江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10824号上诉人（原审被告）：吴京京，男，1983年11月27日出生，满族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：李力，男，1968年6月17日出生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：丁秀英，女，1943年6月1日出生，汉族，住南京市鼓楼区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：周中建，江苏曹骏律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：司马炤，江苏曹骏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁前，男，1971年7月19日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人吴京京因与被上诉人李力、丁秀英、丁前房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初70号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴京京上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：1.原审法院酌定上诉人承担违约金50000元于法无据。上诉人虽提出不想继续承租案涉房屋，但被上诉人同意了上诉人退租的请求，并希望上诉人能够帮忙找到下一个承租人，双方一直就下一个承租人事宜进行沟通，应当视为上诉人与被上诉人己达成一致意见同意提前终止合同，上诉人的承租期应当于2019年11月19日终止。被上诉人在租期未满时，强行锁门，提前26天收房，并扣留了上诉人屋内所有物品，被上诉人单方解除合同的行为违反了之前双方达成的协议解除方案，应视为被上诉人违约。案涉《房屋租赁合同》第十三条约定的是合同一方擅自解除合同的违约责任。而本案中，上诉人不构成擅自解除合同，不应承担该条规定的违约金赔偿责任。2.被上诉人提前26天收房，而上诉人预缴的房租至2019年11月20日，此26天的房屋租金22250元被上诉人应向上诉人退还。3.被上诉人未对其主张的14426.3元水、电、物业费予以举证，原审法院直接全部支持该笔费用，系认定事实不清。被上诉人于2019年10月24日已安排人员收房，之后上诉人无法进入、使用案涉房屋，不应承担2019年10月24日之后的物业管理费、水电费。原审法院未对被上诉人主张的14426.3元水、电、物业费予以审查，亦未将2019年10月24日之后的相关费用予以扣除，系认定事实不清。4.被上诉人擅自扣留上诉人案涉房屋内价值100余万元的器械物品及室内装饰用品，且直接转租给第三人使用，原审法院未就被上诉人的该笔出租收益予以审查及认定。李力、丁秀英提供书面意见称，1.其并未同意上诉人提前解除，只是同意在合同约定的期限内正常支付租金情况下，找到新的承租人与被上诉人重新签订房屋租赁合同。但上诉人既未支付新一期租金，也未找的新的承租人，根据案涉租赁合同第5、12、13条的约定，被上诉人有权单方解除合同并要求上诉人承担违约责任。2.关于水、电、物业费及公摊水电费计算的问题，上述费用均按时段计算，具有不可拆分性，上诉人无法具体计算该期间水、电使用情况，在上诉人违约导致合同解除情况下，其应当就上述实际支出费用承担全部责任。3.关于器械问题，上诉人可以搬走可移动的器械，但不得损坏房屋，一审期间被上诉人多次要求上诉人搬走器械，上诉人坚持要拆卸装饰装修物，否则拒绝搬走器械，现被上诉人需自费将上诉人的器械另行存放，不存在使用并受益的情形。丁前未发表答辩意见。李力、丁秀英、丁前向一审法院起诉请求：1.判决吴京京支付租金28255.5元；2、判决吴京京支付垫付的物业管理费、水电费14426.3元；3、判决吴京京支付违约金10万元；4、本案诉讼费由吴京京承担。一审法院认定的事实：2016年10月13日，李力、丁秀英、丁前（合同甲方）与吴京京（合同乙方）就南京市山西路68号颐和商厦19楼E、F座房屋签订房屋租赁合同，约定房屋租赁期限自2016年10月14日至2021年11月19日（其中2016年10月14日至2016年11月19日为免租装修期，如乙方中途擅自退租将丧失免租期待遇，并补交“装修免租期”租金），“装修免租期”租金为28255.5元。