上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11363号上诉人(原审被告)：上海青浦出口加工区开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：曹林云，董事长。委托诉讼代理人：徐清，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：吴预，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被上诉人(原审原告)：上海绿禾餐饮配送有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：童辉，总经理。委托诉讼代理人：张慧，上海市方正律师事务所律师。上诉人上海青浦出口加工区开发有限公司(以下简称“青浦出口公司”)因与被上诉人上海绿禾餐饮配送有限公司(以下简称“绿禾公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。青浦出口公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回绿禾公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、已生效判决确认涉案租赁合同的解除系因绿禾公司构成根本性违约。无论是涉案的租赁合同约定，还是相关法律规定，出租人均无需承担绿禾公司的装修残值。一审法院过度干涉当事人意思自治，不当地适用公平原则，造成违约和违法的绿禾公司获得不当得利，守约和守法的青浦出口公司利益受损。二、一审法院审理程序违法。司法鉴定机构出席质证的专家证人无鉴定资质，鉴定内容不客观，鉴定意见书不能成为支持绿禾公司诉请的参考理由。三、本案裁判结果将带来巨大的负面社会效应，对整个租赁市场环境造成严重不利导向。按一审判决逻辑，会产生的后果是：任何承租人均可效仿绿禾公司，即使其根本性违约，即使法律有明确规定，即使双方有合同约定，法院均会根据公平原则对装修装饰投入酌情给予补偿。那么承租人会更加无视合同约定，肆意行事。这将势必导致整个租赁市场环境遭受毁灭性打击，出租人无从预估合同履行风险，从而导致交易成本上升甚至阻碍出租交易的发生，进而损害一切遵纪守法的出租人和承租人的利益。绿禾公司辩称，不同意青浦出口公司的上诉请求。第一，绿禾公司的违约有青浦出口公司违反承诺的因素。绿禾公司在青浦出口公司起诉解除合同之前，就已经有积极筹措资金支付租金的表现，除了利息外，也没有对青浦出口公司造成经济损失。一审法院根据绿禾公司的过错程度等因素，判令青浦出口公司酌情补偿是符合法律的公平原则的，并无不当。第二，绿禾公司租赁房屋以后投入了数百万元，将毛坯房进行全面装修。在合同解除的时候，其中的环保系统、消防系统、水电系统、变电箱、屋顶防水、地面平整楼梯等依附于房屋上的基础性的装修是有利用价值的。其中的供电系统在租赁合同中就明确由青浦出口公司负责安装，青浦出口公司迟迟不向供电部门申请用电，绿禾公司为了早日减少损失，在催促未果的情况下，绿禾公司不得不出资人民币(以下币种均为人民币)21万元向供电部门申请安装。该款的产生是青浦出口公司违约的结果，本来就应该由青浦出口公司承担。一审法院判令青浦出口公司补偿的42万元，如果扣除上述的21万元后仅有21万元，青浦出口公司的装修的利用价值远不止21万元。这些装修对于青浦出口公司的房屋不仅有利用价值，还有提升房屋品质的价值。青浦出口公司如果不给予绿禾公司补偿，那么就无偿享受了绿禾公司在其房屋上的投入或者享受到收益，对绿禾公司也是显失公平的。第三，租赁合同第九条第五项的约定是属于违约条款当中的其中一条，是无效的，不可为本案采纳。自治原则也要依法进行，不可滥用。在青浦出口公司起诉的解除合同案中，青浦出口公司主张的解约违约金和逾期付款的违约金已经法院判决。如果再加上数百万元的装修剩余价值，那就是违约金的叠加。