安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖08民终672号 上诉人（原审被告）:安庆市迎江区新洲实验学校,住所地安徽省安庆市迎江区新洲乡永存村。 法定代表人：徐进，该校校长。 委托诉讼代理人：丁国安，安徽君江律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:陈召福,男,1973年7月27日出生,汉族,住安徽省安庆市迎江区。 委托诉讼代理人：丁建兵，安徽明启律师事务所律师。 上诉人安庆市迎江区新洲实验学校（简称新洲实验学校）因与被上诉人陈召福房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院（2020）皖0802民初1538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷，询问各方当事人，认为事实清楚，且各方当事人在二审期间均未提交新的证据，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。 新洲实验学校上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回陈召福的全部诉求；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审采信了没有鉴定资质的阶梯项目咨询有限公司（以下简称阶梯咨询公司）的《工程造价鉴定意见书》，摒弃了具有工程造价资质的安庆经纬房地产土地价格评估咨询有限公司（以下简称经纬评估公司）的《评估报告书》，无法令人信服。2、一审将鉴定意见书作为认定事实的依据，该意见书已明确电路改造费用认定的依据不足，但法院自行增加了电路改造费用，且没有考虑到陈召福已经使用了该电路，该电路老化应予折旧。3.一审认定金佰庚通知陈召福单方解除合同与事实不符，2015年陈召福尚在正常营业，甚至至今仍未将租赁房屋交还新洲实验学校。4.一审认定新洲实验学校违约与事实不符。租赁合同约定，应在每年4月16日之前缴纳当年的租金，但陈召福在2014年4月16日之前应缴纳而至今仍未缴纳，违约在先。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当。 陈召福辩称，1.经纬评估公司所做的鉴定是安庆市迎江区新洲乡中心学校（以下简称新洲中心学校）单方委托，且已超过了鉴定的有效期，而阶梯咨询公司是双方在法院主持下共同委托的，且阶梯咨询公司已在司法鉴定花名册之中。2.鉴定意见书虽未将电路改造费用纳入鉴定范围，但陈召福租赁房屋后为经营需要对电路进行改造，是必然发生的费用。3.从一审法院庭审调查以及同新洲中心学校法定代表人金伯庚谈话笔录中可以证明新洲乡学校通知陈召福解除合同的时间是2014年8月29日晚，也由此导致了新洲中心学校在2015年4月1日委托鉴定机构进行了单方鉴定，至于新洲实验学校认为陈召福在2015年仍在正常营业，与事实不符。陈召福在收到金伯庚的通知后即停止了营业。由于新洲中心学校管理上的问题导致陈召福无法将学校的钥匙及租金交予新洲乡学校。4.新洲中心学校提前解除了租赁合同，根据相关司法解释规定，新洲中心学校对陈召福的装饰装修部分应当进行补偿，本着息事宁人、解决问题的态度，陈召福对一审的判决虽保留意见，但没有上诉。综上，请求依法驳回上诉人上诉请求。 陈召福向一审法院起诉请求：1.依法判决新洲中心学校赔偿陈召福装潢损失等费用计人民币497265.61元,并支付相应利息(自2015年4月1日起至该赔偿款全部付清之日止的利息,利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.本案诉讼费用、工程造价鉴定费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年4月16日，陈召福作为承租方与新洲中心学校作为出租方签订《房屋出租合同》一份，主要约定：甲方（新洲中心学校）将原新洲乡永存小学校园内所有校舍及场地出租给乙方（陈召福）使用；租赁期10年，甲方从2012年4月16日起将此房屋和场地交付给乙方使用，至2022年4月15日止，如无教育主管部门收回开办学校，此房屋仍由乙方承租；每年租金5000元，交纳方式为年付，由乙方在每年的4月16日前将当年的租金一次性交给甲方，先付后用，如乙方继续承租，后期每年租金将根据市场价格和性价比进行逐年上调，每年上调幅度不超过10%（前五年每年租金不变）；乙方不得利用出租房屋和场地进行非法活动，损害公共利益，如有发生，甲方可以终止合同，收回房屋；乙方如需在校园内建房或改造房屋，必须告知甲方，并征求甲方的同意方可实施，但不得破坏房屋的整体架构，不得损坏所有花木，所建房屋如政府今后征收，其利益由承建方所得，如合同终止，甲方不承担改建房费用。