河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2518号上诉人(原审原告)：可新义，男，1981年2月28日生，汉族，住河南省滑县。委托诉讼代理人：齐锦营、张俊丽，河南国基律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：郑州清华园业主委员会，住所地郑州市惠济区南阳路**院清华园物业中心。负责人：禹跃，该业委会主任。被上诉人(原审被告)：河南正美物业服务有限公司，住，住所地郑州市郑东新区通泰路**院**楼******一社会信用代码91410100MA457LRKXJ。法定代表人：李书剑，公司董事长。委托诉讼代理人：于海阔，公司员工。委托诉讼代理人：周志锋，北京市京师（郑州）律师事务所律师。上诉人可新义因与被上诉人河南正美物业服务有限公司（以下简称正美公司）、郑州清华园业主委员会（以下简称清华园业委会）确认合同效力纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初5902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组织合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。可新义上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉请，或发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。清华园业委会、正美公司在签订物业管理合同之前，未与上诉人沟通，也未在签订之前以能够让上诉人知晓的方式进行通知、告知上诉人。一审法院在清华园业委会、正美公司未提供任何证据的情况下武断认定物业管理合同系在当地社区协调下，在小区近一个月时间未有物业公司服务的情况下签订的。实际情况是原物业公司在未进行交接的情况下擅自撤离时，建业物业就已经于2018年7月1日入驻社区把守大门。小区的卫生及秩序一直由业主参与管理、打扫，业主的日常生活基本未受到影响。案涉物业管理合同的签订，社区并不知情，也未参与协调。二、物业管理合同侵犯了上诉人的权利。清华园业委会与正美公签订物业管理合同后，虽张贴公告，但未公示合同内容，物业服务标准条款也始终缺失，更是擅自提高近50%的物业费用标准，严重侵害了广大业主的知情权、监督权、共同决定权以及财产权利等合法权益。三、一审法院适用法律错误。清华园业委会与正美公司签订的物业管理合同未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意，违反了法律的强制性规定，应认定为无效。请求改判支持上诉人的诉讼请求。正美物业辩称：一、业委会与正美物业签订的合同具有应急性质，维护了小区全体业主利益，一审法院认定事实清楚。本案清华园业委会经依法成立，其有权代表全体业主对外做出有利于业主的意思表示。清华园小区在原物业退出后，小区长期没有物业公司提供服务，小区的糟糕情况不仅有被告正美物业一审时提交的证据可以证明，并且经惠济法院、郑州中院生效法律文书确认。为了小区安全、为了小区业主正常的生活秩序，经街道办、社区、业委会多次沟通协调无果，在中标的河南建业物业管理有限公司（下称建业公司）因小区存在安全隐患、消防安防损坏、不具备物业正常进驻等理由退出后，不得已于2018年7月10日与部分业主代表召开沟通会，并一致认为“先过好日子，引入物业”，2018年7月21日业委会与正美物业签订的《物业委托管理合同》明确约定合同的性质为“应急委托服务合同”，这与普通合同是有区别的，是业委会为了全体业主利益的不得已行为。上诉人小区日常生活基本未受影响更是无稽之谈，在原物业退出后，小区发生多起失窃事件，中标的建业公司进驻小区不到一周时间便选择退出，此后小区并无门卫值守、也谈不上环卫清理、基础设施维护等，为此业主多次向社区、街道办反映，在相关部门的督促下、业委会的参与下才有了本案合同的签订，一审法院认为本案合同具有临时性、过渡性从而认定合同合法有效是恰当的，也符合当时小区实际情况。二、本案合同的签订并没有侵害业主合法权益。本案合同的签订不仅没有侵害业主合法权益，相反在正美物业进驻后，随着门卫、保洁的到岗，电力、基础设施的维修维护等，小区秩序逐步恢复正常。物业合同内容的拟定也是业委会与正美物业反复磋商的结果，物业费更是按照当时的市场价收取，2018年7月21日合同签订后的次日，业委会便将合同签订情况向全体业主进行公告，截止上诉人一审起诉两年多时间内，并无业主提出异议，大部分业主也按时缴纳物业费。上诉人接受了正美物业的服务，却拒绝缴纳物业费，其起诉的真正目的也在于此。业委会作为全体业主公选的自治性组织，其本身对全体业主具有代表性，业委会代表业主与正美物业签订的应急性的物业合同，对全体业主具有约束力，并没侵犯业主合法权益，并且上诉人并非合同主体，根据合同相对性，其起诉亦缺乏法律依据。三、一审法院适用法律并无不当。根据相关法律规定，如业主认为业委会决议侵犯其合法权益或违反程序规定，其应在一年内请求撤销业委会决议，而不应该直接请求确认合同无效。四，本案合同效力已经经法院生效法律文书确认，应当直接适用。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。可新义向一审法院起诉请求：一、依法确认二被告签订的《郑州清华园小区物业委托管理合同》（以下简称“物业管理合同”）无效；二、依法判令正美公司返还原告缴纳的物业费3249.5元；三、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：原告系郑州市惠济区南阳路**院**楼******房屋所有权人，该房屋建筑面积为142.10平方米，所在小区为郑州市清华园小区。