河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终584号上诉人（一审原告）：杨明,男,汉族,1973年9月18日生,住南宁市。委托诉讼代理人:杨军,广西钰锦律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：河南楚格酒店管理有限公司，住所周口市川汇区泰山路与腾飞路交叉口东100米，统一社会信用代码：91411600337135509P。法定代表人：朱建宗,系该公司总经理。委托诉讼代理人：彭其锋，河南陈州律师事务所律师。上诉人杨明因与被上诉人河南楚格酒店管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服河南省周口市川汇区人民法院（2020）豫1602民初4515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人杨明的委托诉讼代理人杨军，被上诉人河南楚格酒店管理有限公司的委托诉讼代理人彭其锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人杨明的上诉请求：1.请求撤销一审判决,改判支持上诉人杨明的诉讼请求;2.本案诉讼费由被上诉人河南楚格酒店管理有限公司承担。事实与理由：一审判决依据上诉人杨明与涉案租赁土地的使用权人周口华裕实业有限公司(以下简称华裕公司)签订的《餐饮场地租赁协议》第10.1条款及上诉人与朱梓君签订的《股权转让协议》第二条第2.第4项的内容,认定上诉人非涉案土地租赁权利人,而被上诉人楚格公司是租赁协议实际相对人,上诉人杨明无权收取租金,判决驳回上诉人杨明的诉讼请求,没有事实和法律依据。理由如下:一、对上诉人杨明与华裕公司签订的《餐饮场地租赁协议》合法有效,上诉人杨明是涉案土地的租赁人,被上诉人楚格公司不是涉案土地的租赁人。(一)《餐饮场地租赁协议》第10.1条款约定:如乙方为自然人,乙方应于本协议签订之日起1个月内,按照国家法律注册成立公司;工商登记注册后3个工作日内应就本协议的全部内容与甲方重新签订协议,乙方以自然人的身份对协议承担连带责任…。根据上述约定,上诉人杨明应当在一个月内按照法律规定设立公司,但一直以来杨明并没有自行设立有公司,《餐饮场地租赁协议》的租赁方至今仍然是作为自然人的杨明。(二)杨明与朱永祥作为原始股东申请设立楚格公司,杨明没有将《餐饮场地租赁协议》约定的租赁权作为出资,租赁土地的使用权不属于楚格公司资产。2015年3月18日,杨明与朱永祥作为原始股东申请设立楚格公司,但不等于杨明将租赁权无偿转移给设立的公司。在上诉人杨明提供的被上诉人楚格公司工商登记中,公司注册资本为现金认缴没有土地租赁权利,工商登记是经过政府机关审查的具有公信力的证明文件,这足以证明在楚格公司设立时,杨明并没有将涉案土地的租赁权作为出资,涉案土地的租赁权没有转移给楚格公司,楚格公司没有权利承继涉案土地的租赁权,此时的土地租赁权仍然是作为自然人的杨明。一审判决仅凭有变更主体的约定,就将杨明的实体权利无偿的转给楚格公司,没有法律依据,是对事实的认识错误,是对合同约定和法律概念认知的混淆。租赁协议约定了变更主体,是合同双方当事人的权利与义务。租赁合同是华裕公司与上诉人杨明签订的真实有效的合法合同,未经双方当事人的同意,任何第三人不能改变剥夺各方权利,一审判决强行剥夺上诉人杨明的涉案土地租赁权于法无据。二、上诉人杨明与朱永祥、朱梓君签订的《股权转让协议》中,杨明没有将涉案土地的租赁权一并转让,朱永祥、朱梓君(楚格公司)未取得涉案土地的租赁权。如前所述,在设立楚格公司的时候,杨明没有将涉案土地的租赁权作为出资,在股权转让时不可能涉及土地的租赁权。《股权转让协议》第二条第2项约定:甲方为河南楚格酒店管理有限公司的股东,合法持有该公司80%的股权,并自愿同意以该股权折抵欠朱永祥周口华耀城B、C区工程款1,000万元,完成股权转让后,甲方对公司项下周口华耀城美食街不再享有任何权利。该条是指周口华耀城美食街的权利与义务,周口华耀城美食街与涉案土地的租赁权是两个不同的法律关系,一审判决将其内涵随意的扩大化,擅自将涉案土地的租赁权与周口华耀城美食街的权利义务进行混同,美食街是地上建筑物,与土地租赁权不是同一权利主体,在未与上诉人杨明达成一致意见转让土地租赁权给楚格公司之前,楚格公司无权取得涉案土地的租赁权。