江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终4093号上诉人(原审被告、反诉原告）：南通金鹰国际实业有限公司，住所地江苏省南通市人民中路**。法定代表人：张文煜，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：韩仲林，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文丽，北京盈科（上海）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢炳思，男，1991年2月27日出生，××族，住江苏省南通市崇川区。委托诉讼代理人：谢钦星（系谢炳思父亲），男，1967年9月1日出生，××族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：卢伟，江苏大仁律师事务所律师。上诉人南通金鹰国际实业有限公司（以下简称金鹰国际公司）因与被上诉人谢炳思房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院(2020)苏0602民初1427号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金鹰国际公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、五项，改判驳回被上诉人的诉讼请求并支持上诉人的反诉请求或者发回重审。2.本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：1.因被上诉人执意单方解约，导致其退交的空关商铺至今未能正常出租和收益，上诉人为此遭致重大经济损失，且该损失目前仍在持续扩大，上诉人主张被上诉人赔偿6个月房屋闲置损失的主张理据充分。一审判决仅支持上诉人3个月的房屋空置损失，在此基础上还打八折，有失公正。事实上，上诉人才是市场改造、新冠疫情的最大受损方。2.案涉合同应自2020年6月24日解除，上诉人无需退还被上诉人房屋租金及押金。被上诉人单方解约已构成根本违约，其解除合同的行为不能产生合同解除的法律后果，案涉合同在2020年4月17日后仍处于有效履行状态，被上诉人应依约继续向上诉人支付房屋租金，而不应当认定被上诉人在2020年4月17日单方解约生效。上诉人基于案件审理需要才确认案涉合同实际解除。因此，案涉合同的解除生效时间应当为2020年6月24日，被上诉人应当向上诉人支付截至2020年6月23日的房屋租金，并在不予退还押金的基础上同时要求被上诉人支付2020年6月24日之后的实际空置损失，上诉人的反诉请求具有事实及合同依据。3.被上诉人是案涉房屋的转租方，一审并未查明其是否因市场改造、新冠疫情遭受损失。谢炳思辩称，1.从2019年8月份开始，被上诉人对八仙城市场进行改造。2019年11月份，被上诉人承租的店铺门口已经被整体破坏，搭建的脚手架完全遮挡了整个店铺，直接导致被上诉人无法正常营业。2020年3月16日，被上诉人向上诉人书面发送申请函，鉴于房屋租赁的实际情况提出减免部分房租的请求，但是被上诉人于2020年3月20日委托律师向被上诉人发函催要全部房租以及滞纳金，拒绝了被上诉人减免房租的请求。在双方无法协商的情况下，被上诉人基于无法实现合同目的、也不能对合同进行变更，迫于无奈才提出了解除合同，符合诚实信用原则和法律规定，并不构成违约。2.八仙城的改造并不是政府工程，改造的人力、物力、财力均由上诉人自己承担，是上诉人的商业行为。虽然政府可能提出了相关的要求，但并不属于政府行为,不是免责事由。3.根据合同约定，上诉人要保证被上诉人能够正常使用所租赁的房屋，但在租赁期间。因为改造工程致被上诉人无法正常营业，上诉人构成违约。4.2020年3月27日，被上诉人书面通知上诉人解除双方签订的房屋合作协议，并且在2020年4月17日办理了房屋交接手续，表明上诉人同意被上诉人提出解除合同的要求。5.上诉人提出被上诉人是转租方并没有损失，并且收取了次承租人的费用。被上诉人自己经营了部分房屋，确实另外还有一部分对外进行转租，这只是被上诉人经营的一种方式，并不表明被上诉人没有损失。事实上从2019年11月份开始，因为八仙城改造，被上诉人以及被上诉人所转租的次承租人都无法正常营业。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。谢炳思向一审法院起诉请求：一、判令解除双方于2015年6月15日签订的《房屋合作协议》；二、判令金鹰国际公司向谢炳思退还租金人民币576000元，并自起诉之日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算利息至实际支付之日止；三、判令金鹰国际公司向谢炳思退还押金10万元；四、本案的诉讼费用由金鹰国际公司承担。