江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终4291号上诉人（原审原告、反诉被告）：南通市通州区盛泰物业管理有限公司，住所地南通市通州经济开发区碧堂庙村**。法定代表人：刘东军，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴恒勇，江苏宾至律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告）：南通市通州区南湖学府业主委员会，，住所地南通市通州区金新街道南湖学府物业管理处业委会办公室负责人：朱宏欣，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：张峥嵘，上海知谦（南通）律师事务所律师。上诉人南通市通州区盛泰物业管理有限公司（以下简称盛泰公司）因与被上诉人南通市通州区南湖学府业主委员会（以下简称南湖学府业委会）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省南通市通州区人民法院(2019)苏0612民初8915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛泰公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回南湖学府业委会的反诉请求，支持其公司的一审全部诉讼请求。事实与理由：1.原审认定案件基本事实错误。(1)原审认定其公司于2019年7月31日收到南湖学府业委会的函错误，并无证据证明。双方原审中均提交了该函件，该函件内容仅显示最后署名日期是2019年7月31日，但南湖学府业委会并无证据证明该函件是何时发出，也未证明其公司何时收到。(2)原审认定南湖学府业委会根据业主投票解除前期物业服务合同于法有据错误。根据物业管理条例的相关规定，南湖学府业委会召开业主大会未提前通知全体业主、未将召开业主大会的事宜依法告知社区居民委员会；无证据证明业主大会有20%以上业主提议；业委会成员组成不合法、没有业主大会会议记录、参加业主人数不符合规定。故业主大会作出的解聘行为无效。(3)原审未依法调取证据，认为其公司未提供证据佐证，而对其公司主张不予采信错误。2.原审遗漏案件关键事实，未查明其公司如何撤离案涉小区，事实是南湖学府业委会强行赶走其公司。3.其公司被强行赶走，此情况下原审判由其公司向南湖学府业委会交付小区物业图纸等资料错误。4.原审适用法律前后矛盾，表现在解除合同是否提前三个月书面告知对方。综上，请求依法及时改判。南湖学府业委会辩称，盛泰公司在原审起诉时陈述于2019年7月31日收到其业委会的书面通知，此构成自认。业主大会属于群众自发性组织，业主委员会执行的是业主大会通过的决议。至今为止，没有业主对业主大会决定解除与盛泰公司的物业服务合同决议提出异议，业主大会的决议具有法律效力。盛泰公司接到其业委会解除通知后，未在法定期限内提出异议。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。盛泰公司向一审法院起诉请求：1.判决撤销南湖学府业委会于2019年7月31日向其公司发出的解除《前期物业服务合同》的通知，同时判决自南湖学府业委会向其公司重新发出解除《前期物业服务合同》通知起三个月后物业服务关系解除；2.判决确认其公司收取物业费的期限截止于上述宽限期限届满之日；3.判决南湖学府业委会协助其公司向欠缴物业服务费的业主收取所欠物业服务费；4.判决由南湖学府业委会承担本案全部诉讼费用。南湖学府业委会向一审法院提起反诉请求：1.依法确认《前期物业服务合同》于2019年7月31日解除；2.判令盛泰公司立即退出南通市通州区金新街道南湖学府小区；3.依法判令盛泰公司立即向其业委会移交占有、使用的南通市通州区金新街道南湖学府小区物业服务用房和业主共有的其他房屋、场地和财物；移交公用设施设备及其改造、维修、运行、保养的有关资料；4.