江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11711号上诉人（原审原告）：蒋晓华，男，1952年12月13日出生，汉族，户籍地江苏省徐州市云龙区，现住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：蒋鸿阳（蒋晓华女儿），女，1984年1月27日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：张红玲，江苏圣典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蒋大庆，男，1955年7月8日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。被上诉人（原审被告）：蒋淑珍，女，1958年7月23日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。被上诉人（原审被告）：蒋辉，男，1979年9月23日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：郭健文，江苏天哲律师事务所律师。上诉人蒋晓华因与被上诉人蒋大庆、蒋淑珍、蒋辉买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2020）苏0102民初376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。蒋晓华上诉请求：撤销原审判决，依法改判为：确认其与徐云英签订的《房地产买卖契约》有效，三被上诉人协助上诉人将坐落于南京市玄武区的房屋（以下简称311室房屋）过户至其名下。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.一审法院认为上诉人“未能提供证据证明徐云英2001年2月14日与其签订的房屋买卖契约的原因”，属于没有法律依据的苛求。房屋买卖契约是以1998年房改房为基础签订的，上诉人蒋晓华出资购买该房产也是其母亲徐云英主动提议，目的是希望蒋晓华将来回南京养老时能有属于自己的栖身之所。2.在房改房产权证还没有拿到的情况下，徐云英就先到公证处订立遗嘱，以此先行明确将房产给蒋晓华,遗嘱是在立遗嘱人去世时才生效，徐云英生前不能办理房屋产权过户,上诉人与徐云英签订房屋买卖契约则是对上诉人购买房产的确认。从公证遗嘱中记述上诉人支付购买房改房款项一事，可以看出上诉人支付购房款与继承房屋之间有直接的关联，该公证遗嘱中很明显的反映了价值交换的买卖关系，签订房屋买卖契约是双方的真实意思表示。3.2008年徐云英办理撤销遗嘱公证，在笔录中所表达的涉案房屋由上诉人、被上诉人四人平分的意愿，虽然与房屋买卖契约的意思表示不一致，但并不能否定所签订房屋买卖契约的真实性。徐云英仅仅是撤销1999年公证遗嘱，真实原因不得而知，但在撤销公证遗嘱前3个月，仍然让上诉人女儿蒋鸿阳将户口迁入涉案房产，表明徐云英当时对涉案房屋归属仍然是认可为上诉人蒋晓华的。并且徐云英未重新订立新的遗嘱，也并未撤销房屋买卖契约，该房屋买卖契约依然有效。退一步说，即使徐云英2008年撤销公证遗嘱，想把房产给子女平分，也只能说明徐云英产生了反悔之意，并不能否定其曾签订的房屋买卖契约的真实性。一审法院以徐云英2008年撤销公证遗嘱的事后行为，来否定7年之前所签的房屋买卖契约的真实性没有事实和法律依据。4.一审法院认为房屋买卖契约由蒋晓华代徐云英签名不符合交易习惯，并未考虑双方系母子之间签订房屋买卖契约以及徐云英不会写字的实际情况。实践中，亲属之间所进行的房产交易通常都不会通过房产中介，而房产交易中心也没有提供代写的服务，在徐云英不会写字的情况下，上诉人填写合同内容和代徐云英签名符合常理，也不违反法律规定。代签名本身不能否认徐云英签署买卖契约的意思表示，而徐云英本人在签名旁边加盖私章、按手印，这一行为，充分表明了其签署房屋买卖契约的真实意思。