山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁03民终573号 上诉人（原审被告）：桓台鸿基地暖有限公司，住所地山东省桓台综合市场。 法定代表人：伊建光，经理。 委托诉讼代理人：宗学利，山东齐桓律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：桓台县果里镇伊家村村民委员会，住所地山东省桓台县果里镇伊家村。 法定代表人：孙廷科，村委会主任。 委托诉讼代理人：耿庆智，北京市京师（淄博）律师事务所律师。 原审被告：伊建光，男，1972年5月2日生，汉族，住山东省桓台县。 上诉人桓台鸿基地暖有限公司（以下简称鸿基地暖公司）因与被上诉人桓台县果里镇伊家村村民委员会（以下简称伊家村委）及原审被告伊建光合同纠纷一案，不服山东省桓台县人民法院（2020）鲁0321民初2738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鸿基地暖公司上诉请求：1.撤销一审判决,改判上诉人不承担使用费977233.44元；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。一审认定上诉人与被上诉人达成以房抵顶工程款的口头协议无事实与法律依据，也违反交易常理,在售价和交款方式、交款期限没有任何确定,以及无相关证人情况下,认定口头以房抵债协议显然不能成立。事实是被上诉人欠上诉人工程款在先,被上诉人法定代表人将伊家商务大厦第三层交于上诉人,双方没有就交付后财产是租赁还是买卖达成任何协议,一审认定事实错误,没有证据支持。2.一审适用法律错误。一审认为群力置业作为伊家大厦第三层楼的全部权利人,将房屋使用费的权利转让予伊家村委,并由伊家村委向上诉人主张权利符合法律规定，明显适用法律错误。债权转让的前提是债权成立,本案事实是被上诉人欠上诉人工程款在先,将伊家商务大厦第三层交于上诉人,双方并未就交付达成任何协议,作为使用费的债权是不存在使用法律关系的,因此涉案使用费没有计算的依据,也就不存在转让的基础,因此一审的认定伊家村委向上诉人主张权利符合法律规定，明显是适用法律错误。 被上诉人伊家村委未提交书面答辩意见。 原审被告伊建光未提交书面陈述意见。 伊家村委向一审法院起诉请求：1.判令被告支付房屋使用费977233.44元(自2017年8月1日至2020年5月31日，计34个月)；2.判令被告支付所欠物业管理费115511.50元、水费792元；3.判令被告支付上述房屋使用费及物业费利息损失157131.53元；4.判令被告承担代理费30000元及诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年4月20日，伊家村委与鸿基地暖公司签订《地暖施工合同》一份，约定由鸿基地暖公司对伊家村委旧村改造工程的49#、50#、53#、54#住宅楼的地暖工程进行施工，施工完毕后经对账结算，伊家村委欠鸿基地暖公司工程款960382.38元。后双方口头约定由伊家村委将其所有的伊家商务大厦第三层楼整层楼房用于折抵上述工程款，超出工程款部分的房屋价款由鸿基地暖公司再另行支付伊家村委。上述协议达成后伊家村委将伊家商务大厦第三层楼全部房间的钥匙于2017年8月1日交付鸿基地暖公司，由鸿基地暖公司占有使用。2020年4月28日，鸿基地暖公司违反约定，就伊家村委欠其的工程款向法院提起诉讼，该案经法院判决由伊家村委向鸿基地暖公司支付工程款。为此，伊家村委诉求鸿基地暖公司支付房屋使用费用及物业费等费用。另查明，伊家商务大厦第三层共12个房间，登记的权利人为群力置业，总面积为1197.59平方米（301室面积为74.27平方米、302室面积为100.13平方米、303室面积为120.55平方米、304室面积为140.06平方米、305室面积为100.74平方米、306室面积为123.37平方米、307室面积为74.77平方米、308室面积为77.02平方米、309室面积为72.73平方米、310室面积为140.06平方米、311室面积为73.76平方米、312室面积为100.13平方米）。鸿基地暖公司于2017年8月1日入住伊家商务大厦第三层后将部分房间用于出租，部分房间自用，部分房间闲置。其中，2018年6月22日，鸿基地暖公司的法定代表人伊建光将伊家商务大厦三楼的308室、310室（建筑面积共120平方米）出租给案外人淄博天煜置业有限公司，租期一年，年租金为37620元，每平方米每月的价格为26.13元（37620元÷120平方米÷12个月）；2019年5月1日，鸿基地暖公司的法定代表人伊建光将伊家商务大厦三楼的305室出租给案外人马俊杰使用，租期一年，年租金为32000元，每平方米每月价格为26.47元（32000元÷100.74平方米÷12个月）。