上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12076号上诉人（原审被告）：上海新东苑投资集团有限公司，住所地上海市闵行区吴中路******。法定代表人：沈慧琴，执行董事。委托诉讼代理人：顾国富，上海宝申理律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹梦昊，上海宝申理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海市闵行区虹桥东苑风度国际业主委员会，住所地，住所地上海市闵行区虹莘路******iv>负责人：王雪梅，主任。委托诉讼代理人：王毅伟，上海市东方正义律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦劼晟，上海市东方正义律师事务所律师。原审被告：上海南赟餐饮管理有限公司，住所地上海市闵，住所地上海市闵行区虹泉路****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：李泳强，执行董事。上诉人上海新东苑投资集团有限公司（以下简称新东苑公司）因与被上诉人上海市闵行区虹桥东苑风度国际业主委员会（以下简称东苑业委员）及原审被告上海南赟餐饮管理有限公司（以下简称南赟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初40558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人新东苑公司上诉请求：撤销原判第一、二项，发回重审或改判驳回被上诉人一审全部诉请。事实与理由：一审并未查明被上诉人是否获得授权提起本案诉讼。车库采光窗的所有权属于上诉人，一审认定属于业主共有并要求上诉人进行交付没有依据。玻璃房虽然没有产证，但行政部门没有认定是违章建筑，即使是违章建筑，被上诉人也无权要求确认相关合同无效。被上诉人东苑业委会辩称：其系通过合法程序表决，有权提起本案诉讼，玻璃房属于业主共有区域，不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。原审被告南赟公司未作陈述。东苑业委会向一审法院起诉请求：1.依法确认南赟公司与新东苑公司在2017年9月签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令南赟公司立即腾退并搬离《房屋租赁合同》约定的玻璃房；3.判令南赟公司与新东苑公司拆除前述玻璃房，恢复地下车库采光窗原状，并将占用的土地和设施返还给东苑业委会；4.诉讼费由南赟公司、新东苑公司承担。一审法院认定事实如下：2017年9月，新东苑公司作为出租方（甲方）与案外人顾某作为承租方（乙方）就上海市闵行区XX路XX弄XX号房屋（建筑面积62.77平方米）签订《房屋租赁合同》。合同约定，该房屋的用途为餐饮，租期自2017年9月25日起至2022年9月24日止。合同第五条第1款约定，该房屋前2年月租金为人民币19,093元（以下币种相同）。从第三年开始月租金每二年环比递增7%。双方另约定其他相关权利义务并于合同落款处盖章、签名。后案外人顾某设立南赟公司，公司住所为上海市闵行区XX路****。2019年11月20日，新东苑公司的委托诉讼代理人姚林胜向法院申请调查令，申请向上海市闵行区规划和自然资源局调取：1.上海市闵行区虹桥东苑风度国际小区规划总平面图；2.小区商场（一）地下一层平面图；3.小）地下**平面图可证及附图；4.小区代征道路绿化范围图及规划图。一审法院于2019年11月25日向其开具调查令。另查明，2019年7月24日，案外人上海市闵行区虹桥东苑风度国际业主大会进行表决，通过决议决定对开发商拆除休闲广场违章商铺、恢复原状等问题向法院提起诉讼。又查明，涉案玻璃房位于《虹桥东苑风度国际小区规划许可证总平面图》显示的四至范围内，应属小区业主共有的公共部位。该玻璃房建造在地下车库的采光窗位置。该玻璃房无房地产权证亦无建筑规划许可证。再查明，新东苑公司作为出租方（甲方）与南赟公司的法定代表人顾某作为承租方（乙方）签订《解除协议》，双方确认于2019年12月25日起解除租赁合同。