浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初6908号原告：娄仁海，男，1968年11月10日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：罗水根、谢文元，浙江国大律师事务所律师。被告：绍兴市越城区灵芝街道五峰村村民委员会，住所地绍兴市越城区灵芝街道五峰村。负责人：娄关金，村委主任。委托诉讼代理人：魏力，浙江金道（绍兴）律师事务所律师。被告：娄张夫，男，1963年11月25日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：娄仁娟，女，1966年11月8日出生，汉族，住绍兴市越城区，系被告娄张夫之妻。委托诉讼代理人：金国海，绍兴市柯桥区三农法律服务所法律工作者。原告娄仁海诉被告绍兴市越城区灵芝街道五峰村村民委员会（以下至判决主文前简称“五峰村委会”）、娄张夫农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月24日受理后，依法适用简易程序于2020年9月16日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢文元，被告五峰村委会委托代理人魏力，被告娄张夫委托诉讼代理人娄仁娟两次到庭参加诉讼。原告娄仁海、被告娄张夫到庭参加第一次庭审。被告娄张夫委托诉讼代理人金国海到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告娄仁海向本院提出诉讼请求：一、两被告共同赔偿原告的各项损失共计1689783.56元；二、本案诉讼费由两被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求的损失金额为1221847元；增加一项诉讼请求为被告娄张夫返还原告20800元购房款及支付21年10个月按7%央行基准贷款利率计算的利息为76505.85元（1999年2月27日到2020年12月21日），本息合计为97305.85元。事实与理由：1999年原告因住房困难向被告五峰村委会申请宅基地使用权，被告五峰村委会将被告娄张夫原有老房子及其宅基地调剂给原告，并告知原告今后不得再向村委另行申请宅基地使用权。而后原告以市价向被告娄张夫购买了其老房子并且一直居住至政府拆迁为止。2020年拆迁办认定上述房屋在1995年被告娄张夫因审批新宅基地时已经被政府认定为应拆房，故拒绝按照正常的房屋标准进行补偿。原告认为两被告明知房屋属于应拆房的情况下将房屋调剂给原告，严重侵害了原告合法利益。为了保障原告的合法利益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告五峰村委会辩称：一、本案案由是农村房屋买卖合同纠纷，被告五峰村委会不是合同相对人，不是本案适格被告。二、原告及被告娄张夫之间有两次房屋交易情况，第一次是成功的，相关房屋拆迁安置的利益已成功归原告所有，三、五峰村委会在整个事情过程中不存在任何过错。四、相关行为发生于1999年，超过了20年的最长诉讼时效。五、原告增加的诉讼请求过高。被告娄张夫辩称：一、被告娄张夫是1996年造的房子，1999年卖给原告的，绝卖书上写明了“绝无反悔”。被告娄张夫不是强迫卖给原告的，是原告自愿买的。卖房子的时候并不清楚房子要拆迁。签绝卖屋契的时候，村长、会计、中间人（小爹，已过世）都在的，写清楚是“双方自愿”。二、即使房屋买卖协议无效，原告要求计算利息是一般的习俗所不允许的，这个房屋客观上原告已经使用了21年10个月，这个使用费与主张的利息相持平，利息主张不应予以支持。