浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0802民初4643号 原告：刘桂花，女，汉族，1959年7月11日出生，住衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：黄建林，浙江溪源律师事务所律师。 被告：杨伟琴，女，汉族，1993年1月24日出生，住衢州市衢江区。 委托诉讼代理人：张耀喜，浙江泓宝律师事务所律师。 原告刘桂花与被告杨伟琴房屋买卖合同纠纷一案，本案依法适用简易程序，于2020年11月25日、2021年1月19日公开开庭进行了审理。原告刘桂花及其委托诉讼代理人黄建林，被告杨伟琴的委托诉讼代理人张耀喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘桂花向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付购房首款80000元；2.由被告返还垫付的银行按揭贷款79665元（47期×1695元／期）；3.由被告支付房屋过户税费3840元；4.赔偿利息损失（以163505元为基数按月利率0.6%计算，自2019年4月1日至2020年6月31日止为14716元，之后利息继续计算至实际支付之日止）。诉讼中，原告变更第4项诉讼请求为赔偿利息损失（以163505元为基数自2019年10月起按一年期贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）。事实与理由：2015年8月，被告经陈某介绍认识原告，原告与其哥杨伟康因涉高利贷致使资金困难，需向银行贷款还债。陈某告知名下有房产，就可以向银行贷款及办理信用卡。原告当时手上有多套小户型单身公寓，因贷款压力过大，原告在多处房产中介挂售。陈某带着被告到原告处告知买房情况，其暂时无钱购房，要求先将房产过户至其名下再向银行贷款，贷款下来的资金先用于归还其哥的高利贷债务，之后再支付首付款。因原告急于将房屋出售，遂同意原告意见。双方口头约定：1.房屋转让价为240000元，为降低税费以160000元办理房屋过户手续；2.房屋先过户至被告名下，以240000元的真实交易价格向银行办理按揭贷款160000元，每个月按揭还款先由原告垫付，税费也由原告垫付；3.首付款80000元被告暂时先欠原告，过户后6个月内被告将欠原告的购房款项付清，双方再办理房屋及房产证件移交手续。2015年10月19日，原、被告签订《衢州市房地产转让协议》用于过户交易，交易申报价格为160000元。2015年10月20日，原、被告又签订《房地产转让协议》1份，真实价格为240000元。2015年11月3日，被告与建设银行衢州分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，以240000元的交易价格申请银行按揭贷款160000元。原告收到被告的银行按揭贷款160000元后，亦按约定为被告代还每个月的银行按揭款。6个月之后，被告未按约定归还尚欠原告的购房款。为此，原告多次电话联系被告，要求被告支付购房款，被告仍未履行。之后，原告与被告微信联系，在微信中明确：1.如想要房屋，立即将购房款付清；2.如不想要房屋，请协助将房屋过户他人。对原告的要求，被告明确表示同意协助过户他人，但每次总以小孩无人照顾或其哥不同意过户他人为由拒绝协助过户他人。2019年3月，原告提起诉讼要求确认原、被告的房屋买卖合同已解除，将房屋变更登记至原告名下，经法院审理驳回了原告的诉讼请求。现原告再次起诉，诉请如前。 杨伟琴辩称，1.原告本次起诉违反了一事不再理的诉讼原则，构成重复起诉；2.2015年11月5日银行按揭贷款160000元支付给原告后，双方交易完成，房屋被原告反租用于宾馆经营，原告直到2019年11月在（2019）浙0802民初5326号案件上诉状中才提出要求支付80000元首付款的问题，虽然原告之前一直代为交纳银行按揭款，但不能引起诉讼时效中断，本案已超过诉讼时效；3.