广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24328号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘志强，男，1961年5月3日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：陈小燕，广东创杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪哲峰，广东创杰律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市煤建有限公司建材贸易分公司，住所地广州市荔湾区南岸路****首层。负责人：袁桂才，该公司经理。委托诉讼代理人：杨志华，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚少微，广东智洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市煤建有限公司，，住所地广州市越秀区建设大马路****法定代表人：郭佑雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈芝琴，该公司员工。上诉人刘志强因与被上诉人广州市煤建有限公司建材贸易分公司（以下简称建材贸易分公司）、广州市煤建有限公司（以下简称煤建公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初1631号事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘志强上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持刘志强的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费、鉴定费、评估费等由建材贸易分公司、煤建公司承担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误。首先，刘志强从未认可均正公司于2019年8月5日对2015年6月1日至2018年12月31日涉案场地租金价格所作的评估报告。刘志强在一审答辩状及庭审过程中坚持认为以现在的租金价格去衡量2005年时的租金价格明显违背常理，且评估时的物业经刘志强装修、改造、改建过，将该投入计算在建材贸易分公司、煤建公司的应得利益中，属于不当得利。其次，一审判决按双方过错来确定建材贸易分公司、煤建公司租金损失的分担，前后矛盾。涉案合同被判为无效，建材贸易分公司、煤建公司无权收取租金，更谈不上租金损失。即使遵循（2017）粤01民终1612号民事判决的思路，认为存在租金损失，该损失也应按双方过错进行分摊，但一审判决在已认定双方均有过错的情况下，仍判决租金损失由刘志强单方承担，不符合合同法及民法总则的相关规定，判决本身也自相矛盾。再次，一审判决未查明刘志强对涉案场地及建筑物装修、改造、扩建损失的事实。其一，一审期间，刘志强提供了大量对涉案场地及物业装修、改造、扩建的前后对比相片、视频，足以证明刘志强承租后涉案场地、物业存在显著差别。其二，刘志强提交了相关装修、改造、扩建的承包人邓庆尤的证人证言和大量的装修、改造、扩建的票据、采购单、支付证明凭证等记账记录。建材贸易分公司、煤建公司对相关证据虽不认可，除了提交粤海创意欧式快修快洗服务中心于2017年出具的《装饰工程设计图》《工程量清单表》和广州市立时香食品有限公司2020年出具的《东海南路xx号场地情况说明》外，并未提交其他证据推翻刘志强证明的事实。从时间上看，2017年的《装饰工程设计图》无法证明2017年之前的情况，而广州市立时香食品有限公司现在为建材贸易分公司、煤建公司的承租方，其与建材贸易分公司、煤建公司之间具有不可言说的利害关系，证言证明力低，且证人未出庭质证，证言不应采信，且此二家商户仅是转租物业中的极少数，不能反映全部事实情况。其三，刘志强还提交了《关于河沙建材仓整体出租的报告》《文件传阅处理卡》《煤建公司总经理办公会议有关“河沙仓”整体租赁问题决议复印》《河沙建材仓整体出租的请示的批复》《河沙仓出租报告、文件传阅处理卡》《直属单位合同会审签批表》《关于同意河沙路1号地产整体出租的批复》等证据，证明刘志强承租涉案场地后面貌的极大改善，这些证据是建材贸易分公司、煤建公司交给刘志强的，其中的内容也是建材贸易分公司、煤建公司自己写出来的，并非刘志强捏造的事实。其四，刘志强承租涉案物业后新建了约8000平方米的房屋，建材贸易分公司、煤建公司知情并从未提出反对，应当视为同意，且目前建材贸易分公司、煤建公司实际在使用该部分新建房屋，既然一审判决己认定双方均有过错，那建材贸易分公司、煤建公司也应对刘志强新建的约8000平方米房屋的现存价值损失依过错比例承担。