江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3925号上诉人（原审原告）:泗阳县城市建设投资集团有限公司，住所地江苏省泗阳县众兴镇北京东路。法定代表人：吴良兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：许强风，江苏八面锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏嘉均，江苏八面锋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘辉，男，1974年3月28日出生，住江苏省泗阳县。上诉人泗阳县城市建设投资集团有限公司（以下简称城投公司）与被上诉人刘辉商品房销售合同纠纷一案，泗阳县人民法院于2019年10月24日作出（2019）苏1323民初5640号民事裁定，裁定驳回城投公司的起诉。城投公司不服，向本院提起上诉，本院于2020年1月9日作出（2019）苏13民终5415号民事裁定，撤销（2019）苏1323民初5640号民事裁定，指令泗阳县人民法院审理。后泗阳县人民法院于2020年6月29日作出（2020）苏1323民初2019号民事判决，城投公司仍不服，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2020年11月17日组织听证，城投公司委托诉讼代理人魏嘉均到庭参加了听证。本案现已审理终结。城投公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实及理由：刘辉“承诺于2016年6月30日之前付清余款，如不付清，售楼处将收回此套房屋”，该承诺属于预约合同性质。在刘辉作出此承诺的时候，双方并未签订正式的买卖合同，事后徐某也没有追认刘辉的行为。但是经过诉讼，法院确认刘辉与城投公司存在买卖合同关系。在判决确认双方之间存在买卖关系后，刘辉的承诺已经被双方之间的买卖合同关系所取代，“预约合同”的解除权已经消灭。但是，对于生效判决确认的双方之间存在的买卖合同关系，双方之间并没有约定解除权，故城投公司行使解除权有事实基础。刘辉二审未到庭应诉。城投公司向一审法院起诉请求：1.确认城投公司与刘辉已解除位于泗阳县商品房买卖关系；2.刘辉承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2016年5月27日，刘辉以案外人徐某名义向城投公司支付购买望湖名都6号楼101室商品房定金150000元。2016年6月1日，刘辉向城投公司出具承诺书一份，该承诺书载明：“本人在望湖名都购买6号楼101室，房总价512578元，已付定金150000元，剩余房款362578元，承诺余款6月30日之前付清，如不付清，售楼处将收回此套房屋，现申请提前拿房。刘辉（代徐某签），159××××****,2016年6月1日”。同日，城投公司将望湖名都6号楼101室房屋交付给刘辉。2016年8月18日，刘辉以案外人徐某名义向城投公司支付房款170000元。2017年9月20日，城投公司以刘辉、徐前品为被告向泗阳县人民法院提起诉讼，要求刘辉、徐某共同支付位于泗阳县房屋的剩余购房款。泗阳县人民法院经审理认为，城投公司接受刘辉以他人名义交付的购房款，接受刘辉出具的付款承诺书，并将涉案房屋交付给刘辉，城投公司与刘辉之间形成实质上的商品房销售合同关系，刘辉应当支付房款，但不能认定城投公司与徐某之间存在直接的商品房销售合同关系，遂判令刘辉支付城投公司房款192578元，驳回城投公司其他诉讼请求。判决后，城投公司不服该判决提起上诉。2018年7月16日，本院作出（2018）苏13民终1658号民事判决，驳回上诉，维持原判。2018年11月23日，城投公司依据上述生效判决申请强制执行，执行过程中执行到位350.72元。2018年12月28日，泗阳县人民法院作出（2018）苏1323执4309号执行裁定书，终结本次执行程序。2019年6月22日，城投公司在扬子晚报登报通知解除商品房买卖关系，并将解除通知张贴于案涉房屋处。原审法院认为：只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。合同除解权为形成权，在一方违约导致另一方享有解除权时，权利人可以在行使解除权和要求实际履行间作出选择。不管作出何种选择，都应及时确定，如果超过一定期限不行使解除权，即丧失解除权。合同法第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权的行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案刘辉“承诺于2016年6月30日之前付清余款，如不付清，售楼处将收回此套房屋”。因刘辉作出承诺，城投公司接受其承诺应视城投公司与刘辉对付款期限及解除合同条件进行了约定，但未约定解除权行使的期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，城投公司行使解除权的最后日期应当在2017年6月29日。而本案城投公司于2019年6月22日在扬子晚报登报通知解除与刘辉之间商品房买卖关系，其主张时已经超最后期限。此外，城投公司已经于2017年9月20日提起诉讼，要求刘辉支付位于泗阳县房屋的剩余购房款，已经在行使解除权和要求实际履行合同之间作出了选择。城投公司已经通过选择诉讼要求刘辉履行合同义务来实现合同目的，就不能再以暂时未执行到位来否认自己已经作出的选择，城投公司通知刘辉时无约定和法定合同解除权，其以登报通知的方式不能达到解除合同的目的，城投公司的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回泗阳县城市建设投资集团有限公司的诉讼请求。案件受理费8926元，由城投公司负担。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，对双方均无异议的事实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，刘辉承诺在2016年6月30日之前付清涉案房屋房款，城投公司接受了该承诺，但刘辉并未依约付清涉案房屋房款，则城投公司取得了解除买卖合同并收回涉案房屋的权利。因双方未约定该解除权的行使期限，刘辉也未催告城投公司行使解除权，故城投公司应当在解除权发生之日即2016年7月1日起一年内行使。但城投公司并未举证证明其在2017年6月30日前曾向刘辉主张解除买卖合同，故城投公司的解除权已经消灭。城投公司在2019年6月22日登报解除涉案商品房买卖合同的行为不产生法律效力，其要求确认合同解除的请求不应支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，刘辉出具的承诺具备了商品房买卖合同的主要内容，城投公司也收取了大部分房款，并向刘辉实际交付了涉案房屋，故应当认定该承诺为商品房买卖合同。城投公司主张该承诺仅为预约合同性质不符合法律规定，不予支持。综上所述，城投公司的上诉请求不成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8926元，由上诉人泗阳县城市建设投资集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  程黎明审判员  孙 权审判员  段 娜二〇二一年二月三日书记员  郑露露