人应当返还租赁房屋，英汇宾馆在合同期满后应及时腾退房屋。合同到期后泽库县人民政府、财政局给予了合理的房屋腾退期间，按通知内容英汇宾馆最晚应在限定的2018年9月5日前返还房屋。英汇宾馆在限定的期限内未交付房屋，此后仍占有使用房屋，故应支付此期间的房屋使用费。诉讼中，双方对此期间的房屋使用费按什么标准计算未能达成一致，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第二款规定“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行，……”房屋租赁属于市场经营行为，应按市场价格确定占有使用费的标准，双方对房屋占有使用期间的市场价格无法达成一致，鉴于泽库县人民政府申请，一审法院委托鉴定机构对双方争议的使用费标准进行鉴定并无不当，鉴定机构依据占有使用期间的同一地区、同一房屋类型的市场租金标准作为参考，鉴定意见确定的房屋使用费标准符合同类房屋的市场价格的客观实际，因此一审法院依据泽库县人民政府的申请委托青海华翼房地产评估有限公司对八一路60号英汇宾馆一楼商铺及2至5楼租金进行鉴定不违反法律规定，对鉴定意见应予确认。一审判决由英汇宾馆按鉴定的平均租赁价格标准、使用期间的天数计算房屋使用费为3162435.69元正确，应予以维持。3.盛锦公司、英汇宾馆应否支付停车场占有使用费的问题。双方签订的《租赁承包合同》第一条、第十五条和第十八条均约定了停车场的使用，停车场与出租的房屋形成一个完整的出租整体，停车场是出租房屋的一个配套场所，双方在租赁合同中对停车场并不单独计收租赁费用，因此英汇宾馆在承担了房屋租金和使用费的情况下，不应就停车场再单独支付使用费。一审判决由英汇宾馆承担停车场占有使用费与合同约定不符，应予纠正。4.泽库县财政局应退还押金的利息如何确定？双方在租赁合同中约定“承包期满，甲方要无条件退还风险抵押金，并按银行当年同期存款利率计息支付，亦可当年支付”，双方对退还押金的利息作了约定，该约定不违反法律规定，应按双方约定计算利息。从合同约定的文意理解，泽库县财政局应按退还押金当年的银行同期存款利率计算押金利息，一审法院从1998年8月19日起连续计算利息的算法与合同约定不符，但泽库县财政局对按年连续计算利息的判决结果未提出上诉，虽然一审判决按综合利率计算利息，并确定按每日8元计算利息与合同约定不符，但考虑该计算结果获得的利息数额大于按合同约定计算的利息数额，且泽库县财政局对此计算结果未提出异议，故对一审判决退还押金利息的标准和数额予以维持。5.泽库县人民政府应否支付盛锦公司、英汇宾馆经济损失1000000元？盛锦公司、英汇宾馆认为泽库县人民政府从2009年开始不断派相关人员与其洽谈租赁房屋和场地，并根据泽库县人民政府要求，就合作开发事项做好了相应的前期准备工作，设立了房地产开发公司，租赁了办公场地，聘用了相关人员，总计花费1000000元，由于泽库县人民政府的原因导致整个项目不能继续进行下去，要求赔偿由此造成的经济损失。盛锦公司、英汇宾馆在履行合同期间就其他合作事宜与泽库县人民政府达成的意向与本案诉争合同不是同一法律关系，盛锦公司具有独立经营能力的法人单位，协商合作开发事项是其经营行为，即使由此付出相应的工作和费用，亦属于其为了达到经营利益而产生的经营成本，经营目的不能实现的经营风险应由其自行承担，因此一审判决驳回盛锦公司、英汇宾馆主张赔偿的1000000元损失的诉求并无不当，亦应维持。6.泽库县人民政府应否支付盛锦公司、英汇宾馆装修损失3630469元？房屋租赁合同履行期限届满后，对于承租人而言，装饰装修物价值已经在租赁期限内使用完毕，出租人不应对附合的装饰装修予以补偿。双方在《租赁承包合同》第五条约定“乙方必须投资1400000余元，对整个大楼的楼面、楼顶、上下水道、门窗，并且要列表造册交甲方签字认可，做好文字记录，承包期满不得抵扣承包费”，此约定中“承包期满不得抵扣承包费”的内容体现了合同期满后对装修、添附及改造部分不予补偿的意思，该约定符合一般情况下对租赁期限内房屋装修的处理原则。但如果承租人对原约定履行期限投资的附合于房屋的装修价值并未完全享用，租赁期内附合的装修还存在一定价值，双方对形成附合的装修的处理有约定的，应按双方约定处理。