河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终517号 上诉人（原审被告）：李文革，男，1969年9月29日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。 上诉人（原审被告）：张桂香，女，1969年1月24日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。 二上诉人委托诉讼代理人：李政（系李文革、张桂香之子），男，1991年8月2日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。 二上诉人委托诉讼代理人：张建国，河北山庄律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韩晓文，男，1965年9月13日出生，汉族，住河北省承德市承德县。 被上诉人（原审原告）：孙淑平，女，1964年9月29日出生，蒙古族，公务员，住河北省承德市承德县。 二被上诉人委托诉讼代理人：李振泉，河北蓝岛律师事务所律师。 上诉人李文革、张桂香因与被上诉人韩晓文、孙淑平房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初3954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进 -2- 行了审理。上诉人张桂香及二上诉人委托诉讼代理人李政、张建国，被上诉人韩晓文及二被上诉人委托诉讼代理人李振泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李文革、张桂香上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、确认上诉人与被上诉人于2011年3月23日签订的《购房协议书》已经解除；3、判决变更双方于2020年5月12日签订的《协议书》第一条；4、判决减少违约金；5、由被上诉人承担一、二审的案件受理费及保全费。事实和理由：一、双方签订《购房协议书》属于效力待定合同，并且己经自动解除。首先，双方买卖的标的物是原六中附近的回迁房，权利人是吴桂珍。2011年3月23日签订《购房协议书》时，吴桂珍既未授权也未委托上诉人代理，上诉人一直对吴桂珍隐瞒卖房的实情（新证据八证明）。至2014年10月31日吴桂珍病逝前也不知道双方签订过《购房协议书》。协议签订后上诉人也一直未能取得回迁房的处分权，由于未获得权利人吴桂珍的追认也未取得处分权，根据《合同法》第五十一条规定，双方签订的房屋买卖合同的效力处于待定状态。其次，因双方约定的合同解除条件已经成就，合同已经自动解除《购房协议书》第八条约定：“甲乙双方的购房交易如与国家的法律、法规相抵触，或受到政府的限制而不能成交时，本合同自动解除。”造成合同无法继续履行的根本原因是政府调整了安置方案，由于无法交付回迁房导致合同不能履行，对此双方均无过错。2019年5月政府明确通知不能交付回迁房时，约定的解除合同的条件已经成就，《购房协议书》自动失效。按照约定上诉人只需退还53万元购房款，无需承担违约责任。2019年6月6日，上诉人张桂香通过微信通知韩晓文合同已经不能继续履行并要求其拿回53万元购房款（一审被告提交的2号证据微信聊天记录证明），2020年6月8日，韩晓文微信回复称：有一线希望还是 -3- 继续等房子。证明被上诉人已经收到解除合同通知。二、2020年5月12日签订的《协议书》第一条显失公平，请求法院予以变更。2011年签订《购房协议书》时，双方约定回迁房价格按5300元/平计算。2016年政府公布的货币补偿标准为6400元/平，2019年则上调至11500元/平。房价大幅度上涨后，被上诉人感觉自己没得到回迁房吃了亏，于是开始打补偿款的主意。被上诉人通过关系找到镇政府相关人员，谎称涉案房产有争议，让镇政府冻结了吴桂珍名下数套回迁房的补偿款。2019年4月左右，李文革的妹妹李春清想要在别处买房，急等领取补偿款交纳购房款，李文革领取（代领）补偿款时，得知补偿款已被冻结无法领取。情急之下李文革求韩晓文及其二姐帮忙解冻补偿款，韩晓文提出要求共同分割拆迁补偿款，并拿出一份协议书让签字，被李文革拒绝。2020年5月12日，韩晓文等四人来到李文革家，连吵带闹让李文革同意给付拆迁补偿款。李文革由于患有高血压病，被吵的心烦意乱，连内容都没细看就在韩晓文拿来的新协议书上书签了字。李文革是在迫于无奈和经验不足情况下违心签的，并非真实意思表示。