辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终14312号上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳恒隆地产有限公司，住所地沈阳市沈河区中街路**。法定代表人：彭兆辉，该公司董事长。委托代理人：于劼、栾天天，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：田楠，男，1976年4月4日出生，汉族，住，住所地辽宁省大连市西岗区/div>委托代理人：崔巍，辽宁安行（自贸区）律师事务所律师。上诉人沈阳恒隆地产有限公司（以下简称：恒隆公司）与被上诉人田楠租赁合同纠纷一案，恒隆公司不服沈阳市沈河区人民法院作出的（2020）辽0103民初7153号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员刘春杰担任审判长（并主审）、审判员鞠安成、贺新发参加的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。恒隆公司上诉请求：1.撤销原判决，依法改判支持田楠向沈阳恒隆地产有限公司支付提前终止合同违约金166078.50元、律师费23816元、推广宣传费不应返还；2.诉讼费用由田楠承担。事实与理由：一、恒隆公司主张违约金符合合同约定，应当予以支持。2019年7月14日，恒隆公司与田楠就承租皇城恒隆广场商场B114-B116号铺位签订《房屋租赁合同》，其中恒隆公司系出租方，田楠系承租方。根据《房屋租赁合同》第二十四条约定，田楠逾期支付任何款项且逾期超过十四日的，构成违约。田楠出现违约情形的，恒隆公司有权提前解除本合同，田楠还应向恒隆公司支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金。2020年1月起，田楠开始拖欠租金、管理费、水费、电费等费用。针对田楠违约行为，恒隆公司向田楠多次发函，要求其遵守合同约定，支付应付款项，但田楠始终未履行其应履行的款项支付义务，至2020年1月14日，田楠已经逾期超过14日，恒隆公司已经有权单方终止本合同。基于此，恒隆公司于2020年3月15日解除了《房屋租赁合同》，并告知田楠立即偿还拖欠款项，承担违约责任。根据一审判决内容可知，一审法院已查明田楠存在未及时缴纳1月份租金等费用的违约行为，但一审法院认为，田楠未及时缴纳相关款项系由于田楠误以为其在恒隆公司处由大量余款，不属于故意拖欠费用。需要说明的是，恒隆公司每月月中会对全部租户欠款情况及下月应缴纳款项进行统计，并向全部租户送达付款通知书，另外，恒隆公司业务人员亦会通过微信直接向田楠催缴欠付款项。在此情形下，一审法院认定田楠误以为其已经缴纳1月份租金等款项，没有事实依据。恒隆公司认为，由于田楠持续拖欠租金的违约行为始于疫情发生之前，其应当承担《房屋租赁合同》约定的法律后果，一审法院认定田楠无需向恒隆公司支付违约金属于事实认定错误，而恒隆公司关于违约金的相关主张符合合同约定，应当予以支持。二、占用费、迟延付款滞纳金及律师费应予支持，一审判决认定田楠不应承担相关费用损害恒隆公司的合法权益。《房屋租赁合同》第二十四条第1款第（e）项约定，涉及延迟履行支付义务的，每延迟一日，恒隆公司有权向田楠收取延迟支付款项千分之一的滞纳金，滞纳金的计算期自上述费用应付之日起，直到实际支付之日止。第1款第（j）明确，涉及田楠不按时交回房屋义务的，每延迟一日，向田楠收取相当于本合同终止时所适用的每日基本租金1.3倍的占用费。另外，根据第二十四条内容可知，因田楠违约而造成的恒隆公司损失应予以赔偿，损失包括但不限于诉讼费、律师费等。基于上述合同约定，如田楠存在拖欠租金等费用的违约行为，恒隆公司可以依据合同主张占用费、迟延付款滞纳金及律师费用。因此，恒隆公司的相关主张具备合理性，应当予以支持，一审法院认定田楠不应承担占用费、迟延付款滞纳金及律师费，损害了恒隆公司的合法权益。三、根据合同约定推广宣传费系按年缴纳，不应予以退还。《房屋租赁合同》附表一中明确，推广宣传费每年人民币22440元。《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《房屋租赁合同》约定，推广宣传费系按年缴纳且该费用已经发生，此外，《房屋租赁合同》的解除系由于田楠单方违约，其拖欠的租金于2020年1月1日就应当支付，其应承担的违约责任不应受新冠××疫情影响而减少，在此情况下，恒隆公司作为无过错方基于合同约定合理收取的费用不应予以退还。综上所述，恒隆公司认为，（2020）辽0103民初7153号存在事实认定不清，请求法院依法予以改判，维护恒隆公司的合法权益。被上诉人田楠辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。