辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终146号上诉人（原审被告）：李明林，男，汉族，1954年2月27日，住所地鞍山市铁**。现住中骏汤泉香墅第********房（即A015），鞍山市冶金机械设备厂管理人员。上诉人（原审被告）：韩冰，女，汉族，1955年4月26日，住所地鞍山市铁**。现住中骏。现住中骏汤泉香墅第********房5），辽宁省冶金地质勘察局退休职员。被上诉人（原审原告）：鞍山中骏物业管理有限公司，住所地鞍山市千山区汤岗子镇汤岗子村。法定代表人：张钧尧，该公司经理。委托代理人：杜梦，辽宁钢城正大律师事务所律师。上诉人李明林、韩冰因与被上诉人鞍山中骏物业管理有限公司（以下简称中骏物业）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市千山区人民法院(2020)辽0311民初923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李明林、韩冰上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回重审或改判驳回中骏物业的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼相关费用由中骏物业承担。不服金额30989.3元。事实与理由：一、中骏物业违反《中华人民共和国经济合同法》，擅自便更合同：中骏物业恶意诉讼，故意隐瞒与订立合同有关的重要实，擅自变更合同，将自己的意志强加给另一方，强买强卖，公然违反《中华人民共和国经济合同法》，充分展现了一个“黑恶势力”的霸凌者。李明林、韩冰2013年3月15日，与中骏房地产开发有限公司（以下简称中骏地产公司）签订的《商品房买卖合同》，购房时中骏地产公司没有给看任何《前期物业合同》和《临时管理规定》，也没有签订上述合同和临时管理规定，只给了宣传资料，并在宣传资料中对有关物业服务做出了明确承诺：“以最顶级的物业服务，致敬鞍山TOP级建筑。具有划时代意义的TOP及建筑，唯有顶级的物业服务与之匹配。中骏旗下四邦泰和国家物业一级资质贴心管理，从对业主的深度理解中，以2652条服务标准打造全套顶级服务体系”。并附有部分条款明细。(中骏的这一承诺面向全国，现在百度里还可以看到)。而现在却拿出《前期物业合同》以三级资质物业管理，最基本的物业服务来愚弄业主，违反了《中华人民共和国经济合同法》第四十二条第二款：“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实”及第三款：“有其他违背诚实信用原则的行为”。二、《前期物业服务合同》对李明林、韩冰没有任何约束力：《前期物业服务合同》自2011年9月1日至2016年9月1日，期限5年。就是说，李明林、韩冰2013年3月15日与中骏地产公司签订《商品房买卖合同》时，《前期物业服务合同》已经存在。《商品房买卖合同》第三十条明确约定：“相关《前期物业服务合同》和《临时管理规定》另行签订”。第三十四条约定：“开发商在销售房屋时，必须向购房者明示”。请问(1)：为什么我购房时不与我明示和签订《前期物业服务合同》?(2)：为什么我购房时给我的宣传资料中，有关物业服务的承诺与《前期物业服务合同》有本质上的差别?从中不难看出，中骏物业违反《中华人民共和国经济合同法》第四十二条第二款：“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实”。卖房时以“中骏旗下四邦泰和国家物业一级资质，以2652条的顶级服务标准”。来掩盖《前期物业服务合同》的三级物业资质，普通物业服务标准的真相，是故意欺诈。从中不难看出，所谓的《前期物业服务合同》，对李明林、韩冰不具有约束力。三、购房时中骏对物业服务承诺的宣传资料亦为合同内容，李明林、韩冰从购房到现在入住，中骏未与李明林、韩冰签订任何物业服务合同和《前期物业服务合同》，李明林、韩冰手中只有购房时有关物业服务的宣传资料，跟据《最高院商品房买卖合同司法解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料的要约邀请，但是出卖人就商品房开发归划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。虽然中骏未与李明林、韩冰签订任何物业合同，中骏给李明林、韩冰的宣传资料对物业服务的承诺“以最顶级的物业服务，致敬鞍山TOP级建筑。具有划时代意义的TOP级建筑，唯有顶级的物业方能与之匹配。中骏旗下四邦泰和国家物业一级资质贴心管理，从对物业站生活习性的深度理解中，以2652条服务标准打造全套顶级服务体系”。这是影响李明林、韩冰决定购房的重要因素，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。四、中骏物业应履行承诺的合同义务。李明林、韩冰买房时，中骏给的宣传资料对物业服务明确承诺：“中骏旗下四邦泰和国家物业一级资质，以2652条服务标准打造全套顶级服务体系”的服务宗旨，白纸黑字写的清清楚楚，具体物业服务条款写的明明白白，虽然中骏物业未与李明林、韩冰签订任何物业合同，但是中骏物业应履行宣传资料中对物业服务所承诺义务。