贵州省普安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2323民初1827号 原告：王俊，男，1992年7月18日出生，汉族，住贵州省普安县。 原告：韩兴丽，女，1959年11月28日出生，汉族，住贵州省普安县。 原告王俊、韩兴丽之共同委托诉讼代理人：黄礼政，贵州政睿律师事务所律师。 被告：贵州弘信恒泰房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州普安县盘水镇西街，统一社会信用代码91522323675430578F。 法定代表人：李春林，贵州弘信恒泰房地产开发有限公司负责人。 委托诉讼代理人：吕峰，贵州心达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋涛，贵州心达律师事务所律师。 被告：普安县县城开发管理委员会，住所地贵州省普安县二中对面。 负责人：肖静，普安县县城开发管理委员会主任。 委托诉讼代理人：曹贞，贵州黔成起智（兴义）律师事务所律师。 原告王俊、韩兴丽与被告贵州弘信恒泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案。在本案审理过程中，被告贵州弘信恒泰房地产开发有限公司申请追加普安县县城开发管理委员会作为共同被告参加诉讼，本院审查后追加普安县县城开发管理委员会为本案被告参加诉讼，并于2021年2月3日依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告王俊、韩兴丽及其共同委托诉讼代理人黄礼政，被告贵州弘信恒泰房地产开发有限公司之委托诉讼代理人宋涛、普安县县城开发管理委员会之委托诉讼代理人曹贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王俊、韩兴丽向本院提出诉讼请求：1.依法判令贵州弘信恒泰房地产开发有限公司承担逾期交房违约金344363.25元（庭审中放弃返还多收取的购房款6166元的诉讼请求）；2.诉讼费用由贵州弘信恒泰房地产开发有限公司承担。事实和理由：2017年8月21日，王俊、韩兴丽与贵州弘信恒泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，王俊、韩兴丽向贵州弘信恒泰房地产开发有限公司购买XXXX第X幢X层XX号X－X－XX号商铺，建筑面积37.38平方米，套内面积36.00平方米，约定交房时间为2017年12月30日前，逾期交房责任：…⑵逾期超过叁拾日（该日期应当与本条第1⑴项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起柒日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之伍的违约金，并于该商品房实际交付之日起柒日内向买受人支付违约金。原告用拆迁安置补偿款抵付552058元购房款后，于2016年12月2日补交购房款482058元，合计向被告支付购房款1034116元；2017年8月21日与被告签订《商品房买卖合同》确定价款为1027950元；双方约定交房时间为2017年12月30日前，但被告于2019年10月30日才交付商业门面，逾期交房一年零十个月即670天，按约定价款1027950元和日万分之伍计算，被告应向原告支付逾期交房违约金344363.25元。为此，王俊、韩兴丽根据法律规定，特向人民法院提起诉讼，望支持其诉求。 贵州弘信恒泰房地产开发有限公司辩称：被告公司不存在逾期交房的情形，在《商品房买卖合同》（合同编号：J20170066）与《征收补偿安置协议》约定不一致的，均以《征收补偿安置协议》为准；根据安置协议原告应支付安置款552058元，其仅支付482058元，尚欠70000元，根据《商品房买卖合同》第十四条第三款第一项约定：如未付清房款则交付使用日期顺延。 因本案涉及案涉房屋系征地拆迁房屋，征收补偿安置协议系普安县县城开发管理委员会与原告签订，其中款项计算、征收安置情况普安县县城开发管理委员会最清楚。故申请追加普安县县城开发管理委员会为本案共同被告。 普安县县城开发管理委员会辩称：我单位不是本案适格被告，王俊、韩兴丽与贵州弘信恒泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》事宜我单位不清楚，也未参与，根据合同相对性原则，我单位不承担任何责任。 王俊、韩兴丽向本院提交下列证据：1.王俊、韩兴丽的居民身份证复印件各一张，拟证明二原告的身份信息及诉讼主体适格。经质证，宋涛、曹贞无异议。2.