新疆维吾尔自治区和静县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2827民初977号 原告：张俊霞，女，1975年8月11日出生，汉族，个体户，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州和静县。委托诉讼代理人：杲守斌，新疆和静县和静镇法律服务所法律工作者。被告：阮艳玲，女，1979年3月12日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州和静县。委托诉讼代理人：李庆红，新疆西昭律师事务所律师。委托诉讼代理人：马文韬，新疆西昭律师事务所律师。原告张俊霞与被告阮艳玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张俊霞及委托诉讼代理人杲守斌，被告阮艳玲及其委托诉讼代理人李庆红、马文韬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张俊霞向本院提出诉讼请求：一、依法解除原被告双方签订的《二手房买卖合同》。二、依法判令被告退还购房本金275510元、违约金20万元、保险费2480元、保全费3620元，合计481610元，并承担本案诉讼费、保险费、保全费。事实和理由：2019年9月10日原被告签订了一份《二手房买卖合同》，在合同中约定，被告将和静县江格尔小区4号楼底商＋1-11号门面以80万元的价格转卖给原告。合同签订当日，原告给被告支付12万元定金。原被告双方依照合同法规定，在该合同的第六条中约定，如一方违约向守约方支付总购房款25%的违约金。被告收到定金后，一直不给原告办理房屋过户手续，致使原告无法取得该房屋的实际物权。原告于2019年12月11日向和静县人民法院起诉，经法院调解后下发（2020）新2827民特1号民事裁定书，在该裁定书中确认了原被告双方达成的下列内容：一、原告2019年12月11日给付被告30万元，被告积极配合办理不动产过户手续，过户费由原告全部承担，不动产过户手续办好后，原告再支付剩余的38万元房款，然后被告交付房屋。二、如被告不安协议履行，原告有权向人民法院申请执行。在法院调解当日，原告向被告支付了30万元购房款，民事裁定书下发后被告拒不履行民事裁定书确定的义务，原告向和静县人民法院申请强制执行，执行过程中查明，被告隐瞒了该房屋的产权信息，即被告在2018年12月28日已离婚和被告离婚时将该房屋25%的产权给了其长子王宣愉，造成该案无法执行。被告向原告退还了144490元，剩余275510元未退还。以上事实证实了被告有严重的违约和欺诈行为，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告阮艳玲辩称，一、同意解除《二手房买卖合同》；二、被告在签订合同及履行合同时均不存在欺诈行为，被告仅仅是一位大专文化程度的普通公民，在此之前并不知晓房屋共有的法律知识。被告在签订《二手房买卖合同》时，基于客观上对法律认识程度的限制，并不了解法律对共有房屋不得擅自买卖的规定，因此不具备隐瞒错误事实故意。此外在得知房屋因共有情况无法过户后，被告及时告知了原告，表示退还房款，积极寻求解决方式；三、2020年10月13日、18日被告已退原告购房款14.5万元；四、原告主张违约金20万元过高，缺乏事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。违约金的计算应当依据实际损失。本案中，尽管合同无法顺利履行，但原告并无任何实际损失，原告主张20万元违约金，明显缺乏事实和法律依据。五、被告不应承担本案的所有诉讼费。被告不具有欺诈行为，原告消极应对，夸大诉讼金额，主张的违约金缺乏事实和法律依据。被告同意解除合同，但违约金部分明显过高，恳请法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2019年9月10日，原告张俊霞与被告阮艳玲签订一份《二手房买卖合同》约定，被告将位于和静县江格尔小区4号楼底商＋1-11号门面以80万元的价格卖给原告，一个月内交付房屋，原告张俊霞与被告阮艳玲签订的《二手房买卖合同》第六项，违约责任约定“甲乙双方合同签订后不得违约，如一方违约需向守约方支付购房款25%的违约金”。合同签订当日，原告张俊霞给被告阮艳玲支付12万元定金，合同约定被告阮艳玲负责办理房屋过户手续，并承担产生的费用。合同签订后由于被告阮艳玲未及时办理房屋过户手续，原告张俊霞2019年12月11日向本院起诉，当日经人民调解组织调解达成《人民调解协议书》，协议内容为：一、双方同意调解。