江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终4166号上诉人（原审原告）：孙维旭，男，1967年10月26日出生，住宿迁市宿城区。上诉人（原审原告）：汪晓燕，女，1968年12月7日出生，住宿迁市宿城区。二上诉人共同委托诉讼代理人：卢秋林，江苏律鼎律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘小红，江苏律鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡成志，男，1992年2月16日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：张志勇，江苏河滨律师事务所律师。委托诉讼代理人：王太志，江苏河滨律师事务所律师。原审第三人：宿迁裕达房地产开发有限公司，住所地宿迁经济技术开发区青岛路北侧。法定代表人：郁取英，该公司董事长。委托诉讼代理人：石磊，北京德恒（南京）律师事务所律师。上诉人孙维旭、汪晓燕因与被上诉人蔡成志及原审第三人宿迁裕达房地产开发有限公司（以下简称裕达公司）排除妨害纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初2373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案受理后，依法组成合议庭于2020年12月4日公开开庭进行了审理。孙维旭、汪晓燕委托诉讼代理人卢秋林、蔡成志委托诉讼代理人王太志、裕达公司委托诉讼代理人石磊到庭参加了诉讼。本案现已审理结束。孙维旭、汪晓燕上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由蔡成志承担。事实和理由是：孙维旭、汪晓燕与裕达公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，二上诉人有理由相信裕达公司有权利处分涉案房屋，孙维旭、汪晓燕对于裕达公司与恒泰公司之间的包销行为并不知情，孙维旭、汪晓燕在购房过程中也不存在重大过失，故不能影响孙维旭、汪晓燕对涉案房屋的善意取得。蔡成志对涉案房屋的占有无事实和法律依据。一审法院适用法律错误。蔡成志二审辩称，1.孙维旭、汪晓燕购买房屋是从裕达公司处购买，而裕达公司和恒泰公司通过包销合同将涉案房屋销售权交给恒泰公司，故裕达公司对此没有销售权，裕达公司没有权利将涉案房屋处分给孙维旭、汪晓燕。2.孙维旭、汪晓燕和裕达公司签订商品房买卖时间2012年2月7日，而在2011年6月蔡成志即通过恒泰公司用欠付蔡成志的材料款抵付了涉案房屋，还有16户人家都是通过这种方式取得涉案房屋的占有权，恒泰公司也在其他案件中提供了情况说明，抵付房屋的具体明细以及缘由。涉案房屋用电登记在蔡成志名下，在孙维旭、汪晓燕与裕达公司签订商品房买卖合同之前，蔡成志已经合法占有使用了涉案房屋，故孙维旭、汪晓燕在签订商品房买卖合同时没有及时发现涉案房屋已经由恒泰公司处分给蔡成志，且蔡成志已经占有使用，存在重大过失，故孙维旭、汪晓燕不能取得合法使用权，蔡成志属于合法占有使用。裕达公司二审辩称，裕达公司同意孙维旭、汪晓燕的上诉请求及相关事实理由。理由：1.本案实际上是解决房屋权属争议，一审认定裕达公司作为开发商无权处分案涉房屋没有依据，孙维旭、汪晓燕不仅从形式上取得了涉案房屋的所有权，更取得占有使用收益房屋的权能，反观蔡成志没有任何证据证明其所谓以房抵款的事实真实存在。本案蔡成志是1992年2月16日出生，在2008年左右蔡成志才16周岁，属于未成年人，更是限制民事行为能力人，先不谈其出资购买60万元材料款是否真实，就以房抵款的民事法律行为与其年龄、智力不相适。以房抵债应当是假的。一审判决中遗漏包销合同的约定，在该合同中第七条第五款明确约定了恒泰公司必须取得预售许可证之后才能进行销售，第六条约定恒泰公司不得以自己名义与客户签订预售合同或销售合同，不得自己收取客户交付的购房款。2.本案中，一审判决认为6#、13#楼恒泰与裕达公司之间是合作开发关系，裕达公司对此予以认可，结合涉案的包销合同，实际上是裕达公司出资，恒泰公司建设，本案中恒泰公司将房屋以向蔡成志抵扣材料款的方式出售，其实质是将双方共有的6#、13#楼共有财产抵充其单方的建设成本，不仅违约且损害了裕达公司获取售房款的利益。3.裕达公司出售房屋给孙维旭、汪晓燕，属于有权处分，在省高院（2014）年0255号案件中已经认定恒泰公司违约，并驳回了包括本案所涉房屋在内的共计20套房屋主张办理商品房买卖手续的诉讼请求，由此裕达公司向孙维旭、汪晓燕出卖房屋是有权处分。