陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕09民终35号 上诉人（一审原告）:汪琦，女，1978年7月8日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区。 委托诉讼代理人：李万海（汪琦丈夫），住陕西省安康市汉滨区。 被上诉人（一审被告）:陈娜娜，女，1985年12月5日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区。 委托诉讼代理人：吴杨，陕西宁康律师事务所律师。 上诉人汪琦因与被上诉人陈娜娜房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2020）陕0902民初1016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年01月04日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汪琦的委托诉讼代理人李万海，被上诉人陈娜娜及其委托诉讼代理人吴杨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪琦上诉请求:一、撤销一审判决，依法改判支持其一审诉请第1项、第3项及第4项；二、本案一、二审诉讼费用由陈娜娜承担。事实与理由：一、2017年10月，陈娜娜口头约定以每年80000元租用汪琦承租的安康市汉滨区某某公园二栋商铺，同时汪琦要求陈娜娜将合同签订后进行装修，陈娜娜用各种理由推脱。在此期间，陈娜娜以设计装修看房为由将商铺钥匙借走，请装修人员对汪琦的原店铺拆除。汪琦发现后立马联系陈娜娜，陈娜娜说房子她一定租。因陈娜娜从未支付租金，汪琦多次联系陈娜娜，但其都以各种理由拒不见面。此后经多次联系，陈娜娜只交了部分定金，迟迟不签订租房合同。二、陈娜娜应对在未签订租房合同前私自拆除汪琦的设备进行赔偿，原店铺设备包括雀友麻将机两台，塑藤茶几两套及未付清的房屋租金，共计7万余元。三、自2017年10月起陈娜娜租用汪琦商铺及店内电器设备、供电专用系统，周边汪琦自建的房屋建筑至今仍供陈娜娜使用，因一审法院让双方就此进行协商处理，故汪琦没有拆除其投资的建筑房屋及店内的电器、门窗及供电设备。现陈娜娜不愿协商，故请求二审法院允许汪琦自行将投资的周边建筑及店内的电器设备予以拆除。 陈娜娜辩称，一、陈娜娜已将涉案房屋租金全部支付完毕。1.陈娜娜与李万海约定的支付房屋租金的起止时间是2018年5月20日至2020年5月20日，且一审庭审中，李万海当庭陈述“当时约定的房屋年租金是80000元，租赁期限是两年，到2020年6月。”即使按照李万海的陈述，陈娜娜租赁案涉房屋的期限是两年，房屋租金总价款应为160000元，而陈娜娜已经向李万海支付了150000元，并代其向陈淼支付房屋租金30000元，垫付电费5389元，故汪琦应向陈娜娜返还25389元。2.陈娜娜虽然在2018年5月之前就已经在装修房屋，但案涉房屋已经闲置两年，李万海与陈娜娜商谈租赁事宜时快过年了，无法装修，李万海称在装修期间陈娜娜无须支付任何费用，故才有了陈娜娜租赁案涉房屋期限为两年的说辞。二、汪琦要求陈娜娜对其设备进行赔偿的请求不符合客观事实及法律规定。1.汪琦一审中诉请陈娜娜赔偿其店内电器及物品损失费用1200元，二审中却要求赔偿设备损失高达30000元，远远超出一审诉请数额。2.一审庭审中，汪琦意见明确放弃了物品损失1200元的诉请，二审中却又要陈娜娜赔偿且增加赔偿数额，属于增加诉讼请求的行为，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二百二十八条规定，陈娜娜对汪琦增加的诉讼请求不同意调解，二审法院应当驳回其该项请求。三、汪琦要求拆除建筑房屋及店内电器、门窗、供电设备的理由不能成立。