江苏省丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0321民初413号 原告（反诉被告）：徐州双诚食品有限公司，住所地江苏省丰县大沙河镇丰黄路西瑞丰路北。 法定代表人：孙光浩，该公司经理。 委托诉讼代理人：卜庆华，江苏弘润律师事务所律师。 被告（反诉原告）：丰县鼎鑫塑料制品厂，住所地丰县大沙河镇丰黄路西瑞丰路北。 经营者：宋高旭。 委托诉讼代理人：杨忠豫，江苏正象律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡绪辉，江苏它石律师事务所律师。 被告：甘爱芳，女，1974年8月9日生，汉族，个体工商户，住所地江苏省丰县。 委托诉讼代理人：杨忠豫，江苏正象律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡绪辉，江苏它石律师事务所律师。 第三人：孙光浩，男，1975年12月7日生，汉族，个体工商户，住所地江苏省丰县。 委托诉讼代理人：卜庆华，江苏弘润律师事务所律师。 原告徐州双诚食品有限公司诉被告丰县鼎鑫塑料制品厂、甘爱芳租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理。在案件审理过程中，被告丰县鼎鑫塑料制品厂向本院提起反诉，本院依法决定合并审理。本院依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐州双诚食品有限公司及其委托诉讼代理人卜庆华、被告丰县鼎鑫塑料制品厂、甘爱芳共同委托诉讼代理人杨忠豫、胡绪辉、第三人孙光浩委托诉讼代理人卜庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐州双诚食品有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2017年11月至实际搬离之日止的厂房（包括办公楼、土地等）租赁费18180元（暂计算至2020年3月30日，已扣除已支付部分400000元）；2.判令被告赔偿违约损失1000000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年底，原被告经协商达成厂房及土地使用权转让协议，协议约定原告将坐落在丰县大沙河镇丰黄路西瑞丰路北原告公司院内西半部分转让给被告，并约定了转让费共计4000000元，被告于2017年底先付400000元定金，2018年5月底前付600000元，2019年5月底前付1000000元，2020年5月底前付1000000元，2021年5月底前付1000000元，定金付清后协议生效，定金付清后，归属于被告的使用权应及时交付于乙方，若后续转让费未及时到账，原告有权收回被告使用权等内容（具体见合同），双方于2018年1月27日就上述转让协议签订《厂房及土地使用权转让合同》。合同签订后，被告未按照合同约定的期限足额缴纳定金，原告出于多种关系将合同中约定的厂房等交付给被告使用，并按照被告要求安装了变压器一台，供被告使用。至2018年8月前被告又表示无力支付转让费，要求不再履行转让合同并以租赁的形式使用涉案厂房及土地，为此，双方协商由被告继续使用原告公司院内东半部厂房及土地至今。但被告却不守诚信，期间虽经原告对此协商，至今未再支付租赁费用。 被告丰县鼎鑫塑料制品厂、甘爱芳辩称，1.原告起诉的土地为一般农用地，不能用于工业使用及房屋建设，涉案厂房也未办理合法批建手续，因此无论是厂房买卖合同还是租赁合同均系无效合同；2.被告占用西半部分厂房不存在租金问题。被告基于原被告之间签订的《厂房及土地使用权转让合同》占用西半部分厂房，因此不存在租金问题，且第二期宽限未到期前，双方协商一致不再履行涉案合同，被告搬离，原告归还被告已支付合同款；合同被合意解除时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应同时返还。只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费用相互抵消，一方在返还原物前，另一方仅需支付本金；3.