广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初28492号原告（反诉被告）：宋小兰，女，1967年6月1日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区**************，公民身份号码362************021。被告（反诉原告）：黄昱，女，1971年5月27日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*************，公民身份号码440************442。原告宋小兰诉被告黄昱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序审理。被告在答辩期内提起反诉，本院予以受理并于2020年10月10日公开开庭对本、反诉予以合并审理。原、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认房屋租赁合同已于2020年8月23日解除；二、被告向原告退回已缴纳的押金1300元、剩余房租1174元、支付违约金1300元，赔偿损失1030元、精神抚慰费500元，合计5304元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年8月19日，原、被告签订房屋租赁合同，主要约定原告承租被告名下佛山市禅城区*********（下简称803房），租期一年，从2020年8月21日起至2021年8月21日止。原告发现空调、热水器无法使用，通知被告维修。8月21日晚，原告来到803房，发现热水器并未维修好，要求继续维修。被告当时也在803房，当面表明不再维修，破口大骂并提出解除合同、责令原告立刻搬走。原告搬家完毕，于8月23日通知被告验收，当日下午验收合格，原告根据被告要求将两套钥匙交给佛山市寓家房地产服务有限公司（下简称寓家公司）。之后，原告再三请求被告退回押金、剩余房租并支付违约金、赔偿损失，未果。被告于8月21日晚明确表示不再出租，违反租赁合同第六条，应负违约责任。原告于8月23日搬走，租赁合同于当天自然解除。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告答辩称：一、原告于7月26日、8月5日、8月6日，8月19日多次查看被告委托寓家公司出租的803房，经过大半个月的思考和对比，原告以房屋及其家私家电陈旧为由，要求被告将每月租金从1500元/月降低至1300元/月。此后原告主动通过寓家公司联系被告，双方在寓家公司主持、见证下自愿签订房屋租赁合同，该合同第四条明确约定：出租方承担该物业主体结构及承重结构之维修责任，其他修补不在合同约定范围。二、原告于8月19日验收好房屋和家私家电，签名确认、搬入居住后，才向被告不断地提出各种不在合同约定范围、与租金不匹配的要求。被告本着友好协商的原则，尽心竭力地、较好地解决了原告及其同住者提出的各种修补要求，但原告的起诉状刻意隐瞒被告已完成空调加装雪种、热水器加装增压泵的事实，其起诉状的陈述与事实不符，存在刻意误导法院作出与事实不相符判断的嫌疑。在被告完成所有承诺维修事项后，原告及其女儿又不断提出各种难以接受的要求，尤其是原告女儿由于个人修养、生活习惯，提出热水器水温不舒服需要更换的要求，引起双方纠纷。期间，原告的女儿多次辱骂并恐吓被告，导致双方矛盾加剧。8月21日双方发生纠纷后，原告等人没有搬走的意愿，继续在803房做饭吃饭并和被告继续沟通至18时30分左右，被告离开后，原告向被告丈夫表达了愿意继续租住的意愿，表示不要计较争吵时说的气话、会教育好女儿等，并强调今后租金将每月直接转入屋主的银行账户，不会拖欠等内容。当晚双方还互留电话，方便日后联系。8月23日12时11分，原告突然微信被告，提出了提前解约的要求。后寓家公司于12时51分微信被告，回复称原告同意被告提出的解约条件即双方中介费由原告支付、被告退回已收取的一个月租金1300元和押金1300元，签订解约合同后，双方解约。下午16时左右，原告和寓家公司业务员一起验收房屋，准备签订书面解约合同时出尔反尔，不同意双方谈妥的解约条件，不肯签订“解约合同”。原、被告电话沟通也未达成共识，未能成功解约。被告随后微信原告，告知解约不成功，原告应按租赁合同继续缴纳租金，提前解约的应向守约方支付相当于押金的违约金。三、原告至今未向被告缴纳9月22日至10月21日租金等费用1697元，其主张退回押金、剩余房租、违约金、赔偿损失等要求无依据。