贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔06民终120号上诉人（原审被告）：铜仁市诚德商业管理有限公司，住所贵州省铜仁市碧江区新华都农贸市场**。法定代表人：刘洪江，该公司经理。委托诉讼代理人：杨旭，贵州乾锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙沼，贵州乾锦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任如艳，女，1978年6月24日出生，土家族，现住贵州省铜仁市碧江区。原审被告：铜仁市立泰商业管理有限公司，住，住所贵州省铜仁市碧江区西外环新华都**/div>法定代表人：毛子雄，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张伦，贵州巨合律师事务所律师。上诉人铜仁市诚德商业管理有限公司（以下简称诚德公司）因与被上诉人任如艳、原审被告铜仁市立泰商业管理有限公司（以下简称立泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初4326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月1日公开开庭进行了审理。上诉人诚德公司委托诉讼代理人龙沼及原审被告立泰公司委托诉讼代理人张伦到庭参加诉讼。被上诉人任如艳经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。诚德公司上诉请求：1.请求撤销原判二项，径直改判退还租金14,826.67元，且保证金2,000元、管理费720元应予扣除；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：（一）上诉人在本案中无任何违约行为，一审法院认为上诉人“在履行合同过程中未尽管理义务而至众多经营者解除合同”显属认定事实错误，应予纠正。2020年4月8日，被上诉人与上诉人签订了《摊位租赁合同》，合同就租赁摊位的位置、用途、租期、租金、管理费以及其他权利义务均作了明确约定。合同签订后，被上诉人便正常使用案涉农贸市场摊位作熟食销售，而上诉人于2019年12月1日开始至今一直按约定对案涉农贸市场提供管理服务，如维护市场卫生、维修市场水电等，不存在任何违约行为。2020年春节突发新冠肺炎疫情，整个铜仁，甚至全国疫情防控形势严峻，而当时正处在疫情防控紧迫阶段，政府及相关部门为防控疫情，要求全员居家隔离、停产停业，导致上诉人无法正常提供管理服务，被上诉人在案涉农贸市场摊位经营期间，上诉人完全不存在一审判决中认为“未尽管理义务”的情形。后因新冠疫情影响，涉案农贸市场人烟稀少，生意变得极其冷淡，从而导致众多商户（包括被上诉人在内）的正常经营产生严重影响，有些甚至出现无法经营的状态，被上诉人为避免履行合同给其造成更为严重的损失，不愿继续经营，这才要求上诉人解除合同并退付相应租金。据此，众多经营者要求解除合同的直接原因完全在于其自身不愿意承担经营风险，与上诉人无关。更为重要的是，根据双方签订的《摊位租赁合同》的第6-4-2条的约定：“乙方应维护甲方摊位设施完好及市场公共卫生，保持摊位范围“净、洁、齐”，禁止在通道、水沟、停车点等地乱扔垃圾，禁止随意改变市场及公共设施。”案涉农贸市场的管理义务不完全在上诉人，被上诉人也负有维护案涉农贸市场摊位设施完好、市场公共卫生等管理义务。由此可见，本案《摊位租赁合同》的解除虽与新冠肺炎疫情影响有关，但这其中，被上诉人亦负有不可推卸的责任。而且上诉人在本案中不仅没有任何违约行为，还为被上诉人能够正常经营案涉农贸市场摊位付出了大量的管理工作，投入了巨额资金成本。因此，一审判决认定事实存在严重错误，应予纠正。（二）一审判决退还被上诉人租金17,451元有违客观事实，并且保证金2,000元、管理费720应当予以扣除。被上诉人与上诉人于2020年4月8日签订了《摊位租赁合同》，并于当日开始使用案涉农贸市场摊位作熟食销售经营，已使用达2个月零22天，按每月1,600元计算，应扣除租金为4,373.33元，上诉人实际仅应退还租金为14,826.67元，但一审法院却仅扣除租金1,749元，显然与客观事实相违背。