湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0107民初698号原告：武汉锦绣方圆物业服务有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区珞狮南路南湖雅园********。法定代表人:胡刚祥。委托诉讼代理人:周楚雄，男，1989年9月11日出生，该公司工作人员（一般代理）。委托诉讼代理人：陈冠男，湖北汉升昌律师事务所律师（一般代理）。被告:蒋雁，女，1983年4月12日出生，汉族，住湖北省武汉市青山区（户籍地湖南省桂阳县）。被告：蔡博，男，1988年11月1日出生，汉族，住湖北省武汉市青山区（户籍地湖北省武汉市青山区）。原告武汉锦绣方圆物业服务有限公司与被告蒋雁、蔡博物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告武汉锦绣方圆物业服务有限公司的委托诉讼代理人周楚雄、被告蒋雁、蔡博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉锦绣方圆物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付拖欠的物业管理服务费4,874元（2018年11月1日截止2020年6月30日）；2.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与绿地青山?香树花城小区建设单位于2014年11月14日签订的《前期物业服务合同》，服务到小区业委会成立与物业管理企业签订的物业服务合同生效止。被告系该小区业主。在原告为小区物业提供物业管理服务期间，原告与被告都应该切实履行《前期物业服务合同》，但被告从2018年11月1日起至2020年6月30日未缴纳物业服务管理费。原告与绿地青山?香树花城小区建设单位签订的《前期物业服务合同》协议中约定：高层住宅2.2元/平方米?月，被告使用建筑面积为110.78平方米。被告享受了原告提供的物业管理服务，但被告截止2020年6月30日共拖欠20个月物业管理费合计4,874元。被告接受了原告的服务，理应按《物业管理条例》和合同约定向原告交纳物业管理费，但经原告一再催缴，却一直拒交，原告为维护自身合法权益，特申请诉讼，请依法判决。被告蒋雁、蔡博共同辩称：拖欠物业费属实，不缴纳的原因：小区门口门卫不核查身份；停车场维护差，只有一个收费的；停车场卫生无人做，车辆被划无人管，物业提供不了监控，车位被占无人协调，安保问题得不到保障。交纳的物业费里应扣除车辆维修费。本院经审理认定事实如下：两被告系武汉市青山区和平大道1650号绿地青山?香树花城小区的业主，房屋建筑面积为110.78㎡。2014年，武汉申智成置业发展有限公司作为甲方与武汉锦绣雅园物业服务有限公司作为乙方，签订了《武汉市前期物业服务合同》，其中约定：物业名称绿地青山?香树花城；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容：综合管理服务、物业共用部位与共用设施设备管理服务、公共秩序维护服务、保洁服务、绿化养护服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层（超高层）住宅2.2元/月?平方米；由业主或物业使用人承担的物业服务费用按每年交纳给乙方，业主或物业使用人应在（每年1月10日）履行交纳义务；车辆停泊服务内容如下1、停车场共用车位和共用部位的维护，要求正常使用。2、停车场配套的设施、设备（包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系统）的维护、管理，要求运行正常，维护及时。3、停车场的公共环境清洁卫生，要求干净、整洁，及时清除积水、杂物等。4、车辆出入的指引、疏导，要求车辆进出、停放有序，定时巡视检查；本合同期限自2014年11月14日起至2019年11月13日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。自2016年开始，原告在绿地青山?香树花城小区服务至今。2020年5月3日，武汉申智成置业有限公司作为甲方（转让人）与被告蔡博作为乙方（受让人），双方签订了《绿地香树花城地下车位使用权转让合同》，其中约定：本次转让使用权的车位为甲方开发的绿地香树花城小区地下停车场车位；乙方使用车位，进出车库时，应保证行车及停靠安全。