湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初11447号原告：金春女，女，1970年2月13日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江汉区，委托诉讼代理人：白明旭，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩，湖北瑞通天元律师事务所律师。被告：张耀，男，1990年7月20日出生，汉族，居民身份证住址浙江省台州市黄岩区，委托诉讼代理人：李士轩，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡雨晴，湖北今天律师事务所实习律师。第三人：武汉天伦万金房地产开发有限公司，住所地武汉市武昌区中山路**。法定代表人：金崇高，董事长。委托诉讼代理人：周勇鸿，男，系公司工作人员。原告金春女与被告张耀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，因武汉天伦万金房地产开发有限公司（以下简称天伦万金公司）与本案有法律上的利害关系，本院依法通知其为本案第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金春女的委托诉讼代理人白明旭、王倩，被告张耀的委托诉讼代理人李士轩、蔡雨晴，第三人天伦万金公司的委托诉讼代理人周勇鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金春女向本院提出诉讼请求:1.判令原告与被告之间的租赁关系解除；2.判令被告向原告支付拖欠的租金48,132.83元（自2020年2月11日至2020年4月26日期间的租金），并支付2020年4月27日起至被告按合同约定返还房屋之日止期间的租金；3.判令被告向原告支付拖欠租金的滞纳金（按照所欠租金每日1%的标准，自2020年2月16日起计算至付清租金之日）；4.判令被告支付原告违约金113,998.80元；5.判令被告支付原告2020年2月1日至实际返还房屋之日期间的物业管理费；6.判令被告将租赁房屋恢复原状后交还给原告；7.判令被告承担本案诉讼费用以及原告为实现债权所发生的费用。事实和理由：2016年9月6日，被告与天伦万金公司签订《租赁合同》。双方在该合同中约定：天伦万金公司将坐落于武汉市武昌区中山路633号的万金国际广场2号楼7-8层共计56套商品房出租给被告；租期自2016年9月10日零时起至2031年9月9日24时止；每三年为一个租金递增周期（2019年9月10日至2022年9月9日为65元/平方米/月）；被告在租赁期内确需中途退租的，应提前三个月向甲方提出书面申请，经天伦万金公司同意后被告需交清应交费用，并额外支付半年的租金作为补偿，并对所租物业进行建筑还原；被告如拖欠租金超过5日，自第6日起，天伦万金公司有权从被告交付的押金中扣除所欠租金，并按所欠租金1%按日扣除滞纳金。2016年12月，天伦万金公司将租赁合同项下房号为809、814、815、816、826、827号房产出售给原告，同年12月16日签订《代理租赁合同》，约定原告将其购买的房产委托天伦万金公司出租，即按照原房屋租赁合同的内容，继续出租给被告使用。2020年5月11日，被告向天伦万金公司发出《解除确认函》，称关于万金国际广场8楼的《租赁合同》已于2020年4月26日解除。且自2020年2月份至今，被告未再向原告支付租金。原告认为，被告的行为足以表明其不再履行合同义务。现原告诉至法院，请求判如所请。被告张耀辩称，一、张耀并非本案适格被告，本案的被告应为第三人天伦万金公司，原告对被告不享有诉权。1.原告应基于《代理租赁合同》对第三人行使合同权利。原告与第三人签署的《代理租赁合同》第四条第2款及其他条款明确表明，原告的房屋实际上由第三人实际处分、管理及维持经营的整体性，而被告自始并不知晓该《代理租赁合同》的存在，且未与原告签署任何法律文件，根据合同相对性原则，原告与被告之间并不产生租赁法律关系。2.被告仅与第三人形成合法、有效的租赁法律关系，与原告并不发生本案诉争的租赁法律关系。理由如下：（1）被告与第三人签署了合法、有效的《租赁合同》，该合同第八条明确，第三人对外销售时，应告知买受人租赁情况并保证该合同对新的房产所有者继续有效，或（被告）与第三人终止租赁关系并与新的房产所有者签订租赁合同。