新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新29民终253号 上诉人（原审原告）：斯拉吉丁加拉力丁，男，1948年10月15日出生，维吾尔族，库车县民宗委退休干部，住新疆维吾尔自治区。 委托诉讼代理人：校波，新疆浩翔律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：新疆北辰房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区青年路**。 法定代表人：蔺学胜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李龙，新疆胜天律师事务所律师。 上诉人斯拉吉丁加拉力丁因与上诉人新疆北辰房地产开发有限公司（以下简称北辰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区库车县人民法院（2019）新2923民初1767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人斯拉吉丁加拉力丁委托诉讼代理人校波，上诉人北辰公司委托诉讼代理人李龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 斯拉吉丁加拉力丁上诉请求：1、撤销库车县人民法院（2019）新2923民初1767号民事判决书第一项，改判北辰公司支付2018年10月到2020年10月的拆迁安置过渡费72,000元；2、本案上诉费由北辰公司承担。事实和理由：拆迁安置过渡费一审判决计算至2018年9月认定事实有误，依据《房屋拆迁安置补偿协议》（以下简称协议）的约定，一次性发放12个月的过渡费按每月800元标准计算，如过渡期延长，延长期间的过渡费由甲方（北辰公司）承担。过渡费每延长一个月，补偿3,000元。至今，北辰公司也未完成安置，斯拉吉丁加拉力丁未得到北辰公司在合同中所承诺的安置，损失是持续存在的，不能认定为在向法院提起诉讼后，损失就得到弥补，一审法院计算损失截止时间到起诉之日，不符合客观事实。故斯拉吉丁加拉力丁要求北辰公司支付2018年10月至2020年10月的拆迁安置过渡费72,000元的请求于法有据，应予支持。 北辰公司辩称，斯拉吉丁加拉力丁请求索要2018年10月至2020年10月的拆迁安置过渡费的请求不符合《协议》约定，双方在签订协议后18号楼在2017年底已建设完成，2018年我方告知斯拉吉丁加拉力丁回迁的同时告知其因土地使用权被收回无法交付，并在18号楼进行安置，斯拉吉丁加拉力丁对上述事宜不予理睬。我方在具备交房条件下通知斯拉吉丁加拉力丁收房，其无故拒绝接收应当自行承担不利后果。对于22号楼的四套安置房无法交付的原因系开发过程中政府收回土地使用权造成，不是我公司违约所致。其次，斯拉吉丁加拉力丁按照每月3,000元的标准计算拆迁安置过渡费不符合事实依据，有违合同约定。我方与斯拉吉丁加拉力丁持有的《协议》中有关拆迁安置过渡费的约定不一致，斯拉吉丁加拉力丁在其持有的合同附加部分自行添加每月3,000元过渡费的内容，我公司不予认可。 北辰公司上诉请求：撤销库车县人民法院（2019）新2923民初1767号民事判决书支付拆迁过渡费及赔偿损失1,797,792元的判决，驳回斯拉吉丁加拉力丁的起诉。事实和理由：原审法判决程序错误。双方于2013年4月27日签订《协议》，本案案由依据《案由规定》第84条的规定确定为“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”。本案审理应当围绕双方签订的安置补偿协议作为基础，合同纠纷应当按照《合同法》总则的相关规定，对合同的订立、效力、履行、变更和转让、权利义务的终止、违约责任及合同是否应当解除的问题予以审查。