山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁10民终467号上诉人（原审被告）：威海泰昌房地产开发有限公司，住所地威海市经济技术开发区齐鲁大道**。法定代表人：赵锦庄，董事长。委托诉讼代理人：龙海，山东德衡（威海）律师事务所律师。委托诉讼代理人:梁金涛，山东德衡（威海）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张慧，女，汉族，1954年3月29日出生，住山东省淄博市周村区。委托诉讼代理人：沈菲菲，山东中立达（荣成）律师事务所律师。上诉人威海泰昌房地产开发有限公司因与被上诉人张慧房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省荣成市人民法院(2020)鲁1082民初5442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰昌公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回张慧的诉讼请求。事实和理由：一、张慧提交的证据不能证实已按《山东省新建商品房买卖合同(预售)》约定的合同价款支付了全部购房款。根据合同约定，张慧应于2016年11月11日前支付全部价款501175元。庭审时，张慧提交了加盖泰昌公司印章、落款时间为2016年10月27日的收款收据，金额为501175元，泰昌公司对于收款收据的真实性没有异议，但是认为张慧未实际交付房款。理由为：1、案涉房屋所在的项目在当时由案外人汤本义进行管理，期间，有部分房屋借用他人名义以“假贷”形式套取银行贷款使用，有部分房屋以“名为买卖、实为担保”的方式提供借款担保，上述两种情况均签订了与张慧相同形式的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》并开具了与合同价款一致的收款收据，但是并未实际发生款项支付，因此泰昌公司对于张慧是否真实的买房人无法确认，需要张慧提供能够证实购房款实际交付的过付款凭证；2、根据张慧庭审陈述，是将部分款项(30多万)以银行转账的方式交付给陈锋，后又以现金方式将余款(10多万)交付给出具收据的财务人员陈静，是在两个时间、以两种方式交付了全部购房款，但是泰昌公司从未授权或指示过“陈锋”代收房款，更不认识此人，陈静更是否认以现金方式收取过任何张慧的房款，且如果两次付款，应该出具两份收据，而不可能在2016年10月27日形成一份收据；3、庭审期间，泰昌公司要求张慧提供向陈锋汇款的凭证，但张慧未能提供，第二次庭审后，根据张慧代理人手机记载的汇款信息发现，张慧于2016年10月26日向陈锋汇款16.5万元，2016年11月11日向陈锋汇款16.98万元，合计334800元；从上述证据可以看出：即使陈锋代收购房款，在2016年10月27日收款收据出具时，张慧也根本没有交付与收据数额相当的款项，因此收款收据不能作为认定房款实际交付的证据。二、张慧无权要求泰昌公司支付逾期交房违约金。1、根据张慧的自认，其已于2017年进入房屋居住使用，在其实际占用期间，无权要求赔偿违约金损失；同时因张慧的擅自占用行为，泰昌公司有权要求张慧支付占用期间的占用费。2、即使双方之间房屋买卖合同成立，原审法院判令泰昌公司承担至2020年10月30日的违约金也是错误的。泰昌公司已经于2019年8月7日取得了案涉房地产的综合验收许可证，在此之前张慧实际使用房屋，不需要再行交付，也不存在在此之后的逾期交房违约金。因此张慧主张的违约金只能计算至2019年8月7日止。张慧辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张慧向一审法院起诉请求：1.判令泰昌公司向张慧交付刘家小区42幢203室房产；2.判令泰昌公司支付张慧违约金54879元（暂计算至2020年10月30日）。一审法院认定事实：2016年11月11日，张慧与泰昌公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定张慧购买泰昌公司开发的荣成市刘家小区42幢203室商品房，张慧在2016年11月11日前支付全部价款501175元，泰昌公司在2017年10月30日前向张慧交付该商品房；泰昌公司应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达张慧，查验该商品房后双方应当签署商品房交接单；逾期交付超过60日后，张慧要求继续履行合同的，合同继续履行，泰昌公司应按日计算向张慧支付全部房款万分之一的违约金。合同签订后，泰昌公司为张慧出具了2016年10月27日的收款收据，收据标注事由为“购房款荣成市刘家小区42#203”，金额501175元。2019年8月7日，山东智邦建设工程检测有限公司为案涉“荣成六福苑住宅小区4#住宅楼”主体结构安全性出具了鉴定报告，认定该建筑安全性满足要求。至张慧起诉前，泰昌公司未按合同约定履行向张慧交付房屋的合同义务。一审法院认为，张慧与泰昌公司签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示且不违反法律规定，应认定有效；合同双方应按照约定全面履行自己的义务；泰昌公司出具的收款收据虽然在时间上早于合同签订的时间，但收据内容详细、具体，指向明确，可以认定为案涉房屋的购房款收据；泰昌公司以未见到张慧向其转账的银行凭证来抗辩张慧已付清房款，不予支持；尽管其后期取得了相关的鉴定报告充当房屋验收许可的依据，但泰昌公司未按照合同约定履行交付房屋的义务，应当按照合同约定向张慧支付违约金。