其五，关于刘志强投入的损失数额，刘志强系基于公正客观的考虑申请法院委托评估，但评估公司方法不当导致的数据不被认可不应等同于刘志强举证不足、甚至以此否认刘志强的损失。刘志强提交的前述票据、凭证等也能证明部分损失，只不过因建材贸易分公司、煤建公司在合同履行十年后方主张合同无效，许多凭证己经遗失，不能反映全貌，在建材贸易分公司、煤建公司未逐一提出反证的情况下，这部分损失应当认定。刘志强还曾提交经公证的单方委托鉴定机构对涉案场地及附属物业作出的评估报告书，目前我国法律没有禁止单方委托评估，据此也可参照。退一万步讲，一审法院也应酌情认定刘志强对涉案场地及附属物业投入的损失。二、一审判决程序错误。第一，一审法院应当责令建材贸易分公司、煤建公司提供由其掌握的相关证据原件。一审期间，刘志强提交了若干建材贸易分公司、煤建公司作出的相关文件作为证据，该组证据对本案结果具有重大影响，且该组证据原件为建材贸易分公司、煤建公司所控制，刘志强也不可能伪造出上述证据，故依据民事诉讼法的解释第一百一十二条的规定，人民法院应当责令建材贸易分公司、煤建公司提交该组证据原件，如其无正当理由拒不提交，则应认定上述书证内容为真实。但一审法院并没有责令建材贸易分公司、煤建公司提供该组证据原件，导致事实未能查清。第二，一审法院未采信高迪（2019）025号评估结论书，应重新委托鉴定但未重新委托，导致刘志强的损失未能查清。高迪（2019）025号评估结论书有违客观、科学的评估原则。其依据合同截止期限确定评估标的工程的使用年限法是错误的，据此计算的标的工程综合成新率及现存价值有失客观。《意见回复函》称按合同约定期限计算综合成新率缺乏法律依据。标的工程的使用年限由相关材料本身的性质、质量等因素决定，合同当事人无法预先设定使用年限，但评估结论书按照租赁合同签订的截止日期即2023年12月31日作为评估标的工程的使用年限，这种方法过于简单，不符合实际，不能令人信服。刘志强对涉案场地进行的很多工程建设均采用国标材料，工程质量可以使用的期限不止十几年，而且在刘志强向建材贸易分公司、煤建公司交还涉案场地及其物业后，建材贸易分公司、煤建公司也是直接将其进行转租；刘志强对涉案物业进行的平整场地、清运垃圾等带来的价值不可能随合同期限届满而归零。况且，该评估结论书未能将刘志强新建的约8000平方米房屋现存价值进行合理评估，部分数据也严重失实。一审法院不予采信如此错漏百出的评估报告，刘志强可以接受，但不能接受让刘志强为评估公司的不当买单。三、一审判决法律适用错误。对于刘志强提出的退还租赁保证金问题，一审判决以（2017）粤01民终1612号民事判决己作处理而拒绝再处理，但该判决错误百出，不应作为评判依据。首先，该判决只认定刘志强与案外人xxx存在恶意串通，没有认定刘志强与建材贸易分公司、煤建公司存在恶意串通，也没有查明xxx如何影响建材贸易分公司、煤建公司与刘志强签署协议，根本不符合合同相对人恶意串通导致合同无效的法律规定。其次，该判决用2014年的行贿去否定2006年签订的合同，逻辑混乱。再次，该判决没有认定过错就将建材贸易分公司、煤建公司的租金损失判归刘志强承担，根本不符合法律规定。由此，即便该判决已经生效，但因存在明显问题、将经不起历史检验，故不应作为本案一审裁判的依据。依照合同无效的处理，建材贸易分公司、煤建公司无权收取租赁保证金，故应返还。综上，一审判决存在事实不清、程序及依据有误等问题，请求二审法院支持刘志强的上诉请求。被上诉人建材贸易分公司二审辩称：一审法院的审理没有违反法定程序，判决结果公平公正，刘志强的上诉请求没有任何事实及法律依据，依法不应得到支持。一、一审判决认定事实无误，根据“谁主张谁举证”的原则，在刘志强没有提供证据证实其对哪部分物业进行过装修、改造、清理、安装等的情况下，一审法院根据现有证据作出的认定符合法律规定，本案不存在未查明的事实，刘志强应自行承担举证不能的法律后果。首先，刘志强在一审期间提供的证据均不足以证实其对涉案物业进行过装修、改造、清理、安装，其连最基本的合同以及转账记录或发票等证据都没有。即使有部分单据，但均属于刘志强单方制作的内部文件，对外不具有证明效力。刘志强所谓对涉案物业进行过装修、改造、清理、安装更多都是其单方的陈述，没有其他真实、合法、有效的证据佐证，依法不能作为认定案件事实的依据。至于刘志强提交的《关于河沙建材仓整体出租的报告》《文件传阅处理卡》等文件，均无原件核对，且无法证实刘志强所谓对大包工场、汽车美容店、路边商铺等进行出资装修，与本案没有关联性。本案中刘志强的举证并未完成，一审法院以举证不能的理由驳回其诉请符合法律规定。其次，涉案物业基本上系刘志强未经建材贸易分公司同意租给案外人（约40户），大部分案外人在接手后将涉案物业进行过装修改造，用于生产经营。建材贸易分公司也对此进行了举证，因此，本案关于涉案物业的装修改造主体存在多方，并非刘志强一方。据了解，承租涉案物业的部分案外人也与刘志强产生纠纷，包括装修改造问题。因此，并非只要存在装修改造的地方，就是刘志强所进行过装修改造的。