江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10202号上诉人（原审被告）：刘孝青，男，1983年2月24日出生，汉族，住江苏省盱眙县。委托诉讼代理人：杨英，江苏当代国安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王强，男，1964年10月27日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。原审第三人：章臣富，男，1957年9月29日出生，汉族，住江苏省南京市溧水区。上诉人刘孝青因与被上诉人王强、原审第三人章臣富房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院（2020）苏0102民初2793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘孝青上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王强的原审诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由王强负担。事实和理由：一、一审判决认定刘孝青拖欠租金的事实及适用法律错误。根据2019年4月24日消防部门出具的查封决定书，因案涉房屋缺少第二安全出口，不符合相关规定，一楼门面房于2019年4月24日被查封，导致刘孝青客观上不能使用，于2019年4月3日搬走。因此，刘孝青支付一楼门面房租金期间自2017年10月20日至2019年4月19日以及小三楼租金期间2017年10月20日至2019年10月19日，不存在拖欠租金的情形。章臣富、王强提供有消防缺陷的房屋给刘孝青使用，系根本性违约，王强无权收取租金，理应赔偿刘孝青因此支出搬家费、设备拆除、安装费数十万元损失。且根据南京市玄武区人民政府房屋征收决定，自2019年5月，案涉房屋已被政府征收，王强也无权主张2019年5月之后的租金。二、一审判决认定王强具备原告诉讼主体资格的事实及适用法律错误。一审法院回避查明章臣富与刘孝青20**年8月合同的法律效力。对于同一处租赁物，不应有两个相互冲突租赁合同，刘孝青也确实将租金支付给章臣富。虽然章臣富撤回解除租赁合同的起诉，但不影响其解除函已发生法律效力，解除权系形成权，一经发出即发生法律效力。因此，2018年7月份之后刘孝青使用案涉房屋的合同依据是其与章臣富于2018年8月11日签订的租赁协议，王强无权向刘孝青主张2019年4月之后的租金。王强辩称，刘孝青向王强承租房屋，理应向王强支付租金。刘孝青半年未支付租金，王强有权向其主张租金。每个行业都有对应的消防要求，刘孝青承租房屋时没有提出任何异议，其经营中遇到消防检查不合格问题，理应自行整改。消防罚款很正常，刘孝青只要交了罚款就行。因房屋征收不交租金可以，但征收之前的租金刘孝青理应支付。拆迁通知下来后，经与大房东商谈，大房东也表示会给刘孝青补偿，但租金必须交。如果刘孝青把租金交给了章臣富，王强也没有意见，但刘孝青没有向任何人交纳租金。章臣富未陈述意见。王强向一审法院起诉请求：1.判令刘孝青支付2019年4月20日至2019年11月20日期间租金44.92万元及逾期利息（截止起诉之日暂计2万元）；2.判令刘孝青支付违约金6.4万元。一审法院认定事实：章臣富等人系原江苏省南京市珠江××××号房屋的不动产所有权人。该房由章臣富出租给尹松明，尹松明将部分楼层转租给王强，后王强又将其承租的部分房屋转租给刘孝青。2017年9月18日，王强、刘孝青签订租赁合同，合同约定：王强将位于珠江××××楼门面房转租给刘孝青经营物流快递行业，三楼办公室租给刘孝青办公。租期自2017年10月20日至2023年10月19日。