辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终150号上诉人（原审被告）：刘锡利，男，1977年3月2日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁**。被上诉人（原审原告）:鞍山市大德物业有限公司，住所地：辽宁省鞍山市铁**大德翠韵华庭7甲。法定代表人：沈浩南，该公司总经理。委托诉讼代理人：李孟幻，该公司员工。上诉人刘锡利因与被上诉人鞍山市大德物业有限公司（以下简称大德物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302民初4488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案已审理终结。刘锡利上诉请求：1.依法撤销（2020)辽0302民初448号民事判决书。2.依法改判驳回一审原告的上诉请求。3.一审二审的诉讼费由一审原告承担。上诉的事实和理由：一、原审判决认定事实错误，原判决认定的大德物业公司与刘锡利之间的前期物业服务合同，不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。并且与该判决生效之日起十日内给付鞍山市大德物业有限公司2018-2021年期间的物业费4836元，电梯费1260元。共计6096元。1.原告不能按照前期物业合同约定提供物业服务，违约在先。(一）根据前期物业服务合同内容第三条第2项：物业共用部位的日常维修、养护和管理。共用部分明细见附件2(第7项：户外墙面）。自2017年6月开始，被告房屋外墙出现裂缝，并由此裂缝向房屋内渗水，导致被告房屋内墙面大白部分出现大面积泡水气泡，空鼓并脱落。（被告有照片证据）此问题一直延续到2020年7月，被告多次报修，原告均未能给予修缮处理。此渗水问题己经严重影响被告的日常生活及精神状态。然而原告从提供服务至今未进行过一次的调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时缴纳物业费的众多业主的问题从不理会，以及如何解决业主的问题让业主主动缴纳物业费，原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交费的情况后，只是电话催费，门上贴条，发律师函，最后法院诉讼。(二）引述“最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持(三）根据《合同法》第六十七条对“先履行抗辩权”做了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝起履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”答辩人与大德集团购买房产同时签订了前期物业服务合同缴纳物业费到2018年1月停止缴费，原告提供的服务一直未达到标准符合相关规定。综上所述，根据我国法律有关规定，特提出上诉，为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院对本案依法改判。鞍山市大德物业有限公司辩称，服从一审判决。鞍山市大德物业有限公司向一审法院起诉请求：1．请求法院判令刘锡利支付物业费4,836元、电梯费1,260元，共计6,096元，并承担利息及自欠费之日起至交费为止期间的滞纳金；2．本案诉讼费用由刘锡利全部承担。一审法院认定事实：刘锡利为鞍山大德御庭小区业主，房屋建筑面积89.57平方米。2016年1月8日，刘锡利与大德物业公司签订《前期物业服务合同》，该合同约定由大德物业公司为大德御庭小区提供物业服务，物业费标准：高层住宅1.5元/月/平方米，业主应每年缴纳一次物业费，业主或物业使用人于应交费日前10天向乙方缴纳下一年度当地物业费，逾期未缴纳的，业主或物业使用人需承担违约责任。业主逾期未交纳本合同约定物业服务费的，应当按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金。大德物业公司于2020年8月9日向刘锡利出具缴费通知单。刘锡利未缴纳2018年1月8日至2021年1月7日期间的物业费4,836元，电梯费1,260元。一审法院认为，大德物业公司与刘锡利之间的前期物业服务合同，不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。本案中，刘锡利作为案涉房屋的业主，接受了大德物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向大德物业公司支付相应的物业服务费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，大德物业公司主张的物业费、电梯费，有相应的事实和法律依据，予以支持。关于大德物业公司主张的滞纳金，本案双方存在沟通不畅的情况，原因多在大德物业公司，鉴于该本案实际情况，为更好的维护双方的合法权益，化解纠纷，对此请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条规定，判决如下：一、刘锡利于本判决生效之日起十日内给付鞍山市大德物业有限公司自2018年1月8日至2021年1月7日期间的物业费4,836元，电梯费1,260元，共计6,096元；二、驳回鞍山市大德物业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中弟弟华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由刘锡利负担（案件受理费已由鞍山市大德物业公司预交，执行时，由刘锡利加付鞍山市大德物业公司25元）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交照片一组，拟证明墙体裂缝、屋里渗水、长黑毛、发霉。因墙体裂缝、屋里渗水、长黑毛、发霉是房屋质量问题所引起的，而非物业公司未提供物业服务所导致，故本院对以上证据不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于刘锡利主张墙体裂缝、屋里渗水、长黑毛、发霉等情况一节。本院认为刘锡利主张的债权系基于刘锡利与大德物业公司之间存在的物业服务合同关系，而刘锡利抗辩的房屋有墙体裂缝、屋里渗水、长黑毛等情况，是否是由物业服务不到位造成，法院依据现有证据无法认定房屋渗水等情况与物业服务之间有直接因果关系。若刘锡利认为大德物业公司提供的物业服务违反法律规定或合同约定，可另案诉讼，主张大德物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故对刘锡利的该项上诉理由，本院不予支持。关于刘锡利主张大德物业公司提供的物业服务在很多方面都没有达到物业合同约定的标准一节。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。物业服务内容包括公共设施维修、安保、绿化、保洁等方面，对于物业服务的好坏应是一个长期总体的综合评价，个别项目服务的瑕疵或某一个阶段服务的瑕疵，不能认定为物业服务的根本性违约。本案中，如大德物业公司在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或由业主委员会实施管理权利，而不是以不缴纳物业管理费进行消极对抗，故对刘锡利的上诉理由，本院不予采信。同时，大德物业公司作为专业的物业管理公司，除应当向业主提供优质高效的物业管理服务，在提供物业服务过程中，应加强与业主的沟通，对业主反映的问题及时解决，不断提高物业服务水平，以赢得业主对物业服务的理解与支持，且整个小区的整洁、安全、有序亦需要业主和物业服务公司的共同维护来实现，只有双方共同努力，诚恳沟通，共同解决问题，才能构建温馨、安全、舒适的居住环境。综上所述，刘锡利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘锡利负担。本判决为终审判决。审判长  顾书宇审判员  吴红娜审判员  许爱军二〇二一年二月二十三日书记员  何 洋