同时，根据双方签订的《摊位租赁合同》第6-1-5条约定：因乙方原因提前解除合同的，视为违约，甲方将扣除全部保证金及管理费。就本案而言，合同解除虽与新冠疫情有关，但主要系被上诉人自身不愿意承担经营风险，而主动向上诉人提出解除合同，那么根据双方约定，上诉人完全有权扣除其交纳的案涉农贸市场摊位保证金及管理费。并且被上诉人使用案涉农贸市场摊位经营期间，上诉人为其提供管理服务投入了大量的人力、物力、财力，产生了巨大的成本，上诉人为此实际产生的管理成本理应扣除。因此，一审判决退还租金17,451元有违客观事实，并且保证金2,000元及管理费720元均应予以扣除。综上，一审法院认定事实存在严重错误，应当予以纠正。上诉人为保护自己的合法权益，维护法律的权威和尊严，根据民事诉讼法第一百六十四条之规定，特依法提起上诉，恳请依法查清事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人任如艳未作二审答辩称。原审被告立泰公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。任如艳向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2020年4月8日签订的《摊位租赁合同》；2.判令诚德公司立即返还租金19,200元、保证金2,000元、管理费720元；3.判令诚德公司赔偿经营损失15,010元；4.本案诉讼费由诚德公司承担。一审法院查明事实：2019年11月26日，立泰公司与诚德公司签订《新华都农贸市场楼面租赁合同》，主要约定：立泰公司提供新华都农贸市场第一层农贸市场专区、第三层屋顶自由区给诚德公司运营、管理，第一层租赁期限为五年，从2019年12月1日至2024年12月1日止，第三层租赁期限为十年，从2019年12月1日起至2029年12月1日止；该租赁物的租金为代收原则，在签订合同之日起诚德公司每年将收取的租金及各项费用如数上缴立泰公司，立泰公司将按实际上缴租金的15%提成返还给诚德公司作为运营管理费用；诚德公司维护租赁物设施完好及市场公共卫生，保持房屋使用权范围“净、洁、齐”，禁止在通道、水沟、停车点乱扔垃圾等。2020年4月8日，诚德公司与任如艳签订《摊位租赁合同》，主要约定：诚德公司提供位于新华都农贸市场熟食区租赁给原告作为熟食制作销售使用，租赁期限一年，从2020年4月8日起至2022年10月7日止；月租金1600元，每一年交纳一次，共计19200元，任如艳同意向诚德公司交纳经营保证金2000元和一季度商场管理费720元（免半年）；任如艳享有在缴纳一年租金、保证金的情况下赠送18个月经营期的优惠扶持政策，并享有原定管理费、水电费用减免半年的优惠措施；诚德公司负责市场内水、电等公用设施的维修和保养，搞好市场各项工作，提高服务质量，为租赁方提供良好的市场环境等。签订合同当日，任如艳向诚德公司支付一年的租金19200、保证金2000及一季度的管理费720元共计21920元。任如艳在经营过程中，由于诚德公司对案涉市场公共设施维修、卫生管理不到位，造成市场无法正常经营，故任如艳及其他多位经营者停止经营，任如艳于2020年6月30日停止经营。一审法院认为：任如艳与诚德公司签订的《摊位租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。在履行合同过程中，由于诚德公司未尽到管理义务，导致众多经营者解除合同，诚德公司存在过错，应承担违约责任，现合同目的已不能实现，故对任如艳要求解除合同的请求予以支持。关于任如艳要求诚德公司全额退还租金19,200元的诉请，诚德公司的违约虽然造成任如艳提前结束经营，但任如艳实际租赁使用了该商铺，理应依约支付诚德公司其实际租赁期间的房屋租金，未能经营期间的租金诚德公司应予退还；根据任如艳与诚德公司双方在租赁合同中关于任如艳在缴纳一年的租金和保证金以及一季度管理费的情况下享有18个月经营期的优惠扶持政策的约定，认定任如艳实际每月的租金为640元[19,200元÷30个月（18个月+12个月)]；任如艳从合同签订后经营至2020年6月30日，实际经营2个月零22天，产生租金1,749元，扣减后，诚德公司应退回任如艳未能经营期间的租金17,451元。双方约定管理费免交半年，故诚德公司应全额退还。