辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终121号上诉人（原审被告）：王帅，男，1987年12月7日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连海之韵一佳物业服务有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区大连湾元宝街**，统一社会信用代码：912102117234578722。法定代表人：孟萍，总经理。委托诉讼代理人：金辉，男，该公司员工，住辽宁省大连市西岗区。上诉人王帅因与被上诉人大连海之韵一佳物业服务有限公司（以下简称“一佳物业”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初4805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王帅上诉请求：一、撤销一审判决，查清事实，依法改判或发回重审；二、本案费用全部由一佳物业承担。主要事实与理由：1、一审判决证据不足，认定事实错误。一佳物业未交代清楚大连海韵花园物业与一佳物业的合同关系，我当时只与大连海韵花园物业服务有限公司签订了物业管理服务协议。其后一佳物业更名并未及时与我签订物业服务合同。一佳物业所称签订的《丽湾新城物业管理服务合同》、《补充合同》均未进行公示及告知。2、一佳物业不作为，我未享受到物业提供的相应服务，应予以减免物业费，及时维修漏雨房屋、更正物业不作为。我家里墙面连续四年漏雨、门窗入住时即有不同程度的漏风漏雨、家中门铃自从2011年报修至今未修、、地下室走廊常年堆积杂物、地下室楼体私改小区内的公共设施损坏不修、多处绿化改为停车位、私自安装门禁、每家只免费派发一张门禁卡，其余需要收取30元购买、账目从未进行公示、物业工作人员态度恶劣、我无法正常出入小区、房屋维修基金且未公示等不作为行为，严重违反大连市物业管理条例，并损害我应有的权益。故要求对我的物业费予以减免，及时维修漏雨房屋，更正物业的不作为。3、丽湾新城小区业主委员及物业弄虚做假，损害我的权益。业主委员会选举三次并未进行公示，也没有召开业主委员选举大会。2016年7月10日的补充合同约定自2016年9月1日将小区多层住宅物业费上调至0.9元/月/平方米，系在未征求丽湾新城小区全体业主同意的情况下私自签订。业主委员会对物业合同负有向业主告知的义务，但并未履行相应义务。4、一佳物业申请2015年9月1日至2019年9月1日物业费，申请期为四年，已超过民法总则所支持的时效三年。因此，应驳回一佳物业的诉讼请求。一佳物业辩称，一、我公司是变更名字，主体资格没有问题。二、关于物业的不作为的问题。因为前期物业的经理可能有些不合适的地方，但是可以通过其他的诉请进行解决，而不能以此抗辩不交物业费。三、关于小区成立业主委员会的问题。业主委员会有严格的法律上的程序，并且在物管办有相关的备案，王帅无权认定业主委员会的效力。王帅如果认为业主委员会有问题的话，可通过相关的法律手段进行变更和撤销。但是至今，业主委员会是合法有效的。四、关于时效问题。一审中王帅没有提到时效问题，诉讼时效已经超出合理的期限。另，物业服务合同是一个延续的合同，不能因为对方没有交物业费而说超时效。一佳物业向一审法院起诉请求：王帅立即支付拖欠的物业费3,082元（2015年9月1日至2019年9月1日期间）及滞纳金7,805元，合计10,887元。一审法院认定事实，一佳物业系王帅居住的丽湾新城小区的物业服务单位。一佳物业原名大连海韵物业管理有限公司，2015年4月20日更名为大连海之韵一佳物业服务有限公司。2012年1月8日，一佳物业（乙方）与大连市甘井子区丽湾新城小区业主委员会（甲方）签订了《丽湾新城物业管理服务合同》约定，甲方选聘乙方对丽湾新城小区实行物业管理，多层住宅的物业管理费为0.5元/月/平方米。业主和物业使用人逾期不交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日千分之三交纳滞纳金。2016年7月10日，一佳物业与大连市甘井子区丽湾新城小区第三届业主委员会签订补充合同，约定自2016年9月1日将小区多层住宅物业费上调至0.9元/月/平方米。2016年7月27日大连市物价局对该物业费标准进行备案。2016年12月12日，一佳物业（乙方）与大连市甘井子区丽湾新城小区第三届业主委员会（甲方）又签订了《丽湾新城物业管理服务合同》，约定多层住宅的物业管理费为0.9元/月/平方米。丽湾新城小区一佳物业自2012年开始为该小区提供物业服务至今。小区业主委员会已在大连市甘井子区城市建设管理局进行备案。王帅系位于大连市甘井子区丽湾新城61号2-201房屋的业主，房屋建筑面积80.28平方米，欠付2015年9月1日至2019年9月1日的物业费。一审法院认为，一佳物业系经王帅小区业主委员会依法选聘的物业服务企业，双方签订的两份《丽湾新城物业管理服务合同》对小区全体业主具有约束力。一佳物业为王帅所在小区提供物业服务，王帅作为该小区业主应按物业服务合同约定的价格标准交纳物业费。关于王帅辩称一佳物业物业服务不到位，房屋维修不及时等意见，一审法院认为物业公司与业主是相互依存的关系,小区服务质量的提高，和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司等相互配合，相互努力。物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主应约交纳物业费，对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议或由业主大会决定更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗，个别业主拒交物业费将影响物业公司的正常运转，并有损于其他正常交费业主的权益。