辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终426号上诉人（原审被告）：大连生生物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区辛府园**，统一社会信用代码：91210200747894831D。法定代表人：曲建波。委托诉讼代理人：甘红霞，辽宁君连律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵通，辽宁君连律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：季冰冰，女，1981年8月26日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：马明，辽宁君顾律师事务所律师。委托诉讼代理人：可城东，辽宁君顾律师事务所律师。上诉人大连生生物业管理有限公司（以下简称“生生物业”）因与被上诉人季冰冰物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初10142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人生生物业上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判驳回季冰冰的全部诉讼请求；二、一、二审案件受理费由季冰冰承担。主要事实与理由：一、一审法院认定事实自相矛盾，依法应当予以纠正。一审法院一方面认可《大连市前期物业管理服务协议》系合法有效的合同，对双方具有约束力，一方面又否认双方就地下室部分物业服务费的约定，这显然是自相矛盾的。事实是双方不仅就地下室部分约定的物业服务费收费标准，而且季冰冰也根据该收费标准支付了物业服务费。虽然协议中没有就地下室面积予以明确约定，但季冰冰对我公司分别按该地下室面积161.66平米和155.64平米收取物业服务费此前并无异议，且就38-3号房屋的地下室面积已通过法院审理予以认可。即便(2020)辽02民终3513号民事判决书认为我公司对收取38-3号房屋地下室物业服务费没有事实依据，但并不能当然推定我公司就38-1房屋地下室也无权收取物业服务费。而且如果季冰冰认为地下室是公用部分，我公司不应收取物业服务费，那么季冰冰应当主动腾退该地下室并交付给我公司管理，但事实是季冰冰一直独立占有和使用这两套房屋的地下室。二、贵院如果枉顾事实维持一审判决，将可能引起一大批与季冰冰一样拥有该区域类似房屋的业主到法院诉讼，要求我公司退还已收取的地下室部分的物业费，今后也将拒绝缴纳地下室部分的物业费，一方面可能导致诱发群体性事件，另一方面也将严重占用司法资源，造成司法资源的浪费，且将激化小区业主与物业公司的矛盾，不利于案涉小区物业服务质量的保持和提升。被上诉人季冰冰辩称，不同意生生物业的上诉请求，一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，应当予以维持。主要答辩意见：一、一审判决认定事实清楚，案涉地下室实际上是不计入建筑面积的设备管道夹层，该层属于全体业主共有部分，生生物业无权向我收取该部分物业费，已收取的应当返还。二、我无法使用设备管道夹层。案涉设备管道夹层属于全体业主共有部分，并非我独占使用部分。三、我与开发单位签订的《前期物业管理服务协议》未对地下部分物业费收取做出约定。虽然《前期物业管理服务协议》中有对地下部分每平方米1.25元的表述，但并未写明地下部分的收费面积是多少。四、我曾在不知情情况下交纳地下部分物业费，不能视为我认可生生物业有权收取设备管道夹层的物业费。五、案涉两房屋情形一致，两房屋我已交纳的地下部分的物业费生生物业均应返还。六、辽宁省高级人民法院业已确认生生物业无权收取地下部分的物业费。七、生生物业伙同开发单位欺骗、隐瞒大量业主，致使大批业主在不知情情况下交纳了不应交纳的费用，主观恶意极大，我保留追究其刑事责任的权利。季冰冰向一审法院起诉请求：一、生生物业返还我物业服务费10,507.60元；二、本案的诉讼费由生生物业承担。一审法院认定事实，2005年3月30日，生生物业与案外人大连新星房地产开发集团有限公司签订《新星绿城（二、三期）前期物业管理委托合同》，约定：大连新星房地产开发集团有限公司（甲方）委托生生物业（乙方）对新星绿城物业项目实行前期物业管理；委托管理期限自本合同生效之日起至本业主委员会成立并与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止；乙方有权依据《前期物业管理服务协议》的约定，向产权人或使用人收取物业管理公共性费用及其他费用。第十三条第2款约定：本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，有乙方根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向业主或使用人收取……，非住宅房屋建筑面积每月每平方米0.8元，收取时间每双月的1-10日；甲方、业主、使用人逾期缴纳物业服务费，从逾期之日起，按照应缴金额的0.3%按日缴纳滞纳金。