浙江省遂昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1123民初2550号 原告：遂昌白马山旅游置业有限公司，住所地：浙江省遂昌县新路湾镇白马山大坪殿，社会统一信用代码91331123MA28J3GYXQ。 法定代表人：严翼良，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：郑俊伟，浙江君豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶甜。 被告：何斌，男，1966年7月30日出生，汉族，住浙江省义乌市，现住浙江省义乌市。 原告遂昌白马山旅游置业有限公司（以下简称白马山置业）诉被告何斌商品房预售合同纠纷一案，原告于2020年11月23日向本院提起诉讼，本院依法适用简易程序，于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告白马山置业委托诉讼代理人郑俊伟，被告何斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告白马山置业诉称：2016年12月3日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》（编号：2016预0001770）,该合同约定原告向被告预售位于遂昌县××路××镇××乡花园××期××幢××室××商品房，房屋设计用途为住宅，“遂昌白马山·吾乡花园”取得的建设工程规划许可证号为建字第［2016］1060011号、第［2016］1060013号及第［2018］1060024号，案涉合同约定原告按照上述许可证的许可内容建设房屋并交付给被告。在“遂昌白马山·吾乡花园”项目的建设过程中，因该项目的用地性质及规划条件中的建筑层数、建筑总面积、建设内容等不符合《国家林业局森林公园管理办公室关于进一步做好森林公园管理工作的通知》、《国家林业局关于辽宁大黑山等10个国家森林公园总体规划的批复》（林规发〔2015〕158号）等文件对遂昌国家森林公园的规划管理要求，遂在相关机关的督导、协助下原告对该项目进行整改。2019年4月10日，原告作出《解除告知书》，告知被告案涉合同已经无法继续履行，并要求被告及时与原告协商合同的解除及后续赔偿问题，但迄今被告未能与原告就合同的解除问题达成一致。2019年6月，遂昌“白马山·吾乡花园”项目用地的规划设计条件完成变更，土地用途已由商服兼住宅用地变更为商服用地，建筑层数由小于等于6层变更为小于等于4层。相关的建设工程规划许可证亦将按照上述规划条件的变更完成相应变更。现原告认为案涉房屋因规划条件及规划许可的变更已不具备按照原、被告签订的购房合同完成建设并交付的条件，合同在法律及事实上均无法继续履行，原告也已通知被告要求被告及时协商解除合同，但无果，遂诉至本院，诉请判令：1.解除原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》（备案合同编号：2016预0001770）;2、本案诉讼费用由被告负担。 本诉被告何斌辩称：一、起诉状中的规划条件及规划许可证变更违反法律禁止性规定，起诉解除合同基本条件有悖。1、答辩人与原告签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，2、起诉状中提供的2019年6月16日批复《遂昌县自然资源和规划局规划设计条件（修改）》证明案涉合同已不能继续履行没有法律依据，《遂昌县自然资源和规划局规划设计条件（修改）》首先是违反《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条规定，其次案涉房屋项目原来的土地出让前出的合法规划条件，也仅是国有土地使用权出让合同的组成部分，并不会直接发生设立、变更、转让或消灭不动产物权的效力，且《遂昌县自然资源和规划局规划设计条件（修改）》是在土地挂牌后一年多才做出的，更不能引起物权变动的效力。