江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11132号上诉人（原审原告）：江苏鹏润国美电器有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区洪武路**。法定代表人：董晓红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王莉莉，该公司员工。委托诉讼代理人：王瑞，该公司员工。被上诉人（原审被告）：南京创卓空间建筑装饰工程有限公司，住，住所地江苏省南京市高淳区桠溪镇红海北路****/div>法定代表人：李海珍,该公司经理。被上诉人（原审被告）：李海珍，男，1977年9月25日出生，汉族，住江西省九江市武宁县。上诉人江苏鹏润国美电器有限公司（以下简称鹏润公司）因与被上诉人南京创卓空间建筑装饰工程有限公司（以下简称创卓公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市秦淮区人民法院(2020)苏0104民初1845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鹏润公司上诉请求：1.撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求；2.被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人已构成根本违约，应承担违约责任，一审法院认定创卓公司存在履约瑕疵，与事实不符。创卓公司未及时支付租金，经国美公司多次催要，也没有履行租金支付义务，应向国美公司支付违约金150000元，且国美公司有权不返还其保证金。租赁物业内五楼漏水问题在租赁合同履行初期是不存在的，为梅雨季节时发生且漏水点不大，并未对被上诉人经营造成严重影响。在天气炎热前，空调未开启对创卓公司的经营不产生影响。关于漏水及空调未开启，国美公司同意减免2019年6月1日-2019年7月16日期间的租金2000元。创卓公司还欠付租金146930.79元。二、创卓公司承租的时间为2019年2月1日至2019年7月16日，案涉门店2月19日-2月29日期间装修，门店共有三个门，装修闭锁两个门，还有一个门可供创卓公司使用，但考虑到装修对客流的影响，国美公司同意免除2019年2月19日-2019年2月29日期间的租金。三、一审对占有使用费的认定过低。创卓公司负有对房屋恢复原状的义务，创卓公司未对房屋恢复原状向国美公司交房，应支付占有使用费。另外，一审法院收取的诉讼费用过高。创卓公司、李海珍共同辩称，2019年2月涉案房屋根本没有使用过，合同应当从2019年3月1日开始，被上诉人根本没有违约。涉案房屋自2018年就开始漏水，而且很严重，上诉人报修几次到其公司总部都没有处理好，直到被上诉人退场之后才整体进行了维修。涉案房屋5楼没有空调是不可能对外营业的，故实际上是上诉人存在违约，被上诉人并未违约，也未拖欠租金。鹏润公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认鹏润公司与创卓公司签订的《房屋租赁合同》于2019年7月16日解除；2、判令创卓公司支付2019年2月1日起至2019年7月16日的房屋租金共计167264.12元；3、判令创卓公司支付2019年7月17日起至2020年1月16日的房屋占有使用费（按月租金的1.5倍计算）共计450000元；4、请求判令创卓公司支付水费1660元；5、判令创卓公司支付电费12743.16元；6、判令创卓公司支付逾期支付租金的违约金（以167264.12元为基数，自2019年7月16日起按日千分之一计算至实际给付之日）；7、判令鹏润公司不返还创卓公司保证金150000元；8、判令创卓公司支付违约金150000元；9、判令李海珍对创卓公司的债务承担连带赔偿责任；10、诉讼费用由创卓公司、李海珍承担。一审法院认定事实：南京鹏泽投资有限公司系江苏省南京市洪武路**房屋所有权人，并将其中1层、5层房屋出租给鹏润公司，并允许部分转租；南京国美供应链管理有限公司（以下简称国美供应链公司）系鹏润公司的关联公司。2018年12月1日，创卓公司与国美供应链公司签订《家装项目联营合同书》，约定：双方同意在江苏省南京市秦淮区平方米，5层400平方米，共计548平方米，以下简称案涉房屋）联营销售甲方品类品牌家装服务项目的产品，双方合作采用联营流水倒扣模式，合同有效期自2018年12月1日起至2019年11月30日止。