北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初21540号原告（反诉被告）：北京荣恒泰悦投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路**院**楼商务中心105内101。法定代表人：桂荣云，总经理。委托诉讼代理人：张修远，北京海润天睿律师事务所律师。被告（反诉原告）：浙江永乐影视制作有限公司，住所，住所地杭州市余杭区仓前街道文一西路******div>法定代表人：程力栋，董事长。委托诉讼代理人：王宏，北京中简律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐贺，男，1988年7月24日出生，汉族，浙江永乐影视制作有限公司职员，住杭州市余杭区。原告（反诉被告）北京荣恒泰悦投资管理有限公司（以下简称荣恒公司）与被告（反诉原告）浙江永乐影视制作有限公司（以下简称永乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。荣恒公司的委托诉讼代理人张修远，永乐公司的委托诉讼代理人王宏、唐贺均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。荣恒公司向本院提出诉讼请求：依法判令1.双方签订的房屋租赁合同自2019年4月28日解除；2.永乐公司立即向我公司支付2019年3月1日至2019年4月30日期间的房屋租金322559.01元、水费1428.99元、电费1064元，永乐公司单方解除合同的违约金50万元；3、永乐公司支付迟延支付上述费用的违约金，均按照日千分之二的标准，其中租金以322559.01元为基数，自2019年1月20日起至实际给付之日，水电费以2492.99元为基数，自2019年5月1日起至实际给付之日止。事实及理由：双方于2012年1月6日签署《房屋租赁合同》，按照合同约定由永乐公司承租位于北京市朝阳区朝阳北路某房屋（以下简称涉案房屋），租用面积1010.2平方米，租赁期限自2012年3月1日至2020年2月28日。2019年4月30日，永乐公司搬离涉案房屋。永乐公司尚欠缴2019年3月1日至2019年4月30日期间的租金及水电费。永乐公司的行为已经构成违约，按照合同约定应当支付违约金，且租赁保证金不予退还。故诉至法院，望判如所请。永乐公司辩称并反诉称，不同意荣恒公司的全部诉讼请求。荣恒公司在2019年4月8日至4月25日期间对涉案房屋断水断电，并用木板堵住涉案房屋的大门，导致我公司员工无法正常上班，公司无法正常运营，租赁合同目的无法实现，我方认为双方的租赁合同已于2019年4月8日解除。我公司于2019年4月底彻底搬离，给荣恒公司发送信息进行了交接。关于租金，我公司不同意支付2019年4月8日之后的租金，对于欠付的租金应当自租赁保证金中扣除。关于水电费，不认可荣恒公司统计的金额。2019年5月份统计的是2019年4月份的，但是4月8日涉案房屋就断水断电了，但统计的用水居然有134吨，4月份的水单才4吨，这明显不合理，正常用水一个月也就4吨。关于50万元违约金，我公司不存在恶意违约的情形，且已经完成了90%的租赁合同，荣恒公司主张50万元违约金，明显不合理，同时荣恒公司也有违约行为，其对于租赁合同的解除存在重大过错，请求法院按照过错比例进行裁量，调整违约金。2019年2月4日，我公司到涉案房屋取用设备，但却遭到荣恒公司保安的拦截，导致我公司不得不另行租赁设备。根据合同14.2.1条的约定，我公司在租赁期间对于涉案房屋应当享有充分使用的权利。现因荣恒公司的行为导致我公司产生损失。就此，我公司提出反诉请求，要求荣恒公司赔偿我公司租赁场地费、设备费、道具费、搬运费等，共计285570.1元。荣恒公司针对永乐公司的反诉请求辩称，我公司不存在任何妨碍永乐公司正常生产经营的行为。