江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0321民初5212号原告（执行案外人）：山东蓝海股份有限公司，住所地山东省东营市淄博路**。法定代表人：张春良，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘鹏，山东达洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：董慧，山东达洋律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，住，住所地江苏省南京市北京东路**/div>主要负责人：闵捷，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟祥坤，江苏捷强律师事务所律师。第三人(被执行人)：江苏心实肥业集团有限公司，住所，住所地江苏省丰县经济开发区北外环路div>法定代表人：谷训英，该公司执行董事。第三人(被执行人)：江苏金都置业有限公司，住所，住所地江苏省丰县金都国际装饰城2-1-501div>法定代表人：梁正清，该公司执行董事。第三人(被执行人)：罗国战，男，1968年1月5日出生，汉族，职工，住新疆奎屯市。第三人(被执行人)：杨大妮，女，1971年7月6日出生，汉族，无业，住新疆奎屯市。第三人(被执行人)：罗国征，男，1965年10月1日出生，汉族，经理，住江苏省南京市白下区。第三人(被执行人)：陈素梅，女，1966年7月24日出生，汉族，无业，住江苏省南京市白下区。原告山东蓝海股份有限公司（以下简称蓝海公司）与被告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融资产江苏分公司），第三人江苏心实肥业集团有限公司（以下简称心实肥业公司）、江苏金都置业有限公司（以下简称金都公司）、罗国战、杨大妮、罗国征、陈素梅案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蓝海公司的委托诉讼代理人潘鹏、董慧，被告华融资产江苏分公司的委托诉讼代理人孟祥坤到庭参加诉讼，第三人心实肥业公司、金都置业公司、罗国战、杨大妮、罗国征、陈素梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓝海公司向本院提出诉讼请求：1.依法中止腾空并迁出丰县金都装饰城4-1-102室、4-1-103室、4-1-104室、4-1-105室、4-1-112室房屋的执行措施；2.案件受理费等诉讼费用由被告负担。事实和理由：2012年7月23日,原告蓝海公司与第三人金都公司签订《租赁合同书》一份，该合同约定：原告蓝海公司因经营酒店需要,租赁第三人金都公司所有的位于丰县，东环路以西的房屋、房屋占用范围内的国有土地使用权及双方确定的附属设施、设备，租赁期限为20年。上述合同签订后，第三人金都公司将租赁房屋交付给原告蓝海公司，并一直由原告合法占有使用。2013年9月16日，第三人金都公司与江苏银行丰县支行签订抵押合同，并办理他项权证。2016年4月7日，江苏银行丰县支行与被告华融资产江苏分公司签订资产转让协议。在涉案房屋办理抵押登记前，原告已与第三人金都公司签订了合法有效的租赁合同，并已实际占有使用该房屋。因原告承租房屋系用于酒店经营，如现在迁出，将影响酒店的正常经营。丰县法院作出的（2020）苏0321执异101号执行裁定，裁定驳回原告的异议请求。请依法裁判，保障原告合法权益。被告华融资产江苏分公司辩称，第一、原告与第三人金都公司签订的租赁合同不能阻却被告华融资产江苏分公司享有的执行权。第二、涉案租赁合同签订的时间是2012年7月23日，此时租赁房屋尚未取得合法的产权证明，即未办理房产证及土地证，第三人金都公司无权对外处置该房屋。第三、原告未提供相应的证据证明涉案租赁合同已实际履行，双方租赁关系不成立。综上，请求驳回原告诉请。第三人心实肥业公司、金都公司、罗国战、杨大妮、罗国征、陈素梅未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：因承租位于丰县，东环路以西的房屋、房屋占用范围内的国有土地使用权及双方确定的附属设施、设备，原告蓝海公司（乙方）与金都公司（甲方）签订《租赁合同书》一份，该合同书约定：“……第三条租赁期限3.1本合同租赁期限为20年，自本合同约定的起租日开始计算，即自租赁物甲方按合同约定施工验收完毕并交予乙方，双方办理完交接手续开始作为起租日，交接手续办理按照5.1执行……第五条租赁物验收与交付5.1甲方于2012年10月1日前将本合同第1.1条项下一期已验收的租赁物主体（双方交叉施工部分主体及设备除外）交付乙方，并由乙方根据本合同约定对租赁物的质量和数量进行验收，符合质量和数量要求后，办理由双方签字盖章的交接手续（交接清单）。交接手续（交叉施工部分除外）办理完成之日为交付完成之日。第六条租金与支付方式6.1本合同项下的租金为项目一期、二期整个项目租金，从计租日开始前五年年租金人民币400万元，第11-第15年年租金500万元，第16年-第20年年租金为750万元……6.3支付方式：在每一租约年，乙方分四次交纳：即每满三个月支付一次，于三个月之第41天至第50天期间内支付……”该合同下方的落款时间2012年7月23日系打印。后原告蓝海公司占有使用上述房屋，至一审法庭辩论终结，原告蓝海公司未支付金都公司租金。