浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终4722号 上诉人（原审原告、执行案外人）：余文虎，男，1971年8月2日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：童修江、郑月婷，浙江近真律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：浙商银行股份有限公司义乌北苑支行，住所地：义乌市雪峰西路****-6。 负责人：王进。 委托诉讼代理人：周宇奇，系银行员工。 原审被告（被执行人）：陈忠庆，男，1973年2月8日出生，汉族，住义乌市。 上诉人余文虎因与被上诉人浙商银行股份有限公司义乌北苑支行（以下简称浙商银行义乌北苑支行）、原审被告陈忠庆案外人执行异议之诉一案，不服义乌市人民法院（2020）浙0782民初7733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 余文虎上诉请求：撤销原判，并改判停止对登记在原审被告陈忠庆名下的坐落于义乌市南洲花园紫藤苑11幢1601室房地产{不动产权证号：浙（2015）义乌市不动产权第0××3号}（以下简称案涉房产）的执行。事实与理由：一、原审认定案涉房产的所有权归原审被告陈忠庆所有，属认定事实错误。案涉房产虽登记在被执行人陈忠庆名下，但案涉房产的所有购房款、维修资金、车位使用费均系上诉人余文虎所出，案涉房产也一直由上诉人余文虎行使占有、使用、收益权，案涉房产的所有物业管理费、车位使用费、水电费、公共设施运行费等均由上诉人余文虎交纳。故案涉房产的真正所有权人应认定成上诉人余文虎。二、原审以上诉人余文虎明知案涉房产系经济适用房、五年内不能办理过户手续，仍向原审被告陈忠庆购买，故认定上诉人主观上存在过错，显属认定事实错误。1、《经济适用住房管理办法》和《义乌市经济适用房管理实施细则》均有5年后方可上市交易的规定，但其规定均系管理性规定，而非效力性规定；2、上诉人余文虎尚未办理房屋过户手续系遵守相关规定所致，系上诉人余文虎因意志以外的客观原因所造成的，属客观不能，上诉人余文虎对此并无过错。三、上诉人余文虎和原审被告陈忠庆达成的《房屋买卖协议》，系双方之间的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应认定合法有效。且上诉人余文虎购买案涉房产出于善意，也不存在任何过错。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条之规定，应依法保护上诉人余文虎对案涉房产的所有权，且停止对案涉房产的执行。四、上诉人余文虎作为买受人对案涉房产享有的是物权期待权，而被上诉人享有的是普通债权，两者利益权衡，应依法保护上诉人余文虎的物权期待权。1、因案涉房产的属性导致上诉人余文虎暂时未能取得房屋所有权，但上诉人余文虎已经实际占有、管理、使用该房屋，在政策性规定的年限届期后（即2020年12月份），上诉人即可办理案涉房产过户手续，享有案涉房产的所有权。因此，即便上诉人对案涉房产不享有完整的所有权，也应对案涉房产享有物权期待权。2、被上诉人对原审被告陈忠庆享有的是普通金钱债权，且普通金钱债权产生在后。3、法律明文规定物权优先于债权。综上所述，上诉人余文虎和原审被告陈忠庆达成的房屋买卖协议合法有效，上诉人余文虎对案涉房产占有、使用、收益至今，且对案涉房产享有完整物权的期待权，完全可以排除原审法院对案涉房产的执行。原审判决适用法律不当，本案是案外人执行异议之诉，应当适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定，而非《中华人民共和国物权法》第九条的规定。综上，请求撤销原审判决并依法改判。 浙商银行义乌北苑支行辩称：一、该行于2020年3月16日向义乌市不动产登记中心申请查询陈忠庆名下的房产登记信息，根据不动产登记中心出具的不动产档案证明，显示案涉房产的所有权人为陈忠庆。余文虎在一审中提交的证据仅能证明余文虎代陈忠庆缴纳了相关费用，并不能据此认定余文虎即为案涉房产的所有权人。二、余文虎明知未满五年的经济适用房不能进行买卖转让，仍向陈忠庆购买，其主观上存在过错，应承担相应的法律风险。三、经济适用房及其管理秩序关涉社会公共利益，购买经济适用房不满五年即买卖转让损害社会公共利益，故案涉房产的房屋买卖协议无效。