河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初9669号原告：刘亚楠，男，1988年10月17日出生，汉族，住河南省郸城县。委托诉讼代理人:王振启，河南嘉同律师事务所律师。被告：马文理，男，1981年3月26日出生，汉族，住河南省沈丘县。被告：孙雅馨，女，1986年4月12日出生，汉族，住河南省沈丘县。第三人：郑州市鼎尚房地产营销策划有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区黄河东路**院**楼**附**，统一社会信用代码914101000613952295。法定代表人：李淑君，总经理。委托诉讼代理人：王琼，北京天驰君泰（郑州）律师事务所律师。原告刘亚楠与被告马文理、孙雅馨，第三人郑州市鼎尚房地产营销策划有限公司（以下简称郑州鼎尚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用普通程序独任审理方式公开开庭进行了审理。原告刘亚楠的委托诉讼代理人王振启，第三人郑州鼎尚公司的委托诉讼代理人王琼到庭参加诉讼。被告马文理、孙雅馨经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘亚楠向本院提出诉讼请求：1、判令解除刘亚楠与马文理、孙雅馨签订的《房屋买卖合同》。2、判令马文理、孙雅馨向刘亚楠退还购房款28万元、支付违约金20万元和律师费1万元。3、判令马文理、孙雅馨、郑州鼎尚公司向刘亚楠退还定金、中介佣金及代办费4万元。事实与理由：2010年5月10日，马文理与孙雅馨登记结婚。结婚后，马文理与孙雅馨共同购买了位于新郑市××镇机场路北侧××垌村西侧富田·兴龙郡55号楼22层2201号房屋；并于2016年2月12日领取了房屋所有权证书，产权证号为新郑房权证字第**，房屋所有权人为马文理，建筑面积为117.11平方米。2018年1月18日，刘亚楠与郑州鼎尚公司签订《居间委托协议》，约定刘亚楠委托郑州鼎尚公司提供居间服务，介绍房源，促成交易。同日，经孙雅馨同意，刘亚楠与马文理、郑州鼎尚公司签订《房屋买卖合同》，约定：刘亚楠购买马文理新郑房房权证字第**房，总价款为114万元。刘亚楠在签订合同时支付定金1.52万元、佣金2.28万元及代办费0.2万元，共计4万元；定金由郑州鼎尚公司保管。刘亚楠先向马文理支付首付款，剩余款项由刘亚楠选择商业贷款方式支付，双方于签订合同后5个工作日共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续。任何一方违约致使合同不能履行的，支付违约金10万元；马文理违约致使合同不能履行的，应双倍返还刘亚楠交付的定金，并赔偿刘亚楠包括但不限于佣金损失、律师费、诉讼费等其他经济损失。合同履行中如发生争议，由郑州鼎尚公司进行协调，协调不成，刘亚楠、马文理、郑州鼎尚公司同意向房屋所在地人民法院提起诉讼。2018年1月18日，刘亚楠与孙雅馨签订《首付款协议》，约定刘亚楠向孙雅馨支付购房首付款28万元，孙雅馨承诺将房屋按合同约定的条件转让给刘亚楠，否则以刘亚楠所付款项2倍支付违约金。上述合同及协议签订后，刘亚楠按约定向郑州鼎尚公司支付定金、佣金及代办费共计4万元、向马文理支付首付款28万元。在办理银行按揭贷款时，马文理、孙雅馨的房屋被法院查封，最后被法院强制执行拍卖给他人。马文理、孙雅馨、郑州鼎尚公司违反合同约定，致使《房屋买卖合同》的目的不能实现，已构成根本违约。因此，刘亚楠提起本案诉讼，请求判如所诉。被告马文理、孙雅馨未作答辩，也未提交证据。第三人郑州鼎尚公司述称：同意解除《房屋买卖合同》；购房款28万元、定金2万元由马文理、孙雅馨收取，与郑州鼎尚公司无关；佣金及代办费经协商已退还给刘亚楠1.1万元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月10日，马文理与孙雅馨登记结婚。2020年1月18日，刘亚楠与郑州鼎尚公司签订《居间委托协议》，约定刘亚楠委托郑州鼎尚公司为购买房屋提供居间服务，促成交易后，刘亚楠按交易合同约定向郑州鼎尚公司支付佣金等内容。