河南省上蔡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1722民初2225号原告:河南圣丰置业有限公司，住所地：上蔡县工业集聚区昌盛路东段。法定代表人：李龙江，系该公司总经理。委托代理人：王春玲、高静（实习），河南北纬律师事务所律师。被告：李金霞，女，1979年12月25日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托代理人：黑连合，河南文苑律师事务所律师。被告：李金叶，女，1975年10月22日出生，汉族，住上蔡县。原告河南圣丰置业有限公司与被告李金霞、李金叶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王春玲、高静（实习），被告李金霞委托代理人黑连合、被告李金叶均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2015年1月1日原告与被告李金霞签订《蔡都国际商品房认购协议书》，被告李金霞购买原告开发的蔡都国际商务广场15号4单元7楼的707号房，总房款是309360元，首付13万元。后被告李金霞经公司同意更换为15号楼2单元1楼的103号房（一楼带院子），房屋总价款为48万元。2016年4月8日李金霞为提前装修，经被告李金霞同意，由被告李金霞的姐姐李金叶代李金霞签订保证书，认可1楼总房价为48万元，付款方式为首付款13万元，剩余35万元房款2016年7月1日前付清，并承诺如果在2016年7月1日前因被告原因不付清下余款项，原告有权收回该房产且被告已交房款不退，已装修部分损失被告自负。同时李金叶还代李金霞签订物业服务协议、装修协议并领取钥匙，保证书签订后，李金霞即装修入住，仅支付首付款13万元，剩余35万元房款虽经原告多处催促，李金霞拒不交付剩余房款，并抗辩称其从来没有签订承诺书，也未委托李金叶签订，其总房款仍为原来的七层707房屋价格309360元，并非48万元，一楼房屋与七楼房屋总价款差额巨大，被告李金霞为达到少交房款的目的，拒不承认其委托李金叶签订保证书及总房款48万元的事实，给原告造成很大损失。现原告要求二被告共同承担支付原告15号楼2单元103号房屋余款35万元及利息（利息从2016年7月1日起至实际付清之日按同期银行贷款利率计算）。被告李金霞辩称，1、原告诉称总房价48万元不符合事实，其不予认可，当时所购买房价总款为309336元，已交首付款130000元，尚欠余款179336元。2、被告没有违约，认购协议签订后，因为原告的相关手续不完善和资金链断裂，导致业主既不能签订商品房买卖合同又不能入住，后小区业主多次向有关部门反映，原告才同意业主进行装修。被告李金霞从未向原告出具过任何承诺保证书，原告所称的保证书被告从来没有见过，双方更没有约定过在2016年7月1日前交付房款，在此期间没有接到任何通知，被告李金霞多次到原告售楼部找原告交付剩余房款和签订商品房买卖合同，但原告处大门紧闭找不到人。原告以被告签订承诺书保证书且多次催告不交余款起诉被告，要求收回房屋，一审予以驳回，原告上诉，二审又被驳回，维持原判。综上所述，原告没有市场信誉，扰乱市场经营秩序，请求驳回原告的诉讼请求。被告李金叶辩称，1、其不是被委托人，也不是合同的当事人，不具备主体资格。2、2016年4月份，原告处售楼部经理凌某说因李金霞不在家，让本人替李金霞领取购房的钥匙，领取钥匙的时候得先签字，本人说签字的话原告要与妹妹李金霞签购房合同，因为李金霞已经交了首付款，不签订合同严重违法，但售楼部说如果不在流转单保证书，物业服务协议，装修协议上签字，合同也不签。基于以上原因，本人被迫签了字，而时至今日原告仍出尔反尔不签合同。保证书不是被告的真实意愿表达，保证书是不真实的，是被告被迫签的，被告所签的保证书也未给原告造成损失。综上，原被告双方纠纷的过错完全在于原告，被告未能给原告造成任何损失，故其不应承担给付原告余款35万元及利息的无理要求。经审理查明：2015年1月1日，刘子佳（被告李金霞）与原告河南圣丰置业有限公司签订了《蔡都国际商品房认购协议书》，被告李金霞购买原告开发的位于上蔡县秦相路与昌盛大道交汇处蔡都国际小区15号楼4单元7楼的707号房（顶层），面积为128.89平方米，单价为2400元/平方米，总房款是309336元。当日，被告李金霞以刘子佳名义向原告交购房订金10000元；2015年1月16日，被告李金霞又向原告交房款120000元，合计李金霞共交首付款130000元。2016年2月14日，被告李金霞经原告同意将所购买的房屋调换为15号楼2单元1楼103号房（经原告的销售经理凌某在蔡都国际商品房认购协议书签字予以确认），面积仍为128.89平方米。2016年4月8日，因被告李金霞未在家，由其姐姐被告李金叶就李金霞调换后的房屋给原告出具了保证书并领取了该房屋钥匙，该保证书载明“保证书本人李金霞（身份证号：）郑重承诺，2015年1月1日在河南圣丰置业有限公司蔡都国际商务广场售房部以银行按揭形式定购15号楼4单元707房，现更换为15号楼2单元103号房屋，总房款为人民币肆拾捌万元整（￥480000.00元整，首付款为人民币大写：壹拾叁万元整（￥130000.00元整）余款）叁拾伍万元整（￥350000.00元整）于2016年7月1日前付清。河南圣丰置业有限公司蔡都国际商务广场因本人房款未能付清不能办理正规交房手续，现因本人急需要住房，特申请提前装修。