辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终8575号上诉人(原审被告、反诉原告)：大连经济技术开发区瑞尔高技术产业有限公司，住所地大连经济技术开发区淮河西路**，统一社会信用代码：91210213118377997U。法定代表人：崔岩，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：马男，系辽宁中霖律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘广元，系辽宁中霖律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：伽博尔精密模具配件（大连）有限公司，住，住所地大连经济技术开发区淮河西路**一社会信用代码：912102133114807344。法定代表人：郝书明，系该公司总经理。委托诉讼代理人：韩震，系辽宁弘权律师事务所律师。上诉人大连经济技术开发区瑞尔高技术产业有限公司因与被上诉人伽博尔精密模具配件（大连）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2020）辽0291民初3522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。大连经济技术开发区瑞尔高技术产业有限公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求、支持上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定2020年5月8日解除合同无效，是错误的。合同第9.1条明确约定，当拖欠房屋租金和水、电等其他费用时，上诉人有权提前终止合同。而被上诉人拖欠房屋租金和水电费用、物业费已是一审认定的事实。一审判决已认定被上诉人拖欠1-4月水电费用、拖欠办公室、宿舍的租金，在此情形下，一审判决仍认定解除合同无效是错误的。二、一审判决以拖欠水电费、物业费不构成根本违约为由，驳回解除合同的诉讼请求无法律依据。本案中，双方对解除合同的条件已有明确约定，应当按照有约定从约定的原则认定是否符合解除合同条件，而不应以是否构成根本违约作为判定标准，一审判决据此认定解除合同无效，无法律依据。三、被上诉人除了拖欠办公室、宿舍的房屋租金外，也拖欠厂房的租金。根据合同约定，被上诉人应当在2019年年末交付2020年度全年租金，其至今未缴纳已经构成逾期；2020年3月2日被上诉人复工，因二月份电费问题双方于2020年3月27日分别对电费和房租问题予以确认，约定房租在2020年3月31日支付20万，余款6月30日付清。截至3月31日，其并未支付任何款项也构成逾期；被上诉人在3月27日确认上述两项时，已经复工25天，如果疫情对其有影响，其不会同意3月31日付款20万的付款条件，但事实上被上诉人同意了，说明疫情对他是没有影响的。被上诉人在3月31日未付款，仍导致逾期。被上诉人在2020年5月14日的情况说明“第一”段中明确一次性支付实现不了，就是分期付。其中仍在坚持原来的付款期限，只是不同意上诉人提出的一次性付款条件。四、一审判决认定事实错误。1、双方之间每月水电费形成的时间为20号（2020年1月因春节放假原因，抄表时间为19号），所生成的系上月21日至当月20日的水电费用，此节事实未予查明。2、双方争议的2月份2670度用电，应为2020年1月20日至2020年2月20日期间的用电量，因被上诉人2020年1月19日至1月23日期间仍在生产，因此被上诉人主张2月份其未开工生产不应产生电费的事实是错误的，此节事实未予查明。五、原审判决认定解除合同无效是错误的。2019年年底，双方口头协商延长付款期限时疫情尚未发生，付款期限暂缓至2020年3月31日和2020年6月30日，这说明原告的自身经营存在很大问题，其偿债能力在疫情发生前已经出现问题。2020年3月27日，双方在协商过程中，被上诉人明确告知电费是电费、房租是房租，两个分开处理，于是才产生3月27日《催款通知》和《关于对3号厂房2月份电费疑义商议的决定》两份文件。《最高人民法院印发的通知》的发布时间为2020年5月15日，而上诉人向被上诉人发出解除通知的时间是2020年5月8日，本案所涉解除合同行为发生在指导意见实施之前，不应适用该指导意见。