湖北省竹溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0324民初1377号原告：尤世付，男，1969年4月29日生，汉族，住湖北省竹溪县。委托诉讼代理人：龚卫华，竹溪县正大法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权，含代为放弃、变更诉请，和解，代收文书。被告：刘安华，女，1973年2月2日生，汉族，住湖北省竹溪县。被告：封显华，男，1972年9月14日生，汉族，住湖北省竹溪县。共同委托诉讼代理人：龚孝江，湖北君迪律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告尤世付与被告刘安华、封显华确认合同无效纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告尤世付及其委托诉讼代理人龚卫华、被告刘安华、封显华及共同委托诉讼代理人龚孝江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尤世付向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决原、被告双方签订的《房屋买卖合同》二楼无效，被告返还原告交付的二楼购房款80000.00元，以及按同期同类银行贷款利息计算的损失，从2013年1月起按银行发布的年利率4.90（双倍）=784.00元一年计算；2、判令二被告为原告办理一楼不动产权证书，并承担逾期办证的赔偿责任，即196.8元/月至实际履行完毕之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方2012年前并不认识，后经人介绍相识，二被告声称给原告盖两层楼的楼房卖给原告，加之介绍人不断劝说才让原告心动，原告分别向被告交购房款4次，购买两层楼房，二楼约定12.6万元，两层楼房共计实际交付购房款现金33万元，其中二楼交付了购房款8万元，被告拿到原告现金后在中峰镇××村××组盖房两层卖给原告，可事实上被告盖的是3层，当时原告并不同意，但已成既定事实，原告为了息事宁人也就妥协了，后来才得知介绍人与被告私下进行交易，买卖促成后被告给介绍人提成，二楼至今没有装修没有入住，交钱后被告也没有和原告签订合同，后发现该房为小产权房，卖房时被告口头承诺为原告办理房产证，可时至今日既没有办理房产证，连《房屋买卖合同》被告都不愿意签订，原告两套房子共4次交款，最后一次交的3万元购房款被告也拒绝为原告出具收据，为此双方多次发生矛盾，并多次报警，经派出所多次调解未果，在此期间被告多次威胁原告并多次堵路、将大粪桶放至原告家门口，严重影响原告的正常生活。现为依法维权，原告也具文起诉，请求法院依法支持原告的诉请。被告刘安华、封显华辩称，1、本案为房屋买卖合同纠纷。原告所诉不实，原告与答辩人之间的房屋买卖是双方的真实意思表示，原告是由自己的姐夫介绍主动找到答辩人要求买房的，原告买房前答辩人已给原告讲了房屋的结构、层数、坐落、朝向等基本情况，案外人杨志英了解后就决定买一楼和二楼两套房，商量好价格后直接给了10万的定金，并说一楼和二楼的房款分开付，后尤世付回来以后直接交了二楼8万元定金。去年年底答辩人向原告及杨志英索要尾款，双方发生矛盾，原告故而反悔引发现在的诉讼。2、答辩人与原告的涉案二楼房屋买卖合同有效，原告应当履行约定支付房屋尾款，无权要求答辩人返还购房款。2012年底答辩人房子就盖起来了，2013年六、七月份的时候，答辩人已经将一楼和二楼交付给杨志英和尤世付，尤世付已经将二楼的钥匙拿去，并且将自己的东西放在里面，还用来熏腊肉、熏豆腐干、喂鸡、放废品杂物，直到2020年6月才将东西搬出，至今已使用七年之久，双方已形成事实上的房屋买卖合同关系，一楼和二楼购房款如今仅剩56000.00元尾款未付，故原告无权要求退房和主张利息。3、答辩人无义务为原告办理所购买一楼的房屋产权证书，更不存在承担逾期办证的责任。杨志英看房时已问了答辩人能不能办证，答辩人明确告知了是自己宅基地上拆旧建新，只能给自己办证不能给他们办证，无法办理不动产权证，答辩人从未答应和承诺办理任何证件，原告在买房之初就明知所购房屋为小产权房，原告自身也存在明显过错。4、原告使用答辩人房屋七年，给答辩人造成了重大租金损失，原告应将购买的二楼房屋恢复原状后予以返还支付使用期间（2013年至2020年6月）的租金，并赔偿答辩人房屋贬值的损失。本院经审理认定事实如下：原告尤世付户籍地为中峰镇××组。被告刘安华、封显华户籍地为中峰镇××村××组。