江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终4976号上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋华，男，1973年1月20日生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：史纪，江苏东晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：奚志宏，男，1947年9月26日生，汉族，住常州市新**。委托诉讼代理人：宗伟民，江苏协禾律师事务所律师。原审第三人：常州喜洋洋大药房有限公司，住所地常州市钟楼区新闸街道新庆路**。法定代表人：花龙凤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：史纪，江苏东晟律师事务所律师。上诉人蒋华因与被上诉人奚志宏、原审第三人常州喜洋洋大药房有限公司（以下简称喜洋洋大药房）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院(2019)苏0404民初4139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。蒋华上诉请求:1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求并支持上诉人的反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.虽然目前上诉人、第三人仍在使用案涉房屋，但上诉人与被上诉人就房租金交纳的交涉过程中，被上诉人明确表示因其已经与拆迁服务中心签订拆迁协议，放弃继续向上诉人收取租金。此外，被上诉人在与拆迁服务中心签订拆迁协议后就应当不享有重新、继续租赁案涉房屋的权利，故一审判令上诉人支付房屋占有使用费缺乏事实依据。2.一审法院对装修补偿金额分配计算错误。案涉《房屋租赁合同》签订后，上诉人对房屋进行了装修，因装修时间较长，上诉人不能完整提供证据材料，只有现场核实才能查明装修的客观情况，但一审法院并未采纳上诉人的申请进行现场勘查。此外，上诉人并不认可拆迁服务中心出具的评估表中关于装修金额和数量，并向拆迁服务中心提出异议。被上诉人在尚未核对清楚装修项目的情形下，擅自与拆迁服务中心签订拆迁协议，损害了上诉人的合法权益。3.虽然拆迁服务中心未将一层楼面拆迁价格中的营业补贴款单独列明，但考虑到拆迁服务中心将有实际经营的二、三层楼面作出500元/㎡营业补贴这一实际情况，一层楼面拆迁价格9800元/㎡中应当包含营业补贴款，一审法院在判决时未能结合本案实际情况补偿上诉人一层楼面营业补贴，损害了上诉人合法利益。4.一审法院认定拆迁协议中的搬迁费应当归属上诉人，那么拆迁协议中的搬迁奖励费也应当判归上诉人所有。5.药品销售实行许可证管理，不得在经药品监督管理部门核准的地址以外场所储存或者现货销售药品。第三人核准销售药品的地址是案涉房屋所在地，如果搬迁，必然会影响第三人已采购药品的销售，故上诉人存在药品损失，对此一审法院未予查明。被上诉人奚志宏二审答辩称：1.原审判决认定事实是清楚的。2.上诉人提出的观点是不能成立的。关于租金问题，上诉人说奚志宏不要租金，但是奚志宏说不收租金，是建立在已经发出了解约通知的基础上不再收取，而不是放弃。关于营业补贴，奚志宏在2018年9月发出解约通知以后，上诉人没有履行自己的承诺一直到现在，也没有中止中断经营活动。所谓的赔付和补偿没有合同依据和法律依据。关于装修问题，上诉人未提供证据证明其主张，自应承担举证不能的法律后果。3.关于一审判决的占有房屋使用费，一审法院将合同约定的租金767元一天减到622元，既不符合法律也有违社会公平正义原则。原审第三人喜洋洋大药房二审陈述：同意上诉人的上诉请求、事实和理由。另外，案涉房屋由第三人实际经营使用，因为搬迁，第三人确实存在药品损失。奚志宏向一审法院起诉请求：1.判令确认奚志宏书面通知解除与蒋华之间新闸镇新庆路99号商铺租赁合同的效力；2.蒋华、喜洋洋大药房立即腾空并搬出（含转租房屋）常州市新闸镇新庆路99号（三层）房屋；3.