江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0321民初5211号原告（执行案外人）：山东蓝海股份有限公司，住所地山东省东营市淄博路**。法定代表人：张春良，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘鹏，山东达洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：董慧，山东达洋律师事务所律师。被告（申请执行人）：江苏丰县农村商业银行股份有限公司，住，住所地江苏省丰县人民中路**/div>法定代表人：李家尧，该公司董事长。委托诉讼代理人：季坤，该公司职工。委托诉讼代理人：汪志凌，该公司法律顾问。第三人（被执行人）：徐州斯达瑞工艺品有限公司,住江苏省丰县经济开发区。法定代表人：孙建国，该公司执行董事。第三人（被执行人）:徐州冠宸实业有限公司，住江苏省丰县经济开发区。法定代表人：李心龙，该公司经理。第三人（被执行人）:江苏金都置业有限公司，住江苏省丰县金都装饰城**。法定代表人：梁正清，该公司执行董事。第三人（被执行人）:孙金良，男，1983年5月15日生，汉族，住江苏省丰，住江苏省丰县>第三人（被执行人）:刘尊华，男，1970年4月12日生，汉族，住江苏省丰，住江苏省丰县>第三人（被执行人）:蒋博，男，1964年2月13日生，汉族，住江苏省丰，住江苏省丰县>第三人（被执行人）:罗国征，男，1965年10月1日生，汉族，住江苏省南，住江苏省南京市白下区>原告山东蓝海股份有限公司（以下简称蓝海公司）与被告江苏丰县农村商业银行股份有限公司（以下简称丰县农商行），第三人徐州斯达瑞工艺品有限公司（以下简称斯达瑞公司）、徐州冠宸实业有限公司（以下简称冠宸公司）、江苏金都置业有限公司（以下简称金都公司）、孙金良、刘尊华、蒋博、罗国征案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蓝海公司的委托诉讼代理人潘鹏、董慧，被告丰县农商行的委托诉讼代理人季坤、汪志凌到庭参加诉讼，第三人斯达瑞公司、冠宸公司、金都公司、孙金良、刘尊华、蒋博、罗国征经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓝海公司向本院提出诉讼请求：1.依法中止腾空并迁出丰县金都装饰城4-1-401室、4-1-2601室房屋的执行措施；2.案件受理费等诉讼费用由被告负担。事实和理由：2012年7月23日,原告蓝海公司与第三人金都公司签订《租赁合同书》一份，该合同约定：原告蓝海公司因经营酒店需要,租赁第三人金都公司所有的位于丰县，东环路以西的房屋、房屋占用范围内的国有土地使用权及双方确定的附属设施、设备，租赁期限为20年。上述合同签订后，第三人金都公司将租赁房屋交付给原告蓝海公司，并一直由原告合法占有使用。2016年12月28日，第三人金都公司与丰县农商行签订最高额抵押合同，并办理他项权证。在涉案房屋办理抵押登记前，原告已与第三人金都公司签订了合法有效的租赁合同，并已实际占有使用该房屋。因原告承租房屋系用于酒店经营，如现在迁出，将影响酒店的正常经营。丰县法院作出的（2020）苏0321执异104号执行裁定，裁定驳回原告的异议请求。请依法裁判，保障原告合法权益。被告丰县农商行辩称，原告的诉请无事实和法律依据。原告与第三人金都公司签订的合同不具有真实性、合法性，该合同没有具体约定租赁合同的起始时间、终止时间、租金缴纳情况、租赁物的交付情况，因第三人金都公司欠付被告巨额债务，不能排除双方系基于非法目的形成的恶意串通。原告系2020年9月2日签收的丰县法院送达的执行异议裁定书，而原告于9月28日才在丰县法院立案，其提起执行异议之诉的时间不符合民事诉讼法的司法解释第三百零五条第1款第3项的规定，当事人提起执行异议之诉，应当自执行异议裁定送达之日起十五日内，请法庭予以查证，如属实，请依法裁定原告的诉请。第三人斯达瑞公司、冠宸公司、金都公司、孙金良、刘尊华、蒋博、罗国征未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：因承租位于丰县，东环路以西的房屋、房屋占用范围内的国有土地使用权及双方确定的附属设施、设备，原告蓝海公司（乙方）与被告金都公司（甲方）签订《租赁合同书》一份，该合同书约定：“……第三条租赁期限3.1本合同租赁期限为20年，自本合同约定的起租日开始计算，即自租赁物甲方按合同约定施工验收完毕并交予乙方，双方办理完交接手续开始作为起租日，交接手续办理按照5.1执行……第五条租赁物验收与交付5.1甲方于2012年10月1日前将本合同第1.1条项下一期已验收的租赁物主体（双方交叉施工部分主体及设备除外）交付乙方，并由乙方根据本合同约定对租赁物的质量和数量进行验收，符合质量和数量要求后，办理由双方签字盖章的交接手续（交接清单）。交接手续（交叉施工部分除外）办理完成之日为交付完成之日。