北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1212号上诉人（原审被告、反诉原告）：新华阳光科技发展集团有限公司，住所地北京市海淀区莱圳家园**楼****。法定代表人：吴延坤，总经理。委托诉讼代理人：裴文颖，女，该公司职工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京德乐文化传播有限公司，住所地，住所地北京市海淀区远大路**A段****iv>法定代表人：乔伟明，经理。委托诉讼代理人：毕晓旬，河南吾衡律师事务所律师。上诉人新华阳光科技发展集团有限公司（以下简称新华阳光公司）因与被上诉人北京德乐文化传播有限公司（以下简称德乐文化公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初22997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。新华阳光公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回德乐文化公司的一审全部诉讼请求并支持我公司的一审反诉请求；一、二审诉讼费用由德乐文化公司承担。事实和理由：1.德乐文化公司行使单方合同终止权，依据并不充分。我公司同意一审法院认定新冠疫情属于不可抗力，虽新冠疫情的管控措施确实对德乐文化公司使用租赁房屋产生很大影响，但该影响周期大部分时间段都在免租期之内，且相较于5年的租期，疫情影响时间较短，不可抗力对剩余租期履行的影响程度较低。《房屋租赁合同》第十二条第三款约定的不可抗力条款是表达因不可抗力造成房屋一直不能使用，则可终止合同。如地震将房屋全部震毁，或疫情导致房屋一直被封闭无法使用。新冠疫情影响德乐文化公司使用房屋仅几个月，且德乐文化公司在房屋装修事宜上存在自行拖延的情况。德乐文化公司向我公司表达减免部分租金要求时，我公司并未进行拒绝，而是一直在和产权方沟通协商减免政策，在减免政策未确定之前，我公司尚不能给予德乐文化公司明确的回复方案，但从未明确拒绝过减免要求。综上，德乐文化公司此时就提出单方终止合同并不具备合理性，依据并不充分。结合德乐文化公司在通知函里提出承租的地下室不允许从事儿童摄影的说法（该说法亦无事实依据），可以看出德乐文化公司是为其未来经营利润可能会降低，而故意寻找各种理由欲达到无责解约的目的，并未本着诚实守信的想法去促进合同继续履行。正确处理疫情的方式是双方积极协商、积极促成疫情期租金减免或变通处理方式，在相关解决方案未确定之前可暂时搁置争议期，继续履行其他期间的合同义务，而不是在提出减免要求后一个多月的时间就提出终止合同。2.德乐文化公司提前终止合同的行为属于《房屋租赁合同》第四条第一款的适用范围，该约定的情形为并列关系，其中“或因其它非甲方原因租赁期限未完全履行完毕的”已经包含了德乐文化公司所有的不履行行为，即使德乐文化公司行使单方终止权具备合理性，也应包含在该条款的适用范围内，应当补齐免租期的租金。3.退一步讲，即使德乐文化公司单方终止合同具备合理性，也不应当由我公司承担所有后果。合同中虽然约定双方因不可抗力不得向对方申请赔偿，但该赔偿和我公司给予德乐文化公司免租期的租金损失不是同一概念。按照一审判决，我公司要独自承担2019年12月20日至2020年7月31日期间的全部租金损失，该期间租金我公司已经按约支付给房屋产权人。一审判决与国家对于涉及疫情案件要公平合理地协调各方利益的方针并不相符。德乐文化公司辩称，同意一审判决，不同意新华阳光公司的上诉请求和理由。新华阳光公司已经确认疫情导致合同不能继续履行属于不可抗力事件，按照涉案合同之约定，我公司在疫情发生后先后多次就房租减免事宜向新华阳光公司发出正式书面请求，新华阳光公司明确没有任何的减免政策，拒绝给予减免。在我公司明确告知按照合同约定构成不可抗力事件的情况下，如果不能够进行相应的房租减免，根据合同约定，已经满足合同约定的无法对房屋继续进行使用经营的目的。且由于疫情防控政策，实际无法进行装修，导致我公司承租房屋的使用目的无法实现，故已经构成不可抗力致使房屋客观上处于不能使用的状态，我公司按照合同约定行使解除权符合法律规定及双方的约定，不存在任何的违约行为，不存在需要向新华阳光公司补齐免租期内租金作为违约金的情况，新华阳光公司要求补足免租期租金没有依据。德乐文化公司向一审法院起诉请求：1.依法确认德乐文化公司与新华阳光公司2019年12月20日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月1日自然终止；2.