文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终3656号上诉人（原审原告）：严为民，男，1971年1月4日生，汉族，住镇江市。上诉人（原审原告）：谢雁雁，女，1973年8月31日生，汉族，住镇江市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：孙学威，江苏诚和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：镇江宝龙置业发展有限公司，住所地镇江市丹徒新城金谷东路**-2。法定代表人：许健康，该公司董事长。委托诉讼代理人：龚志强，江苏江成律师事务所律师。上诉人严为民、谢雁雁因与被上诉人镇江宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙公司）商品房销售合同纠纷一案，不服镇江市丹徒区人民法院（2020）苏1112民初669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。严为民、谢雁雁上诉请求：撤销镇江市丹徒区人民法院（2020）苏1112民初669号民事判决，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求或发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、案涉商品房合同第四条第二款没有约定房屋价款计价方式，一审判决认为，合同约定的价款计价方式为按建筑面积计算，系认定错误。2、一审判决认为，双方没有约定房屋价款随增值税率调整而调整，进而认为返还没有依据，系认定错误。3、一审认定因国家公祭及大气污染导致工地停工95日，可以据实延期，没有事实和法律依据。宝龙公司辩称：被上诉人基本同意一审法院就事实认定和法律适用，请求依法驳回对方的全部上诉请求。本案上诉所持观点较之一审及诉前地方政府多次组织的大规模接访，并无新的观点和事实补充，类似纠纷此前已经有业主先行诉讼，主张迟延交付违约金，案号（2019）苏1112民初3373号，该生效判决书确认本案存有顺延交付的特别情形，且双方另有迟延交付90天的宽展期，同时，也确认了开发公司配合政府文件停工限产，符合因国家公祭及大气综合治理的公共利益。至于增值税下调的利益归属主张，上诉人更是曲解了国家立法目的和法条定义，本次国家降税的本意就是切实给企业减负，但最终实施的效果将惠及全社会。上诉状所提增值税属于价外税，最终由消费者承担，即使税率下调该部分利益也应归属消费者所有无法律依据。综上，请求二审法院能彻查本案争议事实，并驳回全部上诉请求。严为民、谢雁雁向一审法院起诉请求：1、要求宝龙公司返还多收取严为民、谢雁雁的2%增值税款18313元，要求宝龙公司支付逾期交付房屋的违约金18294元（以房屋价款1016379元为基数，自2019年8月1日计算至2019年10月29日，按照合同约定的日万分之二计算），合计36607元；2、要求宝龙公司负担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年12月15日，严为民、谢雁雁与宝龙公司订立商品房买卖合同，约定：1、严为民、谢雁雁购买宝龙公司建设的宝龙国际花园第10幢906室房屋，建筑面积为137.62平方米；2、双方选择第四条第一款第一项作为商品房价款的计算方式，即按建筑面积计算，商品房单价为每平方米7385.4元，总金额为1016379元。该条第二款约定本项目的增值税率11%，房屋总价为1016379元，其中不含增值税价915656.76元，增值税100722.24元。该商品房买卖合同的附件四补充条款第二条对房屋总价款补充约定，购房合同中的房屋总价款不含公共维修基金、燃气初装费、网络通讯初装费、有线电视初装费、增容费以及相关税费，出卖人与买受人应各自依法律或相关规定向有关部门缴纳相关税费。商品房买卖合同还约定：宝龙公司应当在2019年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《新建商品住房交付使用核查意见书》并符合合同约定的商品房交付严为民、谢雁雁。如遇下列特殊原因，宝龙公司可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因国家或地方政府相关法律法规、政策变化或市政建设以及政府指令等，以致该商品房交付及验收延迟的，且出卖人当于该情形发生之日起30日内告知买受人（字体加黑）。