广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初18046号原告（反诉被告）：深圳市尔体文化中心有限公司，住所地广东省深圳市宝安区新安街道海乐社区****厂房601，统一社会信用代码914403003598673561。法定代表人：郑银辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘俊雄，广东滨都律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁宝平，广东明根律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市润东晟物业管理服务有限公司，，住所地广东省深圳市宝安区西乡街道107国道西乡段**（固戍路口边）愉盛工业区******统一社会信用代码91440300MA5EXPFQ5Q。法定代表人：肖志武，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄文娟，广东育资律师事务所律师。委托诉讼代理人：张芬，广东育资律师事务所律师。被告：黄三河，男，汉族，户籍住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：林芳，广东育资律师事务所律师。原告深圳市尔体文化中心有限公司（简称尔体公司）与被告深圳市润东晟物业管理服务有限公司（简称润东晟公司）、黄三河房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告润东晟公司在法定期限内向本院提起反诉，本院依法受理，并组成合议庭，适用普通程序公开开庭对两诉予以合并审理。尔体公司委托诉讼代理人刘俊雄、袁宝平，润东晟公司委托诉讼代理人黄文娟、张芬，黄三河委托诉讼代理人林芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）尔体公司向本院提出诉讼请求：1、确认尔体公司与润东晟公司签订的租赁合同于2020年4月1日解除；2、确认尔体公司于2020年4月6日已退还租赁物；3、润东晟公司、黄三河退还履约保证金1130000元；4、润东晟公司、黄三河退还2018年7月1日至2018年10月18日的租金2034000元；5、润东晟公司、黄三河赔偿损失暂计500万元（以评估报告的数额为准）；6、润东晟公司、黄三河承担本案诉讼费用。具体事实与理由：尔体公司为扩大经营规模，拟承租黄三河名下位于深圳市宝安区房屋，双方口头约定租金每月360000元（每平米45元）。黄三河要求尔体公司与其委托的润东晟公司签订租赁合同，名义租金为每平方米70元以上。润东晟公司、黄三河口头承诺，合同履行期满两年后一次性向尔体公司退还租金差额。尔体公司和润东晟公司遂于2018年3月26日签订《租赁合同》，约定租金每月565000元（每平米约71元）；租赁期限为5年，自2018年4月1日至2023年3月31日，其中免租期为2018年4月1日至2018年6月30日；承租人须交付租赁保证金1130000元。合同签订后，尔体公司于2018年6月26日依约向润东晟公司交付租赁保证金1130000元。收房后发现案涉房屋消防设施尚不具备验收条件，未通过消防验收且水电道路配套设施严重不全，根本不具备使用条件。在征得润东晟公司、黄三河同意后，尔体公司自行投入近700万元，耗时7个半月对房屋消防管网主体设施及水电道路等配套设施等进行了升级改造和完善，并于2018年10月18日通过消防验收备案，于2018年12月底正式开业。2019年4月左右，市政对尔体公司租赁物的周边的道路、地下水管、地下水管及排污网进行改造近1年至今仍在施工，致使众多商户无法正常经营而退租。2020年1月下旬，新冠疫情爆发和蔓延，大批入驻商家停业，无力向尔体公司交纳房租。尔体公司于2020年2月2日向润东晟公司申请免付2月份租金，于2020年2月27日再次要求免除2月份租金并从3月份起每平米租金减少15元，于2020年3月13日、25日申请减免3月租金外并要求从3月起将每平米租金减少20元。润东晟公司均予以拒绝，并于2020年4月通知尔体公司解除租赁合同并收回物业。