江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9173号上诉人（原审被告）：陈勇，男，1975年3月17日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：朱发洲，北京市隆安（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京圭易生态农业开发有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区八卦洲街道新闸十队。法定代表人：许其飞，该公司总经理。上诉人陈勇因与被上诉人南京圭易生态农业开发有限公司（以下简称圭易公司）土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初32号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，依法由审判员汪德全独任公开开庭审理了本案。上诉人陈勇的委托诉讼代理人朱发洲、被上诉人圭易公司的法定代表人许其飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈勇上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.上诉人是以正在设立中的“南京北枣南种农业科技有限公司（以下简称北枣公司）”名义与被上诉人签订土地租赁合同，一审法院对此未查清。（1）2018年11月15日，北枣公司在市场监督部门名称预留；2018年11月24日，北枣公司是以承租方（乙方）与被上诉人签订《八卦洲农业园区现代化农业承包经营协议》（以下简称案涉协议），上诉人是在负责人处签字的，承租人是正在设立中的北枣公司。（2）案涉协议签订前，上诉人与其他股东共同发起设立北枣公司，最终在2019年3月份，北枣公司登记注册，上诉人系占30%股权份额之股东。2.北枣公司实际履行土地租赁合同，并在案涉租赁土地上栽种枣树。证人方某证明北枣公司向其购买枣树苗，并在案涉租赁土地上进行栽种。因此，被上诉人仅是代表北枣公司与被上诉人签订租赁合同的。3.上诉人支付给被上诉人20万元，一审法院只认可15万元，付款金额事实未查清。被上诉人认为20万元中15万元系案涉租金，另外5万元认为是给夏林租赁别墅的租金，而非案涉租金，但被上诉人无证据证明上诉人为夏林支付别墅租金。4.一审法院未查明被上诉人是否享有案涉租赁土地的出租权，该事实影响案涉协议的效力认定。5.被上诉人主张38万元租金起止时间不明，一审法院未予查明。6.案涉协议约定租赁土地面积250亩需实际丈量确定，而双方未实际丈量，实际只有200亩左右，一审法院直接认定250亩存在错误。7.案涉土地已由被上诉人租赁给他人，一审法院对案涉协议已经解除未作任何定论。二、一审判决法律适用错误。上诉人是以设立中的北枣公司与被上诉人签订土地租赁合同，应当适用《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》（以下简称公司法解释三）第三条规定，发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后有证据证明发起人利用设立中公司的名义为自己的利益与相对人签订合同，公司以此为由主张不承担合同责任的，人民法院应予支持，但相对人为善意的除外。一审法院适用公司法解释三第二条规定与本案事实明显不符，存在法律适用错误。综上，请求二审法院查明事实后改判支持其上诉请求。圭易公司辩称：一、上诉人签订案涉协议的行为是其个人行为。1.上诉人在签订案涉协议时提供一个预留公司，称上诉人是该公司股东。被上诉人当时说该公司没有营业执照，不能与被上诉人签订合同，而上诉人要求先签字，等营业执照办下来后再补办手续，被上诉人予以同意。被上诉人当时即明确，上诉人公司办好后要补办手续，否则就是上诉人的个人行为。2.工商局有明确规定，在预留期间不得用公司名称进行经营活动，必须要等营业执照办理好以后，带着公司印章办理租赁合同手续，而上诉人在公司营业执照办好后一直未到被上诉人处对案涉协议加盖公司印章。