浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0802民初3020号 原告（反诉被告）：衢州市世纪天成小区业主委员会，住所地浙江省衢州市柯城区新新街道金桂社区龙化路**。 负责人：张星忠，主任。 被告（反诉原告）：衢州市美景物业管理有限公司，统一社会信用代码91330800747008406K，住，住所地浙江省衢州市柯城区五环路**/div> 法定代表人：周永芬，总经理。 委托诉讼代理人：李相俊，浙江诚源律师事务所律师。 原告衢州市世纪天成小区业主委员会（以下简称世纪天成业委会）与被告衢州市美景物业管理有限公司（以下简称美景物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案于2020年11月20日转换为普通程序，诉讼过程中，被告美景物业公司向本院提出反诉。原告世纪天成业委会负责人张星忠、被告美景物业公司的委托诉讼代理人李相俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告世纪天成业委会向本院提出的诉讼请求：1、责令被告移交2019年5月1日至2019年10月15日收取的世纪天成小区业主物业费、车位管理费、电梯能耗费财务清单及收费票根；2、判令被告向原告支付2019年8、9月水费39285.75元，2019年10月份半个月的电费7739.24元，合计47024.99元；诉讼过程中变更为要求被告支付水电费37258元。 事实和理由：被告2019年5月1日，经过招投标程序进驻世纪天成小区服务管理，2019年10月15日，在未协调一致的情况下，单方违约撤出世纪天成小区物业服务，并带走了世纪天成小区业主预交的2019年10月16日至2020年4月30日美景物业非服务期间的物业费。为此，原告与被告多次协商沟通，但被告一直拒绝移交物业费、车位管理费、电梯能耗费及相关清单、票根。为此，原告经业主大会表决授权，于2019年12月2日对被告进行起诉。后在法庭调解无效，之后，法院、社区、方正物业、美景物业、业委会五方又进行协商调解并达成协议。但到协议指定日，美景物业却拒绝履行。鉴此，原告再次提起诉讼。根据物业管理条例和合同法的有关规定，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告美景物业公司辩称，1.被告向业主收取费用时已经出具发票，即便业主发票丢失应该由业主本人来复印发票，业主委员会无权索要发票；财务资料是被告的财产，需要向工商、税务局申报的；2.水电费、电梯能耗费是由被告代缴代扣的，业主缴纳水电费后由物业公司代交，现物业公司有9万多元代付款未收回，现业主未向物业公司支付费用，所以物业公司没有义务为其代付，原告的诉讼请求应该驳回，能耗费是业主的费用，不是物业公司的费用，物业公司不应该垫付。现被告已退出服务，原告应该向业主收取。 反诉原告美景物业公司向本院提出的反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告退还保证金50000元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告预期利益损失270000元；3.判令反诉被告配合反诉原告收取世纪天成小区所欠物业费、能耗费等费用，向反诉原告提供世纪天成小区业主名单及身份信息；4.本案本诉和反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：经过招投标程序，反诉原告与反诉被告于2019年4月18日签订《世纪天成小区物业管理服务合同》一份，合同约定：物业费等费用预交一年；当业主和物业使用人不按规定交纳物业费时业委会协调解决；按物业总面积千分之三提供物业用房；甲方交纳保证金50000元，合同期满退还；如甲方违反双方约定的承诺，乙方有权要求甲方限期解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。 2019年5月1日，反诉原告进入小区工作，反诉被告没有按约交付物业用房，不按合同交纳物业费、能耗费，其中业主委员会成员还带头不按约定预交费用。