江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终5206号上诉人（原审原告）：盛美玲，女，1989年10月1日生，汉族，住新疆维吾尔自治区拜城县。委托诉讼代理人：王长兴，河南德慧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡融创城投资有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区楝泽路**。法定代表人：顾国华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张凤篪，该公司职员。委托诉讼代理人:任莉，系公司职员。上诉人盛美玲因与被上诉人无锡融创城投资有限公司（以下简称融创城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院作出的（2020）苏0211民初338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛美玲上诉请求：撤销原判，依法改判1.确认双方签订的《商品房买卖合同（现售）》已解除；2.融创城公司返还盛美玲购房款1898000元及支付利息134556元（暂计）。二审听证过程中，盛美玲增加上诉请求：融创城公司赔偿盛美玲50万元。事实和理由：1.双方签订的《商品房买卖合同（现售）》多处条款明确约定涉案房产的权属状况为未抵押，而根据盛美玲与融创城公司工作人员的聊天记录，融创城公司故意隐瞒了涉案房产已抵押的事实。2.融创城公司于2019年12月12日收到盛美玲发送的解除合同告知函时，《商品房买卖合同（现售）》即告解除。此时涉案房产依旧存在抵押，至于此后何时解除抵押，因合同已解除，故均与盛美玲无关。退一步讲，如融创城公司对解除合同有异议，应当在收到解除合同告知函后三个月内向法院提起诉讼，但迄今为止融创城公司未提起相关诉讼。3.一审法院适用合同法第一百一十一条错误，该条系关于产品质量不符合约定时应按当事人的约定承担违约责任的规定，本案明显不是产品质量责任纠纷，不应适用该条规定。融创城公司二审辩称：1.融创城公司已明确告知盛美玲涉案房屋处于抵押状态，对此盛美玲在一审中也予以了自认，故融创城公司并不存在隐瞒房屋抵押的欺诈行为。2.通过微信聊天记录可以看出，在房款结清后盛美玲并未催促融创城公司办理网签手续，而是继续与融创城公司磋商更名或更换房屋事宜。虽盛美玲向融创城公司邮寄了解约函件，但因其不符合单方解约的条件，故不产生解约的法律后果。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。盛美玲向一审法院起诉请求：1.依法确认双方签订的两份《商品房买卖合同（现售）》已经于2019年12月12日解除（即融创城公司收到解除函之日）；2.依法判令融创城公司返还盛美玲已经支付的购房款1898000元，并支付逾期利息（以1898000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年12月27日起计算至实际履行完毕之日止）；3.依法判令融创城公司赔偿盛美玲1898000元。一审法院认定事实：2019年5月10日，融创城公司工作人员马燕在微信中就房屋买卖事宜对盛美玲陈述涉案两套房屋有抵押，又承诺月底或者最晚下个月解押。2019年5月13日，双方签订两份房屋买卖合同，由盛美玲买受融创城公司两套房屋，分别是融创文化旅游城A1-13-406、A2-12-2104房屋，A1-13-406是50平方米，单价是16960元/平方米，总价是848000元；A2-12-2104是66.03平方米，单价是15901.86元/平方米，总价是105万元。合同约定：A1-13-406房屋，2019年5月13日付首期款169600元，2019年6月25日付254400元，余款424000元申请贷款；A2-12-2104房屋，2019年5月13日付首期款21万元，2019年6月25日付315000元，余款525000元申请贷款；两份合同的第五条第三款都注明，该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况，如商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同，买受人解除合同应书面通知出卖人。出卖人应自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照不低于人民银行公布的贷款基准利率计算利息，给买受人造成损失的由出卖人承担；合同第十一条约定交房时间在网签备案且款清次月；合同第二十条约定房屋登记自房屋交付之日起720天内办证；补充协议第四条第2款约定贷款的应在合同签订之日起30天内（2019年6月12日前）支付完毕；补充协议第十六条约定乙方确认，甲方已将该房屋及其所有国有土地使用抵押情况如实告知乙方，乙方对此无异议，且不得就此向甲方提出索赔，若本合同签署时该房屋土地和在建工程未进行抵押，乙方同意甲方在本合同签署后于该房屋土地和在建工程上设立抵押，无论甲方是否通知乙方，甲方承诺该抵押不得影响乙方所有权办理，即最晚于合同约定房屋转移登记办理前，将该抵押解除。