2018年7月21日，被告清华园业委会（甲方）与被告正美公司（乙方）签订《郑州清华园小区物业委托管理合同》一份，约定：清华园业委会委托正美公司对清华园小区实行物业管理服务；正美公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；物业管理服务费用的标准为多层住宅0.98元／平方米／月，高层住宅1.65元／平方米／月，商业物业1.90元／平方米／月；本合同约定的服务期开始的第一个月（2018年7月22日至2018年8月21日）暂时不向业主或使用人收费，第二个月（2018年8月22日至2018年9月21日）由业委会号召动员业主缴纳物业费，从第三个月（2018年9月22日起）开始正美公司向业主或使用人收取应收费用，按上述标准向业主收取物业服务费用，计费期限在合同约定的服务期开始之日起算；车位服务费按露天停车场计时收费，车位首辆车不高于40元／个／月、地下停车库2、地下停车库20元／个／月的标准收取委托服务合同，期限为六个月，自2018年7月22日起至2019年1月21日止；在合同期限内（六个月），正美公司提供的物业服务得到业委会认可，同时取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，双方签订为期三年的物业管理委托合同；本合同期满后，双方未能签订为期三年物业管理委托合同的，正美公司应将从业委会处接受的相关设备及相关的维修保养记录完好交付给业委会，拒绝交接或不配合交接或交接不符合要求的，视为正美公司违约；合同并约定了其他事项。2018年7月22日，清华园业委会在小区内张贴公告，告知全体业主与正美公司签订的物业管理合同基本情况。合同签订后，正美公司入驻清华园小区提供物业服务。2019年5月28日，原告向正美公司支付2018年7月22日至2019年12月31日物业费2414元；2020年3月24日，原告向正美公司支付2020年1月1日至2020年6月30日物业费835.5元。2019年1月21日，物业管理合同期限届满后，二被告未续签合同，正美公司继续在该小区提供物业服务至今。在正美公司作为原告起诉小区业主物业服务合同纠纷案件中，原告诉求小区业主支付自2018年7月22日至2019年7月21日之间的物业费，原审法院判决认定清华园业委会与正美公司签订的《郑州清华园小区物业委托管理合同》合法有效，并判决业主支付合同内（2018年7月22日至2019年1月21日）的物业费及按八折支付合同外（2019年1月22日至2019年7月21日）的物业费。后正美公司和业主均提起上诉，二审法院认定一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持，故判决驳回上诉，维持原判，现一审判决已生效。一审法院认为，涉案物业管理合同系在当地社区协调下，清华园业委会为了清华园小区全体业主的利益，在小区将近有一个月的时间内未有物业公司提供服务的情况下临时与正美公司签订的，具有临时、过渡性质，虽然存在程序瑕疵，但是未有侵害业主利益的行为，不违反法律规定，故原审法院确认其合法有效。原告提出的确认二被告签订的物业管理合同无效的诉讼请求，证据不足，理由不当，原审法院不予支持。物业管理合同到期后，虽然清华园业委会未与正美公司续签书面合同，但是原告继续享受了正美公司提供的物业服务，应当向正美公司缴纳适当物业费，因正美公司系合同外履行服务，故原审法院酌定2019年1月21日之后的物业费按合同内的八折收取。原告自2018年7月22日至2020年12月21日应缴纳物业费3397.8元（142.1平方米×0.98元×6个月＋142.1平方米×0.98元×0.8折×23个月），现原告已缴纳的物业费为3249.5元，故其要求正美公司退还已缴纳的物业费的诉讼请求，原审法院不予支持。鉴于本案六个月的临时物业服务合同已经到期，被告物业公司应积极与业主协商签订正式服务合同或协商退场事宜，否则被告公司继续在涉案小区开展服务管理工作失去合同依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十四条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告可新义的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换与质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，清华园业委会与正美公司签订《郑州清华园小区物业委托管理合同》的时间为2018年7月21日，故，关于涉案合同的效力问题，应适用该民事事实发生时法律、司法解释的相关规定予以认定。对此，分析如下：首先，根据涉案合同签订时《中华人民共和国物权法》第七十六条关于“下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”、《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……”、第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”的规定，选聘和解聘物业服务企业系业主大会的决定事项，而业主委员会系业主大会决议的执行机构，从法律性质上讲，业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，系根据法律规定取得代理权后实施的代理行为。其次，正美公司并非经清华园小区业主大会按照法定程序选聘的物业服务企业，据此，清华园业委会在此前提下与正美公司签订物业服务合同的行为，系越权代理。根据涉案合同签订时《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”之法律规定，涉案清华园业委会与正美公司签订的《郑州清华园小区物业委托管理合同》，应属于效力待定的合同。再次，正美公司自认清华园小区共计1638户业主中，已有1323户业主缴纳了物业费，也即清华园小区超过半数的业主均认可正美公司提供的物业服务，且按照合同约定履行了缴纳物业费的主要合同义务。根据涉案合同签订时《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条关于“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认”的规定，能够认定清华园业委会作为代理人越权代理与正美公司所签订的《郑州清华园小区物业委托管理合同》已被追认。据此，清华园业委会与正美公司所签订的合同，应被认定为合法有效。最后，一审法院虽然以涉案合同具有临时、过渡性质，存在程序瑕疵，但未侵害业主利益为由，认定合同有效，适用法律不妥，但实体处理并无不当。综上，一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对可新义的上诉请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由可新义负担。本判决为终审判决。审判长 邵晓斐审判员刘泽军审判员贾建新二〇二一年二月二十五日书记员 米             彦