重庆市第四中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝04民终1668号 上诉人（原审原告）：重庆银行股份有限公司石柱支行，住所地重庆市石柱土家族自治县万安街道都督大道**附**，统一社会信用代码91500240696565965H。 负责人：袁强，该银行行长。 委托诉讼代理人：李海华，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江泓泉，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄巍，男，1966年6月4日出生，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。 委托诉讼代理人：周柳，重庆律缘律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘先彪，男，1969年10月18日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。 被上诉人（原审被告）：朱小丽，女，1982年12月17日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。 被上诉人（原审被告）：刘安文，男，1972年4月26日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。 被上诉人（原审被告）：王朝华，男，1968年5月18日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。 被上诉人（原审被告）：陈以江，男，1965年6月4日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。 上诉人重庆银行股份有限公司石柱支行（以下简称重庆银行）因与被上诉人黄巍、刘先彪、朱小丽、刘安文、王朝华、陈以江申请执行人执行异议之诉一案，不服石柱土家族自治县人民法院（2019）渝0240民初3572号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，于2020年12月10日对上诉人重庆银行的委托诉讼代理人李海华、江泓泉，被上诉人黄巍的委托诉讼代理人周柳进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 重庆银行上诉请求：一、撤销石柱土家族自治县人民法院(2019)渝0240民初3572号民事判决;二、改判支持重庆银行一审的全部诉讼请求，即准许继续执行刘先彪所有的位于黄水镇川鄂街的房屋;三、本案一审和二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由:一、一审法院在王朝华、陈以江没有参与庭审、黄巍举示的证据存在重大瑕疵的情况下，判决认定黄巍对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，进而认定和刘先彪签订抵押贷款并办理抵押的重庆银行办理抵押贷款时未尽到审查义务，属于认定事实不清且重大错误，依法应予改判。首先，一审判决认定“案涉房屋系刘先彪、王朝华、陈以江”三人共同开发、三人分房后，其产权证分别办给三人”，并无任何证据加以证明。王朝华、陈以江并未到庭，一审法院并未查清三人的真实关系。其次，一法院认定黄巍付清90000元购房款所依据的《收条》存在重大瑕疵：其一，《收条》载明款项用途为“此款用于结算时…刘、王二人所欠工程材料及人工工资”，并非购房款；其二，退一步讲，即使认定该《收条》为黄巍支付购房款的凭证，亦没有得到陈以江的确认；其三，《房屋买卖协议》约定的购房款为90000元，而此收条上载明的金额为95000元，黄巍自愿超额支付购房款的行为明显违背交易习惯。另黄巍没有举示实际占有使用房屋的证据。再次，一审法院以“该房屋被刘先彪2016年用作抵押贷款”为由，认定“非买受人自身原因未办理过户登记”，逻辑错误且与事实不符。黄巍主张《房屋买卖协议》落款时间为2014年1月1日，案涉房屋办理房屋产权证的时间是2014年5月，而刘先彪将案涉房屋用于抵押贷款时间是2016年，黄巍在2014年5月至2016年长达两年时间可要求办理过户登记却从未要求。刘先彪在2019年7月23日的谈话笔录中证实“我们通知他们来过户的，但人没来，还有过户也要产生费用，我们都一拖再拖”。事实上，黄巍从2014年1月至重庆银行申请对该房屋进行强制执行的2019年6月期间，从未就办理产权证事宜向刘先彪或陈以江提出过主张，更未向重庆银行提出过主张。以上事实证明，案涉房屋未办理产权证至黄巍名下是黄巍自身原因，其无权取得足以强制排除执行的民事权益。最后，一审法院忽略案件重要的证据事实，错误认定“原告在办理抵押贷款时未尽到审查义务”。