江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终7043号 上诉人(原审原告)：张红梅。 委托诉讼代理人：董滨，系张红梅配偶，住江苏省昆山市。 上诉人(原审原告)：董滨。 被上诉人(原审被告)：昆山同进置业有限公司。 委托诉讼代理人:金钧、种柏旭,江苏六典律师事务所律师。 上诉人张红梅、董滨因与被上诉人昆山同进置业有限公司（以下简称同进公司）买卖合同纠纷一案不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初8163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张红梅、董滨上诉请求：撤销一审判决，依法认定双方车位租赁合同为租赁法律关系，确认双方签署的车位租赁合同中超过政府规定标准的租金106800元无效，并判令同进公司退还张红梅、董滨106800元及自2018年4月29日起至退还日的银行同期贷款利息。事实和理由：一审判决书径直将双方“车位租赁关系”变更定性为“车位买卖关系”，导致判决书在认定事实和适用法律上均出现根本性错误。 1.从双方《车位租赁合同》的条款内容本身来看“一次性付款”的履行方式与正常的租赁合同并不相悖。 (1)正常的租赁合同完全可以采取一次性支付租金的履行方式，正常的买卖合同也完全可以采取多次付款的履行方式。一审判决以此作为否定租赁、认定买卖的重要理由之一，不能成立。 (2)一审判决一方面认为租期约定违背合同法租期最长20年之规定，另一方面又认为履行结果即张红梅、董滨取得与土地使用权年限相同的车位使用权，自相矛盾。既然认为双方租期约定违反合同法租期最长20年之规定，在履行结果上，因为超过20年的部分无效，张红梅、董滨便不可能取得与土地使用权年限相同的车位使用权。为了强行让张红梅、董滨“取得与土地使用权年限相同的车位使用权”，一审判决强行将双方的租赁合同变更为买卖合同，但张红梅、董滨却不能因此而获得充分、完整的所有权，而同进公司却因此规避了产权登记转移之责，一审判决如此变更法律关系，既不符合事实，又不符合法律，也不符合逻辑。 (3)双方《车位租赁合同》约定：“该地下工程平时的管理和收益权归甲方所有，为方便乙方停放车辆，甲方同意按照有偿方式，将上述地下工程中地下停车场的部分车位租赁给乙方使用，就乙方租赁甲方车位事宜订立本合同。”收益权作为所有权的重要权能之一，张红梅、董滨并不能依据合同获得收益权，这显然不能认为是转移所有权的买卖合同。 (4)双方《车位租赁合同》第二条对租期的约定、第三条对租金的约定，显而易见地说明双方之间是车位租赁关系。一次付支付租金的履行方式和超过法定最长20年租期的约定，是双方租赁关系的证明，而不是双方租赁关系的否定理由，判决可以认定超过法定最长20年租期的部分无效，而不能将双方合意的租赁关系强行变更为买卖关系。按照一审判决的逻辑，今后租赁关系中，只要是一次性给付租金并约定租期超过20年直到土地使用期届满，都应强行认定为买卖关系。 (5)双方《车位租赁合同》第五条“停车位使用”之4：“未经甲方同意，乙方不得将本停车位转租、转借、转让给本小区业主以外的其他任何第三人使用。否则，甲方有权解除合同。”第七条“乙方责任”之1：“不得将车位转租或转借给本小区业主以外的其他任何第三人”。处分权作为所有权的决定性权能，张红梅、董滨并不能依据合同获得车位处分权，这显然不能认为是转移所有权的买卖合同。 (6)双方《车位租赁合同》第六条“双方责任”之1：“双方明确双方之间仅为有偿使用场地的关系，并非保管关系”。该约定再一次明确申明双方是“有偿使用场地”的车位租赁关系。 (7)双方《车位租赁合同》第八条之3：“如乙方未按停车管理制度停放车辆的，甲方有权拒绝乙方使用车位，已收取的车位租赁费用不予退还”。该约定再次表明，张红梅、董滨依据双方合同仅仅获得车位的使用权，而非所有权。 (8)双方《车位租赁合同》中没有任何关于所有权转移或产权现状描述及办理的条款内容。《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”正常的不动产买卖合同，应当对产权登记转移、产权办理费用、期限等涉及所有权转移的关键事项作出约定，而本案中的《车位租赁合同》对此却只字未提。 综合考察双方《车位租赁合同》内容，双方是典型的车位租赁关系。一审判决引用同进公司的理由强行否定双方的租赁关系并认定为买卖关系，违背了双方合同约定，违背了意思自治，违背了基本事实，违背了法律规定，严重侵犯当事人的缔约自由和合法权益。 2.从双方《车位租赁合同》条款内容的形成上看 (1)该《车位租赁合同》的所有条款内容均是同进公司自行拟定和提供，合同所有条款在订立合同时均未与张红梅、董滨协商。因此，该合同是格式合同，同进公司对合同形式、条款、内容有选择权和决定权。同进公司作为大型房产开发企业，拟定合同形式、条款时，想必经过法律专业团队仔细研究后确定，旨在实现其利益最大化的同时，使其法律风险最小化。 (2)张红梅、董滨作为单个业主，对同进公司提供的《车位租赁合同》，有接受或不接受两种选择。但面对车位日益紧张的现实，张红梅、董滨也只好被动接受同进公司拟定、提供的合同形式、条款和内容，并根据该合同主张双方系车位租赁关系，一审判决违背双方合意，强行认定双方是车位买卖关系，严重侵犯双方意思自治。