辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终443号上诉人（原审被告）：大连富爸爸豪迈房地产代理有限公司，住所地大连市西岗区民权街******。统一社会信用代码91210203550642059U。法定代表人：李炳臣，该公司总经理。委托诉讼代理人：康波，辽宁征信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘妍俏，辽宁征信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张靖，男，1979年4月19日生，汉族，个体工商户，现住大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：曲海棠，女，1978年10月1日生，汉族，个体工商户，现住大连市甘井子区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：高原，北京德恒(大连)律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：纪成成，北京德恒(大连)律师事务所实习律师。上诉人大连富爸爸豪迈房地产代理有限公司（以下简称“富爸爸公司”）因与被上诉人张靖、曲海棠房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初1430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富爸爸公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回张靖、曲海棠的一审诉讼请求，或发回重审，追加刘宝林作为第三人；一、二审诉讼费由张靖、曲海棠承担。事实和理由：1.合同中居间方仅是承诺第三方垫款产生的手续的费用不会超过1万元，而不是居间方负责办理垫款赎证。《房地产买卖合同》第一条第(二)款约定，“五十万元卖方通过第三方还款赎证，费用卖方承担”，并不是上诉人。上诉人从事的业务领域没有垫款业务，不可能替被上诉人办理垫款赎证。《房地产买卖合同》第十六条手写部分约定的是“承诺垫款赎证费用一万元再无其他费用”，是对垫款手续费用的保证，而不是负责办理垫款，这是对上述合同第一条第二款的延续，是补充性质的约定。从用词上可以看出，居间方是“承诺垫还费用”，不是“负责办理垫款赎证”。2.双方磋商过垫款费用，居间方承诺过垫款费用不会超过1万元。2018年4月7日的录音中，被上诉人称“过桥我碰过，1万块钱一个月”，刘宝林称“如果在这个一个月内，现在这种情况如果超过10天，超过这10天不给要利息，但年底不敢承诺”，这些内容说明被上诉人对贷款赎证费用有心理预期，所以才会出现居间方对垫款赎证费用进行承诺和保证。3.负责垫款的是刘宝林及大连富爸爸晓宇房地产代理公司（以下简称“晓宇公司”），不是上诉人，被上诉人对此明知，被上诉人明知晓宇公司是上诉人的加盟店，垫款业务是加盟店自己办理，不是上诉人办理。这点与《房地产买卖合同》约定的第三方办理垫款相吻合。2018年5月7日的录音中刘宝林、张靖及张靖哥哥陈述的有关内容显示，被上诉人知晓为其办理房屋买卖中介事宜的主体是晓宇公司以及办理垫款是该公司老板刘宝林，晓宇公司是上诉人的加盟店，所有收据及材料交接手续，加盖的均是晓宇公司的印章，由此可知，上诉人和本案垫款赎证没有任何关系。4.被上诉人知道办理垫款赎证的流程，也知道需要提供身份证保证出借资金的安全。在此情况下其与刘宝林约定的办理垫款赎证。从张靖哥哥在2018年4月7日的录音中称“风险是存在的……也有办法规避这个事……交款也在银行或者身份证放在他们那……必须本人带身份证去”看出，被上诉人对垫款赎证需要把身份证放在出借方处，用于保证资金回款的安全是明知的，出卖人后续与晓宇公司办理垫款赎证过程中是因个人原因拒绝提供借款担保措施，其在一审庭审中主张不知道需要扣押身份证，以及称扣押身份证违法等理由不成立。5.退一步讲，被上诉人不愿意提供身份证，不能从刘宝林处办理垫款，其也应该积极主动从其他方办理垫款或自行筹措资金解压。被上诉人恶意不履行与买方签订的《房地产买卖合同》，从而导致违约赔偿，责任在其自身。