吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终246号上诉人（原审原告、执行案外人）：单莹，女，1984年3月25日出生，汉族，住吉林省磐石市。委托诉讼代理人：刘丽坤，吉林洁廉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：吴宝军，男，1966年4月12日出生，汉族，住辽宁省大石桥市。委托诉讼代理人：吴卓翰（系吴宝军之子），男，1990年3月1日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。被上诉人（原审被告，被执行人）：磐石市恒丰房地产开发有限公司，住所地吉林省磐石市。法定代表人：刁飞，该公司总经理。原审第三人：磐石市乾宇房地产开发有限公司，住所地吉林省磐石市。法定代表人：雷玉忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋兰波，吉林博仑律师事务所律师。上诉人单莹因与被上诉人吴宝军、磐石市恒丰房地产开发有限公司（以下简称恒丰公司）、原审第三人磐石市乾宇房地产开发有限公司（以下简称乾宇公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省磐石市人民法院（2020）吉0284民初3132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭，采用询问方式公开进行了审理。本案现已审理终结。单莹上诉请求：1.撤销（2020）吉0284民初3132号民事判决；2.依法确认单莹与乾宇公司签订的《住宅认购协议书》合法有效；3.不许可对恒丰国际楼房号为XXX门市的执行；4.一、二审诉讼费用由吴宝军、恒丰公司负担。事实和理由：一审法院事实认定错误，乾宇公司根据与恒丰公司签订的顶帐楼协议，有权处分涉案房屋。2015年1月15日，恒丰公司与乾宇公司签订顶帐楼协议，恒丰公司将恒丰国际大厦工程大包给乾宇公司，结算方式为以楼房抵顶全部工程款，双方约定由乾宇公司负责销售。2015年2月9日，恒丰公司与乾宇公司签订协议书，就恒丰国际商住楼工程总承包建设达成协议，约定乾宇公司采取全额垫资形式（消防通风及设备、电梯除外）施工承建。恒丰公司以在建房屋和现有汽运楼抵顶偿付全部工程款。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。乾宇公司与恒丰公司之间成立建筑施工合同关系，双方结算方式为以楼房抵顶全部工程款，双方约定由乾宇公司负责销售。在人民法院查封之前，乾宇公司已经根据合同约定处分了案涉房屋，与单莹签订了合法有效的书面《住宅认购协议书》，单莹合法占有该不动产，并已支付全部价款（以物抵债）及非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，乾宇公司与单莹签订《住宅认购协议书》出售案涉房屋，并不违反乾宇公司与恒丰公司的约定，双方签定的《顶帐楼协议》，经磐石市政府2017年第四次信访联席会议纪要确认，决定涉及该项目所欠税费及回迁户遗留问题等相关事项由乾宇公司负责缴纳和解决；由乾宇公司负责出资对后期收尾工程进行建设，以上会议内容说明恒丰公司与乾宇公司之间签订的协议真实有效。综上，乾宇公司作为有权处分人，已经将案涉商铺以物抵债给单莹，吴宝军申请查封行为在乾宇公司将该房屋交付给单莹之后，单莹通过以物抵债取得的物权期待权应当依法受到保护，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，应支持单莹的诉讼请求。吴宝军辩称，2015年1月15日签订的《顶帐楼协议》仅是包括住宅而不包括门市楼，门市楼600平是为了最终结算价款查缺补漏用。乾宇公司可以对外销售，但必须以恒丰公司名义，因为预售许可证的销售单位为恒丰公司。乾宇公司与单莹签订的是以物抵债协议，而非买卖协议，抵顶的是乾宇公司的债，该抵债协议违背《顶帐楼协议》第六款约定“售楼款归恒丰公司”，侵害恒丰公司的利益，应认定无效。抵债协议是一种处分行为，而非单莹所称的销售行为。根据2017年会议纪要，案涉房屋可以过户，单莹未及时过户，主观存在过错。综上，应驳回单莹上诉请求。恒丰公司辩称，所有门市均是由恒丰公司开发，针对门市没有签署任何合同，涉及所有门市合同均在磐石市刑警队立案了，公章及合同是假的，恒丰公司与乾宇公司尚未就工程结算，不能确定案涉门市是否抵顶给乾宇公司，单莹占有是不合法的。乾宇公司述称，一、基于合同约定及2017年3月28日会议纪要，乾宇公司对案涉房屋有处分权。二、用以物抵债规则解决本案，对单莹不公平，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，即单莹属于买受人。三、乾宇公司处分案涉门市所得价款，乾宇公司承认，并主张在与恒丰公司工程款中扣结，恒丰公司自己外包消防工程抵顶了17套住宅，实际施工人处分这些房屋时，均是与乾宇公司签订的商品房买卖协议。单莹向一审法院起诉请求：1.确认单莹与乾宇公司因购买矿粉抵顶货款而签订的《住宅认购协议书》合法有效；2.判令不准许对恒丰国际楼房号为XXX门市强制执行；3.诉讼费由吴宝军、恒丰公司承担。