《协议书》第一条约定：“政府补偿款除去53万购房款外，多出部分双方各分一半”。该条款对双方权利义务的约定根本不平等，被上诉人无偿分得31万元拆迁补偿款，明显违背了公平原则。依据《合同法》第五十四条规定，上诉人请求变更协议第一条为：甲方给付乙方补偿款15万元。三、《协议书》约定的违约金过分高于造成的损失，应减少违约金。《协议书》第二条约定“违约金为政府补偿总房款的30%”。从《协议书》的内容看，被上诉人方不可能违约。上诉人方可能发生的违约行为是不履行或迟延履行义务，无论哪种违约行为造成的损失都不可能达到34.5万元。四、2020年5月12日签订的《协议书》仍属于效力待定合同，回迁房补偿款成为吴桂珍的遗产。 -4- 吴桂珍的法定继承人有儿子李文革和女儿李春清二人，在未取得李春清同意或分割遗产之前，李文革无权处分共有财产补偿款。因此，双方签订的《协议书》效力也就仍处于待定状态，暂时无法履行。综上所述，一审法院未查明案件基本事实，请求二审法院予以纠正。 韩晓文、孙淑平答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。一、《购房协议书》应为有效，不存在自动解除的事由及法律依据，上诉人主张未获权利人吴桂珍追认而效力待定，说法错误。双方签订协议书时，吴桂珍年事已高，二上诉人夫妻在协议书签字并收取被上诉人53万元购房款，二上诉人系吴桂珍长子、长媳作为家庭代表对外签订合同构成家事代理，且至2014年10月31日吴桂珍病逝，吴桂珍及其家庭成员均无异议，从维护合同稳定性角度应认定有效。另外，与政府签订的回迁协议也是上诉人李文革代吴桂珍签字，即李文革一直替吴桂珍行使权力。2020年5月12日，双方又签订一份《协议书》，系双方对《购房协议书》认可，又签订了补充协议。二、按照《购房协议书》约定，补偿款115万元应全部给付被上诉人，补充协议中被上诉人已经做出让步，并未对上诉人显失公平。三、《协议书》约定的违约金仍不能弥补被上诉人的实际损失，因上诉人的违约行为，导致被上诉人购买案外人房屋违约，损失35万元。四、双方签订购房协议不属于效力待定合同，李文革已取得对拆迁款的实际处分权，其有权处分。请求驳回上诉、维持原判。 韩晓文、孙淑平向一审法院起诉请求：1、请求法院判令二被告共同返还二原告23万元购房款。2、判令二被告共同给付二原告房屋补偿款31万元。3、判令二被告共同支付违约金34.5万元。以上三项共计88.5万元。4、本案诉讼费用(包括诉讼财产保全费)由二被告承担。 -5- 一审法院认定事实：2011年3月23日，二原告和二被告签订购房协议书一份，约定二被告将狮子沟村六中附近回迁房一套（100平米）卖给二原告，房屋价款53万元，合同签订日支付定金5万元，2011年6月8日前支付48万元。双方同时约定了合同无效的条件、合同解除的条件以及处理方式、房屋过户税金的负担。同时合同第六条约定：自乙方（原告）付清甲方全款后的一切事宜，都由乙方自行解决，与甲方无关，房屋总金额不能改变，不受市场房价波动的影响。第七条约定：购房后如遇政府或国家征用土地，土地和房屋等各项补偿全部由乙方所有。2011年6月7日，二原告将房款53万元交付二被告。2019年5月，双桥区北区办发布通知，对狮子沟六中周边回迁房进行货币补偿，2019年6月，二被告通知二原告因政府原因不能履行购房合同，要求二原告取回购房款53万元，二原告拒绝。2020年5月12日，李文革和韩晓文签订协议书，约定政府补偿款除去53万元购房款给乙方（韩晓文），多出部分双方各分一半，甲方领取2日内打到乙方账户，如甲方违约包括（放弃货币补偿、拒绝或迟延向乙方支付补偿款）视为甲方违约，乙方如反悔中途在要房子视为乙方违约。双方约定违约金为政府补偿总房款的30%，该协议由李文革和韩晓文签字，并由证明人韩某、王某、赵某签字。2020年7月13日，李文革领取该回迁房补偿款1157746.70元。2020年7月30日，张桂香通过自己的银行卡向韩晓文转账30万元，注明退房款钱。 一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿、合法、公平原则，合理确定各方的权利和义务，并应遵守诚信原则，秉承诚实、恪守承诺，不得违反法律和公序良俗。本案中，二原告和二被告均系夫妻，原被告之间签订的购房协议书是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强 -6- 制性规定，应属合法有效。尤其是协议书中的第六条、第七条的约定，是双方当事人对于合同标的物特定房屋存在的潜在利益和潜在风险的约定，即自原告付清购房款后，双方设定在该房屋的所有利益和风险均归于原告。