天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0105民初7808号原告：翟加友，男，1965年4月14日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：韩宇祥，天津辩正律师事务所律师。被告：天津市阳光家园物业管理有限公司，住所地天津市河**光复道街瑞海大厦1-3-1906。法定代表人：冯洁，总经理。委托诉讼代理人：康曼，该公司法务。委托诉讼代理人：刘翊，该公司员工。原告翟加友与被告天津市阳光家园物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翟加友的委托诉讼代理人韩宇祥，被告天津市阳光家园物业管理有限公司的委托诉讼代理人康曼、刘翊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翟加友向本院提出诉讼请求：1.判令被告对原告河北区瑞海名苑15-205号房屋楼道的封堵物予以拆除，保证原告对楼道共有权利和正常通行权利的行使；2.判令被告对原告河北区翔纬路285号房屋屋顶漏水问题进行修缮，保证原告对该房屋的正常使用，对房屋楼顶天桥漏水位置予以修缮；3.判令被告对原告河北区××路××号房屋的观光台圆弧玻璃、大理石围挡予以更换、维修；4.判令被告对河北区××路××号房屋配电箱予以更换；5.判令被告移除遮挡原告房屋的树木并平整地面；6.判令被告对285、287号房屋的雨搭予以更换；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：坐落河北区翔纬路285号房屋、287号房屋与河北区××号房屋是相互连接的整体，该三套房屋均属于原告所有，被告系该物业的管理人。近几年由于被告疏于管理，致使原告相关权利受到损害。其中河北区瑞海名苑15-205号房屋楼道的共用部分被他人封堵，造成原告该房屋东侧房门不能打开。河北区翔纬路285号房屋屋顶长年漏水，原告多次找被告要求维修，但漏水问题至今没有解决，致使原告对该房屋不能正常使用。与该房屋屋顶相连接的天桥，每年雨水或者融化的冰水也渗漏到该房屋屋内楼顶，被告也至今没有修复。河北区××路××号房屋的观光台圆弧玻璃已经破碎数年、大理石围挡也已经与墙体脱离，原告多次要求被告更换、维修，但被告至今没有维修。河北区××路××号房屋配电箱不能满足原告的正常用电，每到夏季，原告的空调因为配电箱不匹配经常断电。原告房屋前的树木常年不修理，地面凸起，树杈遮挡原告房屋，原告多次找被告要求移除，但被告至今没有移除。河北区××路××号房屋的玻璃雨搭早已经裂痕累累，应当予以更换。原告认为，被告作为物业管理企业，应该对管理的物业负有维修、管理和养护的义务，被告没有尽到相关义务，应承担相应责任。因原告多次找被告协商解决无果，故无奈诉至法院，望判如所请。被告天津市阳光家园物业管理有限公司辩称，首先，原告的代理人不具有合法的委托手续，因为原告常年在国外居住，其委托授权书必须经使领馆认证，而原告代理人提供给法院的授权委托书不符合法律规定的形式，其不具备代理的权限，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。其次，针对原告提出的对河北区××楼道的封堵物予以拆除的诉讼请求，该楼道并不是被告进行的封堵，被告不是实际的侵权人，而且被告作为物业管理单位对实际侵权人的做法多次提出整改要求，但实际侵权人没有按照物业公司的要求进行整改，从而导致原告的权利受到损害，被告作为小区物业公司无执法权，无权对封堵物直接进行拆除，原告可以向实际侵权人主张权利。对于原告房屋屋顶及楼顶天桥漏水问题，双方在物业费纠纷案件中已经确认漏水部位属于外墙渗水导致，需要向业主会申请启动维修基金进行维修，被告已经向小区业主委员会申请了维修基金，但由于第二批应急解危申报已经结束，原告房屋漏水问题只能等待第三批申请了。河北区××路××号房屋观光台圆弧玻璃属于原告房屋自有部分，应由其自行维修，大理石围挡属于公共部位，也是需要申请维修基金。河北区××路××号房屋配电箱的所有权属于电力部门，被告无权进行更换，原告如需更换需要向电力部门进行申请。对于原告要求对遮挡其房屋的树木进行移除并平整地面的主张，之前针对原告的要求，我们对树木进行了多次修剪，但天津市绿化管理条例规定，任何单位和个人不得擅自迁移和砍伐树木，因此我们只能对树木进行修剪，没有移除的权利。河北区××路××号房屋的雨搭是原告房屋的自有部分，不属于公共部位，应由其自行更换。本院经审理认定事实如下：原告翟加友系坐落河北区翔纬路285号、河**××路××号××房屋的所有权人。被告天津市阳光家园物业管理有限公司系天津市河北区瑞海名苑小区的物业管理服务单位,2005年11月5日被告与瑞海名苑小区的开发建设单位天津瀚华置业发展有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，该合同对物业管理服务事项、前期物业管理服务合同期限、物业管理服务标准、物业管理服务费用及双方的权利义务进行了约定。