合同履行期间，因盛美玲系外地户口，办理贷款的手续比较麻烦，经双方沟通同意变更付款方式为分期付款。2019年6月25日，盛美玲签订变更付款方式审批表，承诺两套房屋房款分批于2019年8月28日前付清。后盛美玲于2019年8月28日支付最后一笔涉案房款。2019年11月24日，盛美玲通过微信向马燕提出将房屋更名给姐姐。2019年12月3日，盛美玲通过微信向马燕表示“这一下子不是亏损30-40%”“一套亏了几十万”。2019年12月7日，盛美玲通过微信向融创城公司销售人员交谈表示“钱交完了，房价就崩了”“想换住宅是真的，没有合适的不得退么”。2019年12月12日，融创城公司收到盛美玲寄送的解除合同告知函。2020年1月17日，融创城工作人员李辰通知盛美玲房屋已经解押、可以网签。一审庭审中，盛美玲自述其常住新疆，父母也居住在新疆，来无锡时经销售人员推销前去看房。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。关于盛美玲的诉请。首先，融创城公司销售人员在签订合同之前就通过微信告知盛美玲涉案两房屋被抵押的情况，并不存在隐瞒房屋被抵押的欺诈行为，至于合同中第五条的文字表述是因为该房屋买卖合同是印制用于重复使用。其次，在房款结清之后，通过微信聊天记录可看出盛美玲并未催促融创城公司办理网签，反而是在2019年11月到12月继续和融创城公司磋商将涉案房屋更名或者更换。再次，现涉案房屋已经具备网签过户条件，且融创城公司于2020年1月17日通知盛美玲办理网签。综上，为了保证合同交易的稳定性，兼察房屋买卖合同履行的以上情况，尚未达到足以解除合同的程度。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十一条之规定，判决驳回盛美玲的诉讼请求。二审中，双方对一审法院查明的事实均无异议，且均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，2019年7月1日盛美玲在与融创城公司马燕的微信聊天中称“好的好的，如果我要账不顺利的话，我就过去办贷款，然后反正两个月之内把下面的钱付掉，然后我现在也不着急拿钥匙，因为太热了，不想这会儿装修”。一审中，盛美玲明确系根据双方签订的《商品房买卖合同（现售）》第五条的约定以及合同法有关法定解除的规定行使解除权，根据《商品房买卖合同（现售）》第五条的约定要求融创城公司返还房款和支付利息，根据商品房买卖司法解释第八条的规定要求融创城公司赔偿损失。本院认为：双方签订的《商品房买卖合同（现售）》第五条虽约定涉案房产没有司法查封或其他限制转让的情况，但根据盛美玲与融创城公司工作人员之间的微信聊天记录，可以证明融创城公司在盛美玲购买涉案房产时已告知存在抵押事实，且根据补充协议约定最晚应于房屋转移登记办理前解除抵押，也可以证明盛美玲对涉案房产已抵押的事实是明知的。盛美玲称解除合同的原因是融创城公司隐瞒涉案房产已抵押，与事实不符，本院不予采信。盛美玲还称其曾多次要求融创城公司解除抵押，但无证据予以证明，本院亦不予采信。根据合同第五条的约定，当涉案房产存在司法查封或其他限制转让的情况而导致不能完成合同登记备案或房屋所有权转移登记时，买受人才有权解除合同。本案中，第一，盛美玲在2019年7月1日表示“不着急拿钥匙，因为太热了，不想这会儿装修”，随后在2019年11月24日提出将房屋更名给其姐姐，可见房屋未能交付以及合同未能网签备案与涉案房产已抵押之间并不存在必然联系；第二，盛美玲于2019年12月3日表示“这一下子不是亏损30-40%”“一套亏几十万”“可以退款吗”，于12月7日又表示“钱交完了，房价就崩了”“想换住宅是真的，没有合适的不得退么”，随后于12月10日寄送了解除合同的告知函，可见盛美玲因涉案房产跌价而要求退房或换房具有高度可能性；第三，盛美玲寄送解除合同告知函时，融创城公司亦未超出合同约定的自房屋交付之日起720天内办理转移登记的办证期限，现涉案房产已于2020年1月解除抵押，客观上也不存在不能网签备案或转移登记的情形，合同目的可以实现。综上，盛美玲不符合解除合同的法定或约定条件，虽其已通知融创城公司解除合同，但不产生解除合同的法律效果，同时盛美玲以解除合同为前提要求返还购房款、支付利息、赔偿损失的诉请亦不能得到支持。此外，一审法院适用合同法第一百一十一条与本案情形不符，确属不当，应予纠正，但一审说理及判决结果并无不当，故本案应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23060.45元，由上诉人盛美玲负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇二一年二月二日书记员  曹 蕾