一审法院根据现有证据认定本案装修主体存在次承租人，且由次承租人投资装修的认定符合法律规定，不存在查明事实错误的情况。再次，人山人海酒家属违法建筑，系刘志强擅自装修改造，建材贸易分公司在诉讼前根本不知情。对于装修改造的物业如属于违章建筑，应依法进行拆除，该部分产生的费用也不应列入诉求金额当中。刘志强未经建材贸易分公司同意而进行装修改造，根据《合同法》第223条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，刘志强应自行承担恢复原状或赔偿损失的法律后果，谈不上可要求建材贸易分公司赔偿损失的情况。此外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，如刘志强有证据证实其投入装饰装修的，对于可移动的物品，其可以自行取走，建材贸易分公司对此不予赔偿。关于装饰装修费用的计算标准，应是折价计算，并非原始投入价格，刘志强计费基础也是错误的。二、生效判决已认定案涉《租赁合同》以及《补充协议》系刘志强与xxx恶意串通后签订的，合同无效的结果系个人犯罪导致，合同无效的过错方在刘志强。建材贸易分公司在本案中属于利益受损一方，没有任何过错，根据《合同法》第五十八条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，即使有损失，也应由刘志强自行承担。根据（2014）穗黄法刑初字第425号刑事判决书、（2015）穗中法刑二终字第132号刑事裁定书、（2014）穗中法刑二初字第117号刑事判决书、（2016）粤01民终9508号民事裁定书所查明认定的事实，刘志强是通过行贿行为达到排挤其他竞争对手的目的。刘志强与xxx恶意串通，并从中获取巨额租金差额收益，导致建材贸易分公司物业被低价出租，损害了建材贸易分公司的合法利益，建材贸易分公司不存在任何过错。因此，前述生效裁判文书均认定刘志强与xxx实施行贿受贿的犯罪行为，贿赂行为属于行贿人和受贿人恶意串通，损害了交易一方的合法权益和其他参与主体的公平竞争权，这种情况属于《合同法》第五十二条第二款规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益”的情况。三、刘志强诉求建材贸易分公司退还租赁保证金10万元没有事实及法律依据，该保证金已经另案处理完成，刘志强该诉求的基础不存在。根据（2017）粤01民终1612号民事判决书，10万元的租赁保证金已经在刘志强应向建材贸易分公司支付的租金损失中进行抵扣，刘志强再次要求返还，没有合法依据。四、生效判决已认定刘志强应支付建材贸易分公司场地占有使用费，建材贸易分公司有权根据生效判决以及法律规定要求刘志强支付拖欠的场地占有使用费。（2017）粤01民终1612号已经认定案涉《租赁合同》及《补充协议》无效，并判令刘志强交还涉案物业经营权，同时赔偿建材贸易分公司2006年1月1日至2015年5月31日租金损失5568532元。因刘志强持续占有涉案物业及经营权，迟迟不肯交还，持续造成建材贸易分公司的损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，建材贸易分公司有权要求刘志强继续赔偿其占有的2015年6月1日至2018年12月31日期间的使用费。五、本案不存在需要重新评估的情况，关于装修的评估，系由于刘志强举证不能的原因导致无法形成科学、合法有效的评估以及评估结论，并非法院的原因，即使再评估，因证据不足，也无法作为定案依据。关于租金的评估，刘志强虽然有异议，但没有提供相反证据予以推翻，该证据依法有效，可以作为定案的依据。综上，刘志强的上诉请求均没有事实及法律依据，请求二审法院予以驳回。被上诉人煤建公司二审辩称：同意建材贸易分公司的意见。因本案纠纷，刘志强于2019年1月28日诉至一审法院，请求判令：1.建材贸易分公司、煤建公司赔偿刘志强对广州市荔湾区东海南路xx号物业进行装修、改造、扩建等造成的损失16946160元；2.建材贸易分公司、煤建公司退还刘志强支付的十万元租赁保证金；3.建材贸易分公司、煤建公司承担本案诉讼费、评估费。建材贸易分公司向一审法院提起反诉请求：1.刘志强赔偿建材贸易分公司自2015年6月1日至2018年12月31日止的租金差价损失3351519元；2.