浙江省丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1102民初4090号 原告：郑琳，女，1984年7月19日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：廖远，浙江万申佳律师事务所律师。 被告：丽水市莲都区浙兴小额贷款股份有限公司，住所地：丽水市莲都区人民街**。统一社会信用代码：9133110068668934XW。 法定代表人:王正郁。 委托诉讼代理人：黄琳，浙江晟耀律师事务所律师。 第三人：陈晓南，男，1949年10月5日出生，汉族，住丽水市莲都区。 第三人：周爱云，女，1953年1月24日出生，汉族，住丽水市莲都区。 原告郑琳与被告丽水市莲都区浙兴小额贷款股份有限公司、第三人陈晓南、周爱云案外人执行异议之诉一案，原告于2020年8月13日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告郑琳的委托诉讼代理人廖远到庭参加诉讼，被告丽水市莲都区浙兴小额贷款股份有限公司的委托诉讼代理人黄琳到庭参加诉讼，第三人陈晓南、周爱云经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告郑琳诉称，2016年8月9号，原告与第三人陈晓南、周爱云以及案外人黄**云签订了《房屋租赁协议》，约定：由原告承租位于莲都区××路××号××层，租期自2016年9月1日至2035年8月31日止，租金从陈晓南、周爱云应付黄**云的款项75.64万元中扣除，每年扣除租金37820元。并承诺该房屋属本人家庭居住，不作非居住使用，转租转借需征求陈晓南、周爱云同意。租得房屋后，原告进入该房屋居住，作为日常生活之居所使用。后第三人陈晓南、周爱云隐瞒房屋已出租的事实，将上述房屋作为贷款抵押物向被告贷款。因第三人陈晓南、周爱云未归还被告的贷款本息，被告向莲都区人民法院申请实现担保物权，该院作出（2019）浙1102民特639号民事裁定，准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，被告对变价后所得款项在借款本金、利息范围内优先受偿。此后，陈晓南、周爱云未自觉履行民事裁定书的内容，被告向莲都区人民法院申请执行。为此，原告向莲都区人民法院提出执行异议，莲都区人民法院作出（2020）浙1102执异25号执行裁定，驳回原告的异议。 综上，原告认为，一、原告与陈晓南、周爱云所签订的租赁合同真实有效且已实际占有使用涉案房屋，进行居住和生活，该行为在房屋抵押之前；二、以租金抵销债务来否定租金合同的真实性有效性，没有法律依据，租金虽然抵销但依然存在金钱利益的交换。《物权法》第一百九十条明确规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响；三、根据举证责任的相关原则，原告已提交了真实合法有效的证据，应由被告及第三人承担相应的不利后果。为此，原告诉至法院，请求依法判令：一、立即解除对案涉房产莲都区××路××号××层房产的查封和其他强制执行措施；二、确认原告对坐落于莲都区××路××号××层房产享有租赁合同约定的租赁期限内（自2016年9月1日起至2035年8月31日止）的租赁权；三、在前述期限内，未经原告同意，不得对案涉房屋采取涤除前述租赁权的执行措施；四、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第二、三项诉讼请求合并且明确为：在执行程序中适用买卖不破租赁原则享有并行使房屋使用权的合法权益至房屋租期届满之日即2035年8月31日止。 被告丽水市莲都区浙兴小额贷款股份有限公司辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法不能成立。原告庭审中明确诉讼请求时是非常明确的，其最终目的是要实现其债权，即抵偿的债权。本案中，原告主张的是所谓的租赁权能不能对抗法院执行的问题。从原告的诉讼请求可以看出，其所主张或者要保护地是其在诉状里面包括执行异议过程中所主张的债权，这是核心问题。在此种情况下，被告认为：第一，原告所主张的75.64万元的债权在本案中其真实性是无法确认的，提出执行异议时，原告的债权也没有经过生效裁判文书的确认。