浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初2371号原告：张雪芳，女，1969年1月16日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：顾群英，浙江大公律师事务所律师。委托诉讼代理人：楼芝华，浙江近远律师事务所律师。被告：绍兴新华包装有限公司，住所地浙江省绍兴市越城区生态产业园薛山路**。法定代表人：陈丽莎。委托诉讼代理人：胡坚，浙江震天律师事务所律师。第三人：王红娟，女，1951年9月14日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：陈娟，浙江震天律师事务所律师。第三人：陈国俊，男，1972年4月25日出生，汉族，住杭州市余杭区。委托诉讼代理人：韩丽敏，浙江震天律师事务所律师。原告张雪芳与被告绍兴新华包装有限公司（以下简称新华公司）、第三人王红娟、第三人陈国俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日根据绍兴市中级人民法院民事裁定书继续立案审理，依法适用普通程序先后于2020年8月7日、2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告张雪芳及其委托诉讼代理人顾群英、楼芝华,被告新华公司委托诉讼代理人胡坚、第三人王红娟委托诉讼代理人陈娟、第三人陈国俊委托诉讼代理人韩丽敏均到庭参加诉讼。原、被告及第三人因庭外和解需要延审四个月，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告张雪芳向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告双方于2017年9月19日签订的《房产转让协议》于2019年7月24日解除；二、判令被告返还已付房产转让款4668605.58元的利息计人民币91403元（按年利率4.75%计算上述购房款自实际支付之日起至2018年4月8日被告返还日止的利息额）；三、被告双倍返还原告定金计人民币1000000元；四、判令被告赔偿原告超过定金部分损失暂计人民币1625919元，最终以法院委托的鉴定机构出具的鉴定意见为准【原告损失暂计为2625919元，损失计算包括：（1）被告未按约交付案涉建筑面积为3040.9平方米的厂房给原告造成的租金损失暂计625919元，按年租金130元／平方米计算自2018年1月1日至2019年7月24日期间的租金损失。（2）被告根本性违约致合同解除给原告造成对案涉房产的增值部分损失暂计2000000元，暂按2019年7月24日案涉房产估价10500000元与《房产转让协议》约定的房产转让价8500000元的差值2000000元计，要求最终以法院委托的鉴定机构出具的鉴定意见为准】；5、本案诉讼费用由被告承担。原告此后又明确诉请为：在第二项基础上要求增加该项利息自2019年7月24日起至实际款清之日止的利息（2019年8月20日前按中国人民银行发布的同期同类银行贷款基准利率计息，2019年8月20日之后按同期ＬＰＲ进行计息）；第三项诉请增加上述定金自2019年7月24日起至实际款清之日止的利息（2019年8月20日前按中国人民银行发布的同期同类银行贷款基准利率计息，2019年8月20日之后按同期ＬＰＲ进行计息）；第四项诉请上增加上述赔偿款自2019年7月24日起至实际款清之日止的利息（2019年8月20日前按中国人民银行发布的同期同类银行贷款基准利率计息，2019年8月20日之后按同期ＬＰＲ进行计息）。经本院释明后，原告要求第三人王红娟及陈国俊对被告新华公司的上述债务承担共同清偿责任。事实与理由：2017年9月19日，原告张雪芳与绍兴圣牌印刷科技有限公司（原为绍兴市圣牌体育用品有限公司，以下简称圣牌公司）签订了一份《房产转让协议》，协议约定：被告将其权属的工业用地、厂房等转让与原告，转让标的为位于××镇××路××号××房，占地面积约9.6亩及厂内现有厂房及配套设施等。交易总价为850万元，付款方式为2017年9月20日前交付款100万元定金，至2017年10月31日再付款200万元，至2017年12月31日再付款150万元，在权证齐全及股权转让完成截止到2018年6月30日付清余款。如有违约，由违约方承担一切经济损失等。