辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终503号上诉人（原审被告）：关东，男，1984年4月10日出生，汉族，住大连花园口经济区。被上诉人（原审原告）：大连乾峰物业管理有限公司，住所大连花园口经济区长胜花园****楼。法定代表人：王培进，董事长。委托诉讼代理人：马亚丽，辽宁誉晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凤梅，内蒙古天厚律师事务所律师。上诉人关东因与被上诉人大连乾峰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服庄河市人民法院（2020）辽0283民初5861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。关东上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，理由为：1.上诉人自2011年购买案涉楼房始，就没有见到有任何物业公司为我们进行服务，小区内环境是脏、乱、差，并且小区无绿化等必备设施，明显是一个无人管理的小区。2.2011年4月10日上诉人是与开发商签订的前期物业管理服务协议，并没有与被上诉人签订任何协议，上诉人与开发商签订的前期物业管理服务协议，只是约定房屋交付后上诉人进行装修的约定，且该协议也不是永久有效，双方的物业服务合同应依据大连市物业费服务管理条例的规定进行约定签订。3.原审法院在庭审中，不采信上诉人任何证据所证明事实，属歪曲事实，偏袒被上诉人，原审法院已认定被上诉人在服务中存在瑕疵，减去物业费10%的数额明显不当，属自由裁量偏袒被上诉人。大连乾峰物业管理有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，应驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.被上诉人已经按照《前期物业服务协议》全面、充分履行了物业服务义务。首先，物业服务公司为上诉人所在的小区美岸星城一期进行了充分的绿化，小区绿化以草坪为主，栽种有松树、火炬树、紫叶树、黄杨树、樱花树等，并且每季度定时修剪灌木。其次，被上诉人为上诉人所在小区配备有专人提供服务，分别有物管员、保安、维修人员及保洁，更为了更好地提供服务，被上诉人在小区内配备了机动车以满足硬渣石块清理及污水井的清掏需求。在2020年的防疫工作中被上诉人更是发挥物业公司的奉献服务精神，配合政府妥善完成为各业主通行证登记发放、电梯及小区日常消毒、为隔离业主购置生活用品、为小区核酸检测维护秩序的工作，为被上诉人所在小区提供了完善的物业服务。2.上诉人与被上诉人签订了《前期物业管理协议》，内容合法有效，上诉人应当按照约定如期履行缴纳物业服务费的义务。2011年4月10日，上诉人与被上诉人签署了《前期物业管理协议》，该协议至今合法有效，协议仍在履行过程中，对上诉人仍有约束力了。大连乾峰物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即给付2012年5月1日至2020年6月30日物业费9632元和滞纳金10400元，合计20032元。一审法院认定事实如下：被告为大连花园口经济区美岸星城小区8号楼1单元302室业主，该房屋建筑面积为98.15平方米。2011年4月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告对小区进行物业管理服务。物业费收费标准为住宅（高层）建筑面积每月每平方米0.90元，电梯费每人每月4元。交费时间为每季度最后一个月25日前。违约金从逾期之日起按每天欠费额0.3%的比例交纳。原告对该小区进行了物业管理服务义务。经原告催要，被告拖欠2012年5月1日至2020年4月30日的物业费8480元（98.15平方米×0.9元/平方米/月×12个月×8年）、电梯费1152元（4元/人/月×12个月×3人×8年）未付，合计9632元。原告诉至法院。诉讼中，被告提供其于2019年拍摄的美岸星城一期照片一组，拟证明原告服务不到位，小区存在安全隐患等；提供被告于2019年12月、2020年1月两次走访部分业主形成的服务调查表，拟证明涉案小区没有成立业主委员会，以及存在被告答辩意见中提出的相关问题。一审法院认为，案涉《前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。有效合同对当事人有约束力，当事人均应依约履行。本案中，原告已对被告居住的小区实施了物业服务，被告理应按约定向原告缴纳物业费，拖欠未交系违约行为，应当承担违约责任。对原告的诉讼请求，予以支持。关于被告提出的其没有享受到原告提供的任何物业服务不应缴纳物业费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，……物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故被告上述辩解意见无据，不予采纳；关于被告提出小区存在安全隐患，绿化带被其他居民占用，卫生不及时清理、未配备保安、有丢失东西情况发生，服务不到位等问题。