江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终2791号上诉人（原审被告）：凡学勇，男，1964年11月2日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：徐建庆，江苏兴华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛江山，江苏兴华人律师事务所律师。上诉人（原审被告）彭俊堂，男，1964年2月11日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：陈卫忠，兴化市楚天法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：陈珍春，女，1965年2月16日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：赵亮,江苏天庭律师事务所律师。上诉人凡学勇、上诉彭俊堂因与被上诉人陈珍春房屋租赁合同纠纷一案，均不服江苏省兴化市人民法院（2019）苏1281民初8376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人凡学勇上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回对凡学勇的诉讼请求，一、二审诉讼费由陈珍春承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实不完整、不正确。1.凡学勇与陈珍春之间的房屋租赁合同的权利义务已转移给彭俊堂，陈珍春及其丈夫对此已知晓并直接与彭俊堂洽谈租金数额，接受彭俊堂支付的租金，事实上予以确认，故凡学勇不应再承担合同责任。2.2018年4月彭俊堂与陈珍春及其丈夫达成一致，此后的房屋年租金为350000元，陈珍春收到房租后亦未提出异议，此后的年租金均应按350000元计算，而非自2020年2月以后仍按442000元的标准计算。（二）一审判决适用法律错误。一审判决认定滞纳金应按房租的30%计算，该违约金标准明显过高，应予调整，且违约系彭俊堂的原因造成，滞纳金应由彭俊堂承担。针对凡学勇的上诉，陈珍春辩称：陈珍春在一审开庭前并不知道凡学勇已将宾馆转让给彭俊堂，只知道彭俊堂是凡学勇聘请的宾馆管理人，凡学勇擅自将宾馆转让且超出规定期限20日未付房租，陈珍春有权解除合同；虽然双方曾约定减少租金，但合同解除系凡学勇违约导致，租金应当按违约前双方签订的租赁合同履行；双方约定的滞纳金条款符合法律规定，应受法保护。彭俊堂辩称：彭俊堂系受凡学勇委托经营恒泰宾馆，房租标准及缴纳方式都是凡学勇告知彭俊堂的，凡学勇认为房屋租赁合同的权利义务已转移给彭俊堂，没有事实依据。上诉人彭俊堂上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：（一）彭俊堂不应当被追加为本案被告。彭俊堂不是房屋租赁合同的当事人，尽管彭俊堂与凡学勇签订了委托经营协议，但陈珍春除收取租金外，不认可彭俊堂实际经营人的身份，对于经营过程中应当由其出面解决的问题不予理睬，致使彭俊堂的经营效益受到严重影响。（二）一审判决要求彭俊堂限期腾空交房，没有要求陈珍春、凡学勇对彭俊堂进行补偿或退还装修费用，有失公平公正。凡学勇将宾馆委托彭俊堂经营，委托期限12年，收取了彭俊堂1600000元装修费用，房屋租赁合同解除导致委托经营协议终止，法院应判令陈珍春、凡学勇对彭俊堂进行补偿或退还装修费用。针对彭俊堂的上诉，陈珍春辩称：彭俊堂实际经营恒泰宾馆并占有讼争房屋，陈珍春起诉要求其腾让房屋符合法律规定；一审开庭前陈珍春并不知道凡学勇与彭俊堂签订了转让协议，且房屋租赁合同因承租人凡学勇违约导致解除，出租人陈珍春不同意利用房屋内的装饰装修部分，依据法律规定无须作出补偿。凡学勇辩称：彭俊堂完全承继了凡学勇的租赁合同义务，其不仅是宾馆的管理人；本案纠纷起因是陈珍春对房屋租赁中出现的问题不同意与彭俊堂协商解决，导致彭俊堂拒付租金，凡学勇不存在过错，承担责任没有依据。陈珍春向一审法院起诉请求：1.判令凡学勇给付陈珍春从2018年至2019年少付和应付租金244500元及违约金73350元，合计317850元（其他少付租金从起诉之日起计算至实际腾让房屋止，违约金按30%计算）；2.解除陈珍春与凡学勇签订的《房屋租赁合同》，彭俊堂立即腾让房屋；3.本案诉讼费由凡学勇、彭俊堂承担。