河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终736号上诉人（原审被告）:李守忠，男，1972年9月21日出生，汉族，户籍地：周口市太康县，现住周口市淮阳区，上诉人（原审被告）:娄喜玲，女，1972年7月10日出生，汉族，户籍地，系李守忠之妻，上列二上诉人的共同委托诉讼代理人:符新晖，河南众望律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:陈素敏，女，1981年2月12日出生，汉族，住周口市淮阳区。委托诉讼代理人：刘国轩，河南良辰律师事务所律师。上诉人李守忠、娄喜玲因与被上诉人陈素敏确认合同无效纠纷一案，不服周口市淮阳区人民法院（2020）豫1603民初3760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李守忠、及其上诉人李守忠、娄喜玲的共同委托诉讼代理人符新晖，被上诉人陈素敏及其委托诉讼代理人刘国轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李守忠、娄喜玲上诉请求：1.撤销一审法院（2020）豫1603民初3760号民事判决，改判李守忠、娄喜玲与陈素敏签订的《房屋转让合同》有效或者发回重审；2.一、二审诉讼费由陈素敏承担。事实和理由：第一，案涉房屋涉及的土地是由李守忠、娄喜玲与淮阳区安岭镇安岭村××组村民梁艳华共同从淮阳区安岭镇安岭村××组村民栗红军处转让得到的，后李守忠、娄喜玲和梁艳华将涉案土地转让给淮阳区安岭镇安岭存三组村民凡周义，李守忠、娄喜玲和凡周义共同出资在涉案土地上建设楼房，房屋建好后以50万元的价格转让给陈素敏，陈素敏同为淮阳区安岭镇安岭村××组村民，凡周义对涉案房屋也是房屋的共同产权人，与本案有重大利害关系，一审中，李守忠、娄喜玲申请追加凡周义为被告参加诉讼，未经准许，其审理程序违法，该房屋是在淮阳区安岭镇××同一集体组织之间进行的转让，一审认定涉案房屋不是同一集体经济组织内部转让实属认定事实错误。第二，涉案房屋后来部分墙体出现裂缝是由陈素敏造成的，陈素敏在装修房屋时擅自改变房屋结构，将房屋承重墙体砸掉拆除进行装修才导致房屋部分墙体出现裂缝。第三，在农村进行的宅基地确权登记时，涉案房屋土地已登记在陈素敏名下，土地使用权已经做了变更，李守忠、娄喜玲与陈素敏所签订的《房屋转让合同》有效。综上所述，一审认定事实错误，以至于作出错误判决，为维护李守忠、娄喜玲的合法权益提出上诉，请查清事实，作出公正裁决，判如所请。陈素敏辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序正当，依法应驳回上诉，维持原判。第一，案涉房屋下土地的性质问题。暂且不论李守忠、娄喜玲在上诉状中的陈述是否属实，李守忠、娄喜玲上诉所称案涉房屋下的土地是其与安岭村××组村民梁艳华共同从该村村民栗红军处转让得到的，李守忠、娄喜玲与栗红军所签订的土地使用权转让协议的效力应如何认定。1.根据法律规定，李守忠、娄喜玲先是利用该村村民梁艳华的身份非法转让宅基地使用权，后又将该宅基地使用权再次转让给他人（所谓的安岭村村民凡周义），又与凡周义合伙建房，然后将房屋出售给陈素敏，显然李守忠、娄喜玲多层次转让宅基地的目的不是该村村民住宅需要，而是用于非农建设，因此，李守忠、娄喜玲与栗红军签订的《土地使用权转让协议》是无效协议。2.李守忠、娄喜玲上诉认为，虽然其不是安岭村××组村民，但与其合伙的梁艳华是该村村民，因此李守忠、娄喜玲认为《土地使用权转让协议》是安岭村××组村民之间的宅基地转让，就应当认定有效；不管是梁艳华，还是凡周义，其二人在安岭村××组是否还有其他宅基地，其是否符合宅基地申请的法律规定，李守忠、娄喜玲均未提出有效证据证明该两次宅基地使用权转让符合法律规定。从《土地使用权转让协议》的第三条约定内容来看，《土地使用权转让协议》在签订转让协议时明知其转让行为不符合法律规定，也与农村宅基地政策相违背，因此，无论李守忠、娄喜玲作为何种身份，其参与安岭村××组宅基地转让都是违反法律强制性规定，李守忠、娄喜玲的民事行为，应当认定无效。第二，李守忠、娄喜玲上诉认为凡周义是案涉房屋的共同所有权人，其该说法无事实和法律依据，一审中李守忠、娄喜玲并未提交证据证明凡周义是案涉房屋的共同所有权人。