天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初15440号原告：刘义，男，1990年5月1日出生，汉族，住天津市武清区。原告：代健荣，女，1992年1月2日出生，蒙古族，住天津市武清区。被告：天津相融置业有限公司，住所地天津市武清区徐官屯街江源道**1263。委托诉讼代理人：张培尧，天津蓝德律师事务所律师。委托诉讼代理人：高玉仁，男，1964年3月25日出生，汉族，住天津市武清区。被告：赵连德，男，1947年11月24日出生，汉族，住天津市武清区。原告刘义、代健荣与被告天津相融置业有限公司（以下简称“相融公司”）、赵连德商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘义、代健荣，被告相融公司委托诉讼代理人高玉仁、张培尧到庭参加诉讼。被告赵连德经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘义、代健荣向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告交付XXX房屋，配合原告办理房屋过户手续，交付房屋钥匙。为原告办理房屋过户提供便利；2、请求人民法院判令被告向原告支付延期交房违约金暂计算为95662.47元，后续违约金从2021年2月4日计算至实际交房之日时止；3、请求人民法院判令被告二对上述诉讼请求承担连带责任；4、本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实及理由：2016年5月19日，原、被告双方签订《保留房源协议书》，该协议约定：“甲方购买乙方商品房一套，具体房号为第X号楼，第X门，第X层，第X单元房，房屋面积为94.23平方米。房屋销售单价为6280元/㎡。原告先行交付房款400000元整（大写：肆拾万元整），同时协议约定该房屋于2017年5月中旬办理正式网签手续，并于2017年9月30日前交钥匙”。合同签订后，原告分别于2016年5月19日、2016年5月31日向被告交付房款共计400000元整，有被告开具的收据及原告的转账记录为证。被告一为个人独资公司，被告二为被告一唯一的自然人股东。后被告单方违约，要求原告按照12000元/㎡的价格进行购买，原告明确回函表示拒绝被告涨价行为，并要求被告按照原协议约定履行交房义务，被告拒绝。2018年11月原告将被告一诉至天津市武清区人民法院，2019年8月23日，法院作出判决（（2018）津0114民初15933号），判令“我方与贵司签订的《保留房源协议书》是商品房买卖合同”，现该判决已生效。后被告向天津市第一中级人民法院提起再审，2020年10月26日天津市第一中级人民法院作出（2020）津01民申112号判决，驳回了被告再审申请。现涉诉房屋早已具备商品房交付条件，2020年6月26日原告发函至被告要求其尽快交房，被告不予配合，2020年11月11日原告再次发函要求被告交房，被告仍未履行交付房屋的义务。原告认为，按照原协议约定的交房时间被告已延期交房三年多，前涉案房屋已具备交房条件，但被告仍拒绝交房，已严重影响了原告的正常生活。为了维护自身合法权益，故起诉至贵院。原告刘义、代健荣向本院提交如下证据：1、保留房源协议书，证明原告购买房屋的基本信息、单价、面积、网签时间、交房时间、违约责任等；2、预留房源信息确认表，证明合同签订一年后，被告对原协议效力进行追认，再次确认涉诉房屋的基本信息、价格、面积等。3、收据二份及银行转账凭证、转账记录，证明原告已按约定交房款的事实，并已完全履行协议项下的所有义务；4、法院判决书，证明本案因被告单方涨价行为产生纠纷已诉至法院，法院作出判决，认定保留房源协议书是商品房买卖合同，被告应依合同履行房屋交付义务；5、再审裁定书，证明被告败诉后申请再审被天津市第一中级人民法院驳回，再次确认了本商品房买卖合同的性质，被告应依合同履行房屋交付及相应的附随义务。6、被告发出的要求涨价的通知书，证明被告再次拒绝履行房屋交付义务；7、上述通知书回函及相应的快递物流信息，证明原告在收到被告通知书后，回函要求被告履行交付房屋等合同义务；8、要求被告交付房屋的通知函及相应的快递物流信息，证明原告再次发通知要求被告交付房屋；9、竣工备案公示，证明本涉诉房屋项目于2020年1月7日已经竣工并验收合格，被告恶意交房；10、已有雍阳公馆小区的业主进行了房屋装修的视频，证明被告早已具备办理房产证的条件而拒绝办理；11、房屋租赁合同，证明因被告恶意延期交房导致原告产生的实际损失。被告天津相融置业有限公司辩称，不同意原告诉请。请求驳回原告诉请。