文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初20525号原告：李美，女，1980年6月28日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：罗建新，重庆市南岸区南城法律服务所法律工作者。被告：重庆相与酒店管理有限公司，住所地重庆市江**观音桥组团1分区105-2/02地块A宗**13-8，统一社会信用代码91500105MA5U6YAG34。法定代表人：向葵，重庆相与酒店管理有限公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴海燕，重庆三大律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志强，重庆三大律师事务所律师。原告李美与被告重庆相与酒店管理有限公司（以下简称相与管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用小额诉讼程序审理了本案。原告李美的委托诉讼代理人罗建新、被告重庆相与酒店管理有限公司的委托诉讼代理人吴海燕、何志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李美向本院提起诉讼请求：1、判令被告按约补清支付2020年2月1日起至2020年10月30日前的租金4095元，并以2360元为基数，按约定的2倍支付违约金4752元，合计8847元；2、诉讼费用由被告承担。审理中，原告将其诉讼请求变更为：1、判令被告支付拖欠的租金4533元(其中，2020年2、3月的租金应为3438元，因为疫情减半收取1719元；2020年11月30日应支付租金12月的租金1719元；2020年7月-2020年11月合同约定的金额是1719元/月，而被告实际支付的是1500元/月，欠付租金219元/月×5月=1095元，上述共计4533元)；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：1、原、被告双方于2017年12月6日签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告租赁原告位于重庆市沙坪坝区房屋，用于经营途家斯维登酒店式公寓，2019年5月1日-2021年4月30日期间租金约定是每月1719元，按月支付，被告于每月租赁期开始前5日将整个租赁期的房租以银行转账的方式支付给原告指定账户（先付后用），从2017年12月-2019年12月31日期间，被告一直按约定的时间和价款履行支付义务。2、2020年1月-2020年3月被告就以新冠疫情为借口强行要求减免2月、3月两个月期间的房租而单方停止支付租金，所有业主均持反对意见，作为原告最多只接受一个月的免租期；从2020年4月开始至今，被告每月支付租金时间都拖延1个月以上，由原合同约定先交租后用房的模式变为先用房后交租的模式，原告至今未收到2020年5月的租金，被告属严重的违约行为。从2020年8月起至今，被告又以租金过高为由，把合同约定每月1719元的标准降低为每月1500元，欲使原告每月被迫损失219元的租金收益，被告租赁的其他上百户业主都遭遇同样情况。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告相与管理公司辩称，1、被告是诚信企业，2017年5月至2020年1月签订合同以来，一直按约支付租金。2、受疫情影响，酒店空置率高，被告营业收入下降，被告处于亏损状态，资金周转困难，被告将支付方式延付一个月，请求不予承担违约责任；因疫情影响，被告经营受损进入停业状态，请求对2020年2月和2020年3月的租金予以减免，且无需承担违约责任；现疫情持续，被告承租96户房屋，其中60多户已经重新调整租金，根据公平原则，请求今后每月租金核减30%，若双方同意协商，请求调整每月租金为1500元，后以1500元/月为基础，每2年递增5%。3、被告已支付原告2020年11月的租金1500元，原告再要求被告支付该月的租金无事实依据。综上所述，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告李美系重庆市沙坪坝区房屋产权人，该房屋用途为商务金融用地/办公，建筑面积39.42㎡。2017年12月6日，原告李美（出租方、甲方）与被告相与管理公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：一、租赁房屋的基本情况。1.地址位于重庆市沙坪坝区。2.面积39.42㎡；房屋性质为商业、办公。二、租赁期限和用途及收租条件：1.租赁期限自2017年5月1日至2027年4月30日止，实际租赁起始时间及开始计租时间以甲方从开发商获得接房通知书时间为准，从次月1日起开始计算；3.甲方将该房屋租给乙方，乙方用于经营途家斯维登酒店式公寓使用，除双方另有书面约定外，乙方不得任意改变房屋用途。三、租金及缴纳方式：1.租金从2019年5月1日开始第一次递增，以后每两年调整一次递增5%，即每两年为同一租金，租金标准为：2017年5月1日至2019年4月30日租金1636/月；2019年5月1日至2021年4月30日租金1719元/月等。2.租金支付方式为按月支付，乙方于每个租赁期（从计租日开始每月为一个租赁期）开始的前5日将整个租赁期的房租以银行转账方式支付给甲方指定账户，如账户账号有变，甲方应及时通知乙方。