综上，该指导意见第一条第5项规定的是因“疫情原因导致资金周转困难或营业收入减少”，而本案中被上诉人完全是由于其个人原因导致逾期支付租金等各项费用，与疫情无关，因此，一审以该指导意见判定解除合同无效，属适用法律错误。六、原审判决根据合同法不可抗力的规定判定解除合同无效，属适用法律错误。本案中，被上诉人本应依据合同约定于2020年1月1日前支付本年的租赁费用，但其违约并未予以支付。后经双方协商将付款期限延长，在迟延履行后发生新冠疫情，完全符合“当事人迟延履行后发生不可抗力”的情形，因此，不应依据此免除被上诉人的违约责任。七、根据《最高人民法院印发的通知》第一条第2项“已经通过调整价款变更履行期限等方式变更合同，当事人请求对方承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，双方虽然于2019年年底口头协商将付款期限变更，但直至2020年3月27日才以书面方式确认，而且确认时疫情已经发生，双方均对疫情影响予以充分认知，应当视为双方系在疫情发生已经通过变更履行期限的方式变更了合同，因此，被上诉人主张上诉人未考虑疫情影响的解除合同通知是无效的观点不能得到支持。八、原审判决依照《大连市政府关于印发大连市应对新型冠状病毒感染的××疫情支持中小企业稳定生产经营政策措施的通知》判定，上诉人应当立即为被上诉人租赁的厂房恢复供电，属于适用法律错误。该通知规定不得停供的主体是城市运营保障单位，而上诉人并不属于城市运营保障单位，因此并不适用该通知的规定。双方合同中明确规定，被上诉人逾期交付租金等费用时，上诉人有权停止供电。因此，该停止供电行为符合合同约定。双方在历年的租赁合同履行过程中，曾出现过因被上诉人迟延缴纳租金等各项费用，由上诉人进行停电的情形，对此被上诉人并没有提出过异议，因此从双方实际履行上来看，上诉人有权利因被上诉人迟延缴纳租金等费用予以停电。九、一审中被上诉人仅主张免交2020年2月租金，减半2020年3月、4月的租金，并未抗辩因上诉人停电而不缴纳租金；2020年4月7日，被上诉人在《不可抗力通知书》中，仅主张缓交租金，并为主张免交；2020年5月14日，被上诉人在《情况说明》中明确表示“不是不支付房租，会一分不少的支付，只是分期支付”，并未主张免交；被上诉人至今未搬离厂房，且上诉人有证据证明被上诉人一直用柴油机发电进行生产。被上诉人仍在使用案涉厂房，其并未因停电而停产，其主观意愿亦表示应当缴纳租金，且其主观意愿发生在疫情开始之后，因此其应缴纳2020年4月1日以后的租金等各项费用。根据公平原则，被上诉人也应当支付相应的厂房租金。十、原审判决不予处理2月份电费应否由原告缴纳属适用法律错误。应改判被上诉人支付2月份电费。在双方签订的租赁合同中后附的《签订合同须知》中已明确：水电费每月20日出具缴费通知，各单位接到通知之日起三日内到财务进行缴纳。在被上诉人并无证据证明是上诉人偷电、且其已对2月份电费进行签字确认的情况下，应判令被上诉人向上诉人支付2月份电费。十一、原审判决认定因4月1日停电后被上诉人对厂房无法使用，故驳回对被上诉人厂房租金的诉请是错误的。1、上诉人对厂房停止供电符合合同约定。双方自2016年以来就存在租赁合同关系，之前的微信记录可以有效确认双方之间对于合同第9.2条约定的“有权停止使用租赁物内的有关设施”指的就是停电。因被上诉人存在拖欠房屋租金、物业费、水电费等情形，完全符合第9.2条约定的停电条件。因此，上诉人有权停止用电，对于被上诉人恢复用电的诉请应当予以驳回。被上诉人并未因停电而中断生产，其应当支付停电期间发生的厂房租金。伽博尔精密模具配件（大连）有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。本案的发生具有两个关键事实，1、在被上诉人未生产的情况下，产生了大量水电费的事情。2、2020年1月份开始在全国范围内发生的疫情及最高院、大连市政府关于疫情的相关规定的理解适用。2020年1月24日是春节，被上诉人单位员工基本是外地人，考虑到购买车票等问题，被上诉人2020年春节前就已放假，整个单位处于未生产、放假状态中，上诉人的上诉状第一条即说明2020年1月因放假原因抄表时间为19日，所以不存在上诉人所说的被上诉人仍然在工作中。