北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终2375号上诉人（原审原告）：杨超一，男，1989年7月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孟伟，北京同钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕东，北京同钧律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京中凯博文文化有限公司，住所地北京市朝阳区静安西街**楼****。法定代表人：王菲，总经理。委托诉讼代理人：李**，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵俊，北京市炜衡律师事务所律师。原审第三人：北京千禧年代投资有限公司，住所地，住所地北京市朝阳区亮马桥路********B02iv>法定代表人：徐岗，执行董事。委托诉讼代理人：秦纪英，北京嵩高律师事务所律师。上诉人杨超一因与被上诉人北京中凯博文文化有限公司（以下简称中凯公司）、原审第三人北京千禧年代投资有限公司（以下简称千禧公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初51106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨超一的诉讼代理人孟伟、吕东，被上诉人中凯公司的诉讼代理人李**、赵俊，原审第三人千禧公司的诉讼代理人秦纪英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨超一上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判不予执行位于北京市朝阳区×号房屋，并解除查封；2.一、二审诉讼费用由中凯公司承担。事实和理由：一、一审法院认为杨超一明知北京市朝阳区×号房屋（以下简称涉案房屋）不能办理过户仍与千禧公司进行交易无事实依据。杨超一与千禧公司签署《房屋买卖合同》的时间为2017年5月17日，双方根据北京市当时的政策约定办理房产过户的时间为2019年11月30日，办理抵押登记的时间为2019年4月1日，在涉案房屋被查封之前不存在不能过户的事实或可见风险。杨超一作为不具有法律专业知识的自然人，在签署《房屋买卖合同》时不具有预知涉案房屋会出现新的风险以致不能办理过户的能力，法院不能苛求杨超一像法律专业人士那样对可能产生的交易风险及法律后果有充分预期。杨超一办理抵押登记也是因为过户登记时间将至，涉及到尾款的支付，以防止千禧公司一房二卖。杨超一在办理抵押登记之前并未意识到可能存在的交易风险，并非一审法院所述的“明知涉案房屋不能办理过户仍与千禧公司进行交易”。况且，杨超一在法院查封涉案房屋之前一直合法占有涉案房屋，只等着具备过户条件时办理过户手续，对其购买的涉案房屋具有物权期待权。二、杨超一已支付全部购房款，符合排除执行的法律要件。杨超一在支付购房款尾款时不清楚涉案房屋已被法院查封，执行法院从未通过在涉案房屋处张贴查封公告或其他方式告知杨超一涉案房屋已被查封，中凯公司也从未通过在涉案房屋处张贴公告或其他方式告知杨超一涉案房屋已被查封。同时，根据常理，千禧公司为了取得尾款，即便知道也不可能告知杨超一涉案房屋已被查封，故杨超一无从知悉涉案房屋被查封。若杨超一知悉涉案房屋被查封，杨超一也不可能将尾款支付给千禧公司。而且，杨超一与千禧公司签署《房屋买卖合同》时，中凯公司对千禧公司的债权尚未确定，杨超一不存在恶意串通损害债权人利益的可能。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）第127条的规定以及一审法院认定的事实，杨超一的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）、（二）、（四）项，争议焦点主要是第（三）项。一审法院认为尾款的支付时间发生在涉案房屋被查封之后，为此不能排除执行。杨超一认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项并未规定需要在查封之前支付全部价款，仅是规定已支付全部价款。为此，是否能排除执行应该充分考虑买受人支付尾款是否为善意，若善意就应当排除执行，反之就不能排除执行。杨超一为善意，并已在涉案房屋居住多年，对房屋也进行了装修，理应排除执行，不然显失公平，不利于保护善意买受人的合法权益。综上，杨超一的请求符合相关法律规定，望判如所请。中凯公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，应当依法驳回杨超一的上诉请求，维持原判。千禧公司述称，同意杨超一的上诉请求。杨超一向一审法院起诉请求：1.判令不予执行位于北京市朝阳区×号房屋，并解除查封；2.判令诉讼费用由中凯公司承担。一审法院认定事实：2016年8月，中凯公司以物权保护纠纷为由，将千禧公司诉至一审法院，请求判令千禧公司支付房屋占有使用费、物业费、收视费、供暖费以及热水费，负担评估费、保全费及受理费。经审理，一审法院作出（2016）京0105民初46837号民事判决书，判决：一、千禧公司于判决生效之日起7日内支付中凯公司2012年6月26日至2016年4月20日期间的房屋占有使用费458618元以及热水费1530元，共计460148元；二、驳回中凯公司的其他诉讼请求。千禧公司不服提起上诉，北京市第三中级人民法院于2018年12月12日作出（2018）京03民终15625号民事判决：驳回上诉，维持原判。