（2）被告从未与原告签署任何文件，根据《中华人民共和国合同法》第229条的规定，即使第三人出售了房屋，并不能发生案涉《租赁合同》主体发生变更的法律效力，原《租赁合同》的履约主体仍是第三人和被告，原告不能取得出租人的法律地位，其对被告不享有诉权。（3）被告自始与第三人履行《租赁合同》并由第三人向被告开具收取押金、租金的收据并加盖印章。（4）原告提供的被告于2017年7月3日出具的《承诺书》也表明出租方为第三人，且该承诺书倒数第二段明确“…且本人同意将万金国际广场2号楼7-8层，按现有装修状态返还给武汉天伦万金房地产开发有限公司…”本案原告购买房屋的时间在第三人与被告签订补充合同之前，即第三人在与被告签订合同时，并未告知被告代理租赁合同的存在及房屋出售的事实，且原告为第三人的员工，以较低价格从第三人处购买案涉房屋，未告知被告的原因系怕被告行使优先购买权。二、《租赁合同》解除后的风险和责任应当由第三人承担，并由其与原告履行相应的合同权利和义务。因受新冠××疫情影响，被告订立租赁合同的目的已无法实现，继续履行对被告明显不公平，被告依法向第三人提出解除合同，被告与第三人签署的《租赁合同》已于2020年4月26日解除，并且《租赁合同》解除后，被告即退出了租赁场所，且第三人也多次带领新的租客前往租赁房屋进行对外招商。那么，自2020年4月27日起因租赁房屋产生的风险和责任应当由第三人承担。况且，第三人至今还扣留有被告的租赁押金共计344,103元，即使存在任何应由被告承担的部分，也应该优先从该押金中予以抵扣。原告所有的房屋位于万金国际广场8楼，被告与第三人签订的租赁合同包括7楼和8楼，2017年9月7日，第三人与被告达成协议，终止了7楼的合同，而由案外人汤胜与被告签订租赁合同，8楼的出租主体仍是第三人。根据合同法相关规定，第三人收到解约确认函后，三个月内可向法院或仲裁机构确认解除无效，但本案已超过三个月，解约效力已发生，案涉合同解约时间应为2020年4月26日，案涉房屋状态自解约确认函发出后被告即退出租赁场所，并要求第三人领取相应钥匙，而第三人自始不予理睬，本案损失的扩大系第三人怠于履行义务，造成原告损失。三、第三人侵害了被告的优先购买权并直接导致被告被原告诉至法院，第三人应向被告承担损害赔偿责任。被告代理人前往万金国际广场交纳停车费时，收费人为金春女，在同等条件下，被告享有优先购买权，但第三人以低于市场价格将房屋出售给原告，并隐瞒了该事实。四、就原告的相关诉讼请求，被告发表意见如下：1.原告与被告之间不存在租赁法律关系，被告与第三人签署的《租赁合同》已于2020年4月26日解除。2.被告对原告不负有租金支付义务，被告已向第三人支付租金至2020年2月10日。鉴于，自2019年12月份以来，武汉爆发的新型冠状病毒××疫情构成不可抗力，根据湖北省人民政府关于《应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》关于“3个月房租免收、6个月房租减半”的政策规定及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》关于“承租非国有房屋用于经营……承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”和《中华人民共和国合同法》第117条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”的规定，对于自2019年12月底至2020年4月8日（解封日）期间的租金，应由人民法院根据公平原则并参考“免三减六”的政策予以确定。对于自2020年4月27日之后的租金，因《租赁合同》已解除且第三人已多次对外招商运营，该部分租金应由第三人承担责任。3.被告对原告不负有租金滞纳金的支付义务，同时，被告与第三人关于2020年2月11日至2020年4月26日的租金仍应以人民法院针对不可抗力因素进行公平分担。4.被告对原告不负违约责任，责任主体在于第三人。原告诉讼请求存在对同一行为赔偿两次的问题，滞纳金和违约金应以实际损失为限，且截止时间为2020年4月26日。原告主张的违约金、滞纳金过高，且只能择其一。5.原告无权收取物业管理费，物业管理费应由物业公司收取。