浙江省金华市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）浙07执复11号 复议申请人（第三人）：金华市正大房地产估价师事务所有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区双溪西路**。 法定代表人：黄婵儿。 委托代理人：杨振东，浙江浙中律师事务所律师。 申请执行人：金华市裕兴涂料厂，住，住所地：浙江省金华市金**傅村镇浙江金东经济开发区环宇路**/div> 投资人：陈海斌。 被执行人：陈碧艳，女，1978年11月19日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被执行人：张康**，男，1977年10月17日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被执行人：金祚富，男，1953年11月28日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被执行人：朱美云，女，1954年6月18日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被执行人：陈亮，男，1981年1月24日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被执行人：金瑜，女，1984年3月3日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被执行人：义乌市宝姿袜业有限公司，住所地，住所地：浙江省义乌市柳青开发区柳青路**iv> 法定代表人：朱江通。 被执行人（异议人）：朱江通，男，1964年5月7日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被执行人（异议人）：楼凤贞，女，1965年10月26日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被执行人：金华市瑜盛针织有限公司，住所地：浙江，住所地：浙江省金东经济开发区青山街** 法定代表人：陈亮。 复议申请人金华市正大房地产估价师事务所有限公司（以下简称正大估价师公司）不服浙江省义乌市人民法院（以下简称义乌法院）（2020）浙0782执异166号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 义乌法院在执行申请执行人金华市裕兴涂料厂与被执行人陈碧艳、张康**、金祚富、朱美云、陈亮、金瑜、义乌市宝姿袜业有限公司、朱江通、楼凤贞、金华市瑜盛针织有限公司金融不良债权追偿纠纷一案中，按规定程序委托正大估价师公司对被执行人朱江通、楼凤贞名下坐落于义乌市××小区××幢××号的房地产进行评估，正大估价师公司出具金正大估（2020）第ＹＷ3-0701号《房地产估价报告》。异议人朱江通、楼凤贞以评估程序违法、价值过低、存在漏项为由提出异议，请求义乌法院责令正大估价师公司重新出具《房地产估价报告》。在异议审查中，朱江通、楼凤贞变更异议请求为：请求义乌法院另行委托评估公司进行重新评估。 义乌法院查明，金华市裕兴涂料厂为与义乌市卫展进出口有限公司、陈碧艳、张康**、金祚富、朱美云、陈亮、金瑜、义乌市宝姿袜业有限公司、朱江通、楼凤贞、金华市瑜盛针织有限公司金融不良债权追偿纠纷一案，于2018年1月2日提起诉讼，义乌法院予以立案受理。后金华市裕兴涂料厂申请撤回对义乌市卫展进出口有限公司的起诉，义乌法院于2018年8月31日裁定予以准许。2018年12月7日，义乌法院作出（2018）浙0782民初35号民事判决：一、陈碧艳、张康**、金祚富、朱美云、陈亮、金瑜，金华市瑜盛针织有限公司于判决生效后十五日内，分别对义乌市卫展进出口有限公司向金华市裕兴涂料厂应偿付借款本金1800万元及利息、罚息（按借款合同约定利率，其中1290万元自2015年3月31日起、510万元自2015年4月8日起计付至2018年8月17日止。但应扣除金华市裕兴涂料厂在义乌市卫展进出口有限公司破产程序中可分得的部分）在最高额3700万元范围内承担连带清偿责任。二、义乌市宝姿袜业有限公司、朱江通、楼凤贞于判决生效后十五日内，分别对义乌市卫展进出口有限公司向金华市裕兴涂料厂应偿付借款本金1800万元及利息、罚息（按借款合同约定利率，其中1290万元自2015年3月31日起、510万元自2015年4月8日起计付至2018年8月17日止。但应扣除金华市裕兴涂料厂在义乌市卫展进出口有限公司破产程序中可分得的部分）在最高额1800万元范围内承担连带清偿责任。三、金华市裕兴涂料厂对金祚富、朱美云、金瑜共同共有的坐落于义乌市××街××号的房地产［房产证号：义乌房权证稠城字第ｃ000842××号、ｃ000842××号、ｃ000842××号；土地证号：义乌国用（2010）第001-544&tim**;×号。债权数额752万元（已含土地价值）］享有优先受偿权。