浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0782民初18505号原告：余吉利，男，1981年1月11日出生，汉族，住河南省叶县。委托诉讼代理人：宋天平，浙江六和（义乌）律师事务所律师。被告：陈德明，男，1973年8月14日出生，汉族，户籍地：江西省东乡县，现住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：赵书忠，江西国风律师事务所律师。第三人：吴建艇，男，汉族，1973年11月29日出生，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：胡国锦，男，1979年10月9日出生，汉族，住浙江省义乌市，系第三人吴建艇近姻亲。原告余吉利诉被告陈德明、第三人吴建艇合同纠纷一案，本院于2020年11月16日受理后，依法适用简易程序进行了审理。本案审理过程中，原告余吉利向本院提出财产保全申请，并提供了担保，本院依据其申请，于2020年11月25日做出民事裁定书，裁定冻结被告陈德明名下财付通账户内资金121334元、支付宝账户内资金30万元。本案于2021年1月7日公开开庭进行了审理，原告余吉利的委托诉讼代理人宋天平、被告陈德明及其委托诉讼代理人赵书忠、第三人吴建艇的委托诉讼代理人胡国锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余吉利向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《公寓经营权转让协议书》；2.被告返还原告转让费人民币374334元并赔偿原告利息损失（利息自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；3.被告赔偿原告直接经济损失47000元。事实与理由：2018年12月26日，原、被告签订《公寓经营权转让协议书》一份，约定被告陈德明将位于义乌市××镇××路××号××层××公寓整体转让给原告经营，转让经营的期限从2018年12月26日起至2023年10月31日止，转让费为人民币84万元整。签订协议当日，原告按照被告的要求将转让费84万元支付给被告。由于84万元中包含有需要付给第三人的房租费用26万元，因此实际的经营权转让费为58万元。原告受让案涉公寓经营权后一直正常经营，直到2020年9月17日，原告收到了公寓房东吴建艇的通知，吴建艇告知原告其与陈德明之间签订的房屋租赁合同因被告陈德明违约而解除，要求原告限期腾空案涉公寓。2020年10月5日，第三人吴建艇在公寓张贴《腾房通知》要求所有公寓租户于2020年10月31日前搬离公寓。2020年11月1日，案涉公寓被第三人吴建艇断水断电。在此期间，原告多次找到被告，要求被告妥善解决其与第三人吴建艇之间的纠纷，但被告始终拒绝出面，最终导致原告遭受了巨额经济损失。被告陈德明答辩称：1.被告已履行完与原告之间签订的公寓经营权转让协议的全部义务，依法取得该协议中的全部对价，原告因租赁市场不景气及不缴纳租金等原因退出房屋经营，与被告无关，被告不应承担责任。2.第三人在未解除与原告的房屋租赁合同之前，擅自将房屋收回，导致合同无法履行，应承担一定责任。3.原告诉状中所述与事实不符：转让费并非原告所称数额；被告在原告与第三人产生纠纷后，一直积极配合原告与第三人进行协商；另外，原告始终未就其经营期限提供证据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人吴建艇陈述称：房屋租赁合同上面的第三人的名字是第三人授权胡国锦代签的，第三人没有跟原告签过合同，不知道合同上为什么会有原告的名字。原告没有说过要退租，行情不好也是事实。被告转租给原告，未经过房东同意，是私自转租。针对被告的答辩和第三人的陈述，原告补充陈述：被告与原告、第三人之间签订了两份租赁合同，第一份租赁合同是2020年10月31日到期，约定了房租每年续增，第二份租赁合同是2023年10月31日到期，约定了房租不变，被告仅向原告出具了第二份租赁合同，并带原告到第三人处在第二份合同上加了名字，原告才同意以84万元的价格在被告处接受转让。