连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0707民初1711号原告:江苏苏阳太阳能科技有限公司，统一社会信用代码9132070770379664XE。住所地：连云港市赣榆区青口镇环城西路。法定代表人：孟莉，总经理。委托诉讼代理人：李世坡，江苏衡信达律师事务所律师。被告：赣榆区青口镇金润泽农资经营部，统一社会信用代码92320707MA1P6GJL0P。住所地：连云港市赣榆区青口镇小荒村。经营者：邵杭泽。委托诉讼代理人：孟庆阳，江苏四季青律师事务所律师。原告江苏苏某太阳能科技有限公司（以下简称苏某公司）与被告赣榆区青口镇金润泽农资经营部（以下简称金润泽经营部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏某公司的委托诉讼代理人李世坡，被告金润泽经营部的经营者邵杭泽及委托诉讼代理人孟庆阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏某公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付厂房租金420702元（包括租赁合同外新增的门口楼房、一楼办公室的租金共23360元）、违约金360566元（先行计算至2020年11月5日，诉后违约金按约定的日千分之一计算至实际还款之日）、返还原告垫付的水电费22652元，以上合计803920元；2.判令被告将租赁期间损坏的路面修复，恢复原状；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年10月5日，原、被告签订厂房租赁合同，被告租赁原告位于青口镇环城西路的厂房用于办公和仓库，租赁期限为三年，从2013年10月5日起至2016年10月5日止。合同约定第一年租金为70000元，第二年租金在第一年的基础上递增8%，第三年租金在第二年的基础上递增8%，以此类推，同时约定原告应于合同签订之日，向原告一次性支付租金70000元，其后被告应于每年期限届满前10日向原告支付第二年的租金，如果被告逾期支付，原告有权按照租金总额的日千分之一收取滞纳金。除了上述书面合同内的租赁物外，被告于2016年6月1日又增租原告的门口楼房，租赁至2017年10月6日，约定房租为6500元每年。2017年10月1日又增租原告的一楼办公室两间，租期两年，约定两年租金为8000元。上述书面合同签订后，除了增租的房屋外，被告一直持续租赁至2020年10月5日自行终止了合同，并让出了租赁物。书面租赁合同约定的租赁物被告实际租赁期间自2013年10月5日起至2020年10月5日止，被告仅缴纳了2016年10月5日之前的租金，其余租金397342元至今未付。书面合同外增租的房屋租金共计23360元，也至今未付。原告在被告租赁期间为其垫付了22652元的水电费，被告也没有给付原告，以上费用合计803920元。被告在租赁期间将租赁场地地面损坏，依法应当恢复原状。原告现诉至法院，请求依法支持诉请。被告金润泽经营部辩称：1.原告诉请的厂房租金已在（2020）苏0707民初6270号民间借贷纠纷一案中冲抵结清，在该案中答辩人主张的借款本息是扣减租金后的剩余部分，答辩人起诉的案件在前，且已经开过庭，因此，原告提起本案诉讼属于重复起诉，应当驳回原告的诉讼请求。2.如原告坚持将租金和借款分开处理，答辩人认为原告主张的后四年租金数额没有依据，与双方协商确定的金额不一致。原租赁合同的租赁期限是三年，合同期满前三年租金已全部付清，其中第一年租金是答辩人以现金支付，第二、三年的租金是用张某、孟莉向答辩人的经营者邵杭泽借款的利息冲抵，对此双方均无异议。合同期满后，双方未再续签书面合同，但口头协商继续租用，并确定租金为每年80000元，除了2019年12月20日双方签订合同租用了办公楼一楼的两间房屋另付租金外，其余租赁物都在每年的80000元租金之内。办公楼一楼的两间房屋的4000元租金答辩人已付清。3.原告主张的违约金没有依据，原告租赁合同因期满而终止。原合同期满后虽然答辩人继续租用，但双方没有签订合同，只是协商确定每年租金数额和用借款本息冲抵租金事宜，对于其他事宜都没有约定，原合同约定的违约条款对答辩人没有任何法律约束力，况且答辩人本身不存在违约，没有恶意拖欠租金，因双方商定用借款本息冲抵租金，所以原告从未向答辩人索要过租金。如果答辩人拖欠原告四年租金不付，原告也不可能让答辩人一直使用租赁物，所以原告诉称答辩人拖欠租金明显不符合常理。退一步讲，即使答辩人拖欠租金，原告主张的违约金也明显过高，应当予以调整，且答辩人承担逾期支付租金的违约责任的起算时间也应当是原告起诉之日。4.答辩人对原告主张的电费15979元、水费282元予以认可，并同意给付，但对于原告主张的利息不予认可。5.答辩人没有损坏路面，只是正常使用，且院内的租户有五、六家，不只是答辩人一家在使用，答辩人更不知道路面的原状是什么样子，何来恢复原状，答辩人在交还租赁物时，原告也没有提出任何异议。6.原告主张的第四年度（2016年10月5日至2017年10月5日）租金已超过诉讼时效，应当不予保护。