江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏05民终12025号 上诉人（原审被告）：张洪明。 委托诉讼代理人:季海兰，江苏少平律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：潘祝生。 委托诉讼代理人：张华，江苏奚凤鸣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢梦娇，江苏奚凤鸣律师事务所律师。 上诉人张洪明因与被上诉人潘祝生房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院(2020)苏0581民初2976号 民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张洪明的上诉请求：撤销一审判决，改判张洪明无需支付占有使用费133000元。事实和理由：1.自2017年4月21日起张洪明经营的店铺因停水停电就处于无法正常经营的状态，2018年6月29日被查封以后至2019年11月4日期间店铺处于无法使用的状态，造成这种状态的责任并不在于张洪明。2.通过关联案件查询，常熟理工学院与俞如庆签订的房屋租赁合同已经于2017年6月17日解除，导致张洪明与潘祝生之间的租赁协议也无法继续履行。因此自2017年6月20日至2019年11月4日期间的租金张洪明无需支付。3.根据常熟理工学院和俞如庆协议约定，自2017年4月17日至2017年6月17日期间的租金常熟理工学院对俞如庆予以减免，俞如庆并未支付2017年4月17日之后的房屋租金或使用费。而潘祝生自2017年6月15日起至实际腾房时止是按照18.9394元/平方米/月的标准支付的租金，一审法院判决按照原租赁协议的租金标准即51.85元/平方米/月支付案涉店铺无法正常营业期间的租金，显然不合理。 潘祝生二审辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。 潘祝生向一审法院起诉请求：1、依法判令张洪明支付房屋使用费133019.18元；2、诉讼费用由张洪明承担。 一审法院认定事实：2016年6月18日，潘祝生（甲方）与张洪明（乙方）签订了租房协议一份，内容为：第一条店铺的坐落、面积情况1、乙方租用甲方的店铺位于江苏省常熟市理工学院东南校区沿街附房北起第二栋第二层南起，一共2间店铺。使用面积90平方米（和下面一楼安全通道，不影响安全情况下由乙方使用）。第二条租房期限、用途1、该店铺租房期限为叁年一签，期满后，如再续签3年以10%上浮，甲方不准以其它名义涨价。自2016年6月20日至2019年6月19日。……3、租房期满后，如乙方不续租，乙方负责由善意交接的义务，甲方不承担任何装修改造补偿费用，乙方不准拆除装修的固定附属件，房屋内的固定附属物产权归甲方所有，乙方自行添置的可移动物品，由乙方处理。如乙方经营不当，要合法转店，甲方不得干预。房租按原合同租赁给另一方。乙方有权转租或转让。第三条租房金1、该间店铺每年房租金为56000元。2、租房金支付方式如下：每年的6月20日前付清租房金，逾期五天不交房金的，协议自动解决，乙方保证金后不予退还。第四条保证金、水电费用1、协议签订当天乙方须缴纳保证金叁仟元。2、负责对乙方经营活动及食品卫生安全、质量、进行监督。3、保证乙方经营所需的水、电正常供应和房屋正常破损(特殊意外情况例外)。第五条甲方的权利义务1、甲方按租房协议约定提供店铺给乙方经营。2、负责对乙方经营活动及食品卫生安全、质量、进行监督。3、保证乙方经营所需的水、电正常供应和房屋正常破损(特殊意外情况例外)。第六条乙方的权利义务1、必须合法经营，办理相关营业证件，主动接受政府相关部门的合理管理、检查、监督和处罚。2、必须认真做好卫生安全、社会治安、消防安全用工等方面的工作；该店铺从乙方经营起如发生卫生安全、社会治安、消防安全事故，责任由乙方承担。3、按协议规定如期缴纳有关费用，妥善爱护店铺公物。4、水电等费用依照市价1元/度。水3元/吨。5、乙方自行办理餐厅的一切相关证件，合法经营，自负盈亏。第七条协议书的变更、解除与终止本协议1、本协议签字/盖章后具有法律约束力，甲乙双方均不得随意变更或者解除本协议，需变更或解除时，须经双方协商一致达成新的书面协议。2、在租房期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本协议，收回所租房给乙方的店铺，保证金不予退还：⑴转租、转让该店铺必须通知甲方。⑵利用所租房的店铺经营非法活动。⑶未满租房期，私自取消协议的。