河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫11民终458号上诉人（原审原告）：王国祥，男，汉族，1953年10月27日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：杨爱云，女，汉族，1955年9月29日出生，住漯河市郾城区。系王国祥之妻。委托诉讼代理人：王**，漯河市郾城区沙北法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：曹建顺，男，汉族，1962年12月23日出生，住河南省舞阳县。委托诉讼代理人：王晓军，河南汇恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张永博，河南汇恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：漯河市泰源房地产开发有限责任公司，住所地：漯河市源汇区漯舞路中段**院，统一社会信用代码：91411100735497222Y。法定代表人：于秀梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵书祥，男，汉族，1962年9月19日出生，住舞阳县。系该公司员工。上诉人王国祥因与被上诉人曹建顺、漯河市泰源房地产开发有限责任公司（以下简称泰源公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服漯河市郾城区人民法院（2020）豫1103民初5159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王国祥上诉请求:1、请求撤销郾城区人民法院(2020)豫1103民初5159号民事判决书，发回重审或改判。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。理由如下:一、上诉人的债权人地位，已转化为买受人地位。1、被上诉人泰源公司对借款及以房抵债的事实以认可，且泰源公司庭后从公司财务处调取了当年的记账凭证和5张涉案借条原件，以及原告提供的取款、转款凭证，相互印证，足以证明双方以房抵债属实。2017年6月29日之前上诉人与泰源公司确实是债权债务关系，但2017年6月29日签订的以房抵债《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，该合同意味着债权债务关系的消灭，买卖关系的成立。1、借款抵房款，视为支付了全部房款对价:2、泰源公司交付房屋，上诉人接收房屋，完成了房屋买卖的行为:3、债务消灭后，债权转化为物权，债权人地位转化为房屋买受人地位。原审法院认为上诉人本质是债权人地位，忽略了上诉人地位转化中的一系列行为，签订购房合同、房屋交接、上诉人占有房屋近四年、以及占有期间交纳物业费等行为，足以说明，上诉人的地位转化为了房屋买受人，是涉案房屋的业主。二、被上诉人泰源公司财务账簿、记帐方式是其公司内部管理制度，上诉人无权干涉。但，泰源公司财务处调取的记账凭证、原始借条，以及泰源公司的自认，足以证明上诉人已支付了房款合理对价。泰源公司债务消灭，冲抵房款对价，说明其责任财产得到填补，并未因此减损，案涉房屋已经脱离泰源公司财产范围，泰源公司已无权再用涉案房屋偿付其所欠债务，否则就有违公平、诚实信用的法律原则。三、泰源公司给上诉人出具的物业费收据，进一步证明了泰源公司对房屋交付的认可。原审法院认为，上诉人第一张物业费交费时间是2017年6月，泰源公司称2018年开始入住，陈述不一致，不能证明上诉人已实际合法占有涉案房屋。原审法院主观认定错误，因为，1、根据泰源公司要求，《商品房买卖合同》签订之后，房屋只要交付给业主，业主就应当交纳物业费，并不以是否居住为准。2、业主入住时间，与物业费交纳时间，是两个问题，二者之间没有必然联系。社会上普遍存在买房后虽然闲置，但物业费需要交纳的情况，法律没有规定，买房只要不住，就可以不交物业费。四、上诉人占有涉案房屋近四年期间，对外有了一定的公示力，虽然没有法定登记，但未登记过错不在上诉人。签订《商品房买卖合同》时，泰源公司五证齐全，足以让上诉人相信，只要房屋竣工验收就可以进行法定登记。双方的买卖行为未侵犯任何人的利益，未进行物权法定登记非因上诉人原因，上诉人对此没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款之规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上，原审法院断章取义，认为上诉人本质是债权，忽视上诉人地位转化后的物权，判决不能排除强制执行，明显保护的是中原银行的一般普通债权，侵犯了上诉人的合法权益，牺牲业主物权利益，保护一般普通权人利益，显失公平。请二审法院查明事实，发回重审或改判。曹建顺辩称，上诉人与泰源公司之间不存在合法有效的房屋买卖关系，涉案《商品房买卖合同》不是双方真实的意思表示，上诉人亦未支付购房款。