江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10348号上诉人（原审原告）：南京碧云天茶文化发展有限公司，住所地江苏省南京市江北新区珍七路**茂田山庄**。法定代表人：王春红，该公司总经理。委托诉讼代理人：高柳松，江苏东南律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南京百凤堂艺术馆，住所，住所地江苏省南京市秦淮区双塘路**div>法定代表人：王丽萍。委托诉讼代理人：高鹏，北京市岳成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王丽萍，女，1974年1月22日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：高鹏，北京市岳成（南京）律师事务所律师。上诉人南京碧云天茶文化发展有限公司（以下简称碧云天公司）与上诉人南京百凤堂艺术馆（以下简称百凤堂艺术馆）以及被上诉人王丽萍房屋租赁合同纠纷一案，因上诉人不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初12995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。碧云天公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判王丽萍及百凤堂艺术馆共同返还碧云天公司房屋租金239178元，赔偿碧云天公司损失20000元；2.王丽萍及百凤堂艺术馆负担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、案涉房屋租赁合同无效，应返还财产，赔偿损失。王丽萍为租金收款人，在合同补充协议中签字，且作为百凤堂艺术馆的开办人及负责人，其与百凤堂艺术馆财务混同。因此，王丽萍与百凤堂艺术馆应共同返还碧云天公司房屋租金。二、案涉法律关系为租赁法律关系，不应在本案中一并处理可能存在的侵权法律关系。三、损失的计算。碧云天公司租赁房屋是为在租赁期间内经营业务，必然存在各项支出，因无效的租赁合同不能正常经营，必然有损失发生，该损失理应由王丽萍及百凤堂艺术馆承担。百凤堂艺术馆辩称，案涉房屋租赁合同有效，且该合同从未解除，因此不需要返还租金。碧云天公司并无损失，其所称的经营支出损失并非是由百凤堂艺术馆、王丽萍造成，碧云天公司要求百凤堂艺术馆、王丽萍承担，没有事实及法律依据。王丽萍辩称，王丽萍是百凤堂艺术馆的法定代表人，百凤堂艺术馆合法成立，具有独立的民事主体责任能力。王丽萍在补充协议中签字或收款是履行职务行为，从未在百凤堂艺术馆与碧云天公司之间的合同中以个人名义承担责任。因此，王丽萍无需承担连带责任。百凤堂艺术馆上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回碧云天公司的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用全部由碧云天公司负担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。双方当事人签订的《场地合作协议》的性质为房屋转租合同，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，是有效的民事法律行为，合同依法成立并生效，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形。一审法院仅以百凤堂艺术馆与房屋所有权人的租赁合同中有不得转租的约定，就认定双方的转租合同无效，适用法律错误。未经出租人同意，承租人转租，法律仅赋予出租人解除合同的权利，并不能直接认定转租合同无效，承租人也无权请求认定转租合同无效。二、一审判决认定事实不清。百凤堂艺术馆将案涉房屋转租给碧云天公司使用，双方当事人从未解除合同。一审法院对于合同是否己解除，碧云天公司是否有权单方解除，以及碧云天公司是否实际控制案涉房屋等事实均未调查认定，进而作出错误判决。碧云天公司辩称，一、王丽萍及百凤堂艺术馆将承租的南京银行的房产转租给碧云天公司，在其与南京银行的租赁合同中已明确约定不能将房屋转租给第三方使用，亦不得以房屋使用权与他人进行合伙、合作、联营等变相转租行为。