合同另约定，乙方应于2019年12月25日前在付清所有款项的前提下（缴清水电气及物业费用、违约金等）清空该房屋，并与甲方办理退房手续。否则，甲方有权自行处置遗留在该房屋内的所有物品，由此产生的费用由乙方承担。双方另约定其他相关权利义务并于合同落款处签名、盖章。一审庭审中，新东苑公司确认其与南赟公司于2020年3月3日进行房屋交接。对于东苑业委会提供的有争议证据：虹桥东苑风度国际小区议事规则、投票公告、业主大会决议书一组，旨在证明本案的诉讼系受全体业主授权委托。对此，南赟公司表示其对该证据不清楚。新东苑公司表示上述原件与复印件一致，但认为根据该证据议事规则无法确认对于此次诉讼通过了业主大会的决议，没有证据证明此次决议是按照议事规则合法操作的。对于投票公告，确认原件与复印件一致，但是真实性无法确认。新东苑公司认为业委会并没有按照议事规则在投票日的提前十五天发放征询的意见表且其作为最大的业主方并没有收到该征询表，所以认为业委会并未按照议事规则操作，对于该证据的证明目的亦不认可，综上认为东苑业委会起诉没有获得业主大会的合法的许可。对此，一审法院认为该组证据原件与复印件相一致，新东苑公司虽认为东苑业委会未获得业主授权，但对此未充分举证，一审法院认可该证据三性并予以采信。对于新东苑公司提供的有争议证据：1.《函件》4份，旨在证明部分小区业主并没有收到业委会就涉案事宜起诉的征询意见表，以此可证明东苑业委会并未按照规定程序向全体小区业主进行征询。东苑业委会认为真实性不予认可，就该证人证言的出具人是否是小区的业主也无法确认；2.照片一组，旨在证明在讼争小区西侧属于另一开发商虹桥房地产所有的地下车库的采光窗部分也进行过调整并做成了水泥平台，但东苑业委会却未要求其拆除、恢复原状。由此可证，东苑业委会的起诉并非出于车库行车安全、采光等考虑，东苑业委会的选择性起诉可能出于金钱利益的关系。对此，东苑业委会认为该证据与本案无关；3.《解除协议》，旨在证明南赟公司与新东苑公司之间已解除《房屋租赁合同》。东苑业委会认为该证据形成于南赟公司与新东苑公司之间，故对真实性、合法性无法确认。且认为即便南赟公司与新东苑公司解除合同也不影响确认该《房屋租赁合同》无效的认定，故认为与本案无关联性。对于上述证据，南赟公司均表示没有异议。对此一审法院认为：针对证据1虽名为《函件》，实际属于证人证言，证人应到庭由法院确认证人身份并接受双方质证。而《函件》的出具人员均未到庭，一审法院对该组证据不予采信。针对证据2，一审法院认为该组证据与本案的待证事实无关，不予采用。针对证据3，一审法院对该证据三性予以认可。一审法院认为，东苑业委会经业主大会表决通过并提起本次诉讼，符合法律规定及小区议事规则。虽新东苑公司对于东苑业委会的主体资格以及起诉权利持有异议，但其亦未能充分举证以推翻东苑业委会举证的业主大会决议之真实性及有效性，故一审法院认为东苑业委会有权代表全体业主进行此次诉讼。而案外人顾某在与新东苑公司签订《房屋租赁合同》后在承租地址上设立了南赟公司，一审法院认为该《房屋租赁合同》的合同效力应及于南赟公司与新东苑公司。双方的争议焦点在于：讼争的玻璃房所搭建的位置是否属于全体业主所有的公共部分继而使得东苑业委会有权主张南赟公司与新东苑公司就该玻璃房签订的《房屋租赁合同》无效？针对该争议焦点：东苑业委会认为通过其举证可以认定涉案玻璃房所处位置应属于小区的红线范围内，系小区全体业主共享的公共部位。而该玻璃房既无产证又无建设规划许可证，系违章建筑。现东苑业委会作为全体业主的代表机构，基于新东苑公司的无权处分行为以及讼争房屋属于违章建筑这两项理由主张南赟公司与新东苑公司之间签订的《房屋租赁合同》无效。南赟公司认为，其与新东苑公司签订《房屋租赁合同》时认为整个小区包括承租的玻璃房的开发都是新东苑公司，出于对新东苑公司的信任而签订了该合同。至于目前玻璃房的权属究竟是东苑业委会还是新东苑公司，其认为其非专业人员无法再进行认定。而新东苑公司则认为该玻璃房建造的位置属于地下车库的采光窗的位置，由于其系地下车库的产权人也同时履行了对该采光窗的维护维修责任。据此其认为采光窗所在的位置并非小区业主共有的公共区域，而其作为包括采光窗在内的地下车库所有人有权对采光窗进行处分。