浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2857号 上诉人（原审被告）：余肖**，男，1972年4月10日出生，汉族，住台州市路桥区。 委托诉讼代理人：张苍军，浙江常青藤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江富地机械有限公司。住所地：台州市路桥区金清镇工业区。 法定代表人：吴为国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴敏华，浙江骏安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗静，浙江骏安律师事务所律师。 上诉人余肖**因与被上诉人浙江富地机械有限公司（以下简称富地机械公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省台州市路桥区人民法院（2020）浙1004民初1846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 余肖**上诉请求：1、依法撤销（2020）浙1004民初1846号民事判决；2、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院事实认定错误。（一）本案实际是被上诉人未按要求履行房屋交付义务，属于被上诉人违约，上诉人无需支付相应租金。根据合同2.2条约定，涉案房屋不得用于工业生产，而双方签订《房屋租赁合同》当时，涉案房屋的用地性质均为工业用地，至合同约定的2019年1月15日开始计算租金当时，涉案房屋的用地性质仍未发生改变，被上诉人未能交付符合商业用地的房屋，导致上诉人无法使用房屋，合同目的无法实现。故本案实际是被上诉人违约，在涉案房屋未获得用途变更的行政许可前，上诉人无需支付相应租金。（二）本案租金的起算时间应为2019年7月3日，租金的计算面积为4924.25平方米，上诉人已支付完成，不存在拖欠。1、从涉案租赁合同目的来看，被上诉人要求上诉人从事商业经营，不得用于工业生产，故被上诉人交付的房屋应当符合合同目的。2、从合同履行来看，被上诉人应当将能够作为商业使用的房屋交付给上诉人，如不能作为商业使用则合同中止，上诉人也就无需支付相应的租金。3、2019年7月3日，台州市自然资源和规划局作出准许行政许可决定书，同意其中4924.25平方米由工业车间用途临时改变为商业用房用途，期限为五年。综上，上诉人实际可用的房屋面积为4924.25平方米，房租的起算时间应为2019年7月3日，租金为每年920718元。上诉人已累计支付4230000元，远远超过了此期间的租金，不存在拖欠情形。（三）本案合同在未办理房屋用途变更的情况下中止履行，上诉人可中止履行支付租金的义务。上诉人不存在拖欠租金的违约行为。合同3.5条约定“若因为甲方房屋所有权证上工业用地的性质原因造成无法办理商业经营的政府证照，则本协议中止，甲方在五天内退还乙方壹佰万元定金，双方互不追究责任。”由此可见，本案上诉人因涉案房屋未能办理用途变更而无法办理商业经营执照等情形，合同中止履行，上诉人可行使先履行抗辩权，故可中止履行支付租金的义务，直至房屋用途得以变更。（四）涉案绝大部分房屋不符合合同约定的用地性质，致使上诉人至今无法使用，上诉人实际也未使用，涉案部分房屋为违章建筑，一直未交付使用，故上诉人无需支付上述房屋租金。（五）从公平角度出发，被上诉人将房屋作为商业用房的价值出租给上诉人，上诉人支付的租金标准也是按照商业用房来核定的，若房屋不能作为商业用途，根本不具备如此高的租金价值，故被上诉人不能按照合同约定的商业用途租金标准向上诉人主张。（六）被上诉人无权没收上诉人押金。本案是被上诉人违约，上诉人并未构成任何违约行为，故被上诉人无权没收上诉人押金60万元。退一步讲，即便上诉人确实构成违约，被上诉人也无权没收上诉人押金60万元。首先，此60万元是押金并非定金，不适用定金罚则；其次，即便上诉人确需承担违约责任，直接按照合同约定没收上诉人60万元的押金对上诉人明显有失公平，金额明显过高，60万元不是一个小数目，被上诉人需举证证明其损失情况及损失金额。二、原审法院法律适用错误。（一）原审法院判决确认被上诉人无需退回押金60万元是法律适用错误。本案是房屋租赁合同纠纷，而确认无需退还押金是确认之诉，两者属于不同法律关系，不应当在本案中一并处理。（二）原审法院事实认定错误，导致法律适用错误，本案应适用《合同法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等有关法律法规和司法解释的规定，判决支持上诉人的主张。综上，为维护上诉人合法权益，依据《民事诉讼法》等有关法律法规和司法解释规定，特向贵院提出上诉，恳请支持。 富地机械公司辩称，双方于2018年4月14日签订《房屋租赁协议》约定被上诉人富地机械公司将位于台州市路桥区金清镇××路××号的厂房主车间及综合楼出租给上诉人余肖**，租赁期限为十二年，自2018年4月15日起至2030年4月14日止，租金每年为6247980元，前三个租赁年份租金不变，第四年至第十二年每年环比递增4%，租金半年一付，每年6月30日前付清前半年租金，12月30日前付清下半年租金，第一次租金在2018年6月30日前付清，押金600000元等。同时，双方约定余肖**违反合同任何条款的，富地机械公司不予退回租金及押金，并有权终止合同。