河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终833号上诉人（原审原告）：齐晗，女，1987年11月1日出生，汉族，现住郑州市中原区。委托诉讼代理人：张存智（系齐晗丈夫），男，1987年1月20日出生，汉族，现住郑州市中原区。被上诉人（原审被告）：河南中创置业有限公司，住所地郑州市惠济区新城路**楼******601。法定代表人：刘德伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张晓丽，女，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：融创物业服务集团有限公司郑州分公司，，住所地郑州市郑东新区金水东路**美盛中心写字楼**2108负责人：杨静，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孙静，女，系该公司员工。上诉人齐晗因与被上诉人河南中创置业有限公司(以下简称中创公司)、融创物业服务集团有限公司郑州分公司（以下简称融创公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初4500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。齐晗上诉请求：1.撤销原判并依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律不当，导致错判。一、原审判决认定事实不清，且存在认定矛盾的情形。首先，原审法院确认：在房屋交房期间“针对房屋质量问题中创公司对本案房屋进行了维修”，这一事实被上诉人也予以认可；但却同时认定“不能证明中创公司存在逾期交房的违约过错”，这两项认定前后矛盾。事实上，本案房屋在交房时存在卫生间漏水、管道堵塞、装修及卫生恶劣，且大门口的建筑及各种垃圾尚未清理等问题，上诉人根本无法正常入住。中创公司就上述问题一直在反复维修、且中间经常发生维修人员无法到位、修缮无法及时开展的情况，存在明显主观过错。上诉人提交证明非常直观的显示直至2020年10月9日仍在做室内大规模维修、无法达到入住标准。自交房以来修缮持续进行，各种质量问题不断暴露，始终无法解决，2020年4月中旬和2020年10月上旬分别进行了两次大规模的室内修缮、根本无法达到人员可居住条件，更不符合双方合同约定的精装修房屋交付标准，明显属于违反双方签署的《商品房买卖合同》附件五《补充协议》第6条第二款约定的“如造成乙方损失的，甲方应承担违约责任”；该房屋的室内建筑质量问题突出、被上诉人维修不及时、维修反复，未达到可入住条件，绝非中创公司所称的“仅仅系东北卧室踢脚线上开口打胶开裂、衣帽间感应灯不亮等几项常规瑕疵”这么轻微，中创公司避重就轻，一审法院罔顾重要事实证据，事实认定明显不完整，进而导致判决结论的严重错误。二、案涉房屋是精装修房屋。上诉人向中创公司缴纳了包含精装修在内的所有房屋价款，而中创公司不能仅仅是交付“竣工验收备案表”合格的毛坯房屋，竣工验收备案合格的是毛坯房屋，而装修部分未达到相应入住标准，仍然不能交付房屋，构成违约。三、融创公司参与强制交房、具备明显主观过错，理应作为被告一方。上诉人提交的2019年12月1日的视频资料明确表明：业主如不预交一年物业费，融创公司就不让业主入户仔细检查房屋、不办理交房手续，属于主观恶意违约行为。因无法进入房屋仔细查验交房质量，故融创公司对上诉人的利益造成了直接侵害，应作为被告一方对上诉人承担赔偿责任。四、因为中创公司房屋质量问题不能按期交付上诉人精装修房屋，导致上诉人不能按照合同约定及时实际居住该房屋，产生相应租房费用的损失、相应物业费均应该由被上诉人承担。综上，原审法院认定事实不清、不完整、明显忽视上诉人提交的重要证据，适用法律不当，应依法予以改判。二审庭审中，齐晗补充意见称：一审庭审后上诉人补充提交的图片和视频证据可以清晰表明现有房屋在交付或者交付之后的一段时间达不到入住条件。中创公司辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分。收房是上诉人的权利也是上诉人的义务，中创公司已经履行了书面通知其收房的义务，是上诉人的原因未能收房。且中创公司也积极履行了房屋维修的义务，不应当承担相应的违约责任。原审法院认定事实清楚，且不存在矛盾的情形。上诉人所主张的房屋质量问题，并非经过专业的鉴定机构对房屋质量作出认定，属于房屋的瑕疵问题，中创公司已经及时进行了维修，有相应的维修记录。涉案房屋属于精装修房屋，已经验收合格竣工备案。从上诉人提交的相应图片中可以看出，存在的是非质量问题，属于维修问题，并不影响入住。融创公司辩称：一审法院认定事实清楚，法律适用正确，应驳回上诉，维持原判。1.当事人双方基于真实意思表示签订的合同合法有效。根据上诉人与中创公司签订的《商品房买卖合同》附件四第六条、以及附件五补充协议（二）第十项“关于买卖合同附件四第六条的补充”的约定：乙方（上诉人）办理接房手续时一次性预交12个月的物业服务费。甲方（中创公司）为了优惠广大业主将收费方式调整为自交房之日起一年内（2019年8月1日至2020年7月31日）。上诉人已知晓物业费的收费时间和收费标准，也已向融创公司交纳了此期间的物业费用。并且《郑州市物业管理条例》《河南省物业管理条例》和《物业管理条例》中对于预收物业费的期间未做禁止性规定，所以“自交房之日起一年内预交12个月”的合同约定符合行业习惯与市场惯例，并经业主认可。