江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6777号上诉人（原审原告）：杨剑，男，1981年8月6日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：韩惠，江苏永衡昭辉（盐城）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玥，江苏永衡昭辉（盐城）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：江苏久悦汇商业管理有限公司，住所地南京市秦淮区洪武路**西塔楼**。法定代表人：吴杰,该公司董事长。被上诉人（原审被告）：南京市浦口区禾之厨云集餐饮管理服务中心，住所地南，住所地南京市浦口区江浦街道浦口大道******v>经营者：吴青，男，1978年1月9日出生，汉族，住南京市高淳区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王从进，北京市高朋（南京）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：潘荣花，北京市高朋（南京）律师事务所实习律师。上诉人杨剑因与被上诉人江苏久悦汇商业管理有限公司（以下简称久悦汇公司）、南京市浦口区禾之厨云集餐饮管理服务中心（以下简称禾之厨餐饮中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初1576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月31日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员许云苏独任审理，于2020年8月26日公开开庭审理了本案。上诉人杨剑及其委托诉讼代理人韩惠、周玥，被上诉人久悦汇公司、禾之厨餐饮中心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨剑上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用及保全费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。上诉人租赁的是临街商铺，内接山西路百货（以下简称山百），现在该商铺周边被各式围挡堵住，无法实现通过地理位置的优势引流的目的。该商铺招商宣称的优势，现实中已不存在，该商铺已经不再临街，故导致上诉人的合同目的无法实现。2.合同约定商铺面积42个平方，被上诉人将消防通道划为商铺面积并出租给上诉人，并将消防通道规划为就餐区域，被上诉人行为己触犯《中华人民共和国消防法》。3.一审错误认定上诉人选择禾之厨餐饮中心为合同相对人，上诉人要求两被上诉人承担连带责任。久悦汇公司称委托禾之厨餐饮中心，但是与上诉人沟通联系的均是久悦汇的员工，包括本案一审的久悦汇代理人，被上诉人久悦汇公司与被上诉人禾之厨餐饮中心办公地点、工作人员、财务均混同，且久悦汇公司承认该事实。禾之厨餐饮中心实质就是被上诉人久悦汇公司实际管控，租金等相关费用由禾之厨餐饮中心收取，实际由久悦汇支配。如果仅仅要求禾之厨承担责任，就可能出现执行不能，从而损害上诉人利益。4.涉案房产已被查封，被上诉人仅仅支付了3个月房租，后续房租未支付，上诉人与被上诉人间的房屋租赁合同实际已无法履行。涉案房产的所有权人南京市山西路百货大楼有限责任公司（以下简称山百大楼公司），已被南京市鼓楼区人民法院、南京市秦淮区人民法院、无锡市中级人民法院列为被执行人，执行金额高达3.87亿元，并已对涉案房产进行了查封，由于山百大楼公司到期未履行，执行法院要求该房产的承租户限期搬离。久悦汇公司与山百大楼公司签订的租赁合同租期为2020年1月至2022年12月31日。每次支付一个季度的房租，至今被上诉人仅仅首次支付了3个月房租，依约应支付第二次、第三次租金，但被上诉人至今未付；而上诉人向被上诉人支付了12个月的租金。被上诉人久悦汇公司的违约行为将损害上诉人的合法权益。