参照上述房屋租赁价格，群力置业主张按每月每平方24元计算房屋使用费，总计为977233.44元（1197.59平方米×24元/平方米/月×34个月）。2020年5月31日，群力置业将上述债权转让给伊家村委，且已将债权转让事宜通知了鸿基地暖公司和伊建光。还查明，群力置业系伊家村委于2014年4月25日注册成立，法定代表人为伊家村委的主任孙廷科。伊家村委开发的伊家商务大厦第三层楼所涉房间全部登记在群力置业名下。再查明，鸿基地暖公司自入住伊家商务大厦三楼期间，共拖欠桓台县亿家物业管理服务有限公司物业管理费115511.50元、水费792元。上述债权桓台县亿家物业管理服务有限公司于2020年5月31日转让给伊家村委，并且桓台县亿家物业管理服务有限公司已将债权转让事宜通知了鸿基地暖公司和伊建光。 一审法院认为，伊家村委和鸿基地暖公司口头达成以房抵顶工程款的协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效。协议达成后，伊家村委将伊家商务大厦第三层楼全部房间的钥匙交于鸿基地暖公司，鸿基地暖公司于2017年8月1日开始入住，并在入住后将部分房间用于出租、部分自用、部分闲置。2020年4月，鸿基地暖公司违反双方约定，起诉伊家村委要求支付其工程款，该案经法院判决后已经生效。现群力置业作为伊家商务大厦第三层楼全部房间的权利人，将其主张房屋使用费的权利转让给伊家村委，并由伊家村委向鸿基地暖公司主张权利，符合法律规定。鸿基地暖公司辩称其公司仅占用了伊家商务大厦第三层的部分房间，即便支付使用费，也仅限于其公司占用部分的房间使用费用。庭审中，鸿基地暖公司认可伊家村委向其交付了伊家商务大厦第三层楼全部房间的钥匙，至此，伊家商务大厦第三层楼全部房间由鸿基地暖公司管理和控制，如何分配如何使用均由鸿基地暖公司决定。因此，伊家村委要求鸿基地暖公司支付伊家商务大厦第三层楼全部房间的使用费，符合法律规定。经庭审查实，伊家商务大厦第三层楼共12个房间，总面积为1197.59平方米，参照鸿基地暖公司的法定代表人伊建光与淄博天煜置业有限公司及马俊杰签订的房屋租赁合同中对租赁费的约定（每月每平方米租赁费分别为26.13元、26.47元），伊家村委主张按每月每平方米24元计算涉案房屋自2017年8月1日至2020年5月31日期间（34个月）的使用费，并无不当，予以支持。经核算，该费用为977233.44元（1197.59平方米×24元/平方米×34个月）。伊家村委诉求的物业费及水费116303.50元，鸿基地暖公司没有异议，予以支持。伊家村委诉求的房屋使用费、物业费及水费的利息损失，无事实及法律依据，不予支持。伊家村委诉求的律师费，无证据证实，亦不予支持。伊建光系鸿基地暖公司的法定代表人，其在签订和履行合同中的行为均系职务行为，故伊家村委诉求伊建光在本案中承担连带责任，无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条一款、第六十条、第一百零九条规定，判决：一、被告桓台鸿基地暖有限公司支付原告桓台县果里镇伊家村村民委员会房屋使用费977233.44元，于本判决生效后十日内付清；二、被告桓台鸿基地暖有限公司支付原告桓台县果里镇伊家村村民委员会物业费及水费116303.50元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告桓台县果里镇伊家村村民委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16326元，由原告桓台县果里镇伊家村村民委员会负担2449元，由被告桓台鸿基地暖有限公司负担13877元；申请费5000元，由被告桓台鸿基地暖有限公司负担。 二审中，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，无论上诉人鸿基地暖公司与被上诉人伊家村委是否口头达成了以房抵顶工程款的协议，被上诉人事实上已将案涉房屋交付给上诉人，上诉人也占有使用并对外租赁案涉房屋，即使双方不存在以房抵账的情形，上诉人占有使用被上诉人的案涉房屋，双方也形成租赁关系，上诉人也应当向被上诉人支付租赁费。一审判决确定的租赁费标准与市场标准相符，一审据此计算租赁费符合法律规定，本院予以确认。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采信。 综上所述，鸿基地暖公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13572元，由上诉人桓台鸿基地暖有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 郭 鹏 审判员 刘 宁 审判员 胡晓梅 二〇二一年二月三日 书记员 刘 健