综上所述，如果原告坚持将租金和借款分开处理，且法院能够认定这一事实，答辩人同意给付第五、六、七三年的租金共计24万元。本院经审理认定事实如下：2013年10月5日，原告苏某公司作为出租方（甲方），被告金润泽经营部作为承租方（乙方），双方签订《租赁合同》一份，合同约定甲方将位于原赣榆县青口镇环城西路江苏苏某太阳能科技有限公司院内的办公楼二楼的5间房屋以及院内北部东侧的厂房（1150平方米）出租给乙方使用，租赁期限为3年，自2013年10月5日起至2016年10月5日止。租金第一年为70000元，第二年租金将在第一年基础上递增8%，第三年在第二年基础上递增8%。第一年租金于合同签订之日交付，第二、三年租金在前一年租赁期限届满前10天交纳，乙方逾期支付租金，甲方有权向乙方收取滞纳金，滞纳金为租金总额的日千分之一；租赁期限届满前10天若乙方继续使用，经甲方同意，双方重新签订租赁合同；租赁期间乙方使用的水电费由乙方按实际发生量自行承担。合同还对双方的其他权利义务作出了约定。合同约定的三年租金，原、被告已结清。合同期满后，被告继续使用租赁物，但双方未有另行签订租赁合同。2020年10月5日被告搬离，将租赁物交还原告。2019年12月20日，原告的法定代表人孟莉与被告签订《房屋租赁合同》一份，将苏某公司院内办公楼一楼北面两间房屋租赁给被告，租赁期限为一年，自2019年12月20日至2020年12月20日，租金为4000元。合同签订后，被告向原告支付租赁费4000元，该租赁物被告使用至2020年10月5日。原告主张被告在签订合同前已使用上述两间房屋两年时间，但未有支付两年的8000元租金，被告对此不予认可，原告对其主张未能提供相应的证据证明。原告在被告租赁期间为其垫付水电费，至被告交还租赁物时，被告尚欠付原告电费15979元及水费282元。庭审中，原告明确其向被告主张的违约金即为原租赁合同约定的日千分之一的滞纳金。被告辩称合同期满后，双方口头协商继续租用，并确定租金为每年80000元，原告对此不予认可，被告对其辩解未能提供相应的证据证明。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交《房屋租赁合同》一份，拟证明被告在原租赁合外，还租用了公司院内门口的房屋一栋，租金为每年6500元。合同系原告的法定代表人孟莉与案外人马翠艳签订的，租赁物为原告公司院内房屋一栋（三室一厅一厨一卫），租期为一年，自2015年6月1日至2016年6月1日，租金为每年6500元。原告主张马翠艳的租期届满后，房屋由被告租赁使用。被告对合同的真实性表示无法确认，并认为该合同与其无关，不能达到原告的证明目的。被告的经营者邵杭泽称其第一年租赁厂房时，原告附加了厕所东的一间房屋给其做厨房用，马翠艳搬走后，西面的房子原告又租给了别人，其只是使用了一间用来做饭，且原告从未向其要过租金，也未签订过租赁合同。本院经审查认为，原告提交的租赁合同系与案外人签订，对其真实性本院无法确定，而且原告亦未举证证明合同载明的三室一厅一厨一卫房屋均由被告使用。被告虽认可使用了其中一间房屋用来做饭，但原告亦未能证明该间房屋系单独出租给被告，因此，对原告的证明目的本院依法不予采信。2.原告提交照片一组，拟证明被告在租赁使用厂房期间损坏地面的事实。被告认为照片系原告单方拍摄，没有拍摄时间，也不能体现拍摄场所，对其真实性及原告的证明目的均不予认可。本院经审查认为，原告提交的照片未显示具体的拍摄地点，不能证明系被告租赁厂房的地面，即使拍摄地点系被告租赁的厂房，其亦未举证证明在被告租赁前厂房地面的情况，因此，上述证据不能达到原告的证明目的。3.原告提交其法定代表人孟莉与被告的经营者邵杭泽的微信聊天记录，并申请其员工徐某出庭作证，拟证明其主张的第四年租金未有超过法定诉讼时效。在微信聊天记录中，双方就借款的还款进行交流，其中孟莉提到“当时还有张年前算账的明细表吧，看看房租付到哪年了。”证人徐某称其系原告的员工，其向被告的经营者邵杭泽催要过租金，但邵杭泽认为孟莉夫妻二人借他钱没有还。其还接受张某和孟莉的委托与邵杭泽就借款本息及租金问题进行对账，但未有达成一致意见。被告对微信聊天记录的真实性无异议，但对原告的证明目的不予认可，认为孟莉在聊天记录中未有向其索要过第四年的租金。被告认为徐某系原告的工作人员，与原告存在利害关系，其证言不应采信，但对徐某代张某和孟莉与其对账的事实予以认可。在被告提交的与张某的短信息记录（2019年10月29日）中，邵杭泽认可徐某把房租和借款的计算方式拿给其看，但其不予接受。在被告提交的与徐某的通话记录中（2020年9月22日），邵杭泽让徐某在借款本息中直接减去四年的租金。徐某对录音的真实性无异议。本院经审查认为，原告的法定代表人孟莉在与被告的经营者邵杭泽的微信聊天记录中提到租金问题，证人徐某作为原告的职工在与邵杭泽就借款和租金进行对账过程中，邵杭泽对欠付原告4年租金的事实予以认可。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条的规定，诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩。被告的经营者在与原告的职工就借款和租金进行对账过程中，不仅对未付原告四年租金的事实予以认可，并同意在借款本息中扣除四年的租金，据此可视为被告同意给付原告四年的租金，因此，被告认为原告主张的第四年租金超过诉讼时效的辩解不能成立。