丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙1102民初341号 原告：丽水市绿谷凯震物业管理有限公司。住所地：丽水市南明山街道垟店村飞雨路(丽水凯震物流有限公司内)。统一社会信用代码：913311000528049592。 法定代表人：吴建兴。 委托诉讼代理人：张笑俏、殷乃瑶，浙江晟耀律师事务所律师。 被告：魏一彪，男，1977年4月3日出生，汉族，住浙丽水市莲都区。 原告丽水市绿谷凯震物业管理有限公司（以下简称：凯震物业公司）与被告魏一彪物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法由审判员冯丽燕适用简易程序于同年2月5日公开开庭进行了审理。原告凯震物业公司的委托代理人殷乃瑶、被告魏一彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凯震物业公司诉称：原告系凯震花苑小区2019年1月1日之前的物业管理企业。2013年1月23日，魏一彪、周桂英与丽水绿谷凯震房地产开发有限公司（以下简称：凯震房地产公司）签订了《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》。《商品房买卖合同》约定：魏一彪、周桂英购买位于凯震花苑3幢301室房屋。凯震房地产公司选聘原告从事凯震花苑的前期物业管理。《前期物业管理服务协议》约定：每年的第一个月缴纳物业费，其中物业管理费为0.8元/㎡/月，柴间10元/个/月。电梯年检保养、小维修，两梯两户60元/户/月。电梯运行费两梯两户35元/户/月，每高一层加5元/户/月，逐层增加。 魏一彪、周桂英的房屋面积为125.5㎡，有柴间一个，电梯两梯两户。物业服务费100.4元/月，柴间管理费10元/月，电梯年检、保养、小维修费用60元/月。原告结合2018年电梯费用实际支出情况，将年检保养维修费调整为415.68元/年，电梯运行费40元/月。魏一彪、周桂英拒不缴纳2018年的物业费，原告特诉至本院请求判令：魏一彪、周桂英支付原告2018年1月11日至2018年12月31日的物业费、柴间管理费、电梯年检、维保费、运行费等共计人民币2160元。诉讼过程中，因查明魏一彪与周桂英已离婚，房屋于2016年9月1日登记在魏一彪名下，原告申请撤回对周桂英的起诉，本院另行裁定准许。 被告魏一彪答辩称：1、原告发给被告的短信催收函语焉不详，带有明显的群发垃圾短信特征，违反了《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条物业费催缴须经书面催收的前置条件。2、凯震房地产公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》不符合法律规定，属于无效协议。因此，凯震物业公司的收费也不符合法律规定。3、被告已于2015年1月按照凯震房地产公司的交房通知要求交纳了当年的房屋补差价款、物业费等所有费用。且2015年1月10日至2018年1月10日的物业费，在2017年11月17日“凯震花苑”业主（含被告）与凯震房地产公司达成的调解协议中约定由凯震房地产公司代被告向凯震物业公司缴纳。开发商为被告代缴了3年的物业费，加上被告已交的2015年物业费，2015年至2018年4年的物业非均已结清，被告并未拖欠。4、根据权利义务对等原则，业主应向物业公司缴纳物业费，物业公司也应忠实履行物业管理职责，并将收取的相关费用向业主公示。然原告并未合理履行物业管理义务，也未向业主公示物业收支情况。5、被告已向原告缴纳装修保证金1000元，现被告的装修已结束，原告应当退还该费用。6、原告是凯震花苑小区的前期物业，理应维护凯震花苑业主的利益。但凯震房地产公司长期非法占用物业用房，而原告毫无作为。另在收房时，原告和凯震房地产公司合伙欺骗被告小区已开通天然气，被告为此特意购置了天然气灶具和热水器，给被告造成了直接经济损失。7、由于原告已被撤换，故应将物业维修专项基金全额转交新的物业公司或者返还业主。 