江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终3840号上诉人（原审原告）：祝良斌，男，1975年12月18日生，××族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：孔德娥，江苏平帆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南通汽运实业集团有限公司，住所地南通市姚港路**。法定代表人：肖永忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：林小芝，江苏洲际英杰律师事务所律师。上诉人祝良斌因与被上诉人南通汽运实业集团有限公司（以下简称南通汽运公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初1309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。祝良斌上诉请求：1.撤销原判，发回重审或查清事实后改判。2.南通汽运公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院查明2019年10月份，其申请退租，经南通汽运公司同意后搬离案涉租赁房屋的事实，表明并非其单方擅自提前撤场。一审法院忽视其已查明的事实，未对其撤场原因作出法律分析，直接认定其在合同履行过程中提前撤场构成根本违约，属于适用法律错误。二、根据收据联载明的内容，南通汽运实业集团有限公司飞鹤物业分公司(以下简称飞鹤物业分公司)于2013年6月19日向案外人范从高开具5万元的经营保证金，开票单位为飞鹤物业分公司，而非南通汽运公司，其持飞鹤物业分公司开具的5万元经营保证金收据向飞鹤物业分公司的负责人施永正申请退款，经班子讨论施永正作出退款决定合情合理。一审法院认定其持南通汽运公司开具的5万元经营保证金收据向南通汽运公司申请退款与事实明显不符。三、飞鹤物业分公司负责人施永正有权作出退款决定，施永正在收据上核办退款事宜、放弃绝大部分保证金的签字行为构成表见代理。一审法院认定施永正作为飞鹤物业分公司经理，放弃绝大部分保证金的签字行为并未有南通汽运公司的授权或追认，未支持其退还保证金的主张属于认定事实不清，适用法律错误:1.南通汽运公司系飞鹤物业分公司的总公司，施永正的身份为飞鹤物业分公司工商备案登记的负责人。2.原房屋租赁合同系飞鹤物业分公司与案外人范从高签订，案涉5万元经营保证金收据亦系飞鹤物业分公司向范从高开具，其与飞鹤物业分公司签订的《合同续订意向书》载明“祝良斌与南通汽运公司于2016年11月4日签订房屋租赁合同，合同期间延续前范从高合同期，租金自2016年10月15日已缴至2017年4月14日”，表明飞鹤物业分公司与案涉房屋租赁合同存在紧密联系。3.飞鹤物业分公司的前负责人孟宏在案涉房屋租赁合同甲方处签字，南通汽运公司加盖公章，表明南通汽运公司授权或追认飞鹤物业分公司负责人在案涉房屋租赁合同签字的行为。4.案涉房屋租赁合同签订后，2016年11月4日飞鹤物业分公司与其签订《合同续订意向书》，对案涉房屋租赁合同的租期、租金及其义务、合同的续订均作出明确约定。一审法院结合其未另行支付履行保证金且南通汽运公司未催款的事实，推断案涉5万元经营保证金抵作案涉房屋租赁合同履约保证金的盖然性较高，表明一审法院认可其与飞鹤物业分公司签订的《合同续订意向书》从外观上看与南通汽运公司有必然关系，即飞鹤物业分公司作为南通汽运公司的分公司，有足以使任意第三人相信飞鹤物业分公司的行为代表南通汽运公司的外观特征。案涉房屋租赁合同第4.3条约定原缴纳保证金不退款则继续延续无需缴纳，说明南通汽运公司已明确案涉5万元经营保证金抵作其与南通汽运公司的履约保证金。5.案涉房屋租赁合同的实际履行主体为飞鹤物业分公司，其在磋商、签订、履行及解除案涉房屋租赁合同的过程中均与飞鹤物业分公司工作人员联系，租金由飞鹤物业分公司的财务人员向其催缴，退租事项也是向飞鹤物业分公司经理汪永生口头申请。