宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2021）宁02民终79号上诉人（原审原告、反诉被告）:王瑞，女，1993年1月1日出生，回族，石嘴山市第二中学老师，住宁夏回族自治区平罗县。上诉人（原审原告、反诉被告）：邬超（王瑞丈夫），男，1991年10月28日出生，回族，宁夏吉元冶炼公司职工，住宁夏回族自治区平罗县。二上诉人共同委托诉讼代理人：马会玉（邬超、王瑞母亲），女，1967年5月1日出生，回族，无固定职业，住宁夏回族自治区平罗县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王西平，男，1966年12月27日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区平罗县。上诉人王瑞、邬超因与被上诉人王西平房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区平罗县人民法院（2020）宁0221民初3545号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王瑞、邬超的上诉请求：1.依法撤销平罗县人民法院（2020）宁0221民初3545号民事判决书第四项判决，改判驳回王西平要求支付占用房屋期间租赁费3333元的请求；2.支持王瑞、邬超原审关于营业损失5000元、返还由王西平扣押王瑞、邬超的室内物品、电动车以及支付王瑞、邬超修理卷闸门500元费用的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由王西平承担。事实和理由：双方签订的房屋租赁合同期限是2017年8月24日到2020年8月24日，王西平在2020年8月25日将租赁房屋的门锁住，侵犯了王瑞、邬超对房屋享有的使用权，构成违约，王西平非法扣押王瑞、邬超的物品，致使王瑞、邬超无法正常营业，造成9天的营业损失5000元，王西平应当向王瑞、邬超支付营业损失返还室内物品、电动车以及卷闸门修理费500元。原审法院支持王西平要求王瑞、邬超支付房屋被占用期间租赁费3333元不公正，王瑞、邬超有将物品及时搬离的意愿，但王西平一直将房屋钥匙扣押，不存在继续占用房屋不搬离的情况。原审判决认定事实不清，证据不足。王西平辩称，王瑞、邬超主张的营业损失5000元不能成立，王瑞、邬超在警察接警后自行离开，而且占有着出租房屋，并没有影响经营，王瑞、邬超的维修卷闸门所花费的500元不能成立，依照双方签订的房屋租赁合同，维修费用应由王瑞、邬超承担，王瑞、邬超要求返还的电动车和货架货物不能成立，出租房屋仍然由王瑞、邬超占领，这些物品都在出租的房屋内，王西平多次打电话、短信督促王瑞、邬超返还房屋及水卡电卡气卡，王瑞、邬超都不理睬，王瑞、邬超没有订立继续租赁房屋的合同，应当立即返还租赁房屋及水卡电卡气卡和王西平垫付的水费176.8元、支付继续占用租赁房屋两月租金3333元以及今后拒不返还房屋的租金。王瑞、邬超向一审法院提出的诉讼请求：1.判令王西平违约合同给王瑞、邬超造成的经济损失共计94128元（其中王西平返还王瑞、邬超房屋租赁费60000元，营业损失5000元，维修卷闸门500元，王西平赔偿王瑞、邬超父亲价值2800元电动自行车一辆，王西平支付王瑞、邬超价值25828元的货架及货物）；2、诉讼费由王西平承担。王西平向一审本院提出的反诉请求：1驳回王瑞、邬超的本诉全部诉讼请求；2、王瑞、邬超返还租赁王西平的房屋一套及水卡、电卡和气卡；3、王瑞、邬超返还王西平代缴水费176.8元；4、王瑞、邬超支付继续占有王西平的房屋租赁费3333元（两个月的房租）以及今后拒不返还房屋的租金；5、王瑞、邬超承担违约责任60000元；6、王瑞、邬超承担全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2017年，案外人马乐租赁王西平所有的位于平罗县万佳华府38-5上下层营业房，租期三年，马乐向王西平支付了三年的房屋租金共计60000元。