辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3287号上诉人（原审原告）：侯魁智，男，1968年5月19日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：杨大威，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐文卓，辽宁同方律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王珂心，男，1983年11月17日出生，汉族，住大连市沙河口区。被上诉人（原审被告）：沈阳市香檀鑫房产信息服务部，住所沈阳市大**小津桥路**2门。投资人：刘静，该单位经理。委托诉讼代理人：曲琳，女，1993年7月7日出生，汉族，该单位员工，住沈阳市浑**。上诉人侯魁智因与被上诉人王珂心、沈阳市香檀鑫房产信息服务部房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初10296号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。侯魁智上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人因疫情导致违约属于事实认定错误。上诉人一审提交视频光盘32：30—33：20处被上诉人承认自己想改变经营场所才不欲承租第三年，并非因为疫情原因。上诉人协商愿意将租金下调至15万，被上诉人协商沟通第三年租金时，提出如果提前兑出去了就提前搬走（有前述视频证据佐证），同时却偷偷用极相近的租金在案涉房屋隔壁（大东区小津桥路42-6号2门）承租了一间门市，突然强行搬离在隔壁继续经营，非因疫情没有履行能力，其违约程度高，主观过错大而上诉人对合同的解除没有任何过错，被上诉人完全没有理由调低违约金。不适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》及公平原则减少违约责任。二、一审法院认定违约金为3.5万元属于事实认定错误。案涉合同的解除时间为2020年8月15日，因被上诉人答应将案涉房屋转租，若房屋出租成功，第三年租金由次承租人支付，若未能在2020年8月15日前转租出去，最后一个月租金也不要了。事实是未转租出去，第三年又不再租用，违约金应为第三年租金18万元的20%即3.6万元。三、一审判决认为上诉人应返还被上诉人剩余房租14583.33元属于认定事实错误。首先，案涉合同并未约定提前解除的情形与条件，双方默认三年租期应全面履行；其次，双方一直在协商第三年租金事宜，默认第二年租赁活动是顺利进行的，只讨论第三年是否租用；最后，被上诉人在长期协商过程中亦在使用案涉房屋，并没有明确解除合同的意思表示，前文所述，被上诉人若不能在2020年8月15日前转租成功，租金就不要了。在协商降低第三年租金时，被上诉人突然强行搬离，同时才发出解除的单方意思表示，完全没有提前通知，无人阻止被上诉人继续租用，其在完全可以正常经营的情况下，未提前通知上诉人也未达成协议解除，就自愿主动强行搬离，突然搬离的一个月对上诉人没有任何意义，被上诉人不是欲租而不能，是能租而弃，放弃一个月的自用使用权。被上诉人抗辩的2020年7月16日至2020年8月15日的剩余一个月租金并不存在，一审判决认定被上诉人提前两个月通知且剩余一个月租金与事实不符。四、被上诉人应严格适用合同违约责任条款支付违约金3.6万元。从诚实信用的角度来看，合同应该得到诚信地履行，应鼓励和尽量维护合同关系的稳定性。案涉租赁合同所约定的租期为3年，被上诉人在租赁期间擅自与他人签订租赁合同，在付款日强行撤离，又未将房屋转租出去，构成违约导致合同约定的第三年租赁活动不能进行，合同自2020年8月15日因被上诉人根本违约又不能强制履行而被迫解除，致使上诉人无法基于双方的信赖关系获取租金利益。违约金是合同双方在签订合同时约定的违约责任，以补偿性为原则，兼具惩罚性，以赔偿非违约方的损失为主要功能，本案应严格适用违约责任条款，否则合同将失去意义。上诉人的实际损失为寻租期的租金损失、再次招租所产生的费用等损失，上诉人为防止损失扩大，及时发布租房信息，但2020年8月16日至2021年1月15日五个月寻租期的租金损失7.5万元，对生活造成极大影响。一审法院认为认定上诉人在现行疫情影响下，出租近130平的商业用房只需要两个月的寻租期违背常理与客观情况。