原告误以为签字的就是第三人本人，实际签字的是本案第三人的代理人，第三人现在不承认第二份合同的效力，主张房屋到期，如被告需要续租，房租要上涨。在被告提供的证据3中可以体现，原告并非是经营不善不交租金，而是因为被告与第三人之间签订的合同关系导致第三人要大幅上涨房租，被告也不出面解决问题。原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：1.《公寓经营权转让协议书》一份、支付宝转账记录一份、银行转账凭证两份，证明：一、被告将案涉公寓经营权整体转让给原告；二、原告按照被告的要求将转让费支付给被告。2.《解除合同通知书》复印件一份、腾房通知照片两张，证明：被告与第三人之间的纠纷导致原告无法继续经营案涉公寓。3.《门面租赁合同》一份、《解除合同书》一份，证明：被告违约导致原告直接经济损失47000元。被告对上述证据质证认为：1.对证据1中的协议书真实性无异议，是被告签的。对支付宝转账记录，确有收到，被告共收到转让费80.5万元，银行转账中黄德发的转账，如果黄德发确认是转给被告的，那被告认可，对银行转账中转给李志俊的14万元是认可的。2.对证据2，对解除合同通知书不清楚，对照片无异议。3.对证据3三性均有异议，不知道叶雪华是什么人，且其本人未出庭，无赔偿依据，该合同与被告无关。第三人对上述证据质证认为：1.证据1协议书是真实的，房东发现了被告私自转让才解除合同。对转让费不知情。2.证据2是真实的，《解除合同通知书》是第三人本人签的，腾房通知是代理人胡国锦去贴的，且通过手机发给过被告。3.对证据3的门面租赁合同不知情，只知道有门面租给人家。被告为证明其主张，向本院提交了如下证据：1.被告与原告的微信聊天记录一份，证明：被告多次催原告交纳房租以履行合同，但原告明确表示不会转账交纳房租给第三人，说要当面交给第三人，一会儿又说第三人不承认原告，原告不会交纳房租给第三人。原告明确表示不履行与被告之间协议的主要义务，在原、被告之间的协议中对被告构成根本违约。2.原告与被告的电话录音四份（分别为原告与被告于2020年10月16日、10月18日、10月19日、10月29日的电话录音），被告多次要求原告交纳房租给第三人及与第三人协商此事，原告以各种事由不交纳房租。证明：一、原告违反协议规定，拒不缴纳房租，已根本违约；二、被告多次配合原告与第三人协商，已尽到双方协议规定义务；三、原告与第三人擅自谈减免房租事宜，属违约行为。3.被告与第三人的电话录音三份（分别为被告与第三人于2020年10月19日、10月21日、11月2日的通话记录），证明：一、被告多次与第三人协商，协调履行房屋租赁事宜；二、原告与第三人因为租赁市场不好，谈过要减免房租事宜；三、第三人对被告有违约行为。4.《公寓经营权转让协议书》复印件一份，证明：原、被告是2018年12月26日签订的协议，被告已将涉案公寓的经营权转让给原告，被告已履行了主要义务，如中途原告与第三人发生争议，被告承担配合原告妥善解决的义务。5.《房屋出租合同》复印件一份，证明：被告与第三人于2018年5月12日签订涉案房屋租赁合同，并履行了该合同。原告对上述证据质证认为：对五组证据的真实性、合法性无异议，对证明目的均有异议，并非原告因经营不善不缴纳房租，而是因为被告与第三人之间的纠纷，第三人不同意以32万元的价格将房屋出租，被告也不同意支付差额，导致第三人停水停电，将租户赶走，导致原告的公寓无法继续经营。另外，被告在房东张贴腾房通知、租户已经赶走的情况下，才出面解决纠纷，但这时原告的损失已经形成，被告是在推卸责任。第三人对上述证据质证认为：对证据1、2、3不清楚。对证据4的质证意见同对原告提交的证据1中协议书的质证意见。对证据5，原件在第三人公司里，签合同的时候上面没有原告的名字。第三人未向本院举证。本院对双方提交的证据认定如下：对原告提交的证据1、2的真实性均予以确认。