根据斯拉吉丁加拉力丁的原审诉讼请求，其诉求基础应当是“解除（或撤销）双方于2013年4月27日签订的《协议》”。本案中，斯拉吉丁加拉力丁未对《协议》提出无效、解除或撤销的诉求，原审法院判决北辰公司向斯拉吉丁加拉力丁支付安置过渡费84,000元、赔偿损失1,713,792元的判决不符合人民法院审理合同纠纷案件的规定，属于程序错误。其次，原审判决有失公允，违反《合同法》的规定及《协议》的约定。协议系双方真实意思表示，合法有效，具有法律约束力，应当依法履行。协议中约定的“22号楼四套房屋”因非北辰公司方面的原因导致无法建设、交付，应当依据《协议》第二条第三款第二项及第三条的约定履行。其中，“18号楼的两套房屋”因斯拉吉丁加拉力丁拒绝接收房屋，致使房屋空置至今，其应承担违约责任。再次，原审法院认定拆迁安置过渡费为3,000元，不符合《协议》第三条“过渡费800元”的约定不符。北辰公司向斯拉吉丁加拉力丁告知回迁的日期是2018年1月，但原审法院未予认定。请二审法院查明案件事实，维护北辰公司合法权益。 斯拉吉丁加拉力丁辩称，北辰公司的上诉请求缺乏事实依据、法律依据。双方签订的《协议》合法有效，双方应当以约履行合同义务。以房换房的部分由于北辰公司的原因无法交付是公司违约，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。北辰公司认为应当按照补偿协议第二条第三款的价格确定房屋价格问题，本案安置补偿协议是在以房换房成立的基础上对于超出部分面积进行计算的，现在整体房屋无法交付，属于北辰公司违约，其要求按照协议2,040元/m的标准计算违背事实依据。其次，关于拆迁安置过渡费用，两次一审审理过程均已确认，拆迁安置过渡期为12个月，超过12个月后按照每月3,000元的标准支付，且北辰公司也按照此标准实际履行。请求二审法院驳回北辰公司的上诉请求。 斯拉吉丁加拉力丁向一审法院起诉请求：1、北辰公司向斯拉吉丁加拉力丁交付安置房**号楼**单元**层**室一套（价值294,558元）；2、北辰公司向斯拉吉丁加拉力丁支付截至2018年10月1日的拆迁安置过渡费150,000元，后每延长一个月，补偿3,000元；3、北辰公司向斯拉吉丁加拉力丁支付**号楼*套、**号楼*套，共计5套安置房的补偿金1，419，234元；4、北辰公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，斯拉吉丁加拉力丁变更诉讼请求为：1、北辰公司向斯拉吉丁加拉力丁支付截至2019年11月1日的拆迁安置过渡费123,000元；2、北辰公司向斯拉吉丁加拉力丁赔偿经济损失1,981,572元（一层：3，850元／㎡×89.26㎡×2套，二层：3，750元／㎡×89.26㎡×2套，四层：3，500元／㎡×89.26㎡×2套，以上合计535.56㎡），1、2项合计2,104,572元；3、北辰公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：北辰公司经库车县政府出让02-20-**号地块拟开发建设****小区（二期），故需拆迁斯拉吉丁加拉力丁所属房屋，双方在国家及县政府政策规定范围内于2013年4月27日经协商一致达成《协议》，协议约定：1、斯拉吉丁加拉力丁房屋产权面积为631㎡，补偿安置方式为产权置换为主、互补差价；2、北辰公司向斯拉吉丁加拉力丁置换6套位于**小区的安置用房，合计建筑面积541㎡，六套房屋包括：*号楼*单元一层101室、建筑面积为91.77㎡一套，**号楼*单元一层102室、建筑面积为91.77㎡一套，**号楼*单元4层401室、建筑面积为89.26㎡一套，**号楼*单元4层402室、建筑面积为89.26㎡一套，**号楼*单元2层202室、建筑面积为89.26㎡一套，**