一审法院认定事实：2011年3月30日，磐石市人民政府下发磐政专纪（2011）8号文件即《磐石市人民政府关于2011年第一批房地产开发建设项目审批问题的专题会议纪要》，确定“恒丰国际小区”由恒丰公司开发。2013年7月17日，磐石市房地产开发管理办公室与恒丰公司签订《房地产开发建设协议》，约定：恒丰国际商住楼建设项目位于磐石市康复路南侧、黄河路北侧、振兴大街西侧，建筑面积45,243平方米，由恒丰公司开发。2015年10月，经磐石市住房和城乡建设局批准，恒丰公司取得该项目的建筑资质。2014年9月2日，恒丰公司与乾宇公司就恒丰国际商住楼工程总承包建设签订《协议书》。该协议第五项工程造价和偿付方式约定：“甲方（恒丰公司）以在建房屋和现有汽运楼抵顶偿付全部工程款。”2015年3月30日，恒丰公司与乾宇公司签订《顶帐楼协议》，就在建楼房抵顶工程价款问题作出明确约定，但未涉及案涉房屋。2014年12月16日，乾宇公司与另案原告盛伟光签订《工程承包合同》，乾宇公司将从恒丰公司承包的恒丰国际商住楼建设工程转包给盛伟光，付款方式为：乾宇公司以全额顶账楼抵顶全部工程款。2016年1月11日，磐石市住房和城乡建设局为恒丰公司开发的恒丰国际商住楼颁发《商品房预售许可证》，恒丰公司开始销售建成的楼房。2018年5月2日，单莹与乾宇公司签订《住宅认购协议书》，乾宇公司将其承建的恒丰国际商住楼ＸＸ号一、二层，建筑面积88.06平方米商铺抵顶给单莹，用以偿还购买单莹矿粉欠款1,188,810元。2018年6月，单莹对该房屋装修后，对外出租至今，并交纳了水电费、物业费等相关费用，但未办理房屋产权初始登记。因吴宝军与恒丰公司合同纠纷一案，一审法院根据吴宝军的申请于2019年9月4日作出（2019）吉0284民初2659号之一民事裁定，依法查封了案涉房屋，即恒丰国际商住楼Ｘ号商铺（XXX号）等门市房。经审理，于2020年4月20日作出（2019）吉0284民初2659号民事判决书。该判决内容为：“一、被告恒丰公司于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告吴宝军欠款4,839,243.00元；”恒丰公司未按判决书确认的期限履行给付义务，吴宝军向一审法院申请执行。一审法院依据（2019）吉0284民初2659号之一民事裁定执行案涉房屋，单莹不服，提出执行异议申请。一审法院于2020年10月26日作出（2020）吉0284执异32号执行裁定，驳回了异议人单莹的异议请求。单莹不服，在法定期限内提起案外人执行异议之诉。另查明，恒丰国际商住小区现更名为“锦绣国际小区”。一审法院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对执行标的的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对该实体上法律关系进行的裁判。案外人主张的实体权利必须是依法可以阻止该标的执行的实体权利，并非所有的实体权利。案外人执行异议之诉是以审查执行标的的权属为中心，即案外人对执行标的是否享有排除强制执行的权利。因此，执行异议之诉的立法目的在于保护案外人对特定执行标的的合法权益，而非其他。这就决定了案外人执行异议之诉的审理范围应仅限于对执行标的的权属审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”本案根据庭审查明的事实，结合相关法律及司法解释，综合分析评判如下：（一）单莹不是案涉房屋的权利人。1.从该工程立项到楼房销售看，2011年3月30日，磐石市人民政府下发磐政专纪（2011）8号文件即《磐石市人民政府关于2011年第一批房地产开发建设项目审批问题的专题会议纪要》，确定“恒丰国际小区”由恒丰公司开发。2016年1月11日，磐石市住房和城乡建设局为恒丰公司开发的恒丰国际商住楼颁发《商品房预售许可证》中的房屋预售单位为恒丰公司。2016年11月2日，恒丰公司与购买者张某某签订的《商品房买卖合同》，恒丰国际商住楼的出卖主体是“恒丰公司”。2.从恒丰公司与乾宇公司的关系看，恒丰公司为恒丰国际小区的开发企业，而乾宇公司为建筑企业，两个公司之间是开发与建设的关系。虽然双方在《协议书》中约定恒丰公司用在建楼房抵顶乾宇公司的全部工程款，但只是工程价款的履行方式，并未改变财产所有权的性质。综上，恒丰公司是案涉房屋的权利人，而非单莹。（二）单莹不享有排除案涉房屋执行的权利。庭审中，单莹认为，案涉105号商铺是其与乾宇公司以物抵债而取得的合法财产，而且已经装修并实际占有二年，应排除执行。恒丰公司则认为，未经本公司同意，乾宇公司无权处分案涉房屋，乾宇公司用恒丰公司的财产抵顶单莹欠款的行为，侵害了恒丰公司的财产权益，不同意排除执行。一审法院经审查认为，1.物权的公示。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。案涉房屋登记在恒丰公司名下，因此，从物权公示的角度来看，恒丰公司是案涉房产的所有权人。虽然单莹实际占有使用案涉房屋，但不能据此认定其取得案涉房屋所有权；2.单莹与乾宇公司的以物抵债行为不具有合法性。以物抵债，学理上又称为代物清偿，所谓代物清偿，是指债权人受领债务人提出的他种给付以代替原定给付。