江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初2322号原告：常州市摩印文化传媒有限公司，住所地常州市钟楼区怀德中路**。法定代表人：顾金淋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张文远，江苏欣正律师事务所律师。委托诉讼代理人：戈红亚，江苏欣正律师事务所实习律师。被告：常州勤业投资发展有限公司，住，住所地常州市钟楼区怀德中路**/div>法定代表人：蔡雪良，该公司董事长。委托诉讼代理人：周翼，江苏常发律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁咏。原告常州市摩印文化传媒有限公司（以下简称为“摩印文化公司”）与被告常州勤业投资发展有限公司（以下简称为“勤业投资公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告2020年6月30日签收诉状副本。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人顾金淋及其委托诉讼代理人张文远、戈红亚，被告委托诉讼代理人周翼、丁咏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告摩印文化公司向本院提出诉讼请求判令：1.解除原、被告于2019年11月25日签订的《房屋租赁合同》；2.被告退还已付租金73806元、房屋押金40000元、预支电费3000元、装修保证金10000元、预支物业费27267元；3.被告赔偿原告装修费、员工工资等损失共计1028700元，并于庭审中明确为装修损失658494.29元、员工工资损失88700元，合计747194.29元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年11月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将其位于常州市钟楼区××路××号××号楼（现场编号16号）房屋1-2层出租给原告办公经营使用，租赁面积649.22平方米，租赁期限为5年即2019年11月28日至2025年2月27日，其中2019年11月28日至2020年2月27日为免租期；租赁房屋于原告交付首期租金及押金后的2019年11月28日前由被告配合办理正式房屋移交手续。2019年10月24日，原告向被告支付租金73806元、押金40000元、电费2000元、装修保证金10000元、物业费27267元，合计153073元。2019年11月，原告在被告的同意下进入房屋进行装修。2020年1月份装修完毕，但此时整个园区内未做到“三通一平”，消防设施也尚未完工，原、被告无法办理正式交付手续，原告也不能正式营业。原告与其他租赁商户多次向被告交涉，但问题迟迟没有得到解决。综上所述，原告认为，被告没有按照合同约定的2019年11月28日前向原告正式移交房屋，属于根本违约；且租赁房屋至今没有通过消防验收，不符合出租条件，原告不能对外营业，无法达到原告签订合同目的，故原告依法诉至法院，要求判如所请。被告勤业投资公司辩称，被告作为出租人已实际将租赁房屋交付原告，原告对房屋进行装修并实际开展了经营，所以被告认为原告所谓的约定解除不能成立。原告作为房屋的承租人，不仅实际开展了营业而且园区现在已经具备营业的条件，所以原告称租赁合同目的不能实现，也不是事实。所以原告所诉既不符合法定解除条件、也不符合约定解除条件，请求法院驳回原告的各项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁合同》、《房屋转租协议》、《补充条款》、照片、微信记录等证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的陈述、上述证据材料等证据，本院予以确认、在卷佐证，并据此认定事实如下：常州市钟楼区怀德中路80号房屋登记为被告勤业投资公司单独所有，该地址原经营常州市勤业塑料厂，现经营米码头文创园。