山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终13241号上诉人（原审被告、反诉原告）：山东大尧置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张强，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐德坤，山东统河律师事务所律师。委托诉讼代理人：于景伟，山东统河律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘壮壮，男，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：贾盼斐，广东安国律师事务所律师。原审被告（反诉原告）：中国建设银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。负责人：刘春龙，行长。委托诉讼代理人：徐峰，山东保君律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凯，山东保君律师事务所律师。上诉人山东大尧置业有限公司（以下简称大尧置业公司）因与被上诉人刘壮壮、原审被告中国建设银行股份有限公司济南分行（以下简称建设银行济南分行）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院(2020)鲁0104民初3217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。大尧置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审;2.判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院事实认定不清。1.一审判决关于《兴福街道建筑工程开(复)工疫情防控措施复查表》的认定与事实不符。首先该《复查表》上既有济南市槐荫区人民政府兴福街道办事处的印章，又有复查机构人员“荆玉明”的签字，且该表格由政府提供，符合证据的法定要件。其次，上诉人一审提交的《建筑工程许可证》清楚显示，涉案项目监理单位先有山东众成建设项目管理有限公司变更为济南邦安工程项目管理有限公司，后在“备注”处显示监理单位又由济南邦安工程项目管理有限公司变更为山东邦安工程项目管理有限公司，事实非常清楚明确，足以证明大尧置业公司的复工时间是2020年4月10日。2.一审法院“关于高温、雾霾、中高考影响交房问题”的认定与事实不符。(1)一审法院认为：“......存在影响因素期间可施工非户外项目等，也可调整施工计划、方案。”但政府文件已明确要求，“......停止建筑、……等建设工程易产生扬尘污染的室内外施工作业。”(2)一审法院认为：“高温导致无法施工，应以项目监理单位出具的证明加以证实，但大尧置业公司未提交监理单位出具的证明，亦未提交相关部门对其发出停工通知的证据材料。”但上诉人既提交了山东省气象服务中心出具的证明，也提交了监理单位出具的37℃以上天气证明，还提交了高温如何具体落实的政府文件及所有高温天气的停工事实在监理日志中也均有记载，四者己相互印证。(3)一审法院认为：“大尧置业公司提交的监理日志中监理人员‘未签名’，施工日志存在较为具体的施工内容，但被标识为“计划”.....，恢复施工后却不实施‘计划’内容有悖常理”与客观事实不符。首先“未签名”不能否定停工事实，建筑企业违规施工的行政处罚严格，整个建设周期内上诉人据实停工达289天，未因此受行政处罚，且监理日志、监理工程师通知单均有单位公章。其次，计划必须落实既没有强制性规定，也不符合社会常理，另与该证据证明目的没有关联性。(4)一审法院认为刘壮壮已先后两次与大尧置业有限公司签订商品房买卖合同，对交房时间进行重新约定……与事实严重不符。双方先签订认购书，后签订网签合同，即《济南市商品房买卖合同》，才对交房时间进行了约定，根本不存在两份《济南市商品房买卖合同》，两次约定交房时间的事实。3.一审法院认为：“大尧置业公司在2019年10月30日作出的《大尧风华盛景花园G86地块延期交房通知书》上明确自认其按照双方签订的《济南市商品房买卖合同》约定的条款承担相应违约责任”与事实不符。《大尧风华盛景花园G86地块延期交房通知书》显然是上诉人在履行延期交房的通知义务。一审法院认为大尧置业公司明确自认不能按照约定的2019年10月31日前交房其已构成违约不符合常理。上诉人作为企业不会直接向业主承认违约，且条款中的“各”字应做“按合同约定全部条款承担违约责任”理解更符合常理，一审法院直接认定上诉人自认违约说不通。4.一审法院对新冠疫情给上诉人项目带来影响的事实和证据认定错误。一审法院仅以济南市槐荫区人民政府发布的《区住建局多措并举助力企业、工地积极稳妥做好复工复产》的新闻报道认定上诉人于2020年2月23日复工，无相关证据印证，与事实不符，且该报道证实企业复工复产面临大量困难和工作，需要通过政府复查。上诉人提交的《兴福街道建筑工程开(复)工疫情防控措施复查表》证明，经政府复查，上诉人复工复产的准确时间为2020年4月10日，故一审法院认定有误。二、一审法院法律适用错误。1.一审法院认为:“大尧置业公司…，在交房时间的选定上对上述事实可能对其履行交房义务造成的影响已予充分考虑，为此产生的相应商业风险其应自行承担”,违背民事意思自治的基本理念。案涉《济南市商品房买卖合同》第八条第二款第2条明确约定了出卖人可据实延期的情形：“...”。此约定系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第八条，对双方当事人具有法律约束力。一审法院的认定剥夺了当事人民事处分权，与民法意思自治的基本理念相悖。2.判决书第19页关于格式条款的法律适用错误。