辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终411号上诉人（原审被告）：张淑英，女,1958年5月3日出生，汉族，住址辽宁省抚顺市清原满族自治县。被上诉人（原审原告）:沈阳佰斯德物业管理有限公司，住所地新民市辽河大街**。法定代表人：万长顺，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭欢，新民市新柳法律服务所法律工作者。上诉人张淑英因与被上诉人沈阳佰斯德物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服新民市人民法院(2020)辽0181民初3854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张淑英上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、物业服务不达标，物业收费不合理。被上诉人没有按照《辽宁物业管理条例》第五十六条及《沈阳物业费标准》的规定，将物业服务管理方案、财务年度计划向业主公开公示，业主不知物业费去向。美国郡园区供水、供电、消防、安保、保洁、防盗、监控、安全一系列严重问题长期得不到解决。上诉人现执行物业服务管理一级收费标准，1.2元/平方米，但物业服务没有达标，收费不合理。二、被上诉人严重违约，给上诉人造成侵害。上诉人长期以来楼前道路无照明，无监控设备，楼内无照明，无消防器具，消防箱虚设无器材。安全保卫无监控，无巡逻，上诉人家发生两次电视机被盗，窗户被打坏。园区运垃圾车长期故意停放在上诉人楼口，臭气熏天，污染环境。上诉人住宅旁是绿化空白区，长期坑洼不平，下雨汪泥，杂物遍地。上诉人出钱出力栽种绿植，却遭到被上诉人反对。上诉人不是故意拖欠物业费，而是对被上诉人收费不合理、服务违约依法维权。三、上诉人房屋用途为商业，应按商业网点标准0.6元/月.平方米计算物业费。请求对被上诉人发出整改的司法建议，结合本案情况依法对上诉人作出减免裁定。被上诉人沈阳佰斯德物业管理有限公司辩称，请求驳回上诉人的上诉主张，维持一审法院判决。沈阳佰斯德物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.张淑英给付物业管理费共计2,383元及滞纳金（按日0.3%计算至实际给付之日）；2.诉讼费用由张淑英承担。一审法院认定事实：沈阳佰斯德物业管理有限公司、张淑英双方分别于2017年3月31日、2018年4月21日签订《前期物业管理服务协议》两份，约定张淑英将其购买的位于美国郡小区隆源街3-7号楼20门及富康街10-16号楼109房屋委托沈阳佰斯德物业管理有限公司进行物业管理服务，双方约定住宅按建筑面积1.2元/月.㎡，商业网点按建筑面积0.6元/月.㎡，特指一楼朝园区外经营的商铺。双方约定，甲方（张淑英）办理入住时预交一年的物业管理费，以后每年甲方在费用到期前一个月向乙方（沈阳佰斯德物业管理有限公司）交纳下一年度的物业管理费。富康街10-16号楼109房用途为商住，建筑面积为35.24平方米，张淑英入住时间为2018年4月21日，张淑英交纳物业管理费截止日期为2019年4月13日，交费标准为1.2元/月.㎡；隆源街3-7号楼20门房屋类型为别墅，建筑面积为95.08平方米，张淑英入住时间为2017年的3月24日，张淑英交纳物业管理费截止日期为2019年9月24日，交费标准为1.2元/月.㎡。经沈阳佰斯德物业管理有限公司催收，张淑英两房产物业管理费张淑英未按时交纳，故沈阳佰斯德物业管理有限公司诉至法院，要求张淑英给付富康街10-16号楼109房屋2019年4月13日至2021年4月13日、隆源街3-7号楼20门房屋2019年9月24日至2020年9月24日物业管理费及滞纳金，由张淑英承担诉讼费用。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。双方分别于2017年3月31日、2018年4月21日签订了两份物业管理服务合同,约定由沈阳佰斯德物业管理有限公司对张淑英房屋进行物业管理和服务,双方约定了服务范围及收费标准。沈阳佰斯德物业管理有限公司已如约提供了物业服务,张淑英依法应当履行交纳物业费的义务,沈阳佰斯德物业管理有限公司主张的物业管理费包含富康街10-16号楼109房屋2020年4月13日至2021年4月13日费用及隆源街3-7号楼20门房屋2019年9月24日至2020年9月24日物业管理费，该费用虽有一部分未实际发生，但双方约定费用到期前一个月交纳下一年度的物业管理费，截止立案日期为2020年8月3日，该费用已逾交费期限，故沈阳佰斯德物业管理有限公司诉请有理,应予支持；关于沈阳佰斯德物业管理有限公司要求张淑英支付滞纳金,该滞纳金应属于逾期付款违约金性质,应以沈阳佰斯德物业管理有限公司受到损失为前提,由于沈阳佰斯德物业管理有限公司未提供证据证明张淑英违约给其造成额外重大损失,故对沈阳佰斯德物业管理有限公司请求支付滞纳金的主张,不予支持；关于张淑英主张按商业网点标准0.6元/月.㎡计算物业服务费，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》，双方约定住宅按建筑面积1.2元/月.㎡，商业网点按建筑面积0.6元/月.㎡，特指一楼朝园区外经营的商铺。