因为《前期物业服务合同》的订立时间是2011年9月1日，李明林、韩冰是2013年3月15日与中骏签订的商品房买卖合同，也是同日得到了中骏宣传资料对物业服务的承诺，很明显后期的宣传资料中对物业服务承诺是对《前期物业服务合同》的否定和修改。按照时间顺序，后期宣传资料对物业服务的承诺为有效合同，中骏物业应按照对物业服务承诺的约定履行义务。一审法院对中骏宣传资料中物业服务标准明确承诺一字未提，有意无意的掩盖中骏物业违反《中华人民共和国经济合同法》第四十二条第二款：“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况”这一事实，助长了中骏物业强买强卖、弄虚作假、横行霸道的歪风邪气，使一个不讲诚实信用原则的物业企业，长期以低成本违约得到了利益最大化尝到了甜头，却给和谐社会埋下了不安定因素的定时炸弹。这样一个不讲诚信的物业企业，不应该得到的保护，应以事实为依据法律为准绳，既然违约就应当承担违约责任。综上所述，中骏物业违反了《中华人民共和国经济合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”。第六条：“当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则”。第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行义务”。第四十二条：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。(一)假借订立合同，恶意进行磋商：(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况：(三)有其他违背诚实信用原则的行为”。上述事实充分证明，中骏物业违反合同法多项条款，违背了当初对业主物业服务承诺的：“以最顶级的物业服务，以2652条服务标准打造全套顶级服务体系”的服务宗旨。现实却以三级物业管理，最初级的物业服务标准来愚弄业主。中骏物业擅自变更合同，强买强卖，向法院提供虚假情况，对业主进行恶意诉讼，(千山区法院审理的民事案件，中骏就占了近百分之五十)，业主怨声载道。中骏物业不履行对物业服务的承诺，严重违背了诚实信用的原则，给和谐社会带来了不安定因素。中骏物业向一审法院起诉请求：1.判令李明林、韩冰（即A015户业主）给付物业管理费48660.4元（其中2015年物业费6278.8元，2016年物业费12557.6元，2019年物业费18836.4元，2020年物业费10987.9元）;2.判令李明林、韩冰承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年3月15日,李明林、韩冰与中骏地产公司签订《商品房买卖合同》,购买“中骏·汤泉香墅”第61幢1单元-1-3层2号房，公安号为千山区鞍海路900-61栋-1-3层2号房，产籍号为43-22-81-2011，建筑面积451.93平方米。同时,中骏地产公司（甲方）与中骏物业（乙方）签订《前期物业服务合同》,约定：中骏物业为“中骏·汤泉香墅”提供物业服务,合同第三条对乙方应提供的物业服务内容作出明确约定；合同第五条物业期限为5年，自2011年9月1日至2016年9月1日，本合同期限未满、业主委员会与其聘用的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止；合同第八条本物业区域物业服务收费方式为酬金制,物业服务资金由业主拥有物业建筑面积预先交纳，别墅物业费按3.5元/月/平方米收取;合同第九条业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用；业主应当按全年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年首月10日前缴纳当月的物业服务费用。2013年8月5日，李明林、韩冰接收涉案房屋。合同签订后，中骏地产公司与李明林、韩冰均履行了合同义务，中骏地产公司将房屋交付李明林、韩冰，李明林、韩冰入住该房屋至今。但李明林、韩冰并未按照相关约定交纳物业管理费，虽经中骏物业发律师函催缴，仍未缴纳，为此中骏物业公司诉至法院，要求李明林、韩冰缴纳自2015年9月1日起至2016年8月31日的物业费18836.4元、2019年1月1日起至2020年7月31日的物业费29824.元，合计31个月的物业管理费48660.4元。另查，2018年6月8日，李明林、韩冰对2015年9月1日起至2016年8月31日的物业费交费问题向中骏物业提出异议，认为房屋没有综合验收，为此李明林、韩冰与中骏物业公司经理签订如下协议：1、2016年9月1日起全额交费；2、2015年8月至2016年8月搁置争议待双方协商确定。一审法院认为，该案系物业服务合同纠纷，主要争议焦点在于中骏物业与李明林、韩冰之间是否具有合法有效的物业服务合同关系，中骏物业是否依约履行了合同义务，李明林、韩冰是否应缴纳相应的物业费用。中骏物业与中骏地产公司签订的《前期物业服务合同》合法有效。