湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9749号上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉奥祥餐饮管理有限公司，住所地武汉市东湖新技术开发区流芳园横路**武汉光谷电子工业园****宿舍****。法定代表人：黄显成，该公司总经理。委托诉讼代理人：章霞，女，该公司员工。委托诉讼代理人：常伟，湖北诚明律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉商贸职业学院，住所地武汉市东湖新技术开发区光谷二路**。法定代表人：凃宏斌，该学校校长。委托诉讼代理人：金正斌，男，该学校员工。委托诉讼代理人：赵喆，湖北蕙风和律师事务所律师。上诉人武汉奥祥餐饮管理有限公司（以下简称奥祥公司）因与被上诉人武汉商贸职业学院（以下简称商贸学院）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初1501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。因案情复杂，本案延期审理两个月。本案现已审理终结。奥祥公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三、四项，改判支持奥祥公司一审诉讼请求，驳回商贸学院反诉请求。2、本案的诉讼费用由商贸学院承担。事实与理由：一、一审认定事实不清。原审认定2017年10月10日，商贸学院安装完电梯并交付给奥祥公司使用，2018年10月24日，电梯检验合格。该事实与客观事实不符，要安装的电梯于2017年9月20日才制造，2017年10月10日是安装公司告知商贸学院电梯开始安装的时间，电梯安装完成时间是在2018年2月（商贸学院一审代理人开庭时已经确认），电梯检验合格时间2018年10月24日，电梯公司将电梯移交给商贸学院的时间是2019年5月13日，移交清单包括电梯开梯钥匙、电梯操纵盘钥匙等相关资料。商贸学院在一审诉讼中才取得使用电梯的手续，根本不存在一审所称的在2017年10月10日将电梯安装完交给奥祥公司的事实。双方签订的《租赁合同补充协议》第一、二条约定商贸学院保证2017年10月1日之前所签商业体（教工楼）安装一部观光电梯（费用由商贸学院支付），奥祥公司在电梯交付使用后7个工作日内，支付余款280万元。商贸学院于2019年5月13日于电梯公司办理移交手续后才取得电梯使用的钥匙，且双方正在诉讼中，根本不存在商贸学院按协议约定向奥祥公司交付了可以使用的电梯。因商贸学院违约未按协议约定于2017年10月1日前安装电梯交付给奥祥公司使用，属于商贸学院违约在先，奥祥公司作为后履行一方有权拒绝商贸学院提出的支付余下280万元的要求。况且奥祥公司在一审中按一审法院的要求向法院账户存入280万元的租金。奥祥公司租赁商贸学院房屋的期限为16年，租金1080万元，奥祥公司按协议约定支付了800万元的租金，履行了协议约定的义务。按照16年1080万元租金计算，每年租金为67.5万元，奥祥公司支付800万元相当于已经支付了11.85年的租金，即已支付了整个16年租金的四分之三。作为承租人已经履行了16年租期的绝大部分义务，且该租赁协议才刚刚开始不到两年，在奥祥公司投入装修300万元的情况下，商贸学院以奥祥公司未支付余下的极少部分租金为由提出解除合同，双方协议既没有约定解除的条款，也不符合法定解除的条件，商贸学院提出解除合同无效。双方签订《租赁协议》第四章第三条约定由奥祥公司办理二次消防竣工验收取得备案回执，但商贸学院需提供相关证件配合奥祥公司办理消防证件及特种行业许可证证件。2017年11月奥祥公司在办理二次消防前，就已经向商贸学院提出了需要相关证件办理二次消防的事情，2018年1月22日奥祥公司在办理二次消防设计备案因缺少需商贸学院提供的证件未通过后，多次找商贸学院要求提供建设工程规划许可证，2018年12月17日，商贸学院以奥祥公司未办理二次消防验收为由发出《解除合同通知书》。