本案的房屋租赁合同实际己无履行基础。久悦汇公司、禾之厨餐饮中心辩称：1.一审法院认定事实正确。案涉租赁合同合法有效。由于上诉人租赁的商铺在商场内部，在商场晚上停业后，上诉人提出要继续营业，因此被上诉人在商铺和商场之间安装了玻璃隔断，并预留了两扇玻璃门从商场区域完全自由进入商铺餐饮区域，对上诉人从商场引入人流并不存在任何影响。设立玻璃隔断也是因为安全和消防的考虑，因为商铺餐饮区域存在油烟和明火，另一侧系商场内部的商业经营，有黄金、箱包、鞋具、化妆品等商铺，为了安全和隔离油烟、方便管理和美观需求设立该隔断。上诉人承租的商铺对外（中环国际方向）有独立的大门，山百大楼和军人俱乐部之间的栅栏是军人俱乐部为了防疫临时设置的，并非像上诉人所述完全被割断封闭，设立栅栏处也预留了通道可以自由进出，上诉人所承租的商铺临街方向其他方向仍有多处出口人员可以正常进行流通。上诉人因疫情原因单方想解除合同，至今都未装修实际开业经营，却声称人流量原因不能开展有效经营要求解除合同完全系其单方想法，于理于法均不符，设立玻璃隔断具有其合理性和必要性，且截止目前不存在导致合同目的无法实现的情形。上诉人称一审法院认定事实错误没有任何依据。2.被上诉人是否占有消防通道与本案无关。上诉人所述的占用消防通道并非事实，关于就餐区域系被上诉人与该区域承租方承租时商量好的，各家商铺为了更好的吸引客流在商铺承租面积中让出一部分面积作为公共就餐区域和人行通道区域，该公共的就餐区域并非上诉人所述的消防通道，该区域的开放打通了商场和临街人员的通道，而商场有专门为消防人员实施营救和被困人员疏散的消防通道。上诉人承租的商铺与消防通道无关，被上诉人在合同中并未约定将消防通道出租给上诉人，合同约定的租赁商铺面积约42平方米是根据建筑面积计算的，被上诉人并未占用、堵塞、封闭消防通道。上诉人承租的商铺所属权利和义务应当以双方签订的《房屋租赁合同》为准，不能无视租赁合同既有约定，以与合同毫无相关的情况主张解除合同。3.上诉人要求两被上诉人承担连带责任没有法律依据。被上诉人禾之厨餐饮中心和久悦汇公司属于不同的法律主体，拥有独立的办公地点、办公人员、办公设备，双方财务、财产均独立核算。本案《房屋租赁合同》系上诉人与被上诉人禾之厨餐饮中心签订，双方应严格遵守合同的约定和约束，各自积极履行各自的义务。上诉人要求两被上诉人承担连带责任没有法律依据和事实基础，两被上诉人未实施违约行为，不存在侵害上诉人利益的情况，《房屋租赁合同》应当继续履行。4.山西路百货大楼部分商铺被查封，但并不影响商铺的实际经营和使用，目前山西路百货大楼的商铺全部处于正常营业状态，并不存在上诉人所说的侵害其权益的结果。部分商铺被查封并不当然导致上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》的无效，目前所涉房屋的经营并不受影响。5.上诉人要求解除合同违背合同法平等、自愿、诚信原则。综上所述，一审法院认定事实清楚，判决合法、合理，请求二审法院依法驳回上诉人上诉，维持原判。杨剑向一审法院起诉请求：1.解除双方于2019年10月22日签订的房屋租赁合同；2.久悦汇公司、禾之厨餐饮中心退还杨剑租金、进场费及押金合计198120元。一审法院认定事实：2019年10月22日，杨剑（乙方、承租方）与禾之厨餐饮中心（甲方、出租方）签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落于南京市鼓楼区中山北路山西路百货一楼禾厨云集美食城A15号商铺（以下简称A15商铺），面积约42平方米出租给乙方用于经营简餐套餐饭；租赁期限24个月，自美食城正式开业日起计租，以开业通知函为准；年租金158000元，每年租金在前一年年租金的基础上递增6%；乙方应于本合同签订之日向甲方支付首期租金，履约保证金20000元，乙方向甲方缴纳20000元的入场费（此费用在签约后任何情况概不退还）；甲方应于2019年11月20日前向乙方交付该商铺，甲方享有自约定交付日期45天的交付宽限期，乙方同意在交付宽限期内交付该商铺不承担违约责任等等。