辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终149号上诉人（原审被告、反诉原告）：何天宇，男，1987年11月29日出生，汉族，警察，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：何辉，何天宇父亲，1960年10月20日出生，汉族，退休干部，住锦州市古塔区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司，住所地锦州市凌河区菊花里**。法定代表人：赵宝库，该公司经理。委托诉讼代理人：马卓、张建，均为该公司职员。上诉人何天宇因与被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司物业服务合同纠纷一案,不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2020）辽0703民初929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人何天宇的委托诉讼代理人何辉，被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司的委托诉讼代理人马卓、张建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何天宇上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院以被上诉人为该小区实施物业管理、提供物业服务、有收取物业费资格为由，判定上诉人交纳物业费无法无据。本案毋庸置疑的事实是被上诉人在履行《物业管理服务协议》中严重违约、不作为。首先，《红叶枫景物业管理服务协议》第四条规定：屋顶平台属于房屋共用部分。上诉人家屋顶平台漏雨，被上诉人应该主动、及时履行维修义务；第十三条（一）规定：“乙方（物业公司）违反协议，给甲方（业主）造成损失的，乙方承担相应的法律责任”。从2015年开始上诉人家的屋顶北平台就出现漏雨，上诉人多次向被上诉人反映，要求被上诉人履行维修义务，可被上诉人长期敷衍、不作为。致使上诉人家财产严重受损，直到2015年秋被上诉人才找该单元的业主签字申请维修基金。可是4年过去，被上诉人至今没有履行维修义务和赔偿责任。根据合约对等性原则，被上诉人只有履行了合约中应尽的义务，才能要求上诉人履行付费。根据合同法第六十七条规定，被上诉人在未履行约定义务或履行有严重瑕疵时，上诉人有权拒绝履行交费的要求，合法地行使先履行抗辩权，拒交物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同的约定或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。而一审法院在没有弄清事实真相及分清当事人双方的是非和责任，就错误地认为被上诉人履行了协议，驳回了上诉人的请求，显然是判决错误，这个判决对被上诉人的违法行为得不到制裁，使上诉人的合法利益得不到保护，这种不公正的判决，上诉人不能接受。二、一审判决曲解法律，司法的目的之一就是使不确定的法律关系明确化，法律的目的在于定纷止争，尽最大努力实现社会的公平、公正。在本案中，被上诉人称，上诉人于2014年8月对其漏雨的北晒台进行了违章建筑，在2015年接到上诉人漏雨报修，2016年11月通过维修基金的形式进行漏雨维修，因有违章建筑而没有维修，并给法庭提交一份2016年6月29日自做“房屋漏雨现场勘察表”。而事实上，上诉人家的房子是五层带阁楼的房子，五层带一个南阳台（3㎡)，六层阁楼并带南、北平台，也就是南北晒台。2014年8月，上诉人对房子装修时对五层的南阳台进行了封闭，有被上诉人下达整改通知为证。而在2015年，上诉人漏雨报修是北平台（15xl.5=22.5㎡），因被上诉人一年之久不给维修，上诉人无奈，在2016年3月才将此平台封闭，上述事实均有楼下业主、有干活的公司证明为证。由此可见，被上诉人上述说法显然是与事实不符，并自相矛盾。如像被上诉人所说，上诉人于2014年8月对其北平台进行了封闭，那就不存在2015年漏雨的发生。而一审判决在被上诉人承认2015年接到上诉人漏雨报修铁的事实面前还在以上诉人未能举证证明房屋受损时曾向被上诉人报修和不作为的事实为由，对上诉人的反诉请求不予调整，明显是枉法裁判。综上所述，被上诉人存在明显违约、不作为的过错行为，而在这种情况下，一审法院却判决被上诉人不承担任何违约责任，放纵违约方，漠视弱者的合法权益，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，极大地损害了上诉人的合法权益。为了维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院对本案依法改判。锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。2014年上诉方对其北侧晒台进行违章封闭的过程中物业公司尽到了告知的义务，将一系列会产生的不良后果明确的告知了上诉人，其中就包含将来发生冷桥漏水等一系列问题。同时物业公司持续的为红叶枫景小区提供物业服务，作为业主的上诉人应当履行缴费的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，上诉人不存在正当理由拒交物业费。锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司向一审法院起诉请求：1、要求被告给付红叶枫景12-20号拖欠物业费5400元，违约金1000元；2、被告承担本案的诉讼费用。何天宇向一审法院反诉请求：1、判令被反诉人赔偿房屋维修费用4.55万元及维修基金或修复漏雨点、卫生间的墙体、地板、地板2、判令被反诉人违约期间减免反诉人的物业费6400元；3、判令被反诉人本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：被告系锦州市凌河区红叶枫景12-20房屋业主。原告依照与红叶枫景业主委员会签订的物业服务委托合同对红叶枫景小区实施物业管理、提供物业服务。被告拖欠2015年1月1日至2019年12月31日物业费5400元，经原告催要，被告没有交纳。被告屋顶北晒台于2015年漏水致被告家中受损，被告于2016年3月自行封闭了北晒台。原告“房屋漏雨现场勘察表”载明：被告的报修时间为2016年6月29日，原告勘察时间为2016年6月29日，后因被告封闭北晒台未予维修。被告的房屋现无漏雨点。一审法院认为，原告为该小区实施物业管理、提供物业服务，故具有收取物业管理费的主体资格。被告已接受了原告提供的物业管理服务，应及时交纳物业管理费。被告主张原告赔偿损失，但应该举证证明原告在被告报修后不履行维修义务致使被告受损失的事实存在，现被告主张2015年因北晒台漏水致使房屋受损，要求原告赔偿或维修，但未能举证证明房屋受损前曾向原告报修而原告不作为的事实，故对被告的该项反诉请求不予调整；现被告主张原告给付维修基金，但无原告领取维修基金的证据，故对被告的该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决：一、被告何天宇于本判决生效后7日内给付原告锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司拖欠的物业费5400元；二、驳回被告的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，原告负担4元，被告负担21元，反诉费275元，由被告负担。本院二审期间，被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司提交了红叶枫景小区共用部位、共用设施设备维修、更新、改造实施方案征求意见表，以证明2016年接到关于漏雨的投诉后，第一时间启动维修资金进行维修。经质证，上诉人何于宇对签字予以认可。因双方当事人所提交的证据与一审法院查明的事实并不矛盾，故本院对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，上诉人作为经叶枫景小区的业主，与被上诉人之间形成了物业服务合同关系。业主交纳物业费既是合同约定的义务，也是法定义务，拒不支付物业服务费的行为不仅侵害了物业公司的合法权益，势必会导致物业公司服务质量及标准的降低，这也侵害了其他已交物业服务费业主的合法权益，故原审法院判决上诉人向被上诉人交纳物业费并无不当，上诉人拒绝交纳物业费的上诉请求，本院不予支持。关于上诉人主张要求被上诉人赔偿房屋维修费用4.55万元及维修基金或修复漏雨点、卫生间的墙体、地板、地板诉讼请求一节，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款项规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”依据上述法律规定，上诉人房屋漏雨可要求被上诉人采取补救措施或者赔偿损失，现因上诉人封闭北晒台导致被上诉人无法维修，故上诉人在拆除封闭北晒台后，被上诉人对此应予以维修。关于上诉人要求被上诉人赔偿房屋维修费的诉讼请求，因该笔维修费用并未发生，可待实际发生后另行主张权利。综上所述，何天宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人何天宇负担。本判决为终审判决。审判长  于宏伟审判员  王 广审判员  王金业二〇二一年二月二十三日法官助理杨艳洲书记员张采琳