湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终394号上诉人（原审原告）：黄焰玲，女，1983年11月2日出生，汉族，住武汉市江夏区。委托诉讼代理人：梁志有，湖北融腾律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肖思玥，女，1990年9月27日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：佘春鹏，湖北良朋律师事务所律师。上诉人黄焰玲与上诉人肖思玥房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初2040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄焰玲上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项判项；二、改判肖思玥向黄焰玲返还转让费15万元、押金3万元；三、改判肖思玥赔偿黄焰玲经济损失4万元；四、本案一审、二审诉讼费用由肖思玥承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.黄焰玲退租前，肖思玥和房东并未告知黄焰玲房东同意转租和愿意配合办理营业执照。房东同意转租的微信聊天记录和出具证明的时间均在合作协议解除后，即使房东同意转租也不影响肖思玥违约的认定。2.黄焰玲与房东之间无法律关系，无权向房东索要办理营业执照所需的房产证、土地证等资料。虽然肖思玥后来注销了自己的营业执照，但肖思玥还需要联系房东提供办理营业执照所需要的资料。黄焰玲多次通知肖思玥协助提供相关资料，肖思玥拒不办理。3.黄焰玲租赁房屋是用于服装经营，肖思玥不履行办理营业执照的协助义务，致使不能实现合同目的。根据双方签订的协议第二条的约定，肖思玥应当返还所收取的转让费。二、双方之间的合作协议虽然于2020年4月5日解除，但并不影响黄焰玲要求赔偿经济损失的请求。1.因肖思玥未协助办理营业执照，黄焰玲于2020年1月20日退出商铺造成38,400元租金损失，以及造成货物积压损失酌情计算为1600元。根据合同法第113条第1款、第97条的规定，该损失属于实际损失，应予赔偿。2.由于发生新冠疫情，武汉市采取了严格封城措施，在此期间房屋无法使用，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的规定，此期间的租金应当免收，故肖思玥应当退回此租金。肖思玥辩称，1.一审判决认定未办理营业执照的主要过错在于黄焰玲并无不当。2.根据合作协议约定，肖思玥向黄焰玲退还押金的前提是房东将该押金退还给肖思玥。3.因疫情原因减免租金约束的应是房东与承租人之间的关系，不能成为黄焰玲违反合作协议的理由。因为黄焰玲拖欠房租、单方面解除合同，该违约后果应当由其自负。请求驳回黄焰玲的全部诉讼请求，支持肖思玥的上诉请求。肖思玥上诉请求：1.撤销原审判决并依法改判驳回黄焰玲的全部诉讼请求；2.黄焰玲承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决对部分事实认定不清，遗漏重要事实，导致判决不公。1.黄焰玲向肖思玥邮寄的两份通知函，均非肖思玥本人签收，两份邮件真实性无法核实。黄焰玲于2020年4月1日单方发出解除合同通知，应当认定其违约。一审法院酌定肖思玥退还转让费5万元没有任何事实和法律依据，退还押金3万元更不符合诚信原则。2.一审法院遗漏重要事实，肖思玥转让商铺时的转让费15万元包括房屋装修及商铺内所有投入设备、货物的所有权转让，一审法院不应将案涉合同简单的认为房屋租赁合同。案涉合同实际上是买卖合同，且已经履行完毕。一审法院判决肖思玥退还转让费5万元，既不符合公平原则，也不符合合同法的相关规定。3.由于黄焰玲拖欠房租及单方面解除合同等违约行为造成房东无法退还3万元押金，该违约责任应由黄焰玲自负。且合同明确约定，肖思玥退还押金的前提是房东将该押金退给肖思玥。二、一审判决适用法律错误，根据合同法的相关规定，黄焰玲单方解除合同属于违约，损害了肖思玥的权益，应当承担相应的违约责任。黄焰玲辩称，1.两份通知函真实无误。2.因肖思玥私自转租导致不能办理营业执照，其应负押金不能退还的主要责任。3.本案属于转让合同而非买卖合同，肖思玥的主张与案涉商铺转让费15万元并无关联。4.疫情属不可抗力，黄焰玲并未违约。请求驳回肖思玥的上诉请求，依法改判。黄焰玲向一审法院起诉请求：1.判决黄焰玲、肖思玥的合作协议于2020年1月20日解除；2.判令肖思玥向黄焰玲返还转让款150000元、押金30000元；3.判令肖思玥赔偿黄焰玲经济损失40000元；4.判令肖思玥承担本案的诉讼费用。