江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0113民初6507号 原告（反诉被告）：马玉桂，男，1967年4月15日出生，汉族，住南京市秦淮区。 委托诉讼代理人：钱海波，男，1982年4月4日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 被告（反诉原告）：王春友，男，1960年1月13日出生，汉族，住南京市栖霞区。 委托诉讼代理人：唐宁，北京德恒（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白宇，北京德恒（南京）律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）马玉桂与被告（反诉原告）王春友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，被告王春友提出反诉，本院予以合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马玉桂及其委托诉讼代理人钱海波，被告（反诉原告）王春友及其委托诉讼代理人唐宁、白宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马玉桂向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2020年6月1日至2021年5月30日期间租金476132元，并恢复已经损坏的15台空调；2、判令被告支付违约金2万元，恢复原酒店设施。事实与理由：2019年6月1日原、被告双方签订《房屋租赁协议》，由被告承租原告位于南京市平方米，年租金为462264元（按年递增，原告净得），采用一年预付的方式交纳租金。合同签订后，原告立即向被告交付了房屋，截止2020年5月31日前，被告应当向原告交纳2020年房租476132元。房租届期后，原告多次向被告催要房租，被告一直以转租为由拒绝支付。同时，原告发现被告在承租期间，还擅自将承租房屋内的15台中央空调，以破坏方式全部拆除，相关中央空调的管线、风道也被暴力破坏。故原告具状诉至法院。 被告王春友辩称：一、案涉房屋由南京迈皋桥老街集贸市场有限公司于2017年9月1日起出租给高某甲使用，租赁期限为10年。马玉桂既非案涉房屋的所有权人亦非案涉房屋的承租人，王春友实际是从高某甲处承租的房屋，马玉桂与王春友之间签订的房屋租赁协议应当认定为无效。二、案涉房屋未取得建设工程规划许可证，马玉桂与王春友签订的房屋租赁协议无效。三、马玉桂与王春友签订的房屋租赁协议于2020年4月13日已被解除，马玉桂要求王春友支付2020年6月1日至2021年5月30日期间的房租没有事实与法律依据，相反马玉桂应向王春友退还房屋押金及房租，并赔偿王春友遭受的损失。双方于2019年6月签订房屋租赁协议后，马玉桂未向王春友提供相应办照手续亦未提供任何协助，且在明知王春友承租案涉房屋是为了进行餐饮经营的情况下不告知该房屋不能建设消防通道，无法办理消防许可，导致王春友无法进行餐饮经营，马玉桂的行为构成根本违约，协议目的无法实现，由此造成严重的经济损失，王春友享有法定解除权。王春友于2020年4月13日向马玉桂提出解除协议有理有据，协议应于2020年4月13日确定解除，马玉桂作为违约方应返还王春友支付的押金50000元并赔偿王春友为准备餐饮经营而支出的367600元房屋装修改造费。此外，自2020年1月起，受疫情影响，王春友无法使用案涉房屋进行餐饮经营，王春友有权请求法院支持免除案涉房屋受疫情影响期间的房租。四、马玉桂要求王春友恢复案涉房屋内15台空调的诉请无事实和法律依据。马玉桂是案涉房屋的二房东，王春友实际是从该房屋三房东处承租的房屋，为了减少不必要的麻烦，王春友遂与马玉桂直接签订了房屋租赁协议，王春友在承租房屋时是与三房东办理的交接，马玉桂始终未到现场。三房东同意将案涉房屋内的物件全部转入给王春友，王春友亦支付了相应的转入费用，王春友可以任意处置房屋内的相关物件。现马玉桂主张房屋内15台空调系其所有，缺乏证据予以证明，马玉桂无权让王春友恢复房屋内15台空调。综上所述，请求驳回马玉桂的诉讼请求。 反诉原告王春友向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认王春友与马玉桂之间签订的《房屋租赁协议》无效；2、请求依法判令马玉桂返还王春友房屋租赁押金5万元以及缴纳的全部房屋租金462264元；3、请求依法判令马玉桂赔偿王春友遭受的损失共计367600元；4、本案诉讼费由马玉桂承担。事实和理由：2019年6月，王春友与马玉桂签订房屋租赁协议，约定马玉桂将坐落于迈皋桥老街2号菜场一、二楼建筑面积共420平方米的房屋租赁给王春友作为商业（餐饮业）使用；租赁期限为三年，年租金分别为462264元、476132元、513943元；每半年为一个付款周期，入住前须付押金50000元。