根据《物权法》第74条的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。作为格式合同拟定和提供方的同进公司明知自己依法对车位有出售权，也有出租权，其在拟定该《车位租赁合同》的形式、条款时，自主选择按租赁关系拟定合同形式、条款。一审判决强行认定双方车位租赁为买卖，也是对张红梅、董滨缔约自由和意思自由的侵犯。 (4)如果非要对该《车位租赁合同》进行解释，那么也应根据《合同法》第四十一条对该格式合同进行解释。一审判决强行将租赁认定为合法有效的买卖，这对张红梅、董滨极其不利，因为该车位客观上无法办理产权登记，张红梅、董滨实际上并不能因为一审判决认定为“买卖”而获得完整、充分、合法、排他的所有权；而且张红梅、董滨还因为该判决丧失了根据租赁关系主张自己合法权益的可能性。反倒是同进公司因一审判决强行将租赁认定为买卖，既不用担负产权登记和产权办理之责，又获得了全部对价。一审判决明显不公。 3.从双方意思表示的流变过程看 (1)张红梅、董滨作为业主，其本初的意思表示当然是“购买能够办理产权登记的车位”，这是所有业主最正常不过的意思表示，该意思表示合法、合情、合理。 (2)同进公司作为开发商，其本初的意思表示是“出售不能办理产权登记的车位”。张红梅、董滨“购买能够办理产权登记车位”的意思表示与同进公司“出售不能办理产权登记车位”的意思表示，二者显然不能达成合意，这种情况下双方的车位买卖关系显然不能建立。 (3)同进公司为了达到其“出售不能办理产权登记车位”之目的，就利用其掌控车位和拟定格式合同的优势地位，玩弄出一个长期租赁合同或使用权转让合同，如此同进公司既免除了其正常不动产买卖中办理产权登记、产权转移的责任，同时又获得了相当于买卖车位的对价，可谓两全其美。这就是同进公司所称和一审判决所支持的“以租代售”。“租”是同进公司以合同表现出来的明示意思表示，“售”是同进公司未表现出来的隐藏意思。一审判决从张红梅、董滨明知合同约定的租赁履行方式和履行结果出发，就推断得出张红梅、董滨在“售买”上与同进公司达成了合意，完全是按同进公司的隐藏意思去推断张红梅、董滨的意思，并无任何一个正常业主会主动以这种租赁方式去购买得不到任何保障的不动产。 (4)同进公司把其《车位租赁合同》提供给张红梅、董滨，张红梅、董滨看过并签订该合同后，虽然不得不放弃本初“购买能够办理产权登记车位”的意思，但是根据该合同明示的“长期出租车位的意思表示”，张红梅、董滨形成了新的“长期承租车位的意思表示”，即签订合同时，因为张红梅、董滨不能决定合同形式和内容，其意思表示已经根据格式合同从“购买能够办理产权登记的车位”转变为“长期承租车位”。 (5)张红梅、董滨从来没有、也决然不会在同进公司“出售不能办理产权登记车位”的隐藏意思上与其达成合意，一是因为同进公司“出售不能办理产权登记车位”的意思没有在合同中明示出来，该意思无法到达张红梅、董滨，张红梅、董滨也无从知晓；二是因为张红梅、董滨的本初意思是“购买能够办理产权登记的车位”，在内容上也不可能与同进公司“出售不能办理产权登记车位”的意思达成一致。因此，所谓“以租代售”仅对同进公司自己成立，对张红梅、董滨根本不成立。一审判决以履行方式和履行结果就推断出张红梅、董滨与同进公司就“出售不能办理产权登记车位”达成买卖合意，实在是穿凿附会，其在探究同进公司的隐藏意思并将该意思强行推定到张红梅、董滨身上如此不遗余力，同时对张红梅、董滨的意思却忽略无视。 (6)实际上，业主往往都是怀着“购买能够办理产权登记车位”的意思，他们基于自身的诚信和不懂法，对开发商提供的合同形式、条款内容看都没看，就与开发商签订了其提供的《车位租赁合同》。事后，有些业主才发现根据合同，自己“购买能够办理产权登记车位”的意思根本不能实现。于是，有人以“车位买卖”不能办理产权登记为由主张《车位租赁合同》无效或解除(类案如2(018)粤0282民初1425号民事判决、(2018)闽民申3640号民事裁定、(2019)京0115民初27904号民事判决等)；有人将错就错，索性认可开发商提供的《车位租赁合同》所约定的租赁内容，以租赁关系主张自身合法权益(类案如(2019)闽09民终496号民事判决、(2003)深福法民三初字第1954号民事判决等)。 (7)为达到“出售不能办理产权登记车位”又不承但所有权登记、转移之责任的目的，开发商玩弄“以租代售”欺诈业主是无产权车位交易纠纷多发的根源，过错在谁，不言自明。 A.对于这种《车位租赁合同》，业主如以买卖为由主张合同无效，①有的法院以正常的不动产买卖为逻辑，因车位不能办理产权登记而将双方合同认定为买卖关系并认定合同无效(如(2018)粤0282民初1425号民事判决)；②有的法院则基于《租赁合同》本身认定为租赁关系并认定租赁合法有效【如（2018）闽民申3640号民事裁定、(2019)京0115民初27904号民事判决】。 B.对于这种《车位租赁合同》，业主如以租赁为由主张合同部分无效，各地法院基本都是按照合同约定的租赁关系依法判决。