因此，被告认为原告主张的债权保护应当要走相应的法律途径，而并非在本案的执行过程中进行所谓的抵扣。第二，本案中租赁的真实性无法确认。被告所谓的租赁实际上是债务的抵偿，是债权债务关系。协议上黄**云、郑琳与本案的抵押人陈晓南和周爱云之间是合同之债，而非租赁关系。在该租赁关系中，案涉房屋面积为112.18平方米，按照原告所说租金为每月3151元，该租金标准是否按照市场租赁水平所定，被告无法确认。原告提供的证据是关于实际占有使用的，在执行阶段，被告方对此提出异议，因为原告方没有提供相应的使用费用凭证。在起诉阶段，原告补充了一些证据，其中由原告自己提供的一份证明，载明电费的电表号户名是黄**云，有线电视费户名是汤伟华，水费账号户名是周爱云。原告将该证据出具给法院，称这些账户所有的费用都是由原告自己缴纳。被告方认为该证据的证明效力本身就有问题，而且也反映出在房屋占有使用的过程中出现了很多案外人，甚至是本案第三人。因此根据原告所提供的证据，也不能够证明是由原告实际占有使用、租赁了案涉房屋。第三，被告方认为原告主张的租赁协议实际上并非像文本写的一样。最高院也有规定，合同的名字并不影响合同最终的性质和效力，实际上要看合同里关于双方权利义务的约定，根据该相关约定来判断合同最终的真实性质。被告方认为租赁协议实际上是正常的租赁合同，即房子租给你，每个月每年要支付租金。但在本案中，所谓的租赁关系实际并非如此，是第三人陈晓南房子就给原告用，所谓的租金要从陈晓南欠黄**云的款项里每年扣除37820元，不存在陈晓南出租房屋获取租金的这个权利义务，而是用于抵偿支付或归还欠付黄**云的这个债务。且出租方只为陈晓南，本案的另一第三人周爱云并未出现在协议的抬头部分。最后落款的签字，也没有办法确定签字的真实性。从合同约定的内容包括结合今天的诉讼请求进一步确认，能够看出案涉协议是债权抵偿欠款的合同性质，而并非租赁合同，故不能以买卖不破租赁原则去处理本案。第四，作为本案的被告，其债权的真实性是得到生效裁判文书确认的。同时，在办理案涉抵押借款的过程中，生效裁判文书确认的这份最高额抵押合同里面有明确的约定，陈晓南在贷款和办理抵押的时候，明确承诺其对于案涉房产享有完全的处分权利，也就是其当时是承诺和介绍，没有租赁，没有其他的权利负担，所以才办理的抵押。现在法院执行阶段出现一个其他方（本案原告）以债权的方式对抗本案生效裁判文书债权的执行，显然没有法律依据。第五，实际上原告所主张的75.64万元的债权是可以通过其他途径得到救济的，经过法律程序参与陈晓南的其他财产的分配，是最终可以保护其债权。而不能用这个所谓的租赁权实质为债权的权利来对抗本案的生效裁判文书确定债权的执行。综上，被告认为原告的主张包括所谓的租赁关系不成立，恳请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。 本案中，原告提供了以下证据材料： 1、当事人身份证明材料，待证原、被告及第三人身份情况； 2、（2020）浙1102执异25号执行裁定书，待证原告提出执行异议被驳回的事实以及起诉符合法律规定的事实； 3、水电费、生活费账号证明、水电费支出缴费凭证、美团外卖订单，待证原告实际居住在案涉房屋中的事实； 4、莲都区××路××号××层租赁协议，待证原告与第三人存在房屋租赁的事实。 被告质证称，上述费用的缴纳形成时间，包括使用费用的范围，以及与案涉租赁关系的形成没有法律上的关系，不能待证原告实际居住在案涉房屋以及费用实际缴纳的客观事实，也不能覆盖案涉租赁关系实质为债权债务关系的事实。 对于原告提交的证据材料及所要待证的事实、被告的质证意见在后文进行评述。 经审理本院认定如下事实：2019年11月29日，本院就本案被告丽水市莲都区浙兴小额贷款股份有限公司与第三人陈晓南、周爱云实现担保物权纠纷一案，作出（2019）浙1102民特639号民事裁定：准许拍卖、变卖被申请人陈晓南、周爱云共有的坐落于丽水市莲都区××路××号××层××房屋。裁定生效后，因陈晓南、周爱云逾期未履行，莲都区浙兴小额贷款股份有限公司向本院申请执行，本院于2020年3月19日立案执行。2020年3月23日，本院向丽水市不动产登记中心送达（2020）浙1102执783号协助执行通知书，要求协助查封被执行人陈晓南、周爱云所有的坐落于莲都区××路××号××层所有权证号为浙（2016）丽水市不动产权第0009102号的房产，丽水市不动产登记中心于当日对上述房产进行了查封，系轮候查封。