江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0321民初6061号原告：李祖才，男，1963年4月8日生，汉族，住丰县。委托诉讼代理人：李新，江苏鸿国律师事务所律师。原告：尹桂英(尹桂荣），女，1963年4月20日生，汉族，住丰县。原告：李训坤，男，1993年4月8日生，汉族，住丰县。二原告共同委托诉讼代理人：李祖才，男，1963年4月8日生，汉族，住丰县。被告：江苏丰县农村商业银行股份有限公司，住所地丰县人民中路**。法定代表人：李家尧，该公司董事长。委托诉讼代理人：季坤，该公司职员。委托诉讼代理人：汪志凌，该公司法律顾问。第三人：徐州东安物流有限公司，住所地丰县经济开发区。法定代表人：孙树信，该公司经理。委托诉讼代理人：张家帮，该公司法律顾问。第三人：孙树信，男，1959年11月16日生，汉族，住丰县。第三人：孙恩庆，男，1972年12月21日生，汉族，住丰县。第三人：孙恩昌，男，1969年10月25日生，汉族，住丰县。原告李祖才、尹桂英、李训坤与被告江苏丰县农村商业银行股份有限公司、第三人徐州东安物流有限公司、孙树信、孙恩庆、孙恩昌案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年12月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年1月19日公开开庭进行了审理。原告李祖才及其委托诉讼代理人李新、原告尹桂英、李训坤的共同委托诉讼代理人李祖才、被告江苏丰县农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人季坤、汪志凌、第三人徐州东安物流有限公司的委托诉讼代理人张家帮到庭参加诉讼。第三人孙树信、孙恩庆、孙恩昌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、不得执行原告购买的位于丰县经济开发区东环路东、健康路南交叉路口商务楼门面房（南北走向从南数第十六间）并解除对该门面房的查封。2、由被告承担本案的诉讼费用。被告江苏丰县农村商业银行辩称：1.涉案的门面房屋是由徐州东安物流有限公司经过相关部门批准建造的，用于本企业经营活动的房屋，所建设的所有房屋不是法律意义上的商品房，不能对社会公众进行出售。涉案房屋不能进行买卖，不能进行办证，不能取得银行按揭贷款，所以买卖双方不论在什么时间签订涉案房屋买卖协议，都是无效的；2.涉案房屋的买卖合同是原告尹桂荣于2014年6月30日与徐州东安物流有限公司签订的，合同第三条约定，甲方于2014年6月30日前将房屋及附属物交付给乙方使用。在该合同订立时，徐州东安物流有限公司于2013年就已经将其所建造的全部房屋（包括涉案房屋在内）抵押给了被告江苏丰县农村商行银行股份有限公司，江苏丰县农村商业银行股份有限公司对该房屋享有优先受偿权是毋庸置疑的；3.丰县人民法院（2020）苏0321执异175号执行裁定书，对原告提出执行异议所作的认定与评价是完全正确的，本案案外人李祖才、尹桂英、李训坤所举证据不足以证明其对涉案门面房存在合法有效的买卖合同和双方已在抵押登记前履行交付房款及交接房屋的事实，该裁定驳回李祖才、尹桂英、李训坤的异议请求是完全正确的。请求法庭驳回原告的诉讼请求。第三人徐州东安物流有限公司述称：原告的诉求有事实和法律依据，徐州东安物流有限公司对原告的诉求不持异议，请求人民法院依法判决。第三人孙树信、孙恩庆、孙恩昌未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：江苏丰县农村商业银行股份有限公司与徐州东安物流有限公司、孙树信、孙恩庆、孙恩昌金融借款合同纠纷一案，本院于2018年4月24日作出（2018）苏0321民初941号民事判决，判决主要内容如下：“一、被告徐州东安物流有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司归还借款本金14977000元及利息、罚息、复息（按照项目贷款借款合同的约定利率标准，自2013年12月4日起计算至借款实际付清之日止，被告已归还的利息1464800元从中予以扣除）。被告孙树信、孙恩庆、孙恩昌对上述债务的清偿承担连带责任。二、被告徐州东安物流有限公司不履行上述债务时，原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司有权在约定的抵押担保范围内就被告徐州东安物流有限公司抵押房地产（位于丰县经济开发区东环路东侧、健康路南侧，房产证号为：丰房权证公字第**；土地证号：丰土国用（2012）第007**，以双方所签订丰县房地产抵押合同、最高额抵押合同为准）折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。三、被告孙树信、孙恩庆、孙恩昌在承担保证责任后，有权向被告徐州东安物流有限公司追偿。”该判决书发生法律效力后，根据江苏丰县农村商业银行股份有限公司的申请，本院于2019年1月10日立案执行，案号为（2019）苏0321执228号。