三、《股权转让协议》约定上诉人杨明协助办理涉案土地租赁协议的租赁主体,但并没有约定杨明不得收取相应租金。上诉人杨明与朱永祥、朱梓君签订的《股权转让协议》第二条第4项约定:甲方(上诉人)承诺积极协助乙方办理与周口华耀城项下周口华裕实业有限公司所签订的美食街场地租赁协议,合同主体由杨明变更为河南楚格酒店管理有限公司…，但在股权转让协议中没有上诉人杨明与朱永祥、朱梓君无偿使用土地的任何约定,没有约定并不等于放弃权利,没有约定不等于权利人不能主张权利。至今尚未变更涉案土地租赁方的原因就是双方对租金的补偿问题协商未果造成。在合同法律关系中,当事人的权利与义务应是对等的才能体现交易的公平性,否则,即构成显失公平。一审判决中,即认定了杨明缴付了10年的租金费用720万元,而在剥夺杨明权利的同时,却没有对应的等价支付,那么杨明的720万岂不是白白付出。这明显不公与合同法的基本原则背道而驰。四、上诉人杨明将《餐饮场地租赁协议》原件借给楚格公司,只是为了配合楚格公司办理各种营业执照时需要向工商部门审查备案,与土地租赁权利无关。一审判决主观认为上诉人杨明与朱永祥、朱梓君签订的《股权转让协议》后,上诉人杨明将《餐饮场地租赁协议》原件交付给协议乙方并退出《餐饮场地租赁协议》,由被上诉人楚格公司概括承受权利和义务并作为协议相对人实际履行该协议,但没有任何证据证明被上诉人支付过一分租金,如何变成《餐饮场地租赁协议》实际履行人。上诉人杨明从来不承认《餐饮场地租赁协议》原件交付给被上诉人楚格公司即是等于将租赁权无偿移让给楚格公司,只是给楚格公司借用而已便于招租而已。其实,退一成步来说,就算交付了租赁协议原件也不可能视同权利的转让,不能证明持有合同原件就是合同的实际相对人。上诉人80%的股份抵扣1000万的转让金,仅仅是上诉人在被上诉人公司资产下的股份价值资产,是上诉人投资建设美食街的成本及美食街未来的收益。《股权转让协议》的签约双方是自然人,双方没有任何条款约定土地租金包含在杨明的股权中一并转让给朱梓君,在杨明与楚格公司没有对土地租金交付问题达成一致意见前,楚格公司作为法人没有任何依据,没有任何权利成为该土地租赁权的实际继受人。五、上诉人杨明通过转租部分土地获取租金是事实上诉人杨明提交的转账凭证中,用以证明上诉人杨明通过转租部分土地获取租金的事实。虽然转款凭证书写时是工程款或货款,但那是被上诉人工作人员所为,记载内容与事实明显不符,转款凭证所记载的主体之间并不存在建设施工合同或买卖合同关系。很显然,单凭记载内容不能认定其不是租金收入,为了查明案件事实,一审法院未进一步要求被上诉人提供账目核对证据的真实性,而简单草率、不切实际地进行主观定性,导致认定事实错误。六、在被上诉人楚格公司未与土地的使用权人华裕公司另订租赁合同前或者上诉人与华谊公司解除原租赁合同前合法的承租人仍然是杨明。在无证据证明楚格公司设立的股东出资有租赁权在内,上诉人杨明与另一股东交易与本案无关,楚格公司新建了房屋建筑并不必然取得土地承租人的地位,也不能免除其应支付土地租金或使用费的义务。本案涉案的土地基于租赁的使用收益权,既不是股东的出资,也不是公司的资产,楚格公司是独立的法人,不论上诉人是不是其股东,均可作为仍是土地目前权利人有权要求楚格公司排除妨害,那么基于房随地走的原则不能实行腾迁搬离的应当支付占用补偿既参照租金结算占用费。本案一审审理程序违法其中本案一审是按照普通程序审理的,但是开庭时候只有两位审判人员开庭审理,本案的案由是租赁合同纠纷但一审的判决超出了本案申请数额的审理范围,其最终的认定是权利确权纠纷,违反了不诉不理的审理原则。请求二审法院查明本案的事实,并依法纠正错误。被上诉人河南楚格酒店管理有限公司辩称，一、被答辩人与答辩人之间不存在租赁合同关系,被答辩人对涉案的土地不享有任何权利,理由如下:1、被答辩人前期是答辩人的股东,后被答辩人转让了其股权。被答辩人在签订股权协议的时,其中第二项(4)明确约定被答辩人协助朱永祥、朱梓君办理与周口华耀城项下周口华裕实业有限公司所签的美食街场地土地租赁协议,合同主体由杨明变更为答辩人…。2、被答辩人在股权转让协议后,将餐饮场地租赁协议原件也交给了答辩人,被答辩人在上诉状中认为餐饮场地租赁协议原件是为了配合答辩人办理各种营业执照时需要向工商部门审查备案,才借给答辩人的。