广西壮族自治区马山县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0124民初1360号 原告：北海市中衡房地产代理有限公司，住所地：广西北海市北部湾东路108东郡****。统一社会信用代码：914505020654444896。 法定代表人：叶柳荣，该公司执行董事。 委托代理人：潘则仁，广西桂海天律师事务所律师。 委托代理人：廖渝萍，广西桂海天律师事务所律师。 被告：广西德龙房地产开发有限公司，住所，住所地：广西马山县白山镇中学路**社会信用代码：91450124MA5N1J1198。 法定代表人：刘志祥，该公司执行董事、总经理。 委托代理人：蓝云，广西欣和律师事务所律师。 委托代理人：陈文菲，广西欣和律师事务所实习律师。 原告北海市中衡房地产代理有限公司（以下简称北海中衡公司）与被告广西德龙房地产开发有限公司（以下简称广西德龙公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月3日第一次公开开庭进行审理。因本案案情复杂，本院依法转换为普通程序，于2020年12月8日第二次公开开庭进行审理。原告北海中衡公司的委托代理人潘则仁、廖渝萍，被告广西德龙公司的委托代理人蓝云、陈文菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北海中衡公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年11月17日至2020年1月16日78套房代理佣金710967元；2、判令被告向原告支付迟延付款利息97105.17元（利息按年利率6%为标准分段计算至实际付清欠款之日止：1、以1159285元为基数，自2018年12月6日起暂计至2019年11月8日为65111.66元；2、以710967元为基数，从2019年11月9日暂计至2020年8月5日为31993.52元），本案标的额808072.17元。事实和理由：2018年6月26日，原、被告双方签订一份《南宁市马山县“威马商贸城”项目销售策划代理合同》（以下简称“《销售代理合同》”）被告将其开发建设的位于马山县政务中心东侧的威马商贸城项目委托原告独家营销策划和销售代理。合同约定：由原告全程代理威马商贸城的销售及策划，被告于每月5日前根据原告上个月完成销售量所对应的服务点数向原告支付酬金，即：在销售周期内，销售量在10套以内时，甲方（即被告）按完成总销售额的1.5%向乙方（即原告）支付代理费（客户缴纳购房定金，视为本月销售任务）。该月销售代理服务酬金＝物业销售实现价格×销售面积×1.5%；月销售量在10-19套时，被告按完成总销售额的1.8%向乙方支付代理费；月销售量在20套（含20）时，被告按完成总销售额的2.0%向原告支付代理费。合同签订后，原告已实际全面履行了合同义务，至2020年1月26日，原告共销售商品房78套，总销售额105064300元，酬金合计1925354元，被告已支付酬金1205720元，尚欠719634元未付。原告多次催促，被告均以种种借口拒付酬金，其行为已构成违约。现涉案合同中，虽约定了双方争议管辖地法院为湖南省攸县人民法院，但根据我国《民事诉讼法》第三十四条“合同纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖”之规定，双方约定的管辖法院既不是原、被告的住所地，也不是涉案合同的履行地，与本案争议并无实际联系，该约定管辖条款应属无效约定，依法应当视为未有约定管辖，原告根据合同纠纷的一般管辖规定向马山县人民法院提起本案诉讼，符合《民事诉讼法》的规定，恳请法院依法受理并判如所请。 原告就请求事项在举证期限内向本院提供了如下证据：1、《南宁市马山县“威马商贸城”项目销售策划代理合同》，证明被告全程委托原告独家代理销售威马商贸城项目，双方就酬金的结算及支付作了具体约定；2、商品房销售许可证，证明涉案合同约定的项目已取得预售许可；3、照片一组，证明原告实际履行了销售代理合同；4、酬金统计表，证明原告销售商品房的数量及应得的代理酬金；5、网上银行电子回单，证明被告仅支付原告代理酬金1205720元，尚欠原告719634元未付的事实；6、《商品房买卖合同》，证明原告在合同履行期间所销售商品房的数量及销售总金额。 被告广西德龙公司辩称，原告要求被告支付其销售代理服务费719634元不符合事实，因原告违约在先，其请求被告支付欠款利息没有事实和法律依据。