鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0304民初445号原告：鞍山凤凰城物业服务有限公司，住所地：鞍山市立山区孟家沟**。法定代表人：林朔，系该公司总经理。委托诉讼代理人：于晓娇，系该公司职工。被告：张浩，男，汉族，1985年10月30日出生，住址：鞍山市立山区。原告鞍山凤凰城物业服务有限公司（以下简称“凤凰城公司”）与被告张浩物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人于晓娇到庭参加诉讼，被告张浩因在疫区微信视频线上参加诉讼。本案现已审理终结。原告凤凰城公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付三年物业费4053元及三年电梯费1260元，违约金6142元，共计11455元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系鞍山凤凰城小区的物业服务公司，被告系该小区4号楼2单元182房的业主（产籍号3-27-158-2182,面积93.85平）。2013年12月29日，原被告签订《前期物业服务合同》，约定由原告为被告提供物业服务，被告按标准交纳物业费，被告交纳了2014年6月1日至2017年5月31日的物业费4053元及电梯费1260元。被告尚拖欠2017年6月1日至2020年5月31日间的物业费4053元及电梯费1260元。根据《前期物业服务合同》第24条逾期交纳物业费的，按照日千分之三的标准计算违约金，物业费违约金4685元，电梯费违约金1457元，违约金共计6142元。经原告多次催要。被告无正当理由拒绝支付，为维护原告合法权益，诉至贵院，请求维护原告合法权益。被告辩称，被告不同意缴纳物业费及违约金。理由如下：原告不能按照物业服务合同中约定的物业服务内容、物业服务标准提供物业服务，违约在先。原告无视合同约定，公开违约拒绝甲方的权利义务。由于物业公司没有提供服务或者提供服务严重不符“合同”约定，被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履行违约行为前，有权拒绝支付物业服务费。原、被告签署的前期物业合同物业服务期限自商品房交付使用之日起5年。合同有效期自2014年至2019年。约定的合同期限满后，被告未与原告签订服务合同。小区的物业管理，业主既可以自己管理，也可以委托他人管理。前期物业合同期满后，物业公司继续收取业主的物业费没有合同及法律依据。业主可以不受前期物业合同条款的约束。原告主张的违约金问题，由于物业公司提供的是格式合同，根据合同法第四十条的规定，该条款无效。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第29条规定，本案“合同”中约定的日千分之三的滞纳金比例过高。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：原告系鞍山市凤凰城小区的物业服务公司，被告系该小区业主，房屋建筑面积93.85平方米。被告办理入住手续时，原、被告签订《前期物业服务合同》一份，合同主要约定：物业服务费标准为住宅每平方米1.2元/月。电梯费35元/户/月。业主逾期未交纳物业服务费的，按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金。合同签订后，原告对小区实施了相应的物业管理及服务，被告自2017年6月1日起至2020年5月31日止共拖欠原告36个月物业服务费及电梯费。其他系列案件的业主认可原告为案涉物业小区提供物业服务，并有他案业主缴纳相关拖欠物业费后原告撤诉的事实。上述事实有原告起诉状，原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：1、前期物业服务合同一份、缴费收据一份、催缴告知函一份、物业收费通知单一份。被告质证意见为“前期物业服务合同、缴费收据真实性均无异议，催缴告知函和物业收费通知单我没有见过，真实性无法确定”。上述证据经庭审质证及本院审查，真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告提供的证据有：照片一组，P1物业公示图片证明原告未做到日常管理与服务义务，P2-27及P64-68公共设备和重点区域图片及消防设施图片证明原告未做到共用设施设备维修养护义务，P28-42公共秩序图片、个人财产损失图片及车辆停放图片证明原告未做到协助维护公共秩序义务，P43-50公共区域卫生图片证明原告未做到保洁服务义务，P51-54园区绿化图片证明原告未做到绿化养护管理义务，P55-63消防通道图片证明原告未做到共用设施设备维修养护和协助维护公共秩序义务，P69-80违章建筑图片证明原告未做到房屋管理义务，P81-88公共收益图片证明原告取得公共收益，未向业主公示使用情况，侵占小区业主费用；提供前期物业服务合同一份，证明原告与被告的物业服务合同期满，被告不应该受到物业服务合同的约束。