浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终5033号 上诉人（原审被告）：赵桂兰，女，1962年7月14日出生，汉族，住浙江省浦江县。 被上诉人（原审原告）：浦江县历史文化街区保护开发有限公司，住所地浙江省浦江县和平南路**。 法定代表人：陈建设，董事长。 委托诉讼代理人：陈国松。 上诉人赵桂兰与被上诉人浦江县历史文化街区保护开发有限公司（以下简称历史文化街区保护开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省浦江县人民法院（2020）浙0726民初3008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵桂兰的上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判，由被上诉人赔偿上诉人的停电损失和骚扰上诉人的精神损害抚慰金共计22000元；2.本案上诉费由被上诉人承担。 事实与理由：双方于2017年12月26日签订租用解放东路3间店面屋经营并缴付第一年的45000元房租是事实，但一审法院没有查明房屋租赁的现状与事实，认定事实错误，判决不符实际，显失公平。1.被上诉人的权属仅限于保护开发，没有将房屋出租的资格，一审作为原告主体不符，应驳回起诉。2.被上诉人签订租房合同收到房租后，根本没有尽到保护开发的责任，不到半年街区就处于倒闭状态，多数店面关门。上诉人勉强支撑门面，连房租都亏进去，书画店面在东街应享有优先优惠权利，有利于书画之乡的弘扬。3.被上诉人至今未催讨过房租，只是浦阳街道办事处向租房户发放过房租催交通知书，浦阳街道办事处没有资格收取房租，上诉人有权拒交房租。4.被上诉人指使不明身份的人，未作任何告知，在2020年6月23日凌晨违法切断上诉人三间店面的电源，致使上诉人冰箱内的食品全部报废，损失2000元。几经反映投诉，拖延一个月后才复电，此后被上诉人唆使公安派出所、浦阳街道办事处多次上门寻事吵闹，上诉人无法正常生活和经营，应由被上诉人赔偿精神损害抚慰金20000元。5.今年以来受冠状肺炎疫情的影响，被上诉人按政府要求完全应该减免上诉人的房屋租金，实际上被上诉人已给其他租房户下调减免租金，唯独将上诉人起诉至法院。6.上诉人的住所地××街道××村××村改造住房被强行拆除，属无房户，故将涉案店面房作住房用，同是浦阳街道管辖的拆房租金也可抵付。综上，请求支持上诉人的上诉请求。 历史文化街区保护开发公司答辩称，一、被上诉人为本案适格原告。被上诉人是依法成立的企业法人，同上诉人赵桂兰于2018年元月5日签订房屋租赁合同，是本案讼争租赁合同法律关系的当事人，依据民事诉讼法第四十八条、第四十九条规定以及租赁合同第十条约定，被上诉人在本案作为原审原告提起诉讼无论是在事实上或者程序上均正确。二、上诉人赵桂兰诉请被上诉人赔偿停电损失和精神损害抚慰金22000元系反诉请求，但上诉人未在本案一审法庭辩论结束前提出，一审法庭未做合并审理，该项诉讼请求并不在一审审理范围内。依据民事诉讼法第一百六十四条规定，上诉权限于一审审理范围，因此上诉人赵桂兰第二项上诉请求超出其上诉权，违反民事诉讼程序规定，应予驳回。三、原审判决对租金的认定清楚无误。被上诉人与上诉人赵桂兰并未约定因其商铺经营不善可以减免房屋租金，其商铺经营自负盈亏，上诉人赵桂兰商铺经营不善的情况并不影响原审判决对其租金的认定，而且其经营不善的情况非被上诉人造成，而是整个经济的大环境影响，被上诉人与上诉人赵桂兰签订的房屋租赁合同合法有效，合同约定每年租金45000元，因解放东路街区修缮及新冠肺炎疫情的影响，被上诉人减半收取2019年租金并减免2020年二、三月份租金，扣减履约保证金20000元，上诉人赵桂兰应该支付租金25000元，原判决对租金的认定清楚无误。四、上诉人所称被上诉人唆使第三方断电，与事实不符。据被上诉人了解，上诉人与浦江县公安局、浦江县人民政府浦阳街道办事处之间因为城中村改造工作存有行政纠纷，因被上诉人的国有企业背景，上诉人将其在城中村改造工作上的不满情绪发泄到被上诉人处，污蔑被上诉人断其商铺用电，恶意拖欠被上诉人租金，无理要求被上诉人找浦江县人民政府浦阳街道办事处讨要其所欠租金。浦江县公安局、浦江县人民政府浦阳街道办事处并非本案讼争房屋租赁法律关系的当事人，与本案无关。