江苏省扬州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏10执复26号复议申请人（利害关系人）：郑兔英，女，1962年5月4日出生，汉族，住扬州市江都区。申请执行人：王**，男，1974年9月15日出生，汉族，住扬州市江都区。被执行人：扬州市万德隆仓储有限公司，住所地扬州市江都区。法定代表人：季诗吉，该公司总经理。复议申请人郑兔英不服扬州市江都区人民法院（以下简称江都法院）（2020）苏1012执异90号裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。江都法院在执行××与扬州市万德隆仓储有限公司（以下简称万德隆公司）申请执行公证债权文书一案中，对万德隆公司名下位于扬州市江都区仙女镇长江东路不动产（含无证部分）和北侧的在建工程（万德隆商贸服务中心2#-8#楼及地下车库）（以下简称案涉不动产）委托评估机构进行评估，并根据评估报告向郑兔英送达了价格通知书及评估报告，郑兔英提出书面异议。江都法院查明，万德隆公司向李培佩借款1.6亿元，并由季存定、蒋辉提供担保，双方就借款合同办理了公证，南京市秦淮公证处于2016年3月10日作出（2016）宁秦证经字第7481号公证书赋予上述债权文书强制执行效力。2017年5月2日，南京市秦淮公证处向李培佩出具（2017）宁秦证执字第40号执行证书。李培佩向本院申请强制执行，本院裁定该案由江都法院执行。2018年12月5日，李培佩与扬州市金城房地产开发有限公司签订了债权转让协议，将上述公证债权文书确认的债权全部转让给扬州市金城房地产开发有限公司。扬州市金城房地产开发有限公司又于2019年9月2日将上述债权全部转让给王**。万德隆公司、季存定、蒋辉对上述债权转让无异议。江都法院在执行中，根据李培佩及王**申请，于2020年3月17日作出（2018）苏1012执111号之一执行裁定书，裁定变更王**为案件申请执行人。2020年6月28日，江都法院作出（2020）苏1012执恢298号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖案涉不动产。之后，因议价不成，江都法院经鉴定部门摇号选定扬州一元土地房地产评估咨询有限公司（以下简称一元公司）对案涉不动产的市场价值进行评估。2020年8月31日，一元公司出具[2020]一元评字第0375号《房地产估价报告》，根据案涉标的物的性质采用收益法和成本法估出案涉不动产在价值时点满足各项假设限制条件下的市场价值为34108.4万元，其中土地使用权价值为11790.33万元，1号建筑物价值为10343.59万元，2-8号建筑物价值（含地下车位价值）10851.67万元，自建无产权证建筑物价值为501.76万元，1号楼玻璃幕墙价值621.05万元。2020年9月10日，江都法院根据该评估报告作出（2020）苏1012执恢298号价格通知书，并向案件当事人及利害关系人送达了价格通知书及评估报告。利害关系人郑兔英提出异议称，对法院（2020）苏1012执恢298之一号价格评估通知书就案涉不动产的估价存在异议，请求法院依照相关法律规定重新确定财产处置参考价。案涉不动产评估价格严重偏低，价格远低于周边不动产，远低于不动产的实际价值。郑兔英认为应当委托权威、专业的评估机构对案涉不动产进行更为详尽和细致的评估。江都法院认为，人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。江都法院就案涉标的组织议价不成，根据案涉标的物的性质，采取委托评估的方式确定财产处置参考价，符合法律规定。在委托评估中，江都法院通过摇号方式选取了具有鉴定资质的一元公司对案涉不动产进行评估；一元公司接受委托后，指派具有执业资格的估价师对案涉不动产进行了现场勘查，并采用收益法和成本法估出案涉不动产的市场价值。上述选取评估机构及评估机构评估的程序合法，评估机构具有职业资质、评估人员具备执业资格，评估方法符合案涉不动产的性质和现状，相关评估报告中亦详细载明了评估方法等相关内容，因此估出的市场价值可以作为财产处置参考价。郑兔英提出鉴定违反法定程序、缺少事实依据，且未能提供相应依据，江都法院对其异议请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条、第二十二条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定：驳回异议人郑兔英的异议请求。郑兔英不服上述裁定，向本院申请复议称，1.江都法院裁定变更王**为本案申请执行人系因李培佩、王**的申请，王**系万德隆公司的实际控制人，该二人转让债权有恶意串通之嫌，且法院在执行公证文书前，应当审查该公证文书出借资金来源是否合法。2.