案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉《住宅认购协议书》的订立系基于单莹与乾宇公司的材料款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债，该协议的目的在于消灭单莹对乾宇公司的债权而非单纯的房屋买卖。单莹与乾宇公司之间签订《住宅认购协议书》的真实意思表示是以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然的引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权请求权。我国合同法第一百三十二条规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。乾宇公司在未合法取得案涉房屋所有权的情况下抵顶欠单莹的债务，其行为是无效的；3.金钱债权并无优先性。本案中单莹寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以物抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与乾宇公司之间存在债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身。该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。因此，单莹对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益。而且，以物抵债协议在未完成权属变更登记前，不能排除执行。综上，单莹所举证据，不能证明其诉讼请求，且与本案的法律事实相矛盾，与我国现行法律及司法解释相悖，不符合阻却执行的法定构成要件，其排除执行的诉讼请求，无法予以保护。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款之规定，判决：驳回单莹的诉讼请求。案件受理费合计15,500元，由单莹负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。恒丰公司提交了（2020）吉0284民初2635号裁定书1份，拟证明恒丰公司与乾宇公司尚未结算，无法确定案涉门市抵顶给乾宇公司。单莹质证认为，对该份证据真实性无异议，与本案无关。吴宝军对该份证据无异议。乾宇公司对该份证据无异议，证明恒丰公司与乾宇公司、吴宝军之间的纠纷与单莹无关，乾宇公司承认出售案涉门市的价款。乾宇公司提交了恒丰公司主体消防工程外包顶账协议，顶账的17套楼房是与乾宇公司签订协议，且已入住，证明乾宇公司有销售权及处分权，与单莹之间的买卖合同成立，符合相关法律规定。单莹对乾宇公司提交的证据无异议。吴宝军对乾宇公司提交证据的真实性有异议，且不是新证据。恒丰公司对乾宇公司提交证据的真实性无异议，对关联性及证明的问题有异议，不能证明乾宇公司的主张。本院对以上证据真实性予以确认。单莹、吴宝军在二审中未提交证据。通过各方当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为案外人单莹对案涉门市是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。据此本案单莹应当承担举证责任，证明其对案涉门市享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。明确要求买受人需同时符合前述四项情形，其权利方能够排除人民法院的强制执行。该规定的目的在于保护无过错的买受人，通过赋予其优先于普通债权的权利层级保护方式，实现对在先成立债权并已对房产占有、使用的买受人的优先保护。因该种保护属于基于特殊价值取向对于特殊债权给予的优先于其他债权的保护，故在适用时应当严格审查。单莹主张其与乾宇公司存在矿粉买卖关系，因乾宇公司欠付其货款，双方采取以物抵债方式，就案涉房屋签订了《住宅认购协议书》，由单莹取得案涉门市所有权。参照上述规定，不动产以物抵债受让人需同时符合下列条件，方可排除执行：即以物抵债的行为客观存在，且达成以物抵债协议时原债务履行期限已经届满；在法院查封之前已签订合法有效的以物抵债协议并已合法占有该不动产；用以抵债的不动产价值与原债务数额合理对应，且经清算债务数额已确定；非因买受人自身原因未办理过户登记。经查明，案涉门市尚处于初始登记状态，登记在恒丰公司名下，且恒丰公司对案涉门市属于其与乾宇公司工程款顶账范围的事实不予认可，现有证据无法证明乾宇公司对案涉门市具有处置权。乾宇公司未能提供其与恒丰公司针对发包工程进行结算的证据，恒丰公司与乾宇公司签订的《协议书》及乾宇公司与案涉小区实际施工人盛伟光签订的《工程承包合同》中，均未明确案涉门市包含在顶帐楼范围内，单莹在庭审中亦表示未与乾宇公司就案涉房屋签订以物抵债协议。综上，单莹提供的证据不足以证明乾宇公司对案涉门市系有权处置，不能证明其在人民法院查封前针对案涉门市签订合法有效的以物抵债协议，基于以上原因，单莹对案涉门市享有的民事权利不足以排除人民法院的强制执行。综上所述，单莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,499元，由单莹负担。本判决为终审判决。审判长  李亚妮审判员  高忠华审判员  王 东二〇二一年二月二十日书记员  王 健