贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔06民终80号上诉人（原审被告）：贵州宏福康房地产开发有限公司，住所贵州省松桃苗族自治县蓼皋镇七星大道星月湾**楼。法定代表人：梅正坪，该公司经理。委托诉讼代理人：张自成，贵州哲伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：田英，贵州哲伦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈春，男，1970年5月4日出生，汉族，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：熊莉，贵州邦宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭仲兵，贵州邦宇律师事务所律师。上诉人贵州宏福康房地产开发有限公司（以下简称宏福康公司）因与被上诉人陈春商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省松桃苗族自治县人民法院（2020）黔0628民初1145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月2日公开开庭进行了审理。上诉人宏福康公司的委托诉讼代理人张自成、田英及被上诉人陈春的委托诉讼代理人熊莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏福康公司上诉请求：1.请求撤销原判第一项、第二项，并依法改判；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：（一）一审判决认定事实错误。一审判决查明：“2018年3月23日，宏福康公司与案外人严浩签订《商品房买卖合同》约定，宏福康公司将案涉盛世天宫5幢6层6-6号商品房出卖给案外人严浩，房屋合同总价款205,000元”，从而判决上诉人赔偿被上诉人房屋损失305,100元。而本案被上诉人于2016年5月20日签订的商品房买卖合同所涉房屋，是上诉人以“以物抵债”的方式，抵给贵州广颢城乡建设工程有限公司遵义分公司（以下简称广颢遵义分公司）的，贵州广颢城乡建设工程有限公司遵义分公司又将该房屋以“以物抵债”的方式，抵给被上诉人陈春。被上诉人陈春并未向上诉人支付任何购房款。上诉人以公司名义签订商品房买卖合同，只是配合贵州广颢城乡建设工程有限公司遵义分公司履行“以物抵债”的手续。2018年3月23日，因被上诉人本人为了及时变现，私自委托上诉人公司销售人员对外出卖，并将涉案房屋以每平方米2,591.98元（面积79.09平方米）的价格出售给案外人严浩，总价款为205,000元。从常理来讲，上诉人作为房地产开发公司，不可能随意降低房屋价格对外销售。2018年同类户型的房屋，单价接近每平方米3,000元，该套房屋正常的销售价格，在30万元左右。上诉人明知“一房二卖”会遭受惩罚性赔偿的情况下，不可能以明显低于市场价出售该房屋，扰乱自己的市场。以如此低的单价对外出售，只有一种可能，那就是受到权利人的委托授权。上诉人已申请证人出庭作证，证人的证言客观真实，应当予以采信。一审法院在没有查清事实的情况下，作出不利于上诉人的判决，系事实认定错误。（二）一审法院案由定性错误，法律关系认定错误，适用法律错误，本案应属于不当得利纠纷。一审判决上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同早已约定解除，本案不是商品房销售合同纠纷，应当定为不当得利纠纷。合同的解除，分为约定解除及法定解除。本案中，被上诉人自行委托销售人员对盛世天宫5号楼6-6房层对外出售，说明被上诉人自愿解除双方之间签订的商品房买卖合同，故本案的商品房买卖合同系约定解除，且已于2018年3月23日将案涉商品房出售给案外人时解除。故，一审法院判决解除双方于2016年5月20日签订的《商品房买卖合同》错误。本案应当是不当得利纠纷，而不是商品房买卖合同纠纷。即便要评估房屋价格，作为确定得利的金额，也应当以2018年3月23日作为确定房屋市场价值的时点。如上所述，上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同早已解除，本案实际上是不当得利纠纷。上诉人“获益”的金额为205,000元，应当以该金额作为返还的金额，即便不以该金额返还，也应当以房屋被销售之日作为财产的价值时点。综上，原审判决认定事实不清，依法应当予以改判，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人陈春二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈春向一审法院起诉请求：1.判决解除宏福康公司与陈春签订的《商品房买卖合同》；2.判决宏福康公司按市场评估价返还购房款（在评估报告未作出前暂按249,696元返还）；3.本案诉讼费用由宏福康公司承担。一审法院查明事实：（一）宏福康公司将其开发建设的松桃盛世天宫项目承包给案外人广颢遵义分公司承建，该项目工程于2016年5月20日前完工，宏福康公司用盛世天宫5号楼6-6号房屋作抵广颢遵义分公司承建该项目的部分工程款。在该项目施工过程中，广颢遵义分公司向松桃友好租赁站（经营者陈春）租赁建筑器材。之后因广颢遵义分公司拖欠租赁费，以广颢遵义分公司项目负责人冉启富为甲方，陈春为乙方，双方于2016年5月20日签订《协议》约定“经甲乙双方友好协商，由于甲方欠乙方钢管租赁费，无力支付，现将盛世天宫5号楼6-6作为租赁费，抵给乙方，自2016年5月20日以后，该房所有权归乙方所有，由于租赁费不够抵甲方房款，乙方需补甲方2.2万元（大写贰万贰仟元），该2.2万元由乙方直接代甲方支付给陈永刚。