山西省芮城县人民法院 民 事 裁 定 书 (2021)晋0830民初95号 原告:封运朋，男，1969年5月25日生，汉族，住山西省芮城县X镇X村**，农民。 被告：张建设，男，1973年6月22日生，汉族，现住山西省芮城县X镇X园**X，现为芮城县人民医院医生。 委托诉讼代理人(张建设妻子)：范瑞华，女，1977年11月16日生，汉族，，现住芮城县X镇X园**X 原告封运朋与被告张建设确认合同无效纠纷一案,本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告封运朋、被告张建设及委托诉讼代理人范瑞华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告封运朋向本院提出诉讼请求：一、确认我与被告口头购房协议无效；二、要求被告退还我住宅小院一座，并恢复房子原貌。事实与理由：2016年4月-11月份，我在阳城镇南街原副食加工厂内投资建成住宅小院数座（土地合法人：牛某某，联系电话：XXXXX****XX），其中一座在2016年12月份我与被告口头协议以26万元价格全部付清后卖与被告。2016年12月至2017年3月份，被告因资金困难等原因，四次共付给我16万元（有收据），被告至今欠我10万元整，被告于2017年春天临时占用该住宅至今。2020年8月份-12月份，我得知被告在阳城镇南街附近又置办了两座小院地皮并建成住房，并曾多次发朋友圈，欲意私自全价出卖我的住宅小院，从中谋取经济利益。但由于该住宅小院手续没妥，被告买卖无结果。2020年10月-12月，被告夫妇二人在阳城东风村后枣厂内，用大量资金多次与社会闲杂人员进行赌博行为，让我整日恐慌不安，担心被告把我的住宅小院抵押成赌资，给我造成巨大损失。因此诉至法院，要求法院确认我与被告口头购房协议无效。退还我投资的住宅小院，并恢复房子原貌后，我退还被告付过的预交房款16万元整。 被告张建设辩称,一、首先请求人民法院依据民诉法解释210条之规定，责令原告就其诉状中对我实施诽谤等人身攻击行为进行训诫，并责令原告向我道歉，删除诽谤相关内容。二、本案原告主张的第二项诉请不属人民法院受案管辖范围，依法应驳回原告起诉。1、原告在诉状中主张向其返还住宅小院一座，这属于变相对不动产确权的主张。按照房地权利一致原则，原告的该诉请涉及土地使用权与房屋所有权，其中土地使用权为国有出让土地，属于可以转让的土地使用权，土地使用权人为牛某某。依据物权法关于不动产物权的规定，目前物权人仍是牛某某，原告无权向我主张该土地使用权权利。2、本案涉案房屋未办理建设工程规划许可等手续，依据《城乡建设规划法》第40条、第64条规定，该房屋属于未经行政机关处理的违法建筑。依据最高人民法院全国民事审判工作法办[2011]442号会议纪要第二部分第七条规定“当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理；已经受理的应驳回起诉”和第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第21条“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉”的规定，原告主张返还房屋和土地使用权的诉请属于变相向人民法院请求对不动产进行确权的诉讼，若人民法院判决我向原告返还违法建筑，就属于将违法建筑认定为原告为所有权人，显然这样的认定与物权法明显违背，因此对原告的该项诉请应依法应予驳回。三、法院应依法驳回原告违背诚实信用原则的第一项诉请。原告与我之间虽无书面合同，但是有口头合同，并且我已经按合同支付了16万购房款，已经将房屋装修居住。原告承诺为我办理房产登记等手续，但是一直未办理，因此我未支付剩余房款。但是原告与我之间的合同主体合法、意思表示真实、不违反法律行政法规效力性强制性规定、不违背公序良俗，属于合法有效的合同，原告应当去住建局补办相关手续，将土地使用权过户到原告名下，再过户到我名下，完全履行本合同。即使不能履行，不能发生不动产物权转移，也不影响合同效力。依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，法律和司法解释将对合同签订产生的效力与物权变动做了区分认定，原告与我之间的合同是否能够实现合同目的，取决于行政部门是否将涉案违法建筑认定为可补正的违法建筑或是应当拆除的违法建筑。仅从合同效力方面，没有法律规定原被告之间的合同为无效合同。四、如果人民法院认定合同无效，在本案中也依法应当对我已经支付的购房款160000元，及装修127100元、院内小房及房内设施15500元，房产溢价100000元等损失作出处理。首先，从2016年至今房屋价值及土地使用权价值均上涨，对增值损失100000元及我装修损失142600元，原告依法应向我赔偿，购房款160000元应向我退还。其次，依据第九次民商会议纪要第36条“在双务合同中，……或者原告起诉请求确认合同无效并返还财务，而被告主张合同有效的，都要防止机械适用“不告不理”原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应向原告释明变更或者增加诉讼请求，或者向被告释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷。……人民法院经审理认定合同无效的，除了要在判决书“本院认为”部分对同时返还作出认定外，还应当在判项中作出明确表述，避免因判令单方返还而出现不公平的结果”。以及本次民商会议上部分委员刘贵祥代表最高院讲话第四部分“在审理双务合同纠纷案件过程中，如原告请求确认合同无效，但并未提出返还原物、赔偿损失、折价补偿等给付请求的，人民法院应当向其释明，告知其一并提出相应给付请求。原告请求确认合同无效并要求被告返还原物或者赔偿损失，被告基于合同也有给付行为的，人民法院同样应向其释明，告知其可根据恢复原状原则提出反诉或抗辩。即便被告未就合同无效的相应后果提出抗辩或者反诉，人民法院也可以依职权认定合同无效的相关事实以及法律后果，并在判项中就相互返还事宜作出裁判。”我现依法提出抗辩，如果人民法院认为双方之间合同无效，就应当依据上述规定，就原告向答辩人返还和赔偿一并处理。综上所述，恳请人民法院查清事实，依法处理。 本院经审理认为,原告与被告达成的口头买卖住宅小院合同中所涉及的标的物为住宅小院，该小院位于芮城县阳城集镇南街，土地使用权人为牛某某,土地用途为商业用地,原告并不是该小院的土地合法使用权人,按照“房地一体主义”的立法模式，原告也未取得小院上房屋的合法权利登记，原告不是本案适格的原告。同时,《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”。现原告也未向本院提供建设工程规划许可证，对未取得建设工程规划许可证建设的建筑的认定和处理，属于行政机关的职权范围。对原告的起诉，本院依法裁定驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下： 驳回原告封运朋的起诉。 案件受理费5280元，减半收取2640元，退回原告封运朋。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审判员  李亚刚 二〇二一年二月十九日 书记员  李耀荣