刘志强承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：广州市河沙路自编1号是煤建公司的房产，包括下列房屋：河沙路自编1号第1幢（仓库、混合和砖木结构二层、建筑面积112.52平方米）、河沙路自编1号第2幢（仓库、砖木结构一层、建筑面积179.78平方米）、河沙路自编1号第3幢（仓库、混合和砖木结构一层、建筑面积609.76平方米）、河沙路自编1号第4幢（仓库、砖木结构一层、建筑面积473.98平方米）、河沙路自编1号第5幢（仓库、砖木结构一层、建筑面积96.48平方米）、河沙路自编1号第6幢（仓库、混合结构一层、建筑面积301.2平方米）、河沙路自编1号第7幢（仓库、砖木结构一层、建筑面积152.41平方米）、河沙路自编1号第8幢（仓库、混合结构一层、建筑面积325.3平方米）、河沙路自编1号第9幢（仓库、砖木结构一层、建筑面积198.32平方米）、河沙路自编1号第10幢（仓库、砖木结构一层、建筑面积245.05平方米）、河沙路自编1号第11幢（仓库、混合结构1-1/2层、建筑面积63.09平方米）、河沙路自编1号第12幢（仓库、钢筋混凝土结构一层、建筑面积139.42平方米）、河沙路自编1号第13幢（仓库、钢筋混凝土结构一层、建筑面积117.74平方米）、河沙路自编1号第14幢（仓库、砖木结构一层、建筑面积30.6平方米）、河沙路自编1号第15幢（仓库、砖木结构一层、建筑面积315.33平方米）、河沙路自编1号第16幢（仓库、混合结构一层、建筑面积23.21平方米）、河沙路自编1号第17幢（仓库、混合结构一层、建筑面积653.07平方米）、河沙路自编1号第18幢（仓库、混合和砖木结构一层、建筑面积402.4平方米）、河沙路自编1号第19幢（仓库、混合和砖木结构、建筑面积527.42平方米）、河沙路自编1号第20幢（仓库、混合结构一层、建筑面积226.52平方米）、河沙路自编1号第21幢（仓库、混合和砖木结构一层、建筑面积847.38平方米）。2005年7月25日，建材贸易分公司（出租方、甲方）与刘志强（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市河沙路1号（共21幢）房屋，总占地面积约17000平方米（含上盖物业共6037.5平方米、空地面积约11000平方米）及原配备的水、电设备整体出租给乙方经营使用；如该租赁物业被开发拆迁，房屋的拆迁补偿归甲方，营业损失补偿甲乙双方按1:10的比例进行分配，甲方占1，乙方占10。二、租赁方式：（1）甲方将上述租赁物及其原配备的水、电设备整体租赁给乙方经营使用；（2）乙方如将该租赁物用于饮食或其他经营，如果耗用的水、电超出原设备容量的，由乙方到有关部门办理增容手续，所需费用和增容费全部由乙方负责；另外，环保、防疫、消防等相关手续的办理及其所需费用也全部由乙方负责；（3）乙方在经营期间，必须保留甲方有产权的房屋，如需对该房屋进行改建、重建（原状改造），必须书面报告甲方，经甲方书面同意，并按规定办理好相关手续，经有关政府部门批准后方能设施；乙方因使用需要对租赁物进行改造或重建，全部费用均由乙方负责。三、乙方的租赁期限自2005年9月1日至2015年12月31日止；四、2005年9月1日至2005年12月31日免收租金；2006年1月1日至2015年12月31日每年的月租金分别为：35830元、37620元、39501元、41476元、43550元、45727元、48013元、50413元、52934元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前交付给甲方；乙方须向甲方交纳（人民币）10万元租赁保证金，合同期满或解除合同，在乙方全部履行本合同条款的情况下，甲方在15个工作日内将保证金退回乙方。六、（7）合同期满或解除合同，乙方应将水电费和其他费用交清后，将租赁物按时交回给甲方，经甲方验收确认房屋和水电设备完好后，将保证金退回乙方；如经甲方同意改动的部分，该部分按改动后的状况交还；交还租赁的房屋物业，除乙方添置的可移动财产由乙方自行处理外，房屋内部和外部所增设的一切不可移动附属设施不得拆除和损坏，完好移交给甲方使用，甲方也不予补偿。租赁期内，若甲方违约，除按合同规定承担违约责任外，还要双倍返还保证金给乙方；若乙方违约，除按合同规定承担违约责任外，甲方不退回保证金给乙方。2005年8月18日，刘志强向建材贸易分公司交纳了租赁保证金人民币10万元。建材贸易分公司将场地交付给刘志强使用。2006年12月6日，建材贸易分公司（出租方、甲方）与刘志强（承租方、乙方）签订《补充协议（1）》，补充约定甲方同意乙方将河沙路1号的房屋及场地整体开发作食街用途使用；乙方不得拆除原有房屋，不得改变原有房屋主体和结构承受力；甲方同意乙方将12栋、13栋房屋（共257.1562平方米）转租或分租，2005年7月25日双方签订的《租赁合同》约定的租金、保证金已经包含了该两栋房屋的面积；（第五条）乙方不能建造违章建筑物，否则由此所引起的一切经济责任和法律责任全部由乙方承担。2006年12月28日，建材贸易分公司与刘志强签署了《河沙路1号水电设备移交表》。2006年12月28日，建材贸易分公司（出租方、甲方）与刘志强（承租方、乙方）签订《补充协议（2）》，约定：若甲方与荔湾区人民武装部签订河沙路1号部分房屋和场地的租借协议，则乙方同意甲方收回第21栋A部（130平方米）、场地B部（500平方米）、场地C部（80平方米）和临建房D部（20平方米），合共730平方米；乙方同意维持原月租金不变，同意放弃对这730平方米房屋和场地的投资补偿要求；双方的租赁期限延长为2005年9月1日至2023年12月31日止，2016年1月1日至2023年12月31日每年的月租金分别为：55581元、58360元、61278元、64342元、67559元、70937元、74484元、78208元。