另外，经本院现场勘查，河北区瑞海名苑15-205房屋二楼楼道共用部分被同楼层的其他业主用防盗门进行了封堵。河北区翔纬路285号房屋一楼北侧屋顶墙体、二楼西侧及北侧屋顶墙体存在渗漏现象、该房屋北侧雨搭玻璃存在破损情况；河北区××路××号房屋圆弧玻璃破损，大理石围挡存在与墙体脱离情况，该房屋南侧雨搭玻璃存在破损情况；此外，河北区××路××号房屋大门外两米左右处有大树一颗，因树木生长导致周边地面存在凸起现象。现原告以诉称理由起诉来院，请求判令被告对其河北区瑞海名苑15-205号房屋楼道的封堵物予以拆除，保证其对楼道共有权利和正常通行权利的行使；判令被告对其河北区翔纬路285号房屋屋顶漏水问题进行修缮，保证其对该房屋的正常使用，对房屋楼顶天桥漏水位置予以修缮；判令被告对其河北区××路××号房屋的观光台圆弧玻璃、大理石围挡予以更换、维修；判令被告对河北区××路××号房屋配电箱予以更换；判令被告移除遮挡其房屋的树木并平整地面；判令被告对285、287号房屋的雨搭予以更换；本案诉讼费用由被告承担。庭审中，被告表示，封堵原告河北区瑞海名苑15-205号房屋楼道的并非物业公司，而是同楼层的其他业主，因物业公司没有执法权，无法拆除封堵物。对于房屋屋顶渗漏及大理石围挡损坏问题，可以申请维修基金予以维修，而原告的其他主张则不属于物业公司的服务范围，请求法院予以驳回。上述事实，有原、被告提供的有关证据材料、勘验笔录和庭审记录予以佐证。本院认为，被告天津市阳光家园物业管理有限公司与案外人天津瀚华置业发展有限公司于2005年11月5日就瑞海名苑小区物业服务事宜签订的《天津市前期物业管理服务合同》系经过合意后签订的，是当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效。上述物业服务管理合同对被告及瑞海名苑小区全体业主均具有同等的约束力。关于原告要求被告对其河北区瑞海名苑15-205号房屋楼道的封堵物予以拆除，保证其对楼道共有权利和正常通行权利的行使一事，因该封堵物并非被告设置，且被告作为物业服务单位其无权直接对封堵物予以拆除，原告可对直接侵权人另案提起诉讼，故原告该项主张，本院不予支持。对于原告要求被告对其河北区翔纬路285号房屋屋顶漏水问题进行修缮，保证其对该房屋的正常使用，对房屋楼顶天桥漏水位置予以修缮一节，鉴于原、被告庭审中均认可河北区翔纬路285号房屋一楼北侧屋顶墙体、二楼西侧及北侧屋顶墙体存在渗漏现象，且被告表示愿意对此进行修缮，故本院不予置疑。因原告所述天桥并非其房屋的组成部分，且原告亦未提供证据证实天桥存在漏水问题，故原告该项请求，本院不予支持。对于原告要求被告对其河北区××路××号房屋的观光台圆弧玻璃、大理石围挡予以更换、维修一节，原告所述观光台圆弧玻璃确实存在破损问题，但该玻璃属于业主翟加友单独所有，并非小区公共设施，原告要求被告予以更换、维修的主张，本院不予支持。而大理石围挡则属于小区景观装饰的一部分，被告有义务予以更换、维修。对于原告要求被告对河北区××路××号房屋配电箱予以更换一事，经本院现场勘验，上述配电箱属于天津市电力公司城东供电分公司负责管理，被告无权进行更换，故原告该项请求，本院不予支持。对于原告要求被告移除遮挡其房屋的树木并平整地面一事，因原告所述树木及所涉及的地面均在被告提供物业服务的小区之外，且被告也无移除树木的权利，故原告该项请求，本院不予支持。对于原告要求被告对285、287号房屋的雨搭予以更换一节，经现场勘验，河北区翔纬路285号房屋北侧雨搭玻璃及河北区××路××号房屋南侧雨搭玻璃确实存在破损情况，上述雨搭虽为原告房屋单独使用，但其属于整栋楼体的组成部分，属于公共部位，被告应当给予修缮。综上所述，原告的部分诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、本判决生效后三十日内，被告天津市阳光家园物业管理有限公司对原告翟加友所有位于河北区××路××号房屋外的大理石围挡予以修复；二、本判决生效后三十日内，被告天津市阳光家园物业管理有限公司对原告翟加友所有位于河北区××路××号××楼××楼的西侧及北侧屋顶墙体防水工程进行维修，修缮至国家规定的同类建筑物防水标准；三、本判决生效后三十日内，被告天津市阳光家园物业管理有限公司对原告翟加友所有位于河北区翔纬路285号房屋北侧雨搭玻璃及原告翟加友所有位于河北区××路××号房屋南侧雨搭玻璃予以更换修复；四、驳回原告翟加友的其他诉讼请求。案件受理费40元，由原告翟加友负担20元，被告天津市阳光家园物业管理有限公司负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘淼二〇二一年二月二十五日书记员  王婉附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。