答辩人认为,被答辩人这一上诉理由明显不能成立。答辩人从来没有向被答辩人借过餐饮场地租赁协议,该协议是在股权转让协议签订后被答辩人交付给答辩人的,在办理股权变更手续时工商部门根本不需要审查备案餐饮场地租赁协议,只需要被答辩人到场签字即可。如果是答辩人向被答辩人借的餐饮场地租赁协议,被答辩人应当出具答辩人给其出具的借条。综上,答辩人认为,从股权转让协议其中第二项(4)的约定及被答辩人交付餐饮场地租赁协议的行为,足以证明了被答辩人对涉案的土地不享有任何权利。根据《中华人民共和国民法典》第510条的规定合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明的,可以协议补充;达不成补充协议的,按照合同相关条款或者交易习惯确定。第511条第1款第5项规定:履行方式不明确的,按照有利于实现合同目的的方式履行。答辩人认为,如果被答辩人在转让股权后仍然对涉案土地享有权利,其不会在签订股权转让协议时约定变更土地租赁协议的主体。更不会将餐饮场地租赁协议原件交给答辩人,答辩人也更不会同意被答辩人80%的股权折抵欠朱永祥周口华耀城B、C区工程款1,000万元。二、河南楚格酒店管理有限公司在成立时被答辩人是以餐饮场地租赁权出资的,如果被答辩人不是以租赁权进行出资,华耀城美食街根本不可能建成,被答辩人也不可能成为河南楚格酒店管理有限公司的股东,否则,被答辩人等于没有任何出资就成为河南楚格酒店管理有限公司拥有80%股权的股东。被答辩人的实体权利没有无偿转让也受到任何损害。被答辩人反而通过转让股权获利280元。(1,000万元-720万元=280万元)三、被答辩人认为其通过转租部分土地获取租金,不能成立。从其提交的交易记录转账中显示为工程款或货款,不能证明是租金的收益。关于被上诉人能否取得租赁权的问题,根据杨明与华宇公司签订的场地租赁协议中的约定10.1条款约定如乙方为自然人,乙方应于本协议签订之日起一个月内按照国家法律注册成立公司,工商登记注册后三个工作日内,应就本协议的内容与甲方重新签订协议,依法以自然人身份对协议承担连带责任。根据这一约定,那么场地协议明确约定是要求成立公司,被答辩人也就是说成立的公司,所以说该协议对答辩人是产生效力的。事先协议约定好了。关于涉案租赁权是否是出资的问题,在答辩状中就说得很清楚,在此就不再多说了。从所看到的材料上,一审程序并不违法。杨明向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付原告(位于周口市××路与腾飞路交叉口××Ｄ地块)土地租金720万元；2.本案诉讼费等由被告承担。一审法院认定事实：2015年3月12日,周口华裕实业有限公司作为甲方与乙方杨明签订《餐饮场地租赁协议》,约定将位于河南省××路与腾飞路交叉口东100米D地块租赁给乙方,由乙方自行出资建设及装修,租赁用途为餐饮、休闲娱乐及配套服务,租赁期限为10年,从2015年3月12日至2025年3月11日止,免租期为2015年3月12日止2016年3月11日,该场地租金为10年人民币捌佰万元整,甲方同意给予乙方一年免租期,实际收取租金人民币柒佰贰拾万元整,具体租金收取方式为乙方施工总承包周口华耀城B、C地块工程款支付80%至90%时扣除应收租金人民币柒佰贰万元整。其中第十条10.1如乙方为自然人的,乙方应于本协议签订之日起1个月内，按照国家法律规定注册成立公司,工商登记注册后3个工作日内应就本协议全部内容与甲方重新签订协议,乙方以自然人身份对协议承担连带责任…。该租赁协议签订后,杨明、朱永祥作为原始股东于2015年3月18日向工商登记部门申请后于2015年3月24日成功设立河南楚格酒店管理有限公司(注册资本500万元,杨明占公司股权比例80%、朱永祥占公司股权比例20%),之后在涉案地块上开发建设周口华耀城美食街,并由被告公司对周口华耀城美食街商铺租户收取租金。2017年6月12日,杨明作为出让方与朱永祥、朱梓君作为受让方签订《股权转让协议》,约定就甲方持有的河南楚格酒店管理有限公司80%的股权转让给乙方,并自愿同意以该股权折抵欠朱永祥周口华耀城B、C区工程款1,000万元,完成股权转让后,甲方对公司项下周口华耀城美食街不再享有任何权利。