后马乐将租赁的营业房转租给王瑞、邬超，王瑞、邬超向马乐支付了6万元房屋租金。2017年8月24日，王瑞、邬超与王西平重新签订了房屋租赁合同，因马乐已经支付了三年的房屋租金给王西平，王西平没有再另行收取王瑞、邬超房屋租金。租赁合同约定：房屋租赁期限三年，自2017年8月24日至2020年8月24日；房屋租赁期间产生的水、电、物业费等由王瑞、邬超承担；租赁合同还对其他事项作了约定。2020年8月15日房屋租赁期限即将期满，王瑞、邬超不准备继续租赁王西平的营业房，邬超的父母、姐姐带领其亲戚去租赁的房屋搬运物品。王西平得知消息后到达营业房。王西平陈述其到达营业房后大部分物品都已被搬走，房屋内还有附着在墙体的烟酒展柜一组，小食品展柜两个，麻将机两台、椅子四把、晨光牌中性笔两箱（以双方出示的照片为主）没有搬走，因承租人王瑞、邬超均不在现场且欠付房屋租赁期间的水费和三年的物业费，王西平遂阻止其他人搬运剩余物品并将邬超父亲所有的电动自行车一辆推放至租赁房屋内。王西平庭审中陈述上述剩余物品及电动自行车均在租赁房屋内。另查明，2020年8月15至9月29日，王西平多次向王瑞、邬超短信告知其缴纳欠缴的物业费和水费，通知王瑞、邬超将租赁房屋的物品搬离，归还租赁房屋的电卡、气卡等，王瑞、邬超均不予理睬。王瑞、邬超在房屋租赁期间欠缴水费和三年的物业费，后××物业管理有限公司将王西平、邬超起诉至平罗县人民法院要求缴纳物业费。2020年9月28日，经平罗县人民法院调解，邬超向××物业管理有限公司支付了欠缴的物业费3600元。2020年9月10日王西平向××水务有限公司缴纳王瑞、邬超房屋租赁期间的水费130元。一审法院认为，双方应按照签订的《房屋租赁合同》内容忠实履行各自的义务。本案中，承租人王瑞、邬超在合同即将到期决定不再续租房屋时应当与出租人取得联系，将相关事宜告知出租人，并且按照租赁合同的约定足额缴纳房屋租赁期间的相关欠费并办理交接事宜，不应当在没有与出租人联系且拖欠相关费用的情况下独自搬离物品准备离开。2020年8月15日，出租人王西平接到物业公司的电话得知出租营业房有人在搬离物品时赶到现场，承租人王瑞、邬超均不在现场，王西平也没有收到王瑞、邬超关于搬离租赁房屋物品的任何通知时阻止其他人搬离剩余物品的行为适当，但其将邬超父亲的电动自行车推至出租房屋的行为不适当，应当予以返还。2020年8月15至9月29日，王西平多次向王瑞、邬超短信告知其缴纳欠缴的物业费和水费，通知王瑞、邬超将租赁房屋的物品搬离，归还租赁房屋的电卡、气卡等，王瑞、邬超在收到短信后均不予理睬，对于王瑞、邬超主张王西平扣留货架及货物的意见，不予采纳。王瑞、邬超在收到王西平的短信后，应当主动联系王西平，在交清相关欠费后，自行将租赁房屋内的物品搬离。承租人王西平履行了租赁合同约定的相关义务，出租人王瑞、邬超没有按照合同约定按期、足额支付物业费及水费，存在违约行为。王瑞、邬超要求王西平返还房屋租赁费60000元、赔偿5000元的营业损失、支付维修卷闸门500元、支付25828元货架及货款的要求于法无据，对其意见不予采纳。王瑞、邬超主张王西平赔偿其父亲价值2800元电动自行车的诉讼请求，因其不具有诉讼主体资格，对其意见不予采纳，故对王瑞、邬超要求王西平赔偿因违约合同造成的各项经济损失共计94128元（返还房屋租赁费60000元、营业损失5000元、维修卷闸门500元，赔偿王瑞、邬超父亲价值2800元电动自行车一辆，支付王瑞、邬超价值25828元的货架及货物）的诉讼请求，不予支持。对于王西平要求王瑞、邬超返还电卡、气卡的诉讼请求，予以支持；对于王西平要求王瑞、邬超返还代缴水费176.8元的诉讼请求，予以支持130元。截止房屋租赁到期日至庭审日（2020年8月24日至2020年11月11日），王西平短信通知王瑞、邬超搬离物品，王瑞、邬超一直不予搬离占用租赁房屋，故对王西平要求王瑞、邬超支付房屋租赁费3333元（两个月房租）的诉讼请求，予以支持。