第六条租金与支付方式6.1本合同项下的租金为项目一期、二期整个项目租金，从计租日开始前五年年租金人民币400万元，第11-第15年年租金500万元，第16年-第20年年租金为750万元……6.3支付方式：在每一租约年，乙方分四次交纳：即每满三个月支付一次，于三个月之第41天至第50天期间内支付……”该合同下方的落款时间2012年7月23日系打印。后原告蓝海公司占有使用上述房屋，至一审法庭辩论终结，原告蓝海公司未支付金都公司租金。涉案两处房地产均系2013年8月13日办理房屋所有权登记，证书号为：丰房权证公字第**和1164号，2013年8月15日，办理土地使用权登记，证书号为：丰土国用（2013）第03371号和03372号。2013年8月20日，第三人金都公司将涉案两处房地产抵押给丰县城市投资发展有限公司，后注销抵押登记，2013年10月24日，抵押给丰县农商行，2016年12月31日，注销抵押登记，于2016年12月28日涉案两处房地产再次抵押给丰县农商行，均办理抵押登记。2018年4月16日，丰县农商行以要求斯瑞达公司支付借款、要求冠宸公司、金都公司、刘尊华、孙金良、罗国征、蒋博借款的清偿承担连带责任、并要求确认对抵押财产（房产号为丰房权证公字第**、丰房房权证公字第**，应土地为丰土国用（2013）第03372号及丰土国用（2013）第03371号，不动产登记证明苏（2016）丰县不动产证明第0009153号及0009154号）的优先受偿权诉至本院，2018年6月27日，本院作出（2018）丰民初字2361号民事判决，判决主文内容如下:“一、被告徐州斯达瑞工艺品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司支付借款本金24000000元及利息、罚息、复息（按合同约定，从2016年12月31日起算至实际给付之日止，扣除已归还的利息1646883.29元。）二、被告江苏金都置业有限公司、徐州冠宸实业有限公司、刘尊华、孙金良、罗国征、蒋博对上述债务的清偿承担连带责任，在其承担保证责任后，有权向被告徐州斯达瑞工艺品有限公司追偿。三、被告徐州斯达瑞工艺品有限公司不履行上述债务时，原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司有权在约定抵押担保范围内以被告江苏金都置业有限公司抵押的财产（房产号为丰房权房权证公字第**、权证房权证公字第**，地，地为丰土国用（2013）第**及丰土国用（2013）第**动产登记证明苏（2016）丰县不动产证明第0009153号及0009154号）折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，在其承担担保责任后，有权向被告徐州斯达瑞工艺品有限公司追偿。案件受理费减半后收取80900元（原告已预交），由被告徐州斯达瑞工艺品有限公司、江苏金都置业有限公司、徐州冠宸实业有限公司、刘尊华、孙金良、罗国征、蒋博负担（随案款一并给付原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司）。”该民事判决书发生法律效力后，根据丰县农商行的申请，本院立案执行，案号：（2019）苏0321执254号。在执行过程中，本院作出执行裁定，冻结、扣划被执行人斯瑞达公司、金都公司、冠宸公司、刘尊华、孙金良、罗国征、蒋博银行存款41600000元，或扣留、提取其收入41600000元，或查封、扣押其相应价值的财产。2019年10月23日，本院发出公告，责令被执行人金都公司及实际占用人于2019年8月31日前迁出丰县金都装饰城4-1-401和4-1-2601房屋。2019年9月3日，案外人蓝海公司对本院拟拍卖丰县金都装饰城4-1-401号、4-1-2601室五处房地产提出书面异议。2020年8月31日，本院作出（2020）苏0321执异104号民事裁定，裁定驳回案外人蓝海公司的执行异议请求。后蓝海公司不服该民事裁定，向本院提起本次诉讼。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”根据《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（三）》第一条规定，案外人基于租赁权排除法院强制执行，要求其交付租赁房屋的，需同时满足以下要件：人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同、承租人已按约实际支付租金、人民法院查封之前已实际占有租赁房屋。本案中，原告实际占有使用租赁房屋，至一审法庭辩论终结，其仍未支付涉案房屋租金，不满足上述承租人已按约实际支付租金的要件，故，对于原告要求中止腾空并迁出涉案房屋执行措施的诉请，本院不予支持。第三人斯达瑞公司、冠宸公司、金都公司、孙金良、刘尊华、蒋博、罗国征经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下：驳回原告山东蓝海股份有限公司的诉讼请求。案件受理费9800元，由原告山东蓝海股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  卜庆峰人民陪审员  李 闯人民陪审员  胡荣军二〇二一年二月八日法官 助理  王 夏书 记 员  孙爽爽