退一步说，即使蒋晓华没有代徐云英签名，而只是徐云英本人在合同甲方落款处加盖私章、按手印，也足以表明其签署房屋买卖契约的真实意思，并且完全符合法律对合同签署的形式要求。一审法院认为上诉人未能举证证明系徐云英本人盖私章、捺印，将其作为驳回上诉人一审诉讼请求的裁判理由之一，属于举证证明责任分配错误，也是裁判突袭的不当表现，在一审时未提出鉴定，法院也未释明，也未组织双方当事人进行鉴定。蒋大庆、蒋淑珍、蒋辉辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.311室房屋买卖契约不是徐云英老人的真实意思表示，该合同不具备成立的基本要件，被上诉人至始不知买卖契约的存在，徐云英及上诉人也从未在任何场合向被上诉人提及，假设徐云英有意将311室房屋出售给上诉人，在自己老伴离世且家庭成员之间互有往来的情况下，理应将此等大事在签订买卖契约前或后由徐云英或上诉人告知其他家庭成员。2.徐云英于1999年3月25日办理公证遗嘱，在该遗嘱中其已将311室房产进行处分，即指定由上诉人继承，只是上诉人在另起法定继承纠纷案中，突然出示一份所谓的涉案房屋买卖契约，该契约除了打印的格式文本外，手写部分均为上诉人代写，在徐云英已明知订立了公证遗嘱的情况下，主观上是否还有再次处分自己房产的真实意思，上诉人并没有提供证据证明其经向徐云英陈述、解释、告知了涉案房屋买卖契约的具体内容、真实意思及法律后果，在此情形下，无法确定徐云英与上诉人具有订立房屋买卖契约协商一致及真实意思表示。3.2008年3月14日，徐云英办理撤销遗嘱公证，在撤销遗嘱公证书中，记录了其撤销先前公证遗嘱的原因以及表达了在其百年后对自己房产如何处分的真实意思，在整个过程中，其只字未提涉案所谓房屋买卖契约的存在，据此，可以看出徐云英主观上只是知道其曾处分自己房产的公证遗嘱。假设徐云英知道涉案房屋买卖契约的存在，在决定重新处分自己房产的时候，势必会将该所谓的买卖契约一并“撕毁”，至少也要向被上诉人等家庭成员提及并宣称其真实意思。4.上诉人曾提及与徐云英到房产部门办理房屋过户，仅系未办理产权证照。但其未能举证证明其的确带领过母亲前往产权交易部门办理产权过户，更没有举证证明徐云英有房产过户或履行买卖契约的真实意思和行为。徐云英的房产权属证照及相关付款缴费凭证原件皆未进行交付，如果上诉人与徐云英协商一致的前提下订立了所谓涉案房屋买卖契约，理应要求取得相关产权证明文件，以便办理产权过户。5.民事主体实施民事法律行为必须符合法律规定，具备法律规定的要件，订立合同背后的原因无疑属于法律评价和司法审查的范围，如果订立合同的动机不纯，主观存在恶意，没有体现合同相对人的平等协商及真实意思表示，违背诚实信用，有悖公序良俗，不符交易习惯等，那么显示将受到法律的负面评价，且无法得到司法支持。本案所谓房屋买卖契约就属于此种情形，因此，一审法院依法审查相关事实及适用法律并无不当。2008年徐云英的撤销遗嘱公证声明是其真实意思表示，该次行为无论从形式还是内容上都符合法律规定，应当予以尊重和执行。6.民事诉讼法律证据规则的基本原则是谁主张谁举证，上诉人主张买卖契约是徐云英亲自盖章、捺印，是其当时的真实意思表示，那就理应承担举证责任，提交切实有效的证据加以佐证。一审法院在举证责任分配的处理上符合法律规定，并无不当，裁判理由充分。蒋晓华向一审法院起诉请求：1.确认蒋晓华与徐云英签订的房地产买卖契约有效，311室房屋归蒋晓华；2.蒋大庆、蒋淑珍、蒋辉配合蒋晓华办理上述房屋的不动产权登记；3.蒋大庆、蒋淑珍、蒋辉承担诉讼费。一审法院认定事实：蒋云鹏和徐云英是夫妻关系，共生育四个子女，即长子蒋光明、次子蒋晓华、三子蒋大庆、女儿蒋淑珍。1996年11月10日蒋云鹏去世，2019年3月28日徐云英去世。蒋光明于2001年6月26日去世，其育有一子蒋辉。1998年10月15日，徐云英与玄武区房产经营公司签订《南京市直管公有住房买卖契约》，玄武区房产经营公司自愿将311室房屋属于公有住房出售给徐云英，徐云英以一次性付款的方式支付价款，实际支付房款17947.12元。