中华人民共和国 江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏05民终8861号 上诉人（原审被告）：毛为民（英文名WEIMINMAO）。 上诉人（原审被告）：毛叶妹。 被上诉人（原审原告）：王行洁。 委托诉讼代理人：王燕凤，江苏海联海律师事务所律师。 原审第三人：保华房地产营销策划（苏州）有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇金中路**。 法定代表人：崔三红。 上诉人毛为民、毛叶妹因与被上诉人王行洁、原审第三人保华房地产营销策划（苏州）有限公司（以下简称保华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初6494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 毛为民、毛叶妹共同上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王行洁的诉讼请求。王行洁赔偿一审被告10万元人民币经济损失。事实和理由：案涉房屋买卖协议存在严重的程序违法，一审法院认定合法有效错误。本人委托国内亲友出售房产，需要出具经过美国公证机构公证和中国领事馆领事认证的法律文书。但是委托公证尚未办理，保华公司催促并欺骗毛叶妹签署协议。保华公司未向买卖双方告知并解释相关法律依据。王行洁向一审法院提交的定金收据是伪造的。一审法院曾同意做笔迹鉴定，但实际未做。二审中，我方坚持要求完成此项鉴定。保华公司未经毛为民同意，违规发布房源信息，未和毛为民签订委托售房文件。由于王行洁的恶意诉讼和不当保全，导致毛为民的房屋至今不能出售，造成极大经济损失。王行洁自始知道毛叶妹没有代理权，一审法院认定代理行为有效错误。在房产居间协议的意向金条款中，有关意向金转定金的事项，王行洁和保华公司并没有签字确认生效。故卖家收到的10万元属意向金，而非定金。格式条款应作出不利于提供格式条款一方的解释。一审法院认定双倍返还定金错误。毛为民为了自身房产交易的合法安全，要求在涉外公证认证后重签协议被拒。一审判决认定事实和适用法律错误。 王行洁二审书面辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序公正。请求驳回上诉，维持原判。毛为民、毛叶妹故意利用二审程序，以及毛为民移民外籍身份，拖延时间，逃避承担法律责任。本人向毛为民提供的银行账户汇款，注明购房定金，毛叶妹在定金收据上签字。毛叶妹受毛为民委托代为处理案涉房屋事宜。毛叶妹持有涉案房屋产证，并且与毛为民保持实时沟通并接受指示，本人有理由相信毛叶妹有代理权。毛为民的真实目的是要求加价30万元。本人为防止毛为民转移财产，申请财产保全。毛为民、毛叶妹给本人造成了很大损失。上诉人提出新的诉讼请求，本人不认可，二审不应处理。 保华公司二审书面称，毛为民亲自上门授权委托本公司出售房屋，并提供房屋信息。毛为民实时在线，完全操控毛叶妹。案涉协议是各方自愿达成。毛为民故意寻找理由逃避责任，恶意拖延时间，损害王行洁和本公司的利益。在与本公司沟通时，毛为民明确加价30万元继续履行合同。毛为民不履行一审判决，按照合同约定应支付本公司中介服务费。毛为民拒不履行合同义务，应当承担违约责任。 王行洁向一审法院提出诉讼请求：1、请求确认王行洁与毛为民、毛叶妹于2019年3月2日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令毛为民和毛叶妹继续履行商品房买卖合同，毛为民、毛叶妹协助王行洁将位于江苏省昆山市花桥镇绿地国际家园圣心西环路17弄10号楼(101室)登记在王行洁名下；3、判令案件受理费、保全费、保全担保费等一切诉讼费由毛为民、毛叶妹承担。审理中，王行洁于2019年10月10日变更第二项诉讼请求为解除王行洁与毛为民、毛叶妹的房屋买卖合同及协议；增加诉请4、判令毛为民双倍返还定金200000元，并支付逾期利息（以20万为基数，自2019年7月23日起计算至实际给付之日止）；增加诉请5、判令毛为民赔偿王行洁损失400000元（暂计）；增加诉请6、毛叶妹对毛为民的上述责任承担连带赔偿责任。 一审法院认定事实如下：毛为民系加拿大人，其系昆山市花桥镇绿地国际家园圣心西环路****楼**房屋所有权人（房产权证号为13××40），该房屋建筑面积为183.9平方米。房屋登记时间为2009年4月13日，房屋共有情况为单独所有。 