河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终46号 上诉人（原审原告）：承德九鼎房地产开发有限公司丰宁分公司，住所地丰宁满族自治县大阁镇新丰路**。 负责人：李国华，经理。 委托诉讼代理人：曹泽锋，河北骥腾律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：承德深呼吸健身服务有限公司，，住所地丰宁满族自治县大阁镇新丰路** 法定代表人：宋立龙，经理。 委托诉讼代理人：庞建业，河北飞雁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张庆丰，男，1985年5月6日出生，满族，住丰宁满族自治县。 委托诉讼代理人：庞建业，河北飞雁律师事务所律师。 上诉人承德九鼎房地产开发有限公司丰宁分公司因与被上诉人承德深呼吸健身服务有限公司、张庆丰房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省丰宁满族自治县人民法院（2020）冀0826民初2052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人承德九鼎房地产开发有限公司丰宁分公司的委托诉讼代理人曹泽锋、被上诉人承德深呼吸健身服务有限公司的委托诉讼代理人庞建业、被上诉人张庆丰及其委托诉讼代理人庞建业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 -2- 承德九鼎房地产开发有限公司丰宁分公司上诉请求：1．维持原判第一项，改判第二项为被上诉人支付上诉人租赁费198000.00元、电费51303.00元、取暖费11319.00元、物业费6802.80元、合计267424.80元，改判第三项为被上诉人按照合同约定承担违约金504000.00元；2．被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人是由于内部经营问题导致不能履行合同义务，应按照房屋租赁合同约定全额支付租赁费用。一审庭审中，被上诉人辩称是因为疫情导致经营难以为继。但是新冠疫情在丰宁县并无确诊病例，而且2020年3月份在丰宁县政府的倡导下就已然全面复工复产了。因此新冠疫情对于被上诉人经营产生的影响并不大。事实上，被上诉人在健身俱乐部开业之初就通过办理会员卡的方式收取了大笔款项。健身俱乐部经营过程中，部分股东撤资导致资金链断裂是被上诉人经营困难的根本原因。一审法院以疫情影响为由减免被上诉人一个月的租金属于明显的认定事实错误。二、假设被上诉人的生产经营受到疫情的部分影响，也应及时与上诉人就租赁费用进行协商，但是被上诉人既没有主动找到上诉人协商减免或者缓交租金，又怠于履行合同义务造成损失进一步扩大，因此被上诉人应对扩大的损失承担全部责任。三、《房屋租赁合同》第九条第三款约定：“双方在合同期内，因一方违约而导致合同解除，违约方应向守约方支付租赁期总租金额20%的违约金”。本案中，被上诉人不仅未按期交纳租金还拖欠电费、取暖费、物业费等，已经构成根本违约。因为被上诉人违约致使合同解除，所以按照合同约定被上诉人应向上诉人支 -3- 付违约金504000.00元。综上所述，一审法院认定事实与客观事实明显不符，且适用法律错误。故此请求二审法院依据事实和法律依法支持上诉人的上诉请求。 承德深呼吸健身服务有限公司、张庆丰辩称，一、一审法院就上诉人在一审时主张的诉请，查明的事实清楚，采信的证据确凿，适用法律正确，具体理由如下：第一、上诉人认为系我公司内部经营问题导致不能履行合同义务，此观点不能成立。新冠疫情系世界范围内的大灾难，依据我国相关法律规定，完全符合法律意义上的不可抗力，同时依据法发【2020】17号指导意见，一审法院认定我公司不承担违约责任有事实和法律依据，上诉人的上诉理由与事实不符，与法律相悖。第二、导致我公司无法经营的原因除新冠疫情外，另外一原因是上诉人在2020年度第一个交租期限未到期时（3月20日）便私自将我公司大门锁死，同时在我公司大门上张贴我公司欠租的告示，给我公司造成了不良的社会影响，进而导致我公司无法继续开展业务，在一审庭审时我公司提出了这一抗辩，但一审法院认为我公司未能提供上诉人锁门的证据而没有支持，对此我公司保留诉权。结合上述理由，上诉人在上诉状中陈述的我公司违约问题，内部经营问题，进而主张的诉请均不能成立，不仅没有事实基础，更无法律依据，政策依据，相反一审判决未支持我方合理抗辩对我公司是不公平的。