河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1202民初4772号原告：三门峡市金港置业有限公司。住所地：三门峡市文明路市直综合楼**。统一社会信用代码：914112006935061340。法定代表人：牛金桂，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵栋梁，河南天保律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：张知勤，男，1963年3月3日出生，汉族，住三门峡市湖滨区，现住三门峡市湖滨区。原告三门峡市金港置业有限公司（以下简称为金港公司）与被告张知勤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金港公司的委托诉讼代理人赵栋梁，被告张知勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金港公司向本院提出诉讼请求：1．依法解除原、被告签订的联通佳苑1号楼2单元24层东户（现变更为2号楼2504号）的住宅购房协议；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年9月7日，被告和原告签订商品房买卖合同，被告购买原告联通佳苑1号楼2单元23层西户（现变更为2号楼2405号）、1号楼2单元24层东户（现变更为2号楼2504号）两套房屋。购房协议约定：“住宅单价为2900元/平方米，本协议签订之日被告向原告支付总房款的40％，剩余房款在签订正式的商品房买卖合同的同时一次性付清或者办理按揭贷款。被告按照约定向原告支付了两套房屋的总房款的40％即445000元，原告为其开具了编号为0221926,0221919的两份收据。后原告多次通知被告签订正式商品房买卖合同，被告于2019年4月10日，将1号楼2单元23层西户（现变更为2号楼2405号）的房屋签订了正式《商品房买卖合同》，付清了剩余尾款。被告购买的1号楼2单元24层东户房屋，被告拒绝与原告签订正式的《商品房买卖合同》，拒绝支付剩余房款或者办理按揭贷款，导致原告此套房屋无法收回剩余房款，严重侵犯了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，因被告的违约行为致使合同目的不能实现，原告有权解除与被告签订的住宅购房协议。被告张知勤辩称，不认可原告的诉讼请求，被告愿意与原告签订正式的《商品房买卖合同》。未签订合同的原因是原告推迟交房，且房屋的实际面积大大超过签订合同时约定的面积。本院经审理认定事实如下：2011年9月7日，金港公司（甲方）与张知勤（乙方）签订了2份《住宅购房协议》，约定张知勤购买金港公司开发的联通家苑1号楼2单元24层东户、1号楼2单元23层西户。其中1号楼2单元24层东户《住宅购房协议》的主要内容为：1.乙方购买联通家苑住宅，1号楼2单元24层东户，建筑面积为189平方米（最终面积以房管局实地测量为准）。2.住宅单价为2970元/平方米，总价561330.00元。3.付款方式及期限：本协议签订之日乙方向甲方共支付总房款的40％，共计225000元，剩余房款在签订正式的《商品房买卖合同》的同时一次性付清或者办理按揭贷款。4.甲方权利与义务。自与乙方签订本协议之日起至甲方通知乙方签订正式的《商品房买卖合同》止，甲方无权将本协议涉及的房产销售给第三人。甲方统一为乙方办理按揭贷款手续，由乙方协助提供相关资料。5.乙方权利与义务。按本协议约定支付房款。在签订《商品房买卖合同》之前，乙方不得将本协议下房产转让给他人，不得变更购买方姓名，如需更名应征得甲方同意，更换缴款收据并交纳更名费2000元。6.交房时间2013年5月31日。7.办理土地证、产权证、维修基金、契税等相关税费不包含在房产价款内，由乙方另行向相关部门缴纳。8.违约责任，如乙方无正当理由退房的，已交房款不再退还；如甲方未经乙方同意将本协议下的房产出售给他人的，双倍返还乙方已交房款。金港公司在甲方处盖章，张知勤在乙方处签字。1号楼2单元23层西户的《住宅购房协议》的主要内容为：住宅单价为2900元/平方米，总价为548100元；本协议签订之日乙方向甲方支付总房款的40％，共计220000元，剩余房款在签订正式的《商品房买卖合同》的同时一次性付清或办理按揭贷款；其余内容与1号楼2单元24层东户购房协议内容一致。合同签订后，2011年9月28日，张知勤向金港公司缴纳了1号楼2单元24层东户首付款225000元。2011年9月30日，张知勤向金港公司缴纳了1号楼2单元23层西户首付款220000元。2013年9月26日，金港公司经三门峡市住房和城乡建设局批准取得预售许可证，许可证的编号为三房管预字（2013）第013号，载明1、2号楼的开工日期为2010年10月15日，竣工日期为2014年6月30日。因产权机关测绘确定的编号不同，金港公司与张知勤签订的《住宅购房协议》约定购买的1号楼2单元23层西户变更为2号楼2405号；1号楼2单元24层东户，变更为2号楼2504号。以上房屋的建筑面积均变更为204.3平方米。2019年4月10日，张知勤与案外人杨芳签订了证明1份，自愿将购买的2号楼2405号房屋（原1号楼2单元23层西户）更名至杨芳名下。案外人杨芳于当日与金港公司签订了《商品房买卖合同》1份。后杨芳按照合同约定缴纳了购房首付款并办理了住房公积金贷款。因张知勤未与金港公司签订正式商品房买卖合同，案涉1号楼2单元24层东户至今尚未向张知勤交付。审理中，张知勤称未签订正式《商品房买卖合同》的原因是金港公司未按照合同约定的期限交付房屋，房屋的实际面积与合同约定的面积误差较大，房屋由1单元24层变更为2单元25层。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，商品房买卖合同应具备以下几个主要内容：当事人的名称或者姓名住所、商品房基本情况、商品房销售方式、商品房价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期，装饰设备标准承诺、面积差异的处理方式、违约责任等。首先，原、被告签订的《住宅购房协议》对公共设施和配套设施的交付承诺、办理产权登记的有关事宜、违约责任等商品房买卖合同的必备条款未做约定。其次,从双方意思表示来看,《住宅购房协议》载明“在签订《商品房买卖合同》之前，乙方不得将本协议下房产转让给他人”。故双方均非常清楚上述协议是商品房买卖的预约合同,而不是正式的商品房买卖合同。该预约合同，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，本院予以确认。根据被告及案外人杨芳之间的约定及原告与杨芳签订的《商品房买卖合同》，说明案涉房屋已具备签订正式商品房买卖合同的条件。被告以房屋逾期交付及建筑面积与协议不一致等为由，未与原告签订的正式商品房买卖合同，致使原告无法依据合同取得剩余购房款，被告也无法取得案涉房屋，双方的合同目的均无法实现，故原告主张解除双方签订的联通家苑1号楼2单元24层东户（2号楼2504号）《住宅购房协议》的请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第五条之规定，判决如下：原告三门峡市金港置业有限公司与被告张知勤于2011年9月7日签订的联通家苑1号楼2单元24层东户（现2号楼2504号）的《住宅购房协议》自本判决生效之日起予以解除。案件受理费50元（已减半收取），由被告张知勤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员  赵云霞二〇二一年二月一日书记员  王家宁