江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10469号上诉人（原审被告）：李玉祥，男，1968年1月24日生，汉族，户籍地南京市溧水区，现住南京市溧水区。委托诉讼代理人：章洲颖，南京市溧水区公正法律服务所。上诉人（原审被告）：张影芳，女，1974年11月3日生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：陈德全，江苏天之权律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：向小春，男，1965年2月7日生，汉族，户籍地南京市溧水区，现住南京市溧水区。委托诉讼代理人：张孝香（系向小春妻子），女，1971年9月11日生，汉族，户籍地南京市溧水区，现住南京市溧水区。委托诉讼代理人：袁苑，江苏圣典（溧水）律师事务所律师。上诉人李玉祥、张影芳与被上诉人向小春房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员白文虎独任审理。本案于2020年12月18日公开开庭进行了审理，上诉人李玉祥及其委托诉讼代理人章洲颖，上诉人张影芳委托诉讼代理人陈德全，被上诉人向小春委托诉讼代理人张孝香、袁苑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李玉祥上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判确认李玉祥与张影芳之间签订的涉案房屋买卖合同有效；2.一、二审诉讼费由向小春负担。事实和理由：一审认定事实不清，向小春的一审诉求不能成立。李玉祥与向小春从没签订过涉案房屋买卖协议，2010年10月1日协议系李玉祥与芮铭强签订的房屋买卖协议。当时李玉祥因办厂需要资金准备卖掉一套拆迁安置房，芮铭强知悉后要求购买，便与李玉祥商谈购房事宜。当时谈好价格为15万元，芮铭强将协议打好让李玉祥签字，李玉祥签完字，而芮铭强没有签字，称购房一事需通过其老婆同意。芮铭强知道李玉祥办厂需要资金，就先向李玉祥支付了两张承兑计10万元购房款（一张7万元、一张3万元），另支付现金1万元，共计11万元，李玉祥便在涉案协议背面向芮铭强打了11万元的收条。后因芮铭强老婆不同意购买李玉祥涉案房屋，故最终芮铭强没在涉案协议上签字；2011年底李玉祥将11万元归还给了芮铭强，芮铭强收到11万元后便将涉案协议（背面有收条）退给了李玉祥，李玉祥收到该涉案协议（背面有收条）后就放在了家里面。故向小春依据涉案协议主张权利事实不能成立，且向小春从没向李玉祥支付过购房款，双方只存在借贷关系，应当依法给予驳回。张影芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判认定张影芳与李玉祥签订的房屋买卖合同合法有效。事实与理由：张影芳的丈夫包怀聚多年从事酒的总代理销售业务，李玉祥和张影芳的丈夫有多年的业务关系。因此李玉祥欠张影芳丈夫大量酒款，经双方协商口头达成协议，以房款冲抵欠付的酒款，后双方办理过户手续，在拿到房产证（过户手续办结），双方签订书面协议。因此张影芳是支付了合理对价，不存在恶意串通。请求依法改判并支持其上诉请求。向小春辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，两上诉人并没有新证据支持其上诉请求，请求二审法院驳回两上诉人的上诉请求。向小春向一审法院提出诉讼请求：判令李玉祥按照约定将位于南京市溧水区的房屋过户给向小春；判令李玉祥承担本案诉讼费用。诉讼过程中，向小春将诉讼请求变更为：1.判令李玉祥与张影芳之间就涉案房屋买卖合同无效，其房屋转让行为无效；2.判令张影芳将涉案房屋产权恢复至李玉祥名下；3、判令李玉祥将涉案房屋不动产产权过户至向小春名下；4、本案诉讼费由李玉祥、张影芳承担。