重庆银行与刘先彪签订抵押贷款合同时，要求其提供了产权证，确认了其是案涉房屋所有权人，核实了房屋上没有其他权利限制，安排人员到现场核查，依法办理抵押登记。重庆银行已经尽到了合理的注意义务，且现场核实到强制执行前，未收到来自任何人的对案涉房屋的权利主张，其担保物权依法应予以支持。二、黄巍主张签订书面合同的相对方是陈以江，并非本案被执行人刘先彪。一审法院根据黄巍与陈以江签订的《房屋买卖协议》，认定黄巍享有排除对被执行人刘先彪名下的不动产强制执行的民事权益，显然是适用法律错误，依法应予以改判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项规定，买受人对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益的前提是“在房屋被查封之前签订合法有效的书面买卖合同”。根据《最高人民法院执行最新司法解释统一理解与适用》对该条的解读，应是在房屋被查封之前与被执行人签订合法有效的书面买卖合同。本案中，《房屋买卖协议》签订的主体是黄巍和陈以江，刘先彪至今未与黄巍签订房屋买卖合同。陈以江非本案被执行人，也不享有对案涉房屋的所有权。即使黄巍对陈以江名下的房屋享有物权期待权，且陈以江依据与刘先彪的合伙关系要求取得案涉房屋的所有权，但也仅仅成立债权请求权，显然无法对抗重庆银行对案涉财产享有担保物权。故黄巍依据与陈以江的房屋买卖合同，主张排除对案涉房屋享有强制执行的民事权益，显然无法无据，依法应予改判。三、暂且不论前述观点，重庆银行与刘先彪签订了《最高额抵押合同》，办理了抵押登记，对案涉房屋享有担保物权，足以对抗黄巍提出的异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院案外人排除执行异议不予支持”。本案中，重庆银行已经依法取得对刘先彪名下房屋的担保物权，且经生效判决确认享有优先权，故，一审法院认定黄巍有权排除强制执行，同样属于适用法律错误。综上，一审法院认定基本事实不清，认定事实和法律适用存在严重错误，恳请二审法院依法撤销一审判决，改判支持重庆银行的全部上诉请求。 黄巍辩称，对重庆银行的两个上诉请求均不予认可。一、重庆银行诉称原审认定的基本事实错误的理由不成立。1.黄巍签订案涉买卖合同系在重庆银行设定抵押权之前。黄巍与刘先彪的合伙人陈以江订立了合法有效的房屋买卖协议，黄巍足额缴纳了房款，有购房合同、打款凭证为据。重庆银行提到的打款金额不符问题，多余的5000元支付的是黄巍与陈以江签订的另外一套房子的买卖合同的部分购房款。同时陈以江出具了购房款的收条，原审法院认定黄巍足额缴纳了购房款的事实是正确的；2.刘先彪、王朝华、陈以江三人系合伙修建案涉房屋的合伙关系，陈以江的卖房行为的效力及于另外两个合伙人，对刘先彪亦有效；3.黄巍没有办理过户登记是因为刘先彪与重庆银行串通，把案涉房屋抵押给重庆银行，造成了案涉房屋一直无法过户，刘先彪一直在欺骗黄巍。不是因为黄巍的原因没有办理过户登记，而是刘先彪的原因。二、重庆银行诉称案涉房屋买卖协议系与陈以江签订，对刘先彪无效的理由不成立。卖房的时候刘先彪、陈以江、王朝华三人是合伙关系，根据他们的交易习惯，都是自己找自己的熟人来买房，任何一个合伙人的卖房行为都是相互有效的。黄巍认为陈以江卖给黄巍的房子的效力及于三个合伙人，也及于刘先彪。三、重庆银行诉称案涉贷款抵押登记足以对抗黄巍提出的执行异议的理由不成立。房屋抵押以前黄巍已经签订了有效的购房合同，全额支付了房款并且已经接房入住，案涉的抵押权产生于黄巍有效的买卖行为之后，作为黄巍对案涉房屋有合法的房屋所有权的期待权，应当予以保护。同时，黄巍作为商品房的消费者，应当予以特别保护。综上，重庆银行的上诉意见都不成立。请求维持一审判决。 重庆银行向一审法院起诉请求：准许执行刘先彪所有的位于黄水镇川鄂街90号第五楼14号的房屋。 一审法院经审理查明：2014年1月1日，黄巍与陈以江签订《房屋买卖协议》约定：陈以江以90000.00元的价格将石柱县黄水镇川鄂街房屋出售给黄巍，签订合同时支付购房定金50000.00元，余款50%在领取房产证时一次性支付。陈以江于2014年1月1日交房。后，黄巍向陈以江转款95000.00元。2015年5月15日，陈以江出具收据称收到黄巍买房款90000.00元，原收据作废。合同签订后，陈以江按时交房，黄巍随即接房装修，但未入住。 另查明，涉案房屋系刘先彪、王朝华、陈以江三人共同开发，三人分房后，其产权证分别办给三人，涉案房屋于2014年办给刘先彪，未办理分户产权证。2016年，刘先彪将该房屋用于朱小丽与重庆银行贷款1150000.00元的抵押担保。后因朱小丽未按时还款，重庆银行向石柱土家族自治县人民法院起诉，2017年10月23日，该院判决朱小丽偿还其借款，刘先彪、刘安文承担连带清偿责任，重庆银行对涉案房屋折价、拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。