浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0502民初5540号 原告:浙江碧桂园碧嘉物业服务有限公司,住所地浙江省杭州市拱墅区拱康路**富康大厦**，统一社会信用代码9133000073528901XP。 法定代表人：赵硕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴玲，辽宁均秉晟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜慧娟，辽宁均秉晟律师事务所律师。 被告：湖州嘉恒置业有限公司，住所地浙江，住所地浙江省湖州市太湖丽景****用代码91330500586280088G。 法定代表人：付腾，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王波，该公司员工。 原告浙江碧桂园碧嘉物业服务有限公司与被告湖州嘉恒置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后本案依法由审判员钱兴忠适用简易程序公开进行审理。本院于2020年11月26日对本案公开开庭进行了审理。原告浙江碧桂园碧嘉物业服务有限公司的委托诉讼代理人吴玲，被告湖州嘉恒置业有限公司的委托诉讼代理人王波到庭参加诉讼，现已审理终结。 原告浙江碧桂园碧嘉物业服务有限公司起诉称：原、被告签订《龙溪翡翠前期物业服务合同》，约定原告（曾用名浙江嘉业物业管理有限公司）为龙溪翡翠项目提供物业服务。合同第二十六、二十七条约定：龙溪翡翠项目正式交付前三个月，被告向原告付清开办费738500元，被告逾期未支付开办费的，自逾期之日起每日按应支付费用总额的万之四向原告支付逾期付款违约金。后期原、被告双方签订《龙溪翡翠前期物业服务合同补充协议》，补充协议第一条约定被告于项目交房前三个月一次性支付原告开办费余款1100000元。《龙溪翡翠前期物业服务合同》第十九条（2）约定物业服务费收费标准：小高层、高层1.95元/平方米/月，办公用房5.8元/平方米/月，公寓式酒店4.8元/平方米/月，住宅裙房商业3.8元/平方米/月，底层商业4.6元/平方米/月，公建大商业6.6元/平方米/月，地下汽车位50元，地下汽车位50元/月/位，地下机械停车位120元/月/位）约定：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费、能耗费由被告承担。合同第十九条（5）约定：被告自正式通知交付之日起每6个月向原告支付一次空置物业服务费、能耗费，逾期未支付的，每逾期一天按应支付物业服务费、能耗费的万分之四向原告支付违约金。《龙溪翡翠前期物业服务合同补充协议》约定项目空置住宅物业费被告按约定标准100%比例向原告缴纳，空置商业物业费被告按约定标准80%比例向原告缴纳。《关于支付物业费承诺函》约定被告自2019年9月30日起空置物业各项费用均按照100%标准向原告缴纳。原告分公司（嘉凯城集团物业服务有限公司湖州分公司）与被告签订《龙溪翡翠售楼中心特约服务协议》，协议第5.1、6.3条约定原告为被告所属的“龙溪翡翠售楼中心”提供礼宾及秩序维护和吧台服务两项特约服务事宜，并约定被告向原告支付相关服务费用，且如被告不开设食堂，应另行给予人员午餐补贴，2018年1月1日计至2019年12月31日，被告应向原告支付案场特约服务费共计971485元。现请求判令：1、判令被告支付原告前期开办费1100000元及违约金136865.97元（违约金时间2018年1月1日暂计至2020年8月1日）；2、判令被告支付原告2019年度空置房物业费2555738元及违约金97454.9元（空置房物业2019年1月至6月为1188865元，违约金2019年7月1日暂计至2020年8月1日为62275元；空置房物业费2019年7月至12月为1366873元，违约金2020年1月1日暂计至2020年8月1日为35179.9元）；3、被告支付原告2020年上半年空置房物业费1531983元；4、判令被告支付原告案场特约服务费971485元及违约金62906.91元（本金期间为2018年1月1日至2019年12月31日，违约金期间为2018年7月1日暂计至2020年8月1日，按照银行同期贷款利率计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告变更诉请违约金要求计算至判决之日止。 被告湖州嘉恒置业有限公司辩称：自碧桂园集团收购恒豪基业的股份变成原告实际控制人之后在湖州龙溪翡翠项目提供的前期物业服务质量大不如前，具体表现如下：1、湖州龙溪翡翠12号楼2706户，毛坯交房日期是2016年12月23日。12号楼整体移交给物业公司的日期是2016年12月13日。该户于2019年11月29日突发漏水事件，造成业主自行装修的墙、顶、门等水渍损失巨大。后经查，系物业公司对空置房日常维护管理不善地漏堵塞造成。