江苏省淮安市清江浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0812民初8369号 原告：淮安市华冠房产经纪有限公司，住所地淮安市淮阴区世邦帝景豪庭D-11号楼106室，统一社会信用代码91320804MA22BMA22M。 法定代表人：邱安静，职务执行董事。 委托诉讼代理人：吴文贵，江苏拓力律师事务所律师。 被告：凌宵，男，1991年4月2日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：庄志刚，江苏开淮律师事务所律师。 原告淮安市华冠房产经纪有限公司（以下简称华冠房产）与被告凌霄居间合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告华冠房产委托诉讼代理人吴文贵，被告凌霄及其委托诉讼代理人庄志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华冠房产向本院提出诉讼请求：判令被告凌霄支付佣金12900元、律师费3000元，合计15900元。诉讼过程中，原告请求将被告支付原告的交房保证金5000元从中扣除，要求被告实付10900元。事实和理由：2020年10月4日，在原告居间促成下，被告就房屋买卖事宜与案外人周江达成协议，并签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，约定被告将其所有的位于淮安市清江浦区房屋出售给周江，房屋总价为129万元。依据合同第九条约定，被告应支付原告佣金12900元（129万元×1%）。至此，原告已完成合同第八条载明的全部居间服务。之后，因涉案房屋价格上涨，被告反悔并以此为由拒付原告佣金。原告多次索要无果，无奈只有委托律师代理诉至法院，并支付律师费3000元。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告凌霄辩称，1、原告不具有诉讼主体资格，属于恶意诉讼，合同签订时原告已经收取了买方支付的居间费用25000元，无权再向被告主张；2、签订居间合同的时候约定居间费用都是买方承担，我方不承担；3、根据合同第二部分约定签订合同时就应该支付，而当时签订合同时也没有支付，所以现在没有权利主张；4、按照合同约定即使居间合同没有履行，居间费用应当由违约方承担，本案中违约方应当是买受人，不是我们出卖方，应当向买方主张；5、从居间服务合同来看，合同仅约定转让价格和定金给付时间、房屋交付时间，但是首付款和购房款没有约定给付时间，原告作为专业中介机构在这份合同仅约定给付定金，就将房屋交付给买受方显然没有尽责，这份合同对被告显失公平，居间服务没有尽心尽责，因此不应当取得居间费用；6、周江老婆是原告公司员工，原告和周江恶意串通损害了被告合法权益。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2020年10月4日，被告（卖方）与案外人周江（买方）在原告法定代表人邱安静主持下签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》1份，主要内容为：一、被告将其所有的位于淮安市清江浦区房屋出售给周江；三、房屋总价为129万元，定金4万元，剩余房款125万元由周江向银行按揭付款：（1）周江须于×年×月×日之前支付除定金之外的剩余首期款48万元；（2）买卖双方须于×年×月×日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续；五、被告应当于2020年12月15日将该房地产交付周江，买卖双方同意从定金中扣除5000元作为交房保证金；九、本合同签订时，买卖双方须向居间方支付服务佣金，佣金收费标准未经约定的，买方以该房地产总价款2%标准向居间方支付佣金，卖方以该房地产总价款１%标准向居间方支付佣金；十、居间方促成买卖合同订立的，因买卖双方违约或一方违约导致合同不能履行的，已收取的佣金费用不予退还，买卖双方未支付佣金的，居间方仍有权要求违约方承担居间方的损失及包括但不限于为实现债权而发生的诉讼费、律师费等相关费用，因买卖一方违约的，守约方可以要求违约方赔偿守约方已支付居间方的佣金费用。原告与周江及原告法定代表人邱安静在合同上签字，原告向法庭提供的合同上盖有原告单位公章，被告提供的合同上没有原告单位公章。周江于当日向被告支付定金4万元，向原告支付佣金25000元，被告同时支付原告保证金5000元。 2020年10月9日，被告妻子胡可欣与周江妻子张洁源联系询问贷款事宜，张洁源回复“月底吧”。2020年10月13日，胡可欣问张洁源贷款在哪家银行办的，并告知其可以找银行客户经理帮忙，张洁源回复全权委托中介办理的。同年10月21日，胡可欣询问张洁源贷款进度，张洁源回复还没办好。