诉讼中谢炳思调整诉讼请求为：一、请求法院确认谢炳思、金鹰国际公司2015年6月15日签订的《房屋合作协议》于2020年3月29日终止；二、判令金鹰国际公司向谢炳思退还已收取的租金人民币576000元，并自起诉之日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算利息至实际返还之日；三、判令金鹰国际公司向谢炳思退还押金10万元；四、本案的诉讼费用由金鹰国际公司承担。金鹰国际公司向一审法院提出反诉请求：一、判令谢炳思向金鹰国际公司赔偿房屋闲置期间的租金、房屋闲置损失合计178442.03元【暂主张自2020年5月10日起至2020年7月10日止，计算方式为125万元÷1150平方米÷12个月×（1150平方米-叶子与茶商铺165平方米）×2个月】；二、本案反诉费用由谢炳思承担。诉讼中，金鹰国际公司调整反诉请求如下：一、判令谢炳思向金鹰国际公司赔偿房屋闲置期间的租金、房屋闲置损失53.53万元【125万元÷1150平方米÷12个月×（1150平方米-叶子与茶商铺165平方米）×6个月】；二、本案反诉费用由谢炳思承担。一审法院认定事实：2015年6月15日，南通侨鸿国际实业有限公司（作为甲方）与谢炳思（作为乙方）签订《房屋合作协议》（合同编号：通侨实字第QHSY-205-005号），甲方将位于南通八仙城江五号区侨鸿皇家贵宾楼1楼交付乙方使用，建筑面积1150平方米。合作期限自2016年6月5日至2021年8月4日，其中2021年6月5日至2021年8月4日为乙方装修期，其间免收场地使用费及设备使用维护费。合同期满后，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还；如乙方要求续用，须在本协议期满前两个月向甲方提出书面申请，并另行签订协议，逾期未签订协议的，甲方不负保留责任。合同第三条约定，甲方将房屋提供提供给乙方合法经营，经营内容为服装、餐饮、家电、电玩、鞋帽、家纺等…合同第四条约定，乙方场地使用费及设备使用维护费，自使用之日起：乙方第一年应向甲方缴纳：（1）场地使用费：96万元整。（2）设备使用维护费为：24万元整。（3）共计120万元整。乙方第二年应向甲方缴纳：（1）场地使用费：96万元整。（2）设备使用维护费为：24万元整。（3）共计120万元整。乙方第三年应向甲方缴纳：（1）场地使用费：96万元整。（2）设备使用维护费为：24万元整。（3）共计120万元整。乙方第四年应向甲方缴纳：（1）场地使用费：100万元整。（2）设备使用维护费为：25万元整。（3）共计125万元整。乙方第五年应向甲方缴纳：（1）场地使用费：100万元整。（2）设备使用维护费为：25万元整。（3）共计125万元整。场地使用费及设备使用维护费半年一付。乙方须于每年4月30日和10月30日提前将全年场地使用费及设备使用维护费交付甲方所指定的银行。本合同签订后5天内，乙方应向甲方缴付押金10万元。押金在合同期满，乙方不再续用，并结清全部场地使用费及设备使用维护费及已发生的水、电、电话、物业管理费用等，经甲方对房屋设施验收无损后，十个工作日内，全部退还乙方（不计息）。如甲方拖延归还上述押金，应按所欠款的每日3/‰计算承担滞纳金…合同第八条违约责任约定，乙方如在合同期内提前终止合约，押金不予退还，并承担由此引起甲方的实际损失。如因甲方原因在合同期内提前终止合约，乙方有权向甲方索赔双倍押金。乙方未按规定时间交付场地使用费、设备使用维护费超过15天，甲方及物业公司有权采取停电、停水、停电话、停空调等措施，并有权单方提前终止本合同，收回房屋，押金不予退回。如果押金不足以弥补场地使用费及设备使用维护费、管理费、违约金等费用的，甲方有权向乙方追索不足部分。合同第九条约定，由于不可抗力，致使不能按约定的条件履行本合同的，遇有火灾、地、地震争、罢工、政治政策变化等不可抗力的一方，应立即通知另一方，并应在十五天内提供不可抗力详情及合同不能履行，或者部分不能履行，或者需要延期的有效证明文件。双方可按不可抗力对履行影响的程度，协商决定是否解除合同，或者部分免除履行合同，或者延期履行合同。此外，合同还就甲、乙双方的权利、义务等事项进行了约定。合同签订后，金鹰国际公司依约交付房屋给谢炳思用于经营，谢炳思依约缴纳10万元押金。2015年11月10日，南通侨鸿国际实业有限公司更名为南通金鹰国际实业有限公司（即本案金鹰国际公司）。2020年3月16日，谢炳思向金鹰国际公司发出申请函，载明：从2019年11月份开始八仙城整个市场改造，导致我方承租的店铺门口整体破坏，并应整改原因所搭建的脚手架遮挡整个门口，导致店铺无法正常经营…雪上加霜的是因今年遭遇史无前例的疫情原因，贵公司通知我方配合国家响应关门停业，至今未能正常营业。