江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终5025号上诉人（原审原告）：杨桂莹，女，1985年11月20日生，汉族，住溧阳市。被上诉人（原审被告）：郭保根，男，1963年1月9日生，汉族，住溧阳市。委托诉讼代理人：萧洪，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：解腊保，男，1951年12月13日生，汉族，住溧阳市。委托诉讼代理人：张劲柏，江苏立洋律师事务所律师。上诉人杨桂莹因与被上诉人郭保根、解腊保确认合同效力纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2020）苏0481民初5340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。杨桂莹上诉请求:1.依法撤销一审判决，支持上诉人一审诉请，或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审事实认定不清。（一）上诉人所提供的证据已经形成高度盖然性，足以证明涉案房产系上诉人所有。上诉人在一审中所提供的证据足以证实上诉人系涉诉房产系上诉人所有，由上诉人家出资、出力装修、置办家居用品、房产维护保养，与郭志强共同归还购房借款，从购买后一直由上诉人与郭志强居住使用、支配，并取得收益补贴家用。购房合同、收条原件均在上诉人处，被上诉人郭保根在2012年离婚时对于涉案房屋的所有权属性也进行确认，因上诉人与被上诉人郭保根儿子郭志强原系夫妻关系，2018年签订所有权确认协议被郭志强偷走。在购房合同、收条交付于上诉人，被上诉人郭保根离婚调解书对所有权进行确认后，上诉人家才出资、出力对于涉案房产进行装修，2013年上诉人与郭志强申请户口迁入，郭志强作为户主，根据现行户口迁入条件，只有房产所有权人才能办理户口迁入，2016年上诉人按天目湖镇政府要求送交材料积极推进不动产权证办理。被上诉人郭保根对涉案房产一直没有行使过所有权人所该享受的所有权权利，一审不应该仅凭涉案房产不动产登记在被上诉人郭保根名下就直接认定系被上诉人郭保根所有。（二）两被上诉人之间的买卖系恶意串通、虚假交易，依法应认定无效。一审中两被上诉人心虚开庭仅委托代理人出庭，代理人在庭审中对于郭保根、解腊保交易细节只字不提，对于交易价格582800元更予以否认，郭保根、解腊保在溧阳市不动产登记交易中心的成交价为582800元，双方的交易价格远低于税务纳税价格，一审判决在事实查明部分对于郭保根、解腊保在溧阳市不动产登记交易中心的交易价未予提及，认为两被上诉人交易价格为886000元，但即使该交易真实，一审并没有注意到两被上诉人之间交易的不正常之处：（1）2020年6月11日确认买卖关系，在当天被上诉人解腊保仅付100000元定金的情况下就前往办理过户；（2）被上诉人解腊保所提供的的汇款单更是能进一步证明恶意交易，被上诉人解腊保在2020年6月11日交易当天汇款前是先续存150050元，再汇款，而其账户本身有余额100000余元完全可以用于支付定金；（3）被上诉人解腊保年过七旬，是怎样在交易第二天一次性凑足786000元进行转账的；（4）两被上诉人之间的交易款项为什么不直接相互对接，而是支付给不相干的第三人秦梅香，在相应款项到账后的当日，第三人秦梅香一次性取出，在取出后又一次性存入600000元，按现行银行大额取款需提前预约，两被上诉人之间这一系列的交易完全不符常理，完全是恶意串通；（5）2020年6月11日上诉人提起确认诉讼时申请保全，两被上诉人在上诉人立案后时隔一小时左右办理过户，恶意明显；（6）涉案房产并没有进行真实交付，涉案房产一直处于空置状态，所安装的摄像头链接在被上诉人郭保根儿子郭志强手机上（2020年9月1日郭志强在离婚案件二审中作为证据提供）。一审对于郭保根、解腊保之间交易的真实情况并没有查明，在两被上诉人未出庭的情况下草率作出判决，完全有失客观、公正。二、一审所使用的法律不当。两被上诉人交易价582800低于纳税价，如果确实按一审所认定的成交价为886000元，则双方存在偷税行为，依照我国《合同法》第五十二条的规定双方之间的买卖合同无效；依据《物权法司法解释一》第二条的规定，上诉人所提供的证据材料足以证明上诉人系涉案房产的实际所有权人。