江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9780号上诉人（原审被告）：南京万**路旅社，住所地江苏省南京市秦淮区钞库街**。经营者：申辰，男，1983年9月16日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：唐建军，江苏蓝海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京得新池洗浴服务有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区钞库街8号法定代表人：饶佳，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨佳宇，江苏天哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁浩，江苏天哲律师事务所律师。原审被告：陈宝磊，男，1992年1月12日生，汉族，住河北省衡水市故城县。原审被告：孟祥计，男，1981年3月18日生，汉族，住江苏省南京市溧水区。原审被告：黄春根，男，1977年4月1日生，汉族，住福建省清流县。上诉人南京万**路旅社（以下简称万**路旅社）因与被上诉人南京得新池洗浴服务有限公司（以下简称得新池公司）、原审被告陈宝磊、孟祥计、黄春根房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院(2019)苏0104民初12701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万**路旅社上诉请求：撤销一审判决，查明事实并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一审法院对案涉部分事实、证据的认定及采纳有误，适用法律不正确，有违公平及诚信原则。一、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，租赁期限自2016年8月1日至2021年7月31日止，之后在同等条件下，上诉人享有优先权利续租至2026年7月31日止。租金每年280万元，半年一付，每年8月1日前支付180万元，下一年2月1日前支付剩余租金。2019年11月被上诉人以上诉人擅自转租和未按约支付租金为由提起诉讼，要求解除房屋租赁合同，并要求上诉人承担违约金和腾退案涉房屋。被上诉人的诉请无事实依据，且有不当行为，有违诚信，其诉请不应获得支持。二、上诉人有正当理由暂不支付租金，且不构成违约。上诉人未能按约支付租金是由被上诉人的不当行为所致，被上诉人对此具有恶意，存在重大过错。虽然房屋租赁合同第十条第2项约定拖欠租金达两个月时，被上诉人可以终止合同。但是根据合同约定，如上诉人至2019年10月1日前仍未能支付租金，才符合终止条件。上诉人在2019年7月5日、8月12日己分两次向被上诉人共计支付租金52万元，且在正常情况下，次承租人应于2019年10月前向上诉人交付租金100多万元。一切原本都可以正常履行，但在此期间，被上诉人却私下联系次承租人孟祥计和陈宝磊，要求其拒绝向上诉人交付租金，并与次承租人孟祥计串通逼迫上诉人退出租赁合同。关于被上诉人的不正当行为，上诉人一审提供了上诉人经营者与孟祥计之间的通话录音予以证明，陈宝磊亦当庭对事实作出陈述，两份证据可以相互印证。被上诉人为了造成上诉人违约并意图侵害上诉人的合同利益，而人为阻止次承租人向上诉人交付租金，以期达到其不当目的，该行为有违诚实信用原则。上诉人知情后与被上诉人进行交涉，但被上诉人拒不改正。合同法第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。民法总则第一百五十九条规定，附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件己成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。结合以上案件事实和相关法律规定，可以看出被上诉人主观上存有恶意，客观上实施了不当行为，存在重大过错，上诉人有正当理由暂不支付租金，且不构成违约。而对此事实和证据一审法院却不予采信，判决上诉人构成违约。得新池公司辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，其亦未提供相应的证据，应当依法驳回其上诉请求。一、次承租人是否支付租金，与上诉人向被上诉人支付租金之间没有因果关系。首先，根据合同相对性，上诉人向被上诉人按期交付租金，系基于双方之间租赁合同的义务，而非以其向次承租人收取租金为基础。