新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终777号   上诉人（原审原告）：高朝宝，男，1986年9月23日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。   委托诉讼代理人：杨秋芳，新疆盛年律师事务所律师。   委托诉讼代理人：马勇，新疆盛年律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：新疆海鸿实业投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市经济技术开发区。   法定代表人：严林德，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：张开发，新疆世源律师事务所律师。   上诉人高朝宝因与被上诉人新疆海鸿实业投资有限公司（以下简称海鸿公司）商品房预售合同纠纷一案，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院于2018年10月30日作出（2018）新0106民初506号民事判决，海鸿公司不服向本院提出上诉，本院于2020年3月23日作出（2019）新01民终788号民事裁定，将本案发回新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院重审。新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院于2020年12月15日作出（2020）新0106民初1233号民事判决，高朝宝不服向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月26日公开开庭进行了审理。上诉人高朝宝及其委托诉讼代理人杨秋芳、马勇，被上诉人新疆海鸿实业投资有限公司的法定代表人严林德及其委托诉讼代理人张开发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   高朝宝上诉请求：依法撤销一审判决第四项，维持第一、二、三项，支持高朝宝一审全部诉讼请求。事实和理由：一、我方与海鸿公司签订的《购房合同书》及《海鸿国际食品物流港认购协议》真实有效，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行义务。我方要求与海鸿公司签订《商品房买卖合同》并备案系因海鸿公司未按约定履行上述合同义务，不属于强制缔约，符合双方合同的约定及法律规定。二、《购房合同书》及《海鸿国际食品物流港认购协议》的性质应认定为商品房买卖合同，双方之间已经形成商品房买卖合同关系，海鸿公司也是基于商品房买卖合同这一本约关系，向我方交付房屋、收取房款、催收房款的，双方约定签订备案合同只是为了履行合同备案产证办理的流程，并非重新协商再签一个新的合同。我方已经取得涉案商铺的占有使用收益权，在我方享有准物权的情况下，要产生对外公示的效力，签订备案合同是必要阶段。综上，请二审法院支持我方的上述请求。   海鸿公司辩称，高朝宝提出的上诉请求不能成立。首先，我公司认为《购房合同书》、《海鸿国际食品物流港认购协议》是预约合同，根据民法典预约合同的概念，双方订立今后要签订本约合同的意思表示，即是预约合同。本案中双方在履行合同过程中，高朝宝只是支付的认购款，双方约定支付另外30%的房款之后，之前支付的20%的认购款才转化为房款，所以诉争的合同并不具备商品房买卖合同的性质。其次，只要预约合同当事人一方不同意签订本约合同，即不能强制性要求签订本约合同。合同最基本的原则是意思自治原则，双方签订预约合同就是为了以后签订本约合同，现双方产生争议，就是因为预约合同条款的缺失，双方不能达成一致意见而造成的。综上，我方认为高朝宝的上诉请求没有事实及法律依据，请求二审法院予以驳回。   高朝宝向一审法院起诉请求：1.确认《购房合同书》及《海鸿国际食品物流港认购协议》有效并继续履行：按照购房合同书及认购协议约定的内容与高朝宝签订商品房买卖合同并协助办理商品房买卖合同备案及公示；2.确认海鸿公司解除《购房合同书》、《海鸿国际食品物流港认购协议》无效；3.本案保全费由海鸿公司承担。   一审法院认定事实：2015年1月2日新疆维吾尔自治区酒店用品商会（以下简称商会）受高朝宝（系商会会员）的委托与海鸿实业公司签订购买商铺的《购房协议》。2015年1月3日商会购房会员（买受人、乙方）与海鸿公司（出卖人、甲方）签订《购房合同书》一份，约定：“一、乙方商会会员购买甲方海鸿公司位于乌鲁木齐市经济开发区黄山街269号海鸿国际物流港商铺B座、C座、D座第二层，建筑面积以房产局实际测绘为准，旋转坡道、车道、中空部分不计入公摊面积，预计公摊面积35％左右。