文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝03民终119号上诉人（原审被告）：张家平，女，汉族，1966年2月19日出生，居民，住重庆市南川区。被上诉人（原审原告）：重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司，住所地重庆市南川区东城街道办事处公园路**，统一社会信用代码915001197094704487。法定代表人：胡毅，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张莉，重庆春意律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雨寒，重庆春意律师事务所律师。上诉人张家平因与被上诉人重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司（以下简称御雄公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院（2020）渝0119民初4904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张家平上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：张家平与袁晓华（御雄公司大股东袁晓刚之姐）签订的房屋租赁合同于2019年12月30日到期，2019年11月以前袁晓刚与政府拆迁办工作人员一起到东城批发市场入户调查时，宣布商场要拆迁了，2020年的房屋（门面）租赁合同不签了，房租不收了。2020年又受疫情严重影响，几个月没开门做生意，也未再续签租赁合同。东城综合批发市场从2020年6月20日就已经撤走了保安，且御雄公司与拆迁办在2020年7月10日签订了《房屋征收补偿安置协议书》已经获得了拆迁补偿，被拆迁的房屋已经不再是御雄公司的了，御雄公司再无向未腾空门面的原租赁人收取任何费用的权利，所以张家平无再向御雄公司交纳房屋租金、看护费、卫生费的义务。并且御雄公司获得的房屋搬家费、装饰费、阁楼费、停产停业费应向张家平补偿。御雄公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。御雄公司系适格原告，张家平占有使用御雄公司的房屋，至今未办理交接手续，应支付租赁费用。御雄公司放弃向张家平主张2020年6月30日之后的看护费和卫生费的诉讼请求。御雄公司向一审法院起诉请求：张家平立即腾空、返还其位于重庆市南川区东城街道办事处新兴路86号（东城批发市场）1楼44号、45号（丙等）61.92㎡商铺房屋；立即支付其自2020年1月1日起至实际腾退之日止按照租赁合同约定租金支付房屋占用费（以丙等门面每月19元/㎡计算为每月1,176.48元、看护费和卫生费每月2元/㎡计算为每月123.84元）；立即支付其违约金10000元。一审法院认定事实：2019年1月1日，袁晓华作为负责人，以南川区东城综合批发市场（甲方）的名义与张家平（乙方）签订《房屋（门面）租赁合同书》，合同主要约定：根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的规定，甲、乙双方本着平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，甲方为发展商品经济，繁荣市场，现就甲方合法拥有产权的重庆市南川区东城综合批发市场的商业用房、仓库出租给乙方经营使用的相关事宜，为明确甲、乙双方的权利，经甲、乙双方充分协商一致，订立本合同如下：一、出租商业用房、仓库基本情况。甲方将位于南川区东城批发市场内丙等门面房贰间44、45号，面积61.92㎡出租给乙方。二、租赁期限、用途：1．乙方承诺将该租赁商业用房、仓库用于经营百货，租期为壹年，从2019年1月1日至2019年12月30日止。2．租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还；乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期满前30日提前通知甲方。三、租金及支付方式：1．商业用房租金：按建筑面积每月甲等门面26元/㎡，乙等门面22.50元/㎡，丙等门面19元/㎡计租。2．仓库租金：租金按建筑面积每月8元/㎡计算。3．租金及支付方式：乙方按上述等级及单价计算租金，乙方按季度向甲方一次性缴纳交清每季度租金（即每季度的第一个月交纳本季度全部租金）；在交清租金乙方才获得该房屋的继续使用权，甲方收到租金后应当向乙方出具收据……七、乙方每月按照承租门面（仓库）面积按2元/㎡按季缴纳商品夜间防盗看护费和卫生费。……八、特别约定。1．房屋和商品如因不可抗力的自然灾害导致毁损，本合同自然终止，互不承担任何责任。