河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2022号上诉人（原审被告）：河南鼎天置业有限公司，住所地郑州市郑东新区薛岗社区**楼******。法定代表人：崔俊芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓松，天津高地律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳媛，河南天基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方源，男，1990年6月10日出生，汉族，住河南省林州市。委托诉讼代理人：王晓雷，河南言亮律师事务所律师。上诉人河南鼎天置业有限公司（以下简称鼎天公司）因与被上诉人方源房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初20770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月3日公开开庭审理了本案。上诉人鼎天公司的委托诉讼代理人李晓松，被上诉人方源的委托诉讼代理人王晓雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎天公司上诉请求：1.撤销（2020）豫0191民初20770号《民事判决书》第一项、第二项判决，并依法改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉请。2.本案一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院关于上诉人逾期交房的顺延天数认定错误。根据涉诉的《商品房买卖合同》第八条第二款的约定：“因买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期按付款逾期天数相应顺延”，在（2020）豫0191民初20770号《民事判决书》中，一审法院已确认被上诉人于2018年5月10日才付清全部购房款，而涉诉合同第六条明确约定了付款时间为2018年4月5日，因此被上诉人逾期付款天数为35天，则交房日期亦应顺延35天。因此，除一审法院认定的因政府大气污染防治等治理行动及新冠肺炎疫情影响扣减的150天外，还应顺延35天，则上诉人交房时间应当顺延共计185天。而一审法院未将上诉人逾期交房天数按被上诉人逾期付款时间进行顺延，属于事实认定错误。二、一审法院认定上诉人支付违约金错误。1.被上诉人收房后，上诉人协调解决案涉房屋的相关争议，上诉人与被上诉人之间已就涉诉《商品房买卖合同》全部争议达成一致意见，既包括逾期交房争议亦包括逾期报送初始登记资料争议，上诉人已经向被上诉人支付了7930元，双方争议已经全部解决完毕，上诉人不应再向被上诉人支付任何违约金。2.一审认定上诉人未按约将办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局构成违约，应当承担违约责任是错误的。首先，由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，导致合同约定的客观情况发生变化，房屋初始登记由向郑州市住房保障和房地产管理局申请初始登记，转为向郑州市不动产中心申请不动产首次登记，故要求上诉人依据合同约定交房后180日内向不动产登记中心提交相关资料客观上无法实现，属于履行不能，因此上诉人不应当承担逾期办理初始登记的违约责任。其次，办理房屋初始登记的目的是为了办理房屋产权证。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人应于房屋交付后180日内将办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局，应当在取得该商品房初始登记后360日内，取得该房屋所有权证。之前，初始登记办理之后还需较多程序，经过约一年时间才能办理房屋产权登记。因政府部门职能调整及产权登记的改革，初始登记变更为首次登记后，首次登记办理完毕的第二日即可直接办理产权登记，故现取得首次登记的结果实际上与原合同约定的办理产权登记的结果一致，因此办理首次登记的截止时间应当按照原合同约定办理产权登记的时间进行确定，即办理首次登记的截止时间应为房屋交付后540日。现该时间并未到期，被上诉人未受到任何影响，被上诉人也不存在任何实际损失，也未影响合同目的的实现，上诉人不应当承担相应违约责任，不应支付违约金。综上，一审法院认定上诉人仍向被上诉人支付违约金是错误的。三、即使上诉人承担违约责任，一审法院关于逾期交房违约金的计算也是错误的。