新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终3604号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张保昌，男，1962年7月21日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：姬立江，男，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市六道湾片区管委会沁园社区推荐。 委托诉讼代理人：罗发俊，天山区平正法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆人才大厦管理中心，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市南湖东路**。 法定代表人：崔文苗，该中心主任。 委托诉讼代理人：陈晓平，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。 上诉人张保昌因与上诉人新疆人才大厦管理中心（以下简称人才大厦）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2020）新0105民初491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭于2020年11月16日开庭进行了审理。上诉人张保昌的委托诉讼代理人姬立江、罗发俊，上诉人人才大厦的委托诉讼代理人陈晓平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张保昌上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判：1．判令人才大厦继续履行2014年5月1日双方签订的租房《合同书》；2．判令人才大厦赔偿一年另租房租金40,000元；3．判令人才大厦赔偿房屋装修费、院子建修款230,000元。以上合计270,000元。事实和理由：2014年5月1日，我与人才大厦签订《合同书》，人才大厦将位于乌鲁木齐市××号院和面积为100平方米的地下室（以下简称涉案房屋和院落）租赁给我使用，双方签订的合同合法有效，根据合同约定，涉案房屋和院落的租期暂定十年，十年后我还可以优先承租，于是，我依据该合同对人才大厦的小院进行平整和修建。但人才大厦在我使用涉案房屋和院落不足三年时就通过停水、停电、锁门、拆除部分建筑物的方式逼迫我离开。在此期间，我多次报警并向人才大厦的上级领导反映，但至今没有解决。同时，由于人才大厦阻止我使用涉案房屋和院落，我只能另外租赁房屋使用，产生房租损失40,000元，法院对此应予支持。综上，请求二审法院支持我的上诉请求。二审庭审中，张保昌放弃要求人才大厦赔偿涉案房屋和院落内装修费、院子内建修款230,000元的上诉请求。 人才大厦辩称，不同意张保昌的上诉请求，以及依据的事实和理由。张保昌的陈述与事实不符，其在2018年11月中旬就已经离开涉案房屋和院落，只是有物品放置在房屋内。张保昌的诉讼请求相互矛盾，一审法院驳回其诉讼请求并无不当。一审庭审中，张保昌坚持按照违约之诉进行诉讼，因此，一审法院才对其侵权之诉部分的鉴定不予准许。一审判决对张保昌的本诉部分认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回张保昌的上诉请求。 人才大厦上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判：1．判令张保昌立即从涉案房屋和院落中搬离；2．判令张保昌支付自2019年5月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费，暂计至2020年6月30日为97,980元（2.3元/㎡/天×100㎡×426天）。事实和理由：一审判决认定事实错误。双方当事人在2014年5月1日签订的《合同书》中虽然写明“租期10年”，但同时也明确“分二次即每5年签一次合同”，应当视为第二次合同仅仅只是预约，否则直接约定合同期限为10年就可以了，不用多此一举。合同的成立，建立在双方合意的基础上，在合同到期前，我方已经多次明确告知张保昌不再续签合同，并要求其在合同终止时搬离，因此，双方合同已经于2019年4月30日到期终止。二、我方不再续签合同是为了执行自治区财政厅的文件，并非我方违约。