2019年2月14日，永乐公司向我公司提交了一份沟通函，沟通函中提出因为交纳不上房租要提前退租，当天永乐公司就开车来人要拉物品，在双方就合同解除没有谈好的情况下，永乐公司要对外拉东西，物业肯定要对其进行盘问，物业的行为是正常的履行职责的行为，我公司及物业均没有阻碍永乐公司拉走东西，最终永乐公司是否拉走了东西，我公司也不清楚。对于永乐公司提到断水断电的问题，在2019年4月底因为永乐公司突然搬走，没有进行交接，我公司为了保护房屋的安全，才对涉案房屋进行的断水断电。在此之前我公司没有对永乐公司进行长期的断水断电，偶尔有一次两次也是正常的。对于堵门，我公司肯定没有过这种行为。关于违约金，在合同16.1条，双方明确约定了50万元的违约金。双方有此约定，也是因为当初我公司给了永乐公司5个月的免租期，正常商户我公司只给1个月的免租期。我公司本身是二房东，涉案房屋的所有权不是我公司。永乐公司不按期向我公司缴纳租金，我公司也需要向房东按期交纳租金，综合以上情况，双方才约定了50万元的违约金。永乐公司搬离之后未与我公司交接，直到近期，我公司才将涉案房屋出租出去，涉案房屋闲置了将近一年的时间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月6日，永乐公司作为承租方（乙方）与荣恒公司作为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定永乐公司向荣恒公司承租涉案房屋，租用面积为1010.2平方米，租期8年，自起租日开始计算（含装修免租期），至次年当日的前一日为第一租赁年度届满日，以后每个租赁年度均按此顺延及计算，直至租赁期限届满。甲方同意给予乙方自该项目交付之日起150日的装修期，在此期间乙方免交租金。租金按约定面积计算，日租金为每平方米每天4.5元，在此基础上，从第三年（包括第三年）递增8%，第六年（包括第六年）递增8%。，具体情况如下：（第1、2年每天为4545.9元，第3、4、5年每天4909.57元，第6、7、8年每天5302.34元）注：月租金=日租金×365天÷12个月，以保留小数点后两位为准。租赁保证金为414813.38元，在乙方无违约的前提下如数（不计利息）退还乙方。如乙方违反本合同之规定，存在欠付甲方的租金等相关费用，应由乙方赔偿甲方的损失等情况，而乙方没有予以相应赔偿时，甲方有权按照本合同约定从租赁保证金中相应扣除。首笔租金交纳：自本合同签订后的5日内乙方应向甲方预付该项目3个月的固定租金，之后租金交纳：自计租日起，租金以每3个月为一个支付期，乙方将于每个支付期末月的15日至20日内向甲方支付下一个支付期的租金，甲方应在收到该笔租金5日内提供相应合法有效发票。如乙方未在约定期限支付下一季的相关租赁费用，则视为乙方违约。租赁期内首月与最后一个月不足一个日历月，或者租赁期满/提前终止时，则该月份的应付的固定租金则以该月实际租赁的天数进行计算（日租金=当月价格*12/365）。其他费用：电费、水费按市政标准交纳……关于违约责任，甲方无违约，乙方单方解除合同的，视为根本违约，租赁保证金不予退还，另向甲方支付违约金50万元。乙方无违约，甲方单方解除合同的，视为根本违约，应返还乙方交纳的租赁保证金，另向乙方支付违约金50万元……如乙方迟延缴纳租金及其他应缴之费，须向甲方支付违约金。从迟交之日起，按日加收所欠缴金额2‰的违约金。如在甲方催缴后30天未能缴足租金及其他应缴之费，甲方有权解除合同，收回商业物业，乙方的租赁保证金不予退还……合同签订后，荣恒公司于2012年3月1日向永乐公司交付了涉案房屋，永乐公司向荣恒公司交纳了租赁保证金414813.38元、装修保证金50000元，并将租金、水电费交纳至2019年2月28日。2019年2月14，永乐公司分别向荣恒公司发出《沟通函》、《退租申请》及《退租商函》，其中《沟通函》称因永乐公司流动资金紧张，无力承担高额的房屋租金，故计划提前终止《房屋租赁合同》，向荣恒公司退还房屋。《退租申请》及《退租商函》内容一致，均称因永乐公司资本操作失利产生纠纷，相关银行账户均被冻结，缴纳房租困难，希望与荣恒公司取得良好沟通。但近日其因剧组补拍需要，员工从公司正常领取相关补拍设备，却遭到荣恒公司保安拦截，导致其为了配合演员档期只能另行租赁设备，造成预算增加等损失。