二、案涉250亩土地全部交由上诉人使用，其中100多亩耕种了枣树，剩下的土地也全部经挖掘机挖土。三、上诉人拖欠租金一直未交纳，被上诉人一直向上诉人催缴均被拒绝，后上诉人也不来现场，被上诉人只能起诉至法院。圭易公司向一审法院起诉请求：1.陈勇偿还土地租赁费33万元、水电费1万元、财产损失费4.5万元；2.陈勇承担诉讼费。一审法院认定事实：2018年11月24日圭易公司与陈勇签订案涉协议，协议首部承租方（乙方）为南京北枣南种农业科技有限公司，协议约定：出租土地坐落于上坝村光明××组（详见附图），土地面积经甲、乙双方确认为250亩（经甲乙双方实际丈量），该地块基本用途为农用地；租赁期限为9年，自2019年1月1日至2027年12月31日止；建有施设大棚地块租金为1600元／亩／年，空地租金为1200元／亩／年（两种地块各占面积，甲、乙双方现场实测后书面确认），租金按每50元／亩／年增幅递增；租金支付方式为每年一付，于每年12月31日前支付下一租赁年度租金；乙方在签订本协议15日内向甲方名下的圭易公司账户内存入10万元作为租赁保证金；租赁期限内，乙方拖欠租金2月以上的，甲方有权解除本协议收回土地，乙方由此给甲方造成损失的，乙方应承担赔偿责任，同时乙方所投入的动产由乙方自处理，不动产无偿归甲方所有；租赁期届满或合同解除后，乙方应立即交还土地，如乙方超过一个月未交还土地，土地上所有资产甲方有权按照无主财产处置。案涉协议附图中写有“设施200亩、空地50亩”字样。陈勇在案涉协议落款乙方负责人处签字。2018年12月26日、12月27日、2019年1月4日陈勇分别向莫小波汇款3万元、2万元及5万元，合计10万元用于支付租赁保证金。2019年2月3日陈勇向莫小波汇款5万元用于支付土地租金。2018年11月15日市场主体自主申报名称预留告知书载明：陈勇代表委托方自主申报的北枣公司企业名称已被预留至2018年12月15日，投资人为陈勇、夏树让、方某。2019年1月11日市场主体自主申报名称预留告知书载明：陈勇代表委托方自主申报的北枣公司企业名称已被预留至2019年2月10日，投资人为赵大凤、陈勇、方某。2019年2月26日市场主体自主申报名称预留告知书载明：陈勇代表委托方自主申报的北枣公司企业名称已被预留至2019年3月28日，投资人为赵大凤、陈勇。2019年3月21日陈勇代表委托方申请的北枣公司设立登记已经正式受理。2019年3月21日北枣公司设立登记已经核准，法定代表人为赵大凤，股东为赵大凤、陈勇。陈勇提交的陈勇与莫小波微信聊天记录显示：2019年10月31日莫小波：“陈总，你们租的地已经快一年了，第二年要开始了，你们还继续租吗？”陈勇：“不知道夏总怎么考虑的，等我回南京找他聊聊。”；2019年11月5日莫小波：“你回南京了吗？陈总和夏总商量一下，土地到底租还是不租，要租的话把第一年的租金交给公司，第二年的租金又到了，如果不租的话请过来把合同解除。”陈勇申请证人方某到庭作证，方某当庭陈述：其在案涉土地上向北枣公司提供枣树，没有签订合同，找的陈勇，因枣树苗货款未结清，其向溧水法院起诉陈勇，法院告知应起诉北枣公司，于是我撤诉，又起诉北枣公司，因证据不足，判决驳回诉请。一审法院认为，本案争议焦点是：一、陈勇是否是适格被告；二、案涉土地租赁面积如何确定。一、关于陈勇是否是适格被告问题。陈勇认为其作为申请设立北枣公司的发起人，其代表北枣公司与圭易公司于2018年11月24日签订的案涉协议应当归属于设立后的北枣公司承担，但从营业执照来看，北枣公司成立于2019年3月21日，法定代表人为赵大凤，陈勇仅为公司股东，案涉协议尾部仅有陈勇的签名，并未加盖北枣公司章印。审理中陈勇并无证据证明其行为代表北枣公司，其行为亦得到北枣公司的追认。且即使陈勇提交充分有效证据予以证明，根据公司法司法解释三第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”。可见，即使行为人是为设立中的公司签订合同，且公司也予以认可的，但对于由行为人还是由公司承担合同责任，相对方具有选择权。本案中，圭易公司选择由签订合同的行为人陈勇承担责任，符合法律规定，本院予以支持。