第一年度，年租金为294665元（不含税），第二年度，年租金为294665元（不含税）…。租金支付时间，每12个月支付一次，先付后用。从第二期起，每期租金提前30天支付。乙方向甲方支付25000元作为房屋租赁保证金，房屋水、电、气、电话、有线电视、网络、物业管理等与房屋使用有关的费用均由乙方承担。甲、乙双方任何一方擅自解除本合同，或者一方有违约行为致使对方依据法定或约定条件解除本合同的，违约方须向对方支付违约金100000元。吴京京在合同履行到2019年10月有意退出，并与李力、丁秀英、丁前进行协商未果，李力等于2019年11月初接管涉案房屋。截止2019年11月产生物业管理费11418.6元、电费2049元、水费958.7元，合计14426.3元。一审法院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方当事人就涉案房屋所签订的《房屋租赁合同》双方意思表示真实，内容不违反法律行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，当事人均应按合同约定全面履行各自义务。在合同履行中吴京京在履行至第三期时已有意提前解除合同，并与李力等进行了协商，虽吴京京提出对外转租的方案，李力等也表示接受，但后因其他原因未能实现，李力等在此情况下未经吴京京同意接管了涉案房屋，可以认定合同的解除并非完全协议解除或者吴京京擅自解除，但合同解除已既成事实，对解除事实一审法院予确认。现李力等要求吴京京承担因中途擅自退租而丧失免租期待遇理由并不充分，加之该约定其本质仍是违约责任性质，一审法院在违约金的衡量中加以考量，因此，对该项请求一审法院不予支持。关于李力等要求吴京京依照“一方有违约行为致使对方依据法定或约定条件解除本合同的，违约方须向对方支付违约金100000元”的条件承担违约责任，考虑到李力等在解除时采用的是单方具有强制性质的介入行为（李力等未能提供自然接管的证据），极易产生道德风险或致社会不安定因素的产生，这一行为在法律上并不可取，也不宜鼓励。结合李力等并未受到实际损失（李力等自述在2019年11月20日左右再次出租）、水电费物业费一个月的多出（不可区分性）及违约金赔偿性为主惩罚性为辅的特点等因素，一审法院酌定吴京京承担违约金50000元，扣除李力等未予以退还的保证金25000元，吴京京还需给付违约金25000元。关于14426.3元水、电、物业费不再予以调整，按李力等主张金额予以支持。关于吴京京称涉案房屋内仍有100万余元的器械物品及室内装饰物品及增值税发票一事，吴京京在本案中未提出反诉，吴京京可另行诉讼渠道加以救济，不属本案处理的范围。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、吴京京于判决生效后七日内一次性赔付李力、丁秀英、丁前违约金25000元，水、电、物业费14426.3元，合计39426.3元。二、驳回李力、丁秀英、丁前其他诉讼请求。一审案件受理费3154元，减半收取1577元，由李力、丁秀英、丁前负担1141元，吴京京负担435元。本院审理期间，各方当事人对一审法院查明的事实未提出异议，本院予以确认。本院审理期间，各方当事人均未提交新的证据。本院认为，关于上诉人是否构成违约的问题。虽然上诉人称被上诉人同意了上诉人退租请求、双方已经达成一致意见，但其并未提交证据证明双方就解除一事协商一致，也未证明双方就原合同付款时间等内容进行了变更，在此情况下，双方仍受原租赁合同约束。根据案涉租赁合同约定，延期付款3日，出租人有权解除合同，故被上诉人以上诉人违约为由解除合同并无不当。再考虑到合同履行情况、守约方损失等情况下，一审法院酌定吴京京支付违约金25000元并无不当。关于水、电、物业费的问题，一审法院亦是根据实际履行情况，在考虑违约责任时一并予以考虑情况下，未进行调整，亦无明显不当。关于吴京京主张的器械、物品等问题，在其未提出明确诉讼请求情况下，一审法院未予处理并无不当，吴京京可另行主张权利。同理，对于吴京京一审未提及、而在上诉中提及的剩余租金返还问题，其可以一并另行主张，本院对此不予理涉。综上所述，上诉人吴京京的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费786元，由上诉人吴京京负担。本判决为终审判决。审判长  马帅审判员  李斐审判员  郑慧二〇二一年二月一日法官助理李映碧书记员戴苗