广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终9894号上诉人（原审原告）：东莞市****建造有限公司。住所地：广东省东莞市*******，统一社会信用代码:914**********040X0。法定代表人：陈炽辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈展林，广东章禹律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴明恒，广东章禹律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市********第一届业主委员会。住所地：广东省东莞市****************。负责人：冯成斌，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：张培源，内蒙古同实律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州虹宇物业管理有限公司。住所地：广东省广州市天河区********************，统一社会信用代码:914**********739XE。法定代表人：伍兆明，该公司总经理。上诉人东莞市****建造有限公司（以下简称金成公司）因与被上诉人东莞市********第一届业主委员会（以下简称金成大厦第一届业委会）、广州虹宇物业管理有限公司（以下简称虹宇公司）物权保护纠纷一案，不服东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初921号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。金成公司向一审法院起诉请求：一、金成大厦未售的一楼内3套商铺及2套夹层（具体位置详见附件一）的物权归金成公司所有（总值约为2948520元）；二、金成大厦第一届业委会、虹宇公司立即停止侵害，停止对上述商铺、夹层的侵占，并停止阻挠金成公司自由出入金成大厦的行为；三、金成大厦第一届业委会、虹宇公司赔偿因其强行霸占金成公司上述物业造成金成公司的损失，包括金成大厦第一届业委会、虹宇公司占有使用上述商铺、夹层所产生的费用（商铺按照每平方米100元/月计算，夹层按照每平方米30元/月计算，从侵占之日2019年10月26日起计至两被告停止侵害之日止，暂计至2019年12月31日合计为73670元）以及因无法正常使用上述商铺、夹层进行办公而产生的误工费（参照金成公司雇请的4名员工工资合计每月15600元作为计算标准，从侵占之日2019年10月26日起计至金成大厦第一届业委会、虹宇公司停止侵害之日止，暂计至2019年12月31日为34219元）、营业损失（参照金成公司与四家租户签订的租金合计每月30599元作为计算标准，从侵占之日2019年10月26日起计至金成大厦第一届业委会、虹宇公司停止侵害之日止，暂计至2019年12月31日为67105元）；四、金成大厦第一届业委会、虹宇公司就其强行霸占金成公司上述商铺、阻挠金成公司自由出入金成大厦的行为进行公开赔礼道歉；五、金成大厦第一届业委会、虹宇公司承担一审的诉讼费。一审法院判决：一、确认金成大厦住户大堂沿楼梯上去的左侧夹层归金成公司享有；二、金成大厦第一届业委会自一审判决发生法律效力之日起立即停止阻挠金成公司进入金成大厦的行为；三、驳回金成公司对虹宇公司的诉讼请求；四、驳回金成公司其他诉讼请求。一审诉讼费31788.11元，由金成公司负担25786.67元，金成大厦第一届业委会负担6001.44元。