广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25207号上诉人（原审原告、反诉被告）：吕志强，男，1963年6月21日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：黄**鸿，福建闽腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶芷菁，广东广和（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：马冰，女，1948年8月14日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：李汝南，男，1975年8月22日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：卢娴茵，广东比格律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：郑建军，广东比格律师事务所律师。上诉人吕志强因与被上诉人马冰、李汝南租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初10733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕志强上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第四项、第五项、第六项；改判驳回马冰、李汝南的全部反诉请求；改判马冰、李汝南向吕志强返还2020年1月的租金2000元，支付因单方违约产生的违约金3200元、可预期租金损失35700元；支付吕志强租房差价损失3200元，修缮、装修和家电添置的损失104373元；2.一、二审诉讼费由马冰、李汝南共同承担。事实和理由：一审判决忽略案件基础事实，适用法律错误。一、一审认为“租期到三元里拆迁为止”仅为事实状态，应视为租赁期限约定不明，遂支持了马冰随时解除涉案租赁合同，并无需承担吕志强的损失。该认定违背案件事实。(一)涉案租赁合同关于租赁期限的约定为“三元里拆迁为止”。该约定为双方真实意思表示，该表述系双方对租赁期限的约定，该期限是将来确定能够发生的事实。涉案租赁合同为附条件租赁合同。在条件尚未成就时，马冰单方提出解除合同，理应承担违约责任。马冰的代理人也承认三元里拆迁确有其事，并非一审判决认定的“拆迁是事实状态、不是合同的终止时间，应视为租赁期限约定不明。”司法实践中亦确认“当合同当事人以未来确定可发生的事实作为租赁关系解除的条件时，应视作双方对租赁期限给予了明确约定。”合同法第四十五条亦规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”附条件合同中所附条件应符合如下特征：1.所附条件是双方当事人约定的，作为合同的一个条款列入合同；2.条件尚未发生、将来可能发生的事实，这种客观事实是否发生具有或然性；3.所附条件是当事人用来限制合同法律效力的意思表示；4.所附条件必须是合法事实。本案涉案租赁合同中的“租期”上写“到三元里拆迁为止”符合附条件合同中所附条件的特征，故马冰单方要求解除合同，并与李汝南使用恶劣手段逼迫吕志强退租的行为构成严重违约，应支付违约金并赔偿损失。(二)一审判决“吕志强、马冰对涉案物业随时因拆迁被收回已达成合意，随时被解除是可以预见的，由此造成的不利法律后果吕志强也是知悉的。”该认定与事实不符。拆迁并不是一个时间点，而是一个时间段。即便现在广州市区拆迁工作最快也需一年以上。在该相对宽松期限内，吕志强能够安排好自己及其他承租人，避免任何一方承担不利后果。吕志强不认可双方均可以随时解除合同，即便马冰有足够理由解除合同，也应在友好协商后给出宽限时间，而非在一个月之内采取上门张贴公告、切断门禁及断水断电等方式驱离承租人。二、一审判决忽略了马冰、李汝南单方违约的事实，不符合法律规定。(一)马冰、李汝南是在涉案租赁合同期限内且吕志强未有违约的情况下，单方以断水断电的手段强行终止租赁关系，该行为是违约乃至侵权行为。合同法第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。但在双方尚未正式解除合同期间，吕志强已足额交纳至2020年1月份租金且不存在其他违约行为，即使不定期租赁合同可以随时解除，但根据合同法第二百三十二条规定：“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。