由于反诉被告未按合同履行，致使反诉原告工作困难，多次与其协商未果，由于没有适当的工作场所，小区业主又不按合同交纳费用，致使反诉原告无法开展工作，无奈之下，反诉原告只能退出小区。根据合同法第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据本条规定，损害赔偿的范围包括预期利益损失。因此，反诉原告据此请求反诉被告赔偿预期利益损失（按合同总价的10%计算）。反诉原告认为，反诉被告未按合同约定履行合同义务，已构成基本违约，现反诉原告为维护自己的合法权益，依法提出反诉，望法院判如所请。 反诉被告世纪天成业委会辩称，1.关于退还保证金5万元的反诉请求，根据双方签订的物业服务合同约定，美景物业公司的服务期为三年，自2019年5月1日至2022年4月30日止，美景物业公司自愿缴纳保证金5万元，服务期满无违约30天内退还。合同还约定美景物业公司服务世纪天成小区不得挂靠、转包、无故提前终止合同等现象，如违约业委会有权终止合同，并赔偿业委会违约金三十万；本合同终止时，美景物业公司必须向业委会移交全部物业用房，物业服务全部档案资料，超过一天，按总物业费1%计费处罚。现美景物业公司仅服务5个半月，在未经业委会同意的前提下，撤出小区服务，单方终止合同，且在撤回后，至今拒交服务期间物业费收缴清单和票根，显见美景物业公司已多次违约。2.反诉原告诉称反诉被告没有按规定提供千分之三物业用房，致其工作开展困难。实际上业委会已经提供反诉原告物业用房496.75平方米，分别为物业前台1**平方米，9幢1单元8平方米，3幢地下仓库160平方米，6幢地下仓库110平方米，4幢地下仓库25平方米，地下架，地下架空层电梯井储藏间15间共93方米，已达到千分之三（小区总面积130726.67平方米，按千分之三为392.18平方米）。3.反诉原告要求赔偿预期利益损失27万元，根据服务合同约定，世纪天成小区物业类型实行包干制服务，因此，美景物业公司作为企业，应该自行承担盈亏的风险；4.反诉原告要求反诉被告配合收取世纪天成业主所欠物业费、能耗费等费用，并提供小区业主名单及身份信息。服务合同约定当业主和物业使用人不按规定交纳物业费时，业委会应帮助协调未缴物业费问题，业委会一定尽到协调责任。业主身份信息属于个人隐私，业委会没有能力和义务提供；至于业主名单，美景物业公司进驻小区服务时，业委会就已经提供。故请求驳回反诉请求。 原告世纪天成业委会围绕其诉讼请求，向本院提供了： 1.物业服务合同、承诺书各一份，证明双方签订了物业服务合同，物业承诺先服务后收费。经庭审质证，美景物业公司对上述证据的真实性无异议，但认为承诺书是招标文件的一部分，双方签订合同后就无效了，物业服务合同不能证明原告有权向被告索取相关物业材料以及要求被告支付水电费的权利。同时合同还证明双方约定预交一年物业费的事实，规定业委会应当协助物业收取物业费的事实，违约责任约定了业委会违反合同约定物业公司有权要求其支付赔偿的权利。本院对该组证据的真实性予以确认。 2.水费票据12张、汇款凭证1分、电费票据12张、汇款凭证1份，证明业委会垫付的水电费的情况。经庭审质证，被告对上述证据予以认可，但认为原告为全体业主垫付了公共部分的费用，该部分的实际利益主体为广大业主，业委会应向业主收取上述水电费。本院对上述证据予以确认。 3.业主大会公告三份、物业管理公司招聘公告，证明业主大会同意将业主共有房屋进行出租、以及选聘美景物业公司、起诉美景物业公司，同时在物业管理公司招聘公告中约定了物业办公用房的面积。经质证，美景物业公司对上述证据真实性无异议，但认为公告内容是内部程序，中标后应以签订的物业服务合同内容为准。本院对上述证据的真实性予以确认，关于物业办公用房的约定应以双方签订的物业服务合同为准。 反诉原告美景物业公司围绕其诉讼请求，向本院提供了： 1.电子回单1份，证明签订合同后，美景物业公司向业委会支付了5万元保证金的事实。经庭审质证，世纪天成业委会对该证据无异议。本院予以确认。 2.公告照片1份，证明由于业委会未按合同履行交付物业用房及配套设施，双方协商未果后美景物业公司不得不撤回小区的事实，该公告贴在公告栏，并拍照发在业主群里。