中凯公司依据上述生效判决向一审法院申请强制执行，一审法院于2019年4月1日以（2019）京0105执13185号案件立案执行，于2019年5月9日对涉案房屋采取查封措施。经查，千禧公司于2016年11月30日取得涉案房屋的不动产产权证书。因千禧公司另涉及多起其他作为被执行人的案件，一审法院在本案以及其他案件中分别对涉案房屋采取查封措施。据涉案房屋的不动产登记簿显示：2019年5月9日，一审法院以(2019)京0105执13185号、13192号、13180号、13153号、13167号执行裁定书对涉案房屋予以查封；同日，一审法院另以(2019)京0105执13174号、13195号、13171号、13168号执行裁定书对涉案房屋进行轮侯查封。2020年4月，杨超一向一审法院提出执行异议，请求法院裁定中止对涉案房屋的执行并解除对涉案房屋的查封。经审查，一审法院于2020年5月28日作出（2020）京0105执异1112号执行裁定书，驳回杨超一的执行异议。2020年6月，杨超一提起本案诉讼。另查，杨超一与聂伟竹系夫妻关系，二人于2017年5月11日登记结婚。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：杨超一称其与千禧公司就涉案房屋存在买卖合同关系，提交《房屋买卖合同》、购房款支付凭证、购房款收据、《委托付款函》《委托收款函》予以证明。《房屋买卖合同》上载：2017年5月17日，杨超一作为买受人（乙方）与千禧公司作为出卖人（甲方）签订该合同，约定甲方将涉案房屋以641.64万元的价格出售给乙方。《房屋买卖合同》第二条约定，1.本合同签署之日起5日内，乙方支付甲方50万元；2.6月30日之前乙方支付甲方50万元；3.本合同签署六个月内乙方支付甲方300万元；4.剩余购房款241.64万元乙方应于甲方协助其办理房屋过户手续前，即2019年11月28日前付清。第三条约定，由于本合同签署前甲方已将上述房屋出租给乙方使用，现双方约定自乙方支付上述第一期购房款50万之日起乙方无需再向甲方支付使用该房屋的租金，该日视为甲方将上述房屋交付乙方所有。乙方清楚知道房屋状况，房屋按现状交付。第四条约定，1.甲乙双方按有关适用规定各自缴纳办理房屋过户手续所需缴纳的税费。本合同签订前，该房屋如有应缴纳的一切税费，由甲方负担。2.本协议签署之日前涉案房屋涉及的物业管理费、供暖费由甲方负责结清，本协议签署后涉案房屋的各项费用由乙方负责缴纳。第五条约定，涉案房屋产权登记在甲方名下，甲方于2016年11月30日取得上述房屋的不动产权证。根据“3.17新政”：企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上。现甲、乙双方一致同意，除另有新的政策规定外，甲、乙双方于上述房屋的不动产权证届满三年时（即2019年11月29日）起共同配合办理房屋过户手续。第六条约定，如因甲方原因，甲方不能按本合同规定的日期，即在2019年11月29日后三个月内将上述房屋的产权过户至乙方名下，乙方有权解除本合同。解约时，甲方退还已收取乙方的全部购房款并适当支付乙方对该房屋进行重新装修的费用，并按占用乙方资金金额为基数支付年息5%的资金占用费，乙方无需支付使用上述房屋期间的租金。购房款支付凭证包括账户明细、电子银行回单、转账截图、客户回单，上载：2017年5月21日，杨超一向千禧公司转账50万元；2017年6月26日，杨超一向千禧公司转账50万元；2017年11月20日，王雅红通过其名下工商银行尾号3455的账户向千禧公司分四笔汇款，共计300万元；2019年9月29日，杨超一通过手机银行向北京千禧华茂投资有限公司（以下简称千禧华茂公司）名下建设银行尾号6044的账户分两笔转账，共计90万元；同日，杨超一通过智慧柜员机向千禧华茂公司转账80万元；9月30日，杨超一通过手机银行向千禧华茂公司分两笔转账，共计71.64万元，向千禧华茂公司汇款的上述五笔款项中均在附言处备注“碧湖居1774购房款”。《收据》上载：千禧公司向杨超一出具了上述款项的收据4张，金额共计641.64万元，收据中注明“交来1774房购房款”。《委托付款函》上载：杨超一与王雅红于2017年11月18日签署该付款函，杨超一委托王雅红代其向千禧公司支付购房款300万元。《委托收款函》上载：千禧公司于2019年9月28日出具该收款函，要求杨超一将剩余购房款支付至千禧华茂公司名下的指定账户。千禧公司对上述证据的真实性、关联性和证明目的均予认可，并确认杨超一已按照合同约定足额支付购房款。中凯公司称对上述证据的真实性以法院核实的证据原件为准，对关联性和证明目的不予认可。经询，杨超一称在2019年11月底催促千禧公司办理过户时，千禧公司才告知其涉案房屋被查封，此前不知道涉案房屋被查封；千禧公司认可杨超一的上述意见。综合中凯公司、千禧公司的质证意见，一审法院认为上述证据能够相互印证，对上述证据的真实性和关联性予以采信。杨超一称其自承租涉案房屋之日至今居住、使用涉案房屋，并对房屋进行装修，其提交了涉案房屋17-18季、19-20季供暖费缴费凭证及发票，2019年车位管理费缴费凭证及发票，2018年、2019年部分月份电费发票，2019年4月燃气费付款凭证，2018年7月热水费缴费凭证及发票，2019年自来水缴费凭证，2018年11月至2020年12月期间的物业费发票，2017年7月22日聂伟竹与北京雨成空间家居设计有限责任公司就涉案房屋签订的《住宅项目设计合同书》、2017年9月29日杨超一与北京小项逸品装饰工程有限公司签订的《北京市家庭居室装修工程施工合同》及装修预算书、支付宝转账凭证及装修款收据，定/销货单及支付凭证，北京达尔文国际酒店物业管理有限公司出具的关于杨超一在涉案房屋居住及办理装修手续的《证明》及装修管理费发票予以证明。