我们认为原告涉嫌重复起诉，因为原告在诉状中提到在2019年8月23日武清区法院15933号判决书，该判决书第一页显示原告的诉请（同判决书内容），这是二原告在2018年11月23日起诉被告提出的诉请，本案中原告的诉请第一项与第二项于2018年15933号判决书所确认的诉请是一样的，本案原告要求配合办理过户、交钥匙、为过户提供便利是一样的，本案原告变更第二项诉请支付违约金与上述判决第四项诉请的内容一样，本案涉及重复起诉，根据法律规定，不应受理或已经受理的应驳回起诉。双方签订的保留房源协议书，第3条约定双方2017年5月中旬签订正式商品房买卖合同，该份协议书具有预约合同属性，并非正式的天津市商品房买卖合同，尽管15933号民事判决书确认保留房源协议书是正式的商品房买卖合同，我们稍后提供证据证明相似案件二审撤销了保留房源协议书是正式商品房买卖合同，即便保留房源协议具备商品房买卖合同的属性，是签订买卖合同的预约，该协议不具备商品房买卖合同的保留条款。在原告起诉被告要求签订买卖合同中，一审判决中有陈述，即便原告诉被告2018年的案件认定保留房源协议书是商品房买卖合同，保留内容，是当事人双方的意思自治，不是强制的。保留房源协议书不具备可执行性，原告第一、二项诉请不应支持。不同意赵连德承担连带责任，虽然股东是赵连德一个人，但赵连德与公司是两个独立主体，不存在人格混同。不同意承担本案费用。我们认为原告代健荣不具备本案主体资格，保留房源协议书只有刘义签字，即便二原告是夫妻关系，代健荣并未签字。合同是债权，不是确认所有权。结合以上，请求驳回原告诉请。被告相融公司向本院提交如下证据：1、保留房源协议书和预留房源确认表，证明引发本案的原因是，代健荣不具备本案原告主体资格，保留房源协议书的内容具有明显预约合同的特征，预约双方将来签订正式房屋买卖合同，其所预约的价格等，需在本约合同进行协商；2、15933号判决书、一中院2019津01民终7295号判决，第一份是原、被告此前的诉讼，原告针对本案属于重复诉讼，15933号判决书与本案诉请完全一致，武清法院已经驳回，只是基于保留房源协议书进行确认，原告涉嫌重复起诉，天津市一中院在7295号判决书撤销了15660号判决，仅认定协议书有效，并没有认定协议书是商品房买卖合同，所以我们认为15933号判决书与一中院的判决矛盾，仅是确认双方协议书效力，这一点我们不否认，预约也是合同，综上保留房源协议不是正式合同，即便认定是商品房买卖合同，也与正式的商品房买卖合同存在差别，不具备交付的强制执行力；3、天津东盛会计师事务所出具的审计报告、天津国财有限责任会计师事务所出具的专项审核报告，证明二被告不是同一人格，二原告诉请连带责任不能成立，在专项审计报告中，国财审计的涉案房屋每平方米开发的税金等费用合计为13160元，因为市场等变化，涉案房屋的价格与预约存在偏差，住建委备案是16000元，成本价11360元，双方之所以形成纠纷，没有就本约合同达成意思表示，关键原因在这里，我们也想与原告沟通，但是达不成意见；4、孙某等人房源确认表及申请书，证明与原告具有相同经历的现役军人经过沟通与被告达成一致，房屋价格在1.2万元到1.3万元不等，达成了本约合同；5、孙某等人的天津市商品房买卖合同，证明与原告签订相同保留房源协议书、相同价格，双方已经达成谅解，最终就本约合同达成一致意思表示，形成了正式网签合同，且双方已经履行交房入住了；6、被告给原告发的两份通知，2018年11月14日和19号，证明被告与原告就本约合同的价格进行沟通，也通知原告进行洽商，但双方未就本约合同达成一致意见。被告赵连德未到庭参加诉讼，亦未提出书面的答辩意见。本院经审理认定事实如下：本院已生效的（2018）津0114民初15933号民事判决书中认定的事实：“二原告系夫妻关系。2016年5月19日，原告刘义与被告签订了《保留房源协议书》，刘义为乙方，被告为甲方，该协议约定：乙方根据甲方将开发建设的‘XX园’项目（以下简称该项目）的有关情况，为了在该项目具备商品房销售条件时，乙方能够有保证买到该项目的商品房，现特向甲方要求为乙方保留该项目中的下列房源，就保留房源事宜，甲乙双方约定如下：1、该项目中所保留的房源为第3号楼第2号门第4层第401号单元房，该房屋建筑面积约为94.23平方米。注：该房屋面积最终以房管部门测绘确定为准。2、当该项目具备商品房销售条件时，上述房源的房屋销售单价为6280元/㎡；……3、甲方为乙方所保留的房源于2017年5月中旬办理正式销售手续及房款清算，一次性付款的补齐全款，签订正式的商品房买卖合同，需要办理贷款的依据个人情况办理贷款手续，已交房款多退少补，同时办理正式《商品房买卖合同》及缴纳其他相关费用。4、交钥匙时间：除不可抗力因素或正常施工现象外，该项目于2017年9月30日前交钥匙。5、乙方在签订本协议时必须向甲方提供真实有效的住址、身份证及军官证……。刘义于2016年5月19日向被告交款35万元，于2016年5月31日向被告交款5万元。2017年，被告向刘义出具《XX园拥军项目预留房源信息确认表》，房号确定为3-2-401，该确认表中备注购房人是现役军官。