上诉人赵桂兰在一审审理过程中未能举证证实被上诉人唆使上述部门断电，被上诉人反而在得知房屋断电的情况后积极沟通协调电力部门及时给上诉人解决问题。因此上诉人所称无事实依据。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确无误，上诉人提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请求驳回上诉人的上诉请求。 历史文化街区保护开发公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间签订的房屋租赁合同；2.判令赵桂兰腾空、返还租赁房屋；3.判令赵桂兰支付历史文化街区保护开发公司租金人民币56250元整（暂计至2020年6月30日，实际算至赵桂兰返还房屋日；已根据中央政策精神因新冠疫情影响免除两个月租金）；4.判令历史文化街区保护开发公司不返还赵桂兰履行保证金人民币20000元。 一审法院认定事实：历史文化街区保护开发公司（甲方）与赵桂兰（乙方）于2018年元月5日签订房屋租赁合同，约定历史文化街区保护开发公司将坐落于浙江省浦江县浦阳街道解放东路商铺Ｃ01（4）楼下3间出租给赵桂兰，租赁期限自2018年2月1日至2021年元月31日共计3年；租金每年为45000元，之后每年租金在上一年租期到期前一个月付清；本合同签订后7天内，若乙方未按约定时间内支付租金，甲方有权收回该租赁房屋。支付方式：转账（汇款户名：浦江县历史文化街区保护开发有限公司：开户银行：中国建设银行浦江支行3305××××0268）；甲方向乙方交付房屋时，乙方应当向甲方支付房屋租赁履约保证金20000元（不计息），租赁期满或解除合同后，房屋租赁履约保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应返还乙方；租赁用途为画廊。双方还约定了其他相关事项。之后，赵桂兰按约支付了2018年租金，自2019年2月1日始至今的租金未付。 另查明，2019年因讼争的房屋所在的大街以及民主路的整修，影响租户生意，对租户的租金减半，并已按此执行，赵桂兰2019年的租金按6个月计算为22500元。2020年因新冠病毒疫情的影响，根据中央政策精神及浙江省国资委关于疫情防控期间国有企业减免企业房租有关事项的补充通知规定，对相关企业经营性房产（包括各类开发约和产业园区、专业市场、工业厂房、创业基地及科技企业孵化器等）从事生主经营活动的企业（不含国有企业），免收2月、3月两个月的房租。 一审法院认为，双方之间签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，未违反相关法律效力性强制性规定，合法有效。现双方对于解除房屋租赁合同均不持异议，故对于历史文化街区保护开发公司要求解除房屋租赁合同的诉请，一审法院予以支持。鉴于因大街的整修以及疫情影响，历史文化街区保护开发公司方对租户的租金作相应的人性化调整，减轻租户的损失，符合国家相关政策，未违反相关法律规定，且历史文化街区保护开发公司对该街区其他租户已按照2019年的减半收取执行，2020年的租金同意免收两个月的租金，故一审法院认为赵桂兰2019年的租金也应调整为22500元，2020年的租金免收2个月租金，自2020年2月1日至9月30日(暂计算，以实际搬离为准)，扣除两个月租金计算为22500元，合计45000元。根据双方房屋租赁合同关于解除合同后，保证金可以抵扣租金等外剩余部分返还乙方的约定，赵桂兰交纳的20000元可用于抵扣租金，保证金20000元抵扣后，赵桂兰尚应支付历史文化街区保护开发公司25000元租金。历史文化街区保护开发公司主张2019年减半收取租金需要租户主动交纳租金为条件，不能以诉讼途径来收取的说法，其依据不足，一审法院不予支持。赵桂兰主张2019年、2020年的租金按每年15000元计算，依据不足，一审法院不予采信。综上，历史文化街区保护开发公司诉请的合理部分，一审法院予以支持。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，一审法院作出如下判决：一、解除历史文化街区保护开发公司、赵桂兰2018年元月5日签订的房屋租赁合同；二、限赵桂兰于一审判决生效后三十日内支付历史文化街区保护开发公司房屋租金45000元，减去履约保证金20000元，尚应支付租金25000元（暂自2019年2月1日计算至2020年9月30日，已扣除两个月租金，以后另计至腾空房屋止），并腾空租赁房屋。