河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2369号上诉人（原审被告）：陈国和，男，汉族，1977年11月30日出生，安徽省安庆市宿松县。委托诉讼代理人：侯瑞芳，河南郑韩大有律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑州好利来物业管理有限公司，住所地郑州航空港区新港大道西侧。法定代表人：杨杰，董事长。委托诉讼代理人：赵彩虹，河南零度律师事务所律师。上诉人陈国和因与被上诉人郑州好利来物业管理有限公司（以下简称好利来物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2020）豫0192民初2766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈国和及其委托诉讼代理人侯瑞芳、被上诉人好利来物业公司的委托诉讼代理人赵彩虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈国和上诉请求：撤销原审判决,依法改判驳回好利来物业公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决书以涉案八套房屋签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间来推定物业服务费起算时间，事实不清，证据不足。二、一审法院对陈国和提交的好利来物业公司服务瑕疵的问题置之不理。陈国和与好利来物业公司的物业服务合同关系成立，系双务合同，陈国和应当按照合同交纳物业费，但是好利来物业公司也应当按照合同约定提供物业服务。好利来物业公司提供瑕疵服务，陈国和就应当支付与之相对应的物业费。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，显失公平，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判或发回重审。好利来物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求依法驳回陈国和的上诉请求。陈国和认为有五套房产没有交付不是事实。八套房屋实际交房时间和合同约定的交付房屋的时间仅相差一个星期或最多二十天，足以说明陈国和签订购房合同时，房屋是现房，基本具备交房条件。另外，一审调查时，陈国和明确表示八套房子均已装修，正常情况下交房后才能装修。结合本案其他系列案中的其他业主，购房合同和交付时间是一致的。业主自己是否使用房屋是其自有处分的权利，不能因为不配合办理交房就不缴纳物业费，否则小楼××单元秩序无法维护。至于房屋漏水的问题，可以向置业公司主张权利，不能作为不缴纳物业费的依据。好利来物业公司向一审法院起诉请求：1．依法判令陈国和支付物业服务费共计74100.24元、滞纳金共计22229.84元；2．本案诉讼费由陈国和承担。一审法院认定事实：2014年1月1日，好利来物业公司与河南保利置业有限公司（以下简称河南保利置业）签订《前期物业服务合同》，双方约定由好利来物业公司对润丰?水尚小楼××单元提供物业管理服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业服务费标准为：高层住宅：1.6元／平方米／月；公寓住宅：2.2元／平方米／月；商业物业：4元／平方米／月，交纳时间为业主应于交房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用在业主或物业使用人交房时首次按一年交纳，一年后按每半年交纳一次，业主或物业使用人应在每半年最后的十日前履行交纳义务；业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按照每日千分之三的标准向好利来物业公司支付违约金。陈国和与河南保利置业签订8份《商品房买卖合同》，陈国和购买河南保利置业开发的位于楼××单元销售房号为333、334、335、336、337、338、339、340的房产，上述8套房产均属公寓住宅，建筑面积分别为96.08平方米、92.23平方米、47.32平方米、47.32平方米、47.32平方米、47.32平方米、92.23平方米、74.18平方米。上述8套房产的交房时间分别为：335、336、337为2015年8月31日；338为2015年9月30日；333、334、339、340为2015年10月31日。好利来物业公司主张陈国和案涉8套房产的物业服务费的计算标准为2.2元／平方米／月；起止时间：335、336、337为2015年8月31日至2020年6月30日；338为2015年9月30日至2020年6月30日；333、334、339、340为2015年10月31日至2020年6月30日。好利来物业公司主张滞纳金的标准按照未交纳物业服务费金额的30％计算。一审法院认为，陈国和对其名下的案涉房屋是否应当交纳物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，…对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，好利来物业公司与河南保利置业签订的《前期物业服务合同》，对陈国和具有约束力，其应当履行交纳物业服务费的义务。关于本案案涉房屋物业服务费的起算和截止日期。陈国和与河南保利置业关于8套案涉房屋签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间分别为2015年8月31日、9月30日、10月31日，并提交了陈国和交纳案涉335、336、337房屋的物业费（2015年12月1日至2016年11月30日）的收款收据，陈国和庭审中对上述8套房屋进行装修的事实予以认可，故原审法院认定上述8套房屋的物业服务费起算时间自交房之日起开始计算；关于好利来物业公司主张物业服务费的截止日期至2020年6月30日，原审法院予采纳。其中335号、336号、337号3套房屋的物业费自2016年12月1日起至2020年6月30日止，共计43个月；338号房屋的物业费自2015年10月1日起至2020年6月30日止，共计57个月；333号、334号、339号、340号4套房屋的物业费自2015年11月1日起至2020年6月30日止，共计56个月。