该合同条款不是格式条款，即没有排除对方权利，加重对方责任，又在合同中进行了下划线提醒，且该条款属于双方认可的条款，符合民事自治原则。上诉人提交了被上诉人逾期付款事实的证据，没有义务证实对方逾期付款的原因，且违约金是一方不履行合同或不完全履行合同的责任，被上诉人逾期付款，上诉人没有再证明自己实际损失的法律责任。3.合同目的能够实现，解除合同是错误的。最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知(法(2019)254号)第47条明确：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”上诉人已于2020年5月9日取得综合验收证明，发出交房通知书，2020年5月18日至22日统一组织了房屋交付，双方的合同目的能够实现。“房子是用来住的，不是用来炒的”，购房居住是房屋交易的核心，在房屋能够交付的情况下，解除合同显然违背购买房屋的核心利益。4.合同履行受疫情影响大，解除合同是错误的。2020年5月15日，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》(二)第4条明确：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”上诉人据实停工延期期间遭遇疫情，在项目建设中遇到前所未有的困难，应当适用不可抗力，一审法院通过一篇报道否定疫情影响，解除合同，不符合指导意见的精神，也不符合案件事实。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决依法改判，支持上诉人的上诉请求。刘壮壮辩称，一、上诉人在双方约定的最后交房前一日即2019年10月30日，作出《大尧风华盛景G086地块延期交房通知书》，明确确认交房工作未如期完成，自愿按照合同约定承担违约责任。上诉人在上述通知书中，明确告知被上诉人无法按照合同约定的期限交付房屋，并自愿承担违约责任。从上述自愿承担违约责任的承诺中可知，上诉人确认自身行为已构成迟延交付，合同约定的交付期限已无法达成。二、上诉人在确认上述迟延交付事实的前提下，又反过来主张高温、雾霾、中高考等因素影响其交房，前后矛盾，违反诚实信用原则。其次，上诉人的上述主张均不成立，也不构成双方合同约定的延迟交房的理由。1.2016年10月27日，济南市人民政府颁布新修订的《济南市重污染天气应急预案》，并向全社会发布污染天气预警，要求相关主体做好预防与防控措施。双方签订合同的日期为2018年10月15日，对于施工过程中可能遇到的重污染天气，并需采取的预防防控措施，上诉人可以在制定施工进度中充分的预见，并合理规划。正如一审判决中认定的事实，上诉人先与被上诉人签订认购协议书，又签订房屋买卖合同，后又要求被上诉人签订补充协议。在签订上述协议中，上诉人有充足的时间进行安排与规划。2.根据上诉人提交的济南市住建局关于印发《重要节点敏感时期全市建筑施工安全工作制度》的通知，气温超过37度，也并未要求停工，只是调整了上下班的时间。根据《建设工程监理规范》国家标准规定，监理机构也无权要求停工。另外，上诉人主张的监理通知单以及监理日志不符合最基本的监理规范要求。里面内容存在严重的漏记及前后矛盾，并且无相关监理人员签字及监理单位盖章。3.关于上诉人主张的高考等大型活动停工理由，正如一审法院认定那样，并未有证据证明涉案项目地附近存在高考以及组织大型活动的事实，上诉人仅仅靠上述主张不能够证明其有停工延期的合理性。4.一审法院认定的复工时间合理准确。2020年2月19日槐荫区政府政务信息公开中确认大尧盛景（G086）地块符合复工要求，准许复工。在准许复工之后，上诉人主张4月10日开始复工，只能说明是由于自身原因造成复工迟延。且上诉人提交的材料不符合法定形式。在政府允许复工的前提下，应有上诉人自身承担延期的责任。三、涉案购房合同系上诉人拟定，关于违约责任条款的约定，加重被上诉人的责任，该约定应为无效约定，上诉人无权依据该约定向被上诉人主张违约金。1.被上诉人按照合同第六条第3款的约定办理了抵押以及贷款手续，并非被上诉人的原因导致贷款无法办妥以及贷款不能按期到达上诉人的账户。根据上述约定的真实意思，只有在因被上诉人原因导致上述情况，才被认为被上诉人逾期付款的情形。被上诉人完成了合同的约定义务，不应认定为逾期付款的违约行为。2.根据合同第七条第2款关于逾期付款的处理约定，被上诉人逾期违约的，被上诉人需要按照约定向上诉人支付每日万分之五的违约金，而根据合同第九条第2款的约定，上诉人逾期违约的，上诉人仅需向被上诉人支付每日万分之一的违约金。从上述约定可以看出，上诉人在拟定合同之时，针对类似的情况，加重被上诉人的责任，减轻自己的责任。3.根据合同法关于违约金性质的规定，违约金一般为补偿性质，关于违约金的认定应当依据实际损失计算。上诉人并未提交证据证明其有实际损失。4.正如一审法院认定的，在确定违约责任方面，被上诉人基本处于弱势地位，被上诉人不可能存在，在支付首付款后，故意怠于办理贷款手续。上诉人拟定的巨额违约金条款，明显违反公平原则，其目的就是在合同履行过程中胁持被上诉人。四、上诉人已经严重违反合同约定，迟延交付房屋，不符合其所述的轻微违约，其主张属错误适用最高法的解释；同时，疫情的发生也是在上诉人迟延交付过程中，根据合同法的规定，迟延履行过程中即使发生不可抗力，也不免除违约方责任。因此，一审法院认定被上诉人拥有解除权是正确的。建设银行济南分行述称，关于本案上诉人的上诉请求，请求二审法院依法处理。截止到2021年1月14日，刘壮壮的公积金贷款本金余额475803.25元，利息1202.73元，商业贷款本金余额548046.02元，利息余额398.86元。两笔贷款的本金总计1023849.27元，利息合计1601.59元。刘壮壮向一审法院起诉请求：1.判令解除刘壮壮与大尧置业公司之间签订的《济南市商品房买卖合同》(合同编号：预售(字)X)；2.