浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初17939号 原告:王荣凯，男，1945年9月15日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：童修江、张思晨（实习），浙江近真律师事务所律师。 被告：王焕明，男，1950年10月7日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：赵巧娟、冯秀勤，浙江现代阳光律师事务所律师。 原告王荣凯为与被告王焕明确认合同有效纠纷一案，于2020年11月9日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员俞霞珍适用简易程序于2020年12月16日公开开庭进行了审理。原告王荣凯及其委托诉讼代理人童修江；被告王焕明的委托诉讼代理人赵巧娟、冯秀勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王荣凯向本院提出诉讼请求：依法确认原被告于1993年2月28日签订的《房屋契约》合法有效。事实与理由：原告王荣凯与被告王焕明（曾用名：王化明）均系原义乌市××乡××村村民，后因工作及其他原因，办理农业户口迁出手续并变更为居民户口。1993年2月28日，在众多见证人的见证下，原、被告达成《房屋契约》一份，约定将被告所有的坐落于义乌市××乡××村××幢房屋作价50000元转让给原告。原告也依约当众向被告支付转让款50000元。嗣后，被告将案涉三幢房屋及其《集体土地建设用地使用证》【证号分别为义集建（1992）字第74881号、义集建（1992）字第74882号】等权属证书交付给原告。原告在接受案涉房屋及其权属证书后，也对案涉房屋管业并行使占有、使用、收益等权利至今。原告认为：案涉《房屋契约》系原被告之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，也未违背公序良俗，属合法有效。原告已向被告支付转让款，且对案涉房屋管业至今，故案涉房屋属原告所有。现因原、被告之间就案涉房屋及其占用范围内的宅基地使用权发生权属争议，故原告依法向贵院提起确认合同有效之诉，望判如所请。补充事实：1、王荣凯户籍已于2020年1月14日从浙江省义乌市稠城街道民主路****迁至义乌市稠江街道崇山村**。2、案涉房屋的买卖实际上系原告和妻子吴卫芳合意后共同购买，所支付的房屋转让款5万元也是从夫妻共同财产中支付的。案涉房屋购置后，所取得的相关租金收益也是原告和妻子吴卫芳的共同财产。3、吴卫芳与原告结婚之后，其户口于1户口于1974年11月22日迁移至义乌市稠江街道崇山村**。，其户口一直户口一直在崇山村。芳已经取得了义乌市稠江街道崇山村股份经济合作社的成员资格。故案涉房屋的转让实际上是同一集体经济组织成员之间的转让。 被告王焕明辩称，原、被告双方签订的房屋契约进行房屋转让是事实。本案原告所述是针对效力之诉，就法律方面，发表以下意见：1、案涉买卖契约因违反法律强制性规定而无效，本案的原告系城镇居民户口，不是崇山村村集体成员。原告刚才所述户籍迁回户籍迁回崇山村，于成为了崇山村的社员。户籍所在户籍所在地和社员是两个概念。合同相对方是本案原告，而非吴卫芳。3、原、被告转让的房屋至今为止都没有办理过户手续，也是因为原告的居民身份关系无法办理。崇山村没有进行旧村改造，或者集聚改造，势必对被告方造成损害。 原告为证明其主张向本院举证，被告质证及本院认证如下： 一、《房屋契约》一份，证明原被告于1993年2月28日签订《房屋契约》及《房屋契约》约定转让标的、转让价款等具体权利义务的事实；证明《房屋契约》系经王正兔执笔并在六名见证人的见证下，由原被告自愿签订的事实；证明原告已当执笔人、见证人的面支付被告转让款50000元的事实。被告质证意见：真实性无异议，契约当中明确买售方系原告，合同相对方是原告个人。本院认为，该契约系原、被告双方所签订，故对其真实性及关联性予以认定，合法性在本院认为中予以论述。 二、《集体土地建设用地使用证》两份，证明被告将案涉房屋的权属证书交付原告且原告予以接受的事实。被告质证意见：无异议。本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以认定。 三、《房屋出租合同》两份，证明原告夫妇将案涉房屋予以出租并取得收益的事实。被告质证意见：真实性无法确认。本院认为，该合同的相对人系案外人，且未到庭予以确认真实性，故本院不予认定。 四、结婚证、户口本、中华人民共和国农村土地承包经营权证各一份，证明原告王荣凯和吴卫芳于1972年12月31日结婚及吴卫芳系义乌市稠江街道崇山村股份经济合作社成员的事实。