新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新01民终135号 上诉人(原审原告)：新疆嘉祥物业服务有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市沙依巴克区仓房沟北路****楼****。 法定代表人：王崇江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐周刚，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：新疆生命红轻工业创业园有限公司，住所地乌鲁，住所地乌鲁木齐市经济技术开发区科技园路**> 法定代表人：马跃，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁海忠，北京乾坤（乌鲁木齐）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）新疆嘉祥物业服务有限公司（以下简称嘉祥物业公司）因与上诉人（原审被告）新疆生命红轻工业创业园有限公司（以下简称生命红创业园公司）物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初3479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人嘉祥物业公司委托诉讼代理人徐周刚，上诉人生命红创业园公司委托诉讼代理人梁海忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉祥物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判生命红创业园公司支付物业费479730.29元，违约金159910.1元。事实和理由，一审认定事实错误，涉案的18号楼系英澳锦绣苑小区的一部分，并非与英澳锦绣苑小区相邻。嘉祥物业公司按照《英澳锦绣苑前期物业服务委托合同》向生命红创业园公司提供物业服务，生命红创业园公司应当支付相应的费用，费用的计算标准亦有相关法律法规明确规定按照建筑面积收取。一审法院以案涉18号楼仅有部分设备共同立项，使用一套水电气公用设施，为由只支持嘉祥物业公司部分诉求，没有法律依据。另，违约金亦是根据《英澳锦绣苑前期物业服务委托合同》约定计算的，不违反法律规定，故请求二审予以改判。 生命红创业园公司辩称，生命红创业园公司不应支付嘉祥物业公司物业费，并提出上诉请求撤销一审判决，改判驳回嘉祥物业公司要求生命红创业园公司给付物业费的诉讼请求。事实和理由，2009年10月28日生命红创业园公司与新疆英澳房地产开发有限公司、新疆锦绣家园房地产开发有限公司合作开发了英澳锦绣苑小区，2016年12月19日生命红创业园公司才与开发商签订了商品房销售合同办理了18号楼的交接，18号楼建设前后均有独立的大门和封闭的院落，与英澳锦绣苑小区各自独立，18号楼的楼内及院落的卫生、设施维护、安保等事宜均由生命红创业园公司雇佣人员自行安排处理，18号楼与英澳锦绣苑小区仅仅是在开发时共同开发建设而已，且嘉祥物业公司从未向生命红创业园公司提供任何物业服务，故生命红创业园公司不应向嘉祥物业公司支付物业费及违约金。 嘉祥物业公司的答辩意见与上诉意见一致。 嘉祥物业公司向一审法院起诉请求：1．请求判令生命红创业园公司支付物业服务费533，033.66元（9，604.21平方米×1.50元／月．平方米×自2013年6月1日至2016年6月30日计37个月）；2．请求判令生命红创业园公司支付违约金159，910.10元。 一审法院认定事实：2009年10月28日，（乙方）与英澳房产公司（甲1）、锦绣家园房产公司（甲2）就包括18号楼土地在内的合作开发达成一致，双方签订一份《合作开发协议》，约定以下主要内容：乙方所有的位于乌鲁木齐市迎宾路865号面积为50，734.68平方米（以土地使用权证载明的面积为准）宗地及地上建筑物，土地使用权证书号为：乌2009国用字第XXX号；乙方以土地使用权为项目，甲方提供商品房建设所需的全部资金，乙方以现金及分配房屋的方式实现其利益，其中拆迁现金补偿金额为3，000万元，房产开发完成后，甲方向乙方交割不少12，800平方米产权的普通砖混毛坯房作为房屋征迁补偿；本协议签订后，甲1及甲2向乙方支付补偿费1，000万元（乙方向甲1及甲2出具定金收据），双方即前往银行办理还款解押手续，解除银行对土地及地上建筑物抵押权；项目土地及地上建筑物所设定的抵押权解除的同时，乙方将项目土地上的地上建筑抵押给甲1及甲2，同时甲1及甲2支付乙方剩余补偿款2，000万元（支付方式为现金或转账支票）；在英澳房产公司及锦绣家园房产公司取得首批房屋竣工验收工作后一周内将12，800平方米普通砖混毛坯房屋交付乙方；甲1及甲2应为乙方取得12，800平方米的房屋产权提供相应担保，应在该宗土地摘牌后二十四个月内向乙方交付上述产权房屋；涉及乙方产权的房屋，非经双方协议不列入甲1及甲2的销售计划。 