湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初398号原告：覃维群，男，1977年9月27日出生，汉族，住武汉市洪山区，被告：武汉汇聚鑫商业管理有限公司，住所地武汉市江岸区金桥大道**凯信后湖生活广场**/单元****。法定代表人：董伟，总经理。委托诉讼代理人：王**玺（特别授权代理），男，武汉汇聚鑫商业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：柳钦（特别授权代理），男，武汉汇聚鑫商业管理有限公司员工。被告：凯信时代地产武汉有限公司，住所，住所地武汉市江岸区芦家墩**div>法定代表人：严玉芝，总经理。委托诉讼代理人：吴方勇、董旭（特别授权代理），湖北丰海律师事务所律师。第三人：武汉欧亚达商业控股集团有限公司，住所，住所地武汉市武昌区徐东路**div>法定代表人：徐建刚，总经理。委托诉讼代理人：沈声强（一般授权代理），男，武汉欧亚达商业控股集团有限公司员工。委托诉讼代理人：李倩（一般授权代理），女，武汉欧亚达商业控股集团有限公司员工。原告覃维群诉被告武汉汇聚鑫商业管理有限公司（以下简称汇聚鑫公司）及第三人武汉欧亚达商业控股集团有限公司（以下简称欧亚达公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用普通程序进行审理。审理中，原告覃维群申请追加凯信时代地产武汉有限公司（以下简称凯信公司）为被告共同参加诉讼，本院依法予以准许。本院于2020年10月31日组织双方进行证据交换及质证，于2020年12月5日公开开庭审理本案，原告覃维群，被告汇聚鑫公司的委托诉讼代理人王**玺、柳钦，被告凯信公司的委托诉讼代理人吴方勇、董旭，第三人欧亚达公司的委托诉讼代理人沈声强到庭参加诉讼。因案情复杂、双方争议较大，本案经本院院长批准延长审理期限三个月。本案现已审理终结。原告覃维群向本院提出诉讼请求：1.汇聚鑫公司向我支付欠付6个月租金84000.92元；2.汇聚鑫公司向我支付违约金25200.27元；3.撤销双方所签订的《凯信后湖生活广场物业委托经营管理合同书》（以下简称《委托经营管理合同》）第5.2.2.6条；4.汇聚鑫公司承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，覃维群将上述诉讼请求变更为：1.汇聚鑫公司向我支付2020年2月1日至2021年1月31日期间的租金168001.84元（197.91元/㎡×70.74㎡×12月，同意按发票面积与《委托经营管理合同》约定的租金收益标准据实计算），凯信公司应承担连带责任；2.汇聚鑫公司向我支付违约金33600.368元（168001.84元×20%），凯信公司应承担连带责任；3.判令《委托经营管理合同》第5.2.2.6条无效；4.汇聚鑫公司、凯信公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年10月22日，我与汇聚鑫公司签订《委托经营管理合同》，约定将我购买的位于武汉市江岸区塔子湖街凯信后湖生活广场1、2、3裙楼1层76号商铺委托给汇聚鑫公司经营管理，委托经营管理期为13年，其中第一个委托经营管理期为3年，自委托经营管理初期（自我实际收房之日至2019年8月1日）之日的下一日起算，基本租金收益为197.91元/平方米/月，每半年支付一次，第一次支付时间为起租当月；第二、三个委托经营管理期均为5年。合同签订后，我依约将该商铺交由汇聚鑫公司经营管理，该公司向我支付了2019年8月1日至2020年1月31日期间的租金，但未依约于2020年2月29日、2020年8月31日前分别向我支付2020年2月1日至2020年7月31日、2020年8月1日至2021年1月31日期间的租金。汇聚鑫公司逾期支付租金，还应向我支付违约金，但合同约定违约金过低，请求人民法院增加为该公司按未支付租金的20%承担违约责任。《委托经营管理合同》第5.2.2.6条“双方一致同意自第二个委托经营管理期间开始，乙方有权根据市场变化情况调整甲方的基本租金收益”属排除我主要权利的格式条款，依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应当认定该条款无效。