天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0105民初833号原告：天津市阳光家园物业管理有限公司，住所地天津市河**光复道街瑞海大厦1-3-1906。法定代表人：冯洁，该公司总经理。委托诉讼代理人：康曼，该公司职员。委托诉讼代理人：刘翊，该公司职员。被告：陈爽，女，1970年2月28日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈世琪（陈爽之父），男，1939年7月14日出生，汉族，住天津市河**。原告天津市阳光家园物业管理有限公司（以下简称阳光家园物业公司）与被告陈爽物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳光家园物业公司的委托诉讼代理人康曼、刘翊和被告陈爽的委托诉讼代理人陈世琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阳光家园物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即支付2019年8月1日至2020年8月31日所欠物业服务费2013.6元、机电费1110.9元，共计3124.5元；2．诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年11月5日，原告与瑞海名苑小区开发商天津瀚华置业发展有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，合同约定由原告为该小区提供物业管理服务，住宅房屋物业管理服务费收费标准为建筑面积每月每平方米2.5元。自2011年5月1日始，物业管理服务费收费标准降低至建筑面积每月每平方米2.25元。被告所有房屋建筑面积为106.82平方米，每月应交纳物业管理服务费240.35元，被告自2019年8月1日至2020年8月31日共计13个月未交纳物业管理服务费,共拖欠物业管理服务费3124.5元,经原告多次催要未果，故诉至法院，望判如所请。陈爽辩称，对原告所述的欠费时间无异议，但对收费标准和欠费金额有异议。被告拖欠物业费的理由如下：1.被告购房时原告公开承诺的家政秘书服务应为物业服务合同的组成部分，因此原告与开发商签订的《天津市前期物业管理服务合同》中约定的每月每平方米2.5元物业费，应包含家政秘书服务费0.5元。2011年5月，原告未经相关程序、未征得广大业主同意擅自取消了家政秘书服务，并将物业费收费标准下调至每月每平方米2.25元，这种明降暗升行为违反了合同约定和法律规定；2.原告自2008年建成物业管理用房之后，除瑞海名苑项目部在15号楼1门3层办公外，还将总公司迁到15号楼2门3层作为营业场所进行经营活动，导致业主没有活动场所；3.物业公司对电梯管理维护工作失职，小区的电梯频繁发生故障，危害业主的出行安全。2021年1月20日下午，被告之父就因电梯箱体底部与地面不在同一水平面而被错层的电梯绊倒；4.原告履行安全职责不到位，2020年8月原告因安全生产管理事项受到天津市河北区应急管理局的行政处罚；5.原告在小区绿化工作也存在问题，如坏死的树苗没有及时清理和补种等。综上，原告的物业管理水平和物业服务不到位，被告不同意按照原告主张的收费标准交纳物业费，只同意按照每月每平方米2元以下的收费标准交费，即交纳原告主张欠费金额的85%的物业费。本院经审理认定事实如下：2005年11月5日，原告阳光家园物业公司与瑞海名苑小区建设单位天津瀚华置业发展有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，合同约定：由原告对瑞海名苑小区进行前期物业管理服务，服务期限自2005年11月5日起至本物业首次业主会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日止，住宅房屋物业管理服务费包括物业管理基本服务费和机电设施设备日常运行养护费，其中物业管理基本服务费的收费标准按照建筑面积每月每平方米1.7元计算，机电设施设备日常运行养护费的收费标准按照建筑面积每月每平方米0.8元计算，两项合计2.5元，由业主于每月5日前交纳。合同签订后，原告依约为该小区提供了物业管理服务。2011年4月10日，原告向全体业主发放公开信征求意见，内容为拟定于2011年5月1日取消家政秘书岗位，家政秘书的工作职责由公秩员履行，同时下调物业费至每月每平方米2.25元，业主如有异议可于4月30日前提出，逾期则视为业主认同上述变动。自2011年5月1日起，原告开始按照建筑面积每月每平方米2.25元的收费标准向业主收取物业管理服务费。被告陈爽系河**瑞海名苑18-1-402房屋权利人，该房屋建筑面积为106.82平方米。被告自2019年8月1日至2020年8月31日共计13个月未交纳物业管理服务费，共计拖欠物业管理服务费3124.5元，经原告电话催要，被告未予交纳，故成讼。本院认为，原告与瑞海名苑小区建设单位天津瀚华置业发展有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，本院依法予以确认。该物业管理服务合同对小区全体业主具有约束力，双方均应依约全面履行各自的义务。现原告已经基本履行了维修、养护、管理和维护的义务，被告则应当履行交纳物业管理服务费的义务。故原告要求被告给付拖欠物业管理服务费的请求，本院予以支持。鉴于原告在物业管理服务方面存在一定的瑕疵，故对原告主张的物业管理服务费应酌情予以减免，本院认为以核减5%为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告陈爽给付原告天津市阳光家园物业管理有限公司2019年8月1日至2020年8月31日的物业管理服务费3124.5元的95%即2968.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈爽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 张 杰二〇二一年二月八日书记员 陈美玲附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。三、《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。四、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。