浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初4278号 原告：新昌县文邦物业管理有限公司（统一社会信用代码91330624589020900F），注册地新昌县七星街道珑源一品花园珑玺物业管理用房**，现经营地嵊州市官河南路**量子芯座**。 法定代表人：操文汉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张建波，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：王小飞，女，该公司员工。 被告：新昌县国邦金汇大酒店有限公司（统一社会信用代码91330624060563913N），住所，住所地新昌县七星街道新和成路**div> 法定代表人：戴立英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘春雷，浙江瀛傲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏素敏，浙江瀛傲律师事务所律师。 原告新昌县文邦物业管理有限公司（以下简称文邦物业公司）诉被告新昌县国邦金汇大酒店有限公司（以下简称国邦金汇大酒店）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，由审判员丁叶莎于2020年11月17日、2021年2月1日公开开庭进行了审理。二次庭审，原告文邦物业公司的委托诉讼代理人张建波，被告国邦金汇大酒店的委托诉讼代理人潘春雷、魏素敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文邦物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付自2018年8月20日起至2020年8月19日止的物业管理服务费合计292813.56元（含能耗费），并按照合同约定支付违约金85615.45元；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告变更其第1项诉讼请求为：判令被告立即向原告支付自2018年8月20日起至2020年8月19日止的物业管理服务费238335.7元，并按照合同约定支付违约金80000元；2.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：被告系新昌县金汇广场的商铺业主，其房屋建筑面积为5226.66平方米。原告于2018年8月18日与新昌县金汇广场业主委员会签订《物业管理服务合同》一份，双方约定：原告为新昌县金汇广场提供物业管理服务，具体收费标准为：住宅物业费1.35元/平方米/月，能耗费3.00元/平方米/月；商业用房物业费1.90元/平方米/月（新国邦酒店、金汇菜场所产生的垃圾处理费另行收取），业主应当以年度为单位缴纳。然，被告未履行合同约定的付款义务。根据物业管理服务收费办法及物业服务合同约定，被告逾期支付物业管理服务费，则应当以2018年8月20日至2019年8月19日期间所欠物业管理服务费为基数支付自2019年8月20日起至款项付清之日止，以2019年8月20日至2020年8月19日期间所欠物业管理服务费为基数支付自2020年8月20日起至款项付清之日止，按照每日千分之二标准计算的违约金，合计80000元。原告在提供物业管理期间通过多种形式多次向被告催缴费用无果,致纠纷发生。 被告国邦金汇大酒店辩称：被告系金汇广场的商铺业主，商铺房屋的建筑面积为5226.66平方米。原告于2018年8月18日与新昌县金汇广场业主委员会签订《物业管理服务合同》情况属实。但合同中并无商业用房需要缴纳能耗费的条款，所以原告无权向被告收取该部分费用。原告诉称被告未履行合同约定义务与事实不符，事实上原告没有按照合同约定向被告提供物业服务。被告认为，根据合同约定以及服务质量与收费标准相适应的原则，既然原告没有按照合同约定提供服务，被告自然也不需要支付物业管理服务费及违约金。如果法院认为被告应当支付违约金，那么原告主张的违约金数额偏高，请法院予以调整。被告认为原告的诉讼请求依法不应得到支持，具体理由如下：一、原告已经主动将被告隔离在物业服务区域之外，原告提供的物业服务范围为金汇广场住宅小区，但商铺因人为隔离不在住宅小区范围之内。被告作为商业用房的业主进入不了住宅区域，更加享受不了小区的物业服务。二、金汇广场原本的公共停车场已经被原告改设为收费停车场，收取停车费。