河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终605号上诉人(原审原告):李贵高，男，汉族，1976年4月14日出生，住址郑州市金水区。委托诉讼代理人：张雪娜，河南中锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王聪，河南中锦律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：秦锋书，男，汉族，1976年2月18日出生，住址河南省濮阳县。上诉人李贵高因与被上诉人秦锋书房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初24966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法适用独任审理方式对案件进行了审理。本案现已审理终结。李贵高上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人于2020年7月2日仅向被上诉人发送了催要房租及水、电、燃气费信息，并无单方解除合同的意思表示，被上诉人不支付租金及水、电、燃气费的行为也不满足约定解除条件，故一审认定案涉合同于2020年7月2日已经解除无事实及法律依据；被上诉人有违约行为，押金不应予以退还；一审判决对欠付的电费未予认定。故请求二审依法纠正。秦锋书辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。李贵高向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方签订的房屋租赁协议，并责令被告立即搬出房屋；2、判令被告向原告支付拖欠租金共114000元及直到搬出房屋之日期间的租金（自2019年12月1日暂计至2020年11月20日，自2020年11月20日按照每日300元计算）；3、判令被告向原告支付代垫的租赁期间的水、电、燃气费用共计3367.8元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：位于金水区东明路××小区××楼的房屋，登记所有权人为张文，张文委托原告对外出租该房屋。2019年12月1日，原告（出租方，甲方）、被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：坐落于金水区顺河路××小区北院××楼××楼××独院别墅××套，甲方租给被告用于员工宿舍，租赁期限共三年，甲方从2019年12月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2022年12月1日收回；合同期内乙方退房视为违约，押金不再退还，同时须交清合同期内的租金，以及水、电、天然气、物业等相关费用；押金1万元，租金每月9000元，缴纳方式为第一次三个月，以后每半年交一次；水、电、天然气、物业费用由乙方负责交费；乙方擅自将房屋转租、转让或转借的，甲方可终止合同，收回房屋。2019年12月3日，被告向原告支付1万元，双方均认可该1万元系被告支付的房屋押金。原告提交的微信缴费记录显示：2020年1月15日，原告支出电费545元；2020年5月11日，原告支出燃气费624元；2020年5月29日，原告支出水费1024.8元。原告称该部分费用是原告替被告交纳的水费、电费、燃气费。被告提交其与原告的微信聊天记录，显示：2020年4月15日，被告向原告发送“你那边往外出租吧，民航那边干不成了”；2020年4月29日，被告向原告发送“疫情期间没法跟您见面，民航现在已经解除经营合同，咱们员工的宿舍前段时间给您也说了，也不再租了，咱俩见个面吧”；2020年5月3日，被告向原告发送“你那边往外出租吧”；2020年5月7日，原告向被告发送一段视频，被告回复“我们年后都没营业，咋会住人呢”；2020年5月23日，原告向被告发送一段视频，被告回复“一直都是这样，为啥说有人住，过了年，因为疫情，我们都没开业，我三月份都给您说不再租了，您不同意”；2020年6月2日，被告再次与原告沟通房屋的事情，原告将被告微信拉黑；2020年7月2日，原告向被告发送“贵方租用我的两层独院别墅，至今未交一次房租，已欠8个月租金共计72000元，水电费3000元，多次约你见面未果，贵方继续使用请尽快把欠付的房租转到合同指定的账户，如不准备使用，请把所欠房租转到指定账户，并把你的私人物品拉走，门上的36把钥匙及10个门卡归还．．．”，被告回复“门卡已经给你了，我们的东西都归你了，三月份都给你说过了李总，钥匙上次也给你了”。庭审中，原告认可除1万元押金外，原告另收到过被告支付的3000元。被告称其员工于2020年3月20日左右搬离涉案房屋，2020年5月4日被告将涉案房屋钥匙交付原告，2020年5月份以后，被告员工就没有再去过涉案房屋。原告称被告并未交付过钥匙，被告员工的个人物品至今存放在涉案房屋。原告提交视频一份，称该视频拍摄于2020年12月9日，视频显示涉案房屋内床上有被子，屋内有个人物品，但拍摄时没有被告员工或其他人员出现。