新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新01民终27号 上诉人（原审被告）：方国勇，男，1973年1月18日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 上诉人（原审被告）：方某，男，2005年8月1日出生，汉族，学生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 法定代理人：方国勇（系方某父亲），住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：明承业，新疆多盟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡玉珍，女，1944年10月29日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 上诉人方国勇、方某因与被上诉人胡玉珍确认合同无效纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2020）新0105民初1374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭于2021年1月13日开庭进行了审理。上诉人方某的法定代理人方国勇及共同委托诉讼代理人明承业，被上诉人胡玉珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方国勇、方某上诉请求：撤销一审判决书或将本案发回重审，或依法确认《房产转让合同书》有效。事实和理由：一审法院认定事实不清，《房产转让合同书》名为买卖实为赠与，且涉案房屋已经登记至我名下，赠与行为已经完成。我与胡玉珍系母子关系，方某为我的儿子。2011年6月29日，胡玉珍就立下遗嘱，将涉案房产的三分之一土地面积109平方米由大儿子方国民继承，将涉案房产的三分之二土地面积由我继承，并备注这栋楼属于我们共同修建。依据胡玉珍向一审法院出示的《承诺》，形成时间为2015年12月10日，由我和杨艳红签名。足以证明胡玉珍与我达成了将房屋赠与给我的意思表示，即我承担胡玉珍的养老问题，生活起居、每个月支付1,500元生活费、五间房屋的房租由母亲收取、生病时送医院等，胡玉珍将涉案房屋全部赠与给我。按照公证遗嘱，我也有对涉案房产三分之二的继承权利。承诺最后一句话，系胡玉珍后续添加，更能证明双方达成承诺，是以胡玉珍赠与房屋为前提。2016年1月8日，胡玉珍与我就涉案房屋的过户问题签订《房产转让合同书》，约定了50万转让价款，但胡玉珍没有收取过转让款，我也未支付，签订合同的目的就是为了过户，完成赠与行为，2016年1月20日，涉案房屋登记至我和方某名下，房屋也交由我实际占有。双方签订《房产转让合同书》的行为，名为房屋买卖实为房屋赠与。一审法院认定案由错误，本案案由并非房屋买卖合同纠纷，而是确认合同无效纠纷。胡玉珍向法院提出确认《房产转让合同书》无效，本案案由应当为确认合同无效纠纷，因认定案由错误，导致适用法律不当。一审法院适用法律错误。确认合同无效，应当适用《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的相关规定。一审法院应当查明双方当事人的隐藏的民事法律行为，即实际为房屋赠与。依据《民法总则》第一百四十六条第二款以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。一审法院仅以我方当时的目的只是办理过户手续，双方签订《房产转让合同书》并非各方真实意思表示，认定合同无效。但并未查明双方签订《房产转让合同书》隐藏的真实民事行为是什么。胡玉珍对我和方某的房屋赠与行为合法有效，应当受到法律保护，赠与行为不应当被认定为无效，也不得被撤销。在乌鲁木齐市房地产交易中心，办理房屋赠与的当事人，都会选择签订《房地产转让合同书》办理过户手续，按照相对低的房价去缴纳税费，合理避税，胡玉珍对此是明知的，房地产交易中心对此也是认可的，并未对此提出任何异议，未要求实际进行钱款交易才办理产证，作为母亲当然想让儿子少支出费用，趋利避害，是人之常情。办理过户登记时，不动产登记中心的管理人员也再三询问胡玉珍，是否要办理过户，是否要把房子过户给我，均得到胡玉珍肯定答复。胡玉珍为完全民事行为能力人，应当知晓赠与合同产生的法律后果，不能够在办理过户手续时同意签订《房地产转让合同书》，并认可其效力，在反悔时就推翻合同确认其无效。综上，为维护我方的合法权益，特向贵院提起上诉，请求查明案件事实，公正判决。 胡玉珍辩称，不同意方国勇、方某的上诉请求，涉案房屋本来在我的名下，方国勇要求分割房产，最后立了遗嘱，我认为我们签订的合同是无效的，当时只是说让我签字，没有说进行过户，方国勇给我的承诺也没有兑现。当时只是让方国勇收房租，并且方某现在也没有权利起诉我，当时也没有方某的签字和指印，方某无权在房产证上进行登记。所以我们签订《房产转让协议》是无效的。 胡玉珍向一审法院起诉请求：确认胡玉珍与方国勇、方某于2016年1月8日签订的《房产转让合同书》无效。 一审法院认定事实：胡玉珍系方国勇之母，方国勇系方某之父。2011年6月29日，胡玉珍立遗嘱称其名下位于乌鲁木齐市水磨沟区安居北路西三巷121号的房屋留给两个儿子方国民和方国勇继承，并具体分配了方国民和方国勇具体部分。2016年1月8日，胡玉珍（甲方）与方国勇、方某（乙方）签订《房产转让合同》，约定甲方将位于乌鲁木齐市水磨沟区安居北路西三巷121号的房产转让给乙方，建筑面积856.66平方米和61.34平方米。