原、被告房屋买卖合同中未约定80000元首付款，原告要求支付首付款80000元无事实依据；4.原、被告在房屋买卖合同中口头约定，由被告将房屋反租给原告用于宾馆经营，由原告以租金代被告归还银行按揭款，房租与银行按揭款是对价的，原告要求被告归还银行按揭款不应支持；5.原告代为支付的税费3840元，其中有1600元系原告应承担的税费，另外有1280元国家退税，该退税款一直在原告卡中；6.被告不具有向原告支付款项的义务，承担利息更无从谈起；7.双方房屋转让价格为160000元，原告主张交易价格240000元不事实。被告同时提起反诉，要求原告支付房屋租金8465.30元。在诉讼中，被告撤回反诉表示另行诉讼。 本院对当事人无争议的部分事实归纳如下： 2015年8月中旬，被告杨伟琴到原告刘桂花处购买位于衢州市××路××幢××单元××室房产，面积35.57㎡，2015年10月19日双方签订《衢州市房地产转让合同》一份，约定房屋价格为160000元，其中定金10000元，10月19日办理过户时付首付款，余款待银行按揭后支付。2015年10月19日，双方办理了房产过户手续，房产过户税费由原告交纳。被告杨伟琴以该房产到中国建设银行衢州荷花支行贷款，建行荷花支行于同年11月5日将贷款160000直接支付给原告刘桂花。房产过户后，原告刘桂花并未将房屋实际交付给被告杨伟琴使用，而是继续作宾馆经营用，后改为单独出租。同时，刘桂花一直为被告杨伟琴代还房屋按揭款至2019年10月。因双方发生纠纷，原告于2019年9月9日向本院提起诉讼，要求确认原、被告之间的房屋买卖合同于2017年10月12日解除，由被告向原告返还房屋，同时将位于衢州市××路××幢××单元××室房产变更登记至原告名下。本院于2019年10月17日作出（2019）浙0802民初5326号判决，驳回原告的诉讼请求。原告不服判决向浙江省衢州市中级人民法院提起上诉，2020年2月17日浙江省衢州市中级人民法院作出判决，驳回上诉维持原判。 根据当事人举证、质证，本院对有争议的证据与事实分析认定如下： 一、原告为证明其主张的事实，提供证据如下： （一）2015年10月20日原、被告签订的《房地产转让协议》原件1份，拟证明：1.案涉房屋交易的真实价格为240000元，当时约定2015年10月20日支付首付款80000元，余款160000元等银行放款一次性付清；2.当时约定房屋交付时间为款清交房，因被告一直未支付首付款80000元并归还银行按揭款，故房屋一直未交付被告。对于该证据，被告代理人质证认为：1.当时银行按揭贷款所有手续均是原告办理的，被告只是到银行签字，对于原告提供的房地产转让协议上被告签字问题，被告本人不确定，即使协议是被告本人所签也是为了办理贷款之用，而不是房屋转让价格为240000元。本院在庭审中多次要求被告本人到庭接受询问并辩认其签名的真实性，被告均拒不到庭，本院对证据（一）真实性予以确认，关联性结合其他证据进行综合分析认定。 （二）《个人住房（商业用房）借款合同》1份，拟证明案涉房屋评估价格为240000元，首付款80000元，贷款额度为160000元的事实。被告质证认为，借款合同的真实性无异议，房屋评估时间在双方交易后，借款合同中的评估价格及首付款约定均是为配合贷款手续需要所写，否则不能办理银行按揭贷款，与双方的真实交易价格无关。本院对证据（二）真实性予以确认，关联性结合其他证据进行综合分析认定。 （三）1.孙某房屋（衢州市衢化路65幢1单元201室）房地产转让合同1份、税费发票7份、公证书及欠条各1份，拟证明同地段同时间201室房屋（面积38.71㎡）真实交易价格为255000元，过户申报价格为175000元；2.徐某房屋（衢州市衢化路65幢1单元203室、面积35.57㎡）房地产转让合同2份、税费发票2份及情况说明1份，拟证明同地段同时间203室房屋真实交易价格为240000元，过户申报价格为160000元；3.