杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初6432号 原告：杭州明城商业经营管理有限公司。住所地：浙江省杭州市下城区甘长路****。 法定代表人：汪光锋。 委托诉讼代理人：刘东鑫、洪文盛，浙江杭天信律师事务所律师。 被告：杭州乾途餐饮管理有限公司。住所。住所地：浙江省杭州市下城区中大银泰城****div> 法定代表人：曹国峰。 委托诉讼代理人：梁爽，黑龙江美盛泰富律师事务所律师。 原告杭州明城商业经营管理有限公司（以下简称明城公司）与被告杭州乾途餐饮管理有限公司（以下简称乾途公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用简易程序审理，于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告明城公司的法定代表人汪光锋及委托诉讼代理人洪文盛、被告乾途公司的委托诉讼代理人梁爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告明城公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决原被告双方签订的房屋租赁合同于2020年9月1日解除；2.请求法院判决被告将涉案房屋腾退归还给原告；3.请求法院判决被告支付原告逾期租金221743.5元（暂从2020年9月1日算至2020年10月1日，应按221743.5元每月计算至实际归还时止），支付违约金332615.25元，合计554358.75元；4.本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告明城公司当庭撤回第二项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2019年11月29日签订租赁合同一份，约定被告承租原告位于杭州市下城区××路××号中大银泰城6-114、6-115、6-116、6-117、6-118、6-119、6-202、6-203、6-121的房屋，房屋总面积约1167.31平方米。原告根据合同约定将房屋交付给被告后，被告第二期租金应于2020年7月30日支付，但被告至今仍未支付。原告于2020年8月1日向被告发送催款函，但被告置之不理，原告根据合同约定于2020年9月1日发出解除合同通知书，后被告至今未将案涉房屋归还给原告，被告上述行为损害了原告的合法权益，根据相关规定，向法院提起诉讼，望判如所请。 被告乾途公司答辩称，1、原告诉称事实与实际不符。在履行租赁合同期间，原告违约在先，不存在被告先行违约的情形。原、被告双方于2019年11月29日签订房屋租赁合同后，被告依约支付了各项费用，且花费近200余万元进行装修。后在被告对外出租商铺时发现，因原告对房屋进行了改造，部分商铺无法办理食品经营许可证书，甚至是经工商部门告知系餐饮禁开区，根本无法经营餐饮项目。原被告签署的房屋租赁合同明确约定，租赁房屋用途为美食广场使用。原告理应知道租赁房屋的用途，而其交付的租赁物并不能完全满足被告租赁用途，属于严重违约行为，给被告造成了严重的经济损失。2、被告不存在原告诉称的拒绝支付租金的违约行为。被告得知所租房屋无法办理相应经营许可手续后，多次与原告沟通，要求原告解决相关问题。但原告迟迟未能解决。在原告存在先违约行为的情况下，合同的根本目的无法实现，被告继续履行合同将严重损害被告的合法权益。依据合同法的公平原则。被告的行为不构成违约。3、在租赁合同的履行过程中，被告未给原告造成任何损失。相反，原告的违约行为给被告造成了严重的经济损失。因原告交付的租赁物无法实现合同约定的租赁用途，被告投入的大量装修资金将付诸东流。同时，因原告交付的租赁物不符合要求，被告面临对其商铺经营者承担违约责任的情形。违约责任的承担，应当以实际损失为准，在原告没有任何损失的情况下，不存在被告应向原告支付违约金的情形。4、原告在诉讼请求中明确房屋占有使用费为房租的两倍。根据租赁合同的约定，原日租金二倍的规定系对违约金的规定，并不是原告所谓的逾期租金。故原告主张被告应按房屋租金标准二倍支付房屋占有使用费缺乏相关的事实和法律依据。 本院经审理查明的事实如下：2019年11月29日，明城公司（甲方）与乾途公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，一、租赁房屋及权属：甲方将坐落于杭州市下城区××路××号中大银泰城6-114、6-115、6-116、6-117、6-118、6-119、6-202、6-203、6-121的房屋出租给乙方使用，总面积约1167.31平方米（其中一楼290.73平方米，二楼为876.58平方米）。