一直到2019年11月26日在一审的要求下商贸学院将符合要求的相关证件交给法院。因商贸学院原因造成无法通过二次消防设计备案。双方合同没有约定奥祥公司不办理二次消防验收，商贸学院可以解除合同，法律也未规定，承租人未办理二次消防，出租人可以解除合同。没有二次消防验收，行政机关可以要求奥祥公司暂停经营，而不是商贸学院解除合同的依据。租赁合同中，商贸学院出租房屋收取租金是其合同目的，而办理消防能经营是承租人的目的。办理消防手续是奥祥公司向行政机关申请的事情，行政机关如何审批、多长时间审批是行政规范要求，一审要求奥祥公司两个月办理消防手续，有用司法手段干预行政的嫌疑。一审认为消防未办理下来，成为出租人不能实现合同目的的理由，明显是对法律的误解。二、一审程序严重违法。本案在审理过程中，因疫情原因，一审法官在2020年1月27日给奥祥公司打电话，称出于保护当事人的理由，要求奥祥公司撤诉，奥祥公司提出本案有反诉，不能撤诉。而后一审法官告知已经给商贸学院代理人做通工作，商贸学院代理人也同意撤诉，商贸学院代理人提交了撤诉申请，故奥祥公司也提交了撤诉申请，原审法官告知等疫情结束后给书面裁定。而奥祥公司等到的不是撤诉裁定，而是6月底收到原审要求继续开庭审理本案的传票，称商贸学院撤诉的申请是一般授权的代理人所写，没有追认，商贸学院代理人当时没有征得当事人同意是绝对不敢写撤诉申请的，原审法官该说法翻手为云覆手为雨。奥祥公司明确告知原审法官撤诉后办理二次消防暂停，现又通知开庭，办理二次消防的时间根本不够，原审在本案中又以二次消防作理由，将法律程序视同儿戏，原审此做法明显程序违法。三、一审判决不当。奥祥公司在商贸学院通知解除合同之前，支付11.85年的租金800万元，装修300万元，16年的租期过了1年5个月，合同被违法解除，还要向违约在先的商贸学院支付解除合同之后的占用费，等于奥祥公司前期投资的1100万元财产被一审违法判决转移给了商贸学院。一审不是在保护合法交易的一方，而是在帮违法的商贸学院掠夺财产。商贸学院称是依据合同约定行使的合同解除权，而原审在双方没有约定解除条款的情况下，根据一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的法律条款，帮商贸学院适用法定解除权，商贸学院出租房屋就是收租金，其已经得到了11.85年的租金，在电梯没有交付的情况下，奥祥公司将后面280万元租金交到法院，奥祥公司支付了全部租金，商贸学院还有什么合同目的不能实现。原审枉顾事实判决，奥祥公司现提出上诉，请予改判。商贸学院辩称，一、商贸学院违反《租赁协议》约定，长期欠付租金，并在没有办理二次消防验收的情况下违反经营，商贸学院依据合同约定有权要求解除《租赁协议》。本案中，商贸学院的违约行为主要体现在两个方面：1.《租赁合同补充协议》第二条约定：奥祥公司在电梯交付使用后七个工作日内，向商贸学院支付完租赁协议租金所有余款。本案中，案涉物业的电梯于2017年10月10日安装完成并交付奥祥公司适用，根据前述约定，奥祥公司应于2017年10月17日前向商贸学院支付全部租金1080万元，但经多次催告，奥祥公司始终拖欠280万元租金未付，直至2019年双方诉至法院，在法院的要求下，奥祥公司才将280万元付至法院账户。奥祥公司拖欠租金两年之久，其行为构成严重违约，商贸学院有权依据《租赁协议》第七条第一款第一项之约定，解除《租赁协议》。2.《租赁协议》第五条第三款约定，奥祥公司需按照消防部门要求进行消防系统的安装、调试，并达到消防部门的验收通过，取得消防竣工验收备案回执。同时，《中华人民共和国消防法》第十五条规定：公共聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向消防机构申请消防安全检查，未经消防安全检查或者检查不合格的，不得投入使用和营业。