因乙方原因而发生的车辆毁损（包括其他车辆）和公共设施的损坏，乙方应承担全部责任。武汉申智成置业有限公司在该合同上加盖了销售合同专用章，被告蔡博在该合同上签名、捺印。2020年7月10日，武汉申智成置业有限公司向被告蔡博出具了车位交付手续办理通知书。2020年8月6日，原告作为甲方与被告蔡博作为乙方，双方签订了《地下车位物业服务协议》，其中约定：停放车辆车牌号码为鄂Ａ×××**；甲方有权对进出停车场的车辆人员进行登记、查验；乙方应自行负责车辆及车辆内物品的保管，如果丢失、损坏的，甲方不承担赔偿责任，责任由乙方自行承担。原告在该协议上加盖了香树花城物业服务中心办证章，被告蔡博在该协议上签名、捺印。原告分别于2018年、2019年和2020年在被告门上张贴了物业管理费缴纳通知，并于2020年8月20日通过EMS向两被告邮寄了要求支付2018年11月1日至2020年6月30日前的物业服务费4,874元的催缴物业费通知函。两被告未依约交纳物业费，故原告诉至法院，请求判如所请。另查明：武汉锦绣雅园物业服务有限公司于2015年12月14日将企业名称变更为武汉锦绣方圆物业服务有限公司，即本案原告。以上事实，有原告提交的《武汉市前期物业服务合同》、物业管理费缴纳通知照片及EMS回执、《武汉市商品房买卖合同》、《绿地香树花城地下车位使用权转让合同》、《地下车位物业服务协议》、照片等证据以及开庭笔录在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案《武汉市前期物业服务合同》的时间为2014年，被告欠缴物业服务费的时间为2018年11月1日至2020年6月30日，系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条有关建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力的规定，本案的《武汉市前期物业服务合同》对两被告有约束力，两被告应按照合同约定履行义务。本案的争议焦点为：被告应向原告支付的物业费数额。被告关于小区门口门卫不核查身份、停车场维护差及卫生无人做的辩称。原告认为，因疫情防控，门口门卫有登记，并提供了停车场做卫生的照片。被告提交的业主群聊天记录中多系业主对原告在履行物业服务过程中提出的意见或建议，但物业管理服务是一种持续性的服务行为，难免会存在一些业主不满意的服务瑕疵，被告不应以此瑕疵为由拒绝交纳物业费，此亦不能免除业主交纳物业费的义务，虽然被告表达了对原告服务的不满，但未提交相应的证据予以证明原告在履行物业服务时存在持续未履行职责的情形。小区的物业环境，需要业主与物业公司双方互相理解与配合，物业公司应当遵守合同约定并尽力提高服务质量。故本院对该项辩称不予采信；被告关于车辆被划、物业费应扣除车辆维修费的辩称。原告认为，不清楚车辆是否系在地下停车场被划。本院认为，根据原告与被告蔡博签订的《地下车位物业服务协议》约定，双方不构成保管合同关系，原告负责停车场卫生清洁、秩序及设备维护，业主自行负责车辆及车辆内物品的保管。被告未提交证据证明车辆被划系原告造成，且车辆维修费并无实际发生，依据相关法律规定，被告车辆损害赔偿责任由实际侵权人承担，其可另案主张权利，故本院对该项辩称不予采信；被告关于原告提供不了监控、安保问题得不到保障的辩称。原告认为，监控系开发商安装，其只负责维护。本院认为，《武汉市前期物业服务合同》中未约定原告有安装监控的职责，被告未提交证据证明安保存在的问题。故本院对该项辩称不予采信。综上所述，原告对小区进行了物业服务，按照合同约定履行了自己的义务，被告理应按照合同约定交纳物业费。故原告请求判令两被告支付物业服务费4,874元的诉讼请求，本院予以支持。被告关于欠缴物业费属实的抗辩，本院予以采信。综上，两被告向原告支付物业服务费4,874元。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：被告蒋雁、蔡博于本判决生效之日起十日内向原告武汉锦绣方圆物业服务有限公司支付2018年11月1日至2020年6月30日期间的物业服务费4,874元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费25元，由被告蒋雁、蔡博负担。本判决为终审判决。审判员  程红丹二〇二一年二月十八日法官助理张璇书记员涂雪妍