江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初5875号原告（反诉被告）：南京五彩缤纷文化娱乐有限公司，统一社会信用代码91320102070701638P，住所地江苏省南京市玄武区珠江路****。法定代表人：刘文捷，该公司董事长。委托诉讼代理人：许辉，江苏钟山明镜律师事务所。委托诉讼代理人：范镌匀，江苏钟山明镜律师事务所实习。被告（反诉原告）：南京高科置业有限公司，统一社会信用代码91320113738853333M，住，住所地江苏省南京市栖霞区仙林街道学津路**高科中心**/div>法定代表人：徐益民，该公司董事长。委托诉讼代理人：鞠醒柳，国浩律师（南京）事务所。委托诉讼代理人：王宏，国浩律师（南京）事务所。原告南京五彩缤纷文化娱乐有限公司（以下简称五彩娱乐公司）与被告南京高科置业有限公司（以下简称高科置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案受理后，高科置业公司提起反诉，本院经审查反诉成立，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员韩栋独任审判，于2020年10月21日、10月28日公开开庭进行合并审理。原告（反诉被告）五彩娱乐公司的委托诉讼代理人许辉、范镌匀，被告（反诉原告）高科置业公司的委托诉讼代理人鞠醒柳、王宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告五彩娱乐公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告免除原告3个月的房屋租金207219元；2.判令被告赔偿原告损失74573.54元；3.判令本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2013年4月9日签订《商铺租赁合同》，约定将位于南京市栖霞区出租给原告从事商业经营，租赁期为自2013年8月20日起至2023年8月19日止。自合同签订以来，原告一直严格按照合同约定积极履行己方义务。由于受疫情影响，原告店铺自2020年1月24日起全面停止营业，给原告带来了巨大的经营困境，几乎面临破产。为使合同继续履行，原告依据国家相关扶持政策向被告递交了减免租金及延期支付申请。根据《国家发改委等关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业微小企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条第一款，被告应当免除原告上半年3个月房屋租金。但被告不仅未予以响应，还在原告积极筹款期间于2020年7月14日突然停电，使得原告7月14、15日无法经营，造成经营损失18522.67元，员工工资损失4966.17元，房租损失4604.80元；被告在2020年8月24日至27日停运电梯导致原告无法正常经营，造成经营损失26746.67元，员工工资损失10247.04元，房租损失9486.13元。被告应承担赔偿责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告高科置业公司辩称，一、关于原告要求免除三个月房屋租金的诉讼请求，我方不认可。疫情爆发对原告的经营造成困难，被告一直积极与原告协商合理的租金减免方式，提出免除一个月租金，共担疫情风险，但原告不接受，免付三个月，对其余到期租金也延期支付。因为：1.案涉商铺不属于国有房屋，无需执行国家发改委针对国有房屋制定的减免政策；被告的控股股东是南京高科股份有限公司，持股比例为80%，高科股份是上市公司，全部股份为市场流通股，股份成分复杂。根据高科股份2020年半年度报告摘要，前十名股东中有据可查的持股比例为41.63%，高科股份不是全资国有企业。根据企业国有资产交易监督管理办法第32号令第4条的规定，被告不属于国有企业，案涉商铺不属于发改委投资规［2020］734号文所称的国有房屋；2.原告因为投资政策而停业的时间不到三个月，自2020年1月24日南京市新冠肺炎疫情联防指挥部发布第二号公告通知娱乐场所暂停营业，直到3月17日发布第十七号公告通知娱乐场所恢复开放。本市娱乐场所遂陆续恢复经营。所以被告认为原告受疫情影响的不可开业时间不足两个月，主张三个月减免没有事实依据；3.