南通汽运公司是飞鹤物业分公司的总公司，施永正为飞鹤物业分公司负责人，施永正在飞鹤物业分公司出具的经营保证金收据中核办退款事宜的签字行为属于执行职务的行为，其有理由相信飞鹤物业分公司负责人施永正有权代表南通汽运公司签字，其善意无过失，施永正的签字行为构成表见代理，对南通汽运公司发生效力。南通汽运公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.其未对外作出退还祝良斌押金的意思表示。分支机构的负责人也未对外作出这样的意思表示。祝良斌持有的收据不应当由祝良斌持有。这只是其单位内部的流转程序。2.案涉租赁合同明确约定履约保证金的用途是保证充分全面地履行合同。现祝良斌中途提前退租，不满足该合同约定。3.除了祝良斌一方外，案涉经营保证金收据还涉及前承租人范从高的利益。祝良斌向一审法院提出诉讼请求：一、南通汽运公司向其返还租赁履约保证金46000元。二、南通汽运公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2015年6月1日，飞鹤物业分公司（作为出租方、甲方）与案外人范从高（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于姚港路2号鸿运大厦门面102、A座主楼209、309、副楼南1仓库的房屋。该房屋建筑总面积约1242平方米。租赁期限自2015年4月15日至2018年9月9日。租金为2015.4.14-2018.4.14人民币52万元/年，2018.4.15-2018.9.9人民币20.66万元，合计金额人民币1766600元。垃圾清运费1000元/年。合同4.3条约定租赁履约保证金：为确保乙方全面履行本合同义务，乙方须于合同签订当日向甲方支付租赁期间的履约保证金人民币5万元（原缴纳保证金不退还则继续延续无需缴纳），如乙方逾期支付或低于约定的上述金额支付，3日内仍不予以支付或者补足的，甲方有权解除合同，并按实际占用该房屋的天数按日租金的120%向乙方收取占用费；如乙方未能按约履行本合同的任一约定或陈述及保证的，甲方不退还履约保证金，同时甲方有权解除合同。乙方所缴纳的租赁履约保证金不予冲抵租金。除本合同另有约定外，租赁履约保证金于本合同约定的租赁期限届满、并经甲方确认乙方结清全部费用无遗留问题后无息返还。此外，合同还就甲、乙双方权利义务、违约责任等事项进行了约定。2016年10月10日，案外人范从高向飞鹤物业分公司出具退租报告载明：芭提雅经营人范从高自2015年4月15日租赁鸿运大厦门面102、A座主楼209/309，从事餐饮经营，租期为三年，至2018年9月9日。在经营过程中因市场问题，虽经多方努力，但经营状况一直不佳，现经营极其困难。故特此请求，提前退租租赁房屋，请批准。2016年10月14日，南通汽运公司（作为出租方、甲方）与祝良斌（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于姚港路2号鸿运大厦门面102、A座主楼209、309、北辅房（自行车库北面搭建房）的房屋。该房屋建筑总面积约1272平方米。乙方租赁该房屋作为美容美发使用。租赁期限自2016年10月15日至2021年10月14日。租金为2016.10.15-2020.10.14人民币474200元/年，物业管理费45800元/年，合计金额人民币208万元。2020.10.15-2021.10.14房租为494200元/年，物业管理费45800元/年，合计金额人民币540000元。总合计262万元。垃圾清运费1000元/年，水、电费按表按月实收（遇有国家政策性调整相应调整），水、电费乙方付款后甲方开具收款收据作为付款凭证…合同4.3条约定租赁履约保证金：为确保乙方全面履行本合同义务，乙方须于合同签订当日向甲方支付租赁期间的履约保证金人民币5万元（原缴纳保证金不退还则继续延续无需缴纳），如乙方逾期支付或低于约定的上述金额支付，3日内仍不予以支付或者补足的，甲方有权解除合同，并按实际占用该房屋的天数按日租金的120%向乙方收取占用费；如乙方未能按约履行本合同的任一约定或陈述及保证的，甲方不退还履约保证金，同时甲方有权解除合同。