辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3481号上诉人（原审被告）：汤景革，男，1947年1月3日出生，汉族，住辽宁省新民市。委托诉讼代理人：汤宝健，男，1977年12月26日出生，汉族，住辽宁省新民市。被上诉人（原审原告）：辽宁中维物业管理有限公司新民分公司，经营场所新民市民族街**。负责人：邢延兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐晓侠，女，1977年11月24日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省新民市。委托诉讼代理人：张雨，辽宁欣和律师事务所律师。上诉人汤景革因与被上诉人辽宁中维物业管理有限公司新民分公司（以下简称“中维物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服新民市人民法院（2020）辽0181民初6268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。汤景革上诉请求：请求减免未按合同约定作出服务的部分物业费。二审庭审中，汤景革增加一项诉讼请求：诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人并没有按照前期物业服务协议约定的服务标准提供服务。补充：物业费只值0.5元每平方米，物业公司楼道卫生打扫过，但是不够频繁，间隔时间太长；从未下药清除鼠患；楼道的水管漏水无人管；外墙皮脱落无人管；物业服务质量极差；没有绿化；园区入口无人管理导致车辆停放无序；园区内没有监控。中维物业公司辩称，1.上诉状的内容未直接影响到上诉人的直接利益，上诉人不能拿业主的共同利益拒绝缴纳物业费。2.关于业主反映的其他业主占用绿地、车库商用、门市业主搭排风设施和外跨楼梯等问题，作为物业是服务者，只负有管理的责任，没有执法权，物业公司对占用绿地、车库商用行为多次进行禁止性告知和劝阻，已经尽到了物业服务的职责。上诉人或其他业主认为这种行为侵害了自己的权益，可以自己或联合物业向相关部门投诉举报，但不是作为拒交物业费的理由。3.物业公司尽到了业主共有部位的维护管理。按前期物业服务合同，屋顶、户外、墙面等共用部位，在质保期内，归开发建设单位负责维修，质保期过后，物业公司一直在维护维修。有部分未维修的也是地产公司遗留问题，我司一直向开发建设单位发函，但一直未果。4.公共设施设立问题与物业服务无关。物业公司接管时，公共设施没有变化，例如：道路、路灯、停车位、车棚等，物业公司对原有的设施一直维护到位，但地产公司未建设自行车棚及停车位等。5.园区车辆管理，物业公司尽到了自己的义务。外来车辆出入有登记。本园区车辆不用登记。因园区内没有停车位，业主车辆较多，发生拥堵难免，这与物业服务没有关系。本小区是单独4栋楼组成，中间一条主干道，无需制作交通标志。6.房屋外观修理后不整洁，排水管道堵塞外溢与物业服务没有关系，物业公司已经尽到了自己的服务义务，垃圾没有日产日清问题。本小区楼房在质保期内个别业主有外墙渗水情况，地产公司在维护维修时，采用外墙防水胶，还有个别业主冬天室温不达标，采取做外墙保温增加热度，因此外墙略显有色差，但不影响美观，当公共排水设施发生堵塞外溢时，管理处每次都及时疏通清理，并且我公司配专业疏通清理抽水车，每年定期清理至少三次，垃圾清运从未停止过。7.小区未实行刷卡进入是绝大数业主的实际选择。地产公司设计施工大门时，进出门禁就一个门，所居住的业主均为回迁业主，年龄偏大还有残疾、病人较多，电瓶车、自行车多，业主出行属实不太方便，因此部分业主故意毁坏门禁系统，管理处反复维修更换。保安员多次阻止，但业主不但不听劝阻，并且骂保安人员，因此后期就无法实行门禁了。小区是否门禁影响到全体业主的利益，物业公司在服务期间大多数业主并未向物业公司要求门禁，故物业公司尊重业主的事实选择。目前上诉人仅代表少数人意见，不能代表多数业主的意见。中维物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.要求被告给付拖欠物业费1,091元（从2017年8月28日－2019年8月27日）；2.要求被告给付违约金1,194元（从2017年8月28日－2019年8月27日，共2年）按日3‰计算。3.被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：被告汤景革系新民市站前大街128号622室业主，该房屋建筑面积为45.45平方米。原告与房地产开发企业辽宁吉隆房地产开发有限公司于2016年7月7日签定了《前期物业管理委托合同》，服务期限2016年7月7日至2021年7月6日。合同约定收费标准“住宅建筑面积每月每平方米1元收取”。2019年9月8日，西城国际业主委员会与原告辽宁中维物业管理有限公司签订《西城国际园区物业服务合同》，合同约定收费标准“住宅建筑面积每月每平方米1元收取”。原告主张被告汤景革拖欠其1090.8元（1元/月/平×24个月×45.45平方米，从2017年8月28日至2019年8月27日。共2年）。一审法院认为，原告与房地产开发企业辽宁吉隆房地产开发有限公司签订物业服务管理合同并实际提供物业服务，被告作为小区业主已经接受原告提供的物业管理服务，原告与被告之间形成物业服务合同关系，被告应当按期交纳物业服务费用，因被告没有按期支付原告物业服务费，对原告要求被告给付物业服务费的诉求予以支持。原告诉请的违约金，不予以支持。被告以物业费定价不合理及物业提供服务不到位为由拒交物业服务费，但原告未提供充份证据予以证明，且该主张没有合法依据，本院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告汤景革于本判决生效后十日内给付原告辽宁中维物业管理有限公司新民分公司物业费1,090.8元（2017年8月28日至2019年8月27日,共2年）；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。案件受理费减半收取25元，由被告汤景革负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应当依照当时的法律、司法解释的规定进行审理。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，涉诉小区建设单位辽宁吉隆房产开发有限公司与中维物业公司签订的《【西城国际】前期物业管理委托合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，对小区全体业主具有法律约束力。被上诉人作为物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用；上诉人汤景革作为业主享受了物业公司提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。关于上诉人提出被上诉人未达到物业服务合同约定的服务标准，应按照0.5元/平方米/月的标准给付物业费的上诉主张，因上诉人未提供充分证据证明案涉期间内被上诉人的具体服务质量，且对照合同约定的服务标准，本院无法认定被上诉人提供的各项服务存在违反合同约定的情形及服务瑕疵的具体程度，并加以量化。同时，对于上诉人提出按照0.5元/平方米/月的标准给付物业费的主张亦缺乏事实及合同依据，故对于上诉人提出的该项上诉主张，本院难以支持。综上所述，上诉人汤景革的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人汤景革负担。本判决为终审判决。审判长 谢 宏审判员 吕长辉审判员 杨 帆二〇二一年二月二十三日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。