辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终185号上诉人（原审原告）：马媛，女，1989年12月9日出生，汉族，现住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：秦亚东，男，1981年3月25日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：王海艳，女，1975年1月11日出生，汉族，现住抚顺市顺城区。被上诉人（原审被告）：抚顺德创置业有限公司，住所地抚顺市顺城区将军北街**。法定代表人：杨洪山，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑奇福，该公司员工。委托诉讼代理人：周冠豫，该公司员工。上诉人马媛因与被上诉人抚顺德创置业有限公司（以下简称德创置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初2271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年01月20日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人秦亚东、王海艳，被上诉人德创公司的委托诉讼代理人郑奇福、周冠豫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马媛上诉请求：1、判令被上诉人除支付一审法院支持的违约金外，承担自2015年06月30日起至2017年06月16日期间的违约金，合计：8,200.59元；2、判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院判决书中称：“当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案原、被告在《商品房买卖合同》中明确约定了逾期办证的违约金计算方式是以日为单位累计计算，该约定的债权属于持续性债权，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，原告应在诉讼时效期间主张逾期办理违约金。”对于一审法院的判决意见，上诉人不予认同。本案为抚顺远洋城产权证逾期办理违约类案之一，上诉人在査阅过往生效的判决书中发现，一审法院在类案判决时，曾认定本案的债权类型为“非持续性债权”，适用于立案日倒推三年诉讼时效的计算方式,判决书号码为(2020)辽0411民初41号、33号、34号、36号、40号、43号、44号。而本案在基本事实相同的情况下，又认定为债权类型属于“持续性债权”，也适用于立案日期倒推三年诉讼时效的计算方式。所以，上诉人表示非常费解，为何同样类型的案件，在同一个法院有两种不同的解释，而这两种不同的解释为何都能做出支持债务人（被上诉人）的解释？对于债权人（上诉人）当庭提交的证据十分充足的情况下，为何一审法院不予支持和理睬？另外，在开庭前，一审法院法官曾当庭协调双方当事人进行调解，最终因为和解金额与主张金额差距过大，上诉人与被上诉人未能达成一致。但一审法院当庭表示，即使通过普通诉讼程序，最终的判决结果也会支持被上诉人提出的和解金额。上诉人表示非常不理解，为什么一审法院未开庭就能预知判决结果？法院是否己经决定好了不采纳上诉人准备的证据了？那人民法院存在的意义又何在？公平、公正何在？上诉人所提交的证据在证据力和证明能力方面十分充足、真实有效，请二审法院仔细查阅，其内容如下：一，录像内容和业主委员会会议纪要：2017年11月30日下午2点，远洋城小区业主委员会、监督委员会、楼长代表和业主代表在远洋城售楼处二楼会议室与德创置业（远洋地产）负责人、工程项目负责人、物业公司经理、远洋客服负责人在远洋城社区书记和街道信访办主任的协调下召开的工作会议。会前，业委会曾发动园区内被侵害的业主到业委会登记，并由业委会主任李凤贺、副主任陈凯代表受侵害业主向地产公司主张权利（当事人提出请求权)，其企业负责人王飞，王旭在广大业主及业主委员会面前公开承诺，德创置业公司会对逾期办理产权证书承担法定的合同责任（义务人同意履行义务)，并在2018年06月30曰之前启动办理产权证的程序。根据《合同法》第十条规定：口头承诺属于合同的一种表达方式，在不违反法律、法规规定的情况下，具有相同的法律效力，其内容也属于双方真是意愿的表示。所以，企业负贵人在公开场合下做出有利于业主的承诺也将视为合同的一部分。以此说明，远洋城小区的业主对于产权证违约赔偿的维权行为，从未停止过主张自己的权利。二，录音证据：本小区业主代表山琦（楼长）曾和几位业主到顺城区法院立案。顺城区法院当时未予立案，同时由立案庭庭长田笑对业主解释“诉讼时效”的概念，并告知业主，此案件已经由顺城区法院通知市政府、市委和住建主管部门备案，不会因为未来业主立案的时间而受“诉讼时效”的影响（向人民法院提出立案请求)。法院工作人员给予的答复应该视为行政行为，并非法律咨询。