甲方为承租方，甲方承诺在与乙方所签订租赁合同期内与产权人所签订的租赁合同不得中断或终止，除得到乙方书面签字认可解除合同，否则甲方须赔偿乙方损失。乙方自行办理消防、环评、卫生、营业执照等相关手续证件，甲方配合提供相关资料，如因甲方原因所提供资料不能满足相关部门要求使乙方无法正常营业，甲方须在3日内退还乙方所付定金及赔偿乙方实际发生的费用；乙方已对甲方所要出租的房产的具体情况做了充分了解，愿意承租该租赁物；二、租赁用途：乙方承诺租赁该租赁物作为美食广场使用。三、租赁期限、交付日期：租赁期限为8年三个月，自2019年12月1日起至2028年2月28日止，免租期为3个月，自2019年12月1日起至2028年2月28日止；甲乙双方共同商定于2019年12月1日在租赁物业现场办理物业交接手续，由甲方向乙方交付该物业，办理该租赁物的附属设施及钥匙的移交手续；四、租金及支付方式：乙方在签订租赁合同后支付100000元，2019年12月1日前再支付100000租赁定金，在2019年12月30日前支付200000，在2020年2月28日前补齐当期应付租金及履约保证金；甲乙双方约定起始租金为一楼5元／㎡／天，二楼2.5元／㎡／天，租金总额为1330461元／年，以每二年度为一期递增一次，每期租金标准在上期租金标准基础上增加6%，提前30日支付，先付后用；每期租金每6个月为一个支付周期，押金为两个月租金；乙方逾期支付租金的，每逾期一天支付相当于逾期金额的1%作为违约金；五、其他费用：乙方在租赁期间所使用的水、电、物业管理费、能源损耗费等由乙方支付；六、履约保证金：乙方需在12月1日以前支付履约保证金200000元，上述保证金不计利息，保证金在合同期满或终止以后乙方腾空租赁场地，财产移交手续办理完毕且结清本协议约定所有款项以及乙方办理完毕注册地在该租赁物的企业法人或其他组织的工商注册登记注销手续和税务登记注销手续后的五个工作日内，由甲方退还给乙方；若发生乙方不按时支付租金、物业管理费、水费、电费等，不及时缴纳违约金等任一情形，甲方应书面通知乙方，乙方在收到甲方书面通知后的7个工作日内仍未改正的，甲方有权立即从履约保证金中扣除，乙方在收到甲方补足租赁保证金差额的书面通知后7日内向甲方补足差额；……十、乙方的违约责任：在租赁期内，若乙方逾期支付房屋租金、物业管理费一个月以上的情形，则甲方有权采取停止供应水电的措施，并有权单方面终止本合同，收回该租赁物，同时乙方应当支付相当于当年六个月租金给甲方作为违约金；租赁期满或合同终止，乙方应腾空房屋并如期交还该租赁物，如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日租金二倍的违约金；等等。 上述合同签订后，明城公司如约将租赁物交付给乾途公司使用，乾途公司向明城公司支付了履约保证金200000元并陆续支付了半年租金660000元（不含免租期）。乾途公司承租房屋后有部分房屋转租给其他人经营。明城公司确认乾途公司已结清租金至2020年8月31日。乾途公司应提前30日支付第二期的半年租金665230.5元，即应于2020年8月1日前交纳2020年9月1日至2021年2月28日的租金，但乾途公司未按约缴纳。 2020年8月10日，明城公司员工向乾途公司法定代表人微信发送明城公司盖章确认的《催租告知函》，称甲方明城公司与乙方乾途公司签订了租赁合同，乙方支付给甲方的首期房租也是一点一点支付，第二期租金款项应于2020年7月30日支付，现已超出支付日期，望乙方按约定时间支付下一期租金及逾期的滞纳金，如超出一个月还未支付，甲方可按租赁合同10.3条约定单方解除租赁合同，同时甲方可采取停止供应水电的措施，由此造成的一切后果由乙方自行承担。乾途公司收到《催租告知函》后仍未支付第二期租金。 2020年9月1日，明城公司向乾途公司法定代表人微信发送明城公司盖章确认的《解除合同告知函》，称甲方明城公司与乙方乾途公司签订了租赁合同，第二期租金款项于2020年7月30日需要支付，现已超期，甲方于2020年8月10日给乙方发送了《催租告知函》乙方至今未支付甲方第二期租金，甲方按租赁合同10.3条约定单方解除本租赁合同，甲方现单方面解除与乙方签订的租赁合同，并于当日收回乙方租赁的商铺，且保留追究乙方对甲方造成损失的权力。同时，明城公司还将《解除合同告知函》粘贴于租赁房屋处。乾途公司法定代表人当日收到该《解除合同告知函》。 