并且从2020年2月份开始南门市场门口又封闭改造至今，围墙搭建遮拦整个店铺门口，双重原因下使我方彻底停业关门损失惨重，因此我方恳请贵公司在大疫情灾难下，响应国家政策疫情期间对微小企业和个体经营户租赁房屋的扶持政策，减免两个月房租扶持。另应市场整改原因影响我方店铺无法正常营业的期间能给予补偿扶持…如贵公司不能接受我方诉求，我方将根据不可抗力的因素无法履行合约条款，就此提出终止合同。因谢炳思、金鹰国际公司双方协商未果后，金鹰国际公司于2020年3月20日委托律师事务所向谢炳思发函，载明：经查，您与委托人于2015年6月15日签订《租赁合同》，按照合同约定您应于2019年11月31日前，向委托人缴纳2020年2月5日至2020年8月4日期间的场地租金计625000元。您已于2019年12月23日向委托人缴纳租金计35万元，尚拖欠委托人租金计275000元。同时，由于您未按合同约定缴纳租金，已构成严重违约，依约应按每日千分之三的标准向委托人支付滞纳金825元…同年3月28日，谢炳思向金鹰国际公司发出《解除合同通知书》，通知金鹰国际公司于2020年3月29日起解除与其签的《房屋合作协议》，并要求金鹰国际公司在收到通知书后到租赁房屋所在地办理房屋交还事宜并退还谢炳思多支付的租金、押金等。2020年4月17日，谢炳思、金鹰国际公司双方办理房屋交接单，载明：现就南通八仙城五号区一层商铺进行交接确认。一、原古乐牛香商铺以空铺形式交接，店内物品已搬空，其余物品以无主物处理；二、51102-1原方圆商铺，以空铺形式交接，店内物品已搬空，其余物品以无主物处理；三、原金阳光鞋服以空铺形式交接，店内物品处置详见承诺书；四、原叶子与茶商铺，以空铺形式交接，店内物品已搬空，其余物品以无主物处理；五、如意饭菜（承租人马德生）商铺以现状交接，3日内由马德生与金鹰实业签订意向协议进行交接（谢炳思出具的承诺书载明：本人承诺于2020年4月25日前将金阳光店内所有物品清空，如未按时清空，同意金鹰物业将店内物品作无主物清理）。另查明，谢炳思已结清2020年2月5日前的租金，并另行支付35万元作为2020年2月5日至2020年5月17日的租金。案涉房屋退还后，上述房屋内面积为165平方米的“叶子与茶”商铺，金鹰国际公司另行出租给他人使用。庭审中，谢炳思、金鹰国际公司双方对于合同的解除及是否存在违约争执不一。谢炳思陈述：因八仙城市场改造，金鹰国际公司于2019年10月起进场施工。2019年11月后，谢炳思承租的店铺门口被整体破坏，金鹰国际公司搭建的脚手架遮挡整个店铺，加上疫情原因导致谢炳思无法正常经营。2020年3月16日，谢炳思向金鹰国际公司提交了减免房租的书面申请，金鹰国际公司不予理涉。对此，谢炳思认为，因合同目的根本无法实现，谢炳思于2020年3月28日发出解除合同通知书，属于合法解除，不应承担违约责任，合同解除时间应为2020年3月28日，金鹰国际公司应退还自2019年的12月1日至2020年的2月4日房租22.6万元、2020年2月5日之后缴纳的房屋35万元及押金10万元。为证明其主张，谢炳思提供照片等证据。金鹰国际公司则认为，八仙城市场改造属于市政工程，施工进场时间为2019年8月22日，是分区、分阶段施工的，谢炳思承租的房屋附近是2020年2月份才进行施工的。且改造期间规划了消费者的通行道路，对谢炳思的经营未产生实质影响，因此，谢炳思主张于2020年3月28日合法解除合同，无事实和法律依据，属于根本违约，其无权要求金鹰国际公司退还押金及2019年12月1日之后的租金，且应赔偿退租后商铺空置期间的损失。关于空置期间的损失，因谢炳思承租店名为“叶子与茶”（面积为165平方米）的商铺已转租，其余商铺均处于闲置状态，故金鹰国际公司主张6个月的损失53.53万元【125万元÷1150平方米÷12个月×（1150平方米-叶子与茶商铺165平方米）×6个月】。为证明其主张，金鹰国际公司举证网上公告、新闻及照片等证据。一审法院认为，谢炳思、金鹰国际公司双方签订的《房屋合作协议》，内容未违反法律、法规等强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应恪守诚信，全面履行合同义务。该合同名为合作协议，但根据双方权利义务内容，实为租赁合同法律关系。本案双方当事人对于合同的解除、租赁房屋的交还时点以及谢炳思的租金缴纳情况均无异议，法院予以认定。双方争议在于谢炳思有无权利单方解除合同及双方的责任如何评判。对此，一审认为，首先，鉴于合同已实际解除且房屋已于2020年4月17日进行交接，故谢炳思多交纳的租金部分（即2020年4月18日至2020年5月17日的租金）104167元应予退还。其次，根据金鹰国际公司提供的公告、新闻及照片等，结合谢炳思提供的照片等证据可以认定，案涉改造工程施工确对本案出租房屋的正常使用带来一定影响，但该影响也仅构成租赁物使用存在瑕疵，不足以导致承租人合同目的无法实现，谢炳思不享有合同单方解除权，故一审认定谢炳思单方解除合同，构成违约，应承担相关违约责任。