江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10670号上诉人（原审被告）：江苏凡德文化投资有限公司，住所地南京市秦淮区正学路**。法定代表人：徐朝军,该公司董事长。委托诉讼代理人：袁晓敏，上海市海华永泰（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹旭，上海市海华永泰（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京晨光一八六五置业投资管理有限公司，住所地南京市秦淮区正学路**。法定代表人：陈以亮,该公司董事长。委托诉讼代理人：董星，江苏中虑律师事务所律师。上诉人江苏凡德文化投资有限公司（以下简称凡德公司）因与被上诉人南京晨光一八六五置业投资管理有限公司（以下简称晨光公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2020）苏0104民初5410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人凡德公司的委托诉讼代理人袁晓敏、曹旭，被上诉人晨光公司的委托诉讼代理人董星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凡德公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院对于租金标准和金额以及租金给付时间部分事实的认定有误，未查清本案的基本事实。2012年凡德公司以高于市场价格的租金标准承租案涉房屋，双方口头约定通过逐年商议并签订补充协议的方式重新确定年度租金。2013年1月1日至2018年7月10日期间，双方均通过重新商议的方式确定租金价格，构成商业惯例。晨光公司提供的《关于租金、物业费的计算说明》也可以看出，每年的租金均在双方签订每年度《补充协议》之后结清，双方在《租赁合同》中关于租金标准的约定并非双方真实意思的表示，双方实际按照《补充协议》所约定的金额进行履行。2019年开始，晨光公司拒绝回应凡德公司对2018年度租金进行商议的请求，凡德公司无法确定租金给付金额，只能按照2018年7月10日《补充协议（五）》确定的租金标准进行给付。2.一审法院关于物业费的事实认定有误，凡德公司一审中提交的证据能够证明晨光公司未提供案涉场地的物业服务。3.一审认定双方之间的《租赁合同》于2020年7月1日解除的事实有误，被上诉人无权要求解除《租赁合同》。4.一审法院未遵循疫情影响下特殊时期的司法政策指导，违法作出的原判决违背最高人民法院的有关司法精神，不利于社会纠纷解决、经济稳定的保护和中小微企业的利益保护。5.租赁期内，晨光公司未履行出租人提供适租房屋的义务，凡德公司投入大量资金对租赁物进行维修、改造，一审法院判决对此未作评价，判决结果极不公正。6.晨光公司趁新冠肺炎疫情的影响，故意制造矛盾，以求达到其掠夺凡德公司投资成果目的。疫情期间，凡德公司多次请求晨光公司给予租金减免，可晨光公司在为其他承租人减免租金的状况下，偏偏不为凡德公司减租，并将未减租金也纳入起诉标的，进而作为解除双方合同的理由，直至一审第二次开庭后才表示同意减免凡德公司三个月租金，一审法院仅判决晨光公司减免了三个月租金，却没有意识疫情影响绝不是少交三个月租金就能解决。7.自诉讼以来凡德公司一直寻求双方沟通解决争议，但是晨光公司恶意制造双方矛盾，扩大双方分歧，恶意诉讼的目的非常明显。晨光公司辩称，一审判决公正有效。事实查明清楚。被上诉人所主张的事实和理由均没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。晨光公司向一审法院起诉请求：1.确认双方之间《房屋租赁合同》于2020年7月1日解除；2.判令凡德公司向晨光公司支付拖欠的租金9376352元（在诉讼当天凡德公司又向晨光公司支付了10万元，保证金1267740元已扣除）、物业费2335884元，合计11712236元；3.判令凡德公司于合同解除之日起5日内腾退房屋办理交接手续，并将凡德公司营业执照迁出案涉地址；4.判令凡德公司向晨光公司支付房屋占有使用费及房屋占有期间物业管理费（使用费按2.7元/平方米/天*3*9287.53平方米的标准计算、物业管理费按3元/平方米/月*9287.53平方米的标准计算，以上费用均自2020年7月2日起计算至凡德公司实际腾空之日止）；5.