且上诉人系未经被上诉人同意的非法转租，两者之间更无直接联系。其次，根据一审查明的事实，上诉人向被上诉人支付租金的期限是2019年8月1日前，而次承租人陈宝磊向上诉人支付租金的期限为每年8月5日前，孟祥计向上诉人支付租金的期限为每年10月前，该等期限均晚于上诉人应向被上诉人支付租金的期限，故两者之间没有因果关系。二、上诉人欠付租金情况系其自身所致。根据一审查明的事实，上诉人与陈宝磊签订合同时，以转让费名义收取了260万元。此外，一审过程中，上诉人明确认可陈宝磊已支付租金至2020年2月1日，孟祥计已支付租金至2019年9月30日，同时还有10月后的租金22万元；黄春根已支付租金至2020年3月15日，三位次承租人向上诉人已支付租金的期限均包含了上诉人应向被上诉人支付租金而未付的期限。因此，上诉人以被上诉人恶意要求次承租人停止向其支付租金为由，认为其未付租金存在正当理由的上诉请求，缺乏事实依据。综上，上诉人的上诉依据与事实不符，其亦未能提供证据证明其未付租金存在合理依据，其上诉请求不应得到支持。同时，各次承租人已按一审判决向被上诉人支付了相应房屋使用费，各次承租人与被上诉人之间已就本案事宜协议解决。被上诉人亦已将案涉房屋整体出租给了案外人。得新池公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除得新池公司与万**路旅社之间的《房屋租赁合同》；2、依法判令万**路旅社向得新池公司支付房屋租金（自2019年8月1日起计算至房屋租赁合同解除之日止，暂计至2019年11月13日为555780.82元）；3、依法判令陈宝磊、孟祥计、黄春根支付自得新池公司与万**路旅社房屋租赁合同解除至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费，计算基数以陈宝磊、孟祥计、黄春根各自与万**路旅社签订的租赁合同确定的当年度的房屋租金为准；4、依法判令万**路旅社向得新池公司支付违约金396082.192元（其中固定违约金294000元，滞纳金暂计至2019年11月13日为102082.192元，并以24%的年利率支付至万**路旅社偿清全部本息之日止）；5、依法判令陈宝磊、孟祥计、黄春根于合同解除之日向得新池公司腾退坐落于南京市秦淮区的房屋；6、判令由万**路旅社、陈宝磊、孟祥计、黄春根承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：案涉房屋坐落于南京市秦淮区钞库街8号，为三层结构，建筑面积1204.71平方米，得新池公司系案涉房屋的所有权人。2016年8月1日，得新池公司（出租方、甲方）与万**路旅社（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定得新池公司将案涉房屋出租给万**路旅社，房屋用途为青年旅社、小吃商铺；租赁期限自2016年8月1日至2021年7月31日止，之后在同等条件下，乙方享有优先权利续租至2026年7月31日止，租金另议；该房屋前5年租金第一年人民币280万元整，三年后每年按上一年5%递增；付款方式为：乙方应于本合同签订之日内向甲方支付押金人民币30万元整，同时支付180万元租金，半年后即2017年2月1日前支付剩余全部租金。以后每年租金分半年一付，8月1日前支付人民币180万元，下一年2月1日前支付剩余全部租金，甲方开具收据；乙方有下列情形之一，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、未经甲方同意擅自将承租的房屋转租；2、拖欠租金累计达两个月；3、利用承租房屋进行违法活动；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方缴纳年度租金的10%作为违约金。乙方逾期未交付租金的每逾期一日，甲方有权按年租金的2‰向乙方加收滞纳金。2016年12月30日，万**路旅社（出租方、甲方）与黄春根（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定万**路旅社将案涉房屋一楼建筑面积约20平方米出租给黄春根，租赁期自2017年1月1日至2021年12月31日止；年租金为人民币30万元，押金7万元；乙方应于2016年12月28日前向甲方支付半年房屋租金15万元和押金7万元，半年后即2017年6月1日前支付剩余15万元租金，以后每年租金分半年一付；在租赁期内前两年租金保持不变，为每年30万元，从第三年开始，租金每年递增5%，直至租赁期结束。