湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终12090号上诉人（原审原告）：张明征，男，1959年6月11日出生，汉族，武汉市黄陂区人，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：马慧娟，湖北天泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：解长顺，湖北天泓律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉中生建工集团有限公司，住所地武汉市黄陂区祁家湾街土庙园林街**。法定代表人：徐银国，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：袁小栋，湖北广众律师事务所律师。上诉人张明征与上诉人武汉中生建工集团有限公司（以下简称中生建工公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初83号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭。本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。张明征的上诉请求：1.撤销一审判决第二项;2.请求依法改判或发回重审；3.请求判令本案上诉费用、一审诉讼费用、一审诉讼保全费用全部由中生建工公司承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误，张明征对案涉房屋仅占有二年左右；2.一审酌定张明征承担30%的责任，该酌定比例过高。中生建工公司的上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张明征的全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用全部由张明征承担。事实与理由：1.中生建工公司与张明征签订的《房屋产权转让合同协议书》并非当然无效，且案涉房屋被拆除、拆迁及补偿不能等风险应当由张明征承担；2.即使双方协议无效，案涉房屋不能返还的损失应由张明征承担全部责任；3.一审判决认定张明征收取案涉房屋收益为5000元系严重错误。案涉房屋交付给张明征使用，无论张明征是否出租房屋、获得多少租金，都应该按其实际占有使用期间及市场租赁价格确定应有收益；4.一审判决自相矛盾，且明显偏袒张明征。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，二审法院应当依法予以纠正。张明征向一审法院的起诉请求：1.确认张明征与中生建工公司签订的《房屋产权转让合同协议书》无效；2.判令中生建工公司向张明征返还购房款450000元；3.判令中生建工公司向张明征支付自2013年2月6日和2013年6月20日起，分别以购房款150000元和300000元为本金，按中国人民银行同期同类人民币货款基准利率计算购房款利息，直至本息清偿完毕之日止（暂计算至2019年12月20日止的购房利息分别为61841.10元和117073.97元，合计178915.07元）；4.判令本案诉讼费用、诉讼保全费用全部由中生建工公司承担。一审认定的事实：2013年6月9日，中生建工公司（甲方）与张明征（乙方）签订了一份《房屋产权转让合同协议书》，协议约定：甲方将自己的房屋及房屋占用范围内的土地使用权转让给乙方，房屋位于海南省××凤凰××坡村福生公寓。使用年限为65年，时间为2011年10月1日起；该房产土地使用权性质为村民宅基地土地，双方在宅基地上合作建房，乙方对甲方上述转让的房产具体情况以及详细了解，自愿接受转让该房产；该合作建设公寓房按照建筑分摊面积计价，其房号为901、915、916，房屋总价款450000元。协议还约定，房产转让责任及权利：1.甲方承担3年责任，自甲方向乙方交付房屋之日起计算；2.该房在3年内由于政府行为需要将该房拆除。拆除后，甲方按乙方付给甲方的房款全额赔偿。政府对该房的拆除补偿由甲方所有；该房在3年后由于政府行为需要将该房拆除。拆除后，政府给予政策性拆迁补偿款由乙方所有，甲方不再承担责任。协议签订后，2013年2月6日，张明征向中生建工公司支付了购房款150000元（其中50000元系案外人刘文波代交）；2013年6月20日，张明征向中生建工公司支付了购房款300000元。2013年5月22日，中生建工公司向张明征交付了901、915、916三套房屋的钥匙。2015年6月3日，中生建工公司向张明征出具了收条一张，载明：“今收到张明征先生海南三亚福生公寓楼内房屋901、915、916三间钥匙共三套，由现场负责人员代售，价格以买卖双方协商为准”。一审审理中，中生建工公司陈述张明征收取房屋后自行进行了出租，其后续的部分出租系委托中生建工公司安排在福生公寓的管理人雷换新代理，雷换新出庭证实于2015年底通过公司会计转交张明征20000元租金；一审庭后雷换新补充意见：2015年的租金扣除物业费后为11600元，2016年的租金扣除物业费为17600元，2017年的租金和处理电视、冰箱等共计5500元，均通过中生建工公司交付给了张明征，但未提供张明征的收条等证据；张明征对此予以否认，自认收到过案外人刘浩转交的5000元租金。2015年9月30日，三亚市政府作出194号《征收决定》，决定征收海坡棚改项目范围内的国有土地上的所有房屋，征收主体为三亚市政府，房屋征收实施单位为天涯区政府；2017年3月19日，天涯区政府作为房屋征收实施单位将福生公寓拆除。关于中生建工公司取得福生公寓的相关情况，经一审庭审查明：案外人羊忠标、王咸通、陈明荣、王益琅、王尤长分别是原三亚市凤凰镇海坡村民委员会第六村民小组、第七村民小组村民。