根据一审法院的认定，对于上诉人逾期交房的天数酌情扣减150天，扣减后上诉人的逾期交房天数为86天，根据涉诉《商品房买卖合同》第九条的约定：出卖人逾期交房不超过90日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。因此，即使按照一审法院认定的逾期交房天数86天计算违约金，对于上诉人应支付的违约金应按日万分之0.5的标准计算，而非一审法院采用的日万分之1的标准，因此上诉人应支付的逾期交房违约金应为7413.23元，而非14826.47元，一审法院违约金计算错误。四、上诉人承担的全部违约金应在10030元范围内相抵销。首先，上诉人已经向被上诉人支付了7930元。其次，根据涉诉的《商品房买卖合同》第八条第二款的约定：“因买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期按付款逾期天数相应顺延”，因此根据合同第七条的约定，被上诉人应支付的逾期付款违约金为2100元，即以应付款1200000元为基数，按日万分之0.5的利率标准，乘以35天计算。综上，应抵销的金额共计10030元。因此，对于上诉人应逾期交房违约金和逾期报送初始登记资料违约金均应在10030元范围内进行抵销。抵销后，即使按照一审法院认定的逾期交房天数计算，上诉人亦不应再支付逾期交房违约金，对于未按约报送初始登记资料违约金亦应与剩余金额抵销后再支付。五、被上诉人主张的违约金过高。《合同法》141条规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以减少”，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，且违约金最高不得超过造成的损失30％。在本案中，鼎天公司逾期交房和逾期报送材料系因受到政府停工政策、新冠肺炎疫情、政府部门职能调整及产权登记的改革的影响，上诉人对此并无过错，首次登记逾期并不影响被上诉人对房屋的实际居住和使用功能，不会对其造成任何经济损失。涉诉小区业主众多，如果全部按合同约定的标准让上诉人支付巨额违约金，会导致上诉人经营陷入严重危机，引发资金链断裂甚至破产，造成社会经济及金融机构出现危机，更容易导致办理初始登记和房屋产权证书的诉求难以实现，不利于社会矛盾的解决，违背了公平原则，因此违约金应予以下调，违约金的大小应以被上诉人因上诉人违约所致损失大小为标准，最高不得超过造成的损失30％。综上所述，上诉人认为，一审判决认定基本事实错误。为此，上诉人依法提起上诉，请二审法院支持上诉人的诉请。方源辩称：1、一审判决认定逾期交房顺延日期合理，不存在事实认定错误。根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条关于按揭贷款付款的补充约定第2项约定：买受人同意出卖人指定银行，买受人应按贷款银行的要求在约定日期前向贷款方提交并签署申请贷款所需的资料、交清因按揭贷款而产生的相关费用；出卖人应提供因买受人贷款所需由出卖人提供的资料。被答辩人称答辩人存在逾期支付购房款的情况，主张有权顺延交房。依据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条关于按揭贷款付款的补充约定，贷款银行系被答辩人指定银行，并非答辩人自身原因导致的贷款逾期。另，案涉房屋买卖合同的附件四“合同补充协议”系对原合同的补充或变更，双方的权利及义务应以该补充协议条款为依据。其第八条第四款已明确约定“被答辩人有权将合同第八条交房日期顺延至答辩人向被答辩人付清全部购房款后的30日内”，结合本案答辩人的付款时间即使逾期仍在合同约定的交房日期之内。另，涉案房屋因封土令、大气污染防治等以及疫情等因素已扣减长达150天，该天数已经包含了被答辩人及答辩人双方的预期利益等，足以能够弥补被答辩人的损失，故相应的交房时间不应再重复顺延，一审法院认定事实正确。2、本案中双方并未关于补偿、违约责任、赔偿金额等达成一致，系被答辩人因其自身的违约行为单方对答辩人进行的补偿，目的系履行合同约定的违约责任，并非双方对之后违约责任的免除承担进行约定，更不存在对逾期交房及逾期办理初始登记达成一致意见。相反，因被答辩人先前已对答辩人进行补偿，该补偿系被答辩人履行合同违约责任，答辩人收取该费用存在事实及合法基础，无理由退还，故一审法院未再支持答辩人的逾期交房违约金，裁判合理。3、关于办理初始登记部门职责的调整发生在2016年8月20日，本案合同签订时间均发生在该日期之后两至三年内，且至案涉纠纷发生时已过去5年，相关登记部门的职责，程序等早已规范合理化，被答辩人该上诉理由明显不成立。且在合同约定的时间内，被答辩人有足够的时间可以办理初始登记。再者，上诉人作为专业的地产开发企业，在签订合同时不仅应考虑到环保防治问题，合理规划建设和交房周期，更应有充分的考虑办理相关初始登记所需时间。其未充分考虑、调查，相应的不利风险应由其承担，不应转嫁给买受人。