原告并无证据证明对案涉房屋垫付了相应的物业管理费，且物业管理费的计算截止时间为2020年4月26日。6.原告提供证据中的《承诺书》已表明，被告就涉案房屋已现状返还给第三人，而《代理租赁合同》表明第三人负有将原告房屋恢复原有格局的责任。原告应按照法律规定缴纳相应诉讼费，案涉房屋是以毛坯状态交付给被告，交付房屋时并未对房屋当时的状态进行证据封存或保留，且合同解除时，被告即退出租赁场所并书面通知第三人员工金崇治，房屋即已返还。综上，原告对被告不享有合法诉权，本案的被告应当是第三人，请求人民法院依法驳回原告对被告的起诉或诉讼请求，相应诉讼费用应当由原告承担。第三人天伦万金公司发表意见称，认可原告的诉讼请求和事实与理由。第三人与被告签订的租赁合同已经转移给原告。关于还原问题，合同明确约定按承租方要求交付，按照规划设计进行还原，合同第一条约定交付标准，第四条约定还原标准。对被告答辩意见，被告所称的补充合同并未看到过。关于知情权，与7楼业主签订合同时，已告知被告案涉房屋已出售。2020年4月29日，被告向金崇治发送商榷函，要求减免租金。2020年5月11日，被告向第三人发送解约函。原告金春女围绕诉讼请求依法提交了租赁合同、武汉市商品房买卖合同、湖北增值税普通发票、收据、户口簿、代理租赁协议、招商银行交易记录、解约确认函、统计表、设计图纸等证据。被告张耀提交了补充协议、收据、解约确认函、商榷函、承诺书等证据。第三人天伦万金公司提交了解约确认函、微信聊天记录等证据。上述证据在卷佐证。经过举证、质证、庭审调查，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2016年9月6日，第三人（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定：第一条、物业基本情况。甲方将坐落于武汉市武昌区中山路633号的万金国际广场2号楼7-8层共计56套商品房，建筑面积2,834.56平方米，出租给乙方；根据乙方要求，该房屋交付时原设计隔墙取消，除电梯前室外，其余所有部位均为毛坯交付。第二条、租期。租期共15年，自2016年9月10日零时起至2031年9月9日24时止。第三条、租金、押金和租金交纳时间。1.租金，按建筑面积2,834.56平方米计算，起始租金单价为60元/平方米/月，之后按每3年为一个租金递增周期，每次单位租金递增5元/平，即2019年9月10日至2022年9月9日为65元/平方米/月，本合同项下的租金不包括乙方承租期间实际发生的水、电、气、物业管理费及税金等费用；2.甲方给与乙方3个月的装修免租期，首次租金支付时间为甲方交付所租物业后2个月，之后租金按月支付，于每月的30日前交清，此后方式以此类推；3.签署本合同时，乙方应向甲方交纳租赁押金100万元，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费并将房屋恢复原状后，甲方即可无息退还乙方押金。第四条、租赁期间的改造和租赁期满的恢复。2.租赁期满后，乙方应将所承租房屋按照甲方原有设计布局结构进行恢复及走道装修，经甲方或业主方验收合格后甲方或业主方退还相关租赁押金。第五条、各项费用的交纳。1.物业管理费为4.80元/平方米/月。第六条、甲方的权利、义务。甲方有权要求乙方按期交付租金，乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同：（2）逾期交纳租金，经甲方书面催交后仍拒不交纳者。第七条、乙方的权利、义务。7.租赁期满后，甲乙双方同意不再续租的，乙方应按照建筑规划报批的分割面积，对所租物业进行建筑还原，如未按规定还原的，所交纳保证金，甲方有权不予返还，不足还原的费用，甲方有权向乙方追偿。第八条、租赁双方的变更。甲方作为项目开发商有权随时将本合同项下的租赁物对外销售；在对外销售时，甲方应告知买受人本合同项下的租赁物已出租给乙方。甲方对乙方保证本合同对新的房产所有者继续有效，或与甲方终止租赁关系并与新的房产所有者签订租赁合同。甲方出售本合同项下租赁物的，须提前20日通知乙方；在同等条件下，乙方有优先购买权。第九条、房屋的修缮。1.乙方装修时应接受甲方及物业管理公司的监督和管理。监督和管理内容包括但不限于乙方应将其装修方案提交给甲方，经甲方书面认可后方可实施。第十条、合同的变更与解除。1.