江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0982民初6151号原告：马开琴，女，1975年8月15日出生，汉族，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：王浩，江苏奣言律师事务所律师。被告：董剑，男，1993年1月5日出生，汉族，住盐城市大丰区。被告：肖丽，女，1982年12月14日出生，汉族，户籍所在地盐城市大丰区，现居住于盐城市大丰区。被告：盐城市大丰区同诚房地产代理有限公司，统一社会信用代码91320982MA1YMN3366，住所地盐城市大丰区幸福小区扩建工程**楼**门市。法定代表人：郭金凤，该公司总经理。被告：盐城市大丰区新远大房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91320982354944949J，，住所地盐城市大丰区工农西路华荣小区******法定代表人：李杰，该公司经理。委托诉讼代理人：朱飞，江苏丰元律师事务所律师。原告马开琴诉被告董剑、肖丽、盐城市大丰区同诚房地产代理有限公司（简称同诚公司）、盐城市大丰区新远大房地产经纪有限公司（简称新远大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马开琴及其委托诉讼代理人王浩、被告董剑、被告肖丽、被告同诚公司的法定代表人郭金凤、被告新远大公司的法定代表人李杰及其委托诉讼代理人朱飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马开琴向本院提出诉讼请求：1、判令解除《江苏省存量房买卖居间合同》，被告董剑立即向原告返还己支付全部购房505000元，并按合同约定赔偿原告违约金211000元；2、被告同诚公司返还原告中介费7000元；3、被告肖丽、被告同诚公司、被告新远大公司对被告董剑的上述义务承担连带责任；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年11月9日，经被告同诚公司中介、被告新远大公司提供房源，原告马开琴与被告董剑签署了一份由被告同诚公司提供的固定格式版本《江苏省存量房买卖居间合同》，约定将被告董剑所有的位于盐城市大丰区碧水豪庭小区33栋1单元201室的商品房一套以总价105.5万元的价格转让给原告，合同约定被告同诚公司的义务有：“查验买卖双方当事人资格、房屋产权信息的合法性，及查验是否存在影响交易的情况”；合同第二条列明被告同诚公司和被告新远大公司查明的房屋情况为未设定抵押、无查封，无其他可能限制交易的情形；合同第八条第（七）小条约定本合同违约金为房款总价的20%。被告肖丽既是被告新远大公司的员工，也是被告董剑的特别授权委托代理人，并以代理人的身份代表被告董剑在合同上签字。合同签订后，原告依约支付定金1万元及首付款49.5万元，向被告同诚公司支付了中介费7000元，履行了合同约定的义务，但被告董剑未能在约定的时间内履行过户义务。原告经调查得知，被告董剑在《江苏省存量房买卖居间合同》签订前就对案涉房产进行了二次抵押，抵押权金额达到100余万元，原告遂立即向人民法院提起诉讼。在诉讼过程中经人民法院调查后原告才知道：被告新远大公司由员工被告肖丽收取原告首付款后，未能依合同条款“甲乙双方同意该首付款存入当地房产交易主管部’门指定的资金监管账户，待房屋产权转移登记结束后按照当地房产交易主管部门的规定向甲方支付”的约定将首付款存入资金监管账户，而是在扣留55000元后将剩余款项直接支付给了被告董剑。原告认为被告同诚公司和被告新远大公司均为专业从事房产中介的公司，被告肖丽作为从事房产中介业务公司的专业人员，都应当清楚地知道房产交易中最容易出现的影响交易的风险，明知案涉房屋存在两次抵押且抵押债权金额基本等于房产价值，却未能向原告履行最基本的告知义务，原告认为四名被告之间存在恶意串通、故意损害原告合法权益的嫌疑，原告因此而签署的房屋买卖合同实际己履行不能，应当予以解除，四名被告应当向原告返还己付房款、承担合同约定违约金的责任。