江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初1190号原告：南京嘉策房地产顾问有限公司，统一社会信用代码913201047739783347，住所地南京市秦淮区石鼓路****。法定代表人：孙启东，公司总经理。委托诉讼代理人：孙亚飞，江苏君劭律师事务所律师。委托诉讼代理人：渠敬利，江苏君劭律师事务所律师。被告：樊莉平，女，1965年11月22日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：冯玉（被告弟媳），女，汉族，1967年10月17日出生，住南京市鼓楼区。原告南京嘉策房地产顾问有限公司（以下简称嘉策公司）与被告樊莉平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案受理后，依法由审判员张亮独任审判，公开开庭进行了审理。后转为独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉策公司的委托诉讼代理人渠敬利，被告樊莉平及其委托诉讼代理人冯玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉策公司向本院提出以下诉讼请求：被告赔偿房屋装修款42253.3元，支付合同违约金3万元，并退还已经支付的房租30360元。事实和理由：2018年8月，原告与被告签订房屋委托租赁合同，约定被告将房屋委托给原告管理，对外出租，合同有效期自2018年8月22日起至2024年1月21日，付款方式为半年付，月租金为5060元。合同签订后，被告将房屋交付给原告，原告对房屋进行了装修并新增了物品，合计花费42253.3元。后原告将房屋对外出租，并支付被告房租至2019年11月22日。2019年7月1日，涉案房屋的阁楼及卫生间顶部因暴雨出现大面积漏水情形，原告于第二日通知被告维修，被告于7月6日前上门维修，因当时天气已转晴，原告无法确定漏水问题是否彻底修复。2019年9月14日，涉案房屋原渗水点再次出现漏水情形，原告遂于9月16日向被告邮寄了解除合同通知函。9月25日，被告到原告公司办公地点商谈解除合同事宜，被告要求原告赔偿空置期损失、遗留在屋内的家具家电损失（根据双方签字确认的物品交割清单显示，并无被告所说的家具家电），双方协商无果。2019年10月29日，被告以需要上门查看漏水为由，骗取房屋大门的动态密码，将房屋大门的智能门锁强行拆卸并进行了更换。被告强行收回房屋后，另行委托房屋中介对外出租。被告至今未将房屋内的装修物品返还原告，故原告为维护合法权益，现诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告樊利平辩称，2019年8月，原告通过房产中介租赁房屋，签订租赁合同时，涉案房屋系精装修房屋，设施齐全，但原告却一再要求拆除被告房屋内装修完好的设施，被告当时是拒绝的，但原告公司的业务员反复声明公司要统一配套，并承诺如果房子不租了，所有东西均归被告，不会让被告有损失。在得到原告的承诺后，被告同意原告拆除房屋内的设施。为了履行合同，被告将房屋内的家具家电基本当废品拖走了，被告损失惨重。双方签订的合同租赁期限为五年，但从2019年开始，原告开始以各种理由提出要解除合同，到了当年9月、10月，原告向被告发出了解除合同通知函，被告联系原告的律师，同意解除合同，但原告须赔偿被告损失。后来被告就联系不上原告了，被告就到原告办公地点找原告，但原告已不在此地办公。被告找了好几次，找到了原告公司的一个领导，原告公司的领导告知被告不再续租房屋，要将房屋内的东西拆走，不承认在签订合同时的承诺，不认可被告的损失，不同意将房屋恢复原状，而且还要求被告给原告3个月的空置期，并再退2个月的房租，被告当时就不同意，表示既然原告不再租赁房屋，被告就收回房屋。原告以房屋漏水为由，要求解除合同，但被告曾找到房屋租客，租客说要租，但是房屋有漏水情况，但是没有原告说的那么夸张。涉案房屋卫生间从未发生过漏水，后来可能是因为原告对阳光房进行了改造，堵塞排水，因为暴雨导致水倒流房屋而产生漏水的。被告收回房屋，是保护自己的权利，且被告在收回房屋时，给了三个租客钥匙，让他们住到租赁期限届满，是原告以不退押金为由强迫租客们搬出的。