江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终6684号上诉人（原审原告）：吕冬菊，女，1966年7月20日出生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：张弛，江苏安珀志律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：百胜麒麟（南京）建设发展有限公司，住所地江苏省江宁区麒麟镇晨光塘山头。法定代表人：施桂英，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛银龙，北京市中伦文德（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：严伟伟，女，1967年12月3日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：戴智源，男，1987年10月4日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。以上两被上诉人委托诉讼代理人：陈莉莉，江苏万盈律师事务所律师。上诉人吕冬菊与被上诉人百胜麒麟（南京）建设发展有限公司（以下简称百胜公司）、严伟伟、戴智源房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初7869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕冬菊上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判百胜公司与严伟伟、戴智源之间位于南京市江宁区不动产的房屋买卖合同无效，确认百胜公司于2019年4月16日所发的《解除租赁合同通知函》解除合同无效；2、一、二审诉讼费用及保全费用由被上诉人承担。事实和理由：一、根据《中华人民共和国民办教育促进法》、《江苏省学前教育机构登记注册办法》等法律法规规定，南京市金太阳幼儿园的开办之日应为2016年8月8日，而非一审法院所认定的2014年12月19日，因此百胜公司以金太阳幼儿园自开办之日起4年未达到市级优质园等级为由而与上诉人解除房屋租赁合同于法无据。房屋租赁合同只是要求4年达到市级优质园的等级，既没有说是4年内还是4年外，也并未要求金太阳幼儿园一定要进行市级优质园的评选。此外，百胜公司一直拒不履行合同约定及法院判令所规定的配合义务，也严重影响了金太阳幼儿园达到市级优质园及示范园的等级。二、根据现有证据材料及三被上诉人当庭的陈述，三被上诉人主观恶意明显，系通过恶意串通签订房屋买卖合同损害上诉人权益。上诉人长期以来对涉案房屋进行占有、使用是一个不争且显而易见的事实，从生活经验法则来看，用现金形式购买这么大额的资产，为保证交易的安全性，严伟伟、戴智源应该实地对该房屋进行仔细查看，只要实地察看，严伟伟、戴智源必然知道上诉人与百胜公司之间的房屋租赁关系，从而知道上诉人具有涉案房屋的优先购买权；即使确如严伟伟、戴智源在庭上所述，其不知道涉案房屋的租赁情况，其也未能尽到谨慎注意义务与相对人发生交易，其行为也亦属恶意。百胜公司辩称，上诉人认为幼儿园开办之日为2016年8月8日是没有事实依据的，一审法院已查明办证日期为2014年12月19日，故上诉人认为应当从2016年8月8日计算没有依据。上诉人认为被上诉人之间存在恶意串通、损害其利益的行为，没有证据证明。百胜公司与严伟伟、戴智源签订的房屋买卖合同是在租赁合同解除之后签订的，不存在恶意串通损害其利益的行为。严伟伟、戴智源辩称，其对于承租情况毫不知情，是善意第三人，吕冬菊主张存在恶意串通的事实但未提供充分的证据证实。吕冬菊向一审法院起诉请求：1、百胜公司与严伟伟、戴智源之间关于位于南京市江宁区不动产的房屋买卖合同无效；2、确认百胜公司于2019年4月16日所发的《解除租赁合同通知函》解除合同无效。一审法院认定事实：2009年4月12日，吕冬菊（乙方）与百胜公司（甲方）签订房屋租赁合同1份，约定百胜公司将其坐落于南京市江宁区麒麟街道东郊小镇商业中心内幼儿园房屋（以下简称案涉房屋）租赁给吕冬菊开办幼儿园，租赁期限自2009年4月16日起至2029年4月15日止，共20年，租赁期内共计租金5万元；吕冬菊应于2009年9月1日前支付百胜公司租赁期内押金为5万元，租金支付方式为吕冬菊应交纳的租金采用每年一交的方式支付，如吕冬菊不能按时缴纳，百胜公司有权直接从租赁押金中逐年扣除；如吕冬菊未在合同约定的时限内足额交纳房屋租赁押金，且逾期超过30天的，百胜公司有权解除合同，收回房屋；如因吕冬菊违约导致百胜公司解除合同的，吕冬菊除按合同总价款20%的标准向百胜公司给付违约金，还需承担百胜公司的所有损失；吕冬菊自行办理开办幼儿园的政府相关手续，百胜公司应给予配合，吕冬菊开办的幼儿园在招生达到8班以及场地、设施等硬件条件达到相应要求的前提下，自开办之日起，4年应达到市级优质园的等级，6年内应达到市级示范园的等级，8年内应达到省级示范园的等级，如不能达到要求，百胜公司有权对吕冬菊解除合同或提出索赔。