乙方所缴纳的租赁履约保证金不予冲抵租金。除本合同另有约定外，租赁履约保证金于本合同约定的租赁期限届满、并经甲方确认乙方结清全部费用无遗留问题后无息返还。合同第十条违约责任约定：在合同期内，除发生不可抗力的事件致使本合同无法继续履行，或本合同另有约定外，任何一方不得单方解除本合同，否则须向对方偿付年度租金总额的20%作为违约金…此外，合同还就甲、乙双方权利义务、房屋使用要求和维修责任等事项进行了约定。合同签订后，祝良斌从南通汽运公司处接收案涉租赁房屋，从事美容美发经营。同年11月4日，祝良斌以其经营的“今生有约”名义与飞鹤物业分公司签订《合同续订意向书》载明：甲、乙双方于2016年11月4日签订房屋租赁合同，合同租期自（2016年10月15日至2021年10月14日，延续前范从高合同期，其租金自2016年10月15日已缴至2017年4月14日）。本合同5年期满后，在无大的市场变化及市政规划调整要求，同时乙方“今生有约”在2016年10月15日至2021年10月14日合同期间能认真履行合同义务，规范经营，按时缴纳合同租金、水电费，无任何拖欠行为，无任何违反合同条款及安全协议的行为的前提下，甲方原则同意在保持5%的租金递增的情况下（以60万元/年为限），与乙方再续5年租期（即2021年10月15日-2026年10月14日）。2019年10月份，祝良斌申请退租，经南通汽运公司同意后搬离案涉租赁房屋。后祝良斌持南通汽运公司曾向范从高出具的5万元经营保证金收据向南通汽运公司申请退款，飞鹤物业分公司经理施永正在该收据中核办签署“按班子讨论，退46000元”。诉讼中，祝良斌、南通汽运公司对于案涉房屋的流转情况及履约保证金的退还问题存在争议。祝良斌陈述：案涉房屋自2015年起由案外人范从高承租，实际经营者为其亲戚周红娟，经营店名为“芭提雅”的海鲜店，后因经营不善，周红娟与祝良斌协商合作美容美发，以其原有装修、租赁押金等作价入股30%。随后范从高向南通汽运公司申请退租，双方在南通汽运公司工作人员孟宏的主持下，重新签订租赁合同。签订合同时，周红娟亦说明案涉5万元的履约保证金转到祝良斌名下。合同签订后，周红娟将履约保证金的原始收据给付祝良斌。直至2019年10月份，因祝良斌经营不善，遂向南通汽运公司汪永生提出退租申请，汪永生告知祝良斌必须结清所有水、电费，三日之内搬离后退还所有保证金。祝良斌按约结清水、电费并搬离案涉租赁房屋后，南通汽运公司经班子讨论，决定退还祝良斌46000元履约保证金，并由工作人员施永正在收据联上签字批示。其后，祝良斌前往南通汽运公司财务处退款，南通汽运公司财务以收据上的客户名为范从高而非祝良斌为由，拒不履行退款义务。为证明其主张，祝良斌提供说明及《合作协议书》，经质证，南通汽运公司对其不予认可。南通汽运公司则陈述：案涉租赁房屋确曾租赁给案外人范从高，后范从高申请退租，南通汽运公司重新与祝良斌签订租赁合同。因范从高未按约全面履行合同义务，故南通汽运公司未向其退还5万元履约保证金。祝良斌、南通汽运公司签订的合同中虽约定过履约保证金5万元，但祝良斌从未向南通汽运公司支付过，且双方从未协商过将范从高缴纳的5万元抵作祝良斌缴纳的押金。此外，施永正确在案涉收据中书写前述事实，但施永正并非南通汽运公司工作人员，其仅是飞鹤物业分公司经理，没有权利作出退款的决定，而实际上，根据公司内部流程，分公司需就退款事宜进行逐级申报，再由南通汽运公司办公室审批通过后，由财务处付款。一审法院认为，祝良斌与南通汽运公司签订的《房屋租赁合同》，内容未违反法律、法规等强制性规定，应为有效。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。关于案涉5万元的性质，祝良斌主张案涉5万元系案外人范从高缴纳，后抵作祝良斌与南通汽运公司的合同中的履约保证金，南通汽运公司对其不予认可。根据合同续订意向书载明，祝良斌与南通汽运公司双方于2016年11月4日签订的房屋租赁合同，合同期间延续前范从高合同期，结合祝良斌未另行支付履约保证金且南通汽运公司未催款的事实，案涉5万元抵作祝良斌与南通汽运公司双方签订合同中履约保证金的盖然性较高。