双方签订合同后，王春友依约全面实际履行了合同义务，向马玉桂支付了首年租金462264元、押金50000元。王春友承租房屋后，与南京展禾泉建筑装饰工程有限公司签订建筑工程施工合同，由该公司承包案涉房屋装修改造工程，约定装修改造费用为681600元，现王春友已经支付367600元。为具备餐营业经营条件，马玉桂需向王春友提供案涉房屋的所有权证等材料，协助王春友办理工商营业执照，但是马玉桂迟迟不予提供，在王春友催告并给予合理期限后，马玉桂仍不提供任何协助。除此之外，王春友在签订协议后才被告知案涉房屋无法修建餐饮行业所必须的消防通道，该房屋无法办理消防许可，王春友签订房屋租赁协议的目的根本无法实现。从2020年1月起，因受疫情影响，王春友亦无法使用案涉房屋进行餐饮经营。此后，王春友于2020年4月13日向马玉桂提出解除房屋租赁协议，王春友将案涉房屋处理好并多次要求与马玉桂做房屋交接，马玉桂却迟迟不配合办理，为了减少双方损失，王春友联系了两家租户欲继续承租案涉房屋，但是马玉桂拒不提供该房屋的产权证亦不协助该两家租户办理承租。另补充两点：马玉桂不是案涉房屋的所有权人，也没有证据证明其是案涉房屋的承租人，马玉桂无权将案涉房屋出租给他人，双方签订的房屋租赁协议无效；案涉房屋未取得建设工程规划许可证，双方签订的房屋租赁协议无效。综上所述。故向法院提起反诉，请求法院依法判决。 反诉被告马玉桂辩称：反诉原告的诉讼请求没有事实和法律依据。1、涉案建筑已经存在20年，2015年后政府对其斥巨资进行民国元素改造，目前经营的食品、餐饮、百货等主体多达2000多家，王春友对此早已知道。双方在签订房屋租赁协议的时候，王春友已经对涉案房的性质、地理位置、经营成果进行了详细的了解，认可该房屋以后才承租了该房屋。同时在王春友签订该协议之前，该房屋是正在经营的餐饮机构，王春友承租房屋以后，对房屋进行了天然气改造，在进行天然气改造过程中排除万难，才将天然气安装到位，所以其已经非常清楚该房屋的状况，属于经营风险范围，对房屋的承租风险应该由其自己承担。且该租赁协议在双方履行近一年后，王春友提出因经营不善，希望转租的要求，自2020年6月后王春友一直欲退还房屋，进行转租，但是其并未使房屋达到退还的条件，因为其私自拆除了房屋中的固定附属物以及擅自处理了马玉桂所有的财产，所以马玉桂一直提出恢复原状后进行交接，但是王春友一直以来拒绝办理交接，根据王春友提交的聊天记录的38页，其拒绝马玉桂提出的对损坏以及私自处理的设施进行评估的要求。截止到法院向马玉桂送达反诉状之前，王春友一直以协商为由要求解除租赁合同，同时第一次开庭时提出现场勘验，王春友也拒绝提供房屋钥匙，因此不论是因为法定解除还是约定解除，目前房屋的实际控制人和占有人依然为王春友。并且截止到2020年8月7日王春友还在转租房屋，所以其应该支付相应的租金。2、王春友称2020年4月13日双方就已经达成合意解除双方租赁合同，但是事实上纵观双方聊天记录不难看出，一直都是王春友自说自话，双方第一次谈到解除是2020年6月12日，从马玉桂回复中可以认定双方并未达成解除意思表示，所以双方租赁协议并未解除。3、截止本案第二次开庭，王春友一直实际控制占有转租承租房屋，所以其无权要求返还押金及租金。4、王春友从未对房屋进行装修，根据双方签订的协议第七条第三款约定不难看出，王春友如果对房屋进行装修改造，必须经过马玉桂同意。首先马玉桂从未接到过装修通知；其次据目前承租房屋现场看，王春友从未实施装修且原来的装修部分也有被王春友拆除的痕迹；最后根据双方约定，即使王春友有装修，其装修成果在合同终止时也应该归马玉桂所有。本案事实上王春友已经将马玉桂的财产悉数破坏、变卖，其才是恶意违约一方，不能适用疫情相关意见。恳请驳回反诉原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 马玉桂（甲方）与王春友（乙方）签订《房屋租赁协议》（以下简称案涉协议）1份，约定：甲方将坐落于迈皋桥老街2号菜场一、二楼（以下简称案涉房屋）共420平方米出租给乙方有偿使用，乙方对甲方所出租的房子已充分了解，愿意承租该房屋，租期自2019年6月1日至2022年5月31日止；年租金分别为462264元、476132元、513943元，每半年支付一次，在租期满的前一个月5号支付下一个租期的费用；租赁用途为餐饮；乙方向甲方支付承租房押金50000元，押金至协议终止时无息退还，租赁期间乙方违约，押金不退；如需所承房屋进行商业改造，乙方要有方案必须报有关部门审批，并征得甲方同意后方可施工，租满后无偿交还甲方，不包括可拆除部分。王春友向马玉桂支付了第一年租金462264元及押金50000元。 