同日，创卓公司与国美供应链公司签订《补充协议》，约定：创卓公司必须使用荟家装原有样板间样品，一年内不可以更换样品。荟家装公司、创卓公司另签订协议，约定：由于荟家装公司业务调整，已做撤场处理，现申请将国美供应链公司账上的荟家装公司账户下68597.96元质保金转移至创卓公司在国美供应链公司的账户，荟家装公司账户下68597.96元质保金无需返还荟家装公司。2019年，鹏润公司（甲方）与创卓公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租、乙方承租的房屋的地址为江苏省南京市秦淮区洪武路137号1、5层，租赁房屋建筑面积548平方米，使用面积为548平方米，具体包括1层148㎡、5层400㎡，租赁房屋用途仅限于建筑、装潢、设计用途，而不作任何其他用途，且本租赁房屋不得用于经营家用电器、音像制品、通讯器材等产品的零售及批发；租赁期限为1年，从2019年2月1日起至2020年1月31日届满；双方按使用面积计租：租金为2.99元/天/平米，50000元/月，600000元/年；在租赁期限内，按每3个月为一期向甲方支付租赁费用，乙方于每期期满前10日支付下一期的租赁费用；合同签订之日，乙方应支付首期租赁费用150000元给甲方，首期租赁费用的计算期为2019年2月1日至2019年4月30日；在签署本合同之日，乙方应向甲方缴付3个月租赁费用150000元作为保证金；营业用电按照1元/度收取(含电损)，用水按300元/月收取，水电费由甲方代收，先用后付，乙方须缴纳400元作为水电费保证金。如遇国家电费、水费收取标准上调，甲方有权修改此结算标准，水电费按月度支付；甲方应于2019年2月1日前将租赁房屋交付给乙方；乙方逾期交纳租赁费用、保证金或其他费用超过10日的，甲方有权单方面终止或解除合同，而无须向乙方作出任何赔偿，甲方的书面终止或解除通知自送达到时立即生效，且甲方因此解除合同的，乙方应当按合同约定向甲方承担违约责任，合同其他条款未约定的，乙方应向甲方支付相当于3个月租赁费用的违约金，并且甲方有权不退还保证金；如乙方拖欠根据合同应支付甲方的任何款项，每逾期一日，甲方有权向乙方收取迟付金额千分之一的违约金，违约金应自该拖欠款到期应付之日起计，直至乙方付清所有拖欠款项的本金、利息和其他相关的费用，此违约金将不影响于合同项下甲方任何其他权利和补救措施，如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项超过10日，甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付3个月的租赁费用作为违约金，且保证金不退还；合同期满或提前终止，如乙方未按合同约定的时间及方式向甲方归还租赁房屋，则应每日按约定日租赁费用标准的三倍支付使用费，并赔偿甲方因此而遭受的全部损失；如乙方未按期支付房屋租赁费用及任何其他款项超过15日的，则甲方可以采取断水、断电、封门等强制措施催收费；合同终止(无论因任何原因)后乙方未按时向甲方交还房屋的，则甲方可以采取断水、断电、封门、强行清场等强制措施；甲方采取强行清场措施的，对于乙方留置于该门店的物品，由甲方搬至他处存放。该合同签订后，创卓公司先后于2019年3月19日向鹏润公司支付61758元，4月11日支付保证金70000元，5月17日支付80000元。2019年5月27日，创卓公司、鹏润公司及国美供应链公司签订《三方协议》，约定：经创卓公司与国美供应链公司财务对账确认，国美供应链公司对创卓公司应付净额为47644.44元，创卓公司同意国美供应链公司按此应付金额转至创卓公司在鹏润公司的往来账户，创卓公司同意以转账方式清偿创卓公司在鹏润公司的债务。2019年2月13日，鹏润公司工作人员发布朋友圈，载明：案涉房屋所在国美商场于2月19日开始进行大规模封店装修，并将于2019年3月1日重新开业。2019年5月13日，创卓公司联系鹏润公司开启空调，鹏润公司答复空调都没开；2019年6月3日、6月4日、7月2日，创卓公司数次联系鹏润公司开启空调，鹏润公司回复创卓公司租金支付问题。2019年7月5日，创卓公司向鹏润公司发送《知照函》，载明：租赁时鹏润公司明确五楼有欧派、我乐等定制企业一同入住，但是，无一商家入住，其他场地均为空缺，严重影响五楼整体营业氛围，几乎没有自然客流上来，且在实际经营过程中，五楼物业一直漏水严重，严重影响到场地使用，创卓公司多次投诉无人问津，且炎热天气未按约定开放冷气，综上，创卓公司要求解除五楼的租赁合同，只保留一楼运营。鹏润公司收到该函件后，同意解除五楼的租赁合同，但要求创卓公司先行将租金支付。