6.根据案涉《房地产居间服务合同》第五条约定和《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，上诉人收取居间报酬的前提是促成委托人签订买卖合同，而不是保证买卖合同履行完毕，故一审判决以买卖合同未履行完毕为由判令上诉人返还居间服务费错误。中介费及办理垫款赎证的材料是晓宇公司收取，说明垫款赎证办理是由晓宇公司负责，与上诉人无关。上诉人没有手续材料，没有退还义务，也无法强制执行。综上，上诉人与被上诉人垫款赎证的办理之间不存在任何关系，被上诉人因未能及时办理垫款赎证以致其在房地产买卖合同中违约，与上诉人无关，上诉人在提供居间服务过程中不存在违约行为，不应当赔偿被上诉人的损失和返还居间服务费。张靖、曲海棠辩称，不同意上诉人的上诉主张，请求维持一审判决。1.案涉《房地产买卖合同》及多份录音证据可以确定案涉房屋垫款赎证的义务人是上诉人。上诉人一方面主张买卖合同中“第三方负责垫款赎证”中的“第三方”不是居间方，但若第三方是在合同以外的主体，则在合同中约定垫款费用有违常理。另一方面，上诉人主张刘宝林、晓宇公司承诺负责为被上诉人垫款赎证，前后说法自相矛盾。晓宇公司是上诉人的加盟商，刘宝林是晓宇公司的店长及法定代表人，案涉《房地产买卖合同》、《房地产居间服务合同》加盖的是上诉人的印章，无论是刘宝林还是晓宇公司的行为，其行为均是代表上诉人的职务行为。刘宝林及晓宇公司承诺为被上诉人垫款赎证，理应由上诉人承担义务和责任。至于上诉人与加盟商之间内部的商业安排，以及上诉人内部对店长、店员的职务授权范围，均系上诉人内部约定，不能对抗相对人。2.本案系因上诉人提出要求扣押被上诉人的身份证原件等超出合同约定以外的违法要求产生的纠纷。上诉人签约前没有明确告知过被上诉人此项要求，被上诉人没有义务配合；况且，扣押身份证原件违反《居民身份证法》、《关于规范居民身份证使用管理的公告》有关规定。3.本案属合同纠纷，只需确定违约方和违约责任即可，无须衡量守约方是否有过错责任，守约方没有义务和责任去另寻办法替上诉人履行合同，这种义务转嫁不符合法律规定。张靖、曲海棠向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿因违约造成的原告损失5万元。2.判令被告返还居间服务费11100元。3.判令被告2日内返还二原告商品房买卖合同原件、商品房销售（结算）专用发票的原件。一审法院认定事实：2018年4月7日，二原告（卖方）与被告富爸爸公司（居间方）、案外人王怡婷（买方）签订《房地产买卖合同》,合同约定：一、买卖双方通过居间方出售及购买卖方所有的位于大连市甘井子区悦和东园9号1单元1号房屋，建筑面积约87.72平方米。该房屋已设定抵押，卖方欠银行贷款50万元。买卖双方协商办理还款赎证的方式为：50万元，卖方通过第三方还款赎证，费用卖方承担。二、房屋成交价格111万元。付款方式为定金5万元于买卖双方交接房屋时冲抵房款。买受人应于本合同签订之日支付定金5万元，余额需于本合同签订后当日内补齐。定金以实际支付数额为准，买卖双方同意由居间方代卖方保管定金。定金以外付款方式，买方申请商业贷款。买方于本合同签订之日起26日内，备齐首付款38万元，由三方将该款项存入银行做资金监管，同时将办理贷款所需相关预算费用交由居间方代为保管。合同第六条约定：“如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方作为违约赔偿”。合同第十六条约定：卖方夫妻共同财产，双方配合办理过户手续，买方为单身购买，无不良记录，经买卖双方协商一致，卖方负责承担2018年全年物业费，卖方收到此房全款到账当日交房。居间方承诺垫款赎证，费用利息一万元整，再无其他费用。同日，二原告（甲方）与被告富爸爸公司（乙方）签订《房地产居间服务合同》，约定服务期限自本合同签订之日至房屋买卖完毕。甲方签署房地产买卖合同，视为乙方已经完全履行居间义务，甲方需向乙方支付居间服务费11100元。合同签订后，原告向被告交纳了居间服务费11100元，同时将案涉房屋所有权证复印件、商品房买卖合同原件、商品房销售（结算）专用发票原件交给被告。