江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终7865号上诉人（原审被告）：睢宁碧桂园房地产开发有限公司，住所地睢宁县睢城镇工业集中区青年东路**。法定代表人：黄文锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：惠凤萍，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈伟，男，1987年7月6日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：裴宝团，江苏仁台律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戴念念，女，1987年8月24日生，汉族，住睢宁县。上诉人睢宁碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人陈伟、戴念念商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2020）苏0324民初4229号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。碧桂园公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判并驳回被上诉人陈伟、戴念念全部诉讼请求；3、被上诉人承担本案一审及二审全部诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一审法院认定上诉人就案涉房屋存在逾期交付的违约行为系事实认定错误，依法应予以纠正。首先，上诉人于买卖合同约定交付日期交付的房屋已满足买卖合同约定交付条件。上诉人认为交付给被上诉人的案涉房屋已满足《商品房买卖合同(预售)》(合同号：SN139462)约定的交付条件，同时因案涉房屋己取得建设工程竣工验收备案证明故案涉房屋通过了有关行政部门的强制性标准审查，已满足交付使用条件。一审法院已查明该事实并认可案涉房屋已于2019年8月15日前满足了买卖合同约定的房屋交付条件。其次，上诉人向被上诉人发出了交房通知，明确了办理交房手续的日期，被上诉人无正当理由拒绝收房，应视为自动交房，故书面交房通知的交付使用之日即视为交付之日。依据《商品房买卖合同解释》第11条规定，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。案涉房屋存在的局部墙面起砂、餐厅及公共卫生间顶板两处细部渗水等问题均非属于地基基础和主体结构的质量问题，也非重大质量瑕疵。同时通过一审庭审可知案涉房屋存在的质量瑕疵问题上诉人均己通过维修予以解决，足以说明存在的质量问题属保修范围内的一般质量瑕疵。前述质量瑕疵问题并不能导致被上诉人合同目的不能实现。被上诉人拒绝接收房屋无事实及法律依据。同时依据买卖合同附件十二第五条第五款第三项之约定，案涉房屋交付后存在属质量保修范围和质量保修期限内的质量瑕疵问题，上诉人仅需按照买卖合同约定履行质量保修责任，承担维修费用，因此给被上诉人造成实际损失的，承担赔偿实际损失，同时明确约定上诉人无需承担逾期交付责任。一审法院仅依据案涉房屋存在面积多、修复面积大即认定为属严重影响居住使用，认可被上诉人拒绝接收房屋的行为将致商品房交付过程出卖人交付责任的扩大，损害上诉人合法权益。根据商品房买卖合同补充协议第五条第五款第三项，案涉房屋存在的质量瑕疵问题属于除地基基础和主体结构质量问题以外的问题，即便导致无法正常居住使用，那么被上诉人有权要求保修，上诉人负有保修的义务，并承担保修费用，因此给被上诉人造成损失，上诉人承担赔偿责任，上诉人无需承担逾期交楼的责任，一审判决适用本条本款第一项条款，认为案涉房屋抹灰层存在的质量瑕疵问题等同于案涉房屋存在地基基础和主体结构质量问题的，是对本项约定的扩大解释，不符合公平原则。主合同第十一条关于查验房屋的约定，该处约定仅明确买受人有权进行查验，但并不等同于买受人发现商品房存在质量瑕疵问题便可以随意拒绝接收房屋，而且本条第三款第二项也约定，存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，出卖人进行修复，承担修复费用，修复后再行交付，再行交付是个行为，但并不能因为出卖人履行修复的义务可以直接扩大解释为承担逾期交付的责任，且针对维修的问题，前述补充协议内容进行了明确约定。综上，上诉人不存在逾期交付行为，不应承担向被上诉人承担逾期交付的违约责任，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉全部诉讼请求。陈伟、戴念念辩称，第一，上诉人拟交付的房屋存在导致无法正常使用的质量问题，不符合使用条件，其应承担逾期交房的违约责任，根据被上诉人在一审提交的现场照片、视频以及庭审笔录的记载，均可以证实案涉房屋存在大面积起砂、开裂、空鼓、裂缝、漏水等质量问题，修复范围较为广泛，被上诉人作为普通的购房者，其购买房屋的目的是装修进而居住使用，根据日常生活经验法则分析，上述问题导致被上诉人不能装修房屋，如装修必然会导致瓷砖墙体脱落等问题的出现，严重影响被上诉人正常居住使用，另外案涉商品房买卖合同属于格式合同，依据合同法第四十一条的规定，根据交易习惯、生活常识以及大多数房屋交易者特别是一般购房者的通常的合理的认知标准，以及有利于被上诉人的原则进行理解，均能得出上述质量问题属于案涉合同约定的存在导致无法正常居住使用的质量问题的情形。