因我的商铺由凯信公司开发售卖并在销售宣传过程中明确“租金抵月供”，同时引进汇聚鑫公司进行统一管理，事实上，凯信公司通过承诺售后包租收益客观上促进了商铺的销售及增加销售利润，故如允许以售后包租的形式促进销售后，又在商铺出售后通过人为割裂售后包租与销售之间的内在联系而免除凯信公司售后包租的义务，有违公平原则。何况，我在购买商铺时只能通过凯信公司的指示直接与汇聚鑫公司订立《委托经营管理合同》，而不能根据自己的意愿另行聘请经营管理公司进行招商运营。可见，凯信公司与汇聚鑫公司事实上又存在捆绑销售的关系，凯信公司与《委托经营管理合同》的签订明显具有关联，应当对上述租金及违约金承担连带责任。另，汇聚鑫公司将该商铺租给欧亚达公司实际使用。我为维护自身合法权益，特依法诉至贵院，望判如所请。被告汇聚鑫公司辩称，1.根据《委托经营管理合同》中覃维群委托我公司代为招租、我公司有权根据市场变化情况调整甲方的基本租金收益等约定，覃维群与我公司之间为委托关系，我公司仅负有向覃维群交付依据委托事务取得的财产的义务，即根据商场出租情况向覃维群支付扣除商场运营成本后的租金收益，而非支付租金。2.《委托经营管理合同》第5.2.2.6条不存在无效的情况。首先，我公司已从不同页面用不同方式强调了在合同签订前对合同及条款了解的重要性，覃维群作为一名有完全民事行为能力且具有投资意识的主体，在此情况下仍选择签订本合同，并在本次诉讼中作出合同是双方真实意思表示的陈述，证明覃维群已充分知晓并理解合同的全部条款，并自愿接受，合同不存在法定的无效情形。其次，该条并没有免除我公司的收益支付义务，也没有排除委托人获取委托收益这一主要权利，更未加重委托人的合同义务。在委托关系中，约定赋予受托人有权根据市场行情从事委托事项，并据此向委托人支付委托收益，符合正常的商业惯例和公平原则，将市场风险强加于受托人一方承担，显然不符合公平原则。合同中约定的三个基本租金收益标准是签约时根据对市场的预测所作出的委托任务，而委托任务能否完成，不仅取决于受托人是否尽职履行委托事项，也取决于市场状况，而且在市场状况不可逆转的情况下，能否实现约定的委托任务不是受托人是否尽职就能解决的。因此，双方才会约定覃维群在委托我公司时已知悉可能发生的市场风险，我公司有权根据市场状况调整租金收益。3.我公司与覃维群签订《委托经营管理合同》不是从事凯信公司的委托事项。第一，签订《委托经营管理合同》不是签订《武汉市商品房买卖合同》的前提条件，覃维群是否购买商铺及委托我公司运营由其自行决定，但覃维群只有购买了商铺才有权委托我公司经营管理。网签的购房合同因工作流程原因会存在时间滞后，才会出现《委托经营管理合同》落款时间在购房合同之前的情况。第二，我公司不是受凯信公司委托与覃维群签订《委托经营管理合同》。2015年2月，凯信公司准备将其开发的后湖项目中的商业体自持经营，与我公司签订委托协议，委托我公司对该商业体进行市场定位、楼层规划、招商等工作，并约定如果凯信公司转让商铺，由我公司自行与购铺人协商签订委托经营合同。我公司完成上述工作后，凯信公司因资金问题决定销售部分商铺，双方于2016年年中重新签订了协议，约定我公司必须确保商场如期开业，及销售后的商铺由我公司自行与购铺人协商签订委托运营合同。2017年，商场开业后，凯信公司将其自持的商铺委托我公司运营管理并签订了委托协议。上述协议中，凯信公司均未委托我公司与购铺业主签订协议。覃维群购买商铺前，商场已定位为欧亚达家居建材市场，我公司要保持商场的已定业态就必须与覃维群协商签订《委托经营管理合同》，将该商铺纳入到商场整体的经营管理中，否则我公司规划的商场整体布局及招商方案就得变更，不利于商场的发展及实现收益。4.我公司因不可抗力未能履行合同不应承担违约责任。2020年1月24日，湖北省启动突发公共卫生事件一级响应，至2020年6月13日才降为三级。该期间内商铺租户无法经营故无法支付租金，我公司未能如期向覃维群支付租金收益系因疫情的不可抗力造成。根据《委托经营管理合同》第11条的约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力导致本合同不能正常履行的，双方互不承担责任。覃维群主张我公司支付疫情期间租金收益不符合合同约定和法律精神，也不符合政府在疫情期间的相关政策。