一审法院认定事实：2015年3月21日,陈珍春（出租方）与凡学勇（承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：陈珍春将坐落于兴化市门面房从南到北一楼第1、2间、二楼第1、2、3、4间、三楼第1、2、3、4、5间、四楼整层出租给凡学勇作为宾馆使用；租期15年，自2015年8月20日起至2030年8月19日止；租金每年442000元，每6个月支付一次，付款日期为每年的2月20日和8月20日，付款额为半年房租；第一次支付租金时间为2015年3月21日，付款金额221000元，2015年3月22日至2015年8月21日为装修期，免租金，第二次支付租金时间为2016年2月20日；房屋租赁税由出租方承担；出租方将水、电、电梯等设施交付给承租方使用，承租方进行验收确定可以使用后，日常维修、保养由承租方负责；租赁期间可根据经营需要投入装修、改造，所涉费用均由承租方自行承担，租赁期满后无偿转归出租方所有，不作任何赔偿；合同期间，未经出租方同意，承租方不得随意转让宾馆、不得将房屋转租给第三方；未经出租方同意，承租方擅自将宾馆转让或转租，或超出规定支付房租期限20天，出租方有权解除合同；房屋交付及收回验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出；承租方交还承租房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，出租方有权处置；如承租方逾期支付租金，每逾期一日，则承租方须按日租金的3倍支付滞纳金；租赁期满，承租方应如期交还房屋，逾期归还，则每逾期一日应向出租方支付日租金3倍的滞纳金，并承担因逾期归还给出租方造成的损失；租赁期间，出租方不得随意收回房屋，否则须赔偿承租方所有装修损失500万。2015年11月9日，凡学勇以上述租赁房屋为经营场所登记领取营业执照，名称为兴化市恒泰宾馆，经营者为凡学勇。2018年3月13日，陈珍春的银行卡中收到凡学勇的儿子凡深转存支付的房租79000元。2018年5月19日、11月24日、2019年2月20日，陈珍春的银行卡分别收到彭俊堂转存支付的房租100000元、175000元、175000元，合计450000元。之后，陈珍春再未收到房租。2018年4月9日，凡学勇（甲方）与彭俊堂（乙方）签订《恒泰宾馆经营全权委托协议》与《恒泰宾馆转让协议》各一份，两份协议均约定甲方将恒泰宾馆设施及经营权交给乙方经营，乙方于2018年4月9日前一次性向甲方支付宾馆装修费用1600000元。自2018年5月起至今，恒泰宾馆一直由彭俊堂经营管理。恒泰宾馆营业执照的登记内容至今一直未变更。一审法院认为，本案争议焦点一、陈珍春与凡学勇之间的《房屋租赁合同》中的租金是否已进行过变更。凡学勇主张，其已将案涉房屋转租给彭俊堂，陈珍春与彭俊堂在其房屋租赁关系存续期间对租赁合同进行了变更，协商约定将房屋租金降为每年350000元。为此，凡学勇提供2019年11月13日、12月29日其与陈珍春丈夫陈粉喜的通话录音（凡：陈老板，就是他那个房租，19年8月20日以前的全部交了？陈：嗯。凡：就是今年8月20日以后的都不曾交？陈：嗯。凡：我来找他。陈：他直接回绝了，你个晓得啊，你要找他。凡：好的，我来找他。）及陈珍春向法院提交的银行卡交易明细清单中注明的“全年房租35万元，半年房租17.5万元，确认”内容来证明陈珍春认可其主张的事实。彭俊堂在2019年12月30日与凡学勇谈话时陈述：2018年8月份才降下来的，之前也是400000元，我5月20日交的100000元。我兄弟跟他谈的300000元，他要400000元，我这个人比较仁义，我说这样吧，350000元，生意好了，再加点把你，生意不好再降点。他跟我说这样，今年350000元，但明年不能减，10年减下来，减500000元呢。我说你说错了，我生意好了，我跟你加，生意不好我跟你减，跟他说明了。陈粉喜好不容易才答应的，350000元。通过举证质证，结合2019年2月20日彭俊堂支付175000元房租的事实，一审法院认定，案涉房屋租赁合同的租金自2018年8月20日起至2020年2月19日止降低为每年350000元，自2020年2月20日起仍按合同约定的租金每年442000元执行。争议焦点二、凡学勇在履行案涉房屋租赁合同过程中是否存在欠缴租金的违约行为。一审法院认为，凡学勇、彭俊堂之间的合同行为未得到陈珍春的同意，与陈珍春发生房屋租赁合同关系的仍系凡学勇，自2019年8月20日起，凡学勇未支付过房租，亦未通过他人支付，其行为已构成违约。争议焦点三、陈珍春与凡学勇之间签订的《房屋租赁合同》是否应当予以解除。陈珍春与凡学勇之间的房屋租赁合同并未终止，该合同约定承租人应于租期内的每年2月20日、8月20日各支付半年房租，承租人超出规定付房租期限20天，出租人有权解除合同。自2019年8月20日起，凡学勇未支付过房租或通过他人支付，按约陈珍春有权解除合同，陈珍春的起诉行为即通知行为，故其已履行了通知义务，案涉房屋租赁合同予以解除。陈珍春的丈夫陈粉喜在2019年11月13日与凡学勇通话时承认2019年8月20日以前的房租已全部支付，案涉房屋租赁系陈珍春的家庭行为，据此认定凡学勇欠付自2019年8月20日起的房租，其中2019年8月20日至2020年2月19日所欠房租为175000元，2020年2月20日至今所欠房租按年租金442000元计算。