尔体公司同意于2020年4月5日前派人办理物业交接手续，润东晟公司虽派人查看并收取尚在继续使用的商户资料但拒不签字确认。尔体公司遂起诉，请求判如所请。被告（反诉原告）润东晟公司辩称：1、尔体公司与润东晟公司签订的租赁合同于2020年5月14日解除。润东晟公司于2020年4月1日向尔体公司发出《物业收回的通知》，该通知仅是催促尔体公司交纳租金，并未有解除合同的意思表示，且尔体公司收到通知后既未支付租金，亦未按照约定返还物业、原附属设备设施。双方后续对租金事宜进行了多次协商沟通，双方并未于2020年4月1日对解除合同达成合意，不应认定双方之间签订的租赁合同于2020年4月1日即解除。此外，尔体公司拖欠租金已达3个多月，给润东晟公司造成巨大损失，根据《租赁合同》第7.3条约定未按照合同约定及时且足额任何费用超过30日，润东晟公司有权单方解除合同，于是润东晟公司向尔体公司发出《关于解除租赁合同关系及退还物业事宜回复函》，该回复函于2020年5月14日送达尔体公司，应认定尔体公司与润东晟公司之间签订的《租赁合同》于2020年5月14日解除。2、尔体公司并未在2020年4月6日向润东晟公司返还租赁物业，且至今尚有部分物业未交还。尔体公司承租润东晟公司物业后，将大部分物业转租给次承租人，尔体公司虽向润东晟公司发出《关于解除租赁合同关系、退还租赁物业的协调回复函》，要求润东晟公司于2020年4月5日前派人前来收回租赁物业，并办理交接手续。但2020年4月5日，还有大面积次承租人场地并未清退，尔体公司也未解决与次承租人的租金关系，导致润东晟公司当时未能收回租赁物业。事实上，润东晟公司于2020年5月15日向尔体公司发出《关于解除租赁合同及收回物业的通知》的当日，润东晟公司才从尔体公司处收回部分已空置的物业，而尔体公司转租给次承租人的物业中有部分次承租人同意从2020年6月1日开始向润东晟公司支付房屋占用费，该部分物业应视为2020年6月1日收回，而剩余1楼106、115及4楼415房屋未返还，直至2020年7月13日房屋次承租人张亮才向润东晟公司交还其实际占用的1楼106、115，现仍有4楼415房至今仍未返还。3、尔体公司要求润东晟公司返还履约保证金无事实和法律依据。尔体公司不符合返还履约保证金的条件，无权要求润东晟公司返还履约保证金。尔体公司存在违约行为，根据租赁合同约定，润东晟公司有权没收该履约保证金。4、润东晟公司无需向尔体公司返还2018年7月1日至2018年10月18日的租金2034000元。《租赁合同》约定“甲方按房屋现状交付乙方，乙方确认其在签署本合同前已对房屋进行全面察看，知悉房屋现状及相关证照、手续情况，并同意按照现状承租并依本合同的约定核算各项费用。”合同签订当时，尔体公司已知悉租赁物业现状并同意按照现状承租，其应自行承担消防责任。尔体公司对承租房屋改变功能，二次消防的责任在尔体公司，与润东晟公司无关。5、尔体公司屡次违反合同约定，至今已欠付润东晟公司2020年2月至5月份的巨额租金及违约金，属尔体公司违约，尔体公司要求润东晟公司赔偿其损失无任何事实和法律依据。6、新冠疫情并未对尔体公司履行合同造成实质影响，但尔体公司却一直以疫情为由拖欠润东晟公司租金，其目的是想利用疫情达到解除合同和不交租的目的。润东晟公司提出解除合同之前深圳企业已复工复产，商业经营的疫情防控影响已逐渐消除，但尔体公司仍以疫情为由拒付租金于法无据，理应承担违约责任。综上，润东晟公司请求法院驳回尔体公司的诉讼请求。被告黄三河辩称：黄三河与润东晟公司于2018年1月1日、3月23日分别签订《物业租赁合同书》、《物业租赁书之补充合同》，约定黄三河将包括涉案租赁物业在内的深圳市宝安41区新安街道甲岸路西段两栋物业出租给润东晟公司，租赁期限为2018年1月1日至2023年8月31日，润东晟公司在租赁期内可将该等物业分租给第三人。润东晟公司在租赁期内将涉案物业转租给尔体公司，并签订涉案的租赁合同，但黄三河并非涉案租赁合同当事人，从未与尔体公司进行口头协商租金事宜，本案与黄三河无关，尔体公司的诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回。