判令解除刘壮壮与建设银行济南分行之间签订的《个人住房(商用住房)借款合同》(合同编号：X)；3.判令解除刘壮壮与建设银行济南分行之间签订的《军人(武警)住房公积金借款合同》(合同编号：X)；4.判令大尧置业公司返还刘壮壮已付房款470893元及利息损失(以本金470893元为基数，按全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率计算，自2018年9月1日起至实际支付之日止)；5.判令大尧置业公司返还至判决生效之日止刘壮壮已付银行贷款本金21371.11元(暂计至2020年4月)及按揭贷款利息28516.14元(暂计至2020年4月)；6.判令大尧置业公司向建设银行济南分行返还判决生效之日起的刘壮壮尚余的贷款本息；7.本案诉讼费等费用由被告承担。以上金额暂计520780.25元。大尧置业公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1.确认双方签订的合同合法有效，判令反诉被告继续履行合同，接收房屋；2.判令反诉被告支付逾期付款的违约金146590元；3.判令反诉被告承担本案的诉讼费用。建设银行济南分行向一审法院提出反诉诉讼请求：1.依法判令反诉被告刘壮壮偿还借款本金1042854.96元、支付截止至2020年7月2日的利息2621.59元（诉讼过程中，建设银行济南分行明确诉讼请求为：依法判令反诉被告刘壮壮偿还借款本金1039952.59元、支付截止至2020年7月28日的利息2233.74元）及自2020年7月29日起至实际给付之日止按借款合同约定计算的利息；2.依法判令反诉刘壮壮赔偿经济损失（律师代理费）5000元；3.依法确认反诉原告对刘壮壮名下位于槐荫区西客站片区幸福寺路以南，泰安路以东大尧风华盛景G086地块项目X室享有优先受偿权；4.依法判令反诉被告大尧置业公司对上述欠款承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用及由本案引起的一切费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2018年10月15日，刘壮壮与大尧置业公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定刘壮壮购买大尧置业公司开发的大尧风华盛景G086地块项目X号房屋，房屋总价款为1540893元，首付款为470893元。上述买卖合同签订后，刘壮壮于2018年8月31日支付了首付款。同日，双方还签订《济南市商品房买卖合同》补充协议1份。该商品房买卖合同载明“第六条……买受人应于首付款付清后当日办理完毕抵押及贷款手续，并保证于贷款手续办理完毕后30日内贷款全部到达出卖人账户，买受人原因导致贷款无法办妥、贷款不能按期达到出卖人账户的视为买受人逾期付款。(3)若买受人采取担保贷款付款方式(包括银行按揭贷款、公积金、组合贷款方式的)买受人应在合同签定前向银行及公积金管理机构交齐全部担保贷款资料、确认该付款方式的可行性，并提交真实有效的担保贷款资料。(4)若买受人于签约后十日内未能办理完成全部抵押或贷款手续，则付款方式自动变更，不再采用担保贷款付款方式，买受人应于签约后十五个工作日内向出卖人足额支付全部房款，否则视为买受人单方违约，出卖人有权解除合同，要求买受人赔偿损失(包括但不限于市场价格导致出卖人的损失)，并收取买受人总房款20%的违约金(损失赔偿及违约金从买受人已付款中优先扣除)。第七条买受人逾期付款的违约责任规定：“……2.双方约定：按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期在30日之内的，买受人自逾期之日起至全部房款付清之日止，按日向出卖人支付总房款的万分之三的违约金；逾期超过三十日内的，出卖人均有权单方解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人自逾期之日起至全部房款付清之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金及由于买受人违约导致出卖人产生的相关费用”。……第八条交付期限出卖人应当在2019—10—31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》。2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府规划等行政部门对项目调整导致工期延误的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫升导致无法施工的（以本项目监理单位出具证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，并下达限期停工通知的；其他不可归责于出卖人的。……第九条出卖人逾期交房的违约责任……2.出卖人如超过本合同第八条约定期限未将该商品房交付给买受人，应当向买受人支付违约金，违约金按买受人已支付的房价款日万分之一计算，自合同第八条约定期限起至实际交付之日止。出卖人逾期交付超过90日，买受人有权以书面通知的形式单方面解除合同，但买受人应在合同解除后十日内于出卖人签署解除合同的全部文件，并到商品房所在地的房地产管理部门办理注销合同登记备案等全部手续。买受人在注销本合同登记备案等全部手续办理完毕后到出卖人处办理退还房价款的结算手续，并有权要求出卖人按照买受人已付房价款参照中国人民银行同期活期存款利息的标准赔偿买受人损失。如买受人未在合同解除后十日内协助出卖人办理解除合同登记备案等相关手续，则买受人从逾期之日起按总房款的日万分之一向出卖人承担违约责任。……”2019年8月16日，刘壮壮与建设银行济南分行签订《军人（武警）住房公积金借款合同》。