孙维旭、汪晓燕向一审法院提起诉讼请求：1．判令蔡成志排除妨害、停止侵害，立即从孙维旭、汪晓燕位于雅兰国际花园6栋2单元1103室房屋中搬出；2．本案诉讼费用由蔡成志承担。一审法院经审理认定事实：裕达公司（2005年7月18日经核准成立）法定代表人为郁取英，庄某与郁取英为夫妻关系，该公司由庄某实际经营。2012年12月27日，孙维旭作为买受人与裕达公司签订《商品房买卖合同》一份，约定孙维旭以683,928元的价格购买裕达公司开发的雅兰国际花园6栋2单元1103室房屋，双方并约定出卖人应在2013年8月31日前将房屋交付买受人使用。2013年6月18日，裕达公司向孙维旭开具全额购房款发票。2013年8月13日，孙维旭分别缴纳及交存了案涉房屋的契税及住宅专项维修基金。2013年8月21日，孙维旭取得案涉房屋房产证。2019年10月30日，孙维旭将上述房产证换发为不动产权证书，权利人为孙维旭、汪晓燕。2019年11月25日，孙维旭报警称案涉房屋门锁被他人更换且房内由其他人在，经民警询问屋内人员为蔡成志，其称也有买卖手续，系从恒泰公司购买。民警告知孙维旭向售楼处询问，如无法解释可通过诉讼解决，故而成诉。一审法院另查明，2006年12月15日，裕达公司与恒泰公司签订《“宿迁雅兰国际住宅产权房”包销合同》，双方就恒泰公司为裕达公司投资开发的部分住宅产权房进行全权包销事宜作出相关约定，主要条款为“第三条、恒泰公司全权负责包销约16000平方米的住宅产权房，住宅产权房为小高层****两幢；第四条、双方一致商定恒泰公司包销价全额买断价格和双方结算的原则如下：1．住宅产权房每平方米的包销价为450元…；第六条、裕达公司权利和义务2．按照恒泰公司的书面通知书，以裕达公司名义与恒泰公司指定的购房户签订住宅产权预售合同、销售合同，收取购房者交付的购房款、开具购房发票；第八条、恒泰公司在销售其负责包销的住宅产权房时，应将预售合同或者销售合同所涉及的售房款全部汇入裕达公司指定的银行账户，裕达公司收到款项后，应足额扣除恒泰公司到期应支付的包销款以及合同约定的应由恒泰公司支付的工程款、税金、规费等，及时将剩余款项支付给恒泰公司…。同日，上述双方还签订《建设工程施工合同》，约定裕达公司将其开发的雅兰国际花园商住楼工程发包给恒泰公司承建。一审法院再查明，蔡成志系恒泰公司承建案涉工程的供料商。2008年左右，经恒泰公司副总邓晓操作，恒泰公司将案涉房屋抵付给蔡成志，用于抵偿恒泰公司欠付蔡成志材料款60万元。2011年6月，蔡成志通过邓晓实际占有该房屋。2012年11月16日，蔡成志亦持一份案涉房屋的商品房买卖合同至供电部门办理了居民用电申请。2013年至2019年期间，双方多次互相更换案涉房屋的门锁。一审法院还查明，宿迁市中级人民法院（2019）苏13民终1053民事判决书中查明：庄某称，雅蓝国际花园小区共有21幢楼，兴邦公司承建其中7、14、19、20、21、22、23、24、25号楼，其他由恒泰公司承建。其中6号楼、13号楼是恒泰公司参建，所以裕达公司和恒泰公司签订了包销协议。具体过程是：恒泰公司出资建设并销售6号楼、13号楼，每栋房子的销售款进入裕达公司账户，裕达公司扣除包销价即土地价450元/平方米和税费、配套费等1,300元/平方米（暂定价）后，再把剩余的钱返给恒泰公司。6号、13号楼售价、出售给谁由恒泰公司自行确定。恒泰公司销售两栋楼房屋后，由裕达公司与恒泰公司指定的购房者签订商品房买卖手续。恒泰公司只建设了百分之八九十，剩下的是裕达公司自行建设。一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。就本案争议，一审法院认为，孙维旭、汪晓燕无权要求蔡成志搬离系争房屋，理由如下：1．根据庄某的陈述及裕达公司与恒泰公司所签《包销协议》的内容，6号、13号楼是裕达公司提供其取得的土地使用权，恒泰公司自行出资建设并负责销售，在恒泰公司销售后，由裕达公司与恒泰公司指定的购房人办理购房手续，房款支付给裕达公司，裕达公司在扣除6号、13号楼占用的相应土地使用权费用和相关配套费后，余款支付给恒泰公司。因此双方关于6号、13号楼实际上是合作开发房地产的关系，故根据双方的协议，恒泰公司对6号、13号楼具有处分权，裕达公司对6号、13号楼享有的权利是收取相应的土地使用权费用及配套税费等。2．《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”因此，包销行为具有独占性和排他性，包销关系一旦成立，开发商对商品房的销售权就归属包销人所有，即开发商因此丧失了将包销房屋再自行销售的权利。