反诉原告樊莉平向本院提出如下反诉请求：1、嘉策公司补足房屋使用费12650元、水电费762元；2、嘉策公司将房屋恢复原状，将二楼主卧通往阳台的门框恢复原状（门框及门的损失，由法院酌定），拆除二楼朝北房间的隔断，将每个卧室的晾衣架拆除，拆除一楼客厅的隔断，将二楼卫生间的太阳能热水器接上水管，保证太阳能热水器能使用；3、嘉策公司承担反诉费。事实与理由：樊莉平与嘉策公司于2018年8月22日签订租赁合同，约定樊莉平将涉案房屋租给嘉策公司。嘉策公司收到房屋后，将房屋转租给他人，房屋的实际使用人于2019年11月15日搬离房屋。自2018年8月22日至2019年11月15日，樊莉平只收到涉案房屋12个月的房租，嘉策公司还应支付樊莉平2个月23天的房租12650元。嘉策公司尚欠涉案房屋水电煤气费共计762元。在使用房屋期间，嘉策公司将房屋部分区域隔断，并将主卧室通往阳台的门封住，嘉策公司理应恢复原状。反诉被告嘉策公司辩称，其与樊莉平在签订房屋租赁合同时，约定2018年9月22日至2018年11月22日为装修免租期，该期间是不计算租金的，因此嘉策公司并不拖欠樊莉平租金。樊莉平并无充分证据证明水电气费用，嘉策公司不予认可。除太阳能热水器恢复原状的成本过大以外，对于樊莉平其他恢复原状的请求，并无异议，同意恢复原状。经审理查明，2018年8月19日，樊莉平与嘉策公司签订《房屋委托管理协议》，约定樊莉平将位于南京市栖霞区房屋委托嘉策公司出租；委托代理期限自2018年8月22日起至2024年1月21日止，在委托期限内樊莉平同意给予嘉策公司如下相应的免租期：2018年8月22日至2018年11月21日、2019年11月22日至2020年1月21日；樊莉平应于2018年8月22日前将房屋交于嘉策公司管理，签订《物业交接清单》；房屋免租期，自房屋交付之日起算，若樊莉平有非《物业交接清单》中的物品需要清理的，按照清理完毕并交接给嘉策公司的日期作为实际的交付日期；嘉策公司应于2018年8月2日支付半年房租30360元，于2019年5月22日支付半年房租30360元，于2020年1月22日支付半年房租30360元，于2020年7月22日支付半年房租30360元；出租委托期限内，如出现房屋屋顶或外墙渗水及漏水、房屋主体结构问题、樊莉平自装防水、原始水电设施超出正常使用范围的，由樊莉平负责维修，若嘉策公司通知樊莉平3日内未予维修，嘉策公司可自行维修，樊莉平承担全部费用；出租委托期内，房屋及附属设施因承租方人为原因导致损坏的，由嘉策公司负责维修并承担全部费用；如樊莉平交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的，樊莉平隐瞒房屋重大瑕疵或交验时未发现的重大隐患，或房屋设施非市政原因出现严重老化，供电、供水、供气不足的，影响嘉策公司对外出租或承租人正常生活的，嘉策公司有权单方面解除合同；双方同意，如出现违约情形的，守约方可以书面通知违约方解除合同，同时违约方一次性支付守约方3万元作为违约金，如樊莉平违约时，还需赔偿嘉策公司为房屋添置设施及装修的费用，赔偿金额为嘉策公司所投入费用的残值（装修等投入费用按合同委托管理期限与已履行时间的比例进行折旧），嘉策公司投入的装修费用金额为39132元（非毛坯房）。合同签订后，樊莉平将房屋交付给嘉策公司，嘉策公司对房屋进行了装饰装修，将二楼卫生间原有的太阳能热水器更换成电热水器（并未在墙内另铺设水管），重新做了卫生间的防水，重新铺设了卫生间的瓷砖，在二楼卫生间加装了洗衣机，用石膏板封住二楼主卧室通往阳台门的里侧（并未将门及门框拆除），将房屋客厅隔断，在二楼卫生间旁边一个小房间门的入口处安装隔断，在每个卧室安装了晾衣架，重新配置房屋空调、洗衣机、冰箱、床柜及衣柜等物品。在接收房屋后，嘉策公司将涉案房屋转租给他人。嘉策公司支付被告两次房租（半年支付一次），日期截止至2019年11月22日。2019年7月2日，嘉策公司以房屋漏水为由，给樊莉平发维修通知函，要求樊莉平维修房屋。樊莉平在收到通知函后，对房屋进行了维修。2019年9月16日，嘉策公司以房屋经过维修，仍然漏水为由，向樊莉平发出了解除委托管理通知函。2019年10月底，樊莉平更换了涉案房屋大门的门锁。庭审中，嘉策公司举证手机视频、证人证言，拟证明涉案房屋存在卫生间屋顶漏水、卫生间下水道反水、玻璃封闭阳台漏水问题。