浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终5013号 上诉人（原审被告）：郑建光，男，1976年1月25日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：程建青，浙江泽铭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：诸葛根新，男，1972年2月6日出生，汉族，住浙江省金华市金**。 委托诉讼代理人：胡希华，浙江赤松律师事务所律师。 上诉人郑建光因与被上诉人诸葛根新房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初6707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 郑建光上诉请求：撤销原判依法改判，由诸葛根新承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决依据金华成评咨字（2020）第0402号《资产价值咨询报告》来认定被上诉人的装修损失、搬运费用，属认定事实错误。1.《资产价值咨询报告》将上诉人的财产列入了被上诉人财产进行评估。该报告和“现场勘察清点记录”中的钢棚系《租赁协议》里的租赁物；评估明细表中列明的电线、灯泡、水泥路等设施都是上诉人出租前的房屋配套设施，该出租房屋本身就用于养殖，设施齐全（租赁的每幢房屋都有配电板，安装了空气开关；每幢房子是12间都有灯头灯泡；水箱、水泵自动控制器等都齐全），但评估报告错误的将该财产都列入了被上诉人的损失进行清点和评估。2.评估基准日后的损失价值已发生变化。如：鸟笼搬运费用没有实际发生，因被上诉人的鸟笼已被他人损坏、不存在搬运，其已提起财产损害赔偿【（2020）浙0702民初6710号案件】，也就没有搬运费的损失。冷风机等设施已由被上诉人拆除取回，也不存在资产损失。3.《资产价值咨询报告》系无效报告，不能作为损失定价依据。虽然金华成评咨字（2020）第0402号《资产价值咨询报告》第4页写有“根据现行有关法律规定，本评估结论使用有效期为自评估报告日起壹年，即从2020年4月27日至2021年4月26日止的期限内有效，超过壹年有效期需重新进行评估”。但该咨询报告第13页第4项特别注明：评估咨询报告的使用有效期，根据国家的现行有关规定，资产评估咨询结果的有效期为一年，即自评估目的在评估基准日后的一年内实现，可以评估咨询结果作为底价或作价依据（还需结合评估基准日的期后事项的调整）。超过一年，需重新进行资产评估咨询。该评估事项的评估基准日为2019年2月26日，至被上诉人2020年7月21日起诉已超过一年，属作废报告。且资产评估系被上诉人单方委托，为此，《资产价值咨询报告》不能作为裁判依据。一审法院以《资产价值咨询报告》作为被上诉人的损失，属认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。一审法院适用《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条确认租赁协议无效，适用法律错误。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》的适用范围有明确规定，即该解释的第一条：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区的房屋租赁合同案件，可以参照本解释处理。本案租赁房屋并不在乡、村庄规划区内，系上诉人在承租的村荒山荒地上建造，并得到土地出租方的认可，不能适用该司法解释进行确认协议无效。《租赁协议》是诸葛根新了解掌握租赁场所现状的前提下，经双方协商一致达成的协议，协议真实、合法、有效，不存在我国《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。三、一审判决上诉人承担60%的责任，显失公平。上诉人的养殖用房被拆除没有分文补偿，而被拆除原因由被上诉人所引起，上诉人的损失大于被上诉人。该养殖用房从2008年建成后一直使用至2019年9月，期间经历了“三改一拆”、“畜禽整治”，政府都未要求拆除，虽然2019年政府是以违反乡村建设规划进行拆除，但真正被拆除的原因是被上诉人饲养的鹌鹑没有环保许可等证照，以及被上诉人没有对鹌鹑的粪便及时处置，引起村民多次投诉而未整改所造成。如没有被上诉人的违法及影响环境的行为，养殖场是不会被拆除的，现因被上诉人的原因，造成上诉人房屋被拆，最大的受损方是上诉人。一审判决上诉人承担60%责任显失公平。 诸葛根新辩称，1.出租物发生争议应该由出租人承担证明责任，上诉人主张出租给被上诉人不仅是房屋还有钢棚还有其他财产，应承担举证责任。一审中上诉人并未举证也没有提出充足的理由并提出鉴定申请，对此应承担举证不能的后果。2.涉案建筑所在地是金华市鹌鹑合作社登记的经营场所，鹌鹑合作社对涉案建筑物的装修装饰、水电工程、地面硬化及钢棚添置等费用支出进行详细的记录，记录情况与评估结论基本相符。综上，原判认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉、维持原判。 诸葛根新向一审法院起诉请求：1.判令郑建光赔偿装修损失280317元、搬运费用13529元、减产损失30162元及退回押金20000元，共计344008元；2.诉讼费由郑建光承担。 一审法院认定事实：2016年2月1日，诸葛根新、王晓荣、黄小刚和郑建光签订租赁协议，由郑建光将坐落于金华市婺城区蒋堂镇直里村土名为殿山的养猪场房屋等建筑物出租给诸葛根新等三人，用于养殖鹌鹑。租赁协议约定：1.承租范围为，猪场房屋靠南3幢、钢棚1个、靠北小屋7间、办公室1间、靠大门口附属房150平方米。2.租金，前三年2016年2月1日至2019年2月30日止，每年租金10万元；2019-2029年止，每年租金10.5万元，租金分年支付，时间为每年2月1日付清。3.如土地征用或调整国家需要，房产损失赔损归郑建光，鹌鹑设施赔损归诸葛根新等三人所有。