2020年9月21日，乾途公司法定代表人通过微信向明城公司发送了《律师函》，称双方签订合同后，乾途公司依约支付了租金，并投入大量资金用于装修，在乾途公司对外出租商铺时发现，由于明城公司对房屋进行了改造，部分商铺无法办理食品经营许可证书，导致乾途公司租赁房屋的合同目的无法实现，乾途公司有权利拒付后期租金。认为明城公司违约在先，明城公司对承租的房屋断水断电，给乾途公司造成严重的经济损失，特函告明城公司立即停止对租赁房屋断水断电的违法行为，并赔偿所造成的损失，并认为明城公司对房屋非法改造，导致部分商铺无法办理相关手续，已经构成严重违约，应承担违约责任，并赔偿装修费用，等等。故明城公司提起本案之诉。 本院认为，明城公司与乾途公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应依约履行。 关于明城公司要求确认双方之间的租赁合同于2020年9月1日解除的诉讼请求，本案中，乾途公司应于2020年8月1日前支付2020年9月1日至2021年2月28日的租金，乾途公司至今仍未支付。乾途公司未按合同约定支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方合同约定，乾途公司逾期支付房屋租金、物业管理费一个月以上的，明城公司有权单方面终止合同，收回租赁物，同时乾途公司应当支付6个月租金作为违约金。故明城公司于2020年9月1日向乾途公司发送了《解除合同告知函》，乾途公司于同日收到。明城公司已行使约定的合同解除权，双方之间的《房屋租赁合同》于2020年9月1日解除，对明城公司该项诉讼请求，本院予以支持。 关于明城公司要求乾途公司支付逾期租金的诉讼请求，实为合同解除后房屋占有使用费，虽然合同中约定合同终止后，逾期归还房屋则每逾期一天按原日租金二倍支付违约金，但违约金应以实际损失为基础，鉴于明城公司未举证证明其实际损失，故本院参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费。明城公司主张房屋占有使用费计算至2020年12月31日，此后的房屋占有使用费自愿放弃，本院予以确认。自2020年9月1日计算至2020年12月31日的房屋占有使用费为443487元（1330461/12*4）。 关于明城公司要求乾途公司支付违约金的诉讼请求，因本案租赁合同的解除系乾途公司逾期支付租金造成，根据合同约定，乾途公司应向明城公司支付违约金。双方合同约定的违约金数额明显过高。经询，案涉租赁房屋被乾途公司转租给不同的商户，2021年1月之后明城公司陆续与实际承租商户重新签订租赁合同，相当于明城公司已陆续收回房屋，故明城公司遭受的房屋空置损失较小，但截止目前仍有部分房屋未收回，明城公司仍有一定的经济损失，且乾途公司亦未举证证明其与明城公司办理过房屋交接手续。本院结合本案实际情况，酌情确定一个月租金即110871.75元作为违约金。超出部分，本院不予支持。 被告乾途公司抗辩明城公司对房屋进行过改造，造成部分商铺无法办理食品经营许可证，但乾途公司亦认可明城公司向其交付的房屋系毛坯，故其抗辩明城公司对房屋进行过改造不符合事实，且乾途公司未提供任何证据证明案涉房屋无法办理食品经营许可证，其应承担举证不能的法律后果，故对其抗辩意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告杭州明城商业经营管理有限公司与被告杭州乾途餐饮管理有限公司2019年11月29日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月1日解除； 二、被告杭州乾途餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向原告杭州明城商业经营管理有限公司支付2020年9月1日至2020年12月31日期间的房屋占有使用费443487元； 三、被告杭州乾途餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向原告杭州明城商业经营管理有限公司支付违约金110871.75元； 四、驳回原告杭州明城商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9344元，减半收取4672元，由被告杭州乾途餐饮管理有限公司。 原告杭州明城商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州乾途餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。 审 判 员 彭小梅 二〇二一年二月十九日 代书记员 陆旭霞