安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终1131号 上诉人（原审被告）:徐如群,男,1946年9月12日出生,汉族,住安徽省合肥市包河区。 被上诉人（原审原告）:安徽新长江物业服务有限责任公司,住所地安徽省合肥市瑶海区长江东路**。 法定代表人:汪才芳,该公司总经理。 委托诉讼代理人:刘永杰,安徽大祺律师事务所律师。 委托诉讼代理人:杜辉,安徽大祺律师事务所律师。 上诉人徐如群因与被上诉人安徽新长江物业服务有限责任公司（以下简称新长江物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初1125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 徐如群上诉请求：1.驳回新长江物业公司物业费的主张；2.撤销一审判决,依法改判；3.诉讼费及相关费用由新长江物业公司承担。事实和理由:2015年新长江物业公司物管期间,在9幢23层2303房家中无人时,自公热水房处,砸毁楼道做砖为水沟,进而砸通2303房墙根,使热水源源不断地流入该套房地层全境,水满后外溢至2203房、2204房、2304房连带受害。徐如群所有2303房受到长期浸泡,墙水迹甚高,地磁砖被泡毁,墙体内和地层电线被泡毁短路,厨房等处电插座不可使用,不能正常生活,且具有严重的电火灾隐忧。2015年徐如群将新长江物业公司的中层领导和工程师等人找到现场看时,都说无法修复,徐如群一直地追要其赔损都是无果,只是同意每月才壹佰元的物服费作为不能正常生活补偿费,只是未写在纸上。所以2015年案发后才产生的所谓物业费的事,该公司就不提了。新长江物业公司所谓欠其物业费,所谓“多次追要”和“无奈”都不符合事实。2020年1月7日才立案,也已过了三年时效。新长江物业公司主张的物业费没有事实和法律依据,不应得到法院的支持。 新长江物业公司辩称，一审认定无误，请求驳回上诉，维持原判。 新长江物业公司向一审法院起诉请求：1.判决徐如群支付新长江物业公司自2011年8月1日至2016年12月31日期间拖欠物业费共计7332元;2.判决徐如群支付新长江物业公司违约金14957元(自2017年1月1日起计算至2019年11月1日为止即7332元34个月X30天0.2%=14957元,同时要求以上述物业费金额按每天0.2%)计算至实际支付为止);3.一审案件诉讼费及其他相关费用由徐如群承担。 一审法院认定事实：徐如群系合肥市滨湖明珠小区9-2303室业主，该房屋建筑面积为85.92平方米,房屋类型为高层住宅。2009年5月8日,新长江物业公司（甲方）与徐如群（乙方）签订《滨湖明珠前期物业服务协议》,约定前期物业服务为自房屋出售之日起至业主委员会与其选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效时止的物业服务；物业收费标准为高层住宅综合服务费按建筑面积每月每平方米1.05元、经营性用房综合服务费按建筑面积每月每平方米1.1元、机动车车位综合服务费按建筑面积每月每平方米0.75元；乙方首次办理入住手续时，自交房之日起一次性预缴一年的物业综合服务费用；此后收费周期为乙方按每半年前10日向甲方交纳；以上收入标准按价格主管部门审定的标准适时相应调整；本项目公摊水电费、电梯水泵等设备使用的电费、水费按实际发生计算，合理向各户分摊，包括损耗；业主办理入住手续时即预交300元公摊能耗费，余额不足30%时，由业主补齐；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用，甲方有权要求乙方补齐并从逾期之日起按每天0.2%交纳违约金，对拒交或无理拖欠的业主，甲方可采取有效催交措施，直至向人民法院起诉。合同签订后，新长江物业公司为该小区提供物业服务至2016年12月31日。因徐如群未按约交纳物业费，新长江物业公司催款无果至一审法院诉讼。 一审法院认为，新长江物业公司与徐如群签订的《滨湖明珠前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约恪守履行合同义务。关于徐如群辩称新长江物业公司已经超过诉讼时效问题，一审法院认为，物业管理服务费是一个整体的继续性债务，物业服务人要求业主给付物业服务费的诉讼时效期间应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，经查阅本案卷宗资料,新长江物业公司于2019年11月20日向一审法院提交立案材料，符合诉讼时效法律规定,对徐如群关于本案诉讼时效的抗辩一审法院不予采纳。新长江物业公司按约提供了相关物业服务，徐如群应按约支付物业服务费。新长江物业公司主张徐如群自2011年8月1日起至2016年12月31日期间的物业服务费未缴纳，鉴于徐如群对所欠物业费金额及时间未能提供证据证明其已经缴纳该期间的物业费，故一审法院对新长江物业公司主张的该事实予以认定。2013年元月始，该小区有电梯住宅综合服务费调整为1.25元/月/平方米，该收费标准已经安徽省物价局核准，一审法院予以采纳。根据徐如群的房屋建筑面积和物业收费标准计算，2011年8月1日至2012年12月31日的物业费应为1533.67元（85.92平方米×1.05元/平方米×17个月）；2013年1月1日至2016年12月31日的物业费应为5155.2元（85.92平方米×1.25元/平方米×48个月），故徐如群应支付新长江物业公司2012年8月1日至2016年12月31日期间的物业服务费6688.87元。因新长江物业公司未提供证据证明其已将能耗费的计算方式公示告知业主，其主张的数额缺乏依据，一审法院不予支持。鉴于一审法院在审理该小区物业服务案件中发现新长江物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵，业主并非恶意拖欠物业服务费，故一审法院对新长江物业公司诉请的违约金不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、徐如群于判决生效之日起十日内支付新长江物业公司2011年8月1日至2016年12月31日期间的物业服务费6688.87元；二、驳回新长江物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费360元，由新长江物业公司负担245元，徐如群负担115元。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，物业服务是一种整体性、连续性的服务，所产生的物业管理服务费也是连续性的债权。物业服务公司要求业主交纳物业管理服务费的诉讼时效期间，应从最后一期物业管理服务费的履行期限届满之日起计算，本案中新长江物业公司诉请的最后一期物业管理服务费至2016年12月31日，其于2019年11月20日向一审法院提交立案材料，故新长江物业公司的诉请并未超过诉讼时效。本案中，新长江物业公司在履行了对案涉小区的物业管理服务的义务后，徐如群应当按约履行给付物业费的义务。徐如群以其房屋存在浸泡、毁损等问题为由拒缴物业费，不符合双方物业服务合同的约定，亦无法律依据，本院不予采纳。徐如群主张新长江物业公司同意以每月100元的物业费作为其生活补偿费,因缺乏相应证据予以佐证，本院不予采信。 综上所述，徐如群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费360元，由徐如群负担。 本判决为终审判决。 审判员  朱斌斌 二〇二一年二月五日 法官助理张明武 书记员乔思齐 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。