江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏1291民初63号 原告：常新明，男，1963年12月23日出生，汉族，住泰兴市。 委托诉讼代理人：陈锦琪，江苏天滋律师事务所律师。 被告：严强林，男，1968年12月24日出生，汉族，住泰州市开发区。 被告：泰州高港兴福村镇银行有限责任公司，统一社会信用代码913212003309380774，住所地泰州市高港区金港中路**。 法定代表人：攀国清，该行行长。 委托诉讼代理人：万国峰，江苏戚鸭章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戚鸭章，江苏戚鸭章律师事务所律师。 原告常新明与被告严强林、泰州高港兴福村镇银行有限责任公司（以下简称兴福银行）确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告常新明及其委托诉讼代理人陈锦琪，被告严强林，被告兴福银行的委托诉讼代理人万国峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 常新明向本院提出诉讼请求：1、确认被告严强林用泰州市房屋与被告兴福银行签订的《个人借款住房抵押合同》无效；2、被告兴福银行立即注销泰州市房屋上所设的抵押权登记；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年3月5日，严万康、严强林、陈粉兰与原告签订《房屋产权买卖合同》，将泰州市房屋出售给原告。上述合同签订后，原告依约向出卖方支付购房款，被告一同时履行了房屋交付义务。原告入户进行了装修，从2011年居住至今。2019年10月19日，原告与被告一约定在2020年1月15日办理过户手续，但被告一并没有按期履行过户义务，却用该房进行了贷款抵押，被告一主观存在欺诈的恶意，应当认定被告一与被告二签订的《个人住房抵押借款合》无效。被告二作为专业金融主体和职业贷款人，并没有依据《中华人民共和国商业银行法》、《个人贷款管理暂行办法》的规定履行尽职调查的职责，对应有的调查内容未履行审慎审核义务，客观上存在过失，其取得的抵押权不符合法律规定的善意要件，由此而设立的抵押权登记应当予以注销。 严强林答辩称，2019年10月，其多次要求原告支付购房余款，进行过户。但原告一直不协调处理。其因经济困难，才将房屋抵押给兴福银行借款。 兴福银行答辩称，其公司在办理抵押前已向不动产登记机关进行走访，尽到相应审查义务。案涉房屋登记的所有权人为严强林，其公司签订抵押合同后办理了抵押登记，善意取得的抵押权应得到法律保护。 本院经审理确认如下事实：2011年3月5日，严万康、严强林、陈粉兰作为甲方（卖方）与常新明作为乙方（买方）在见证方泰州市联华房地产有限公司（丙方）见证下签订《房屋产权买卖合同》，主要约定由常新明购买严万康、严强林、陈粉兰坐落于泰州市梅兰花园（原西堡小区）12幢508室房屋。正房建筑面积118平方左右，车库20平方左右（以产权证为准，多不退，少不补）。甲方依法取得的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》证号为待办。房屋成交总价为51万元。乙方于签订合同时缴给甲方购房定金10万元整，合同签订后，甲方在一个星期内交车库钥匙给乙方；于2011年6月5日付给甲方房款35万元整，同时甲方交房给乙方；余款6万元整，在甲方办好产权证、土地证后，五年后与乙方办理产权过户当日付清给甲方（其中2万元整乙方按银行利息五年合计5000元整在交房时付给甲方）。甲方保证出售的房屋无产权纠纷，保证上述房地产可以上市，若发生任何与甲方出售的房屋有产权纠纷或有债权债务等，一切责任由甲方负责。 上述合同签订后，常新明于合同约定的期限内向严强林通过现金支付及银行转账方式支付购房定金及购房款合计45万元。严强林在收到上述款项后于2011年6月5日将案涉房屋钥匙交付给常新明，常新明入户后，对案涉房屋进行了装修，居住至今。 2018年6月1日，严强林、陈粉兰领取不动产权证书，载明：严强林、陈粉兰为案涉泰州市房屋的共同共有权利人，不动产权证号为苏（2018）泰州不动产权第0025450号。 2019年10月19日，严强林作为甲方与常新明作为乙方在见证人张某的见证下就案涉房屋重新签订《协议书》，主要约定：双方一致同意在2020年1月15日办理过户手续，其过户的规定仍按原合同规定；甲方现将房屋产权证等手续交由乙方保管，到过户之日必须到场签名，办好过户手续，否则承担违约金3万元人民币赔给乙方；订立本协议后，乙方先给付甲方购房余款7万元中的3万元（其中5000元为双方协议增加给甲方的），作为本协议协商过户的诚意，余款4万元在过户之日全部给付结清。 