一审法院认定事实清楚，运用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。泰源公司辩称，上诉人上诉理由成立，其上诉请求应予支持。王国祥向一审法院起诉请求：1、依法判令停止（2019）豫1102执1854号民事裁定书的执行，解除对湘江公寓第1幢1单元19层1907号房产的查封；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告泰源公司为湘江公寓的开发商，该公司成立于2001年11月12日，系有限责任公司，2017年3月22日该公司负责人由胡友昌变更为于梅，2017年10月25日负责人由于梅变更为于秀梅，现该公司法定代表人于秀梅，股东为于秀梅和胡友昌。2019年1月11日，因泰源公司拖欠曹建顺的借款，曹建顺以泰源公司为被告起诉至漯河市源汇区人民法院并申请财产保全。2019年1月14日，漯河市源汇区人民法院作出（2019）豫1102民初172号民事裁定书，冻结泰源公司银行存款150万元或查封、扣押同等价值的财产。次日，漯河市不动产登记局根据该裁定书查封泰源公司湘江公寓907、1007、1008、1903、1907、1908、2001、2002、2003、2007、2008的11套房屋。2019年3月12日，漯河市源汇区人民法院作出（2019）豫1102民初172号民事调解书，泰源公司分期偿还曹建顺150万元借款本息。上述调解书生效后泰源公司未依约履行还本付息的义务，曹建顺向漯河市源汇区人民法院申请强制执行。2020年3月20日，漯河市源汇区人民法院作出（2019）豫1102执1854号执行裁定书，裁定拍卖泰源公司湘江公寓907、1007、1008、1903、1907、1908、2001、2002、2003、2007、2008号的11套房产。拍卖过程中，王国祥不服提出书面异议，漯河市源汇区人民法院于2020年9月27日作出（2020）豫1102执异55号执行裁定书，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，从形式上无法认定王国祥为房屋权利人，王国祥的异议不能成立，故驳回王国祥的执行异议。王国祥不服遂提起执行异议之诉，形成本诉。因涉及漯河市源汇区人民法院干警需要回避原因，漯河市中级人民法院于2020年10月28日作出（2020）豫11民辖19号民事裁定书，裁定本案由一审法院审理。庭审中，原告称2013年至2016年间被告泰源公司分5笔向其借款共计125万元，后因被告泰源公司未按照双方的约定还本付息，经双方对账协商，截至2017年6月底，泰源公司共计拖欠王国祥借款本息2400500元，泰源公司以其开发的湘江公寓的11套房屋折抵上述借款本息，双方签订了商品房买卖合同，泰源公司还向原告出具房款收据。此外，原告称已向被告泰源公司交纳了物业费，并实际合法占有了涉案房产。因此其在涉案房产被法院查封之前已经支付完毕购房款并实际占有，其是涉案房产的合法权利人，为佐证其主张，原告提交下列证据：1、2013年6月4日，泰源公司向王国祥出具借条一份，内容载明：“今借王国祥现金壹拾万元整（￥100000.00）属实：胡友昌利息叁分计算借款人：胡友昌。”该借条的借款人签名处加盖有泰源公司的公章。2、2014年1月22日，胡友昌向王国祥出具借条一份，内容为：“今借王国祥人民币壹拾万元整￥100000.00元时间—壹年，月息3%（百分之三）借款人：胡友昌。”3、2015年4月27日，胡友昌向王国祥出具借条一份，主要内容为：“今借王国祥人民币壹拾万元整￥10万元整（利息叁分）借款人：胡友昌。”4、2014年5月20日，胡友昌向王国祥出具借条一份，内容载明：“今借王国祥现金伍拾万元整，￥50万元。利息三分借款人：胡友昌。”5、2016年2月5日，胡友昌向王国祥出具借条一份，内容载明：“今借王国祥人民币肆拾伍万元￥45万元（利息叁分）借款人：胡友昌。”6、借记卡账户历史明细清单3张，清单分别显示王国祥于2013年6月4日取现10万元、2015年4月28日取现10万元；王国祥儿子王栋于2014年5月20日取现50万元。7、商品房买卖合同9份和房款收据9张，合同显示2017年6月29日，王国祥、许焕霞（王国祥外甥女）、段艳娜（王国祥外甥女）、丁会娟（王国祥外甥女）、王栋（王国祥儿子）、王爱英（王国祥妹妹）、王爱武（王国祥妹妹）分别与泰源公司签订了《商品房买卖合同》，上述人员从泰源公司处购买了涉案房产。8、物业费收据若干张，物业费收据显示上述购房人均向泰源公司缴纳了涉案房产2017年6月30日至2020年12月29日的物业费。9、两份未署名的算账凭证，内容显示本金125万，利息1150500，合计2400500；660.29平方米，每平方3600元。被告泰源公司对上述借款的真实性、本息金额及泰源公司以房抵债的事实均予以认可，同时泰源公司称湘江公寓五证齐全，但因个别项目（可能是消防项目）不达标，尚未竣工验收，现无法办理房产证，房产证的办理时间不能确定。