辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终71号上诉人（原审被告）：魏付鹏，男，汉族，1978年12月7日出生，住海城市。被上诉人（原审原告）：碧桂园生活服务集团股份有限公司海城分公司。住所地，海城市碧桂园****北侧物业用楼**。负责人：周晓光，该公司经理。委托诉讼代理人：王宇，该公司副经理。上诉人魏付鹏因与被上诉人碧桂园生活服务集团股份有限公司海城分公司（以下简称碧桂园海城分公司）物业服务合同纠纷一案，不服海城市人民法院（2020）辽0381民初3078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏付鹏上诉请求：1、依法撤销海城市人民法院（2020)辽0381民初3078号民事判决书，对该判决书中要求魏付鹏于判决生效后10日内给付碧桂园海城分公司物业费3279.54元不服，请求依法改判驳回碧桂园海城分公司的诉讼请求。2、本案诉讼费由碧桂园海城分公司承担。事实和理由：一、一审法院认定的事实中并没有调查清楚碧桂园海城分公司是否完全履行了《物业服务协议》，一审法院仅根据碧桂园海城分公司提供的《物业服务协议》就认定碧桂园海城分公司履行了合同系事实不清，因为魏付鹏在一审庭审中提供了多组照片证明对方没有实际按照《物业服务协议》履行，但一审法院都没有实际采纳，根据《物业服务协议》第二章第1条、第2条、第4条、第5条、第6条、第7条规定，碧桂园海城分公司应对房屋、道路、公共路灯、公众秩序管理（汽车停放、广告牌收入、绿化）等应承担管理义务（包括但不限于维修、清扫、安全保障等)，但实际上碧桂园海城分公司都没有按照合同履行，同时在大概2个月左右的时间，本小区内发生了盗窃入室事件（392-1),碧桂园海城分公司作为小区内的物业管理，没有提供任何的安保义务（小区内的摄像头多数损坏)，这些事实完全都可以证明碧桂园海城分公司完全没有履行物业服务，一审法院认定碧桂园海城分公司基本履行了应尽义务系事实错误。二、一审法院认定碧桂园海城分公司履行了催缴义务系事实错误，碧桂园海城分公司仅在一审法院中提供了催缴通知书，该通知书既没有魏付鹏的签字，也没有贴通知书的照片，如何能证明该通知书已实际交付给魏付鹏？这仅仅的碧桂园海城分公司的单方面的一面之词，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，碧桂园海城分公司都没有书面催交，显然不适用该法律规定，应驳回碧桂园海城分公司诉求。三、魏付鹏是与广东碧桂园物业管理有限公司海城分公司签订的《物业服务协议》，《物业服务协议》第五章第十三条第（二）条规定：乙方可委托专业公司承担本园区的专项服务业务，但不得将本园区的整体管理责任转让给第三方。魏付鹏认为，发生物业拖欠纠纷应由物业管理有限公司海城分公司起诉，而不是由碧桂园海城分公司起诉魏付鹏，碧桂园海城分公司没有诉讼主体资格。综上所述，魏付鹏认为，合法的物业合同应受到保护，但碧桂园海城分公司并没有履行合同的义务，一审法院认定碧桂园海城分公司基本尽到物业，系事实不清，故根据民诉法规定，请求依法支持碧桂园海城分公司的诉讼请求。碧桂园海城分公司辩称，服从一审判决。碧桂园海城分公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令魏付鹏向碧桂园海城分公司支付物业服务费，暂计至2020年4月的物业服务费共计人民币3279.54元，及支付违约金费用1003.72元，共计4283.26元;2、请求法院判令由魏付鹏承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年10月11日，魏付鹏在海城市碧桂园房地产开发有限公司购买辽宁省海城市碧桂园美寓滨河北路-商铺427号楼-1-104商品房，当日魏付鹏与广东碧桂园物业服务股份有限公司海城分公司签订《海城碧桂园前期物业服务协议》，约定选聘碧桂园海城分公司提供前期物业管理服务。双方签订的《海城碧桂园前期物业服务协议》第三章第四条第一点约定每月每平方米1.6元物业费×186.34平方米，即魏付鹏每月向支付298.14元。该协议中第六章16条约定逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰向支付违约金。魏付鹏于2017年11月14日办理入住登记，并实际履行了前期物业合同，魏付鹏于2019年6月开始未履行合同，到2020年4月拖欠11个月物业费3279.54元，违约金1003.72元。一审法院认为，依法成立的物业合同受法律保护。碧桂园海城分公司与魏付鹏签订的协议书，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。碧桂园海城分公司为该小区业主提供实际物业服务，基本履行了应尽义务，魏付鹏作为该小区的业主，接受了碧桂园海城分公司提供的物业服务，应交纳物业费，魏付鹏未依约交纳，显系无理。依据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”故对碧桂园海城分公司要求魏付鹏缴纳3279.54元物业的诉讼请求一审法院予以支持。关于碧桂园海城分公司要求魏付鹏支付逾期缴纳物业费违约金的诉请系基于《前期物业合同》，该合同对违约金有明确规定，有合同依据。但碧桂园海城分公司的物业服务并不能达到全体业主满意的程度，其有待进一步改善。故一审法院对碧桂园海城分公司要求魏付鹏支付违约金的诉讼请求不予支持。关于魏付鹏的辩称，本案根据双方提供的证据，碧桂园海城分公司基本履行了应尽义务，但在物业服务过程中存在一定的问题，有待进一步改善，故对魏付鹏辩称其不缴纳物业费的请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，判决：一、魏付鹏于判决生效后10日内给付碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海城分公司物业费3279.54元；二、驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海城分公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由魏付鹏负担，此款碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海城分公司已垫付，魏付鹏在履行判决所确定的给付义务时，加付25元给碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海城分公司。