江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终5435号上诉人（原审被告）：宜兴恒东房地产开发有限公司，住所地江苏省宜兴市XX街道荆溪中路**，统一社会信用代码91320000667630350Q。法定代表人：张方明，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨成东，该公司职员。被上诉人（原审原告）：刘世峰，男，1974年4月23日生，汉族，住福建省闽清县。被上诉人（原审原告）：黄孙平，女，1973年7月16日生，汉族，住福建省闽清县。委托诉讼代理人：刘世峰，男，1974年4月23日生，汉族，住福建省闽清县，系黄孙平的丈夫。上诉人宜兴恒东房地产开发有限公司（以下简称恒东公司）因与被上诉人刘世峰、黄孙平房屋买卖合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2020）苏0282民初1903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。恒东公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判其赔偿被上诉人15000元。事实和理由：1.一审事实认定不全、法律适用有误。其交付给被上诉人使用的房屋不存在严重影响正常居住使用的质量问题，所存在的问题属于保修期内常见的日常保修问题。《商品房买卖合同》补充协议第十条关于保修范围和保修期第3项约定的赔偿内容是基于“因房屋维修导致该房屋无法居住使用”的前提，而涉案房屋的维修仅限于墙面的不平整、墙面少量空鼓、安装缝隙等瑕疵问题，不应属于维修导致整体房屋无法居住使用的情形。一审直接认定对瑕疵问题的维修属于导致该房屋整体无法居住使用的情形，与事实及合同约定不符。补充协议第十条第10项约定“在不影响房屋居住及使用情况下，买受人应积极配合出卖人的维修工作，因维修工作造成买受人损失的，双方约定实际损失范围仅包括需要买受人配合情况下的误工损失，并按照每日30元计算，而不包括该房屋出租的租金损失或买受人在外租赁房屋所产生的租金损失等”，故本案其不应承担被上诉人的租金损失，如被上诉人有误工损失，其按照30元/日承担。另根据其提供《现场维修接报单》，可以反映其尽到了妥善修复的义务，并未拒绝修复或拖延修复。因此，一审法院判决其赔偿被上诉人租金损失没有合同和法律依据，且被上诉人也未提供任何证据证明其存在房租的实际损失以及该损失与房屋质量有关。2.一审实体处理不当。（1）一审认定赔偿期限为房屋交付之日至被上诉人多次提出的房屋所有瑕疵问题维修完毕之日（仅扣除1个月疫情影响期），共计13个月，与事实不符且显失公平。从其举证的14份《现场维修接报单》可以确认，14次保修总计时间约为64天，被上诉人对每次保修都进行了验收签字确认，其并无拒绝修复或拖延修复的情形。一审法院将该房屋长期空置时间、维修需被上诉人配合开门时间、被上诉人多次通知部分墙面不维修后又要求维修时间、部分维修待被上诉人另行确定再维修时间以及被上诉人多次在水泥还未干透凝固前敲击维修区或检测维修是否牢固导致维修区再次损坏需再次维修时间等计算为其应赔偿的期限，显失公平。（2）一审认定其赔偿物业费无法律及合同依据。物业费系被上诉人根据物业服务合同交纳给物业公司的费用，根据合同相对性原则，不应属于本案审理范畴。同时，物业费是为保障小区业主共同利益，系被上诉人应当交纳的费用，不属于被上诉人实际损失。购房合同中也明确约定了房屋交付后物业费由买受人承担。（3）涉案房屋所在区域内，同面积的装修房的租金也仅为1500元/月左右，而被上诉人的房屋是毛坯房，理应比该标准还低。一审法院认定租金标准为2800元/月过高，显失公平。其现同意按照一审时的调解方案赔偿被上诉人15000元。刘世峰、黄孙平答辩称：1.恒东公司提供的14份《现场维修接报单》可以反映维修整改是从2019年5月18日交房当天到2020年7月4日连续不断的。房屋的室内墙面只有主卧西面墙质量合格。其出具的第三方的检测验收报告证明房屋经过维修整改后到2020年6月3日仍存在质量不合格的问题。恒东公司也认可2020年7月4日前还在维修整改房屋。2020年7月19日复验墙面仍存在质量不合格问题，需要继续重复维修。根据《商品房买卖合同》补充协议第十条第3项的约定，恒东公司应赔偿其一切经济损失。