2019年10月24日，被告作为出租方（甲方）与王伟锋、原告法定代表人顾金淋作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，其中约定：一、甲方将位于常州市钟楼区××路××号××号（现场编号16号楼）、六层面积1715平方米的房屋出租乙方作为办公经营使用，乙方充分了解房屋具体情况及周边道路、环境后，愿意承租上述房屋；二、租赁期限为五年三个月，自2019年11月28日起至2025年2月27日止，其中2019年11月28日起至2020年2月27日作为免租期，乙方缴纳装修保证金30000元；三、合同有效期内，房屋起始年租金为657274元，自第四年开始在前一年租金的基础上每年递增5%，租金半年一付，先付后用，乙方须在合同签订后十个工作日内向甲方支付房租押金100000元；合同还对其他事项作了相应约定。2019年11月25日，被告作为出租方（甲方）与顾金淋代表原告作为承租方（乙方）、乔欣、冯建平作为担保方（丙方）签订《房屋租赁合同》一份，其中约定：一、甲方将位于常州市钟楼区××路××号××号（现场编号16号楼）、1-2层面积649.22平方米的房屋出租乙方作为办公经营使用，乙方充分了解房屋具体情况及周边道路、环境后，愿意承租上述房屋作为办公经营场所，非经甲方事先书面同意，乙方不得改变房屋用途。二、租赁期限为五年三个月，自2019年11月28日起至2025年2月27日止，其中2019年11月28日起至2020年2月27日作为免租期。三、乙方将房屋装修方案最终定稿报甲方，缴纳装修保证金10000元，并得到甲方书面同意后方可开始装修，甲方在乙方装修结束后三个工作日内会同物业公司对装修进行验收，验收通过后按照装修管理协议书的规定由甲方无息退还装修保证金。四、甲方出租给乙方的租赁房屋全部以现状交付乙方使用，甲方应于收到乙方支付的首期房租及押金后2019年11月28日前配合乙方办理完毕房屋的正式移交手续；五、合同有效期内，房屋起始年租金为295223元，自第四年开始在前一年租金的基础上每年递增5%，总租金为1521142元，租金半年一付，先付后用，乙方须在合同签订后10个工作日内向甲方支付房租押金40000元，租金付款时间分别为2019年11月11日前付清租金73806元、2020年3月2日前付清租金73806元、2020年10月9日前付清租金147612元、2021年4月19日前付清租金147612元、2021年10月19日前付清租金147612元、2022年4月19日前付清租金147612元、2022年10月19日前付清租金147612元、2023年4月19日前付清租金154993元、2023年10月19日前付清租金154993元、2024年4月19日前付清租金162742元、2024年10月19日前付清租金162742元；六、乙方应在合同签订之日起10个工作日内向甲方支付第一期租金的50%,90个工作日内向甲方支付第一期租金剩余的50%；七、租赁房屋的水电、通讯、物业等其他费用由乙方自行负担，按国家规定和双方约定收费标准支付，水电费用先付后用，由甲方根据实际抄表数提供的水电费清单统一进行结算，甲方根据实收费用提供发票；八、乙方所承租的房屋属于米码头文创园区的一部分，甲方已经将该园区的物业管理服务整体外包给专门的物业服务企业，乙方同意与甲方选定的物业服务企业自行订立《物业管理服务协议》，向该物业服务企业缴纳物业管理服务费用，履行《物业管理服务协议》的约定；九、甲方保证按照合同约定向乙方提供合同约定的租赁房屋，保障乙方在合同履行期内正常使用租赁房屋，乙方保证合理谨慎使用租赁房屋，按时交付租金、押金、物业管理费用等其他费用；十、甲方未能按照合同约定时间向乙方提供房屋，经乙方催告后仍未交付且逾期超过30日，乙方有权单方解除合同，甲方应无息退还押金、未使用租期对应的房租，对乙方已经投入的设备、装修、搬迁等相关损失以法院判决为准承担赔偿；合同还对其他事项作了相应约定。