吉林省洮南市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0881民初84号 原告：孟令鑫，男，1977年4月7日出生，汉族，银行职员，住吉林省德惠市。 委托诉讼代理人：周宏斌，吉林梓辛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱浩然，吉林梓辛律师事务所实习律师。 被告：洮南市第一建筑工程有限责任公司。住所：吉林省洮南市古树南街（望竹苑门市楼）。 法定代表人：杨太宝，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵辉，吉林赵辉律师事务所律师。 被告：尹浩源，女，1989年12月18日出生，汉族，无职业，住吉林省洮南市。 委托诉讼代理人：汤长春，吉林金辉律师事务所律师。 原告孟令鑫诉被告洮南市第一建筑工程有限责任公司（以下简称一建公司）、尹浩源确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟令鑫及其委托诉讼代理人周宏斌、邱浩然，被告一建公司的委托诉讼代理人赵辉，被告尹浩源的委托诉讼代理人汤长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孟令鑫向本院提出诉讼请求：1、要求确认一建公司、尹浩源洮南市金水景城小区8号楼1层5门转让行为无效；2、要求尹浩源返还非法侵占的案涉房屋；3、要求一建公司、尹浩源赔偿孟令鑫非法占有房屋期间的租金损失（2013年2月至今）160，000.00元（以鉴定为准）；4、要求一建公司、尹浩源承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2011年4月17日孟令鑫同长春市秀都房地产开发有限公司（以下简称秀都公司）签订商品楼房内部认购协议，约定将涉案房屋即洮南市金水景城小区8号楼1层5门出卖给孟令鑫。2013年1月孟令鑫从尹浩源处借款本金30万元，事后得知该30万元借款实际出借人为尹浩源母亲王丽华，借款当时孟令鑫与尹浩源口头约定，用孟令鑫与长春市秀都房地产开发公司签订的内部认购所涉房屋作为担保，故孟令鑫将内部认购协议的原件交付给尹浩源，因孟令鑫与尹浩源之间的借款，如何支付利息发生争议，在孟令鑫不知情的情况下，尹浩源在一建公司办理了涉案房屋的转让手续，根据该转让行为，尹浩源将涉案房屋产权登记在自己名下，侵害了孟令鑫的合法权益。孟令鑫诉至本院，请求支持其诉讼请求。 一建公司辩称：1、一建公司不是本案的适格主体，秀都公司委托石峰个人处理部分秀都公司开发的房产，而不是委托一建公司处理，石峰仅仅是秀都公司处理房产的代理人，其处理行为与一建公司无关；2、孟令鑫以案涉楼房抵顶尹浩源借款，抵顶借款的案涉楼房孟令鑫、尹浩源已经达成抵账协议，并实际交接完毕，尹浩源已经办理了不动产权登记，取得了产权证，以房抵账行为合法有效。综上，本案一建公司不应承担任何责任，应依法驳回孟令鑫对一建公司的告诉。 尹浩源辩称：同一建公司答辩意见相同。补充：关于孟令鑫的诉请，有确认合同效力之诉，返还之诉，还有赔偿之诉，三个诉求不应在本案一并提出，后两项诉求是建立在第一项诉求的基础上的，第一项诉求在没有得到法院裁判的情况下，后两项诉求于法无据。2012年孟令鑫从尹浩源处借款本金为45万元，双方约定的还款期限是2013年1月15日，还款期限届满后，孟令鑫无力偿还借款本息，经双方协商，孟令鑫自行书写了将案涉楼房抵顶给尹浩源的情况说明，双方以楼抵债结清债权债务关系，故尹浩源持此说明办理了案涉楼房的房照并实际占有。本案孟令鑫要求确认合同无效的诉求与事实不符，且于法无据，应依法予以驳回。 经审理查明：2011年10月17日孟令鑫与秀都公司签订“金水景城小区商品楼房内部认购协议”，该协议约定“…乙方以秀都内部人员的身份自愿认购甲方开发的商品楼房，…认购房屋地址位于洮南市第七中学道南8号楼西数第5户商品房屋，建筑面积187平方米，…内部认购价格是3，000.00元/平方米，…”。2012年10月15日孟令鑫给尹浩源出具“借据”1张，内容为“借据以金水景城8号楼西数第五户（商品房）购房收据抵押，借款肆拾伍万元整条件：到期偿还（还款日2013年1月15日）若无能力偿还，以抵押房作为偿还（此楼不找差价）借款人：孟令鑫2012年10月15日”。2013年2月2号孟令鑫给尹浩源出具了以房抵债的情况说明1份，内容为“房屋：金水景城小区8号楼西数第五户门市房，面积187㎡，单价：3000元/㎡,原值总价：伍拾陆万元整事由：本门市房为金水景城小区开发商长春市秀都房地产开发有限公司，该门市房按原值56万元抵给洮南市一建公司金水景城楼工程项目部承包人孟令鑫，做支付给所欠工程施工施工款，并于2011年10月18日由以上双方签有金水景城小区商品楼内部认购协议一份和由秀都公司开据该门市房抵工程款伍陆万元整房屋认购款收据。