浙江省义乌市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）浙0782执异33号 异议人（被执行人）义乌市金府饰品有限公司，住所地：义乌市北苑工业区景三路**。 法定代表人金绍德。 申请执行人光大金瓯资产管理有限公司，，住所地：温州市海事路**** 法定代表人康龙。 被执行人巨龙箱包有限公司，住所地，住所地：义乌市义西工业园区（四通西路**iv> 法定代表人吴先进，经理。 被执行人金流江，男，1981年11月2日出生，汉族，住义乌市。送达地址：义乌市北苑工业区景三路31号。 被执行人吴俊，女，1983年8月2日出生，汉族，住金华市金**。送达地址：义乌市北苑工业区景三路31号。 被执行人金绍德，男，1952年6月29日出生，汉族，住义乌市。送达地址：义乌市江东街道嘉鸿华庭14幢。 被执行人吴先进，男，1958年3月4日出生，汉族，住义乌市。送达地址：义乌市上溪镇四通西路1号。 被执行人邵宝玲，女，1962年10月1日出生，汉族，住义乌市。送达地址：义乌市上溪镇四通西路1号。 第三人义乌市××房地产估价有限公司，住所地，住所地：义乌市北苑街道丹阳街**iv> 法定代表人周娅勤。 在本院执行申请执行人光大金瓯资产管理有限公司与被执行人义乌市金府饰品有限公司（以下简称金府公司）、巨龙箱包有限公司、金流江、吴俊、金绍德、吴先进、邵宝玲金融借款合同纠纷一案中，异议人金府公司对义乌市××房地产估价有限公司出具的义圣佳房估字（2020）第3229号《房地产估价报告》不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人金府公司称，义乌市人民法院（2018）浙0782执10235号委托书，需评估的财产为义乌市景三路31号义乌房权证北苑字第Ｃ××8号。2020年12月18日，义乌市××房地产估价有限公司出具的义圣佳房估字（2020）第3229号《房地产评估报告》，评估价值5969万元。异议人认为该评估报告存在如下错误之处：一、评估公司超范围评估。《中华人民共和国资产评估法》第二条“本法所称资产评估（以下称评估），是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为”。根据该规定足以明确进行评估，首先要有相应的“委托”，而本案中法院委托评估的是“义乌市景三路31号义乌房权证北苑字第Ｃ××8号”，根据该委托书足以明确并未委托对土地使用权、消防、绿化、给排水、配电设施等相关配套设施进行评估，而评估机构在未取得对相应的评估委托书情况下进行评估，属于程序违法，属于严重的超范围评估，应当进行重新委托评估。二、评估人员无评估动产资质。评估人员李志伟、张鑫只有房地产的评估资质，而绿化、货梯、空调则属于可拆卸、可移动的资产，不属于房地产的评估项目，而且评估人员李志伟、张鑫却根本不具备对该部分资产进行评估的评估资质，其对该部分资产进行评估属于超过了其评估资质，属于无效评估。三、评估报告中无相关动产明细。评估报告中对附属物及配套设施进行了评估，但注明的附属设施没有明细及分项价值，如依据该评估报告进行司法处置，则最终无法明确向买受人交付财产的具体范围。四、评估报告漏评了消防设施、化粪池等资产项目。综上，异议人认为评估公司超委托评估范围、评估人员不具备动产资产的评估资质，且未能对资产作出客观地评估，严重侵害了异议人的合法利益，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第6条：“当事人或其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违反而申请重新评估的，人民法院应当准许”的规定，本案应当重新进行评估。五、义圣佳房估字（2020）第3229号《房地产评估报告》缺乏评估报告应当具备的内容。中华人民共和国国家标准房地产估价规范：8.0.2估价报告应包括下列部分：1封面；......7估价技术报告；8附件。8.0.4估价报告应记载下列事项：1估价项目名称；......10估价技术路线、方法和测算过程。依据《国家标准房地产估价规范》第8.0.2条、第8.0.4条的规定，涉案的评估报告不属于完整的评估报告，该评估报告中既没有估价技术报告，也没有关于估价测算过程的表述，属于严重的缺项，该评估报告所缺少的内容，直接导致利益相关方无法判断评估报告结果的合理性、真实性，严重损害了异议人的相关合法权益。现请求对义乌市××房地产估价有限公司出具的义圣佳房估字（2020）第3229号《房地产估价报告》进行重新评估。 本院查明，原告上海浦东发展银行股份有限公司义乌分行为与被告金府公司、巨龙箱包有限公司、金流江、吴俊、金绍德、吴先进、邵宝玲金融借款合同纠纷一案，于2017年5月12日向本院提起诉讼。2017年6月22日，本院作出（2017）浙0782民初7832号民事裁定，查封金府公司所有坐落于义乌市北苑工业区景三路31号的房地产［房产证号：义乌房权证北苑字第**；土地证号：义乌国用（2004）第1-**］。