广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24709号上诉人（原审被告）：广州神之水滴酒业股份有限公司，住所地：广州市越秀区东风东路**东峻广场****。法定代表人：林畅。被上诉人（原审原告）：余勇强，男，1978年7月30日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：吴小岚，女，1979年7月31日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。上诉人广州神之水滴酒业股份有限公司（下简称神之水滴公司）因与被上诉人余勇强、吴小岚房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初4880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人神之水滴公司上诉请求：调整违约金标准。事实与理由如下：一、违约金标准是法律问题，无需当事人举证证明。按照每日2%的标准计算，违约金每月达到60%，每年达到720%，显然超出法定标准。余勇强、吴小岚的损失并不完全因神之水滴公司所致。由于2020年的疫情影响，很多写字楼与商铺都无法出租，这是无法预见的客观因素。按照违约责任的规则原则，余勇强、吴小岚要求神之水滴公司承担2%的违约金缺乏法律依据与合理性；二、依据双方约定，神之水滴公司已于2019年11月8日退还所租赁的房产，并交清了租金和水电费、管理费。神之水滴公司租赁涉案房产近十年，因余勇强、吴小岚的新租客打算承租涉案房屋，故余勇强、吴小岚希望神之水滴公司尽快归还房屋。基于双方的合作关系，神之水滴公司在归还房屋时并未要求余勇强、吴小岚出具结清证明，遂导致本案诉讼。被上诉人余勇强、吴小岚答辩称：原审判决认定的违约金标准并不过高。且，原审法院已考虑神之水滴公司所陈述的情况，对违约金总额进行了调整，该调整非常合理。另，合同是经过双方协商签订，具有法律约束力。综上，请求二审法院维持原判。余勇强、吴小岚于2020年1月13日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除余勇强、吴小岚、神之水滴公司之间签订的《广州市房屋租赁合同》；2.神之水滴公司于判决之日起30个自然日变更企业注册地址；3.神之水滴公司支付拖欠的承租房屋租金，8-10月份已拖欠租金合计48779元，实际计至2019年11月8日的租金（未含违约金）；4.神之水滴公司支付因拖欠租金而产生的违约金86586.18元（违约金按照合同约定以每月租金的每日2%计算，暂计至2019年10月16日，实际要求计算至神之水滴公司返还房屋之日止）；5.神之水滴公司支付诉讼期间因占用房屋使用权而产生的承租房屋租金20593元（暂计至2019年12月15日，实际要求计算至神之水滴公司返还房屋之日止）；6.神之水滴公司支付使用承租房屋产生的水电、通讯、燃气等费用；7.神之水滴公司支付使用承租房屋产生的物业管理费。原审过程中，余勇强、吴小岚与神之水滴公司双方在2019年11月8日经物业公司的主持协调，神之水滴公司已将房屋交还余勇强、吴小岚并清付了物管费、水电、通讯、燃气等费用。故余勇强、吴小岚方撤回第5、6、7项诉讼请求。原审法院经审理查明，座落在本市××区××、××、××室属原告余勇强、吴小岚所有。2019年2月15日，余勇强、吴小岚（出租人、甲方）与神之水滴公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区东风东路836号东峻广场2座1801、1802、1803房的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑面积326.5465平方米。租赁期限自2018年7月16日至2021年10月15日，月租金额为20593元；租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按现金或银行转账的付款方式缴付租金给甲方。乙方已向甲方交纳33960元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金，如果逾期超过15日，甲方有权解除合同，收回房屋；租赁期内，乙方需要提前解除合同的，应事先征得甲方同意。等等。合同签订当日，神之水滴公司向余勇强、吴小岚支付了保证金33960元。