祝马云（衢州市衢化路65幢1单元204室、面积35.68㎡）房地产转让合同1份、税费发票7份、借款合同1份、原告与祝马云签订的房地产转让协议1份、祝马云委托原告转让房屋的委托书1份、原告与郑建耀签订的房屋转让合同1份、银行交易明细1份，拟证明同地段同时间204室房屋真实交易价格为240000元，首付72000元，余款168000元通过银行贷款支付，过户申报价格为160000元，上述三套房屋的地段、面积与案涉房屋基本相同，交易时间均为当天，房屋价格也基本相同（均为240000元以上），首付款均由原告垫付（暂欠），其他款项通过银行按揭贷款支付，可以证明案涉房屋当天的首付款80000元由原告垫付（暂欠）的事实。被告代理人质证认为：1.孙某房屋转让合同价175000元经过房屋登记部门登记确认，可以确认他们的交易价格175000元是真实的，对孙某出具的欠条真实性有异议，款项付清了欠条还在原告手中不符合常理；2.徐某房屋真实交易价格为160000元，徐某与原告房屋交易不存在第三人，故也不存在原告垫付首付款的说法；3.祝马云的房屋转让合同价（过户申报价）为160000元，祝马云借款合同中的评估价格及首付款与被告借款合同一致，均是为了配合贷款所需要。本院对证据（三）真实性予以确认，关联性结合其他证据进行综合分析认定。 （四）（2019）浙0802民初902号民事判决书1份、欠条1份，拟证明同地段301室房屋（面积38.71㎡）2015年12月的真实交易价格为260000元，首付款80000元原购买人章敖松也是未付并出具欠条的事实。被告代理人质证对证据真实性无异议，但认为该房屋的面积、购买时间均不同，且购买人出具了欠条，债权债务关系明确。本院对证据（三）真实性予以确认，关联性结合其他证据进行综合分析认定。 （五）由衢州市自然资源和规划局不动产登记信息查询部门出具的刘小明、丰宝兰转让他人的房地产转让合同2份、衢州市地方税务局出具的房屋交易发票1份，拟证明衢州市衢化路65幢1单元407室房屋（面积34.33㎡）于2015年5月27日交易价格为247176元，衢州市衢化路65幢1单元405室房屋（面积37.86㎡）于2015年5月27日交易价格为272592元的事实。被告代理人质证对证据（五）真实性有异议。本院认为，证据（五）系衢州市自然资源和规划局不动产登记信息查询部门及衢州市地方税务局所出具，真实性可予认定，关联性结合其他证据进行综合分析认定。 （六）原、被告2017年10月12日至11月18日期间的微信聊天记录，拟证明：1.原告要求被告将案涉房屋协助过户他人，如果不协助过户则要求被告支付首付7-8万元，并自行承担每个月的银行按揭还款；2.被告在微信中既未明确答应但也未明确反对原告的要求，即默认首付款未支付的事实；3.原告每个月为被告归还银行按揭贷款并不是作为租金支付的，被告在微信中也从未提过以租金替代每个月的银行按揭还款；4.与被告微信聊天时讲到，如果该房屋卖给他人，首付款已经支付原告，每个月的银行按揭还款也由他们归还，不需要原告操劳。被告代理人质证对证据（六）真实性无异议，但认为微信中三分之二的内容均是原告自言自说，被告在微信中没有认可房屋转让价为240000元的事实，也不能明确证明尚欠原告首付款80000元的事实。本院对证据（六）真实性予以确认，关联性结合其他证据进行综合分析认定。 （七）税费发票6份，拟证明房屋过户所产生的税费3840元均由原告承担的事实。被告质证对证据（七）的真实性无异议，但认为评估费300元原告未与被告协商自行决定评估的，税款1600元交纳后国家有退税1280元应予以扣除，并主张当时支付原告现金3000元作为办证费用的，但没有相关证据。在诉讼中，原告同意扣除退税款1280元及评估费300元。本院认为，按双方房屋转让合同约定所有税费均由被告承担，上述税费共计3840元，扣除国家退税款1280元及原告自愿承担的评估费300元，余款2260元应由被告承担。 （八）房产证复印件1份，拟证明衢州市衢化路65幢1单元201、202、203、204室房产原先均属原告所有，之后转让给被告及孙某、祝马云、徐某的事实。