新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新27民终56号    上诉人（原审被告）：博乐市和瑞俊发房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州博乐市。   法定代表人：沈喧博，该公司总经理。   委托诉讼代理人：刘丽娟，女，该公司经理。   委托诉讼代理人：夏传军，新疆爱博律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：梁艳，女，汉族，住新疆维吾尔自治区。   委托诉讼代理人：邹玉斌，新疆双湖律师事务所律师。   上诉人博乐市和瑞俊发房地产开发有限公司（以下简称和瑞俊发房产公司）因与被上诉人梁艳租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区博乐市人民法院作出的（2020）新2701民初2190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月16日立案后，依法组成合议庭，并于2021年1月26日公开开庭进行了审理。上诉人和瑞俊发房产公司的委托诉讼代理人刘丽娟和夏传军、被上诉人梁艳及其委托诉讼代理人邹玉斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   和瑞俊发房产公司上诉请求：撤销原判第一、二项或将本案发回重审。事实与理由：一、双方已结清房屋租赁费用，和瑞俊发房产公司不应当向梁艳支付商铺租金64,762.8元，双方实际已解除《房屋租赁合同》。双方于2018年9月3日签订《房屋租赁合同》，合同期限自2018年9月3日至2021年1月31日，合同中明确了双方的权利义务关系，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定房产税由产权所有人缴纳；本案中梁艳在签字领取的租赁费中可以看出也认可了由梁艳承担房屋租赁税和瑞俊发房产公司代扣租赁费的事实。和瑞俊发房产公司于2018年10月10日支付了第一年租金为80,578元（实际扣除租赁税后为64,462.40元），梁艳及代理人梁某某向和瑞俊发房产公司出具收条收到和瑞俊发房产公司80,578元。2019年10年25日和瑞俊发房产公司向梁艳发出解除协议，要求解除与梁艳的《房屋租赁合同》，梁艳声称“不接受空房交接，必须要有人租赁才肯接受房屋交接。”和瑞俊发房产公司的工作人员在2019年12月将房屋租赁给一个开餐饮的人使用，并将收取该房屋的租赁定金16,594元转账给了梁艳，同时，让承租人赛某某和梁艳对接联系，承租人赛某某将2020年度的租金已经支付给了梁艳，至此，双方签订的《房屋租赁合同》因梁艳重新与承租人建立了租赁行为而终止，与和瑞俊发房产公司所签订的《房屋租赁合同》，双方就和瑞俊发房产公司租赁期间的租金进行了结算，和瑞俊发房产公司向梁艳支付了12,906元，梁艳也向和瑞俊发房产公司出具了收条，双方已完全解除了《房屋租赁合同》，就该合同的权利义务已全部履行完毕。故和瑞俊发房产公司不应当向梁艳支付商铺租金64,762.8元。二、和瑞俊发房产公司不应当向梁艳支付违约金4,173.21元；结合双方就该《房屋租赁合同》的履行情况，双方虽未签订解除《房屋租赁合同》。但是梁艳与赛某某通过实际行为签订了《房屋租赁合同》，和瑞俊发房产公司就该合同的权利义务已全部履行完毕，和瑞俊发房产公司在履行该合同并不存在违约行为，故和瑞俊发房产公司不应当向梁艳支付违约金4,173.21元。   梁艳辩称，一、双方之间房屋租赁费用并未结算。双方签订的“委托租赁协议”中对税费约定很明确：“委托租赁期间租赁税费由乙方承担，但甲方应无条件配合交纳税费的手续办理”，由以上约定可以看出双方在协议中明确约定税费由和瑞俊发房产公司承担，和瑞俊发房产公司无权代扣税费。梁艳向和瑞俊发房产公司出具两张租金的收条在前，和瑞俊发房产公司向梁艳支付租金在后，和瑞俊发房产公司在没有征得梁艳同意的情况下擅自单方面扣除税款的行为没有事实和法律依据。二、和瑞俊发房产公司向梁艳发出解除协议，梁艳认为合同未到期便解除《房屋租赁合同》会损害梁艳合法权益，因此并未在解除协议上签字，双方未就解除协议达成一致意见，《房屋租赁合同》未约定解除。双方之间仍然存在合法有效且尚未到期的《房屋租赁合同》，开餐饮的商家以及实际承租人赛某某并未与梁艳重新签订新《房屋租赁合同》，实际承租人行为实质上是受和瑞俊发房产公司指令代和瑞俊发房产公司向梁艳支付租金，不能得出和瑞俊发房产公司和梁艳解除了《房屋租赁合同》的法律后果。故该合同的权利义务尚未履行完毕，和瑞俊发房产公司应继续履行支付剩余租金的义务。