第二层车道由客户共同使用；二、乙方购买甲方物流港商铺甲方海鸿公司按每平方米5,500元出售给商会购房会员；三、基于甲方目前尚未办理房屋销售许可证，乙方向甲方交纳总房款的20％，待甲方将房屋销售许可证办好双方签订正式备案合同后，乙方再向甲方交纳总房款30％，剩余50％房款由甲方为乙方办理银行按揭支付甲方；四、乙方向甲方缴纳20％房款后三日内，甲方向乙方办理交房手续，乙方即可使用购买商铺；五、海鸿公司给商会就该商铺经营给予楼体部分广告位支持；六、乙方所购甲方B座、C座、D座第二层室内广告位由商会自行合理分配使用，海鸿公司不计费用；七、甲方海鸿公司给商会户外南、北、东疆进乌鲁木齐交通要道设立柱广告牌位置不少于4块，广告位使用三年（发布期限3年免费，发布内容按“海鸿国际酒店用品城”名称发布）；八、甲方应向乙方承诺，除二、三楼以外，整个海鸿物流港不再规划酒店用品或同类其他项目。甲方应保证乙方所购产权物的正常使用；九、乙方所购甲方商铺自交房后半年内必须将房产证办至乙方业主名下，如延迟办理按照购房款的日万分之三由海鸿公司向购房人支付违约金，或由开发商无条件按已付金额全款退铺，并无条件承担乙方所有损失（包括搬迁费、装修费等，并按退铺时市场价的全款赔偿差额）；十、海鸿公司提供4楼写字间100平方米，供商会作为商会办公用房免费使用8年；十一、乙方业主每人所购甲方商铺具体面积和位置，由甲方和乙方先签订简易购房合同予以确认。本协议与甲方和业主签订具体购房简易合同互为合同主件，具有同等效力；十二、本协议，乙方所购甲方商铺必须由甲方提供房屋平面图，由甲方标出所购商铺具体商铺号，面积以实际测绘为准，加盖甲方公章作为协议附件。乙方业主与甲方所签简易合同也应由甲方将整座平面图复制盖章，由甲方标出业主所购商铺位置，作为合同附件；十三、二楼酒店用品城的物业管理由商会自行承担（仅酒店用品城二楼），或委托甲方管理，乙方交付通过双方协商合理的管理费。”   2015年8月19日，高朝宝与海鸿公司签订《海鸿国际食品物流港认购协议》一份，约定：“高朝宝购买海鸿公司乌鲁木齐经济技术开发区黄山街269号海鸿国际物流港B栋四层四号商铺，建筑面积664.57平方米，单价5,500元，总价3,655,135元；付款方式：签订本协议之日须向出售方支付认购款400,000元，并须在签订协议后_日内至销售中心签订正式《商品房买卖合同》，并支付首付款3,655,135元，同时已交的认购款可直接冲抵应付房款；如认购方未在本协议约定时间内向出售方交付首期购房款和签署《商品房买卖合同》，即视为认购方违约及放弃本协议中规定的所有权益，出售方有权不予退回认购方已交付的定金，并有权将该物业另行出售，同时本协议自动作废。”等内容。上述合同签订后，高朝宝按约向海鸿公司支付400,000元。2015年2月13日乌鲁木齐市住房保障和房产管理局向海鸿公司发放了商品房预售许可证，项目名称为新疆海鸿国际食品冷链配送中心建设项目。2015年10月海鸿公司向高朝宝交付了约定商铺，高朝宝接受商铺后进行了装修。2016年7月案涉商铺所在的海鸿物流港酒店用品商城开业，高朝宝使用至今。后双方因公摊面积的占比等发生争议，经多次协商未果，至今未签订符合备案要求的商品房买卖合同，高朝宝也未向海鸿公司交纳剩余房款。   2017年11月29日海鸿公司向高朝宝公证送达通知，内容为：“请你在收到通知三日内，向我公司支付3,255,135元款项，我公司将在收到你按时支付的3,255,135元款项后，与你签订《商品房买卖合同》并协商确定《商品房买卖合同》的相关条款内容。如你在本通知明确要求的时间内未支付款项的，相关各项责任及法律后果均由你承担。”2017年11月30日海鸿公司向商会公证送达上述内容的通知。2017年11月29日商会向海鸿公司公证送达回复函，内容为：“一、合同中商定的公摊面积存在较大异议，致使商铺产权面积存在较大差异；二、合同中约定的户外广告，贵单位至今没有按合约履行到位；三、合同中购买的是海鸿国际物流港二楼，贵单位交付时楼层标注为三楼，要求以设计图为准；四、我商会会员已在上年度按照总合同约定的30％款项交付至商会账户；五、待所有事宜均协商一致，我方交付50％房款后，所购商铺的房产证、土地证何时能够办理。请于三日内予以当面明确回复，如未回复，我方不承担任何责任。”2017年12月22日海鸿公司向高朝宝公证送达通知，内容为：“2017年11月我公司就认购协议的履行事宜向你发出通知。但在通知确定的期限内，你未按认购协议及通知履行你的义务。现通知你：解除我公司与你签订的认购协议。”同日，海鸿公司向商会公证送达解除与商会签订的《购房合同书》的通知。   另查，因高朝宝与海鸿公司就正式签订《商品房买卖合同》未达成一致意见，海鸿公司将涉案商铺测绘成若干小间，于2017年11月至2017年12月陆续出售给第三方，与第三方签订了《商品房买卖合同》，并在乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心进行了备案。