被告代理人对证据（八）质证无异议，本院予以确认。 （九）证人孙某证言，拟证明:1.2015年9月份左右与原告发生房屋买卖关系，当时共有4个人一起买原告的房屋，孙某购买的该套面积大一些价格为260000元，其他三套小一些价格240000元；2.房屋过户时孙某房屋按175000元申报过户价格，其他三套按160000元申报过户价格，过户的所有费用均由原告支付，首付款80000元也均未支付（其本人80000元于2015年11月27日向原告出具欠条），银行按揭还款也由原告代交；3.房屋过户后，因为做工程欠债，其委托刘小明将房屋转让他人，与原告之间的所有债务也结清了，但欠条未收回仍在原告处。被告代理人认为该证人证言不属于新证据，证人出庭作证违法，不予质证。 （十）证人徐某证言，拟证明：1.2015年与原告发生房屋买卖关系，房屋购买价格240000元，过户时按160000元申报过户价格，过户的所有费用均由原告支付，首付款80000元也未支付，银行按揭贷款160000元，银行按揭还款也由原告代交；2.当时购买房屋共有四个人，均是通过陈某介绍认识原告的，房屋过户后因为银行贷款不能办理，其仅办了几张信用卡，之后由原告找好下家（房屋受让人）将房屋转让给他人，房屋转让款及银行贷款均由原告收取及归还，其仅是代持了一下。被告代理人认为该证人证言不属于新证据，证人出庭作证违法，不予质证。 （十一）证人陈某证言，拟证明：1.被告主动加证人微信后认识的，当时被告为了帮其哥贷款还债，因被告没有资产及固定职业难以向银行贷款，如名下有房产贷款比较容易，之后通过其介绍认识原告，经过协商由原告将案涉房屋过户给被告，转让价格为240000元，但交易时为了节省税费过户申报价格为160000元，房屋过户的所有税费均由原告支付，被告未支付费用，房屋过户后待被告贷款下来后再归还原告首付款，当时其叫被告先出具欠条给原告，但被告一直未出具；2.当时买房的四个人均通过其介绍认识原告的，其中孙某、祝马云是想买房自己使用的，徐某与被告均是想买房后可以到银行贷款（包括办理信用卡），不是用于居住。3.证人陈某帮助孙某、祝马云、徐某及被告介绍买房要收取介绍费，但孙某等四人均未支付介绍费；4.原告利用此种模式销售房屋系为了及时回笼资金，房屋按揭贷款及时到位，首付款之后由购房人慢慢支付；5.因被告一直未将首付款支付原告，证人曾联系被告要求其把房屋退还原告（以转让他人方式），但被告口头答应却一直不肯出来办理房屋过户手续。被告代理人认为该证人证言不属于新证据，证人出庭作证违法，不予质证。 对原告提供的上述证据，本院综合分析认为：1.证据（四）、（五）可以证明2015年5月至2015年12月期间案涉房屋所在地段面积相近的房屋交易价格为240000至270000元之间,原告将与案涉房屋类似的其他房屋转让他人时存在“首付款暂欠、房屋先过户”的交易习惯；2.对证据（六）中原、被告的聊天记录进行分析：①原告在微信中多次要求被告协助其将案涉房屋过户他人，对原告的该要求被告在微信中表示同意，自始至终未明确反对配合原告将案涉房屋过户他人，仅以各种理由进行拖延，如有时以其出来过户小孩无人照顾，有时以其本人也很想将案涉房屋过户掉，但其哥不让其来过户，有时以其丈夫要求原告先将银行按揭贷款及信用卡还清并注销才可以出来过户等方式进行拖延，被告作为购房人在房屋已经完成过户的情况下还表示同意配合原告将案涉房屋过户他人的表现与一般生活常理不符；②被告在微信中问原告“那个房子首付付了多少？我银行按揭是多少？我没有首付？”，作为一个正常买房人，对于自己买房的首付款及银行按揭贷款数额这个重大事项应该比较清楚，但被告对自己买房的首付款及银行按揭贷款数额均不清楚，有违常理；③原告在微信中也表示如果被告有能力真想要房屋，那么支付首付款7万至8万元，银行按揭贷款由被告自己归还，对原告的意见被告也未提出明确的反驳意见；④本案双方房屋买卖的付款方式、银行按揭贷款的归还方式、交易税费的承担方式与通常房屋买卖迥然不同，背后存在一定的隐情，法庭为此多次要求被告到庭接受询问，对原告提供的《房地产转让协议》签名真实性及微信聊天相关内容进行核实，以查明双方签订房屋买卖合同的真实目的，但被告均拒绝到庭接受法庭调查，令人生疑。