江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）苏03民终1562号上诉人（原审原告）：山东省煤田地质局第一勘探队,住所地山东省青岛市经济技术开发区阿里山路**。法定代表人:单松炜。委托诉讼代理人：张华，男，1968年1月20日生，汉族，该队职工,住。委托诉讼代理人：王强，山东善国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘捷，女，1988年1月16日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。上诉人山东省煤田地质局第一勘探队因与被上诉人刘捷房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初5747号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人山东省煤田地质局第一勘探队的委托诉讼代理人张华、王强、被上诉人刘捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东省煤田地质局第一勘探队上诉请求：撤销一审裁定，一审法院继续审理本案。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间属于平等主体间的房屋租赁合同纠纷。首先，被上诉人不是上诉人的职工，双方不存在任何行政隶属关系和劳动管理关系，双方主体地位平等。其次，被上诉人一审提交的1993年12月26日《租约》并非刘树臣签订的，在1993年12月16日签订该租约之前的1991年刘树臣就已经过世，该《租约》应属无效；即便该《租约》是由案外人刘德明以其父亲刘树臣的名义签订，但案外人刘德明也早已于2011年去世，该《租约》也已经自然终止。第三，租赁关系是一种合同关系，当事人享有自主选择相对人的权利。涉案房屋系上诉人所有，上诉人在一审时提交的公租房居住情况调查表证明涉案房屋的实际租住者系被上诉人，被上诉人也一直以刘树臣的名义向上诉人交纳租金，上诉人与被上诉人已经建立新的事实上的不定期租赁关系。因此，从本案房屋租赁关系的特征来看，双方主体地位平等，应当适用《中华人民共和国合同法》中相关租赁合同的法律规定处理本案。第四，退一步讲，即使案涉《租约》成立于1993年12月26日，那么在《中华人民共和国合同法》和相关司法解释实施之后，规定了最长租赁期限为20年，即至2013年12月26日之后，上诉人与被上诉人未再签订书面租赁合同，双方的租赁关系转化为不定期租赁合同关系，上诉人可以随时要求解除租赁合同，故本案争议应系发生在上诉人与被上诉人平等主体之间因房屋租赁合同发生纠纷提起的诉讼，属于人民法院受理民事诉讼的范围。二、一审法院关于“此系特殊历史体制下所形成，带有单位福利性质…双方形成事实上的公房租赁关系”的认定，没有事实和法律依据。首先，上诉人与被上诉人已经建立新的事实上的不定期租赁关系，完全符合市场主体之间的市场化租赁合同交易，应当适用《中华人民共和国合同法》中相关租赁合同的法律规定处理本案，并非特殊历史体制下所形成公房租赁关系。其次，退一步讲，尽管公租房是计划经济时代的产物，但公租房租赁关系也是基于一定法律事实而成立的，包括劳务及合同等法定因素。被上诉人并非上诉人职工，无权享有上诉人的任何福利待遇。第三，假设存在公房租赁关系，公有承租权也并不意味着具有永久占用、使用的权利，本案租赁关于已超出《公共租赁住房管理办法》所规定的公房租赁合同最长5年的期限。上诉人不再收取租金，则应视为上诉人单方解除与被上诉人的租赁关系。第四，被上诉人租金只交纳至2019年12月31日，不存在足额交纳租金的情形。刘捷辩称，一、涉案房屋系上诉人自管公房，被上诉人所提交的租约可以证实承租人作为上诉人职工依据租约取得涉案房屋的承租权，现上诉人诉请腾退房屋，依据最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，应驳回上诉人本案起诉。二、公房租赁合同关系区别于一般的租赁关系，其实质是企业对职工的一种福利待遇，是单位对劳动者广泛实行的变相工资分配方式，也是职工多年工资中住房消费的补偿，是企业职工劳动力价值的组成部分。共有住房承租权是特定历史条件下形成的一种单位与职工个人之间建立的具有福利性和一定人身属性的房屋租赁法律关系，具有准物权特征，依法应受法律保护。三、承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋，故本上诉人继续占有和使用案涉房屋于法有据。四、案涉租约第五条规定“如因建设需要拆除房屋，自房屋拆除之日起，本租约即行失效，乙方的住房问题，按有关规定另行处理”，据此可知租约约定的租赁期限是至房屋拆除之日方可解除，在此期间内，非因法律规定和政策调整不得任意解除。五、案涉房屋是刘德阳夫妻在内居住。一审裁定查明的事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原裁定。山东省煤田地质局第一勘探队向一审法院起诉请求：1.解除双方的房屋租赁合同；2.判令刘捷将其租赁的徐州市煤建一街1号1幢2单元603室房屋腾空并返还；3.判令刘捷支付房屋占用费（自2020年1月1日起按每月49元计算至实际搬离房屋时止）；4.本案诉讼费用由刘捷承担。一审法院查明：1993年12月26日，案外人刘德明以其父亲即山东省煤田地质局第一勘探队已故职工刘树臣（被告祖父）名义与山东省煤田地质局第一勘探队（时称一六九勘探队）签订《租约》。双方约定：1.刘德明承租徐州市煤建一街1号1幢2单元603室房屋，该房仅限自用，不得擅自转租、转让、转借，否则山东省煤田地质局第一勘探队有权收回房屋。2.刘德明每月15日前交清当月房租，逾期每天支付2%的滞纳金。3.如涉案房屋因建设需要被拆除，房屋被拆除之日，《租约》即行失效，刘德明的住房问题按有关规定另行处理。上述《租约》签订后，山东省煤田地质局第一勘探队按每月49元的标准收取房屋租金至2019年12月31日。2014年4月22日，山东省煤田地质局第一勘探队获得徐州市煤建一街1号1幢2单元603室房屋的所有权登记。2020年3月，山东省煤田地质局第一勘探队对涉案房屋的居住情况予以核查。刘捷在山东省煤田地质局第一勘探队出具的《公租房居住情况调查表》上签字，其内容为：“原租约人：刘树臣，现居住人：刘捷，与租约人关系：爷孙。”2020年10月9日，山东省煤田地质局第一勘探队以诉称理由诉至法院。一审法院认为,山东省煤田地质局第一勘探队系全民所有制事业单位，涉案房屋系其自行管理的公有房屋。山东省煤田地质局第一勘探队于上世纪九十年代与包括刘捷伯父刘德明在内的职工或职工亲属签订《租约》，提供自管公房进行居住，此系特殊历史体制下所形成，带有单位福利性质。刘捷伯父刘德明去世后，山东省煤田地质局第一勘探队继续向刘德明亲属收取租金，并继续提供房屋供其使用，双方形成了事实上的公房租赁关系。如山东省煤田地质局第一勘探队确须收回自管公房，应预先作好承租人的安置、补偿等相关工作。本案系因单位自管公房所引起的纠纷，租赁双方并非平等民事主体，故本案不属人民法院民事案件受案范围，山东省煤田地质局第一勘探队的起诉应当予以驳回。遂裁定：驳回山东省煤田地质局第一勘探队的起诉。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认为，山东省煤田地质局第一勘探队本案诉请并据以举证的案涉《租约》，是特殊历史时期形成的具有单位福利性质的公房租赁，是基于单位内部建房、分房而引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院民事案件受案范围，一审据此裁定驳回山东省煤田地质局第一勘探队的起诉，并无不当。山东省煤田地质局第一勘探队关于案涉《租约》已经自然终止，并形成平等主体不定期租赁的主张不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人山东省煤田地质局第一勘探队的上诉请求不能成立，本院不予支持，原审裁定并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  史善军审判员  汤孙宁审判员  王素芳二〇二一年二月八日书记员  李 雯