山东省桓台县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0321民初217号 原告（反诉被告）：贺伟，男，1976年11月18日生，汉族，现住桓台县。 委托诉讼代理人：王霞，桓台兴桓法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：桓台县果里镇前鲁村村民委员会，住所地桓台县果里镇前鲁村。统一社会信用代码：B4764126X。 法定代表人：邢本财，村主任。 委托诉讼代理人：刘志远，山东大地人（桓台）律师事务所律师。 原告（反诉被告）贺伟与被告（反诉原告）桓台县果里镇前鲁村村民委员会民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贺伟及其委托诉讼代理人王霞、被告（反诉原告）桓台县果里镇前鲁村村民委员会委托诉讼代理人刘志远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贺伟向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告支付原告拆迁补偿款187125元，并赔偿原告自2016年3月19日至2019年2月22日经济损失329280元；2、请求依法判令被告以187125元为本金，按照银行同期贷款利率年息百分之4.25%的三倍为标准支付原告自2019年2月23日至判决生效之日的经济损失；3、请求依法判令被告交付集贸市场内六个摊位或赔偿经济损失480000元。事实与理由：2015年9月19日，因被告新农村规划建设需要，需要将原告石膏厂的所有建筑物及地上附属物搬迁拆除，经原、被告协商签订了拆迁赔偿协议。合同签订后被告未能在合同期限内履行合同义务，被告的违约行为给原告造成巨大的经济损失。为维护原告的合法权益诉至贵院，请求贵院依法判允上述诉讼请求。 桓台县果里镇前鲁村村民委员会辩称，原告诉求没有事实和法律依据，该诉求涉及到的小产权房买卖合同系无效合同；另原告并非被告村成员，不享有购买被告本村营业房的资格，就集贸市场摊位涉及到的合同条款，是附条件的民事行为，该条件不成就，该条款不发生效力；原告诉求187125元的损失没有法律依据。同时我方因合同条款产生的相关的原告利益我方认为不能成立，所以我方提起反诉。 桓台县果里镇前鲁村村民委员会（以下简称前鲁村委）提出反诉请求：1、请求法院确认双方签订协议中的“营业房购房条款”、“集贸市场永久免费给原告使用条款”无效条款；2、请求法院判令被反诉人返还村属营业房。本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：因果里镇旧村规划调整，2010年反诉人与桓台县果里镇后鲁村民委员会进行了村占用土地置换，被反诉人石膏厂占用的后鲁村土地划归反诉人所有，且在反诉人旧村搬迁新建楼区范围内，反诉人多次协商被反诉人拆除石膏厂未果，无奈签订拆迁补偿协议：补偿地上附属物109万元，还约定用拆迁补偿款按照反诉人本村村民购买的最高价和最低价折中购买反诉人村集体经济用房（营业房），被反诉人实际购买价每平方米2200元，明显低于市场价及村民购买价格，被反诉人也不属于反诉人本集体经济组织成员。根据2011年《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》、《国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的通知》、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，对于因买卖在集体所有的土地上开发的“小产权房”引发的纠纷，依法确认“小产权房”买卖合同无效。涉案反诉人的小产权房仅限于本集体经济组织成员，被反诉人因购买旧村改造房不受法律保护，尤其是反诉人的旧村改造房尚未满足自身需求。另，根据（2019）鲁民申209号民事裁定书中关于小产权房买卖无效的审理精神，反诉人与被反诉人之间的小产权买卖合同属于无效合同。拆迁赔偿协议第五条名为使用，实为买卖，另被反诉人也不存在停产停业损失，也属于无效条款。 贺伟辩称：反诉人所述与事实不符，涉案置换土地系桓台县后鲁村村民委员会所有，2004年6月被反诉人与桓台县后鲁村村委签订土地承包合同一份，租赁期限为30年，至今合同租赁期限未到，2010年反诉人与后鲁村民委员会进行土地置换，至今为止只置换了31.99亩，尚有63亩未进行置换，被反诉人拆迁场地在尚未置换的63亩之中。涉案土地属于桓台县果里镇后鲁村村民委员会所有，2015年反诉人与被反诉人达成拆迁补偿协议，且履行了部分合同义务，合同真实有效，被反诉人石膏厂拆迁之前一直在经营中。但至今反诉人一直未交付摊位及支付剩余拆迁补偿款,给被反诉人造成了巨大的经济损失。反诉人顶账给被反诉人的经济用房符合当时市场价格且经过反诉人村民委员会四步决策法研究通过，应当得到法律支持。且反诉人在拆迁补偿协议中约定将集贸市场内6个标准摊位永久免费使用，那么被反诉人就有对6个摊位永久占用使用的权利。虽然反诉人无法交付涉案摊位，但是应该按照合同约定支付被反诉人停产、停业及搬迁的经济损失。 对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方争议的问题，本院查明，2010年，前鲁村与后鲁村签订《土地置换协议》，约定：前鲁村因新村建设需要，占用后鲁村位于涝淄河以西、果里敬老院以东地块94.99亩土地，上报县政府批准后土地权属归前鲁村所有；前鲁村用63亩、31.99亩的两块土地用于互换，土地权属归后鲁村所有。协议还约定了其他条款。此后，后鲁村将94.99亩土地交付给前鲁村用于新村建设，前鲁村于2010年起，每年向后鲁村支付31.99亩土地的粮食直补款，但63亩、31.99亩的两块土地前鲁村未交付。 因原告的石膏厂坐落于94.99亩土地上，2015年9月16日，由前鲁村工作人员进行测量后，出具了原告石膏厂地上附属物《明细》一份。