浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终3913号 上诉人（原审被告、反诉原告）：象山丹城红馆娱乐会所。住所地：浙江省象山县丹东街道建设路******。 上诉人（原审被告、反诉原告）：温亚玉，女，1967年11月28日出生，汉族，住浙江省象山县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：宋爱民，男，1958年12月22日出生，汉族，住浙江省象山县。 上述三上诉人的委托诉讼代理人：李先泉，浙江象港律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州椒图实业有限公司。住所地：浙江。住所地：浙江省杭州市江干区太平门直街**三新银座** 法定代表人：莫琳璐，该公司董事长。 上诉人象山丹城红馆娱乐会所（以下简称红馆会所）、温亚玉、宋爱民因与被上诉人杭州椒图实业有限公司（以下简称椒图公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院（2019）浙0225民初2059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 红馆会所、温亚玉、宋爱民上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、椒图公司在涉案房屋拍卖甚至产权变更时就已经知道该房屋承租人是红馆会所，同时也没有确切的证据证明该租赁合同直接约束温亚玉、宋爱民，故本案应为椒图公司与红馆会所间的房屋租赁合同纠纷；二、椒图公司未依法履行通知义务，涉案2016年至2017年房租应按照房屋租赁合同约定支付给案外人屠辰补；三、依照合同法第二百二十九条规定，椒图公司作为债权转让的受让人应履行合同约定的维修、保养义务，应维修、保养不及时应承担赔偿责任；四、本案中，依照合同约定，红馆会所、温亚玉、宋爱民享有先履行抗辩权。 椒图公司未发表答辩意见。 椒图公司向一审法院诉讼请求：一、判令温亚玉支付2016年6月6日至2018年6月5日期间的租金497111.67元，并支付以242493.5元为基数自2016年6月6日起、以254618.17元为基数自2017年6月6日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际支付之日止计算的利息损失；二、判令宋爱民支付2016年7月1日到2018年6月30日期间的租金536923.98元，并支付以264494.57元为基数自2016年6月1日起、以272429.41元为基数自2017年6月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际支付之日止计算的利息损失；三、红馆会所对第一、二项诉讼请求承担共同付款责任。 红馆会所、温亚玉、宋爱民向一审法院反诉请求：一、判令椒图公司赔偿因漏水导致的物损47127.42元、五楼的防水层漏水的修补费用48172元；二、判令椒图公司赔偿漏水维修期间的停业损失26700元；三、判令椒图公司赔偿漏水维修的鉴定费16000元；四、判令椒图公司承担电梯改造费24000元、电梯保养费24000元；五、判令椒图公司赔偿2017年5月27日至2017年7月27日期间因两部电梯停运导致的经营损失28万元；六、判令椒图公司赔偿自2017年7月28日起至更换电梯后可使用时止或租赁合同的到期日止因一部电梯停运造成的经营损失，暂算至2019年4月18日为377000元；七、判令椒图公司更换两部电梯。 一审法院审理认定事实：2009年6月6日，案外人朱飞颖（协议中为甲方）和翁利剑（协议中为乙方）签订《房屋租赁协议》一份，协议载明：乙方为经营所需，向甲方承租其坐落于象山县丹东街道建设路157-161号四楼房屋（靠东北一间厨房除外），租期自2009年6月6日起至2017年6月5日止，前三年租金为19万元/年，2012年6月6日至2017年6月5日，“从原每年租金19万元的基础上递增5%”。前两年租金共计38万元一次性付清，以后每年租金在6月6日支付，先付后用。水电费由乙方负担并每月交给甲方。落款分别由朱飞颖配偶史志远以及温亚玉签字。 2010年6月1日，朱飞颖（协议中为甲方）和宋爱民（协议中为乙方）签订《租赁协议》一份，载明：乙方因经营需要，向甲方承租象山县丹东街道建设路大白象旁雅戈尔大厦（157号-161号）五楼，租期自2010年7月1日至2020年6月30日止，每年租金为235000元，自第四年起，每年递增3%。第一年租金在2010年12月底前付清，以后每年租金在6月1日支付。