安徽省泗县人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)皖1324执异6号 异议人（案外人）：戚邦权，1972年2月2日生，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：戚翠荣，女，1975年11月25日生，住安徽省泗县，系异议人妹妹. 申请执行人：张慧清，女，汉族，1979年6月17日出生，住安徽省泗县。 委托代理人：孙得才，安徽法理律师事务所律师。 被执行人:宿州市大家置业有限公司，住所地安徽省泗县泗城镇国防南路，统一社会信用代码91341324550186874W。 法定代表人：孙明文，该公司经理。 本院在执行××人××与被××人宿州市大家置业有限公司民间借贷纠纷一案中，于2017年8月7日作出（2017）皖1324执981号之一执行裁定书，查封了宿州市大家置业有限公司位于泗县泗州国际装饰城38套房屋（含涉案的Ｂ8＃0109号），2020年7月29日作出（2017）皖1324执981号之三执行裁定书，继续查封了宿州市大家置业有限公司位于泗县泗州国际装饰城上述38房屋。异议人戚邦权向本院提出执行异议，本院受理后依法进行审查，现已审查终结。 异议人戚邦权向本院提出请求事项：请求贵院解除对宿州市大家置业有限公司B8#-0109号房的查封并中止执行该房产。事实与理由:贵院受理的张慧清诉大家置业有限公司民间借贷纠纷一案,在执行中,贵院做出(2017)皖1324执987号之一民事裁定书,对宿州市大家置业有限公司位于泗州国际装饰城B8#0109号房产予以查封,该案件目前已进入执行阶段,但申请人于2012年10月1日2-2013年2月7日,申请人分7次交清房款,分别是10000元,40000元,1100000元,278000元,222000元,600000元,308600元,合计总房款2558600元，并出具了收款收据。2013年12月份开始,申请人将房屋出租给商户经营综合性超市一直至今。近期申请人因想办理房产证等相关手续,前往公司得知该房屋已被贵院查封。综上,案涉房屋应归申请人所有。依据《最高人民法院民事执行中查封,扣押,冻结财产的规定》第十七条,二十九条规定,现特申请对该处房屋解除查封。 申请执行人张慧清辩称：被执行人是房地产开发企业，应该按照执行异议29条规定审查，涉案房屋为营业房屋，不属于住房，对方需要进一步提供证据证明已经支付全部款项。我们认为不能排除强制执行，应当驳回异议人的异议。 被执行人宿州市大家置业有限公司未作答辩。 经审查查明：申请执行人张慧清与被执行人宿州市大家置业有限公司民间借贷纠纷一案，安徽省泗县人民法院（2016）皖1324民初4572号民事调解书已发生法律效力。上述法律文书确定：“一、被告所欠原告借款本息665万元，其中本金600万元，利息65万元，于2017年1月25日前付506556万元，于2017年6月前每月27日付20万元，2017年7月27日前付40万元，2017年8月27日前付40万元，2017年9月27日前付40万元，2017年10月27日前付50万元，2017年11月27日前付50万元，2017年12月27日前付50万元，2018年1月27日前付60万元，2018年2月27日前付清全部本息。如山东巨野县、江苏省睢宁县龙城国际回款，或保证金账户退款，部分优先用于偿还上述款项，直至还清为止。二、上述还款先本后息，利息按年24%结算。三、如被告累计三次不能按期全额支付每期所应支付的款项，则甲方有权按应还未还部分款项的本金申请执行。本案诉讼费44,480元，保全费5,000元，合计49,480元，原告承担20,000元，被告方承担29,480元。”因被执行人宿州市大家置业有限公司未履行上述法律文书确定的义务，经申请执行人张慧清申请，本院于2017年4月13日立案执行。执行中于2017年8月7日作出（2017）皖1324执981号之一执行裁定书，查封了宿州市大家置业有限公司位于泗县泗州国际装饰城38套房屋（含涉案的B8#0109号），2020年5月8日作出（2017）皖1324执981号之三执行裁定书，继续查封了宿州市大家置业有限公司位于泗县泗州国际装饰城房屋38套（含涉案的B8#0109号）。异议人戚邦权向本院提供与被执行人宿州市大家置业有限公司签订的《商品房买卖合同》一份，证明其于2012年10月25日购买泗州国际装饰城B8#0109号（B8幢9#），价款2558600元，同时提供了宿州市大家置业有限公司出具的收据七份，证明其先后七次付清房款2558600元（最后一次付款时间为2013年2月7日），还提供租赁合同、营业执照、水费、电费单，证明2013年10月已经实际使用涉案房屋。现异议人认为本院对上述房产的查封侵害了其合法权益，向本院提起执行异议。 本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条规定了不同的保护要件，即第28条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，第29条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。从适用对象看，二者确属于一般规定与特别规定的关系。但从法理上分析，当两个法条法律效果相互排斥时，特别规定优于一般规定；当两个法条法律效果相同时，则可以选择适用。故本案可以依据第28条来审查。根据28条规定，需同时满足“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款切将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”等四个条件，其权利才能够排除执行的，买受人提出的异议方可得到支持。本案中，异议人戚邦权提供了与被执行人宿州市大家置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合同一份，证明了双方在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；异议人提交的七份收据及供租赁合同、营业执照、水费、电费单、宿州市大家置业有限公司的证明，能够相互印证，应当能认定异议人已经支付全部房款，并占有使用该房屋；结合泗县泗州国际装饰城房屋的现状，未能办理过户登记非因买受人自身原因。综上，异议人的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十八条之规定,裁定如下: 中止对宿州市大家置业有限公司位于泗县泗州国际装饰城B8#0109号房屋的执行。 如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长 于 海 审判员 吕庆要 审判员 周维成 二〇二一年二月一日 书记员 赵 洋 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容: （一）、案外人是否系权利人； （二）、该权利的合法性与真实性； (三)、该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款切将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。