江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0411民初6455号原告：蒋学鉴，男，1963年2月17日生，汉族，住常州市新**。委托诉讼代理人：陈成，江苏律邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王如春，江苏律邦律师事务所律师。被告：狄雪媛，女，1971年6月1日生，汉族，住常州市新**。委托诉讼代理人：周国华，江苏常华律师事务所律师。委托诉讼代理人：任思雨，江苏常华律师事务所律师。原告蒋学鉴与被告狄雪媛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序于2020年12月10日、2021年2月5日公开开庭进行了审理。原告蒋学鉴及其诉讼代理人陈成、王如春，被告狄雪媛（第一次庭审）及其诉讼代理人周国华（第一次庭审）到庭参加诉讼，被告狄雪媛（第二次庭审）经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蒋学鉴向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，并将房屋恢复原状后交还原告；二、判令被告支付拖欠的房租金暂算至2020年11月17日为62502元，继续按月租金7917元支付至房屋交还之日止；三、判令被告支付滞纳金23751元；四、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年1月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将太湖中路23-102室房屋出租给被告，租赁期限自2017年4月18日至2023年4月18日，年租金第一年10万元，往后每年增加5000元，租金提前一个月按年一次性支付。被告不交付或者不按约定交付租金达一个月以上，所欠费用达一万元以上或者未经原告同意，将出租房屋转租第三人，原告都有权解除合同。2020年3月起，被告拖欠房租未能支付，经双方协商，双方签订了补充协议，原告降低年租金至95000元并免除当年一个月的租金，租金半年一付，2020年6月18日前支付上半年租金，2020年10月18日前支付下半年租金。签订补充协议后，被告拖欠租金一直未能支付，还私自转租房屋，构成违约，故诉至法院。被告狄雪媛辩称：首先，原告自签订房屋租赁合同后，一直未提供租金发票；其次，尽管补充协议免除了一个月租金，因疫情直到2020年5月23日，被告一直处于停业状态，另外，2019年6、7、9、10月期间，因上级检查，被告晚间一律停业，属于不可抗力，是合同签订时不能预见不能避免且不能克服的客观情况，根据合同法的规定，因不可抗力不能履行合同的，应部分或者全部免除责任；第三，租赁合同约定的是每年增加5000元房租，而非每年递增5000元房租，且补充协议第四条已经明确租金已经结清；最后，原告主张的滞纳金没有明确的计算依据，被告方根据补充协议的约定，按日支付20%的滞纳金计算,也应当是从2020年6月18日开始计算，即每天260元，滞纳金应为6864元。经审理查明：2017年1月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将太湖中路23-102室房屋出租给被告使用，租赁期限自2017年4月18日至2023年4月18日，年租金100000元，租金提前一个月按年一次性支付。合同第八条约定：“出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围是不得损害房屋结构与安全。租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：承租人可以拆走，并恢复承租房的原状”。第十条约定：“押金人民币贰万元，承租人在签订本合同之日支付给出租人”。第十一条约定：“合同解除的条件，有下列情形之一，出租人有权解除本合同：1、承租人不交付或者不按约定交付租金达壹个月以上；2、承租人所欠各项费用达壹万元以上；……”。第十五条其他约定事项：“合同到期共计六年，每年增加5000元房租。到期同等条件下，优先考虑承租人续约，如遇拆迁，双方协商解决”。合同签订后，原告按约交付房屋，被告于2017年3月21日支付租金100000元及押金20000元，于2018年3月31日支付租金100000元，自2019年4月18日至2020年4月17日陆续支付100000元（包括押金20000元直接抵作本期租金）。2020年4月28日，原、被告就后三年租赁达成补充协议，明确租赁的位置、面积、用途、租期均不变，但后三年即2020年4月18日2023年4月17日，租金变更为95000元/年，每半年一付（上半年支付期为4月18日前，下半年支付期为10月18日前），期满原告即收回房屋。协议第二条第二款：“乙方（被告）须按本补充协议约定时间及时缴纳房屋租金，如逾期支付租金，每逾期一日，按日租金20%加收滞纳金。