浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0502民初5049号 原告：张蒙蒙，女，1992年3月19日出生，汉，住浙江省湖州市南浔区。 原告：黄文杰，男，1992年1月27日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。 两原告共同委托诉讼代理人：毛伟刚，浙江京衡律师事务所律师。 被告：湖州景顺置业有限公司，住所地浙江省湖州市吴兴区南太湖高新技术产业园区工业路**-48。 法定代表人：陈中原，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：杨虹亮，该公司员工。 原告张蒙蒙、黄文杰与被告湖州景顺置业有限公司（以下简称景顺公司）商品房预约合同纠纷一案，原告于2020年10月9日向本院起诉。本院受理后，依法由本院审判员孔祥星适用简易程序于2020年11月4日进行独任审判，本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，由审判员金建平担任审判长，会同审判员孔祥星、人民陪审员金锋平组成合议庭，于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告张蒙蒙及张蒙蒙、黄文杰共同委托诉讼代理人毛伟刚，被告景顺公司的委托诉讼代理人杨虹亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张蒙蒙、黄文杰向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方签订的《湖州恒大林溪郡（邻溪府）商品房认购书》已经解除；2.被告向原告返还购房款120887元；3.被告向原告双倍返还定金40000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年5月7日，原告张蒙蒙、黄文杰与被告景顺公司双方签订了《湖州恒大林溪郡（邻溪溪府）商品房认购书》一份，约定原告张蒙蒙、黄文杰向被告景顺公司认购湖州恒大林溪郡（备案名：邻溪府）楼盘6幢1单元201室住宅一套。总价款1408765元，定金20000元。同时约定原告应于2020年5月11日前支付首期房款120887元并签署商品房买卖合同，余下房款分期支付。认购书签署之后，原告依约交付了定金并支付了首期房款，但被告以增加首付款为由拒不签署商品房买卖合同。原告多次催促和交涉无果，遂于2020年7月17日向被告寄送了律师函，通知被告解除《湖州恒大林溪郡（邻溪府）商品房认购书》，同时要求被告在收到律师函之日起五日内向原告退还购房款120887元并双倍返还定金40000元。被告于2020年7月18日收到律师函后，认为原告不享有解除权及被告亦未违约，至今未向原告退还购房款和双倍返还定金。第一次庭审过程中，被告景顺公司出示了湖州市当地关于商品房预售的相关政策文件，原告才知晓相关政策要求。分期付款的，须存入合同总价30%的购房款才能提交合同备案。被告景顺公司在签订案涉预约合同时已知晓该政策且故意隐瞒该政策导致申请人对首付款缴存比例及买卖合同网签及备案的条件产生重大误解，预约合同应属于可撤销的合同情形。合同撤销后，被告应返还原告首付款及定金。因被告存在过错，应赔偿原告损失。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1.撤销原被告双方签订的《湖州恒大林溪郡（邻溪府）商品房认购书》；2.被告向原告返还购房款120887元；3.被告向原告返还定金20000元；4.被告赔偿原告损失20000元；5.本案诉讼费用由被告承担。 被告景顺公司答辩称，被告景顺公司在签订《湖州恒大林溪郡（邻溪府）商品房认购书》之前，确实知晓湖建发〔2019〕32号文件的主要内容，但因为一直使用的是老的合同样板，合同条款并未进行相应修改，老合同约定的首付比例与文件要求的不一致。签订认购书时，被告景顺公司虽未告知文件相关内容，但认购书签订以后，被告已经向原告告知了湖建发〔2019〕32号文件的要求，不存在重大误解的情况。之后，原被告对付款方式实际上进行了变更，达成了新的补充协议。原告张蒙蒙、黄文杰与被告景顺公司之间的《湖州恒大林溪郡（邻溪府）商品房认购书》未解除，原告2020年7月18日向被告寄送律师函时并未达到认购书的解除条件。双方应当按照依照文件精神达成的变更后的付款方式继续履行。另外，原告自身未知晓文件内容，其自身也存在过错，本约未签订的责任不全在被告。 原告张蒙蒙、黄文杰为证明其主张，向本院提交了以下证据材料： 1.湖州恒大林溪郡（邻溪府）商品房认购书一份，用于证明2020年5月7日，原被告签订认购书并约定原告认购的房产、总价款、定金数额及首期房款支付的数额和时间及余下房款分期支付的事实； 2.收据一份，用于证明原告于2020年5月9日向被告支定金20000元及首期房款120887元的事实； 3.