四、金华市裕兴涂料厂对金华市瑜盛针织有限公司所有坐落于金东区孝顺镇畈二村的房地产［房产证号：金房权证金东字第0××1号、0××2号、金房权证金婺字第0××1号；土地证号：金市（两区）国用（2005）第5-&tim**;×号。债权数额2396万元］享有优先受偿权。五、驳回金华市裕兴涂料厂其他的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费156870元，保全费5000元，由陈碧艳等共同负担。判决生效后陈碧艳等未履行，金华市裕兴涂料厂于2019年3月4日申请强制执行，义乌法院于同日立案执行。2019年4月16日，义乌法院作出（2019）浙0782执2459号之二执行裁定，查封被执行人朱江通、楼凤贞所有的登记在案外人朱晨名下的坐落于义乌市××小区××幢××号【不动产权证：浙（2017）义乌市不动产权第0××9号】的房地产。2020年6月23日，义乌法院作出（2019）浙0782执2459号之十执行裁定，拍卖上述被查封的房地产。2020年7月1日，义乌法院委托正大估价师公司对义乌市××小区××幢××号房产进行评估。2020年7月28日，正大估价师公司出具金正大估（2020）第ＹＷ3-0701号《房地产估价报告》，确定估价对象在价值时点的市场价值为人民币1356.8万元。上述《房地产估价报告》中载明注册房地产估价师黄河、黄婵儿于2020年7月20日对估价对象进行了实地查勘，并进行记录。异议人朱江通、楼凤贞对金正大估（2020）第ＹＷ3-0701号《房地产估价报告》提出异议。异议人朱江通、楼凤贞提供监控视频一份、监控视频截屏打印件三份，证明2020年7月20日正大估价师公司仅由一名估价师查勘涉案房产的事实。正大估价师公司提供电话清单一份，证明2020年7月17日、7月20日去查勘涉案房产的事实。 义乌法院认为，异议人朱江通、楼凤贞对金正大估（2020）第YW3-0701号《房地产估价报告》中的评估价格提出异议，同时认为评估程序违法违规、存在漏评。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、第二十三条的规定，义乌法院需先对其提出的评估程序违法问题进行审查。正大估价师公司出具的金正大估（2020）第YW3-0701号《房地产估价报告》中载明“注册房地产估价师黄河、黄婵儿于2020年7月20日对估价对象进行了实地查勘，并进行记录”，但根据朱江通、楼凤贞提供的视频资料，2020年7月20日上午该公司仅有估价师黄河一人进入涉案房产所在小区，正大估价师公司提供的证据尚不足以证明估价师黄婵儿于2020年7月20日在估价对象现场。故异议人朱江通、楼凤贞认为评估程序违法违规的异议理由成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、第二十三条的规定，裁定朱江通、楼凤贞的异议成立。 复议申请人正大估价师公司向本院申请复议称，一、异议裁定认定事实错误，无证据证实。实际由黄河、黄婵儿二人对案涉房屋评估进行现场查勘。根据复议申请人提供的通话记录显示，为评估案涉房屋，对估价对象进行实地查勘，黄河多次与朱江通联系，于2020年7月7日17时27分3秒、7月14日14时31分27秒与朱江通电话联系实地查勘事宜，并约定实地查勘时间为7月17日下午2时。但当黄河、黄婵儿于7月17日下午2时到房屋现场，在高温酷暑中等了四五十分钟，朱江通还是不愿配合开门，黄河打电话做朱江通工作，朱江通同意7月20日上午8时30分再到现场查勘，7月17日当日二人只有对房屋外观进行勘察和拍照后返回。7月20日上午8时20分左右，黄河、黄婵儿二人第二次到达义乌市银河小区，黄河先到门卫登记，黄婵儿开车进小区，朱江通向法院提供的视频中有浙Ｇ6××××轿车驶入，黄河、黄婵儿在案涉房屋门口等到8时50分左右，朱江通都未到现场。为提高工作效率，黄婵儿先到周边查勘交通、配套和环境等，黄河继续等朱江通。9时多朱江通才到现场，开门后黄河先进房屋内部进行查勘，黄婵儿周边勘察完成后，也入内查勘。根据朱江通、楼凤贞提交法院的小区监控录像证实，异议裁定认定仅黄河进入案涉房屋所在小区，仅黄河一人对估价对象进行现场查勘与事实不符。二、根据义乌法院委托书，本次委托是在执行过程中对“财产处置参考价”评估。住房和城乡建设部、国家质监局联合发布的中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》第3条（估价程序）3.0.2第4款规定“——每个估价项目应至少有一名注册房地产估价师全程参与受理估价委托、实地查勘估价对象、撰写估价报告等估价工作。”《浙江省房地产司法评估指导意见》第三章（估价程序）第十五条规定“受理估价委托后，房地产估价机构应当委派至少一名注册房地产估价师与委托人或当事人、相关利害关系人一同进行实地勘验。”根据上述规定，即使只有一名估价师进行实地查勘，也符合国家规定，也不存在评估程序违法，异议裁定认定评估程序违法无法律依据。