贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔06民终68号 上诉人（原审被告）：铜仁市诚德商业管理有限公司，住所贵州省铜仁市碧江区新华都农贸市场**。 法定代表人：刘洪江，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨旭，贵州乾锦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙沼，贵州乾锦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王小利，女，1993年3月18日出生，汉族，住，住贵州省铜仁市碧江区/div> 上诉人铜仁市诚德商业管理有限公司（以下简称诚德公司）因与被上诉人王小利房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初4331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月1日公开开庭进行了审理。上诉人诚德公司委托诉讼代理人龙沼及被上诉人王小利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 诚德公司上诉请求：1.请求撤销原判二项，径直改判实际退还租金为19,213元，且应扣除保证金2,000元、管理费540元；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：（一）上诉人无任何过错，不应承担违约责任，一审法院认为上诉人“未尽到管理义务导致众多经营者解除合同”显属事实认定错误，应予纠正。2020年4月8日，被上诉人与上诉人签订了《摊位租赁合同》，合同就租赁摊位的位置、用途、租期、租金、管理费以及其他权利义务均作了明确约定。当日，被上诉人便开始正常使用案涉农贸市场摊位作蔬菜销售，而上诉人早于2019年便已开始对案涉农贸市场提供管理服务，如维护市场卫生、维修市场水电等。在此期间，2020年春节突发新冠肺炎疫情，整个铜仁，甚至全国疫情防控形势严峻，政府及相关部门为防控疫情，要求全员居家隔离、停产停业，不仅被上诉人不能在案涉农贸市场正常经营，更让上诉人也无法正常提供管理服务。可见，上诉人不存在一审判决中认为“未尽卫生管理义务”的情形，事实是由于不可抗力的因素（新冠疫情）导致上诉人无法正常管理案涉农贸市场。同时，受新冠疫情影响，涉案农贸市场人烟稀少，生意变得极其冷淡，从而导致众多商户（包括被上诉人在内）的正常经营产生严重影响，有些甚至出现无法经营的状态，被上诉人为避免履行合同给其造成更为严重的损失，不愿继续经营，这才要求上诉人解除合同并退付相应租金。据此，众多经营者要求解除合同的直接原因完全在于其自身不愿意承担经营风险，与上诉人无关。更为重要的是，根据双方签订的《摊位租赁合同》的第6-4-2条的约定：“乙方应维护甲方摊位设施完好及市场公共卫生，保持摊位范围“净、洁、齐”，禁止在通道、水沟、停车点等地乱扔垃圾，禁止随意改变市场及公共设施。”即案涉农贸市场的管理义务不完全在上诉人，被上诉人也负有维护案涉农贸市场摊位设施完好、市场公共卫生等管理义务。由此可见，本案《摊位租赁合同》的解除虽与新冠肺炎疫情影响有关，但这其中，被上诉人亦负有不可推卸的责任，上诉人在本案中不仅没有任何违约行为，还为被上诉人能够正常经营案涉农贸市场摊位付出了大量的管理工作，投入了巨额资金成本，显然已按约履行了管理义务。因此，一审判决认定事实存在严重错误，应予纠正。（二）一审判决退还被上诉人租金23,540元严重有违客观事实，其实际使用案涉农贸市场摊位期间产生的租金应为7,187元，且保证金2,000元、管理费540元均应予以扣除。被上诉人于合同签订之日起便使用案涉农贸市场摊位作蔬菜销售经营，至2020年7月16日已使用长达三个多月，即产生了3个月零8天的租金，按每月2,200元计算，应扣除租金为7,187元，上诉人实际仅应退还租金为19,213元，但一审法院却仅完全不尊重客观事实，径直认定其仅使用涉案农贸市场摊位仅产生租金2,860元显属严重错误。同时，根据双方签订的《摊位租赁合同》第6-1-5条约定：因乙方原因提前解除合同的，视为违约，甲方将扣除全部保证金及管理费。就本案而言，合同解除虽与新冠疫情有关，但主要系被上诉人自身不愿意承担经营风险，而主动向上诉人提出解除合同，那么根据双方约定，上诉人完全有权扣除其交纳的案涉农贸市场摊位保证金及管理费，这是其一。其二，被上诉人使用案涉农贸市场至今已长达3个多月，在此期间，上诉人为其能够正常经营案涉农贸市场摊位，自2019年12月1日起便对案涉农贸市场提供管理服务，且为此投入了大量的人力、物力、财力，产生了巨大的成本，上诉人为此实际产生的管理成本也应当扣除。因此，一审判决退还被上诉人租金23,540元存在严重错误，且保证金2,000元、管理费540元均应予以扣除。综上，一审法院认定事实存在严重错误，应当予以纠正。上诉人为保护自己的合法权益，维护法律的权威和尊严，根据民事诉讼法第一百六十四条之规定，特依法提起上诉，恳请贵院依法查清事实，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人王小利二审答辩称：上诉人未对公共设施及时修理，没有尽到管理义务，导致被上诉人无法经营，疫情不能作为上诉人不履行管理义务的借口。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 王小利向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2020年4月8日签订的《摊位租赁合同》；2.判令诚德公司立即返还租金26,400元、保证金2,000元、管理费540元；3.判令诚德公司赔偿经营损失6,000元；4.本案诉讼费由诚德公司承担。 