安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖02民终27号 上诉人（原审被告）：肖生强，男，1972年5月1日出生，汉族，住安徽省芜湖市湾沚区。 上诉人（原审被告）：宋玉兰，女，1979年7月23日出生，汉族，住安徽省芜湖市湾沚区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：李大军，安徽汪贤文律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:芜湖恒怡物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市湾沚区湾沚镇徽商城****，统一社会信用代码91340221595726715F。 法定代表人：胡清化，该公司经理。 上诉人肖生强、宋玉兰因与被上诉人芜湖恒怡物业管理有限公司（以下简称恒怡物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市湾沚区人民法院（2020）皖0221民初3934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 肖生强、宋玉兰上诉请求：1.撤销一审判决,改判驳回恒怡物业公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由恒怡物业公司承担。事实和理由：一、一审判决认定肖生强、宋玉兰未足额交纳2012年7月1日—2016年6月30日物业费属认定事实错误,肖生强、宋玉兰已经按约定交纳了该期间的物业费。肖生强、宋玉兰于2016年5月26日交纳了2015年7月1日2-2016年6月30日期间的物业费,物业费标准为4000元／年。该收款收据记载的内容明白清楚,注明了物业费的起止时间,根据交易习惯和大众的一般认知,该交费额当然是该期间的全部物业费。恒怡物业公司辩称票据只有注明“结清”字样才算交清不仅与日常交易习惯不符,也与其实际做法不符,其同期出具给同小区业主丁某等户的票据并没有均注明“结清”字样。而在此之前的2012年7月1日2-2015年6月30日间的物业费标准也是4000元／年,三年合计为1.2万元,该期间的物业费通过直接抵扣房屋质量补偿款1万元和2015年5月10日补交2500元也已结清。该事实,能够与上述票据所载金额相吻合,也与肖生强、宋玉兰近三来的的交费标准相一致（近三年年交费3912元／年）。尤其需要提醒法庭注意的是,恒怡物业公司的收费行为本身也能证明前面年度的物业费通过抵扣和补交已经足额缴纳且已清结。按照常理,2016年5月26日恒怡物业公司在收取2015年7月1日2-2016年6月30日的4000元物业费时,如果肖生强、宋玉兰仍有前年度物业费未结清,恒怡物业公司应要求肖生强、宋玉兰先结清结欠的物业费再收取后面新产生的,而非相反。恒怡物业公司没有要求肖生强、宋玉兰补交结欠的物业费而是直接收取肖生强、宋玉兰后面年度的物业费这一明显违反常理的收费行为本身也能反证前期物业费已交清。综上,恒怡物业公司主张肖生强、宋玉兰仍拖欠其物业费且又不能对上其收费行为存在的不合理之处作出解释,一审法院采信恒怡物业公司票据没有注明“结清”就应补交的辩解,无视双方已就物业费标准协商变更且实际履行的客观事实,判决肖生强、宋玉兰补交物业费,属于认定事实错误,应予纠正。二、一审程序严重违法,作为裁判的证据未经庭审质证。一审中,肖生强、宋玉兰提出诉讼时效抗辩。尽管恒怡物业公司提交了的催缴公告或通知,但该证据显然缺乏证明力,一审法院采信错误,况且即便上述催缴公告或通知属实也均超过法律规定的诉讼时效。一审判决还认定恒怡物业公司曾分别于2018年、2019年起诉过肖生强、宋玉兰,案号分别为（2018）皖0221民初4011号,（2019）皖0221民初3279号。且不说肖生强、宋玉兰从未接到过关于两案的任何诉讼通知。根据法律规定,作为定案的根据必须经过当事人质证。本案中,关于该两起案件起诉和撤诉的证据恒怡物业公司并没有向法庭出示,更没有经过庭审质证,一审判决将其作为定案的根据显然程序违法。 恒怡物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院判决驳回肖生强、宋玉兰的上诉请求，维持原判。 恒怡物业公司向一审法院起诉请求：1.判令肖生强、宋玉兰支付恒怡物业公司物业服务费18655元（自2012年7月1日起至2016年12月31日止）；2.判令肖生强、宋玉兰支付资金占用期间利息暂计算为3358元（以拖欠的物业费为基数自2017年1月1日起按年利率6%计算至2019年12月31日，之后计算至物业费全部清偿之日止）。后当庭变更为：1.判令肖生强、宋玉兰支付恒怡物业公司物业服务费8655元（自2012年7月1日起至2016年12月31日止）；2.判令肖生强、宋玉兰支付资金占用期间利息暂计算为1558元（以拖欠的物业费为基数自2017年1月1日起按年利率6%计算至2019年12月31日，之后计算至物业费全部清偿之日止）。以上两项合计10213元。 一审法院认定事实：肖生强、宋玉兰系安徽省芜湖市湾沚区湾沚镇湾石路与世纪大道交叉口“徽商城”小区2#楼068、069、070、093、094、225、226室业主，该房产建筑面积分别为67.93㎡、67.93㎡、87.39㎡、67.36㎡、44.91㎡、78.18㎡、52.12㎡。2011年7月1日肖生强、宋玉兰与合肥市天天物业管理有限公司（以下简称“天天物业公司”）签订《芜湖县湾沚徽商城市场业主服务公约》，约定：天天物业公司为肖生强、宋玉兰所在的“徽商城”小区提供物业管理服务，肖生强、宋玉兰向天天物业公司交纳物业管理服务费等各项应缴费用；物业管理服务收费标准公共性（综合）服务费暂定1元/月/平方米；交费方式是全年全额预交，每年收缴一次。