合同约定贷款金额为500000元，借款期限为240个月即2019年8月16日至2039年8月16日，偿还贷款方式为等额本息还款法，月利率为基准利率l0%，罚息利率为执行贷款利率的水平上浮50%，复利按逾期罚息利率计收。建设银行济南分行于当日出具500000元个人贷款支付凭证。2019年9月9日，刘壮壮与建设银行济南分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》1份，约定贷款金额为570000元，借款期限为240个月即2019年9月9日至2039年9月9日，偿还贷款方式为等额本息还款法，月利率为基准利率上浮10%，罚息利率为执行贷款利率的水平上浮50%，复利按逾期罚患利率计收。建设银行济南分行于当日出具570000元个人贷款支付凭证。截止至2020年7月29日，刘壮壮共计偿还贷款本金30047.41元（其中公积金贷款本金16522.48元、商业贷款本金13524.93元）；已经支付利息40004.67元（其中支付公积金贷款利息14673.3元、商业贷款利息25331.37元）；截止2020年7月29日，刘壮壮欠建设银行济南分行款项共计为1042186.33元（其中公积金贷款本金483477.52元、公积金贷款利息567.41元，商业贷款本金556475.07元、商业贷款利息1666.33元；其中本金总额为1039952.59元，利息总额为2233.74元）。建设银行济南分行向一审法院提供的由刘壮壮签字确认的个人住房贷款申请表显示刘壮壮向该行申请贷款的时间为2019年5月13日，其余因贷款而产生的手续落款时间均为2019年5月13日。诉讼过程中，刘壮壮陈述军人公积金贷款与普通不同，需要层层上报，其于2018年8月31日交付首付款后即按照大尧置业公司的要求办理了相关贷款手续，直至2018年10月15日才与之签订商品房买卖合同，贷款延迟与自己无关；其2018年交完首付款后与建设银行济南分行签了合同也提交了部分材料，但该合同没有生效，才于2019年5月又重新签订了借款合同。原先所提交的材料银行说时间过久又重新出具的材料。2016年10月21日，大尧置业公司与建设银行济南分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定大尧公司为2016年10月21日至2019年10月21日因建设银行济南分行向债务人发放的个人住房（商业用房）贷款形成的全部债权提供最高额保证担保。另查明，山东省卫生健康委员会于2020年1月24日发布《山东省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应》，载明“依据《山东省突发公共卫生事件应急预案》，报经山东省人民政府研究决定，启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。山东省严格按照国家关于新型冠状病毒感染的肺炎‘乙类传染病、采取甲类管理’的要求，进一步加强组织领导，落实防控责任，实行最严格的科学防控措施，第一时间摸排、发现、严控传染源，阻断潜在的传播途径，坚决遏制疫情传播扩散蔓延势头，全力保障人民群众生命安全和身体健康。”济南市住房和城乡建设局于2020年2月15日发布《关于进一步做好建筑工程“防疫情、促复工”保障工作的通知》，载明“各区县住建局、济南高新区自然资源与规划建设管理局、市南部山区管委会规划发展局、济南新旧动能转换先行区管委会建设管理部、莱芜高新区建设局、各建设、施工、监理单位，各有关单位：为进一步贯彻落实市委市政府关于新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作部署，促进我市建筑工程安全有序复工，强化‘防疫情、促复工’工作，确保建筑业迅速复工复产，现就有关要求通知如下：一、完善现场疫情防控措施……四、明确工程项目开复工程序1.自查。根据各自职责，对照复工条件开展复工前的全面自查，填写《建筑工程开（复）工现场疫情防控措施自查表》（详见附件2）。2.申请。经自查符合复工条件的，向项目所在地街道办事处提出开（复）工申请，各区县辖区内的施工项目开（复）工由各区县住房和城乡建设主管部门统一协调落实。申请复工需提交《建筑工程开（复）工复查申请书》（附件1）、《建筑工程开（复）工现场疫情防控措施自查表》（附件2）等材料。3.复查。要提高复查审批效率，属地街道办事处收到项目复工申请后，原则上应于当日会同区县住建部门到项目现场进行复查，对项目是否具备复工条件进行审核并填写《建筑工程开（复）工现场疫情防控措施复查表》（附件3），确实符合复工条件的，签署同意复工意见，项目方可组织工人分批进场组织施工。……”槐荫区住房和城乡建设局于2020年2月19日在济南市槐荫区人民政府政务信息公开中发布《区住建局多措并举助力企业、工地积极稳妥做好复工复产》，载明“……17日，住建局相关工作人员分别联合兴福办事处、张庄办事处对山东省肿瘤防治研究院技术创新与临床转化平台项目、大尧风盛景广场（G042）、大尧盛景广场（G086）地块，山东省科技馆新馆项目施工，济南恒大翡翠华庭（西客站C地块）一期济南恒大翡翠华庭（西客站D-2地块）一期、济南恒大翡翠华庭（西客站D-2地块）二期、鑫苑世家公馆B-4地块等建筑工地进行防疫复工验收。经现场详细勘查，现场防疫物资配备齐全，悬挂防疫标语，符合复工要求，办事处签字准许复工。通过现场调研，我区房建项目预计2月底能达到防疫期间全面复工。……”大尧置业公司于2019年10月30日作出《大尧风华盛景G086地块延期交房通知书》，载明“尊贵的业主：您好！感谢您一如既往的对大尧风华盛景项目的信任与支持。一、因本项目工程建设尚未完成，交房工作未如期完成，在此很抱歉的通知您，您购买的房屋延期交房。二、交房日期：预计于2019年12月31日前交房。三、我公司按照双方签订的《济南市商品房买卖合同》所约定的各条款承担相应的违约责任。由此逾期交房给您及家人带来的生活不便，我公司再次深表歉意。特此通知！”