江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6912号上诉人（原审原告）：乔泽玉，男，1969年6月10日生，汉族，住邳州市开发区。委托诉讼代理人：倪兴华，江苏红杉树律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邳州润泽置业有限公司。住所地邳州市运河街道建设路。法定代表人：于计昌，该公司总经理。上诉人乔泽玉因与被上诉人邳州润泽置业有限公司（以下简称润泽公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2019）苏0382民初6867号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。乔泽玉上诉请求：1、撤销一审判决第二项“驳回乔泽玉的其他诉讼请求”，依法改判被上诉人协助办理邳州市澎湖商业街东7号楼2单元503室、东7号楼2单元504室房屋的网签合同备案手续；改判被上诉人退还装修保证金2000元，或发回一审法院重新审理。2、一审案件受理费、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对涉案东7号楼2单元504室房屋目前处于锁定状态暂不具备备案手续办理条件，属于认定事实和适用法律错误。案涉房屋系被上诉人在2012年6月23日以143947元价格出卖给上诉人，上诉人随后即入住该房，2019年7月2日一审立案，在一审审理过程中，邳州房产中心对该房登记预售房号。因邳州润泽置业有限公司姜平涉嫌伪造变造公文证件印章，被邳州市公安局立案侦查，邳州市房产中心为防止未备案登记房屋购买人的合法权益，事后对该房暂时锁定，一审法院以该房处于锁定状态暂时不具备备案手续的办理条件，从而驳回上诉人对该房协助办理手续的要求。依据住房和城乡建设部《房屋交易与产权管理工作指导》的规定，认为对无查封等限制转让情形，可办理网签合同备案手续，对该规范性条例一审法院系从反面进行解读，认为只要有查封等限制转让情形，就不能办理备案手续。该条并没有涉及产权部门对商品房锁定这一事实。“锁定”，系一种行政措施，行政管理手段，锁定状态并不影响办理涉案房屋的备案手续。二、一审法院对涉案东7号楼2单元503室房屋目前处于查封、锁定状态暂不具备备案手续办理条件，属于认定事实和适用法律错误。上诉人起诉时间是2019年6月20日，一审立案时间是2019年7月2日。该房被一审法院查封时间是2019年7月3日。对该房被锁定状态观点同一，且虽然该房被查封，但是查封的时间是在立案后，人民法院在审理案件过程中，发现这一情况，应当及时向当事人释明该房在立案后被一审法院查封的事实，告知其撤回起诉，或以职权裁定驳回起诉；或告知上诉人本案暂时中止审理，待当事人向案外人申请查封的法院提出执行异议，异议成立，再恢复本案的诉讼；一审审理中，一审法院依职权调取涉案房屋状态，未告知涉案房屋是被哪个法院查封、有无首查封、轮候查封的情况、是公安机关查封还是检察机关查封、税务机关查封。一审法院对此全然不知，也未告知查封的时间，也未告知上诉人权利救济措施，从而以判决驳回上诉人的第二项起诉请求，一审法院从实体上剥夺了上诉人的权利。三、一审法院判决驳回上诉人诉讼请求适用法律错误。判决驳回诉讼请求是对当事人实体权利的处分，裁定驳回起诉或按照撤诉处理是对案件程序上的处理。该案应适用裁定驳回起诉的方式或适用裁定诉讼中止的情形，待上诉人提出执行异议，执行异议之诉成立解除涉案查封后恢复审理。否则，一审判决驳回诉讼请求，即使通过异议途径解除查封后再起诉，还不排除立案后，其他人对此房屋再查封的可能，那么案件将进入无限循环状态。上诉人的权利无法实现，面临尴尬的境地。四、一审法院对上诉人要求退还装修保证金问题，不予审理，属于认定事实错误。上诉人起诉确认合同效力并办理备案手续、返还装修保证金，确认合同效力是主合同义务，协助办理备案手续系附随义务，退还保证金也是建立在合同效力请求权的基础之上，二者都是房屋买卖合同纠纷一案退还保证金与确认合同效力并不排斥，二者都是基于相同法律关系提出的请求。一审法院认定事实不清、证据不足、程序错误，请求二审法院依法作出公正的判决。润泽公司未到庭也未予答辩。乔泽玉向一审法院提出诉讼请求：1、请求确认乔泽玉与润泽公司签订的《润泽置业认购书》、《购房补充协议》均为有效合同；2、请求判令润泽公司协助乔泽玉办理邳州市彭湖商业街东7号楼2单元503室、东7号楼2单元504室房屋的备案登记手续。3、请求依法判令润泽公司返还装修保证金2000元。4、诉讼费用由润泽公司承担。一审法院认定事实：乔泽玉欲购买润泽公司开发建设的邳州市彭湖商业街东7号楼2单元501室、东7号楼2单元502室两套房屋，遂于2012年6月23日与润泽公司签订《购房补充协议》两份，均约定润泽公司同意无偿赠送车库一间，面积约20㎡。水电接通，无开户费用。该房地产为大产权房，住房使用年限为70年。房产证、土地使用证办齐，费用由润泽公司负责。（契税由乔泽玉支出）。交房期为2012年12月30日。2012年6月27日，乔泽玉向润泽公司交纳涉案东7号楼2单元501室购房款6万元，润泽公司出具收据予以确认，收据中注明收款方式为现金，七日内付购房款的95%。