河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1628民初10号原告：鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司,统一社会信用代码:914116228083476863C，住所地鹿邑县西关鸣鹿路北段紫气大道口。法定代表人:王雪霞,该公司总经理。委托诉讼代理人：郑钰凡，该公司员工。委托诉讼代理人：赵卫严，该公司员工。被告:吴东攀,女,1977年11月7日出生,汉族，住河南省鹿邑县。被告：谢高伟，男，1992年4月18日出生，汉族，住河南省鹿邑县。原告鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司与被告吴东攀、谢高伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法进行了审理。2020年11月11日本院作出（2020）豫1628民初4189号民事判决。原告鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司不服判决，提起上诉，周口市中级人民法院于2020年12月24日作出（2020）豫16民终5522号民事裁定，撤销鹿邑县人民法院（2020）豫1628民初4189号民事判决，本案发回鹿邑县人民法院重审。本院于2021年1月4日重新立案后，依法适用普通程序，于2021年1月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑钰凡、赵卫严，被告吴东攀、谢高伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付物业管理费12260.16元（2018年1月1日至2020年12月31日）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告为鹿邑县顾家置业有限公司开发的“鹿邑顾家商业中心”项目（该项目包括：顾家欧亚达商业广场和顾家繁华里商业区）的前期物业服务单位，于2015年11月15日与该项目开发商签订《物业管理服务协议》。根据该协议的约定，物业服务期限自2015年12月1日至2025年11月30日，物业服务费3元/月·平方米。2016年11月20日，被告与鹿邑县顾家置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买该项目的繁华里商业区S3幢103号商品房，房屋建筑面积113.52平方米。被告所签的购房合同中，就原告作为该项目前期物业服务单位及物业费标准等相关情况也作出了相关约定。2016年12月31日，被告收到开发商交付的商品房并办理了交接手续。原告始终按约履行物业服务职责，但被告仅支付2017年度（2017年1月1日至2017年12月31日）服务费4086.72元，此后2018、2019、2020三个年度的物业服务费共计12260.16元至今未付。被告吴东攀辩称，吴东攀在与顾家购房合同上显示的物业服务时间为2017年1月1日至2019年12页31日。交房后吴东攀并未与鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司签订任何物业服务合同，鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司在接手顾家商品房物业时应该与业主签订与每平方米3元相对应的物业服务合同。在与业主没有任何物业服务合同的情况下，物业方无权向业主收取每平方米3元的物业费。2016年12月31日在收取顾家售楼部交付的商品房时被告知拿钥匙必须交纳物业管理费4087元，为了拿钥匙才交的4087元。2017年6月26日吴东攀把该商品房租给了谢高伟，租期为2017年6月26日至2019年7月11日。谢高伟在租房期间拖欠物业管理费，这是物业方工作失职造成的结果，该损失应该由物业方承担。物业方在接手物业期间不作为、管理极差、车辆随处停放，导致顾家整个二期房屋出租困难，给业主造成极大损失。由于物业方的原因，大部分业主不认同每平方米3元物业费的收取。物业方服务的是商品房的使用者，在租户使用商品房的前提下，物业方应该向租房户追要物业费。被告谢高伟辩称，谢高伟是在2017年7月份租的房子，2019年2月底左右已经把房子转租给下一个租户，在此期间谢高伟没有收到任何物业要其交物业费的通知，上次开庭才知道有这个物业费，而且谢高伟已经把之前的物业费交付给了房东。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交以下证据：1.物业服务协议，证明原告是经涉案项目开发商选定的涉案项目前期物业服务单位，约定的物业服务期限自2015年12月1日至2025年11月30日，物业费按3元每平方米每月收取。2.商品房买卖合同（预售）1份，证明被告购买了涉案项目鹿邑顾家繁华里商业区S3幢103号房屋，建筑面积共113.52平方米。购房合同就原告作为该项目前期物业服务单位及物业费标准等相关情况作了约定。3.商品交接确认书1份，证明2016年12月31日，被告收到开发商交付的涉案商品房，并确认接收。4.收据1份，证明2016年12月31日被告向原告支付2017年度的物业费4087元。5.电梯维保合同、日常保洁合同1份，证明截止起诉之日，原告一直按约提供物业服务。被告吴东攀质证意见：物业服务协议没有被告的签字。物业服务是到2019年12月31日，没有签订电梯维保合同和日常保洁合同。被告谢高伟质证意见：这些证据不经被告的手，被告不清楚。经审查，本院对上述证据的真实性予以采信。被告吴东攀提交以下证据：1.租赁合同1份，证明2017年6月26日涉案房屋租给了谢高伟。2.照片2张，证明原告方管理脏乱差。3.通知复印件，证明原告收取其他业主物业费每平方1.32元.原告质证意见：1.租赁合同与原告无关。2.对照片的真实性予以认可，证明目的不认可，被告提供的照片恰恰证明原告提供了物业服务，被告应当支付物业费。2.