证据3系原告与案外人叶雪华签订的租赁合同及解除合同书，被告亦不认可，本院对该证据的真实性不予确认，且原告将部分房屋转租给叶雪华，是否经过房东同意、效力如何，原告是否实际向叶雪华支付了补偿款，均无从体现，本院对证据3的证明力亦不予认定。对被告提交的证据的真实性均予以确认，至于能否达到被告的证明目的，将结合审理查明的事实在本院认为部分进行认定。经审理查明：被告承租第三人的房屋经营公寓出租生意。2018年5月12日，胡国锦代第三人与被告签订了《房屋出租合同》，约定将第三人所有的坐落于义乌市××镇××路××号××层的房屋出租给被告，做公寓出租使用，租期至2023年10月31日止，租金为每年32万元，双方还约定承租方不得擅自转租，如转租需征得出租方同意，否则出租方有权解除协议并收回房屋。2018年12月26日，原、被告签订《公寓经营权转让协议书》，约定被告将义乌市××镇××路××号××层的房屋整体转让给原告经营，转让费为84万元（含当年剩余租期的租金26万元，及自2018年12月至2023年10月按每月1万元计付的转让费58万元），双方还约定如因房东对房屋转让有异议或收回房屋经营权，被告应无条件配合原告解决问题，如因原告自己经营不当被房东收回房屋，被告不负法律责任。协议签订后，原告向被告支付了转让费80.5万元（被告陈述另有3.5万元为中介所收，并自认原告的转让费已付清）。2020年9月17日，第三人向被告发出《解除合同通知书》，表示因被告将案涉房屋擅自转租，第三人要求解除合同并要求被告自收到通知之日起50天内腾空房屋。2020年10月5日，第三人在案涉房屋张贴《腾房通知》，限所有租户于2020年10月31日前搬离，并告知将于2020年11月1日切断水电。原告因此终止了经营。本院认为：原、被告双方签订的《公寓经营权转让协议书》系双方真实意思表示，双方均应按约履行。依据查明的事实，转让协议中的转让费系由两部分构成：当年剩余租期的租金26万元，及自2018年12月至2023年10月按每月1万元计付的转让费58万元，即，原告得以经营案涉房屋至2023年10月系其支付转让费的潜在对价，亦系被告的实质合同义务。现原告已按约付清了转让费，但案涉房屋被房东收回并切断水电，导致原告于2020年11月1日腾空房屋并终止了经营，转让协议的合同目的已无法实现，原告要求解除协议，于法有据，本院予以支持；被告未履行合同义务（使原告得以经营至2023年10月），已经构成违约，原告要求被告返还相应的转让费并自起诉之日起赔偿利息损失，其主张合法有据，本院亦予以支持，自2020年11月1日至2023年10月31日，为36个月，按照每月1万元计算，对应的转让费应为36万元。原告还要求被告赔偿其补偿给案外人叶雪华的款项47000元，依据不足，本院不予支持。被告辩称原告无法经营系因其经营不善及不缴纳房租所致，结合第三人发出《解除合同通知书》的日期（2020年9月17日）及收回房屋的理由（不同意被告擅自将房屋转租），被告的该辩解与事实不符，本院不予采纳；被告还辩称案涉纠纷系因第三人擅自收回房屋所致，应由第三人承担责任，依据合同的相对性，本院对该辩解亦不予采纳，至于被告与第三人间的法律关系，不在本案审理范畴，本院在本案中不做处理。综上，原告诉请的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、解除原告余吉利与被告陈德明于2018年12月26日签订的《公寓经营权转让协议书》。二、被告陈德明于本判决生效之日起十日内返还原告余吉利转让费36万元，并赔偿利息损失（利息自2020年11月16日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计付至实际履行完毕之日止）。三、驳回原告余吉利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3810元，保全费5000元，合计8810元，由原告余吉利负担1282元，被告陈德明负担7528元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员 谢 慧二〇二一年二月九日书记员 黄方真