辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终152号上诉人（原审被告）：吴长军，男，1962年7月12日出生，汉族，住沈阳市浑**。委托诉讼代理人：徐静，辽宁腾达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴振华，男，1923年1月11日出生，汉族，住沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：杨文虎，辽宁维权律师事务所律师。上诉人吴长军因与被上诉人吴振华房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初6609号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴长军上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人起诉或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一审认定双方买卖房产转让价为256571元是错误的。双方是父子关系。被上诉人因上诉人为长期照顾本人放弃工作故对上诉人产生感激之情，多次决定将房屋以订立遗嘱方式留给上诉人，后为避免家庭纷争，双方协商以15万价格进行交易，并办理产权登记手续，房产交易申报单及购房发票所体现价格均为15万。在房屋买卖合同中因涉及到契税数额问题，双方约定价格低于房产部门评估价格，房产部门要求必须按评估价格填写，故合同中购房金额为256571元，该数额有零头，与交易习惯不符，不是真实交易价格。之所以能以该价格进行交易，是基于照顾上诉人晚年生活而辞职的补偿，并未显失公平。一审判决支付房款利息错误，被上诉人从来没有向上诉人主张过支付房款，未约定过利息。被上诉人诉讼主体不适格，不具备完全民事行为能力，在没有指定监护人的情况下，对于97岁高龄的被上诉人来说无法行使诉讼权利。一审未对其民事行为能力进行鉴定，属于不负责任。被上诉人其女儿接走后才要求收回房屋，是借老人名义达到他们强占房屋目的，被上诉人已语速迟缓，思维不清，不能正常交流。第一次起诉返还房产案件中，被上诉人当庭表述没有与上诉人进行过房产交易，不承认转让事实，前后矛盾，行为能力存在障碍。吴振华辩称，请求维持原判。吴振华向一审法院起诉请求：1.被告给付原告房款256571元；2.被告给付原告利息，按银行同期贷款利率，自2019年3月6日开始计算；3.被告承担诉讼费、保全费及诉讼财产保全责任保险费等全部诉讼费用。一审法院认定事实，原告吴振华系被告吴长军的父亲，吴振华共有五名子女。2019年3月5日，原、被告签订房地产买卖合同一份，约定原告将其名下单独所有的，坐落于沈阳市浑**，建筑面积50.73平方米房屋转让给被告，该房产的不动产权证号为0023420，档案卷号为6-2-1382880。该份合同第二条约定，经原、被告双方协商一致，同意上述房地产转让价格为人民币256,571元，双方未约定具体付款日期，并约定放弃资金监管。双方于当日填报了沈阳市不动产登记申请书，2019年3月6日，案涉房产的所有权变更至被告吴长军名下。自双方签订房屋买卖合同至原告来一审法院起诉，被告始终未向原告支付购房款。另查明，2019年10月21日，原告吴振华的三个女儿作为原告，到一审法院起诉吴振华、吴长军，要求确认二人签订的案涉房屋买卖合同无效。吴振华于该案庭审过程中表示，自己在与被告吴长军签署该买卖合同时并不知晓该次交易系将本人所有的案涉房屋转让给被告吴长军，后该案以撤诉方式结案。现原告吴振华要求被告吴长军按照房屋买卖合同约定向其支付购房款256,571元未果，故诉至一审法院。再查明，案涉房屋转让过程中，原、被告签订的房屋买卖合同上记载的金额为256,571元，该金额为评估价格，被告自认缴纳契税需要根据评估价格来计算。在办理房屋更名过户手续过程中，双方提交给不不动产登记中心的房产交易申报单以及代开购房发票中登记的合同金额为150,000元。一审法院认为，本案的主要争议焦点为被告应向原告支付的购房款应以双方签订的买卖合同中记载的256,571元为准或以房产交易申报单及代开购房发票中登记的合同金额150,000元为准。对此，一审法院认为，案涉房屋买卖合同系经由双方当事人签署捺印，并存档于不动产登记中心的生效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。现原告已按照合同约定将案涉房屋交付并更名过户至被告，被告亦应按照合同约定给付原告购房款256,571元。一审法院对原告要求被告给付购房款256,571元的诉讼请求予以支持。