因此，王丽萍及百凤堂艺术馆转租房屋并无合同依据，应认定为无效。二、依据相关证据，碧云天公司2019年7月14日已经搬离案涉房屋，但百凤堂艺术馆及王丽萍不予出具相关证明。因此，应当依据该日期确定碧云天公司实际使用房屋的期限，并计算房屋占有使用费。王丽萍述称，同意百凤堂艺术馆意见。碧云天公司向一审法院起诉请求：1.判决百凤堂艺术馆返还租金239178元，并自2017年7月14日起支付同期银行贷款利息；2.判决百凤堂艺术馆赔偿碧云天公司损失20000元；3.王丽萍对于以上诉讼请求承担连带责任；4.百凤堂艺术馆、王丽萍负担诉讼费。一审法院认定事实：南京市秦淮区来凤里111号房屋的所有权人为南京银行股份有限公司（以下简称南京银行）。2019年7月13日，南京银行（甲方）与案外人江苏百凤堂文化艺术有限公司（乙方，以下简称百凤堂公司）签订《房屋租赁合同》，约定南京银行将位于南京市秦淮区京市秦淮区来凤街双塘街道91号）的房屋出租给百凤堂公司，租期为2018年4月20日至2020年4月19日，合同第八条约定：租赁期间，乙方不得将房屋转租给第三方使用，亦不得以房屋使用权与他人进行合伙、合作、联营等变相转租的行为，否则，甲方有权单方解除合同，并要求乙方承担违约责任。百凤堂公司的法定代表人为王丽萍。2019年5月1日，百凤堂艺术馆（甲方）与碧云天公司（乙方）签订《场地合作使用协议》一份，约定百凤堂艺术馆将位于南京市秦淮区经营场所租给碧云天公司作为南京碧云天旗下的文创茶叶品牌场所使用，该房屋建筑面积为200平米，租期为2019年5月1日至2022年5月1日，每月租金为25000元，全年房屋租金共计300000元，需一次性交付。2019年5月20日，碧云天公司向百凤堂艺术馆支付一年房租300000元。后双方产生纠纷，碧云天公司于2019年7月14日从经营场所搬离物品，并要求王丽萍签字确认，王丽萍未予同意。2020年7月15日，碧云天公司交付给百凤堂艺术馆员工张丙杰字画、瓷盘。此后双方多次发生冲突，2019年10月9日，碧云天公司人员进入案涉房屋，并在门口张贴通知，载明：自今日起三日内请将隶属百凤堂一楼所有物品全部搬走，如若三日内有遗留下的物品有所损坏，我司概不负责。一审法院另查明，一审法院于2019年11月1日受理王丽萍与王春红（碧云天公司法定代表人）、碧云天公司名誉权纠纷一案，王丽萍于该案中诉讼请求是要求停止侵害其名誉权，书面赔礼道歉，赔偿精神损害抚慰金等。碧云天公司于该案中辩称：“碧云天搬离承租房屋后，王丽萍及百凤堂拒不退还租金，所以碧云天要求继续使用承租房屋”。一审中，百凤堂艺术馆陈述，南京银行不允许其转租，但百凤堂艺术馆与碧云天公司为合作关系；碧云天公司未口头或书面告知解除合同，也从未要求退还租金，至10月份才提及退租金，其不清楚双方冲突原因；2019年10月14日，经派出所沟通碧云天公司才将东西搬走。碧云天公司陈述，其搬离案涉房屋后，因百凤堂艺术馆、王丽萍不愿意退还租金，碧云天公司多次上门要求退还，10月份进入过案涉房屋放了点茶叶盒，但并未使用案涉房屋，此后东西不是其搬走的。一审法院认为，从《场地合作协议》内容来看，其性质为房屋租赁合同，而案涉房屋系百凤堂公司向南京银行承租，又以百凤堂艺术馆名义转租给碧云天公司，实质违反不得转租的约定，故《场地合作协议》应认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。碧云天公司已向百凤堂艺术馆支付一年租金300000元，其于2020年7月14日从案涉房屋搬离物品，故2020年5月1日至2020年7月14日期间的占有使用费61643.84元（300000元÷365天×75天）应由碧云天公司承担，该款应在碧云天公司已付租金中扣除。此后，双方未妥善处理后续事宜，期间多次发生冲突，百凤堂艺术馆未合理回应碧云天公司退还租金诉求，碧云天公司进入案涉房屋、张贴通知的行为亦导致案涉房屋使用状态不稳定，双方均存在过错，故一审法院酌定百凤堂艺术馆与碧云天公司对于2020年7月15日至2020年10月14日期间的房屋占有使用费75000元（25000元/月×3个月）各承担50%，为避免双方当事人讼累，在本案中一并处理，即碧云天公司应承担的37500元在其已付租金中扣除。综上，百凤堂艺术馆尚应向碧云天公司退还200856.16元（300000元-61643.84元-37500元），对碧云天公司主张的利息损失，一审法院不再支持。