协议明确了双方的权利义务。合同签订后，原告按约履行了付款义务。截至2017年12月31日，原告共向被告支付转让款450万元，代被告交纳地上建筑罚没款168605.58元，合计支出4668605.58元。被告理应积极办理土地、房产转让的手续，但被告却拒绝办理相关手续，导致纠纷的发生。被告新华公司辩称：一、关于事实。新华公司原名绍兴市圣牌体育用品有限公司、绍兴圣牌印刷科技有限公司，由第三人王红娟、陈国俊于2003年5月27日发起设立。2018年12月20日，绍兴市圣牌体育用品有限公司更名为绍兴圣牌印刷科技有限公司。2020年7月15日，绍兴圣牌印刷科技有限公司更名为绍兴新华包装有限公司。2017年9月19日，原告张雪芳与第三人王红娟签署《房产转让协议》，约定第三人王红娟将新华公司之股权转让给原告张雪芳，原告张雪芳则支付第三人王红娟股权转让款850万元；款项分期支付，最后一笔款项支付条件为答辩人权证齐全及股权转让完成。协议签订后，原告张雪芳陆续支付王红娟转让款450万元，代为缴纳地上建筑罚没款168605.58元，总计4668605.58元。2018年1月初，为解决越城区皋埠生态园区21家企业违法用地补办手续，绍兴市越城区××镇××指派副镇长徐焕刚、业务骨干沈沁等成立工作小组，与答辩人签订了《工业项目用地落户监管协议》，对答辩人未来的产业定位、投资强度等指标设立了明确的标准。根据协议约定，入驻产业园的企业需由××镇××同意，否则不予办理产权证。签订协议后，第三人王红娟与原告张雪芳联系并告知监管协议相关事项，希望由原告按约完成产权证补办手续。但因自身企业规模未达标，原告张雪芳一时间难以办妥。2018年3月15日，原告张雪芳提出解除合同，并向第三人王红娟出具了一份《由于对方违约造成我方的损失列明》。第三人王红娟不同意赔偿系列损失，故希望继续争取政府同意原告张雪芳所在企业入驻生态产业园。3月底，第三人王红娟将原告张雪芳所在企业绍兴市凯瑞压缩工程技术服务中心2017年产值（900多万）、税收（30多万）及产业领域（设备销售、维修、保养技术服务）填表后上报××镇××，但镇政府认为该服务中心不属于规上企业，不同意引进产业园。之后，宋李强（原告张雪芳丈夫）多次前往××镇××协调，虽其承诺三年内达标，但并不被镇政府认可及接受。4月8日，在确定原告张雪芳所在企业无法符合标准的情况下，第三人王红娟将已收取的转让款4668605.58元如数返还给原告张雪芳。后，在××镇××招商办的介绍下，因持股企业符合上述协议要求的投资强度，案外人金荣鑫、陈丽莎与第三人王红娟、陈国俊达成入股意向，并于2018年4月10日通过增资的方式入股答辩人。同年12月20日，第三人王红娟、陈国俊将其股权转让给案外人金荣鑫。2018年11月，新华公司取得了不动产权证。2019年1月，原告张雪芳起诉至贵院，要求新华公司继续履行合同，将公司名下的土地、房产等过户至其名下。后本案经历了一审二审，现又继续审理。二、关于诉请，新华公司不认可原告的诉讼请求，认为该诉请没有事实和法律依据，应予驳回。首先，案涉协议为股权转让协议，《房产转让协议》第一条约定：“本次房产转让标的为位于××镇××路××号××房，占地面积约9.6亩及厂内现有厂房及配套设施等，买卖方式为股权转让方式。转让完成前绍兴圣牌体育用品有限公司的一切债权债务均由甲方负责。”“转让标的为位于××镇××路××号××房......买卖方式为股权转让方式”，按文义理解为通过股权转让的方式实现获得位于××镇××路××号××房的目标。因此，“本次房产转让标的为位于××镇××路××号××房”，实为原告张雪芳希望通过股权掌控答辩人，从而获得包括不动产、商誉、债权等在内的答辩人一切权益。同时，原告张雪芳将转让款支付给第三人王红娟的履行方式，也能印证案涉协议为股权转让协议。其次，案涉协议为无效合同，案涉协议因违反法律强制性规定及存在“恶意串通，损害第三人合法权益”而无效。签署《房产转让协议》时，原告张雪芳应知答辩人另有股东陈国俊，第三人王红娟则明知该情况。但双方在签署协议时，却未通知及征求第三人陈国俊的意见，就将答辩人所有股权作了处分。该行为损害了第三人陈国俊的知情权、决策权及优先受让权，违反了《公司法》第七十一条强制性规定，也违反了《民法总则》第一百五十四条，合同无效。再次，即便案涉协议被认定有效，也可因不可抗力及情势变更而解除时互不负赔偿责任。