河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1813号上诉人（原审原告、反诉被告）：邱林珏，男，1971年4月5日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：卫志超，河南公谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王帅虎，河南公谦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：河南小叮当企业管理咨询有限公司，住郑州市金水区经五路**附**楼**，统一社会信用代码：91410105358396572G。法定代表人：邱定华，该公司总经理。委托诉讼代理人：王京园，河南经东律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓楚薇，河南经东律师事务所律师。上诉人邱林珏因与被上诉人河南小叮当企业管理咨询有限公司（以下简称小叮当公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初24104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人邱林珏及其委托诉讼代理人卫志超，被上诉人小叮当公司的委托诉讼代理人邓楚薇、王京园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱林珏上诉请求：1．请求撤销金水区人民法院（2020）豫0105民初24104号判决书，依法改判支持上诉人一审诉请或发回重审；2．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院程序适用错误。原判决书第一页最后一行明确写明本案适用“依法组成合议庭，公开开庭进行审理”，而判决书最后署名落款处仅有一名审判员，前后矛盾；二、被上诉人小叮当公司对于案涉房屋无转租权，被上诉人系无权处分，故2019年2月2日双方签订的《合作协议》和《承包经营协议》因出租人（即被上诉人）无权处分而无效。三、一审法院判决由上诉人承担50000元违约金，判决有失公允。通过上诉人一审向法庭提交的被上诉人公司人员在上诉人经营餐厅处就餐结算单，对于在2020年1—8月份被上诉人共欠上诉人餐费2462165元是不争的事实；四、一审法院认定双方签订《合作协议》及《承包经营协议》于2020年9月11日解除，而被上诉人在2020年8月21日就带人将上诉人多经营的案涉餐厅进行换锁强行霸占，在合同租赁期限内，被上诉人的行为已经严重侵害了上诉人的承租权及自主经营权，被上诉人具有过错应承担因其侵权行为给上诉人造成的损害赔偿责任；五、上诉人承租涉案房屋的用途就是用于经营餐饮，合同签订后，上诉人就开始对案涉房屋进行装修，至今装修款项已高达340万余元，在合同租赁期限内被上诉人严重侵犯上诉人的自主经营权及承租权，由于被上诉人的原因导致合同目的不能实现。上诉人诉请装修损失理应得到支持。综上，一审法院审理程序违法，认定事实错误，判决不当，请求二审法院查明案件事实，依法裁判。小叮当公司辩称，一、一审法院程序正确，判决书中关于“依法组成合议庭”语句属于笔误，一审法院已经出具裁定予以补正；二、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。综上，请求驳回上诉人的全部诉讼请求，维持原判。邱林珏向一审法院起诉请求：1、判令解除邱林珏与小叮当公司签订的《承包经营协议》、《合作协议》；2、判令小叮当公司赔偿邱林珏的装修损失3409975元、房租押金200000元，共计3609975元；3、本案诉讼费由小叮当公司承担。小叮当公司向一审法院提出反诉请求：1、请求法院确认双方2019年2月2日签订的《合作协议》、《承包经营协议》已经于2020年7月30日解除；2、请求法院判令邱林珏立即将其占有的涉案7号楼房屋恢复原状后返还给小叮当公司；并参照涉案《合作协议》中约定的合作费用支付小叮当公司自2020年8月1日至实际腾房之日的房屋占用费；3、请求法院判令邱林珏向小叮当公司支付违约金暂计850000元【600000元÷12个月×3倍×7个月（2020年5月1日-2020年12月1日）-200000元押金】；4、本案诉讼费用由邱林珏承担。一审法院认定事实：一、2019年2月2日，邱林钰（乙方）与小叮当公司（甲方）签订了《合作协议》和《承包经营协议》。