为维系双方之间的和谐稳定，一佳物业作为物业服务企业，应不断加强管理，提高服务质量，为业主创造良好的生活环境。关于王帅辩称小区业主委员会成立不合法，王帅不认可物业合同效力的意见，一审法院认为，小区业主委员会已在大连市甘井子区城市建设管理局进行备案，其与一佳物业签订的物业服务合同应为有效。王帅未提供证据证明小区业主委员会存在被撤销等情形，故王帅意见无事实和法律依据，一审法院不予采信。关于滞纳金，一审法院考虑到一佳物业现仍是该小区的物业服务单位，与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到一佳物业在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。本次一佳物业主张的滞纳金部分，一审法院依法不予支持。但王帅今后应按时足额缴纳物业费。综上所述，根据《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告王帅自判决生效之日起十日内给付原告大连海之韵一佳物业服务有限公司物业费3,082元（2015年9月1日至2019年9月1日期间）；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。二、驳回原告大连海之韵一佳物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费72元（原告已预交），由原告负担22元，被告负担50元。本院二审期间，王帅提供照片，拟证明物业没有履行服务义务，导致家中财产损失、墙面开裂、发毛以及地板鼓涨等。一佳物业认为：2018年8月20日照片没有原始载体、2021年1月19日照片不属于新证据，均不予认可；照片无法证明物业服务不到位。由于一佳物业未提供证据反驳该组照片的真实性，本院予以采信，但该组照片仅能够证明一佳物业提供的服务存在瑕疵。王帅提供关于重新处理王帅等人反映问题的函、2019丽湾新城业主民意调查表及信访事项受理告知书，拟证明业委会不是小区业主选举的以及曾针对物业公司的不作为信访。一佳物业认为：函件并未确认小区业委会是非法的、无效的，不具有证明力；无法确认调查表的人员是小区的人员，均不予认可；认可告知书的真实性无异议，但所述的不合理的地方有可能是开发商的问题，而不是物业服务问题。由于业主委员会已经在大连市甘井子区城市建设管理局备案，且业主委员会成立的合法性并非本案审理范畴，因此，该组材料与本案无关，本院不予采信。王帅提供通知，拟证明一佳物业采用门上贴通知的方式长期进行恐吓以及滋扰。一佳物业对真实性没有异议。纵观通知内容，均是向业主催缴物业费，如王帅认为一佳物业涉嫌刑事犯罪，可向公安机关报案。经审查，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。案涉两份《丽湾新城物业管理服务合同》及补充合同均系王帅所在小区业主委员会与一佳物业签订，系双方真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效、受法律保护，对业主王帅具有约束力。一佳物业在合同履行过程中变更名称并不影响其作为合同一方当事人向业主主张权利，且即使其未按相关规定公示合同相关情况也并不影响合同的效力。鉴于案涉小区业主委员会已经经过备案，且其成立是否依法、合规不属于本案审理范围，因此，王帅以业主委员会违法成立、私自签订合同为由否定前述合同于法无据，本院不予支持。关于王帅提出一佳物业不作为、未享受到相应服务、减免物业费一节，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号，自2009年10月1日起施行）第六条的规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。具体到本案，按照案涉《丽湾新城物业管理服务合同》和补充合同约定，一佳物业对业主支付物业费应当履行的对价义务是维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务。结合已经查明的事实，一佳物业基本履行了上述义务，其履行合同存在瑕疵尚不足以构成重大瑕疵，不足以构成减少或者免除业主交费义务的正当理由。因此，根据等价有偿原则，一审判决王帅全额交费并无不妥。同时，也正是基于一佳物业存在需要完善的物业服务，一审法院也已经对一佳物业要求王帅支付滞纳金的诉讼请求予以驳回，该处理较为得当。而且，王帅如认为一佳物业未完全履行合同义务，可另行起诉要求一佳物业承担违约责任。关于王帅提出一佳物业私自安装门禁、门禁卡收费一节，由于一佳物业设立门禁并收取适当的工本费系维护全体业主安全、维护小区秩序之举，王帅以此拒交物业费依据不足。关于王帅提出的一佳物业账目未公示一节，其可按《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定另行起诉，以此为由要求减免物业费亦得不到支持。另外，对于王帅在二审中提出的诉讼时效抗辩，由于王帅在一审期间未提出该抗辩，且在二审期间并未基于新的证据能够证明一佳物业的请求权已过诉讼时效期间，因此，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条第一款的规定“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”，本院对王帅该上诉意见不予支持。综上，王帅的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费72元（上诉人王帅已预交），由王帅负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王家永审判员  毕春燕二〇二一年二月二十日书记员  张文秀