江苏省泰州市海陵区人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏1202执异29号案外人：泰州市申美五金物资市场有限公司，住所地泰州市。法定代表人：黄修盛，总经理。委托诉讼代理人：陈芳、吴菁华（实习），江苏江豪海信律师事务所律师。申请执行人：上海昆仑建设工程发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：施江波。委托诉讼代理人：朱发洲、王志坚，北京市隆安（南京）律师事务所律师。被执行人：泰州港丰物流有限公司，住所地泰州市海陵区。法定代表人：黄伟，总经理。在本院执行申请执行人上海昆仑建设工程发展有限公司（以下简称昆仑公司）与被执行人泰州港丰物流有限公司（以下简称港丰公司）建设工程合同纠纷一案过程中，案外人泰州市申美五金物资市场有限公司（以下简称申美公司）对涉案的房产主张租赁权，并提出阻止交付的书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人申美公司提交异议申请称，请求人民法院终止对泰州市海陵区某某6号11、12、13、14、15、16、19、20、22幢101、102、103、104室不动产的执行，终止移交该不动产，终止对该不动产的评估、拍卖、变卖等执行措施。事实与理由：在执行申请执行人昆仑公司与被执行人港丰公司建设工程合同纠纷一案过程中，海陵法院于2020年7月3日张贴《公告》和《限期履行通知书》，要求被执行人港丰公司及其他实际占有人于5日内搬离泰州市海陵区某某6号，并拟对该处的105套不动产进行强制处分，案外人认为，法院对案涉标的的行为，损害了案外人的合法的租赁权，违反了法律法规的规定。案外人对本案的执行标的享有在先的租赁权，足以对抗登记在后的法院的查封。2013年9月15日，被执行人港丰公司作为出租方与承租方泰州港泰仓储有限公司（以下简称港泰公司）签订《租赁合同》。2017年1月30日，作为承租方的港泰公司将位于海陵区某某6号不动产中的12幢房屋转租给案外人并签订《租赁合同》，合同中约定：租赁标的坐落在泰州市海陵区某某6号，土地使用权证编号：泰州国用(2011)第8993号，地号：3212020022081020000，面积：163998.l平方米,承租的房屋幢号为：7号、11号、12号、13号、14号、15号、16号、19号、20号、21号、22号，23号。建筑面积合计为：35943平方米（附：房产证）。租赁期限为15年，2017年1月30日至2032年1月29日。（其中：2017年1月30日至2019年1月29日为免租期）,2019年1月30日至2032年1月29日期间租金为：人民币0.40元／平方米＊天，租金每季度一付，租金从2019年1月30日起付。案外人依据约定取得了上述不动产的租赁权，并开展了相关的经营活动。案外人认为，案外人与港泰公司之间签订的《租赁合同》合法有效，案外人作为承租人，在查封前已经签订合法有效的书面租赁合同，享有对泰州市海陵区某某6号不动产的租赁权。依法有权行使租赁权，阻止人民法院对上述不动产的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。根据《合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此，法院同时应当保障承租人的优先购买权，在案外人已经租赁、占有、使用该不动产的基础上，无权要求案外人搬离，必须通过相应的法律程序进行并保障案外人的优先承租权。综上，案外人的租赁权事实上早于法院的查封，依据相关法律法规的规定，案外人对执行标的享有对抗法院执行、评估、拍卖的权利，请求人民法院依法支持案外人的申请，终止对泰州市海陵区某某6号不动产的移交、评估、拍卖、变卖等执行措施。故提出上述执行异议。申请执行人、被执行人均未作答辩。本院审查查明，申请执行人昆仑公司与被执行人港丰公司建设工程合同纠纷一案，本院于2016年11月29日作出（2016）苏1202民初2766号民事判决：“一、被告（反诉原告）泰州港丰物流有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）上海昆仑建设工程发展有限公司工程款7290000元、2016年7月30日前的利息199890.42元，合计人民币7489890.42元，并以本金7290000元为基数，按年利率24%支付自2016年7月31日起至实际给付之日止的利息。二、原告（反诉被告）上海昆仑建设工程发展有限公司对由其施工的泰州市城北物流园区六号码头工程一标段1#-4#、8#-10#楼工程在保修期限、范围内进行维修。三、驳回原告（反诉被告）上海昆仑建设工程发展有限公司对被告泰州市城北物流园区管理委员会的诉讼请求及其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费74196元、保全费5000元，合计人民币79196元，由原告上海昆仑建设工程发展有限公司负担9966元、被告泰州港丰物流有限公司负担69230元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内迳交原告）；反诉受理费人民币40元，由反诉被告上海昆仑建设工程发展有限公司负担（反诉原告已预交，反诉被告于本判决生效之日起十日内迳交原告）。”