若贵院认为合同有效，则答辩人认为案涉协议也因出现不可归责于双方的不可预见的客观情形而无法实现合同目的，合同被解除后双方互不负赔偿责任。从《房产转让协议》第一条、第三条第四、第五款之约定内容看，原告张雪芳、第三人王红娟通过案涉协议实现的合同目的为：Ａ张雪芳，张雪芳希望通过控股答辩人，从而实现其获取拥有合法权证之不动产、商誉、债权等答辩人的一切权益；Ｂ王红娟，王红娟则希望通过转让答辩人股权的方式获得850万元。实现两者合同目的的关键条件为答辩人可以取得合法权证。在2017年9月19日签署《房产转让协议》时，原告张雪芳与第三人王红娟未能预见在2018年1月××镇××将对入驻产业园区的企业（或控股股东拥有的其他企业）的各项指标设立最低要求，也未能预见答辩人办理产权证将附上需镇政府同意之额外条件，而这一指标及条件在当时的原告张雪芳来看，是无法实现的，也意味着即便双方愿意继续履行合同，导致的结果将是答辩人产权证无法办理，双方合同目的不能实现。这就如同买房遇到了限购，解除合同是对双方最有利的结果。从法律意义而言，××镇××就答辩人产权证能否办理而出台的政策，对于原告张雪芳和第三人王红娟而言，是不可抗力或情势变更。解除合同且互不追究赔偿责任，是最妥当的结果；最后，对各项诉请的具体答辩意见：（一）关于第一项解除合同之诉请答辩人认为与原告张雪芳不存在合同关系。原告张雪芳与第三人王红娟之《房产转让协议》早于双方意识到合同目的无法实现，第三人王红娟返还所有股权转让款时解除，后续双方仍有争议，乃是股权转让款被第三人王红娟占用期间的利息损失问题。若原告不认可2018年4月8日返还转让款时已经解除，答辩人认为至迟于2018年4月10日金荣鑫夫妇增资入股答辩人时解除。（二）关于第二项赔偿利息之诉请，答辩人认为该利息损失无需赔偿。首先，因不可归责于原告张雪芳与第三人王红娟之客观原因导致案涉合同无法继续履行，依据不可抗力或情势变更理论，双方互不负违约（或赔偿）责任；其次，合同未约定解除后需赔偿利息占有使用期间的损失。（三）关于第三项双倍返还定金之诉请，答辩人认为无需双倍返还100万定金。首先，案涉协议无效，无效合同关于定金罚则的约定当然无效；其次，即便协议有效，本案属于不可抗力或情势变更，基于公平原则，双方互不负违约（或返还）责任。（四）关于第四项赔偿超过定金部分损失之诉请，答辩人认为在本案中无需评估且无需赔偿2625919元损失。首先，原告张雪芳以房屋买卖合同纠纷的名义提起诉讼，评估的将是房屋增值部分的损失，而案涉合同应为股权转让合同，若评估则评估股权增值部分的损失。现原告张雪芳不认可案件定性，评估没有必要性；其次，租金损失属于间接损失，且当时答辩人并无产权证，依法不进行租赁，违法合同产生的损失不应得到支持；最后，评估的应为股权，且评估时间点不应为2019年7月24日，应为双方合同解除或合同实际不能继续履行时的2018年4月10日。其一，原告以其认为解除的时间为准，不具有客观性。当时产权已合法化，且合法化的原因不是原告，而是现有的股东金荣鑫夫妇。原告享受他人带来的利益，不符合公平原则。其二，原告若在10年后起诉，提出以2029年作为评估基准点，房屋或股权增值部分将更高，若以原告选择诉讼的时间作为评估基准，意味着原告可以选择或决定损失的大小，不符合客观实际。（五）关于第五项诉讼费用承担之诉请，答辩人认为无需承担任何法律责任，故诉讼费应由原告张雪芳承担。综上，希望法院驳回原告张雪芳全部诉讼请求。第三人王红娟辩称：2003年5月27日，王红娟与第三人陈国俊设立绍兴市圣牌体育用品有限公司，注册资本50万元，其中王红娟出资35万元，持股比例70%，第三人陈国俊出资15万元，持股比例30%，王红娟担任公司的执行董事。2003年至2004年期间，圣牌公司在内的21家企业在当时政府动员和鼓励下先后落户绍兴生态产业园，和同期落户于生态园已取得土地证的其他72家企业操作程序一样，同样经历了“落户协议”、“土地交接手续”、“立项批复”、“建设用地规划许可证”“建筑许可证”“建筑工程许可证”等手续，并缴纳了土地出让金，但其他72家企业已分别自2005年4月至2007年初都办好了产权证，只有包括圣牌公司在内的21家未办理。为此，21家企业多次呼吁希望解决这个问题，直至2018年初，皋埠镇政府才允许符合条件的企业可以办理产权证，为此21家企业足足等了14年，这是本案最重要的一个客观背景。关于股权交易，王红娟于2015年查出患有脑瘤，再加上自己年纪大了，儿女又在外地，没有精力再经营公司，所以就有了将公司股权转让给别人的打算。