根据本案原、被告双方所签署的《龙溪翡翠前期物业服务合同》第二章《委托管理服务事项》第六条的约定，物业服务管理的范围包括“共用的上下水管道、落水管”。据此，答辩人认为此事件应由物业公司承担责任。2、5号楼共用设施、设备维修、养护、运行和管理不善，导致积水流入空置房。3、老样板房维护管理不善，没人及时通风，造成室内软装及装修大面积受潮、发霉。原告在物业服务的提供上存在严重瑕疵，根据《物业服务定价成本监审办法（试行）》第七条规定，物业服务定价由人员费用、物业共同部位、共用设施设备进行日常维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、社区秩序维护费用、办公费用构成。现原告怠于履行绿化养护义务，故物业费用应当予以扣减。 原告浙江碧桂园碧嘉物业服务有限公司为支持其诉讼请求，向本庭提交并出示了如下证据： 1、《龙溪翡翠项目前期物业服务合同》、《龙溪翡翠项目前期物业服务合同补充协议》、《关于支付物业费承诺函》，证明《合同》第二十六条、第二十七条及《补充协议》中对前期开办费进行约定，并约定违约金计算标准。《合同》第十九条第5款、补充协议第二条约定空置住宅物业服务费、能耗费由被告按照规定标准的100%向原告缴纳、空置商业物业费按照规定标准的80%缴纳，半年结算一次；2019年9月30日起均按照100%标准缴纳。 2、发票12张，证明原告为被告开具开办费发票。 3、2019年1至3月、4至6月、7至9月、10月至12月、2020年1至6月小区空置物业费通知单、空置房费结算明细、嘉凯城集团“申请使用资金审批表”、发票，证明2019年被告共欠缴原告空置房物业费用2555738元，原告为被告开据空置房物业费发票。 4、《龙溪翡翠售楼中心特约服务协议》、呈批报告，证明协议第5.1条、5.2条被告向原告支付案场特约服务费用标准及结算期间，6.3条约定如被告不开设食堂，应另行给予员工午餐补贴。呈批报告中对于服务费标准另做调整。 5、嘉凯城集团“申请使用资金审批表”、2018年、2019年龙溪翡翠售楼处服务人员费用明细表及餐费表、发票，证明2018年、2019年被告共欠缴原告案场特约服务费971485元，原告为被告开具案场特约服务费发票（2019年未开发票）。 6、往来函件，证明原告多次向被告催讨费用。 7、照片三张，证明原告公司管理的涉案小区经湖州市住房和城乡建设局评审，被授予“湖州市物业服务示范住宅小区”称号，并且在吴兴区考核中，物业服务质量排名为第三名，湖州市生活垃圾分类工作领导小组办评为2019年度湖州市生活垃圾分类标杆小区。 被告对原告提交的证据真实性均无异议。本院对原告提供的上述证据，经审查认为符合证据了真实性、合法性、关联性，本院予以认定。 被告为支持其抗辩意见，向本院提交如下证据材料： 证据《情况说明》一份，证明原告服务的质量存在严重瑕疵。第一，湖州龙溪翡翠12号楼2706户，毛坯交房日期是2016年12月23日。12号楼整体移交给物业公司的日期是2016年12月13日。该户于2019年11月29日突发漏水事件，造成业主自行装修的墙、顶、门等水渍损失巨大（附有现场照片）。后查明，原因是楼上空置房2806户，在空调设备间的一根UPVC雨水立管，其消能弯的弯头出现破洞，雨水从管内经破洞流出到空调设备间。空调设备间是有地漏的，但地漏被空气降尘堵住，水无法经地漏排出，空调设备间里积水严重，水透过隔墙进入2806户的客厅，并透过楼板下漏到2706户。此事件主要是排水立管（在非正常使用情况下的）破损，此因是物业对空置房日常维护管理不善地漏堵塞，都不属于工程质量问题。根据《龙溪翡翠前期物业服务合同》第二章《委托管理服务事项》第六条约定：物业服务管理的范围包括“共用的上下水管道、落水管”。据此，被告认为此事件应由物业公司承担责任。第二，5号楼公用设施、设备维修、养护、运行个管理不善，导致积水。第三，6号楼共同设施、设备维修、养护、运行和管理不善，导致积水流入空置房。第四，11幢3单元706户维护管理及巡检不到位，空置房阳台地漏堵塞，造成室内积水严重。第五，11幢3单元1606户，维护管理及巡检不到位，空置房共用上下水管道，落水管漏水严重。第六，9幢3307户老样板房维护管理不善，没人及时通风，造成室内软装及装修大面积受潮，地漏堵塞，积水严，地漏堵塞程人员多次沟通物业公司相关人员，要求把空置房的钥匙移交给物业公司，便于物业公司更好的进行服务管理，物业公司均以有密码为由，拒绝接收空置房钥匙。 原告对被告提交的证据认为三性均有异议，首先该证据属被告单方制作；其次对被告提出的房屋内漏水、渗水问题与本案无关。再次被告提出物业公司拒绝接收空置房钥匙，拒绝对内部进行管理的说法，不符合双方签订的前期物业服务合同的规定，原告没有任何义务对被告空置房内部提供服务，因此该组证据不能够证明被告的答辩意见。本院对被告提供的上述情况说明，经审查认为该证据不符合证据的形式要件，故该证据不予确认。 