山东省青岛市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）鲁02民终1162号 上诉人（原审原告）：柴xx，男，1958年5月17日出生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：辛守玉，山东睿韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张甲利，北京即明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙xx，男，1966年4月4日出生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：刘积波，山东天正平律师事务所律师。 原审第三人：平度市同和街道办事处柴家沙戈庄村民委员会。 法定代表人：柴培善，主任。 上诉人柴xx因与被上诉人孙xx、原审第三人平度市同和街道办事处柴家沙戈庄村民委员会（以下简称沙戈庄村委会）确认合同无效纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁02**民初8827号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 柴xx上诉请求：1.撤销一审裁定，改判支持柴xx的上诉请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由孙xx承担。事实和理由：一、涉案房屋及土地使用权属明确合法，规划建设及买卖交易脉络清晰，不存在一审法院所说的房屋合法性及土地使用权属不明确的情形。首先，涉案房屋使用土地系沙戈庄村委会集体所有的土地，该土地由村委会统一规划宅基地并根据本村村民申请进行分配，房屋亦由村委会统一建设，房屋及宅基地权属均明确合法。集体土地上宅基地的划分和房屋规划建设均由村委会统一作出，村委会在对村民分配及签署相关收付款凭证均称该土地为宅基地，该事实亦由双方陈述、书面协议及村委会证明等证明；同时，在同和街道办旧村改造项目中，平度市旧村改造及同和街道办等政府部门亦认可村委会建设房屋及分配宅基地的合法性，在拆迁过程中居住同类型房屋的本村村民均给予了合法的认定和补偿。其次，柴xx系根据村委会规定经申请并出资获得了涉案房屋及宅基地，而后又将涉案房屋以宅基地的性质转卖给了孙xx。村委会与柴xx、柴xx与孙xx交易过程明确清晰，各方对交易的过程均认可，对土地的性质亦认可，双方不存在任何土地权属的争议，双方争议的系买卖交易行为本身的合法性问题。最后，土地及房屋流转均系通过买卖交易完成，孙xx非本村村民身份本身决定了双方交易行为必然受到法律否定性评价，从而必然导致交易状态的恢复，一审关于土地权属和房屋合法性不明确的认定，错误。涉案房屋及土地系沙戈村集体所有土地上进行规划建设，即使未按照相关法律法规办理相应的审批手续，亦应当对该“小产权房”的交易行为进行否定性评价。一审法院既不认定该房屋及宅基地合法，又不认可该房屋及土地建设及分配非法，而是以双方权属不确定为由将本案排除在法院审理范围之外，属于回避事实。首先，本案诉争房屋和土地系村委会主导建设和分配，其不同于普通的个体村民住宅建设申请，该房屋及土地建设分配是由村委统一组织规划后实施，共219户，由村委统一办理相关手续、全村集体推进实施，且性质经各方交易当事人认可及街道办等政府部门对此也无异议，有无正常审批手续均应认定房屋合法、土地性质为宅基地。其次，即使诉争房产及土地未按照《中华人民共和国土地管理法》规定办理合法审批手续，其作为集体土地上建设的小产权房屋亦不得进行交易，更何况作为被交易对象的孙xx并非本村村民成员，出售交易当然属于无效法律行为，买卖协议当然无效。综上，不论本案是否经过审批手续，均不影响法院对本案双方交易行为否定评价，均不会因此得出双方买卖交易行为非人民法院受案范围的结果。因为，本案可认定的是土地确属沙戈村集体所有土地、房屋由沙戈庄村委会在集体土地上建设、孙xx非本村村民从柴xx处购买了诉争房屋。至于诉争房产是否办理合法审批手续，是否为宅基地性质，已不再是影响本案的重要因素。且未按照法律法规办理审批手续的集体土地使用权转让亦会因违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款等强制性规定而无效。二、一审法律关系认定错误导致适用法律错误。一审将柴xx对双方交易行为效力性否定评价的诉求错误的解释为双方土地权属争议的诉求。柴xx请求对双方交易行为进行否定性评价，本质上应是对双方房屋和宅基地交易行为的法律效力存在争议，而非对土地使用权的争议，且土地及房屋的交易本身就不存在任何争议。一审错误分析诉争法律关系，引用错误法律条文，裁判结果错误。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，审理程序违法，审理结果缺乏事实根据和法律依据，请求改判支持柴xx的所有诉讼请求。 孙xx辩称，一、一审裁定认定事实清楚，证据确实充分。涉案房屋并非孙xx与柴xx之间的房屋买卖交易行为，而是柴xx顶名申请宅基地及购房申请，然后由孙xx向沙戈庄村委会交纳了购房款及宅基地使用费186230元。柴xx称其根据村委会规定经申请并出资获得了涉案房屋及宅基地，不属实，柴xx根本就没有向村委交纳购房款及宅基地使用费。涉案房屋的宅基地没有任何相关政府部门审批使用，其建设的房屋也没有相关政府部门审批，根本不合法，柴xx该上诉理由不成立。二、一审裁定适用法律正确。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定：农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。就本案而言，孙xx向沙戈庄村委会购买的房屋及涉及的宅基地使用权，均没有法律规定的权威机构进行审核、审批的事实，故涉案房屋的合法性及土地使用权属是不明确的，故柴xx与孙xx的本案纠纷不属于人民法院受理范围。综上，柴xx的上诉请求、理由不成立，本案纠纷依法不属于人民法院审理的范围。 沙戈庄村委会陈述称，没有意见。 柴xx向一审法院提出诉讼请求：确认柴xx、孙xx于2009年9月14日签订的协议无效，孙xx返还柴xx位于平度市同和街道办事处柴家沙戈庄村176号房屋一套。 一审法院经审查认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定：农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。本案审理期间，双方当事人均未提交证据证明行政管理部门已对涉案房屋建造行为进行审批的事实，涉案房屋的合法性及土地使用权权属均不明确。故本案纠纷不属于人民法院的主管范围，柴xx的起诉应予驳回。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，一审裁定：驳回柴xx的起诉。案件受理费3900元，退还柴xx。 本院审理期间，柴xx提交沙戈庄村委会出具的证明一份，证明涉案房屋宅基地属于柴xx所有。孙xx质证称，对该证据不予认可；从证据形式来看，没有沙戈庄村委会领导签字予以确认，也没有落款时间；从证据实体来看，证据内容不真实，购买涉案房屋的房款和宅基地使用款都是孙xx缴纳的；该证明其他内容与本案没有任何关系。 本院经审查认为，柴xx、孙xx以及沙戈庄村委会均认可涉案房屋由沙戈庄村委会统一建造，涉案房屋所在土地为宅基地。柴xx提起本案诉讼要求确认其与孙xx签订的涉案房屋买卖协议无效、返还涉案房屋，属于人民法院民事案件的受理范围，一审法院应当对柴xx的诉讼请求进行审理。一审裁定驳回柴xx的起诉，处理不当，本院依法予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下： 一、撤销山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初8827号民事裁定； 二、本案指令山东省平度市人民法院审理。 本裁定为终审裁定。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二一年二月一日 法官助理 于遨洋 书记员贾立 书记员于国英