高朝宝为制止海鸿公司出售行为，采取保全措施，支付保全费5,000元。   一审法院认为，高朝宝委托商会与海鸿公司签订的《购房合同书》、高朝宝与海鸿公司签订的《海鸿国际食品物流港认购协议》系双方当事人真实意思表示，虽在签订时未取得商品房预售许可证，但在起诉前取得商品房预售许可证，故《购房合同书》、《海鸿国际食品物流港认购协议》合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。第一，海鸿公司向高朝宝送达的解除合同通知是否产生解除合同的效力。经查，双方约定的《海鸿国际食品物流港认购协议》按揭付款一栏中载明“签订本协议之日须向出售方支付认购款400,000元，并须在签订协议后_日内至销售中心签订正式《商品房买卖合同》，并支付首付款3,255,135元，同时已交的认购款可直接冲抵应付房款，并提供办理按揭所需相关资料”。双方签订的《购房合同书》第三条约定“基于甲方目前尚未办理房屋许可证，乙方向甲方交纳总房款的20％，待甲方将房屋销售许可证办好，双方签订正式备案合同后，乙方再向甲方交纳30％…”从上述内容约定的前后顺序上看，均是先签订《商品房买卖合同》后付款。而海鸿公司向高朝宝发出的通知载明“请你在收到通知三日内，向我公司支付3,255,135元款项，我公司将在收到你按时支付的3,255,135元款项后，与你签订《商品房买卖合同》并协商确定《商品房买卖合同》的相关条款内容…”从海鸿公司向高朝宝发出的通知显示，海鸿公司是要求高朝宝先交房款后签订《商品房买卖合同》，海鸿公司发出的通知不符合双方约定，海鸿公司因高朝宝未按通知履行交款义务而向高朝宝发出的解除合同的通知，亦不产生解除合同的效力，故海鸿公司单方解除合同无效。第二，高朝宝要求海鸿公司按照《购房合同书》及《海鸿国际食品物流港认购协议》约定的内容与高朝宝签订《商品房买卖合同》并协助办理商品房买卖合同备案及公示。法院认为，签订《商品房买卖合同》是买卖双方的自愿行为，合同内涉及条款较多，高朝宝请求人民法院判决强制签订《商品房买卖合同》势必造成执行上的障碍，故高朝宝该项诉求不符合法律规定，法院不予支持。第三，关于高朝宝主张的保全费，因海鸿公司单方解除合同的违约行为，导致高朝宝诉讼并采取了保全措施，违约方应当承担保全费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、高朝宝委托新疆维吾尔自治区酒店用品商会与新疆海鸿实业投资有限公司签订的《购房合同书》及高朝宝与新疆海鸿实业投资有限公司签订的《海鸿国际食品物流港认购协议》有效；二、新疆海鸿实业投资有限公司2017年12月22日向高朝宝、新疆维吾尔自治区酒店用品商会发出的解除《海鸿国际食品物流港认购协议》《购房合同书》的通知无效；三、新疆海鸿实业投资有限公司于判决生效之日起七日内支付高朝宝保全费5,000元；四、驳回高朝宝要求新疆海鸿实业投资有限公司按照《购房合同书》及《海鸿国际食品物流港认购协议》约定的内容与高朝宝签订《商品房买卖合同》并协助办理《商品房买卖合同》备案及公示的诉讼请求。   本院二审期间，双方当事人未提交新证据。   本院对一审法院查明的事实及所依据的证据予以确认。   本院认为，本案争议焦点在于高朝宝要求海鸿公司按照《购房合同书》、《海鸿国际食品物流港认购协议》的约定与其签订《商品房买卖合同》并协助办理《商品房买卖合同》备案及公示的诉讼请求能否成立。本院根据查明事实和相关法律规定，针对本案争议焦点问题，分析如下：   根据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”的规定，意思自治和契约自由是民法及民事活动的基本原则，该原则要求保障当事人从事民事活动时的意志自由不受国家权力和其他当事人的非法干预。在意思自治原则下，当事人有选择合同相对方的自由，订与不订合同的自由，通过协议规定合同内容及变更合同、解除合同的自由等。本案中，双方在《购房合同书》、《海鸿国际食品物流港认购协议》虽有签订备案合同的约定，但依据上述原则，海鸿公司作为商品房买卖的一方当事人，有权利选择是否与高朝宝签订备案的《商品房买卖合同》，在此情况下，人民法院不能进行强制判决，因此，高朝宝的上诉意见不符合法律规定，本院不予采纳。   综上所述，高朝宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费36,041.08（高朝宝已预交）元，由高朝宝负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   陈 琛   审  判  员   宋仁伟   审  判  员   金志诚   审  判  员   宋 超   审  判  员   马永惠   二 〇 二 一 年 二 月 二 十 六 日   书  记  员   杨德力