3、遂昌县自然资源和规划局批复《遂昌县自然资源和规划局规划设计条件（修改）》违反法律禁止性规定。原告2019年6月14日提出变更申请，遂昌县自然资源和规划局2019年6月16日批复变更规划设计条件，违反《中华人民共和国城乡规划法》第五十条的规定。可见案涉房屋项目土地出让过程就存在欺诈违法嫌疑，根本不具备本条款中允许变更的“特殊情况”的原则性条件，涉嫌滥用“特殊情况”嫌疑。二、答辩人至今只收到原告短信解除《商品房买卖合同》告知书，收到当天答辩人就已经短信进行了回复不同意解除合同，至今没有收到原告的回复，目前合同僵局的形成所有责任一切在于原告。三、原告在起诉状中没有实事求是表述该案件的实际情况，相关法律法规也确定商品房交付使用与没有交付使用有着本质上区别，本案已经完全不同于一般的债权债务关系，不具备《合同法》第一百一十条的条件。1、2016年12月3日，原告与答辩人签订购房合同后，答辩人也已按照约定支付购房款及缴纳水电费、物业费，原告交房通知书开始就明确“涉案房屋已经通过竣工验收，符合房屋交付条件”。住宅质量保证书、建设工程质量永久性责任标牌及2019年4月21日白马山旅游置业有限公司告知书等证明涉案房屋进行了竣工验收，原告于2018年2月3日将涉案房屋交付答辩人使用至今，期间答辩人多次要求原告按合同要求办理产权登记手续，完成合同义务，原告以各种理由拖延至今。根据合同法第一百四十二条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由卖受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。可见，风险责任一般情况下与标的物交付的同时一并转移。而从法理上讲，风险责任则是随着标的物的所有权转移而转移的。由于我国房屋所有权的转移是以办理登记为生效要件，所以，房屋所有权的转移时间和标的物的交付时间存在差异。既然合同法第一百四十二条是针对所有买卖合同标的物作的规定，并没有明确区分动产和不动产，而且，根据该条法律另有规定或当事人另有约定的除外的规定，在法律、法规没有规定或者当事人没有约定的情况下，房屋的风险转移应适用该条规定。因此，如果答辩人放弃原告的违约主张，系对自己民事权利的处分，于法无悖，只要答辩人愿意，答辩人与原告可不存在任何法律上的债权人与债务人关系，法律上已经赋予答辩人“除处置权外的物权和业主的权利”，本案已经完全不同于一般的债权债务关系，不具备《合同法》第一百一十条的条件。四、原告在涉案房屋项目开发过程明显存在欺诈嫌疑，同时至今没有书面提供答辩人有权机关作出的整改内容、整改方案等相关的项目文件，特别是违法规划条件变更后，同一天遂昌县政府网公布的《遂昌白马山森林旅游养生度假区一期规划建筑设计调整方案公示》里面的“养生公寓”部分，没有明确是否允许产权分割、销售，将是继续欺诈于答辩人的行为。五、目前涉案房屋的现状，原告未经答辩人同意，擅自建涉案房屋进行转让，这是对法律尊严的再次践踏。六、解决法律冲突应当遵循公平、正义和诚实信用原则。综上，答辩人认为，结合信赖保护原则、契约约束、实际履行、履行信义及中华人民共和国消费者权益保护法，根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条、第四十三条、第五十条、《浙江省城乡规划条例》第三十四条第二款、《合同法》第八十四条、第一百零七条等有关法律法规判决：1、原告的请求不予支持；2、原告解除与遂昌县两山集团投资发展有限责任公司收购协议；3、为了切实解决问题，珍惜司法资源，要求原告提供有权机关对涉案项目作出的改正内容、改正方案等相关的项目文件，特别要提供有权机关对涉案项目改正后“养生公寓面积”部分可否分割出让的书面意见，再请法院组织双方进行调解解决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告白马山置业向本院