江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终4362号上诉人（原审原告、反诉被告）：常州阳光国际大酒店有限公司，住所地常州市钟楼区怀德北路**。法定代表人：梁德成，该公司总经理。委托诉讼代理人：印霄龙，江苏友联律师事务所律师。委托诉讼代理人：石晨，江苏友联律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：常州市中顺消防器材有限公司，，住所地常州市钟楼区勤业新村****法定代表人：梁刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：李仁杰，江苏德儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：许梓君，江苏德儒律师事务所律师。原审第三人：钟楼区南大街喜悦健身服务部，住所地，住所地怀德北路**iv>经营者：王军长。委托诉讼代理人：李仁杰，江苏德儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：许梓君，江苏德儒律师事务所律师。上诉人常州阳光国际大酒店有限公司（以下简称阳光公司）因与被上诉人常州市中顺消防器材有限公司（以下简称中顺公司）、原审第三人钟楼区南大街喜悦健身服务部（以下简称喜悦健身服务部）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2019）苏0404民初5166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阳光公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求并驳回被上诉人反诉请求；2.一、二审的诉讼费、保全费等由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定上诉人存在违约的事实，应承担40%的违约责任，属于事实审查不清，认定证据不足。上诉人认为上诉人不存在违约行为，导致合同解除的根本原因是被上诉人的严重违约。1.上诉人作为案涉房屋租赁合同的出租人，已按约将房屋交付给被上诉人占有使用，被上诉人理应按照合同约定支付房屋租赁费用。但被上诉人自合同签订之日起从未按约向上诉人及时支付过任意一期租金，构成恶意违约。根据案涉租赁合同第10.2.1条约定，上诉人有权解除合同，有权采取停水停电措施。2.被上诉人声称其是代替第三人签订案涉租赁合同，但直至2020年1月15日庭审，被上诉人从未向上诉人披露过该情况。根据案涉房屋租赁合同10.2.3条约定，被上诉人在租赁期限内擅自转借、转租房屋给第三人的，上诉人有权解除合同，并要求被上诉人承担3个月租赁费用的违约金。上诉人认为，被上诉人违反了上述合同约定，上诉人可以行使合同解除权。3.根据常州市公安局钟楼分局2019年8月20日出具的行政处罚决定书，钟楼公安分局怀德桥派出所在案涉租赁房屋内查获卖淫嫖娼违法人员，被上诉人的实际经营人对该违法犯罪活动放任不管、不采取适当措施制止，并获违法所得8万元以上。根据案涉房屋租赁合同10.2.4条约定，被上诉人在承租房屋内从事非法经营活动的，上诉人有权解除合同，并要求被上诉人承担3个月租赁费用的违约金。被上诉人显然违反了上述合同约定，上诉人可以行使合同解除权。综上，一审在查明被上诉人的上述严重违约事实的基础上，并未秉持公平、公正的原则要求被上诉人承担法律责任。相反，却以上诉人在房屋租赁期间存在装修及屋顶有篮球场等情况认定对被上诉人经营产生一定影响，从而要求上诉人承担被上诉人40%的过错份额，明显存在偏袒之嫌。二、一审判决认为案涉租赁合同解除的时间不是上诉人提起诉讼后法院向被上诉人送达的时间，而是被上诉人提起反诉要求解除案涉合同时间2020年4月1日，显然错误，没有法律依据。上诉人是案涉租赁合同守约方，当被上诉人出现严重违约行为时，上诉人有权根据合同约定行使解除权。根据合同法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。上诉人起诉并通过人民法院送达的方式向被上诉人履行了法律规定的解除合同的通知行为，且该行为是上诉人真实意思表示。