贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔06民终129号上诉人（原审被告）：铜仁市诚德商业管理有限公司，住所贵州省铜仁市碧江区新华都农贸市场**。法定代表人：刘洪江，该公司经理。委托诉讼代理人：杨旭，贵州乾锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙沼，贵州乾锦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨白云，女，1970年4月22日出生，土家族，住，住贵州省铜仁市/div>原审被告：铜仁市立泰商业管理有限公司，住，住所贵州省铜仁市碧江区西外环新华都**/div>法定代表人：毛子雄，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张伦，贵州巨合律师事务所律师。上诉人铜仁市诚德商业管理有限公司（以下简称诚德公司）因与被上诉人杨白云、原审被告铜仁市立泰商业管理有限公司（以下简称立泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初4335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月1日公开开庭进行了审理。上诉人诚德公司委托诉讼代理人龙沼，被上诉人杨白云以及原审被告立泰公司委托诉讼代理人张伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诚德公司上诉请求：1.请求撤销原判二项，径直改判扣除保证金2,000元、管理费540元；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：（一）上诉人在本案中无任何违约行为，一审法院认为上诉人“未尽到市场卫生管理责任”显属事实认定错误，应予纠正。2019年12月1日，被上诉人与上诉人签订了《摊位租赁合同》，合同就租赁摊位的位置、用途、租期、租金、管理费以及其他权利义务均作了明确约定。合同签订后，被上诉人便正常使用案涉农贸市场摊位作米粉销售，上诉人也于当日便已开始对案涉农贸市场提供管理服务，如维护市场卫生、维修市场水电等。后在合同履行过程中，2020年春节时突发新冠肺炎疫情，整个铜仁，甚至全国疫情防控形势严峻，政府及相关部门为防控疫情，要求全员居家隔离、停产停业，不仅被上诉人不能在案涉农贸市场正常经营，更让上诉人也无法正常提供管理服务。可见，上诉人不存在一审判决中认为“未尽卫生管理责任”的情形，事实是由于不可抗力的因素（新冠疫情）导致上诉人无法履行对案涉农贸市场的管理义务。同时，受新冠疫情影响，涉案农贸市场人烟稀少，生意变得极其冷淡，从而导致众多商户（包括被上诉人在内）的正常经营产生严重影响，有些甚至出现无法经营的状态，被上诉人为避免履行合同给其造成更为严重的损失，不愿继续经营，这才要求上诉人解除合同并退付相应租金。据此，众多经营者要求解除合同的直接原因完全在于其自身不愿意承担经营风险，与上诉人无关。更为重要的是，根据双方签订的《摊位租赁合同》的第6-4-2条的约定：“乙方应维护甲方摊位设施完好及市场公共卫生，保持摊位范围“净、洁、齐”，禁止在通道、水沟、停车点等地乱扔垃圾，禁止随意改变市场及公共设施。”即案涉农贸市场的管理义务不完全在上诉人，被上诉人也负有维护案涉农贸市场摊位设施完好、市场公共卫生等管理义务。由此可见，本案《摊位租赁合同》的解除虽与新冠肺炎疫情的影响有关，但这其中，被上诉人亦负有不可推卸的责任，上诉人在本案中不仅没有任何违约行为，还为被上诉人能够正常经营案涉农贸市场摊位付出了大量的管理工作，投入了巨额资金成本，完全按约履行了管理义务。因此，一审判决认定事实存在严重错误，应予纠正。（二）一审判决退还被上诉人租金、保证金、管理费共计12,365.6元严重有违客观事实，其实际使用案涉农贸市场摊位期间产生的租金、保证金2,000元及管理费540元均应予以扣除。被上诉人与上诉人于2019年12月1日签订了《摊位租赁合同》，并于当日开始使用案涉农贸市场摊位作米粉销售经营，至今最少已使用长达8个月之久，即最少产生了8个月的租金，按每月1,000元计算，应扣除租金为8,000元，上诉人实际仅应退还租金为4,000元，但一审法院却仅凭被上诉人单方的主观陈述，在无其他证据相互佐证的情形下，径直认定其仅使用涉案农贸市场摊位2个月不仅达不到高度盖然性的证明标准，亦严重违背了客观事实。