江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11223号上诉人（原审被告）：北京联优生活智选物业管理有限公司，住所地北京市密云区经济技术开发区兴盛南路**开发区办公楼**-2567（经济开发区集中办公区）。法定代表人：王强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：田树泽，男，该公司员工，汉族，1990年11月24日生，住南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：偶德庆，男，汉族，1972年6月2日生，住南京市玄武区。上诉人北京联优生活智选物业管理有限公司（以下简称联优公司）因与被上诉人偶德庆房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院(2020)苏0102民初5716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员龚震独任审理,于2020年1月19日公开开庭审理了本案。上诉人联优公司的委托诉讼代理人田树泽，被上诉人偶德庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人联优公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或裁定发回重审。事实与理由：(一)一审法院以双方所签订的《资产委托服务合同》之中约定的预期收益是固定的应当认定为租金为由，据此认定双方之间所签订的合同虽名为委托合同但实为租赁合同，上诉人对此不认可。（二）双方系委托合同关系，不应按照每月4500元的标准向被上诉人支付租金，并且因双方并非租赁合同关系，上诉人也没有向被上诉人支付租金的义务。（三）上诉人认为在双方合同履行期间因房屋空置，上诉人代被上诉人所收取的租金未实际达到双方合同所约定的预期收益的金额，上诉人并不收取收益，上诉人在将房屋实际收益列明清单并告知被上诉人后，按照双方约定的支付时间将租金收益转交给被上诉人的行为并无不当，上诉人亦未违反双方的合同约定，上诉人不应当承担违约责任。被上诉人偶德庆辩称：（一）双方曾经签订过两次合同，第一期的时候就已将五个月的空置免租期在前两年都已经使用完毕了。（二）上诉人擅自减少租金，有违诚信。（三）关于拖欠房租的问题，上诉人一直多次找各种理由推诿。偶德庆一审请求：1、解除双方间资产管理服务合同。2、判决联优公司将房屋及电器设备返还给偶德庆。3、判决联优公司支付自2020年1月4日至2020年7月3日的房屋租金27000元，以及自2020年7月4日至房屋返还之日的占用房屋租金。并支付延期付款利息（按从被告应付租金之日，按中国人民银行发布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日）。4、判决联优公司归还水、电、气用户卡，结清房屋相关水电气（出租时水表读数为608立方米，电表读数峰为9376度、谷为8277度，气表读数为444.22立方米）及物业费、公摊水电费（偶德庆垫付公摊水电费2年计600元）。5、判决联优公司支付违约金9000元。一审法院认定事实：位于南京市玄武区房屋系偶德庆于2011年3月向部队购买经济适用房。2019年7月2日，偶德庆（甲方）与联优公司（乙方）签订资产管理服务合同一份，该合同封面上部内容为“金宣公寓资产管理服务合同”，下部为“北京联优生活智选物业管理有限公司”，服务合同约定：甲方委托乙方管理运营的房屋（含附属物品、设备设施）位于南京市玄武区。甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住，乙方为甲方提供资产管理服务。本协议管理期限自2019年7月4日至2023年1月3日止，若甲方晚于本协议约定的交付日将标的资产交付乙方，则管理期间应顺延相应天数。甲方应在2019年7月4日交付标的资产，双方应签署标的资产交割清单，视为双方对标的资产有效交付及交付状态的确认。双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情的预期合理收益为4500元／月。在管理期内，因为装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期，甲方同意承受附件五约定的相应空置期间，空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得收益。乙方运营标的资产所实际代收的租金为实际收益，乙方应根据本协议规定在每个结算周期结束后从实际收益中扣除乙方应得的增值收益分成及各项甲方应付费用，将剩余收益部分支付给甲方。