辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终1192号上诉人（原审原告）：路艳，女，1971年2月5日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：李岩，男，1967年2月17日出生，汉族，系上诉人丈夫，现住址苏家屯区。被上诉人（原审被告）：吴俊华，女，1953年2月9日出生，汉族，现住沈阳市苏家屯区。上诉人路艳因与被上诉人吴俊华房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院(2020)辽0111民初4115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。路艳上诉请求：一、撤销一审法院民事判决书，依法改判被上诉人立即从上诉人房屋中搬出，停止侵占，腾空房屋；二、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。本案具体事实如下：2019年被上诉人因拖欠上诉人18万元欠款，双方协商一致将涉案房产卖给上诉人，用以抵顶其拖欠上诉人的欠款。其拖欠上诉人的18万元欠款即为购房款。而后双方办理了房屋过户手续将该房屋过户至上诉人名下。上述事实有房屋买卖协议、购房款收条、银行转账记录、房屋产权证为证，完全能够证明该房屋经过真实合法有效的流程已经卖给上诉人，并且完成了房屋过户手续。本案房屋已经过户完毕，不属于房屋买卖合同或担保抵押等情形，上诉人基于房产公示效力对被上诉人提出物权请求，要求被上诉人腾房，返还房屋。如被上诉人对此有疑问应当另行提起撤销权诉讼要求撤销房产局下发的房产证，房产证一旦下发即具有物权公示效力，涉案房屋已归原告所有，请求被告返还原物，腾空房屋，消除妨碍，人民法院应当予以支持。根据最高人民法院相关司法解释及指导案例规定，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。该商品房买卖合同具有法律效力。本案中，双方签订的《房屋买卖合同》的时间发生在借款到期之后，签订该《房屋买卖合同》的目的是双方协商一致，终止借款合同关系，转而建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的意思表示。请求维护上诉人合法权益。吴俊华未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。路艳向一审法院起诉请求：1.判令被告立即从原告位于沈阳市苏家屯区的房屋中搬出，停止侵占、腾空房屋；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，崔明霞（被告吴俊华之女）及其丈夫刘林分别于2016年12月、2018年8月及11月向原告路艳借款合计180,000元。借款后，崔明霞及刘林未偿还原告上述借款。2019年12月6日，原告路艳与被告吴俊华签订《买卖协议》一份，载明：今有吴俊华位于苏家屯区产一处，现出售给路艳，房屋成交金额壹拾玖万元整（190,000元），购房款于2016年12月13日、14日，2018年8月12日、2018年11月18日分别转账给刘林、崔明霞（卖房人的女儿和女婿）的名下银行卡里，就是此房的房款。2019年12月7日，路艳取得案涉房屋不动产权证书（权利人：路艳，共有情况：单独所有，建筑面积45.88平方米，房屋所有权证号：辽（2019）沈阳市不动产权第9120387号）。案涉房屋一直由被告吴俊华居住使用。现原告诉至法院，要求被告吴俊华腾空并搬离该房屋。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案原告路艳提供的《买卖协议》载明房屋成交金额190,000元，该款实际系被告女儿崔明霞及女婿刘林在2016年至2018年期间向原告借款180,000元，原告提供的证据不能证明被告吴俊华实际收到房款及买卖房屋的真实意思表示，故原告现以与被告之间存在房屋买卖合同关系要求被告腾房，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告路艳的诉讼请求。案件受理费2,371元，已减半收取，由原告路艳负担。二审中，当事人围绕上诉请求提交了新证据。上诉人提交声明一份，声明人为被上诉人的女儿女婿崔明霞、刘林，证明：刘林、崔明霞同意吴俊华卖完房子后搬到女儿女婿家住。被上诉人未到庭质证，亦未提交书面质证意见。本院对上述证据所要证明的问题结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人提出依据《买卖协议》及房产权属证书，要求被上诉人搬出案涉房屋，停止侵占，腾空房屋的主张。首先，从双方签订买卖协议时真实的意思表示分析，路艳一审庭审陈述“当时是借款，签订买卖协议的时候双方约定上述19万元借款被告（吴俊华）无法偿还，以房顶账，双方作买卖手续，视为该房屋已经卖给原告（路艳）”。吴俊华一审抗辩“当时是路艳的爱人和我们说要把房子过户到路艳名下，贷款后把钱拿出来还钱，还钱后再把房子过户回吴俊华名下，所以2019年12月6日我就与路艳的爱人一起去办理了房屋过户手续，……我自始至终没得到过一分钱。”可见，双方签订《买卖协议》时的真实意思表示并非房屋买卖关系，上诉人系基于上诉人与被上诉人女儿崔明霞、女婿刘林之间存在借贷关系，而签订案涉房产《买卖协议》。其次，从双方2019年12月6日签订的案涉房产《买卖协议》约定的内容看，其与一般房屋买卖合同不同，双方当事人没有在合同中约定单价，而是以“购房款于2016年12月13日、14日，2018年8月12日、2018年11月18日分别转账给刘林、崔明霞的名下银行卡里，就是此房的房款”的方式，约定购房款；并且，路艳的委托诉讼代理人一审陈述“被告女儿实际向我们借款18万，但作价19万元，就算卖给我们了，19万元也是考虑到被告还了一部分利息”，在双方未对借款本金及利息进行结算的情况下，本院无法认定上诉人已经足额支付房屋的合理对价。再次，双方当事人就本案涉案房屋签订的《买卖协议》中约定了购房款于2016年-1018年分别转给刘林、崔明霞，但该协议中并未约定房屋交付的相关内容。此后，上诉人于2019年12月7日取得房屋所有权证后至2020年8月起诉至一审法院的期间内，涉案房屋仍然由被上诉人占有使用，双方亦未就房屋的交付作出约定。双方的行为与一般房屋买卖的交易习惯不符。综上，上诉人提供的证据不足以证明双方就涉案房屋有进行交易的真实意思表示，一审法院以“路艳提供的证据不能证明吴俊华实际收到房款及买卖房屋的真实意思表示”为由，驳回上诉人路艳的诉讼请求并无不当。综上所述，路艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,742元，由上诉人路艳负担。本判决为终审判决。审判长 谢 宏审判员 吕长辉审判员 杨 帆二〇二一年二月二十五日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。