关于陈国和物业服务费数额问题。物业服务费按照2.2元／平方米／月进行计算，陈国和案涉房屋335号、336号、337号3套房屋的物业费共计13429.42元（141.96平方米×2.2元／月／平方米×43个月）；案涉房屋338号房屋的物业费共计5933.93元（47.32平方米×2.2元／月／平方米×57个月）；案涉房屋333号、334号、339号、340号4套房屋的物业费共计43701.5元（354.72平方米×2.2元／月／平方米×56个月），以上物业服务费共计63064.85元。好利来物业公司提交的《商品房买卖合同》载明，案涉房屋面积为544平方米，但主张按561.34平方米计算物业费，未提供相关证据，故原审法院以《商品房买卖合同》载明的面积为标准计算物业费，对好利来物业公司主张过高部分，原审法院不予支持。关于滞纳金的问题。对于好利来物业公司诉请的滞纳金，实为违约金。陈国和虽未按时交纳物业服务费构成违约，但好利来物业公司却怠于行使权利有一定过错，故其主张按照未缴纳物业服务费的30％的标准计算滞纳金标准过高，且好利来物业公司未能提供证据证明其除了资金占用损失外尚有其他实际损失，故原审法院酌定滞纳金以未缴纳物业服务费为基数按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85％计算，故陈国和应支付滞纳金2428元（63064.85元×3.85％）。好利来物业公司主张的超出部分，原审法院不予支持。陈国和辩称好利来物业公司未尽到公共部位设施设备日常维护职责，对房屋漏水未及时维修，并给其造成了巨大经济损失，但提供的证据不足以证明，对该意见，原审法院不予采信。综上，陈国和应向好利来物业公司支付物业服务费63064.85元及滞纳金2428元，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决：一、陈国和于判决生效后二十日内向郑州好利来物业管理有限公司支付物业服务费人民币63064.85元及滞纳金人民币2428元；二、驳回郑州好利来物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1104元，由陈国和负担751元，郑州好利来物业管理有限公司负担353元。本院二审期间，陈国和向本院提交以下新证据：1.照片一张及录音两份，用以证明：涉案333、334、338、339、340五套房产其中少了两块电表，没有开电卡，没有产生水电费，且漏水严重，至今仍不符合商品房买卖合同约定的交房条件。因涉案的八套房屋一直处于漏水状态，经开发商维修多次，至今仍漏水，开发商从未向陈国和邮寄过交房流转单等交房手续，没有书面通知过陈国和办理交房手续，因此涉案房屋至今仍未交付。2.（2020）豫0192民初717号民事判决书，用以证明：涉案小楼××单元存在严重逾期交房情况，这样的判决书在裁判文书网上有很多，开发商答辩称涉案小楼××单元因为受城际铁楼××单元工程延期施工、场净空降高、云港楼××单元北半幅施工等影响，涉案小楼××单元于2017年11月20日才取得了建设工程意见规划核实意见书，在此之前小楼××单元并不具备约定的交付条件。另外，该判决书中可以看出，开发商向业主邮寄了完善修房手续通知书，因陈国和的涉案房屋存在严重漏水，开发商从未向陈国和邮寄过任何书面材料，足以证实涉案小楼××单元不符合交房条件。好利来物业公司发表质证意见称：对第一组证据，对照片的真实性、关联性不予认可，无法证明该照片是涉案小楼××单元的电表箱或水箱。对录音真实性、合法性不予认可，无法证明该人员为好利来物业公司的工作人员。该录音是陈国和偷偷非法录制，不符合证据的合法性形式。该两份证据均无法证明其证明目的。好利来物业公司已经履行了通知交房的手续，且陈国和收到交房通知并对房屋进行了装修。陈国和装修的事实足以证明该涉案八套房屋均已交付。陈国和本人没有使用该房屋，没有产生水电费，不是其不缴纳物业费的理由。对第二份证据判决书的真实性予以认可，证明目的不认可。该判决所述的事实同本案陈国和所签订购房合同的房屋情况不一样，不能单凭该证据证明陈国和的房屋也未交付或延期交付。陈国和拥有的八套房产中，其本人认可有三套已经交付。根据常理，八套房产应是一次性交付的。该小楼××单元的房产性质有住宅，还有商用，本案陈国和的房屋性质是商务使用，而其所提供的判决书系住宅性质的房产，与本案房屋性质不同，交付房产的情形也不同，因此该份判决书无法证明其证明目的。好利来物业公司向本院提交以下新证据：陈国和的五本房产证，用以证明：置业公司已经履行了交付房产的手续。陈国和发表质证意见称：对该证据的真实性无法核实，其是第一次见到这个房本。335、336两套房子已经交房，没有异议，338、337、340三套至今仍未交付，房产证不能证明履行了交付手续。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。案涉《前期物业服务合同》的签订，系好利来物业公司与保利置业签订的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审法院根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，认定《前期物业服务合同》对陈国和有拘束力，陈国和应当缴纳物业服务费，并无不当。关于陈国和称物业服务费起算时间并非合同约定的交房时间的上诉意见，经查，一审中陈国和认可对案涉8套房屋均进行了装修，且已经缴纳了335、336、337三套房屋的物业费，一审法院据此认定以合同约定的交房日期作为物业服务费起算点，并无明显不当，对陈国和该项上诉意见，本院不予采纳。至于陈国和称案涉房屋存在漏水问题，该辩解意见不能作为不缴纳物业服务费的依据，其可另行主张解决。故对陈国和该上诉理由不予采纳。综上所述，陈国和的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1437元，由陈国和负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  郑志军审判员  邢永亮审判员  刘 皓二〇二一年二月二十五日书记员  阎 严