⑷超过二次逾期不缴纳水电费。⑸擅自变更店铺用途的，超范围经营的。3、如租房期满，乙方不再续签的，乙方必须提前三个月通知甲方“租房期满不再续签”，如乙方在不营业的情况下，必须提前一个月交房，并清空所有可移动物品，否则保证金不予退还。协议签订后，潘祝生将约定的房屋交付张洪明使用，张洪明支付了潘祝生一年的租金56000元及押金3000元。张洪明对租赁房屋进行了装修，2017年1月16日领取了个体工商户营业执照。 另查明，2011年1月15日，常熟理工学院作为甲方、俞如庆作为乙方签订了《常熟附房招待所租赁协议》（以下简称租赁协议）一份，该协议载明：“招待所位于常熟，建筑面积2200㎡。甲乙双方就租赁经营事宜达成如下协议：一、经营方式及相关要求。乙方向甲方租赁东南校区沿街附房招待所，自主经营，独立核算，自负盈亏。承租人必须自己经营，不得转包，否则，自动终止合同。二、本协议有效期：2011年5月1日至2019年4月30日……。 2011年12月1日，常熟理工学院作为甲方、俞如庆作为乙方签订了《常熟附房饭店租赁补充合同协议》（以下简称补充合同协议）一份，该协议载明：“常熟附房南起第二栋的1-3楼，经招标由俞如庆租赁用于经营招待所，经双方协商，在执行在原合同的基础上，作如下补充修改：一、租赁有效期：2011年6月1日至2019年5月30日，甲方给乙方三个月的装修期，装修期免修租金，即租金自2011年9月1日起开始交纳。二、租金金额及付款时间、数额。年租金执行原合同标准，即年租金25万元。2011年12月20日前付清当年度4个月的租金83330元。以后按原合同规定的时间、数额支付。三、乙方在经营中使用的水电气按实际结算。四、本补充协议和原协议有不同之处，按本协议执行，其余按原合同执行。 2014年11月20日，常熟理工学院作为甲方、俞如庆作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：“甲乙双方本着平等互利的原则，经充分友好协商，达成如下条款：一、甲方向乙方提供的房屋位于：常熟商业附房南起第一、第二栋的2-3楼，建筑面积2200㎡。二、经营范围：招待所。三、租赁期限：自2014年1月1日起至2019年5月30日止……。 2014年6月15日，俞如庆（甲方）与潘祝生（乙方）签订了常熟市理工学院东南校区招待所共同经营合作协议一份，约定：第一条招待所基本情况1.甲方于2011年9月19日与常熟理工学院中标获得8年承包权。2011年4月开始装修，2011年12月10正式营业。2014年6月13日决定与乙方合作共同经营。2.甲方将与乙方共同合伙的招待所坐落于常熟市东南开发区湖山路99号，使用面积2200平方米（沿街附房的二层与三层）。……第四条合伙期共5年，即自2014年6月15日零时起至2019年6月15日24时止……。2017年1月12日，俞如庆在共同经营合作协议最后一页书写了“租期到2019.9.15号止，俞如庆，2017.1.12”字样。 又查明：2017年6月22日，常熟理工学院作为甲方、俞如庆作为乙方签订了《东南招待所硬件设施折旧款谈判纪要》一份，内容：“根据东南招待所《房屋租赁合同终止协议》相关条款约定：常熟理工学院资产与后勤管理处代表学校（甲方）同东南招待所承租户俞如庆（乙方）于2017年6月22日就东南招待所硬件设施折旧费事宜进行谈判。达成以下事宜：1、东南招待所硬件设施是指俞如庆向常熟理工学院租赁的东南校区沿街商业附房南起第一、二栋的2-3楼及第二栋南一楼2间门厅作为招待所的45间房屋内的门、窗、家具、空调、电视机、热水器、卫生间设备及空气能热水器、房屋隔墙及其他辅助设施等全部移交甲方，产权属于甲方所有。2、甲方向乙方支付招待所硬件设施折旧费40万元，支付时间由东南招待所《房屋租赁合同终止协议》相关条款约定。 2017年7月7日，常熟理工学院作为甲方、俞如庆作为乙方签订了《补充协议》一份，该协议载明：“甲、乙双方于2014年1月1日签署常熟，建筑面积2200㎡；及第二栋南一楼2间门厅，建筑面积91.2㎡的《房屋租赁合同》。现因乙方向甲方提出终止原房屋租赁合同申请，经双方协商一致，特在原房屋租赁合同基础上制定本补充协议。一、原合同租赁期至2019年5月30日。二、从2017年6月17日起，尚未履行的合同内容，终止执行。3、原合同终止后，甲方同意减免乙方2017年4月17日至2017年6月17日期间的原合同租金；并同意将乙方招待所45间内的门、窗、家具、空调、电视机、热水器、卫生间设备及空气能热水器、房屋隔墙等硬件设施在进行第三方评估后通过协商谈判进行收购。四、乙方职责。1、乙方必须保证招待所45间房屋内的硬件设施的完好，不得拆除。