马冰、李汝南先停水电、发律师函，已经违反先合同义务，又未在合理期限内通知承租人腾退且采取暴力手段强行清退，其应承担违约责任并赔偿损失。基于上述两种违约情况，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条等相关规定及涉案租赁合同的约定，吕志强有权请求马冰、李汝南支付违约金且赔偿吕志强可预期的收益及赔偿装修残值损失。三、因马冰、李汝南违约在先，涉案物业亦不具备居住条件，故吕志强无需支付违约行为发生后的全部租金。马冰作为出租方，有义务保证租赁物符合约定的用途，2020年1月3日开始马冰、李汝南切断水电，涉案物业已不具备约定用途，吕志强有权拒绝支付租金，故马冰的反诉请求于法无据。涉案物业目前除四楼、五楼部分房间因个别租客尚未取回私人物品仍上锁外，其余楼层房间均未上锁也无人使用。本案纠纷发生后吕志强一楼租客陈某仍在继续使用，其已将每月2000元的租金直接交给马冰、李汝南。马冰、李汝南亦已实际控制涉案物业并享受收益。综上，一审判决认定基本事实不清，适用法律不当，请求二审依法予以改判。马冰、李汝南共同辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。吕志强的上诉请求无事实和法律依据，请求二审予以驳回。吕志强于2020年4月14日向一审法院提起诉讼请求：1.解除吕志强与马冰之间签订的涉案租赁合同；2.马冰返还吕志强押金3000元及2020年1月租金2900元；3.马冰、李汝南共同支付违约金3200元、押金损失与可预期租金损失35700元、租房差价损失3200元（自2020年1月3日至三元里拆迁之日，每月800元计算，暂计至起诉之日为3200元）、涉案物业修缮、装修和家电添置损失104373元；4.马冰、李汝南支付吕志强垫付的2013年3月至2019年12月期间出租屋税费3261.8元。马冰提起反诉请求：1.确认吕志强与马冰签订的涉案租赁合同于2020年3月28日解除；2.吕志强交还涉案物业；3.吕志强支付2020年2月、3月的租金共计5800元；4.吕志强自2020年3月28日起按照市场价的标准向马冰支付房屋占用费至交还之日止；5.马冰有权没收吕志强支付的租赁押金3000元；6.吕志强支付赔偿金3200元；7.本案所有诉讼费由吕志强承担。一审法院认定事实：位于白云区××街××号的物业权属人为李汝南，占有份额为二分之一，钢筋混凝土5层半，总建筑面积154.22平方米。2012年12月17日，吕志强（乙方）与马冰（甲方）签订涉案租赁合同，约定：一、甲方于2013年1月将三元里大街17巷1号1-6楼交给乙方承租。租期到三元里拆迁为止。每月租金2900元。乙方应交给甲方房租押金3000元。乙方于每月28号前缴交下月的租金。五、乙方不得在履行合同过程中转租他人。六、双方在履行合同过程中，如遇国家征收档口，双方自行解除合同，互不追究赔偿（甲方应退回押金给乙方），乙方亦要将水电费和垃圾费等交清。双方执行合同过程中如有违约，违约方应赔偿对方3200元等。一审庭审中，吕志强提交：1.租赁合同及退租说明，拟证实因马冰多次骚扰导致吕志强无法正常出租，产生租金及退还押金损失35700元；2.房屋租赁合约，拟证实吕志强于2020年1月5日已搬离涉案物业另行租赁其他房屋，租金为800元/月；3.收据，拟证实吕志强为修缮物业产生费用104373元；4.税收缴款书，拟证实吕志强代马冰垫付2014年3月至2019年12月期间的税费3261.8元；5.微信聊天记录，拟证实马冰要求加租，否则将停水停电，且马冰对吕志强转租的事实是知晓并同意协助租客办理营业执照。2020年3月25日，马冰向吕志强发出《律师函》，称，因吕志强未按时足额交纳租金亦未按合同不得转租的约定将涉案物业转租出租赚取利益。吕志强未交纳2020年2月及3月租金已逾期两个月。因双方签订的涉案租赁合同中租赁期限的约定为到三元里拆迁为止，属于租赁期限约定不明，双方之间视为不定期租赁合同关系，马冰作为出租人可随时解除合同。1.2020年3月25日正式解除与吕志强签订的《租赁合同》；2.因吕志强违约解除租赁合同，保证金不予退还；3.解除后15日内付清所有租金5800元及自行清理物品交还承租涉案物业。该《律师函》于2020年3月28日退回。目前，涉案物业仍由吕志强占有使用，双方并未办理交接手续。