若按照绿禾公司因严重亏损非恶意逾期的违约程度，那这种叠加的违约金的惩罚是过于严苛，也违反合同法关于违约金应当按照实际损失计算的原则。第四，前案执行时，本案尚在进行，本案所涉的赔偿的设备设施是不可搬离的，绿禾公司承诺放弃的，是不属于本案所涉的不可搬离的财产。第五，司法鉴定机构委托了参与鉴定的无职责的有关人员出庭作证，不能说明鉴定人员没有资质。一审法院审理程序是合法的。第六，青浦出口公司在经营的过程当中没有充分的包容和理解，从开业至今，出口加工区的大部分注册企业都纷纷撤离。绿禾公司的经营本来就是为开发区里面的企业就餐服务的，众多企业纷纷撤离，影响到绿禾公司的经营。青浦出口公司的经营作风才是产生巨大负面社会效应的根源。绿禾公司向一审法院起诉请求：1．青浦出口公司赔偿绿禾公司房屋装修损失1，439，412.57元；2．青浦出口公司返还绿禾公司物业管理费和垃圾清运费108，780元；3．青浦出口公司退还绿禾公司保证金5万元。一审法院认定事实如下：青浦出口公司为上海市青浦区北青公路XXX号三区8号2幢房屋(以下简称“系争房屋”)产权人。2013年2月27日，青浦出口公司(甲方)与上海新油餐饮管理有限公司(以下简称“新油公司”，乙方)签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，该房屋的建筑面积总计1，987平方米。乙方租赁该房屋作为食堂餐厅使用。合同有效期为10年，即自2013年3月1日起至2023年2月28日止。前4年(即2013年3月1日至2017年2月28日)的租金为36万／年，之后4年(即2017年3月1日至2021年2月28日)的租金为58万／年，最后2年(即2021年3月1日至2023年2月28日)的租金为72万／年。甲方同意给乙方6个月(即2013年3月1日至2013年8月31日)的时间用于装修施工、证照办理、设备测试等，在此期间甲方不向乙方收取租金。租金按季度支付，每季度租金在上一季度到期前10天支付，先付后用。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日按应付季度租金的百分之一向甲方支付滞纳金。如乙方逾期支付超过60日，则视为乙方自动退租，构成违约。甲方有权收回房屋和解除合同，并按合同条款追究乙方违约责任。乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为5万元，甲方收取保证金后向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视等一切费用由乙方承担。第五条约定，甲方向乙方提供的50千瓦电力配套到该房屋外的变电箱(从变电箱到该房屋内以及该房屋内的电力设施由乙方自行负责申请、施工，费用由乙方负责)。甲方向乙方提供上水和下水设施，设施管线排布到该房屋门口。第六条约定，乙方租赁场地门前三包(包卫生、包绿化、包秩序)，乙方须与有相关资质的公司签订餐厨垃圾和废弃油脂等污物的处理协议，费用由乙方承担，并负责办理垃圾清运公司进出口海关卡口的手续(甲方予以协助)。物业管理费用已包含在租金中，不再另行支付。第八条约定合同解除条件：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按合同约定支付违约金。合同解除或终止后，乙方须无条件在一个月内搬离该房屋……6．乙方逾期不支付租金累计超过2个月以上的……第九条约定违约责任：1．违反合同的一方，应向另一方支付违约金，违约金金额为合同期前五年内为180万，合同期后五年内为90万。2．乙方装修房屋或者增设附属设施未征得甲方书面同意或超出甲方书面同意的范围和要求，甲方可以要求乙方赔偿损失或恢复房屋原状。租赁期间，非本合同及相关法律规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按本合同第九项第1条向甲方支付违约金，且甲方不予退还保证金。合同到期后或合同期内非甲方原因造成解除合同的，甲方不承担乙方任何投入折旧和相关赔偿补偿。合同另约定了其他权利义务。