2015年9月19日，原、被告签订《拆迁赔偿协议》一份，约定：前鲁村委赔偿贺伟建筑物、地上附属物折价109万元；赔偿款根据前鲁村村民现金购买的最高价和最低价折中的价格购买前鲁村内沿街营业房；如沿街营业房在半年内未完工或达到交付使用条件，前鲁村将赔偿款以现金方式支付给贺伟并赔偿三倍经济损失；前鲁村将在营业房对面规划建设大型集贸市场，作为补偿贺伟搬迁停产停业等补偿，前鲁村将集贸市场内六个标准摊位永久免费给贺伟使用，摊位位置由贺伟优先选择。协议还约定了其他条款。2015年10月，被告将原告石膏厂内的建筑物、地上附属物拆除。 2016年7月1日，被告召开村民代表、党员会议，形成记录，载明：“根据报名人数多少，如有剩余商品房作抵账处理，具体事宜需经过村两委研究决定”。被告还出具《证明》一份，载明：贺伟石膏厂地上、地下附属物一次性补偿款109万元整，此款项用以抵顶沿街商品房，按每平米均价计算，集贸市场内六个摊位给原告使用。 2016年8月11日、2017年1月11日，被告通过山东桓台农村商业银行果里学院分理处交付原告拆迁补偿款10万元、20万元。2019年2月23日，双方签订《营业房购房协议》一份，载明：经双方协商，贺伟用赔偿款按照一层3000元/平方米、二层2000元/平方米、三层1500元/平方米的价格购买前鲁村委沿街营业房中从南往北数第三套三层沿街营业房，共计价款602875元，从石膏厂赔偿款中扣除，营业房产权归贺伟所有。2020年9月12日，被告出具《证明》一份，载明：位于房屋产权所有人为贺伟，该房屋性质为商业用房，非住宅，可以用于经营。 庭审中原告主张，以补偿款109万元扣除被告已支付30万元和营业房价款602875元，被告尚欠补偿款187125元应予支付，同时要求被告按照银行贷款利率4.25%的三倍，支付协议签订半年之日2016年3月19日至交房之日2019年2月22日期间的经济损失329280元，支付原告自2019年2月23日至判决生效之日的经济损失。 本院认为，原、被告签订的《拆迁赔偿协议》、《营业房购房协议》均是双方真实意思表示，不违反法律规定，双方均应遵照执行，被告尚欠原告补偿款187125元，事实清楚，应予认定。被告辩称营业房实际购买价每平方米2200元，明显低于市场价及村民购买价格，并未提供充分证据，且购买价格系双方在《营业房购房协议》中明确作出的约定，故对被告的辩称不予采信。双方关于“沿街营业房在半年内未完工或达到交付使用条件，前鲁村将赔偿款以现金方式支付给贺伟并赔偿三倍经济损失”的条款中，对于经济损失计算方式的约定，应理解为按照中国人民同期同类人民币贷款利率的三倍支付原告的经济损失，据此，原告主张的2016年3月19日至2019年2月22日的经济损失，应分别以本金109万元、99万元、79万元为基数，自2016年3月19日至2016年8月11日、自2016年8月12日至2017年1月11日、自2017年1月12日至2019年2月22日，分段按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率的三倍计算；原告主张的自2019年2月23日至判决生效之日止的经济损失，以本金187125元为基数计算。被告反诉主张营业房条款无效、原告应当返还营业房，缺乏事实依据和法律依据，其一，被告与后鲁村的土地置换尚未完成，涉案土地的权属尚未最终确定；其二，原告的石膏厂原本坐落于该块土地，营业房购买协议的实质是安置补偿而非单纯买卖；其三，依照《土地管理法》的规定，集体土地分为农用地、建设用地和未利用地，现行法律法规限定在集体组织成员之间转让的地上建筑物，一般是指建造于农民宅基地上的房屋，并没有限制建设于集体土地上的所有房屋均不能转让，而涉案营业房所占土地显然不属于农民宅基地的范围。综上，对原告的反诉请求不予支持。原告要求被告交付集贸市场内六个摊位或赔偿经济损失480000元，因摊位既没有图纸、规划，也没有实际建设，本院委托的鉴定机构无法出具鉴定结论，故本案不予涉及，原告可待条件具备或证据完善后另行主张权利。 依照原《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告桓台县果里镇前鲁村村民委员会支付原告贺伟补偿款187125元，于本判决生效后十日内付清。 二、被告桓台县果里镇前鲁村村民委员会支付原告贺伟自2016年3月19日至2019年2月22日的经济损失，分别以本金109万元、99万元、79万元为基数，自2016年3月19日至2016年8月11日、自2016年8月12日至2017年1月11日、自2017年1月12日至2019年2月22日，分段按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率的三倍计算，于本判决生效后十日内付清。 三、被告桓台县果里镇前鲁村村民委员会支付原告贺伟经济损失，以187125元为基数，自2019年2月23日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率的三倍计算，自2019年8月20日至判决生效之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的三倍计算，于本判决生效后十日内付清。 三、驳回原告贺伟其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告桓台县果里镇前鲁村村民委员会的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6882元，由原告贺伟承担3374元，被告桓台县果里镇前鲁村村民委员会承担3508元。反诉案件受理费6400元，由被告桓台县果里镇前鲁村村民委员会承担 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  巩若润 二〇二一年二月一日 法官助理刘佼 书记员齐秋阳