2020年1月18日，卖方（甲方）马文理、买方（乙方）刘亚楠、居间方（丙方）郑州鼎尚公司签订《房屋买卖合同》，主要内容约定如下：第一条甲方确认房屋状况。甲方拥有位于新郑市××镇机场路北侧××垌村西侧富田·兴龙郡55号楼22层2201号房屋，房屋所有权证号为新郑房房权证字第**；方通过购买方式取得房屋所有权，契税缴纳已满两年，建筑面积为117.11平方米。乙方自愿购买甲方上述房屋，并对该房屋已作充分了解和实地查验，对该房屋现状和产权归属均无异议。第二条甲方保证该房屋权属真实无异议，且房屋产权的共有人或夫妻相对方同意出售此房屋，并配合办理相关手续；若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。第三条成交价格。甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房屋及其配套设施的总价款为114万元。此价格下，包含该房屋的相关配套设施有维修基金、装饰。第四条乙方应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费共计4万元，其中佣金及代办费2.48万元，余额作为丙方代甲方保管的购房定金。甲方同意该定金在办理完立契过户手续前由丙方代为保管。第六条根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人（丙方）促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，现甲乙丙三方已经签订《房屋买卖合同》，应向丙方支付居间佣金。乙方应向丙方支付佣金2.28万元。在合同履行过程中，如因甲乙任意一方违约或双方违约而导致本合同解除、终止履行，或甲乙双方协商解除本合同，丙方不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约金承担同等数额的赔偿责任。第七条甲乙双方同意共同委托丙方代为办理房屋交易贷款和过户手续，并商定于签订本合同时，由乙方向丙方支付代办费用0.2万元。第九条该房屋产权现状及存在抵押需要解押的办理方式为以下第3种：3、该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签订后的15个工作日内向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款。同时乙方应于还款现场向甲方支付解押款30万元（解押款冲抵房款），专用于甲方办理解押事宜，剩余解押款由甲方自行筹集。甲方收到上述款项后3个工作日内办理完毕抵押登记注销手续。第十条付款方式，甲乙双方同意使用本条的第2种付款方式：2、按揭贷款的方式。甲乙双方于签订本合同后5个工作日共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续。第十三条如采用按揭贷款方式付款，乙方取得《房屋所有权证书》并产权归档后五个工作日内办理完毕银行贷款抵押登记手续。第十八条违约责任。1、甲乙双方任何一方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付违约金10万元。2、甲方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还乙方交付的定金，并赔偿乙方包括但不限于佣金损失、律师费、诉讼费等其他经济损失。9、代理人保证其拥有代理甲方或乙方签订本合同的合法代理权，否则代理人按照本合同第十五条约定向丙方及合同相对方承担赔偿责任。第二十二条争议解决方式。本合同在履行中如发生争议，由丙方进行协调，协调不成的，甲乙丙三方及代理人同意依法向房产所在地人民法院提起诉讼。第二十四条本合同自甲乙丙三方签字或盖章之日起生效，本合同正本一式三份，甲乙丙各执一份，三份合同具有同等法律效力。在《房屋买卖合同》落款处，有马文理的代理人孙雅馨签名，有刘亚楠签名，加盖有郑州鼎尚公司合同专用章。2018年1月18日，刘亚楠向郑州鼎尚公司支付定金、佣金及代办费3.5万元，支付诚意金0.5万元，共计4万元。