河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2531号上诉人（原审原告）罗彦，女，1979年6月1日生，汉族，住郑州市惠济区。委托代理人齐锦营，河南国基律师事务所律师。委托代理人张俊丽，河南国基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）郑州清华园业主委员会，住所地郑州市惠济区南阳路**院清华园物业中心。负责人禹跃，业委会主任。被上诉人（原审被告）河南正美物业服务有限公司，住，住所地郑州市郑东新区通泰路**院**楼******/div>法定代表人李书剑，董事长。委托代理人周志锋，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托代理人于海阔，男，汉族，1985年5月4日出生，住郑州市中原区，公司员工。上诉人罗彦因与被上诉人郑州清华园业主委员会（以下简称清华园业委会）、被上诉人河南正美物业服务有限公司（以下简称正美公司）确认合同效力纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初5888号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。罗彦向一审法院提出诉讼请求：一、依法确认清华园业委会、正美公司签订的《郑州清华园小区物业委托管理合同》（以下简称物业管理合同）无效；二、本案诉讼费用由清华园业委会、正美公司承担。事实和理由：2018年7月21日清华园业委会、正美公司签订了物业管理合同，但是该合同签订前清华园业委会、正美公司未按照法律规定经专有部分占建筑物总面积过半数的业主、且占总人数过半数的业主同意，系清华园业委会、正美公司私自签订，依法应当认定无效。正美公司答辩称：1．罗彦并非物业管理合同当事人。物业管理合同具有应急性质，是清华园业委会在清华园小区处于失控状态下为了全体业主利益签订的，并没有侵犯罗彦合法权益，罗彦的主张也不符合《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的罗彦可主张合同无效的情形。2．如果罗彦认为业委会选择物业公司未经过半同意，违反法律程序，应当在法定期间内主张撤销业委会决议，而不应该主张合同无效。综上，本案物业管理合同并没有侵犯罗彦合法权益，应属合法有效，罗彦起诉称所谓的程序违法，依法应当行使撤销权，与本案主张合同无效并不属于同一法律关系，请求驳回罗彦的诉讼请求。清华园业委会未作答辩。一审法院经审理对本案事实确认如下：罗彦系郑州市惠济区南阳路**院**楼******房屋所有权人，该房屋建筑面积为130.90平方米，所在小区为郑州市清华园小区。2018年7月21日，清华园业委会（甲方）与正美公司（乙方）签订《郑州清华园小区物业委托管理合同》一份，约定：清华园业委会委托正美公司对清华园小区实行物业管理服务；正美公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；物业管理服务费用的标准为多层住宅0.98元/平方米/月，高层住宅1.65元/平方米/月，商业物业1.90元/平方米/月；本合同约定的服务期开始的第一个月（2018年7月22日至2018年8月21日）暂时不向业主或使用人收费，第二个月（2018年8月22日至2018年9月21日）由业委会号召动员业主缴纳物业费，从第三个月（2018年9月22日起）开始正美公司向业主或使用人收取应收费用，按上述标准向业主收取物业服务费用，计费期限在合同约定的服务期开始之日起算；车位服务费按露天停车场计时收费，车位首辆车不高于40元/个/月、地下停车库2、地下停车库20元/个/月的标准收取委托服务合同，期限为六个月，自2018年7月22日起至2019年1月21日止；在合同期限内（六个月），正美公司提供的物业服务得到业委会认可，同时取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，双方签订为期三年的物业管理委托合同；本合同期满后，双方未能签订为期三年物业管理委托合同的，正美公司应将从业委会处接受的相关设备及相关的维修保养记录完好交付给业委会，拒绝交接或不配合交接或交接不符合要求的，视为正美公司违约；合同并约定了其他事项。2018年7月22日，清华园业委会在小区内张贴公告，告知全体业主与正美公司签订的物业管理合同基本情况。合同签订后，正美公司入驻清华园小区提供物业服务。2019年1月21日，物业管理合同期限届满后，清华园业委会、正美公司未续签合同，正美公司继续在该小区提供物业服务至今。另查明：在正美公司作为原告起诉小区业主物业服务合同纠纷案件中，原告诉求小区业主支付自2018年7月22日至2019年7月21日之间的物业费，法院判决认定清华园业委会与正美公司签订的《郑州清华园小区物业委托管理合同》合法有效，并判决业主支付合同内（2018年7月22日至2019年1月21日）的物业费及按八折支付合同外（2019年1月22日至2019年7月21日）的物业费。后正美公司和业主均提起上诉，二审法院认定一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持，故判决驳回上诉，维持原判，现一审判决已生效。一审法院认为：涉案物业管理合同系在当地社区协调下，清华园业委会为了清华园小区全体业主的利益，在小区将近有一个月的时间内未有物业公司提供服务的情况下临时与正美公司签订的，具有临时、过渡性质，虽然存在程序瑕疵，但是未有侵害业主利益的行为，不违反法律规定，故确认其合法有效。罗彦提出的确认清华园业委会、正美公司签订的物业管理合同无效的诉讼请求，证据不足，理由不当，不予支持。