西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初2752号 原告：陕西众创实业集团有限责任公司。住所地西安经济技术开发区凤城五路赛高街区。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX5291。法定代表人：李德玉，公司总经理。委托诉讼代理人：杨国栋，男，该公司员工，住该公司。被告：兰晓杰，女，1984年6月20日出生，汉族，住西安市莲湖区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：安永盛，男，1982年11月30日出生，汉族，住西安市莲湖区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。共同委托诉讼代理人：徐娟娟，陕西赛达律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：姜珂，陕西赛达律师事务所律师。第三人：胡虹，女，1977年1月26日出生，汉族，住西安市雁塔区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告陕西众创实业集团有限责任公司与被告兰晓杰、安永盛、第三人胡虹房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告陕西众创实业集团有限责任公司的委托诉讼代理人杨国栋和被告安永盛、被告兰晓杰、安永盛的共同委托诉讼代理人徐娟娟、姜珂以及第三人胡虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陕西众创实业集团有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.与被告解除于2019年9月27日签订的转租协议；2.被告退还原告支付的房屋租金123240元及房屋押金6700元，共计129940元，并按照银行同期贷款利率向原告支付利息（利息自起诉时计算）；3.被告承担本案受理费。事实和理由：2019年9月27日原告与被告兰晓杰签订一份转租协议，被告兰晓杰向原告承诺已获得房屋产权证所有人转租许可，被告安永盛为原承租人，与被告兰晓杰系夫妻关系，被告安永盛对被告兰晓杰授权，由被告兰晓杰与原告签订转租合同。协议签订当日原告向被告兰晓杰支付123240元及房屋押金6700元整。2019年10月15日原告在对该房屋进行第二次装修前，由于需要改变原有户型结构，物业需联系房屋产权证所有人进行电话确认，房屋所有人表示未同意该房屋由被告转租，且房屋所有人对转租不予认可亦不知情。原告无法正常使用该房屋，与二被告多次协商未果，故诉至法院。被告兰晓杰、安永盛共同辩称，2018年3月9日被告安永盛与第三人签订《房屋租赁合同》，由被告安永盛承租第三人位于西安市凤城五路赛高街区XX座XX的房屋，租期自2018年4月1日至2023年3月31日。被告安永盛花费近20万元对案涉房屋进行装修。2019年9月27日被告安永盛在取得第三人同意的情况下，委托被告兰晓杰与原告签订《转租协议》，该协议约定原告从被告处承租案涉房屋，租期自2019年10月1日至2023年3月31日。原告拟对案涉房屋原有结构进行改造未取得物业公司同意，谎称第三人不同意转租。2019年9月27日至今已一年有余，第三人知情却对转租从未提出异议并正常收取被告租金，足以印证第三人同意转租。即使被告未经出租人同意转租案涉房屋，作为次承租人的原告也无权主张解除合同。原告仅支付了6700元押金以及截至2020年9月30日的租金123240元，原告尚欠被告租金113760元未付，其违约在先，无权要求解除合同。被告已经按照合同约定履行了交付义务，原告要求退还租金、押金及利息的主张没有法律和事实依据。第三人述称，其与被告安永盛之间签订租赁合同明确约定不可以转租，后期双方也未约定可以转租。2019年7月左右被告安永盛曾提出要退租，其表示退租需按照合同约定履行，如要将房子转租给他人，需要和其签订合同。后来被告安永盛表示继续承租。2019年10月左右其接到物业电话才知道被告安永盛将案涉房屋出租给他人。其与原告另行签订租赁合同，原告2019年12月开始向其支付租金。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月9日第三人胡虹与被告安永盛签订《房屋租赁合同》一份，第三人为甲方，被告安永盛为乙方。该合同约定XX城XX路XX座XX、XX室房屋及设施租赁给乙方，建筑面积157.78平方米；乙方租用上述房屋作为办公之用，未经甲方同意，乙方不得将房屋另作他用或转租。