2007年，建材贸易分公司（甲方）与中国人民解放军广东省广州市荔湾区人民武装部（乙方）签订《有偿使用河沙路1号第21栋附属房屋D部位及场地C部位的协议》，约定甲方同意将坐落在荔湾区河沙路1号第21栋的附属房屋D部位（使用面积20平方米，房屋为砖木结构）和场地C部位（使用面积86平方米）有偿给乙方作操场使用，总使用面积106平方米。有偿使用期限为从本协议签订之日起至2017年3月31日止。甲乙双方协定的房屋场地有偿使用费总金额为76320元。2008年12月18日，建材贸易分公司（出租方、甲方）与刘志强（承租方、乙方）签订了《补充协议》，约定乙方同意自2009年1月起至租赁期满，在原租金的基础上每月补偿甲方5680元作为涉案场地土地使用税的分担。2013年12月27日，广州市煤建公司改制为广州市煤建有限公司（本案被告），股东为广州燃料集团有限公司。2014年1月23日，广州市煤建公司建材贸易分公司改制为广州市煤建有限公司建材贸易分公司（本案被告），隶属广州市煤建有限公司。2014年12月17日，广州市黄埔区人民法院作出（2014）穗黄法刑初字第425号刑事判决书，查明刘志强在2005年7月至2011年4月期间向时任广州燃料集团有限公司常务副总经理、总经理、董事长兼广州市建材贸易分公司总经理的xxx行贿87万元，得以顺利承租建材贸易分公司名下荔湾区河沙路1号、荔湾区西湾路3号、海珠区小港路130号等处物业以及承接建材贸易分公司的6宗煤炭业务，并获取非法利益，判决刘志强犯行贿罪，判处有期徒刑二年并没收已退缴的非法所得10万元。2015年2月9日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法刑二终字第132号刑事裁定书，裁定维持原判。2014年12月，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法刑二初字第117号刑事判决书，查明原广州燃料集团有限公司常务副总经理、总经理、董事长兼建材贸易分公司总经理xxx收取刘志强的贿赂87万元，并利用职务便利，积极插手下属企业业务，指使下属公司将广州市荔湾区河沙路1号、荔湾区西湾路3号、海珠区小港路130号等物业租赁给刘志强经营谋利；同时指令下属公司向刘志强控制的广州市盛桦燃料有限公司购买煤炭，使盛桦燃料公司无需大量资金即可转手倒卖煤炭给建材贸易分公司从中谋取利润。上述两份刑事判决已经生效。2016年，建材贸易分公司向一审法院起诉要求：1.确认建材贸易分公司与刘志强于2005年7月25日签订的《租赁合同》、2006年12月6日签订的《补充协议（1）》、2006年12月28日签订的《补充协议（2）》、2008年12月18日签订的《补充协议》无效；2.刘志强立即将建材贸易分公司所有的位于广州市荔湾区东海南路xx号自编第1幢至21幢房屋和场地、面积为17139.49平方米（其中房屋建筑面积6037.4平方米）的土地和房产的租赁经营权交回给建材贸易分公司；3.刘志强按“银行Z字（15）061001JXM号”《房地产估价报告》向建材贸易分公司赔偿从2006年1月1日起至实际返还案涉租赁物业之日止的租金损失（扣除10万元租赁保证金）；4.刘志强承担本案诉讼费用。一审法院于2016年12月29日作出（2016）粤0103民初6975号民事判决，驳回了建材贸易分公司全部的诉讼请求。建材贸易分公司不服判决，提起上诉。广州市中级人民法院于2018年10月11日作出（2017）粤01民终1612号（以下简称1612号案）民事判决，认定刘志强通过恶意串通xxx并以向xxx行贿的非法手段，排挤其他竞争对手，以明显低于市场租金的价格承租了涉案物业，严重损害了建材贸易分公司的合法利益，遂判决：建材贸易分公司与刘志强于2005年7月25日签订的《租赁合同》、2006年12月6日签订的《补充协议（1）》、2006年12月28日签订的《补充协议（2）》无效；刘志强于本判决送达之日三十天内向建材贸易分公司交还广州市荔湾区东海南路xx号自编第1幢至21幢房屋和场地、面积为17139.49平方米（其中房屋建筑面积6037.4平方米）的土地和房产的租赁经营权；刘志强于本判决送达之日十天内向建材贸易分公司赔偿从2006年1月1日起至2015年5月31日期间的租金差额损失人民币5568532元（扣除10万元租赁保证金）。该判决于2018年12月19日发生法律效力。1612号案件判决后，建材贸易分公司向一审法院申请强制执行，2019年4月20日建材贸易分公司收回了除人山人海酒家部位的场地的经营管理权。人山人海酒家已没有经营，内仍存放酒家的设施设备。