湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终12106号上诉人（原审原告、反诉被告）：湖北庆远环创环保科技有限公司，住所地武汉市武昌区东湖西路景天楼******。法定代表人：徐国庆，董事长。委托诉讼代理人：刘刚，湖北谦牧律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉化科园科技企业孵化器有限公司，住所地，住所地武汉市青山区武钢北湖农工商公司内iv>法定代表人：李凤琴，经理。委托诉讼代理人：李运义，湖北扬子律师事务所律师。上诉人湖北庆远环创环保科技有限公司（以下简称庆远公司）与上诉人武汉化科园科技企业孵化器有限公司（以下简称化科园公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初1141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。庆远公司上诉请求：1.撤销原判第三项，改判化科园公司赔偿庆远公司损失3263237.75元；撤销第四项，改判化科园公司赔偿庆远公司可得利益损失2000000元。二、一、二审诉讼费、鉴定费全部由化科园公司承担。事实与理由：一、化科园公司将未取得建筑工程规划许可证的房屋租赁给庆远公司，导致合同无效，庆远公司装饰装修及自建厂房的损失应当全部由化科园公司承担。1.化科园公司租赁给庆远公司的房屋因未取得建筑工程规划许可证，违约在先；2.化科园公司作为出租人，对其所出租的房屋应当具有更加全面、真实、清楚的认知，庆远公司对房屋未取得建筑工程规划许可证这一情况并不知情，化科园公司具有重大过错；3.化科园公司明知庆远公司对所租赁的房租进行装修，未提出任何异议，且庆远公司建设厂房系经化科园公司明确要求，故庆远公司装饰装修及自建厂房的损失应当全部由化科园公司承担。二、庆远公司无需支付化科园公司2018年1月1日起的租金。1.双方签订的合同无效，导致庆远公司合同目的无法实现，尤其是自2018年3月12日，庆远公司自建厂房被青山区城市管理执法局白玉山执法中队作出《责令停止建设决定书》、2018年4月10日下达《强制拆除决定书》以后，庆远公司无法使用该厂房。2.因双方存在纠纷，庆远公司也并未实际占有和使用涉案房屋，涉案房屋处于闲置状态，庆远公司仅安排人员留守，系对房屋进行无偿管理。3.2018年6月4日《通知书》要求暂停园区活动，协商解决问题，2018年7月26日化科园公司通知庆远公司要求解除合同，合同解除后庆远公司更加无需支付化科园公司租金。三、化科园公司应当赔偿庆远公司的可得利益损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益….”之规定，庆远公司租赁房屋的主要目的为从事生产经营，因化科园公司所提供的房屋不具备建设工程规划许可证，导致该房屋无法正常使用，无法从事生产经营，更加无法进行招商引资，必然造成庆远公司损失。对于该部分可得利益损失，即使经一审法院委托，湖北中德诚资产评估有限公司以可得利益损失鉴定不具备可操作性为由予以退案，法院也可以另行委托其他能够鉴定的机构进行鉴定，以确定庆远公司损失，平衡双方权责。在本院询问当事人程序中，庆远公司补充上诉请求及理由称，化科园公司要求庆远公司支付房屋占有使用费是不合适的，庆远公司不应当支付房屋占有使用费。化科园公司答辩称，1.合同效力问题涉及政府行为和政府资产，不能简单按房屋租赁合同看待，因此合同有效，至少我方没有故意欺诈。2.庆远公司故意违反合同约定，擅自进行二次装修、违法基建，装修和基建均没有依据合同向我方提出书面申请，我方知道装修和基建是在2018年6-7月份，但是已经成为事实。3.庆远公司至今还在使用场地进行生产，执意不腾退。4.基建完全违法，已经收到青山区城管的执法通知，认定为违章建筑限期拆除。根据庆远公司在一审出示的证据，装修、基建的发包人不是庆远公司，而是另一家公司。庆远公司的上诉应予驳回。化科园公司上诉请求：1.撤销原判第一项，改判合同有效；撤销原判第二项，改判化科园公司不予返还保证金；撤销原判第三项，改判化科园公司不予赔偿庆远公司损失。2.庆远公司承担诉讼费。