1.关于违约金我方于2020年1月1日在沈阳恒隆地产有限公司仍有存款八万余元足以涵盖一月份各项费用，因疫情原因导致一月23日开始我方无法继续经营直至恒隆公司通知我方解除合同关系其合同违约金不应由我方支付；2.关于占用费，恒隆公司于3月15日通知我方解除合同，我方于3月18日与恒隆公司工作人员以微信形式沟通，该工作人员明确说明不向我方收取占用费；3.关于迟延履行金，因我方并没有主观意义的违约不应当收取迟延履行金；4.关于推广宣传费，我方在合同解除后恒隆公司并未为我方进行宣传，该笔宣传费应当退回。田楠向一审法院提起诉讼请求：1.判令被告返还原告保证金、押金余款人民币255764元；2.判令被告返还剩余的推广宣传费7480元；3.判令被告承担本案的诉讼费用。恒隆公司向一审法院提起反诉请求：1.判令田楠给付拖欠的租金102205.08元；2.判令田楠给付拖欠的管理费35300.77元；3.判令田楠给付拖欠的Smartpos软件服务费745.16元；4.判令田楠给付拖欠的电费11312.46元；5.判令田楠给付拖欠的电费服务费2898.4元；6.判令田楠给付拖欠的水费2122.80元；7.判令田楠给付提前终止合同违约金166078.5元；8.判令田楠给付房屋占用费73968.17元；9.判令田楠给付房屋恢复费用875元；10.判令田楠支付反诉原告律师费用23816元；11.判令田楠支付反诉原告垃圾清运费3740元；12、判令田楠给付迟延付款滞纳金22419.83元（暂计算至2020年6月22日，实际应计算至判决生效日之日止期间滞纳金按日千分之一计算）。综合1-12项诉讼请求，田楠应向反诉原告支付人民币445482.17元，在扣减田楠为履行合同而向反诉原告支付的保证金224864元、商品质量保证金10000元、公共事业费用押金20000元，POS机押金900元，请求判令田楠最终应向反诉原告支付人民币189718.17元。13.本案诉讼费用由田楠承担。一审法院认定事实：2019年7月14日，田楠与恒隆公司签订《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》,承租皇城恒隆广场商场[B114-B116]铺位,租赁面积约为[187]平方米，该房屋用于经营城里城外巫山烤鱼。合同期限自2019年7月15日至2020年7月14日，月租金分为基本租金与营业租金，以两者的含税金额之中较高者为当月适用租金，基本租金为每月41147.5元，营业租金为房屋当月的月营业额的10.9%；管理费14212元，推广宣传费22440元，Smartpos软件服务费每台每月300元，使用壹台；保证金221438元，商品质量保证金5000元，公用事业费用押金20000元，收银机押金900元。田楠交付相关费用后进驻经营，2020年1月23日，因受疫情影响，田楠的城里城外巫山烤鱼停止营业，2020年3月15日，恒隆公司以书面形式通知田楠解除《房屋租赁合同》。田楠认为合同解除后恒隆公司应返还其已经交付的保证金及押金等款项，恒隆公司认为田楠违约在先，应向其支付拖欠的租金及管理费等费用。双方协商未果，故起诉来院。经法院组织双方当事人对账后双方均确认，田楠交付给恒隆公司的保证金、押金总计255764元，田楠在正常情况下，按合同约定应向恒隆公司缴纳的费用159024.3元，其中包括1月1日至3月15日的租金102204.71元，2019年11月至2020年4月水电费及服务费16333.66元，截止至3月15日的管理费35300.77元，Smartpos软件服务费745.16元，房屋恢复费用（温控开关）700元，垃圾清运费3740元。田楠认为疫情期间的租金应该酌情减免，剩余4个月推广宣传费7480元应予以返还，恒隆公司认为田楠违约应承担违约金、滞纳金及律师费，并支付合同解除后田楠继续占用房屋的相关费用。一审法院认为，田楠与恒隆公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立，合法有效，当事人均应按合同约定履行义务。该合同签订后，恒隆公司如约交付了房屋并提供相应的管理服务，田楠如约交付了合同约定的各项费用，双方各自履行了合同义务。田楠2020年1月初未及时交纳租金，系因其在恒隆公司处存有足够的押金及保证金，且田楠在此前陆续向恒隆公司的账户中转款，恒隆公司财会亦未同田楠及时对账，导致田楠误以为其在恒隆公司账面上尚有大量余款，因而非属田楠故意拖欠租金。2020年初发生的新型冠状病毒××疫情属非人力所能控制的特殊情况，对各类经营主体的生产经营均造成了不同程度的影响，田楠经营的城里城外巫山烤鱼被迫停止营业，从2月起未缴纳房屋租金，系众所周知社会普遍认同的原因，不应属于违反合同约定的行为，因此不应承担违约金、滞纳金及律师费。