金成公司上诉请求：一、撤销一审判决第三、四项；二、判令金成大厦未售的一楼内3间商铺及金成大厦住户大堂沿楼梯上去右侧夹层的物权归金成公司所有（总值约为1958520元）；三、判令虹宇公司、金成大厦第一届业委会立即停止对上述商铺、夹层的侵占；四、判令虹宇公司、金成大厦第一届业委会赔偿因其强行霸占金成大厦上述物业造成金成大厦的损失，包括金成大厦第一届业委会、虹宇公司占有使用上述商铺、夹层所产生的费用（商铺按照每平方米100元/月计算，夹层按照每平方米30元/月计算，从侵占之日2019年10月26日起计至被上诉人停止侵害之日止，暂计至2019年12月31日合计为73670元）以及因无法正常使用上述商铺、夹层进行办公而产生的误工费（参照金成公司雇请的4名员工工资合计每月15600元作为计算标准，从侵占之日2019年10月26日起计至被上诉人停止侵害之日止，暂计至2019年12月31日为34219元）、营业损失（参照金成大厦与四家租户签订的租金合计每月30599元作为计算标准，从侵占之日2019年10月26日起计至金成大厦第一届业委会、虹宇公司停止侵害之日止，暂计至2019年12月31日为67105元）；五、判令金成大厦第一届业委会、虹宇公司承担本案所有诉讼费。事实与理由：一、一审法院错将《商品房屋产权权属申请表》中“会所”与《金成大厦二层平面图》中的“本小区会所”混淆，进而错误认定金成公司无法举证证明一楼内3间商铺及金成大厦住户大堂沿楼梯上去右侧夹层属于《商品房屋产权权属申请表》中“会所”，依法应当改判。根据一审法院查明的事实可知，开发商金成公司已通过《商品房屋产权权属申请表》及《商品房屋产权权属证明书》的方式对其享有的金成大厦物业完成了初始登记，登记建筑总面积为34294.3平方米，其中夹层面积330平方米，房屋使用性质为商店，地下室和会所面积分别为3860平方米和1098平方米。据此，一审法院判决该330平方米的金成大厦住户大堂沿楼梯上去左侧夹层归金成公司享有，并且在与本案一起审理的（2020）粤1971民初578号案中认定3860平方米的地下室停车位归金成公司享有，证明初始登记中1098平方米的“会所”依法也应当归金成公司享有。金成大厦二层作为商铺已整层办理产权证，对应的是《商品房屋产权权属申请表》中的“二层I区、II区、III区商铺”，与该申请表中的“会所”分别属于不同物业，该二层整层已出售给唐淑娟、陈达光、陈笑芬三人，然后该三人又出租给第三人经营沐足。《金成大厦二层平面图》中的“本小区会所”字样的二层位置实际是属于唐淑娟的商铺，该二层根本不存在小区会所，而该字体位置下方就是右侧夹层位置即金成大厦第一届业委会提交证据三《金成大厦夹层平面图》中的“健身房”位置。因此，根据《商品房屋产权权属申请表》显示，已办理初始登记的金成大厦“二层”及“会所”属于不同物业，在认定错误又没有其他建筑物符合“会所”登记面积的情况下，依法应当采信金成公司所主张的申请表中的“会所”包括金成大厦住户大堂沿楼梯上去的右侧夹层、一楼讼争的三间商铺及现租赁经营的沐足阁大门位置部分区域。根据（2020）粤1971民初10959号案中东莞市住房和城乡建设局出具给法院的复函显示，该局认定金成大厦“二层I区、II区、III区商铺”、“夹层”、“地下室”及“会所”属于按照商铺性质缴纳维修资金的商铺物业，而除“会所”外的商铺物业各方当事人对其位置面积均没有异议，均能找到互相对应的建筑物，所以依法应当认定讼争的一楼内3套商铺及金成大厦住户大堂沿楼梯上去右侧夹层就是包含在该完成初始登记的1098平方米“会所”中，属于规划建设的独立建筑，具有构造上的独立性，该建筑物由金成公司投资使用，具有利用上的独立性，属于可以排他使用的建筑物，而且也通过金成大厦大确权，通过取得《商品房屋产权权属证明书》的方式登记其所有权为开发商，所以依法不属于业主共有部分，应当认定属于金成公司所有。一审判决错误认为金成公司未能提供充分证据证明案涉三间商铺及右侧夹层所占面积包含在《商品房屋产权权属申请表》载明的“会所”面积1098平方米内，事实上只有金成公司主张的金成大厦住户大堂沿楼梯上去的右侧夹层、一楼讼争的三间商铺及现租赁经营的沐足阁大门位置部分区域才符合《商品房屋产权权属申请表》中的“会所”位置，所以依法应当认定一审法院没有查明该事实。