2017年下半年，经介绍认识了原告，当时原告曾承诺相关股权转让手续以及产权证他们都会办理，所以王红娟同意将股权转让给他们，但原告最后什么也没有做，什么都做不到。2017年9月19日，原告的丈夫宋李强拟定了转让协议，当时王红娟没请律师，也相信原告，所以就按对方的模板加盖了公司公章并签名。转让前，原告一直在了解公司的债务问题，也没有询问公司股东构成，王红娟考虑能说服第三人陈国俊，也没有把公司还有另外一位股东的情况向原告进行说明。当日，原告支付了100万元到王红娟账户，后又分别于10月31日、12月30日支付了200万元及150万元股权转让款，均汇入王红娟账户。期间还有一笔168605.58元的地上建筑罚没款，是违法用地的罚款，至此，王红娟总计收到款项为4668605.58元（其中股权转让款450万元，地上建筑罚没款168605.58元）。2018年1月，为解决上述违法用地的补办手续问题，××镇××指派工业副镇长徐焕刚、业务骨干沈沁等成立工作小组，与公司签订了《工业项目用地落户监管协议》，协议对于入驻产权园区企业的产业定位、投资强度等指标都有具体要求。协议签订后，王红娟与原告夫妇联系，告知了协议的相关事项，希望能兑现承诺，完成产权证补办事宜。3月初，事情仍没有进展，直到3月7日，宋李强邀请王红娟见面协商，之后双方达成初步意向，解除案涉《房产转让协议》，3月15日，原告向王红娟出具了一份《由于对方违约造成我方的损失列明》，但因明细没有依据且要求过高最后双方不了了之。3月23日，王红娟希望再争取一次，将原告所在的企业绍兴市凯瑞压缩工程技术服务中心及其2017年产值900多万元、税收30多万等情况提供给镇政府，但远远达不到要求，回复硬指标不能突破，××镇××不同意原告夫妇入驻产业园，也意味着永远无法办出权证。2018年4月份，镇政府向王红娟介绍了案外人金荣鑫夫妇。在确定原告无法符合镇政府要求后，王红娟于4月8日将收到的所有款项4668605.58元返还给了原告。4月10日，案外人金荣鑫夫妻通过增资形式入股。11月份，公司终于办出了产权证，产权证号为浙（2018）绍兴市不动产权第0053862号，权利类型为国有建设用地使用权／房屋所有权。12月20日，王红娟、第三人陈国俊分别将股权转让给案外人金荣鑫，法定代表人由案外人陈丽莎担任，公司更名为绍兴市圣牌印刷科技有限公司。对于原告的诉请，王红娟认为没有事实与法律依据，不应得到法院支持。首先，协议系原告丈夫宋李强起草，协议不规范导致公司加盖了公章，但当时双方谈的是股权转让，并非直接购买厂房与土地。因当时公司的厂房和土地属于违法建筑，土地，双方都清楚不能买卖；其次，转让款均打入王红娟，王红娟是当时公司的大股东，收取转让款符合股权转让的形式，若购买厂房和土地，收款方应该是公司；再次，签订协议前后，双方均忽略了另一位股东陈国俊的利益，未征求其意见，甚至王红娟代替陈国俊完成了其所属份额的转让，也显然违反了法律规定，《房产转让协议》应属无效；最后，合同被解除的原因不可归责于王红娟与原告双方。双方签订协议在前，镇政府出台政策在后，该政策决定是否可以办理产权证，即当时签订协议的基础发生了变化，现解除合同是对双方最公平的结果，但不应该追究王红娟的责任，更不应该要求被告公司承担责任。第三人陈国俊答辩：陈国俊原为圣牌公司股东，与第三人王红娟于2003年5月27日设立该公司，陈国俊出资15万元，持股30%，因陈国俊住所地在杭州，并不参与公司的经营管理活动，故由第三人王红娟担任公司执行董事。关于《房产转让协议》一事，陈国俊不知情，协议双方事先均未与陈国俊联系。2018年，为使公司违法用地合法化，在皋埠镇政府推荐下，陈国俊、王红娟与案外人金荣鑫、陈丽莎达成一致，将所有股权转让给案外人金荣鑫，由此公司的违法用地可以合法化。关于诉请，本起纠纷发生在原告与第三人王红娟之间，与公司无关，而且协议双方明知陈国俊这一股东的情形下，还恶意串通，侵害其他股东权益。原告与王红娟股权转让行为违反了《公司法》相关规定及章程约定，案涉《房产转让协议》无效，不受法律保护。造成协议无效的原因在于协议双方均有过错，应承担各自损失，况且原告本金已收回，没有损失，故其诉请应予驳回。原告张雪芳为证明其主张，提供：证据1、《房产转让协议》1份，拟证明2017年9月19日，张雪芳与原绍兴市圣牌体育用品有限公司（2018年12月20日名称变更为绍兴圣牌科技有限价公司）签订《房产转让协议》一份，约定被告将其权属的工业用地、厂房等转让与原告，房产转让标的为位于××镇××路××号××房，占地面积约9.6亩及厂内现有厂房及配套设施等。