总之，翻遍裁判文书网，全国各地法院对于这种《车位租赁合同》，要么究其本来而认定为无效买卖，要么依合同形式、内容而认定为有效租赁，从来没有一份裁判为了帮助开发商实现“出售不能办理产权登记车位”之目的而将此类《车位租赁合同》强行认定为合法有效的买卖。 (8)本案一审判决将这种《车位租赁合同》强行认定为合法有效的买卖，单方面支持同进公司的“以租代售”即支持同进公司“出售不能办理产权登记车位”的所谓真意，而对张红梅、董滨“购买能够办理产权登记车位”的本意忽略不顾，更对张红梅、董滨后来依据同进公司提供的合同仅有“长期承租车位的意思表示”而放弃“购买不能够办理产权登记车位的意思表示”视而不见，并将同进公司“出售不能办理产权登记车位的意思”强行施加于张红梅、董滨，实际上是在帮助同进公司实现其侵夺张红梅、董滨合法权益的非法目的。 (9)同进公司的意思表示多变且不确定。同进公司在其《车位租赁合同》中表示出来的明确意思是“出租”，但在一审庭审答辩中偶尔将出租解释为“以租代售”即买卖，大多时候又将出租解释为“车位使用权转让”，最后又退步从“租赁”作辩解，对此，一审法官庭审中未要求同进公司明确到底按何种意思表示作答辩，最后竟然直接在判决中认定双方是合法有效的买卖关系。此类案件中，如果业主根据《车位租赁合同》主张租赁利益，则开发商往往会主张买卖或使用权转让；如果业主抛开《车位租赁合同》并根据自己“购买能办理产权登记车位”的本意主张购买利益，则开发商往往又会根据合同主张租赁关系。在无产权车位的交易和纠纷中，开发商花样百出，多变善变，诚实信用荡然无存。法院审理此类案件，不去探究业主的本意真意也就罢了，如果再抛开双方基于合同达成的合意，去深入探究开发商带有过错的本意，并依照开发商的这种本意去推断业主的意思而作出裁判，判决将毫无公平公正可言。 (10)最后，退一步看，即便车位可以办理产权登记转移，如果开发商依然用同样内容的《车位租赁合同》与业主签约，判决也不能轻易就认定是“以租代售”的买卖合同。既然能办理产权登记转移，为什么开发商还会拟定、提供这样一份租赁格式合同，其中有无侵害他人利益、加重对方责任、免除自己义务的非法目的?本案一审判决把租赁认定成了有效买卖，但是合同中却未约定产权办理事宜，判决又未提及双方在产权办理事宜中的义务，难道让业主再依一审判决继续起诉，要求开发商履行产权办理义务吗?显然，即便车位可以办理产权登记，开发商若以《车位租赁合同》与业主签约，一般也应根据合同形式和内容认定为租赁关系。 综上，同进公司想“以租代售”，而张红梅、董滨却根本不想“以租代购”，因为“以租代购”对张红梅、董滨而言，既没有产权上的确定性和期待性，又没有租赁上的合法性和合理性。同进公司利用格式合同和优势地位通过“以租代售”实现其“出售不能办理产权登记车位”及“免除办理产权登记转移义务”的目的，从正常买卖不动产的角度看，这实际上是违背诚实信用原则对张红梅、董滨的欺诈和胁迫；如果法院再将这种“以租代售”强行认定为合法有效买卖，就是对同进公司欺诈和胁迫的认可和支持，帮助同进公司免除自身义务的同时，侵夺张红梅、董滨的合法利益，以实现同进公司非法利益的最大化。因此，同进公司“以租代售”，张红梅、董滨将错就错，双方仅仅在“租”上达成合意而已，而没有也不可能在“售与购”上达到任何合意。一审判决充分引用支持同进公司“以租代售”的理由，将租赁强行认定为有效买卖，不惜以认定事实和适用法律之误来维护同进公司的非法利益，应当依法撤销并改判。 4.从车位“不能办理产权登记”的客观事实看 (1)一审判决引用同进公司的答辩理由认为，依据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条第1款、《房屋登记办法》第96条、省建设厅《实施房屋登记办法若干问题的指导意见》第12条第2项，“本案车位所有权具备登记的法律条件，只是目前通行做法系地方登记机构不给予登记，系实践中的操作障碍，因此本案车位应认定符合司法解释规定的‘能够登记为特定业主所有权的客体’，并认定涉案车位属于专有部分”。 (2)但是，不管一审判决和同进公司列出任何依据和理由，本案车位“不能办理产权登记”却是铁一样的客观事实，即同进公司在事实上是无法取得车位产权登记的。对此，一审法官和同进公司也都心知肚明，故又将“不能办理产权登记”的客观事实歪曲解释为“根据有关规定能办登记而地方登记机构不给办，系实践操作障碍”，至于为什么地方登记机构不给予登记?实践中的操作障碍又在哪里?为什么房屋就给予登记、没有操作障碍?一审判决和同进公司却不敢继续追问下去，张红梅、董滨在一审庭审中对此进行了简要回应，但一审判决却置之不理。由此，一审判决强行将租赁认定为买卖，判决所论证的业主车位所有权因为客观上办不了产权登记而成为空头支票，严重侵犯了张红梅、董滨的合法权益；而同进公司倒是借助判决成功规避了正常不动产买卖中产权登记转移的责任，还获得了出售利益。 (3)沿着一审判决和同进公司“地方登记机构不给予登记，系实践中的操作障碍”的理由追问下去，张红梅、董滨终于发现根本原因之所在： A.《城市房地产管理法》第61条第3款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”一审判决和同进公司所说的“地方登记机构不给予登记”的根本原因就是土地管理部门无法进行土地使用权变更登记。对此，我们再追问下去。 B.