因此合同已于被上诉人收到上诉人起诉状副本之日起解除，即合同已于2019年9月15日解除。三、一审法院认定2019年12月26日之后的水电气能源费因相关账单未经被上诉人确认而不支持，明显事实审查不清，认定证据不足。案涉租赁合同已于2019年9月15日解除，而被上诉人应在合理时间内向上诉人返还房屋。但被上诉人至今未向上诉人返还房屋。上诉人曾多次要求其停止营业，被上诉人均不予理会，故案涉租赁房屋一直在被上诉人的实际占用控制之下。被上诉人不仅长期拖欠房屋租赁费用和水电能源费用，还在租赁房屋内私拉电线，使用大功率取暖设备等，存在严重的安全隐患。上诉人被迫在2020年1月20日采取断水断电的措施。因上诉人在2020年1月20日前仍然在营业，故产生了8670.95元能源费。而后包括疫情期间，被上诉人、第三人派员在租赁房屋中驻守，并私接电源产生了后续的水电能源费。因此，2020年1月至2020年4月，上诉人、第三人在案涉房屋中产生9229.08元水电能源费。此时被上诉人、第三人已拒绝在上述月份的代收代付明细表中签字。一审法院未充分查明事实就认定2019年12月26日之后的水电气能源费因相关账单未经被上诉人确认而不支持，与事实不符，更没有法律依据。四、一审判决上诉人赔偿装修损失208640元、经营损失15万及退还保证金4万元，属事实审查不清，适用法律错误。1.上诉人作为案涉合同的守约方，履约过程中不存在任何过错，对于被上诉人的种种违约行为一忍再忍。一审判决上诉人赔偿装修损失、经营损失及退还保证金对上诉人来讲显失公平，也没有法律依据。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，上诉人作为案涉合同的守约方，对于合同解除后案涉房屋内装饰装修残值损失无需做出赔偿。3.对于经营损失，上诉人按合同约定履行了合同义务，不存在违约行为，无需向被上诉人赔付经营损失。被上诉人在实际经营过程中存在卖淫嫖娼等违法经营活动，期间的违法所得更不应该得到法律的认可。并且一审法院审理过程中，被上诉人提交的所谓经营损失证据均是单方面制作的数据，并不客观真实，也未提供税务部门的报税记录。而一审判决竟然能酌定15万元的经营损失，明显存在滥用自由裁量权的情形，请求二审法院在查明事实的基础上，给予客观公正的评判。4.根据案涉租赁合同15.5条，因被上诉人违约导致合同提前解除或终止的，不再退还。被上诉人存在严重违约，导致上诉人不得不提前解除案涉合同，故上诉人无需退还保证金。五、一审判决仅支持上诉人33万元房屋租赁费用，及按33万元为基数自2020年4月1日起至付清之日止按年利率15%计算违约金，没有法律依据。1.根据案涉租赁合同约定，房屋租赁费用为44万/年。被上诉人从2018年11月15日起就拒付房屋租赁费用，直到合同于2019年9月15日解除，被上诉人拖欠房屋租赁费366666.67元。2.违约金应按366666.67元为基数，自2019年9月16日起直至付清之日止按年利率24%计算。六、占有使用费应从2019年9月16日开始按每日1222.2元标准计算直至返还房屋为止。租赁合同于2019年9月15日解除，自2019年9月16日开始计算房屋占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，房屋租赁合同解除的，上诉人请求负有腾房义务的被上诉人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因此，上诉人有权要求被上诉人根据日租金1222.2元标准计算房屋占有适用费直至返还房屋为止。综上，上诉人不存在任何违约的事实，相反，最终导致合同被依法解除的原因是基于被上诉人的种种严重违约行为。如一审判决能获成立、生效，必然对今后房屋租赁合同纠纷中的守约方带来严重的不良后果，且同时纵容了违约方的肆无忌惮。故上诉人认为一审法院存在事实审查不清，认定证据不足、法律适用错误的情形，故请求贵院依法予以改判，支持上诉人的诉讼请求。中顺公司辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，但在责任划分以及损失的认定上相对偏袒上诉人一方。本案是由于上诉人的根本违约所造成的，被上诉人在合同履行过程中虽然有瑕疵，但是不构成根本违约，在责任划分上应由上诉人承担主要责任，被上诉人承担次要责任。1.