河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终66号上诉人（原审原告）：宋**，男，1988年11月9日出生，汉族，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：温向东、孙晓，河南问鼎律师事务所律师，特别授权。上诉人（原审被告）：南阳市瑞丰房地产开发有限公司，住所地南阳市张衡路（公安大楼对面金龙商业楼**）。法定代表人：冯得英，任总经理。委托诉讼代理人：徐猛、王清斌，河南定信律师事务所律师，特别授权。上诉人宋**因与上诉人南阳市瑞丰房地产开发有限责任公司（以下简称瑞丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初3147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月21日公开开庭进行了审理。上诉人宋**及其委托诉讼代理人温向东、孙晓，上诉人瑞丰公司委托诉讼代理人王清斌，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋**上诉请求：1.依法改判（2020）豫1391民初3147号民事判决第四项，判决瑞丰公司承担宋**已付购房款一倍l68455元的赔偿责任（不服金额为158455元）；2.宋**不承担本案一、二审案件受理费。事实与理由：宋**向一审法院提供的瑞丰公司与第三人赵雪伟签订的《瑞金福邸认购协议书》,能够证明瑞丰公司将宋**所购的瑞金福邸项目1号楼1单元2904号商品房又擅自出售给了第三人赵雪伟的事实。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项规定，宋**诉请瑞丰公司承担已付购房款一倍168455元的赔偿责任,依法应当得到支持。瑞丰公司辩称，宋**的上诉理由不成立，商品房买卖合同是双务合同，不是瑞丰公司单方的单务合同。本案中，瑞丰公司多次通知宋**解决房屋有关事宜，但宋**均没有反应，宋**作为购房者也存在相关责任。一审法院判决瑞丰公司赔偿宋**10000元虽然有意见，但瑞丰公司予以认可。瑞丰公司上诉请求：1.撤销（2020）豫1391民初3147号民事判决，改判瑞丰公司不承担任何违约责任（不服金额为440920元）；2.一、二审诉讼费用由宋**承担。事实和理由：1.一审法院认定事实与客观事实不符。一审法院完全忽视了瑞丰公司曾多次向宋**发出催缴通知，在阻却宋**办理按揭贷款的事实即将消除时，瑞丰公司积极与宋**沟通协调，经多次通知后于2019年8月21日又以短信方式向宋**告知其权利义务。瑞丰公司在形式上已尽到其应尽的告知义务，在内容上有协助宋**办理贷款，以实现合同目的的行为。但宋**对此均不予理会。在其后的商品房二次买卖中也可以看出，瑞丰公司并非就诉争房屋用于市场化交易，而仅用于抵债，而非借此牟利。因此，瑞丰公司已经履行了其通知的先前义务，同时享有履行期届满后解除合同的权利，此时缴纳尾款的义务已转移给宋**，本案合同解除是宋**违约造成。2.一审法院认定事实不清。关于一审判决由瑞丰公司对宋**进行262465元的可得利益赔偿，依据的是房价上涨后的差价。但一审法院对差价的认定存在重大偏差，在2019年9月2日瑞丰公司与赵雪伟签订的《瑞金福邸认购协议书》中，对合同价款明确约定为398455元，与原价款一致。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，可得利益赔偿的目的在于惩罚卖房者为谋求高额利润，违背诚实信用的原则而进行“一房二卖”的行为，而瑞丰公司在二次买卖的过程中并没有从中获利，因此宋**所诉可得利益赔偿无据可依，不应支持。3.一审法院适用法律明显违背立法本意。可得利益赔偿指的是合同如能继续履行可以获得的利益，前提是合同双方主体皆依合同约定或法律规定履行其应尽的义务后所获得的利益。一审法院判决第三项是以宋**已完全履行房屋总价款的交付义务后，其所享有的对于房价上涨部分的差额为标准，判令瑞丰公司赔偿宋**262465元。该判决导致双方当事人之间利益的显失平衡，超出了当事人对违反合同可能造成损失的预期。