河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终764号上诉人（原审原告）：孟玲玲，女，汉族，1976年2月19日生，住淮阳区。委托诉讼代理人：史国正、申毅博（实习），河南锦实律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡和伟，男，汉族，1972年1月1日生，住淮阳区。被上诉人（原审被告）：付士杰，女，汉族，1969年8月1日生，住淮阳区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：许飞，河南阳夏律师事务所律师。上诉人孟玲玲因与被上诉人胡和伟、付士杰房屋买卖合同纠纷一案，不服周口市淮阳区人民法院（2020）豫1603民初3524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孟玲玲及其委托诉讼代理人申毅博、被上诉人胡和伟、付士杰的共同委托诉讼代理人许飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟玲玲上诉请求：撤销准阳区人民法院（2020）豫1603民初3524号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实明显错误。1、上诉人孟玲玲与被上诉人胡和伟、付士杰签订的房屋买卖协议书形式合法，合同成立，且合同标的约定明确。首先，涉案房屋买卖协议书形式合法，买卖双方均予签字、认可，合同依法成立。《中华人民共和国合同法》第十二条规定“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法；当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同”，可知合同的成立与否其合同内容并不必然包含上述规定之条款，且双方签订的房屋买卖协议书也约定有当事人名称、标的、数量、违约责任等条款，合同形式合法。又根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，涉案房屋买卖协议书双方均以签字确认，合同依法成立。其次，虽然涉案房屋买卖协议书并未约定交易的房屋是哪一间，但是交易房屋的指向是明确的，是被上诉人分到的120平米的安置房屋一套。结合交易习惯，综合被上诉人出具的《收到条》“今收到出售五彩社区安置一套120平方房款贰拾万零肆仟元整，收款人：付士杰、胡和伟，时间：2015年10月31日”、《白楼镇项目安置房分配表》“被上诉人分到五彩社区12号楼2单元706的安置房屋一套（114平方米）”，完全可以确定出涉案房屋买卖协议书交易的是五彩社区12号楼2单元706房屋。综上，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议书依法成立，标的约定明确。就该涉案房屋交易，上诉人与被上诉人已然达成买卖合意，且一方（上诉人）业已履行主要义务。首先，2015年10月31日，上诉人与被上诉人签订了房屋买卖协议书，并向被上诉人给付了184000元购房款，有银行转账流水为证。其次，在涉案房屋买卖协议书签订的前几天，上诉人已当面向被上诉人给付了房屋买卖的定金20000元，有涉案房屋买卖中间介绍人胡某证人证言为证。再次，被上诉人向上诉人出具了《收到条》一份，载明被上诉人收到了涉案房屋交易的全部价款，且对涉案房屋交易的单价、面积、总价、位置等作出了补充约定，被上诉人均签字确认。综上，可知上诉人与被上诉人对与涉案房屋的交易已达成买卖合意，且上诉人已然履行了合同的主要义务，向被上诉人支付了涉案房屋交易的全部价款。3、法律并未明文禁止该涉案房屋交易，且该涉案房屋完全可以进行不动产登记过户。首先，只有违反了法律效力性强制规定的合同才当然无效，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定是管理性强制规定，不是效力性强制规定，涉案房屋买卖交易并不禁止。