江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7011号上诉人（原审被告）：虞群，女，1963年1月27日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：陈凯，江苏天哲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京美城建设工程有限公司，住所地江苏省南京市雨花台区西善桥北街**。法定代表人：杨明荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：张建伟，南京市建邺区正义法律服务所法律工作者。原审被告：朱小雨，男，1966年6月15日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。原审被告：朱守元，男，1967年4月17日出生，汉族，住安徽省马鞍山市含山县。上诉人虞群因与被上诉人南京美城建设工程有限公司（以下简称美城公司）、原审被告朱小雨、朱守元房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初7397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月10日公开开庭审理了本案。上诉人虞群及其委托诉讼代理人陈凯，被上诉人美城公司的委托诉讼代理人张建伟到庭参加诉讼；原审被告朱小雨、朱守元经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。虞群上诉请求：撤销一审判决，依法将本案发回重审或改判驳回美城公司的一审诉讼请求或驳回美城公司的起诉。事实和理由：一、一审审理程序违反法律规定。一审中，美城公司变更了诉讼请求，由解除租赁合同关系变更为确认租赁合同无效。一审法院并未对虞群进行充分释明，致使虞群仍针对美城公司解除租赁合同的诉讼请求进行答辩，严重侵犯了虞群的合法权益。二、一审判决认定事实不清，未查明案件关键事实。一审判决以涉案房屋未取得规划许可证以及建设许可证为由，确认涉案房屋租赁合同无效，缺乏事实依据。一审法官未到相关部门进行调查核实，仅依据双方当事人未能提供规划许可证以及建设许可证就认定涉案房屋未取得上述证件，致使一审判决对于涉案房屋的性质及租赁合同的效力认定缺乏关键性证据证明。三、美城公司、朱小雨、朱守元恶意串通，故意隐瞒本案租赁关系早已变更的事实，导致一审法院无法查明真实的租赁，属于虚假诉讼。四、一审法院未追加案外人西善桥街道办事处以及西善房地产综合开发有限公司为案件当事人，导致无法查明涉案房屋的出租权利、房屋权属等情况。五、现有证明材料无法证明美城公司为涉案房屋的产权人，美城公司的诉讼主体不适格，无权主张确认合同无效，应当驳回起诉。六、即使合同无效也不是虞群向美辰公司返还房屋，一审法院判决虞群向美成公司归还房屋错误。美城公司辩称：虞群的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律及审判程序正确，请求驳回上诉，维持原判。另，虞群在上诉期间故意对涉案房屋进行突击装修，扩大损失，应当对装修损失部分自行承担。至于虞群所述的涉及案外人的相关事实，一审法院已经查明。美城公司主体资格问题，已经（2019）苏0014民初3419号民事裁定确定。朱小雨、朱守元未陈述意见。美城公司向一审法院起诉请求：1.解除美城公司与朱小雨、朱守元的房屋租赁合同关系；2.判令朱小雨、朱守元、虞群返还租用房屋；3.朱小雨、朱守元、虞群共同承担本案全部诉讼费。经一审法院释明后，美城公司变更诉讼请求为：1.确认涉案房屋租赁合同无效；2.朱小雨、朱守元、虞群返还租用房屋；3.朱小雨、朱守元、虞群共同负担诉讼费用。