1.被告提供的服务调查表系通过自行调查的方式获取，该材料的真实有效性难以保证，不予采信；2.被告提交的照片中确实有外墙破损、设施毁坏、绿化带荒废、杂物拥堵等现象，但照片仅系静态图片，并非持续状态，不能全面反映原告在服务期间内的总体服务情况，仅凭照片不足以证明原告没有对涉案小区提供服务或服务质量未达到相应标准。物业服务系针对小区全体业主进行，上述现象即便存在，并不属于被告不交物业费的合法事由，对被告该项辩解意见，不予采纳。另，收取的物业费是物业企业生存的物质基础，是改善、提高物业企业服务质量的基本保障，每位业主均应主动缴纳物业费用；对物业企业而言，应积极与业主沟通，取得理解，强化管理，不断提升服务质量，改善物业服务中存在的问题，努力营造和谐有序的小区生活环境。关于原告要求被告承担违约金的问题。原告要求按欠费额日0.3%承担违约金标准过高，根据本案具体情况，一审法院酌情调整按原告起诉时或同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率130%计算，时间可自欠费周期（一年）期满次月1日起算。综上，一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：被告关东于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告大连乾峰物业管理有限公司物业费、电梯费9632元，并承担：1.以1204元为基数，自2013年5月1日起至实际给付之日止按原告起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率130%计算的逾期付款违约金。2.以1024元为基数，自2014年5月1日起至实际给付之日止按原告起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率130%计算的逾期付款违约金。3.以1024元为基数，自2015年5月1日起至实际给付之日止按原告起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率130%计算的逾期付款违约金。4.以1024元为基数，自2016年5月1日起至实际给付之日止按原告起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率130%计算的逾期付款违约金。5.以1024元为基数，自2017年5月1日起至实际给付之日止按原告起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率130%计算的逾期付款违约金。6.以1024元为基数，自2018年5月1日起至实际给付之日止按原告起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率130%计算的逾期付款违约金。7.以1024元为基数，自2019年5月1日起至实际给付之日止按原告起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率130%计算的逾期付款违约金。8.以1024元为基数，自2020年5月1日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率130%计算的逾期付款违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告关东负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。经审理，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，大连乾峰物业管理有限公司基于其与关东之间的物业服务合同关系及关东拖欠物业费的事实提起本案诉讼，一审查明事实后，依法作出判决，二审无据认定一审存在不妥之处，无据对一审判决作出变更。关东上诉请求“撤销一审判决，改判或者发回重审”的事由有三项：1.物业没有提供物业服务；2.物业公司没有与关东签署物业服务合同；3.一审认定物业服务存在瑕疵，判令减去10%的物业费不当，偏袒物业公司。物业公司对关东主张事由均不认可。本院认为，首先，关于关东上诉主张的第1、2项事由，大连乾峰物业管理有限公司一审提交《前期物业管理服务协议》载明“合同双方当事人为大连乾峰物业管理有限公司、关东，签订时间为2011年4月10日”，结合物业公司一审提交的其他证据，可以认定物业公司提供了物业服务，关东上诉主张的第1、2项事由与事实不符，二审无据确认；其次，关于关东上诉主张的第3项事由，一审法院基于物业服务存在瑕疵，酌情调减10%物业费，在关东未举证证明“物业服务存在重大瑕疵”的前提下，二审无据认定“调减比例”不当，对关东该项主张无据支持。综上所述，关东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由关东负担。本判决为终审判决。审判长  王家永审判员  王 歆审判员  毕春燕二〇二一年二月二十三日书记员  张 琳