；又于2019年12月26日作出《大尧风华盛景G086地块延期交房通知书》，载明“尊贵的业主：您好！感谢您一如既往的对大尧风华盛景项目的信任与支持。一、现本项目工程建设已完工，已达到合同所约定的建设进度。项目尚未取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，交房工作无法如期完成，在此很抱歉的通知您，您购买的房屋延期交房。二、交房日期：预计于2020年1月31日前交房，具体时间以《交房通知书》为准。三、我公司按照双方签订的《济南市商品房买卖合同》所约定的各条款承担相应的违约责任。由此逾期交房给您及家人带来的生活不便，我公司再次深表歉意。特此通知！”；另于2020年2月10日作出《致全体业主的一封信》，载明“各位尊贵的全体业主：疫情当前，请各位业主注意防护，安全第一，减少外出，尽量避开到人员密集场所活动。根据山东省住建厅、济南市住建局、济南疾控中心等各上级通知，本项目自2020年2月10日向上级部门申报复工，项目验收各项工作即将逐步展开。因受疫情影响，项目交房将再次推迟，具体交房时间与分批次交房节点根据疫情防控情况另行通知各位业主。同时售楼处响应各级政府要求，继续暂停开放，待疫情过后接通知后再行恢复，售楼处各项业务转为线上办公，各业主如有需求，请联系您的置业顾问或致电售楼处电话0531-8276****（10:00-16:00）。疫情特殊时期，收房暂且放一放，我们来日方长，安全第一，防护您与家人。”大尧置业公司于2020年4月30日就案涉大尧风华盛景G086地块项目X号楼取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》；于2020年5月9日就案涉大尧风华盛景G086地块项目取得《房地产开发项目综合验收备案证明》。大尧置业公司于2020年5月9日作出《G086地块大尧风华盛景交房通知书》，通知载明5月21日X号楼住宅到场办理交房手续。截止今日，刘壮壮未收房。审理过程中，大尧置业公司提交《兴福街道建筑工程开（复）工疫情防控措施复查表》，用于证明2020年4月10日开始复工，刘壮壮对此不认可。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定：单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院调查核实，或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料不得作为认定案件事实的根据。本案中，大尧置业公司提交的上述证据材料仅加盖济南市槐荫区人民政府兴福街道办事处的印章，单位负责人及制作证明材料的人员并未签名，不符合证据形式的法定要件。另外，该证据材料商监理单位处注明山东邦安工程项目管理有限公司竣工整改，但依据大尧置业公司提交的签订于2017年4月27日的《补充协议书》，监理人变更为济南邦安工程项目管理有限公司，其另提交的建筑工程施工许可证上也将监理单位批改为济南邦安工程项目管理有限公司，济南市城乡建设委员会加盖印章予以确认，时间为2017年6月20日。大尧置业公司辩称两公司实为同一主体，显然不能成立，也无相应的证据加以证实。综上，上述证据材料存在瑕疵，不足以证实大尧置业公司辩称的2020年4月10日开始复工的相关事实。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，刘壮壮与大尧置业公司自愿签订《济南市商品房买卖合同》、补充协议、借款协议书，约定相应的权利、义务，上述行为系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，一审法院予以确认，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案的争议焦点问题之一为刘壮壮主张合同解除权是否符合法律规定。刘壮壮陈述依照合同约定，大尧置业公司逾期交付房屋超过90日，案涉合同已经解除。大尧置业公司则辩称其不存在违约情形，因高温、雾霾、中高考导致停工，按照合同约定的内容可延期交房，后因疫情原因于2020年5月11日通知交房，未达到合同约定的解除合同的要件。经审查，一审法院认为，刘壮壮主张合同解除权合法有据应予支持，理由如下：一、关于高温、雾霾、中高考影响交房的问题。大尧置业公司辩称上述因素影响了其按约定时间交房，其应按约延期交房，提交《关于做好重污染天气扬尘污染防治工作的紧急通知》、山东省气象服务中心出具的《证明》、监理日志、施工日志等佐证，刘壮壮对此不予认可。一审法院认为，即使依照相关规定存在高温、雾霾等影响施工的因素，也不能对误工天数进行简单累加处理，案涉项目施工是较为复杂、漫长的过程，存在影响因素期间可施工非户外项目等，也可调整施工计划、方案，从而确保施工内容如期完成。按照合同约定，高温导致无法施工，应以项目监理单位出具的证明加以证实，但大尧置业公司未提交监理单位出具的证明，亦未提交相关部门对其发出停工通知的证据材料，也未及时以合理的方式通知买受人。另外，大尧置业公司提交的监理日志中监理人员未签名；施工日志存在有较为具体的施工内容，但被标识为“计划”，即未实施内容，从大尧置业公司提交的监理工程师通知单显示依照相关规定其连续多日不能施工，但在此情况下再在所涉期间内“计划”详尽具体的施工内容，恢复施工后却不实施“计划”内容有悖常理。再者，按照规定是在中高考考场周围100米范围内的建设工地全天候禁止施工作业，而案涉项目处未有中高考考场，大尧置业公司施工应不受影响。加之，大尧置业公司辩称的上述因素不是案涉商品房买卖合同履行过程中才出现的相关事实，上述事实在合同签订之前已经客观存在多年。大尧置业公司作为案涉项目的开发商、案涉商品房买卖合同文本的提供者，在交房时间的选定上对上述事实可能对其履行交房义务造成的影响已予以充分考虑，为此产生的相应商业风险其应自行承担。