事实与理由：一审判决认定部分事实不清、适用法律不当；部分程序违法、违法准予鉴定并全部采信明显违法的评估报告、故意遗漏化科园公司已提交质证的部分证据以及违法拒不调取政府机关的涉案证据，导致判决部分错误。一、《房屋场地租赁合同》有效，一审判决未尊重国有教育资产合法的历史事实，未适用当时法律及政策，简单地认定合同无效，是在鼓励违反诚实信用、故意违约的不法行为。1.庆远公司知晓租赁场地和房屋系政府闲置的一所小学以及无土地证和房产证的客观事实，多次考察并请社会朋友说情执意要签租赁合同，租赁合同也系庆远公司起草，我方碍于社会朋友情面，解除场内其他租户合同与庆远公司签订本合同，我方没有过错。2.租赁场地与房屋系国有教育资产，现行法律没有明文规定没有房屋产权证和土地使用权证的国有资产不能出租、出借。3.化科园公司虽无权属但享有管理权和经营权，实际上是受委托代行政府科技孵化职能。一审不审核、不复查、不采纳我方提交的租赁场地和房屋无两证具有历史原因的证据，审判程序不合法。二、化科园公司无责无过错，不应分摊赔偿庆远公司办公楼装修和违法建设的损失。1.庆远公司只是对办公楼进行装修，违法建筑不是庆远公司所建，由系违法抢建的非法建筑，一审却依据错误的评估报告认定为庆远公司名下的合法损失，严重违法审判。2.鉴定存在严重问题。本案早在2019年5月29日开庭并法庭辩论结束，但2019年11月8日庆远公司才申请鉴定并经一审准许，程序不合法。鉴定机构的评估报告违反了事实和法律，违反司法鉴定程序、技术标准和操作规范，鉴定严重超期，违法擅自收集并使用鉴定材料，鉴定严重超出法院鉴定委托范围，应认定为非法证据或无效证据，不能作为认定事实的根据。庆远公司答辩称，1.关于合同效力，政府也应当依法行政，违反法律禁止性规定的行为应当认定为无效；2.我方是依照合同约定进行的基建行为；3.我方没有一直占用房屋和场地，只是派了一个人看守场地。一审认定我方一直占有、使用房屋没有法律依据。4.我方认为鉴定报告是完全符合事实和法律依据的，如果对方不认可，可以再鉴定一次。庆远公司向一审法院起诉请求：1.确认庆远公司与化科园公司签订的《房屋场地租赁合同》无效；2.化科园公司返还庆远公司已支付的保证金130000元及租金162500元；3.化科园公司赔偿庆远公司房屋装饰装修损失5846077.29元；4.化科园公司赔偿庆远公司可得利益损失2000000元；5.诉讼费由化科园公司承担。化科园公司向一审法院提出反诉请求：1.确认庆远公司与化科园公司签订的《房屋场地租赁合同》已解除；2.庆远公司向化科园公司支付拖欠的2018年4月1日至2018年7月26日的租金213057元及房屋占有使用费（自2018年8月1日起至腾退之日止，按照合同约定租金标准计算）；3.庆远公司承担反诉费。一审法院认定事实：2017年10月26日，化科园公司（甲方）与庆远公司（乙方）签订《房屋场地租赁合同》一份，约定：乙方租赁甲方房屋及场地作为乙方公司基地，开展科技研发、生产、试验、办公、日常生活等。《房屋场地租赁合同》对双方权利义务具体约定如下：“一、出租场所：1.甲方出租化科园孵化器主楼共四层，建筑面积为2300㎡，园区附属建筑（厨房、保安室）场地面积约200㎡，供乙方办公、产品研发、日常生活等活动使用。2.生产车间厂房占地面积2000㎡，厂房由乙方自建。二、租期、租金及付款方式：1.租赁期共分六个阶段，每五年为一阶段。第一阶段于2018年1月1日起至2022年12月31日止。每阶段合同到期前一个月内，甲乙双方需协商续签下一阶段租赁合同，后续以此类推。2.租金：采用按年包干方式，年租金为650000元整（大写人民币：陆拾伍万元整），园区物业管理、保洁、保安等服务由乙方负责，乙方优先雇佣目前甲方现有人员。3.付款方式:房屋租金按季度结算，乙方须在每季度的前十五日内向甲方交付房屋租金，如乙方不能按期付清房租，甲方有权终止合同。三、乙方因生产、生活需要安装设备、装潢或其他需要更改房屋，或在楼外悬挂任何物体时，必须征得甲方书面同意，不得损害原有建筑结构，确保建筑物的安全。使用场地须将占地规划报甲方备案，不得随意乱停乱放，不得破坏花草树木及基础设施。否则，甲方有权终止本合同，给甲方造成的一切损失由乙方负责修复或赔偿。