三、被告娄张夫签订案涉房屋买卖协议的时候，不清楚案涉房屋是应拆房，而且被告五峰村委会在签订案涉房屋买卖协议的时候特别说明了这个房屋可以调剂给原告的，所以即使案涉房屋买卖协议无效，被告娄张夫不存在任何过错，原告要求被告娄张夫承担赔偿责任缺乏事实和法律依据，要求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：落款为1999年2月20日，盖有被告五峰村委会（原名称为绍兴县齐贤镇五峰村村民委员会）印章的书面材料载明，“娄张夫户在审批住房地基时把原老房屋调剂给娄仁海户，娄仁海居住房困难。情况属实”。该书面材料记载于1999年2月26日的《绝卖屋契》背面。1999年2月26日，原告娄仁海与被告娄张夫订立《绝卖屋契》一份，载明“立绝卖屋契人娄张夫有自建砖木结构楼房壹间，二层楼房东至娄仁海墙壁半堵所有，南至前面道地七公尺，西至娄其林墙壁半堵所有，北至自立墙壁，包括附房地基四公尺，四至分明。今为新建楼房，根据村委批房条件，经双方协商同意，把此间二层楼房绝卖给娄仁海为所有，双方同意卖价为人民币贰万零捌元整，自契约订立日时价款当面付清，双方自愿，绝无反悔，特立此契为凭。”该绝卖屋契代笔人为娄阿智，中人为娄福根、王元康。绝卖屋契签订后，原告娄仁海一直居住在上述案涉房屋至2020年拆迁时止。原告娄仁海代表娄金泉（傅阿仙）户于2020年6月24日与绍兴市越城区灵芝街道办事处签订了《越城区征收集体所有土地涉及房屋安置补偿协议书》，选择货币安置，案涉房屋因系应拆房未被确权。协议书载明现有房屋丈量总建筑面积368平方米，认定为具有合法审批手续的住宅房屋确权面积265.22平方米，政策性确权面积34.19平方米；实际安置人口5人，可安置人口5人；装修补偿款115007元、附属物补偿款18414元、其他补偿款24778元、搬家补助费1831元、安置过渡补助费19096元（按6个月计发）、提前腾空搬迁奖励26522元、货币安置补偿款13026×299.41＋160603（确权面积265.22平方米房屋评估补偿款）＝4060718元、货币安置20%奖励款（不含附属物、装修）812144元，被征收房屋总补偿款合计5078510元。原告已取得案涉房屋（房屋编号×××24）所对应的安置补偿款（其他补偿款）19553元。五峰村住宅集体土地上房屋征收项目货币补偿比准价为13026元／平方米。另查明，1995年，被告娄张夫申请建房用地，并于同年10月被审批同意。1995年的《绍兴县农村私人建房用地呈报表》载明：娄张夫户现有房屋楼屋壹间，占地36.1平方米，现有房屋处理情况为拆除36.1平方米；审批意见为该户旧房拆除，同意新建三层楼房二间，长9.5米，宽3.8米，间距6米，合计117.8平方米。1996年，被告娄张夫向被告五峰村委会支付了建房地基款和建房款。案涉房屋集体土地使用权证于1995年12月10日（发证日期）登记在被告娄张夫名下，宗地号为4××2，建筑占地面积为36.1平方米。2020年6月24日，原告娄仁海与被告娄张夫就案外房屋（宗地号4××3）签署了《人民调解协议书》，对案外房屋各自可得安置补偿款达成了协议。上述事实由原告提供的1999年2月20日村委证明1份、绝卖屋契1份、2020年7月22日村委证明1份、农村私人建房用地呈报表档案件1份、征收确权确户表照片打印件1份、其他补偿款结算附表照片打印件1份、货币安置测算表照片1份（微法院提交）、建房用地呈报表及建房申请报告1份（呈报表系重复提交）、1999年村委证明1份（重复提交）、绝卖屋契1份（重复提交）、2020年村委证明1份（重复提交）、情况说明1份、土地使用权登记审批表档案件1份、绍兴县土地登记申请书档案件1份、2002年建房用地报批表档案件1份、被告娄张夫房屋安置补偿协议书及结算清单档案件各1份、原告权属收件单档案件1份、原告房屋测量简图档案件1份、征收确权确户表档案件1份（重复提交）、原告拆迁房屋评估表档案件1份、其他补偿款结算附表档案件1份（重复提交）、原告房屋征收结算清单档案件1份、原告房屋安置补偿协议书档案件1份、越城区征收集体土地涉及房屋补偿实施办法（试行）网页查询件1份、绍市土资越城（高）[2018]56和57号文件复印件各1份、贷款基准利率查询网页打印件1份、赔偿计算方法1份、集体土地上房屋征收实施方案复印件1份；被告五峰村委会提交的土地登记审批表档案件2份，房屋绝卖协议复印件1份，收款凭证复印件1份；被告娄张夫提交的收款收据2份、人民调解书复印件1份、2002年绍兴县建房土地用地报批表（补办少批多建）等审批档案件1组、户口簿1份、地籍档案查询单1份及当事人的庭审陈述予以证实。