本案中，裕达公司与恒泰公司签订的《包销协议》，约定恒泰公司以包销价全额买断的形式销售涉案小区6号、13号楼。根据裕达公司实际控制人庄某的陈述，双方不仅仅是包销的关系，恒泰公司实际上出资参建了6号、13号楼，故双方所签包销协议的本质是通过协议确定恒泰公司对涉案房屋的处分权及裕达公司收取的土地价及相应的配套税费的权利。因此，裕达公司对涉案房屋无处分权，裕达公司将涉案房屋出卖给孙维旭、汪晓燕的行为构成无权处分。3．根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条的规定：“受让人受让不动产或动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”本案中，裕达公司作为案涉房屋的开发商应当明知恒泰公司已将涉案房屋抵偿给蔡成志，但其又违反包销协议约定，将涉案房屋出卖给孙维旭，主观恶意明显。蔡成志在2011年6月即占有使用案涉房屋，孙维旭、汪晓燕在与裕达公司签订商品房买卖合同时并未及时发现该房屋已被他人占有使用，存在重大过失，不能善意取得涉案房屋的所有权。蔡成志以抵债形式从对房屋有处分权的恒泰公司处取得并实际占有、使用涉案房屋，其占有属于合法占有，孙维旭、汪晓燕无权要求排除妨害。综上，蔡成志对涉案房屋的占有具有合法性、正当性，孙维旭、汪晓燕虽取得涉案房屋所有权登记证书，但自始至终并未实际占有涉案房屋，其仅仅基于不动产权登记证书而要求排除妨害于法无据。至于孙维旭、汪晓燕与裕达公司之间就合同权利义务产生的纠纷，可另行解决。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回孙维旭、汪晓燕的诉讼请求。案件受理费80元，由孙维旭、汪晓燕自行负担。孙维旭、汪晓燕对一审查明恒泰公司将案涉房屋抵付给蔡成志，用于抵偿恒泰公司欠付蔡成志材料款60万元有异议，缺乏证据予以证实；对一审查明2011年6月，蔡成志通过邓晓实际占有该房屋及2012年11月16日蔡成志持一份涉案房屋的商品房买卖合同至供电部门办理了居民用电申请有异议，蔡成志并未持续占有涉案房屋，且对商品房买卖合同不予认可。裕达公司对以房抵款、蔡成志占有房屋时间、换锁等事实有异议。孙维旭、汪晓燕、裕达公司对其他事实无异议。蔡成志对一审查明事实没有异议。对双方当事人均没有异议的事实，本院予以确认。二审中双方当事人均未提交新证据。二审本案的争议焦点：孙维旭、汪晓燕是否合法取得涉案房屋的所有权；如果孙维旭、汪晓燕合法取得，则被上诉人蔡成志的侵占行为是否构成侵权。本院认为，关于孙维旭、汪晓燕是否合法取得涉案房屋的所有权问题，本案中，虽然裕达公司与恒泰公司签订包销协议，裕达公司对涉案小区6号、13号楼的房屋无权进行处分，但该约定仅对其内部有效，不能对抗善意第三人。孙维旭、汪晓燕一审提供了商品房买卖合同、转账凭证、房屋发票可以证实其已经通过正常的市场交易行为购买该房屋并支付了房屋的对价款，孙维旭、汪晓燕作为普通的购房者有理由相信裕达公司作为开发商有权出售涉案房屋，并且该房屋依照法律规定已经登记在孙维旭、汪晓燕名下，故孙维旭、汪晓燕对于该房屋构成善意取得。对于其是否有权利对蔡成志主张排除妨害问题。本院认为，本案中，蔡成志在恒泰公司交付房屋时应当审查恒泰公司有无权利向其出售并交付房屋，如果恒泰公司向其出示涉案的《包销协议》，则蔡成志也应当按照该包销协议要求与裕达公司签订商品房买卖合同并需要将购房款付给裕达公司，而蔡成志不予审查直接从恒泰公司处收房，其过失较大。同时蔡成志主张恒泰公司欠其材料款60万元故恒泰公司于2008年以涉案房屋冲抵该材料欠款，本院认为，蔡成志在取得涉案房屋时尚属于未成年人，其未能举证证明蔡成志与恒泰公司之间存在债权债务关系，也未能提供证据证明双方之间存在以房抵债的事实，蔡成志现无证据证实其已合法占有涉案房屋，故孙维旭、汪晓燕在已对该房屋构成善意取得的情况下，能够对蔡成志主张排除妨害。综上，孙维旭、汪晓燕的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百三十六条、第二百四十条、第三百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初2373号民事判决；二、蔡成志于本判决生效之日起十日内从宿迁市宿城区雅兰国际花园6栋2单元1103室房屋中搬出。一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，合计160元，均由蔡成志负担。本判决为终审判决。审判长  孙权审判员  沈阳审判员  朱海二〇二一年二月九日书记员  陈莹