鉴于乙方管理标的资产为甲方提供相应增值服务及综合服务，甲方同意向乙方支付下述费用：1、增值服务费。单个结算周期内产生的增值收益，甲方同意将该结算周期内增值收益的70%作为增值服务费支付给乙方。2、综合服务费。同意接受乙方提供的综合服务，甲方同意将单个结算周期内产生增值收益的30%作为综合服务费支付给乙方。管理期间，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金，每个结算周期结算时，双方同意乙方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付费款，本合同最后一期结算仍有剩余的，甲方应在当期付款期限内将余额返还乙方。乙方应于合同签署后交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金13500元。如标的资产实际收益低于预期收益的，甲方有权在每次结算时从服务质量保证金中扣除低于预期收益的部分，一旦发生扣除情形，乙方应当随时补足。结算方式，双方认可自2019年7月4日始计收收益。对国家税法规定应当由甲方或乙方缴纳的有关税费，各方均应自行依法缴纳。管理期间，乙方会为标的资产购置新的设备、设施或用具，新配置设施的所有权归乙方所有。在管理期间，若非乙方原因造成新配置设施的毁损，乙方有权获得相应赔偿。合同到期或解约，甲方应向乙方支付新配置设施的折旧费，乙方应将相应配置设施交由甲方代为处置，乙方应保证合同正常到期终止时配置设施处于正常使用状态。鉴于乙方合作装修配置供应商费用结算、票据开具特点决定乙方无法为本协议下标的资产装修及新配置设施提供单独票据，双方认可本条所涉费用的具体金额以乙方提供的相关数据为准。管理期间，甲、乙双方按照附件的维修范围承担相应维修责任。甲方授权乙方代表甲方运营出租标的资产，签署与资产管理有关的合同，处理管理期间发生的纠纷，非因乙方或资产使用人原因而使标的资产遭受来自第三方的侵害时所发生的纠纷由甲方自行处理。甲方承诺对标的资产拥有完整合法有效的所有权，或对标的资产拥有完整的合法有效的使用权和处分权，并有义务缴纳与标的资产有关的应当由甲方承担的费用，保证在整个管理期间内标的资产能够正常使用，不受干涉。如发生任何第三方的干扰事件，甲方应及时沟通。甲方不按时缴纳上述费用，乙方有权从甲方收益中扣除代为缴纳，以保证标的资产正常使用。管理期间，甲方会配合乙方办理经营标的所需的一切手续、审批、许可或文件。管理期间，乙方有义务提供给甲方合同约定的管理服务，收取相应的费用。管理期间，乙方承诺妥善管理标的资产。乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方面解除合同：1、迟延支付当期甲方应得收益，经甲方书面催告后达15个工作日仍未支付的；2、乙方对本合同构成了严重违约，且在甲方书面催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应义务已经不可能或不公平的；3、明知资产使用人在标的资产内从事刑事犯罪活动而不采取措施的。合同终止后，乙方应向甲方返还标的资产，已经装修拆除部分不恢复原状，新配置设施替换前的甲方设施不再返还。甲方认可其提供的固有装修的老化折旧。乙方为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向甲方提供智能密码锁密码。甲方应在本合同到期日、解除日或腾退期届满日与乙方办理合同解除及物业交割等相关手续，如甲方未在约定日期与乙方办理手续，则乙方有权在上述日期届满之日起将房屋按当时状况进行封存，如封存日之后房屋出现物品丢失、损坏或产生其他损失由甲方自行承担。甲方违反本合同6.2（1）条约定导致乙方单方面解除合同，甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失（包括并不限于如下赔付项目）：1、装修损失费。2、新配置设施损失费。3、甲方向资产使用人支付的违约金。4、宽带损失费。乙方违反本合同6.2（2）条约定导致乙方单方面解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金并赔偿甲方相应损失等。合同附件五为资产预期收益计划表，该表记载管理周期自2019年7月4日至2023年1月3日，共4个管理周期，第一个管理周期自2019年7月4日至2020年1月3日，共184天。之后三个管理周期均为1年，3个月为一个结算周期，每个结算周期的预期收益均为13500元，首期服务质量保证金金额亦为13500元。上述结算周期内的空置期均为0天。