北京市第三中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）京03民终2379号上诉人（原审原告）：杨超一，男，1989年7月15日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孟伟，北京同钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕东，北京同钧律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：武亚军，男，1973年10月26日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李**，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵俊，北京市炜衡律师事务所律师。原审第三人：北京千禧年代投资有限公司，住所地北京市朝阳区亮马桥路********B02。法定代表人：徐岗，执行董事。委托诉讼代理人：秦纪英，北京嵩高律师事务所律师。上诉人杨超一因与被上诉人武亚军、原审第三人北京千禧年代投资有限公司（以下简称千禧公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初51108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人（原审原告）杨超一的委托诉讼代理人吕东、孟伟，被上诉人（原审被告）武亚军的委托诉讼代理人李**、赵俊，原审第三人千禧公司的委托诉讼代理人秦纪英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨超一上诉请求：1．撤销一审判决；2．依法改判不予执行位于北京市朝阳区××号房屋，并解除查封；3、一、二审诉讼费用由武亚军承担。事实和理由：1．一审法院认为杨超一明知案涉房屋不能办理过户仍与第三人进行交易无事实依据；2．杨超一已支付全部购房款符合排除执行的法律要件。武亚军辩称，同意一审判决。千禧公司述称，同意杨超一的上诉请求。杨超一向一审法院起诉请求：1、判令不予执行位于北京市朝阳区××号房屋，并解除查封；2、判令诉讼费用由武亚军承担。一审法院认定事实：2016年8月，武亚军以物权保护纠纷为由，将千禧公司诉至一审法院，请求判令千禧公司支付房屋占有使用费、物业费、收视费、供暖费、热水费，负担评估费、保全费及受理费。经审理，一审法院作出（2016）京0105民初49262号民事判决书，判决：“一、北京千禧年代投资有限公司于判决生效之日起7日内支付武亚军2012年7月2日至2016年4月20日期间的房屋占有使用费366581元以及热水费750元，共计367331元；二、驳回武亚军的其他诉讼请求”。千禧公司不服提起上诉，北京市第三中级人民法院于2018年12月12日作出（2018）京03民终15671号民事判决：驳回上诉，维持原判。武亚军依据上述生效判决向一审法院申请强制执行，一审法院于2019年4月1日以（2019）京0105执13171号案件立案执行，于2019年5月9日对涉案房屋采取查封措施。一审法院经查，千禧公司于2016年11月30日取得涉案房屋的不动产产权证书。因千禧公司另涉及多起其他作为被执行人的案件，一审法院在本案以及其他案件中均分别对涉案房屋采取查封措施。据涉案房屋的不动产登记簿显示：2019年5月9日，一审法院以（2019）京0105执13185号、13192号、13180号、13153号、13167号执行裁定书对涉案房屋予以查封；同日，一审法院另以（2019）京0105执13174号、13195号、13171号、13168号执行裁定书对涉案房屋进行轮侯查封。2020年4月，杨超一向一审法院提出执行异议，请求法院裁定中止对涉案房屋的执行并解除对涉案房屋的查封。经审查，一审法院于2020年5月28日作出（2020）京0105执异1116号执行裁定书，驳回杨超一的执行异议。2020年6月，杨超一提起本案诉讼。一审法院另查，杨超一与聂伟竹系夫妻关系，二人于2017年5月11日登记结婚。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：杨超一称其与千禧公司就涉案房屋存在买卖合同关系，提交《房屋买卖合同》、购房款支付凭证、购房款收据、《委托付款函》、《委托收款函》予以证明。