河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2532号上诉人（原审原告）：代迎凯，男，1983年11月15日生，汉族。委托诉讼代理人：齐锦营，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊丽，河南国基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州清华园业主委员会。负责人：禹跃，该业委会主任。被上诉人（原审被告）：河南正美物业服务有限公司。法定代表人：李书剑，该公司董事长。委托诉讼代理人：周志锋，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于海阔，男，该公司员工。上诉人代迎凯因与被上诉人郑州清华园业主委员会（以下简称清华园业委会）、河南正美物业服务有限公司（以下简称正美公司）确认合同效力纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初5239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人代迎凯的委托诉讼代理人齐锦营、张俊丽，被上诉人正美公司的委托诉讼代理人周志锋到庭接受了询问。本案现已审理终结。代迎凯上诉请求：撤销原判，改判支持代迎凯诉讼请求或裁定发回重审。事实与理由：（一）原审法院认定事实错误。清华园业委会、正美公司在签订《郑州清华园小区物业委托管理合同》之前，未与代迎凯进行过沟通，也未在签订合同之前以能够被代迎凯知晓的方式通知、告知，擅自于2018年7月21日签订委托管理合同。原审法院在清华园业委会、正美公司未提供任何相关证据的情况下，就认定涉案物业管理合同系在当地社区的协调下，在小区近一个月的时间未有物业公司服务的情况下签订的。实际情况是，原英德物业公司在未完成交接的前提下于2018年6月30日擅自撤离，建业物业公司就于2018年7月1日入驻社区把守大门。小区的环境卫生及秩序一直由热心业主参与管理、打扫，业主的日常生活，基本并未受到影响。清华园业委会、正美公司签订的涉案物业管理合同，社区并不知情，也未参与协调。（二）清华园业委会、正美公司签订的《郑州清华园小区物业委托管理合同》侵害了代迎凯的权利。清华园业委会、正美公司签订涉案物业管理合同后，于次日贴出公告。但自始至终，并未公示合同内容，物业服务标准这一法定条款也是始终缺失，更是擅自提高近50%的物业费用标准，严重侵犯了包括代迎凯在内的清华园广大业主的知情权、监督权、共同决定权，以及财产权等合法权益。郑州市惠济区人民法院于2019年12月12日做出的(2019)豫0108民初7155号民事判决书，也认定了清华园业委会擅自决定签约选聘正美公司，侵害了业主权利。（三）原审法院适用法律错误。清华园业委会、正美公司签订的《郑州清华园小区物业委托管理合同》，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意，违反了民法典、物业管理条例等法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。原审法院仅以涉案物业管理合同存在瑕疵，涉案管理合同具有临时、过渡性质，就认定未有侵害业主利益的行为，未违反法律规定，错误认定涉案物业管理合同有效，明显是适用法律错误。正美公司辩称，（一）清华园业委会与正美公司签订的合同具有应急性质，维护了小区全体业主利益，一审法院认定事实清楚。本案清华园业委会经依法成立，其有权代表全体业主对外做出有利于业主的意思表示。清华园小区在原物业退出后，小区长期没有物业公司提供服务，小区的情况不仅有正美公司一审时提交的证据可以证明，并且经惠济法院、郑州中院生效法律文书确认。为了小区安全、小区业主正常的生活秩序，经街道办、社区、清华园业委会多次沟通协调无果，在中标的河南建业物业管理有限公司(下称建业公司)因小区存在安全隐患、消防安防损坏、不具备物业正常进驻等理由退出后，不得已于2018年7月10日与部分业主代表召开沟通会，2018年7月21日清华园业委会与正美公司签订的《物业委托管理合同》明确约定合同的性质为“应急委托服务合同”，这与普通合同是有区别的，是清华园业委会为了全体业主利益的不得已行为。在原物业退出后，小区发生多起失窃事件，中标的建业公司进驻小区不到一周时间便选择退出，此后小区并无门卫值守、也谈不上环卫清理、基础设施维护等，为此业主多次向社区、街道办反映，在相关部门的督促下、清华园业委会的参与下才有了本案合同的签订，一审法院认为本案合同具有临时性、过渡性从而认定合同合法有效是恰当的，也符合当时小区实际情况。（二）本案合同的签订不仅没有侵害业主合法权益，相反在正美公司进驻后，随着门卫、保洁的到岗，电力、基础设施的维修维护等，小区秩序逐步恢复正常。物业合同内容的拟定也是清华园业委会与正美公司反复磋商的结果，物业费更是按照当时的市场价收取，2018年7月21日合同签订后的次日，清华园业委会便将合同签订情况向全体业主进行公告，截止代迎凯一审起诉两年多时间内，并无业主提出异议，大部分业主也按时缴纳物业费。代迎凯接受了正美公司的服务，却拒绝缴纳物业费，其起诉的真正目的也在于此。清华园业委会作为全体业主公选的自治性组织，其本身对全体业主具有代表性，清华园业委会代表业主与正美公司签订的应急性的物业合同，对全体业主具有约束力，并没侵犯业主合法权益，并且代迎凯并非合同主体，根据合同相对性，其起诉亦缺乏法律依据。（三）一审法院适用法律并无不当。根据相关法律规定，如业主认为清华园业委会决议侵犯其合法权益或违反程序规定，其应在一年内请求撤销清华园业委会决议，而不应该直接请求确认合同无效。（四）本案合同效力已经法院生效法律文书确认，应当直接适用。《郑州清华园小区物业委托管理合同》认定为合法有效，请求二审法院维持原判。代迎凯向一审法院起诉请求：1.依法确认清华园业委会、正美公司签订的《郑州清华园小区物业委托管理合同》（以下简称“物业管理合同”）无效；2.依法判令正美公司返还代迎凯缴纳的物业费918元。一审法院认定事实：代迎凯系郑州市惠济区南阳路**院**楼******房屋所有权人，该房屋建筑面积为156平方米，所在小区为郑州市清华园小区。