被告于2018年6月26日与原告签订《销售策划代理合同》是事实，但原告主张“截止至2020年1月16日，原告共销售商品房78套，总销售额105064300元，酬金合计1925354元”与事实不符，原告实际只销售了67套商品房，从原告提供的《销售明细表》中可以看出，在这78套房中，712号是重复计算，107号房未成交，另有7套是蓝敏私人与被告订购，虽签订有购房合同，但至今没有付首付款和房款，也不是原告代理销售，不能算为原告的已销售房。另外，502号房首付款40万元至今未付，521号房首付50万元，仅付10万元，这两套房亦不能算作已销售，507号房尚欠首付10万元，这些未成交和未销售的5套房加上尚欠的首付款，价款共计14250000元，应从总销售款中扣减。扣减后，原告的实际销售总额为90814300元，同时与此相关的提成比例也应进行相应调整。因原告主张的销售总额与实际销售总额有巨大出入，故原告要求被告支付其719634元，没有证据证实。另外，原告前期申报的代理费，被告已按约支付，但原告没有按合同约定在每月5日前向被告提交月销售分析报告，原告没有按照约定定期申报，被告亦无法作出核对并按时支付代理费，因此，被告并不存在违约的情形，原告请求被告支付利息缺乏事实和法律依据。且被告向原告支付前期代理费后，原告迟迟未将已付代理费的这部分《商品房买卖合同》及相关客户资料移交给被告，反而无理要求被告先付清全部代理费，当被告履行不按抗辩权拒绝时，原告擅自中止合同并撤场，把依法属于被告所有的《商品房买卖合同》原件及购房客户提供的相关资料卷走，拒不返还，导致被告该项目正常的业务无法开展，对被告造成了极其恶劣的社会影响，对此，被告将保留诉权。被告提交的证据有：1、客户统计表，证明原告提交的成交客户酬金统计表中成闪房屋数客、总房款、应结酬金等部分数客与实际不符；2、欠条及蓝敏个人购房统计单，证明案外人蓝敏购买的威马商贸城7套房产，承诺一个月内支付所有房款，但至今未付，该7套房产并未成交，不应纳入应付代理费的范围；3、借条，证明原告提交的成交客户酬金统计表中所涉及的唐景源、蓝婕、蓝珊珊所购买的房屋未付完首付款，代理费金额应作相应调整；4、电子回单，证明被告已付代理费1207824元；补充证据1、支付代理佣金明细、2、转款凭证（电子回执），共同证明被告已向原告支付了代理佣金1357824元。 根据我国《民事诉讼法》的有关规定，当事人对对方当事人所提供的证据具有质证的权利。原告提供的证据，被告对其中的1号、2号证据无异议，对其他证据均有异议，认为证据3与本案无关联，证据4表中数据与实际不符，序号56和78，712号房为重复的同一套房，序号53-59的7套房未实际收到房款，502号房款1380000元，只收到10万元，521号房款2500000元，只收到2100000元，507号房实际收到房款1330000元，证据5与被告实际支付的代理酬金不一致，被告已实际支付1207824元，证据6不完整，不能证明其真实性。本院认为，当事人无异议的证据1、2，应予确认并作为定案依据。证据3结合本案原告已实际代理销售商品房的事实，可证实原告已实际履行了销售代理合同。证据4中的第53-59序号7套房产为案外人蓝敏与被告之间约定的商品房买卖和房价债权债务关系，不属于原告代理销售，序号56和78记载的712为同一号房，不可能有一房两卖，应认定为重复统计，502、521、507号房未付清房款，故该证据不能作为原告计算应得代理酬金的依据。证据5真实合法，证据6虽不完整，但系原告择要提供证明案件事实的原因，故，证据5、6均可作为定案依据。对被告提供的证据，原告认为，证据1中对序号32、33、56、70-78号记载的购房总价、佣金计算及已付佣金等内容不认可，证据2是被告与蓝敏之间的行为，是另一个法律关系，与原告无关，证据3是购房者与被告之间的借款，原告对此不知情，这是被告与购房者之间的借贷关系，与本案无关，证据4只认可9-24页支付至原告帐户中的款项1055720元，补充证据1、2中，对转入谢武良等个人帐户的款项不认可，虽然被告辩解为代发我方职工工资，但转帐之前原告已与这些员工不存在劳动关系，并且已与被告确立了新的雇用关系，原告也没有委托被告代发工资，如果原告尚有未发放的员工工资，应由职工另行主张，本案不应处理。案外人谢武良等五人的提成收款说明，实际属于证人证言，证人不出庭质证，并且该五人与被告具有管理上的从属性和利益关系，应不得到认可。本院认为，证据1记载的75-78序号未售的房号，与原告已代销售的房号不一致，不能作为认定原告提交的成交客户酬金统计表中成交房屋数额、交房款、应给酬金等部分的数额不一致的依据；证据2系案外人蓝敏向被告认购7套房产，欠房款1070万元，并作出限期结清的承诺，可作为认定该7套房产不属于原告代理销售的依据；证据3为购房者与被告之间的借贷关系，从借条内容来看属于购房者尚欠的首付款，可认定502、521、507号房的房款交付的房款为100000元、2100000元和1330000元。