刘壮壮已先后两次与大尧置业公司签订商品房买卖合同，对交房时间进行重新约定，大尧置业公司已获得较为充足的履约时间，应按照约定时间履行交房义务。二、关于大尧置业公司的自认情况。大尧置业公司在2019年10月30日作出的《大尧风华盛景G086地块延期交房通知书》上明确自认其按照双方签订的《济南市商品房买卖合同》约定的条款承担相应的违约责任，即大尧置业公司明确自认不能按照约定的2019年10月31日前交房其已构成违约，这与大尧置业公司辩称的其依据合同约定延期后不存在违约相矛盾。上述延期交房通知书于2019年10月30日作出，而大尧置业公司提交的因高温停工的时间早于该时间，部分雾霾天气也发生在该时间之前，可以印证大尧置业公司是在考量高温、雾霾因素出现后仍然自认违约。再者，刘壮壮对大尧置业公司发出的推迟交房的相关内容不予认可，才提起本案诉讼。综上，大尧置业公司在自认违约的情况下，再找出诸多可能影响施工进度的因素简单累加来掩盖违约事实，违反诚实信用原则。三、关于刘壮壮合同解除权的行使问题。依照合同约定，大尧置业公司逾期交付超过90日，刘壮壮有权以书面通知的形式单方面解除合同。本案中，大尧置业公司依照合同约定应在2019年10月31日前交付取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房，但大尧置业公司在2019年10月30日作出的延期交房通知书中自认违约延期交房，自2019年10月31日起经过90日后第一日为2020年1月29日。山东省卫生健康委员会于2020年1月24日发布《山东省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应》,因疫情原因导致无法正常施工。刘壮壮提交的槐荫区住房和城乡建设局于2020年2月19日在济南市槐荫区人民政府政务信息公开中发布的《区住建局多措并举助力企业、工地积极稳妥做好复工复产》可以证实大尧置业公司于2020年2月17日被准许复工，顺延上述因疫情原因导致无法施工的6天后为2020年2月23日，但大尧置业公司具备交房条件的时间为2020年5月9日，即大尧置业公司无法按照约定在延展期内履行交房义务。退一步讲，即使按照大尧置业公司辩称的2020年4月10日被准予复工，顺延6天后大尧置业公司仍无法按约履行交房义务。刘壮壮于2020年6月5日诉至一审法院，应视为刘壮壮依约行使了合同解除权。商品房预售合同解除后，按揭贷款的合同目的已无法实现，因此刘壮壮要求解除其与建设银行济南分行之间签订的《个人住房(商用住房)借款合同》、《军人(武警)住房公积金借款合同》亦符合法律规定，对此一审法院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。因此，大尧置业公司应向刘壮壮返还支付的首付款和已经支付的贷款本金及利息，现刘壮壮主张返还购房款470893元（首付款）、偿还的贷款本金30047.41元（截止2020年7月29日）、支付的贷款利息40004.67元（截止2020年7月29日），合法有据，一审法院予以支持，大尧置业公司应予返还。刘壮壮剩余的贷款本息应由大尧置业公司向建设银行济南分行返还。刘壮壮主张利息损失，以470893元为基数，自2018年9月1日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，商品房买卖合同约定合同解除后，买受人有权要求出卖人按照买受人已付房价款参照中国人民银行同期活期存款利息的标准主张损失赔偿，刘壮壮认为上述约定内容不能弥补其损失，申请法院调高损失计算标准。经审查，大尧置业公司违约导致双方之间的商品房买卖合同被解除，其应赔偿刘壮壮因此造成的损失，以中国人民银行银行同期活期存款利息的标准计算损失确不能弥补刘壮壮的相应损失，刘壮壮申请调高损失计算标准符合上述法律规定，但一审法院认为应自2019年11月1日起（合同约定的交房日的第二天）按照日万分之一日标准计算损失至实际付清之日止较为客观、适当，一审法院对此予以调整。关于大尧置业公司提出的反诉问题。1.大尧置业公司请求判令双方继续履行签订的大尧风华盛景G086地块项目X室的商品房买卖，合同如上所述不符合合同约定及法律规定，一审法院不予支持。2.大尧置业公司要求刘壮壮支付逾期付款违约金146590元。对此一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第39条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明……。”同时《中华人民共和国合同法》第40条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。具体到本案中，刘壮壮与大尧置业公司所签订的购房合同系大尧置业公司事先拟定好的格式合同，在确定违约责任方面，刘壮壮基本上处于弱势地位，通常情况下购房人再支付高达数十万元的首付款中基本不可能存在故意怠于办理贷款手续，且贷款的办理在现实交易中存在诸多复杂性、不确定性等因素，贷款速度办理的快慢不仅仅取决于购房人本身，刘壮壮、大尧置业公司、建设银行济南分行均有相互协助及配合的义务，而最终贷款也已到达大尧置业公司的账户，同时大尧置业公司账户未向一审法院提供证据以证实其实际损失的多少以及刘壮壮确实由于其自身原因怠于办理贷款手续，因此一审法院对于大尧置业公司的此项反诉请求无法支持。关于建设银行济南分行提出的反诉问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的规定，大尧置业公司应向建设银行济南分行支付剩余的贷款，对于建设银行济南分行的此项反诉请求一审法院予以支持，但其主张的要求刘壮壮赔偿律师代理费5000元、确认其对刘壮壮名下位于槐荫区西客站片区幸福寺路以南，泰安路以东大尧风华盛景G086地块项目X室享有优先受偿权以及要求大尧置业公司对上述欠款承担连带清偿责任均不符合法律规定，对此三项诉讼请求一审法院不予支持。