营口市西市区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0803民初1763号原告：孙翔，男，1956年12月28日出生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：赵长书，辽宁中允律师事务所律师。被告：中大实业（辽宁）有限公司，住所地辽宁（营口）沿海产业基地新联大街**。法定代表人：李厚承，该公司总经理。委托诉讼代理人：何倩，辽宁睿智（营口自贸区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李妍，辽宁睿智（营口自贸区）律师事务所律师。原告孙翔与被告中大实业（辽宁）有限公司（以下简称中大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙翔及其委托诉讼代理人赵长书，被告中大公司的委托诉讼代理人何倩、李妍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙翔向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即接受原告补齐购房款的合同义务；2.要求被告履行签订房屋买卖合同、出具法定税务购房发票、交付房屋的合同义务。诉讼中，孙翔将诉讼请求变更为：1.要求被告与原告签订房屋买卖合同、出具法定税务购房发票、交付房屋的合同义务；2.要求被告自2015年10月30日起至2020年6月26日止，每年按租金3万元偿付擅自抵押原告房屋期间的经济损失15万元；3.要求被告承担保全担保费。事实与理由：2013年5月6日，原告购买被告建设开发的坐落于营口市西市区，面积为69.17平方米，总价值221147元的房屋。原告于当天以银行卡方式支付了购房款221147元（当时由共同购买此处305室的闫铁丰以孙立银行卡代为支付的房款）。原告购房后即要求接收房屋装修入住，但被告一直拖延拒不交房，现原告到营口市不动产登记中心发现，2015年10月30日到2016年7月26日被告将案涉房屋擅自抵押给大连银行营口分行。2017年6月26日到2020年6月26日抵押给盛京银行营口分行。被告的此行为已构成了侵权，严重侵害了原告的合法权益，影响了原告正常居住。被告中大公司辩称，2010年6月，中大海韵郦城项目正式开盘销售前，中大公司对员工实行商品房内部销售优惠政策。中大公司的股东大石桥市天大房地产开发有限公司（以下简称天大公司）的实际控制人孙立为其公司高级管理人员预订房屋：一是会计闫铁丰，1套编号C9-1-302、面积69.17平方米的商品房；二是副总经理孙翔，1套编号C9-1-402、面积为69.17平方米的商品房。2010年8月25日，孙立用其银行卡向公司刷卡支付217536元，为闫铁丰、孙翔支付了商品房意向金。2011年9月，中大公司取得上述楼盘的销预售许可证，正式开盘销售。至2013年4月末，经孙立与中大公司沟通确定闫铁丰C9-1-302、孙翔C9-1-402两套商品房剩余房款暂用孙立控制的公司与中大公司之间的往来账（未收到款项，实际为天大公司对中大公司的借款）予以垫付。2013年5月5日，闫铁丰带着天大公司的往来款224758元收据来到公司，确定暂时将此收据作为闫铁丰C9-1-302、孙翔C9-1-402两套商品房剩余房款的借条交付给中大公司。当日，闫铁丰将自己的面积为69.17平方米的C9-1-302清水房调换成面积为82.5平方米的C10-1-701精装房，自己个人补交了差额款，与公司签订了《商品房买卖合同》，并由公司开具了商品房销售发票。闫铁丰已入住小区5年。2013年5月6日，中大公司按与天大公司收款收据金额的剩余往来款金额为孙翔开具了221147元的收款收据，即孙翔此次诉讼的收款收据。其间，包括其后孙翔仅提出想调换房屋（孙翔本人不想补差额未能调换），但从未表示过要就案涉房屋签订商品房买卖合同及入住的意见，直至他本人起诉，中大公司才知道他的诉求，并立即主动与他联系，协调如何解决问题，但他本人拒绝回复。从2013年至今7年，孙立实际控制的股东与公司发生了诸多债务关系。截止到目前，累计欠中大公司数千万元，均未偿还。中大公司只收到过孙立第一次为闫铁丰、孙翔预订商品房217536元预付款，未收到孙立方即天大公司支付给中大公司的224758元闫铁丰、孙翔差额购房垫付款。在未收到224758元差额购房垫付款的情况下，中大公司只能认定孙立为闫铁丰一人支付了购房款。该款项与闫铁丰本人原预定购买的69.17平方米的C9-1-302房结算价格221147元还相差3611元（在其由69.17平方米商品房更换为82.5平方米、个人填补差价前发生）。