刘志强按合同原约定标准向建材贸易分公司支付租金和场地占有使用费至2020年7月，其中2015年6月1日至2018年12月31日期间刘志强支付的租金和场地占有使用费金额为2717406元。本案诉讼过程中，三方当事人确认刘志强在涉案场地的空地加建了一建筑物用于自营“人山人海”酒楼，该建筑物没有经过合法报建。其他部位的房屋刘志强是转租给他人使用。刘志强提供了涉案场地在承租前及承租后的现场照片，拟证明支出的装修投入。建材贸易分公司对照片的真实性予以确认，但认为场地有转租的情形，装修物是小租户装修添加的。为此，建材贸易分公司提供了下列证据：1.粤海创意欧式快修快洗服务中心装饰工程设计图、工程量清单表；2.广州市立时香食品有限公司出具的《东海南路xx号场地情况说明》，拟证明场地的汽车美容部分、大包场部分是由小租户进行装修。庭审中，刘志强申请对其装修损失进行评估鉴定。经摇珠，一审法院委托广东博众工程咨询有限公司（以下简称博众公司）对涉案场地的装修、改建、加建工程造价进行造价审核鉴定；委托广东高迪评估咨询有限公司（以下简称高迪公司）对涉案场地的装修改建加建剩余残值进行评估。在鉴定过程中，一审法院到现场进行勘验，涉案场地的装修主要分为四部分：1.人山人海酒楼（7-14幢、16幢），刘志强在第7-14幢房屋之间的空地上加建了一建筑物，作为人山人海酒楼的主要营业大厅，连同7-14幢房屋整体作为人山人海酒楼使用；2.大包工场（4幢、6幢）；3.汽车美容项目（18幢、19幢）；4.路边商铺项目（1-3幢、5幢、15幢、17幢）。在鉴定过程中，博众公司要求刘志强明确装修的施工时间、工程量等情况作出说明和提供相应证据，刘志强向博众公司提供了自行申报的工程量及造价清单、建筑时间、对鉴定公司的疑问回复、采购凭证和支付凭证等材料。一审法院对刘志强提供的采购凭证和支付凭证等材料进行查核，采购单、支付凭证分三大类，第一类是2006年的装修改造支付凭证、第二类是2007年至2014年期间的装修改造支付凭证、第三类是2017年的装修改造支付凭证。上述支付凭证均为刘志强内部的财务记账凭证。其中第二类中，有下列几个时间点列有预算单或结算单：（自编第20-22页）2006年12月5日厨房工程预算65352元、饭堂仓库鱼池预算38466元、办公室宿舍预算20005元；（自编38-40页）2006年12月28日仓库、财务室、厨房、办公室等工程结算金额82870.3元、2007年2月28日高压电房、厨房等工程结算金额为3800元。（自编156页-163页）2007年5月、8月、10月、11月、2008年1月、4月、10月的装修预算表157935元；（自编167页）2010年4月20日结算表23567元。（自编189-191页）2010年10月人山人海酒家大厅工程预算表75520元、2011年12月人山人海河沙仓工程预算20172元，实付19163元。（自编204页）人山人海电气工程结算单106.99元。第三类中，（自编98-126页）2017年4月6日改造环保排烟管道工程款35000元及银行转账凭证（中国工商银行电子银行回单）、2017年4月13日付收银系统、监控系统工程款支付证明及广州新润信息科技有限公司的《收款收据》115137元；付人山人海酒家园林亭工程款支付证明单及银行转账凭证（中国工商银电子银行回单）38915元、2017年3月14日刘志强与广州市唯品工艺制作有限公司签订的标识牌合同（金额为37630元）、银行转账凭证（中国工商银行电子银行回单27630元）、收款收据37630元；2017年3月7日3万元、3月11日2万元、3月21日5万元、3月29日3万元、4月6日2万元、4月10日5万元装修工程款的银行转账凭证（中国工商银电子银行回单），共20万元；第二期装修工程收款收据68000元；2017年3月14日支付人山人海雪库工程款的银行转账凭证（中国工商银电子银行回单）33000元；2017年3月18日支付人山人海鱼池制冷工程款的银行转账凭证（中国工商银行电子银行回单）20000元；2017年4月13日支付人山人海雪库鱼池工程款尾款的银行转账凭证（中国工商银行电子银行回单）21000元及鱼池改造合同、冷库承建合同；2017年5月22日广州新润信息科技有限公司出具的加装摄像头收款收据2951元。2020年3月28日，博众公司作出粤造价2019-0619号《工程造价鉴定报告》，结论为涉案场地的装修、改建、加建工程总造价为12333188.27元。鉴定报告的“基本情况”部分，说明鉴定是根据刘志强申报的工程量及造价清单、建筑时间、对鉴定公司的疑问回复、采购凭证等材料进行鉴定。2020年7月20日，高迪公司根据上述2019-0619号《工程造价鉴定报告》，作出高迪评估[2019]025号《价格评估结论书》，结论为涉案场地的装修工程现值为5692858元，其中人山人海项目建筑装饰工程1504715元、人山人海项目安装工程367760元、大包工场项目建筑装修工程1346962元、汽车美容项目建筑装修工程426697元、路边商铺项目建筑装饰工程1547381元、大包工场项目、汽车美容项目、路边商铺项目安装工程499343元（其中大包厂项目为277050.58×57%综合成新率=157918.83元、路边商铺341992.8×57%综合成新率=194935.9元）。