且覃维群主张的违约金标准远超合同约定标准，其损失仅是未收到租金收益期间的利息损失，即便我公司构成违约，所承担违约金也应以减免后的租金收益为基数计算。5.因疫情的不可抗力影响，委托合同约定的基本租金收益标准根据市场行情予以调减。双方约定的租金收益因市场原因及疫情这一不可抗力的影响，已无法实现。在委托事项的收益未完全实现的情况下，由受托人承担兜底责任，没有合同依据，也显失公平。为维系商场整体稳定及发展，在目前各级政府均倡导对疫情期间的租金予以减免的情况下，我公司为稳定商场商户也对其进行了不同程度的租金减免，但疫情对商场影响太大，商户已大量流失，现有商户交付的租金在支付商场的运营成本后不足以满足《委托经营管理合同》约定的租金收益。为此，我公司认为疫情闭店期间及复工初期，应以国家出台的“免三减六”政策作为参考，对2020年2月1日至2020年7月31日的租金收益予以免除，并考虑疫情对商场的持续影响，对自2020年8月1日起的租金收益金额进行重新约定，即按入驻商户交付的租金扣除商场运营成本后的余额作为租金收益分配给商场全体业主。现在经管商场因疫情等各种因素经营困难，暂时无法向覃维群支付租金收益，但商场目前仍在经营，困难总会过去，希望包括覃维群在内的各位业主能给予支持，先帮商场渡过难关。综上所述，覃维群的诉请不能成立，应当予以驳回。被告凯信公司辩称，1.我公司不是本案适格被告，覃维群针对我公司的诉讼请求应予驳回。案涉商铺的《武汉市商品房买卖合同》已履行完毕，我公司在该合同履行过程中无任何违约行为。本案系覃维群与汇聚鑫公司履行《委托运营管理合同》产生纠纷所引发的诉讼，而我公司并不是该合同的相对方，基于合同的相对性，覃维群无权要求我公司承担合同责任。2.商铺销售过程中代理公司发布的相关广告不构成案涉《武汉市商品房买卖合同》之内容，我公司不应对广告内容是否实现而向覃维群承担责任。我公司发布广告的内容并非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中规定的说明或允诺；《武汉市商品房买卖合同》附件三就案涉相关广告不作为合同内容进行了明确约定且有覃维群签字确认。何况，该广告内容已经违反《中华人民共和国广告法》第二十六条、《房地产广告发布暂行规定》第十六条的规定，如认定违法广告宣传构成合同内容，无异于鼓励违法行为，与立法精神不符。同时，覃维群购买商铺的行为本质系投资行为，投资必然伴随风险，故覃维群作为理性交易相对人亦不应轻信该违背市场规律和交易常识的广告。另外，我公司备案的销售价为市政府房产主管部门限定的价格，不存在覃维群诉称的我公司依靠广告宣传增加了销售收益的事实，销售单价与广告宣传没有任何关联。且案涉商铺售价与周边其他商铺售价相比，价格适中。3.汇聚鑫公司与覃维群签订《委托经营管理合同》并非基于我公司的委托。我公司与汇聚鑫公司之间签订的三份协议均未约定我公司委托汇聚鑫公司与覃维群签订《委托经营管理合同》；覃维群愿意投资购买商铺是基于认可商铺用作欧亚达家居建材市场经营具有市场前景和投资价值，汇聚鑫公司以运营商场实现商业利益就必须取得包括覃维群在内的购铺人的委托；覃维群在看到销售广告时就已知晓商铺所在的商场是经营欧亚达家居建材市场及由“欧亚达”等运营公司负责，而非我公司负责运营，覃维群仍分别与我公司及汇聚鑫公司签订《武汉市商品房买卖合同》及《委托经营管理合同》，是以作出签约行为的方式认可我公司不是项目的运营管理方，覃维群关于我公司承诺统一运营15年的诉讼主张没有事实依据；覃维群购买商铺后也可以另行委托第三方或自行进行管理，项目中已有业主选择自行经营。关于项目各方的关系，我公司是开发商，汇聚鑫公司系接受业主委托的项目整体运营管理方并引进了盒马生鲜、“欧亚达”等商户，“欧亚达”负责利用其渠道进行建材区域的招商。考虑到欧亚达商业体量较大，武汉众荟商业运营管理有限公司（以下简称众荟公司）受汇聚鑫公司委托作为“欧亚达”控制的建材区域的运营公司，负责该区域的商户管理并收取租金。据我公司了解，汇聚鑫公司及众荟公司收取的全部租金在扣除商业运营成本后，由汇聚鑫公司依约向覃维群支付投资收益。4.我公司在销售案涉商铺过程中，不存在售后包租的行为。