根据合同约定，上诉人有权采取停水停电措施等。但是上诉人采取此措施之后，实际上剥夺了被上诉人及第三人对于房屋的使用权，导致了被上诉人合同目的落空，上诉人采取此种措施，失去了向被上诉人主张租赁费用的相关权利。从2020年1月份起，上诉人无权再主张相应的租赁费用。2.关于行政处罚的问题，根据法律的规定以及合同约定，上诉人确实具有合同解除权。但是上诉人从未以该行政处罚为由向被上诉人主张过合同解除权。因此在诉讼过程中上诉人再提以行政处罚为由行使合同解除权，已经失去了其正当的合同解除权的行使期限、机会。上诉人2019年9月发函提出解除合同，其发函之后，上诉人与被上诉人及第三人始终还是处于合同的继续履行过程当中，意味着上诉人已经默认其同意被上诉人不解除合同的观点。2020年1月份虽然上诉人对被上诉人及第三人的房屋进行断水断电，但是被上诉人没有提出要解除合同，一审法院以2020年4月被上诉人以反诉的形式提出解除合同时界定为合同应当解除的时间，是符合事实和相关法律规定的。3.关于上诉人所提到的水电能源汽的问题，从一审法院的举证情况来看，上诉人没有任何证据能够证明其在2020年1月到2020年4月，被上诉人确实使用了相关的水电情况，事实上上诉人从2020年1月份就已经对被上诉人进行断水断电，何来的水电费用？上诉人主张说是被上诉人私自拉线等等，从始至终没有任何证据。4.关于装修损失，根据评估基准日继续正常使用情况下评估价值是878400，但是一审法院却参照该评估报告的第十页第三点采用房屋租赁合同剩余年限下的第三人装修评估价值为521600元。这是鉴于合同期满后出租方对于承租人不做任何补偿的情况下的认定。而本案中合同解除是由于上诉人的违约行为所造成的，根据相关法律规定，上诉人应当对被上诉人以及第三人的相关的装修损失即参照评估基准日正常使用情况下的评估价值来进行认定。5.关于经营损失，一审法院认定为15万元非常低了。关于疫情期间的免租金的问题，根据常州市钟楼区财政局关于应对新冠疫情免收中小微企业房租的通知，从2020年1月26日起到2020年4月25日至少要免收三个月的房租。但是一审法院只认定1.5个月。喜悦健身服务部辩称意见与中顺公司相同。阳光公司向一审法院起诉请求：1.确认双方于2019年9月15日解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，同时中顺公司应当及时返还租赁房屋；2.判令中顺公司立即支付阳光公司截至2019年9月15日的房屋租赁费用（租金及物业费）共计366666.67元以及违约金70400元，同时自2019年9月16日起以366666.67元为基数按每日千分之一计算违约金直至付清为止；3.判令中顺公司立即支付阳光公司垫付的截至2019年12月31日为止的水电气等能源费122553.92元以及2019年12月31日至2020年4月25日的水电气费9229.08元；4.判令中顺公司自2019年9月16日起按每日1222.2元标准向阳光公司支付房屋占有使用费至返还房屋为止。5.本案诉讼费、保全费由中顺公司承担。中顺公司向一审法院起诉请求：1.判令解除中顺公司与阳光公司之间的《房屋租赁合同》。2.判令阳光公司赔偿中顺公司案涉房屋的装饰装修残值损失人民币200万元。3.判令阳光公司赔偿中顺公司自2018年10月至2020年1月的经营损失人民币60万元。4.判令阳光公司返还保证金人民币10万元。5.本案诉讼费用由阳光公司承担。以上共计人民币270万元。一审法院认定事实：2017年1月20日，阳光公司与中顺公司签订房屋租赁合同一份，约定阳光公司为出租方（甲方），中顺公司为承租方（乙方），租赁房屋坐落于常州市怀德北路35号，建筑面积为1650平方米，层数第4-5层，用途为经营桑拿项目，租赁期限为5年，从2017年2月1日开始至2022年1月31日止；租赁费用为每年44万元，其中租金30万元，物业管理费14万元，每个季度为一个结算周期，先付后用，即每次乙方必须提前10天向甲方支付下一季度租赁费用，水电、暖气等费用由乙方承担，按月结算，如产生相邻权纠纷影响到乙方正常使用房屋，甲方应及时协调解决。