2019年12月2日，摩印文化公司登记成立，登记法定代表人为顾金淋、登记住所为常州市钟楼区怀德中路**，登记股东为顾金淋、乔欣、冯建平；2020年6月8日，股东变更登记为顾金淋、乔欣、冯仙玉；2020年6月19日，股东变更登记为顾金淋、乔欣，，住所变更登记为常州市钟楼区××路××号2019年12月17日，钟楼区南大街林印婚庆服务中心（以下简称为“林印婚庆中心”）登记成立，，登记经营者为顾金淋、登记住所为常州市钟楼区怀德中路**2020年4月21日，林，林印婚庆中心变更登记住所为常州市钟楼区怀德中路**/div>2020年1月5日，原告向被告发送《催告函》一份，主要内容为：被告未能按照合同约定交付可以使用的房屋，未能做到“三通一平”，属于根本违约，根据2019年12月31日多方会议约定，被告也未能在2020年1月4日前出具解决方案或赔偿方案，原告特发函催告被告在收到函件后两日内出具如下书面意见：1、出具提供通水、通电、通气的准确时间，2、出具消防设备完工时间以及消防设计验收合格的材料，3、出具园区道路平整达到通车水平的准确时间，4、出具可行的违约损失赔偿方案和解决方案；被告如未能及时给予答复，也未能提出挽救方案，原告将选择解除合同并要求被告赔偿损失，或者要求被告继续履行合同，但被告必须赔偿原告各项损失。2020年1月8日，被告向原告发送《回复函》一份，主要内容为：一、2019年10月24日，王伟锋、顾金淋在充分考察周边环境并现场查看后与被告租赁常州市钟楼区××路××号××号房屋达成共识，该租赁房屋共六层面积，原告拟使用1-2层，其余楼层拟由江苏臻儒律师事务所使用，当时原告尚未领取营业执照。2019年11月5日，原告要求拆分原租赁合同并将1-2层房屋变更由原告租赁，被告也予以配合。2019年11月26日换签的合同交由原告带回盖章，经被告多次催要，原告仍未返还被告。二、2019年11月初，租赁房屋已经实际交由原告进行装修，同时告知原告办理好营业执照后需到被告签订相关物业管理协议、水、电设施使用协议等合同，之后一段时间没有收到原告营业执照是否办好的答复，致使无法延续此项工作，已经给米码头园区的统一管理造成诸多不便；2020年1月7日被告联系原告才知晓原告营业执照已办理好，请带着营业执照至招商中心延续相关合同签订事宜；目前原告的装修已经即将全面结束，2层已经进入营业状态，原告不仅不配合办理相关手续，反而向被告来函提出违约赔偿要求，原告的要求不能成立，理由如下：1、双方签署的租赁合同是在原告事先查看现场、明确房屋现状的前提下达成的，租赁合同中也有描述，原告订立租赁合同之前应当预见到米码头园区建设需要一个过程，未必能完全与原告的装修、开业进度同步。2、双方签订的租赁合同中并未约定租赁房屋的交付条件包含园区外场交付标准，2019年11月初房屋就已经交付原告，原告也接收房屋并进行了装修，装修过程中均已提供水、电，证明所承租的房屋是满足使用条件的。3、在房屋交付之时园区外场的条件还不如此时，但原告也同意接受并无异议，经过两三个月的施工，园区外场条件已经大有改善，园区也有其他租户进行装修合营业，足以证明外场条件并不影响房屋使用。4、相对于单个租户的室内装修，园区建设需要较长的周期，目前被告已经在积极进行外场道路、环境的施工，也希望能早日完工，但并不能一蹴而就，因根据园区整体进度实施，请租户也能予以理解和配合。综上，被告认为原告已经实际接收房屋，外场的施工并不影响房屋的使用和租赁合同的履行，不能构成被告违约；但被告将积极推进园区外场建设，争取早日完成环境、道路建设。2020年7月22日，王伟锋出具《证明》一份，主要内容为；王伟锋于2019年10月24日与顾金淋共同承租常州市钟楼区××路××号××号院内16号楼1-6层，通过其支付了租房押金100000元、租金164319元、电费2000元、装修保证金30000元、物业费72030元，共计368349元；后拆分了原有租赁合同重新签订租赁合同，由顾金淋承担的押金为40000元、租金73806元、装修保证金10000元、物业费27267元，共计151073元。庭审中，原、被告确认原告已支付房屋租金73806元、装修保证金10000元、房租押金40000元、物业费27267元，共计151073元。原告并为证明其诉讼请求，于庭审中还提供了如下证据：1、常州市钟楼区人民政府网站于2017年9月27日发布的《钟楼又添一现代生活文化休闲街区米码头壹号项目开工》新闻截图打印件一份；证明米码头园区建筑面积为3.1万平方米，对外宣传为打造成独特的文创产业园区和现代生活文化休闲街区。