文苑广场是被告统一经营的商业综合体，疫情爆发后，被告与各租户友好协商，绝大多数都按减免一个月的方案处理疫情，在此前提下，被告如果给予原告更多的减免优惠是对其他商铺的不公会引发更大的争议和纠纷，被告理解原告的损失，但是自身也因为疫情而遭受了更大的经济损失，故双方应该友好协商分摊各自的损失，故原告主张减免三个月的租金被告不认可也不能承受。二、关于原告主张的停电和电梯停运的经营损失，我方认为不应当赔偿。1.原告长期欠付租金，多次沟通无果，我方不得以停止对其电力的供应，这一行为符合租赁合同关于租赁物先付后用的原则。在承租方不予支付租金的前提下，我方终止履行一部分提供适租条件的义务。属于形式合同履行抗辩权的行为。符合合同第7.4条的约定。而且原告主张的停电损失缺乏有效证据证明。2.关于电梯停运，我方亦是在原告不按期履行合同义务的前提下采取的行为。同时，电梯的停运与原告不能开展营业没有直接因果关系。原告亦未证明其停止营业同时也未有效证明其具体的损失。综上请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。反诉原告高科置业公司向本院提出反诉请求：1.判令立即解除案涉《商铺租赁合同》；2.判令被告支付至合同解除之日的拖欠租金（合同解除日暂计为2020年10月21日，最终以判决认定的合同解除日为准。在扣减被告支付的履约保证金10万元后，拖欠租金暂计为41053.22元）；3.判令被告支付至付清所欠租金之日止的逾期付款违约金（按照全国银行间同业拆迁中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）；4.判令被告按8178.43元/日的标准支付自合同解除次日起至实际返还租赁商铺之日止的占用费（按照日租金的三倍计算）；5.判令被告支付解约违约金248760.66元；6.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年4月，反诉原告与成都七彩缤纷文化娱乐有限公司（以下简称原承租人）签订《商铺租赁合同》一份，约定反诉原告将坐落于栖霞区仙林大学城文苑路以南文苑广场之2-282至2-302号商铺租赁给原承租人，租赁面积为1580.30平方米，租期自2013年8月20日起至2023年8月19日止。在此期间，原承租人应按约向反诉原告交纳租金，其中2019年8月20日至2020年8月19日期间的租金标准为69073元/月，2020年8月20日至2021年8月19日期间租金标准为71146元/月。租金每6个月交纳一次，首期租金于2013年4月20日前交纳，此后每期租金在每个租金支付期起始日的15天前一次性付清。原承租人逾期支付租金的，应按欠费金额的每日千分之三支付违约金。逾期超过30天，原告除有权提前解除本合同、收回商铺外，还有权要求原承租人支付相当于当年度月租赁费用的3倍的解除合同违约金。同时，合同双方约定，原承租人拟设立反诉被告作为合同实际主体，反诉原告同意反诉被告取得法人资格后，原承租人对本合同的所有权利义务将转由反诉被告执行。订约后，反诉原告按约向原承租人交付了出租商铺。原承租人亦设立了反诉被告承继案涉合同的权利义务。双方多年来均按约履行案涉合同。但自2020年2月5日以来，反诉被告一直未如期交纳租金。经多次交涉，反诉被告于2020年7月2日才开始陆续向反诉原告支付2020年2月20日至2020年8月19日期间的租金，但截至反诉被告最近一次交费之日（2020年9月17日），一直未能付清所欠租金。反诉被告长期拖欠租金构成违约，按照合同约定，反诉原告有权要求解除合同、收回案涉商铺、扣减反诉被告支付的部分履约保证金10万元，并要求反诉被告支付所欠剩余部分的租金及违约金。案涉合同解除之日，反诉被告未归还商铺的，还应按约以当年度租赁费用的3倍向原告支付占用费。为维护自己的合法权益，反诉原告特诉至法院，望判如所请。反诉被告五彩娱乐公司辩称，1.原告是按照与被告达成的付款时间进行付款的，不存在逾期支付房租的情形，虽然合同上约定了付款期限，但由于疫情的产生，原告和被告协商达成一致，一月支付一次租金，在高科置业发函要求交纳租金后，原告在通知函要求交纳的期限内及时交纳了租金，不存在违约情形。原告按照被告的要求及时支付了租金，不存在被告陈述的未及时支付租金。原被告现在存在的争议是国家发布要求国有企业减免国有房屋租金的通知后，双方就三个月租金存在争议。原告多次表达在法院确定原告需要交纳的情形下，会足额交纳，被告也多次向原告表达不同意减免租金并且由法院裁决，因此才在法院处理。2.