一楼门面房年租金70万元，每半年一付，每两年递增6%，提前一个月支付下一次租金，押金10万元；三楼办公场所年租金7万元，一年一付，时间与一楼门面房同期；房屋水电费押金10万元，合同到期结清费用退还刘孝青。租赁期内，由刘孝青自行办理消防、工商等各种手续。于2017年10月20日前、2018年3月20日前、2018年10月20日前、2019年3月20日前各支付35万元，以后一直半年一付。刘孝青在承租期间违约，押金10万元不退，另外一个月房租不退；如果王强违约，同样赔偿。该合同还由尹松明在房东处签字确认。2018年3月24日，王强、刘孝青再次在该合同签字。一审中，王强、刘孝青双方确认所出租的一楼面积总共750平方米，其中包含30平米左右的面积用于办公、剩余面积用于营业；而70万元租金针对的是一楼的营业用房、7万元租金针对一楼和三楼的办公用房。2018年3月24日，王强、刘孝青和章臣富签订三方协议一份，约定刘孝青从2018年4月20日起按王强、刘孝青间2017年9月18日租赁合同将租金直接支付给章臣富，该租金按实际交纳数在王强应付给章臣富的租金中扣除。刘孝青如不按协议支付租金，章臣富可直接在南京市溧水区人民法院起诉。2018年8月11日，刘孝青又与章臣富签订协议一份，载明：截止2018年7月4日，尹松明共欠章臣富租金36.16万元，根据章臣富与尹松明签订的租赁合同规定，章臣富已行使约定解除权，解除章臣富与尹松明之间关于珠江××××号房屋的租赁关系。根据转租期间，原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之变更、解除或终止的规定，章臣富与尹松明租赁关系的解除，尹松明与王强之间、王强与刘孝青之间转租的法律关系也随之解除。现刘孝青及章臣富经协商约定如下：自2018年7月5日起，刘孝青使用原承租的房产，期限为不定期，一楼门面的占用费提前一个月向章臣富预交，具体为2018年10月20日至2019年4月19日支付35万元、2019年4月20日至2019年10月19日支付35万元、2019年10月20日至2020年4月19日支付37.1万元等；小三楼办公室的占用费提前一个月向章臣富预交，具体为2018年10月20日至2019年10月19日支付7万元、2019年10月20日至2020年10月19日支付7万元等。如遇拆迁，则占用费按实际使用天数结算，多退少补。如遇征迁，则本协议自动终止，刘孝青在一个月内搬离物品，交还房屋，请交清占用费、水电费。如该房屋在刘孝青正常使用期间征迁，则属于刘孝青投入的小三楼隔墙、小三楼卫生间装饰装修补偿费、清空屋内物品产生的搬运费归刘孝青，其他与刘孝青无关。刘孝青于2017年10月向王强支付10万元押金和42万元房租。刘孝青配偶张燕分别于2018年3月30日、2018年10月29日、2018年12月3日通过其名下尾号2507账户向尾号为1305的某静账户支付35万、21万、21万。一审中，张燕出具书面证明，载明刘孝青于2017年10月20日开始租赁珠江××××楼门面房及三楼办公楼。刘孝青通过其配偶张燕于2017年10月18日前共向刘孝青、王强支付了52万元（包括押金10万元，2017年10月20日至2018年4月19日的一楼房租35万元、2017年10月20日至2018年10月19日的三楼房租7万）。后于2018年12月3日前又向章臣富之女章静支付77万元（包括2018年4月20日至2018年10月20日一楼房租70万元、2018年10月20日至2019年10月19日三楼房租7万元）。章臣富亦出具书面证明，认可其共收到刘孝青76万（2018年3月30日付35万元、2018年10月29日付20万元、2019年12月3日付21万元），2019年4月2号至2019搬走（约2019年11月）刘孝青未向本人交纳任何款项。一审法院另查明：1.一审中，刘孝青陈述其于2019年4月份搬离案涉房屋，但未办理搬离交房手续。王强陈述刘孝青使用案涉房屋直至拆迁时止，拆迁的时间为2019年11月5日。