山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终768号上诉人（原审原告）：衣琦，男，1969年12月30日出生，汉族，住栖霞市。委托诉讼代理人：刁林果，山东星河泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于进宾，男，1954年8月1日出生，汉族，住栖霞市。委托诉讼代理人：刘日明，山东正韬律师事务所律师。上诉人衣琦因与被上诉人于进宾房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省栖霞市人民法院（2020）鲁0686民初2403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。衣琦上诉请求：请求二审法院依法撤销一审法院判决书，予以改判，支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决以上诉人出卖涉案房屋时间早于其与被上诉人签订房屋租赁协议的时间，否定上诉人衣琦与被上诉人于进宾之间19年的房屋租赁合同关系，与事实不符，于法相悖。涉案房屋系被案外人王玉文单方私下操作办理了过户手续，上诉人并不知情，这一事实从2000年2月27日签订上诉人不认可其签字的《合同书》至2016年王玉文将上诉人、被上诉人诉至法院可见，上诉人与王玉文之间的房屋买卖合同不符合交易习惯，并不具备真实的房屋买卖合同关系，否则，案外人王玉文不可能在房屋买卖16年之后才主张物权。期间，涉案房屋一直由被上诉人控制，并与被上诉人于2000年6月16日签订《房屋租赁协议书》，被上诉人租赁涉案房屋经营，案外人王玉文也从未向被上诉人主张权利，直至2018年12月11日一审判决，于进宾将占有王玉文的涉案5间房屋腾空并返还给王玉文，该涉案房屋才于2019年11月底腾空交付。上诉人认为，房屋租赁行为并非有且只有房屋所有人才能行使出租权，涉案房屋的使用权人和实际控制人也具有出租权利，这并不为法律所禁止。故一审判决主张上诉人无权再就已经出卖的涉案房屋对外进行租赁，没有法律依据，因为涉案房屋既便进行了买卖，但始终没有交付，上诉人有权在房屋未交付前获取租金。二、涉案房屋租赁协议书的签订方为上诉人与被上诉人，案外人王玉文不是房屋租赁协议的合同当事人，其当然没有收取租金的合法依据，基于被上诉人租赁涉案房屋使用长达19年的事实，故理应向上诉人交付租金，而非一审判决认定的被上诉人可以免费使用租赁房屋。依据一审判决认定，（2018）鲁0686民初2818号民事判决书判决虽然驳回案外人王玉文要求上诉人，被上诉人二人返还占用涉案房屋期间的租金，但驳回的理由为“王玉文对租赁费的计算标准未提供有效的证据证实，无法确认实际应返还租赁费的数额”，并未否认王玉文主张涉案租赁费的权利。依据一案不再理原则，（2018）鲁0686民初2818号民事判决书业已生效，案外人王玉文不能再起诉主张租赁费，其次，涉案房屋租赁协议的相对方为上诉人与被上诉人，而非案外人王玉文与被上诉人，即：王玉文不是租赁合同当事人，故王玉文无权主张租赁费。总之，案外人王玉文没有取得租金的理由，一审判决认定并未否认王玉文主张涉案租赁费的权利，没有实际意义和法律意义。据此，一审判决剥夺上诉人主张租赁费的权利，致被上诉人未花分文，在涉案房屋长达19年之久，这明显不公平、不公正。综上所述，一审判决适用法律明显欠当，上诉人请求二审法院依法纠正，依法支持上诉人的诉讼请求。衣琦向一审法院起诉请求：1、依法判令被告给付原告房屋租金22760元；2、本案诉讼费用由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人举证、质证、庭审陈述及一审法院的认证，一审法院认定事实：1999年6月11日，被告于进宾向原告衣琦出具借条一张，内容为：今借于进彬现金20000元，贰万元整（利息0.01分）。2000年2月27日，原告衣琦（甲方）与案外人王玉文（乙方）签订《合同书》一份，内容为：甲、乙双方经协商，自愿达成买卖房屋的协议如下：一、甲方将其所有的5间房屋包括后院，现址：栖霞市官道镇兽医站对面，以20000元（贰万元）的价格卖于乙方所有。二、甲方于2000年2月27日将房屋（房产证、土地使用权）交于乙方所有，乙方即将全部房款交于甲方。三、甲乙双方应各自履行自己的义务，如任何一方违约，均应承担法律责任。