河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1211号上诉人（原审被告、反诉原告）：河南省艺和书画院，住所地：郑州市经七路与纬五路交叉口海通大厦****，统一社会信用代码：52410000341529076B。法定代表人：王志忠。委托诉讼代理人：朱明德，该单位员工。委托诉讼代理人：赵文博，河南天新律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：河南七之星文化发展有限公司，住所地，住所地：郑州市金水区花园路**会信用代码：91410105MA3XDYLT70。法定代表人：胡斌，总经理。委托诉讼代理人：杨红星，河南鑫豫达律师事务所律师。上诉人河南省艺和书画院（以下简称“艺和书画院”）因与被上诉人河南七之星文化发展有限公司（以下简称“七之星公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初21081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月3日公开开庭审理了本案。上诉人艺和书画院委托诉讼代理人朱明德、赵文博，被上诉人七之星公司委托诉讼代理人杨红星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。艺和书画院上诉请求：1、依法撤销一审判决发回重审或查清事实依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院未认定“朱明德2019年5月14日、5月16日向新华社转款13.4万元系代上诉人艺和书画院支付《房屋租赁合同》租金”系事实认定错误；2、一审法院认定2018年9月30日的《房屋租赁合同》签订主体为七之星公司和艺和书画院，朱明德与七之星公司于2019年5月12日签订的协议书与本案非同一法律关系系认定事实错误。本案中朱明德实际代表的就是上诉人，从实体范畴而言二者为同一主体；3、朱明德对新华社并无缴付房屋租金的义务，其支付行为应当认定代上诉人履行房屋租赁合同的行为；4、一审法院仅凭朱明德支付摘要未支付房租（18-19年），不予认定上诉人对2019年9月30签订《房屋租赁合同》的履行行为有失公允。七之星公司辩称：上诉人认为朱明德2019年5月14日、5月16日向新华社转款13.4万元系代其支付租金，明显不符合常理，没有合适和法律依据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。七之星公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋租金13.4万元；2.本案的诉讼费由被告承担。艺和书画院向一审法院提出的反诉请求：1.请求判令反诉被告赔偿反诉原告房屋租金损失67000元（2019年11月到2020年4月期间）；2.请求判令反诉被告赔偿反诉原告因无法正常使用租赁房屋而退赔学生的培训费用37205元（已退赔部分24905元，应退还尚未退还部分12300元），无法实现快乐大语文合作项目而损失的策划费10000元，无法实现大美汉字项目而损失的材料费686元，共计47891元；以上合计114891元；3.请求判令反诉被告承担本案的诉讼费。一审法院认定的事实：七之星公司（乙方、承租方）与新华通讯社河南分社（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其合法拥有的坐落在花园路84号老办公楼出租给乙方使用，该房屋建筑面积共309平方米。租期共36个月，自2017年4月20日至2020年4月19日止，合同三年一续签。每年租金人民币13.4万元，乙方在签订本合同时向甲方缴纳两个月的租房押金22300元，并同时支付2017年4月20日-6月30日租金人民币26060元。租金按季度支付，先交租金后用房屋，从2017年第三季度起乙方应于每季度末5日前支付下一季度的租金33500元至甲方账户。2018年9月30日，七之星公司（甲方）与艺和书画院（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租新华社图像信息采集中心三楼的办公区区域309平方米供乙方用作办公场地，租赁日期从2018年10月1日至2020年4月19日至，年租金13.4万元，押金26060元整，租赁期间水、电、网络、物业管理费等相关费用由乙方承担。付款方式：按年支付，首付7万元，余款6.4万元及押金2.606万元，半年后一次性付清，后期租金一次性付清。合同到期后由甲方负责乙方与新华社续签合同。2018年10月19日，七之星公司出具收到条，载明：今收到河南艺和书画院房屋租金（2018年10月1日-2019年3月31日止），地址：花，地址：花园路**，新华社信息采集中心**，共计柒万元整。收款人：河南七之星文化传播有限公司，胡欣。2019年5月12日，七之星公司（甲方）与朱明德（乙方）签订协议书一份，约定：一、甲乙双方自2017年10月1日-2018年9月30日在新华社河南分社老办公楼合作开办书法培训，双方约定启动资金为10万元，双方按6/4比例占股并投入相应的资金，但分红比例为5:5。