天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终5270号上诉人（原审被告）：天津龙原名车国际贸易有限公司，住所地天津自贸试验区(天津港保税区)海滨八路**惠通陆华物流中心**。法定代表人：王超清，经理。委托诉讼代理人:常嘉豪，天津大有律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津通达物业管理有限公司，住所，住所地天津自贸试验区(天津港保税区)滨海八路**240div>法定代表人：叶桂灵，总经理。委托诉讼代理人:庞博，天津文懋律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘彤光，天津文懋律师事务所律师。上诉人天津龙原名车国际贸易有限公司（以下简称龙原公司）因与被上诉人天津通达物业管理有限公司（以下简称通达物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初11012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。龙原公司上诉请求:1、撤销天津市滨海新区人民法院2020年8月17日作出的(2020)津0116民初11012号民事判决,驳回通达物业公司的一审全部诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由通达物业公司承担。事实与理由:一、一审法院以龙原公司将办公用品搬离案涉承租地的日期认定为合同解除日期与事实不符。且没有法律依据。一审法院认定双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。根据双方签订的房屋租赁合同第十条第四款的约定，乙方即龙原公司在履约保证金期限内，未能及时缴纳房租的，合同视为自动终止，龙原公司于2019年11月初即已向通达物业公司提出不再承租案涉房屋，并且未在履约保证金期限内缴纳房租，案涉合同依双方约定已于2019年11月30日终止，而并非一审法院认定的在龙原公司将办公用品搬离案涉承租房屋时合同解除。二、在合同终止后，龙原公司欲腾空案涉房屋时遭到通达物业公司的阻拦，且自此之后龙原公司已完全脱离对案涉房屋的占有使用，而是由通达物业公司对案涉房屋控制利用，双方的权利义务关系消灭，因此，一审法院判令龙原公司支付占有使用期间的租赁费和物业费没有事实和法律依据。通达物业公司辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律适当。一审法院已经对疫情期间，房租和物业费给予了很大限度的让免。请求二审法院驳回龙原公司的上诉请求。通达物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除通达物业公司与龙原公司签订的《房屋租赁合同》。2.判令龙原公司向通达物业公司支付自2019年11月1日至2020年3月期间的租赁费。3.判令龙原公司向通达物业公司支付自2019年11月1日至2020年3月期间的物业费。4.判令龙原公司向通达物业公司支付违约金10000元。5.判令龙原公司已向通达物业公司支付的履约保证金37500元，通达物业公司不予退还。6.判令诉讼费由龙原公司承担。一审法院认定事实：保税区海滨八路78号登记所有权人通达物业公司。案外人天津隆峰盛世汽车销售服务有限公司（以下简称隆峰盛世公司）与通达物业公司签订了房屋租赁合同，约定隆峰盛世公司承租涉诉房屋天津港保税区海滨八路惠通陆华物流中心一层中间展厅，计租面积418.5平方米，租赁期限自2018年11月1日至2020年10月31日。隆峰盛世公司按合同约定向通达物业公司交纳了履约保证金37500元。2019年3月7日，隆峰盛世公司、通达物业公司、龙原公司三方签署了《展厅合同变更协议书》约定，隆峰盛世公司与通达物业公司签订的租赁合同自2019年4月30日废止；龙原公司与通达物业公司重新签订租赁合同；隆峰盛世公司交纳的2018年11月1日至2019年4月30日期间的房租及物业费不予退还，自2019年5月1日起龙原公司交纳租金及物业费；隆峰盛世公司交纳的履约保证金转移至龙原公司名下。2019年3月8日，通达物业公司与龙原公司签订了《房屋租赁合同》约定，由龙原公司承租天津港保税区海滨八路惠通陆华物流中心一层中间展厅，计租面积418.5平方米，租赁期限20个月，自2019年3月1日至2020年10月31日，其中2019年3月1日至2019年4月30日为免租期；租金18750元/月，租金按半年支付，在每半年最后一个工作日足额支付下半年度租金，合同签订之日支付上半年租金及履约保证金；通达物业公司为龙原公司提供物业服务，龙原公司应按面积向通达物业公司缴纳物业管理费每月18750元，并随租金一起支付。