依法判令盛泰公司立刻向其业委会移交物业服务所必需的南湖学府业主和物业的基础档案、物业服务中形成的物业服务档案等全部资料[包括但不限于在办理物业承接验收手续时建设单位应当向物业服务企业移交的下列资料:(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、、地下管网工程竣工图等竣工验收资料（2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(4)物业管理所必需的其他资料；(5)移交业主和物业的基础档案;(6)移交物业服务中形成的物业服务档案;(7)移交物业服务用房和业主共有的其他房屋、场地和财物;(8)移交物业共用设施设备及其改造、维修、运行、保养的有关资料；(9)清交预收、代收和清算欠收的有关费用;（10）附件中列明的应当移交的项目];5、本案的本诉、反诉费用由盛泰公司承担。审理中，南湖学府业委会撤回第2项诉讼请求，明确第3、4项诉讼请求为：判令盛泰公司移交：（1）南湖学府图纸汇总表中载明的图纸资料：南湖学府第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12号楼、南湖商业楼、、地下车库人防工程的建筑图、结构图、水施图、电施图；人防工程的暖通图、、地下车库的NS图给水总平图；室外路灯图；智能化总平图；给水系统图；道路总平图；供电与绿化用水、门卫室用水管道、消防进户的总平图、室外给水平面图；10KV南湖学府居配电缆走向示意图；室外雨污水总平图；景观绿化工程（包括上木植物配置图、下木植物配置图、绿化总平图）各1份；（2）消防查询电脑1台、电子巡更智能化系统电脑1台、LED屏幕智能化系统电脑1台、录像监视器电脑1台、小区车辆卡注册智能系统化电脑1台（上述电脑应当具有可查询上述消防、电子巡更、LED、录像监控、小区车辆注册卡等资料的硬盘）；（3）电梯机房钥匙、防火门和管道井钥匙；（4）燃气管道总平图、供电管道总平图（含到每栋楼号分支箱明细）、室外消防管道总平图、室外取水口总平图；（5）2016年1月18日瞿建均签收的交接单中的钥匙、说明书、弱电系统设备明细。一审法院认定事实：盛泰公司（乙方）与南通盛鑫置业有限公司(以下简称盛鑫公司)（甲方）就南湖学府小区前期物业管理服务事宜签订《前期物业服务合同》一份，第六条约定，高层、小高层住宅物业费暂定1.7元/月·平方米；商业物业物业服务费暂定2.5元/月·平方米。第十五条约定，乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、、地下管网工程竣工图等竣工验收资料2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件。第二十八条约定，本合同期限自2015年11月1日起至2017年10月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十条约定，本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。双方另约定了其他事项。合同签订后，盛泰公司入住南湖学府小区提供物业服务。2019年5月20日，案涉小区成立南湖学府业委会，并于同日在南通市通州区金新街道办事处登记备案。金新街道办事处出具的“业主委员会备案通知书”中载明，本届业主委员会成立时间为2019年5月20日，任期五年；业主委员会成员为：陈菊萍、朱宏欣、孙玉菊、李猛、钱逸华、薛红、樊晓燕，其中主任陈菊萍，副主任朱宏欣。2019年6月11日，南通市通州区住房保障和房产服务中心向南湖学府业委会发出“业主委员会告知书”并告知相关事项，其中第1条为“执行业主（代表）大会的决定和决议”。第2条为“召集业主（代表）大会会议，报告物业管理实施情况”。第3条为“与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。