我公司并不是案涉商铺承租人是显而易见的，同时，案涉商铺的实际承租人系汇聚鑫公司依据《委托经营管理合同》中覃维群的授权自行招商而来，并非我公司代为出租。另外，售后包租行为本身也并非法律所禁止，现行法律仅限制未竣工商品房的售后包租行为。5.我公司广告中所称的“投资回报率”与《委托经营管理合同》中所记载的投资收益数额不具有任何关联性。即便在覃维群与汇聚鑫公司协商确定投资收益金额时参考了我公司的广告，该广告仅是举例宣传而非商品房买卖合同内容，不存在兜底保收的投资，覃维群和汇聚鑫公司均应对投资风险予以明知。我公司作为欧亚达家居建材市场最大的业主，同样将所有的商铺委托给汇聚鑫公司，同样没有实现投资收益。第三人欧亚达公司述称，我公司并非诉争商铺承租人，并未实际使用该商铺，与本案诉争事实无任何关联。我公司不应承担任何法律责任，请求法庭查明事实，依法作出公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无争议的证据即覃维群提交的《湖北增值税普通发票》，本院予以确认并在卷佐证。对双方就真实性无异议的证据即覃维群提交的宣传广告、《武汉市商品房买卖合同》《委托经营管理合同》《凯信后湖生活广场委托经营管理合同书补充协议》（以下简称《补充协议》）《关于凯信后湖生活广场项目违规销售问题的回复》（以下简称《回复》），汇聚鑫公司提交的《委托经营管理合同》及与疫情相关的突发公共卫生应急响应级别调整通告，凯信公司提交的《武汉市商品房买卖合同》《回复》《企业信用信息公示报告》，经查上述证据与当事人主张相关，合法性、关联性本院认可，证据效力本院予以确认并在卷佐证，证明目的将结合全案事实综合判定。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.覃维群提交的《说明》，凯信公司认为覃维群应出示原件，但该《说明》所载出具主体为凯信公司，覃维群不可能持有原件，且本案其他相关证据即《武汉市商品房买卖合同》《委托经营管理合同》的内容与《说明》内容相吻合，故本院对该证据予以采信。2.汇聚鑫公司提交的短信通知、公告、商铺照片、楼层平面图、疫情前后租户明细表，拟证明该公司就疫情不可抗力对商铺经营和合同履行的影响告知覃维群，以及因受政策调整和疫情影响，商铺经营惨淡，租金收益应该根据商场经营的实际情况予以调整。因疫情影响商铺经营，进而影响《委托经营管理合同》的履行并引起涉案系列纠纷，覃维群对此应当知悉，故本院对汇聚鑫公司的该项证明目的予以确认，但是否应根据商场经营情况调整租金收益，本院在后文综合认定。3.汇聚鑫公司提交的《湖北省人民政府关于促进全省建筑业改革发展二十条意见》《关于印发的通知》《关于对政协湖北省第十二届委员会第三次会议第20200492号提案的答复》《湖北省人民政府办公厅关于大力发展装配式建筑的实施意见》，虽反映出精装修房对建材行业造成一定影响，但该影响应属汇聚鑫公司签订《委托经营管理合同》时应当预见的商业风险，而不能转嫁于覃维群等业主，故该组证据与本案争议无关，本院不予采信。4.汇聚鑫公司提交的与案外人签订的合同，与覃维群无关，故本院不予采信。5.汇聚鑫公司提交的《协议书》（2016年10月8日签订）、凯信公司提交的两份《协议书》（分别于2015年2月1日、2016年6月7日签订）及《委托经营管理合同》（2017年7月1日签订），欧亚达公司提交的《委托管理协议》，当事人均当庭提交原件核对，且合同相对方不持异议，故本院对上述证据均予以采信。6.凯信公司提交的《武汉市商品房预售许可证》，可以证明凯信后湖生活广场取得该证的时间及房产管理部门核准预售的范围和面积，本院对该证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、覃维群签订及履行涉案合同的相关事实。位于武汉市江岸区塔子湖街的凯信后湖生活广场由凯信公司投资建设，于2015年12月25日取得由武汉市住房保障和房屋管理局核发的《武汉市商品房预售许可证》，核准预售范围为1、2、3裙楼商业建筑，面积为36745.4平方米。