原告女儿在协商过程多次辱骂被告，原告违背事实向被告提出精神抚慰费无依据。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。被告向本院提出诉讼请求：一、确认房屋租赁合同从2020年10月22日起解除；二、被告向原告缴纳2020年9月22日至2020年10月21日的租金1300元、2020年8月至2020年10月的物业管理费397元（8-9月311.54元，10月物业管理费按1元/平方的基本标准收取86元）、相当于1个月押金的违约金1300元，水费、电费、燃气费、附水费每月收取的市政垃圾转运费忽略不计；三、原告承担本案反诉费。事实和理由：与答辩意见一致。原、被告自愿签订房屋租赁合同，该合同第六条违约责任第1点明确约定“除非出现法定或约定事由，租赁双方任何一方不得提前解除本合同。否则，守约方有权选择继续履行合同或解除合同。守约方选择解除合同的，违约方应向守约方支付相当于押金的违约金”。原、被告至今未就解约达成共识，原告欠缴2020年9月22日以来的租金、2020年8月至10月的物业管理费，被告多次追讨，但原告均无视。为维护被告合法权益，请求判如所请。原告答辩称：被告赶原告走构成违约，原告并未违约。被告反诉与事实不符，原告搬走时，被告同意退还租金、押金，但事后反悔。诉讼中，原告针对本、反诉提交以下证据：1、房屋租赁合同、家私家电清单。拟证明2020年8月19日，原告承租被告名下的803房并在中介见证下签订家私家电清单。2、收款收据2张、微信支付转账电子凭证。拟证明原告向被告微信转账支付押金及租金2600元。3、服务收费确认书、收款收据。拟证明原告向寓家公司支付中介服务费650元。4、收条、收据。拟证明原告搬迁所支出的费用。5、原告与被告的微信聊天记录。拟证明原告与被告协商退还押金、剩余房租并支付违约金未果。6、四段视频。拟证明①被告责令原告搬出803房；②原告搬迁时，由寓家公司验收房屋，合同已解除；③与被告协商退还押金、剩余房租并支付违约金未果。诉讼中，被告针对本、反诉提交以下证据：1、房屋租赁合同。拟证明原、被告存在房屋租赁合同关系。2、原告与被告的微信聊天记录。拟证明原告陈述不属实，原告搬进来时已反复查看过房屋。3、被告与中介业务员小邓的短信截图、被告与中介业务员小邓的微信聊天记录、原告及中介要求看房的电话记录。拟证明寓家公司与被告沟通协商的过程。4、原告与被告丈夫互留电话记录。拟证明2020年8月21日被告走后，原告向被告丈夫表示继续承租803房，并称为日后方便缴纳租金，与被告丈夫互留电话。5、佛山市寓家房地产服务有限公司玫瑰园分公司出具的《证明》。拟证明被告已尽维修责任，合同尚未解除。6、玫瑰园物业发送给原告的短信截图。拟证明原告至今未缴纳2020年8月至9月的物业管理费311.54元。7、证人欧少强的证人证言（证人已出庭）；8、证人黄庆业的证人证言（证人已出庭）。证据7-8拟证明原告女儿与被告发生争吵，双方拟提前解约，但原告最终向被告丈夫表示愿意继续租住、不解除房屋租赁合同。经质证，本院认证：原告的证据1、2、3、5，被告无异议，本院予以采信；原告的证据4有原件核对，本院对真实性予以确认；原告的证据6，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据1与原告的证据1举证重复，本院不再重复认证；被告的证据2，原告无异议，本院予以采信；被告的证据3、5、6，已核对手机载体及原件，原告亦未举证反驳，本院对真实性予以确认；被告的证据4，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；被告的证据7、8，两证人已出庭作证并接受各方质询，本院综合全案证据待后对证言的证明力予以认定。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2020年8月19日，被告（出租方）、原告（承租方）、寓家公司玫瑰园分公司（中介方）签订《房屋租赁合同》，约定“第一条、出租方同意将803房出租给承租方……若该物业附带家私家电出租，则由租赁双方另行签订《家私家电清单》；第二条、租赁条件。1.租期：自2020年8月21日起至2021年8月21日止，共一年，免租期自2020年8月19日起至2020年8月20日止。免租期内承租方无需支付租金，但需承担物业管理费、水电煤气费等实际发生的费用……2.押金：1300元……3.租金：每月1300元……4.其他费用：物业管理费（如有）、水电煤气费、有线电视费（如有）、网络通信费（如有）等费用由承租方按实际发生支付。5.