浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终3093号 上诉人（原审被告、反诉原告）：管康森，男，1943年8月12日出生，汉族，住台州市椒江区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：张巧玲，女，1955年4月10日出生，汉族，住台州市路桥区。 两上诉人委托诉讼代理人：洪健浔，浙江全力律师事务所律师。 两上诉人委托诉讼代理人：张龙，男1976年11月22日出生，汉族，住台州市路桥区，系管康森、张巧玲的女婿。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑审华，男，1948年5月12日出生，汉族，住台州市黄岩区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：葛玲斐，女，1952年2月10日出生，汉族，住台州市黄岩区。 两被上诉人委托诉讼代理人：池君，浙江东海律师事务所律师。 上诉人管康森、张巧玲因与被上诉人郑审华、葛玲斐房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省台州市椒江区人民法院（2020）浙1002民初3400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 管康森、张巧玲上诉请求：1、撤销一审法院（2020）浙1002民初3400号民事判决书，依法改判；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清。1、关于案涉合同性质和案由。一审判决认为，“案涉合同名称虽为购房权转让协议，但就其合同内容来看，合同既包含购房权权利的转让，还对购房权衍生的不动产的交付、产权过户协助义务、产权过户费税负担等房屋买卖合同双方的权利义务作出约定，故案涉购房权转让协议并非单纯的权利转让协议，同时体现合同双方当事人对择房后特定不动产进行交易的合致。合同涉及的购房权是管康森自身预期可取得的财产性权利，对该财产性权利的转让，法律并无禁止性规定，且案涉不动产目前的权利性质是市场化商品房，属于可交易的标的物，交易也不为法律所禁止。”上诉人认为，案涉《购房权转让协议书》的性质是一份预约合同而非本约合同，标的为“购房权”即台电职工福利房的分配与认购资格，并非一般商品房，本案案由应属“商品房预约合同纠纷”而非“房屋买卖合同纠纷”。案涉房屋椒江碧海明珠花园小区系台电公司内部集资自建房，原名“台电职工住宅小区”。富尔达集团有限公司就是台电为开发“台电职工住宅小区”而组建的开发商。因属台电职工内部集资建房，故非本单位职工甚至职工家属都被排除优惠购房资格。当时规定职工购房权不得转让，转让无效，建成分房后在一定年限内也不得转让，以后转让则需单位同意，本单位职工内部优先。案涉《购房权转让协议书》系当事人双方背着单位私自所签，协议约定的内容未经台电公司知情许可，属于双方私下违规行为，从未对外公开。案涉房屋不但没有买卖过户的事实，甚至连“购房权转让”的事实也不成立，因为双方是偷偷摸摸的私下协议，见不得公开透明，理不直气不壮、名不正言不顺。2、关于案涉房屋的实际占有情况。一审判决书认定“管康森方虽提供了物业服务合同复印件、物业公司出具的关于碧海明珠花园小区物业费由台州发电厂部分补贴的证明及管康森交纳的2020年8月份电费50元的截图……管康森方提供的上述前二组证据即使真实，与本案的争议事实也无关联性，管康森方提供的上述第三组证据即使真实，也不足以推翻郑审华方提供的物业费交纳发票原件所能证明的案涉不动产一直由其管业的事实。”上诉人认为，一审的这一认定与事实不符。虽然在通常情况下，物业只管收费不管交费者是谁，但物业根据购房合同和房产证承认上诉人是业主则是不争的事实。讼争房屋交付后为上诉人实际占有使用也是一个基本的事实，不然被上诉人就不会诉请要求上诉人交付房屋。（二）一审判决适用法律不当。1、关于预约合同与本约合同的区别。一审判决认为“郑审华、葛玲斐与管康森、张巧玲签订的购房权转让协议书，系双方的真实意思表示……本案无论从法律要件判断，还是从遵循诚信原则维护交易稳定的角度考虑，案涉购房权转让协议应为有效合同。”上诉人认为，案涉《购房权转让协议书》并非房屋买卖的本约合同，充其量只能算是预约合同。预约合同是为订立本约合同而存在的，其条款包括确定和不确定两部分。预约合同与本约合同在法律特征上存在以下区别：一是订约时间不同。