提供1、《浙江省商品房买卖合同》（备案合同编号：2016预0001770），待证原告与被告签订的商品房买卖合同，约定原告向被告预售“遂昌白马山·吾乡花园”项目一期10幢415室的商品房的事实，经被告质证对证据三性无异议，本院予以采纳；2、《解除告知书》待证原告已书面通知被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》不能继续履行的相关情况，并要求被告及时协商解决合同的解除及赔偿问题的事实，被告质证认为未收到该告知书，但事后已通过其他途径得知，且认为解除合同的理由不正确，不产生解除合同的效力，因该份告知书已经经过本院(2019)浙1123民初1802号案件一审确认不发生解除合同效力，并经丽水市中级人民法院（2020）浙11民终135号案件二审终审判决维持，即使被告未收到过该告知书，但事实上对内容也已知晓，故对告知书的真实性本院予以确认，但不产生解除《浙江省商品房买卖合同》的效力；3、《遂昌县自然资源和规划局规划设计条件（修改）》，待证变更后的“遂昌白马山·吾乡花园”项目用地的规划设计条件中土地用途已由商服兼住宅用地变更为商服用地，建筑层数由“≤6层”变更为“≤4层”，案涉合同已不能继续履行的事实，被告质证认为对真实性无异议，但合法性、关联性持有异议，且已就该证据中规划设计条件、规划方案调整的合法性提请浙江省高级人民法院再审审查，且规划条件等的变更，并不一定导致合同目的无法实现，被告购买的415室房屋仍可以继续履行合同，因被告质证对该文件真实性无异议，对文件真实性本院予以确认，对事实有争议的，在本院认为处一并予以阐述。4、国家林业局林规发(2015)158号《国家林业局关于辽宁大黑山等10个国家森林公园总体规划的批复》、关于《浙江遂昌国家森林公园总体规划（2015-2024年）的批复》，待证原告开发的“遂昌白马山·吾乡花园”项目经上级机关督察部门认定其建设用地性质和规划设计条件中的层数、建筑面积、建设内容等不符合国家林业局相关文件的规定，被政府相关部门要求配合整改的事实，被告质证无异议，本院予以确认。 被告向本院提供1、2019年4月20日短信截图，待证被告收到工作组解除《商品房买卖合同》告知书的事实，原告质证认为对真实性无异议，可以证明原告已将合同无法履行的事实如实告知被告，并提供不同方案供被告选择的事实。2、2019年4月20日短信截图、关于《解除《商品房买卖合同告知书》的回复函》及截图照片，待证被告对该事件的积极态度和行为，原告质证对真实性无异议，对待证事实有异议，证明了形成合同僵局是被告原因造成的。3、交房通知书、购房时付款收据及交房时补款收据、维修基金收据、钥匙暂保管收条、住宅质量保证书、建设工程质量永久性责任标牌、2019年4月21日白马山旅游置业有限公司告知书，待证双方已经基本履行合同约定，涉案房屋竣工验收并按合同约定进行交房入住的事实。原告对真实性均无异议，但认为上述证据证明了原告方已经履行了合同约定，将房屋交付给被告的事实，但是不能证明合同履行完毕，其中2019年4月21日白马山旅游置业有限公司告知书证明原告应遂昌县环保局的要求作出整改的事实。4、中华人民共和国自然资源部网站2016年2月3日该土地挂牌出让公告、遂昌政府网2016年2月3日该土地挂牌出让公告、浙江省自然资源厅2016年3月23日该入地使用权招拍出让成交公司，待证作为专业、资深的房地产开发企业及政府有关部门，发布的土地挂牌及成交公告、公示，最关键的土地使用性质和年限明显存在问题，有欺诈嫌疑。原告对证据的真实性无异议，但证据证明了原告拍卖土地的具体情况，不能待证被告所要待证的事实。5、遂昌白马山森林旅游养生度假区一期规划建筑设计调整方案公示（总平面图部分），待证养生公寓建筑面积16095.99㎡的事实，原告质证认为真实性无异议，但养生公寓不能作为商品房买卖。6、2019年7月2日解除协议、2020年9月2日遂昌县公安局政务网回复，待证原告无视被告合法权利，违法对案涉房屋进行了二次销售。