判令凡德公司支付逾期付款的违约金（按1‰/日的标准计算，以13079976元为基数自2020年3月25日起至2020年7月1日共计98天为1281837.65元，之后以11712236元为基数，自2020年7月2日起计算至实际给付完毕时止）及实际损失；6.判令凡德公司承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2012年2月15日,晨光公司（甲方、出租方）经产权单位授权与凡德公司（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》。合同约定，甲方将位于南京市（下称“园区”）内Ａｌ、Ａ2幢的房屋出租给乙方，甲乙双方共同确认租赁标的的建筑面积为11545.9平方米，租赁标的用于办公、展示用房、打造文化艺术品中心。甲方同意乙方部分租赁标的可自行招商，但招商的面积不得超出总面积80%，且引进企业须符合1865园区的定位和要求。租赁标的租赁期限自2012年3月1日起至2022年2月28日止。合同期间租金计算方式：2012年3月1日至2013年2月28日租金为1.2元／平米.天（其中装修期免租期为2012年3月1日至2012年11月30日）；2013年3月1日至2014年2月28日租金为1.35元／平米.天；2014年3月1日至2015年2月28日租金为1.5元／平米.天；2015年3月1日至2016年2月29日租金为1.65元／平米.天；2016年3月1日至2017年2月28日租金为1.85元／平米.天；2017年3月1日至2018年2月28日租金为2.05元／平米.天；2018年3月1日至2019年2月28日租金为2.25元／平米.天；2019年3月1日至2020年2月29日租金为2.45元／平米.天；2020年3月1日至2021年2月28日租金为2.70元／平米.天；2021年3月1日至2022年2月28日租金为2.95元／平米.天。租金先支付后使用，自免租期结束之日起，乙方应于每三个月到期前七天，足额支付后三个月的租金，甲方在收到租金后应开具发票给乙方。合同保证金为1267740元，甲方应于合同期满或租约终止后，且乙方已腾空点清所有物品并付清所有应付费用后十个工作日内将保证金全额无息退还给乙方。物业管理费（楼宇外公共秩序维护、公共保洁、绿化，办公垃圾清运）（物业管理费收费面积以租赁标的修缮新增后的实际建筑面积为准，首期物业费仍以原租赁面积计算）：Ａｌ、Ａ2的物业费按3.0元／平米.月收取，以后随园区物业费标准的调整而调整，租赁标的内部的物业管理由乙方自行负责，双方一致协商物业管理费按3个月为一支付期，首期物业费450290元支付至2013年3月31日，以后乙方须按约定租金支付时间同时全额付清下一个支付期物业管理费。合同期满或租赁解除的，乙方装修或改造（含改建、增建和新装）与房屋有关的装潢及设施等，在本合同期满后不得拆除，并无偿归甲方所有（可移动设施除外），若乙方超出租赁期限后仍未完成迁出手续，甲方每日按照当时日租金三倍的价格收取占用费，由于乙方延迟搬出造成的其它损失从保证金中扣除，保证金不足以冲抵甲方损失的，乙方须另外补偿甲方损失。房屋及其附属设施如因质量原因、自然损耗而受到损坏时，甲方有及时修缮的义务并承担相关费用。乙方逾期或部分逾期支付租金及其它应当支付的费用，每逾期一天，应支付相当于未支付款项的1‰作为违约金。合同期满或解除后，乙方应在政府职能部门规定的时间内自行办理完毕营业执照的迁址手续。违约责任约定为，乙方如逾期支付租金或不足额逾期支付租金超过15日的，甲方有权解除本合同、收回租赁房屋另行出租，乙方承租房内装潢视作放弃，保证金不足以抵付甲方损失的，乙方应当予以赔偿，如导致诉讼，甲方有权就本款上述权利申请法院先予执行，收回房屋。本合同未尽事宜，可由双方共同协商一致另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力，如补充协议的内容与本合同内容相冲突，则以补充协议约定为准。租赁合同签订后，凡德公司交纳了1267740元保证金。2013年5月30日，因凡德公司未能交纳2013年4月1日至2013年6月30日的租金、物业费、滞纳金合计1592259元，晨光公司向凡德公司发函催缴。2013年10月8日，双方达成补充协议，主要内容为，鉴于乙方打造凡德艺术街区获得各方认可，提升了园区的文化氛围，同时考虑到今年的经济影响，经乙方申请，甲方考虑到和乙方长期的合作发展，扶持乙方渡过目前的困难，综合上述情况，同意免除乙方自2013年4月1日至2013年5月31日的租金和自2013年4月1日至2013年9月30日的物业费。