原告提交的赔偿计算方法，系原告自行制作，本院将结合本案其他证据予以计算。本院认为，我国《土地管理法》明确规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。本案中，案涉房屋在1995年被告娄张夫申请建房时，已被相关部门审批确认为应拆房。此后被告娄张夫另行新建了房屋，案涉房屋理应予以拆除。现被告娄张夫将案涉房屋出卖给了原告娄仁海，被告娄张夫的出卖行为违反了法律的强制性规定，双方之间的绝卖屋契应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案合同无效后，被告娄张夫收取的购房款20008元应返还给原告娄仁海，原告娄仁海应将案涉房屋返还给被告娄张夫，但因案涉房屋已被拆迁，原告娄仁海应将已取得的案涉房屋对应拆迁安置补偿款19553元返还给被告娄张夫，相互返还折抵后，被告娄张夫尚应返还给原告娄仁海购房款455元。关于损失赔偿问题。因合同无效，对卖方被告娄张夫而言，其损失为房屋被占用期间的占有使用费；对买方原告娄仁海而言，其损失为购房款利息和信赖利益损失。本案原告娄仁海向被告娄张夫购买案涉房屋并支付了相应对价，现案涉房屋被拆迁，但因合同无效，原告不能取得案涉房屋的合法权属，产生基于信赖合同有效而导致的损失。原告可向被告主张损失赔偿。现原告选择按照货币安置政策计算损失，故根据拆迁资料和拆迁政策，结合原告诉请，原告主张的货币安置补偿款为991369元（13026元/平方米×72.2平方米+50892元，根据政策为可安置面积结合货币比准价，加上被征收房屋重置成新价总值之和；根据拆迁结算方式，各补偿项目四舍五入取整数）；货币安置20%奖励款为198274元（991369元×20%）；房屋装修补偿款为35625元（493.42元/平方米×72.2平方米）；搬迁补助费为433元（72.2平方米×6元/平方米）；安置过渡补助费为5198元（72.2平方米×12元/月/平方米×6个月）；提前腾空搬迁奖励款为7220元（72.2平方米×100元/平方米），合计损失为1238119元。综上，本院结合本案双方过错程度，权衡双方利益，综合考虑本案实际，酌情确定被告娄张夫赔偿给原告娄仁海866683.3元（1238119×70%）。考虑到案涉房屋购买后一直由原告居住使用至拆迁时止，本院对被告娄张夫认为该期间的占有使用费可与购房款利息持平相抵的辩称意见予以采信；原告主张的购房款利息，本院不再予以支持。原告主张赔偿系基于合同无效，合同被确认无效后，财产返还和赔偿损失的请求才有法律依据，故本院对被告五峰村委会认为主张赔偿的诉讼时效应从绝卖屋契签订日起算，现已超过最长诉讼时效20年的辩称意见，不予采信。原告要求被告五峰村委会共同承担赔偿责任的诉请，本院认为本案系农村房屋买卖合同纠纷，原告系基于合同无效主张损失赔偿，被告五峰村委会非合同相对人，故本院对本案中原告的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告娄张夫应于本判决生效之日起三十日内赔偿给原告娄仁海人民币866683.3元，并返还给原告娄仁海购房款人民币455元；二、驳回原告娄仁海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16672元，由原告娄仁海负担5713元，由被告娄张夫负担10959元，被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  俞颖尔人民陪审员  程 静人民陪审员  陈金梅二〇二一年二月二十二日书 记 员  陈 柠?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。