2.章臣富曾在（2019）苏0102民初13360号案件审理中向一审法院陈述：①为了防止尹松明或王强收取租金后不上交，其于2018年3月24日与王强、刘孝青协商签订了租金直接支付协议，尹松明对此亦无意见。②案涉房屋可能拆迁，其又于2018年8月11日直接与刘孝青签订不定期占用协议，其曾经给尹松明、王强都出具过解除合同函，但尹松明和王强当时都表示不认可解除。③刘孝青直至2019年11月才搬离珠江××××号。④确认刘孝青于2019年4月前的房租已经付清，后面租金未再支付。3.因案涉房屋涉及多次转租，在一审法院亦形成了多起房屋租赁合同纠纷的诉讼，包括：①2018年9月26日，章臣富起诉尹松明、马中艮、王强一案，案号为（2018）苏0102民初8926号。该案中，章臣富要求确认其与尹松明间的租赁合同解除，尹松明与王强间的转租关系随之解除，尹松明、马中艮、王强立即返还租赁物；尹松明支付拖欠的房租41.1621万元及之后的占用费；马中艮、王强承担连带责任。章臣富主张的事实与理由为，因尹松明拖欠房租，章臣富行使单方解除权，并于2018年7月16日发函解除租赁合同，该函载明：尹松明、马中艮，你方应交租金673476元，但多次催要仍未履行，故本人行使解除权等。该函通过申通快递投递并于次日由代理点代签。章臣富还通过微信告知马中艮签收快递，通过微信告知王强、与尹松明之间的租赁关系已经解除。该案审理过程中，章臣富申请撤销关于解除合同的诉讼请求，并将拖欠的租金变更为5万元。该案于2018年11月以撤诉结案。②2019年8月21日，尹松明起诉章臣富一案，案号为（2019）苏0102民初10728号。该案中，尹松明要求章臣富支付垫付的维修费、超出的房屋租金及逾期利息。该案于2019年11月以撤诉结案。③就王强、刘孝青间的房屋租赁合同，刘孝青曾于2019年12月16日在一审法院起诉王强，后追加案涉房屋所有权人章臣富作为第三人参加诉讼，该案中，刘孝青要求王强退还押金10万元并支付相应利息，案号为（2019）苏0102民初13360号。4.在（2018）苏0102民初8926号案件卷宗中，留存章臣富致尹松明、马中艮的关于解除房屋租赁合同的函，函件落款日期为2018年7月16日。该函载明：你方与本人于2014年12月15日就南京市珠江××××号房屋一至三层租赁事宜签订的租赁合同，你方于2015年1月5日至各次承租人租金起算日期间应缴租金673474元，对此本人多次向你方催要，你方至今仍未履行。为此本人行使解除权，解除你方与本人于2014年12月15日签订的租赁合同，并在三日内交还房屋；你方实际应承担的租金，本人保留向你方追索的权利；你方向各次承租人收取的保证金如数退还。王强、刘孝青对该解除函的真实性不持异议，但王强认为不清楚章臣富和尹松明间的资金往来情况，该解除函并不生效，该案诉讼过程中章臣富已撤回关于解除合同的诉讼请求，所以章臣富和尹松明间的租赁合同并未解除。刘孝青认为该解除函印证相应的租赁合同和各对应的转租合同均已解除。5.2014年12月15日，章臣富与尹松明、马中艮签订房屋租赁合同，将案涉房屋出租给尹松明，租赁期限自2015年1月5日至2025年1月4日。2015年3月30日，马中艮与王强签订租赁协议，将案涉房屋的部分转租给王强，期限自2015年4月20日至2021年4月19日。一审中，双方对刘孝青何时搬离案涉房屋发生争议。王强主张，刘孝青于2019年11月20日才搬离；刘孝青陈述其于2019年4月就搬离。为此，双方提供下列证据：1.王强提供的证据：①樊允生的账户明细。该账户曾于2019年9月22日、2019年11月12日收到尾号为2507某燕的转账14808元、2601元。王强主张樊允生系杠后花棋牌室物业管理负责人，刘孝青经营的中通快递的水电费由樊允生经手负责。②图片两张。