被告（反诉原告）润东晟公司提出反诉请求：1、确认润东晟公司与尔体公司签订的《租赁合同》于2020年5月14日解除；2、尔体公司返还剩余租赁物业（4楼415、1楼106、115商铺）；3、尔体公司支付合同期限内拖欠的租金1850161.29元、逾期付款滞纳金987870.16元（租金自2020年2月1日计至2020年5月14日；逾期付款滞纳金暂计至2020年6月30日，实际计至清偿之日止）；4、尔体公司支付润东晟公司为其代缴的水费、排水费、垃圾费6762.4元，电费50991.8元；5、尔体公司支付房屋占有使用费346171.85元（其中面积3612平方米的房屋占有使用费自2020年5月15日计至2020年5月31日为279784.35元，面积310平方米的房屋占有使用费自2020年5月15日暂计至2020年6月30日为66387.5元，主张计付至返还租赁物业之日止）；6、尔体公司补交免租期租金1695000元；7、尔体公司支付律师服务费110000元；8、尔体公司负担本案诉讼费用。后润东晟公司变更第2项诉求为：尔体公司返还剩余租赁物业415商铺。具体事实和理由：润东晟公司于2018年1月向业主黄三河承租深圳市宝安区新安办甲岸路西段两栋物业，进行租赁经营。润东晟公司与尔体公司于2018年3月26日签订《租赁合同》，约定尔体公司承租润东晟公司坐落于深圳市宝安区物业，面积合计8000平方米；租赁期限自2018年4月1日至2023年3月31日，免租期三个月；每月租金565000元，尔体公司应于每月5日前缴纳当月租金及其他各项应付费用，逾期缴纳的，按应缴款总额5‰支付滞纳金；逾期超过30日的，润东晟公司有权单方解除合同，没收履约保证金及用电押金；无论何种原因终止或解除合同的，尔体公司应在3日内腾空房屋、恢复原状并交还润东晟公司；逾期交还的，尔体公司须按照合同约定租金标准的两倍向润东晟公司支付房屋占用费；若因尔体公司违约导致合同解除的，尔体公司不享有免租期，应按合同约定的租金标准向润东晟公司补交免租期租金；因一方违约行为导致另一方损失的，除承担违约责任外，还应承担守约方为实现债权而支出的各项费用，包括但不限于诉讼费、律师服务费、担保费等。合同签订后，润东晟公司按合同约定交付租赁物业，尔体公司将部分租赁物业转租给次承租人。自2020年2月起，尔体公司以新冠病毒疫情为由拒付租金。但疫情期间，黄三河一直按合同价向润东晟公司收取租金，尔体公司也按合同价向次承租人收取租金。润东晟公司与尔体公司就租金问题经多次协商未果。2020年5月14日，润东晟公司向尔体公司送达《关于解除租赁合同关系及退还物业事宜回复函》，通知尔体公司解除双方签订的《租赁合同》。此后,尔体公司仅于2020年5月15日向润东晟公司返还部分租赁物业面积共4078平方米，尚余17家次承租人占用的租赁物业未交还。2020年6月1日，润东晟公司接收了其中15家次承租人占有的租赁物业，涉及物业面积共3612平方米。2020年7月13日，润东晟公司接收了106、115商铺物业，面积200平方米。目前仍有4楼415店铺物业由次承租人占用未返还润东晟公司，物业面积110平方米。润东晟公司遂提起反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）尔体公司针对反诉辩称：1、尔体公司提交的证据已形成完整的证据链,证实涉案租赁合同已于2020年4月1日解除。润东晟公司主张合同于2020年5月14日解除，无事实依据。2、案涉合同项下空置商铺和继续经营商铺的相关租赁合同已通知润东晟公司于2020年4月6日接收。润东晟公司虽然拒绝签收，但其在2020年4月8日将案涉租赁物的水电费缴费账户名由尔体公司单方变更为润东晟公司，即应视为实际收取合同项下全部租赁物。2020年4月13日左右，尔体公司根据润东晟公司的要求将案涉租赁物的变压器供电端由尔体公司变更为润东晟公司。租赁物中415、106和115房均被润东晟公司上锁且实际控制。故润东晟公司主张尔体公司至2020年5月15日才将物业交给润东晟公司，无事实依据。润东晟公司系违法单方解除合同，属于严重的违约行为，其主张支付双倍房屋占用费、补交免租期租金以及支付4月8日之后的水电费，无事实和法律依据。3、尔体公司是因疫情这一不可抗力的影响致使无法履行支付租金的合同义务，依法应当免责。润东晟公司要求支付2020年1月23日后的租金及其滞纳金无法律依据。