浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0122民初4036号 原告（反诉被告）：桐庐利时建设开发有限公司，住所地浙江省桐庐县城南街道迎春南路**。 法定代表人：许金波，总经理。 委托诉讼代理人：胡凌、龚骅，浙江灵桥律师事务所律师。 被告（反诉原告）：桐庐韦德健身管理有限公司，住，住所地浙江省桐庐县城迎春南路**立山国际中心****/div> 法定代表人：钟晓明，总经理。 委托诉讼代理人：赵和平、张丽君，浙江**茂律师事务所律师。 原告桐庐利时建设开发有限公司（以下简称利时公司）与被告桐庐韦德健身管理有限公司（以下简称韦德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月14日立案后，依法适用简易程序于2020年12月2日公开开庭进行了审理，被告于2021年1月28日提起反诉，本院予以受理，依法公开对本诉和反诉一并进行审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人胡凌，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人赵和平均到庭参加庭审；被告（反诉原告）的委托诉讼代理人张丽君到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。 原告利时公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2016年1月31日签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》于诉状副本送达被告之日解除；2.被告立即腾退位于杭州市桐庐县××路××号××广场××室房屋并恢复原状后移交原告；3.被告向原告支付房屋租金89804.3元（租金从2020年7月20日起暂计算至2020年10月10日），自2020年10月11日起至被告实际腾退房屋之日的租金（房屋占有使用费）按合同约定的租金标准按实际计算；4.被告支付原告逾期支付租金的滞纳金7453.8元（以欠付金额为基数按每日0.1%标准计算，从2020年7月20日起暂计算至2020年10月10日，2020年10月11日起至被告实际清偿租金之日止的滞纳金继续计算）；5.原告无需返还被告押金180000元；6.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年1月31日，原告将其所有的位于杭州市桐庐县××路××号××广场××室房屋出租给被告，为此，原告与被告签订《租赁合同》一份，约定：被告承租原告的店铺面积为2065平方米，作为经营／销售韦德品牌健身会所之用途，租期为8年，自2016年2月20日起至2024年2月19日止。租金按合同预定的固定租金计付，首期固定租金于2016年2月15日交付给原告，以后每半年支付一次，需提前10天向原告支付结算下半年租金，如被告逾期支付，则需按逾期支付金额的0.1%每日向原告支付滞纳金。合同还约定：若被告逾期不足额支付租金、管理费或其他费用累计超过30日的，原告有权解除合同并不予退还押金，被告应当立即将房屋恢复原状后交还原告。合同签订后，原告将商铺交付被告使用，因四楼餐饮消防问题减少面积20平方米，双方签订了《租赁合同补充协议》对租金作了相应调整。2020年7月10日前，被告应支付2020年7月20日至2021年1月19日的租金197461.18元，原告多次催讨被告一直不付。2020年8月6日和2020年8月31日，原告两次向被告发送书面的租金催款通知函，但被告至今仍未支付，已经逾期三个月。原告认为，原告通过合法的途径要求被告支付租金，但被告拖延支付逾期三个月，属于违约行为，严重损害了原告的合法利益，原告为维护自身合法权益，提出如上诉讼请求，请求人民法院依法判决。庭审中，原告认可被告已于2020年10月20日实际腾退案涉房屋，故撤回第二项诉讼请求；变更第三项诉讼请求为被告向原告支付房屋租金98730.59元（自2020年7月20日起计算至2020年10月20日止）；变更第四项诉讼请求为被告支付原告逾期支付租金的滞纳金8194.6元（以欠付金额98730.59元为基数按每日0.1%标准计算，自2020年7月20日起暂计算至2020年10月10日止，计83天，后续逾期付款滞纳金自2020年10月11日起继续计算至被告实际付清租金之日止）；明确第五项诉讼请求为扣收被告押金180000元。 