判决：一、解除原告（反诉被告）刘壮壮与被告（反诉原告）山东大尧置业有限公司于2018年10月15日签订的《济南市商品房买卖合同》〔合同编号：销售（字）X〕及补充协议；二、解除原告（反诉被告）刘壮壮与被告（反诉原告）中国建设银行股份有限公司济南分行签订的《个人住房(商用住房)借款合同》(合同编号：X)、《军人(武警)住房公积金借款合同》(合同编号：X)；三、被告（反诉原告）山东大尧置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘壮壮返还购房款470893元（首付款）、贷款本金30047.41元（截止2020年7月29日）、贷款利息40004.67元款项（截止2020年7月29日）；四、被告（反诉原告）山东大尧置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘壮壮返还已付的购房款本金及利息（自2020年7月30日至判决生效之日止期间的还贷本息，以中国建设银行股份有限公司济南分行于判决生效当月出具的还款明细为准）；五、被告（反诉原告）山东大尧置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘壮壮支付经济损失（以470893元为基数，自2019年11月1日起，按照日万分之一，计算至实际支付之日）；六、驳回原告（反诉被告）刘壮壮其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）山东大尧置业有限公司的诉讼请求；八、被告（反诉原告）山东大尧置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）中国建设银行股份有限公司济南分行偿还原告（反诉被告）刘壮壮自判决生效之日起就《个人住房(商用住房)借款合同》(合同编号：X)、《军人(武警)住房公积金借款合同》(合同编号：X)剩余的贷款（利息以上述借款合同的约定为准，至实际付清之日止）；九、驳回被告（反诉原告）中国建设银行股份有限公司济南分行的其他诉讼请求。本诉案件受理费27688元，减半收取13844元，由被告（反诉原告）大尧置业公司负担；被告（反诉原告）山东大尧置业有限公司反诉案件受理费3432元，减半收取计1716元，由被告（反诉原告）大尧置业公司负担；被告（反诉原告）建设银行济南分行股份有限公司济南分行案件受理费14254元，减半收取7127，由被告（反诉原告）建设银行济南分行股份有限公司济南分行负担3564元，由反诉被告（反诉原告）山东大尧置业有限公司负担3563元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。大尧置业公司提交证据一、济南市人民政府办公厅关于积极应对新冠肺炎疫情保障城乡有序建设的若干政策意见一份。证据二、山东省住房和城乡建设厅关于统筹推进住建领域疫情防控和经济社会发展工作的实施意见一份，该两份证据是山东省住房和城乡建设厅及济南市人民政府办公厅发布的文件，该两份文件规定，因疫情影响，不能按时完成竣工综合验收备案和交付的房地产开发项目依法适用不可抗力的有关规定，根据实际情况合理顺延交房日期，该两份文件证明了上诉人据实延期交房符合不可抗力的规定，应当免除责任，即本案没有达到合同解除的条件，被上诉人依法不具有解除合同的权利。证据三、情况说明，山东邦安工程项目管理有限公司是涉案项目的监理单位，监理人员李振军能够证明涉案工程的监理事实。证据四、疫情防控复查表，疫情防控复查表在一审时曾提交过，这一次提交的是补证了幸福街道办事处负责人的签字，证明复查表的合法性。证据五、济南市住房和城市建设局关于建设工程工地开复工疫情防控的通知，这两份证据证明复查表是该文件的第12页，进一步证明该复查表为文件规定的制式表格，具有合法性，也即进一步证明复工的时间是政府复查以后认定的，复查准许开工的时间是2020年4月10日。证据六、合同补充协议和大尧风华盛景认购需知，证据七为086项目商品房买受人按揭贷款支付明细表，证明按揭程序被上诉人是应当明知并知晓的，在涉案工程大部分业主能够办理按揭手续的情况，被上诉人不能按约定办理完毕按揭手续，支付按揭贷款是其自身原因造成的，应当承担逾期付款的违约责任。刘壮壮质证认为，首先该证据不是新证据，对证据的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，根据双方签订的房屋买卖购房合同约定的交房日期是2019年10月31日，但是从11月1日之后上诉人已属于迟延交付房屋，并且在大尧风华盛景G086地块延期交房通知书中，已经明确确认自身属于违约，另外根据济南市槐荫区政府信息公开中确认，在2月19日已经准许大尧公司复工，符合复工的要求，上诉人提交的两份证据也不符合文件中的情形，也不能说明大尧地块延期复工的事实。另外，该两份证据只是政府的政策文件，双方当事人应该适用的是全国人大及常务委员会有权制定的法律规定，上述的政策文件不能免除法律规定的违约责任。被上诉人意见：请求法院驳回上诉人补交证据申请。理由如下：1、根据最高院《民诉法司法解释》第99条的规定，法院安排的举证期限已经期满，并且二审法院已经开庭审理，开庭笔录中，上诉人已经明确无证据提交。2、上诉人提交的补充证据也不符合民诉法规定的“新证据”要求，在其所提交的材料清单显示的证据材料，都是在一审开庭前早就存在的，也不存在上诉人获取上述证据材料的客观困难。3、一审法院已经认定2020年2月17日上诉人被准予复工，现上诉人在准予复工之后，如果出现迟延开工的事实，也是上诉人自身情况造成，因此，上诉人提交的材料对于其违约责任没有减轻的作用。对《情况说明》、《疫情防控复查表》的真实性、合法性、关联性不予认可。《情况说明》系第三方制作，无法核实《情况说明》显示的内容，更不能说明涉案房屋建设施工情况。