租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，乙方应当于租赁期满或合同终止后30日内将租赁的商业及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。2.乙方在租赁期内确需中途退租，应提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须交清应交费用，并额外支付半年的租金作为补偿，并对所租物业进行建筑还原。第十二条、违约金和违约责任。2.乙方必须按照约定按期向甲方交纳租金，如拖欠租金超过5日，自第6日起，甲方有权从乙方支付的押金中扣除所欠租金，并按所欠租金1%按日扣除滞纳金，所扣押金应在半个月内补齐；如乙方拖欠租金超过15日，甲方有权在押金中扣除租金及滞纳金，同时解除合同并不用负担任何违约责任；4.因乙方单方原因违约或单方解除而导致本合同终止的，除乙方已支付的租金不予退还外，乙方还应赔偿甲方损失，损失按当年六个月租金标准计；5.甲方依据法律规定或本合同约定解除本合同的，乙方应及时腾退。如乙方逾期腾退的，除法律规定和本合同约定的责任外，（1）甲方有权直接收房，乙方之损失（包括直接损失和间接损失）由乙方自行承担，且租赁物内乙方未搬离的物品，视为乙方已放弃所有权；（2）自乙方依本合同约定应腾退之日起至乙方实际腾退之日止，或甲方直接收房之日止，乙方按本合同约定的租金标准的2倍向甲方支付其占用期间的使用费。合同另对其他事项进行了约定。庭审中，原告陈述，第2项诉讼请求中租金计算的标准为65元/平方米/月；第3项诉讼请求依据上述租赁合同第十二条第2款，第4项诉讼请求依据第十条第2款，第5项诉讼请求依据第五条第1款、第十条第2款；第6项诉讼请求依据租赁合同第四条第2款约定的恢复还原标准，请求按照原告提交的房屋规划设计图进行恢复原状；原告主张与被告形成房屋租赁合同关系的法律依据是《中华人民共和国合同法》第二百二十九条及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第119条；原告向第三人购买案涉房屋后，取得第三人在上述租赁合同中出租人的地位，与被告形成房屋租赁合同关系。第三人陈述，认可上述租赁合同的“出租人、甲方”变更为原告，由原告按照所购买房屋的面积，依据租赁合同约定行使收取租金等权利；租赁合同第七条第7款约定了还原标准，保证金即为押金，被告承租的7、8两层系按照被告要求以毛坯状态交付，且不做隔断，由被告按照其经营需要自行隔断装修，结合租赁合同第一条、第四条第2款的约定，可以确定返还租赁物时需按照合同约定的原有设计布局结构还原；签订合同时，被告已现场查看房屋状态，对于合同中“原有设计布局结构”“建筑规划报批的分割面积”的约定，双方未进行另外的确认，原告作为证据提交的规划设计图亦未交付被告。被告陈述，租赁合同是第三人单方制作，其中关于房屋恢复还原标准的约定显失公平，属于排除己方义务，加重对方责任的情形，被告虽自愿签署，但系因缺乏法律认识，相关条款应属无效。且被告作为承租人不具备相应的施工资质，将房屋按照设计图纸施工应当依法依规由第三人聘请的总包单位进行施工；房屋交付时该设计格局并不存在，第三人对该格局未支付相应的工程款项，其建设成本低于实际应履行完的成本，若要求承租人承担施工人的施工责任，客观上不能实现，且存在工程质量和人身安全等问题。房屋交付时为毛坯状态，被告在经第三人同意的情况下按照经营需要自行隔断装修，如需恢复原状，原告应举证证明房屋的实物状态，原告提交的规划设计图不能证明竣工后的状态，中间可能发生施工变更。庭审中，原告、第三人共同认可，在上述租赁合同履行过程中，第三人将合同租赁物中的8层共计28套房屋出售给原告等13方；其中杨新翌购买7号、8号房屋，方亚萍购买17号、18号、19号房屋，刘佳卉20号房屋，金宏辉购买23号、24号、25号房屋，吴威购买12号房屋，金崇治、陈安青共同购买11号房屋，陈凯军、刘敏共同购买13号房屋，李渊购买10号房屋，陈会战购买28号房屋，陈杰购买1号、2号、3号、4号、5号、6号房屋，宋爱军购买22号房屋，宋成艳购买21号房屋，金春女购买9号、14号、15号、16号、26号、27号房屋；金崇治、陈会战为第三人的工作人员，金春女为案涉房屋物业服务公司的工作人员，刘佳卉为第三人委托的商业管理公司的工作人员。