浙江省德清县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0521民初2674号 原告：王德源，男，1948年8月21日出生，汉族，住浙江省德清县。 委托诉讼代理人：姚文妹，浙江清溪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金辉辉，浙江清溪律师事务所律师。 被告：吴建成，男，1964年11月22日出生，汉族，住浙江省德清县。 被告：阮红芳，女，1965年11月27日出生，汉族，住浙江省德清县。 被告：阮程亮，男，1985年12月8日出生，汉族，住浙江省德清县。 被告：吴康华，男，1994年4月8日出生，汉族，住浙江省德清县。 被告：俞爱莲，女，1935年9月30日出生，汉族，住浙江省德清县。 被告：阮妙法，男，1930年9月24日出生，汉族，住浙江省德清县。 原告王德源与被告吴建成、被告阮红芳、被告阮程亮、被告吴康华、被告俞爱莲、被告阮妙法房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月20日、2020年11月16日两次公开开庭进行了审理。原告王德源的委托诉讼代理人姚文妹、金辉辉及被告吴建成、被告阮红芳到庭参加第一次庭审，被告阮程亮、被告吴康华、被告俞爱莲、被告阮妙法经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。原告王德源的委托诉讼代理人姚文妹、金辉辉及被告阮红芳到庭参加第二次庭审，被告吴建成、被告阮程亮、被告吴康华、被告俞爱莲、被告阮妙法经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王德源向本院提出诉讼请求：1、判决解除王德源与吴建成、阮红芳签订的《住房转让协议》；2、判决吴建成、阮红芳、阮程亮、吴康华、俞爱莲、阮妙法返还王德源已付购房款123000元并支付利息（以123000万元为计算基数，支付自2003年7为21日起至生效判决确定的履行之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；3、判决吴建成、阮红芳、阮程亮、吴康华、俞爱莲、阮妙法赔偿王德源再次购房的差价损失1279500元；4、判决吴建成、阮红芳、阮程亮、吴康华、俞爱莲、阮妙法赔偿王德源为实现自身合法权益花费的律师代理费20000元、保全保险费2900元;5、案件受理费、保全费由吴建成、阮红芳、阮程亮、吴康华、俞爱莲、阮妙法承担。 事实与理由：2003年7月21日，王德源因住房需要向吴建成、阮红芳、阮程亮、吴康华、俞爱莲、阮妙法家庭户购买房屋一套。吴建成、阮红芳作为吴建成、阮红芳、阮程亮、吴康华、俞爱莲、阮妙法代表与王德源签订《住房转让协议》一份，约定：将位于西面三楼的面积为93、5平方米的住房一套以123000元的价格出售给王德源；并保证为王德源做到三证齐全，在办证期间给王德源提供方便和资料，如因办不到证件，导致王德源要求退房，则王德源的购房款包括装修费用等，无条件退还，并赔偿王德源的一切损失。协议签订时，王德源已将全部房款付清，吴建成、阮红芳、阮程亮、吴康华、俞爱莲、阮妙法亦将案涉房屋交付给王德源。王德源在取得房屋后即入住该房，至今已长达近十七年之久。由于国家政策原因，王德源与吴建成、阮红芳签订《住房转让协议》时,房屋一直未办理相关产权证书。后因国家政策改变，案涉房屋可以办理不动产产权登记手续，但王德源对此情况一直不知情。吴建成、阮红芳、阮程亮、吴康华、俞爱莲、阮妙法在王德源不知情的情况下办理了不动产产权登记手续并取得了案涉房屋的不动产权证书。