湖南省汝城县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）湘1026执异7号 案外人：谭华冬，男，1980年11月24日出生，住湖南省安仁县。 委托诉讼代理人：甘浪，湖南锐鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵颖，湖南锐鹏律师事务所实习律师。 申请保全人：湖南汝城农村商业银行股份有限公司，住所地：湖南省郴州市汝城县卢阳镇卢阳大道**。 法定代表人：何桂峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何重灿，1962年10月14日出生，住湖南省汝城县，该公司员工。 被保全人：郴州市湘惠房地产开发有限公司，住，住所地：湖南省郴州市北湖区南岭大道**/div> 法定代表人：谭应林，该公司执行董事。 在本院执行湖南汝城农村商业银行股份有限公司（以下简称汝城农商行）与朱星宇、刘显贵、朱谊、郴州市湘惠房地产开发有限公司（以下简称湘惠公司）金融借款合同纠纷的财产保全过程中，案外人谭华冬对本院查封的被保全财产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人谭华冬称：汝城县人民法院已受理被申请人诉朱星宇、朱谊、刘显贵合同纠纷一案，并出具了（2020）湘1026执保75号裁定书，轮候查封了已网签至申请人名下的三套房屋。申请人已经于2020年6月4日、2020年6月5日收付了上述三套房屋，但申请人刚刚得知法院将该房屋查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，目前申请人已经支付全部价款并实际占有，虽然未办理过户登记手续，但申请人对此没有过错，所以不应查封申请人购买的房屋，请求支持申请人异议所请，撤销上述法律文书。 申请保全人汝城农商行称：谭华冬无权提出执行异议。本案对诉争房产进行查封，属于保全裁定，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百七十二条规定，谭华冬可以申请复议，并没有法律规定可以允许其申请执行异议。故谭华冬向法院申请执行异议，属于对法律的错误理解。 谭华冬对讼争房产不享有受法律保护的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”依照司法解释的规定，结合谭华冬提供的证据，现从以下几点进行分析： 第一，谭华冬与湘惠公司签订了商品房买卖合同是否属于合法有效的合同存疑。谭华冬没有向湘惠公司支付房款，没有银行转账记录，《收据》（谭华冬提供）显示诉争房产是湘惠公司抵偿工程款债务才转让给了谭华冬，据此，谭华冬与郴州市湘惠房地产开发有限公司存在互相串通、制造虚假债务的可能。 第二，诉争房产不是用于居住，属于商业门面，同时，谭华冬还拥有其他可以用于居住的房屋。 第三，购买诉争房产，谭华冬没有实际支付合同约定总价款的50%。实际上，谭华冬就没有支付任何房产交易款。 第四，湘惠公司将诉争房产抵债给谭华冬不符合债务抵消的限制条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十九条规定，允许抵销债务需满足两个限制条件，即“（一）已经生效法律文书确定或者经申请执行人认可；（二）与被执行人所负债务的标的物种类、品质相同。”谭华冬的情况都不符合两个限制性条件，一是没有生效法律文件，汝城农商行也不认可；二是债务的标的物种类、品质相同也不同，一个是金融债务，一个是工程款债务，完全不同。故，不能排除执行。 第五，退一万讲，即便前面的理由成立，谭华冬因自身原因未办理过户登记，存在过错。《商品房买卖合同》（谭华冬提供）证实，在签约时，诉争房产就已经具备办理不动产登记条件，但是谭华冬没有及时到不动产中心办理过户登记手续，视为其放弃物权公示效力的保护，故，不能对抗法院的保全措施。 综上，请驳回谭华冬的异议申请。 本院查明：2020年7月9日，经汝城农商行提出诉前财产保全申请，本院作出了（2020）湘1026财保17号民事裁定书，执行过程中，本院于2020年7月10日轮候查封了被申请人郴州市湘惠房地产开发有限公司房屋，共计54套（显示均已签约）。之后，汝城农商行于2020年7月20日提起诉讼。