被告韦德公司答辩称：1.原、被告签订《租赁合同》及《租赁合同补充协议》情况属实，对该部分事实没有争议。被告按照合同约定支付了2016年2月20日至2020年7月19日的租金，自2020年7月20日起的租金，被告未能及时支付，情况属实，原因是受疫情管控影响。2020年1月底至2020年4月底，被告处于停业状态，2020年4月底复工后被告经营状况惨淡，处于持续的亏本状态，且亏损巨大。现被告同意解除《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，被告曾与原告实际负责人郑伟文多次协商，其明确表示可以减免租金，同意租金等费用计付至2020年9月30日止。被告实际于2020年10月1日将案涉房屋基本腾空，虽没有百分之百完成，但大部分已腾空；2.就滞纳金，根据合同第五条的约定，滞纳金本质为违约金，且该违约金为月息3%，明显过高。另外，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条，被告延迟支付租金的行为不应视为违约行为，滞纳金不应支持；3.就租金及押金，本案中，被告已提起反诉，要求原告予以返还。综上，原告的诉请均不应支持，请求驳回。 反诉原告韦德公司向本院提出以下反诉请求：1.判令反诉被告返还反诉原告租金81286元，并返还押金180000元，合计261286元；2.反诉受理费由反诉被告承担。事实与理由：根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条，基于反诉原告的经营状况、行业特殊性等因素，本案请求反诉被告减免3个月租金，现反诉原告已提前支付疫情停业期间的租金，故要求反诉被告予以返还81286元（2020年2月、3月、4月期间的租金）。就押金，反诉原告认为本案的押金实际上是作为保证金，根据合同第六条，押金可以抵扣租金等费用，反诉原告同意在抵扣这些费用的基础上，多余部分要求反诉被告予以返还。即便押金属于违约性质，反诉原告的行为也不应认定为违约。综上，请求法院支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告利时公司答辩称：双方的租赁合同签订时，鉴于租期长达8年，利时公司给予韦德公司12个月的免租期等优惠，现因韦德公司单方原因，双方合同提前终止，导致利时公司要花精力、成本寻找下家，虽然10月底左右利时公司为止损找到了承租人，但同样要给予对方相应的免租期，而且如果未能及时找到承租人，那我司的损失将会更大，故韦德公司提前解约的行为，实际给利时公司带来损失，侵害了利时公司的利益。现韦德公司逾期支付疫情过后租金，亦无事实依据，存在违约，根据合同我司可扣收押金180000元，无需返还。若法院认为押金180000元是违约性质，利时公司认为该违约金不仅是为了弥补我司的损失，也具有惩罚性质，全部扣收也不为过。另一方面反诉原告引用的最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条，要求我司减免疫情期间的租金并予以返还，利时公司认为该条的前提是合同继续履行，现双方合同已提前终止，不适用该条款，故韦德公司的反诉请求，无事实与法律依据，请求法院驳回全部反诉请求。 本案本诉与反诉证据一致。 利时公司举证如下： 1.《租赁合同》1份，欲证明：韦德公司承租利时公司所有的位于杭州市桐庐县××路××号××广场××室房屋的事实及合同约定韦德公司应按约支付租金，逾期应支付滞纳金以及逾期支付超过30日出租人有权解除租赁合同的事实。 2.《租赁合同补充协议》1份，欲证明：双方对租金作相应调整的事实。 3.缴款通知单、物业租金催缴函及EMS邮寄签收单各1份，欲证明：利时公司于2020年8月6日、8月31日两次向韦德公司发送书面的租金催款通知函，韦德公司至今未支付2020年7月20日至2021年1月19日的租金，已经逾期三个月，严重违反合同约定，利时公司有权按合同约定解除租赁合同，韦德公司应承担违约责任的事实。 4.杭州市“新冠肺炎”疫情防控指挥部《关于调整疫情防控措施的通告》打印件1份，欲证明：经杭州市新冠肺炎疫情防控指挥部通知，韦德公司于3月21日被允许开放经营的事实。 韦德公司举证如下： 1.