四、乙方自进驻孵化器起，应服从甲方管理，负责教育本单位员工及相关联系单位，文明守纪，遵守孵化器的各项规定，爱护孵化器的各项公共设施，乙方在园区内生产、生活等一切事项必须依规合法，如造成损失，由乙方承担全部责任。五、甲方提供水电管网接口，费用由乙方自行对各职能部门承担。甲方确保乙方在正常缴费情况下按工业用水电标准使用。六、因乙方根据经营需要，需对建筑物及场地进行升级改造，方案经甲方书面认可后方能施工，其费用自理，乙方搬迁后，应将甲方房屋恢复原样，否则装潢后产权归甲方所有，乙方不得向甲方请求补偿。非乙方原因造成合同提前结束的，甲方需赔偿乙方的投资损失。七、乙方如不能按期缴纳房租和水电费，甲方有权要求乙方迁出。同时，乙方不得私自转租、转借，否则甲方有权终止合同，且不退还乙方已交的房屋租金。八、乙方向甲方支付的房租租赁等费，甲方应向乙方提供合法正规票据。九、合同签订后，乙方应在十日内向甲方缴纳年度租金额度20%的保证金，甲方在收到定金后十日内将场地清理完毕并交给乙方，租金从2018年元月1日起算。十、若在乙方承租期内，国家或地方政策允许土地性质改变及交易，乙方享有优先购买权……”。合同签订后，化科园公司依约于2017年11月将房屋及场地交付庆远公司，庆远公司于2017年11月8日向化科园公司交纳了保证金130000元，并于2018年1月19日交纳了2018年1月1日至2018年3月31日的房屋占有使用费162500元。2018年3月31日之后的房屋占有使用费，庆远公司未再交纳。一审庭审中，庆远公司称其自2017年11月8日开始在案涉房屋、场地上进行装修、自建厂房，至2018年1月装修、自建厂房完毕，化科园公司对庆远公司所述的装修时间无异议，但对自建厂房的时间有异议，认为庆远公司自2018年3月开始自建厂房。因庆远公司自建厂房，青山区城市管理执法局白玉山执法中队于2018年3月12日向庆远公司作出（青城管）停字[2018]第028号《责令停止建设决定书》，载明：“2018年3月12日发现你（单位）在北湖农场原钢城十六小院内未取得建设工程规划许可证（未按照建设工程规划许可证的规定）进行建设……现责令你（单位）立即停止施工，接受处理。继续施工，将依法查封现场”，之后庆远公司仍继续施工。2018年9月15日，该执法中队作出(青城管)拆决字[2018]第059号《强制拆除决定书》：强制拆除当事人位于青山区白玉山北湖安智社区原钢城16小院内搭建的1008平方米钢结构及砖混建筑物。履行方式和期限由青山区城市管理执法局于2018年9月16日起代为强制拆除。但以上建筑物至今未拆除。现庆远公司认为其与化科园公司签订的租赁合同无效，化科园公司应赔偿其损失，故诉至一审法院，请求判如所请。一审另查明，因庆远公司未向化科园公司支付2018年3月31日之后的房屋占有使用费，2018年4月10日，化科园公司向庆远公司发送《联系函》，函载：“根据双方签订的《房屋租赁合同》，贵公司应在2018年3月31日前十五日向我单位缴纳第二季度即4、5、6月份房租费，至今我单位仍未收到贵公司房租款。为确保合同顺利执行，特发此函，望贵公司在五个工作日内向我单位付清第二季度的房租费。随函附4、5、6月份的租金发票共三张(票号：06032242/06032243/06032244)”。一审庭审中，庆远公司称案涉房屋钥匙仍在其处，房屋未用于生产经营，因双方的纠纷尚未解决，故庆远公司尚有人员在此留守。现案涉房屋及土地基本处于闲置状态，化科园公司对此不持异议。本案在审理过程中，庆远公司申请：1.对涉诉房屋装饰装修的损失进行鉴定；2.对因涉诉房屋没有房屋两证，导致庆远公司无法投产和经营的可得利益损失进行鉴定。一审法院委托中衡保险公估股份有限公司对案涉房屋装饰装修的损失进行鉴定，该公司出具了评估报告，评估结论为：庆远公司的装饰装修损失为3263237.75元，其中装修损失为1820837.75元、自建厂房损失为1442400元。化科园公司对评估报告提出异议，一审法院已组织鉴定人员接受化科园公司、庆远公司的质询，且中衡保险公估股份有限公司针对化科园公司提出的异议，提交了书面的回复意见。一审法院委托湖北中德诚资产评估有限公司对可得利益损失进行鉴定，该公司于2019年11月27日以可得利益损失鉴定不具备可操作性予以退案。