安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖08民终580号 上诉人（原审原告）：王鑫，男，1986年8月11日出生，汉族，住安徽省岳西县。 上诉人（原审原告）：徐枝云，女，1989年12月8日出生，汉族，住安徽省岳西县。 被上诉人（原审被告）：安徽盛世天源国际养生文化发展有限公司，住所地安徽省岳西县天堂镇叶坂村青砖组。 法定代表人：张杰，总经理。 委托诉讼代理人：汤锋，安徽权祯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘传清，安徽权祯律师事务所律师。 上诉人王鑫、徐枝云因与被上诉人安徽盛世天源国际养生文化发展有限公司（以下简称盛世天源公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省岳西县人民法院（2020）皖0828民初1430民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，因事实清楚，且双方均未提出新的事实、证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王鑫、徐枝云上诉请求：撤销原判，依法改判支持王鑫、徐枝云原审诉讼请求。一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判认定违约金标准过高无依据。二、原判认定的违约时间错误。该房于2020年8月12日才完成综合验收，8月12日之后才达到交房条件。三、原判扣减疫情期间的天数错误。疫情发生在2020年1月，盛世天源公司交房和办证均在疫情之前就应完成，与疫情无关。四、合同约定了交房期限，超过交房期限就应是办证期限，一审法院不予支持逾期办证违约金错误。五、诉讼费应全部由盛世天源公司承担。 安徽盛世天源国际养生文化发展有限公司辩称，一、盛世天源公司收到的上诉状仅有徐枝云一人签字，上诉期间王鑫并未提出上诉，只能作为一审原告参加诉讼。在王鑫放弃上诉的情况下，徐枝云的上诉请求应予以驳回。二、原判认定违约金标准符合法律规定。1.2018年2月4日，王鑫、徐枝云与盛世天源公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，约定交房时间是2019年12月30日，包括1、2、3、5、6、7共六栋楼均在上述期限前验收合格，但7号楼因为政府未能妥善处理拆迁问题无法按时供地，因而未如期开工，导致七栋楼一体化的综合验收被迫逾期。2019年底全国开始爆发新冠疫情，竣工验收工作再次延后，直至2020年3月29日才完成竣工验收备案。2.盛世天源公司在一审诉讼中申请对案涉房屋自2019年9月至2020年9月期间同地段、同标准房屋的市场租金标准进行评估。一审法院委托安徽安和房地产评估有限公司进行评估，确定案涉房屋市场租赁价格每平方每月为11.6元，王鑫、徐枝云未对评估报告确定的租赁价格提出异议。一审法院据此按“损失”的上限即130%作为认定违约金的标准，程序严谨，适用法律准确，最大限度的支持了王鑫、徐枝云的违约金数额。三、一审法院关于违约时间的认定依据充分，结果合理。王鑫、徐枝云关于综合验收日期与其一审陈述明显矛盾。原判确定的交房通知时间与事实相符。原判扣减疫情影响的天数是公平合理的。四、在一审诉求中，王鑫、徐枝云已经撤回逾期办证违约金的请求，二审的该上诉请求超出了一审诉讼请求的范围。 王鑫、徐枝云向一审法院起诉请求：盛世天源公司立即自2019年12月30日起，按全部房款的日万分之三支付逾期交房违约金至盛世天源公司将符合合同约定的房屋书面通知王鑫、徐枝云交付时止（计算至2020年5月19日为23605.81元）；盛世天源公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：一、2018年2月4日，王鑫、徐枝云、盛世天源公司签订《商品房买卖合同》，约定王鑫、徐枝云购买盛世天源公司开发的位于房屋，建筑面积110.56㎡，单价5047.55元／㎡，总价款558057元。其中，合同第九条：商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告。商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。合同第十一条：（一）出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房；（二）在该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。合同第十二条：除不可抗力外，出卖人如未按合同约定交付房屋，按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权要求解除合同……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。