一审法院认为：吕志强与马冰签订的涉案租赁合同是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。本案中吕志强、马冰就涉案租赁期限的约定为“租期到三元里拆迁为止”，而拆迁是一种事实状态，拆迁何时发生、能否发生都是无法确定的，故拆迁并非租赁合同终止的时间，双方仅约定了租期起始时间，并未明确租期终止时间，应视为租赁期限约定不明。对于租赁期限约定不明，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。现吕志强、马冰均表示同意解除涉案租赁合同，该租赁合同于马冰收到吕志强的起诉状副本之日，即2020年4月17日视为双方解除租赁合同之日。根据合同解除后的相互返还原则，马冰应将收取的押金3000元返还给吕志强，马冰反诉要求没收吕志强押金的反诉请求一审法院不予支持。吕志强亦应将涉案物业返还给马冰。鉴于涉案物业仍由吕志强占有使用，其主张马冰返还2020年1月租金的诉请于法无据，一审法院不予支持。马冰反诉要求吕志强支付2020年2月至3月期间的租金5800元的反诉请求一审法院予以支持。同理，吕志强亦应按2900元/月的租金标准向马冰支付自2020年4月至其实际返还涉案物业之日止的租金，对于马冰反诉主张超出的部分，一审法院不予支持。关于马冰提高租金是否构成违约及承担赔偿吕志强损失的违约责任。涉案租赁合同从内容上看，吕志强、马冰对涉案物业随时因拆迁被收回已经达成合意，吕志强对合同随时被解除是可以预见的，由此造成的不利法律后果吕志强也是知悉的。虽马冰提高租金标准未取得吕志强同意，但马冰亦有权随时解除双方之间不定期的租赁合同而将涉案物业以更高的租金标准转租给他人，故马冰提高租金标准的行为并不构成违约，无需向吕志强支付违约金3200元。同理，马冰亦不需向其支付对涉案物业投入的修缮、装修和家电添置损失104373元、转租押金损失和预期租金损失35700元及租房差价损失3200元。对于吕志强未按时足额支付租金及擅自转租的行为是否构成违约。根据吕志强提交的2016年10月11日的微信聊天记录显示，马冰对于涉案物业转租一事是知情且同意的，现又以吕志强擅自转租未经其同意为由要求吕志强承担违约责任缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。吕志强未按时足额支付租金的原因系马冰单方提高租金标准所致，并非吕志强主观不愿按租赁合同中约定的租金标准支付，马冰本身亦存在过错，故其主张吕志强承担逾期支付租金的违约责任并支付违约金3200元有违情理，一审法院不予支持。关于出租屋税费。出租屋税费应由业主交纳，根据吕志强提交的《税收缴款书》及纳税记录的内容显示，吕志强代马冰垫付出租屋税费共计3261.8元（611元+611元+521.4元+507.65元+403.81元+405.04元+201.9元），马冰应向吕志强支付代垫出租屋税费3261.8元。因李汝南并非涉案租赁合同的相对方，吕志强主张其承担合同责任的诉请于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年9月25日作出如下判决:一、吕志强与马冰于2012年12月17日签订的租赁合同于2020年4月17日解除；二、自本判决生效之日起五日内，马冰向吕志强返还押金3000元；三、自本判决生效之日起五日内，马冰向吕志强支付出租屋税费3261.8元；四、自本判决生效之日起三十日内，吕志强向马冰返还位于广州市白云区××街××号的房屋；五、自本判决生效之日起五日内，吕志强向马冰支付2020年2月至3月期间的租金5800元；六、自本判决生效之日起五日内，吕志强按2900元/月的租金标准向马冰支付自2020年4月起至吕志强实际返还上述物业之日止的租金；七、驳回吕志强的其他诉讼请求；八、驳回马冰的其他反诉请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3325.2元，由吕志强负担3187.55元，由马冰负担137.65元；反诉费50元，由马冰负担25.8元，由吕志强负担24.2元。本院二审期间,吕志强为支持其上诉主张提交了两组证据：第一组:证据一2020年11月拍摄的现场照片打印件；证据二白云供电局城郊供电所公告，载明李汝南于2019年12月25日到白云供电局城郊供电营业厅办理三元里大街十七巷1号电表销户业务，该所将于2020年1月3日10时对该户进行停电，并执行拆表销户流程；证据三李汝南取消门禁申请书，载明李汝南2019年12月30日要求三元里大街十七巷1号的门禁卡除户主李汝南及马冰外其他全部注销，且以后如无集体土地房产证正本来办理的请不要办理；证据四剪断电线的照片。