第一张显示为2019年3月11号至9月11号的水电费，其中电费本月10396元、三楼本月724元，水费本月3284元、三楼本月404元，共计14808元。王强主张该图片发送给刘孝青的职工，核对数据正确后由刘孝青配偶转账支付，该费用已收到。第二张显示为王强2019年10月份水电费，其中一楼本月1466.19元、二楼本月7974.45元，水费一楼本月308元、二楼本月636元，合计一楼为1774.19元、二楼为8610.45元，共计10384.64元。③王强提供尹松明于2019年11月5日拍摄的案涉房屋内照片资料一组。照片显示屋内仍摆放大量的快递包裹。刘孝青对证据①②真实性认可，但其认为证据中的反映的费用是一楼和三楼办公室的费用，而办公室的房租已经交清，其员工有权继续使用；九月份支付的款项所对应的是三、四月份的费用；且一般来说一楼门面产生的水电费基本维持在一万余元，现十一月份仅缴纳两千余元能证明四月后其仅使用了三楼办公房、而未使用一楼门面房。刘孝青对证据③的真实性亦认可，但认为案涉房屋内的设备已搬走，只留下一些东西未清理。2.刘孝青提供的证据：④证人魏某的证言。魏某出庭作证称其是做淘宝的，刘孝青是帮其发货的，刘孝青于四月最后几天搬离房屋，将快递经营用的设备搬到和其一起的地址，搬得很急，后面场地就被封掉了；但其本人没有去过案涉房屋，不太清楚是否已经搬空。王强质证认为，证人明确其未曾去过案涉房屋，亦不清楚刘孝青是否完全搬离案涉房屋，不能达到刘孝青主张的证明目的。⑤玄政征字〔2019〕3号南京市玄武区人民政府房屋征收决定，载明决定实施香林寺沟沿线环境综合整治项目（一期）房屋征收工作，征收签约期限为2019年3月18日至2019年5月1日。王强对证据真实性不持异议，但认为征收决定的期限和实际拆迁时间没有直接关系，不能达到刘孝青的证明目的。⑥玄武消防大队的于2019年4月24日作出的宁玄公消封〔2019〕第0054号临时查封决定书，对位于南京市玄武区安全出口的南京中定通物流有限公司（法定代表人或主要负责人为刘孝青）予以临时查封，查封期限自2019年4月24日18时至2019年5月23日18时。整改后经玄武消防大队检查合格方可解除查封。⑦案涉房屋的封条及决定书粘贴照片。照片所示房屋卷帘门关闭，并粘贴临时查封决定书和玄武消防大队的封条。王强对证据⑥⑦的真实性不持异议，但认为双方的合同已经明确刘孝青作为实际经营者应自行办理消防手续，并经消防验收合格后开始营业，但在消防查封之前刘孝青已经实际使用案涉房屋多年，其完全可以预见并消除该隐患。⑧刘孝青与南京巨贤丰游戏室的房屋租赁协议。约定刘孝青承租珠江路599号门面房用于快递经营，面积约300平方米，租赁期自2019年4月3日至2021年4月2日，年租金26万元等内容。王强质证认为其不是该协议的当事人，对真实性不认可。但刘孝青知晓拆迁事宜从而提前租赁他处房屋或者因经营需要对营业面积予以扩张均符合常理，不能达到刘孝青主张的证明目的。本案的争议焦点：一、王强是否有权向刘孝青主张欠付房租；二、刘孝青是否欠付房租及欠付房租的金额；三、如果刘孝青存在欠付房租的违约行为，应承担何种违约责任。一审法院认为，王强与刘孝青间的租赁合同系双方真实意思表示，合同约定的转租期限因超出承租人王强剩余租赁期限，超出部分的约定无效，合同其他内容合法有效，应受法律保护，双方均应按约履行。对于本案第一个争议焦点：王强是否有权向刘孝青主张房租。刘孝青辩称王强无权索要房租的原因有两点，其一是刘孝青辩称转租合同解除的原因是章臣富已解除与尹松明之间的租赁合同，故后续的转租合同均相应解除。第二是刘孝青现在是基于和章臣富间的租赁合同在使用案涉房屋。对此，一审法院认为，章臣富虽然于2018年7月函告尹松明要求解除双方间租赁合同，并于2018年9月提起诉讼，要求确认双方间的租赁合同已解除。但章臣富之后撤回起诉，并实际继续履行双方间租赁合同。因此，现有证据不能证明章臣富享有合同解除权，也不能证明章臣富与尹松明间的租赁合同解除，并因该租赁合同解除致使尹松明与王强、王强与刘孝青间的租赁合同不具备履行条件而无法继续履行。