综上，尔体公司请求法院驳回润东晟公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：（一）有关案涉租赁物业的登记事实案涉位于深圳市宝安区，所有权性质为国有，登记权利人为黄三河，宗地号为Ａ006-××号，建筑物共两栋，其中厂房二栋共七层，一至七层的房地产证号分别为深房地字第××、50××73、50××72、50××71、50××70、50××69、50××61号，面积分别为1091平方米、1116.3平方米、1116.3平方米、1116.3平方米、1116.4平方米、1116.4平方米、1116.4平方米，合计7789.1平方米。（二）有关租赁合同签订及前期履行事实2018年1月1日，黄三河与润东晟公司签订《物业租赁合同书》，约定黄三河将其名下上述两栋工业厂房出租给润东晟公司，每栋七层、产权证面积均为7789.1平方米，租赁期限自2018年1月1日至2022年8月31日止，无装修免租期，每栋每月租金412822元，每三年递增10%；合同还就双方其他主要权利义务做了明确约定。2018年3月23日，黄三河与润东晟公司签订《之补充合同》，约定租赁期限延长至2023年8月31日止。2018年3月26日，润东晟公司与尔体公司签订《租赁合同》，主要约定如下：1、润东晟公司将前述厂房二栋（面积8000平方米）出租给尔体公司，租赁期限5年，自2018年4月1日至2023年3月31日止，其中2018年4月1日至2018年6月30日为免租期，免租期只免租金不免其他费用；2、租金每3年递增12%，前三年租金为565000元/月，后两年租金为632800元；3、合同签订之日，尔体公司须交纳履约保证金、用电押金、两个月租金及首月各项应付费用，尔体公司自行负担水电费；尔体公司应于每月5日前支付当月租金及其他约定的各项应付费用，逾期支付的，每逾期一日按应付款总额的5‰支付滞纳金；4、履约保证金为1130000元，履约保证金及用电押金在合同期满、双方结清各项费用且已腾空房屋、恢复原状并返还润东晟公司后10个工作日内无息退还尔体公司；5、润东晟公司同意尔体公司对项目进行符合政府产业升级改造，尔体公司须保证改造手续合法，项目审批结果不影响合同的正常履行；尔体公司装修装饰、改善和增设他物，润东晟公司不负担维修责任；6、尔体公司未按约定及时、足额支付租金、履约保证金等合同约定的任何费用超过30日的，润东晟公司有权解除合同、没收履约保证金、用电押金，收回物业并要求尔体公司赔偿损失；合同约定的免租期是附条件的，如尔体公司提前解除合同或因违约导致润东晟公司解除合同的，则尔体公司不享有免租期并应按合同约定的租金标准补交免租期的租金；无论合同原因合同终止或解除的，尔体公司应自合同终止或解除之日起3日内腾空物业、恢复原状并返还物业，逾期返还的，应按合同约定租金标准的2倍支付房屋占用费；如在合同解除或终止时，尔体公司未将物业恢复原状的，应赔偿润东晟公司恢复原状的费用；因一方违约导致另一方损失的，还应负担守约方为实现债权而支出的各项费用，包括但不限于诉讼费、律师服务费、诉讼保全担保费等；7、润东晟公司按房屋现状交付尔体公司，尔体公司确认其在签署合同时已对房屋进行全面察看，知悉房屋现状及相关证照、手续情况，并同意按照现状承租并依照合同约定核算各项费用；合同约定的房屋面积，均是指双方按房屋现状约定的含公共设施分摊，并作为核算各项费用基数的依据面积。2018年3月26日，润东晟公司与尔体公司签订《补充协议》，约定尔体公司因经营需要需开具发票，润东晟公司同意支付税款14000元，超出税费由尔体公司负担，税率按5.65%计算。2018年3月29日，黄三河出具《证明》，授权委托润东晟公司对案涉两栋工业厂房进行租赁管理。2018年6月26日，尔体公司向润东晟公司转账支付履约保证金1130000元。润东晟公司出具了《收款收据》确认收款。2018年8月27日，尔体公司取得深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队出具的案涉租赁物业《建设工程消防设计备案受理凭证》。2018年10月12日，尔体公司取得案涉物业《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》。