乙方因需要对房屋进行装饰的，一切费用乙方自理，租期届满后，乙方装饰的可动设施设备由乙方自行处理。该协议第六条约定：“顶层漏水，甲方必须在签约前修理、补好。乙方在租赁期间，屋顶必须保证不漏水，假如有漏水，乙方的损失由甲方赔偿。五年后顶层漏水由甲方大修一次。”第八条约定：“电梯的维修、保养由三、四、五楼协商修理，费用由三、四、五楼均摊。如果三楼、四楼不同意维修，由甲方负责电梯维修。”第九条约定：“五楼的现有中央空调赠送给乙方。”落款部分甲、乙双方分别由朱飞颖、宋爱民签字。甲方朱飞颖签字下面还手书“中央空调被盗后经丹东派出所调解处理赔二个月租费从8月1日付房款。”而象山县丹东街道调解委员会2014年8月8日出具的一份证明载明：红馆会所股东和房东因场所空调问题于2010年7月到××街道××室寻求处理，后经协商离开警务室自行和解。 2013年9月24日，朱飞颖、史志远作为委托人，案外人屠辰补作为受托人，签订《授权委托书》一份，该委托书载明：二委托人将其所有的已出租给他人的象山县丹东街道建设路157-161号房屋（产权证号分别为2007-012417、2007-011707、2007-011135号）委托屠辰补进行管理和处置，权限包括但不限于：一、代为行使委托人在房屋租赁合同中的相关权利，包括自本委托书签署之日起，由受托人收取上述房屋的租金；二、受托人有权在现承租期届满后，重新出租上述房屋；三、上涉房产的转让、抵押、出租合同的署名权、转让房款价款收取权。委托期限自2013年9月24日至2015年9月23日。同日，该授权委托书经象山县公证处公证。 2014年4月7日，屠辰补（甲方）、温亚玉（乙方）签订租房补充协议一份，载明：甲方同意原红馆会所四楼租房协议有效，并同意租期延长至2020年8月1日，仍按原协议约定租金支付给甲方等。 2014年9月12日，为朱飞颖、史志远、屠辰补等作为被执行人的执行案件，浙江省宁波市江北区人民法院执行人员前往象山县××街道××路××号××楼××楼、五楼现场，并邀温亚玉到场，告知将对朱飞颖名下上涉三楼、四楼、五楼房产进行评估，向温亚玉询问相关情况，温亚玉就房屋租赁等情况作了陈述。后该院依法拍卖朱飞颖名下位于象山县××街道××路××号××楼××楼（象房权证丹东街道字第2007-011707号）、五楼（象房权证丹东街道字第2007-012417号），买受人杭州博高广告有限公司（于2016年9月23日更名为杭州椒图置业有限公司，又于2016年12月21日再次更名为椒图公司）于2015年9月1日以最高价竞得，该院于2016年4月29日作出（2014）甬北执民字第967号执行裁定书，裁定将上涉三楼、四楼、五楼的房地产所有权及相应的其他权利归买受人所有。 2017年12月13日，椒图公司曾于以红馆会所为被告向一审法院起诉，诉请要求红馆会所腾空案涉四楼、五楼房屋并支付房屋占有使用费等，后于2018年2月2日申请撤诉，一审法院于同日作出（2017）浙0225民初9372号之一民事裁定书，裁定予以准许。该案审理期间，红馆会所提供了案涉四楼房屋的租赁协议、公证书、授权委托书、四楼房屋租房补充协议、五楼房屋租赁协议等证据。椒图公司遂撤回起诉。 另查明，案涉四楼、五楼一直由红馆会所（个体工商户）用作经营场地，该会所成立于2010年4月30日，温亚玉系该会所经营者，宋爱民自认系合伙经营者。 又查明，关于电梯维修事宜，屠辰补与宋爱民、案外人林学忠签订《电梯维修协议》一份，约定将案涉三、四、五楼房屋的电梯维修承包给林学忠维修，承包期限为2014年4月至2018年6月30日，总承包费用为8万元，每年前由屠辰补支付给林学忠等内容。2015年8月1日，屠辰补与宋爱民、温亚玉签订《红馆两部电梯使用补充协议》一份，约定：由于两部电梯已老化，乙方在使用过程中经常发生故障，出现关、停状态，给乙方造成了经营收入损失，对乘客人身也带来不安全因素。如该两部电梯真的通不过年检，并由质监技术部门责令甲方需要大修或更换电梯时，甲方根据质监技术部门提出整改意见后，电梯老化不能使用需要更换或大修时，一切费用均由甲方房东负责承担支付；如接到质监技术部门发出的整改通知书后，甲方不及时更换或大修两部电梯时，给乙方在经营中造成经济损失或乘客人身伤亡事故时，均由甲方承担一切经济赔偿责任；原三方在2014年4月7日签订的电梯维修协议，甲方同意承包期延长至2020年8月1日。2017年1月23日，宁波市特种设备检验研究院分别出具编号为×××48、×××48的《曳引驱动有机房电梯定期检验报告》二份，结论为该两部电梯不合格。该两部电梯于2017年5月27日被象山县市场监督管理局查封。2017年5月31日，红馆会所向象山县市场监督管理局申请将上述电梯的使用单位由林学忠变更为红馆会所。