合同签订后，青浦出口公司将房屋交付绿禾公司使用，绿禾公司支付青浦出口公司保证金5万元。绿禾公司装修后用于经营餐饮。2013年9月9日，青浦出口公司(甲方)、新油公司(乙方)、绿禾公司(丙方)签订《情况说明》，约定乙方现注册的公司为丙方，乙方确认将租赁房屋供丙方使用，房屋租赁合同的权利义务一并转给丙方。2014年5月8日，青浦出口公司(甲方)与绿禾公司(乙方)签订《补充合同》，约定将原合同第三条第2款修改为甲方同意给乙方2013年3月1日至2014年9月30日的时间用于装修施工、证照办理、设备测试等，在此期间甲方不向乙方收取租金。青浦出口公司(甲方)、新油公司(乙方)、绿禾公司(丙方)陆续签订两份《补充协议》，对租金的减免等事宜进行了约定。2013年12月17日，青浦区人民政府转发区发展改革委、区绿化市容局关于《青浦区单位生活垃圾处理收费实施意见》，该意见规定单位生活垃圾处理费为经营服务型收费，实行政府指导价管理。绿禾公司与上海群腾企业服务有限公司(以下简称“群腾公司”)陆续签订《生活垃圾清运管理合同》，约定绿禾公司将厂区内生活垃圾清运业务委托给群腾公司实施操作。2015年全年25，440元，2016年和2017年每年28，800元。群腾公司出具的发票上显示的项目为物业管理费、垃圾清运费。2016年至2020年，绿禾公司(丙方)、上海市青浦区市容环境卫生管理所(甲方)和青浦区香花桥街道环境卫生管理所(乙方)签订《单位生活垃圾收运处理服务合同》，约定丙方委托乙方进行单位生活垃圾的清运处理。绿禾公司与上海三益环保科技有限公司签订《上海市餐厨废弃油脂委托收运协议》，约定绿禾公司委托三益公司进行餐厨废弃油脂的清运处理。2018年3月6日，群腾公司向绿禾公司发出《催款通知》表示，群腾公司系青浦出口公司全资子公司，负责所有出租厂房的租金、物业管理费、水电费收缴工作，要求绿禾公司及时支付租金。2020年7月6日，绿禾公司与青浦出口公司办理了房屋交接手续，绿禾公司承诺逾期未搬离的所有财产视为放弃。一审法院依据绿禾公司的申请依法通过上海市高级人民法院委托上海申元工程投资咨询有限公司进行鉴定并出具鉴定意见书，鉴定意见为绿禾公司装修总造价原值2，797，418元，其中争议部分金额46，388元。现值金额为1，328，773元，争议部分金额为22，034元。争议部分涉及热水器、视频监控系统和冷库设备。折旧期限按照10年进行折旧，残值率按照10％计算。绿禾公司为此支付鉴定费102，000元。因绿禾公司拖欠租金，青浦出口公司起诉至法院。法院于2019年9月4日作出(2019)沪0118民初5017号判决，认定绿禾公司未按照合同约定支付租金，构成根本性违约，青浦出口公司有权解除合同。该判决已生效。一审法院审理中，绿禾公司为证明其装修投入，提供了：环境影响报告表、环保局文件、消防验收意见书、空调设备购销协议书、安装预算表、厨房环保设备合同签订单、厨房专业配套工程加工订货合同、安全技术防范工程合同书、视频监控系统改造工程设备清单、造价及结算、排烟系统清单、装修报价单及图纸。青浦出口公司对上述证据均不予认可，表示系与案外人签订的协议，青浦出口公司无法核实。绿禾公司为证明其不存在恶意拖欠租金，提供：利润表、抵押借款合同、承诺书。青浦出口公司对上述证据均不予认可，并认为绿禾公司违约已经经过法院判决确定。绿禾公司为证明青浦出口公司未按约提供供电设施，提供了：申请报告、低压供电合同、发票、供电方案通知单，青浦出口公司对该组证据不予认可，即使因为供电问题导致绿禾公司无法装修，青浦出口公司也在补充协议中减免了租金。绿禾公司表示鉴于青浦出口公司未按约提供供电设施，故鉴定报告中的供电局外线系统210，741元不应进行折旧。青浦出口公司表示，在房屋交接当天绿禾公司投入的项目部分被拆除破坏，包括部分吊顶、部分地砖、部分墙体、一楼厨房部分窗框、拆除了厨房锅炉和环保设备、拆除了厨房地面排污沟槽、拆除了三楼全部太阳能热水器、拆除了视频监控系统、拆除了全部货梯。为此，青浦出口公司提供了视频。绿禾公司表示，绿禾公司并未进行破坏和拆除，厨房锅炉本来就不在鉴定范围。