三、和瑞俊发房产公司第一年度和第二年度租金都未依约完全支付，构成违约。一审法院认定和瑞俊发房产公司存在违约行为，经计算所得违约金数额4,173.21元明显过低，但并未提出上诉。综上，请求二审法院驳回和瑞俊发房产公司的上诉请求，维持原判。   梁艳向一审法院起诉请求：1.和瑞俊发房产公司向梁艳支付拖欠的商铺租金64,762.8元；2.和瑞俊发房产公司向梁艳支付违约金64,762.8元。   一审法院认定事实：2018年，梁艳、和瑞俊发房产公司签订《委托租赁协议》，约定：甲乙双方在平等互利的原则下，经友好协商一致，就甲方所购买的商铺委托乙方租赁及管理，订立本合同。一、委托租赁范围及期限。1.甲方将坐落于中央公馆XX号商铺委托乙方租赁，租赁建筑面积共140.346平方米。（最终以政府部门核发的产权面积为准）。2.委托租赁期为二年，即自2018年9月3日起至2021年1月31日止。二、委托租赁经营的内容。1.甲方同意在委托租赁期限内：（1）乙方有权以甲方名义将商铺对外进行租赁或将商铺用于经营活动。（2）委托租赁期内商铺出现质量问题，经物业公司确认后，乙方有权以甲方名义请公司予以修复，费用由乙方承担。2.除非双方另有书面约定，甲方在本协议委托租赁期内给予乙方的委托代理为独家代理不可撤销。3.在委托租赁经营期所发生的物业费、水电暖费等费用由租赁方承担。4.甲方已收取乙方在委托租赁期内的租金（即2018年9月3日至2021年1月31日，租金人民币贰拾万陆仟壹佰肆拾肆元），因此甲方同意在委托租赁期内的所有收益归乙方所有，不再告知甲方。5.委托租赁期间租赁税由乙方承担，但甲方应无条件配合缴纳税费的手续办理。……六、违约责任。1.若甲方违约，致使本协议无法继续履行的，甲方除向乙方返还已支付的租金外，甲方还应按当年度（即解除协议年度）签订的年租金额承担违约金，同时赔付租赁户的实际损失。2.若乙方违约，致使本协议无法继续履行的，乙方应按当年度的租金额来承担违约金。合同还约定了其他权利义务，甲方梁艳、乙方和瑞俊发房产公司。同日双方还签订了《商铺租赁合同》，约定：甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》和甲乙双方签订《中央广场商铺租赁合同》在自愿、平等、协商一致基础上，就甲方将所拥有的商铺租赁给乙方，达成如下条款，以致甲乙双方共同遵守。一、标的：甲方将在中央公馆的购买的商铺为xx号楼xx商铺。建筑面积140.346㎡租赁给乙方。二、租赁的期限：本合同租赁期限自2018年9月3日起计，至2021年1月31日止，租赁期限为2年5个月。三、租金标准及租金支付方式。双方同意，该商铺租金为下：2018年9月3日至2019年9月2日，年租金80,578元、第二年2019年9月3日至2021年1月31日，年租金125,566元合计206,144元。甲乙双方同意乙方将该商铺第一年的租金共计人民币80,578元于2018年9月3日一次性支付给甲方；第二年的租金共计人民币125,566元于2019年9月3日一次性支付给甲方。四、物业管理费等其他费用：1.在乙方租赁期间物业管理费，由乙方承担。2.公共部分水电分摊乙方按物业标准承担。3.甲乙双方税费自理。合同还约定了其他权利义务。甲方梁艳，乙方和瑞俊发房产公司。2018年10月31日，梁艳银行账户收到转账资金64,462.40元，2019年11月27日的梁艳银行账户收到转账资金50,000元，2019年12月11日梁艳银行账户收到转账资金16,594元，2020年9月21日梁艳银行收到转账资金10,324.80元。庭审中梁艳称以上几笔费用系收取的和瑞俊发房产公司支付的租金，和瑞俊发房产公司亦认可。2020年9月7日，梁艳出具收条，内容为：今收到博乐市和瑞俊发房地产开发有限公司退中央公馆xx户12,906元。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、梁艳要求和瑞俊发房产公司支付租金64,762.80是否成立。二、梁艳要求和瑞俊发房产公司支付违约金64,762.80元是否成立。双方的委托租赁协议及商铺租赁协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，上述协议合法有效，双方当事人均应依照协议约定履行各自的义务。关于梁艳要求和瑞俊发房产公司支付租金64,762.80是否成立。和瑞俊发房产公司辩称2019年10月双方已解除委托租赁协议及商铺租赁合同，和瑞俊发房产公司已按约定支付完租金。首先，解除协议上无梁艳签名，梁艳认为其未同意解除协议，故未在协议上签字，和瑞俊发房产公司又未提供其他有效证据，证实解除协议系双方一致意思表示，故和瑞俊发房产公司关于双方已解除协议的辩称意见不能成立。