该停车场的收益绝大部分来源于到被告处消费的客人，但被告作为商业用房业主，从来没有享受过该停车费收益。也就是说原告对停车场所提供的物业管理和服务，所形成的收益和利益并非归属于业主，而是归原告自身所有，因此其对停车场的管理、服务也不能称之为为被告提供物业管理服务。三、被告门前的金汇广场属于公共开放区域，不属于原告的物业服务区域，原告以在广场上作服务为由，要求被告支付物业费，于法无据，于理不合。况且，被告门前广场区域的车辆秩序、卫生都系被告雇人维护、管理。四、原告与业主委员会签订物业服务合同后，没有对房屋、配套设施以及相关场地进行维修、养护、管理，没有对物业管理区域内的环境卫生及相关秩序进行维护，具体如下：1.广场以及道地地面未作不定期冲洗；2.下水道管道堵塞不作疏通或及时疏通；3.外墙不冲洗；4.公共区域地面破烂不作修补；5.后道地脏乱差现象一直都没有改变；6.路灯坏了不予修理；7.地下室停车场全是尘土；8.公共区域墙面脱落不予修理；9.酒店屋面一下雨就管道堵塞，不作清理；10.室外垃圾桶都是被告自己购买，物业公司对室外垃圾不作管理；11.除了收费停车场，车辆秩序都是酒店自己派人维护。五、整个金汇广场建筑面积大约23600平方米，被告的房屋建筑面积为5226.66平方米，扣除住宅的建筑面积、停车场的面积以及上述被告的房屋建筑面积，基本没有剩余公共区域由原告为被告提供物业管理服务。事实上，被告的物业都是自己在负责维修、养护、管理，原告并没有向被告提供任何物业服务。综上可见，原告没有按照合同约定履行物业服务义务，故其无权要求被告支付物业管理服务费用及违约金，请法院驳回原告的诉讼请求。六，退一万步说，即便原告认为自己向被告提供了物业服务，那么遵循民事案件谁主张谁举证的原则，原告应当切实提供其向被告提供了物业服务的相关证据。即使被告需要向原告支付物业管理服务费，被告认为原告也没有提供与收费标准相匹配的物业服务质量，收费标准应当打折，并且以下款项应该在物业管理费中予以扣减：1.停车费的收益。因为根据新昌县金汇广场物业服务合同第13条规定，停车场的经营收益在除去原告的管理成本和系统维护费用后，利润应与新昌县金汇广场业主委员会五五分成。停车场的收益主要来源于到被告处消费的客人，但被告作为业主从来没有享受过停车场的收益，(根据业主委员会告知，包括庭前被告向法院提供的证据，该笔停车费的收费金额已经有30余万元)，被告认为就算是按照业主产权面积占比来分配停车场的收费收益，被告享有的收益也应该在应缴物业管理服务费中直接扣除；2.第一个月的物业费应该扣减，新昌县金汇广场物业服务合同最后页有约定，第一个月的物业管理服务费应当返还给业主委员会，这个条款相应的肯定也适用于全体业主，即第一个月的物业管理服务费可免予缴纳；3.电费，截至目前，被告为原告垫付电费51505.21元，原告为被告垫付电费5573.63元，核减以后原告尚应返还被告45931.58元，该部分费用应在被告应缴物业管理服务费中直接扣除。七、被告认为商业用房业主的物业费收费标准本身就已经比住宅用房业主高很多，而原告的物业服务基本都投放在住宅用户上，其向被告收取能耗费缺乏合同依据。 原告文邦物业公司为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据材料： 1、《新昌县金汇广场物业服务合同》一份，证明原告为被告小区提供物业管理服务，双方约定物业费收费标准及违约责任的事实。 被告经质证认为，对二组证据的真实性、合法性无异议。 2、催交物业费记录一组，证明原告曾通过邮寄书面催讨函、张贴书面催讨函和短信催讨三种方式通知被告缴纳物业管理服务费用的事实。 被告经质证认为，对二组证据的真实性、合法性无异议，但被告应予支付的物业管理服务费金额应以法院认定为准。 3、照片八张，证明原告系依约为新昌县金汇广场提供物业服务，被告存在私自搭建钢棚、占用公共车位等情况。 被告经质证认为，该组证据不能证明原告主张的其提供物业服务的情况，被告也未曾私自搭建钢棚、占用公共车位。 被告国邦金汇大酒店为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据材料： 4、2019年11月、2019年12月、2020年3月、2020年8月有关国邦金汇大酒店的阿姨卫生工作安排记录一组，证明被告每月的卫生工作安排，其中第2、6、12项是室外公共区域卫生的冲洗工作，也就是说在原告未尽到物业服务义务的情况下，被告自行承担了公共区域的卫生清洁服务工作。 原告经质证认为，该组证据系被告单方制作，对其真实性不予认可。