原告质证认为对真实性无异议，但是对原告待证的事实有异议，该项目整改后，已被国有全资公司接盘，并非二次销售。7、家居设备费用清单，待证答辩人实际使用案涉房屋的事实。原告质证认为与本案没有关联性。被告提供的上述证据除第7组证据外，原告质证对证据的真实性均无异议，对上述证据的真实性本院予以确认，对事实有争议的，在本院认为处一并予以阐述。 本院经审理认定事实如下：2016年9月14日，原告以出让的方式取得（2016）遂昌不动产权第0002121号地块的建设用地使用权，项目名称为“遂昌白马山？吾乡花园”。2016年11月22日，原告取得遂售许字（2016）第0013号商品房预售证。2016年12月3日，双方签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2016预0001770），约定被告购买原告所有的位于浙江省遂昌县××路××镇××期××幢××室房屋；面积为44.69平方米，商品房总价为人民币214579元，约定2017年12月30日前交房，并对逾期交房及办证的违约情况进行了约定。后被告依约支付了房款及面积差价共计217315元，并交纳物业维修基金、物业费、电费水费押金等费用。被告向原告领取钥匙之后对商品房进行了装修。后因上级机关督察，发现原告开发的“遂昌白马山？吾乡花园”项目因建设用地性质及规划设计条件中的层数、建筑面积、建设内容等不符合国家林业局林规发（2015）158号《国家林业局关于辽宁大黑山等10个国家森林公园总体规划的批复》文件的规定，政府相关部门遂要求原告配合进行整改。2019年4月，原告遂制作《解除告知书》，载明因中央环境保护督察原因，要终止该房地产开发建设，签订的《浙江省商品房买卖合同》合同目的根本无法实现，需要解除合同，并提供两种解除合同处理方式供各购房户进行选择。被告在得知原告制作《解除告知书》后，明确表示不同意解除合同。2019年6月16日，遂昌县自然资源和规划局发《遂昌县自然资源和规划局规划设计条件（修改）》文件，将案涉“遂昌白马山？吾乡花园”项目所在地块规划设计条件进行变更，主要变更内容有用地性质由商服兼住宅用地变更为商服用地，建筑层数由“≤6层”变更为“≤4层”。2019年7月5日，经原告申请，遂昌县自然资源规划局对原告开发的“遂昌白马山？吾乡花园”项目国有建设用地使用权用途由商服用地兼住宅用地变更为商服用地，使用期限由2086年6月12日变更为至2056年6月12日止。2019年7月10日，经原告申请，遂昌县住房和城乡建设局作出遂建设撤许字（2019）第001号撤销行政许可决定书，根据《中华人民共和国行政许可法》第六十九条之规定，决定撤销白马山？吾乡花园9＃、10＃楼；白马山？吾乡花园6＃、7＃、12＃楼；白马山？吾乡花园3＃、4＃、5＃楼商品房预售许可［证件号：遂售许字（2016）第0013号、遂售许字（2017）第0003号、遂售许字（2018）第00116号］。同日，经原告申请，遂昌县住房和城乡建设局作出遂建设注许字（2019）第001号注销行政许可决定书，根据《中华人民共和国行政许可法》第七十条之规定，决定注销白马山？吾乡花园9＃、10＃楼；白马山？吾乡花园6＃、7＃、12＃楼；白马山？吾乡花园3＃、4＃、5＃楼《商品房预售证》［证件号：遂售许字（2016）第0013号、遂售许字（2017）第0003号、遂售许字（2018）第00116号］。 另查明，2019年4月9日，原告与宁波市江北区安捷拆房有限公司遂昌分公司签订《遂昌白马山旅游置业房屋专项拆层工程承包合同》一份，合同约定，由宁波市江北区安捷拆房有限公司承包白马山?吾乡4号、6号、7号、9号、10号、12号五层及五层以上建筑物拆除工程。2019年7月18日开始，宁波市江北区安捷拆房有限公司遂昌分公司根据前述承包合同约定，对包括涉案10#楼部分房屋建筑进行拆除，拆除工程业已完成。 