河南省漯河市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫11民终361号上诉人（原审原告）：王爱英，女，汉族，1964年5月8日出生，住河南省漯河市源汇区。委托诉讼代理人：王**，漯河市郾城区沙北法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：中原银行股份有限公司漯河五一路支行。住所地：河南省漯河市泰山路与建设路交叉口东南角金地兰乔迪亚**楼****。负责人：郭昊，该行行长。委托诉讼代理人：刘建举，男，汉族，1970年4月28日出生，住河南省漯河市郾城区。委托诉讼代理人：马田力，河南永力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：漯河市泰源房地产开发有限责任公司。住所地：河南。住所地：河南省漯河市源汇区漯舞路中段**院法定代表人：于秀梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵书祥，男，汉族，1962年9月19日出生，住河南省舞阳县。上诉人王爱英因与被上诉人中原银行股份有限公司漯河五一路支行（以下简称中原银行）、漯河市泰源房地产开发有限责任公司（以下简称泰源公司）案外人执行异议之诉一案，不服漯河市郾城区人民法院（2020）豫1103民初5167号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王爱英上诉请求：请求撤销漯河市郾城区人民法院（2020）豫1103民初5167号民事裁定书，发回重审或改判。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。一、双方买卖关系合法有效，不能以裁定的方式驳回上诉人的起诉。《商品房买卖合同》的签订，是三方真实意思表示。签订合同时，上诉人王爱英、债权人王国祥、被上诉人泰源公司均是知情且同意的，签订合同时不侵犯任何人利益，不违犯法律法规的强制性规定，应受法律保护。《商品房买卖合同》的签订，意味着王国祥与泰源公司之间的债权债务消灭，上诉人王爱英与泰源公司之间建立了合法有效的买卖关系。根据合同的相对性，上诉人对其名下《商品房买卖合同》所约定的特定房产，具有占有、使用、管理、控制、处分的权利，在名下房产利益受到侵犯时，理所当然，应当具有诉讼请求权。二、泰源公司对借款及以房抵债的事实予以认可，且泰源公司庭后从公司财务处调取了当年的记账凭证和5张涉案借条原件，足以说明，以房抵债属实。2017年6月29日签订的以房抵债《商品房买卖合同》，是三方真实意思表示，该合同意味着债权债务关系的消灭，买卖关系的成立。1、借款抵房款，视为支付了全部房款对价；2、泰源公司交付房屋，上诉人接收房屋，完成了房屋买卖的行为；3、泰源公司债务消灭后，上诉人地位转化为房屋买受人地位。4、上诉人交纳物业费行为，足以说明，泰源公司认可上诉人是涉案房屋的业主。三、泰源公司财务处调取的记账凭证、原始借条，以及泰源公司的自认，足以证明，泰源公司已取得了房款合理对价。泰源公司债务消灭，冲抵房款对价，说明其责任财产已得到填补，并未因此减损，案涉房屋已经脱离泰源公司财产范围，泰源公司已无权再用涉案房屋偿付其所欠债务，否则就有违公平、诚实信用的法律原则。四、上诉人占有涉案房屋近四年期间，对外已有了一定的公示力，虽然没有法定登记，但未登记过错不在上诉人。签订《商品房买卖合同》时，泰源公司五证齐全，足以让上诉人相信，只要竣工验收就可以进行法定登记。双方的买卖行为未侵犯任何人的利益，未进行物权法定登记非因上诉人原因，上诉人对此没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款之规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得査封、扣押、冻结。综上，上诉人是涉案房屋的业主，对涉案房屋有物权期待权，如不能排除强制执行，明显保护的是被上诉人的一般普通债权，侵犯了上诉人的生存权、居住权，牺牲业主利益，保护一般普通债权人利益，显失公平。请求二审法院查明事实，发回重审或改判。中原银行二审答辩称，一、上诉人与开发商之间不具有真实的购房意思表示，不能认定为真实商品房买受人或商品房消费者。