2019年1月11日，本院作出（2019）苏0321执228号执行裁定、协助执行通知书，裁定查封登记在被执行人徐州东安物流有限公司名下的位于丰县经济开发区内东环路东、健康路南的房地产一处，查封期限三年。2019年7月15日，本院作出（2019）苏0321执228号之一执行裁定书，裁定拍卖上述涉案房地产。2019年9月27日，丰县经济开发区投资发展有限责任公司通过淘宝网司法拍卖平台以2391万元价格竞拍成交前述执行标的物，本院2019年9月29日作出（2019）苏0321执228号之二拍卖成交裁定书，但未实际交付拍卖标的物，2020年8月14日本院作出（2020）苏0321执监1号执行裁定书，撤销（2019）苏0321执228号之二执行裁定书。2020年11月9日，李祖才、尹桂英、李训坤提出异议，要求撤销本院作出的（2019）苏0321执228号执行裁定。本院于2020年11月16日作出（2020）苏0321执异175号执行裁定书，驳回李祖才、尹桂英、李训坤的异议请求。另查明，尹桂英与尹桂荣系同一人，与李祖才系夫妻关系。2011年4月9日，徐州东安物流有限公司与李训坤、尹建清签订房屋租赁合同。主要内容为：徐州东安物流有限公司将坐落在丰县经济开发区东环路东、健康路南交叉路口商务楼门面房，南北走向，从南数第十五、十六间，面积2275.52平方米出租给李训坤、尹建清，五十年不变。2013年12月3日，江苏丰县农村商业银行股份有限公司与徐州东安物流有限公司就涉案房屋在丰县住房和城乡建设局办理了丰房他证公字第××号证书，房屋他项权利人为江苏丰县农村商业银行股份有限公司，房屋所有权人为徐州东安物流有限公司。2013年12月4日，江苏丰县农村商业银行股份有限公司与徐州东安物流有限公司就涉案土地在丰县国土资源局办理了丰土他项（2013）第00287号证书，土地他项权人为江苏丰县农村商业银行股份有限公司，义务人为徐州东安物流有限公司。2014年6月30日，徐州东安物流有限公司与尹桂荣（尹桂英）签订房屋买卖合同。主要内容为徐州东安物流有限公司自愿将坐落在丰县经济开发区东环路东、健康路南交叉路口商务楼门面房，南北走向，从南数第十六间，建筑面积137.76平方米的门面房出售给尹桂荣，成交价人民币60万元，分两次付清。2015年6月1日，李祖玉、尹桂荣（尹桂英）与李涛签订门面房租赁合同，主要内容为李祖玉、尹桂荣将自有的坐落在丰县经济开发区东环路东、健康路南交叉路口商务楼门面房，南北走向，从南数第十六间，建筑面积138平方米出租给李涛使用。原告提交的收据及缴款凭证：2011年5月29日李祖才交房款40000元，2011年5月5日李祖才交房款80000元，2012年1月19日李祖玉交房款10000元，2011年4月24日李祖才交房款750000元，2011年6月12日李训坤交房款120000元，2014年4月16日李祖玉交房款170000元，2011年1月21日，孙树亮收李祖才交房款20000元。2009年8月25日，徐州东安物流有限公司借李祖玉款20000元。上述交款收据及缴款单据等有收房款和收房租款两种，缴款人有三个，分别为李祖才、李祖玉、李训坤，缴款时间点并不是尹桂荣与徐州东安物流有限公司签订房屋买卖合同的时间，且约定的房款数额与收据显示的缴款数额亦不相符、不对应。涉案房屋未办理过户手续。以上事实，有原被告庭审陈述及原告提供（2020）苏0321执异175号民事裁定书、2011年3月28日告客户通知书、2011年4月9日房屋租赁合同、2011年4月24日补充协议及2014年6月30日房屋买卖合同、原告户口本、结婚证和户口注销证明、华山镇长庄村委会证明、徐州东安物流有限公司出具的收据、借款单据、缴款凭证等证据证明，本院予以确认。本案争议焦点为：1、签订的涉案房屋买卖协议是否有效，在抵押登记前是否履行交付房款及交接房屋的事实，原告对未办理房屋产权过户手续有无过错。2、本院是否应停止对涉案房屋的执行并解除查封。本院认为：依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效地书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中原告李祖才、尹桂英、李训坤所举证据不足以证明其对涉案门面房存在合法有效的买卖合同和双方已在抵押登记前履行交付房款及交接房屋的事实，同时原告亦未举证证明其曾在合理期限内积极行使权利，且对于多年未办理过户手续未作出合理解释，应认定原告对未办理房屋产权过户具有过错。故原告李祖才、尹桂英、李训坤提出不得执行原告购买的位于丰县经济开发区东环路东、健康路南交叉路口商务楼门面房（南北走向从南数第十六间）并解除对该门面房查封的主张缺乏证据和法律依据，本院不予支持。第三人孙树信、孙恩庆、孙恩昌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李祖才、尹桂英、李训坤的诉讼请求。案件受理费9800元（原告已预交），由原告李祖才、尹桂英、李训坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  赵志勇人民陪审员  王 伟人民陪审员  孙素贞二〇二一年二月十八日法官 助理  张 玲书 记 员  丁 娜