合同第五条约定，龙原公司向通达物业公司支付37500元履约保证金（此保证金是指保证房屋设施、设备正常使用及按时支付房屋租金），当龙原公司结束与通达物业公司的租赁合同时，并且租赁的设施、设备处于按照合同租期的使用折旧后的正常状态，以及合同租期内均按时缴纳房租，此保证金在合同终止后10天内，通达物业公司应无偿退还给龙原公司，如有设施、设备损坏及不能按时交纳租金，在履约保证金内扣除。合同第六条约定，乙方在使用办公间过程中，如需对设施及房屋内部结构进行拆改或添加装修，装修前涉及方案应征得通达物业公司书面同意后方可装修，装修过程中擅自改变设计方案，不按原经通达物业公司同意的方案施工的，视同违约；合同期满，经双方协商同意不再续签时，龙原公司应于本合同期满后5日内，将对设施及房屋内部结构进行的拆改恢复到入住前的原状，并经通达物业公司认可。合同第九条第（二）项约定，本合同期满，经双方同意可以续订本合同，续订合同手续应在本合同期满前30日内办理。合同第九条第（五）项约定：未经通达物业公司同意，龙原公司单方提前退租的，已交付的租金及履约保证金不予退还，龙原公司承担由此给通达物业公司造成的损失。合同第十条约定，违反本合同的责任：（一）由于双方任何一方的过错造成本合同不能履行或者不能完全履行，违约方承担违约责任；（二）双方任何一方违反本合同，承担合同租金总额的10%违约金；......(四）龙原公司在履约保证金期限内未能及时缴纳房租的，合同视为自动终止，履约保证金不予退还，通达物业公司视同龙原公司放弃所租用办公室内物品所有权，通达物业有权处置且由此产生的费用由龙原公司承担。合同签订后，龙原公司向通达物业公司支付了2019年5月1日至10月31日期间的租金和物业费共计225000元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。通达物业公司与龙原公司签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。本案争议焦点：一、通达物业公司、龙原公司之间的租赁合同解除时间以及龙原公司欠付通达物业公司租金和物业费问题。二、龙原公司是否构成违约，是否承担违约责任。三、履约保证金如何处置。合同解除时间以及欠付费用问题。第一，通达物业公司和龙原公司签订《房屋租赁合同》约定租赁期限至2020年10月31日，龙原公司主张其要求2019年11月提前解除租赁合同，已与通达物业公司物业部经理刘旭就解除合同事宜进行了磋商，龙原公司11月退场搬离时遭到通达物业公司工作人员阻扰，并要求其交纳2019年12月租赁费后才可退场。通达物业公司认可刘旭原系其公司物业部经理（2019年12月离职）。依照龙原公司所言，通达物业公司并未同意龙原公司于2019年11月解除合同，并以阻止其搬离的行动表示对提前解除合同的异议。龙原公司以其与案外人签订了租赁合同为由，主张2019年11月起通达物业公司、龙原公司合同已解除，龙原公司另行承租其他场地经营，不再使用涉诉展厅。龙原公司2017年与案外人签订的租赁合同仅能证实龙原公司有多处经营场所，不能证实龙原公司另行承租案外人场地经营是解除了与通达物业公司之间租赁合同而找到的替代经营场所的事实。龙原公司称2020年3月经通达物业公司同意，其将办公用品搬出案涉承租地，通达物业公司要求龙原公司在通达物业公司的搬离手续中签字，通达物业公司留有该搬离手续但龙原公司无此证据。通达物业公司当庭对龙原公司陈述搬出事实以及通达物业公司在龙原公司搬离时进行了书面登记的事实予以认可，一审法院释明通达物业公司提交该证据，通达物业公司未予提交，对龙原公司主张2020年3月经通达物业公司同意搬出涉诉房屋的事实予以确认。龙原公司欠付租金和物业费问题。通达物业公司允许龙原公司搬离的行为表示通达物业公司同意与龙原公司解除合同，确认通达物业公司、龙原公司之间的租赁合同于2020年3月已予以解除，龙原公司应向通达物业公司支付租赁费至2020年3月。鉴于新冠疫情原因，酌定龙原公司免交2020年2月和3月两个月租金，龙原公司欠付通达物业公司自2019年11月至2020年1月三个月租金56250元，自2019年11月至2020年3月五个月期间的物业费93750元。龙原公司是否构成违约以及违约金问题。龙原公司在双方未就解除合同达成一致意见的情形下未按合同约定期限向通达物业公司支付承租期间租金和物业费，构成违约。合同第十条第（二）款约定，违反合同一方承担合同租金总额10%的违约金。龙原公司认为违约金标准过高，请求人民法院予以酌减。经庭审核实，合同约定每半年最后一个工作日交付下半年租金，通达物业公司、龙原公司双方对龙原公司应于2019年10月31日交纳2019年11月至2020年3月期间租金的事实无异议，违约金起算时间为2019年11月1日。违约金以龙原公司欠付租金和物业费合计金额187500元为基数。结合违约金计算基数、违约期、当事人的过错程度等综合因素，以及通达物业公司主张违约金为固定金额，并非计算至实际履行之日的计算方法，对通达物业公司主张的违约金不予调整。