预约是谈判磋商期间对未来事项的预先规划。而本约是在民事合同权利义务关系全部定型后签订的，双方应承担的义务是合同义务。二是预约合同是诺成合同，强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用。而本约一般则受要物约束，交付是合同履行的重要内容。三是签订预约合同的目的在于有事实或法律上的障碍，暂时无法订立本约时，事先对当事人加以约束，约定将来订立本约。而本约的目的则是确立双方权利义务，直接具备履行内容。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条明确规定“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定于将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。预约合同即使有效，也不能完全按照本约合同来对待。一审判决将预约合同性质的《购房权转让协议书》等同于并未实际签订的房屋买卖本约合同，强行判令当事人继续履行预约合同，不仅没有法律规定可依，也有违合同法的意思自治原则。上诉人作为一方当事人违约导致本约不能订立，违约方应承担相应的违约责任，具体到本案，只要上诉人合理赔偿被上诉人的实际损失即可。2、关于协议约定的合同解除与违约条款。一审判决认为“管康森、张巧玲认为依据购房权转让协议书的第八条、第九条，合同双方当事人均享有解除合同的权利，且实际上管康森、张巧玲也已经向对方发出了解除通知，案涉合同实际已经解除。……该条款是对合同双方当事人违约，应承担的违约责任作出的约定，并非对解除合同的条件作出的约定，故管康森方抗辩的依照合同约定享有解除权的理由不成立，本案不存在约定的单方解除权。同时也不存在法定单方解除权，理由是郑审华方已按约履行了合同全部义务，不存在根本性违约，故管康森方向郑审华发出的解除合同通知书不发生解除合同的法律效力……”。上诉人认为，本案与当地其他案件的情况有所不同，当事人一方是明确要求解除预约合同，自愿承担违约责任的。案涉《购房权转让协议书》对合同解除和违约责任的约定是明确的，上诉人一方有权解除合同，自愿承担违约责任。《合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1）因不可抗力不能实现合同目的；（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（5）法律规定的其他情形。”本案符合《合同法》第九十四条第2、3、4项和《合同法》第九十六条规定的合同解除情形。案涉《购房权转让协议》第8条特别约定“如甲方（转让人）违反本协议，除归还乙方（受让人）转让费39880元以及在此期间所支付的购房款本息外，另赔偿乙方39880元作为损失费用。”3、不动产权属应以登记为准。2007年12月“台电职工住宅小区”集资房建成后，上诉人管康森分到“台州市碧海明珠花园44幢1单元1102室”，2020年7月3日取得房产证，编号为浙（2020）台州市不动产权第0007712号。物权法第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，这是我国民法关于不动产登记簿之推定力和公信力的规定。有关不动产交易，我国法律有严格规定，“不动产权属以登记为准”是基本原则。《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，房屋作为不动产，只有完成过户的流程，房屋所有权才发生转移。目前，案涉房屋的实际占有、控制、使用人也是本案上诉人，如果被上诉人认为自己是权属所有人，理应向登记机关提出，如果认为登记机关违法的，可以提起行政诉讼。实际上这些年来上诉人曾多次明确要求解除合同，这在被上诉人的一审起诉状中也得到了反映。被上诉人也曾向房产登记机关申请登记，但因其不合规而遭到登记机关的拒绝。一审判决认为“案涉合同并非单纯购房权转让协议，合同包含了双方对购房权所衍生的房屋进行交易的真实意思表示，并对管康森方协助郑审华方办理产权过户的义务作出约定。合同签订后，郑审华方已按约履行付款义务，管康森方应承担协助办理不动产权属转移登记手续的义务……”。上诉人认为，一审的这一判决有违物权法关于不动产登记的现行法律，预后将引发新的争议和纠纷。综上，本案一审存在认定事实不清，适用法律不当，社会效果不良等问题，特提起上诉，望二审法院酌情调处，依法合理改判。 