新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0109民初4824号 原告（异议人）：王川，男，1990年11月5日出生，住乌鲁木齐市米**。委托诉讼代理人：魏功琴，米东区爱民法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：乌鲁木齐米东浦发村镇银行股份有限公司，住所地：乌鲁木齐市米**振兴北路华都景盛园**。法定代表人：吴晓峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨成，该公司职员。委托诉讼代理人：张坤，新疆鼎泽凯律师事务所律师。被告（被执行人）：马俊祥，男，1975年12月10日出生，住乌鲁木齐市米**。被告（被执行人）：白雪，女，1991年1月20日出生，住乌鲁木齐市米**。被告（被执行人）：田玉兵，男，1969年9月26日出生，住乌鲁木齐市米**。被告（被执行人）：马燕，女，1990年10月22日出生，住乌鲁木齐市米**。被告（被执行人）：冶长虎，男，1977年2月17日出生，住乌鲁木齐市米**，现羁押于乌鲁木齐市第一看守所。原告王川与被告乌鲁木齐米东浦发村镇银行股份有限公司（简称浦发银行）、马俊祥、白雪、田玉兵、马燕、冶长虎案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月28日公开开庭进行了审理。原告王川及其委托诉讼代理人魏攻琴、被告浦发银行委托诉讼代理人杨成、张坤，被告白雪、被告田玉兵、被告冶长虎到庭参加诉讼。被告马俊祥、马燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。原告王川向本院提出诉讼请求：请求依法撤销（2020）新执异6号执行裁定，请求依法解除对被申请人白雪名下位于乌鲁木齐市米东区古牧地西路景盛苑小区37栋2单元1402室房产的查封。事实和理由：乌鲁木齐市米东区人民法院（2019）新0109号执行案件执行中查封了位于乌鲁木齐市米东区古牧地西路景盛苑小区37栋2单元1402号房产，而被告白雪与原告于2019年5月22日签订《乌鲁木齐市房产转让合同书》，同日还签订《房天下房屋买卖定金合同》，约定被告白雪将其名下房产以670,000元价值出让给原告，合同签订后，原告依约向被告白雪缴纳了22万元房款，被告白雪于2019年6月10日将房产交付原告，原告对房屋进行装修并居住至今，由于被告一直未办理房产解压手续，房屋尚不具备办理房产证及过户的条件，房产至今未办理过户手续，原告作为善意第三人，请求判如所请。被告兴业银行辩称：其一，我方认为米东区人民法院的执行裁定合法，查封房产也是依据执行裁定作出的执行行为，均符合法律规定；其二，原告王川对于诉争房屋不享有排除强制执行的民事权益，因为原告仅缴纳了不足总房款三分之一的房款，其次在人民法院对诉争房屋进行查封、冻结后，原告也未将剩余价款按照要求交付执行，不符合相关法律规定；原告王川是否已经合法占有该不动产，也没有证据证实；最后，被告马俊祥、白雪在原告王川申请执行异议案件中陈述，合同签订后十几天房产证就办理下来了，过户需要先将贷款还清，是因为原告王川自己没有钱偿还剩余贷款，所以不能办理过户。被告白雪出卖该房屋时其银行贷款已经逾期，白雪存在借此逃避债务的可能。双方未在约定期限内过户，异议人银行贷款迄今也没有完成。综上，请求驳回原告诉讼请求。被告白雪辩称，涉案房屋系我的婚前财产，在我卖房子时候就已经存在很多欠款了，所以涉案房屋的银行贷款我也无法偿还；涉案房屋的房产证下来以后，都是由房屋中介办理，我找过桥公司提出过先行解押再办理过户，但是一直联系不到原告，因此没有办成过户手续，原告支付了22万元房款，房屋总房款是67万元。被告田玉兵辩称，与我无关，我不知情。被告冶长虎辩称，没有答辩意见。被告马俊祥、马燕未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2013年10月30日，被告白雪（买受人）与案外人新疆华都房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，购买了位于米东区古牧地西路北侧37栋2单元1402室住宅，于2014年3月7日交30%房款（205,158元），剩余房款470,000元办理银行按揭贷款。2014年4月15日，白雪就其按揭预购的位于乌鲁木齐市米东区府前西路1378号景盛苑小区37栋14层2单元1402号房产办理了预告登记和抵押预告登记，抵押权人中国建设银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部，抵押债权数额47万元。2019年5月22日，白雪（卖方，甲方）与王川（买方，乙方）及新疆房天下二手房中介公司（以下简称中介公司）就上述预登记于白雪名下的按揭房产签订《房天下房屋买卖定金合同》和《房产转让合同》，定金合同约定成交价格67万元，乙方付款方式为首付20万元，其余47万向银行按揭贷款，甲方承诺2019年6月10日前腾空该房屋并将该房屋钥匙交于乙方。