即使按上诉人所陈述的，在1月19日至1月23日处于生产状态中，也不可能在5天内产生2646度电的问题。上诉人在一审中提供的证据显示被上诉人正常生产10天的水为2吨、电费为1638元，按照上诉人的说法，被上诉人5天仅使用1吨水就产生278.3元的电费。是否偷电是公安机关处理，在本案中至少说明，与常理不符，也是本案发生的原因之一。为解决此问题，双方于2020年3月27日签署相关协议，说明双方对存有问题达成了一致。电费付费也形成了新的约定，上诉人在当日即违反了双方了约定和国家对减免房租的规定发出催款通知书拒不履行。并于4月1日，单方擅自对被上诉人停水停电，双方到2020年10月29日，仍然在协商处理此事，违约过错方是上诉人。第二个事实，1月份发生疫情导致停工停学，众所周知的事实，该事实属于不能预见不能避免并不能克服的客观情况，在该情况下继续要求被上诉人按合同约定履行，显然于理不符。同时根据最高院的司法解释，上诉人对本诉的抗辩及反诉和上诉均于法无据，基于上诉人是国有企业的事实，其应当严格遵守相关国家规定，免收2月份减半收取3、4月份的房租，以减轻疫情对小微企业影响。在未免收和减收房租，以及实际是否产生水电费无法确认的情况下，上诉人置最高院的司法解释和相关规定于不顾以被上诉人违约为由，自4月1日停电导致被上诉人无法生产。伽博尔精密模具配件（大连）有限公司向一审法院起诉请求：1、确认《解除租赁合同通知书》无效并立即恢复供电；2、判令被告赔偿因停止供电给原告造成的损失115,384元（自2020年4-8月所有员工所领取基本工资的80%）；3、判令被告减免原告2020年2月及减半收取3月份、4月份房屋租金及服务费58,333元；4、判令被告承担本案诉讼费。大连经济技术开发区瑞尔高技术产业有限公司向一审法院提出反诉请求：1、判令解除原、被告之间的No.076、No.094《租赁合同书》；2、判令原告向被告支付自2020年1月1日起至实际腾退之日止的租金（或房屋占有使用费）及服务费（暂计算至2020年6月8日为129,894元）；3、判令原告向被告支付自2020年1月1日起至实际腾退之日止的物业费（暂计算至2020年6月8日为1,168.60元）；4、判令原告支付自2020年1月1日起至实际腾退日止的水电费（暂计算至2020年6月8日为15,186.92元）；5、判令原告支付解除合同违约金185,200元；6、判令原告腾退案涉房屋；7、诉讼费由原告承担。一审法院认定事实：2016年9月20日，原、被告开始建立租赁合同关系。后双方于每年1月1日签订当年的租赁合同。2019年1月1日，原、被告签订No.076《租赁合同书》，约定被告将其所有的位于大连开发区淮河西路110号1号楼404、501号房间出租给原告作宿舍使用。租赁期限2年，自2019年1月1日至2020年12月31日。年租金为10,200元，租金包括水费、电费、取暖费、物业费。年服务费10,200元。原告应于合同签订之日一次性支付租赁保证金2,040元。租赁费用的付款方式为年付，自合同签订之日起5日内支付2019年1月1日至2019年12月31日的租赁费用；2020年1月1日之前支付第二年的租赁费用。原告逾期支付租赁费用，应向被告支付违约金。违约金金额为：每逾期一日按合同额的千分之五计算。租赁期间，原告承租房产的电费、水费等各项费用标准及缴纳方式见《签订合同须知》。（《签订合同须知》中的水电费、物业费均为空白）。在租赁期限内，若遇原告欠付租金或物业管理、水电等其他费用超过5天，被告在书面通知原告缴纳欠款之日起2日内，原告未支付有关款项，被告有权停止原告使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由原告全部承担。2020年1月1日，原、被告签订No.094《租赁合同书》，被告将其所有的位于大连开发区淮河西路110号3号厂房及1号楼宿舍第三层，建筑面积1872平方米的房屋（其中厂房面积1372平方米，1号楼宿舍第三层面积500平方米）租赁给原告作厂房及办公使用。租赁期限1年，自2020年1月1日至2020年12月31日止。年租金21万元、年服务费为14万元。原告应于合同签订之时，一次性支付租赁保证金3万元。租赁费用的付款方式为年付，自双方签订合同之日起5日内支付2020年1月1日至2020年12月31日的租赁费用。