嘉祥物业公司（乙方）于2012年7月28日与英澳房产公司、锦绣家园房产公司（甲方）签订《英澳锦绣苑前期物业服务合同》，由乙方为该小区提供该物业服务，小区内商铺2元／月平方米，小区外商铺3元／月平方米；考虑到英澳锦绣苑销售进度问题，乙方嘉祥物业公司对已竣工但尚未出售的物业，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，甲方按以下标准缴纳：（1）在物业竣工交付后半年内，未售房空置率不足20％时，乙方免收空置物业的物业管理服务相关费用；（2）在物业竣工交付后半年内，未售房空置率达20％以上时，其物业管理服务相关费用由甲方按应缴物业相关费用的50％向乙方缴纳；（3）在物业竣工交付满半年后，空置的未售房物业管理相关费用由甲方按应缴物业相关费用的60％向乙方缴纳；物业服务费每12个月预收一次，业主或物业使用人应于下一个收费周期前向乙方交纳物业服务费，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三作为滞纳金；合同期限自2012年10月1日起至2017年10月1日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。2012年11月9日，嘉祥物业公司以接管单位在英澳房产公司、锦绣家园房产公司以建设单位名义作出的《接管验收邀请函》上签章，该邀请函载明英澳锦绣苑1-19号楼及地下车库，竣工日期为2012年9月20日，竣工验收日期为2012年10月10日，接管验收方于15日内对该工程是否已具备接管验收条件予以审核，认为合格，即签发验收通知书。 2016年12月19日，生命红创业园公司与锦绣家园房产公司签订一份《商品房销售合同》，约定出卖人锦绣家园房产公司向买受人即生命红创业园公司出让位于英澳锦绣苑商住小区18栋楼，合同约定的竣工日期为2015年11月30日，该商品房测绘建筑面积1，270.92平方米，建筑层数地上6层、地下一层，套、地下**为842.12平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积428.8平方米；按建筑面积计算，该商品房单价每平方米1，200元，总金额1，525，104元整，付款方式为一次性付清全款；出售人应于2015年11月30日前将符合验收并取得《建设工程质量安全监督验收报告》的商品房交付买受人使用。嘉祥物业公司提供的《税收完税证明》以及《文件移交清单》显示，生命红创业园公司于2016年12月23日已缴纳18号楼（负一楼至六楼共7层）契税，合计面积9，604.21平方米；锦绣家园房产公司向生命红创业园公司移交契税缴费票据7份、18号楼不动产证-1至6层共7本不动产证（证号均为2017年）及土地估价报告（报告字号均为2017年）等，双方自移交清单上签章。经询，生命红创业园公司确认该18号楼系在《合作开发协议》中约定的“甲方向乙方交割不少12，800平方米产权的普通砖混毛坯房作为房屋征迁补偿”的范围内。2014年，嘉祥物业公司与案外人签订《电梯维修保养合同》，对50台电梯进行维修。 2016年6月30日，嘉祥物业公司撤离英澳锦绣苑小区，停止物业服务，由乌鲁木齐全帮物业服务有限公司提供物业服务。2018年，生命红创业园公司与新疆瑞盈博盛物业服务有限公司签订《协议书》，载明：英澳锦绣苑18号楼由生命红创业园公司自己负责，新疆瑞盈博盛物业服务有限公司不提供物业服务，不收取相关物业费用；消防设施的维保由两家公司协商后找同一家消防维护公司进行维护，维保费用由两家单位自行负责各自相应面积的款项。