《城市房地产管理法》第61条第2款规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”关于涉案车位所占土地的使用权，同进公司确实通过土地出让方式已获得整宗土地的使用权证书，但是为什么就不能像房屋那样办理首次登记呢?对此，我们继续追问下去。 C.因为房屋在土地出让时按规划属于计容建筑面积，而地下车位在土地出让时按规划属于不计容建筑面积。虽然开发商对一宗土地通过有偿出让整体上取得该土地使用权，之后按规划在该宗土地上建造了计容建筑物如房屋和不计容建筑物如地下车位，但其只能对计容建筑物进行首次登记并取得初始所有权，因为全部土地出让金都是按容积率即计容建筑面积计算出来的，即形成所谓“楼面地价”（2001年国务院下发《关于加强土地资产管理的通知》后，对于出让土地提高容积率的，应按规定补交不同容积率的土地出让金差价。原国土资源部《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》明确规定：“经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款”），也就是说只有土地出让规划时分摊了地价的计容建筑才有占用范围内专门独立的土地使用权，并对整个宗地中计容建筑占用土地范围以外的土地形成共有权利；而没有分摊地价的不计容建筑就不具有占用范围内专门独立的土地使用权，它存在于计容建筑所有者共有土地使用权的土地之下。因此，一宗住宅用地在开发建设完成之后，整宗土地在计容建筑占用部分就形成计容建筑所有者专门独立的土地使用权，除此之外的其他土地就形成计容建筑所有者的共有土地使用权，即只有对小区计容建筑拥有所有权，才能对非计容建筑所占用的土地拥有共有使用权。因此，2016年《不动产登记暂行条例实施细则》第36条规定：“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。” D.地下车位作为不计容建筑，不可否认最初是建造在开发商整宗土地使用权之下，但是随着整宗土地开发完成，在首次产权登记时，土地使用权按计容建筑面积重新细分为专有土地使用权和共有土地使用权。本案地下车位就是建造在计容建筑所有者的共有土地之下，随着房屋的出售完成，整个宗地计容建筑的所有者已经从开发商变更为全体业主，该地下车位也就存在于业主共有土地使用权之下。如果对这些不计容地下车位办理产权登记，作为建筑物的地下车位虽然可以认为系开发商通过初始建造取得原始所有权，但其所对应占用的土地使用权却随着计容建筑的出售，已经转移给全体业主共有，对于仅有不计容地下建筑所有权而没有所系附土地使用权的地下车位，法律上无法办理产权登记。故地下车位因为不计容积率，便不能独自取得占用范围内的土地使用权，这便是地下车位不能办理产权登记的根本原因。 (4)《城市房地产管理法》第38条规定：“下列房地产，不得转让：…(六)未依法登记领取权属证书的”。第39条第2款规定：“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”本案同进公司对案涉地下车位未能依法登记领取权属证书，也未能持有地下车位所有权证书，依法不能买卖转让，想必同进公司也知道该法律规定，所以才搞出个长期租赁来，庭审中也不敢理直气壮地主张买卖，而一审判决却不顾法律的强制性规定，强行将租赁认定为合法有效的买卖。 综上分析，省建设厅《实施房屋登记办法若干问题的指导意见》第12条第2项规定：地下车位申请登记要“符合房屋登记条件”，显然，就算本案地下车位的建筑物所有权归同进公司，但车位所占用土地的使用权却不能确定归属于同进公司(除非同进公司1平米计容建筑即房屋都不对外出售)，因此，本案地下车位不符合房屋登记条件，不能办理产权登记。如上所述，张红梅、董滨绝不会在“买卖不能办理产权登记车位”的问题与同进公司达成任何合意，一审判决引用同进公司的答辩理由，生硬把地下车位不能办理产权登记的客观现实解释成“具备登记的法律条件，只是目前通行做法系地方登记机构不给予登记，系实践中的操作障碍”，于是便强行认定双方在“买卖一个能够办理产权登记的车位”，罔顾事实和法律。 5.从开发商对无产权地下车位实现其权益的合同方式看 开发商对无产权地下车位实现其权益的合同方式主要有三种：一是出售合同，二是长期租赁合同，三是使用权转让合同。 (1)出售合同体现了开发商的诚实信用和双方的意思自治，因为出售合同中会明示目前产权登记不能办理，同时还会约定今后如若可以办理产权登记，涉及到的费用、协助等事项。 (2)长期租赁合同如本案，开发商明知车位不能办理产权登记，却未将该情况写入格式合同，也未向业主进行告知，反而以租赁合同的形式，逃避买卖合同中必须涉及的产权登记内容，如果把这种租赁认定成买卖，那么开发商以租代售、故意隐瞒、回避车位不能办理产权登记的行为，不仅具有欺诈性，而且也不符合《城市房地产管理法》第38、39条规定的强制性条件，应当认定为无效买卖。如果把这种长期租赁根据合同认定成租赁，就应当按照租赁涉及的法律规定判决。 (3)关于使用权转让合同，同进公司在一审庭审答辩中称，双方名为租赁，实为车位使用权转让，同进公司在一审中力图把双方的《车位租赁合同》解释为车位使用权转让。一审判决未支持同进公司的该主张。