三方当事人对上述《工程造价鉴定报告》《价格评估结论书》均有异议，刘志强认为：评估报告依据合同截止期限确定评估标的的工程使用年限是错误的。评估报告并未体现采用了市场法进行评估，未将新建的约8000平方米的房屋现存价值进行合理评估，评估价格过低，并要求高迪公司出庭说明情况、重新鉴定。另刘志强在2019年另行委托深圳市永信资产评估房地产估价有限公司（以下简称永信公司）对涉案场地的装修重置价格进行评估，评估价格为16946160元。建材贸易分公司、煤建公司认为：博众公司、高迪公司在评估现场没有对工程量进行测算，工程项目、工程数量均无任何图纸、图片、工程记录等相关资料，也未载明工程装修的时间及认定依据，该评估结论仅凭刘志强自行申报的工程量、建造时间等材料进行评估，因此评估结论不科学、不合理、不应采用。刘志强委托永信公司作出的评估结论是其单方委托，对该结论不予认可。庭审中，建材贸易分公司申请对涉案场地2015年6月1日至2018年12月31日的市场租金价格进行评估，经摇珠，一审法院委托广东均正房地产与土地估价有限公司（以下简称均正公司）进行评估。该公司于2019年8月5日作出估价结果报告，结论为该期间的租金估价为6068925元。三方当事人对该评估结论均没有异议。刘志强因工程造价鉴定支付了鉴定费127510元，因工程造价残值评估支付了评估费140236元。建材贸易分公司因涉案场地的租金价格评估支付了评估费49082元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。涉案合同经广州市中级人民法院审理认定为无效合同，刘志强、建材贸易分公司的损失应按照上述规定进行处理。对于合同双方是否存在过错问题，涉案合同是因刘志强行贿煤建公司的原总经理xxx而签订的，且租赁价格过低、损害了建材贸易分公司的利益导致合同无效。在签订合同过程中，刘志强与建材贸易分公司对合同租赁价格低于市场价格是明知的，在此情况下，建材贸易分公司仍与刘志强签订合同，其没有尽到审慎审查的义务，因此，其在签订合同过程中存在过错。刘志强与建材贸易分公司对合同无效均有过错，双方均应对合同无效产生的损失承担相应的责任。对于刘志强是否存在装修损失的问题，应由刘志强承担举证责任。本案中，涉案场地人山人海酒家是由刘志强自行加建并自营，该部位属于违法建设，且建材贸易分公司出租的标的物不包含该房屋，也没有另行收取租金，故刘志强要求建材贸易分公司、煤建公司赔偿该部位的装修损失缺乏法律依据，一审法院不予支持。对于大包工场、汽车美容店、路边商铺部位，因刘志强是转租给他人使用，出租装修物存在由次承租人添加的可能性，建材贸易分公司提供的粤海创意欧式快修快洗服务中心装饰工程设计图、工程量清单表、广州市立时香食品有限公司出具的《东海南路xx号场地情况说明》等证据也印证了这种可能性的存在，因此刘志强应提供充分的证据证明大包工场、汽车美容店、路边商铺部位是由其出资装修。根据刘志强提供的采购单、支付凭证，大部分是其内部的记账记录，没有相应的转账支付凭证，即使有相关的转账支付凭证，该部分的转账支付凭证主要针对的部位是人山人海酒家，因此，刘志强提供的采购单、支付凭证不能充分证明其对大包工场、汽车美容店、路边商铺具体部位（装修范围）、具体项目（装修内容及工程量）进行了装修。博众公司、高迪公司作出的鉴定、评估结论是根据刘志强的自述、采购单、支付凭证，结合现场情况进行的，且现场难以区分哪些部位由刘志强出资装修，故一审法院对该鉴定、评估结论不予采用，由此产生的鉴定费127510元、评估费140236元，由刘志强自行承担。刘志强认为高迪公司的评估价格过低、要求重新评估缺乏事实依据，一审法院不予准许。至于永信公司的评估报告，该评估是刘志强单方委托，且建材贸易分公司、煤建公司均不认可，故一审法院对该评估报告不予采用。综上，刘志强未能充分举证其存在装修损失，故一审法院对其要求建材贸易分公司、建材公司赔偿装修损失不予支持。对于租赁保证金问题，因1612号案在处理刘志强向煤建公司支付的租金时，注明刘志强应支付的租金应扣除租赁保证金，即该案已对租赁保证金进行了处理，故刘志强在本案中再次要求返还租赁保证金属于重复起诉，本案不再处理。对于建材贸易分公司要求刘志强支付场地占有使用费差额问题，1612号案已处理2006年1月1日至2015年5月31日期间的租金差额，本案建材贸易分公司要求处理后续2015年6月1日至2018年12月31日期间的租金和场地占有使用费差额有事实和法律依据，一审法院予以支持。