《合作协议》主要约定：（1）合作范围1.1条小叮当公司作为甲方将其承租的郑州市金水区经五路23号院7号楼交付乙方邱林珏经营餐饮酒店使用，1.4条乙方确认已经考察并了解该房屋的场地现状情况；（2）合作经营期限为8年，自2019年3月1日至2027年6月14日止，甲方为乙方提供3个月的免费装修期（即从2019年3月1日起至2019年6月1日为该房屋的装修期，甲方不收取任何费用）；（3）合作费用3.1条乙方每年向甲方支付固定的合作经营费用，其中2019年6月1日至2022年6月1日期间的合作经营费用为60万元/年。乙方于每年度的第一个季度向甲方支付本年度的固定经营费用。除上述约定的固定年度合作经营费用外，乙方不再向甲方支付任何合作经营费用及合作利润分红；3.2条乙方在签订合同后2日内向甲方支付定金10万元，在甲方协助乙方办理好餐饮营业执照后转为履约保证金，上述款项于合作期限届满或本协议解除后5日内，由甲方无息返还乙方履约保证金（合计人民币10万元）。（乙方若有未结清的费用，则所有费用结清后5日内，甲方无息退还，如果未结清费用超过履约保证金，差额部分乙方仍应当予以支付），乙方第一年使用费应当在本合同签订10日内一次性支付到甲方账户，以后每一年的使用费应在上一年费用期满一个月前支付到甲方账户；（4）乙方权利义务5.3如乙方需对场地进行装修、装饰，应当不影响建筑结构、安全及整体美观；（5）违约责任6.3乙方因故拖欠交纳合作费用超过应交期限15天经甲方书面催告仍不能在合理期限内交付的，每逾期一日的，乙方应按当年合作费用折算为日租金后的3倍标准向甲方支付违约金；（6）合同的变更、解除与终止8.2．甲方有以下行为的，乙方有权单方解除合同：甲方逾期交付房屋，经乙方催告后甲方仍不交付房屋的；甲方无法保障乙方按照本协议第一条所列示的经营范围经营餐饮服务的。8.3．乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：乙方延迟交付应交纳的费用超过30日，经甲方书面催告在限定的合理期限内仍不支付的，甲方有权单方解除合同。《承包经营协议》具体内容如下：（1）承包经营管理范围（后附甲方相关证件复印件）1.1条甲方将金水区经五路23号院一号楼餐厅及厨房交给乙方经营管理，甲方保证餐厅及厨房各类设施配套齐全各类证件齐全、合法有效，符合乙方正常营业要求。甲方将酒店餐厅及厨房交由乙方统一管理。1.2条该餐厅及厨房除优先保证作为小叮当酒店管理公司培训、内部人员就餐使用外，还作为甲方双方签订的《合作协议》所合作事项的附属餐厅及厨房使用；（2）经营期限，乙方承包经营期限为9年，从2019年3月1日起至2027年6月14日止。（3）承包经营费用3.1条乙方向甲方一次性支付15万元作为退还前任承包者的费用，承包期内乙方不用支付任何承包费用即享有经五路23号院一号餐厅及厨房在经营期限内的全部使用权，但必须优先保证甲方用餐的需要；3.2条乙方在签订协议后三日内交纳承包履约保证金壹拾万元整；（4）违约责任，除本合同另有约定外，甲、乙任意一方违反本合同约定的事项，或者因甲乙任意一方过错原因导致合同解除的，违约方应向守约方支付10万元违约责任金。（5）合同的变更、解除与终止7.4条甲乙双方签订的《合作协议》到期或解除的，本协议无条件自动解除或终止。二、2019年2月3日邱林珏通过其中国银行账户向小叮当公司支付押金200000元；2019年3月11日向小叮当公司支付租金600000元；2020年6月12日，邱林珏通过河南禧粤餐饮管理有限责任公司银行账号向小叮当公司支付了100000元租金；小叮当公司分别向邱林珏出具了对应的收款收据。2019年3月1日，邱林珏接收了涉案7号楼和1号楼的餐厅及厨房，后邱林珏对7号楼进行了装修，据邱林珏当庭陈述，现7号楼仍在装修过程中，钢构刚架好，玻璃幕墙、电梯、中央空调装修完毕，室内共计6个房间3个大厅，3个房间装修完毕。小叮当公司陈述涉案7号楼系回型建筑，上下两层，只有一栋安装了玻璃幕墙，外面仅有脚手架，门窗均未安装，因邱林珏一方占有房屋，其公司不清楚室内具体装修情况。三、2020年6月28日小叮当公司向邱林珏发送书面《告知函》载明：邱林珏一方应于2020年5月前支付剩余50万元，要求于2020年7月3日前支付50万元。2020年7月27日小叮当公司向邱林珏发送《告知函》通知解除《合作协议》和《承包经营协议》。2020年7月30日河南禧粤餐饮管理有限责任公司向小叮当公司发送了《回复函》确认2020年5月1日前应当支付2020-2021年度合作费用，尚有50万费用没有支付。非故意拖欠经营费用，因疫情对餐饮业影响，造成经营困难，公司将尽快解决经营费用问题。