原告撤诉后，即与被告一、被告三和被告四协商，在原告多次让步的情况下，被告仍未能同意原告的解决方案。原告无奈之下，再具诉状，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告董剑辩称，1、购房事实陈述：卖房是事实的，并不存在相互串通的情况，因为我赌博欠了很多钱，就想卖房子还债，我找到新远大公司签订了卖房委托书，要求新远大公司帮我卖房，双方最终协商我房子只需卖到100万元，没谈中介费，新远大公司也没有和我谈如果房价卖了超过100万元如何处理。经新远大公司的销售，将我的房子卖给了马开琴。但原告在庭审中提交的2019年11月1日的《委托书》不是我签的。后期我收到了肖丽转交给我的首付款45万元（包含定金1万元），收到款项后我并未用于偿还银行贷款，而是又去赌博，钱都被我输光了。关于案涉房产的抵押问题，我在委托新远大公司卖房时，新远大公司就清楚案涉房产的抵押情况。卖房前，案涉房产上就存在两个抵押，一个是抵押给银行48万元，一个是抵押给我姑父葛某52万元，抵押都是真实的。我欠我姑父的钱，双方之间有欠条，因欠款数目较多，我姑父不放心，就让我将房子抵押给他，办理抵押时双方也有协议。2、关于首付款及违约金如何处理：我愿意还钱，但现在没钱，关于原告主张的违约金，合同上面我签字的话，我就愿意承担，我同意由我和新远大公司共同承担责任。被告肖丽辩称，我是新远大公司的员工，也是案涉房产交易的经手人，被告董剑委托新远大公司卖房时，给我们出示房产证上是没有二押的，只有抵押给银行的抵押登记，卖房的时候才出现了二押。2019年11月1日我代被告董剑与原告马开琴签订了《江苏省存量房买卖居间合同》，我在合同卖方的落款处代签了董剑的名字，又写了肖丽代，但我签《江苏省存量房买卖居间合同》的时候没有原告在庭审中提交的2019年11月1日的这份委托书。《江苏省存量房买卖居间合同》签订后，我共收到原告马开琴的支付的款项合计505000元，其中45万元转交给被告董剑，55000元转到了新远大公司账户中。2019年12月24日，各方协商一致，对过户日期进行补充约定，故我在《江苏省存量房买卖居间合同》中增加的补充协议处签字确认。签订补充协议时，我并不清楚无法过户，2019年12月27日晚上11点以后董剑才告诉我不能过户，卖该房子的时候被告董剑没有告诉我赌博欠钱，说去南京买房的。现在原告要求我承担责任，我不接受。被告同诚公司辩称，郭金凤是我公司的负责人，也是案涉房产交易的经手人。原告马开琴因购房需要找到我公司帮其购买房子，经我公司提供服务后，原告看中了被告董剑所有的位于盐城市大丰区的房产。看中房子当日，原告即向被告董剑的委托人肖丽（被告新远大公司的员工）支付定金1万元。签订《江苏省存量房买卖居间合同》前，被告新远大公司的负责人李杰向郭金凤提供了落款为2019年11月1日的委托书复印件一份。因有委托书的缘故，郭金凤组织了马开琴、肖丽、同诚公司于2019年11月9日签订一份《江苏省存量房买卖居间合同》，合同约定总房款105.5万元，包过户。合同签订当日，原告马开琴及其朋友三人在场，都看到房产证上登记了两次抵押，原告的朋友还问二次抵押抵押给了谁，然后也说明抵押给了被告董剑的亲戚。当时被告同诚公司员工郭金凤问被告董剑的代理人肖丽，首付款够不够还两次抵押，肖丽回答够还。《江苏省存量房买卖居间合同》签订后，被告肖丽与原告马开琴一起去银行拿首付款，郭金凤并未同往，房屋首付款亦未经手。2019年12月24日，郭金凤陪原告至被告新远大公司协商补充条款事宜，并一致同意在《江苏省存量房买卖居间合同》中增加条款，即2020年1月3日必须过户，被告董剑的委托代理人肖丽在补充条款下签字捺印。后来就被告知董剑将钱赌输掉了，案涉房屋无法过户。