案涉不动产评估之前已被江都法院查封，王**在查封期间撕毁法律文书和封条，并拆除案涉不动产内部装潢，就此情况刘峰已向公安机关报案，法院对该违法行为视而不见，强行启动议价、评估程序，致评估价偏低。3.[2020]一元评字第0374号评估报告采用收益法和成本法不当，郑兔英针对该评估报告提出的异议，评估公司亦未明确给予回应，该评估报告未根据公正、公开、透明的原则进行评估，且评估报告中所适用的法律、法规和政策文件部分已失效，故该评估报告应当无效。4.根据江国用（2013）第19966号土地使用权证，万德隆公司宗地面积为60001.7㎡，江都区国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告江都区（2018）8号，同地段NO.2018G17号土地政府指导价约为1万元/㎡，案涉不动产按此指导价应为6亿，评估报告土地使用权价值为1.6亿，明显价格过低。综上，申请人认为，案涉不动产的转让拍卖有恶意串通之嫌疑，申请查明事实，维护郑兔英的合法权益。复议申请人提交了承诺书复印件、江都区国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告复印件等证据材料。本院查明，江都法院审查认定事实属实，本院依法予以确认。另查明，2020年9月16日，郑兔英对[2020]一元评字第0374号评估报告申请复议，其又于2020年9月25日提交了上述复议申请的补充说明。一元公司分别于2020年9月22日、9月28日针对郑兔英的复议申请进行了回复。2020年10月9日，郑兔英向江都法院回复称，对一元公司针对其提出的异议给予的回复不予认可。后江都法院将[2020]一元评字第0374号评估报告交江苏省房地产估价与经济协会评审，2020年10月30日，江苏省房地产估价与经济协会出具苏房估经协鉴（2020）016号专业技术评审报告，对郑兔英于2020年9月16日、9月25日提出的复议申请给出了专业技术评审建议。2020年11月9日，一元公司向江都法院出具评估价值修正函，载明：一元公司根据上述专业技术评审建议对[2020]一元评字第0374号评估报告进行了补充、完善和修正，估价结果也作了相应的微调，修正后的评估价值为万德隆公司在价值时点（2020年8月5日）满足各项假设限制条件下的市场价值为34121.86万元，其中土地使用权价值11790.33万元、1号建筑物价值10976.69万元、2-8号建筑物（含地下车库价值）10232.03万元、自建无产权证建筑物价值501.76万元、一号楼玻璃幕墙价值621.05万元，请法院在运用本评估报告时以本修正函评估价值为准。2020年11月11日，江都法院作出（2020）苏1012执恢298之一价格评估通知书，并向郑兔英送达了该通知书，郑兔英不服该通知书提起本案异议。再查明，江苏省房地产估价与经济协会系江苏省高级人民法院确定的房地产估价行业协会。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款规定，执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条第一款规定，当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正；第二十四条第一款规定，当事人、利害关系人未在本规定第二十二条、第二十三条规定的期限内提出异议或者对网络询价平台、评估机构、行业协会按照本规定第二十二条、第二十三条所作的补正说明、专业技术评审结论提出异议的，人民法院不予受理。本案中，郑兔英对一元公司出具的[2020]一元评字第0374号评估报告不服提出异议后，一元公司进行了说明，郑兔英对一元公司的说明仍有异议，江都法院将郑兔英的异议交江苏省房地产估价与经济协会进行了专业技术评审，江苏省房地产估价与经济协会出具评审建议后，一元公司根据该建议对[2020]一元评字第0374号评估报告进行了补正，现郑兔英对该补正仍提出异议，依据上述司法解释规定，对郑兔英的异议不应受理，故江都法院驳回其异议请求并无不当。此外，评估价格只是法院确定执行标的物拍卖保留价的参考，拍卖标的物的最终价值应由市场决定。本案系评估异议复议，审查的对象是评估价是否违反法律或司法解释的规定，能否作为财产处置参考价，对郑兔英所提公证债权文书是否符合立案执行条件等其他问题，非本案复议案件审查事项，故本院对其该些复议事项不予理涉。综上所述，复议申请人的复议请求，无事实和法律依据。原审法院执行异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条、第二十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回郑兔英的复议申请，维持扬州市江都区人民法院（2020）苏1012执异90号裁定。本裁定为终审裁定。审判长 黄 祥审判员 方恒荣审判员 高济宁二〇二一年二月一日书记员 王 薇