一审法院认定事实：1999年7月24日，南京市雨花台区西善桥镇油坊村村委会（土地出租单位，甲方）与南京美城桩基工程有限公司（土地承租单位，乙方）签订“土地租赁协议”一份，双方约定：经甲、乙双方协商，自愿达成以下土地租赁协议：一、甲方出租所辖范围的土地4亩给乙方，租金4万元/亩，租期为30年，总金额为16万元；二、甲方租给乙方土地上的原有基建设施，由乙方出资8万元从甲方手中买断，所租地段上的基建设施归乙方所有，乙方有权对基建设施进行支配；三、该工地在承租期内，若发生动迁，征地及其他原因迫使乙方搬迁时，所发生的赔偿费用归乙方所有；四、乙方在所承租的土地上进行基地建设时，若与地方上发生纠纷，由甲方负责协助解决；五、该协议自签订之日起生效，若有争议，甲、乙双方协商解决。2002年7月24日，南京美城桩基工程有限公司与案外人南京西善房地产综合开发有限公司签订《联合开发西善桥“福城商住楼”工程项目协议》一份，载明：为尽快改变西善桥集镇区域面貌，加快第三产业发展，根据雨花台区政府西善桥街道办事处的集镇规划要求，结合南京新城区——奥体中心的大规模优势，西善桥集镇改造成新的小城镇。经办事处领导及油坊村委会研究同意，在油坊桥段翻建“福城商住楼”工程项目，经双方友好协商，本着平等自愿、互惠互利的原则，就共同开发此项目，达成如下协议：一、联合开发油坊“福城商住楼”工程总面积3000平方。此项目工程按照规划要求进行设计，设计要上档次、中规模，建筑造型要求美观大方，按照批准用地范围实施，要保证小区绿化率40%以上，建筑容积率30%左右，小区辅助设施配套，做好路边的景观。二、联合开发本工程项目的双方责任和分工：1.本工程项目由乙方按照地质勘查、规划设施，施工图设计和全面工程建设。2.乙方负责工程项目的用地手续，工程项目的立项建设规划许可等手续的办理，甲方给予配合，有关部门的协调。3.乙方在开工前办理好建筑许可、安全许可证和有关质监、监理、消防及环保等有关手续，甲方给予协助。4.甲方配合乙方做好技术质量管理，有关事项在《建筑工程施工合同》中订立。三、联合开发的资金投入和双方收益：1.乙方负责本工程的全额资金投入，房屋销售后，由乙方收回投入资金。2.房屋销售由甲乙双方共同组织销售宣传，由甲方开发出售房屋合同书，甲方提供发票和收据。3.甲方收取乙方施工管理、销售管理项目协调费用计人民币捌万元整，合同签订后预付肆万元整，其余在售房款中付给。4.房屋销售税由甲方在销售开票收款时，按销售额5.5%向乙方收取，由甲方代收代交。5.由甲方在销售收款时，收取乙方物业管理房屋维修基金以销售总额的2%，作为物业管理维修专用基金。6.由甲方在销售收款时收取乙方物业垃圾费2.5元/平方，收集上述费用后归乙方所得，盈亏与甲方无关。四、房屋销售甲方派一专人参与乙方售楼处管理，由乙方付给工资600元/月，从派人进入日期起到房屋售完后止。五、乙方在施工前报给甲方全套施工图纸一份，工程竣工后，经质监部门验收合格并领取合格证书，报给甲方全套技术质栓资料一份，办理交接手续后视为竣工交付，保修期为壹年，在保修期内所产生的维修等费用由乙方承担……。2002年8月1日，雨花台区发展计划与经济局下发雨发展项字［2002］104号“关于同意××商住楼的立项批复”，载明：西善桥街道办事处：你街道《关于申请××商住楼的立项请示》收悉。经研究批复如下：一、同意你街道西善房地产开发有限公司将原205公路东侧油坊段的库房拆除，建设福城农民商住楼。二、项目占地面积：4.5亩，建筑面积：3000平方米。三、计划投资：150万元，资金来源：自筹。四、项目负责人：史京村。望接此批复，严格按照有关规定办理各项手续后，方可开工建设。2012年5月18日，沈时福（甲方）与朱小雨（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：第一条租赁场地：1.本合同项下的租赁场地位于南京市雨花区……，第二条租赁期限：租赁期限自2012年5月18日起至2020年5月17日止。第三条租金及相关费用的缴纳（均为不含税金额）：1.乙方应按约定时间向甲方缴纳的租金及费用包括：（1）年租金和管理费为人民币大写叁拾叁万元整，330000元。