2、因本次《江苏省存量房买卖居间合同》我公司收到服务费7000元，现我公司不同意退还该7000元，也不同意承担本案责任。被告新远大公司辩称，原告对新远大提出的诉讼，诉状中所指出的涉及到新远大公司的内容不真实，肖丽代表董剑与原告签订了房屋买卖合同，该房屋买卖合同同诚公司为中介方，新远大公司除了肖丽代表董剑与原告签订了房屋买卖合同，其他什么工作也没有参与，肖丽是案涉买卖合同中董剑的代理，新远大公司作为肖丽的用人单位，没有承担民事责任的事实和法律依据。我和董剑之间有一份授权委托书，委托销售的，卖的房屋价格超过100万元也和董剑无关。本案应该是由董剑承担责任，肖丽是代表董剑签字的，买卖不能成交的话，董剑应该将房款全部返还给原告，我公司不承担民事责任。本院认定事实如下：被告董剑以按揭贷款方式单独购买了盐城市大丰区的房屋。2018年11月19日，办理抵押登记手续，抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司盐城分行，担保主债权数额为48万元。2018年8月31日，被告董剑就案涉房产办理了不动产产权登记，产权证号为苏（2018）大丰区不动产产权第0019584号。因被告董剑有筹集资金还债的需求，遂意愿出售案涉房产。2019年10月16日，被告董剑与被告新远大公司委托被告新远大公司帮其销售房屋并签订了一份《独家授权委托书》，《独家授权委托书》载明：委托人：（以下简称甲方）：董剑、被委托人：（以下简称乙方）盐城市大丰区新远大房地产经纪有限公司，一、经甲、乙双方达成一致，甲方将坐落于碧水豪庭33#-201室房屋交给乙方进行独家销售……四、甲方将上述房屋交给乙方独家销售期间，乙方确保甲方销售总净得价格为壹佰万元整（￥：100万元整），如超出甲方授权价格的，超出价格部分与甲方无关。如低于上述价格，甲方有权拒绝出售。（注：乙方按照约定售出上述房屋后，甲方需无条件协助乙方办理有关于上述房屋的一切手续）……《独家授权委托书》签订后，被告新远大公司指派员工肖丽作为案涉房屋交易的经手人，全程参与案涉房屋的售卖过程。在被告新远大公司受托销售案涉房屋过程中，被告董剑于2019年10月22日在案涉房产上办理二次抵押，抵押权利人为葛某，担保主债权数额为52万元。原告马开琴因购房需要，向被告同诚公司提出购买中介服务。被告同诚公司接受委托后，由其负责人郭金凤向原告马开琴提供了寻找房源、陪同看房等服务。经被告同诚公司服务后，原告马开琴看中了被告董剑所拥有的位于盐城市大丰区的房产。2019年11月1日，被告新远大公司向被告同诚公司出具一份《委托书》复印件，载明：“董剑，男，1993年1月5日出生，住址：江苏省大丰市西团镇沿河路**，公民身份号码：。受托人：肖丽，女，1982年12月14日出生，，住址：江苏省盐城市大中镇工农二村******身份证号码：。委托人系单身购买了位于大丰区，现需要办理上述商品房的房屋出售、不动产权属变更登记等手续，现因委托人工作繁忙，不能亲自前往大丰区有关机关、部门、机构等办理上述商品房的房屋交易等事宜，经我慎重考虑，现委托受托人肖丽为我的合法代理人，现就有关委托事宜特自愿立委托书如下：一、代为签定房屋买卖合同、代为收取购房款；二、代为在相关变更登记文件、资料上签字；三、及与上述委托事项之相关的一切事宜。委托时间：自本委托书生效其至办理完上述委托事项时止。本委托书经委托人签字、捺指印生效。委托人：董剑（签字捺印）二〇一九年十一月一日”。收到《委托书》复印件后，被告同诚公司将该复印件交予原告马开琴。同日，原告马开琴向被告肖丽支付定金1万元。被告肖丽收到定金后，向原告马开琴出具《收条》一份，载明：“今收到马开琴，身份证号码：，购市区碧水豪庭33-201室，定金壹万元整（￥10000元整）。另房屋总价为：壹佰零伍万伍仟元整（￥105000元整）。购买方式为按揭。过户费用由卖方承担，与买方无关。