关于保证金，因系诚德公司违约，故其应全额退还。任如艳主张经济损失15,010元，其未能提供充分有效的证据予以证实，不予支持。诚德公司关于因农贸市场违章建筑，故案涉摊位租赁合同无效的意见，因其未能提供农贸市场系违章建筑的证据，故对该意见，不予采纳。诚德公司关于案涉摊位租赁合同约束的相对方是任如艳和立泰公司，不是诚德公司，应该由立泰公司承担退还责任以及立泰公司认为自己不是本案适格主体，不应承担退还责任的抗辩，从庭审查明的事实来看，摊位租赁合同系任如艳与诚德公司签订，租金标准系诚德公司与任如艳协商并由诚德公司决定，诚德公司也实际收取了任如艳的租金、保证金、管理费，并对案涉摊位进行管理，且管理人员也系诚德公司员工，整个过程立泰公司并未参与，立泰公司并非合同相对方；对于立泰公司而言，其合同相对方是任如艳与诚德公司。故，对诚德公司的上述主张不予采纳，对立泰公司的抗辩，予以采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、解除任如艳与铜仁市诚德商业管理有限公司于2020年4月8日签订的《摊位租赁合同》；二、铜仁市诚德商业管理有限公司于判决生效之日起十日内退还任如艳租金17,451元、保证金2,000元、管理费720元，共计20,171元；三、驳回任如艳的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计362元，由任如艳承担164元，由铜仁市诚德商业管理有限公司负担198元。在二审中，任如艳未提交新的证据。诚德公司提交新的证据为：工资发放表，用于证明诚德公司聘请的管理人员工资发放情况，诚德公司已提供了管理，并未存在违约行为。经审查，该证据系诚德公司单方制作，与本案不具有关联性，本院不予采信。对一审认定的事实，二审予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，结合双方诉辩主张及理由，本院归纳本案二审争议焦点为：诚德公司是否构成违约，一审确定退还租金、保证金及管理费的比例是否恰当。本院认为：立泰公司与诚德公司签订《新华都农贸市场楼面租赁合同》，约定立泰公司提供新华都农贸市场第一层农贸市场专区、第三层屋顶自由区给诚德公司运营、管理，诚德公司按实际上缴租金的15%向立泰公司收取运营管理费用。上述合同签订后，诚德公司与任如艳签订《摊位租赁合同》，约定诚德公司将位于新华都农贸市场的摊位租给任如艳使用，诚德公司对农贸市场进行管理并提供相应服务，任如艳向其支付租金、保证金以及管理费。一审中，诚德公司提交证据目录的证明内容和目的，明确表明因立泰公司未按约向其支付营运管理费，导致市场无法正常经营。由此可见，诚德公司因与立泰公司之间的合同履行问题，才未按约对案涉农贸市场进行管理和提供服务，导致市场无法正常经营，已构成根本违约，任如艳要求解除合同并退还相应费用的诉请，于法有据，应予支持。诚德公司提出受新冠肺炎疫情影响导致商户无法经营，属于不可抗力，从而主张其不存在违约行为，不应承担违约责任的意见，不能成立。关于退还金额问题，任如艳自认经营至2020年6月底，即实际经营了2个月零22天，双方对此均无异议。因双方合同约定任如艳享有在缴纳一年租金、保证金的情况下赠送18个月经营期的优惠扶持政策，故而赠送的18个月经营期应计入合同租期内，即任如艳的租金实际应按640元/月计算，因此在扣除实际经营2个月零22天的租金1,749元后，剩余租金17,451元应予退还。同样，双方约定任如艳享有原定管理费、水电费用减免半年的优惠措施，故而管理费720元也应予退还。另外，因诚德公司违约，双方合同目的已不能实现，其扣留保证金2,000元于法无据，应予退还。一审法院作出“由诚德公司退还任如艳租金17,451元、保证金2,000元及管理费720元”的处理并无不当，诚德公司所持上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人诚德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人铜仁市诚德商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐正洪审判员  田 芳审判员  向 前二〇二一年二月七日法官助理丁雄书记员张祝红