结合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定、《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法（2019）254号）第30条规定，可知《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条是对房产交易时间进行管理约束的规定，该条属于管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定。故，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定并不当然禁止涉案房屋进行交易。其次，本涉案交易的房屋为具有不动产产权的商品房，土地性质为出让，完全可以进行不动产登记过户。涉案淮阳区五彩路五彩社区的土地性质为普通商品房住宅用地，宗地编号为2014020，土地使用年限为70年，土地受让方式为出让。被上诉人因拆迁以产权置换的方式分到了位于五彩社区12号楼2单元706房屋一套，该房屋被上诉人完全享有不动产产权，依法可以进行不动产物权登记变更。综上，法律并未明文禁止该涉案房屋交易，该交易实质是二手房买卖，沙案房屋买卖协议完全可以履行，被上诉人应当协助将涉案房屋产权登记在上诉人名下。二、一审法院适用法律明显不当。一审法院认定本案基本事实错误的情形下，强行适用《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十条、第六十二条、第一百二十五条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条之规定，明显不当。三、为查明案件事实，依法要求被上诉人胡和伟、付士杰二审出庭，否则应当承担不利法律后果。一审期间，两次开庭被上诉人胡和伟、付士杰均未到庭，经法院多次依法传喚，均以各种理由拒绝出庭陈述，极大不利于查明案件事实，也使一审法院对案件事实作出错误认定。为查明案件事实，节约司法资源，维护上诉人的合法权益，依法请求二审法院传唤被上诉人胡和伟、付士杰出庭陈述，否则应当承担不利法律后果。综述，二审法院应依法查清本案事实，纠正一审法院的错误判决，支持上诉人的上诉请求。胡和伟、付士杰辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。涉案房屋是安置房且为不动产，也是家庭共有而非个人所有，一审认定双方合同无效并无不当。上诉人的上诉请求不能成立，应驳回上诉人的上诉，维持原判。孟玲玲向一审法院起诉请求：1、依法确认孟玲玲、胡和伟、付士杰于2015年10月31日签订的房屋买卖协议书合法有效；2、请求判令胡和伟、付士杰协助孟玲玲将位于淮阳区五彩路五彩社区12号楼2单元706室房屋产权登记在孟玲玲名下，并向孟玲玲交付该房屋；3、由胡和伟、付士杰承担本案诉讼费。一审法院认定事实：一、孟玲玲、胡和伟、付士杰提交的身份证与起诉状上的信息相一致。二、孟玲玲（乙方，买方）提交与胡和伟、付士杰（甲方，卖方）于2015年10月31日签订的格式房屋买卖协议书，主要内容：一、甲方自愿将政府给予的位于淮阳区五彩路五彩社区的安置房包括储藏室，面积120平方米，以1700元／平方米出售给乙方；出售后，该安置房产权归乙方，政府给予乙方的拆迁费、租房费都归乙方享有。二、自签订协议之日起，乙方享有房屋的产权，甲方不得干涉乙方对该房屋的享有、受益、使用和处分权。三、甲方无条件配合乙方办理房产证及有关房屋的一切手续。四、本协议生效后，乙方一次性将房款204000元付给甲方。五、本协议签订后，双方都不得违反本协议，若有一方违反协议任何一条，要向对方赔付500000元违约金。六、本协议自双方签字后生效，一式五份，甲乙双方各执一份，行政村一份，证人一份，村干部一份。甲方签字：胡和伟、付秀梅、付士杰．乙方：孟玲玲．证明人：胡某、付汝格、付汝军、纪文杰、张玉芝．村干部：胡九伟．付楼行政村加盖了该村委会公章。拟证明双方签订房屋买卖协议书的事实。经质证，胡和伟、付士杰对协议书提出异议，胡和伟没有在协议书上签字确认，该证据不具有真实性；房屋面积、价格属于孟玲玲添加上的内容，与胡和伟、付士杰的协议内容不一致。三、孟玲玲提交与胡和伟、付士杰签字、捺印于2015年10月31日出具的收到条：今收到出售五彩社区安置一套，120平方米，房款二十万四千元．