辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终175号上诉人（原审原告）：李心广，男，1991年8月3日出生，汉族，住东洲区。委托诉讼代理人：王泽礼，抚顺市望花区浩正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：抚顺德创置业有限公司。住所地：抚顺市顺城区将军北街**。法定代表人：杨洪山，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑奇福，该公司员工。委托诉讼代理人：周冠豫，该公司员工。上诉人李心广因与被上诉人抚顺德创置业有限公司（以下简称“德创置业”）商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初2180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李心广上诉请求：一、请求依法判决撤销抚顺市顺城区人民法院作出的（2020）辽0411民初2180号民事判决；二、请求依法判决被上诉人支付上诉人延迟办理房屋产权证违约金55235元；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、原审法院认定事实不清，判决适用法律错误。首先，原审法院依据《补充协议》第7.3款约定做出判决错误，该条款属无效条款，不能作为判决依据，理由如下：《合同补充协议》第7.3款约定，《合同》第九条第四款(2)调整为：如因出卖人的责任，逾期超过365日后，乙方同意继续履行《合同》，出卖人按买受人己付房款的日万分之零点五支付违约金。即被告自2017年7月3日至2019年5月9日期间违约（合计676天)，按上诉人己付房款389089元，按日万分之零点五计算，每日逾期利息：389089万元*0?00005=19.45元/天.逾期天数676天*19.45=13148元。《合同补充协议》第6.2款的约定，如上诉人违约逾期超过30日付清购房款，合同继续履行，上诉人应按日向被告支付购房款总额万分之三的违约金，即每日违约金为117:原告购房款总额乘以万分之三(389089*0.0003=117元)，按本案违约期限676天计算，违约金应为117*676天=79092元。根据上述第6.2款、第7.3款约定，上诉人如违约要支付被上诉人79092元，被上诉人如违约支付上诉人13148元，约定明显不对等不公平，第7.3款约定明显违反《合同法》第五条规定，违背公平原则，显失公平，属于无效约定条款。2、被上诉人应支付上诉人延迟办理房屋产权证违约金55235元。根据《合同》第九条第一款约定，被上诉人应在2014年3月19日日至2014年4月20日期间，向抚顺市房产登记机构登记备案，被上诉人违约未登记，根据合同第九条第四款规定，上诉人、被上诉人继续履行合同，被上诉人应自2014年4月20日起，至2019年5月9日止，支付原告延迟办理房屋产权证违约金55235元。因《合同》第九条第四款规定的被上诉人违约按日向上诉人支付已付房价款万分之零点一的违约金，低于给上诉人造成的损失，根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六的规定，被上诉人应当以违约造成的损失确定违约金数额。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定、最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。银发『2003』251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的规定，逾期贷款罚息利率按日万分之二点一计收利息。综上，请求判决支持上诉人的各项上诉请求，维护上诉人的合法权益。德创置业辩称：一审认定事实清楚，应予维持原判。一、针对诉讼时效问题，上诉人未提交其本人向答辩人主张产权办理及违约金赔偿等相关权利，无法证明诉讼时效中断。二、关于违约金赔偿标准，根据双方签订的商品房买卖合同，约定清晰明确，并无偏差。李心广向一审法院起诉请求：1、判令德创置业向李心广支付延迟办理房屋产权证违约金55235元。2、判令德创置业承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年3月19日，李心广与德创置业签订一份商品房买卖合同及“远洋城”二期抚顺市商品房买卖合同补充协议，约定：李心广购买德创置业开发的位抚顺市顺城区号，该房屋建筑面积82.48平方米，总价款389089元。出卖人应当在2015年6月30日前，将具备验收合格条件的商品房交付买受人使用。德创置业自合同签订之日起365日内，将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，逾期在365日之内按李心广已付房款日万分之零点一计算违约金，逾期在365日之后按李心广已付房款日万分之零点五计算违约金。合同签订后，李心广按照约定支付房款。2019年5月9日，德创置业发出《抚顺远洋城办理产权证通知书》，内容主要为：项目已于2018年年底安排办理房屋产权证。根据房产局要求，您需配合提供相关资料预约办理房屋产权证及领取相关办理材料，并按照房产局要求的时间到房产局办理手续。收到本通知后，请您尽快准备相关材料并于我司进行核对，如因个人原因导致办证延迟，一切后果由个人承担。李心广于2020年7月6日来院起诉，经调解未果。一审法院认为，本案李心广、德创置业签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。德创置业未按合同约定将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应按合同约定向李心广支付违约金。本案的争议主要焦点为：一、违约金计算的起止时间；二、双方约定违约金是否过高。关于争议焦点一：首先，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案李心广、德创置业在商品房买卖合同中明确约定了逾期办证的违约金的计算方法为以日为单位累计计算，该约定的债权属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，李心广应在诉讼时效期间内主张逾期办证违约金。李心广于2020年7月6日到一审法院起诉，并未提供证据证明其存在诉讼时效中止或中断的情形，故李心广要求德创置业给付2017年7月6日之前的按日计付逾期办理房屋产权证的违约金已超过诉讼时效，一审法院不予支持。又，李心广向一审法院起诉之日即视为其主张权利之日，而非德创置业所称其收到传票及李心广诉状之日，故一审法院对德创置业此项辩称理由不予采信。其次，关于违约金计算的截止时间认定问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据，而非德创置业所称以取得大产权证时间作为认定逾期办证违约金截止时间的依据，故对德创置业此项辩称理由本院不予采信。德创置业提供证据证明其于2019年5月9日张贴《抚顺远洋城办理产权证通知书》，通知李心广办理产权证，故应以2019年5月8日作为违约金计算的截止日期。关于争议焦点二：房屋权属证书是权利人行使占有、使用、收益、处分权利的证明。因逾期办证，李心广无法对案涉房屋充分享有物权。德创置业以李心广一直实际占有、使用案涉房屋，不存在实际损失为由，主张案涉违约金过高，缺乏事实和法律依据，故对德创置业此项辩称理由一审法院不予采信。综上所述，德创置业应向李心广支付2017年7月7日至2019年5月8日的逾期办证违约金13034元（389089×0.05‰×670）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、抚顺德创置业有限公司于本判决生效后十五日内一次性给付原告李心广逾期办证违约金13034元；二、驳回李心广其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1181元，由抚顺德创置业有限公司承担279元，由李心广承担902元。本院二审期间，上诉人李心广没有提交新的证据。本院经审理查明事实与一审认定事实基本一致。本院认为，上诉人李心广是远洋城业主，与其有相同诉求的业主包括小区物业委员会成员，就逾期办证纠纷业主与德创置业采取多种化解方式，不限于诉讼方式。本案在审理过程中，李心广没有提交证据证明其参与或者委托业主委员会成员向德创置业或其他部门主张逾期办理产权证的违约金，一审认定其提交的证明材料不足以证明本案存在诉讼时效中断情形，有事实依据。李心广、德创置业签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，应予尊重。合同约定办理产权证书与给付房屋对价款是不是对价给付义务，二者约定不同的违约责任方式，有客观依据，上诉理由缺乏法律依据，不予采纳。关于违约金是否应予调整，上诉人就此未提交相关证明材料证明实际损失发生，原审依据合同约定标准予以考量，符合法律规定。综上所述，李心广的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1181元,由上诉人李心广负担。本判决为终审判决。审判长  尹立威审判员  刘晓菲审判员  张 秦二〇二一年二月十九日书记员  刘佳伟