2、江苏省应急管理厅网站于2020年2月20日发布的《常州市专治办对国家督导组交办问题整改落实情况进行专项督导》新闻截图打印件一份，其中述及“常州市安全生产专项整治行动领导小组办公室组成督导组，赴钟楼区米码头文创园项目工地，就国家督导组交办的相关安全生产问题举报的整改落实情况进行专项督导”；证明米码头园区因生产安全问题被人举报至国务院督导组后，常州市安全生产专项整治行动领导小组办公室组成督导组，赴园区监督被告整改的事实。3、原告法定代表人与被告招商部李经理2019年11月18日微信聊天记录截屏打印件一张、米码头业主群2019年12月26日、12月30日聊天记录截屏打印件一张，2019年11月18日微信聊天记录顾金淋述及“院内12月底能交付吗？”“天冷了，雨天多了”，李经理回复“应该可以，这个月下雨不多”；2019年12月26日微信聊天记录有人述及承租房屋是否安全存疑以及消防、水、排水、电增容没有等；2019年12月30日聊天记录主要是地面存在杂物的照片；证明被告承诺在2019年12月底能够交付房屋，但截止2019年12月26日被告仍未通过消防验收和“三通一平”，2019年12月30日文创园内仍然一片狼藉的事实。4、2019年10月28日，原告法定代表人顾金淋与江苏海达建筑装潢有限公司签订的《家庭居室装饰装修工程施工合同》及《工程预算书》、《工程决算书》各一份，主要内容为合同双方约定由江苏海达建筑装潢有限公司对常州市钟楼区怀德中路80号米码头文创园16号楼进行装修，装修面积为300平方米、装修价款为940000元，工程期限为2019年11月1日至2019年12月31日；证明原告装修损失为940000元。5、江苏海达建筑装潢有限公司于2019年11月3日出具的《收据》一份，主要载明常州市钟楼区怀德中路80号米码头文创园16号楼交付装修款470000元；证明原告装修款支出470000元，该470000元是原告与装修公司合同约定的50%装修款，剩余的装修款原告出具了欠条。6、2019年9月30日、10月20日、10月27日、10月29日，顾金淋分别与张苏韵、乔欣、董艳、方津签订的《企业劳动合同》各一份、2019年11月、12月、2020年1月、3月、4月的工资单各一份；证明原告在2019年11月2020年4月向员工发放工资88700元。7、2019年12月31日，原告及其他业主与被告代表“张局”、“丁总”商谈录音资料一份，其中主要内容为多位业主述及装修不能正常使用水电、何时可正式交付房屋、园区道路、水电、消防等何时到位，一位业主述及11月28日交接房屋、开始进场装修，等正式水电；被告代表述及在开挖场外、铺设电缆从正式配电房引电，到5月1日“三通一平”基本结束，有关消防的会议纪要被告没有，在政府。被告对原告提供的上述证据经质证认为：1、常州市钟楼区人民政府网站新闻截图真实性没有异议，但该宣传的内容与原告租赁合同目的无法实现没有关联性，同时也说明米码头项目是市区两级重点项目，得到了政府的鼓励和支持。2、江苏省应急管理厅网站新闻截图真实性没有异议，关联性有异议；该新闻针对的是园区的安全生产问题，而且所涉及的问题与原告所承租的房屋没有关系；且仅凭一个简单的新闻截图，也不能说明房屋不具备交付条件。3、经被告核对微信截图，可以分为三类，第一类为米码头李姓经理的微信截图，真实性认可，但对原告的证明目的不认可，微信内容所指的“院内”并非指原告所承租的房屋而是指整个园区，原告所承租的房屋此时早已交付，根据双方租赁合同的约定，房屋是按照现状进行交付的，且园区的外场条件也不是合同约定的房屋交付条件，所以原告在微信聊天中所关注的园区外场条件其实并非房屋租赁合同目的实现的充分必要条件。第二类是米码头业主群的聊天记录，此记录是原告单方面的聊天记录，真实性不认可。第三类是装修群聊天记录，真实性予以认可，但证明目的不认可，该图片的内容不能真实反映当时的情况，系断章取义，实际情况是被告招商部门要求原告及时清理图片中的垃圾，以便于被告进行道路铺设，图片内容其实是原告堆放垃圾的现场。