本院经审理，认定事实如下：2013年10月22日，浙江嘉业物业管理有限公司（以下简称嘉业公司）与被告湖州嘉恒置业有限公司（以下简称嘉恒公司）签订《龙溪翡翠前期物业服务合同》一份，该合同约定嘉业公司为嘉恒公司开发的龙溪翡翠项目提供物业服务，物业服务费的缴费标准：小高层、高层1.95元/平方米/月，办公用房5.8元/平方米/月，公寓式酒店4.8元/平方米/月，住宅裙房商业3.8元/平方米/月，底层商业4.6元/平方米/月，公建大商业6.6元/平方米/月，地下汽车位50元，地下汽车位50元/月/位，地下机械停车位120元/月/位交一次；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费、能耗费均由被告承担,如未按约支付的由被告承担每天万分之四的违约金；尔后，嘉业公司与嘉恒公司又签订《龙溪翡翠项目前期物业服务合同补充协议》一份，协议约定嘉恒公司支付嘉业公司项目前期开办费等计120万元，分两次支付，其中10万元在本协议签订之日起一个月内付清，其余110万元在项目交房前三个月一次性付清；空置住宅物业费按100%比例向嘉业公司交纳，空置商业物业费按80%交纳；2019年10月28日，嘉恒公司向嘉凯城集团物业服务有限公司出具关于支付物业费承诺函一份，约定自2019年9月30日起空置物业的各项费用均按100%交纳。嘉恒公司与嘉凯城集团物业服务有限公司签订龙溪翡翠售楼中心特约服务协议一份，协议约定嘉凯城集团物业服务有限公司为嘉恒公司所属的湖州龙溪翡翠售楼中心提供礼宾及秩序维护和吧台、茶水等两项物业服务，协议还对服务标准、服务期限、服务费用等作了约定。2015年12月，嘉恒公司将龙溪翡翠项目住宅区移交给嘉业公司。在上述合同履行过程中，嘉恒公司尚欠嘉业公司前期开办费110万元，2019年度空置房物业费2555738元、2020年上半年空置房物业费1531983元、案场特约服务费971485元；在案件审理过程中，嘉恒公司于2020年12月25日给付嘉凯城集团物业服务有限公司前期开办费110万元。同日，嘉恒公司又给付嘉凯城集团物业有限公司空置房物业服务费等自2019年4月至2020年6月止的费用计3488286元。至此，嘉恒公司尚欠原告自2019年1月至3月的空置房物业服务费等599435元（按7折计算）及特约服务费971485元未付，经原告多次催讨未着，以致纠纷成讼。 另查明，浙江嘉业物业管理有限公司于2014年11月7日变更为嘉凯城集团物业服务有限公司。2021年1月15日，嘉凯城集团物业服务有限公司变更为浙江碧桂园碧嘉物业服务有限公司。 本院认为，原、被告签订的《龙溪翡翠前期物业服务合同》及《补充合同》合法有效，应受法律保护。原告按约为被告提供了物业服务，被告理应支付物业服务费，拖欠不付显属违约，应承担相应的民事责任。原告要求被告支付物业服务费及违约金的请求，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付特约服务费的违约金之诉请，因双方当事人未约定违约金，故该请求本院不予支持。至于被告辩称原告的物业服务质量存在严重瑕疵，故物业费应当予以扣减的意见，因被告未提供确凿充分的证据予以证实，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第二款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告湖州嘉恒置业有限公司应支付原告浙江碧桂园碧嘉物业服务有限公司前期开办费违约金128109元（以110万元为基数，按年利率3.85%，自2018年1月1日至2020年12月25日止的利息损失），限于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告湖州嘉恒置业有限公司应支付原告浙江碧桂园碧嘉物业服务有限公司空置房物业费599435元，支付违约金165068元（以599435元为基数，自2019年1月1日至2021年2月9日；以物业费589430元为基数，2019年7月1日至2020年12月25日；以1366873元为基数，自2020年1月1日至2020年12月25日止；以1531983元为基数，自2020年7月1日至2020年12月25日止，以上均按年利率3.85%计算）；限于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告湖州嘉恒置业有限公司应支付原告浙江碧桂园碧嘉物业服务有限公司案场特约服务费971485元，限于本判决生效之日起十日内付清。 四、驳回原告浙江碧桂园碧嘉物业服务有限公司其余诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取28498元，财产保全费5000元，合计诉讼费33498元，由被告湖州嘉恒置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  钱兴忠 二〇二一年二月九日 书记员  赵 婕 10