2.2019年7月24日、10月27日、11月2日的《现场维修接报单》记录的内容以及照片不能证明其多次通知恒东公司不需要维修以及其敲击墙面造成再次损坏。其在7月24日沟通过程中提到的不需要维修是指两面好的墙不需要维修，10月27日的记录中提到的不需要维修是和谅解承诺函连带的，当时谅解函中提到新的解决方案。2019年11月2日是因为墙面没有干所以让对方延后进场批白。其并不存在未干透就敲击维修处的情况。3.整改维修期间的物业费是其经济损失，一审法院认定恒东公司赔偿物业费损失合理合法。4.恒东公司一审提供的墙面强度的检测报告仅是抽检报告，且反映37幢整幢楼室内墙面强度有35%不合格。其房屋被抽检的两面墙不存在墙面抹灰层强度不合格问题，但存在墙面空鼓和墙面不平的质量问题。5.恒东公司主张房屋租金标准只有1500元/月没有证据证明，其不予认可。另双方在一审中对赔偿15000元的调解方案并未达成一致意见。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘世峰、黄孙平向一审法院起诉请求：1.判令恒东公司赔偿因未能履行维修整改义务给其带来的各种损失共计17525元［在诉讼中变更为47600元，从2019年5月18日至2020年7月18日，每月3400元（其中包括每月租金3200元和每月200元物业费）］；2.判令恒东公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、2017年7月份，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定由其购买恒东公司开发的位于宜兴市××街道房××路××东，XXX以南（XXX）XXX幢XXX室房屋，《商品房买卖合同补充协议》中明确约定该商品房在交付时保证商品房质量标准。二、2019年其在接到恒东公司通知后，于2019年5月18日到现场验收房屋，发现房屋内地面多处裂缝等质量问题，同意恒东公司维修整改。三、整改期间5月27日发现厨房北面墙空鼓并报修。四、5月31日发现墙面粉刷层掉砂（起砂）质量问题并微信通知恒东公司维修部报修，微信回复先记录下来。五、6月9日到6月11日报修餐厅、主卧、次卧、阳台等墙面空鼓质量问题。六、6月21日恒东公司维修部员工只认为客厅东面墙存在质量不合格并开始全铲客厅东面墙整改墙面。七、6月23日约恒东公司维修部员工现场查看检测房屋墙面后才确认厨房和卫生间全部墙面存在质量不合格并全部铲去现有混合砂浆墙面用水泥砂浆粉刷厨房和卫生间全部墙面整改方案，其要求尽快进场维修。八、维修整改其间7月18日再次约恒东公司维修部工作人员现场仔细查看检测后确定客厅全部墙面，餐厅东面、西面、北面等墙面也存在墙面质量不合格并全部铲去现有混合砂浆粉刷墙面，重新粉刷水泥砂浆墙面维修整改，其同意并要求尽快进场维修。进户门边餐厅墙面、与主卧、次卧墙面恒东公司只同意继续维修空鼓。其认为，恒东公司应按照合同约定交付质量合格商品房，而恒东公司交付的房屋存在多处质量不合格问题，且收到其整改要求后没有及时认真地履行维修义务，对其使用房产造成实际障碍，对其造成一定的经济损失，恒东公司未能认真及时履行维修整改义务，依法应当赔偿给其造成的损失，故诉至法院。恒东公司一审辩称：对于物业费，因该费用是交纳给物业公司，并且购房合同补充协议第8.3条明确约定了房屋交付后，物业费由买受人承担，且该笔物业费是为了保障小区业主共同利益，属于刘世峰、黄孙平应该交纳的费用，故不应该计算在诉请范围内。关于赔偿期限不予认可，从其提供的保修单可以看出，其在刘世峰、黄孙平报修后均在合理期限内进行了维修，十四份保修单共计维修时间64天，因此，赔偿期限应该按照其的维修时间64天计算。关于每月赔偿的标准，其不予认可，因为宜兴市XX街道区域内租房费用约为1400元左右。一审法院经审理认定事实如下：2017年8月4日，刘世峰、黄孙平作为买受人和恒东公司作为出卖人就XXXXX幢XX单元X层XXX号房屋（88.47平方米）签订《商品房买卖合同》一份，其中补充条款第十条关于保修范围和保修期第3项约定“因房屋维修导致该房屋无法居住使用的（如室内所有卧室均须维修、厨房及所有卫生间均须维修不能使用或其他户内需要大面积维修情形），出卖人提供临时居住房屋或者按同地段同类房屋租金标准补偿买受人维修期间租房费用后，不再承担其他赔偿责任。