以上买受人均作为原告就所购房屋依据上述租赁合同向张耀提起房屋租赁合同纠纷诉讼。原告提交的6份原告（买受人）与第三人（出卖人）签订的《武汉市商品房买卖合同》及其附件（武汉市房产测丈表1页）约定，原告购买第三人投资建设的位于武汉市武昌区天伦万金国际广场商品房6套，分别为：1.塔楼2单元8层办公9号房，合同约定建筑面积43.95平方米，单价12,000元/平方米，交房期限2016年9月30日前；2.塔楼2单元8层办公14号房，合同约定建筑面积48.48平方米，单价12,000元/平方米，交房期限2016年9月30日前；3.塔楼2单元8层办公15号房，合同约定建筑面积54.41平方米，单价12,000元/平方米，交房期限2016年9月30日前；4.塔楼2单元8层办公16号房，合同约定建筑面积43.95平方米，单价12,000元/平方米，交房期限2016年9月30日前；5.塔楼2单元8层办公26号房，合同约定建筑面积62.89平方米，单价12,000元/平方米，交房期限2016年9月30日前；6.塔楼2单元8层办公27号房，合同约定建筑面积62.89平方米，单价12,000元/平方米，交房期限2016年9月30日前。以上9号、26号、27号房屋面积共计169.73平方米；14号、15号、16号房屋面积共计146.84平方米。原告提交的3份湖北增值税普通发票显示，开票日期均为2016年11月25日，购买方名称均为方伟杰，销售方名称均为第三人，3份发票的备注分别为：1.面积48.48平方米，单价12,000元/平方米，房屋总价581,760元；2.面积54.41平方米，单价12,000元/平方米，房屋总价652,920元；3.面积43.95平方米，单价12,000元/平方米，房屋总价527,400元。原告提交的收据显示，入账日期为2016年12月5日，缴款单位为金春女，金额为2,036,760元，收款事由为2-809、2-826、2-827三套房款。2017年4月28日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订2份《代理租赁协议》，不同的约定分别为：甲方同意将其购买的武汉天伦万金国际广场写字楼（房号）2单元8层办公9/26/27（建筑面积134.61平方米）委托乙方出租；甲方同意将其购买的武汉天伦万金国际广场写字楼（房号）2单元8层办公14/15/16（建筑面积146.84平方米）委托乙方出租。相同的约定均为：甲方已知悉并明确该房屋在购买时已由乙方和第三方签署了租赁合同，并按租赁方要求更改了原有隔断形式；乙方与第三方所定租赁期限自2016年9月10日起至2031年9月9日止，免租期为3个月；租金标准、租金支付时间的约定同第三人与被告签订的租赁合同；本合同为不可撤销合同，租赁期未终止前甲方不得以任何理由提前解除本合同；乙方负责承担监督和落实租赁方支付租金责任，负责管理租赁方交付的租赁押金，若租赁方未按租赁合同约定支付租金超过三个月，乙方应承担终止租赁合同，清退租赁方，并恢复甲方房屋原有格局的责任，恢复所需费用由租赁方的租赁押金支付，不足部分及租赁方拖欠的物业费、水电费等都由乙方负责向租赁方索取；租期内的水费、电费、物业管理费由实际经营人承担。协议另对其他事项进行了约定。庭审中，原告陈述，上述9号、26号、27号房屋的买卖合同签订日期为2016年12月5日，买卖合同约定的房屋面积合计169.73平方米，与代理租赁协议约定的134.61平方米不同，原告的诉讼请求系按照169.73平方米计算，证据七统计表系按照134.61平方米计算，为笔误；14号、15号、16号房屋的买卖合同签订日期为2016年11月25日，买卖合同与代理租赁协议约定的房屋面积一致；以上房屋均仅支付了购房款，尚未办理合同备案及权属登记。被告陈述，对上述房屋转让、代理、委托等事宜均不知晓，租赁期间，原告及第三人均未向被告告知上述事宜，被告一直与第三人履行租赁合同；对原告主张其为案涉房屋出租人的身份，不予认可；若原、被告之间成立租赁合同关系，被告向第三人作出的行为，效力及于原告。被告提交落款时间为2017年7月3日的《承诺书》，载有：本人张耀于2016年9月9日与武汉天伦万金房地产开发有限公司签订了“关于万金国际广场2号楼7-8楼两层的租赁合同”……现因我方经营困难，向甲方提出将保证金中部分资金用于冲抵租赁区域的2个月租金（按55元/平方米/月冲抵），并在2017年7月10日至2018年7月9日下调租金5元/平方米/月，2018年7月10日起恢复执行原合同条款……武汉天伦万金房地产开发有限公司同意以上扶持政策后，本人承诺在剩余合同期内，不再提出任何扶持及减免要求，并保证按照合同约定按时交款（最多不超过合同约定时间5日）。