陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院 民事判决书 （2021）陕01民终632号上诉人（原审被告）：陕西拾柒网络科技有限公司，住所地西安市高新区。法定代表人：邢浩翔，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林曦，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高珩，上海市XX城（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安金美达商业地产开发有限公司，住所地西安市曲江新区。法定代表人董志生，该公司总经理。委托诉讼代理人：党旭新，陕西权诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴瑜伶，陕西权诚律师事务所实习律师。上诉人陕西拾柒网络科技有限公司（以下简称拾柒公司）因与被上诉人西安金美达商业地产开发有限公司（以下简称金美达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初21689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人拾柒公司委托诉讼代理人林曦，被上诉人金美达公司委托诉讼代理人党旭新、柴瑜伶均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。拾柒公司上诉请求：1.维持一审判决第二项，撤销一审判决第一项，改判驳回金美达公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由金美达公司负担。事实及理由：1.一审法院未认定金美达公司的严重违约行为错误。金美达公司出租给拾柒公司的商铺中有加盖的224平米夹层，金美达公司未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑物。由于金美达公司所建设的金美达综合商业建设工程总建筑面积达70808平米，且涉案商铺总面积超过1000平米，如进行改建扩建，必须依法进行消防验收备案。金美达公司所加盖的224平米钢结构部分，并非属于该项目建设工程原有经过审核的建筑物。因此，其在未取得建设工程规划许可证的同时，自然无法进行消防设计审核与备案。金美达公司在形成违法建筑事实后，没有依法履行申请建设工程规划许可证和消防审核验收备案的法定义务，将此风险在涉案合同签订时转嫁给承租人拾柒公司，造成涉案商铺无法通过消防设计审核与备案，最终导致拾柒公司无法按照签订合同的目的适用该商铺。2.一审法院未认定拾柒公司享有解除权错误。因金美达公司出租的涉案商铺未取得建设工程规划许可证项下的建筑物，且在签订涉案合同时向拾柒公司隐瞒该情况，最终导致拾柒公司承租房屋后，无法进行消防设计审计及备案，造成拾柒公司无法建设电子竞技俱乐部训练基地，拾柒公司在合同目的无法实现时，依法享有解除权且有权行使。另，一审法院认定拾柒公司支付首期租金时间错误，认定金美达公司免除租金的事实缺乏证据。3.一审法院适用法律错误。涉案夹层无法通过消防设计审核或备案的举证责任属于依法无须举证的事实，一审法院认为拾柒公司未举证证明金美达公司存在违约导致装修消防申请无法通过审批，举证责任分配错误。一审法院以金美达公司未提交证据证明该房屋夹层系合法为由未支持金美达公司关于违约金之诉请，却支持租金请求，属于适用法律错误。一审法院未认定拾柒公司享有先履行抗辩权并判决拾柒公司承担租金，适用法律亦错误。金美达公司答辩称：1.一审法院认定事实清楚，金美达公司不存在违约行为。西安市公安消防支队雁塔区XX大队2016年9月7日作出建设工程消防验收意见书，对涉案商铺在内的建设工程进行了验收，综合评定消防验收合格。已生效的（2020）陕0113民初1830号民事判决并未认定上述夹层为违法建筑物。2.拾柒公司依法不享有解除权。涉案商铺属于现房，拾柒公司签约前多次实地考察，对涉案商铺的面积、结构、户型、产权等房屋状况知晓，金美达公司从未隐瞒租赁商铺的任何信息。拾柒公司结合房屋的实际情况和平面图纸，与金美达公司签约并进行后续的规划和设计。