桐庐县《关于桐庐县开展文化市场经营场所复工专项检查》打印件1份，欲证明：韦德公司可以复工的时间是在2020年3月25日以后以及受疫情影响实际于4月底开放营业的事实。 2.微信聊天记录复印件3张，欲证明：韦德公司的法定代表人钟晓明第一时间联系利时公司的桐庐管理人郑伟文协商租金减免或退租等事实。 3.《桐庐韦德健身管理有限公司专项审计报告》（桐春会专审2020第49号）1份，欲证明：韦德公司2020年1月至3月与2019年同期相比营业收入减少564200元的事实。 4.资产负债表、利润表各1份，欲证明：截至2020年9月底韦德公司亏损巨大等事实。 韦德公司对利时公司提交的证据1、2，三性无异议，韦德公司认可延迟支付租金的情况确实存在；对证据3，三性无异议，利时公司催收租金是事实；对证据4，三性无异议，但受疫情和管控措施影响，韦德公司实际于4月底开业。 利时公司对韦德公司提交的证据1，真实性无异议，但认为无法证明韦德公司经营受疫情影响巨大；对证据2，真实性、关联性有异议，认为该证据内容无法证明双方就租金减免和退租事宜达成了一致意见，只能证明双方有协商过程；对证据3，真实性、关联性有异议，认为该证据是由韦德公司自行向桐庐春江会计师事务所委托形成，且桐庐春江会计师事务所在《桐庐韦德健身管理有限公司专项审计报告》第三条中提出“桐庐韦德健身管理有限公司营业收入核算欠规范，销售年卡取得的收入未通过预收账款或递延收益核算。由于未能提供消费日结月报等资料，我们无法确认其营业收入反映的完整性”，无法反映韦德公司营业收入的真实情况。另外，《桐庐韦德健身管理有限公司专项审计报告》与本案无关联，即使经营亏损，支付租金还是承租人的义务；对证据4，真实性、关联性有异议，认为韦德公司即使经营亏损，也应履行支付恢复经营后租金的义务。 对双方当事人的证据，本院认证如下：一、利时公司提交的证据及韦德公司提交的证据1，符合证据三性，本院予以采信。二、韦德公司提交的证据2，系双方公司员工的聊天记录，可以反映韦德公司曾于2020年5月22日发送协议书与利时公司的员工郑伟文商量租金减免及合同解除事宜。审理中，本院与案外人郑伟文电话核实，其认可韦德公司提出过租金减免事宜，但是其无权、也未曾答应同意减免租金，其只是答应把韦德公司的情况向利时公司总部反映，但最后需要总公司做主。当时利时公司老总表示利时公司租赁的对象并不止韦德公司一家，所以无法答应减免租金的请求，只是同意确认韦德公司于2020年10月20日已实际腾空案涉房屋，双方合同提前解除。故本院对该聊天记录的形式真实性予以认定。三、韦德公司提交的证据3，系由桐庐春江会计师事务所出具的《桐庐韦德健身管理有限公司专项审计报告》，本院对其真实性予以认定。报告中虽载明“无法确认韦德公司营业收入反映的完整性”，但结合实际防控需要，该报告能侧面反映韦德公司的营收状况，疫情对韦德公司的经营产生一定程度的影响。四、韦德公司提交的证据4，系韦德公司单方制作，利时公司提出异议，现无其他证据佐证，无法验证内容真实性、完整性，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2016年1月31日，利时公司（出租方、甲方）与韦德公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋位于杭州市桐庐县××路××号××室，出租建筑面积为2065平方米；租赁期限为8年，自2016年2月20日起至2024年2月19日止；该房屋交付日期2016年2月20日起，乙方可享150日的装修免租期，装修免租期内乙方无须向甲方支付租金；租金每半年度支付一次，乙方需提前10天向甲方支付或结算下半年度的固定租金；乙方应按时支付租金。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴总额的0.1%向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付；乙方应在合同签署后5个工作日内向甲方支付人民币180000元作为押金；若乙方违反本合同约定，拖欠甲方任何款项包括不限于租金、管理费、宣传推广费及其他费用等，甲方有权从乙方的押金中扣除所欠款项及相应滞纳金；租赁关系终止后，若乙方未发生合同约定的违约责任，且在乙方按原样将该房屋交还原告后，甲方同意在乙方付清租赁期间发生的全部租金、管理费及其他各项费用后，在三十日内向乙方无息退还押金；乙方出现“逾期不足额支付租金、管理费或其他费用累计超过三十日”的情形，甲方有权不经乙方同意立即解除合同，乙方无权要求甲方退还已付之押金或其他费用等内容。