本案中，王国祥和泰源公司“以房抵债”，却迟迟未占有使用有关房屋，仅仅是对房屋临时加装了防盗门，完全不满足相关司法解释规定的买受人排除执行的基本条件。此外，本案相关当事人是通过以房抵债的方式获得房屋的，性质完全不同于基于真实消费需求进行房屋购买的买受人。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。泰源公司二审答辩称，上诉人的上诉理由成立，其上诉请求应予支持。王爱英向一审法院起诉请求：1、依法判令停止（2018）豫1102民初字第761号民事裁定书的执行，解除对湘江公寓第1幢1单元17层17A02号房产的查封；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：泰源公司为湘江公寓的开发商，该公司成立于2001年11月12日，系有限责任公司，2017年3月22日该公司负责人由胡友昌变更为于梅，2017年10月25日负责人由于梅变更为于秀梅，现该公司法定代表人于秀梅，股东为于秀梅和胡友昌。2018年2月24日，漯河市源汇区人民法院受理中原银行与漯河市泰源装饰装修有限公司（以下简称泰源装饰公司）、泰源公司、边铁虎、胡友昌、于秀梅金融借款合同纠纷一案，中原银行提出财产保全，漯河市源汇区人民法院作出（2018）豫1102民初字第761号之一民事裁定书，冻结泰源装饰公司、泰源公司、边铁虎、胡友昌、于秀梅的银行存款500万元或查封、扣押相应价值的财产，并于2018年4月2日作出（2018）豫1102民初字第761号民事判决书，判决泰源装饰公司偿还中原银行460万元借款本息，泰源公司、边铁虎、胡友昌、于秀梅负连带责任等。上述判决书生效后泰源装饰公司、泰源公司、边铁虎、胡友昌、于秀梅未依约履行还本付息的义务，中原银行向漯河市源汇区人民法院申请强制执行。2018年5月18日，漯河市源汇区人民法院作出（2018）豫1102保字第10号协助执行通知书，预查封泰源公司名下的房屋二十套，包括异议人提出异议的湘江公寓17A02号房。王爱英不服提出书面异议，漯河市源汇区人民法院于2020年9月25日作出（2020）豫1102执异53号执行裁定书，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，湘江公寓17A02号房的权利人为泰源公司，王爱英的异议不能成立，故驳回王爱英的执行异议。王爱英不服遂提起执行异议之诉，形成本诉。因涉及漯河市源汇区人民法院干警需要回避原因，漯河市中级人民法院于2020年10月28日作出（2020）豫11民辖25号民事裁定书，裁定本案由漯河市郾城区人民法院审理。庭审中，王爱英称2013年至2016年间泰源公司分5笔向王国祥借款共计125万元，后因泰源公司未按照双方的约定还本付息，经双方对账协商，截至2017年6月底，泰源公司共计拖欠王国祥借款本息2400500元，泰源公司以其开发的湘江公寓的11套房屋折抵上述借款本息，王爱英与泰源公司签订了《商品房买卖合同》，泰源公司还向王爱英出具房款收据。此外，王爱英称已向泰源公司交纳了物业费，并实际合法占有了涉案房产。因此其在涉案房产被法院查封之前已经支付完毕购房款并实际占有，其是涉案房产的合法权利人，为佐证其主张，王爱英提交下列证据：1、2013年6月4日，泰源公司向王国祥出具借条一份，内容载明：“今借王国祥现金壹拾万元整（￥100000.00）属实：胡友昌利息叁分计算借款人：胡友昌。”该借条的借款人签名处加盖有泰源公司的公章。2、2014年1月22日，胡友昌向王国祥出具借条一份，内容为：“今借王国祥人民币壹拾万元整￥100000.00元时间—壹年，月息3%（百分之三）借款人：胡友昌。”3、2015年4月27日，胡友昌向王国祥出具借条一份，主要内容为：“今借王国祥人民币壹拾万元整￥10万元整（利息叁分）借款人：胡友昌。”4、2014年5月20日，胡友昌向王国祥出具借条一份，内容载明：“今借王国祥现金伍拾万元整，￥50万元。利息三分借款人：胡友昌。”5、2016年2月5日，胡友昌向王国祥出具借条一份，内容载明：“今借王国祥人民币肆拾伍万元￥45万元（利息叁分）借款人：胡友昌。”6、借记卡账户历史明细清单3张，清单分别显示王国祥于2013年6月4日取现10万元、2015年4月28日取现10万元；王国祥儿子王栋于2014年5月20日取现50万元。