湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6750号上诉人（原审被告、反诉原告）：张国辉，男，1969年9月18日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：张瑞元，男，1957年1月9日出生，汉族，住长沙市天心区，系张国辉的叔叔。委托诉讼代理人：丁赣南，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢芳，女，1986年10月24日出生，汉族，住长沙市天心区。上诉人张国辉因与被上诉人谢芳房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初374号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张国辉上诉请求：1.依法撤销（2020）湘0104民初374号民事判决，改判上诉人不需要向被上诉人交付车位；2.判令解除上诉人与被上诉人之间的《房屋买卖合同》；3.判令被上诉人承担因其违约而造成上诉人的实际损失18万元；4.本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院将“甲方净得壹佰捌拾柒万元（包含一个车位）”理解为187万元购房款包括了张国辉名下一个车位使用权的转让款，属于明显的事实认定错误。双方签订的《房屋买卖合同》第一条“房屋状况”对转让标的物进行了非常清晰地描述，并不包括车位。同时，第二条“成交价格、付款方式和期限”中明确约定“甲乙双方经协商一致，同意上述房屋的转让总价为人民币（大写）：壹佰捌拾柒万元（其中含房屋内装修设施及家电等）”。因此，结合这两个条款来看，《房屋买卖合同》对转让标的物、价款，都做出了非常清晰、明确的界定，转让标的物就是曙光泊岸锦园8栋1002房一套，价格为187万元（含房屋内的装修及家电），并不包括车位。《房屋买卖合同》第二条第（四）款约定的内容是因为上诉人与被上诉人在就转让案涉房屋的协商过程中提到将车位一并转让，但上诉人要求提高价款且必须一次性付清全款，而被上诉人因资金不足达不到上诉人的付款要求，所以最终正式签订协议时，转让标的物是不包括车位的。合同中之所以写“甲方净得壹百捌拾柒万房款（包含一个车位）”，恰恰是为了明确只转让房屋而不转让车位，以避免和之前双方口头讨论内容产生混淆。《房屋买卖合同》第一条、第二条第（一）款对转让标的物作出清晰、明确的规定，而第二条第（四）款是约定张国辉权利的条款，如果将“甲方净得壹佰捌拾柒万房款（包含一个车位）”理解为187万元购房款中包含一个车位的转让款，则是在“权利条款”中增加了义务的表述，不但不符合“权利条款”的文字表述习惯，更与合同第一条、第二条第（一）款直接冲突，是明显不符合逻辑的。相反，上诉人在约定自己权利的条款中强调自己净得187万元及一个车位，是为了与之前的协商内容进行区别，强调不转让车位，是符合逻辑的。被上诉人在一审庭审中承认该《房屋买卖合同》是在新环境门店签署，合同文本由新环境工作人员起草，上诉人没有与新环境签订中介服务合同，被上诉人与新环境签订了中介服务合同，并支付了中介费用。因此，《房屋买卖合同》可以视为是被上诉人一方起草和提供的，根据《合同法》的立法精神和相关规定，合同理解出现争议时，应当作出对合同起草一方不利的解释与判断。二、被上诉人逾期支付70万元购房款尾款，一审法院认定其违约，因此上诉人有权主张解除《房屋买卖合同》。根据双方在2017年4月底变更后的《房屋买卖合同》第五条的约定，上诉人请求二审法院依法解除该《房屋买卖合同》，由上诉人将187万元购房款扣除5万元购房定金后返还182万给被上诉人，被上诉人将房屋返还过户给上诉人。三、因被上诉人违反合同约定，逾期支付70万元尾款，导致上诉人另行拆借100万元，并额外支付利息18万元。被上诉人的违约行为已经造成了上诉人的实际损失，应当予以赔偿。谢芳辩称，一审判决正确，合同是双方共同协商签订的。双方前后两次签订合同，2017年4月29日的合同是张国辉草拟的。张国辉在58同城发布卖房消息时载明涉案房产带车位，合同条款中明确写明了包含车位。张国辉在一审中并未主张解除合同，所以请求二审解除合同的主张不能成立。张国辉主张18万元的利息与本案没有关联，与被上诉人无关。谢芳向一审法院起诉请求：1、判令张国辉按房屋买卖合同将位于岳麓区××路××号××由张国辉享有使用权的地下车位一个交付给谢芳；2、判令张国辉赔偿谢芳延期交付车位所造成的租金损失暂定7800元；3、判令张国辉赔偿谢芳延期交付房屋所造成的租金损失暂定2250元；4、判令张国辉承担本案的一切诉讼费用。