根据我国法律规定，除了土地使用权出让外，也未找到使用权转让的任何规定，法律上只有买卖和租赁两种方式。裁判文书网虽然可以检索到大量的车位使用权转让合同纠纷，但法院判决要么将这种使用权转让定性为买卖，要么将其定性为租赁，要么认可其为无名合同，但是从来没有一份判决将有名的车位租凭合同定性为无名的使用权转让合同。 6.从其他法院对相同车位租赁纠纷的裁判看 (1)对于与本案相同的车位租赁合同纠纷，不论当事人按租赁关系主张利益，还是按买卖关系主张利益，裁判文书网中的大多数裁判都会根据合同内容和法律，将这种车位租赁合同认定为有效或部分有效的租赁关系。例如：(2003)深福法民三初字第1954号民事判决、(2019)闽09民终496号民事判决、(2019)京0115民初27904号民事判决、(2018)闽民申3640号民事裁定书。 (2)对于与本案相同的车位租赁合同纠纷，个别判决会将这种车位租赁合同认定为买卖关系，但是同时认定其为无效的买卖关系。例如：(2018)粤0282民初1425号民事判决。 (3)本案一审判决将这种车位租赁合同认定为合法有效的买卖关系，史无前例。依照本案一审判决，就算张红梅、董滨的车位所有权在在其审判权管辖范围内可以得到认可和保障，也不可能得到国内其他地区法院的认可和保障。假如同进公司被其他地区法院强制执行，如果其他地区法院认定同进公司与张红梅、董滨是车位租赁关系或无效买卖关系，那么就可以执行到本案车位，对其采取查封、拍卖等执行措施，这种情况下，一审判决所认可的张红梅、董滨的所有权就根本得不到保障。 综上，张红梅、董滨与同进公司双方应是车位租赁法律关系。目前江苏省政府对小区前期物业的车位租金依法实行政府指导价管理，一审判决对此也予以确认。对于车位租金，同进公司应当根据《价格法》第12条，执行昆山市政府依法制定的政府指导价。同进公司对车位租金拒不执行依法制定的政府指导价，违反了《价格法》第12条、39条的强制性规定，也违反了《合同法》第7条、52条规定。根据《价格法》第41条、《合同法》第56、58条、《民事诉讼法》第170条第1款第2项之规定，请求二审依法裁判。 同进公司辩称，一、张红梅、董滨对编号为1139的停车位拥有所有权，且并不会因房屋的出售而将所有权转移给全体业主共同有。 1.根据《物权法》第136条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，同进公司通过出让方式获得位于东侧土地使用权(即本案争议停车位所在区域)，故同进公司对本案争议停车位相对应的土地，拥有合法的土地使用权。 2.根据《物权法》第142条规定，建设用地使用权人建造的构筑物、建筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。同进公司建设本案争议停车位已取得规划部门的规划许可证，由同进公司投资建设，属于构筑物或者附属设施，因此该车位在与张红梅、董滨签订《车位租赁合同》前的所有权归属于同进公司。 3.根据《物权法》第30条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案争议停车位系同进公司因建设原始取得，同进公司自建设完成即已拥有该车位的所有权。 4.物权法的基本原则为物权法定，《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”从该款的规定可以看出，规划车位、车库的所有权由当事人进行约定。虽然本条款没有明确写明规划车位、车库所有权的归属，但从通过当事人约定的表述来看，所有权归开发商。如果不归开发商，那开发商无权与购房人“通过出售、附赠或者出租等方式约定”。 5.《物权法》对归属业主共有的小区内道路、公共场所、公用设施和物业服务用房等做了明确规定，并不包含规划车位，《物权法》也未规定规划车位的所有权会因房屋出售而转移。 二、案涉《车位租赁合同》名为“租赁合同”，实际为同进公司向张红梅、董滨转让编号为1139停车位使用权的合同，且该合同为双方真实意思表示。双方在《车位租赁合同》第二条租赁期限中约定，租赁期限为20年，且租赁期限届满后自动续期，最长租赁期限可续期至车位土地使用权期限届满之日，续期期间，同进公司不再收取租赁费用，该约定同时体现在同进公司向物价部门的备案文件中，合同约定付款方式为一次性付清15万元。从合同内容看，该合同不仅违背《合同法》关于最长20年租赁期限的约定，合同的履行方式即“一次性付款”和合同履行结果即“张红梅、董滨取得与土地使用权年限相同的使用权”也有悖于正常的租赁合同，同进公司向张红梅、董滨出租停车位的行为实质是“以租代售”。张红梅、董滨对合同的履行方式也明知，张红梅、董滨与同进公司签订该合同，表明了张红梅、董滨长期对本案争议停车位享有使用权的意愿。 三、本案一审法院判决确认了双方当事人之间关于编号为1139的停车位的买卖关系，基于小区车位稀缺的现状，实际上更好地保障了张红梅、董滨的合法权益。 因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一审判决依法应予以维持，恳请贵院依法查明事实，驳回张红梅、董滨的上诉请求。 