上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11573号上诉人(原审原告)：顾瑞珍，女，1929年12月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：包长吉，上海敏诚善律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘怡彬，上海敏诚善律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：陆金妹，女，1962年12月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：宋寅旻，上海申蕴和律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海宝房友宜物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：顾爱林，执行董事。委托诉讼代理人：李敬伟。上诉人顾瑞珍因与被上诉人陆金妹、被上诉人上海宝房友宜物业管理有限公司(以下简称友宜物业)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初20638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾瑞珍上诉请求，撤销一审判决，改判支持顾瑞珍在一审中的诉讼请求。事实和理由：2015年6月，顾瑞珍并未向友宜物业申请变更租赁户名，顾瑞珍对陆金妹擅自变更租赁户名是不知情的。陆金妹户籍不在上海市宝山区友谊路****公房(以下简称系争房屋)内，故陆金妹并非系争房屋的同住人。友宜物业变更系争房屋承租人未尽到应有的审查义务，且存在程序违法。被上诉人陆金妹答辩称，陆金妹向友宜物业申请办理系争房屋租赁户名变更手续时，提供了顾瑞珍的身份证和户口本原户口本原件，人的手续是合法的。系争房屋一直都是由陆金妹一家居住使用。2010年变更承租人为顾瑞珍是由顾瑞珍委托陆金妹去办理的。2015年变更承租人为陆金妹时，顾瑞珍是知晓并同意的，顾瑞珍年事已高，所以委托陆金妹去办理变更手续，是符合情理的。一审法院判决正确，请求二审予以维持。被上诉人友宜物业答辩称，2015年，顾瑞珍委托陆金妹办理系争房屋变更承租人的手续，陆金妹出示了户口本、身份证以及顾瑞珍的私章，符合办理承租人变更的要求。且陆金妹自结婚一直在系争房屋中居住，符合相关政策，一审法院判决正确，请求二审予以维持。顾瑞珍向一审法院提起诉讼，请求判令：撤销友宜物业确定陆金妹为系争房屋承租人的行为，将系争房屋承租人恢复为顾瑞珍。一审法院认定事实：陆叶松、顾瑞珍系夫妻，共有五个子女，分别为儿子陆荣奎、陆荣法、陆宝根与女儿陆妹、陆金妹。系争房屋为公房，由陆叶松的工作单位上海市食品公司宝山县公司分配，根据《单位分配职工住房审核单》记载的内容，分配原因一栏为单身汉照顾分配，单位盖章日期为1982年7月，房管所盖章日期为1982年8月。2010年4月，陆叶松去世，此后系争房屋内无本市常住户口人员户口人员。年7月，顾瑞珍向友宜物业申请变更租赁户名。2010年8月，友宜物业核准确定顾瑞珍为系争房屋的承租人。2015年6月，顾瑞珍向友宜物业申请变更租赁户名，申请报告落款处加盖顾瑞珍私章，无顾瑞珍签名。同月，友宜物业核准确定陆金妹为系争房屋的承租人，并向陆金妹发《租用居住公房凭证》。审理中，顾瑞珍表示，申请报告落款处的私章并非顾瑞珍本人的章。一审审理中，顾瑞珍向法院提供以下证据：1．陆荣奎、陆荣法、陆宝根、陆妹、卫月珍(陆荣奎之妻)、曹金珠(陆荣法之妻)、陆亦莉(陆宝根之妻)、宋永兴(陆妹之夫)的证人证言，证明陆金妹的婚房在浦东曹路镇建新二队，陆金妹未在系争房屋长期居住；2.2020年6月18日陆金妹及其夫金伟荣共同出具的欠条，证明当时五个兄弟姐妹协商，确定系争房屋价值人民币200万元，归陆金妹所有，陆金妹向其他四个兄弟姐妹各支付40万元，之后因陆金妹反悔故收回了欠条。陆金妹表示，对证人证言均不予认可，对欠条相关事实予以认可，但后来因其他四人不同意，故欠条作废。一审审理中，陆金妹向法院提供以下证据：邻居葛美英、胡增培、谭惠娟的证人证言、宝山区友谊路街XXX委员会出具的居住证明、水电煤等费用凭证，证明系争房屋一直由陆金妹与家人居住使用。顾瑞珍表示，对证人证言均不认可，对居住证明、水电煤等费用凭证的真实性予以认可，但只能证明近一年来陆金妹居住在系争房屋。一审法院认为，根据查明的事实，系争房屋的原承租人为陆叶松。2010年陆叶松去世后，系争房屋内无本市常住户口人员户口人员，为陆叶松的配偶，向友宜物业申请变更为系争房屋的承租人，符合相关规定。