文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0826民初6063号原告：淮安浦西建设有限公司，住所地涟水县红日大道北侧、旺旺一路东侧（开发区管委会大楼六楼）。法定代表人：王秀夫，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭勇，江苏今世缘律师事务所律师。被告：王国海，男，1978年11月1日生，汉族，居民，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：于爱明，涟水县正平法律服务所法律工作者。原告淮安浦西建设有限公司（以下至判决主文前简称浦西公司）与被告王国海租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浦西公司委托诉讼代理人彭勇、被告王国海及其委托诉讼代理人于爱明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浦西公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原被告房屋租赁合同。2、请求判令被告向原告支付租金129372元、物业管理费8625元、电费14653元。3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告投资开办涟水县台北莎罗婚纱摄影店，该店系被告个人独资企业，于2019年8月9日注销。涟水县台北莎罗婚纱摄影店租赁江苏上水创业园开发有限公司厂房从事经营活动，2009年9月8日双方签订《标准化厂房租赁协议》，约定租赁期限自2009年12月1日起至2020年11月30日止，租金2009年至2010年为每年27936元，之后至2020年为每年55782元。2015年9月2日原告在执行程序中购得包括本案诉争房屋在内的上水创业园区所有不动产，2015年9月15日，镇江市中级人民法院向原告送达执行裁定书确定上述不动产所有权及相应的其他权利归原告所有，财产权利自裁定书送达原告时转移。被告在原告取得涉案房屋所有权后，未能按协议约定将2015年9月15日至2017年11月30日的租金和物业管理费、电费支付给原告。被告的行为已构成严重违约，故提起诉讼。庭审中原告变更诉讼请求：将租金金额变更为123471元，物业管理费用8231.4元，电费没有变化。被告王国海辩称，1、同意依法解除原、被告之间房屋租赁合同；2、被告不承担原告主张的租金123471元，物业管理费8231.4元，电费14653元，因被告在涉案39栋厂房使用过程中受到了严重利益损害；3、即使原告向被告主张是事实，被告认为涉案请求已过诉讼时效，请求依法驳回。本院经审理认定事实如下：2009年9月8日，涟水县台北莎罗婚纱摄影店（以下简称莎罗摄影店，作为乙方）与江苏上水创业园有限公司（以下简称上水公司，作为甲方）签订了一份《标准化厂房租赁协议》，约定上水公司将其所有的位于建筑面积1552平方米、施工编号为39#标准厂房在未正式销售前暂租给莎罗摄影店使用，租赁期为10年，自2009年12月1日起至2020年11月30日止。该协议第四条约定：2014年12月1日至2015年11月31日合计年租金为55872元；2015年12月1日至2016年11月31日合计年租金为55872元；2016年12月1日至2017年11月31日合计年租金为55872元……2019年12月1日至2020年11月31日合计年租金为55872元。第五条约定：租金支付按先付后用的原则，第一年租金为半年付，于签订之日起十日内支付；其余租金于每年度11月至12月1日内一年一付。第七条约定：乙方按0.2元/月/平方米交纳物业管理费；第八条约定：乙方向甲方支付承租押金10000元。莎罗摄影店承租后至2017年搬离涉房屋。第十五条约定：甲方在乙方出现延迟三个月不交纳租金及物业管理费用情况时，可以不经协商解除本协议。2015年9月2日，原告在执行程序中购得包括本案诉争房屋在内的上水创业园区所有不动产，2015年9月15日，镇江市中级人民法院向原告送达执行裁定书确定上述不动产所有权及相应的其他权利归原告所有，财产权利自裁定书送达原告时转移。另查明，莎罗摄影店成立于2009年3月6日，2019年8月9日被注销，系个人独资企业，投资人为被告王国海。上述事实，有原、被告当庭陈述，并有原告方提供的《标准厂房租赁协议》、镇江市中级人民法院2014镇执字第154-2号协助执行通知书、执行裁定书等予以证实，且经庭审质证，予以确认。审理中，被告提出承租涉案房屋后于2014年装修时发现房屋漏水，与上水公司及原告交涉未果后而撤离房屋。被告还向法庭提供了图片、与冯国卿的聊天记录等证据，原告方对上述证据真实性不予认可，且认为与本案关联性。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，上水公司与莎罗摄影店签订租赁协议，是双方真实意思表示，合法有效。人民法院于2015年9月15日裁定本案所涉房屋归原告所有，原告同时取得该厂房所有权。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。被告作为个人独资企业莎罗摄影店的投资人，在该企业已注销的情况下，应当按照合同约定支付占有租赁物期间的租金和物业管理费。根据合同约定，莎罗摄影店没有支付原告2015年9月15日至2017年11月30日的期间的租金和物业管理费用，已构成违约。故对原告主张判决解除房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。被告于2020年11月28日收到原告诉状副本等诉讼材料，庭审中已表示愿意解除涉案房屋租赁合同，本院依法确认莎罗摄影店与上水公司于2009年9月8日签订的《标准化厂房租赁协议》于2020年11月28日解除。对原告主张的被告应支付租金123471元和物业管理费用8231.4元，并未超过合同约定标准计算的数额，依法亦予以支持。原告没有提供被告实际使用电费的原始或有效记录凭证，故对原告主张的被告所欠水电费数额本院不予认可，对原告要求被告支付该项费用的请求依法不予支持。对被告方提出不承担原告主张的电费的抗辩意见，予以采纳。对被告方提出不承担原告主张的租金和物业管理费，因被告在涉案厂房使用过程中受到了严重利益损害，原告起诉已过诉讼时效抗辩主张，本院认为，即便原告在对涉案房屋装修过程中发现漏水，也应与对方协商处理办法，在没有腾出房屋的情况下，理应承担相应的租金和物业管理费。期间，若是原告的原因造成其利益受损，可另行主张。本案属于分期缴纳租金的租赁合同，在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可一并计算，只要债权人提起诉讼时尚未超过最后一期租金的诉讼时效，即不能认为超过诉讼时效。本案所涉租赁期限至2020年11月底，原告起诉并没有超过法律规定的诉讼时效。综上，对被告的上述抗辩主张，不予采纳。综上，经调解未果，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第十条、第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定,判决如下:一、涟水县台北莎罗婚纱摄影店与江苏上水创业园有限公司签订的《标准化厂房租赁协议》于2020年11月28日解除。二、被告王国海于本判决于本判决生效后十日内支付原告淮安浦西建设有限公司租金、物业管理费计131702.4元。三、驳回原告淮安浦西建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1677元，由被告王国海负担1467元，由原告淮安浦西建设有限公司负担210元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用缴纳管理办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××56）审判员  殷作武二〇二一年二月五日法官助理郭新奇书记员侯俊俊附：相关法律和司法解释条文《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。