河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1278号上诉人（原审原告）：王群，男，1971年1月20日出生，汉族，户籍地郑州市中原区，住郑州市中原区。被上诉人（原审被告）：河南绿地城置业有限公司，住所地郑州市**德化街**德化无限城**903，统一社会信用代码91410100MA3X5UYY6X。法定代表人：方东兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴利波，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李颖，北京大成（郑州）律师事务所实习律师。上诉人王群与被上诉人河南绿地城置业有限公司（以下简称绿地城公司）房屋买卖合同纠纷一案，河南省郑州市二七区人民法院于2020年9月7日作出（2020）豫0103民初6345号民事判决，王群、绿地城公司均不服提起上诉，本院于2020年11月6日作出（2020）豫01民终13675号民事裁定，撤销该院作出的（2020）豫0103民初6345号民事判决，将本案发回该院重审。该院经重审作出（2020）豫0103民初14083民事判决，王群不服，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王群上诉请求：1、依法撤销二七区人民法院（2020)豫0103民初14083号民事判决第二条、第三条。2、改判为双倍返还定金727378元。退还上诉人认筹金156559元及利息22000元。3、判令被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院未查清房款总价事实，房屋认购协议书中明确写有房屋总价款1818445元，一审法院认定优惠总价1727523元，无依无据。协议备注栏载明：甲乙双方共同约定于2019年3月28日前补齐30%首付527523元，逾期优惠取消。上诉人分两次刷卡向被上诉人缴纳了520248元，缴款日期超出了双方共同约定优惠期，与约定的优惠数额不符。足以证明没有优惠，一审法院认定优惠总价错误。二、一审法院错误认定认购协议书中未约定房屋交付日期、付款方式及办理产权证时间等条款。1.认购协议书中明确写有付款方式，并在2、按揭贷款标注√号以于确定。2.认购协议书中第3条明确写有本协议签订之前甲方在售楼部对后续的《商品房买卖合同》和《补充协议》文本及条款进行公开展示，销售人员就合同文本和条款向乙方进行了耐心而又充分的解释与说明，双方对《商品房买卖合同》和《补充协议》文本及条款进行了充分的沟通，对本文和条款不存在争议和分歧，《商品房买卖合同》和《补充协议》文本中包含有约定房屋交付日期、付款方式及办理产权证时间等条款。三、上诉人于2019年3月23日2019年4月5日，分两次刷卡向被上诉人缴纳了10000元、510248元，被上诉人明确告诉上诉人这两张收据作废了公司让把认筹金变更为定金，给上诉人另开具一张定金收据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百一十九条：实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同。《最高院商品房买卖合同司法解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。四、一审法院未查清被上诉人隐瞒此房被抵押真相。2019年3月23日签订认购协议书时被上诉人故意隐瞒此房被抵押真相，被上诉人承诺两个月内可以签订正式《商品房买卖合同》并在政府房管部门登记备案。两个月期限到时被上诉人拒绝与上诉人签订正式商品房买卖合同，也不告诉真正原因。上诉人多次与被上诉人沟通，被上诉人多次违约拒绝签订正式商品房买卖合同。五、一审法院错误认定涉案协议中双方并未明确约定签订正式商品房买卖合同的时间。认购协议书中第2条明确约定签订正式《商品房买卖合同》以甲方通知为准。在2019年3月23日签订认购协议书时，被上诉人保证两个月签订正式房屋买卖合同。两个月期限到后被上诉人还是拒绝签订正式《商品房买卖合同》。《担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。六、一审法院未查清被上诉人提交的2020年5月11日短信通知上诉人签订正式《商品房买卖合同》的真实合法性。主观错误认定被上诉人积极履行签订正式商品房买卖合同的义务，但上诉人不同意继续履行，故上诉人、被上诉人在签订房屋买卖的过程中均存在违约行为，上诉人要求被上诉人双倍返还定金，该院不予支持显失公证。七、一审法院错误认定被上诉人不同意继续履行合同在签订房屋买卖的过程中存在违约行为。