2．关于租赁期间房屋被征收的约定：如租赁房屋被政府或者其他原因征收征用，需要拆除或者改造本合同项下的租赁房屋，本合同终止，且甲乙双方均不承担违约责任，使甲、乙双方造成损失的，互不承担赔偿责任。合同到期后，双方未续签书面租赁合同，张家平一直占有使用涉案租赁房屋。2020年5月24日，袁晓华向张家平送达了《合同期满搬迁通知》，该通知主要载明“一、自本通知发出之日起，贵方与我方之间的不定期租赁关系终止，请贵方在收到本书面通知后7日内（最迟在2020年5月31日前）搬离。……四、鉴于贵方在未与我方续签合同的情形下继续在使用该场地，贵方应当按原《门面租赁合同》中约定租金标准支付实际使用期间的占用费至实际搬离时止……”。一审另查明，本案位于南川区东城街道办事处新兴路86号东城综合批发市场内44、45号门面所有权人为御雄公司。2017年1月1日，御雄公司作出渝南御房开司发（2017）01号《关于成立东城综合批发市场管理中心暨任职通知》，内容为：公司各部门，根据我公司开发的位于重庆市南川区东街“南川东城批发市场”管理工作需要，为加强和规范我公司开发的南川东城批发市场的管理、提高职工积极性，我公司经研究决定：成立南川东城批发市场管理中心。由刘近东同志任南川东城批发市场管理中心主任，主要负责市场管理、协调工作。袁晓华任南川东城批发市场管理中心副主任，主要负责租金、管理费的收取、相关合同的签订和市场财务管理工作。南川东城批发市场管理中心的职责为对南川东城批发市场进行管理、代表公司对外签订房屋租赁合同、协调商户之间的矛盾纠纷、负责收取租金、管理费。南川东城批发市场管理中心实行公司内部承包管理方式，管理中心实行单独核算，市场管理人员的工资及福利待遇、市场的水、电费等相关开支由管理中心自行承担，不足部分由公司根据管理中心的收支情况酌情予以补助。2020年7月1日，重庆市南川区人民政府印发了《关于南川区东街百货公司片区（二期）旧城改造项目国土土地上房屋征收决定》（南川府发〔2020〕15号），决定对该项目规划红线范围内房屋实施征收，被征收房屋约146户，建筑面积为1.7万平方米，其中包括房屋产权人为御雄公司、坐落于南川区东城综合批发市场管理中心相关房产。诉讼过程中，张家平对从2020年1月1日起至今未曾缴纳涉案门面租赁费用的事实无异议。一审法院认为，关于御雄公司是否具有本案原告主体资格的问题。根据本案查明的事实，张家平承租的案涉门面系御雄公司所有，袁晓华系御雄公司任命的南川区东城综合批发市场内房屋租赁负责人，代表该公司对案涉门面房屋租金、管理费的收取、相关合同的签订和市场财务管理工作。2019年1月1日袁晓华以负责人个人身份并使用南川区东城综合批发市场的名义与张家平签订了《房屋（门面）租赁合同》、收取租金，以及合同到期后以个人身份向张家平发出解除租赁合同搬迁通知，其行为均系代表御雄公司的职务行为，且在本案诉讼中被御雄公司一直追认。故，张家平提出其未与御雄公司签订租赁合同，以此认为御雄公司不具有原告主体资格，无权提起本案诉讼的抗辩理由，无事实和法律依据，依法不予采纳。关于御雄公司、张家平之间的租赁合同关系是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定。本案中，双方签订的涉案房屋租赁合同于2019年12月30日到期后，双方未续签书面租赁合同，且张家平至今占用出租门面房屋。故从2020年1月1日起，双方形成不定期房屋租赁合同关系。2020年5月24日，袁晓华代表御雄公司向张家平送达了《租赁合同期满搬迁通知》后，双方之间的不定期租赁合同于当日解除。合同解除后，张家平应当返还租赁商铺，并按约定支付租赁期间的租赁费用，但张家平至今未返还租赁房屋并结清房屋租金的行为实属违约，应当承担腾退租赁房屋，支付房屋租金以及房屋占用使用费的民事责任。现御雄公司主张张家平立即腾退租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。御雄公司主张按照每月1,300.32元的标准计付房屋占用使用费（含管理费）〔即：44、45丙等商铺每月租金或逾期返还房屋占用使用费为1,176.48元（61.92㎡×19元/㎡），每月卫生费和看护费等占用使用费123.84元（61.92㎡×2元/㎡）〕，符合当事人约定和法律规定，予以确认。由于突如其来的新型冠状病毒性肺炎疫情，导致承租人因政府实施隔离措施要求关停特定经营场所等原因不能正常使用租赁房屋，加之张家平提出不应当支付房屋租金的主张。故，综合本案的具体情况酌情免除张家平一个月租金，御雄公司主张房屋占用使用费的期间不超过从2020年2月1日起至实际腾退房屋时止的部分，予以确认。