湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终395号上诉人（原审被告）：武汉卡洛公爵酒店管理有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区松竹路与烟霞路交叉处武汉中央文化区K6K7地块********。法定代表人：魏青梅，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李晶，湖北楚之杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏顺花，女，1964年8月5日出生，汉族，住河南省光山县。委托诉讼代理人：郑萍，湖北维力律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾雨，湖北维力律师事务所实习律师。上诉人武汉卡洛公爵酒店管理有限公司（以下简称卡洛公爵公司）因与被上诉人魏顺花房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初2823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。卡洛公爵公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回魏顺花的全部诉讼请求或发回重审；2.魏顺花承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、原审法院事实认定错误。1.一审法院认定卡洛公爵公司逾期支付租金的时间有误。2019年12月至2020年3月的租金无法按时支付是双方协商一致的结果，卡洛公爵公司不存在违约，不应负担该逾期支付违约金。即使认定应支付，也应扣除疫情76天的期间和2020年5月12日卡洛公爵公司搬离后的期间。2.关于免租期的损失补偿认定。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5款规定，魏顺花要求卡洛公爵公司承担该违约责任的请求不应得到支持。即使不认定该免租期损失为违约金，那么该免租期实际应该结合实际承租时间来计算，第一年卡洛公爵公司已经实际完成了承租合同，免租期内的权利义务即告消灭，因此该免租期损失不应由卡洛公爵公司承担。3.卡洛公爵公司实际交付押金9200元，一审法院关于押金2300元冲抵违约金的数额认定错误。二、魏顺花提交的购房合同不完整，其是否为案涉房屋的合法出租人存疑，不是适格原告。魏顺花辩称，卡洛公爵公司上诉没有事实、法律依据，请求驳回上诉，维持原判。魏顺花向一审法院起诉请求：1.卡洛公爵公司支付魏顺花违约金57960元，计算方式为以月租金9200元为基数，依据每日3%的标准，自2019年12月5日起至2020年7月4日；2.卡洛公爵公司支付魏顺花违约金55200元，该违约金包括两个部分，一是根据租赁合同第十二条第2项和第4项的约定，金额为36800元（月租金9200元×4个月），二是根据合同第十条第（一）项的约定，金额为18400元（月租金9200元×2个月）；3.卡洛公爵公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年5月4日，魏顺花与卡洛公爵公司签订《房屋租赁合同》，约定卡洛公爵公司承租坐落于武汉东湖新技术开发区雄楚大道958号伯顿公寓（海星大厦）806、807、910、911四间房屋用于经营酒店，租赁期限8年（2019年5月4日至2027年5月3日）；每月租金9200元，按季提前7日内支付；押金2300元，随第一笔租金支付，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由卡洛公爵公司承担的费用、租金以及卡洛公爵公司应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给卡洛公爵公司。合同第九条第（四）项约定：“卡洛公爵公司有下列情形之一的魏顺花有权单方解除合同收回房屋：1、不按照约定支付租金达十日的；。9、租赁期限届满前魏顺花、卡洛公爵公司单方提前解除合同的。”第十条违约责任约定：（一）魏顺花有第九条第三款约定的情形之一的魏顺花按月租金的两倍向卡洛公爵公司支付违约金并退还押金；卡洛公爵公司有第九条第四款约定的情形之一的应按月租金的两倍向魏顺花支付违约金，同时魏顺花可要求卡洛公爵公司将房屋恢复原状并赔偿相应损失，且卡洛公爵公司应付清所欠租金、水电费、物业管理费等应付费用，结清前述违约金及欠缴费用当日魏顺花退还卡洛公爵公司押金。”第十二条其他约定事项约定：“1、魏顺花违约，需要赔付卡洛公爵公司经济损失20000元整；2、卡洛公爵公司违约，需要赔付魏顺花免租期8个月内房屋全额租金（具体以每月实际房屋租金为准）；3、自交付之日起，（租金）每三年递增一次，第一次递增5%，第二次递增5%；4、免租期时间为第一年4个月（交房之日起算），第二年和第三年每年二个月。”租赁合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，魏顺花向卡洛公爵公司提供了房屋，卡洛公爵公司亦缴纳了2300元押金和租金。卡洛公爵公司承租后实际开展了酒店经营，并将租金缴纳至2019年12月4日（包含免租期4个月）。后，因武汉市爆发新冠××疫情，卡洛公爵公司停止营业，亦未按时缴纳下一季度租金。魏顺花向卡洛公爵公司催租，卡洛公爵公司以没有收入经济困难为由请求延期缴纳，双方未协商一致。2020年4月底，卡洛公爵公司仍未缴纳租金，魏顺花再次催款，卡洛公爵公司仍未缴纳。2020年5月，因卡洛公爵公司长期拖欠租金，双方协商一致解除合同，并对房屋进行交接。2020年5月13日，卡洛公爵公司通知魏顺花房屋已经打扫干净，次日即可收房，但魏顺花要求结清租金，双方未协商一致，魏顺花未收房，并提起本案诉讼。2020年7月4日，双方签署一份《交房协议》，对相关事实进行了确认，其中包括确认了3月5日至5月13日为疫情免租期，卡洛公爵公司愿意支付2019年12月5日至2020年3月5日期间的租金。