郑审华、葛玲斐辩称：郑审华、葛玲斐系夫妻，管康森、张巧玲亦系夫妻。2006年5月15日，郑审华、葛玲斐与管康森、张巧玲签订一份《购房权转让协议》，约定管康森、张巧玲将椒江台电职工住宅小区购房权转让给郑审华、葛玲斐，转让费为39880元，管康森、张巧玲前期支付给富尔达集团有限公司购房筹款金250000元及产生的利息15545元由郑审华、葛玲斐支付，日后购买房屋的一切费用由郑审华、葛玲斐承担；管康森、张巧玲有义务协助郑审华、葛玲斐办理产权过户手续。协议签订后，郑审华、葛玲斐于同年5月21日将上述款项共计305425元支付给管康森、张巧玲，并由管康森出具收条一份。2006年8月8日，通过择房确定了所购房屋即为案涉不动产。2007年3月15日，管康森、张巧玲与富尔达集团有限公司就上述不动产签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定的所有购房款均由郑审华、葛玲斐予以付清。同年12月，富尔达集团有限公司将案涉不动产交付管康森、张巧玲，管康森、张巧玲即将该房屋交付给郑审华、葛玲斐。此后，郑审华、葛玲斐曾多次要求管康森、张巧玲协助办理案涉不动产权属转移登记手续，均遭到拒绝。诉讼过程中，管康森方破坏更换了案涉不动产的门锁，导致郑审华方无法使用房屋。管康森、张巧玲的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 郑审华、葛玲斐向一审法院起诉请求：判令管康森、张巧玲办理坐落于台州市××花园××幢××单元××室××房××室××号车位的不动产权属证，并协助郑审华、葛玲斐办理过户手续。诉讼过程中，原告郑审华、葛玲斐变更诉讼请求为：1.判令管康森、张巧玲协助郑审华、葛玲斐办理将坐落于台州市××花园××幢××单元××室××房××室××号车位的不动产权属证过户至郑审华、葛玲斐名下的手续；2.管康森、张巧玲重新向郑审华、葛玲斐交付上述第一项不动产。 管康森、张巧玲向一审法院反诉请求：要求确认于2008年郑审华、葛玲斐要求管康森、张巧玲办理案涉不动产权属转移登记手续遭管康森、张巧玲明确拒绝时，《购房权转让协议书》已解除。 一审法院认定事实：2006年5月15日，经郑审华、葛玲斐亲戚朱杏华介绍，管康森、张巧玲作为甲方与作为乙方的郑审华、葛玲斐签订一份购房权转让协议书，协议约定：甲方自愿将在椒江台电职工住宅小区购房权转让给乙方，具体条款为：1.椒江台电职工住宅小区正在建造之中，甲方不支付椒江台电职工住宅小区房屋一切购买费用，所有购买住房款项以及建房过程中产生的费用由乙方来承担。签订协议后有关台州电厂对该住房的补贴及所有福利归乙方所有。2.经甲乙双方商议，乙方付给甲方购房权转让费叁万玖仟捌佰捌拾元整，甲方收到转让费之日起购房权归乙方所有。3.本协议签订后，由乙方按照甲方选房排列名次选择房型、房号（选择权归乙方），在选择时甲方给予协助并提供相关证件。房号一经选定，乙方必须购买该住房。4.选择好房号后，购房所需的不足款项以及税费均由乙方按照相关法律及电厂的规定交纳，交纳后房屋产权即归乙方所有，甲方不再承担交纳购房款和其他费用。5.产权过户时所发生的契税、增值部分所得税、评估费、换证费等一切税费均由乙方承担，与甲方无涉。但办理产权过户手续时，甲方应提供甲方本人及其家人的相关证件和复印件，并有义务协助乙方办理过户手续。6.甲方在签订本协议前向富尔达实业有限公司台电住宅小区项目部购房筹款贰拾伍万元，至签订协议时产生利息壹万伍仟伍佰肆拾伍元，合计贰拾陆万伍仟伍佰肆拾伍元，在签订本协议时由乙方支付给甲方，此后该筹款本、息即转为乙方所有。7.乙方将转让费、购房筹款金本息共叁拾万伍仟肆佰贰拾伍元交给甲方后，甲方再无该房屋的一切权利，在房价升降时，甲乙双方各自承担风险，不得反悔。8.如甲方违反本协议，除归还乙方叁万玖仟捌佰捌拾元转让费以及在此期间所支付的购房款本息外，另赔偿乙方叁万玖仟捌佰捌拾元作为损失费用。9.如乙方违反本协议，甲方不归还转让费叁万玖仟捌佰捌拾元。10.如乙方所选购的椒江台电职工住宅小区房屋不建造，或因国家政策不许转户无法执行时，本协议中止，甲方归还乙方购房款及转让费，并按到时银行活期利息计息，同时协议解除。合同签订后，原告按约向被告支付转让费、购房筹款金本息。2006年5月21日，管康森向郑审华出具收条一份，载明：今收到郑审华房屋筹备款及转让费共计叁拾万伍仟肆佰贰拾伍元整。 