根据拾柒公司提交的《钢结构施工合同》，能证明拾柒公司对该夹层的真实情况知晓，且有利用该夹层并继续扩大夹层的意愿。至于夹层的相关手续完善问题，不足以导致涉案合同履行不能。拾柒公司并未提供证据证明其公司已向相关部门申请消防设计审查和消防验收且未通过，另案的生效判决已认定拾柒公司不享有合同解除权。3.一审法院适用法律正确。拾柒公司主张因224平米夹层未取得建设工程规划许可证导致其公司无法通过消防设计审查和消防验收，但未提供证据证明，应承担举证不能的法律后果。涉案合同合法有效，拾柒公司应支付2018年12月20日至2019年8月19日的欠付租金428464元。4.本案金美达公司已依约履行完毕涉案商铺交付义务，拾柒公司长期迟延支付租金，不享有先履行抗辩权。综上，拾柒公司的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。金美达公司向一审法院起诉请求：1.拾柒公司向金美达公司缴纳自2018年9月20日起至实际付清之日止拖欠的租金，暂计算至2019年8月19日为428467.2元；2.拾柒公司按日千分之一的标准，向金美达公司缴纳自2018年12月20日起至实际付清之日止产生的延期履行违约金，暂计算至2019年8月19日为104117.5元，以上两项共计532584.7元；3.诉讼费由拾柒公司承担。一审法院查明的事实：2018年4月24日，金美达公司与拾柒公司签订《商铺租赁合同书》，约定拾柒公司从金美达公司处租赁位于西安市曲江新区XX路XX号的XX街XX馆XX层、夹层，商铺编号G1-06、G2-03、G1-09号，商铺计租总面积1264平方米，租期自2018年9月20日至2024年9月19日，月租金53558元，租金每三个月为一个支付期，拾柒公司应在每个支付期费用到期之日最少提前15日向金美达公司一次性足额支付下个支付期的租金，拾柒公司于合同签订之日向金美达公司交纳首期三个月的租金，租金不包括运营管理费、商业服务费、物业管理费等费用，也不包括拾柒公司自身经营所产生的费用及各种政府职能部门收取的税和其他费用；拾柒公司在该商铺内经营品牌为17电子竞技俱乐部，拾柒公司应向运营管理公司提供其对该商铺的装修设计文件并获批准后方可开始对商铺装饰装修；合同签署后，如拾柒公司未能在合同约定的期限内向金美达公司足额支付租金等应交费用，自拾柒公司逾期支付第5个工作日起，金美达公司有权以书面通知方式解除合同，拾柒公司迟延交纳合同项下租金，则每迟延一日，拾柒公司应向金美达公司支付相当于欠费金额5‰的迟延履行违约金。当日，金美达公司与拾柒公司签订《商铺租赁补充协议》，约定金美达公司在拾柒公司租赁合同期内前二个租约年，自2018年9月20日起至2020年9月19日止，拾柒公司按约定正常缴纳租金，金美达公司每隔三个月免收拾柒公司三个月租金，免收共计12个月；双方明确拾柒公司妥善履行商铺租赁合同是该协议金美达公司给予拾柒公司前两个租约年租金政策的前提，如拾柒公司原因导致商铺租赁合同提前终止，则拾柒公司应在合同终止后7日内按商铺租赁合同的租金标准向金美达公司补交因折扣所减免的全部租金。同时拾柒公司于合同签订之日出具《承诺书》，载明按照约定本人所承租商铺经营上述品牌，最晚开业日为2018年9月20日，如在约定的最晚开业日期之前未完成承租商铺装修及对外营业，则作为上述合同的拾柒公司构成违约，并承担违约责任，同时金美达公司有权收回该商铺另行处置。合同签订当日，金美达公司将该房屋交付给拾柒公司使用，拾柒公司向金美达公司支付了3个月租金共160675元。拾柒公司表示金美达公司将房屋交付给其后，其虽对该房屋存在夹层知情，但金美达公司隐瞒了该夹层未取得建设工程规划许可证系违章建筑一事，导致拾柒公司的装修消防申请无法通过审批，同时拾柒公司表示对此无证据予以证明。金美达公司对此不予认可。另金美达公司表示钢结构夹层并不是房屋建筑，该夹层是在房间内部的装修搭建，且钢结构是可以随时拆除的，金美达公司亦给拾柒公司免除了钢结构夹层的租金，且拾柒公司提交的施工合同中对该房屋没有夹层的部分继续进行钢结构搭建，可见拾柒公司对钢结构的法律性质是清楚的。一审法院认为，金美达公司与拾柒公司自愿签订《商铺租赁合同书》及补充协议系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。