新华阳光公司依法返还保证金335343.75元，预付租金335343.75元，物业管理费75337.5元；3.本案诉讼费用由新华阳光公司承担。新华阳光公司向一审法院反诉请求：1.判令德乐文化公司支付违约金335343.75元；2.判令德乐文化公司支付免租期租金376687.50元；3.本案诉讼费由德乐文化公司承担。一审法院认定事实：北京市西城区安德路83号于2012年3月23日登记于北京华方投资有限公司名下。2018年11月6日，北京华方投资有限公司出具授权书，授权北京光电设备厂就安德路83号房产对外出租及因出租产生的相关事宜，授权至2028年12月31日。2019年2月26日，北京光电设备厂出具《“安德路83号”房产经营权说明书》，载明北京光电设备厂与新华阳光公司于2018年11月签订了《房屋租赁合同》，由新华阳光公司承租“安德路83号”房产，租赁期间为2018年11月16日至2028年11月15日，新华阳光公司在租赁期限内，有权对“安德路83号”房产进行经营以及物业管理。2019年12月20日，新华阳光公司作为甲方（出租方），德乐文化公司作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在北京市西城区安德路83号新安大厦B1层B101室（建筑面积约为1225平方米）出租给乙方，乙方对此予以确认。乙方已对该房屋做了充分了解，愿意在该房屋的现状情况下承租该房屋。乙方承诺租赁以上房屋后只用于办公及摄影。合同租赁期限自2019年12月20日起至2024年12月19日止。合同签订时，乙方向甲方交纳三个月房屋租金共计335343.75元作为乙方履行本合同的保证，保证金不计息。在租赁期间，如果乙方未经甲方同意而提前解除合同或乙方的违约行为致使合同无法履行而甲方因此解除或终止合同的，甲方将无偿没收保证金并追究乙方因此给甲方带来的损失。乙方免租期123天，从2019年12月20日至2020年4月20日止，在免租期内乙方无需向甲方交纳房租，但须足额交纳本合同规定的物业管理费75337.50元及各项公用设施费（包括水、电费）等其他费用，免租期内物业管理费与保证金一同交齐；免租期内，乙方除免交房租外，应履行和遵守本合同、合同附件和补充协议的一切义务和规定。免租期的给与是以乙方完全履行本合同的租赁期限为前提，如果因乙方的违约行为致使合同无法履行而甲方因此解除或终止合同的，或因乙方原因表明不再履行合同及提出解除或终止合同的，或因其它非甲方原因租赁期限未完全履行完毕的，则乙方需要向甲方全额补交免租期内的租金作为违约金，租金价格以第一年的租金水平为准。乙方应付租金按季度支付，首期向甲方足额缴付租金为335343.75元。首期租金和保证金应在签合同当日支付。双方确认甲方在全部收齐乙方支付的履约保证金、依约缴纳物业管理费和首期租金后三日内，将本合同租赁房屋现状交付给乙方使用。乙方未能按合同规定的时间足额交付租金、电费、车位费、保洁费各项费用，甲方有权向乙方每日按月应缴纳各项费用的千分之三加收违约金，延迟付款七日时，甲方有权中断用电、用水，直至付清应缴纳款项为止。由于不可抗力（依《合同法》之规定）造成大厦全部或部分破坏或租用房间不能或不允许使用时，本合同自然终止。甲、乙双方均不得向对方申请赔偿。德乐文化公司于2019年12月18日向新华阳光公司转款100000元，并注明为租房定金；2019年12月23日，德乐文化公司向新华阳光公司转款200000元，摘要注明为房租；2020年1月6日，德乐文化公司向新华阳光公司转款35343.75元，摘要注明“新安大厦B1德胜门店房屋押金”；2020年1月6日，德乐文化公司于2020年1月6日向新华阳光公司转款335343.75元，摘要注明为“新安大厦B1德胜门店房屋租金。2020.4.21-2020.7.20”；2020年1月6日，德乐文化公司向新华阳光公司转款75337.50元，摘要为“新安大厦B1德胜门店免租期2019.12.20-2020.4.20物业管理费”。2020年1月7日，新华阳光公司与德乐文化公司办理涉案商铺的入驻手续。2020年2月14日，德乐文化公司向新华阳光公司发送《抗击疫情、共度难关，租金减免申请书》，申请减免承租商铺2月以及3月的租金，新华阳光公司工作人员2020年2月18日微信回复为“没收到相关的减免政策”。2020年3月20日，德乐文化公司向新华阳光公司发送《关于请求延长免租期或减免房租的函》，申请延长免租期2个月或减免2个月的租金。