一审法院认定事实：向小春系李玉祥前妻向福英的弟弟，李玉祥与向福英于1990年6月7日登记结婚、于2018年4月12日经一审法院调解离婚。李玉祥与张影芳及其丈夫包怀聚均系朋友关系。2009年4月6日，李玉祥因其位于原南京市溧水县房屋拆迁，与原溧水县永阳镇人民政府签订《246省道建设房屋拆迁补偿安置协议》，拟被安置75.46平方米房屋一套。2010年10月1日，向小春与李玉祥签订《协议》一份，内容为：“甲方：李玉祥320124196801241479乙方：向小春甲方将位于板桥新村××面积为75平方的安置房出售给乙方，具体楼层、房号待抽签，现经双方协商，达成如下协议：1、安置房售价为人民币壹拾伍万元，如抽到三、四楼层的，乙方另行支付甲方人民币壹万元楼层差价；2、该价格为甲方净拿价，乙方承担日后房屋办理产权及过户的所有费用，甲方承担协助乙方办理过户；3、乙方先行支付甲方购房首付款人民币壹拾万元整，尾款待甲方交钥匙之日全部付清；已付柒万，还剩叁万，10月16日付清叁万，还剩伍万。4、如任何一方违约，支付对方违约金人民币壹万元整；5、本协议一式贰份，甲、乙各执一份，自双方签字之日起生效。甲方：李玉祥日期：2010年10月1日乙方：向小春日期：2010年10月1日”。该份协议中：1.首部乙方信息原打印为“芮铭强32012419750316221？”，该打印字样被划掉，手写了“向小春”字样；2.第3条中“已付柒万，还剩叁万，10月16日付清叁万，还剩伍万”系李玉祥手写；3.尾部甲、乙双方所签名字及日期均系手写。除上述三处，协议的其他内容均系打印。2010年11月14日，在上述《协议》背面由李玉祥手写《收条》一张，内容为“共计收到房款壹拾壹万元整。收款人：李玉祥2010年11月14日”。2011年左右，李玉祥选取位于南京市溧水区。李玉祥领取该房屋后将房屋钥匙交付向小春。随后向小春对该房屋进行装潢，搬入房屋居住至今，曾因入住新房办酒宴请亲朋好友。向小春持有涉案房屋《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》原件、选房号复印件、拆迁安置协议复印件。2015年7月27日，李玉祥儿子李小建为向小春出具《证明》，载明：“兹康居小区5幢207过户时由李小建出面办理过户。当日，李小建为向小春出具《借条》一份，载明：“今借向小春人民币叁万肆仟伍佰元整（34500）李小建”。后向小春因该笔借款于2019年8月6日以李小建为被告、李玉祥为第三人起诉至一审法院，经人民调解委员会诉前调解，达成调解协议：“李小建欠向小春借款34500元，应于2019年12月31日前一次性还清；向小春自愿放弃要求李小建支付利息的请求；李小建如不能按期履行，则应支付违约金1000元；李玉祥不承担该借款的连带还款责任。”：经三方申请，一审法院于2019年9月2日裁定确认了调解协议的效力。在该案调解过程中，李玉祥认可该借款是其本人所借。2015年12月15日李玉祥因涉嫌刑事犯罪被刑事拘留，2016年1月13日被取保候审，同年8月23日被逮捕。2016年8月至2019年5月李玉祥因刑事犯罪于监狱服刑。2018年3月12日，向福英以李玉祥为被告向一审法院提起离婚诉讼，当时李玉祥处于监狱服刑期间。该案2018年4月12日调解笔录中记载：问“双方婚后有无夫妻共同财产？”向福英答：“什么都没有。”李玉祥答：“有的都卖了，支付了人工工资，没有夫妻共同财产了。”一审法院经审理于2018年4月12日作出（2018）苏0117民初1463号民事调解书，确认了双方自愿达成的调解协议，协议内容为：“一、向福英与李玉祥自愿解除婚姻关系；二、双方婚姻存续期间无夫妻共同财产分割；三、双方婚姻存续期间无共同债权债务，李玉祥所欠债务由其负责偿还，与向福英无关。”经向小春于2019年9月27日向南京市不动产登记部门查询，涉案房屋权利人当时为南京溧水晶鑫房地产有限公司，登记时间为2018年12月25日；产权来源为拆迁安置。