双方同意于1998年10月15日由玄武区房产经营公司将上述房地产正式交付给徐云英，房屋移交时，其该建筑物所属土地使用权一并转移给徐云英。徐云英按照成本价1%交纳278.25元作为房屋共有部分共用设施的维修基金。1998年10月15日，徐云英交纳购房款17947.12元，个人维修基金278.25元，共计18225.37元。1999年3月25日，徐云英在南京市玄武公证处办理公证遗嘱，南京市玄武公证处出具（1999）宁玄证民内字第224号《遗嘱公证书》，遗嘱内容为：我叫徐云英，今年68岁，老伴蒋云鹏已于1996年11月去世，1998年10月我按南京市房改政策购买了座落于本市处，面积35.0平方米，购房款1.7万余元是我的二儿子蒋晓华出的，我一生有三子一女四个孩子，现均有工作且均已成家，为了防止日后子女们为上述房产发生纠纷，现趁我身体尚好，头脑清醒，特立遗嘱如下，在我百年以后，我自愿将上述沙塘园11号4单元311室私房给我的二儿子蒋晓华继承。1999年8月30日311室房屋（建筑面积36.61平方米）所有权登记在徐云英名下。2019年3月28日徐云英去世。蒋晓华依据南京市玄武公证处出具的（1999）宁玄证民内字第224号《遗嘱公证书》，于2019年7月3日将311室房屋的所有权变更登记至蒋晓华名下。2019年10月25日，蒋大庆、蒋淑珍、蒋辉向一审法院起诉蒋晓华，要求继承登记在徐云英名下的311室房屋。在该次诉讼中，一审法院于2019年11月20日组织双方召开庭前会议，蒋晓华提交311室房屋所有权变更登记材料一份，证明2019年7月3日311室房屋所有权已经变更登记到蒋晓华名下。因311室房屋产权已不在徐云英名下，一审法院于同年11月29日作出民事裁定：驳回蒋大庆、蒋淑珍、蒋辉的起诉。2019年11月22日至2019年12月6日，蒋淑珍持徐云英的编号为（2008）苏宁玄证内民字第151号《撤销遗嘱声明书公证书》，向南京市国土资源管理局申请异议登记。2019年12月10日，涉案房屋产权恢复登记到徐云英名下。蒋淑珍提交的南京市玄武公证处于2008年3月27日出具的编号为（2008）苏宁玄证内民字第151号《撤销遗嘱声明书公证书》的内容为：兹证明徐云英（女，1932年9月17日出生，现住南京市玄武区，身份证号码：3201021932********）于2008年3月14日来到我处，在我面前，在前面的《撤销遗嘱声明书》上捺手印。《撤销遗嘱声明书》内容为：徐云英于1999年3月25日在南京市玄武区公证处立有公证遗嘱［公证书编号为（1999）宁玄证民内字第224号］，现因家庭原因，徐云英声明撤销这份遗嘱。徐云英共领取了两份公证遗嘱，一份遗嘱在其二儿子蒋晓华那里，故无法退还公证处，今后如因此产生任何纠纷，由徐云英承担一切法律责任，与相关部门无关。特此声明！2019年12月6日，蒋大庆、蒋淑珍、蒋辉向一审法院起诉蒋晓华所有权确认纠纷，在审理中得知涉案房屋产权恢复登记到徐云英名下后，要求按法定继承分割涉案房屋。2020年1月17日，蒋晓华向一审法院起诉蒋大庆、蒋淑珍、蒋辉买卖合同纠纷。在审理中，蒋晓华提交了《房地产买卖契约》一份，用于证明2001年2月14日徐云英曾与蒋晓华签订311室房屋买卖合同，因当时房产过户需交纳2000元，蒋晓华因女儿蒋鸿阳即将上大学需要花钱而未办理房产过户手续，签订该份合同的目的是为了再次确保涉案房产归蒋晓华所有。《房地产买卖契约》主要内容为：徐云英自愿将座落在玄武区丹凤街道沙塘园11号311室的房地产出售给蒋晓华，徐云英与蒋晓华议定的上述房地产成交价格为人民币18000元，由蒋晓华2001年3月4日前一次付清给徐云英，购房定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式为现金，双方同意于2001年3月4日由徐云英将上述房地产正式交付给蒋晓华，房屋交给蒋晓华时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给蒋晓华。