天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终320号上诉人（一审被告）：天津市民德安物业管理有限公司，住所地天津市红桥区益博公寓**楼底商-111。法定发表人：果立栋，总经理。委托诉讼代理人：尹劲松，天津会通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张倩，天津会通律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：蔡淑霞，女，1964年12月2日出生，汉族，退休职工，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：上官二霞，天津君荐律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：孟祥丽，女，1965年7月30日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：上官二霞，天津君荐律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：曹建军，男，1969年1月1日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：王茹（夫妻关系），住天津市红桥区。委托诉讼代理人：上官二霞，天津君荐律师事务所律师。一审被告：天津市红桥区铃铛阁街道南头窑社区居民委员会，住所地天津市红桥区怡闲道**增**。临时负责人：王艾卿，副主任。一审第三人：天津市红桥区人民政府铃铛阁街道办事处，，住所地天津市红桥区怡闲道**负责人：许凤新，主任。委托诉讼代理人：杨健。上诉人天津市民德安物业管理有限公司（以下简称民德安物业）因与被上诉人蔡淑霞、孟祥丽、曹建军及一审被告天津市红桥区铃铛阁街道南头窑社区居民委员会（以下简南头窑居委会）、一审第三人天津市红桥区人民政府铃铛阁街道办事处（以下简称铃铛阁街办事处）业主撤销权纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2020）津0106民初4568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。民德安物业上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判驳回三被上诉人一审的诉讼请求；一、二审诉讼费用由三被上诉人负担。事实和理由：1．三被上诉人作为小区的常住业主，在南头窑居委会张贴通告后已经知晓与上诉人续签合同的事宜，三被上诉人在起诉时已经超过一年的除斥期间，故一审法院认定未超过除斥期间予以撤销的认定错误；2．南头窑居委会与上诉人签订合同未违反法律禁止性规定，因此一审法院认定南头窑居委会与上诉人签订合同无效适用法律错误。蔡淑霞、孟祥丽、曹建军共同辩称，续聘物业公司，未依法召开业主大会，也未按照法定程序由全体业主决定该事项。三被上诉人对签订合同的情况是通过政府信息公开的方式得知，现超过三分之一以上业主明确表示不同意继续聘用民德安物业。南头窑居委会述称，同意一审法院判决。铃铛阁街办事处述称，不发表意见，服从人民法院判决。蔡淑霞、孟祥丽、曹建军向一审法院起诉请求：1．请求法院依法撤销被告南头窑居委会代行天津市怡华园康华里小区业主委员会职责作出的与被告民德安物业签署《天津市住宅物业服务合同》的决定；2．确认二被告于2019年4月19日签署的《天津市住宅物业服务合同》（JF2009-008）无效；3．本案的案件受理费用由被告承担。一审法院认定事实：原告蔡淑霞、孟祥丽、曹建军均系天津市红桥区怡华园康华里二期小区业主，2014年该小区业主委员会解散，至今未成立新的业主委员会。被告南头窑居委会为该小区所在地的居民委员会，被告民德安物业为上述小区提供物业服务。2019年4月19日，在第三人相关工作人员在场的情况下，二被告签订编号为JF2009-008《天津市住宅物业服务合同》，甲方落款处由被告南头窑居委会副书记张岳代签了“张育”的名字，并加盖“天津市怡华园康华里小区业主大会”公章。庭审中，第三人自述签订合同时南头窑居委会的负责人为张育书记，张岳是专职副书记，按照相关文件规定，张岳有权代签物业服务合同。一审法院认为，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中因红桥区怡华园康华里二期小区业主委员会于2014年解散后一直未成立新的业主委员会，故被告南头窑居委会代行业主委员会职责，于2019年4月19日与被告民德安物业续签物业服务合同。本案主要争议焦点为被告南头窑居委会作出的续聘被告民德安物业的决定是否应予撤销。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据《物业管理条例》第十二条规定，业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案中，被告南头窑居委会在原物业服务合同期满后，未以《物业管理条例》规定的形式召开业主大会，即于2019年4月19日作出续聘被告民德安物业的决定，程序违法。至于第三人铃铛阁街办事处主张三原告的撤销权已超过一年除斥期间的问题，庭审中三原告称直到2020年5月8日才看到物业服务合同的完整版，而二被告及第三人均未提供充分有力证据证明三原告撤销权已超过除斥期间，故对第三人的抗辩理由不予采纳。结合以上分析，三原告的诉讼请求符合法律规定，予以支持。关于本案中二被告签订的《天津市住宅物业服务合同》效力问题，《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……，即业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，系业主委员会代表业主执行业主大会决定事项的行为。而本案中，被告南头窑居委会代行业主委员会职责，在未经业主大会有效授权或同意的情况下即作出续聘物业决定，并与被告民德安物业签订《天津市住宅物业服务合同》，且前文中已认定该续聘物业决定应予撤销，故案涉《天津市住宅物业服务合同》应认定为无效。一审法院判决：一、撤销被告天津市红桥区铃铛阁街道南头窑社区居民委员会于2019年4月19日作出的与被告天津市民德安物业管理有限公司签署《天津市住宅物业服务合同》的决定；二、确认被告天津市红桥区铃铛阁街道南头窑社区居民委员会与被告天津市民德安物业管理有限公司于2019年4月19日签订的编号为JF2009-008《天津市住宅物业服务合同》无效。案件受理费80元，减半收取40元，由被告天津市红桥区铃铛阁街道南头窑社区居民委员会负担。二审中，上诉人向本院提供：1．天津市住宅物业服务合同；2．续签服务合同业主意见签字表；3．信件；4．业主信件；5．微信聊天记录截屏；6．民事判决书一份作为新的证据。经本院组织质证，被上诉人对上述证据1-5的真实性和关联性均不予认可。对证据6的真实性没有异议，对关联性不予认可。南头窑居委会对上述证据1、3、4、6真实性没有异议，予以认可。对证据2、5不予认可。铃铛阁街办事处质证意见与南头窑居委会一致。对一审判决认定事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、南头窑居委会与民德安物业签订的合同效力如何评价；二、蔡淑霞、孟祥丽、曹建军的诉讼请求是否超过一年的除斥期间。关于争议焦点一，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。涉案康华里二期小区业主委员会于2014年解散后一直未成立新的业主委员会，南头窑居委会可以代行职责与民德安物业续签物业服务合同。但就聘请物业公司这一关系到全体业主切身利益的重大事项中，缺乏召集程序和表决程序，没有证据能够证明投票人数超过半数以上，因此不符合法定程序，侵害了全体业主的程序权益。因此一审法院对签署涉案合同的决定予以撤销并无不当。同时，撤销权作为一种形成权，其行使将导致既存法律关系消灭，因此在签署涉案合同的决定被撤销的前提下，一审法院确定涉案合同无效是正确的。关于争议焦点二，南头窑居委会与民德安物业于2019年4月19日续签合同，虽然三被上诉人居住涉案小区有一定时间，但由于小区的业主委员会缺失多年，三被上诉人不必然知道小区物业管理的续聘情况，三被上诉人于2020年5月8日通过政府信息公开的方式获得涉案合同的完整版，并于2020年6月16日提起诉讼。因此一审法院认定三被上诉人的诉请并未超过法定期限并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由天津市民德安物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王路审判员  姚琦审判员  张莹二〇二一年二月二十日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……