出资情况上诉人在一审中已经提供情况说明，更提供上诉人与郭志强离婚期间，郭志强家人就离婚所拟写的整个财产、抚养分割的书面材料，日常生活中出资情形并不能都有转账交易，且亲戚之间的借贷还款更是碍于情面没有出具书面凭证，但上诉人在情况说明中已经将还款情形细节均已反映，一审所适用的法律不当。请求依法予以撤销，支持上诉人的上诉请求。被上诉人郭保根辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。一、案涉房产出卖前为答辩人所有，上诉人无任何证据可证明其为所有人。二、本案房屋买卖合同合法有效。三、上诉人不享有优先购买权。四、以所谓的“税价不实”的原因主张整体合同无效也是不成立的。被上诉人解腊保辩称，一、房产所有权以登记为准，即使存在借名买房，也与本案无关。不能以可能存在的借名买房来否定郭保根系房屋产权人的归属问题，而且户口的迁移问题是归公安部门管辖，与房屋的产权问题没有任何的关联性。二、本案所涉的房屋买卖不存在虚假交易，上诉人也未能提供恶意串通的相关证据。三、本案所涉的合同目的是房屋买卖，并不是避税，且本案的被上诉人已经依据房产部门的核定价交纳了税金，不存在避税的问题。上诉人缺乏相应的事实和法律依据，应驳回上诉人的上诉请求，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。杨桂莹向一审法院起诉请求：1.依法确认郭保根、解腊保2020年6月11日交易的合同编号为2020061120018号溧阳市存量房买卖合同（非居间）房屋买卖合同无效；2.如该合同有效，杨桂莹享有以此交易价格行使优先购买权；3.本案的诉讼费用由郭保根、解腊保承担。一审法院认定事实：2010年10月26郭保根与案外人徐建忠订立房屋买卖合同，约定以45.8万元购买徐建忠所有的溧阳市××村××幢××号××室××楼××室（建筑面积分别为117.88㎡、16.6㎡）。当日，双方完成款物交接。直至2019年5月被告郭保根取得不动产权证书。2020年6月10日，郭保根、解腊保订立房屋买卖协议书，被告郭保根将溧阳市翠屏新村二区31幢2号门401室、阁楼及储藏室以886000价格出卖给被告解腊保，双方于次日完成款物交接和房屋产权过户手续。2010年杨桂莹与郭保根儿子郭志强结婚。2012年10月郭保根与其妻黄秋红调解离婚时对财产分割时约定：案涉房屋是儿子郭志强借钱购买，故归儿子郭志强所有。2019年杨桂莹与郭志强诉讼离婚时主张共同财产进行分割，离婚判决中对此房屋未作为其夫妻共同财产予以分割。一审法院认为，本案涉案的溧阳市天目湖镇翠屏新村二区31幢二单元401室房屋由郭保根于2010年10月26日从案外人徐建忠处购得，并于2019年办理房屋产权登记至郭保根名下，郭保根对该房屋有处分权，其与解腊保于2020年6月10日订立的买卖协议合法有效。本案争议的焦点是郭保根、解腊保是否存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。从杨桂莹提供其购买相关生活物品并生活在该房屋内、在2014年对外出租房屋阁楼和郭保根离婚时财产分割协议等证据不足以证明杨桂莹是真正的权利人，郭保根仅是挂名购买人。虽然郭保根与黄秋红离婚时在调解书中约定“涉案房屋是儿子郭志强婚后借钱购买归儿子郭志强所有”，该约定只对离婚双方有效，不产生对抗第三人的效力，更不发生物权变更的效力。庭审中杨桂莹也没有提供其出资购买和涉案房屋存在产权登记错误等证据。根据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭依照法律规定应当登记的自记载于不动产登记簿时发生效力。据此，解腊保出资购买产权登记明确的房屋并办理过户登记手续合法有效。解腊保取得该房屋的所有权不存在恶意串通及其他合同无效的法定情形。虽然合同价款与实际纳税价款不一致，但是这不是合同双方恶意串通损害原告利益的行为。从该房屋登记的是“郭保根单独所有”的权利外观看郭保根是有权处分，即使杨桂莹是房屋共有权人之一，其对郭保根、解腊保间的房屋买卖协议也没有撤销权，如认为郭保根出售房屋损害共有人利益可向其主张损失。故杨桂莹要求确认郭保根、解腊保间的房屋买卖协议无效的请求不符合《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，该院不予支持。