4、《家庭居室装饰装修工程施工合同》及《工程预算书》、《工程决算书》系原告单方面签订，被告没有参与相关合同签订、预决算过程，所以对该组证据的真实性无法确认；装修合同签订日期为2019年10月28日，早于2019年11月25日，该点可以充分印证原、被告在2019年11月25日合同订立前已经就涉诉房屋的租赁达成了一致并且实际交付给原告，否则，根本不可能存在租赁合同还没有签署，但装修合同已经签署的情况；工程决算书显示工程结算时间为2020年1月15日，证明原告所承租的房屋最晚在2020年1月15日已经装修完毕，应当可以认为满足经营条件的；就该组证据而言，原告欲主张装修损失，但原告并没有提交相应装修款实际支付的凭证，无法证明装修款已实际交付。5、《收据》为原告单方出具的证据，被告对装修款究竟是否为原告所主张的940000元不予认可；况且，该《收据》本身最多只能证明原告支出的费用为470000元，而并非原告请求的940000元。6、劳动合同与工资单系原告单方提供，真实性无法确认；即使上述劳动合同及工资单真实存在，被告认为支付劳动者工资是用人单位的法定义务，以工资作为损失赔偿没有相应的法律依据。7、录音中涉及的协调过程是真实的，但经被告参与协调人员回忆，协调过程持续近两小时，原告提供的录音只有25分钟左右，不能完整反映协调过程；原告提供的录音系私自偷录，且录音中多位业主代表所提交付条件为米码头园区运行条件，并非承租人各自承租房屋交付条件，被告代表并未认可承租房屋不具备交付条件，承租人在租赁房屋时明知园区现场改造，尽管受大气管控及疫情影响，被告还是在2020年5月份前完成了公共区域的改造。被告为证明其抗辩意见并提供了如下证据：1、2019年10月12日原告将部分物品搬到租赁房屋内的照片打印件一份，证明至少在2019年10月12日被告已经实际许可原告使用上述房屋。2、2019年10月8日至2019年12月5日微信聊天记录截图打印件一份及现场装修照片打印件一份，微信聊天记录主要述及装修事宜以及拆分租赁事宜，证明原告大约在2019年11月1日左右已经准备进场装修，被告已经向原告交付了房屋，原告已经开始实际使用上述房屋。3、涉诉房屋1-6层的交款凭据复印件一份，证明被告实际收到租金、押金等租赁费用系由案外人王伟锋缴纳，其中原告法定代表人顾金淋交了一次3000元电费。4、原告支付电费所依据电表显示的电量复印件一份，证明原告所承租房屋通电的情况，原告向被告缴纳电费，证明原告实际已经接收并使用房屋，需要说明的是原告所承租的房屋电费是插卡式电表，先充值后使用。5、2019年10月至2020年5月被告缴纳水电费的发票复印件一份，证明米码头园区通水、通电的情况。6、米码头装修群2019年12月30日的微信聊天记录截图打印件一份，主要述及园区要求租户清理垃圾便于浇筑路面，其中有一张与原告提供的微信聊天记录相同；证明上述场地并非原告所述的脏乱差现场，而是被告要求原告清理垃圾，以便于被告浇筑道路。7、常州嘉禾消防科技有限公司出具的填发日期为2020年7月14日、检测日期为2020年7月10日的《建筑工程消防设施检测检测报告》扫描件一份，主要内容为被告于2020年7月9日委托常州嘉禾消防科技有限公司对米码头园区外场安装、消防室及䂞房进行检测，经检测，检测范围为外场消防管网系统、外场喷淋系统、消防控制室安装、泵房及高位水箱安装，检测系统火灾自动报警及联动控制系统、消火栓给水系统、湿式自动喷水灭火系统检测合格，本次检测仅针对改造范围内安装及基本功能，不作为验收使用；证明消防检测的结论为合格。原告对被告提供的上述证据经质证认为：1、原告于2019年11月1日开始进场装修是事实，但需要说明的是被告为了提高园区的商业份额，鼓励包括原告在内的租户提前进场装修，此装修并不同于合同中所述的交付行为，合同明确约定正式交付，原告进场装修是临时的，并不属于正式交付，从原告法定代表人及被告李姓经理的聊天记录中也可以看出具体的交付时间。2、房屋1-6层的交款凭据真实性认可，对3000元电费的收据没有异议。3、电表显示的电量真实性无法确认，据原告了解，原告当时装修是临时性用电，只能使用一定功率的电压。4、被告缴纳水电费的发票真实性认可，但关联性有异议，是否为园区所用无法确认。5、米码头装修群聊天记录真实性认可，其中照片显示的垃圾有一部分的确是原告请的装修公司所堆放的，但并不是全部，照片可以看出整个园区是处于脏乱的状态。