山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0781民初260号 原告：郇述贵，男，汉族，1959年12月23日出生，住青州市。 委托诉讼代理人：孟祥全，青州邵庄法律服务所法律工作者。 被告：青州市新迎木业有限公司，住所地：青州市邵庄镇大郇村。 法定代表人：郇述栋，经理。 委托诉讼代理人:陈建忠,男,系公司员工。 被告：郇述栋，男，汉族，1970年12月19日出生，住青州市。 被告：王红梅，女，汉族，1973年2月2日出生，住青州市。 委托诉讼代理人:郇述栋,男,系王红梅丈夫。 原告郇述贵诉被告青州市新迎木业有限公司（以下简称新迎公司）、郇述栋、王红梅租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郇述贵及委托代理人孟祥全，被告新迎公司委托代理人陈建忠、郇述栋、王红梅委托代理人郇述栋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郇述贵向本院提出诉讼请求：1、依法解除郇述贵与郇述栋签订的《厂房租赁协议书》并将占用厂房腾空交付给郇述贵；2、由新迎公司支付所欠自2019年4月10日起至实际腾空厂房之日期间的场地占用费约6万元【按照每日94.73元计算】并承担违约金6915.40元及其他费用700元；3、郇述栋、王红梅对上述债务承担连带给付责任；4、诉讼费由新迎公司、郇述栋、王红梅承担。 事实和理由：2018年4月10日，郇述栋同郇述贵签订《厂房租赁协议书》两份，约定：郇述栋租赁郇述贵的后院仓库、钢构车间，年租金为34577.50元，租赁期限为一年，先交款后使用。协议书签订后，郇述栋交付当年租赁费用，租赁期满后郇述栋继续占用租赁厂房，却不同郇述贵续签租赁合同，经郇述贵多次催收占用费用，郇述栋书写保证书承诺：所欠占用费用于2020年6月底前全部付清，但是新迎公司始终未能履行支付义务，实际占用厂房至今没有腾空。 2020年7月份，郇述贵依法向青州市人民法院提起诉讼，后因补充证据撤诉。现郇述贵认为：郇述栋、王红梅以夫妻名义开办了新迎公司，在案件审理期间，郇述栋认可其租赁行为系履行了新迎公司的职务行为，同时王红梅作为郇述栋的妻子，以夫妻共同财产开办了新迎公司，夫妻共同经营、共同收益，对新迎公司产生的债务应当承担连带清偿责任。 据此，郇述贵特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法裁判。 新迎公司、郇述栋、王红梅辩称，涉案厂房的产权不是郇述贵的；占用费6万元、违约金6915.4元和其他费用700元我方不承担；郇述栋和王红梅没有使用厂房，也不承担连带责任；诉讼费用我方不承担。 本院经审理认定事实如下： 青州市新迎木业有限公司（以下简称新迎公司）于2004年3月23日注册成立，郇述栋、王红梅系该公司股东。2018年4月10日，郇述栋（乙方）为经营新迎公司所需与郇述贵（甲方）签订“厂房租赁协议书”二份，约定：甲方分别将后院仓库、新钢结构车间及二楼办公室租赁给给乙方，租赁期限均为一年，自2018年4月10日起至2019年4月10日止，其中后院仓库租赁面积310平方米，租金每平方米28.5元，计8835元；新钢结构车间租赁面积485平方米，租金每平方米52.5元；二楼办公室租赁面积57平方米，租金每平方米40元，计25742.5元。乙方需签订协议时将租赁费一次性上缴给甲方，否则协议无效。甲方大门设两名门卫人员及电工一人，公司福利待遇由双方共同负担，乙方需向甲方交纳门卫工资每月50元，交纳电工中秋节、春节福利费100元，计700元，由甲方具体保管统一发放。协议期满后，乙方若继续租赁，需经甲方同意后，双方可续签合同，不愿租赁者需提前十天通知甲方，并将所租厂房及设备腾出，双方办理交接手续，否则，甲方将自租赁协议期满之日起对乙方停止供电，禁止原材料及工作人员入厂，并视乙方违约，按租金20%收交违约金，依法收回厂房及租赁物。郇述栋分别在两份协议书题头和尾部“乙方”处签字捺印，郇述贵在协议书尾部“甲方”处签字捺印。协议签订后，郇述栋已将2018年4月10日至2019年4月10日期间的租赁费34577.5元交付给郇述贵。2019年4月10日，租赁期限届满后，郇述贵要求郇述栋续签租赁协议或者腾空厂房，郇述栋拒绝同郇述贵签订租赁协议，并一直占用上述厂房，后经郇述贵多次要求郇述栋交付租金，郇述栋于2020年6月1日向郇述贵出具保证书1份，承诺所用郇述贵厂房2019年4月份-2020年4月份租金，2020年6月底交清。但逾期后，郇述栋仍未向郇述贵支付租赁费或腾空厂房，继续占用上述厂房至今。 