因此，基于合同履行情况，在计算宋**可获得的所得利益时，应排除其未履行部分，即应付尾款230000元，最终可获利益为32465元，一审判决对最终获利计算错误。宋**辩称，瑞丰公司的上诉理由不成立，双方签订认购协议书宋**不持异议。本案购房款是银行按揭的方式进行支付，宋**按照合同约定缴纳了首付款，瑞丰公司在2020年11月3日取得的商品房预售许可证，在此之前瑞丰公司不具备办理按揭贷款的条件，瑞丰公司单方要求改变合同内容由按揭变为不按揭，这不符合合同约定也不是解除合同的理由，宋**至今未收到瑞丰公司发出的解除合同通知书。瑞丰公司二审新提供的和赵雪伟签订的商品房认购协议是虚假的，应受到处罚。瑞丰公司上诉理由不成立，没有任何依据，请求驳回瑞丰公司的上诉。宋**向一审法院起诉请求：1.解除宋**、瑞丰公司双方于2014年3月26日签订的《瑞金福邸商品房认购协议》；2.瑞丰公司返还宋**已付购房款168455元及其利息（以168455元为基数，自2014年3月26日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计算至2019年8月20日；自2019年8月21日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的LPR利率，计算至上述款项支付完毕日止）；3.瑞丰公司赔偿宋**损失262465元；4.依法判决瑞丰公司承担宋**已付购房款一倍168455元的赔偿责任；5.本案诉讼费用由瑞丰公司承担。一审法院认定事实：瑞金府邸（北区）1#2#3#4#商住楼项目系由瑞丰公司开发。在未取得《商品房预售许可证》的情况下，瑞丰公司向外预售商品房。宋**、瑞丰公司于2014年3月26日签订《瑞金福邸商品房认购协议》，约定由宋**购买1#楼1单元2904户房产，建筑面积约101.68㎡，优惠后单价3918.72元／㎡，总价款398455元。付款方式为按揭贷款，宋**于协议签订当日支付40％首付款168455元，实际按揭年限、按揭利率、按揭比例以银行最终审批为准，如宋**的首付款不能满足银行按揭贷款的要求，宋**应自瑞丰公司电话等通知之日起七个工作日内补足银行按揭贷款所需的首付房款并提供完善银行按揭贷款申请、手续。后因瑞金府邸（北区）项目未取得《商品房预售许可证》，无法办理银行按揭贷款，宋**亦未通过其他方式交付下余购房款。2019年8月21日，瑞丰公司财务人员以短信方式通知宋**“你好这边是瑞金府邸财务，给您打电话联系不上，通知您月底来交房款，逾期不交公司收回房子”。宋**未予理会。后瑞丰公司与案外人赵雪伟签订《瑞金福邸认购协议书》，以单价6500元／㎡，总价款660920元将涉案房屋另行出售用于抵账。瑞丰公司于2020年11月3日取得了瑞金府邸（北区）1#2#3#4#商住楼项目的《商品房预售许可证》。宋**于2020年11月10日向法院提起诉讼。一审法院认为，双方签订的《瑞金福邸商品房认购协议》约定了当事人名称、所购商品房的坐落位置、房号及面积、购房单价及总价款、付款方式等内容，应认定为商品房买卖合同，宋**、瑞丰公司之间成立商品房买卖合同关系。瑞丰公司违反房地产管理法律法规，在未取得《商品房预售许可证》的情况下面向社会大众销售商品房，导致购房者无法按照《认购协议》的约定办理银行按揭贷款。瑞丰公司辩称为购房者提供了“内部按揭”，但这种行为与合同约定不符，实际操作中也容易产生其他纠纷，已经交纳的所谓“按揭款”能否用于涉案小区的相关税费支出、证照办理，均存在许多不确定因素。由于上述情形的存在，宋**交纳首付款后未继续交纳购房尾款的行为，并不构成违约。瑞丰公司作为房地产企业，对企业办理相关证照的进度了然于心，其在《商品房预售许可证》即将出证，办理银行按揭条件即将成就时，既未就如何履行《认购协议》与宋**进行进一步沟通协商，也未通知宋**解除合同，在2019年8月21日发送短信要求“月底来交房款”未见回应后，随即将涉案房屋以高价另行出售，构成“一房二卖”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”依照上述规定，宋**关于解除合同及退还已付购房款的诉讼请求，法院予以支持。