合同签订后第三人将房屋交付被告安永盛。2019年9月15日，第三人给被告安永盛发送微信“转租的话后面的合同重新和我签”。第三人给被告安永盛回复微信“我转租的目的也是为了找这些企业把我的房租和装修费用收回来一部分成本。不知道您是否同意，合同肯定是和您签订。”2019年9月27日被告兰晓杰与原告签订《转租协议》一份，被告兰晓杰为甲方，原告为乙方。该协议约定甲方依法承租的坐落于西安市赛高街区XX座XX的房屋已征得房屋所有人同意，现将甲方承租的该房屋转租给乙方，房屋建筑面积约为158平方米；甲方于2019年9月27日向乙方交付该房屋，转租期自2019年9月27日起至原房屋租赁合同到期日；第一年租金共计123240元，第二年至合同到期日，每年租金为113760元。合同签订后，被告将房屋交付原告，原告向被告兰晓杰支付押金6700元和租金123240元。2019年9月28日，第三人给被告安永盛发送微信“你还继续租是吗？”。被告安永盛回复微信“是”。2019年12月1日第三人与原告签订《房屋租赁合同》一份，第三人为甲方，原告为乙方。该合同约定甲方同意将坐落于西安市凤城五路赛高街区XX座XX房屋及设施租赁给乙方，建筑面积158平方米；租赁期自2019年12月1日起至2022年11月30日止。后原告继续占有使用该房屋，并向第三人支付了租金。2019年12月2日第三人通过微信向被告安永盛发送《房屋租赁合同解除通知》的照片，该通知载明“安永盛先生：你与我于2019年3月9日签订的关于承租我位于西安市未央区凤城五路赛高街区XX座XX室的《房屋租赁合同》，由于你违犯本合同第一条第二款及第八条，我作为房屋产权证所有人有权解除我们签订的《房屋租赁合同》，并要求你承担相应违约责任。因此，我现在依法通知你。即日起，你我之间签订的《房屋租赁合同》解除，请你于2019年12月1日前搬出位于西安市未央区凤城五路赛高街区XX座XX室的房屋，并于2019年12月10日前与我办理交接手续。”庭审中，原告与被告均称被告兰晓杰系受被告安永盛委托与原告签订转租协议并收取租金。另查明，二被告系夫妻关系。以上事实有房屋租赁合同、转租协议、微信聊天记录、支付凭证、结婚证、当事人陈述等相关证据在卷为证。本院认为，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，由于原被告均认可《转租协议》系被告安永盛委托被告兰晓杰与原告签订，故转租协议的双方当事人为原告与被告安永盛。原告与被告安永盛签订的《转租协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属有效。《转租协议》约定被告已取得房屋所有权人的转租同意。被告提供的微信聊天记录虽载明第三人要求将转租条件告知第三人，但同时也载明第三人要求转租后租赁合同与第三人直接签署，且被告在与原告签订转租协议后仍向第三人表示被告继续承租，故应当认定第三人并未同意被告将房屋直接转租。因此，被告的行为已经违反《转租协议》的约定，构成违约。被告未经房屋所有权人同意将房屋转租给原告，现原告已与第三人另行签订了《房屋租赁合同》，原告签订《转租协议》的合同目的已无法实现，现原告要求解除《转租协议》符合法律规定，应予支持。由于原告于2019年12月1日已与第三人签订房屋租赁合同，故被告应返还原告交纳的2019年12月1日以后的房屋租金101330.67元以及押金6700元。原告要求被告支付利息缺少法律和事实依据，本案不予支持。《转租协议》虽系被告安永盛委托被告兰晓杰与原告签订，但二被告系夫妻关系，且被告兰晓杰实际收取原告支付的租金，故应当认定上述债务系夫妻共同债务，由二被告承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、原告陕西众创实业集团有限责任公司与被告安永盛于2019年9月27日签订的《转租协议》解除；二、被告安永盛于本判决生效后10日内返还原告陕西众创实业集团有限责任公司房屋租金101330.67元以及房屋押金6700元；三、被告兰晓杰对上述债务承担连带责任；四、驳回原告陕西众创实业集团有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2898元，公告费300元，共计3198元（原告已预交），由被告安永盛、兰晓杰共同承担2700元，并于付上款时一并给付原告陕西众创实业集团有限责任公司，剩余498元由原告陕西众创实业集团有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审  判  员杨  玫                            二〇二一年一月二十一日                书  记  员  王  璠 1