吉林省白山市浑江区人民法院执 行 裁 定 书（2021）吉0602执异7号案外人：高秀强，男，1978年12月14日生，汉族，住白山市浑江区。联系电话：15×****×274。申请执行人：张志超，男，1974年2月26日生，汉族，白山市公安局职员，住白山市浑江区。联系电话：15×****×360。被执行人：王加忠，男，1977年5月6日生，汉族，无固定职业，住白山市浑江区。联系电话：15×****×988。本院在执行申请执行人张志超与被执行人王加忠民间借贷纠纷一案中，案外人高秀强对标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人高秀强称：请求撤销（2020）吉0602执863号执行裁定，解除对白山市浑江区林苑之声二期住宅76号楼3单元303号房屋的查封。理由：2018年8月12日，案外人与王加忠签订了《房屋买卖协议》，约定王加忠将位于白山市浑江区林苑之声**住宅**楼****房屋卖给案外人，房屋价款20万元。案外人已经支付19万元（其中11万元以王加忠欠付案外人装修款进行抵顶，4.8万元为案外人分批现金支付，3.2万元为案外人替王加忠垫付的装修款），案外人尚欠1万元房款未支付，案外人想支付剩余房款，但王加忠不收，认为房屋已经升值，让案外人再支付3万元，案外人不同意。现案外人已经合法占有该房屋，王加忠已经收取了房款，涉案房屋的装修也是案外人完成的。案外人高秀强提供了以下证据：1、王加忠与白山市丰润置业有限公司于2018年8月8日签订的《在建工程房顶账协议》（顶账房屋为浑江区林苑之声二期住宅76号楼3单元303号房，金额为262,152元）；2、王加忠于2014年9月20日出具的欠据（欠据载明：王加忠欠高秀强装修款11万元）；3、案外人与王加忠于2018年8月8日签订的《房屋出租合同》（合同标的为浑江区林苑之声二期住宅76号楼3单元303号房屋，合同约定：租期15年，月租金450元，合计租金81,000元。案外人给付王加忠租金8万元（其中：现金4.8万元，另3.2万元用王加忠欠案外人装修款抵顶）；4、案外人与王加忠于2018年8月12日签订的《房屋买卖合同》（合同标的为浑江区林苑之声二期住宅76号楼3单元303号房屋，合同约定：因王加忠还欠案外人装修款11万元，无法在短时间内偿还，王加忠将房屋出售给案外人，房屋价款为20万元，房款用所欠装修款11万元及之前给付的8万元租金抵顶。待案外人将1万元剩余房款付清后，王加忠配合案外人过户）；5、王加忠于2021年1月11日出具的证明（证明内容为：浑江区林苑之声二期住宅76号楼3单元303号房屋装修为高秀强出资，合计：21,100元）；6、房屋内照片若干张。申请执行人张志超辩称：一、案外人所有证据不能证明案涉房屋已经发生转移或转让归案外人所有；二、房屋装修是在抵押给张志超后，在未告知张志超的情况下，王加忠破门恶意装修，物业人员可以证明，属强行占房，装修费与张志超无关；三、案外人系王加忠的妹夫，案外人与王加忠合谋伪造证据，恶意串通进行虚假诉讼；四、王加忠为案外人提供的证明中各项费用没有一个零头，并且对各项费用都能精确证明，显然系二人合谋后凭空所写，该证明违背常理；五、生效的白山市中级人民法院（2020）吉06民终192号民事判决已经认定的事实是2018年8月13日，王加忠将其名下林苑之声二期住宅76号楼3单元303号房屋更名至张志超名下，但双方并无真实的房屋买卖合议，张志超也未按照房屋买卖协议约定的价值支付购房款，故该房屋实为本案40万元借款的抵押担保，案外人主张房屋归其所有，没有事实和法律依据；六、对案外人提供的《房屋买卖合同》，因案外人没有确凿证据证明王加忠欠案外人11万元装修款，亦无证据证明是否实际支付给王加忠4.8万元现金及4.8万元是购房款。同时，亦无证据证明案外人为王加忠垫付3.2万元装修款，这所有的自圆其说显然不符合常理，其二人伪造支付购房款的证据及说词，显然不能成立；七、在我与王加忠三次诉讼中，从未提及此房屋出售给案外人；八、在抵押给我之前未告知此房已出售。在1月7日的听证会上，王加忠对法官说此房已租给案外人15年，且已收租金。现在又卖给案外人了，前后矛盾。申请执行人张志超提供了以下证据：1、本院（2019）吉0602民初2845民事判决书；2、白山市中级人民法院（2020）吉06民终192号民事判决书；3、白山市丰润置业有限公司2019年11月25日出具的收据（收据载明：收到张志超交纳的林苑之声二期76号楼3单元303号房款262,152元。）；4、张志超与白山市思源物业有限公司于2019年12月5日签订的物业服务合同（合同标的为：林苑之声二期76号楼3单元303号）；5、白山市思源物业有限公司于2019年12月5日向张志超出具的交纳大修基金收据及取暖费收据；6、白山市思源物业有限公司于2019年12月5日向张志超出具的物业费收据。被执行人王加忠辩称：王加忠欠高秀强装修款，对于房屋出售无异议，但对房屋价值，王加忠认为涨3万元是合理的，因为当时出售房屋时，远低于市场价值，又因双方有债务关系，才远低于市场定价，现此房已经增值，对方应适当给付王加忠涨房款。被执行人王加忠提供了以下证据：1、本院（2019）吉0602民初2845民事判决书；2、本院2021年1月7日执行笔录（该笔录中王加忠陈述：“案涉房屋只是借款抵押，王加忠同意法院评估、拍卖案涉房屋，但需要清偿其他债务，共同参与分配。现案涉房屋出租给高秀强。”张志超陈述：“对王加忠陈述案涉房屋是借款抵押的事实认为基本属实，但房屋出租的事未经张志超同意。”）；3、本院（2020）吉0602执863号执行裁定书；4、王加忠与张志超微信记录。