2019年7月19日南京溧水晶鑫房地产有限公司为李玉祥开具了税价合计金额为80303元的增值税普通发票，显示购买方为李玉祥，数量71.49平方米，单价1123.28元。李玉祥持有涉案房屋《南京市房屋买卖契约》，记载涉案房屋单价为1123.28元／平方米，建筑面积为71.49平方米。2019年10月11日，李玉祥办理了涉案房屋的不动产登记证书〔苏（2019）宁溧不动产权第××号〕。2019年11月6日，一审法院就向小春诉李玉祥房屋买卖合同纠纷一案作出（2019）苏0117民初4312号民事裁定书，裁定驳回向小春的起诉。李玉祥于2019年11月8日收到一审法院向其邮寄送达的民事裁定书。后向小春不服提出上诉，李玉祥于2019年11月16日收到一审法院向其邮寄送达的向小春提交的上诉状副本。2019年11月18日，李玉祥与张影芳签订《存量房买卖合同》，载明：甲方（卖方）：李玉祥，乙方（买方）：张影芳；甲方自愿将坐落于永阳镇××单元××室房屋出售给乙方，房屋建筑面积71.49平方米;房屋转让价款为32万元,其中含定金5万元,尾款2万元;2019年11月1日将购房款25万元双方自行给付,甲方同意乙方自留尾款2万元,在房屋交付时,双方自行交割;合同自双方签字之日起生效。双方还就其他事项进行约定。李玉祥与张影芳于当日共同向不动产登记部门申请房产转移登记，双方提交的2019年11月18日《房产交易、不动产的登记申请表》显示，涉案房屋交易价格32万元。2019年11月19日，李玉祥与张影芳在不动产登记部门办理了涉案房屋产权转移登记手续。张影芳取得了位于溧水区房屋的不动产权证书〔苏（2019）宁溧不动产权第××号〕。张影芳持有的《增值税普通发票》显示，购买方为张影芳，货物名称为商品住房，数量为71.49平方米，单价9292.0667226元，金额为664289.85元，税率5%，税额33214.49元，税价合计697504.34元，备注：合同金额32万元。张影芳持有的《税收缴款书》显示，李玉祥因此次房屋交易产生应缴纳增值税等各项税款合计41850.24元，其中个人所得税及增值税的计税金额均为664289.85元，张影芳持有的《税收缴款书》显示，张影芳缴纳不动产登记费80元。张影芳提供一张李玉祥出具的落款日期为2019年11月19日的《收条》一张，载明：“今收到张影芳房款现金叁拾贰万元整（320000元），余款叁拾肆万肆仟贰佰捌拾玖元（344289）拿酒批发价供应，总计664289元，陆拾陆万肆仟贰佰捌拾玖（发酒见清单）。收款人：李玉祥”。同日，李玉祥与包怀聚签署《发货清单》一份，该清单显示：发货人：包怀聚，联系人：李玉祥，各类酒品数量共计1708箱，合计金额为1044720元。一审审理中，向小春与李玉祥之间对下列案件事实存在争议：1、向小春与李玉祥对于2010年10月1日《协议》的形成存在争议：李玉祥称没有将房子卖予向小春，未与向小春签订协议，协议原本是其和案外人芮铭强协商出卖房屋而形成，因芮铭强妻子不同意故芮铭强没有签字，也没有卖成，此协议就放在家里。协议中乙方“芮铭强”被划去之前，其在协议甲方处签字。向小春陈述李玉祥开始确实是想把房子卖给芮铭强，但他拿不出钱来。后来可能隔了几个月向小春夫妻到李玉祥家去玩，说起卖房子之事，李玉祥说芮铭强没有钱，问向小春夫妻买不买，向小春即同意购买，协议也是李玉祥提供、双方于2010年10月1日签订。2、向小春与李玉祥对于购房款的交付及2010年11月4日收条的形成存在争议，向小春陈述：涉案房屋双方协议约定价格15万元，于2010年10月1日合同签订当日向李玉祥支付现金7万元（以向小春在银行取款28000元、10000元、5000元，其余为家中现金支付）、于2010年10月16日支付现金3万元（以家中现金支付），支付一次李玉祥即在《协议》中第3条后手写注明一次，形成“已付柒万，还剩叁万，10月16日付清叁万，还剩伍万”字样；剩余5万元本应交钥匙时付清，因李玉祥认为房子卖便宜了着急要尾款，又因李玉祥还欠其借款未还，想压一部分钱，于是在2010年11月14日又支付给李玉祥现金1万元，李玉祥当日在协议背后手写收条记载收到房款11万元。