如若无法兑现以上承诺，武汉天伦万金房地产开发有限公司有权单方解除合同，并保留追究我合同内相关法律责任的权利，且本人同意将万金国际广场2号楼7-8楼两层，按现有装修状态返还给武汉天伦万金房地产开发有限公司，保证区域内装修设施、设备等可正常使用（如上、下水管、空调及相关公共设施设备）并同意其没收剩余合同保证金作为补偿等内容。承诺人：张耀。庭审中，被告陈述，该承诺书系应第三人要求由被告出具后交给第三人，表明第三人与被告已对案涉房屋的返还标准进行变更，即“按现有装修状态返还”；该承诺书系方亚萍、刘佳卉、吴威等案件中原告提交，虽无原件，但可证明其真实性；其效力亦及于原告。原告陈述，因未找到承诺书原件，不将其作为证据；该承诺书系被告单方承诺，对原告和第三人均无约束力。刘佳卉陈述，承诺书是被告想让业主减租而给业主的，被告承诺以后按时交租金；刘佳卉是2017年7月3日左右收到的承诺书，既未签收也未签字确认，虽确实给被告减少了租金，但不代表认可变更返还标准等其他内容。第三人陈述，对承诺书不知情。2017年9月7日，第三人（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定：因甲方将万金国际广场1号楼7层销售给第三方，乙方也与该第三方签署了相关租赁协议，自2017年8月31日起，原租赁合同中计租面积调整为万金国际广场2号楼8层共计28套商品房，建筑面积为1,417.28平方米，租价标准及租金支付时间不变。乙方原有租赁保证金为100万元，截止至2017年9月1日前剩余保证金为497,460元，双方约定租赁保证金调整为344,103元，剩余153,357元退还给乙方。原租赁合同中的其他条款继续有效，双方按约定履行。庭审中，原告、第三人共同认可，第三人收取的被告的租赁保证金尚余344,103元；若依据租赁合同可以用保证金抵扣的费用，原告同意按照原告所购房屋面积与8层总面积的比例计算保证金数额进行抵扣。被告陈述，租赁合同的保证金仅涉及被告与第三人的合同关系，若合同效力及于原告，则剩余保证金应作相应抵扣。原告提交的银行流水显示，2019年7月至2020年1月期间，被告每月向金春女支付85,036.80元。庭审中，原、被告均认可，该款项为被告支付的案涉8层房屋每个月的租金。原告陈述，按照原告所购房屋面积316.57平方米（169.73平方米+146.84平方米）计算，自2019年10月起被告每月向原告支付的租金为18,999.80元。被告陈述，被告的租金系支付给第三人，已交纳租金至2020年2月10日，案涉8层房屋每个月的租金总额为85,036.80元，但被告不清楚具体分摊到原告所购房屋的租金金额。2020年4月29日，第三人收到被告发送的落款时间为2020年4月25日的《商榷函》，载有：“致：武汉天伦万金房地产开发有限公司。2016年，我方与你签署《租赁合同》约定：我方承租你位于武汉市武昌区中山路万金国际广场8楼面积为1,417.28平方米的商铺用于经营汉庭酒店……因武汉爆发新冠病毒、武汉封城、疫情持续影响等各方面的因素，我方经营现已难以为继……酒店每日鲜有客人入住，经营收入基本为零。况且，我方还要照常支出员工工资、水电、物业等各项费用……鉴于目前经济形势短期内不可能恢复至往常状态，其他物业都相继采取了减租、免租等措施。同时，考虑到贵我双方约定的租金水平也远高于周边其他商户的租金水平。为与贵方保持长久合作关系，平稳度过时艰，特向贵方提出以下几种方案，以供商榷：一、在未来12月内，对于我方承租的贵方物业，免除我方租金，但仍以汉庭酒店对外经营，因该部分经营所得利润全部归属贵方，期满后，我方继续承租，并按照合同约定租金水平继续支付租金；二、对于我方承租的贵方物业，免除3个月租金（含武汉封城期间），并下调整体租金水平50%；三、解除贵我双方签署的《租赁合同》，物业由贵方收回，我方亦无需继续向贵方支付租金、物业费等各项费用……请贵方收到本商榷函后2日内与我方接洽协商！