广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1973民初312号原告：蔡兰花，女，汉族，1982年8月8日出生，住址：广东省东莞市***************，公民身份号码：441************863。委托诉讼代理人：杨军飞，广东国晖律师事务所律师。被告：东莞市樟山水美实业投资有限公司，往所地：广东省东莞市*************。法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人：王华振，广东德纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂丹，广东德纳律师事务所实习律师。原告蔡兰花诉被告东莞市樟山水美实业投资有限公司合同纠纷一案，本院受理后，由审判员朱畅适用简易程序独任审判，于2021年1月26日公开开庭进行了审理。原告蔡兰花及其委托诉讼代理人杨军飞，被告东莞市樟山水美实业投资有限公司的委托诉讼代理人王华振、聂丹到庭参加了审理。本案现已审理终结。原告蔡兰花向本院提出诉讼请求：1.原告与被告于2017年2月23日签订的《代租协议书》于原告提起该诉讼之日时解除；2.被告按照每月代租租金9478.35元的标准向原告立即支付2020年4月份至2020年9月份期间的代租租金合计56870.10元；3.被告在2020年10月1日前向原告归还铺位号为北1042、北1043的两商铺，被告在向原告归还该两商铺前，应按照每月代租租金9478.35元的标准向原告支付逾期期间的代租租金；4.被告承担本案诉讼费。当庭原告变更诉讼请求：因为被告代租合同到2020年11月届满，后原告更换了商铺钥匙，故代租租金从2020年4月计算至2020年11月，总共是75826.8元，撤回第三项诉请。事实和理由:2015年3月5日，原告与被告签订了关于铺位号分别为北1042、北1043商铺的《合作建设合同书》。2017年2月23日，原告与被告签订了一份《代租协议书》。该《代租协议书》约定：商铺业主铺位号北1042、北1043，建筑面积90.27平方米，代租单价为人民币105元/平方米/月，代租总价9478.35元，代租期限5年等内容。自2020年4月份开始，被告未向原告支付代租租金。此款项，后经原告多次催讨，被告总是搪塞拒付。被告的行为，严重损害了原告的合法权益，导致原告的合同目的不能够实现。现在，原告在迫于无奈的情况下依法诉诸于贵院；恳请贵院判如所请，从而彰显出法律的正确性、严肃性和神圣性以及真正体现出“司法公正、司法为民”的目的和意义。被告东莞市樟山水美实业投资有限公司辩称，原告当庭变更诉讼请求过了举证期限，被告不予认可。被告认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据应当依法驳回。1、涉案的房产归被告樟山水美公司所有，原告不具有所有权或使用权，因为原告至今未交付购房款，依法无权取得涉案房产。2、原告提供的合同被告都不予认可，因为原告之前丈夫欧阳洪魁实际控制被告樟山水美公司，所以原告很容易取得合同及盖章手续。所以原告或者欧阳洪魁以合作建设合同的方式侵占被告公司财产，因此依法原告无法取得涉案房产。3、退一步讲，本案涉案房产未取得规划许可证，所以依法合作建设合同及租赁合同等所有的合同都是无效合同，因此原告也无权主张本案的请求。经审理查明，2015年3月5日，原告与被告签订了两份份《合作建设合同书》，合同主要约定：一、被告已取得“客乡水街”项目的开发权，此项目主体及配套工程的开发建设已进入实际施工阶段，被告同意将此项目中铺位建设工程与原告合作兴建，原告同意投资与被告合作建设此项目中的一间或多间铺位，被告同意在铺位建成后，将相应铺位50年的使用权给原告作为投资回报。二、原告对其投资建设之铺位拥有50年的使用权，但无产权证书，使用权证书由被告与东莞市樟木头镇人民政府农林水务局、东莞市樟木头镇石新股份经济联合社三方签署，并由律师事务所见证。三、被告同意原告投资兴建“客乡水街”项目中第北1042、北1043铺位，铺位建筑面积为38.02平方米、52.25平方米，铺位层高6.2米，总投资款为821232元、1128600元。四、交款方式为一次性付清全款。五、被告保证原告对其投资建设的铺位享有50年的使用权。六、双方共同指定东莞市****物业管理有限公司作为本项目的独家经营管理机构；原告在签订本合同或办理铺位交接手续时，应与东莞市****物业管理有限公司另行签订委托经营管理协议，以保障项目统一招商、管理等需要。七、原告同意被告在2017年3月1日交铺。2017年2月23日，原告与被告签订了《代租协议书》，协议主要约定：原告委托被告代租单价105元/平方米/月，代租总价9478元，代租期限5年，原告给予被告免租期6个月。原告当庭提交了中国银行交易流水明细清单，佐证被告支付代租租金至2020年3月。庭审中，原告称在2020年11月《代租协议》届满后，原告自行更换了商铺钥匙，故不再诉请被告归还案涉商铺。另案中，本院依法向东莞市自然资源局对案涉项目的用地及办证情况发函进行调查。东莞市自然资源局复函称：该项目位于东莞市樟木头镇官仓河B段，目前未办理用地手续，无建设用地使用权、集体所有权确权登记；经查最新（2018年政务版）土地利用现状数据库，该项目范围土地现状地类为建设用地（其中18.91亩为村庄、42.28亩为水土建筑）；该项目没有在东莞市自然资源局办理建设工程规划许可证。以上事实，有《合作建设合同书》、《代租协议书》、中国银行交易流水明细清单以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，本案中，双方当事人签订的《合作建设合同书》涉及的是商铺的使用权，而非商铺的所有权，且原告不直接参与案涉项目的开发，故双方之间是房屋租赁合同关系。本案的争议焦点为：原、被告签订的合同是否合法有效。关于本案焦点。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案中，根据东莞市自然资源局出具的《复函》，案涉项目未办理用地手续，无建设用地使用权、集体所有权确权登记，也没有在东莞市自然资源局办理建设工程规划许可证。被告亦确认案涉项目尚未取得建设工程规划许可证或产权证。因此，本院确认原告与被告于2015年3月5日签订的《合作建设合同书》属于无效合同。原告因与被告建立租赁合同关系而取得案涉商铺的租赁权，其再就案涉商铺与被告签订代租协议，在案涉《合作建设合同书》无效的前提下，原告不享有对案涉商铺的租赁权，由此也不享有将案涉商铺委托被告代租的权利，况且，由始至终案涉商铺均在被告手中，并未实际交付给原告，综上，原告诉请被告支付代租租金，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下:驳回原告蔡兰花的全部诉讼请求。本案受理费729元（原告蔡兰花已预交），由原告蔡兰花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 朱 畅二〇二一年二月八日书记员 张楚妍蔡游鑫（代）附相关法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。