即使凡周义与同村村民的宅基地使用权转让行为有效，则该宅基地上房屋的所有权人也应当是凡周义，李守忠、娄喜玲不是该村村民，其无权使用该村村集体的宅基地，仅能认为李守忠、娄喜玲在凡周义建房时投入了资金而已，如果该事实属实的话，李守忠、娄喜玲也无权处置他人的财产，本身《房屋转让合同》一种无效的民事行为。退一步讲，李守忠、娄喜玲明知案涉房屋存在与他人共有的情形，在签订本案《房屋转让合同》时也未向陈素敏说明，也存在欺诈行为，该《房屋转让合同》也属于无效合同。第三，凡周义不是合同的相对人，也没有申请参加诉讼，李守忠与凡周义是如何约定的与本案没有任何关系，更不影响《房屋买卖合同》的效力。凡周义并非是本案的必要诉讼参与人，一审对李守忠、娄喜玲的追加申请不予准许，符合法律规定，并不存在程序违法的情形。李守忠、娄喜玲企图将简单的法律关系复杂化，混淆案件的基本事实，目的是为了逃避其应承担的责任。第四，房屋墙体开裂问题，陈素敏购买房屋的目的是为了居住，但是在签订合同仅一年多的时间，就发现案涉房屋的墙体开裂，地基下沉，如继续居住存在很大的安全风险，因此，陈素敏签订《房屋买卖合同》的合同目的已经无法实现。李守忠、娄喜玲认为上述房屋质量问题是陈素敏装修造成的，这显然与事实不符，陈素敏在装修房屋时进行了基本简单的装修，并未对承重墙进行破坏，李守忠、娄喜玲在一审中也没有提交任何证据证明陈素敏在装修时对案涉房屋进行了破坏式的装修，且李守忠、娄喜玲在一审中也没有申请对房屋墙体开裂、地基下沉进行因果关系的司法鉴定，李守忠、娄喜玲的诉称是其主观臆断，并没有任何事实依据。第五，李守忠、娄喜玲上诉称宅基地已经确权至陈素敏名下更是无稽之谈，众所周知，农村宅基地确权需要土地管理部门丈量，并通知权利人签字确认，但是陈素敏并未接到任何土地管理部门的通知，更没有在任何政府文件中签字，在一审中也没有提交任何证据证明案涉的宅基地已经确权到陈素敏的名下。第六，本案《房屋转让合同》存在多处欺诈的情形，李守忠、娄喜玲并非是安岭村××组的村民，其根本没有取得该村集体土地宅基地使用权的权利，因此，其根本对案涉宅基地无权使用，在《房屋转让合同》发生纠纷后，其又声称该房屋还有其他权利人，显然，李守忠、娄喜玲在签订《房屋转让合同》时对陈素敏隐瞒了该事实，明显属于欺诈行为。综上，案涉《房屋转让合同》违反法律强制性规定，因房屋质量问题，该合同目的已经无法实现，且李守忠、娄喜玲存在多处欺诈行为，故该《房屋转让合同》属无效合同，依法应驳回李守忠、娄喜玲的上诉，维持原判。陈素敏向一审法院起诉请求：1.请求确认陈素敏与李守忠、娄喜玲双方签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令李守忠、娄喜玲退还陈素敏支付的购房款50万元；3.判令李守忠、娄喜玲赔偿陈素敏装修款112477元；4.判令李守忠、娄喜玲按照同期银行贷款利息自2019年2月27日至实际退还购房款之日的资金占用期间的利息；5.本案诉讼费用由李守忠、娄喜玲承担。一审法院认定事实：陈素敏系周口市淮阳区安岭镇安岭行政村安岭村××组的村民，李守忠、娄喜玲系周口市太康县老冢镇李屯行政村李屯村村民，双方均系农村居民。2019年2月12日陈素敏与李守忠、娄喜玲签订《房屋转让合同》一份，双方约定将李守忠、娄喜玲现有的房地产一栋（位于周口市××区安岭镇××行政村××）转让给陈素敏，该房屋为砖混二层结构，建筑面积约200平方米，该房屋所对应的土地具体位置为“东邻娄喜玲、长16米，西邻路，长16米，南邻路，长10.2米，北邻刘小娃，长10.2米”，土地面积为163平方米；合同转让价格为50万元。合同签订后，陈素敏依约向娄喜玲支付购房款50万元。陈素敏以上述房屋在2019年6月份装修后，同年7月份出现大面积裂缝、存在严重安全隐患，致使陈素敏无法居住，及李守忠、娄喜玲非本村人员，无权开发、买卖涉案房地产等理由起诉来院。关于上述房地产，尚未办理房地产产权登记。李守忠、娄喜玲辩称上述房地产已登记在陈素敏名下；陈素敏对此予以否认；李守忠、娄喜玲未举出充分证据予以证明。陈素敏提供的农业银行转账记录显示陈素敏于2019年2月27日给娄喜玲转账50万元。