甲方若以现金方式收取租金后应给乙方出具收据或收条，若以转账方式支付的租金则以银行转账记录为准。六、权利与义务：1.在租赁期内，乙方负有保护该房屋内装饰装修设施的责任和义务。3.甲方须于租赁开始前交付该租赁房屋，并按时收取该房屋约定租金。九、违约责任。1.在合同期内，乙方必须按照约定向甲方支付租金，乙方如逾期超过15日（节假日除外）未支付租金的，乙方在及时补清当期所欠租金外，每逾期一天还应按照所欠租金总额的万分之五支付滞纳金给甲方。若逾期超过30日乙方仍未向甲方支付所欠租金及滞纳金，则视为乙方违约，乙方在及时补清当期所欠租金外，应按所欠租金总额的两倍向甲方支付违约金，若逾期超过45日乙方仍未向甲方支付所欠租金及滞纳金，则视为乙方违约，且甲方有权解除该合同，收回该出租房屋，同时乙方应按合同约定的12个月同期租金向甲方支付违约金和所欠租金。十、不可抗力：3、由于以上所述不可抗力事件致使本协议不能履行或延迟履行，则双方于彼此间不承担任何违约责任。合同签订后，原告按约向被告交付涉案房屋。2020年1月之前的租金，被告已按时支付原告。2020年2月至2020年3月，被告以新冠肺炎疫情影响为由要求减免房租，并停止向原告支付2020年2月、3月的租金。对新冠肺炎疫情期间的房租减免问题原被告未能协商达成一致。2020年4月30日，被告支付原告2020年4月的租金1719元。2020年6月1日，被告支付原告2020年5月的租金1719元。2020年7月1日，被告支付原告2020年6月的租金1719元。2020年8月3日，被告支付原告2020年7月的租金1500元。2020年9月2日，被告支付原告2020年8月的租金1500元。2020年9月30日，被告支付原告2020年9月的租金1500元。2020年11月5日，被告支付原告2020年10月的租金1500元。2020年11月30日，被告支付原告2020年11月的租金1500元。因爆发新冠肺炎疫情，重庆市政府于2020年1月24日发布重大突发公共卫生事件一级响应，采取了关闭公共场所、社区封闭式管理等疫情防控措施，于2020年3月10日24时起调整为二级响应，于2020年3月24日24时起调整为三级响应。2020年4月29日，原告通过微信告知被告的工作人员，同意免除被告2、3月份的租金。审理中，原告自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求。由于双方分歧较大，调解未成。上述事实，有原告李美提交的不动产权证书、房屋租赁合同、交易清单、2020年3月6日重庆大渝网新闻，被告相与管理公司提交的电子凭证、微信聊天记录、劳动合同等书证以及双方当事人的陈述证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应全面履行合同约定义务。关于2020年2月、3月房屋租金减免问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本院认为，2020年1月，全国爆发新冠肺炎疫情。重庆市人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月10日将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，于2020年3月24日将突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级。该期间，受新冠肺炎疫情及防控措施的影响，出现商场歇业、人员限制出行的情况。上述疫情和疫情防控措施属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，系不可抗力。疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平。本案中，原告同意免除被告2020年2月、3月房租，本院对此予以确认，故被告不应支付原告2020年2月、3月房租。对于2020年7月1日至2020年11月31日期间的房屋租金问题。本院认为，随着新型冠状病毒导致的肺炎疫情逐步得到控制，各地公共卫生事件应急响应级别陆续下调。2020年3月24日，重庆市突发公共卫生事件应急响应级别从二级下调为三级。部分行业也已有序复工复产。新型冠状病毒引发的肺炎疫情导致的公共卫生事件应急响应虽然没有完全解除，但其防控措施对履行合同的影响已经不属于不能克服的情形，即不可抗力因素已经消除，被告应当按照合同约定向原告支付房屋租金。审理中，被告认为周边房屋的月租金都是在1300元/月-1400元/月左右，要求将2020年7月-11月期间的房屋租金降低为1500元/月，并无法律依据。被告未经原告同意，单方将合同约定的房屋租金变更为1500元/月，对原告并无法律拘束力。故对原告要求被告按照合同约定支付其单方扣减的租金1095元（219元/月×5月）的诉讼请求，本院予以支持。对于2020年12月的房屋租金，原告要求被告按照1719元/月的标准支付，本院予以支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下：被告重庆相与酒店管理有限公司于本判决发生法律效力后立即向原告李美支付房屋租金2814元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告重庆相与酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  滕磊二〇二一年二月一日书记员  方宇