《商品房买卖合同》（合同编号：Ｊ20170066）及附件一份（均为复印件），拟证明2017年8月21日王俊、韩兴丽与贵州弘信恒泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，王俊、韩兴丽向贵州弘信恒泰房地产开发有限公司购买位于普安县，约定房价款为1027950元，交房时间为2017年12月30日之前，逾期交房超过30日需继续履行合同的，贵州弘信恒泰房地产开发有限公司按日万分之伍计算向王俊、韩兴丽支付违约金等事实。经质证，宋涛对合同三性无异议，对证明目的不予认可；因该合同补充协议中明确约定与征收补偿安置协议不一致的，以安置协议约定条款为准；该安置协议中对交房的时间已明确约定，安置房移交时间以通知上载明的为准；同时该份合同在第十四条第三款第一项明确约定，如买受人未付清房款则交付使用日期顺延。曹贞认为该合同证明与原告签订《商品房买卖合同》不是我单位，我单位不享有权利、不承担义务。3.《普安县经贸片区房屋征收补偿安置协议》复印件一份、收据复印件一张，拟证明用安置补偿款折抵后还应补购房款552058元，王俊、韩兴丽于2016年12月2日补交被告公司认可的482058元的事实；同时证明原告交款给贵州弘信恒泰房地产开发有限公司，贵州弘信恒泰房地产开发有限公司同意优惠70000元给原告的事实。经质证，宋涛对证据三性无异议，对证明目的不予认可，认为在该协议中第七条明确约定款项在互相冲抵后，原告补普安县县城开发管理委员会552058元，后原告仅支付贵州弘信恒泰房地产开发有限公司482058元，尚欠70000元，贵州弘信恒泰房地产开发有限公司并未给予原告优惠70000元，所有优惠政策均在安置协议中已明确；同时原告两次庭审所要证明的事实相互矛盾，根据禁止反言原则不利后果应由原告承担。曹贞对征收补偿安置协议的三性认可，对收据表示不清楚。4.证据如下：①《贵州弘信恒泰房地产开发有限公司入住手续书》复印件一张，拟证明房开账务部写明购房款及其他事项，记载的是已付清；②收据复印件一张，拟证明配套费已交清；③中国工商银行现金存款凭条复印件一张，拟证明被告公司交房给原告后，原告于2019年10月30日向中国工商银行交纳房屋维修金3580元；④收款收据复印件一张，拟证明原告交纳物管费的情况。以上证据总的证明贵州弘信恒泰房地产开发有限公司交房时间是2019年10月30日及被告认可的购房款及其他费用金额交清的事实。经质证，宋涛认为无法核实证据①的原件，对三性均不认可，该份手续书并无公司财务盖章，所以证明目的不予认可；认为证据②③④与本案无关联性。曹贞表示不清楚。 贵州弘信恒泰房地产开发有限公司向本院提交下列证据：1.《商品房买卖合同》（合同编号：J20170066）及附件和《商品房买卖合同》（合同编号：J20170067）各一份（均为复印件），拟证明：①双方约定的交房时间应以补偿安置协议为准；②如原告未付清房款则交付使用日期顺延；③该组证据与补偿安置协议共同证明原告享受优惠政策已全部兑现和落实，但原告并未全部履行支付义务，尚欠70000元。经质证，黄礼政对合同三性无异议，对证明目的有异议；认为补偿安置协议是对过渡期限终止时间的约定，并不是约定商品房的交付时间由普安县县城开发管理委员会通知，是为了避免过渡期延长、过渡费增加。曹贞认为普安县县城开发管理委员会未参与王俊、韩兴丽与贵州弘信恒泰房地产开发有限公司之间商品房买卖事宜。2.《普安县经贸片区房屋征收补偿安置协议》复印件一份，拟证明：①原告应支付普安县县城开发管理委员会552058元，该款项原告仅在2016年12月2日支付482058元，尚欠70000元；②涉案房屋交付时间以管委会通知上载明的时间为准。经质证，黄礼政对协议三性无异议，对证明目的有异议；双方签订《商品房买卖合同》之后，约定款项应补交给城管委552058元，主体是原告和普安县县城开发管理委员会；交房时间只能以《商品房买卖合同》约定的时间为准，管委会不是开发商，也不会通知原告什么时间接收房屋。曹贞表示无异议。 普安县县城开发管理委员会未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行质证。对当事人无异议及认可证据三性的证据，予以确认并在卷佐证，至于能否达到当事人的证明目的，应结合全案基本事实综合判定。对下列证据，本院认证如下： 王俊、韩兴丽提交的《贵州弘信恒泰房地产开发有限公司入住手续书》虽为复印件，但在庭审中宋涛认可争议商铺门面交付原告时间为2019年10月30日，与入住手续书记载时间一致，结合全案情况对其真实性予以认定；因收据、中国工商银行现金存款凭条、收款收据与本案无关联性，不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年11月9日普安县县城开发管理委员会为甲方与王俊为乙方签订《普安县经贸片区房屋征收补偿安置协议》，双方就普安县县城开发管理委员会征收王俊位于普安县XX市场住宅的安置补偿相关事宜达成协议，协议中约定：“…第七条被征收房屋款项结算及支付方式第二条至第六条款项双方在互相冲抵后，乙补甲安置款552058元大写伍拾伍万贰仟零伍拾捌元整甲方补乙方，双方在签定《被征收房屋移交确认书》后七个工作日一次性付清此款；…第八条搬迁及产权调换房屋交付期限…3、甲方以书面、电话、电视公告等形式通知乙方办理安置房移交手续，过渡期结束。