2019年3月2日，王行洁（乙方）与毛为民（甲方）在第三人保华公司（丙方）的居间下，签订《房地产(买卖)居间合同》。该合同约定：乙方为表示对下述房地产之购买诚意，向丙方支付意向金计10万元，作为与甲方进行洽谈之用，若甲方接受乙方价格可直接转定金(上述内容经乙、丙方签字确认生效)。乙方：丙方：。甲方在签订协议前，应如实告知乙方或丙方该房产已存或可能存在的权利限制，则因此造成的一切法律责任后果及经济损失均由甲方承担。二、房地产的基本情况(甲方提供并确保其真实性)。2.1坐落：昆山市花桥镇圣心西环路17弄10号101室(下称“该房地产”)。2.2权利人：毛为民，产证面积183.9平方米；2.3房地产权证编号：13××40，类型住宅，房屋未设定抵押，未租赁。三、交易条件。总房价款为360万元，其他交易条件见附件《房地产买卖协议》。六、居间成功。《房地产买卖协议》(附件一)成立即表面买卖合同成立，丙方居间成功。双方还约定其他事项。王行洁在合同上签字，毛叶妹作为毛为民的代理人在合同上代毛为民签字。 同日，王行洁（乙方）与毛为民（甲方，毛叶妹为其代理人）签订《房地产买卖协议》，约定：总房价款为360万元，乙方购买该房地产的付款方式为贷款，首期房价款为110万元（含已支付的全部定金，包含尾款）。乙方申请贷款250万元，甲方应给予积极配合，该款项由银行直接划入甲方账户。（乙方需要贷款的，应予签署《房地产买卖居间合同》后7个工作日内，办妥银行贷款申请手续，并根据银行的要求签署相关合同、文书上，如实提交所有相关资料）。 上述合同签订后，王行洁通过银行向毛为民（账户名为MAOWEIMIN）转账10万元。附言为定金。 2019年3月2日，毛叶妹向王行洁出具定金收据，内容为：兹收到王行洁购买本人所位于昆山市（产权证号：昆房权证花桥字第××号），共计10万元，以实际到账为准。 根据双方均无异议的由王行洁提供的江苏省昆山市下信公证处2019年7月19日出具的公证书载明第三人保华公司的工作人员崔保同与毛为民的微信聊天记录，2019年1月30日开始毛为民与崔保同协商房屋出售事宜及公证认证手续，2019年2月13日毛为民确认在旧金山中国领事馆办理认证手续。2019年3月2日，毛为民在微信中确认《房地产(买卖)居间合同》和《房地产买卖协议》的文本，并提供银行卡号接收定金。2019年3月5日凌晨0时2分，毛为民确认收到10万元，同意办理委托公证和中国领事馆认证，办理完会快递给毛叶妹，让第三人保华公司走下面的流程。2019年3月5日，毛为民提出毛叶妹签署的合同无效，因为没有法律意义上的委托授权，所以这个10万元定金要先退还。等毛叶妹拿到了委托公证文件，再重签合同。2019年3月6日，毛为民确认由于家里的原因，房子不能够卖给崔保同的客户，要求向崔保同的客户说声抱歉，尽快将10万元定金返还给她（王行洁），不耽误她找其他的房子。 2019年10月10日庭审中，毛为民确认涉案房屋不愿意出售，如果王行洁增加房款30万元，390万元的价格同意出售。毛为民自认于2019年3月12日办理完成公证授权，毛叶妹于2019年3月16日收到公证委托手续。 毛为民和毛叶妹对王行洁所举证据中定金的收据有异议，认为该定金收据上的毛叶妹的签字不是其本人签字，申请笔迹鉴定。 王行洁于2019年7月14日提出对涉案房屋估价司法鉴定，以确定其具体损失。2020年5月18日，王行洁向一审法院申请撤回对涉案房屋的价格鉴定并撤回要求毛为民、毛叶妹赔偿房价上涨损失的诉讼请求，一审法院通过电话告知毛为民、毛叶妹。 上述事实，有《房地产(买卖)居间合同》、《房地产买卖协议》、房屋产权证、不动产查询证明、微信聊天记录、公证书、转账凭证、定金收据、情况说明及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。 一审法院认为，毛为民系加拿大国公民，故本案应按照涉外民事案件的规定确定法律适用。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定，本案应适用中华人民共和国法律。毛叶妹接受毛为民的委托后，在第三人保华公司的居间下，与王行洁签订《房地产(买卖)居间合同》。合同签订前的2019年2月13日，毛为民与第三人保华公司业务员确认已经办理授权委托书的公证。2019年3月2日，毛叶妹在该合同上以被代理人毛为民的身份签字，毛为民在合同签订的2019年3月2日提供了银行卡号，并在2019年3月5日收到王行洁交付的定金10万元，王行洁作为合同的相对人有理由相信毛叶妹具有代理权，且王行洁在签订合同时的主观是善意的并无过失，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，毛叶妹构成对毛为民的表见代理，该代理行为有效。