其次，刘孝青虽然于2018年8月11日应章臣富的要求，与其签订房屋租赁合同，但由于章臣富与尹松明间的租赁合同仍在继续履行，因此，刘孝青签订该租赁合同并不会导致刘孝青与王强间的租赁合同解除或被取代，故王强有权依据案涉租赁合同向刘孝青主张权利。对于本案第二个争议焦点：刘孝青是否有拖欠房租的情形及具体金额。通过刘孝青及其配偶张燕的银行流水及相关证明，能确认刘孝青已向王强支付押金10万、房租42万，向章臣富支付房租77万。根据租赁合同约定，对应的为一楼门面房2017年10月20日至2019年4月19日的房租，以及三楼办公房2017年10月20日至2019年10月19日的房租。章臣富的证明虽然载明收到的款项是76万，但根据张燕的银行流水能证明其支付给章臣富的租金均是向某静支付，支付金额为77万。章臣富未提供证据证明其以其他账户收取刘孝青租金情形下，应认定某静的收款行为系代章臣富收款，故可以认定某静所收的77万均为刘孝青根据三方协议向章臣富所支付的房租。对于本案争议的刘孝青搬离案涉房屋时间。一审法院认为，王强在本案中所提交的2019年11月5日的照片能证明案涉房屋仍堆放着大量的快递包裹，故截止该时间刘孝青尚未清空房屋、办理交接手续；而根据王强在（2019）苏0102民初13360号案件庭审中的陈述，案涉房屋拆迁是在2019年11月5日。故一审法院认为刘孝青使用案涉房屋直至2019年11月5日。对于刘孝青提供的证人证言、租房协议、征收决定等证据，一审法院认为，证人魏某陈述，相关设备已搬迁，但其陈述未到过案涉房屋、不清楚案涉房屋是否已经搬空，故该证人证言并不能证明刘孝青已全部搬离案涉房屋。对于刘孝青提供的征收决定，因该决定明确的仅为签约时间，并不能证明实际的拆迁时间。对于刘孝青提供的消防部门查封决定，该决定虽然临时查封了店铺，但刘孝青并未举证因为消防查封而清退房屋；而且该决定已明确整改后经检查合格可解除查封，但是根据王强、刘孝青间租赁合同的约定租赁期内由刘孝青自行消防、工商等各种手续，故案涉房屋因消防被查封的原因在于刘孝青，其后整改的义务也在于刘孝青，因怠于整改而导致案涉房屋无法经营的后果应由刘孝青自行承担。对于刘孝青提供的与南京巨贤丰游戏室的房屋租赁协议，即便该协议真实也只能证明刘孝青另租了场地进行经营，而不能直接证明案涉房屋已经清退搬迁。综上，刘孝青使用案涉房屋直至2019年11月5日，但仅支付截止至2019年4月19日的一楼房租及截止至2019年10月19日的三楼房租，按照王强、刘孝青双方约定的一楼门面年租金70万元、每两年递增6%，三楼年租金7万元的标准，其应于2019年3月20日前支付2019年4月20日至2019年10月19日的一楼房租35万元、于2019年10月20日前支付2019年10月20日至2019年11月5日的一楼房租34558.90元、于2019年10月20日前支付2019年10月20日至2019年11月5日的三楼房租3260.27元。故一审法院对王强要求刘孝青支付拖欠房租387819.17元的诉请应予支持。对于本案第三个争议焦点：刘孝青应承担的违约责任。王强主张因刘孝青未能按约支付房租，应承担逾期付款利息（暂计至起诉之日2万元）及违约金6.4万元，并主张押金不应退还，刘孝青认为过高应予调整。对此，一审法院认为，由于违约金以补偿性为主，兼具惩罚性，因此对于同一违约事实，实际损失未超出约定违约金时，当事人不能同时主张违约金和损失赔偿。同时合同法规定，合同当事人约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。案涉合同虽约定了承租期间违约的，押金10万不退、一个月房租不退等违约责任，但约定的违约金过分高于造成的损失的，应当予以适当减少。