号楼*单元2层202室、建筑面积为89.26㎡一套；3、剩余90㎡进行货币补偿，折算金额（含附属物）为213，886元，北辰公司于3日内一次性支付完毕；4、安置房房源在10层以下的相等面积置换无楼层价差，10层以上的按每层增加50元／㎡补楼层价差给北辰公司，并以此类推，安置房超面积在10㎡以内的按综合成本价2,040元由斯拉吉丁加拉力丁购买，超出10㎡以外的建筑面积一律以同地段、同时间段商品房价格由斯拉吉丁加拉力丁购买，减少的建筑面积由北辰公司按综合成本价2,040元／㎡向斯拉吉丁加拉力丁补差；5、斯拉吉丁加拉力丁在2013年5月30日搬迁完毕，搬迁过渡费从搬迁之日起计算，北辰公司给斯拉吉丁加拉力丁一次性发放12个月的过渡费，每月800元（4人以上每1人增加100元）及两次搬迁费2，000元（含搬出和安置迁入费用），共计11,600元，如过渡期延长，延长期间的过渡费由北辰公司承担，斯拉吉丁加拉力丁可在6个月后向北辰公司申取；6、北辰公司奖励给斯拉吉丁加拉力丁奖金24,514元。上述协议签订后，斯拉吉丁加拉力丁分别于2014年9月5日从北辰公司领取过渡费11,400元（2014年6月-8月每月800元，9月-11月每月3，000元）、2014年11月21日领取18,000元（2014年12月-2015年5月，共计6个月）、2015年7月28日领取18,000元（2015年6月1日至2015年11月30日，共计6个月）、2016年12月领取过渡费18,000元（2015年12月1日至2016年5月31日，共计6个月）。自2016年6月起，北辰公司再未向斯拉吉丁加拉力丁支付过渡费。 2012年12月27日，北辰公司与库车县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定库车县国土资源局（出让人）将坐落于库车县天河路以北、五一路以东、总面积为64,847平方米、编号为02-**-**号的宗地出让给北辰公司（受让人），出让人同意在2012年12月30日前将上述宗地交付给受让人，出让价款为36,960,000元，受让人分两期支付出让价款。2013年6月4日，根据库车县土地利用总体规划和城市规划要求，北辰公司受让的上述64,847平方米土地中规划配建保障性住房用地的13,783平方米被收回，该部分被收回土地以划拨方式供给库车县城镇住房保障管理办公室用于建设“***”二期保障性住房建设项目，其中包含本案双方协议中所涉**号楼、**号楼，库车县城镇住房保障管理办公室将其中18号楼仍交由北辰公司修建。因**号楼无法修建，北辰公司拟将拆迁补偿协议签订的**号楼的还房户调整到**号楼进行安置，斯拉吉丁加拉力丁于2018年5月得知22号楼无法修建，经协商，双方就安置及补偿问题未达成一致意见，在此过程中，北辰公司向斯拉吉丁加拉力丁出具一份“安置房费用结算汇总表”，表中显示如安置房面积超出则按照汇总表中的价格由斯拉吉丁加拉力丁补差，其中一层、二层、三层超面积的综合单价为3,300元，四层综合单价为3,000元，五层为2,700元，六层为2,400元。后斯拉吉丁加拉力丁将北辰公司诉至法院。 再查明，结合法院前往不动产登记中心调取的香林华府小区已出售房屋备案单价情况，2018年该小区的*********号楼（商品房）的1层房屋销售单价在2,800元左右，2层单价在2,550元-3,200元之间，4层单价在2,300元-2,550元之间；2019年的1层销售单价在3,550元-3,800元之间，2层单价在3,400元-3,800元之间，4层单价在3,000元-3,200之间。 一审法院认为，斯拉吉丁加拉力丁与北辰公司签订的《协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据庭审查明的事实，拆迁协议中约定的**号楼修建完成，**号楼因无法修建无法交付协议约定的*套房屋，因双方就如何安置*套房屋协商未成，在本案中，斯拉吉丁加拉力丁变更诉讼请求，明确要求不再履行拆迁协议，要求北辰公司赔偿*房屋的经济损失。