江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10897号上诉人（原审原告）：刘明美，女，1967年3月2日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：彭军，江苏宗域律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京市溧水区悦来饭店，住所地南京市溧水区石湫集镇。经营者：王之春，男，1975年5月5日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：周敦福，江苏同心园律师事务所律师。原审第三人：王方明，男，1969年9月6日出生，汉族，住南京市溧水区。上诉人刘明美因与被上诉人南京市溧水区悦来饭店（以下简称悦来饭店）、原审第三人王方明排除妨碍纠纷一案，不服江苏省南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初2306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员龚震独任审理,于2021年1月11日，公开开庭审理了本案。上诉人刘明美的委托诉讼代理人彭军，被上诉人悦来饭店的委托诉讼代理人周敦福到庭参加诉讼。原审第三人王方明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人刘明美上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉请。事实与理由：(一)王之春与原审第三人系亲戚关系，对房屋的产权情况应是明知，故一审认定王之春受让该不动产时是善意的，是错误的。（二）一审错误认定转让价格合理。（三）王之春的行为不符合善意取得。被上诉人悦来饭店辩称：（一）案涉房屋是善意购买而来。案涉房屋的购买价格也是合理的，是当时双方协商的价格。（二）只是因为案涉房屋系农村宅基地上的房屋，故无法办理房产登记以及过户。（三）如果上诉人认为利益受损，上诉人可以向原审第三人追诉。（四）案涉房屋尚不能确定为夫妻共同财产。原审第三人王方明未到庭应诉，也未提交书面意见。刘明美一审请求：判令悦来饭店立即搬出刘明美所有的房屋（溧水区石湫集镇王昭富房屋北侧两层楼房）并恢复原状。一审法院认定事实：刘明美与王方明于1992年7月20日登记结婚。2001年初，王方明作为户主，申请宅基地用于翻建房屋，申请表上载明的家庭成员包括：王方明、王亚之（王方明与刘明美之子）、刘明美、王以锋（王方明父亲）、朱洁梅（王方明母亲）。2001年3月27日，王方明取得《工程建设许可证》，建设个人为王方明，建设项目为居住房，建设位置为石湫西头，建筑面积为51.978*2（平方米）。王方明取得《工程建设许可证》后，对原房屋进行翻建。2003年10月21日，刘明美与王方明登记离婚，双方离婚协议书中约定：1、现有家庭财产，女方租房与人合作经营的酒店，所有权益归女方。2、荣昌花园6幢108室房产归儿子所有，男方有永久的居住权，如有再婚不可在此居住，此房的出售买卖权归儿子长大成人自己处理。3、…4、考虑到女方暂时搬出比较困难，男方同意暂住到2003年12月，其它事情，协商解决。王之春系案涉房产所在地村民，户籍关系因当兵迁出，于2014年迁回。2008年6月28日，王方明与王之春签订《房屋买卖协议》，双方约定：1、房屋位置及面积：位于溧水县，建筑面积51.978平方米。2、房价总计131000元，现状购买。3、房屋交付：王方明于本协议生效之日将建房证件交付给王之春，配合办理过户手续。4、王方明保证该房产权清晰，无任何纠纷，否则由王方明负责，房屋内一切物品归王之春所有。协议签订当日，王之春向王方明支付了购房款131000元，王方明出具收条予以确认，同时将《集体土地建设用地使用证》、《建房用地许可证》、《村镇工程建设许可证》交给王之春，将案涉房产交付给王之春。王之春接收案涉房产后，对房屋进行修缮、装修等，并在该房产一层及隔壁房屋内经营悦来饭店。另查明，王之春购买案涉房产时，在该处无其它房产。案件审理过程中，经电话联系，王方明作如下陈述：对刘明美的诉请不予认可。案涉宅基地原属于王方明大哥，后与王方明父亲置换。2001年左右，以王方明名义申请翻建，因王方明一直与父母亲居住、未分家，因此名义上是王方明。房屋翻建后，一直由其父母亲居住使用，王方明夫妻未居住，二人居住在溧水。2003年，王方明与刘明美离婚。2007年，王方明母亲去世，父亲与王方明同住，不再居住在案涉房屋内。2008年，王方明办厂需要资金，因与王之春系亲戚关系，双方协商后将房屋出售给王之春。该出售系自愿，现在仍自愿履行，不主张返还。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。本案中，刘明美以王方明无权处分其房产份额，故王方明与王之春签订的房屋买卖协议无效为由，要求悦来饭店搬离案涉房产。一审法院认为，即使刘明美对案涉房产享有所有权、王方明在与王之春签订房屋买卖协议时未征得刘明美同意的事实存在，王之春也已取得案涉房产的所有权，理由如下：1、王之春受让房产时系善意。刘明美与王方明于2003年离婚，根据离婚协议内容及刘明美自认，其在离婚之时已不在案涉房产居住，且离婚后也未居住或使用案涉房产，在王之春购买案涉房产时，王之春对房产所有权情况并不充分了解，且王之春对此无过错。王方明提供给王之春的相关证件上也明确注明王方明为权利人，并未载有刘明美，故王之春认为王方明为权利人并与之签订房屋买卖协议亦无过错。在案涉房产买卖行为中，王之春为善意。2、案涉房产面积为51.978*2即104平方米，王之春支付的价款为131000元，价格合理。3、案涉房产系农村房屋，无需办理过户登记手续，王方明已将房屋交付给王之春，王之春对房屋进行修缮、装修，并实际使用至今。4、王之春系案涉房产所在地村民，户籍关系因当兵迁出，于2014年迁回。购买案涉房产时，王之春在该地无其它房产。因此，王之春购买案涉房产，不违反法律强制性规定。综上所述，王之春已取得案涉房产的所有权，王之春作为悦来饭店的经营者，在案涉房产内经营悦来饭店，系王之春对其权利的自由处分，刘明美要求悦来饭店搬离案涉房产，无事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：驳回刘明美的诉讼请求。一审案件受理费减半收取50元，由刘明美负担。本院二审期间，上诉人提交照片共8张，证明案涉房屋系集镇上的门面房，现在拆迁被认定为一类地区，价值是2万元/平方米。被上诉人对上述照片的真实性予以认可，对其证明目的不予认可。对于一审查明的事实，上诉人主张一审遗漏王之春与原审第三人系堂叔侄关系，且王之春自己是有房产的，就在案涉房屋的隔壁。一审未对原审第三人的陈述进行质证。对此，被上诉人陈述案涉房屋隔壁的房产系王之春父亲所有。其余事实，双方当事人均无异议，本院二审予以确认。本院认为：王之春与王方明签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，王之春依据该协议，支付相应价款，取得案涉房屋并自2008年经营悦来饭店至今。王之春购买案涉房屋不违反法律强制性规定，现并无证据证明王之春受让案涉房屋时存在恶意侵害上诉人利益的情形，也无证据证明王之春支付的购房款在当时明显低于市场价格。故一审判决驳回上诉人的诉讼请求，并无不当，本院二审予以维持。刘明美如认为其相关权益受损，可另行向王方明主张。综上所述，上诉人刘明美的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由刘明美负担。本判决为终审判决。审判员  龚震二〇二一年二月七日法官助理李晓龙书记员刘东