江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏03民终7073号 上诉人（原审原告）：赵恒，男，1969年3月19日生，汉族，住丰县。 委托诉讼代理人：王建华，江苏圣典（北京）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郭德坤，男，1957年6月21日生，汉族，住丰县。 被上诉人（原审被告）：杜磊，男，1982年11月14日生，汉族，住丰县。 被上诉人（原审被告）：王素兰，女，1956年5月6日生，汉族，住丰县。 被上诉人（原审第三人）：杜仲银，男，1958年1月25日生，汉族，住丰县。 上诉人赵恒因与被上诉人郭德坤、杜磊、王素兰、杜仲银案外人执行异议之诉纠纷一案，不服丰县人民法院（以下简称丰县法院）作出的（2020）苏0321民初319号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。 赵恒上诉请求：撤销（2020）苏0321民初319号民事判决书，并依法确认丰县名仕花园16号楼2单元102车库（以下简称涉案车库）归赵恒所有；停止对涉案车库的执行并解除查封。事实与理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。赵恒多次向王素兰索要土地证用于办理过户登记，但均被对方以未找到为由拒绝。涉案车库未办理过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍等原因造成的。第一，从内容上，赵恒与王素兰、杜仲银之间存在真实的买卖关系。双方于2017年7月5日签订《房屋买卖协议》，赵恒通过中国邮政储蓄银行向王素兰转账10万元整。当日，王素兰、杜仲银将涉案车库交付。之后赵恒对涉案车库进行装修。赵恒在法院强制执行程序开始前，已经支付全部价款并实际占有涉案车库。第二、郭德坤与杜磊之间借贷关系的当事人仅为其借贷双方，自2012年6月1日杜磊出具“借条”至2019年7月9日郭德坤起诉杜磊及王素兰期间，并不存在王素兰以担保或其他形式加入债权债务关系的法律行为，将王素兰纳入债务人的目的就是以执行涉案车库作为履行债务的标的物。恳请对(2019)苏0321民初5715号案件进行再审。第三，从主观心态上，过错是指违法行为人之心理状态，分为故意和过失两种。但无论故意或过失，皆求于人之主观意识作用。首先，赵恒对未办理过户登记主观上没有故意，也不存在过失，即主观上没有过错。其次，赵恒对未办理过户登记存在客观障碍(障碍基于王素兰一直未能提供土地证，直至涉案车库被法院查封并要求赵恒前往法院作证时才将土地证交给赵恒配偶)。因此，应认定赵恒不具有过错。第四，从客观上，未办理过户登记手续是由于王素兰不予协助、办理登记存在客观障碍等原因造成的。涉案车库登记在王素兰名下，王素兰先后更换多次手机号，赵恒多次向王素兰索要土地证用于办理变更登记，王素兰均以未找到为由未予提供。赵恒在法院强制执行程序开始前，已经支付全部价款并实际占有涉案车库。未办理过户登记手续是由于王素兰不予协助、办理登记存在客观障碍等意志以外的原因造成的，满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能够阻却执行。 郭德坤、王素兰、杜仲银经本院传唤未到庭亦未提交书面意见。 经审理查明，2019年8月9日，丰县法院对郭德坤诉杜磊、王素兰民间借贷纠纷一案作出（2019）苏0321民初5715号民事调解书：一、杜磊、王素兰共欠郭德坤借款本金11万元，于2019年9月10日前偿还11万元，如逾期以剩余欠款余额为基数，按照月利率1.5%从2019年9月10日起计算至还清为止。二、双方因本次诉讼引起的纠纷就此了结。 根据郭德坤的申请，丰县法院于2019年9月23日立案强制执行，案号为（2019）苏0321执4056号。案件执行过程中，丰县法院于2019年10月28日查封了登记在王素兰名下的涉案车库。 案外人赵恒针对本案执行标的提出执行异议后，该院于2019年12月27日作出（2020）苏0321执异138号执行裁定：驳回赵恒的异议请求。 赵恒不服上述裁定，向丰县法院提出执行异议之诉称，涉案车库属于赵恒所有。2017年7月5日，赵恒与杜仲银、王素兰签订了涉案车库的房屋买卖协议，签订当日，赵恒通过邮储银行向王素兰一次性付清了所有购房款10万元，有转账手续和收据为证，该协议真实合法有效。付清房款后，赵恒对涉案车库进行了装修，并搬迁实际投入使用至今。因原房主一直在外地，没来得及办理产权过户手续，但不影响赵恒对该房屋所有权的实际拥有。请求：1.依法确认涉案车库为赵恒所有；2.请求停止对涉案车库的执行，并解除查封。 丰县法院另查明，王素兰与杜仲银原系夫妻关系。2017年7月5日，赵恒与王素兰、杜仲银签订《房屋买卖协议》一份，主要内容如下：“一、甲方（杜仲银王素兰）自愿将坐落在丰县名仕花园16-2-102#车库（房屋）出售给乙方。建筑面积为23.07平方米，房屋所有权证：丰房权证私字第××号。二、甲、乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币（大写）壹拾万（￥10万元），以收据为准。乙方于合同签订之日一次性付清。……五、今后该房如需过户，过户费由乙方负担。”