本院认为，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》时，原告白马山置业已取得了遂售许字（2016）第0013号《商品房预售证》，双方签订《浙江省商品房买卖合同》约定被告向原告购买位于浙江省遂昌县××路××镇××期××＃楼号××室房屋在遂售许字（2016）第0013号《商品房预售证》许可范围内，原告具有销售主体资格，合同内容也不违反法律法规禁止性规定，系有效合同。现因上述房屋所在地块商品房建设用地性质及规划设计条件中的层数、建筑面积、建设内容不符合国家林业局于2015年11月2日作出的林规发（2015）158号《国家林业局关于辽宁大黑山等10个国家森林公园总体规划的批复》文件的规定，进行了整改，并就包括案涉10＃楼号在内的部分建筑进行拆除，故原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》事实上已经无法继续履行，故对本诉原告提出的解除该合同的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称原告不符合违约方起诉请求解除合同的相关规定，本院认为，原告有权提起解除合同之诉，理由如下：1、原告主观上不存在恶意违约。案涉“遂昌白马山？吾乡花园”项目因建设用地性质及规划设计条件中的层数、建筑面积、建设内容等不符合国家林业局林规发（2015）158号文件的规定，故原告依据中央环境保护督察结果及遂昌县自然资源和规划局制作的《遂昌县自然资源和规划局规划设计条件（修改）》文件对“遂昌白马山·吾乡花园”项目进行整改，并不存在恶意违约行为；2、若继续履行合同对原告显失公平。案涉《浙江省商品房买卖合同》对应的10＃楼号415室房屋已经因不符合林业局林规发（2015）158号文件的规定被要求整改，房屋土地性质已由“商服兼住宅用地”变更为“商服”用地，预售许可证也被撤销、注销，涉案标的已发生根本性改变，该合同目的已然无法实现，若继续履行该合同实则强人所难，对原告显失公平；3、被告坚持继续履行合同已违反了诚实信用原则。现双方签订的《浙江省商品房买卖合同》已经形成僵局，且原告在2019年4月制作的《解除告知书》，虽未及时送达本诉被告，但事后本诉被告已通过其他途径了解，该告知书虽不能发生解除合同效力，但其中已经载明了原告愿意退款或补偿的意识表示，双方可以协商解决，协商不成的亦可通过诉讼方式处理。故对被告认为原告不符合违约方起诉请求解除合同相关规定及原告在销售、合同履行过程中存在欺诈行为的答辩意见，本院不予采纳。被告要求分割销售“遂昌白马山·吾乡花园”养生公寓，该抗辩本院不予支持，理由如下：1、被告该辩称系对原合同内容进行变更或者补充，合同的变更或者补充需双方达成合意，原告明确表示不同意变更合同内容，因此双方无法达成合意；2、案涉房屋土地性质已由住宅用途变更为“商服”用地，且预售许可证已被撤销、注销，涉案标的已发生根本性改变，因此被告要求将养生公寓分割销售实际上无法实现。被告辩称原告未经其同意擅自将案涉房屋进行二次销售，侵犯其合法权益，因案涉房屋并未办理房屋产权登记，故被告并未实际取得案涉房屋的所有权，现包括案涉房屋在内的“遂昌白马山？吾乡花园”项目由国有全资公司遂昌县两山集团投资发展有限责任公司整体接盘处置并无不当，被告何斌因解除合同造成的购房款、装修款等损失可另行主张。被告要求解除原告和案外人遂昌县两山集团投资发展有限责任公司收购协议的抗辩，因该协议与本案系不同的法律关系，在本案中不予评析。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百一十条第（一）项的规定，判决如下： 解除本诉原告遂昌白马山旅游置业有限公司与本诉被告何斌于2016年12月3日签订的《浙江省商品房买卖合同》（备案合同编号：2016预0001770）。 本案减半收取案件受理费50元，由被告何斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审判员  雷俏晓 二〇二一年二月十日 书记员  伊卓芳 14- 13-