湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初13427号原告：叶化，女，汉族，1978年5月23日出生，居民身份证住址武汉市江汉区，委托诉讼代理人：张欣，湖北忠三律师事务所律师。被告：武汉科源置业有限公司，住所地武汉经济技术开发区15MD地块综合楼****（车城大道**）。法定代表人：刘友恒，总经理。委托诉讼代理人：胡俊，湖北维勒律师事务所律师。原告叶化与被告武汉科源置业有限公司（以下简称“科源公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日受理后，依法由审判员周琪适用简易程序，于2020年12月31日公开开庭进行了审理。原告叶化及其委托诉讼代理人张欣，被告科源公司的委托诉讼代理人胡俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶化向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付自2020年1月1日起至2020年9月30日止的租金34800元及逾期支付租金的违约金1447.83元（按逾期付款租金0.5‰每日计算至2020年8月31日）；二、确认双方租赁合同于2020年9月30日解除，并判令被告自租赁合同解除之日起至被告实际返还租赁房屋之日止，按月租金3866.67元标准向原告支付房屋占用费；三、判令被告支付单方违约提前解除合同的违约金150800元（按该租赁房屋成交总价的8%乘以未满年限计算）；四、判令被告将租赁房屋恢复至适租状态并向原告返还租赁房屋；五、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年8月30日，原告与武汉市臻美商贸有限公司(以下简称“臻美公司”)签订了《武汉市存量房买卖合同》，约定原告向臻美公司购买一套总价为580000元的房屋，房屋性质为商业。臻美公司在向原告销售该房屋时承诺，原告购买该房屋后，将获得十年的收租权，每年租金标准为房屋成交价款的8%，即十年后原告可获得房屋成交价款80%的租金收益。基于此，原告在臻美公司的安排下，与被告签订《房屋租赁合同》。租赁合同及其补充协议约定原告将其位于武汉市武昌区武珞路628号亚贸广场A座10层10室（以下称武珞路628号亚贸广场A座10层10室）房屋出租给被告，租金为每年46400元(按月支付)，租赁期限至2023年12月31日。合同生效后，原告按约向被告交付了租赁房屋，被告于2013年9月至2019年12月每月月底向原告支付了当月租金。但自2020年1月1日起，被告停止向原告支付租金；2020年8月26日，被告致函原告，单方要求于2020年9月30日解除双方签订的租赁合同及补充协议，其理由为第三人武汉市莱茵美母婴健康咨询有限公司（以下简称莱茵美公司）拖欠其租金。原告认为，被告拖欠租金，且单方要求提前解除租赁合同及补充协议的行为已构成违约，根据租赁合同约定，被告应向原告支付违约金。租赁合同解除后，被告未及时结清租赁房屋水电费，导致原告无法收回租赁房屋进行使用，租赁房屋一直由被告实际占有，被告应承担此期间的租金损失。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告科源公司辩称：一、2020年1月1日至2020年9月30日期间的租金未付属实，但系新冠××疫情导致被告出租给莱茵美公司的房屋租赁合同无法履行所造成。根据相关规定以及亚贸广场A座9-10楼其他业主与实际承租人莱茵美公司达成的协议，被告实际只支付业主4个月租金，剩余5个月的租金应当免除。二、被告、莱茵美公司及业主代表达成协议后，原告理应在2020年8月2日办理结算手续，领取租金，但原告没有来办理手续，因此，逾期付款违约金不应支持。三、原告没有按照被告通知书确定的时间收房，导致房屋空置至今，期间的房屋占用费由原告自行承担。四、因新冠××疫情导致合同不能履行，不是被告违约行为所造成的。房屋租赁合同解除后，原告享有的出租权并未受到损害。因此，合同约定的违约金显失公平，依法不予保护。五、房屋实际承租人是莱茵美公司，房屋的结构并未改变，原告随时可以收房，故原告主张被告将租赁房屋恢复至适租状态并将租赁房屋返还原告的请求应予驳回。六、除了租金的诉讼费可以由被告承担，其余的诉讼费用由原告承担。