经庭审质证，业委会负责人认为微信发给其个人看过，是否张贴在小区不清楚。本院对该证据予以确认。 3.柯城区物业管理中心出具的世纪天成小区物业用房提供情况说明一份，证明世纪天成小区业委会没有将登记备案的物业用房交于美景物业公司使用，经质证，世纪天成业委会对该证据的真实性无异议，但对物业用房的备案数据有异议。本院认为世纪天成业委会虽提出异议，但未提交足以反驳的证据，故本院对该证据予以确认。 本院经审理认定事实如下：经过招投标程序，世纪天成业委会与美景物业公司于2019年4月18日签订《世纪天成小区物业管理服务合同》一份，合同约定：世纪天成业委会委托美景物业公司物业服务期限为三年，自2019年5月1日始至2022年4月30日止。美景物业公司自愿交纳保证金五万元（不计息），服务期届满如无违约30天内退还。物业费预交一年；电梯能耗费按20元/月/户收取，每层递增2元结算，由美景物业公司向业主和物业使用人收取，二次加压水费按3.7元/吨收取。电梯能耗费包括电梯维保费、电费、年检费，由美景物业公司代收代缴。小区公共区域的水费、电费、照明灯具由美景物业公司承担。当业主和物业使用人不按规定交纳物业费时，业委会协调未缴物业费问题；在合同生效之日起，按照物业总面积千分之三的标准配备物业管理用房（具体位置由世纪天成业委会分配），物业管理用房具备水、电、采光、通风基本设施的房屋，物业仓库具备照明设施即可。如世纪天成业委会违反双方约定的承诺，美景物业公司有权要求世纪天成业委会限期解决，逾期未解决的，美景物业公司有权终止合同，造成美景物业公司经济损失的，世纪天成业委会应给予美景物业公司经济赔偿。美景物业公司必须承诺服务世纪天成小区，不得挂靠、转包、无故提前终止合同等现象。合同还约定其他权利义务。 2019年5月1日，美景物业公司进入世纪天成小区提供物业服务，世纪天成业委会交付了部分物业用房，美景物业公司收取了部分业主的物业费。2019年9月28日美景物业公司张贴公告，载明其面临的主要问题：一按物业管理办法规定，小区整个建筑千分之三物业用房还未配齐。二收入与支出不平衡，小区用电量太大，超出其公司的想象。在2019年7月15日提出，请业委会召开业主大会，提高物业费或从物业经营性收入补贴物业经费不足，让物业服务与收入持平，有合理的利润。可到今天物业与业主委员会协调多次，未达成一致意见。物业公司是企业，若亏本肯定经营不下去的，其公司将于2019年10月15日24时撤出小区的日常管理，并将做好移交工作。后美景物业公司于2019年10月15日单方撤出世纪天成小区，并带走了世纪天成小区部分业主预交的2019年10月16日至2020年4月30日美景物业公司非服务期间的物业费，未办理相关移交手续。世纪天成业委会为美景物业公司垫付了2019年9月及10月半个月水费以及2019年10月半个月的电费共计37562元。现世纪天成业委会诉至法院，诉请如前。诉讼过程中，美景物业公司提出反诉。 本院认为，世纪天成业委会与美景物业公司签订的物业服务合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人均应按照诚实信用的原则全面履行合同义务。根据合同的约定在美景物业公司在提供物业服务期间应当承担小区公共区域的水、电费以及代收代缴电梯能耗费及二次加压水费，但美景物业公司未按照合同约定交纳2019年9月、10月水费及2019年10月电费，并由世纪天成业委会垫付上述水、电费，世纪天成业委会要求美景物业公司支付垫付的水电费37258元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。双方之间物业服务合同权利义务终止后，世纪天成业委会有权请求物业服务企业移交物业服务所必需相关资料，现美景物业公司已退出世纪天成小区的物业服务，其已收取的世纪天成小区业主2019年5月1日至2019年10月15日交纳的物业费、车位管理费、电梯能耗费的收费清单及收款收据涉及后续物业管理的收费衔接问题，美景物业公司应提供相应的资料。故世纪天成业委会要求美景物业公司移交2019年5月1日至2019年10月15日收取的世纪天成小区业主物业费、车位管理费、电梯能耗费的财务清单及收费票根的诉讼请求，其合理部分本院予以支持。