天天物业公司于2012年5月30日将“徽商城”物业服务移交给恒怡物业公司，恒怡物业公司于2012年6月1日至2016年12月31日期间为徽商城小区提供物业服务，肖生强、宋玉兰向恒怡物业公司实交了16500元（其中1万元系用开发商因房屋质量问题承诺给肖生强、宋玉兰的补偿款抵扣）物业费，余款一直未交清。期间，恒怡公司每年在小区内张贴催缴公告或通知。另查明：恒怡物业公司就肖生强、宋玉兰所欠物业费曾分别于2018、2019向该院提起诉讼，案号分别是（2018）皖0221民初4011号、（2019）皖0221民初3279号，两案均系撤诉结案。 一审法院认为，公民和法人合法的权益,依法应受法律保护。肖生强、宋玉兰与天天物业公司所签订的“服务公约”系双方真实意思表示，依法应受法律保护。天天物业公司将“徽商城”物业服务移交给恒怡物业公司后，恒怡物业公司依据“服务公约”为徽商城小区提供物业服务，履行了合同义务，期间肖生强、宋玉兰亦交纳了部分物业费。本案争议焦点在于诉讼时效和收费标准。第一，关于诉讼时效。结合本案查明的事实，恒怡公司一直在主张自己的权利，故对肖生强、宋玉兰已过诉讼时效的主张，该院不予采纳。第二，关于收费标准。肖生强、宋玉兰对于合同约定每年物业费5590元没有异议，但主张后期其与恒怡公司双方协商物业费按照4000元／年交纳，对此，其提供了2016年5月26日的物业费收据（载明“2015年7月1日－2016年6月30日物业费4000元”），及相类似的丁某户的部分物业费票据予以佐证，恒怡公司称该票据上并无“结清”字样，对于物业费完全交纳的，该公司均会注明“结清”字样，且对丁某户未注明“结清”字样的物业费该公司亦予以了起诉，故对肖生强、宋玉兰主张物业费标准按4000元／年计算本院不予采纳。2012年6月1日至2016年12月31日肖生强、宋玉兰应交物业服务费25155元，实交了16500元，尚欠8655元。恒怡物业公司现要求肖生强、宋玉兰支付所欠物业服务费，依法应予支持。肖生强、宋玉兰未按约定履行按时交纳物业服务费构成违约，应承担违约责任，但恒怡物业公司主张按年利率6%计算2017年1月1日至2019年12月31日（之后计算至物业服务费全部清偿之日止）的资金占用期间的利息，因合同没有约定，该院参照相关法律规定按年利率3.85%计算资金占用期间的利息，对超出部分该院不予支持。综上所述,为保护当事人的合法权益,维护社会的稳定,根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定,判决:一、肖生强、宋玉兰于本判决生效后十日内给付芜湖恒怡物业管理有限公司物业费8655元；二、肖生强、宋玉兰于本判决生效后十日内给付芜湖恒怡物业管理有限公司资金占用期间的利息1000元（取整），即以8655元为基数，自2017年1月1日起按照年利率3.85%的标准计算至2019年12月31日，之后计算至物业服务费全部清偿之日止；如果肖生强、宋玉兰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回芜湖恒怡物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费175元，由芜湖恒怡物业管理有限公司负担98元、肖生强、宋玉兰负担77元。 二审期间，肖生强、宋玉兰向本院提交通话录音一份，拟证明2012年上半年至2016年上半年的物业费已经足额缴纳，不存在该期间拖欠物业费的事实。 恒怡物业公司质证意见，上述录音真实性和证明目的都不予认可。 庭审中，肖生强、宋玉兰申请丁某、唐某出庭作证。 证人丁某、唐某证言能够证明肖生强、宋玉兰与丁某、唐某、罗光宝四户的物业费缴费标准，经与恒怡物业公司协商进行过变更，肖生强、宋玉兰按变更后的标准已履行缴纳物业费的义务，肖生强、宋玉兰不存在拖欠2012年至2016年上半年期间的物业费，肖生强、宋玉兰也认可2016年下半年物业费没有交，因为物业公司撤离后，该期间的物业费也没有催收，所以整个小区都没有交。 恒怡物业公司质证意见，上述证人证言达不到其证明目的，证人证言均是对自身有利的，物业费缴纳标准并无与恒怡物业公司协商的书面证据，因而证言与证人自身利益有关，该证人证言应当不予采信。 经查阅原审卷宗和询问当事人，本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，肖生强、宋玉兰主张与恒怡物业公司协商物业费按照4000元／年交纳，但肖生强、宋玉兰与恒怡物业公司之间并未有相应的书面约定。丁某、唐某虽出庭作证，主张恒怡物业公司与其约定物业费打折收取，但恒怡物业公司将丁某起诉，双方调解结案，丁某、唐某均系徽商城小区业主，本案的审理结果与丁某、唐某具有利害关系，故本院对上述证人证言不予采信。肖生强、宋玉兰提交的与章明生通话记录，主张章明生作为当时恒怡物业公司的工作人员，认可肖生强、宋玉兰物业费打折收取，并不拖欠物业费。但章明生并未出庭作证，恒怡物业公司亦不认可该通话记录，该通话记录并不能作为认定案件事实的依据。故，本院对肖生强、宋玉兰相关上诉主张，不予采信。 肖生强、宋玉兰虽对恒怡物业公司提交的催缴公告或者通知不予认可，但并未提交足以反驳的证据，故本院对肖生强、宋玉兰提出的诉讼时效抗辩不予采信。 综上所述，肖生强、宋玉兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人肖生强、宋玉兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  王利民 审判员  肖 珍 审判员  陈 勇 二〇二一年二月四日 法官助理汪平 书记员黄静 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；