辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终183号上诉人（原审被告）：抚顺德创置业有限公司，住所地：抚顺市顺城区将军北街**。法定代表人：杨洪山，该总公司经理。委托诉讼代理人：周冠豫，该公司员工。委托诉讼代理人：郑奇福，该公司员工。被上诉人（原审原告）：杨立洪，男，1967年1月10日出生，汉族，住抚顺市顺城区。上诉人抚顺德创置业有限公司（以下简称德创公司）因与被上诉人杨立洪房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初2186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。德创公司上诉请求：1、撤销抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初2186号民事判决书，并发回重审或依法改判；2、判决由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：本案的一审判决认定事实不清、适用法律错误，具体理由如下：一、违约金计算的截止日期应为大产权证取得之日，即2018年11月30日。本案中，上诉人于2018年11月30日取得了案涉房屋的初始登记批复，已完成法定的和《商品房买卖合同》中约定的出卖人在办理商品房权属登记中的协助义务。另外，在司法实践中，普遍以取得房屋初始登记批复作为违约金的截止时间，一审法院以我司再次通知业主办证时间即2019年5月8日为准无任何法律依据，也不符合主流审判观点。二、被上诉人并无任何实际损失，其主张的违约金过高。上诉人已按双方约定按期交房，自交房之日起，被上诉人一直在实际占有、使用所购房屋，已实现了房屋的使用价值，上诉人并未对被上诉人享有的物权造成任何影响；且在整个庭审过程中，被上诉人井无任何证据证明上诉人逾期取得大产权证给其造成了实际损失，更不用说具体损失的大小。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二)》第二十九条的规定，对于违约金数额的判定应充分考虑守约方的实际损失以及违约方的过错程度等因素，以实现违约金补偿性和处罚性的价值属性。被上诉人无任何实际损失，故其主张的违约金金额过高，依法不应获得支持。三、高额的违约金赔偿必将造成被上诉人经营困难、甚至企业破产。上诉人成立于2011年，近十年间一直在诚信经营，为抚顺市民居住环境的改善、以及为市财政收入等均有相当卓越的贡献。现因涉及与本案同类的潜在诉讼约2000余起，涉案金额约人民币3000多万元，标的额非常大，加之本项目政府欠上诉人各类款项近3亿多元，导致项目运转非常困难，如果在每个个案中都要求上诉人承担高额违约金，必将导致企业经营雪上加霜、甚至走向破产。综上所述，请求法院在查明事实的基础上，依法将本案发回重审或依法改判，并降低违约金数额。杨立洪辩称，请求维持一审判决，我做生意想用房产证抵押贷款，但是办理不了房产证肯定给我造成损失。杨立洪向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付延迟办理房屋产权证违约金32602.93元。2、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年3月6日，原告与被告签订一份商品房买卖合同及“远洋城”商品房买卖合同补充协议，约定：原告购买被告开发的位于抚顺市顺城区房屋，建筑面积为116.47平方米，总价款为584806元，出卖人应当在2014年6月30日，将具备验收合格条件的商品房交付买受人使用。被告自合同签订之日起365日内，将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，逾期在365日之内按原告已付房款日万分之零点一计算违约金，逾期在365日之后按原告已付房款日万分之零点五计算违约金。合同签订后，原告按照约定支付房款。2019年5月9日，被告发出《抚顺远洋城办理产权证通知书》，内容主要为：项目已于2018年年底安排办理房屋产权证。根据房产局要求，您需配合提供相关资料预约办理房屋产权证及领取相关办理材料，并按照房产局要求的时间到房产局办理手续。收到本通知后，请您尽快准备相关材料并于我司进行核对，如因个人原因导致办证延迟，一切后果由个人承担。原告于2020年1月13日来院起诉，经调解未果。一审法院认为：本案原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。被告未按合同约定将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应按合同约定向原告支付违约金。本案的争议主要焦点为：一、违约金计算的起止时间；二、双方约定违约金是否过高。关于争议焦点一：首先，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案原、被告在商品房买卖合同中明确约定了逾期办证的违约金的计算方法为以日为单位累计计算，该约定的债权属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，原告应在诉讼时效期间内主张逾期办证违约金。原告于2020年1月13日来院起诉，提交的证据不足以证明本案存在诉讼时效中断情形，故原告要求被告给付2017年1月13日之前的按日计付逾期办理房屋产权证的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。又，原告向本院起诉之日即视为其主张权利之日，而非被告所称其收到传票及原告诉状之日，故本院对被告此项辩称理由不予采信。其次，关于违约金计算的截止时间认定问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据，而非被告所称以取得大产权证时间作为认定逾期办证违约金截止时间的依据，故对被告此项辩称理由本院不予采信。被告提供证据证明其于2019年5月9日张贴《抚顺远洋城办理产权证通知书》，通知原告办理产权证，故应以2019年5月8日作为违约金计算的截止日期。关于争议焦点二：房屋权属证书是权利人行使占有、使用、收益、处分权利的证明。因逾期办证，原告无法对案涉房屋充分享有物权。被告以原告一直实际占有、使用案涉房屋，不存在实际损失为由，主张案涉违约金过高，缺乏事实和法律依据，故对被告此项辩称理由本院不予采信。综上所述，被告应向原告支付2017年1月14日至2019年5月8日的逾期办证违约金24679元（584806×0.05‰×844）。判决：一、被告抚顺德创置业有限公司于本判决生效后十五日内一次性给付原告杨立洪逾期办证违约金24679元；二、驳回原告杨立洪其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费562元，由被告抚顺德创置业有限公司承担455元，由原告杨立洪承担107元。二审查明事实与一审相同。本院认为:本案的争议焦点是如何认定案涉违约金计算的截止时间及违约金是否过高问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”，本法条规定“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据，而非上诉人所称以取得大产权证时间作为认定逾期办证违约金截止时间的依据，故上诉人主张违约金计算截至大产权证取得之日即2018年11月30日不具有法律依据。上诉人主张取得大产权证之时已通知被上诉人办理产权证，但上诉人对电话通知被上诉人办理产权证一事无法提供证据证明，故上诉人主张违约金计算截至大产权证取得之日即2018年11月30日不具有事实依据。据此，一审法院以上诉人张贴书面通知时间即2019年5月9日作为违约金计算的截止日期并无不当，本院予以维持。房屋权属证书是权利人行使占有、使用、收益、处分权利的证明。因逾期办证，被上诉人无法对案涉房屋充分享有物权。上诉人以被上诉人一直实际占有、使用案涉房屋，不存在实际损失为由，主张案涉违约金过高，缺乏事实和法律依据，故对上诉人此请求，本院不予支持。综上所述，抚顺德创置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费61元，由抚顺德创置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  尹立威审判员  张 秦审判员  刘晓菲二〇二一年二月二十四日书记员  刘佳伟