其次，双方签订的委托租赁协议上对税费的约定为：“委托租赁期间租赁税由乙方承担，但甲方应无条件配合缴纳税费的手续办理”，商铺租赁合同中对税费的约定为：“甲、乙双方税费自理”，以上两份协议中均未约定由和瑞俊发房产公司代扣税款，现和瑞俊发房产公司从给梁艳支付的租金中扣除税费，无法律依据，应以其实际支付额为准。双方签订的商铺租赁协议中约定和瑞俊发房产公司应向梁艳支付两年五个月租金共计206,144元，扣除双方均认可的梁艳已收到的租金141,381.20元，现和瑞俊发房产公司仍欠梁艳租金64,762.80元未支付，故梁艳要求和瑞俊发房产公司支付剩余租金64,762.80元的请求，予以支持。关于梁艳要求和瑞俊发房产公司支付违约金64,762.80元是否成立。虽然双方当事人在委托租赁协议上约定：“若乙方违约，致使本协议无法继续履行的，乙方应按当年度的租金额来承担违约金”，但该约定显然过高，违约金以弥补损失为基准点，适度的体现惩罚性，本案中梁艳未提供证据证实因和瑞俊发房产公司违约给其造成经济损失，故双方约定的违约金以惩罚性为主，应以拖欠数额64,762.80元为基数，自双方约定的支付第二年租金时间2019年9月3日起参照年利率6%计算至梁艳起诉之日较为适宜，违约金计算为4,173.21元（392天×6%÷365天×64,762.80）。故梁艳要求和瑞俊发房产公司支付违约金64,762.80元，支持违约金4,173.21元。判决：一、和瑞俊发房产公司于判决生效后十日支付梁艳租金64,762.80元；二、和瑞俊发房产公司于本判决生效后十日支付梁艳违约金4,173.21元。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证。梁艳提交了：商铺租赁定金协议一份，拟证实：和瑞俊发房产公司于2019年11月20日与赛某某签订租赁合同，和瑞俊发房产公司与梁艳之间没有解除原租赁合同。和瑞俊发房产公司经质证认为：对该份协议的真实性、合法性及关联性均不予认可。   根据各方当事人的举证、质证情况，本院认证如下：商铺租赁定金协议真实性无法确认，本院不予采信。   对一审法院认定的事实本院予以确认。   本院认为，本案争议焦点为：和瑞俊发房产公司是否应当向梁艳支付租金64,762.80元、违约金4,173.21元。本案中，和瑞俊发房产公司与梁艳签订的《委托租赁协议》、《商铺租赁合同》均是双方的真实意思表示，未违反相关法律规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。根据庭审查明的事实，和瑞俊发房产公司与梁艳约定的2018年9月3日至2019年9月2日的租金80,578元、2019年9月3日至2021年1月31日的租金125,566元，合计206,144元。梁艳自认收到和瑞俊发房产公司转账租赁费141,381.2，故和瑞俊发房产公司尚欠梁艳租赁费64,762.8元。和瑞俊发房产公司上诉称，双方签订的租赁合同已解除，但解除协议上梁艳没有签字确认，且梁艳不认可双方已解除合同。和瑞俊发房产公司亦未提供其他证据证实双方之间的《委托租赁协议》、《商铺租赁合同》已解除，故和瑞俊发房产公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。梁艳、和瑞俊发房产公司签订的《委托租赁协议》中约定：委托租赁期间租赁税由乙方承担，但甲方应无条件配合缴纳税费的手续办理。双方还签订的《商铺租赁合同》中约定：甲乙双方税费自理。以上两份协议中双方均未约定税费由和瑞俊发房产公司代扣，故和瑞俊发房产公司关于税费应当从租赁费中扣减的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于违约金的问题，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据已查明案件事实，和瑞俊发房产公司未能按照《商铺租赁合同》的约定，按期支付租赁费用，其行为违反双方合同约定，已构成违约，和瑞俊发房产公司因违约给梁艳造成的损失客观存在，和瑞俊发房产公司理应承担相应的违约责任。一审对此认定并无不当，予以维持。   综上所述，上诉人和瑞俊发房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1,523.40元，由上诉人博乐市和瑞俊发房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。         审  判  长   黄欢              审  判  员   谭光强            审  判  员   再那甫古丽努尔买提     二 〇 二 一 年 二 月 九 日              法 官 助 理   布阿依夏胡拉木     书  记  员   张丽娜