张国辉向一审法院反诉请求：1、请求判令谢芳以其延期支付的700,000元购房款为基数，按照30%的标准支付违约金210,000元；2、本案的诉讼费及相关费用由谢芳承担。一审法院认定事实：2017年4月23日，张国辉（出卖人、甲方）与谢芳（买受人、乙方）签订一份《房屋买卖协议》，约定乙方购买××路××号××栋××号房屋。合同第二条约定甲乙双方经协商一致，同意上述房屋的转让总价款为人民币（大写壹佰捌拾柒万）（其中含房屋内装修设施及家电等）。乙方在签订本合同时支付给甲方购房定金人民币（大写）伍万元整，购房定金在乙方最后一次付清房款时冲抵购房款。甲乙双方约定的付款期限为从2017年4月24日到2017年7月24日前收到全款，房地局进窗签字前乙方把首付款112万打到甲方指定账户上。该条第四款约定甲方净得壹佰捌拾柒万房款（包含一个车位），其余所有税费由乙方承担。合同第三条约定：乙方支付购房定金后，可从甲方领取钥匙，进行装修。甲方将该房屋已发生的水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理等各项费用付讫。合同第五条约定于2017年4月23日交定金伍万元整定金给房东，限定在3个月内不能买卖。乙方违约定金不退，甲方违约双倍赔偿。（潇湘中路298号曙光泊岸锦园一期二期）所有国土证都没有下来。如期限内乙方未办理好所有手续，乙方一次性将剩余房款（壹佰捌拾贰万）打给甲方指定账户上。如果甲方××路××号××栋××房产有任何抵押，冻结与乙方无关。2017年4月底，张国辉（甲方）与谢芳（乙方）又签订了一份《房屋买卖协议》，双方对2017年4月23日的《房屋买卖协议》第三条及第五条进行了变更。合同第三条变更为：甲乙双方约定乙方支付完全部房款后，可从甲方领取钥匙，进行装修。甲方将该房屋已发生的水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理等各项费用付讫。合同第五条变更为于2017年4月23日交定金伍万元整定金给房东，限定在3个月内不能买卖。乙方违约定金不退，甲方违约双倍赔偿。潇湘中路298号曙光泊岸锦园一期二期国土证都没有下来。如期限内乙方未办理好所有手续，乙方一次性将剩余房款（壹佰捌拾贰万）打给甲方指定账户上。否则视为乙方违约，购房定金不退且甲方有权将房屋再次出售给他人，如果甲方××路××号××栋××房产有任何抵押，冻结与乙方无关。但该协议的落款的时间为2017年4月23日。2017年5月16日，张国辉（甲方）与谢芳（乙方）在长沙市不动产登记中心签订了一份《不动产买卖合同》，合同约定、甲方自愿将坐落于××路××号××栋××的不动产出售给乙方（不动产权证书号为714322998），面积为156.1平方米，用途为：住宅，乙方已对该房做了充分了解，愿意购买。双方议定上述不动产成交总价为（大写）壹佰肆拾万元（小写￥1400000元）。长沙市国土资源局于2017年5月31日向谢芳发放了编号为长沙市不动产权第0019329的《不动产权证书》，权利人为谢芳，共有情况为单独所有，房屋坐落为××路××号××栋××，谢芳于2017年4月23日向张国辉转账支付50000定金，于2017年5月16日向张国辉转账支付1120000元购房款，于2017年9月15日向张国辉转账支付购房款尾款700000元。因谢芳迟延支付700000元购房款，张国辉不愿向谢芳交付房屋，谢芳于2017年10月1日实际占有案涉房屋，但合同约定的车位张国辉至今未交付给谢芳，双方因此酿成纠纷。另查明：张国辉于2011年9月8日向长沙天亚房地产开发有限公司及湖南天马房地产开发有限公司签订了四份《曙光泊岸锦园车位使用权转让合同》，分别以119,800元的价格购买位编号为曙光泊岸锦园二期南片—2层133、134、135、157号车位四个。合同约定所购上述车位按有关规定不能办理产权证，但享受与所在项目房产土地同期使用权，上述车位的交付日期为2011年9月30日。张国辉于同日支付了479,200元。一审法院认为，谢芳与张国辉所签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，无法定无效情形，合同依法成立并生效，谢芳、张国辉均应严格按照合同的约定履行各自义务。谢芳与张国辉在2017年4月底签订的《房屋买卖协议》对2017年4月23日双方签订的《房屋买卖协议》的内容做了部分变更，但该两份协议的第二条第四款均载明：“甲方净得壹佰捌拾柒万房款（包含一个车位）”，该条款应当理解为1870000元购房款包括了张国辉名下一个车位使用权的转让款，张国辉在谢芳支付完全部购房款后，仍未向谢芳交付车位，构成违约，故对谢芳请求判令张国辉按房屋买卖合同将位于岳麓区××路××号××由张国辉享有使用权的地下车位一个交付给谢芳的诉讼请求，一审法院予以支持。