江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11689号上诉人（原审被告）：南京华研科贸实业有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区胜利路**。法定代表人：施毅敏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周安凌，江苏同安宁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京皓达科技发展有限公司，，住所地南京市江宁经济技术开发区胜利路**法定代表人：郭其，该公司董事长。委托诉讼代理人：王海云，江苏苏韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘戴文，江苏苏韬律师事务所律师。上诉人南京华研科贸实业有限公司（以下简称华研公司）与被上诉人南京皓达科技发展有限公司（以下简称皓达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2020）苏0191民初2071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法由审判员张旭东独任审理。本案于2020年12月28日公开开庭，上诉人华研公司委托诉讼代理人周安凌、被上诉人皓达公司委托诉讼代理人王海云、刘戴文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华研公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决查明事实不清楚，认定事实错误。1、一审法院认定浩达公司有权解除合同，这是错误的。虽然被上诉人依照合同约定，在承租人未支付到期租金达15日时，可以单方解除合同，但是在解除合同条件成就时，被上诉人并没有选择解除合同，而是在2020年1月13日发出催租通知书，上诉人在收到通知后于2020年1月15日支付租金30万元。被上诉人以上的行为表明其已放弃了合同约定的解除权。2、被上诉人在2020年2月10日发出解除《房屋租赁合同》通知书，微信当日收到，合同即于2020年2月10日解除。但截止2020年2月10日，上诉人仅欠租金70万元。上诉人于2020年2月27日支付租金70万元，至此，上诉人履行完毕合同约定的年租金支付义务。此后上诉人继续支付租金，被上诉人了接收了租金。上诉人的汇款行为表示继续履行合同的诚意，被上诉人接收租金也表明其愿意继续履行合同。所以一审法院认定合同于2020年2月10日解除，是没有法律依据的。3、上诉人在支付租金上虽有拖延支付，但不是故意恶意拖欠。上诉人与被上诉人之间自2009年起即有房屋租赁合同关系，租期长达15年，本案合同系被上诉人为调高租金而于2019年4月与上诉人另外所签。被上诉人突然将原年租金100万元，调整至350万元，增涨幅度为3.5倍，造成上诉人支付租金出现迟延。二、一审判决违背了合同法规定的诚实信用原则、公平原则。被上诉人接收第二年度租金的行为，是放弃解除权和继续履行合同的具体行为，其于2020年5月25日起诉要求确认合同自2020年2月10日解除，违背诚实原则。在被上诉人解除合同时上诉人仅拖欠租金70万元，违约行为是轻微的，一审法院没有考虑到这一点，违背公平原则。三、一审法院遗漏第三人，未能维护31户次承租人合法权益。一审法院没有追加次承租人为本案第三人。皓达公司辩称：一、上诉人认可其迟延支付租金的违约行为已达到合同约定的解除条件。守约方催告对方履行合同并非代表对任何合同权利的放弃，相反在守约方催告之下违约方明知违约但仍不履行合同，足以证明违约方是故意违约。上诉人收到解除合同通知之日双方之间的租赁合同即解除，在房屋租赁合同解除的状态下，合同权利义务已终止。在上诉人汇款时，被上诉人书面回复明确告知其租赁合同已经解除，要求上诉人立即交还全部租赁房屋并承担房屋占有使用费、违约责任等。但在租赁合同解除后上诉人至今仍未交还房屋，房屋占有使用费还在继续增加。上诉人称其拖延支付租金并非恶意，被上诉人不予认同，上诉人在承租涉案房屋前十年享受了极低的价格，在2019年4月15日双方对租金进行了调整，且双方约定的租金仍低于周边市场价格，并没有加重上诉人负担。上诉人应当就其违约行为应当承担合同约定的责任。二、一审判决体现了诚实信用原则和公平原则。上诉人一直强调自己没有能力履行合同，并认可自己违约，直接表达了不能履行合同的态度和意思表示，即上诉人的行为和态度已经充分表明被上诉人的合同目的不能实现。上诉人如对合同解除有异议应当在3个月内向人民法院提起诉讼，但其并未在异议期内对合同解除提起诉讼，这也表明上诉人认可租赁合同已经解除。三、租户并非本案必须参加诉讼的当事人，一审判决亦不损害社会公共利益，租户利益若受损害可以另行向上诉人主张。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。