同日，红馆会所向椒图公司发函，要求椒图公司在三天内作出书面回复，否则其将会同安装电梯公司商定安装新电梯使用，至于安装新电梯价格及相关费用均在今年房租中扣除，并称其曾多方寻找新房东均无音讯，现已查询到原房东房产已转入椒图公司名下，故要求椒图公司处理此事宜。2017年6月1日，红馆会所与宁波泰杭电梯工程有限公司签订电梯改造方案、保养合同等。红馆会所于2017年7月24日支付维修费、保养费24000元，并于2017年7月1日支付2017年6月15日至2018年6月14日的保养费8000元，于2018年7月1日支付2018年6月14日至2019年6月13日的保养费8000元，于2019年4月17日支付2019年6月13日至2020年6月12日的保养费8000元。2018年9月4日，红馆会所向象山斯特郎升降设备维修部支付电梯维修费2万元。 再查明，案涉四楼、五楼房屋现已被杭州市上城区人民法院执行拍卖，并被案外人徐秀丽拍得。该院于2019年9月24日分别作出（2018）浙0102执2858号之二、之三执行裁定书，裁定：将上述房屋的所有权及相应的土地使用权归徐秀丽所有，上述房屋产权自裁定送达徐秀丽时转移。2019年10月28日，上述房屋登记至徐秀丽名下。 还查明，本案反诉部分，红馆会所申请就案涉五楼房屋是否存在漏水情况，如有，则漏水原因和修复方案、修复费用进行鉴定，一审法院予以准许，并委托宁波科集技术服务有限公司开展鉴定，鉴定结论为：五楼存在漏水，漏水原因为屋顶防水层破裂，导致雨水沿破损的防水层漏水下渗至屋面结构层，沿穿屋面的管线与结构楼板之间的缝隙下渗，从而导致五楼屋顶结构板底、吊顶、墙面出现水渍、霉斑，相应修复费用为47127.42元，而屋顶旧SBS防水拆除及新做等所需费用为48172元。红馆会所为此支出鉴定费16000元。 一审法院认为：租赁物的所有权在租赁期间发生变动后，设定在该租赁物上的租赁合同仍然存在，受让人在受让该租赁物时即继承原出租人的权利和义务，并受该租赁合同的约束。椒图公司于2015年9月1日通过司法拍卖以最高价竞得案涉四楼、五楼房屋，浙江省宁波市江北区人民法院并于2016年4月29日作出（2014）甬北执民字第967号执行裁定书，裁定将案涉四楼、五楼房屋的所有权及相应的其他权利归买受人所有，椒图公司即取得案涉四楼、五楼房屋的所有权，成为案涉房屋租赁协议的相对人。现椒图公司主张温亚玉、宋爱民未按约支付租金，红馆会所、温亚玉、宋爱民则反诉椒图公司不履行维修房屋、电梯的义务。房屋租赁合同关系中，保证出租的房屋、设施符合使用目的是出租人所负的主要合同义务之一，否则难以保证承租人合同目的的实现，当然合同另有约定的，在此不论；按约支付租金则是承租人承担的最重要的合同义务。因此，本案中，任何一方违约在先，对方当事人理应享有先履行抗辩权。当然，作为承租方而言，其履行了法定或约定的通知义务后，出租人仍拒不履行维修义务的，为防止损失的扩大，其可以先行维修，维修费用在租金中扣除或另行主张。关于双方的履约行为，一审法院评析如下： 红馆会所、温亚玉、宋爱民抗辩称2016年6月6日至2017年6月5日期间四楼的租金、2016年7月1日至2017年6月30日期间五楼的租金已分别于2016年7月6日、8月26日支付给案外人屠辰补。一审法院认为红馆会所、温亚玉、宋爱民的支付行为不发生法律效力，理由如下：首先，案外人朱飞颖、史志远的《授权委托书》明确载明被授权的期限为2013年9月24日至2015年9月23日，红馆会所、温亚玉、宋爱民亦知晓该委托书的内容，但其仍于2016年7月6日、8月26日向屠辰补支付租金存在明显过错。其次，宁波市江北区人民法院在2014年9月12日即因朱飞颖、史志远、屠辰补等作为被执行人的执行案件，为处置朱飞颖名下的象山县××街道××路××号××楼××楼、五楼房产到过现场作过告知，红馆会所、温亚玉、宋爱民在明知案涉房屋产权可能发生变更的情况下，在支付租金时应承担更高的注意义务。最后，椒图公司主张其于2016年4月29日取得案涉四楼、五楼房屋产权后多次要求红馆会所、温亚玉、宋爱民支付租金被拒，但其未举示证据予以证明，然其投资大额资金取得产权后却对房屋不闻不问实悖常理。据一审法院向史志远了解，史志远称椒图公司拍得房屋后因承租人拒不支付租金曾联系过他，其曾陪同椒图公司工作人员与承租人沟通过，但具体日期已无法确定。此外，从红馆会所、温亚玉、宋爱民提交的短信往来记录可见红馆会所、温亚玉、宋爱民最迟于2016年9月26日已收到椒图公司支付租金的要求。