第一年实收金额为人民币大写：叁拾叁万元整，330000元。每年缴纳二次，先缴后用为原则，租金增长前五年保持不涨。第六年开始在现有租金的基础上每年增长10%，乙方不能按时足额缴纳租金和管理费用，甲方有权收回乙方所租场地。（2）乙方承租场地水电、通讯等费，缴纳时间为每月规定时间内缴纳上月产生的水电费用……。2.签订本合同时，乙方应当当场向甲方缴纳租赁保证金及水电押金（1个月的水电押金）人民币大写壹万元整，10000元。3.乙方进入场地后，如需对本场地进行装修，需报经甲方同意，装修完成后，经甲方确认无损坏、破坏本场地的现有环境、设施设备、建筑结构等条件后，如有损坏由乙方负责。第四条乙方对租赁场地的改造：1.乙方对本场地进行装修改造，需将装修方案报经甲方审核。经甲方同意后方可进行施工，未经书面同意不得进行任何改动。2.乙方对租赁场地的装修改造不应对建筑的主体结构安全、消防、电路和其他各种管线的使用安全及整体美观造成不良影响，并不得影响甲方或第三方的正常经营，否则，乙方应立即改正。3.乙方如需对本场地的电力系统进行改造，或增加照明设施等，须报经甲方同意，并经书面回复严格按照《南京地区电气安全工作规程》、《南京地区电气安装标准》进行施工，且费用自理……第六条合同变更和解除1、本合同如需变更，甲乙双方应另行签订书面协议……第七条违约金及违约责任1、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿乙方人民币大写贰仟元，2000元。2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下解除合同，视为乙方违约，在支付实际使用的租金和管理费用后，乙方需负责赔偿甲方违约金人民币大写贰仟元2000元。3.若乙方将本场地转租、转让给第三方，或以任何形式同第三方取得合作、投资等事先应征得甲方同意。4.若乙方不按期支付甲方租金及各项费用，视为违约，甲方有权终止本合同收回本场地。甲方从乙方租赁保证金中扣除乙方应缴纳的租金及各项费用后，将余额无息退予乙方，若乙方租赁保证金总额不足以支付甲方租金及各项费用，乙方应在2日内将余额补交甲方，甲方并拥有一直向乙方追诉的权利，直到乙方完成全部赔偿。5.若乙方未按合同约定按时交纳当年租金或在本合同后未按合同约定履行完本合同或放弃本场地，则乙方违约，乙方交纳的全部租赁保证金甲方无需退还。6.由于乙方自身原因发生的安全事故，由此造成的所有损失及法律责任由乙方独自承担，甲方不承担任何责任及费用。同时甲方视其违约，甲方有权终止本合同，并收回本场地，乙方承担由此产生的相关责任及全部损失……。2013年11月8日，沈时福与朱小雨签订“补充协议”一份，约定：甲方考虑到乙方开办宾馆投资较大，双方协商在原协议的租期上再增加叁年，即从2012年5月18日至2023年5月17日止，但从2020年5月18日房租在原租金的基础上递增10%至2023年5月17日为止。2014年3月5日，朱守元（出租方甲方）与虞群（承租方乙方）签订“租赁合同”一份，约定：第一条租赁场地：1.本合同项下的租赁场地位于南京市雨花区条租赁期限：租赁期限自2014年5月15日起至2020年5月14日止。第三条租金及相关费用的缴纳：1.乙方应按约定时间向甲方缴纳的租金及费用包括：（1）年租金和管理费为人民币大写捌万伍仟元整，85000元。第一年实收金额为人民币大写：捌万伍仟元整，85000元。每年缴纳二次，先缴后用为原则……第七条违约金及违约责任：1.若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿乙方装修和相关设施……第十条其他事项6.乙方必须交给甲方壹万元人民币严禁，合同期满后甲方无息退还。7.本合同前两年没半年付一次房租，从第三年开始每一年付一次房租。其余内容与2012年5月18日沈时福与朱小雨签订的《租赁合同》类似。