交易总价为850万元，付款方式为2017年9月20日前交付款100万元定金，至2017年10月31日再付款200万元，至2017年12月31日再付款150万元，在权证齐全及股权转让完成截止到2018年6月30日付清余款。办理现状土地权证由被告委托原告代办并全力配合原告，所交税费由被告垫付，后续在总价中充抵。本次交易的权益在2017年12月31日交割，自2018年1月1日起绍兴圣牌体育用品有限公司的一切权益归原告所有。如有违约，由违约方承担一切经济损失等，协议还明确了其他权利义务；证据2、电子银行回单4份，拟证明截止2017年12月31日，原告共向被告支付购厂房定金、房产土地转让款共计4500000元，地上建筑罚没回购款168605.58元，合计4668605.58元；证据3、收条2份、地上罚没（构）筑物回购协议1份，拟证明：1、王红娟以时任被告法定代表人身份向原告分别出具2份收条，均明确为收到房屋转让款项。其中2017年11月3日出具的收条上落款为“绍兴市圣牌体育用品有限公司王红娟”，明确代表被告收取房产转让款。地上罚没建(构)筑物回购协议明确回购主体为原绍兴市圣牌体育用品有限公司，回购价款为168605.58元，原告向被告法定代表人王红娟转帐该笔款项即是用于支付被告需支付的地上罚没建(构)筑物回购款，也是按《房产转让协议》第4点约定执行的；证据4、录音及文字整理资料4页，拟证明：1、因被告转让的房产在《房产转让协议》签订后有增值，被告要求提高房价，在原告不同意的情形下，被告根本性违约，致原告合同目的不能实现，应承担全部违约责任。2、被告告知原告可收取的租金收益至少包括织带厂112000元/年、羽毛球厂105000元/年、石头厂50000元/年；证据5、张雪芳要求被告圣牌公司承担全部违约责任一览表及不动产登记查询证明各1份，拟证明：因被告根本性违约致《房产转让协议》解除，原告要求其承担全部违约责任，包括：1、返还已付房产转让款4668605.58元的利息计人民币91403元(按年利率4.75%计算上述购房款自实际支付之日起至2018年4月8日被告返还日止的利息额)；2、双倍返还原告定金1000000元；3、赔偿原告超过定金部分损失暂计人民币1625919元，最终以法院委托的鉴定机构出具的鉴定意见为准【原告损失暂计为2625919元，包括：（1）被告未按约交付案涉建筑面积为3040.9平方米的厂房给原告造成的租金损失暂计625919元，按年租金130元/平方米计算自2018年1月1日至2019年7月24日期间的租金损失。（2）被告根本性违约导致合同解除给原告造成案涉房产增值部分损失暂计2000000元，暂按2019年7月24日案涉房产估价10500000元与《房产转让协议》约定的房产转让价8500000元的差值2000000元计，最终以法院委托的鉴定机构出具的鉴定意见为准】。被告新华公司质证认为：证据1、真实性、合法性和关联性无异议，但对证明目的有异议。首先，合同相对方为第三人王红娟，并非被告新华公司；其次，从协议约定买卖方式为股权转让及转让款支付至第三人王红娟可知协议性质为股权转让合同；证据2、真实性、合法性和关联性无异议。从王红娟收取该些款项可以证明系股权转让；证据3、证据真实性、合法性和关联性无异议，但对证明目的有异议。首先，“绍兴市圣牌体育用品有限公司王红娟”指向的是个人，“绍兴市圣牌体育用品有限公司”是王红娟的身份特征；其次，载明“收到房屋转让款”对王红娟按协议抬头的备注，并不代表双方真实的意思表示；最后，签署回购协议的主体为公司不代表案涉协议转让标的为厂房，两者不能混为一谈；证据4、证据真实性、关联性无异议，合法性及证明目的有异议。首先，该录音系第三人在家中不知情的情况下所录，侵犯了第三人王红娟的隐私权，系违法所得之证据，不能成为定案证据；其次，该录音内容仅为第三人溢价的新邀约，因原告未承诺而对双方不产生约束力；再次，录音后原告仍汇款150万给第三人王红娟，证明协议继续履行；证据5、违约责任一览表不属于民诉法意义上的证据，不予质证。对不动产查询证明无异议。第三人王红娟质证认为：证据1、三性无异议，对证明目的有异议，协议性质应为股权转让；证据2、三性无异议，对第三人收取的款项证明是股权转让款；证据3、三性无异议，证明目的有异议，第三人收取的款项是股权转让款项；证据4、对录音合法性不予认可，其次对第三人虽然对原告提出涨价，原告不认可，故不产生约束力。