河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初19862号原告张瑞红，女，1985年1月20日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。原告吴迪，女，1980年10月20日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区。二原告委托代理人张国超，河南迅迪律师事务所律师。被告吴朝霞，女，1969年10月10日出生，汉族，住郑州市中原区。委托代理人冉杰，大沧海律师事务所郑州分所律师。委托代理人侯丁裴，大沧海律师事务所郑州分所实习律师。原告张瑞红、吴迪诉被告吴朝霞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈晓菲适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告委托代理人张国超，被告吴朝霞及其委托代理人冉杰、侯丁裴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告返还二原告房屋租金、物业费和押金共计28873.91元及自2015年9月1日至实际付清之日止的利息，以28873.91元为本金，按银行同期贷款利率计算，暂计算至2020年6月10日止为6095.32元，两项合计34969.23元；二、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年8月1日，原告吴迪作为原告张瑞红的代理人与被告的代理人吴高亮签订《房屋租赁协议》，协议约定了租房性质，租金、租赁期、房屋状态等。合同签订后，原告张瑞红开始对被告房屋进行装修。2015年8月原告吴迪作为原告张瑞红代理人与被告吴朝霞的代理人史磊签订《房屋租赁协议》，2015年7月19日和8月22日，原告张瑞红向被告支付2015年8月至2016年7月房屋租金和2015年8月至2016年7月物业费。原告支付上述款项后，被告及其亲属在2015年8月底开始逼迫原告搬离涉案房屋，涉案房屋从2015年8月底开始就不具备正常使用的条件。原告在2017年3月25日搬走相关物品，将涉案房屋交还给被告，现要求被告返还2015年9月至2016年7月的房租、物业费及相应的利息。故引起本诉。被告辩称，原告张瑞红不是本案适格的原告，不具有依据房屋租赁协议提起民事诉讼的权利。2014年8月1日，被告吴朝霞委托史磊与原告吴迪签订房屋租赁协议，被告吴朝霞将涉案房屋出租给原告吴迪。被告吴朝霞及其委托代理人从未与原告张瑞红签订过房屋租赁协议，原告张瑞红不是本案房屋租赁协议的相对方。原告张瑞红就本案所涉纠纷分别于2016年9月20日和2018年3月20日向法院提起民事诉讼，案号分别为：（2016）豫0191民初15118号和（2019）豫0191民初10215号。2017年3月7日原告张瑞红就（2016）豫0191民初15118号案件向法院申请撤回诉讼；2019年5月17日法院以原告张瑞红“并非本案适格当事人”，作出（2019）豫0191民初10215号民事裁定书，裁定驳回原告张瑞红的起诉。综上，足以认定原告张瑞红不是本案适格的原告，其无权再次提起诉讼。被告没有同意原告擅自将涉案房屋转租他人以及将涉案房屋内部隔成多个小单间，然后擅自对外进行转租、转让或用于非法经营性群租等行为。原告一直非法占有、占用涉案房屋，不配合被告对涉案房屋内的物品进行搬离，后诉至法院，并且也是在法院多次组织调解的情况下，在2017年3月25日，原告才将涉案房屋中的物品搬离，原告给被告造成了巨大损失。原告诉讼请求无事实与法律依据，依法驳回原告张瑞红、吴迪的起诉。经审理查明：位于郑州市高新技术产业开发区××街校区××楼××单元××号房屋系被告吴朝霞的河南工业大学师生周转房，2014年8月1日，史磊作为被告代理人与原告吴迪签订《房屋租赁协议》，协议约定被告将上述房产出租给原告吴迪，租赁期限为三年，自2014年8月1日起至2017年7月31日止，2014年8月1日至2015年7月31日房租已结清。房屋租金为每月贰千叁佰元，付款方式为按年支付（每年8月15日前支付），被告根据市场行情可每年10%增加租金，另付押金贰仟元。租房终止，被告验收无误后，将押金退还原告吴迪，不计利息。原告吴迪擅自将房屋转租、转让或转借的，利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的。被告可以终止合同，收回房屋使用权、原告吴迪需承担全部责任，并赔偿被告损失。原告吴迪不得擅自改变室内结构，并爱惜使用室内设施，若人为损坏的将给予被告相应赔偿。被告原房为毛坯房，原告吴迪如有装修，应在解除协议或协议到期时拆除装修、恢复房屋原貌，由原告吴迪承担。合同签订后，原告吴迪对房屋进行装修，做成了多个隔间，房屋内有多人租住。2015年7月19日，2015年8月22日，原告张瑞红分别向被告支付5430元、23887元。