江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终7255号上诉人（原审第三人）：徐州铜山农村商业银行股份有限公司（现更名为徐州农村商业银行股份有限公司）袁桥支行，住所地徐州市云龙区袁桥支行。法定代表人：骆某，徐州农村商业银行股份有限公司董事长。委托诉讼代理人：桑宝莉，该公司员工。委托诉讼代理人：杨某，该公司支行员工。被上诉人（原审原告）：苏某，女，1969年7月28日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：张雷，江苏永伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：董某，男，1969年10月3日出生，汉族，住徐州市铜山区。上诉人徐州铜山农村商业银行股份有限公司袁桥支行（以下简称铜山农商行袁桥支行）因与被上诉人苏某、董某离婚后财产纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2020）苏0312民初1430号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。铜山农商行袁桥支行上诉请求：撤销一审判决，发回重审，被上诉人承担本案全部费用。事实与理由：一审认定抵押无效严重损害上诉人的合法权益。案外人苏某2向我行申请贷款，我行工作人员进行了贷款调查，尽到合理注意义务。贷款时董某与苏某2是夫妻关系，提供的抵押房产证显示权利人为董某，共有情况为单独所有，并向房产部分核实。根据物权法规定，不动产登记薄是物权的归属和内容的根据，是权利人享有该不动产物权的证明。董某带领我行工作人员杨某与评估人员共同去抵押房产现场评估。上诉人有理由相信该房产归董某所有。上诉人在房产管理部门办理了合法有效的抵押登记手续，其属于善意第三人，抵押权合法有效。董某与苏某之间的离婚协议与我行贷款无关。苏某辩称，抵押合同应当认定无效。被上诉人董某存在恶意行为，不具有对争议房屋的处置权。上诉人铜山农商行袁桥支行未尽到严格审查的义务，行为不构成善意取得。上诉人代理人杨某陈述，在办理该贷款时，其仅仅看了房证。即使存在去抵押房产现场评估，也仅仅是对房屋的价值进行评估，没有对房屋的占有、使用以及权属情况进行实质调查。本案房屋钥匙一直被苏某持有。苏某是该房屋的实际所有人以及占有使用人。根据商业银行法第36条以及中国银行监督管理委员会2010年2月12日实施的个人贷款管理暂行办法第13条、14条、15条的相关规定，银行应当履行尽职调查职责，对抵押财产的权属、占有、使用、收益以及其他权利负担状况等，可能影响抵押物价值或变现能力等情况均应进行调查核实。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以驳回上诉。董某辩称，其确实没有房子钥匙，但是其不存在恶意贷款。本次贷款之前已经在工行贷款，由于还不清贷款，所以新贷出来款项中的50万元，还了之前工行一部分贷款，剩余的做生意用了。苏某向一审法院提出诉讼请求：1.确认徐州市泉山区房产归其所有；2.判令董某协助办理徐州市泉山区房产过户手续；3、诉讼费由董某承担。一审法院认定事实：苏某与董某于××××年××月××日登记结婚，婚后育有二子，长子董某11992年12月2日出生，次子董某2于2005年6月2日出生。婚后购买了位于泉山区房产。后因董某与苏某的胞妹苏某2有不当往来，导致夫妻感情破裂。双方于2015年9月18日在铜山区民政局办理离婚登记，离婚协议约定两个孩子由男方抚养，男方承担两个孩子的一切费用(包括生活费、侯疗费、教育费、保险费和结婚所有费用等一切费用)。女方随时看望孩子。关于财产约定为：位于徐州某某有限公司和徐州某有限公司第一分公司平均分成四份，男方、女方、董某1和董某2各一份；上述宾馆和超市从2015年9月19日至2017年9月19日两年期间的经营收入用于偿还外欠款，在还清外欠款后，男女双方可协商按宾馆和超市实际资产，按股份折价给女方。男女双方共同经营到2016年3月19日后，女方可自主选择经营权。位于泉山区住房归女方所有(此住房余下贷款全部由男方偿还。男方无条件积极配合女方将此作房过户到女方名下)。双方就离婚事件需暂时保密，待董某2上初中后方可告知。离婚后，苏某居住在X花园201室房屋至今。一审另查明，上述房产连同地下室于2015年8月6日抵押给中国工商银行股份有限公司徐州淮海支行，用以贷款45万元，债务履行期限自2015年8月4日至2020年8月4日。2015年2月9日，案外人苏某2与时任丈夫胡某某登记离婚。2018年2月11日，董某挂失原房屋产权证书，补办徐州市不动产权第xxx号证书，载明房屋为董某单独所有。××××年××月××日，董某与苏某2登记结婚。2018年4月12日，苏某2、董某分别与铜山农商行袁桥支行签订最高额担保个人借款合同、抵押合同，苏某2向铜山农商行袁桥支行贷款50万元，用于董某经营，以X小区X花园201、5-02房产进行抵押担保。董某在偿还完毕中国工商银行股份有限公司徐州淮海支行抵押贷款后解除抵押，于4月13日办理了更正登记，取得不动产权第XXX号证书，载明房屋为董某单独所有。4月16日，董某与铜山农商行袁桥支行就上述房屋办理了最高额抵押登记，取得徐州市不动产证明第xxxx号证明，载明抵押权人为铜山农商行袁桥支行，最高债权金额为97.02万元，债权确定期间为2018年4月12日至2021年4月11日。4月18日，铜山农商行袁桥支行向苏某2发放了贷款50万元。贷款到账后，董某进行了使用，并按月偿还贷款。