根据张淑英提供的房屋买卖合同、沈阳佰斯德物业管理有限公司提供的入住文件及张淑英陈述，张淑英富康街10-16号楼109及隆源街3-7号楼20门房屋均不属于一楼朝园区外经营的商铺，之前张淑英也曾按住宅标准1.2元/月.㎡交纳了物业管理费，现张淑英主张按商业网点标准0.6元/月.㎡计算物业服务费，无法律依据，张淑英该抗辩不予采纳；关于张淑英主张沈阳佰斯德物业管理有限公司物业服务不到位，未提供相关证据证明，且张淑英该主张涉及园区所有业主的公共权益，不宜由业主单独判定和主张，故对于张淑英的抗辩不予采纳。一审法院判决:一、被告张淑英于本判决生效后十日内给付原告沈阳佰斯德物业管理有限公司富康街10-16号楼109房屋2019年4月13日至2021年4月13日、隆源街3-7号楼20门房屋2019年9月24日至2020年9月24日物业管理费共计2,383元;二、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告张淑英负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人张淑英提供案涉园区照片11张，拟证明园区水、电、绿化与物业合同承诺不一致，监控器及路灯损坏，树木无人修理，只有保洁扫走廊，园区物业服务不到位。被上诉人沈阳佰斯德物业管理有限公司对上述证据的真实性、合法性及关联性均提出异议，认为照片没有拍摄时间及地点，不能体现出园区的基本情况，还有一张是园区建设时的照片，不能证明上诉人的主张。本院对上述证据所要证明的问题结合全案事实综合予以认定。被上诉人提交：收据一张，用以证明上诉人张淑英于2020年9月27日交纳富康街10-16号楼109房屋2019年4月13日至2021年4月13日期间物业费1015元（按1.2元/月.平），亦证明张淑英对物业服务的认可。张淑英对该证据的真实性无异议，但认为收据不能证明对物业服务的认可，是为了办理营业执照需要物业出示书面材料无奈才选择最小的房子交的物业费，是捆绑性收费。本院对上述证据所要证明的问题结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，上诉人于2020年9月27日交纳富康街10-16号楼109房屋2019年4月13日至2021年4月13日期间物业费1015元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》系合同当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。现被上诉人作为物业管理服务单位，为业主提供物业服务即有权利依照约定收取物业费。上诉人作为业主，享受了物业公司提供的物业服务，即应按照合同约定履行交纳物业费的义务。故一审法院判决上诉人履行缴纳物业费义务并无不当。根据被上诉人提供的物业费收据结合双方当事人二审庭审陈述，上诉人与被上诉人双方均认可上诉人已于2020年9月27日交纳富康街10-16号楼109房屋2019年4月13日至2021年4月13日期间物业费1015元，现不拖欠富康街10-16号楼109房屋的物业费。此系一审法院庭审结束后上诉人自动履行行为，本院对此予以确认。关于上诉人主张隆源街3-7号楼20门房屋使用用途为商业，应按商业网点标准0.6元/月.平方米计算物业服务费的问题。该房屋系别墅，根据上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》第四条约定，“住宅按建筑面积1.2元/月.㎡，商业网点按建筑面积0.6元/月.㎡，特指一楼朝园区外经营的商铺”。上诉人一、二审庭审中均自述隆源街3-7号楼20门别墅是朝向园区内，处于园区内部。上诉人提供的证据不能证明该房屋属于合同约定“一楼朝园区外经营的商铺，按0.6元/月.平方米”收取物业费范畴内，且上诉人此前也曾按1.2元/月.㎡实际交纳了物业管理费。综合以上事实，上诉人仅以房屋用途为商业为由主张按商业网点标准0.6元/月.平方米计算物业服务费，依据不足，本院无法支持。关于上诉人提出被上诉人物业配套服务不到位，园区电、水、绿化与物业合同承诺不一致，监控器有毁损，树木无人修剪，只有保洁清扫走廊等，物业服务未达标，收费不合理的主张。本院认为，如确存在上诉人所反映的问题，则被上诉人的服务管理中存在瑕疵，涉及园区具体管理问题，但并未构成根本违约，上诉人不能以此作为拒绝交纳物业费的理由。如业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；也可就此问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销新民市人民法院(2020)辽0181民初3854号民事判决第一、二项；二、张淑英于本判决生效后十日内给付沈阳佰斯德物业管理有限公司隆源街3-7号楼20门房屋2019年9月24日至2020年9月24日物业管理费1,369元（95.08平方米×1.2元×12个月=1,369）；三、驳回各方当事人的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，二审案件受理费50元，均由张淑英负担。本判决为终审判决。审判长 谢 宏审判员 杨 帆审判员 吕长辉二〇二一年二月三日书记员 孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。