江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终2927号上诉人（原审原告）:张松,男,1966年7月2日生,汉族,住泰州市姜堰区。上诉人（原审原告）:胡甫兰,女,1968年7月23日生,汉族,住泰州市姜堰区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：王春树，江苏畅然律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：孙梦秋，江苏畅然律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）:费鳝淞,男,1989年7月20日生，汉族,住泰州市海陵区。上诉人（原审被告）：王正华，男，1979年5月1日生，汉族，住泰州市姜堰区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：费采荣，江苏恒乐律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：张欣，江苏恒乐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:泰州市联华房地产有限公司,住所地泰州市鼓楼北路**。法定代表人：费鳝淞，该公司总经理。委托诉讼代理人：费有才，该公司员工。原审被告:陈洪逗,女,1988年11月26日生,汉族,住泰州市海陵区。原审被告:全文群,1977年5月14日生，女,汉族,住泰州市海陵区。原审被告:陆军,1971年5月17日生，男,汉族,住泰州市海陵区。上诉人张松、胡甫兰及上诉人费鳝淞、王正华因张松、胡甫兰与费鳝淞、陈洪逗、全文群、陆军、王正华、泰州市联华房地产有限公司（以下简称泰州联华公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服江苏省泰州市海陵区人民法院（2018）苏1202民初4839号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。张松、胡甫兰的上诉请求：维持一审判决的第一、二、三项，撤销第四项并判决被上诉人泰州联华公司赔偿上诉人律师费200000元及保全担保保险费用13000元，合计213000元。事实与理由：实现债权的费用应当包括律师费及保全担保保险费，一审不予支持律师费及保全担保保险费不当。费鳝淞、王正华及泰州联华公司均答辩称：张松、胡甫兰的上诉没有事实和法律依据，请求驳回其上诉。费鳝淞、王正华的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实与理由：一、一审依据江苏先河房地产资产评估测绘造价咨询有限公司出具的估价报告作出判决不当，该估价报告采用的评估方法错误，故其不能作为判决的依据或参考；二、一审判决费鳝淞、王正华向张松、胡甫兰返还购房款1300000元不当，应在查明费鳝淞、王正华各自收取购房款数额的基础上，判决二人分别返还各自收取的购房款；三、案涉房屋产权登记的产权人和《泰州市房地产转让合同》转让方均写明为费鳝淞、陈洪逗、全文伟、景芳、陆军、全文群六人，没有上诉人王正华，且王正华在没有陆军、全文群授权委托书的情况下依然签署合同，可见张松、胡甫兰为恶意相对人，其应当承担相应的过错责任。张松、胡甫兰答辩称：一、一审鉴定程序正当合法，其结果可以作为本案判决的依据；二、本案系费鳝淞、王正华违约，其应当承担违约责任。故费鳝淞、王正华的上诉没有事实和法律依据，请求驳回其上诉。泰州联华公司陈述：江苏先河房地产资产评估测绘造价咨询有限公司出具的估价报告不能作为判决的依据。陈洪逗、全文群、陆军二审中未发表意见。张松、胡甫兰向一审法院提出诉讼请：1、判令解除案涉合同，费鳝淞、陈洪逗、王正华、王文群、陆军返还购房款人民币1300000元，并赔偿损失人民币2339141.56元及违约金700000元；2、泰州联华公司对上述债务承担连带赔偿责任，并赔偿张松、胡甫兰律师费200000元；3、由费鳝淞、陈洪逗、王正华、全文群、陆军、泰州联华公司负担本案诉讼费、保全费、保全担保保险费。一审查明：2017年2月16日，张松、胡甫兰作为受让人（乙方）在泰州联华公司处就案涉房屋签订《泰州市房地产转让合同》，该合同转让方为费鳝淞、陈洪逗、全文伟、景芳、陆军、全文群（甲方）。合同约定：房屋坐落在泰州市海陵区梅兰东路108号西边第四间和第五间。甲方依法取得的《房屋所有权证》证号为：待办。房屋建筑面积：366平方左右，以实际分割不动产证载面积为准计算房价……以不动产权证面积计算每平方壹万贰仟元计算房屋成交总价。本合同签订时，乙方支付甲方购房定金人民币（大写）柒拾万元整……违约责任：甲、乙双方必须在全面履行上述条款，如一方违反本合同相关条款，则由违约方向守约方支付违约金人民币：柒拾万元。