辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终14134号上诉人（原审原告）：李晓东，男，1980年9月26日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：张晓溪，女，1981年8月14日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。二上诉人共同委托诉讼代理人：张明春、于金波，辽宁名熙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳中海新海汇置业有限公司，住所地沈阳市于洪区白山路**。法定代表人：张智超，系该公司董事长。委托诉讼代理人：金兆成，北京大成（沈阳）律师事务所律师。上诉人李晓东、张晓溪因与被上诉人沈阳中海新海汇置业有限公司（以下简称“中海置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初4079号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李晓东、张晓溪上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，被上诉人是否按施工图纸施工并不是判断其是否对上诉人承担违约责任的前提条件，被上诉人承担违约责任是因为其向上诉人交付的商品房不符合合同约定和法律规定，不符合交付使用条件。住宅建筑的设计、建造应当符合住宅建筑规范，没有规范的应当满足合理原则。设计规范中规定排水井是用于公共道路、广场、公共低洼地等，没有选择设置在业主专属区域内的设计依据，除非不得已，必须设置在专属区域的，需要取得业主的同意或出卖房屋前告知买受人，否则就应当承担违约责任。被上诉人不但将用于公共排水的排水立管直接设置在上诉人的地下庭院内，还在地下庭院内设置了一口用于公共道路的排水井。为了强制排水还设置了具有安全隐患的排水控制箱，而被上诉人却没有事先在合同中明确告知上诉人。排水立管排水井将在雨季期间出现雨水倒灌现象，将给上诉人造成不可预见的损失。在非雨季节雨水井内的残留水会潮湿发霉，产生细菌发霉气味、生虫子等现象，地下通，地下通风不好会严重影响上诉人的身心健康水方式严重影响了上诉人的正常生活，对是否选择购买房屋起到决定性作用，属于重大不利因素，构成严重违约。并且合同中的补充协议为格式条款，其中免除被上诉人义务，限制上诉人权利部分应当认定为无效。被上诉人在施工时没有按照样板间的煤气管道位置进行安装，安装位置就在上诉人的窗前存在造成火灾隐患。样板间的煤气管道对视线美观影响很小，煤气管道接头也远离窗户，健全也美观。被上诉人交付的房屋煤气管道安装与样板间不一致。在上诉人参观样板间时，对样板间的附属设施向被上诉人进行了询问，被上诉人的工作人员明确表示所交付的商品房的设施和样板间的设施完全一致，并且也说明排水设施全部与样板间一致，没有其他的排水方式，但实际交付时地下庭院的设施存在墙排水井、电箱与样板间的排水方式并不一致。上诉人在后续与被上诉人沟通的过程中，被上诉人也承认其在销售过程中的表述存在误导购房人的情况，对于被上诉人自认的事实，人民法院应当予以确认，判决被上诉人承担违约责任。二、一审法院适用法律错误，被上诉人并未在合同约定的交付期限内交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。被上诉人。建设主管部门对被上诉人的违法行为作出书面的建设工程整改通知单，认定工程尚未达到竣工标准，要求被上诉人立即停止交付，导致被上诉人也不能交房。本案被上诉人没有完成地下庭院水泥地面的铺设，因为样板间的地下庭院是水泥地面加防水。沈阳市商品住房交付使用管理办法是地方政府规章，对管辖区域内的所有商品住宅交付均具有约束力。本案因建筑主管部门已经明确被上诉人冬季施工没有完成施工，包括业主出行的道路等施工内容，就意味着案涉项目没有竣工就不应当取得辽宁省竣工验收备案书。即使是已经取得备案书，因与客观事实不符，也应当被认定为无效或因被上诉人不具备法定的交付条件被撤销，被上诉人因行政行为停止交付，根据合同法的规定，因第三人原因不能履行合同的不免除违约责任，因此对上诉人仍要承担违约责任。中海置业公司辩称，我方是经规划部门批准进行施工的，排水设施是公共设施，在公共区域不存在违反国家强制性规范，煤气管道由于上诉人擅自拆改出现管道临近窗户情况。不存在违反违约情况。合同中约定交付条件是取得竣工备案，我方在约定交付之前已经取得，符合合同约定的交付条件，交付使用管理办法仅为行政规章不影响合同效力，我方不存在逾期交付行为。一审认定事实及适用法律正确，请求维持原判。李晓东、张晓溪向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判令被告将出卖给原告的房屋前下沉庭院中集水井、配套水泵及其控制系统移至公共区域，为原告下沉庭院安置直排式排水装置；2.