蒋华、喜洋洋大药房支付奚志宏2019年2月10日至12月10日房屋租金25666.67元及逾期违约金170895元（约定滞纳金1%／天的20%，暂计至2019年12月9日）；4.蒋华、喜洋洋大药房如逾期腾空搬出房屋（含转租房屋）期间按照每日767元向奚志宏支付延期房租金及每天1%滞纳金；5.蒋华、喜洋洋大药房赔偿奚志宏逾期搬迁奖励费85224元。蒋华向一审法院提起反诉请求：1.判令奚志宏赔偿营业补贴费、停工停业损失、搬迁费等各项经济损失150万元；2.本案的反诉费由奚志宏承担。一审法院经审理查明，自2011年开始，蒋华承租奚志宏案涉房屋。2015年6月25日，奚志宏（甲方）与蒋华（乙方）续签《商铺租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于常州市新闸镇新庆路99号共三层商铺租赁给乙方用于合法生产经营之用。合同主要内容：1、租赁面积755.44平方米，租赁期限：自2016年2月10日起至2021年2月9日止。2、房屋装修现状包括：ａ、房屋第一层地面已铺设地砖，房顶及柱子已装修，门窗齐全，墙面已粉刷涂料。ｂ、房屋第二层地面已铺设复合地板，房顶柱子已装修，门窗齐全，楼梯扶手是不锈钢材料，墙面已粉刷涂料。ｃ、房屋第三层地面已铺设复合地板，房顶及柱子已装修，门窗齐全，楼梯扶手是不锈钢材料，墙面已粉刷涂料，另外三层隔断已做好，共有7个房间。以上装修均为甲方装修，乙方未曾参与。如果该装修不能适应乙方经营需要，乙方可另行改装修，后装修所有权归甲乙双方各半。3、租金交纳。第一年租金2016年2月10日至2017年2月9日280000元，乙方应于2016年1月10日前向甲方付清。第二年租金2017年2月10日至2018年2月9日280000元，乙方应于2017年1月10日前向甲方付清。第三年租金……第四年……第五年……。乙方应于2020年1月10日前向甲方付清。4、租赁期内租金1年为一个支付期，先支付后使用，乙方必须在第一支付期开始之日的一月前全额付清，乙方未在合同约定日期之前支付房租，视为乙方拖欠违约，逾期全天按房租租金的1%支付滞纳金，累计计算。5、双方权利义务主要包括：ａ、乙方在租赁期内不能随意破坏房屋的建筑结构，装修时通知甲方同意或者现场解说说明。ｂ、在租赁期间，如果政府需拆迁时，乙方及时通知甲方解除合同，双方均不负违约责任。合同签订后，蒋华使用案涉房屋。2016年3月19日，喜洋洋大药房核准登记，，经营地址为案涉房屋内法定代表人花龙凤，实际由蒋华经营。蒋华支付房屋租金至2019年2月9日。2017年9月20日，因新闸街道机床厂周边及新经济产业园地块征地拆迁事宜，常州市钟楼区新闸镇新闸村民委员会、常州市钟楼区新闸街道房屋征收与补偿服务中心（以下简称拆迁服务中心），向奚志宏发出通知，要求配合丈量房屋。2018年6月30日，奚志宏与拆迁服务中心签订新庆路99号房屋拆迁补偿协议，约定拆迁房屋补偿价7165952元，附属物补贴209811元，搬迁补助费500元，过渡费30681元，按时签约奖170448元，搬迁奖励费85224元，移机补贴2720元。其它625908元，其中房屋第二层、第三层营业补贴265840元。2018年9月13日，奚志宏向蒋华发出告知函，通知蒋华因案涉房屋需要搬迁，故要求与蒋华提前解除合同，并告知接到告知函之日起十日内做好搬迁准备，由此而造成的需要结算事项均按合同约定办理。一审审理中，蒋华承认收到告知函，但因双方对合同解除、经济补偿等事宜未能达成一致意见，蒋华、喜洋洋大药房仍占据案涉房屋使用至今。一审法院认为，双方签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，具有法律约束力，双方均应按约履行。本案双方争议的焦点为租赁合同解除、赔偿损失、营业补贴、房屋装修款评估分配、喜洋洋大药房责任问题等。一、关于租赁合同的解除问题。双方租赁合同第八条第二款规定，“在租赁期内，如果政府需拆迁时，乙方（蒋华）及时通知甲方（奚志宏）解除合同，双方均不负违约责任。”该条款并未限制奚志宏依据合同法提出解除租赁合同的权利。从租赁合同约定的目的讲，也要求在房屋拆迁时，蒋华应及时通知奚志宏解除租赁合同，维护双方的合法权益。