湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂96民终114号上诉人（原审原告）：肖应虎，男，1972年12月6日出生，汉族，住湖北省天门市。上诉人（原审原告）：夏思红（肖应虎之妻），女，1974年12月4日出生，汉族，住湖北省天门市。被上诉人（原审被告）：天门市大汉隆城置业开发有限公司。住所地：湖北省天门市经济开发区天门中学南状元路西。法定代表人：梅红英，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：高丽君，湖北维力律师事务所律师。委托诉讼代理人：章杰，湖北维力律师事务所律师。上诉人肖应虎、夏思红因与被上诉人天门市大汉隆城置业开发有限公司（以下简称大汉隆城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省天门市人民法院（2020）鄂9006民初3678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖应虎、夏思红上诉请求：1、撤销一审判决。2、判令大汉隆城公司支付逾期交房违约金5754.70元，支付逾期办证违约金1700.56元；3、判令大汉隆城公司支付图纸勘测费300元；4、一、二审诉讼费用由大汉隆城公司负担。事实与理由：1、涉案房屋于2019年4月8日正式通过规划、消防验收合格，此时才具备合同约定的交付条件。一审判决认定交房时间为2016年3月5日属认定事实错误。2、肖应虎于2019年7月2日通过湖北阳光信访平台进行维权，且天门市信访局于2019年7月8日进行了答复，其请求没有超过诉讼时效。3、肖应虎、夏思红在办理不动产证过程中支付图纸勘测费300元，此费用应由大汉隆城公司返还肖应虎、夏思红。大汉隆城公司辩称：1、大汉隆城公司不存在逾期交房的情形，无需支付逾期交房违约金；2、肖应虎、夏思红主张逾期办证违约金已过诉讼时效；3、肖应虎、夏思红要求大汉隆城公司支付勘测费属二审新增诉讼请求，不应得到支持。肖应虎、夏思红一审诉讼请求：1.判令大汉隆城公司支付逾期办理不动产权证的违约金1700.56元；2.支付逾期交房违约金336.71元（以日万分之0.3从2015年12月31日起计算至2016年3月5日计66天）；3.支付延期交房违约金5754.70元（以日万分之0.3从2016年3月6日起计算至2019年4月8日计1128天）；4.由大汉隆城公司承担诉讼费。一审法院认定的事实：2015年7月11日，肖应虎、夏思红与大汉隆城公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：TM15004073）1份，合同约定：肖应虎、夏思红购买大汉隆城公司开发建设的位于天门市经济开发区××大道××号（天城明珠）10幢2单元2804号房；房屋建筑面积为57.86m2，单价为2900元/m2，总价款为167794元；大汉隆城公司应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付肖应虎、夏思红使用；大汉隆城公司逾期交房的，逾期不超过30日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，大汉隆城公司按日支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，肖应虎、夏思红有权解除合同。肖应虎、夏思红愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，大汉隆城公司按日支付已付房价款万分之0.3的违约金；商品房达到交付使用条件后，大汉隆城公司应当书面通知肖应虎、夏思红办理交付手续。双方进行交接时，大汉隆城公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。大汉隆城公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，肖应虎、夏思红有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由大汉隆城公司承担。由于肖应虎、夏思红原因未能按期交付的，大汉隆城公司通过书面或公告通知交房后30日内，肖应虎、夏思红未到大汉隆城公司办理房屋交接手续，视为商品房已经交付。该房屋的毁损灭失等风险责任及物业管理费均由肖应虎、夏思红承担；大汉隆城公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由大汉隆城公司提供的资料报产权登记机关备案；如因大汉隆城公司的责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书且肖应虎、夏思红不退房的，大汉隆城公司按已付房价款的1%支付违约金。合同还对房屋交接、保修责任等事项进行了约定。合同签订当日，肖应虎、夏思红支付购房款167794元。2016年3月5日，肖应虎、夏思红交纳了物业费764元、装修保证金1000元、垃圾费200元、管理费300元、出入证费40元。2016年3月5日，大汉隆城公司将涉案房屋交付肖应虎、夏思红。肖应虎、夏思红现已取得涉案房屋的不动产权证。2019年4月8日，天门市自然资源和规划局为大汉隆城公司开发建设的天城明珠8、9、10号楼出具建设工程竣工验收规划条件核实证明。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，对当事人双方均有约束力。合同签订后，肖应虎、夏思红依约履行了合同义务，大汉隆城公司应依合同于2015年12月30日前将验收合格的商品房交付肖应虎、夏思红。2016年3月5日，双方虽未按合同约定签署书面交接单，但肖应虎、夏思红接收了钥匙并实际占有使用房屋，交房时间应确定为该日。故逾期交房违约金应自2015年12月30日起计算至2016年3月5日止，合计332.23元（167794元×0.3÷10000×66天）。