辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终466号上诉人（原审原告）：李霞，女，1980年11月1日生，汉族，无职业，现住大连市西岗区。委托诉讼代理人：杨锡文，辽宁中山律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐伟进，辽宁中山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：桓代红，女，1958年11月11日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：刘汉鹏，辽宁海星律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐霁，辽宁海星律师事务所律师。上诉人李霞因与被上诉人桓代红房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初4270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李霞上诉请求：撤销一审判决，依法支持李霞的诉讼请求。事实和理由：一审法院适用法律错误。李霞在凯旋商城承租经营的商铺于2019年12月25日因他人施工不慎着火造成凯旋商城停业近4个月，消防大队已认定为责任事故，并不是凯旋商城自己的原因而停业，是由第三人的侵害行为直接造成的原因后果，一审法院依据李霞与桓代红签订的租赁合同第八条“若因商城整体停业而无法保证乙方继续正常经营，甲方不承担任何责任”之约定，判决驳回李霞的诉请，是错误理解了该合同内涵和法律规定。该合同条款约定，因商城自身原因停业，甲方不承担责任，其中的“责任”应当理解为过错和违约。《中华人民共和国合同法》第五十三条规定：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”根据商城着火的原因，上述合同免责条款应为无效，一审法院不应该作为判案依据。出租人保证承租人正常使用租赁物是出租人的法定义务，李霞索要因着火停业期间的租金，没有给桓代红带来损失，桓代红完全有理由向侵权人主张自己的权利。桓代红辩称，不同意李霞的上诉请求，请求维持一审判决。根据双方合同第八条明确约定，因商场不能经营导致的任何损失，桓代红均不应当承担；同时，李霞所称《中华人民共和国合同法》第五十三条规定，不适用于本案案情。根据《中华人民共和国民法典》规定，只有违反法律禁止性效力性规定才导致合同无效，本案不存在无效情形。李霞向一审法院起诉请求：判令解除原被告之间的商铺租赁合同，退还已付房租26801元[年租金33500元-年租金33500元÷365天×73天（2019年12月25日至2020年10月12日）]，房屋押金1000元，房屋砸墙押金1000元，合计28801元。一审法院认定事实：2019年9月15日，原告李霞（乙方）与被告桓代红（甲方）签订《商铺租赁协议》，约定：甲方将自己所有的位于大连市铺位出租给乙方作为经营之用途，租赁期限自2019年10月13日始至2020年10月12日止，租金为33500元/年，一次性付清。租赁期内该铺位在经营期间所发生的物业管理费、其他一切费用及债权债务均由乙方承担。合同到期或经双方协商提前解除，乙方应结清在租赁期内所产生的一切费用，将该铺位还原，并交给甲方后押金方可退回。逾期超过3日乙方未结清交还，押金不予返还，直接清退。若因商城整体停业而无法保证乙方继续正常经营，甲方不承担任何责任。如因乙方中途违约退出，剩余租金及押金不予返还。合同签订当日，原告向被告交纳租金33500元。2019年12月25日10时13分，大连市消防救援支队指挥中心接到报警，位于大连市西岗区（中冶建设高新工程技术有限责任公司产权区域）刘永军使用的库房发生火灾；火灾造成该建筑、库房及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍，而后蔓延至凯旋商城造成建筑、卖场、店铺、库房、办公室及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍；无人员伤亡。2019年12月26日，大连市西岗区消防救援大队作出《封闭火灾现场公告》，自2019年12月26日8时30分起对大连市西岗区菜市街1号火灾现场予以封闭。封闭范围为警戒标志以内的区域。禁止任何人擅自进入封闭区域，违者依法追究相应法律责任。同日，大都会公司向凯旋商城全体业主发出《通知》，内容为：因2019年12月25日部分商铺失火，导致凯旋地下商城无法正常营业，消防部门正在调查失火原因及损失情况，一切以消防部门调查结果为准，望广大业主耐心等待通知。大都会公司也会积极配合消防部门工作并展开各项善后工作，尽快恢复商场营业。嗣后，大连大都会物业管理有限公司向凯旋商城全体业主发出停业通知并安排经营业户在凯旋广场上甩卖货物。2020年3月22日，大连市西岗区消防救援大队经调查后，作出西消火认字【2020】第0002号《火灾事故认定书》，对起火原因认定如下：起火时间为2019年12月25日10时09分左右；起火部位为刘永军使用的库房内距北墙向南第5至第6个梁柱之间；起火点为自第6个梁柱北端至向北3米、距东墙向西4.9米至7.8米的区域内；起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃刘永军的货物等可燃物起火。