…”2016年12月2日王俊向贵州弘信恒泰房地产开发有限公司交纳X－X－XX号商铺购房款482058元；2017年8月21日贵州弘信恒泰房地产开发有限公司为出卖人与王俊、韩兴丽作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：Ｊ20170066），王俊、韩兴丽购买贵州弘信恒泰房地产开发有限公司开发销售的位于普安县，合同中约定：“…第三条基本情况该商品房的规划用途为商业营业用房…（产权登记）建筑面积37.38平方米…第七条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款（货币单位为人民币）：1.按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米27500元，总价款（小写）1027950元，大写壹佰零贰万柒仟玖佰伍拾元整。…第八条付款方式及期限买受人采取下列第1种方式付款。一次性付款。买受人应当在2017年8月21日前支付全部房价款。…第十一条交付时间和条件（一）出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。…第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：按照逾期时间，分别处理（⑴和⑵不作累加）：…⑵逾期超过叁拾日（该日期应当与本条第1⑴项中的日期相同）…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之伍（该比率应当不小于本条第1⑴项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起柒日内向买受人支付违约金。”2019年10月30日贵州弘信恒泰房地产开发有限公司向王俊出具《贵州弘信恒泰房地产开发有限公司入住手续书》，将此商业营业用房交付王俊，该手续书中载明：“房开财务部确认意见（购房款、配套费及其他需要说明的事项）：已付清。财务负责人签字（章）：陈金森”双方因商铺门面交付时间发生争议，王俊、韩兴丽遂以贵州弘信恒泰房地产开发有限公司为被告诉至本院，要求判令贵州弘信恒泰房地产开发有限公司支付其逾期交房违约金共计344363.25元；本案在审理中，贵州弘信恒泰房地产开发有限公司申请追加普安县县城开发管理委员会作为共同被告参加诉讼；庭审中，王俊、韩兴丽称在支付本案商铺购房款时贵州弘信恒泰房地产开发有限公司优惠70000元。 综合双方当事人的诉辩意见，将本案争议焦点归纳为：一、双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：J20170066）及附件的效力？贵州弘信恒泰房地产开发有限公司是否存在违约？二、贵州弘信恒泰房地产开发有限公司的抗辩理由是否成立？普安县县城开发管理委员会在本案中是否承担责任？三、本案违约金如何计付？计付时间如何认定？ 本院认为，关于争议焦点一：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定：“…民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。…”本案系民法典施行前发生商品房买卖交易纠纷的民事案件，应适用2021年1月1日之前的相关法律规定。 根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定：“依法成立的合同，自成立时生效。…”、第六十条第一款之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”在本案中王俊、韩兴丽与贵州弘信恒泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：J20170066）及附件，贵州弘信恒泰房地产开发有限公司将其建设开发的商业营业用房出售给王俊、韩兴丽，王俊、韩兴丽对此已支付相应购房款，合同及附件合法有效，予以认定；双方对相关款项进行充抵后，王俊已按合同约定方式于2016年12月2日向贵州弘信恒泰房地产开发有限公司交纳X－X－XX号商铺购房款482058元，但贵州弘信恒泰房地产开发有限公司未按《商品房买卖合同》（合同编号：J20170066）约定于2017年12月30日前向王俊、韩兴丽交付商业营业用房，实际于2019年10月30日交房，客观存在逾期交房的情形，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。