朱守元与虞群“租赁合同”签订后，沈时福出具证明一份，载明：关于朱守元、朱小雨将二楼、三楼营业有房转租给虞群，我是知道并同意。希望雨花台区西善桥工商所办理营业执照。为感!虞群在承租期间，福城商住楼34名住户联名向南京市消防局发函，称：我们是雨花台区西善桥北路11号福城商住楼业主，现向贵单位反映福城商住楼二层、三层部分承租人虞群一系列行为，造成福城商住楼的一系列重大消防安全隐患和治安隐患。1.未经房东同意私自改动房屋结构，电线私搭乱接；2.未依法对二层和三层进行消防设计和竣工验收备案；3.占用疏散通道妨碍安全疏散情形的；4.未经消防验收的情况私自转租他人；5.租客没有按照相关规定办理手续，租给没有暂住证的租客存在治安风险。6.发生过二次火灾由于发现及时被扑灭，消防隐患十分严重；7.未取得合法有效证件，无证非法经营。承租人虞群在二层、三层消防未验收，消防设施严重缺失的情况下转租他人。如万一发生火灾事故后果不堪设想，全楼的生命财产安全谁担责，违背消防法并存在重大的消防安全隐患，重业主恳请消防部门根据《消防法》依法查处，并要求她离开西善桥北路11号福城商住楼，还大家一个安全的环境。2018年12月10日，美城公司向朱小雨、朱守元发出并张贴“整改通知”一份，载明：我司据部分业主反映，你二位合伙人将在承租我司的《福城商住楼》中的2楼3楼，存在着擅自改造房屋主体结构和用途，且私拉乱接电线等问题。我司现告知你二位需及时整改和恢复原状。同时要求你二位对上述问题予以通知直接责任人（次承租人）虞群女士，在6个月内完成整改和恢复原状。由此产生的一切安全隐患及安全责任由其负责。2019年5月18日，美城公司向朱小雨、朱守元发出“房租催缴通知”一份，载明：按照我司与合伙人之一朱小雨于2012年5月18日签订《福城商住楼租赁合同》，该合同约定：二位合伙人应缴付2019年5月18日至2019年11月17日半年的租金，165000元，我司自2019年4月起多次向二位合伙人致电催缴房租，至今未向我司缴纳。根据《租赁合同》第七条违约责任中的第5项约定，承担违约责任。鉴于我们双方多年合作关系，二位合伙人，于2019年6月20日之前缴付房租我司。若预期仍不缴付房屋租金，我司将按照合同约定要求承担违约责任，并采取相应措施及法律手段。2019年6月10日，虞群向南京市雨花台区市场监督管理局申请变更“经营范围”，将“南京市雨花台区油坊桥房产中介中心”的经营范围由“房产中介”变更为“房产中介、房屋租赁；室内装饰工程施工；家政服务、婚介服务；建筑材料、电子产品、日用百货、眼镜销售；广告设计、网络开发与制作”。2019年11月22日，美城公司向朱小雨、朱守元发出“解除房屋租赁合同通知书”，载明：我司与你二位合伙人于2015年5月18日就位于南京市雨花台区签订的《租赁合同》，现依据《合同法》第二百一十九条规定和《租赁合同》第一条第二款及第三条第二款第1项约定，特此通知解除租赁合同。望收到本通知后3日内，迁出该房屋。否则我司将依照《合同法》及双方签订的上述租赁合同的约定，追究你方的责任。由此产生的一切法律后果，由你方自行承担。一审法院另查明，2012年9月13日，美城公司进行工商变更登记，名称由“南京美城桩基工程有限公司”变更至现名。2015年4月23日，美城公司进行工商变更登记，法定代表人由沈时福变更为杨明荣。至一审庭审辩论终结前，美城公司仍未取得涉案不动产的规划许可证及建设许可证。2019年5月17日，案外人汤达金以房屋租赁合同纠纷为由起诉虞群，要求：1.确认2014年3月6日朱守元与虞群签订的租赁合同无效；2.虞群返还涉案房屋并腾空；3.虞群支付房屋使用费及拖欠的电费。同年11月15日，一审法院作出的(2019)苏0114民初3419号生效民事裁定中认定：涉案土地性质为集体土地，……若在涉案土地上建设，也必须“严格按照有关规定办理各项手续后，方可开工建设”，但是现有证据不能证明西善桥北路11-24-26号的福成商住楼取得合法建设手续并将建成的标的物用于集体之用，故涉案西善桥北路11-24-26号对外出租，因违反法律强制性规定，租赁合同应属无效。