经审理，本院于2020年12月16日作出（2020）湘1026民初1258号民事判决书，判决：“1、被告朱星宇在判决生效后十日内偿还原告汝城农商行借款本金898万元及相应利息（其中截止2020年7月21日结欠利息546538.71元，2020年7月22日起至实际还款之日止的利息以实欠本金为基数按年利率10.58386%计算），并支付原告汝城农商行申请财产保全费损失5000元；2、被告刘显贵对上述第一项被告朱星宇借款承担连带清偿责任；3、被告郴州市湘惠房地产开发有限公司在抵押财产价值范围内对上述第一项借款承担清偿责任”。2021年1月18日，本院受理了谭华冬的案外人异议申请，谭华冬提出：查封的房屋已网签至谭华冬名下并收付，已支付全部价款并实际占有，属于其个人合法财产，不应被执行，并向本院提交了湘惠公司与郴州宏基建筑工程有限公司（以下简称宏基公司）在2015年的《建筑工程施工承包合同》及2020年8月10日的《新贵华城三期Ａ区1＃、2＃、3＃、8＃、9＃、地下、地下室及签证单结算审核书》15年7月5日谭华冬、张扬红、张徽、侯茂自的《宏基公司新贵华城三期工程投资协议书及规程》及宏基公司与谭华冬、张扬红、张徽、侯茂自的2016年8月10日《宏基公司工程施工内部管理合同》、湘惠公司与委托代理人为谭华冬、张扬红、张徽、侯茂自的2020年5月10日湘惠公司与宏基公司的《以商铺抵付工程款协议》（加盖有湘惠公司及宏基公司印章）、《新贵华城Ａ区拨款记录》及宏基公司拨款给刘淑梅（谭华冬、张扬红、张徽、侯茂自财务管理人员）中国建设银行的交易明细、商品房房屋买卖合同、收款收据、收房文件接收清单等证据。从谭华冬提交的证据显示：2015年10月29日湘惠公司与宏基公司签订《建筑工程施工承包合同》，湘惠公司将新贵华城三期XX住宅及地下车库工程发包给宏基公司承建，实际施工人为谭华冬、张微、侯茂自、张扬红。工程款的拨付方式是：湘惠公司将工程款拨给宏基公司，宏基公司再将款项拨给实际施工人指定的财务人员刘淑梅个人账户，再从刘淑梅该账户支出工程的各项费用。经结算，该项目工程造价为188343268.76元。2020年5月10日，湘惠公司与宏基公司签订《以商铺抵付工程款协议》，将XX号商铺（抵付工程款5515548元）、XX号商铺（抵付工程款6960612元）、XX号商铺（抵付工程款3834732元）、XX号商铺（抵付工程款3115620元）、XX号商铺（抵付工程款4303500元）及XX号商铺（抵付工程款2340192元）、XX号商铺（抵付工程款1373700元）共抵付工程款27443904元，其中将新贵华城三区ＢXX号房、XX号房、XX号房抵账给谭华冬，谭华冬在该协议上作为代表签字。2020年6月4-5日，湘惠公司与谭华冬签订了三份《郴州市商品房买卖合同》，在6月5日谭华冬向新贵华城三期客户服务中心签收《新贵华城三期收房文件接收清单》。2020年6月8日，湘惠公司向谭华冬出具收据，显示因购门面房款XX号（面积188.75㎡）收到谭华冬人民币4303500元、XX号（面积241.91㎡）受到谭华冬人民币5515548元及XX号（面积60.25㎡）收到谭华冬人民币1373700元，并备注有“抵三期宏基公司工程款”。 本院认为，本案中，案外异议人谭华冬系实际施工人之一，因湘惠公司拖欠实际施工人工程款，2020年5月10日湘惠公司、宏基公司与实际施工人签订《以商铺抵付工程款协议》，将新贵华城三区XX号房、XX号房、XX号房抵给谭华冬，抵扣工程款，签订了商品房买卖合同，由湘惠公司开具了收款收据，并进行了网签，又于2020年6月5日交付了房屋，以上行为均发生在法院查封之前。从2020年5月10日签订《以商铺抵付工程款协议》，至2020年7月10日该商铺被本院轮候查封，时间不长，且湘惠公司继续拖欠实际施工人工程款未付，该商铺未及时办理过户登记不完全是买受人自身原因。故案外异议人谭华冬对新贵华城三区XX号房、XX号房、XX号房所享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，足以排除执行，对案外异议人谭华冬提出的异议本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定之规定，裁定如下： 中止对坐落于郴州市北湖区XX号房、XX号房、XX号房的执行。 如案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 陈 一 帆 审判员 黄 工 友 审判员 邓 启 章 二〇二一年二月二日 书记员 李航宇 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。