四川省天全县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1825民初135号 原告：天全县海博物业有限公司。住所地：天全县城厢镇向阳大道**。 法定代表人：杨增祥，系该公司经理。 委托诉讼代理人：杨梅。 委托诉讼代理人：杨琰莉。 被告：代华香，女，生于1971年7月24日，汉族，住四川省天全县。 原告天全县海博物业有限公司与被告代华香物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月28日依法受理,依法适用简易（小额诉讼）程序,由审判员石丽敏独任审判，于2021年2月5日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨梅、杨琰莉、被告代华香均到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付2019年9月16日至2020年9月15日期间的物业服务费1361元（77.18㎡×1.47元/㎡/月×12个月）；2.诉讼费用由被告承担。 被告辩称，原告提供的物业服务不到位，小区环境卫生不达标、地下车库垃圾随意堆放，清理不及时，地上停放的车辆杂乱无章，未规范管理。楼上业主装修损坏了自家房屋，向物业反映，物业置之不理。不同意按照原告的要求交纳物业费，要等物业整改完毕后再行交纳。 本院经审理认定事实如下： 一、涉案房屋情况：房屋坐落于四川省天全县，房屋面积为77.18㎡。被告系房屋所有权人，龙湾湖国际社区系由天全县佳恒置业有限公司开发的商业小区。 二、原、被告签订的《物业服务管理合同》约定住宅物业费标准为每月1.6元/㎡，未明确原告提供物业服务的期限。 三、原告与小区开发建设单位天全县佳恒置业有限公司签订过《前期物业服务合同》，住宅物业费标准为每月1.6元/㎡，原告自2018年8月开始在龙湾湖国际社区提供物业服务。 四、原告起诉要求被告交纳物业费的期限为2019年9月16日至2020年9月15日，金额为1361元，收费标准自愿按照每月1.47元/㎡；在此期限之前被告已交纳物业费，原告不存在重复主张物业费的情形。 五、原告通过电话通知或张贴物业费催缴通知单的方式向被告催缴过物业费。 六、庭审中，原告陈述案涉房屋系龙湾湖国际社区第一期工程，已交付使用，约752套住房，已办理装修和正式入住的业主约670户，第一年度（2018年8月至2019年8月）的物业服务费系一次性预付，业主交纳一年赠送1个月，第二年度（2019年9月至2020年）的物业服务费大多数业主已交纳，剩余100户左右未交纳。 七、物业服务合同中的违约金条款如下：1.《前期物业服务合同》第六条“14.业主和物业使用人逾期未缴纳物业服务管理费的，除补缴物业管理费外按所欠物业管理服务费总额的10%交纳滞纳金”；2.《物业管理服务合同》第九条“3.甲方（指被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方（指原告）有权要求甲方补交并按所欠物业管理服务费总金额的10%交纳滞纳金......”。原告明确表示不向被告要求违约金。 八、庭审结束后，法庭组织原、被告到龙湾湖国际社区进行现场查看，查看情况如下：小区环境卫生较整洁，公共区域内存在不规范停放有电动车、摩托车情形，扫帚、拖把等打扫工具未统一摆放，绿地有两处电线裸露，地下车库整体整洁，角落处有部分垃圾堆积，原告已当场电话联系垃圾清运。 本院认为，虽然原、被告双方签订《物业服务管理合同》的时间在民法典施行前，但因被告拖欠物业服务费用的行为一直持续至民法典施行后，且双方之间的纠纷系物业服务合同纠纷，原来的合同法未将物业服务合同作为有名合同进行规定，民法典合同编将物业服务合同作为典型合同就当事人之间的权利义务进行了明确具体规定，故依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的相关规定，本案应适用民法典的规定进行裁判。本案中，原告作为物业服务企业与小区建设单位天全县佳恒置业有限公司签订《前期物业服务合同》，被告作为业主与原告也据此签订了《物业服务管理合同》，被告表示愿意接受原告提供的物业服务，系其真实意思表示，上述合同为有效合同，对双方均有法律约束力，双方应按照合同约定全面诚信履行。原告从2018年8月起为小区提供物业管理服务，作为业主的被告也实际享受了管理服务，故被告应按合同约定向原告支付物业服务费。从案件查明的事实来看，原告提供的物业服务为多数业主所接受，并自觉交纳了物业服务费。被告提出的原告物业服务质量存在瑕疵问题，其可根据物业服务合同的约定要求原告改正，若因原告提供的物业服务不到位造成被告损失的，其可以向原告另行主张权利。且经法院现场查看，原告提供的物业服务能够满足业主的基本需求，不存在根本性的缺陷，且对瑕疵的部分原告已在积极整改。被告以此拒交物业服务费，既不利于小区物业管理秩序的维护，也对已交纳物业服务费的其他业主极不公平，其辩解意见无法律依据，本院依法不予采纳。现原告自愿降低合同约定的收费标准按照每月1.47元/㎡向被告主张支付自2019年9月16日至2020年9月15日的物业服务费1361元(77.18㎡×1.47元/㎡/月×12个月)，不违反法律规定及合同约定，本院依法予以支持。因因双方争议较大，致使本案调解不能。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下： 由被告代华香于本判决生效之日起十日内支付原告天全县海博物业有限公司物业服务费1361元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（原告已预交），由被告代华香负担。 本判决为终审判决。 审判员  石丽敏 二〇二一年二月八日 书记员  冯茂佳 附相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 ......。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百五十七条第一款基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，适用本章规定。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。