也没有违约行为发生，再次从录音后原告仍然汇款以及2018年3月23日第三人再次向原告确认其所在企业各项指标并与皋埠镇政府及时沟通，证明协议在继续履行，最后，根据案涉协议的无法履行原因是政策出台，原、被告均无责。证据5、系原告单方制作，三性不认可，其证明目的无相关法律依据。对不动产登记证明，真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，不能证明案涉房产价值1050万元的事实。第三人陈国俊质证认为：证据1、三性无异议，对证明目的有异议，同王红娟代理人意见一致，合同相对方应该是王红娟，该协议双方存在其他股东，属于恶意串通损害其他人利益，应认定无效；证据2、三性无异议，款项均打入王红娟的账户，协议的性质应为股权转让；证据3、三性无异议，对证明目的有异议，收条是王红娟收取款项，不是被告；证据4、合法性和证明目的有异议，录音是在王红娟家里进行录制，其他意见与被告一致，且相应事实王红娟已经说明；证据5、证据三性均不予认可。被告新华公司为证明其主张，提供：证据1、变更登记情况1份，拟证明公司主体变更情况；证据2、公司登记基本情况、变更登记情况各1份、2018年4月7日、12月6日章程各1份，拟证明案外人金荣鑫、陈丽莎已通过增资、股权转让等方式取得被告公司全部股权，被告名称由绍兴市圣牌体育用品有限公司变更为绍兴圣牌印刷科技有限公司后又变更为本案被告的事实；证据3、2003年4月30日、2013年1月10日章程各1份，拟证明被告设立及案涉协议签订前一次的章程均约定股权转让须通知其他股东等必经程序的事实。原告张雪芳质证认为：证据1、无异议；证据2、公司内部约定与原告无关，从变更情况可以看出，法定代表人系2018年变更的，转让房产当时还是王红娟，故其可以代表公司；证据3、章程的约定与原告无关，对原告没有任何约束力，而且不能证明被告的待证事实，王红娟是法定代表人。第三人王红娟、第三人陈国俊质证后均无异议。第三人王红娟为证明其主张，提供：证据1、绍政办发【2005】82号《通知》1份，【2013】93号会议纪要1份、【2013】98号会议纪要1份、【2016】30号通知1份、呼吁书1份，拟证明绍兴市政府、越城区政府、高新区管委会等各级政府多次做出相关会议纪要，要求解决企业土地未合法化的问题；证据2、2018第7号《工业项目用地落户监管协议》1份，拟证明皋埠镇与被告签订合同1份约定，要求被告在未经整改或补办手续前不得办理转让交易手续，且对公司的产业类型（文教体育制造业）、年均土地产出（252万/亩）、年均土地税收（8.1万）等指标提出限制性要求，未达到上述约定标准之一的同样不得办理转让交易手续的事实；证据3、聊天记录5份、《由于对方违约造成我方的损失列明》1份、《客户付款通知》1份，拟证明原告丈夫宋李强曾邀请第三人王红娟协商《房产转让协议》的解除事宜，并将款项全部返还给原告的事实。原告于2018年3月15日向第三人出具损失列明一份，要求赔偿损失407155.87元，但是因为差距过大，无法协商成功，后第三人又多次向皋埠镇政府争取但是原告企业产业类型以及年均土地产出税收均无达标，不被政府采纳，因此导致合同无法继续履行，继而也不能领出产权证，2018年4月8日第三人将款项全部返还给原告，合同无法履行的原因是政策原因，是因为原告的企业产能不达标，不能归责于被告以及第三人；证据4、录音资料1份，拟证明第三人王红娟就原告方的各项条件向××镇××做过汇报，但原告达不到监管协议的要求，更不符合皋埠镇政府关于入驻产业园的潜在条件；当时符合标准的企业很多，故××镇××拒绝原告入驻；如果无法符合监管协议要求，被告公司的土地要被收回，产权证无法办出。原告张雪芳质证认为：证据1、与本案无关联性；证据2、协议与本案无关，合同已经成立且有效，政府是无权干涉法律的，监管协议也不能看出政府不同意，包括协议第二页中，乙方承诺三年内达到相应产能，故第三人陈述不符合事实，综上，光凭监管协议，不能证明是政策原因导致合同履行不能；证据3、短信的内容，无法看出政府不同意，只是第三人王红娟的主观推测，不能证明第三人的待证事实，对于清单，对方认为是合意解除合同，并不代表双方一致同意的，在协商未果下，我方有理由要求继续履行。