剩余4万元房款，因之前李玉祥开厂缺钱向向小春借款，李玉祥尚欠向小春借款未归还，遂双方商定以其中4万元应还款冲抵房款，故仅以借款中的4万元冲抵借款。抵销4万元一事，向小春陈述在交付钥匙之前双方协商过，在2013年李玉祥归还2万元时与李玉祥口头说过，李玉祥没有明确表态是否同意，在2015年7月27日因当时无法找到李玉祥向小春与李玉祥前妻及李小建商议将剩余未付房款4万元与李玉祥应还借款相抵后结算，尚欠借款34500元，由李小建于当日出具借条并承诺办理过户。李玉祥于2019年9月10日谈话中陈述：向小春确实给其11万元，但该11万元系向向小春的借款。因当时向小春搬去其处居住，只能打收房款的条子，当时说若还不上钱则把房子抵给向小春，没说以什么价格抵。李玉祥于2019年10月8日庭审中陈述，11万的收条是其所写，打给谁的不清楚，打完后扔在租的房子里；后又陈述既然条子在向小春手上，那只能认可向小春付了11万房款。李玉祥于2019年12月12日法院询问中陈述：收条没有抬头不能证明是打给向小春的，但条子在向小春手中，只能认可。李玉祥于2020年4月16日陈述，收条是其所写，是写给芮铭强的……“已付柒万，还剩叁万，10月16日付清叁万，还剩伍万”字样是其写给芮铭强的，说好先给7万，过年再给8万，先收取了芮铭强给付的现金7万元，后因开厂着急要钱，芮铭强拿不出，房子不要了，收取芮铭强7万元现金一周即将该款退还芮铭强。……收条也不应该打在协议背面，也没写收到谁11万，本打算写给芮铭强的，但芮铭强没有拿走，11万元是3万元和7万元及违约金1万元，实际上芮铭强只给了7万元。……收条也不是写给芮铭强，只是写在协议背面，收条上名字都没有写……在签协议时只收到芮铭强7万元，在11月14日芮铭强应给3万，但没有给，怕他不要房子就想在跟他在要1万元，协议背面内容只是草稿，打给芮铭强看的。向小春一直想这个房子抵扣借款，在其出狱后即进行起诉，之前从来没有提过房子抵扣的事情。3、向小春与李玉祥对于双方之间借贷情况存在争议：向小春陈述，2008年9月27日其曾出借给李玉祥10万元并由李玉祥出具借条，未约定借款期限，后李玉祥于2013年归还了2万余元，至2015年7月27日向小春与李玉祥前妻及李小建商议将剩余未付房款4万元与李玉祥应还借款相抵后结算，尚欠借款34500元，因当时无法找到李玉祥由李小建出具了借条，10万元的借条于当日交付李小建被撕毁；34500元借条经人民调解委员会调解、法院司法确认，现与李玉祥之间借贷的债权债务已经结算完毕。李玉祥2019年9月10日谈话首次陈述：其于2010年向向小春借了21万，先后分别打了11万与10万两张条子，两笔钱相差一个月左右。后其还了25000元，剩下184500元未归还。当时打的借条上没有说借的钱什么时候归还，借条也在向小春处。李玉祥于2019年10月8日庭审时陈述，其未向向小春借款。李玉祥于2019年12月12日法院询问中陈述，曾在2011年因开厂需要向向小春借钱，2008年时并未借钱，2011年时跟向小春借了21万元，……其只认条子，34500元这一笔是儿子打的欠条就答应还了，如果还有其他欠条，就认条子给钱，没有欠条就不给，具体还了多少钱也说不上，不知道还欠对方多少钱。李玉祥于2020年4月6日庭审中陈述，的的确确是借了向小春的钱，借款是承认的，尚欠多少搞不清楚。4、向小春与李玉祥对于涉案房屋的交付存在争议：向小春陈述，双方协商借款抵扣房款后，李玉祥于2011年将房屋钥匙交付给向小春，向小春随后对房屋进行装潢、入住，并邀请亲朋好友吃酒。李玉祥陈述，其岳父原先与向小春一家共同居住，李玉祥拿到涉案房屋后将岳父接到家里居住，为了更好照顾岳父，向小春一家也来一起居住，所以才将房屋钥匙交付向小春。