河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1035号上诉人（原审被告）：河南居易润龙置业有限公司，住所地郑州市上街区五云山南路**。法定代理人：贾建丽，该公司执行董事。委托诉讼代理人：卜松涛，河南见地律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟东，河南见地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱飞，男，1983年5月12日出生，汉族，户籍地郑州市金水区，现住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：孟戈，河南荟智源策律师事务所律师。原审第三人：交通银行股份有限公司河南省分行，住，住所地郑州市金水区郑花路**/div>法定代表人：杨**，行长。委托诉讼代理人：刘磊，该行员工。委托诉讼代理人：秦梦，河南瀛豫律师事务所律师。上诉人河南居易润龙置业有限公司（以下简称居易润龙公司）与被上诉人朱飞及原审第三人交通银行股份有限公司河南省分行（以下简称交通银行河南省分行）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省郑州市上街区人民法院（2020）豫0106民初2180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月26日开庭审理了本案。上诉人居易润龙公司的委托诉讼代理人卜松涛、李伟东，被上诉人朱飞及其委托诉讼代理人孟戈，原审第三人交通银行河南省分行的委托诉讼代理人秦梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。居易润龙公司上诉请求：1.依法将案件发回原审法院重审或撤销原审判决，依法改判驳回朱飞的诉讼请求；2.本案的一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院事实认定不清。原审判决在本院认为部分载明“上诉人辩称逾期交房系因政府治理大气污染及疫情防控导致的，属于政府行为，非被告所能控制的因素，被告可据实予以延期，原审法院部分予以采信。”但原审法院并未认定可以据实延期的具体期限这一关键的事实。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条的约定上诉人遭遇政府行为导致工程延期的，上诉人可将交房日期据实以延期。该项目开工后因政府环境污染防治的需要致使上诉人不能施工的时间为351天，因上街区政府相关单位要求停工的时间为127天，因疫情影响致使上诉人不能施工的时间为52天，扣除重复天数46天，实际无法施工天数为484天，在此基础上，上诉人即可将交房日期据实顺延至2021年1月18日；在2020年10月21日向被上诉人发送交房通知书后，案涉小区又遇政府大气污染治理导致停工，实际交房日期依约应该再予延后。另根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一款的约定，只有在上诉人逾期交付房屋超过60日时，被上诉人才有权解除合同；在本案中，即使不计算上诉人向被上诉人发送交房通知书后的应顺延的交房期限，被上诉人也只有在2021年3月20日之后才享有合同解除权，一审法院在未确认上述事实的基础上即判决解除《商品房买卖合同》，无事实依据。并对此，原审法院对上述事实部分予以认定，但未说明其认定的是那一部分事实，系明显的事实认定不清。二、原审法院适用法律错误。1、本案房屋现状具备现实上的交付使用条件，并不影响被上诉人合同目的的实现，亦不构成根本违约，不足以使被上诉人享有合同解除权。根据最高人民法院《九民会议纪要》第四十七条的规定，在依照诚实信用原则和鼓励交易原则的基础上，判断合同约定的解除条件是否成就时，不应完全参照合同文本机械地确定，而应在考虑违约方过错程度、违约行为的形态、违约行为的后果等因素后综合予以确定。在本案中，根据上诉人提供的证据显示，早在上诉人向被上诉人发送交房通知书时，案涉房屋即已组织了验收并按照合同约定的标准装修完毕，房屋已经达到了交付使用标准，且大部分业主已经接受房屋，上诉人已经履行了合同的主要义务，上诉人未取得竣工备案表的轻微违约行为并不影响被上诉人取得房屋，进而使用房屋，并不妨碍被上诉人实现合同目的，并不构成根本违约，故此时被上诉人不享有合同解除权，亦无权向人民法院要求解除与上诉人签订的《商品房买卖合同》。2、再退一步讲，即原审法院认定可解除合同，那么除首付款389944元及被上诉人已偿还的按揭贷款本金部分（具体金额以第三人出具扣款明细显示的已偿还按揭本金为准）可退还给被上诉人，其他款项没有合同依据及法律依据，应不予支持。（1）原审法院判令被上诉人返还被上诉人已偿还贷款利息部分既无合同约定，又无法律规定，故该请求于法无据，上诉人不应承担此部分费用；（2）原审法院判令被上诉人向被上诉人支付已付购房首付款的利息（以543070.54元为基数，自2020年12月8日起，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止），既无合同约定，又无法律规定，故该请求于法无据，上诉人不应承担此部分费用；（3）原审法院判令被上诉人返还被上诉人维修资金6016元没有法律依据，上诉人仅是代收，且上诉人已将该部分资金交纳至郑州市上街区维修基金管理办公室，上诉人无义务直接偿还。综上，为保障上诉人的合法权益，请求二审法院在查明案件事实真相的基础上，依法判如所请。朱飞辩称：一、原审判决认定事实清楚。1.