河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫05民终470号上诉人（原审原告）：安阳市殷都区西郊乡范家庄村民委员会，住所地：安阳市殷都区西郊乡范家庄村。法定代表人：范仁明，职务：村主任。委托诉讼代理人：乔阳，河南鼎维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙玉萍，女，1983年7月12日出生，汉族，住安阳市殷都区。委托诉讼代理人：刘兵涛，大沧海律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：安阳金港房地产开发有限公司，住所地：安阳市北关区东工路**。法定代表人：韩茂军，职务：总经理。委托诉讼代理人：杨桂民，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈燕民，河南永生律师事务所律师。上诉人安阳市殷都区西郊乡范家庄村民委员会（以下简称“范家庄村委会”）因与被上诉人孙玉萍、安阳金港房地产开发有限公司（以下简称“金港公司”）物权保护纠纷一案，不服河南省安阳市殷都区人民法院（2020）豫0505民初3220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人范家庄村委会上诉请求：请求法院撤销一审判决、改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。事实与理由:1、西郊乡政府与被上诉人金港公司之间有合法有效的房屋买卖合同,且该房屋已经由金港公司按照西郊乡政府的指示交付给上诉人范家庄村委会,因此上诉人具有涉案房产占有、使用的权利。一审法院认定金港公司没有向上诉人交付房屋属事实认定不清。2、一审法院适用法律错误。孙玉萍因没有足额交纳房款，由金港公司向其送达通知，解除了向被上诉人孙玉萍保留房源的义务，因此孙玉萍无权占有该房产。金港公司解除的理由是为了配合殷都区政府关于范家庄村整体搬迁，上诉人作为拆迁房源的管理者，有占有使用的权利。本案诉争房屋系拆迁安置房，涉案房屋的买卖不是单纯的民事行为，而是为了满足拆迁安置政策需求的政府行为，因此，不能仅以物权法的相关规定认定上诉人没有房屋所有权，进而不能要求被告腾房。综上所述，本案涉案房产属于拆迁安置房，由原告负责分配，被告的行为严重侵害了原告的合法权利，且对范家庄的整体拆迁安置造成了严重影响，望二审法院依法查明案件事实，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人孙玉萍辩称：1、原告主体不适格，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。截至目前，案涉小区仍未办理商品房预售许可证，故殷都区西郊乡政府与第三人金港公司签订的商品房买卖合同无效，西郊乡政府不是法律意义上涉案房屋权利人，尽管乡政府买房是给原告实际使用，但原告毕竟不是商品房买卖合同的买方，所以原告更不是涉案房屋的权利人。因此，本案原告起诉主体不适格。2、被告与第三人就案涉房屋签订的预约保留协议书合法有效。因当时第三人不具备签订商品房买卖合同的条件，故被告与第三人于2013年7月6日就案涉房屋签订了预约保留书，协议对房屋的价款及支付方式、具体位置进行了明确约定，且明确了第三人要为被告保留该房屋，待签订商品房买卖合同条件成就时，双方再另行签订正式的买卖合同。该协议为双方当事人真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，且于合同签订当日，被告也按约向第三人缴纳了房屋首付款93150元，第三人向被告出具了收据。目前被告也实际入住并使用该房屋，无论是从交付房款的时间还是实际占有的时间来看，被告都早于原告，故原告无权要求被告腾空该房屋。3、在一审中金港公司明确表示并未向上诉人交付过房屋钥匙，上诉人村委会仅对金港公司享有债权，而没有对案涉房屋的物权，因本案为物权保护纠纷，上诉人村委会又无法证明其是案涉房屋的所有权人，故一审判决驳回上诉人村委会的诉讼请求并无不当。4、案涉房屋所属小区为商品房小区，没有办理商品房预售证，故上诉人村委会与金港公司签订的房屋买卖合同无效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人金港公司辩称：1、同意被告第一项答辩意见。2、我方在2013年7月6日与被告签订的是预约保留协议书，该协议书约定乙方为了取得房屋优先购买权，自愿缴纳房屋预留费用。3、2018年1月我方多次通知被告缴纳剩余房款，被告未缴纳，已通知被告不再保留该房屋，故不存在向被告交付房屋的情形。4、对于本案诉争房屋第三人享有独立的诉讼请求，保留诉讼权益。5、我公司没有直接向上诉人村委会交房，我公司向乡政府交付了房产，我公司也没有向孙玉萍交房。原告范家庄村委会向一审法院提出诉讼请求：请求法院判令被告停止侵权，腾空其非法侵占的大庄万金城1号楼4单元2层东户的房产。