6、《建筑工程消防设施检测检测报告》的真实性由法庭核实，但该检测报告不能证明园区已经通过的公安消防验收，不能代替《消防验收合格意见书》，检测报告也注明不作为验收使用，也说明检测报告不能证明消防验收合格，况且检测时间仅仅2020年7月10日一天时间，诸多项目检测记录为空白，所以检测报告不具有科学性和客观性；2、根据《建设工程消防监督管理规定》规定，《建设工程消防设施检测报告》只是建设单位申请消防验收应当提供的材料之一，被告2020年7月9日委托检测、7月14日取得检测报告，说明至少截止2020年7月14日被告并未向公安消防部门申请消防验收，且检测单位是一般的企业单位，不是公安消防部门，检测单位和检测人员有无相关的资质，也无从知晓，检测报告没有权威性；检测时间在原告起诉要求解除合同之后，该报告不能证明原告起诉之时消防设施完备并合格。关于原告与林印婚庆中心的关系，原告陈述：原告先注册摩印文化公司，再注册林印婚庆中心；摩印文化公司的经营范围包括婚纱，但林印婚庆中心只经营婚纱，林印婚庆中心是摩印文化公司的一个部门，最初两家公司的注册地址均在米码头园区，后顾金淋将两家单位的经营地址进行了变更登记；摩印文化公司的工作人员与林印婚庆中心的工作人员是同一批工作人员，“林印”只是作为备用名称。关于原告进场装修的时间，原告明确为2019年11月1日；被告陈述2019年10中旬左右原告已经将装修需要的东西搬入租赁房屋，但具体开始装修确实是在2019年11月1日左右。关于物业费27267元缴纳情况，被告陈述：物业费并不是被告收取的，如果需要退还应当由相应收取的物业企业进行退还，如果房屋租赁合同解除，被告认为物业基础不存在，但物业费不应当由被告退还；被告代收物业费后已转交常州飞腾物业管理有限公司。原告陈述：物业费实际由被告代替物业公司收取，但被告并没有告知原告相应收取物业费的单位。关于被告将原厂房改造为文化创意园区是否需要办理相关批准手续，被告陈述：根据国务院及江苏省人民政府的相应文件规定，暂时不需要办理相关手续；江苏省人民政府苏证办发（2016）27号《省政府办公厅关于促进低效产业用地再开发的意见》第二条第（二）项规定，在符合相关规划的前提下，经市、县人民政府批准，利用现有房屋和土地，兴办文化创意、科技研发、健康养老、工业旅游、众创空间、生产性服务业、互联网+等新业态的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策，过渡期为5年；江苏省人民政府苏政办发（2016）150号《江苏省政府办公厅关于推进众创社区建设的实施意见》第四条第（一）项规定，各地要在土地利用总体规划中优先安排众创社区建设用地，经市、县（市、区）人民政府批准，众创社区利用规划范围内现有房屋和土地创办众创空间等载体平台的，可继续按原用途和土地权利类型使用土地，过渡期为5年，利用现有存量建设用地或建筑物建设科技创业载体，需要变更土地或建筑物用途的，按规定办理相关手续；国办发（2019）42号《国务院办公厅关于加快发展流通促进商业消费的意见》第二条规定，支持线下经营实体加快新理念、新技术、新设计改造提升，向场景化、体验式、互动性、综合型消费场所转型，鼓励经营困难的百货店、大型体育场馆、老旧工业厂区等改造为商业综合体、消费体验中心、健身休闲娱乐中心等多功能、综合性新型消费载体。被告认为，区政府也是本着上述文件精神，在钟楼区辖区范围内开展了一系列的旧有厂房改造的工程，包括运河五号、国光、五星智造园等，根据相关政策精神，在过渡期5年内是可以暂时按照原有的土地工业性质进行商业的转型升级，过渡期后留待政府部门作出相应的更改土地用途性质的细化政策后，按照新的政策来进行更改。因此被告认为在过渡期内是可以按照原有的土地用途进行商业发展的；虽然上述文件也规定了需要在符合相关规划的前提下经市、县人民政府批准，但实践中没有一个专门的批准文书，至少从原告在庭审中提交的相关人民政府公开米码头园区的信息来看，应当认为政府已经许可。原告陈述：上述文件的精神与土地管理法存在抵触；关于被告所述过渡情况其也没有在签订合同之前告知原告，而且被告根据周边商业用途房屋的市场价格进行出租，即使国家对土地使用给予相关政策，原告认为需要经过相关的消防审核验收，目前被告没有提供证据证明验收通过。