上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终374号上诉人（原审原告）：上海新大物业管理有限公司，住所地上海市长宁区虹梅路****I。法定代表人：汤佩兰，总经理。委托诉讼代理人：余爱国，上海创言律师事务所律师。委托诉讼代理人：查志贤，上海创言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海应用技术大学，住所地上，住所地上海市漕宝路**v>法定代表人：柯勤飞，校长。委托诉讼代理人：瞿雯捷，上海应用技术大学职员。委托诉讼代理人：吴斌，上海应用技术大学职员。上诉人上海新大物业管理有限公司（以下简称新大物业）因与被上诉人上海应用技术大学（以下简称应技大）物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初19587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新大物业上诉请求：撤销原审判决，改判支持新大物业的原审诉讼请求。事实与理由：在案物业服务合同明确约定非住宅性质房屋的物业管理费标准为4.12元，应技大不得以不接受新大物业的服务为由不支付物业管理费。应技大一直未缴纳物业管理费，应支付相应的滞纳金。应技大辩称，不同意新大物业的上诉请求。涉案房屋的用途为“教育”，不同于普通的非住宅，应技大另外聘请了其他物业服务机构对涉案房屋进行物业服务，新大物业客观上没有提供合同中约定的部分服务，故不应按照合同约定支付物业费。双方就该问题一直在进行协商，应技大未曾故意拖延支付物业费。新大物业向一审法院起诉请求：1.判令应技大支付自2018年7月1日起暂至2020年9月30日止的物业服务费658,710元(按4.12元/月/平方米的标准计算，计算至判决生效之日止)；2.判令应技大支付逾期支付物业费的违约金104,991.06元(自2018年10月1日起，按逾期缴纳物业费的欠交金额的日利率0.05%计算，计算至判决生效之日止)。一审法院认定，上海市徐汇区XX路XX弄XX号房屋（即涉案房屋）的权利人登记为上海应用技术大学，该房屋建筑面积为5,921.53平方米，房屋登记的用途为教育。2016年12月31日，新大公寓业主大会（甲方）与新大物业（乙方）签订《物业服务合同》一份，约定由乙方为上海市徐汇区XX路XX弄上海市徐汇区新大公寓提供物业服务，四至范围：东至柳州路、北至漕宝路、西、南毗邻上海XX学院。乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：1、物业共用部位的维护；2、物业共用设施设备的日常运行和维护；3、公共绿化养护服务；4、物业公共区域的清洁卫生服务；5、公共秩序的维护服务；6、物业使用禁止性行为的管理；7、物业其他公共事务的管理服务；8、业主委托的其他物业管理服务事项。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：……非住宅物业4.12元/月·平方米。物业服务费用（物业服务资金）按季度交纳，业主应在每个季度第一个月的20日之前履行交纳义务。逾期交纳违约金的支付约定如下：按欠交金额以日利率0.05%计取违约金，该季度的最后一日作为计算违约金的基准日。本合同为期三年，自2017年1月1日起至2019年12月30日止。该合同附件一，物业构成注明，物业包含XX路XX弄XX号。合同并就其他内容进行了约定。合同到期后，双方未签订新的物业合同，仍由新大物业按原物业服务合同继续提供服务。还查明，涉案房屋由应技大作为学生公寓使用。2017年，应技大按照每月12,000元的标准向新大物业支付了全年物业管理费。因应技大未按4.12元标准向新大物业支付物业费，新大物业遂向法院提起诉讼，要求应技大补交2017年物业费，并按4.12元标准支付2018年1月1日起至2018年6月30日物业费等。后法院于2018年12月3日作出（2018）沪0104民初19276号民事判决，对应技大应当支付的物业管理费进行了酌减，并判决：一、上海应用技术大学于判决生效之日起十五日支付上海新大物业管理有限公司拖欠的2017年1月1日至2017年12月31日的物业管理费60,926.40元；二、上海应用技术大学于判决生效之日起十五日支付上海新大物业管理有限公司2018年1月1日起至2018年6月30日的物业管理费102,463.20元；三、驳回上海新大物业管理有限公司的其余诉讼请求。上海市第一中级人民法院维持了法院的上述判决。上述判决后，新大物业仍要求应技大按4.12元标准支付2018年7月1日起的物业费，应技大则希望通过与新大物业等进行协商，确定物业标准。因应技大未缴纳物业费，新大物业遂向法院提出如上诉请。庭审中，新大物业提供一组建设用地规划许可证、房地产初始登记信息等，认为涉案房屋最初登记类型为其他非住宅，附记注明：XX路XX弄XX号全幢计5,469.08平方米为专家楼。故应按4.12元标准支付物业费。