2017年8月18日，万**路旅社（出租方、甲方）与孟祥计（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定万**路旅社将案涉房屋一楼、建筑面积约500平方米出租给孟祥计，租赁期限自2017年4月15日至2022年4月14日止，年租金为180万元，押金30万元，付款方式为：乙方应于2017年8月20日前，向甲方支付房租110万元（2017年10月14日至2018年4月13日的房租）半年后即2018年4月14日前支付剩余70万元租金。以后每年租金半年一付（每年10月之前缴纳110万元，4月之前缴纳70万元），甲方开具收据；在租赁期前两年租金保持不变（2017年3月15日至2019年3月14日），第三年开始即2019年3月15日开始租金每年递增5%，直至租赁期结束。2019年4月14日，万**路旅社的经营者申辰（出租方、甲方）与陈宝磊（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》，约定申辰将案涉房屋二、三楼旅社部分用房出租陈宝磊，租赁期限自2019年5月1日起2026年3月1日止，每年租金为60万元，押金为25万元，该房屋租金前3年保持不变，第四年开始至租赁期结束每年递增5%。因案涉房屋外墙维修事宜，万**路旅社于2019年7月5日向得新池公司支付22万元。该款为孟祥计垫付，并在其应向万**路旅社支付的租金中扣除。2019年8月12日，万**路旅社向得新池公司支付租金30万元。经得新池公司与万**路旅社核对，万**路旅社应于2019年8月1日前支付2019年8月1日至2020年1月31日期间的租金180万元，对于外墙维修费用，得新池公司认可抵充租金，合计万**路旅社支付租金52万元。万**路旅社主张除上述52万元外，其另向得新池公司的工作人员黄少平支付租金5万元，对此得新池公司不予认可。一审庭审中，万**路旅社另提交万**路旅社的委托诉讼代理人唐建军分别与黄少平的电话录音、与得新池公司法定代表人饶佳的父亲饶希安的电话录音，拟证明得新池公司对万**路旅社转租案涉房屋知悉并认可，万**路旅社另陈述因申辰患有严重肾脏疾病，其身体状况致使其不能亲自经营，故将案涉房屋转租；申辰与孟祥计的电话录音，拟证明得新池公司指使孟祥计不要向万**路旅社交纳租金，致使万**路旅社迟延交纳租金；得新池公司于2016年7月10日发送的告知函及委托律师事务所发送的律师函，拟证明得新池公司过往曾有同样不当行为，令申辰受损。得新池公司质证称，对于申辰与孟祥计电话录音的证据三性不予认可，双方可能故意陈述相关内容，串通损害得新池公司的利益；对唐建军与黄少平的电话录音证据三性不予认可，黄少平原为其职员，根据录音内容已于2017年5月离职，其陈述不能代表得新池公司，其回忆四年前内容的准确性也存疑，且转租合同租期超过得新池公司与万**路旅社的租期；对于唐建军与饶希安的电话录音真实性予以认可，但通话发生于诉讼之后，即使其表示知晓也不能证明其同意万**路旅社的转租行为，饶希安非公司法定代表人及实际控制人，不能对得新池公司经营或合同签订发表确定意见；对于告知函、律师函认为系复印件，即使真实也与本案无关。孟祥计质证称，其庭前未听与申辰的电话录音，对于万**路旅社当庭复述的通话内容也表示记不清，后孟祥计未在一审法院指定期限内答复。陈宝磊另提交了加盖有得新池公司印文公章的授权书、《转让协议》、与黄少平聊天记录，拟证明得新池公司知晓并同意万**路旅社将二、三层转租给陈宝磊。得新池公司质证称，授权书与《转让协议》的所加盖的公章编号与得新池公司公章不一致，故不予认可；聊天记录内容仅为问候，亦不能达到其证明目的。陈宝磊另陈述，得新池公司曾与其探讨过是否直接与得新池公司签订租赁合同。得新池公司另陈述，2019年9月因万**路旅社未支付房租，其去核实时才知晓案涉房屋的实际使用人不是万**路旅社。关于次承租人租金支付情况，万**路旅社陈述陈宝磊向其交纳房租至2020年2月1日，黄春根向其交纳房租至2020年3月15日。孟祥计与万**路旅社尚有房屋租赁合同纠纷在法院审理。一审法院认为，得新池公司与万**路旅社签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，万**路旅社应于2019年8月1日前支付2019年8月1日至2020年1月31日期间的租金180万元，但将得新池公司认可抵充款项计算在内，万**路旅社仅支付52万元，至得新池公司起诉时已拖欠租金超过两个月，其行为已构成违约，根据合同约定得新池公司有权解除《房屋租赁合同》，故一审法院对得新池公司的该项诉请予以支持。经查一审法院于2019年11月23日将应诉材料邮寄送达万**路旅社，故合同解除时间应为2019年11月23日。万**路旅社所提交证据不能证明得新池公司指使各次承租人停付租金而导致万**路旅社无法向得新池公司支付租金，且陈宝磊、黄春根均已向万**路旅社支付部分租金，故一审法院对其抗辩意见不予采信。