租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的损失；甲方若严重违反其他应承担的义务，造成乙方损失的，则甲方需按乙方实际损失进行赔偿；逾期交付租赁费用的，除应及时如数补交外，还应支付每延迟一日所签租赁费用的千分之一违约金，乙方拖欠租赁费用、物业费或水电气等超过一个月，甲方有权解除合同，有权采取停水停电措施，由此造成的一切损失由乙方承担；乙方在承租房屋内从事非法经营活动的，甲方有权解除合同，并要求乙方承担三个月租赁费用的违约金；本合同签订后5日内乙方需向甲方交付履约保证金10万元，此保证金于合同终止时退还，如因乙方违约导致合同提前解除或终止的，不再退还，租赁期间乙方添附物拆除后，不影响房屋使用的，乙方可以拆除，否则，不得拆除；双方合同解除或终止的，乙方必须按时搬出全部物件，合同解除或终止后10日内房屋内如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。该合同载明阳光公司法定代表人梁德成，中顺公司法定代表人祝天华，委托代理人祝冬华。同年2月10日，中顺公司向阳光公司缴纳租房合同保证金10万元，阳光公司向中顺公司出具收据一份。同年5月31日，阳光公司与中顺公司签订《补充协议》一份，约定因中顺公司前期进场装修时，原桑拿经营者以与酒店存在纠纷为由多次阻挠，导致中顺公司无法正常装修，故阳光公司在原合同基础上再给予中顺公司免租装修期2.5个月，房屋租金自2017年9月16日起计算，中顺公司应于2017年9月6日前向甲方支付第一期（2017年9月16日至2017年12月15日）租金，此后以此类推。2019年3月、4月及6月，中顺公司分别向阳光公司发函，称自双方签订房屋租赁合同开始，该大楼始终处于不间断装修状态，阳光公司从2018年10月开始进行的会议厅及附属设施、配套设施的装修较为混乱，施工过程中噪音及漏水问题较为严重同时存在长期占用客梯现象，经常导致客人无法进店，噪音问题影响客人休息，收到投诉较多，损坏公司形象及服务质量，故要求阳光公司尽快出具解决方案。同年8月5日，阳光公司向中顺公司发出律师函，称中顺公司自合同签订之日起至今未按约向阳光公司及时支付过任意一期租金，阳光公司已经进行过多次催收，中顺公司均置之不理，已构成恶意违约，截至2019年7月25日，中顺公司共计拖欠阳光公司租金10万元及物业费93333.34元，水电气等能源费87984.58元，要求中顺公司在2019年8月20日前补交所有拖欠费用，否则阳光公司将提起诉讼，要求解除合同，支付租金及违约金。2019年8月20日，因喜悦健身服务部被查获有买卖淫嫖娼违法人员，而喜悦健身服务部不采取适当措施制止，常州市公安局钟楼分局对喜悦健身服务部作出行政处罚决定书，对其停业整顿并罚款。另查明，2019年4月18日，阳光公司总经理崔萌松与祝冬华、汤大伟(喜悦会所员工)进行谈话，崔萌松:这个行业也在逐步的萎缩，当时你进来的时候，我就跟你说过这个事情，这个行业在萎缩。…刚开业的时候第一炮的形象没有打出来，后期再想改变也确实是……，他讲的几个因素里也确实讲到了，一个天冷，二个气势也不行，几个原因所以当时没做起来，本身这个行当也确确实实不行了。祝：一开始有一开始的原因，我是根本没想把他做起来，前面那个人你应该知道的，我们闹过矛盾啊，我一开始不能把他做起来，做出来人家心里不平衡，那更烦了……通过半年以后，稳定下来没什么人来了……。另祝冬华及汤大伟反映装修噪音及空调问题影响客源的问题。崔:这个事我们这样吧，我下来以后，让苏总过去，因为你说到这个事情也是实在的一件事情，因为紧接着原来我健身房这一块租给了人寿保险，他也是做办公区域的，因为会议室这块，这个月底，基本噪音已经没有了，因为他大的施工已经基本完成，后期做机电安装，电视屏啊这些东西……这个完了之后，应该这个整个楼的装修就结束了，也是对整个楼的做一个品质提升……你说这个装修怎么办呢，就和买房子一样，我第一个住进来的，后面陆陆续续装修，你说你能不让人家装修吗？汤：但是他说不间断的装修。崔：你在装修的时候，大家不也都在忍着你吗，你干了多长时间啊，祝总，你从啥时候开始干的，你干了8个月啊，你那个工程不是小工程，那里面也有人啊，楼上游泳馆、楼下健身馆，就跟买房子一样，你先搬进去了，后面进来的人哐哐哐，谁都有个咬咬牙的过程。崔：你提的这个事很现实对吧，是，客人好不容易来了，中午休息休息，泡个澡，躺下做个按摩，你这哐，砸墙的，冲击钻，他确实坐不住，你别说底下施工，我在办公室也坐不住，对吧，确确实实有这个问题，怎么来解决这个问题。