超出部分依法不予支持。大汉隆城公司于2016年3月5日将涉案房屋交付肖应虎、夏思红，但未能按合同约定于交付之日起180日将相关资料报产权登记机关备案，致肖应虎、夏思红未能在规定期限内取得房地产权属证书。大汉隆城公司违反了合同约定义务，依法应承担违约责任。因逾期办证违约金的数额为定额，应从约定的办证时间届满之次日起计算诉讼时效。本案中，大汉隆城公司应于2016年9月2日之前为肖应虎、夏思红办理不动产权证，即自2016年9月3日起，肖应虎、夏思红应当知道自己的权益受到侵害，应可于2019年9月3日前向大汉隆城公司主张逾期办证违约金。肖应虎、夏思红提起诉讼时间为2020年10月22日，其诉讼请求已超过诉讼时效，故对其要求大汉隆城公司支付逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。判决：一、大汉隆城公司于判决生效后十五日内支付肖应虎、夏思红逾期交房违约金332.23元；二、驳回肖应虎、夏思红的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由大汉隆城公司负担。本院二审期间，肖应虎、夏思红围绕上诉请求依法提交了证据，大汉隆城公司未提交新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。肖应虎、夏思红向本院提交了如下证据：证据一，湖北阳光信访网站截图一张、天门市自然资源和规划局《行政程序告知书》、《关于肖应虎相关事项的行政程序告知书》各一份，拟证明肖应虎于2019年7月2日通过信访途径主张逾期办证违约金的事实；证据二，微信聊天记录一份，拟证明肖应虎于2019年8月至10月期间多次找大汉隆城公司工作人员刘军主张逾期办证违约金的事实；证据三，湖北增值税普通发票一份，拟证明肖应虎、夏思红在办理不动产证过程中支付勘测费300元的事实。本院认为，肖应虎、夏思红提交的证据一，可以证实肖应虎通过信访方式主张逾期办证违约金且天门市自然资源和规划局已进行答复处理的情况，予以采信。肖应虎、夏思红提交的证据二，因刘军的身份情况不明，无法证实系大汉隆城公司工作人员，不予采信。肖应虎、夏思红提交的证据三，其待证事实不属于本案的审理范围，不予采信。本院对原判认定的案件事实予以确认。本院另查明，2019年7月2日，肖应虎通过湖北阳光信访网站，就其与大汉隆城公司办理涉案房屋不动产证及违约赔偿问题进行投诉，投诉内容为：天成明珠小区10号楼办证问题。本人于2015年12月购买天成明珠小区10号楼2单元2804单元一套，至今开发商未给我办理不动产证。很多业主前期维权要求赔偿及办证，但开发商还是不作为。多次找开发商解决办证事宜总是不如所愿。现写信要求政府相关部门督促为我办理房屋不动产证及违约赔偿。2019年7月8日、8月1日，天门市自然资源和规划局分别出具《行政程序告知书》和《关于肖应虎相关事项的行政程序告知书》，上述告知书载明肖应虎反应的问题属天门市自然资源和规划局履职范畴，肖应虎可以自己组织办证资料到该局不动产登记中心办理不动产证。同时告知肖应虎关于违约赔偿问题可以向人民法院提起诉讼。本院认为：肖应虎、夏思红与大汉隆城公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。肖应虎、夏思红依约交纳了购房款，大汉隆城公司未依照合同约定于2015年12月30日前向肖应虎、夏思红交付房屋构成违约，应当支付逾期交房违约金违约金。因肖应虎、夏思红与2016年3月5日接收了房屋钥匙并实际占有使用房屋，一审判决据此认定交房时间为2016年3月5日并据此计算逾期交房违约金并无不当。肖应虎就此提出的上诉理由不能成立。大汉隆城公司未依照合同约定于交房后180日内为肖应虎、夏思红办理不动产证，亦构成违约，应当按房屋总价款的百分之一支付逾期办证违约金1677.94元。关于逾期办证违约金的诉讼时效问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条规定，权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。本案中，肖应虎于2019年7月2日通过湖北阳光信访网站以信访投诉方式主张办证问题及逾期办证违约金，且天门市自然资源和规划局已进行答复处理。肖应虎的行为符合上述司法解释规定的引起诉讼时效中断的情形，本案中逾期办证违约金的诉讼时效应当从肖应虎通过湖北阳光信访网站提出信访投诉之日即2019年7月2日中断。肖应虎、夏思红于2020年10月22日向人民法院提起诉讼要求大汉隆城公司支付逾期办证违约金，未超过诉讼时效。肖应虎、夏思红就此提出的上诉理由成立，但其请求1700.56元数额过高，本院依法支持1677.94元。肖应虎、夏思红要求大汉隆城公司支付勘测费用300元的上诉请求，属二审期间新增诉讼请求，不属于本案的审理范围，不予支持。综上，肖应虎、夏思红的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省天门市人民法院（2020）鄂9006民初3678号民事判决第一项，即：天门市大汉隆城置业开发有限公司于判决生效之日起十五日内支付肖应虎、夏思红逾期交房违约金332.23元；二、撤销湖北省天门市人民法院（2020）鄂9006民初3678号民事判决第二项；三、天门市大汉隆城置业开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付肖应虎、夏思红逾期办证违约金1677.94元；四、驳回肖应虎、夏思红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，二审案件受理费50元，均由天门市大汉隆城置业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 苏 哲审判员 别瑶成审判员 刘汝梁二〇二一年二月一日法官助理张双书记员李碧佳