吉林省龙井市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉2405民初48号 原告：延边中艺物业服务有限公司龙井分公司，住所地:吉林省龙井市龙井街**。 法定代表人：张宗义，该公司经理。 委托诉讼代理人：张宗明，该公司经理。 委托诉讼代理人：张传英，该公司职员。 被告：王安宝，男，1972年8月3日出生，汉族，农民，住吉林省龙井市。 委托诉讼代理人：贾玉杰（系王安宝妻子），女，1973年8月22日出生，汉族，农民，住吉林省龙井市。 原告延边中艺物业服务有限公司龙井分公司与被告王安宝物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告延边中艺物业服务有限公司龙井分公司（以下简称为中艺物业公司）的委托诉讼代理人张宗明、张传英，被告王安宝及其委托诉讼代理人贾玉杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中艺物业公司向本院提出诉讼请求：判令王安宝立即交纳所欠物业服务费2501元，二次供水加压费300元，公用照明费480元，违约金5349元，共计8630元。事实和理由：王安宝的房屋位于龙井市天星御花园小区，面积是78.95平方米。欠交2015年5月至2020年10月止的物业费2501元，二次供水加压费300元，公用照明费480元，违约金5349元（根据物业管理服务合同:当月物业管理费用5%违约金），共计8630元。根据《前期物业管理服务合同》第二条第八款第一项收费项目之规定，住宅按建筑面积0.48元/平方米/月，二次供水加压费住宅100元/户/年，公共照明80元/户/年；第四条第四款：“乙方违反协议,不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起，交纳当月物业管理费用5%的违约金”。为了维护公司的合法权益不受损失,保障公司资金正常运行,保证整个小区内业主环境、生活不受影响,故请求人民法院查明事实依法判决王安宝立即交纳所欠各种费用及违约金。 王安宝辩称，不同意中艺物业的诉讼请求，我同意按20%的标准交纳物业费，二次供水费同意交纳200元，公共照明费每年按30元交纳，6年共计180元，不同意支付违约金。具体答辩意见如下：中艺物业未按照合同履行相应义务，是中艺物业公司违约在先，违背诚实信用原则，小区有三分之二的业主都没有交纳物业费。由于中艺物业未尽到《物业服务合同》约定的管理维护义务，无权向我方主张物业费及违约金。1.我还没有入住的时候，我家水表就冻坏了，我家水表的位置位于公用的楼梯间，离单元门很近，天冷楼道的单元门没有及时关闭，才把我家的水表冻坏了，我找物业进行维修，物业却说和他们无关；我家楼道的单位门坏了，也没有人进行维修；2018年春节大年三十的晚上，我所居住的六号楼一、二、三单元突然停电，打电话找物业，物业电话多次没人接听，最后接听后也没有出面帮助业主解决问题，最后是我们业主打电话给电业局，电业局最后给我们三个单元的业主接通电源。2.《前期物业合同》约定，本小区为专业化、规范化、科学化、人性化的封闭式管理小区，但小区事实上并不是封闭式管理，小区里的草自生自灭，道路高低不平,下雪无人清理。3.按照合同约定，物业方应尽到对房屋共用部分、公用设施设备、绿化、环境、卫生、治安协管、交通秩序等项目进行维修、养护、修善，但小区多个单元楼道公用部分，墙皮脱落，无人维修管理，物业方根本没有尽到自己的服务义务。4.中艺物业未按照合同及时向业主公示物业管理费用收支账本明细，从未向业主进行账目公开。5.物业公司没有按照合同约定对基础、屋顶、户外前面、楼梯间、走廊通道做到维修及养护的义务。6.小区环境卫生差，楼道杂物多、楼道无人清理，扶手灰尘严重，经常有异味。冬天下雪无人清理，小区路面经常有积雪及冰块，经常有老人摔倒。7.小区车辆管理混乱，物业未按照合同的约定，协管、交通秩序与车辆停放。 本院经审理认定事实如下：王安宝系龙井市天星御花园小区6号楼2单元101室的业主，房屋面积为78.95平方米。2012年5月28日中艺物业公司与王安宝签订了《前期物业服务管理合同》，合同约定：物业服务费每户每月每平方米0.48元，二次供水费住宅用房每户每年100元，公用照明电费每年30元，双方对服务内容、服务标准、权利义务进行了约定。