辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终402号上诉人（原审被告）：王艳枝，女，1969年6月16日出生，汉族，住朝阳市龙城区。委托诉讼代理人：欧阳九辉，男，1966年3月6日出生，汉族，住朝阳市龙城区。系王艳枝丈夫。被上诉人（原审原告）：沈阳格林豪森物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区奉天街**。法定代表人：谭书云，该公司总经理。委托诉讼代理人：王兴权，辽宁盛恒律师事务所律师。上诉人王艳枝因与被上诉人沈阳格林豪森物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服新民市人民法院（2020）辽0181民初6027号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。王艳枝上诉请求：1、请求判令撤销新民市人民法院（2020）辽0181民初5290号民事判决，将本案发回重审或依法改判；2、请求判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院审理案件认定事实不清，被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。上诉人在一审中提出从2014年入住起至今没有给我安装可视对讲设备，园区绿化从2017年起荒草丛生，房屋墙透水至今未修、路灯不亮、水质全是黄泥等物业管理服务存在的问题，但一审法院未予采信。被上诉人沈阳格林豪森物业管理有限公司答辩称：沈阳格林豪森物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令王艳枝给付2018/6/1-2019/12/31期间的物业费1340元（1.2元/㎡/月×58.77㎡×19个月）及违约金500元，共计1840元；2、请求法院判令王艳枝承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：对沈阳格林豪森物业管理有限公司、王艳枝双方没有争议的事实，即，沈阳格林豪森物业管理有限公司基于与案涉住宅小区格林康泉府一期的建设单位沈阳格林华怡房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，对格林康泉府一期住宅小区提供前期物业管理服务。双方约定多层住宅、高层住宅收费标准均为：2.2元/月.㎡（含电梯费），别墅：2.7元/月.㎡（含电梯费）。并约定业主每年7月1日交纳下一年度的物业服务费。沈阳格林豪森物业管理有限公司自2013年11月份起为该小区提供物业服务至今。本案被告坐落于新民市的房产，位于该小区，房屋建筑面积为58.77㎡，房屋类型为多层住宅。被告于2013年12月2日办理入住手续，入住该小区后，王艳枝接受了沈阳格林豪森物业管理有限公司提供的服务，并按照沈阳格林豪森物业管理有限公司要求的实际1.2元/月.㎡的标准交纳了2018年6月1日之前的物业管理费。自2018年6月1日起至2019年12月31日期间的物业管理费王艳枝未交纳。本案双方当事人争议的焦点是：本案沈阳格林豪森物业管理有限公司是否为王艳枝提供了物业服务。沈阳格林豪森物业管理有限公司主张，其自2013年11月份起为该小区业主提供物业服务至今。王艳枝于2014年7月16日办理入住手续后，已交纳了2018年1月31日之前的物业管理费，也说明其提供了物业服务。王艳枝认为，前期我的物业费不欠，后期从2018年6月份起我的物业费就没有交。从2014年入住起至今没有给我安装可视对讲设备，园区绿化从2017年起荒草丛生，我的房屋墙透水，至今未修，路灯不亮、水质全是黄泥，所以我不同意给付物业费。一审法院认为，本案沈阳格林豪森物业管理有限公司与案涉小区建设单位沈阳格林华怡房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》,系双方之间真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对该小区全体业主均具有拘束力。虽然该合同签订后，因案涉住宅小区一直未成立业主委员会，导致沈阳格林豪森物业管理有限公司与业主之间未签订新的物业服务合同，但沈阳格林豪森物业管理有限公司自2013年11月起至今，一直为该小区业主提供物业服务，该小区业主包括王艳枝自入住该小区后，对此并未提出异议，并且，接受了沈阳格林豪森物业管理有限公司提供的服务。王艳枝也向沈阳格林豪森物业管理有限公司交纳了2018年6月1日前的物业服务费，视为其对沈阳格林豪森物业管理有限公司提供物业服务的接受与认可。因此，王艳枝与该小区全体业主之间包括与王艳枝之间已经形成了事实上的物业服务合同关系。王艳枝为王艳枝提供了物业服务，而王艳枝拖欠物业服务费未给付，双方之间产生了债权债务，债务应当清偿。故，沈阳格林豪森物业管理有限公司要求王艳枝给付物业服务费的诉讼请求有理，该院予以支持。关于王艳枝提出自2014年起至今没有为其安装可视对讲设备，园区绿化从2017年起荒草丛生，其房屋墙透水，至今未修，路灯不亮、水质全是黄泥的抗辩意见。沈阳格林豪森物业管理有限公司不予认可，其表示，可视对讲设备与房屋质量问题与物业无关，不属于物业服务合同范围。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。否则，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案沈阳格林豪森物业管理有限公司对王艳枝的陈述意见不予认可，而王艳枝又未提供证明沈阳格林豪森物业管理有限公司没有为其提供物业服务的相关证据，故，对王艳枝的该抗辩意见，该院不予采信。关于沈阳格林豪森物业管理有限公司要求王艳枝支付违约损失500.00元的请求。虽然在涉案的《前期物业服务合同》中约定，未能足额交纳物业服务费，应按每日3‰的标准向沈阳格林豪森物业管理有限公司支付违约金。但，庭审中沈阳格林豪森物业管理有限公司表示，放弃该约定，要求王艳枝给付违约损失500元。而违约损失应以受到实际损失为前提,由于王艳枝未提供证明因王艳枝违约给其造成额外损失的证据,故，对沈阳格林豪森物业管理有限公司要求支付违约损失500.00元的诉讼请求,该院不予支持。关于沈阳格林豪森物业管理有限公司主张王艳枝支付滞纳金的问题。王艳枝没有按时交纳物业费是因为与沈阳格林豪森物业管理有限公司在服务义务履行上存在争议，并非恶意拖欠，故对沈阳格林豪森物业管理有限公司该项诉讼请求，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定,判决如下:一、被告王艳枝于本判决生效后十日内给付原告沈阳格林豪森物业管理有限公司2018年6月1日至2019年12月31日期间的物业服务费共计1340元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告王艳枝负担。本院二审期间，双方当事人未向本院提供新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被上诉人作为园区业主，享受了物业服务，即应按照合同约定交纳物业费。上诉人作为物业管理服务单位，为业主提供物业服务即有权利依照约定收取物业费。故一审法院判决被上诉人履行交纳物业费的义务并无不当，本院予以支持。关于上诉人提出2014年入住起至今没有给我安装可视对讲设备，园区绿化从2017年起荒草丛生，房屋墙透水至今未修、路灯不亮、水质全是黄泥等问题，安装可视对讲设备不属物业服务范围，房屋墙透水如过保修期需由业主委员会启动维修基金。至于上诉人提出的园区绿化、路灯不亮、水质全是黄泥等问题，属于共性问题。上诉人作为园区业主应通过业主委员会决定对于物业服务企业的选聘，而不是以拒绝交纳物业费的方式行使业主权利，这不仅有损其他交费业主的权利，也可能导致园区整体物业服务水平的降低。若业主如认为物业费过高或者物业公司存在服务不到位的情况，可成立业主委员会更换物业公司或通过其他法律途径解决。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王艳枝承担。本判决为终审判决。审判长 赵 智审判员 姜会军审判员 金 鑫二〇二一年二月五日书记员 石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。