本协议签订后五个工作日，乙方应支付自2013年6月1日至2013年12月31日的租金和自2013年10月1日至2013年12月31日的物业费。甲乙双方签订原房屋租赁合同其它条款不变，继续有效。补充协议签订后，凡德公司缴纳了租金及物业费。2014年11月10日，双方又签订补充协议（二），主要内容为，基于乙方经营出现暂时困难，经乙方申请，甲方考虑到和乙方长期的合作发展，扶持乙方渡过目前困难，综合上述情况，同意免除乙方自2014年4月1日至2014年6月30日的租金。本协议签订后五个工作日，乙方应支付自2014年1月1日至2014年12月31日的物业费，乙方应在2014年11月20日之前支付自2014年7月1日至2014年12月31日的租金。甲乙双方签订原房屋租赁合同其它条款不变，继续有效。补充协议（二）签订后，凡德公司缴纳补充协议确定的租金。2015年11月5日，双方又签订补充协议（三），主要内容为，基于乙方经营出现暂时困难，经乙方申请，甲方考虑到和乙方长期的合作发展的实际情况，同意乙方自2015年3月1日至2015年12月31日的租金按1.5元／平米.天支付给甲方，免除的差额部分租金计526782元。甲方免除乙方自2015年10月1日至2015年12月31日的房屋租金共计1580345元（1.5元／平米.天×11545.9平方米×365天÷4＝1580345元）。综合以上，甲方共免除乙方2107127元，自2013年起每年免除乙方部分的租金和部分的物业费作为乙方对Ａ1、Ａ2幢房屋屋顶的修缮之用，乙方后续支出费用甲方不再给予优惠扶持。乙方在本协议签订后五个工作日内支付自2015年1月1日至2015年9月30日的租金。甲乙双方签订原房屋租赁合同其它条款不变，继续有效。补充协议（三）签订后，凡德公司缴纳补充协议确定的租金。之后凡德公司又未能按约缴纳租金及相关费用。2016年7月26日、2016年12月23日，2017年5月17日，晨光公司分别向凡德公司发出《关于尽快支付有关费用的函》，要求凡德公司支付逾期的租金、物业费、水电费，如凡德公司不能尽快交纳则晨光公司依据合同约定追究凡德公司的违约责任，同时保留解除合同收回房屋的权利。2017年8月1日，双方又签订补充协议（四），主要内容为，根据租赁合同约定，乙方须按时支付甲方2016年度所有租金和物业费用，并同意乙方变更租赁面积，由11545.9平方米变更为9287.53平方米。甲方同意乙方变更租赁面积时间为2016年1月1日，同意乙方自2016年1月1日至2016年12月31日的租金按1.5元／平米.天支付给甲方，乙方应在本协议签订后按照《房屋租赁合同》的规定按时支付房屋租金。甲乙双方签订原房屋租赁合同其它条款不变，继续有效。该补充协议经双方签字盖章，且乙方按本协议约定履行2016年租金支付义务后生效。2018年7月10日，双方又签订补充协议（五），主要内容为，鉴于乙方经营困难等实际情况，经乙方申请，同意乙方自2017年1月1日至2017年12月31日的租金按1.6元／平米.天支付给甲方，此次调整用于支持凡德经营发展，文化建设，漏雨维修。乙方须于本协议签订三个工作日内付清2017年度所有租金费用。甲乙双方签订原房屋租赁合同其它条款不变，继续有效。该补充协议经双方签字盖章，且乙方按本协议约定履行2017年租金支付义务后生效。2018年9月30日、11月16日，2019年3月22日、11月27日，晨光公司四次向凡德公司发函要求凡德公司支付租金、物业费、水电费等合计10383529.33元（截止2019年11月27日），否则晨光公司将追究凡德公司违约责任，甚至解除合同，后凡德公司仍未交纳。2020年1月6日、晨光公司向凡德公司发出律师函催要租金等费用，2020年6月22日，晨光公司又向凡德公司发出律师函催要租金等费用（截止2020年6月20日，凡德公司尚欠晨光公司租金10744092元、物业费2701738元），告知凡德公司于收到函件5日内付清拖欠费用，否则合同自2020年6月30日解除并要求凡德公司退出房屋。收到函件后凡德公司仍未缴纳相关费用。2020年7月1日，晨光公司向凡德公司发出律师函，因凡德公司在晨光公司多次催缴中均未缴费已构成根本违约，严重侵害了晨光公司的合法权益，故发函告知凡德公司合同于2020年7月1日解除，并要求凡德公司于合同解除后5日内腾退房屋并办理交接手续，否则将依据合同约定追究凡德公司相关责任。当日，凡德公司收到解除合同律师函。现晨光公司要求确认双方之间签订的《房屋租赁合同》于2020年7月1日解除。