河北省唐山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀02执异106号 异议人（被执行人）：鲍志刚，男，1975年5月10日出生，住遵化市。 委托诉讼代理人：黄利明，河北承唐律师事务所律师。 异议人（被执行人）：王鸿丽，女，1975年3月19日出生，住河北省遵化市。 申请执行人：中国邮政储蓄银行股份有限公司遵化市支行，住所地遵化市邮政大楼**。 法定代表人：马飞，该行行长。 被执行人：张艳辉，男，1975年5月10日出生，住天津市北辰区。 被执行人：龙红云，女，1972年4月12日出生，住天津市北辰区。 利害关系人：赵红军。 在本院执行中国邮政储蓄银行股份有限公司遵化市支行（以下简称邮储银行遵化支行）与鲍志刚、王鸿丽、张艳辉、龙红云借款合同纠纷一案中，异议人鲍志刚、王鸿丽对执行机构拍卖其名下房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人鲍志刚、王鸿丽称，请求1.撤销（2019）冀02执6618号之三执行裁定，中止对异议人所有的遵化市南侧搬运公司住宅楼1号楼首层门市房地产（房产证号遵房权证遵镇字第××号）的评估、拍卖程序；2.确认河北君泰达房地产评估有限公司作出的河北君泰达估2020字第ＳＺ-061号房地产估价报告无效；3.确认针对该房产作出的评估拍卖程序及结果无效，并将该房产返还给异议人；4.本案诉讼费等费用由被申请人承担。事实和理由：1.异议人于2007年8月23日以500万元的价格竞买案涉房产。异议人与遵化市公有资产管理委员会办公室签订的买卖合同明确写明：所购房产包含该房产的土地使用权、地上建筑物、地下室等所有部分。仅因土地使用权未分户而未办理国有土地使用权手续。此后办理的房产证均写明包含一层门市楼、地下室5个。2.遵化执行大队作出的司法技术委托书、司法鉴定委托书中未写明该房产的评估范围包含国有土地使用权、地下室个数；向评估公司提交的房产证页数不全，缺少-1层建筑面积为25.59平方米的10号地下室。3.房地产估价报告仅对遵化市南侧搬运公司住宅楼1号楼首层门市建筑352平方米楼房及建筑面积121.32平方米的4间地下室进行了评估，而未评估相对应的国有土地使用权和遗漏的1间地下室，该两部分产权价值远超于建筑物的价值，造成房产产权评估严重漏项。应当撤销。4.案涉房产对应的国有土地使用权至今未能分出，不能确定实际面积，不能实际确定该国有土地使用权的价值。应当先行将该部分国有土地使用权分出后再进行其他法律程序。5.被申请人作为竞买成功的竞买人，交纳余款时间严重超期，不符合竞买须知、经买卖公告、成交确认书的要求，理应认定为本次拍卖失败。（2019）冀02执6618号之三执行裁定应当撤销，被申请人不能取得该房产的所有权。 本院查明，邮储银行遵化支行与鲍志刚、王鸿丽、张艳辉、龙红云借款合同纠纷一案，2018年9月20日，遵化市人民法院作出（2018）冀0281民初3377号民事判决书，判令一、解除邮储银行遵化支行与龙红云、张艳辉签订的《个人额度借款合同》，龙红云张艳辉于判决生效后十日内连带偿还邮储银行遵化支行剩余借款本金2507633.52元及利息、罚息；二、邮储银行支行支行有权就鲍志刚、王鸿丽抵押的位于遵化市的房地产（房产证号遵化民权证遵镇字第26512号、土地使用权证号遵国用2009第118号）、位于遵化市南侧搬运公司住宅楼**楼首层门市（房产证号遵房权证遵镇字第××号）在登记的债权数额（或抵押数额）范围内行使优先受偿权。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归鲍志刚、王鸿丽所有……该判决系本案执行依据。 执行过程中，2020年8月12日，河北君泰达房地产评估有限公司对鲍志刚所有的位遵化市南侧搬运公司住宅楼1号楼首层门市，建筑面积为352㎡商业房地产和121.32㎡地下室的市场价值进行评估，出具房地产估价报告（编号：河北君泰达估2020字第ＳＺ-061号）。后，执行机构在淘宝网上拍卖遵化市南侧搬运公司住宅楼1号楼首层门市房地产。2020年11月18日，赵红军以1920000元的价格竞得。2020年12月23日，执行机构作出（2019）冀02执6618号之三执行裁定书，裁定一、将鲍志刚所有位于遵化市南侧搬运公司住宅楼1号楼首层门市房地产（房产证号遵房权证遵镇字第××号），拍卖所得价款1920000万元扣除该房地产评估拍卖过程中的合理开支，剩余部分抵顶本案执行标的额等额价款。