一审法院认为，本案系因房屋租赁引发的纠纷，经审查，案涉租赁房屋至今没有取得建设工程规划许可证，也未取得房产管理部门的权属证明，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉合同违反了法律禁止性规定，故案涉租赁合同应当认定为无效。庆远公司要求确认《房屋场地租赁合同》无效的诉讼请求，法院予以支持。化科园公司反诉请求确认《房屋场地租赁合同》已解除，法院不予支持。因合同无效，化科园公司应向庆远公司返还保证金130000元，庆远公司要求化科园公司返还保证金130000元的诉请，法院予以支持。虽然本案所涉房屋租赁合同无效，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，化科园公司有权要求庆远公司支付房屋占有使用费。本案中，庆远公司从2017年11月取得案涉房屋后，至今未将案涉房屋归还给化科园公司，按照法律规定，应当向化科园公司支付房屋占有使用费，庆远公司已向化科园公司交纳了2018年1月1日至2018年3月31日的房屋占有使用费162500元，其还应向化科园公司交纳2018年4月1日之后的房屋占有使用费。庆远公司、化科园公司签订的《房屋场地租赁合同》中约定年租金为650000元，故房屋占有使用费应为每年650000元，庆远公司应按每年650000元的标准向化科园公司支付2018年4月1日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费。庆远公司要求化科园公司返还租金162500元的诉讼请求，因庆远公司向化科园公司支付的162500元租金已抵扣了2018年1月1日至2018年3月31日的房屋占有使用费，故对庆远公司的该诉请，法院不予支持。关于庆远公司主张化科园公司向其赔偿损失的问题。租赁合同无效是因案涉租赁房屋至今没有取得建设工程规划许可证，也未取得房产管理部门的权属证明。化科园公司将没有取得建设工程规划许可证和权属证明的房屋租赁给庆远公司，存在过错，过错责任较大，应对合同无效承担主要责任，庆远公司在签订租赁合同前，未对案涉房屋的合法性尽到审查义务，亦存在过错，应对合同无效承担次要责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，法院酌定化科园公司对于庆远公司的装修损失承担60%的责任，经鉴定，庆远公司的装修损失为1820837.75元，故化科园公司应赔偿庆远公司装修损失1092502.65元（1820837.75元×60%）。化科园公司辩称庆远公司装修没有告知其公司，庆远公司的行为违反了合同约定，应当自己承担损失，对此法院认为，庆远公司庭审中称其于2017年11月8日开始对案涉房屋进行装修，并于2018年1月装修完毕，化科园公司对此不持异议，且化科园公司于2018年4月10日向庆远公司发送联系函，要求庆远公司缴纳房租，并未对装修行为提出异议，再结合庆远公司承租案涉房屋的租赁用途，可以认定化科园公司知道或者应当知道庆远公司对租赁房屋进行了装修，故对化科园公司的该抗辩意见，法院不予支持。化科园公司庭审中称庆远公司于2018年3月开始自建厂房，且化科园公司于2018年4月10日向庆远公司发送联系函，要求庆远公司缴纳房租，并未对庆远公司自建厂房的行为提出异议，再结合租赁合同约定“生产车间厂房占地面积2000㎡，厂房由乙方自建”，可以认定化科园公司知道或者应当知道，且同意庆远公司自建厂房。因化科园公司出租的房屋本身不具备合法建筑手续，在此基础上建造的厂房取得合法手续的可能性较小，故对于自建厂房部分的风险，化科园公司应有预见能力，但该公司同意庆远公司自建厂房，其应就庆远公司自建厂房的损失承担次要责任。在武汉市青山区城市管理执法局白玉山执法中队于2018年3月12日作出《责令停止建设决定书》后，庆远公司仍继续自建厂房，其公司应对自建厂房的损失承担主要责任。经鉴定，庆远公司的自建厂房损失为1442400元，法院酌定化科园公司应赔偿庆远公司自建厂房损失576960元（1442400元×40%）。庆远公司要求化科园公司向其赔偿可得利益损失2000000元的诉讼请求，无事实与法律依据，法院不予支持。综上，化科园公司应赔偿庆远公司损失1669462.65元（1092502.65元＋576960元）。