安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖08民终216号 上诉人（原审原告）：胡发杏，女，1981年2月27日出生，汉族，住安徽省岳西县。 被上诉人（原审被告）：安徽盛世天源国际养生文化发展有限公司，住所地安徽省岳西县天堂镇。 法定代表人：张杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：汤锋，安徽权祯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘传清，安徽权祯律师事务所律师。 上诉人胡发杏因与被上诉人安徽盛世天源国际养生文化发展有限公司（以下简称盛世天源公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省岳西县人民法院（2020）皖0828民初1473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问当事人，没有提出新的事实、证据或理由，决定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡发杏上诉请求：1.依法撤销原审判决,改判支持上诉人的一审全部诉讼请（原审少判违约金25002元）;2.判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由:一、原审认定违约金标准过高错误。1.依据《中华人民共和国合同法》规定:依法成立的合同自成立时生效,本案上诉人与被上诉人与2017年8月18日订立《商品房买卖合同》,合同第十二条明确约定逾期交付,按买受人支付全部房价款的日万分之三支付违约金。2.该合同是双方自愿订立且不违反法律规定,双方应当全面按约履行,以体现契约精神和法律的严肃性,而不能随意加进个人的观点和看法。3.日万分之三的标准,折算成月利率为千分之九,按照最高人民法院最新确定的民间借贷月利率为千分之十二多,本案上诉人的购房款系借贷而来,月利率达到千分之一点五。由此，足以认定该约定不高于实际损失。一审认定违约金标准过高,既无事实依据又无法律依据。二、原审扣减因疫情影响予以适当扣减违约天数错误。1.新冠××疫情发生于2020年1月份,而被上诉人的交房约定在2019年9月30日。上诉人的交房应在疫情之前完成,故与疫情无关。2.原审认定受疫情影响,相关单位不能正常办公而导致验收备案手续不能正常顺利进行错误。原审中被上诉人未有提供任何证据证明,相关单位不办公而导致验收备案不能办理,亦未见有任何文件,行政命令疫情期间不办公的指令,该认定属于主观臆断。 盛世天源公司辩称，一、原判认定违约金标准符合法律规定。1.2017年8月18日，双方就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，约定交房时间是2019年12月30日，包括1、2、3、5、6、7共六栋楼均在上述期限前验收合格，但7号楼因为政府未能妥善处理拆迁问题无法按时供地，因而未如期开工，导致七栋楼一体化的综合验收被迫逾期。再加上2019年底全国开始爆发新冠疫情，竣工验收工作再次延后，直至2020年3月29日才完成竣工验收备案。2.根据合同法、民法典的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，可以根据当事人的请求予以适当减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，盛世天源公司提出违约金过高的抗辩，申请对案涉房屋自2019年9月至2020年9月期间同地段、同标准房屋的市场租金标准进行评估。上诉人未对评估报告确定的租赁价格提出异议。一审法院据此按“损失”的上限即130%作为认定违约金的标准，程序严谨，适用法律准确，最大限度的支持了上诉人的违约金数额。二、上诉人主张的违约时间覆盖新冠疫情期间，一审根据合同约定的不可抗力条款及最高院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见的规定，扣除30天的免责期限，公平合理。 胡发杏向一审起诉请求：1、被告立即按照全部房价款的日万分之三赔偿原告逾期交房违约金32232元；2、被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：一、2017年8月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于房屋，建筑面积124.97㎡,每平方4698元，房屋总价款587109元。其中，合同第九条：商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告。商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。合同第十一条：（一）出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房；（二）在该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。合同第十二条：除不可抗力外，出卖人如未按合同约定交付房屋，按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权要求解除合同……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。二、合同签订后，原告按照合同约定支付了房款。2020年3月29日，案涉房屋完成竣工验收备案。此前，案涉房屋已完成了面积测绘。三、诉讼过程中，被告向申请对案涉房屋等十八户住宅用房自2019年9月至2020年9月间同地段、同标准房屋的市场租金标准进行评估。法院技术鉴定部门依法委托安徽安和房地产土地评估有限公司（资质一级）进行评估。2020年8月27日，该评估公司向本院出具《估价报告书》，确定案涉小区房屋市场租赁价格为11.6元／㎡·月。各方在报告异议期内未提出书面异议。此外，2019年底至2020年年初，我国暴发新冠××疫情，全国疫情防控工作形势严峻，各地各部门生产、生活均受到不同程度影响。安徽省、安庆市住建部门根据疫情防控应急指挥部的要求，也就房地产企业的疫情管控工作作出安排。 一审法院认为，原告向被告购房、双方签订商品房买卖合同，并形成商品房买卖合同关系，被告迟延交房，已构成违约，各方自无异议。本案争议焦点主要在于：被告逾期交房违约金标准、违约时间应如何认定？新冠××疫情期间是否应予以适当扣减？其一，违约金标准认定。原告主张依据合同约定计算，被告主张约定过高请求核减。首先，双方合同明确约定了违约金计算标准，一般而言，应当依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，由当事人按约定全面履行自己的义务。