而且根据《房地产估价规范》3.0.7和4.2.10规定，估价师对估价对象实地查勘，不仅只对估价对象内部状况查勘，对估价对象外部状况查勘和区位状况查勘也是对估价对象实地勘察（区位状况又包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等）。即使朱江通不承认黄婵儿到其别墅内部进行查勘，黄婵儿对外部和区位状况、周围环境、交通状况、外部配套设施、周围环境等进行的实地查勘也是对估价对象进行了实地查勘。因此，评估报告中声明“注册房地产估价师黄河、黄婵儿于2020年7月20日对估价对象进行了实地查勘”是准确的。三、朱江通、楼凤贞的异议提起已超过规定时间，义乌法院不应受理。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、第二十四条规定，对评估报告应在收到报告后五日内提出书面异议，未在规定时间内提出的，不予受理。本案复议申请人于2020年7月28日向义乌法院寄送评估报告，义乌法院于7月29日签收。据向朱江通了解，评估报告是从义乌法院窗口领取，时间在2020年8月5-6日。而第一次异议书时间为2020年8月28日，第二次异议书时间为2020年10月20日，同天收到义乌法院参加异议程序通知书，第三次变更异议请求申请书于2020年11月16日在义乌法院做笔录时，义乌法院当场交给复议申请人。显然朱江通、楼凤贞提起异议时间超过规定时间，义乌法院不应受理。综上，请求撤销义乌法院（2020）浙0782执异166号执行裁定，驳回朱江通、楼凤贞的异议请求。 复议申请人正大估价师公司向本院提交了：浙Ｇ6××××轿车行驶证，车辆所有人黄方惠的出借证明，正大估价师公司2020年6月30日、7月31日、8月30日向黄方惠支付工资的中国工商银行网上银行电子回单，义乌法院评估报告收寄回执，2020年8月28日第一次异议书及收寄回执，2020年10月20日第二次异议书及收寄回执，2020年11月16日义乌法院送达的变更异议请求申请书，通话录音等，以证明其主张。 其他当事人在复议审查中未发表意见，也未提交证据。 本院对义乌法院查明的事实予以确认。另查明，正大估价师公司接受义乌法院委托后，多次与朱江通电话联系，约定现场查勘时间。正大估价师公司出具《房地产估价报告》后，义乌法院于2020年8月24日向朱江通、楼凤贞送达了《房地产估价报告》。后朱江通、楼凤贞、朱晨向义乌法院提交了落款时间为2020年8月28日的异议书，以仅一名评估师到现场、评估价格过低、存在漏评为由，要求重新出具《房地产估价报告》。正大估价师公司于2020年9月23日函复义乌法院，认为不存在仅一名评估师勘察的情形，也不存在价值偏低、漏评。义乌法院于2020年10月12日将正大估价师公司的函复内容告知朱江通。后，朱江通、楼凤贞提出执行异议并提交了视频截图，义乌法院于2020年10月27日受理。2020年11月17日，朱江通向义乌法院提供了2020年7月20日案涉房屋小区门口监控视频。义乌法院随后将该视频光盘寄送正大估价师公司，该公司于2020年11月20日签收。2020年11月20日，义乌法院作出了（2020）浙0782执异166号执行裁定。根据朱江通提交的监控视频显示，2020年7月20日8时19分黄河在小区门口办理登记手续，该视频同时显示该时点车牌号为浙Ｇ6××××的大众车辆驶入小区。 再查明，黄方惠系正大估价师公司员工，浙Ｇ6××××的大众车辆登记在黄方惠名下。黄方惠向本院出具证明，2020年7月20日将浙Ｇ6××××大众车辆借给黄婵儿、黄河到义乌银河小区看房。 本院认为，依照法律和司法解释规定，异议人提出执行异议，应举证证明其主张的事实。本案异议人朱江通、楼凤贞认为《房地产估价报告》中所载的“黄河、黄婵儿于2020年7月20日对估价对象进行了实地查勘”与事实不符，黄婵儿当日并未到现场，据此主张评估程序违法。虽然异议人朱江通、楼凤贞提交的视频截图及监控视频显示只有注册房地产估价师黄河步行进入小区，但该监控视频同步显示黄河办理门口登记手续时车牌号为浙Ｇ6××××的大众车辆驶入小区，结合复议申请人提交的证据和查明的事实，浙Ｇ6××××大众车辆登记所有人为正大估价师公司员工黄方惠，黄方惠已向本院出具证明2020年7月20日将车辆借给黄河、黄婵儿使用。因此，异议人朱江通、楼凤贞提供的视频截图、监控视频，尚不足以证明其主张的仅估价师黄河一人实地查勘的事实。综上，复议申请人的复议请求，本院予以支持。义乌法院（2020）浙0782执异166号执行裁定结果应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、第二十三条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项的规定，裁定如下： 一、撤销浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782执异166号执行裁定； 二、驳回朱江通、楼凤贞的异议请求。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  金 桦 审 判 员  陈晓欢 审 判 员  金卓颖 二〇二一年二月四日 代书记员  郑梦婷