关于反诉部分，双方争议焦点是物业服务合同当事人哪一方存在违约行为，世纪天成业委会是否应承担赔偿预期利益的损失27万元的违约责任？美景物业公司主张世纪天成业委会没有按照约定交付物业用房，业主不按约定交纳物业费等，存在违约行为，美景物业公司无奈退出小区，造成预期利益损失27万元。世纪天成业委会主张其已移交了相关的物业用房，并且美景物业公司投标时书面承诺先服务后交费，美景物业公司单方违约撤出小区服务，构成违约；根据物业服务合同约定，美景物业公司提供物业服务实行包干制服务，其应自行承担盈亏风险。关于物业用房的移交问题，世纪天成业委会虽主张已按照合同约定移交了全部物业用房，但美景物业公司予以否认，双方也未办理相应的移交手续，根据现场勘查情况并结合柯城区物业管理中心提供的世纪天成物业用房提供情况说明，可以确认世纪天成业委会未完全按照合同约定提供物业用房。关于物业费用的交纳问题，物业服务合同虽约定物业费预交一年，但未明确交纳的具体时间，美景物业公司主张业主未缴纳物业费在2019年9月存在违约行为，依据不足，本院不予支持。世纪天成业委会虽未完全按照合同约定提供物业用房，但不影响美景物业公司合同目的的实现，美景物业公司并不享有解除合同的权利，其单方退出小区物业服务，已构成违约。美景物业公司要求世纪天成业委会赔偿预期利益损失27万元的诉讼请求，首先，美景物业公司在2019年9月28日退出公告中自认其在2019年5月至9月期间的经营收入与支出严重不平衡，没有盈利，其也未提供证据证明预期利益损失27万元的计算依据；其次，美景物业公司是单方违约退出小区物业服务，其未提供证据证明是世纪天成的违约行为与预期利益损失之间存在因果关系，故其提出的诉请依据不足，本院不予支持。关于保证金的问题，双方合同终止后，如无违约世纪天成业委会应予退还，综合双方均存在违约行为的情况，本院酌定退还美景物业公司保证金25000元，美景物业公司要求世纪天成业委会退还保证金50000元的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持。关于世纪天成业委会配合美景物业公司收取业主所欠物业费及提供世纪天成小区业主名单及身份信息问题，本院认为双方均认可世纪天成业委会已提供了小区业主名单，并且小区业主身份信息属于个人信息，不属于世纪天成业委会提供资料范围，物业服务合同虽约定当业主和物业使用人不按规定交纳物业费时，业委会协调未缴物业费问题，但约定不明确，难以具体实施，故美景物业公司要求世纪天成业委会配合美景物业公司收取业主所欠物业费及提供世纪天成小区业主名单及身份信息的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第九十条之规定，判决如下： 一、被告衢州市美景物业管理有限公司向原告衢州市世纪天成小区业主委员会移交2019年5月1日至2019年10月15日收取的衢州市世纪天成小区业主物业费、车位管理费、电梯能耗费的收费明细清单及收款收据存根； 二、被告衢州市美景物业管理有限公司支付原告衢州市世纪天成小区业主委员会水电费37258元； 三、反诉被告衢州市世纪天成小区业主委员会退还反诉原告衢州市美景物业管理有限公司保证金25000元； 四、驳回反诉原告衢州市美景物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述第一、二、三项内容限判决生效之日起三十日内履行完毕。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费731元，反诉案件受理费3050元，合计3781元，由衢州市世纪天成小区业主委员会负担238元，衢州市美景物业管理有限公司负担3543元，于本判决生效之日起七日内缴纳，逾期强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行，未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  陈仁根 人民陪审员  盛慧英 人民陪审员  王松海 二〇二一年二月十八日 书 记 员  孙 丹