鉴于此，其决定提前终止《房屋租赁合同》，退还房屋，希望双方能详谈退租及赔偿事宜。其愿以保证金中的20%给予荣恒公司补充，剩余部分予以退还。荣恒公司认可于当日收到了上述函件，但称双方并没有达成合意，其不认可函件中所述的内容，也没有同意永乐公司退租。2019年4月27日，永乐公司搬离涉案房屋。庭审中，荣恒公司表示永乐公司应于2019年1月20日前交纳2019年2月1日至4月30日的租金，经催缴后，永乐公司交纳了2月份的租金，但仍欠付3月1日至4月30日的租金。就此，荣恒公司提交了2019年1月23日及3月29日的费用催缴通知，其中接收人签名均为余槿桦。永乐公司认可收到了上述催缴通知，余槿桦为其公司工作人员，但其认为2019年3月1日至4月8日期间的租金，应从租赁保证金中予以扣除，2019年4月8日之后的租金，因荣恒公司对涉案房屋采取了断水断电及堵门的行为，导致其无法正常使用涉案房屋，故不同意支付此期间的租金。就此，永乐公司提交了荣恒公司于2019年4月8日张贴在涉案房屋的通知，主要内容为由于永乐公司拖欠房租等相关费用已构成违约，荣恒公司将终止一切物业服务，收回涉案房屋，将于2019年4月8日下午17:00给予停水停电，特此通知。荣恒公司认可上述通知系其张贴，但表示其张贴通知后没有采取任何行动，就是继续给永乐公司发催缴函。关于装修保证金，永乐公司称荣恒公司仅退还了25300元，还有24700元没有退还。荣恒公司则表示由于永乐公司装修期间破坏了房屋原有防水，永乐公司承担防水工程款24500元，该款项从装修保证金中予以扣除；因施工期间，永乐公司违反施工规定，罚款200元亦从保证金中扣除。就此，荣恒公司提交了2013年9月28日永乐公司向荣恒公司出具说明。永乐公司表示，因当时的工作人员已离职，无法核实该说明。关于水、电费，荣恒公司表示系下一月交纳上一个月的费用。就此，荣恒公司提交了相关费用交纳说明2份，其中显示3月份电费840元、水费38元、水费税金3.42元，共计881.42元，确认人签名为余槿桦，日期为2019年4月2日；4月份电费224元、水费1273元、水费税金114.57元，共计1611.57元，没有确认人签字及日期。永乐公司认可收到了3月份水电费的交纳说明，但其称该数据系荣恒公司自行出具，且4月份的说明上没有确认人签字，4月份用水明显超过合理用量，用电量明显降低，证明其该月无法正常使用涉案房屋。另，永乐公司主张因荣恒公司阻碍其于2019年2月14日从涉案房屋搬运设备、道具，导致其产生租赁场地费、设备费、道具费及搬运费损失，共计285570.1元。就此，永乐公司提交了1.搬家公司的证人证言、搬运费发票、房屋租赁合同，证明2019年2月14日搬家公司员工前往涉案房屋为永乐公司搬运物品，因被物业租赁，最终没有搬成，最终永乐公司为此支出搬运费2500元。2.2019年2月至4月期间的报销单、收据、转账记录等材料。荣恒公司表示其并未阻拦永乐公司搬东西。对于租赁设备、场地的单据，全部都是手写的，不知道用于何处，无法证明与本案的关联性。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。荣恒公司与永乐公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案中，永乐公司在合同履行期间提前解除合同构成违约，荣恒公司有权解除合同，并要求永乐公司承担违约责任。根据现有证据及双方庭审所述，永乐公司于2019年2月14日以无力支付租金为由要求解除租赁合同，荣恒公司并未表示同意。直至2019年4月27日，永乐公司搬离涉案房屋，双方的租赁合同无法继续再履行，本院认为合同的解除时间以该日为宜。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于合同解除前的租金，永乐公司虽辩称荣恒公司于2019年4月8日之后对涉案房屋采取了断水断电封门的措施，但永乐公司未能就荣恒公司确实实施了上述行为进行充分举证，而且即便荣恒公司采取了断水断电的措施，也系永乐公司未能在荣恒公司催告后的合理期限内支付租金及相关费用，荣恒公司在事先告知永乐公司的情况下，行使合同履行抗辩权的行为，永乐公司应当支付此期间的租金。