同年10月27日，胡可欣问张洁源贷款在哪家银行办的，张洁源回复“不知道，要问中介”“月底能办好”。 2020年10月13日，被告与邱安静联系询问周江家贷款进度情况，邱安静回复“明后天办理”，被告随后又问在哪家银行办的，并告知其可以找人帮他加加急。同年10月21日，被告向邱安静询问周江家首付款办怎么样了，邱安静10月26日回复“准备办理贷款”。10月28日，被告向邱安静询问银行贷款情况。 2020年10月29日，被告分别向邱安静、周江发送微信，内容为：“周江您好！我们双方于10月4日签订售房协议，当时约定15天之内付首付款48万元，但你们没有按约定期限给付，我们多次催要未果，由于你方作为买家首付款迟迟不付，导致我们无法支付购新房价款，已经使我们错过了两次购房机会，原因就是无法支付首付款而被对方解除已经签订的合同，你方的原因导致我们已经没有出卖房屋的必要，因此我方决定解除合同，望谅解，凌霄、胡可欣”。周江回复“实在抱歉啊，我们也给这边拖时间太长了”，“明天就可以给你首付款的啊”，被告回复“不卖了，这个价格我们家里人不同意卖了，卖的话我老婆就要跟我离婚，请你谅解”，周江回复“有什么都好商量”，被告回复“我们现在买不到房子了，也请你们谅解”，周江回复“知道了”。 另查，2020年10月10日，被告及胡可欣（买方）与案外人王红梅、李鸿（卖方）签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》1份，王红梅、李鸿将位于淮安市清江浦区房屋出售给被告及胡可欣，房屋转让价款为170万元，买方先付定金2万元，十日内再付20万元给卖方用于房屋解压，房屋过户之前再付108万元，共计130万元作为首付款，剩余40万元由银行支付。2020年10月20日，王红梅、李鸿与被告及胡可欣签订《解除合同协议》，解除双方于2020年10月10日签订的房屋买卖及居间合同。2020年11月2日，原告华冠房产与江苏拓力律师事务所签订《民事委托代理合同》1份，约定原告支付律师代理费3000元。合同签订后，邱安静支付律师代理费3000元。 审理中，被告提供其父亲与邱安静对话录音内容1份，证明卖方不承担除自身所用水、电、气、物业费外的所有费用，其到手129万元，邱安静表示到手129万元不包含中介费，是从周江手中拿到的费用，是买卖双方之间的事情。 本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，邱安静作为原告华冠房产法定代表人有权代表原告与被告及周江签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，且该合同系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同，对各方具有法律约束力，各方应按约定履行自己的义务。被告以其持有的合同未盖原告公司印章为由辩称原告主体不适格，无法律依据，本院不予采信。 原告华冠房产虽然为被告及周江提供了订立合同的媒介服务，事实上也促成双方签订了案涉房屋买卖合同，但从合同中约定的居间方合同义务及房产中介服务市场交易习惯来看，原告华冠房产提供居间服务应当从陪同看房、签订买卖合同直至双方办理产权转移登记、房屋交接为止，期间应始终遵循诚实信用原则，并履行作为专业的房屋买卖居间经营者的服务义务。原告华冠房产作为房地产中介机构的经营者，对房地产交易程序、政策和相关法律法规应比一般人更具备专业的认知，而原告法定代表人邱安静在主持双方签订合同时，对房屋交付时间作出约定的情况下，对更为重要的首付款支付时间及银行贷款时间没有作出具体约定，导致买卖双方为此发生争议，为合同后期履行埋下隐患。因此，原告华冠房产在提供居间服务过程中存在一定过错，结合原告华冠房产仅履行部分合同义务的事实，本院对其主张的被告应支付的居间服务费及律师服务费予以调整，以4000元为宜。对被告支付给原告的保证金5000元，双方可另行协商解决。被告提出邱安静与其父亲对话中认可卖方不承担除自身所用水、电、气、物业费外的所有费用，其到手129万元，因三方在合同中对卖方应支付的佣金已进行了约定，故对其该抗辩不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告凌霄于本判决生效后十日内支付原告淮安市华冠房产经纪有限公司居间服务费、律师服务费合计4000元； 二、驳回原告淮安市华冠房产经纪有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费99元（已减半收取），由原告淮安市华冠房产经纪有限公司负担74元，被告凌霄负担25元。 本判决为终审判决。 审判员  潘树林 二〇二一年二月四日 法官助理乔慧子 书记员王沁 附：相关法律和司法解释条文 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。