同时新东苑公司认为讼争玻璃房位于商业街范围，而其认为商业街属于代征道路范畴且根据规划图纸可见在围墙之外，所以不应属于小区范围也不属于小区业主所共有的公共部位，东苑业委会亦无权主张《房屋租赁合同》无效。其还认为讼争的玻璃房，由于没有相关部门认定该建筑违章搭建，所以该玻璃房不应认定为违章建筑。对此，一审法院认为东苑业委会之举证包括新东苑公司申请法院调查令之后调取的证据可见，无证据证明包括讼争玻璃房在内的商业街属于代征道路范围。而新东苑公司以位于围墙外作为其认为商业街不属于小区建筑规划范围内的说法不能成立。因为根据规划图纸，小区会所的地理位置亦处于围墙之外，但小区会所中显有部分明确应属于业主共有的公共区域，故对于新东苑公司的该项抗辩，一审法院难以采信。对此，一审法院认为该玻璃房搭建于地下车库采光窗上，但同时该地面区域属于商业街范畴。现新东苑公司仅以其为地下车库权利人的身份认为其对于采光窗上的位置亦有权搭建之观点，一审法院实难认同。最后，一审法院认为讼争的玻璃房既无相应的产权证亦无建设工程规划证，当属违章建筑。根据物权法的规定，业主大会和业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。综上，一审法院认为东苑业委会主张之诉请1于法有据，一审法院确认南赟公司与新东苑公司之间签订的《房屋租赁合同》无效。至于东苑业委会主张之诉请2，鉴于南赟公司与新东苑公司均确认南赟公司已经于2020年3月3日腾退并搬离上述房屋，虽东苑业委会认为该玻璃房内仍有物品未清空，但并不能就此认定南赟公司未搬离，故对于该项诉请一审法院不再处理。至于东苑业委会主张之诉请3，因为玻璃房系违章建筑，新东苑公司作为《房屋租赁合同》的出租方，应推定该违章建筑由其建造于地下车库的采光窗上。据此，一审法院认为应由新东苑公司负责拆除该玻璃房并恢复地下车库采光窗的原状后向东苑业委会进行返还。同时，一审法院认为在拆除该玻璃房后，该处场地除了地下车库采光窗存在外再无其他设施可向东苑业委会返还。故对于东苑业委会主张返还设施之诉请，一审法院予以驳回。至于本案的诉讼费用，一审法院认为新东苑公司作为《房屋租赁合同》的始作俑者，其应承担所有的诉讼费用。一审法院审理后，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、第八十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款之规定，于二○二○年八月七日作出判决：一、案外人顾某与上海新东苑投资集团有限公司于2017年9月签订的《房屋租赁合同》无效；二、上海新东苑投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内拆除位于上海市闵行区XX路XX弄XX号的玻璃房、恢复地下车库采光窗的原状并向上海市闵行区虹桥东苑风度国际业主委员会进行交付；三、驳回上海市闵行区虹桥东苑风度国际业主委员会其余诉讼请求。一审案件受理费计人民币80元，由上海新东苑投资集团有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，首先，就被上诉人的起诉资格问题，被上诉人一审中已经提供证据证明其系通过合法程序征询业主意见提起本案诉讼，上诉人未能举证推翻上述证据，故一审认定被上诉人有权代表业主提起本案诉讼并无不当。其次，根据在案事实，涉案玻璃房系搭建在地下车库的采光窗上，既无产证又无建设规划许可证。根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故上诉人与案外人顾某就涉案玻璃房签订的房屋租赁合同应属无效。上诉人抗辩该玻璃房并非违章建筑故无须拆除，缺乏依据，一审根据上诉人作为玻璃房的出租人，认定其负有拆除该玻璃房、恢复地下车库采光窗原状之义务，并向被上诉人进行交付并无不当，本院予以认同。综上，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海新东苑投资集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二一年二月八日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……