宝龙公司逾期交房的违约责任详见补充条款第七条的补充约定。该商品房买卖合同的附件四补充条款第七条对商品房交付条件及交付期限的补充约定：如发生为配合政府的规范文件实施或政府行为、通知、命令而造成无法正常施工、因政府市政配套未按时完成而影响购房合同规定的交付条件未能如期完成的，恶劣气候等自然原因以及其他宝龙公司无法控制的客观因素导致的情形发生交付迟延，宝龙公司依据该事由据实顺延该房屋的交付期限，无需为顺延负责任；因宝龙公司自身原因造成未在合同约定的期限内交付房屋的，严为民、谢雁雁给予宝龙公司90日的宽展期，宽展期内，宝龙公司无需承担违约责任（字体未加黑加粗或加下划线）。案涉附件四补充条款正文最后约定:严为民、谢雁雁特别确认同意，严为民、谢雁雁已经了解并同意购房合同及其附件和补充条款的全部内容，并确认宝龙公司已经就购房合同以及补充条款的内容（特别是加粗或加下划线等部分的内容）进行了解释说明，本补充条款的内容如与购房合同不一致的，严为民、谢雁雁同意以本补充条款为准（字体黑体加粗）。案涉商品房买卖合同还约定了付款方式、争议解决方式、保修责任等内容。2019年7月8日，镇江市丹徒区建设工程管理处出具书面情况说明1份及汇总表2份，证明：宝龙国际花园工程项目自开工以来，因国家公祭日（2017年12月1日至12月15日），停工15日；2018年，因大气污染防治工作要求，江苏省大气污染防治联席会议办公室、镇江市大气污染防治联席会议办公室多次下发管控通知，停工89天；2019年1月1日至7月1日，因大气污染防治工作要求，江苏省大气污染防治联席会议办公室、镇江市大气污染防治联席会议办公室多次下发管控通知，停工37天，共计停工141日。其中，2018年因扬尘管控局部停工25天，全部停工64天，2019年因扬尘管控局部停工21天，全部停工16天，合计全部停工80天，局部停工46天。2019年7月22日，宝龙公司申请对案涉宝龙国际花园二期张贴延期交付公告的证据进行保全，江苏省镇江市丹徒公证处于2019年7月23日出具公证书：对位于宝龙广场营销中心、二期西大门、二期南门张贴的延期交付公告进行拍摄，并制作公证工作记录及附件5页（包含镇江市丹徒区建设工程管理处于2019年7月8日出具的情况说明计1页、2018年、2019年建筑施工大气管控通知汇总表各1页）。2019年10月15日，宝龙公司申请对案涉宝龙国际花园（二期）4#、5#、7#、9#至19#楼配套设施进行核查，并提交查验报告和相关资料。经审查，宝龙公司提供的查验报告和相关资料符合《镇江市区商品住房配套设施交付使用操作流程》要求；对拟交付的宝龙国际花园（二期）4#、5#、7#、9#至19#楼配套设施进行现场勘验，符合《镇政建（2016）137号》文件要求，镇江市住房和城乡建设局于2019年10月28日向宝龙公司发出新建商品住房交付使用核查意见书。2019年10月19日，宝龙公司向严为民、谢雁雁发出收楼通知书、入伙通知书，通知严为民、谢雁雁所购商品房2019年10月28日起即可交付，于2019年10月28日至11月2日集中办理交付。2019年11月8日，宝龙公司向严为民、谢雁雁提供增值税普通发票，税率为9%，增值税为83921.2元，价税合计1016379元。上述事实由严为民、谢雁雁向本院提供的商品房买卖合同及附件四补充条款、增值税普通发票，宝龙公司向一审法院提供的镇江宝龙项目政府管控延期交付情况汇总表及相关文件、新建商品住房交付使用核查意见书、公证书及附件以及双方当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，一、关于增值税率由11%下调至9%对房屋总价款是否有影响的争议焦点。本案中，案涉商品房买卖合同中，严为民、谢雁雁与宝龙公司明确约定房屋价款计算方式是：按建筑面积计算，单价为每平方米7185.4元，该约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该条款应属合法、有效，可以作为定案依据；案涉商品房买卖合同第四条第二款中，严为民、谢雁雁与宝龙公司既没有明确约定该条款为案涉房屋价款的计价方式，也没有明确约定房屋总价款随增值税率调整而作相应调整；案涉商品房买卖合同补充条款中，严为民、谢雁雁、宝龙公司也没有明确约定房屋总价款随增值税率调整而作相应调整。