4、关于被答辩人称扣减后逾期时间未达到90日，系对合同条款及事实的曲解。合同第九条约定的逾期90日和未逾期90日的不同处理方式，前提为逾期日期，并未包含扣减天数，仅仅是扣除逾期的150天被答辩人无需承担违约责任而已，并非被答辩人逾期交房未超90日，故应按日万分之一计算无误。5、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同已明确约定违约金的给付标准，但合同未能继续正常履行是因为开发商的原因造成，系开发商违约在先。在上诉人交纳全部购房款的情况下，未能如期取得初始登记手续，必定会造成一定的经济损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，本案双方约定的违约金标准明显低于该款规定的中国人民银行同期同类贷款利息，其并不符合违约金过于高于损失的情形，一审法院以该标准认定符合双方约定及法律规定。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。方源向一审法院起诉请求：1.被告支付原告以总房款1724008元为基数按照日利率0.1‰计算自2019年10月1日起至按照《商品房买卖合同》约定的达到交付条件时向原告完成实际交付之日止的违约金（截至2020年11月3日，暂计68787.92元）；2.被告支付原告以总房款1724008元为基数按日利率0.01％计算自2020年4月1日起至实际履行报送应由其提交的办理房屋权属初始登记所需资料义务之日止的违约金（截止2020年11月3日，暂计37238.57元）；3.被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年3月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于郑东新区××、××路东××单元××房，总房款为1724008元，其中尾款120万元为商业贷款，应于2018年4月5日支付。被告应于2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将商品房建设工程竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如因城市规划、市政工程、环保督查、雾霾预警、扬尘治理、恶劣天气、政府重大活动等影响工期的，在受影响范围内，交房日期相应顺延。被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。产权初始登记：被告应当在2020年3月31日（房屋交付使用后180日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01％违约金。合同附件四第八条第四款约定：原告同意在未向被告结清全部购房款及应由原告支付的款项时，被告有权不予交房且不视为逾期交房，原告同意被告将本合同第八条交房日期顺延至原告向被告付清全部购房款及相关款项后30日内，并且出卖人有权按合同第七条行使相关权利。上述合同签订后，原告支付了全部购房款，其中尾款120万元由兴业银行股份有限公司郑州分行于2018年5月10日发放给被告。2019年9月23日，被告发送房屋延期交付告知函，载明整个施工期间，受大气污染防治、治污减霾等治理行动的影响，按照要求停止相关工程作业，致使项目工期受到一定影响，鼎天东尚房屋将延期交付。被告提交多份环境污染防治、扬尘治理的文件，拟证明被告延期交房是受环境治理影响。2020年4月19日，原告办理了涉案房屋的入伙手续，签收房屋验收表。2020年5月23日，原告提出装修申请。同日，原告向被告出具收条，载明：今收到河南鼎天置业有限公司7930元。2020年11月2日，涉案房屋所在的6号楼竣工验收备案。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已支付了房屋购房款，被告未按约将竣工验收合格的房屋于2019年9月30日前交付给原告使用，构成违约，应当承担违约责任。关于案涉房屋交房时间问题，原告办理了涉案房屋的入伙手续，签收房屋验收表并于2020年5月23日提出装修申请，故该日期应认定为房屋交付日期，故原告接收案涉房屋后的逾期交房违约金不应再支持。关于被告逾期交房的天数，鉴于近年工程施工受政府封土令、大气污染防治、治污减霾等治理行动的影响，致使被告无法正常履行合同，该情况属于不可避免的客观因素；又因2020年初受新冠肺炎疫情影响，房地产企业因不能预见的因素无法正常施工，相关手续无法办理，根据合同约定及履行情况、被告违约程度、预期利益以及上述情形等对交房周期的影响，该院酌情扣减150天。经计算，截至2020年5月23日的违约金为14826.47元（1724008元×0.1‰×86天），扣除被告已支付的7930元，对原告请求的逾期交房违约金，该院以6896.47元予以部分支持。