3.证据（一）、（二）、（三）、（九）、（十）、（十一），结合前述证据（六）的分析，本院认为以下事实具有高度盖然性：①2015年10月期间原告将其所有的房屋转让给杨伟琴、孙某、徐某、祝马云四人，其中202、203、204三套房屋真实交易价格为240000元，另外一套201面积大一些价格255000元，该交易价格与同时期同地段面积相近房屋的交易价格相接近。②为了节省过户税费，在办理过户时杨伟琴、孙某、徐某、祝马云与原告另行签订一份价格较低的转让合同，该做法在现实生活中亦经常可见。③结合与被告同一天购房的孙某、徐某、祝马云在购房后因资金困难均将所购买房屋转让他人或委托原告转让他人，并在转让后与原告结清首付款及代为支付的银行按揭款或直接由原告收取房屋转让款的事实，确认被告购房模式与其他三人基本一致，先由原告将房屋过户至购买人名下，并由原告代为归还银行按揭贷款，之后待购买人筹集资金后再陆续向原告支付首付款、归还原告代为支付的银行按揭款，如购房人无力支付首付款及银行按揭贷款，则将房屋转让他人或委托原告转让他人以结清所欠的首付款及银行按揭贷款。 二、被告为证明其主张，提供证据如下： （一）（2019）浙0802民初5326号民事起诉状1份、光盘1份，拟证明本案与前案诉讼当事人、诉讼标的均相同、事实与理由相似，有违一事不再理的原则，构成重复诉讼。原告质证认为，两案的当事人及诉讼标的物相同，但诉讼请求（诉讼标的）不同，不构成重复诉讼。本院认为，原告质证异议成立，本案不构成重复诉讼。 （二）衢州市房地产转让合同1份、衢州市中级人民法院（2019）浙0808民终1324号民事判决书1份，拟证明：1.原、被告签订的房地产转让合同价格为160000元，双方对首付款并未约定，定金10000元也是现金交付的，160000元银行贷款到账后10000元现金还给被告了；2.房产过户后原告并未将房屋交付被告，原告继续开宾馆或单独出租使用；3.之前的银行按揭款由原告一直代交，原告起诉后被告自行归还银行按揭贷款，被告将房屋出租原告，以租金代支付银行按揭贷款；4.前诉案件经过一、二审被驳回，本诉也应当驳回。原告质证认为，被告提供的证据（二）真实性无异议，但认为：1.被告未支付过定金；2.原、被告间不存在房屋买卖后反租的事实，因被告未交清房款故一直未交付房屋（合同约定款清交房）。本院对该证据的真实性予以确认，对关联性分析如下：1.在（2019）浙0808民终1324号案件审理中，原告未能提供双方之间的240000元《房地产转让协议》，故原判认定双方之间的房屋买卖价格为160000元，现在原告已经提供双方签订的240000元《房地产转让协议》，本案应根据新证据进行综合认定双方之间的房屋转让价格；2.该证据仅能证明原告未将案涉房屋交付被告，但并不能证明原、被告之间存在反租协议，由原告以租金代被告归还银行按揭款的事实。 （三）建行交易明细1份，拟证明自2019年5月起由被告自行归还银行按揭贷款，但原告支付银行按揭款79665元是事实的，应当扣除退税款1280元及评估费300元。原告质证对证据真实性无异议，但认为原告一直交到2019年10月共计79665元。本院认为，该证据可以证明原告一直为被告代交银行按揭款79665元，被告自2019年5月起自行归还银行按揭贷款的事实。 （四）前诉庭审录音录像1份，拟证明原告在前诉庭审中陈述仅有160000元的转让协议，未签订过其他协议。原告质证认为，前诉录音录像事实，当时可能原告记错了，在前案上诉过程中原告就提供了240000元的转让合同和抵押借款合同，240000元的转让合同是真实存在的。本院认为，被告提供的证据（四）的真实性可予以确认，但原告在前诉庭审中的陈述并不能否定双方之间签订有240000元转让合同的事实。 （五）建设银行借款借据1份，拟证明被告已经将160000元购房款支付给原告的事实。