合同签订当日，金美达公司将该房屋交付给拾柒公司使用。庭审中，金美达公司表示其实际主张2018年12月20日至2019年8月19日的租金，因合同约定租期自2018年9月20日至2024年9月19日，拾柒公司已向金美达公司支付了3个月租金，同时拾柒公司未提交相关证据证明双方的合同已解除且其已向金美达公司交还了房屋，双方在补充协议中虽约定金美达公司每隔三个月免收拾柒公司三个月租金，但前提是拾柒公司按约定正常缴纳租金，故拾柒公司应向金美达公司支付2018年12月20日至2019年8月19日的租金428464元。对于金美达公司要求拾柒公司缴纳租金至实际付清之日的请求，因双方对租金的支付方式有约定，该请求并不明确，故一审法院对此不予处理。庭审中，金美达公司表示其根据合同第十五条第三项以426487.2元为基数，按照日千分之一主张从2018年12月20日至2019年8月19日的违约金104117.5元并至实际付清之日的延期履行违约金一节，拾柒公司表示金美达公司隐瞒了该房屋夹层未取得建设工程规划许可证系违章建筑，导致拾柒公司的装修消防申请无法通过审批存在违约，对此拾柒公司虽未提交相关证据，但金美达公司亦未提交证据证明该房屋夹层系合法，故对于金美达公司的该项请求，一审法院不予支持。综上，一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西拾柒网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安金美达商业地产开发有限公司支付自2018年12月20日至2019年8月19日的租金428464元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告西安金美达商业地产开发有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费9126元，由金美达公司承担1826元，拾柒公司承担7300元。因金美达公司已预交，故拾柒公司应在支付上述款项时将其应承担的案件受理费直接给付金美达公司。二审中，双方均未提交新证据。二审中，双方当事人均认可拾柒公司向金美达公司支付三个月租金共160675元的时间为2018年4月17日。一审法院查明的其余事实属实。本院认为，拾柒公司基于金美达公司出租的涉案商铺中有224平米夹层未取得建设工程规划许可证属于违法建筑、金美达公司存在根本违约主张解除涉案合同、并基于涉案合同解除主张返还已付租金并赔偿相关损失的另案诉讼，业经已生效的（2020）陕0113民初1830号民事判决驳回拾柒公司全部诉讼请求。本案拾柒公司关于金美达公司存在严重违约、拾柒公司享有合同解除权、一审法院举证责任分配错误方面的上诉理由与拾柒公司在（2020）陕0113民初1830号民事案件中的理由一致。拾柒公司上述上诉理由，已经生效判决认定不能成立，本院予以确认。涉案商铺的钢结构虽为后期加盖的室内部分，但该部分是否必然导致拾柒公司主张的消防设计审核或备案不能通过，拾柒公司并未提供充分证据证明，拾柒公司对其主张的事实在一、二审中未能提供充分证据证明消防部门对其申请不予审核或备案的依据。涉案合同合法有效，且另案的（2020）陕0113民初1830号民事判决已驳回拾柒公司关于涉案合同解除及基于合同解除后相应赔偿的诉讼请求，故涉案合同未解除，拾柒公司不享有先履行抗辩权。拾柒公司未依约履行支付租金义务，一审法院对金美达公司依据涉案合同约定，认定拾柒公司应向金美达公司支付2018年12月20日至2019年8月19日的欠付租金428464元，并无不妥。综上所述，上诉人拾柒公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判处正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9126元，由陕西拾柒网络科技有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  李 雪 晴审 判 员  姬   钊审 判 员  蒋瑜 二○二一年二月十八日 书 记 员  潘 丽 娜1