江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终7359号上诉人（原审原告）：赵兴春，男，1964年4月12日出生，汉族，住徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：郑璐璐，江苏鼎途律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐兆玉，男，1967年10月20日出生，汉族，住徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：樊吉磊，江苏苏淮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘海廷，男，1972年1月25日出生，住徐州市贾汪区。上诉人赵兴春与被上诉人徐兆玉、刘海廷房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市贾汪区人民法院（2020）苏0305民初697号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人赵兴春及其委托诉讼代理人郑璐璐，被上诉人徐兆玉及其委托诉讼代理人樊吉磊到庭参加诉讼，被上诉人刘海廷经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵兴春上诉请求：1、请求二审法院依法改判或发回重审，判令两被上诉人承担连带还款责任；2、一审诉讼费、二审诉讼费等由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。涉案房屋的买卖合同系空白文本，该房子的所有情况均由被上诉人的单方表达，刘海廷虽陈述过该房屋是从开发商彭辉处抵的，但上诉人对于几个人抵的，在什么情况下抵的，均不知情。刘海廷的陈述与证人梁某,4所述房子是徐兆玉兑的房子自相矛盾，且从刘海廷要求上诉人将购房款打至徐兆玉名下这一情况推断，刘海廷与徐兆玉之间可能存在着其他的债权债务关系，也极有可能因为债权债务的关系行使恶意串通欺骗上诉人的行为。二、一审判决适用法律错误。一审法院以《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定作为本案裁判的理由，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，而一审法院认为“因徐兆玉并非房屋买卖合同的卖方，其收钱亦是按照刘海廷的指示支付用于偿还刘海廷的欠款”，这显然与合同法返还规定的立法本意相违背，在买卖合同无效、被撤销、无法继续履行的情况下，买受人所支付的款项应该“原路返还”才符合民事法律行为所应遵从的公平、诚实守信的基本原则。综上，上诉人认为一审法院认定事实错误，适用和理解法律有失偏颇。上诉人望二审法院查清事实，支持上诉人的上诉请求。徐兆玉辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，我方请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。上诉人在上诉状中诉称被上诉人徐兆玉系案涉房屋买卖的共同出卖方，该理由没有事实和法律依据，案涉房屋的买卖合同，相对方不是本案的被上诉人徐兆玉，房屋买卖合同是上诉人和刘海廷之间形成的。刘海廷未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。赵兴春向一审法院起诉请求：1、请求判决赵兴春与刘海廷、徐兆玉签订的房屋买卖协议无效并予以解除；2、请求判决徐兆玉返还赵兴春购房款190000元；3、请求判决徐兆玉支付赵兴春财产利息（以190000元为基数，以同期银行拆借利率自2018年5月2日计算至实际给付之日止）；4、请求判决徐兆玉、刘海廷连带赔偿赵兴春损失7600元，总计193000元；5、本案的诉讼费由徐兆玉、刘海廷承担。一审法院审理查明：2018年4月26日，赵兴春与刘海廷达成了购买四清村鑫缘小区门面房的意向，双方约定房款为400000元，赵兴春在刘海廷提供的《房屋买卖合同》乙方处签名捺印。该合同中甲方代表为案外人彭辉，签订该合同时徐兆玉在场。同年5月2日，刘海廷向赵兴春出具收条一份，内容为“今收到赵文亭四清村北橡胶厂路西鑫缘小区宾馆楼下超市购房款400000.00元（肆拾万元整）”。徐兆玉和案外人梁某,4作为证明人在该收条上签名。赵兴春实际支付购房款为260000元，其中向刘海廷支付70000元，向徐兆玉支付190000元。上述房款支付后，赵兴春购买了4扇电动卷帘门安装在了该门面房上。2018年5月下旬，该门面房被他人强占，卷帘门被拆除。赵兴春要求刘海廷返还购房款未果，引发本次诉讼。另查明，2019年8月8日，法院立案受理了赵兴春起诉徐兆玉、刘海廷、彭辉房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2019）苏0305民初3394号。