山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终1054号上诉人（原审原告、反诉被告）：张传占，男，1983年7月19日出生，汉族，山东自远堂文化传播有限公司总经理，住济南市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：苏新，女，1965年5月25日出生，汉族，济南晨光纸业有限公司退休职工，住济南市。委托诉讼代理人：吕超，北京大成（济南）律师事务所律师。上诉人张传占因与被上诉人苏新房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初13002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。张传占上诉请求：1.依法撤销一审民事判决书中的第三条，请求法院支持张传占一审中的诉讼请求，依法判令苏新支付张传占房屋内装修费和搬家费共5700元；2.依法撤销一审判决第四条。3.依法撤销一审判决第五条；4.判令苏新承担本案一审和二审的全部诉讼费用。事实和理由：张传占及苏新于2019年10月29日签订房屋租赁合同，租期自2019年11月1日至2022年10月31日。案发前，张传占向苏新的房屋租金交到2020年9月30日，但在2020年9月10日下午5点苏新突然强迫张传占即刻搬离，2020年9月11日上午8点44分非法闯到张传占办公室大吵大闹，扰乱秩序，再次逼迫张传占即刻搬家，张传占随后被迫在2020年9月15日腾空涉案房屋。此为本案的基本事实，事实清晰，也为一审判决认定，显系张传占守约、苏新违约。一、依法撤销一审判决第四条。理由如下：1.一审判决超出苏新（反诉人）的诉讼请求，属于所判非所诉，违背“不告不理”原则。一审判决认为张传占“构成预期违约，应当承担相应的违约责任。苏新要求张传占支付合同约定的按照年租金20%计算的违约金，理由正当，本院予以支持”。通观一审判决书和中国庭审公开网上的全部一审视频，苏新从未提出和主张“预期违约”之诉讼请求。2.苏新（反诉人）反诉张传占（被反诉人）违约仅有的两条依据，已经全部被一审判决否定。苏新认为张传占违约，基于两条：一是张传占应该补交2020年5月1日2020年9月30日整整五个月的房租差价共3833.3元，即所谓“欠租”；二是张传占在2020年8月将涉案房屋挂网转租。但是，这两点在一审判决中，都被一审法院不支持。3.张传占（被反诉人）在合同租期内、且租金并未用尽的时间内被强行驱离，明显是受害方，而苏新（反诉人）的行径明显违约和违法。一审判决守约方向违约方支付违约金，认定不当。4.“预期违约”的认定应该是在一方基本没能力、没计划，大概造成另一方损失的情况下才能认定，一审认为张传占“预期违约”的法律认定属于不当滥用，也是对《合同法》第227条的立法精神的违背。张传占积极解决租金问题，完全符合《合同法》第227条的规定，不构成“预期违约”。5.苏新提前强行驱离张传占的事实，已经使张传占的预期违约变成了不存在，预期违约责任亦当解除。根据2019年10月29日的房租租赁合同，“次年租金于每年10月1日前一次性交付”，也即2020年10月1日前交房租。而且，苏新让张传占交纳半年租金6万元整，数额并不大，张传占通过各种方式解决的可能性很大。即便按照既有的按月交租方式，由月8400元变成月1万元，苏新也没有任何损失，也构不成预期违约。6.通过基本事实，不难断定，张传占未欠租金而在交纳了租金的租期内被苏新强制驱离显系守约方，苏新为明显的违约方，22000的违约金必然应由苏新承担。二、依法撤销一审判决第五条。1.一审判决将律师费由所谓的败诉方承担，违背了律师费的承担原则。一审错误地支持了苏新的反诉请求，认为被反诉人为败诉方。但即使张传占为败诉方，根据律师费的一般承担原则,谁请律师，谁承担。2.根据合同法的有关规定，苏新也没有行使撤销权，一审的判决再次超出苏新的诉讼范围，属于所判非所诉，违背“不告不理”原则。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第26条规定，债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担。但是，苏新并没有行使撤销权。苏新不是合法撤销了合同，而且是违法废止了合同。张传占自然不必承担苏新的律师费。三、依法撤销一审判决的第三条。1.张传占没有违背房屋租赁合同。根据2019年10月29日的房屋租赁合同第4条第1款的约定，张传占向苏新的房屋租金交到2020年9月30日，但在2020年9月10日下午5点苏新突然强迫张传占即刻搬离，9月11日上午8点44分跑到张传占的办公室大吵大闹，扰乱秩序，再次逼迫原告即刻搬家，张传占随后也被迫在2020年9月15日腾空涉案房屋。