二、关于土地租赁面积问题。陈勇认为土地面积未经实际测量不能确认，但案涉协议中明确约定土地面积经双方确认为250亩，陈勇的这一意见，一审法院不予采纳。陈勇认为附图未签名或盖章不能确认设施及空地具体面积，但案涉协议中明确约定出租土地详见附图，附图中明确记载设施200亩、空地50亩，陈勇的这一意见，一审法院亦不予采纳。因此圭易公司主张土地租赁面积为250亩，其中建有施设大棚地块为200亩，空地为50亩，一审法院予以支持。根据案涉协议约定，建有施设大棚地块租金为1600元/亩/年，空地租金为1200元/亩/年，故第一年租金应为38万元（1600元/亩/年×200亩+1200元/亩/年×50亩），陈勇已支付租金5万元。综上，圭易公司、陈勇签订的案涉协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应按约定履行各自的义务。关于圭易公司主张陈勇支付第一年未付租金33万元的请求，合法有据，一审法院予以支持。关于圭易公司主张陈勇支付水电费1万元、财产损失费4.5万元的请求，陈勇予以否认，圭易公司也未提交证据证明，故该主张一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、陈勇自判决生效之日起十日内向圭易公司支付人民币33万元；二、驳回圭易公司的其他诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审案件受理费减半收取3294元，由圭易公司负担169元、陈勇负担3125元。针对一审查明的事实上诉人陈勇持有异议：1.案涉协议签订前，北枣公司在工商局的注册运营已经预留。2.案涉协议附图中写有设施200亩、空地50亩，系被上诉人填写，未经上诉人确认。3.陈勇一共交纳租金20万元，被上诉人认为其中支付给案外人夏林5万元系住房租金，而一审对该笔款项未查明。本院二审查明，一审法院查明事实属实，本院依法予以确认。二审中，上诉人向本院提交溧水法院（2019）苏0117民初5738号民事判决书，该案方某起诉北枣公司要求支付树苗款，证明案涉土地实际经营使用人为北枣公司。被上诉人对该判决书的真实性没有异议，认为与其无关。另，上诉人要求本院调取其与莫小波在2019年1月1日至12月31日期间的微信聊天记录，欲证明被上诉人知晓北枣公司实际履行案涉协议。对此，被上诉人称，其对调取微信记录没有意见，案涉协议签订时，其已向陈勇明确说了预留期间公司不允许经营，告知陈勇协议签订系上诉人个人行为，租金就应该由上诉人个人交纳。二审中，双方当事人对下列事实存在争议：1、北枣公司投资人夏林向圭易公司支付的5万元性质。圭易公司在本案一审起诉时，其第二项诉讼请求要求陈勇向其支付房屋租赁费5万元。在一审庭中，圭易公司认可收到该款，故该项请求予以撤回。陈勇陈述，北枣公司股东赵大凤是夏林的母亲，因夏林系失信人员，夏林以赵大凤的名义进行出资。圭易公司主张的房屋租赁费5万元，是夏林个人租赁的别墅，与北枣公司及陈勇没有任何关系。二审中，陈勇陈述，其给夏林5万元无法提供转款凭证，而该款是其在八卦洲一个小店，由莫小波带着其信用卡刷给夏林。夏林在案涉土地圭易公司旁边租赁了一幢别墅，这是夏林个人行为。圭易公司法定代表人许其飞陈述，当时陈勇口头委托其向当地居民找了两幢房子，用于办公和居住，陈勇已经实际使用。本院要求陈勇提供其本人及夏林向出租人支付租金的证据，但陈勇未能提供。基于此，本院认定，陈勇授权夏林以陈勇的信用卡取现方式支出的5万元，与案涉土地租金无关，一审法院未将该款纳入已付租金范围正确。2、案涉土地租赁范围。在圭易公司提交的案涉协议中，第一条，出租土地坐落于上坝村光明××组（详见附图），土地面积经甲、乙双方确认为“250亩”（经甲乙双方实际丈量）…；第三条第1款，…建有设施大棚地块租金为1600元／亩／年，空地租金为1200元／亩／年（两种地块各占面积，甲、乙双方现场实测后书面确认）”；附图载明“设施200亩、空地50亩”。现陈勇二审提出，其持有的协议未载明“250亩”，以及的附图未载明“设施200亩、空地50亩”字样，主张圭易公司持有协议所载具体面积，均系圭易公司自己填写。圭易公司主张，签约租赁范围已经过双方现场确认。