房屋局部维修等不影响买受人居住的，出卖人仅承担合同约定的保修责任”。2019年5月18日，双方办理房屋交付，但刘世峰在验房时发现卧室、客厅、厨房、卫生间墙面掉沙、空鼓等问题要求恒东公司修理，恒东公司自2019年5月18日至2020年7月4日期间，对涉案房屋墙面一直在进行维修。刘世峰和黄孙平为证明房屋一直维修也未维修好，提供照片以及和房屋保修中心的微信聊天记录予以佐证，恒东公司对真实性没有异议，但认为应该以现场维修接报单为准。恒东公司为证明自己的抗辩主张提供如下证据：证据一、十四份《现场维修接报单》，证明其公司接到刘世峰的通知后2-3天内进行维修，每次维修平均用时4.5天，14次保修总计用时64天，并且每次维修后刘世峰在上面签字确认修复到位。刘世峰和黄孙平认为该组证据可以证明涉案房屋存在质量问题一直需要修理，但至今未能修好。证据二、刘世峰于2019年10月27日签名的谅解承诺函复印件一份，证明双方约定就涉案房屋质量瑕疵及室内维修问题，刘世峰同意接受施工单位将主卧、书房、玄关北墙前面铲除粉刷并提供3吨水泥、3吨黄沙作为最终解决方案，且室内恢复原样，刘世峰承诺不再针对上述相关问题追究施工单位及建设单位任何责任，如后期房屋存在质量问题，按照《住宅质量保证书》正常履行维修义务，刘世峰和黄孙平根据该协议不应该就相同问题提起诉讼。刘世峰陈述谅解承诺函是签的，但是签字后的第二天，该协议原件已经由他和恒东公司的何某某当面撕毁，已经作废了。双方明确3吨水泥、3吨黄沙未实际交付。法院要求恒东公司提供谅解承诺函的原件，但恒东公司未能提供。证据三、2019年7月16日江苏省建筑工程质量检测中心有限公司针对F地块2A期项目4栋建筑（32#、37#、38#、53#）内墙抹灰砂浆贯入法检测抗压强度的检测报告，证明在该报告中涉案房屋的卧室2#北、西侧墙体砂浆抗压强度推定值是11.8MPa，高于标准的5MPa。刘世峰和黄孙平则认为抽检的是房屋的部分，而且是整个楼层的抽检，不能反映整个房屋的质量问题。证据四、2020年6月3日，刘世峰送给恒东公司第三方机构的检测验收报告，证明报告中主要问题是墙面不平整，少量空鼓，安装缝隙等瑕疵问题，涉案房屋并无严重质量问题。刘世峰和黄孙平对该检测报告真实性无异议，但陈述恒东公司一直修到7月4日，并提供短信通知一份予以佐证，恒东公司对该短信认可，并认为7月4日是最后一个通知短信，目前房屋问题已经全部修好。又查明，2019年5月18日，刘世峰和黄孙平支付2019年6月1日至2019年11月30日的物业费1221元。一审中，法院询问刘世峰和黄孙平是否需要对房屋质量问题进行鉴定，刘世峰和黄孙平明确表示不申请鉴定。法院征求双方是否同意就涉案房屋同地段租金价格进行网络询价估算，刘世峰和黄孙平表示同意，恒东公司表示由法院依职权行使。经法院网络询价，与案涉房屋同地段同类型同面积的房屋，根据装修及家具的不同情况，租赁价格在每月2500元至3500元区间。以上事实，由商品房买卖合同、现场维修接报单、照片、谅解承诺函复印件、检测报告及庭审记录等证据在卷佐证。一审法院认为：刘世峰、黄孙平和恒东公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为有效。案涉商品房交付后，恒东公司应当承担保修期内的房屋保修责任，由此造成刘世峰和黄孙平的损失应予赔偿。根据保修记录，刘世峰和黄孙平接受房屋后多次报修，恒东公司也进行了维修。维修期间的损失包括：1.造成刘世峰和黄孙平不能正常使用房屋的住宿影响损失，按照补充协议条款约定，应参考案涉房屋同地段同类型同面积的房屋租赁价格计算，根据网络询价，法院认为以2800元计算为宜。根据维修接报单，综合考虑疫情对维修的影响，法院确定住宿影响时间为13个月，损失为36400元。2.物业费损失为13个月×200元/月=2600元。上述损失合计39000元，法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决：一、恒东公司于判决发生法律效力之日起十日内向刘世峰和黄孙平赔偿损失39000元。二、驳回刘世峰和黄孙平的其他诉讼请求。如果给付义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费990元，由刘世峰和黄孙平负担179元，由恒东公司负担811元。二审对一审已查明的事实予以确认。