违约金的约定应当以实际损失为基础，依法支持王西平租赁房屋被占用的期间的损失，故对于王西平要求王瑞、邬超按照合同约定承担60000元违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回王瑞、邬超的诉讼请求；二、王瑞、邬超于判决生效之日起五日内向王西平返还位于平罗县万佳华府的租赁房屋一套及租赁房屋的电卡和燃气卡各一张。三、王瑞、邬超于判决生效之日起五日内向王西平支付房屋租赁期间的水费130元；四、王瑞、邬超于判决生效之日起五日内向王西平支付占用房屋期间的租赁费3333元；五、驳回王西平的其他反诉请求。本诉案件受理费1077元、反诉案件受理费694元，由王瑞、邬超负担。本院二审期间，王瑞、邬超提交证据一、照片一张，证明王西平于2020年8月15日扣押涉案房屋后将房屋出租。王西平质证对证据一的真实性没有异议，对证明目的不认可，王西平是在涉案房屋租赁到期后才张贴了房屋出租广告。证据二、证人杨某某、马某某证言，证明王西平锁超市房门并扣押超市物品和邬超父亲的电动车。王瑞、邬超质证对证人证言无异议。王西平质证对证人证言有异议，杨建义是王瑞、邬超花钱雇来，当时在现场没有见到杨某某，马某某与王瑞、邬超是亲戚，否则不能看到朋友圈，也不可能看到笔芯，王西平没锁超市的门，证人证言虚假。本院依王瑞、邬超申请调取出警录像视频一份，王瑞、邬超对视频的三性没有异议，视频中物业公司、证人杨建义、王西平及其儿子都在场，王西平不仅扣押物品、锁门还不让走。王西平质证认为视频真实，当时物业公司在场，物业公司让王瑞、邬超交物业费，物业公司说如王瑞、邬超跑了不交物业费，物业费就要由王西平交。物业公司通知王西平到场，派出所说让房屋的租赁人王瑞、邬超来，视频中不能反映出王西平扣押物品，锁门、不让走。王西平未提交证据。本院认证意见，王瑞、邬超证据一、证据二均无其他证据印证，本院对其证明目的不予采信。本院依王瑞、邬超申请调取出警录像视频一份，本院对其真实性予以采信，但视频内容未反映王瑞、邬超所称的王西平扣押物品、锁门。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。王西平履行了租赁合同约定的相关义务，王瑞、邬超作为承租人没有按照合同约定按期、足额支付物业费及水费，存在违约行为。2020年8月15日，王西平接到物业公司的电话得知出租营业房有人在搬离物品时赶到现场，王瑞、邬超均不在现场，王西平也没有收到王瑞、邬超关于搬离租赁房屋物品的通知，王西平在王瑞、邬超作为承租人没有按照合同约定按期、足额支付物业费及水费的情况下看到大部分物品已搬离阻止其他人搬离剩余物品并将邬超父亲的电动自行车推至出租房屋，王瑞、邬超二审要求返还电动车、扣押的室内物品的上诉请求均超出一审诉讼请求，本院对此不予审理；王瑞、邬超在租赁期限尚有9天届满时即由其家人搬离大部分物品，且其无充足证据证实王西平扣押物品并锁门，关于要求王西平赔偿5000元的营业损失系其估算也无相关证据证实，其应承担举证不能的不利后果，一审法院不予支持该请求正确；因双方签订的租赁合同约定承租人不得损坏屋内设施，如有损坏承租人按原样修复，修复不了照价赔偿，王瑞、邬超要求支付维修卷闸门500元无事实和法律依据，本院不予支持；2020年8月15日至9月29日，王西平多次向王瑞、邬超短信告知其缴纳欠缴的物业费和水费，通知王瑞、邬超将租赁房屋的物品搬离，归还租赁房屋的电卡、气卡等，王瑞、邬超在收到短信后均不予理会，王瑞、邬超在租赁合同到期后应返还王西平租赁房屋的电卡、气卡并应承担因物品占用租赁房屋期间的租赁费，一审判决确定王瑞、邬超支付王西平房屋租赁费3333元（两个月房租）合理，本院予以确认。综上所述，王瑞、邬超的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王瑞、邬超负担。本判决为终审判决。审判长 李学军审判员 薄晓霞审判员 马玉兰二〇二一年二月二十三日书记员 吴学花附：本判决适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。