江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0281民初2746号原告（反诉被告）：王爱珍，女，1963年4月1日出生，住乐平市。委托代表人：方金发、程晨，江西弘乐律师事务所律师。被告（反诉原告）：张杰，女，1971年5月7日出生，住乐平市。委托代理人：李金彪、彭华,乐平市洎阳街道法律服务所法律工作者。原告王爱珍诉被告张杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，诉讼过程中，被告张杰提出了反诉，本院公开开庭进行合并审理。原告王爱珍及其委托代理人方金发、程晨，被告张杰及其委托代理人李金彪均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2016年2月28日，原、被告双方签订了一份房屋租赁协议，原告将自己所有的珠海东路2号楼整栋楼及洎阳北路最后两间店面出租给被告，租期自2016年1月1日到2023年12月31日，前三年每年租金为26万元，后五年每年租金为35万元，被告承租了三年多，经常拖欠租金，且以各种理由要求降低租金，后与原告就商铺租金进行协商，2019年5月30日，原、被告双方又重新签订了一份房屋租赁协议，约定租期为2016年1月1日到2023年12月31日，每年租金为26万元，现被告仍承租该商铺，只支付了2016年至2018年的租金还欠5万元，2019年支付了16万元租金，还欠租金10万元，2020年被告张杰承租了7个月，租金15万元仍未付，经原告多次催收未果。原告起诉要求：1、请求人民法院依法判决被告支付2016年至2019年租金人民币15万元及2020年至离开租赁店面时的租金人民币15万元，共计人民币30万元；2、本案诉讼费由被告承担。原告向法庭提供了以下证据：身份证信息、两份房屋租赁协议、欠条一张、房屋产权证书复印件、营业执照、证人证词、农某及建行王爱珍银行卡交易明细清单、收条、洎阳街道帮帮团调解协议、章志斌授权委托书、微信聊天信息、（2020）赣0281民初3085号民事判决书等。被告辩称，拖欠租金事出有因，拖欠的租金数额也不对，应该是10万元，另外5万元与本案无关，是本人替经营网吧的承租户出具的保证金。原、被告之间的店面租赁合同一直没有解除，剩余租赁期限大约还有4年，被告离开店面是因为经营困难，经原告同意转租店面，没有缴纳租金是因为原告违约导致。反诉原告诉称，反诉原告自2009年承租王爱珍店铺开始，一直严格履行合同，按时交纳租金（见交租金流水），到2019年8月，本人承租的珠海东路2号楼一楼、二楼共约700平米由于店面结构等问题，导致本人巨大亏损，仅重新装修就花费一百多万元，经双方商量把余下的4年半租约转租给另外2家餐饮店，2019年8月20日，续交了2019年6万元租金。后一、二楼店面由于门头高度原因发生争执，王爱珍在未与本人解除合同前提下，擅自出租，属于严重违约行为，导致本人违约而承担了二楼承租户的巨大赔偿60万元。诉请法院调解或判决反诉被告赔偿反诉原告经济损失人民币60万元，拆除一楼店面门头超过二楼的部分，诉讼费由反诉被告承担。反诉原告向法庭提供了以下证据：身份证信息、乐平市公安局城南派出所询问笔录、治安调解协议书、房屋产权证书复印件、营业执照、银行电子回单、程国平装修收条、银行转账单、光明电器商城2店门头报价表、张杰与张五洲商铺转让合同及解除合同赔偿协议书、张五洲收条、张杰与王爱珍房屋租赁协议书、店面设计图、捞好厨火锅店明细表、江西捞好厨餐饮服务公司工商登记、装饰设计合同、施工合同、建行张杰账户交易明细、乐平千年珠宝行工商信息、张杰与邹君电话录音光盘等。反诉被告辩称，我儿子章玉斌名下的珠海东路2号楼是我们夫妻花钱购买的，章玉斌因在外地工作，委托我与张杰签订租赁合同，对此张杰不仅明知，而且也是认可的，每次租金都是张杰本人或她的儿媳通过银行转账汇款到我的账户上。2019年8月22日张杰与吴江海签订店面转租的租赁合同时，我在该租赁合同上签字“王爱珍代替章志斌签字同意转让”，充分表明，张杰认可双方的租赁事实。反诉原告诉称，要求赔偿其经济损失人民币60万元及拆除一楼店面门头超过二楼的部分，没有事实和法律依据，法院应予驳回。经审理查明，2016年2月28日，原、被告双方签订了一份房屋租赁协议，原告王爱珍将其儿子章玉斌名下的珠海东路2号楼整栋楼及洎阳北路最后两间店面出租给被告张杰，租期自2016年1月1日到2023年12月31日，前三年每年租金为26万元，后五年每年租金为35万元，被告承租了三年后，要求原告降低租金。双方就商铺租金进行协商，2019年5月30日，原、被告双方又重新签订了一份房屋租赁协议，约定租期为2016年1月1日到2023年12月31日，每年租金为26万元。2016年至2018年租金已付清。被告张杰支付了2019年的租金人民币16万元，还欠租金10万元，被告张杰亦承认2019年度租金还有10万元未支付。