本案中，奥祥公司在租赁案涉物业后，立即将房屋作为酒店进行装修并投入使用，期间其并未按照《租赁协议》的约定为房屋办理二次消防验收，更为严重的是，奥祥公司在未取得消防二次验收的情况下长期经营酒店，给商贸学院全校师生造成重大安全隐患，其行为也违反了《中华人民共和国消防法》的禁止性规定，属于违法经营。2018年10月24日，公安机关向奥祥公司送达《公安建议书》，要求其停止营业，但奥祥公司未进行任何整改，仍冒险经营酒店。针对奥祥公司的违法经营行为，商贸学院有权依据《租赁协议》第七条第一款第五项之约定，解除《租赁协议》。二、由于奥祥公司的前述违约行为，商贸学院已于2018年12月7日与奥祥公司解除租赁合同关系，合同解除后，奥祥公司采取的任何措施均不应影响合同已经解除的法律状态。三、本案电梯的安装交付时间为2017年10月10日，而非奥祥公司上诉称的“2019年5月13日”。奥祥公司向一审法院起诉请求：1.确认商贸学院出具的《解除合同通知书》无效；2.本案诉讼费用由商贸学院承担。商贸学院反诉请求：判决奥祥公司立即从武汉东湖新技术开发区光谷二路225号武汉商贸职业学院内教工楼1至3层处腾退，并自2019年1月15日起至实际腾退期间，按照1849元/日的标准向商贸学院支付房屋占用费。一审法院查明事实：2017年6月20日，奥祥公司与商贸学院签订《租赁协议》，合同约定与本案纠纷相关的条款如下：奥祥公司承租商贸学院所有的位于武汉东湖新技术开发区光谷二路225号武汉商贸职业学院内教工楼地上1层到3层裙楼（以下简称：案涉房屋），承租期限自2017年7月1日至2034年2月28日止，奥祥公司自签订合同之日起二个工作日内一次性支付租金500万元，2017年7月31日前付清尾款580万元。奥祥公司需按照消防部门要求进行消防系统的安装、调试，并达到消防部门的检验通过，取得消防竣工验收备案回执，因消防问题影响奥祥公司经营造成的损失由奥祥公司自行承担，商贸学院需提供相关证件配合奥祥公司办理消防证件及特种行业许可证证件；奥祥公司不得在租赁物内从事违法经营活动；奥祥公司在经营期间出现的劳务、安全、经济、消防等各类纠纷均由奥祥公司承担责任，并自行解决；在租赁期内如奥祥公司逾期未交纳本合同约定应由奥祥公司负担或支付的费用，每逾期一天，则应按上述费用总额的5%向商贸学院支付违约金。该合同还约定了其他条款。2017年6月21日，奥祥公司向商贸学院银行转账500万元。2017年8月1日，奥祥公司与商贸学院签订《租赁合同补充协议》，载明：奥祥公司向商贸学院支付余款300万元后，商贸学院保证水电一周内接通，一次消防合格，且合同期内可正常使用；商贸学院收到余款后，保证2017年10月1日之前所签商业体（教工楼）安装一部观光电梯（费用由商贸学院支付），奥祥公司在电梯交付使用后七个工作日内，向商贸学院支付完租赁协议租金所有余款，能使奥祥公司合同期内正常使用，合同期内电梯维修及保养费用由奥祥公司承担；奥祥公司自主经营，可进行分租；商贸学院配合奥祥公司提供办理各种证件自身现有的所有资料（整体土地证及消防一次合格证）。该合同还约定了其他条款。2017年8月7日，奥祥公司向商贸学院银行转账300万元。2017年10月10日，商贸学院安装完电梯并交付奥祥公司使用，2018年10月24日，电梯检验合格。2018年7月10日，商贸学院向奥祥公司发出《整改函》，并对奥祥公司提出如下整改意见：“一、合同租金为108万元，但时至2017年8月7日贵公司只付给我方80万元整，尚欠208万元未付属严重违约行为。二、我方近日巡查时发现未经我方许可贵公司擅自改变租赁标的物（房屋）结构，对该租赁物（房屋）二楼、三楼进行违法装修，给我校师生造成极大的安全隐患。现要求贵公司自2018年7月10日起立即停止一切施工并积极与我方协商解决方案”。同日，奥祥公司员工章霞在整改函下方手写备注“上述情况不属实拒收”。2018年10月23日，商贸学院向奥祥公司发出《工作函》，载明“我方认为贵方不仅存在至今差付我方280万元租金问题，还在装修和使用租赁物方面存在违反《租赁协议》第五条第1款和第3款、第六条第1款之规定的严重违约违法事实，贵方应依约定承担违约责任。