对于卫生间屋顶漏水，樊莉平陈述卫生间确实漏水，漏水点是吊顶，樊莉平曾找物业维修过一次，漏水是因为嘉策公司接收房屋后，将卫生间的太阳能热水器水管剪断，改变管道，重新装了一台电热水器，所以卫生间才漏水的；对于卫生间反水，樊莉平陈述嘉策公司在卫生间加装了一个洗衣机，原来是没有洗衣机的，所以卫生间才反水的；对于玻璃封闭阳台漏水，樊莉平陈述当时其在使用房屋时，阳台是用来晒衣服的，阳台用玻璃封闭，嘉策公司确未对阳台进行装修，阳台漏水也属实，但是嘉策公司封闭了主卧室的门，以前该门排水很快。嘉策公司则陈述其确实在卫生间加装了电热水器，但是并没有改变管道，且加装电热水器的部位与漏水点不是一个地方，漏水点是进门处的吊顶；嘉策公司接收房屋后，对整个卫生间的地面瓷砖进行了铺设，也做了防水，但仍未阻止卫生间反水；嘉策公司封闭的是主卧室通往阳台的门，位置是在房顶底下靠里边，但阳台漏水是在另外一个靠阳台卧室的外边。樊莉平认可阳台漏水确实是在另外一个靠阳台卧室的外边。嘉策公司举证工程装修转账凭证、付款时间表、确认单、拟证明其在接收房屋后，对房屋进行装修装修，硬装花了1.7万余元，软装花了25183.1元，樊莉平则陈述当时为了嘉策公司装修的方便，所以樊莉平出具了同意嘉策公司装修的证明，且虽然嘉策公司对房屋进行了装修，但嘉策公司还是利用了樊莉平的装修，嘉策公司的装修也花不了多少钱。嘉策公司在庭审中陈述其要求被告赔偿的装修款中包含了可移动的装饰装修物，樊莉平则陈述其要求嘉策公司将可移动的装饰装修物搬走。经双方确认，涉案房屋内由嘉策公司装修，未形成附合物的装饰装修物有每个房间的窗帘（共有6个）、冰箱一台、空调6台、洗衣机2台、1.5米*2米的床及床垫（各有6个）、书桌5个、椅子6把、床头柜5个、3门衣柜3个。樊莉平陈述当时其与嘉策公司签订租赁合同时，约定一年给一个月的免租期，租满5年，给5个月的免租期，只是第一年多给了几个月的免租期，因此，自2018年8月22日至2019年11月22日，原告拖欠被告两个月的房租，嘉策公司陈述在签订房屋租赁合同时，其与樊莉平确实谈的是一年给一个月的免租期，但是双方同时约定自2018年8月11日至2018年11月21日是装修期，装修期也是不给房租的，其要求樊莉平退还的租金是涉案房屋自2019年9月16日至2019年11月22日期间的房租。樊莉平举证水电气费缴纳凭证，拟证明嘉策公司拖欠房屋截止至2019年11月1日的水电气费共计762元，其中缴费凭证载明的费用为512.33元，另外还有250元左右，系他人帮忙代缴，嘉策公司则在谈话笔录中表示认可拖欠樊莉平水电费500元，但在最后一次庭审中表示不予认可。另查，双方均陈述涉案房屋系小产权房。上述事实，有房屋委托管理协议、物业交接清单、租金支付记录、装修委托、房屋买卖合同、视频资料、维修通知函、解除通知函、聊天记录、确认单、转账证明、证人证言、照片、缴费单、现场勘验笔录、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，樊莉平与嘉策公司签订的房屋委托管理协议，实为房屋租赁合同，该租赁合同违反了相关法律法规的强制性规定，应为无效。嘉策公司依据租赁合同约定，要求樊莉平支付违约金，但租赁合同为无效合同，故对嘉策公司的该项请求，本院不予支持。至于嘉策公司要求樊莉平返还已付租金，首先，双方均认可嘉策公司支付樊莉平两次房租，半年一次，房租支付至2019年11月22日。其次，嘉策公司以房屋经过维修，仍然漏水为由，于2019年9月16日向樊莉平发出解除委托管理通知函。樊莉平于2019年10月底更换涉案房屋大门的门锁，收回了涉案房屋。故参照合同约定，樊莉平应退还嘉策公司房屋占有使用费3879元。最后，双方在合同中约定，涉案房屋的租赁期限自2018年8月22日起至2024年1月21日止，在租赁期限内樊莉平同意给予嘉策公司如下相应的免租期：2018年8月22日至2018年11月21日、2019年11月22日至2020年1月21日。