2018年9月13日，奚志宏因房屋拆迁而不能实现合同目的，为此奚志宏通过EMS专递向蒋华发出告知函，蒋华已收到告知函，双方合同约定合同解除条件已成就，据此，租赁合同自通知到达时解除，该院予以确认，解除时间为2018年9月15日。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”结合本案，租赁合同解除后，蒋华无权继续使用房屋，应当予以返还。因此，奚志宏主张蒋华腾空搬出案涉房屋，于法有据，该院予以支持。二、关于奚志宏主张的房租金、逾期违约金、延期房租金、滞纳金、搬迁奖励费问题。1.奚志宏向蒋华主张合同解除前的房租金，应予支持。奚志宏要求参照房屋租金支付延期房租金，实际为房屋占有使用费，但因案涉房屋将要拆除，租赁合同履行条件、房屋附近营商环境已发生变化，奚志宏要求参照原房屋租金支付房屋占有使用费有失公平，该院综合考虑，双方合同解除后，即自2018年9月25日起至实际搬出之日止，蒋华应参照租赁合同租金百分之八十标准（年租金224000元，计622.22元天）向奚志宏支付房屋占有使用费。2.奚志宏主张滞纳金、违约金问题，因双方合同约定在租赁期间，如果政府需拆迁时，蒋华及时通知奚志宏解除合同，双方均不负违约责任。本案奚志宏发函给蒋华，符合法律相关规定，因此，因房屋拆迁导致合同解除，双方均不负违约责任，故奚志宏主张不予支持。奚志宏以蒋华延期交纳租金、自行转租为由，要求蒋华支付违约金、滞纳金，该理由与奚志宏通知解除合同函相矛盾，该院不予支持。3.奚志宏主张蒋华赔偿搬迁奖励费85224元，因奚志宏与拆迁服务中心尚未进行最后结算，且无证据证明搬迁奖励费损失，故该院不予支持。三、关于蒋华主张的装修补偿、经营补贴费、退房租金、临时租房金40万元、移机搬家人工费等。1.装修补偿。根据奚志宏与拆迁服务中心签订的拆迁协议，房屋装修1-3层装修估价209811元。一审审理中，蒋华对部分装修估价不予认可，但也未提交相关证据予以证明，对此，蒋华应承担举证不利的法律后果，该院依据拆迁评估价格，确认房屋装修价值209811元。根据双方合同约定，经计算，属于奚志宏的装修费用169881.5元，属于蒋华的装修费用39929.5元。2.退房租金。案涉租赁合同于2018年9月15日依法解除，蒋华于2020年9月25腾退房屋的同时，奚志宏应将剩余房租返还蒋华，至2019年2月9日止，共计房租金104222元。3.关于营业补贴。现案涉房屋被列入政府拆迁范围，对蒋华经营造成损失客观存在，应当在案涉房屋获得的相关拆迁补贴费中获得相应的补偿。根据当地的拆迁征地补偿相关政策，一层楼面营业补贴与房屋地段相关联，与蒋华是否经营无关，故不予补偿。二、三层楼营业面积中，奚志宏与拆迁服务中心签订合同可获补贴265840元，该院结合双方的租赁期限、双方的损失情形，酌情认定奚志宏支付给蒋华营业补贴款132920元。4.搬家费500元、移机费2720元，合计3220元，应归蒋华所有。5.临时租房金40万元。因双方房屋租赁合同中约定因拆迁解除合同，双方不承担违约责任，因此蒋华的上述主张该院不予支持。蒋华因租赁房屋拆迁可得装潢款39929.5元、营业补贴款132920元、搬家费移机费3220元，合计176069.5元。因案涉房屋至今未能拆迁，奚志宏也尚未实际取得拆迁款，故该院确认款项仅为房屋拆迁后可得权益。四、关于第三人喜洋洋大药房责任问题。一审庭审中，喜洋洋大药房承认公司实际经营者为蒋华，因此，奚志宏要求喜洋洋大药房腾让案涉房屋并无不当，该院予以支持。又因喜洋洋大药房并非房屋租赁合同相对方，奚志宏要求喜洋洋大药房承担的损失该院不予支持。综上，双方诉讼请求合法部分该院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百四十二条规定，该院遂判决：一、蒋华、常州喜洋洋大药房有限公司应于判决发生法律效力之日起十五日内从常州市钟楼区新闸街道新庆路99号房屋中搬出，并将房屋返还奚志宏；二、蒋华应于判决发生法律效力之日起十五日内向奚志宏支付房屋占有使用费，自2018年9月25日起至实际搬出之日止，按每日622.22元天计算；三、奚志宏与常州市钟楼区新闸街道房屋征收与补偿服务中心签订的拆迁补偿协议中装修补偿款39929.5元、营业补贴132920元、搬家费500元、移机费2720元权益归蒋华所有；该款项奚志宏应于判决发生法律效力之日起，常州市钟楼区新闸街道房屋征收与补偿服务中心向奚志宏实际支付拆迁款50%后十日内向蒋华支付；四、奚志宏应于判决发生法律效力之日起十日内向蒋华返还房屋租金104222元；五、驳回奚志宏其他诉讼请求；六、驳回蒋华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。