第三，因谢炳思违约，应赔偿金鹰国际公司相关损失，金鹰国际公司主张相关房屋空置损失，根据双方过错，合同履行情况、房屋交接后的现实状况及剩余租期等因素，一审酌定支持214130元（3个月租金，租金标准酌减），即【125万元×0.8÷1150平方米÷12个月×（1150平方米-叶子与茶商铺165平方米）×3个月】。因其损失一审已予支持，谢炳思交纳的保证金10万元应予退还。第四，对于2020年4月17日之前的租金，考虑疫情及施工实际影响等因素，根据公平原则，一审酌定支持金鹰国际公司退还3个月的租金312500元。此外，因谢炳思存在根本违约，其要求金鹰国际公司赔偿的利息损失，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条之规定，判决：一、确认谢炳思与金鹰国际公司签订的《房屋合作协议》于2020年4月17日解除。二、金鹰国际公司于判决书生效之日起十日内退还谢炳思租金416667元、押金10万元。三、谢炳思于判决书生效之日起十日内赔偿金鹰国际公司损失214130元。上述两项相抵，金鹰国际公司应退还谢炳思302537元。四、驳回谢炳思其他诉讼请求。五、驳回金鹰国际公司的其他诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币10560元，由谢炳思负担2489元，金鹰国际公司负担8071元；反诉案件受理费4576.5元，由金鹰国际公司负担2745.8元，谢炳思负担1830.7元。二审中，上诉人提供了一份录音光盘及其整理的文字材料，证明被上诉人的次承租人郭而瑞已经将租金足额缴纳给被上诉人，而且因为提前解约给了违约金，说明被上诉人并不存在所谓损失。被上诉人质证认为，郭而瑞的租金没有收齐，最后两个月根本没有给付租金。被上诉人提交了两张照片，证明在2019年11月被上诉人承租的房屋就已经有脚手架挡住了所有店铺。上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为改造时预留了相应的经营通道，并不会实质影响到各经营户的正常经营。本院审查后认为，上诉人提交的录音证据材料内容实质是证人证言，郭而瑞未能到庭陈述并接受双方质证，故该证据并不符合证据的形式要件要求，不能达到上诉人的证明目的。被上诉人提交的照片打印件未能反映所拍摄的具体地点，故不作为本案认定事实的依据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，因市场改造、新冠疫情对于租赁合同的影响是暂时的、短期的，并不会造成双方租赁合同的目的完全不能实现，故谢炳思以市场改造、新冠疫情为由要求解除租赁合同没有充分依据。承租人以疫情导致无法使用租赁标的物要求减免部分租金或者延长租期的，一般应予支持，而谢炳思亦曾于2020年3月16日请求金鹰国际公司减免租金，但金鹰国际公司未予同意，后双方当事人于2020年4月17日办理房屋交接单，可视为双方租赁合同实际于2020年4月17日解除。谢炳思单方要求解除合同虽然违反双方关于合同期限的约定，但是考虑到谢炳思亦曾通过请求金鹰国际公司减免租金为维持双方的租赁关系作出过努力，以及疫情等不可抗力因素的影响，故可免除谢炳思的违约责任，金鹰国际公司应当退还谢炳思2020年4月17日以后的租金及保证金。金鹰国际公司通过与谢炳思交接房屋提前解除了租赁合同，已经损失了原合同剩余租赁期的租金利益，且本院已经免除谢炳思提前解除合同的违约责任，故为平衡双方利益，金鹰国际公司亦无需向谢炳思返还疫情及施工期间的房屋租金。综上，金鹰国际公司的上诉请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初1427号民事判决第一项，即：确认谢炳思与南通金鹰国际实业有限公司签订的《房屋合作协议》于2020年4月17日解除。二、撤销南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初1427号民事判决第三、四、五项。三、变更南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初1427号民事判决第二项为：南通金鹰国际实业有限公司于本判决书生效之日起十日内退还谢炳思租金104167元、押金10万元。四、驳回谢炳思的其他诉讼请求。五、驳回南通金鹰国际实业有限公司的诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币10560元，由谢炳思负担4363元，南通金鹰国际实业有限公司负担6197元；反诉案件受理费4576.5元，由南通金鹰国际实业有限公司负担。二审案件受理费15136.5元，由谢炳思负担4363元，由南通金鹰国际实业有限公司负担10773.5元。本判决为终审判决。审判长 曹 璐审判员 陆海滨审判员 高 雁二〇二一年二月九日书记员 唐颖琦