因谢芳亦有迟延付款的违约行为，故对谢芳请求判令张国辉赔偿谢芳延期交付车位所造成的租金损失7800元及延期交付房屋所造成的租金损失2250元的诉讼请求，一审法院不予支持。因合同并无违约金的约定，张国辉请求判令以谢芳延期支付的700000元购房款为基数按照30%的标准支付违约金210000元的反诉请求，无合同依据，一审法院亦不予支持，张国辉第二项反诉请求中的请求判令由谢芳承担的相关费用，无具体名目和数额，亦无事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、限张国辉在本判决生效之日起十日内将其名下编号为曙光泊岸锦园二期南片—2层133号车位交付给谢芳；二、驳回谢芳的其他诉讼请求；三、驳回张国辉的反诉请求。本诉案件受理费26元，反诉案件受理费2,225元，共计2,251元，由张国辉负担。二审中，张国辉围绕上诉请求向本院提交如下证据：借款协议,拟证明由于谢芳未按时支付房款，导致张国辉拆借资金产生了18万元利息。谢芳质证意见认为，该份证据与本案没有直接关联，对其关联性有异议。本院经审查认为，张国辉提供的该份证据无其他证据佐证其证明目的，本院不予采信。二审中，谢芳围绕诉讼主张向本院提交如下证据：录音光盘,拟证明187万元包括了车位的价格。张国辉质证意见认为，对该份证据的“三性”均有异议，通话录音只是中介公司的口头陈述，并非权威价格鉴定意见，最后该中介公司的工作人员也表示了价格不具有可参照性。本院经审查认为，谢芳提供的该份证据无其他证据佐证其证明目的，本院不予采信。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：1.涉案《房屋买卖协议》是否应当解除；2.涉案《房屋买卖协议》的标的物是否包含一个车位；3.谢芳是否承担赔偿张国辉实际损失18万元的责任。一、关于涉案《房屋买卖协议》是否应当解除。本院认为，张国辉在本案二审中向本院提出该项新的诉讼请求，在二审诉讼过程中调解不成，对张国辉该项上诉请求，本院不予处理。二、关于涉案《房屋买卖协议》的标的物是否包含一个车位的问题。本院认为，当事人双方对涉案《房屋买卖协议》第二条第（四）项中括号内的内容“包含一个车位”的理解存在争议，事后又无法达成一致协议，则应当结合涉案《房屋买卖协议》等证据材料以及交易习惯综合认定。案涉《房屋买卖协议》中甲方为出卖人张国辉，乙方为买受人谢芳，第二条第（四）项“甲方净得壹佰捌拾柒万房款”后“（包含一个车位）”，应当理解为限定1,870,000元包含一个车位的价款，故一审法院认定涉案《房屋买卖协议》第二条中“甲方净得壹佰捌拾柒万房款（包含一个车位）”应当理解为1,870,000元购房款包括了张国辉名下一个车位使用权的转让款，并无不当。三、关于谢芳是否承担赔偿张国辉实际损失18万元的责任的问题。本院认为，首先，双方签订的案涉《房屋买卖协议》第二条（三）项中约定“期限从2017年4月24日到2017年7月24日前收到全款”，谢芳于2017年9月15日向张国辉转账支付购房款尾款700,000元，支付房款迟延，构成违约。其次，双方签订的案涉《房屋买卖协议》在第五条中约定了各方违约责任，即“如期限内乙方未办理好所有手续，乙方一次性将剩余房款（壹佰捌拾贰万）打给甲方指定账户上。否则视为乙方违约，购房定金不退且甲方有权将房屋再次出售给他人”,该约定系对谢芳违约应承担违约金的约定。因此，谢芳应当依约向张国辉支付违约金50,000元，张国辉主张180,000元实际损失，无证据证明与谢芳的行为有关且与双方合同约定不符，不能成立。综上所述，张国辉的上诉请求部分成立，应予支持；部分不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初374号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初374号民事判决第二项、第三项；三、谢芳在本判决生效之日起十日内向张国辉支付迟延付款违约金50,000元；四、驳回谢芳的其他诉讼请求;五、驳回张国辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费26元，由张国辉负担；一审反诉案件受理费2,225元，由张国辉负担1,695元，由谢芳负担530元；二审案件受理费2,225元，由张国辉负担1,695元，由谢芳负担530元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  赵佳玮审判员  易伟玲二〇二一年二月七日法官助理李佳洪书记员彭玉婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……