同时，根据双方签订的《摊位租赁合同》第6-1-5条约定：因乙方原因提前解除合同的，视为违约，甲方将扣除全部保证金及管理费。就本案而言，合同解除虽与新冠疫情有关，但主要系被上诉人自身不愿意承担经营风险，而主动向上诉人提出解除合同，那么根据双方约定，上诉人完全有权扣除其交纳的案涉农贸市场摊位保证金及管理费，这是其一。其二，双方于2020年6月10日签订了《摊位及门面退租补充协议》约定：被上诉人同意扣除其所交的保证金、管理费、水电费等所有费用后，剩余尾款才是实际应当退还的费用。第三，被上诉人使用案涉农贸市场至今已长达8个月之久，但其管理费仅交纳了一个季度，在此期间，上诉人为其能够正常经营案涉农贸市场摊位，自2019年12月1日起便对案涉农贸市场提供管理服务，且为此投入了大量的人力、物力、财力，产生了巨大的成本，上诉人为此实际产生的管理成本也应当扣除，加之租赁期间产生的水电费14.4元、公摊费用160元，仅应退还被上诉人3,825.6元。因此，无论从哪方面看，一审判决退还被上诉人租金、保证金、管理费共计12,365.6元显然严重违背客观事实。综上，一审法院认定事实存在严重错误，应当予以纠正。上诉人为保护自己的合法权益，维护法律的权威和尊严，根据民事诉讼法第一百六十四条之规定，特依法提起上诉，恳请依法查清事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人杨白云二审答辩称：被上诉人只在2019年12月经营了一个星期，之后一直没有经营，上诉人当时称没有经营可以退还租金，但一直没有退还。原审被告立泰公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。杨白云向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《摊位租赁合同》；2.判令诚德公司、立泰公司返还租金12,000元、保证金2,000元、市场管理费540元；3.案件受理费由诚德公司、立泰公司负担。一审法院查明事实：2019年12月1日，诚德公司与杨白云分别作为出租方、承租方签订《摊位租赁合同》，该合同主要约定：一、诚德公司提供位于铜仁市碧江区新华都农贸市场米粉区域12号（代号）摊位租赁给杨白云经营场所使用。二、杨白云租赁该摊位作为经营米粉类。三、租赁期限为1年，从2019年12月1日起至2020年11月30日止。四、租金、相关费用、支付方式和期限：凡在本市场经营的业主，在签订合同之日须交纳2,000元的经营保证金及一个（年）度的租金及相关费用（保证金+市场经营管理费），并于合同约定时间3日内缴纳该摊位、门面一年的租金及相关费用（保证金+市场经营管理费）。该摊位按每月交纳的费用租金合计1,000元，每壹年交纳一次，共计12,000元。五、经营保证金、管理费：杨白云同意向诚德公司交纳经营保证金2,000元，在租赁期间，诚德公司不得以保证金抵作租金或者相关费用，租赁合同正常履行期满，杨白云没有转租他人经营等违约行为的，在杨白云交清各项费用且诚德公司收回摊位后应将收取的经营保证金（不计息）返还给杨白云。如杨白云同意继续租赁，诚德供公司不再返还已收取的保证金，作为杨白云交付下一租赁期的经营保证金。杨白云同意向诚德公司交纳经营市场管理费540元（不计息），在租赁期间，杨白云不得以市场经营管理费抵作租金或者相关费用，租赁合同正常履行。第六条杨白云、诚德公司权利义务：6-2-3条：诚德公司负责市场内水、电等公用设施的维修和保养。搞好市场各项工作，提高服务质量，为杨百云创造良好的市场环境，保护市场繁荣。合同签订后，杨白云按约支付诚德公司2019年12月1日-2020年11月30日期间的租金12,000元、经营保证金2,000元、市场管理费540元。杨白云实际租赁涉案摊位共计两个月、产生水费14.4元、公共区域公摊费用160元。诚德公司未尽到合同约定的市场卫生管理义务，杨白云提起诉讼要求解除《摊位租赁合同》，诉讼过程中，诚德公司表示愿意解除与杨白云签订的《摊位租赁合同》，但是杨白云对涉案摊位的卫生状况亦负有相应责任。一审法院认为：诚德公司与杨白云签订的《摊位租赁合同》系双方真实意思表示，未存在违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以认定。根据合同相对性原则，本案系杨白云与诚德公司之间产生租赁合同关系，与立泰公司无关。对杨白云要求解除合同，诚德公司表示同意解除，予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，杨白云要求诚德公司退还租金12,000元、保证金2,000元、市场管理费540元，因诚德公司未尽到市场卫生管理责任，而保证金、市场管理费为保证履行合同而支付的费用，现双方均同意解除合同，该笔费用均应予退还。