江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终4529号上诉人（原审被告）：祖广静，女，1966年9月29日出生，住泗洪县。上诉人（原审被告）：王如新，男，1961年11月6日出生，住泗洪县。上诉人（原审被告）：王浩然，男，1991年5月2日出生，住泗洪县。委托诉讼代理人：王如新（系上诉人王浩然的父亲），男，1961年11月6日出生，住泗洪县。被上诉人（原审原告）：吴桂莲，女，1968年12月4日出生，住泗洪县。委托诉讼代理人：张皓月，江苏海越律师事务所律师。原审第三人：杨萍，女，1986年7月18日出生，现关押于江苏常州监狱。上诉人祖广静、王如新、王浩然因与被上诉人吴桂莲及原审第三人杨萍排除妨害纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2019）苏1324民初7357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。祖广静、王如新、王浩然上诉请求：撤销一审判决，改判驳回驳回吴桂莲的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由吴桂莲承担。事实和理由：1.三上诉人占有涉案房产是基于买卖合同关系合法占有。上诉人王浩然通过第三人中介公司签订了房屋买卖合同购买的涉案房产，双方签订的合同约定购房款为26.8万元，首付8万元，余款是以银行按揭贷款方式支付的。上诉人王浩然按照合同约定支付了8万元购房款，是因第三人原因致使房屋不能办理银行按揭贷款支付余下的购房款。上诉人于2017年11月13日购买涉案房产，当时涉案房产登记所有人为杨某，是杨某将房屋卖给第三人，第三人又将房产卖给上诉人王浩然的。上诉人支付8万元购房款后，由第三人将房屋的钥匙交付给上诉人王浩然。上诉人花去两三万元装修费用并入住此房。上诉人入住后至今一直交付该房屋的水电及物业管理费用。2.第三人杨萍庭审陈述记录，证明是原房主杨某直接将房屋卖给她的，她又将房屋转让给上诉人王浩然。第三人杨萍已经将部分房款即上诉人的8万元购房款交付给杨某。因第三人杨萍构成诈骗罪，她所经营公司倒闭致使杨某和杨萍之间所签订的房屋转让合同及收据等材料毁损。杨某当时报警的时候，杨萍的公司还在经营，2017年11月上诉人购买了这套房子，所有证据应当能查到。2017-2019年之间杨某没有起诉，但是等到杨萍的公司倒闭了，所有材料都找不到了，杨某才把房产过户给吴桂莲。杨某把房屋所有权转给吴桂莲，用离婚的办法转移财产，证明杨某心虚，他授权给杨萍卖房，又拿了杨萍的钱。3.一审法院应当追加杨某为本案的第三人或者向某伍调查，查明第三人出售涉案房屋和原房主杨某是基于买卖合同关系还是委托代理关系。从第三人杨萍庭审记录可以证明，第三人和原房主杨某是买卖关系，而不是一审法院认定的委托代理关系。一审法院应当认定上诉人和第三人杨萍的买卖合同有效，判决驳回吴桂莲的一审诉讼请求。4.买房子时上诉人祖广静、王如新夫妻的大儿子王啊佳在场，买房子的钱王啊佳也出了一部分，装潢以后到现在也都是王啊佳和上诉人居住在里面。吴桂莲辩称：1.涉案房屋的所有权人为吴桂莲，吴桂莲和杨某原系夫妻关系，双方协议离婚后杨某将原先在自己名下的房产即案涉房屋过户到吴桂莲名下，至今案涉房屋的产权证所有权人仍为吴桂莲。2.无论是杨某还是吴桂莲，与本案第三人杨萍之间仅是委托关系，并不存在买卖合同关系。杨萍是房屋中介，即法律上的居间人，杨某此前联系杨萍是委托其寻找买家或租户，在找到合适的买家或租户后应当由房屋的所有权人与买房人签订买卖合同，但是本案三位上诉人从未与吴桂莲或者杨某签订买卖合同，也未向吴桂莲或者杨某支付购房款，房屋更未进行过户。至于杨萍陈述的涉案房屋是房主卖给她的，但并未提供支付款项的凭证，也未办理过户，因此杨萍所经营的泗洪县洪桥房产置业发展有限公司与王浩然签订的购房合同，对杨某及吴桂莲并不能发生法律效力。3.上诉人在原审中提供的房屋订购单买受人为王浩然，与其签订合同的相对方是泗洪县洪桥房产置业发展有限公司。显然杨萍或泗洪县洪桥房产置业发展有限公司均没有处置涉案房屋的权利，而上诉人在购房房屋时也应当尽到合理审慎的义务，查证房屋所有权人并与房屋的所有权人签订买卖合同，因此其与杨萍及泗洪县洪桥房产置业发展有限公司签订的房屋订购单与本案被上诉人无关。4.在一审期间我方与上诉人到常州监狱与杨萍质证时，杨萍自己也提到，其因为涉嫌诈骗被追究刑事责任，而上诉人所交纳的8万元所谓的首付款已经被认定为诈骗金额，所以其交纳的8万元与本案被上诉人没有任何关系。5.针对上诉人强调的为什么当时没有起诉问题，被上诉人选择何时起诉是其自己的权利。2018年2月16日杨某报案的时候，上诉人知道房屋是杨某的，而不是杨萍，当时上诉人就应当起诉杨萍，怠于行使权利的是上诉人而不是被上诉人。