其中合同第五条仅有前半句“甲方在出租期内，如因上级教育主管部门或政府规划所需”，但不知何故没有后半句。合同签订后，陈召福支付了前两年（2012年4月16日至2014年4月15日）的租金10000元，并对上述房屋进行装饰装修，用于经营新洲乡绿岛休闲度假村，另对电力线路进行改造，支出费用4600元。2014年8月29日下午，安庆市迎江区区政府领导及区教育局等相关部门人员在安庆市迎江区新洲乡人民政府召开新洲乡工作现场推进会并形成《会议记录》，记录上载明：“整合2个学校（中学、小学）、协调（同绿岛度假村）......”当晚，新洲中心学校法定代表人金伯庚即电话通知陈召福要求将上述房屋收回。2015年9月24日，新洲中心学校委托安庆经纬房地产土地价格评估咨询有限公司对新洲乡绿岛休闲度假村装修价格进行评估，该公司以2015年4月1日为基准日得出评估价格为154906元，评估时陈召福亦到场，但对该结果不满意不接受。因双方对案涉房屋装修价格补偿不能达成一致意见，以致房屋一直未交还新洲中心学校。2020年4月22日，根据陈召福的申请，法院依法委托阶梯项目咨询有限公司对新洲乡永存小学校舍装修及基础建设在不折旧及折旧的情况下进行司法鉴定。经双方一致同意，鉴定基准日为2015年4月1日，结论为不折旧情况下造价为492665.61元，折旧情况下造价为344865.93元。鉴定中不包含三相四线电开户费及绿化费用。为此，陈召福支付鉴定费30000元。一审法院认为：原、被告签订的《房屋出租合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应合法有效。在合同履行过程中，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《评估报告书》、《会议纪录》、《工程造价鉴定意见书》、陈召福与金伯庚的通话录音及对金伯庚制作的谈话笔录，可以互相印证，证明上述合同因新洲中心学校单方面要求收回房屋而于2015年4月1日即终止履行的事实。根据合同法规定，合同自通知到达对方时解除，且新洲中心学校对此亦无异议，故案涉房屋租赁合同已经解除。新洲中心学校要求提前收回房屋、终止合同履行的行为违反合同约定，因此构成违约。至于陈召福迟延支付租金，陈召福陈述系新洲中心学校人事变更不知向谁缴纳所致，新洲中心学校对此未予否认，自陈召福未按期缴纳租金时起至双方起诉时止，新洲中心学校未提供任何证据证明向陈召福催缴过租金，且新洲中心学校当时亦未以此作为收回房屋的理由，故陈召福迟延支付租金的行为并非造成案涉合同提前解除的原因，且陈召福迟延支付租金的行为，已在新洲中心学校作为原告起诉陈召福的案件中得到处理，与本案装饰装修损失没有因果关系。综上，造成案涉合同提前解除的根本原因在于新洲中心学校。陈召福经新洲中心学校同意对承租房屋进行装饰装修，现合同在履行期限届满前即解除，因双方对已形成附合的装饰装修物的处理未具体约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因出租人违约导致合同解除，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，故陈召福要求新洲中心学校赔偿装潢损失有事实及法律依据，应予支持。鉴于陈召福在租赁期间已经使用租赁物两年有余，相关装潢存在折旧，最高人民法院上述司法解释规定的亦是装饰装修残值损失，故对装潢损失采纳鉴定意见中的折旧后价格344865.93元。陈召福在合同解除后理应将案涉房屋及时腾空交还新洲中心学校，而至今未交还，致使新洲中心学校不能及时收回房屋进行利用，造成损失扩大，且没有采取适当措施予以防止，亦存在过错，应依法酌情减轻被告的赔偿责任，故对陈召福装潢损失按照鉴定意见中折旧后的价格75%予以支持即258649.45元（344865.93元×75%）。陈召福同时诉求新洲中心学校承担该损失的利息没有法律依据，法院不予支持。新洲中心学校收回房屋后对改造的电路可继续使用，陈召福支出该费用4600元有供电所出具的证明佐证，且不含在鉴定意见中，故对陈召福该项诉求亦按上述比例即75%支持3450元。