2019年7月5日，南湖学府业委会向小区全体业主发出“2019年第一次业主大会会议公告”，召开方式为：书面征求意见形式。业主大会会议议题为：1.表决是否同意续聘原物业服务企业；2.表决是否同意以协议方式选聘物业服务企业。投票时间为：2019年7月12日至2019年7月14日。2019年7月15日，经现场开票，结果为：1.同意与原物业续聘的14票，不同意的599票；2.同意重新选聘物业的599票，不同意的14票。弃权票4票，废票10票。南湖学府业委会于2019年7月16日对开票结果进行了公示，并于同日将根据开票结果形成的“终止前期物业管理公司合同、重新选聘物业服务企业”决议报送区物管中心、金新街道、金霞社区。2019年7月31日，南湖学府业委会发函给盛泰公司，主要内容为：南湖学府业委会于2019年5月20日成立，并在小区内进行公告。现业委会将在法律规定时间内完成选聘物业公司。根据《物权法》、《江苏省物业管理条例》、《前期物业服务合同》及《前期物业管理服务合同》相关规定，南湖学府业委会决定终止与盛泰公司的前期物业管理服务合同。南湖学府业委会将在近期选聘物业公司，在选聘物业公司这段时间，贵公司必须按照《江苏省物业管理条例》和南通市通州区相关法律法规的规定要求，做好小区的各项管理和服务和相应的工作。盛泰公司于当日收悉。2019年9月20日，南湖学府业委会“给有关业主的函”中载明“业委会至今为止没有鼓动任何一位业主不要缴纳物业费，希望没有交物业费的业主本着自愿原则，主动缴纳到目前为止的物业费”。2019年10月18日，南湖学府业委会给盛泰公司发出通知函，内容为“根据贵公司与本小区及业主签订的《前期物业服务合同》和《前期物业管理服务合同》的约定，贵公司提供的物业管理服务于2019年7月31日终止。我方依据《江苏省物业管理条例》第四十二条第二款、第五十六条的相关规定，要求贵公司于2019年11月1日前将物业承接查验档案移交给上海中梁物业发展有限公司，并于2019年11月1日前将有关交接手续办理完毕、撤出物业管理区域，否则我方将依据《江苏省物业管理条例》第五十七条的规定报请有关物业管理行政主管部门责令贵公司限期撤出。”2019年11月1日，南湖学府业委会给全体业主及盛泰公司发出通知，主要内容为：业委会于2019年7月31日向盛泰公司发出终止物业管理服务的函，2019年10月18日向盛泰公司发出要求于2019年11月1日前交接并撤离出小区物业管理区域的通知函。截止目前，盛泰公司并没有交接撤离的动作。特提以下几点：1.盛泰公司必须于11月1日撤离出本小区。2.盛泰公司在2019年11月1日起使用业主共有部分的物业用房、水电等耗能等将按照使用情况予以赔偿。3.盛泰公司于2019年11月1日起无权收取小区业主自2019年11月1日起的物业费。2019年11月13日，南湖学府业委会发出《关于南湖学府中梁物业进场的通知》，载明中梁物业于2019年11月13日正式进场，进行交接查验、筹备等工作。2019年11月27日，南湖学府业委会向通州区金新街道金霞社区、通州区金新街道、通州区住建局物管中心、南通市物管科递交《关于南通市通州区南湖学府交接协调函》，请求上述部门出面协调原物业交接和退场事宜。在该函中载明南湖学府业委会于2019年10月12日与新物业签订了正式物业服务合同。2019年12月6日，南湖学府业委会向金新街道金霞社区、金新街道办事处书面告知南湖学府业委会人员调整情况，原主任陈菊萍因身体原因辞职，增补候补委员王建国为正式委员，其中主任为朱宏欣，副主任为薛红。2019年12月21日，盛泰公司撤离南湖学府，新物业进驻小区提供物业服务。南湖学府业委会根据一审法院出具的调查令至开发商盛鑫公司调取了盛泰公司自开发商处接收的资料，具体为：1.南湖学府图纸汇总表一页，内容为：南湖学府第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12号楼、南湖商业楼、、地下车库人防工程的建筑图、结构图、水施图、电施图；人防工程的暖通图、、地下车库的NS图给水总平图；室外路灯图；智能化总平图；给水系统图；道路总平图；供电与绿化用水、门卫室用水管道、消防进户的总平图、室外给水平面图；10KV南湖学府居配电缆走向示意图；室外雨污水总平图；景观绿化工程（包括上木植物配置图、下木植物配置图、绿化总平图）各1份。