第一组证据拟证明马冰自2020年1月3日起已实际占有控制涉案物业并断水断电，涉案物业已不具备租赁用途，且吕志强自当日起已无涉案物业门禁卡，双方交接工作实质已于当日完成，吕志强自此未再占有使用涉案物业。第二组:证据一照片；证据二司法鉴定委托书、介绍信；证据三出院小结。第二组证据拟证明涉案物业2020年1月3日停电，吕志强妻子因停电摔伤，涉案物业此时已由马冰控制。吕志强另向本院提交调查取证申请书（申请向三元里街来穗人员和出租屋服务管理站调取李汝南注销门禁卡的申请书及门禁卡注销时间以及涉案物业出租屋注销凭证）、现场勘验申请书（申请对涉案物业进行现场勘验）、证人出庭作证申请书（申请证人黄某、司某、陈某等出庭作证）。马冰、李汝南质证认为，对第一组证据中的证据一、二、三真实性均予以认可，但不认可关联性。吕志强自认证据一照片是2020年11月拍摄，证明2020年11月其在当时仍可进入、占用涉案物业，与其主张的于2020年1月3日已搬离自相矛盾，证据二、三已可证明门禁卡注销时间，再调查相关事实无必要，但该两份证据不能证明涉案物业移交的事实，李汝南本人也确认有递交过注销申请，但吕志强在2020年1月已经重新恢复涉案物业的通电，具体的时间为2020年1月5日至10日期间；对第一组证据四的真实性、合法性、关联性均不予认可。该证据形成于一审开庭前，不属于二审新证据。第二组三份证据，均于一审期间已经形成，吕志强一审庭审后还补充过大量证据，但均不属于新证据，且上述证据也无法证明其所主张的事实。本院审查吕志强二审提供的上述证据，除2020年11月拍摄的照片外，均为一审已经形成的证据，不属于新证据。但考虑到第一组证据的证据一、二、三对本案事实认定具有影响，且马冰、李汝南对其真实性没有异议，本院予以采信，并对吕志强迟延提交证据的行为予以训诫。对于其他证据，因不属于新证据，亦不影响本案事实认定，本院不予采纳。对于吕志强二审提出的关于调查取证和现场勘验及证人出庭作证的申请，均不影响本案处理，本院不予接纳。经审查，本院对一审查明的基本事实予以确认。另查明，在一审法院于2020年5月21日庭审过程中，吕志强和马冰均表示同意解除租赁合同，但对于合同解除的责任和时间有不同意见。对于涉案物业的使用情况，吕志强陈述因马冰、李汝南断水断电、取消门禁且上门骚扰，涉案物业自2020年1月3日起无法使用，吕志强于2020年1月5日另行租房居住，其他租户先后退租，二至六楼房间处于空置状态，一楼商铺由吕志强的租户使用，但该租户未向吕志强交纳租金。吕志强二审提交了一份其与陈某签订的事情原由，写明“由于第三方介入和骚扰，本人2019年12月13日至2020年1月12日的房租至今没有付给出租方吕志强”，没有缴付房租的理由是待自称是该楼业主李汝南与现出租方吕志强二人将事情调解处理好后，本人再将所欠的租金缴交。马冰、李汝南陈述门禁卡注销后，吕志强在涉案物业外加设门锁，仍继续占有使用。经一审法院询问吕志强是否同意交还涉案物业，吕志强陈述涉案物业内还有个人物品及其他租户的物品，没有明确答复可以交还的时间。本院于2020年12月14日进行二审庭询。经释明和询问，吕志强确认将涉案物业管控权全部交还给马冰，房间内所有设施设备任由马冰处置。马冰、李汝南确认2020年12月14日收回涉案物业，并承担相应责任。对于交还前的使用情况，马冰、李汝南陈述，李汝南虽然有注销二楼以上电表和门禁卡，但吕志强2020年1月5日左右重新从一楼电表接通了二楼以上电源，通过另外加锁方式控制涉案物业，不影响涉案物业使用。双方确认涉案物业一楼一直由吕志强的原租户在使用经营，马冰、李汝南不认可自己直接收取了该租户租金。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。一审判决马冰向吕志强返还押金3000元及支付出租屋税费3261.8元，双方均无提出异议，本院予以维持。针对吕志强的上诉请求，本院评析如下：一、关于涉案租赁合同是否为不定期租赁合同的问题。双方涉案租赁合同签订于2012年12月，当时已有三元里被纳入拆迁范围的公开报道，马冰对于吕志强陈述当时三元里旧村改造拆迁补偿办法已经确定等事实没有异议。合同中明确约定“租期到三元里拆迁为止”，根据当时签约的背景及双方心理预期，三元里拆迁的具体时间无法确定，却是必然发生的事情，双方的真实意思就是租期持续到三元里拆迁时止，除非约定的欠租违约或征收拆迁情况发生，租赁关系不得解除。