2014年1月7日，泽库县人民政府给英汇宾馆出具便函，便函主要内容为“……县政府同意英汇公司提出的英汇宾馆装修申请，并同意租赁期限到期后装修费用由双方协商后折价补偿”，虽然泽库县人民政府对函件的内容不予认可，但其对函件上加盖的公章及函件本身的真实性均不持异议，一审判决依据此函件内容由泽库县人民政府承担了部分装修损失后，泽库县人民政府对此判决内容未提出上诉，说明对函件内容表述的对装修适当补偿的处理意见是认可的，故应认定该函件内容为泽库县人民政府对租赁期限届满后对装修的处理意见。另外，涉案合同履行期限共20年，英汇宾馆在2014年进行装修，即在合同期限仅余五分之一的履行期限时投入较大成本进行装修，合同终止时其装修价值并不能完全折算完毕，且鉴定意见也证明在双方终止合同时装修及添附部分仍有剩余价值，故一审判决按年限折算装修价值后适当予以补偿也符合公平原则。合同终止后双方对装修价值及补偿未能协商一致，对双方争议一审法院根据英汇宾馆的申请委托专业鉴定机构对英汇宾馆餐厅、宾馆屋面晾晒间、宿舍楼、加层改造、加层装修、电梯、锅炉房改造、天然气管道装修及添附部分的现值进行了鉴定，双方对鉴定意见不持异议，故应确认鉴定意见的评估价值。一审法院充分考虑了合同履行期限、装修现值及装修使用年限后，判决由泽库县人民政府补偿装修及添附物的价值足以弥补其损失，一审判决装修补偿的处理合理，应予维持。英汇宾馆认为鉴定价格为装修现有的剩余价值，不应再扣除使用年限，应对鉴定意见评估的价值全额赔偿的理由不足，不予支持。英汇宾馆在合同履行期间改建的员工宿舍、夹层间、晾晒间等改、扩建部分，属于未经审批的违法建筑，因非法利益不受法律保护，一审法院判决对此部分不予补偿正确，亦应维持。综上，一审判决认定基本事实清楚，程序合法，一审判决对英汇宾馆欠付的租金及违约金、房屋使用费的处理正确，对泽库县人民政府退还的押金及利息、装修损失的补偿合理，应予维持。英汇宾馆上诉主张的经济损失1000000元于法无据，不予支持。一审判决对停车场使用费的判决依据不足，予以纠正。因本案房屋租赁的事实和纠纷均发生在《中华人民共和国民法典》实施前，且对房屋租赁纠纷没有另行规定，依据最高人民法院《关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案适用《中华人民共和国合同法》及相关配套规定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持青海省西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初492号民事判决书第一项、第二项、第四项、第五项、第六项、第七项判决，即：一、青海盛锦建设工程有限公司、青海英汇工程建筑有限公司英汇宾馆于判决生效后十日内向泽库县财政局给付欠付两年的租金160000元及违约金73493.33元，合计233493.33元；二、青海盛锦建设工程有限公司、青海英汇工程建筑有限公司英汇宾馆于判决生效后三十日内给付泽库县财政局、泽库县人民政府房屋占用费3162435.69元；四、泽库县财政局于判决生效后十日内退还青海盛锦建设工程有限公司风险抵押金200000元及至2020年5月19日的利息63552元，合计263552元，2020年5月20日起至实际给付之日止的利息按每日8元计算；五、泽库县财政局、泽库县人民政府于判决生效后三十日内给付青海盛锦建设工程有限公司、青海英汇工程建筑有限公司英汇宾馆添附物及装饰装修补偿款1752932.8元；六、驳回泽库县财政局、泽库县人民政府的其他诉讼请求；七、驳回青海盛锦建设工程有限公司、青海英汇工程建筑有限公司英汇宾馆的其他反诉请求。二、撤销青海省西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初492号民事判决书第三项，即青海盛锦建设工程有限公司、青海英汇工程建筑有限公司英汇宾馆于判决生效后三十日内给付泽库县财政局、泽库县人民政府停车场租金256927.1元。一审案件受理费45366元，由泽库县财政局、泽库县人民政府承担，反诉费31640元，由青海盛锦建设工程有限公司、青海英汇工程建筑有限公司英汇宾馆负担。二审案件受理费77006元，由泽库县财政局、泽库县人民政府承担7700.6元，青海盛锦建设工程有限公司、青海英汇工程建筑有限公司英汇宾馆负担69305.4元。本判决为终审判决。审判长 陈志秀审判员 张 磊审判员 张 薇二〇二一年二月五日法官助理 陈 倩书记员 李英华附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。