关于被告所经营的米码头园区是否经过公安消防部门消防验收合格，被告陈述：没有公安消防部门书面的消防验收合格手续，原因是米码头园区为老旧厂房改造提升项目，旧有厂房均是颁发过房产证的，应当认为按照当时领取房产证的相关政策符合消防验收手续；米码头园区厂房建造于60、70现代，当时建造的图纸、审批手续等档案已经难以找寻，缺乏原始的档案消防部门无法出具相关的书面验收手续，但并不是被告造成的；被告出示的上述相关文件允许按照原有土地或者房屋的性质进行过渡，而且在过渡期内的确没有相关的实施细则来指导公安消防部门按照明确流程来办理，所以对于与米码头相类似的工业旧厂房改造，消防部门均是采取实质验收的方法。审理中，本院根据原告的申请，依法委托江苏金诚全过程工程咨询有限公司对原告承租房屋装修损失进行评估鉴定。2020年12月8日，江苏金诚全过程工程咨询有限公司出具《工程造价鉴定意见书》一份，明确装饰、修缮、安装等工程总造价为658494.29元。原告为此支出鉴定费9400元。原告对此表示，认可按照上述《工程造价鉴定意见书》确定装修损失，并明确其第三项诉讼请求为：要求被告赔偿原告装修损失658494.29元、员工工资损失88700元，合计747194.29元。被告对此表示，《工程造价鉴定意见书》的合法性和真实性没有异议，但该鉴定意见书中涉及的工程内容中没有原告应当自行完成的二次消防内容，证明原告在装修房屋时没有进行室内消防安装，即使房屋不符合消防的要求也是由原告自己造成的。虽然案涉房屋的装修造价三部分为装修工程造价510240.54元、修缮22713.09元、水电安装125540.66元，合计658494.29元；但被告认为该装修费用不应当由被告承担，理由为本案被告出租的房屋没有任何使用上的瑕疵，原告对房屋进行装修是其自身经营需要，装修费用不应当由被告承担；依据双方签订的合同约定，合同因故提前解除时应当由承租人将房屋复原之后交还出租人，因装修产生的费用由承租人承担，而不是出租人承担；本案租赁合同的解除是原告自行主动提出，系原告违约解除，且目前原告仍然拖欠房租，被告对合同的解除没有任何违约及过错。关于涉诉租赁房屋的现状，庭审中原告陈述：一楼基本装修好了，剩下一些收尾工作，一楼入口原告用链条锁住了；二楼的卷帘门是原告安装的，但被告可以从消防通道进入租赁场地。被告陈述：一楼进行了部分装修，一楼的入口被原告用链条锁住了，进入二楼的电梯原告私自装了一个卷帘门，将二楼的入口封住了，二楼装修好了，若没有原告的配合，被告无法进入租赁房屋。但在房屋装修损失评估鉴定后，原、被告于2020年12月30日办理承租房屋交接手续，由原告将承租房屋交还被告，并签订《移交确认单》一份，其中并注明剩余电费为2198.71元，房屋交接时装饰装修未拆除、房屋未恢复原状，关于恢复原状的争议另行解决。上述剩余电费为2198.71元，双方于庭审中均确认如解除合同需要由被告退还。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第二百一十六条、第二百三十二条规定，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同；当事人一方迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同；租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同；出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，原、被告于2019年11月25日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方应按约履行各自义务。上述合同签订后，原告按约向被告履行了交付租金、押金及装修保证金等合同义务。原告虽于2019年11月1日进场装修租赁房屋，但是原告提供的2019年11月18日微信聊天记录与2019年12月31日商谈录音可以相互印证，证明此时原告承租房屋及所在园区尚未达到“三通一平”，并且尚未通过消防验收。同时，原告承租被告经营的米码头文创园内房屋经营，不仅需要所承租房屋满足正常通水通电等基本需求，而且也需要文创园所带来的场景化、体验式、互动性消费环境。被告虽在2019年11月1日前将承租房屋交由原告装修，但其交付的房屋既不符合“三通一平”等房屋正常使用要求，也不满足文创园所带来的场景化、体验式、互动性消费环境需求，且因安全生产问题被国家督导组要求整改。