2010年5月至6月期间，上述两个小组分别给羊忠标等五人出具《宅基地证明》，证明羊某等五人在本村分别有一处面积约为468平方米、208平方米、156平方米、208平方米、208平方米的宅基地，海坡村委会在该《宅基地证明》上签章确认。由于该五处宅基地相邻，2010年5月至12月期间，羊忠标等五人分别与案外人李华签订《合作建房协议书》和《联合建房补充协议》，约定：由羊忠标等五人提供土地，李华提供资金，共同建设涉案福生公寓；房屋建成后，羊忠标等五人拥有靠南面1-12层房屋，李华拥有靠北面1-15层房屋以及羊忠标等五人12层房屋以上即13-15层房屋；因三亚城市建设和发展需要征用本公寓楼所属土地及房屋时，甲、乙双方分得各自使用房屋相应的房屋补偿款等等。2011年福生公寓建设完工，该房屋共十五层。房屋建成后，李华与羊忠标等五人按约定进行了分配，福生公寓宗地面积为1285.03平方米，房屋占地面积为1282.12平方米，整幢房屋建筑面积为17707.32平方米，其中李华分得房屋10430.49平方米，羊忠标等五人分得7276.83平方米。该房屋一直未取得合法产权。2011年4月27日，李华、彭菊生、王福经、江桃生共同出资成立三亚福生实业有限公司（该公司于2017年6月5日被吊销，未注销），三亚福生实业有限公司开发建设了福生公寓。2012年7月10日，三亚福生实业有限公司与中生建工公司签订房屋转让协议，约定福生公司将福生公寓中除原房东所有的房屋及股东已售出房屋外，实际面积为9855.16㎡的房屋整体转让给中生建工公司，并约定保证开发的该处房产三年内不被拆除，无论因何种理由导致该房屋被拆除，甲方按当时社会签订的合同价格将转让金全额退还给乙方。协议约定：2012年7月9日乙方公司的会议纪要作为本协议附件，是本协议不可分割的组成部分。中生建工公司会议纪要主要内容：经中生建工公司与李华、彭菊生、王福经三人协商，就李华、彭菊生、王福经、江桃生（其股份已转让给王福经）四人共同组建的三亚福生实业有限公司开发的福生公寓房产转让形成意见，双方同意转让方案，李华、彭菊生、王福经等三人同意以该房屋转让款抵扣各自所欠公司债务。关于福生公寓拆除补偿情况，三亚市天涯区人民政府与李华于2017年1月20日签订《房屋拆迁补助协议书》，约定乙方现居住房屋位于三亚市天涯区××自然村棚户区改造项目范围内，因李华不能提供房屋合法产权（或等同手续），且李华户籍也不在海坡自然村内，根据127号补充安置方案的规定，就征收李华房屋事宜，经双方协商自愿达成协议。其中第二条：李华主动配合登记丈量，积极进行搬迁工作，天涯区政府同意对李华房屋，按每平方米550元的标准（最高不超过525平方米）给予李华生活困难补助，补助金额为288750元。第三条：李华在2017年1月20日前签订协议并在2017年1月27日前完成搬迁并腾空房屋的，天涯区政府再给予李华搬迁奖励（最高不超过525平方米），标准为每平方米250元，搬迁奖励金额为131250元。第五条：李华承诺不再对被拆迁房屋及附着物、青苗等提出补偿要求等等。李华和天涯区政府经办人哈超平在该协议上签名，后天涯区政府及其法定代表人在该协议上签章确认（天涯区政府在该协议上的填写日期为2017年8月2日）。2017年8月14日，李华在《搬离腾空证明》上签名，称其现有住房（10430.49平方米）已于2017年1月27日全部搬离腾空完毕，可以拆除。同日，李华也在《外来人员房屋拆迁补助表》上签名，确认补助金额和奖励金额共计420000元。2017年8月16日，三亚市天涯区住房和城乡建设局向李华汇款420000元，李华确认其已收到此款。本案一审审理中，张明征要求支持其诉讼请求的主要理由如下：本案合同因违反法律、行政法规强制性规定无效；合同约定中生建工公司将自己的房屋及房屋占用范围内的土地使用权转让给张明征，而中生建工公司未取得案涉房屋的土地使用权，系以欺诈手段订立合同，过错主要在中生建工公司；合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，中生建工公司违法销售房屋，并收取了购房款450000元，依法应予返还；张明征得知该房屋即将被行政机关拆除后，要求将房屋退还给中生建工公司，并要求中生建工公司退还购房款，并于2015年6月3日已将房屋交付给中生建工公司，并且中生建工公司方的股东李华已领取了政府部门的补偿，张明征不存在因无效合同取得拆除应向中生建工公司返还的事实，没有向中生建工公司返还被拆迁标的物的义务。中生建工公司要求驳回张明征的诉讼请求的主要理由如下：1.双方签订的房屋转让协议约定，张明征在签订协议时，是明知该房屋的性质，明知该房屋没有合法手续，因此该房屋被拆除导致的经济损失应由张明征承担；2.房屋在交付之后，张明征方已经行使了所有权进行了出租经营；3.合同约定房屋三年之内拆除，我方才承担义务。房屋是在合同签订三年之后拆除的，中生建工公司不应承担责任；4.张明征提供的收条证明，张明征于2015年不是向中生建工公司交还房屋，而是明确交由中生建工公司代为出售，并且在房屋被行政部门拆除时，房屋钥匙依然在张明征手上，依然由张明征实际控制；5.本案双方签订的房屋转让协议无效，依据相关法律规定，合同无效导致的法律后果应双方返还，结合本案张明征拥有实际控制的房屋已被拆除，且无法返还的情况，在本案中就形成了因无法返还房屋造成的经济损失，中生建工公司不应承担责任。6.张明征所称的李华虽然系中生建工公司的股东，但其领取补偿款的行为，系其个人行为，与中生建工公司无关。一审法院认为：双方当事人所买卖的房屋所占用的土地为农村宅基地，而房屋买卖合同的当事人均不是该土地所在农村集体的成员，涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，所买卖房屋属于违法建筑。