其中：乙方投入现金42800元；甲方投入现金2.1万元，房租148500元，共计投资169500元。一二三楼租房押金35060元由甲方垫付的。二、甲方鉴于工作原因自愿退出培训班的经营，由乙方独立经营。三、甲方所欠新华社老办公楼三楼一年房租约134000元由乙方根据租房合同规定的金额交给新华社河南分社指定账户，乙方凭汇款单到新华社河南分社做备案手续。甲方除去所欠房租后剩余的投资款（169500-134000=35500）由乙方支付给甲方。在乙方支付给甲方款项之前甲方应完成以下义务：1.甲方将一、二、三各楼层的租房协议原件转交给乙方；2.甲方自本合同签订后将河南七之星文化发展有限公司过户给乙方或乙方指定的法人；该公司在过户以前发生的债权债务关系由甲方目前的法人代表负责，该公司在过户以后发生的债权债务关系由新的公司法人代表负责。四、甲方将与新华社河南省分社签订合同时交的租房押金手续转交给乙方，乙方将押金支付给甲方。五、自2018年10月1日起乙方代表河南省艺和书画院自主承包经营三楼12间房子（盈亏与甲方无关），共支付三楼房租7万元，一、二楼五间房租3万元。由甲方出具收据，冲抵按合同计算出的乙方的应交金额（按当前交接合同日期，具体金额另算支付）。六、自主经营后由乙方按时向新华社河南分社支付房租，所有经营和安全法律责任由乙方承担。七、甲方将河南七之星文化发展有限公司过户给乙方指定人员后，乙方按租房合同约定将应付房租支付到新华社河南分社指定账户。2019年5月14日、5月16日，朱明德分别向新华通讯社河南分社转账100000元、34000元，摘要均为“支付房租（18-19年）”。2019年9月28日，七之星公司法定代表人胡斌授权王雪梅处理代办与新华社河南分社终止租房协议事项。原告提交一份2019年9月30日的《终止协议》，甲方、出租方为新华社河南分社，乙方、承租方为七之星公司，协议主要载明：甲乙双方于2017年12月签订的花园路84号老办公楼309平方米，租赁期限自2017年4月20日起至2020年4月19日止。双方协商达成如下合同条款：一、合同终止。1.该合同于2019年9月30日提前终止。终止协议以双方签字后生效；2.该协议终止前和终止后在乙方租赁期间产生的房租、水、电等一切费用由实际经营人朱明德全部承担解决。二、所欠房租及原有押金。1.所欠房租由实际经营人朱明德承担；2.原有租房押金冲抵房租。三、此协议终止前和终止后所发生的一切经营纠纷和法律责任均与乙方无关。王雪梅在乙方代理人处签字，七之星公司加盖印章，朱明德签署“同意”并签名确认，新华社河南分社未签字盖章。七之星公司提交的四份交通银行账户交易明细显示：2020年7月20日，王雪梅通过个人银行账户向新华通讯社河南分社转账3万元；2020年8月20日转账3万元，摘要为“河南七之星2019年房租”；2020年9月20日，转账3万元；2020年10月20日转账21667元，摘要为“河南七之星2019年房租”，以上共计111667元。2020年10月22日，新华通讯社河南分社向七之星公司开具增值税电子普通发票两份，金额分别为：100000元和11667元。2019年11月25日，新华通讯社河南分社向七之星公司出具《解除房屋租赁合同及催收租金通知书》，载明：我社与你公司于2017年12月签订房屋租赁合同，“甲方（新华通讯社河南分社）将座落于花园路84号老办公楼，建筑面积309平方米，租赁给乙方（河南七之星文化发展有限公司）使用。该房屋仅作为办公使用，租赁期自2017年4月20日起至2020年4月19日止。”截止2019年11月25日，你公司已连续拖欠房租租金长达10个月以上，经我社多次催收，在合理期限内仍拒绝支付，已严重违约。根据《合同法》第九十四条第三款规定和《房屋租赁合同》第七条第7-1款第（四）项约定，我社有权解除合同。现我社正式通知你公司，解除上述租赁合同。限你公司于2019年11月30日前将房屋内属于你公司的一切物品清理搬走，逾期不清理，则我社有权依法将相关物品进行处理，由此产生的费用和给我社造成的损失由你公司承担。另外，根据《房屋租赁合同》第四条第4-2款约定：“乙方如逾期支付租金，每逾期一天，乙方需按月租金的0.3%支付滞纳金，否则，我社将采取法律措施维护自身合法权益。”同日，七之星公司向艺和书画院出具《解除房屋租赁合同及催收租金通知书》一份，主要载明：我公司与你院于2018年9月30日签订的房屋租赁合同，“为便于双方合作，甲方（河南七之星文化发展有限公司）”出租新华社图像信息采集中心三楼的办公区域309平米，供乙方（河南艺和书画院）用做办公场地，租赁期限从2018年10月1日至2020年4月19日止。”截止2019年11月25日，你院已连续拖欠房屋租金长达10个月以上，经我公司多次催收，在合理期限内仍拒绝支付，已严重违约。因你院拖欠房租租金的违约行为导致新华社通讯社河南分社与我公司解除房屋租赁合同，给我公司造成了很大的损失。根据《合同法》第九十四条第三款规定，我公司有权解除合同。现我公司正式通知你院，解除上述租赁合同。限你院于2019年11月30日前将房屋内属于你公司的一切物品清理搬走，逾期不清理，则我公司有权依法将相关物品进行处理，由此产生的费用和给我公司造成的损失由你院承担。