二、申请人张俊霞2019年12月11日给付申请人阮艳玲300000元，申请人阮艳玲积极配合办理不动产过户手续，过户费用由申请人张俊霞全部承担，不动产过户手续办好后，申请人张俊霞再支付剩余的380000元房款，然后阮艳玲交付房屋。三、如申请人阮艳玲不按协议履行，申请人张俊霞有权向人民法院申请执行。原告张俊霞当即向被告阮艳玲支付了购房款300000元。经双方当事人申请，2020年1月3日，本院作出（2020）新2827民特1号民事裁定书，确认以上协议有效。之后被告阮艳玲未履行民事裁定书所确定的办理房屋过户手续的义务，原告向本院申请执行，执行过程中王宣愉提出执行异议称，和静县江格尔小区4号楼1层11号门面房25%的产权归他所有，他是该门面房的共有人，两申请人签订的协议及（2020）新2827民特1号民事裁定侵害了申请人的合法权益，故请求依法撤销。王宣愉提出执行异议后本院审查发现，申请人的申请符合法律规定，作出裁定不予执行。随后2020年12月10日作出（2020）新2827民特监1号民事裁定书依法撤销了（2020）新2827民特1号民事裁定书。另查明，2018年12月28日，王旭明与阮艳玲在和静县民政局协议登记离婚，离婚协议中约定将位于和静县江格尔小区4幢1层11号商铺25%的房屋产权归婚生子王宣愉所有，剩余75%的房屋产权归阮艳玲所有。被告阮艳玲于2020年10月13日、18日分两次向原告张俊霞退还了购房款共计145000元。上述事实有原告张俊霞提供的《二手房买卖合同》、收条、账户对账单、和静县人民法院作出的（2020）新2827民特1号民事裁定书以及民政部门查询结果、离婚协议书、结婚证等证据在案佐证，并经庭审核实、质证，本院予以确认。被告向法庭提供了邮政银行汇款单二份，证明被告分两次向原告退还了145000元购房款的事实，对该证据本院予以确认。被告阮艳玲提供微信聊天记录二份，证明房屋买卖合同中不存在欺诈，隐瞒房屋产权的事实，对该证据本院不予采信。本院认为，本案争议的焦点是违约责任归属以及如何承担、被告是否存在欺诈行为。该案涉房屋登记使用权人为阮艳玲和张宣愉，阮艳玲与王旭明协议离婚时明确，和静县江格尔小区4幢1层11号商铺25%的产权归婚生子王宣愉所有，剩余75%的房屋产权归阮艳玲所有。张俊霞与阮艳玲签订《二手房买卖合同》后，张俊霞按合同约定交纳了定金120000元。阮艳玲未及时办理过户手续，张俊霞向法院起诉，经调解后支付了300000元。被告阮艳玲明知该房屋有共有人情况下，与他人签订房屋买卖合同，擅自处分，侵犯了他人的合法权益。在调解员主持调解过程中被告阮艳玲隐瞒真实情况，造成不必要的重复诉讼，浪费司法资源，给他人造成了损害，应当承担相应的民事责任。由于阮艳玲对房屋共有的法律知识欠缺，错误认知认为他个人可以转让房屋所有权，因此本案买卖合同并不构成欺诈。原告要求解除合同，被告同意，本院认为解除原、被告签订的合同为宜。被告阮艳玲明知该房屋25%产权归王宣愉的情况下，与他人签订房屋买卖合同，现由于阮艳玲的过错原因导致合同无法履行，其应按合同约定支付违约金。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的当事人可以解除合同；第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。违约金的调整应以违约造成的实际损失为基础兼顾合同履行、当事人的过错程度、预期利益等因素综合评判。同时，违约金具有补偿性和惩罚性，其补偿即是违约所造成的损失，惩罚即是不过分高于造成的损失部分。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力。综合考量被告阮艳玲的过错责任及违约程度，根据公平原则及诚实信用原则被告阮艳玲退还给原告购房款275510元，本院酌情调整阮艳玲向张俊霞支付违约金152000元（购房款80万元×19%）。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释［2020］17）第十九条、第二十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除张俊霞与阮艳玲于2019年9月10日签订的《二手房买卖合同》。二、阮艳玲于本判决生效之日起十日内，向张俊霞退还购房款275510元。三、阮艳玲于本判决生效之日起十日内，向张俊霞支付违约金152000元。四、驳回原告张俊霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5030.50元，财产保全费3620元、保险费2480元原告张俊霞已预交，由被告阮艳玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。审  判  员   斯琴巴图二 〇 二 一 年 二 月 三 日书  记  员   乃日力图