判令被告支付延迟交房违约金362,906元（暂从2019年12月26日计算至2020年5月30日）；3.判令被告变更燃气管道入户位置，达到与样板间相同的标准；4.诉讼费、鉴定费等由被告承担。一审法院认定事实:2019年3月9日,原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市于洪区，建筑面积134.39平方米房屋一处，房屋总价款为2,311,501元。合同第八条约定：“出卖人应当在2019年12月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府部门延迟有关文件批准或其它政府行为……”；第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量说明书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同签订后，原告依约交付了购房款。被告提供《排水系统施工图纸》一份，证明针对地下庭院的排水设施，被告是按照施工图纸进行的施工。原告对图纸的真实性无异议，但提出该设计不符合住宅建筑规范中规定的适用经济美观原则及无障碍设计原则。被告提供沈阳城市燃气规划设计研究院有限公司出具的《煤气管网施工图纸》一份，证明被告是按照施工图纸进行的燃气工程的施工。原告提出被告未与燃气单位进行沟通，样板间的管道是在窗下走的，窗上走的不美观，也影响安全。经该院实地勘察，燃气管道设计时旁边是一个露台，本身无窗，部分业主封露台时进行了外扩并加装了窗户，致燃气管道靠近了外窗。2019年10月30日，沈阳市城市建设局向被告出具《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》。原告陈述，被告在合同约定的2019年12月25日前几日，通知原告办理入住手续。原告验房发现交付的房屋与样板间不一致，存在下沉庭院设置排水装置等问题，未予办理入住手续。原告向民心网及人民网进行投诉，2020年3月10日，于洪区城建局向网友回复调查处理结果如下：根据《沈阳市商品住房交付使用管理办法》（沈阳市政府第55号令），于洪区城建局于2019年12月19日受理中海和悦府办理《沈阳市商品住房交付使用确认书》所需提供的全部资料，其中包括：辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书、供水、供热、燃气等开通文件。12月20日于洪区城建局对中海和悦府进行现场核查，核查发现该小区道路未完工。根据《市建委关于实施沈阳市商品住房交付使用管理办法的补充说明》中规定：“由开发建设单位因季节原因影响园区道路工程不能完成的，需提供限时完成承诺书”。开发建设单位已向城建局提供承诺书，承诺于2020年5月30日前将园区道路按照业主要求重新铺装完成；针对园区道路等问题，开发单位已承诺于明年开春重新整改；针对业主房屋内部问题，开发单位承诺给予免费修缮。但业主一致认为，要求房屋必须达到入住条件方能交房。目前，该小区已停止办理入住手续，直至开发建设单位在具备交付使用条件后，于洪区城建局方能出具《沈阳市商品住房交付使用确认书》，并要求开发建设单位在交付场所进行公示，以便购房者查看。2019年12月28日，被告在园区内公示如下：中海城和悦府业主，经公司决定，对中海城和悦府园区在原有交付标准基础上进行以下内容调整：1、和悦府园区内景观道路使用PC砖铺设的部位调整为火烧板铺设，保证园区景观整体呈现效果；3、多层住宅负一层电梯前室至地下车库的通道地面及一层大堂至负一层的消防楼梯踏步由地坪漆地面调整为地砖铺设；4、房屋入户门牌底色调整为玫瑰金色。上述工作内容将于2020年5月30日前完成，园区上述工作实施阶段我司将尽量降低对业主日常生活的影响，期间对广大业主带来的不便敬请谅解。另，沈阳市城建局于2020年3月11日向被告下达沈阳市商品住房交付使用条件确认书。经一审法院核查，案涉中海城和悦府一楼，排水方式为“强排”的业户总计为59户，截至2020年8月26日，已有40户业主办理完毕入住手续。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方均应依约履行。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的合同义务。关于原告要求被告将出卖给原告的房屋前下沉庭院中集水井、配套水泵及其控制系统移至公共区域，为原告下沉庭院安置直排式排水装置；要求被告变更燃气管道入户位置之诉讼请求，因被告提供了《排水系统施工图纸》及《煤气管网施工图纸》，证明针对地下庭院的排水设施以及燃气工程，被告均是按照施工图纸进行的施工。且燃气管道靠近外窗是由于原告对露台进行外扩并加装窗户所导致。