后，创卓公司不同意支付五楼租金，鹏润公司要求解除整体租赁合同。2019年7月8日，鹏润公司向创卓公司发送《解约函》，载明双方签署的《房屋租赁合同》将于2019年7月16日解除，创卓公司应自合同被解除后3日内即在2019年7月18日前将其所租赁的房屋腾空交还于鹏润公司，并要求创卓公司就其违约行为承担违约责任。2019年8月10日，创卓公司工作人员从租赁房屋一层全部撤离。一审法院另查明，李海珍系创卓公司唯一自然人股东。案涉房屋之前未单独安装电表，后2019年3月安装单独电表。2019年3月29日至4月29日，案涉房屋电费2890元，水费300元；2019年4月29日至5月29日，案涉房屋电费2372元，水费300元；2019年5月29日至6月26日，案涉房屋电费1647元，水费300元。截至2020年1月16日，样板间物品仍在案涉房屋内。案件审理过程中，李海珍表示同意对创卓公司的债务承担连带责任。鹏润公司与创卓公司均认可房屋租赁合同于2019年7月16日解除。关于创卓公司撤场时间，鹏润公司陈述，创卓公司的人员于2019年7月16日之后从租赁房屋撤离，人员撤离时间以创卓公司陈述为准，但物品直至2020年1月仍留在租赁房屋五楼；创卓公司陈述，其于2019年7月10日左右搬离五楼房屋，但因创卓公司拒绝交五楼租金，鹏润公司对其一楼房屋进行停电处理，其于2019年8月10日将一楼搬空撤场。关于案涉房屋内的荟家装样板间，创卓公司称国美供应链公司向其出租案涉房屋时即已经存在，并要求不得更换；关于五楼是否存在漏水问题，创卓公司陈述，五楼房屋一直存在漏水情形，创卓公司撤场后，鹏润公司动用四十万元对五楼进行了维修；鹏润公司对此两项问题，称庭审后核实但未向一审法院反馈核实情况。关于其他品牌未入驻五楼问题，鹏润公司陈述，鹏润公司未书面承诺，因而不能据此认定鹏润公司违约。关于案涉房屋2.99元/天/平方米的单价，鹏润公司陈述，该价格系一楼和五楼的综合单价，实际上一楼的租赁费用比五楼高，但是没有具体约定。一审法院认为，本案双方争议的焦点为：1、合同解除的原因；2、创卓公司是否欠付房屋租金，如存在欠付，数额为多少；3、创卓公司是否需要支付自2019年7月17日起的房屋占有使用费，如需支付，数额为多少；4、创卓公司应付的水电费是多少；5、创卓公司是否应支付违约金、被没收保证金。鹏润公司与创卓公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方均认可于2019年7月16日解除，一审法院予以确认。但关于合同解除的原因，鹏润公司认为系创卓公司未缴纳租金，创卓公司认为系鹏润公司未提供适租房屋，一审法院认为，根据法律规定，当事人互负债务，一方履行债务不符合约定的，对方有权拒绝其享有的请求；房屋租赁合同的出租人应当向承租人交付适租的房屋，承租人应当按照合同约定向出租人支付房屋租金。本案中，创卓公司主张五楼房屋存在漏水等瑕疵，鹏润公司未予以反驳，应当认定该事实存在，在此种情况下，创卓公司未按约定的时间支付租金；鹏润公司单方拒绝在夏天开放冷气影响创卓公司在案涉房屋内经营。在此情况下，创卓公司发函给鹏润公司，要求解除合同，创卓公司亦发函，同意解除合同，故一审法院依法认定在双方合同履行过程中，因双方均存在履行瑕疵，后双方协议解除合同。关于创卓公司是否欠付房屋租金，一审法院认为，考虑到鹏润公司工作人员曾于2019年2月13日发布朋友圈，显示鹏润公司对案涉房屋所在商场进行重装，并于3月1日重新开业，在此期间案涉房屋经营使用必受影响，一审法院依法认定案涉房屋2月13日至29日期间的租金应予以免除。对于2月1日至2月12日期间的租金，创卓公司仍须支付，数额为19662.24元（2.99元/天/平方米*548平方米*12天）。对于此后的租金，由于案涉房屋一楼一直由创卓公司正常使用至合同解除之日，鹏润公司应当正常支付；对于案涉房屋5楼的租金，考虑到5楼房屋的漏水情况、夏天的冷气关闭情况，一审法院酌定五楼房屋3月至7月16日的租金每月减免1000元为宜。创卓公司主张其于2019年7月10日左右搬离五楼房屋，但未陈述具体日期并提供证据加以证明，一审法院不予采纳。因此，合同期内的房屋租金为221582.43元（2.99元/天/平方米*548平方米*138天-1000元/月*4个月1000元/30天*16天）。关于鹏润公司主张的合同解除后的房屋占有使用费，一审法院认为，案涉房屋由鹏润公司关联公司国美供应链公司交付给创卓公司时样板间物品即已存在，并要求创卓公司不得变动，因此，创卓公司在撤离五楼房屋时不负有拆除、清空样板间物品的义务，并且鹏润公司与创卓公司的《房屋租赁合同》中明确约定鹏润公司有权在合同解除后采取强行清场措施，因此，对于鹏润公司主张的五楼房屋的占有使用费，一审法院不予支持。