因此，红馆会所、温亚玉、宋爱民已支付2016年6月6日至2017年6月5日期间四楼的租金、2016年7月1日至2017年6月30日期间五楼的租金的意见，一审法院不予采纳，椒图公司要求支付上述期限租金的请求符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。红馆会所、温亚玉、宋爱民经椒图公司多次要求支付租金的情况下仍拒不支付，椒图公司拒绝对房屋、电梯进行维修不构成违约，因此产生的损失应由其自行承担，但本应由椒图公司承担的费用，由红馆会所、温亚玉、宋爱民承担后可在应支付租金中予以扣除。 案涉四楼房屋租赁合同约定，自2012年6月6日起，“从原每年租金19万元的基础上递增5%”，也即2012年6月6日至2017年6月5日每年租金为199500元。椒图公司对屠辰补、温亚玉于2014年4月7日签订的《租房补充协议》予以认可，故案涉四楼房屋2017年6月6日至2018年6月5日的年租金亦为199500元，则温亚玉应支付2016年6月6日至2018年6月5日的租金399000元（199500元/年×2年）。椒图公司主张逾期付款利息，一审法院予以支持，但其主张以每年度租金为基数自该年度6月6日起计算，依据不足。一审法院根据红馆会所、温亚玉、宋爱民举示的短信往来记录，确定2016年6月6日至2017年6月5日的租金利息自2016年9月26日开始计算，2017年6月6日至2018年6月5日的租金自2017年6月7日起计算。 案涉五楼房屋租赁合同约定，自第四年（2013年7月1日）起每年递增3%，则2016年7月1日至2017年6月30日、2017年7月1日至2018年6月30日的租金分别为264494.57元、272429.41元，故宋爱民应支付2016年7月1日至2018年6月30日的五楼租金共计536923.98元（264494.57元+272429.41元）。逾期支付租金的利息起算理由同上，2016年7月1日至2017年6月30日租金利息自2016年9月26日开始计算，2017年7月1日至2018年6月30日租金利息自2017年6月2日起计算。 至于红馆会所、温亚玉、宋爱民提出的案涉房屋租赁合同的后果应由红馆会所承担的意见，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款“受托人以自己的名义与第三人订立合同，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”规定，椒图公司已选定温亚玉、宋爱民主张权利，故应由温亚玉、宋爱民向椒图公司承担责任，至于温亚玉、宋爱民承担责任后合伙内部责任承担问题，应另行厘直。 至于红馆会所、温亚玉、宋爱民的诉讼请求，因红馆会所并非案涉合同的相对人，故其反诉应予驳回；因温亚玉、宋爱民未举证证明屋顶漏水的时间，且未实际进行修复，故对其漏水致损、修补费用及鉴定费的请求，一审法院不予支持；因电梯停运发生在温亚玉、宋爱民未按约支付租金构成根本性违约的情况下，故对其因此致损的请求，一审法院亦不予支持；电梯维修费、保养费因温亚玉、宋爱民与屠辰补协议变更为出租人承担，故温亚玉、宋爱民支出的维修费、保养费48000元应由椒图公司承担，一审法院在温亚玉、宋爱民应支付的租金中各扣除24000元；更换电梯的请求，因案涉四、五楼房屋现已为案外人所有，故一审法院对此不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、温亚玉于判决生效后十日内支付杭州椒图实业有限公司位于象山县丹东街道建设路157-161号四楼房产2016年6月6日至2018年6月5日期间的租金375000元，并自2016年9月26日起至2017年6月6日止以199500元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计付利息，自2017年6月7日起至2017年7月1日止以399000元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计付利息，自2017年7月2日起至2017年7月24日止以395000元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计付利息，自2017年7月25日起至2018年7月1日止以383000元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计付利息，自2018年7月2日起至2019年4月17日止以379000元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计付利息，自2019年4月18日起至2019年8月19日止以375