2018年7月21日，清华园业委会（甲方）与正美公司（乙方）签订《郑州清华园小区物业委托管理合同》一份，约定：清华园业委会委托正美公司对清华园小区实行物业管理服务；正美公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；物业管理服务费用的标准为多层住宅0.98元/平方米/月，高层住宅1.65元/平方米/月，商业物业1.90元/平方米/月；本合同约定的服务期开始的第一个月（2018年7月22日至2018年8月21日）暂时不向业主或使用人收费，第二个月（2018年8月22日至2018年9月21日）由业委会号召动员业主缴纳物业费，从第三个月（2018年9月22日起)开始正美公司向业主或使用人收取应收费用，按上述标准向业主收取物业服务费用，计费期限在合同约定的服务期开始之日起算；车位服务费按露天停车场计时收费，车位首辆车不高于40元/个/月、地下停车库20元/个/月的标准收取；本合同系应急委托服务合同，期限为六个月，自2018年7月22日起至2019年1月21日止；在合同期限内（六个月），正美公司提供的物业服务得到业委会认可，同时取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，双方签订为期三年的物业管理委托合同；本合同期满后，双方未能签订为期三年物业管理委托合同的，正美公司应将从业委会处接受的相关设备及相关的维修保养记录完好交付给业委会，拒绝交接或不配合交接或交接不符合要求的，视为正美公司违约；合同并约定了其他事项。2018年7月22日，清华园业委会在小区内张贴公告，告知全体业主与正美公司签订的物业管理合同基本情况。合同签订后，正美公司入驻清华园小区提供物业服务。2018年9月11日，代迎凯向正美公司转账918元。2019年1月21日，物业管理合同期限届满后，清华园业委会、正美公司未续签合同，正美公司继续在该小区提供物业服务至今。另查明：在正美公司作为原告起诉小区业主物业服务合同纠纷案件中，正美公司诉求小区业主支付自2018年7月22日至2019年7月21日之间的物业费，该院判决认定清华园业委会与正美公司签订的《郑州清华园小区物业委托管理合同》合法有效，并判决业主支付合同内（2018年7月22日至2019年1月21日）的物业费及按八折支付合同外（2019年1月22日至2019年7月21日）的物业费。后正美公司和业主均提起上诉，二审法院认定一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持，故判决驳回上诉，维持原判，现已生效。一审法院认为：涉案物业管理合同系在当地社区协调下，清华园业委会为了清华园小区全体业主的利益，在小区将近有一个月的时间内未有物业公司提供服务的情况下临时与正美公司签订的，具有临时、过渡性质，虽然存在程序瑕疵，但是未有侵害业主利益的行为，不违反法律规定，故该院确认其合法有效。代迎凯提出的确认清华园业委会、正美公司签订的物业管理合同无效及已缴纳的物业费的诉讼请求，证据不足，理由不当，该院不予支持。鉴于本案六个月的临时物业服务合同已经到期，物业公司应积极与业主协商签订正式服务合同或协商退场事宜，否则公司继续在涉案小区开展服务管理工作失去合同依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十四条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：驳回代迎凯的诉讼请求。案件受理费100元，由代迎凯负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，清华园业委会与正美公司签订《郑州清华园小区物业委托管理合同》的时间为2018年7月21日，故，关于涉案合同的效力问题，应适用该民事事实发生时法律、司法解释的相关规定予以认定。对此，分析如下：第一，根据涉案合同签订时《中华人民共和国物权法》第七十六条关于“下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”、《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……”、第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”的规定，选聘和解聘物业服务企业系业主大会的决定事项，而业主委员会系业主大会决议的执行机构，从法律性质上讲，业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，系根据法律规定取得代理权后实施的代理行为。第二，正美公司并非经清华园小区业主大会按照法定程序选聘的物业服务企业。根据涉案合同签订时《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”之法律规定，清华园业委会在清华园业主大会未决定选聘正美公司的情况下，其与正美公司签订物业服务合同，系越权代理之民事行为。故，涉案清华园业委会与正美公司签订的《郑州清华园小区物业委托管理合同》，应属于效力待定的合同。第三，从查明的事实看，清华园小区共计1638户业主中已有1323户业主交纳了物业费，也即清华园小区超过半数的业主均以实际履行合同交费义务的行为与正美公司达成了合意。另，业主大会选聘物业服务企业应符合法定程序，其立法旨意在于保障大多数业主的权益，而1323户业主交纳物业费的行为，足以实现该程序功能，弥补了清华园业委会越权代理行为的程序瑕疵。同时，根据涉案合同签订时《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条关于“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认”的规定，上述事实也足以证明超过半数的清华园业主已对涉案的合同予以追认。第四，2018年9月11日，代迎凯向正美公司支付物业费918元。上述代迎凯交纳物业费之事实，也应视为代迎凯作为业主对涉案合同的追认。据此，清华园业委会与正美公司所签订的合同，应被认定为合法有效。一审法院虽然以“涉案合同具有临时、过渡性质，存在程序瑕疵，但未侵害业主利益为由，认定合同有效”，适用法律不妥，但实体处理并无不当。另外，一审法院依据合同履行的实际，以及清华园小区目前物业服务的现状，平衡各方当事人权益，酌定物业费标准，驳回代迎凯关于退还物业费的诉讼请求，亦无不当。综上，一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对代迎凯的上诉请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由代迎凯负担。本判决为终审判决。审判长  杨彦浩审判员  秦 宇审判员  赵俊丽二〇二一年二月二十五日书记员  曹芳宇