《房屋买卖合同》上载：2017年5月17日，杨超一作为买受人（乙方）与千禧公司作为出卖人（甲方）签订该合同，约定甲方将涉案房屋以641．64万元的价格出售给乙方。《房屋买卖合同》第二条约定，1、本合同签署之日起5日内，乙方支付甲方50万元；2、6月30日之前乙方支付甲方50万元；3、本合同签署六个月内乙方支付甲方300万元；4、剩余购房款241．64万元乙方应于甲方协助其办理房屋过户手续前，即2019年11月28日前付清。第三条约定，由于本合同签署前甲方已将上述房屋出租给乙方使用，现双方约定自乙方支付上述第一期购房款50万之日起乙方无需再向甲方支付使用该房屋的租金，该日视为甲方将上述房屋交付乙方所有。乙方清楚知道房屋状况，房屋按现状交付。第四条约定，1、甲乙双方按有关适用规定各自缴纳办理房屋过户手续所需缴纳的税费。本合同签订前，该房屋如有应缴纳的一切税费，由甲方负担。2、本协议签署之日前涉案房屋涉及的物业管理费、供暖费由甲方负责结清，本协议签署后涉案房屋的各项费用由乙方负责缴纳。第五条约定，涉案房屋产权登记在甲方名下，甲方于2016年11月30日取得上述房屋的不动产权证。根据“3．17新政”：企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上。现甲、乙双方一致同意，除另有新的政策规定外，甲、乙双方于上述房屋的不动产权证届满三年时（即2019年11月29日）起共同配合办理房屋过户手续。第六条约定，如因甲方原因，甲方不能按本合同规定的日期，即在2019年11月29日后三个月内将上述房屋的产权过户至乙方名下，乙方有权解除本合同。解约时，甲方退还已收取乙方的全部购房款并适当支付乙方对该房屋进行重新装修的费用，并按占用乙方资金金额为基数支付年息5%的资金占用费，乙方无需支付使用上述房屋期间的租金。购房款支付凭证包括账户明细、电子银行回单、转账截图、客户回单，上载：2017年5月21日，杨超一向千禧公司转账50万元；2017年6月26日，杨超一向千禧公司转账50万元；2017年11月20日，王雅红通过其名下工商银行尾号3455的账户向千禧公司分四笔汇款，共计300万元；2019年9月29日，杨超一通过手机银行向北京千禧华茂投资有限公司（以下简称千禧华茂公司）名下建设银行尾号6044的账户分两笔转账，共计90万元；同日，杨超一通过智慧柜员机向千禧华茂公司转账80万元；9月30日，杨超一通过手机银行向千禧华茂公司分两笔转账，共计71．64万元，向千禧华茂公司汇款的上述五笔款项中均在附言处备注“碧湖居1774购房款”。《收据》上载：千禧公司向杨超一出具了上述款项的收据4张，金额共计641．64万元，收据中注明“交来1774房购房款”。《委托付款函》上载：杨超一与王雅红于2017年11月18日签署该付款函，杨超一委托王雅红代其向千禧公司支付购房款300万元。《委托收款函》上载：千禧公司于2019年9月28日出具该收款函，要求杨超一将剩余购房款支付至千禧华茂公司名下的指定账户。千禧公司对上述证据的真实性、关联性和证明目的均予认可，并确认杨超一已按照合同约定足额支付购房款。武亚军对上述证据的真实性以法院核实的证据原件为准，对关联性和证明目的不予认可。经询，杨超一称在2019年11月底催促千禧公司办理过户时，千禧公司才告知其涉案房屋被查封，此前不知道涉案房屋被查封；千禧公司认可杨超一的上述意见。综合武亚军、千禧公司的质证意见，一审法院认为上述证据能够相互印证，对上述证据的真实性和关联性予以采信。杨超一称其自承租涉案房屋之日至今在涉案房屋居住、使用，并对房屋进行装修，提交涉案房屋17-18季、19-20季供暖费缴费凭证及发票，2019年车位管理费缴费凭证及发票，2018年、2019年部分月份电费发票，2019年4月燃气费付款凭证，2018年7月热水费缴费凭证及发票，2019年自来水缴费凭证，2018年11月至2020年12月期间的物业费发票，2017年7月22日聂伟竹与北京雨成空间家居设计有限责任公司就涉案房屋签订的《住宅项目设计合同书》、2017年9月29日杨超一与北京小项逸品装饰工程有限公司签订的《北京市家庭居室装修工程施工合同》及装修预算书、支付宝转账凭证及装修款收据，定/销货单及支付凭证，北京达尔文国际酒店物业管理有限公司出具的关于杨超一在涉案房屋居住及办理装修手续的《证明》及装修管理费发票予以证明。