2013年9月16日，第三人金都公司把涉案房屋抵押给江苏银行丰县支行用于担保贷款，江苏银行丰县支行办理了他项权证。因借款人心实肥业公司和担保人金都公司、罗国征、陈素梅、罗国战、杨大妮均未履行还款义务，2016年4月7日，江苏银行丰县支行与华融资产江苏分公司签订资产转让协议，将江苏银行丰县支行对心实肥业公司、金都公司、罗国战、杨大妮、罗国征、陈素梅享有的债权转让给华融资产江苏分公司。2019年6月26日，华融资产江苏分公司以要求心实肥业公司、金都公司、罗国战、杨大妮、罗国征、陈素梅偿还借款及利息，承担连带担保责任，优先受偿金都公司位于丰县金都装饰城4-1-102至105、4-1-112，罗国战、杨大妮位于丰县金都装饰城2-1-110、210的房产土地使用权为由诉至本院。2019年10月25日，本院作出（2019）苏0321民初5262号民事判决书，判决主文内容如下:“一、被告江苏心实肥业集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司债权转让价款1999.8万元及至2015年9月11日的利息114113.62元,并自2015年9月12日起，以1999.8万元为基数，按照年利率11.25%,支付逾期利息至清偿之日止;二、被告罗国征、陈素梅对上述第一项债务承担连带清偿责任，在承担保证责任后被告罗国征、陈素梅有权向被告江苏心实肥业集团有限公司追偿；三、在被告江苏心实肥业集团有限公司不能清偿上述债务时，原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司有权对被告罗国战、杨大妮位于丰县金都装饰城2-1-110、2-1-210号房地产(所有权证号为29139、29140号，他项权证号为丰房他证私字第××号，土地抵押他项权证号为丰土他项2013第00226号)进行折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款在275万元限额内优先受偿；四、在被告江苏心实肥业集团有限公司不能清偿上述债务时，原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司有权对被告江苏金都置业有限公司位于丰县金都装饰城4-1-102至105、4-1-112号房地产(所有权证为1168、1169、1170、1171、1172号，他项权证为丰房他证公字第××号，土地抵押他项权证号为丰土他项2013第00227号)进行折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款在1725万元限额内优先受偿；案件受理费减半收取92272元、保全费5000元，合计97272元，由被告江苏心实肥业集团有限公司、江苏金都置业有限公司、罗国战、杨大妮、罗国征、陈素梅负担。”该民事判决书发生法律效力后，根据华融资产江苏分公司的申请，本院立案执行，案号：（2020）苏0321执2295号。2020年7月11日，本院作出执行裁定，裁定冻结、扣划心实肥业公司、金都公司、罗国战、杨大妮、罗国征、陈素梅银行存款29200000元，或查封、扣押其相应价值的财产，向丰县不动产登记交易服务中心分别发出查封不动产的协助执行通知书，其中一项是查封金都公司名下位于丰县金都装饰城4-1-102、103、104、105室和4-1-112室共五处房地产。2020年7月20日，本院发出公告，责令被执行人金都公司及实际占用人在2020年8月10日前迁出并将上述房屋腾空。在诉讼过程中华融资产江苏分公司申请保全，本院于2019年8月8日作出民事裁定书，对上述金都公司名下位于丰县金都装饰城的五处房地产采取了查封措施。2019年6月26日，案外人蓝海公司对本院拟拍卖丰县金都装饰城4-1-102、103、104、105室、4-1-112室五处房地产提出书面异议。2020年8月31日，本院作出（2020）苏0321执异101号民事裁定，裁定驳回案外人蓝海公司的执行异议请求。后蓝海公司不服该民事裁定，向本院提起本次诉讼。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”根据《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（三）》第一条规定，案外人基于租赁权排除法院强制执行，要求其交付租赁房屋的，需同时满足以下要件：人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同、承租人已按约实际支付租金、人民法院查封之前已实际占有租赁房屋。本案中，原告实际占有使用租赁房屋，至一审法庭辩论终结，其仍未支付涉案房屋租金，不满足上述承租人已按约实际支付租金的要件，故，对于原告要求中止腾空并迁出涉案房屋执行措施的诉请，本院不予支持。第三人心实肥业公司、金都公司、罗国战、杨大妮、罗国征、陈素梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下：驳回原告山东蓝海股份有限公司的诉讼请求。案件受理费13800元，由原告山东蓝海股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  卜庆峰人民陪审员  李 闯人民陪审员  胡荣军二〇二一年二月七日法官 助理  王 夏书 记 员  孙爽爽