2019年7月16日，崔萌松、祝冬华、汤大伟、平枫（原告总经理）谈话，汤：我没有不给你们时间段知道吧，我已经和他们讲过了，你们早上可以到中午十一点是吧，下午到十二点之前你必须不能装修，我不知道讲了多少遍，你考虑到你协调的好啊，你上午可以做有声音的东西啊，架子什么打好放在那里，做一些没有声音的东西，你不能每天不间断知道吧。平枫:这个呢，我承认，当时汤总是我们讲过的，我说有声音的东西呢，尽量放在上午做。再查明，（2017）苏0404民初288号张正霞诉阳光公司劳动争议一案判决书查明如下事实：张正霞与阳光公司于2015年7月11日签订《常州阳光国际大酒店用工协议（一）》一份，约定张正霞在阳光公司从事餐具清洗工岗位，2015年11月23日上午10时10分许，张正霞从员工宿舍去员工餐厅用餐准备上班时，下楼步行至网球时不慎摔倒受伤。一审审理中，中顺公司称喜悦健身服务部是从2017年10月开始经营的，2018年9月之前营业收入无法提供，夏天会低一些，冬天高一些，并提供了喜悦服务部收银月报表明细一组，载明：2018年9月、10月、11月、12月收入金额分别为138258元、82276元、91913元、98080元；2019年1月至10月月收入金额分别为73832元、65995元、52632元、51318元、45887元、30186元、29090元、20148元、23958元、19428元，中顺公司另提供喜悦SPA会所上述期间的日报表明细一组。阳光公司针对其诉讼请求中关于水电气等能源费用部分，提交2018年10月26日至2019年12月25日期间的代收代付明细14份，该组明细上均有阳光公司及中顺公司员工签字确认，证明截至2019年12月31日止中顺公司尚欠阳光公司垫付的水电气费等费用122553.92元，其中2019年9月26日至10月25日为4427.54元,2019年10月26日至11月25日为6123.42元，2019年11月26日至12月25日为12595.16元。阳光公司另提交2019年12月26日至2020年4月25日期间水电费用明细三份，证明中顺公司结欠阳光公司上述期间水电气体等费用9229.08元。该三份明细上未经中顺公司人员签字，其中2019年12月26日至2020年1月25日期间费用为8670.95元，后续两月费用分别为307.10及251.03元。中顺公司对2018年10月26日至2019年12月25日期间的代收代付明细真实性予以认可，对于2019年12月26日至2020年4月25日期间三份明细真实性不予认可，中顺公司另称阳光公司在2020年一月中旬进行了停水停电，阳光公司称因中顺公司拒付租金，故于2020年1月中旬进行停水停电，停电之后仍有少量费用产生是因为中顺公司在疫情期间委托他人或员工留守营业场所，私自拉接电线产生的费用，后续三份账单中顺公司拒签收。阳光公司另明确：顶楼篮球场的成立时间为2019年8月15日，之前为网球场，且在出租给被上诉人之前即存在网球场；2017年1月20日与中顺公司签订案涉租赁合同时，辅楼二楼停业中，2019年3月起租赁给中国人寿保险股份有限公司常州市分公司；辅楼三楼闲置，2017年8月起租赁给麦萌特教育信息咨询有限公司，五层游泳馆2017年6月起租赁给苏扬文化传播有限公司，六层闲置，2018年5月起租赁给钟楼区五星田伟民日用品商行。一审审理中，中顺公司申请对案涉房屋目前状况下装修残值进行司法鉴定，法院委托常州普华凯瑞资产评估房地产估价有限公司（以下简称普华公司）对中顺公司申请事项进行评估，普华公司出具常普评报字（2020）第036号资产评估报告书，明确喜悦健身服务部装修价值在评估基准日继续正常使用状况下固定装修评估价值为878400元，根据房屋租赁合同，房屋租赁期限为5年，即自2017年2月1日至2022年1月31日，如装饰装修使用年限以合同租赁期限为准，则在合同剩余使用年限下喜悦健身装饰装修评估价值为521600元，以上价值系针对不可移动部分装修进行的评估。中顺公司预交鉴定费用12000元。中顺公司依据上述鉴定报告变更反诉请求为：1.判令解除中顺公司与阳光公司之间的《房屋租赁合同》。2.判令阳光公司赔偿中顺公司案涉房屋的装饰装修残值损失人民币100万元。3.判令阳光公司赔偿中顺公司自2018年10月至2020年1月的经营损失人民币60万元。4、判令阳光公司返还保证金人民币10万元。5、本案诉讼费用（含鉴定费）由阳光公司承担。