工业落户监管协议是2018年1月12日签订的，但是提交的录音中，录音时间是2018年1月17日，在时间点后，当时王红娟与原告在商谈的时候，是就原定的价格涨价，并没有就监管协议谈及相应的影响。所以作为原告是受害方，不排除被告借助政府的事由后续作为抗辩的理由，真实的意思表示应该是对交易行为的涨价；证据4、因原告不是录音中当事人，故无法核实真实性，录音中这些人身份也无法确定，无法达到第三人的证明目的；录音时间为2020年9月20日，已经在案件多次开庭审理之后，已无法真实反映交易当时的客观情况；退一步说，如果录音真实，这些人的身份也真实，那么这也属于证人证言，需要出庭作证，否则剥夺了原告询问证人的权利；录音中所谓镇政府工作人员的这些观点也只能代表他们的个人观点，不具有法律效力，如果是皋埠镇政府的条件，也不具有法律效力，因为这些不属于法律法规的强制性规定，行政不能干涉司法及当事人之间的意思自治；即使皋埠镇政府有相关条件，张雪芳一方也是可以满足，但被告直接拒绝履行，显属根本违约；而且据皋埠镇政府工作人员告知原告，当时第三人王红娟在同时接洽多家意向客户，谁出价高就转让给谁，故上述录音不能达到原告的证明目的。被告新华公司质证：证据1、2，真实性无异议；证据3、4，能够证明原告不符合政府的要求导致合同无法履行。首先，监管协议是2018年1月12日，五天后谈的，履行和落实有相应的时间差，这点不能达到原告提出的证明目的，根本原因不能证明是溢价的问题。双方短信聊天记录中，3月7日原告丈夫先提出下午2点碰面协商，3月15日原告向王红娟出具损失列明，3月23日王红娟发短信给宋李强，产业规模公司名称税收等情况，当时该监管协议才达到了落实的层面。这时候宋李强也很配合在发送相关数据给王红娟，3月24日王红娟说政府要求填表，3月28日王红娟提出说你们产能不能达标，我们土地证不能办理，4月2日，又说现在事情难度很大，我要求返回款项，4月8日，王红娟将所有款项还给了原告本人，4月12日宋李强说我们的协议真实有效，如违约，你们担责。上述证据可证明合同履行不能的原因不是王红娟提出溢价，而是政策原因，合同目的是股权转让的方式拥有被告产权证等系列的权利。合同目的不能实现。第三人陈国俊质证后表示对三性均无异议。第三人陈国俊未在举证期限内提供证据。本院认证认为：原告张雪芳提供的证据1、2、3，真实性均予以认定；证据4，可以证明原告与王红娟等就协议是否履行进行协商的事实；证据5，责任一览表不属于证据范畴，本院不作认定；原告要求对被告房产及土地以及厂房内的配套设施在2019年7月24日的增值进行评估的申请与本院违约责任及损失赔偿之间并无必然关联，本院不予准许。被告新华公司提供的证据，来源合法，内容真实，本院均予以认定；第三人王红娟提供的证据1、2，本院予以认定，可以证明皋埠镇政府出台相关政策的事实；证据3、4，真实性予以认定，证明目的本院将结合查明的事实综合进行评判。本院经审理查明：2017年9月19日，原告张雪芳为受让方，绍兴市圣牌体育用品有限公司为转让方签订协议一份，协议名称为《房产转让协议》。协议约定：双方本着平等互利原则，经协商一致就转让方权属的工业用地、厂房等转让给原告，转让标的为位于××镇××路××号××房，占地面积约9.6亩及厂内现有厂房及配套设施等，买卖方式为股权转让方式，转让完成前绍兴圣牌体育用品有限公司的一切债权债务均由转让方负责；本次交易总价为850万元，办不动产证前的所有税费由转让方承担，转让的所有税费由受让方承担。双方对付款方式进行了明确，2017年9月20日前交付100万元定金，至2017年10月31日再付200万元，至2017年12月31日再付款150万元，在权证齐全及股权转让完成截止到2018年6月30日付清余款，如权证未齐或股权转让未完成，则余款允许延续交付直到股权转让完成最终付清；办理现状土地权证由转让方委托受让方代办并全力配合，所交税费由受让方垫付，后续在总价中充抵。本次交易的权益在2017年12月31日交割，自2018年1月1日起绍兴圣牌体育用品有限公司的一切权益归受让方所有，如因政策或不可控因素造成转让延后，本次交易仍有效，后续所需手续等均仍需转让方无条件配合，直到股权转让完成。协议转让方处有绍兴市圣牌体育用品有限公司盖章，并有第三人王红娟签字。受让方处有张雪芳签名确认。协议签订后，原告张雪芳陆续支付王红娟转让款450万元，代为缴纳地上建筑罚没款168605.58元，总计4668605.58元。王红娟在2017年9月19日、2017年10月31日收到转让款后出具相应收条。