陕西省山阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕1024民初1424号 原告：山阳县丰华物业有限公司。 住所地：山阳县XX街道办事处XX城路。 法定代表人：张建华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢晓东，系陕西界坤律师事务所律师。 被告：王赢，男，生于1989年5月27日，汉族，住山阳县。 委托诉讼代理人：陈敬炜，系山阳县“148”法律服务所法律工作者。 原告山阳县丰华物业有限公司（以下简称丰华公司）与被告王赢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丰华公司委托诉讼代理人谢晓东、被告王赢及其委托诉讼代理人陈敬炜到庭参加诉讼，原告法定代表人张建华经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告丰华公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告公司与被告签订的《房屋租赁合同》，并责令被告腾空退出原告公司房屋；2、判令被告承担自2019年7月4日起至2020年7月4日止的房屋占用费72000元，并承担自2020年7月5日起至腾房之日止的房屋占用费，按每月6000元计算；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2016年6月30日签订了一份《房屋租赁合同》，被告租赁原告公司位于南大街中段计经局家属楼临街1楼门面房两间，租期三年，从2016年7月5日至2019年7月4日。2019年7月4日合同期满前，被告也未与原告公司续签租房合同。原、被告签订的租赁合同第四条第2款约定：“乙方逾期未缴纳租赁费，累计拖欠3个月不交付的，除补交所欠租赁费外，每逾期一日按年租赁费的百分之一收取违约金，甲方有权终止合同”。原告公司曾下发通知要求被告于2019年12月底前搬出租赁房屋，但至今被告拒不腾空退出原告房屋。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求法院支持原告诉讼请求。 原告为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据： 1、《土地使用权转让协议》、授权委托书、公司营业执照各1份（均为复印件），证明原告出租房屋的合法性，以及原告公司与被告签订《房屋租赁合同》是经过山阳县东关社区授权，原告公司经营范围包括房屋租赁，原告公司具有诉讼主体资格，有权要求解除合同并提起本案诉讼； 2、《房屋租赁合同》复印件1份，证明原告与被告于2016年6月30日签订了一份《房屋租赁合同》，期限为2016年7月5日至2019年7月4日止，合同第四条第2款约定：“乙方逾期未交租金累计拖延3个月的有权终止合同”； 3、《房屋租赁合同》解除通知书复印件1份、送达解除通知照片复印件1张，证明原告于2019年12月18日因被告未交房租，逾期3个月后，向被告送达了解除合同通知，本合同自送达之日起已经解除； 4、房屋租赁费发票复印件1份、房屋租金台账复印件1份，证明被告于2019年1月26日交房租至2019年7月4日，之后被告未再交房租。 被告王赢辩称：请求法院依法驳回原告的诉讼请求。1、原告主体不适格，其要求被告腾房没有依据；2、被告在同等条件下，有优先租赁权，该权利应获得充分保障；3、被告未拖欠租金，也没有违约，原告主张被告违约要求被告支付占用费用没有事实和法律依据；4、被告要求原告赔偿被告损失350000元，其中转让费130000元、装修费120000元、间接损失100000元。 被告为支持其主张，向本院提供了以下证据： 1、原告公司企业公示报告（打印版）1份，证明原告公司成立于2014年1月24日，核准日期为2017年12月15日，本案涉及房屋非原告所有，其公司经营范围也只是房屋租赁； 2、《房屋租赁合同》复印件1份，证明原、被告之间签订了租赁合同，被告有优先租赁权； 3、支付房租票据复印件3份，证明被告按时支付了租赁期限内全部租金； 经当庭举证、质证，对原告提供的4组证据，被告对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，认为《土地使用权转让协议》不能证明该房屋所有权属东关社区；授权委托书、公司营业执照只能证明原告有出租涉案房屋的权利，但没有物权，不能要求被告腾房。经审查，《土地使用权转让协议》第四条明确了本案涉案房屋的所有权人为东关社区，东关社区又委托本案原告对涉案房屋进行租赁管理，本案原告权利来源合理合法，故对原告该组证据的真实性及证明目的，本院均予以采信。对原告提供的证据2，被告对真实性没有异议，对证明目的有异议，认为根据合同第五条，合同届满，被告有优先租赁权，但被告交纳房租，原告不收，原告是想收回房屋租给其他人，所以，原告违约。结合双方签订的《房屋租赁合同》内容以及被告未按约定续签合同并续交房租费的实际，被告并未举证证明上述情形是基于原告违约，故对其主张理由不予采纳，对原告的该组证据真实性及证明目的，本院予以采信。对原告提供的证据3，被告对真实性没有异议，对证明目的有异议，认为原告向其送达解除通知书的具体时间，其记不清了，而且，在租赁期限届满前，被告向原告交纳房租，原告不愿收取。结合庭审中双方陈述，以及解除通知上落款时间（2019年12月18日），对该组证据真实性及证明目的，本院予以采信。对原告提供的证据4，被告无异议，本院予以采信。 对被告提供的3组证据，原告经质证对证据1真实性无异议，对证明目的有异议。认为原告公司成立于2014年1月24日，核准日期为2017年12月15日，涉案房屋并非原告所有，经营范围也只是房屋租赁。根据该企业公示报告内容显示，该公司成立于2014年1月24日，核准日期为2017年12月15日，经营范围包括物业管理、房地产开发、租赁。结合《土地使用权转让协议》第四条内容，本院对该组证据真实性予以采信，对证明目的不采信；对被告提供的证据2，原告对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为根据合同第五条内容，在租赁期限届满前6个月，被告就应该跟原告公司进行续租，但其没有，视为放弃优先租赁权。