庆远公司的诉讼请求、化科园公司的反诉请求，法院均予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审判决：一、确认庆远公司与化科园公司于2017年10月26日签订的《房屋场地租赁合同》无效；二、化科园公司于判决生效之日起十日内向庆远公司返还保证金130000元；三、化科园公司于判决生效之日起十日内赔偿庆远公司损失1669462.65元；四、庆远公司于判决生效之日起十日内向化科园公司支付房屋占有使用费（从2018年4月1日起至房屋实际腾退之日止，按年租金650000元的标准计算）；五、驳回庆远公司的其他诉讼请求；六、驳回化科园公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68770元，由庆远公司负担41262元，由化科园公司负担27508元；反诉费5674元，由庆远公司负担。鉴定费112800元，由庆远公司负担45120元，由化科园公司负担67680元。本院审理过程中，化科园公司提交证据一湖北庆远伟业生物科技有限公司张贴于租赁场地大门口的广告及网上宣传资料，证明租赁房屋、场地，均非庆远公司使用，而是湖北庆远伟业生物科技有限公司使用，在租赁场地建设厂房的也是湖北庆远伟业生物科技有限公司；证据二湖北庆远伟业生物科技有限公司和庆远公司的宣传手册，拟证明庆远公司的经营活动，是在租赁场所外进行，实际上是湖北庆远伟业生物科技有限公司在场内进行加工、生产化肥类产品；证据三租赁场地门口的挂牌照片，证明庆远公司擅自对外转租，租赁场所内有5家公司在办公和生产，一审使用的鉴定意见存在瑕疵。庆远公司质证称，这5家公司属实，都是庆远公司投资的关联公司，化科园公司提交的新证据不能达到其证明目的。本院认为，从化科园公司提交新证据的内容以及庆远公司的质证意见分析，租赁场所内5家公司名称均有“庆远”字样，应属庆远公司的关联企业，故本院对庆远公司的质证意见予以采纳，化科园公司提交的新证据不能达到其证明目的。本院经审理，一审认定的事实予以确认。二审中，化科园公司虽对一审司法鉴定意见有异议，但经本院询问，化科园公司表示不申请对庆远公司的损失进行重新鉴定。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案租赁场所的建设虽然确有历史原因，但至今缺乏有关不动产权证书、建设工程规划许可或经主管部门批准建设，依照前述司法解释的规定，庆远公司与化科园公司就涉案租赁场所签订的《房屋场地租赁合同》应认定为无效。有鉴于此，一审法院未对涉案场所缺乏相关手续的历史原因进行审查，不违反审理程序。庆远公司与化科园公司就涉案租赁场所签订的《房屋场地租赁合同》中约定由庆远公司根据生产、经营需要自建厂房，从该约定判断，庆远公司不可能不知晓涉案租赁场所缺乏不动产权证书且不具备建设工程规划许可的状况；同理，化科园公司也不可能不知晓庆远公司进行装饰装修事宜。因此，庆远公司与化科园公司对因签订《房屋场地租赁合同》所造成庆远公司的损失均有过错；另从青山区城市管理执法局白玉山执法中队向庆远公司作出两次行政决定书的时间间隔及内容判断，庆远公司在收到第一次决定书之后应仍有继续修建厂房行为，故一审法院对本案双方的过错认定并无错误。化科园公司上诉另认为一审采信司法鉴定意见有误，对此本院认为，法院根据案件审理需要可酌情恢复法庭调查，故一审在庭审之后启动鉴定程序未违反法定程序，化科园公司虽称一审司法鉴定意见存在诸多错误不应采信，但二审中经本院询问明确表示不申请重新鉴定，故本院对其有关司法鉴定意见错误的上诉意见不予采纳。《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日发布）第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第五条、第九条、第十四条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理；承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定，未办理合法建设手续的扩建造价费用，由双方按照过错分担。