湖南省郴州市北湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）湘1002执异45号 异议人（案外人）：李敦明，男，1974年2月18日出生，汉族，住湖南省安仁县。 异议人（案外人）：张维香，女，1973年7月19日出生，汉族，住湖南省安仁县。 申请执行人：胡波，男，1957年10月24日出生，汉族，住湖南省宜章县。 被执行人：曾云，男，1964年9月16日出生，汉族，住湖南省宜章县。 被执行人：黄有德，男，1956年7月16日出生，汉族，住湖南省郴州市。 被执行人：郴州市一兴房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区青年大道天一名邸****。 法定代表人：曾云。 本院在执行申请执行人胡波与被执行人曾云、黄有德、郴州市一兴房地产开发有限公司（以下简称一兴公司）股权转让纠纷一案中，查封了被执行人一兴公司名下位于郴资桂大道西侧紫金嘉园1栋1615房。异议人李敦明、张维香向本院提出书面异议。本院立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人李敦明、张维香请求事项：请求撤销（2020）湘1002执恢160号执行裁定书，立即中止执行，解除异议人对位于郴州市××道××栋××号房的查封执行措施，以免扩大异议人的损失。事实与理由：涉案房屋已由被执行人一兴公司于2019年11月22日出卖给异议人，并由异议人占有使用。异议人于2018年1月22日与鹰潭丰华建设工程有限公司签订了《建筑工程内部责任劳务承包合同》，约定承建被执行人一兴公司开发的位于郴州市国庆南路与郴州××道××期项目的土建部分。异议人做完该项目后与被执行人一兴公司结算总工程款3292711.6元，已支付240万元，扣除未完成部分款项102000元，还应支付余款790711.6元。为抵扣工程款，一兴公司于2019年11月22日签订了《郴州市商品房买卖合同（预售）》及《房屋抵款协议》，约定被执行人一兴公司将紫金嘉园1栋16层1605号商品房出卖给异议人，房屋总价299040元抵扣工程款，收房后，异议人于2020年9月14日支付了物业专项维修基金以及契税。因此，涉案房屋早已在贵院查封之前便出售给了异议人，并已交付，该房屋已归异议人所有。综上，请求法院撤销（2020）1002执恢160号执行裁定书，裁定中止执行，解除查封登记，以保护异议人的权益不受侵害。 申请执行人胡波未作答辩。 被执行人一兴公司、曾云、黄有德未作答辩。 本院经审查查明：一、2019年11月22日，一兴公司为甲方，陈建毕为乙方，李敦明为丙方，三方签订《房屋抵款协议》，约定：甲方以合法建造的紫金嘉园1栋16层1615号房抵扣乙方拖欠丙方的清包工工资款299040元；本协议签订后3天内，以李敦明的名义与甲方签订正式的《商品房买卖合同》并办理网签；《商品房买卖合同》签订后，甲方应当按照《商品房买卖合同》的约定条件为乙方办理房屋所有权转移登记。同日，李敦明、张维香为买受人，一兴公司为出卖人，双方签订《郴州市商品房买卖合同（预售）》，约定，由买受人购买紫金嘉园第1栋16层1615号房；建筑面积49.84平方米，其中套内建筑面积35.85平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.99平方米；按建筑面积计算，该商品房单价每平方米6000元，总金额299040元；买受人应当在2019年11月22日前支付该商品房全部价款。 二、2019年11月22日，一兴公司向李敦明出具一份加盖公司财务专用章的《收据》，载明“今收到紫金嘉园1栋1615号房一次性全款299040元，抵扣陈建毕民工工资款”。2020年9月14日，李敦明支付了涉案房屋契税2743.48元以及专项维修资金4610元。 三、2020年2月27日，本院在执行申请执行人胡波与被执行人曾云、黄有德、一兴公司股权转让纠纷一案中，作出（2020）湘1002执恢160号执行裁定，冻结、划拨被执行人曹云、黄有德、一兴公司的银行存款21520687.33元[其中民事判决书确定的股权转让款9280000元，利息7609600元，后期利息4392533.33元（按月利率2%计算，从2018年3月7日至2020年2月27日止，之后另计），诉讼保全责任保险费25170元，案件受理费128769元，申请执行费84615元]，或查封、扣押其相应价值的财产。2020年5月13日，本院向郴州市不动产登记中心送达（2020）湘1002执恢160号协助执行通知书，查封被执行人郴州市一兴房地产开发有限公司名下位于郴资桂大道西侧紫金嘉园1栋109、116、117、126、127、128、130、131、1413、1417、1418、1611、1612、1615、1616、1619、1621、1622、1707房（预售登记号：2018-0021）；2栋101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、118、119、120、121、122、201、301号房（预售登记号：2018-0033）。 本院认为，本案系执行标的异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房屋虽然登记在被执行人一兴公司名下，但一兴公司以紫金嘉园1栋16层1615号房用来抵扣拖欠李敦明的清包工工资款299040元，且在本院查封之前于2019年11月22日与被执行人一兴公司签订了《郴州市商品房买卖合同（预售）》，并通过与物业公司签订物业服务合同，缴纳物业费等形式行使占有不动产的权利，异议人对该涉案房屋已缴纳了物业专项维修基金以及房屋契税，无证据证实案涉房屋未办理过户登记存在过错，故异议人对争议房产享有的权利能够排除执行。因此，异议人请求中止对郴州市××道××栋××号房屋的请求成立。至于异议人要求本院撤销（2020）湘1002执恢160号执行裁定书的异议请求，没有法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 一、中止对位于郴州市××道××栋××号房屋的执行； 二、驳回异议人李敦明、张维香的其他异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  石纳新 审判员  谢宇明 审判员  肖 娜 二〇二一年二月三日 法官助理曹诗卉 书记员陈星子 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。