辽宁省本溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽05民终283号 上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司本溪分行，住所地辽宁省本溪市平山区。 负责人：黄志勇，该行行长。 委托诉讼代理人：张宇、刘彦华，该行工作人员。 被上诉人（原审被告）：宋英杰，女，汉族，1957年7月20日出生，住址辽宁省抚顺市东洲区。 被上诉人（原审被告）：沈阳旺力地产开发有限公司，住所地辽宁省抚顺市经济开发区。 法定代表人：郑学纯，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：本溪旺嘉商砼有限公司，住所地辽宁省本溪市高新技术产业开发区。 法定代表人：李有明，该公司董事长。 上诉人中国农业银行股份有限公司本溪分行（以下简称农行本溪分行）因与被上诉人宋英杰、沈阳旺力地产开发有限公司（以下简称沈阳旺力公司）、本溪旺嘉商砼有限公司（以下简称本溪旺嘉公司）执行异议之诉一案，不服辽宁省本溪市平山区人民法院（2020）辽0502民初214号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 农行本溪分行上诉请求：撤销一审判决，改判支持农行本溪分行的诉讼请求，由宋英杰、沈阳旺力公司、本溪旺嘉公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，应依法予以改判。一审法院认为依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的有关规定，认定宋英杰的商品房消费者权益优先抵押权是不符合有关法律规定的。一审法院适用法律错误。一般原则而言，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但建设工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。据此，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，对于所购房屋所享有的民事权益，可以排除基于抵押权、建设工程价款优先受偿权等优先受偿权的强制执行。但是，根据现行法律、司法解释的规定，并非只要支付了全部或大部分对价款、合法占有了房屋、对未办理过户登记没有过错的买受人均可排除基于抵押权等优先受偿权的强制执行，而是对此种情形下的房屋买受人的范围进行了限定。《执行异议复议规定》第二十七条基于上述原则和精神进一步明确规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，宋英杰一审开庭未到庭，也未提交证据证明该房屋系其唯一的、用于居住的房屋，故宋英杰并非《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《执行异议复议规定》第二十九条规定所要保护的房屋买受人，其购买商品房屋的权利优先于抵押权不成立。一审法院认定事实缺乏证据证明。2014年11月21日，农行本溪分行与沈阳旺力公司签订《抵押担保合同》，而宋英杰与沈阳旺力公司是2015年12月24日签订的《商品房买卖合同》。宋英杰与沈阳旺力公司签订《商品房买卖合同》在抵押权设立之后。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明任。”《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权变动非经登记不生效力。因此，进行不动产交易前，申请查阅不动产登记簿，了解拟交易不动产物上权利负担情况，否则，一旦不动产还存在其他权利负担，买受人必须继续承受该负担。本案中，作为买受人的宋英杰在签订买卖合同前，未能尽到合理的注意义务，未提交有关其在购买案涉房屋时申请查询房屋权利状态的情况、销售涉案房屋时所持有的证照情况、签订房屋买卖合同时当地房屋行政管理部门对于已经设定抵押的房屋销售许可管理制度及具体操作情况等,也未提交居住在该房的证明材料，故其主张亦不符合排除强制执行相关法律规定的要件，其据此主张排除强制执行，无事实和法律依据。三、农行本溪分行在办理涉案房屋办理抵押登记时，案涉房屋产权人系无其他抵押、查封等权利限制，也无其他案外人向产权人或本溪农行主张权利。农行本溪分行对案涉房屋享有抵押优先受偿权。优先保护房屋买受人的物权期待权，构成了对债权平等和合同相对性原则的突破。综上，农行本溪分行虽然为金钱债权的申请执行人，但其对案涉房屋享有抵押权且该抵押权成立在先，因此该权利优先于房屋买受人的物权期待权。 宋英杰未作答辩。 沈阳旺力公司未作答辩。 本溪旺嘉公司未作答辩。 农行本溪分行向一审法院起诉请求：1.依法撤销一审法院作出的(2019)辽0502执异49号执行裁定书；2.依法准许对沈阳旺力公司抵押的房屋（抚顺经济开发区旺力城A4-1号楼2单元20层03号）进行执行，并一次性支付全部房款359852.25元；3.案件受理费等由宋英杰、沈阳旺力公司、本溪旺嘉公司承担。 一审法院认定事实：2014年11月19日，农行本溪分行与本溪旺嘉公司签订借款合同，约定本溪旺嘉公司向农行本溪分行借款2000万元，沈阳旺力公司以坐落于抚顺经济开发区，共89套在建商品住房及房产所在土地使用权为该笔贷款提供抵押担保。后因沈阳旺力公司未能按期还款，农行本溪分行起诉至法院，一审法院院作出（2017）辽0502民初1045号民事调解书，调解本溪旺嘉公司按照双方约定进行还款，如不能按期偿还相关款项，则农行本溪分行有权就沈阳旺力公司抵押的房产进行拍卖、变卖或折价后的价款享有优先受偿权。