上述合同签订后，杨剑向禾之厨餐饮中心支付198120元，其中包含一年租金158000元、履约保证金20000元、入场费20000元及刷卡手续费120元。久悦汇公司、禾之厨餐饮中心称已于2019年12月21日将A15商铺交付杨剑，其他商铺装修完毕后已于2020年4月10日开业。杨剑称2020年1月15日才向其交付商铺，由于交付的商铺与约定的不一致，商铺与商场之间增加了一堵隔墙，故杨剑未进行装修并与禾之厨餐饮中心工作人员进行协商，要求拆除隔墙或解除合同退还已付款项。审理中，杨剑提供了商铺效果图，称该效果图是禾之厨餐饮中心在宣传时向其提供，通过该效果示意图可以看到商铺外并无隔断，禾之厨餐饮中心当时亦承诺杨剑可以在店铺外空地处摆放桌椅，现禾之厨餐饮中心实际交付的商铺与商场之间砌有玻璃隔断，大大降低了店铺外空地的利用率。禾之厨餐饮中心称由于租赁商铺在商场内部，承租人提出在商场晚上停业后需要继续营业，故需要在商铺与商场之间进行相对隔离，原计划安装卷帘门，由于承重原因无法安装，后改装为玻璃隔断，并有玻璃门从商场区域通到商铺所在区域。另查明，久悦汇公司系从南京山西路百货大楼有限责任公司承租了包括A15商铺在内的650平方米商铺用于经营餐饮。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案中，久悦汇公司已明确其与禾之厨餐饮中心系委托合同关系，杨剑选择禾之厨餐饮中心为相对人主张权利，故杨剑要求久悦汇公司承担连带责任的诉讼请求，一审法院不予支持。杨剑与禾之厨餐饮中心签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除问题。根据法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，杨剑称交付的商铺与效果示意图相比，增加了隔墙，致使杨剑合同目的无法实现，故要求解除合同，由于杨剑租赁的商铺在商场内部，其经营的餐饮区域与商场的其他区域进行相对隔离，并预留有玻璃门从商场区域进入餐饮区域，并未超过合理限度，且对杨剑从商场引入人流的目的并未构成根本影响，故杨剑以此为由要求解除合同，不符合法律规定，一审法院不予支持。杨剑要求久悦汇公司、禾之厨餐饮中心退还已支付费用的诉讼请求，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第四百零三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：驳回原告杨剑的诉讼请求。案件受理费4302元，减半收取计2151元，保全费1529元，合计3680元，由原告杨剑负担。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人杨剑提交：1.照片一组，证明后门临街商铺的部分已经被围挡堵死，无法实现经营目的；2.百度搜索照片打印件一组，证明因周边的围挡与山百大楼内部隔断之故，整个临街商铺陷入窨井式围挡中，根本无法实现合同订立之初的临街商铺地理位置优势，故合同目的无法实现；3.《解除合同通知函》复印件,证明被上诉人拖欠房租，导致山百公司单方解除合同，该解除通知自到达时已经生效，故上诉人与被上诉人之间的房屋租赁协议实际也已无法履行；4.加盖南京市城市建设档案馆资料章的山百大楼附房平面图，证明涉案商铺有一部分是消防通道；5.《告知书》张贴照片一份，证明山百公司已通知各承租户迁出。被上诉人久悦汇公司、禾之厨餐饮中心质证认为：对证据1、2的真实性、合法性、关联性均不予认可，上诉人拍摄照片角度单一，并不能完全真实的反映该商铺目前的周边环境。目前该商铺的临街方向均有多处入口可以自由进出，即使因为疫情军人俱乐部设立了栅栏，但是也预留了人员通道，并且自行车、电瓶车均可自由进入，另外上诉人与被上诉人禾之厨公司签订的房屋租赁合同并未约定被上诉人保证上诉人商业开展有大量的客流量，因此上诉人声称无法实现合同目的，没有事实依据，该两份证据无法达到上诉人的证明目的。对证据3-5的真实性予以认可，但认为其与山百公司仍在协商，并未解除租赁合同；附房平面图形成时间不明，且现状已与图纸不符，不能以该图纸为依据。被上诉人久悦汇公司、禾之厨餐饮中心提交商铺图纸一份，证明案涉区域并非消防通道。