2018年9月14日，双方签订《补充协议》，约定租赁期限变更为2018年10月1日至2030年9月30日，余肖**方装修期间免租金至2019年1月15日，及租金自2019年1月15日起计算；租赁厂房车间一层面积因拆除违建900平方米，按6024平方米计算，前三年租金变更为每年6031980元，付款时间调整为前半年租金为每年12月15日前付清，后半年租金为次年6月15日前付清，第一次租金在2018年12月15日前付清。合同签订后，被上诉人富地机械公司依约履行了合同义务，交付了租赁物，余肖**已经转租且收取了租金，但未向富地机械公司支付租金。至今，余肖**应当支付的租金为9047970元，但其仅于2018年4月15日、16日共支付了1000000元，后又于2018年12月29日、2019年4月19日通过台州市华兰德物业管理有限公司共支付了2500000元。2019年10月31日，经余肖**同意，转承租方快餐店直接向富地机械公司支付了租金730000元。富地机械公司前后共收到4230000元，扣除押金600000元，余肖**实际支付了的租金为3630000元，尚欠5417970元。综上，上诉人余肖**已构成违约，余肖**的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 富地机械公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2018年4月14日签订的《房屋租赁合同》及2018年9月14日签订的《补充协议》；2.被告余肖**立即腾退台州市路桥区金清镇××路××号的综合楼（22455平方米）及厂房（9804平方米）；3.被告立即向原告支付租金5417970元，并继续支付自2020年7月16日起至租赁合同解除之日止的租金及租赁合同解除之日起至实际腾退之日止的占有使用费（按年租金6037980元标准计算）；4.被告赔偿原告逾期支付租金的利息损失（其中2401980元自2019年6月16日起至实际履行之日止，另外3015990元自2019年12月16日起至实际履行之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5.确认原告无需返还被告交纳的租赁押金600000元。 一审法院认定事实：2018年4月14日，原告富地机械公司与被告余肖**签订《房屋租赁协议》，原告将位于台州市路桥区金清镇××村××路××号厂房主车间及综合楼部分房屋出租给被告，其中综合楼房屋建筑面积22455平方米，厂房主车间一层面积6924平方米，厂房主车间二层及三层面积3780平方米；其中两层厂房用于经营超市，以上所有厂房均不得用于工业生产。双方还约定租赁期限为十二年，自2018年4月15日起至2030年4月14日止，前三个租赁年份租金为每年6247980元，第四年至第十二年每年环比递增4%；租金半年一付，每年6月30日前付清前半年租金，12月30日前付清下半年租金，第一次租金在2018年6月30日前付清；原告给予被告装修期间租金减免优惠，租金起算时间延至2018年7月30日；签订合同后五天内，被告须一次性支付给原告定金1000000元；若被告没有在2018年6月30日前付清半年租金，则本合同中止，被告所付的1000000元定金作为违约金归原告所有；若被告按约付清半年租金，则1000000元定金中的400000元转为租金，其余600000元转为押金，押金在本合同到期后一个月内退还被告；被告在本协议签订后20天内凭原告的房屋所有权证办理有关商业经营的相关手续，若因为原告房屋所有权证工业用地的性质原因造成无法办理商业经营的政府证照的，则本协议中止，原告在五天内退还1000000元定金，双方互不追究责任；若非土地性质原因造成无法办理商业经营证照的，或者被告办理证照时间超过20天期限的，原告无责；本协议租赁房屋所涉及的土地税和房产费由原告负担，租赁税及其余所有税费由被告负担；被告违反本合同任何条款的，原告不予退回租金以及押金，并有权终止合同。2018年9月14日，原、被告双方签订《补充协议》，租赁期限调整为2018年10月1日至2030年9月30日；原车间一层面积因拆除违建900平方米，以下租金按拆除后的6024平方米计算；房屋租金为每年6031980元，前三年租金不递增，第四年至第十二年每年环比递增4%，装修免租期105天，减免租金1759328元，在第十二年房租内扣除；付款时间调整为前半年租金为每年12月15日前付清，后半年租金为次年6月15日前付清，第一次租金在2018年12月15日前付清；装修期间租金减免优惠时间由2018年7月30日调整为2019年1月15日。（租金具体支付时间及金额见下表） 付款日期 付款金额（元） 付款日期 付款金额（元） 2018.12.15 3015590 2024.6.15 3392579 2019.6.15 3015590 2024.12.15 3528282 2019.12.15 3015590 2025.6.15 3528282 2020.6.15 3015590 2025.12.15 3669413 2020.12.15 3015590 2026.6.15 3669413 2021.6.15 3015590 2026.12.15 3816190 2021.12.15 3136630 2027.6.15 3816190 2022.6.15 3136630 2027.12.15 3968837 2022.12.15 3262095 2028.6.15 3968837 2023.6.15 3262095 2028.12.15 4127591 2023.12.15 3392579 2029.6.15 4127591 2029.12.15 3413030 2030.6.15 3413030 协议签订后，原告向被告交付了案涉租赁房屋，被告则于2018年4月15日支付400000元，2018年4月16日支付600000元，后又通过台州市华兰德物业管理有限公司分别于2018年12月29日支付1000000元、2019年4月19日支付了1500000元。