四、案涉房产不适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定排除执行。综上，请求驳回上诉，维持原判。 陈忠庆述称：案涉房产是其卖给余文虎的，双方是自愿的，钱也已经付清了。其向浙商银行义乌北苑支行贷款的30万元，其会努力还款。 余文虎向一审法院起诉请求：停止对登记在被告陈忠庆名下的坐落于义乌市南洲花园紫藤苑11幢1601室房地产{不动产权证号：浙（2015）义乌市不动产权第0××3号}的执行。 一审法院认定事实：浙商银行义乌北苑支行为与陈忠庆金融借款合同纠纷一案于2019年5月13日向该院提起诉讼。2019年7月5日，该院作出（2019）浙0782民初9455号民事判决：陈忠庆于判决生效之日起五日内给付浙商银行义乌北苑支行借款本金299998.27元及利、罚息、复利（计算至2019年4月16日为15481.92元，以后按合同约定计付至实际履行完毕之日止）。案件受理费3016元，由陈忠庆负担。判决生效后陈忠庆未履行，浙商银行义乌北苑支行于2019年8月28日向该院申请强制执行，该院于同日立案执行。2020年3月17日，该院作出（2019）浙0782执10020号执行裁定，查封案涉房产。 另查明，2015年11月19日，余文虎与陈忠庆签订房屋买卖协议一份，约定陈忠庆将其申购的案涉房产出售给余文虎，转让款为68万元。后余文虎代陈忠庆支付了购房款为579232元、维修资金为3549元，陈忠庆将案涉房产交付余文虎使用。 一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。案涉房产至今仍登记在陈忠庆名下，应当认定该房产归陈忠庆所有。余文虎主张其于2015年已经与陈忠庆签订了房屋买卖协议并支付了相应价款，但根据该院查明的事实，余文虎系明知案涉房产为经济适用房、五年内不能办理过户手续，仍向陈忠庆购买，其主观上存在过错，相应的法律风险应由其自行承担，故余文虎对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决：驳回余文虎的诉讼请求。案件受理费10300元，由余文虎负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，在金钱债权执行中，案外人主张对登记在被执行人名下的不动产享有所有权，请求排除对执行标的的强制执行，可参照适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定进行审查。《执行异议复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，上诉人余文虎与原审被告陈忠庆于2015年11月19日签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，案涉房产虽属经济适用房，有不满5年不得上市交易的规定，但该规定属于行政法规的管理性规范，非效力性强制性规定，并不影响合同的效力，应认定余文虎与陈忠庆在案涉房产查封前已签订的《房屋买卖协议》合法有效。一审中余文虎提交的装修合同、房屋租赁协议书、义乌市有线数字电视业务受理表及电视服务业结算清单等证据，结合庭审中余文虎和陈忠庆的陈述，余文虎就案涉房产进行装修、出租，可视为对案涉房产已经有事实上的管理和支配权，应认定余文虎在案涉房产查封前已实际占有。2015年11月20日，余文虎与陈忠庆签订《房屋买卖协议》的次日，陈忠庆出具收条，确认收到余文虎购房款68万元。余文虎在与陈忠庆签订《房屋买卖协议》时明知案涉房产系经济适用房，有不满5年不得上市交易的限制，余文虎明知案涉房产办理过户登记手续存在风险，但其仍忽视相应交易风险，因而案涉房产未能办理过户登记存在余文虎的自身原因。综上，上诉人余文虎的主张并未完全满足《执行异议复议规定》第二十八条规定的四项要件，其对案涉房产并不享有排除强制执行的民事权益，所提上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币10300元，由上诉人余文虎负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  于 江 审 判 员  郭召军 审 判 员  马美华 二〇二一年二月三日 代书记员  徐艳锦 7-