证据4及补充证据1、2中有部分转账单上的收款人不是原告，不能作为认定被告已向原告支付代理酬金1357824元的依据。 根据各方当事人的诉讼意见及提交的证据，本院查明本案以下法律事实： 原告北海中衡公司与被告广西德龙公司于2018年6月26日签订一份《南宁市马山县“威马商贸城”项目销售策划代理合同》，被告将其开发建设的位于马山县政务中心东侧的威马商贸城项目委托原告独家营销策划和销售代理。合同约定：由原告全程代理威马商贸城的销售及策划，被告于每月5日前根据原告上个月完成销售量所对应的服务点数向原告支付酬金，即：在销售周期内，销售量在10套以内时，甲方（即被告）按完成总销售额的1.5%向乙方（即原告）支付代理费（客户缴纳购房定金，视为本月销售任务）。该月销售代理服务酬金=物业销售实现价格×销售面积×1.5%；月销售量在10-19套时，被告按完成总销售额的1.8%向乙方支付代理费；月销售量在20套（含20）时，被告按完成总销售额的2.0%向原告支付代理费。另外，合同还就其他事项作了约定。合同签订后，原告即开展合同约定的代理销售工作至2020年1月23日。在原告代理销售期间，共有618、210、409、501、406、508、208、602、706、516、512、513、511、509、510、407、705、702、405、403、310、517、518、401、402、709、708、707、701、505、503、505、301、608、619、520、521、617、715、716、601、507、308、506、502、616、603、615、209、519、309、206、408、710、711、712、713、703、717、305、306、108、109、205、303、613、102、101、106、202、201、103、203、107、612、606、610号房屋成交，原告主张成交房屋数量为78套，共收房款105064300元，被告已向原告支付代理酬金1205720元。被告主张成交房屋数量77套，其中原告主张712号为重复计算，重复计算房款1400000元，408、710、711、712、713、703、717共7套房为零付款，不属于原告代理销售的任务，502号房只收到100000元房款，余下1280000元未收，521号房只收到2100000元房款，余下400000元未收，507号房只收1330000元，余下100000元未收，被告已向原告支付代理酬金1357824元，其中1205720元是直接付给原告，152104元是支付给工人工资。对于双方的争议，本院到广西马山农村商业银行股份有限公司汇龙分理处核实，未收集到408、710、711、712、713、703、717号房支付房款的凭证，703、507、520、521号房分别向该银行按揭贷款1000000元、858000元、1450000元、1500000元。因原、被告在房屋销售量、酬金数额上发生分歧，在未经双方结算确认的情况下，被告拒不向原告支付余下的代理酬金，原告于2020年8月14日向本院起诉，请求依法判决。 本院认为，原告与被告于2018年6月26日签订的《南宁市马山县“威马商贸城”项目销售策划代理合同》，均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定各自履行合同项下的权利义务。原告在代理销售业务期间，实际完成618、210、409、501、406、508、208、602、706、516、512、513、511、509、510、407、705、702、405、403、310、517、518、401、402、709、708、707、701、505、503、505、301、608、619、520、521、617、715、716、601、507、308、506、502、616、603、615、209、519、309、206、305、306、108、109、205、303、613、102、101、106、202、201、103、203、107、612、606、610号房的销售任务，其中：1、2018年11月代售618、210、409、501、406、508、208、602、706、516、512、513、511、509、510、407、705、702、405、403、310、517、518、401、