被告亦不应该支付占用东半部分厂房的租金。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，鉴于东半部分厂房系违建，无三证，原被告之间的租赁合同系无效合同，既然合同无效，则不存在租金支付的问题。被告也不应当支付占用费用，被告在搬至东部厂房时，曾与原告公司达成合意，约定以应还西部厂房的购买费用的利息抵付租金，现购买费用未返还，被告不应支付占用费用；4.被告对原告单方计算的租赁费用计算标准不予认可；5.即使法院认为被告应当支付东半部分的占用费用，但根据原被告之间的通话录音可以证实，双方仅对东半部分厂房的一半租金数额未能达成一致意见，被告仅应支付东半部分一半租金；6.因疫情影响，自2020年1月23日至2020年3月20日不应支付占用费用或租金；7.关于原告损失的问题，对于西半部分厂房买卖合同不再履行，是双方协商一致的结果，双方对于厂房及付款返还已经达成一致意见，因此不存在损失赔偿问题。另外，买卖约定的西半部分厂房为违法建筑，应当予以拆除，其与案外人签署的买卖合同也为无效合同，不应当以合法建筑确定其价值。 被告丰县鼎鑫塑料制品厂在案件审理过程中向本院提出反诉请求：1.请求法院依法判令被反诉人（原告）向反诉人（被告）归还欠款400000元及自反诉人搬离之日起的资金损失（自反诉人搬离厂房之日，按照反诉人使用土地的租金标准，不高于年息24%，计算至被反诉人实际支付之日止）；2.诉讼费用由被反诉人承担。反诉原告称，反诉人与反诉被告为购买反诉被告所有的厂房签订《厂房及土地使用权转让合同》，反诉人通过各种途径向其支付款项400000元，后，双方确定不再履行，反诉人搬离涉案西半部分厂房，反诉被告向反诉原告返还全部已支付款项后，双方纠纷一次性解决。反诉被告提供其所有的购买厂房东边的部分土地、厂房给反诉原告使用，由于反诉被告暂时没有资金归还给反诉原告，双方约定以反诉被告应支付款项利息抵付反诉人应给付的租金。 反诉被告（本案原告）徐州双诚食品有限公司辩称，反诉原告的反诉请求无法律依据，不应得到支持。首先，反诉原告所交付的400000元是其履行涉案厂房及土地使用权转让合同的第一期费用，且该费用也未按照约定的时间支付，同时因为反诉人为按照合同约定的2018年5月底前付600000元的约定，已经构成违约。因孙光浩与反诉人有亲戚关系，同意反诉人继续使用西半部分房屋，并于2018年8月在反诉人再次表示不能支付转让费后，由反诉人使用东半部分厂房，其缴纳的400000元作为租赁费用，虽然双方在期间进行过磋商，但是并没有达成一致意见，反诉人所称的400000元，原告不需要返还，因此请法庭查明事实后，驳回反诉人的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2017年11月份，被告丰县鼎鑫塑料制品厂与原告徐州双诚食品有限公司协商租赁其西半部厂房进行生产经营，并陆续购进相关机器设备进驻西半部厂区。后经双方协商，原告徐州双诚食品有限公司同意将西半部厂房转让给被告丰县鼎鑫塑料制品厂，2018年1月1日，丰县鼎鑫塑料制品厂向徐州双方食品有限公司支付西半部厂房部分厂房款400000元，原告徐州双诚食品有限公司经理即本案第三人孙光浩向被告出具400000元厂房款收条。2018年1月27日，双方针对上述西半部厂房转让事宜签订《厂房及土地使用权转让合同》，约定原告徐州双诚食品有限公司将上述西半部厂房转让给被告丰县鼎鑫塑料制品厂，被告丰县鼎鑫塑料制品厂向原告支付转让费4000000元，并分期支付上述款项，被告丰县鼎鑫塑料制品厂于2018年1月1日向原告支付第一期400000元转让费之后因种种原因未支付下余转让费，遂双方协商解除转让合同，被告丰县鼎鑫塑料制品厂于2018年6、7月份陆续从西半部厂房搬至东半部厂房，直至2020年3月份，被告丰县鼎鑫塑料制品厂彻底搬离徐州双诚食品有限公司。原告双诚食品有限公司将上述西半部厂房转让给徐州凯路农业科技有限公司，并于2018年8月25日完成交割。 另查明，经原告徐州双诚食品有限公司申请，江苏中盛土地房地产资产评估造价咨询有限公司于2020年11月3日针对徐州双诚食品有限公司院内西半部分厂房及东半部分厂房、办公楼等出具市场租金估价报告。