结合本案被告未与原告成功续租的实际，对该组证据真实性予以采信，对证明目的不予采信。对被告提供的证据3，原告无异议，本院予以采信。 根据采信的证据及双方陈述，本院认定如下事实：山阳县XX街道办事处XX社区居委会（原山阳县XX街道居委会）将其所有的门面房屋，委托原告丰华公司对外签订租赁合同，收取房屋租赁费，进行物业管理。2016年6月30日，原告丰华公司以自己名义与被告王赢签订了房屋租赁合同，将南大街中段计经局家属楼临街一楼二间门面房租赁给被告王赢用于经营烟酒农副产品和土特产。合同约定：租期3年，从2016年7月5日起至2019年7月4日止。对租金及交纳办法，合同第三条约定：年租金72000元。2016年7月4日前付清第一年房租费，2017年7月4日前付清第二年房租费，2018年7月4日前付清第三年房租费。合同第四条约定：“……7、乙方根据经营需要，对承租的房屋进行装修、装饰，必须向甲方提供装修图、计划。经甲方同意方可施工，但不得损坏房屋主体，所花费用由乙方承担，合同届满或解除时，装饰及添加物权归甲方所有，乙方不得拆除（动产除外）。……”。合同第五条还约定：“合同届满前六个月，若甲方继续出租，同等条件下优先于乙方承租，合同届满前六个月不来续签合同视为放弃，本合同届满驣庄，不驣庄每日收取违约金400元，直至将房屋交回甲方之日为止”。合同还对其他相关问题进行了约定。合同签订后，被告按期向原告支付了房租，原告依约向被告交付了租赁房屋并向被告出具了收取房租凭证。 合同期限届满（2019年7月4日到期）后，原、被告未续签租赁合同，被告一直继续使用租赁房屋，原告未提出异议。至2019年11月，原告电话通知被告腾房，被告拒绝后，原告公司工作人员于2019年12月18日向被告送达了解除合同通知，内容为：“王赢经营户，你承租的我公司南大街计经局家属楼一楼门面房分别于2019年6月30日和7月4日到期，经公司研究决定收回房屋，请于2019年12月底前来办理合同外所欠租金并腾房，现书面通知你，逾期造成的相关后果由你承担”。此后，被告王赢未向原告交纳租赁费亦未腾退房屋。原告提起诉讼。 另查明，山阳县丰华物业有限公司成立于2014年1月24日，系有限责任公司。经营范围为物业管理、房地产开发、租赁。 本院认为，原告丰华公司在山阳县XX街道XX社区居委会的委托授权范围内与被告王赢签订房屋租赁合同，其依法享有管理及经营（南大街中段计经局家属楼临街一楼二间门店）涉案房屋的权利。原告丰华公司与被告王赢签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，租赁合同合法、有效，依法应予保护。因此，丰华公司属于本案适格原告，本院确认其原告主体适格。对于被告辩称“原告主体不适格，其要求被告腾房没有依据”的抗辩主张，本院不予采纳。 双方签订的合同于2019年7月4日届满后，双方未续签合同，但被告继续使用租赁房屋，原告未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”，故原、被告之间的租赁合同自2019年7月5日起为不定期租赁合同。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“对不定期租赁合同，原、被告双方均有权随时解除。”。本案中，原告在不定期租赁合同期限内，于2019年12月18日向被告送达了租赁合同解除通知，告知被告租赁合同解除，并限期搬出房屋、交纳合同外所欠租金。原告提出解除合同向被告送达了解除通知，给予了被告合理的搬离期限，原告解除合同的行为并无不当，故该租赁合同依法在解除通知送达之日即2019年12月18日解除。因合同解除，被告依法负有腾房义务，故原告主张于2019年12月18日解除合同并要求被告腾空退出房屋的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求被告支付房屋占用费的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，被告在原告明确表示要求其腾退租赁房屋的情况下，仍拒绝腾退并继续占有该租赁房屋，应当支付合同解除前所欠房租金，并赔偿合同解除后因继续占有租赁房屋给原告所造成的损失。故原告要求被告支付从合同届满之日起至腾房之日止的房屋占用费（含租赁费）的诉求，本院予以支持，但对原告主张的费用性质、数额和计算期间应据实核定。具体为：被告应支付不定期租赁合同期限内，即从2019年7月5日至2019年12月18日所欠的房租费，同时应支付合同解除后，即从2019年12月19日起至实际腾房之日止的房屋占用费，房租费和房屋占用费的数额计算均按每年72000元标准核算。 被告辩称其一直租赁原告房屋享有优先租赁权，原告没有理由要求解除合同并要求其腾房。根据《房屋租赁合同》第五条约定，被告享有优先租赁权是在同等条件下进行再租赁时享有的权利，本案并非该种情形，且双方在合同中已明确约定关于“优先租赁权”的适用条件，即“合同届满前六个月续签合同”，否则，“视为放弃”，因双方未续签合同是既成事实，故被告的辩称理由不能成立。被告又辩称因原告的原因给其造成经济损失，要求原告赔偿损失350000元，其中转让费130000元、装修费120000元、间接损失100000元，但被告未举证证明其损失的客观必然性以及与本案的关联性，也未提起反诉，故对被告的相应辩称主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第（四）项、第九十一条第（二）项、第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告山阳县丰华物业有限公司与被告王赢之间的房屋租赁合同于2019年12月18日解除； 二、被告王赢于本判决生效之日起15日内腾空退出租赁房屋，并向原告支付房租费和房屋占用费（其中房租费从2019年7月5日起计算至2019年12月18日止，房屋占用费从2019年12月19日起计算至实际腾房之日止，房租费和房屋占用费均按照每年72000元的标准核算）； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1600元，减半收取800元，由被告王赢负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。 审 判 员 张临东 二〇二一年一月十三日 法官助理 伍淑丹 书 记 员 耿 燕