同时查明，绍兴市圣牌体育用品有限公司自2003年5月27日经营起，注册资本为50万元，股东为第三人王红娟及第三人陈国俊，其中王红娟出资35万元，占总股本的70%，并担任公司法定代表人；陈国俊出资15万元，占总股本的30%。2018年4月10日，公司注册资本增加到1250万元，案外人金荣鑫及陈丽莎分别注资200万元、1000万元。2018年12月20日，公司名称变更为绍兴圣牌印刷科技有限公司，法定代表人由王红娟变更为陈丽莎，第三人王红娟及陈国俊将其名下股份均转让给案外人金荣鑫，此时公司股东为案外人陈丽莎、案外人金荣鑫，两人分别出资1000万元、250万元，各占80%、20%的股份。2020年7月，公司名称变更为绍兴新华包装有限公司，注册资本为1260万元。本院认为,本案的争议焦点是原告张雪芳、被告新华公司（即原圣牌公司）、第三人王红娟签订的《房产转让协议》的性质与效力如何确定，被告及第三人是否存在违约行为，违约损失如何确定。首先，关于案涉《房产转让协议》性质如何认定。原告认为系房屋转让协议，但协议内容却表述为“卖买方式为股权转让方式”，被告及第三人认为系“股权转让协议”，但无法解释“转让标的为位于××镇××路××号××房”，以及为何股权转让价格会达到850万元，远超过第三人转让给案外人的股权价格。本院综合各方当事人签订《房产转让协议》目的分析，各方订立该协议的目的是由张雪芳支付一定对价来获取对原圣牌公司的经营管理权、收益权以及公司的相应财产的控制权，即张雪芳收购原圣牌公司后实际系改变该公司整个企业的产权归属，因此，本案诉争法律关系的性质应定性为企业出售合同纠纷，该协议虽约定了股权转让的有关事项，但其仅仅是该协议的部分内容，同样，就房产转让的内容亦不能完整体现整个《房产转让协议》的性质。其次，在企业出售合同中，被出售的企业系出售的对象，是出售法律关系的客体，其无权对自身的终极归属行使决定权，决定权应由企业的实际出资者或控制者行使，因此本案中原圣牌公司的法定代表人及股东王红娟作为出售公司的一方当事人理应受该协议约束。另，合同解释应当以文义解释为基础，在文义解释出现歧义或者明显不合情理时，才运用其他解释方法进行解释。案涉协议被告公司作为转让方在协议中签字，在协议第4条至第7条，均亦对公司的责任及义务进行了明确约定，公司承诺企业出售的意思表示清晰明确，故其作为债务人在该协议中盖章的行为构成债务加入，亦应当依约履行。最后，原告张雪芳、被告新华公司及第三人王红娟三方签订的《房产转让协议》属企业出售合同，未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对各方均具有约束力。合同履行过程中，被告公司已通过增资扩股方式、第三人王红娟通过退还转让款及代交的罚没款并向案外人转让股权方式表明其不再履行该协议，构成根本违约，故原告以被告、第三人违约，要求解除合同的诉请依法予以支持。关于损失的赔偿，原告提供的证据及陈述的事实并不能证明其实际损失已超过合同约定定金，故本院以100万元为标准进行确定。原告要求对房产增值部分进行评估的申请，因该部分增值与案外人扩股及其他因素有关，本院不予准许，原告诉请中其他损失主张本院依法不予支持。综上，为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十四条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认案涉2017年9月19日签订的《房产转让协议》于2019年7月24日解除；二、被告绍兴新华包装有限公司、第三人王红娟应共同双倍返还原告张雪芳定金计人民币100万元，并支付该款自2019年7月24日起至实际款清之日止的利息损失（2019年8月20日前按中国人民银行发布的同期同类银行贷款基准利率计息，2019年8月20日之后按同期LPR进行计息），于本判决生效之日起三十日内履行；三、驳回原告张雪芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费28539元，由原告张雪芳负担18036元，被告绍兴新华包装有限公司、第三人王红娟共同负担10503元，自本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  孙锡芳人民陪审员  陈玲娟人民陪审员  陶黎刚二〇二一年二月七日代书 记员  孟斌瑞