杨白云已实际租赁案涉商铺两个月，按照合同约定产生的租金为2,000元，加之租赁期间产生水费14.4元、公共区域公摊费用160元，该费用应予扣除，综上，诚德公司应退还杨白云的金额为12,365.6元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定判决：一、解除杨白云与铜仁市诚德商业管理有限公司于2019年12月1日签订的《摊位租赁合同》；二、铜仁市诚德商业管理有限公司于判决生效之日起十日内退还杨白云租金、保证金、市场管理费共计12,365.6元。案件受理费已收取82元，由杨白云负担25元，由铜仁市诚德商业管理有限公司负担57元。在二审中，杨白云未提交新的证据。诚德公司提交新的证据为：工资发放表，用于证明诚德公司聘请的管理人员工资发放情况，诚德公司已提供了管理，并未存在违约行为。经审查，该证据系诚德公司单方制作，与本案不具有关联性，本院不予采信。除“杨白云实际经营期间产生水费14.4元、公共区域公摊费用160元”外，对一审认定的其他事实，二审予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，结合双方诉辩主张及理由，本院归纳本案二审争议焦点为：诚德公司是否构成违约，一审确定退还租金、保证金及管理费的比例是否恰当。本院认为：立泰公司与诚德公司签订《新华都农贸市场楼面租赁合同》，约定立泰公司提供新华都农贸市场第一层农贸市场专区、第三层屋顶自由区给诚德公司运营、管理，诚德公司按实际上缴租金的15%向立泰公司收取运营管理费用。上述合同签订后，诚德公司与杨白云签订《摊位租赁合同》，约定诚德公司将位于新华都农贸市场的摊位租给杨白云使用，诚德公司对农贸市场进行管理并提供相应服务，杨白云向其支付租金、保证金以及管理费。一审中，诚德公司提交证据目录的证明内容和目的，明确表明因立泰公司未按约向其支付营运管理费，导致市场无法正常经营。由此可见，诚德公司因与立泰公司之间的合同履行问题，才未按约对案涉农贸市场进行管理和提供服务，导致市场无法正常经营，已构成根本违约，杨白云要求解除合同并退还相应费用的诉请，于法有据，应予支持。诚德公司提出受新冠肺炎疫情影响导致商户无法经营，属于不可抗力，从而主张其不存在违约行为，不应承担违约责任的意见，不能成立。关于水费及公摊费问题，案涉租赁合同并未对水费及公摊费进行约定，且在诚德公司未举证证明该费用已实际产生的情况下，一审法院作出扣除水费及公摊费的处理欠妥，但杨白云并未提起上诉，系对自己权利的处分，二审对此予以确认。关于租金问题，在双方均未提供证据证明实际经营期限的情况下，杨白云自认实际经营两个月，一审法院作出诚德公司在扣除两个月的租金2,000元后退还杨白云剩余租金10,000元的处理，并无不当。诚德公司主张应扣除实际经营八个月的租金，但未举证证明，应当承担举证不能的法律后果。关于保证金及管理费问题，因诚德公司违约，双方合同目的已不能实现，其扣留保证金2,000元于法无据，应予退还。一审中，杨白云自认实际经营两个月，因而管理费应作相应扣除，杨白云已交纳三个月的管理费540元，诚德公司应退还剩余管理费为180元，一审法院作出全额退还管理费的处理不当，二审对此予以纠正。诚德公司主张双方已达成退租协议，保证金与管理费按约应予扣除，但立泰公司并未在该三方协议上签字，诚德公司也未按照该协议履行退租义务，因而诚德公司的该项主张不能成立，应不予采纳。综上所述，上诉人诚德公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但判决结果部分不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初4335号民事判决第一项及案件受理费负担决定；二、变更贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初4335号民事判决第二项内容为“由铜仁市诚德商业管理有限公司于判决生效之日起十日内退还杨白云租金、保证金及管理费共计12,005.6元”。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由上诉人铜仁市诚德商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐正洪审判员  田 芳审判员  向 前二〇二一年二月七日法官助理丁雄书记员张祝红