第二，依据商品房买卖合同第十一条的约定，办理交付手续前，被上诉人有权对商品房进行查验，被上诉人在接到售楼处通知后，在验房的过程中发现案涉房屋存在诸多质量问题，从而拒绝收房，有正当合法的理由，并不属于上诉人在上诉状中诉称的无正当理由拒绝收房，商品房买卖合同解释第十一条是关于房屋毁损、灭失、风险承担问题的规定，与本案无关联性，本案并不能适用该条解释。第三，依据双方签订的合同附件第十二条补充协议第五条的约定，商品房存在导致无法正常居住使用的质量问题，上诉人应负责修复，修复后可交付给买受人，同时应承担修复费用和修复期间的逾期交楼责任，上诉人在交付房屋未满足被上诉人居住使用的前提下，不符合双方约定的可以交付的情形，被上诉人认为应该适用该款解释来认定上诉人存在违约行为。综上，上诉人作为房地产开发企业，有义务向被上诉人交付能够满足居住使用的房屋，在上诉人未维修完毕之前，被上诉人依据约定可以延期收房，上诉人的上诉的理由均不能成立。陈伟、戴念念向一审法院提出诉讼请求：1、判令碧桂园公司交付陈伟、戴念念所购买的房产；2、判令碧桂园公司支付延期交房违约金75411元（自2019.8.15-2020.6.14）、赔偿陈伟、戴念念损失1万元；逾期交房违约金应计算到碧桂园公司将符合合同约定和法律规定的安全使用标准的房屋交付给陈伟、戴念念之日止;3、碧桂园公司承担诉讼费。在审理过程中，陈伟、戴念念明确诉讼请求为：1、判令碧桂园公司将陈伟、戴念念购买的位于睢宁碧桂园天悦府90号楼1单元102室房产修复好并符合合同约定的条件及法律规定的符合安全使用性能的房屋交付给陈伟、戴念念；2、判令碧桂园公司支付延期交房违约金计算标准为已付房价款1256852元为本金，按照每日万分之二的标准自2019年8月15日起计算至碧桂园公司实际将房屋交付给陈伟、戴念念之日止、碧桂园公司赔偿陈伟、戴念念损失1万元；3、碧桂园公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2018年2月22日，陈伟、戴念念与碧桂园公司签订一份《商品房买卖合同》（预售）》（合同号：SNXXXXXX），双方约定：陈伟、戴念念购买碧桂园公司开发建设的位于睢城街道永昶路9号的碧桂园天悦府商品房项目90幢1单元102号房屋，建筑面积为235.24平方米，房价总额为1256852元。双方在合同第九条约定，涉案商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。涉案商品房为住宅的，碧桂园公司还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，碧桂园公司应当在2019年8月15日前向陈伟、戴念念交付涉案房屋。办理交付手续前，陈伟、戴念念有权对该商品房进行查验，陈伟、戴念念查验的该商品存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由碧桂园公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：（1）屋面、墙面、地、地面渗漏或开裂等2）管道赌塞，（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。双方另在合同附件十二补充协议第五条关于商品房交付条件与交接手续中约定，该商品房的交付条件以本条约定为准。即出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。如存在上述问题以外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。第六条逾期交付责任中约定，逾期在90日之内，自合同约定的交付期间届满之次日起至实际交付之日止，碧桂园公司按日向陈伟、戴念念支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，陈伟、戴念念有权解除合同。陈伟、戴念念要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期间届满之次日起至实际交付之日止，碧桂园公司按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。第九条关于商品房质量及保修责任中约定，关于该商品房质量及保修责任条款与本条约定不一致的，以本条约定为准。保修期限内，在正常使用情况下，该商品房存在除地基基础和主体结构外的属于保修范围内的其他质量问题的，碧桂园公司应当及时更换、修理；经过更换、修理仍无法正常居住的，陈伟、戴念念有权解除合同。双方还约定了其他事项。合同签订后，陈伟、戴念念履行了交付房款的义务。法院另查明，2019年8月15日前，碧桂园公司已取得涉案房屋的《睢宁县房屋测绘报告》（实测）、《建筑工程竣工验收备案表》、《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》等证书，满足了双方约定的房屋交付条件。2019年8月15日，碧桂园公司向陈伟、戴念念邮寄送达了收楼通知书，2019年8月16日陈伟、戴念念前往涉案房屋验房发现涉案房屋存在一些问题，并向碧桂园公司及住建局反映查验房屋时发现屋面、墙面、地、地面均存在大面积起砂鼓、卫生间窗户顶部与梁交接部出现裂缝、顶板漏水等问题。