费鳝淞作为甲方签字捺印，王正华以陆军、全文群名义在甲方处签字。泰州联华公司城北分公司工作人员张春珍作为经纪人签字，并加盖泰州联华公司印章。2017年2月18日，案外人张春珍出具收条，载明：今收到张松胡甫兰购买海陵区梅兰东路108号西边第四间和第五间购房定金伍万元整（￥50000）。2017年2月23日，案外人张春珍出具收条两份，其中一份载明：今收到张松购买梅兰东路108号从西边数第四间第五间购房定金陆拾伍万元整。另一份载明：今收到张松承兑汇票一张，金额为壹拾万元整。同日，费鳝淞出具收条收到张松购房款陆拾伍万元，案外人张春珍作为见证人签字并加盖泰州联华公司印章。同时，费鳝淞在出票金额为100000元的银行承兑汇票复印件上签字并加盖泰州联华公司印章。2017年3月30日，费鳝淞出具收条收到张松房款伍万元，案外人张春珍在该收条下注明，该款项由其于2017年2月18日交给费鳝淞，费鳝淞补写的收条。2017年5月24日，案外人张春珍出具收条，载明：今收到张松购买梅兰东路108号从东到西（4号-5号）的购房款伍拾万元整（￥500000元）。2018年8月10日，案外人张春珍出具情况说明一份，该说明确认费鳝淞、王正华与张松、胡甫兰签订案涉合同的事实，案涉合同手写部分由泰州联华公司城北分公司负责人费有才书写，合同签订后张松、胡甫兰支付了购房款1300000元，并承诺就张松、胡甫兰若因此造成损失，公司愿意承担赔偿责任，包括实现债权的费用。泰州联华公司加盖印章。另查明，案涉泰州市梅兰东路108号房屋12间房屋后经分户登记，案涉房屋登记所有权人为全文群、陆军，证载面积合计364.02平方米。审理过程中，张松、胡甫兰申请就案涉房屋市场价值进行评估，一审法院依法委托江苏先河房地产土地评估有限公司进行评估，该公司出具估价报告一份，估价结果：案涉房屋在价值时点（2019年11月1日）的房地产市场价值为大写人民币陆佰壹拾贰万贰仟零捌拾捌圆整（￥6122088.00），单价为￥16818元/m2。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方均具有约束力。本案中，双方当事人对于费鳝淞及王正华与张松、胡甫兰签订案涉《泰州市房地产转让合同》、张松、胡甫兰就该合同约定支付部分款项及合同所涉房屋登记所有权人为陆军、全文群均无异议。双方争议的焦点在于1、张松、胡甫兰支付定金及购房款的数额；2、费鳝淞、王正华与张松、胡甫兰签订合同行为的性质及合同效力；3、张松、胡甫兰损失如何确定。关于争议焦点1，张松、胡甫兰主张其已支付定金及购房款人民币1300000元，费鳝淞、泰州联华公司均辩称张松、胡甫兰仅支付定金及购房款人民币1200000元。本案中，张松、胡甫兰多次支付定金及购房款，双方对于张松、胡甫兰2017年2月18日支付50000元及2017年5月24日支付500000元，均没有异议。双方就张松、胡甫兰支付款项数额产生差异的原因在于张松、胡甫兰认为其于2017年2月23日共计付款750000元，其中550000元通过银行转账支付、100000元为现金支付及100000元银行承兑汇票。张松、胡甫兰为证明其主张提供案外人张春珍及费鳝淞出具的收条及银行承兑汇票予以佐证。费鳝淞对其出具的65万收条及银行承兑汇票复印件签字予以认可，费鳝淞、泰州联华公司辩称张松、胡甫兰2017年2月23日仅支付650000元，该款项包含金额为100000元的银行承兑汇票。根据张松、胡甫兰提供的证据，案外人张春珍作为经办人分别就650000元及100000元银行承兑汇票出具收条，费鳝淞亦对650000元出具收条，并单独在100000元银行承兑汇票上签字确认。根据日常生活经验，若案外人张春珍、费鳝淞作为收款人已就张松、胡甫兰2017年2月23日支付的全部款项出具收条，已无必要再就张松、胡甫兰以其他方式支付的款项单独出具收条，费鳝淞的辩称有违常理，应不予采信。且泰州联华公司工作人员张春珍出具的声明中已确认张松、胡甫兰共计支付1300000元，泰州联华公司称该声明所加盖印章为伪造，但并未提供证据，故不予采信，据此应当认定张松、胡甫兰于2017年2月23日共计支付750000元，张松、胡甫兰共计支付款项合计人民币1300000元。关于争议焦点2，费鳝淞辩称案涉房屋为王正华实际所有，其仅作为按份共有权人和泰州联华公司法定代表人签字。虽费鳝淞系案涉泰州市梅兰东路**10间房屋按份共有权人，但根据其答辩，其在签订案涉合同时知晓案涉转让房屋并非其所有，仍作为转让人在案涉合同签字，则其行为应属于无权处分行为。费鳝淞、泰州联华公司均称案涉转让房屋系王正华实际所有，仅是登记在陆军、全文群名下。但王正华及陆军、全文群均予以否认。陆军、全文群作为案涉房屋所有权人，有不动产登记簿佐证，应予以确认。王正华及陆军、全文群均确认王正华未取得授权，王正华未有授权以陆军、全文群名义对外签订合同构成无权代理。王正华辩称其无权处分他人财产，案涉合同不发生法律效力。