其中第二项(4)甲方承诺积极协助乙方办理与周口华耀城项下周口华裕实业有限公司所签的美食街场地租赁协议,合同主体由杨明变更为河南楚格酒店管理有限公司,并于签订协议后一个月内办理有关股权转让工商登记变更手续…。该协议签订后双方办理了股权变更登记手续,原告杨明将且本院在作出的(2020)豫1602民初3064号民事判决书中对上述协议约定的杨明将其持有的河南楚格酒店管理有限公司80%的股权折抵欠朱永祥周口华耀城B、C区工程款1,000万元的事实予以认定并作出相关工程款结算的判决。另外,庭审中原告向本院提交多份银行交易记录(2015年11月16日付款人为马海南向付款人河南楚格酒店管理有限公司汇款300万元,2015年11月19日被告向孙静静转账100万元附言显示为工程款、2015年11月23日被告向孙静静付款20万元附言显示为货款、2015年11月18日被告向孙静静转账110万元附言显示为货款、2015年11月24日借方马海南向贷方转款45万元)以证明被告收取涉案场地租金后支付给原告。现原告向被告索要周口华耀城美食街场地租赁费,双方协商未果,继而成讼。一审法院认为，依法成立的合同,对双方当事人均有约束力,双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。本案争议焦点为原告对位于河南省××路与腾飞路交叉口东100米D地块是否有权向被告收取租金。本案中《餐饮场地租赁协议》显示涉案土地权利人系周口华裕实业有限公司,杨明与其签订租赁协议后按照协议第十条10.1约定的内容与案外人朱永祥作为股东设立注册被告公司,注册后双方未按约重新签订协议,此后亦系由被告对在该地块上建成的“周口华耀城美食街”的租赁商户收取租金。原告杨明又于2017年6月12日作为被告公司原股东与朱永祥、朱梓君就公司股权达成《股权转让协议》,以原告享有公司80%的股权折抵所欠1,000万元的工程款,并明确约定原告对公司项下周口华耀城美食街不再享有任何权利并协助与周口华裕实业有限公司所签的美食街场地租赁协议,将合同主体由杨明变更为河南楚格酒店管理有限公司,且该协议乙方已实际履行义务,虽原告杨明未协助变更书面合同的主体,但在该协议签订后原告杨明将《餐饮场地租赁协议》的原件交付给协议乙方并退出《餐饮场地租赁协议》，由被告概括承受权利和义务并作为协议相对人实际履行该协议,而原告向本院提交2015年11月份银行转账记录证明被告收取租金后再以其系土地租金受益人向其支付租金,但从交易记录转账附言中显示为工程款或货款,未能有效证明该事实,本院不予采信。综上,原告并非涉案土地权利人亦非租赁协议实际相对人,其要求被告支付河南省××路与腾飞路交叉口东100米D地块租金,无事实和法律依据,本院不予支持。为此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下:驳回原告杨明的诉讼请求。案件受理费62,200元,由原告杨明负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，2017年6月12日，杨明作为甲方与乙方朱梓君签订股权转让协议，该协议第二条（2）约定“甲方为河南楚格酒店管理有限公司的股东，合法持有该公司80%的股权，并自愿同意以该股权折抵欠朱永祥周口华耀城B、C区工程款1,000万元,完成股权转让后,甲方对公司项下周口华耀城美食街不再享有任何权利”，该条（4）约定“甲方承诺积极协助乙方办理与周口华耀城项下周口华裕实业有限公司所签的美食街场地租赁协议,合同主体由杨明变更为河南楚格酒店管理有限公司,并于签订协议后一个月内办理有关股权转让工商登记变更手续”。2017年6月12日的股权转让协议明确约定美食街场地租赁协议的合同主体由杨明变更为河南楚格酒店管理有限公司，且完成股权转让后,杨明对公司项下周口华耀城美食街不再享有任何权利。故杨明请求河南楚格酒店管理有限公司支付周口华耀城美食街土地租金无事实及法律依据。综上，上诉人杨明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费62,200元，由上诉人杨明负担。本判决为终审判决。审判长 陈晓军审判员胡体兵审判员王红飞二〇二一年二月十八日法官助理魏婷书记员李琮