微信聊天记录(形成于2020年7月)一份，用于证明原告向被告支付了定金及首期房款后，被告以增加首付款为由拒不签署商品房买卖合同的事实； 4.律师函（复印件）一份，用于证明2020年7月17日，原告向被告寄送律师函，通知被告解除认购书，退还购房款，双倍返还定金的事实； 5.EMS快递面单（复印件）及邮件投递记录（打印件）各一份，用于证明被告收到律师函的事实。 对原告提交的证据材料，经质证，被告景顺公司对证据材料1的真实性没有异议且反映出原告未按约支付房款的事实；对证据材料2的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据材料3的真实性没有异议，但该证据材料反映出被告已明确告知原告因政府文件规定需将首付款支付至购房款30%的额度才能签订商品房买卖合同且原告同意暂缓签订的事实；对证据材料4的真实性没有异议，但认为原告并未达到解除条件，原告的该份证据材料恰恰表明其提前告知被告其不再履行认购书的事实；对证据材料5没有异议。本院经审查后认为，原告提交的证据材料，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采用。 被告景顺公司为证明其主张，向本院提交了以下证据材料： 1.湖建发〔2019〕32号文件一份（复印件），用于证明自2019年4月1日起，吴兴区、开发区范围内的在建商品房项目均纳入监管系统监管范围的事实及分期付款的需缴存不低于合同总价款30%的购房款的事实； 2.微信聊天记录(形成于2020年5月8日)一份，用于证明被告已告知原告正式合同可以签的时候再告知原告，原告同意的事实； 3.短信一份，用于证明2020年8月18日，被告催告原告按照认购书约定的付款方式于2020年8月6日前支付第二笔购房款，以达到文件要求的签订正式合同的条件的事实。 对被告提交的证据材料，经质证，原告张蒙蒙、黄文杰对证据材料1的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，原告在签订预约合同时对文件不知情，被告在明知文件内容的情况下，未告知原告且仍然按照首付款为10%，而非30%与原告签订预约合同，导致原告对合同内容产生了重大误解；对证据材料2的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该证据材料证明了被告并未将正式的买卖合同交与原告签署的事实；对证据材料3的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，系被告单方作出的通知，没有任何法律效力。 依据上述采用的证据，并结合到庭当事人的陈述，本院确认本案事实如下： 2020年5月7日，原告张蒙蒙、黄文杰与被告景顺公司签订了湖州恒大林溪郡（邻溪府）商品房认购书一份，该认购书载明的主要内容有：1.原告认购湖州恒大林溪郡（备案名：邻溪府）楼盘6幢1单元201室的商品房，总金额1408765元；2.原告署认购书时支付定金20000元，定金在签订商品房买卖合同时转入房款；3.分期付款：原告于2020年5月11日前支付首期房款120877元（不含定金）并签署商品房买卖合同，于2020年8月6日前付清281753元，于2020年11月6日前付清281753元，于2021年2月6日前付清352191元，于2021年5月6日前付清352191元。认购书签订后，2020年5月9日被告开具了收据显示，原告张蒙蒙、黄文杰向被告支付了第一期购房款120877元及定金20000元。 2020年5月8日，被告工作人员与原告张蒙蒙进行微信聊天。被告：合同没盖章，是范本，因为是草签的到时候正式合同可以签了我通知你们……；原告张蒙蒙：好好，谢谢啊。2020年7月3日，原告张蒙蒙：在吗？被告：在；原告张蒙蒙：还是那个合同的事想要问你；被告：说吧；原告张蒙蒙：就是我认购书上写的是付完首期款可以签订商品房买卖合同，但为什么要求我是要付到三层之后才给签合同呢？这不是与认购书不符吗？想不通；被告：没满三成，合同拉不出啊，房管局。 2020年7月17日，原告向被告发送律师函一份，被告于7月18日签收。该律师函载明的主要内容有：认购书签署后，原告按约支付了首期房款，但被告以增加首付款为由拒不签署商品房买卖合同，函告如下：1.解除湖州恒大林溪郡（邻溪府）商品房认购书；2.在收到本函之日起5日内向原告退还购房款120887元并双倍返还定金40000元。 2020年8月18日，被告工作人员短信告知原告，截止8月18日，原告未如约缴纳分期款项，按照认购协议书条款，你已构成单方违约，原告及时缴纳款项。 另查明，2019年3月6日，湖州市住房和城乡建设局、中国人民银行湖州市中心支行、中国银行保险监督管理委员会湖州监管分局联合下发湖建发〔2019〕32号文件。该文件要求：“2.