2、乙方必须在本协议签订之日起7天内负责清退内租的饭店、面馆及团购店等商铺，搬离可移动财物；并向甲方移交所租房屋所有钥匙。3、乙方应在移交钥匙后2日向甲方开具硬件设施折旧款发票。4、乙方必须在本协议签订之日起7天内向甲方缴纳清2017年度1月1日至4月17日期限内的原合同租金及所欠缴的全部水电费等……。 2017年7月21日，常熟理工学院向俞如庆发出通知，内容为：“根据我校与你签订的合同终止协议（即房屋租赁补充协议）约定，你应在签订协议一周内完成所有租赁房屋的清退工作，并搬离相关物品。但到目前为止，仍有店铺继续在占用消防通道经营，存在很大安全隐患，另外，二楼的店铺也未搬离。现通知你务必于2017年7月24日前，完成店铺清退工作。如没有及时清退，所造成的一切损失和后果由你承担。同时常熟理工学院对涉案房屋（除潘祝生转租给黄衍重、张洪明的房屋外）重新进行装修。 还查明，2017年1月、2月、4月，常熟理工学院向俞如庆发出了通知及整改通知书，就“三合一”、消防安全不到位等违规行为分别要求俞如庆限期整改，并就逾期整改的后果进行了告知，后由于俞如庆未按要求进行限期整改，常熟理工学院于2017年4月21日对上述出租房屋采取了封门、停电停水等措施（包括涉案的房屋）。之后，潘祝生未再继续经营，但张洪明仍在租赁房屋内继续进行经营。 2017年9月11日，常熟市高新技术产业开发区“三合一”专项整治工作办公室向张洪明发出了常熟市“三合一”隐患告知书、“三合一”隐患责令限期改正通知书、整改方案；同日常熟市公安局东南派出所向张洪明发出了责令整改通知书，常熟市人民政府东南街道办事处向张洪明发出了燃气安全生产隐患整改通知书。 2018年5月11日，常熟高新区（东南街道）三合一和群租房消防隐患专项整治办公室向张洪明发出了责令停产停业告知单，同年6月29日对涉案房屋进行了查封，要求进行整改，7月5日，张洪明根据要求进行了整改，7月6日张洪明申请要求“整治办”进行验收，东南街道“三合一”“整治办”通过验收，认为达到了整治要求。但因房屋所有权人常熟理工学院拒绝在“三合一”整治验收文件上签字（盖章），张洪明经营的“天香面馆”未能启封恢复经营。2019年11月4日张洪明将涉案房屋交还给了俞如庆。 2018年2月5日，常熟理工学院向一审法院提起诉讼，请求：1.判令俞如庆立即返还租赁物；2.判令俞如庆支付2017年1-4月的租金83333.33元（25万元/12月*4个月）；3.判令俞如庆支付欠缴水电费32552.65元（暂计2017年1-6月）；4.判令俞如庆支付违约金120000元；5.判令俞如庆承担本案诉讼费用。一审法院经审理后作出了（2018）苏0581民事1585号民事判决书。 2018年2月5日，一审法院立案受理了俞如庆诉潘祝生、第三人黄衍重、张洪明房屋租赁合同纠纷一案，俞如庆向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除与潘祝生签订的《共同经营合作协议》，且潘祝生立即搬离常熟市东南开发区湖山路99号房屋；2、依法判决潘祝生支付俞如庆协议金53万元，且向俞如庆承担违约金15万元，共计68万元；3、依法判决黄衍重、张洪明立即搬出常熟市东南开发区湖山路99号房屋；4、依法判决黄衍重、张洪明从起诉之日起至实际搬离之日止每日支付200元房屋使用费；5、诉讼费用由潘祝生、黄衍重、张洪明承担。一审法院经审理后于2018年7月25日作出了（2018）苏0581民初1594号民事判决书，判决：一、解除原告俞如庆与被告潘祝生于2014年6月15日签订的《常熟市理工学院东南校区招待所共同经营合作协议》；二、第三人黄衍重于判决生效之日起十日内将租赁的位于常熟附房面积280平方米的房屋腾空后直接交还给原告俞如庆；三、第三人张洪明于判决生效之日起十日内将租赁的位于常熟附房面积90平方米的房屋腾空后直接交还给原告俞如庆；四、被告潘祝生于本判决生效之日起十日内给付原告俞如庆2017年6月14日前的房屋租金30000元；2017年6月15日起的租金按租赁面积370平方米、标准按18.9394元/平方米/月计算至实际腾让房屋时止；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告俞如庆的其他诉讼请求。俞如庆、潘祝生不服本判决，向苏州市中级人民法院提起上诉，苏州市中级人民法院作出（2018）苏05民终8457号民事判决书。 2018年12月12日，一审法院立案受理了张洪明诉潘祝生、俞如庆、常熟理工学院房屋租赁合同纠纷一案，张洪明向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令潘祝生（门面房屋合同）违约；2、依法判决潘祝生赔偿张洪明装修和设备20万元；3、依法判决俞如庆赔偿张洪明因封店导致调料和材料损失2万元；4、依法判决常熟理工学院赔偿张洪明因强行封店停水停电1年半造成损失20万元。