河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1031号上诉人（原审被告）：河南居易润龙置业有限公司，住所郑州市上街区五云山南路**。法定代表人：贾建丽，该公司执行董事。委托诉讼代理人：卜松涛，河南见地律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟东，河南见地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金国祥，男，1988年9月1日出生，汉族，住，住甘肃省张掖市甘州区/div>委托诉讼代理人：孙延俊，河南继春律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢航航，河南继春律师事务所实习律师。原审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，营业场所郑州市金水区金水路299号。负责人：张健，该行行长。上诉人河南居易润龙置业有限公司（以下简称居易公司）因与被上诉人金国祥、原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（以下简称浦发银行郑州分行）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省郑州市上街区人民法院（2020）豫0106民初2134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。居易公司上诉请求：1.依法将案件发回原审法院重审或撤销原审判决，改判驳回金国祥的诉讼请求；2.本案的一审、二审案件受理费由金国祥承担。事实及理由：一、原审法院事实认定不清。原审判决在本院认为部分载明“居易公司辩称逾期交房系因政府治理大气污染及疫情防控导致的，属于政府行为，非居易公司所能控制的因素，居易公司可据实予以延期，原审法院部分予以采信。”但原审法院并未认定可以据实延期的期限这一关键的事实。根据居易公司与金国祥签订的《商品房买卖合同》第八条的规定居易公司在遭遇政府行为导致工程延期的，居易公司可将交房日期据实以延期。该项目开工后因政府环境污染防治的需要致使居易公司不能施工的时间为351天，因上街区政府相关单位要求停工的时间为127天，因疫情影响致使居易公司不能施工的时间为52天，扣除重复天数46天，实际无法施工天数为484天，居易公司可将交房日期据实顺延至2021年1月18日；另在发送交房通知书后，案涉小区仍然存在因政府大气污染治理导致的停工，实际交房日期应该更为延后。另根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一款的约定，只有在居易公司逾期交付房屋超过60日时，金国祥才有权解除合同；在本案中，即使不计算居易公司向金国祥发送交房通知书后的应顺延的交房期限，金国祥也只有在2021年3月20日之后才享有合同解除权，一审法院在未确认上述事实的基础上即判决解除《商品房买卖合同》，无事实依据。对此，原审法院对该事实部分予以认定，却未说明其认定的是哪一部分事实，系明显的事实认定不清。二、原审法院适用法律错误。1、本案房屋现状具备现实上的交付使用条件，并不影响金国祥合同目的的实现，亦不构成根本违约，不足以使金国祥享有合同解除权。根据最高人民法院《九民会议纪要》第四十七条的规定，在依照诚实信用原则和鼓励交易原则的基础上，判断合同约定的解除条件是否成就时，不应完全参照合同文本机械地确定，而应在考虑违约方过错程度、违约行为的形态、违约行为的后果等因素后综合予以确定。在本案中，根据居易公司提供的证据显示，早在居易公司向金国祥发送交房通知书时，案涉房屋即已组织了验收并按照合同约定的标准装修完毕，房屋已经达到了交付使用标准，且大部分业主已经接受房屋，居易公司已经履行了合同的主要义务，居易公司未取得竣工备案表的轻微违约行为并不影响金国祥取得房屋进而使用房屋，并不妨碍金国祥实现合同目的，并不构成根本违约，故此时金国祥不享有合同解除权，亦无权向人民法院要求解除与居易公司签订的《商品房买卖合同》。2、再退一步讲，即使原审法院认定可解除合同，那么除首付款191818元及金国祥已偿还的按揭贷款本金部分（具体金额以第三人出具扣款明细显示的已偿还按揭本金为准）可退还给金国祥，其他款项没有合同依据及法律依据，应不予支持。（1）原审法院判令居易公司返还金国祥已偿还贷款利息部分既无合同约定，又无法律规定，故该请求于法无据，居易公司不应承担此部分费用；（2）原审法院判令居易公司向金国祥支付已付购房首付款的利息（以191818元为基数，自2020年12月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止），既无合同约定，又无法律规定，故该请求于法无据，居易公司不应承担此部分费用；（3）原审法院判令居易公司返还金国祥维修资金6095元没有法律依据，居易公司仅是代收，且居易公司已将该部分资金交纳至郑州市上街区维修基金管理办公室，居易公司无义务直接偿还。综上，为保障居易公司的合法权益，请求法院在查明案件事实真相的基础上，依法判如所请。金国祥辩称，首先，原审判决认定事实清楚，本案焦点比较明确，原审法院认定事实清楚，即居易公司违反合同约定，逾期交房，金国祥有权解除合同。理由共有以下几点，第一、居易公司逾期交房已经构成违约，金国祥有权根据合同解除双方签订的商品房买卖合同约定交房日期为2019年9月22日，但由于居易公司自身原因未能在合同约定期限内按时交付房屋，已经构成根本违约。