因为上诉人侵占了被上诉人的房屋，所以被上诉人只能起诉上诉人，至于杨萍与上诉人之间的关系，应当由上诉人向杨萍进行追偿。6.针对上诉人补充的王啊佳也居住在涉案房屋，我方认为不应予以考量。在一审中，上诉人明确案涉房屋居住者为祖广静、王浩然、王如新三人，因此我方在起诉王浩然的基础上追加了王如新和祖广静，上诉人二审所述与一审严重不符，不应成为二审考量的依据。杨萍未作陈述。吴桂莲向一审法院起诉请求：判令三被告祖广静、王如新、王浩然立即停止占有、使用原告吴桂莲所有的位于泗洪县青阳街道洪桥居民委员会泗宿公路南侧徐宁路西侧洪泽湖水产城20幢204号的房屋；诉讼费用由被告承担。一审法院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认定事实：泗洪县青阳街道洪桥居民委员会泗宿公路南侧徐宁路西侧洪泽湖水产城20幢204号房屋原登记在杨某名下，2017年11月，杨某联系第三人杨萍经营的泗洪县洪桥房产置业发展有限公司出售上述房屋。杨某与杨萍及其经营的泗洪县洪桥房产置业发展有限公司间未签订相关手续材料。2017年11月13日，泗洪县洪桥房产置业发展有限公司以自己的名义将涉案房产以268000元出售给被告王浩然，王浩然支付首付款80000元，后王浩然及其父母即被告王如新、祖广静进入房屋居住，余款至今未付。2018年2月，原告吴桂莲一家发现案涉房屋被王如新一家占有，于16日报警。杨某与吴桂莲因家庭矛盾离婚，约定将案涉房屋所有权归吴桂莲所有，并于2019年6月26日将房屋过户至吴桂莲名下。一审法院认为，本案的争议焦点为：吴桂莲要求祖广静、王如新、王浩然停止占有、使用案涉房屋有无相应事实及法律依据。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”第三人杨萍及其经营的泗洪县洪桥房产置业发展有限公司在未有原房主杨某明确委托授权的情况下，并不能以自己的名义私自将房屋出售给他人，且王浩然在购买房屋时应当尽到审慎的注意义务，查证房屋的所有权人是谁，与房屋的所有权人签订买卖合同。另，按照房屋中介职能的一般理解及交易习惯，房屋中介通常为居间人，房主通常是将信息登记在房产中介处，委托的事项是寻找买家，找到买家后，由买家和卖家签订房屋买卖合同。综上，在无证据证明原房主授权或将房屋卖给第三人杨萍经营的泗洪县洪桥房产置业发展有限公司的的情况下，第三人杨萍经营的泗洪县洪桥房产置业发展有限公司与王浩然签订的案涉房屋订购合同对杨某及吴桂莲并无效力。对于第三人杨萍陈述是房主将房屋出卖其，但并无相应的证据予以证明，无法认定杨某出卖房屋给第三人杨萍或其经营的泗洪县洪桥房地产经纪公司。涉案房屋现登记吴桂莲名下，王浩然也不符合善意取得的条件，吴桂莲作为房屋的所有权人享有占有、使用的权利，祖广静、王如新、王浩然继续占用、使用案涉房屋无事实及法律依据，故对吴桂莲要求排除祖广静、王如新、王浩然占有、使用案涉房屋的诉讼请求依法予以支持。考虑到祖广静、王如新、王浩然实际居住的事实，要给付其合理的搬离时间，一审法院酌定为三十日。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百零六条之规定，判决：被告王如新、祖广静、王浩然停止占有、使用泗洪县青阳街道洪桥居民委员会泗宿公路南侧徐宁路西侧洪泽湖水产城20幢204号房屋，于本判决生效后三十日内搬离完毕。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人王浩然系与原审第三人杨萍经营的泗洪县洪桥房产置业发展有限公司签订涉案房屋订购合同，而当时涉案房屋的所有权人为杨某，杨萍及泗洪县洪桥房产置业有限公司显然无权以自己名义出售该房屋。根据本案现有证据情况，王浩然与泗洪县洪桥房产置业发展有限公司之间签订的房屋订购合同对杨某及吴桂莲不应具有法律约束力。现杨某已将涉案房屋转让给吴桂莲并过户至吴桂莲名下，故吴桂莲作为房屋的所有权人依法有权要求排除王浩然、王如新、祖广静占有、使用该房屋。王浩然、王如新、祖广静上诉主张，涉案房屋系由杨某出售给杨萍，又由杨萍出售给王浩然，故其三人系依据房屋买卖合同合法占有该房屋。但三上诉人仅能提供原审第三人杨萍的陈述，而未能提供杨某与杨萍之间的书面房屋买卖合同、房款支付凭证等证据予以印证，对此三上诉人应承担举证不能的不利后果，故对三上诉人的该上诉主张本院依法不予支持。至于三上诉人提出的还有王啊佳出资购房并居住于涉案房屋内问题，三上诉人该陈述与王浩然在一审庭审中所述内容明显不相一致，故本院不予采信。综上所述，祖广静、王如新、王浩然的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人祖广静、王如新、王浩然负担。本判决为终审判决。审判长  黄亚非审判员  翟新权审判员  刘宗强二〇二一年二月十九日书记员  汪小婉