一审庭审中，黄焰玲变更其第一项诉讼请求为确认黄焰玲、肖思玥的合作协议于2020年4月5日解除，明确其第三项诉讼请求中经济损失40000元为2020年1月1日至3月31日期间的租金38400元及酌情计算的货物损失1600元。一审法院认定事实：2019年3月31日，黄焰玲（乙方）与肖思玥（甲方）签订了服装店合作协议，服装店地址位于武汉市光谷世界城现代风情街D1区3层028号商铺，约定：1、此商铺由甲方与房东（邓越身份证号码：）直接签订租赁合同，合同租期为2019年4月1日至2020年4月1日。甲方将该商铺租用权转让给乙方（租金租期不变），甲方需保证与房屋所有人所签订的合同的真实有效，保证与乙方进行转让的行为是合法并被房屋所有人允许。如果因甲方原因导致乙方无法使用服装商铺或影响正常营业的，甲方应当承担乙方全部押金与房租以及货物损失，并返还所收取的乙方转让费用。2、乙方代替甲方履行该租赁合同的所有权利与义务。乙方按照租赁合同约定的付款方式直接向房东付款，该商铺在乙方使用期间租赁合同对甲方所有的约定都有乙方代替甲方履行，租赁合同约定物业费、电费由乙方支付。3、店铺转让费150000元，该费用包括甲方对该房屋装修和目前该商铺内甲方所有投入设备的所有权转让、商铺内所有固定装修及活动家具、电器、监控、电脑、服装货物等。4、付款方式为：2019年3月31日乙方支付给甲方100000元，2019年4月10日前支付50000元。5、甲方已向房东支付30000元押金（没有收据），现乙方一次性将押金支付给甲方，依据租赁合同租期到期，或者双方约定中途退租时，房东将押金退回到甲方账户，甲方立即退还给乙方。一审庭审中，黄焰玲陈述合作协议期限应该至2021年4月1日，2020年4月1日系笔误。同日，黄焰玲向肖思玥支付了转让费100000元及押金30000元，肖思玥出具了收条。2019年4月10日，黄焰玲向肖思玥支付余下转让费50000元。随后，黄焰玲开始在涉案店铺内售卖服装。2019年4月3日起，黄焰玲多次在其微信中与肖思玥沟通协助注销肖思玥营业执照事宜，肖思玥表示同意。2019年12月10日，肖思玥注销了其在涉案店铺地址的营业执照。2019年12月25日，黄焰玲发出通知函，主要内容为：双方签订合作协议后，黄焰玲已缴纳了商铺转让费，现开展经营需办理营业执照等证照，依照武汉市相关规定须由黄焰玲与房屋所有权人签订房屋租赁合同。请肖思玥在收到函件后5日内联系房屋所有权人，并协助完成房屋所有权人与黄焰玲签订房屋租赁合同等手续，否则将终止合作协议。该函件邮单显示于2019年12月29日由他人签收。2020年1月6日，黄焰玲再次发出通知函，要求肖思玥在2020年1月9日前协助办理完成相关手续，否则将解除协议，并将在办理营业执照可正常使用房屋后支付后续租金。邮件于2020年1月7日再次由他人签收。肖思玥对邮件真实性予以认可。2020年4月1日，黄焰玲向肖思玥邮件发出告知函，内容为：鉴于肖思玥一直不配合办理营业执照，导致黄焰玲无法经营和使用房屋，租赁合同目的已无法实现。黄焰玲多次催促均被拒绝，未在限定时间办理，黄焰玲被迫退出该商铺，已于2020年1月20日退出该租赁房屋并退还相关物品、店铺钥匙。肖思玥于2020年4月5日签收。该告知函也张贴在了涉案店铺门上。一审庭审中，黄焰玲陈述其需肖思玥配合其通知房东与其签订租赁同，以便黄焰玲办理新的营业执照，正常经营店铺，但肖思玥一直未予以回应，且肖思玥有义务协助其办理，合作协议中“保证正常经营”就涵盖了该意思。肖思玥主张其并无法定义务及约定义务协助办理营业执照，微信中表示同意办理是愿意协助的意思，是出于好意，并不是义务，且营业执照办理与否不影响黄焰玲的实际经营，实际上黄焰玲在办理营业执照期间也一直在正常经营。同时，为证明黄焰玲自己知晓房东的信息，肖思玥提交了黄焰玲与房东邓越2020年5月的微信聊天记录（系案外人邓越向肖思玥提供）及邓越的证明，邓越在证明中陈述于2019年10月29日知晓涉案房屋转租的事宜，并默认同意；肖思玥陈述店铺转让后，租金一直由黄焰玲直接向邓越支付。黄焰玲认可其通过肖思玥推送的房东微信向房东支付租金。一审法院认为，黄焰玲、肖思玥双方签订的合作协议合法有效，是双方当事人真实意思表示，应受法律保护。关于合作协议的解除问题。本案中，黄焰玲于2020年4月5日向肖思玥送达告知函并表示了解除合同的意思表示，且黄焰玲于2020年1月20日已清理货物、退出商铺，其以自己的行为表明其在合作协议期满前不愿继续履行该协议约定的主要义务，因此，该合作协议客观上无法继续履行，黄焰玲发出的解除合同意思表示已经发生法律效力，双方之间的合作协议于2020年4月5日解除。关于退还转让费及押金的问题。协议第二条约定，若因肖思玥原因导致黄焰玲无法正常使用商铺或者影响正常营业的，肖思玥应当退还黄焰玲全部押金，返还所收取的转让费用。但结合本案事实来看，黄焰玲未成功办理营业执照的原因主要在其自身。