此为本案的基本事实，也为一审判决认定。张传占并无拖欠过苏新一天租金、并无拖欠过苏新租金张传占也没有违背《合同法》第227条的规定。3.苏新明显违背了房租租赁合同和《合同法》第227条的规定。张传占作为守约方，所以要求苏新支付张传占在合法租期内的装修损失以及造成的搬家费用。苏新在2020年9月15日提前违约收房，其时房屋的使用权还归承租人所有，苏新属于霸占和侵犯了张传占的物品权。4.一审判决书认为：“因张传占系违约方，其要求苏新支付的其他各项费用，于法无据，本院不予支持”违背基本事实。张传占守约、苏新违约。张传占请求二审法院支持张传占在一审中提出的请求：房租内由张传占装修的前台形象墙（2000元），12盏节能灯（2400元），墙壁粉刷（2000元），推拉门（2000元），搬家费（700元）。考虑到物品折旧、苏新原有的旧物品被新物品替代等因素，张传占坚持在一审中的诉求：苏新赔偿物品费用5000元和张传占搬家费用700元，总计5700元。四、苏新自始至终都在违法违约，造成一审和二审的诉讼，苏新理应承担本案一审和二审的全部诉讼费用。苏新辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张传占向一审法院起诉请求：1.苏新双倍支付房屋押金共2万元整；2.苏新返还2020年9月16日至30日的房屋租金4200元整；3苏新支付2020年9月16日至30日的房屋物业费313.5元；4.苏新支付张传占搬家费用700元整，误工费、人工费、装修费1000元整；5.苏新支付张传占在租赁期内的装修费用5000元整；6.苏新支付张传占商务损失费用1000元整；7.苏新支付以上各种费用的滞纳违约金，自2020年9月16日起算，每日千分之五。苏新向一审法院提出反诉请求：1、依法判令张传占支付苏新租金差额3833.3元；2、依法判令张传占支付苏新违约金共计22000元；3、依法判令诉讼费、律师费由张传占承担。一审法院认定事实：苏新系济南市市中区经四路288号恒昌大厦1801室、1812室业主。2019年10月29日，苏新（出租方，甲方）与张传占（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定的租赁地点为恒昌大厦1801、1802室，面积约为230平方米，承租用途为办公，租赁年限自2019年11月1日至2022年10月31日，租赁价格为：自2019年11月1日至2020年10月31日，年租金11万元；自2020年11月1日至2021年10月31日，年租金12万元；自2021年11月1日至2022年10月31日，年租金13万元，第一年租金半年一交，合同签订日起支付合同保证金1万元，装修期结束后，乙方向甲方支付半年租金，次年度租金于每年10月1日前一次性支付。合同第四条第1款约定：如乙方拖欠租金达半个月以上，经甲方催要未果，视为乙方违约。同时乙方不得转租，否则甲方有权另行再追究其他责任或依法单方解除合同。合同第六条第1款约定：本合同租赁期限届满或合同履行期间因单方终止时，乙方所单方投入的建筑物设施及设备归乙方所有，并在不影响出租房屋的主体结构的情况下有权拆回予以处理，对于不能拆除或遗留的物品，甲方不做任何形式的补偿。合同第七条约定：1、甲乙双方若有违约，违约方须向对方支付本合同当年度年租金金额的20%作为违约金。2、守约方要求支付违约金或滞纳金的同时，仍享有追究对方赔偿经济损失的权利。损失包括间接损失（律师费、诉讼费、保全费、保险费等合理性支出）和直接损失。2019年10月29日，张传占向苏新交纳租房押金1万元。2019年10月底至11月初，张传占向苏新交纳半年房屋租金5.5万元。2020年4月10日，苏新通过微信向张传占催要房租，张传占表示至今公司还不能开课，确实无力交纳6个月租金，希望能分月交租金。此后经协商，双方约定将第一年剩余期间的年租金标准降为10万元，在疫情期间可按月交纳租金，每月租金8400元。2020年4月29日、5月17日、6月15日、7月15日、8月14日，张传占分别向苏新支付租金8400元（为涉案房屋2020年5月至9月的租金）。2020年6月16日，苏新在微信聊天中询问张传占：“下月你还打算这样交租金吗？按说我给你减免了一部分租金，不应该一月一交了，你说呢？现在幼儿园都正常开园了。”张传占回复为：“我先这样交几个月，疫情搞得太被动了，缓缓，后面我给你交六个月的，然后交十二个月的。公办学校都开学了，但我们这个课外辅导行为还都在核验中，也就开了一半的校区。”