因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，昆仑公司向本院申请强制执行。2020年5月21日，本院以（2020）苏1202执恢237号立案恢复执行。2020年7月3日本院向被执行人港丰公司发出限期履行通知书，责令港丰公司在收到本通知书之日起5日内，按照本院作出的（2016）苏1202民初2766号民事判决书的给付义务履行完毕。逾期不履行，本院将依法对其名下位于海陵区某某6号105套（详见清单）的不动产强制处分（评估、拍卖、变卖等方式）。同日，本院发出公告，限令被执行人港丰公司及其他实际占有人于5日内自行搬离海陵区某某6号（详见清单），交由法院处置。执行过程中，2020年12月9日，本院作出（2020）苏1202执恢237号执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人港丰公司名下位于海陵区××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××室；海陵区某某6号19、20、22幢101、102、103、104室的不动产。另查明，案涉位于泰州市海陵区某某6号105套的不动产权利人为港丰公司。该房屋于2017年2月28日被本院查封。案外人为支持其异议请求，向本院提交如下证据：1、被执行人港丰公司与港泰公司于2013年9月15日签订的租赁合同，合同约定港丰公司将案涉泰州市海陵区某某6号租赁给港泰公司，租赁期限20年，合同还约定了2013年9月30日至2033年9月29日为免租期。2016年9月30日至2023年9月29日7年期间租金合计为826万元。仓储物业管理费100万元及租金给付方式等。证明港丰公司与港泰公司存在租赁关系，港泰公司系案涉标的的承租人。2、港泰公司（甲方）与案外人（乙方）于2017年1月30日签订的租赁合同，合同约定：案涉泰州市海陵区某某6号内房屋幢号为7号、11号、12号、13号、14号、15号、16号、19号、20号、21号、22号、23号，建筑面积35943平方米的房屋租赁给申美五金公司。合同对租赁期限及租金、仓储物业管理费的付款方式约定为：1、乙方租赁期限为15年：2017年1月30日至2032年1月29日（其中：2017年1月30日至2019年1月29日为免租期）。2、合同到期乙方如要求续租应提前陆个月向甲方提出书面申请，重新签订租赁合同。场地租金及仓储物业管理费的付款方式为：1、2017年1月30日至2019年1月29日为免租期。2、2019年1月30日至2032年1月29日期间租金为：人民币0.40元／平方米*天，租金每季度一付，租金从2019年1月30日起付。3、由于乙方要进行房屋改造，所改造费用经甲、乙双方确认后作为乙方承租房屋的押金。4、如乙方在改造期间有客户入驻，客户所交的房租需直接交给甲方，客户所交的房租可抵扣乙方交给甲方的房租。5、乙方改造费用经双方确定后可在后续(2025年1月30日至2032年1月29日）租金中分摊。该证据证明港泰公司与案外人间存在租赁关系，且租赁时间早于法院查封时间，案外人有权提起执行异议。3、坡子街恒美图文社广告制作安装合同书一份、泰州申美五金物资电商物流中心外观图及厂房内景图。证明案外人承租案涉场地及房屋后进行装饰、改造并实际使用的事实。本院认为，本案中，案涉房屋查封行为发生在签订租赁协议之后，案外人对案涉房产主张租赁权，本质是阻却房产的交付，属案外人针对执行标的提出的异议，应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。本案中，案外人提交了其与被执行人港丰公司签订的租赁协议，但该租赁协议约定的租赁期限为五年以上，对此类租赁协议是否合法有效的审查，人民法院应从以下七个方面进行：（1）租赁合同的订立时间；（2）租金约定是否明显低于所在区域同类房屋的租金水平；（3）租金支付是否违反常理；（4）是否办理房屋租赁登记备案手续；（5）是否存在名为租赁实为借贷情形；（6）租赁房屋是否实际转移占有使用；（7）是否存在其他违反商业习惯或商业常理的情形。本案中，按照案外人提交的证据，显示港泰公司自2016年9月30日起至2023年9月29日需向出租人港丰公司缴纳租金，年租金100余万元。而案外人租赁案涉房产，亦存在2017年1月30日至2019年1月29日的免租期，这些房产的租金经测算约为2年租金10495356元，案外人无需缴纳，而转租人港泰公司尚需向出租人港丰公司缴纳，显然存在其他违反商业习惯或商业常理的情形。故双方间租赁合同是否合法有效，在执行异议案件审查中现无法认定。此外，本院执行被执行人名下案涉房产符合法律规定，案外人要求本院终止对泰州市海陵区某某6号11、12、13、14、15、16、19、20、22幢101、102、103、104室不动产的执行，终止对该不动产的评估、拍卖、变卖等执行措施，无法律依据，本院不予采纳。综上，案外人的异议主张，不能排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人泰州市申美五金物资市场有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  李厚成人民陪审员  周 榕人民陪审员  施小芳二〇二一年二月二日书 记 员  殷忠萍