肖思玥已协助黄焰玲注销了自己在涉案店铺上的营业执照，黄焰玲主张其注册营业执照需要与房东签订的租赁合同，肖思玥应当协助其与房东联系并签订合同，但黄焰玲与房东本身即存在联系，黄焰玲有房东的微信，并在微信上与房东有过联系，也由其直接向房东支付租金等费用。理论上黄焰玲可直接与房东取得联系，与房东签订租赁合同，无需完全依赖于肖思玥的协助。且房东出具的证明说明房东在2019年10月即知晓肖思玥将涉案房屋转租给黄焰玲的事实，也默认同意，客观上不存在签订房屋租赁合同的阻碍，黄焰玲也未提交证据证明必须肖思玥予以配合，才能签订租赁合同、办理营业执照的事实。同时，在营业执照办理之前，涉案商铺正常经营，尚未造成实际影响。故结合案件事实及双方的履约行为，一审法院酌定肖思玥退还转让费50000元、押金30000元。关于退还租金及支付货物损失的问题。本案中，黄焰玲与肖思玥之间合作协议于2020年4月5日才解除，黄焰玲要求肖思玥赔偿2020年第一季度的狼金损失设有任何的事实依据和法律依据。此外，黄焰玲并未提交证据证明其货物损失的金额，对于该项诉讼请求，因也缺乏相应的事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，黄焰玲的诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、黄焰玲与肖思玥签订的合作协议于2020年4月5日解除；二、肖思玥于判决生效之日起十日内向黄焰玲退还转让费50000元、押金30000元；三、驳回黄焰玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4600元，减半收取2300元，由黄焰玲负担1400元，由肖思玥负担900元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄焰玲向本院提交如下证据：证据一，黄焰玲与房东邓越的微信聊天记录截图，拟证明房东不退押金是因为肖思玥违约。证据二，黄焰玲与肖思玥的微信聊天记录截图，拟证明肖思玥不配合提供房东的身份证、房产证等证件。肖思玥对上述证据的质证意见为，对证据一的真实性予以异议，对证明目的不予认可，该聊天记录不完整，且与房东和肖思玥的聊天记录不符。对证据二的真实性予以认可，对证明目的不予认可，肖思玥没有配合黄焰玲办理营业执照的原因是不希望其继续使用肖思玥的店名。肖思玥向本院提交如下证据：证据一，销售单、付款截图，用以证明转让商铺时转让费包含店内196000余元的货物。证据二，证人证言，用以证明2019年3月底该商铺转让时服装为满仓状态，肖思玥将店内服装的所有权以及店内的装修、客户资源、店内设施设备、库存等一并转让给黄焰玲。黄焰玲对上述证据的质证意见为，对证据一的真实性无异议，但与本案没有关联性；该货物不是肖思玥为案涉店铺进货，不能达到证明目的。对证据二的意见为，因证人没有到庭故不予认可，且证言内容与本案没有关联性。本院认为，肖思玥提交的证据与本案缺乏关联性,黄焰玲对该证据的证明目的也不予认可，不予采信。二审另查明，2019年4月1日起黄焰玲开始在案涉店铺内售卖服装。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审应对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。对此，本院评判如下：关于肖思玥是否应全额退还转让费及押金的问题。黄焰玲主张因肖思玥的原因导致其不能办理营业执照，依据双方签订的合作协议第二条的约定，肖思玥应向其全额退还转让费及押金。作为转租人，肖思玥有义务协助黄焰玲与房东联系办理营业执照，但肖思玥未履行该协助义务，构成违约。因不能实现合同目的，黄焰玲依法享有解除权。黄焰玲发出解除合同通知后，肖思玥于2020年4月5日签收，故案涉合同于当日解除。另一方面，黄焰玲亦有尽力促成合同继续履行的义务，也应积极主动联系房东办理营业执照，黄焰玲同时还有减轻损失的义务，但黄焰玲亦未全面履行上述义务。因此，一审法院考虑到黄焰玲事实上已经在案涉商铺实际经营9个多月，通过租赁该房屋获取了商业利益，酌情判令肖思玥向黄焰玲退还转让费50000元、押金30000元并无不当。黄焰玲主张肖思玥应向其赔偿4万元损失，因其未提供充分的证据证明存在该损失，故应由其承担举证不能的后果。黄焰玲还主张其支付的新冠疫情管控期间的租金应当退回，因其未在一审中提出该项诉讼请求，故本院不予处理，黄焰玲可另行主张。肖思玥主张本案系买卖合同法律关系且已履行完毕，因双方签订的合同明确约定肖思玥将案涉商铺转租给黄焰玲，故肖思玥的这一主张不能成立，一审判决认定本案为房屋租赁合同并无不当。综上所述，黄焰玲、肖思玥的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9200元，由黄焰玲、肖思玥各负担4600元。本判决为终审判决。审判长  危永波审判员  胡铭俊审判员  宋 飞二〇二一年二月十九日法官助理邱冠群书记员张思远