报告显示西半部厂房面积为3074㎡，月租金为15490元；东半部厂房及办公楼面积为4298.2㎡。 再查明，被告甘爱芳为丰县鼎鑫塑料制品厂的实际经营者。 以上事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的土地转让合同及红线图复印件、厂房及土地使用权转让合同、银行账户明细、光盘等及被告提供的厂房及土地使用权转让合同、收条、建设用地使用权网上挂牌出让需知、通话录音等证据予以证实，本院予以确认。 本案争议焦点：1.原告要求的各项费用是否有事实及法律依据，若有应如何认定；2.被告丰县鼎鑫塑料制品厂在本案中的反诉请求是否成立。 本院认为，原告徐州双诚食品有限公司与被告丰县鼎鑫塑料制品厂在租赁原告西半部厂房的事实基础上签订关于西半部厂房及土地使用权的合同，后因被告未支付下余转让款而合意解除转让合同，上述行为均系原被告双方的真实意思表示，本院予以认可。 关于原告要求被告支付1000000元违约损失的问题。因原被告对该项损失在协议中未有约定且原告针对该项损失提交的证据不能充分的证明该项损失确实存在，故对于原告的该项请求因无事实及法律依据，本院不予支持。 关于被告丰县鼎鑫塑料制品厂占有及使用原告东西两部分厂房的时间、面积应如何认定的问题。被告丰县鼎鑫塑料制品厂辩称涉案厂房所在土地为一般农用地，不能用于工业使用及房屋建设，涉案厂房也未办理合法批建手续，因此无论是厂房买卖合同还是租赁合同均系无效合同，鉴于原被告双方在协商租赁及转让均系真实意思表示，并已协商解除，且被告针对其辩解并未提交相应证据予以证明，故对于被告的该项辩解本院不予采信。第三人孙光浩虽系原告公司的法定代表人，但并不是该公司的唯一股东及经营者，根据被告提交的录音证据亦不能证明原告徐州双诚食品有限公司与被告达成用400000元转让款利息抵租金的合意，原被告之间虽然已经合意解除了涉案厂房的转让及租赁协议，但鉴于被告丰县鼎鑫塑料制品厂客观上长期使用了原告的部分厂房进行经营性生产，故被告丰县鼎鑫塑料制品厂应依据相关标准向原告支付占有及使用其部分厂房的费用。被告在庭审中对经原告申请，江苏中盛土地房地产资产评估造价咨询有限公司出具的关于租金等的评估报告虽有异议，但是该份评估报告只是客观评估了东、西厂房、办公楼的面积及当时下的租金总价，本院在案件审理过程中已组织原被告双方在东半部厂区对被告实际使用的厂房面积等进行了实地测量，故被告实际使用的厂区面积应以双方在本院实地测量中认可的数据为准，并参考评估报告中的租金标准对被告使用的相关厂房计算相关费用。被告丰县鼎鑫塑料制品厂于2017年11月份开始购买相关设备，说明被告自2017年11月份就已经与原告协商好租赁西半部厂房的事宜并开始进驻相关设备，故，被告使用原告西半部厂房的时间应从2017年11月份开始计算。在原被告双方协商将上述西半部厂区转让给被告后，被告支付了第一期费用400000元，但于2018年5月底未继续支付第二期转让费，经协商，双方解除转让合同关系，2018年6月份开始被告陆续从西半部厂区搬离至东半部厂区。因原告将上述厂区转卖给徐州凯路农业科技有限公司并于2018年8月份完成交割，故本院认定为被告使用西半部厂房的时间应截至2018年7月份，被告使用东半部厂房的开始时间应从2018年8月份开始至2020年3月份结束，故，被告使用原告西半部厂房的时间为9个月，使用东半部厂房的时间为20个月。被告辩称因受疫情影响，自2020年1月23日至2020年3月20日，被告不应支付占用费用或租金。本院认为，新型冠状病毒感染××疫情作为异常性突发事件，给人们的生产、生活造成了较大的影响，原被告双方在协商租赁或转让时无法预见，也不能避免，被告使用原告的厂房进行生产，因疫情原因，必然会给被告的经营造成一定的影响，使被告的经营收入减少，这一情形的发生，不能归责于本案任何一方，故对于造成被告关于使用厂房的费用损失，按照公平原则由双方共担，该期间本院酌定为2个月。 关于被告使用涉案厂房面积及使用费的认定问题。因西半部厂房系原被告协商一致通过租赁及转让的形式交付给被告，故西半部厂房系整体交于被告使用，故该部分费用依据评估报告2017年11月至2018年8月（共计10个月）租金总价15.49万元可以得出被告使用该部分厂房9个月（2017年11月至2018年7月）的费用应为139410元（154900元/10个月×9个月）。