3.6万元的违约金没有超过实际损失，甚至不足以弥补全部损失。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益的等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一审判决将违约金减少至1.5万元严重违背事实，于法无据。本应收取固定租金的租期变成一直在闲置损失的寻租期，疫情使得寻租期变得更长，上诉在合同解除后更加弱势，一审判决在计算错误3.5万元违约金的基础上，用本不存在的剩余租金折抵至20416.67元，又用押金折抵至18646.67元，此时仍只考虑疫情对被上诉人的影响将违约金一降再降至1.5万元，完全脱离合同约定，严重违背事实，显失公平合理。沈阳市香檀鑫房产信息服务部辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、在疫情期间，经答辩人多次申请，上诉人拒不减免租金，给答辩人造成严重经营压力，间接导致答辩人亏损严重、无力维持，只能选择解除合同减少损失。案涉房屋的租金金额远高于其他同等地段商铺的租金，无形中也增大了答辩人的经营压力。2020年初，疫情严重爆发期间答辩人因沈阳市各级人民政府、不动产登记中心、各区公安机关派出所采取的疫情防控措施临时关闭，暂缓营业，时间长达2个月，在此期间曾向侯魁智申请减免租金，但侯魁智表示拒绝，导致答辩人并未实际使用房屋但却消耗租金29166元（2020年租金175000/12个月*停业闭店时间2个月）。疫情复工后因经营困难、亏损严重，答辩人于2020年5月初开始与侯魁智协商解除合同事宜，已履行提前通知义务，为侯魁智后续寻找租客提供了充裕的时间，但侯魁智单方拖延不积极寻租。答辩人已于2020年7月12日腾退案涉房屋，并于2020年7月15日将钥匙交还给侯魁智。届时案涉房屋已处于侯魁智控制下，尚存未消耗租金14583元及押金2000元。按照案涉《房屋租赁合同》第六条第2款约定，答辩人结清陈欠后，侯魁智应将剩余租金及押金返还给答辩人。二、案涉《房屋租赁合同》系因疫情的不可抗力对答辩人的经营收益产生严重影响，合同无法继续履行才提出的解除合同，答辩人违约的主观过错较小，故应当免除部分或全部责任。1、根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，答辩人系因疫情无法维持经营，应当部分或全部免除责任。2、最高院在全国民商事审判工作会议中明确违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，但系以赔偿非违约方的损失为主要功能。违约金的认定应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度等因素。答辩人系因疫情原因才解除合同，主观过错较小，且答辩人在实际履行合同过程中，也存在相应已支付但未消耗的租金损失及押金损失（疫情停业期间租金29166元+解除合同后剩余租金14583元+押金2000元）。疫情期间，各行各业均受到较大波及，房产中介行业首当其冲，答辩人在此情况下并不存在主观恶意违约的情况，完全是因为无法预见的客观情况导致答辩人无力继续经营并支付租金。签订合同时，双方均未预料到此次疫情的发生，故应当结合现有实际情况从公平原则出发，平衡双方之间的损失。答辩人在因受疫情影响经营困难、亏损严重、无法维持经营、无力支付租金的情况下，不仅愿意将相应已支付但未消耗的租金及押金，全部抵扣给侯魁智，作为对侯魁智的补偿，还愿意额外向侯魁智支付15000元补偿金，足见答辩人妥善解决纠纷的诚意，故上诉人不应一再逼迫要求答辩人承担其他任何责任。王珂心未答辩。侯魁智向一审法院起诉请求：1.被告支付提前解除《房屋租赁合同》的违约金36000元；2.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，2018年7月15日，侯魁智与沈阳市大东区香檀苑房地产信息服务部签订房屋租赁协议，协议约定原告将其所有的沈阳市大东区小津桥路42-6号7门出租给被告王珂心使用，经营沈阳市大东区香檀苑房产信息服务部，租期为三年，第一年租金为165000元，第二年租金为175000元，第三年租金为180000元，首次支付应于甲方侯魁智将钥匙交给乙方并完成交接的3个工作日内，此后应提前30日支付下一期房租。