金成公司认为现《商品房屋产权权属申请表》中除了“会所”外其他已办理初始登记的建筑物均能够在金成大厦中找到对应位置，虹宇公司、金成大厦第一届业委会既然认为案涉三间商铺及右侧夹层不是属于《商品房屋产权权属申请表》的“会所”，就应当在金成大厦小区内找到其他位置的建筑物并在面积上达到1098平方米供金成公司使用，否则虹宇公司、金成大厦第一届业委会就是恶意阻挠金成公司占有使用《商品房屋产权权属申请表》中的“会所”建筑物。二、由于案涉一楼内3间商铺及金成大厦住户大堂沿楼梯上去右侧夹层属于金成公司所有，金成大厦第一届业委会、虹宇公司的占用行为已构成侵权，依法应当赔偿损失。金成大厦第一届业委会答辩称：一、本案案卷第221页的《商品房屋产权权属申请表》填表说明第一条就明确注明：金成公司单方填写该表，本质上属于当事人自述，其证明力非常弱。在当事人不遵纪守法且缺乏诚实信用的前提下，就完全不能证明当事人的主张。且《商品房屋产权权属申请表》并非是《商品房屋产权权属证明书》的一部分，《申请表》只有开发商在第一页盖章，而《证明书》则盖着东莞市房屋登记“产权监理专用章”，在盖章的上方写着“凭此证明办理交易监证手续”。据《广东省物业管理条例》第三十四条规定和国务院《物业管理条例》第三十条、第三十八条的规定，金成公司依法应该提供公共用房和管理用房，并在初始登记时如实申报《商品房屋产权权属申请表》。东莞市城建档案馆盖章的金成大厦竣工图显示，金成大厦在首层和夹层分别设有物业管理用房和办公室、健身房等公共用房。但对于这些属于全体业主所有的房屋，金成公司并没有如实申报。金成公司把小区全部建筑面积都申报在自己名下，且故意漏掉竣工图上明示的物业管理用房和办公室、健身房等公共用房。金成公司在提交《商品房屋产权权属证明书》这一项证据的时候，还故意漏掉一页。而这一页在解释“占有建筑面积”的时候，刚好有特别注明，“产权不属于本公司的，不填写”。二、案涉的《商品房屋产权权属证明书》早已失效。金成大厦第一届业委会已经向提供该证书的东莞市*******电话核实，登记中心工作人员明确告知，金成大厦的《商品房屋产权权属证明书》已经无效。《商品房屋产权权属证明书》是初始登记性质的文件，而在办理初始登记之前，开发商通常已经预售了很多甚至全部房屋。因此这种初始登记证书，就是在购房者办理产权证之前的一个过程性、临时性文件，不可能一直有效。关于初始登记已经无效的案例，代理律师提交了深圳月亮湾山庄A区当初的初始登记申请书和2017年的不动产资料查询结果。三、即使案涉《商品房屋产权权属证明书》仍然有效，它也只能作为出售的商品房房屋产权权属证明，不能代替《房屋所有权证》。即不能出售的房屋产权权属，包括物业管理用房和办公室、健身房等公共用房的权属，是不能用《商品房屋产权权属证明书》来证明的。金成公司在一审提交《商品房屋产权权属证明书》这项证据时，不但漏页，还故意漏掉“商品房屋”这4个关键字。但金成公司已经在《商品房屋产权权属申请表》自认夹层、地下室、“会所”均不在预售面积内，还在上诉状中自认“会所”包括右侧夹层、一楼管理用房和办公室等。因为这些房屋都不能出售，不属于“商品房屋”，所以不能用《商品房屋产权权属证明书》来证明其权属。《商品房屋产权权属证明书》的用途，仅仅就是盖章的上方写明的“凭此证明办理交易监证手续”，是在商品房购房者办理产权证之前，开发商应办理的一个过程性手续。四、金成大厦的合法会所，已明确标注在东莞市城建档案馆盖章的竣工图上，不是金成公司按照自己意愿可以随意解释的。在东莞市城建档案馆盖章的金成大厦二层竣工图上，明确有标注“小区会所”字样。具体面积多少，还有待于查阅金成大厦的房产面积测绘成果实测报告。从竣工图上看，整个2层是敞开的，分散地标有“沐足阁”以及“小区会所”字样，应理解为整个2层的“沐足阁”都属于会所。即使金成公司将其分割成三个商铺对外发售，也不能改变2层作为“小区会所”的合法用途。“会所”和“商铺”并不矛盾，会所可以作为利用商铺的一个具体业态，就像百货、餐饮可以作为商铺的业态一样。而“沐足阁”又是会所的具体形式。五、一审判决书记载金成公司自认“会所”无法独立办证，刚好能证明所谓的“会所”是全体业主共有的。