关于被告辩称原告逾期支付购房款，故交房日期应相应顺延。经审查，原告存在逾期付款情形，根据合同附件四第八条第四款约定，被告有权将商品房买卖合同第八条约定的交房日期2019年9月30日顺延至原告向被告付清全部购房款及相关款项后30日内。原告于2018年5月10日付清全部购房款，仍在合同约定的被告向原告交付房屋的日期之前。且该院已对被告逾期交房天数扣减150天，足以弥补被告损失，故被告该项辩称，该院不予采信。关于原告诉请的未按约报送初始登记资料违约金，合同附件四第六条约定被告应当在2020年3月31日（房屋交付使用后180日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。该院认为，报送初始登记资料虽约定为2020年3月31日，但该日期后括号内容注释为房屋交付使用后180日内，该内容系对前述报送日期的解释说明，即限定报送日期在房屋交付使用后一定期限内履行完毕。原告于2020年5月23日接收案涉房屋，被告报送初始登记资料最后期限应为2020年11月19日，被告至今未将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付违约金，故被告应以1724008元为基数，按日0.1‰的标准向原告方源支付自2020年11月19日至首次登记资料被不动产登记部门受理之日止的违约金。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河南鼎天置业有限公司支付原告方源逾期交房违约金6896.47元，于本判决生效后十日内付清；二、被告河南鼎天置业有限公司以1724008元为基数，按日0.1‰的标准向原告方源支付自2020年11月19日起至首次登记资料被不动产登记部门受理之日止的违约金，于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告方源的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2420元，减半收取1210元，由原告方源负担610元，被告河南鼎天置业有限公司负担600元。本院二审期间，鼎天公司提交涉诉房屋不动产登记受理凭证一份。证明目的：涉诉房屋首次登记于2021年1月29日受理，上诉人已按照商品房买卖合同约定积极办理，并不存在因上诉人责任导致被上诉人不能在规定期限内取得权属证书的情形，故上诉人依法不应当承担逾期办理初始登记的违约责任。即使上诉人承担逾期报送初始登记资料违约金应计算至2021年1月29日。上诉人自2020年11月2日完成竣工备案后，积极履行办理产权初始登记义务，在受新冠肺炎疫情及因房地产登记政策及相关行政部门职责调整初始登记变更为首次登记等非因上诉人原因的影响下，上诉人仍积极协调相关部门办理首次登记，仅用不到三个月时间即为业主办理了首次登记，未影响被上诉人居住使用房屋和获得所有权证，未对被上诉人造成任何经济损失。综合考虑上诉人违约原因、违约时间，造成损失等各种因素，即使上诉人承担逾期报送初始登记资料，违约金标准应予以下调。方源质证称：真实性无异议。根据合同约定，上诉人应在交房后180日内办理完毕，该证据载明的办理日期明显超出了合同约定的办理日期，应承担相应的违约责任。根据当事人举证质证意见，本院对鼎天公司提交证据的真实性予以确认。本院经审理查明，案涉房屋于2021年1月29日受理不动产首次登记。本院经审理查明的其他事实同一审法院认定的事实。本院认为，鼎天公司虽然已经向被上诉人支付了相应的赔偿款，但并无证据证明双方约定争议已经全部解决完毕，故被上诉人向鼎天公司主张逾期交房违约金，于法有据。鼎天公司上诉称，被上诉人逾期支付购房款，交房时间按照付款逾期天数相应顺延，因被上诉人贷款银行系鼎天公司指定的银行，鼎天公司未提交有效证据证明贷款逾期的原因系因被上诉人所致，故对鼎天公司称被上诉人逾期贷款应顺延交房的主张不予采纳。鼎天公司上诉称，逾期交房天数一审法院酌情扣减150天后其逾期交房天数不超过90天，应当按照日万分之0.5的标准支付违约金。因鼎天公司实际逾期交付房屋天数已经超过90日，违约金应当按照日万分之一的标准支付，一审法院酌情扣减了天数后致使逾期天数少于90日，并非实际逾期天数少于90日，在酌情扣减了相应天数后，鼎天公司主张降低违约金标准的上诉理由不足，不予支持。《商品房买卖合同》对于报送初始登记资料违约金的计算标准有明确的约定，一审据此计算相应的违约金并无不当。综上所述，鼎天公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2420元，由河南鼎天置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二一年二月八日书记员 赵凌杰