2006年7月12日，管康森、张巧玲出具一份委托书并办理公证手续，委托书载明：委托人管康森、张巧玲系夫妻，现全权委托受托人朱杏华就台州市椒江区的台州发电厂职工住宅小区（碧海明珠花园）办理择房、领取钥匙、交房，签订购房合同，办理并领取房产证，办理水、电、煤气、物业等有关购房的一切事务，受托人朱杏华在授权范围内的相关签字，委托人均予以承认。2007年3月5日，朱杏华代理管康森与富尔达集团有限公司签订一份商品房买卖合同，商品房买卖合同约定管康森向富尔达集团有限公司购买碧海明珠花园第44幢1单元1102号房，该商品房总金额428870元整、自行车房总金额13548元、物业维修专项基金10513元由出卖人向买受人代收并统一交当地房地产管理部门；出卖人在2007年12月31日前交付房屋。合同签订后，郑审华向富尔达集团有限公司付清购房款。2007年12月份，富尔达集团有限公司交付了房屋后，被告开始支付物业费、管业至今。2020年7月3日，案涉不动产已登记至管康森名下，共有情况为单独所有，不动产权利性质为出让/市场化商品房。同年8月5日，管康森向郑审华发送一份解除合同通知书，要求解除双方所签订的《购房权转让协议书》。 一审法院认为，本案的争议焦点有以下几点：一、郑审华、葛玲斐与管康森、张巧玲之间签订的购房权转让协议是否有效；二、管康森、张巧玲是否享有合同解除权及案涉协议实际是否已经解除；三、郑审华、葛玲斐要求管康森、张巧玲协助办理涉案不动产过户登记手续并重新交付涉案不动产的请求是否应予支持。 关于焦点一，管康森、张巧玲主张涉案合同无效，理由主要为郑审华、葛玲斐非台州电厂职工均不享有购房资格，且转让未经台州电厂同意，违反法律规定。对此，一审法院认为，郑审华、葛玲斐与管康森、张巧玲签订的购房权转让协议书，系双方的真实意思表示，案涉合同名称虽为购房权转让协议，但就其合同内容来看，合同既包含购房权权利的转让，还对购房权衍生的不动产的交付、产权过户协助义务、产权过户费税负担等房屋买卖合同双方的权利义务作出约定，故案涉购房权转让协议并非单纯的权利转让协议，同时体现合同双方当事人对择房后特定不动产进行交易的合致。合同涉及的购房权是管康森自身预期可取得的财产性权利，对该财产性权利的转让，法律并无禁止性规定，且案涉不动产目前的权利性质是市场化商品房，属于可交易的标的物，交易也不为法律所禁止。根据郑审华方所提供的物业费发票原件可以判断，案涉房屋自房产开发商交付后，一直由其管业。管康森方虽提供了物业服务合同复印件、物业公司出具的关于碧海明珠花园小区物业费由台州发电厂部分补贴的证明及管康森交纳的2020年8月份电费50元的截图，郑审华方对这些证据的三性提出异议，一审法院认为管康森方提供的上述前二组证据即使真实，与本案的争议事实也无关联性，管康森方提供的上述第三组证据即使真实，也不足以推翻郑审华方提供的物业费交纳发票原件所能证明的案涉不动产一直由其管业的事实。综上，本案无论从法律要件判断，还是从遵循诚信原则维护交易稳定的角度考虑，案涉购房权转让协议应为有效合同。 关于焦点二，管康森、张巧玲是否享有合同解除权以及合同是否实际已经解除。管康森、张巧玲认为依据购房权转让协议书的第八条、第九条，合同双方当事人均享有解除合同的权利，且实际上管康森、张巧玲也已经向对方发出了解除通知，案涉合同实际已经解除。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”而案涉协议第八条、第九条约定“如甲方（转让人）违反本协议，除归还乙方（受让人）叁万玖仟捌佰捌拾元转让费以及在此期间所支付的购房款本息外，另赔偿乙方叁万玖仟捌佰捌拾元作为损失费用；如乙方违反本协议，甲方不归还转让费叁万玖仟捌佰捌拾元。”从内容不难判断，该条款是对合同双方当事人违约，应承担的违约责任作出的约定，并非对解除合同的条件作出的约定，故管康森方抗辩的依照合同约定享有解除权的理由不成立，本案不存在约定的单方解除权。同时也不存在法定单方解除权，理由是郑审华方已按约履行了合同全部义务，不存在根本性违约，故管康森方向郑审华发出的解除合同通知书不发生解除合同的法律效力。综上，对于管康森方提出的其享有合同解除权及案涉合同已实际解除的抗辩理由及反诉请求，一审法院不予采纳和支持。 关于焦点三，管康森、张巧玲是否具有协助郑审华、葛玲斐办理不动产权属变更登记手续及重新交付房屋的义务。一审法院认为，如前所述，案涉合同并非单纯购房权转让协议，合同包含了双方对购房权所衍生的房屋进行交易的真实意思表示，并对管康森方协助郑审华方办理产权过户的义务作出约定。合同签订后，郑审华方已按约履行付款义务，管康森方应承担协助办理不动产权属转移登记手续的义务，故对郑审华方提出的协助办理过户的请求，一审法院予以支持。