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《物权法》第七十三条规定，金成公司所主张的1098平米所谓的“会所”，或者金成大厦第一届业委会所称的管理用房和办公室、健身房等无法办理产权证的公共用房，都属于业主共有。六、在金成公司自己填写的申请表中，“会所”只是一套房屋，但其在上诉状中却声称“会所”包括右侧夹层、三间商铺和部分入口大堂等多套房屋，属于前后矛盾。七、开发商若主张其所谓的“会所”是其自用房，那就应该提供相应的证据，例如土地使用权出让合同中，是否有关于开发商自用房的规定。另外所谓的“会所”，其位置、范围和面积都不明确，没有《房产面积测绘成果报告书》（实测）作为凭证。为此业委会已申请法院调查取证。据广东省城镇房地产权登记条例(1999修订)第八条规定，开发商合法的自用房（非商品房屋）应该能领取房地产权证，金成公司一直未领取夹层、停车位和“会所”的房地产权证，又自认“无法独立办证”，刚好反证这些房屋是属于全体业主的。八、广东省高院认为，《商品房屋产权权属证明书》并非房屋权属证书。九、东莞市中级人民法院认为，《商品房屋产权权属证明书》载明，此证用于交易监证手续证明，只用作出售的商品房屋产权权属证明，不能代替《房屋所有权证》。十、最高人民法院公报案例的裁判摘要显示，开发商与小区业主对开发商在小区内建造的房屋发生权属争议时，应由开发商承担举证责任。如开发商无充分证据证明该房屋系其所有，且其已将该房屋建设成本分摊到出售给业主的商品房中，则该房屋应当属于小区全体业主所有。二审期间，金成公司向本院提交新证据如下：《关于对〈广东省东莞市第一人民法院协助调查函〉的复函》、《唐淑娟商品房买卖合同附件一房屋平面图》及唐淑娟、陈达光和陈笑芬的房产证，拟证明金城大厦二层作为商铺已整层办理产权证，对应的是《商品房屋产权权属申请表》中的“二层I区、II区、III区商铺”，与该申请表中的“会所”分别属于不同物业，该二层整层已出售给唐淑娟、陈达光和陈笑芬，三人又出租给第三人经营沐足。《金城大厦二层平面图》中“本小区会所”字样的二层位置实际是属于唐淑娟的商铺，该二层不存在小区会所。根据复函显示，该局认定金城大厦“二层I区、II区、III区商铺”、“夹层”、“地下室”及会所属于按照商铺性质缴纳维修资金的商铺物业，除会所外的商铺物业各方当事人对位置面积没有意义，能够找到对应的建筑物，故应当认定案涉标的物属于金成公司所有。金成大厦第一届业委会质证称：对该些证据的真实性予以确认，不确认合法性与关联性，该复函的行政机关不是不动产登记的主管部门，故复函与本案无关。非法性体现在：一、在维修资金管理办法的规定中，应由住宅的开发商或非住宅业主缴纳维修资金，共有建筑不需要缴纳维修资金，但该复函将共有建筑纳入范围；二、应当按业主专有的部分的建筑面积计算维修资金，但复函中的面积不属实，有些是套内面积；三、住建局对房屋性质的确定错误，地下室明显不是商店，地下室仅包括地下水池、发电房等基本设施；四、结合三个产权证可以认定住建局的二层商铺面积数据全部错误，与产权证上的建筑面积不一致，且根据产权证上的数据计算可知该商铺的使用率极高，与实际不符，金成大厦第一届业委会怀疑该数据虚假。二审期间，金成大厦第一届业委会向本院提交新证据如下：一、本案金成大厦第一届业委会代理律师与东莞市*******工作人员的通话录音光盘，拟证明经向提供《商品房屋产权权属证明书》的东莞市*******电话核实，登记中心工作人员明确告知，金成大厦的《商品房屋产权权属证明书》已经无效。二、深圳月亮湾山庄A区当初的初始登记申请书和2017年的不动产资料查询结果，拟证明《商品房屋产权权属证明书》这种初始登记证书，就是在购房者办理产权证之前的一个过程性、临时性文件，不可能一直有效。三、（2015）粤高法行申字第607号广东省高级人民法院裁定书，拟证明《商品房屋产权权属证明书》并非房屋权属证书。