收款人：胡和伟、付士杰．孟玲玲还提交2015年11月1日与付士杰的转账记录及交易回单，金额184000元。拟证明孟玲玲已向胡和伟、付士杰支付房款204000元的事实。经质证，胡和伟、付士杰对协议书提出异议，收到条上半部分不是胡和伟、付士杰所写，不具有证据的合法性；对转账记录及交易回单无异议。四、孟玲玲提交加盖周口市淮阳区白楼镇付楼村委会公章的项目房屋安置到户汇总表显示：胡和伟，五彩社区2号楼2单元2-1707，60.41平方米；12号楼2单元2-404，114.7平方米；12号楼2单元2-706，114.7平方米。拟证明胡和伟、付士杰已分到位于五彩路××社区安置房××楼××单元××室，面积114平方米的事实。经质证，胡和伟、付士杰对汇总表的真实性提出异议，但该表只显示胡和伟的名字，没有付士杰的名字。五、胡和伟、付士杰享有自主不动产权淮阳区城关回族镇五彩社区棚户改造项目的土地基本信息、淮政（2019）130号文件。拟证明胡和伟、付士杰已分到位于五彩路××社区安置房××楼××单元××室，胡和伟、付士杰享有自主不动产权。经质证，胡和伟、付士杰对该证据的真实性无异议，但不能证明胡和伟、付士杰享有自主不动产权，需要办理产权证。六、第二次庭审中，孟玲玲提交与付士杰的电话录音，其主要内容：付士杰不同意将五彩路五彩社区安置房再出售给孟玲玲，愿意赔偿孟玲玲损失30000元，孟玲玲不同意。拟证明胡和伟、付士杰拒绝向孟玲玲交付房屋的事实。经质证，胡和伟、付士杰对电话录音的内容无异议，因胡和伟、付士杰家中分配的房屋不够住，政府不再分配住房，证实合同无法履行，明确解除合同。七、孟玲玲申请的证人胡某出庭证实：胡和伟让他帮忙卖一套房子，他介绍的孟玲玲，合同上的签字是胡和伟的妻子付士杰签的，当时房子没有分下来，只说了面积，在他的料场办公室交房款20000元现金，有孟玲玲夫妻、胡和伟及妻子付士杰在场；余款184000元第二天转账。孟玲玲、胡和伟、付士杰对证人胡某的陈述无异议。八、胡和伟、付士杰提交双方于2015年10月31日签订的格式房屋买卖协议书，其中协议第一条，面积及房屋单价均为空白，其余条款与孟玲玲提供的协议书内容相同。拟证明双方没有约定房屋位置、房款，应签订补充协议。经质证，孟玲玲不知情，也未作出合理解释。一审法院认为，孟玲玲提交的2015年10月31日与胡和伟、付士杰签订的格式房屋买卖协议书中，有“面积120平方米，以1700元／平方米出售给乙方”的内容，而胡和伟、付士杰提供的格式房屋买卖协议书中，却没有同样的内容，孟玲玲未能作出合理的说明和解释，无履行期限；且双方的陈述与证人胡某当庭陈述的事实也不一致。该份合同中只有付士杰的签名，在没有胡和伟书面授权委托书的情况下，付士杰代胡和伟在房屋买卖协议书上签名，该协议对胡和伟没有法律约束力。胡和伟、付士杰承认在2015年10月31日的收到条上签字、捺印，可以确定孟玲玲已支付胡和伟、付士杰购房款204000元的事实。孟玲玲与付士杰的电话录音中，双方没有涉及交易房屋位置的内容；付士杰明确表示不再履行双方的协议，就赔偿问题与孟玲玲也未达成协议。结合一审法院查明的事实，一审法院可以认定房屋买卖合同的当事人为孟玲玲、胡和伟、付士杰，双方意向交易的为胡和伟、付士杰家庭可以分配的一套安置房。孟玲玲、胡和伟、付士杰签订的格式房屋买卖协议书，对合同的标的、房屋面积、交易价格及交付时间均存在争议，双方也未签订新的补充协议。综上所述，孟玲玲与胡和伟、付士杰签订的格式房屋买卖协议书，该协议书的内容不符合《中华人民共和国合同法》第十二条规定的条款，一审法院经审查，也不能确定合同的标的，据此，一审法院认定双方签订的合同不成立，也不具有法律效力。一审法院向孟玲玲释明后，孟玲玲仍坚持其诉讼请求不变。孟玲玲向一审法院提出的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院对其诉讼请求不予支持。胡和伟、付士杰的答辩意见，符合法律规定，一审法院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十条、第六十二条、第一百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回孟玲玲的诉讼请求。