2018年11月1日，黄三河、润东晟公司、尔体公司共同签订《协议书》，鉴于黄三河与润东晟公司于2018年1月1日签订《物业租赁合同书》，润东晟公司与尔体公司于2018年4月1日签订《租赁合同》，三方约定：1、尔体公司享有案涉物业转租权，但转租应向润东晟公司备案；2、为符合深圳市房屋租赁备案条件，应尔体公司要求，黄三河、润东晟公司配合尔体公司对外转租房屋并办理租赁备案手续，三方同意由黄三河与尔体公司另行签订用于办理租赁备案的《房屋租赁合同》；该《房屋租赁合同》仅用于备案，不具有法律效力，三方不实际履行，有关租金、租赁期限、保证金等所有权利义务均以各方原签订的书面租赁协议为准，任何一方不得以租赁备案的《房屋租赁合同》进行抗辩。同日，黄三河与尔体公司签订了《深圳市房屋租赁合同书》用于租赁备案。（三）有关争议发生及协商事实2020年2月2日，尔体公司向润东晟公司发送《减免租金申请》，主张尔体公司自承租物业以来一直处于亏损，受年前小区道路及管道升级及目前新冠疫情影响，申请减免一个月租金。2020年2月21日，润东晟公司向尔体公司发送《催款通知》，主张截至2月12日尔体公司仅支付当月租金100000元，尚欠475001.09元未付，尔体公司应于2020年2月25日前付清款项并支付违约金。2020年2月26日，润东晟公司微信通知尔体公司支付欠付租金。2020年2月27日，尔体公司向润东晟公司发送《申请书》，请求减免2月份租金，并自3月起每平方米租金减免15元直至合同期满。2020年2月28日，润东晟公司工作人员微信告知尔体公司，不同意减免、调低租金的申请。2020年3月13日，尔体公司再次发函，请求润东晟公司减免3月租金、每平方米租金减低20元、合同期内免去递增列项。2020年3月23日，润东晟公司向尔体公司发送《通知》，要求支付2、3月剩余租金1050002.18元及滞纳金。2020年3月25日，尔体公司再次发出《申请书》，再次重申3月13日的减免租金请求。润东晟公司于2020年3月27日书面回绝。2020年4月1日、2日，润东晟公司向尔体公司两次发送《物业收回的通知》，主张尔体公司应于通知3日内付清2、3月租金及滞纳金，于通知5日内支付免租期租金1695000元；如放弃承租权应于通知5日内到润东晟公司办理退租手续并恢复原状、返还物业及附属设施，并处理好员工工资、次承租人押金问题。2020年4月2日，尔体公司向润东晟公司送达《关于解除租赁合同关系、退还租赁物业的协调回复函》，主张润东晟公司应于2020年4月5日前派员前来接收物业。2020年4月10日，润东晟公司发送《物业回收交接通知》，主张其于2020年4月7日收到尔体公司上述《关于解除租赁合同关系、退还租赁物业的协调回复函》，尔体公司须完成以下交接事项：1、清空物业内所有次承租人及物品，于4月15日前返还物业，如须交接次承租人的，还须与次承租人解除合同，重新与润东晟公司签订合同；2、4月15日前移交用电设备设施及电梯；3、清缴水电费用后办理水电过户手续。2020年5月9日，润东晟公司向尔体公司发出《关于解除租赁合同关系及退还物业事宜回复函》，主要内容如下：1、润东晟公司2020年4月2日所发通知是行使释明权，尔体公司回函确定解除合同属违法解除，应按合同约定承担违约责任；2、函告尔体公司自本回复函送达之日起，双方签订的租赁合同即告解除。2020年5月14日，上述函件邮寄送达尔体公司。（四）有关租金给付事实润东晟公司主张尔体公司租金付至2020年2月，其中2月仅支付100000元，此后未支付租金。尔体公司主张已付清2月租金，自2020年3月起未支付租金，但未能提供相应的2月租金支付凭据。另外，尔体公司诉状主张其与黄三河口头约定实际每月租金360000元，合同履行期满两年后一次性向尔体公司退还租金差额；然而尔体公司依据其提供的中国工商银行深圳市分行客户对账单又主张，每月支付租金分两部分，第一笔434799.09元为实际租金，第二笔140202元为应黄三河、润东晟公司虚增的租金，该部分租金合同期满两年后返还尔体公司。黄三河、润东晟公司对上述主张均未予确认。尔体公司、黄三河、润东晟公司均确认尔体公司每月支付的上述两笔租金与合同约定月租金标准的差额10001.09元为税费。黄三河、润东晟公司确认，2020年2、3、4月，润东晟公司向黄三河足额支付了两栋工业厂房租金。