张红梅、董滨向一审法院起诉请求：确认张红梅、董滨与同进公司车位租赁合同中超过政府规定标准的租金106800元无效，同时判令同进公司退还张红梅、董滨106800元以及自2018年4月29日起至退还日的银行同期贷款利息。 一审法院认定事实：2010年5月8日，同进公司取得坐落于昆山市、面积为95654平方米的商业用地使用权。2015年4月13日，同进公司取得项目名称为同进君望庭（三期）人防地下车库（-1F）、位置为巴城镇登云路99号、规模为14122.5平方米的建设工程规划许可证。同进公司提供的项目名称为同进君望庭（三期）人防地下车库、图名为三期车库地下一层平时平面图地下车库a-a剖面图载明：地下车库建筑面积14101平方米，停车位454辆，其中人防建筑面积为9320平方米，非人防车库面积为4781平方米。根据同进公司提供的项目名称为同进君望庭（三期）人防地下车库的施工图及规划图，现编号为1139号的地下车位，位于人防建筑面积之外。 2018年4月29日，张红梅、董滨（乙方）与同进公司（甲方）签订《同进君望车位租赁合同》，约定“根据《中华人民共和国合同法》、《城市地下空间开发利用管理规定》、《地下停车库使用条例》等规定，甲方在投资建设同进君望庭的同时，投资建设了同进君望庭地下工程，依据相关规定，该地下工程平时的管理和收益权归甲方所有，现已辟为甲方的停车场，为方便乙方停放车辆，甲方同意按照有偿方式，将上述地下工程中地下停车场的部分车位租赁给乙方使用，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就乙方租赁甲方车位事宜订立本合同。第一条、编号、位置、面积，停车位编号1139，第二条、租赁期限，乙方承租期限为20年，自2019年9月30日至2039年9月29日，本合同到期后，如乙方没有违约行为且没有违反物业公司管理规定的行为则车位租赁期限自动续期20年，鉴于乙方在本合同约定期限内的良好表现，本合同租赁期限届满后自动续期，续期期限与本合同一致，且在续期期限内不再收取租赁费用。本车位租赁期限最长可续期至本车位土地使用权期限届满之日而终止。第三条、租金、支付方式及期限，甲、乙双方约定本车位按“个数”计收车位租赁费，车位的实际使用面积与车位租赁费的计收无关。甲乙双方约定二十年车位租赁费用共计150000元，乙方应于签订本合同之日一次性付清上述租赁费用。否则视为乙方放弃车位租赁，甲方有权将该车位另租他人。上述期限内，如遇政府政策调整、变动、行政许可等不可抗力原因致使乙方无法继续使用车位的，甲乙双方同意将据实结算车位租赁费用，多退少补，除此之外，互不追究其他任何责任。第四条、车位管理费及其支付方式，车位管理费的标准为每个车位每月60元，乙方必须按本项目物业管理规定支付；车位所发生的其它费用乙方应根据实际发生的费用按时向甲方指定的物业管理公司支付。承租期内如当地政府调整管理费标准，则乙方应当按照调整后的管理费标准向物业管理企业支付车位管理费。第五条、本停车位的使用，1、本停车位用途，仅为乙方用于其自有车辆的停放，未经甲方同意，乙方不得在本停车位或停车场内进行车辆清洗，亦不得改作他用。2、乙方已考察本停车位，乙方保证所停车辆不超过高度2米、宽度1.8米、长度4.8米，以及停车场地面承受压力要求，停放车辆的水平投影面积小于本停车位面积，并保证不妨碍相邻车位的使用，以符合停车位的要求。3、乙方停放的车辆内不得有人、生物留置。乙方车辆不得外附或内装任何危险物品，包括易燃、易爆、腐蚀性、毒害性、放射性等违反国家规定的物品，不得存放任何易腐烂性物品。因此产生的一切责任由乙方承担。甲方或甲方指定的物业管理企业有权对认为可疑的车辆进行检查，乙方应当协助检查，不得阻挠。4、未经甲方同意，乙方不得将本停车位转租、转借、转让给本小区业主以外的其他任何第三人使用。否则，甲方有权解除合同。5、乙方应当按甲方或管理企业规定的进出时间使用车位，乙方车辆在进入停车场后应当立即停放于本停车位，乙方并应当立即离开停车场。6、乙方离开车辆时应尽到包括锁好防盗锁、关闭电路、锁好门窗等谨慎检查义务；车内存放贵重物品、现金的，责任自负。7、乙方不得在停车场内乱扔废弃物，有义务对因油品泄露、强酸强碱等原因导致车位污损进行清洁、维修；乙方不得将漏油车辆开进停车场。8、乙方应当遵守甲方或甲方委托的管理企业制定的关于本停车场及本停车位的有关规章、制度。第六条、双方责任，1、双方明确双方之间仅为有偿使用场地的关系，并非保管关系，2、乙方在停车场内所受损失，乙方应当自行向造成损害的他方索赔，3、乙方停车位的使用及其车辆进出停车场、停车位或其停放，不得损害其他人的合法权益。第七条、双方权利和义务，甲方责任：1、甲方按本合同的约定向乙方提供车位供乙方停放机动车辆。2、甲方授权上海同进物业服务有限公司物业管理有限公司，负责停车位的公共秩序维护工作及卫生清洁工作。乙方责任：1、不得将停车位转租或转借给本小区业主以外的其他任何第三人。2、租赁的停车位只用于停放机动车辆，承诺不另做他用。3、遵守本项目物业管理公司制定的停车管理制度，车辆进出停车位不得妨碍甲方的物业管理活动和其他业主、物业使用人的活动。4、按时支付车位租赁费用和物业管理费等相关费用。