2020年3月25日，德乐文化公司通过微信向新华阳光公司发送《通知》，称因新冠疫情构成不可抗力事宜，新华阳光公司未予回复，同时经与装修公司沟通得知地下室不能作为儿童活动场所，要求新华阳光公司七日内同意德乐文化公司延长租期的请求，逾期不回复视为新华阳光公司对涉案租赁合同自然终止事宜没有异议。2020年4月6日，德乐文化公司向新华阳光公司再次发出《通知》，要求涉案租赁合同自然终止，并要求新华阳光公司退还租金、保证金及物业管理费，德乐文化公司将依约向新华阳光公司交还房屋。2020年5月11日，德乐文化公司向新华阳光公司发送《催款函》，要求新华阳光公司返还相应款项。另查，庭审中，德乐文化公司提交微信截图，证明德乐文化公司联系多家装修公司开工事宜，但均被告知疫情期间无法开工装修，同时，提交《北京市人民防空办公室、北京市住房和城乡建设委员会关于印发〈北京市地下空间使用负面清单〉的通知》，证明根据相关法律法规禁止在地下空间开设儿童活动场所。新华阳光公司对德乐文化公司提交的微信截图真实性及证明目的均不认可，且在2020年2月、3月才开始进行装修的询问事宜，德乐文化公司应当承担拖延的行为后果；对于德乐文化公司提交的上述文件真实性认可，但认为该文件颁布早于德乐文化公司承租房屋租赁日期，德乐文化公司应当知晓并自主确定经营业务类型，且德乐文化公司从事的儿童摄像也未必是上述通知的调整范围。经询，德乐文化公司称虽双方办理了入驻手续，但涉案房屋为毛坯状态，后德乐文化公司也未实际使用，故合同终止履行后无需交接；新华阳光公司认为德乐文化公司并未明确其搬离时间，新华阳光公司于2020年8月1日将涉案房屋出租，故可视为德乐文化公司于2020年7月31日搬离。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照合同法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，德乐文化公司与新华阳光公司所签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。德乐文化公司主张涉案房屋在未经产权同意下进行转租，涉案房屋租赁合同应属无效；但依据本案认定事实，涉案房屋由产权人委托北京光电设备厂对外出租，且北京光电设备厂在与新华阳光公司签订《房屋租赁合同》后出具的经营权说明书中赋予了新华阳光公司对“安德路83号”的经营权，德乐文化公司未有证据证明新华阳光公司的上述经营权与涉案房屋存在排斥关系，故法院对德乐文化公司以此为由主张合同无效的意见不予支持；即便新华阳光公司未取得涉案房屋的转租权，亦不必然导致涉案房屋租赁合同无效后果的发生，且与其主张合同自然终止的诉讼主张自相矛盾，故院对德乐文化公司主张涉案租赁合同无效的意见，不予采纳。当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。本案中，德乐文化公司主张依照约定，因合同履行中发生不可抗力，故其于2020年4月6日向新华阳光公司发送了《通知》，明确双方之间合同按照约定自然终止，故双方之间的房屋租赁合同应于该日终止履行；新华阳光公司则认为，新冠疫情影响仅为短期，并未达到不可抗力的程度，故德乐文化公司坚持要求解除合同系违约行为。因法律规定不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。双方于2020年1月7日办理了入驻手续，德乐文化公司所提供证据显示其于2020年2月、3月联系装修事宜，因疫情期间相应防控政策无法进行装修，致使德乐文化公司无法对房屋进行使用及经营，故属于因不可抗力致使租用房间客观上处于不能使用的状态。德乐文化公司于2020年2月至3月期间提出了要求减免租金的请求，新华阳光公司表示不同意予以减免，故德乐文化公司基于上述情形于2020年4月6日提出双方之间合同关系自然终止，符合合同约定，法院对德乐文化公司要求确认双方之间租赁合同终止的时间为2020年4月6日。对于德乐文化公司主张承租房屋属于地下空间不能经营儿童摄影，因此涉案合同目的不能实现而要求终止合同履行的意见，因双方合同中并未明确约定德乐文化公司承租涉案房屋系用于儿童摄影，且德乐文化公司所提交证据亦不足以证明其所要经营的儿童摄影属于儿童活动场所的范围，故法院认为德乐文化公司以此要求终止合同的事由不能成立。新华阳光公司的抗辩意见缺乏依据，法院不予采纳。因德乐文化公司系依约解除合同，非违约终止合同履行，故法院对于新华阳光公司要求德乐文化公司支付违约金以及免租期租金的反诉请求，于法无据，法院不予支持。