付款时间：①押金和首月租金，承租方须于本合同签订当天内向出租方支付……第四条、出租方义务……3.出租方承担该物业主体结构及承重结构之维修责任……第六条、违约责任。1.除非出现法定或约定事由，租赁双方任何一方均不得提前解除本合同……守约方选择解除合同的，违约方应向守约方支付相当于押金的违约金……第八条、基于中介方促成租赁双方签订本合同，租赁双方均同意在本合同签订当日各向中介方支付相当于一个月租金的中介服务费……”。三方当天还签有《家私家电清单》，确认803房内的家私家电包括空调、热水器、燃气灶等，并抄录了交接时的水表读数、电表读数和煤气表读数。同日，原告向被告微信转账2600元，被告向原告出具两张收款收据，分别确认已收到803房的首月租金1300元、押金1300元。原告当天还与寓家公司签订《服务收费确认书》，确认原告同意向寓家公司支付650元作为中介方的中介服务费。寓家公司收款后已向原告出具收款收据。2020年8月20日，原告支付货拉拉搬运费880元。同日，原告向被告发送微信“卫生间水龙头坏掉了，一直在漏水，请派人修好”、“还有水压力不够，热水器点不着火”，被告回复“原来我先生说下班过去弄的，谁知道没有去，现在又说明天下午去”、“反正弄好了再算租金”，原告回复“朝北那个房间的空调没用，不制冷，太热没法住人”，被告回复“明天顺便一起弄好，还有什么要弄的，你到时候一并要求”。2020年8月21日，寓家公司工作人员向被告发送短信息“你看看尽快安排装一下泵，不然洗不了澡也住不了，她又给我打电话，说北面房子空调不制冷，可能要加一下雪种”，被告当天请人对空调、热水器进行了维修。当晚，原、被告在803房内发生口角，被告致电寓家公司工作人员，称不租给原告了，让原告搬出去，中介应协调并督促原告赶快搬出去。被告还向中介工作人员发送短信息“这种人我是不会租给他们了，说好立即搬走，看起来，他们今晚是不会搬的了。你是专业人士，你说怎么办好”。2020年8月23日，原告向案外人赵全顺支付搬家费800元，并向被告发送微信“您说您的房屋不出租给我了，21号晚上还再三催促命令我搬走。我已经被迫搬走了。请您今天上午到803房来验收办理有关手续，这2天的房租、水、电、气费用一并结清”，被告回复“全权委托中介处理”。当天，原告与寓家公司工作人员共同查验803房，查验后，寓家公司工作人员当场致电被告，称已拍照发送给被告，如被告认为没问题的去中介处签名确认。后原告将803房钥匙交予寓家公司工作人员。寓家公司工作人员将解除合同电子版发给被告，被告微信回复“解约合同我签名后扫描给你，你们公司盖章，等着她来签，不签的，继续履行合同”，中介回复“中介费一共1300元，她不愿意承担，她只是想着自己退回来租金和押金”。当晚，原告向被告发送微信“……您全权委托的中介于今天下午到实地查看验收，确认房屋恢复了原状，没有任何问题。我把出租屋的全部2套钥匙也如数交给了中介。请您把押金、剩余房租退还给我。同时把违约金、损失费等也一并给我”，被告回复“既然你们不肯解约，不签解约合同，那就继续履行原租赁合同，我会按照合同履约一直收租金。一个月后，你如果不履行合同不交租金的话，那你可就违约了”。2020年9月17日，寓家公司玫瑰园分公司出具《证明》，内容为“……8月21日下午，屋主将空调加好雪种、洗衣机正常工作的视频发来我公司，告知已完成租客要求。但晚上7时28分左右，出租方发来短信并打来电话，告知租客不断提出各种不在合同约定内容内的要求，并对其进行辱骂，要求我司协调。2020年8月23日上午，经协调双方，转告双方解约条件，黄昱、宋小兰同意提前解约，出租方退回押金1300元、房租1300元，出租方支付的中介费由承租方承担，双方签订解约合同，正式解约。8月23日下午15时左右，宋小兰等3人到我公司，和我公司业务员一同去清点出租屋家电，屋主黄昱因故未到场。8月23日下午15时49分，我公司将解约合同和房屋验收图片传给出租方，征得出租方同意后，准备好解约合同，让宋小兰签名。但宋小兰等3人又改变主意，不肯签订，要求出租方支付其中介费650元。经沟通协调出租方，出租方认为宋小兰出尔反尔，对其随意改变约定事项的做法十分不满，不同意提前解约，要求宋小兰继续履行原租赁合同。双方意见未达成一致，导致解约合同未能成功签订，双方未成功解约”。另查明，803房所在小区物业公司确认被告已交纳803房2020年7月的管理费86.13元、维修费10.79元，截至2020年9月尚欠311.54元。