2015年2月15日，季冰冰与案外人大连新星房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定季冰冰购买行政街号甘井子区新星园38-3号房屋；2017年3月21日，双方再次签订《商品房买卖合同》，约定季冰冰购买行政街号甘井子区新星园38-1号房屋。该两份合同附件四《合同补充协议》第八条第2款对地下室部分按建筑面积收取，标准为1.25元/平进行了约定，但没有对地下室部分面积的表述。上述两套房屋的《不动产权证书》显示，季冰冰系案涉新星园38-3号（C1-1#1-1-4号）、38-1号（C1-1#1-1-6号）房屋的所有权人，房屋建筑面积分别为483.04平方米、466.92平方米。合同中没有对地下室销售情况及面积等做任何表述。2015年4月7日，季冰冰与大连新星房地产开发集团有限公司就新星园38-3号公建签订《大连市前期物业管理服务协议》、2017年5月3日，双方就新星园38-1号公建签订《大连市前期物业管理服务协议》，两份协议均约定：甲方为大连新星房地产开发集团有限公司，乙方为季冰冰；物业类型：公建；建筑面积分别为：483.04平方米（38-3号）、466.92平方米（38-1号）；坐落位置分别为：C1-1#1-1-4号（38-3号）、C1-1#1-1-6号（38-1号）；第一条双方的权利和义务：一、甲方的权利和义务1.有权委托物业管理企业实施前期物业管理；2.有权将本协议甲方的有关权利义务转让给委托的物业管理企业，乙方不得有异议；……8.依据本协议向乙方收取物业管理费用；二、乙方的权利和义务：……4.依据本协议交纳物业管理服务费用及其它费用；……11.接受甲方所委托的物业管理企业的管理和服务；第四条物业管理服务费用由乙方按下述标准向甲方委托的物业管理企业交纳；非住宅按建筑面积每月每平方米2.5元、地、地下室部分每平方米15元（手写）；三、因乙方原因空置房屋，其物业管理费用标准为：非住宅按建筑面积每月每平方米2.5元、地、地下室部分每平方米15元（手写）；四、乙方交纳费用时间：每季度前十日；……第九条违约责任四、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉；七、任何一方擅自提前终止本协议的，违约方应赔偿对方壹仟元的违约金……。协议中亦没有对地下室部分面积的表述。2019年8月，本案生生物业曾经就案涉新星园38-3号公建欠缴2018年1月1日至2019年7月1日物业费的问题向一审法院提起诉讼，一审法院于2020年2月3日作出（2019）辽0211民初11410号民事判决书，判决本案季冰冰向本案生生物业支付2018年1月1日至2019年7月1日期间物业费26,763.83元（19个月×地上面积483.04平方米×2.5元每月每平方米+赠送地下室面积161.66平方米×1.25元每月每平方米×19个月）。判决作出后，本案季冰冰不服，以地下室部分在另案中认定为设备管道夹层，而设备管道夹层属于全体业主共有，物业公司无权收取地下室部分物业费为由，上诉至本院。本院于2020年6月3日作出（2020）辽02民终3513号民事判决书，认定：“根据上诉人与被上诉人签订的《大连市前期物业管理服务协议》的约定，案涉物业建筑面积为483.04平方米。由此可以认定，被上诉人为上诉人提供物业服务的房屋面积为483.04平方米。而被上诉人主张的地下室161.66平方米并未包含在483.04平方米之中，亦未在案涉《大连市前期物业管理服务协议》中有任何体现和约定。虽然该前期物业服务协议条款手写部分载明“地下部分为1.25平方米”，但该手写条款未约定地下室面积，亦未对地下部分的物业费收取作出任何约定。被上诉人仅以此条款主张已为讼争161.66平方米提供了物业服务，并要求上诉人承担此面积物业费，没有事实和法律依据”，据此认定“上诉人应向被上诉人给付2018年1月1日至2019年7月1日期间的物业费22,944.40元（19个月×483.04平方米×2.5元每月每平方米）”，判决改判“（2019）辽0211民初11410号民事判决第一项为，自本判决发生法律效力之日起十日内，季冰冰向大连生生物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年7月1日期间的物业费22,944.40元”。现该二审判决已生效。本案生生物业不服二审生效判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。2020年10月13日辽宁省高院作出（2020）辽民申4448号受理通知书，决定立案审查。截至法庭辩论终结时止，辽宁省高院并未作出立案决定。生生物业已经收取季冰冰两处公建房屋的物业费情况：关于38-3号公建：2015年4月7日至2016年4月6日的物业服务费16,917元，其中地下室部分2,425元；2016年4月7日至2016年10月6日的物业服务费8,458.50元，其中地下室部分1,212.45元；2016年10月7日至2017年12月31日的物业服务费20,874元，其中地下室部分2,992.10元。