原告逾期支付租赁费用，应向被告支付违约金。违约金金额为：每逾期一日按合同额的千分之五计算。租赁期间内原告发生的水费、电费、取暖费、通讯费、电视及计算机入网和年费、合同备案手续费等一切费用由原告承担，原告应及时缴纳。租赁期间，原告承租房产的电费、水费等各项费用标准及缴纳方式见《签订合同须知》。合同第9.1条约定，原告拖欠房屋租金和水电费用的，被告有权提前终止合同并收回房屋，造成被告损失的，原告负责赔偿。第9.2条约定，在租赁期限内，若遇原告欠付租金或物业管理、水电等其他费用超过5天，被告在书面通知原告缴纳欠款之日起2日内，原告未支付有关款项，被告有权停止被告使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由原告全部承担。第9.3条约定，若发生9.1款情形，被告在发出书面通知后10天内原告未全部履约时，被告有权提前解除本合同。因解除合同而导致的双方损失由原告承担，其中包括原告必须按合同执行剩余时间租金总价的50%向被告支付违约金。《签订合同须知》载明：水费每吨4.1元；电费每度1.05元，物业费每平方米0.2元，年缴物业费3,292.80元（1372平方米×0.2元×12个月）。付费方式：水、电费、物业费每月20日公司出具缴费通知，各单位接到通知之日起三日内到被告财务及时缴纳。上述合同签订后，原告向被告支付了No.076、No.094《租赁合同书》项下的租赁保证金共计30,040元及No.076《租赁合同书》项下2019年的宿舍租赁费用20,400元。被告向原告交付了厂房、办公楼及宿舍。原告未缴纳2020年的租赁费用。2020年2月6日，《大连市政府关于印发大连市应对新型冠状病毒感染的××疫情支持中小企业稳定生产经营政策措施的通知》，载明：城市运营保障单位要确保欠缴水费、电费、燃气费、热源费的企业用户在疫情防控期间不停供。对承租市区两级国有资产类经营用房的企业，免收2月份房租，减半收取3、4月份房租。被告系大连交通大学下属企业，其租赁给原告的资产属于国有资产类经营用房。受疫情影响，原告于2020年3月2日复工。原告由于2月份未开工，对所租赁的厂区2月份产生的电量问题提出异议。原、被告于2020年3月27日达成《关于对三号厂房2月份电费疑义商议的决定》，双方协议通过采购两块电表及2套CT测算方式来判断原告工厂电量是否被盗。2020年3月27日，被告向原告发出《催款通知》，载明：贵公司自2020年1月1日至2020年12月31日欠缴缴纳房租及物业费370,400元，按之前商议，请于2020年3月31日前付清20万元，其余部分于2020年6月31日前付清。逾期未付，我公司将于2020年4月1日对贵公司所承租的厂房、办公室采取断水断电等强制措施，由此带来的一切责任及经济损失由贵公司承担。2020年3月31日，被告向原告发出《关于对伽博尔公司进行断电的提前告知书》，要求原告于2020年3月31日前付清20万元，逾期将于2010年4月1日对贵公司所承租的厂房、办公室采取断水断电等强制措施。2020年4月1日，被告对原告承租的厂房断电，原告无法进行生产。原告承租的宿舍及办公室一直在使用中。2020年4月7日，原告向被告发出《不可抗力通知书》，主要内容：因疫情一直处于停工停产状态，于2020年3月2日复工。鉴于公司停产3个多月，不能正常按时缴纳房租，申请缓交房租，并及时采取减损措施。被告于同日收到该通知书后，并向原告发出《不同意缓交房租通知书》。2020年1-4月份，原告拖欠的水电费数额：1月份水费82元，电费7024.50元；2月份水费4.10元，电费2778.30元；3月份水费20.5元、电费3631.32元；4月份水费8.2元，电费1638元。原告方工作人员于英华在1-3月份确认单上签字确认，法定代表人郝书明在4月份确认单上签字确认，确认单未载明催收时间。原告的法定代表人郝书明签字确认的4月份水电费系2020年3月20日至2020年3月31日期间发生的水电费用。2020年5月8日，被告以原告拖欠租金、水、电、物业费为由，向原告发出《解除合同通知书》，通知双方签订的合同终止，要求原告最迟在2020年5月15日前搬出大连开发区淮河西路110号3号厂房及1号楼宿舍第三层房屋。