祝良斌举证的说明及《合作协议书》，经质证，南通汽运公司不予认可。一审法院认为上述证据所涉事宜均属于祝良斌与周红娟之间的内部法律关系，与本案并无直接关联。关于案涉5万元中的46000元是否应予退还，一审法院认为，根据合同约定，如乙方未能按约履行本合同的任一约定或陈述及保证的，甲方不退还履约保证金。具体到本案，祝良斌在合同履行过程中提前撤场，构成违约，南通汽运公司有权不予退还案涉履约保证金。飞鹤物业分公司施永正虽在收据中核办退款事宜，但其仅为飞鹤物业分公司经理，其放弃绝大部分保证金的签字行为并未有南通汽运公司的授权或追认，祝良斌仅以此为由主张退还保证金，证据不足，一审法院碍难支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：驳回祝良斌全部诉讼请求。案件受理费人民币950元，由祝良斌负担。二审中，祝良斌提供了如下证据：1.飞鹤物业分公司的工商信息打印件，证明飞鹤分公司的负责人是施永正，经营场所是姚港路**，与南通汽运公司住所地一致，经营的范围是为公司承接房屋租赁、物业管理等，案涉租赁合同的甲方的签约代表孟宏也曾是飞鹤物业分公司负责人,飞鹤物业分公司对外为南通汽运公司承办房屋租赁、物业管理等事项。2.收缴租金通知单、通知及收缴电费通知，证明案涉租赁房屋的催缴租金等相关费用日常都是以飞鹤物业分公司名义作出，其有理由相信飞鹤物业分公司能对案涉租赁合同的相关事项作出意思表示。3.其与汪永生、孟宏、施永正的通话录音和根据通话录音整理的文字稿，证明其在之前交涉过程中，相关人员认为收据上的名字是范从高，未变更为其，退保证金不符合财务规则，所以未付款，但是双方对于退还保证金46000元均无异议。南通汽运公司质证认为，上述证据均不是新证据。对于工商信息，案涉租赁合同是其与祝良斌签订，孟宏作为经办人签字，合同并非仅有孟宏的签字；对于通知单，飞鹤物业分公司作为其下属机构，发出催费通知单等是飞鹤物业分公司的工作内容，但并不改变案涉租赁合同双方之间的权利义务关系、内容；对于通话录音及文字稿，飞鹤物业分公司的工作人员并未作出退还租赁保证金的意思表示。本院经审查认为，上述证据均不是二审中的新证据，且不能达到祝良斌相应的证明目的，本院不予认定。本院经审理查明，一审法院查明事实正确，本院予以确认。另查明，案外人范从高于2021年1月22日向本院提供一份情况说明，载明：“本人原承租南通汽运集团飞鹤物业公司姚港路门面房用于经营餐饮服务，后因经营情况不太乐观，经多方协议将原餐饮用房转租给他人经营美容美发服务，自转租之日起房租由后续承租人自己负责。原本人与飞鹤物业公司的租房押金伍万元与后续承租人无关，应由本人和飞鹤物业公司核退。范从高2021.1.22”本院认为，关于案涉5万元经营保证金的性质，根据祝良斌与案外人周红娟的《合作协议书》约定，周红娟仅以芭提雅餐饮房屋使用权零转让费条件及现金出资，出资额为三万元，双方并未对案涉5万元经营保证金作出约定。根据案外人范从高提供的情况说明，范从高亦未同意将案涉5万元经营保证金抵作祝良斌的履约保证金，该5万元与后续承租人祝良斌无关，故一审法院根据高度盖然性标准认定案涉5万元抵作祝良斌履约保证金存在不当，应予纠正。祝良斌虽称案外人已将案涉经营保证金转作其履约保证金，但未能提供充分证据予以证明，本院碍难支持。祝良斌实际未缴纳案涉房屋租赁合同的履约保证金，故一审法院未支持其诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上，祝良斌的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决结果可以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、最高人民法院《关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费受理费950元，由上诉人祝良斌负担。本判决为终审判决。审 判 长  卢 丽审 判 员  郭相领审 判 员  杜太光二〇二一年二月五日法官助理  朱钰婷书 记 员  盛姝玲