合同签订后，百胜公司将房屋交付给吕冬菊，吕冬菊用该房屋开办南京市江宁区金太阳幼儿园（以下简称金太阳幼儿园）。百胜公司未向吕冬菊提供开办幼儿园所需的相关材料，吕冬菊亦未给付百胜公司租赁押金及租金。2013年1月，百胜公司发函给吕冬菊，内容为“鉴于你未按《房屋租赁合同》的约定履行义务，已构成严重违约，现通知你从即日起解除贵我双方签订的《房屋租赁合同》”。同年2月，吕冬菊发函给百胜公司，要求百胜公司提供房屋产权证、建筑消防合格证、竣工验收合格证复印件，并要求加盖百胜公司公章。双方协商未果。2013年4月28日，吕冬菊向一审法院提起诉讼，要求百胜公司支付燃气开通费8863.87元，并要求百胜公司履行与其所签订房屋租赁合同的义务，配合其办理幼儿园的审批手续，提供房产证、房屋竣工验收备案材料。百胜公司提起反诉，请求确认双方签订的租赁合同已解除，要求吕冬菊立即将位于东郊小镇商业中心内幼儿园房屋腾空交还给其，并要求吕冬菊给付四年的租金计10000元，按合同约定承担违约金10000元。一审法院经审理后认为，吕冬菊与百胜公司之间的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。关于吕冬菊主张的燃气开通费问题，双方在合同中未约定百胜公司负责开通燃气，且吕冬菊提供的发票中载明的交款单位为南京阳光艺术幼儿园，不能证明与金阳光幼儿园的关系，故一审法院对吕冬菊的该项请求不予支持。关于吕冬菊是否违约的问题，吕冬菊认为双方在合同的履行过程中用其完成的扫尾工程的工程款冲抵押金，但其仅提供了百胜公司经办人汪卫宁的证言，未能提供其他证据证明相佐证，故吕冬菊辩称双方对合同条款作出变更的证据不足，一审法院不予采纳。吕冬菊未能按照合同的约定交纳租赁押金及租金，已构成违约，应当支付百胜公司2009年至2013年四年的租金共10000元。关于双方合同是否解除的问题，如百胜公司因吕冬菊未按合同的约定交纳租赁押金而解除合同，但按照双方合同的约定吕冬菊应在2009年9月1日前交纳租赁押金，并且约定逾期超过30天的，百胜公司有权解除合同，百胜公司的解除权发生之日应在2009年10月1日，百胜公司一直未行使解除权，直到2013年1月才发函通知吕冬菊解除合同，已超过合理的期限，其解除权已消灭；如百胜公司因吕冬菊未能按合同约定给付租金而解除合同，但百胜公司未催告吕冬菊在合理的期限内给付租金，百胜公司主张解除合同的条件未成就，故百胜公司要求确认双方的房屋租赁合同已解除的请求不能成立，一审法院不予支持。吕冬菊与百胜公司约定因吕冬菊的违约导致合同解除，吕冬菊应按合同总价款20%的标准向百胜公司支付违约金，现双方的合同未解除，故百胜公司要求吕冬菊按照该条款的约定支付违约金的理由不能成立，一审法院不予支持。关于百胜公司是否应当协助吕冬菊办理幼儿园的审批手续问题，根据双方合同的约定，吕冬菊自行办理开办幼儿园的政府相关手续，百胜公司应给予配合，且双方在合同中约定吕冬菊租赁房屋的目的是开办幼儿园，故百胜公司应当对吕冬菊办理开办幼儿园的相关手续予以协助。一审法院于2013年9月作出民事判决：一、百胜公司于判决发生法律效力之日起30日内对吕冬菊办理开办幼儿园的相关手续予以协助；二、吕冬菊于判决发生法律效力之日起30日内给付百胜公司租金10000元；三、驳回吕冬菊的其他诉讼请求；四、驳回百胜公司的其他诉讼请求。百胜公司不服判决，向南京市中级人民法院提起上诉。南京市中级人民法院于2014年3月作出驳回上诉，维持原判决的终审判决。吕冬菊于2014年4月1日将10000元交至一审法院，一审法院曾多次联系百胜公司，但百胜公司一直未能领取该款。2019年2月18日，百胜公司发函给吕冬菊，内容为“我司是南京市江宁区麒麟街道东郊小镇邻里中心幼儿园房屋产权人，建筑面积为2562.62平方米。我司拟将该房屋以3000万元总价出售，一周内付清房款。如你有意向购买该房屋，请你在收到此函后三日内给我司书面回函，如逾期未回复则视为放弃购买。”同年2月20日，吕冬菊回函给百胜公司，内容为“对贵方于2019年2月18日所发函件，我方现就相关问题回复如下：一、根据贵我双方于2009年4月12日所签《房屋租赁合同》之约定，如贵方将此房屋所有权进行转让，应提前两个月通知我方，我方在同等条件下享有该房屋的优先购买权。