凯信公司在销售凯信后湖生活广场裙楼商铺过程中，其宣传广告载明：“武汉唯一在售的大牌运营商铺自持70%物业坐拥升值头等舱”“项目由欧亚达统一招商，统一经营和管理，ZAMAPARK也是唯一一个由大牌运营的在售商铺……在后期整个经营过程中必将全力以赴，确保项目持续稳定的经营，确保投资者收益稳定”“ZAMAPARK欧亚达商铺租赁年限15年年均收益7%到期总收益105%（不含分红）”“跟中国一线家居欧亚达合伙稳稳当当收租赚钱”“欧亚达统一运营小金铺租金抵月供15-60㎡黄金旺铺40万限时加推”“欧亚达统一运营15年即买即收租”“凯信26年资本领航实力铸就运营保障”“凯信控股90年代进入市场，凯信26年来致力于打造国内领先的资产整合创新平台……为欧亚达国际家居广场的15年运营保驾护航”。同时，凯信公司还向业主发布《说明》，载明：ZAMAPARK现已与武汉欧亚达家居集团有限公司（以下简称欧亚达家居集团）授权公司武汉盛世建达商业管理有限公司（以下简称盛世建达公司）签约，整个商场以欧亚达建材家居为核心，商务办公配套及轻消费为辅，为实现商场的最大效益及业主的最大利益，实行统一运营管理，各业主对此已明确知悉，基于该用途及运营模式，我公司经考察，现引进汇聚鑫公司对ZAMAPARK商业进行统一管理，汇聚鑫公司将根据与各业主签订的委托运营管理合同，对业主商铺进行整合招商及出租，实现对整个商场的整体运营，并争取实现业主的最大利益。2016年10月22日，就覃维群所购买的凯信后湖生活广场第1、2、3裙楼1层76号商铺招商经营、租赁管理事宜，甲方覃维群与乙方汇聚鑫公司签订《委托经营管理合同》，载明：委托经营的范围包括市场定位与业态规划、铺面招租（签订并执行租赁合同、收取租金等）、卖场管理、市场推广、整合商户营销与强化消费信用、其他费用的收取等，甲方同意乙方根据经营需要对市场通道、出入口等公共空间以及甲方购买商铺内部进行改造，乙方有权将甲方和其他业主的多个商铺打通合并成一个大卖场出租或拆分为若干小商铺出租。根据甲方与开发商签订的《武汉市商品房买卖合同》的约定，甲方向乙方交付房产的时间以开发商交付时间为准，由乙方代甲方收房并办理商铺的收房手续，乙方可在交房前与开发商协商并组织商户提前进场装修，为市场开业作准备。委托经营管理初期，由于本市场繁荣需要乙方在初期投入大量的人力资源和资金等进行培育，甲方将上述商铺委托给乙方进行市场培育，委托经营管理初期为两年，起算日为开发商实际交房日，如甲方在2017年8月1日前购买商铺且付清全部购房款，双方同意该初期自2017年8月1日起满两年止；在此两年内乙方所收租金收益均作为其进行前期市场培育的费用由乙方完全支配，乙方应支付的第一个经营管理期租金收益中将包含管理初期乙方应向甲方支付的租金收益。委托经营管理初期满后，双方自动转入委托经营管理期，期限为13年，第一、二、三个委托经营管理期分别为3年、5年、5年，月基本租金收益分别为每平方米197.91元、230.90元、263.89元，每半年支付一次，第一次支付时间为第一个委托经营管理期起租日当月；届时甲方对于物业实际出租租金超过乙方基本租金收益部分享有70%的增值租金收益，另30%作为乙方委托经营服务费用由乙方享有支配，自增值租金收益发生之日起满12个月为收益核算日，核算之日起90日内乙方支付给甲方，同时乙方计提服务费。双方一致同意自第二个委托经营管理期开始，乙方有权根据市场变化情况调整甲方的基本租金收益（5.2.2.6条）。违约责任，乙方无正当理由未依本合同约定向甲方支付租金收益的，应按逾期金额的每日万分之一点七五向甲方支付逾期付款违约金。同日，覃维群签署《授权委托书》，授权汇聚鑫公司以受托人名义对外出租商铺，签署租赁合同并收取租金，汇聚鑫公司有权将上述受托事项转由相关管理能力的公司办理。2016年12月14日，出卖人凯信公司与买受人覃维群签订《武汉市商品房买卖合同》，载明：覃维群购买凯信公司开发的位于武汉市江岸区塔子湖凯信后湖生活广场第1、2、3裙楼1层76号房，建筑面积70.74平方米，单价34832.84元/㎡，总价2464075元，出卖人应当在2017年7月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用。2017年8月14日，凯信公司就覃维群所购商铺开具《湖北增值税普通发票》，其上记载房屋面积为70.62平方米，价税合计2459895.06元。因商铺确定的登记面积发生变化，覃维群与汇聚鑫公司于2017年8月13日签订《补充协议》，载明：甲方委托运营商铺实际面积确定为70.62平方米。