二、合同签订后，王鑫、徐枝云按照合同约定支付了房款。2020年3月29日，案涉房屋完成竣工验收备案。此前，案涉房屋已完成了面积测绘。2020年5月9日，盛世天源公司在小区业主微信群内进行了《关于天悦域荣逾期交房、逾期办证违约金的赔付方案》的公开说明，明确表示“2020年3月29日，完成综合验收备案，并通知未收房的业主前来办理交房手续”，并就未收房业主的逾期交房违约金和已收房业主的逾期办证违约金公布意向赔付方案。案涉房屋已于2020年6月16日交房。三、诉讼过程中，盛世天源公司向法院申请对案涉房屋等十八户住宅用房自2019年9月至2020年9月间同地段、同标准房屋的市场租金标准进行评估。法院技术鉴定部门依法委托安徽安和房地产土地评估有限公司（资质一级）进行评估。2020年8月27日，该评估公司向法院出具《估价报告书》，确定案涉小区房屋市场租赁价格为11.6元／㎡·月。各方在报告异议期内未提出书面异议。四、2019年底至2020年年初，我国暴发新冠××疫情，全国疫情防控工作形势严峻，各地各部门生产、生活均受到不同程度影响。安徽省、安庆市住建部门根据疫情防控应急指挥部的要求，也就房地产企业的疫情管控工作作出安排。 一审法院认为，王鑫、徐枝云向盛世天源公司购房、双方签订商品房买卖合同，并形成商品房买卖合同关系，盛世天源公司迟延交房，已构成违约，各方自无异议。本案争议焦点主要在于：盛世天源公司逾期交房违约金标准、违约时间应如何认定？新冠××疫情期间是否应予以适当扣减？其一，违约金标准认定。王鑫、徐枝云主张依据合同约定计算，盛世天源公司主张约定过高请求核减。首先，双方合同明确约定了违约金计算标准，一般而言，应当依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，由当事人按约定全面履行自己的义务。但与此同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定，“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持”。故，盛世天源公司有权在诉讼中以抗辩的方式请求核减约定过高的违约金。其次，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，在认定约定违约金过高时，一般应以造成的损失为基础。就损失的确定，王鑫、徐枝云未提交证据证明其损失，同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，“违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”故，判断约定违约金是否过高可以同地段同类房屋租金标准为依据。再次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“过高”，一般应当以是否超过造成损失的30%为标准来进行认定。本案中，案涉房屋在逾期交房期间同地段同类房屋租金标准，经评估为11.6元／㎡·月。考虑王鑫、徐枝云受损失的实际，兼顾合同履行情况以及当事人过错程度，法院综合认定逾期交房违约金标准为案涉房屋租金损失的130%【房屋建筑面积×11.6元／㎡·月×130%】。对于王鑫、徐枝云提出的交房迟延造成的材料费、人工费上涨等损失，因其未提交证据证实，且违约时间较短，价格影响不显著，故在上述核定的损失之外不再予以考虑。其二，违约时间认定。首先，双方购房合同明确约定了交房条件以及交房时间。从上述认定事实看，案涉房屋于2020年3月29日才完成竣工验收备案具备交房条件。其次，双方对于2020年5月9日被告在业主微信群内公布《关于天悦域荣逾期交房、逾期办证违约金的赔付方案》均表示认可。同时，考虑双方签订的购房合同中赋予了购房者“不少于10日”的收房准备期。法院认定案涉房屋逾期交房的违约时间应自合同约定的应当交房之次日起（2019年12月31日）至具备交房条件并通知交房后10日止（2020年5月19日），为139天。此后时间未交房状态，属于王鑫、徐枝云怠于行使自身权利，不可归责于盛世天源公司，该部分时间不应属于合同中的盛世天源公司违约时间。其三，新冠××疫情期间是否应予以适当扣减。2019年底至2020年年初，新冠××疫情暴发并在全国蔓延应属众所周知的事实。至于该疫情发生及疫情相关管控措施与逾期交房是否具备法律上的因果关系，应当具体分析认定。盛世天源公司抗辩要求违约时间扣减两个月，并提供了省、市住建部门的通知以及监理单位的说明。鉴于以下几点考量：1、新冠××疫情属于外来的、突发性的、不可预见、不能避免且不能克服的客观情况。而且对于一般当事人而言，疫情防治行政管控措施，亦是不可预见、不能避免且不能克服的。该疫情发生以及相应的管控措施应属于不可抗力。2、逾期交房行为可能发生于本次疫情之前，但受本次疫情影响，相关单位不能正常办公属于客观事实，从而致使案涉房屋的竣工验收备案手续不能正常的、顺利的进行，进而使得逾期交房的时间在一定程度上延长。