2019年9月28日，余勇强、吴小岚向神之水滴公司发出《告知函》，要求神之水滴公司在2019年10月13日前迁出案涉房屋并清付租金、违约金等。此后，神之水滴公司表示将于同月16日、18日就租赁事宜进行协商。此后，余勇强、吴小岚再向神之水滴公司发出函件要求神之水滴公司在2019年10月30日前交还案涉房屋等。原审庭审中，余勇强、吴小岚确认其已于2019年11月8日收回案涉房屋，神之水滴公司已在交还房屋时通过补交部分租金及抵扣保证金的方式清缴了欠付租金，但未支付违约金，案涉商铺至今仍处于空置的状态。原审法院认为，余勇强、吴小岚与神之水滴公司签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效的合同。双方当事人均应依约履行各自负担的合同义务。鉴于案涉房屋已由神之水滴公司于2019年11月8日交还原告，故余勇强、吴小岚与神之水滴公司之间的前述合同在当日已事实上解除，原审法院无再作出处理的必要。原告确认神之水滴公司已补交欠付租金，故其诉请要求神之水滴公司支付拖欠的租金，缺乏事实依据，不再作出处理。至于原告诉请要求神之水滴公司支付的逾期付款违约金，根据前述合同约定，神之水滴公司逾期付款的应按当月租金额的每日2%计付违约金，虽然神之水滴公司辩称该违约金标准过高，但神之水滴公司并未提供证据证明。而且从本案查明事实来看，因租赁期限未届满，案涉商铺至今仍未对外出租，原告并非全无损失。因此，原告诉请要求神之水滴公司依约定标准支付违约金，理据得当，予以支持。考虑到神之水滴公司已在于2019年11月8日交还案涉场地并通过抵扣保证金等方式缴清欠付租金，故违约金应计至该日为止。至于原告诉请要求神之水滴公司变更企业注册地址，此属工商行政管理事项，非属人民法院处理民事纠纷的范畴，本案中不作处理。由于神之水滴公司已补交其他水电等费用，原告申请撤回其第五、六、七项诉讼请求符合法律规定，予以准许。鉴于本案纠纷系因神之水滴公司违约引致，本案诉讼费应由神之水滴公司负担。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，于2020年7月8日判决如下：一、广州神之水滴酒业股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告余勇强、吴小岚支付自2019年8月16日起至2019年11月8日期间的逾期支付租金的违约金（以当月应付租金20593元为基数，按实际欠付天数的每日2%的标准计付），其中每月逾期支付租金违约金的总额不超过当月应付租金总额20593元；二、驳回余勇强、吴小岚的其他诉讼请求。本案受理费3300元，由广州神之水滴酒业股份有限公司负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷所涉事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前有效的相关法律法规及司法解释的规定。本案的二审争议焦点为神之水滴公司应按何种标准向余勇强、吴小岚支付逾期支付租金的违约金。于1999年10月1日实施的《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。本案中，依据双方签订的《广州市房屋租赁合同》的约定，神之水滴公司逾期交租的，每逾期一日，应按当月租金额2%的标准支付违约金。该约定系双方的真实意思表示，且未违反相关法律法规的强制性规定，故应合法有效，对双方均具有约定力。依据已查明的事实，神之水滴公司自2019年8月起开始欠租，直至2019年11月8日才通过保证金抵扣及补交的方式实际支付。据此，原审判决神之水滴公司依据前述标准向余勇强、吴小岚支付逾期支付租金的违约金，符合合同约定。神之水滴公司以合同约定的逾期支付租金违约金标准过高为由，上诉认为应进行调整，但一方面，原审法院已经通过判决违约金总额不超过租金本金的方式进行了一定的调整，另一方面，神之水滴公司也未充分举证证明余勇强、吴小岚因神之水滴公司欠租导致合同解除而遭受的损失明显低于原审判决确定的标准，故神之水滴公司诉请本院对原审判决确定的违约金支付标准再次进行调整，理据不充分，本院不予采纳。综上所述，上诉人神之水滴公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  郑怀勇审判员  邓 颖二〇二一年二月七日法官助理王文杰书记员唐颖琪