2019年10月31日，经被告同意，转承租方快餐店直接向原告支付了租金730000元。后被告未再支付任何租金。2020年4月29日、5月6日，原告两次向被告寄送《催缴租金通知书》，被告仍未履行付款义务。另查明，本案案涉房屋的土地用途为工业用地。2018年8月27日，台州市路桥区人民政府专题会议纪要（〔2018〕87号）记载：富地机械公司位于金清镇××村××路××号占地面积22107.23平方米、建筑面积28354平方米，用地性质为工业用地，目前金清镇总体规划已调整为商业用地……会议明确，同意富地机械公司原有合法建筑按临时改变房屋用途相关规定申报经营场所……。2019年7月3日，台州市自然资源和规划局作出准予行政许可决定书（许准字〔2019〕第30001号）：在不改变原有工业用地性质，满足房屋结构安全、消防安全、环境保护等要求并办理相关手续的前提下，同意你单位位于路桥区金清镇××村××路××＃厂房（建筑面积4924.25平方米）由工业车间用途临时改变为商业用房用途。临时改变房屋用途的期限为伍年。自2019年7月3日至2024年7月2日止。同时查明，2013年12月23日，原告富地机械公司与案外人郑辉签订《租房合同》，将位于路桥区金清镇××村××路××号的办公楼东南转角第一层及第二层租给郑辉，其中一楼面积948平方米，二楼面积780平方米，合计1728平方米。 一审法院认为，本案的争议焦点在于被告余肖**是否构成违约。原告富地机械公司主张被告未依约支付租金，已构成违约，要求解除合同，被告则认为租金应当自工业用途转为商业用途起开始计算，现案涉房屋仅有部分临时调整为商业用途，其已支付的金额足够支付该部分的租金，故其并未违约。对此，一审法院认为，原、被告之间签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，其中综合楼的21701.75平方米及厂房主车间一层的4924.25平方米已取得产权证书，且双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效；对于综合楼的其他753.25平方米、厂房主车间一层另外的1099.75平方米及二层、三层部分的3780平方米，因该部分建筑未取得建设工程规划许可证书，亦未经主管部门批准建设，故该部分的约定无效。当然，无论合同是否有效，一审法院认为在原告交付之后，已失去了对租赁物的控制，被告在实际控制该租赁物后转租给了其他人，并从中获取收益，被告理应支付相应的租金及房屋占有使用费。同时，根据双方合同约定，被告本应在2019年12月15日前支付租金共计9047970元，但被告实际仅支付3630000元租金及600000元押金，经原告催缴后，被告逾期仍未支付，现已违约，故一审法院对原告要求解除双方于2018年4月14日签订的《房屋租赁合同》及2018年9月14日签订的《补充协议》的诉讼请求予以支持，对被告的相关抗辩不予采纳，被告应于判决发生法律效力之日起三十日内腾退上述合同中涉及的租赁房屋。 关于租金及房屋占有使用费标准问题，鉴于案涉租赁物现在大部分仍属于工业用地性质，一审法院认为本应按照工业用地计算租金为宜，但经询价后，发现原、被告约定的价格已低于当地同类工业用地的市场价格，故一审法院确定本案的租金及房屋占有使用费仍按双方约定的价格计算。根据双方约定，装修期间租金减免优惠时间调整为2019年1月15日，即被告本应于2018年12月15日支付2019年1月16日至2019年7月15日期间的租金及房屋占有使用费3015990元，于2019年6月15日支付2019年7月16日至2020年1月15日期间的租金及房屋占有使用费3015990元，于2019年12月15日支付2020年1月16日至2020年7月15日期间的租金及房屋占有使用费3015990元，现被告实际仅支付租金3630000元及押金600000元，至2020年7月15日已欠付5417970元。因此，一审法院对原告要求被告支付截止2020年7月15日的租金和房屋占有使用费5417970元及利息损失（其中以2401980元为基数，2019年6月16日至2019年8月19日的利息损失按照中国人民银行公布的贷款基准利率计算，2019年8月20日至判决确定的履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；另以3015990元为基数，自2019年12月16日起至判决确定的履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的诉讼请求予以支持。考虑到被告至今仍实际占有着租赁物，其应当继续支付自2020年7月16日起至合同解除之日止的租金和房屋占有使用费，以及自合同解除次日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，上述费用按照年租金6031980元标准计算。