…”其应承担向王俊、韩兴丽支付逾期交房违约金的合同义务；至于王俊、韩兴丽放弃贵州弘信恒泰房地产开发有限公司返还多收取的购房款6166元的诉讼请求，是二人对自己民事权利的合法处分，本院不持异议。 关于争议焦点二：贵州弘信恒泰房地产开发有限公司辩称《商品房买卖合同》（合同编号：J20170066）与《征收补偿安置协议》不一致的，以《征收补偿安置协议》为准的理由不能成立。经查：《普安县经贸片区房屋征收补偿安置协议》与《商品房买卖合同》（合同编号：J20170066）及附件签订主体身份与合同性质均不一致，《普安县经贸片区房屋征收补偿安置协议》签订主体甲方为普安县县城开发管理委员会，系房屋土地的征收拆迁单位，为普安县人民政府的下属部门；而《商品房买卖合同》（合同编号：J20170066）及附件签订主体出卖人为贵州弘信恒泰房地产开发有限公司，系商品房开发销售公司；贵州弘信恒泰房地产开发有限公司与普安县县城开发管理委员会之间无隶属或其他合作等关系；《普安县经贸片区房屋征收补偿安置协议》性质为征收单位与被征收人之间签订的征收补偿安置协议，《商品房买卖合同》性质为出卖人与买受人之间签订的商品房买卖合同，贵州弘信恒泰房地产开发有限公司以协议主体身份及合同性质不同的《征收补偿安置协议》来解释《商品房买卖合同》不予支持；本案定性为商品房销售合同纠纷，应以商品房买卖合同法律关系作为案件裁判依据。 关于贵州弘信恒泰房地产开发有限公司提出原告尚欠购房款70000元，根据合同约定如未付清房款则交付使用日期顺延的理由。因贵州弘信恒泰房地产开发有限公司于2019年10月30日向王俊出具《贵州弘信恒泰房地产开发有限公司入住手续书》，将此商业营业用房交付王俊、韩兴丽，该手续书中载明：“房开财务部确认意见（购房款、配套费及其他需要说明的事项）：已付清。财务负责人签字（章）：陈金森”贵州弘信恒泰房地产开发有限公司对实际交房时间（2019年10月30日）并无异议，贵州弘信恒泰房地产开发有限公司在此时原告未付清房款而不作任何处理的前提下，就将商业营业用房以确认书形式交付原告与商品房交易习惯不符；且在2017年8月21日前（合同约定交款时间）至今贵州弘信恒泰房地产开发有限公司对原告未付购房款而不主张权利，只在本案审理中作为答辩理由提出有悖常理。故贵州弘信恒泰房地产开发有限公司提出的此抗辩理由不予采纳。 普安县县城开发管理委员会不是本案发生商品房买卖交易的任何一方，亦不是《商品房买卖合同》（合同编号：J20170066）中合同相对方，征地拆迁与本案商品房买卖之间不存在必然关联，故普安县县城开发管理委员会在本案中不承担责任。 关于争议焦点三：本案双方在合同中已约定违约金，贵州弘信恒泰房地产开发有限公司只能以双方约定的方式承担违约责任。本案《商品房买卖合同》（合同编号：J20170066）约定交房时间为2017年12月30日，实际交房时间为2019年10月30日，故违约金计付时间自2017年12月31日起（约定交房期限届满之次日）计付至2019年10月30日止（实际交房之日）共669天。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；…”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案违约金计付应在尊重双方合同约定兼顾原告实际损失的前提下公平处理，因王俊、韩兴丽未有证据证明其实际损失为多少，依据双方约定按全部已付款的日万分之伍计付违约金较高及原告计付天数有误，本院酌情调整支持的违约金为192260.57元［957950元（合同中载明购房款总额1027950元－实际未付款70000元）×0.0003（日万分之三）×669天（自2017年12月31日起至2019年10月30日止共669天）计］。 综上，对王俊、韩兴丽的诉讼请求部分支持；对贵州弘信恒泰房地产开发有限公司的抗辩理由不予采纳；对普安县县城开发管理委员会提出的辩解予以认定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州弘信恒泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告王俊、韩兴丽逾期交房违约金192260.57元； 二、被告普安县县城开发管理委员会在本案中不承担责任； 三、驳回原告王俊、韩兴丽的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6557元，由原告王俊、韩兴丽负担2412元，被告贵州弘信恒泰房地产开发有限公司负担4145元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 若义务人未按期履行判决确定给付义务的，权利人可在判决确定履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。 审 判 长  王永涛 审 判 员  谢莉平 人民陪审员  张黎萍 二〇二一年二月四日 书 记 员  刘 兰