关于碧云天公司主张百凤堂艺术馆赔偿20000元，其表示系经营场地支出的费用，但仅提供自制明细，一审法院不予支持。关于碧云天公司主张王丽萍承担连带责任，王丽萍为百凤堂艺术馆的负责人，非合同相对方，碧云天公司该项诉求于法无据，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、南京百凤堂艺术馆于判决发生法律效力之日起十五日内向南京碧云天茶文化发展有限公司退还200856.16元；二、驳回南京碧云天茶文化发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5223元，由碧云天公司负担911元，百凤堂艺术馆负担4312元。二审中，各方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明：2018年12月31日，百凤堂公司（出租方）与百凤堂艺术馆（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定百凤堂公司将案涉房屋出租给百凤堂艺术馆，租赁期限自2019年1月1日至2020年12月31日止。2020年5月18日，南京银行（出租人）与百凤堂公司（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定南京银行将案涉房屋出租给百凤堂公司，租赁期限为两年，自2020年4月20日至2022年4月19日止。本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，南京银行与百凤堂公司签订《房屋租赁合同》明确约定：租赁期间，百凤堂公司不得将房屋转租给第三方使用，亦不得以房屋使用权与他人进行合伙、合作、联营等变相转租的行为，否则，南京银行有权单方解除合同，并要求百凤堂公司承担违约责任。百凤堂艺术馆从百凤堂公司承租房屋后，与碧云天公司签订《场地合作使用协议》，将案涉房屋转租给碧云天公司。百凤堂公司、百凤堂艺术馆的转租行为构成无权处分，南京银行作为出租人，依法可以解除合同。但南京银行并未解除与百凤堂公司签订的《房屋租赁合同》，且于2020年5月18日与百凤堂公司就案涉房屋续签《房屋租赁合同》，租期两年，故百凤堂艺术馆与碧云天公司转租合同不应认定无效。一审法院认定百凤堂艺术馆与碧云天公司转租合同无效不当，本院予以纠正。碧云天公司上诉主张案涉房屋租赁合同无效，本院不予采信。碧云天公司于2019年7月14日从经营场所搬离物品并要求王丽萍签字确认的行为，应当认定为碧云天公司要求解除合同并以行为终止履行合同。百凤堂艺术馆在房屋所有权人南京银行在出租合同中明确表示房屋不得转租的情况下转租，存在过错；而碧云天公司在未经与百凤堂艺术馆协商一致的情况下擅自终止履行合同，构成违约。本院综合考虑本案的实际情况，确认百凤堂艺术馆与碧云天公司签订的《场地合作使用协议》的权利义务于2019年7月14日终止。百凤堂艺术馆关于合同未解除应当继续履行的上诉意见，本院不予采纳。因碧云天公司擅自终止履行合同，构成违约，其上诉主张百凤堂艺术馆及王丽萍赔偿其损失，本院不予支持。关于碧云天公司要求返还租金的诉讼请求。碧云天公司已向百凤堂艺术馆支付一年租金300000元。因合同的履行于2020年7月14日终止，故碧云天公司已支付2020年5月1日至2020年7月14日期间的租金61643.84元。2020年7月15日至2020年10月14日期间，双方多次发生冲突，百凤堂艺术馆未合理回应碧云天公司退还租金诉求，碧云天公司进入案涉房屋、张贴通知的行为亦导致案涉房屋使用状态不稳定，双方均存在过错，故一审法院酌定百凤堂艺术馆与碧云天公司对于该期间的房屋占有使用费75000元，各承担50%，在本案中一并处理，并无不当。碧云天公司关于该事项不应当在本案中一并处理的上诉意见，本院不予采纳。碧云天公司主张王丽萍承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，碧云天公司、百凤堂艺术馆的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5223元，由南京碧云天茶文化发展有限公司负担1011元，南京百凤堂艺术馆负担4212元。本判决为终审判决。审判长 夏 雷审判员 张卓慧审判员 龚 达二〇二一年二月一日法官助理徐琨玉书记员汪海燕