辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3016号上诉人（原审原告）：沈阳银煜商业管理有限公司，住所地沈阳市铁**兴顺街**A10。法定代表人：杨银生，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩耀竹，辽宁华恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张克昊，辽宁华恩律师事务所律师。上诉人（原审被告）：马铁汉，男，1964年7月19日出生，汉族，住沈阳市于洪区。上诉人沈阳银煜商业管理有限公司因与上诉人马铁汉租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初7787号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现己审理终结。沈阳银煜商业管理有限公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项和第二项，改判被上诉人支付4个月租金9712元及4个月物业费15724元；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决被上诉人少支付一个月租金6359元无事实及法律依据。1.在此期间上诉人对被上诉人货品仍尽到了保管及照看义务，确保安全，无被盗及其他意外情况发生；2.上诉人在此期间也有费用支出产生，虽然商场不能正常营业但上诉人仍然需要保证商场设备及设施正常运行，防火防盗等。若被上诉人的货品丢失或者有其他损毁是否能够免除上诉人的安全保管义务或者责任呢？3.相关的政策及指导意见都只是说商户与出租方协商解决，只是建议性指导，并未明确要求必须减免租金，而且政策及指导意见并没有法律效力强制性，依据相关法律规定及不可抗力免责也并未要求发生不可抗力就必须免租，仅建议当事人根据实际情况协商。马铁汉辩称，同我上诉意见。马铁汉上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定上诉人欠被上诉人4、5、6月三个月租金属于事实认定不清、适用法律错误。上诉人提交录音证据证明被上诉人同意因新冠××疫情为市场所有租户免除2个月租金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中第一条第6条规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入，或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”2020年上半年是疫情严重阶段，上诉人基本无法经营或者惨淡经营。另外，上诉人承租的店面刚刚升级改造，装修花费3万元，上诉人打算在撤店前，被上诉人告知有人看好店铺及装修，愿意出一个月租金抵顶装修款。现被上诉人已经将店铺另租他人，应为上诉人减免一个月租金，上诉人已提交录音予以证明。二、一审法院判决上诉人给付被上诉人保管租赁费1875元属认定事实错误，法律关系不清。被上诉人未提供任何证据证明1875元保管费已经实际产生，同时上诉人认为本案为租赁合同关系，而1875元被上诉人所诉的是保管合同关系，与本案非同一法律关系，不应一并审理。沈阳银煜商业管理有限公司辩称，一、被答辩人应向答辩人支付案涉商铺2020年3月至6月共计4个月的租金及物业费。答辩人与被答辩人签订案涉档口租赁合同，租期自2019年9月1日至2020年8月31日。被答辩人尚欠付2020年3月1日至2020年6月30日租金。被答辩人已承认欠付4个月租金的事实。虽然答辩人法定代表人曾明确表示减免商户租金，但条件是租户能够在兴顺继续经营，续签新合同。被答辩人未与答辩人续签合同，且自疫情复工之日起一直欠付案涉商铺租金及物业费，且无力继续经营，对被答辩人的租金不应减免。被答辩人主张的相关政策及指导意见都只是说商户与出租方协商解决，只是建议性的指导，并未明确要求出租人必须减免租金，而且政策及指导意见并没有法律效力强制性，依据相关法律规定及不可抗力免责也并未要求发生不可抗力就必须免租，也建议当事人根据实际情况进行协商。二、被答辩人支付的2020年2月租金不应折抵2020年3月的租金及物业费，一审法院关于租金折抵的认定错误，应改判被答辩人支付欠付的2020年3月份的租金及物业费。1.“新冠”疫情属于突发的重大公共卫生事件，具有突发性、不可预见性，属于不可抗力的情况。2020年2月期间由于该疫情原因，案涉商厦未能开门营业，答辩人不承担违约责任。一审法院判决由答辩人承担因不可抗力导致的全部租金损失显失公平。2.被答辩人应当承担3月份物业费。被答辩人于2020年3月恢复营业。虽然被答辩人主张2月份免付租金，但答辩人于疫情期间仍要承担案涉商厦的管理、安保、消防、维护等物业服务，被答辩人仍要向答辩人支付欠付的2020年3月份的物业费。三、被答辩人应当向答辩人支付为保管被答辩人遗留物品的保管费用，一审判决关于保管费用部分的判决正确。