《保留房源协议书》、《XX园拥军项目预留房源信息确认表》原件均由被告收回，刘义保留复印件。后被告向刘义发函，通知原告刘义涉案房屋单价上涨至13600元每平方米，还通知了其他内容，二原告对被告的调价行为不予认可”。原告于（2018）津0114民初15933号案件中起诉被告要求确认原、被告之间签订的《保留房源协议书》为商品房买卖合同，被告按照《保留房源协议书》约定的房屋价格继续履行及被告应与原告签订网签备案合同同时办理过户登记，且要求被告承担延期交房的违约责任。后经本院（2018）津0114民初15933号民事判决书判决：“一、原告刘义与被告天津相融置业有限公司于2016年5月19日签订的《保留房源协议书》是商品房买卖合同；二、驳回二原告其他诉讼请求。”现原告主张被告已经具备交付房屋及为其办理房屋权属变更登记手续的条件，应当按照约定交付房屋、协助办理过户手续及承担逾期交房的违约责任。被告相融公司对此不认可。另查明，涉案房屋项目已竣工验收合格，且被告相融公司已取得商品房准许交付使用证。本院认为，关于原告此次主张被告应协助其办理过户手续是否属于重复起诉的问题。原告曾以商品房买卖合同纠纷为由起诉被告相融公司，与本案标的相同，本院（2018）津0114民初15933号民事判决书中以“关于办理过户登记事宜，房屋尚未取得竣工验收合格，办理过户登记条件尚不确定能够成就，故不予支持”为由驳回原告此项诉讼请求。现涉案房屋已竣工验收合格，故本案不构成重复起诉。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告相融公司作为经营房地产开发的企业，2016年就其开发的“XXX”项目，自己拟制格式条款《保留房源协议书》明确了交易房屋的房号、单价、交期、付款金额、期限向市场销售房屋。原告签字后，履约交付了房款40万元。事后也未对协议书的性质进行变更。现被告相融公司已具备了交房条件，却以涨价为目的拒绝交房，其行为显然背离诚信原则，构成根本违约行为。在本案中，被告相融公司抗辩称原、被告签订的《保留房源协议书》为预约合同，并非正式的商品房买卖合同。但经本院生效判决（2018）津0114民初15933号民事判决书判决原告刘义与被告天津相融置业有限公司于2016年5月19日签订的《保留房源协议书》是商品房买卖合同。被告虽提交与本案类似案件即案外人贾红梅诉相融公司的天津市第一中级人民法院（2019）津01民终7295号民事判决书，主张天津市第一中级人民法院已撤销“《保留房源协议书》为商品房买卖合同”的判决项。但根据该份民事判决书的“本院认为”部分中，已确认了“双方存在商品房买卖合同关系”、“《保留房源协议书》系商品房买卖合同”，只是认为“双方存在商品房买卖合同关系”、“《保留房源协议书》系商品房买卖合同”不宜作为诉讼请求事项。故被告该项抗辩意见，本院不予采纳。《保留房源协议书》既已认定为商品房买卖合同，原告已依约向被告相融公司交付了近50%的购房款，原告应向被告相融公司缴纳剩余房款完毕后，可要求被告相融公司交付房屋并协助其办理房产权属变更登记手续。被告相融公司虽辩称根据《保留房源协议书》第三条约定，双方未签订正式的《商品房买卖合同》，未按照《商品房销售管理办法》第十六条规定明确约定包括水、电、气等主要内容，故不具备交付房屋的条件。本院认为，根据法律规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。据此，被告相融公司以此作为房屋不能交付的抗辩理由，本院不予采纳。故原告主张被告相融公司应履行合同义务，向原告交付房屋，协助办理房屋权属变更登记手续的诉讼请求，本院应予支持。关于原告主张被告赵连德对被告相融公司的上述义务承担连带责任，证据不足，本院不予支持。另外，原告亦应本着公平原则按照约定的价格向被告支付尾款，若被告拒收，可办理提存。关于原告主张被告应支付迟延交房违约金的诉讼请求，可待被告实际履行交房后另行解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告天津相融置业有限公司于本判决生效后三日内履行合同，将位于天津市武清区××号房屋交予原告刘义；二、被告天津相融置业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告刘义办理过户手续；三、驳回原告刘义、代健荣其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1096元，由被告天津相融置业有限公司负担。如不服本判决，自收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  程志巍二〇二一年二月八日书记员  李静华附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。