2019年8月22日被告张杰与吴江海签订店面租赁合同，被告张杰将坐落于珠海路2号楼洎阳北路最后两间店面转租给吴江海，租赁期限为2019年8月22日至2023年12月30日，租金为每年24万元，原告王爱珍在该租赁合同上签字“王爱珍代替章志斌签字同意转让”。原告提供2019年8月22日被告张杰向吴江海出具的收条复印件一份，证实被告张杰已收取吴江海租金24万元。2020年7月底，吴江海因其他原因退出租赁，并从珠海路2号楼洎阳北路最后两间店面搬出，8月初，原告王爱珍将该楼店面物品让旧货市场经营者邹永海清场回收，因此可认定被告张杰实际承租时间至2020年7月底，但未支付2020年在此期间的租金。上述事实，有原、被告提交的以下证据：身份证信息、两份房屋租赁协议、欠条一张、房产证复印件、营业执照、证人证词、农某及建行王爱珍银行卡交易明细清单、收条、洎阳街道帮帮团调解协议、章志斌授权委托书、微信聊天信息、（2020）赣0281民初3085号民事判决书、乐平市公安局城南派出所询问笔录、治安调解协议书、房屋产权证书复印件、营业执照、银行电子回单、程国平装修收条、银行转账单、光明电器商城2店门头报价表、张杰与张五洲商铺转让合同及解除合同赔偿协议书、张五洲收条、张杰与王爱珍房屋租赁协议书、店面设计图、捞好厨火锅店明细表、江西捞好厨餐饮服务公司工商登记、装饰设计合同、施工合同、建行张杰账户交易明细、乐平千年珠宝行工商信息、张杰与邹君电话录音光盘等及庭审笔录附卷为证，应予认定。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面、诚信地履行各自的义务。章志斌作为案涉房屋的所有权人，其系原告王爱珍的儿子。在双方签订和履行合同时，被告张杰既明知，实际也认可，其对原告王爱珍接受章志斌委托出租房屋的行为未提出异议，应认定租赁合同有效。被告张杰提出的原告王爱珍不是本案适格主体的意见，不能成立，本院不予采纳。被告张杰已支付2018年前的所有租金，2019年的租金仅支付了人民币16万元，还欠租金10万元，被告张杰亦承认2019年度租金还有10万元未交纳，按照合同约定应予支付。关于原告诉称要求张杰支付欠条的5万元，经查，该欠条虽然是张杰所写，但并非本案所欠的房屋租金，系另一法律关系，原告王爱珍可另行主张。关于原告王爱珍诉请的2020年租金，经查，2019年8月22日被告张杰与吴江海签订店面租赁合同，被告张杰将坐落于珠海路2号楼洎阳北路最后两间店面转租给吴江海，并收取了一年租金，2020年7月底承租户搬离，在此期间的租金，被告张杰应予交纳，由于双方约定每年租金26万元，经计算7个月租金应为151667元，原告主张要求给付15万元，本院予以采纳。关于反诉原告张杰诉请反诉被告赔偿其经济损失人民币60万元及拆除一楼店面门头超过二楼的部分，经查，原告王爱珍与被告张杰在2019年5月30日签订的房屋租赁协议书系双方真实的意思表示，且其内容不违反法律规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。该份房屋租赁协议书系双方补签的，是双方2016年2月28日签订的房屋租赁协议书的基础上更改而来。被告张杰在2014年整体承租案涉房屋的1-3楼用来经营“潮流秀街”，2016年1月1日开始张杰变更为承租乐平市珠海东路2号楼洎阳北路最后两间商铺及二楼整体商铺，原告王爱珍按照协议约定履行了向被告张杰交付承租房屋的义务，作为承租人的张杰应当履行向原告王爱珍支付房屋租金的义务。被告张杰抗辩称，其未按约定支付租金是因为邹君君承租的千年珠宝店铺的门头广告牌占用了其二楼的空间影响其承租的二楼店面的使用。经查，邹君君证实其所做的千年珠宝广告牌是在之前超港面包广告牌的位置做的，千年珠宝广告牌的大小及高度均未超过超港面包的广告牌。本院认为，原告王爱珍与被告张杰签订的房屋租赁协议书，并未就广告牌问题进行约定，而且千年珠宝广告牌的大小与超港面包广告牌的大小及高度并没有实质性的变化，被告张杰以千年珠宝广告牌来抗辩不支付原告租金没有事实及法律依据。租赁合同的目的是出租人将其享有的房屋的使用权转让给承租人以获得租金，而被告张杰拒付租金的行为已构成根本违约，根据合同法规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，且反诉原告诉请的要求反诉被告赔偿经济损失60万元的证据不充分，故对反诉原告该诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、被告张杰于本判决生效之日起十日内支付原告王爱珍租金人民币250000元。二、驳回原告王爱珍的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告张杰的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，反诉费4900元，合计10700元，由原告王爱珍承担1000元，被告张杰承担9700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  陈建军人民陪审员  余一甲人民陪审员  罗秀英二〇二一年二月一日书 记 员  黄 剑