根据商品房买卖合同第九条的规定，逾期超过60日，金国祥有权解除该合同。第二、涉案房屋至今仍不符合交房条件，根本无法进行交付。根据双方商品房买卖合同约定，将房屋交付的条件之一是取得涉案房屋的竣工备案表，但截至一审开庭当日，居易公司仍然没有按照合同要求取得竣工备案表，该房屋不具备交付条件，居易公司逾期交房的事实仍然存在。第三、居易公司逾期交房的真正原因是因为开发商违规占地开发，被人民日报、中央电视台、河南省政府、郑州市政府勒令要求停工导致而非简单的大气防治污染行为。居易公司违约的原因众多，真正原因是由于开发商的上述行为，郑州市人民政府在2015年的7月与微博郑州发布专门就该情形上街五云山吴桂开开发的问题，发布了相关通报信息，由市政府上街区政府对该建设工地进行监督以及整改，这才是居易公司逾期交房的真正原因。其次，原审法院适用法律正确。关于退还的本金和利息，根据最高院商品房买卖合同司法解释第25条的约定，商品房买卖合同被确认无效或被撤销，解除后，商品房担保贷款合同也被解除的。出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。综上所述，本案认定事实清楚，适用法律正确，请求人民法院驳回居易公司的全部上诉请求。居易公司所称的扣除停工的时间不符合事实情况。金国祥的购房时间为2018年10月2日，但居易公司提交的证据材料，停工的时间起算点为2017年且2019年9月22日之后，无论是基于何种原因造成了停工，均不应当作为居易公司抗辩的理由。居易公司已经构成逾期交房。浦发银行郑州分行未答辩。金国祥向一审法院起诉请求：1.判令解除金国祥与居易公司于2018年6月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号:SJ180××××****）；2.判令解除金国祥与浦发银行郑州分行签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：76122018100272130301）；3.《个人购房担保借款合同》涉及的剩余贷款本金及利息由居易公司偿还；4.居易公司返还购房款本金191818元，维修基金6095元；5.居易公司返还金国祥已向浦发银行郑州分行支付的贷款本金及利息119552.16元（自2018年10月1日起暂计至2020年11月1日，实际计算至判决生效之日止）；6.居易公司自2018年6月27日起以本金191818元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率支付金国祥资金占用期间的利息至款项实际退还之日止（20247.19元，暂计至起诉之日）；7.居易公司向金国祥支付逾期交房违约金1913.63元；8.本案诉讼费由居易公司承担。一审法院认定事实：2018年6月27日，以居易公司为出卖人、金国祥为买受人双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：SJ180××××****），主要约定:1.买受人购买的商品房为上街区五云山东路6号院47幢2单元2层15号房屋，建筑面积为93.76平方米，总金额956818元。2.付款方式为现金支付191818元，剩余765000元为银行按揭贷款；3.房屋交付期限：2019年9月22日前，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；法律法规或者规定变化，导致竣工交付验收延期或者政府行为导致工程延期，遇到恶劣气候无法施工影响工期的；4.出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。合同签订后，金国祥于2018年6月30日向居易公司交付了首付款191818元，于2018年6月25日向居易公司支付房屋维修基金6095元。2018年10月2日，以金国祥为借款人、浦发银行郑州分行为贷款人、居易公司为保证人，三方签订《个人购房担保借款合同》。主要约定：贷款人根据借款人的申请，同意发放个人购置住房贷款765000元，贷款期限为360期。贷款发放后，金国祥自2018年10月1日起至2020年11月1日均按月偿还贷款，已还款26期，本息共计119552.16元。居易公司提交涉案房屋所在楼栋《郑州市商品房预售许可证》、《建筑工程施工许可证》，拟证明居易公司具备销售涉案房屋的合法手续。居易公司提交郑州市上街区维修基金管理办公室出具的金国祥《维修基金缴存凭证》一份，拟证明涉案房屋维修基金系由居易公司代收已存入专项维修资金专户，金国祥要求居易公司退还该笔款项无事实和法律依据。居易公司提交2017年至2020年期间，河南省郑州市上街区三级环境防治及扬尘治理、《关于五云山开发项目停止施工作业的通知》、《关于五云山开发项目复工的通知》、疫情防控等相关政策文件，拟证明因涉案商品房买卖合同签订后，因政府大气污染治理影响无法施工天数为351天，因上街区政府相关单位要求停工127天，因疫情影响无法施工天数为52天，扣除重复天数46天，实际影响天数484天，依照商品房买卖合同的约定应当据实予以延期。居易公司另提交涉案房屋现状视频、《结构（主体）工程验收报告》、《生活饮用水检验报告》，自认虽未取得竣工备案表但已达到竣工交付房屋条件。一审法院认为，金国祥与居易公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利，履行义务。金国祥、居易公司双方签订商品房买卖合同后，金国祥依约定交纳购房款，履行付款义务，居易公司应当在2019年9月22日前向金国祥交付涉案房屋。