因房屋买卖中的优先购买权是法定权利，庭审中，杨桂莹没有提供其享有优先购买权的事实根据和法律依据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：驳回杨桂莹的诉讼请求。案件受理费9628元，减半收取4814元（已由杨桂莹预交），由杨桂莹负担。本院对一审查明的当事人无争议的事实，依法予以确认。二审中，上诉人杨桂莹向本院提交了三份裁判文书：（一）溧阳市人民法院（2020）苏0481民初1597号民事判决书一份。证明上诉人在2020年3-4月份提起离婚诉讼，对于涉案房屋在上诉人主张共同财产进行分割时没有处理，而是以无法确定是否为夫妻共同财产，认为上诉人可以另行主张。（二）常州市中级人民法院（2020）苏04民终2942号民事裁定书一份。证明上诉人与郭志强针对一审判决不服提起上诉，二审作出裁定，发回重审。（三）溧阳市人民法院（2020）苏0481民初3649号民事裁定书一份及民事起诉状、溧阳市人民法院传票、保全申请、调查申请书、诉讼请求变更申请书、保函、缴费记录、2020年6月23日财产保全笔录复印件各一份。证明2020年6月11日杨桂莹向溧阳市人民法院就涉案房屋提起确权纠纷。在该案起诉状中，郭志强作为第三人，在起诉当天申请保全。后在6月23日溧阳市人民法院保全中心执行局的承办法官告诉其，涉案房屋在2020年6月11日已经过户，后续其提起诉讼请求变更申请，但是因为所有权已经转移，法院让其撤诉，遂作出裁定。被上诉人郭保根对上述证据质证后认为：对证据（一）、（二）真实性没有异议。但结合两份判决书可以看到对本案所涉的翠屏新村不予处理，杨桂莹在其上诉中都没有提出新的意见。双方有争议的仅是对另外一套房屋景鸿花园即目前上诉人现居住的房屋的分配比例，是否考虑作价由一方购买存有争议，对本案所涉的翠屏新村不作处理。当时的上诉人跟另一方上诉人郭志强，都不持异议。对证据（三），结合上诉人在当庭陈述也可知上诉人在知晓案涉房屋已经转由新的产权人所有之后撤诉。这在一定的程度上也确认新的产权人对案涉房屋的所有权。对诉讼费缴费记录，在一审已经提交过，缴纳时间是在2020年6月11日下午1:51，案涉买卖合同签订时间是在2020年6月10日，并且在6月11日的上午郭保根就收到了买方给付的定金，合同已经都开始履行。所以我们的买卖完全是双方协商一致结果下的正常的买卖行为。而且保全笔录时间是在6月23日，已经大大滞后于买卖合同发生。郭保根、解腊保在6月11日已经完成过户，所以杨桂莹所提交的材料关联性不予认同。诉讼请求变更申请书的时间已经在7月6日了。被上诉人解腊保对上述证据质证后认为：对于1597号民事判决书、2942号民事裁定书以及3649号民事裁定书真实性没有异议。但在1597号表述内容中，关于共同债务问题方面，本案的上诉人提出了很多的共同债务，包括案涉房屋欠其父亲的劳务费以及购买景鸿花园房屋是其父母出资8万，但是并没有关于翠屏新村也就是案涉房屋的购房款的任何表述。如果在购买本案所涉房屋时，上诉人支付了相关的款项费用，那么在1597号案中肯定会有相应的表述。因此在本案当中上诉人提出对本案所涉房屋其进行了相关出资，与1597号是不相吻合的，从这份判决恰恰反映了本案所涉的房屋上诉人没有出资。郭志强也没有进行相关的借款。因此能够反映出本案所涉房屋与上诉人没有关联。2942号民事裁定书，仅仅是其婚姻案件的延续，与本案的财产所有权没有关联。要求确权或者保全是上诉人主张权利的过程，其过程并不能认定对案涉房屋拥有相关权利。其他同被上诉人郭保根质证意见。本院认为，根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人杨桂莹以郭保根、解腊保之间的买卖系恶意串通、虚假交易为由主张案涉房屋买卖合同无效，但其并未提供足够的证据证明解腊保明知案涉房屋交易损害杨桂莹权益而仍与郭保根相互勾结，无法确认案涉房屋买卖合同相对人解腊保签订合同时为恶意。因此，上诉人未围绕其诉讼请求所依据的事实完成其举证责任，且其提供的书面证据未达到证明待证事实的程度，应当承担相应的不利后果。故对其诉讼请求，本院不予支持。综上，杨桂莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9628元，由上诉人杨桂莹负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  万海峰二〇二一年二月八日法官助理  骆云辉书 记 员  巢 莺