2020年5月14日，原告向被告作出情况说明，主要内容：1、因疫情的影响，不是不支付房租，会一分不少支付，只是需要分期支付，可以协商新的付款条件；2、被告应当根据国家政策减免企业租金3个月，但被告却拒不执行国家政策、强行停电，造成原告停产；3、原告2月份没有生产却产生2670度用电，被告有偷电嫌疑。断电行为就是强行毁灭证据；4、停电损失由被告承担。之后双方未就上述问题达成一致意见。2020年6月1日，原告向一审法院提起诉讼。被告提出反诉。一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行各自的义务。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。《最高人民法院印发的通知》第一条第5项规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。关于原告欠付租赁费用问题，原告虽然存在欠付2020年租赁费用的行为，但经双方协商，被告已将原告的付款期限延长至2020年3月31日交付20万元，其余于6月30日前付清。由于在原告应付第一笔款项日期前发生疫情这一不可抗力情形，导致原告不能按期支付第一笔租赁费用，原告不承担违约责任；关于原告拖欠水电费、物业费问题，根据合同约定“欠付租金和水电费的，被告在发出书面通知后10天内原告未全部履约时，被告有权提前解除本合同”。但原告工作人员于英华签字的1月份水电费确认单并未载明催收时间，而2、3月份又因疫情原因和用电存疑问题原告不能缴纳上述费用，且欠缴水电费、物业费对被告没有造成实质性损害，原告不构成根本违约。按照《大连市政府关于印发大连市应对新型冠状病毒感染的××疫情支持中小企业稳定生产经营政策措施的通知》关于“城市运营保障单位要确保欠缴水费、电费、燃气费、热源费的企业用户在疫情防控期间不停供”的规定，被告仍以原告没有按照约定的期限支付租赁费用、水、电、物业费为由停止供电、解除合同，于法无据，故被告要求解除合同、支付解除合同违约金、腾退房屋的反诉请求，不予支持。原告要求确认被告向原告发出《解除租赁合同通知书》无效，于法有据，一审法院予以确认。原、被告之间签订的租赁合同应当继续履行，被告应当立即为原告租赁的厂房恢复供电，为原告复工复产提供条件，以减少双方的损失进一步扩大。依据《大连市政府关于印发大连市应对新型冠状病毒感染的××疫情支持中小企业稳定生产经营政策措施的通知》的规定，原告要求被告免收2020年2月、减半收取3月份房屋租租赁费用的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。对于2020年1-3月份租金及服务费，在一审法院作出判决前，大连疫情已经得到稳控，各行各业均已复工复产，即不可抗力情形消失后，原告应当恢复履行，即按照合同约定及大连市政府规定向被告全额支付1月份、减半支付3月份租金及服务费46,300元(370,400元÷12个月×1.5个月）。由于4月1日起被告对办公室及宿舍未进行断电，从原告提供的4-8月工资明细上可以看出原告方仍有工作人员在办公，故原告应当减半支付4月份、全额支付5-12月份办公室的租金及服务费66,217.04元（35万元÷1872平方米×500平方米÷12个月=7,790.24元，4月份：7790.24÷2=3895.12元；5-12月份：7790.24元×8个月=62,321.92）；宿舍的租金和服务费14,450元（20,400元÷12个月=1,700元，4月份：1,700元÷2=850元；5-12月份：1,700元×8个月=13,600元）。以上，原告应向被告支付租金及服务费共计126,967.04元（46,300元+66,217.04元+14,450元）。原告应当根据其确认的用水、用电情况据实向被告支付水费114.80元（82元+4.10元+20.5元+8.2元）；电费12293.82元（7,024.50元+3,631.32元+1,638元）。原告应支付1-3月份物业费823.20元（1372平方米×0.2元×3个月）。对于2020年4月1日起至被告恢复厂房供电前的租金、服务费、水电费、物业费等费用，系由于被告断电原因造成原告无法使用租赁厂房，原告无需向被告支付此期间产生的相关费用。原告要求被告赔偿2020年4-8月期间的经济损失115,384元（所有员工所领取基本工资的80%），仅提供了单方打印的2020年4-8月工资明细，未能提供实际发放工资的相关证据，该损失是否实际发生，无据认定，不予支持。