江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终4207号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈晓祥，男，1966年2月28日生，××族，住如皋市。委托诉讼代理人：孔祥伟，江苏如一律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：崔建民，男，1956年3月14日生，××族，住如皋市。委托诉讼代理人：何正华，如皋市方圆法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：吴继辉，如皋市方圆法律服务所法律工作者。上诉人陈晓祥与上诉人崔建民因房屋租赁合同纠纷一案，均不服如皋市人民法院（2020）苏0682民初3774号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈晓祥上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：根据日常生活经验法则，陈晓祥支付的5万元应认定为租房定金，而非租房预付款。为将案涉房屋租赁给崔建民，陈晓祥多方工作与原租赁户陈佳佳解除了租房合同，并赔偿了陈佳佳25000元的损失，这一事实崔建民是知晓的。即便判决陈晓祥返还5万元，也应就该25000元损失进行分摊。崔建民在充分全面了解租赁房屋特性后向陈晓祥发出要约，后借口房屋无权属登记提出不再租赁，主要过错在于崔建民，一审判决陈晓祥承担70%的责任实属过高。崔建民上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一审对于陈晓祥与陈佳佳所谓发生租赁的事实及赔偿其损失25000元的事实未能查清。案涉房屋未取得建设工程规划许可证、用地许可证，施工许可证，属于违章建筑，本不具备合法的租赁功能，陈晓祥出租这样的房屋不具备合法性。崔建民在给付5万元款项后第二天即提出不再履行，要求返还5万元，没有给陈晓祥造成任何损失，也不存在任何过错，一审却判决崔建民承担30%的过错责任，法律适用不当。双方答辩意见同各自上诉意见。崔建民向一审法院起诉请求：判令陈晓祥返还房租预付款5万元并承担诉讼费。一审法院认定事实：经人介绍，崔建民得知陈晓祥有钢结构厂房出租。2020年4月1日崔建民等人至陈晓祥家中，口头洽谈租金10万元一年，租用陈晓祥的厂房。当天，崔建民转账5万元给陈晓祥，约定余款5万元于签订正式合同时给付。因崔建民表示陈晓祥厂房没有合法手续，系违章建筑，被城管部门处理过，崔建民、陈晓祥未能按约签订书面房屋租赁合同，约定租赁合同的其他条款。一周左右后，崔建民向陈晓祥提出，不租赁陈晓祥的房屋，要求陈晓祥返还5万元。为此，崔建民、陈晓祥协商未果。崔建民诉至法院，请求同前所述。一审审理中，陈晓祥陈述，崔建民、陈晓祥洽商谈租赁事宜时，案外人陈加加（陈佳佳）已在租赁使用陈晓祥的房屋。因崔建民提出租赁房屋，并承诺赔偿损失，陈晓祥与原承租人陈加加协商退租，并赔偿了原承租人损失25000元，将案涉房屋收回，准备给崔建民使用。为此，陈晓祥申请证人王某、洪某出庭作证。案涉厂房系陈晓祥租用如皋市城北街道新生居委会的土地自建，无房屋所有权属证书，陈晓祥亦无法提供建房用地许可证、规划许可证及工程施工许可证等建房合法审批手续。崔建民未按约签订书租赁面合同，后一星期左右通过他人，向陈晓祥提出不租赁房屋。书面合同未能签订的原因，是因为拆迁补偿双方未能达成一致。一审法院认为，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。当事人行使权利、履行义务应遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人订立合同，采取要约、承诺方式。有下列情形之一的，要约不得撤销：（二）受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同做了准备工作。租期超过六个月的租赁合同，应当采用书面形式。未签订书面合同的，视为不定期租赁，当事人有权随时解除合同，但应给对方必要的合理期限。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。定金应当以书面形式约定。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。本案中，崔建民因经营需要，欲租赁陈晓祥的厂房，向陈晓祥发出要约，陈晓祥在与崔建民协商后，承诺将其位于的厂房出租给崔建民，口头商谈年租金10万元，当日崔建民即向陈晓祥转账5万元，足以让陈晓祥认为崔建民的要约不可撤销。之后陈晓祥也为履行合同做了相应的准备，可以认定崔建民、陈晓祥之间的不定期房屋租赁合同已经成立。现因陈晓祥未能提供案涉厂房的权属证书，亦未能提供案涉厂房的合法审批手续，崔建民、陈晓祥之间的不定期房屋租赁合同为无效合同。陈晓祥基于无效合同取得的崔建民5万元预付租金，应当予以返还。崔建民、陈晓祥未书面约定5万元预付租金为定金，陈晓祥辩称5万元预付租金系定金，理由不能成立，法院不予采纳。因陈晓祥无合法权属证书或建房审批手续，租赁合同无效，主要过错责任在陈晓祥。崔建民在洽谈房屋租赁事宜、支付预付租金前，未能及时审查案涉房屋的合法手续，亦有一定过错。法院酌定崔建民承担30%的责任，即陈晓祥应当返还崔建民预付租金的70%计35000元。关于陈晓祥要求崔建民承担三个月期间参照年租金标准计算的房租损失25200元，崔建民辩称其第二天即向陈晓祥提出退租，未能提供证据证实。审理中陈晓祥认可崔建民系一周左右通过他人提出不再租赁案涉房屋，足以证明陈晓祥在口头租赁合同达成后一周左右，即已知崔建民提出退租事宜的事实。因租赁合同无效，崔建民、陈晓祥均有过错责任。陈晓祥反诉要求崔建民赔偿三个月期间的租金损失，法院难以支持。参照房租标准计算，法院酌情支持陈晓祥一个月期间的租金损失8333.33元，由崔建民赔偿陈晓祥30%计2499.99元。陈晓祥主张的其余损失，由其自负。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第十三条、第十九条、第四十四条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，一审判决：一、陈晓祥返还崔建民房租预付款35000元。二、崔建民赔偿陈晓祥租金损失2499.99元。上述一、二项给付义务，均须于判决生效后立即履行。三、驳回崔建民的其他诉讼请求。四、驳回陈晓祥的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费525元，由崔建民负担157元，由陈晓祥负担368元；反诉案件受理费110元，由陈晓祥负担77元，崔建民负担33元。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生法律效力后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉租赁物未办理产权证，也未提供建设、用地等审批手续，故双方因租赁该标的物所形成的口头租赁合同应认定无效。因该口头租赁合同取得的财产应当返还，但在返还时需考虑各方的过错。本案系因案涉房屋未取得产权证及审批手续所导致的合同无效，陈晓祥作为出租人，对此应负主要过错。崔建民主动到陈晓祥处求租房屋，在求租前应对房屋情况充分了解，其盲目订约并仓促预付一半租金，疏忽了对房屋合法手续的审查，对合同无效亦负有一定过错，一审酌定崔建民对合同无效承担30%的责任无明显不当，本院予以认定，陈晓祥应向崔建民返还预付租金的70%计35000元。关于陈晓祥主张分摊赔偿给陈佳佳的25000元的上诉请求，一方面，陈晓祥在一审中并未提出该项反诉请求，仅反诉要求崔建民赔偿其三个月期间的房租损失25200元；另一方面，陈晓祥也未能提供其向陈佳佳赔偿25000元解约的证据，故本院对该上诉主张难以支持。综上，双方的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费745元，由上诉人陈晓祥负担220元，上诉人崔建民负担525元（上诉费按各自不服部分分别收取）。本判决为终审判决。审判长 卢 丽审判员 郭相领审判员 杜太光二〇二一年二月二十三日书记员 邱 晴