双方约定2019年11月20日前交购房首付款：伍拾万元整（￥500000元整）含定金。剩余伍拾伍万伍仟元整（￥555000元整）为银行按揭贷款，待银行贷款发放后，一次性付清，在买方银行贷款批复后，卖方需无条件协助买方办理房屋两证过户手续。在买方缴纳购房首付款时，双方签定证实房屋买卖合同。定金收条具备同等法律效力其他约定事项：床2张、空调壹台（挂式）、电视机2台、冰箱1台、燃气热水器1台、沙发茶几一组、桌椅一组，卖方（收款方）：肖丽”。2019年11月9日，经被告同诚公司的组织，原告马开琴及其朋友、被告同诚公司的员工郭金凤、被告董剑的委托代理人肖丽共同在场协商签订房屋买卖合同。合同签订前，原告马开琴的朋友、被告同诚公司均查看了苏（2018）大丰区不动产产权第0019584号产权证书原件，并均知晓案涉房屋存在两项抵押情况。被告同诚公司作为中介方看到房产抵押登记情况后，仅询问被告肖丽“首付款是否足够偿还贷款”，肖丽对原告马开琴朋友的提问“有二次抵押怎么处理时”答复在房屋过户前把贷款还掉。原、被告三方在明知案涉房产的抵押情况下，协商一致签订了《江苏省存量房买卖居间合同》一份，载明：“甲方（卖方）董剑、甲方代理人：肖丽、乙方（买方）：马开琴、丙方（中介方）：同诚公司……第一条居间服务（一）甲、乙双方委托丙方（江苏省盐城市大丰区同诚地产有限公司）提供房屋买卖相关事项的居间服务。（二）丙方服务内容为：1.提供房屋信息；2.检查买卖双方当事人资格、房屋产权信息的合法性，及查验是否存在影响交易的情况；3.向双方准确传达或报告相关事项……4.为买卖双方计算本次交易所产生的税费；5.协助办理银行抵押贷款、公积金贷款事项……7.促成买卖双方签订《存量房买卖合同》；8.协助买卖双方办理房屋产权转移登记等相关手续……10.协助办理房屋交接事项……（三）中介费1.本次交易中介费的承担：……乙方承担双方的中介费……中介费7000元整。第二条房屋情况……（六）该房屋的抵押情况为：未设抵押……第三条成交价格经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币105万元（小写）壹佰零伍万伍仟元整（大写）……第四条付款及税费（一）买方付款时间、方式如下：1.定金：本合同签订当日，乙方向甲方支付定金，人民币10000.00元（小写）壹万元整（大写）。2.首付款：乙方于2019年11月9日前，向甲方支付人民币495000元（小写）肆拾玖万伍仟元整（大写）……4.尾款：人民币550000元（小写）伍拾伍万元整（大写），于房屋移交当日一次性向甲方支付……第六条权属转移登记甲、乙、丙三方约定予银行审批通过三天内共同前往房产交易主管部门办理房屋权属转移登记手续……第八条违约责任（五）甲方或乙方未按约定时间办理房屋权属转移登记手续的，每逾期一日，应按房屋总价款1%支付滞纳金。逾期超过30日的，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付违约金……（七）本合同违约金为房款总价的20%……第十二条中介方特别说明：……中介方在本合同完成的工作为介绍成交和监督款项，代为通知和转递相关物品、单证。目前已完成的工作为介绍买卖双方成交。中介方在出售方领取相关权证可交易时，在买卖双方所提交的交易资料齐备且无误时，负责办理该房屋的交易手续，直至买受方领取新的相关权证及出售方收齐房款为止……卖方（甲方）签章：董剑委托代理人：肖丽代2019年11月9日，买方（乙方）签章：马开琴2019年11月9日，中介方（丙方）签章：同诚公司加盖公司公章”。合同签订后，原告马开琴向被告肖丽转账495000元。2019年12月24日，经原告马开琴、被告肖丽、被告同诚公司共同协商，一致同意在原《江苏省存量房买卖居间合同》中增加条款：“现甲、乙双方约定，在2020年元月3日对上述房屋进行不动产证过户，如在约定时间无法过户，因此对乙方造成的损失由甲方承担”，被告在该补充条款下方签字捺印，予以确认。