2020年9月10日，苏新向张传占发送微信短消息催租，内容为：“你好，房租下个月该交一年的。这样交我快崩溃了，我儿媳自己租房开的工作室都是正常交房租的。”张传占回复为：“财力有限啊，姐，实在抱歉。”苏新：“至少交半年，不然你就搬走吧。”张传占：“真是不好意思，没那么多的活动资金。”苏新：“那你搬走。”张传占：“那我们就租到九月底吧。”苏新：“去你说的不用交房租的那里去吧，那现在就搬。”2020年9月15日，张传占将涉案房屋腾空并在微信中告知苏新。张传占所经营的山东自远堂文化传播有限公司向山东绿地泉物业服务有限公司交纳了涉案房屋2020年9月份的物业费627元。苏新为本案诉讼支出律师费5000元。苏新主张张传占在承租期间存在转租行为，为此提交房产中介公司的房源信息电脑截屏和房源照片截屏。张传占对该证据的真实性不予认可，主张其未转租过涉案房屋。一审法院认为，张传占与苏新所签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。苏新主张张传占在承租期间存在转租行为，但其所提交的证据尚不足以证明该事实，一审法院不予采信。张传占的公司经营受到疫情影响属实，基于该客观情况，苏新已经在租金金额和租金交纳方式上给予张传占一定的优惠。从双方的微信聊天内容可以看出，该优惠措施是临时性的，仅限于疫情期间。从我国疫情控制的实际情况来看，到2020年9月份时社会经济已经基本恢复正常，苏新在此时要求恢复双方合同约定的租金金额和租金交纳方式并无不当。张传占表示无力交纳租金，构成预期违约，应当承担相应的违约责任。苏新要求张传占支付合同约定的按照年租金20%计算的违约金，理由正当，一审法院予以支持。苏新于2020年9月10日要求张传占搬离涉案房屋，张传占也于2020年9月15日实际搬离，故双方的房屋租赁合同关系应当认定于2020年9月15日实际解除。苏新应当将所收取的1万元押金返还给张传占，还应当退还2020年9月16日至2020年9月30日期间的已付租金和物业费。因张传占系违约方，其要求苏新支付的其他各项费用，于法无据，一审法院不予支持。涉案房屋2020年5月至9月的租金，双方商定为8400元且已经实际给付，在双方矛盾激化之前苏新从未要求张传占返还过该租金标准与原合同标准之间的差额，现苏新反诉要求张传占返还租金差额，理由不当，一审法院不予支持。苏新为本案所支出的律师费5000元，系其为主张权利的合理支出。苏新要求张传占赔偿该项费用，符合双方合同约定，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决：一、苏新于判决生效之日起十日内返还张传占押金1万元。二、苏新于判决生效之日起十日内返还原告张传占租金4200元及物业费313.50元。三、驳回张传占的其他诉讼请求。四、张传占于判决生效之日起十日内支付苏新违约金22000元。五、张传占于判决生效之日起十日内赔偿苏新律师费5000元。六、驳回苏新的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费605元，减半收取计302.50元，张传占负担166.50元，苏新负担136元；反诉费225元，苏新负担25元，张传占负担200元。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，张传占与苏新所签订的涉案《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。根据当事人的举证情况，一审法院认定张传占的公司经营受到疫情影响属实，基于该客观情况，苏新已经在租金金额和租金交纳方式上给予张传占一定的优惠，并认定该优惠措施是临时性的，仅限于疫情期间，符合本案实际情况，并无不当。根据疫情控制的实际情况，至2020年9月份时社会经济已经基本恢复正常，苏新在此时要求恢复双方合同约定的租金金额和租金交纳方式并无不当。张传占表示无力交纳租金，一审法院据此认定张传占构成违约，并判令张传占按合同约定支付相应违约金，具有事实依据和合同依据，并无不当。苏新为本案所支出的律师费5000元，系其为主张权利的合理支出,苏新要求张传占赔偿该项费用，符合双方合同约定，一审法院对此予以支持，并无不当。承前所述，因张传占系违约方，其要求苏新向其支付房屋内装修费和搬家费，无法律依据，一审法院对此未予支持，并无不当。综上所述，张传占的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费830元，由上诉人张传占负担。本判决为终审判决。审 判 员 王立强二〇二一年二月一日法官助理 李修阳书 记 员 牛春杰