402、709、708、707、701、505、503、505、301、608、619、520、521、617、715、716号房共40套，总房款57716300元，按0.02点数计算酬金共1154326元；2、2019年12月代售601、507、308、506号房共4套，总房款3920000元，按0.15点数计算酬金共58800元；3、2019年1月代售502号房共1套、总房款100000元，按0.15点数计算酬金1500元；4、2019年2月代售616、603、615号房共3套，总房款3545000元，按0.15点数计算酬金共53175元；5、2019年3月代售209、519、309、206、305、306号房共6套，总房款7036000元，按0.15点数计算酬金共105540元；6、2019年4-9月代售108、109、205、303、613、102号房共6套，总房款6483000元，按0.15点数计算酬金共97245元；7、2019年10月代售101、106、202、201、103、203、107号房共7套，总房款7726000元，按0.015点数计算酬金共115890元；8、2019年11月代售612、606、610号房共3套，总房款3300000元，按0.015点数计算酬金共49500元。合同终止后，原、被告双方应按合同的约定进行结算后，由被告直接向原告支付上述代售酬金共1635976元。扣除被告已支付1205720元外，被告尚应支付给原告代售酬金430256元。被告对原告主张收到502、507、521号房的房款数额有异议，原告没有证据证明其所主张该三套房所收到的房款数额，应以被告确认的数额计算。原告主张2019年3月销售408、710、711、712、713、703、717共7套房系其代售的业务，按7套房房款总额10700000元及计入当月销售数量按0.018点数计算酬金192600，没有相应的证据证实，本院不予支持，当月应按其代售量209、519、309、206号房共4套，按0.015点数计算酬金。原、被告双方签订代理合同时，对迟延支付代售酬金的利息没有约定，原告请求被告支付逾期利息，本院不予支持。2020年1月，原告退出代理销售业务后，被告应按原告实际代理销售业务量计算支付酬金给原告，逾期不支付的，应向原告支付资金占用费。被告主张对转入谢武良等个人帐户的款项，认定为代发职工工资，计入支付原告的酬金，因被告转帐之前原告已与这些员工不存在劳动关系，并且已与被告确立了新的雇用关系，原告没有委托被告代发工资，如果原告尚有未发放的员工工资，应由职工另行主张，本案不应处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定规定，判决如下： 一、被告广西德龙房地产开发有限公司向原告北海市中衡房地产代理有限公司支付尚欠代理酬金430256元； 二、被告广西德龙房地产开发有限公司向原告北海市中衡房地产代理有限公司支付资金占用费（资金占用费的计算：从2020年2月1日起至付清代理售金之日止，以尚欠代理酬金430256元为数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计付）； 三、驳回原告北海市中衡房地产代理有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，债务人应当于本判决生效之日起10日内清偿，逾期不清偿，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本生效判决确定的履行期间最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。 案件受理费12938元，保全费5000元，共计17938元，由原告北海市中衡房地产代理有限公司负担5185元，被告广西德龙房地产开发有限公司负担12753元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期限届满之日起七日内按照上诉标的预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，帐号：20×××28。网银转帐先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄美天 人民陪审员  黄淑京 人民陪审员  韦 海 二〇二一年二月三日 书 记 员  梁 慧 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。