根据自治区财政厅在2015年9月10日印发《关于加强自治区本级行政事业单位资产出租管理的通知》的要求，我方已无法和张保昌续签合同。综上，请求二审法院支持我方的上诉请求。 张保昌辩称，不同意人才大厦的上诉请求，以及依据的事实和理由。双方合同第六条约定租期10年，虽然分两次签订合同，但合同租期仍是10年。合同还约定租期到期后，院内所有装修归人才大厦所有，该租期应当是指10年。现我斥资建设的园林才使用了三年多，人才大厦就要求我搬离，侵犯了我的合法权益。一审判决对反诉部分的判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回人才大厦的上诉请求。 张保昌向一审法院起诉请求：1．判令人才大厦继续履行2014年5月1日双方签订的租房《合同书》；2．判令人才大厦赔偿一年另租房租金40,000元；3．判令人才大厦赔偿房内装修费、院子内建修款230,000元。以上合计270,000元。 人才大厦向一审法院反诉请求：1．判令张保昌立即从涉案房屋和院落中搬离；2．判令张保昌支付自2019年5月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费，暂计至2020年6月30日为97,980元（2.3元/㎡/天×100㎡×426天）。 一审法院认定事实：2014年5月1日，人才大厦与张保昌签订《合同书》，人才大厦将其所有的涉案房屋和院落出租给张保昌，《合同书》第二条约定：乙方自愿将地下室作为开办各类文化艺术之类的场所。第五条约定：乙方自愿投资装修所租的地下室100平方米的面积，房租第一年免收；第2-3年租金每年5,000元；第4年以后每年15,000元。第二次签下一个五年合同时将以周边地区房价涨幅程度进行调整租金。第六条约定：租期10年，分二次既每5年签一次合同。合同到期后院内建筑及所有附属物，全部归甲方所有。合同到期后，乙方有优先使用权。一审法院认为，本案中，张保昌要求判令人才大厦继续履行2014年5月1日双方签订的租房《合同书》，并要求人才大厦赔偿地下室、院落装修装饰工程款230,000元，张保昌书面申请对地下室、院落装饰装修工程价格鉴定，一审法院启动鉴定程序后，向张保昌书面释明要求其明确诉讼请求，张保昌表示不主张履行《合同书》，主张人才大厦赔偿地下室、院落装修装饰工程款230,000元，随即又书面表示坚决要求人才大厦继续履行双方签订的《合同书》，书面申请对拆除建筑部分价格进行鉴定，撤回对地下室、院落装修装饰工程款价格鉴定，一审法院再次开庭要求张保昌明确诉讼请求，张保昌明确表示坚决要求人才大厦继续履行2014年5月1日双方签订的租房《合同书》的诉讼请求，并赔偿地下室、院落装修装饰工程款230,000元，同时要求对地下室、院落装修装饰工程价格继续进行鉴定。一审法院认为，张保昌上述两项诉讼请求是相互矛盾、处理结果不同、不能并行处理的诉讼请求，因此，张保昌坚决要求同时处理的主张不成立，一审法院不予支持。对于张保昌要求赔偿另租房一年租金40,000元的诉讼请求，本案一审庭审中，经法庭释明，张保昌主张人才大厦承担违约责任，鉴定程序启动后，一审法庭组织双方前往涉案房屋和院落勘查，，地下室存放着张保昌物品张保昌未主张、亦未出示证据证实人才大厦有违反《合同书》第二条“乙方自愿将地下室作为开办各类文化艺术之类的场所”约定给其造成的实际损失，故张保昌该诉讼请求不成立，不予支持。对于人才大厦要求判令张保昌立即从涉案房屋和院落中搬离，并支付自2019年5月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费，暂计至2020年6月30日为97,980元的反诉请求，张保昌坚决要求继续履行合同，《合同书》第六条约定租期为10年，人才大厦出示的新财资管【2015】131号文件内容并不必然产生终止《合同书》的效力，人才大厦未主张合同解除，亦未出示证据证实本案符合《中华人民共和国合同法》第九十一条合同终止的原因中的任何一种情形，故双方2014年5月1日签订《合同书》的权利义务未终止，人才大厦反诉请求不成立，应不予支持。综上所述，张保昌的本诉请求及人才大厦的反诉请求均不成立，一审法院均不予支持。判决：一、驳回张保昌本诉各项诉讼请求。二、驳回新疆人才大厦管理中心反诉各项诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1．张保昌与人才大厦于2014年5月1日签订的《合同书》能否继续履行；2．人才大厦是否应当向张保昌赔偿房屋租金40,000元；3．