该条约定合法有效。上诉人第三项诉讼请求没有事实和法律依据，融创公司不予认可。2.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主不得以未享受物业服务为抗辩理由拒绝交纳物业服务费。由此，上诉人提到不应承担2019年8月1日至2019年12月1日的物业服务费的主张没有事实和法律依据，应当予以驳回。3.本案为买卖合同纠纷，但上诉人与融创公司是物业服务合同关系，与本案法律关系不同，应另案解决。齐晗向一审法院起诉请求：1.判令中创公司支付齐晗因未按期交付齐晗精装修房屋的违约金13777.65元；2.判令中创公司支付齐晗因未按期交付齐晗精装修房屋而产生的租房损失12000元及物业费损失1648.84元；3.融创公司对诉讼请求二物业费损失1648.84元承担连带支付责任；4.本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2017年6月3日，原告齐晗与被告中创公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告将位于郑州市惠济区天河路东、绿洲路南18幢2单元15层1502号房屋售予原告，建筑面积为142.14平方米，单价为每平方米15761元，房屋总价款2240269元；被告应在2019年7月31日前将商品房交付原告使用。交付的房屋应具备以下条件：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付给买受人使用的，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。另外，双方签订了合同附件五补充协议（二），该协议第六项关于买卖合同第八条、第九条的补充：“除非出现法定或者约定乙方有权退房的情形外，常规维修事项（××）以及公用配套整改事项，不属于拒绝收房的情形，但甲方应当积极补救和整改，如造成乙方损失的，甲方应当承担违约责任，但甲方不承担逾期交付房屋的违约责任。乙方基于所购房屋需要维修或者公共设施需要整改而拒绝接受房屋的，视为甲方按时交付房屋。”当日原告与被告融创公司就运和启园18号楼2单元15层1502号物业签订了《前期物业管理服务协议》。合同签订后，原告向被告支付了购房款。涉案房屋所在的运和启园18号楼于2018年12月17日取得《工程竣工验收备案表》。被告中创公司于2019年7月23日通过EMS快递向原告齐晗邮寄了《交房通知书》，通知原告前往办理交房手续。因原告认为房屋存在墙面开裂、空鼓等问题而未去办理交房手续。针对原告房屋存在的问题，被告中创公司对其房屋进行了维修。后原、被告于2019年12月1日对涉案房屋办理了交付手续。原告向被告融创公司缴纳了2019年8月1日至2020年7月31日的物业费4946.52元。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合同合法有效，双方应当积极履行合同约定义务。本案中，原、被告在签订的附件五?补充协议（二）中约定：“除非出现法定或者约定乙方有权退房的情形外，常规维修事项（××）以及公用配套整改事项，不属于拒绝收房的情形。乙方基于所购房屋需要维修或者公共设施需要整改而拒绝接收房屋的，视为甲方按时交付房屋。”被告中创公司在涉案房屋取得《工程竣工验收备案表》后，在合同约定的交房时间内通知原告交付房屋，已履行交房义务。原告提供的证据不能证明房屋存在的质量维修问题属于合同约定的拒绝收房的情形，不能证明被告中创公司存在逾期交房的违约过错。故原告主张被告支付未按期交房违约金、租房损失及物业费损失的诉讼请求，证据不力，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告齐晗的诉讼请求。案件受理费527元，由原告齐晗负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，齐晗与中创公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应在2019年7月31日前，将具备下列第5种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表。案涉房屋所在楼盘于2018年12月17日取得《工程竣工验收备案表》，中创公司于2019年7月23日向齐晗邮寄了《交房通知书》。齐晗提交的证据，能够证明案涉房屋存在需维修的问题。根据双方签订的商品房买卖合同附件五补充协议（二）第六条的约定，对于常规维修事项（××）以及公用配套整改事项，中创公司作为出卖人，应当积极补救和整改，如造成买受人损失的，中创公司应当承担违约责任。该条还约定，该常规维修事项（××）以及公用配套整改事项，不属于拒绝收房的情形，中创公司不承担逾期交付房屋的违约责任。一审法院认为齐晗提交的证据不足以证明房屋存在的问题属于合同约定的拒绝收房的情形，对齐晗主张因中创公司逾期交房而要求中创公司支付逾期交房违约金、租房损失及物业费损失的诉讼请求不予支持，并无不当。综上所述，齐晗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费527元，由齐晗负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二一年二月九日书记员  李志琳