上诉人杨剑对该证据的真实性不予认可，认为图中消防通道在中间即消失，显非客观事实。真正的消防通道应当是通到最左边，需要经过划定的上诉人的店铺。对于上述证据的真实性本院均予以认定，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。为查明事实，本院于2020年12月11日赴租赁房屋现场进行勘验，并形成勘验笔录。双方当事人对于勘验笔录均无异议。二审另查明：2020年1月17日，久悦汇公司向案涉商铺在内的各商户发出《开业通知函》，告知各商户禾厨云集美食广场（山百店）定于2020年3月9日统一开业。2020年10月21日，山百公司于租赁商铺现场张贴《告知书》，通知各承租户因久悦汇公司拖欠2020年下半年租金至今未缴纳，根据租赁合同约定，山百公司已与久悦汇公司即时解除双方签订的租赁合同；各承租户请于2020年10月23日24时前将各自商铺里的物品搬走，逾期山百公司将作无主处理。《告知书》另通知各承租户山百公司具体联系方式与迁出手续如何办理。上诉人陈述其于《告知书》张贴当日即知晓此事。二审期间，上诉人向本院提交《解除合同通知函》复印件一份，该函件系山百公司向久悦汇公司发出，载明久悦汇公司未按双方《租赁合同》约定支付2020年7月1日至12月30日的租金,山百公司于2020年8月25日书面催告其支付租金，但久悦汇公司至今仍未支付，已构成违约。故山百公司依法行使合同解除权，以本函件通知久悦汇公司解除《租赁合同》。函件落款日期为2020年10月8日。久悦汇公司陈述其于10月9日收到该函件。2020年12月1日，山百公司向南京市鼓楼区人民法院起诉久悦汇公司，提出确认双方之间的租赁合同于2020年10月9日解除、久悦汇公司支付2020年7月1日至12月31日之间的租金等诉讼请求。本院于2020年12月11日查看案涉商铺现场，经查禾之厨美食城现处于停业状态，无商户经营，靠近山西路百货大楼入口处的大门及山西路百货大楼内部通向美食城的玻璃门均处于上锁状态。涉案商铺基本为毛坯，现场堆放少量装修材料，美食城外部靠近中环国际大厦一侧有蓝色临时遮挡。久悦汇公司、禾之厨餐饮中心陈述：1.禾之厨美食城在与商场连通处的商铺于2020年8月份尚在经营，玻璃隔断之外每家商铺对着中环国际大厦的方向均设有大门，故涉案商铺实际系临街商铺。商铺外围遮挡系商场设置，原因是涉案商铺及其他商铺均处于装修状态，出于市容与经营需要，必须进行遮挡，如装修完毕即可撤去。2.美食城封闭区域斜角处铺设地砖部分即为图示上的消防通道，该部分商场并未出租。双方签订租赁合同中约定的租赁面积42平方米系包含公摊在内的建筑面积，租赁面积并未包含消防通道。3.久悦汇公司应于2020年6月20日前支付2020年下半年租金，但自2020年6月21日以来该租赁场地被南京市鼓楼区人民法院出具公告以来，其与山百公司一直在就执行公告、房屋租金、疫情减免、招商宣传等问题进行沟通协调，山百并未明确要求久悦汇公司解除合同，只是强调租金支付问题；久悦汇公司也非无故拖欠租金，等租赁障碍消除后，久悦汇将会履行支付租金的义务。本案双方签订的租赁合同合法有效，不存在任何约定或法定的解除情形，久悦汇公司与山百之间的争议也不会影响案涉租赁合同的履行。上诉人陈述：签订合同时不知晓久悦汇公司与禾之厨餐饮中心之间具有委托代理关系，一直以为自己是与久悦汇公司签约，现愿意选择久悦汇公司作为合同相对人。合同约定的租赁面积一直计算至现场玻璃隔断处，包含消防通道在内，上诉人于一审中提交的招商效果图中，桌椅正是设置在消防通道处。另查明，双方签订的《房屋租赁合同》中约定，20000元入场费构成为商铺标准化设计及装修，排烟、排污系统分户。久悦汇公司陈述其已做好上述工作，但未能提供证据证明。以上事实，有《开业通知函》、《解除合同通知函》、《告知书》《房屋租赁合同》、本院勘验笔录、询问笔录、（2020）苏0106民初12046号案件立案登记表、起诉状等在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案纠纷发生于2020年，故应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。