针对我方的优先购买权事宜，我方愿与贵方进行真诚友好面谈，请贵方予以安排为谢。二、根据法律规定及合同约定，不管房屋所有权是否发生变更，不影响贵我双方租赁合同的效力，贵方应保障我方的合法权益不受侵害。请贵方切实履行合同为谢。”同年2月23日，百胜公司发函给吕冬菊，内容为“我司拟出售南京市江宁区麒麟街道东郊小镇邻里中心幼儿园（邻里中心2幢）约2562平方米的房屋产权。我司已于2019年2月18日向你发函，但你在2019年2月20日向我司回函及2019年2月22日的面谈中，均未明确是否同意我司的出售价格和付款方式。如果你同意按我司的价格和付款方式购买，同等条件下，我司将不再接受其他购买方的购买。因我司近期遇到经营困难，急需使用资金，请你在接到本回复函的3日内回复我司，明确是否同意我司的购买价格及付款条件，如你仅表示行使优先购买权，但不明确是否同意我司的价格及付款方式，视为你放弃按我司的价格和付款条件购买，同等条件下，我司将出售给其他购买方。”此后，双方多次通过信函及当面沟通房屋转让事宜。2019年4月12日，百胜公司发函给吕冬菊，内容为“我司是江宁区麒麟街道东郊小镇邻里中心幼儿园房屋产权人，建筑面积为2562.62平米。根据贵我双方于2009年4月12日签订的《房屋租赁合同》，我司在租赁合同期内转让该房屋产权，你在同等条件下享有该房屋的优先购买权。现我司拟将该房屋以1200万元总价出售，五日内付清房款，已有意向购房者同意按此条件购买。如你同意按该条件购买此房屋，请你在收到此函后三日内给我司书面回函，如逾期未回复或未与我司按此条件达成协议，则视为放弃优先购买权。”同年4月14日，吕冬菊回函百胜公司，内容为“对贵方于2019年4月12日所发函件，我方现就相关问题回复如下：我方决定行使优先购买权，在同等条件下，以1200万元的总价购买贵方位于南京市江宁区麒麟街道东郊小镇邻里中心的幼儿园房屋产权（建筑面积2562.62平米)，请贵方切实保障我方权益为谢！”同年4月16日，吕冬菊发函给百胜公司，要求百胜公司提供收款账户。2019年4月16日，百胜公司发解除租赁合同通知函给吕冬菊，认为吕冬菊在履行2009年4月12日的房屋租赁合同过程中存在根本性违约行为：“1、未按合同第四条第2项约定支付租赁押金50000元；2、未按合同第四条第1项约定支付租金25000元（2009年4月16日至2019年4月15日）。其中未按期履行（2013）江宁汤民初字第360号民事判决书及（2014）宁民终字第313号民事判决书所确定租金10000元的给付义务；3、未按合同第十一条第2项约定，自开办之日起，4年内达到市级优质园的要求，6年内达到市级示范园的等级，8年内达到省级示范园的等级。另我司发现你方在办园过程中存在食品安全、乱收费等诸多违规办学的行为（详见附件），严重危害入园儿童的身心健康，同时也损害了我司及东郊小镇项目的品牌形象。基于上述内容，我司按照《房屋租赁合同》第四条第2、3项、第十条第1项、第十一条第2项的约定，现正式通知你自本函发出之日起，解除我司与你方的《房屋租赁合同》，同时我司保留进一步追究你违约责任的权利。你方在收到通知函之日起三个月内腾空租赁房屋，办理交接手续。”2019年4月22日，百胜公司与严伟伟、戴智源签订南京市存量房买卖合同，约定百胜公司将案涉房屋以1300万元的价格出售给严伟伟、戴智源。2019年4月23日，案涉房屋变更登记至严伟伟、戴智源名下。2019年4月22日至同年4月25日，严伟伟、戴智源将1300万元支付给百胜公司。严伟伟、戴智源支付了房屋交易中介费39万元。严伟伟另在南京市建邺区。一审法院另查明，吕冬菊所开办的金太阳幼儿园于2014年12月19日取得民办学校办学许可证，2015年1月取得民办非企业单位登记证书。2019年4月，吕冬菊向一审法院提起诉讼。一审审理中，吕冬菊陈述，金太阳幼儿园未取得优质园标准，也未进行过申报。吕冬菊、百胜公司确认，双方在房屋租赁合同中约定的“自开办之日起，4年应达到市级优质园的等级……”，应当从幼儿园相关办学手续办完时开始计算。严伟伟、戴智源陈述，其系通过房地产中介公司购买案涉房屋，在购买前，其不知道房屋存在租赁情况，以为是百胜公司自己开办幼儿园，在曾在幼儿园外面看了房屋情况。上述事实，有房屋租赁合同、（2013）江宁汤民初字第360号民事判决书、（2014）宁民终字第313号民事判决书、吕冬菊与百胜公司的函件、南京市存量房买卖合同、银行交易记录、不动产登记资料查询结果证明、税收缴款书、民办学校办学许可证、民办非企业单位登记证书及当事人的陈述等证据材料证实。