故本院认为，被告未能按约向原告交付符合约定用途与安全条件的房屋，存在安全隐患，危及承租人安全；且在催告后合理期限内仍未履行，致使原告签订合同目的不能实现，原告依照法律规定与合同约定享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定，承租人经出租人同意装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失的，应予支持。本案被告于2020年6月30日收到原告要求解除2019年11月25日签订的《房屋租赁合同》的诉状副本，依照上述法律规定，双方2019年11月25日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月30日解除，即使被告称其房屋于2020年7月10日经检测消防合格，但此时双方合同已解除；依据法律规定及双方约定，被告应向原告退还房屋押金40000元、装修保证金10000元、双方认可的剩余电费2198.71元及相应租金。双方合同约定2019年11月28日至2020年2月27日为免租期，故原告已支付的租金73806元应为此后三个月的租金；但是本院综合考虑被告经营性质需要满足客户较好的消费环境、出租房屋存在的瑕疵性与持续性等案件实际情况，酌情认定自其2020年2月28日至合同解除之日即2020年6月30日的租金标准减少按照双方合同约定的年租金标准295223元的70%即206656.1元予以计算，故自2020年2月28日至合同解除之日原告应当向被告支付租金67941.6元。自合同解除后至2020年12月30日双方交接房屋期间租赁房屋存在使用费损失，该期间系被告知晓诉讼后双方为处理租赁事宜、确定装修损失等便于解决双方争议期间，系为双方诉讼利益而发生，由此产生的使用费参照上述租金标准计算为103610.94元，由双方各半分担51805.47元。故原告应当向被告支付租赁期间及使用费共计119747.07元，扣除原告已支付的73806元，原告尚需支付房屋占有使用费45941.07元。本案中，原告在被告提供其承租房屋不符合“三通一平”等房屋正常使用要求，消防尚未验收，园区尚不具备文创园所要求的场景化、体验式、互动性消费环境需求时就已经进场装修，并经鉴定装修损失为658494.29元，原告尚未实际使用其装饰装修开展经营，现因被告违约导致合同解除，故该装修损失应由被告承担；但原告在上述情形下即开展装饰装修，有所草率，自身存在一定过错，可以适当减轻被告赔偿责任为526795.43元。原告主张的工资损失系用人单位在经营过程中向其聘用职员履行的工资支付义务，为其经营过程中必须支出的成本；且顾金淋同时为原告的法定代表人与林印婚庆中心的经营者，现原告主张其工资损失缺乏法律依据。原告主张物业费并非由被告收取，其应向相应义务人主张权利，本案不予处理。因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、原告常州市摩印文化传媒有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告常州勤业投资发展有限公司支付房屋使用费45941.07元；二、被告常州勤业投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告常州市摩印文化传媒有限公司退还房屋押金40000元、装修保证金10000元、电费2198.71元；三、被告常州勤业投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告常州市摩印文化传媒有限公司赔偿损失526795.43元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15436元、保全费5000元、鉴定费9400元，共计29836元，由原告承担6306元，被告承担23530并于本判决生效之日起十五日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王 明人民陪审员  彭国贤人民陪审员  皋 静二〇二一年二月二十日书 记 员  荆 远