根据金国祥、居易公司双方签订的商品房买卖合同第八条中的规定，居易公司逾期交付房屋超过60日的，金国祥享有解除合同的权利。居易公司辩称逾期交房系因政府治理大气污染及疫情防控导致的，属于政府行为，非居易公司所能控制的因素，居易公司可据实予以延期，该院部分予以采信。但居易公司自认尚未取得涉案房屋《竣工验收备案表》，不符合合同第八条约定的交房条件，居易公司逾期交房构成违约，金国祥主张解除与居易公司签订《商品房买卖合同》的诉讼请求，该院予以支持。上述商品房买卖合同解除后，居易公司应协助金国祥办理注销商品房买卖合同登记备案手续。因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收到的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，金国祥主张解除与浦发银行郑州分行签订的《个人购房担保借款合同》，于法有据，该院予以支持。居易公司应当返还金国祥已付购房首付款191818元，同时返还金国祥已偿还浦发银行郑州分行贷款本息119552.16元；同时居易公司还应支付浦发银行郑州分行2020年11月1日之后涉案房屋的贷款本息。居易公司向浦发银行郑州分行付清涉案房屋的贷款本息后，居易公司与浦发银行郑州分行应协助金国祥办理注销抵押登记手续及配合金国祥与浦发银行郑州分行解除贷款合同手续。因商品房买卖合同解除，居易公司应当返还金国祥已交纳的维修基金6095元。根据《商品房买卖合同》关于出卖人逾期交房违约责任的约定，合同解除后，出卖人应按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金，故居易公司应当向金国祥支付违约金1913.63元（956818元×0.2%＝1913.63元）。关于金国祥主张居易公司自2018年6月27日起以本金191818元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率支付金国祥资金占用期间的利息，居易公司占用已付购房首付款给金国祥实际造成了损失，故应以191818元为基数，自起诉之日即2020年12月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、确认原告金国祥与被告河南居易润龙置业有限公司于2018年6月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：SJ180××××****）于2020年12月1日解除，被告河南居易润龙置业有限公司应在本判决生效后三十日内协助原告金国祥办理注销涉案商品房买卖合同登记备案手续；二、解除原告金国祥与第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行于2018年10月2日签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告河南居易润龙置业有限公司应于本判决生效后十日内返还原告金国祥首付款191818元、已偿还的贷款本息119552.16元、维修基金6095元、违约金1913.63元；四、被告河南居易润龙置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告金国祥已付购房首付款的利息（以191818元为基数，自2020年12月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。五、被告河南居易润龙置业有限公司于本判决生效后十日内支付第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行自2020年11月1日起至款项付清之日的涉案房屋购房贷款本息（按《个人购房担保借款合同》约定计算）；六、被告河南居易润龙置业有限公司履行上述第五项义务后三十日内，第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行与被告河南居易润龙置业有限公司应共同协助原告金国祥办理注销抵押登记手续及解除贷款合同手续；七、驳回原告金国祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3247元，由被告河南居易润龙置业有限公司负担3053元，由原告金国祥负担194元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明相同。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，居易公司与金国祥之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定，居易公司应在2019年9月22日前向金国祥交付房屋，逾期交付房屋超过60日的，金国祥享有解除合同的权利。居易公司主张逾期交房是因政府治理大气污染及疫情防控导致的，其可延期交房至2021年1月18日，居易公司提供的证据不足以证明其主张，本院不予采纳。居易公司至今未取得涉案房屋《竣工验收备案表》，不符合合同第八条约定的交房条件，金国祥有权解除合同。一审法院判决居易公司返还金国祥首付款、已偿还贷款本息、维修基金，并判决支付金国祥实际支付款项的利息，处理并无不当。综上所述，河南居易润龙置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6394元，由河南居易润龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  黄智勇二〇二一年二月八日书记员  张赫男