另查明，1998年5月7日，中国星火总公司青州轻体板联合制品总厂对占用土地办理了青集用（1998）字第090003号集体土地使用证，面积16846平方米，用途为工业用地。2012年郇述贵的家属（王振花、张冬梅、郇述兰、郇述爱即乙方）同中国星火总公司青州轻体板联合制品总厂（甲方）签订空闲场地租赁协议一份，约定甲方将后院空闲地两处约计500平方米租赁给乙方使用，租赁期限为20年，租金500元/年，一年一交，租赁期限内，场地的投资建设、管理权、经营权完全归乙方所有，甲方不作任何干预，若遇拆迁或土地征用，地上附着物赔偿全部归乙方所有，与甲方无任何关系。协议签订后郇述贵于2012年出资在该空闲场地上建设了涉案新钢结构车间，之后每年的租赁费王振花、张冬梅、郇述兰、郇述爱均按时进行交纳。 2018年10月27日，在郇述贵申请执行中国星火总公司青州轻体板联合制品总厂借款合同纠纷一案中，青州市人民法院依法作出（2018）鲁0781执913号执行裁定，对中国星火总公司青州轻体板联合制品总厂名下位于青州市普通镇大郇村(1991)鲁土征字第100号土地、98鲁潍青字第052号房产及地上附着物以3999818.00元的价格，抵顶给申请执行人郇述贵，上述土地使用权、房产及地上附着物所有权自本裁定送达郇述贵时交付给郇述贵抵债，其中涉案租赁后院仓库位于厂区西北角，由两处小仓库组成，面积合计310.9平米，与评估时评估公司出具的勘察记录表中所载地上附属物“厂区西北角仓库”位置、面积基本吻合。 2020年10月12日，郇述贵以追要租赁费为由向本院起诉郇述栋、王红梅，后因补充证据撤诉，本院经审查作出（2020）鲁0781民初5863号民事裁定书准予其撤诉。 上述事实，有郇述贵提交的厂房租赁协议书2份、保证书1份、资产评估报告1份、（2018）鲁0781执913号执行裁定书1份、集体土地使用证1份、空闲场地租赁协议1份、新钢结构车间支出单据31份、收入凭证1份（附内部收款收据9份），本院制作的（2020）鲁0781民初5863号民事裁定书、现场勘验笔录各1份，以及当事人陈述在案佐证。 本院认为：依法成立的合同，自成立时即产生法律效力，合同双方应秉持诚信原则依法履行，违反合同约定则须承担相应的民事责任。归纳双方诉辩意见，本案的争议焦点有三个，一是各方当事人在本案中的诉讼主体地位是否适格；二是涉案租赁合同应否解除；三是合同解除后的违约责任应如何承担。 一、关于各方当事人在本案中的诉讼主体地位是否适格问题。 涉案租赁协议是以“郇述栋”的名义签订的，但是个人行为还是公司行为则涉及合同的主体及民事责任承担。郇述栋辩称与郇述贵签订租赁协议是职务行为，不是合同的相对方，郇述贵对此不予认可。《民法通则》第43条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。郇述栋是新迎公司的法定代表人，其以个人名义承租的厂房用于了公司的实际经营，厂房租赁是新迎公司经营活动的组成部分，郇述栋的签约行为是代表公司而为，属职务行为范畴，由此产生的法律后果应由公司承担。郇述贵主张的合同之债是基于租赁合同产生的，而郇述栋是代表公司签订的合同，根据合同的相对性原理，真正的合同主体亦即债务主体系新迎公司，应由新迎公司对合同债务承担偿还责任。郇述栋、王红梅是新迎公司的两个股东，根据《公司法》二人以上的有限责任公司对公司债务以公司财产为限，股东以其投资额为限承担有限责任的责任制度规定，股东无须为公司债务承担民事责任。除非股东的投资未到位，而庭审中郇述贵并未提交此方面的证据，故郇述栋、王红梅不是本案的适格被告，无须为本案债务担责。另外，本院在审理的康保胜诉新迎公司、郇述栋、王红梅租赁合同纠纷一案【（2020）鲁0781民初1334号】中，亦未判决此二人承担连带责任，裁判案件应保持同类案件判决结果的一致性，否则将违背同案不同判的司法原则。因此，郇述贵要求郇述栋、王红梅承担连带责任的主张缺乏依据，不能成立，本院不予采纳。 郇述贵是否具备本案的原告主体资格，主要取决于其对涉案租赁物是否拥有租赁权。庭审中，郇述贵陈述涉案仓库系经法院流拍后依法取得，新钢结构车间系在租赁空地上自行出资建设，新迎公司对此不予认可，并对土地变更的合法性、钢结构车间有无合法规建手续等提出质疑。本院认为，生效的裁判文书具有既判力，本院作出的生效（2018）鲁0781执913号执行裁定书已将涉案土地的使用权及地上物所有权抵顶给郇述贵，且自裁定书送时物权发生转移，郇述贵已是裁定书限定的土地使用权和地上附属物的合法权产人。郇述贵作为物权人对涉案土地使用权及地上物享有占有、使用、收益及处分的权利，租赁权只是处分权的一部分，郇述贵当然有权对外出租涉案厂房、仓库及办公室。