但与此同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定，“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持”。故，被告有权在诉讼中以抗辩的方式请求核减约定过高的违约金。其次，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，在认定约定违约金过高时，一般应以造成的损失为基础。就损失的确定，原告未提交证据证明其损失，同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，“违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”故，判断约定违约金是否过高可以同地段同类房屋租金标准为依据。再次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“过高”，一般应当以是否超过造成损失的30%为标准来进行认定。本案中，案涉房屋在逾期交房期间同地段同类房屋租金标准，经评估为11.6元／㎡·月。考虑原告受损失的实际，兼顾合同履行情况以及当事人过错程度，本院综合认定逾期交房违约金标准为案涉房屋租金损失的130%【房屋建筑面积×11.6元／㎡·月×130%】。对于原告提出的交房迟延造成的材料费、人工费上涨等损失，因其未提交证据证实，且违约时间较短，价格影响不显著，故在上述核定的损失之外不再予以考虑。其二，违约时间认定。首先，双方购房合同明确约定了交房条件以及交房时间。双方一致确认案涉房屋于2020年3月29日才完成竣工验收备案具备交房条件。其次，考虑双方签订的购房合同中赋予了购房者“不少于10日”的收房准备期。同时鉴于原告主张中并未单独明确违约金计算的截止时间，认定案涉房屋逾期交房的违约时间应自合同约定的应当交房之次日起（2019年10月1日）至具备交房条件次日后10日止（2020年4月10日），为191天。其三，新冠××疫情期间是否应予以适当扣减。2019年底至2020年年初，新冠××疫情暴发并在全国蔓延应属众所周知的事实。至于该疫情发生及疫情相关管控措施与逾期交房是否具备法律上的因果关系，应当具体分析认定。被告抗辩要求违约时间扣减两个月，并提供了省、市住建部门的通知以及监理单位的说明。鉴于以下几点考量：1、新冠××疫情属于外来的、突发性的、不可预见、不能避免且不能克服的客观情况。而且对于一般当事人而言，疫情防治行政管控措施，亦是不可预见、不能避免且不能克服的。该疫情发生以及相应的管控措施应属于不可抗力。2、逾期交房行为可能发生于本次疫情之前，但受本次疫情影响，相关单位不能正常办公属于客观事实，从而致使案涉房屋的竣工验收备案手续不能正常的、顺利的进行，进而使得逾期交房的时间在一定程度上延长。疫情对于逾期交房时间具有一定的原因力作用，但该原因力大小无法准确界定。3、双方购房合同在约定相关违约金标准时，明确排除了“不可抗力”之原因的违约赔偿责任。4、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第四条规定，“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，……当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”综合考虑后酌定在违约时间中扣除30天的新冠××疫情影响期间。综上，被告应赔偿原告逾期交房违约金10114元【124.97㎡×（11.6元／㎡·月÷30天）×130%×161天（191天-30天）】。案经调解未果，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国民法通则》第一百零七条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、安徽盛世天源国际养生文化发展有限公司于本判决生效后十日内赔偿胡发杏逾期交房违约金10114元；二、驳回胡发杏的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费606元，由原告胡发杏负担553元，被告安徽盛世天源国际养生文化发展有限公司负担53元。 二审中，当事人未提交新证据，未对一审证据提出复核意见，二审认证意见与一审一致。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的二审争议焦点是：1.原审对违约金标准予以调整有无事实及法律依据；2.原审对疫情影响的违约时间予以扣除是否适当。 关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。因此，被上诉人有权在诉讼中以抗辩的方式请求核减约定过高的违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，“违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案上诉人未提交证据证明其实际造成的损失，客观上违约造成的损失应为被上诉人逾期交付房屋导致上诉人为此需要租赁房屋居住使用而产生的替代利益损失即租金，上诉人主张以借贷利率标准计算的理由不能成立。该解释第十六条规定，“过高”，一般应当以是否超过造成损失的30%为标准来进行认定。上诉人对《估价报告书》确定案涉小区房屋市场租赁价格为11.6元/㎡·月未提出书面异议，原判考虑上诉人受损失的实际，兼顾合同履行情况以及当事人过错程度，综合认定逾期交房违约金标准为案涉房屋租金损失的130%，并无不当。 关于争议焦点二。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第四条规定，“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，……当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”本案购房合同约定的交房时间为2019年9月30日，并赋予了购房者“不少于10日”的收房准备期，双方一致确认案涉房屋于2020年3月29日才完成竣工验收备案具备交房条件，故原审法院根据合同约定,结合新冠××疫情影响期间、程度等案件实际，酌定在违约时间中扣除30天的疫情影响期间，并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费353元，由胡发杏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈铜林 审 判 员 潘 红 审 判 员 江 韵 二〇二一年二月一日 法官助理朱静 代书记员 储贻燕