云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云28民终96号上诉人（原审原告）：王金玲，女，1965年10月25日出生，汉族，身份证住址山西省太原市杏花岭区。委托诉讼代理人：杨志忠、邹国兵，云南博仲律师事务所律师。一般授权代理。被上诉人（原审被告）：高晓诗，男，1957年2月6日出生，汉族，身份证住址宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：华辉，云南云典律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：马黎威，云南召缅律师事务所律师。一般授权代理。上诉人王金玲因与被上诉人高晓诗房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省景洪市人民法院（2020）云2801民初2292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实及理由，本院于2021年2月7日对本案进行了调查。上诉人王金玲及其委托诉讼代理人杨志忠、邹国兵，被上诉人高晓诗及其委托诉讼代理人华辉、马黎威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王金玲上诉请求：1.维持一审判决第一、二、三项，撤销第四项；2.改判被上诉人支付上诉人违约金90万元；3.被上诉人承担一、二审案件受理费。事实和理由：1.原判决认定事实不清。原判决没有明确108商铺现状、谁占有使用、买卖双方是否交付等情况，遗漏认定该商铺承租人梁某某占有使用，至今未交付的法律事实。2.交付标的物是出卖人的主要义务，涉案房产108号商铺因被上诉人出租给梁某某占有使用，被上诉人未按照约定在2020年2月10日之前交付该商铺，至今逾期10多个月，原判决一方面认为双方应全面履行各自的义务，一方面又以买卖房产中商铺出租是否知情为由，不认定被上诉人的违约行为自相矛盾。3.被上诉人应当向上诉人承担违约责任，支付上诉人违约金90万元。被上诉人除前述未按照约定交付108号商铺外，在双方诉讼期间（一审判决下达前），被上诉人于2020年11月12日向南方电网江北供电所提交《授权委托停电书》，隐瞒本案诉讼的事实，要求对上诉人正在使用的房产停止供电，并申明其自愿承担因停电造成的一切后果及纠纷，并自行承担一切因停电产生的法律责任。2020年11月16日南方电网的工作人员持被上诉人出具的《授权委托停电书》上门关闭电源，导致上诉人依据《二手房买卖合同》取得并占有使用的房产正在经营的客栈不能经营，经上诉人当场说明情况，供电部门同意延期至2020年11月20日停止供电。停电导致的上诉人经营损失，上诉人保留另案诉讼维权的权利。被上诉人的行为根本性违反双方签订的《二手房买卖合同》，被上诉人应当向上诉人承担违约责任，支付上诉人违约金90万元，并承担自2020年11月20日停电之日起至排除妨碍之日止造成的上诉人经济损失。4.原判决驳回上诉人90万元违约金的主张并驳回232972.3元装修费用的主张不公平，不符合《合同法》的规定。违约金具有惩罚性和损失弥补性双重性质。因上诉人主张的违约金90万元已经能弥补被上诉人违约造成的损失，所以没有就装修费用提出鉴定申请。原判决既没有支持上诉人90万元违约金诉讼主张，又驳回装修费用232972.3元诉讼主张，甚至连至今任未交付的108号商铺的租金损失都没有考虑和评价；既没有惩罚违约的被上诉人，也没有弥补遭受损失的上诉人，对遵守约定的上诉人不公平，不符合合同法关于违约金的立法宗旨，请二审法院依法予以纠正。被上诉人高晓诗辩称，1.一审认定事实基本清楚，上诉人的上诉于法无据；2.涉案的108号房屋存在租赁的情况，上诉人与被上诉人在交易涉案房产时是明知的，被上诉人不构成违约；3.关于上诉人二审提出的停电问题，2020年11月11日，一审法庭组织上诉人与上被上诉人调解无果后，被上诉人基于对自身利益的保护，既然双方的合同已经约定解除，涉案的房产最终将交还给被上诉人，而且上诉人恶意拖欠了巨额的物业费、垃圾清运费以及水费，被上诉人为了防止自己的损失扩大，不得已采取了停电的方式来维护自身的合法权益，被上诉人是行使不安抗辩权；4.上诉人所谓的装修损失是不存在的，上诉人交还房屋时，应将房屋恢复原状。王金玲向一审法院起诉请求：1.判决高晓诗支付王金玲违约金90万元；2.由高晓诗承担本案全部诉讼费。一审庭审中，王金玲因高晓诗反诉要求解除合同，增加两项诉讼请求：1.高晓诗返还王金玲已支付房款140万元；2.高晓诗赔偿王金玲装修损失232972.3元。一审法院认定事实：2020年2月5日，王金玲与高晓诗签订《二手房买卖合同》，约定高晓诗将自己名下位于景洪市，不动产权证号为：00xxx12、00××x08、00xxxx76、00xxx78、00xxx77的房地产出售给王金玲，该房地产用途为商品房，建筑面积为570.03平方米，房地产转让总价款为900万元，交易定金为7万元。同时约定：买方承诺于2021年6月1日前支付完成全部房款，卖方承诺于2020年2月10日前将该房地产交付买方，并承诺：该房地产租约现状为没有租约。