被告质证意见：结婚证无异议，户口本真户口本真实性无异议，明原告是城镇居民户口，而且2020年1月14日之前是吴卫芳一人作为一个家庭户注册，1月14日原告的户口迁入户口迁入，镇居民户口。原告与吴卫芳是两个家庭户的形式进行户口注册户口注册。共和国农村土地承包经营权证真实性无异议，但与本案无关联，该本证是1998年10月10日开始计算承包期限，承包人是吴卫芳一人，并不包括原告。本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以认定。 五、证明（核对件）一份，证明王荣凯原系义乌市稠江街道崇山村股份经济合作社成员及其于1988年因转为公办教师办理户口、粮油迁移手续的事实。被告质证意见：无异议。该证据清楚表明1988年就已将户口迁出户口迁出转为城镇居民。证据的真实性、合法性及关联性予以认定。 被告未向本院提供证据。 经审理查明，1992年元月，义乌市土地管理局向王焕明（王化明）颁发《集体土地建设用地使用证》【义集建（1992）字第74881号、义集建（1992）字第74882号】两本，分别载明：1、房屋土地坐落于义乌市××乡××村，地号为35-05-01-165，占地77.87平方米，东靠本户屋墙外为界靠路，南靠本户屋墙外为界靠天井7-8与化鲁屋柱中界，西靠本户屋墙外为界靠弄，北靠本户屋墙外为界靠路。2、房屋土地坐落于义乌市××乡××村，地号为35-05-01-166，占地81.35平方米，东靠本户屋墙外为界靠路，南靠本户屋墙外为界靠路，西靠本户屋墙外为界靠路，北靠本户屋墙外为界靠弄。 1993年2月28日，王焕明（甲方）与王荣凯（乙方）签订《房屋契约》，主要内容为：兹有崇山村王化明因经济拮据，现将房屋三幢出售给王荣开，立下以下条文：三幢房屋出售价共计人民币50000元，当即付清；前幢房屋四靠为东靠本户屋墙外为界靠路，南靠本户屋墙外为界靠路，西靠本户屋墙外为界靠弄，北靠本户屋墙外为界靠本户后幢天气；后幢房屋四靠为东靠本户屋墙外为界靠路，南靠本户屋墙外为界靠本户前幢房屋，西靠本户屋墙外为界靠本户老屋，北靠本户屋墙外为界靠大路；祖传老屋自此约生效日起五年内如王兆荣后代要购买此屋，价格不超过贰仟元整；后幢房屋西侧靠王化鲁址处，若王化鲁要开窗户，乙方不得阻止；出售此三幢房屋的税收，均由乙方负责。王焕明在甲方处签名，王荣凯在乙方处签名，王化鲁、王章宝等人在见证人签名。同日，王荣凯向王焕明支付了房屋价款50000元，王焕明亦向王荣凯交付了上述房屋的《集体土地建设用地使用证》【义集建（1992）字第74881号、义集建（1992）字第74882号】。案涉房屋交付后由王荣凯管业使用至今。 另查明，王荣凯原为义乌市稠江街道崇山村村民，1988年因其为公办教师身份遂将其户籍从崇户籍从崇山村迁至城区变更为城市居民户口，020年1月14日将户籍从义户籍从义乌市稠城街道民主路****迁至义乌市稠江街道崇山村**，义乌市稠州中学教育集团退休并享受相应待遇。吴卫芳与王荣凯于1972年12月31日登记结婚，其户籍于1974年户籍于1974年11月22日迁入崇山村，享受1.885亩的农村土地承包经营权。 本院认为，首先，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。1999年5月6日，国务院办公厅《关于加强土地管理严禁炒卖土地的通知》中规定，农民的住宅不得向城市居民出售，不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。原告王荣凯与被告王焕明在1993年2月28日签订的《房屋契约》时，原告王荣凯系城市居民，其购买的行为违反行政法规的强制性规定，本院认定该合同无效。其次，原告王荣凯主张购房款系其与妻子吴卫芳的夫妻共同财产，且吴卫芳为本村村民，案涉房屋的转让实际上是同一集体经济组织成员之间，但本院认为本案的《房屋契约》中明确合同的相对人为本案的原告王荣凯与被告王焕明，购房款的出资来源无法否定《房屋契约》的相对人的身份，故该辩解本院不予采信。最后，根据无效合同的处理原则，因无效合同取得的财产，应当返还。买卖合同作为双务合同，这里的“返还”是相互返还，且原则上应当同时履行。被告王焕明作为出卖人在未返还房屋对价的情况下，本院若直接判决腾退房屋也有失公正，故本案中本院仅对合同效力作出认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 驳回原告王荣凯的诉讼请求。 案件受理费8265元，由原告王荣凯负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 俞霞珍 二〇二一年二月七日 代书记员 龚 芩