（五）有关租赁物业返还事实尔体公司主张润东晟公司未按尔体公司2020年4月2日《关于解除租赁合同关系、退还租赁物业的协调回复函》的要求，于2020年4月5日接收办理移交手续，应视为2020年4月6日全部返还租赁物业。润东晟公司主张：1、其于2020年5月15日接收空置物业4078平方米；2、2020年5月30日收回101、109商铺、110商铺、118、102、103商铺、105-2商铺、116商铺、120商铺、201商铺、3楼整层、402、403商铺、501商铺、505商铺、506商铺、508商铺、516、517商铺、519商铺，合计面积3612平方米，润东晟公司与上述物业次承租人直接订立租赁合同，租赁期限自2020年6月1日起计算；3、2020年7月13日接收106、115商铺，面积200平方米；4、415商铺至今未接收，面积110平方米，该商铺由次承租人上锁、未经营。（六）有关水电费代缴、律师费支出事实2020年5月15日，案涉物业用电手续用户变更至润东晟公司名下。2020年5月18日，案涉物业水费结算用户变更至润东晟公司名下润东晟公司主张为尔体公司代缴2020年4月8日至5月14日水费6762.4元。尔体公司确认润东晟公司有关上述费用的计算方式。润东晟公司主张其代缴2020年5月1日至14日电费50991.8元。依据润东晟提供的电费缴纳凭证，显示2020年5月电费总额为87491.49元。尔体公司不认可润东晟公司主张电费的计算方法，并主张半个月应按50%计算。2020年6月3日，润东晟公司与广东育资律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定润东晟公司委托该律师事务所代理本案一审诉讼，代理服务费110000元。润东晟公司支付了上述费用。本院认为，尔体公司与润东晟公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。（一）有关合同解除的认定在房屋租赁合同法律关系中，出租人应当按约定交付租赁物并在租赁期间保持租赁物符合约定用途，承租人则应负担按照约定期限支付租金的义务。结合本案，润东晟公司已按合同约定向尔体公司交付了租赁物业，已经完成了出租人应负义务，尔体公司自承租物业以来长期处于亏损状态，未按期足额支付2020年2月起的租金明显构成违约，应当承担相应法律后果。依据尔体公司与润东晟公司签订的《租赁合同》的约定，尔体公司未按约定及时、足额支付租金超过30日的，润东晟公司有权解除合同。另外，尔体公司于2020年4月即要求润东晟公司办理交接手续，尔体公司亦无继续履行租赁合同的意思表示。因此，润东晟公司可以行使约定解除权，解除双方《租赁合同》。合同自通知到达对方时解除。尔体公司主张双方租赁合同关系自2020年4月1日解除，润东晟公司则主张合同解除时间为2020年5月14日。本院认为，结合润东晟公司于2020年4月1日向向尔体公司发送的《物业收回的通知》，主要内容系催缴租金和滞纳金并告知违约后果，并未明确提出解除合同的主张。润东晟公司于2020年5月9日向尔体公司发出的《关于解除租赁合同关系及退还物业事宜回复函》则明确提出解除《租赁合同》的主张，该函件于2020年5月14日邮寄送达尔体公司。因此，本院确认双方《租赁合同》于2020年5月14日解除。（二）有关合同解除的处理《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”1、有关租赁物业的返还尔体公司与润东晟公司对租赁物业的返还存在争议，其中尔体公司主张并请求确认租赁物业于2020年4月6日返还，润东晟公司则主张其分阶段接收了物业，并请求判令尔体公司返还415商铺。本院具体分析如下：（1）租赁合同解除，承租人负有向出租人返还租赁物的义务。依照民事诉讼证据规则，承租人应对其履行返还租赁物的义务负担举证责任。尔体公司应当举证证明其实际返还租赁物业的事实，但其未能举证证明该事实，应当承担不利后果；本院采纳润东晟公司主张，并认定润东晟公司于2020年5月15日接收空置物业4078平方米、于2020年5月30日接收商铺3612平方米、于2020年7月13日接收商铺200平方米，至今未接收415商铺110平方米。尔体公司将415商铺租赁他人使用，应当协调次承租人移交该物业，该物业至今未返还润东晟公司，责任在于尔体公司。