四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川15民终191号 上诉人（原审被告）：甘国银，男，1975年10月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人（原审被告）：李永红，女，1978年1月出生，汉族，住四川省长宁县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：李永贵，四川忠仁律师事务所律师 被上诉人（原审原告）：成都金房物业集团有限责任公司宜宾分公司，住所地四川省宜宾市叙州区南岸广场西路**酒都剧场**。 法定代表人：马祥均，经理。 委托诉讼代理人：段事均，男，该公司员工。 上诉人甘国银、李永红因与被上诉人成都金房物业集团有限责任公司宜宾分公司（以下简称金房物业）物业服务合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2020）川1502民初6608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 甘国银、李永红向本院上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2020）川1502民初6608号民事判决，发回重审或者查明事实后依法改判；2.上诉费由金房物业负担。事实和理由：1.金房物业未按照约定给甘国银、李永红修楼梯，因此甘国银、李永红可以以此拒付物业费；2.一审未受理反诉错误，一审程序违法。 金房物业辩称，其依照物业服务合同约定履行了物业服务，甘国银、李永红应当依约支付物业服务费；安装楼梯系业主与开发商之间的纠纷，一审未受理甘国银、李永红的反诉正确。请求驳回上诉，维持原判。 金房物业向一审法院起诉请求：1.判令甘国银、李永红交纳物业费7252元；2.判令甘国银、李永红交纳垃圾清运费480元；3.判令甘国银、李永红交纳公摊电费192元；4.判令甘国银、李永红按合同约定支付逾期交纳物业服务费的违约金2227.5元；5.判令甘国银、李永红负担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：甘国银、李永红系宜宾市翠屏区黄桷坪花园小区XXX号房屋业主，房屋建筑面积为143.9㎡。金房物业于2016年6月24日将公司名称由“成都金房物业服务有限公司宜宾分公司”变更为“成都金房物业集团有限责任公司宜宾分公司”。 2008年1月29日，该小区的开发建设企业宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾公司）与金房物业（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，主要约定：1.金房物业为小区提供物业管理服务，管理期限为2009年6月30日起至业主委员会成立；2.合同期间住宅多层由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.4元向乙方交纳，住宅高屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.8元向乙方交纳，非住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米1.00元向乙方交纳，物业管理公共服务费首次一次性交纳一年的包干使用费用，期满后每月交纳一次，每次交纳费用时间为以续交到期时间为准；业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金。合同签订后，金房物业为案涉小区提供前期物业服务。 2014年9月1日，该小区业主委员会成立，2014年12月25日，金房物业与小区业主委员会签订《黄桷坪小区委托物业服务合同》，主要约定：服务期限三年，自2015年1月1日至2017年12月31日。物业服务项目：小区房屋建筑本体共用部位的维修、养护、管理；共用设施、设备的维护、养护、管理和运行；附属配套建筑和设施设备的维护、养护、管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集……，多层住宅由业主按其拥有的建筑面积0.6元/㎡/月、高层住宅由业主按其拥有的建筑面积1元/㎡/月、商业用房由业主按其拥有的建筑面积1.5元/㎡/月交纳；物业服务费首次一次性交纳半年，期满后每季度交纳一次，每次交纳费用时间以上一次到期时间为准，先付费，后服务。因自身原因导致房屋空置的，按物业费全额收取。业主拖欠物管费的从拖欠之日起按应支付物业服务费3‰/日支付违约金。2017年11月15日，前述合同双方又签订《黄桷坪小区物业管理服务合同》，主要约定服务期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止，物业服务项目、收费标准同前合同，合同还约定了双方的权利义务、违约责任等。