同日，刘亚楠、马文理、郑州鼎尚公司签订《减佣确认书》，确认定金为2万元、佣金为1.8万元、代办费为0.2万元。2018年1月29日，在查询房屋没有查封的情况下，郑州鼎尚公司经刘亚楠同意向马文理转款支付定金2万元。之后，刘亚楠与马文理的代理人孙雅馨签订《首付款协议》，约定由刘亚楠向马文理支付购房首付款28万元，在房屋抵押解除后，马文理承诺在收到该款后必须将房屋按合同约定的条件转让给刘亚楠；否则，马文理应当以刘亚楠所付款项的2倍向刘亚楠支付违约金等内容。2018年5月10日、5月11日，刘亚楠通过银行向马文理依次转款20万元、8万元，共计28万元。在强制执行郑州银行股份有限公司农业路支行与河南联友科技有限公司、祖智华、马文理、孙雅馨、方东、河南金辉照明电器有限公司金融借款合同纠纷一案中，郑州市金水区人民法院查封了马文理正在卖给刘亚楠的房屋，并于2019年12月7日发布公告：责令马文理及房屋现居住人于2019年12月18日前迁出房屋，将对房屋予以评估、拍卖，所得价款用于清偿债务。2020年8月6日，马文理的房屋被该院已拍卖。另查明：1、2019年12月13日，刘亚楠收到郑州鼎尚公司退还佣金0.9万元、代办费0.2万元，共计1.1万元；刘亚楠表示与郑州鼎尚公司无纠纷。2、刘亚楠请求马文理、孙雅馨赔偿其支付的律师费1万元，但其未提交相应的证据予以证明。上述事实，有当事人的陈述，结婚证复印件，房屋所有权证书，《居间委托协议》，《房屋买卖合同》，收据，《减佣确认书》，《首付款协议》，账户对账单，公告，收到条及本案庭审笔录等证据证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。刘亚楠与马文理、郑州鼎尚公司签订的《房屋买卖合同》，系当事人的真实意思表示，其不违反法律法规的内容，依法成立并有效。在履行上述合同过程中，马文理因自身债务导致其房屋被查封和拍卖，致使《房屋买卖合同》不能履行，也导致刘亚楠不能实现合同目的。因此，刘亚楠请求解除上述合同，有事实和法律依据，本院对此予以支持。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。截至2018年5月11日，马文理收到刘亚楠支付购房款28万元、定金2万元。在合同解除后，刘亚楠请求马文理退还购房款28万元、定金2万元，本院对此予以支持。根据《房屋买卖合同》第六条及第十八条第2项约定的内容和《减佣确认书》约定的内容可知，刘亚楠实际向郑州鼎尚公司支付佣金1.8万元、代办费0.2万元，扣除郑州鼎尚公司在2019年12月13日已退还的佣金0.9万元、代办费0.2万元后，马文理还应当向刘亚楠赔偿佣金损失0.9万元。相应地，本院对刘亚楠要求郑州鼎尚公司承担本案民事责任的诉请不予支持。在综合考虑已付购房款数额、不能履行合同原因、迟延退款行为以及实际损失等因素，并结合《房屋买卖合同》第十八条第1项约定的内容，本院酌定由马文理向刘亚楠支付违约金10万元。根据《房屋买卖合同》约定的内容可知，马文理系当时房屋登记的单独所有权人，属于房屋卖方，孙雅馨系马文理签订该合同的代理人，即孙雅馨不是该合同相对人；所以，本院对刘亚楠请求孙雅馨承担本案民事责任的诉请不予支持。另外，刘亚楠请求马文理、孙雅馨赔偿其支付的律师费1万元，但其未提交相应的证据予以证明，本院对其该项诉请也不予支持。马文理、孙雅馨经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告刘亚楠与被告马文理在2018年1月18日签订的《房屋买卖合同》。二、被告马文理应当于本判决生效之日起十日内向原告刘亚楠退还购房款28万元及定金2万元、赔偿佣金损失0.9万元、支付违约金10万元，共计40.9万元。三、驳回原告刘亚楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9100元，由原告刘亚楠负担2093元，被告马文理负担7007元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  潘龙峰二〇二一年二月十九日书记员  陈兆祥