一审法院认为，法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，百胜公司2019年4月16日发函给吕冬菊，要求解除与吕冬菊之间的房屋租赁合同，其理由包含吕冬菊未支付租赁押金50000元、未支付2009年4月16日至2019年4月15日的租金25000元，且未在规定的期限内达到优质园、示范园的等级。一审法院认为，吕冬菊未按合同约定支付押金确系违约行为，但已发生法律效力的民事判决确认百胜公司行使该项合同解除权，已超过合理的期限，其解除权已消灭，吕冬菊于2014年4月将10000元交至一审法院，一审法院亦多次通知百胜公司领取该款，但百胜公司未能领取，百胜公司未能收到10000元系其自身原因造成，责任不在吕冬菊，对于此后的租金，百胜公司亦未要求吕冬菊在合理的期限内支付，故百胜公司以吕冬菊未支付押金、租金为由解除租赁合同的理由不能成立。吕冬菊与百胜公司在合同中约定，“自开办之日起，4年应达到市级优质园的等级，6年内应达到市级示范园的等级，8年内应达到省级示范园的等级，如不能达到要求，百胜公司有权对吕冬菊解除合同或提出索赔。”吕冬菊开办的金太阳幼儿园于2014年12月19日取得民办学校办学许可证，此时，幼儿园可以招生办学，按照合同约定，金太阳幼儿园应当在4年内达到市级优质园等级，但其未能达到，也未进行申报，合同约定的解除条件已成就，故百胜公司据此解除双方的房屋租赁合同，于法有据。吕冬菊要求确认解除合同无效的理由不能成立，一审法院对该诉讼请求不予支持。法律规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……。恶意串通合同的无效应具备两个条件，即当事人主观上有损害国家、集体或者第三人利益的恶意，客观上实施了相互串通的行为。对此，主张合同因此而无效的当事人有义务提供证据加以证实。对于恶意串通的证明标准，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条的规定，人民法院认定民事案件构成恶意串通事实的证明标准为排除合理怀疑，即要求当事人对其提出的存在恶意串通的事实主张，应提供充分的证据以达到足以排除合理怀疑的证明标准，否则，其主张的恶意串通的待证事实便难以认定。本案中，吕冬菊认为严伟伟、戴智源在明知其享有优先购买权，并已与百胜公司达成房屋买卖合同的情况下，与百胜公司恶意串通，购买案涉房屋，侵害其合法利益，主张百胜公司与严伟伟、戴智源之间的买卖合同应属无效。严伟伟、戴智源购买案涉房屋的交易价格高于吕冬菊与百胜公司商谈的价格，且严伟伟亦是幼儿园的开办者，严伟伟、戴智源购买案涉幼儿园的房屋具有合理性。吕冬菊对其主张存在恶意串通的事实应当提供相应的证据加以证明，但吕冬菊未能提供充分的证据，故一审法院对吕冬菊主张百胜公司与严伟伟、戴智源买卖合同应无效的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第九十三条第二款、第九十五条、第九十六条、第二百二十七条、第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定，一审法院判决：驳回吕冬菊的诉讼请求。一审案件受理费93800元、财产保全费5000元，合计98800元，由吕冬菊负担。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院二审期间，双方方当事人均未提交新证据。本院认为，吕冬菊与百胜公司于2009年4月12日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方应当依照合同诚信履行。当事人可以约定一方解除合同的条件。涉案租赁合同约定，自开办之日起，4年应达到市级优质园的等级，6年内应达到市级示范园的等级，8年内应达到省级示范园的等级，如不能达到要求，百胜公司有权对吕冬菊解除合同或提出索赔。吕冬菊开办的金太阳幼儿园于2014年12月19日取得民办学校办学许可证，但金太阳幼儿园未在4年内达到市级优质园等级，百胜公司依照合同约定的解除条件解除合同，符合法律规定。一审法院对吕冬菊要求确认解除合同无效的诉讼请求不予支持，并无不当。吕冬菊认为严伟伟、戴智源与百胜公司签订房屋买卖合同的行为构成恶意串通，损害了吕冬菊的合法利益，因其未能提供充分的证据证实，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费93800元，由上诉人吕冬菊负担。本判决为终审判决。审判长  张旭东审判员  马 帅审判员  郑 慧二〇二一年二月二十五日法官助理吴伯庙书记员朱亚芳