安徽省芜湖市鸠江区人民法院执 行 裁 定 书（2021）皖0207执异2号异议人（案外人）：邬凤华，男，汉族，1976年4月16日出生，住山东省茌平县。委托代理人：杜梦，北京市京兴律师事务所律师。委托代理人：马雪炜，北京市京兴律师事务所律师。申请执行人：南京刚江贸易有限公司，住所地南京市栖霞区迈皋桥创业园科技研发基地寅春路**-F2889.法定代表人：吴海江，执行董事。被执行人：安徽省万友棉业有限公司，，住所地安徽省芜湖市鸠江区汤沟镇秀石新区法定代表人：吕孝年，执行董事。被执行人：丁会贤，女，1957年8月8日出生，汉族，住安徽省芜湖市无为县。被执行人：吕有为，男，1955年6月21日出生，汉族，住芜湖市鸠江区。在本院执行南京刚江贸易有限公司（以下简称刚江贸易）与安徽省万友棉业有限公司（以下简称万友棉业）等金融借款合同纠纷案中，案外人邬凤华对本院执行位于芜湖市鸠江区汤沟镇秀石新区9幢厂房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人邬凤华称：请求停止执行(2019)皖0207民初5665号民事调解书确定的关于芜湖市鸠江区汤沟镇秀石新区9幢厂房的执行内容。事实和理由：异议人邬凤华2018年12月28日与被执行人安徽省万友棉业有限公司签署租赁协议，租赁位于芜湖市鸠江区汤沟镇秀石新区9幢厂房用于生产经营，并约定该厂房及后面的原有6间房屋与对应空地归邬凤华经营使用，租赁期自2019年1月1日至2041年1月1日止。异议人已缴纳厂房租金261780元，并投入500万余元对该厂房进行新建和冷库建设及制冰建设，执行（2019）皖0207民初5665号民事调解书中确定的关于鸠江区汤沟镇秀石新区9幢厂房的部分，将严重侵犯异议人邬凤华的财产权利。根据《物权法》第200条和《城市房地产管理法》第52条的相关规定，房地产抵押合同签订后，新增建筑不属于抵押财产；另《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期已签订合法有效的书面租赁合同并占用后使用该不动产的，人民法院应予支持。异议人认为，根据相关法律规定，应停止执行鸠江区汤沟镇秀石新区9幢厂房。刚江贸易称：异议人所述“执行（2019）皖0207民初5665号民事调解书中确定的关于鸠江区汤沟镇秀石新区9幢厂房的部分，将严重侵犯异议人邬凤华的财产权利”没有事实及法律依据，以其对抵押权设立后的房产享有租赁权，要求停止执行，于法无据。1、《物权法》第190条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第66条第一款规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。可见，成立在后的租赁关系对设立在先的抵押权并无对抗效力。体现了物权优先于债权。《民法典》第405条：抵押权设立前抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。其仅仅规定了抵押权设立前的已出租的情况，也即仅对先租后抵的情形进行了规制，而删去了《物权法》第190条关于先抵后租的规定，体现了法律条文的精炼化和逻辑洽合。因为无论是动产抵押，还是不动产抵押，在其已经经过交付或者登记的形式完成了公示，即对外产生对抗第三人的效力，成立在后的租赁权当然不可以对抗在前成立的抵押权。2、涉案房产及国有土地使用权已设定抵押权并办理抵押登记，该抵押登记具有公示公信效力，房屋出租人亦负有向承租人告知房屋抵押情况的义务，在抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。万友棉业有限公司属于违法出租抵押物，案外人与万友棉业有限公司的纠纷是债权纠纷，无权对抗申请人具有物权性质的抵押权。被执行人万友棉业、丁会贤、吕有为未答辩。经审查查明：2018年9月20日，被执行人万友棉业以包括芜湖市鸠江区汤沟镇秀石新区9幢厂房在内的不动产作为抵押，向安徽无为农村商业银行股份有限公司借款。同日签订借款合同、不动产抵押合同。2018年9月27日在芜湖市国土资源局不动产登记中心办理抵押登记手续，领取了皖（2018）不动产证明第0237616号抵押权证明书。因被执行人未能按时归还借款，安徽无为农村商业银行股份有限公司（以下简称无为农商行）于2019年8月22日诉讼至本院，诉讼中万友棉业等与农商行就借款合同纠纷达成了（2019）皖0207民初5665号民事调解书。2020年11月2日，无为农商行向本院申请执行，案号为（2020）皖执3000号，并于11月2日向万友棉业等被执行人发出执行通知书责令其自觉履行调解书确定的义务。2020年11月，刚江贸易向本院申请变更自己为本案申请执行人，经审查确定无为农商行将该债权转让给长城资产管理公司，长城资产管理公司又将该债权转让给刚江贸易，随裁定准予变更其为申请执行人。2020年12月7日本院张贴腾空公告，责令万友棉业七日内腾空包括芜湖市鸠江区汤沟镇秀石新区9幢在内的共计11幢厂房，逾期将依法强制执行。另查明，2018年12月28日，案外人邬凤华与被执行人万友棉业签署租赁协议，万友棉业将已抵押的位于芜湖市鸠江区汤沟镇秀石新区9幢厂房租赁给案外人邬凤华用于生产经营，并约定该厂房及后面的原有6间房屋与对应空地归邬凤华经营使用，租赁期自2019年1月1日至2041年1月1日止。租金按年支付。协议还约定了违约等其他事项。本院认为：本案争议的关键是案外人邬凤华与被执行人万友棉业签署的租用该公司位于芜湖市鸠江区汤沟镇秀石新区9幢厂房的租赁合同，能否阻止申请执行人就该厂房实现抵押权。是否损害了案外人的财产权益。1、通过本院审查查明的事实，案外人的租赁合同签署的日期2018年12月28日，而申请执行人所享有的抵押权设立在2018年9月27日并在不动产登记中心登记备案，取得皖（2018）芜湖市不动产证明第0237616号证明书。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》（法释44号）第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。显然，案外人以其在后设立的租赁权阻止设立在先的抵押权的实现，主张停止执行于法相悖，本院不予支持。2、案外人投资改造及扩建等造成的损失不属于本案执行考虑范围，其损失在执行完成后另行向相关当事人主张。另，案外人根据《物权法》200条和《城市房地产管理法》第52条的规定强调新增建筑不属抵押财产问题，该问题系抵押权优先受偿范围问题，该增建的建筑物均在抵押房屋所占用的土地使用权规划范围内，审查中未见案外人就增建部分出示相关合法建设手续，应在移交占有时依法处理。3、案外人提出依据异议复议规定第31条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。从而要求停止执行秀石新区9幢厂房。案外人明显系对法律的曲解适用，本案系依法实现不动产抵押权的强制执行，非租赁权与法院查封之间的冲突，而是抵押权与租赁权间的冲突，应适用抵押权的相关法律规定，案外人的这一阻止执行继续进行的理由不成立。综上，案外人要求停止执行的要求缺乏事实依据和法律依据，不符合相关法律规定，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回案外人邬凤华的要求停止执行（2019）皖0207民初5665号民事调解书确定的关于芜湖市鸠江区汤沟镇秀石新区9幢厂房的执行内容的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 施德雨审判员杨慧忠审判员 秦   文   波二〇二一年二月四日法官助理程利勇书记员王凤附件：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。三、《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。