河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1002民初134号原告（案外人）：张秋菊，女，汉族，1973年3月8日出生，住许昌市。委托诉讼代理人：郭瑞，河南天苑律师事务所律师。被告（申请执行人）：梁本荣，男，汉族，1954年10月29日出生，住许昌市建安区。第三人（被申请执行人）：许昌市大众房地产开发有限公司，住所地：许昌市东城区兴业路与东泰路交叉口东泰大厦。法定代表人：杨东亮，任公司总经理。委托诉讼代理人：孙会东，河南君志合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宵，河南君志合律师事务所律师。原告张秋菊与被告梁本荣、第三人许昌市大众房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2021年1月29日公开开庭进了审理，原告张秋菊及委托诉讼代理人郭瑞、被告梁本荣、第三人许昌市大众房地产开发有限公司委托诉讼代理人孙会东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张秋菊向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法停止对原告位于许昌市××大道与魏××道交叉口大众锦绣佳苑1号楼1单元11层南户的强制执行并解除查封。2、本案的诉讼费用及其他费用等由被告承担。事实和理由如下：2020年12月23日，贵院以（2020）豫1002执异361号执行裁定书，驳回原告的执行异议，原告认为上述裁定书认定事实错误，适用法律错误，理由如下：2010年，原告所在工作单位交警支队组织团购第三人许昌大众房地产开发有限公司开发的位于东城区魏××道东侧、××街北侧的锦绣佳苑房产。2010年3月20日，原告预交了10万元房款。2012年4月29日，第三人称房子要动工了，让原告又交了15万元房款。2014年，锦绣佳苑完工，交警支队通知原告抽签分房，原告抽中了涉案房屋，总价款405739元。2014年5月4日，原告缴纳剩余房款155739元。因第三人要求绑定车位才交房并签订房屋买卖合同，原告于2017年缴纳车位费7万元并接收房屋，后经原告多次催促，第三人于2018年5月4日同原告签订《商品房买卖合同》。2018年6月份，原告对涉案房屋进行装修，装修完工后，原告一直在涉案房屋内居住、使用该房屋。2018年10月26日，贵院依据（2018）豫1002执2139号执行裁定书及协助执行通知书，对涉案房屋采取了查封措施。综上，原告在贵院查封涉案房屋前已签订《商品房买卖合同》且支付全部价款，并已合法占有涉案房产，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，应排除执行，（2020）豫1002执异361号执行裁定书驳回原告的执行异议，侵害了原告的合法权利。原告依法提起诉讼，请求法院依法判决。被告梁本荣辩称，原告的诉求我不认，法院的人去查询，查询后涉案房产依然登记在第三人名下，法院进行查封，是正确的。第三人许昌市大众房地产开发有限公司述称：原告在第三人处购买房屋属实，并且已全部购房款，并且已经入住，因第三人的原因目前该栋楼房无法办理备案手续，因监管政策变化，需要将购房款全部存入房管部门指定的监管账户才能办理预售登记备案，本案中，原告所购买的系团购房，2010年已经交付第一笔购房款，2014年将剩余的房款交付完毕，第三人已经将原告和其他购房户的房款用于工程建设，无法按照监管的要求存入监管资金账户，导致目前无法办理备案登记手续。原告张秋菊为证明自己的主张向法庭提供了以下证据：第一组证据：许昌市魏都区人民法院(2018)豫1002执2139号、(2020)豫1002执异361号执行裁定书、公告((2020)豫1002执恢769号)（原件）各一份。证明目的:许昌市魏都区人民法院在梁本荣与许昌市大众房地产开发有限公司执行案件中对位于许昌市东城区莲城大道以南魏武大道以东锦绣佳苑1号楼1单元11层南户的房产采取执行措施。本案原告张秋菊提起的书面执行异议请求由魏都区法院驳回,原告提起本案案外人执行异议之诉符合法律规定。第二组证据：收款收据三张（其中一张原件，两张复印件）、中国工商银行个人业务凭证一张、上海浦东发展银行分行业务回单一张、中国建设银行POS小票三张、抽签选房确认凭证一份。证明目的:原告张秋菊于2010年3月20日向许昌市大众房地产开发有限公司支付购房款10万元,于2012年4月29日向许昌市大众房地产开发有限公司支付购房款15万元,依据抽签选房凭证确认的房号及房屋面积，原告于2014年5月4日向许昌市大众房地产开发有限公司支付剩余购房款155739元。原告已向许昌市大众房地产开发有限公司支付锦绣佳苑1号楼1单元11层南户全部购房款405739元。第三组证据：收据三张（原件）。证明目的:原告张秋菊于2015年12月18日向许昌市大众房地产开发有限公司缴纳天然气开口费3200元、太阳能配套设施费5000元，缴纳维修基金9234元、暖气开口费4477元，于2017年10月10日支付车位费7万元整。第四组证据：许昌市大众房地产开发有限公司、许昌市公安交通警察支队民警团购房协商情况会议纪要、工作证（原件）、商品房买卖合同（原件）各一份。证明目的:许昌市公安交通警察支队民警以团购形式购买许昌市大众房地产开发有限公司开发的大众锦绣佳苑商品房。作为许昌市公安交通警察支队工作人员,原告(××)在支付完毕405739元购房款及车位费后,于2018年5月4日与许昌市大众房地产开发有限公司（出卖人)签订商品房买卖合同一份，约定:××购买的商品房为位于东城区魏××道东侧、××街北侧××单元××南户,建筑面积139.91平方米，单价为每平方米2900元，总金额405739元。原告在魏都区法院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。