同日，赵恒通过中国邮政储蓄银行向王素兰转款10万元，王素兰、杜仲银向赵恒出具收条一份，载明收到赵恒购买丰县名仕花园16-2-102#车库款10万元整。当日，王素兰、杜仲银将涉案车库交付给赵恒，之后由赵恒占有使用，但双方一直未办理不动产变更登记手续，该车库仍登记在王素兰名下。 丰县法院认为：2017年7月5日，赵恒与王素兰、杜仲银签订的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。签订协议时，涉案车库权属清楚，赵恒作为买受人于签订协议当日向王素兰、杜仲银交付全部购房款10万元，并对该车库进行了占有使用，双方签订的买卖协议已经实际履行。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其权利能够排除执行的，必须同时满足以下四个条件：1、在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，2、在法院查封前已合法占有该不动产，3、已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院要求交付执行，4、非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，根据查明的事实可以看出，赵恒在法院查封前与王素兰、杜仲银签订了书面房屋买卖协议并占有使用该房屋，同时已经支付了全部购房款，已满足了第二十八条规定的前三项条件，目前关键问题是赵恒是否满足第四项条件，即是否因其自身原因导致未办理过户登记。赵恒与王素兰、杜仲银签订的房屋买卖协议时，涉案车库权属清楚，不存在抵押等限制产权的情况，办理过户手续并不存在障碍，虽在买卖协议中未约定过户时间，但赵恒作为买受人应积极行使要求办理过户的权利。从2017年7月5日至2019年郭德坤申请查封涉案车库的期间内，赵恒未能积极要求出售方王素兰、杜仲银办理过户登记，在庭审中，王素兰亦陈述赵恒在此期间从未要求其办理过户手续，可见对未能办理过户登记，赵恒存在过错，致使涉案车库仍登记在王素兰名下，故赵恒的权利不能排除执行，对其提出的异议请求依法不予支持。据此于2020年7月8日作出（2020）苏0321民初319号民事判决：驳回赵恒的诉讼请求。 二审期间，赵恒向本院提交如下证据：1.丰县名仕物业管理有限公司于2020年12月26日出具的书面《证明》一份及照片若干，《证明》内容为：“证明赵恒自2017年7月5日购买丰县名仕花园16号楼2二单元102号车库后进行装修，装修后车库内设置有水电、洗衣机、马桶、冰箱、热水器、洗脸盆、碗柜厨、灶具等正常生活居住设施装修后自2017年10月至今赵恒母亲孟昭荣一直生活居住在内。”证实其对涉案车库进行装修并由其目前居住使用。2.王素兰曾使用过的手机号码清单以及赵恒于2019年11月12日至11月15日与王素兰的六次通过记录。证明王素兰在出卖涉案房产之后不断更换手机号，赵恒无法联系上王素兰。 本院认为，本案系赵恒以买受人身份对登记在被执行人王素兰名下的涉案车库主张排除执行的案外人执行异议之诉案件。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，赵恒举证证明如下事实：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。赵恒在原审中提交的签订于2017年7月5日的《房屋买卖协议》、《中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单》以及《收条》足以证实赵恒就涉案车库与王素兰签订了合法有效的书面买卖合同并足额支付对价款。对于赵恒是否已于查封之前占有使用涉案车库的问题。根据《房屋买卖协议》第三条的约定，即“双方同意于签订协议时由甲方将上述房屋交付给乙方使用”；原审庭审中，王素兰亦陈述合同签订当日双方就进行了交付；以及赵恒持有涉案车库所有权证书的事实，本院对赵恒已在查封之前占有使用涉案车库的事实予以确认。关于是否系因赵恒原因导致涉案车库未办理过户登记的问题。本案中，从赵恒足额支付涉案车库价款、占有使用涉案车库以及持有涉案车库所有权证书的事实，可以确认赵恒在主观上具有办理过户登记并取得涉案车库完全产权的意图，结合王素兰直至本案一审审理时才将涉案车库的土地使用权证交付给赵恒的事实，可以认为并非赵恒原因导致未能办理过户登记。根据上述证据及事实，赵恒符合法律规定的排除强制执行的条件，足以排除丰县法院对涉案车库的执行。丰县法院以赵恒对涉案车库未办理过户登记存在过错为由判决驳回其诉讼请求不当，本院依法予以纠正。对于赵恒要求确认涉案车库的所有权的问题。因涉案车库尚未登记在赵恒名下，不符合不动产物权的设立条件，依法不予支持。 综上，赵恒的上诉请求成立，本院依法予以支持。原审判决适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销江苏省丰县人民法院（2020）苏0321民初319号民事判决； 二、不得执行江苏省丰县名仕花园16号楼2单元102号车库； 三、驳回赵恒的其他诉讼请求。 一、二审案件受理费各2300元，由杜磊、王素兰、杜仲银负担。 本判决为终审判决。 审判长  王平华 审判员  孙永军 审判员  王 青 二〇二一年二月九日 书记员  孙 健