合同附件六为标的资产交割清单，清单记载屋内物品为：空调3台、冰箱1台、洗衣机1台、热水器1台、油烟机1台、燃气灶1台、浴霸1个、床2张、衣柜3个、桌子/茶几1个，沙发/座椅6个，大门钥匙2把、门禁卡1张，水、电、气卡各1张，水表底示数为608立方米，电表底示数峰为9316度、谷为8277度，气表底示数为444.2立方米等。合同签订后，偶德庆按约将位于孝陵卫1号1幢404室的房屋交付联优公司，联优公司于2019年7月4日给付偶德庆保证金13500元，于2019年10月9日、2020年1月10日、2020年7月4日分别给付偶德庆13500元、13500元和4540元。2020年4月27日上午，偶德庆通过微信与联优公司工作人员朱家豹联系，问：小朱，房租的事怎么说啊？因朱家豹未回复，偶德庆于当日下午通过微信向朱家豹发送了名为“房屋租金催缴通知”的PDF文件。2020年5月2日，偶德庆通过微信向朱家豹发送名为“合同解除通知”的PDF文件，朱家豹回复称：每个结算周期最后一日为打款日，您好好看看合同，按合同条款不存在违约情况。2020年7月9日，联优公司向偶德庆发送告知函一份，告知函称：由于2020年2月爆发新冠疫情导致房屋所属小区禁止外来人员出入，我司相关工作人员无法正常进入您的房屋管理，致该房屋无法正常取得预期收益，由于该房屋共分为A、B、C、D四间，现A、B间空置。疫情好转后我司积极采取相应行动，该房屋中A间和B间分别于2020年5月23日和6月29日取得收益。根据双方资产管理服务合同中的相关约定，由于疫情期间我司经营较为困难，于2020年7月1日收到您的书面通知后，我司对您的情况非常重视，现就扣作上述A间（空置期自2020年1月31日至2020年5月23日止，需扣除的空置费用为3766元）与B间（空置期自2020年1月21日至2020年6月29日，需扣除的空置费用为5194元）空置期间的费用后的结算收益为4540元，我司会尽快将上述收益转入双方资产管理服务合同约定的您或您指定的账户中。另查明：1、2018年1月3日，偶德庆与南京金宣公寓管理有限公司（以下简称金宣公司）签订南京市房屋出租委托代理合同一份，约定偶德庆将案涉房屋出租委托金宣公司代理，出租代理期限自2018年1月4日至2023年1月3日，每月租金为4500元，房屋交接时天然气表数为444.22立方米、水表底数为608立方米、电表底数峰为9316度、谷为8277度等。联优公司为证明因疫情原因，案涉房屋小区在2020年2月至4月间不让进入，提供了联优公司工作人员与小区门口站岗武警的对话录音一份，录音主要内容为：问：带客户看房可以进吗？答：哪栋？问：1栋404室，现在还不让进吗？答：那个出示一下苏康码。问：我记得2月份3月份不让进是吗？答：对。问：2、3月份那个时候是疫情严的时候不让进。答：对。问：就是不是住里面的都不让进。答：对。问：恩，带客户都不行。答：现在应该可以了。偶德庆质证认为，该录音是联优公司与他人之间对话，偶德庆不在场，对话人也无法确认是小区的战士，对该录音的真实性无法确认。且疫情期间小区虽然管理较严，但我了解并不是完全不让进。偶德庆为证明曾于2020年4月向联优公司催要租金，提供了一份书面房屋租金催缴通知书，通知书记载：2020年一季度结算日应为2020年4月4日，应结算金额为13500元，合同约定应在每个结算日起5个工作日内支付，现已逾期16个工作日未支付，自本期结算日起，本人已多次与贵公司经办人朱家豹联系催缴房屋租金，均未得到明确支付时限答复，现书面通知贵公司，按合同约定支付应缴房屋租金。通知书的落款时间为2020年4月27日。联优公司质证否认曾收到上述催要租金的书面通知书。一审法院认为：偶德庆、联优公司于2019年7月2日签订的合同约定，偶德庆将案涉房屋交联优公司使用、收益，联优公司按照每月4500元的标准向偶德庆支付预期收益即租金，因此，案涉合同虽名为资产管理服务合同，但合同性质应为房屋租赁合同。合同履行过程中，联优公司仅按约支付了截止2020年1月4日的租金，对2020年1月4日至7月3日期间的租金，联优公司仅在2020年7月4日给付租金4540元，余欠租金至今未能给付，联优公司逾期给付租金行为已构成违约。根据合同约定，联优公司迟延支付租金，经偶德庆催告后15天仍未支付的，偶德庆有权单方解除合同。根据偶德庆与联优公司工作人员朱家豹间的微信记载，偶德庆于2020年4月27日已向联优公司催要租金，但之后联优公司未能给付欠付租金，因此，对偶德庆起诉要求解除案涉合同的请求，一审法院应予支持，案涉合同自联优公司于2020年7月23日收到偶德庆起诉状之日解除。合同法规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有要权要求赔偿损失。案涉合同亦约定：合同终止后，联优公司应向偶德庆返还标的资产，已装修拆除部分不恢复原状，新配置设施替换前的偶德庆设施不再返还等。