江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0826民初3725号原告：顾红霞，女，汉族，1976年8月9日出生，居民，住涟水县。原告：胡正钱，男，汉族，1974年6月15日出生，居民，住涟水县。委托诉讼代理人：顾红霞，女，汉族，1976年8月9日出生，居民，住涟水县。被告：江苏黄龙房地产开发有限公司，住所地涟水县淮浦路西侧幸福里小区****。法定代表人：金海，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐晓莉，该公司法律顾问。第三人：武莹莹，女，汉族，1979年12月10日出生，居民，住涟水县。委托诉讼代理人：杨光，江苏文通律师事务所律师。第三人：涟水县建筑工程质量监督站，，住所地涟水县建设局院内法定代表人：龚成建。原告顾红霞、胡正钱与被告江苏黄龙房地产开发有限公司（以下简称黄龙房地产公司）、第三人武莹莹、第三人涟水县建筑工程质量监督站房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告顾红霞、原告胡正钱的委托诉讼代理人顾红霞、被告黄龙房地产公司的委托诉讼代理人徐晓莉、第三人武莹莹的委托诉讼代理人杨光到庭参加了诉讼，第三人涟水县建筑工程质量监督站经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告黄龙房地产公司与两原告就涟水县高沟镇碧波苑小区13号楼1S05号、1S06号、1××7号房屋签订商品房买卖合同；2.请求判令被告黄龙房地产公司提供资料协助两原告办理涟水县高沟镇碧波苑小区13号楼1S05号、1S06号、1××7号房屋产权登记手续。事实与理由：两原告系夫妻关系。第三人系被告黄龙房地产公司的会计。2014年10月，两原告与被告黄龙房地产公司协商，由被告黄龙房地产公司将其开发的涟水县高沟镇碧波苑小区13号楼1S05号、1S06号、1××7号房屋出售给两原告，房屋总价款30万元。为此，原告先后支付了全部购房款30万元。被告黄龙房地产公司于2014年10月在两原告支付了首期购房款时将上述房屋交付给两原告。2018年12月1日，被告黄龙房地产公司开具了已付清全部购房款的收据。之后，原告多次找被告黄龙房地产公司及第三人武莹莹，要求签订购房合同并提供相关资料协助原告办理房产登记手续，但被告黄龙房地产公司均以种种借口一拖再拖。为维护两原告的合法权益，故原告诉至本院，提出上述诉讼请求。被告黄龙房地产公司辩称，原、被告之间存在商品房买卖关系属实，但是争议房屋因抵押在涟水县住房和城乡建设局处，目前尚未解除抵押，故被告黄龙房地产公司无法将争议房屋与原告签订商品房买卖合同，也无法协助原告办理商品房产权过户登记。因为被告黄龙房地产公司无法与原告签订涉案房屋的买卖合同，被告黄龙房地产公司同意解除买卖关系，返还原告购房款。第三人武莹莹述称，原、被告之间存在商品房买卖关系属实。原告支付购房款也是事实。第三人武莹莹系被告黄龙房地产公司的会计，系履行职务行为。第三人武莹莹对房屋抵押情况不清楚，对其它情况也不清楚。第三人涟水县建筑工程质量监督站未作陈述。本院经审理认定如下事实：被告黄龙房地产公司开发建设了涟水县高沟镇碧波苑小区。2014年10月，原告与被告黄龙房地产公司口头约定以30万元的价格购买碧波苑小区13号楼1S05号、1S06号、1××7号三间门面房。原告自2014年10月开始向被告交纳购房款，并于2018年12月1日将全部购房款30万元支付给被告黄龙房地产公司，被告黄龙房地产公司亦向原告出具了收据。同时，被告黄龙房地产公司于2014年10月就将上述三间门面房交付原告使用。还查明，被告黄龙房地产公司于2014年5月5日将上述三间门面房抵押给第三人涟水县建筑工程质量监督站并办理了抵押登记手续。原告在2018年12月1日交付30万元购房款后要求被告黄龙房地产公司签订书面购房合同及办理房屋手续，因被告黄龙房地产公司经营困难，没有能够解除争议房屋上的抵押权，无法签订购房合同及办理房屋手续，故原告诉至本院。上述事实，有当事人的当庭陈述、收据、涟水县住房和城乡建设局出具的证明等证据证实，本院予以确认。本院认为：《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《中国人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。由此可见，《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日实施后，对该问题的规定出现了较大的转变：第一，抵押人转让抵押财产无需经抵押权人同意，转让合同的效力不受抵押权同意与否的影响；第二，既然抵押人转让抵押财产无需抵押权人同意且抵押权的设立并不转移所有权，那么抵押人的处分自然是有权处分；第三，即使未经抵押权人同意，物权也能发生变动，但是抵押权不受影响。本案中，被告黄龙房地产公司于2014年5月将争议房屋抵押给第三人涟水县建筑工程质量监督站并办理了抵押登记，后被告又于2014年10月将争议房屋出售给原告。上述法律事实均发生在《中华人民共和国民法典》实施前，理应适用当时的法律及司法解释。但《中华人民共和国民法典》就该规定的转变在保护了抵押权人权利的同时，也保护了受让人的合法权益。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释有规定,适用当时的法律、司法解释的规定,但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益,更有利于维护社会和经济秩序,更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。本案中，受让人即原告实际支付了全部购房款，同时自2014年交房后已经实际居住在争议房屋中至今，其合法权益更应得到保护，适用民法典的规定亦有利于维护社会和经济秩序。本院认为，虽然本案的法律事实发生在民法典实施前，但仍应适用民法典的相关规定。根据查明的事实，原告与被告黄龙房地产公司于2014年10月口头约定以30万元的价格购买碧波苑小区13号楼1S05号、1S06号、1××7号三间门面房，并于2018年12月1日将全部购房款30万元支付给被告黄龙房地产公司，同时原告自2014年交房后已经实际居住在争议房屋中至今，故原、被告之间已经形成房屋买卖关系。因争议房屋上设立抵押权在先，本院向原告释明后，原告仍然坚持自己的诉讼请求，故根据原告的诉讼请求，被告黄龙房地产公司应与原告签订符合办理产权证要求的房屋买卖合同并提供资料协助原告办理产权登记手续。据此，依据《中华人民共和国民法法》第四百零六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告江苏黄龙房地产开发有限公司于判决生效后三十日内与原告胡正钱、顾红霞就涟水县高沟镇碧波苑小区13号楼1S05号、1S06号、1××7号房屋签订符合办理产权证要求的房屋买卖合同并提供资料协助原告胡正钱、顾红霞办理产权登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由被告江苏黄龙房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。(上诉费收款人账号名称：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份淮安清江浦支行，账号：62×××58)审 判 长  李 洋审 判 员  刘乐家人民陪审员  薛正华二〇二一年二月三日书 记 员  张 路附：相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释有规定,适用当时的法律、司法解释的规定,但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益,更有利于维护社会和经济秩序,更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《中华人民共和国担保法》第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民法典》第四百零六条抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。