人才大厦要求张保昌从涉案房屋和院落中搬离并支付自2019年5月1日至实际搬离之日的房屋占有使用费有无相应的事实及法律依据。对此，本院认为，人才大厦与张保昌于2014年5月1日签订《合同书》，将涉案房屋和院落出租给张保昌使用。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照该合同约定享有各自的权利，履行各自的义务。按照该合同约定，人才大厦将涉案房屋和院落出租给张保昌使用，租赁用途为开办各类文化艺术之类的场所，租赁期限为十年，租金前五年按合同约定，后五年以周边地区房价涨幅程度调整，合同到期后院内建筑及所有附属物归出租人人才大厦所有。现该合同租期尚未届满，人才大厦也未向法庭举证证明张保昌存在违反合同约定或其他可导致该合同解除的行为，因此，张保昌要求继续履行双方签订的《合同书》的上诉理由，本院予以采纳。人才大厦认为双方当事人签订的《合同书》已到期终止的上诉理由，本院不予采纳，理由如下：首先，根据上述《合同书》的约定，涉案房屋和院落的租期为十年是双方当事人予以明确约定的，在合同的具体履行过程中，双方虽约定分两个五年签订合同，但总租赁期限十年并未予以变更；其次，双方当事人约定的分两个五年签订合同，只是对租金数额的分阶段约定，合同的其他要素在2014年5月1日的《合同书》中均有明确约定，不存在需要另外签订合同予以约定的情形；最后，根据2014年5月1日《合同书》的约定，张保昌负有出资将“;地下室上面杂乱的院子建造成一个清洁干净古建小园林&rdquo的义务，前述建筑及附属物在租赁期限届满后需无偿归出租人人才大厦所有。若按照人才大厦的上诉意见，五年租期已满租赁合同就已经到期终止的上诉理由，明显违反公平原则。故而，对人才大厦的该项上诉理由，本院不予采纳。对于人才大厦认为其是为了执行新疆维吾尔自治区财政厅文件的规定才要求张保昌搬离的上诉意见，本院认为，根据人才大厦出示的新疆维吾尔自治区财政厅2015年9月10日印发的《关于加强自治区本级行政事业单位资产出租管理的通知》的要求，对于已经出租的国有资产，到期的应予收回。然而依据本院以上分析认定，本案《合同书》的租期尚未届满，不符合该通知规定的收回要求。综上，对人才大厦要求张保昌搬离涉案房屋和院落并支付占有使用费的上诉理由，本院均不予采纳。对于张保昌要求人才大厦向其赔偿40,000元租金的上诉请求，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实和理由或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”现张保昌认为人才大厦自2017年10月开始对涉案房屋和院落停水、停电，并进行封锁，导致张保昌另行租赁房屋产生租金损失，则应当由张保昌向法庭举证证明人才大厦存在上述行为以及其另行租赁房屋的事实。但关于涉案房屋和院落停水、停电，无法使用的事实，张保昌仅向法庭出示证人证言予以证明，且证人仅是在个别时间点去过涉案房屋和院落，除此之外无其他证据予以佐证；关于张保昌另行租赁房屋产生租金损失的事实，张保昌仅向法庭提交了租赁合同和租赁费用的收条，该合同和收条的真实性无法核实，人才大厦对上述事实亦不认可，本院对张保昌认为人才大厦自2017年10月起就开始对涉案房屋和院落停水、停电，并进行封锁，导致涉案房屋和院落无法使用造成其损失的上诉理由不予采信。 综上所述，张保昌的上诉请求部分成立。人才大厦的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2020）新0105民初491号民事判决第二项，即：驳回新疆人才大厦管理中心反诉各项诉讼请求； 二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2020）新0105民初491号民事判决第一项，即：驳回张保昌本诉各项诉讼请求； 三、新疆人才大厦管理中心与张保昌于2014年5月1日签订的《合同书》继续履行； 四、驳回张保昌的其他诉讼请求。 本案一审本诉案件受理费2,675元（张保昌已预交），由张保昌负担，一审反诉案件受理费1,124.75元（新疆人才大厦管理中心已预交），由新疆人才大厦管理中心负担；二审案件受理费，张保昌已预交5,350元，由张保昌负担，新疆人才大厦管理中心已预交2,249.5元，由新疆人才大厦管理中心负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯宁 审判员瞿佩茹 审判员  庞艳 二〇二一年二月二十日 书记员 刘杨