因本溪旺嘉公司未能按期还款，农行本溪分行申请对该案进行强制执行，一审法院作出（2018）辽0502执497号执行裁定书，裁定拍卖沈阳旺力公司名下坐落于抚顺开发区89套房产。 2015年12月24日，宋英杰与沈阳旺力公司签订商品房买卖合同，约定宋英杰购买旺力地产开发的A4-1号楼2单元20层03号房产。2018年11月5日，宋英杰将房款359852.25元缴纳给沈阳旺力公司，后宋英杰因一审法院拍卖该房屋提起执行异议，一审法院作出（2019）辽0502执异49号执行裁定书，裁定撤销对案涉房产的查封，农行本溪分行因此提起本案执行异议之诉。 一审法院认为：本案执行异议之诉主要考量的是宋英杰提出排除执行的权利与农行本溪分行申请执行的权利哪一个更应当获得优先保护的问题。宋英杰提出排除执行的依据是基于其为案涉房屋的购房人，亦即商品房消费者。农行本溪分行申请执行的权利是基于抵押担保关系产生的抵押权。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条的规定，交付全部或大部分购房款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。因此宋英杰所享有的商品房消费者的权利优先于农行本溪分行享有的抵押权，即宋英杰的权利应当优先受到保护。同时本案应当考量农行本溪分行提出的本院（2019）辽0502执异49号执行裁定书中所引用的法律规定及裁定书主文的问题。首先，该裁定书引用了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第17条第二项，因该条款为解决执行行为异议的条款，宋英杰提出的为执行标的异议，因此该条款引用错误。其次，裁定书主文为：撤销对旺力城A4-1号楼2单元20层03号房屋的查封。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，当案外人对执行标的提出的异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行，故该裁定书主文表述错误，但是无论表述为撤销与中止均是停止对案涉房屋的执行行为，故该表述并不影响各方当事人的实体权利义务。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条规定，执行异议之诉中并不对原执行裁定正确与否进行评价，故对上述问题不进行处理。综合以上分析，农行本溪分行所诉无法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》一、二条规定，判决：驳回农行本溪分行的诉讼请求。案件受理费6698元，由农行本溪分行负担。 本院经审理查明的事实除：“2018年11月5日，宋英杰将房款359852.25元缴纳给沈阳旺力公司”以外，其余事实与一审认定事实一致。 另查明，宋英杰一直与其侄子一家共同居住在一处房屋，后因其侄子生子，其又购买了案涉房产用于生活居住。2015年12月24日，宋英杰与沈阳旺力公司签订商品房买卖合同后，于同日向沈阳旺力公司交付了购房款359852.25元，沈阳旺力公司为其开具了收款收据。此后，宋英杰针对案涉房屋于2016年4月交付了物业费、电梯费和垃圾清运费的收款收据。沈阳旺力公司于2018年11月5日为宋英杰开具了交付前述购房款的增值税专用发票。 上述二审查明的事实，有收款收据、户口簿复印件及当事人陈述在卷为凭，已经质证和本院审查，可以采信。 本院认为：本案的争议焦点是宋英杰对涉案房产是否享有排除法院强制执行的权益问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》的内容为：（一）人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。（二）消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。（三）建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。（四）建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。（五）本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。从该批复可推知，抵押权和一般债权均不能对抗消费者的物权期待权。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，宋英杰在法院查封前已与沈阳旺力公司签订了房屋买卖合同，交纳了全部价款，沈阳旺力公司为宋英杰开具了收款收据，且沈阳旺力公司也实际向宋英杰交付了案涉房屋，故宋英杰享有物权期待权。宋英杰名下虽有其他住房，但购买案涉房产是为了改善生活居住条件，符合消费者条件。故宋英杰对涉案房屋享有排除法院执行的合法权益。故农行本溪分行的上诉理由不予支持。 综上所述，农行本溪分行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费六千六百九十八元，由上诉人中国农业银行股份有限公司本溪分行负担。 本判决为终审判决。 审判长  李广宇 审判员  赵丹阳 审判员  许 晶 二〇二一年二月二十三日 书记员  宋光磊 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。