上诉人向一审法院提供的电话录音证据，充分证明是被上诉人拒绝和上诉人签订正式《商品房买卖合同》，不是上诉人不同意继续履行合同。八、被上诉人提交的2020年4月24日解除抵押证明、2020年5月11日短信通知之前，上诉人在2020年3月27日11点15分25秒通过网上已申请立案（当时是新冠疫情期间所有人都不能去立案大厅立案）。证明上诉人要求通过法律诉讼解决此事。综上所述，一审法院认定事实不清，请求二审法院依法查明事实，作出公正判决，以维护上诉人的合法权益。绿地城公司辩称：一、案涉房屋无预告信息、无抵押信息、无查封信息，已取得预售许可证，具备网签《商品房买卖合同》及办理网签备案的条件，预约合同能够继续履行。二、签订《认购协议》时王群对暂时不能签订正式的商品房买卖合同应有合理预期，案涉认购协议未明确约定签订正式商品房买卖合同的时间，在建工程解押后绿地城积极履行协商签订商品房买卖合同的义务。1.王群在签订认购协议时，对无法签订本约《商品房买卖合同》是明知的，该项目在2018年12月17日已取得《预售许可证》，作为购房人的王群不可能不去了解取得预售许可又不能网签《商品房买卖合同》的原因。王群在签订认购书时应该对暂时不能签订商品房买卖合同有合理预期。2.认购协议没有约定签署《商品房买卖合同》的具体签署时间，双方也没有就具体的签订时间达成其他的一致意见。3.自2020年4月24日解除了案涉房屋的在建工程抵押登记后，置业顾问多次催促王群签订正式《商品房买卖合同》无果。三、王群在2019年4月5日支付的款项为履行《认购协议》“备注”中约定的补齐30%首付款，并非定金。1.2019年3月23日，王群与绿地城公司签订的《认购协议》第1条约定，王群支付定金1万元作为履行本协议及甲乙双方订立《商品房买卖合同》及补充协议的担保，《商品房买卖合同》及补充协议一旦签订，乙方所交款项转为购房款。在王群当日支付1万元定金后，双方的定金合同就已经生效。2.认购协议备注约定：甲乙双方共同约定于2019年3月28日前补齐30%首付527523元，如若逾期房源另售，优惠取消。2019年4月5日，王群刷卡支付补齐30%首付款510248元。显然王群当日所支付款项就是补齐30%首付款510248元。王群不能以绿地城公司在2019年4月27日按照公司要求所有收款数据均需上传ERP系统时错误选择了定金类别，就据此脱离认购协议、支付方式，进而认为其支付的30%首付款系定金。四、一审法院认定房款总价为优惠价1727523元并无不当。《认购协议》约定的优惠总价为1727523元，房屋总价款为1818445元。虽缴款日期超出了双方约定的优惠期，但房源并未另售，也并未明确告知其优惠取消。一审法院认定房款总价为优惠价1727523元并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。王群向一审法院起诉请求：1.判令解除绿地城六区6-1402商品房认购协议书（编号：6000689）；2.判令被告双倍返还定金727378元，退还认筹金156559元，并支付利息22000元；3.由被告负担诉讼费用。一审法院认定事实：1.2019年3月23日，原告王群（乙方）与被告绿地城公司（甲方）签订认购协议（编号：6000689）一份，双方约定：原告认购被告开发的位于郑州绿地城项目6区6号楼1402号商品房一套，房屋原总价1818445元，优惠总价1727523元；乙方支付的定金10000元作为履行本协议及甲、乙双方订立《商品房买卖合同》及补充协议的担保，《商品房买卖合同》及补充协议一经签订，乙方所交款项转为购房款；正式的《商品房买卖合同》的签订时间以被告或被告方销售人员通知为准。协议备注栏载明：甲乙双方共同约定于2019年3月28日前补齐30%首付527523元，逾期优惠取消。2.上述协议签订后，原告分别于2019年3月23日、4月5日向被告转款10000元、510248元。被告2019年4月5日向原告开具收据载明：王群交纳认筹金520248元。至2019年4月27日，被告就原告所缴纳的520248元再次向原告出具了收据，收据载明：王群交纳绿地城六区6-1402定金520248元。3.被告提供证据《不动产登记证明》显示，2019年2月26日，原告所购房产抵押给兴业银行股份有限公司郑州分行并办理了他项权证，至2020年4月24日，原告所购房产已解除抵押登记。4.被告提交的短信记录显示：2020年5月11日，被告工作人员向原告发送信息，通知原告准备房屋按揭材料并办理相关手续。对此，原告该短信记录的真实性，但称其不认识对方，其购房时的置业顾问不是这个人。一审法院认为，本案中，原、被告双方签订了认购协议书，合同签订后，原告向被告支付款项520248元，双方未签订正式的《商品房买卖合同》，事实清楚。