关于装修保证金，根据荣恒公司提交的说明以及永乐公司自认的已退还装修保证金的金额可知，双方已就装修保证金处理完毕，荣恒公司就装修保证金一项，已没有需要退还的金额。关于水、电费，其中3月份的费用交纳说明上有永乐公司工作人员余槿桦的签字，永乐公司虽不予认可，但未就此提供反证，故本院对于3月份的电费及水费金额予以认可。对于4月份的费用交纳说明，并未有永乐公司的确认，且该说明上体现的用电用水量与3月份用量相差较大，荣恒公司未能提供其他证据对此予以佐证，故对于4月份的水、电费，本院酌情予以支持。关于租赁保证金及违约金，根据合同约定，荣恒公司无违约，永乐公司单方解除合同的，视为根本违约，租赁保证金不予退还，另向荣恒公司支付违约金50万元。考虑到违约金、保证金均具有惩罚性及补偿性双重属性，在保证金不予退还的情形下，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以确定违约金数额。关于逾期付款的违约金，荣恒公司主张的起算时间并无不当，但标准过高，各项费用的基数依据本院认定的金额调整后，酌情予以支持。关于永乐公司主张的损失，永乐公司于2019年2月14日向荣恒公司发送函件表示要解除租赁合同，但双方此时未就合同解除协商一致，在此情形下，永乐公司搬运物品的行为无法体现其系出于正常使用还是提前搬离，荣恒公司进行阻拦也并未超过其作为守约方履行不安抗辩权的必要限度，故对于永乐公司主张的搬运费，本院不予支持。对于其他租赁场地费、设备费、道具费等损失，永乐公司提交的证据无法证明系因荣恒公司阻碍其正常使用涉案房屋所致，且永乐公司提交的证据也无法体现系与本案有关联，故对于永乐公司主张荣恒公司赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条及第一百零七条之规定，判决如下：一、北京荣恒泰悦投资管理有限公司与浙江永乐影视制作有限公司于二〇一二年一月六日签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年四月二十七日解除；二、浙江永乐影视制作有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京荣恒泰悦投资管理有限公司租金三十万四千四百四十二元六角九分、水电费一千二百元、根本违约金三十万元；三、浙江永乐影视制作有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京荣恒泰悦投资管理有限公司逾期支付租金的违约金（以三十万四千四百四十二元六角九分为基数，按照日万分之三标准，自二〇一九年一月二十日起计算至实际付清之日止）；四、浙江永乐影视制作有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京荣恒泰悦投资管理有限公司逾期支付水电费的违约金（以一千二百元为基数，按照日万分之三标准，自二〇一九年五月一日起计算至实际付清之日止）；五、驳回北京荣恒泰悦投资管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回浙江永乐影视制作有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12051元，由北京荣恒泰悦投资管理有限公司负担3205元（已交纳），由浙江永乐影视制作有限公司负担8846元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费5584元，由浙江永乐影视制作有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  马 潇审 判 员  吴 娜审 判 员  尹 航二〇二一年二月二十二日法官助理  倪世欣书 记 员  张宇鑫