审理中，马玉桂提交土地使用权证及租赁合同复印件，用以证明案涉房屋土地使用权人为南京设备安装有限公司，江苏振东商品城市场经营管理有限公司将案涉房屋出租给南京锦绣江南餐饮有限公司，马玉桂表示南京设备安装有限公司说有建设规划许可证，但已丢失，也未向马玉桂提供；马玉桂系南京锦绣江南餐饮有限公司法定代表人，其以个人名义将案涉房屋出租给王春友。经质证，王春友表示：对租赁协议复印件真实性、关联性不予认可，该协议甲方并非案涉房屋所有权人，乙方并非马玉桂本人；对土地所有权证，包括原告对案涉房屋规划许可证的陈述，我方不予认可；我方代理人至相关部门均未调取到案涉房屋的不动产权证或规划许可证。 王春友提交从南京市栖霞区行政审批局企业档案中调取的租赁合同、唐某出具的情况说明及2019年5月29日王春友向高某甲转账12万元的银行流水、2019年5月13日高某甲出具转让定金3万元的收条，用以证明高某甲与南京迈皋桥老街集贸市场有限公司签订了案涉房屋的租赁合同，租期从2017年9月1日至2027年10月15日，后高某甲将位于案涉房屋开办的火锅店转让，王春友在中介唐某的介绍下租赁了案涉房屋，并向高某甲支付了20万元转让费，得到火锅店的使用权，因此案涉房屋与马玉桂无关，房屋内的空调等设施与马玉桂亦无关。经质证，马玉桂表示：马玉桂经与南京迈皋桥老街集贸市场有限公司核实，该公司表示租赁合同系伪造，该公司从未与高某甲签订过租赁合同；2019年春天马玉桂将案涉房屋租给高某甲，但双方之间的租赁合同已经遗失，租赁期限大概是5年，高某甲经营了一段时间，后来因高某甲经营不善要退租，后高某甲带王春友到马玉桂处，由马玉桂将房屋租赁给王春友。 2020年6月12日至2020年8月7日期间王春友与马玉桂的短信聊天记录中载明：6月12日王春友：“马总，昨天约好今天下午办退租手续！打你电话多次不接…今天中介打电话有人要租此房，你推脱不管…”马玉桂：“这个房子真的不符合退房要求…”7月13日王春友：“…我千方百计地寻找能有人帮你把房子租出去！现找了两家，需要房子的产权证，请你赶紧提供或你到场与他们面谈……你最好去现场看看，已清理干净！” 本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，马玉桂作为出租人未能提交案涉房屋产权证或建设工程规划许可证，故根据上述法律规定，马玉桂与王春友签订的案涉协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”王春友已经缴纳的押金5万元，基于合同无效，马玉桂应当予以退还。王春友实际使用了案涉房屋，应向马玉桂支付实际使用期间的占有使用费。根据短信记录，2020年6月12日王春友明确向马玉桂表达过解除合同的意向，2020年7月13日王春友明确向马玉桂表达其已清空案涉房屋，马玉桂对此是有认知的，其应当及时采取合理措施防止损失的进一步扩大，故本院认定王春友应当支付占有使用费至2020年7月13日，参照案涉协议约定的租金标准，金额共计518356元（462264元+476132元/年÷365天×43天），扣除王春友已支付的租金462264元及押金50000元，王春友还应向马玉桂支付占有使用费6092元。之后无证据证明王春友有实际使用案涉房屋，马玉桂拒绝交接房屋造成的扩大损失应由其自行承担，故对马玉桂主张的2020年7月14日至2021年5月30日期间租金，本院不予支持。 关于马玉桂主张王春友恢复已经损坏的15台空调及原酒店设施的请求，因马玉桂认可其系先向高某甲租赁案涉房屋，后高某甲退租，并介绍王春友与马玉桂签订案涉协议，王春友提交证据证明其向高某甲支付了转让费，故在马玉桂未提交证据证明其主张的空调及设施系由其添置并向王春友交接的情况下，其主张的这一诉请，依据不足，本院不予支持。因双方签订的案涉协议无效，其约定的违约金条款也无效，故马玉桂主张违约金2万元的诉请，本院不予支持 关于王春友要求马玉桂赔偿装修损失367600元的请求。首先，本案案涉协议无效，双方均未能在签订合同时审核相关证件，双方对此均有过错；其次，参照案涉协议约定，案涉房屋进行商业改造，应当征得马玉桂同意，现王春友未提交证据证明其对案涉房屋进行装修改造经过马玉桂同意；最后，原告提交的证据也不足以证明其产生了装修损失367600元。因此，其主张的这一诉请诉请，依据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认马玉桂与王春友签订的《房屋租赁协议》无效； 二、王春友于本判决生效之日起十日内给付马玉桂60**元； 三、驳回马玉桂、王春友的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8442元，减半受理4221元，由原告马玉桂负担4196元，被告王春友负担25元。反诉案件受理费6299.5元(已减半收取)，由反诉原告王春友负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  张 璐  二〇二一年二月七日 法官助理  邓广灿 书 记 员  杜 娟