本案争议焦点为：1、阳光公司及中顺公司在履行案涉租赁合同过程中是否存在违约行为？2、阳光公司及中顺公司主张的各项费用如何认定？一审法院认为，阳光公司与中顺公司签订的租赁合同及补充协议合法有效，双方均应按约定履行义务。关于争议焦点一，法院认为，对于案涉纠纷的形成，双方均应负有责任，中顺公司应负责任体现在如下方面：首先，中顺公司承租案涉房屋时，其他楼层尚存在未出租的情况，则中顺公司理应考虑到后续其他房屋的装修必然会对其经营造成一定的不利影响，并结合该因素与阳光公司对房屋租赁价格进行磋商，故后续经营中即便出现因其他房产的装修对其经营造成影响，中顺公司可以据此与阳光公司进行沟通，积极协商处理，但不应因此拒付租金等相关费用。其次，公安处罚决定书可以反映中顺公司在案涉房屋内容留他人从事违法行为，中顺公司上述行为显属违约。阳光公司应负责任体现在如下方面：首先，阳光公司作为出租方，应保证其出租的房屋符合使用条件，在因其相邻房产装修问题影响租户经营时，应采取有力措施进行协调，将负面影响降至最低。但从双方提供的聊天内容可以反映，阳光公司对于装修影响问题做了一定的协调工作，但仍然未能完全解决，且阳光公司在顶楼设立篮球场，对于中顺公司的经营带来不利影响亦应予以认定，虽然中顺公司承租案涉房产时已经存在楼顶网球场，但考虑到两类运动的实际操作因素，篮球场所带来的噪音及影响等必然远甚于网球运动，综上阳光公司亦存在违反合同约定的情形。其次，在双方因为装修等问题未能妥善解决的情况下，阳光公司以中顺公司未按期支付租金及水电等费用为由于2020年1月进行停水停电并不完全符合双方合同约定。依据法律规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。综合阳光公司及中顺公司的违约责任因素，中顺公司容留他人从事违法犯罪活动明确违反了双方合同约定，亦不符合法律规定，本院据此酌定对于合同的解除，阳光公司负有40%责任，中顺公司负有60%责任。双方关于相关费用及损失赔偿亦应参考上述比例。同时，鉴于双方均存在违约事由，阳光公司要求以其提起诉讼后法院向中顺公司邮寄送达的时间为合同解除时间不符合法律规定，因中顺公司于2020年4月1日提起反诉，要求解除案涉合同，法院确认本案合同的解除时间为2020年4月1日。关于争议焦点二、阳光公司主张的租赁费用（租金及物业费），依据双方合同约定的租赁费用每年44万元计算，自2018年11月15日至2020年4月1日期间应为44万元+44万元*4.5/12=605000元，另因2020年1月底至4月份期间属于新冠疫情管控期间，新冠疫情属于不可抗力因素，因不可抗力导致的损失由双方当事人合理分担，故本院酌定上述租赁费用中扣除1.5个月应由出租人承担的租赁费用55000元。其余费用55万元应由中顺公司承担60%，即33万元。阳光公司另主张按照日千分之一计算逾期付款违约金，该标准过高，法院予以调整，结合中顺公司逾期付款给阳光公司所致实际损失等因素考虑，法院酌定中顺公司承担租赁费用33万元自2020年4月1日起至付清之日止按照年利率15%计算的违约金。中顺公司另应支付阳光公司自2020年4月2日起至房屋交付之日止参照年租赁费26.4万元(44万元*60%)计算的占有使用费。关于水电气等中顺公司实际使用的费用，截至2019年12月31日止的费用122553.92元有中顺公司人员签字认可，法院予以认定，中顺公司理应支付该部分费用。关于阳光公司主张的2019年12月26日之后的费用，因相关账单未经中顺公司确认，阳光公司亦未能提供其他有效证据证明水电使用详情，故法院对阳光公司主张的该部分金额不予认定，但鉴于案涉房产一直在中顺公司控制之下，且2019年12月26日至2020年1月中顺公司仍然在经营中，必然产生相应费用，而中顺公司虽然对阳光公司主张的费用不予认可，其亦未能提供证据证明其实际使用的情况，综上法院参考之前中顺公司使用水电气费用情况，酌定中顺公司承担后续水电气等能源费用6000元。关于中顺公司主张的装修价值损失，因司法鉴定报告确认继续正常使用情况下价值为878400元，而依据房屋租赁合同约定租赁期限，在合同剩余使用年限下评估价值为521600元，本案因双方合同已解除，应结合剩余使用年限确定房屋装修价值，即521600元。因阳光公司对合同的解除亦负有责任，故依据法院前文所述，阳光公司应对装修价值向中顺公司承担40%的赔偿金额，即208640元。