原告另提交的微信缴费记录显示：2020年12月13日，电费支出150元；燃气费用余额282.52元，不欠付燃气费用；2020年11月27日，水费支出250元。一审法院认为，原、被告于2019年12月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，为有效合同，双方当事人均应当按照约定履行各自义务。合同签订后，原告向被告交付涉案房屋，被告仅向支付1万元押金和3000元租金，被告行为已经构成违约，应当承担相应责任。合同法规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。本案合同签订于2019年12月1日，被告在签订合同时就应当支付三个月租金，也就是说，原告此时就应该知道其权利被侵害，原告应当及时止损，在合理的期限内采取措施收回涉案租赁房屋，防止造成更大的损失，但原告在此情况下仍然同意被告继续使用涉案房屋，作为房屋的出租方，原告未履行止损义务，致使损失进一步扩大，原告对此负有过错。从双方微信聊天记录可以看出，自2020年4月份起，被告一直向原告表明要解除双方合同，原告均未明确回复被告，直到2020年7月2日，原告明确向被告发送让其将私人物品拉走及要求被告归还房屋钥匙、门卡的通知，被告也收到了该通知，并明确回复原告“我们的东西都归你了”，根据公平原则，结合本案案情与平衡双方利益，本院认定双方合同于2020年7月2日解除。原告虽然提交了视频资料和部分水、电、燃气费缴费记录，但视频资料中没有相关人员出现，该部分证据并不能证明被告方有员工在涉案房屋居住，故原告主张被告支付2020年7月2日以后租金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。双方租赁合同的持续期间自2019年12月1日至2020年7月2日，每个月房屋租金9000元，被告本应向原告支付租金63600元（9000元×7个月+9000元÷30天×2天），扣除被告已经支付的3000元租金，折抵被告已经支付的1万元押金，被告应当向原告支付租金50600元，考虑到新冠肺炎疫情对房屋出租行业产生的影响，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，结合本案的实际情况，本院酌定原告应减免被告一个月房屋租金9000元，故被告还应当向原告支付租金41600元。关于原告垫付的水费1024.8元、电费545元、燃气费624元，共计2193.8元，根据合同约定，该部分费用应由被告负担，原告该项请求中的合理部分，本院予以支持。既然双方合同已经于2020年7月2日解除，被告也已经明确回复原告“我们的东西都归你了”，现原告主张责令被告立即搬出涉案房屋的诉讼请求，本院不再支持。原告的其他诉讼请求，依据不足，不予支持。被告辩称意见中的合理部分，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告李贵高与秦锋书签订的《房屋租赁合同》已经于2020年7月2日解除；二、被告秦锋书于本判决生效后十日内支付原告李贵高房屋租金41600元；三、被告秦锋书于本判决生效后十日内支付原告李贵高垫付的水费、电费、燃气费共计2193.8元；四、驳回原告李贵高的其他诉讼请求。案件受理费1324元，由原告负担830元，被告负担494元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审相一致。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，上诉人李贵高与被上诉人秦锋书于2019年12月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。合同签订后，李贵高按约交付房屋，秦锋书自合同签订后实际占有、使用案涉房屋，并交纳部分租金。根据一审在卷的微信聊天记录等证据，可以认定自2020年4月份起，秦锋书一直向李贵高要求解除案涉合同，李贵高均未明确予以回复，直到2020年7月2日，李贵高向秦锋书发送微信，微信载明“贵方继续使用请尽快把欠我的房租转到合同指定账户，如不准备使用，请把所欠房租转到指定账户，并把你的私人物品拉走，门上的36把钥匙及10个门卡归还”。秦锋书认可其收到了该通知，并明确回复李贵高“我们的东西都归你了，3月份都给你说过了”。本院经审查认为，租赁合同是继续性合同，秦锋书未按约定及时缴纳房租，且在租赁期限届满前提出解除合同的要求，已经构成违约。李贵高作为出租人，在2020年4月份已经知悉承租人无意继续承租的情况下，未能及时采取有效措施止损，其对损失的进一步扩大亦有一定责任。一审结合在卷证据对案件事实认定清楚，判决案涉租赁合同于2020年7月2日解除并无不当。上诉人李贵高的上诉请求无事实及法律依据，本院依法不予认可。综上所述，上诉人李贵高的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1414元，由上诉人李贵高负担。本判决为终审判决。审判员 周 蕾二〇二一年二月五日书记员 袁玉梅