原告对证据（五）质证无异议，本院予以确认。 （六）借条、银行卡、民事起诉状、民事调解书复印件各1份，拟证明原、被告之间因存在其他民间借贷纠纷，故原告未将房产证件交付给被告的事实。原告质证对证据（六）的真实性无异议，但认为房产证、土地证是由房产中介交给原告的，且当时被告也是同意的。本院认为，证据（六）与本案缺乏关联性，本院不予认定。 本院认为，本案的争议焦点问题：一是原、被告之间的案涉房屋的真实交易价格。二是原、被告之间是否存在反租协议，由原告以房屋租金代为归还银行按揭款项。 对于第一个争议焦点问题，根据前述相关证据的分析与认定，本院认为原告所主张的事实具有高度盖然性：原、被告对于案涉房屋的真实交易价格约定为240000元，为节省过户税费双方先以160000元的价格申报过户登记，之后双方再签订240000元的转让协议并到银行办理按揭贷款手续，同时由原告代为归还银行按揭款，首付款及代为支付的银行按揭款待以后支付。之后，因被告未能按约定支付所欠的首付款及银行按揭款，原告在微信中多次与被告联系要求被告协助将案涉房屋过户他人以结清所欠款项，或真要房屋可支付首付款7至8万元、并由被告自行归还银行按揭贷款，但被告一直以各种理由推脱未能配合协助，亦未与原告结清所欠款项。为此，原告先以确认房屋买卖合同解除之诉诉至本院，在法院驳回其诉讼请求后再次以要求被告支付购房款诉至本院。 对于第二个争议焦点问题，被告主张双方之间存在口头反租协议，由原告以房屋租金代为归还银行按揭款项。原告认为双方在合同中约定款清交房，因被告一直未能结清房款，故案涉房屋一直未交付。本院认为，首先被告在诉讼中并未提供证据证明双方之间存在口头反租协议的事实，仅以案涉房屋未交付被告，由原告用于宾馆经营或出租他人而推断双方之间存在口头反租协议，证据不足；其次，如被告主张成立，被告在未支付任何购房款的情况下，由原告以租金代为归还银行按揭款，若干年后就可以还清房贷得到案涉房屋，与生活常理亦不相符，故对被告主张的事实不予认定。 综上，原告要求被告支付尚欠首付款80000元、归还代为支付的房屋过户税费2260元及银行按揭款79665元，并承担自2019年10月起至款项付清之日止按银行同期市场报价利率计算的利息损失，具有事实与法律依据，本院予以支持。被告辩解本案构成重复诉讼，虽本诉与前诉的当事人及诉讼标的物相同，但前诉与后诉的诉讼请求并不相同，不构成重复诉讼；其辩解本案已超过诉讼时效，本院认为原告2017年10月12日至11月18日期间的微信聊天记录显示，原告多次要求被告协助将房屋过户他人以结清债务或真想要房屋则支付首付款并自行归还银行按揭贷款，已引起诉讼时效中断，原告于2020年10月14日向本院提起诉讼，并未超过三年的诉讼时效；被告辩解房屋交易价格为160000元，与查明事实不符，本院不予认定；其同时辩解双方存在反租协议，由原告以租金代为归还银行按揭款，证据不足，本院不予认定；对于过户税费2260元，被告辩解已支付现金3000元，证据不足，本院亦不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第一百零五条之规定，判决如下： 被告杨伟琴于本判决生效之日起十日内支付原告刘桂花购房首付款80000元，归还代为支付的过户税费2260元及银行按揭款79665元，并赔偿逾期利息损失（利息损失以本金161925元为基数，自2019年10月1日起至实际付清之日止按一年期贷款市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3540元，减半收取1770元，由被告杨伟琴负担，限于本判决生效之日起7日内缴纳，逾期强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行，未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  童建国 二〇二一年二月八日 书记员  徐 蓝 ·· ··