关于中顺公司主张的2018年10月至2020年1月期间经营损失60万元，中顺并未能提供有效证据证明其因装修及噪音等问题导致的经营损失金额，其在本案中亦未能提供2018年9月之前的运营收入明细作为参考，且运营收入取决于多方面因素，但考虑到本案合同履行的实际情况，法院认为其他楼层的装修问题未能妥善解决以及顶楼篮球场噪音等问题客观上对中顺公司桑拿项目的经营造成了不利影响，由此必然对应营业收入产生一定影响，结合中顺公司之前的经营收入情况及双方违约责任比例等因素综合分析，法院酌定阳光公司应赔偿中顺公司经营损失15万元。关于中顺公司主张的保证金，依据前文法院所认定的责任比例，阳光公司应返还中顺公司保证金4万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百三十四条第一款规定，一审法院判决：一、常州阳光国际大酒店有限公司与常州市中顺消防器材有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年4月1日解除。二、常州市中顺消防器材有限公司于判决生效之日起十五日内向常州阳光国际大酒店有限公司返还案涉房屋，并支付水电气等能源费用128553.92元以及2018年11月15日至2020年4月1日期间租赁费用（含物业费）33万，并承担33万元自2020年4月1日起至付清之日止按照年利率15%计算的违约金。常州市中顺消防器材有限公司另向常州阳光国际大酒店有限公司承担自2020年4月2日起至房屋交还常州阳光国际大酒店有限公司之日止参照年租赁费26.4万元(44万元*60%)计算的占有使用费。三、常州阳光国际大酒店有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿常州市中顺消防器材有限公司装修损失208640元及经营损失15万元，并返还保证金4万元，合计398640元。四、驳回常州阳光国际大酒店有限公司的其他诉讼请求。五、驳回常州市中顺消防器材有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费9488元，保全费2520元，合计12008元（阳光公司已预交），由阳光公司承担2174元，由中顺公司承担9834元；反诉案件受理费10050元，鉴定费12000元，合计22050元（中顺公司已预交），由阳光公司负担5171元，由中顺公司负担16879元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：阳光公司与中顺公司确认2018年11月15日之前的租金已经付清，2018年11月15日之后的租金至今未付。2019年8月5日，阳光公司向中顺公司发函催收租金、物业费和水电气等能源费，要求中顺公司在2019年8月20日前补交所有拖欠费用，否则阳光公司将提起诉讼，要求解除合同，支付租金及违约金。中顺公司确认收到该律师函，其主张回函要求结欠的费用暂缓支付，与上诉人进行协商，对于中顺公司造成的损失进行结算，结算后再支付租金。2019年9月9日阳光公司向一审法院起诉中顺公司要求解除合同，一审法院于2019年10月12日向中顺公司邮寄起诉状。中顺公司称记不清什么时候收到起诉状。关于案涉房屋交接时间，中顺公司主张为2020年9月9日，并提交了交接视频；阳光公司提供一份2020年9月29日的微信聊天记录，证明当天中顺公司仍有人要求去案涉房屋拿东西。本院认为应以交接视频为准认定双方交接时间。本案在二审中的争议焦点为：1.阳光公司是否享有合同解除权及合同解除的时点？2.欠付租金、物业费和水电气等能源费的数额？3.反诉损失是否应当支持。本院认为：1.阳光公司行使合同解除权符合合同约定和法律规定。根据合同约定，中顺公司必须提前10天向阳光公司支付下一季度租赁费用，水电、暖气等费用由阳光公司承担，按月结算；中顺公司拖欠租赁费用、物业费或水电气等超过一个月，阳光公司有权解除合同，有权采取停水停电措施，由此造成的一切损失由中顺公司承担。本案中，中顺公司自2018年11月15日开始欠付租金和物业费，2019年8月5日阳光公司向中顺公司发函催收租金、物业费和水电气等能源费时，中顺公司仍拒不支付，故按合同约定阳光公司有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。