判决生效后，朱小丽、刘先彪、刘安文未按时履行还款义务，重庆银行申请执行，在执行过程中，石柱土家族自治县人民法院查封了该房屋，黄巍得知此事后提出执行异议，该院于2019年7月23日作出执行裁定书，中止对涉案房屋的执行。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，黄巍作为案外人，在执行案件中提出执行异议，认为被石柱土家族自治县人民法院查封的房屋属于其个人财产，依法应承担举证责任。涉案的《房屋买卖协议》签订于2014年，证明黄巍与陈以江在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。黄巍已经装修，即在人民法院查封之前已合法占有该不动产。该房屋总价款90000.00元，实际支付了95000.00元，刘先彪认可多支付的5000.00元系天然气开户费用等，已经全部支付了房款。该房屋于2016年被刘先彪用作贷款抵押，非因买受人自身原因未办理过户登记。故黄巍同时满足上述四个条件，对于其主张涉案房屋属于其个人财产的事实予以认定，重庆银行在办理抵押贷款时未尽到审查义务，其请求继续执行涉案房屋不予支持。综上，黄巍提供的证据足以证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对重庆银行继续执行涉案房屋的请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项规定，判决：驳回重庆银行股份有限公司石柱支行的诉讼请求。案件受理费2050.00元（重庆银行已预交），公告费560.00元，由重庆银行股份有限公司石柱支行负担。 二审中，各方当事人均未举示新的证据。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案二审的争议焦点为:黄巍对案涉房屋享有的权利能否排除重庆银行申请对案涉房屋的执行。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。由此规定可知，房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，必须由法律、司法解释的特别规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十九条规定基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的夏利，即便申请执行人对房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应保护消费者的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对执行人享有普通债权的债权人。可见，属于该《规定》第二十七条特别规定的，仅有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十九条不包括第二十八条。房屋买受人若要排除享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。其次，本案中，重庆银行对案涉房屋享有抵押权系生效法律文书所确认。黄巍要申请对案涉房屋排除强制执行，则其对案涉房屋享有的权利必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，但案涉房屋系自然人合伙修建的房屋而非登记在房地产开发企业名下的商品房。故，黄巍对案涉房屋享有的权利不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，不能排除申请人重庆银行对案涉房屋申请的强制执行。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条规定认定黄巍对案涉房屋享有的权利足以排除重庆银行申请的强制执行属于适用法律不当，本院予以纠正。 综上，一审判决虽然认定事实清楚，但适用法律不当，导致裁判结果不当，应当予以纠正。上诉人重庆银行的上诉请求成立，本院予以支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 撤销石柱土家族自治县人民法院（2019）渝0240民初3572号民事判决； 准许执行刘先彪所有的位于石柱县黄水镇川鄂街房屋。 一审案件受理费2050元及公告费560元，由黄巍负担；二审案件受理费2050元，由黄巍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张泽端 审 判 员 王勐视 审 判 员 谢长江 二〇二一年二月一日 法官助理 陶善春 书 记 员 石 莹