合同中约定的过户时间届期，2020年元月3日，被告董剑将坐落于碧水豪庭33#-201室房屋交付给原告马开琴。但被告董剑未能配合完成过户，原告马开琴遂于2020年1月8日向本院提起诉讼。因合同各方当事人双方想通过协商的方式解决纠纷，故原告马开琴于2020年10月20日向本院申请撤回起诉。因双方未能协商一致，原告马开琴遂于2020年11月10日再次向本院提起诉讼。另查明，被告肖丽共收到原告支付的房款合计505000元，转交被告董剑450000元（包含定金1万元），余款55000元汇至被告新远大公司账户中。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。1、本案中，《江苏省存量房买卖居间合同》是三方当事人真实意思表示，应合法有效，对三方当事人均具有约束力。被告董剑拿到被告肖丽转交原告的购房款505000元，因赌博将钱输掉，而未能按约定归还房屋抵押的款项，致原告不能实现合同目，故被告董剑应承担解除合同及赔偿违约金（按总房款的20%计算）、返还房款的责任，同时原告马开琴应返还被告董剑坐落于碧水豪庭33#-201室房屋。2、被告肖丽是被告新远大公司的职工，其收到原告转账的505000元（其中定金10000元）后，转给新远大公司55000元，转给被告董剑450000元，该行为系被告肖丽职务行为，后果应由被告新远大公司承担，被告肖丽在本案中不承担责任,故被告新远大公司辩称系被告肖丽个人行为，公司不承担责任的理由，本院不予采信。被告新远大公司作为一个房产中介公司，其对房屋交易过程中存在的高风险应是了解的，但其却在明知房产证上有两次抵押的情况下，积极签订了案涉房屋买卖合同，并在其收取的首付款中扣留了55000元的差价，本院认为，从被告新远大公司的行为可以分析出被告新远大公司作为一个专业房产中介公司在交易过程中已认识到风险存在，但其为了获取高额回报，利用原告对房产中介专业性的信任收取到首付款。但新远大公司收取到房款差价后，未能付出与之同等价值的服务，未对房款的用途尽到监管责任，导致原告的合同目的不能实现；另一方面，在案涉合同实际履行过程中，新远大公司却违反了对原告的承诺，即原告提出有抵押怎么处理时，被告新远大公司承诺只要将贷款还掉。综上，被告新远大公司在原、被告间不能过户，原告不能实现合同目的方面存在重大过错，本院依据被告新远大公司的过错程度，酌情认定其应对被告董剑应承担返还房款责任的50%的连带赔偿责任。3、被告同诚公司是原告的委托人，其与原告间的委托关系不属于本案基础法律关系，故本院对原告主张被告同诚公司承担责任的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年7月1日实施）第二十四条的规定，判决如下：一、解除被告董剑与原告马开琴签订的《江苏省存量房买卖居间合同》，被告盐城市大丰区新远大房地产经纪有限公司返还原告马开琴房款55000元，被告董剑向原告马开琴返还己支付购房款450000元。原告马开琴返还被告董剑坐落于碧水豪庭33#-201室的房屋。于本判决生效后10日内履行。二、被告董剑赔偿原告马开琴违约金211000元（1055000*20%），于本判决生效后10日内履行。三、被告盐城市大丰区新远大房地产经纪有限公司对被告董剑返还原告马开琴房款450000元的义务承担50%的连带赔偿责任。于本判决生效后10日内履行四、驳回原告马开琴的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11030元，减半收取5515元，由被告董剑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 郁剑波二〇二一年二月八日法官助理 朱丹丹书 记 员 殷 玲附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。