截至今日，还有上千份符合立案材料的业主一直联系德创置业协商寻求解决方案，但赔偿方案始终未能达成一致。所以，导致包括上诉人在内的大量业主迫不得已而使用诉讼程序。而被上诉人所提及的“诉讼时效”的计算日期是以立案日期为准倒推三年，那是不是顺城法院未支持的赔偿日期所产生的赔偿金由顺城法院来承担行政赔偿的责任？三，涉案合同：本案涉案合同中，只约定了违约金的赔偿比例，计算方式，并未约定实际给付日期，对于没有约定给付日期的债务，债权人可以随时主张自己的权利，诉讼时效的计算应从权利人发出请求权的日期开始计算。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条：具有下列情形之一的，应当认定为《民法通则》第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力。上诉人所举证的证据材料中明确的提现出“权利人主张权利提出请求；债务人同意履行义务；向人民法院主张权利，上述机关决定不立案的，诉讼时效也应从新计算的”的多种类型的表现，一审法院还认定以立案日期倒推三年的计算方式，对基本事实不予支持，对上诉人是有失公正的。综上所述，上诉人无时无刻不在主张权利，且多次有中断诉讼时效的情形，合理、合法、合规。但一审法院判决却尺度不一，引用法律错误，对被上诉人偏袒，望二审法院查明事情真相，撤销一审判决，给予依法改判，以保护当事人的合法权益。德创置业辩称：一审认定事实清楚，应维持原判。一、针对诉讼时效问题，上诉人未提交其本人向被上诉人主张产权办理及违约金赔偿等相关权利的证据，无法证明诉讼时效中断；二、关于违约金赔偿标准，根据双方签订的商品房买卖合同，约定清晰明确，并无偏差。马媛向一审法院起诉请求：1、德创置业向马媛支付逾期办理房产证的违约金21451.59元（自2015年6月30日起至2019年5月8日止）；2、由德创置业承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年11月7日，马媛、德创置业签订商品房买卖合同，约定马媛购买德创置业开发的位于顺城区房屋，该房屋建筑面积为89.49平方米，总价款为384093元。按照商品房买卖合同第九条及补充协议第7条约定，德创置业应自房屋实际竣工使用之日起365日内，向房屋所在地房屋登记机构提出办理房屋所有权证的申请，提交房屋登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿，逾期在365日之内按已付房款日万分之零点一计算违约金，逾期在365日之后按已付房款日万分之零点五计算违约金。合同签订后，马媛按约定支付房款，德创置业按约定于2014年6月30日交付房屋。2019年5月9日，德创置业发出《抚顺远洋城办理产权证通知书》，内容主要为：项目已于2018年年底安排办理房屋产权证。根据房产局要求，您需配合提供相关资料预约办理房屋产权证及领取相关办理材料，并按照房产局要求的时间到房产局办理手续。收到本通知后，请您尽快准备相关材料并于我司进行核对，如因个人原因导致办证延迟，一切后果由个人承担。马媛于2019年8月29日取得该房屋的所有权证。现马媛以德创置业逾期办证为由来院主张权利，因马媛不同意调解，故未能达成调解协议一审法院认为：本案马媛、德创置业签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。德创置业未按合同约定向房屋登记机构提交办理房屋权属登记的相关资料，逾期在365日之内应向马媛支付已付房款日万分之零点一的违约金，逾期在365日之后应向马媛支付已付房款日万分之零点五的违约金。本案的争议主要焦点为：一、违约金计算的起止时间；二、双方约定违约金是否过高。关于争议焦点一：首先，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。马媛、德创置业在商品房买卖合同中明确约定了逾期办证的违约金的计算方法为以日为单位累计计算，该约定的债权属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，马媛应在诉讼时效期间内主张逾期办证违约金。马媛于2020年6月16日来院起诉，并在庭审中提交相关证明材料，但上述材料并非其本人向德创置业主张给付逾期办理房屋产权证违约金的权利，不足以证明本案存在诉讼时效中断情形，故马媛要求德创置业给付2017年6月16日之前的按日计付逾期办理房屋产权证的违约金已超过诉讼时效，一审法院不予支持。又，马媛向一审法院起诉之日即视为其主张权利之日，而非德创置业所称其收到传票及马媛诉状之日，故一审法院对德创置业此项辩称理由不予采信。其次，关于违约金计算的截止时间认定问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据，而非德创置业所称以取得大产权证时间作为认定逾期办证违约金截止时间的依据，故对德创置业此项辩称理由一审法院不予采信。