根据均正公司的估价结论，该期间涉案场地的租金估价为6068925元，扣减刘志强已支付的2717406元，差额为3351519元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，于2020年9月23日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起三日内，刘志强向建材贸易分公司支付2015年6月1日至2018年12月31日期间的租金和场地占有使用费差额3351519元。二、自本判决发生法律效力之日起三日内，刘志强向建材贸易分公司支付评估费49082元。三、驳回刘志强的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费125083元、反诉案件受理费34004元，由刘志强负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，双方争议的装修、改建、加建等损失以及租赁保证金、租金差价损失所依据的法律事实均发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前有效的相关法律法规及司法解释的规定。已生效的（2017）粤01民终1612号民事判决已经认定刘志强与建材贸易分公司签订的《租赁合同》《补充协议（1）》《补充协议（2）》为无效合同，故应当按照合同无效的法律规定来处理双方的权利义务关系。同时，刘志强上诉认为该生效判决存在错误，不应作为评判依据，但未提交任何证据证明该判决已被推翻，故本院对该上诉理由不予采纳。关于租赁保证金。前述生效判决在处理刘志强应向建材贸易分公司支付的2006年1月1日至2015年5月31日期间的租金差额时已经扣除了租赁保证金10万元，现刘志强在本案中再次要求建材贸易分公司退还该10万元，一审法院认为该请求属于重复起诉而不再处理，理据充分，本院予以维持。关于2015年6月1日至2018年12月31日期间的场地占用费差额问题。根据前述生效判决的认定，涉案租赁合同所约定的同时期租金价格明显低于市场租金价格，建材贸易分公司就涉案场地存在租金损失，且本案中，经法院摇珠确定的评估机构所作出的估价结果报告认定上述期间的租金估价为6068925元，亦远高于涉案租赁合同所约定的同时期的租金价格。现刘志强虽然对估价结果报告不予确认，但未提供相应的证据予以反驳，故一审法院对该报告的结论予以认可并据此要求刘志强向建材贸易分公司支付上述期间的场地占有使用费差额3351519元，并无不当，本院予以维持。关于刘志强主张的装修、改建、加建损失问题。首先，对于大包工场、汽车美容店、路边商铺部位，刘志强主张其对上述部位进行装修改造后才转租给次承租人，但其提交的采购单、支付凭证大部分为其内部记账记录，且注明的对应部位是人山人海酒家，均不足以证明其对上述部位进行了装修，而博众公司和高迪公司的鉴定、评估结论是根据刘志强对装修部位的陈述及自行划分并结合前述的采购单、支付凭证而作出的，并非对现场已确认的装修部位及现实状况的鉴定、评估。此外，上述部位是刘志强转租给次承租人的，刘志强承认次承租人对上述部位进行了装修，故退一步说，即使刘志强有投入装修，其在与次承租人建立租赁关系时就应对其装修的情况进行考量并反映在双方的合同约定条款中，现次承租人在接手后对上述部位进行装修，存在部分或者全部拆除刘志强所进行装修的可能，而现有证据也未能反映刘志强与次承租人之间就上述部位的装修问题发生纠纷。综合考虑上述因素，刘志强上诉要求建材贸易分公司赔偿大包工场、汽车美容店、路边商铺部位的装修损失缺乏依据，本院不予采纳。其次，对于人山人海酒家，从双方确认的事实来看，该部位是刘志强在第7-14幢房屋之间的空地上加建了一建筑物，该建筑物有墙体及上盖物，但没有办理规划报建手续。虽然涉案的租赁合同已被认定为无效合同，但建材贸易分公司在《补充协议（1）》中已经明确向刘志强表明不能建造违章建筑物，现刘志强上诉认为建材贸易分公司同意其加建前述建筑物，明显与事实不符，本院对该上诉理由不予采纳，同时，从上述事实也可知，刘志强在明知建材贸易分公司不同意其建造违章建筑物的情况下，仍然在空地上加建未进行规划报建的建筑物，其过错是明显的，即便存在损失也应由其自行负担。此外，从刘志强提交的采购单、支付凭证来看，其主张从2006年开始就陆陆续续进行装修改造，直至（2017）粤01民终1612号民事判决生效即2018年12月19日时，刘志强实际使用涉案场地接近12年，即便存在装修、改建、加建的投入，刘志强也已经通过经营行为收回了其改造成本并实际获益。可见，刘志强上诉要求建材贸易分公司赔偿人山人海酒家的装修、改建、加建损失缺乏依据，本院不予采纳。综上，一审法院对刘志强要求建材贸易分公司赔偿装修损失不予支持，合法有据，本院予以维持。综上所述，上诉人刘志强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费159087元，由上诉人刘志强负担。审判长 邓 颖审判员 谭红玉审判员 唐佩莹二〇二一年二月八日书记员 莫善友区敏儿