协议第六条第2项同时约定，乙方违约导致合同解除的，应结清陈欠，若有剩余款项（宽带费、水费、电费、煤气费、有线费等）甲方无需返还，另须赔偿甲方年租金的20%作为违约金。乙方结清陈欠后，甲方将剩余租金及押金返还乙方。协议签订后，原告将房屋交付被告使用，被告将房租交至2020年8月15日。2020年6月开始，被告王珂心和沈阳市香檀鑫房产信息服务部多次向原告提出要求解除合同，但双方未达成一致，2020年7月12日被告将腾空案涉房屋，于2020年7月15日将钥匙交付原告。2020年7月23日，被告沈阳市香檀鑫房产信息服务部拟订书面解除协议，内容为沈阳市香檀鑫房产信息服务部同意支付原告违约金15000元，不要求原告退还剩余租金及押金2000元。原告对该份解除协议不认同，没有在协议上签字。另查，2018年8月15日，沈阳市大东区香檀苑房地产信息服务部注销，原经营者为王珂心。沈阳市香檀鑫房产信息服务部于2020年7月9日成立，经营者为刘静。再查，被告交纳给原告押金为2000元，被告搬离时，尚有230元电费未结清，被告押金剩余1770元。一审法院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方应依据合同的约定履行各自的义务。合同约定租赁期限为3年，被告在第二年期满前提前解除合同，违反合同的约定，依据合同约定“乙方违约导致合同解除的，应结清陈欠，若有剩余款项（宽带费、水费、电费、煤气费、有线费等）甲方无需返还，另须赔偿甲方年租金的20%作为违约金。乙方结清陈欠后，甲方将剩余租金及押金返还乙方。”被告应当承担违约责任，赔偿原告3.5万元（175000元×20%=35000元），同时返还被告剩余租金14583.33元（月租金为175000元÷12个月=14583.33元），押金1770元，折抵后，被告应向原告支付违约金18646.67元。但被告认为因疫情导致被告违约，违约责任较小，违约金约定过高，要求调整违约金。一审法院认为，被告提前解除合同，给原告造成了损失，原告的损失为寻租期的租金损失，本案被告租金交至2020年8月15日，在7月15日被告将房屋交还给原告，该一个月内原告可以对外进行房屋出租，同时，被告同意不返还押金及剩余租金，再给付原告赔偿1.5万元（月租金为14583.33元），相当于被告给予了原告二个多月的寻租期租金的损失，被告提出赔偿标准较为公平合理，且该赔偿的损失数额与违约金约定的数额，相差不多。一审法院认为，被告因疫情对其经营收益产生影响，提前2个月左右向原告提出解除合同，被告违约主观过错较小，被告提出赔偿标准较为公平合理，故违约金调整为被告已经交纳的剩余租金和押金不予返还，被告再行赔偿原告1.5万元。另，合同签订双方系被告王珂心与原告，被告王珂心应作为赔偿主体，另，解除协议由被告沈阳市香檀鑫房产信息服务部拟定，视为对王珂心的债务加入，故由二被告共同赔偿原告违约金。一审法院判决：一、被告王珂心、沈阳市香檀鑫房产信息服务部判决发生法律效力之日起30日内赔偿原告侯魁智违约金1.5万元；二、驳回原、被告其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，减半收取350元，由被告王珂心、沈阳市香檀鑫房产信息服务部负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。被上诉人在合同约定的租赁期限届满前提前解除合同，构成违约，应承担违约责任。双方现均同意解除合同，关于解除合同的时间，因2020年7月15日被上诉人将钥匙交付上诉人，双方均认可此时开始该房屋处于待出租状态，故应认定解除时间为2020年7月15日。合同约定年租金的20%作为违约金，而合同解除时，第二年租赁期限仍余一个月才届满，故一审按第二年租金标准计算得出被上诉人应支付的违约金为3.5万元并无不当，因上诉人应返还剩余租金及押金，故违约金应为18646.67元，一审结合疫情对被上诉人经营收益产生的影响将违约金酌定为15000元并无不妥。综上，上诉人侯魁智的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由上诉人侯魁智负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  谢 宏审判员  杨 帆二〇二一年二月二十五日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。