河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫11民终350号上诉人（原审被告）：漯河天纵国龙地产有限公司（原河南银鸽地产有限公司）。住所：漯河市召陵区衡山路与锦江路交叉口路东。法定代表人：王**，该公司董事长。委托诉讼代理人：张向东，河南尤杨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱慧瑾，女，1973年2月8日出生，汉族，住漯河市召陵区。委托诉讼代理人：谢向前，漯河市源汇区弘正法律服务所法律工作者。上诉人漯河天纵国龙地产有限公司（以下简称天纵公司）因与被上诉人朱慧瑾房屋买卖合同纠纷一案，不服漯河市郾城区人民法院(2020)豫1103民初5045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。天纵公司上诉请求：1、撤销一审判决改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由:一、上诉人非本案适格诉讼主体，涉案责任应当由北京德晋置业有限公司（以下简称德晋公司）承担，德晋公司系必要共同诉讼当事人，一审未追加其为被告，程序违法。首先，涉案合同的签章由德晋公司加盖，系合同签订者。根据《合作开发合同》及《合作开发补充合同》的约定，涉案商品房买卖合同上加盖的“河南银鸽地产有限公司合同专用章（2）”由德晋公司占有、使用，上诉人并未占有使用该印章，德晋公司作为合同签订的实际主体应当承担涉案合同项下责任。其次，涉案合同由德晋公司实际履行，上诉人并未参与合同的履行。根据《合作开发合同》的约定及实际情况，银河湾项目部人员全部由德晋公司委派，独立经营、独立核算，商品房买卖合同均由其与被上诉人签订、履行，应由其承担涉案责任。最后，上诉人与德晋公司签订的《合作开发合同》明确约定银河湾项目开发的责任由其承担。本案中，被上诉人诉请涉案房屋为银河湾项目，该部分责任应当由其承担。因此德晋公司为涉案合同的签订方及履行方，且根据上诉人与其签订的合同约定，其应当承担涉案责任，上诉人不应当承担责任。根据《民事诉讼法》第一百三十二条、《民事诉讼法司法解释》第七十三条的规定，德晋公司系本案必须共同进行诉讼的当事人，应当追加德晋公司为本案被告承担责任，一审法院未追加其为本案被告系程序违法。二、诉争房屋并不具备办证条件，被上诉人主张无事实、法律依据，应当判决驳回其诉讼请求。根据漯河市问题楼盘信访突出问题化解攻坚领导小组办公室［2020］2号《全市问题楼盘化解攻坚工作推进会会议纪要》及银河湾20#楼的实际情况，因德晋公司及施工方原因，涉案房屋尚未进行竣工验收，未取得竣工验收备案表，不具备办证条件，暂时无法办理不动产权证的，纵使强制执行也是无法办理的，应当驳回被上诉人全部诉讼请求。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实及适用法律存在错误，请求依法改判支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。朱慧瑾辩称，一、本案涉案合同加盖的公章为河南银鸽地产有限公司，合同的相对方是被答辩人，而并非德晋公司，根据合同相对性原则，被答辩人应是本案适格主体。二、被答辩人原审中提供的《合作开发合同》及《合作开发补充合同》系被答辩人与德晋公司二者之间的内部合作协议,根据合同相对性原则，其二者签订的合同与答辩人无关，故德晋公司不是本案必要共同诉讼当事人，原审未追加德晋公司为被告不存在错误。三、被答辩人非因不可抗力的原因，完全是因其自身的过错才导致涉案房屋未进行竣工验收，未取得竣工验收备案表，在合同约定的期限内未能为答辩人办理房屋不动产权证，已构成严重违约，应当继续履行相应义务,承担相应的违约责任。另外，涉案房屋目前暂时无法办理不动产权证的根本原因是被答辩人所造成的，暂时无法办理不动产权证的情形并不是被答辩人可以不承担责任及不履行义务的理由。朱慧瑾向一审法院起诉请求：1、判令被告在10日内协助原告办理位于漯河市郾城区金山路与××交叉口银河湾小区第20幢西→东3单元11层1112号房屋的不动产权证。2、判令被告承担违约金346.44元。3、本案诉讼费用由被告承担。原审法院经审理查明：2012年9月17日，原告朱慧瑾与河南银鸽地产有限公司（以下简称银鸽地产公司）签订了《商品房买卖合同》一份，该合同约定：朱慧瑾购买位于漯河市郾城区金山路与××交叉口××小区××西→东××单元××层××房屋××套，单价为每平方米3,800元，总金额346,446元。双方约定买受人于签订合同之日一次性付清房款346,446元。出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格后交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。本合同自双方签订之日起生效。原告于2012年6月27日向被告支付首期房款346,294元，下余房款152元于2012年8月8日支付给被告。后被告按约将该房屋交付给原告，截至目前被告仍未按合同约定为原告办理房屋产权证。被告天纵公司提供《合作开发合同》及《合作开发补充合同》，欲证明案涉《商品房买卖合同》上印章系德晋公司占有、使用、加盖，涉案项目实际开发者为德晋公司，故被告天纵公司不是本案适格主体。另查，本案所涉银河湾小区系银鸽地产公司开发建设。现银鸽地产公司已更名为天纵公司。原审法院认为，《中华人民共和合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原告朱慧瑾与被告天纵公司签订的商品房买卖合同依法成立并生效。被告称德晋公司系案涉项目的实际开发者，其提供的《合作开发合同》及《合作开发补充合同》系二者之间的内部合作协议，根据合同相对性原则，与房屋买受人无关，故被告辩称其不是本案适格被告的主张不予采信。原告已支付了房款，被告将房屋交付后，应按照合同约定为原告办理房屋产权登记。故原告要求被告协助办理不动产权证的诉请，于法有据，予以支持。现被告未为原告办理产权登记手续，原告要求被告支付违约金346.44元，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，原、被告双方在房屋买卖合同中约定“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，故依照上述法律规定，被告应支付原告违约金346,446元×0.1%=346.44元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告漯河天纵国龙地产有限公司于本判决生效之日起20日内协助原告朱慧瑾办理位于漯河市郾城区金山路与××交叉口银河湾小区第20幢西→东3单元11层1112号房屋的不动产权证。二、被告漯河天纵国龙地产有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告朱慧瑾违约金346.44元。三、驳回原告朱慧瑾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（减半收取），由被告漯河天纵国龙地产有限公司负担。二审双方当事人均未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，1、天纵公司与朱慧瑾签订房屋买卖合同，该合同成立并已经生效。根据合同的相对性原则，该合同对天纵公司与朱慧瑾具有法律约束力，天纵公司应当按照合同约定履行自己的义务。德晋公司不是房屋买卖合同的一方当事人，不受该房屋买卖合同的约束，天纵公司申请追加德晋公司作为本案的当事人于法无据，原审未准许追加德晋公司为本案当事人程序并无不当，天纵公司与德晋公司之间的纠纷可以另行处理。2、朱慧瑾已经交付了房款，天纵公司将房屋交付后，应按照合同约定为朱慧瑾办理房屋产权登记。故朱慧瑾要求天纵公司协助办理不动产权证的诉请，应予支持。综上所述，天纵公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人漯河天纵国龙地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王跃民审判员缑兵伟审判员林晓光二〇二一年二月四日法官助理朱兰君书记员张利敏