现该收据合法执有人孟令鑫将收据及购房协议作价45万元整肆拾伍万元整作为抵押交给出资人尹浩媛，该笔抵押款肆拾伍万元整以交给孟令鑫并签有房屋抵押借款协议，假如逾期不能归还该款项，双方协商同意，将该房款购房收据和内部购房协议两份文件转给尹浩媛，作为该笔抵押借款支付金，并认可该门市房产权收据转移给尹浩媛，并不找差价。原认购协议、房屋购房收据持有人洮南市一建工程公司金水景城项目部。抵押借款出资人：孟令鑫2013年2月2日”。基于以上，孟令鑫将洮南市兴隆街道兴隆东路（金水景城小区8号楼）1层5门门市楼房（即案涉楼房）顶账给了尹浩源，但未实际交付，2014年年末孟令鑫案涉楼房实际交付尹浩源占有，但未办理产权登记。尹浩源实际占有案涉楼房后，与以老宅置换楼房〔洮南市兴隆街道兴隆东路（金水景城小区8号楼）1层4门门市楼房（即争议楼房）〕的回迁户王有生因争议楼房北侧部分权属发生纠纷，尹浩源占有了争议楼房北侧部分，王有生要求尹浩源返还，双方多次诉讼，后尹浩源败诉，经本院执行，尹浩源将其占有的争议楼房北侧部分退还了王有生。2020年4月30日尹浩源将其占有的案涉楼房产权登记在自己名下，产权证号为：吉（2020）洮南市不动产权第XXXX号。 另查明，2020年11月4日尹浩源母亲王丽华向本院提起诉讼，要求孟令鑫偿还借款本金82万元及利息18.8万元，合计100.8万元，该案由本院审判员范国军独任审理，于2020年12月25日作出（2020）吉0881民初3102号民事判决，判决被告孟令鑫给付原告王丽华借款本金82万元及利息。庭审中，孟令鑫提出尹浩源母亲王丽华诉讼请求孟令鑫偿还的借款本金82万元及利息18.8万元，即是孟令鑫用案涉楼房抵顶尹浩源的上述借款，不是孟令鑫另外向王丽华所借的借款。 认定上述事实的证据有： 孟令鑫为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据： 证据一：商品楼房内部认购协议及收据各1份，证明：涉案房屋系原孟令鑫在2011年10月17日秀都公司以抵账工程款的方式转让给孟令鑫。 证据二：秀都公司从一建公司接收的房源表两份，证明：房源表明确表明涉案房屋已经转让给孟令鑫。 证据三：本院（2016）吉0881民初1003号民事判决书1份，证明：尹浩源自认涉案房屋同孟令鑫因存在借贷关系而进行了抵押。 证据四：借据一份（2012年10月15日），证明：孟令鑫向尹浩源借款45万元，用涉案楼房缴费票据做抵押。 证据五：本院（2020）吉0881民初3102号民事判决书1份，证明：尹浩源为了非法侵占涉案房屋，并将原本原孟令鑫向尹浩源出具的所有欠条交由尹浩源母亲王丽华向法院提起诉讼，法院判决孟令鑫还款，导致了孟令鑫既偿还尹浩源的欠款，还导致案涉楼房被尹浩源非法占有。 证据六：本院（2020）吉0881民初3102号民事裁定书1份，证明：尹浩源用涉案房屋为其母亲做担保，案涉房屋尹浩源已经办理了不动产登记，取得了产权证。 证据七：七张欠条（2013年10月24日一张，2014年3月14日一张，2014年7月31日，2014年6月24日，2014年10月5日，2014年10月31日，2014年12月22日各一张），证明：总计金额是102.5万元。 一建公司质证意见：1、对商品楼房内部认购协议及收据各1份不认可，没有原件，无法确认真实性。2、对秀都公司从一建公司接收的房源表两份不认可，没有一建公司的任何签章，不能证明秀都公司将楼房移交给一建公司。3、对其他证据的真实性无异议，一建公司不承担责任，实际上是石峰个人受秀都公司的委托，代理秀都公司处理秀都公司开发的房产。尹浩源的母亲王丽华与本案孟令鑫的债权债务关系是否存在，本院（2020）吉0881民初3102号案是否虚假，与一建公司无关。对七张欠条的质证意见与尹浩源的质证意见相同。 尹浩源质证意见：对商品楼房内部认购协议及收据各1份、秀都公司从一建公司接收的房源表两份无异议。对本院（2016）吉0881民初1003号民事判决书1份证明问题有异议，尹浩源已经表述是因为本案孟令鑫借款期限届满后无力偿还借款本息，将房屋卖给尹浩源。对本院（2020）吉0881民初3102号民事判决书1份证明问题有异议，该判决书只能证明洮南市人民法院就本案孟令鑫欠王丽华的债务进行了裁判，不能推出尹浩源是否虚假诉讼。对本院（2020）吉0881民初3102号民事裁定书1份无异议。对七张欠条真实性无异议，是孟令鑫出具给尹浩源母亲王丽华的，其真实性已得到本院（2020）吉0881民初3102号民事判决所确认，且该七枚欠条中有三枚是本金，另四枚是利息，本院（2020）吉0881民初3102号案件中，孟令鑫自认其不认识尹浩源和王丽华，其是通过朋友从王丽华处借款的。 