由于闫铁丰当时直接换签后办理了入住手续，公司也只能认同闫铁丰的这套商品房购房款已交，中大公司将保留对闫铁丰追讨余款3611元的权利。截至目前，孙翔本人或单位没有将中大公司为其暂时开具的收款收据的款项交付给公司，却长期占有公司销售房源，致使公司不能正常销售此商品房。目前孙立实控的公司欠付中大公司巨额款项不予偿还，亦不可能为孙翔填补任何购房款项。中大公司认为原告并未支付购房款，需待原告交齐全部购房款的情况下才能继续推进签订商品买卖合同相关工作。关于原告要求支付房屋租金15万元，原告因自身原因未支付全部款项，导致双方未形成商品房买卖合同关系，原告无权要求我公司履行商品房买卖合同的义务。原告对案涉房屋不享有物权，双方之间仅是一种债权关系，我公司并未侵犯原告的权益，不存在原告所谓的侵权行为，应当驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对于孙翔提供的221147元收款收据，中大公司没有异议，予以确认。对于孙翔申请调取孙立中国银行卡2010年6月至2013年5月期间的银行流水，显示2010年8月24日孙立向中大公司支付217536元，孙翔认为该款项与本案无关，中大公司认可该款项是为孙翔和案外人闫铁丰支付两套房屋的预付款；因孙翔自认案涉房款是用孙立银行卡一次性全额支付两套房款，但除该转账记录外，孙翔未提供其他支付款项的证据，对中大公司的意见予以采信。对于中大公司提供的他人不动产销售发票5份，与本案无关，不予采信。对于中大公司提供的商品房预售许可证、闫铁丰的商品房买卖合同及发票，与本案有关，予以采信。对于中大公司提供的2013年5月5日天大公司出具的224758元往来款收款收据，中大公司称未实际向天大公司支付该笔款项，但依据该收款收据为孙翔出具案涉221147元收款收据，孙翔认为该收据与本案无关；因中大公司依据该收据为孙翔出具案涉房款收据，视为中大公司同意该抹账行为是交齐尾款，且该收据数额224758元与两套房屋预付款数额217536元及案涉收据数额221147元能够相互印证，予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月24日，孙立银行卡向中大公司支付两套房屋预付款217536元。2011年9月23日，中大公司取得商品房销预售许可证。2013年5月5日，天大公司为中大公司出具224758元往来款收款收据，通过抹账的方式交齐房款。同日，闫铁丰与中大公司签订商品房买卖合同，房屋面积为82.5平方米，价款为402600元，中大公司为闫铁丰开具发票。2013年5月6日,中大公司为孙翔出具收款收据,载明收C9-1单元-4层-02号，金额为221147元，交款人载明闫铁丰代。经查询，工商登记显示孙翔为天大公司股东。另查，案涉房屋在不动产登记中心登记的地址为营口市西市区。2015年至2020年，中大公司将案涉房屋多次抵押给银行，2020年6月22日解除抵押。本院依原告申请对被告财产进行保全。本院认为，中大公司为孙翔出具收款收据，该收据载明具体房屋，双方之间形成房屋买卖合同法律关系，依法受法律保护。孙翔称双方口头约定交房时间及曾要求中大公司签订合同并交付房屋，应当对此负举证责任，孙翔未能提供证据证明，应当承担举证不能的后果。另外，与孙翔同时购买房屋的闫铁丰已在当时签订商品房买卖合同并开具发票，中大公司曾拒绝与孙翔签订合同的可能性不大，且孙翔在长达七年的时间内并未起诉，故孙翔的陈述存疑，不予采信。现孙翔要求中大公司签订商品房买卖合同，并开具发票、交付房屋，中大公司称孙翔交齐房款后可以继续履行。从中大公司提供的证据看，中大公司出具收款收据的行为表明其收到案涉房款，故中大公司应当与孙翔签订商品房买卖合同、开具购房发票并交付房屋。关于孙翔要求中大公司支付租金损失15万元，因双方未签订商品房买卖合同亦未约定房屋交付时间，中大公司将案涉房屋抵押并未给孙翔造成租金损失，中大公司在孙翔起诉后及时解除抵押并同意继续履行，故对孙翔的主张不予支持。孙翔主张诉讼保全担保费，未提供证据证明实际支付数额，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告中大实业（辽宁）有限公司于本判决生效之日起十日内与原告孙翔签订坐落于营口市西市区房屋的商品房买卖合同、开具销售不动产统一发票并交付房屋；二、驳回原告孙翔的其他诉讼请求。案件受理费6867.2元，由原告孙翔负担2250元，由被告中大实业（辽宁）有限公司负担4617.2元（原告已预交）；保全费1625.74元，由被告中大实业（辽宁）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  刘文娟人民陪审员  王 岩人民陪审员  陈 坤二〇二一年二月八日法官助理李戈书记员吕惠