辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终122号上诉人（原审被告）：金宝乾，男，1980年11月17日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连海之韵一佳物业服务有限公司，住所辽宁省大连市甘井子区大连湾元宝街**。法定代表人：孟萍，总经理。委托诉讼代理人：戚金慧、金辉，公司员工。上诉人金宝乾因与被上诉人大连海之韵一佳物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初4800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金宝乾上诉请求：1.撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初4800号民事判决，查清事实，依法改判或发回重审。2.判令本案费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院判决证据不足，认定事实错误。被上诉人未交代清楚大连海韵花园物业与大连海之韵一佳物业管理有限公司的合同关系，上诉人当时只与大连海韵花园物业服务有限公司签订了物业管理服务协议。其后被上诉人更名并未及时与上诉人签订物业服务合同。被上诉人所称签订的《丽湾新城物业管理服务合同》、《补充合同》均未进行公示及告知。2.被上诉人不作为，上诉人未享受到物业提供的相应服务，应予以减免物业费，及时维修漏雨房屋、更正物业不作为。上诉人家里连续9年漏雨、内窗入住时即有不同程度的漏风漏雨、地下室走廊常年堆积杂物、地下室楼体私改，导致楼梯走廊不同程度开裂，存在严重安全隐患，小区内的公共设施及消防设施损坏不修、多处绿化改为停车位、私自安装内禁每家只免费派发一张门禁卡，其余需要收取30元购买、账目从未进行公示、物业工作人员态度恶劣、上诉人无法正常出入小区、房屋维修基金未公示等不作为行为，严重违反大连市物业管理条例，并损害上诉人应有的权益。故要求对上诉人的物业费予以减免，及时维修漏雨房屋，更正物业的不作为。3.丽湾新城小区业主委员及物业弄虚作假，损害上诉人的权益。业主委员会选举3次并未进行公示，也没有召开业主委员选举大会。2016年7月10日，被上诉人与大连市甘井子区丽湾新城小区第三届业主委员会签订补充合同，约定自2016年9月1日将小区多层住宅物业费上调至0.9元/月/平方米。在未征求丽湾新城小区全体业主同意的情况下私自签订。业主委员会对物业合同负有向业主告知的义务，但并未履行相应义务。上诉人一审当庭提交丽湾新城业主委员会调查表，走访调查签字业主达小区50%以上人数，均未参加业主委员会的3次业主委员选举大会，以及未看到业主委员会的选举公示和2016年签订的补充合同公示。综上，上诉人提起上诉，望撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，查清事实，以保护上诉人的合法权益。大连海之韵一佳物业服务有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，应驳回上诉，维持原判。大连海之韵一佳物业服务有限公司向一审法院起诉请求：被告金宝乾立即支付拖欠的物业费2,621元（2012年9月1日至2019年9月1日期间）及滞纳金10,016元，合计12,637元。一审法院认定事实：原告系被告居住的丽湾新城小区的物业服务单位。原告原名大连海韵物业管理有限公司，2015年4月20日更名为大连海之韵一佳物业服务有限公司。2012年1月8日，原告（乙方）与大连市甘井子区丽湾新城小区业主委员会（甲方）签订了《丽湾新城物业管理服务合同》约定，甲方选聘乙方对丽湾新城小区实行物业管理，多层住宅的物业管理费为0.5元/月/平方米。业主和物业使用人逾期不交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日千分之三交纳滞纳金。2016年7月10日，原告与大连市甘井子区丽湾新城小区第三届业主委员会签订补充合同，约定自2016年9月1日将小区多层住宅物业费上调至0.9元/月/平方米。2016年7月27日大连市物价局对该物业费标准进行备案。2016年12月12日，原告（乙方）与大连市甘井子区丽湾新城小区第三届业主委员会（甲方）又签订了《丽湾新城物业管理服务合同》，约定多层住宅的物业管理费为0.9元/月/平方米。丽湾新城小区原告自2012年开始为该小区提供物业服务至今。小区业主委员会已在大连市甘井子区城市建设管理局进行备案。被告系位于大连市甘井子区丽湾新城65号2-402房屋的业主，房屋建筑面积46.48平方米，欠付2013年9月1日至2019年9月1日的物业费2,342元。一审法院认为，原告系经被告小区业主委员会依法选聘的物业服务企业，双方签订的两份《丽湾新城物业管理服务合同》对小区全体业主具有约束力。原告为被告所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主应按物业服务合同约定的价格标准交纳物业费。关于被告辩称原告物业服务不到位，被告维修不及时等意见，一审法院认为物业公司与业主是相互依存的关系，小区服务质量的提高，和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司等相互配合，相互努力。