证人欧少强出庭作证称：证人与被告是夫妻关系；2020年9月18日，我拿着工具过去修理热水器，修好后让原告朋友试水，我还把水龙头等其他有问题的设备都维修好了，当时气氛很融洽，原告说她女儿与被告吵架所说的都是气话，我问原告租不租，原告说租，原告女儿说不租了，原告说签合同的是她，由她决定，所以我说以后原告可与我接洽；从未同意向原告退还租金及押金，当时说的是让原告考虑清楚，如果不租的就打电话给我，但此后租不租原告都没有打电话给我。证人黄庆业出庭作证称：我做水电安装的散工；9月份，被告让我去看看热水器，被告房子较高，需要增加水压，安装增压泵后就没问题了，当时我在卫生间，租房的人问为何没有冷热水龙头，我说因为热水器比较旧，只有在开关那里调节，后面双方发生了争吵，不关我的事，我没留意，欧先生回来后，黄小姐走了，在厕所重新演示使用热水器，年轻的女生说不租，年纪大的说不错还是想租，还与欧先生互留电话。原告当庭陈述：原告诉请的损失1030元，具体是搬进来的费用880元、搬出去的费用800元、中介费650元加起来，减去合同上的违约金1300元；中介与被告存在长期合作关系，事实上双方并没有协商解除合同，而是被告让原告赶紧搬走。被告当庭陈述：诉请中“水费、电费、燃气费、附水费每月收取的市政垃圾转运费忽略不计”的意思是，因被告没有收到具体部门的通知，也没有去抄表，所以就不追讨了；反诉支付违约金1300元的意思是没收押金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告于2020年8月19日签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于合同解除。据前查明，8月21日晚发生口角后，被告明确让原告立即搬走，从当晚被告发给中介人员的短信内容可知，让原告搬出803房、提前解除租赁合同系被告的真实意思表示，并非发生争执后的气话。原告于8月23日向被告发送微信称其被迫搬走，被告仅回复“全权委托中介处理”亦可证实被告对于提前解约的确认。虽然原、被告对于违约责任的认定及违约后果并未达成一致，但双方对于原告已于2020年8月23日交还803房予被告的事实无异议，本院确认涉案房屋租赁合同已于2020年8月23日解除。被告主张租赁合同自2020年10月22日起解除，无事实和法律依据，本院不予支持。关于押金、租金和物管费。如前认定，被告于2020年8月21日明确要求原告搬离，故原告于2020年8月23日搬离并交还房屋的行为并非原告主动退租，被告提前解除合同的行为已构成根本违约。被告抗辩其当天走后，原告向其丈夫表示会继续承租，对此，本院前述已对被告提前解除合同的行为予以论述及认定，在此不再赘述，且被告的主张依据系两证人证言，但两证人与被告存在利害关系，作证时亦对事发时间陈述错误，相较原、被告之间的微信聊天记录等证据，两证人证言的证明力明显不足，本院不予采信。涉案租赁合同因被告违约已提前解除，实际计租天数为3天，被告应向原告退还押金1300元、剩余租金1174元（1300/31×28）。经查，803房的物管费为86.13元/月，原告应承担的物管费为8元（86.13/31×3），扣减后，被告应向原告退还押金、租金合计2466元。原、被告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告诉请的损失。涉案租赁合同因被告违约已提前解除，原告主张其已支出的搬家费、中介费为实际损失，本院予以采纳，其以搬家费、中介费之和减去违约金诉请被告赔偿损失1030元，合法合理，本院予以支持。关于违约金。虽涉案租赁合同因被告违约提前解除，但从前述查明的事实可知，原告对于口角的发生亦存在过错，综合合同履行情况，本院对原、被告诉请的违约金均不予支持。至于原告诉请的精神抚慰费，原告并未举证证明被告的行为导致其人格权受损，其主张不符合《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条的规定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告宋小兰与被告黄昱于2020年8月19日签订的《房屋租赁合同》已于2020年8月23日解除；二、被告黄昱于本判决生效之日起十日内，向原告宋小兰退还押金、租金合计2466元；三、被告黄昱于本判决生效之日起十日内，向原告宋小兰赔偿损失1030元；四、驳回原告宋小兰的其他诉讼请求；五、驳回被告黄昱的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取25元，由原告宋小兰负担9元，被告黄昱负担16元；反诉受理费25元，由被告黄昱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇二〇年十二月二十八日书记员 吕玲玲