一审法院基于合同无效及本案双方过错的认定，对返还保证金130000元、化科园公司赔偿庆远公司损失1669462.65元并驳回庆远公司关于可得利益损失的处理均为妥当，本院予以确认；对于一审关于庆远公司支付房屋占有使用费的处理，本院认为，庆远公司投入数百万元进行的装修、扩建，绝大部分属于不可拆除的部分，且未能将租赁场所投入生产、经营产生效益，虽然根据过错原则由化科园公司分担了装修、扩建的部分损失，但对庆远公司而言仍属损失巨大，而庆远公司退场之后化科园公司则可享有该装修、扩建利益以弥补损失，因此如再要求庆远公司参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，实为进一步加重其负担，导致利益严重失衡，本院考量本案实际情况并鉴于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第五条第一款实际系赋予裁判机关对房屋占有使用费的自由裁量权，酌情确定因租赁合同无效庆远公司占用涉案租赁场所期间无需向化科园公司支付房屋占有使用费，庆远公司已缴纳的房屋占有使用费162500元化科园公司应予退还，同时为避免损失进一步扩大，庆远公司应当在收到本院判决后的合理期间内向化科园公司交还钥匙、腾退租赁场所。综上，庆远公司的上诉请求部分成立、化科园公司上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日发布）第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条、第五条、第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初1141号民事判决第一项、第二项、第三项，即：一、确认湖北庆远环创环保科技有限公司与武汉化科园科技企业孵化器有限公司于2017年10月26日签订的《房屋场地租赁合同》无效；二、武汉化科园科技企业孵化器有限公司于本判决生效之日起十日内向湖北庆远环创环保科技有限公司返还保证金130000元；三、武汉化科园科技企业孵化器有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿湖北庆远环创环保科技有限公司损失1669462.65元。二、撤销湖北省武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初1141号民事判决第四项、第五项、第六项，即：四、湖北庆远环创环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉化科园科技企业孵化器有限公司支付房屋占有使用费（从2018年4月1日起至房屋实际腾退之日止，按年租金650000元的标准计算）；五、驳回湖北庆远环创环保科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回武汉化科园科技企业孵化器有限公司的其他反诉请求。三、武汉化科园科技企业孵化器有限公司于本判决生效之日起十日内向湖北庆远环创环保科技有限公司返还房屋占有使用费162500元。四、驳回湖北庆远环创环保科技有限公司的其他诉讼请求。五、驳回武汉化科园科技企业孵化器有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费68770元，由湖北庆远环创环保科技有限公司负担35000元，由武汉化科园科技企业孵化器有限公司负担33770元；反诉费5674元，由武汉化科园科技企业孵化器有限公司负担；鉴定费112800元，由湖北庆远环创环保科技有限公司负担45120元，由武汉化科园科技企业孵化器有限公司负担67680元。二审案件受理费56647元，由湖北庆远环创环保科技有限公司负担36822元、由武汉化科园科技企业孵化器有限公司负担19825元。湖北庆远环创环保科技有限公司已预交上诉费38580元，多收取的1758元予以退还；武汉化科园科技企业孵化器有限公司已预交上诉费68770元，多收取的48945元予以退还。本判决为终审判决。审判长  刘鑫荣审判员  方 红审判员  陈继红二〇二一年二月十八日书记员  肖 华