案件受理费4360元，由孟玲玲负担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同，买卖标的是被上诉人所有的拆迁安置房一套，位置处于淮阳县（区）五彩社区，合同标的清晰明确，又因该社区房屋的土地性质属普通商品房住宅用地，故买卖双方的本次交易不违反法律的禁止性规定，应属有效合同，双方当事人均应遵守和履行。涉案房屋买卖关系是导致上诉人与被上诉人发生经济往来的唯一原因，被上诉人胡和伟虽然没有在涉案房屋买卖合同上签字，但其在涉案收到条上签字捺印的行为，表明了其对双方买卖合同关系的明确确认，上述收到条的内容也足以说明其对该项事实的明知。故涉案房屋买卖合同对其依法产生有法律效力。上诉人、被上诉人诉讼中分别提交了各自持有的房屋买卖合同，不同点在于被上诉人提交的合同中没有写明房屋的面积和单价，但双方各自持有的合同中，双方对交易房屋总价的约定是明确的，作为涉案房屋的出售方，被上诉人要求上诉人向其支付总计204000元的房屋价款，被上诉人是按多大房屋面积以及多少单价进行的计算，被上诉人不可能会不知情，相比于被上诉人对其合同的单方否定，上诉人关于涉案房屋单价1700元、面积120平方的解释更能令人信服，一审以上诉人对此未作出合理解释为由判令上诉人承担不利后果，明显不当。综上一审关于双方对合同的标的、房屋面积、交易价格均存在争议的认定，缺乏相应的依据，且上述情形均不属合同法规定的无效情形，应依法予以纠正。关于涉案房屋的交付时间问题，上诉人与被上诉人在合同中的确没有明确。但根据《中华人民共和国合同法》及现行《民法典》的规定，合同生效后，当事人就有关合同内容约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同内容约定不明确，依据上述条款仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行……（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行……。即，从有利于实现合同目的的角度考虑，上诉人有权在适当的时候随时要求被上诉人履行房屋交付的义务。该履行时间问题，显然也不属于认定涉案买卖合同不成立的合理事由。关于被上诉人应向上诉人交付的具体房屋问题，双方在合同中仅约定了房屋所在的社区。但被上诉人应当向上诉人交付其在该社区的一套房屋却是不争的事实。被上诉人主张双方合同约定的房屋面积是120平方，但其名下并未有120平方的房屋，所以不能交付，该项抗辩是被上诉人对房屋买卖交易的不当理解。房屋买卖合同不同于一般的商品买卖合同，现实中房屋的约定面积与实际面积往往存在一定的差距，法律法规允许该差距的存在，并且规定有超过一定面积误差的处理方式，故双方关于房屋面积的120平方约定也只是大致的约定，最终能够交易的面积还应以被上诉人在五彩社区取得的房屋实际大小作为交易的依据。现被上诉人已经取得其在五彩社区的两套面积大约都在120平方的房屋，被上诉人自应选择其中的一套向上诉人进行交付，如果上诉人认为其间的面积误差上诉人无法接受，那么被上诉人无法履行才得以产生双方合同解除的后果，而被上诉人现在径行以此为由选择解除双方的合同，显然剥夺了已经履行全部支付义务的上诉人权利，不具有公平性，也违反了诚实信用原则，本院不予支持。被上诉人不予履行合同约定的房屋交付义务，上诉人据以选择五彩社区12号楼2单元706室房屋并要求被上诉人履行交付义务，合理合法。综上所述，上诉人的上诉请求能够成立，一审法律适用不当，应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销淮阳区人民法院（2020）豫1603民初3524号民事判决；二、确认上诉人孟玲玲与被上诉人胡和伟、付士杰于2015年10月31日签订的房屋买卖协议书合法有效；三、被上诉人胡和伟、付士杰于本判决生效之日起十五日内向被上诉人孟玲玲交付淮阳区五彩路五彩社区12号楼2单元706室房屋，并协助孟玲玲办理有关产权登记过户手续。一审案件受理费4360元，二审案件受理费4360元，由被上诉人胡和伟、付士杰负担。本判决为终审判决。审判长 金 薇审判员 张子亚审判员 张 杰二〇二一年二月五日法官助理石磊书记员种一行