疫情对于逾期交房时间具有一定的原因力作用，但该原因力大小无法准确界定。3、双方购房合同在约定相关违约金标准时，明确排除了“不可抗力”之原因的违约赔偿责任。4、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第四条规定，“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，……当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”法院综合考虑后酌定在违约时间中扣除30天的新冠××疫情影响期间。综上，盛世天源公司应赔偿王鑫、徐枝云逾期交房违约金6058元【110.56㎡×（11.6元／㎡·月÷30天）×130%×109天（139天-30天）】。案经调解未果，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国民法通则》第一百零七条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、安徽盛世天源国际养生文化发展有限公司于本判决生效后十日内赔偿王鑫、徐枝云逾期交房违约金6058元。二、驳回王鑫、徐枝云的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费390元，由原告王鑫、徐枝云负担340元，被告安徽盛世天源国际养生文化发展有限公司负担50元。 二审中，王鑫、徐枝云提交一份竣工验收备案表（复印件7张），证明具备交房条件的时间为2020年8月12日，原判决将逾期交房的时间计算至2020年5月19日错误。盛世天源公司质证认为，对该证据的真实性、关联性、证明目的均不认可。该材料系办证材料，与本案交房时间没有关联性。本院认证意见，王鑫、徐枝云提交的竣工验收备案表（复印件7张）达不到其证明目的。 盛世天源公司在二审中未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的二审争议焦点是：1.原判认定逾期交房违约金的标准过高是否正确；2.王鑫、徐枝云主张逾期交房的违约时间应计算至2020年8月12日是否有事实和法律依据；3.原判决扣除新冠××疫情影响期间为30日是否正确；4.王鑫、徐枝云主张原判决未支持逾期办证的违约金的理由能否成立。一、关于违约金标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“过高”，一般应当以是否超过造成损失的30%为标准来进行认定。第十七条规定，“违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案在审理过程中，原审法院依法委托安徽安和房地产土地评估有限公司对案涉房屋等十八户住宅用房自2019年9月至2020年9月间同地段、同标准房屋的市场租金标准进行评估，并出具《估价报告书》确定案涉小区房屋市场租赁价格为11.6元／㎡·月，各方也未提出书面异议。原判决根据上述相关法律规定，对逾期交房违约金标准按案涉房屋同地段同类房屋租金标准的130%予以确定适当。二、关于违约时间的认定。虽然购房合同明确约定了交房条件以及交房时间，但案涉房屋于2020年3月29日才完成竣工验收备案，才具备交房条件。王鑫、徐枝云对2020年5月9日盛世天源公司在业主微信群内公布《关于天悦域荣逾期交房、逾期办证违约金的赔付方案》表示认可，同时，购房合同中还赋予了购房者“不少于10日”的收房准备期。法院认定案涉房屋逾期交房的违约时间应自合同约定的应当交房之次日起（2019年12月31日）至具备交房条件并通知交房后10日止（2020年5月19日）并无不当。三、关于疫情期间违约天数的扣减问题。最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第四条规定，“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，……当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”原审法院综合考虑疫情期间的客观情况，酌定在违约时间中扣除30天的新冠××疫情影响期间符合事实及法律规定。四、关于逾期办证的违约金。因王鑫、徐枝云在一审中并未提出逾期办证违约金的诉求，二审上诉提出超出了一审诉讼请求的范围，故对该项上诉请求不予支持。 综上所述，王鑫、徐枝云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费239元，由王鑫、徐枝云负担。 本判决为终审判决。 审判长  周大庆 审判员  殷 平 审判员  胡 毅 二〇二一年二月二日 法官助理朱静 书记员陶姝 附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；