2021年2月2日，本院组织双方当事人对案涉租赁土地范围及面积进行现场勘测，但因陈勇对勘测范围提出异议，致勘测未果。3、案涉协议有无解除、终止。陈勇主张，其并非案涉协议的相对方，对于协议终止、解除无权作出决定，但圭易公司于2019年11月底已将部分土地出租他人，自此圭易公司已作出解除租赁关系的意思表示，剩余土地在圭易公司控制之下，此后的土地租金不应再收取，租赁保证金一并处理。圭易公司主张，到目前为止，双方之间的租赁关系不存在终止，因陈勇超过两个月未缴租金属违约行为。其在2019年11月底为减少自身损失，一边诉讼一边将部分土地（大约80亩）对外出租。其本案只主张第一年即2019年1月1日～12月31日期间的租金，后续租金其没有再主张。本院认定，虽然圭易公司依法享有合同解除权，但其并未作出合同解除或终止的意思表示，就案涉土地租赁关系的解除或终止，本案不作评价，但圭易公司在2019年自认已将80亩土地另租他人，故租金计算时应进行部分扣减。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于陈勇是否为适格被告的问题。案涉协议系由陈勇与圭易公司签订，圭易公司依据合同相对性，要求陈勇向其承担合同责任，符合法律规定。《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款规定，设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。因此，圭易公司本案以陈勇为被告主张权利，符合法律规定，陈勇主张其本案主体不适格的意见，与法不合，本院不予采纳。本案二审中，陈勇申请法院调取其与莫小波之间的微信记录。首先，陈勇作为微信记录的当事人一方，有义务保留相关的记录信息。其次，莫小波并非本案当事人，而本案系民事诉讼，陈勇要求调取他人通信信息，可能涉及他人隐私。再次，即使陈勇与莫小波之间微信记录内容，能够证明圭易公司在案涉协议签订后已知晓北枣公司实际履行案涉协议，但并不影响圭易公司主张合同责任承担者的选择决定权。故对其调查取证的申请，本院不予准许。关于欠付租金数额认定问题。案涉协议在签订后已履行约一年时间，对于案涉土地面积及范围交付问题，陈勇无任何证据证明其曾向圭易公司提出异议，其以自持协议、附图所涉土地面积为空白的理由，主张租赁范围约定不明的意见，本院不予采纳。一审法院根据圭易公司提交协议第一条载明土地面积，并结合附图载明的内容，按大棚地200亩、空地50亩进行认定，符合法律规定。二审中，圭易公司自认有80亩土地在2019年11月底另租他人，故本院参照协议约定的大棚地与空地面积所占4：1和比例，扣除该80亩土地1个月租金10133.33元（64亩×1600元/亩/年×1/12＋16亩×1200元/亩/年×1/12）。在扣除已付租金50000元后，陈勇欠付圭易公司2019年1月1日～12月31日期间租金数额为319866.67元（380000元－10133.33元－50000元）。关于案涉土地来源问题。圭易公司向案涉土地所在村集体承租、转租土地，至目前与村集体之间并无纠纷。本案无证据表明圭易公司对外转租土地存在障碍，陈勇就土地来源的上诉理由，对本案的处理并不构成影响。另，在案涉协议尚未确定解除的情况下，陈勇要求对租赁保证金在本案中一并处理，不符合法律规定。综上所述，因二审出现新的事实，陈勇的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初32号民事判决第二项；二、变更江苏省南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初32号民事判决第一项为陈勇自本判决生效之日起十日内向南京圭易生态农业开发有限公司支付租金319866.67元。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3294元，由陈勇负担2989元、圭易公司负担305元；二审案件受理费6250元，由陈勇负担6058元、圭易公司负担192元。本判决为终审判决。审判员  汪德全二〇二一年二月五日书记员  汪海燕