贵州省安顺市西秀区人民法院执 行 裁 定 书（2021）黔0402执异4号案外人：叶超，男，1986年4月16日生，汉族，贵州省修文县人，住贵州省修文县。委托代理人：汪敏，贵州联通律师事务所律师。代理权限：特别授权。申请执行人：吴贵莲，女，1966年5月29日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。被执行人：陈静，女，1980年9月1日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。本院在执行申请执行人吴贵莲申请执行陈静民间借贷纠纷一案中，案外人叶超于2021年1月20日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人叶超称，请求人民法院依法解除贵州省安顺市西秀区房屋的查封措施。被执行人陈静与被申请执行人吴贵莲民间借贷纠纷一案，安顺市西秀区人民法院于2014年2月7日作出（2013）西民初字第1247号民事判决书，因陈静未履行生效文书，故申请执行人吴贵莲向贵院申请强制执行。贵院于2020年12月30日查封了登记在被执行人陈静名下的位于安顺市西秀区的房屋（不动产权证书号：黔（2019）安顺市不动产权第0004606号，建筑面积111.16㎡）。但在2019年7月8日，异议申请人与被执行人陈静已签订《房屋买卖契约》，被申请执行人将其位于安顺市西秀区的房屋作价718000元出售给异议申请人，并约定付款方式为“两次付清”，尾款叁拾捌万元整于银行贷款付清时支付”。合同签订后，异议申请人于2019年7月8日通过银行转账的方式向陈静支付338000元，于2019年8月22日向通过微信支付的方式向陈静支付30000元。陈静于2019年10月将该房屋交付异议申请人使用至今，在此期间，所产生的水电费、燃气费、物业费等均是异议申请人缴纳。现申请人有充分证据证明贵院查封的安顺市西秀区体育路**清馨家园********房屋所有权归申请人，同时，该套住宅属于异议申请人名下唯一住宅，若对该套住宅采取执行措施，将对异议申请人及家人的生活造成极大影响。因贵院错误查封了属于异议申请人的财产，损害了异议申请人的合法权益，故特依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020修正）第28第1款规定：“有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送到申请执行人、被执行人或者案外人：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的……”及《民事诉讼法》第二百二十七条规定、第二百五十六条等相关法律法规之规定，提出如上请求。异议人提供如下证据：1、身份证复印件；2、2019年7月8日陈静、叶超签订的房屋买卖契约；3、2019年7月8日转款记录；4、2019年7月8日陈静出具的收款收据；5、2019年8月22日的微信聊天记录和2020年8月2日微信聊天记录；6、2019年12月、2020年4月、6月、8月、10月、12月电费缴费记录和生活缴费记录；7、2020年3月25日安顺市圣春物业管理有限公司出具的收据、2020年10月27日贵州安顺精选物业管理有限公司出具专用收据。申请执行人答辩意见，一、根据异议申请人提供的2020年8月2日上午11点39分微信记录，2019年7月8日就转了338000元所谓的首付款，其实是拿给被执行人还银行按揭的，但直至2020年12月30日法院查封之前被执行人都未处理，有理由怀疑被执行人当时卖房的目的是不纯的，其中有没有故意隐瞒真实情况或者故意告知异议申请人虚假的情况，欺骗对方，根据《合同法》第52条第1条规定：“有以下情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫……”。二、异议申请人提交的证据真实性，请求法院鉴定：1、合同签订的真实时间，是当时写的还是现在补的。2、微信聊天记录仅有头像和名字，不能确定就是异议申请人和被执行人。3、微信记录提供不完整。4、异议申请人提供的2019年7月8日银行打款凭证是否是真实银行出具的，备注是否真实写了房款。三、被执行人与异议执行人的交易不符合交易习惯：1、根据异议申请人提供的微信记录，2019年7月8日转账338000元，支付如此高金额的首付款后，2019年8月22日直至2020年8月2日之间未催促被执行人履行合同，太不符合常理。2、双方合同写明分两次付清，尾款在2019年7月8日转了一次338000元，突然在8月22日被执行人又找异议执行人转了共计30000元，是借款还是房款。四、贵州省安顺市西秀区房屋并没有完成过户，房屋所有权属于被执行人，并不属于异议申请人，所以不同意解除查封、扣押、冻结裁定。综上，请求贵院驳回异议人的诉请。被执行人陈静未提出答辩意见。为查明案件情况，本院依法职权调取以下证据材料：1、（2020）黔0402执恢352号执行裁定书及送达回证；2、安顺市不动产登记中心出具的房产信息。经审查查明，2019年7月8日，陈静与叶超签订房屋买卖契约，陈静将坐落于西秀区房屋（建筑面积：111.16平方米）出售给叶超，房屋成交价人民币718000.00元，付款方式分两次付清，尾款人民币叁拾捌万元正于银行贷款付清，同日叶超转账人民币338000.00元给陈静，用于支付上述房屋的房款，同日陈静出具收款收据：“今收到叶超购买清馨家园首付款人民币叁拾叁万捌仟（338000.00）”。2019年8月22日，叶超通过微信转账人民币30000.00元给陈静。2020年3月25日、2020年10月27日，叶超分别支付2019年10月1日至2020年9月30日、2020年9月30日至2021年1月30日的物管费。2020年11月2日，本院依法受理吴贵莲申请执行陈静民间借贷纠纷一案，本院查明陈静名下有位于西秀区（权证号：黔（20**）安顺市不动产权第0004606号，建筑面积：111.16平方米）房屋一套，上述房屋办理了抵押登记，抵押权人安顺农村商业银行股份有限公司南华支行，抵押期限：2012年6月26日起2032年6月26日止。同年11月11日依法查封被执行人陈静名下的位于西秀区（权证号：黔（20**）安顺市不动产权第0004606号，建筑面积：111.16平方米），案外人叶超对我院的查封行为提出执行异议。本院认为，不动产权证书是权利人享有该不动产物权的证明，一般情况下，登记权利人即推定为实际权利人，安顺市不动产登记中心出具的最新的房屋信息表中，证实上述房屋在产权部门登记信息中房屋的产权人为陈静，陈静作为案件被执行人，本院依法查封被执行人名下的财产，并无不当。本案中，异议人提出其已购买房屋并支付部分款项，其房屋属于异议人。异议人叶超明知陈静名下的位于西秀区（权证号：黔（20**）安顺市不动产权第0004606号，建筑面积：111.16平方米）房屋一套存在抵押，暂不能办理过户手续，双方签订房屋契约合同后未通知抵押权人，在购买上述房屋后，怠于行使权利，房屋一直未办理过户手续，存在一定过错。叶超在购买上述房屋后按照合同支付部分款项，未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。根据《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”异议人的行为不符合上述情形，故异议人的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十七条、第二十五条、第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人叶超的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 罗 琴审判员 王群英审判员 谷幸玲二〇二一年二月一日法官助理刘惠芳书记员文迪