上诉人逾期交房已经构成违约，被上诉人有权解除合同。被上诉人于2017年12月25日与河南居易润龙置业有限公司签订合同编号为SJ17003759364的《商品房买卖合同》，由朱飞购买居易润龙公司开发的位于上街区五云山房屋一套，约定交房日期为2019年9月22日。但由于上诉人自身原因，未能在合同约定期限内按时交付房屋，已构成根本违约，根据《商品房买卖合同》第九条的规定，逾期超过60日，被上诉人有权解除与上诉人之间的商品房买卖合同。2.涉案房屋至今仍不符合交房条件，根本无法交付房屋。根据双方《商品房买卖合同》约定，房屋交付的条件之一是取得涉案房屋竣工备案表，且截至一审开庭当日，上诉人仍没有按照合同要求取得竣工备案表，房屋仍不具备交房条件，上诉人逾期交房的事实仍然存在。3.上诉人逾期交房的真正原因是因为开发商因违规占地开发，而被人民日报、中央电视台、河南省政府、郑州市政府勒令要求停工导致，而非简单的大气防治政府行为。上诉人违约的原因众多，真正原因是由于开发商在上街五云山违规占地开发，私建别墅，被人民日报、中央电视台、河南省政府、郑州市政府勒令要求停工导致。上街五云山违建事件与当年秦岭别墅时间一样，经人民日报报道后，被当地人民政府严令停工整顿，时间长达一年。因此，上诉人逾期交房的真正原因是因为开发商自身过错，违反国家法律规定，而被人民政府单独的、有针对性的处以的行政查处与处罚，而不是因为一般的大气防治等正常的面向全体大众的政府行为，这两者是有明显区别的。二、原审法院适用法律正确。关于退还的本金和利息，根据《最高院商品房买卖合同司法解释》第二十五条的约定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。交通银行河南省分行述称：一、作为无过错第三方，我行合法权益不应受到损害。本案实际为朱飞与居易润龙公司之间的纠纷，其双方纠纷不应损害我行的合法权益。我行按照《个人房产抵押贷款合同》约定按时发放贷款，则朱飞有义务按照贷款合同约定偿还借款，居易润龙公司有义务在抵押登记权证未办理下来前承担连带保证责任。因此，若判令解除《商品房买卖合同》和《个人房产抵押贷款合同》，则应当以朱飞与居易润龙公司先偿还完毕剩余贷款本金及提前偿还本金所产生的一切费用为前提，即朱飞与居易润龙公司对剩余贷款本金及提前偿还本金所产生的一切费用承担连带清偿责任，而不是简单由其中一方承担还款责任，否则将加大我行收回贷款的风险，损害我行合法权益。具体剩余贷款本金数额及提前偿还本金所产生的一切费用实际数额以支付当日的银行台账为准。朱飞向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告之间的商品房买卖合同;2.判令被告退还原告已付房款969944元及违约金1940元，退还已付维修基金6016元，共计977900元;3.判令被告赔偿原告已经支付购房款利息（2020年10月前共计93943元）;4.判令被告配合解除原告与第三人的抵押贷款合同;5.本案诉讼费由被告承担。以上金额共计1071843元。一审法院认定事实，2017年12月25日，以河南居易润龙置业有限公司为出卖人与以朱飞为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号:SJ17003759364）,主要约定:买受人购买的商品房为上街区五云山东路6号院48幢1单元3层05号房，建筑面积为92.56平方米，总金额969944元;付款方式为现金支付389944元，剩余580000元为银行按揭贷款;房屋交付期限：2019年9月22日前，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的;法律法规或者规定变化，导致竣工交付验收延期或者政府行为导致工程延期，遇到恶劣气候无法施工影响工期的；房屋交付条件：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实；出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。合同签订后，朱飞向居易润龙公司支付首付款389944元、维修基金6016元。2018年1月，以朱飞为借款人，以交通银行股份有限公司河南省分（支）行为贷款人签订《个人房产抵押贷款合同》，主要约定：贷款人根据借款人的申请，同意发放个人购置住房贷款580000元，贷款期限为360个月。贷款发放后，原告朱飞自2018年2月21日起至2020年10月21日均按月偿还贷款，已还款33期，本息共计147110.54元。被告居易润龙公司提交涉案房屋所在楼栋《郑州市商品房预售许可证》、《建筑工程施工许可证》，拟证明被告具备销售涉案房屋的合法手续。被告提交郑州市上街区维修基金管理办公室出具的朱飞《维修基金缴存凭证》一份，拟证明涉案房屋维修基金系由被告代收已存入专项维修资金专户，原告朱飞要求被告退还该笔款项无事实和法律依据。被告提交2017年至2020年期间，河南省、郑州市、上街区三级环境防治及扬尘治理、《关于五云山开发项目停止施工作业的通知》、《关于五云山开发项目复工的通知》、疫情防控等相关政策文件，拟证明因涉案商品房买卖合同签订后，因政府大气污染治理影响无法施工天数351天，因上街区政府相关单位要求停工127天，因疫情影响无法施工天数为52天，扣除重复天数46天实际影响天数484天，依照商品房买卖合同的约定应当据实予以延期。被告另提交涉案房屋现状视频、《结构（主体）工程验收报告》、《生活饮用水检验报告》，自认虽未取得竣工备案表但已达到竣工交付房屋条件，案涉小区部分业主已接收房屋并签署《业主收楼交接书》。2020年10月21日，被告向原告寄送交房通知书。