浙江省天台县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1023民初3801号 原告：天台县赤城街道豪庭峰业主委员会，住所地天台县赤城街道豪庭峰******。 法定代表人：裘万顺。 委托诉讼代理人：胡才厅，浙江众安律师事务所律师。 被告：天台县舞飓星文化艺术培训有限公司，住所地天，住所地天台县赤城街道杨家山**豪庭峰小区**楼商铺信用代码91331023MA29W15Y6F。 法定代表人：吴伟清。 被告：韩鹏，男，1987年5月15日出生，汉族，住天台县。 原告天台县赤城街道豪庭峰业主委员会（以下简称豪庭峰业委会）与被告天台县舞飓星文化艺术培训有限公司（以下简称舞飓星公司）、韩鹏租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月8日立案后，依法适用简易程序于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告豪庭峰业委会的委托诉讼代理人胡才厅，被告舞飓星公司法定代表人吴伟清、被告韩鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告豪庭峰业委会向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年10月31日签订的《天台县豪庭峰小区12号楼属业主共有的物业经营用房租赁合同》；2.责令第一被告及时搬出所承租的房屋；3.支付租金（按年租金33万元从2020年3月15日开始计算至实际搬出之日为止）；4.支付违约金99000元；5.支付物业费（按月2032.1元从2020年3月15日起计算至实际搬出为止，计算到起诉日约12000元）；6.第二被告对上述第3至5项承担连带清偿责任；7.诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年10月31日，原告与第一被告签订《物业经营用房租赁合同》，约定乙方（即被告舞飓星公司）承租属于原告所有的××小区××期××路××号楼××楼××楼××小区部分房屋约880多平方米，合同约定：租赁期为15年，从完成交付手续之日开始计算（装修期4个月免收租金）；租金第一年为33万元，第三年开始递增10%；租金按年支付，先付后用，第二年开始，每年租金提前一个月付清；合同签订当日，乙方支付定金10万元，其中7万元抵作第一年的租金，另外的3万元转为履约保证金；物业管理费由乙方自行向物业公司交纳。合同第十二条乙方违约责任约定，租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付年租金的30%违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿全部合理损失，其中（4）逾期交纳租金及本协议约定应当由乙方交纳的其他费用的。第17.5条约定，乙方全体股东自愿为乙方履行本合同承担连带保证（担保）责任，保证范围为乙方履行本合同的全部义务。第二被告作为保证人签字。合同签订后，原告于2018年11月15日将房屋交付给第一被告，供第一被告装修使用（除去4个月装修期，租金从2019年3月15日开始计算）。第一被告支付了第一年的租金。第二年租金应在2020年2月15日前支付。但是，经多次催讨，第一被告至今仍然未支付。另外，根据合同约定，物业管理费应由第一被告向物业公司交纳，但是实际上是由原告交纳，第一被告并未交纳。原告认为，原、被告签订的房屋租赁合同系各方真实意思表示，内容不违反国家法律的强制性规定，应为有效。原告依约交付了房屋，供第一被告使用，第一被告未按时支付租金和物业管理费，构成违约。根据合同约定，原告有权要求解除合同，第一被告应及时搬出原告的房屋。第一被告使用原告房屋，应支付相应的租金，并还应承担违约责任，支付违约金。另外，第一被告还应承担相应的物业管理费。第二被告自愿作为担保人签字，应承担相应的担保责任。 被告舞飓星公司辩称，1.被告从来没有与业委会说过不支付房租，只是前期因为疫情影响，要求给予免租或者分期的支持。2.疫情期间上届业委会主任胡剑飞多次向被告索要口罩，并表示可以帮被告跟其他业委会成员去说免租的事情，（有微信聊天记录）并且让被告为小区提供口罩，说再帮被告宣扬一下（那个时候口罩3块一个，并且也买不到口罩，但是当天被告还是帮小区买到了3万个口罩，并且只有1元多的价格）。至此被告以为这几个月应该可以免的，另外一位业委会主任胡敏强也曾让被告在换届之前把免租的申请书递交上去，帮被告申请，由于主任换届就被搁置，后面协商无果，原告不同意免租及分期，导致起诉。3.当初租在这里的时候被告明确表示只用二楼，但是业委会说这个大楼必须统一按红石梁公司的标准出租，并且只能由被告签字，包括承租条件都得跟红石梁公司统一，在没有任何盈利的前提下被告也承租了一楼的（婚庆公司），只是因为这个大楼签字的人要统一，前期没有任何优惠条件，只是告知我方这个大楼全部统一。现在红石梁公司给予被告分期并免除三个月的时候，所谓的统一标准去了哪里？4.本合同第十二条第12.3有约定因政府认可的不可抗力原因造成违约，无须向甲方承担任何违约责任。