上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终381号上诉人(原审被告)：上海绿金商业投资经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张惠民，执行董事。委托诉讼代理人：吉建亮，上海创远律师事务所律师。委托诉讼代理人：李甲韬，上海创远律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王江涛，男，1981年6月16日出生，汉族，住河南省禹州市。委托诉讼代理人：葛俊杰，上海市亚太长城律师事务所律师。上诉人上海绿金商业投资经营管理有限公司(以下简称绿金公司)因与被上诉人王江涛房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2020)沪0110民初10578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人绿金公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王江涛的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。绿金公司认为，绿金公司与王江涛于2018年1月23日签订的《房屋租赁合同》第8.1.5条约定的合同终止情形“甲方已告知乙方出租前已设定抵押，现被处分的”，这里的被处分是指绿金公司的租赁权在法律上被解除，并非指租赁的房屋被拍卖，因此，绿金公司与王江涛之间的房屋租赁合同并未终止；若王江涛认为这里的被处分是指租赁房屋被拍卖，那么，根据《房屋租赁合同》第9.5条约定“本合同终止时，乙方未经甲方同意，继续占用该房屋的，乙方应按本合同约定租金标准200％以天数计算向甲方支付占用该房屋的占用费”。而事实上，王江涛并未及时向绿金公司返还房屋，一直使用至2020年6月30日，也未向绿金公司支付租金或占用费；其次，根据《房屋租赁合同》第4.3条约定“本合同终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方”，所以，即使绿金公司应当返还保证金，也需要扣除相应租金或占用费后尚有剩余部分才应归还王江涛，事实上王江涛欠付的租金或占用费远超于保证金，现绿金公司已就王江涛欠付租金事宜向法院另案提起诉讼。被上诉人王江涛辩称，同意一审判决，请求予以维持。王江涛向一审法院起诉，要求判令：绿金公司向王江涛返还上海市杨浦区包头路XXX-XXX号二、三层房屋(以下简称系争房屋)租赁保证金58万元。一审法院认定事实如下：2018年1月23日，绿金公司作为出租方(甲方)、王江涛作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用，签订本合同前，甲方已告知乙方该房屋已设定抵押，该房屋建筑面积约5000平方米。房屋租赁期：自2018年1月23日起至2022年3月31日止，无免租期。甲、乙双方约定甲方于本合同生效之日起的5日内向乙方交付系争房屋。2018年年1月23日起至2019年2月19日的年租金为367万元。2019年2月20日起至2022年3月31日的年租金为389万元，租金采取先付后用的原则，租金按季结算，由乙方于每季予缴租金用完之日的前15天(即当月份中的15号)向甲方予缴下一季度的租金。甲、乙双方约定，乙方应于本合同生效之日向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为3个月的租金，即58万元整，甲方收取保证金后，应向乙方开具收款凭证；本合同终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。甲、乙双方同意在本合同期内，有下列情形之一的，本合同终止，甲、乙双方互不承担责任：该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；该房屋因社会公共利益被依法征用的；该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押，现被处分的等。当日，绿金公司向王江涛出具《收据》，明确收到王江涛支付的房屋租赁押金58万元。2018年7月30日，上海市虹口区人民法院作出(2002)虹执字第2220号执行裁定书，裁定：被执行人上海市第七百货商店名下坐落于上海市包头路XXX-XXX号全幢房产的所有权及相应的其他权利归买受人上海文岚物业管理有限公司(以下简称文岚公司)所有。2018年12月7日，文岚公司取得上海市包头路XXX-XXX号房屋的所有权。2019年4月19日，上海市虹口区人民法院在系争房屋上张贴(2002)虹执字第2220号《公告》，内容为：“本院在执行申请执行了上海文盛资产管理有限公司与被执行人上海市第七百货商店、上海七百(集团)有限公司借款合同纠纷一案中，依法裁定查封、拍卖被执行人上海市第七百货商店名下的上海市杨浦区包头路XXX-XXX号全幢房屋，上海市文岚物业管理有限公司以最高价购得，并已办理完成上述房屋产权过户。法院依据相关规定，租赁被执行人及上海市杨浦区包头路XXX-XXX号各使用人于2019年4月30日前携物品迁出上海市杨浦区包头路XXX-XXX号全幢房屋。如到期仍拒不履行迁出义务的，将依法强制执行、强制执行过程中，如有以暴力、威胁等方法阻碍司法工作人员执行公务的，本院将视情节轻重予以罚款、扣留；构成犯罪的，将依法追究刑事责任。房屋买受人上海文岚物业管有限公司可在法律规定范围内订立房屋租赁合同。特此告知。”2020年6月30日，王江涛搬离系争房屋，并将该房屋交给了文岚公司。一审法院另查，2014年3月5日，上海市第七百货商店作为出租方(甲方)、绿金公司作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市杨浦区包头路XXX-XXX号一、二、三层建筑面积约为7179平方米(不含底层已租给新亚大包的面积)。签订本合同前，甲方已告知乙方该房屋已抵押给中国工商银行上海市虹口支行并被上海市第二中级人民法院、上海市虹口区人民法院、上海市杨浦区人民法院和上海市闸北区人民法院等查封，乙方已充分了解该房屋的一切情形。租期为8年，自2014年8月16日起至2022年8月15日止等。一审法院认为，王江涛与绿金公司于2018年1月23日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，合法有效。该租赁合同约定在合同期内，有下列情形的，本合同终止，双方互不承担责任：系争房屋出租前已设定抵押，被处分的。为处分系争房屋上设立的抵押权，上海市杨浦区包头路XXX-XXX号全幢房屋已被虹口拍卖，故依据租赁合同的上述约定，王江涛与绿金公司就系争房屋签订的租赁合同已终止，且双方互不承担责任。故王江涛现要求绿金公司返还租赁保证金58万元的请求，于法有据，法院予以支持。至于绿金公司认为王江涛尚拖欠其租金等，双方可另行协商解决或诉讼处理。一审法院判决：上海绿金商业投资经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还王江涛租赁保证金58万元。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院对绿金公司与王江涛所签《房屋租赁合同》效力认定无误，基于该合同约定及系争房屋被拍卖的事实认定合同终止后绿金公司向王江涛返还租赁保证金有事实依据，应予维持。本案中，绿金公司上诉对一审法院认定的合同终止提出异议，并认为“甲方已告知乙方出租前已设定抵押，现被处分的”中的“被处分”是指绿金公司的租赁权在法律上被解除，并非指租赁的房屋被拍卖，然该意见与合同文义不符，本院难以采信。至于绿金公司有关该租赁保证金应扣除王江涛欠付租金及占用费的意见，因绿金公司已就租金事宜另案诉讼，本案对此不再涉及。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9，600元，由上诉人上海绿金商业投资经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 邬海蓉审 判 员 王 珍二〇二一年二月四日法官助理 高 勇书 记 员 孙 洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……