1.汪琦在一审中并未主张该诉请，属于增加的诉讼请求，陈娜娜不同意就该诉请进行调解，故该请求应予驳回。2.建筑房屋并非汪琦所建，店内电器、门窗及供电设备也非汪琦所有，与汪琦无关。综上，汪琦的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 汪琦向一审法院起诉请求：1.陈娜娜向汪琦支付违约金共计15000元；2.陈娜娜在2020年3月1日前将租房交还于汪琦；3.陈娜娜赔偿汪琦店内电器及物品的损失费用1200元；4.由陈娜娜向汪琦支付2019年12月30日至2020年6月20日的房租40000元；5.陈娜娜承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：汪琦与安康市汉滨区汉江芙蓉苑签订《承包经营合同》，约定承包场地位于安康市某某公园第贰栋，合计拾间；承包期限陆年，自2014年6月20日至2020年6月19日止；承包费用逐年递增，第一个承包周年至第三个承包周年每年支付45000元承包费，从第四年开始按承包基数的100%递增至合同期满。汪琦在经营期间，经与陈娜娜双方协商，汪琦将该房屋转租给陈娜娜经营，口头约定租赁期限两年，年租金80000元。2018年1月22日，汪琦丈夫李万海向陈娜娜出具收条，载明收到陈娜娜房租预付款两万元，下余房租陆万元整。汪琦认可第一年房租80000元陈娜娜已付清。陈娜娜在经营期间，通过微信转账及现金支付方式，共向汪琦支付房屋租金150000元，并代汪琦向该房屋的出租方汉江芙蓉苑支付租金30000元。后陈娜娜与安康市芙蓉商贸有限公司就本案所涉房屋签订了《房屋租赁合同》，约定房屋承租期1年，自2020年6月1日至2021年5月31日，房屋租金120000元，一次性支付。本案在审理过程中，汪琦当庭增加诉讼请求，要求判令陈娜娜支付2019年12月30日至2020年6月20日的房租40000元；并放弃要求陈娜娜赔偿汪琦店内电器及物品的损失费用1200元的诉讼请求。 一审法院认为，汪琦与陈娜娜之间达成口头协议，约定汪琦将本案所涉房屋转租给陈娜娜，陈娜娜依约向汪琦支付了房租，双方之间的房屋租赁合同关系依法成立。汪琦要求陈娜娜支付违约金及剩余房租40000元，但其提供的证据不足以证实其诉讼主张，故该请求不予支持。汪琦要求陈娜娜将承租房屋交还于汪琦，因陈娜娜已就本案所涉房屋重新签订了租房合同，故该诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回汪琦的诉讼请求。案件受理费1205元，由汪琦承担。 本院二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。汪琦提交证据如下：1.陈娜娜拆除案涉店铺数月后向公园管理所交纳装修保证金材料及朋友圈招聘广告截屏打印件；2.李万海与汪某某的聊天记录打印件；3.李万海朋友圈截屏打印件。拟证明：陈娜娜于2018年1月9日之前就已经开始装修，招聘广告显示其在2018年3月20日时已经开始招聘工人，故案涉房屋租金起始时间是从2017年12月31日开始起算。 经当庭质证，陈娜娜认为对上述证据1中向公园管理所交纳装修保证金材料真实性不予认可，对招聘广告及证据3的真实性无异议，但不能达到证明目的，该证据无法证明陈娜娜装修时间以及双方商谈租金的起止时间；对证据2的真实性、关联性及证明目的均不予认可，汪某某没有出庭作证，无法核实二人聊天内容。 本院经审查认为，汪琦提交的陈娜娜拆除案涉店铺数月后向公园管理所交纳装修保证金材料没有原件予以核对，且该材料不具有完整性，亦不能达到证明目的，故不予采信；汪琦提交的其他证据均不能反映二人就案涉房屋租金起算时间协商过程，更无法证明案涉租金应自2017年12月31日起算，故不予采信。 经二审审理查明,汪琦与李万海系夫妻，在案涉房屋租赁过程中，陈娜娜均是与李万海联系承租事宜。