2.傅宏伟签收的风机、集水坑排污泵、电梯交接单各1份；周界报警、消防查询（消防系统电脑）交接单1份；电子巡更查询（智能化系统电脑）、LED屏幕（智能化系统电脑）、监控查询（录像监视器电脑）交接单1份；小区车辆卡注册（智能化系统电脑）、单元门卡注册（单元门对讲）交接单1份。3.李建军于2016年1月11日签收的交接单2份，其中包含有电梯机房钥匙、防火门和管道井钥匙。4.季美签收的交接单1份。5.傅宏伟于2016年7月7日签收的交接单1份，其中包含有燃气管道总平图、供电管道总平图（含到每栋楼号分支箱明细）、室外消防管道总平图、室外取水口总平图。6.瞿建均于2016年1月18日签收的南湖学府智能化工程移交清单1份，其中包含有钥匙、说明书、弱电系统设备明细。7.盛泰公司南湖学府管理处出具的收条1份。一审法院认为，一、南湖学府业委会成立于2019年5月20日，并在南通市通州区金新街道办事处登记备案。南湖学府业委会成立合法，其有权代表南湖学府全体业主行使相应的权利。盛泰公司认为南湖学府业委会在向其发出解除《前期物业服务合同》时组成不合法，但未提供证据予以佐证，法院对此不予采信。根据《物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。南湖学府业委会于2019年7月5日以书面形式向南湖学府业主就是否续聘原物业及选聘物业服务企业征求意见，根据投票结果，同意选聘物业服务企业的为多数票。南湖学府业委会将根据投票结果形成的“终止前期物业管理公司合同、重新选聘物业服务企业”决议报送相应职能部门备案。《江苏省物业管理条例》第五十六条第三款规定“物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。”本案中，盛泰公司与盛鑫公司签订的《前期物业服务合同》约定服务期限截止至2017年10月30日。期满后，南湖学府小区尚未成立业主委员会，盛泰公司与南湖学府业主之间亦未签订物业服务合同。但盛泰公司继续为南湖学府业主提供物业服务，应视为南湖学府业主与盛泰公司之间成立了不定期的物业服务合同，原《前期物业服务合同》的权利义务对双方均具有约束力，其中一方当事人可随时提出解除合同。现南湖学府业委会根据业主的投票结果向盛泰公司提出解除《前期物业服务合同》，于法有据，且盛泰公司亦已收悉，原《前期物业服务合同》于2019年7月31日解除。故法院对南湖学府业委会要求确认《前期物业服务合同》于2019年7月31日解除的反诉请求予以支持。南湖学府业委会提出解除《前期物业服务合同》时，虽然未能提前三个月履行告知义务，但南湖学府业委会在审理中及给全体业主、盛泰公司的通知中均明确，盛泰公司物业服务费可收取至2019年10月31日。南湖学府业委会已给予盛泰公司自合同解除之日起收取三个月的物业服务费，其解除合同的行为并不损害盛泰公司的利益。盛泰公司的第1项、第2项诉讼请求均无事实与法律依据，法院不予支持。二、缴纳物业服务费的主体是小区业主，如业主未缴纳或未足额缴纳物业费，盛泰公司可通过催收或法律途径主张其权利。南湖学府业委会系群众性自治组织，盛泰公司要求南湖学府业委会协助其向欠缴物业服务费的业主收取所欠物业服务费，于法无据，法院对盛泰公司第3项诉讼请求不予支持。三、关于南湖学府业委会的第3项、第4项诉讼请求。南湖学府业委会在审理中对盛泰公司应移交的相应资料及物品进行了明确，且要求盛泰公司交付的相应资料及物品系南湖学府业委会根据法院调查令至开发商盛鑫公司处调取。开发商盛鑫公司已与盛泰公司就南湖学府小区的资料及物品进行了交接，盛泰公司工作人员已在交接单中签字确认。现盛泰公司已退出南湖学府小区，新的物业公司亦已进驻。