2012年6月29日，乔泽玉又向润泽公司交纳东7号楼2单元501室购房款7万元，润泽公司亦出具收据予以确认，收据中注明收款方式为现金，余款交房前交清。2012年6月30日，乔泽玉向润泽公司交纳东7号楼2单元502室购房款13万元，润泽公司出具收据予以确认，收据中注明收款方式为现金，余款交房前付清。2012年7月1日，乔泽玉与润泽公司签订《润泽置业认购书》两份，认购房号分别为东7号楼2单元501室、东7号楼2单元502室。其中东7号楼2单元501室面积约为113.702㎡，单价为1280元，总房款为145538元。东7号楼2单元502室面积约为112.459㎡，单价为1280元，总房款为143947元。两份认购书中均约定乔泽玉自愿缴付定金人民币壹拾叁万元整（¥130000.00元）。待双方签署商品房买卖合同，则本认购书中的定金直接转于购房房款中；付款方式为一次性付款；全部房款须于签署本认购书之日起5日内付清，并签署《商品房买卖合同》；在本认购书签订之日起10日内未能向出卖方缴付全部房款的，视为乔泽玉单方解除本认购书，并放弃本认购书所有权益，润泽公司有权将房源另行销售，并扣除认购方已付定金的20%作为违约金。所有有关房屋买卖及合同办理、公正、登记、领证等手续的费用及政府有关部门的税款、手续费及其他费用按照政府相关部门的收费标准为准，均由乔泽玉根据有关规定和合同要求按时支付。2014年1月2日，乔泽玉向润泽公司分别缴纳剩余房款（东7号楼2单元501室为15538元、东7号楼2单元502室为13947元）后，取得上述两套房屋钥匙。2014年10月22日，乔泽玉又向润泽公司缴纳东7号楼2单元501室、东7号楼2单元502室装修保证金2000元，润泽公司亦出具收据确认。涉案房屋所属开发小区即邳州市彭湖商业街于2016年2月6日取得预售许可证,预售证号为:邳房售许字(2016)第6号。2018年6月21日，邳州市物价局出具邳价发【2018】53号《关于彭湖商业街普通商品住宅暨商业用房销售价格备案函复》，载明彭湖商业街东区5#-9#，西区2#-7#综合楼普通商品住宅备案均价为3800元/平方米，面积31731.37平方米。法院另查明，认购书中约定的房屋东7号楼2单元501室,房产部门登记预售房号中相对应的为东7号楼2单元503室,面积为111.09平方米，目前为查封、锁定状态。东7号楼2单元502室,房产部门登记预售房号中相对应的为东7号楼2单元504室,面积为109.85平方米，目前为锁定状态。法院再查明，2017年1月13日,邳州市公安局以涉嫌伪造变造公文证件印章对姜平立案侦查。一审法院认为，乔泽玉与润泽公司签订的两份《润泽置业认购书》、《购房补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，故乔泽玉要求确认案涉《润泽置业认购书》、《购房补充协议》均为有效合同的诉讼请求成立，法院依法予以支持。关于乔泽玉要求润泽公司协助办理涉案房屋备案登记的问题。住房和城乡建设部《房屋交易与产权管理工作导则》第3．3．3条规定：“房产管理部门应通过房屋交易与产权管理信息平台核验网签房源并对商品房购房人购房资格进行审核。对于无查封等限制转让情形、符合交易法律法规政策规定的，可办理网签合同备案手续。”涉案房屋处于查封、锁定状态，暂不具备备案手续办理条件，故对于乔泽玉的该项诉讼请求,法院不予支持。乔泽玉可在涉案房屋具备网签合同备案条件时另行主张。关于乔泽玉主张的退还装修保证金的问题。因润泽公司是否应当退还装修保证金问题与本案不属于同一法律关系，法院不予理涉。润泽公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃了相应的诉讼权利。遂判决：一、乔泽玉与润泽公司于2012年6月23日签订的《购房补充协议》两份、于2012年7月1日签订的《润泽置业认购书》两份均为有效合同。二、驳回乔泽玉的其他诉讼请求。案件受理费5672元，由乔泽玉负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实与二审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，案涉房屋处于查封、锁定状态，办理备案登记可能会损害他人权益。一审法院依据《房屋交易与产权管理工作导则》的相关规定，认定案涉房屋目前暂不具备备案手续办理条件，并不违反法律，本院予以维持。上诉人主张的装修保证金2000元，系因物业使用产生的费用，一审法院认定与本案关联性不强，并为其保留诉权并无不当，本院予以支持。本案有需要判决的内容，且其他的诉讼请求不具备处理条件，一审法院为其保留诉权，仅作出一份判决书并无不当，本院予以支持。综上，上诉人乔泽玉的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5672元，由上诉人乔泽玉负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二一年二月四日法官助理 赵迎超书 记 员 魏天玥