碧桂园公司对陈伟、戴念念反映的上述问题进行维修后于2019年9月14日短信告知陈伟、戴念念，陈伟、戴念念收到该通知后未予回复。2020年4月15日、7月、8月等另行向碧桂园公司报修其他部位存在的质量问题，碧桂园公司分别予以维修，双方未办理其他维修。诉讼中，陈伟、戴念念认可碧桂园公司于2020年9月18修复完毕。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，陈伟、戴念念与碧桂园公司之间签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，依法成立并生效。合同签订后，陈伟、戴念念按照合同约定支付了全部购房款，碧桂园公司应当按期向陈伟、戴念念交付符合约定或法定质量标准的房屋。对于双方争议的涉案房屋交房前出现的质量问题是否影响陈伟、戴念念居住使用的问题，法院认为，开发商拟交付的房屋不仅要符合约定的交付条件，还要符合使用条件，虽然涉案房屋在约定的交付时间已符合约定的交付条件，碧桂园公司也于2019年8月15日向陈伟、戴念念邮寄送达了收房通知，但因涉案房屋在交付时存在毛坯层起砂、开裂、空鼓等问题，且从陈伟、戴念念提供的现场照片及视频可以看出存在质量问题的面积过多，修复的范围较广，如陈伟、戴念念在碧桂园公司修复前接收涉案房屋必然会影响到后期装修及实际入住。涉案房屋出现的质量问题应属于双方合同中约定的“存在导致无法正常居住使用的质量问题”，故可以认定碧桂园公司拟交付的房屋无法满足陈伟、戴念念购买商品房居住使用的目的。另一方面，商品房交付前的修复责任和交付后的保修义务均是开发商应承担的责任，但开发商将交付前存在的质量问题纳入到保修期内的保修义务，有违诚信原则，且会导致其怠于履行修复义务，影响买受人正常居住使用，通过法院查明的事实也可以确认开发商系在陈伟、戴念念提出问题后被动修复，而非对陈伟、戴念念购买的涉案房屋进行实测后积极进行修复。所以法院对碧桂园公司抗辩的涉案房屋出现的问题属于一般质量瑕疵，可通过维修予以解决的意见不予采纳。鉴于诉讼中，陈伟、戴念念已认可碧桂园公司对涉案房屋已于2020年9月18日修复完工，符合正常居住使用的条件，该时间点应视为碧桂园公司实际交付房屋的时间，法院对陈伟、戴念念主张碧桂园公司向其交付房屋的诉求不再予以支持。因碧桂园公司在合同约定的期限内向陈伟、戴念念交付的涉案房屋不能达到正常的使用条件，陈伟、戴念念有权以此拒绝接收涉案房屋，并有权根据双方的约定要求碧桂园公司支付逾期交房违约金。考虑陈伟、戴念念在碧桂园公司第一次维修且履行通知义务后确实存在拖延验收的情形，相应的期间应予扣除。法院根据陈伟、戴念念提出问题的时间、碧桂园公司维修的时间、维修后是否及时通知、通知的方式及陈伟、戴念念是否及时验收等因素，认定碧桂园公司向陈伟、戴念念逾期交房的时间为6个月（陈伟、戴念念2019年8月16日提出问题，碧桂园公司于2019年9月14日短信告知陈伟、戴念念结束；碧桂园公司在陈伟、戴念念自2020年4月、7月及8月提出问题后陆续维修的事实，此期间未有有效的交接手续；2020年9月18日陈伟、戴念念认可修复完毕）。按照双方签订的合同约定逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。所以碧桂园公司应向陈伟、戴念念支付的逾期交房违约金应为45246.67元（以已付房款1256852元为基数，按照每日万分之二的标准，计算6个月即180天），该违约金未超过双方约定的最高限额，法院依法予以支持。关于陈伟、戴念念要求碧桂园公司赔偿其损失1万元的诉求，法院认为，对于碧桂园公司延迟交付符合条件房屋的违约行为，其已按照合同约定向陈伟、戴念念支付违约金，该违约金的性质主要是对逾期交房造成损失的一种补偿，且约定的违约金足以填补因交付的房屋存在质量问题给陈伟、戴念念造成的实际损失，故法院对陈伟、戴念念该项诉求不予支持。遂判决：一、碧桂园公司于判决生效后十日内向陈伟、戴念念支付逾期交房违约金45246.67元；二、驳回陈伟、戴念念的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实与二审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，陈伟、戴念念与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。本案中，虽然案涉房屋在约定的交付时间符合约定的交付条件，且碧桂园公司也向陈伟、戴念念邮寄送达了收房通知，但案涉房屋存在毛坯层起砂、开裂、空鼓、凝固力差等问题，且存在质量问题的面积过大，修复的范围较广，严重影响案涉房屋的使用功能。本院认为，碧桂园公司在此情况下交付房屋，会导致被上诉人不能立即进行装修、入住，被上诉人的实际使用时间会延后，减损被上诉人作为收房人的实际使用权利。一审法院根据案涉合同双方履行合同义务、案涉房屋交接情况认定的逾期交房时间，并不违反法律规定，本院予以支持。综上，碧桂园公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1936元，由上诉人碧桂园公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二一年二月十九日法官助理 赵迎超书 记 员 魏天玥