故原告上述主张无相应的法律依据，不予支持。关于原告要求被告支付延迟交房违约金之诉讼请求，首先，应确认被告是否存在逾期交房的违约行为。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定房屋交付的日期为2019年12月25日前，交付条件为依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，涉诉房屋于2019年10月30日取得竣工验收备案书，可见，涉诉房屋在合同约定的交付期限届满前已符合《商品房买卖合同》约定的交付标准。被告已按照合同约定的交付日期通知原告办理入住手续，被告不存在违约逾期交房行为。其次，关于行政部门对业主的投诉下发的回函，是否可以认定被告构成违约交房的问题。沈阳市于洪区城乡建设局的回函依据的是《沈阳市商品房交付使用管理办法》，《沈阳市商品房交付使用管理办法》属于行政规章，只有违反法律、行政法规的强制性规范，才会产生承担相应法律责任的后果。因此，不能以行政规章认定被告存在逾期违约交房行为。原告主张的逾期交房违约金，不予支持。一审法院判决：驳回原告李晓东、张晓溪的诉讼请求。案件受理费已减半收取3,372元，由原告承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人李晓东、张晓溪与被上诉人中海置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当按照协议约定履行各自义务。关于上诉人提出要求被上诉人将案涉房屋前下沉庭院中集水井、配套水泵及其控制系统移至公共区域，在下沉庭院安置直排式排水装置，以及要求被上诉人变更燃气管道入户位置的主张。被上诉人抗辩称，地下庭，地下庭院属于公共区域及配套水泵均是在公共区域，且是按照审批施工图纸进行施工，采用何种排水方式由是否有停车场而确定。本院经审查，上诉人提供的《商品房买卖合同》中对于房屋前下沉庭院中集水井、配套水泵及其控制系统，以及燃气管道入户位置并未作出约定。被上诉人按照审批通过的施工图纸进行施工，并经相关管理部门验收合格，取得房屋建筑工程竣工验收备案书以及供水、燃气等开通文件。且经一审法院现场核查，案涉中海城和悦府一楼存在直排水、强排水两种排水方式，强排水业户中大部分业主已办理完毕入住手续。上诉人以被上诉人出卖房屋前未告知或未事先取得业主同意，以及与样板间布置不一致，构成严重违约为由，主张变更排水方式及燃气管道入户位置，依据不足，本院无法支持。关于上诉人提出要求被上诉人给付逾期交房违约金的主张。根据双方合同约定，被上诉人应在2019年12月25日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。因我国《建筑法》《建设工程质量管理条例》及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》均规定，建设单位在收到建设工程竣工验收报告后，应当组织勘察、设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，验收合格并出具书面验收合格报告。本案中，涉诉房屋已于2019年10月29日竣工验收，取得由沈阳市于洪区城市建设局出具的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，结合沈阳市于洪区城市建设局于2020年3月10日向网友回复调查处理结果“于洪区城建局于2019年12月19日受理中海和悦府办理《沈阳市商品住房交付使用确认书》所需提供的全部资料，其中包括：辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书、供水、供热、燃气等开通文件……”，可见，涉诉房屋在合同约定的交付期限届满前已符合《商品房买卖合同》约定的交付标准。关于上诉人提出被上诉人拒绝交付房屋的原因是2019年12月25日，沈阳市于洪区城市建设局向被上诉人下达整改通知，认定被上诉人违规交房，故被上诉人无法交付房屋的问题。经一审法院核查，涉诉园区已有部分业主办理了入住手续，并实际居住，未对房屋主体质量问题提出异议。综上，上诉人提供的证据并不足以证明涉诉房屋不符合合同约定的交房条件，且上诉人未提供充分证据证明被上诉人拒绝交付房屋，故对上诉人的该项主张，本院难以支持。综上所述，上诉人李晓东、张晓溪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,372元，由上诉人李晓东、张晓溪负担。本判决为终审判决。审判长 谢 宏审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二一年二月二日法官助理史舒畅书记员赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。