至此甲乙双方债务两清”。同日，在宏福康公司的配合下，宏福康公司与陈春就案涉盛世天宫5幢6层6-6号房签订了《商品房买卖合同》，合同约定房屋建筑面积102.84平方米，套内建筑面积79.09平方米，房屋总价款249,696元。2016年5月22日，陈春按照协议约定代广颢遵义分公司向陈永刚支付了22,000元。2018年3月23日，宏福康公司与案外人严浩签订《商品房买卖合同》约定，宏福康公司将案涉盛世天宫5幢6层6-6号商品房出卖给案外人严浩，房屋合同总价款205,000元。（二）2019年5月6日，松桃友好租赁站（经营者陈春）以宏福康公司已将案涉房屋另行销售给案外人为由，以广颢遵义分公司、冉启富为该案被告，宏福康公司为第三人提起诉讼，要求广颢遵义分公司、冉启富支付欠付的建筑器材租赁费用。该案（2019）黔06民终1555号生效民事判决认为，广颢遵义分公司与松桃友好租赁站之间在《协议》签订前产生的租赁合同债务已经结清，该债权债务已转化为陈春与宏福康公司之间的商品房买卖合同关系。在履行《商品房买卖合同》过程中，陈春可依据《商品房买卖合同》向宏福康公司主张权利。（三）2020年10月15日，深圳市国资土地房地产资产评估有限公司以2019年5月6日为评估基准日，对案涉盛世天宫5幢6层6-6号房屋市场单价作出深国咨黔评字第[2020]G10第0003号报告书，该报告书载明，在价值时点2019年5月6日的市场评估单价为2,967元/㎡，总价305,100元。陈春为此支付鉴定费5,000元。一审法院认为：陈春与宏福康公司之间的商品房买卖合同关系已经贵州省铜仁市中级人民法院（2019）黔06民终1555号生效民事判决书所认定，双方签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，合同合法有效。《商品房买卖合同》签订后，宏福康公司又将案涉房屋出售给案外人严浩，并已办理备案登记，陈春与宏福康公司签订的《商品房买卖合同》目的已客观上不能实现，陈春诉请解除当事人双方签订的《商品房买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，陈春已于2019年5月6日提起的另案诉讼时知晓案涉房屋已被宏福康公司销售给案外人，故应以该时点确定房屋市场价值。深圳市国资土地房地产资产评估有限公司出具的深国咨黔评字第[2020]G10第0003号报告书系有资质鉴定机构作出，鉴定程序合法，予以确认。依照该鉴定意见载明，宏福康公司未经陈春同意，擅自处分已销售的房屋，故其应当依照鉴定意见评估的房屋价值305,100元向陈春赔偿损失。宏福康公司提出鉴定意见存在瑕疵，不应采信的意见没有依据，不予采信，其抗辩认为对外销售案涉房屋系受陈春委托的意见没有提供证据证明，不予采纳。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，宏福康公司应对其抗辩主张承担举证不能的不利法律后果。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定判决：一、解除陈春与贵州宏福康房地产开发有限公司于2016年5月20日签订的《商品房买卖合同》；二、贵州宏福康房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿陈春房屋损失305,100元；三、驳回陈春的其他诉讼请求。案件受理费5,638元，鉴定费5,000元，由贵州宏福康房地产开发有限公司负担。在二审中，双方均未提交新的证据。对一审查明的事实，二审予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，结合双方诉辩主张及理由，本院归纳本案二审争议焦点为：宏福康公司应赔偿陈春房屋损失的金额是多少。本院认为：陈春与案外人广颢遵义分公司达成以物抵债协议，约定将宏福康公司已抵偿给广颢遵义分公司的案涉房屋，再次抵偿给陈春用于偿还所欠租金，在宏福康公司配合下，陈春与宏福康公司签订了《商品房买卖合同》，陈春未支付相应购房款。合同签订后，宏福康公司未将案涉房屋备案登记在陈春名下，并且把案涉房屋已出售给案外人严浩，从而导致双方签订《商品房买卖合同》的目的不能实现，已构成根本违约，陈春有权要求宏福康公司解除合同并赔偿相应损失，因而一审法院作出解除双方《商品房买卖合同》的处理并无不当，宏福康公司提出案涉房屋是陈春委托其代为出售，双方《商品房买卖合同》在案涉房屋出售给案外人严浩时已协议解除的意见，因未提供证据证明，故本院不予采纳。关于陈春的房屋损失问题。本院认为，陈春已通过以物抵债协议并订立《商品房买卖合同》的形式，取得了案涉房屋的合同权利，其虽未支付购房款，但并不影响作为买受人的合同地位，因而返还的金额应以案涉《商品房买卖合同》不能履行给陈春造成的损失为限，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，评估机构以2019年5月6日作为确定房屋市场价值的时点，从而评估得出房屋价值为305,100元，属于合同履行后可以获得的利益，宏福康公司应予赔偿。一审法院作出由宏福康公司赔偿陈春房屋损失305,100元的处理并无不当，宏福康公司主张以案涉房屋出售给案外人严浩之日（即2018年3月23日）作为确定房屋市场价值的时点进行评估的意见不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人宏福康公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,638元，由上诉人贵州宏福康房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐正洪审判员  田 芳审判员  向 前二〇二一年二月二日法官助理丁雄书记员张祝红