辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终609号上诉人（原审被告）：曹媚，女，1979年4月18日出生，汉族，住鞍山市高新区。委托诉讼代理人：王岩，男，1978年10月11日，汉族，住辽宁省鞍山市铁**。被上诉人（原审原告）：鞍山爱家物业服务有限公司，住所地鞍山市铁**三道街**。法定代表人：李影，系该公司经理。委托诉讼代理人：周聪，系该单位职工。上诉人曹媚因与被上诉人鞍山爱家物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初4089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案已审理终结。曹媚上诉请求：1、请求依法撤销鞍山市立山区（2020）辽0304民初4089号判决；2、请求依法驳回被上诉人的诉讼请求；3、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：原审判决事实认定不清，适用法律错误，理由如下：一、上诉人是被上诉人提供物业服务的运通叁号第小区的业主，2015年开始上诉人所居住的房屋漏水，上诉人多次向被上诉人报修，但是被上诉人对上诉人报修的情况置之不理，致使上诉人居住的房屋墙壁、地、地板具等多次被淹，现在已经造成明显损坏。因此，上诉人认为被上诉人违约在先，违约责任应当由被上诉人承担。二、被上诉人不但对上诉人报修的情况置之不理，没有尽到物业应尽的义务与责任，而且其提供的物业服务在很多方面都没有达到物业合同约定的标准。收费多，干活少，给上诉人的生活造成极大影响。上诉人认为被上诉人应对其没有达到约定的物业服务承担违约责任。三、我于2013年11月购买，2014年10月入住运通三号第一期。我家是二楼，南侧卧室、客厅均比三楼向南大出一部分，也就是我家客厅和南侧卧室屋顶均有一部分是外露屋顶。自2015年5月我家南卧室南侧棚顶、客厅南侧棚顶下雨开始漏雨，屋顶和室内部分均有不同程度损坏，经与物业沟通，物业口头答应对屋顶外露部分进行防水修复并对室内损坏部分进行赔偿，直至2016年夏天多次漏雨，与物业沟通答复是物业负责该问题的人换了，以前的事都不知道，多次沟通后也没有实际解决，到2017年夏天依然漏雨，室内损坏也愈发严重，导致漏雨处屋顶发霉、下方地板变形。与物业反映还是不知道以前的事，得找地产方解决，后无结果，至2018年、2019年均是如此。问题没有解决，屋顶依然漏雨，室内损坏依旧如此并无任何赔偿。2019年向8890台投诉，经8890与相关负责部门沟通物业到我家看过两次，后以冬季无法维修等为由，推说到今年三月份维修，至于室内损坏的赔偿没有任何说法。今年三月因疫情原因没有维修也没有任何说法。今年是因疫情可以理解，可15年至今这么长时间，每年都有特殊原因吗？如不是由8890督促，该物业与地产是不是就这样无休止的推诿扯皮下去，即使有8890与相关部门的督促，该物业与地产依旧我行我素，置业主的利益与自身的责任于不顾，唯有专注于物业费的收取，对自身的服务意识、工作效率，则是收费第一、得过且过，能推就推能赖则赖。我想这也可能不是个别现象，也可能是该行业中存在的普遍现象或潜规则。作为业主也是有苦难言有冤难诉。爱家物业在我家房屋漏水的问题上没有承担物业应担负的责任，2015年至今物业在我家屋顶漏雨的问题上只是推说这个问题要找地产，在事中没有任何跟进，只是在推脱责任，并没有给我任何答复。由于爱家物业严重失职，直接导致五年来我家屋顶漏雨的问题没有得到解决，并且我家的损失不断加大。在此也恳请能否会同相关主管部门对物业乱象进行切实有效的督促整改，以维护行业的健康发展和广大百姓、业主的切身利益。物业不能是只收费而不作为或乱作为，再此也恳请相关部门到运通三号第小区调研物业服务情况，对物业的收费标准与服务标准进行界定与评判，听取业主心声。综上所述，被上诉人应对其没有按约定提供物业服务承担违约责任。因此，恳请贵院依法撤销原审判决，并驳回被上诉人诉讼请求。鞍山爱家物业服务有限公司辩称，服从一审判决。鞍山爱家物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠的2018.11.12-2020.11.11的物业费4929元，电梯费719元，滞纳金961元，合计：6609元。2、判决被告承担本案的诉讼费。事实与理由：被告系鞍山市立山区运通叁號第小区A7-1022业主，房产建筑面积为137.12平方米，被告在入住该小区前与原告签署了《前期物业管理服务协议》。双方在协议中规定物业服务费标准为每月每平方米1.5元，电梯费每月30元。但被告从2018年11月12日至2020年11月11日，一直拖欠物业服务费。无奈起诉至贵院，请法院判决被告支付物业费、电梯费及总额17%的滞纳金。一审法院认定事实：原告鞍山爱家物业服务有限公司为运通叁號第小区的物业服务公司，被告系鞍山市立山区运通叁號第小区A7-1022业主，房屋建筑面积137.12平方米。原告与被告曹媚于被告入住该小区签订前签订《前期物业服务合同》，约定原告对被告居住的小区提供前期物业管理，每月1.5元/平方米，电梯费每月每户30元。自合同签订起，原告对小区实施了保洁、绿化、保安等管理及服务。2018年11月13日至2020年11月11日期间，被告曹媚未交纳物业费用及电梯费用。另查，红岭街道新一中社区提供情况说明，证明自新一中社区成立以来，一直由鞍山爱家物业服务有限公司为运通叁號第小区提供物业服务。又查，鞍山市铁东区人民法院于2019年6月23日作出（2018）辽0302民初4654号民事判决书，判令曹媚向鞍山爱家物业服务有限公司支付2015年11月12日至2018年11月12日的物业费7404元及电梯费1080元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定提供了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务。