根据《上海市房屋租赁条例》的规定，承租人在租赁期间将房屋承租权转让给第三人的，应当书面征得出租人同意，同时征得本处有本市常住户口的共户口的共同居住人的同意。年，因系争房屋内无本市常住户口人员户口人员，申请也已经友宜物业审核同意，承租人变更为陆金妹的程序在形式上符合规定。关于顾瑞珍的申请是否其本人真实意思，因顾瑞珍在2015年已届86岁，无论是将租赁户名变更为女儿的内容，还是委托女儿办理变更手续的形式，均符合老年人处理公房的方式。根据陆金妹提供的邻居证言、居住证明等证据，可以证明其与家人在系争房屋长期居住的事实，而且2010年顾瑞珍也是委托陆金妹的丈夫办理系争房屋承租人变更手续，可见顾瑞珍的五个子女中，陆金妹与系争房屋的联系最紧密，顾瑞珍将系争房屋的承租人变更为陆金妹符合上述客观情况。根据友宜物业的陈述，陆金妹在办理承租人变更手续时提供了顾瑞珍的身份证、户口簿原户口簿原件，关于顾瑞珍向其提供身份证、户口簿原户口簿原件的陈述相符，以推定顾瑞珍对陆金妹办理承租人变更手续是同意的。根据顾瑞珍提供的欠条，可以证明其五个子女对系争房屋进行利益分配的事实，而利益分配的基础是其他兄弟姐妹认可陆金妹占有系争房屋，即认可陆金妹的承租人资格；虽然上述分配方案最终未能达成，但五个子女在协商分配方案时，对系争房屋的承租状态应为明知，按常理也不可能隐瞒其母亲顾瑞珍，可以认定顾瑞珍当时是认可陆金妹承租人资格的。综上所述，顾瑞珍向友宜物业申请变更系争房屋的承租户名系顾瑞珍的真实意思表示，友宜物业确认陆金妹为系争房屋承租人，符合《上海市房屋租赁条例》的相关规定，予以确认。顾瑞珍要求撤销陆金妹承租人资格的请求，不予支持。判决：驳回顾瑞珍要求撤销上海宝房友宜物业管理有限公司确定陆金妹为上海市宝山区友谊路XXX号XXX室公房承租人等诉讼请求。本院审理中，顾瑞珍向本院提交了落款日期为2020年4月的《公房承租人的委托及被委托人对有关事宜的承诺书》(以下简称《承诺书》)，其中记载主要内容如下：委托人顾瑞珍(公房承租人)，被委托人陆金妹、金伟荣。现有上海宝山区宝钢四村，友谊路XXX号XXX室公租房一套，承租人为顾瑞珍。现公租房承租人顾瑞珍年龄较大了，故对公租房今后一切管理事务特委托给自己的女儿陆金妹、女婿金伟荣管理，包括今后承租人的变更，租赁房变更为产权房，变更为产权房后的买卖问题一切手续的事宜……在该份《承诺书》落款处有委托人手印、被委托承诺人陆金妹签字。顾瑞珍提交该份证据证明其对变更承租人为陆金妹并不知情。顾瑞珍还提交了户籍证明户籍证明，口本原户口本原件并未交给陆金妹。顾瑞珍提交的《承诺书》真实性没有异议，但认为该份《承诺书》并没有协商一致，是陆金妹被逼迫签署的。本院另查明，一审庭审中，陆金妹陈述，由于顾瑞珍身体不好，所以将身份证和户口本原户口本原件交给陆金妹去办理变更承租人的手续。意陆金妹去刻私章，当时如果只有私章是不能办理的，还需要提交身份证和户口本，所以也不存在陆金妹持假冒顾瑞珍的私章去办理的情形。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本案的争议焦点是2015年系争房屋承租人变更为陆金妹是否为顾瑞珍的真实意思表示。顾瑞珍认为其并未同意系争房屋租赁户名变更为陆金妹，也并不知晓系争房屋自2015年开始承租人已变更为陆金妹；而陆金妹则认为是受顾瑞珍委托去办理变更承租人手续的。对此，本院认为，2015年办理承租人变更手续时并没有顾瑞珍本人的签字，而陆金妹也承认在申请变更承租人的材料上加盖的顾瑞珍之印章是由陆金妹所刻，故难以认定2015年变更承租人为陆金妹是顾瑞珍的真实意思表示。再结合顾瑞珍在二审中提供的《承诺书》中记载承租人为顾瑞珍，更加证实顾瑞珍并不知晓系争房屋承租人已经变更为陆金妹。综合上述因素，可以认定2015年系争房屋变更承租人为陆金妹并非原承租人顾瑞珍的真实意思表示。但必须指出的是，顾瑞珍作为承租人对系争房屋长期疏于管理，也是本案纠纷产生的根源，顾瑞珍及其子女应互谅互让、妥善处理家庭内部纠纷。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初20638号民事判决；二、上海宝房友宜物业管理有限公司应于判决生效之日起三十日内撤销陆金妹为上海市宝山区友谊路****公房承租人，恢复承租人为顾瑞珍。一审案件受理费人民币40元由陆金妹负担；二审案件受理费人民币80元，由被上诉人陆金妹负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 周刘金审 判 员 王 伟二〇二一年二月一日法官助理 张文如书 记 员 刘 琼附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……