2012年，二被告将位于中峰镇××村××组的宅基地上拆旧建新盖四层楼房，并办理了集体土地使用权证，尤世付经人介绍决定购买二被告拆旧建新房屋二楼毛坯房屋一套，双方未签订书面房屋买卖合同，约定二楼房屋价格及防盗门等其它费用共计126000.00元。2013年1月21日，尤世付支付购房款80000.00元，二被告出具收条一份，并将二楼房屋钥匙交付给尤世付，由尤世付管理使用。该房屋至今为毛坯房。后双方因房屋买卖协议及尾款问题发生矛盾，现原告以与二被告的房屋买卖合同无效为由诉至本院，请求法院支持其诉讼请求。上述事实有原告提交的收条1张、中峰派出所接处警登记表，被告提交的集体土地使用权证及原、被告陈述予以证实，本院依法予以采信。对原告提交的封显华出具的收到杨志英一楼购房款的2张收条，被告虽无异议，但与本案所涉房屋无法律上的关联性，本院不予采信。对被告提交的土地使用权证书，原告对真实无异议，对面积有异议，对一栋楼房存在两个土地使用权证书存在异议，本院认为，竹溪县国土资源局颁发的集体土地使用权证书载明的内容具有法律效力，能够达到被告的证明目的，本院予以采信。本院认为，原告在提出确认合同无效时，一并提出了要求被告退还购房款、赔偿损失等相关诉讼请求，故本案案由应定为房屋买卖合同纠纷。根据原、被告的诉辩意见，双方争议焦点为原、被告之间的房屋买卖合同是否有效。本院认为，原、被告虽未签订书面房屋买卖合同，但双方已口头就房屋买卖各项事宜约定一致并已实际履行，双方已形成事实上的房屋买卖合同关系。本案中，涉案房屋系二被告在竹溪县中峰镇××村××组自家宅基地上拆旧建新，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条规定“农村……宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，第十一条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”，二被告宅基地上拆旧建新所建房屋占用土地性质为集体土地，属于集体所有，宅基地使用权与本集体经济组织成员特定身份相联系，是农村集体经济组织成员享有的权利和利益，具有福利和保障性质，根据“地随房走”原则，原、被告达成的房屋买卖合同出卖的并非仅仅是房屋所有权，还包含该房屋相对应的宅基地使用权，而原告并非青草坪村集体经济组织成员，本案所涉房屋买卖行为违反了《中华人民共和国土地管理法》效力强制性规定，故原、被告之间的房屋买卖合同依法认定为无效合同。对被告辩称房屋买卖合同有效的意见不予采纳。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。因原、被告之间的房屋买卖合同无效，故原告主张要求被告退还购房款的诉请于法有据，本院予以支持，同时，被告辩称原告应返还原告房屋的意见依法应予以支持。因原告在购买本案所涉房屋前明知被告是在其宅基地上拆旧建新，应明知本案所涉房屋权属性质而与被告进行房屋买卖交易，被告作为出卖方，亦知晓房屋权属性质，故双方对合同无效均有过错，应当各自承担相应的责任，又因原告购买房屋后一直由其管理使用，故对原告要求被告支付购房款利息的诉请依法不予支持。原告主张要求被告为原告办理一楼房屋不动产权证及承担逾期办证责任的诉请无法律与事实依据，本院依法不予支持。对被告辩称的原告应将房屋恢复原状并赔偿房屋贬损损失的辩解意见，其未提供相应证据证明，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、尤世付与刘安华、封显华之间达成的（位于中峰镇青草坪村**刘安华与封显华宅基地上**房屋）房屋买卖合同无效。二、刘安华、封显华应于本判决生效之日起二十日内返还尤世付购房款80000.00元。三、尤世付应于本判决生效之日起二十日内退还刘安华、封显华房屋（位于中峰镇青草坪村**刘安华与封显华宅基地上**房屋）。四、驳回尤世付的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1190.00元（已减半收取），由刘安华、封显华承担916.00元，由尤世付承担274.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审判员 龚 金二〇二一年二月七日书记员 赵韶鹏本案适用的相关法律依据:1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。2.《中华人民共和国土地管理法》第九条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十一条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。