2018年12月28日，前述合同双方再次签订《黄桷坪小区物业管理服务合同》，主要约定服务期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止，物业服务项目、收费标准同前合同，合同还约定了双方的权利义务、违约责任等。甘国银、李永红从2012年1月1日起至今，一直未按合同约定交纳物业服务费及生活垃圾清运处置费。根据一审法院在同一批类案中查明的事实，金房物业在其诉请的业主欠费期间所提供的物业服务，在环境卫生、小区秩序管理、公用设施维护管理等方面存在一定瑕疵。 庭审中，金房物业陈述其诉请的垃圾清运费系按每户每月5元收取，公摊电费系按每户每月2元收取。 一审法院认为，金房物业与宜宾黄桷坪花园小区开发建设企业寅吾公司签订的前期物业服务合同及与黄桷坪花园小区业主委员会签订的三份物业服务合同，均系合同各方真实意思表示，上述合同依法成立并生效，予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上述合同对小区业主即甘国银、李永红具有约束力。金房物业为小区提供了物业服务，甘国银、李永红接受了金房物业提供的物业服务，应当按照合同约定按期支付物业费。甘国银、李永红从2012年1月1日起至今未交纳物业费，其行为已构成违约，故金房物业有权请求甘国银、李永红交纳欠付的物业费。金房物业诉请甘国银、李永红交纳2012年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费7252元（0.4元/㎡/月×143.9㎡×36个月+0.6元/㎡/月×143.9㎡×60个月），计算准确，符合法律规定，依法予以支持。金房物业诉请甘国银、李永红支付垃圾清运费480元（5元/户/月×96个月），根据在同一批类案中查明的事实，垃圾清运费由金房物业代收代缴，且金房物业提交了代收代缴的证据予以证实，依法予以支持。甘国银、李永红以金房物业未为其安装房屋跃层楼梯为由拒交物业服务费，一审法院认为因安装房屋跃层楼梯并非《物业服务合同》中约定的应由金房物业履行的义务，且甘国银、李永红未提供直接证据证明房屋跃层楼梯应由金房物业安装，故甘国银、李永红的抗辩理由不成立，不予支持。 关于金房物业主张的公摊电费，因案涉物业服务合同未对该项费用作出约定，故该项诉请无合同依据，不予支持。 关于金房物业主张的违约金问题。虽甘国银、李永红未按约交纳物业服务费存在违约，但根据查明的事实，金房物业在其诉请的业主欠费期间所提供的物业服务存在一定瑕疵，未全面履行合同义务，故双方均存在违约行为。为督促金房物业提高物业服务水平，共同营造和谐小区，一审法院酌情认定双方互负同等违约责任。因此，对金房物业的违约金请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、甘国银、李永红于判决生效之日起十日内共同向成都金房物业集团有限责任公司宜宾分公司支付2012年1月1日至2019年12月31日期间拖欠的物业服务费7252元及垃圾清运费480元，共计7732元；二、驳回成都金房物业集团有限责任公司宜宾分公司的其他诉讼请求。如甘国银、李永红未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58元，减半收取计29元，由甘国银、李永红共同负担。 二审中，双方都没有新证据提交。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于甘国银、李永红是否有正当理由拒付物业费的问题。经本院审查，甘国银、李永红并未提交金房物业为修建楼梯的合同相对方的证据，依照《最高人民法院关于适用的解释》（2014年12月18日由最高人民法院审判委员会第1636次会议通过）第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应由甘国银、李永红承担不利后果，因此甘国银、李永红以此拒交物业费的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于一审未受理反诉是否程序违法的问题。本院认为，将本诉与反诉合并审理必须符合双方之间的纠纷系基于同一事实同一法律关系的情形，但是就现有证据来看，并不符合相关规定，依照《最高人民法院关于适用的解释》（2014年12月18日由最高人民法院审判委员会第1636次会议通过）第二百三十三条“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉”的规定，甘国银、李永红的该点上诉理由不能成立，不予支持。 综上所述，上诉人甘国银、李永红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人甘国银、李永红负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 荷 审 判 员  陈 曦 审 判 员  翟旭玫 二〇二一年二月二日 法官助理  匡小玲 书 记 员  刘洋杨