据此，我公司限你院在本通知书告知之日起15日内缴清拖欠的租金，否则，我公司将采取法律措施维护自身合法权益。另查明，艺和书画院为民办非企业单位，于2017年7月5日由河南省民政厅发放《民办非企业单位登记证书》。2018年10月1日，艺和书画院发布任职通知，任命朱明德为河南省艺和书画院书画培训中心主任（试用期一年）。庭审中，原告明确其主张的是2019年4月1日至2020年4月19日期间的租金。关于艺和书画院搬离涉案房屋的时间，七之星公司和艺和书画院在本诉庭审中均陈述是2019年11月；在反诉庭审中艺和书画院陈述是2019年10月底，七之星公司陈述是2019年11月底。艺和书画院申请证人王某出庭作证，王某陈述其于2019年10月份看到新华社封门贴条，看到三楼书画院没有学生在上课。一审法院认为，七之星公司与艺和书画院于2018年9月30日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。双方当事人均应按照合同约定行使权利，履行义务。合同约定的租赁期限为2018年10月1日至2020年4月19日，但根据本案证据，艺和书画院并未实际使用涉案房屋至租期届满。关于艺和书画院搬离涉案房屋的时间，其提交的证据不能证明搬离的准确时间，结合双方当事人庭审陈述、证人证言及本案其他证据，能够认定为2019年11月底及11月30日。艺和书画院实际使用涉案房屋至2019年11月30日，根据双方约定的租金标准，其应支付七之星公司2018年10月1日至2019年11月30日期间的房屋租金共计156333元，七之星公司认可实际收到艺和书画院房屋租金70000元，故艺和书画院尚需支付七之星公司租金86333元，七之星公司诉请过高部分，依据不足，该院不予支持。2018年9月30日的《房屋租赁合同》签订主体为七之星公司和艺和书画院，约定的租金交纳主体为艺和书画院，朱明德与七之星公司于2019年5月12日签订的协议书与本案非同一法律关系，该协议书约定“七之星公司所欠新华社老办公楼三楼一年房租约134000元由朱明德根据租房合同规定的金额交给新华社河南分社指定账户”，朱明德于2019年5月14日、5月16日向新华通讯社河南分社支付134000元，摘要均为“支付房租（18-19年）”，艺和书画院主张该134000元系朱明德代其支付的2019年4月1日至2020年4月19日期间的房租，但该转款摘要与艺和书画院上述主张并不相符，朱明德向新华通讯社河南分社转账13.4万元的款项不能认定为艺和书画院对2019年9月30日的《房屋租赁合同》的履行行为。故艺和书画院反诉请求七之星公司赔偿2019年11月至2020年4月期间的房屋租金损失67000元，缺乏事实依据，该院不予支持。艺和书画院反诉请求七之星公司赔偿其因无法正常使用租赁房屋而退赔学生的培训费用、无法实现快乐大语文合作项目而损失的策划费以及无法实现大美汉字项目而损失的材料费，其提交的证据不能证明上述损失系七之星公司的违约行为所致，故艺和书画院该项反诉请求，依据不足，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）河南省艺和书画院于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）河南七之星文化发展有限公司房屋租金86333元；二、驳回原告（反诉被告）河南七之星文化发展有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）河南省艺和书画院的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。案件受理费减半收取1490元，由原告（反诉被告）河南七之星文化发展有限公司负担530元，由被告（反诉原告）河南省艺和书画院负担960元；反诉费1299元，由被告（反诉原告）河南省艺和书画院负担。本院审理查明的事实同一审法院审理查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，依据合同的相对性，2018年9月30日的《房屋租赁合同》的双方主体为七之星公司、艺和书画院，并非是七之星公司和朱明德，而朱明德与七之星公司于2019年5月12日签订的协议书双方主体为朱明德与七之星公司，且该协议书约定的内容与本案非同一法律关系。该协议书约定“七之星公司所欠新华社老办公楼三楼一年房租约134000元，由朱明德根据租房合同规定的金额交给新华社河南分社指定账户”，可以看出该13.4万元与上诉人应当支付被上诉人的租金并不能混同，且支付摘要均为“支付房租（18-19年）”，显然与艺和书画院主张该款项系朱明德代其支付的2019年4月1日至2020年4月19日期间的房租不符，一审法院确认朱明德向新华通讯社河南分社转账13.4万元的款项不能认定为艺和书画院对2019年9月30日的《房屋租赁合同》的履行行为，并无不当。上诉人的上诉请求没有事实依据，本院不予支持。综上所述，河南省艺和书画院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2598元，由上诉人河南省艺和书画院负担。本判决为终审判决。审判员  耿胜利二〇二一年二月二十日书记员  徐成龙