2017年7月10日，本院作出（2017）浙0782民初7832号民事判决：一、被告金府公司于本判决生效后十日内归还原告上海浦东发展银行股份有限公司义乌分行借款本金4000万元，并支付利息及罚息（按合同约定的利率计付，其中本金2000万元自2015年7月28日计付至实际履行之日止；另本金1000万元自2015年8月27日计付至实际履行之日止；1000万元自2015年10月16日计付至实际履行之日止）。二、被告金府公司于本判决生效后十日内支付原告上海浦东发展银行股份有限公司义乌分行律师代理费人民币5000元。三、原告上海浦东发展银行股份有限公司义乌分行对被告金府公司所有的坐落于义乌市××工业区××路××号房地产【房产证号：义乌房权证北苑：义乌房权证北苑字第**国用（2004）字第1-68号；最高债权数额：4000万元】享有优先受偿权。四、被告巨龙箱包有限公司、金流江、吴俊、金绍德、吴先进、邵宝玲对上述第一、二项债务承担连带清偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130445元，保全费5000元，由七被告负担。判决生效后各被告未履行，中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司以其已受让本案债权为由，于2018年8月16日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。2018年9月5日，本院裁定拍卖被执行人金府公司所有坐落于义乌市北苑工业区景三路31号的房地产［房产证号：义乌房权证北苑字第ｃ00101：义乌房权证北苑字第**第1-68号］。因有案外人提出执行异议之诉，本院于2018年12月18日裁定中止本案的执行。2020年5月15日，光大金瓯资产管理有限公司向本院提出变更主体申请及恢复执行申请。2020年6月16日，本院裁定变更申请人光大金瓯资产管理有限公司为本案申请执行人。2020年12月3日，本院作出（2018）浙0782执10235号委托书，委托义乌市××房地产估价有限公司对义乌市景三路31号义乌房权证北苑字第ｃ00101968号财产进行评估。2020年12月18日，义乌市××房地产估价有限公司出具义圣佳房估字（2020）第3229号《房地产估价报告》，确定估价对象在价值时点的市场价值为人民币5969万元，其中土地使用权价值为4783万元，已登记建筑物价值为1156万元，附属物及配套设施价值为30万元。上述《房地产估价报告》中载明估价对象范围为金府公司所有的位于义乌市北苑工业区景三路31号的工业房地产，房屋证载建筑面积为16314.55平方米、土地使用权面积为9852.2平方米，土地用途为工业，土地以出让方式取得。附属物及配套设施：宗地内已水泥硬面化，绿化良好，铁艺围墙，有不锈钢自动伸缩门、配电设施等。 2020年12月23日，本院通过中国邮政EMS向异议人金府公司送达上述评估报告。现异议人金府公司对义圣佳房估字（2020）第3229号《房地产估价报告》提出异议。 本院认为，当事人、利害关系人认为评估报告具有财产基本信息错误、超出财产范围或者遗漏财产、评估机构或者评估人员不具备相应评估资质、评估程序严重违法情形的，可以在收到报告后五日内提出书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。根据《房地产估价机构管理办法》第三条规定，房地产估价机构及注册房地产估价师可以对包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产等评估标的进行评估。本院拍卖异议人金府公司所有的坐落于义乌市北苑工业区景三路31号的房地产【房产证号：义乌房权证北苑字第ｃ00101968号；土地证：义乌房权证北苑字第**，处置标的包括证号为义乌国用（2004）字第1-68号国有土地使用权证上的宗地及该宗地上的建筑物、附属物及配套设施，即该标的的评估系以房地产为主的整体资产的评估，故评估人员李志伟、张鑫具备相应的评估资质，可以对涉案评估标的进行评估。从本次的处置标的看，本院作出的（2018）浙0782执10235号委托书中仅载明需评估的财产为义乌市景三路31号义乌房权证北苑字第ｃ00101968号确有不妥，义乌市××房地产估价有限公司依据本院的拍卖裁定对处置标的进行整体评估，并没有超出财产范围进行评估。评估报告也不存在漏评消防设施、化粪池等资产问题。异议人认为房地产估价报告中无附属物及配套设施的明细、估价报告缺乏评估报告应当具备的内容，并不属于执行异议审查范围。综上，异议人认为评估公司超范围评估、评估人员无评估动产资质、评估报告漏评了消防设施、化粪池等资产的异议理由不能成立，对其异议请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条的规定，裁定如下： 驳回义乌市金府饰品有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向浙江省金华市中级人民法院申请复议。 审判长  刘苏英 审判员  项孟进 审判员  虞啸安 二〇二一年二月十九日 书记员  张文懿