被告在原告及时交纳租金的情形下，采用停电、停电梯、锁门的方式，影响原告的正常经营，是属于违约行为。综上，应当驳回被告的反诉请求。经审理查明：被告高科置业公司为坐落于栖霞区房屋的权利人，上述房屋用途为批发零售用地／商业。2013年4月19日，被告高科置业公司（出租方、甲方）与案外人成都七彩缤纷文化娱乐有限公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》一份。合同约定：甲方将位于南京市栖霞区方从事商业经营；租赁期限：自2013年8月20日至2023年8月19日；第四条租赁费用及支付方式约定：……2019年8月20日至2020年8月19日期间租金为69073元／月，2020年8月20日至2021年8月19日期间租金为71146元／月……，租金以每陆个月为一期，每个租金支付期起始日的15天前一次性付清；2013年4月20日至2023年8月19日期间综合物业管理费为11774元／月；第七条公用事业费的支付第7.4约定，在乙方欠交任何费用且经催告后仍未在限期内付清的情况下，甲方随时有权停止对该物业的能源供应（水、电、燃气等），由于乙方未及时支付任何费用而造成该物业内发生停止能源供应（水、电、燃气等）所产生的任何不良影响或损失均由乙方自行承担。商铺租赁合同对双方的其他权利义务进行了约定。商铺租赁合同签订后，原告五彩娱乐公司承继成都七彩缤纷文化娱乐有限公司对商铺租赁合同的权利义务。五彩娱乐公司于2019年9月26日向高科置业公司交纳截止至2020年2月19日的租金。2020年1月下旬，在本案商铺租赁合同履行期间，因国内爆发新型冠状病毒肺炎疫情，国家及省、市各级地方政府均发布通告和意见，要求包括娱乐场所在内的公共和经营场所暂停营业。至2020年3月21日，南京市新型冠状病毒肺炎疫情联防工作指挥部发布第17号通告，对公共和经营场所可恢复开放，同时要求落实管控措施。2020年4月13日，五彩娱乐公司向高科置业公司发出申请函，以新型冠状病毒疫情爆发，五彩娱乐公司配合疫情防控工作已全面停业，目前开业时间尚不确定为由，申请高科置业公司给予减免3个月租金及物业管理费，并延期交付房租。2020年7月2日，五彩娱乐公司向高科置业公司支付一个月租金69073元。2020年7月8日，高科置业公司通过微信向五彩娱乐公司发送落款日期为2020年7月1日的警告函，以五彩娱乐公司未按约于2020年2月5日之前支付2020年2月20日至2020年8月19期间的租金以及商管费为由，函告五彩娱乐公司：1.于2020年7月20日前付清商铺租金及相关费用；2.如未能在上述期间付清全部拖欠费用的，高科置业公司将停止物业能源的供应（包括水、电、燃气等）。2020年7月14日下午，高科置业公司对五彩娱乐公司经营场所停止供电。五彩娱乐公司经与高科置业公司联系，高科公司商管员微信回复“如果您能确定7.20签汇款我们就去申请复电了不然到了7.20您家又出现相同的问题，我们又得断物业了。”“您先付一个月租金再后面一期在8.20前汇款就可以”。2020年7月15日，五彩娱乐公司向高科置业公司支付租金69073元。当日夜里，高科置业公司恢复对五彩娱乐公司经营场所供电。同年7月24日，五彩娱乐公司向高科置业公司支付租金5万元，同年7月28日，五彩娱乐公司向高科置业公司支付租金19073元，同年8月17日，五彩娱乐公司向高科置业公司支付租金71146元。同年8月24日上午，高科置业公司停运五彩娱乐公司经营场所的楼层电梯。后经五彩娱乐公司交涉，高科置业公司于2020年8月28日下午恢复电梯运行。同年9月17日，五彩娱乐公司向高科置业公司支付租金71146元，在本案审理过程中，五彩娱乐公司按合同约定标准陆续向高科置业公司支付2020年8月20日之后的租金。庭审中，高科置业公司、五彩娱乐公司确认商铺租赁合同约定的文苑广场之2-282号至2-295号、2-298号至2-302号商铺与不动产权证书载明的坐落于栖霞区房屋为相同房产；在本次新型冠状病毒疫情发生前，双方没有因为租金问题发生过纠纷。审理中，对于五彩娱乐公司主张的损失，五彩娱乐公司变更为在停电期间按全部房租及物业费确定损失，在电梯停运期间按房租及物业费的一半确定损失，并放弃要求高科置业公司赔偿其他损失的诉讼请求。本案经本院主持调解，双方未能达成调解协议，致调解未果。