3月份全国人大法工委疫情防控有明确回复，疫情属于不能预见，不能避免并不能克服的不可抗力。疫情期间，被告损失百万，免租只是原告举手之劳，能坚持下来长久为何一定要赶我们走？被告愿意继续履行合同的条约，并且支付房租，请业委会给予一定的免租，在房租压力的情况下对被告的缴费作出分期。 被告韩鹏辩称，与被告舞飓星公司的答辩意见一致。 经审理，本院查明事实如下： 2018年10月31日，原告豪庭峰业委会（甲方）与被告舞飓星公司（乙方）签订《天台县豪庭峰小区12号楼属业主共有的物业经营用房租赁合同》，由被告承租原告所有的××小区××期××路××号楼××楼××楼××小区部分房屋。合同第二条约定：该房屋租赁期为15年，考虑到乙方装修期间不能营业，第一年租期按16个月计（含装修期4个月），从完成交付手续之日起开始计算；第二年开始每年租期按12个月正常计算。第三条约定：该房屋由甲方出租给乙方，租金标准为第一年33万元，每三年递增10%；租金按年支付，每年支付一次，先付后用。乙方于交付之日起3天内支付第一年租金。自第二年开始，每年租金提前1个月付清，即在每个租赁年度结束前的1个月支付下一年租金。本合同签订当日，乙方须向甲方支付定金人民币拾万元，该定金不计息。房屋交付后，其中定金7万元转为第一年度房屋租金，另外定金3万元转为履约保证金。第七条约定：未经甲方书面同意，乙方不得转租或改变使用性质。第十二条约定：租赁期间，乙方未经甲方书面同意，将该房屋转租、转让、转借，或者逾期交纳租金及协议约定应当由乙方交纳的其他费用的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付年租金的30%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿全部合理损失。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金。因经政府认可的不可抗力原因造成违约，无须向甲方承担任何违约责任。被告韩鹏作为保证人在合同上签字确认。 在租赁合同履行过程中，被告舞飓星公司未依约支付第二年度租金。 上述事实，有原告提供的租赁合同，被告提供的反应信、微信聊天记录以及当事人的当庭陈述予以证实。 本院认为，原、被告之间的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对各方均有约束力。根据租赁合同约定采取先付租金后使用方式，但被告至今未支付租金，构成违约，原告有权解除合同，收回租赁房屋。依照合同约定，被告应按照33万元/年即2.75万元/月的标准支付租金，但鉴于“新冠疫情”确实对被告的经营和教学活动造成一定影响，继续按照租赁合同约定的标准支付租金对其明显不公平，因此被告要求减免租金具有一定的合理性。根据本地的防疫措施实施情况、复工复产复学情况，结合公平原则和损失共担的抗疫精神，本院酌定减免二个月（60日）的租金，故被告应支付自2020年3月15日起至实际腾空租赁房屋之日止按年租金33万元的标准计算的租金，执行时扣减二个月租金5.5万元。被告已经支付给原告的保证金3万元，应在所欠原告的租金中予以一并扣减。原告主张其代被告支付物业费，要求被告予以支付，但未提供相应依据，本院不予支持。至于违约金，合同约定按年租金30%计算，结合本案实际情况该标准过高，本院酌定由被告支付违约金3万元。被告韩鹏作为保证人，依法应对上述款项承担连带清偿责任。综上，对原告合理部分的诉请，本院予以支持；对被告合理部分的抗辩，本院予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原、被告于2018年10月31日签订的房屋租赁合同。 二、限被告天台县舞飓星文化艺术培训有限公司在本判决生效之日起十日内腾空承租的房屋（坐落于××小区××期××路××号楼××楼××楼××小区部分）。 三、限被告天台县舞飓星文化艺术培训有限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告天台县赤城街道豪庭峰业主委员会自2020年3月15日起至实际腾空租赁房屋之日止按年租金33万元的标准计算的租金，执行时扣除8.5万元。 四、限被告天台县舞飓星文化艺术培训有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告天台县赤城街道豪庭峰业主委员会违约金3万元。 五、被告韩鹏对上述第三、四项承担连带责任。 六、驳回原告天台县赤城街道豪庭峰业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取2720元，由原告天台县赤城街道豪庭峰业主委员会负担645元，由被告天台县舞飓星文化艺术培训有限公司、韩鹏负担2075元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过本院交付权利人，若通过银行向本院汇款的，可向本案承办法官领取《当事人缴款通知书》，并按《当事人缴款通知书》指示内容进行汇款。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起二年内申请本院强制执行。 审判员  潘优优 二〇二一年二月四日 书记员  王雅芸 8- 7-