关于一楼房屋的占有使用费，一审法院综合考虑案涉房屋租赁合同的约定、一楼楼层位置及市场通常租赁情况，鹏润公司要求按原合同约定租金的1.5倍计算，符合法律规定，一审法院予以支持。因此，一楼房屋的占有使用费为16594.5元（2.99元/天/平方米*1.5*148平方米*25天）。关于鹏润公司主张的水费1660元，一审法院认为，结合合同约定及房屋实际使用情况，鹏润公司此项主张并无不当，一审法院予以支持。关于鹏润公司主张的电费12743.16元，一审法院认为，现有证据证明创卓公司2019年3月29日至6月26日期间用电6909元，一审法院结合创卓公司2019年3月29日至6月26日期间的用电情况及2019年2月1日至3月28日、6月27日之后的房屋实际使用情况，一审法院认为，鹏润公司主张剩余期间的电费5834.16元，于法有据，一审法院亦予以支持。关于鹏润公司要求创卓公司支付自2019年7月16日起的迟延支付租金违约金，一审法院认为，此时双方房屋租赁合同已解除，但双方就终止后的清算事宜未达成一致，故对鹏润公司此项诉讼请求，一审法院不予支持。对于鹏润公司主张案涉合同因创卓公司违约而解除从而要求没收保证金、创卓公司支付解除合同违约金的诉讼请求，一审法院认为，如前所述，案涉房屋租赁合同履行过程中双方均存在一定瑕疵，致使房屋租赁合同解除，故对鹏润公司主张的违约金，一审法院不予支持。综上，创卓公司应付租赁费用合计272242.33元（19662.24元+221582.43元+16594.5元+1660元+12743.16元），扣除创卓公司已付的各项款项259402.44元（61758元+70000元+80000元+47644.44元），创卓公司还应向鹏润公司支付12839.89元。李海珍系创卓公司唯一自然人股东，鹏润公司要求李海珍对创卓公司的债务承担连带责任，李海珍予以同意，不违反法律规定，一审法院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、确认江苏鹏润国美电器有限公司与南京创卓空间建筑装饰工程有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年7月16日解除；二、南京创卓空间建筑装饰工程有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付江苏鹏润国美电器有限公司12839.89元；三、李海珍对南京创卓空间建筑装饰工程有限公司上述债务承担连带清偿责任；四、驳回江苏鹏润国美电器有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费17512元，公告费300元，共计17812元，由江苏鹏润国美电器有限公司负担8906元，南京创卓空间建筑装饰工程有限公司、李海珍负担8906元。一审法院查明的事实属实,本院予以确认。二审审理中，双方均未提交新证据。本院认为，鹏润公司与创卓公司于2019年签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性禁止性规定，合同合法有效，双方应当诚信履行。双方对合同于2019年7月16日解除的事实无异议，但对合同解除的原因说法不一，因双方在履行合同过程中均有违反约定的情形，一审法院鉴于双方均存在合同履行瑕疵，认定双方协议解除合同，有事实与法律依据。鹏润公司要求给付150000元违约金，不应予支持。合同履行过程中，承租人应当给付租金，但鹏润公司在对整个商场进行重新装修期间的租金不应给付。因案涉房屋5楼存在漏水情况及空调使用问题，一审法院酌定酌情每月减免1000元，并无不当。创卓公司在接收房屋时，涉案房屋内即存有样板间物品，鹏润公司的关联公司要求鹏润公司不得变动，故一审法院认定创卓公司在腾空房屋时没有拆除、清空样板间的义务，有事实与法律依据，鹏润公司要求创卓公司给付五楼房屋的占有使用费，与事实不符。综上，在折抵费用后，一审法院判决创卓公司支付鹏润公司12839.89元，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9913元，由江苏鹏润国美电器有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张旭东审 判 员 钮丽娜审 判 员 白文虎二〇二一年二月三日法官助理 吴伯庙书 记 员 朱亚芳