况且公共卫生的清洁程度并无统一标准可以衡量，被告作为酒店对卫生服务要求较高，并不能因被告自己雇人进行冲洗打扫而推定原告未曾对公共区域提供保洁服务。 5、照片三张，证明商住楼和酒店商业区是分开、各自封闭的，只有住户可以进入小区，被告没有享受到物业服务的事实。 原告经质证认为，对照片的拍摄时间有异议。原告提供物业服务期间小区内外部的栅栏确实已经存在，但设置栅栏的目的在于方便小区管理，并非不允许商铺业主进入小区。 6、《承诺书》一份、照片四张，证明金汇广场北侧停车场本为公共停车场，现在却被原告改设为收费停车场，且收取的停车费没有反馈到小区业主，原告管理该停车场取得了相应的酬劳，并非为被告等小区业主提供了物业管理服务。 原告经质证认为，对于承诺书的真实性无异议，对关联性有异议。对照片的真实性无异议，但其并非拍摄形成于原告提供物业服务期间。 7、照片九张，证明酒店大门口为敞开式公共区域，不属于原告的物业服务区域，而且该区域的车辆秩序维护均由酒店工作人员自己负责的事实。 原告经质证认为，对照片真实性无异议，对酒店增派人手维护公共秩序也无异议。但对照片拍摄形成的时间是否为原告服务期间提出异议。 8、照片十组，视频资料一份，证明原告在合同约定期间未按约提供物业服务，被告系自己花钱在请人维修、养护、管理酒店周围的公共区域。具体表现为：1.金汇广场停车场、后道地杂物堆放凌乱、垃圾不及时清扫；2.破坏的东西物业公司不及时修补，漏水是酒店自己在负责；3.地下室停车场全是泥沙、灰尘；4.公共垃圾桶系酒店自行购买，原告未做好配套服务工作；5.小区公共区域路面破损，小区公共下水道堵塞系酒店自行雇人修补，疏通；6.酒店前门、后道地、屋顶都是酒店雇人定期打扫、冲洗；7.酒店的外墙也是酒店自行聘请专业人员清洗；8.停车场绿化带系由酒店雇人在拔草、施肥、修剪；9.酒店于2019年11月25日为清运垃圾支出费用6000元，于2019年12月6日为清洗外墙支出费用5000元等。 原告经质证认为，对照片、发票的形式真实性无异议，对关联性有异议，首先该照片不能确定是否形成于原告提供物业服务期间，其次酒店对周围的卫生环境要求更高，其自行雇人清理、打扫公共区域的卫生环境，并不代表原告对公共区域不曾提供保洁服务，原告已经按照1.9元/平方米/月的标准向被告提供了物业服务。对视频资料的真实性不清楚。 9、税务发票复印件三份、被告赵少英与原告员工小潘之间的微信聊天记录打印件二页、赵少英的社保缴纳记录复印件一份，证明原、被告双方确认被告为原告垫付电费51505.21元，原告至今未予返还的事实。 原告经质证认为，对原告应当返还被告垫付的电费51505.21元无异议。 10、2018年12月至2020年8月19日期间，原告改设的收费停车场收费流水二页，证明停车场的收益均在原告处，原告对停车场的管理属于其自身的经营收益行为，不属于为业主提供的物业服务。 原告经质证认为，该收费流水仅业主委员会单方出具，未经原告核对确认，对其真实性不予认可。 11、《新昌县规划局新和成路、南岩路交叉口西北侧拍卖地块规划设计条件书》一份，证明金汇广场地块建筑总面积为23600平方米，扣除被告所有的商业用房面积5226.66平方米及住宅面积、收费停车场面积，基本没有需要原告提供物业服务的公共区域的事实。 原告经质证认为，对该组证据的真实性无异议，但不能达到被告主张的证明目的。 12、证人张某的证言、证人梁某的证言各一份，证明金汇广场小区公共区域包括绿化带、后门道地、后门铁楼梯、屋顶、酒店周围区域等无人管理、维护，系被告自行雇佣他人定期对小区物业共用部位进行维护、对公共绿化进行养护、对公共区域进行清扫、对公共垃圾进行清运、对公共秩序进行管理等事实。 原告经质证认为，对于证人所作陈述无异议，但该陈述与被告拒付物业费无关联。每个酒店和商铺，对卫生环境有不一样的标准和要求，被告是为了酒店生意搞的更干净一点，才雇佣了他人。 13、证人陈某、周某的证人证言各一份，证明小区公共管道经常堵塞，系被告催促管道疏通人员前来疏通并支付相关费用的事实。 原告经质证认为无异议，但原告若接到业主关于管道堵塞的反馈意见，也会及时联系有关部门进行疏通并支付费用。现被告直接联系有关人员疏通污水管道，不能证明原告怠于提供物业服务，且原告对被告主张的费用支出也不予认可。 14、微信聊天记录，百度网盘记录打印件一组，证明被告提供的照片证据均形成于原告提供物业服务期间的事实。 原告经质证认为，对该组证据无异议。 