二、上诉人的上诉理由不明确，与一审判决的逻辑不符，二审诉请与公司法解释三第二条之规定相悖，理由如下：第一、上诉人的诉请笼统要求被上诉人承担上诉人的诉请，但在一审判决中明确认 -4- 定，被上诉人张庆丰系公司发起人之一，其签订的合同代表公司，张庆丰不承担责任，相关合同义务由深呼吸公司承担，对此上诉人在上诉状中未明确事实依据，法律依据，更未明确二审法院如何处理，依据证据规则第四条，上诉人未明确的视为默认，据此上诉人默认一审判令张庆丰不承担给付责任是正确的，进而提出的上诉请求与自己陈述的事实和理由自相矛盾。第二、依据公司法解释三第二条之规定，深呼吸公司通过实际支付前期房租的行为明示愿意接受公司成为合同主体，同时在一审庭审中也明确向法庭陈述，公司愿意承担房租的给付义务，上诉人只能选择是向深呼吸公司主张权利还是向发起人张庆丰主张权利。一审庭审时上诉人一方未明确陈述，默认其尊重法院判决，二审上诉时又未再次明确，表明其对一审判决中张庆丰不承担责任表示认可。同时上诉人在上诉请求中一方面要求公司承担给付租金的义务，又要求张庆丰承担违约责任的义务，此请求与公司法解释三第二条之规定相悖，并自相矛盾。综合上述理由，上诉人的上诉理由均不能成立，一审法院查明的事实清楚，除被上诉人保留诉权部分的事实，二审法院应当给予确认，驳回上诉人的诉请维持一审判决。 承德九鼎房地产开发有限公司丰宁分公司向一审法院起诉请求：1．判决解除原告与被告张庆丰2019年7月25日签订的房屋租赁合同；2．被告支付拖欠的房屋租金共267425.00元，并按约定承担违约金504000.00元；3．诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年7月25日，被告张庆丰作为 -5- 乙方与原告承德九鼎公司丰宁分公司签订房屋租赁合同，张庆丰承租承德九鼎公司丰宁分公司位于丰宁满族自治县，租赁面积约1715平方米，用途为健身房经营使用，租赁期限自2019年7月25日起至2025年7月24日止，共6年，租金每年约42万元（最终租赁面积及年租金额以甲方出具并确认的平面图为准来计算年租金额），按季支付，每年支付四次，每季支付年租金总额的25%，支付时间为每季度最后一个月的20日之前，首次支付租金为签订合同后3日内。乙方应于本合同签订同时向甲方支付3万元履约保证金。本合同解除或终止后30天后，且乙方无任何违约行为的情况下，甲方应将保证金无息返回给乙方。乙方若有欠款现象，包括但不限于应交未交甲方和第三方的各类费用、税金等，甲方有权在履约保证金中扣除。如因乙方原因而导致合同解除、终止的，甲方将不予返还履约保证金。乙方自行承担在租赁期间所发生的一切费用，包括但不限于取暖费、制冷费、电费、水费、停车费、物业费及税费等相关费用。甲方负责安装乙方经营区域内的独立水表、电表。双方协商一致可以解除本合同，任何一方不得随意单方解除合同或终止履行本合同。合同解除或终止时，乙方应在十五日交还该房屋，并将存放的自有财产物资及时处理。如预期不腾出处置的财产物资，视为乙方同意甲方代为处理，乙方撤场时，乙方的装饰装修，甲方不给任何补偿，只允许带有可移动的自投设备，不允许拆除基础装修等物业设施、设备。合同期内，乙方享受3个月的免租装修期。乙方逾期交付租金、履约保证金及其他费用超过十五 -6- 天，甲方有权解除合同。因乙方违约而导致甲方解除合同，已交付的房屋租金及履约保证金不予返还，还需承担合同约定的其他违约责任；双方在合同期内，因一方违约而导致合同解除，违约方应向守约方支付合同合计租期总金额20%的违约金。合同签订前，张庆丰向原告交纳保证金30000.00元。张庆丰于2019年8月15日与另外三名股东共同出资设立承德深呼吸健身服务有限公司。承德深呼吸健身服务有限公司对该租赁房屋进行了装修，购买了健身设备，交纳了2020年1月24日前的租赁费。2020年春节前新开××爆发，承德深呼吸公司至今未重新经营也未向原告支付租金及电费、取暖费、物业费等。另查明，原告承德九鼎公司丰宁分公司代被告承德深呼吸公司交纳物业费6802.80元（2020年1月24日至2020年7月）、取暖费11319.00元、电费51303.00元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。本案被告张庆丰作为被告承德深呼吸健身服务有限公司发起人之一以自己名义与原告承德九鼎公司丰宁分公司签订租赁合同。被告承德深呼吸健身服务有限公司成立后，对租赁的房屋进行装修和使用，该租赁合同对被告承德深呼吸健身服务有限公司具有约束力，由此产生的民事责任应当由被告承德深呼吸健身服务有限公司承担。被告承德深呼吸健身服务有限公司应按合同约定 -7- 及时履行义务。被告承德深呼吸健身服务有限公司未按约定期限给付原告承德九鼎公司丰宁分公司租赁费，构成违约。