一审法院认定事实：2018年2月12日金港公司（甲方）与殷都区西郊乡人民政府（乙方）签订《大庄万金城房屋买卖合同》，载明甲方为支持西郊乡政府范家庄村民的安置工作，甲方将大庄万金城以下四套房交由西郊乡政府用于范家庄村民拆迁安置，合同对具体房源、房屋单价等进行约定，并约定甲方需在乙方付款后开具房屋手续及钥匙，如有产权纠纷由甲方负责解决，对有产权纠纷的房屋乙方需暂缓入住，待甲方解决纠纷后方可交付使用。2018年1月18日，安阳市殷都区西郊乡人民政府向范家庄整体建设指挥部发出《通知》，载明，乡政府将下列4套楼房移交范家庄整体建设指挥部管理，面积计入区政府提供面积数，望见信安排房门换锁，并通知拆迁户选房。2018年4月26日，金港公司（甲方）与安阳市殷都区西郊乡范家庄整体建设指挥部签订《大庄万金城房屋买卖合同》，载明具体房源为一号楼四单元二楼东户，面积129平方米，单价2450元/平方米，总价为316050元。另查明，2013年7月6日金港公司（甲方）与孙玉萍（乙方）签订《安阳大庄˙万金城项目预约保留协议书》，载明孙玉萍的联系方式和地址：安阳市殷都区东大姓村255号，136××××****，155××××****、135××××****，甲方为乙方预留大庄万金城1号楼4单元2层东户房屋，该房屋建筑面积约为129平方米，单价2350元/平方米，总价303150元。乙方为取得上述房屋的优先购买权，自愿按第2种方式向甲方支付房屋预留费用，即乙方购房按揭付款，首付款达房款30%以上，享受九五折优惠，乙方向甲方支付房屋预留费用93150元。甲方取得商品房（预）销售许可证后，通知乙方签订《商品房买卖合同》，如乙方在接到甲方通知后七日内未与甲方签订《商品房买卖合同》，上述预留房屋不再为乙方预留，由甲方自行处理。如因乙方所留的联系方式或通讯地址有误而致使甲方无法通知到乙方，由此造成的损失由乙方全部承担。同日孙玉萍向金港公司交纳了93150元。2018年1月18日金港公司通过短信将《催告函》发送至136××××****，要求孙玉萍于2018年1月25日前向金港公司结清所欠房款21万元。2018年1月27日金港公司向孙玉萍邮寄《告知函》，邮寄地址为：安阳市殷都区东大姓村255号，手机136××××****，告知函载明，“大庄万金城小区自2014年7月交房以来，金港公司与委托的律师事务所及法律顾问多次与贵方协商剩余房款缴纳的事宜，并多次电话沟通和发函催告。截止2018年1月25日您方一直未与金港公司及委托人联系，致使金港公司无法收回相应资金并导致房产闲置多年，造成资源浪费，为避免空房长期闲置，特告知贵方，该房产自2018年1月25日起不再为贵方保留，请尽快到金港公司退还已缴纳的预约保留款项”。被告未向金港公司交纳剩余款项。2020年4月被告孙玉萍对该房进行装修，同年6月入住该房。2020年8月14日范家庄生活服务中心向孙玉萍发出通知，载明：1#楼4单元2层东户房产是我村村民房产。现在导致我村村民在外租房每天费用在70元以上，请你立即搬离。否则造成一切后果损失有你负责。一审法院认为，当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。原告要求被告停止侵权，腾空房产，依据法律规定,原告应当承担证明自己对案涉房产依法拥有所有权以及被告侵犯其所有权的举证责任。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”,诉讼过程中,原告虽然向法院递交了西郊乡政府及范家庄拆迁指挥部与金港公司《房屋买卖合同》,证明了自己购买房屋的事实,但并未提交开发商即金港公司向自己交付房屋,并依法进行登记的有效证据，原告不能证明自己系案涉房产的所有权人，故法院认为，原告要求被告腾房的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。综上所述,原告的诉讼请求缺乏有效证据支持,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:驳回原告安阳市殷都区西郊乡范家庄村民委员会的诉讼请求。案件受理费6041元,减半收取3021元,由原告承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。上诉人范家庄村委会主张本案权利提供的主要证据是西郊乡政府及范家庄拆迁指挥部与金港公司签订的《房屋买卖合同》,但上诉人不能证明开发商即金港公司已向其交付了房屋的事实。上诉人目前只能依据房屋买卖合同享有合同相应的权利，尚不能享有涉案房屋的物权，上诉人范家庄村委会应向房屋买卖合同的相对方金港公司主张相应的合同权利。故上诉人范家庄村委会要求孙玉萍腾房的诉讼请求现有证据不足，一审法院依法驳回其诉讼请求并无不当。至于涉案房产涉及的拆迁安置问题，当事人应向政府部门反映。孙玉萍与金港公司之间的合同纠纷，应由合同的当事人另行主张权利。综上所述，上诉人安阳市殷都区西郊乡范家庄村民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6041元，由上诉人安阳市殷都区西郊乡范家庄村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  魏文联审判员  杨 晓审判员  苗 飞二〇二一年二月七日法官助理刘俊华书记员张红阳