同时，泰源公司称2018年湘江公寓开始陆陆续有人入住。庭审中，王国祥认可仅其本人与胡友昌和泰源公司存在借贷关系，2017年6月29日与泰源公司签订的9份《商品房买卖合同》，除王国祥本人以外，其余6人均是王国祥本人代签，涉案房屋的款项均来源于其出借给泰源公司的125万元借款本息，其余的《商品房买卖合同》的买受人均未出资，合同签订后其仅安装了涉案房屋的防盗门，并未居住。为进一步查明案件事实，一审法院对湘江公寓入住户主进行调查：湘江公寓入住率非常低，大多数公寓并未安装窗户、门，部分安装的门表面的保护模尚未去掉。该公寓并无物业公司提供物业服务，但业主需以每平方1.2元的标准向泰源公司交纳物业费，物业费、水费和电费由泰源公司胡姓男子和胡姓女子收取，收取后开具加盖泰源公司财务专用章的收据。因没有物业公司提供物业服务、物业费收费标准高，交纳物业费的业主机少。另，一审法院于2012年12月22日函询泰源公司其向王国祥借款及湘江公寓物业费缴纳手续的财务记账凭证。庭后，泰源公司仅向一审法院提交了3张记账凭证单和5张涉案借条原件，未提交原告缴纳物业管理费的财务记账凭证，且其提交的3张记账凭证单均未附有显示经济业务发生情况的原始单据。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形,且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定是对买受人所买受的合法的不动产权利的特别保护，这种合法权益的保护是在买受人基于购买不动产之目的而成立合法有效的买卖关系为前提。本案中，原告王国祥认可与泰源公司签订《商品房买卖合同》，是基于其本人与泰源公司存在借贷关系，在泰源公司无法偿还借款的前提下双方以房抵债。王国祥与泰源公司以房抵债的行为，是以消灭双方存在的金钱债务为目的,签订的房屋买卖合同，涉案房屋的交付只是以房抵债的履行方式,原告王国祥在本质上只是被告泰源公司的普通金钱债权人的地位，并非基于购买不动产之目的而成立合法有效的买卖关系的买受人地位。被告泰源公司虽对涉案借款及以房抵债的事实予以认可，并于庭后提交3张记账凭证单和5张涉案借条原件，但未附有显示经济业务发生情况的相关原始单据予以佐证，按财务制度的规定，记账凭证是依据经济业务发生情况的原始单据以对应的会计科目予以填制，然后作为记账依据，录入财务账簿，故泰源公司提交的上述证据，不能证明涉案的5笔借款及以房屋冲抵借款的行为在泰源公司的财务上记录在账。另外，原告提交4张泰源公司出具的物业费收据，欲以证明原告交纳了2017年6月至2020年12月的物业费，实际合法占有了涉案房屋，但是未提交银行流水转款凭证或现金交付的取款凭证予以佐证，也未提交水费、电费交纳的相关凭证相互印证。同时，庭审中原告王国祥本人称签订《商品房买卖合同》后其仅安装了防盗门，并未入住使用涉案房屋。此外，泰源公司称截至现在湘江公寓尚未竣工验收，但2018年开始陆续有人入住，而原告提交的物业费收据中交纳物业费最早的时间为2017年6月，早于开发商泰源公司所说的2018年开始入住的时间，即2018年。故原告提交的证据与开发商泰源公司的陈述不一致，不足以证明其已经实际合法占有涉案房屋。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”根据现有证据，王国祥和泰源公司之间存在的债权与本案所涉及的执行债权相比较，原告王国祥对泰源公司的债权并不具有优先实现的价值利益,故不能认为原告王国祥对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告王国祥的诉讼请求。案件受理费3560元，由原告王国祥负担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。本案二审的争议焦点为：上诉人的上诉理由是否成立，其上诉请求应否予以支持。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力。本案中，王国祥与泰源公司签订的《商品房买卖合同》，系因王国祥与胡友昌、泰源公司之间存在民间借贷关系，王国祥在出借款项无法得到偿还的情况下与泰源公司签订的以房抵债协议，双方签订协议的目的在于消灭王国祥对胡友昌、泰源公司的民间借贷债权而非单纯的房屋买卖，双方之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，而是以消灭金钱债务为目的的债务履行方式，在完成房屋变更登记之前，该以物抵债协议并不形成优先于其他债权人的利益，该合同的订立并不能阻却其他合法权利人基于生效法律文书对涉案房屋的强制执行。综上，王国祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3560元，由上诉人王国祥负担。本判决为终审判决。审判长  崔喜庆审判员  石笑云审判员  李 刚二〇二一年二月二日法官助理潘梦瑶书记员任艳茹