请贵司在收到本函件两日内，与我方协商处理相关协议的履行问题，逾期我方将依约依法与贵司解除相关协议”。2018年10月24日，武汉市公安局武汉东湖新技术开发区分局同心派出所作出公安建议书，载明“目前就位于武汉商贸职业学院内的商贸公寓，经我所民警检查存在没有办理消防证件开业的情况，特给出如下建议：1.尽快办理相关法律手续（消防验收）。2.在未取得消防验收合格手续之前停止营业。3.确保安全。4.目前已租出的商户，如未取得消防验收的，尽快自行解除经营合同。以上提出的建议尽快整改”。2018年12月7日，商贸学院向奥祥公司发出《解除合同通知书》，载明：因奥祥公司尚欠280万元租金未付，奥祥公司未能为租赁物业办理装修二次消防验收致使租赁物业存在重大安全隐患，且商贸学院于2018年10月24日接到公安建议书等原因，商贸学院致函奥祥公司，请奥祥公司尽快派人与商贸学院协商《租赁合同》及《租赁合同补充协议》解除事宜，并尽快开展租赁物业的腾退工作，商贸学院将于2019年1月15日起停止对租赁物业供电，请奥祥公司在该日前完成腾退事宜，以避免不必要的损失。如奥祥公司未在规定时间完成腾退，由此扩大的损失由奥祥公司自行承担。奥祥公司于2018年12月12日收到了上述《解除合同通知书》，但案涉房屋现仍由奥祥公司占有。一审庭审过程中，奥祥公司已于2019年9月17日向一审法院提存余下租金280万元，奥祥公司也于2019年11月26日收到商贸学院提供的奥祥公司办理消防验收的相关材料。但至一审法庭辩论终结前，奥祥公司仍未办理完消防验收。一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点为：双方在履行租赁合同期间是否存在违约行为，如存在违约行为，是否应当承担违约责任。奥祥公司与商贸学院于2017年6月20日签订的《租赁协议》、2017年8月1日签订的《租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的规定，合同有效。关于租金支付问题。双方在上述合同中约定“商贸学院收到余款后，保证2017年10月1日之前所签商业体（教工楼）安装一部观光电梯，奥祥公司在电梯交付使用后七个工作日内，向商贸学院支付完租赁协议租金所有余款，能使奥祥公司合同期内正常使用。”商贸学院于2017年10月10日安装完电梯并交付奥祥公司使用，2018年10月24日检验合格。奥祥公司在使用期间均未向商贸学院提出其安装的电梯未经检验合格而拒绝使用，并拒绝支付余下租金280万元。奥祥公司未按上述合同约定在电梯交付使用后七个工作日内向商贸学院支付余下租金280万元，已构成违约。对商贸学院提出奥祥公司未按约定支付租金构成违约的主张，予以支持。关于消防验收问题。双方均主张是由于对方的原因没有办理消防验收。一审法院在审理过程中，通知商贸学院提供了奥祥公司办理消防验收的相关材料，并当庭交给奥祥公司，责令奥祥公司两个月内办理消防验收，但是在本案法庭辩论终结前，奥祥公司仍未办理完消防验收，案涉房屋在经营过程中存在安全隐患。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”和第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，在奥祥公司违约的情形下，商贸学院有权解除合同。因此，对2018年12月7日商贸学院向奥祥公司发出的《解除合同通知书》的效力予以认定，双方于2017年6月20日签订的《租赁协议》、2017年8月1日签订的《租赁合同补充协议》于2019年1月15日解除。对奥祥公司要求确认上述《解除合同通知书》无效的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，奥祥公司应当向商贸学院返还案涉房屋，对商贸学院要求奥祥公司搬出并返还案涉房屋的诉讼请求，予以支持。