江苏省徐州市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）苏03行终455号 上诉人（原审原告）徐州市丰储街旺角楼业主委员会，住所地徐州市云龙区彭城街道丰储街西首。 负责人管录成，该业主委员会主任。 委托代理人王永阳，江苏金华星律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）徐州市自然资源和规划局，住所地徐州市镜泊西路**。 法定代表人卜凡敬，该局局长。 委托代理人杨先震，该局工作人员。 委托代理人杨梦楠，江苏禾嘉律师事务所律师。 原审第三人董现举，男，1958年2月25日生，汉族，住徐州市泉山区。 原审第三人刘永梅，女，1956年3月15日生，汉族，住址。 原审第三人郭宜平，男，1968年8月7日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托代理人蒋昌胜，江苏苏汇律师事务所律师。 原审第三人江苏华厦融创置地集团有限公司，住所地徐州市中山北路延长段马场湖。 上诉人徐州市丰储街旺角楼业主委员会（以下简称旺角楼业委会）因与被上诉人徐州市自然资源和规划局、原审第三人董现举、刘永梅、郭宜平、江苏华厦融创置地集团有限公司房屋行政登记一案，不服徐州铁路运输法院（2020）苏8601行初311号行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年12月24日公开开庭审理了本案，上诉人旺角楼业委会的负责人管录成、委托代理人王永阳，被上诉人徐州市自然资源和规划局的委托代理人杨先震、杨梦楠，原审第三人郭宜平及其委托代理人蒋昌胜到庭参加诉讼，原审第三人董现举、刘永梅、江苏华厦融创置地集团有限公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明，不动产权证书号为“苏（2017）徐州市不动产权第0028443号”的不动产登记权利人为“董现举、刘永梅”，共有情况为“房屋共同共有”，坐落为“丰储街商住楼（旺角楼）1-01”。 不动产权证书号为“苏（2017）徐州市不动产权第1007674号”的不动产权证相应不动产登记权利人为“郭宜平”，共有情况为“单独所有”，原不动产权证书号为“苏（2017）徐州市不动产权第0028443号”，坐落为“丰储街商住楼（旺角楼）1-01”。 旺角楼业委会于2019年12月11日向一审法院提起行政诉讼，请求确认苏（2017）徐州市不动产权第1007674号不动产权登记违法、撤销前述行政登记。一审法院于当日立案受理，案号为（2019）苏8601行初1679号。该案审理期间，旺角楼业委会时任负责人赵廷芳、委托代理人王永阳接受法院询问时述称，旺角楼业委会认为董现举、刘永梅将丰储街商住楼（旺角楼）1-01房屋出售给郭宜平所签订的存量房买卖合同“是无效的”，在法院向其释明最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定后表示“我们回去考虑”。后旺角楼业委会以“案情复杂、需增加第三人参加诉讼”为由向法院提出撤诉申请。一审法院于2020年5月25日作出（2019）苏8601行初1679号行政裁定，准许旺角楼业委会撤回起诉。 后旺角楼业委会再次提起本案诉讼，请求撤销徐房产证书字××号、52××10号、苏（2017）徐州市不动产权第0028443号、苏（2017）徐州市不动产权第1007674号不动产权登记行为。 本案审理期间，旺角楼业委会负责人管录成、委托代理人王永阳于2020年8月11日接受法院询问时述称其未提起涉及丰储街商住楼（旺角楼）1-01房屋的民事诉讼。 另查明：原徐州华厦集团有限公司于2005年变更企业名称为江苏华厦融创置地集团有限公司。 一审法院认为：根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议。本案中，旺角楼业委会认为“四十余户业主与原徐州华厦集团有限公司于2003年10月8日签署的《商品房买卖合同》中第三条中写明‘带地下室、阁楼’，该条款系开发商将地下室使用权赠与全体业主”，而原徐州华厦集团有限公司等出卖丰储街商住楼（旺角楼）1-01房屋侵害业委会合法权益，应当依法通过包括另行提起诉讼在内的方式先行解决前述涉及不动产权属等的相关民事争议。