综合全案，本案争议焦点为：一、拆迁安置过渡费应按照何种标准计算至何时；二、本案所涉*套房屋损失应按照何时、何种标准计算。关于争议焦点一。斯拉吉丁加拉力丁主张按照每月3,000元计算自2016年6月至2019年11月过渡费123,000元（3,000元×42个月），结合北辰公司提交的领款凭证及当事人陈述，斯拉吉丁·加拉力丁除在2014年6月至8月期间是按照每月800元标准领取的过渡费，在2014年9月至2016年5月31日期间均按照每月3,000元标准领取的过渡费。北辰公司虽在庭审时对斯拉吉丁·加拉力丁提交的拆迁协议中每月过渡费3,000元不予认可，但双方实际已按照每月3，000元标准履行，故关于北辰公司辩称应按照每月800元标准计算过渡费，与事实不符，法院对其辩解意见不予采信。关于过渡费计算截止日期，庭审中，斯拉吉丁加拉力丁称在2018年5月才得知22号楼4套房屋无法交付，北辰公司提交的告知单虽显示时间为2018年1月，但无法证明在该时间告知了斯拉吉丁加拉力丁，法院认为过渡费应计算至斯拉吉丁加拉力丁向法院起诉要求北辰公司赔偿其违约损失之日，即起诉之日2018年9月，故确认过渡费为84,000元［3,000元×28个月（2016年6月至2018年9月）］。关于争议焦点二。北辰公司因政策原因土地被收回，无法交付房屋，按照安置协议约定，其确构成违约，理应承担赔偿损失的违约责任。根据法律规定，该损失应包括直接损失和合同履行后可以获得的利益损失，北辰公司辩称应当按照安置补偿协议约定的房屋面积减少时的综合成本价2,040元／㎡计算，而该价格未包含斯拉吉丁加拉力丁如按约定获得房屋后可得利益部分的价格，故对北辰公司该辩解意见，法院不予采纳。关于房屋单价采用何标准计算的问题，因本案所涉房屋性质为安置房，法院前往不动产登记中心调取的香林华府小区已备案的房屋销售单价均系商品房销售价格，而非安置房性质房屋的销售单价，法院认为不宜将调取的商品房房屋价格作为计算赔偿的依据，且现有案涉安置房楼栋未过交易限制期限，故法院未启动评估程序。北辰公司认可的“安置房费用汇总表”，斯拉吉丁加拉力丁亦予以认可，该表可反映出双方确认的安置房的市场单价，故应当按照该表确认的单价计算安置房的损失，法院据此确认一层、二层房屋单价为3,300元／㎡，四层单价为3,000元／㎡，斯拉吉丁加拉力丁开庭时表示一层房屋亦按照89.26㎡计算，且未申请变更为合同约定的91.77㎡，故法院确定北辰公司应向斯拉吉丁·加拉力丁赔偿6套房屋损失合计为1,713,792元（3,300元／㎡×89.26㎡×4套＋3,000元／㎡×89.26㎡×2套）。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、新疆北辰房地产开发有限公司于判决生效后十日内向斯拉吉丁加拉力丁支付拆迁安置过渡费84,000元；二、新疆北辰房地产开发有限公司于判决生效后十日内向斯拉吉丁加拉力丁赔偿损失1,713,792元；三、驳回斯拉吉丁加拉力丁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,637元，由斯拉吉丁加拉力丁负担3,446元，新疆北辰房地产开发有限公司负担20,191元。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、一审法院在《协议》未解除的前提下即判定北辰公司补偿斯拉吉丁加拉力丁不能交付安置房屋的损失是否违反法定程序；二、拆迁安置过渡费计算的起止时间及过渡费标准如何确定；三、北辰公司赔偿斯拉吉丁加拉力丁房屋损失是否符合协议约定及法律规定，房屋赔偿价格标准应如何确定。 