二、自该裁定送达之日起，遵化市南侧搬运公司住宅楼1号楼首层门市房地产（房产证号遵房权证遵镇字第××号）由买受人赵红军依法取得，所有权即刻转移。三、买受人赵红军可持该裁定到相关机构办理产权过户登记手续。 本案审理过程中，申请执行人邮储银行遵化支行提交的房屋所有权证（遵房权证遵镇字第××号）记载，房屋状况：幢号1,1层，建筑面积352㎡，商业；房号2，-1层，建筑面积28.41㎡，地下室；房号3，-1层，建筑面积36.69㎡，地下室；房号6，-1层，建筑面积29.59㎡，地下室；房号9，-1层，建筑面积26.63㎡，地下室。该房屋所有权证房地产平面图记载遵化市南侧搬运公司住宅楼1号楼地下室产权面积150.91平方米，包含2、3、6、9、10号地下室。 异议人鲍志刚提交的房屋所有权证（遵房权证遵镇字第××号）记载，房屋状况包括房号10，-1层，建筑面积29.59㎡，地下室；提交了遵化市公有资产管理委员会办公室（甲方）与鲍志刚（乙方）签订的买卖合同，约定合同标的为位于遵化市南侧，遵化市公安局东侧的门市楼及地下室。门市楼面积约352㎡，尚未办理土地使用权分户手续，房产未办理验收手续，五房屋所有权证；地下室共计5个，总面积约164.04平方米；该标的土地使用权及地上建筑物整体拍卖；双方以500万元拍卖成交。标的移交后甲方为乙方办理土地使用权分户、房屋产权登记手续。办理登记、变更手续时所涉及的税、费均有乙方承担。办理房产验收手续费用由甲方承担，土地出让金已包括在成交价款之内。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第三百五十七条规定，“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权的一并处分”。本案中，执行机构仅对房地产及地下室进行评估、拍卖，未说明如何处置该房地产及地下室占用范围内的土地使用权，违反土地使用权与地上建筑物及附属设施一并处分原则。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》三十一条规定，“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解……（六）其他严重违反司法网络拍卖程序且损害当事人或竞买人利益的情形”。本案中，河北君泰达估2020字第SZ-061号房地产估价报告内容包括案涉房屋所有权证中的4个地下室，但评估的地下室建筑面积（121.32㎡）小于该房屋所有权证平面图中记载的地下室建筑面积（150.91㎡）。执行机构将该评估报告作为确定案涉财产处置参考价的依据、且未一并处分土地使用权，程序违法。异议人鲍志刚、王鸿丽请求撤销（2019）冀02执6618号之三执行裁定的主张成立，本院予以支持。 《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十二条、第十四条规定，被执行人缴纳全部或部分土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，人民法院可以对该土地使用权进行预查封；对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使用权出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，人民法院对确认后的土地使用权裁定预查封。对不可以分割的土地使用权，可以全部进行预查封。因案涉房产及地下室占用范围的土地尚未取得土地使用权证，执行机构应查明被执行人对前述土地享有的权利，依照法定程序采取强制执行措施、重新确定处置参考价后，再行处置案涉财产。异议人鲍志刚、王鸿丽请求中止评估拍卖程序、返还房产的主张不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项之规定，裁定如下： 撤销本院（2019）冀02执6618号之三执行裁定。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向河北省高级人民法院申请复议。 审 判 长  薛 芳 审 判 员  郭 柳 审 判 员  周 欣 二〇二一年二月七日 法官助理  储凯悦 书 记 员  任颖超