在（2019）苏8601行初1679号案件审理期间，一审法院已经向其释明了前述规定；法院裁定准许旺角楼业委会撤回起诉后，旺角楼业委会未提起涉及丰储街商住楼（旺角楼）1-01房屋的民事诉讼，而提起本案诉讼，其提起本案诉讼，不符合法定起诉条件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（十）项的规定，有不符合法定起诉条件情形，已经立案的，应当裁定驳回起诉。本案中，旺角楼业委会提起本案诉讼不符合法定起诉条件，应当裁定驳回起诉。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（十）项、第三款之规定，一审法院遂裁定驳回徐州市丰储街旺角楼业主委员会的起诉。 旺角楼业委会不服上述裁定，向本院提起上诉称：1、涉案地下室原规划、设计用途为“自行车库”，被上诉人未尽审核义务，错误将土地用途变更登记为“仓储”，侵害了徐州市丰储街商住楼（旺角楼）四十余户业主的合法权益。2、按照《不动产登记暂行条例实施细则》第十六条规定，不动产首次登记时，登记机关应实地查看，但被上诉人未提供实地查看的证据。3、徐州市丰储街商住楼（旺角楼）四十余户业主与原徐州华厦集团有限公司签订的商品房买卖合同第三条规定“带地下室、阁楼”，说明双方对地下室所有权作出了约定。买卖合同在被上诉人处备案，被上诉人明知所有权归属，仍将涉案地下室即自行车库错误登记在原徐州华厦集团有限公司名下，造成涉案地下室多次流转，损害上诉人合法权益。4、被上诉人作为房屋登记机关，在2003年尚未完工的情形下，将涉案地下室（自行车库）初始登记在原徐州华厦集团有限公司名下明显错误。上诉人是对被上诉人违法行使职权的行为提起行政诉讼，一审法院按照最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，驳回上诉人的起诉错误。因此，请求二审法院撤销一审裁定，指令一审法院继续审理本案。 被上诉人徐州市自然资源和规划局答辩称，从被上诉人提交的登记档案材料中体现不出来涉案房产为自行车库；《不动产登记暂行条例实施细则》是2016年1月1日实施，不适用于本案；房屋买卖合同中标注“带地下室、阁楼”，并不能证明涉案房产的所有权人是全体业主，只能说明该房产带地下室和阁楼；本案的纠纷涉及到上诉人与第三人之间的民事权属争议，应通过民事诉讼程序处理。因此，一审裁定正确，请求二审法院予以维持。 原审第三人郭宜平述称：1、郭宜平购买涉案房屋，以及办证和对房屋的使用与上诉人没有关联性，上诉人不具备诉讼主资格。2、郭宜平与董现举、刘永梅在2017年11月7日签订存量房买卖合同，房屋内业配图标显示为“地下室”，并非上诉人所说的自行车库。3、从郭宜平提供的照片显示，涉案房产每层都有两个出口，地下室的安全出口仅供地下室使用，一到十二楼的业主不需要下到地下室后再上一楼外出。4、因上诉人信访，被上诉人于2019年4月1日撤销了郭宜平的不动产权属登记。郭宜平诉至一审法院，一审法院作出（2019）苏8601行初797号行政判决，确认郭宜平购买房屋符合法定程序，撤销了被上诉人作出的撤销权属登记的决定。5、根据物权法第106条，郭宜平购买房屋支付了合理对价，其受让该不动产时属于善意，且该不动产已经办理了登记。即使相关主体无权处分该地下室，郭宜平也构成善意取得。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审裁定。 二审期间，上诉人提交了如下证据：证据一，徐州市房产管理局产权管理处针对涉案地下室于2003年8月19日向第三人江苏华厦融创置地集团有限公司，即原徐州华厦集团有限公司发放的产权证明书（徐房产证书字**4500001），及原徐州华厦集团有限公司2005年12月18日出具的证明（主要内容为：我公司开发的丰储街商住楼地下室（-1层）经测绘划分为两部分，地下室1—101和地下室1—102室。原产权证明书已交回产权处，现将地下室1—102室出售给彭芒，地下室1—101尚未销售，暂不予产权登记）一份。证明，1、涉案地下室建筑面积162.72平方米，套内141.51平方米，分摊面积21.21平方米。2、结合录音录像及照片证明该地下室是该楼的附属公共设施，包括配电室、弱电室、水泵房、下水管道，污水通道、消防设施、消防安全出口和消防通道及各种管线等，被上诉人对其进行产权登记违法。证据二，第三人董现举的徐州市房屋所有权登记审核表9页（复印件），所有权证号52110。