2018年5月，嘉祥物业公司向生命红创业园公司邮寄一份《律师催款函》，认为18号楼用于玛贝尔酒店、大禹足道和玖斗米餐饮经营，为商业用房，按《物业收费管理办法》规定和《英澳锦绣苑前期物业服务委托合同》约定，生命红创业园公司应按2元／月平方米的标准向嘉祥物业公司交纳物业服务费，考虑到生命红创业园公司将房产租赁给商户，经嘉祥物业公司研究同意生命红创业园公司按1.5元／月平方米向嘉祥物业公司支付物业服务费533033.66元（9604.21平方米按1.50元／月．平方米自2013年6月1日至2016年6月30日计37个月）。生命红创业园公司不认可嘉祥物业公司的索款主张，双方发生争议，嘉祥物业公司遂诉至法院。 原审法院于2020年4月3日至现场调查查明，案涉18号楼为“玛贝尔精品酒店”，“大禹足道”在负一层，楼侧有两家门店（“吴佳米粉、哦吼耶新疆烤包子”）；双方确认水、电、暖等配套设施与其他楼栋（隔壁的英澳锦绣苑小区）共同立项，使用一套水电气公用设施。乌鲁木齐玛贝尔酒店管理有限责任公司成立于2014年6月17日，成立时法定代表人为张英霞，工商登记住所“新疆乌鲁木齐市新市区迎宾路东一巷15号3至6层”在案涉的18号楼。2013年10月28日，张英霞（乙方）以“乌鲁木齐玛贝尔酒店管理有限责任公司”（以下简称玛贝尔酒店公司）名义与生命红创业园公司（甲方）签订《新疆生命红创业园-租赁合同》，主要约定：甲方将“单身宿舍、门面”以年100万元出租给乙方，租赁期限自2014年2月1日至2024年1月31日止为租赁期，其中自2013年10月28日至2014年1月31日为装修、培育期，甲方同意免收租金。原审法院现场电话询问玛贝尔酒店公司原法定代表人张英霞，其陈述酒店正式于2015年营业，营业后无物业公司提供服务。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当承担举证责任。本案中，双方争议焦点是生命红创业园公司是否应当承担英澳锦绣苑小区18号楼的物业服务费用。 1．《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业清的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，嘉祥物业公司就其主张提供了其与建设单位签订于2012年7月28日的《英澳锦绣苑前期物业服务委托合同》，该合同第一条约定终止日期是2017年10月1日，期限未届满但业主委员会成立并与业主大会所选聘的物业服务企业签订的物业管理服务合同生效时，合同自然终止。根据嘉祥物业公司提供的证据显示，其于2016年6月30日已撤离小区并终止物业服务。故依据上述法律规定和合同约定，在嘉祥物业公司上述终止物业服务时间之前，生命红创业园公司如已接收18号楼，嘉祥物业公司如已按约履行了相应的服务，生命红创业园公司则应按约交纳相应物业费。 2．生命红创业园公司认为其于2016年12月即嘉祥物业公司终止物业服务之后才接收的18号楼，但未提供有效证据证明。法院认为，案涉18号楼竣工于2012年9月20日竣工，2013年10月生命红创业园公司已与案外人签订了租赁合同。生命红创业园公司认为租赁合同未显示与本案关联，但结合嘉祥物业公司提供的工商档案等证据和法院调查显示，租赁合同系玛贝尔酒店公司法人在合同成立前与生命红创业园公司签订，该公司成立后注册地址就是案涉的18号楼，该公司亦一直经营至今，上述情形可以确定生命红创业园公司与案外人签订的租赁合同与本案存在关联，合同涉及的租赁物就是案涉的18号楼，表明至少在2013年10月，生命红创业园公司已实际占有案涉楼房，这与生命红创业园公司2016年才实际接收18号楼的陈述不符。因生命红创业园公司与房产开发商签订合作协议，提供土地使用权参与开发，涉案的18号楼属按合作协议约定由房产公司交割给其作为“征迁补偿”的房产，因此房屋竣工验收后，生命红创业园公司作为土地使用权人实际即可使用，综合上述情况，对嘉祥物业公司主张自2013年6月1日起算租金，法院予以确认。生命红创业园公司认为其自行进行18号楼物业管理，但其提供的视频只反映2019年的情况，提供的其他物业公司负责消防设施维保、其自行负责物业管理的协议签订于2018年，不能证明2016年6月30日之前的情况；对生命红创业园公司的该部分抗辩理由，法院不予采纳。 3．根据嘉祥物业公司提供的税收完税证明等证据，涉案的18号楼建筑面积为9，604.21平方米，《英澳锦绣苑前期物业服务委托合同》约定商铺租金标准2.00元／月．平方米，生命红创业园公司未提供其18号房产不属商铺的证据，其将案涉房产对外租赁作为经营场所，现嘉祥物业公司实际按1.5元／月．