四、（2015）东中法行终字第134号东莞市中级人民法院判决书，拟证明《商品房屋产权权属证明书》亦载明，此证用于交易监证手续证明，只用作出售的商品房屋产权权属证明，不能代替《房屋所有权证》。五、《最高人民法院公报》2018年第11期（总第265期）第40-44页的裁判摘要和案涉会所归全体业主所有的理由，拟证明开发商与小区业主对开发商在小区内建造的房屋发生权属争议时，应由开发商承担举证责任。如开发商无充分证据证明该房屋系其所有，且其已将该房屋建设成本分摊到出售给业主的商品房中，则该房屋应当属于小区全体业主所有。金成公司质证称：一、证据一无法确认通话人是否为不动产登记中心的工作人员，无法确认该人是否有权回应及能否正确回应相应问题，且金成大厦第一届业委会当庭提交该证据，没有提供相应的文字版，依法不能采信；二、证据二没有原件，真实性无法核实，即便属实，该证据恰好证明初始登记只是权属证明的资料；三、证据三、四系金成大厦第一届业委会当庭提交，真实性无法核实，即便属实，该裁定书只是认定商品房权属证明不是完整的房屋权属证书，不能用于办理相应的转移登记，但没有否认初始登记对权属认定的作用。四、证据五是非政府网站打印的文件，其真实性无法确认，即便属实，该文件中涉及的纠纷与本案无关，且本案一审时已经就公摊面积是否包含案涉会所进行了辩论，金成大厦第一届业委会对于其购买的商品房不包含公摊面积没有异议。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。二审另查明：金成大厦第一届业委会在二审期间提交了一份《调查取证申请书》，要求法庭到东莞市*******调取金城大厦的竣工测绘报告，具体名称可能是房产面积测绘实测报告（实测）或《房产面积测绘成果实测报告》。本院认为，本案为物权保护纠纷。原审判决确认金成大厦住户大堂沿楼梯上去的左侧夹层归金成公司所有，各方未就此提起上诉，应视为各方服从一审判决该项认定，故本院对此予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对金成公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审的争议焦点为：金成公司主张案涉三间商铺和住户大堂沿楼梯上去的右侧夹层归其所有是否合法有据。对此，本院分析如下：金成公司主张案涉三间商铺和住户大堂沿楼梯上去的右侧夹层所占面积是包含在《商品房产权权属申请表》载明的“会所”面积内，但其二审提交的《关于对〈广东省东莞市第一人民法院协助调查函〉的复函》、《唐淑娟商品房买卖合同附件一房屋平面图》及唐淑娟、陈达光和陈笑芬的房产证等证据不足以证明案涉三间商铺及右侧夹层所占面积是包含在《商品房产权权属申请表》载明的“会所”面积内，其应当自行承担举证不能的不利后果，本院对金成公司该项主张不予采纳。而根据金成大厦第一届业委会提交的平面图显示，案涉三间商铺规划设计功能为“物业管理”、“办公室”，右侧夹层的规划设计功能为“健身房”、“办公室”。虽然金成公司提交的平面图上已经没有标注相关功能，但并不足以证明规划部门已同意取消或变更了案涉商铺和夹层的规划设计功能。原审法院依据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，对金成公司主张案涉三间商铺及住户大堂沿楼梯上去的右侧夹层归其所有不予支持，并无不当。此外，关于金成大厦第一届业委会二审提出的调查取证申请。因一审法院已经发函至东莞市*******，要求该中心提供金成大厦的房产面积测绘成果实测报告，东莞市*******已经向一审法院回函，一审法院已经将该回函及所附资料向双方当事人出示并质证，故本院对金成大厦第一届业委会二审提出的调查取证申请不予准许。综上所述，金成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23868.11元，由东莞市****建造有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 魏 术二〇二一年一月二十八日书记员 杨汀欢