关于押金问题，双方在合同中约定“乙方违反本合同任何条款的，甲方不予退回租金以及押金，并有权终止合同”，现被告已违约，故对原告要求不予退回押金的诉讼请求亦予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、解除原告富地机械公司与被告余肖**于2018年4月14日签订的《房屋租赁合同》及2018年9月14日签订的《补充协议》；二、被告余肖**于判决发生法律效力之日起三十日内对其承租的位于台州市路桥区金清镇××村××路××号的房屋完成腾退；三、被告余肖**于判决发生法律效力之日十内支付租金和房屋占有使用费共计5417970元，并赔偿利息损失（其中以2401980元为基数，2019年6月16日至2019年8月19日的利息损失按照中国人民银行公布的贷款基准利率计算，2019年8月20日至判决确定的履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；另以3015990元为基数，自2019年12月16日起至判决确定的履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；并继续支付自2020年7月16日起至合同解除之日止的租金和房屋占有使用费，以及自合同解除次日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按照年租金6031980元标准计算）；四、确认原告富地机械公司无需退回押金600000元。案件受理费53926元，减半收取计26963元，由被告余肖**负担。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。 本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，对原审判决认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是：上诉人余肖**与被上诉人富地机械公司于2018年4月14日签订的《房屋租赁合同》及2018年9月14日签订的《补充协议》是否符合法定解除条件。上诉人余肖**主张，双方签订《房屋租赁合同》时案涉房屋的用地性质均为工业用地，至合同约定开始计算租金时（2019年1月15日），案涉房屋的用地性质仍未发生改变，被上诉人未能交付符合商业用途的房屋，导致上诉人无法使用房屋，合同目的无法实现。故本案实际是被上诉人违约，在涉案房屋未获得用途变更的行政许可前，上诉人无需支付相应租金。被上诉人富地机械公司则不予认可。本院认为，上诉人余肖**在承租案涉房屋时对房屋系工业用房的性质是明知的。2020年1月8日台州市路桥区综合行政执法局调查询问余肖**时，余肖**称其向富地机械公司承租位于台州市路桥区金清镇××路××号××房××房××楼房屋，然后作为商业用房转租给台州市路桥山玛商贸有限公司；部分综合楼房屋转租给恒立教育、乔登美语等培训机构（见一审电子卷宗法院材料-其他材料中的证据第29页）。上诉人余肖**与被上诉人富地机械公司约定的房屋租金也是按工业用房标准计算的。根据双方合同约定，余肖**应在2019年12月15日前支付租金共计9047970元，但余肖**实际仅给付租金3630000元及押金600000元，经催讨后，余肖**逾期未支付，造成合同目的无法实现。上诉人余肖**称导致合同目的无法实现的原因在于被上诉人富地机械公司未能交付符合商业用途的房屋，明显与其自认的事实相矛盾，其拒付所欠租金的理由不充分，本院不予采信。因此，一审法院支持富地机械公司有关解除双方签订于2018年4月14日的《房屋租赁合同》及2018年9月14日的《补充协议》的诉讼请求，并无不当。 关于押金问题，双方在合同中约定“乙方（承租人）违反本合同任何条款的，出租人一方不予退回租金以及押金，并有权终止合同”。现余肖**已经构成违约，故一审法院对富地机械公司有关不予退回押金的诉讼请求予以支持，基本得当。关于租金计算问题，根据双方约定，余肖**应在2018年12月15日支付自2019年1月16日至2019年7月15日期间的租金及房屋占有使用费；在2019年6月15日支付自2019年7月16日至2020年1月15日期间的租金及房屋占有使用费；在2019年12月15日支付自2020年1月16日至2020年7月15日期间的租金及房屋占有使用费。实际上，余肖**仅给付部分租金和押金，至2020年7月15日已欠付5417970元。基于此，一审法院对富地机械公司要求余肖**支付截至2020年7月15日的租金和房屋占有使用费5417970元及利息损失的诉讼请求予以支持，基本得当。鉴于租赁物仍由余肖**占有使用，占有人应当继续支付自2020年7月16日起至合同解除之日止的租金和房屋占有使用费，以及自合同解除之日的次日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费，上诉人余肖**未提出具体计算方法，一审法院确定上述费用按照年租金6031980元标准计算，基本得当。 综上所述，余肖**的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费53926元，由上诉人余肖**负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 陈永领 审 判 员 张妙君 二〇二一年二月一日 代书记员 张 跃 14- 15-