2014年，中艺物业公司将公用照明电费提高至每年80元。2015年3月9日，王安宝交纳了2014年5月28日至2015年5月27日的物业费，并交纳了照明费80元及二次供水费100元。王安宝自2015年5月28日起至今未交纳物业服务费、二次供水费及公用照明费用。 另查明，天星御花园小区至今未成立业主委员会，中艺物业公司于2020年11月8日停止了对天星御花园小区1-6号楼的服务。中艺物业公司在为天星御花园小区提供服务期间，没有按照物业服务合同对房屋共用部分、公共设施设备及时维修、养护、修缮（楼道墙皮脱落、单元门损坏、楼道窗户损坏）、未及时清理公共卫生，小区内多处堆放物品或垃圾，冬天未能及时清理积雪。 认定以上事实的证据有：原告提交的营业执照复印件一份、前期物业管理服务合同复印件一份、房屋入住协议复印件一份、订购房屋补充条款复印件一份、备案证明复印件两份、物业维修报单复印件11份、物业服务照片10份、物业服务光盘7张，新冠肺炎防控期间人员、车辆登记表复印件一份、疫情期间物业服务材料复印件一份、交费收据两张，被告提交的身份证复印件一份、李海兰、王安香等业主的书面证言一份，照片20张、周某的证人证言、崔某的证人证言及原被告的庭审陈述。 本院认为，中艺物业公司与王安宝签订的前期物业管理服务合同是双方当事人的真实意思表示，应合法有效，双方应按照合同的约定履行各自义务。现中艺物业公司已按照合同约定管理该小区，并为业主提供了相应的服务，王安宝作为该小区业主事实上也接受着中艺物业公司提供的物业服务，亦应按照合同约定交纳相关物业服务费，故中艺物业公司要求王安宝支付物业费用的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。对于王安宝提出物业公司服务不到位，未按照合同履行相应义务，是中艺物业公司违约在先，违背诚实信用原则，不应全额交纳物业费的抗辩意见，根据王安宝提交的相应证据、出庭证人的陈述及庭审双方陈述，可以认定中艺物业公司提供物业服务过程当中确实存在瑕疵，结合中艺物业公司服务的实际情况，本院认为王安宝按照物业服务费80%的标准交纳物业费为宜（0.48元×78.95平方米×65个月×80%＝1971元）。关于二次供水加压费，因庭审中双方均认可龙井市已于2017年5月取消了自来水二次加压费，故王安宝仅应支付2015年5月28日至2017年5月27日的费用为200元，故中艺物业主张的超出部分，本院不予支持。关于公共照明费，虽然双方在前期物业合同中约定公共照明费为每年每户30元，但物业公司已于2014年将公共照明费调整至每年每户80元，王安宝亦按每年每户80元的标准交纳了2014年至2015年期间的公共照明费，双方事实上已经以实际履行的方式认可了价格变更，王安宝未能提供充分的证据予以证明其按涨价后的价格交纳公共照明费并非出于其自愿，应承担举证不能的责任，故本院对中艺物业公司要王安宝按照每年每户80元支付照明费的诉讼请求，本院予以支持。关于照明费的数额，自2015年5月28日至2020年12月30日的照明费数额为447元（80元×5年＋80元÷12个月×7个月），对中艺物业主张超出的部分，本院不予支持。关于违约金，因双方对违约责任约定不明，且中艺物业公司履行合同时也存在违约行为，故对其要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第九百三十七条、第九百三十八条、第九百四十二条、第九百四十三条、第九百四十四条、第九百四十八、第九百五十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告王安宝于本判决发生法律效力之日起三日内向原告延边中艺物业服务有限公司龙井分公司支付物业服务费1971元、二次供水加压费200元及公用照明费用447元，共计2618元； 二、驳回原告延边中艺物业服务有限公司龙井分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告延边中艺物业服务有限公司龙井分公司负担17元，被告王安宝负担8元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员 刘 阳 二〇二一年二月五日 书记员 文惠兰