山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁03民终148号 上诉人（原审被告）：淄博茂业商厦有限公司。住所地：淄博市临淄区齐鲁化工商城。统一社会信用代码：91370305164348791H。 法定代表人：韩呈祥，经理。 委托诉讼代理人：田彬，山东正大至诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高强，男，1965年3月2日出生，汉族，淄博茂业商厦有限公司职工，住临淄区。 被上诉人（原审原告）：刘倩倩，女，1989年1月16日出生，汉族，住山东省无棣县。 委托诉讼代理人：孙鸿雁，山东大地人（临淄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨子谦，山东大地人（临淄）律师事务所律师。 上诉人淄博茂业商厦有限公司因与被上诉人刘倩倩房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市临淄区人民法院（2020）鲁0305民初3370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人淄博茂业商厦有限公司上诉请求：1、请求依法撤销淄博市临淄区人民法院(2020)鲁0305民初3370号民事判决将本案发回重审或依法予以改判；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1、被上诉人的损失是实际侵权人侵权导致而不是上诉人违约导致。2、租赁合同明确约定被上诉人在使用租赁物过程中负有安全义务。二、原审判决适用法律错误。1、原审判决依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条认定上诉人在本案中承担维修义务是错误的。《中华人民共和国合同法》第二百二十条，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。该法条适用的前提是上诉人交付的租赁物在自然使用过程中存在不符合约定的使用状态时，上诉人须对租赁物进行修理和维护。而本案明显属于实际侵权人侵权行为导致的租赁物损害，应当由实际侵权人承担侵权赔偿责任。2、依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定被上诉人亦有维修租赁物的法定义务。3、被上诉人在租赁物出现损害后未采取任何适当措施予以止损，被上诉人应当自行承担不利后果。 被上诉人刘倩倩在答辩期内未提交书面答辩状。 刘倩倩向一审法院起诉请求：1.请求法院判令淄博茂业商厦有限公司将出租的商铺维修至刘倩倩能够安全正常营业；2.请求法院判令淄博茂业商厦有限公司赔偿刘倩倩的装修损失2万元；3.请求法院判令淄博茂业商厦有限公司支付刘倩倩停业损失：自2020年6月22日起至能够正常安全营业之日期间的停业损失，暂计算至2020年7月2日为5万元；4.请求法院判令淄博茂业商厦有限公司承担本案的一切诉讼费用。 一审法院认定事实：刘倩倩与淄博茂业商厦有限公司签订房屋租赁合同，约定由刘倩倩自2018年3月4日至2021年3月3日租赁淄博茂业商厦有限公司位于淄博市临淄区间，租赁期限为三年。合同对租金、经营管理等其它事项进行了约定。刘倩倩经营高兴一锅潮汕牛肉火锅店,租赁后双方一直按合同履行义务。但自2020年6月17日开始，原告经营的店铺楼顶出现材料、碎石脱落，伴有大量的裂纹，并出现漏水现象，导致电路短路无法照明。6月22日原告停业。2020年6月23日原告向被告发出告知函，告知被告安全隐患及维修要求，其中要求被告按每天3500元（含房租及活动促销费、人工、水电）赔偿经营损失。后原、被告对维修及赔偿问题未能达成一致意见，形成诉讼。后经原告委托淄博万方资产评估事务所进行评估，该所于2020年7月27日出具评估报告，截止2020年7月2日，原告经营的火锅店每日损失评估价值为5840.13元（其中每日利润损失2880元，每日必须支出费用2960.13元）。对该评估报告，被告不予认可。 一审法院认为，本案当事人争执的主要问题：一是原告以租赁合同纠纷主张损失，应否支持；二是被告应否履行维修义务；三是原告主张的装修损失有什么依据；四是停业损失数额如何确认。对第一个问题，经审查认为，1、原、被告之间签订书面租赁合同，双方已按合同履行较长时间，双方形成租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案当事人在合同中没有对房屋维修进行详细约定，按法律规定，被告作为出租人应尽维修义务。纠纷发生后，被告曾承诺维修，但未履行。2、被告辩称房屋出现脱落裂纹等问题，系由案外人施工造成，但未提供证据证实。即使是由案外人施工导致房屋损坏，被告作为出租人同时又是商场管理人，应尽制止侵权、积极协调等附随义务。被告可于承担民事责任后向侵权人主张权利。对第二个问题，经审查认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。原告该主张，于法有据，该院予以支持。对第三个问题，原告主张装修损失，因未提供装修证据及确认损失数额的证据，该项请求该院不予支持。对第四个问题，关于停业损失数额的确认，原告自行委托淄博万方资产评估事务所出具的资产评估报告书采用的法律依据均系关于国有资产评估管理办法，与本案财产性质不符，采用的取价依据均为原告单方提供的其2019年的经营数据，被告对此不予认可，且离案涉事故发生的时间太远，鉴定的利润损失不能客观反映真实的损失情况。其对经营期间每日支出的费用鉴定为停业损失，但涉及的水电费用及职工工资等，应以实际支出为准。故该鉴定报告不具有客观性和证明力，该院不予采信。原告在纠纷发生后，向被告发出的告知函中，曾以每日3500元主张营业损失，该数额虽不是鉴定结论，但系由原告第一时间初步估算，可作损失认定参考，且在《生活帮》栏目中被告亦曾提出给与原告六个月免租期的解决方案（按双方合同约定六个月现金为116012.52元），双方对维修问题各执一词，原告主张被告不予维修，被告则主张原告不让其维修，综合上述因素，按原告主张的2020年6月22日至7月29日计算为129500元，在该范围内，结合纠纷发生的背景，该院酌情认定原告的停业损失为100000元，对其主张的其他部分，该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告淄博茂业商厦有限公司于本判决生效后对其出租给原告刘倩倩经营的房屋进行维修至正常使用。二、被告淄博茂业商厦有限公司赔偿原告刘倩倩停业损失100000元，于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告刘倩倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3141元，由原告刘倩倩负担1991元，由被告淄博茂业商厦有限公司负担1150元；诉讼保全费720元，由被告淄博茂业商厦有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审法院认定事实一致。 本院认为，本案的争议焦点是上诉人是否负有维修义务以及是否应该赔偿被上诉人停业损失。 根据《中华人民共和国合同法》第二百六十一条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途；第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，被上诉人租赁的店铺楼顶非因被上诉人的原因出现碎石脱落等安全问题，被上诉人依照双方的租赁合同关系要求上诉人履行维修义务符合法律规定，上诉人主张系因第三人的行为造成楼顶损坏，其可向第三人另行主张权利。因上诉人未及时维修楼顶，导致被上诉人无法正常经营，上诉人应向被上诉人赔偿相应的损失。一审法院根据实际情况，综合考虑各种因素，酌情判决上诉人向被上诉人赔偿停业损失10万元不违反法律规定。 综上所述，淄博茂业商厦有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人淄博茂业商厦有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 禚慧聪 审 判 员 孙德啟 审 判 员 苏晓宇 二〇二一年二月十八日 法官助理 宋 戈 书 记 员 李 飞