对此，本院作出如下认定：斯拉吉丁加拉力丁与北辰公司于2013年4月27日签订的《协议》是双方的真实意思表示，符合法律规定，该协议合法有效，合同当事人应当按照合同约定履行合同义务。 一、关于一审法院在《协议》未解除的前提下即判定北辰公司补偿斯拉吉丁加拉力丁不能交付安置房屋的损失是否违反法定程序的问题。 北辰公司在协议履行过程中，2013年6月4日根据库车县土地利用总体规划和城市规划要求，北辰公司受让的64,847平方米土地中规划配建保障性住房用地的13,783平方米被收回，该部分被收回土地中包含本案双方协议中所涉22号楼。因22号楼无法修建。双方签订的协议虽合法有效但已实际无法履行，在客观上该协议处于必须解除的状态。北辰公司应赔偿斯拉吉丁加拉力丁不能履行合同所造成的损失，一审法院基于斯拉吉丁加拉力丁的诉讼请求判定北辰公司赔偿损失并无不当，亦实质解决双方诉争，不构成程序违法。 二、关于过渡费计算的起止时间及过渡费标准如何确定的问题。 （一）关于拆迁安置过渡费用的起止时间问题，依据斯拉吉丁加拉力丁所述其在2018年5月才得知**号楼*套房无法交付的事实，后北辰公司拟将协议中**号楼中的安置房屋调整到**号楼进行安置，斯拉吉丁加拉力丁拒绝上述安置方案。虽按照协议约定过渡费应当给付至北辰公司完成安置协议时止，但是鉴于斯拉吉丁加拉力丁拒绝接受北辰公司的拟定安置方案，双方纠纷未得到及时化解，一审法院认为过渡费应计算至斯拉吉丁加拉力丁向法院起诉要求北辰公司赔偿其违约损失之日止亦无不当，本院予以确认。 （二）关于拆迁安置过渡费标准问题，斯拉吉丁加拉力丁自2014年9月5日开始从北辰公司领取拆迁安置过渡费至2016年6月，此后北辰公司再未向斯拉吉丁加拉力丁支付过渡费。在斯拉吉丁加拉力丁持有的协议中载明拆迁安置过渡期为12个月，由北辰公司一次性向斯拉吉丁加拉力丁支付12个月的过渡费，若过渡期延长，每延长一个月，过渡费按照3,000元的标准支付。且北辰公司在支付拆迁安置过渡费过程中也实际按照3,000元的标准向斯拉吉丁加拉力丁支付。北辰公司辩称系由于公司工作人员支付过渡费时未核对合同文本，工作失误所致，二审审理过程中北辰公司未提交证据加以证实，故本院对其辩称不予采信。 三、北辰公司赔偿斯拉吉丁加拉力丁房屋损失是否符合协议约定及法律规定，房屋赔偿价格标准如何确定的问题。 北辰公司不能以约履行合同义务，应依法承担赔偿房屋损失的违约责任。对损失的确定双方在协议中约定安置房建筑面积在10m以内按照综合成本价2,040元/m的标准，是在以房换房成立的基础上对于超出部分面积进行计算，现在整体房屋无法交付，北辰公司辩称按2,040元/m标准赔偿的意见不能成立。应当参考同地段、同时间段商品房市场价格，并根据北辰公司已售房屋的获益情况来确定房屋赔偿标准。结合拉吉丁加拉力丁在一审庭审中提交的“安置房费用汇总表”，北辰公司对汇总表的真实性亦予认可，该表可反映出双方确认的安置房的市场单价。且斯拉吉丁加拉力丁至今未取得《协议》约定的权益，期间亦在迟延获得赔偿的损失。一审法院按照“安置费用汇总表”确认的单价（一层、二层房屋单价为3,300元/m，四层单价为3,000元/m）计算损失并无不当，本院予以确认。 综上，斯拉吉丁加拉力丁、北辰公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22,580.13元，上诉人斯拉吉丁加拉力丁缴纳1,600元，由上诉人斯拉吉丁加拉力丁负担，上诉人新疆北辰房地产开发有限公司缴纳20,980.13元，由上诉人新疆北辰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 倪      倩 审 判 员 周   志   军 审 判 员 吐尔逊娜依肉孜 二〇二一年二月十九日 法官助理 黄   靖   翔 书 记 员 刘   素   玲