新钢结构车间是郇述贵在出租之前自建的，庭审中提交了一系列材料购置及人工费凭据予以证实，新迎公司虽提出异议，但并无反证予以否定，故本院予以确认。至于钢结构车间是否在拍卖之前的房产证上或有无规建手续，与郇述贵是该车间的实际投建人并不矛盾，如果车间属非法建筑，则应由行政主管部门进行处理，但并不影响郇述贵的实际所有权人身份，基于物权理论，郇述贵亦有权对外出租并享受收益。由上，本院认定郇述贵对涉案仓库、新钢结构车间享有所有权，其有权对外出租，作为租赁合同的相对方，因合同履行发生的纠纷，郇述贵有权向法院提起诉讼，故其具备本案的原告主体资格。新迎公司的该项答辩意见与本案查明的事实相悖，本院不予采信。 二、关于涉案租赁合同应否解除的问题。 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。双方签订的租赁合同符合平等自愿有偿原则，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，郇述贵分别将涉案仓库、办公室、钢构车间交付新迎公司使用，已完成了其交付出租物的合同义务，新迎公司则应按照协议的约定及时向郇述贵支付租赁费。在合同履行过程中，新迎公司尚欠2019年度租赁费未付，经郇述贵多次催要甚而提起诉讼，新迎公司即使在写下保证书的情形下亦未履行义务，其行为已构成根本违约，根据《合同法》第94条及第227条的规定，郇述贵有权要求解除租赁合同。但鉴于双方协议约定的租赁期限已经届满，郇述贵对于新迎公司继续占有租赁物并不认同，且新迎公司亦未交纳租赁费，双方未曾形成新的不定期租赁关系，故双方的原租赁关系业已解除，本院予以确认。 三、关于合同解除后的违约责任承担问题。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，依照履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。因双方已不存在合法的租赁关系，郇述贵要求新迎公司腾空租赁厂房并支付拖欠租赁费的主张符合法律规定，依法应予支持。新迎公司逾期占用出租厂房、车间且不交纳租赁费，已给郇述贵造成了相应物质损失，依法应予赔偿。赔偿金额应相当于因违约给对方所造成的损失，郇述贵主张自合同届满后参照原租赁合同约定的租金标准支付场地占用费，其损失计算方法符合实际损失情况，依法应予采纳。庭审中郇述贵放弃对办公室租赁费2280元（57平方米×40元）的主张，是对其所享有实体权利的合法处分，本院予以准许。郇述贵主张由新迎公司另行支付其他费用700元，该项费用是用于支付门卫每月50元工资，电工的两节福利费100元，对此新迎公司并无异议，本院亦予确认。 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。因新迎公司拖欠租赁费，其行为已构成违约，则应按照约定支付违约金。因郇述贵对办公室的租金不再主张，违约金则以实际所欠租金32297.50元（34577.5元-2280元）为基数按20%计付，即金额6459.50元，其该项主张符合约定，合法有度，本院予以采纳。 综上所述，郇述贵的主要诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持，超出请求部分，因缺乏依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 1、被告青州市新迎木业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郇述贵支付2019年度租赁费32297.50元及其他费用700元，同时须将租赁厂房腾空并交付； 2、被告青州市新迎木业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郇述贵支付违约金6459.50元及逾期占有使用费（占有使用费按32297.50元/年的标准，自2020年4月11日始计算至实际腾空之日止）； 3、驳回原告郇述贵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1490元，减半收取745元，诉讼保全费696元，由被告青州市新迎木业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费1490元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  刘曰明 二〇二一年二月一日 法官助理曹佳琪 书记员石雷