千禧公司对上述证据的真实性、关联性和证明目的均予以认可。中凯公司称对上述证据的真实性以法院核实的证据原件为准，对关联性和证明目的不予认可。中凯公司称杨超一对涉案房屋的占有、使用、装修等行为并不能证明非因杨超一自身原因未办理过户登记的证明目的，杨超一对涉案房屋不能过户是明知的，对法院查封也是明知的，对违法向案外人支付剩余购房款是存在主观恶意的，因此系杨超一自身原因导致涉案房屋无法办理过户登记，有理由怀疑杨超一与千禧公司之间存在恶意串通、逃避执行的情形。综合中凯公司、千禧公司的质证意见，一审法院认为上述证据能够相互印证，对上述证据的真实性和关联性予以采信。2019年4月1日，杨超一作为权利人与千禧公司作为义务人就涉案房屋进行抵押登记，抵押权种类为最高额抵押，最高债权额为641.64万元，债权确定期间为自2019年4月2日至2020年4月1日止。杨超一称该抵押系为了防止千禧公司一房二卖，保证买卖合同交易安全而设定的抵押，抵押金额就是《房屋买卖合同》约定的价款金额。千禧公司认可杨超一上述意见。中凯公司称在千禧公司存在生效债务的情形下，杨超一与千禧公司恶意串通，以涉案房屋设立抵押权，对抗中凯公司对千禧公司申请的强制执行。杨超一称其与配偶名下均没有房产，所购涉案房屋系夫妻二人的唯一住房，提交北京市规划和自然资源委员会出具的《不动产登记信息查询结果告知单》（以下简称《不动产登记查询单》）予以证明。《不动产登记查询单》上载：截止2020年8月13日，杨超一名下无不动产所有权登记信息；截止2020年5月15日，聂伟竹名下无不动产所有权登记信息。一审法院认为，杨超一作为案外人提起执行异议之诉，应就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。根据查明的事实，在一审法院查封涉案房屋之前，杨超一与千禧公司签订了《房屋买卖合同》，支付了部分购房款，并实际占有该房屋；在一审法院查封涉案房屋之后，杨超一将剩余购房款汇至案外人千禧华茂公司。关于涉案房屋未办理过户的原因。杨超一明知其与千禧公司就涉案房屋的交易受政策限制，房屋在2019年11月29日前不具备过户条件，仍与千禧公司签订《房屋买卖合同》，一审法院认为涉案房屋不能办理过户虽非杨超一的原因，但杨超一作为具有完全民事行为能力的自然人，理应对期间可能产生的交易风险及法律后果有充分预期，且杨超一就涉案房屋办理抵押登记的行为亦证明其对上述风险是有预期的。因此，在杨超一明知涉案房屋不能办理过户仍与千禧公司进行交易，且在一审法院查封涉案房屋之前并未支付涉案房屋全部价款、在一审法院查封之后亦未将剩余房款交付一审法院执行的情形下，一审法院认为杨超一请求排除对涉案房屋执行的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回杨超一的全部诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审期间，依法补充查明以下事实：涉案房屋的不动产登记簿显示：2019年5月9日，一审法院以(2019)京0105执13185号执行裁定书对涉案房屋予以查封，查封期限三年；同日，一审法院以(2019)京0105执13171号执行裁定书对涉案房屋进行轮侯查封。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，杨超一请求不予执行涉案房屋，其应举证证明对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院具体分析如下：首先，本案中杨超一系一般不动产买受人，故本案可参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，根据该规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据涉案《房屋买卖合同》上载明的日期，杨超一虽在法院查封涉案房屋之前已签订书面买卖合同并合法占有该不动产，但是杨超一在涉案房屋被查封之前并未支付全部价款且在一审法院查封涉案房屋之后将剩余购房款汇至案外人千禧华茂公司，故其不符合上述规定第（三）项“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”之情形。其次，关于涉案房屋未办理过户的原因。杨超一明知其与千禧公司就涉案房屋的交易受政策限制，涉案房屋在2019年11月29日前不具备过户条件，仍与千禧公司签订《房屋买卖合同》，系其自身对政策限制和交易风险的忽略，故其亦不符合上述规定第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”之情形。因此，杨超一对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决驳回其诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，杨超一的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由杨超一负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由杨超一负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 曹 炜审 判 员 石 煜二〇二一年二月十九日法官助理 田子阳法官助理 孟 磊书 记 员 刘怡然