四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川15民终272号 上诉人（原审被告）：林天凯，男，1986年9月出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 被上诉人（原审原告）：宜宾荣盛物业管理有限公司，住所地四川省宜宾市南溪区文化街**。 法定代表人：林天琼，执行董事。 委托诉讼代理人：李敏，女。 上诉人林天凯因与被上诉人宜宾荣盛物业管理有限公司(以下简称荣盛物管公司)物业服务合同纠纷一案，不服四川省宜宾市南溪区人民法院（2020）川1503民初1469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林天凯向本院上诉请求：1.撤销四川省宜宾市南溪区人民法院（2020）川1503民初1469号民事判决；2.请求判决荣盛物管公司减收林天凯50%物业服务费，滞纳金由荣盛物管公司自行负责；3.请求判决荣盛物管公司按照物业合同条款保质保量为林天凯提供服务；4.请求判决荣盛物管公司每年至少一次公开小区公共收支账目情况；5.请求调低物业费单价；6.本案一、二审诉讼费用由荣盛物管公司负担。事实和理由：1.荣盛物管公司没有按照物业合同的约定提供相应物业服务，构成违约，其提供的物业服务项目和质量与合同约定标准差距明显，应减免物业费；2.公共收益属于小区业主共同所有，荣盛物管公司应对公共面积收支账目情况进行公示；3.现每月每平方米1.2元的物业费单价是根据绿化率需达到开发商备案的35.3%才签订的，然小区实际绿化率还不到10%，应对单价予以调低。 荣盛物管公司辩称，林天凯要求物业费减半收取没有法律依据，且荣盛物管公司因为林天凯未缴纳物业费贷款经营产生了银行利息，请求法院支持滞纳金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 荣盛物管公司向一审法院起诉请求：1.判决林天凯支付2017年1月1日至2019年12月31日物业管理费2958.77元及滞纳金（庭审中，荣盛物管公司变更诉请金额为3950.93元，即2017年1月1日至2020年12月31日物业管理费）;2.本案诉讼费由林天凯承担。 一审法院认定事实：2015年12月25日，荣盛物管公司（甲方）与林天凯（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由荣盛物管公司为南溪区福临大道鑫宇·钻石城商住小区提供物业服务，乙方所购置的物业位于该小区×幢×单元×楼×号，建筑面积68.9平方米。协议还约定：甲方对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通管理等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方依据本协议按时向甲方交纳物业管理费和其他代缴费用；首期物业费从开发商通知交房之日起计算，预交一年物业管理服务费，尔后每季度交纳一次（每季度第一月10日前交纳该季度物业管理费）；物业管理费按建筑面积计算，每月每平方米1.2元；乙方违反本协议，不按本协议约定的交费标准和时间交纳物业服务费的，从逾期之日起乙方向甲方交纳物业服务费总额每日5%的滞纳金。 协议签订后，荣盛物管公司进驻鑫宇·钻石城商住小区向该小区业主提供物业服务。 因林天凯拖欠物业服务费，2019年10月21日，荣盛物管公司委托宜宾市南溪区罗龙法律服务所向林天凯致函，要求其交纳2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费2958.77元。 一审法院认为，荣盛物管公司与林天凯签订的《前期物业管理服务协议》内容不违反法律法规的禁止性规定，该合同依法成立，合法有效，双方均应按约享受权利、履行义务。物业服务合同系双务合同，物业服务公司作为经营者，需要收取服务对象（各业主）的物业服务费作为基本经营开支。业主如对服务不满意可以向物业服务单位反映，提出整改建议或意见，由物业服务单位进行整改。如业主们都长时间拒绝支付物业服务费，将导致物业服务公司经营成本减少，进一步造成物业服务单位的服务成果弱化，由此也可能形成恶性循环。本案中，荣盛物管公司出示了公用设施设备巡查签到表、电梯日常检查记录表、钻石城夜间进入人员登记表、小区投放老鼠药的通知、图片，证实荣盛物管公司提供物业管理服务的日常情况，林天凯出示了手机微信截图、微信公众号截图、中央第五生态环境保护督察组接访材料，证实荣盛物管公司提供的管理服务不到位。一审法院认为，荣盛物管公司已向钻石城小区提供了相应的物业服务，但物业服务很难达到百分之百业主满意的程度，林天凯因对物业服务质量不满未按约交纳物业费，并非恶意拖欠，荣盛物管公司也未举出林天凯系恶意拖欠物业费的证据。故双方在履行本案物业服务合同过程中均不构成根本性违约。因此，林天凯应当按物业服务合同约定，履行支付物业费的义务。综上，林天凯按合同约定欠付的2017年1月1日至2020年12月31日物业管理费为3968.64元（68.9平方米×1.2元/月×48月），荣盛物管公司主张3950.93元，依法予以支持。对荣盛物管公司要求林天凯承担违约责任（滞纳金）的诉讼请求，依法不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、林天凯在判决生效之日起十日内向荣盛物管公司支付物业服务费3950.93元。二、驳回荣盛物管公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由林天凯负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：林天凯提交另案判决书截图1张、微信聊天截图1张、小区楼道照片2张，拟证明荣盛物管公司管理不到位，以及其在另案中诉请业主支付物业费未得到支持。荣盛物管公司的质证意见为，另案判决书截图没有案号、判决时间，与本案无关联性；照片未显示拍摄地点，不能证明荣盛物管公司未尽到管理义务。本院的认证意见为，无法核实判决书截图、楼道照片的真实性，且荣盛物管公司对其真实性亦不予认可，本院对该两份证据依法不予采信。微信聊天截图已向一审法院提交，本院不作为新证据予以采信。 本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合双方诉辩主张，归纳本案争议焦点为：一、林天凯主张按50%交付物业费金额能否得到支持；二、林天凯主张荣盛物管公司公示公共收益能否得到支持；三、案涉小区物业费单价是否应予调整。 关于争议焦点一，物业费金额是否应予调低的问题。权利和义务相统一是法律的基本原则。业主享受物业服务企业提供的物业服务，自应承担相应的义务，其中最基本的义务就是及时、足额交纳物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本条规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当的、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。在司法实践中，业主拒交或欠交物业费的理由可能具有一定正当性，但是尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由。就本案而言，案涉小区为开放式小区，存在诸多经营性商铺，人员流动性大，物业管理较为困难。荣盛物管公司在履约过程中确实存在卫生清理不全面、环境管理不到位等瑕疵履行问题，但尚未构成重大瑕疵，且荣盛物管公司也在不断整改，努力提升物业服务水平。一审判决在斟酌荣盛物管公司服务质量的基础上，对其主张林天凯承担违约责任的诉求未予支持，实则已经减轻林天凯一方的责任，故一审判决对物业费部分未予调整，于法不悖。 关于争议焦点二，林天凯主张荣盛物管公司公示公共收益能否得到支持的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会第1636次会议通过）第二百三十三条规定：“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。”就本案而言，林天凯主张荣盛物管公司公示公共收益与荣盛物管公司诉请林天凯支付物业费不是基于相同的法律关系、相同的事实，诉讼请求之间不具有因果关系，不属于本案审理范围，林天凯可另行起诉。 关于争议焦点三，案涉小区物业费单价是否应予调整的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”就本案而言，物业服务费单价系业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同约定的内容，对业主林天凯具有约束力，其主张调整物业费单价的上诉理由不能成立。 综上所述，林天凯的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由林天凯负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 荷 审 判 员  陈 曦 审 判 员  翟旭玫 二〇二一年二月七日 法官助理  白俊楠 书 记 员  刘洋杨