陈召福为支持其主张申请鉴定，为此支出鉴定费30000元，有正规的发票佐证，属于因诉讼支出的合理费用，同样按上述比例支持22500元。据此，案经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院》第十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：（一）被告安庆市迎江区新洲乡中心学校于本判决生效后七日内赔付原告陈召福装潢损失合计258649.45元；（二）被告安庆市迎江区新洲乡中心学校同时支付原告陈召福电路改造费用3450元；（三）被告安庆市迎江区新洲乡中心学校同时支付原告陈召福鉴定费22500元；（四）驳回原告陈召福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10023元，减半收取5011.50元（原告已预缴），由原告陈召福负担1253.50元，被告安庆市迎江区新洲乡中心学校负3758元。 双方当事人在二审期间均未提交新证据，对原审证据亦不申请复核。二审法院对证据的认证意见与原审一致，对原判查明的事实予以确认。 二审另查明，（一）《关于区属有关学校机构编制事项调整的通知》（迎编办〔2020〕28号）就区属有关学校机构编制事项调整通知如下：撤销迎江区新洲乡中心学校，设立迎江区滨江试验学校；迎江区新洲初级中学更名为迎江区新洲实验学校，原迎江区新洲中心学校整建制划入迎江区新洲试验学校。（二）新洲中心学校诉陈召福房屋租赁合同纠纷一案，安徽省安庆市迎江区人民法院作出（2020）皖0802民初1557号民事判决书，该判决已生效。 本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的二审争议焦点是：原判采信阶梯咨询公司做出的鉴定意见书，并判令新洲实验学校按75%的比例赔偿因提前解除合同造成的装饰装修损失，处理是否正确。 围绕二审争议焦点，首先，为主张装饰装修损失，陈召福在一审期间提交了《评估报告书》、陈召福与金伯庚的通话录音，上述证据与一审法院调取的《会议纪录》以及对金伯庚制作的谈话笔录能够互相印证，足以证明案涉房屋租赁合同因新洲中心学校单方面要求收回房屋而于2015年4月1日解除。因此，原判认定新洲中心学校提前解除合同，事实依据充分。新洲实验学校上诉称，陈召福未缴纳租金，违约在先，但其在一、二审期间均未能提交证据证明向陈召福催缴过租金并以此为由收回房屋，而且陈召福陈述系新洲中心学校人事变更不知向谁缴纳所致，新洲中心学校对此未予否认，因此，新洲实验学校以陈召福违约在先为由，主张不承担装饰装修损失，该上诉理由不能成立，本院不予采纳。 其次，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因出租人违约导致合同解除，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。就案涉房屋的装饰装修损失，经陈召福申请，一审法院依法委托有相应资质的鉴定机构进行评估，做出《工程造价鉴定意见书》。新洲中心学校虽提交其于2015年委托经纬评估公司作出的《评估报告书》，但该《评估报告书》因超过有效期而失效。综合两份证据的证明力，原判采信《工程造价鉴定意见书》，按照鉴定意见中折旧后的价格，并根据双方当事人的过错，判令新洲实验学校按折旧后价格的75%承担赔偿责任，处理并无不当。新洲实验学校上诉主张《工程造价鉴定意见书》不能作为认定损失依据，该上诉理由不能成立，本院不予采纳。 最后，陈召福在一审提交的供电所出具的证明，足以证明其承租案涉房屋后因改造电路支付4600元。因《工程造价鉴定意见书》中已明确鉴定结论中不包含该笔费用，而新洲实验学校收回房屋后对改造的电路可继续使用，因此，原审判令新洲实验学校按75%赔偿3450元，处理并无不当。新洲实验学校上诉主张不承担该笔费用的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，新洲实验学校的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5569元，由上诉人迎江区新洲实验学校负担。 本判决为终审判决。 审判长 潘 红 审判员 周大庆 审判员 殷 平 二〇二一年二月九日 法官助理吴海燕 书记员叶子 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；