物业合同中明确约定物业费为每平米1.5元/月，电梯费每月30元。被告欠缴时间为2018年11月13日至2020年11月11日期间，共计729天。被告应缴纳物业费为137.12平方米×729天×1.5元/月/平方米×12个月/365天=4929.56元，被告应缴纳电梯费为729天×30元/月×12个月/365天=719.01元,合计5648.57元，故该院对原告要求被告缴纳4929元物业费及719元电梯费的诉讼请求，予以支持。关于原告主张被告支付滞纳金961元（按总额30%计算）一节，该院认为，原被告双方约定按照日千分之三收取支付滞纳金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持。被告应自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付滞纳金为宜。关于被告辩称房屋有漏水情况一节，该院认为以上现象是房屋质量问题所引起的，而非物业公司未提供物业服务所导致，物业公司并不能成为解决业主房屋质量问题的直接责任主体，故该院对被告的该项辩称不予支持。关于被告辩称物业服务工作效率低下，服务不到位一节，该院认为原告已实际提供物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或由业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。但现被告以不交纳物业费来对抗原告实际提供的服务，显系不妥。故该院对被告的该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告曹媚于本判决发生法律效力后十日内给付原告鞍山爱家物业服务有限公司2018年11月13日至2020年11月11日期间4929元物业费及719元电梯费，共计5648元及滞纳金（自起诉之日起至判决指定付款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。二、驳回原告其他诉讼请求。以上款项,如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交50元），由被告曹媚承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交照片一组及光盘一张，拟证明房屋漏水。被上诉人提交照片一组，拟证明三楼业主在外墙面安装空调外挂机打眼，导致上诉人家漏水。因房屋漏水是房屋质量问题所引起的，而非物业公司未提供物业服务所导致，故本院对以上证据不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于曹媚主张房屋有漏水情况，曹媚多次向鞍山爱家物业服务有限公司报修，但是鞍山爱家物业服务有限公司对曹媚报修的情况置之不理，致使曹媚居住的房屋墙壁、地、地板具等多次被淹，现在已经造成明显损坏一节。本院认为曹媚主张的债权系基于曹媚与鞍山爱家物业服务有限公司之间存在的物业服务合同关系，而曹媚抗辩的房屋有漏水情况，是否是由物业服务不到位造成，法院依据现有证据无法认定房屋漏水与物业服务之间有直接因果关系。若曹媚认为鞍山爱家物业服务有限公司提供的物业服务违反法律规定或合同约定，可另案诉讼，主张鞍山爱家物业服务有限公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故对曹媚的该项上诉理由，本院不予支持。关于曹媚主张鞍山爱家物业服务有限公司提供的物业服务在很多方面都没有达到物业合同约定的标准一节。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。物业服务内容包括公共设施维修、安保、绿化、保洁等方面，对于物业服务的好坏应是一个长期总体的综合评价，个别项目服务的瑕疵或某一个阶段服务的瑕疵，不能认定为物业服务的根本性违约。本案中，如鞍山爱家物业服务有限公司在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或由业主委员会实施管理权利，而不是以不缴纳物业管理费进行消极对抗，故对曹媚的上诉理由，本院不予采信。同时，鞍山爱家物业服务有限公司作为专业的物业管理公司，除应当向业主提供优质高效的物业管理服务，在提供物业服务过程中，应加强与业主的沟通，对业主反映的问题及时解决，不断提高物业服务水平，以赢得业主对物业服务的理解与支持，且整个小区的整洁、安全、有序亦需要业主和物业服务公司的共同维护来实现，只有双方共同努力，诚恳沟通，共同解决问题，才能构建温馨、安全、舒适的居住环境。关于曹媚主张鞍山爱家物业服务有限公司收取滞纳金没有法律依据一节，协议中约定的滞纳金系对违约行为的惩罚，目的在于督促合同双方依约履行合同义务，而本案中曹媚怠于缴纳物业费系因为鞍山爱家物业服务有限公司在提供物业服务过程中确实尚有需要改进的问题，并非恶意拖欠物业费，同时为督促鞍山爱家物业服务有限公司提高物业服务水平，及时改进物业服务中的不足，本院对一审法院认定滞纳金部分予以纠正，曹媚该项上诉理由具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，曹媚的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初4089号民事判决；二、曹媚于本判决发生法律效力后十日内给付鞍山爱家物业服务有限公司2018年11月13日至2020年11月11日期间4929元物业费及719元电梯费，共计5648元。三、驳回鞍山爱家物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，均由曹媚承担。本判决为终审判决。审判长  顾书宇审判员  吴红娜审判员  许爱军二〇二一年二月二十三日书记员  何 洋