一审法院查明事实：2019年11月26日，案外人立泰公司与诚德公司签订《新华都农贸市场楼面租赁合同》，主要约定：立泰公司提供新华都农贸市场第一层农贸市场专区、第三层屋顶自由区给诚德公司运营、管理，第一层租赁期限为五年，从2019年12月1日至2024年12月1日止，第三层租赁期限为十年，从2019年12月1日起至2029年12月1日止；该租赁物的租金为代收原则，在签订合同之日起诚德公司每年将收取的租金及各项费用如数上缴立泰公司，立泰公司将按实际上缴租金的15%提成返还给诚德公司作为运营管理费用；诚德公司维护租赁物设施完好及市场公共卫生，保持房屋使用权范围“净、洁、齐”，禁止在通道、水沟、停车点乱扔垃圾等。2020年4月8日，诚德公司与王小利签订《摊位租赁合同》，主要约定：诚德公司提供位于新华都农贸市场蔬菜区域9、10号摊位租赁给王小利作为销售蔬菜使用，租赁期限一年，从2020年4月8日起至2022年10月7日止；月租金2,200元，每一年交纳一次，共计26,400元，王小利同意向诚德公司交纳经营保证金2,000元和每年商场管理费540元；王小利享有在缴纳一年租金、保证金的情况下赠送18个月经营期的优惠扶持政策，并享有原定管理费、水电费用减免半年的优惠措施；诚德公司负责市场内水、电等公用设施的维修和保养，搞好市场各项工作，提高服务质量，为租赁方提供良好的市场环境等。同年6月10日，王小利向诚德公司支付一年的租金、保证金、管理费共计28,940元。后在履行合同的过程中，由于案涉市场公共设施维修、卫生管理不到位，造成市场无法正常经营，故王小利及其他90多位经营者确定停止经营，王小利于2020年7月16日停止经营。 一审法院认为：王小利与诚德公司签订的《摊位租赁合同》内容不违反法律强制性规定，系双方真实意思表示，属有效协议，双方应按合同约定履行义务。由于在履行合同过程中，诚德公司未尽到管理义务，导致众多经营者解除合同，诚德公司存在过错，应承担违约责任。现双方实际已解除合同，故对王小利要求解除合同的请求予以支持。因诚德公司的违约造成王小利提前结束经营，双方在合同中约定王小利在缴纳一年的租金和保证金的情况下赠送18个月经营期的优惠扶持政策，即实际每月的租金为880元(26,400元÷30＝880元)，王小利经营至2020年7月16日，即产生3.25个月的租金为2,860元，诚德公司应退回王小利未能经营期间的租金23,540元。双方约定管理费免交半年，故诚德公司应全额退还。关于保证金，因诚德公司违约，故其应全额退还。王小利主张经济损失6,000元，未提供任何证据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决：一、解除王小利与铜仁市诚德商业管理有限公司于2020年4月8日签订的《摊位租赁合同》；二、由铜仁市诚德商业管理有限公司于判决生效之日起十日内退还原告王小利租金23540元、保证金2,000元、管理费540元，共计26,080元；三、驳回王小利的其他诉讼请求。案件受理费674元，减半收取337元，由王小利负担57元，由铜仁市诚德商业管理有限公司负担280元。 在二审中，王小利未提交新的证据。诚德公司提交新的证据为：工资发放表，用于证明诚德公司聘请的管理人员工资发放情况，诚德公司已提供了管理，并未存在违约行为。经审查，该证据系诚德公司单方制作，与本案不具有关联性，本院不予采信。 对一审认定的事实，二审予以确认。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，结合双方诉辩主张及理由，本院归纳本案二审争议焦点为：诚德公司是否构成违约，一审确定退还租金、保证金及管理费的比例是否恰当。 本院认为：立泰公司与诚德公司签订《新华都农贸市场楼面租赁合同》，约定立泰公司提供新华都农贸市场第一层农贸市场专区、第三层屋顶自由区给诚德公司运营、管理，诚德公司按实际上缴租金的15%向立泰公司收取运营管理费用。上述合同签订后，诚德公司与王小利签订《摊位租赁合同》，约定诚德公司将位于新华都农贸市场的摊位租给王小利使用，诚德公司对农贸市场进行管理并提供相应服务，王小利向其支付租金、保证金以及管理费。一审中，诚德公司提交证据目录的证明内容和目的，明确表明因立泰公司未按约向其支付营运管理费，导致市场无法正常经营。由此可见，诚德公司因与立泰公司之间的合同履行问题，才未按约对案涉农贸市场进行管理和提供服务，导致市场无法正常经营，已构成根本违约，王小利要求解除合同并退还相应费用的诉请，于法有据，应予支持。诚德公司提出受新冠肺炎疫情影响导致商户无法经营，属于不可抗力，从而主张其不存在违约行为，不应承担违约责任的意见，不能成立。关于退还金额问题，王小利自认经营至2020年7月16日，即实际经营了三个月零八天，双方对此均无异议。因双方合同约定王小利享有在缴纳一年租金、保证金的情况下赠送18个月经营期的优惠扶持政策，故而赠送的18个月经营期应计入合同租期内，即王小利的租金实际应按880元/月计算，因此在扣除实际经营三个月零八天的租金2,860元后，剩余租金23,540元应予退还。同样，双方约定王小利享有原定管理费、水电费用减免半年的优惠措施，故而管理费540元也应予退还。另外，因诚德公司违约，双方合同目的已不能实现，其扣留保证金2,000元于法无据，应予退还。一审法院作出“由诚德公司退还王小利租金23,540元、保证金2,000元及管理费540元”的处理并无不当，诚德公司所持上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人诚德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人铜仁市诚德商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐正洪 审判员  田 芳 审判员  向 前 二〇二一年二月七日 法官助理丁雄 书记员张祝红