庭审中，原告称已于2020年10月24日通过律师函将解除合同的通知告知被告，被告对收到《解除合同通知书》不持异议，但对收到具体时间不能确定。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。原、被告双方签订商品房买卖合同后，原告依约定交纳购房款，履行付款义务，被告应当在2019年9月22日前向原告交付涉案房屋。根据原、被告双方签订的商品房买卖合同第八条中的规定，被告逾期交付房屋超过60日的，原告享有解除合同的权利。被告辩称逾期交房系因政府治理大气污染及疫情防控导致的，属于政府行为，非被告所能控制的因素，被告可据实予以延期，该院部分予以采信。但被告自认尚未取得涉案房屋《竣工验收备案表》，不符合合同第八条约定的交房条件，被告逾期交房构成违约，原告朱飞主张解除与被告签订《商品房买卖合同》的诉讼请求，该院予以支持。上述商品房买卖合同解除后，被告居易润龙公司应协助原告朱飞办理注销商品房买卖合同登记备案手续。因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收到的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，原告朱飞主张解除与第三人交行河南省分行签订的《个人房产抵押贷款合同》，于法有据，该院予以支持。被告居易润龙公司应当返还原告朱飞已付购房首付款389944元，同时返还原告朱飞已偿还第三人银行贷款本息147110.54元，被告居易润龙公司应返还第三人交行河南省分行2020年10月22日之后涉案房屋的贷款本息。被告居易润龙公司向第三人交通银行河南省分行付清涉案房屋的贷款本息后，被告居易润龙公司与第三人交通银行河南省分行应协助原告朱飞办理注销抵押登记手续及配合原告与第三人解除贷款合同。因商品房买卖合同解除，被告居易润龙公司应当返还原告朱飞已交纳的维修基金6016元。根据《商品房买卖合同》关于出卖人逾期交房违约责任的约定，合同解除后，出卖人应按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金，合同解除时，原告累计已付款969944元，故被告居易润龙公司应当向原告支付违约金1939.89元（969944×0.2%＝1939.89）。关于原告朱飞主张已付购房款利息，该院认定应当以原告朱飞实际支出购房费用543070.54元（389944＋147110.54＋6016＝543070.54元）为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自起诉之日即2020年12月8日起至实际支付之日止。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、确认原告朱飞与被告河南居易润龙置业有限公司于2017年12月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：SJ17003759364）于2020年12月8日解除，被告河南居易润龙置业有限公司在判决生效后三十日内协助原告朱飞办理注销涉案商品房买卖合同登记备案手续；二、被告河南居易润龙置业有限公司应于判决生效后十日内返还原告朱飞首付款389944元、已偿还贷款本息147110.54元、维修基金6016元、违约金1940元；三、被告河南居易润龙置业有限公司于判决生效后十日内支付原告朱飞已付房款利息（以543070.54元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年12月8日起至实际支付之日止）；四、被告河南居易润龙置业有限公司应于判决生效后十日内返还第三人交通银行股份有限公司河南省分行自2020年10月22日起至款项付清之日的涉案房屋购房贷款本息（按《个人房产抵押贷款合同》约定计算）；五、解除原告朱飞与第三人交通银行股份有限公司河南省分行签订的《个人房产抵押贷款合同》，被告河南居易润龙置业有限公司履行上述第四项义务后三十日内，第三人交通银行股份有限公司河南省分行与被告河南居易润龙置业有限公司应共同协助原告朱飞办理注销抵押登记手续及解除贷款合同手续；六、驳回原告朱飞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7223元（已减半收取），原告朱飞负担3550元，由被告河南居易润龙置业公司负担3673元。二审期间，各方当事人均未向法庭提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，居易润龙公司与朱飞之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定，居易润龙公司应在2019年9月22日前向朱飞交付房屋，逾期交付房屋超过60日的，朱飞享有解除合同的权利。居易润龙公司主张逾期交房是因政府治理大气污染及疫情防控导致的，其可延期交房至2021年1月18日，居易润龙公司提供的证据不足以证明其主张，本院不予采纳。居易润龙公司至今未取得涉案房屋《竣工验收备案表》，不符合合同第八条约定的交房条件，朱飞有权解除合同。一审法院判决居易润龙公司返还朱飞首付款、已偿还贷款本息、维修基金及支付朱飞已付房款利息，处理并无不当。综上所述，河南居易润龙置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9250元，由河南居易润龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二一年二月五日书记员 董琳斐