原告叶化为支持其主张，举证如下：证据一、《武汉市存量房买卖合同》；收款收据2张；国有土地使用权证；房屋所有权证；《房屋租赁合同》；《补充协议》。拟证明原告因臻美公司承诺的十年承租权才购买的租赁房屋；被告作为租赁合同的承租人，应按照合同约定向原告按时足额支付租金，履行各项承租人义务。证据二、存折交易明细清单；解除《租赁合同》通知。拟证明被告逾期支付租金的，应按欠付租金的0.5‰每日向原告支付违约金；被告违反租赁合同约定单方提前解约，应按租赁房屋成交总价的8%乘以未满约年限向原告支付违约金。证据三、看房情况说明。拟证明被告要求原告等业主收房，但经原告和其他业主现场查验后，发现原告房屋所在楼层断水、断电，电梯也不通，故被告应将租赁房屋恢复至适租状态并将租赁房屋返还原告，被告应当承担实际占有房屋期间的占用费。被告科源公司为支持其主张，举证如下：证据一、《解除协议书》。拟证明业主代表已经和被告达成了解除租赁合同的协议，并且由部分业主和莱茵美公司重新签订了租赁合同。证据二、《解除通知书》；收房通知。拟证明被告向原告发送解除租赁合同通知书并通知原告收房。当事人对证据的质证意见及本院认证如下：被告对原告提交的证据一中武汉市存量房买卖合同、收款收据、国有土地使用权证、房屋所有权证认为与本案无关联性，因此对其真实性、证明目的不予认可；对房屋租赁合同、补充协议真实性、关联性无异议，但认为与臻美公司无关；对证据二真实性及关联性无异议，但对证明目的有异议；对证据三不予认可，认为该证据是原告及业主自书的，属于原告单方意思。本院认为，原告提交的证据一、二均系原件，对真实性予以确认；证据三系原告及部分业主自拟，被告不予认可，本院不予确认。原告对被告提交的证据一认为是被告与第三方签订，真实性无法核实，原告并未授权任何业主代表与被告就房屋租赁合同解除一事签订任何协议；对证据二认可收到了解除合同通知书，但不能证明原告未收房是原告的过错。本院认为，被告提交的证据一系其与案外人之间的法律关系，本院不予确认；对证据二的真实性予以确认。根据当事人的举证、质证及本院认证，本院查明以下基本事实：坐落于武珞路628号亚贸广场A座10层10室房屋（建筑面积59.21平方米）登记在叶化名下。2013年8月30日，叶化（出租方、甲方）与科源公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方向乙方出租武珞路628号亚贸广场A座10层10室房屋，建筑面积59.21平方米；租赁期限10年，租赁起始日期从甲方全额付清购房款或银行按揭贷款到乙方账户后次月开始计算起租始月，每年租金46400元；除非甲方违约导致合同不能履行或合同目的不能实现外，乙方不得擅自解除本合同；在租赁期内，若逾期3个月乙方未向甲方支付租金，则视为乙方违约；除应付甲方的租金外，乙方应按日向甲方支付逾期付款租金0.5‰的违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算；本合同有效期内，除本合同第八条的约定之外，任何一方均不得提前解除合同，否则，违约方应向守约方按该物业成交总价的8%乘以未满约年限支付违约金。2015年5月26日，叶化（出租方、甲方）与科源公司（承租方、乙方）签订《补充协议》，主要约定：双方一致同意租赁期间顺延至2023年12月31日止。上述合同签订后，叶化依约向科源公司交付了租赁房屋，科源公司依约向叶化支付租金至2019年12月31日。2020年1月23日，武汉市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发布通告，自2020年1月23日10时起，全市城市公交、地铁、、地铁长途客运暂停运营；无特殊原因，市民不要离开武汉，机场、火车站离汉通道暂时关闭。恢复时间另行通知。2020年4月7日，湖北省新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部发布通告，从2020年4月8日零时起，撤除武汉市交通管控卡口,有序恢复铁路、民航、水运、公路、城市公交运行。2020年1月23日起至2020年4月7日期间，因上述疫情管控措施，武汉市内正常商业活动受限。