山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0781民初7269号 原告：于洋，男，1994年6月12日生，汉族，住青州市。 委托诉讼代理人：王福升，山东古州圣洁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈文玲，女，1968年10月4日出生，汉族，住青州市，系原告之母。 被告：青州市鑫源置业有限公司，住所地：青州市天虹花园****营业房。 法定代表人：董中利，总经理。 委托诉讼代理人：王**，山东闻法律师事务所律师。 原告于洋与被告青州市鑫源置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告于洋的委托诉讼代理人王福升、陈文玲，被告青州市鑫源置业有限公司的委托诉讼代理人王**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告于洋向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告逾期交房违约金18000元(自2016年1月1日至2017年6月30日)；2、请求依法判令被告支付原告逾期办证违约金10000元(以本金803427元为基数、自2017年11月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际办证之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年2月2日和2015年2月4日，原告与被告分别签订《新世纪花园储藏室使用权认购协议》和《商品房买卖合同》购买被告承建的青州市新世纪花园小区10号楼2单元102号商品房及10区10号地下储藏室。双方约定商品房及地下停车位总房价款为803427元，，地下储藏室总房价款为40800元，被告应于2015年12月31日前向原告交付商品房、地下停车位及地下储藏室并于商品房交付之日起120日内为原告办理产权权属证书。合同签订后原告按照合同约定履行了合同义务，但被告却未依约交房并为原告办理产权登记证书，也从未依约向原告支付违约金。被告逾期交房和办理权属证书的行为已经违反了合同约定和有关法律规定，严重侵犯了原告的合法权益。为此，特诉至贵院，请求依法予以判处。 被告青州市鑫源置业有限公司辩称，关于逾期交房违约金，原告之前已经向青州法院起诉并判决，被告认为原告再次起诉是重复诉讼，截止原告起诉时逾期交房违约金也超过诉讼时效。关于逾期办证违约金，在（2019）鲁0781民初1245号民事判决书及（2019）鲁07民终6675号民事判决书中已经认定被告协助原告办理房屋产权证书，原告再次起诉要求支付逾期办证违约金没有事实及法律依据。对房屋价款及买卖合同无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了《新世纪花园储藏室使用权认购协议》复印件一份、合同编号为：2015020035的《商品房买卖合同（预售）》复印件一份、契税完税证明复印件一份、购房发票复印件二份、（2019）鲁0781民初1245号民事判决书复印件一份、（2019）鲁07民终6675号民事判决书复印件一份。本院组织当事人对上述证据进行了质证。经质证，被告对上述证据真实性均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2015年2月2日，原、被告签订《新世纪花园储藏室使用权认购协议》一份。合同主要约定：原告认购被告10区10号地下储藏室一处，价款40800元。2015年2月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份。合同主要约定：原告购买被告开发的位于青州市××世纪花园××楼××单元××商品房××及××楼××一个；商品房、、地下停车位总房价款为803427元双方并就项目建设依据、商品房销售依据、面积确认与面积差异处理、付款方式及期限、交付期限、违约责任等进行了约定。其中关于逾期交房、逾期办证约定:双方协商处理。预售合同登记备案约定：出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。买受人应在合同签订后10日内按地税部门要求提供相关资料并交纳契税完成合同备案，所需缴纳的相关费用一并由买受人承担。房屋登记约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照双方协商解决方式处理。合同另约定了其它条款。 上述合同签订后，原告于2014年11月29日支付被告地下储藏室款40800元，2015年12月31日支付被告房屋首付款303427元（其余房款500000元，在中国农业银行青州市支行办理按揭贷款）。2015年3月4日，原告交纳房产契税12051.41元，双方共同到青州市房地产管理局办理了商品房预售合同备案登记手续。后因逾期交房、办证问题，双方形成纠纷。 原告于洋于2019年3月13日向本院提起诉讼，要求判令被告青州市鑫源置业有限公司继续履行合同，立即办理产权权属证书，并支付逾期交房违约金160148.71元。本院于2019年9月16日作出（2019）鲁0781民初1245号民事判决，判决：一、被告青州市鑫源置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案，协助原告于洋办理房屋土地、房屋权属登记；二、驳回原告的其他诉讼请求。原告于洋不服该判决，提起上诉。山东省潍坊市中级人民法院于2020年4月10日作出（2019）鲁07民终6675号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。原、被告均于2020年5月底收到该二审民事判决书。 在本案诉讼过程中，依据原告申请，本院依法委托潍坊普惠资产评估事务所对案涉房屋在评估基准日2016年1月1日至2017年6月30日的租金价格进行了评估。潍坊普惠资产评估事务所于2020年10月26日出具潍普评报字【2020】第27号资产评估报告书一份，评估结论为：山东省青州市人民法院（2020）鲁0781技评字322号鉴定委托函指定的新世纪花园10号楼2单元102号房地产2016年1月1日至2017年6月30日租金价格为18000.00元（1000元/月）。 