吴建成、阮红芳、阮程亮、吴康华、俞爱莲、阮妙法取得不动产产权证书以后并未与王德源办理房屋过户手续。嗣后，吴建成、阮红芳、阮程亮、吴康华、俞爱莲、阮妙法将案涉房屋出卖给案外人孙畏，并办理了房屋过户手续。王德源认为，吴建成、阮红芳、阮程亮、吴康华、俞爱莲、阮妙法在已将案涉房屋出卖并实际交付给王德源的情形下，又将案涉房屋出卖并过户给案外人孙畏，致使王德源无法取得案涉房屋所有权，构成根本违约，纠纷成诉。 诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1、判决解除王德源与吴建成、阮红芳签订的《住房转让协议》；2、判决吴建成、阮红芳、阮程亮、吴康华、俞爱莲、阮妙法返还原告王德源已付购房款123000元；3、判决吴建成、阮红芳、阮程亮、吴康华、俞爱莲、阮妙法赔偿王德源再次购房的差价损失1121900元（1244900元-123000元）；4、判决吴建成、阮红芳、阮程亮、吴康华、俞爱莲、阮妙法赔偿原告王德源为实现自身合法权益花费的律师代理费20000元、保全保险费2900元;5、案件受理费、保全费由吴建成、阮红芳、阮程亮、吴康华、俞爱莲、阮妙法承担。 被告阮红芳答辩称，1、对王德源主张的房屋价格不予认可，案涉房屋土地使用权为划拨性质，不应按照一般商品房评估房屋价值；2、同意解除合同。请法院依法判决。 被告吴建成答辩称，其答辩意见与阮红芳一致。 被告阮程亮、吴康华、俞爱莲、阮妙法未到庭答辩。 原告王德源为证明其主张，向本院提交以下证据： 1、《住房转让协议》1份，用于证明王德源与吴建成、阮红芳于2003年7月21日签订《住房转让协议》，王德源已付清购房款及双方就权利义务进行约定的事实。 2、《委托代理合同》1份、律师费发票1份，用于证明王德源为维护自身合法权益花费律师费的事实。 3、《保险单》1份、保险费发票1份，用于证明王德源为维护自身合法权益花费保全保险费的事实。 4、不动产登记信息查询记录1份，用于证明吴建成、阮红芳、阮程亮、吴康华、俞爱莲、阮妙法办理不动产产权登记手续并取得案涉房屋的不动产权证书后，将案涉房屋出卖给案外人孙畏、刘传云并办理了房屋过户手续的事实。 对于王德源提交的证据，吴建成、阮红芳的质证意见如下：对证据1、证据4没有异议，对证据2、证据3的真实性无异议，但关联性有异议，其不承担相应费用。阮程亮、吴康华、俞爱莲、阮妙法未到庭质证。经审查，证据1、证据2、证据3、证据4符合有效证据条件，本院予以认定。 被告吴建成、阮红芳、阮程亮、吴康华、俞爱莲、阮妙法为证明其抗辩主张，向本院提交《营盘小区富民巷63-69号房屋处理方案》一份，用于证明其提出案涉房屋的处理方案。经王德源质证，对该证据三性均不予认可。经审查，该证据系其自行制作，不符合有效证据条件，本院不予认定。 诉讼中，王德源向本院提出申请，要求对案涉房屋（位于××镇××小区××幢××楼××房）的市场价格进行评估，本院予以准许并委托湖州天衡资产评估事务所进行评估。2020年10月10日，湖州天衡资产评估事务所出具资产评估意见，委托评估范围内的资产在2020年9月14日所表现的评估价值为1244900元（包括案涉房屋评估价值1340400元及住宅房装修评估价值45800元，并已扣除土地出让金141300元）。经质证，王德源对证据的三性无异议；阮红芳对其真实性不予认可，认为评估的价格明显高于市场价。吴建成、阮程亮、吴康华、俞爱莲、阮妙法未到庭质证。经审查，该证据符合有效证据条件，本院予以认定。 本院经审理，认定事实如下： 2003年7月21日，王德源（乙方）与吴建成、阮红芳（甲方）签订《住房转让协议》，约定：“一、甲方原将西面三楼住房一套面积93.5平方米，出售给乙方共计人民币壹拾贰万叁仟元整。