恒隆公司在田楠未按时缴纳租金的情况下提出解除合同，亦不属于违约，但田楠已经支付但却未实际发生的4个月推广宣传费7480元应予以返还，对于田楠要求恒隆公司返还剩余的推广宣传费的诉讼请求一审法院予以支持。因恒隆公司的工作人员向田楠明确表示解除合同后，不收取继续占用房屋的相关费用，恒隆公司的该项诉讼请求一审法院不予支持。因受新型冠状病毒××疫情影响，田楠的城里城外巫山烤鱼并未营业，因此对于田楠提出酌情减少疫情期间房租的请求一审法院予以考虑，2020年2月房租酌情为月租金的百分之七十。因此田楠应向恒隆公司缴纳房租、水电费等各项费用共计146680元。合同解除后，田楠已经撤场，恒隆公司应向田楠返还保证金、押金共计255764元，扣除田楠应缴纳的各项费用共计146680元后，恒隆公司还应向田楠返还保证金、押金共计109084元。另关于被告沈阳恒隆地产有限公司田楠应向其缴纳的各项费用本可以在本诉的抗辩中提出，用以冲抵其应向原告返还的抵押金及保证金。但被告执意反诉，故反诉费用应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决：一、沈阳恒隆地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还田楠保证金、押金共计109084元；二、沈阳恒隆地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还田楠推广宣传费7480元；三、驳回田楠及沈阳恒隆地产有限公司的其他诉讼请求，驳回沈阳恒隆地产有限公司及田楠的抗辩。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5010元，由田楠承担2378.72元，由沈阳恒隆地产有限公司承担2631.28元；反诉费4094元由沈阳恒隆地产有限公司自行承担。二审审理期间，恒隆公司提交3组证据，由于该部分证据或者一审已经提交或者与本案争议焦点并无关联性，本院均不予认定。田楠未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以认定。本院认为，本案中，双方当事人签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定妥善履行义务。针对恒隆公司上诉要求田楠给付的违约金（包括迟延付款滞纳金等）问题。双方明确约定每月1日田楠需要给付该月的租金，田楠在2020年1月1日未及时给付租金，此时新冠疫情尚未爆发，还不能作为田楠的合法抗辩理由，因此田楠迟延给付租金的行为已构成违约。但恒隆公司依据合同主张的违约金过高，考虑到，田楠此时在恒隆公司处还留有较多押金完全足够支付该月的租金，故可以认定即使违约，其应承担的违约责任较为有限。田楠拒绝给付违约金的主张中包含了请求人民法院对恒隆公司主张过高违约金予以调整的意思表示。本案二审考虑到一审法院判决田楠承担2020年2月份的租金的70%，在当时疫情已经致使营业无法开展的情况下，对于不可抗力所致租金损失双方应当均摊的原则下，由承租人承担损失的70%，该比例略有过高。田楠应承担因逾期支付租金等行为所致的部分违约责任，一审法院对该违约金部分处理略有不妥。但综合全案来看，一审法院判决虽未支持恒隆公司违约金主张，但判决田楠承担了过高的租金，所以从最终利益平衡上分析，一审判决结果较为公平合理，本院依法予以维持。针对恒隆公司主张占用费问题。一审法院已经查明恒隆公司员工告知过田楠不收取占用费的相关事项，故恒隆公司无故反言，本院不予支持。针对恒隆公司主张的律师费问题。双方虽在合同中约定了律师费事项，但考虑到，田楠已经被判决负担了合理的违约金，而该违约金未能涵盖田楠的全部押金，恒隆公司仍负有部分返还责任，故不能认定田楠全部败诉，而恒隆公司雇佣律师产生的费用是针对整个案件，在其未能全面胜诉的情况下，不能由田楠承担恒隆公司支出的律师费。针对恒隆公司主张的推广宣传费问题。恒隆公司主张该费用按年交付，故解除后未履行的部分也不应返还。本院认为，该主张毫无事实和法律依据，按年交付只是交付方式，与解除合同后未履行部分是否返还并无关联，故对其该项主张不予支持。关于恒隆公司提出的其他主张，理由不足，无有效证据佐证，且有关问题，在一审中已作出较为明确的说明与认定，此不赘述。综上所述，沈阳恒隆地产有限公司的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2631.28元，由沈阳恒隆地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘春杰审判员  鞠安成审判员  贺新发二〇二一年二月二十一日法官助理谢日恒书记员高煜本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。