因被答辩人未按其承诺的2020年6月30日撤出，答辩人依约将被答辩人物品撤出后，于案涉商厦5层腾出30平方米仓库用于保管被答辩人的物品。保管时间自2020年7月1日至2020年9月14日。案涉商厦5层的租赁价格为25元/天，共计产生1875元保管费用。沈阳银煜商业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.被告给付租金暂计25432元加1875元，共计27307元；2.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，原告沈阳银宇商业管理有限公司与被告马铁汉签订租赁合同，约定“马铁汉承租原告经营管理的沈阳兴顺品牌灯具城二层A211号商铺，面积115.63平方米，租期自2009年9月1日至2020年8月31日，月租金21元/每平方米，每月合计2428元；物业管理费每平方米34元/每月，每月合计3931元。租赁期满未能续约或因合同解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同解除的前5日将租赁商铺及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。乙方逾期交还的，则依据合同约定的日租金标准两倍，按逾期时间赔偿甲方损失，甲方同时有权采取必要强制措施予以收回，乙方无权提出异议，由此造成的损失由乙方承担。乙方有下列情形之一者，视为乙方根本违约，甲方有权立即解除合同，因此造成的损失由乙方自行承担。逾期10日未支付租金和广告、物业、空调等费用，或累计存在三次以上逾期缴纳各项费用的。”合同签订后，被告交纳租金及物业管理费至2020年2月末，被告经营至2020年6月末。由于疫情原因，案涉商厦于2020年3月1日开门营业。被告在原告提供的关于签订2020-2021年租赁合同通知、缴费通知单、商户撤场申请表上均签名签收。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告使用案涉商铺，应依约支付租赁费及物业费。疫情原因，双方就减免租金未达成致，但原告陈述商铺于2020年3月1日开门营业，则对被告主张2月份所交租金抵顶3月份租金，一审法院予以支持，被告于6月末撤场，尚应支付原告4、5、6月份商铺租金及物业费（21*115.63*3，34*115.63*3）。自2020年7月1日起原告提供场地为被告保管物品，被告应支付由此发生的保管租赁费。被告辩解原告同意其免租2个及用1个月租金抵装修，举证不足，不予采信。一审法院判决：一、被告马铁汉于判决生效后10日内支付原告沈阳银煜商业管理有限公司商铺租金7284.69元；二、被告马铁汉于判决生效后10日内支付原告沈阳银煜商业管理有限公司物业费11794.24元；三、被告马铁汉于判决生效后10日内支付原告沈阳银煜商业管理有限公司保管租赁费1875元；四、驳回原、被告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费218元（已减半），由被告马铁汉承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人沈阳银煜商业管理有限公司与上诉人马铁汉签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。现上诉人沈阳银煜商业管理有限公司同意上诉人马铁汉提前解除合同并撤场，上诉人马铁汉未按约定支付租金和物业费构成违约，应承担违约责任。原审考虑到疫情发生并结合本案实际情况，酌定免除2020年2月份租金及物业费并判令马铁汉支付三个月租金及物业费并无不当。关于上诉人马铁汉主张其有录音证明沈阳银煜商业管理有限公司同意免除其2个月租金及用1个月租金抵装修的问题，因虽录音里提到减免两个月租金内容，但亦提到应继续支付剩余租金，支付方式可以协商，故对沈阳银煜商业管理有限公司提出该免除义务的前提是继续履行合同的主张予以支持，关于抵装修的问题，录音里双方并未就此事达成一致，未得到双方的即时确认，对上诉人马铁汉主张不予支持。关于上诉人马铁汉主张保管费用未提供证据证明有费用产生，且与本案不属于同一法律关系，不应审理的问题，因马铁汉未按承诺于2020年6月30日撤出，沈阳银煜商业管理有限公司将马铁汉物品安置于商厦五层仓库予以保管，原审对沈阳银煜商业管理有限公司主张保管时间自2020年7月1日至2020年9月14日，按案涉商厦五层的租赁价格25元/天计算保管费用共计1875元的诉讼请求予以支持并无不当，对上诉人马铁汉主张不予支持。综上，上诉人沈阳银煜商业管理有限公司与上诉人马铁汉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费654元，由上诉人沈阳银煜商业管理有限公司负担218元，上诉人马铁汉负担436元。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  谢 宏审判员  杨 帆二〇二一年二月二十四日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。