商贸学院、奥祥公司之间的房屋租赁合同于2019年1月15日解除，但奥祥公司至今仍占有案涉房屋，对商贸学院造成了损失，商贸学院有权要求奥祥公司参照双方约定的租金标准支付占有使用费，一审法院认定奥祥公司应自2019年1月16日起，参照案涉租赁合同约定的租金1774.27元/日（10800000元÷6087天）的标准向商贸学院支付占有使用费直至奥祥公司实际搬出案涉房屋之日止，对商贸学院要求奥祥公司支付占有使用费的诉讼请求予以支持；对商贸学院超出上述金额的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条的规定，一审判决：一、奥祥公司于本判决生效之日起二十日内搬出并向商贸学院返还位于武汉东湖新技术开发区光谷二路225号武汉商贸职业学院内教工楼地上1层到3层裙楼的房屋；二、奥祥公司于本判决生效之日起二十日内向商贸学院支付房屋占有使用费【占有使用费按每日1774.27元的标准，自2019年1月16日起计算至奥祥公司实际搬出位于武汉东湖新技术开发区光谷二路225号武汉商贸职业学院内教工楼地上1层到3层裙楼的房屋之日止】；三、驳回奥祥公司的诉讼请求；四、驳回商贸学院的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费86600元，由奥祥公司负担；反诉案件受理费43300元，由奥祥公司负担【该款商贸学院已预交，奥祥公司于本判决生效之日起十日内支付给商贸学院】。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：奥祥公司提交了如下证据：证据一、《特种设备安装改造维修告知书》、《曳引驱动无机房电梯监督检验报告》、《新梯移交清单》，拟证明电梯生产时间是2017年9月20日，开始安装的时间是在2017年10月10日，安装完成时间是在2018年2月，检验合格时间是在2018年10月24日，电梯安装公司交付给商贸学院的时间是在2019年5月13日（电梯开梯钥匙、电梯操纵盘钥匙、电梯使用标志等）。商贸学院在2018年2月安装完成电梯，违反合同应在2017年10月1日前安装完成电梯的约定。2019年5月13日诉讼期间才取得电梯开梯钥匙等相关手续，在商贸学院解除合同前，商贸学院未按照合同约定交付电梯，商贸学院不具有解除合同的事由。2、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（新安消安检字【2020】第011号），拟证明在一审判决前，奥祥公司已经取得二次消防合格手续。经质证，商贸学院对于证据一因没有原件，故对真实性不认可，同时认为《特种设备安装改造维修告知书》中载明的安装改造维修时间2017年10月10日，可以证明安装时间就是2017年10月10日。对于证据二，商贸学院当庭表示对真实性没有异议，但庭后又对真实性提出质疑。本院于2021年1月20日向武汉东湖新技术开发区消防救援大队就奥祥公司提交的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（编号为新安消安检字【2020】第011号，场所名称为武汉市皇庭世嘉商业运营管理有限公司）进行调查，该大队反馈该证为假证，武汉市皇庭世嘉商业运营管理有限公司在2020年11月、2021年1月7日两次申报的消防安全检查均不合格，截至2021年1月20日，该大队从未对该公司出具过《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。奥祥公司、商贸学院对相关调查笔录真实性均无异议。奥祥公司表示其提交的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》系委托代办公司办理，其对该证系伪证不知情。本院对奥祥公司进行了训诫。奥祥公司嗣后提交了其向公安机关就案外人伪造国家机关证件报案的《接受刑事案件回执单》。本院审核认为，奥祥公司提交的证据一中《特种设备安装改造维修告知书》、《曳引驱动无机房电梯监督检验报告》系商贸学院一审中提交的证据，《新梯移交清单》系复印件，真实性无法确认，而从证据内容看，《新梯移交清单》不能反映电梯本身的安装及移交情况，不能达到奥祥公司的证明目的，本院不予采信。