经两次逾期催缴后仍不支付房租金，甲方（原告）有权锁门，后果由乙方自行承担。如拖欠款项达壹个月以上的，甲方有权解除原合同及补充协议，收回房屋”。第三条：“考虑到2020年疫情的情况，甲方免除乙方壹个月租金7918元，即2020年4月18日至2021年4月18日减免后年租金为87082元。2020年上半年缴纳租金时间推迟至2020年6月18日前，下半年缴纳租金时间为10月18日前”。第四条：“乙方应在签订本补充协议当天，将押金5000元一次性现金或微信支付给甲方（说明：前三年的押金贰万元乙方已抵扣支付甲方的房租金并该押金现已结清）”。第五条：“乙方入住使用后所产生的水电费、煤气费、社区卫生及管理费、物业管理费、房屋租赁税费等，由乙方自理。租赁期间房屋所涉任何人员有任何违法行为，与甲方无关，后果由乙方自行负责”。第六条：“乙方入住后不得私自将甲方的房屋结构及用途私自改动，如乙方擅自将房屋改动造成楼房安全隐患或配套设施等毁损，由乙方负全责。乙方入住自行将租赁房装潢所产生的费用，由乙方自理，退租可以将装潢设施拆走，但乙方不得损坏甲方租赁房屋的门、窗（特别是玻璃门与窗）等房屋结构及设施，如有损坏照价赔偿。第七条：“···租赁期满，乙方须结清所有费用，包括但不限于水电费、物业费及由于未按期支付租赁费所产生的滞纳等。甲方收到所有款项且确认没有任何房屋损坏后，收回房屋，付清现场垃圾清运费后退回押金余款···”。签订补充协议后，被告未支付租金，仅支付约定押金5000元，原告催要无果，诉来法院。审理中，原告自愿调整滞纳金为一个月租金数额。上述事实，有原告提交的房屋产权证、婚姻登记证、房屋租赁合同、补充协议、聊天记录、催收函及邮寄凭证，以及当事人当庭陈述在卷证实。本院认为，当事人应按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行义务。签订补充协议后，截止本案第二次庭审，被告仍未支付本年度即2020年4月18日至2021年4月18日的租金，构成违约，符合合同第十一条约定的解除条件，故原告要求解除租赁合同，合法有据，本院依法予以支持。根据法律规定，合同解除后承租人应当返还租赁财产，现原告不能明确租赁房屋的原状，故按照合同第八条的约定，租赁房屋内属于被告所有的可拆除、可搬离的财产，被告应当自行拆除、迁出（不得破坏房屋结构及门、窗等），清空后，将房屋返还原告。关于结欠的租金数额，合同第十五条约定“合同到期共计六年，每年增加5000元房租”，该内容应当理解为自第二年起，年租金应在上一年租金基础上增加5000元，与每年递增5000元含义一致，被告辩解仅应第二年增加5000元的意见，与合同约定不符，其也未就往年租金已结清提供证据支持，而补充协议又无往年租金结清等内容的表述，因此租期第二、三年，被告结欠租金15000元。因受疫情影响，原告已在补充协议中，调整后三年的年租金为95000元，并且免除被告一个月租金，被告也予以接受，现辩称因不可抗力而要求免责，理由失当，截止2021年1月17日，被告结欠本年度租金7917元/月*（9-1）月为63336元（已免除一个月），此后被告应当继续按照7917元/月的标准支付租金（房屋占用费）至返还房屋之日止。关于滞纳金标准，仅补充协议约定了逾期支付租金按日租金20%加收滞纳金，而2020年上半年缴纳租金时间2020年6月18日前，被告未按期支付租金应自2020年6月19日起支付滞纳金，现原告自愿调整滞纳金为按照一个月租金7917元，未超过合同约定的标准，本院予以支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃辩论、陈述的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、一百一十四条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的房屋租赁合同、补充协议。二、被告狄雪媛于本判决生效之日起十日内腾空常州市新北区太湖中路23-102室的房屋，将房屋恢复原状后返还原告蒋学鉴，如未能恢复原状，应当承担恢复原状的费用。三、被告狄雪媛于本判决生效之日起十日内支付原告蒋学鉴截止2021年1月17日的房屋租金78336元及滞纳金7917元，合计86253元，并自2021年1月18日起按7917元/月的标准继续支付租金（或房屋占用费）至实际返还房屋之日止。四、驳回原告蒋学鉴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费1957元，减半收取979元，保全费1120元，合计2099元，由原告蒋学鉴承担199元，被告狄雪媛承担1900元（此款原告预交，被告应承担的金额于本判决生效之日起十日内支付,原告同意由被告直接向其履行，本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  王东升二〇二一年二月五日书记员  龚 娟