因此，严为民、谢雁雁认为因增值税率下调2%向宝龙公司主张返还房屋价款的诉讼请求，既不符合合同约定，也没有法律依据，一审法院依法应不予支持。二、宝龙公司应否承担逾期交付房屋的违约责任的争议焦点。本案中，按照商品房买卖合同约定，宝龙公司应当于2019年7月31日前向严为民、谢雁雁交付房屋，而宝龙公司于2019年10月28日才取得符合约定交房条件的《新建商品住房交付使用核查意见书》，并于2019年10月28日始向业主统一交付房屋，超过约定交房时间89天。宝龙公司辩称，根据商品房买卖合同附件补充条款第七条第4项约定宝龙公司逾期交付房屋90日不承担责任的约定，其不应承担逾期交房的责任；同时，根据合同约定，因国家公祭日以及大气污染治理事由造成逾期交付房屋也不应承担逾期交房的责任。一审法院认为，商品房买卖合同附件补充条款第七条第4项的约定，限制了严为民、谢雁雁的权利，系格式免责条款，宝龙公司未采取区别于其他内容的合理方式特别提请严为民、谢雁雁注意，该约定无效。但根据该商品房买卖合同第八条中因国家或者地方政府相关法律法规、政策变化或市政建设以及政府指令等导致交付延迟的，宝龙公司可以据实延期的规定。本案中，国家公祭及大气污染治理涉及社会公共利益，现宝龙公司因国家公祭以及大气污染治理事由导致逾期交付房屋，并于2019年7月22日履行了延期交付的公告公证手续，则严为民、谢雁雁应给予宝龙公司相应的宽展期。根据法庭调查的事实可以确认因国家公祭以及大气污染治理事由导致建设工地完全停工的天数达95日，超过宝龙公司逾期交付房屋的时间，故宝龙公司不应对逾期交付房屋承担违约责任。严为民、谢雁雁的该项诉请不符合合同约定，一审法院不予支持。一审法院判决：一、驳回严为民、谢雁雁要求镇江宝龙置业发展有限公司返还2%增值税款18313元的诉讼请求；二、驳回严为民、谢雁雁要求镇江宝龙置业发展有限公司支付逾期交付房屋违约金18294元的诉讼请求。二审期间，当事人未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，对于宝龙公司是否返还2%增值税款问题。首先，双方对房屋价款计价方式及总价有明确约定。合同第四条第一款约定按建筑面积计算，单价为每平方米8289元，总金额为785880元。此处单价即为包括11%增值税在内的每平方米建筑面积单价。宝龙公司作为营利性法人，依法应交纳包括增值税在内的各种税费。因此，其将销售商品房应缴纳的增值税计入其经营成本是正常的经营行为。宝龙公司在合同第四条第二款中将房屋单价的组成予以分解、明示，并无不妥。在合同中并无税率调整相关房价亦予以调整的约定。故宝龙公司根据实测面积与合同约定的单价向上诉人收取相应的房款并无不当。其次，案涉增值税的缴纳主体并非上诉人。根据税务部门的规定，上诉人新购商品房没有需缴纳增值税这一项，个人需缴纳税种为契税、印花税；应税销售行为产生增值税的缴纳主体是房地产开发企业，即宝龙公司，并非是由上诉人代缴。因此，故案涉增值税并非如上诉人所述由上诉人承担，国家相关财税部门将增值税率从11%下调至9%，目前直接受益的是包括宝龙公司在内的增值税纳税人。故上诉人要求宝龙公司返还2%增值税差价款的诉请本院难以支持。对于宝龙公司是否承担逾期交付房屋的违约责任问题。上诉人主张宝龙公司据实延期交付没有事实和法律依据。根据该商品房买卖合同第八条约定，因国家或者地方政府相关法律法规、政策变化或市政建设以及政府指令等导致交付延迟的，宝龙公司可以据实延期。因国家公祭及大气污染治理涉及社会公共利益，宝龙公司停工95日，有镇江市丹徒区建设工程管理处出具书面情况说明及汇总表予以证明，因此导致逾期交付房屋，宝龙公司在2019年7月22日即约定的交房日期2019年7月31日前履行了延期交付的公告公证手续，符合出卖人于延期交付情形发生之日起30日内告知买受人的约定；且此期间省、市政府及相关部门多次在公共媒体、报刊等作大气污染治理、停工等相关信息发布，亦符合双方对逾期交房违约责任补充条款第七条第3项的补充约定。严为民、谢雁雁关于延期交付无依据的上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。综上所述，严为民、谢雁雁的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费715元，由上诉人严为民、谢雁雁负担。本判决为终审判决。审判长 宋 涛审判员 张 剑审判员 甘可平二〇二一年二月十八日书记员 吴 斯