蒋晓华陈述该份合同上所有手写部分的内容为蒋晓华所写，包括合同尾部的徐云英签名、身份证号码、地址、签约日期，蒋晓华在合同尾部代徐云英签名后，由徐云英本人盖私章并捺手印。蒋大庆、蒋淑珍、蒋辉对该份《房地产买卖契约》的真实性不予认可，认为徐云英生前已于1999年3月25日在南京市玄武公证处办理公证遗嘱，愿意涉案房产由蒋晓华继承，双方无签订该份《房地产买卖契约》的必要性，徐云英生前从未告之蒋大庆、蒋淑珍、蒋辉与蒋晓华签订该份《房地产买卖契约》的情况，徐云英2008年办理《撤销遗嘱声明书公证书》时也未提及与蒋晓华签订该份《房地产买卖契约》的事实；即使合同约定属实，双方也未在2001年3月4日履行房屋交付的手续，蒋晓华也未履行给付徐云英18000元购房款的义务，蒋晓华入住涉案房屋不是依据该份《房地产买卖契约》的约定，蒋晓华2019年办理涉案房产变更登记手续是依据徐云英1999年的遗嘱。蒋晓华认为徐云英在南京市玄武公证处办理公证时，留有徐云英十指捺印，蒋大庆、蒋淑珍、蒋辉对合同上的徐云英捺印存疑可以申请鉴定，蒋大庆、蒋淑珍、蒋辉未予以申请。一审法院认为，1999年3月25日，徐云英在南京市玄武公证处办理公证遗嘱，明确表示涉案房产由蒋晓华继承，蒋晓华知道徐云英立遗嘱的事实，在本案审理中蒋晓华未能提供证据证明徐云英2001年2月14日与其签订涉案房屋买卖契约的原因；2008年3月徐云英在南京市玄武公证处办理撤销遗嘱声明书的公证，明确表示涉案房屋由蒋晓华、蒋大庆、蒋淑珍、蒋辉四人平分，证明徐云英生前对涉案房产的分配与房屋买卖契约的意思表示不一致；2001年2月14日的涉案房屋买卖契约由蒋晓华代徐云英签名，不符合交易习惯；蒋晓华代徐云英签名的旁边又盖有徐云英私章、捺印，蒋晓华未能举证证明系徐云英本人盖私章、捺印。综上，蒋晓华未能举证证明订立2001年2月14日的涉案房屋买卖契约是徐云英的真实意思表示，一审法院对蒋晓华的诉讼请求不予支持。一审法院据此判决：驳回蒋晓华的诉讼请求。本院二审期间，上诉人蒋晓华提交：从南京市玄武区档案馆调取的1999年3月25日公证遗嘱的档案卷宗，结合一审中提交的遗嘱公证资料，拟证明上诉人购买311室房屋系为回宁养老，档案卷宗谈话笔录第二页中有相应的记载：“其他的子女都有房屋，相比之下蒋晓华对其较好，蒋晓华在南京也无住房，该房屋用于蒋晓华回宁养老。房改时，蒋晓华为购房出资”。故在此前提下，签订房屋买卖契约是徐云英的真实意思表示。经质证，被上诉人对档案卷宗中的谈话笔录真实性不持异议，但称该组证据仅系徐云英当时对房屋的安排，与本案的房屋买卖契约无关联性。经审理，一审查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有案涉房屋产权登记信息、《遗嘱公证书》、《房地产买卖契约》、《撤销遗嘱声明书》及各方当事人陈述等证据予以证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，蒋晓华要求确认案涉《房地产买卖契约》有效及311室房屋归其所有，但其所提供的落款时间为2001年2月14日的买卖契约系格式条款，其中手写部分的内容，包括合同尾部徐云英的签名、住址及身份证号码等信息均系蒋晓华书写，故该买卖契约真实性无法认证。2008年3月27日，徐云英办理撤销1999年形成的《遗嘱公证书》的《撤销遗嘱声明书》时，双方仍未能按买卖契约约定履行房屋权属变更登记事宜，蒋晓华称徐云英在其《遗嘱公证书》中所提及的购置房改房的款项即为该买卖契约中的款项，但未在该买卖契约或通过其他形式予以说明，证据不足，本院不予采信，且在办理《撤销遗嘱声明书》时，徐云英明确表示311室房屋由其四个子女平分。故蒋晓华的上诉意见，依据不足，本院不予采纳。综上，蒋晓华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9292元，由蒋晓华负担。本判决为终审判决。审判员 丁 钰审判员 朱卫国审判员 熊剑宇二〇二一年二月二十日书记员 宋龙雯