原告质证意见为“对于物业公示图片真实性没有异议，照片无法证明原告未做到日常管理与服务义务；对于公共设备和重点区域图片及消防设施图片照片真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，照片证明不了我们物业服务存在问题；对于被告财产损失图片真实性、合法性和关联性无法确认；对于公共区域卫生图片、园区绿化图、消防通道图片、违章建筑图片照片真实性均无异议，但是合法性、关联性有异议，都不能体现出原告物业公司没有提供服务，照片只是一个单纯的时间点的照片，证明不了原告公司没有提供服务；对于公共收益图片真实性无异议，但是有的与我们公共收益没有关系，只有电梯广告和东门停车场是我们的公共收益，幼儿园、洗浴都不属于我们公共收益；对于前期物业服务合同的真实性无异议，小区成立了业主委员会，业主委员会聘请我们物业继续为小区服务，之前的合同是继续生效的”。被告申请本院依职权调取（2015）立民二初字第742号视频资料，欲证明原告侵害被告隐私权，违反双方合同约定及法律规定，并给被告造成相应财产损失，影响其居住生活质量。原告质证意见为“视频中涉及案件的原告业主报警后，警察到原告物业公司要求调取当时的监控录像，原告物业公司无权阻止，有义务配合公安机关调取监控录像，原告公司没有理由也没有动机更没有能力去伪造假视频提供给业主。”本院认为，物业服务管理具有多面性、连续性的服务特点，被告提供的证据无法记录原告2017年6月1日起至2020年5月31日整体服务的全貌，不能证明原告在履行服务过程中存在根本性违约，故本院对上述证据不予采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为凤凰城小区提供了物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业服务费的义务。物业合同中明确约定住宅物业服务费为每平方米1.2元/月、电梯费35元/月，被告欠缴物业费及电梯费的时间为2017年6月1日至2020年5月31日，被告应缴纳物业费为1.2元/月/平×93.85平×36个月=4054元，被告应缴纳电梯费为35元/月×36个月=1260元，又因原告主张被告应缴纳的物业费数额低于被告应缴纳的物业费数额系原告对自身权利的处分，故本院对原告要求被告缴纳自2017年6月1日至2020年5月31日拖欠的4053元物业费及1260元电梯费的主张予以支持。关于原告主张被告交纳6142元逾期违约金一节，本院认为，合同中约定的违约金系对违约行为的惩罚，目的在于督促合同双方依约履行合同义务。而本案被告怠于交纳物业费及电梯费系因为原告在提供物业服务过程中确实尚有需要改进的问题，并非恶意拖欠。同时为督促原告提高物业服务水平，及时改进物业服务中的不足，故本院对原告该项主张不予支持。关于被告辩称原告物业服务不到位而拒交物业费及电梯费一节，本院认为，原告已实际提供物业服务，被告的抗辩及举证不能充分证明原告在履行物业服务合同过程中构成根本性违约。原告在服务过程中存在瑕疵，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以不缴纳物业费及电梯费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对被告该项辩称不予采信。关于被告辩称，双方物业服务合同已届满，物业公司继续收取业主的物业费没有合同及法律依据。业主可以不受前期物业合同条款的约束一节，本院认为，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。本案中，原告仍为案涉小区提供物业服务，亦无证据证明业主依法作出续聘或另聘物业服务人的决定，故案涉物业服务合同仍有效，被告该项辩解无法律与事实依据，本院对被告该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”、第九百四十八条“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。……”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下：一、被告张浩于本判决发生法律效力后十日内一次性给付原告鞍山凤凰城物业服务有限公司自2017年6月1日起至2020年5月31日止的物业费4053元及电梯费1260元；二、驳回原告鞍山凤凰城物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费87元（原告已预缴），减半收取43.5元，由被告张浩承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  张玲二〇二一年二月五日书记员  陈晨