地。地下室部分均按照1616平方米收取。关于38-1号公建：2017年5月3日至2018年5月2日的物业服务费16,345元，其中地下室部分2,334.60元；2018年5月3日至2018年12月31日的物业服务费10,804.15元，其中地下室部分1,543.45元。地。地下室部分均按照1554平方米收取。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，季冰冰、生生物业签订《大连市前期物业管理服务协议》未违反法律法规的相关规定，应当认定为合法、有效。季冰冰、生生物业均应按照上述协议的约定履行各自义务。生生物业作为具有收费资质的物业服务企业，依法为季冰冰所在小区提供了物业服务，亦应当按照物业管理服务协议约定的服务面积和费用标准收取物业费。根据季冰冰、生生物业签订的两份《大连市前期物业管理服务协议》的约定，案涉38-3号物业建筑面积为483.04平方米、38-1号物业建筑面积为466.92平方米。由此可以认定，生生物业为季冰冰提供物业服务的房屋面积分别为483.04平方米、466.92平方米。而生生物业收取的地下室161.66平方米、155.64平方米并未包含在483.04平方米、466.92平方米之中，亦未在案涉《大连市前期物业管理服务协议》中有任何体现和约定。虽然该前期物业服务协议条款手写部分载明“地下部分为1.25平方米”，但该手写条款未约定地下室面积，亦未对地下部分的物业费收取作出任何约定。生生物业仅以此条款主张已为讼争地下室161.66平方米、155.64平方米提供了物业服务，没有事实和法律依据。因此，生生物业应返还季冰冰已缴纳的38-3号房屋地下室部分2015年4月7日至2017年12月31日的物业服务费6,629.55元（2,425元+1,212.45元+2,992.10元）及38-1号房屋地下室部分2015年4月7日至2018年12月31日的物业服务费3,878.05元（2,334.60元+1,543.45元），合计10,507.60元。关于生生物业辩称（2020）辽02民终3513号民事判决书存在认定事实明显错误，生生物业已经向辽宁省高院申请再审一节，一审法院认为，生生物业虽然已向辽宁省高院提出了再审申请，但在辽宁省高院作出立案受理决定之前，不影响生效法律文书的效力，因此，已经生效判决确认的事实，一审法院予以确认。生生物业的此项辩驳意见，一审法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告大连生生物业管理有限公司自判决发生法律效力之日起十日内向原告季冰冰返还已缴纳的新星园38-3号房屋地下室部分2015年4月7日至2017年12月31日的物业服务费6,629.55元及新星园38-1号房屋地下室部分2015年4月7日至2018年12月31日的物业服务费3,878.05元，合计10,507.60元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币31元（原告已预付），由被告大连生生物业管理有限公司负担。被告负担部分于判决生效后十日内给付。本院二审期间，生生物业提供维修单，拟证明生生物业为季冰冰房屋、特别是地下部分提供了物业服务，有权收取物业费。季冰冰不予认可，认为单据系生生物业单方制作，也不属于新证据，不认可维修过地下部分。由于该组单据并无季冰冰方确认，且双方未对地下部分收费面积作出约定，因此，本院不予采信。季冰冰提供（2020）辽民申4448号民事裁定书，拟证明辽宁省高级人民法院驳回了生生物业的再审申请。生生物业对该文书真实性没有异议，但不认同该裁判事项。由于该裁定书已经生效，且与本案有关，本院予以采信。经审查，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院补充查明，对于生生物业针对（2020）辽02民终3513号民事判决提出的再审申请，辽宁省高级人民法院于2020年12月10日做出（2020）辽民申4448号民事裁定书，裁定驳回生生物业的再审申请。本院认为，案涉两份《大连市前期物业管理服务协议》分别约定生生物业提供物业服务的房屋面积为483.04平方米、466.92平方米，而生生物业主张的地下室面积并未体现在前述合同中，生生物业也未提供证据证明与季冰冰对此达成了补充协议。因此，生生物业以161.66平方米、155.64平方米收取季冰冰地下室部分的诉争物业费于法无据，应予返还。综上，生生物业的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费62元（上诉人大连生生物业管理有限公司已预交），由大连生生物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  毕春燕审判员  王慧莹审判员  王 迪二〇二一年二月二十日书记员  杜玉洁