本院查明：张志超诉王加忠民间借贷纠纷一案，2020年6月5日，本院作出（2020）吉0602民初757号民事调解书，调解内容为：“一、王加忠于2020年8月15日前偿还张志超人民币30万元，于2022年8月15日前偿还张志超人民币20万元，双方借贷纠纷一次性了结；二、案件受理费9800元减半收取计4900元，保全费3520元由王加忠负担。”因王加忠未履行给付义务，张志超向本院提出强制执行申请，本院立案受理。执行案号为（2020）吉0602执863号。2021年1月14日，本院作出（2020）吉0602执863号执行裁定书，裁定内容为：“一、将被执行人王加忠抵押给张志超的位于白山市浑江区林苑之声二期住宅76号楼3单元303号房屋予以查封。二、查封期限为三年。”对此执行裁定，案外人高秀强到本院提出书面异议，形成本案。另查明，白山市浑江区林苑之声二期住宅76号楼3单元303号房屋系白山市丰润置业有限公司开发建设，因白山市丰润置业有限公司欠王加忠工程款，2018年8月8日，白山市丰润置业有限公司将案涉房屋抵顶给王加忠,双方签订了《在建工程房顶账协议》，该房屋至今未办理产权登记。还查明，2018年8月9日，王加忠向张志超借款40万元，并由王加忠的妹妹王丽娜作为担保人，王加忠用白山市浑江区林苑之声二期住宅76号楼3单元303号、76号楼3单元401号两房屋抵押。2018年8月9日，王加忠将401号更名至张志超名下。2018年8月13日，王加忠将76号楼3单元302号房屋到开发单位处更名至张志超名下（即将王加忠与白山市丰润置业有限公司签订的《在建工程房顶账协议》中的“王加忠”划掉，添加了“张志超”）。2019年10月16日，张志超将401号房屋卖给他人并更名至他人名下。借款协议签订后，张志超向王加忠转账合计37.1万元。王加忠通过微信转账等方式向张志超偿还了4.2万元。因王加忠未偿还全部借款，2019年12月，张志超以王加忠、王丽娜为被告，向本院提起民事诉讼，诉讼请求为：“一、判令被告立即偿还原告借款本金40万元及利息24,475元（利息暂计至2019年11月18日，此后利息按月息2%的标准，计付至付清之日止）；二、判令第二被告承担在第一被告欠款范围内（40万元本金及利息）的连带还款责任。”该案件审理过程中，王加忠于2019年12月16日提出反诉，反诉状主要内容为：“借条金额为40万元，但实际张志超通过转账借给王加忠371,000元；另借款期间内王加忠偿还借款本金42,000元；借款时王加忠将自己收到的位于林苑之声二期住宅76号楼3单元302及401室顶账房在白山市丰润置业有限公司更名为张志超。其中一处已经在开发商处转让给第三人，另一处张志超已经入户，追回房屋困难，王加忠要求以房屋价值抵顶借款，多出部分张志超返还款项402,014.65元。”2020年1月7日，本院对该案作出（2019）吉0602民初2845民事判决书，判决内容为：“一、王加忠于本判决发生法律效力后立即返还张志超借款本金42,744.89元及逾期利息14,183.74元，并从2019年11月18日起至款项清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付借款本金42,744.89元的逾期利息。二、驳回张志超的其他诉讼请求。三、驳回王加忠的反诉请求。”，张志超不服该判决，向白山市中级人民法院提出上诉，2020年4月28日，白山市中级人民法院作出（2020）吉06民终192号民事判决书，判决内容为：“一、维持白山市浑江区人民法院（2019）吉0602民初2845民事判决第二项即“驳回张志超的其他诉讼请求”和第三项即“驳回王加忠的反诉请求。”二、变更白山市浑江区人民法院（2019）吉0602民初2845民事判决第一项“王加忠于本判决发生法律效力后立即返还张志超借款本金42,744.89元及逾期利息14,183.74元，并从2019年11月18日起至款项清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付借款本金42,744.89元的逾期利息。”为“王加忠立即返还张志超借款本金29,000元及逾期利息14,142.62元，并从2019年11月18日起至款项清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付借款本金29,000元的逾期利息，但利息总数不得超过年利率24%。”本院还查明，案外人系被执行人的妹夫，2018年8月8日，案外人与王加忠签订了《房屋出租合同》，合同标的为浑江区林苑之声二期住宅76号楼3单元303号房屋，合同约定：租期15年，月租金450元，合计租金81,000元。本院认为，本院在执行申请执行人张志超与被执行人王加忠民间借贷纠纷一案中，查封了白山市浑江区林苑之声二期住宅76号楼3单元303号房屋，案外人主张于2018年8月13日从被执行人处购买了该房屋，虽然提供了《房屋买卖合同》，因申请执行人对该合同有异议，王加忠在诉讼及案件执行期间未主张过案涉房屋已出售给案外人，且在本院2021年1月7日执行该案件时，王加忠陈述案涉房屋已出租给了高秀强，故本院对该《房屋买卖合同》不予采信，本院不能认定案外人与被执行人在本院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，案外人的情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回高秀强的异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向白山市浑江区人民法院提起诉讼。审判长  刘世元审判员  李贵群审判员  张振良二〇二一年二月二日书记员  郑银辉