一审法院又查明，朱小雨与朱守元在涉案房产租赁行为中系合伙关系。涉案不动产内部在出租期间被改建。一审审理中，朱守元及虞群均当庭同意就“是谁改建了涉案房屋”进行测谎，但事后均未提交书面申请。一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱经济秩序，损害社会公共利益。关于各方当事人争议的涉案租赁合同的效力。首先，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。其次，一审法院(2019)苏0114民初3419号民事裁定中认定：涉案土地性质为集体土地，涉案西善桥北路11-24-26号对外出租，因违反法律强制性规定，租赁合同应属无效。该裁定送达后，虞群未上诉，案外人汤达金上诉后又撤回上诉，该裁定业已生效。涉案房屋至一审庭审结束，双方均未能提供租赁房屋的规划许可证及建设许可证以证明租赁房屋建设的合法性，根据相关法律规定，作为美城公司法定代表人的沈时福与朱小雨2012年5月18日签订的租赁合同及2013年11月8日签订的“补充协议”无效，沈时福作为公司法定代表人的行为属于职务行为，依法应由美城公司承担相关民事责任。因原租赁合同无效，故朱守元2014年3月5日与次承租人即虞群签订的租赁合同亦归于无效。虞群抗辩认为，南京西善房地产综合开发公司系雨花台区人民政府西善桥办事处实际控制的分公司，间接持股比例为95%，可以证明本案的建设主体是西善房地产公司，该公司是政府控股的，其开发该涉案房屋有相关合法手续，与法律规定及一审法院生效判决不符，一审法院依法不予采信。关于合同无效后的处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。美城公司请求朱小雨、朱守元、虞群返还占有使用的房屋，于法有据，一审法院依法予以支持。因合同无效产生的其他各项损失，不限于双方当事人在一审法院(2019)苏0114民初3419号房屋租赁案件中涉及的部分，本案中双方均未提出请求，双方当事人可依据法律规定另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、南京美城建设工程有限公司法定代表人沈时福与朱小雨2012年5月18日签订的房屋租赁合同、2013年11月8日签订的“补充协议”及2014年3月5日签订的租赁合同无效；二、朱小雨、朱守元及虞群在判决生效之日起三十日内将涉案房屋返还给南京美城建设工程有限公司。一审案件受理费80元，由朱小雨、朱守元共同负担。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案土地性质为集体土地，美城公司在该土地上建造涉案房屋，至一审庭审辩论终结前，美城公司未取得涉案不动产的规划许可证及建设许可证，故美城公司与朱小雨于2012年5月18日签订的租赁合同及2013年11月8日签订的补充协议以及朱守元与虞群2014年3月5日签订的租赁合同均无效。上述事实已经一审法院查明且相关事实已由发生法律效力的法律文书确认。虞群上诉主张一审判决确认涉案房屋租赁合同无效缺乏事实和依据，本院不予采信。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。虞群作为涉案房屋的占有使用人，因租赁合同无效，应当返还房屋。一审法院对于美城公司请求朱小雨、朱守元、虞群返还占有使用的房屋予以支持，并无不当。虞群上诉主张其不应当向美城公司返还涉案房屋，本院不予支持。虞群的其他上诉意见，因缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，虞群的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人虞群负担。本判决为终审判决。审判员  龚达二〇二一年二月五日法官助理徐琨玉书记员杨文艳