尾款47万元以银行放款为准；甲方在2020年1月31日前必须办理完此房产解押手续。白雪、王川和中介公司经办人者明新、郭强在落款处签字。房产转让合同约定乙方自合同签订之日起分三次在以银行放款为准日内，以现金方式将房款全部支付完毕，第一次于2019年5月23日支付15万元，第二次于2019年6月10日以内支付5万元，第三次以银行放款为准日支付47万元；本合同签订后，甲方必须保持该房产的完整性，并由甲、乙双方持有关证件于三十日内向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心申请办理产权过户手续。当日，王川向白雪支付定金2万元，由中介公司代为保管。2019年5月23日，白雪提供了住房情况查询记录，显示该房产未冻结、无查封。王川向白雪支付了转让价款13万元。2019年5月30日，白雪取得该房产初始权属登记，不动产登记证号：新（2019）乌鲁木齐市不动产权第XXXX号。2019年6月16日，白雪向王川交付该房屋，当日王川向白雪支付房款7万元。2019年7月8日，王川向中介公司经办人者明新出具委托书并经公证，委托其办理该房屋过户和按揭贷款手续。米东浦发村镇银行与借款人马俊祥及共同还款人白雪、田玉兵、马燕、保证人冶长虎于2017年6月30日签订《个人担保借款合同》并经（2017）米证字第10691号公证赋予强制执行效力，借款270万元。2019年7月4日，乌鲁木齐市米东公证处出具（2019）新乌米东证执字第125号《执行证书》，执行标的：本金270万元，利息80,722.67元（算至2019年6月12日），执行公证费8,342元，按合同约定承担债务全部清偿前或执行完毕前所产生的利息、罚息、及复利、违约金、执行费、律师费、拍卖费、变卖费、通知借款人保证人公告等实现债权的全部费用。米东浦发村镇银行据此向本院申请强制执行，本院2019年7月12日立案，案号：（2019）新0109执2261号。2019年9月26日，本院依法查封被告白雪名下案涉新（2019）乌鲁木齐市不动产权第XX**房产，查封期限2019年9月26日－2022年9月25日。以上事实有商品房预售合同、房屋买卖定金合同、房产转让合同，定金托管收据，房屋物业费用交接单，委托公证书，银行转账凭证，执行卷宗、证人证言、双方当事人陈述及庭审笔录在卷为证。本院认为，本案的争议焦点为：原告对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于本案针对争议焦点作如下分析，原告庭审中自认基于对涉案房屋的所有权主张停止对于涉案房屋的强制执行措施，但经庭审查实涉案房屋所有权现依然登记在被告白雪名下，存在矛盾。然而不动产登记簿是物权的归属和内容的根据，因此涉案房屋登记的所有权人是被告白雪，而非原告王川；根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，关于案涉买卖合同关系的真实性，被执行人马俊祥、白雪认可异议人所提供书面买卖合同的真实性，委托公证书能够印证该事实，买卖合同内容不违反法律规定，本院确认案涉房产买卖合同合法有效，被告白雪与原告王川在本院查封之前已签订；第二，该房屋通过中介公司交付，且庭审中被告白雪的自认与原告自述的房屋交付时间相吻合，因此可以证实原告王川已经在本院查封之前已合法占有该房产；第三，原告王川已支付首付款，付款前通过官方登记公示确认了该房产系未冻结无查封，有理由相信该房产交易的安全性，并就房产过户和其余价款的按揭贷款通过公证委托中介公司经办人代办，尽到了一个普通买受人应尽的注意义务。本院查封时，办理该房产过户和按揭贷款的期限尚未届至，目前无证据证明原告王川存在与被执行人恶意串通逃债的情形，由于被告马俊祥、白雪的行为致原告王川目前不能及时办理房产过户，原告王川亦无法支付全部价款，因此通过中介公司购房的原告王川系善意购房人，但自2020年1月31日约定期限至原告王川提起执行异议，原告王川在已知被告白雪负有其他金钱债务，原告王川自己亦未设法支付全部价款，因此原告王川的诉请理由不符合上述案外人执行异议成立的法定条件，故原告王川就涉案房产不享有能够排除强制执行的民事权益，原告诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）第十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第二十八条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》，第三百一十一条、第三百一十二条之规定，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，判决如下：驳回原告王川的诉讼请求。案件受理费10,500元（原告王川已预交）、邮寄送达费240元，合计10,740元，由原告王川负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   那     娜人民 陪 审员   文     英人民 陪 审员   阿西艳·阿不都二 〇 二 一 年 二 月 二 日书  记  员   蔡  云  轩