河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2628号上诉人（原审原告）：河南航宇物业服务有限公司，住所地郑州市金水区东明路西红专路******。法定代表人：刘国强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑媛媛，河南贞实律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南瑞民物业管理有限责任公司，住所地郑，住所地郑州淮河路**v>法定代表人：海龙。委托诉讼代理人：杨颖，河南金色阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志华，男，该公司员工。上诉人河南航宇物业服务有限公司（以下简称航宇公司）因与被上诉人河南瑞民物业管理有限责任公司（以下简称瑞民公司）侵权责任纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初24865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月19日公开开庭审理了本案。上诉人航宇公司的委托诉讼代理人郑媛媛，被上诉人瑞民公司的委托诉讼代理人杨颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。航宇公司上诉请请求：1.依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初24865号民事判决，改判支持航宇公司的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由瑞民公司承担。事实和理由：一、案涉《物业管理委托合同》的效力及于每一个摩尔花园小区的业主。一审法院认为该合同不能对1号楼业主产生效力，系事实和法律认定错误。《住房和城乡建设部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知》（建房（2009）274号）第十六条规定“划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法”。摩尔花园小区是分期开发交付的，在2-8号楼满足条件时成立了业主大会，制定了议事规则，并明确增补业主委员会委员的办法，已经替1号楼业主保留了业委会的委员名额，没有剥夺1号楼业主的权利。二、《物业管理条例》第九条和第三十三条规定“一个物业管理区域成立一个业主大会”、“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”选聘、解聘物业服务企业是业主大会的决议事项。由于一个物业服务区域内只能有一个业主大会，且摩尔花园小区1-8号楼是一个统一不可分割的物业管理区域。所以，业主大会与航宇公司签订的《物业管理委托合同》，效力当然及于1号楼的业主。三、选聘物业服务企业是居民自治的范围。根据摩尔花园小区业主大会的议事规则第二十一条，如果业主大会未能如期换届的，业委会仍应履行职责。因此在业主大会换届前1号楼的业主应当遵守原业主大会选聘物业服务企业的决议。如果1号楼的业主对原业主大会选定的物业服务企业不满意，其完全可以在业主大会换届后，通过议事规则主张自己的权利。四、一审法院认定《物业管理委托合同》不能对1号楼业主产生效力，实际上否定了一个物业管理区域一个业主大会的原则。客观上，1号楼是摩尔花园小区不可分割的部分，1号楼和2-8号楼是同一个物业服务区域。摩尔花园小区只能有一个业主大会。后期开发交付部分的业主只能通过加入原来的业主大会主张自己的权利。同时，一审法院的认定实际上是通过司法审判直接否定了原业主大会的决议，这也造成了摩尔花园小区出现一个小区两个物业公司管理的僵局。两个物业公司管理也会造成安保、物业维护、综合服务等权责不清，责任主体不明，给小区业主的日常生活造成很大困扰。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判支持航宇公司的上诉请求瑞民公司辩称，一、和航宇公司签订第一份《物业管理委托合同》的一期业委会是2-8号楼业主成立的，一期业委会设立时1号楼仍在开发建造中并未交付，1号楼业主也未参与一期业委会的选举和设立，故一期业委会不能代表1号楼业主的意思。二、航宇公司上诉称在2-8号楼满足条件时成立了业主大会，制定了议事规则，并明确增补业委会委员的办法，已经替1号楼业主保留了业委会的委员名额，没有剥夺1号楼业主的权利。但一审中航宇公司并没有提交相应证据。即使如航宇公司所称议事规则替1号楼业主保留了业委会名额，但其仍无法证明在1号楼交付后，一期业委会让1号楼业主进入一期业委会行使了权利，无法证明航宇公司和一期业委会在签订第二份《物业管理委托合同》时，是经过召开1-8号楼全体业主大会，并在面积、人数双过半的情况下签订的第二份《物业管理委托合同》。