一审法院经审理后作出了（2018）苏0581民初15104号民事判决书，潘祝生不服本判决，向苏州市中级人民法院提起上诉，苏州市中级人民法院作出（2020）苏05民终1740号民事判决书。 上述事实，有潘祝生与张洪明签订的租房协议、民事判决书及本案庭审笔录等证据证实。 一审法院认为，潘祝生与张洪明签订的租房协议是双方真实意思表示，且原承租人及该房屋的所有权人常熟理工学院是明知的，故该租房协议有效，双方应按协议履行。张洪明在租赁期间作为涉案房屋的实际使用人，未按房屋所有权人常熟理工学院要求进行整改、消除安全隐患的情况下，常熟理工学院于2017年4月21日对涉案房屋在内的出租房屋采取了封门、停电停水等措施；以及未按常熟高新区（东南街道）三合一和群租房消防隐患专项整治办公室要求进行停产停业整改，常熟高新区（东南街道）三合一和群租房消防隐患专项整治办公室于2018年6月29日对涉案房屋进行了查封，责任应在被告张洪明。由于常熟理工学院与俞如庆之间的房屋租赁合同于2017年6月17日起终止履行，导致张洪明租赁的涉案房虽通过东南街道“三合一”整治办验收，因房屋所有权人常熟理工学院拒绝签字（盖章）而无法恢复营业。但涉案房屋仍由张洪明占有，在法院判决张洪明腾空交还涉案房屋后，张洪明直至2019年11月4日才将涉案房屋腾空交还，张洪明理应承担占有涉案房屋期间的使用费。故潘祝生主张要求张洪明支付涉案房屋占有期间的使用费，依法有据，一审法院予以支持。张洪明应支付潘祝生2017年6月20日起至2019年11月4日止的涉案房屋占有使用费，标准按56000元/年计算为133000元（56000元/年÷12月×28.5月），扣除潘祝生应退还给张洪明的涉案房屋押金3000元，张洪明实际应支付涉案房屋使用费130000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条规定，判决：张洪明于判决生效之日起十日内支付潘祝生房屋使用费133000元，扣除潘祝生应退还给张洪明的房屋押金3000元，张洪明实际应支付涉案房屋使用费130000元。款由张洪明直接给付潘祝生。案件受理费收取2960元，由潘祝生负担60元，张洪明负担2900元。 二审与一审查明事实一致。 二审中，当事人未提交新的证据。 本院认为，潘祝生、张洪明之间的租房协议合法有效，双方应按照协议约定履行各自义务。根据生效判决查明的事实以及双方当事人陈述，直至2019年11月4日张洪明才将案涉房屋腾空返还，潘祝生作为出租人要求张洪明支付自2017年6月20日起至2019年11月4日止的占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。张洪明上诉主张其自2017年4月21日起被停水停电无法正常经营，自2018年6月29日至2019年11月4日期间无法使用房屋，责任在于潘祝生。对此本院认为，根据生效判决认定，在张洪明租赁期间内，因其未按照房屋所有权人常熟理工学院的要求进行整改、消除安全隐患，常熟理工学院于2017年4月21日对案涉房屋采取了封门、停水停电的措施；以及未按照常熟高新区（东南街道）三合一和群租房消防隐患专项整治办公室要求进行停产停业整改，常熟高新区（东南街道）三合一和群租房消防隐患专项整治办公室于2018年6月29日对案涉房屋进行了查封，造成停业的责任在于张洪明。由于房屋产权人常熟理工学院与俞如庆之间的房屋租赁合同解除，导致潘祝生与张洪明之间的租赁协议无法继续履行，潘祝生与张洪明之间协议解除的责任在于潘祝生，生效判决对于潘祝生违约导致张洪明的损失已经认定。虽案涉房屋被查封后张洪明无法正常经营使用，但张洪明仍继续占用房屋，在生效判决要求张洪明腾空交还案涉房屋后，张洪明直至2019年11月4日方将案涉房屋腾空返还，张洪明以此为由主张其无需支付占有使用费，理由不成立，本院不予支持。张洪明上诉主张计算占有使用费的标准不合理，对此本院认为，一审参照张洪明与潘祝生租赁协议约定的租金标准计算占有使用费并无不当，本院予以维持。 综上所述，张洪明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2960元，由张洪明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王稚群 审 判 员 郑 雄 审 判 员 黄学辉 二〇二一年二月一日 法官助理 柳 璐 书 记 员 陈 莉