因得新池公司与万**路旅社之间的《房屋租赁合同》解除，万**路旅社与陈宝磊、孟祥计、黄春根的房屋租赁合同丧失履行基础，故陈宝磊、孟祥计、黄春根作为次承租人应向得新池公司腾空并返还各自承租范围内的房屋。关于万**路旅社欠付租金，2019年8月1日至合同解除之日即2019年11月23日的租金计算为926301.37元（2800000元×1.05%÷365天×115天），扣除已付及抵充的520000元后，万**路旅社尚欠406301.37元应予支付。关于得新池公司主张的滞纳金，合同约定的2‰/日标准过高，一审法院酌定按每日万分之三为标准计算。关于得新池公司主张的违约金294000元，符合合同约定，结合万**路旅社过错程度，该违约金数额并不过高，一审法院予以支持。关于陈宝磊、孟祥计、黄春根的占有使用费，得新池公司主张参照三人与万**路旅社的租金标准60万元/年、180万元/年、30万元/年计算，该标准合计亦未超过得新池公司与万**路旅社之间的租金标准，一审法院予以支持，该占有使用费应自2019年11月24日起算。孟祥计经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交反驳得新池公司主张的相关证据，故应承担不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院作出判决：一、解除南京得新池洗浴服务有限公司与南京万**路旅社签订的《房屋租赁合同》；二、南京万**路旅社于判决发生法律效力之日起十五日内向南京得新池洗浴服务有限公司支付租金406301.37元及滞纳金（滞纳金以每日万分之三为标准，自2019年8月1日起计算至南京万**路旅社实际付清之日止）；三、南京万**路旅社于判决发生法律效力之日起十五日内向南京得新池洗浴服务有限公司支付违约金294000元；四、陈宝磊、孟祥计、黄春根于判决发生法律效力之日起十五日内在各自承租范围内向南京得新池洗浴服务有限公司腾空并返还位于南京市秦淮区的房屋；五、陈宝磊于判决发生法律效力之日起十五日内按60万元／年为标准向南京得新池洗浴服务有限公司支付自2019年11月24日起计算至实际返还上述房屋之日止的占有使用费；六、孟祥计于判决发生法律效力之日起十五日内按180万元／年为标准向南京得新池洗浴服务有限公司支付自2019年11月24日起计算至实际返还上述房屋之日止的占有使用费；七、黄春根于判决发生法律效力之日起十五日内按30万元／年为标准向南京得新池洗浴服务有限公司支付自2019年11月24日起计算至实际返还上述房屋之日止的占有使用费；八、驳回南京得新池洗浴服务有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。万**路旅社二审中陈述其于案涉房屋租赁合同签订后向得新池公司支付押金30万元，得新池公司庭后核实书面回复意见称:得新池公司此前（2019年8月1日前）收到的全部款项均为上诉人经营者申辰支付的租金，不存在该笔应退还的押金。如上诉人认为被上诉人存在该笔应退还的押金，应当提交相应的证据或者另案起诉。上述事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁协议》及当事人陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。得新池公司与万**路旅社签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。案涉《房屋租赁合同》约定未经得新池公司同意，万**路旅社不得擅自将承租的房屋转租，万**路旅社上诉主张得新池公司对其转租行为知情且同意，但其本案中所提供的证据明显不能证明该主张，故本院不予采信。案涉《房屋租赁合同》约定万**路旅社应于2019年8月1日前支付2019年8月1日至2020年1月31日期间的租金180万元，但万**路旅社未按约定履行，万**路旅社上诉所称未支付租金的理由，于法无据，万**路旅社不能以此拒绝或迟延履行合同义务，故一审法院认定万**路旅社构成违约，依据充分。综合案涉合同的履行情况及万**路旅社的违约情形，一审法院对合同解除及违约责任的认定均无不当，本院予以维持。关于万**路旅社二审中提出其曾交纳的30万元押金在本案中抵扣的问题，万**路旅社在本案中并未提供其交纳该笔款项的证据，而得新池公司对该笔款项亦不予认可，故万**路旅社的抵扣意见，本院不予采纳，万**路旅社可就此款另行主张权利。综上，万**路旅社的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13319元，由南京万**路旅社负担。本判决为终审判决。审判长  汪德全审判员  刘 凡审判员  李任飞二〇二一年二月四日书记员  郭旭冬