4.承租方交付押金2万元（已支付）等其他事项。诸葛根新承租后，对以上的养猪场房屋等建筑物进行了简单装修，对地面进行了平整、对房屋顶部加固及墙面粉刷、对部分水电线路进行了改造、并增添了一些设施，以达到养殖鹌鹑所需条件。2019年1月，因案涉租赁房屋未取得乡村建设规划许可，被蒋堂镇人民政府列为违法建筑，责令郑建光于2019年2月28日限期拆除。诸葛根新在收到责令限期拆除决定书后，于2019年6、7月进行搬离，搬至兰溪市香溪镇，至9月基本搬完。2019年9月份，案涉租赁房屋被拆除。2019年2月26日，诸葛根新、王晓荣、黄小刚委托金华市华成房地产估价有限公司对其承租的鹌鹑养殖场拆迁损失进行价值评估。金华市华成房地产估价有限公司于2020年4月27日出具评估报告，评估结论为：装修损失280317元、搬运费用13529元、减产损失30162元；评估报告有效期为2020年4月27日至2021年4月26日止。另查明，黄小刚、王晓荣在诉前向一审法院出具承诺书，承诺放弃与郑建光租赁合同纠纷中的实体权利，不参加诉讼，由诸葛根新处理，其权利归诸葛根新享有。 一审法院认为，因案涉租赁房屋未取得乡村建设规划许可，被蒋堂镇人民政府列为违法建筑，责令限期拆除，现已被拆除。根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，依法确认双方签订的租赁协议无效。现案涉租赁房屋已被拆除，造成诸葛根新的损失已经评估确认为装修损失280317元、搬运费用13529元；另对于减产损失30162元，因诸葛根新未提供金华市华成房地产估价有限公司具有养殖业专项评估资质的相关证据，导致减产损失无法认定，对减产损失30162元的诉请不予支持。诸葛根新的损失已经评估确认为装修损失280317元、搬运费用13529元，合计293846元。造成诸葛跟新以上损失，究其原因是：一、郑建光从事养殖业，将未经行政部门审批建造的养猪场房屋等建筑物出租给诸葛根新，其在出租前未履行如实告知义务，过错在先。二、诸葛根新作为长期从事养殖鹌鹑的专业户，养殖地点从金东区塘雅镇到婺城区汤溪镇、蒋堂镇，历经几次租赁过程，其应对承租房屋现状有一定的鉴别力和判断力；另结合案涉租赁房屋的租金，与市场价格相比偏低，故从常理上分析，可确认诸葛根新应明知案涉租赁房屋系违章建筑，其仍承租，故其在主观上具有一定过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，纵观本案，双方都具有一定过错，酌定诸葛根新承担损失的40%责任，即117538.40元（293846元×0.4）；郑建光承担损失的60%责任，即176307.60元（293846元×0.6）。现案涉租赁房屋已被拆除，导致租赁协议无法履行，故其押金20000元应由郑建光予以退回。关于郑建光抗辩的2019年2月-9月的租金，属于反诉请求，其可通过诉讼等方式另行主张，在本案中不予处理。综上，诸葛根新的合法合理诉请，依法予以支持。据此，依照《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决郑建光于判决生效之日起十日内赔偿诸葛根新经济损失176307.60元及退回押金20000元，共计196307.60元。案件受理费3230元，由诸葛根新负担1230元，郑建光负担2000元。 二审期间，诸葛根新向本院提交了金华市鹑泰鹌鹑养殖专业合作社2016年及2017年流水账（原件），证明室内装修装饰，水电工程安装、地面硬化及钢棚建设及费用支出情况。郑建光认为该组证据是被上诉人单方制作并自行保管，不具有证明力。本院认为，金华市鹑泰鹌鹑养殖专业合作社有多名成员，对支出情况进行记录符合常理，且记账本上的记录连续、详细，具有一定的参考意义。 郑建光未向本院提供证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的问题为：一、一审依据金华成评咨字（2020）第0402号《资产价值咨询报告》来认定被上诉人的装修损失、搬运费用是否妥当。上诉人郑建光对上述《资产价值咨询报告》的评估报告有效期提出异议，但该报告明确有效期为2020年4月27日至2021年4月26日止，且该有效期也符合现行资产评估咨询结果有效期的规定。委托评估目的为确定损失，评估报告中所述的“即自评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以评估咨询结果作为底价或作价依据，超过一年，需重新进行资产评估咨询”中所指的评估目的也并非指起诉。上诉人郑建光以诸葛根新起诉之日为2020年7月21日，已经超过评估基准日一年有效期的主张，系对有效期的错误认识。至于上诉人郑建光提出的部分财产错列的问题，其也没有提供证据证明评估报告中所列的钢棚及配套设施系由其投入而非被上诉人诸葛根新投入，且一审在查明评估机构对减产损失没有评定资质之后，对于减产损失部分，即30162元已予以扣除。因此，一审依据上述《资产价值咨询报告》中确定的金额予以认定并无不妥。二、一审认定双方的租赁协议无效是否正确。上诉人郑建光以其系在获得出租方认可的荒山荒地上建造，并在经历了“三改一拆”、“畜禽整治”均未被拆除而主张被拆除系被上诉人诸葛根新的原因所致，但经审理查明，案涉租赁房屋系因未取得乡村建设规划许可，被蒋堂镇人民政府列为违法建筑，而最终被拆除的。由此，一审根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条的规定，认定本案双方的租赁协议无效合法有据。因协议无效双方均存在过错，结合本案的实际，一审确定由上诉人郑建光承担60%的责任并无不妥。综上，上诉人郑建光提出的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4226元，由上诉人郑建光负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周巧慧 审 判 员 唐 骥 审 判 员 赵 娟 二〇二一年二月九日 代书记员 吕倩茜 8- 7-