在《委托经营管理合同》履行过程中，汇聚鑫公司逾期向覃维群支付了2019年8月1日至2020年1月31日期间的租金，此后未再付款，故覃维群提起本案诉讼并相应的变更诉讼请求。二、凯信公司、汇聚鑫公司、盛世建达公司、众荟公司签订及履行相关合同的事实。2015年2月1日，甲方凯信公司与乙方汇聚鑫公司签订《协议书》，载明：双方同意乙方按附件一《商业运营管理及服务内容》所列内容就凯信后湖生活广场项目向商铺业主提供商业运营管理服务，服务期限自本合同生效之日起至2032年12月31日。委托经营管理期间基本租金收益均归商铺业主所有，金额由乙方与商铺业主另行约定，每半年支付一次，第一次支付时间为第一个委托经营管理期的起始月；超过基本租金收益的部分为增值租金收益，由商铺业主享有70%，另30%作为乙方服务费用由乙方享有。本项目所属商铺如销售的，由购铺业主与乙方另行签订委托经营合同，甲方拟预留4000平方米临街商铺由甲方自行招商和经营管理，不在乙方委托经营范围内，如需委托乙方则另行签订委托协议。2016年6月7日，甲方凯信公司与乙方汇聚鑫公司签订《协议书》，载明：双方一致确认2015年2月1日签订的《协议书》于本协议生效之日终止。凯信后湖生活广场商业项目的甲方自持商铺及非甲方自持待售商铺在实现销售前均委托乙方运营管理。非甲方自持待售商铺实现销售后，由乙方与购铺业主自行就该商铺运营事宜进行协商。在商场装修工程按期竣工的前提下，乙方承诺确保凯信后湖生活广场项目欧亚达商场于2017年7月1日如期开业，确保商场持续稳定运营。2016年6月29日，甲方盛世建达公司（经欧亚达家居集团授权使用和许可他人使用“欧亚达”品牌）与乙方凯信公司签订《委托管理协议》，载明：为了提升自己所经营商场的经营管理水平，乙方申请加盟成为“欧亚达”特许经营店，并委托甲方对加盟店进行运营管理。加盟店位于武汉市江岸区金桥大道与和谐大道交汇处，总建筑面积约42000平方米；项目临街商铺将预留约4000平方米由乙方自行招商（业态不能与商业主体相冲突）。甲方负责加盟店的运营和管理，包括项目市场定位、品牌招商、品牌落位、租金定价及年度经营目标和财务收支制定等；乙方负责加盟店的投资，享有经营成果并承担风险。委托管理期限为15年，自2017年7月30日至2032年7月29日止。乙方需向甲方支付品牌特许准入费、招商佣金、系统输出费等合计8,000,000元，乙方应分三次于协议生效后7日内、招商发布会召开前及开业前支付完毕；乙方按年度总营业收入的一定比例向甲方支付提成佣金，按月向甲方支付委管人员工资。协议签订后，乙方须出资成立一家新的有限公司即管理公司专司从事加盟店的运营；自管理公司交接完成之日起，加盟店的经营管理由甲方委派人员负责，乙方有权委派人员进行协助监督。管理公司设立三个账户：收入账户，存入租金、物业管理费等所有收入，其中资金可在支付完甲方所有费用后并能保证商场正常运转，乙方可以调配使用；支出账户，用来支付加盟店各项经营所需费用，乙方需按财务预算要求将资金拨付到位，乙方未及时拨付到位的，甲方有权要求商户将租金等收入直接汇入支出账户；代收款账户，包括履约保证金、销售货款、质保金，双方不得以任何理由挪作他用。2016年10月8日，甲方汇聚鑫公司与乙方众荟公司（即由凯信公司全额出资设立的管理公司）签订《协议书》，载明：甲方同意委托乙方按欧亚达品牌提供方的意见提供包括与商户签约、商户管理、代收租金、商业体物业服务所涉及的相关工作，服务期限自本合同生效之日起至2032年12月31日止。乙方负责以其名义与引进的商户签订商铺租赁合同，并按约向商户收取租金及商业运营管理费，该费用归乙方所有，由乙方用于商场运营期间的各项开支及乙方的管理成本；商业运营管理费不足以覆盖商场运营期间的各项开支及乙方的管理成本的，由甲方以收取的租金予以补贴。委托经营管理期间，乙方收取的商户租金每6个月与甲方结算一次，并按结算金额支付至甲方指定银行账户；根据项目运营情况，如甲方收到的租金超过甲方与商铺业主的基本租金收益的，超过部分在甲方按约定比例向商铺业主支付增值租金收益后，余额部分由甲、乙方各享有50%。2017年1月5日，凯信公司与汇聚鑫就凯信后湖生活广场负一楼、商3-189商铺签订《委托经营管理合同》，除商铺面积、租金金额外，其他约定与覃维群等业主签订的合同内容基本一致。