商品房买卖合同签订，房地产开发企业应在取得预售许可证后与购房人签订合同草案，约定付款方式、首付款、合同总价款等信息，指导购房人通过子账户或定制POS机向资金专户存入相应购房款以满足合同备案要求，完成正式网签、备案、打印和成交价格申报等工作……买卖双方须在合同格式条款的付款方式内如实约定购房款支付方式，不得以补充协议形式约定或另行约定方式逃避监管……（2）分期付款，购房人选择分期付款的，在合同提交备案前需通过子账户存入不低于合同总价款30%的购房款。购房款尾款由购房人在约定期限内通过子账户打入资金专户……”。被告承认在与原告签订湖州恒大林溪郡（邻溪府）商品房认购书时，已知晓该文件的内容及要求。 原告以被告拒绝返还首付款及定金为由诉至法院，故纠纷成讼。 本院认为，本案存在如下争议焦点： 一、原告张蒙蒙、黄文杰是否有权请求法院撤销《湖州恒大林溪郡（邻溪府）商品房认购书》。《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的……。《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》规定，调控政策实施后，因一方当事人隐瞒或虚构事实情况，导致订立的合同违背调控政策而无法继续履行，另一方当事人请求依法变更或撤销合同，并要求对方当事人承担其因此所受损失的，可予以支持……。本院认为，本案所涉预约合同签订在调控政策实施后。原告张蒙蒙、黄文杰在签订预约合同时，并不知晓湖建发〔2019〕32号文件关于商品房分期付款买卖中“购房人选择分期付款的，在合同提交备案前需通过子账户存入不低于合同总价款30%的购房款”的内容。导致原告对完成正式商品房买卖合同的网签、备案的购房款首付比例这一重要合同内容产生错误认识，并在该错误认识基础上签订了案涉商品房认购书，符合重大误解的构成要件，故其以重大误解为由要求撤销该预约合同，具备事实与法律依据。故原告要求撤销与被告签订的《湖州恒大林溪郡（邻溪府）商品房认购书》的诉讼请求，本院予以支持。二、关于本案已付购房款及定金的返还问题。《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。原告在履行预约合同的分期付款约定的过程中，已向原告支付了首期购房款120877元。故原告要求被告返还120877元的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本院认为，原告依约向被告支付了定金20000元，因受调控政策的影响导致预约合同无法继续履行，非因原告的原因未能订立商品房买卖合同。故原告要求被告返还定金的诉讼请求，符合法律的规定，本院予以支持。三、关于被告是否应当赔偿原告损失的问题。本院认为，被告景顺公司在签订预约合同时已知晓〔2019〕32号文件的主要内容。其在原告张蒙蒙、黄文杰不知晓湖建发〔2019〕32号文件的内容的情况下，沿用不符合文件要求的预约合同，在签订预约合同时隐瞒完成正式商品房买卖合同的网签、备案的购房款首付比例的要求，导致预约合同对签订商品房买卖合同的首付比例约定过低，订立的合同违背调控政策而无法继续履行。原告要求被告承担其因此所受的损失的，符合法律的规定。本院酌定被告在原告主张的诉讼请求20000元范围内支付原告自支付首付款及定金之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日的利息损失（以诉讼请求为限，累计总金额不超过20000元）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第十一项之规定，判决如下： 一、撤销原告张蒙蒙、黄文杰与被告湖州景顺置业有限公司于2020年5月7日签订的《湖州恒大林溪郡（邻溪府）商品房认购书》； 二、被告湖州景顺置业有限公司返还原告张蒙蒙、黄文杰首期房款120877元及定金20000元，限于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告湖州景顺置业有限公司在最高20000元范围内支付原告张蒙蒙、黄文杰损失（自2020年5月10日开始以140877元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂计算至2021年2月5日，数额为4082.89元；此后损失以140877元的未付部分为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日），限于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回原告张蒙蒙、黄文杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3518元，由被告湖州景顺置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  金建平 审 判 员  孔祥星 人民陪审员  金锋平 二〇二一年二月五日 书 记 员  莫 纬