中顺公司主张不支付租金的理由是因其他楼层装修问题及顶楼篮球场等问题需要协商，等损失结算后再支付租金。根据合同约定，如产生相邻权纠纷影响到中顺公司正常使用房屋，阳光公司应及时协调解决，但未明确约定未能及时协调解决的后果。阳光公司实际上已经履行了装修协调的义务，至于中顺公司主张未能及时解决，但这并不是中顺公司可以拒付租金的正当理由；阳光公司将顶楼网球场改成篮球场同样也不是中顺公司可以拒付租金的正当理由。因此，本院认为阳光公司依法依约有权解除合同，解除合同的时点应是阳光公司起诉状送达中顺公司之日，本院根据起诉状邮寄等情况确定为2019年10月15日。2.关于欠付租金、物业费的数额。本院认为，自2018年11月16日欠付之日起至2019年10月15日合同解除之日止，按每年租赁费用44万元（其中租金30万元，物业管理费14万元）计算，中顺公司欠付租金为40.3333万元。考虑到阳光公司其他楼层装修确实对中顺公司的经营造成影响，对此阳光公司有一定的责任，本院酌定将租赁费用减至70%，即中顺公司仅需向阳光公司支付28.2333万元的租赁费用。合同解除之后，中顺公司仍需要支付占有房屋的费用，考虑到2020年1月份阳光公司已经采取停水停电措施，中顺公司已经无法正常经营，且不可能获得阳光公司的物业服务，结合疫情影响等因素，本院酌定从2019年10月16日起至中顺公司、喜悦健身服务部于2020年9月9日实际返还房屋之日的占用使用费为27万元。3.关于欠付水、电、气等能源费的数额，阳光公司主张2019年12月26日至2020年1月25日期间费用为8670.95元，后续两月费用分别为307.10元及251.03元，合计为9229.08元。中顺公司主张喜悦健身服务部2019年12月中下旬基本没有客户，阳光公司2020年1月停水停电之后，不应产生水、电、气等能源费。二审时阳光公司提供相应的水电发票予以佐证。中顺公司不予认可其关联性，其认为该期间的水电费用最多300元。本院认为，在阳光公司对喜悦健身服务部停水停电之前，喜悦健身服务部应当处于正常经营状态，会产生一定的能源费用，结合前面几个月的水电气等能源费数额，一审法院酌定后续期间的水电气等能源费为6000元并无不当。4.关于中顺公司反诉的装修损失和经营损失，因阳光公司依法依约行使合同解除权，中顺公司未按约支付租金，造成合同被解除，应承担合同解除后的一切损失，故其主张的装修损失和经营损失不应被支持。综上，阳光公司的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。一审判决认定合同解除权及责任不当，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销常州市钟楼区人民法院（2019）苏0404民初5166号民事判决；二、常州阳光国际大酒店有限公司与常州市中顺消防器材有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年10月15日解除；三、常州市中顺消防器材有限公司于本判决生效之日起十五日内向常州阳光国际大酒店有限公司支付水电气等能源费用128553.92元以及2018年11月16日至2019年10月15日期间租赁费用（含物业费）282333元，并承担282333元自2019年10月16日起至付清之日止按照年利率15%计算的违约金；四、常州市中顺消防器材有限公司于本判决生效之日起十五日内向常州阳光国际大酒店有限公司支付占有使用费27万元；五、驳回常州阳光国际大酒店有限公司的其他诉讼请求；六、驳回常州市中顺消防器材有限公司的反诉请求。一审本诉受理费9488元，保全费2520元，合计12008元（阳光公司已预交），由阳光公司承担2025元，由中顺公司承担9983元；反诉案件受理费10050元，鉴定费12000元，合计22050元（中顺公司已预交），由中顺公司负担。二审案件受理费19538元，由阳光公司承担2025元，由中顺公司承担17513元。中顺公司于本判决生效之日起十五日内向阳光公司支付其应承担的诉讼费用27496元。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 王 莹审 判 员 袁海燕二〇二一年二月八日法官助理 潘 军书 记 员 吴 洋