三、关于航宇公司在上诉状提到的“如果业主大会未能如期换届的，业委会仍应履行职责”的问题。一期业委会在2019年2月23日任届期满后的4个月时间内没有组织换届工作。后续是由南阳路办事处组织召开的换届工作。业委会任期届满前自行组织换届工作是业委会不可推卸的职责。本案中一期业委会是在任期届满的情况下因没有群众支持，担心不能继任才恶意拒不组织换届工作，其主观存在过错。四、关于航宇公司在上诉状中提到的“《物业管理委托合同》效力当然及于1号楼业主的问题。根据一审查明的事实可知，在航宇公司和一期业委会签订第一份《物业管理委托合同》时，1号楼仍在建造中，归开发商管理，不可能归一期业委会管理更不可能归航宇公司管理，因此第一份《物业管理委托合同》的效力不可能及于1号楼。航宇公司和一期业委会签订第二份《物业管理委托合同》的时间是2019年6月1日，而在此之前一期业委会在任期已满、恶意拒不组织换届工作的情况下无权与航宇公司签订第二份《物业管理委托合同》。此种情形下，不仅第二份《物业管理委托合同》的效力不可能及于1号楼，甚至第二份《物业管理委托合同》对2--8号楼都不发生效力。五、关于航宇公司在上诉状中提到的一审法院的认定否定了一个物业管理区域一个业主大会的原则的问题。1.摩尔花园至今只有一个业主大会，并没有第二个业主大会，更不可能因本案判决的生效而出现第二个业主大会。2.一审判决只是认定一期业委会是2-8号楼业主选举产生，1号楼业主未参与一期业委会的选举，故一期业委会只能代表2-8号楼的业主，不能代表1号楼的业主，根本没有否定一个物业管理区域一个业主大会的原则。六、关于航宇公司在上诉状中提到的“一审法院的认定实际上是通过司法审判直接否定了原业主大会的决议，造成了一个小区出现两个物业公司的僵局”的问题。摩尔花园之所以出现暂时分区域管理的局面是多种因素形成的，是一期业委会超权限委托、任期届满恶意拒不召开换届工作、在未召开1-8号楼全体业主大会，未经面积人数双过半情况下私自和航宇公司签订第二份《物业管理委托合同》造成的。现在分区域管理的局面实属无奈，但有利于实施物业管理和社区建设以及有利于社会稳定，也被辖区行政部门所认可。并且因物业管理用房、供水、供电、消防等配套设施设备均是各自独立的，所以分区域管理的暂时局面符合前述规定。七、1号楼业主和瑞民公司签订的《物业管理服务协议》自始有效，1号楼业主因从未参与过业委会工作，故不认同一期业委会的决议，也不同意由航宇公司为1号楼提供物业服务。八、业委会如何换届、物业是否分区域管理、由哪家物业公司提供物业服务等事项，均属于居民自治和行政指导范围，在辖区办事处指导业委会完成换届之前，在未召开业主大会选聘哪家物业公司提供物业服务之前，司法权不应代替居民自治权和行政指导作出判决，应在居民自治和行政指导的最终结果出现后，若发生侵权行为时，人民法院才可依据事实判定究竟是谁在侵权。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回航宇公司的上诉请求，维持一审判决。航宇公司向一审法院起诉请求：1.判令瑞民公司停止侵权行为；2.判令瑞民公司于15日内撤离本小区；3.判令诉讼费用由瑞民公司承担。一审法院认定事实：1.航宇公司提交的郑州市金水区摩尔花园小区业主委员会于2017年3至5月份发布的五份《通知》复印件、一份《公示》复印件显示，因不满瑞民公司提供的物业服务，经过调查，郑州市金水区摩尔花园小区业主委员会决定解除与瑞民公司之间的合同，聘用航宇公司为小区提供物业服务。2.2017年8月，河南建达置业有限公司与瑞民公司签订《郑州市物业服务合同》，约定由瑞民公司为摩尔时代提供前期物业服务，商业面积4168.72平方米，住宅面积29450.9平方米，服务期限为2017年8月8日至2022年8月8日。3.航宇公司提交的郑州市金水区摩尔花园小区业主委员会于2019年1月21日出具的《证明》复印件显示，瑞民公司自2017年6月1日撤离出摩尔花园物业管理工作后，由河南建达置业有限公司委托负责摩尔庄园一号楼（摩尔时代）的前期物业管理工作。自2018年3月1日摩尔庄园一号楼（摩尔时代）正式交房至今，瑞民公司一直在该区域从事非法物业管理经营活动。4.2018年12月28日，郑州市金水区摩尔花园小区业主委员会与航宇公司签订《物业管理委托合同》，约定由航宇公司对摩尔花园实施物业管理；占地面积29450平方米，包含1-8号楼；建筑面积93800平方米，包含1-8号楼；委托管理期限为自2019年6月1日至2022年5月31日止。5.瑞民公司提交的加盖有南阳路街道办事处、南阳路街道办事处福园社区公章的《摩尔小区业委会换届选举公告》、《通知》打印件显示，摩尔小区业委会于2019年2月23任期届满，需进行换届选举，为组织换届选举工作决定成立换届选举筹备组，筹备组需业主代表8人，由摩尔小区1号楼推荐4名，摩尔小区2-8号楼推荐4名。