一建公司为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据： 本院（2020）吉0881民初2806号判决书1份，证明：石峰作为秀都公司的委托人处理秀都公司的财产，其身份是代理人的身份，其行为与一建公司无关。 孟令鑫质证意见：本院（2020）吉0881民初2806号判决与本案事实无关联，石峰与秀都公司存在的合同关系不代表所有的案件都是委托关系，同时，秀都公司已经整体转让给一建公司，该转让是通过洮南市住建局以行政指导的方式公开进行的，一建公司在洮南市人民法院以该公司的名义起诉若干案件，均是这类案件。 尹浩源质证意见：无异议。 尹浩源为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据： 证据一：2012年10月15日孟令鑫出具给尹浩源的借据1份，证明：借款金额是45万元。 证据二：2013年2月2日本案孟令鑫出具给尹浩源的以房抵债的情况说明1份，证明：双方以房抵债，互不找差价的事实。 证据三：最高人民法院指导性案例两份，证明：类似案件最高院的指导性意见。 证据四：吉（2020）洮南市不动产权第XXXX号不动产权证1份，证明：2020年4月30日案涉楼房所有权已经登记在尹浩源名下。 孟令鑫质证意见：1、对借据1份真实性无异议，但是该借据因2013年10月24日孟令鑫重新为尹浩源出具了45万元本金加上13.5万元利息，总额为58.5万元的欠据，所以该借据已经无效。2、借据上虽然表明以房抵押，根据物权法，没有抵押登记，所以是无效的。3、尹浩源将孟令鑫重新向其出具的欠据又交给王丽华进行起诉，说明双方实质上并没有用楼房抵账的行为。情况说明共两页，对于有孟令鑫签字的那页无异议，其中另一页并没有孟令鑫签字，不予认可。4、虽然孟令鑫签字了，但是主要内容仍然是将涉案房屋进行抵押，到期不能偿还，将房屋抵押给尹浩源，这是法律禁止的。5、同样的理由，该情况说明是2013年出具的，之后孟令鑫又为尹浩源重新出具了欠条若干，所以双方一致否认用涉案楼抵账的事实，最后强调，没有孟令鑫签字，全部由尹浩源书写，是无效的。对最高人民法院指导性案例两份不予质证。6、对吉（2020）洮南市不动产权第XXXX号不动产权证1份的真实性无异议，但是该证是违法取得的，尹浩源虽然取得了物权，但是人民法院的判决可以变更。 一建公司质证意见：对借据1份、情况说明1份均没有异议。双方是以物抵债，且已经履行完毕。对最高人民法院指导性案例两份不予质证。对吉（2020）洮南市不动产权第XXXX号不动产权证1份无异议。 上述证据（最高人民法院指导性案例两份除外），孟令鑫、尹浩源对其真实性均无异议，且来源合法，与本案事实有关联，能够证明案件基本事实，本院予以确认和采信。 根据孟令鑫的诉讼请求和尹浩源的答辩意见，归纳本案争议焦点：1、应否确认案涉楼房转让行为无效？2、尹浩源应否返还孟令鑫涉案楼房？3、一建公司、尹浩源应否赔偿孟令鑫案涉楼房租金损失（2013年2月至今）？ 本院认为：孟令鑫要求确认案涉楼房转让行为无效，要求尹浩源返还孟令鑫涉案楼房，要求一建公司、尹浩源赔偿孟令鑫案涉楼房租金损失（2013年2月至今）的三项诉讼请求，其中要求确认转让案涉楼房的行为无效的诉讼请求是要求尹浩源返还孟令鑫涉案楼房，以及要求一建公司、尹浩源赔偿孟令鑫案涉楼房租金损失（2013年2月至今）诉讼请求的前提。确认转让案涉楼房的行为无效应当符合法定的无效情形，即该行为是无民事行为能力人实施的民事法律行为，是行为人与相对人以虚假表示实施的民事法律行为，是违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为，是违背公序良俗的民事法律行为，是行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为等等无效行为。孟令鑫所提供的证据（如上所列）不足以证明转让案涉楼房的行为存在以上无效情形。孟令鑫要求确认案涉楼房转让行为无效的诉讼请求，证据不足，本院不予支持，相应的孟令鑫要求尹浩源返还孟令鑫涉案楼房，以及要求一建公司、尹浩源赔偿孟令鑫案涉楼房租金损失（2013年2月至今）的诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百四十四条、第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告孟令鑫的全部诉讼请求。 案件受理费3，500.00元，减半收取计1，750.00元，由原告孟令鑫负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于白城市中级人民法院。 审判员  卢伟光 二〇二一年二月五日 书记员  刘明玥