瑞丰公司还需以168455元为基数，按照中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率支付自2014年3月26日起至2019年8月19日的利息和按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日起至上述款项支付完毕之日止的利息。瑞丰公司另行出售涉案房屋后，形成的额外收益262465元，可以认定为宋**对于涉案房屋的差价损失，宋**的该项诉讼请求，法院予以支持。关于宋**主张的已付房款一倍的赔偿，法院认为，司法解释中“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，该赔偿是一种惩罚性赔偿，应当结合当事人的主观过错等综合因素进行处理。宋**主张的已付购房款、利息及差价损失已经得到支持，其所遭受的损失已基本上得到弥补，瑞丰公司因违约取得的收益已不复存在。但瑞丰公司作为房地产企业，缺乏契约精神，对法律法规缺乏敬畏之心，应当适用惩罚性赔偿，才能真正发挥惩罚性赔偿制度的应有功能，有效地制裁和遏制摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，进而促进社会诚信制度的确立。综合考虑到瑞丰公司将涉案房屋另行出售系为抵债而非单纯的谋取利润，以及涉案房屋所在小区目前的证照办理情况等综合因素，该惩罚性赔偿不应过高，法院对此酌定为10000元。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条之规定，判决如下：一、解除宋**与南阳市瑞丰房地产开发有限责任公司于2014年3月26日签订的《瑞金福邸商品房认购协议》。二、南阳市瑞丰房地产开发有限责任公司于判决生效后十五日内退还宋**已付购房款168455元，并以168455元为基数，按照中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率支付自2014年3月26日起至2019年8月19日的利息和按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日起至上述款项支付完毕之日止的利息。三、南阳市瑞丰房地产开发有限责任公司于判决生效后十五日赔偿宋**损失262465元。四、南阳市瑞丰房地产开发有限责任公司于判决生效后十五日向宋**支付赔偿10000元。五、驳回宋**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9894元，减半收取计4947元，由宋**负担1307元，由南阳市瑞丰房地产开发有限责任公司负担3640元。本院二审期间，瑞丰公司提交瑞丰公司和赵雪伟签订的《瑞金福邸认购协议书》原件及向赵雪伟出具的房款收据原件。宋**质证意见为：证据真实性有异议，认购书和收据都是虚假的，是事后伪造的。对于瑞丰公司提交的上述证据，本院认为，该证据系在一审开庭前就客观存在，且应由瑞丰公司承担举证证明责任，瑞丰公司因主观原因未向法院提供应承担举证不能的责任，且瑞丰公司在一审庭审时对宋**提交的瑞丰公司和赵雪伟签订的《瑞金福邸认购协议书》质证意见为“真实性待核实后，3日内向法庭说明”，通过查阅一审卷宗，并未发现瑞丰公司提交对该证据的质证意见。现瑞丰公司二审庭审时提交的证据，经辨认与宋**提交的证据存在协议书的排版、填写内容的字体等明显差异，本院对瑞丰公司提交的上述证据的真实性不予认定。本院认为，本案的争议焦点为：瑞丰公司应否承担违约责任，应否赔偿宋**损失，损失的数额如何确定；瑞丰公司应否支付宋**已付购房款一倍l68455元的赔偿责任。关于瑞丰公司应否承担违约责任，应否赔偿宋**损失，损失的数额如何确定问题。从认购协议约定及双方履行的过程来看,宋**缴纳首付款168455元后，剩余的购房款依约应当由宋**通过银行按揭方式支付。因瑞丰公司到2020年11月3日取得《商品房预售许可证》,致使宋**在此之前未能按照合同约定办理银行按揭手续，其过错在瑞丰公司，一审法院据此认为瑞丰公司应承担违约责任适当。瑞丰公司上诉改判其不承担任何违约责任的理由，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。