陈素敏提供的“土地使用权转让协议书”显示，系在2016年7月22日，李守忠、娄喜玲及案外人梁艳华共同从案外人栗红军签订“土地使用权转让协议书”一份，用于购买案外人栗红军名下的“宅基地”一处（该土地属于集体所有，位于周口市××区安岭镇××行政村××），该土地四邻为:东邻夏俊青、长16米，西邻路、长16米，北邻刘小娃、长17米，南邻路、长17米，该土地面积为272平方米，价格是28万元，是李守忠、娄喜玲开发的房地产，包括涉案的房地产出卖给了陈素敏；李守忠、娄喜玲对此则提供“协议书”及“收条”各一份并辩称，是在2016年12月10日，由案外人凡周义从案外人梁艳华签订的土地转让协议书并购买上述土地的，价格是35万元，并且涉案房屋是李守忠与案外人凡周义合作开发的，凡周义是涉案房地产的所有权人之一；陈素敏则对李守忠、娄喜玲的辩称及证据不予认可；关于上述土地的流转过程，陈素敏与李守忠、娄喜玲双方的主张有存在矛盾之处，但双方均未补充证据证明各自主张。此外查明，陈素敏和李守忠、娄喜玲双方均未提供上述土地的登记证明。诉讼中，陈素敏要求李守忠、娄喜玲赔偿其房屋装修款112477元；李守忠、娄喜玲对此认为陈素敏提供的装修清单及收据不能显示实际装修支出情况，对该装修费用不予认可；陈素敏对此未提供充分证据证明其主张。诉讼中，李守忠、娄喜玲曾申请追加案外人凡周义为本案被告；法院以案外人凡周义并非本案合同纠纷相对人为由未准许。上述事实，有陈素敏和李守忠、娄喜玲双方提供的上述证据及到庭陈述、辩解等在卷为证。一审法院认为，我国法律规定，非同一集体经济组织的成员之间在其宅基地上构建的房屋不得买卖。本案中陈素敏和李守忠、娄喜玲双方并非是同一集体经济组织的成员，涉案房屋所占用土地又系集体性质,双方签订的《房屋转让合同》因违反《土地管理法》等法律法规的相关规定而自始无效。故对陈素敏要求确认双方签订的《房屋买卖合同》无效、及请求李守忠、娄喜玲退还购房款50万元的请求，予以支持。关于陈素敏要求李守忠、娄喜玲赔偿装修款112477元的请求，证据不足，不予支持；陈素敏如有证据，可另行主张权利。关于陈素敏要求李守忠、娄喜玲承担给付涉案购房款资金占用期间利息的请求，于法无据，不予支持。关于陈素敏和李守忠、娄喜玲双方其他请求及辩称，合理合法部分，予以支持和采纳，其余不予支持和采纳。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决：一、陈素敏与李守忠、娄喜玲于2019年2月12日签订的《房屋转让合同》无效；二、李守忠、娄喜玲于判决生效后10日内返还陈素敏购房款500000元整；三、驳回陈素敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4962.38元；由陈素敏承担2481.19元，由李守忠、娄喜玲共同承担2481.19元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1.一审审理程序是否存在违法之处；2.案涉《房屋转让合同》的效力应当如何认定，一审认定无效是否正确。焦点1，关于一审审理程序是否存在违法之处的问题。李守忠、娄喜玲上诉称一审没有追加凡周义参加诉讼属于程序违法。李守忠、娄喜玲和陈素敏签订《房屋买卖合同》后，李守忠、娄喜玲直接收取了陈素敏支付的购房款，凡周义并非是《房屋买卖合同》的当事人，也未直接收取陈素敏的购房款，本案是确认合同无效纠纷，根据合同的相对性原则，一审对于李守忠、娄喜玲追加凡周义为被告的申请不予准许，审理程序并不存在违法之处；李守忠、娄喜玲与凡周义的关系如何认定，以及双方之间的权利义务如何认定，李守忠、娄喜玲可以另行主张权利，但是并不影响本案事实的认定和判决，一审审理程序并不存在违法之处。焦点2，关于案涉《房屋转让合同》的效力应当如何认定，一审认定无效是否正确的问题。案涉房屋涉及的土地是集体土地，李守忠、娄喜玲并非是案涉房屋所在集体经济组织的成员，与陈素敏并不是同一集体经济组织的成员，因此，在案涉集体土地上构建的房屋不得买卖，李守忠、娄喜玲和陈素敏之间的《房屋买卖合同》因违反我国土地管理法律的相关规定，应当认定为无效，一审对案涉《房屋转让合同》效力的认定正确。李守忠、娄喜玲并未提供充分的证据证明案涉房屋的墙体出现裂缝是由陈素敏的装修行为造成，也没有提供充分的证据证明案涉房屋的土地已经登记在陈素敏的名下，因此，李守忠、娄喜玲主张案涉《房屋转让合同》有效的上诉理由是不能成立的。综上所述，李守忠、娄喜玲的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9925元，由上诉人李守忠、娄喜玲承担。本判决为终审判决。审判长  张群阳审判员  张 杰审判员  金 薇二〇二一年二月四日法官助理石磊书记员马家欣