泰昌公司辩称案涉项目为案外人汤本义借用其名义进行开发但未举证证明，况且泰昌公司与案外人的合同关系与本案无关，根据合同相对性原则，本案张慧、泰昌公司是案涉房屋买卖合同的权利、义务主体。泰昌公司与案外人之间的纠纷，当事人可另案主张权利。综上所述，张慧的诉讼请求符合相关法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，判决：一、威海泰昌房地产开发有限公司于判决生效后十日内按照双方签订的商品房买卖合同向张慧履行交付荣成市刘家小区42幢203室商品房的义务；二、威海泰昌房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付张慧违约金54879元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费586元，由威海泰昌房地产开发有限公司负担。本院二审期间，泰昌公司围绕上诉请求依法提交了4份证据证据，证据1是2019年8月7日山东智邦建设工程检测有限公司鉴定报告一份，证实案涉房屋及项目在2019年8月7日经竣工验收合格；证据2是威海市解决城市建设领域矛盾纠纷问题领导小组会签书复印件一份，证明案涉项目存在的诸多问题经政府部门协调，相关单位允许采取边办证，边追缴边查处的工作程序进行办证，并且在当时确认项目符合办证条件，上述两份证据能够说明案涉房屋在2019年8月7日已经过竣工验收，并且符合办证条件，张慧要求支付至起诉之日的逾期办证违约金没有事实依据；证据3是不动产权证书复印件一份，证实三项目于2019年12月29日取得初始登记，一审法院对上述证据均未予审查予以采信，直接判决泰昌公司承担至起诉之日的逾期交房违约金是错误的。证据2、3的原件现留存于不动产登记部门，以便办理分户房证的需要，上述证据一审第一次开庭后，一审法院要求泰昌公司提交，但在第二次开庭时并未进行质证；证据4是六福苑小区公安局门排楼号与图纸号对应的说明，证实案涉房屋所登记的公安局楼牌号为刘家小区42号，原图纸号为4号楼，第二点是需要说明因为案涉项目存在着合作方之间的纠纷，且之前有大量的基于房屋买卖关系提起的违约金诉讼，和基于名为买卖实为担保关系提起的要求确认合同效力的诉讼，均在荣成法院受理中，有部分判决已经生效，已经生效的判决对于买受人主张的逾期交房或者逾期办证违约金的计算期限均计算至2019年8月7日。本院组织张慧进行了质证，张慧对这三份证据的真实性没有异议，主张证据1与本案没有关联性，因为该鉴定报告鉴定的是六福苑住宅小区4号住宅楼，无法证明与本案诉争房屋是同一栋楼；证据2证明恰恰是由于泰昌公司自身的原因导致无法按时提供工程验收资料，无法办理产权手续，泰昌公司不能因为自身的过错免除其违约责任；证据3只能证明泰昌公司延误了办理不动产权证书，并不能证明其拒绝支付违约金的合理性；证据4是由泰昌公司自己提供自己盖章的，不具备证据的客观性。本院对一审查明的其他案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、张慧是否有权要求泰昌公司交付房屋并支付逾期交房违约金；2、张慧是否全额付清购房款。张慧与泰昌公司2016年11月11日签订的案涉新建商品房买卖合同（预售）系双方真实意思表示，不违反法律规定，且已经过网签备案，应当认定合法有效，双方均应按约履行。泰昌公司主张张慧没有实际支付全部购房款，且案涉房屋已经于2019年8月7日通过综合验收，即使计算逾期交房违约金也只能计算到2019年8月7日。关于房款支付问题。张慧提交的泰昌公司2016年10月27日出具购房款收据中款项用途、具体金额、房屋坐落内容明确，泰昌公司财务专用章清晰，泰昌公司对张慧向陈峰转账真实性表示认可，且在该收据出具后的11月11日与张慧签订了案涉房屋买卖合同并进行了备案，可以证实泰昌公司认可张慧已经履行了房款支付义务。泰昌公司虽然主张案涉房款收据开具可能系案外人汤本义进行的名为买卖实为担保的虚假手续，但未举证证实，且张慧确有向陈锋转款的凭证，泰昌公司应承担举证不能的不利法律后果，泰昌公司作为房地产开发商应对印章使用、收取房款、网签备案等行为负有监管职责，其关于张慧未全部支付购房款的上诉主张，本院不予采纳。泰昌公司与案外人汤本义之间关于投资合作开发等事项发生的纠纷，可另行主张权利。关于逾期交房违约金问题。根据双方签订的新建商品房买卖合同（预售）约定，案涉房屋应于2017年10月30日前交付，并需履行出具《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》、签署房屋交接单、交接房屋钥匙等义务。泰昌公司虽然出具了案涉房屋的鉴定报告及规划、住建部门会签书等综合验收通过、可予办证等证据，但泰昌公司确未能按照约定履行房屋交付的相关义务，应当向张慧支付逾期交房违约金。故，对泰昌公司逾期办证违约金应计算到2019年8月7日的上诉主张，本院不予认可。泰昌公司主张张慧应向泰昌公司支付房屋交付前的占有使用费，缺乏法律和合同依据，本院不予采纳。综上所述，威海泰昌房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1172元，由上诉人威海泰昌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二一年二月二十日法官助理俞凯书记员安圆圆