由于2020年2月份原告未开工，产生的电费问题，在被告供电后，可以按照双方于2020年3月27日达成的《关于对三号厂房2月份电费疑义商议的决定》执行，另行确定2月份产生的电费应否由原告缴纳，本案不予处理。据此，一审法院判决：一、被告（反诉原告）大连经济技术开发区瑞尔高技术产业有限公司于2020年5月8日向原告（反诉被告）伽博尔精密模具配件（大连）有限公司发出的《解除租赁合同通知书》无效；二、于判决生效之日，被告（反诉原告）大连经济技术开发区瑞尔高技术产业有限公司立即为原告（反诉被告）伽博尔精密模具配件（大连）有限公司租赁的厂房恢复供电；三、于判决生效之日，原告（反诉被告）伽博尔精密模具配件（大连）有限公司向被告（反诉原告）大连经济技术开发区瑞尔高技术产业有限公司支付租金及服务费126967.04元、水费114.80元、电费12,293.82元、物业费823.20元；四、驳回原告伽博尔精密模具配件（大连）有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告大连经济技术开发区瑞尔高技术产业有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,888元，由原告负担1,254元，由被告负担634元。反诉案件受理费3,136元，由反诉被告负担1,326元，由反诉原告负担1,810元。二审中，上诉人提交照片及视频，拟证明案涉厂房并没有因上诉人4月1日停电而不生产，被上诉人通过柴油发电机仍然生产。被上诉人对该证据的真实性没有异议，但认为证据形式不合法，没有时间、地点及、地点及相应的人员4月1日停电后，被上诉人为了避免损失过大租赁了照片中所体现的发电机，具体日期在2020年10份后，通过照片可看出，一直在厂房外停放，上诉人不允许使用，照片能看出没有使用。视频证据中是拖拉机的机头，无法带动机器生产。被上诉人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，本案诉讼过程中案涉租赁房屋仍由被上诉人占有，截至案涉租赁协议期满，被上诉人未将案涉房屋返还给上诉人。本院认为，当事人双方签订的《租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方履行过程中，因2020年2月份电费争议及新冠疫情影响产生本案纠纷。关于上诉人主张案涉租赁合同已于2020年5月8日解除的问题。上诉人主张解除的理由为被上诉人拖欠1-4月水电费、办公室宿舍、厂房的租金，关于租金交付时间问题，双方在二审中均认可2019年12月双方达成新的约定，即2020年3月31日前支付20万元租金，余款于2020年6月30日前付清。2020年3月27日，上诉人发出《催款通知》，要求被上诉人按上述约定履行付款义务，并标明逾期未付，将于2020年4月1日对所承租的厂房、办公室采取断水断电等强制措施。2020年3月31日，上诉人向发出《关于对伽博尔公司进行断电的提前告知书》，要求被上诉人于2020年3月31日前付清20万元，逾期将于2010年4月1日采取断水断电等强制措施。2020年4月7日，被上诉人发出《不可抗力通知书》，主要内容：因疫情一直处于停工停产状态，于2020年3月2日复工，鉴于公司停产3个多月，不能正常按时缴纳房租，申请缓交房租，并及时采取减损措施。2020年5月8日，上诉人发出《解除合同通知书》。对此，双方虽在2019年12月对交付租金时间达成新的合意，约定第一笔租金20万于2020年3月31日前支付，但双方约定的租金数额没有发生变化，在上述付款日期届满时新冠疫情已经发生，被上诉人受疫情影响未能在2、3月份正常开工生产，导致其未能按双方约定期限足额支付租金，被上诉人亦将上述情况书面通知上诉人。《最高人民法院印发的通知》第一条第5项规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。2020年2月6日《大连市政府关于印发大连市应对新型冠状病毒感染的××疫情支持中小企业稳定生产经营政策措施的通知》亦载明“对承租市区两级国有资产类经营用房的企业，免收2月份房租，减半收取3、4月份房租。”