000元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计付利息，自2019年8月20日起至实际履行之日止以367000元为基数（判决后部分履行的，应予以扣除）按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付利息；二、宋爱民于判决生效后十日内支付杭州椒图实业有限公司位于象山县丹东街道建设路157-161号五楼房产2016年7月1日至2018年6月30日期间的租金512923.98元，并自2016年9月26日起至2017年6月1日止以264494.57元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计付利息，自2017年6月2日起至2017年7月1日止以536923.98元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计付利息，自2017年7月2日起至2017年7月24日止以532923.98元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计付利息，自2017年7月25日起至2018年7月1日止以520923.98元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计付利息，自2018年7月2日起至2019年4月17日止以516923.98元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计付利息，自2019年4月18日起至2019年8月19日止以512923.98元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计付利息，自2019年8月20日起至实际履行之日止以512923.98元为基数（判决后部分履行的，应予以扣除）按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付利息；三、驳回杭州椒图实业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回象山丹城红馆娱乐会所的反诉；五、驳回温亚玉、宋爱民的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14106元，由杭州椒图实业有限公司承担1993元、温亚玉承担5116元、宋爱民承担6997元；反诉案件受理费3643元，由杭州椒图实业有限公司承担500元、温亚玉、宋爱民共同承担3143元；鉴定费16000元，由象山丹城红馆娱乐会所承担。 二审中，红馆会所、温亚玉、宋爱民向本院提交证据押金原件一份，拟证明在第一份合同签订时其交付了5万元押金，要求在本案中一并处理。 椒图公司未发表质证意见，其亦未在二审中提交新证据。 本院经审查认为，红馆会所、温亚玉、宋爱民向本院提交的证据不属于二审新证据，且不能证明待证事实，本院不予认定。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：根据一审查明的事实，案外人朱飞颖、史志远的《授权委托书》明确载明授权的期限为2013年9月24日至2015年9月23日，红馆会所、温亚玉、宋爱民知晓该委托书的内容，而宁波市江北区人民法院亦在2014年9月12日即因朱飞颖、史志远、屠辰补等作为被执行人的执行案件，为处置朱飞颖名下的象山县××街道××路××号××楼××楼、五楼房产到过现场作过告知。红馆会所、温亚玉、宋爱民仍于2016年7月6日、8月26日向屠辰补支付租金存在明显过错。一审法院认定红馆会所、温亚玉、宋爱民的支付行为不发生法律效力，并无不当。关于房屋漏水问题，本案中，红馆会所、温亚玉、宋爱民并未举证证明涉案房屋屋顶漏水的具体时间，该房屋亦未实际进行修复，红馆会所、温亚玉、宋爱民上诉称椒图公司应支付涉案房屋修补费及鉴定费，依据不足，本院不予支持。关于主体，涉案合同由温亚玉、宋爱民签订，一审法院认定温亚玉、宋爱民为适格被告，亦无不当。 综上所述，红馆会所、温亚玉、宋爱民的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15256元，由上诉人象山丹城红馆娱乐会所、温亚玉、宋爱民负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕伟东 审 判 员 俞灵波 审 判 员 赵保法 二〇二一年二月十九日 法官助理 汪学良 代书记员 项凌燕