因此王行洁与毛为民之间签订的《房地产(买卖)居间合同》合法有效，双方均应恪守。王行洁诉请要求确认合同有效的诉讼请求，一审法院予以支持。合同签订后，毛为民于2019年3月6日不愿意出售涉案房屋，毛为民不愿意继续履行合同的不诚信行为是造成合同不能继续履行的直接原因，已经构成根本违约，王行洁有权要求毛为民继续履行合同或解除合同。王行洁在起诉要求继续履行合同后变更诉讼请求，要求解除其与毛为民签订的合同，王行洁行使解除权在法定期限内，因此涉案合同于2019年10月10日王行洁提出变更诉讼请求的申请时解除。合同解除后，王行洁要求毛为民双倍返还定金，符合法律规定，一审法院予以支持。对于王行洁要求被告支付逾期付款利息的诉讼请求，因王行洁选择双倍返还定金，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。王行洁主张毛叶妹承担连带责任，因毛叶妹系毛为民的代理人，毛叶妹的代理行为应当由毛为民承担责任，王行洁要求毛叶妹承担连带赔偿责任缺少法律依据，一审法院不予支持。毛为民已经确认收到定金10万元，与合同约定一致，毛叶妹提出定金收据的签字笔迹进行鉴定已无必要，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条和《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条的规定，一审法院判决如下：一、王行洁与毛为民于2019年3月2日签订的《房地产(买卖)居间合同》合法有效。二、王行洁与毛为民于2019年3月2日签订的《房地产(买卖)居间合同》于2019年10月10日解除。三、毛为民于本判决生效后十日内双倍返还王行洁定金200000元（上述款项，如采用转账方式支付，请汇入王行洁指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，账号为3220198643605151526043057，开户行中国建设银行昆山市支行）。四、驳回王行洁其他诉讼请求。案件受理费35600元，保全费5000元，合计40600元由毛为民负担。 二审中，各方当事人未提交新证据。 二审对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案的原审被告毛为民系加拿大国公民，本案应当依照涉外民事案件确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第十六条、第四十一条规定，代理行为地及房屋所在地在江苏省昆山市，并依据与案涉房屋买卖合同有最密切联系的法律，本案纠纷适用中华人民共和国法律。 案涉房地产买卖协议签订前，毛为民与保华公司联系售房事宜，确认在办理授权委托书认证手续。毛为民通过微信确认案涉房地产（买卖）居间协议和房地产买卖协议文本，并提供了银行卡号接收款项。毛为民收到王行洁支付的10万元后，同意办理委托公证和认证手续后邮寄给毛叶妹。毛为民、毛叶妹认为保华公司欺骗毛叶妹无事实依据，本院难以采信。毛叶妹以毛为民代理人的名义与王行洁签订了案涉房地产（买卖）居间协议和房地产买卖协议，王行洁有理由相信毛叶妹有权代理毛为民签订协议，协议合法有效，对毛为民具有法律约束力。毛为民拒不履行前述协议，构成违约，应承担违约责任。根据房地产（买卖）居间协议约定王行洁支付意向金10万元，毛为民接受价格后转定金。后毛叶妹代理毛为民与王行洁签订了房地产买卖协议，确认了房价。王行洁按约向毛为民银行卡转账10万元，注明系定金。根据前述协议约定，该款项性质已经可以认定为定金。对收据签字已无必要进行鉴定。一审法院适用定金罚则并无不当。毛为民、毛叶妹二审中提出要求王行洁赔偿损失，不属于二审审理范围，本案不予理涉。 综上所述，毛为民、毛叶妹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费35600元，由毛为民、毛叶妹负担。 本判决为终审判决。 审判长  王稚群 审判员  郑 雄 审判员  黄学辉 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  毛莉莉 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。