第八条、违约责任，1、乙方不得擅自解除本车位租赁合同，擅自解除的视为乙方违约，乙方应承担违约责任，已收取的车位租赁费用不予退还；2、因乙方原因(如乙方因驾驶不当，或不正确使用停车位等)在停车场地内所造成的人身伤害或财产损失均由乙方承担赔偿责任。3、物业公司及甲方制定的停车管理制度与本合同具有同等法律效力，如乙方未按照停车管理制度停放车辆的，甲方有权拒绝乙方使用车位，已收取的车位租赁费用不予退还，并有权要求乙方承担因此造成的全部损失”。2018年5月30日，张红梅、董滨向同进公司支付150000元。 另查明，昆山市人民政府于2014年12月8日向昆山开发区、昆山高新区、花桥经济开发区、旅游度假区管委会，各镇人民政府，市各委办局，各直属单位印发的《昆山市物业服务收费管理实施细则》第十九条规定：住宅小区内的汽车停放费和车位租金实行政府指导价。价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑住宅小区内汽车停放管理服务平均成本，车位、车库建设成本等因素，制定公布汽车停放费、车位租金的基准价与浮动幅度，并适时调整；第二十二条规定：汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取；租金由车位专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，分别核算。住宅小区汽车停放费和车位租金具体收费标准详见附件2；附件2《昆山市住宅小区停车服务收费标准》规定：业主专有室内车位（购买车位）的汽车停放费为50元/月，车位租金为0元/月，上浮不超过20%，下浮不限的范围内商定，专用室内车位（租用车位）的汽车停放费为50元/月，车位租金为150元/月，上浮不超过20%，下浮不限的范围内商定。 上述事实由张红梅、董滨提供的租赁合同、发票、昆山市物业服务收费管理实施细则，同进公司提供的土地使用权证、建设工程规划许可证、图纸及当事人在庭审中的陈述予以证实。 一审法院认为，《中华人民共和国价格法》第十九条第三款规定，地方定价目录由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门按照中央定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定；第二十条第三款规定，市、县人民政府可以根据省、自治区、直辖市人民政府的授权，按照地方定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定在本地区执行的政府指导价、政府定价。江苏省物价局印发的《江苏省定价目录》中第十二项列明：普通住宅及配套停车设施的前期物业公共服务收费标准授权市、县人民政府制定。综合上述法律及地方定价目录的规定，昆山市人民政府可以对本地区内的普通住宅的配套停车设施的前期物业公共服务收费标准制定政府指导价、政府定价。根据《昆山市物业服务收费管理实施细则》的文件内容，昆山市人民政府对于普通住宅的配套停车设施的前期物业公共服务收费的指导价为“专用室内车位（租用车位）的汽车停放费为50元/月，车位租金为150元/月，上浮不超过20%”，即专用室内车位（租用车位）的租金最高不能超过180元/月。本案中，张红梅、董滨主张其与同进公司签订的关于涉案车位的《同进君望车位租赁合同》的性质系租赁合同，而约定的租金标准为150000元/20年，远高于180元/月，同进公司主张《同进君望车位租赁合同》的性质系买卖合同，不适用不高于180元/月的政府指导价，因此，双方产生争议。 一审法院归纳本案争议焦点为：一、同进公司对于涉案车位享有的权利，二、张红梅、董滨与昆山同进置业有限公司签订的《同进君望车位租赁合同》的性质和效力。 一、同进公司对于涉案车位享有的权利。 《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的构筑物、建筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。涉案车位系同进公司建造，其享有所有权，理由为： 1.同进公司对涉案车位相对应的土地享有使用权。根据《中华人民共和国物权法》第一百三十六条的规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。同进公司取得坐落于昆山市、面积为95654平方米的商业用地使用权，涉案车位位于该土地区域的地下部分； 2.涉案车位系同进公司建造的附属设施； 3.涉案车位并非业主共有，也不由其他主体所有。（1）根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定，“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记为特定业主所有权的客体”。涉案车位对应编号1139，具有车辆停放功能，可以与其他车位明显区分、业主可独立使用，因此符合上述司法解释规定的第一、二个构成要件。至于是否能够登记为特定业主所有，部门规章《房屋登记办法》第九十六条规定：具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记，可以参照本办法执行。