陈珍春要求凡学勇自起诉之日起按欠付租金的30%支付违约金，低于约定滞纳金且符合法律规定，予以支持。彭俊堂在审理中向一审法院申请，因受2020年新冠××疫情影响，其承租房屋经营的兴化市恒泰宾馆严重亏损，请求法院在裁判时予以考虑。一审法院认定，因为疫情宾馆经营确受影响，根据实际情况，应当减免三个月房租110500元。案涉房屋租赁合同约定房屋租赁税由出租人承担，凡学勇作为支付房租的承租人有权要求出租人对收取的房租开具相应税票，故凡学勇要求陈珍春对2018年3月13日至2019年2月20日收取的合计529000元租金向其开具税票，予以支持。对于凡学勇提出的陈珍春延迟交房及相关交房瑕疵，其未能举证证明，且也未提交证据证明自案涉房屋租赁合同履行（交房）时起至欠付房租时止其向陈珍春提出过上述问题，故不予采信。案涉房屋租赁合同约定，出租方将水、电、电梯等设施交付给承租方使用，承租方进行验收确定可以使用后，日常维修、保养由承租方负责，故对彭俊堂提出的租赁房屋水电等存在的问题不予采纳。相关司法解释规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。案涉房屋租赁合同因凡学勇欠付租金的违约行为而予以解除，陈珍春明确表示不同意利用凡学勇对案涉租赁房屋的装璜设施，故不用对凡学勇的装璜设施予以补偿。案涉房屋租赁合同解除，陈珍春享有要求凡学勇返还租赁房屋的权利，彭俊堂基于与凡学勇签订的合同实际经营使用案涉租赁房屋，其经营使用权不能对抗陈珍春物的请求权，彭俊堂应将案涉租赁房屋腾空返还给陈珍春，其与凡学勇之间的合同纠纷可以通过另案诉讼解决。判决：一、陈珍春与凡学勇于2015年3月21日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日起予以解除；二、凡学勇于判决生效后七日内向陈珍春支付房租（至2020年2月19日所欠房租为175000元，自2020年2月20日起至彭俊堂让房之日止，按年租金442000元计算，扣除减免的租金110500元），并支付滞纳金（按应支付房租的30%计算）；三、陈珍春于判决生效后七日内向凡学勇开具金额529000元的租金税票；四、彭俊堂自判决生效后十五日内向陈珍春腾空返还座落于兴化市门面房从南到北一楼第1、2间、二楼第1、2、3、4间、三楼第1、2、3、4、5间、四楼整层。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案中，陈珍春与凡学勇签订房屋出租合同，凡学勇与彭俊堂签订恒泰宾馆经营全权委托协议、恒泰宾馆转让协议，三方并未就房屋租赁合同的权利义务转让重新签订新的书面协议，陈珍春与受凡学勇委托经营恒泰宾馆的彭俊堂协商房租事宜及收取其房租符合情理，彭俊堂亦陈述陈珍春除收取租金外不认可其实际经营人的身份，因此不能认定案涉房屋租赁合同的权利义务已转移，房屋租赁合同的当事人仍应认定为陈珍春、凡学勇，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。合同履行过程中，凡学勇超过约定的租金付款日期20天未付租金，陈珍春主张解除合同符合合同约定，一审判决解除案涉房屋租赁合同，并无不当。关于租金调整的问题，案涉房屋租赁合同约定的租期为15年，租赁期间出租人依据承租人的经营状况对一定期间内的租金作出调整，符合常理且有彭俊堂的陈述相印证，一审法院依据相关证据认定租金自2018年8月20日至2020年2月19日降低为每年350000元，符合客观事实，并无不当，凡学勇未能提供证据证明双方对2020年2月20日之后的房租明确作出变更，其上诉主张2020年2月20日以后的房租仍按每年350000元的标准计算，缺乏充分依据。案涉房屋租赁合同约定，承租方如逾期支付租金，每逾期一日，则承租方须按日租金的3倍支付滞纳金，陈珍春要求凡学勇自起诉之日起按欠付租金的30%支付违约金，低于约定滞纳金且不明显过高，一审法院予以支持，并无不当。彭俊堂在案涉房屋中实际经营，一审法院将其追加为被告，符合法律规定。陈珍春不同意利用案涉房屋中的装饰装修部分，且其不是彭俊堂的合同相对方，彭俊堂要求陈珍春对其作出补偿，无事实和法律依据；本案处理的系房屋租赁合同纠纷，彭俊堂可依据与凡学勇签订的经营全权委托协议、转让协议另行主张权利。综上所述，上诉人凡学勇、彭俊堂的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6068元，由上诉人凡学勇负担4568元、上诉人彭俊堂负担1500元（上诉人凡学勇多交的1500元、上诉人彭俊堂多交的4568元分别由本院退还）。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  顾连凤审判员  潘贻杰二〇二一年二月七日书记员  黄 璐