北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1961号上诉人（原审原告）：北京地杰物业管理有限公司，住所地北京市房山区韩村河山庄**院**室。法定代表人：郝金生，总经理。委托诉讼代理人：张英娜，女，北京地杰物业管理有限公司员工。上诉人（原审被告）：张建光，男，1965年12月19日出生，汉族，住北京市丰台区。上诉人北京地杰物业管理有限公司（以下简称地杰物业公司）因与上诉人张建光物业服务合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初7850号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。地杰物业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，发回重审或改判张建光支付2012年1月11日至2016年12月23日以及2018年8月1日至2019年3月30日的物业费11837元、照明费610元、垃圾清运费170元、违约金16189元，诉讼费由张建光承担。事实与理由：地杰物业公司主张物业服务合同为继续性整体性合同，双方在本案合同中无定期支付约定，故本案合同为不定期支付合同，属于债务的分期履行合同，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日计算；物业服务内容不可分割，物业服务产生的债务应属于同一债务；物业服务费用的支付具有公共性，物业公司持续提供物业服务，业主应按时定期缴纳物业费、房屋公共维修基金、水电燃气等能源费用；在合同有效期限内产生的最后一期债务应从业委会解聘地杰物业公司的2018年8月1日起算，地杰物业公司向一审法院立案主张债务履行时，未超过过诉讼时效；地杰物业公司定期以电话催缴、上门发放通知单、户门贴通知单等方式持续向张建光主张权利，一审法院未予认定相关证据，有失公平；地杰物业公司于2019年6月、9月两次从法院领取调解函，并发放至业主，说明地杰物业公司早已通过法律途径要求张建光履行付款义务；因业委会过错导致地杰物业公司在2018年7月31日至2019年4月9日期间无法及时撤离，业委会发出交接通知后没有履行交接义务，其所发通知应为无效，故地杰物业公司接到正式有效通知的时间应认定为法院对本案的立案通知时间，地杰物业公司有权收取相应期间物业费。张建光上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回地杰物业公司的全部诉讼请求，判决地杰物业公司立即修复张建光屋外漏点并将屋内恢复原貌，诉讼费由地杰物业公司负担。事实和理由：张建光一审认定地杰物业公司尽到了物业服务事项的事实不符合法律规定，北京市丰台区东铁匠营华苇景苑社区居委会的证言不应采信；张建光房屋漏水的情况确实存在，张建光已经提交证据证明地杰物业公司物业服务不合格，并给业主造成大量损失。地杰物业公司向一审法院起诉请求：1.判决张建光支付2012年1月11日起至2019年3月30日期间的物业费15188元，照明费783元，垃圾费218元；2.判决张建光给付违约金16189元；3.张建光承担本案诉讼费。一审法院认定事实：位于北京市丰台区成寿寺**院**楼****房屋建筑面积92．35平方米，房屋产权人为张建光。张建光自入住后正常交纳物业费、照明费、垃圾费至2012年1月11日，自2012年1月12日起未交纳相关费用。2002年8月31日，地杰物业公司与北京地杰房地产开发有限责任公司签订《静馨嘉苑物业管理委托合同》，开始为张建光房屋所在小区提供物业服务。2016年10月起，由华苇景苑社区居委会牵头，张建光所在静馨苑小区开始筹备成立业主委员会，2017年3月，静馨苑小区于2017年3月召开第一次业主大会通过决议，解除前期物业服务合同。2017年4月12日，小区业委会在东铁匠营街道进行备案。2018年3月24日至5月12日召开第二次业主大会，会议通过决议：1.解聘前期物业，并不再接受其任何形式的服务。2.业主大会授权业委会采用招投标方式选聘物业公司。3.根据竞标物业服务项目评标。4.物业服务价格与之前的保持一致。5.物业服务采用包干制。6.授权业委会与中标物业企业签订物业合同。2018年7月2日确定中标的新的物业公司为北京晟达隆物业管理有限公司。2018年7月13日，业委会与北京晟达隆物业管理有限公司签订物业服务合同。聘请北京晟达隆物业管理有限公司从2018年8月1日起作为物业服务的提供方。2018年7月16日，业委会在地杰物业公司的办公室的门上及小区公告栏、小区单元门等地方张贴了《物业交接通知函》、《中标公告》等文件，通知地杰物业公司2018年7月31日上午9点签订交接协议，进行物业交接，并要求地杰物业公司和北京晟达隆物业管理有限公司做好三方物业交接工作。此后，业委会与地杰物业公司一直就交接事项未能达成一致意见，地杰物业公司亦未撤出小区。2018年8月28日，业委会将地杰物业公司起诉至法院，诉讼过程中，双方于2019年4月9日完成了物业交接手续，地杰物业公司撤离小区。业委会于2019年4月12日申请撤诉。庭审中，张建光提交照片若干张，拟证明地杰物业公司在提供物业服务时存在瑕疵，并要求以此作为减免物业费的依据。地杰物业公司表示其公司通过电话和当面催收过物业费，但未能提交证据证明曾向张建光主张过权利。