经审理，本院查明：2013年1月23日，凯震房地产公司与魏一彪、周桂英签订《浙江省商品房买卖合同》，约定：魏一彪、周桂英购买丽水市××幢××室房屋，建筑面积125.5㎡。合同第二十一条约定，凯震房地产公司选聘原告从事该商品房所在物业管理区域的前期物业管理，并与魏一彪、周桂英签订了《前期物业管理服务协议》。2014年12月13日，凯震房地产公司与原告签订《委托协议》，将其与凯震花苑小区业主签订的《前期物业管理服务协议》的全部权利义务转让给原告。根据《前期物业管理服务协议》的约定，物业管理费0.8元／㎡／月；电梯运行费两梯两户35元／户／月，每加高一层加收5元；电梯检测、维保费两梯两户按60元／户／月预收；柴间管理费10元／个／月。 根据（2019）浙1102民初4822号等案件生效判决确定的实事，2018年度原告支出电梯检测费8939元、维保费56530元。小区内1至3幢电梯为两梯两户，住户**；4至6幢电梯为一梯两户，，住户**2019年度，凯震花苑小区通过业主委员会重新选聘物业公司。 另查，魏一彪曾于2017年起诉凯震房地产公司要求该公司支付逾期交房及逾期办证违约金。诉讼过程中，双方达成庭外和解：凯震房地产公司代被告向凯震物业公司缴纳收房后三年的物业管理服务费及其他费用（含物业管理服务费、电梯运行费、车库车位管理费、二次增压供水费等在内的所有收费项目），代缴期限自2015年1月10日至2018年1月10日。 本院采信并据以认定上述事实的证据有：原告提供的原告的营业执照、被告魏一彪的身份证、《浙江省商品房买卖合同》、丽水市不动产权属信息查询记录、《前期物业管理服务协议》、《委托协议》、短信催收截图、调解协议和附件、（2019）浙1102民初4822号判决书及到庭当事人庭审陈述。 被告魏一彪为证明其已经缴纳2015年度的物业费，向本院提交了《凯震花苑交房通知》、《交房须知》、《凯震花苑费用结算清单》及《款项结清通知》。本院审查认为，上述材料不能证明被告已向原告缴纳2015年的物业费。 本院认为：被告与凯震房地产公司签订的《浙江省商品房买卖合同》、《前期物业管理协议》以及凯震房地产公司与凯震物业公司签订的《委托协议》，可确定原告系凯震花苑合法的物业管理企业，且原告已为被告提供了物业服务，双方形成物业服务关系，不存在被告抗辩的原告主体不适格问题。被告应按《前期物业管理服务协议》的约定按时交纳物业服务费。根据物业合同关于物业管理费的支付标准，被告的房屋应交11.33个月的物业费1137.53元、柴间管理费113.3元、电梯运行费453.2元。关于电梯检测、维保费用，原告实际支出费用65469元，结合合同关于电梯运行费、检测、维保费等预收标准，按两梯两户户型费用两倍于一梯两户户型进行平均分摊，被告应支付415.68元[65469÷（99×2+117）×2]。综上，被告应向原告支付2018年度物业费总计人民币2119.71元。被告抗辩其在交房之初已预交2015年度的物业费及1000元的装修保证金，但被告所举证据不能证明其抗辩的事实，本院不予采纳。被告抗辩原告未经书面催缴，不得直接向法院起诉。本院认为，《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定旨在强调物业公司应尽到事先催缴的义务，并未否认物业公司可以通过电话、短信等其他合法有效的方式向业主催缴物业费的效力。对该抗辩，本院不予采纳。被告还抗辩物业公司未公布物业收支明细、未尽到对物业用房的管理职责等。本院认为，上述抗辩不构成被告拒缴物业非的正当理由。若被告认为其自身合法权益受损，被告应另寻他径解决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告魏一彪于本判决生效之日起五日内支付原告丽水市绿谷凯震物业管理有限公司2018年度物业费管理服务费总计人民币2119.71元（含物业费、柴间管理费、电梯运行费、电梯检测及维保费）； 二、驳回原告丽水市绿谷凯震物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告魏一彪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员 冯丽燕 二〇二一年二月五日 代书记员 沈琛琛