该房屋不具备商品住房的性质，依法不得上市交易。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项关于违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效的规定，张明征与中生建工公司于2013年6月9日签订的《房屋产权转让合同协议书》虽系双方当事人真实意思表示，但因农村宅基地买卖是我国法律、行政法规所禁止的，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效:（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因此，双方之间签订的《房屋产权转让合同协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。对张明征主张合同无效的诉讼请求，予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案《房屋产权转让合同协议书》无效后，张明征取得的涉案房屋属于违法建筑，已被三亚市政府拆除，涉案房屋不能返还。本案双方系对违法建筑的买卖，违法建筑买卖屡禁不止的原因既有卖方市场的因素，也是买方市场不顾风险逐利的后果，且上述两种因素对社会均具有同等危害性。中生建工公司明知涉案房屋属未办理规划报建手续的违法建筑物，但仍然出售给张明征，致使房屋买卖合同无效，具有重大过错，应当承担房屋买卖合同无效的主要过错责任。张明征在购买涉案房屋时，知悉涉案房屋土地所有权性质为农村宅基地，也未取得合法有效的审批手续，其对于所购买房屋系违法建筑可能会被拆除存在合理的预期，但其仍心存侥幸进行购买，存在一定的过错，应承担相应的过错责任。中生建工公司虽然系违法出卖方，但其并非是与村民签订合作开发房地产的原始合作建房人，也并未有证据显示中生建工公司获取了巨大收益。加之张明征自2013年5月接收涉案房屋后，对涉案房屋也使用了约四年时间，获取了一定的利益。涉案房屋在张明征起诉前已经灭失，无法返还原物。包含案涉房屋在内的整栋公寓被强制拆除后的补助金额和奖励金额系由案外人李华取得，中生建工公司因合同无效导致房屋无法返还的损失，本应向其债权转让人和原始建造人另案主张权利。但考虑到本案张明征在买受该房屋时明知房屋未取得合法有效的审批手续的状况，在本案中亦可对房屋无法返还的损失酌定由双方予以分担。基于涉案房屋于2013年交付，2017年被拆除的事实，酌定中生建工公司承担70%的责任，张明征承担30%的责任，中生建工公司应返还张明征购房款的70%，即450000×70%=315000元。对于张明征已实际收取的房屋租金5000元，虽然是在标的物灭失前获得的利益，但考虑案件的实际情况，可在返还款中予以扣减。由于张明征在订立合同中存在过错，其请求中生建工公司支付购房款利息的请求，不予支持。本案经一审法院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、张明征与武汉中生建工集团有限公司于2013年6月9日签订的《房屋产权转让合同协议书》无效。二、武汉中生建工集团有限公司于判决生效后十日内返还张明征购房款310000元。三、驳回张明征的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10090元，由张明征负担3027元，武汉中生建工集团有限公司负担7063元。（张明征已预交，武汉中生建工集团有限公司于判决生效后十日内将其应负担的费用支付给张明征）二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：案涉房屋土地使用权性质为农村宅基地土地，双方当事人均不是案涉土地所在农村集体的成员，涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，故一审认定张明征与中生建工公司签订的《房屋产权转让合同协议书》无效是正确的。涉案房屋已被海南省三亚市政府拆除，不能返还。中生建工公司明知案涉房屋属未办理规划报建手续的违法建筑物，但仍然出售给张明征。张明征在知悉案涉房屋土地所有权性质，及案涉房屋未取得合法有效的审批手续的情形下，仍购买案涉房屋，对此双方均有过错。基于本案的实际情况，对于房屋无法返还的损失，一审酌定中生建工公司承担70%的责任，张明征承担30%的责任并无不当。关于张明征提出张明征对案涉房屋仅占有二年左右的上诉理由。张明征自2013年5月接收案涉房屋后，对案涉房屋使用了约四年时间，获取了一定的利益，其主张仅使用案涉房屋二年左右缺乏事实依据，故张明征的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于中生建工公司提出一审判决认定张明征收取案涉房屋收益为5000元系严重错误的上诉理由。一审时，张明征自认收到过案外人刘浩转交的5000元租金，在中生建工公司没有提交充分证据证明张明征收取租金的情况下，基于张明征的自认，一审认定张明征收取案涉房屋收益为5000元并无不当。中生建工公司的上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，张明征、中生建工公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20178元，由张明征负担10089元、武汉中生建工集团有限公司负担10089元。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 骆朝辉审判员 叶 欣二〇二一年二月十九日法官助理陈喜兰书记员胡颖娴