另查明，被告的经营者邵杭泽于2020年9月28日向本院提起诉讼，要求原告的法定代表人孟莉及其丈夫张某偿还借款本金245975元及利息。邵杭泽称该案的诉讼标的系扣除了本案原告方四年租金后的金额，但未提交证据证明双方已就借款和租金的冲抵达成了一致意见。原告认为邵杭泽提起的民间借贷诉讼与本案的诉讼主体、法律关系均不一致，不同意一并处理。邵杭泽随后在上述案件中变更了诉讼请求，要求孟莉、张某偿还借款462888元及利息，本院经审理后，依法作出（2020）苏0707民初6270号民事判决书。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原、被告双方签订的《租赁合同》约定的三年租赁期限届满后，被告继续使用租赁物，原告未有提出异议，在双方未有重新签订租赁合同的情况下，原租赁合同继续有效，因此，原告依法有权按原租赁合同的约定向被告主张租金和违约金。原租赁合同约定租金每年递增8%，因此，第四、五、六、七年的租金应分别为88179元、95233元、102851元、111079元。被告对租赁期满后，与原告协商确定每年租金为80000元的事实未提供相应的证据证明，对此本院依法不予采信。关于原告主张的违约金标准是否过高的认定。被告认为原告主张的违约金过高，依法应予调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原告因被告未按期支付租金造成的直接损失应是未能占用该部分资金期间的利息损失，其按租赁合同约定的日千分之一的滞纳金标准主张违约金明显过高，被告依法有权请求人民法院予以适当减少。被告未按期支付租金的理由是原告的法定代表人孟莉及其丈夫张某拖欠其借款本息未有偿还，鉴于公司系独立法人，公司财产独立于股东个财产，因此，租赁关系与借贷关系发生在不同的主体之间，不属当事人互负到期债务，可以抵销的法定情形，故，被告欠付原告租金的理由并非正当理由。综合本案案情，对原告主张的违约金本院酌情予以适当减少，2019年8月19日之前的违约金参照中国人民银行同期贷款基准利率的2倍计算，2019年8月20日之后的违约金参照同期全国银行同业折借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算。原告对被告损坏仓库地面、使用门口楼房及2019年12月20日之前使用一楼北面两间房屋两年的事实均未能提供充分的证据证明，对其要求被告支付租金及恢复地面原状的请求本院依法均不予支持。被告对拖原告电费15979元及水费282元的事实予以认可，本院予以支持，鉴于双方未有对水电费的给付时间作出明确约定，因此，原告向被告主张该部分款项的违约金依法无据，本院不予支持。被告关于原告主张的第四年租金超过诉讼时效的辩解依法不能成立，本院亦不予支持。综上所述，对原告的诉讼请求，本院在合理、合法范围内予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赣榆区青口镇金润泽农资经营部应于本判决生效之日起十日内给付原告江苏苏阳太阳能科技有限公司租金397342元及违约金（其中88179元对应的违约金自2016年10月5日起至2019年8月19日止，参照中国人民银行同期贷款基准利率的2倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，参照同期全国银行同业折借中心公布的贷款市场报价利率LPR的2倍计算；其中95233元对应的违约金自2017年10月5日起至2019年8月19日止，参照中国人民银行同期贷款基准利率的2倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，参照同期全国银行同业折借中心公布的贷款市场报价利率LPR的2倍计算；其中102851元对应的违约金自2018年10月5日起至2019年8月19日止，参照中国人民银行同期贷款基准利率的2倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，参照同期全国银行同业折借中心公布的贷款市场报价利率LPR的2倍计算；其中111079元对应的违约金自2019年10月5日起至实际给付之日止，参照同期全国银行同业折借中心公布的贷款市场报价利率LPR的2倍计算）。二、被告赣榆区青口镇金润泽农资经营部应于本判决生效之日起十日内给付原告江苏苏阳太阳能科技有限公司水电费共计16261元。三、驳回原告江苏苏阳太阳能科技有限公司的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11919元，减半收取5959.5元，由原告江苏苏阳太阳能科技有限公司负担959.5元，由被告赣榆区青口镇金润泽农资经营部负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费11919元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员 李 虎二〇二一年二月七日书记员 金媛媛