三、其他事实。因受疫情影响，2020年1月24日启动湖北省突发公共卫生事件一级响应。2020年4月8日，武汉解除离汉离鄂通道管控措施。2020年4月26日，武汉市江岸区住房保障和房屋管理局出具《回复》，主要载明：市房管局已于2016年10月29日对凯信公司室外大幅包租广告宣传“涉嫌采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房”的行为下达了《整改通知书》并进行信用扣分处理，并对社会进行了公示，此后直到该项目完成竣工验收，我局也未收到相关投诉和线索举报，该项目已于2017年7月30日交付，并可以办理个人不动产登记。庭审中，凯信公司陈述已将其持有的众荟公司的全部股权转让给汇聚鑫公司，因股权质押而未办理工商变更登记，但凯信公司未提交证据证明变更及对外公示情况。本院认为，本案系因商铺委托经营引起的纠纷。关于本案的法律适用，根据《最高人民法院关于适用时间效力若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”及第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”的规定，本案适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。结合双方诉辩和查明的事实，本院就双方争议焦点综合评判如下：一、《委托经营管理合同》的效力。覃维群与汇聚鑫公司签订的《委托经营管理合同》是双方真实意思表示，双方对于除5.2.2.6条以外的其他合同条款效力无争议，其他合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。就双方争议的5.2.2.6条款，系对第二个委托经营管理期租金收益调整的约定，届时双方可结合涉案的欧亚达家居建材市场的商户租金及该市场的运营行情、参照同类地区及同类行业商铺的同期租金标准协商确定租金收益标准，上述租金标准高于或低于合同约定的租金收益的情况均有可能出现。现因该期限尚未届至，租金收益标准尚处于不确定状态，故在本案中不宜一并认定5.2.2.6条款的效力，本院对覃维群的该项诉讼请求不予支持。二、覃维群主张的租金及违约金标准。根据《委托经营管理合同》的约定，汇聚鑫公司应按13976元/月（197.91元/平方米×70.62平方米）的标准，于2020年2月29日前向覃维群支付2020年2月1日至2020年7月31日期间的租金收益83856元，于2020年8月31日前支付2020年8月1日至2021年1月31日期间的租金收益83856元；如逾期支付，应以未付租金为基数，按日万分之一点七五的标准支付逾期期间的违约金。汇聚鑫公司未依约支付租金收益，理应承担继续履行支付租金收益义务和赔偿违约金的违约责任。但在合同履行过程中，2020年1月武汉突遇疫情，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”的规定，结合查明的事实，本院认定自2020年2月1日起至2020年4月8日止为汇聚鑫公司因受不可抗力的影响不能履行合同的期间，该期间的应付租金31679元（13976元/月×2个月+13976元÷30天×8天）及相应违约金予以免除。因此，汇聚鑫公司应向覃维群支付的租金收益为136033元，并赔偿违约金。覃维群主张按固定金额即未付租金的20%支付违约金33600.37元，但未提交证据证明其损失依据，故该主张无事实和法律依据，本院不予支持。本院按双方合同约定标准计算违约金，即自2020年4月9日起以52177元为基数，自2020年8月31日起以83856元基数，均按日万分之一点七五的标准支付至租金收益支付完毕之日止，以覃维群主张的33600.37元为限。关于汇聚鑫公司免除租金期间以及调整租金标准的抗辩观点，该公司认为覃维群充分知晓并理解合同条款及投资风险才签订合同，同样，汇聚鑫公司在《委托经营管理合同》中对开始两年委托经营管理初期的租金用于培育市场，以及从第二个委托经营管理期有权调整租金收益标准等均作出约定，这也充分说明汇聚鑫公司应当是在充分考虑其商业风险的情况下制定该格式合同。