山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0402民初4599号 原告：张海，男，1988年8月27日出生，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：张栋，山东守用律师事务所律师。 被告：枣庄佳和物业管理有限公司，住所地：枣庄市市中区文化东路**御景东方小区。 法定代表人：葛宝泉，总经理。 委托诉讼代理人：孙高峰、崔方圆，山东康桥（枣庄）律师事务所律师。 原告张海与被告枣庄佳和物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张海及其委托诉讼代理人张栋，被告委托诉讼代理人孙高峰、崔方圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失50000元。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为枣庄市市中区御景东方小区业主，2020年6月14日，原告发现其厨房被污水所淹，全部房屋被淹。经原告查看，污水倒灌漏水的原因是因整栋楼的污水管年久失修堵塞后漏水，水流通过原告的厨房底部开始溢出所致，是被告为了在前期漏水，没有探明漏水点情况下，为防止污水流入地下车库管道井，强行将管道井前段挖水槽封死，造成污水流动受阻，污水倒灌原告一楼厨房，损坏墙体，泡坏木质装修。原告与被告签订了物业管理服务协议，按照协议约定交纳物业费用，但是被告没有按照协议履行物业服务造成原告的财产损失，应当承担赔偿责任。 被告辩称，当原告提出渗水情况后，我方及时派人进行排查，履行了物业服务义务。本案所涉管道漏水，其管道是在原告的室内，室内的排水管不属于物业服务范围。渗水原因鉴定报告指出被告修建砌水池有一定的影响，不符合生活常识。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月27日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》（以下简称：《服务协议》），约定，坐落位置御景东方小区第2号楼2单元1层101户（室）；物业管理服务内容：按照安全、公平、合理的原则，正确的处理给排水、通风…环保等方面的邻里关系；不得以任何借口侵害他人的合法权益；（二）共同设施设备的运行、维护和管理：公共设施设备是指公共的给排水管道、热力交换站…绿地、排水沟、渠、池、井和公用设施设备使用的房屋等。急修半小时内到达现场当日修复；日常报修按约定到达现场并修复。 2020年5月30日，有业主给被告打电话反映原告所在单元一层电梯井通往管道井配电箱有滴水，存在安全隐患，被告经过排查于2020年6月14日在电梯井旁修砌了一个沉淀池，收集周围渗水，然后排到地下车库内的排水道。 2020年6月中旬，原告发现其家中泡水、污水倒灌，给被告打电话反映，被告进行排查后，认为原告厨房墙面渗水，系2-18楼的排水管道堵塞所致。原告认为污水倒灌漏水的原因是因整栋楼的污水管年久失修堵塞后漏水，水流通过原告的厨房底部开始溢出所致，是被告为了在前期漏水，没有探明漏水点的情况下，为防止污水流入地下车库管道井，强行将管道井前段挖水槽封死，污水倒灌至原告一楼厨房，而后流入其他房间。 2020年6月15日，原告在与被告物业主管人员的通话中，被告认可找不到漏点，又做了一个池子。被告提交的该公司业务经理的记录显示，6月15日一大早，张海（原告）过来说他家满屋都是水，从墙里面渗水，让我们把池子拆了，我说池子不能拆，咱得找漏水原因…韩师傅、朱经理一块去看的，也没看出来什么问题，中午张海妈妈给我打电话，说他家又从墙里往外渗水了，我一看确实是墙里面往外渗。6月16日早上，张海又过来找我，说他家漏的太厉害了没法住人了，让我把池子拆了，我说暂时不拆，等找到原因再拆。 2020年10月31日，山东省建筑工程质量检验检测中心有限公司对涉案房屋进行原因作出鉴定意见：涉案房屋室内进水（（地面向上返水的主要原因在于厨房地面下埋设的公用排水管道发生堵塞，排水管内水位升高、水压增大，从管道的局部破损点（或接口松动等）向外渗水量较大，导致厨房地面向上返水；而采取多孔砖和砂浆直接在现浇板上砌筑集水坑，渗流路径有所改变，同时因底皮砌筑砂浆和多孔砖的底排水平孔以下部分形成约2cm-3cm高的“挡水台”而使得渗水的水位须升高至多孔砖的水平孔高度处方可通过水平孔渗入集水坑然后排至负一层，该做法对该户室内的返水有一定程度的影响。 2021年1月11日，枣庄中实资产评估事务所对涉案房屋损失作出资产评估报告书，房屋损失的市场价值评估结果为20101.87元。 原告交纳了2018年11月至2020年10月的物业费1674.96元。 本院认为，经审理查明的事实，本案案由为物业服务合同纠纷。原告与被告签订了《服务协议》并交纳了物业费，该《服务协议》是双方当事人意思的真实表示，依法认定为有效，双方均应严格履行。本案的争议焦点：一是原告厨房内单元公用的排水管道是否属于物业服务的范围。二是被告赔偿责任的认定。 首先，关于原告厨房内单元公用的排水管道是否属于物业服务范围的问题。原、被告签订的《服务协议》在第二条物业服务管理内容中明确载明：（二）共同设施设备的运行、维护和管理：公共设施设备是指公共的给排水管道、热力交换站…绿地、排水沟、渠、池、井和公用设施设备使用的房屋等。依据该约定，原告厨房内的公用排水管道属于被告的物业服务管理内容，被告负有维护和管理义务。被告当庭提交了2010年1月23日，被告与山东唐程房地产投资开发有限公司签订的《山东省前期物业服务合同》，用以证明原告厨房内的排水管不属于物业服务范围，从合同签订对象看，原告不是合同的签订主体，合同具有相对性，该合同对原告不产生约束力，被告该项辩解意见，本院不予采信。 其次，关于被告赔偿责任的认定问题。被告对小区公用部分负有保养、维护义务，对于可能对原告财产造成损害的小区公用部分的安全隐患，应当及时消除，否则致原告财产损害后，应承担违约责任，对原告的损失进行赔偿。山东省建筑工程质量检验检测中心有限公司对涉案房屋进行原因作出鉴定意见显示：“涉案房屋室内进水（（地面向上返水的主要原因在于厨房地面下埋设的公用排水管道发生堵塞，排水管内水位升高、水压增大，从管道的局部破损点（或接口松动等）向外渗水量较大，导致厨房地面向上返水；而采取多孔砖和砂浆直接在现浇板上砌筑集水坑，渗流路径有所改变，同时因底皮砌筑砂浆和多孔砖的底排水平孔以下部分形成约2cm-3cm高的“挡水台”而使得渗水的水位须升高至多孔砖的水平孔高度处方可通过水平孔渗入集水坑然后排至负一层，该做法对该户室内的返水有一定程度的影响”。从上述意见可以看出，厨房地面下埋设的公用排水管道发生堵塞是导致厨房地面向上返水的主要原因，砌筑集水坑的做法对该户室内的返水有一定程度的影响，均是被告履行《服务协议》不当所致，且原告及时报修后，被告未及时排除安全隐患，在多次向被告反映拆除砌筑集水坑，但被告仍未拆除，被告应对因此给原告造成的损失承担全部赔偿责任。经评估原告房屋损失价值为20101.87元，被告应予以赔偿，并承担本案的鉴定费用25000元。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十八条、第五百八十三条、第九百三十七条、第九百四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告枣庄佳和物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张海财产损失20101.87元、鉴定费25000元，以上共计45101.87元。 二、驳回原告张海的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，由被告枣庄佳和物业管理有限公司负担927元，由原告张海负担123元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 长  种法亮 人民陪审员  赵存金 人民陪审员  邢 灿 二〇二一年二月七日 法官 助理  杨园园 书 记 员  曹 懿