千禧公司对上述证据的真实性、关联性和证明目的均予以认可。武亚军对上述证据的真实性以法院核实的证据原件为准，对关联性和证明目的不予认可。武亚军称杨超一对涉案房屋的占有、使用、装修等行为并不能证明非因杨超一自身原因未办理过户登记的证明目的，杨超一对涉案房屋不能过户是明知的，对法院查封也是明知的，对违法向案外人支付剩余购房款是存在主观恶意的，因此系杨超一自身原因导致涉案房屋无法办理过户登记，有理由怀疑杨超一与千禧公司之间存在恶意串通、逃避执行的情形。综合武亚军、千禧公司的质证意见，一审法院认为上述证据能够相互印证，对上述证据的真实性和关联性予以采信。2019年4月1日，杨超一作为权利人与千禧公司作为义务人就涉案房屋进行抵押登记，抵押权种类为最高额抵押，最高债权额为641．64万元，债权确定期间为自2019年4月2日至2020年4月1日止。杨超一称该抵押系为了防止千禧公司一房二卖，保证买卖合同交易安全而设定的抵押，抵押金额就是《房屋买卖合同》约定的价款金额。千禧公司认可杨超一上述意见。武亚军称在千禧公司存在生效债务的情形下，杨超一与千禧公司恶意串通，以涉案房屋设立抵押权，对抗武亚军对千禧公司申请的强制执行。杨超一称其与配偶名下均没有房产，所购涉案房屋系夫妻二人的唯一住房，提交北京市规划和自然资源委员会出具的《不动产登记信息查询结果告知单》（以下简称《不动产登记查询单》）予以证明。《不动产登记查询单》上载：截止2020年8月13日，杨超一名下无不动产所有权登记信息；截止2020年5月15日，聂伟竹名下无不动产所有权登记信息。一审法院认为，杨超一作为案外人提起执行异议之诉，应就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。根据查明的事实，在一审法院查封涉案房屋之前，杨超一与千禧公司签订了《房屋买卖合同》，支付了部分购房款，并实际占有该房屋；在一审法院查封涉案房屋之后，杨超一将剩余购房款汇至案外人千禧华茂公司。关于涉案房屋未办理过户的原因。杨超一明知其与千禧公司就涉案房屋的交易受政策限制，房屋在2019年11月29日前不具备过户条件，仍与千禧公司签订《房屋买卖合同》，一审法院认为涉案房屋不能办理过户虽非杨超一的原因，但杨超一作为具有完全民事行为能力的自然人，理应对期间可能产生的交易风险及法律后果有充分预期，且杨超一就涉案房屋办理抵押登记的行为亦证明其对上述风险是有预期的。因此，在杨超一明知涉案房屋不能办理过户仍与千禧公司进行交易，且在一审法院查封涉案房屋之前并未支付涉案房屋全部价款、在一审法院查封之后亦未将剩余房款交付一审法院执行的情形下，一审法院认为杨超一请求排除对涉案房屋执行的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。判决如下：驳回杨超一的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院依职权向北京市朝阳区不动产登记事务中心调取案涉房屋查封情况的资料。经查，2019年5月9日，一审法院以（2019）京0105执13185号执行裁定书对涉案房屋予以查封，查封期限三年；同日，一审法院另以（2019）京0105执13171号执行裁定书对涉案房屋进行轮侯查封。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为：当事人对执行法院实施的轮候查封行为有异议提起执行异议之诉的，不予受理；已经受理的，应当裁定驳回起诉，并告知其应当针对法院的正式查封行为主张权利。本案中，武亚军申请执行的案件系（2019）京0105执13171号案件，在该执行案件中，一审法院对于案涉房屋进行了轮候查封，故杨超一作为案外人对该案件提起执行异议之诉，不符合法定条件，应裁定驳回起诉。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初51108号民事判决；二、驳回杨超一的起诉。杨超一预交的一、二审案件受理费予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长 巴晶焱审 判 员 曹 炜审 判 员 石 煜二〇二一年二月二十日法官助理 肖 笛法官助理 黄晓宇书 记 员 刘怡然