另查，案外人王怡婷于2018年6月向大连市甘井子区人民法院提起诉讼，要求解除其与张靖、曲海棠、富爸爸公司签订的《房地产买卖合同》；双倍返还定金；赔偿其损失。大连市甘井子区人民法院于2018年12月7日作出（2018）辽0211民初5466号民事判决，确认因张靖、曲海棠未按合同约定履行义务，导致合同无法履行，判决解除了三方签订的《房地产买卖合同》；张靖、曲海棠赔偿案外人王怡婷定金损失50000元。一审法院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》、《房地产买卖居间服务合同》系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应依照合同约定履行各自义务。本案争议焦点在于被告富爸爸公司未给二原告办理垫款赎证是否构成合同违约。本案中，通过《房地产买卖合同》及录音证据可以确认，双方在签订合同时居间方承诺为原告垫款赎证，且《房地产买卖合同》落款处由被告富爸爸公司加盖了合同印章，被告富爸爸公司应承担合同主体相应义务和责任。被告提出要求扣押二原告身份证原件、银行卡及银行卡密码等要求，在合同中并未体现是垫款赎证必要手续，被告未尽到合理告知义务，且该要求并非是常识或行业规范，亦非办理垫款赎证的法定必要条件。根据《中华人民共和国居民身份证法》第十五条“任何组织或者个人不得扣押居民身份证，但是，公安机关依照《中华人民共和国刑事诉讼法》执行监视居住强制措施的情形除外”。《关于规范居民身份证使用管理的公告》第七条“国家机关或者有关单位及其工作人员不得擅自复印、扫描居民身份证，不得扣留或者扣押居民身份证。公民应当坚决抵制擅自复印、扫描居民身份证或者扣押居民身份证的行为”之规定，二原告拒绝被告扣押其身份证原件具有合理性。在原告向被告提出异议后，被告亦未及时调整其违法要求，而是拒绝为二原告垫款赎证，被告已构成违约，并导致二原告未能在合同约定时间内向案外人王怡婷履行卖房义务，二原告赔偿案外人王怡婷违约损失5万元。故二原告主张被告富爸爸公司赔偿其损失5万元，应予支持。关于二原告主张被告富爸爸公司退还居间费用11100元一节，因《房地产买卖合同》已在另案中被解除，原、被告签订的《房地产居间服务合同》亦未完成，故原告该项主张一审法院予以支持。关于二原告主张被告返还商品房买卖合同原件、商品房销售（结算）专用发票的原件一节，因《房地产买卖合同》已在另案中被解除，被告继续持有二原告提交的证件无依据，因此二原告主张被告返还商品房买卖合同原件、商品房销售（结算）专用发票原件的请求，予以支持。被告抗辩是其加盟商大连富爸爸晓宇房地产代理有限公司及其法定代表人刘宝林承诺为二原告办理垫款赎证，与被告富爸爸公司无关的主张不成立，因为案涉《房地产买卖合同》是以被告富爸爸公司的名义签订，其加盟商的行为对外亦是被告的行为，故被告的抗辩主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告大连富爸爸豪迈房地产代理有限公司于判决生效之日起10日内赔偿原告张靖、曲海棠损失50000元。二、被告大连富爸爸豪迈房地产代理有限公司于判决生效之日起10日内退还原告张靖、曲海棠居间服务费11100元。三、被告大连富爸爸豪迈房地产代理有限公司于判决生效之日起10日内返还原告张靖、曲海棠商品房买卖合同原件、商品房销售（结算）专用发票原件。案件受理费1327元（原告已预交），由被告大连富爸爸豪迈房地产代理有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交大连富爸爸晓宇房地产代理有限公司的企业信用信息公示资料网络打印件，拟证明大连富爸爸晓宇房地产代理有限公司与上诉人是不同的民事主体。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对该材料的真实性没有异议，但认为与本案无关。本院认为，双方对大连富爸爸晓宇房地产代理有限公司的企业信用信息公示资料网络打印件的真实性没有异议，本院对其真实性予以认定。鉴于此，本院补充查明：大连富爸爸晓宇房地产代理有限公司于2014年9月29日成立，法定代表人为刘宝林。另，根据张靖、曲海棠一审提交的《房地产买卖合同》、《房地产居间服务合同》，本院还查明：2018年4月7日，张靖、曲海棠与富爸爸公司签订的《房地产买卖合同》、《房地产居间服务合同》中居间方均加盖富爸爸公司的合同专用章，签约人处由“刘宝林”签名。