一审审理查明，凡德公司2017年（含2017年）之前租金均已缴纳完毕，并结余1510001.97元用于缴纳2018年之后租金，后2018年租金、2019年租金，晨光公司又缴纳了800万元（合计725万元+75万元），晨光公司称结余的1510001.97元加上800万元，用于冲抵2018年1月1日至2019年3月31日的租金（标准系根据合同约定的租金标准），目前晨光公司主张的租金系自2019年4月1日起至2020年7月1日止计10669168.03元（标准系根据合同约定的租金标准,另凡德公司于2020年7月1日起诉时又支付10万元租金已扣除）。凡德公司认为，由于2018年、2019年租金标准双方并未协商确认，因此仍应当按2017年的租金标准计算，每年度租金为5423918元，951万元冲抵两年应给付的租金，目前凡德公司只欠晨光公司租金100多万元。审理中，晨光公司主张租金10669168.03元，扣除凡德公司缴纳的保证金1267740元后，尚欠晨光公司租金9401428元。物业费晨光公司主张2335888元，自2014年4月1日至2020年6月30日止按合同约定的标准计算，凡德公司认可如按合同标准计算确为2335888元，但认为晨光公司未提供物业服务，故不应收取。另晨光公司对第四项要求凡德公司支付房屋占有使用费及房屋占有期间物业管理费的诉求在本案中不再主张。对于凡德公司营业执照迁出案涉地址的诉求，晨光公司也予以撤回，其表示与凡德公司自行处理。晨光公司主张的第五项诉求中的实际损失，晨光公司在审理中也未提供证据。因凡德公司租赁期间恰逢“新冠肺炎”疫情，凡德公司要求减免三个月房租，晨光公司同意减免三个月租金2189535.2元（2020年2月至4月）。违约金晨光公司主张以11737316元（租金9401428元+物业费2335888元）为基数自2020年3月25日起至实际给付完毕时止，按合同约定的1‰/日标准计算。对于违约金的计算标准，凡德公司认为过高，要求调整按一年期银行贷款利率的标准计算。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按合同约定履行权利并承担义务。合同约定，凡德公司如逾期支付租金或不足额逾期支付租金超过15日的，晨光公司有权解除合同并收回租赁房屋另行出租，凡德公司承租房内装潢视作放弃，保证金不足以抵付晨光公司损失的，凡德公司应当予以赔偿。双方签订租赁合同后，对于租金及物业费双方自租赁开始至2018年均签订补充协议，对租金减免及物业费用缴纳等重新进行了约定，凡德公司在重新约定后也缴纳了租金，但2018年之后的租金，凡德公司经晨光公司多次催要后仍只缴纳部分租金，且物业费自2014年4月1日起经多次催要后仍一直未能缴纳，故晨光公司依据合同约定于2020年7月1日向凡德公司发出解约通知符合合同约定及法律规定，因凡德公司于2020年7月1日收到解约函，故确认双方签订的合同于2020年7月1日解除。合同解除后，凡德公司应当腾空、迁出租赁房屋并办理返还交接手续。2020年7月1日合同解除前，凡德公司尚欠晨光公司租金9401428元+物业费2335888元，合计11737316元，该款凡德公司应当支付。凡德公司辩称2018年之后的租金，根据惯例应当进行协商后才能缴纳，一审法院认为，根据租赁合同的约定，按约缴纳租金系凡德公司的义务，在双方未协商或协商未能达成一致的情况下，凡德公司仍应当按原租赁合同约定缴纳租金，并不能因之前有协商变更租金缴纳时间或减免租金数额的情况就推定之后每年均应当变更租金缴纳时间或减免租金数额，故凡德公司的该辩称意见，一审法院不予采纳。对于物业费，凡德公司辩称，晨光公司未提供物业服务，故不应当收取的意见，一审法院认为，物业费系租赁合同明确约定，双方在多次签订补充协议及晨光公司多次催款过程中，均向凡德公司确定物业费数额并多次催收，凡德公司从未提出晨光公司有未提供物业服务的情况，且对晨光公司计算的物业费也未提出过异议，在凡德公司无相反证据的情况下，凡德公司辩称晨光公司未提供物业服务，不应当支付物业费的意见，一审法院不予采纳。因凡德公司租赁期间恰逢“新冠肺炎”疫情，凡德公司要求减免三个月房租，晨光公司也予以同意减免三个月租金2189535.2元（2020年2月至4月），一审法院予以准许，故凡德公司应支付晨光公司租金及物业费合计9547780.8元（11737316元-2189535.2元）。违约金晨光公司主张以11737316元（租金9401428元+物业费2335888元）为基数自2020年3月25日（根据合同约定的付款时间节点）起至实际给付完毕时止，按合同约定的1‰/日标准计算。