甘肃省张掖市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）甘07执异16号 异议人（案外人）：陈**，男，汉族。 申请执行人：甘肃恒润建筑工程有限公司。 法定代表人：田自虎，该公司总经理。 被执行人：甘肃和润房地产开发有限公司。 法定代表人：李跃龙，该公司总经理。 被执行人：刘志远，男，汉族。 第三人：张掖市万盛实业有限公司。 法定代表人：盛万成，该公司总经理。 本院在执行申请执行人甘肃恒润建筑工程有限公司（以下简称恒润建筑公司）与被执行人甘肃和润房地产开发有限公司（以下简称和润房地产公司）、刘志远债权转让合同纠纷一案中，案外人陈**于2021年1月19日对本院依法执行的位于山丹县迎宾中路沃谷创业园(即山丹县交通街农资农贸综合市场)X号楼X号商铺提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人陈**称，请求立即停止对位于山丹县交通街农资农贸综合市场X号楼X号商铺（建筑面积约42.15平方米）的强制执行，并解除查封。事实与理由：2015年6月3日案外人购买了位于山丹县交通街农资农贸综合市场X号楼X号商铺，且双方已经履行了协议，房屋已经交付给案外人占有、装修和使用。张掖中院（2019）甘07执130号执行裁定书将该商铺予以查封，但执行查封在房屋买卖之后，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应中止执行。 本院查明，2018年9月28日，恒润建筑公司向本院申请诉前财产保全，本院依法作出（2018）甘07财保9号民事裁定书，依法查封和润房地产公司位于山丹县迎宾中路沃谷创业园（即山丹县交通街农资农贸综合市场）的Ｇ号楼（不动产权证号：甘（2017）山丹县不动产权第××号）面积为1443.75㎡的房产和Ｈ号楼（不动产权证号：甘（2017）山丹县不动产权第××号）面积为1625.13㎡的房产，查封期限为二年（自2018年9月30日起至2020年9月30日止）。 恒润建筑公司与和润房地产公司、刘志远债权转让合同纠纷一案，本院于2018年10月30日以（2018）甘07民初179号立案受理，并于2019年3月6日作出（2018）甘07民初179号民事判决书，判决：一、和润房地产公司支付恒润建筑公司工程款11582985.25元；二、和润房地产公司支付恒润建筑公司工程款垫付的银行利息332400元、支付的超出原定给付差额款3000000元；三、和润房地产公司支付恒润建筑公司支付的超出原定给付差额款3000000元的违约金900000元（3000000×30%）；上述（一）、（二）、（三）项合计15815385.25元，由和润房地产公司于判决生效后三个月内付清；四、刘志远对和润房地产公司承担的上述债务承担连带清偿责任；五、刘志远承担连带保证责任的，有权向和润房地产公司追偿；六、驳回恒润建筑公司的其他诉讼请求。案件受理费150030元，由恒润建筑公司负担40413元，由和润房地产公司负担109617元；保全费5000元、保全保险费30631.23元，由和润房地产公司负担，刘志远对和润房地产公司负担的案件受理费、保全费、保全保险费承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。判决生效后，和润房地产公司、刘志远未在期限内履行生效判决书所确定的义务，恒润建筑公司向本院申请执行。本院于2019年12月4日立案受理，案号为（2019）甘07执130号。 在执行过程中，本院就诉前保全查封的房产征求双方的意见，同意议价处置。2020年3月21日，本院委托淘宝网挂网拍卖和润房地产公司名下位于山丹县迎宾中路沃谷创业园(即山丹县交通街农资农贸综合市场)G号楼和H号楼。经拍卖、变卖，无人竞买，已流拍。第三人张掖市万盛实业有限公司与和润房地产公司建设工程施工合同纠纷一案由山丹县法院执行，第三人张掖市万盛实业有限公司对本院执行的不动产主张优先权并申请参与分配。上述不动产因申请执行人恒润建筑公司与第三人张掖市万盛实业有限公司诉讼解决优先权和财产分配，暂未处置。2020年9月24日，经申请人恒润建筑公司申请，本院依法续行查封被执行人和润房地产公司名下位于山丹县迎宾中路沃谷创业园(即山丹县交通街农资农贸综合市场)G号楼和H号楼的不动产，续行查封期限三年，自2020年9月30日至2023年9月29日止。2020年9月28日，本院依法作出（2019）甘07执130号之七执行裁定书，依法终结本次执行程序。 另查明，2015年2月27日，陈**与和润房地产公司签订《和润商贸广场认购协议书》，约定陈**认购和润房地产公司开发的位于山丹县（即山丹县交通街农资农贸综合市场）Ｇ号楼103号商铺，面积42.15平方米，双方约定售后前三年返租，商铺实际总价为235753元。2015年7月3日，双方签订《商品房买卖合同》，约定陈**向和润房地产公司购买上述商铺，面积42.15平方米，单价为每平方米5593.19元，总价款235753元。认购协议签订后，陈**于2015年2月27日至2017年1月23日向和润房地产公司交纳房款195753元，和润房地产公司为陈**出具了收款收据。陈**称，双方约定案涉商铺售后前三年返租，2017年和润房地产公司将案涉商铺交付后使用至今，因和润房地产公司手续不全，暂无法办理产权，房屋尾款办证时根据实际面积多退少补。 本院认为，发生法律效力的法律文书，当事人必须履行。在执行程序中，人民法院有权对被执行人的责任财产采取相应的执行措施。但是，对于执行标的不属于被执行人所有或者案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，人民法院应当停止对该财产的执行。本案中，案涉房屋登记在被执行人和润房地产公司名下，从权利外观上表现为和润房地产公司的财产，人民法院可以对案涉房屋采取查封措施。因此，本案争议的焦点问题为案外人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据本案实际情况分析，第一，在本院查封案涉房屋之前，案外人已与和润房地产公司签订了书面的《和润广场认购协议书》及《商品房买卖合同》，约定案外人向和润房地产公司购买案涉房屋，该合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。第二，在本院查封之前，和润房地产公司已经将案涉房屋交付案外人，案外人使用至今，案外人已合法占有案涉房屋。第三，案外人已支付了案涉房屋相应的价款。在案外人交纳房款后，和润房地产公司给案外人开具了收款收据。第四，案涉房屋未能及时办理产权登记手续非因案外人自身原因所致。 综上所述，本案符合上述司法解释规定的情形，案涉房屋虽然登记在被执行人和润房地产公司的名下，但案外人对案涉房屋享有物权期待权，足以排除强制执行。案外人执行异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对被执行人甘肃和润房地产开发有限公司名下坐落于山丹县交通街农资农贸综合市场X号楼X号商铺的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向甘肃省张掖市中级人民法院提起诉讼。 审 判 长 张正权 审 判 员 刘曙光 审 判 员 郭永旺 二〇二一年二月二日 法官助理 梁海霞 书 记 员 杨立婷 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。