后因消防问题减少面积20平方米，双方签订《租赁合同补充协议》一份，约定：原免租在5个月的基础上再增加7个月；租金调整如下，其中2019年7月20日至2020年7月19日的年租金为325144.59元、2020年7月20日至2021年7月19日的年租金为394922.36元。合同签订后，利时公司履行了交付房屋的义务，韦德公司也按约支付了押金及截至2020年7月19日的租金。后因韦德公司未按约支付2020年7月20日至2021年1月19日的租金197461.18元。利时公司于2020年8月6日、8月31日向韦德公司发送书面的缴款通知单、物业租金催缴函。2020年10月12日，双方因房屋租赁合同纠纷向桐庐县人民法院申请诉前调解，首次调解的通知于2020年10月19日到达韦德公司，庭审中，利时公司认可韦德公司于2020年10月20日从案涉房屋中腾退，韦德公司认可双方签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》已于实际腾退之日解除。至今，利时公司尚未收到韦德公司欠缴的租金98730.59元（2020年7月20日至2020年10月20日）。 另查明：桐庐县新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部于2020年2月3日发布“关于在县城部分区域实施出行管控的通告”，对县城部分区域相关公共场所进行封闭管理；于2月5日发布“关于进一步明确企业延迟复工要求的通知”，对管控范围内的企业，不经批准，不得在管控期限内复工；于3月6日发布“桐庐服务行业如何复工复业”，明确影剧院、酒吧等人员集聚场所继续暂停对外营业。2020年3月21日，杭州市“新冠肺炎”疫情防控指挥部发布杭防指（2020）14号《关于调整疫情防控措施的通告》，通知疫情防控措施调整，室内外体育场馆等公共和经营场所即日起可恢复开放。韦德公司于2020年4月20日前后恢复营业。 2020年4月7日，桐庐春江会计师事务所受韦德公司委托出具了《桐庐韦德健身管理有限公司专项审计报告》，编号为桐春会专审（2020）第49号营业收入核查报告载明：经审计，桐庐韦德健身管理有限公司2020年1-3月份完成营业收入7.12万元，比上年同期账载营业收入63.54万元，减少56.42万元。其中，2020年1月营业收入比上年同期减少1.67万元；2020年2月无营业收入，比上年同期减少34.75万元；2020年3月无营业收入，比上年同期减少20.00万元。桐庐韦德健身管理有限公司营业收入核算欠规范，销售年卡取得的收入未通过预收账款或递延收益核算。由于未能提供消费日结月报等资料，我们无法确认其营业收入反映的完整性。本报告是按照《专项审计报告编制要求》出具的，不适用于其它目的，仅供申请疫情纾困有关扶持政策使用。 2020年5月，韦德公司钟晓明通过微信与利时公司郑伟文协商受疫情影响希望能减免租金或退租等事宜，未果。 本院认为，利时公司与韦德公司签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方当事人均应恪守约定，全面适当履行合同义务。现双方当事人一致认可《租赁合同》、《租赁合同补充协议》已解除，韦德公司已实际腾退案涉房屋并返还利时公司。关于解除时间，利时公司主张案涉房屋实际于2020年10月20日腾退，合同解除，韦德公司认为于2020年9月30日合同解除，但并未提供证据证明，本院确认两份合同解除时间为2020年10月20日。现本案的争议焦点为：一、韦德公司已交付的81286元租金（2020年2月、3月、4月）能否减免。2020年春节期间及之后新冠肺炎疫情蔓延一事众所周知，系无法预见、不能避免的客观情况，政府相关部门为全体市民健康而采取了防控措施，韦德公司作为承租人无法正常使用案涉租赁房屋开展经营活动，可根据公平原则适当延长租期、减免租金，由出租人及承租人合理分担因疫情防控导致的不利后果。然2020年春节假期正常的期间是2020年1月24日至1月30日，因受新冠疫情的影响，2020年1月26日，国务院办公厅发布公告，延长2020年春节假期至2月2日，2月3日起正常上班，该期间不属于应当扣除租赁期的期间。2020年2月3日，桐庐县新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部发布通告，对县城部分区域相关公共场所进行封闭管理，直至3月21日，杭州市新冠肺炎疫情防控指挥部发布通告，经营场所即日起可恢复开放。