久悦汇公司认可其委托禾之厨餐饮中心对外招商并签订房屋租赁合同，上诉人表明其签订合同时不知久悦汇公司系委托人，但现在愿意选择久悦汇公司作为合同相对方，故案涉合同的相对方应为上诉人与久悦汇公司。本案中，上诉人与被上诉人久悦汇公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约定全面履行其权利义务。上诉人已按约向久悦汇公司支付一年租金，但久悦汇公司认可其仅向山百公司支付了2020年6月20日之前的租金，山百公司亦向久悦汇公司发出通知函主张解除双方之间的租赁合同，并已向法院提起诉讼。现涉案商铺所在的美食城处于停业状态，已无商户经营，涉案商铺装修基本处于毛坯状态。因此，因久悦汇公司的行为，涉案租赁合同事实上处于无法履行的状态，其合同目的已不能实现，故案涉租赁合同应予解除。关于解除时间问题，因山百公司明确告知各承租户应于2020年10月23前迁出，故本院确定以2020年10月23日作为案涉租赁合同解除之日。因该日期之后上诉人无法使用、实际也未使用商铺，故其无需承担之后的占有使用费。上诉人还上诉称涉案商铺与商场之间存在隔断，其外部亦有遮挡，导致人流不畅、合同根本目的不能实现；且消防通道也划为商铺面积并出租给上诉人作为就餐区域使用，违反了消防法的相关规定，故合同应予解除。对此本院认为，案涉商铺与商场之间虽有玻璃隔断，但隔断处设有玻璃门连通两处空间，商铺亦具有其他出入口，故对客流并未构成不合理的影响，上诉人以此为由主张解除合同，理由不能成立。就消防通道问题，上诉人提交的证据尚不足以证明双方书面约定的租赁面积中包含消防通道在内，故对上诉人上述理由，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。上诉人主张两被上诉人返还租金158000元，但因其所主张的玻璃隔断影响客流、消防通道问题等理由并不成立，且其于2020年10月23日前并未实际返还案涉商铺，故其仍应支付占用商铺期间的租金。关于支付租金的数额，因双方合同约定自美食城正式开业时计租、以开业通知函为准，故应自开业通知函确定的开业时间即2020年3月9日起开始计算上诉人应支付租金。因疫情防控措施影响，自2020年3月9日至2020年4月30日之间的租金应予减半。经计算，上诉人应支付的租金为158000/365×52×50%（11255元）+158000/365×175（75753元）=87008元，即被上诉人久悦汇公司应退还上诉人租金70992元。上诉人还主张久悦汇公司返还履约保证金20000元、入场费20000元，因久悦汇公司未按期支付租金、山百公司张贴公告要求次承租人迁出，故久悦汇公司应退还履约保证金。对于入场费20000元，因涉案商铺未实际装修也未经营，被上诉人亦未提供证据证明其已实施了商铺标准化设计装修与排烟、排污系统分户工作，故上述费用亦应退还。至于刷卡手续费120元，应由上诉人自行承担。上诉人另主张禾之厨餐饮中心与久悦汇公司构成人格混同，应承担连带责任，但其提供的证据尚不足以证明该主张，本院对此不予采信。综上，因二审中发生新的事实，杨剑的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、四百零三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初1576号民事判决；二、杨剑与江苏久悦汇商业管理有限公司2019年10月22日签订的房屋租赁合同于2020年10月23日解除；三、江苏久悦汇商业管理有限公司返还杨剑租金70992元，履约保证金20000元，入场费20000元，合计110992元。四、驳回杨剑其他诉讼请求。一审案件受理费4302元，减半收取2151元，保全费1529元，合计3680元，由杨剑负担1619元，由江苏久悦汇商业管理有限公司负担2061元；二审案件受理费4302元，由杨剑负担1893元，由江苏久悦汇商业管理有限公司负担2409元。本判决为终审判决。审 判 员 许云苏二〇二一年二月三日法官助理 谢新辉书 记 员 刘 东