河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫11民终169号上诉人（原审被告）：刘凤贞，女，汉族，1968年11月23日出生，住漯河市郾城区。被上诉人（原审原告）：漯河市沃家物业管理有限公司，住所地漯河市源汇区漯舞路与柳江路交叉口西南角**院内。法定代表人：李海潮，该公司总经理。上诉人刘凤贞因与被上诉人漯河市沃家物业管理有限公司（以下简称沃家物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省漯河市郾城区人民法院（2020）豫1103民初4715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘凤贞，被上诉人沃家物业公司的法定代表人李海潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘凤贞上诉请求：1、撤销漯河市郾城区人民法院（2020）豫1103民初4715号民事判决书，发回重审或改判上诉人不承担540.9元的物业服务费；2、一审和二审诉讼费用全部由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。一审中沃家物业公司提交的其与紫竹苑小区开发建设单位漯河市隆云房地产开发有限公司（以下简称隆云公司）的前期物业服务合同，因沃家物业公司从未公示过该合同，上诉人对该合同的真实性不予认可。沃家物业公司在上诉人的追问下，既未说明沃家物业公司是否经过隆云公司招投标或者经行政主管部门批准所选聘，也未说明该合同的签订时间、签订地点、签约人员等，不能证明该合同系建设单位与物业服务公司依法签订，上诉人质疑合同的真实性，并要求沃家物业公司提供合同原件，以排除沃家物业公司提供虚假证据的嫌疑。沃家物业公司同时起诉的其他业主提供的证据能够证明，河南省安洋物业管理服务有限公司（安洋公司）直到2018年3月份仍在紫竹苑小区提供物业服务。一审法院在上诉人对前期物业服务合同真实性不予认可，且沃家物业公司证据不足、不能自圆其说的情况下，既不让沃家物业公司补全证据，也不依职权调查该合同的真实性，而直接认定该合同有效，属认定事实不清，证据不足。二、一审判决适用法律错误，违背公平原则。2018年4月，沃家物业公司总经理李海潮先是打着安洋公司的旗号，自称安洋公司的工作人员进入紫竹苑小区。进驻小区后未公示告知业主，服务态度极其恶劣，给业主的平静生活带来了极大的不便和不良影响，无奈之下小区业主才成立了业主委员会。《中华人民共和国消费者权益保护法》第九条规定：消费者享有选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务的方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。第十条规定：消费者享有公平交易的权利。消费者在购买商品或者服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。2018年6月紫竹苑小区成立业主委员会以后，先后多次主动与沃家公司商谈签订《物业服务合同》事宜，但沃家物业公司一直拒签，后经昆仑社区、郾城物业科等部门多次协调均未果。致使业主委员会于2018年12月2日下达《关于解除漯河市沃家物业公司告知函》，但沃家物业公司拒不撤离。根据《河南省物业管理条例》第三十条规定：业主委员会的职责就是维护业主的合法权益，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和支持物业服务企业履行物业服务合同。小区业主属于被迫接受强制服务，对于这种违反《中华人民共和国消费者权益保护法》的“强买强卖”行为，不能认定只要物业公司提供了所谓物业服务，业主就必须支付因服务所产生的物业费。一审法院根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《物业管理条例》判决上诉人负担物业费属适用法律错误，不但有失公平，而且是对“强买强卖”这种不良社会风气的纵容。综上所述，一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误，请二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。沃家物业公司答辩称，本公司与龙云房地产公司所签订合同真实有效，对于上诉人提出沃家与安洋物业公司在2018年4月同时提供服务的说法不予认可。安洋物业公司是前物业公司，2018年4月处于交接期间，而且安洋物业公司属下有一个电梯维修保养公司，同时维护紫竹院小区的电梯，所以人员经常在紫竹院小区。上诉人提出的未公示、态度问题与上诉人起诉的问题没有关联，所提出消费者平等权利不予认可其说法，我公司签订的物业服务合同是在物业委员会成立之前签订的，不存在强制交易行为，对于上诉人提出多次与我公司商谈签订物业合同事宜，所说我公司拒签合同不予认可，原因是业主委员会提出过分不合规矩的条款，昆仑社区和石槽赵村民委员会可以见证，且物业委员会阻止业主缴纳物业管理费，导致物业公司收费收不上来，物业服务下降，无法正常运营，最终业委会强行违规招聘物业，强行让本公司离开。上诉人所提出的一系列说法纯属无中说有，对我公司及本人所造成的影响和侵权，本人及公司保留向上追诉的权利。