2000年6月16日，原告衣琦（甲方）与被告于进宾（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，内容为：甲方衣琦因欠乙方于进宾现金22000元（贰万贰仟元），到2000年6月1日计息2240元整（贰万贰仟肆拾元整），现甲乙双方协商，甲方愿将其父衣成武名下的西厢房5间及前院（房址：杨家洼原采购站西厢房，南至史大龙、北至姜桂安）租给乙方居住。一、乙方于进宾每年从甲方衣琦欠他的款中扣除房租3000元（叁仟元整），以抵顶房租。二、租房期限以甲方还清乙方欠款为限。三、乙方在租房期间，任何人不得对其居住行为加以干涉。四、在乙方租房期间，甲方不得将房产进行买卖或过户。五、乙方在租房期间要及时修缮房屋，确保房屋及其他部分完善。六、双方当事人要恪守本协议，如有违背，违约方向对方支付违约金2000元（贰仟元整）。2016年王玉文将衣琦、于进宾起诉至本院，请求判令该二人返还占用房屋5间及后院，腾空所有物品并返还占用房屋期间的租赁费46500元。2018年12月11日，本院经审理后作出（2018）鲁0686民初2818号民事判决书，判决于进宾将占有王玉文的涉案房屋5间腾空并返还给王玉文；驳回王玉文的其他诉讼请求。2017年初，衣琦、宋淑娟、衣晓将王玉文诉至本院，请求判令确认衣琦与王玉文签订的房屋买卖合同无效。2018年1月8日，本院作出（2017）鲁0686民初229号民事判决书，判决驳回衣琦、宋淑娟、衣晓的诉讼请求。衣琦、宋淑娟、衣晓不服判决，提起上诉。烟台市中级人民法院于2018年10月31日作出（2018）鲁06民终4239号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年8月11日，于进宾将衣琦、李忠娜起诉至本院，请求判令衣琦、李忠娜给付借款20400元、利息50000元。本院于2020年9月27日作出（2020）鲁0686民初2393号民事判决书，判决衣琦、李忠娜给付于进宾人民币70400元及利息。衣琦、李忠娜不服该判决，提起上诉。该案已移送至烟台市中级人民法院审理，现该案正在审理过程中。上述事实，有原、被告当庭陈述及房屋租赁协议书、民事判决书四份、借条、合同书等在卷佐证，可以认定。一审法院认为，原告衣琦与案外人王玉文签订涉案房屋买卖《合同书》时间为2000年2月27日，而原告衣琦与被告于进宾签订《房屋租赁协议书》时间为2000年6月16日，即原告出卖涉案房屋时间早于其与被告签订房屋租赁协议的时间。本院（2017）鲁0686民初229号民事判决书判决驳回衣琦、宋淑娟、衣晓请求确认原告衣琦与案外人王玉文签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。原告衣琦等人虽不服判决，提起上诉，但烟台市中级人民法院作出（2018）鲁06民终4239号民事判决书判决驳回上诉，维持原判，因此，原告衣琦与案外人王玉文签订的涉案房屋买卖《合同书》自签订之日（甲方于合同签订之日将房产证、土地使用权证交于乙方所有，乙方即将全部房款交于甲方）起即发生法律效力。一审法院（2018）鲁0686民初2818号民事判决书判决虽然驳回案外人王玉文要求原、被告二人返还占用涉案房屋期间的租赁费的诉讼请求，但驳回的理由为“王玉文对租赁费的计算标准未提供有效证据证实，无法确认实际应返还租赁费的数额”，并未否认王玉文主张涉案房屋租赁费的权利。综上，原告衣琦与被告于进宾签订《房屋租赁协议书》的时间晚于原告与案外人王玉文签订涉案房屋买卖合同时间，其无权再就已经出卖的涉案房屋对外进行租赁，故对原告要求被告给付涉案房屋租金22760元的诉讼请求理由不当，对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回原告衣琦的诉讼请求。案件受理费185元，由原告衣琦负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，衣琦与于进宾签订的《房屋租赁协议书》时间晚于衣琦与案外人王玉文签订涉案房屋买卖合同的时间，且房屋买卖合同有效，王玉文在另案诉讼中亦已主张过房屋租金，故衣琦无权就已经出卖的涉案房屋对外进行租赁，一审法院对此认定正确，本院予以支持。综上所述，衣琦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费370元，由衣琦负担。本判决为终审判决。审判长 李 安审判员 刘 腾审判员 陈 勇二〇二一年二月二十日书记员 刘晓敏