向小春住上面，岳父住在地下室。其之前也借了向小春的钱，其想法是能还就还，还不上就算了，大不了把房子卖给向小春抵债。其记不清向小春请吃酒时请了多少人，当时还问向小春装潢装了多少钱，也是为了将来方便和向小春算账。关于李玉祥与张影芳之间房屋买卖及交付购房款的具体情况，审理中法庭对双方单独进行了询问。李玉祥2020年4月16日庭审陈述：我房屋出售价款为72万元,现金支付32万元,剩余的2019年11月19日我拿的酒,发货到我儿子处。李玉祥2020年6月4日庭审中陈述：其与张影芳一家是二十多年的朋友关系，曾与包怀聚合伙办酒厂。2019年5月出狱后回来想做生意，因没有钱在外还有欠款，只能找朋友帮忙，从2019年6月在张影芳处拿酒欠了一些酒款，坐牢之前也还欠一部分酒钱，……2019年8月与张影芳谈房屋价格是65万元，双方没有签订书面买卖协议，在2019年11月将涉案房屋卖给张影芳，这样拿她的钱就不用还了。将来酒款结账后与房屋价格比对结算多退少补，双方至今没有结过账。过户时有人出主意说价格可以少报一点，可以少缴税，房屋经过房管部门估价是69万元。曾从张影芳处拿现金32万元用于归还欠他人的钱及儿子结婚，不是一次性拿的，现金32万分两次一次整数、一次零头，时间记不清了……包怀聚那里有收条、有欠条，拒绝回答房屋买卖详细情况。2020年过完年还在张影芳处拿了八、九万的酒，钱没有给，具体总账没有算，张影芳处都有单子。……收到张影芳现金32万元，其余都是酒……截至过户时没有结算出欠酒款金额，截至开庭时总价款预计不超过三十五、六万。……32万元的支付第一次是在2019年六、七月，向张影芳借了5万元，她给的现金，我也给她出了借条，房屋过户后条子就还给我，我自己撕掉了。因我账户被冻结，跟他们借款都是拿现金。房屋过户后一两天给了我27万现金，27万现金用了一部分，还剩一部分准备还账。……2019年11月19日发货清单中104万余元指的是市场零售价，我拿的是批发价，具体多少钱没有具体算，批发价是零售价除以二点几或者三，包含人工费，划下来三、四十万左右。……发货单中的货物都收到了，大概在2019年11月是一次性收到的，我已经在11月19日之前全部收到货，没有收到不会认可这个金额。单子是11月19日开出来，但拿到货耽搁了四天……11月19日清单与房屋的事情没有关系，是房屋过户之后签的单子……收条中344289元金额是发货单中1044720除以3得出的，剩余32万元现金是用评估的价格减去发货单中折算的价格……32万元相关的条子，一张5万元的借条、一张27万元收到张影芳购房款的条子都被我收回已经撕掉了……卖房时跟张影芳说妻弟在房屋居住，会将钱给向小春，让他们搬走。跟张影芳说与向小春就是借贷，没有卖给向小春。我认为他们都知道向小春居住在房屋中，清楚房屋的情况，……过户给张影芳时跟她讲过与向小春之间有官司，我认为已经拿到法院文书，房子没有问题，文书也拿给张影芳看过，文书还在包怀聚那里……好像与张影芳说过一次和向小春之间存在纠纷……过户税费都是张影芳交的……目前没有交付钥匙给张影芳，跟张影芳说具体也不好说什么时候能交付房子，房子暂时也交付不了。张影芳代理人包怀聚2020年6月4日庭审中陈述：李玉祥出狱后想做生意，但没有钱，希望在我处拿酒，2019年8月份李玉祥称想将房屋抵押给我，我说抵押没用，除非将房屋卖给我，房款的给付给了一部分现金，抵了一部分酒款。房屋价格是根据房产局的估价确定的。32万元是现金支付，在我酒厂支付。具体时间和分几笔记不清了，是过户后给的现金。……32万现金有的在小区门口、有在我公司，有在我酒厂拿的，几次记不得了，每次给多少记不清了。32万元从家里拿的，做生意家里有现钱。……他跟我要多少我就给多少，32万元的支付有过户之前，有过户之后，过户之前给现金是因为有的时候他急用钱周转，就先跟我支几万。李玉祥出具的收条中现金32万元是李玉祥不同时期以资金周转名义从我这里拿的，等于我先借给他的钱。