辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终444号上诉人（原审被告）：李凤琴，女，1954年9月19日出生，汉族，住址沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：王永斌，男，1949年5月20日出生，汉族，住址沈阳市大**。被上诉人（原审原告）：沈阳佰斯德物业管理有限公司，住所地新民市辽河大街**。法定代表人：万长顺，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭欢，新民市新柳法律服务所法律工作者。上诉人李凤琴因与被上诉人沈阳佰斯德物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市新民区人民法院（2020）辽0181民初502号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判判决第一项11,333元为5666.5元或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：1.一审法院认定事实和适用法律错误。一审判决第一项11，333元是按住宅用房物业标准1.2元/月m2计算，而涉诉房屋属商业网点不是住宅。一审庭审中上诉人李凤琴当庭举证该《商品房买卖合同》第4页第三条买受人所购商品房的基本情况：明确标明“该商品房的用途为商业”。其《税收通用完税证》契税是按商业用房4%的税率纳税26.672.54元。一审法院对此法律事实已予确认。问题的关键在于一审法院认定：双方签订的《前期物业管理服务协议》约定该房屋物业类型为住宅是错误的。该协议只是列举了住宅和商业两种收费标准，没有约定按住宅标准缴费。法院不能按物业公司错误的第一次以住宅物业标准收费就加判，是错误的。物业公司以住宅标准多收费【当时办理入住手续是先交费后签约】且没有履行告知义务丧失商业道德。2.遗漏应诉当事人沈阳蓝德温泉度假村有限公司，应追加为本案被告，判决其承担前期物业服务费用。本案经上诉人申请，法院已追加沈阳蓝德温泉度假村有限公司为本案被告。因邮寄不能送达，主审法官动员我方撤诉而未能应诉。上诉人李凤琴于2011年11月3日购买沈阳蓝德温泉度假村有限公司开发建设的中兴路10-15号11门112.43m2商业别墅，于2012年6月28日签收入住手续。但是，此房屋根本不具备入住条件：水、电、气上下水存在严重问题，屋顶漏雨严重，房屋被他人非法占用，导致该房屋至今没有装修入住开门经营。该房屋存在未经依法验收合格就交付使用的违法问题。2020年6月15日涉案房屋才依法竣工综合验收合格。依据《沈阳市物业管理条例》：“建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。”开发建设的沈阳蓝德温泉度假村有限公司将没有依法竣工综合验收合格的房屋交付给答辩人入住，应将其追加为被告。沈阳佰斯德物业管理有限公司辩称，一、于2012年4月27日被上诉人沈阳佰斯德物业管理有限公司经招投标中标，5月4日收到中标通知书，中标服务费标准为，住宅每月每平方米建筑面积1.2元，别墅每月每平方米建筑面积1.2元，物业服务时间、服务内容及服务标准按中标人的投标文件及《前期物业服务委托合同》中的相关条款执行。于2012年6月1日沈阳蓝德温泉度假有限公司与沈阳佰斯德物业管理有限公司签订前期物业服务合同，物业类型：住宅、别墅。第三章第五条物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：1、住宅:1.2元每平方米每月，2、朝外商铺物业服务费0.6元每平方米每月，3、朝内商铺物业服务费1.2元每平方米每月，第四章物业的经营与管理第十四条第二款，除规划车位之外，利用共有道路或者其他场地改造成为车位的，产权为业主共有，收益归全体业主，用于补贴小区电梯运营费用。被告于2012年6月28日被上诉人携带相关文件到物业服务中心办理入住手续，并于当天签订业主入住文件（含《入住文件目录》、《业主情况登记表》、《业主入住收费通知》、《前期物业服务协议》《前期物业管理服务协议》等）上述文件明确写明，此份文件经业主签字确认后由理物业公司和业主各保存一份，其中业主入住收费通知，被告房屋按照住宅1.2元每平方米每月收取，业主明确以上费用明细本人已经阅读，本人同意按照上述规定缴纳费用，甲方所购房屋基本物业类型住宅，并在签字确认缴纳了一年的物业费用，上述协议是双方的真实意思表示，并已实际履行。