依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现原告要求解除认购协议书，被告不同意解除，要求继续履行合同。本院认为，案涉协议虽然对房屋位置、面积、价款进行了约定,被告也已收取部分房款,但协议中并未约定房屋交付日期、付款方式及办理产权证时间等条款,因此认购协议系预约合同。预约以订立本约为目的,如果合同当事方存在分歧,致使本约相关内容无法磋商一致,不能实现缔结本约目的时,一方可以依照合同法第九十四条的规定解除预约。由于原告在诉讼中明确表示不与被告签订《商品房买卖合同》，加之认购协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条的主要内容,故原告要求解除认购协议书的主张，该院予以支持，被告要求继续履行认购协议,该院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案认购协议解除后，被告自该合同解除之日起继续占用原告购房款己无依据，被告应将收取的款项520248元退还原告。对于原告要求被告双倍返还定金并支付利息损失的诉请，该院认为，被告在与原告签订认购协议时,将涉案房屋办理了抵押登记,被告现有证据不足以证明在签订协议时已将该情况告知原告,涉案房屋存在权利瑕疵，致使双方未能签订正式商品房买卖合同，被告行为存在一定过错。但考虑到案涉协议中双方并未明确约定签订正式商品房买卖合同的时间，至2020年4月24日涉案房屋已解除抵押登记,且被告于2020年5月11日通知原告准备签订正式商品房买卖合同及办理贷款手续的材料，可以认定其在积极履行协商签订商品房买卖合同的义务，且该合同并非不能履行，但原告不同意继续履行，故原、被告在签订房屋买卖合同的过程中均存在违约行为，原告要求被告双倍返还定金的请求，该院不予支持，考虑原告购房款交纳时间较长,在合理期限内被告未能签订商品房买卖合同而占用原告资金，被告应赔偿原告相应的利息损失，即自2019年4月6日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算原告的利息损失。对原告主张的过高部分，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告王群与被告河南绿地城置业有限公司签订的《认购协议书》（编号：6000689）；二、被告河南绿地城置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王群款项520248元并支付利息（以520248元为基数，自2019年4月6日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；三、驳回原告王群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14614元，由原告王群负担7307元，被告河南绿地城置业有限公司负担7307元。二审期间，王群提交2020年3月27日立案的打印件一份，拟证明2020年3月27日11:15:25通过网上已申请立案，拟证明上诉人要通过法律诉讼解决此事。绿地城公司发表质证意见：该证据真实性无法确认，但是该提交时间是2020年3月27日，被上诉人从没有收到相关的起诉材料，直到本案原一审送达诉讼材料之日方知悉。二审经审理查明的事实同原审相一致。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。本案中，当事人双方未签订正式的《商品房买卖合同》，双方签订《认购协议书》后，王群分两次向绿地城公司实际支付款项520248元，有《认购协议书》约定及转款凭证、收据在卷为据，应予以确认。上述《认购协议书》未约定正式《商品房买卖合同》签订时间、房屋交付日期及办理产权证时间等条款,系预约合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，认购协议解除后，绿地城公司自应将收取王群的款项520248元予以退还。关于王群请求人民法院判令绿地城公司双倍返还定金的上诉请求，虽绿地城公司在与王群签订认购协议时,未将案涉工程在建抵押的事实如实告知王群存在一定过错，但双方并未明确约定签订正式《商品房买卖合同》的时间，王群所提交的证据不能证明绿地城公司已构成根本违约，一审法院不支持双倍返还定金的诉讼请求并无不当。综上所述，王群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14614元，由上诉人王群负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  曹逢春审判员  马增军二〇二一年二月九日书记员  刘佳辉