二、甲方保证为乙方做到三证齐全，在办证期间给乙方提供方便和资料，如办不到证，乙方要求退房。乙方购房款包括装修等。甲方需无条件退还给乙方赔偿乙方一切损失。三、房产过户费用由乙方自理与甲方无关，甲方提供一切便利和资料……”协议签订时，王德源付清了房款。2009年9月25日，王德源与吴建成、阮红芳补充约定：如今后房子要转让，按市场价出售给吴建成、阮红芳，不得出售给他人。事后，王德源占有、使用房屋至今。 2012年4月19日，德清县武康镇宋石村股份经济合作社登记为××镇××巷××号××号××号××号房屋的所有权人（面积722.08平方米，权利性质为存量房产）。 2014年1月6日，吴建成、阮红芳、阮程亮、吴康华、俞爱莲、阮妙法登记为××镇××巷××号××号××号××号房屋权利人（面积722.08平方米，权利性质为动迁房，权证号为德房权证武康镇字第1××3号、德房权证武康镇字第1××4号、德房权证武康镇字第1××5号、德房权证武康镇字第1××6号、德房权证武康镇字第1××7号、德房权证武康镇字第1××8号）。 2014年1月15日，阮红芳等登记为坐落于××镇××巷××号××号××号××号国有建设用地使用权人（面积188.33平方米，权利性质为划拨，权证号：德清国用（2014）第02168882号）。 2019年12月27日，吴建成、阮红芳、阮程亮、吴康华、俞爱莲、阮妙法将坐落于××镇××巷××号××号××号××号房地产出售并转移登记为孙畏、刘传云，转移登记后权利类型为国有建设用地使用权／房屋所有权，权利性质为出让／动迁房，权证号为浙（2019）德清县不动产权第0××7号。 事后，王德源就案涉房屋赔偿事宜与吴建成、阮红芳、阮程亮、吴康华、俞爱莲、阮妙法无法达成一致意见，纠纷成讼。 庭审中，出庭当事人一致确认案涉房屋位于德清县××镇××巷××号××号××号××号，即武康街道营盘小区57幢三楼西面房屋。 另查明，王德源为实现权益花费律师费20000元，并支付诉讼保全保险费2900元，鉴定费4000元。 本院认为，本案主要认定问题应为如下几点：一、案涉《住房转让协议》是否有效；二、阮程亮、吴康华、俞爱莲、阮妙法是否属于合同主体。 一、关于案涉《住房转让协议》是否有效问题。案涉房屋系吴建成、阮红芳、阮程亮、吴康华、俞爱莲、阮妙法的拆迁安置房。案涉《住房转让协议》虽由吴建成、阮红芳与王德源签订，但系双方当事人真实意思表示，且王德源已交付购房款，并入住、使用案涉房屋十七年，吴建成、阮红芳、阮程亮、吴康华、俞爱莲、阮妙法与王德源系楼上楼下关系，对王德源的装修及入住、使用并未提出异议。案涉房屋虽为拆迁安置房，但土地性质为国有土地，并经政府部门批准建设，双方于2003年签订《住房转让协议》后，王德源已支付全部转让款，虽未办理房屋产权登记手续，但根据法律规定，房屋买卖合同是物权变动的原因行为，房屋的交付与房屋所有权的转移是物权变动之结果，两者系物权变动原因与结果，其效力相互不受影响，故本院认定案涉《住房转让协议》合法有效。 二、关于阮程亮、吴康华、俞爱莲、阮妙法是否属于合同主体问题。本院认为，合同具有相对性，仅对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生约束力。本案中，案涉《住房转让协议》的首部明确载明“甲方：吴建成阮红芳”，与王德源签订房屋转让协议的也是吴建成、阮红芳，并未提及阮程亮、吴康华、俞爱莲、阮妙法。