江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0404民初719号原告：常州路劲雅居房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320400MA1WU44N64，住所地常州市钟楼区桂花园**。法定代表人：陈世权，该公司董事长。委托诉讼代理人：张伟，该公司法务。被告：王博辉，男，1998年6月4日出生，汉族，住常州市钟楼区。原告常州路劲雅居房地产开发有限公司（以下简称为“路劲公司”）与被告王博辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张伟、被告王博辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2020年2月12日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》（合同编号为：144CA9AF201D4D239B5B）备案登记注销手续;3.判令被告向原告支付违约金356131.4元；4.本案全部诉讼费用由被告承担；5.判令上述第3、4项诉请金额从被告己付房款中等额抵销，不足部分由被告另行支付。事实和理由：2019年12月31日，原告与被告签订合同编号为144CA9AF201D4D239B5B的《商品房买卖合同》一份，约定由被告购买原告开发的学仕花园13幢乙单元502室（施工编号）房屋，预测建筑面积为156.91平方米，房屋总价款为人民币3561314元，被告应当在2020年3月30日前支付该商品房全部价款人民币3561314元。合同并约定，如被告未按合同约定时间付款超过60日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应按合同总价款的10%向原告支付违约金。对于争议解决方式，合同约定在合同履行过程中发生的争议，双方当事人可依法向房屋所在地人民法院起诉。合同附件七同时规定，被告应保证合同约定的通讯地址真实、有效、畅通，以特快专递等方式送达的，信件发出后第三日为送达日，原告将对被告发出的书面文件送达至在签署合同吋被告在该合同中预留或事后补留的通讯地址或代收人处，即为有效送达；无论合同因任何原因解除，原告均应在合同解除之日起30日内，配合被告办理完毕注销合同备案登记等手续。上述合同签订后，被告未按合同约定期限支付房款。2020年4月1日，原告曾向被告发出书面催款函，要求被告在限期内付清拖欠的全部房款，否则将通过法律途径追究其违约责任，但被告接函后始终未能付清尚欠余款，除己支付房款100000元外，尚余应付房款3461314元一直未予支付，严重影响到原告公司资金的回笼和正常的经营秩序。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。被告在合同约定的支付购房款的期限内未能足额付款，经原告催付后仍未履行，其行为己构成严重违约，且己满足双方合同约定的解约条件。因此，原告有权按照法律规定和合同约定申请解除与被告签订的《商品房买卖合同》并要求其承担相应的违约责任。为维护自身的合法权益，原告依据《合同法》等相关法律规定向法院提起诉讼，望予以依法审理并作出公正裁决。被告王博辉辩称，一、2020年1月22日预付定金20000元，2020年2月1日预付房款80000元。2020年2月12日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定余款一次性付清。但突如其来的新冠疫情持续肆虐，疫情防控措施导致被告资金周转困难，收入减少，不能按合同约定付款。2020年4月、6月分别收到原告催款函、解约函后，经与公司销售等部门工作人员沟通，公司工作人员理解因疫情防控措施、造成不可抗力影响，表示尽力凑齐余款、尽早结清房款，但终因疫情等原因造成的债务困难，至今未能按约履行合同；二、疫情期间，最高人民法院相继发布了一系列关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情案件若干问题意见的指导意见，2020年5月21日，法发（2020）17号《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中指出，疫情或者疫情防控措施导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。鉴于以上原因，请求驳回原告的诉讼请求，案涉《商品房买卖合同》继续履行，如协商不成，确需解约，退回购房款人民币100000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、付款凭证、催款函、解约函等证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的陈述、上述证据材料等证据，本院予以确认、在卷佐证，并据此认定事实如下：2020年2月12日，原告作为出卖人与被告作买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号为144CA9AF201D4D239B5B）一份，其中约定：一、商品房施工编号为学仕花园13幢乙单元502室，预测建筑面积156.91平方米，为毛坯房；二、签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，该商品房总价款3561314元，买受人应当于2020年3月30日前支付该商品房全部价款；三、除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，自逾期之日起60日内，买受人应自逾期之日起按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，自逾期之日起超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内，按合同总价款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款；四、双方确认，在合同中，有关出卖人向买受人发出书面文件的送达按下列方式处理，以特快专递等方式送达的，信件发出后第三日为送达日，出卖人将上述书面文件送达至在签署合同时买受人在该合同中预留或事后补留的通讯地址或代收人处，即为有效送达；合同还对其他事项进行了约定。2020年1月22日，原告出具收款收据一份，收到被告购买坐落于学仕花园13幢乙单元502室房屋购房款100000元。2020年4月1日，原告通过快递方式向被告发出《催款函》，载明，被告购买的学仕花园13幢乙单元502室商品房，总价款3561314元，被告应当于2020年3月30日前支付全部价款，但截至本函发出之日，被告仅支付100000元，尚拖欠3461314元未予付清，请被告于2020年4月4日前付清所拖欠额全部房款，同时支付违约金1385元。2020年6月1日，原告通过快递方式向被告发出《解约函》，载明，鉴于被告逾期支付房款的行为已构成根本违约，现函告被告：一、本函送达之日购房合同即解除，请被告在本函送达之日起10日内于原告办理购房合同解除所需的全部手续；二、根据购房合同规定，被告应按房屋总价款的10%向原告支付违约金356131元，原告将从已付购房款中直接扣除上述违约金，不足部分请被告在本函送达之日起10日内向原告付清；三、若被告未能按上述规定办理相关事宜，原告将立即启动诉讼程序依法追究被告的违约责任，届时所产生的全部费用由被告承担。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款之规定，依法成立的合同自成立时生效，对当事人具有约束力，当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务；当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》依法成立且生效，合同约定被告作为买受人应当于2020年3月30日前付清全部购房款3561314元，自逾期之日起超过60日后，原告作为出卖人有权解除合同，买受人应当按合同总价款的10%向出卖人支付违约金，因被告未能如约支付全部购房款，原告已于2020年6月1日向被告发出《解除函》，故本院认定双方之间的《商品房买卖合同》已于该函发出后第三日即2020年6月4日解除，被告应当向原告支付按照合同总价款3561314元10%计算的违约金即356131.4元。因《商品房买卖合同》约定，买受人应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房价款，故原告应返还被告已付购房款100000元。被告辩称，系受新冠肺炎疫情的影响导致己方资金周转困难，收入减少，不能按约付款，本院认为双方签订《商品房买卖合同》的2020年2月12日，新冠肺炎疫情已发生并处于持续中，被告应当对疫情可能于己方产生的影响有所预见，其仍然与原告约定于2020年3月30日前支付该商品房全部价款，故对被告抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告常州路劲雅居房地产开发有限公司、被告王博辉签订的《商品房买卖合同》（合同编号为144CA9AF201D4D239B5B）于2020年6月4日解除；二、被告王博辉于本判决生效之日起十日内协助原告常州路劲雅居房地产开发有限公司办理上述《商品房买卖合同》备案登记注销手续；三、被告王博辉支付原告常州路劲雅居房地产开发有限公司违约金356131.4元，同时原告返还被告已付的购房款100000元，经抵销，被告王博辉须支付原告常州路劲雅居房地产开发有限公司违约金256131.4元，该款项于本判决生效之日起十日内支付完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本院减半收取19070元（原告已预交），由被告王博辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 诸天舒二〇二一年二月二十六日法官助理 崔东辉书 记 员 祝宝妹