合同第五条约定乙方对甲方的房产情况已充分了解，并与甲方协商一致后，以有偿方式承受该房产。合同第六条约定双方协商转让总价格为50万元。合同未约定付款方式、付款时间、违约责任等其他内容。庭审中，方国勇陈述案涉《房产转让合同》签订前后经过时表明胡玉珍因与方国民发生不愉快要求将房屋过户至方国勇名下；陈述关于签订《房产转让合同》是否商量房款、付款方式、付款期限时表明其当时的目的是过户，房子本来就是其和父母一起出钱盖的，考虑到买卖房屋上的税低，继承和赠与上税高，所以签订了《房产转让合同》，未实际向胡玉珍支付房款。胡玉珍陈述签订《房产转让合同》是因为方国勇说过户需要胡玉珍去签字，没有协商房款、付款方式、付款期限。一审法院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。胡玉珍与方国勇、方某虽然签订了《房产转让合同书》，但从合同内容可以看出，房屋约定的转让价格与房屋实际价值明显不符，合同除约定房屋坐落位置和价款外，对付款时间、付款方式、违约责任等合同主要内容均未作出约定。从庭审中方国勇和胡玉珍的陈述看，方国勇当时的目的只是办理过户手续，并无购买案涉房屋的意思表示，胡玉珍亦无出卖案涉房屋的意思表示，双方签订《房产转让合同》并非各自的真实意思表示，该合同依法无效。胡玉珍要求确认胡玉珍与方国勇、方某于2016年1月8日签订的《房产转让合同书》无效的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。判决：确认胡玉珍与方国勇、方某于2016年1月8日签订的《房产转让合同书》无效。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。方国勇、方某提交2020年10月16日调取的乌鲁木齐不动产登记信息查询结果一份，用于证明涉案房屋已经转让并且是胡玉珍的真实意思表示。胡玉珍质证认为真实性认可，对该份证据证明的问题不认可，当时过户时虽然是我签的字，但是当时没让我看，也没给我念，不清楚其内容。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 二审另查明：2011年6月29日，胡玉珍在新疆维吾尔自治区公证处自书一份《遗嘱》，该份遗嘱经新疆维吾尔自治区公证处公证生效,公证书证号：（2011）新证民字第12991号。遗嘱内容为：我（胡玉珍）决定待我百年（去世）以后，把我名下的房产（位于乌市水区安居北路西三巷**）遗留给我的两个儿子继承。其中：大儿子方国民继承靠西面华中文家的三分之一土地面积109平方，间数（靠西面前排一至五层十个套间，后排靠西面一至五层小套四个，靠西面后排一至五层小单间8个），小儿子方国勇继承靠东面张立军家三分之二土地面积218.63平方。整楼除去划分给方国民靠西面的间数，剩余归小儿子方国勇继承，楼梯共用，双方不得发生纠纷，在征购时楼梯面积属于方国勇一人所得。另外两个女儿已经给了现金补偿，就不继承房产了。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案中，胡玉珍向法院诉请确认涉案合同无效，依据当事人的诉讼请求，本案系对涉案合同效力进行判定的纠纷，本案的案由应为确认合同无效纠纷，一审法院认定案由有误，本院予以纠正。本案的争议焦点为：胡玉珍与方国勇、方某签订的《房产转让合同书》的合同效力应当如何确认。本案中，胡玉珍系方国勇之母，方某之祖母，当事人之间存在近亲属关系。双方对于签订《房产转让合同书》的真实性及不动产变更登记的经过均无异议，胡玉珍认为方国勇在签订《房产转让合同书》时存在欺诈，且涉案房屋变更登记之后，方国勇未按照承诺履行赡养义务，涉案合同应为无效合同。通过庭审调查及当事人陈述证实，胡玉珍曾通过公证遗嘱的方式，将涉案房屋的继承问题进行了公证。结合本案中当事人之间的近亲属关系以及二审中查明的公证遗嘱、当事人之间签订涉案合同的过程等客观事实可以证实，胡玉珍与方国勇、方某以签订《房产转让合同书》的方式完成了涉案房屋的不动产变更登记，但该行为实质上是以房屋买卖的形式掩盖了房屋赠与的真实目的。双方之间虽不存在房屋买卖的意思表示，但双方存在房屋赠与的意思表示，上述虚假的房屋买卖意思表示实质上隐藏了房屋赠与的民事法律行为。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。根据上述法律规定及本案事实，双方隐藏的赠与民事法律行为符合双方的真实意思表示，并未违反法律法规强制性规定，上述赠与行为已完成，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条中规定的无效情形，应属有效的民事法律行为。一审法院对涉案合同效力的认定有误，胡玉珍主张《房产转让合同书》为无效合同的理由不能成立，方国勇、方某的上诉理由成立，本院予以采信。 综上所述，方国勇、方某的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2020）新0105民初1374号民事判决； 二、驳回胡玉珍的诉讼请求。 一审案件受理费4,400元（胡玉珍已预交），由胡玉珍负担，二审案件受理费8,800元（方国勇、方某已预交），由胡玉珍负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 宁 审判员 姚 雷 审判员 瞿佩茹 二〇二一年二月二十五日 书记员 李玉涛