并且，房屋的价值较大，并非一般日常生活所需物品，王德源与吴建成、阮红芳、阮程亮、吴康华、俞爱莲、阮妙法作为楼上楼下关系，且知晓案涉房屋系拆迁安置房，对于案涉房屋系其家庭所有应当明知，出于安全、谨慎的考虑，应当书面载明或确认全体房屋所有权人，而且不难办到，并且王德源并未提供其他证据证明吴建成、阮红芳具有能够代表阮程亮、吴康华、俞爱莲、阮妙法订立房屋买卖合同的权利外观，故本院认定阮程亮、吴康华、俞爱莲、阮妙法并非案涉《住房转让协议》的合同相对人，在合同无法履行的情况下，应当由吴建成、阮红芳承担责任，而不能将该责任及于阮程亮、吴康华、俞爱莲、阮妙法，故王德源主张阮程亮、吴康华、俞爱莲、阮妙法承担赔偿责任的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 本案中，吴建成、阮红芳、阮程亮、吴康华、俞爱莲、阮妙法已将案涉房屋出售给案外人孙畏、刘传云并已办理过户登记。吴建成、阮红芳无法向王德源实现案涉房屋所有权转移，应当承担相应违约责任，且吴建成、阮红芳同意解除案涉《住房转让协议》。故对王德源主张解除案涉《住房转让协议》的诉讼请求，本院予以支持。对王德源主张吴建成、阮红芳、阮程亮、吴康华、俞爱莲、阮妙法返还王德源购房款123000元的诉讼请求，本院认定应当由吴建成、阮红芳承担返还购房款的责任，对王德源超出部分的诉讼请求，本院不予支持。对王德源主张吴建成、阮红芳、阮程亮、吴康华、俞爱莲、阮妙法赔偿王德源再次购房的差价损失1121900元（1244900元-123000元=1121900元）的诉讼请求，经审查，案涉房屋经湖州天衡资产评估事务所评估价值为1244900元，并已扣除土地出让金，故本院根据公平原则，结合当事人主观过错等因素，认定吴建成、阮红芳赔偿王德源损失1121900元，对王德源超出部分的诉讼请求，本院不予认定。本次鉴定评估系王德源申请并通过摇号方式选定鉴定机构，吴建成、阮红芳、阮程亮、吴康华、俞爱莲、阮妙法经本院合法传唤拒不参与摇号，视为放弃相关诉讼权利，故对阮红芳对评估金额不予认定的抗辩主张，本院不予采信。对王德源主张吴建成、阮红芳、阮程亮、吴康华、俞爱莲、阮妙法赔偿其实现合法权益花费律师代理费20000元、保全保险费2900元的诉讼请求，经审查，王德源与吴建成、阮红芳于《住房转让协议》中约定“吴建成、阮红芳保证为王德源做到三证齐全，在办证期间给王德源提供方便和资料，如办不到证件，王德源要求退房，王德源购房款包括装修费用等，吴建成、阮红芳需无条件。退还王德源赔偿王德源一切损失”，现王德源要求解除合同并主张损失，吴建成、阮红芳应当赔偿王德源为实现合法权益花费的律师代理费20000元、保全保险费2900元，对其超出部分的诉讼请求，本院不予支持。 据此，因案涉法律事实发生于民法典实行前，故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告王德源与被告吴建成、被告阮红芳于2003年7月21日签订的《住房转让协议》； 二、被告吴建成、被告阮红芳于本判决生效之日起十日内向原告王德源退还购房款123000元； 三、被告吴建成、被告阮红芳于本判决生效之日起十日内赔偿原告王德源损失1121900元； 四、被告吴建成、被告阮红芳于本判决生效之日起十日内向原告王德源支付律师代理费20000元及保全保险费2900元； 五、驳回原告王德源的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计8105元，保全费5000元，鉴定费4000元，合计17105元，由被告吴建成、被告阮红芳负担，限于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。上诉费应于上诉期满后七日内向湖州市中级人民法院交纳，逾期按自动撤回上诉处理。 审 判 员 梅佳丽 二〇二一年二月五日 法官助理 孙德胜 书 记 员 郑秋萍