因双方约定涉案合同免租期间至2020年4月20日，德乐文化公司于2020年4月6日即提出终止合同履行，虽其未能明确向新华阳光公司交还涉案房屋的具体日期，但新华阳光公司在收到上述通知至免租期到期尚存有十余天的期间，其负有及时确认德乐文化公司对涉案房屋使用情况并收回房屋避免损失扩大的义务。新华阳光公司未能举证证明其尽到上述义务，且新华阳光公司亦提交证据证明其收回房屋存在事实上或法律上的障碍，故法院对新华阳光公司主张2020年7月31日才收回房屋的意见不予采纳，德乐文化公司要求新华阳光公司退还预付租金及保证金的诉讼请求予以支持。对于德乐文化公司主张返还物业费的诉讼请求，因双方约定免租期应当足额交纳管理费，故法院结合房屋交付及不可抗力发生等情形，酌定德乐文化公司应当支付新华阳光公司物业管理费22000元，据此，新华阳光公司应退还德乐文化公司物业费53337.50元。综上，一审法院判决：一、确认北京德乐文化传播有限公司与新华阳光科技发展集团有限公司在二〇一九年十二月二十日签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年四月六日终止。二、自判决生效之日起七日内，新华阳光科技发展集团有限公司退还北京德乐文化传播有限公司房屋租金335343.75元。三、自判决生效之日起七日内，新华阳光科技发展集团有限公司退还北京德乐文化传播有限公司保证金335343.75元。四、自判决生效之日起七日内，新华阳光科技发展集团有限公司退还北京德乐文化传播有限公司物业管理费53337.50元。五、驳回北京德乐文化传播有限公司的其他诉讼请求。六、驳回新华阳光科技发展集团有限公司的全部反诉请求。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。新华阳光公司于二审庭审中另补充如下意见，称其公司一直积极与产权单位沟通减免政策，但政策始终没有确定，故无法对德乐文化公司单独作出租金减免，且已将该情况向德乐文化公司进行了说明，但因项目负责人离职，目前无法提供证据；德乐公司对其陈述不予认可。本院认为，本案中，新华阳光公司与德乐公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。现德乐公司主张该合同已经自然终止，其依据为该合同第十二条第三款之约定，即“由于不可抗力（依《合同法》之规定）造成大厦全部或部分破坏或租用房间不能或不允许使用时，本合同自然终止。甲、乙双方均不得向对方申请赔偿。”探求该条款约定的真意应为合同履行期间，因不可抗力造成租赁标的实质上已无法使用，且该无法使用的状态已经对合同履行造成根本影响，直接影响合同目的的实现，才足以发生双方均免责的终止后果。但根据本案现已查明的事实可见，虽然疫情对涉案房屋装修开展确实造成一定程度的影响，但租赁标的本身并不存在使用瑕疵，涉案房屋租赁合同约定的租期为2019年12月20日至2024年12月19日，德乐公司提供的现有证据无法证明疫情因素足以导致其整个租赁目的无法实现。至于德乐公司主张地下空间不能经营儿童摄影一节，一审已经对该主张不能成为德乐公司免责终止的理由进行了详细阐述，本院不再赘述。综上，德乐公司以涉案租赁合同因满足第十二条第三款之约定而自然终止的诉讼主张不能成立。一审法院认定有误，本院予以纠正。德乐公司以该诉讼主张为基础提出本案各项诉请，本院难以支持。现新华阳光公司已经将涉案租赁标的收回并另行出租，涉案房屋租赁合同客观上已无法履行，但新华阳光公司并未将合同解除作为诉请提出，本院无法对其提出的以合同解除为基础的各项诉请直接作出处理。双方可就涉案房屋租赁合同的解除事宜另行主张权利。综上所述，新华阳光公司的上诉理由部分成立，但其诉讼请求本案无法直接处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市西城区人民法院（2020）京0102民初22997号民事判决一、二、三、四、五、六项；二、驳回北京德乐文化传播有限公司的全部诉讼请求；三、驳回新华阳光科技发展集团有限公司的全部反诉请求。一审案件受理费5630元，由北京德乐文化传播有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费5461元，由新华阳光科技发展集团有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费22182元，由新华阳光科技发展集团有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二一年二月十八日法官助理 孙春玮书 记 员 韩 铮