奥祥公司提交的证据二系伪造的证件，本院亦不予采信。本院审理查明，一审法院查明的事实中“2017年10月10日，商贸学院安装完电梯并交付奥祥公司使用”不属实外，其余事实属实，本院予以确认。本院另查明，一审中，商贸学院陈述观光电梯投入使用时间为2018年2月初，奥祥公司则陈述电梯确实是2018年1、2月份装好，但奥祥公司是在2018年9月之后开始使用，之前一直处于装修房屋，因为电梯一直未取得特许合格证。本院认为，2018年12月7日，商贸学院向奥祥公司发出《解除合同通知书》，商贸学院在通知书中以奥祥公司违约拖欠租金、装修未办理二次消防验收为由要求解除合同。商贸学院发出《解除合同通知书》是否符合合同约定或法定的合同解除条件，是否产生解除合同的法律效力，应是本案的主要审理焦点。关于奥祥公司是否违约拖欠租金的问题。双方在《租赁合同补充协议》中约定“商贸学院收到余款后，保证2017年10月1日之前所签商业体（教工楼）安装一部观光电梯，奥祥公司在电梯交付使用后七个工作日内，向商贸学院支付完租赁协议租金所有余款，能使奥祥公司合同期内正常使用。”从一审中双方当事人的陈述看，商贸学院于2018年2月交付电梯符合日常生活经验。即便如商贸学院一审中所述，其于2018年9月之后开始使用，无论从商贸学院自认的实际使用之日起算，还是从2018年10月24日电梯检验合格之日起算，奥祥公司也未按上述合同约定在电梯交付使用后七个工作日内向商贸学院支付余下租金280万元，已构成违约，且商贸学院发出《解除合同通知书》时，该违约行为仍在持续。至于商贸学院是否逾期安装电梯，不能免除奥祥公司的付款责任，只能产生付款日期顺延的效果。故对商贸学院认为其并未拖欠租金的上诉理由，本院不予支持。关于奥祥公司未办理二次消防验收的问题。无论是商贸学院发出《解除合同通知书》时，还是截至本案审理终结前，奥祥公司均尚未办理涉案租赁房屋的二次消防验收。《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公共聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”根据双方《租赁协议》第五条第三款约定，办理二次消防验收是奥祥公司的义务。奥祥公司在租赁涉案房屋后，并未按照《租赁协议》的约定为房屋办理二次消防验收即投入经营，造成重大安全隐患，其行为违反了《中华人民共和国消防法》的禁止性规定。2018年10月24日，公安机关向奥祥公司送达《公安建议书》，要求其停止营业，但奥祥公司仍未停止营业。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”和第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，商贸学院有权解除合同。2018年12月7日商贸学院向奥祥公司发出的《解除合同通知书》可以产生解除合同的法律效力，双方于2017年6月20日签订的《租赁协议》、2017年8月1日签订的《租赁合同补充协议》于《解除合同通知书》中载明的2019年1月15日解除。奥祥公司主张一审程序违法，因一审法院系对双方当事人组织调解，调解不成后依法判决亦未侵犯当事人利益，该主张明显不成立。奥祥公司未就其已交纳的租金提出相应的诉讼请求，且因奥祥公司起诉请求为确认《解除合同通知书》无效，一审法院亦不宜就解除合同后的法律后果向奥祥公司进行释明，一审法院对奥祥公司多交纳的租金不予处理，并无不当，奥祥公司可另行主张权利。综上所述，奥祥公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费129900元，由武汉奥祥餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  叶 欣审判员  胡丹丹二〇二一年二月二十日书记员  李明志