本案中，王强并未举证证明因刘孝青逾期支付房租给其造成的实际损失，故一审法院酌定按照同期贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的三倍，自合同约定的各期租金应支付日期的次日开始计算违约金至款项实际支付之日止。刘孝青支付的押金应当冲抵予以退还（押金已另案处理）。综上，刘孝青应给付王强租金387819.17元及相应的违约金。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决：一、刘孝青应于判决生效之日起十日内给付王强房租387819.17元及逾期付款违约金（其中350000元自2019年3月21日起按照中国人民银行公布的同期贷款利率三倍的标准计算至2019年8月19日，之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率三倍计算至款项实际支付之日止；另37819.17元自2019年10月21日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率三倍计算至款项实际支付之日止）；二、驳回王强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费4566元，由王强负担1066元，刘孝青负担3500元。二审中，各方当事人均没有提交新证据，对一审法院查明的事实亦均无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，承租人应当按照约定支付租金。本案中，王强、刘孝青于2017年9月18日签订租赁合同，约定王强将案涉房屋出租给刘孝青经营使用。2018年3月24日，王强、刘孝青和章臣富签订三方协议，将章臣富增加为接受刘孝青交纳租金的对象，租金按实际交纳数在王强应付给章臣富的租金中扣除。该三方协议不影响刘孝青按2017年9月18日签订的租赁合同约定的金额交纳租金。章臣富虽于2018年7月16日向尹松明等人发出关于解除房屋租赁合同的函，并于2018年9月提起诉讼，要求解除双方间租赁合同，但章臣富之后撤回起诉，并实际继续履行双方间租赁合同。解除权虽然是形成权，但不具有解除权利的解除行为并不产生解除合同的效力。现有证据不能证明章臣富享有合同解除权，且章臣富与尹松明等人的租赁合同也并未实际解除，故刘孝青、章臣富于2018年8月11日签订房屋租赁合同，并不导致王强、刘孝青于2017年9月18日签订租赁合同解除或被取代的法律后果。刘孝青上诉主张王强不具备原告诉讼主体资格且王强无权向刘孝青主张租金，本院不予采信。关于刘孝青上诉主张案涉商铺被消防部门查封问题。刘孝青以2019年4月24日消防部门出具查封决定书为由，主张王强提供的房屋有消防缺陷，导致其不能经营使用，于2019年4月3日搬走，其不应支付2019年4月之后的租金。但是，王强、刘孝青于2017年9月18日签订租赁合同约定由刘孝青自行办理消防、工商等各种手续。刘孝青应当按合同约定办理相关消防手续，如房屋确实存在不符合其办理相关手续要求的结构性问题，应当及时与王强协商解决。消防部门2019年4月的查封决定虽然临时查封了店铺，但该决定已明确整改后经检查合格可解除查封。此外，刘孝青并未提供证据证明因为消防查封其已向王强清退房屋。因此，对于刘孝青该项上诉意见，本院不予采纳。虽然根据南京市玄武区人民政府的征收决定，案涉房屋征收签约期限为2019年3月18日至2019年5月，但刘孝青并未在2019年5月将案涉房屋清空后交付征收部门，或将房屋返还王强，故刘孝青以房屋征收为由上诉主张王强无权主张2019年5月之后的租金，本院不予支持。综上所述，刘孝青的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7117元，由上诉人刘孝青负担。本判决为终审判决。审判长 夏 雷审判员 张卓慧审判员 龚 达二〇二一年二月一日法官助理徐琨玉书记员孙雪松