2020年4月7日，本院作出（2020）浙1102执783号腾房公告，责令被执行人陈晓南、周爱云或房屋实际使用人在2020年4月30日前自行腾空迁出陈晓南、周爱云名下坐落于莲都区××路××号××层的房屋，交由本院予以拍卖、变卖或以其他形式变价。 执行过程中，郑琳向本院提供《莲都区××路××号××层租赁协议》，本院审查后认为实际存在房屋使用权抵债的情形，于2020年6月9日作出（2020）浙1102执783号执行裁定，裁定郑琳对丽水市莲都区××路××号××层××房屋租赁权不得对抗本案申请执行人。后郑琳向本院提出执行异议，经审查，本院于2020年7月28日作出（2020）浙1102执异25号执行裁定，裁定驳回郑琳的异议申请。2020年8月13日，郑琳向本院提起案外人执行异议之诉，遂成本案纠纷。 另查明，1、2018年4月13日，第三人陈晓南、周爱云与本案被告丽水市莲都区浙兴小额贷款股份有限公司签订《个人最高额抵押借款合同》，约定，2018年4月13日至2020年4月13日期间，最高额贷款限额为150万元，并将其名下位于丽水市莲都区××路××号××层××房产以最高额抵押的方式抵押给贷款人丽水市莲都区浙兴小额贷款股份有限公司。同时合同中还约定，抵押人对案涉抵押财产享有完全处分权，抵押财产存在如下情形的，贷款人有权停止本合同尚未发放的贷款、提前收回未到期贷款和提前处置抵押财产清偿贷款：抵押财产存在任何未书面告知贷款人的瑕疵或负担，包括但不限于抵押财产为限制流通物、被监管、被出租、被留置等情形。上述抵押于2018年4月16日办理了登记手续，登记证明号为浙（2018）丽水市不动产证明第0007191号。2、案外人郑琳向本院提交的《莲都区××路××号××层租赁协议》，落款时间为2016年8月9日，协议抬头处出租方为陈晓南（甲方）、承租方为郑琳（乙方）、乙方母亲黄**云为丙方，主要内容如下：因生活需要，乙方（丙方女儿）需租赁甲方大洋路二层作为住宅，经双方友好协商，达成如下协议：（1）租赁时间：甲方同意将已经过户至甲方名下的莲都区××路××号××层由乙方长期租赁居住，但最长不超过20年，即从2016年9月1日起至2035年8月31日止；（2）租金：从甲方应付丙方款项75.64万元中扣除，每年扣除租金37820元，租金之外的水电网络等费用由丙方另行承担。合同还约定了其他内容。该合同落款处甲方有陈晓南、周爱云的签字捺印，乙方由郑琳签字捺印，丙方有案外人黄**云、郑志健的签字捺印。 本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人的目的则为收取租金。而从案涉租赁协议的内容来看，各方约定房屋租期从2016年9月1日起至2035年8月31日止，租金从陈晓南应付郑琳母亲黄**云的款项75.64万元中扣除，每年扣除租金37820元。从该内容看，案涉协议是第三人为了清偿其债务，以让渡案涉房屋使用权的方式抵偿债务的行为，该租赁协议实质上系债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，本质上不同于出租人、承租人之间签订的房屋租赁合同。本案中，即使原告实际居住于案涉房屋中，但该情形并不能改变双方协议的性质，根据合同相对性，案涉协议仅对签约双方具有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人，即本案被告。另，在最高额抵押借款合同中，第三人亦对被告方作出其对案涉房屋享有完全处分权的相关承诺，该抵押权亦依法进行了登记。综上，本案不适用“买卖不破租赁”原则，原告要求解除案涉房屋的强制执行措施以及在执行程序中适用“买卖不破租赁”原则享有并行使案涉房屋使用权的合法权益至房屋租期届满之日即2035年8月31日止的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下： 驳回原告郑琳的诉讼请求。 案件受理费9851元，由原告郑琳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  应利静 人民陪审员  张 云 人民陪审员  叶小虹 二〇二一年二月九日 代书 记员  钟梓元