交房协议签订后，卡洛公爵公司当日向魏顺花缴纳三个月租金，之后不再付款。一审法院认为，魏顺花和卡洛公爵公司之间的租赁合同关系受法律保护，双方均应当按照合同约定和相关法律规定行使权利并履行义务。卡洛公爵公司经营的系酒店行业，新冠××疫情对于卡洛公爵公司来说影响较大，双方应当基于公平原则处理双方权利义务和违约责任。依据合同约定，卡洛公爵公司应当在2019年12月4日前支付下一季度（2019年12月5日至2020年3月5日）租金27600元，但卡洛公爵公司在疫情爆发前即已经逾期，经历疫情后一直到2020年7月5日才支付该笔租金25826元（扣除预存水电费1774元，27600-1774=25826元），已经构成违约，应当承担违约责任。合同约定的逾期付租违约金标准过高，一审法院依法调减为每日万分之五，自2019年12月5日计算至2020年7月5日，金额为2939.4元。魏顺花在签订合同时给了卡洛公爵公司8个月免租期，其中第一年为4个月。按照一般交易习惯，免租期是建立在合同能够完整履行的前提下，出租人可以通过合同完整履行后的租金收入覆盖免租损失。现卡洛公爵公司提前解除了合同，虽然魏顺花也同意解除，但已经免除的4个月租金将无法弥补，且魏顺花亦要承担后续难以出租的风险和损失，卡洛公爵公司应当予以补偿。考虑到卡洛公爵公司解除合同主要是受疫情影响，依据租赁合同第十二条第2项和第4项的约定并依据公平原则，一审法院判定卡洛公爵公司承担3个月租金的违约金27600元（月租金9200元×3个月）。虽然卡洛公爵公司提前解除了合同，疫情影响其经营是主要原因，卡洛公爵公司也承担了逾期付款的利息并补偿了免租期租金，魏顺花要求依据合同第十条第（一）项的约定要求卡洛公爵公司另行承担违约金18400元，不符合公平原则，该院不予支持。依据租赁合同约定，押金需要冲抵违约金后方能退还，现违约金数额大于押金数额，应当予以冲抵，魏顺花无需再退还押金。上述27600元违约金冲抵押金后，卡洛公爵公司还应支付25300元（27600元－2300元）。依照《中华人民共和国合同法》第五条、六十条、九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、卡洛公爵公司于判决生效之日起十日内向魏顺花支付逾期付租违约金2939.4元；二、卡洛公爵公司于判决生效之日起十日内向魏顺花支付提前解除合同违约金25300元；三、驳回魏顺花的其他诉讼请求。如果卡洛公爵公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1870元，适用简易程序减半收取935元，由魏顺花负担655元，卡洛公爵公司负担280元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。魏顺花提交一份证人证言，拟证明本案房屋系魏顺花为其外孙刘书锦购买，魏顺花有权对外出租。卡洛公爵公司认为，该证据不属于新证据，且证人未到庭，无法质证，不予认可。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条规定，无正当理由未出庭作证的证人证言，不能单独作为认定案件事实的依据，对该证据不予采纳。二审查明：卡洛公爵公司向魏顺花缴纳押金为9200元。一审判决认定其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为卡洛公爵公司是否构成违约以及违约金数额是否合理。关于卡洛公爵公司是否构成违约问题。双方签订《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，均应受到合同约束。合同中明确约定，租金按季度支付，后续各期租金应于上一个季度届满前7日内支付。卡洛公爵公司作为承租人缴付租金至2019年12月4日后再未支付，已经明显违反合同约定，一审法院认定卡洛公爵公司构成违约，有事实依据和法律依据，本院予以支持。上诉人主张延期支付2019年12月-2020年3月的租金是双方协商一致的结果，该主张没有事实依据，本院不予采纳。关于违约金数额问题。双方在合同中约定了多种违约形式应承担的违约责任。依照合同第十条第（三）项，承租人未按期支付租金的，每日按照月租金3%支付违约金；依照合同第十条第（一）项，承租人违约，应按月租金的两倍支付违约金；依照合同第十二条第（二）项承租人违约，应承担8个月免租期的房屋租金。一审法院基于卡洛公爵公司承租房屋用于经营酒店，疫情对其经营影响较大，基于公平原则，将逾期付租违约金调减为每日万分之五；基于魏顺花起诉请求和第一年免租4个月的事实，将免租期损失酌定为3个月租金，并驳回了魏顺花依照合同第十条的约定要求卡洛公爵公司另行承担2个月违约金的请求。本院认为，双方签订的租赁合同租期为8年，除第一年4个月免租期外，卡洛公爵公司实际仅承租一个季度即出现违约行为，导致魏顺花合同预期利益无法实现，也导致魏顺花出租房屋收取租金的利益受损。但一审法院基于公平原则，综合考量酌情调减各项违约金，体现了违约金填补损失的功能，本院予以尊重。卡洛公爵公司主张免租期损失不应由其承担，本院不予支持。卡洛公爵公司主张逾期付租违约金应扣减疫情管控和其腾退后的期间，因新冠疫情管控与该公司腾退房屋对该公司及时支付租金均不构成障碍，故一审法院认定其承担自违约之日至实际付租之日的逾期付租违约金并无不当，本院予以维持。卡洛公爵公司认为押金为9200元而非2300元，应以9200元抵扣违约金。因本案纠纷系卡洛公爵公司违约引发，一审法院确定卡洛公爵公司最终应支付的违约金数额是在综合考量本案各种因素，对双方合同约定的违约金调减后酌情确定，符合公平原则，本院对此予以维持，对卡洛公爵公司该主张，本院不予采纳。卡洛公爵公司还主张魏顺花不是适格的原告。因本案《房屋租赁合同》系魏顺花与卡洛公爵公司签订，且魏顺花实际履行了合同义务，故魏顺花依据双方之间的租赁合同关系提起诉讼符合法律规定。卡洛公爵公司该主张不成立，本院不予采纳。综上，卡洛公爵公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费505.99元，由武汉卡洛公爵酒店管理公司负担。本判决为终审判决。审判员  胡铭俊二〇二一年二月八日法官助理庄敏书记员黄雪纯