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，围绕上诉请求，魏付鹏向本院提供的证据有：1、营业执照复印件，用以证明碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海城分公司的法定代表人是黄轼华，碧桂园生活服务集团股份有限公司海城分公司的法定代表人为李长江，用以证明法人变更，应该通知业主，应该续签合同。2、照片一组，用以证明小区352号业主的花园2017年被人为破坏的，园区监控损坏不能查找录像、屋顶垃圾未予清理、屋顶缺瓦未予补齐、附近邻居的违建未予清理。碧桂园海城分公司的质证意见是：认为证据1营业执照均显示公司法定代表人为周晓光。证据2，本案诉请给付的是2018年末起的物业费，业主的损失可另案处理，到现场查看如存在屋顶垃圾会进行清理（本案审理终结前已进行了清理），对于松动的下水井已予以加固处理，在雪后清理了商铺门前的积雪，均有视频照片为证。对屋顶缺瓦，在质保期内可以帮助业主与开发商沟通及时维修，就邻居违建情况已上报行政执法局。碧桂园海城分公司向本院提供的证据有：1、两份变更登记核准通知书，用以证明广东碧桂园物业服务股份有限公司海城分公司在2019年6月21日经海城市市场监督管理局核准变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海城分公司，并于2020年6月8日变更为碧桂园生活服务集团股份有限公司海城分公司。2、一份光盘包括照片、视频，用以证明2020年度的各项物业服务工作，已按照合同履约，包括但不限于工程修理类、环境清洁类、绿化养护类、客户服务类，安全管理类等物业服务工作的有序开展。魏付鹏的质证意见是，对证据1真实性没法确认，与其签订合同的是广东碧桂园物业服务股份有限公司海城分公司，无相关人员通知我公司名称变更，碧桂园海城分公司无权起诉。对证据2，认为反映的是园区内的物业服务情况。本院认证意见，魏付鹏提供的证据1和碧桂园海城分公司提供的证据1，显示2014年11月6日广东碧桂园物业服务股份有限公司海城分公司法定代表人由原来的黄轼华变更为李长江，后2019年6月21日公司变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海城分公司，法定代表人变更为周晓光。2020年6月8日公司又变更为碧桂园生活服务集团股份有限公司海城分公司，法定代表人未变更。公司法定代表人的变更以及公司名称的变更，不影响公司在案涉合同中的权利与义务，本院对该两份证据予以采信。对于双方当事人提供的其他证据能够证明碧桂园海城分公司在物业服务方面存在一定的瑕疵，但同时也能证明碧桂园海城分公司在物业服务过程中进行改进、完善，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海城分公司于2020年6月8日变更为碧桂园生活服务集团股份有限公司海城分公司。本院认为，关于上诉人提出的本案碧桂园海城分公司没有主体资格一节。经查，广东碧桂园物业服务股份有限公司海城分公司于2019年更名为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海城分公司，2020年6月8日又更名为碧桂园生活服务集团股份有限公司海城分公司，因三者系更名关系，故碧桂园生活服务集团股份有限公司海城分公司作为广东碧桂园物业服务股份有限公司海城分公司与魏付鹏签订的《海城碧桂园商铺前期物业服务协议》权利义务的承担主体，其有权提起本案诉讼，对上诉人的此点上诉理由，本院不予支持。关于上诉人提出的碧桂园海城分公司没有完全履行物业服务，一审法院认定基本履行应尽义务事实错误，对判决给付物业费3279.54元不服一节。碧桂园海城分公司依据《海城碧桂园商铺前期物业服务协议》，为魏付鹏的商铺提供物业服务，魏付鹏作为商铺的业主接受了碧桂园海城分公司服务，应当交纳相应的物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形”。依此规定可知，业主只有在碧桂园海城分公司不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形时才可以拒交物业费。本案中，碧桂园海城分公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到魏付鹏满意的程度，但碧桂园海城分公司在服务过程中针对存在的问题也在不断进行改进，基本上履行了《海城碧桂园商铺前期物业服务协议》约定的义务。物业服务企业为业主提供服务属于连续的、动态的，不同业主对于物业服务企业提供的服务也会因评判标准不同出现差异。本案中，碧桂园海城分公司的服务如不能达到令魏付鹏满意的程度，但魏付鹏不满意不等同于其他业主的意见，魏付鹏可以通过与业主委员会或与碧桂园海城分公司及时沟通督促改进提高，也可以通过业主大会更换其他物业公司。魏付鹏上诉所称的问题不能成为其拒绝交纳物业服务费的正当理由。故对上诉人魏付鹏的此节上诉理由，本院不予支持。魏付鹏应按照合同约定交纳所欠物业费3279.54元。关于上诉人提出的一审法院认定碧桂园海城分公司履行了催收义务系事实错误一节。经查，魏付鹏从2019年6月开始未履行缴纳物业费义务，在一审中，碧桂园海城分公司已提供照片证据，证明其将催缴海城碧桂园物业管理服务费通知书张贴在商铺大门上，该证据可以证明履行了书面催交，故对上诉人魏付鹏的此节上诉理由，本院亦不予支持。综上所述，上诉人魏付鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人魏付鹏负担。本判决为终审判决。审判长  闫相夷审判员  戴艳丽审判员  马 宁二〇二一年二月五日法官助理于仁美书记员王佳策