本案诉讼过程中，一审法院前往北京市丰台区东铁匠营华苇景苑社区居委会就地杰物业公司提供物业服务的情况进行调查，该社区相关负责人表示，地杰物业公司在为小区提供物业服务期间的物业服务基本达标，安保、卫生、维护、绿化等方面基本符合标准，虽难免有小瑕疵，业主偶尔有投诉反映情况，物业公司在得到居委会的反馈意见后都履行了相应的职责。后来因为物业交接的问题，地杰物业公司在被解聘后离场，物业服务工作无人接替，因此居委会组织业主进行集体打扫卫生。一审法院认为，北京市丰台区静馨嘉苑小区于2016年在居委会的牵头下筹备业委会，并于2017年3月召开业主大会，成立新的业委会，于2017年4月在街道办事处备案，该业委会成立合法有效，可以代表全体业主对小区的物业及管理作出决定，2018年3月24日至5月12日召开第二次业主大会，决议不再接受地杰物业公司的服务，并选聘新的物业服务企业北京晟达隆物业管理有限公司，故地杰物业公司不得再强行提供物业服务，更不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。业委会于2018年7月16日告知地杰物业公司解聘其公司，不再接受任何形式的服务，并要求其于2018年7月31日上午9点进行物业交接，故法院认定地杰物业公司为静馨嘉苑提供物业服务的截止时间为2018年7月31日，此后虽然地杰物业公司并未撤出小区，但根据《北京市物业管理办法》的规定，原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。故地杰物业无权要求张建光给付2018年8月1日之后的物业费。关于张建光辩称地杰物业公司在提供物业服务期间存在各种问题，要求予以减免物业费，根据法院在诉讼期间前往小区居委会向相关负责人了解物业服务情况来看，地杰物业公司在向小区提供物业服务期间基本达标，虽然存在瑕疵，但整体物业服务水平尚可，据此法院认为张建光的答辩意见尚不构成减免物业费的依据，法院对其答辩意见不予采信。关于地杰物业公司要求张建光给付公共照明费、垃圾费的诉讼请求，张建光予以认可，法院不持异议；关于地杰物业公司要求张建光给付滞纳金的诉讼请求，因业委会与地杰物业公司解聘，业委会贴出通知告知业主不再向地杰物业公司交纳物业费，故张建光并非无故拒交物业费，法院对地杰物业公司要求交纳滞纳金的诉讼请求，不予支持。张建光辩称地杰物业的部分诉讼请求已过诉讼时效，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案中，地杰物业公司未提交证据证明就张建光未交纳物业费事项进行过持续性催缴，其提起本案诉讼的时间为2019年12月24日，故地杰物业公司要求张建光交纳2012年1月11日至2016年12月23日期间的物业费、照明费、垃圾费的诉讼请求已过诉讼时效。据此，一审法院于2020年11月判决：一、张建光于判决生效后七日内给付北京地杰物业管理有限公司二〇一六年十二月二十四日至二〇一八年七月三十一日的物业费3351元、照明费173元、垃圾费48元；二、驳回北京地杰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付延期履行期间的债务利息。本院经审查认定的事实与一审法院查明事实无异。本院认为，关于2016年12月24日之前的物业服务等费用一节。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，地杰物业公司于2019年底向法院起诉请求张建光支付物业服务等费用，其虽主张公司定期以电话催缴、上门发放通知单、户门贴通知单等方式持续向张建光主张权利，但未提供证据证明。地杰物业公司上诉主张其公司于2019年6月、9月两次从法院领取调解函，证明早于本案向法院提交起诉状的时间通过法律途径要求张建光履行付款义务，故其请求未超过诉讼时效期间，但地杰物业公司提交的证据无法证明其所称2019年6月、9月从法院领取的调解函系与就本案争议的物业服务费用等向张建光主张权利相关，故地杰物业公司该项主张，本院难以采纳。地杰物业公司未能提供充分证据证明在本案起诉前曾向张建光主张权利，一审法院以其向法院提起诉讼的时间为节点计算诉讼时效期间，并结合物业服务费用收缴的一般规律，未予支持地杰物业公司主张的2016年12月24日之前的费用，并无不当。关于2018年7月31日之后的物业服务等费用一节。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。案涉小区业委会于2018年7月16日告知地杰物业公司解聘其公司，不再接受任何形式的服务，并要求其于2018年7月31日进行物业交接，双方合同解除，地杰物业公司应该履行物业交接义务并及时撤出案涉小区。现地杰物业公司以业委会未及时办理交接，其未实际撤出案涉小区为由主张2018年7月31日之后的物业服务费用，缺乏事实与法律依据，一审法院认定其无权主张2018年7月31日之后的物业服务等费用，并无不当。关于张建光在上诉过程中提出的有关要求地杰物业公司立即修复张建光屋外漏点并将屋内恢复原貌的诉讼请求，与本案物业服务合同并非同一法律关系，且张建光在一审中亦并未提出反诉请求，故本院现阶段对该项请求不予处理。张建光应依法另行向相关义务人主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费572元，由北京地杰物业管理有限公司负担522元（已交纳355元，余款167元于本判决生效后7日内交纳）；由张建光负担50元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洁审 判 员  耿燕军审 判 员  张玉贤二〇二一年二月四日法官助理  方浩然书 记 员  王远征