皓达公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求确认南京浩达时装有限公司、华研公司于2019年4月15日签订的《房屋租赁合同》解除；2、请求判令华研公司立即迁让并向南京浩达时装有限公司返还南京市江宁经济技术开发区胜利路28号全部租赁房屋及场地。一审法院认定事实：南京浩达时装有限公司（以下简称浩达公司）、华研公司于2009年4月15日签订租期为10年的《房屋租赁合同》，约定浩达公司将其所有的位于南京市江宁开发区的房屋租及场地赁给华研公司用于经营，租赁费为每年100万元。因租金约定发生变更，2019年4月浩达公司、华研公司就该房屋及场地重新签订了《房屋租赁合同》，约定租期为2019年4月15日至2024年4月14日，租金支付方式为：从2019年4月15日起，华研公司每年应向浩达公司支付厂房、宿舍、办公楼租金320万元，以后每年递增5%；每年应向浩达公司交纳租赁区域场地租金30万元，以后每年递增5%。即合计第一年华研公司应向浩达公司交纳租金350万元，以后每年递增5%。支付时间为：所有费用每年分两次交纳，每次按每年应缴费用总金额的一半交纳，具体交款日为每年的4月15日前和10月15日前。考虑到华研公司的资金压力问题，浩达公司同意华研公司第一年应支付的费用350万元在第一年支付期先上交230万元，即华研公司于2019年4月15日前支付80万元，2019年10月15日前支付150万元；第一年应交费用的余款120万元，华研公司在本合同的第2年交纳30万元，交款时间4月5日和10月15日每次交15万元，在本合同的第3年交纳90万元，交款时间4月15日和10月15日每次交45万元。合同第十二条约定：不支付或者不按合同约定时间足额支付租金等任何费用迟延达15日的，浩达公司有权单方解除合同，收回该房屋，要求华研公司赔偿损失。第十三条约定华研公司逾期交付租金等任何费用，允许宽限一个月，一个月后仍未交付，除仍应补交外，并需每迟延一天按迟延金额千分之五计算向甲方交付违约金，直至付清为止。案涉房屋租赁合同签订后，华研公司按约支付了2019年第一期租金80万元，但未按照合同约定在2019年10月15日支付租金150万元，仅于2019年10月31日向浩达公司支付50万元。2020年1月13日浩达公司向华研公司发送《催租通知书》，要求华研公司立即支付到期租金（100万元），华研公司当日签收。2020年1月15日华研公司向浩达公司支付30万元。2020年1月14日华研公司的法定代表人施毅敏通过微信向浩达公司代理人发送一份文档《今天与王律师的会面》，其中施毅敏表述“王律师谈话中坚持那份协议内容不能变(认为减少租金约定对浩达就是损失)让我表态华研违约如何处理……面对华研问题违约，面对我的客户租期未到，我的离开意味着那些客户有权向我追讨赔偿，我无以应对。那还不如我退到继续履行合约的立场，对比两种情况亏损金额数相当，但那样我还有几年的回旋余地……”、“收回无法经营的论断，希望浩达能网开一面，响应我们的一些租金要求，友好协商出一个可以让华研继续经营的途径来”。2020年1月15日华研公司向浩达公司支付30万元。2020年2月10日浩达公司代理人通过微信向华研公司法定代表人施毅敏发送解除合同的通知书，施毅敏在微信中回复“很遗憾，公司这样的决定、配合我们是愿意的……请你们提方案吧”。2020年2月20日华研公司向浩达公司发送书面《申请书》，告知浩达公司“要求浩达公司及代理人王律师能酌情考虑目前疫情危机，给予华研公司延期交房付租金，给出处理方案等一系列事宜”。对此浩达公司理解为华研公司认可并愿意配合解除合同，华研公司则认为其与浩达公司的磋商及发送的申请均为延迟交付租金并继续承租的意思，并非同意撤场交还房屋。2020年2月25日浩达公司向华研公司发送书面《通知书》进行催告，要求华研公司立即安排交还租赁房屋、支付所有应付费用、承担应当承担的责任等事项，并要求华研公司至迟在2020年4月底前解决好租户搬迁并完好交还胜利路28号全部租赁房屋等；同时告知相关后果及浩达公司有权采取的措施。2020年3月7日浩达公司又向华研公司发送书面《催告函》，要求华研公司必须在2020年3月10日前明确交还租赁房屋的时间点，同时告知华研公司若不就此回复，浩达公司将不给予限期，仍要求华研公司立即交还胜利路28号园区，并将立即采取强制措施和法律手段。一审审理中，华研公司提交其法定代表人施毅敏与浩达公司股东公司的实际控制人妻子陈珊、法定代表人黄殿高的微信聊天记录，以证明华研公司签订五年期租赁合同后，感觉租金涨幅过高，负担困难，自2019年10月起一直就降低租金问题与陈珊、黄殿高协商，以证明其未怠于履行合同给付义务。浩达公司则认为施毅敏在于浩达公司控制人陈珊、黄殿高的微信协商中一直表示没有能力按原合同履行，要求减低租金，陈珊考虑双方多年合作，曾表示第一年租金最低降至250万元，但施毅敏表示“暂不回应”，故双方并未就租金变更达成一致意见，华研公司就应当按照合同约定履行。