因此双方对租期的约定解释为附解除条件更符合双方签订合同时的意思表示。只要该解除条件成就时没有超出合同法规定的最长租赁期限，应当认定该约定有效。一审认定涉案租赁关系为不定期租赁、双方均有权随时主张解除有误，本院予以纠正。二、关于合同解除责任与解除时间的问题。根据双方提交的证据和当事人陈述，可以确认马冰及李汝南多次与吕志强沟通要求提高租金、重签协议，因未能与吕志强达成一致意见，故对涉案物业采取注销电表、门禁卡，剪断电线等措施干扰涉案物业正常使用。因本院不认可涉案租赁合同当事人有随时解除合同的权利，马冰要求重新签订租赁合同、提高租金标准没有正当依据，其采取停水断电等措施妨碍涉案物业的使用，违反了出租人的义务，构成违约，吕志强可以对合同继续履行和租金支付提出抗辩。马冰在本案纠纷发生前并没有对转租情况提出异议，其以吕志强未经同意转租及拖欠租金作为解除合同的理由均不能成立。因此马冰于2020年3月28日向吕志强发出解除合同通知不发生解除合同的效力。因马冰存在违约行为，吕志强提起本案诉讼要求解除合同，属于行使法定解除权的行为，一审判决双方合同自马冰收到起诉状副本之日即2020年4月17日解除，解除时间并无不当，本院对一审判决第一项予以维持。至于解除合同的责任，因双方纠纷的产生主要由马冰一方造成，马冰应当承担违约责任。吕志强上诉要求马冰支付合同约定的违约金3200元，本院予以支持。三、关于涉案物业交还及租金、占用费等问题。因马冰一方违约干扰吕志强使用涉案物业，吕志强要求解除合同，本院予以支持。合同解除前，虽然存在马冰一方干扰使用的行为，但吕志强亦采取了重新接通电源、自行加锁等方式继续控制使用涉案物业，没有充分证据证实涉案物业持续不能使用，故一审判决吕志强支付2020年2月至3月期间的租金5800元，并无不当，本院予以维持。吕志强上诉要求退回2020年1月的租金，本院不予支持。一审诉讼过程中，双方均同意解除合同，在一审法院释明双方进行交接的情况下，吕志强虽陈述涉案物业空置但不同意交还，其后亦没有证据证实吕志强已经将涉案物业交还或通知马冰收回。且双方确认涉案物业一楼吕志强的原租户仍在使用，吕志强未举证证明其租户直接将租金支付予马冰、李汝南，李汝南亦不认可其直接收取了该租户租金。因此，吕志强仍应当按照涉案租赁合同约定的标准支付占有使用费。因双方二审确认2020年12月14日交还涉案物业，本院对马冰要求交还涉案物业的请求不予调处，吕志强应自4月起支付占有使用费至2020年12月14日止，经计算应为24553.3元。至于吕志强主张的其他损失赔偿问题，因双方本是基于对三元里拆迁的预期和判断才签订涉案租赁合同，本院不认可马冰一方有随时解除租赁关系的权利，对吕志强一方要求赔偿装修损失及租金差价、预期收益等损失均不予支持。综上所述，吕志强的上诉请求部分成立，本院予以相应支持；一审判决部分事实认定不清，责任认定不当，且二审出现新的证据和事实，本院予以相应改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初10733号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、撤销广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初10733号民事判决第四项、第七项、第八项；三、变更广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初10733号民事判决第六项为：自本判决生效之日起五日内，吕志强按2900元/月的标准向马冰支付自2020年4月起至2020年12月14日止的房屋占有使用费共计24553.3元；四、自本判决生效之日起五日内，马冰向吕志强支付违约金3200元；五、驳回吕志强的其他诉讼请求；六、驳回马冰的其他反诉请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3325.2元，由吕志强负担3137.55元，由马冰负担187.65元；反诉费50元，由马冰负担25.8元，由吕志强负担24.2元。二审案件受理费3269.46元，由吕志强负担3219.46元，由马冰负担50元。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年二月八日法官助理刘丹红书记员郭蔚琳