本院经审理查明，一审查明的“合同第十六条约定：……居间方承诺垫款赎证，费用利息一万元整，再无其他费用”表述不准确，应更正为“合同第十六条约定……：居间方承诺垫款赎证费用利息壹万元整再无其他费用”；另，一审查明的“合同签订后，原告向被告交纳了居间服务费11100元，同时将案涉房屋所有权证复印件、商品房买卖合同原件、商品房销售（结算）专用发票原件交给被告”表述有误，应更正为：合同签订后，张靖向经手人刘宝林交纳了居间服务费11100元，并交付了案涉房屋所有权证复印件、商品房买卖合同原件、商品房销售（结算）专用发票原件，居间服务费的收据与上述证件的收件凭据均由晓宇公司盖章确认。一审查明的其他事实属实，双方均无异议，本院予以确认。本院另查明：2018年4月7日，张靖、曲海棠（甲方）与富爸爸公司（乙方）签订的《房地产居间服务合同》第四条约定：乙方居间服务及其他服务内容：1.制定销售策略并推荐房源、带看房源、确认购买、出售意向；2.提供成交机会、促成房屋交易、谈判；3.协助签署房地产买卖合同；4.协助办理房屋过户。二审中，张靖、曲海棠表示放弃其在一审提出的要求富爸爸公司返还商品房买卖合同原件、商品房销售（结算）专用发票原件的诉讼请求。本院认为，本案争议焦点是上诉人未为被上诉人办理垫款赎证是否构成违约。案涉《房地产买卖合同》第一条约定：“买卖双方通过居间方出售及购买卖方所有的位于大连市甘井子区悦和东园9号1单元1号房屋，建筑面积约87.72平方米。该房屋已设定抵押，卖方欠银行贷款50万元。买卖双方协商办理还款赎证的方式为：50万元，卖方通过第三方还款赎证，费用卖方承担”；第十六条载明：“居间方承诺垫款赎证费用利息壹万元整再无其他费用。”被上诉人主张依据上述条款上诉人具有为其办理垫款赎证的合同义务，上诉人则主张上述条款中的“第三方”并非上诉人，居间方仅是承诺垫款产生的手续费用，而非负责办理垫款赎证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”《房地产买卖合同》第十六条“居间方承诺垫款赎证费用利息壹万元整再无其他费用”，其间内容虽未明确以标点符号标注，但如若居间方不负责垫款赎证，则在合同条款中约定由居间方承诺垫款赎证的有关费用利息，不符合交易常理；而且，被上诉人提供的己方与居间方工作人员的谈话录音中，居间方工作人员提到“现在是身份证，身份证银行卡、户口本，结婚证，现在不光是我们公司对你个人规定的是整个公司就是这么规定的，对你这面而言不必要有那么多的疑心，弄完这事就给你又不是一直在这押着”、“你毕竟在我们公司手里借的钱，我们公司得有保障”、“那我问你，现在这个垫款赎证，你现在用我们公司还是不用我们公司”、“你用我们公司那就现在必须按照我们公司规章走下去”、“你等一下，如果说这块你自己还款不能，公司还款是要把所有证件押公司的，你再往后拖的话就是你违约，我现在是为你考虑”，“……我承认在签合同的时候，我们经理这边没有提前跟您说一声需要押您这些手续的事情，这个咱也认。你说法律上这个不允许扣押身份证，这个我也认。……”以及“哥，是这样的，我们公司昨天晚上给我带来的消息，决定了不管你这面同意与否，同意不同意公司走垫还这个流程，我们都不垫还了”等内容。从上述对话录音中居间方工作人员的陈述可知，案涉《房地产买卖合同》第一条约定的“第三方”应认定为居间方，第十六条约定内容应理解为“居间方承诺垫款赎证，费用利息壹万元”较为合理。上诉人所称居间方不负责垫款赎证，仅是承诺垫款产生的手续费的上诉观点，与事实不符，本院不予采纳。至于上诉人提出即便垫款赎证也是刘宝林及晓宇公司负责而非上诉人一节，本院认为，案涉《房地产买卖合同》和《房地产居间服务合同》系由上诉人盖章，有关垫款赎证的内容亦在买卖合同中予以体现。上述两个合同均由刘宝林作为签约人签名确认。晓宇公司系上诉人认可的加盟商，刘宝林虽系晓宇公司的法定代表人，但同时亦是代表上诉人签署上述两个合同的签约人。作为加盟商的晓宇公司及其法定代表人刘宝林、工作人员在案涉房屋买卖过程中进行的垫款赎证承诺，并未超出上述买卖合同约定的内容，应当认定其行为代表上诉人，相应法律后果应由上诉人承担。