上述协议签订后，常新明于2019年10月19日向严强林现金支付购房款3万元，严强林同日将案涉房屋不动产权证号为苏（2018）泰州不动产权第0025450号的产权证交给常新明保管,并向常新明出具相应金额的收条。 2019年12月9日，严强林就案涉房屋重新申领不动产权证书，不动产权证号为苏（2019）泰州市不动产权第0087743号，权利人严强林单独所有。 2020年3月19日，严强林向兴福银行出具《资产抵押承诺书》，承诺对案涉房屋享有物权，并愿意以案涉房屋为其在该行的债务提供抵押担保。同日，严强林与兴福银行签订编号高港村银营业部高借字2020第00098号《最高额个人借款合同》，编号为高港村银营业部高抵字2020第00056号《最高额抵押合同》，主要约定：严强林向兴福银行借款，最高贷款限额为48万元，额度有效期限自2020年3月19日至2023年3月15日，年利率7.5%。严强林以案涉房屋为主债权提供担保，被担保主债权本金最高限额94万元。2020年3月20日，严强林与兴福银行就上述抵押办理抵押权登记，兴福银行取得编号为苏（2020）泰州不动产证明第0047849号的不动产登记证明，载明：证明权利或事项为抵押权，权利人为兴福银行，义务人为严强林，坐落泰州市，抵押方式为最高额抵押，被担保债权数额为94万元，担保范围为详见抵押合同，债务履行期限为2020年3月19日至2030年3月19日。 2020年5月15日，严强林与兴福银行签订编号高港村银营业部高借字2020第00227号《最高额个人借款合同》，主要约定：严强林向兴福银行借款，最高贷款限额为17万元，额度有效期限自2020年5月14日至2023年4月15日，年利率7.5%。担保方式为抵押，担保人为严强林，担保合同编号为高港村银营业部高抵字2020第00056号。 另查明，常新明于2020年4月28日因与严强林房屋买卖合同纠纷一案向本院提起民事诉讼，本院于2020年7月28日作出（2020）苏1291民初787号民事判决，认为：《房屋产权买卖合同》、《协议书》合法有效，严强林行为构成违约。因案涉房屋存在抵押权，不具备不动产过户登记的条件，判决：严强林于判决生效之日起十日内给付常新明违约金30000元；驳回常新明的其他诉讼请求。该民事判决生效后，经常新明申请执行，严强林自动履行给付常新明违约金30000元。 庭审中，兴福银行陈述称，严强林名下有两套房屋，分别为梅兰花园12幢507室、508室。银行工作人员去507室进行了实地查看，因严强林称508室钥匙不在家，故未进入查看。 严强林陈述称，梅兰花园12幢507室、508室均已卖给他人，两套房屋未办理过户手续，均办理了抵押贷款。其带银行工作人员至507室查看过，未告知银行工作人员房屋出卖的情况。 上述事实，有（2020）苏1291民初787号民事判决书、不动产权证书、不动产登记证明、《房屋产权买卖合同》、《最高额个人借款合同》、《最高额抵押合同》及当事人陈述等证据证实。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，原告常新明与被告严强林于2011年3月5日签订的《房屋产权买卖合同》合法、有效。案涉房屋在合同签订后即2011年6月已交付常新明占有、使用至今，未办理不动产权变更登记的原因系严强林所致。实质上，严强林已非案涉房屋的真实权利人，其隐瞒已将抵押物卖给原告的事实，于2020年3月19日与兴福银行签订抵押合同，损害了原告常新明的权利。此外，按照行业惯例和相关规定，银行在签订抵押合同前，应当对抵押物进行实地勘察。抵押人严强林将涉案房屋提供抵押时，登记的权利证书彰显的权利外观与客观事实明显不符。案涉房屋自2011年6月即交付常新明一直占有、使用，交付时间长达九年之久，兴福银行在签订抵押合同前应该对房屋进行实地考察，理应知晓案涉房屋的所有权存在瑕疵，但兴福银行并未尽到其审慎义务，在主观上存在明知涉案房屋的所有权存在瑕疵，签订抵押合同会造成第三人权利损害仍表示接受的恶意。故被告严强林与被告兴福银行所签订《最高额抵押合同》应属无效合同，原告的主张于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、确认被告严强林与被告泰州高港兴福村镇银行有限责任公司签订的《最高额抵押合同》（编号：高港村银营业部高抵字2020第00056号）无效； 二、被告泰州高港兴福村镇银行有限责任公司于本判决生效之日起十日内办理泰州市房屋编号为苏（2020）泰州不动产证明第0047849号的不动产抵押登记注销手续。 案件受理费13200元，减半收取6600元，由被告严强林、泰州高港兴福村镇银行有限责任公司共同负担（此款原告已预交，由被告于本判决生效后十五日内迳交原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审判员  陈俊涛 二〇二一年二月二十日 书记员  叶晓竹 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。