2020年8月11日小叮当公司向邱林珏发送《告知函》主要载明：经双方沟通协商，函告如下一、经五路23号院一号楼酒店内餐厅与厨房自收到此函起十天内移交小叮当公司；二、《合作协议》项下2020-2021年度合作经营费用，邱林珏应于2020年8月30日前支付二十万，余款于2020年10月30号前支付完毕；双方就此合作在2020年8月30日应付款项支付时另行重新签订合作协议；三、如以上内容无法履约，则邱林珏于2020年7月27日收到的解约告知函即双方合作解除之日，贵方应即时办理交接事项。2020年8月19日小叮当公司向邱林珏发送《清点告知函》载明：为避免双方损失扩大，小叮当公司准备于2020年9月3日晚7点对酒店餐厅厨房进行物品清点，请予以配合。2020年8月19日河南禧粤餐饮管理有限公司向小叮当发送了《回复函》载明：受疫情影响不同意解除，并要求就经营费用的金额、期限另行商榷，共同妥善处理。邱林珏庭审中称，2020年6月1日至2021年5月31日的房屋租金，其于2020年6月12日支付100000元，后双方达成协议于2020年8月30日前支付200000元，余款于2020年10月20日之前支付完毕。因2020年1月-8月期间被告尚欠原告餐费24万余元，故2020年8月30日之前应交纳的租金20万元双方协商予以冲抵。被告对双方协商冲抵的事实均不予认可。四、2020年9月3日至2020年9月11日期间，小叮当公司指派了员工余勇、吴静芳、宋民川，邱林珏指派了员工范春萍共同对1号楼的餐厅及厨房进行了清点交接。庭审时双方均认可，涉案房屋7号楼仍由邱林珏占有使用，尚未装修完毕。庭审时邱林珏认可小叮当公司提交的《结算清单》上范春萍系邱林珏员工，由邱林珏授权其与小叮当公司交接**楼餐厅及厨房。以上事实，有《合作协议》、《承包经营协议》、收据、收款收据、函件、照片、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，原、被告签订的《合作协议》、《承包经营协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。上述合同名为合作、承包实为租赁，合同签订后，小叮当公司依约将涉案酒店及餐厅交付给邱林珏，邱林珏依约交纳了房屋押金及2019年6月1日至2020年5月31日的房屋租金。关于合同解除问题。本案中，邱林珏迟延支付租金，经小叮当公司多次书面函告，邱林珏仍未按约定（包括后期重新达成的协议）期限支付租金，小叮当公司有权解除合同，现双方均诉请解除合同，应确认双方已无继续履行合同的意愿而具备解除合同的条件，该院对双方解除合同的诉请，予以支持。对于合同解除时间，未装修完毕亦未实际投入使用的7号酒店虽仍由邱林珏占用，但因双方已于2020年9月3日-2020年9月11日期间对作为租赁合同不可分割部分的涉案餐厅进行了交接，应视为双方的租赁合同于交接餐厅完毕之日即2020年9月11日实际解除。关于小叮当公司诉请逾期支付租金的违约金问题，双方约定涉案酒店即7号楼有3个月装修免租期，邱林珏在长达一年多的时间内仍未装修完毕，无法投入使用并盈利，其本人存在过错。邱林珏未按约定期限履行租金支付义务，提交的证据亦不足以证明双方协商一致以被告在原告处就餐餐费抵充租金，邱林珏构成违约，应当承担逾期支付租金的违约责任。但小叮当公司主张违约金过高，因逾期支付租金双方已就涉案餐厅进行了交接，且原告未依约履行租金交付义务亦有餐饮行业受到疫情影响的原因，虽邱林珏对提前解除合同存在过错，综合考虑邱林珏的违约行为导致小叮当公司的损失，兼顾合同履行情况及双方过错程度、逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，以邱林珏承担50000元违约金为宜，超出部分，该院不予支持。邱林珏主张小叮当公司违反合同约定于2020年8月11日强行更换餐厅门锁、清出其员工，干涉其自主经营，造成合同目的不能实现，证据不足，该院不予采信。关于小叮当公司诉请的2020年8月1日之后的租金问题，该院确认双方合同于2020年9月11日依法解除，原合同权利义务已终止，因邱林珏支付租金至2020年7月31日，故对小叮当公司诉请参照《合作协议》约定标准即50000元/月支付自2020年8月1日至被告实际腾退郑州市金水区经五路23号院中的7号楼的房屋占用使用费，该院予以支持。合同解除后，小叮当公司也无权继续占有邱林珏支付的20万元押金，故邱林珏要求小叮当公司返还押金20万元的请求，该院依法予以支持。