一审再查明，2020年1月，双方在磋商租金减让期间，案涉华研产业园租户在21家左右，截止至同年9月初，租户增加至31家左右。浩达公司认为华研公司收到解除租赁通知后，仍增加租户，增加了清退的难度，存在明显恶意。华研公司认为增加的客户大部分是曾经谈过的潜在的客户，其并不存在恶意。以上事实，有房屋租赁合同、付款凭证、催款函、解除通知、申请书、催告函、微信聊天记录、勘验照片、谈话笔录及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，浩达公司与华研公司签订的《房屋租金合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据租赁合同约定，华研公司方延迟支付租金15日浩达公司即享有单方解除权。按照合同约定华研公司应于2019年10月15日支付150万元，但其于10月31日延迟支付，且仅支付50万元，虽经催告其于2020年1月15日、2020年2月27日分批支付剩余100万元，但已超过合同约定的支付期限，构成违约，浩达公司有权解除合同。浩达公司的解除合同通知于2020年2月10日送达华研公司，案涉房屋及场地租赁合同于当日解除，一审法院予以确认。合同解除后，华研公司应按照合同约定迁出并返还案涉房屋。华研公司辩称其并未同意解除合同，而是一直与浩达公司协商降低租金的事宜，但根据双方微信聊天往来记录以及华研公司法定代表人施毅敏的措辞，双方并未就降低租金最终达成一致，案涉房屋租赁合同租金以及给付期限并未变更，且华研公司明确知晓即将面临合同解除的后续事宜，故华研公司以双方存在协商过程、华研公司仍在积极履行为由否认违约事实的理由不成立，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、南京浩达时装有限公司与南京华研科贸实业有限公司于2019年4月15日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月10日予以解除；二、南京华研科贸实业有限公司于判决发生法律效力之日起10日内迁让并向南京浩达时装有限公司返还位于南京市江宁经济技术开发区胜利路28号的全部租赁房屋及场地。一审案件受理费减半收取17400元，由南京华研科贸实业有限公司负担。本院经审理查明,浩达公司与华研公司在2009年4月15日签订的合同约定,2009年4月15日至2014年4月14日租金每年为60万元,其中第一年免前两个月租金,实际支付为50万元整，第二个五年每年租金为100万元。本院另查明,2020年11月26日,经南京市江宁区市场监督管理局核准，南京市皓达时装有限公司名称变更为南京皓达科技发展有限公司。本院查明的其他事实与一审法院查明的一致。以上事实，有房屋租赁合同、准予变更登记通知书在案证实。二审审理中，华研公司称其于2020年2月27日、4月15日、4月16日、4月20日分别支付浩达公司70万元、100万元、100万元、17.75万元房租，浩达公司认可收到了以上款项，但认为该款项为房屋占有使用费，不是房租。二审审理中，上诉人提交3份汇款凭证，证明上诉人于2020年10月15日、10月30日、10月27日向被上诉人汇款3笔，共计金额为2187500元，汇款用途为房屋租金，证明上诉人一直在履行合同，被上诉人接收租金的行为也是履行合同，租金已支付至2021年4月15日。被上诉人质证称，其收到了上诉人汇入的2187500元款项，但该款项不是租金，而是房屋占有使用费及违约损失，被上诉人在收到款项后于2020年11月9日书面回复上诉人，明确双方合同已于2020年2月10日解除。被上诉人提交其于2020年11月9日向对方发的告知函，告知函上明确上诉人支付的费用不是房租，合同已经解除。上诉人认为其在每一次汇款时都注明是租金，被上诉人也是当租金收取的，如果被上诉人认为不是租金，应当予以返还。本院认为，浩达公司与华研公司于2019年4月签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当诚信履行。该租赁合同约定，承租方延迟支付租金15日出租方享有单方解除权。合同履行过程中，华研公司未于2019年10月15日足额支付合同约定的150万元，仅支付了50万元，在浩达公司催租后也未在合理的期限内支付剩余租金，故合同约定的解除条件成就。一审法院认定涉案租赁合同于解除合同通知送达华研公司时即2020年2月10日解除，有事实与法律依据。华研公司主张其一直与浩达公司协商降租事宜、双方并解除合同，但其提交的证据不足以证明双方就变更租金数额及支付期限达成了一致，本院对其主张不予采信。次承租户并非必须参加诉讼的当事人，一审审理程序并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34800元，由南京华研科贸实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张旭东二〇二一年二月十九日法官助理吴伯庙书记员朱亚芳