经庭审质证及对证据的审核，本院对原、被告提供的上述证据认证如下：证据1、2，被告对其真实性、合法性无异议，本院依法予以认定；证据3，该组照片经庭审核实拍摄于本案诉讼期间，从其反映的内容来看亦基本与原告之诉讼主张无关，本院对其关联性不予认定；证据4，其虽系被告单方制作，不能单独作为认定案件事实的依据，但结合证据7、证据8照片中所反映的小区环境，可以证明金汇广场小区在原告提供物业服务期间，公共区域局部卫生脏乱、环境较差；绿化带上杂物、垃圾散乱，绿植杂乱、参差不齐；共同通行区域路面损坏严重，路灯等公共设施毁损未作及时修理等情况；证据5，结合原告陈述可以证明金汇广场小区商住区域被栅栏隔离分开的事实；证据6，结合证据10及当事人陈述，可以证明金汇广场北侧公共停车场从免费改为收费的事实；证据9，结合原告陈述，可以证明原告尚欠被告电费51505.21元；证据11，对其形式真实性予以认定；证据12、13，结合证据7、8，以及原、被告的庭审陈述，可以证明被告有对金汇广场小区公共区域(包括绿化)进行修理、养护，对公共垃圾进行清运，对公共秩序进行管理，对公共管道进行疏通等事实；证据14，原告对其真实性无异议，本院经核对确认被告提供的照片基本形成与原告提供物业服务期间。 本院经审理，认定以下事实：被告新昌县国邦金汇大酒店有限公司系新昌县金汇广场的商铺业主，商铺建筑面积为5226.66平方米。2018年8月18日，原告与新昌县金汇广场业主委员会签订《新昌县金汇广场物业服务合同》一份，约定：原告为新昌县金汇广场提供物业服务，服务事项包括物业共用部位的维护、物业共用设备设施的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事物的管理服务等；物业服务收费标准及违约责任为住宅物业费1.35元/月/平方米，能耗费3.3元/年/平方米，商业用房物业费1.9元/月/平方米（新国邦酒店、金汇菜场所产生的垃圾处理费另行收取），物业费收取以年度为一个单位，业主逾期缴纳物业管理服务费的，每日承担缴费起始日起应缴纳金额千分之二的违约金；服务期限自2018年8月20日起至2020年8月19日止等。2020年5月8日，原告向被告发函催讨2018年8月20日至2019年8月19日期间的物业管理服务费136415.83元。2020年8月19日，原告在被告处张贴物业费书面催讨函一份，要求被告缴纳2018年8月20日至2020年8月19日期间的物业管理服务费272831.66元、车位费20000元，合计292831.66元。 另查明，原告为新昌县金汇广场提供物业服务期间，被告派人维护商铺前的公共秩序，清运公共区域的垃圾，冲洗公共通道、垃圾桶，清除公共绿化带中的杂物和垃圾，对公共绿植进行修剪、除虫、施肥；雇佣他人对公共管道进行疏通，对建筑物外墙酒店部分进行专业清洗，对公共区域破损的部位进行维修等，并支出相关费用。 再查明，在原告提供物业服务期间，原告为被告垫付电费5573.63元，被告为原告垫付电费51505.21元。2021年2月1日，本案第二次开庭审理时，双方达成合意，互付电费抵销后，原告应当返还被告的45931.58元电费款项在被告应当支付原告的物业管理服务费中直接抵扣。 本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案中，被告系新昌县金汇广场的业主，新昌县金汇广场业主委员会与原告签订的物业管理服务合同系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。故原、被告应当按照合同约定或法律规定全面履行自己的职责和义务。本案的争议焦点为：一、原告有无按照合同约定标准为被告提供物业服务，被告是否有权拒交物业管理服务费；二、被告主张的电费、停车费收益与原告应当退还业主委员会的第一个月物业费能否在其应缴物业费中直接扣减；三、原告主张的违约金数额是否超出其实际损失，应予调整。 针对第一个争议焦点，根据物业服务合同约定，住宅用房的物业服务收费标准为1.35元/月/平方米，商业用房物业服务收费标准为1.9元/月/平方米（新国邦酒店、金汇菜场所产生的垃圾处理费另行收取），可见商业用房的收费标准高于住宅用房。在签订物业服务合同时，合同双方显然考虑到了商业用房业主因经营需要对周边物业环境具有更高要求和标准的实际情况。诚如原告所言，被告作为酒店对于周边公共区域的卫生、绿化、设施具有更高要求的服务标准，结合合同约定的收费标准，原告也应当向被告提供优于住宅用房的物业服务。然，根据原告当庭陈述及现有证据，原告并未向被告提供优于住宅用房业主的物业服务。因此，原告无权主张被告按照超出住宅用房的收费标准支付物业管理服务费用。