刘海廷在该案庭审时到庭陈述“这个房子是彭辉承建的，他是开发商；我找彭辉要钱，彭辉没钱，给我的这个房子”。法院于2020年8月27日作出的（2020）苏0305民初631号民事判决中查明，涉案门面房系四清社区与彭辉合作开发，四清社区提供集体土地，彭辉负责出资建设，彭辉向四清社区缴纳土地使用费，建造的房屋除了村委会及村卫生室的房屋外，其余的由彭辉自行销售。一审法院认为：本案的争议焦点是与赵兴春签订房屋买卖合同的是刘海廷一人还是刘海廷和徐兆玉俩人。赵兴春主张买卖合同的卖方是刘海廷和徐兆玉，但从赵兴春提供的买卖合同及收条来看，涉案房屋的卖方系刘海廷一人，且刘海廷在（2019）苏0305民初3394号案件中出庭陈述该房屋是从开发商彭辉处抵的，没有证据证明徐兆玉是涉案房屋的卖方。赵兴春向徐兆玉支付购房款，是按照刘海廷的指示支付的，属于向合同外的第三人履行，其后果应由视同向刘海廷支付购房款，不能据此认定赵兴春与徐兆玉之间存在房屋买卖合同关系。涉案房屋系四清社区与案外人彭辉合作开发，其土地性质是集体土地，属于典型的小产权房，为法律所禁止。故赵兴春与刘海廷签订的房屋买卖合同因反了法律的强制性规定，应属无效，对赵兴春诉请确认房屋买卖合同无效，予以支持。因合同无效是自始无效，不存在合同解除的问题，故对赵兴春要求解除涉案房屋买卖合同的诉请，不予支持。合同解除后，双方均有返还义务，但因徐兆玉并非房屋买卖合同的卖方，其收钱亦是赵兴春按照刘海廷的指示支付用于偿还刘海廷的欠款，故赵兴春要求徐兆玉返还190000元购房款及利息，没有事实和法律依据，不予支持。因涉案门面房被他人强占时毁坏了赵兴春安装的卷帘门，故对于该财产损失7600元应由刘海廷负责赔偿。法院对赵兴春要求徐兆玉连带赔偿的诉请亦不予支持。刘海廷经法院传票传唤无正当理由拒不到庭，应视为其对相应民事诉讼权利的放弃，并不影响本院对案件的依法审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认赵兴春与刘海廷签订的《房屋买卖合同》无效；二、刘海廷于本判决生效之日起十日内赔偿赵兴春财产损失7600元;三、驳回赵兴春的其他诉讼请求。案件受理费4160元，由赵兴春负担3000元，刘海廷负担1160元。二审期间，赵兴春提供如下证据：证据一，上诉人于2020年8月9日拍摄的与刘海廷沟通的录音资料；证据二，2021年1月13日，一审证人梁某,4的录音资料。上述证据用于证明：1、刘海廷表示涉案房屋不是他卖的，其因为一些压力，导致不敢参与庭审的实际情况。2、梁某,4表示，涉案房屋是徐兆玉以刘海廷的名义对外出售，徐兆玉系涉案房屋的实际出卖人，其应当承担还款责任。徐兆玉的质证意见为：1、对于证据一，该录音资料的真实性无法核实，即便该谈话录音是真实的，但其内容不能作为认定事实的依据，谈话双方系本案的当事人，且与本案结果有利害关系，被谈话人刘海廷所陈述的事实明显是不能成立的；2、对于证据二，梁某,4在一审时已经出庭作证，不是新产生的证据，且其证言的真实性，被上诉人有异议，不能作为认定本案事实的依据。刘海廷并未出庭发表质证意见。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：被上诉人徐兆玉应否返还19万元本金及利息给上诉人。本院认为，首先，涉案房屋系四清社区与案外人彭辉合作开发，其土地性质系集团土地，且各方当事人均未向法庭提交涉案房屋的产权证书及批建手续，故赵兴春就涉案房屋签订的买卖合同，因违法法律强制性规定，应属无效。其次，赵兴春主张涉案房屋的实际出卖人系徐兆玉与刘海廷，该主张与徐州市贾汪区人民法院受理的（2019）苏0305民初3394号案件，赵兴春民事诉状中所载明的“2018年5月，赵兴春欲购买案外人刘海廷处房屋一套”相矛盾，本案中，赵兴春对此并未作出合理解释，也并未提供足以证明徐兆玉系涉案房屋出卖人之一的证据。且本案一审期间，证人梁某,4表示“刘海廷急于把房子出手好把卖房子的钱还给徐兆玉。”基于上述情况，一审法院认定刘海廷是涉案房屋的实际出卖人，并无不当。最后，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条之规定“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。”本案中，徐兆玉并非涉案房屋的出卖人，其取得涉案房屋的房款是基于其与刘海廷之间的债权债务关系；同时赵兴春在（2019）苏0305民初3394号案件的民事诉状中亦陈述按照刘海廷的指示向徐兆玉汇款19万元，故根据合同相对性原则以及赵兴春自己的陈述，一审法院驳回赵兴春请求徐兆玉返还其购房款19万元的主张，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人赵兴春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4160元，由上诉人赵兴春负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 苏 团审判员 崔金城二〇二一年二月十九日书记员 杭恒宇