因此，除本院认定的上述因受不可抗力影响合同履行的期间内汇聚鑫公司免予支付租金收益外，在第一个委托经营管理期内，因其他因素对欧亚达家居建材市场经营的冲击均属汇聚鑫公司应当预见并承受的商业风险，故该公司的抗辩观点无事实和法律依据，本院不予采纳。三、凯信公司是否应承担责任。从合同签订来看，凯信公司在销售商铺时，其宣传广告中含有“项目由欧亚达统一招商，统一经营和管理”“ZAMAPARK欧亚达商铺租赁年限15年年均收益7%到期总收益105%（不含分红）”等内容，同时凯信公司还发布《说明》告知业主商铺委托汇聚鑫公司运营，且上述广告宣传内容所载的租赁年限、租金标准、年均收益及到期总收益与覃维群等业主与汇聚鑫公司签订的《委托经营管理合同》所约定的内容基本一致。凯信公司与汇聚鑫公司虽均否认覃维群等业主必须同时签订《武汉市商品房买卖合同》与《委托经营管理合同》及捆绑商铺销售，但不可否认，覃维群等业主系基于对广告宣传所称凯信公司以商铺经营欧亚达家居建材市场的相信与认可，而选择购买凯信公司开发的商铺，进而与凯信公司签订《武汉市商品房买卖合同》及与汇聚鑫公司签订《委托经营管理合同》。同时，实际上在销售商铺时，也没有发生涉案业主仅购买商铺而不签订《委托经营管理合同》的情形。因此，凯信公司、汇聚鑫公司的上述行为使覃维群等业主无法从法律关系上对两公司进行区分，覃维群有理由认为凯信公司、汇聚鑫公司之间具有关联和合作关系。凯信公司作为开发商，对其与汇聚鑫公司系各自独立的主体非但没有向业主明确披露说明，反而是在销售商铺时发布上述宣传广告及向业主发布《说明》，在对外宣传、销售、签约等相关事项上作为关联方出现，足以使覃维群等业主对凯信公司和汇聚鑫公司系关联企业或存在合作关系及由凯信公司实际运营商铺产生合理信赖。从合同履行来看，虽然凯信公司与汇聚鑫公司约定商铺销售以后由业主与汇聚鑫公司另行签订《委托经营管理合同》，但根据欧亚达公司提交的证据显示，凯信公司与“欧亚达”品牌运营方盛世建达公司就在凯信后湖生活广场设立“欧亚达”加盟店签订《委托管理协议》，约定由凯信公司支付品牌特许准入费、系统输出费及招商、销售佣金，凯信公司独资设立管理公司运营。即，由覃维群等业主的商铺组成的欧亚达家居建材市场，以盛世建达公司委派管理和财务人员的方式，由仅有凯信公司一个法人股东的众荟公司进行运营。上述履行情况，与凯信公司销售商铺时宣传的“由欧亚达统一招商，统一经营和管理”相符，亦与前述认定的覃维群等业主对凯信公司系实际运营主体产生合理信赖相符。综上，《委托经营管理合同》签订时，凯信公司使覃维群等购房者相信该公司系汇聚鑫公司的关联方、合作方及实际运营方；《委托经营管理合同》履行时，所涉商铺由凯信公司设立的众荟公司运营且由凯信公司支付相关品牌费用和销售佣金。因此，凯信公司应与汇聚鑫公司连带向覃维群承担支付租金收益和赔偿违约金的责任。综上所述，覃维群的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力若干规定》第一条第二款、第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉汇聚鑫商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告覃维群支付2020年4月9日至2021年1月31日期间的租金收益136033元；二、被告武汉汇聚鑫商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告覃维群赔偿违约金（自2020年4月9日起以52177元为基数，自2020年8月31日起以83856元基数，均按日万分之一点七五的标准支付至租金收益支付完毕之日止，以原告覃维群主张的33600.37元为限）；三、被告凯信时代地产武汉有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告覃维群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4324元，由被告武汉汇聚鑫商业管理有限公司、凯信时代地产武汉有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 余 敏人民陪审员 周 宁人民陪审员 曾 静二〇二一年二月一日书 记 员 章志恒