湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终955号上诉人（原审被告）：武汉联峰房地产开发有限公司，住所地：武汉市洪山区鲁磨路**。法定代表人：刘宇辉，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：杨森，湖北金卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：李科，湖北金卫律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张继业，男，1976年9月15日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：郭健雄，湖北瀛楚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鲁菁，女，1978年6月7日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：郭健雄，湖北瀛楚律师事务所律师。上诉人武汉联峰房地产开发有限公司（以下简称联峰公司）因与被上诉人张继业、鲁菁商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初8109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。联峰公司上诉请求：一、撤销原审判决中第二项，并依法驳回张继业、鲁菁要求联峰公司承担逾期房地产初始登记的诉讼请求；二、一审及二审案件全部诉讼费用均由张继业、鲁菁承担。事实和理由：一、原审判决认定联峰公司超过合同约定的办理房地产初始登记的期限，与事实不符。张继业、鲁菁通过公示能够知晓全部情况，但没有对公示提出任何异议，双方合同的履行条件发生了一定变更。联峰公司已依照合同约定及规划部门的要求办理了房地产初始登记，并向张继业、鲁菁履行了办证、通知及提供办证资料等义务，联峰公司不应当承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。二、本案中，由于完全不可归责于联峰公司的原因，导致房屋验收和房屋初始登记时间发生变化，二审法院应依据诚实信用原则和公平原则，合理确定联峰公司的权利及义务。（一）关于规划验收变化的原因：联峰公司在申请办理汇博苑项目规划验收过程中，由于发生了双方当事人无法预见的情势变更，即虹景花园小区相邻违法建设行为以及政府相关部门对这一行为的处理未能按期到位，致使联峰公司办理项目规划验收受到影响，双方购房合同履行的基础发生变更，办理房屋初始登记时间发生变化。（二）房屋交房时公示的规划验收条件与房屋竣工验收合格时的规划条件是完全一致的，联峰公司不存在任何欺骗行为：2017年7月27日，联峰公司取得《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》，2017年8月21日，取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。一审联峰公司提交的材料中可以清楚反映，房屋交房时公示的规划验收条件与房屋竣工验收合格时的规划条件是完全一致的，即联峰公司虽在交房时未取得验收证明，但交付房屋实际已符合验收的合格条件。三、原审法院判决联峰公司承担的违约金金额过高，不符合公平正义的法制理念，即使二审法院认定联峰公司存在违约过错，也应将违约金标准进行大幅调整。本案双方合同中关于违约金的条款属于武汉市商品房买卖合同中的格式条款，合同中约定的违约金相对于本案实际情况过高，且张继业、鲁菁并无任何实际损失，反而因房产获得各种增值收益，联峰公司不应按照合同约定标准承担逾期办理房地产初始登记违约金，即使二审法院认定联峰公司违约，但也应将违约金标准进行大幅调整，维护被告人的合法权益。张继业、鲁菁辩称，该系列案件的生效判决在2020年有二十余件并已执行，计算标准不同是一审法院的自由裁量，一审法院判决公平合理合法有效，联峰公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。张继业、鲁菁向一审法院起诉请求：1、判令联峰公司向张继业、鲁菁支付逾期交房违约金104664元；2、依法判令联峰公司向张继业、鲁菁支付逾期办证违约金14700元；3、依法判令联峰公司向张继业、鲁菁配置施耐德智能家居系统（包括可视对讲系统、报警系统、空调新风控制系统、地暖控制系统等软件和硬件）；4、依法判决本案的诉讼费用、保全费用由联峰公司承担。本案审理过程中，张继业、鲁菁自愿撤回第三项诉讼请求，并变更第一项、第二项诉讼请求为：1、判令联峰公司支付逾期交房违约金，计算标准为2016年8月30日至实际交房之日按照房屋总价款每日万分之二的标准，实际交房之日至2017年8月21日按照房屋总价款每日万分之零点五的标准计算违约金；2、判令联峰公司支付逾期办证违约金，按照房屋总价款的百分之零点五计算逾期办证违约金。一审法院认定事实：一、签订合同的时间：2016年4月16日。二、合同编号：湖140417933。三、商品房项目位置、名称及房号：武汉市洪山区喻家湖路5号汇博苑小区3-2-1201。四、建筑面积：107.87平方米。五、实际支付总房款：1469591元。六、合同约定交房时间及实际办理交房手续的时间：约定交房时间为2016年8月30日，实际办理交房手续时间为2016年8月28日。七、合同约定逾期交房的违约责任：出卖人支付买受人已交付房价款日万分之二的违约金。八、合同约定逾期办理房地产初始登记的违约责任：出卖人支付买受人已付房价款百分之一的违约金。九、取得项目国有土地使用权证的时间：2008年4月8日。十、取得建设工程规划许可证的时间：2013年5月16日。十一、项目是否取得竣工验收备案证及时间：2017年8月21日取得。十二、项目取得不动产权属证明的时间：2017年11月19日取得。十三、实际取得不动产权属证明的时间：2017年11月22日取得。以上事项双方无争议。一审法院认为，张继业、鲁菁与联峰公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。双方均应按照合同约定全面履行。关于联峰公司是否存在逾期交房的违约行为及违约责任的承担问题及联峰公司是否应承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。一审法院已经生效的同案判决已经认定，联峰公司应承担逾期交房及逾期办理房地产初始登记的违约责任。联峰公司应向张继业、鲁菁支付逾期交房违约金26158.72元（1469591元×356日×0.00005，取小数点后两位数）。联峰公司应向张继业、鲁菁支付逾期办理房地产初始登记违约金7347.96元（1469591元×0.005，取小数点后两位数）。联峰公司要求按照已交付房价按日万分之一计算业主收房前的逾期交房违约金的抗辩意见，因一审法院作出的宋京颐案判决书是针对业主一直未收房的情况，不适用本案情形。此项抗辩意见一审法院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、武汉联峰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向张继业、鲁菁支付逾期交房违约金26158.72元。二、武汉联峰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向张继业、鲁菁支付逾期办理房地产初始登记违约金7347.96元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费319元，由武汉联峰房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，张继业、鲁菁与联峰公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，各方均应按合同约定履行。双方签订的《武汉市商品房买卖合同》中约定的涉案房屋交付时间为2016年8月30日，而联峰公司于2017年8月21日才取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，此时，联峰公司才符合合同约定的交付条件。联峰公司于2017年11月22日取得涉案房屋的不动产权属证明，已超过合同约定的办理房地产初始登记的期限，应当承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。联峰公司上诉称双方达成口头承诺，不再以合同中任何条款相互主张任何权利及责任，张继业、鲁菁违反承诺，有违诚信原则，但其在一、二审中，均未提交充足的证据证明，应承担举证不能的法律后果。联峰公司上诉称因完全不可归责于联峰公司的原因，导致房屋验收和房屋初始登记时间发生变化。因前述情形并非合同约定的免责情形，也非联峰公司在签订案涉合同时不能完全预见的情形，并不能免除联峰公司的责任。同时，即便因相邻违法建筑造成联峰公司违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，亦不影响联峰公司承担违约责任，故对联峰公司的该项上诉理由，本院亦不予支持。综上所述，联峰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人武汉联峰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张文浩二〇二一年二月十八日法官助理胡海洲书记员徐星