龙原公司应支付通达物业公司违约金10000元。履约保证金问题。第一，本案中的履约保证金的性质。我国合同法对履约保证金没有明确规定，本案系租赁合同关系，通达物业公司、龙原公司双方在租赁合同第五条中对履约保证金进行了约定，并说明了“履约保证金旨在保证房屋设施、设备正常使用及按时支付房屋租金，当龙原公司结束与通达物业公司的租赁合同时，租赁的设施、设备处于按照合同租期的使用折旧后的正常状态，以及合同租期内均按时缴纳房租，此保证金在合同终止后10天内，通达物业公司应无偿退还给龙原公司，如有设施、设备损坏及不能按时交纳租金，在履约保证金内扣除。”从合同词义理解，本案中的履约保证金等同于租赁合同中的租房押金，通达物业公司亦主张其性质为租房押金。第二，履约保证金如何处置问题。房屋租赁合同中的租房押金系承租人将一定费用交予出租人，旨在保证承租人行为不会对出租人利益造成损害，如承租人行为造成出租人财产受损，以此费用进行抵扣或赔偿。通达物业公司未提出龙原公司承租期间损坏承租房屋设备设施的主张，鉴于龙原公司尚有房屋租金、物业费付款义务未履行，龙原公司已向通达物业公司交纳的履约保证金可直接抵扣欠付通达物业的租金和物业费。对通达物业公司主张龙原公司支付租金、物业费及违约金并同时没收履约保证金的主张不予支持。龙原公司欠付租金、物业费与履约保证金折抵后，龙原公司应向通达物业公司支付租金56250元、物业费56250元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，一审法院判决：一、天津通达物业管理有限公司与天津龙原名车国际贸易有限公司于2019年3月8日就天津港保税区海滨八路惠通陆华物流中心一层中间展厅签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月解除。二、天津龙原名车国际贸易有限公司于判决生效之日起十日内支付天津通达物业管理有限公司租金56250元、物业费56250元（已抵扣天津龙原名车国际贸易有限公司交纳的履约保证金37500元）。三、天津龙原名车国际贸易有限公司于判决生效之日起十日内向天津通达物业管理有限公司支付违约金10000元。四、天津龙原名车国际贸易有限公司向天津通达物业管理有限公司交纳的履约保证金37500元不予退还，抵扣天津龙原名车国际贸易有限公司欠付的物业费。五、驳回天津通达物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2694元，由天津龙原名车国际贸易有限公司负担1750元，天津通达物业管理有限公司负担944元。二审期间，龙原公司提供以下证据：证据一，龙原公司法定代表人王超清与通达物业公司刘旭微信聊天记录截图，证明龙原公司已经重新租赁了房屋的事实。龙原公司已经脱离了对案涉房屋的控制管理。证据二，龙原公司法定代表人王超清与通达物业公司郑永利通话录音，证明通达物业公司在龙原公司2019年12月份腾空案涉租赁物时对其进行阻挠，导致龙原公司未能及时腾空租赁物。通达物业公司对龙原公司提供的证据质证意见为：对证据一真实性、合法性认可，对关联性和证明目的不予认可。对证据二，三性不予认可，证明目的不予认可，不能证明对话双方的身份、真实身份及身份关系，同时该证据不符合民事诉讼法的证据形式。本院对龙原公司提供的证据一，真实性、合法性予以确认，对关联性和证明目的不予确认。对证据二，不符合民事诉讼法的证据形式，对其证明目的不予确认。通达物业公司未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，龙原公司与通达物业公司系房屋租赁合同纠纷，本案争议的焦点为：龙原公司是否应当支付通达物业公司租金、物业费及违约金。通达物业公司、龙原公司之间的租赁合同于2020年3月已予以解除，龙原公司应向通达物业公司支付至2020年3月租赁费及相关物业费。龙原公司在双方未就解除合同达成一致意见的情形下未按合同约定期限向通达物业公司支付承租期间租金和物业费，构成违约，龙原公司应支付通达物业公司违约金。因龙原公司欠付通达物业公司房屋租金、物业费，龙原公司向通达物业公司交纳的履约保证金抵扣欠付通达物业公司的租金和物业费亦属适当。龙原公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，龙原公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由上诉人天津龙原名车国际贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 张春耀审判员 李兴明二〇二一年二月二日法官助理周昊书记员吴宝玉附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……