但无权处分并非必然导致合同无效，对该辩称，应不予采信。费鳝淞及王正华系案涉合同相对人，该合同对其二人具有约束力。关于争议焦点3，张松、胡甫兰认为案涉合同约定房屋单价12000元/m2，因合同无法履行，现案涉房屋单价20000元/m2，张松、胡甫兰主张其损失为8000元/m2*364.02=2339141.56元。张松、胡甫兰以案涉合同签订后案涉房屋市场价值升值部分作为其损失，符合法律及日常生活经验，应予以支持。根据估价报告，案涉房屋单价为人民币16818元/m2，泰州联华公司、王正华、费鳝淞等对估价报告认定的案涉房屋价值提出异议，鉴定人已对其异议作出回复。泰州联华公司、王正华、费鳝淞等提供的证据不足以推翻该评估报告，故对该报告予以采信。张松、胡甫兰所主张案涉房屋单价过高，缺乏依据，故张松、胡甫兰因合同无法履行造成的损失为人民币（16818元/m2-12000元/m2）*364.02=1753848.36元。费鳝淞作为无权处分人与张松、胡甫兰签订案涉合同，致使案涉房屋所有权不能转移。王正华未取得授权代陆军、全文群签订案涉合同，该代理行为未取得陆军、全文群的追认，案涉合同签订时，泰州联华公司、费鳝淞告知张松、胡甫兰，王正华系案涉房屋实际所有权人，客观上致张松、胡甫兰认为王正华有权代为签订案涉合同，要求王正华履行案涉合同或赔偿损失。张松、胡甫兰作为案涉房屋买受人，因费鳝淞、王正华原因致使合同无法履行，张松、胡甫兰有权要求解除案涉合同。现张松、胡甫兰要求解除案涉合同并要求费鳝淞、王正华返还张松、胡甫兰为购买案涉房屋支付的款项人民币1300000元，于法有据，予以确认。合同解除后，张松、胡甫兰要求费鳝淞、王正华赔偿损失，予以支持。费鳝淞、王正华应赔偿张松、胡甫兰损失人民币1753848.36元。泰州联华公司出具的声明向张松、胡甫兰承诺若张松、胡甫兰因合同履行遭受损失，泰州联华公司愿承担赔偿责任，包括债权实现费用。故张松、胡甫兰要求泰州联华公司与费鳝淞、王正华承担连带责任，予以支持。关于律师费、保全担保保险费一节，泰州联华公司出具的声明中虽约定包括实现债权费用，但并未明确约定该费用包括律师费及保全担保保险费，故对张松、胡甫兰主张泰州联华公司承担该费用，不予支持。陈洪逗、陆军、全文群并非案涉合同相对人，张松、胡甫兰要求陈洪逗、陆军、全文群承担责任，缺乏依据，应不予支持。本案双方当事人虽约定违约金，但张松、胡甫兰主张其实际损失超过了违约金约定的数额，一审法院亦已按照张松、胡甫兰实际损失确定由张松、胡甫兰等赔偿，张松、胡甫兰再行主张违约金，依据不足，故不予支持。综上，一审依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十九条之规定，作出判决如下：一、张松、胡甫兰与费鳝淞、王正华于2017年2月16日签订的《泰州市房地产转让合同》解除；二、费鳝淞、王正华于判决生效之日起十日内向张松、胡甫兰支付购房款人民币1300000元，并赔偿损失人民币1753848.36元；三、泰州市联华房地产有限公司对上述款项承担连带给付责任；四、驳回张松、胡甫兰的其他诉讼请求。本案受理费26000元，保全费5000元，鉴定费36460元，合计人民币67460元，由张松、胡甫兰负担45310元，费鳝淞、王正华、泰州市联华房地产有限公司负担22150元。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方均具有约束力。张松、胡甫兰作为案涉房屋买受人，因费鳝淞、王正华原因致使合同无法履行，张松、胡甫兰有权要求解除案涉合同并要求费鳝淞、王正华赔偿损失。案涉合同签订时，泰州联华公司、费鳝淞告知张松、胡甫兰，王正华系案涉房屋实际所有权人，客观上致张松、胡甫兰认为王正华有权代为签订案涉合同，且王正华亦认可案涉房屋系其出资购买，故费鳝淞、王正华以案涉合同由王正华签字为由主张张松、胡甫兰为恶意相对人，应不予采信。关于评估报告，虽然费鳝淞、王正华对评估报告有异议但其未能提供足以推翻该评估报告的证据，泰州联华公司二审提交的合同亦不能证明评估报告存在错误，故一审以该评估报告作为判决依据并无不当。费鳝淞、王正华所提应判决二人分别返还各自收取的购房款的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采信。关于张松、胡甫兰所提的律师费和保全担保保险费的问题，综合全案事实和证据看，一审未支持张松、胡甫兰主张的律师费和保全担保保险费并无明显不当。综上，张松、胡甫兰及费鳝淞、王正华的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26000元，由上诉人张松、胡甫兰负担4495元，由上诉人费鳝淞、王正华负担21505元。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  顾连凤审判员  潘贻杰二〇二一年二月二十四日书记员  陆超凡