因此，案涉合同解除后，偶德庆应将联优公司缴纳的13500元保证金返还联优公司，联优公司应将房屋返还给偶德庆，逾期未能返还，应当参照合同约定的租金标准，向偶德庆支付房屋逾返还期间的房屋占有使用费。同时，联优公司还应将合同附件标的资产交割清单上记载的偶德庆物品一并返还给偶德庆，如该物品已由联优公司重新配置进行替换，则联优公司应将以替换后的设施返还原告。联优公司返还上述财产时，还应结清房屋实际使用期间产生的水、电、燃气费用。但偶德庆未能提供证据证明该费用已实际发生，如联优公司未能结清该款，偶德庆可另行主张。关于偶德庆要求联优公司承担2年公摊水电费600元的诉请，因偶德庆未提供证据证明该费用的实际发生，且合同约定偶德庆应当缴纳与标的资产有关的应当由其承担的费用，故对偶德庆的该项诉请，一审法院不予支持。关于偶德庆要求联优公司支付9000元违约金、赔偿逾期付款利息损失的诉请，因合同约定因联优公司违反合同致偶德庆解除合同，联优公司应向偶德庆支付等额于双倍月预期收益的违约金，故一审法院对偶德庆要求支付违约金的诉请应予支持。关于利息损失，因违约金已足以补偿联优公司违约造成的损失，故对偶德庆要求赔偿利息损失的请求，一审法院不予支持。关于联优公司辩称因疫情期间小区不让进入，产生房屋空置，根据合同约定其无需支付空置期租金的意见，因偶德庆对联优公司提供的录音真实性不予认可，而该录音中对话人员身份亦不明确，一审法院对该证据不予采信。且合同约定的免收租金的空置期是针对合同附件五资产预期收益计划表约定的空置期，因此，联优公司的辩解意见没有事实和合同依据，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、偶德庆、联优公司签订的资产管理服务合同于2020年7月23日解除。二、联优公司应于本判决生效后十日内给付偶德庆租金16500元，并按照每月4500元的标准，向偶德庆支付自2020年7月24日起至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费。三、联优公司应于本判决生效后十日内给付偶德庆违约金9000元。四、联优公司应于本判决生效之日将位于南京市的房屋及相应物品（空调3台、冰箱1台、洗衣机1台、热水器1台、油烟机1台、燃气灶1台、浴霸1个、床2张、衣柜3个、桌子／茶几1个、沙发／座椅6个，水、电燃气缴费卡各1张）返还偶德庆。五、驳回偶德庆的其他诉讼请求。一审案件受理费1455元，由联优公司负担。二审期间，上诉人提交北京市昌平法院作出的相关裁定书两份，证明房屋管理合同为一般合同，应按合同约定履行。提交出租合同四份，证明涉案房屋在疫情期间空置。被上诉人认为裁定书与本案无关，对出租合同的证明目的不予认可。对于一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院二审予以确认。本院认为：对于合同性质的认定，不能仅依据合同的表现形式进行判断，还应审查合同中权利义务的设置、合同的实际履行状况、合同的真实目的等综合判断。本案中，涉案合同虽名为资产管理服务合同，但被上诉人签订合同的真实目的系出租房屋收取租金，上诉人亦通过将涉案房屋分割后对外出租获取收益。被上诉人享有取得收益的权利，上诉人负担支付收益的义务。关于收益，双方约定为4500元每月，实际收益超出部分归上诉人所有。合同履行过程中，上诉人亦是按4500元每月的标准向被上诉人支付，并未告知过上诉人涉案房屋的实际收益。故综合以上特征，一审认定涉案合同性质应为房屋租赁合同，并无不当，上诉人应依约按4500元每月的标准向被上诉人支付租金及占有使用费。现因上诉人未按期支付租金，依照双方合同约定，被上诉人有权解除合同，并要求对方按合同约定支付违约金。一审判决涉案合同于2020年7月23日解除，上诉人向被上诉人支付违约金9000元，符合双方合同约定。关于上诉人主张因疫情涉案房屋存在空置，其不存在违约；并申请本院调查该期间涉案小区对人员进出的限制情况。本院认为，涉案合同文本系上诉人提供，合同中只约定当实际收益超过预期收益时，超出部分归上诉人所有。并未约定实际收益低于预期收益时，上诉人有权少缴或缓缴租金。且上诉人将涉案房屋分割成四间，分别对外出租，考虑到一般租户承租房屋具有连续性，上诉人也未能举证证明疫情期间，涉案房屋没有租金收益。故本院对此上诉理由不予采纳，对调查申请不予准许。综上所述，上诉人北京联优生活智选物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2910元，由北京联优生活智选物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  龚震二〇二一年二月十九日法官助理李晓龙书记员汪海燕