江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣07民终352号上诉人（原审原告）：赖钰妮，女，1982年12月13日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：秦恩溢，男，1975年4月11日生，汉族，住江西省赣州市章贡区，系赖钰妮丈夫。被上诉人（原审被告）：江西省祥源房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区长征大道**（赣州商会大厦）**写字楼。法定代表人：林春树，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：邹涛，江西凯莱律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：康进，江西凯莱律师事务所实习律师，特别授权代理。上诉人赖钰妮因与被上诉人江西省祥源房地产开发有限公司（以下简称“祥源公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院(2020)赣0702民初6252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赖钰妮上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金6757.68元；由被上诉人赔偿或代为追回上诉人多缴的物业费损失255.89元；本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人在既未取得“竣工验收备案表”也未通过消防验收通知的情况下在《赣南电商城项目交房通知书》中描述“公寓已通过政府相关部门验收并取得相关工程竣工验收合格文件，达到了《赣州市商品房买卖合同》所约定的交付使用条件…”以及交楼时在“公示板”上公示了“竣工验收备案表”图样，故意欺诈和诱导不知情的上诉人收楼，属于合同履行欺诈和误导消费，属瑕疵交付，根据《商品房销售管理办法》等相关法律法规，被上诉人未在约定时间内全面履行合同标的的交付义务，应承担相应的违约责任，逾期交房违约金应计算至实际交付日即取得“竣工验收表”这个法定交付条件的2019年1月7日。2.被上诉人欺诈误导致使上诉人多缴误缴物业费255.89元，应予赔偿。祥源公司辩称，一、商品房验收备案交付不是法定而是合同约定的交付条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，即使有约定，只要一方已履行主要义务而对方接受的，民事行为即生效力。二、答辩人在交房现场公示板上公示了房屋仅经过竣工验收尚未取得备案登记等相关文件，根据合同约定上诉人可以拒绝收房，但其没有拒绝而是办理了收房手续，故上诉人是知道或应当知道房屋尚未备案但仍接受并已实际使用了房屋。三、一审时答辩人已提交证据证明工程延误存在客观原因，根据合同约定可以免责。四、诉讼前涉案房屋已取得“竣工验收备案表”，上诉人并未因备案表问题在房屋使用上受到任何影响和损失。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。赖钰妮向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付逾期交房违约金6757.68元（购房总价应为339000元+补交差额面积差2297元=341297元，逾期违约金按日计算全部房价款的万分之二而得）。2.判令被告立即向原告退还逾期期间物业费255.89元。3.判令由被告承担本案全部的诉讼费用。一审法院认定事实：原、被告于2016年8月1日签订了《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为20160800125），该合同约定：原告以商业贷款方式购买被告开发的“巨亿?赣南电商城”5幢2421室房屋一套，房屋总价款为人民币339000元。双方约定出卖人（被告）应当在2018年9月30日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定条件的房屋交付给买受人，并约定出卖人逾期交房的违约责任为：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金[该比率应不低于本条第1（1）项中的比率]。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约定履行了自己的付款义务并补交了面积差价2297元，即房屋总价款为341297元。2018年11月19日，原告办理了收房手续。另查明，本案争议的“巨亿?赣南电商城”5幢房屋于2019年1月7日办理竣工验收备案并取得竣工验收备案表；2018年11月19日，原告向赣州市奇亿商业运营管理有限公司交纳了案涉房屋的物业费465.26元（2018年10月至2019年3月期间）。