樊莉平陈述当时其与嘉策公司签订租赁合同时，约定一年给一个月的免租期，租满5年，给5个月的免租期，只是第一年多给了几个月的免租期，因此，自2018年8月22日至2019年11月22日，嘉策公司拖欠樊莉平两个月的房租，嘉策公司则陈述在签订房屋租赁合同时，其与樊莉平确实谈的是一年给一个月的免租期，双方同时还约定自2018年8月11日至2018年11月21日是装修期，装修期也是不给房租的，但参照双方签订的合同，双方在合同中只约定了免租期，并未特别约定樊莉平另外给予嘉策公司装修期，装修期不收取房屋使用费，故综合根据双方陈述、合同中载明租赁时间及免租期的时间，嘉策公司应支付涉案房屋自2018年8月22日至2019年11月22日期间2个月的房屋占有使用费10120元。相互折抵，嘉策公司还应支付樊莉平房屋占有使用费6241元。至于嘉策公司要求樊莉平赔偿其装修损失，首先，根据樊莉平庭审陈述，在经过樊莉平同意后，嘉策公司确对房屋进行了装修。其次，嘉策公司在庭审中陈述，其要求樊莉平赔偿的装修损失包含了硬装和软装。樊莉平则陈述其要求嘉策公司将可移动的装饰装修物搬走。庭审中，经双方确认，涉案房屋内由嘉策公司购买且未形成附合物的装修装修物有每个房间的窗帘（共有6个）、冰箱一台、空调6台、洗衣机2台、1.5米*2米的床及床垫（各有6个）、书桌5个、椅子6把、床头柜5个、3门衣柜3个。最后，嘉策公司在庭审中陈述其是因涉案房屋卫生间漏水、卫生间反水、阳台漏水，影响到租客使用房屋，才向樊莉平发出解除租赁通知函，不再租赁涉案房屋的，并举证证人证言、视频为证。樊莉平则陈述因嘉策公司接收房屋后，将卫生间的太阳能热水器水管剪断，改变管道，重新装了一台电热水器，所以卫生间的吊顶才漏水的；因嘉策公司在卫生间加装了一个洗衣机，所以卫生间才反水的；因嘉策封闭了主卧室的门，以前该门排水很快，所以导致阳台漏水，且阳台是用来晾衣服的。但根据双方庭审中陈述可知，嘉策公司在安装电热水器时，并未重新铺设管道，涉案房屋卫生间漏水后，樊莉平亦维修过一次，且嘉策公司在租赁房屋后，并未对玻璃封闭阳台进行装修。故综合根据双方陈述及举证，对于未形成附合物的装饰装修物由嘉策公司取回；对于形成附合物的装饰装修，本院酌定樊莉平赔偿嘉策公司损失8000元。樊莉平要求嘉策公司支付拖欠的水电气费762元（其中512.33元有缴费凭证），嘉策公司认可500元，综合根据双方举证及陈述，嘉策公司应支付樊莉平水电气费512.33元。折抵嘉策公司应支付樊莉平的水电费512.33元、房屋占有使用费6241元，樊莉平还应支付嘉策公司装饰装修损失1246.7元。樊莉平要求嘉策公司恢复原状，将二楼主卧室通往阳台门里侧的石膏板拆除，拆除二楼朝北房间入门处的隔断，拆除每个卧室的晾衣架，拆除一楼客厅的隔断，嘉策公司并无异议，故对樊莉平的反诉请求，本院予以支持。至于樊莉平要求嘉策公司将二楼卫生间的电热水器拆除，并将太阳能热水器接上水管，保证太阳能热水器能使用，综合考虑嘉策公司装修的时间、水管的使用情况等因素，结合嘉策公司并未要求搬走电热水器，故为减少不必要的纠纷，对樊莉平的该项反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、第七百零三条之规定，判决如下：一、樊莉平于本判决发生法律效力之日起十五日内支付南京嘉策房地产顾问有限公司装饰装修损失1246.7元。二、南京嘉策房地产顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内拆除位于南京市栖霞区房屋内的隔断（包括一楼客厅隔断、楼上朝北房间入门处的隔断），拆除上述房屋二楼主卧室通往阳台门里侧的石膏板，并拆除每个卧室内的晾衣架。三、南京嘉策房地产顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日将上述房屋内未形成附合物的装饰装修物[每个房间的窗帘（共有6个）、冰箱1台、空调6台、洗衣机2台、1.5米*2米的床及床垫（各有6个）、书桌5个、椅子6把、床头柜5个、3门衣柜3个]拆除并搬离。四、驳回南京嘉策房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。五、驳回樊莉平的其他反诉请求。如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2352元，由嘉策公司负担1952元，由樊莉平负担400元。反诉案件受理费136元，由樊莉平负担36元，由嘉策公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 张亮二〇二一年二月二十日法官助理 孟洁书 记 员 周莉