陈娜娜与安康市芙蓉商贸有限公司就本案租赁房屋签订的《房屋租赁合同》载明的租期为2020年6月1日至2021年5月31日，二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，汪琦一审诉请由陈娜娜向其支付房租40000元及违约金15000元，并赔偿汪琦店内电器及物品损失1200元。一审判决后，汪琦在上诉状中请求陈娜娜赔偿其设备损失30000元，因汪琦在一审庭审中已放弃要求陈娜娜赔偿店内电器及物品损失，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，应予确认。汪琦在上诉中再次主张由陈娜娜赔偿其设备损失并增加赔偿数额，同时要求拆除其自建的房屋建筑及店内电气设备，均属于二审中增加的诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百二十八条规定，因陈娜娜不同意就汪琦增加的诉讼请求进行调解，故上述请求均不属于本案二审审查范围。据此，本案二审中双方争议的焦点为：陈娜娜应否向汪琦支付租金40000元及违约金15000元？ 汪琦上诉主张案涉房屋租金应从2017年12月31日起算，陈娜娜应向其支付2019年12月30日至2020年6月20日期间的房租40000元。陈娜娜认为案涉房屋租金应从2018年5月20日起算，其已付清案涉房屋租金。经查，案涉房屋系汪琦向安康市汉滨区汉江芙蓉苑承租，承租期限截止2020年6月19日。在汪琦承租期限内，陈娜娜通过与汪琦丈夫李万海联系，就案涉房屋的租赁期限、租金标准及装修等事宜充分协商并达成口头租赁协议。现双方对于租金起算时间陈述不一致，从陈娜娜与李万海的微信聊天记录看，双方曾就案涉房屋合同期进行过协商，其中李万海说：“合同时间不可能1月份”，陈娜娜说：“我说2月，你说12月，那就不扯了，1月1日合同期”。但随后李万海在微信聊天中认为应以11月30日为合同起算时间，后双方经过反复协商，陈娜娜回复：“所以，行！你说11月底。可以。”据此，双方已在微信聊天记录中就案涉租赁合同的租期起算时间达成一致意见，即自2017年11月30日起算租期。陈娜娜认为房屋租期应从其装修完毕后2018年5月20日起算，与微信聊天记录不符，且没有相应证据予以证明，故对该主张不予采纳。根据汪琦代理人李万海二审庭审中陈述，按照惯例其给予陈娜娜三个月的免租期，故案涉房屋租金应自2018年3月1日起算。汪琦认为其主张房屋租金从2017年12月31日起算已经扣除了三个月的免租期，但没有提供证据予以证明，故对其该主张本院不予采纳。 关于陈娜娜应否向汪琦支付自2019年12月30日至2020年6月20日期间租金的问题。《中华人民共和国民法典》第七百一十九条规定：“承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金。”本案中，汪琦从汉江芙蓉苑租赁案涉房屋后转租给陈娜娜，陈娜娜作为次承租人，在租赁房屋经营期间已直接向李万海支付房屋租金150000元。且根据李万海与陈娜娜的微信聊天记录显示，在汪琦未及时足额向汉江芙蓉苑支付房屋租金，导致次承租人陈娜娜面临房屋可能被收回风险的情况下，陈娜娜直接向汉江芙蓉苑支付30000元租金，陈娜娜该行为符合上述法律规定。如前所述，案涉房屋租金自2018年3月1日起算，而陈娜娜在本案诉讼前已支付租金共计180000元，汪琦认为陈娜娜拖欠其租金与本案查明的事实不符，本院依法不予支持。因现有证据不能证明陈娜娜尚欠汪琦房屋租金，故汪琦要求陈娜娜向其支付违约金没有事实及法律依据，本院亦不予支持。 综上所述，李万海的上诉请求不能成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1205元，由上诉人汪琦负担。 本判决为终审判决。 审判长  程及海 审判员  刘慧琴 审判员  王 佳 二〇二一年二月二十二日 书记员  南亨莉