2020年8月26日，科源公司向叶化发送《解除租赁合同通知书》，载明“自2020年1月开始，莱茵美公司开始违约拖欠租金，导致我公司无法继续履行贵我双方的租赁合同，现通知你方自2020年9月30日起，解除贵我双方于2013年8月30日签订的租赁合同，并自本通知书确定的合同终止之日起，将承租的房屋退还给贵业主，敬请贵业主届时准时去接收退还出租的房屋。”叶化在庭审中称，2020年9月30日其前往租赁房屋收房，但房屋已锁进不去，2020年11月18日通知收房去查看过，房屋未改动，但因公共区域断水、断电、电梯不达，故拒绝收房。本院认为,叶化与科源公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，基本内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同生效后，即对各方当事人具有约束力。双方签订合同后正常履行至2019年12月31日。科源公司向叶化发送的《解除租赁合同通知书》载明“现通知你方自2020年9月30日起，解除贵我双方于2013年8月30日签订的租赁合同”，其解除合同的意思表示已到达叶化，故叶化请求确认合同已于2020年9月30日解除，本院予以支持。2020年1月1日至2020年9月30日期间，合同尚在履行期间，考虑到自2020年1月23日起至2020年4月7日期间,因疫情管控措施,武汉市内正常商业活动受限,租赁房屋受疫情影响不能营业，继续按原租赁合同收取租金明显不公平。依照《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务”的规定,本院遵循公平原则酌情减免科源公司在此期间一半的租金及物业管理费。故科源公司2020年1月23日起至2020年4月7日的租金酌情减免4833.33元（46400元÷12月÷30日×75日÷2），故科源公司尚欠租金本院确认为29966.67元（46400元÷12月×9月-4833.33元）。科源公司以疫情为由要求减免五个月租金于法无据，本院不予支持。叶化还主张逾期支付租金的违约金1447.83元，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，叶化于2020年11月18日查看后确认房屋未改动，但因公共区域断水，断电、电梯不达，故拒绝收房，该行为形成之后对租赁房屋的实际占用，不能归责于科源公司，该损失系叶化自行扩大。故叶化可自行收回房屋，其请求判令科源公司将租赁房屋恢复至适租状态并返还租赁房屋，本院不予支持。叶化主张的占有使用费本院自2020年10月1日计算至2020年11月18日，确认为6315.56元（46400元÷12月÷30日×49日），超出部分本院不予支持。关于科源公司违约解除合同的违约金，合同虽约定“违约方应向守约方按该物业成交总价的8%乘以未满约年限支付违约金”，但该违约金约定过高，本院酌情确认为三个月租金11600元（46400元÷12月×3月），叶化主张的违约解除合同的违约金超出本院确认的部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告叶化与被告武汉科源置业有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年9月30日解除。二、被告武汉科源置业有限公司于本判决书生效之日起五日内一次性向原告叶化支付自2021年1月1日起至2020年9月30日止的租金29966.67元。三、被告武汉科源置业有限公司于本判决书生效之日起五日内一次性向原告叶化支付逾期付款违约金1447.83元。四、被告武汉科源置业有限公司于本判决书生效之日起五日内一次性向原告叶化支付自2020年10月1日至2020年11月18日止的房屋占有使用费6315.56元。五、被告武汉科源置业有限公司于本判决书生效之日起五日内一次性向原告叶化支付违约解除合同的违约金11600元。六、驳回原告叶化的其他诉讼请求。如果被告武汉科源置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3099元，由原告叶化负担2239元，由被告武汉科源置业有限公司负担860元（此款原告叶化已垫付，由被告武汉科源置业有限公司于本判决书生效之日起五日内径行给付原告叶化）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  周琪二〇二一年二月一日法官助理贾心曌书记员桂坦