奚志宏交纳案件受理费5447元，由奚志宏负担1839元、蒋华负担3608元；蒋华交纳案件受理费9150元，由蒋华担7440元、奚志宏负担1710元。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，上诉人蒋华向本院提供以下证据：1.房屋附属设施装修补差表，证明由拆迁部门提供的评估报告遗留的装修项目和附属设施，总计76026元。2.房屋附属设施装修由上诉人及次承租人装修部分，这是根据装修评估表进行的统计，上面的序号与装修评估表中序号一致。金额是95788元。3.商品统计报表，因为上诉人经营的是药品零售，是特殊经营商品，只能在指定的场所进行销售。一旦搬迁，造成上诉人的损失金额为154987.15元。被上诉人奚志宏经质证认为：上诉人提供的两部分的材料不属于法律意义上的证据，不能起到证据的证明效力，对证据的真实性、合法性、关联性都不予认可。关于装修部分，一审中法院多次责令上诉人提供相应的证据来证明自己主张的事实，上诉人一直未提供证据来证明。关于药品统计单，与本案是没有关联的。本院认为，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人主张解除合同的，应通知对方，合同自通知达到对方时解除。据此，奚志宏在拆迁服务中心发出拆迁通知、与拆迁服务中心签订拆迁协议后，有权解除案涉《商铺租赁合同》，上述合同自通知到达蒋华时解除。故一审法院法院认定案涉《商铺租赁合同》于2018年9月15日解除，符合法律规定。《商铺租赁合同》解除后，尚未履行的终止履行，即奚志宏应将已收取的2018年9月15日之后的租金返还蒋华；已经履行的，当事人可以要求恢复原状，即蒋华腾空房屋，将案涉租赁物返还奚志宏。现因蒋华在上述合同解除后，未向奚志宏返还租赁物，一直占有使用至今，奚志宏有权要求蒋华支付逾期腾房占有使用费。一审法院基于租赁合同履行条件、房屋附近营商环境已发生变化，酌定蒋华按照租赁合同租金百分之八十标准（年租金224000元，计622.22元/天）向奚志宏支付房屋占有使用费并无不当；蒋华关于不应支付占有使用费的主张缺乏事实和法律依据，不能成立。关于装修补偿金额，案涉《商铺租赁合同》中约定了奚志宏装修部分；同时还约定了蒋华可以另行改造装修，改造后装修所有权归还双方各半。据此，一审法院依据拆迁评估确认的房屋装修价值，认定归属蒋华的装修费用为39929.5元符合当事人双方合同约定。关于蒋华主张拆迁评估有遗漏部分，并在二审中提供《房屋附属设施、装修补差表》一份，但是上述材料系蒋华单方制作，且对装修价格也无对应的合同、付款依据予以证明，故该证据不足以证明其主张，蒋华的上述主张缺乏事实依据，不能成立。关于蒋华主张的案涉房屋一层的营业补贴，根据拆迁补偿方案，新庆路东西两侧沿街一进一屋房屋，按9800元/平方米的标准给予补偿，故一层的补偿款项系奚志宏因案涉房屋所处位置而应得，与蒋华的经营无关，蒋华要求奚志宏支付一层的营业补贴缺乏事实依据，不能成立。关于蒋华主张搬迁奖励应归其所有，因蒋华至今未搬离案涉房屋，奚志宏亦因此未能领取拆迁补偿款，故本院对蒋华的上述主张不予支持。关于蒋华主张其存在药品损失要求奚志宏予以赔偿，因案涉《商铺租赁合同》约定在租赁期间，如果政府需拆迁，双方均不负违约责任，故蒋华要求奚志宏承担相应的赔偿责任缺乏合同依据。综上，蒋华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9150元，由上诉人蒋华负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  万海峰二〇二一年二月八日法官助理  骆云辉书 记 员  杨 青