支付的32万也有借款也有收条。陆续给李玉祥的32万元每次给付有收条、借条，条仍在我家公司保存。32万元的借条或收条等打完官司会跟李玉祥具体结算、清账。……房屋过户后，李玉祥要求我立即发货酒水，双方产生纠纷曾报警。2019年11月9日发货清单金额合计是1044720元，但实际上与李玉祥是按照34万余元结算，以这批酒抵了房款。当日该批酒未发货，后期已经陆续发货，有发货单在公司。当时答应李玉祥发100多万的货、按照1:3确定34万余元酒款，剩余部分按照房屋评估价格664289相减，得出现金32万元。在八、九月份时就到房产局看过李玉祥房屋的状况，过户时看到李玉祥的房产证。李玉祥没与我说过房屋存在产权方面的争议……过户之前不需要去实地看房屋的情况，在房管局查到房屋是干净的就同意购买。十几年前就知道涉案房屋有他人居住，知道他岳父居住在此，没有见过向小春住在里面，李玉祥告诉我房屋出租给妻弟，因以前借过他钱，不好意思就让他们先住在房屋里。房屋中居住的什么人都没关系，房子是李玉祥的就行了……李玉祥说过了年就让他们搬走，遇到疫情耽搁……没有看他们之间租房协议……没有与李玉祥签订书面买卖协议，只有在房管局有……目前李玉祥还没有交付钥匙……共负担了8.4万余元的过户费用。一审法院认为，本案争议焦点在于：第一，向小春与李玉祥之间就涉争房屋形成的法律关系应属房屋买卖合同关系或是民间借贷法律关系；第二，李玉祥与张影芳是否构成恶意串通、双方之间房屋买卖合同的效力如何。关于争议焦点一，向小春与李玉祥之间就涉案房屋形成房屋买卖合同关系还是民间借贷法律关系。结合向小春提供的《协议》、收条、银行流水单、涉案房屋《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》原件、选房号打印件及拆迁安置协议复印件等证据、向小春长期实际使用涉案房屋的事实以及双方当事人陈述，从协议形成、款项支付、房屋实际交付等角度，可以认定向小春与李玉祥之间就涉争房屋之间应形成房屋买卖关系。具体理由如下：首先，双方所签《协议》内容系房屋买卖协议，其约定的价格基本合理，并未提及借贷情况，收条上亦记载李玉祥收到房款11万元；上述书证对于双方之间就涉争房屋形成的基础法律关系具有较强的证明效力。《协议》上虽有划去“芮铭强”信息及手写付款记录等争议之处，但向小春就《协议》形成来源、付款情况作出的陈述亦更为合理。李玉祥辩称协议、收条均非打给向小春，手写付款记录也是芮铭强的付款；但本院认为，李玉祥并未能提供证据对其所述意见加以证明，且如果芮铭强已支付部分房款，却未在《协议》上签字，显与常理不合。结合协议书、收条、房屋住宅使用说明书及住宅质量保证书原件均在向小春处、向小春装潢并使用房屋多年等情况，李玉祥认为《协议》并非其与向小春合意的意见，不能成立。其次，就双方之间款项给付及往来问题，向小春陈述较为合理，亦能与书证相印证。向小春陈述其借给李玉祥10万元，支付房款11万元，当时因李玉祥开厂缺钱，故仅以借款中的4万元冲抵借款。因双方曾为姻亲关系，关系较好，向小春的陈述并不违背常理。就借贷款项及结算问题，向小春的各次陈述较为一致，亦能与收条中“共计收到房款壹拾壹万元整”的记载吻合。李玉祥对于是否借款、欠款数额、结算情况等前后陈述矛盾，其将房屋交付向小春装潢、使用后多年未曾主张结算借款，亦与常理不符。李玉祥认为双方就涉案房屋形成债务担保关系，但未能提交任何书面证据加以证明，故对其这一辩称，一审法院不予支持。综上，一审法院认定向小春与李玉祥之间就涉争房屋之间形成房屋买卖关系，双方签订涉案房屋的房产转让协议系双方的真实意思表示，且协议内容并不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效协议，双方当事人应遵循诚实信用原则按协议约定履行义务，行使权利。