德创置业提供证据证明其于2019年5月9日张贴《抚顺远洋城办理产权证通知书》，通知马媛办理产权证，故应以2019年5月8日作为违约金计算的截止日期。关于争议焦点二：房屋权属证书是权利人行使占有、使用、收益、处分权利的证明。因逾期办证，马媛无法对案涉房屋充分享有物权。德创置业以马媛一直实际占有、使用案涉房屋，不存在实际损失为由，主张案涉违约金过高，缺乏事实和法律依据，故对德创置业此项辩称理由一审法院不予采信。综上，德创置业应向马媛支付2017年6月17日至2019年5月8日的违约金，因该段时间德创置业已逾期超过365日，应按马媛已付房款日万分之零点五计算违约金，故德创置业共需向马媛支付逾期办证违约金13251元（384093×0.05‰×690）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、抚顺德创置业有限公司于判决生效后十五日内一次性给付马媛2017年6月17日至2019年5月8日的逾期办证违约金13251元；二、驳回马媛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费336元，减半收取168元，由马媛负担64元，抚顺德创置业有限公司负担104元。本院二审期间，上诉人马媛围绕上诉请求提交如下证据：证据1、将军街道远洋城社区书记白秀丽证人证言，拟证明：2017年11月30日，由社区及上级信访办主任、主管信访的副主任、远洋地产的项目负责人（王飞、王旭）、住建局的两位领导、远洋物业的经理、大连总部（远洋地产）派来的相关领导、当时的业主委员会成员、监督委员会成员、业主代表共计20多人，召开了一个协调会，会议针对的内容很多，没有专定的主题。当时谈了很多内容，其中有一项是关于办理房产证的问题，时任业委会的成员提出什么时间可以办理，答复是会尽快办理，应该时间截点是2018年6月30日可以办理下来。因为远洋城有很多遗留问题，业主持怀疑态度，说如果拖延的话就要走法律程序，远洋城表示会尽快解决。证据2、远洋城小区业主委员会主任陈凯证人证言，拟证明：我们先后三次替业主主张过逾期办理产权证和产权证违约金问题。第一次是在2017年11月30日，会议地点在远洋城售楼处2楼会议室，当时我们找政府相关部门多次反映过远洋地产不给办理产权证的事，我们反映到社区，社区反映到街道，街道信访办主任联系领导召集开的会议。当时有区住建局、规划局、信访办主任、社区白书记、将军街道远洋物业苗书记，业主委员会全体成员、监督委员会成员、20多位的业主代表、抚顺远洋置业的项目经理及客服一起参加的会议。当时我们主要提出了4点问题：产权证什么时间可以办理，答复是2018年6月中旬可以办理；也提到了办证逾期违约金问题，答复是不回避不逃避，愿意承担相应的责任；提到了学校未开学问题及护坡完善问题；还有物业服务瑕疵问题。2018年开了多次会议，2018年有业主着急卖房子，我们收集证据，到北京远洋总部再次提出这个问题（产权证及违约金赔偿问题），根据发回的视频及录音，王飞回答是愿意负这个责任，愿意赔偿，2018年4月份回来后最后一次在2018年5月份。因为工作不力换于姓领导，我们5月份再次开会再次提出了这些问题，于姓经理答复也是愿意承担责任，他们也在积极的和政府沟通这些问题。从2017年到2018年5月份我们三次提出了这些问题（会议具体内容以录像为主）。以上证据均证明，上诉人马媛曾经主张权利，义务人同意履行义务，诉讼时效中断。被上诉人德创置业质证意见：对真实性、关联性均有异议，两位证人对事实的描述并不清晰，且部分内容与案件一审时提交的资料无法关联，同时也无法证明上诉人曾向被上诉人主张过相关的权利。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，上诉人马媛是远洋城业主，其提交的证据可证明园区其他业主曾向德创置或其他部门主张逾期办理产权证的违约金，但这些证据并非其本人向德创置业主张给付逾期办理房屋产权证违约金的权利，亦无证据证明是代理或者代表马媛主张权利，因此，马媛在一、二审中提交的证据不足以证明本案存在诉讼时效中断的情形。关于违约金债务性质，商品房买卖合同约定，逾期办理产权证，出卖人按买受人已付房款的日万分之零点五支付违约金。违约金是按“日”持续计算，随着时间的延续而产生，应视为继续性债权，但此期间的违约金数额可以确定，违约金债权与普通的债权性质没有区别，相同时间段违约金数额相同，计算违约金诉讼时效应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算，违约金分段计算诉讼时效符合诉讼时效法律制度。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，马媛以案涉合同未约定实际给付日期为由，主张债权人可以随时主张自己的权利，于法无据，本院不予支持。综上所述，马媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由上诉人马媛负担。本判决为终审判决。审判长  尹立威审判员  刘晓菲审判员  张 秦二〇二一年二月二十三日书记员  刘佳伟