根据被告提供的照片所反映的金汇广场小区部分区域脏乱差的情况以及当时小区卫生环境的实际状况，并考虑到被告国邦金汇大酒店在原告提供物业服务期间，派人维护公共区域的秩序，清运公共区域的垃圾，冲洗公共通道、垃圾桶，清除公共绿化带中的杂物和垃圾，对公共绿植进行修剪、除虫、施肥；雇佣他人对公共管道进行疏通，对建筑物外墙进行专业清洗，对公共区域破损的部位进行维修等情况，本院认为被告在物业服务领域对金汇广场小区公共区域的维护和管理作出了较大贡献。综上，本院酌情认定被告国邦金汇大酒店按照1元/月/平方米的标准向原告缴纳2018年8月20日至2020年8月19日期间的物业管理服务费合计125439.84元。至于被告提出的免予支付物业管理服务费的主张，本院认为，根据被告提供的证据尚不能证明被告派人对酒店周边公共区域定期、持续地进行了管理和维护，酒店对小区物业管理作出贡献也不能完全否定原告对小区提供基本日常物业服务的事实。因此，被告主张免予支付全部物业管理服务费，本院依法不予采信。 针对第二个争议焦点，原告与被告互为对方垫付电费，经当时人合意，确认原告尚应返还被告的电费45931.58元直接在被告应付物业管理服务费中抵扣，该抵销协议于2021年2月1日双方达成一致意见时生效。故截至2021年2月1日，被告尚应支付原告的物业管理服务费数额为79508.26元。至于新昌县金汇广场小区公共停车场的收益与物业服务合同约定返还的第一个月物业管理服务费，根据合同约定和法律规定应属全体业主共有，主张相应权利的主体应为业主委员会，况且上述款项的分配亦需经法定程序处理，现被告要求对其可享有部分在应缴物业费中直接扣除，于法无据，本院依法不予支持。 针对第三个争议焦点，物业服务合同约定物业管理服务费按年度收取，现原告主张被告自2019年8月20日起至款项付清之日止就2018年8月20日起至2019年8月19日期间欠付的物业管理服务费支付逾期付款违约金，自2020年8月20日起至款项付清之日止就2019年8月20日起至2020年8月19日期间欠付的物业管理服务费支付逾期付款违约金，有合同依据，本院予以支持。但本院认为，被告逾期付款给原告造成的实际损失应当参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率确定，现原告主张的违约金数额过分高于其实际损失，故本院依法作出调整。结合前述当事人约定抵扣的费用事项，被告国邦金汇大酒店应当按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准，以62719.92元为基数支付自2019年8月20日起至款项付清之日止期间的逾期付款违约金，以62719.92元为基数支付自2020年8月20日起至2021年2月1日止期间的逾期付款违约金，以16788.34元（62719.92元-45931.58元）为基数支付自2021年2月2日起至款项付清之日止期间的逾期付款违约金。综上，对原告诉请合理部分依法予以支持，超出本院前述认定部分依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十八条、第五百七十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条之规定，判决如下： 一、被告新昌县国邦金汇大酒店有限公司支付原告新昌县文邦物业管理有限公司自2018年8月20日起至2020年8月19日止期间的物业管理服务费125439.84元，扣除垫付电费45931.58元后，尚应支付79508.26元，并按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准，以62719.92元为基数支付自2019年8月20日起至款项付清之日止期间的逾期付款违约金，以62719.92元为基数支付自2020年8月20日起至2021年2月1日止期间的逾期付款违约金，以16788.34元（62719.92元-45931.58元）为基数支付自2021年2月2日起至款项付清之日止期间的逾期付款违约金，限于判决生效后十日内付清； 二、驳回原告新昌县文邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告新昌县国邦金汇大酒店有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6075元，减半收取计3037.5元，由原告新昌县文邦物业管理有限公司负担2156.5元（已交纳），由被告新昌县国邦金汇大酒店有限公司负担881元，限于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  丁叶莎 二〇二一年二月二日 书记员  石贝贝