向小春已按约履行了向李玉祥支付购房款的合同义务，且涉案房屋在2011年起即由李玉祥交付给向小春实际占有使用至今，在房屋具备过户登记条件后，向小春有权要求李玉祥按约履行协助办理涉案房屋过户登记手续的义务。关于争议焦点二，李玉祥于2019年11月18日与张影芳就涉案房屋签订《存量房买卖合同》，约定涉案房屋以32万元价格转让给张影芳，双方于2019年11月19日办理了房屋过户登记手续。李玉祥与张影芳的行为是否构成恶意串通、双方之间房屋买卖合同的效力如何。一审法院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。综合本案李玉祥与张影芳双方买卖合同订立的时间、房屋交易价格及房款支付、房屋的占有使用、对交易过程的陈述，可以认定李玉祥与张影芳之间存在恶意串通，损害向小春利益的行为。具体分析如下：第一，从双方买卖合同订立的时间看，李玉祥与张影芳、包怀聚系二十多年的朋友关系，李玉祥与张影芳于2019年11月18日签订了《存量房买卖合同》，而李玉祥在2019年11月16日即收到其与向小春房屋买卖合同纠纷一案向小春所提交的上诉状，由此李玉祥在明知与向小春之间就涉案房屋之间的争议尚处于未决状态下，而与张影芳签订《存量房买卖合同》并将房屋转移登记至张影芳名下，李玉祥在主观上存在明显恶意。双方陈述于2019年8月形成涉案房屋买卖的合意，并无相关证据予以证实。第二，从房屋交易价格及房款支付看，李玉祥、张影芳所签《存量房买卖合同》明确约定房屋交易价格为32万元，而在双方交易时该房屋计税价格为664289.85元，双方约定的房屋价格尚不足计税价格50%，明显低于该房屋的实际价值。双方称张影芳共实际支付李玉祥购房款664289.85元，张影芳提供了李玉祥出具的落款日期为2019年11月19日的《收条》及《发货清单》，称以现金方式支付了32万元、其余344289元以张影芳向李玉祥供应按批发价价值相当的酒来抵付购房款。一审法院认为，对于现金支付32万元，庭审中双方对款项交付的时间、地点、金额、次数均陈述不清、前后矛盾，且在分别询问中李玉祥与张影芳就房款支付情况的陈述亦不能相互吻合，故即便存在张影芳曾向李玉祥支付款项的事实，根据双方陈述亦不能认定所支付款项为购房款，双方无其他证据能够证实张影芳向李玉祥实际支付现金32万元购房款的事实存在，可确认李玉祥出具的落款时间2019年11月19日《收条》中所载明的“今收到张影芳购房款现金32万元”该事实不存在；对于以酒抵房款344289元，首先双方并无证据证明双方存在以非金钱方式给付购房款的相关约定，其次在未实际发货的情况下双方签订了发货清单、欲以尚未实际发生的买卖合同债权与支付购房款义务相抵，货物是否实际交付及交付的价值金额并无证据予以证实，各自陈述的发货情况相互矛盾，故不能认定存在张影芳实际支付李玉祥344289元购房款的事实。综上，李玉祥与张影芳以明显不合理的低价交易房屋，且无充分证据证实已实际支付了对价，在明知房屋存在争议的情况下李玉祥与张影芳签订买卖合同、转移涉案房屋所有权的行为构成恶意串通。第三，从房屋占有使用来看，张影芳与李玉祥买卖涉案房屋之前，双方均明知向小春在在涉案房屋内居住使用多年。张影芳房屋交易前未实际查看房屋，未尽到审慎审查房屋现状的义务，李玉祥始终未实际向张影芳交付房屋。双方未对交房时间作明确约定亦不合乎常理，故张影芳不能认定为善意。综上，李玉祥与张影芳之间就涉案房屋的买卖存在恶意串通，该行为损害了在先购买的买受人向小春的合法利益，其转让行为无效。恶意串通先行办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。向小春主张李玉祥与张影芳之间的房屋买卖合同无效，于法有据，一审法院依法予以支持。鉴于涉案房屋现登记在张影芳名下，向小春有权要求张影芳予以协助过户，张影芳应协助李玉祥将涉案房产恢复登记至李玉祥名下，过户税费由张影芳、李玉祥依法负担。