由此，上诉人因被上诉人未按期支付租金主张解除合同依据不足，本院不予支持。一审判令被上诉人减半支付3、4月份租金及服务费、免除2月份租金及服务费合法有据，本院予以维持。关于2020年4月1日后厂房租金、服务费、水电费、物业费等费用是否应予支付的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，根据已查明的事实，被上诉人不同意上诉人解除案涉租赁合同，在本案诉讼过程中案涉租赁房屋仍由被上诉人占有，截至案涉租赁协议期满，被上诉人未将案涉房屋返还给上诉人。双方合同约定，在租赁期限内，若遇乙方（被上诉人）欠交租金或物业管理、水、电等其他费用超过五天，甲方（上诉人）在书面通知乙方交纳欠款之日起二日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担。上诉人向被上诉人发出《催款通知》后，对于疫情尚未发生时期产生的租金、物业费以及已经被上诉人确认的水电费均未向上诉人交纳，则上诉人采取断电的方式催缴租金和相应费用具有合同依据。二审中，上诉人亦提交照片、视频证明被上诉人通过柴油发电机供电。鉴于上述因素，一审法院关于2020年4月1日起至上诉人恢复供电前的租金、服务费、水电费、物业费等被上诉人无需支付的认定不当，本院予以纠正。被上诉人应交纳厂房租金及服务费181,699.57元（35万元÷1872平方米×1372平方米÷12个月=21,376.42元，4月份：21,376.42÷2=10,688.21元；5-12月份：21,376.42元×8个月=171,011.36元），4-12月的物业费2,469.6元（1372平方米×0.2元×9个月）。上诉人一审中反诉请求被上诉人支付水电费15,186.92元（暂计至2020年6月8日），根据上诉人提交的现有证据，一审法院扣除双方有争议的2月份电费2,778.30元，判令被上诉人据实支付水费114.80元、电费12,293.82元并无不当。关于上诉人反诉请求被上诉人腾退房屋问题，如前所述，上诉人关于案涉租赁合同于2020年5月8日解除的主张本院不予支持，双方约定租赁期限截至2020年12月31日，现双方未另行达成续租合意，则案涉合同已于2020年12月31日终止，本案诉讼过程中案涉租赁房屋仍由被上诉人占有，则被上诉人依法应将案涉房屋返还给上诉人。综上，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持大连经济技术开发区人民法院（2020）辽0291民初3522号民事判决第一项；二、撤销大连经济技术开发区人民法院（2020）辽0291民初3522号民事判决第二项、第四项、第五项；三、变更大连经济技术开发区人民法院（2020）辽0291民初3522号民事判决第三项为：于本判决生效之日起10日内，伽博尔精密模具配件（大连）有限公司向大连经济技术开发区瑞尔高技术产业有限公司支付租金及服务费308,666.61元、水费114.80元、电费12,293.82元、物业费3,292.80元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、伽博尔精密模具配件（大连）有限公司于本判决生效之日起10日内，将大连开发区淮河西路110号1号楼404、501号房间以及大连开发区淮河西路110号3号厂房及1号楼宿舍第三层（3号厂房及1号楼宿舍第三层建筑面积1872平方米）返还给大连经济技术开发区瑞尔高技术产业有限公司；五、驳回伽博尔精密模具配件（大连）有限公司的其他诉讼请求；六、驳回大连经济技术开发区瑞尔高技术产业有限公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费1,888元，由伽博尔精密模具配件（大连）有限公司负担1,254元,由大连经济技术开发区瑞尔高技术产业有限公司负担634元；一审反诉案件受理费3,136元，由大连经济技术开发区瑞尔高技术产业有限公司负担1,779元,由伽博尔精密模具配件（大连）有限公司负担1,357元。二审案件受理费13,316.8元，由大连经济技术开发区瑞尔高技术产业有限公司负担7,524.8元，由伽博尔精密模具配件（大连）有限公司负担5,792元。本判决为终审判决。审判长 杨 威审判员 孙利颖审判员 范瑞瑶二〇二一年二月二十日书记员 程添莹