经本院组织双方实地测量并结合评估报告中对办公楼面积的认定，被告丰县鼎鑫塑料制品厂实际占用东半部分厂房的面积认定如下：厂房600.24㎡（长24.6米，宽24.4米）、过道176.63㎡（长24.6米，宽7.18米）、辅料库258.18㎡（长66.2米，宽7.8米，因原被告称对方均使用了辅料库，故本院酌定原被告双方使用辅料库的面积各为一半）、办公楼630.5㎡，综上，被告使用东半部厂房的面积为1665.55㎡（600.24㎡+176.63㎡+258.18㎡+630.5㎡），被告辩称仅使用办公楼一部分，并未完全占有使用，但是该办公楼系原告交付给被告整体使用，被告未充分利用上述办公楼不能作为其抗辩理由，故对于被告的该项抗辩本院不予采信。被告使用东半部分厂房的时间为2018年8月至2020年3月，共计20个月，故被告丰县鼎鑫塑料制品厂使用东半部分厂房所产生的费用为176699.74元（480000元/4298.2㎡/20个月×1665.55㎡×18个月+480000元/4298.2㎡/20个月×1665.55㎡×2个月/2）。综上，被告丰县鼎鑫塑料制品厂共欠原告徐州双诚食品有限公司西半部厂房及东半部厂房使用费316109.74元（139410元+176699.74元）。被告甘爱芳系被告丰县鼎鑫塑料制品厂的实际经营者，依据《中华人民共和国民法典》第五十六条之规定：“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；……”。故，被告甘爱芳应对丰县鼎鑫塑料制品厂的债务承担连带责任。 关于反诉人（本案被告）丰县鼎鑫塑料制品厂要求被反诉人（本案原告）返还购买厂房的款项400000元及利息的反诉请求是否成立的问题。原被告之间虽然签订了转让西半部厂房的协议，被告也依约定支付了第一期款项400000元，但因原被告协商后合意解除关于转让西半部厂房的协议，该行为系双方的真实意思表示，本院予以认可，在合意解除上述协议后，被告实际使用原告的厂房所产生的费用应予支付，原告收取的被告第一期的购买厂房的款项400000元也应予返还，故针对被告在本案中提出要求原告返还400000元购买厂房款项的反诉请求，具有事实及法律依据，本院予以支持；关于被告丰县鼎鑫塑料制品厂要求原告按照被告使用土地的租金标准，不高于年息24%支付自被告搬离之日起的资金损失的反诉请求，因原被告对该项费用并无明确约定，但是因原告在2018年5月底双方解除转让协议后未按时返还被告上述款项，导致被告因原告的该行为确实存在资金被占用的损失，故结合上述情形，被告的该项反诉请求，本院自2020年6月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款基准利率予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下： 一、被告丰县鼎鑫塑料制品厂、甘爱芳于本判决生效后十日内向原告徐州双诚食品有限公司支付东、西两部分厂房使用费用316109.74元； 二、原告徐州双诚食品有限公司于本判决生效之日起十日内向被告鼎鑫塑料制品厂返还购买厂房款项400000元及资金占用期间的损失（自2020年6月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款基准利率计算至原告实际给付之日）； 三、驳回原告徐州双诚食品有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告丰县鼎鑫塑料制品厂其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 本诉案件受理费13906元，由原告徐州双诚食品有限公司负担7864元、被告丰县鼎鑫塑料制品厂负担6042元；反诉案件受理费7300，由反诉被告（本案原告）徐州双诚食品有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  刘敬永 人民陪审员  李 涛 人民陪审员  张德福 二〇二一年二月一日 法官 助理  王倩倩 书 记 员  崔娜娜