同时查明，2013年9月16日，被告以出让方式取得面积为40016平方米的青国用（2013）第031443号国有土地使用权证，涉案楼房占用土地在其范围内，该土地建设工程规划许可证证号为建字第3707812013Q0097号，建筑工程施工许可证证号为2014-039，商品房预（销）售许可证证号为青房注字第2014146号。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。双方应全面履行各自的合同义务，否则即构成违约，须承担相应的违约责任。 一、关于原告要求被告支付逾期交房违约金的问题。被告辩称原告已在（2019）鲁0781民初1245号案件中主张过逾期交房违约金，本次起诉属于重复起诉。本院经审查认为，关于逾期交房违约金的问题，（2019）鲁0781民初1245号民事判决书认定：“原、被告就逾期交房违约金未协商达成一致意见，原告于2019年8月15日向本院提交鉴定申请，请求对涉案房屋同地段同类房屋的月租金标准进行评定，后于2019年9月12日撤回该申请。因此，在原告与被告不能商定违约金计算标准及数额，又撤回对涉案房地产同地段同类房屋租金进行评定的情况下，原告关于逾期交房违约金的诉讼请求，因原告证据不足，本庭无法确定，故在本案中暂不处理，原告可待证据充分后另行主张权利。”。后原告于洋不服该判决向山东省潍坊市中级人民法院提起上诉，山东省潍坊市中级人民法院于2020年4月10日作出（2019）鲁07民终6675号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。关于逾期交房违约金问题，（2019）鲁07民终6675号民事判决书认定：“由于于洋在一审中申请对涉案房产同地段同类房屋租金进行鉴定，后于洋又不同意进行鉴定，故一审法院认为于洋关于逾期交房违约金的诉讼请求，因于洋证据不足，在本案中暂不处理并无不当。”。本院认为，本案中原告于洋申请对涉案房产同地段同类房屋租金进行鉴定，并依据鉴定结论主张逾期交房违约金，并不属于重复诉讼。被告提出原告主张逾期办证违约金已超过3年诉讼时效的辩解意见，亦与本院查明事实不符，本院不予采信。 根据合同约定，被告应于2015年12月31日前将符合约定条件的商品房交付给原告使用，被告在收清购房款后应当通知原告接收房屋，因被告未通知原告迟延接收房屋的，被告应承担由此产生的逾期交房责任，故被告应支付原告逾期交房违约金。依据（2019）鲁0781民初1245号民事判决书中查明的事实：山东尚诚物业服务有限公司出具证明一份，证明原告已于2017年7月份取得涉案房屋，该证明载明：“证明新世纪花园10-2-102业主于洋于2017年7月份自行入户，开始装修。陈胜文山东尚诚物业服务有限公司（公章）2019年5月5日”。应认定2017年6月30日涉案房屋已经交付原告。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失数额计算方法，违约金数额或者损失数额可以参照以下标准计算：逾期付款的，按照未付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。逾期交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”。本案中，原告依据潍坊普惠资产评估事务所出具的资产评估报告书主张自2016年1月1日至2017年6月30日的逾期交房违约金18000元，有事实和法律依据，本院予以支持。 二、关于原告要求被告支付逾期办证违约金的问题。根据合同约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照双方协商解决方式处理。2017年6月30日涉案房屋已经交付原告，根据合同约定，因被告原因，原告取得案涉房屋不动产权证书的时间在2017年11月1日前。但被告协助原告办理不动产权证书的前提是被告完成初始登记，具备办证条件并告知原告，从本院查明事实可以确认被告未提供相关证据证明其已将案涉楼房具备办证条件的信息告知原告，亦未协助原告办理不动产权证书，故被告应向原告支付自2017年11月1日至2020年6月30日【（2019）鲁0781民初1245号民事判决确定的履行期限】的逾期办证违约金。关于违约金计付标准问题，案涉合同定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限内未能取得房屋产权证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同的约定的办理房屋所有权登记的期限；。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案原、被告未约定违约金计付标准，因此，应以本金803427元为基数，自2017年11月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至20202020年6月30日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条第一款第一项、第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及有关民事法律政策之规定，判决如下： 一、被告青州市鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告于洋逾期交房违约金18000元(自2016年1月1日至2017年6月30日)； 二、被告青州市鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告于洋逾期办证违约金（以本金803427元为基数，自2017年11月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2020年6月30日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、驳回原告于洋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费550元，减半收取275元，由被告青州市鑫源置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  刘洪军 二〇二一年二月十九日  法官助理陈静  书记员 冯梓翔