鉴于本案六个月的临时物业服务合同已经到期，正美公司应积极与业主协商签订正式服务合同或协商退场事宜，否则正美公司继续在涉案小区开展服务管理工作失去合同依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十四条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回罗彦的诉讼请求。案件受理费50元（已减半收取），由罗彦负担。罗彦不服一审法院判决向本院上诉称：一、一审法院认定事实错误。清华园业委会、正美公司在签订物业管理合同之前，未与罗彦沟通，也未在签订之前以能够让罗彦知晓的方式进行通知、告知罗彦。一审法院在清华园业委会、正美公司未提供任何证据的情况下武断认定物业管理合同系在当地社区协调下，在小区近一个月时间未有物业公司服务的情况下签订的。实际情况是原物业公司在未进行交接的情况下擅自撤离时，建业物业就已经于2018年7月1日入驻社区把守大门。小区的卫生及秩序一直由业主参与管理、打扫，业主的日常生活基本未受到影响。案涉物业管理合同的签订，社区并不知情，也未参与协调。二、物业管理合同侵犯了罗彦的权利。清华园业委会与正美公签订物业管理合同后，虽张贴公告，但未公示合同内容，物业服务标准条款也始终缺失，更是擅自提高近50%的物业费用标准，严重侵害了包括罗彦在内的广大业主的知情权、监督权、共同决定权以及财产权利等合法权益。三、一审法院适用法律错误。清华园业委会与正美公司签订的物业管理合同未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意，违反了法律的强制性规定，应认定为无效。请求改判支持罗彦的诉讼请求。正美公司答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。一、清华园业委会与正美公司签订的物业管理合同具有应急性质，维护了小区全体业主利益。本案物业管理合同的签订不仅没有侵害业主合法权益，相反在正美公司进驻后，随着门卫、保洁的到岗，电力、基础设施的维修维护等，小区秩序逐步恢复正常。物业管理合同内容的拟定也是清华园业委会与正美公司反复磋商的结果，物业费更是按照当时的市场价收取，2018年7月21日合同签订后的次日，清华园业委会便将合同签订情况向全体业主进行公告，截至罗彦一审起诉两年多时间内，并无业主提出异议，大部分业主也按时缴纳物业费。罗彦接受了正美公司的服务，却拒绝缴纳物业费，其起诉的真正目的也在于此。清华园业委会作为全体业主公选的自治性组织，其本身对全体业主具有代表性，清华园业委会代表业主与正美公司签订的应急性的物业管理合同，对全体业主具有约束力，并没有侵犯业主合法权益，并且罗彦并非合同主体，根据合同相对性，其起诉亦缺乏法律依据。二、一审法院适用法律并无不当。根据相关法律规定，如业主认为业委会决议侵犯其合法权益或违反程序规定，其应在一年内请求撤销业委会决议，而不应该直接请求确认合同无效。三、本案合同效力已经经法院生效法律文书确认，应当直接适用。清华园业委会二审未作答辩。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，清华园业委会与正美公司签订《郑州清华园小区物业委托管理合同》的时间为2018年7月21日，故，关于涉案合同的效力问题，应适用该民事事实发生时法律、司法解释的相关规定予以认定。对此，分析如下：首先，根据涉案合同签订时《中华人民共和国物权法》第七十六条关于“下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”、《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……”、第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”的规定，选聘和解聘物业服务企业系业主大会的决定事项，而业主委员会系业主大会决议的执行机构，从法律性质上讲，业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，系根据法律规定取得代理权后实施的代理行为。其次，正美公司并非经清华园小区业主大会按照法定程序选聘的物业服务企业，据此，清华园业委会在此前提下与正美公司签订物业服务合同的行为，系越权代理。根据涉案合同签订时《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”之法律规定，涉案清华园业委会与正美公司签订的《郑州清华园小区物业委托管理合同》，应属于效力待定的合同。再次，正美公司自认清华园小区共计1638户业主中，已有1323户业主缴纳了物业费，也即清华园小区超过半数的业主均认可正美公司提供的物业服务，且按照合同约定履行了缴纳物业费的主要合同义务。根据涉案合同签订时《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条关于“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认”的规定，能够认定清华园业委会作为代理人越权代理与正美公司所签订的《郑州清华园小区物业委托管理合同》已被追认。据此，清华园业委会与正美公司所签订的合同，应被认定为合法有效。最后，一审法院虽然以涉案合同具有临时、过渡性质，存在程序瑕疵，但未侵害业主利益为由，认定合同有效，适用法律不妥，但实体处理并无不当。综上，一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对罗彦的上诉请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由罗彦负担。本判决为终审判决。审判员 张 鹏二〇二一年二月二十三日书记员 高慧丽