故根据相关法律规定，盛泰公司应向南湖学府业委会移交第3项、第4项诉讼请求中载明的资料及物品，南湖学府业委会的该项请求于法有据，法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第八条、第十条规定，判决：一、确认盛泰物业公司与盛鑫公司签订的《前期物业服务合同》于2019年7月31日解除；二、盛泰公司于判决发生法律效力后二十日内向南湖学府业委会移交：（1）南湖学府图纸汇总表中载明的图纸资料：南湖学府第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12号楼、南湖商业楼、、地下车库人防工程的建筑图、结构图、水施图、电施图；人防工程的暖通图、、地下车库的NS图给水总平图；室外路灯图；智能化总平图；给水系统图；道路总平图；供电与绿化用水、门卫室用水管道、消防进户的总平图、室外给水平面图；10KV南湖学府居配电缆走向示意图；室外雨污水总平图；景观绿化工程（包括上木植物配置图、下木植物配置图、绿化总平图）各1份；（2）消防查询电脑1台、电子巡更智能化系统电脑1台、LED屏幕智能化系统电脑1台、录像监视器电脑1台、小区车辆卡注册智能系统化电脑1台（上述电脑应当具有可查询上述消防、电子巡更、LED、录像监控、小区车辆注册卡等资料的硬盘）；（3）电梯机房钥匙、防火门和管道井钥匙；（4）燃气管道总平图、供电管道总平图（含到每栋楼号分支箱明细）、室外消防管道总平图、室外取水口总平图；（5）2016年1月18日瞿建均签收的交接单中的钥匙、说明书、弱电系统设备明细；三、驳回盛泰公司的诉讼请求。本诉案件受理费240元，反诉案件受理费减半收取160元，合计400元，由盛泰公司负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审查，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，关于盛泰公司何时收到南湖学府业委会发出的案涉终止前期物业管理服务合同的函的问题。盛泰公司虽上诉主张其公司并未于当日，即2019年7月31日收到该函。但根据盛泰公司一审起诉在事实部分的陈述，“2019年7月31日南湖学府业委会书面通知其公司终止前期物业服务合同”。该陈述符合法律规定的自认。原审因此认定盛泰公司于2019年7月31日收到案涉函件，事实清楚。关于南湖学府业委会解聘盛泰公司的前期物业服务程序是否合法的问题。首先，南湖学府业委会的成立经过相关职能部门的登记备案，符合相关法律规定，有权代表南湖学府全体业主行使相应权利。其次，南湖学府业委会作出的决议有经过公告、投票、公示，并将决议报送相关部门等程序。最后，虽然南湖学府业委会在解聘程序上有一定的瑕疵，但至今为止，南湖学府的业主对南湖学府业委会作出的解聘决议未提出异议。原审因此认定南湖学府业委会根据业主的投票结果向盛泰公司提出解除前期物业服务合同于法有据，并无不当。关于调取证据的问题。经查，原审法院已根据盛泰公司的调查申请，制作了调查令交由盛泰公司向南通市通州区住房和城乡建设局调查。关于原审遗漏案件关键事实，即盛泰公司如何撤离案涉小区的问题。此与双方诉求并无关联，没有必要在本案中查明。关于原审判由盛泰公司交付案涉小区物业图纸等资料是否恰当的问题。盛泰公司系案涉小区的前期物业，盛泰公司从事物业服务时从开发商处接收了案涉小区的相关资料，现盛泰公司已被南湖学府业委会解聘，盛泰公司应当将案涉小区的相关资料进行移交。关于原审适用法律是否矛盾的问题。南湖学府业委会解除合同虽未提前三个月书面告知盛泰公司，但盛泰公司收取物业服务费的时间是至2019年10月31日止，盛泰公司的利益并未受到损害，原审因此认定南湖学府业委会的解除通知合法，适用法律并不矛盾。综上所述，盛泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人南通市通州区盛泰物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 风审判员 王建勋审判员 谭松平二〇二一年二月二十日书记员 何梦玲