一审再查明，在苏某2、董某办理贷款手续时，向铜山农商行袁桥支行提交了徐州市不动产权第xxx号证书、徐州市不动产权第XXX号证书、双方常住人口登记卡、结婚证等材料，董某的常住人口登记卡载明登记日期为2004年1月16日，已婚，苏某2的常住人口登记卡载明登记日期为2011年11月23日，已婚，家庭户口户主胡传乡，与户主关系为儿媳。铜山农商行袁桥支行贷款经办人员审查时知晓董某系离异，但没有落实二人以前婚姻情况。2019年底，苏某认为工商银行贷款快到期要求董某履行过户义务，但董某推却拒绝，获知董某又擅自办理抵押贷款后，苏某诉至法院。一审法院认为，苏某、董某系完全民事行为能力人，2015年9月18日双方在铜山区民政局婚姻登记处协议离婚时，通过自愿协商达成了离婚协议，对子女抚养、夫妻共同财产进行了约定，其中X小区X花园201室房产归女方所有。该房产本属于苏某、董某共有，约定归苏某一人所有，与法不悖，亦未损害到第三人权益（中国工商银行股份有限公司徐州淮海支行，贷款后已还清），该协议约定是双方真实意思表示，对内合法有效。苏某离婚后一直居住在涉案房屋内，因协议约定贷款清偿完毕后才办理过户手续，工商银行的贷款正常于2020年8月到期，董某未告知苏某贷款已提前清偿，苏某于2019年底向董某询问过户事宜，在此过程中苏某不存在过错。董某在清偿完原工商银行的贷款后，应当按照协议约定履行协助过户义务，但董某未按协议履行，擅自又以涉案房产办理了抵押贷款，严重侵犯了苏某的合法权益。关于苏某第一项要求确认房屋所有权诉请，能否得以支持关键在于铜山农商行袁桥支行抵押登记效力判断。董某与铜山农商行袁桥支行就X小区X花园201室设定抵押行为无效。理由如下：第一，贷款时董某无权处分涉案房产。离婚协议中约定涉案房产归苏某所有，则离婚协议书生效后董某对该房产不再具有处分权。以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效，铜山农商行袁桥支行作为抵押权人与董某签订的最高额担保个人借款合同在董某、苏某离婚之后，董某以自己不享有所有权的财产作为抵押物，其抵押行为无效。第二，铜山农商行袁桥支行在审查涉案房产权属时存在重大过失，未尽到合理注意义务，不能认定为善意第三人，无法善意取得担保物权。《中华人民共和国商业银行法》第三十六条规定，商业银行贷款，借款人应当提供担保；商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。案外人苏某2向铜山农商行袁桥支行贷款，董某提供抵押担保，铜山农商行袁桥支行虽然审核了董某、苏某2的结婚证、常住人口登记卡，但从上述材料明显能够获知二人已婚情况，××××年××月××日结婚登记属于再婚，在存在两份不动产证明且直观来看房产为董某本次结婚婚前财产情况下，铜山农商行袁桥支行没有高度关注董某上一段婚姻情况，仅审核了房屋权属登记证书，从现有证据看铜山农商行袁桥支行没有采取其他措施核实房屋的归属状况，如并未到现场查看涉案房屋是否真实存在，并未注意到该房屋被他人实际占有使用的情况。铜山农商行袁桥支行作为专业的金融机构，拥有专门性人才，在明知董某离婚再婚的前提下，理应对房屋权属可能存在的权利冲突尽到更高的注意义务，而其只进行纯粹的形式审查且存在重大疏漏，其行为与其专业性质、人才资源不符。铜山农商行袁桥支行未采取有效措施查明争议房屋的权属，存在重大过失，应自行承担风险。因此，铜山农商行袁桥支行取得抵押权不符合善意所包含的内容，其与董某就X小区X花园201室实行的抵押行为应为无效。现苏某请求确认上述房屋产权归其所有，理应得到支持。关于苏某第二项要求董某协助办理过户手续的诉请，因X小区X花园201室、5-02地下室同时办理抵押登记，同在徐州市不动产证明第xxxx号证明书上，5-02房产抵押尚未发生效力争议，且在抵押期限内，涤除X小区X花园201室抵押登记还需要先行办理其他行政手续，协助过户目前尚不具备条件，难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决：一、位于徐州市泉山区房产（建筑面积129.28平方米）归苏某所有；二、驳回苏某其他诉讼请求。案件受理费13800元、保全费5000元，由董某负担。本院二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案系离婚后财产纠纷案件，苏某一审要求确认泉山区房产归其所有并要求判令董某协助办理该房产过户手续。因苏某与董某于2015年离婚协议约定，涉案房产归苏某所有，董某还清贷款后，配合苏某办理过户手续。该约定对双方当事人即苏某和董某具有法律约束力，涉案房产应归苏某所有。至于董某在与苏某离婚后还清该房产贷款又再次将该房产抵押，该抵押合同是否有效的问题，涉及到苏某与董某以外的第三人即铜山农商行袁桥支行的相关权利，与本案不属于同一法律关系，亦不影响本案董某与苏某离婚协议的效力，不宜在本案中一并解决，本院不予审查。一审法院在当事人未明确提出，且与本案不属于同一法律关系情况下，认定董某与铜山农商行袁桥支行的抵押合同无效不当。综上，上诉人铜山农商行袁桥支行关于抵押合同有效的上诉请求，本院不予审查。一审法院亦不应对抵押合同效力予以审查，一审作出认定不当，鉴于一审判决主文并无对抵押合同效力作出判决，且上诉人铜山农商行袁桥支行对一审判决结果无异议，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人徐州铜山农村商业银行股份有限公司袁桥支行负担。本判决为终审判决。审判长  梁艳华审判员  石镜霞审判员  黄 博二〇二一年二月九日书记员  金 梦