平方米标准计算法院予以确认，按此计算，自2013年6月1日至2016年6月30日计37个月，产生的物业费金额应为533，033.66元。关于实际承担问题，法院认为，嘉祥物业公司作为提供物业服务一方应按约提供相应物业服务义务，从前期物业服务合同约定的内容看，嘉祥物业公司提供的前期物业关联服务包括9项内容，现场询问，生命红创业园公司认可18号楼确实与其他嘉祥物业公司管理的楼栋共用一套水、电、暖等共用设施设备，涉及电梯的检修等，除此之外，嘉祥物业公司与本案的举证尚不足以证明其已履行了其他项目的服务，综合嘉祥物业公司就涉及18号楼的物业服务举证情况考虑，法院对嘉祥物业公司主张的上述物业费金额，按10％比例予以支持，为53，303.37元（533033.66元×10％）。 4．关于违约金，嘉祥物业公司以533033.66元的30％主张违约金159910.10元，综合嘉祥物业公司与本案涉及合同履行情况，不予支持。 原审法院判决如下：一、生命红创业园公司于判决生效之日起十日内给付嘉祥物业公司新疆嘉祥物业服务有限公司物业费53，303.37元；二、驳回嘉祥物业公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方均未提交新证据，对原判认定的事实予以确认。 本院认为，双方争议焦点是生命红创业园公司是否应当向嘉祥物业公司支付物业服务费用及违约金。首先，嘉祥物业公司是否为本案适格原告的问题。嘉祥物业公司虽然并未与生命红创业园公司签订物业服务合同，但是依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”嘉祥物业公司与英澳房产公司、锦绣家园房产公司（甲方）签订的《英澳锦绣苑前期物业服务合同》依法对生命红创业园公司具有约束力，故嘉祥物业公司有权向生命红创业园公司主张物业费。其次，对于物业费计算期间问题。生命红创业园公司与建设方签订的合作协议约定，涉案楼宇是由建设方直接交割给生命红创业园公司作为“征迁补偿”的房产，另结合生命红创业园公司与案外人的租赁协议内容，亦可以确认生命红创业园公司实际取得房屋的事实，故虽然建设方与生命红创业园公司的房屋交割手续在后，但不影响本案对生命红创业园实际取得房产时间的认定。嘉祥物业公司进驻后，因业主委员会成立并与业主大会所选聘的物业服务企业签订新的物业服务合同，嘉祥物业公司与建设方签订的前期物业服务合同期限自然终止。一审以上述日期作为物业费计算期间并无不当，本院予以确认。再次，就物业费的计算标准问题。涉案房产建筑面积为9，604.21平方米，生命红创业园公司将案涉房产对外租赁作为经营场所，现嘉祥物业公司实际按1.5元／月平方米标准计算亦未超出相关规定，以此计算自2013年6月1日至2016年6月30日计37个月，产生的物业费金额应为533，033.66元。最后，应当给付的数额。嘉祥物业公司作为提供物业服务一方，应举证证实其依约提供了相应的物业服务，但其提交的相关证据仅能证实其为涉案楼宇与其他楼栋共用的一套水、电、暖等共用设施设备，及涉案楼宇的电梯的检修提供了相应的维护服务，其未能举证证实提供了合同约定的其他物业服务，故其不能取得全额的合同对价，同时生命红创业园公司亦应就其受益的物业服务支付相应的对价，原判酌情按照应付数额的10％比例予以支持并无不当，本院予以确认。故此，嘉祥物业公司提出以面积计收物业费以及生命红创业园公司提出其未接受物业服务不应支付物业费的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。关于违约金，结合本案已查明事实，嘉祥物业公司与生命红创业园公司均未能依约完全履行合同且未就违约损失举证，故此对于违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，嘉祥物业公司、生命红创业园公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚；适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费中，嘉祥物业公司预交的10196.4元由嘉祥物业公司负担；生命红创业园公司预交的1132.58元由生命红创业园公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 化 豫 审判员 杜高升 审判员 金志诚 二〇二一年二月十八日 书记员 乔 萌