关于购房发票及房产交易申报单中记载的150,000元金额，一审法院认为，上述单据系用以办理房屋更名过户手续过程中必须填报及提交的程序性材料，当中记载的金额不能代表原、被告双方形成交易合意时的真实意愿。且综观案涉房屋的地点、面积，交易时间等，150,000元明显低于市场价，在原告已年逾九旬且独自与其子即本案被告完成案涉房屋之交易的情况下，按此价格计算显失公平，故对被告该抗辩意见不予采信。关于被告抗辩称案涉房屋买卖合同中约定价格部位有涂抹痕迹，双方未进行签字故不予认可之意见，一审法院经核查，上述涂抹部位的房屋价格系由513,060元涂改至256,571元，并经由房产登记部门工作人员盖章确认。且该页与原、被告签字确认页的内容及格式均有连续性，在被告不能举证证明该份合同内的房屋价格系原告私自涂改的情况下，对被告抗辩意见不予采信。关于原告所诉要求原告支付利息之诉请，因原、被告于房屋买卖合同中并未约定付款期限，然被告理应在原告履行完毕合同义务后合理期限内付款，现拒不向原告支付购房款，致使原告产生资金占用损失而来院起诉，故一审法院对原告所诉合理期间的利息诉请予以支持。该部分利息应以256,571元为基数，按照全国银行间同业拆借心公布的贷款市场报价利率自2020年6月11日（立案之日）起计算至实际清偿之日止。一审法院判决：一、被告吴长军于判决生效之日起七日内给付原告吴振华购房款256,571元；二、被告吴长军于判决生效之日起七日内给付原告吴振华购房款利息，以256,571元为基数按照全国银行间同业拆借心公布的贷款市场报价利率自2020年6月11日起计算至实际清偿之日止；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,150元，保全费1,802元，由被告吴长军承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人2019年3月5日签订的房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。2019年3月6日，案涉房产已办理产权登记至上诉人名下，上诉人亦早已占有使用案涉房屋，现上诉人至今未按合同约定价格向被上诉人支付购房款构成违约，一审对被上诉人要求上诉人给付购房款256571元及起诉之日后的按全国银行间同业拆借心公布的贷款市场报价利率计算利息损失的诉讼请求予以支持并无不当。关于上诉人主张双方约定价格系15万元，房产交易申报单及购房发票所体现价格均为15万，因低于房产部门评估价格，房产部门要求必须按评估价格填写，故合同中购房金额写成256571元，该数额有零头，与交易习惯不符，不是真实交易价格的问题，本院认为，现房产交易申报单及购房发票体现价格为15万元，即便沈阳市浑南区地方税务局存档的房屋买卖协议交易价格是15万元，但在房产部门存档的房地产买卖合同交易价格为256571元。而对坐落于沈阳市浑南区、建筑面积50.73平方米、楼层为二楼的案涉房屋来说，15万元明显低于市场价格，上诉人对此明显过低价格解释为是基于照顾上诉人晚年生活而辞职的补偿，上诉人并未提供充分证据证明该主张，一审认定双方交易价格按房产部门存档的房地产买卖合同的约定价格256571元确定并无不当。关于上诉人主张被上诉人从来没有向上诉人主张过支付房款，未约定过利息的问题，因案涉房屋已办理产权登记至上诉人名下，上诉人未在合理期限内按约定价格支付房款的行为构成违约，一审按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自被上诉人起诉之日2020年6月11日起确定资金占用期间的损失并无不当。关于上诉人主张被上诉人诉讼主体不适格，不具备完全民事行为能力，在没有指定监护人的情况下，对于97岁高龄的被上诉人来说无法行使诉讼权利，一审未对其民事行为能力进行鉴定，属于不负责任的问题，因是否具备完全民事行为能力并不完全以年龄来划分，仅以高龄为由无法认定其不具备完全民事行为能力，上诉人亦未提交证据证明被上诉人存在不能辨认或不能完全辨认自己行为的情形，故对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人吴长军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5150元，由上诉人吴长军负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  谢 宏审判员  姜会军二〇二一年二月一日法官助理刘冰青书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。