7、商品房买卖合同9份和房款收据9张，合同显示2017年6月29日，王国祥、许焕霞（王国祥外甥女）、段艳娜（王国祥外甥女）、丁会娟（王国祥外甥女）、王栋（王国祥儿子）、王爱英（王国祥妹妹）、王爱武（王国祥妹妹）分别与泰源公司签订了《商品房买卖合同》，上述人员从泰源公司处购买了涉案房产。8、物业费收据若干张，物业费收据显示上述购房人均向泰源公司缴纳了涉案房产2017年6月30日至2020年12月29日的物业费。9、两份未署名的算账凭证，内容显示本金125万，利息1150500，合计2400500；660.29平方米，每平方3600元。泰源公司对上述借款的真实性、本息金额及泰源公司以房抵债的事实均予以认可，同时泰源公司称湘江公寓五证齐全，但因个别项目（可能是消防项目）不达标，尚未竣工验收，现无法办理房产证，房产证的办理时间不能确定。同时，泰源公司称2018年湘江公寓开始陆陆续有人入住。庭审中，王国祥认可仅其本人与胡友昌和泰源公司存在借贷关系，2017年6月29日与泰源公司签订的9份《商品房买卖合同》，除王国祥本人以外，其余6人均是王国祥本人代签，涉案房屋的款项均来源于其出借给泰源公司的125万元借款本息，其余的《商品房买卖合同》的买受人均未出资，合同签订后其仅安装了涉案房屋的防盗门，并未居住。为进一步查明案件事实，一审法院对湘江公寓入住户主进行调查：湘江公寓入住率非常低，大多数公寓并未安装窗户、门，部分安装的门表面的保护模尚未去掉。该公寓并无物业公司提供物业服务，但业主需以每平方1.2元的标准向泰源公司交纳物业费，物业费、水费和电费由泰源公司胡姓男子和胡姓女子收取，收取后开具加盖泰源公司财务专用章的收据。因没有物业公司提供物业服务、物业费收费标准高，交纳物业费的业主极少。另，一审法院于2012年12月22日函询泰源公司其向王国祥借款及湘江公寓物业费缴纳手续的财务记账凭证。庭后，泰源公司仅向一审法院提交了3张记账凭证单和5张涉案借条原件，未提交王爱英缴纳物业管理费的财务记账凭证，且其提交的3张记账凭证单均未附有显示经济业务发生情况的原始单据。一审法院认为，案外人执行异议之诉是案外人就执行标的物享有足以有效阻却强制执行的权利，在执行终结前向执行法院对申请执行人提起的旨在阻却执行标的物的强制执行的诉讼。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”据此，王爱英应举证证明其是权利人，其权利合法真实并可以排除强制执行。而在同批类案件中，王国祥认可其基于与泰源公司存在借贷关系，在泰源公司无法偿还借款的前提下，双方签订《商品房买卖合同》以房抵债，对该事实，泰源公司也予以认可。对于涉案房屋的《商品房买卖合同》，王国祥本人称系其代替王爱英所签写，涉案房屋对应的购房款也系其个人出借给泰源公司，王爱英并未实际出资。而王爱英也未举证证明其委托王国祥代替其与泰源公司签订商品房买卖合同。根据上述法律规定，涉案《商品房买卖合同》不是王爱英与泰源公司的真实意思表示，王爱英更未实际交付购房款，故王爱英不是涉案房屋的权利人，王爱英的主体资格不适，应驳回其起诉。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回王爱英的起诉。案件受理费5500元，免于收取。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。本案二审的争议焦点为：王爱英的上诉理由是否成立，其上诉请求应否予以支持。本院认为，根据一审法院查明的事实，涉案房屋的《商品房买卖合同》，系因王国祥与胡友昌、泰源公司之间存在民间借贷关系，王国祥在出借款项无法得到偿还的情况下与泰源公司签订的以房抵债协议，涉案《商品房买卖合同》上载明的买受人虽系王爱英，但该合同上落款王爱英的签名系王国祥所签，王爱英亦未举证证明王国祥签订涉案《商品房买卖合同》系受其委托所为，一审法院认定涉案《商品房买卖合同》不是王爱英与泰源公司的真实意思表示，王爱英未实际交付购房款，王爱英不是涉案房屋的权利人，王爱英不具备本案原告诉讼主体资格，裁定驳回王爱英的起诉，于法有据，本院依法予以维持。综上，王爱英上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  崔喜庆审判员  石笑云审判员  李 刚二〇二一年二月二日法官助理王潇逍书记员任艳茹