辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终292号上诉人（原审被告）：于冬红，女，1988年5月17日出生，汉族，住沈阳市辽中区。委托诉讼代理人：孟凡飞，沈阳市辽中区非凡法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：沈阳熙源置业有限公司，住所地沈阳市沈北新区蒲河大道****（**）。法定代表人：华清平，公司总经理。委托诉讼代理人：夏颖，女，1989年3月17日出生，汉族，公司工作人员，住辽宁省抚顺市望花区。上诉人于冬红因与被上诉人沈阳熙源置业有限公司（以下简称“熙源公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初4524号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。于冬红上诉请求：1.撤销一审民事判决书，改判支持上诉人诉讼请求，并终止合同；2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：2020年4月30日被上诉人通知我方签订《商品房买卖合同》，被告知20%首付办不了，房屋已做挞定，房款不予返还，房屋不予交付。因我方只能筹集20%，在预售合同中达成20%约定，双方形成事实房屋买卖关系，现被上诉人无法履行之前约定，我方提出诉讼请求。一审法院没有查清事实，且在没有判决依据的情况下，作出错误判决。证人石某系被上诉人销售人员，证实约定首付款20%，被上诉人也认可此事，合同只是被上诉人出示的格式条款，且未向上诉人明示，所以一审判决有失公正。熙源公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，维持原判，案件事实应以一审判决认定为准。于冬红向一审法院起诉请求：1.被告沈阳熙源置业有限公司双倍返还定金款4万元；2.被告沈阳熙源置业有限公司返还首付款91525万元，并终止合同；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明事实：原告于2019年12月27日向被告缴纳定金2万元，于2020年1月1日与被告签订《沈阳恒大国际温泉小镇商品房认购书》，认购位于辽宁省沈阳市沈北新区常州路33号沈阳恒大国际温泉小镇楼盘12幢1单元401室，建筑面积78.23平方米，按建筑面积计算，单价6667元每平方米，总价款为521525元。原、被告于2020年1月3日签订《商品房买卖合同（预售）》，原告向被告缴纳房款91525元，加上2万元定金共计111525元抵作总房款的二成首付款，占全部房价款的21.38%。该合同第七条约定：贷款方式付款，余款人民币410000元申请贷款支付；该合同附件十一《补充协议》第二条一款3项约定：“买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期付款，预期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金，出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。”对按揭未获批准情况下，买受人如何付清尾款以及违约责任进行明确约定；合同附件十一《补充协议》第十七条约定：“本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。如同意签署本合同，请买受人手抄如下内容：本人已知悉本合同及本补充协议之全部条款内容并自愿遵守。”原告在此条款下方手写“本人已知悉合同及本补充协助之全部条款内容并自愿遵守”并签名按了手印。后因原告没有银行流水，未通过银行20%首付按揭审批，商业贷款不能办理，原告亦未在合同约定期限内交纳剩余购房款，原告购买房屋的合同目的未能实现，诉至法院。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示,不违反国家法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应全面履行各自的义务。一审法院认为，按揭贷款方式以及金额为双方协定，作为原告方自身能否办理20%首付的银行按揭贷款应尽审慎的了解义务，对于被告方而言原告是否有资格有能力办理上述贷款应尽审慎的审查义务。现银行按揭贷款不能办理并非一方原因所致，双方均有过错，过错相抵；关于原告是否承担违约责任问题，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第二条对按揭未获批准情况下，买受人如何付清尾款以及违约责任进行明确约定；《补充协议》第十七条约定：“本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。如同意签署本合同，请买受人手抄如下内容：本人已知悉本合同及本补充协议之全部条款内容并自愿遵守。”原告在此条款下方手写“本人已知悉合同及本补充协助之全部条款内容并自愿遵守”并签名按了手印。一审法院认为，由于《商品房买卖合同（预售）》是一份普通民事合同，根据私法上意思自治的原则，在不违反法律、行政法规强制性、禁止性规定的前提下，当事人可以对包括合同效力在内的合同内容进行较为自由的约定，且该约定的效力高于法律本身的一般性规定。