因此，2020年2月3日至3月21日这一期间产生的租金，才可根据公平原则，由双方分担。利时公司应减免租金21321元【325144.59÷366（2019年7月20日至2020年7月19日，计366天）×48（2020年2月3日至3月21日，计48天）×50%】，故对韦德公司要求利时公司返还租金21321元予以支持，其余部分，无事实依据，本院不予支持。二、韦德公司是否应支付利时公司租金98730.59元（2020年7月20日至10月20日，计3个月）。根据合同约定不可抗力事件消失后时，无法履行义务的一方应继续履行其义务。新冠疫情暴发期间，虽对双方合同履行及合同目的实现产生影响，但2020年3月21日起桐庐县域内的新冠病毒疫情已得到控制，各地生产、生活均已得到恢复。韦德公司曾于5月底与利时公司协商减免租金及退租事宜，但双方并未达成一致意见，且韦德公司实际于4月20日前后恢复营业，继续占有使用案涉房屋至10月，应按约支付继续使用案涉房屋期间的租金，本院对利时公司的该项请求予以支持。三、利时公司要求韦德公司支付滞纳金，扣收押金的主张，能否支持。滞纳金系逾期支付租金而产生的损失，而本案的押金系原告基于合同的违约条款要求扣收，故案涉滞纳金与扣收押金的约定，均属双方对违约责任的约定。现韦德公司提出其并未违约，即便存在违约，利时公司主张的违约金过高，要求调整。本院认为，首先，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，案涉租赁合同提前终止，系因承租人韦德公司单方原因，经双方协商一致后解除。韦德公司在恢复经营后，继续占有使用案涉房屋，但未按约支付房屋租金，已然违约，故本案并不适用该条款，韦德公司应承担相应的违约责任。其次，解除合同虽系双方协商之结果，但因韦德公司提前解约的行为，造成利时公司需花成本、精力寻找下一任承租人，在租金减免上继续给予相应的优惠。可见，双方合同提前终止，给出租人造成了一定的损失，但鉴于韦德公司提前沟通，利时公司及时止损，并未产生不可挽回的巨大损失，加之疫情影响，本院结合实际，酌情调整违约金为50000元。四、押金是否应予返还。庭审中，双方均明确表示，本案本诉、反诉的租金可相互抵扣，且根据合同约定押金应先扣除所欠款项包括租金、违约金等。故本案剩余押金金额具体计算方式为180000元-（98730.59元-21321元）-50000元=52590.41元。综上，以上费用相抵后，本案本诉部分韦德公司无需向利时公司支付费用，反诉部分利时公司应向韦德公司返还剩余押金52590.41元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告桐庐利时建设开发有限公司与被告桐庐韦德健身管理有限公司签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》已于2020年10月20日解除； 二、被告桐庐韦德健身管理有限公司应支付原告桐庐利时建设开发有限公司租金98730.59元及违约金50000元，合计148730.59元； 三、反诉被告桐庐利时建设开发有限公司应返还反诉原告桐庐韦德健身管理有限公司租金21321元； 四、上述第二项、第三项判项相抵后的金额为127409.59元，在180000元押金中抵扣后，反诉被告桐庐利时建设开发有限公司尚应返还反诉原告桐庐韦德健身管理有限公司押金52590.41元，于本判决生效之日起十日内付清。 五、驳回原告桐庐利时建设开发有限公司的其他诉讼请求。 六、驳回反诉原告桐庐韦德健身管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计2730元，由桐庐利时建设开发有限公司负担1093元，由桐庐韦德健身管理有限公司负担1637元，反诉案件受理费减半收取计2610元，由桐庐利时建设开发有限公司负担824元，由桐庐韦德健身管理有限公司负担1786元。 桐庐利时建设开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；桐庐韦德健身管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员  周昊 二〇二一年二月三日 代理书记员  徐晶 14- 15-