上诉人该项上诉主张，没有法律依据，本院不予采纳。据此分析，应当认定上诉人具有为被上诉人垫款赎证的合同义务。上诉人未依约为被上诉人垫款赎证，导致被上诉人因未能在合同约定时间内向买方王怡婷履行卖房义务产生的违约损失50000元，理应由上诉人赔偿。关于上诉人提出居间服务费和有关证件的收据加盖的是晓宇公司印章，上诉人不负有返还义务一节，本院认为，案涉《房地产买卖合同》和《房地产居间服务合同》是以上诉人名义签署，刘宝林在合同中签名。被上诉人向居间方支付服务费、交付有关证件材料是出卖人履行居间服务合同和房屋买卖合同有关义务的行为，刘宝林作为经办人收取居间服务费和保管有关证件资料应系代表上诉人履行合同的行为。至于实际收取服务费和证件资料的刘宝林，在收费凭证和收取证件的凭证上加盖晓宇公司印章还是其加盟公司的印章，并非出卖人控制范畴；而且，上诉人与加盟商晓宇公司或者刘宝林之间的权利义务约定，并不能对抗被上诉人。在此情况下，基于合同相对性原则，被上诉人有权要求上诉人返还居间服务费和有关证件。但鉴于上诉人明确表示刘宝林或晓宇公司未将其收取的被上诉人的商品房买卖合同原件、商品房销售（结算）专用发票的原件交付给上诉人，其无法返还上述证件，对此被上诉人亦在二审审理中明确表示放弃要求上诉人返还上述商品房买卖合同原件和商品房销售（结算）专用发票原件的诉讼请求，应系被上诉人对其民事权利的合法处分，不违反法律规定，本院予以照准。关于上诉人要求追加刘宝林作为第三人参加本案诉讼一节，本院认为，如上分析，刘宝林虽作为签约人在案涉《房地产买卖合同》和《房地产居间服务合同》签名，但合同均由上诉人盖章确认，刘宝林在履约过程进行的民事行为，系代表上诉人的职务行为，其是否参加本案诉讼，不影响本案处理。上诉人该项主张，没有法律依据，本院不予采纳。关于上诉人称收取居间报酬的前提是促成委托人签订买卖合同，不是保证买卖合同履行完毕，一审判决以买卖合同未履行完毕为由判令上诉人返还居间服务费错误的上诉意见，本院认为，案涉《房地产居间服务合同》虽约定，甲方（张靖）签署房地产买卖合同，视为乙方（富爸爸公司）已经完全履行居间义务，甲方需向乙方支付居间服务费11100元。但该合同第四条第4款约定，上诉人具有协助办理房屋过户的义务。根据《房地产买卖合同》约定，上诉人还具有协助被上诉人垫款赎证的合同义务。在被上诉人未为被上诉人垫款赎证以及协助办理房屋过户的情况下，应当认定上诉人实际并未完全履行居间义务。在此情况下，一审法院判令上诉人返还被上诉人居间服务费11100元，并无不当。上诉人该项上诉主张，本院不予支持。关于上诉人提出被上诉人知道办理垫款赎证的流程及需要其提供身份证保证出借资金的安全事宜，被上诉人即便不能从刘宝林处办理垫款，其应积极从他方办理垫款或自行筹借资金解押，被上诉人应自行承担违约责任的上诉意见，本院认为，从上述2018年5月23日对话录音中中介人员小郭所称“……我承认在签合同的时候，我们经理这边没有提前跟您说一声需要跟您扣押这些手续的事情，这个咱也认。你说法律上这个不允许扣押身份证，这个我也认。……”的内容来看，案涉房屋买卖合同及居间服务合同签订之时，居间方未向被上诉人告知垫款赎证的有关具体程序流程和要求，上诉人所称被上诉人签订合同时知晓垫款赎证的流程，与事实不符，本院不予采纳。在上诉人未依约为被上诉人办理垫款赎证的情况下，被上诉人是否另寻他方办理垫款赎证履行房屋买卖合同，并不因此免除居间方的违约责任。上诉人以此主张被上诉人应自行承担买卖合同未履行的违约责任，没有事实依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初1430号民事判决第三项；二、维持大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初1430号民事判决第一项、第二项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1327元，由大连富爸爸豪迈房地产代理有限公司负担；二审案件受理费2654元，由大连富爸爸豪迈房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘冬艳审判员  刘小南审判员  任 娲二〇二一年二月四日书记员  邵 将