至于郑审华方提出的要求管康森方重新交付房屋的诉请，根据郑审华方自认签订合同后案涉不动产实际已经交付，并由其占有管业多年，则表示管康森方已完成房屋买卖合同约定的交付义务。现郑审华方以管康森方在诉讼过程中更换门锁为由提出重新交付，但未提供证据证实其主张的事实，故对其主张不予采信。退一步讲，即使存在相关事实，郑审华方应基于先前对标的物的占有，主张占有保护请求权，而非主张合同债权。故对郑审华方提出的要求管康森方重新交付房屋的请求，一审法院不予支持。 综上，原告合理的诉讼请求，一审法院予以支持，不合理的予以驳回。被告提出的反诉请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告（反诉原告）管康森、张巧玲于判决发生法律效力之日起十日内协助原告（反诉被告）郑审华、葛玲斐办理将坐落于台州市××花园××幢××单元××室××房××室××号车位的不动产权属登记至原告（反诉被告）郑审华、葛玲斐名下的手续；二、驳回原告（反诉被告）郑审华、葛玲斐的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）管康森、张巧玲反诉诉讼请求。本诉案件受理费9150元（已减半，原告郑审华、葛玲斐预交），由被告管康森、张巧玲负担；反诉案件受理费9150元（已减半，被告管康森、张巧玲预交），由被告管康森、张巧玲负担；保全费5000元（原告郑审华、葛玲斐预交），由被告管康森、张巧玲负担。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。 本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，对原审判决认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是：上诉人管康森、张巧玲能否对《购房权转让协议书》行使约定解除权；管康森、张巧玲有无义务协助被上诉人郑审华、葛玲斐办理房产登记变更手续，将坐落于台州市××花园××幢××单元××室××房××室××号车位的不动产权属变更登记至郑审华、葛玲斐名下。 上诉人管康森、张巧玲主张，案涉《购房权转让协议书》系当事人双方背着单位私自签订，协议约定的内容未经台电公司知情许可，属于双方私下违规行为。案涉《购房权转让协议书》是预约合同并非房屋买卖的本约合同。预约合同即使有效，也不能完全按照本约合同来对待。上诉人违约导致本约不能订立，只要上诉人合理赔偿被上诉人的实际损失即可（即赔偿39880元作为损失费用）。被上诉人郑审华、葛玲斐则不予认可。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，上诉人管康森、张巧玲与被上诉人郑审华、葛玲斐在《购房权转让协议书》中对购房权转让以及随后的选房、付款、过户等均作了详细约定。尽管该协议书并非现房买卖合同，但权利转让行为没有违反法律的强制性规定、没有损害其他人利益，协议有效，双方应继续履行房产交付与过户登记手续。事实上，被上诉人郑审华、葛玲斐已经按约付清了购房款并接收了房产，双方当事人在房产管业、过户手续办理环节发生争议。除房产过户登记手续未办理外，本案购房权转让协议约定的其他内容已经履行完毕。上诉人管康森、张巧玲应继续履行合同，协助买方郑审华、葛玲斐办理案涉房屋产权变更登记手续。 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，《购房权转让协议书》第10条约定“如乙方（受让人）所选购的椒江台电职工住宅小区房屋不建造，或因国家政策不许转户无法执行时，本协议中止，甲方（出让人）归还乙方购房款及转让费，并按到时银行活期利息计息，同时协议解除。”在本案合同履行过程中，双方当事人约定的合同解除条件未成就。上诉人管康森、张巧玲称本案所涉合同为预约合同、合同无效、合同已解除，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，管康森、张巧玲的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18300元，由上诉人管康森、张巧玲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 张妙君 审 判 员 陈永领 二〇二一年二月四日 代书记员 张 跃 16- 17-