如果在2016年7月1日前，因本人原因未能付清余下款项，河南圣丰置业有限公司蔡都国际商务广场项目有权收回该房产，已装修部分损失本人自负，且已交房款不退。保证人：李金霞身份证：代办人：李金叶身份证：地点：蔡都国际商务广场时间：2016.4.8”；同日，被告李金霞的姐姐被告李金叶还代李金霞与驻马店市昶远物业管理有限公司小区物业管理处签订了小区物业服务协议、住宅室内装饰装修管理服务协议。后被告李金霞即装修入住。2019年2月28日，原告给被告李金霞通过邮寄送达了河南北纬律师事务所律师函对下余房款350000元（总房款为480000元）予以催收，对此被告李金霞并未提出异议。现因原告与被告李金霞就调换后的下余房款产生重大争议，致使被告李金霞至今未向原告交付剩余房款。同时查明：证人凌某证实当时其为销售经理，李金霞的该套房屋经其所调换，在调换后李金霞所购买的房屋价款应为480000元整，被告李金霞提供的蔡都国际商品房认购协议书中其本人所签字的地方有涂改痕迹（房屋价格被去掉）。另查明：案外人张云霞(张云霞与李金辉曾系夫妻关系，李金辉系二被告的弟弟)向原告购买的房屋为该小区15号楼1单元102号房，面积为128.89平方米，单价为3724.11元，总房款为480000元（交订金时间为2015年1月1日）；案外人刘红勋(刘红勋与被告李金叶曾系夫妻关系)向原告购买的房屋为该小区15号楼2单元104号房，面积为128.89平方米，单价为3724.11元，总房款为480000元（交订金时间为2015年1月1日）。上述事实，有原、被告陈述，蔡都国际商品房认购协议书复印件、保证书、河南北纬律师事务所律师函手续、张云霞及刘红勋购房合同及收据复印件、证人凌某的当庭证言等证据及庭审笔录在卷予以佐证。本院认为，根据原告的陈述、被告的答辩及双方提供的证据，原告河南圣丰置业有限公司与被告李金霞之间依法成立房屋买卖合同法律关系，对该房屋买卖合同双方当事人应全面履行义务。现原告已将调换后房屋交付给被告李金霞，被告李金霞也理应及时向原告支付房屋价款。但由于原告与被告李金霞就调换后的房屋价款产生了重大争议，才导致了合同未能及时全面履行。因此，本案的主要争议焦点为调换后的房屋总价款如何认定的问题。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定。”《中华人民共和国合同法》第六十二条又规定“当事人就有关合同内容约定不明，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：…（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行……”在本案中，由于原告与被告李金霞就调换后的房屋价款没有明确约定又不能达成补充协议，故应依据双方订立合同时的市场价格予以认定。根据以下证据：1、2016年4月8日，被告李金叶就调换后的房屋给原告出具的保证书，该保证书被告李金霞虽不认可或委托他人所出具，但李金叶在保证书中明确认可李金霞调换后的房屋总价款为480000元，且被告李金叶系被告李金霞的姐姐，该保证书直接印证了被告李金霞调换后的房屋市场价应为480000元；2、2019年2月28日，原告给被告李金霞通过邮寄送达了河南北纬律师事务所律师函对下余房款350000元（总房款为480000元）予以催收，被告李金霞对房屋价款480000元并未提出异议；3、销售经理凌某的当庭证言证实李金霞调换后所购买的房屋价款应为480000元；4、案外人张云霞、刘红勋与原告签订的购房合同及收据，该证据证明了张云霞、刘红勋向原告购买的房屋分别为该小区15号楼1单元102号房、15号楼2单元104号房，面积均为128.89平方米，单价均为3724.11元，房款均为480000元。该证据充分证实了被告李金霞与张云霞、刘红勋系同时购房、同时交订金，且被告李金霞调换后的房屋与张云霞、刘红勋所购买的房屋为同号楼、同楼层、同面积，该房屋市场价格应为480000元。故根据以上证据，被告李金霞调换后的房屋价款认定为480000元。在本案中，因被告李金霞已向原告支付首付款130000元，现原告要求被告李金霞支付下余房款350000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告李金霞支付利息的诉讼请求，因双方对调换后的房屋的价款产生了重大争议，对下余房款的支付时间并未达成协议，故该请求无事实依据，本院不予支持。关于原告要求被告李金叶承担本案民事责任的诉讼请求，因被告李金叶并非该房屋买卖合同的相对人，故本院不予支持。庭审中，虽然被告李金霞提供了蔡都国际商品房认购协议书复印件、按揭首付已交未办理贷款表复印件、交房流转单复印件、录音等证据，但均不能证实其调换后的房屋价款仍与原购买的7楼的房屋价款仍为同价、不变的案件事实，故对被告李金霞的辩称意见，因与本案客观事实并不相符，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：一、被告李金霞于本判决生效之日起10日内向原告河南圣丰置业有限公司支付剩余购房款350000元；二、驳回原告河南圣丰置业有限公司的其他诉讼请求。如被告李金霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6550元，由被告李金霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  贾合军审 判 员  毕小强人民陪审员  刘 杰二〇二一年二月五日书 记 员  吴梦真