董现举与原徐州华厦集团有限公司签订的商品房买卖合同，共20页（复印件）。董现举、刘永梅的产权证书一份（复印件）产权编号（2017）徐州市不动产权第0028443号。郭宜平的不动产登记审批表、郭宜平的不动产产权证编号2017徐州市不动产权第1007674号（复印件）。证明，涉案地下室经连续转让至郭宜平名下，究其根源系被上诉人未尽调查审核义务。该地下室不具有独立使用功能也非封闭空间，不是建设规划图纸上的用途“自行车库”。证据三，涉案地下室所在楼房建设设计规划施工图纸一层和地下室施工平面图两张（加盖印章的复印件）。证明，涉案地下室所在区域设计用途是水泵房、配电室、消防安全出口、排污井、自行车车库等为全楼业主生产生活的公共设施，且消防安全出口是全楼业主生命安全保障出口。证据四，涉案地下室的照片五张、视频录像光盘一张，拍摄时间是2019年12月4日。证明，涉案地下室内有该楼的消防设施、安全出口、排污井、配电室、水泵房、管道及各种管线等附属公共设施。证据五，郭宜平于2019年3月6日向丰储街旺角楼的业主发布的通告，要求旺角楼的业主两日内把地下室所有的东西和车子搬出地下室，其行为严重损害小区业主的合法权益，该楼的业主已使用该地下自行车库达14年之久。证据六，徐州市不动产登记局、徐州市不动产登记交易服务中心分别于2019年1月11日、2019年3月19日向业主赵廷芳、管录成作出的信访回复，两份回复截然相反，说明被上诉人的登记行为存在违法性。证据七，管录成与原徐州市华厦集团有限公司签订的房屋买卖合同，合同第三条手写“带地下室、阁楼”。证明，买卖合同签订后，地下室的使用权利和收益权利已经转到业主名下，产权部门给原徐州市华厦集团有限公司进行登记没有事实和法律依据。被上诉人质证认为，证据一的真实性无异议，但仅该产权证明书不能证明被上诉人登记行为违法。证据二的真实性无异议，但无法看出设计用途为“自行车库”。证据三的真实性没有异议，对证明目的有异议。图纸出具时间为2019年2月25日，且写明仅供参考。被上诉人提供的图纸未进行自行车库的标注，而是写明“增加地下室及阁楼，底层为商品用房”，应当以被上诉人提供的图纸作为参考依据。证据四、五，被上诉人不了解。证据六的真实性没有异议，涉及事项的合法性已由一审法院另案作出认定。证据七的真实性没有异议，合同中虽手写“带地下室和阁楼”，但仅是对楼体结构的说明，不能证明开发商将涉案地下室及阁楼赠与业主。除认可被上诉人意见外，郭宜平质证认为，证据一证明所有权人为原徐州华厦集团有限公司，其出卖给董现举为有权处分。证据四真实性无异议，但并不能因之前上诉人对涉案场所进行使用就改变其为地下室的性质，上诉人的使用行为侵犯了董现举和刘永梅的权利。证据五的真实性无异议，郭宜平系从董现举、刘永梅处有偿受让该房屋，对影响地下室使用的行为有权予以排除妨碍。证据六涉及的撤销登记行为，郭宜平已经提起行政诉讼，一审法院撤销了被上诉人作出的撤销决定。证据七中的手写部分，只是楼层和结构的说明，没有赠送给业主的描述。实际上，该楼房有阁楼三处、地下室两处，均为他人有偿取得，旺角楼的业主并没有与原徐州华厦集团有限公司达成无偿使用协议。 被上诉人提供如下证据：证据一，旺角楼房屋初始登记档案一套，加盖徐州市不动产档案证明专用章打印件，共计49页。具体资料包含商品房预售方案、物价局文件、新建房屋白蚁预防合同书、建设工程施工合同、国有土地使用证、建设工程施工许可证、规划文件、规划许可证、委托书、徐州市发展计划委员会文件、资质证书、营业执照、备案表、预售申请书、预售许可证、审批表。证据二，旺角楼土地分割档案一套，加盖徐州市不动产档案证明专用章打印件，共计49页。具体资料包含：土地使用权变更登记申请书、审批表、国有土地使用权分割许可证申报表、房屋分户面积对照表、国有土地使用证、徐州市建设局会议纪要、徐州市发展计划委员会文件、委托书、建设用地验收批办单、地籍调查表、规划图、宗地图。证据一、二证明，涉案土地已经办理了土地分割，并且由开发商进行了首次登记，后原房屋登记部门依据申请人的申请办理的登记，均符合法律规定。证据三，董现举的涉案房屋所有权登记审核表、平面图、房屋分户面积对照表、房屋内业配图表；证据四，案外人彭芒对1--02室徐州市房屋所有权登记审核表、平面图、房屋分户面积对照表、房屋内业配图表。证据三、四证明，旺角楼地下空间除楼梯、通道、配电室、泵房外，分为01室和02室，分别于2006年登记在董现举和案外人彭芒名下。