青浦出口公司提供的视频是在绿禾公司搬离后拍摄的，不予认可。一审法院认为，根据生效判决，绿禾公司未按约支付租金构成违约，青浦出口公司有权解除合同，绿禾公司与青浦出口公司签订的租赁合同已解除。双方已经于2020年7月6日办理了房屋交接手续，房屋已经归还青浦出口公司，青浦出口公司在交接单上并未就房屋遭受破坏和拆除提出异议。尽管根据合同约定青浦出口公司无需进行赔偿和补偿，但是鉴于系争房屋原本系毛坯房屋，绿禾公司投入大量资金进行装修，部分项目已经附合于房屋上，客观上存在一定的利用价值，故法院综合合同履行程度、当事人的过错程度、鉴定意见书、公平原则等酌情认定青浦出口公司补偿绿禾公司42万元。关于物业管理费和垃圾清运费，根据绿禾公司提供的证据系群腾公司收取，绿禾公司并未提供证据证明系青浦出口公司收取，故对绿禾公司要求青浦出口公司返还物业管理费和垃圾清运费的请求不予支持。青浦出口公司同意返还保证金，法院予以支持。一审法院判决如下：一、上海青浦出口加工区开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海绿禾餐饮配送有限公司42万元；二、上海青浦出口加工区开发有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海绿禾餐饮配送有限公司保证金5万元；三、上海绿禾餐饮配送有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，已生效的判决认定，青浦出口公司与新油公司、绿禾公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效，各方均应按照约定履行义务。绿禾公司未按约支付租金构成违约，青浦出口公司有权解除合同。《房屋租赁合同》约定了合同到期后或合同期内非青浦出口公司原因造成解除合同的，青浦出口公司不承担绿禾公司任何投入折旧和相关赔偿补偿。该约定系当事人的真实意思表示，《房屋租赁合同》提前解除的原因是绿禾公司未按约支付租金，其不能完全享用的附合的装饰装修价值的损失只能由其自行承担，故绿禾公司要求青浦出口公司赔偿装修损失，与合同约定不符。青浦出口公司在本案诉讼中明确表示绿禾公司的添附装饰装修对其无利用价值，且可以由绿禾公司恢复原状；结合绿禾公司与青浦出口公司办理房屋交接手续时承诺逾期未搬离的所有财产视为放弃，及绿禾公司无证据证明青浦出口公司已实际利用了添附的装饰装修，绿禾公司要求青浦出口公司赔偿装修损失，亦无法律依据。绿禾公司要求青浦出口公司赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。一审法院参考鉴定意见书判令青浦出口公司向绿禾公司支付补偿费，系适用法律不当。青浦出口公司同意返还保证金，一审法院判决支持绿禾公司要求青浦出口公司返还保证金5万元的诉讼请求，并无不当。综上，青浦出口公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初852号民事判决第二项；二、撤销上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初852号民事判决第一、三项；三、上海绿禾餐饮配送有限公司的其余诉讼请求不予支持。一审案件受理费人民币19，183.7元，由上海绿禾餐饮配送有限公司负担人民币18，133.7元，由上海青浦出口加工区开发有限公司负担人民币1，050元；鉴定费人民币102，000元，由上海绿禾餐饮配送有限公司负担。二审案件受理费人民币8，350元，由上海绿禾餐饮配送有限公司负担人民币7，600元，由上海青浦出口加工区开发有限公司负担人民币750元。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  邬海蓉审 判 员  王晓梅二〇二一年二月四日法官助理  万 晶书 记 员  蔡剑燕附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……