四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1902民初286号 原告：张琼华，女，汉，生于1974年2月22日，住四川省巴中市。 原告：杨静兵，男，汉，生于1975年2月18日，住四川省巴中市巴州区。 二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：黄国华，四川宏坤律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：罗丁尺，四川宏坤律师事务所实习律师。 被告：岳宏近，男，汉族，生于1996年11月12日，小学文化，户籍地：四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：彭贤美，四川律生和律师事务所律师。 被告：罗裕英，女，汉族，生于1967年7月26日，住四川省巴中市巴州区。 原告张琼华、杨静兵与被告岳宏近、罗裕英租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张琼华及其委托诉讼代理人黄国华、罗丁尺，被告岳宏近及其委托诉讼代理人彭贤美到庭参加了诉讼，被告罗裕英经本院传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告张琼华、杨静兵向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告双方于2017年9月14日所签《协议》的第五条。2、依法判令被告立即向原告支付下欠租金15000元（租金计算期间为2020年1月1日至12月31日）、租赁条款解除后的房屋占有使用费计算至房屋返还时止。3、依法判令被告立即将所承租房屋腾空并返还给原告。4、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2016年2月26日，被告在原告处借款柒拾伍万元整人民币（￥750000元），债务到期后，被告无力偿还，便找到原告协商并达成协议，自愿将其所有的位于巴中市巴州区××路××号（碧竹苑）1单元6楼10号住房一套用来抵偿其所欠原告的肆拾肆万元整人民币借款（￥440000元），并办理了房屋变更登记。同时，原被告双方在《协议》第五条中约定，将已抵偿给原告所有的案涉房屋又出租给被告，由其占有使用，后在合同履行过程中，被告在支付2018年、2019年两年的租金后，却迟迟未支付2020年的租金，原告曾多次通过电话、短信向被告催要租金，但被告却无故拒不支付推诿至今，被告的行为已构成违约，给原告造成了较大的经济损失。综上所述，为维护原告合法权益，诉至本院，要求实现其诉请。 被告岳宏近辩称:一、原告诉讼请求第一项无合同依据，所谓的2017年9月14日签订的协议不是房屋租赁协议，是附条件的房屋买卖协议，协议约定的第五条是属于所有权人保留居住使用权的转让协议，根据民法典的新规定，居住权和所有权可以分离，本案应当是房屋买卖协议纠纷，不是房屋租赁协议纠纷；二、诉讼请求二没有合同约定，协议第五条没有就租赁关系、租金作出约定，请求支付租金缺乏合同依据。三、诉讼请求三、四条没有合同约定，房屋价格低于市场价，不是真实的房屋交易价款，所以被告根据合同约定，享有居住权，不存在腾空交房的法定情形。综上，请求驳回原告所有诉讼请求。 被告罗裕英未答辩亦未向本院提供相应证据。 经审理查明：2017年2月26日，被告岳宏近在原告张琼华处借款750000元，并承诺以其名下的两套房产作抵押。 2017年9月14日，原告张琼华、杨静兵与被告岳宏近签订《协议》，其中载明：因岳宏近与张琼华借款事宜经双方协商一致达成以下条款。1.岳宏近于2017年2月26日在张琼华处借款440000元，至2017年9月14日应归还张琼华440000元。2.现经双方协商达成岳宏近将巴中市巴州区滨河路中段391号1-601号住房转让给张琼华，转让价格为440000元，3.岳宏近将该住房过户给张琼华后还下差借款310000元，该款由吴强履行债务转移支付条据。4.岳宏近将该住房过户给张琼华后，张琼华应归还所有借款条据，并不能再向岳宏近追收债务。5.岳宏近将该住房过户给张琼华后可继续在该房屋内居住，在2017年12月30日前不收取租房费用，2018年1月起岳宏近应向张琼华支付每年_____元的房租金。期间张琼华不能以任何理由让岳宏近搬出该屋，除岳宏近不支付房租款外。 该协议由原告杨静兵、张琼华与被告岳宏近、罗裕英共同签订。合同签订后，原、被告双方按照合同约定履行并于2017年9月27日办理过户手续，现在案涉合同房屋已经登记在原告杨静兵、张琼华名下。被告在答辩状中确认被告岳宏近和罗裕英为夫妻关系，其已支付房屋租金30000元。 原告张琼华通过短信已催告过被告岳宏近支付房租 上述事实，有原告的诉称、被告的答辩、《借条》《协议》《房产证》、庭审笔录、短信记录等，在卷佐证，本案事实清楚，证据确实充分，足以认定。 本院认为，本案中通过原、被告双方签订内容涉及到借款、房屋买卖、租赁合同等情形，应属于无名合同。现原告依据《协议》的第五条之规定来主张相关权益，通过第五条约定内容：“岳宏近将该住房过户给张琼华后可继续在该房屋内居住，在2017年12月30日前不收取租房费用，2018年1月起岳宏近应向张琼华支付每年_____元的房租金。期间张琼华不能以任何理由让岳宏近搬出该屋，除岳宏近不支付房租款外。”该条款系房屋租赁协议，体现了房屋租赁的合意。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 原、被告签订的《协议》中第五条，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，本院予以确认。合同签订后，原、被告双方均应按照协议约定第五条全面履行自己的义务。 一、关于《协议》第五条是否解除的认定。 原、被告在《协议》第五条中明确约定了，支付租金、及不支付租金处理的情形，原告方可以要求被告方搬出该房屋，在审理中，被告认可在2020年未向原告方支付租金，租赁合同中，支付租金是承租人在租赁合同中的主要义务，被告方明确表示不履行其主要义务，原告现主张解除，符合原、被告之间约定及法定的解除条件的情形，本院予以支持。合同解除后，被告应当将所承租的房屋返还给原告。 二、租金的认定。 虽然《协议》第五条中并未明确约定租金金额具体多少，但是通过内容可知原、被告具有支付租金的约定，只是未明确约定租金金额具体多少，通过原告向本院的举证及协议第五条的内容及被告向本院提供的反诉兼答辩状明确载明了要求原告方返还已经支付30000元，原告方对此金额予以认可，故，租金金额双方已经达成了口头的合意，即租金每年15000元，现在协议第五条中本院已经支持原告解除，本院认定该30000元为租金。通过庭审查明被告2020年一年的租金未支付，故，2020租金15000元，被告应当支付，本院予以支持。对于后续房屋使用费，按实际使用天数计算至房屋返还之日。 综上，原告的诉请本院予以支持，对于被告辩称其协议无效及支付的30000元系偿还借款、设立居住权的辩称，根据庭审查明，原、被告已经按照协议履行了其借款及房屋过户手续、支付租金的情形、居住权的设立需遵守公示要件主义进行登记。对于被告的辩称，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十二条、第四百六十六条、第四百六十七条、第五百零九条、第五百五十七条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十七条判决如下： 一、解除原、被告签订《协议》中的第五条； 二、由被告岳宏近、罗裕英在本判决生效之日起十日内向原告张琼华、杨静兵支付下欠房租15000元（租金计算期间为2020年1月1日至12月31日）以及房屋占有使用费计算至返还之日止（按照租金15000元/年的标准计算）； 三、被告岳宏近、罗裕英在本判决生效之日起十日内将所承租房屋腾空并返还给原告张琼华、杨静兵。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费175元，减半收取87.5元，由被告岳宏近、罗裕英承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员 谢小蓉 二〇二一年二月三日 法官助理 宋秘杪 书 记 员 胡 瑞