对通知的真实性不予认可，证明目的不予认可，该证据与本案无关，本案所涉的物业管理服务协议及商品房买卖合同约定的物业费每平米3元。被告谢高伟质证意见：对租赁合同的真实性无异议，但认为该合同没有履行到底，本人已经将该房转租给现租客；对证据2，证据3无异议。经审查，本院对上述证据的真实性予以采信。被告谢高伟提交以下证据：转账记录及微信聊天记录，证明2020年10月28日谢高伟把租房期间的物业费3500元全部交给了房东吴东攀，与房东吴东攀经商议把之前所有的物业费全部交清。原告质证意见：对证据不认可，该证据与原告与吴东攀的案件无关。被告吴东攀质证意见：对证据无异议，谢高伟租我的房子是2017年6月26日-2019年7月11日，谢高伟实际应付物业费是8356元，但仅支付3500元。经审查，本院对上述证据的真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司与鹿邑县顾家置业有限公司就鹿邑顾家商业中心的物业管理服务于2015年11月15日签订《物业管理服务协议》。协议约定，物业服务收费采取包干方式，鹿邑县顾家置业有限公司按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为每月每平方米3元。鹿邑县顾家置业有限公司应于原告进场实施物业管理工作之日起开始交纳物业服务费，按年交纳，应在每年1月30日前履行交纳义务。在物业管理区域内，原告提供的物业管理服务内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；市政公用设施和附属建筑、构筑物的维修、养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公用绿地、花木等的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；管理与物业相关的工程图纸、业主资料、用户档案与竣工验收资料等资料档案。本协议期限自2015年12月1日起至2025年11月30日止，本合同期限内业主委员会经全体业主依法表决通过后代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2016年11月20日，被告吴东攀与鹿邑县顾家置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，鹿邑县顾家置业有限公司向被告吴东攀出售其开发建设的繁华里商业区S3幢S3单元1-2层103铺（3）号商品房，建筑面积113.52平方米。合同约定前期物业管理，鹿邑县顾家置业有限公司选聘的前期物业服务企业为鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司，物业服务时间从2017年1月1日到2019年12月31日，物业服务费为3元/月·平方米，买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。该商品房的前期物业服务合同、临时管理规约见附件九。合同签订后，被告吴东攀于2016年12月31日向原告支付了2017年度物业服务费4087元。2017年6月26日被告吴东攀与谢高伟签订房屋租赁合同，吴东攀将其案涉商品房租给谢高伟使用，租期自2017年6月26日至2019年7月11日，房租共计7万元。诉讼中，被告吴东攀申请追加谢高伟作为本案的被告参加诉讼。本院认为，本案案涉物业服务合同发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定?》第三条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外”之规定，本案适用民法典的规定。《中华人民共和国民法典?》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，根据被告吴东攀与鹿邑县顾家置业有限公司签订《商品房买卖合同》及原告与鹿邑县顾家置业有限公司签订的《物业管理服务协议》，被告吴东攀与原告存在物业服务合同关系。虽然被告吴东攀与鹿邑县顾家置业有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定前期物业服务合同期限为2017年1月1日到2019年12月31日，但合同到期后被告方业主委员会或业主大会并没有选聘新的物业服务公司进行物业服务管理，原告仍在按照与鹿邑县顾家置业有限公司签订的《物业管理服务协议》继续提供物业服务管理，被告吴东攀与原告鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司仍存在事实上的物业服务合同关系，被告吴东攀应当继续履行交纳物业服务费的义务。根据原告与鹿邑县顾家置业有限公司签订的《物业管理服务协议》约定，交纳物业服务费的时间为每年1月30日前，因此原告要求被告吴东攀支付2018年1月1日至2020年12月31日物业服务费12260.16元的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。2017年6月26日被告吴东攀将案涉房屋租给谢高伟使用，二被告之间系房屋租赁关系，与本案不属于同一法律关系，本院不予审查。被告吴东攀可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法典?》第九百三十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定?》第三条规定，判决如下：被告吴东攀于本判决生效之日起十日内支付原告鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司物业服务费12260.16元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费106.5元，由被告吴东攀负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  孔维良审 判 员  荆武成人民陪审员  张永红二〇二一年二月十九日书 记 员  冯亚楠