故对于润东晟公司有关返还415商铺的请求，本院予以支持。（2）尔体公司主张租赁物业于2020年4月6日返还的依据，在于认为润东晟公司未按尔体公司2020年4月2日《关于解除租赁合同关系、退还租赁物业的协调回复函》的要求于2020年4月5日办理物业移交手续，应视为2020年4月6日返还租赁物业。而实际上，尔体公司未能举证证实该回复函实际送达润东晟公司的具体时间，而润东晟公司2020年4月10日发出的《物业回收交接通知》载明其于2020年4月7日方收到尔体公司上述回复函，即便润东晟公司同意办理交接手续显然实际上亦无法在2020年4月5日办理相关手续。况且，尔体公司作为违约方并不享有合同解除权，是否解除合同、接收租赁物业的法定权利应由润东晟公司行使。另外，尔体公司提出确认租赁物业于2020年4月6日返还的请求，属于请求对事实的确认，不具有诉的利益。因此，尔体公司的该项请求和主张，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。2、有关租金及占用费的计算结合本院认定的租赁物业返还时间、面积，依照《租赁合同》，约定的计租面积8000平方米，本院核算租赁期前三年每月每平方米的租金为70.625元（565000/8000），据此核算截至2021年1月13日，尔体公司应支付租金、房屋占用费总额为2093697.25元[565000*3.5-100000+(8000-4078)*70.625*0.5+(8000-4078-3612)*70.625*1.42+110*70.625*6]。鉴于尔体公司提出了疫情减免租金的抗辩，本院斟酌考虑2020年年初的疫情情况，结合本案案情，本院酌情认定应以减免一个月租金565000元为宜。综上，本院认定尔体公司应当支付截至2021年1月13日止的租金和房屋占用费1528697.25元。至于2021年1月14日起415商铺110平方米的占有使用费，应当继续按照合同约定的计租标准计付至返还之日止，其中2021年1月14日至2021年3月31日每月每平方米70.625元，2021年4月1日起每月每平方米79.1元。3、有关退还2018年7月1日至2018年10月18日租金的认定尔体公司主张其于2018年10月12日方取得案涉物业《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，润东晟公司应当退还2018年7月1日至2018年10月18日的租金。本院认为，《租赁合同》已明确约定润东晟公司按现状交付物业，润东晟公司同意尔体公司对项目进行符合政府产业升级改造，尔体公司须保证改造手续合法，项目审批结果不影响合同的正常履行；况且，润东晟公司已向尔体公司交付租赁物业，尔体公司出于自身利用租赁物进行生产经营的需要，对案涉租赁物业进行消防工程设计和改造，不能减免尔体公司支付使用租赁物对价的义务，尔体公司应当按照约定全面履行支付租金的义务。因此，尔体公司该项请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。4、有关装修损失赔偿的认定《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”结合本案，合同解除的原因在于尔体公司在较长期间内未按期支付租金，润东晟公司不同意利用已形成添附部分的装饰装修物，故相关装饰装修的损失按照法律规定应当由尔体公司自行负担。故，有关尔体公司提出润东晟公司赔偿装修损失的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。5、有关律师费负担的认定本案《租赁合同》约定，因一方违约导致另一方损失的，还应负担守约方为实现债权而支出的各项费用，包括但不限于诉讼费、律师服务费、诉讼保全担保费等。润东晟公司因本案纠纷支出维权律师服务费110000元，该款应由尔体公司偿付。6、有关水电费的认定尔体公司确认润东晟公司核算代缴2020年4月8日至5月14日水费6762.4元的计算方式，尔体公司应当向润东晟公司支付上述费用。至于2020年5月1日至14日电费，润东晟提供的电费缴纳凭证显示2020年5月电费总额为87491.49元，尔体公司主张半个月应按50%计算，具有合理性，本院酌情认定尔体公司应当负担43745.75元。