至2019年，形势发生变更，该购房协议因政府重新确定方案，房屋安置已经无法履行，但关于该房屋的利益和风险均应依照协议书执行，即该房屋的补偿款应归二原告所有。原被告经协商，于2020年5月签订协议书，虽然原告孙淑平和被告张桂香没有签字，但韩晓文和李文革的签字已经构成夫妻间表见代理，且二原告和二被告对于合同无法继续履行的事实已经明知。双方签订协议书的目的也是旨在解决购房协议书履行不能的问题，因此协议书系双方对购房协议书的内容变更，关于房屋补偿费的归属条款系双方对合同标的物纯经济利益事项所作自由处分，亦应独立于法律、行政法规中的效力性强制性规定对所涉房屋买卖效力的评价之外，因此原被告对于拆迁利益归属的约定系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规范，该协议书应为有效协议。被告李文革已经领取房屋补偿款，没有按照约定给付原告，应承担违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：被告李文革、张桂香于本判决生效后十日内给付原告韩晓文、孙淑平购房款230000.00元，房屋安置补偿款310000.00元，违约金345000.00元合计885000.00元。案件受理费减半收取6325.00元，保全费5000.00元，合计11325.00元，由二被告负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。二上诉人提交9份证据。1号证据集体土地建设用地使用证，2号证据房屋所有权证书，3号证据拆迁安置协议书，4号证据拆迁验收单，1-4号 -7- 证据拟证明案涉拆迁房屋权利人系吴桂珍。5号证据居民死亡医学证明，6号证据狮子沟村委会出具证明，7号证据授权委托书，拟证明吴桂珍已死亡，法定继承人有李文革、李春清两人，遗产补偿款现未分割。8号证据李春清证人证言，拟证明吴桂珍遗产未分割，吴桂珍和李春清均不知道当事人双方签订的购房协议。9号证据协议书一份，拟证明2020年5月12日签订的协议书并非上诉人真实意思表示。被上诉人发表质证意见称，这些不属于新证据，一审并没有提交，且真实性无法确认，证明目的不认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二上诉人提交的1-4号证据，可形成证据链，对其真实性本院予以采信；5-7号证据与本案不具关联性，本院不予采信；8号证据因证人未到庭接受质询且证人与本案存在利害关系，其证人证言本院不予采信；9号证据无法达到其证明目的本院不予采信。一审法院认定事实正确且有相关证据佐证，本院予以确认。 本院认为，双方当事人于2011年3月23日签订的《购房协议书》及2020年5月12日签订的《协议书》均未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按协议约定全面履行各自义务。一审判决二上诉人按照《协议书》约定给付部分拆迁补偿款并因未如期给付承担协议书约定的违约责任，处理正确。二上诉人提出，其不是争议房屋补偿款的权利人，无权处分，故协议处于效力待定状态。经查，二上诉人系拆迁房屋所有权人吴桂珍的儿子、儿媳，其对外签订拆迁协议并实际领取案涉房屋补偿款1157746.70元，与二被上诉人签订《购房协议书》又按照协议书约定实际收取购房款53万元，上述行为构成表见代理。在2011年签订购房协议至本案起诉，二上诉人家庭其他成员未提出异议，二上诉人也未提出解除协议，故二上诉人提出协议失效、解除的上诉理由均不能成 -8- 立。二上诉人主张《协议书》约定的违约金过高且显失公平，本院认为，双方对2020年5月12日签订的《协议书》真实性均予认可，该《协议书》对违约金有明确约定，且双方自2011年签订购房合同、交付购房款至今已近十年，房价持续上涨，因未能完成房屋买卖给二被上诉人造成实际损失，二被上诉人据此实际情况、双方签订的《购房协议书》及《协议书》主张上诉人给付部分拆迁补偿款及约定的违约金并无不当，上诉人认为违约金过高且显失公平但未能提交证据证明，故此主张本院不予支持。 综上所述，李文革、张桂香的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12,470.00元，由上诉人李文革、张桂香负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  白 云 审 判 员  范 典 审 判 员  崔向京 二〇二一年二月七日 法官助理  马 克 书 记 员  李浩时