江苏省建设厅印发的《江苏省实施若干问题的指导意见》第十二条第二项规定：关于车位的登记，小区内车位分两种情况：一是地面用于公用通道（道路）的汽车停车位为全体业主所有，不应出售，也不能办理房屋登记；二是地下车位和按原规划建造的地面车位，符合房屋登记条件的可以申请登记。由此可见，涉案车位所有权具备登记的法律条件，只是目前通行做法系地方登记机构不给予登记，系实践中的操作障碍，因此，涉案车位应认定符合上述司法解释规定的第三个构成要件。综上，涉案车位属于建筑区划内的专有部分，并非业主共有。（2）涉案车位所在区域系在人防建筑面积之外，不属于人防工程车位，所有权不属于其他主体。 二、张红梅、董滨与同进公司签订的《同进君望车位租赁合同》的性质和效力。 《同进君望车位租赁合同》名为“租赁合同”，实际为同进公司向张红梅、董滨转让涉案车位所有权的合同，即“买卖合同”。《同进君望车位租赁合同》第二条租赁期限中约定租赁期限为20年，且租赁期限届满后自动续期，最长租赁期限可续期至车位土地使用权期限届满之日，续期期间，同进公司不再收取租赁费用，合同约定付款方式为一次性付清15万元。从合同内容看，该合同不仅违背合同法关于最长20年租赁期限的规定，履行方式即“一次性付款”和合同履行结果即“张红梅、董滨取得与土地使用权年限相同的使用权”也有悖于正常的租赁合同，张红梅、董滨对合同的履行方式、履行结果也明知，同进公司向张红梅、董滨出租涉案车位的行为实质是“以租代售”，名为租赁，实为买卖，因此，本案立案案由为租赁合同纠纷，现变更为买卖合同纠纷。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条的规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。《同进君望车位租赁合同》性质为双方就涉案车位的买卖合同，其中关于价款的约定并未违反《中华人民共和国价格法》的强制性规定，也未违反其他法律、行政法规的强制性规定，也无证据证明存在其他无效情形，应认定为有效。 综上，一审法院对于张红梅、董滨要求确认《同进君望车位租赁合同》中超过政府规定标准的租金106800元无效的诉讼请求不予支持，张红梅、董滨要求返还106800元以及自2018年4月29日起至退还日的银行同期贷款利息的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院也不予以支持。 据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国物权法》第一百三十六条、第一百四十二条、《中华人民共和国价格法》第十九条第三款、第二十条第三款、第四十一条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款之规定，一审法院判决：驳回张红梅、董滨的诉讼请求。案件受理费3300元，由张红梅、董滨负担。 二审中张红梅、董滨提供以下证据：1.就车位租金的政府指导价咨询江苏省发改委及其答复，证明江苏省对地下车位租金继续实施政府指导价管理，即2018年江苏《定价目录》中的“配套停车设施的前期物业公共服务收费”包含车位租金。2.上海同进物业公司昆山分公司的《关于四期门禁卡延期升级的通知》，证明同进公司的物业公司亦认为业主是长租车位。 同进公司质证认为：1.对真实性无异议，但张红梅、董滨询问的问题为“小区车位租金”是否实行政府指导价管理，而本案双方当事人之间系买卖关系，并非租赁关系，故与本案无关联性。2.该通知并非同进公司作出，真实性无法确定。“长租车位”仅是目前同进公司向张红梅、董滨转让车位暂时无法办理相关登记手续情况下的一种约定俗成的叫法，不影响双方当事人之间的买卖关系。 本院认定的其余事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第三百五十二条和《中华人民共和国物权法》第一百四十二条均规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外。本案中同进公司取得坐落于昆山市、面积为95654平方米的商业用地使用权，案涉车位系同进公司建造，张红梅、董滨未能提供任何相反证据，故同进公司依法取得该车位的所有权。双方当事人就案涉车位签署了《同进君望车位租赁合同》，对于合同性质，双方当事人存在争议。张红梅、董滨主张案涉合同系租赁合同，但该合同约定租赁期限为20年，且租赁期限届满后自动续期，最长租赁期限可续期至车位土地使用权期限届满之日，续期期间，同进公司不再收取租赁费用，合同约定付款方式为一次性付清15万元。此项约定对于租赁期限的约定违反租赁期限最长不得超过20年的法律规定，对租金支付方式的约定亦有悖于正常的租赁合同。一审判决认定同进公司出租案涉车位的行为是指系“以租代售”并无不当，本院确认双方当事人之间成立买卖关系。因双方当事人的真实意思系对案涉车位的出售和购买，并非租赁，故案涉合同约定的价款不受关于车位租金政府指导价的限制，张红梅、董滨的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由上诉人张红梅、董滨负担。 本判决为终审判决。 审判长  沈军芳 审判员  郭 锐 审判员  孙楚楚 二〇二一年二月四日 书记员  陈闵悦