原告承德九鼎公司丰宁分公司请求与被告解除合同，二被告同意解除合同，本院允许；原告请求被告给付自2020年1月24日至2020年7月20日房屋租赁费198000.00元。本院认为，原告于2020年7月3日起诉请求与被告解除房屋租赁合同，2020年7月20日开庭时被告同意解除合同，合同权利义务从即日起终止，故此，原告请求被告给付租赁费198000.00元，本院予以支持；但考虑到被告从事的是器械健身服务、室内外健身服务体育器材及体育用品销售、食品饮料销售，服务对象是不特定主体。新冠肺炎疫情期间政府采取禁止经营的防控措施，属于不可抗力。因疫情原因导致被告经营困难是客观的，应当依法适当的免除被告经营期间一个月的租金即35000.00元。鉴于新冠肺炎疫情对被告属于不可抗力，同时应当免除其承担违约金、履约保证的金的违约责任，故原告请求二被告给付违约金并扣除履约保证金的请求，本院不予支持；原告请求二被告给付垫付的电费51303.00元、取暖费11319.00元、物业费6802.80元，有证据证实，本院对其请求予以支持；二被告提出原告方主动将经营场所用锁锁死，无法正常进入，应当扣减租赁费，未能提供证据证实，对其主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第三条的规定，判决：一、准许原告承德 -8- 九鼎房地产开发有限公司丰宁分公司与被告张庆丰、承德深呼吸健身服务有限公司解除被告张庆丰于2019年7月25日与原告承德九鼎公司丰宁分公司签订房屋租赁合同；二、被告承德深呼吸健身服务有限公司于本判决生效后十日内给付原告承德九鼎房地产开发有限公司丰宁分公司租赁费133000.00元（198000.00-35000.00-30000.00）、电费51303.00元、取暖费11319.00元、物业费6802.80元，合计人民币202424.80元；三、驳回原告承德九鼎房地产开发有限公司丰宁分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。二被上诉人提交了一张照片，拍摄日期为2020年11月28日，并指认照片中的女士系商场的郎小荣总经理，是上诉人的负责人，她负责商场，另外一个人是想要租赁涉案房屋的案外人，图片来源于想要租赁房屋的案外人孙东跃发给张庆丰的，用以证明大门是上诉人锁的，自2020年3月份开始，深呼吸的设备及经营场所由上诉人控制。上诉人的质证意见为，对照片的真实性和证明目的不予认可，按照被上诉人陈述照片中的两个人物看不清正脸，不能确定是谁，被上诉人拍摄照片的时间不确定，是否如被上诉人所述不清楚，地，地点好像是承租地是时间不清楚。本院经审查认为，该份证据没有原始载体，照片中的人物影像模糊难以辨认，依法不予采信。一审法院判决认定的事实有相应的证据予以佐 -9- 证，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人与张庆丰签订的《房屋租赁合同》系各自真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按照合同约定履行自己的义务。张庆丰系承德深呼吸健身服务有限公司的发起人之一，承德深呼吸健身服务有限公司在一审时明确表示，张庆丰签订案涉《房屋租赁合同》系履行职务行为，不应承担法律责任。据此，承德深呼吸健身服务有限公司应按约履行租赁合同的义务。按照合同的签订日期和合同约定的被上诉人享有3个月免租装修期，计付租金的起始日期应为2019年10月25日；按照合同约定的年租金支付方式，被上诉人应当支付第二季度租金的时间应为2020年4月5日之前，由于新冠肺炎疫情采取的防控措施，被诉人的经营受到严重影响，导致被上诉人的收入明显减少，未能按照约定的期限支付租金，非被上诉人主观故意违约，被上诉人不应承担违约责任。故，上诉人关于被上诉人支付违约金的请求，本院不予支持。一审法院综合考虑疫情措施对经济社会生活的影响，酌情免除一个月的租金，不失公允，本院予以确认。上诉人主张的电费、取暖费、物业费，一审法院已经判令被上诉人支付，本院予以确认。 综上所述，承德九鼎房地产开发有限公司丰宁分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 -10- 二审案件受理费4040.00元，由承德九鼎房地产开发有限公司丰宁分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李红梅审判员孙琳丽审判员钱丽艳 二〇二一年二月十九日 法官助理 王      立      娟 书 记 员 刘             炯