第五组证据：大众锦绣佳苑小区入住协议一份、卓灵装饰公司装修款收据一张、许昌市祥安物业管理有限公司收款收据三张、河南金祥物业管理服务有限公司收款收据18张（均原件）证明目的:2018年6月3日,原告作为锦绣佳苑第一幢1单元11层1102号房屋业主于2018年6月3日与许昌市祥安物业管理有限公司签订前期物业管理服务合同等入住协议;2018年6月,原告开始对案涉房屋进行装修,并自装修完工入住后依约缴纳水电费、垃圾处理费及物业费等费用。第六组证据：许昌市区不动产登记信息查询证明一份（原件）证明目的:原告张秋菊名下无用于居住的房屋。被告梁本荣对原告张秋菊提供的这些证据真实性也不知道，请求法院依法处理。第三人许昌市大众房地产开发有限公司对原告张秋菊提供的证据真实性无异议。第三人向法庭提交了以下证据：第一组证据:2014年5月14日会议纪要一份证明目的:证明许昌市大众房地产开发有限公司和许昌市公安交通警察支队就民警团购房问题再次进行协商并达成一致的事实。第二组证据:2010年3月20日收款收据一份、2010年3月20日中国工商银行个人业务凭证一份证明目的:第三人收到原告缴纳首笔购房款10万元的事实。第三组证据:2012年4月29日收款收据一份、2012年4月28日上海浦东发展银行分行业务回单一份证明目的:证明第三人收到原告缴纳第二笔购房款15万元的事实第四组证据:2014年5月4日收据一份、中国建设银行业务回单三份证明目的:证明第三人收到原告缴纳剩余购房款的事实第五组证据:2017年8月17日许昌晨报一份（复印件）证明目的:证明第三人在2017年8月通知购房业主交房的事实第六组证据:商品房买卖合同一份证明目的:证明第三人和原告2018年5月4日签订正式的商品房买卖合同并将房屋交付原告的事实。原告张秋菊对第三人许昌市大众房地产开发有限公司提交的证据无异议。被告梁本荣对第三人许昌市大众房地产开发有限公司提交的证据表示：经查询，这些房子都没有卖，都还在第三人名下。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：梁本荣与许昌市大众房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案，本院于2018年5月16日作出（2017）豫1002民初6848号民事判决书，判令许昌市大众房地产开发有限公司向梁本荣支付质保金666227.68元。许昌市大众房地产开发有限公司不服，向河南省许昌市中级人民法院提起上诉，该院于2018年9月6日作出（2018）豫10民终2289号民事判决书。该判决书生效后，梁本荣向本院申请强制执行，本院依据（2018）豫1002执2139号执行裁定书及协助执行通知书，于2018年10月26日查封了许昌市大众房地产开发有限公司名下位于许昌市东城区××大道以南、魏××道以东××楼××单元××南户的房产。原告张秋菊向本院提出执行异议，本院于2020年12月23日作出（2020）豫1002执异361号执行裁定书，驳回原告张秋菊的异议申请，原告张秋菊不服，提起本案诉讼。另查明，涉案房屋系许昌市公安交通警察支队单位团购房，原告作为单位职工，已于2010年3月20日支付购房款10万元，2012年4月29日支付购房款15万元，2014年5月4日支付购房款15.5739万元，房款已全部支付完毕，2014年5月14日，许昌市大众房地产开发有限公司、许昌市公安交通警察支队民警团购房协商情况会议纪要显示团购房交款截止日期为2014年5月25日。张秋菊与许昌市大众房地产开发有限公司于2018年5月14日补签订商品房买卖合同，约定原告张秋菊购买的是位于许昌市东城区××大道以南、魏××道以东××楼××单元××南户的房产，总价款为40.5739万元。许昌市不动产登记中心《许昌市区不动产登记信息查询证明》编号为B20210119-4100053中显示张秋菊名下无住宅。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，需审查原告张秋菊对许昌市大众房地产开发有限公司名下位于许昌市东城区××大道以南、魏××道以东××楼××单元××南户的房产是否拥有所有权或者其他足以阻止执行涉案房产的转让、交付的实体权利，故本案的争议焦点为本案原告张秋菊是否对涉案房产享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，××对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且××名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告张秋菊于2014年5月4日前将购房款40.5739万元全部支付完毕，并与许昌市大众房地产开发有限公司于2018年5月14日签订了商品房买卖合同，梁本荣与许昌市大众房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案是金钱债权执行，被告梁本荣查封涉案房产的时间为2018年10月26日，另原告张秋菊名下并无其他用于居住的房产，并于2018年6月实际入住使用。原告张秋菊符合以上三个条件，其对涉案房屋享有的权利能够排除执行。综上，原告张秋菊要求停止对位于许昌市东城区××大道以南、魏××道以东××楼××单元××南户的房产的执行的诉讼请求，本院应当予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行许昌市大众房地产开发有限公司名下位于许昌市东城区莲城大道以南、魏武大道以东锦绣佳苑1号楼1单元11层南户的房产；二、驳回原告张秋菊其他诉讼请求。案件受理费7387元，由被告梁本荣负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于许昌市中级人民法院。审 判 长  菅卫华人民陪审员  吴媛媛人民陪审员  楚丽娜二〇二一年二月三日法官助理张文静书记员梁静