故附件十一《补充协议》第二条一款3项内容合法有效，原、被告应当按照附件约定遵照履行，原告应该依据合同约定承担违约责任。综上所述，原告因银行按揭贷款不能办理，没有能力继续履行合同，原、被告多次沟通未果，故原告主张，解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，予以支持；对于原告主张返还首付款91525元的主张，予以支持；对于原告双倍返还定金4万元人民币的主张，本案双方当事人签订的买卖合同是当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，当事人应当按照诚实信用的原则履行义务。原、被告已在附件十一《补充协议》第二条一款3项中明确约定，按揭未获批准，原告要在约定期限内付清余款。现原告未按合同约定如期交纳剩余房款，构成违约，依法应当承担违约责任，原告主张不予支持。故，被告应扣除违约金52152.5（521525元х10%）元后,退还原告剩余购房首付款59372.5（111525-521525х10%）元。一审法院判决：一、解除原告于冬红与被告沈阳熙源置业有限公司就位于辽宁省沈阳市沈北新区常州路33号沈阳恒大国际温泉小镇楼盘12幢1单元401房屋所签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告沈阳熙源置业有限公司于判决生效后十日内，返还原告于冬红购房款59372.5元；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2930元，减半收取1465元，由原告于冬红承担。二审中当事人围绕上诉请求提交新证据，本院组织当事人进行举证质证。上诉人申请证人石某出庭，上诉人对证言没有异议，被上诉人对证言真实性提出异议，认为：1、证人陈述偏向上诉人，陈述办理过程与上诉人一审陈述矛盾。上诉人一审承认其征信有问题，证人却某没有问题。2、证人只是售楼员之一，所述内容不能代表我公司相关销售政策。3、证人陈述前后矛盾，证人明确2020年2月10日离职，之后事情不应再知晓，我公司销售人员于4月30日告知上诉人，因其征信问题无法办理20%首付款比例，期间相隔两个月有余，证人知道其中事情与常某。我公司现仍与平安银行合作。因此，证言不应采信。3、签订合同问题，上诉人系完全民事行为能力人，其应对签订合同负责，虽然我公司一再强调需要销售人员向客户陈述合同一些重点条款，但一些销售人员没有按公司要求完全履行相关制度，系售楼人员个人问题，与我公司无关。对当事人提交的证据，本院结合案件事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：双方签订《商品房认购书》和《商品房买卖合同》约定首付款比例（包括定金）为21.38%，上诉人依约支付了定金和房款。根据《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第二条一款3项约定“买受人按揭申请未获银行审批同意，买受人应在审批终了之日10日内付清剩余房款”。被上诉人主张因上诉人资信存在问题，银行不能办理首付款比例20%的贷款，上诉人未按约定期限补齐房款违约。本院认为，根据证人石某一审、二审出具的证言，证人石某曾作为被上诉人销售人员，与上诉人签订购房合同，证人石某证明被上诉人承诺可以为上诉人办理首付款比例20%的贷款，但因能够办理该比例贷款的合作银行并未进场，所以没有实际为上诉人办理贷款。虽然上诉人曾在笔录中承认其资信存在问题，但被上诉人在本院释明下不能提供曾为上诉人实际办理首付款比例20%贷款审批的相关证据，故不能证明因上诉人原因无法获得贷款审批。被上诉人通知上诉人首付款比例提升至30%，系被上诉人违约单方变更合同约定。上诉人二审同意按照30%首付款比例补齐房款，而被上诉人不同意继续出售房屋。因此，本案应当判定被上诉人承担违约责任。一审认定上诉人违约错误，对于上诉人要求被上诉人返还已付房款，支付双倍定金的诉讼请求，应当全部支持，本院予以改判。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初4524号民事判决第一项；二、撤销沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初4524号民事判决第三项；三、变更沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初4524号民事判决第二项为沈阳熙源置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还于冬红房款91,525元；四、沈阳熙源置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还于冬红双倍定金40,000元；五、驳回于冬红其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2930元，减半收取1465元，由沈阳熙源置业有限公司承担。二审案件受理费2930元，由沈阳熙源置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王虹审判员  赵钺审判员  金鑫二〇二一年二月一日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；