在银行按揭手续不能办理的情况下，瑞丰公司预与宋**协商剩余房款的交付方式，宋**未予理会，致使瑞丰公司将房屋另行出售，宋**也存在过错。但瑞丰公司在《瑞金福邸商品房认购协议》尚未依法解除前，将合同标的物又出卖给第三人，导致宋**的合同目的不能实现,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定,宋**可以请求解除合同、返还已付购房款及其利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但在确定损失赔偿范围时，既要根据当事人双方的过错程度合理确定责任，又要考虑在确定财产返还范围时已经考虑过的财产增值或者贬值因素，避免双重获利或者双重受损的现象发生。本案中，宋**在一审中提交了瑞丰公司与案外人签订的《瑞金福邸商品房认购协议》，该协议显示案涉房屋瑞丰公司以660920元的价格卖给了案外人；虽然瑞丰公司二审也提供了其与案外人赵雪伟签订的认购协议，拟证明其出卖给赵雪伟的房价与宋**的一致，但两份认购协议不仅存在明显差异，而且瑞丰公司在一审庭审时对宋**提供的赵雪伟认购协议的真实性并未明确否认，且其一审应提供其与赵雪伟签订的认购协议而未提供，应承担举证不能的不利后果。故瑞丰公司上诉称不存在房价差，其在二次买卖中没有从中获利的理由依据并不充分，本院不予采信。故一审法院认为瑞丰公司因两次出卖房屋所获差价为262465元（660920元－398455元）并无不当。但综合考虑当事人双方对导致合同解除的过错程度，酌定宋**损失的数额为183725元为宜，该损失应由瑞丰公司赔偿。一审法院将房价差额全部判决由瑞丰公司赔偿不当，本院予以纠正。瑞丰公司上诉称房价差262465元应扣除宋**未履行的房款230000元后，其仅应赔偿可得利益32465元的理由不成立，本院不予支持。关于瑞丰公司应否承担宋**已付购房款一倍l68455元的赔偿责任问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”上述规定是对出卖人先卖后抵及一房数卖的两种恶意违约行为作出的惩罚性赔偿规定。本案中,要确定瑞丰公司应否承担已付购房款一倍的赔偿责任,关键在于瑞丰公司另行出售行为是否属于“一房二卖”的恶意违约行为。从本案查明的事实来看,虽然瑞丰公司在未依法解除双方认购协议情况下，因抵债与赵雪伟签订了《瑞金福邸认购协议书》存在过错，但瑞丰公司在房屋另行出售前，以发送短信的方式告知了宋**月底缴纳剩余房款，以及逾期不缴公司收回房子的后果。宋**对此并未回应，对瑞丰公司收回房子采取放弃的态度，致使瑞丰公司将房屋另行出售，宋**也存在一定过错。综上，瑞丰公司并不存在“一房二卖”的“恶意”。所以，在宋**已经获得房价差额损失赔偿的情况下，为避免宋**双重获利或者瑞丰公司双重受损，宋**上诉称瑞丰公司应承担已付购房款一倍的赔偿责任的理由法律依据并不充分,本院不予支持。鉴于瑞丰公司在二审庭审时对一审法院判决其向宋**另赔偿10000元予以认可，本院予以确认。综上所述，宋**的上诉请求不能成立，应予驳回；南阳市瑞丰房地产开发有限责任公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初3147号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初3147号民事判决第五项；三、变更河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初3147号民事判决第三项为：南阳市瑞丰房地产开发有限责任公司于判决生效后十五日赔偿宋**损失183725元；四、驳回宋**其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9894元，减半收取计4947元，由宋**负担1307元，由南阳市瑞丰房地产开发有限责任公司负担3640元。二审案件受理费11386元，由宋**负担4386元，由南阳市瑞丰房地产开发有限责任公司负担7000元。本判决为终审判决。审判长 赵变英审判员尹庆文审判员高璐二〇二一年二月四日法官助理刘慧书记员李斌