一审法院认为，原、被告之间签订的《赣州市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规，属合法有效，双方均应严格履行。被告辩称其因施工期间下暴雨以及赣州市城市管理委员会下达停运通知导致施工延期，逾期交房天数应予以扣除的主张，法院认为，天气因素对施工进度确实有严重的影响，但是风雨天气均为正常的天气现象，被告作为开发商在进行房屋开发前，就应当根据以往的天气记录，结合气象部门对未来天气状况的预测，合理预计工期，确保在承诺日期前顺利完工，因此，正常的下雨天气不构成不可抗力事由。另外，被告提交的停运通知仅是要求在检查期间运输车辆停止流散物体运输（渣土、沙石、混凝土等），被告也未提供证据证明赣州市城市管理委员会下达停运通知的时间段内，本案争议的房屋施工正处于流散物体运输的施工阶段。因此，被告的该抗辩主张并不必然导致工程停工，且被告也并未在规定时间内告知原告，故对被告的该抗辩主张不予以采纳。关于被告辩称原告所主张的违约金偏高的问题，违约金具有补偿性兼惩罚性的功能，本案中，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》中约定被告逾期交房应按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，该标准并未明显过高，故被告认为违约金过高的答辩意见，不予采纳。关于案涉房屋的交付时间问题。该房屋竣工后相关部门验收前，原告领取了该房屋钥匙，与被告办理了交房手续，实际占有该房屋。被告将该房屋交付原告已成为客观事实。经过竣工验收是商品房交付使用的法律要件，取得竣工验收的批准文件或者备案文件，是商品房交付使用的形式要件，本案中被告向原告交房时未取得竣工验收的批准文件或者备案文件，被告的交付属于瑕疵交付。但被告事后取得竣工验收文件，证明商品房项目竣工合格，只是房屋竣工后验收证明文件的形式要件滞后，对房屋的交付不产生实质影响。原告于2018年11月19日接受并占有房屋，应视为已认可被告按合同约定交付房屋成立，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，予以部分支持，被告应向原告支付2018年10月1日至2018年11月19日期间的逾期交房违约金3413元。关于原告要求被告退还逾期期间已缴纳的物业费，由于案涉房屋的物业费是由原告向案外人赣州市奇亿商业运营管理有限公司缴纳的，并不是向被告实际缴纳的，原告要求被告退还物业费没有事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、由被告江西省祥源房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向原告赖钰妮支付逾期交房违约金3413元；二、驳回原告赖钰妮的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告江西省祥源房地产开发有限公司负担。二审期间，上诉人赖钰妮向本院提交水电费缴费清单复印件一份，拟证明上诉人并未在明知尚未取得竣工验收备案表的情况下同意接受房屋并入住。祥源公司对该证据的真实性不持异议，对其关联性不予认可。本院认为，水费发票反映了2018年12月上诉人确已用水并产生费用的事实，不能达到上诉人的证明目的，本院不予采纳。被上诉人祥源公司向本院提交如下证据：证据一2020年10月13日被上诉人与肖晓红签订的《和解协议》一份、江西省赣州市章贡区人民法院（2020）赣0702民初6049号《民事裁定书》一份，拟证明购房者都已知道该房屋尚未取得竣工验收备案表但同意接受房屋；证据二江西省赣州市中级人民法院（2020）赣07民终4948号、5053号、5054号《民事调解书》各一份，拟证明公示牌显示尚未取得竣工验收备案表，且购房者认可政府指令性停工56天属于不可抗力。赖钰妮对上述证据的真实性不予认可。本院认为，上述证据能够证明案外人肖晓红、黄建明等四人与被上诉人对交房时尚未取得竣工验收备案表的行为达成和解，但属个案处理情况，与本案处理无关。二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人已于2018年11月19日实际接收并使用房屋，被上诉人于之后的2019年1月7日办理竣工验收并取得竣工验收备案表，证明案涉商品房项目竣工合格，对房屋的交付不产生实质影响。一审法院认定逾期交房违约金计算至2018年11月19日，并无不当。关于物业费，案涉房屋的物业费是由上诉人向案外人赣州市奇亿商业运营管理有限公司缴纳的，被上诉人未实际取得该笔费用，上诉人要求退还物业费没有事实和法律依据。综上所述，上诉人赖钰妮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赖钰妮负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱志梅审 判 员  钟华龙审 判 员  叶海琳二〇二一年二月十八日法官助理康惠代理书记员  曾淑雯代理书记员  曾 慧