二审中，恒东公司提供显示为无锡市住房租赁公共服务平台以及安居客的网页打印件各一份。恒东公司表示根据无锡市住房租赁公共服务平台网上数据反映2019年上半年无锡市住宅租赁平均价格为21.8元/平方米/月，安居客租房网站上反映近期宜兴市XX街道地区房屋租赁价格约为1500元/月，上述证据可以证明一审认定的租赁价格2800元/月过高，显失公平。刘世峰、黄孙平质证认为，对上述证据的真实性不予认可，其也在网上查询过相应房屋租赁价格，均高于恒东公司主张的价格，甚至高于一审认定的价格，案涉小区现在的房屋租金至少是4000元/月。刘世峰、黄孙平二审中提供：1.报修单、维修照片和短信记录，证明恒东公司在2020年7月4日并未将房屋修好，其于7月19日又报修，恒东公司又安排了维修。2.2019年11月11日和2020年5月8日的短信记录，证明因恒东公司不愿继续给其维修涉案房屋，其向12345进行了投诉。恒东公司质证认为：1.2020年7月19日的报修单只能证明房屋在报修期内进行了正常的报修和保修，并不能反映是本案纠纷所指的同一位置、同一问题而反复维修。对维修照片的真实性和关联性均有异议，无法体现是涉案房屋及前期已维修位置。短信只能证明其已完成了房屋问题的维修。2.12345的反馈短信只能证明刘世峰反映了相关问题，但不能证明其对于房屋问题不肯维修。其对接报的问题都在合理期限内完成维修，且一审中双方也确认房屋于2020年7月4日维修完毕，即使后期出现新的问题也只是属于保修期内需开发商正常进行保修的问题，与本案所涉纠纷无关。刘世峰、黄孙平在二审2020年12月8日谈话询问时表示，目前在验房过程中所发现的问题已基本上都修好，如果以后出现的问题会再找对方报修，房屋目前还未入住，其现同意按照一审认定的13个月与对方计算损失，以后出现的问题属正常保修问题。以上事实，有网页资料、报修单、照片、短信记录及当事人陈述等在卷佐证。本院认为：关于案涉房屋，在2019年5月18日买受人现场验收房屋时即已发现存在多处质量问题，要求恒东公司维修整改。恒东公司此后虽安排人员进行了维修，但相应墙面掉沙、空鼓等问题经多次维修都未能彻底解决。根据恒东公司一审提供的2020年6月3日刘世峰给其公司的第三方检测报告，反映涉案房屋在当时还仍存在多个墙面不平整及空鼓等问题，此后恒东公司又进行了维修处理。虽然案涉房屋目前反映所存在的质量问题并非主体结构问题，但相应问题经多次维修都未能妥善解决，实质已影响了房屋买受人对房屋的正常居住使用。刘世峰、黄孙平虽未提供另行租房产生损失的相关证据，但其作为买受人在购买房屋后却无法正常使用该房屋，存在合理可预见的可得利益损失。因此，一审参照《商品房买卖合同》补充条款中的相关约定，参考案涉房屋同地段同类型同面积房屋租赁价格计算刘世峰、黄孙平无法正常居住使用案涉房屋的损失并无不当。关于损失具体计算期间，恒东公司主张因刘世峰、黄孙平拒绝维修、不配合维修及存在不当敲击行为等导致维修期间延长，相应延长期限不应予以计算，经审查，刘世峰、黄孙平已对恒东公司所谓的拒绝维修和不配合维修情况进行了解释，且与《现场维修接报单》中记载的情况及双方沟通情况基本吻合，另恒东公司也未提供证据证明刘世峰、黄孙平有多次在水泥尚未干透凝固前敲击维修区的不当行为，故恒东公司的该主张依据不足，一审结合维修期间酌定按13个月计算损失亦无不当。关于租赁价格，恒东公司二审提供的安居客网页资料的真实性难以确认，其提供的无锡市住房租赁公共服务平台网上所反映的价格系全市租赁平均价格，而房租实际受地段、房屋具体情况等影响较大，故该平均价亦无法作为本案之参考，一审结合对案涉房屋同地段同类型同面积房屋的网络询价情况，酌定按照2800元/月计算亦无明显不当。因恒东公司向业主交付的房屋存在质量问题，导致业主无法正常入住使用房屋，该无法入住期间的物业费属于因恒东公司违约给业主造成的损失，一审认定恒东公司对该物业费损失予以赔偿并无不当。综上，恒东公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审法院所作判决并无不当，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费775元，由上诉人恒东公司负担。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  陈丽芳审判员  郭继光二〇二一年二月二十五日书记员  邹 莹