6.2020年11月17日，郑州市金水区南阳路街道办事处福园社区居委会出具《关于摩尔小区业委会换届情况说明》一份，载明：摩尔小区业委会于2019年2月23日任期届满，截止2019年6月摩尔小区业委会仍未开展业委会换届工作，由于小区业主意见不统一和其他因素导致摩尔小区业委会筹备组未能成立，该小区原业委会已无权行使职责，下一步，社区将依法依规开展此项工作。7.瑞民公司陈述称，摩尔庄园是分两期交付的，第一期2-8号楼，2009年交付，第二期1号楼2018年4月份交付，原业委会是第一期业主成立的，截止第一期业委会任期届满，1号楼业主从未参与过业委会的设立及工作运转，原业委会不能代表1号楼业主。8.航宇公司陈述称，业主大会和业委会在房管局备案时已经预留了1号楼的4个名额。9.航宇公司、瑞民公司均对航宇公司为摩尔花园小区2-8号楼提供物业服务，瑞民公司为摩尔花园小区1号楼提供物业服务的事实无异议。一审法院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。本案中原业主委员会成立时摩尔花园小区1号楼尚未交付，原业主委员会的成员均是由2-8号楼的业主选举产生的，1号楼业主并未参与选举，原业主委员会仅能代表摩尔花园小区2-8号楼的业主，不能代表1号楼的业主，故原业主委员会于2018年12月28日与航宇公司签订的《物业管理委托合同》中关于1号楼的约定不能对1号楼的业主产生效力。依据瑞民公司提交的河南建达置业有限公司与其签订的《郑州市物业服务合同》，瑞民公司有权对摩尔花园小区1号楼进行物业管理、提供物业服务，航宇公司诉请瑞民公司停止侵权并限期搬离，依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回河南航宇物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由河南航宇物业服务有限公司负担。本院二审期间，航宇公司新提交以下证据：1.总平面图；2.建设工程规划许可证（1号楼）；3.建设工程规划许可证（3号楼）；4.建设工程规划许可证（2/4/5/6/7号楼）；5.建设工程规划许可证（8号楼）；6.道路管线综合规划及施工图设计。用以证明：1号楼与2-8号楼均在用地红线内，同属一个开发项目。1-8号楼的施工建设也在同一地块内，管网排污供电供暖都是一体的，应为一个物业管理区域，不符合分区管理的条件。瑞民公司发表质证意见称，对证据1-6的真实性没有异议，但对证明目的有异议。航宇公司提交的几份《建设工程规划许可证》中显示1号楼的报批时间为2010年6月21日；3号楼的发证日期为2003年8月22日；其余两份的发证日期为2007年12月7日和2008年8月30日。由报批日期及发证日期可知，涉案工程并不是在同一时间报批报建。一审瑞民公司提交的第五组证据可以证明1号楼的供水、供电、燃气供应、热力供应以及消防等配套设施和场地是单独施工也独立于2-8号楼。由分批报建日期和分期交付日期可以看出，一期的2-8号楼和二期的1号楼管网排污供电供暖燃气供应等是各自独立相互分离的，否则不可能分期报建，也不可能分期通过竣工验收和分期交付业主投入使用。且重要的是，一审判决认定一期业委会是2-8号楼业主选举产生，1号楼业主未参与一期业委会的选举，故一期业委会只能代表2-8号楼的业主，不能代表1号楼的业主，进而驳回了航宇公司的诉讼请求。现航宇公司二审提交的上述证据无法否定一审判决认定的事实，同样应当驳回航宇公司的上诉请求。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，摩尔花园小区原业委会与航宇公司签订《物业管理委托合同》时，摩尔花园小区1号楼并未建成交付，现有的摩尔花园小区1号楼业主也未参与原业委会的选举及就原业委会与航宇公司签订的《物业管理委托合同》发表意见，原业委会不能代表1号楼业主选聘物业管理公司，故一审认定《物业管理委托合同》未体现摩尔花园小区1号楼业主的意愿，对摩尔花园小区1号楼业主不产生效力，并无不当。航宇公司上诉称摩尔花园小区原业委会在成立备案时已经为1号楼业主保留了委员名额，并未剥夺1号楼业主的权利，但其并未提供相应证据予以证明，且现1号楼业主实际也未参与摩尔花园小区原业委会的工作，故该上诉理由，证据不足，本院不予采信。航宇公司上诉称一审判决认定的事实否定了《物业管理条例》中一个物业管理区域成立一个业主大会的原则，经审理查明，涉案小区目前仅有一个业委会，并不存在多个业委会的情况，故一审认定的事实并未否定上述原则。一审根据瑞民公司与开发商河南建达置业有限公司签订的《郑州市物业服务合同》，认定瑞民公司有权对摩尔花园小区1号楼进行物业管理，在航宇公司并未提供充足证据证明瑞民公司对其物业管理构成侵权的情况下，对其依据与原业委会签订的《物业管理委托合同》要求瑞民公司限期搬离的诉请，未予支持，处理并无不当。综上所述，航宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由河南航宇物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  曾小潭二〇二一年二月二十三日书记员  王 凯