2020年6月19日，大连市公安消防局作出大消火复字【2020】第0006号《火灾事故认定复核决定书》，认定大连市西岗区消防救援大队作出的西消火认字【2020】第0002号《火灾事故认定书》认定主要事实清楚、证据确实充分、程序合法，起火原因认定正确，予以维持。另查，2020年2月因新冠疫情的发生，凯旋商城一直停业。2020年4月17日，凯旋商城恢复开业。庭审中原告称已于2020年4月16日以短信方式告知被告已将商铺腾空，墙壁恢复。同时原告自认房屋押金1000元系其向物业公司缴纳，放弃其主张的房屋押金1000元的诉求。再查，原、被告自2015年10月13日即建立租赁关系。在原、被告签订的“2016年10月13日至2018年10月12日租赁期的《商铺租赁协议书》”第4条约定了“乙方向甲方缴纳租赁押金1000元（砸墙押金）”。同期双方签订的《补充协议》约定，甲方同意B2A61与B2A62之间墙可砸开，甲方收取1000元砸墙押金，如乙方不续租，到期由乙方恢复之间墙，甲方经查恢复原样后，可返还砸墙押金1000元。一审法院认为，原告和被告签订的《商铺租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，由于大连市西岗区菜市街1号大连凯旋商城地下一层失火，现场被消防部门封闭，商城整体停业，后又因新冠疫情的发生，商城延期开业，原告租赁的商铺无法正常经营，2020年4月17日商城恢复开业。根据双方签订的《商铺租赁协议》第8条约定“若因商城整体停业而无法保证乙方继续正常经营，甲方不承担任何责任”。案涉商城因火灾造成整体停业，被告不承担此期间返还租金的责任，故原告主张被告返还2019年12月25日至2020年4月16日期间原告已付的租金的请求，一审法院不予支持。2020年4月17日之后，影响合同履行的情形已消除，原告应继续履行合同。原被告签订的《商铺租赁协议》第八条约定“如因乙方中途违约退出，剩余租金及押金不予返还”。原告于2020年4月16日单方提出解除合同，退出案涉商铺的行为已构成违约。故原告主张返还2020年4月17日至2020年10月12日租金的诉讼请求，不予支持。案涉商铺租赁合同期至2020年10月12日，现已届满，双方权利义务已终止，无需再行解除合同。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条之规定，一审法院判决：驳回原告李霞的诉讼请求。案件受理费减半收取287元（李霞已预交），由原告李霞负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，李霞表示放弃其在一审主张的砸墙押金1000元。本院认为，本案的争议焦点是桓代红应否返还李霞2019年12月25日至2020年10月12日（共计292天）期间的房租26801元。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”具体到本案，案涉《商铺租赁协议》约定，租赁期限自2019年10月13日始至2020年10月12日止，租金为33500元/年。而2019年12月25日案涉承租商铺所处凯旋商城地下一层失火，现场被消防部门封闭，商城整体停业，后又因新冠疫情的发生商城延期开业，直至2020年4月17日商城才恢复开业。故自2019年12月25日至2020年4月16日期间（共计113天），承租人李霞非因自身原因无法正常使用案涉商铺，出租人桓代红理应返还李霞该期间的商铺租金10371元（33500元÷365天×113天=10371元）。关于桓代红提出根据《商铺租赁协议》第八条“若因商城整体停业而无法保证乙方继续正常经营，甲方不承担任何责任”约定，其不应返还上述期间租金的观点，本院认为，结合该条款整体文义理解，条款中“甲方不承担任何责任”中的“任何责任”应系非因甲方原因导致乙方无法正常经营的违约赔偿责任或过错赔偿责任，并非是甲方在案涉租赁房屋不具备约定用途情况下无需返还乙方在此期间已付的租金。桓代红以上述条款主张不应返还2019年12月25日至2020年4月16日期间的租金，依据不足，本院不予支持。至于李霞主张案涉租赁协议第八条“若因商城整体停业而无法保证乙方继续正常经营，甲方不承担任何责任”之约定系无效条款的上诉意见，没有依据，本院不予采纳。关于2020年4月17日至2020年10月12日期间（共计179天）的租金应否返还问题，本院认为，2020年4月17日商城恢复开业后，案涉《商铺租赁协议》已经具备履行条件，李霞作为承租人不再继续履行租赁协议，应认为系李霞原因中途违约退出。按照《商铺租赁协议》“如因乙方（李霞）中途违约退出，剩余租金及押金不予返还”约定，2020年4月17日至2020年10月12日期间的剩余租金不予退还。故李霞要求返还2020年4月17日至2020年10月12日期间的租金，没有依据，本院不予支持。综上所述，李霞的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初4270号民事判决；二、桓代红于本判决发生法律效力之日起十日内返还李霞房屋租金10371元；三、驳回李霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费287元，由李霞负担184元，桓代红负担103元；二审案件受理费574元，由李霞负担367元，桓代红负担207元。本判决为终审判决。审判长  刘冬艳审判员  刘小南审判员  任 娲二〇二一年二月八日书记员  陈彩虹