关于邱林珏诉请的装修损失是否应得到支持问题，该院认为，邱林珏诉请的装修损失应当以实际损失为准，首先，涉案7号楼房屋仍由邱林珏占用，其提交的证据不足以证实其产生实际损失及实际损失数额。其次，双方《合作协议》明确约定邱林珏经小叮当公司同意装饰装修房屋，合同解除后，对于未形成附合的装饰装修物，可由邱林珏拆除，因拆除造成房屋毁损的，邱林珏应恢复原状，对于形成附合的装饰装修物，因双方对该部分的处理并未约定，合同的解除系因承租方违约导致，出租人未同意利用，装饰装修残值损失，该院不予支持。综上，邱林珏要求支付装修损失的请求，证据不力，该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认邱林珏与河南小叮当企业管理咨询有限公司2019年2月2日签订的《合作协议》、《承包经营协议》于2020年9月11日解除；二、邱林珏于本判决生效后30日内腾退郑州市金水区经五路23号院中的7号楼并交付给河南小叮当企业管理咨询有限公司；三、邱林珏于本判决生效后十日内支付河南小叮当企业管理咨询有限公司腾退房屋前实际占用房屋期间的房屋占用费（按照月租金50000元/月标准，自2020年8月1日支付至邱林珏实际腾退房屋之日止）及迟延付款违约金50000元；四、河南小叮当企业管理咨询有限公司于本判决生效后10日内退还邱林珏押金200000元；五、驳回原告（反诉被告）邱林珏的其余诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）河南小叮当企业管理咨询有限公司的其余反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取17840元，反诉费减半收取7150元，共计24990元，由邱林珏承担18955元，河南小叮当企业管理咨询有限公司承担6035元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案中，关于上诉人邱林珏上诉称一审法院程序适用错误的上诉理由，经本院审查，一审在卷的《告知审判人员通知书及开庭公告》及已经双方当事人签字确认的法庭审理笔录均显示本案一审适用简易程序独任审理，一审判决中第一页倒数一行写为“依法组成合议庭”系笔误，且一审法院已于2021年1月22日作出（2020）豫0105民初24104号民事裁定书将该部分予以补正，一审法院适用简易程序审理本案，符合法律规定。上诉人邱林珏该上诉理由，无事实依据，不能成立，本院不予支持。关于上诉人邱林珏上诉称双方签订的《合作协议》和《承包经营协议》因被上诉人小叮当公司无权处分而无效的上诉理由，上诉人邱林珏在二审中并未提交证据予以证明，且该协议已实际履行。一审法院根据在卷的《合作协议》、《承包经营协议》、收据、收款收据、函件等相关在卷证据，认定双方当事人签订的《合作协议》、《承包经营协议》合法有效，并无不当，本院予以确认，上诉人邱林珏该上诉理由，依据不足，本院不予支持。关于迟延付款违约金问题，根据在卷证据可证，上诉人邱林珏确未按约定期限履行租金支付义务，其迟延租金的行为构成违约，一审法院综合考虑邱林珏的违约行为导致小叮当公司的损失，兼顾合同履行情况及双方过错程度、逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对违约金数额的酌定，合法有据，本院予以确认。关于上诉人邱林珏主张的餐费问题，本案系房屋租赁合同纠纷，在卷证据不足以证明双方协商一致以被上诉人小叮当公司在上诉人邱林珏处就餐餐费抵充租金，且该主张与本案不属同一法律关系，上诉人邱林珏该上诉理由，本院不予采信。关于上诉人邱林珏称被上诉人小叮当公司侵犯其自主经营权的上诉理由，未提交有力证据，本院不予采纳。关于上诉人邱林珏主张装修损失的上诉理由，对于未形成附合的装饰装修物，双方《合作协议》已做出明确约定，双方当事人应按约定处理。对于形成附合的装饰装修物，因双方对该部分的处理并未约定，依据最高人民法院《关于审理城镇房租租赁合同纠纷案件具体应用法律若干规定的解释（2020年修正）》第九条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……”，一审法院处理意见正确，并且，上诉人邱林珏在一二审中亦未提交有力证据证明其产生的实际损失及实际损失数额，其该项上诉理由不能成立，本院亦不予采信。综上所述，上诉人邱林珏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35680元，由上诉人邱林珏负担。本判决为终审判决。审判员  刘文琳二〇二一年二月二十日书记员  曹 恒