原告称被告已经收到涉案房屋自2015年5月至2016年7月的房租及物业费。涉案房屋内每月物业费143.07元。2015年11月，被告曾要求原告搬离，后双方就租金未协商一致。2015年12月1日，被告方人员将房屋门封住。本案在庭理过程中，原告吴迪同意被告将涉案款项返还给原告张瑞红。另查明，2016年，吴朝霞曾起诉吴迪房屋租赁合同纠纷一案，本院审理后于2016年10月24日作出（2016）豫0191民初10058号民事裁定书，驳回了吴朝霞的起诉。吴朝霞不服该裁定，向郑州市中级人民法院提起上诉。郑州市中级人民法院经审理于2016年12月28日作出（2016）豫01民终14485号民事裁定书，将案件发回继续审理，2017年7月6日，本院作出（2017）豫0191民初2074号民事判决书，判决书中认定：“被告在承租该房屋后，在未取得行政许可及征得利害关系业主同意的情况下，将该房屋改造用于多人群租，其未按照合同约定的使用性质使用该房屋，已构成违约。原告提交的用水信息表显示，自2015年12月1日起该房屋的用水量为零，被告提交的视频中亦体现有原告亲属史本广将该房屋封门，并不允许将屋内物品搬出。根据上述事实，可以确认被告自2015年12月1日起，已不再能够实际占有使用该房屋。原告的上述行为致使被告自2015年12月1日之后已无法再实际使用该租赁物。虽双方经协商，被告于2017年3月25日将该房屋内物品清空，但在2015年12月1日至2017年3月25日期间，被告已丧失对该房屋的实际控制及占有使用，也并非自身原因拒不腾房。原告并未退还原告押金，双方租赁关系终止后，原被告可以该押金数额为限，就原告主张的该房屋所需恢复原状的部分自行协商解决。”在上述判决书中已判决解除原、被告之间签订的《房屋租赁协议》，但对被告主张原告支付自2016年8月1日至2017年3月25日之间的占用费未予支持。原告张瑞红曾于2016年9月20日起诉本案被告，后撤回起诉；又于2019年起诉被告，因原告张瑞红主体不适格被裁定驳回起诉。上述事实由《房屋租赁合同》、（2017）豫0191民初2074号民事判决书、支付宝付款凭证、（2019）豫0191民初10215号民事裁定书、证明及当事人陈述在案佐证。本院认为：关于二原告的诉讼主体资格，因本院作出的（2017）豫0191民初2074号民事判决书和（2019）豫0191民初10215号民事裁定书均已生效，明确原告张瑞红不是本案适格当事人，故本案认定吴迪与被告之间存在租赁合同关系。双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护。合同签订后，被告将涉案房屋交付给原告吴迪使用，并收取租金及物业费至2016年7月31日。双方于2015年10月发生纠纷，经法院已生效判决书认定的事实，系由原告吴迪承租涉案房屋后，在未取得行政许可及征得利害关系业主同意的情况下，将房屋改造用于多人群租，未按照合同约定的性质使用该房屋，属违约在先，故原告主张被告返还押金，不符合合同约定。且（2017）豫0191民初2074号民事判决书也已认定：被告并未退还原告押金，双方租赁关系终止后，原被告之间可以该押金数额为限，就房屋所需恢复原状的部分自行协商解决。庭审中，原告自认搬离后并未将房屋恢复原状，故本院对其该项诉讼请求不予支持。原告主张被告返还自2015年9月至2016年7月的租金及物业费。本院认为，原告自2015年12月1日才丧失对涉案房屋的实际控制及占有使用权，故对此之前的租金及物业费应由原告自行承担。被告在发现原告违约后，将房屋封门未再出租，双方虽均有提起诉讼的行为，但直至2017年3月25日在诉讼过程中，双方才协商后将物品搬出，故双方对2015年12月至2016年7月损失的扩大均有责任。本院综合本案案情，认定原、被告双方各承担50%的责任，涉案房屋自2015年12月至2016年7月的房租18400元及物业费1144.56元，共计19544.56元，被告应返还原告吴迪房租及物业费9772.28元。原告吴迪虽自愿放弃收取返还财产的权利，将收取该款项的权利转移给原告张瑞红，但因吴迪系（2017）豫0191民初2074号民事判决的被告，尚有必须履行之判决义务，且已生效裁判文书已认定张瑞红非本案适格主体，故本院对其该项主张不予准许，原告吴迪可在收到款项后自行支配。原告主张被告支付利息，因系原告违约在先，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十三条、第五百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告吴朝霞于本判决生效之日起十日内返还原告吴迪房租及物业费共计9772.28元；二、驳回原告吴迪、张瑞红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取337元，由原告吴迪、张瑞红负担312元，由被告吴朝霞负担25元。本判决为终审判决。审判员  陈晓菲二〇二一年二月一日书记员  张倩云