合同签订后，王金玲依约履行两期付款140万元。案涉房产108号商铺（产权证号00××**）高晓诗已出租给承租人梁某某，租期为6年，自2019年5月25日至2025年5月24日止。王金玲以高晓诗违约为由诉至一审法院。一审法院认为：关于案涉二手房买卖合同应否终止履行的问题，王金玲与高晓诗之间签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，双方应全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，诉讼中，虽然高晓诗撤回反诉请求，但双方对于解除买卖合同均无异议，一审法院予以确认。房屋买卖合同为一双务合同，标的房屋的返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还，合同解除后王金玲应将案涉房屋返还高晓诗，故王金玲要求解除合同及返还140万元购房款的诉讼请求，一审法院予以支持。关于高晓诗在履约过程中是否存在违约情形，应否承担违约责任的问题。王金玲主张其对于案涉房产中有商铺出租事宜并不知情，经过对证人证言的审查及实地勘验，一审法院不予采信，故对王金玲主张高晓诗违约要求其承担违约责任的诉请一审法院不予支持。关于王金玲诉请高晓诗赔偿其装修损失的问题，因无其他证据相印证且当事人未申请鉴定，一审法院不予确认。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除王金玲与高晓诗于2020年2月5日签订的《二手房买卖合同》；二、高晓诗于判决生效之日起三十日内向王金玲返还购房款140万元；三、王金玲于判决生效之日起三十日内向高晓诗返还位于景洪市双景景保寨二栋（产权证号为：00xxx12、00××x08、00xxx76、00xxx78、00xxx77）的房产；四、驳回王金玲的其他诉讼请求。案件受理费25264元，由王金玲、高晓诗各负担12632元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人王金玲提交的授权委托停电书、暂停业务工作单、高晓诗用户停电情况，被上诉人高晓诗提交的微信记录、收费单、照片，均与本案争议焦点无关联性，本院不予确认为本案证据。根据双方签订的《二手房买卖合同》载明内容，双方约定的付款方式为分期付款，最后一期为2021年10月1日支付剩余430万元，双方在合同中未约定交易定金。一审判决认定“交易定金为7万元”及“买方承诺于2021年6月1日前支付完全部房款”错误，本院予以纠正。案涉房产108号商铺的不动产权证号为云（2019）景洪市不动产权第00××x78号，一审判决认定产权证号为00××x08错误，本院予以纠正。对一审判决认定的其他事实，本院予以确认。另查明，双方在《二手房买卖合同》违约责任条款中约定：“卖方制约：在合同执行有效期内卖方如有违约、反悔出售该房产给买方，其违约责任需按照合同总购房款的10%作为违约金支付给买方，并同时退回买方已支付的全部购房款同时无权扣除买方对该房产经营期间的任何费用，经营期间买方对客栈的装修费用也一并需赔付给买方。买方制约：在合同执行有效期内如买方违约、反悔购买该房产，需按照合同总购房款10%作为违约金支付给卖方，同时向卖方已支付的款项，由卖方扣除实际使用该房产的天数（所涉及的房地产按照市场价格年租金人民币288000元整作为基数计算），其余部分退回给买方。若买方最终无法购买此房，其经营期间对房屋装修费用不能跟卖方索取视为放弃。”本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。综合当事人主张，本案二审争议的焦点为：被上诉人高晓诗是否应向上诉人王金玲支付违约金90万元。上诉人王金玲主张，双方签订买卖合同时明确约定所售房屋没有租赁，但高晓诗实际已将房屋出租给他人，构成违约，应按合同总购房款的10%作为违约金向其支付。被上诉人高晓诗主张，签订合同时已明确告知王金玲所售房产中的108号商铺已出租给梁某某，并将其与梁某某签订的《房屋租赁合同》交给了王金玲，其不构成违约，不应支付违约金。本院认为，二审庭审中，王金玲认可其一审提交的高晓诗与梁某某签订的《房屋租赁合同》中，是其将高晓诗名字、电话划除并添加本人电话号码，同时注明“改签日期2020年2月14日”，结合一审证人证言及案涉房产现况，能够证明王金玲明知案涉房产中108号商铺已出租给梁某某。且从双方合同违约责任条款中约定的内容来看，双方对出售的部分房屋中有租赁的情形并未约定为属需支付违约金的情形，故王金玲要求高晓诗支付违约金90万元的理由不能成立，本院不予支持。关于王金玲提出的停电问题，不属本案审理范围。综上所述，上诉人王金玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12800元，由上诉人王金玲负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。审判长  臧翠玲审判员  陈 瑜审判员  徐艺华二〇二一年二月十九日书记员  孙羽茜