7、有关返还履约保证金、补交免租期租金、按2倍计付逾期返还租赁物的占有使用费、支付逾期支付租金的违约金的认定《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”尔体公司主张返还履约保证金1130000元，润东晟公司则主张补交三个月免租期租金1695000元、支付合同期内迟延支付租金的违约金。本院认为，依据《租赁合同》的约定，尔体公司构成根本违约，润东晟公司有权解除合同、没收履约保证金，并要求尔体公司按约定租金标准补交免租期租金、逾期返还的按合同约定租金标准的2倍计付房屋占用费、按应付款总额的5‰支付迟延支付租金的滞纳金。上述约定均属违约责任的约定。尔体公司在本案中提出免责抗辩，可视为对违约金提出异议。综合本案案情，结合润东晟公司实际受有损失的情况，本院认定上述违约责任过高，应当酌情予以调整，参考同类房屋租赁合同纠纷案件的惯常处理思路，结合本案合同履行期限和合同期限，本院斟酌有关违约责任应以润东晟公司没收履约保证金1130000元，并尔体公司补交一个月免租期租金565000元为宜。对于双方有关违约责任的诉求，超过本院认定的部分，本院不予支持。（三）有关黄三河的责任认定《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”该条系对合同相对性原理的规定。本案《租赁合同》的当事人为润东晟公司与尔体公司，黄三河不是该合同的当事人，该合同对黄三河不具有拘束力，黄三河不应承担本案责任。对于尔体公司的诉求、润东晟公司的反诉请求，超过本院认定的部分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）深圳市尔体文化中心有限公司与被告（反诉原告）深圳市润东晟物业管理服务有限公司签订的《租赁合同》于2020年5月14日解除；二、原告（反诉被告）深圳市尔体文化中心有限公司于本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）深圳市润东晟物业管理服务有限公司返还案涉位于深圳市宝安区XX街道XX路工业厂房XX商铺；三、原告（反诉被告）深圳市尔体文化中心有限公司于本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）深圳市润东晟物业管理服务有限公司支付截至2021年1月13日止的租金和房屋占用费1528697.25元（2021年1月14日起415商铺110平方米的占有使用费，按照合同约定的计租标准计付至实际返还之日止）；四、原告（反诉被告）深圳市尔体文化中心有限公司于本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）深圳市润东晟物业管理服务有限公司支付维权律师服务费110000元、水费6762.4元、电费43745.75元；五、原告（反诉被告）深圳市尔体文化中心有限公司于本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）深圳市润东晟物业管理服务有限公司补交一个月免租期的租金565000元；六、被告（反诉原告）深圳市润东晟物业管理服务有限公司无需向原告（反诉被告）深圳市尔体文化中心有限公司退还履约保证金1130000元；七、驳回原告（反诉被告）深圳市尔体文化中心有限公司的诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）深圳市润东晟物业管理服务有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费68948元，原告尔体公司已预交，应由尔体公司负担。反诉费23564元，润东晟公司已预交，应由润东晟公司负担13039元，尔体公司负担10525元；尔体公司应负担的反诉费用，本院退回润东晟公司，尔体公司应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  冼晓莉人民陪审员  黎小婵人民陪审员  陈五英二〇二一年二月五日书 记 员  陈丽君书 记 员  黄晓雯