应技大则认为房屋性质应以不动产证为准，现涉案房屋产权证上并无任何专家楼的记载，土地和房屋用途为教育，房屋类型为其他学校，故有别于小区其它非住宅物业。应技大亦提供一组物业管理合同等，证明其对涉案房屋另行承担了相应的物业服务。新大物业则认为，应技大对专有部分自行提供的物业服务，不能证明新大物业未尽管理义务。一审法院认为，公民法人合法的民事权益受法律保护。新大物业作为应技大所在小区的物业服务单位，与上海市徐汇区新大公寓业主大会签订了相应的物业服务合同，该合同对包括应技大在内的小区全体业主具有法律约束力。新大物业在依约提供了物业管理服务的同时，有权按照合同约定的收费标准向业主收取物业管理费。本案争议的焦点是应技大应按何种标准向新大物业支付物业管理费。由于涉案房屋系教育用途的房屋，新大物业对此提供的物业服务有别于一般的非住宅物业，对此生效判决已经就此做了详尽的说明。现新大物业也未提供证据证明其已经提供了质价相符的服务，故对应技大支付的物业服务费酌情予以扣减。双方对物业费产生争议系长期存在的各自管理所导致的认识差异，应技大并不存在拖欠的主观故意，且积极与新大物业进行协商。故对新大物业要求应技大支付滞纳金的诉讼请求法院不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决：一、上海应用技术大学于判决生效之日起十日内支付上海新大物业管理有限公司2018年7月1日起至2020年9月30日的物业管理费461,097元；二、驳回上海新大物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5,718元，由上海新大物业管理有限公司负担2,265元，上海应用技术大学负担3,453元。本院二审期间，新大物业提供以下证据：1、新大公寓管理部岗位职责、物业服务计划和协议，旨在证明新大物业相关岗位内容和服务标准。2、工资单、考勤表、员工身份证和报表，旨在证明各岗位员工的履职情况。3、优秀表彰和物业员工工作照，旨在证明新大物业做出了极大贡献。4、值班签到表和津贴签收单，旨在证明新大物业员工在垃圾分类和抗击新冠疫情期间做了很多额外工作，街道予以表扬。5、应技大污水管道抢修说明及照片，旨在证明新大物业公司对应技大的排污管道进行了抢修。6、其他非住宅物业的物业费发票，旨在证明其他非住宅物业均自行管理专有部分，且按照合同约定的物业费标准缴费。7、应技大学生视频、新大物业与老师的微信截屏、应技大屋顶的热水装置及其拆除违法栅栏的照片，证明应技大影响了广大业主的居住。应技大质证认为：不认可以上证据的真实性、关联性以及证明目的。新大物业提供的内部工作文件，与应技大无关，无法证明新大物业已实际提供了相关物业服务。应技大的房屋设施和使用用途均符合相关法律法规的规定，栅栏的设立也经过了新大物业的书面同意。本院经审查认为，新大物业提供的上述证据材料与本案争议焦点无关，本院均不予采纳。经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为应技大应按照何种标准支付物业服务费。首先，新大公寓业主大会与新大物业签订的物业服务合同对应技大和新大物业具有法律约束力，双方均应按照物业合同的相关约定履行权利和义务。其次，依照应技大提供的涉案房屋的产证，该房屋用途为“教育”，且应技大提供了相关材料证明其已经委托了其他物业公司和服务机构为该房屋进行物业服务。基于该房屋的特殊用途以及物业服务的实际履行情况，涉案房屋确实与其他非住宅房屋的情况存在不同之处，应技大基于学校管理的特殊需要另外聘请其他物业进行服务尚属合理。再次，基于前述的实际情况，新大物业对应技大涉案房屋提供物业服务时，付出的人力及物力客观较少，根据质价相符的原则，法院对应技大应付的物业费进行扣减未有不妥，本院对原审认定的物业费金额予以确认。最后，双方就物业合同纠纷已提起过诉讼，且双方就物业费支付标准也进行过多次协商，应技大也表示愿意按照前案生效判决认定的标准缴纳物业费，故难言应技大系恶意拖欠物业费，新大物业主张滞纳金的诉请，本院不予支持。另外，本院注意到，双方之所以一直未能妥善解决物业费纠纷有多方面的原因：一方面，应技大作为高校，在使用涉案房屋时确实存在一些不同于一般非住宅房屋的使用需求，存在一些物业管理方面的特殊要求，也正基于此，应技大另外聘请了其他相关机构提供服务，客观上减轻了新大物业的工作内容。另一方面，基于双方的合同关系和涉案房屋的地理位置，应技大无法完全脱离于新大物业的相关服务，故应当向新大物业支付相应的物业服务费。双方应当在诉讼之外从实际出发，友好协商，积极寻求纠纷解决方案，就服务内容和费用标准达成一致以妥善解决问题，避免长期讼累，构建和谐稳定的社区环境。综上所述，新大物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,839元，由上海新大物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 叶 兰审判员 严佳维审判员 任文风二〇二一年二月四日书记员 吴 娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……