一审法院认为，晨光公司主张的11737316元的基数应当扣除其同意减免的三个月租金2189535.2元，即应以9547780.8元为基数，对于1‰/日的标准，一审法院认为，若据此计算违约金年利率达到36.5%，明显过高，一审法院考虑到双方利益平衡及凡德公司要求调低按一年期银行贷款利率的标准计算的意见，酌定按日万分之二标准计算违约金至凡德公司给付完毕时止。另晨光公司在第五项诉请中主张的实际损失，因其未能提供证据，且也未明确数额，故一审法院对晨光公司该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、确认晨光公司、凡德公司双方签订的《房屋租赁合同》于2020年7月1日解除；二、凡德公司于判决生效后十五日内支付晨光公司租金及物业费合计9547780.8元；三、凡德公司于判决生效后十五日内腾空并迁出租赁的房屋（面积：9287.53平方米），并将租赁房屋交付给晨光公司；四、凡德公司于判决生效后十五日内支付晨光公司逾期付款违约金（以9547780.8元为基数，自2020年3月25日起至实际给付完毕时止，按日万分之二的标准计算）；五、驳回晨光公司要求凡德公司赔偿实际损失的诉讼请求。一审案件受理费103040元，减半收取51520元，保全费5000元，合计56520元由凡德公司负担。本院审理期间，凡德公司对一审法院查明的“当日，凡德公司收到解除合同律师函”有异议，凡德公司认为其是于次日收到律师函；凡德公司对于一审查明的其他事实无异议。晨光公司对一审法院查明的事实没有异议。对于双方均无异议的一审查明事实，本院予以确认。本院审理期间，上诉人凡德公司提交晨光公司公众号所推发的图文，证明双方之间至今仍然合作密切，合同可以继续履行。晨光公司质证认为，对该证据真实性需要进一步核实，对关联性不认可，不能达到上诉人的证明目的。本院审理期间，晨光公司未提交新的证据。本院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，对双方当事人均具有约束力，凡德公司作为承租人，应当按照合同约定的标准及时、足额缴纳租金。凡德公司上诉主张其与晨光公司通过口头方式协商一致，租金标准通过逐年商议并签订补充协议的方式重新确定每年度租金，但晨光公司对此并不认可，凡德公司亦未举证证明双方就每年重新协商租金标准协商一致，故本院对其该上述理由不予认可。另外，凡德公司还主张之前履行租赁合同期间，双方均通过签订补充协议方式重新协商租金数额，该行为构成商业惯例。凡德公司的该主张缺乏法律依据，且在晨光公司已经多次发函要求凡德公司按照合同约定标准缴纳租金情况下，凡德公司以“商业惯例”为由拒绝按约定的标准和期限缴纳租金显然不当。关于凡德公司主张的物业管理费不应支付的问题。根据双方合同约定，物业管理费系针对楼宇外公共秩序维护、公共保洁、绿化，办公垃圾清运，租赁标的内部的物业管理由乙方自行负责。凡德公司以其承租的房屋内部及周围保洁等服务系自己负责为由主张不应支付物业管理费，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。关于晨光公司是否有权解除合同的问题。双方在案涉合同中已经明确约定了逾期支付租金超过十五日，出租人有权解除合同。在约定的解除条件成就情况下，晨光公司依据合同约定解除案涉租赁合同符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，一审法院判令解除案涉租赁合同并无不当。关于凡德公司主张其受疫情影响，不应认定为违约的观点。本院认为，凡德公司逾期支付租金的违约行为发生于疫情产生之前，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，故对凡德公司该上诉意见，本院不予采纳。一审法院在已经考虑疫情影响的情况下减免凡德公司三个月租金，处理并无不当，本院予以维持。关于凡德公司主张晨光公司未履行维修义务的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，即使晨光公司未按照合同约定履行维修义务，亦不影响凡德公司应承担的责任。在凡德公司并未就晨光公司未履行维修义务提出明确诉讼请求情况下，本院对其相关主张不予理涉。综上所述，上诉人凡德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费103040元，由上诉人江苏凡德文化投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李斐二〇二一年二月三日法官助理李映碧书记员戴苗