对于御雄公司要求张家平支付违约金10,000元的诉讼请求，因涉案租赁房屋面临政府征收拆迁，加之御雄公司未举证证明其实际存在损失，且不符合原合同约定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张家平自判决生效后十日内将坐落于重庆市南川区东城街道办事处新兴路86号（南川东城综合批发市场）1楼44号、45号商铺腾空并退还重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司；二、张家平自判决生效后立即向重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司支付房屋占有使用费（计算方式为从2020年2月1日起至实际腾退房屋时止，按照每月1,300.32元的标准计付）；三、驳回重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取155元，由张家平承担。本院二审期间，张家平围绕上诉请求依法提交了证据：1．光盘两张，拟证明张家平等人找拆迁办解决搬迁补偿的问题；2．照片四张，拟证明2021年1月涉案市场现状。御雄公司质证认为，证据1与本案没有关联性；证据2的真实性无法核实。本院认为，张家平举示的证据不能证明已将涉案门面已交给御雄公司，对其举示的证据不予采信。二审中，御雄公司向本院申请自愿放弃要求张家平支付2020年6月以后看护费和卫生费的诉讼请求。二审审理查明的其他事实与一审相同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审争议焦点为：御雄公司是否是本案的适格原告，张家平是否应向御雄公司支付租金等费用的问题。关于御雄公司是否是本案适格原告的问题。一审法院确认御雄公司系本案适格原告，并进行了充分阐述，本院予以认可，不再赘述。关于张家平是否应向御雄公司支付房屋租金等费用的问题。虽然重庆市南川区人民政府对案涉房屋作出征收决定，但在重庆市南川区人民政府对御雄公司征收补偿工作完成之前，御雄公司作为被征收人，对案涉房屋仍享有占有、使用、收益等权利。案涉租赁合同期满后，双方未续签书面租赁合同，且张家平至今占用出租门面房屋，未与御雄公司办理交接手续，因新型冠状病毒性肺炎疫情减免一个月费用，其应向御雄公司支付2020年2月1日之后的房屋租金等费用。但是，二审中，御雄公司自愿放弃2020年6月之后夜间防盗看护费和卫生费的诉讼请求，系其对自己权利的放弃，本院予以准许。由张家平从2020年2月1日起至2020年6月30日止按照原租赁合同约定标准支付房屋租金及看护费、卫生费［丙等门面每月租金1,176.48元（61.92㎡×19元/㎡）、每月看护费和卫生费123.84元（61.92㎡×2元/㎡），合计1,300.32元］；从2020年7月1日起至实际腾退房屋时止按照原租赁合同约定标准支付房屋占用费［丙等门面每月租金1,176.48元（61.92㎡×19元/㎡）］。至于张家平提出的案涉门面拆迁搬家费等问题，属于另一法律关系，不属本案审理范围，本院对此不予评判，当事人可以另行依法解决。综上所述，上诉人张家平的部分上诉理由成立，予以部分支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，鉴于二审出现新的证据，查明新的事实，应依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持重庆市南川区人民法院（2020）渝0119民初4904号民事判决第一项、第三项，即“一、张家平自判决生效后十日内将坐落于重庆市南川区东城街道办事处新兴路86号（南川东城综合批发市场）1楼44号、45号商铺腾空并退还重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司；三、驳回重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。”；二、变更重庆市南川区人民法院（2020）渝0119民初4904号民事判决第二项为：“张家平于本判决生效后十日内支付重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司从2020年2月1日起至2020年6月30日按照每月1,300.32元标准支付房屋租金及看护费、卫生费，从2020年7月1日起至实际腾退房屋时止按照每月1,176.48元标准支付房屋占有使用费”。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费155元，由张家平负担93元，由重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司负担62元；二审案件受理费190元，由张家平负担179元、重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司负担11元。本判决为终审判决。审 判 长 陈胜友审 判 员 张 斌审 判 员 杨 洋二〇二一年二月一日法官助理 尚 豪书 记 员 余婷婷