上诉人已经在延期交房通知书中承认违约，上述《情况说明》也不能用于证明停工对合同履行的影响，和本案没有关联性。对《济南市住房和城乡建设局关于做好建设工地开复工疫情防控工作通知》，济建发（2020）7号的关联性有异议。该文件不能说明开复工的情况，并且该文件是2020年2月5号印发，从而也从侧面说明，建筑行业的复工时间是二月份，与法院认定的2020年2月19日上诉人被准予复工的事实是相符的，而不是上诉人所称的4月份。对合同《补充协议》和《大尧风华盛景认购通知》的合法性以及关联性有异议，上述合同以及认购通知是上诉人单方拟定，对于涉案争议条款在分配义务与责任时，加重被上诉人责任，一审法院已经认定涉案合同条款属于单方制作的格式条款，属于无效条款，被上诉人同意一审法院的认定。对《G086地块项目商品房买受人按揭贷款支付明细》的真实性、合法性、关联性有异议。该明细表系上诉人单方制作，无法核实其真实性。另外该明细表也与本案没有关联性。从上述材料中，反而能够说明该合同是其单方拟定。一审法院已经认定由上诉人拟定的涉案购房合同，在合同条款的拟定上，上诉人违反公平原则，将不确定的事实强加于被上诉人，加重被上诉人的责任，挟持被上诉人履行涉案合同，应当认定为无效条款。建设银行济南分行认为上述证据与建设银行济南分行无关。建设银行济南分行提交涉案的公积金贷款和商业贷款的结清示算表以及对账单一份。证明截止到2021年1月14日，刘壮壮的公积金贷款本金余额475803.25元，利息1202.73元，商业贷款本金余额548046.02元，利息余额398.86元。两笔贷款的本金总计1023849.27元，利息合计1601.59元。大尧置业公司、刘壮壮对上诉证据均无异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，刘壮壮、大尧置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应积极依约履行义务。本案争议焦点问题为：涉案商品房买卖合同应否予以解除。合同约定的解除条件成就时，守约方可按照合同约定行使解除权，违约方不享有单方解除合同的权利。涉案合同约定的交房期限为出卖人应当在2019年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。大尧置业公司于2020年5月9日取得涉案项目的《房地产开发项目综合验收备案证明》，并于该日发出交房通知书，构成逾期交房。大尧置业公司主张存在高温、雾霾、中高考、疫情等合同约定的可延期交房情形，不符合合同约定的解除条件，但大尧置业公司一审中亦自认“应交付日期2020年3月9日至实际交付日期2020年5月9日，约定解除条件未成就，故原告根本不享有合同解除权”，另结合大尧置业公司2019年10月30日、2019年12月26日向购房者发出的《大尧风华盛景G086地块延期交房通知书》中对房屋延期交房、按照双方签订的《济南市商品房买卖合同》所约定的各条款承担相应的违约责任的记载，大尧置业公司对逾期交房违约的事实并未否认，仅是不认可达到合同约定的逾期交房超出90日达到合同解除条件,大尧置业公司构成逾期交房违约。涉案合同约定，买受人应于首付款付清后当日办理完毕抵押及贷款手续，并保证于贷款手续办理完毕后30日内贷款全部到达出卖人账户，买受人原因导致贷款无法办妥、贷款不能按期达到出卖人账户的视为买受人逾期付款。若买受人于签约后十日内未能办理完成全部抵押或贷款手续，则付款方式自动变更，不再采用担保贷款付款方式，买受人应于签约后十五个工作日内向出卖人足额支付全部房款，否则视为买受人单方违约。对于房款的支付，2018年10月15日合同签订之日，刘壮壮支付完首付款470893元，后分别于2019年8月16日贷款500000元，2019年9月9日贷款570000元，至此刘壮壮完成合同约定的全部房款支付义务，但已超过上述合同约定的付款期限，刘壮壮构成逾期付款违约。在涉案双方均构成违约情况下，应结合各自的违约程度及合同目的能否实现来确定涉案合同能否解除。本案中，刘壮壮作为买受人，虽然付款迟延，但已经按照合同约定履行完其合同约定的付款义务，大尧置业公司也予以接受。大尧置业公司作为出卖人交房延期，但已经取得涉案项目的《房屋建筑工程竣工验收备案单》及《房地产开发项目综合验收备案证明》，并通知刘壮壮收房，双方签订合同的目的均能够实现，具备继续履行的条件，不存在法律或事实上不能履行的情形，因此，刘壮壮请求解除涉案合同本院不予支持。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，刘壮壮逾期付款、大尧置业公司逾期交房所产生的违约责任大致相当，可以相抵。在合同继续履行情况下，大尧置业公司再向刘壮壮主张违约责任本院不予支持。在涉案合同未予解除情形下，大尧置业公司关于继续履行合同的请求本院予以支持，双方当事人应按照合同的约定行使权利、履行义务，对大尧置业公司的该项反诉请求本院不作为判项予以列明。建设银行济南分行的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，大尧置业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市槐荫区人民法院(2020)鲁0104民初3217号民事判决；二、驳回刘壮壮的诉讼请求；三、驳回山东大尧置业有限公司的反诉请求。四、驳回中国建设银行股份有限公司济南分行的反诉请求。一审案件受理费13844元，由刘壮壮负担；反诉案件受理费8843元，由山东大尧置业有限公司负担1716元；中国建设银行股份有限公司济南分行负担7127元；二审案件受理费31120元，由上诉人山东大尧置业有限公司负担15560元，由刘壮壮负担15560元。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 闵 雯审判员 焦玉兴二〇二一年二月一日书记员 朱俞颖