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理853元，由历史文化街区保护开发公司负担428元，赵桂兰负担425元。 二审中上诉人赵桂兰向本院提交如下证据： 1.联名证言1份，拟证明房租太高。 2.浦江论坛截图1份，拟证明生意不好，街区冷清。 3.浦江网网页截图1份，拟证明以前生意好，现在生意冷清。 4.微信支付截图1份，拟证明6月22日上诉人被停电。 5.东街公房商铺群聊天截图1份，拟证明其他商户针对房租的问题进行上访。 6.2020年12月21日联名信及11月26日减租申请报告各1份，拟证明房租太高，经营困难。 7.私房店铺2019-2020年租金情况表1份，拟证明私房店铺房租价格偏低。 被上诉人对上诉人提交证据的质证意见为：对证据1，其文件中的内容子虚乌有，对真实性、关联性、合理性有异议，其生意不好就要求降房租，在租赁合同中没有约定，其中所说的入住半年没有生意导致店面关门倒闭以及断电均不符客观事实。对证据2，真实性无异议，客观性和关联性存在异议，网文所称冷清，对业态和经营状态的描述是主观描述，而且网文所描述的东街的情况和本案的租赁合同关系和被上诉人原审诉请上诉人支付租金没有关系。对证据3，真实性无异议，对客观性和关联性存在异议，与本案无关。对证据4，真实性无异议，对证据目的及关联性存在异议，按照合同约定水电费本身就应该由上诉人承担，不能证明被上诉人对上诉人断电。对证据5，真实性无异议，对客观性和关联性存在异议，租户私下讨论如何信访的过程与本案讼争的租赁合同关系没有关联性。对证据6，三性均有异议，内容不符合客观实际，租户打报告要求减免租金，该要求并没有与被上诉人达成合意，该证据与本案无关。对证据7，三性均有异议，该租金表被上诉人不知道出处，也不能确认是否权威，且该租金表与本案无关。 被上诉人未向本院提交证据。 经审查，对上诉人提交的证据1、6为联名证言，证言及申请报告内容的真实性难以确认；对证据2、3真实性予以确认，但对其与本案的关联性不予确认；对证据4，真实性予以确认，但该证据不能达到上诉人的证明目的；对证据5，为其他租房户的聊天信息，具体内容不清楚，对其与本案的关联性难以确认；对证据7证据来源不明，对其真实性、关联性难以确认。 本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，结合双方的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：1.被上诉人主体是否适格；2.一审对上诉人应支付租金的认定是否适当。 关于争议焦点1。根据查明的事实，被上诉人历史文化街区保护开发公司系依法成立的企业法人，与上诉人赵桂兰签订涉案房屋租赁合同，系讼争房屋租赁合同法律关系的当事人，具有诉讼主体资格，上诉人就此所提上诉理由不能成立。 关于争议焦点2。双方之间签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照合同履行。关于租金的支付合同中均有明确约定，鉴于大街的整修以及疫情影响，被上诉人对租户的租金作相应的人性化调整，减轻租户的损失，对上诉人的租金亦按照被上诉人对其他租户2019年减半收取的方式计收租金，考虑疫情影响减免2020年两个月租金，一审据此计算上诉人应交租金合计为45000元，并将上诉人交纳的20000元保证金予以抵扣后，认定上诉人尚应支付租金为25000元，并无不当。上诉人所称被上诉人对其进行断电，干扰其正常经营，应赔偿其精神损害及损失并折抵其住房租金的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人赵桂兰的上诉请求，无事实及法律依据，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费425元，由上诉人赵桂兰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周巧慧 审 判 员 赵 娟 审 判 员 唐 骥 二〇二一年二月七日 代书记员 陈海威 10- 9-