同时，为避免双方权利义务长期处于不确定状态，在贵方收到本函件后2日内双方仍未协商出具解决方案的，本商榷函上述第三种方案即发生法律效力，本函件即视为我方向贵方作出的解约函，双方签署的合同自贵方收到本函件之日起解除，此后，我方亦无需向贵方支付租金。对此，我方亦不再向贵方发出解约通知函”等内容。2020年5月11日，第三人收到被告发送的《解约确认函》，载有：“致：武汉天伦万金房地产开发有限公司……自2020年4月26日，我方向贵司发出《商榷函》以来，贵我双方多次进行沟通、协商，然而，至今未有任何成果。为减少双方损失，同时也为了使我方企业能够顺利度过难关，根据我方在《商榷函》中所表达的意思表示，特致函贵司如下：一、贵我双方签署的关于万金国际广场8楼的《租赁合同》已于2020年4月26日解除，望贵司知晓。二、自2020年4月26日我司向贵司发出《商榷函》之日起，我方就已退出租赁房屋，不再使用，望贵司及时与我方办理交接手续。承租人：张耀”。庭审中，原告陈述，被告通过微信发送《解约确认函》单方要求解除合同，构成违约，违约方作出的意思表示不能必然导致合同解除；实际上租赁合同尚未解除，现案涉房屋仍由被告承租使用；且原告未收到解约确认函，不能视为对原告发出。第三人陈述，协商过程中同意为被告减免一个半月的租金，但未能达成一致，被告一直经营至2020年7、8月份才关闭。被告陈述，认可被告单方违约，但8层房间没有再使用，继续经营的是7层，原因是7层新业主减免了一年租金。2020年10月22日，庭审中，被告明确，房屋已返还，被告放弃房间内所有物品的所有权，房屋权利人有权进行任何处置，被告不会另行拆除室内装修，亦不会将房屋恢复至原告及第三人主张的规划设计的毛坯状态；被告已于2020年5月11日要求第三人接收房屋钥匙，第三人拒绝接收，要求被告将钥匙交给原告；后被告要求刘佳卉接收钥匙，刘佳卉亦拒绝接收；被告现可随时将钥匙及房卡交给权利人。第三人明确，同意被告将房屋钥匙及房卡交给原告。原、被告确认于2020年10月24日至25日期间，交接钥匙及房卡。庭审后当日，原告提交《情况说明》一份，载明：“我方杨新翌、方亚萍、刘佳卉、金宏辉、吴威、金崇治、陈安青、陈凯军、刘敏、李渊、陈会战、陈杰、宋爱军、宋成艳、金春女与张耀房屋租赁合同十三案，庭后经原告考虑，涉案房屋房卡不是唯一进房间的控制，原告现在拿着存在风险，现不同意在房屋未恢复原状前接收房屋，也不同意接收房卡”。原告实际亦未接收上述房屋钥匙及房卡。庭审中，原告另陈述，由于被告未交纳物业服务费，现物业公司向原告催交，截至庭审时，原告并未垫付物业服务费；房屋内的装修，原告无法使用，且7、8层的管道相连，有拆除成本，要求被告恢复原状。被告陈述，被告经营的酒店位于武昌火车站附近，疫情影响至今仍未消除。第三人陈述，可以自行拆除，但当初系应被告要求不隔断，被告自行按酒店要求设计施工装修，现房间与原设计的面积不一致，已无法区分各个业主的房屋。本院认为，第三人与被告签订租赁合同,系双方当事人真实意思表示，目前暂无证据证实存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，应为合法有效，对双方均有约束力。本案中，原告依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第119条第2款“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”的规定，主张其与被告形成房屋租赁合同关系，但原告仅与第三人签订房屋买卖合同，既未办理所有权变更登记，也未办理合同备案登记，不符合上述法律及司法解释规定的适用条件。且原告存在提交的房屋买卖合同与代理租赁协议约定的房屋面积不一致，房屋买卖合同约定的交房日期早于原告陈述的合同签订日期，部分房屋购房款凭证为收据，部分房屋购房款发票中购买方名称非原告等情形，原告与第三人之间是否存在真实的房屋买卖合同关系存疑。故在现有证据条件下，无法认定原、被告之间形成房屋租赁合同关系，原告基于此对被告提出的全部诉讼请求，均无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告金春女的全部诉讼请求。案件受理费41,870元，减半收取计20,935元，由原告金春女负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘旭二〇二一年二月一日法官助理易华婷书记员夏嘉丽