李玉祥应在涉案房产登记至其名下后协助向小春将涉案房产转移登记至向小春名下，过户税费依约双方合同约定由向小春负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项，第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,一审法院判决:一、确认李玉祥与张影芳就溧水区房屋签订的《存量房买卖合同》无效；二、张影芳应于判决生效之日起十五日内协助李玉祥办理将溧水区房屋产权恢复登记至李玉祥名下的手续；三、李玉祥应在溧水区房屋转移登记至其名下后十五日内协助向小春办理上述房屋产权转移登记手续，将房屋产权转移登记至向小春名下，过户税费由向小春负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3300元，已减半收取1650元，由李玉祥、张影芳负担。二审中，张影芳提交证据一、关于房屋买卖的收条、协议。证明张影芳是善意取得涉案房屋，不存在恶意。证据二、欠条和借条。其支付50万元事实是存在的。双方房屋买卖是建立在前面有大量的欠钱或者借钱事实基础之上。证据三、发货清单、接处警记录以及微信聊天、微信支付运费的证据。证明张影芳夫妻已经发酒给李玉祥了。证据四、银行流水。证明李玉祥确实是从张影芳家借钱的。李玉祥质证称，对张影芳提交的证据三性均没有异议。向小春质证称，张影芳提交的证据均是其自制，真实性无法核实，与本案没有关联性。关于证据一，该证据并不是购买涉案房屋的房款。关于证据二，欠条及借条的时间无法核实，即使该借款真实存在，也只能证明张影芳与李玉祥之间存在借贷关系，并不能证明以上款项是用于购买涉案房屋。关于证据三，该证据是张影芳自制的证据，双方之间是否真实履行无法核实，即使其双方之间存在买卖关系，但与本案房屋的购买没有关联。关于证据四，对该证据的合法性予以认可，但对与本案的关联性不予认可，且张影芳标注的都是现金取款记录，该取款用途无法核实。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据李玉祥与向小春签订的《协议》、李玉祥出具的收条、2018年4月12日对李玉祥的《调查笔录》等证据，结合当事人陈述，以及向小春对涉案房屋装修装饰，多年来实际占有使用，李玉祥亦未主张返还涉案房屋的事实，足以证明李玉祥与向小春之间存在真实的房屋买卖合同关系。据上，一审法院认定李玉祥与向小春之间存在房屋买卖合同关系，具有依据。李玉祥认为其与向小春之间只存在借贷关系，本院不予采信。李玉祥上诉认为涉案协议中向小春签名系倒签，申请对签字的形成时间进行司法鉴定，本院不予准许。恶意串通是指双方当事人具有共同的目的，事先存在通谋，串通的双方都希望通过实施某种行为损害国家、集体或者第三人利益。李玉祥与向小春签订房屋买卖协议后，在双方就涉案房屋争议未决的状态下，与张影芳签订房屋买卖合同，明显存在主观恶意。在房屋买卖合同签订、履行过程中，其一、张影芳与李玉祥签订的《存量房买卖合同》中约定的价格明显低于市场价。其二、房屋买卖系重要的交易活动，购买人应该谨慎对待。涉案房屋2011年后一直由向小春占有使用，张影芳在合同签订前未实际查看房屋，不了解房屋实际的占有使用情况，明显与常理不符。其三、张影芳对于房款支付的情况与李玉祥的陈述存在矛盾之处，不能吻合。张影芳提供的证据不足以证明其用货款和李玉祥的欠款抵扣了房款的事实。据上，一审法院认定李玉祥、张影芳之间存在恶意串通，损害向小春利益的行为，李玉祥、张影芳签署的买卖合同应属无效，具有事实和法律依据。张影芳上诉认为其已支付款项，不存在恶意串通的上诉理由，本院不予采信。综上，李玉祥、张影芳的上诉请求均不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由李玉祥负担1650元，张影芳负担1650元。本判决为终审判决。审判员  白文虎二○二一年二月四日法官助理焦玲书记员陈晓君