根据《最高人民法法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，《前期物业服务合同》对李明林、韩冰具有约束力。中骏物业为李明林、韩冰提供物业服务,李明林、韩冰应当按时交纳物业费,经原告催要后仍不按时交纳物业费的行为,已构成违约,应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持”及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定,对中骏物业要求李明林、韩冰给付2019年1月1日起至2020年7月31日的物业费29824.3元有事实及法律依据,该院予以支持。关于中骏物业要求李明林、韩冰给付2015年9月1日起至2016年8月31日的物业费18836.4元一节，因双方对此明确约定：“搁置争议，待双方协商确定”，故该院对此不予一并审理。待双方协商后，中骏物业可另行诉讼。关于李明林、韩冰辩称中骏物业应通报小区前几年物业费收支情况及每年的年度审计报告一节，中骏物业依据《前期物业服务合同》收取物业费是其依约享有的权利。合同中约定了业主交纳物业费的标准，同时也约定了物业收费采取酬金制，每年向全体业主公布物业服务资金的收支情况。业主按合同约定交纳物业费和物业公司按合同约定定期公示物业收费是各自应负的义务，也是法律法规明确规定的内容，双方均应履行各自义务。同时，物业服务合同事关小区业主的切身利益，物业公司与单个业主之间并非法律意义上的双务合同关系，业主交纳物业费既保证了物业公司能够正常运行，也保证了全体业主享有服务的合法权益。在中骏物业未履行合同约定定期公布物业费收支情况及每年的年度审计报告时，李明林、韩冰可以通过业主大会要求中骏物业定期公布，也可向相应的行政部门提出，在中骏物业已履行了相应的物业服务时，李明林、韩冰应按时交纳物业费。关于李明林、韩冰提出中骏物业应退回未达到服务标准、多收取的物业费一节，中骏物业已履行合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，而李明林、韩冰未提供充分证据证明中骏物业有未达到服务标准、多收取物业费的情况，故对该项辩解该院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第十五条、第二十一条、第二十六条之规定，判决：一、李明林、韩冰于该判决发生法律效力之日起十日内给付中骏物业2019年1月1日起至2020年7月31日的物业管理费29824.3元。二、驳回中骏物业其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1165元,由李明林、韩冰负担。二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，中骏物业与中骏房产公司签订的《前期物业服务合同》对李明林、韩冰具有约束力，李明林、韩冰应按合同约定交纳物业费。关于李明林、韩冰上诉主张中骏物业擅自更改合同和购房时中骏房产公司对物业服务承诺的宣传资料亦为合同内容以及中骏物业应履行承诺的合同义务一节。李明林、韩冰所称的顶级服务标准等系中骏房产公司在销售房屋时对业主的宣传承诺，如李明林、韩冰认为现在的居住环境和享受的服务标准不符合售房时的承诺标准，可以向中骏房产公司主张权利。中骏物业的物业服务，是按照其与中骏房产公司签订的《前期物业服务合同》为居住在该小区的业主进行服务及收取物业费，中骏房产公司与中骏物业在法律意义上是两个相互独立的公司，中骏房产公司的承诺与宣传不能当然汲于中骏物业。只要中骏物业的服务符合《前期物业服务合同》约定的标准就应视为中骏物业已经履行了合同义务，李明林、韩冰就应当交纳物业费。故李明林、韩冰的该项上诉主张因无事实和法律依据，本院不支持。关于李明林、韩冰上诉主张没有与中骏物业签订《前期物业服务合同》一节。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，案涉的《前期物业服务合同》系中骏物业与中骏房产公司签订的，虽然李明林、韩冰没有直接与中骏物业签订前期物业合同，但在李明林、韩冰入住后已经知晓其居住的小区由中骏物业提供物业服务，而且李明林、韩冰于2018年6月8日对2015年9月1日至2016年8月31日的物业费交费问题进行协商，李明林、韩冰同意2016年9月1日起全额交费，说明李明林、韩冰对前期物业合同中双方权利义务是知晓的，故李明林、韩冰应按该合同约定向中骏物业支付2019年1月日至2020年7月31日的物业费。虽然该前期物业服务合同已经到期，但该小区的业主大会或业主委员会以及所在社区并没有明确表示是否与原物业公司继续签订合同，也没有明确要求退出或办理相关移交手续，而中骏物业又继续提供物业服务，可以认为双方之间形成事实上的物业服务关系，原《前期物业服务合同》继续有效，双方应继续遵守履行。故李明林、韩冰的该项上诉主张，本院不支持。综上所述，李明林、韩冰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费575元，由上诉人李明林、韩冰负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 许爱军审判员 张 雪二〇二一年二月十九日书记员 赵婷婷