辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终1239号上诉人（原审被告）：辽宁盛融万恒房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑**全运路**。法定代表人：邢铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：周静远，上海汉盛（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨露，女，1988年5月13日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：肖平，男，1988年2月19日出生，汉族，住辽宁省庄河市。上诉人辽宁盛融万恒房地产开发有限公司（以下简称“盛融公司”）因与被上诉人杨露、肖平商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初12592号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。盛融公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：根据《补充协议》第六条之规定，上诉人没有通知被上诉人收房的必要义务，被上诉人应在合同约定交房截止日期的最后一天自行到约定地点办理交接手续。同时，上诉人已在交房截至日期前通知被上诉人收房，只是未保存证据，故上诉人不应承担逾期交房的违约责任。杨露、肖平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。杨露、肖平向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金24,321元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年1月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以1,329,048元的价格购买被告开发的位于沈阳市浑南区的房屋。合同第八条约定，被告应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，被告逾期交房超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。原、被告于同日又签订了《商品房买卖合同补充协议》，第六条约定：“双方同意按以下程序处理房屋交付事宜：1.在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按《合同》约定支付房价款外，出卖人可以发出《入住通知单》通知买受人办理商品房交接手续，买受人未收到《入住通知单》的，以《合同》第八条约定的交付日起的最后一天为交付时间，并视为出卖人已按照约定交付房屋，买受人验房合格；2.买受人在收到出卖人的入住通知后，（未收到入住通知的，在《合同》约定的交付日最后一天前），到出卖人的销售中心或指定地点办理入住手续并领取房屋钥匙。买受人应当亲自办理相关交接手续并验房，与出卖人或出卖人委托的物业公司办理房屋交接手续。如买受人确实无法自行办理的，应当由其直系亲属或第三人持买受人经公证的授权文件及相关身份证明原件或其他有效证件代为办理。”合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款。被告于2020年6月底向原告发出入住通知书，通知原告于2020年7月1日办理入住手续，原告于2020年7月5日实际收房。被告会同施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位联合对案涉房屋楼盘进行验收，并于2019年12月4日联合出具《房屋建筑工程竣工验收报告》。后被告又于2019年12月31日取得案涉房屋楼盘的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，备案书中写明竣工验收时间为2019年12月30日。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定支付全部房款，被告亦应按合同约定于2019年12月30日前向原告交付房屋。现被告通知原告于2020年7月1日办理入住手续，被告已构成违约，原告有权要求被告承担逾期交房的违约责任。关于违约金数额，根据合同约定，原告按照房款1,329,048元的万分之一，主张自2019年12月31日起至2020年7月1日止共183天的违约金共计24,321元，符合法律约定，一审法院予以支持。关于被告提出的原告未按合同约定及时主动地办理房屋交付，自行选择延后交房日期，损失应由原告承担的抗辩，原告办理房屋交付的前提条件是房屋在符合合同约定的交付条件后，被告按照合同约定的方式向原告发出入住通知，原告在收到该通知后，及时与被告办理房屋交付事宜。但本案被告未举证证明其已按照合同约定的日期及方式向原告发出入住通知，原告在未收到入住通知的情况下无法确定房屋是否符合交付条件，亦不能确定房屋交付的具体时间，故现有证据不能认定是原告自行选择延后交房日期，被告的此抗辩不予支持。关于被告提出的其在原告拒绝收房后亦多次发出通知，其并未违约的抗辩，被告提供的曾电话通知原告办理入住的记录是其单方制作的表格，并没有通话记录与录音，亦无原告的签字确认，庭审中原告对该证据不予认可，被告亦未提供其他有效证据证明其通知过原告办理入住，也无证据证明原告曾拒收房屋，故对被告此抗辩不予支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：被告辽宁盛融万恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告杨露、肖平自2019年12月31日起至2020年7月1日止的逾期交房违约金24,321元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费408元，由被告辽宁盛融万恒房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人盛融公司提交新的证据如下：证据一，判决书，用以证明一审法院有其他判决驳回业主的诉讼请求；证据二，聊天记录，用以证明上诉人已通过微信告知被上诉人案涉房屋已具备交付条件。被上诉人发表质证意见：证据一，与本案无关；证据二，我方有反证反驳该证据。被上诉人杨露、肖平提交新的证据如下：聊天记录，用以证明上诉人明确告知其待元旦后案涉房屋具备交付条件后，再行通知。上诉人盛融公司发表质证意见：该证据无法豁免被上诉人应于合同约定的交付截止日期自行收房的义务。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人盛融公司与被上诉人杨露、肖平之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系基于当事双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履约。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”上诉人于2019年12月31日取得案涉房屋所在楼盘的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，备案书载明竣工验收时间为2019年12月30日。综上，案涉房屋于2019年12月30日已具备合同约定的交付使用条件。《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……”《补充协议》第十五条关于联系方式及通知方式约定：“……根据《合同》第十一条‘交接’约定的书面通知方式，本公司在实际操作过程中发现，书面通知在邮寄过程中经常出现邮寄时间过长和地址变更或错误的情况发生，从而影响客户的入住手续办理，为了保证客户及时办理入住，本公司将以电话或短信的形式进行通知而不再进行书面通知。”根据当事双方二审期间提交的微信截图，可证实上诉人盛融公司的员工已于2019年12月30日通过微信告知被上诉人肖平收房，双方在微信聊天中就案涉房屋是否具备交付条件曾进行过交涉。综合以上证据，证明上诉人盛融公司已按照合同及补充协议的约定，在案涉房屋具备交付条件时即2019年12月30日向被上诉人发出了交付房屋通知，被上诉人迟延收房行为系怠于行使权利，上诉人盛融公司不应承担逾期交房的违约责任。本院对一审判决中的不当之处依法予以纠正。综上所述，上诉人盛融公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初12592号民事判决；二、驳回原告杨露、肖平的诉讼请求。一审案件受理费408元，由杨露、肖平负担；二审案件受理费408元，由杨露、肖平负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年二月十八日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。