并且上诉人也是按照住宅缴纳电费及取暖费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故被上诉人向被告收取物业服务费收费1.2元并无不当。二、《沈阳市物业管理条例》是沈阳市人民代表大会及其常务委员会依法对本市城乡建设管理事项而制定的地方性法规。依照《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第四条的规定，民事裁判文书应当引用法律、法律解释或者司法解释。依照现行生效的《沈阳市物业管理条例》第十条建设单位应当与选聘的物业企业签订书在的前期物业服务合同，合同期限不得超过三年，自前期物业服务合同签订这日起十五日内，建设单位应当将前期物业服务合同报物业所在地的区县(市)房产主管部门备案。第十一条规定，新建物业的供水、供气、供热、供电、排水、通信、有线电视、消防、道路、绿化、物业管理用房、停车位等配套建筑及设施设备经依法竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。被告房屋于2018年4月21日办理签订业主入住文件当中的相关材料。而上述《沈阳市物业管理条例》第十一条系沈阳市人大及其常委会于2018年10月25日修订该条例时增加。该修订案于2018年11月28日经辽宁省人大常委会批准，自2019年1月1日起施行。现行《辽宁省物业管理条例》第四十四条虽然规定，新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。但该条例亦自2018年2月1日起施行。上述相关条例及条款的生效时间均显著晚于被告向被上诉人交付房屋的日期。依照《中华人民共和国立法法》第九十三条的规定，法律、行政法规、地、地方性法规治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。也就是说，除非有特别规定，否则法不溯及既往，法律法规不能约束在该法律法规实施前的行为。三、根据2011年1月1日起实施《沈阳市物业管理条例》无被告所依据的，根据被上诉人与开发商签订前期物业合同的时间，应依据2011年1月1日起实行的《沈阳市物业管理条例》施行，该条例第三十七条规定，业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务为由拒付物业费。四、关于上诉人表示房屋被侵占，该房屋购买后，上诉人为该房屋的所有人，并对自己的财产有看管、及处理的权利，上诉人并未委托被上诉人代为看护、管理，并且为被上诉人出具声明书，本人同意物业服务中心不承担为业主保管家庭财产责任的声明，故建议上诉人通过司法途径解决，维护其合法权益。沈阳佰斯德物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.被告给付2013年6月28日至2020年6月28日共7年物业管理费11333元及滞纳金（按日0.3%计算至实际给付之日）；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2012年6月28日，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》一份，被告将其购买的位于美国11门房屋委托原告进行物业管理服务，双方约定被告所购房屋基本物业类型为住宅，建筑面积为112.43平方米，住宅物业管理费为1.2元/月.㎡，商业网点物业管理费为0.6元/月.㎡。被告办理入住时预交一年的物业管理费，以后每年在费用到期前一个月向原告交纳下一年度的物业管理费。根据原告提供的房屋买卖合同、契证、完税证，该房屋用途为商业。被告于2012年6月28日办理该房屋入住手续，并按照住宅物业管理费标准向原告交纳一年的物业服务费，交费截止日期为2013年6月28日，经原告催收，此后物业管理费被告未按时交纳，故原告诉至一审法院，要求被告给付2013年6月28日至2020年6月28日共7年物业管理费及滞纳金，由被告承担诉讼费用。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方于2012年6月28日签订了物业管理服务合同,由原告对被告房屋进行物业管理和服务,双方约定了服务范围及收费标准。原告已如约提供了物业服务,被告依法应当履行交纳物业费的义务,原告诉请有理,应予支持；关于原告要求被告支付滞纳金,该滞纳金应属于逾期付款违约金性质,应以原告受到损失为前提,由于原告未提供证据证明被告违约给其造成额外重大损失,故对原告请求支付滞纳金的主张,不予支持；关于被告主张前期物业费用，应由开发建设单位沈阳蓝德度假村有限公司承担，时间从2013年6月28日入住至2020年6月15日工程综合验收合格。