上诉人质证认为，对证据一的真实性、合法性不予认可，该房屋的登记与物权法相违背；对证据二的真实性无法确认，该证据中关于土地变更登记审批表没有相关行政主管部门的公章确认，根据物权法的规定，未经行政主管部门批准，不能就涉案房屋地下室进行单独的土地变更。对证据三、四的真实性认可，合法性和证明观点不予认可。郭宜平对被上诉人提交的证据的真实性及证明观点予以认可。 第三人郭宜平提供了如下证据：证据一，存量房买卖合同一份，签订于2017年11月7日，出售方为董现举和刘永梅，买受方是郭宜平，证明郭宜平支付了相应的对价，购买了涉案房屋。房屋内业配图表显示房屋用途为地下室，证明该地下室不是车库。证据二，照片六张，证明涉案地下室相对独立于楼上业主，与楼上业主的通行没有关联性。上诉人质证认为，对合同的真实性认可，但对郭宜平的证明观点不予认可；照片认可。被上诉人认为，对证据一的真实性予以认可，对证据二中的照片不了解。 经实地查勘，上诉人及第三人郭宜平提供的视频、照片等与客观情况相符。结合各方当事人的质证意见，本院认为：对于上诉人提交的证据，被上诉人及郭宜平对证据一、二、三、七的真实性无异议，予以确认；证据五、六与被诉行政行为无关。被上诉人提交的证据，加盖相关主体印章，本院予以认可。第三人郭宜平提交的证据一，真实性予以确认。 结合各方提交的有效证据，本院查明以下事实： 丰储街商住楼（旺角楼）系原徐州华厦集团有限公司开发建设，为12层商住楼，另有负一层和第十三层阁楼。对于负一层，徐州市房产管理局产权管理处于2003年8月19日向原徐州华厦集团有限公司发放了产权证明书（徐房产证书字**4500001），记载“房屋坐落于丰储街商住楼1--101，建筑面积271.17平方米，套内面积236.1平方米，分摊35.07平方米”。后负一层被划分为两部分，即1--101室和1--102室。1--101室为案涉房屋，建筑面积162.72平方米，套内141.51平方米，分摊面积21.21平方米。2005年，原徐州华厦集团有限公司与董现举签订买卖合同，将案涉房屋转让给董现举。根据买卖合同等材料，房屋登记机关为董现举办理权属登记，所有权证号为52110。后因丢失，登记机关为董现举、刘永梅补办权属证书--苏（2017）徐州市不动产权第0028443号。2017年11月，董现举、刘永梅与郭宜平签订买卖合同，将案涉房屋转让给郭宜平。根据买卖合同等材料，登记机关为郭宜平办理权属登记，发放权属证书--苏（2017）徐州市不动产权第1007674号。 上诉人认为，地下室建设平面图记载案涉房屋为“自行车库”，故案涉房屋属于业主共有的部分；买卖合同记载“带地下室、阁楼”，说明原徐州华厦集团有限公司将案涉房屋的使用权利等转让给了全体业主。被上诉人、郭宜平均认为，案涉房屋不属于业主共有部分，而属于专有部分；买卖合同记载的“带地下室、阁楼”，只是客观描述楼房的状况，没有转让的意思。另外，郭宜平还称，即使出卖人属于无权处分，其构成善意取得。 本院二审查明的其他事实同一审查明事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议。从上述规定可以看出，不动产登记是不动产物权的公示方式，是当事人不动产物权发生变动的意思表示推动的结果，不能把不动产物权登记理解为国家对不动产物权的授权或确认。不动产物权变动的根本原因是民事主体之间的意思表示，而非行政登记。因此，涉不动产登记民事诉讼的诉讼标的应当是针对不动产物权的归属或基础法律关系；涉不动产登记行政诉讼的诉讼标的针对的是登记行为本身，亦即在行政诉讼中人民法院审查的只是登记行为的合法性。也就是说，当事人之间或第三人对被登记的不动产物权归属或原因行为效力等产生争议的，此争议实质上存在于平等民事主体之间，当事人与登记机构之间并无实质争议，该纠纷应通过民事途径加以解决。本案中，从双方当事人二审提供证据及所作陈述来看，双方争议涉及案涉不动产是否属于业主的共有部分；属于业主共有部分时，第三人董现举、郭宜平受让该不动产是否构成善意取得；以及买卖合同记载“带地下室、阁楼”能否理解为赠与等问题。上述问题实际均属于上诉人与各第三人之间的民事争议，通过本案行政诉讼并不能实质解决双方争议。依据上述司法解释的规定，上诉人应当通过民事途径解决案涉争议，一审法院裁定驳回上诉人的起诉并无不当。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  吴艳丽 审判员  黄传宝 审判员  陈 颖 二〇二一年二月三日 书记员  王珠玛