物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主应依约交纳物业费，对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议或由业主大会决定更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗，个别业主拒交物业费将影响物业公司的正常运转，并有损于其他正常交费业主的权益。为维系双方之间的和谐稳定，原告作为物业服务企业，应不断加强管理，提高服务质量，为业主创造良好的生活环境。关于被告辩称小区业主委员会成立不合法，被告不认可物业合同效力的意见，一审法院认为，小区业主委员会已在大连市甘井子区城市建设管理局进行备案，其与原告签订的物业服务合同应为有效。被告未提供证据证明小区业主委员会存在被撤销等情形，故被告意见无事实和法律依据，本院不予采信。关于滞纳金，考虑到原告现仍是该小区的物业服务单位，与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。本次原告主张的滞纳金部分，不予支持。但被告今后应按时足额缴纳物业费。综上所述，一审法院遂依照《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告金宝乾自本判决生效之日起十日内给付原告大连海之韵一佳物业服务有限公司物业费2,342元（2013年9月1日至2019年9月1日期间）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。二、驳回原告大连海之韵一佳物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费116元（原告已预交），由原告负担66元，被告负担50元。本院二审期间，上诉人金宝乾提交照片7张，拟证明其房屋漏雨、墙体开裂，物业公司对照片的真实性及拟证明事项不予认可，本院认为，如案涉房屋漏雨、墙体开裂，金宝乾可另行向开发商或者物业公司主张，无据据此判令金宝乾拒交物业费，其拟证明事项与本案物业公司诉请并不直接关联，本案中，不予审查。经审理，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条之规定，被上诉人与案涉小区业主委员会签订的《丽湾新城物业管理服务合同》以及《补充合同》对包含上诉人在内的全体小区业主具有约束力，上诉人应当按照合同约定的标准缴纳物业费。至于上诉人提出的业主委员会选举程序未公开以及私自签订补充合同一节，因该项抗辩意见与本案不属于同一法律关系，不属于本案审查范畴，因此，在业委会组成及决议未被认定违法之前，业委会签订的合同及补充合同仍具有法律拘束力，合同当事人依然应当按照合同的约定执行，一审按照案涉合同约定的标准判决物业费并无不妥。关于上诉人提出“被上诉人不作为，应予以减免物业费”的上诉主张，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条的规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。具体到本案，按照案涉《丽湾新城物业管理服务合同》和《补充合同》约定，被上诉人对业主支付物业费应当履行的对价义务是维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木、建筑小品，以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务。结合已经查明的案件事实，被上诉人基本履行了物业服务合同中约定的上述义务，偶尔存在不及时清扫公共部位、维修设施等瑕疵问题尚不足以构成重大瑕疵，不应成为上诉人拒交物业费的抗辩事由。既然被上诉人作为物业服务公司已经为包括上诉人在内的小区业主实际提供了物业服务，根据等价有偿原则，一审判决结果并无不妥。同时，也正是基于被上诉人存在怠于协调处理业主房屋漏风漏雨等瑕疵履行问题，一审法院也已经对被上诉人请求支付违约金的诉讼请求不予支持，该处理较为得当。另，上诉人如果认为被上诉人未提供相应物业服务，其有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益，但不应将拒缴物业费作为对被上诉人提供的物业服务存在若干亟待改善之处的对抗方式，此行为既不利于物业公司正常物业服务工作的开展，亦不利于其他正常缴费业主权益的维护，因此，上诉人据此不缴纳物业费没有法律和事实依据，本院不予支持。关于上诉人提出账目未进行公示、房屋维修基金未公示的问题，该几项抗辩实为独立诉请，且与本案不属于同一法律关系，本案中不予一并处理，当事人可另行诉讼解决。至于被上诉人的主体资格问题，本院认为，被上诉人系由大连海韵物业管理有限公司更名而来，与大连海韵物业管理有限公司为同一主体，大连海韵物业管理有限公司的合同权利义务应由被上诉人承继，被上诉人的主体资格适格。综上所述，金宝乾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费116元，由金宝乾负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王家永审判员  毕春燕二〇二一年二月五日书记员  张文秀