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”，本案中，被告于2012年6月28日办理房屋入住手续并领取该房屋钥匙，已经合法占有该房屋，可以认定为业主，且原、被告于入住当日签订《前期物业管理服务协议》，双方均应按该协议内容履行各自义务，原告已如约提供了物业服务,被告依法应当履行交纳物业费的义务，故被告该主张不予支持；关于被告主张物业公司未尽钥匙托管的责任，使附近超市进住了该房屋，侵占了该房屋，要求原告赔偿损失2万元，被告与原告另行签订《业主托管钥匙委托书》，被告基于该协议主张原告未尽钥匙托管义务，要求赔偿损失，属另一法律关系，被告可另行主张；关于被告主张按商业网点标准计算物业服务费，根据原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，双方约定被告房屋基本物业类型为住宅，物业服务费收费标准为：1.2元/月.㎡，且被告李凤琴于2012年6月28日也按住宅标准向原告交纳了一年的物业管理费，依法成立的合同，受法律保护，原、被告双方均应按合同约定履行，现被告主张按商业网点标准计算物业服务费，无法律依据，被告该主张一审法院不予支持。一审法院判决：一、被告李凤琴于判决生效后十日内给付原告沈阳佰斯德物业管理有限公司2013年6月28日至2020年6月28日物业管理费共计11,333.00元;二、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取41.50元，由被告李凤琴负担。二审中，上诉人提交了业主入住收费通知和前期物业管理协议，证明按照商品房买卖合同是商业网点不是住宅，还没有房证。对方提交的有我签字的收费通知虽然是我签字但未履行提示和说明告知的义务，告知由商业改为住宅多缴纳一倍物业费。被上诉人质证意见：对真实性没有异议，有上诉人签字确认已阅读同意交纳上述费用并且上诉人的电梯及取暖费也是按照住宅交纳的。被上诉人提交了中标通知书、被上诉人与开发公司签订的前期物业合同，证明被上诉人在招标时明确物业费别墅是1.2元，合同第三章第三条，朝内商户是1.2元。上诉人质证意见：真实性没有异议，我家是朝内别墅。与本案无关，他们签订的合同不涉及第三人的利益，应由商品房买卖合同确定，是商业。按商业标准交的税，不应按住宅标准交物业费。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。被上诉人已按约定履行了物业服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主，上诉人享受了被上诉人提供的物业服务即应履行交纳相应费用的义务。一审对被上诉人要求上诉人给付物业费的诉讼请求予以支持并无不当。关于上诉人主张案涉房屋性质为商业，应按商业网点标准0.6元/月/平方米的计算物业服务费的问题。该房屋系别墅，根据上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》第四条约定，“住宅按建筑面积1.2元/月.㎡，商业网点按建筑面积0.6元/月.㎡，特指一楼朝园区外经营的商铺”。上诉人二审自述案涉别墅是朝向园区内，故该房屋不属于合同约定“一楼朝园区外经营的商铺，按0.6元/月.平方米”收取物业费范畴内，且上诉人此前也曾按1.2元/月.㎡实际交纳了物业管理费。综合以上事实，上诉人仅以房屋用途为商业为由主张按商业网点标准0.6元/月/平方米的计算物业服务费，依据不足，本院无法支持。关于上诉人主张案涉房屋的开发建设单位沈阳蓝德温泉度假村有限公司将没有依法竣工综合验收合格的房屋交付入住，应将其追加为被告的问题。因上诉人自认其于一审中已同意对追加的沈阳蓝德温泉度假村有限公司撤回起诉，故对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人李凤琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费83元，由上诉人李凤琴负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  谢 宏审判员  杨 帆二〇二一年二月二十五日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。