上述事实，有当事人的当庭陈述，五彩娱乐公司与高科置业公司共同举证的商铺租赁合同、银行进账单；五彩娱乐公司举证的申请函、微信聊天记录、律师函；高科置业公司举证的不动产权证书、高科置业公司工商信息、关于进一步优化疫情防控措施的通告、南京市娱乐场所恢复营业的新闻报道、警告函及送达记录，以及本案的庭审笔录、质证笔录、谈话笔录等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，本院予以采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。被告高科置业公司与原告五彩娱乐公司自愿签订商铺租赁合同，高科置业公司将其所有的商铺出租给五彩娱乐公司用于经营，合同约定内容是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同法第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。五彩娱乐公司租赁案涉商铺用于经营KTV，在本案商铺租赁合同履行期间，因国内爆发新型冠状病毒肺炎疫情，国家及省、市各级地方政府发布通告和意见要求加强管控措施，管控措施的实施对五彩娱乐公司租赁商铺从事经营造成重大影响，导致合同履行困难。新型冠状病毒肺炎疫情的发生是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，构成法律规定的不可抗力。五彩娱乐公司发出申请函，申请高科置业公司给予减免3个月租金及物业管理费，并延期交付房租。五彩娱乐公司按法律规定履行通知义务。五彩娱乐公司要求高科置业公司免除责任有事实与法律依据。综合考虑到五彩娱乐公司租赁案涉房屋的经营业态，以及南京市疫情防控措施的实际情况，本院酌情确定高科置业公司应当免除五彩娱乐公司疫情期间两个月的租金138146元（69073元/月×2个月）。五彩娱乐公司已经按69073元/月的标准向高科置业公司支付2020年2月20日至2020年8月19日期间三个月的租金，其仍应按上述标准向高科置业公司支付一个月租金。五彩娱乐公司承租房屋用于经营，本案因疫情防控措施导致其营业收入明显减少，高科置业公司以五彩娱乐公司没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，并要求五彩娱乐公司承担违约责任的请求不能成立，本院不予支持。合同法第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。高科置业公司在五彩娱乐公司向其申请免除租金及物业管理费，并延期交付房租后，在其发出的警告函指定期限尚未届满时，对五彩娱乐公司经营场所采取停电措施；在五彩娱乐公司陆续支付部分租金后，高科置业公司停运五彩娱乐公司租赁商铺所在楼层的电梯，对五彩娱乐公司的经营造成一定的影响，对由此产生的损失，高科置业公司应当承担赔偿责任。关于五彩娱乐公司主张的损失，根据其主张的损失范围及期限，本院确定其停电期间的损失为5389.80元［（69073元/月+11774元/月）÷30天×2天］；电梯停运期间的损失为5528元［（71146元/月+11774元/月）÷2÷30天×3天］，上述损失合计10917.80元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京高科置业有限公司免除原告南京五彩缤纷文化娱乐有限公司2020年2月20日至2020年8月19日期间二个月租金138146元；二、被告南京高科置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿原告南京五彩缤纷文化娱乐有限公司停电、电梯停运期间损失合计10917.80元；三、驳回原告南京五彩缤纷文化娱乐有限公司其他诉讼请求；四、反诉被告南京五彩缤纷文化娱乐有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内给付反诉原告南京高科置业有限公司2020年2月20日至2020年8月19日期间一个月租金69073元；五、驳回反诉原告南京高科置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5527元，减半收取2763.50元，由原告南京五彩缤纷文化娱乐有限公司负担1301.65元，被告南京高科置业有限公司负担1461.85元；反诉案件受理费3485元，由反诉原告南京高科置业有限公司负担2992元，反诉被告南京五彩缤纷文化娱乐有限公司负担493元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  韩栋二〇二一年二月一日法官助理晋静书记员尹紫