沃家物业公司向一审法院起诉请求：1、刘凤贞向沃家物业公司支付2018年元月至2019年3月31日的物业费540.9元；2、刘凤贞向沃家物业公司支付逾期缴纳的违约金（3‰／日）计：770.8元；3、刘凤贞承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：刘凤贞系漯河市郾城区淞江路紫竹苑2#楼2幢3层301号房屋的业主。2017年12月30日，沃家物业公司与紫竹苑小区开发建设单位漯河市隆云房地产开发有限公司（以下简称隆云房地产公司）签订前期物业服务合同，合同约定沃家物业公司对紫竹苑小区进行物业管理服务；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层0.8元／㎡／月，多层0.4元／㎡／月；业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起，每日应当按照应付款的3‰支付，直至付清欠费之日止。刘凤贞房屋的建筑面积为90.15㎡，自2018年1月1日至2019年3月31日止，拖欠共15个月的物业服务费。庭审中，刘凤贞提交2017年7月17日“河南省安洋物业管理服务有限公司”的收据一份及2018年2月11日杨**（河南省安洋物业管理服务有限公司工作人员）出具的收据，拟证明截至2018年2月紫竹苑小区一直由河南省安洋物业管理服务有限公司提供物业服务。沃家物业公司对证据的真实性无异议，但辩称当时其与河南省安洋物业管理服务有限公司正在交接中。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，沃家物业公司与紫竹苑小区开发建设单位隆云房地产公司签订前期物业服务合同，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，亦对该小区业主具有约束力，刘凤贞作为该小区的业主，应当按照合同约定内容向沃家物业公司缴纳物业服务费。庭审中，刘凤贞以从未与沃家物业公司签订物业管理合同，双方未形成合同关系作为抗辩理由，无事实及法律依据，不予采信。刘凤贞提交的两份收据中，一份加盖有“河南省安洋物业管理服务有限公司”财务专用章的收据为2017年车位费，另一份日期为2018年2月11日的收费凭证显示的为电费，均不足以证明刘凤贞抗辩的截止2018年2月11日，紫竹苑小区仍由“河南省安洋物业管理服务有限公司”提供物业服务，对刘凤贞该抗辩事由，因证据不足，不予采信。刘凤贞房屋的建筑面积为90.15㎡，物业服务费标准为0.4元/㎡/月，自2018年1月1日至2019年3月31日止，共计欠付沃家物业公司15个月的物业服务费540.9元（90.15㎡×0.4元/㎡/月×15个月）。关于沃家物业公司诉请逾期滞纳金。虽沃家物业公司提交有合同，但合同系固定格式化条款内容，而关于滞纳金的约定系对刘凤贞不利的约定，沃家物业公司未提交证据证明其已向刘凤贞作出明确解释说明，故该约定对刘凤贞不产生约束力。且本案中，刘凤贞未缴纳物业服务费系其认为双方之间并不存在物业服务合同关系，不存在主观故意不缴纳物业服务费的情形，故对于沃家物业公司要求支付逾期滞纳金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘凤贞于判决生效后十日内支付沃家物业公司物业服务费540.9元。二、驳回沃家物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由刘凤贞负担。本院二审期间，上诉人向本院提交以下证据：业主委员会告知书、业主委员会解除沃家物业告知函、居委会证明各一份，证明沃家物业公司进驻小区没有公示，业主委员会成立后找沃家物业公司签合同，沃家物业公司不认可业主委员会，所以业主委员会告知其2018年12月31日后不需要提供物业服务。沃家物业公司对上述证据的质证意见为：上述证据与其起诉的没有任何关系。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，当事人应当对自己的主张提供证据证明。刘凤贞上诉称对本案的前期物业服务合同的真实性不认可，由于未提供相反证据证明且亦未提供上述合同不真实的法律依据，本院不予支持。原审法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，认定本案的前期物业服务合同合法有效符合法律规定，本院予以维持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案的物业服务合同对该小区业主具有拘束力，刘凤贞作为业主，在沃家物业公司已经提供物业服务的前提下，应当按照合同约定支付物业服务费。一审法院判决业主支付物业公司相关物业费并无不当，本院予以维持。刘凤贞认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，由于无事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人刘凤贞上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘凤贞负担本判决为终审判决。审判长 李 军审判员 李 刚审判员 王路明二〇二一年二月一日法官助理王瑞珺书记员尼彦辉