江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终3186号上诉人（原审原告、反诉被告）：无锡市正洋车辆配件有限公司，住所地无锡市锡山区安镇街道查桥新世纪工业园人民路。法定代理人：华晓伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：华庆宏，江苏瑞莱律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：无锡市万钰电动车业有限公司，住所地无锡市锡山区安镇镇胶西村。诉讼代表人：成琳。上诉人无锡市正洋车辆配件有限公司（以下简称正洋公司）与上诉人无锡市万钰电动车业有限公司（以下简称万钰公司）租赁合同纠纷一案，均不服无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初6222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。正洋公司向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实及理由：1.双方签订的《厂房租赁合同》应为全部有效。万钰公司分三次建造生产车间，其中1560平方米厂房办理了不动产权证，其余7000多平方米厂房未办理不动产权证。正洋公司一审中提供了万钰公司建造生产车间的三份立项批复，说明万钰公司建造生产车间具有合法的立项批复。因万钰公司法定代表人万利兵自2014年起至今下落不明，该厂房建造的建筑工程规划许可证及建筑工程施工许可证资料无法取得。现正洋公司补充提供万钰公司建造生产车间的建筑工程规划许可证及建筑工程施工许可证，证明万钰公司建造生产车间具有合法的审批手续。2.万钰公司管理人不能行使解除权。正洋公司支付了全部租金，无违约情况，不存在解除的情形。即便案涉厂房进入拍卖程序，根据买卖不破租赁的原则，租赁合同应当继续履行。法律赋予管理人解除权主要保护是全体债权人的合法利益，但本案中管理人解除合同反而产生了新的债权，故只有继续履行租赁合同才能保障债权人的合法利益。3.根据租赁合同约定，正洋公司有权转租，如提前解除租赁合同，将造成正洋公司转租合同违约，面临巨额赔偿，且正洋公司无法强制转租人搬迁。4.正洋公司在租赁期间投入了大量资金对厂房进行改造和装修，提前解除租赁合同将会给其造成巨额损失。即便解除租赁合同，管理人也应对损失进行全面赔偿，但一审法院对装修费、搬迁费、停产损失、安置费、过渡费等损失均未理涉，明显不公。由于其认为本案合同应继续履行，一审中未提出剩余租期内转租差额、转租解除违约金等项目，如法院认为合同应当解除，该部分亦属于其实际损失，应当予以赔偿。万钰公司二审答辩称：1.双方签订的合同中约定只有在拆迁的情形下，部分费用可以赔偿，但是其是因破产而提出的合同解除。2.正洋公司的一审诉讼请求仅为判令继续履行厂房租赁合同并承担诉讼费，一审法院围绕上述诉讼请求审理，正洋公司并未在一审中提出关于转租以及改造装修等损失的请求，故不应在本案中理涉。请求法院驳回正洋公司的上诉请求。万钰公司向本院上诉请求：撤销原审判决第四项，依法改判：无有效产权证明的7253.7平方米对应的租金以470250元/年为基数，自正洋公司实际搬出案涉房屋之日起计算至2025年5月31日止，作为普通债权按照万钰公司破产债权中普通债权的分配比例进行受偿。事实及理由：根据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《破产法》）第四十二条的规定，人民法院受理破产申请后发生的下列债务属于共益债务：(一)因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；(二)债务人财产受无因管理所产生的债务；(三)因债务人不当得利所产生的债务；(四)为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；(五)管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；(六)债务人财产致人损害所产生的债务，正洋公司就租赁合同无效部分支付的租金显然不在上述列举的共益债务的范围内。正洋公司二审辩称：一审法院对房屋合同是否有效认定错误。二审中其提供了证据证明万钰公司厂房大部分都有立项和批准手续，由于时间长久一审中仅提供了部分，尽管没有领取房产证，但是房屋都有批准手续，因此一审法院认定有7000多平方米的房屋租赁合同无效错误，法院应当对共益债务范围进行重新认定。正洋公司向一审法院起诉请求：判令正洋公司与万钰公司继续履行《厂房租赁合同》并承担诉讼费。万钰公司向一审法院反诉请求：1.确认万钰公司与正洋公司于2013年6月17日签订的《厂房租赁合同》中关于无证房产7253.7平方米出租约定无效；2.确认上述合同关于有证房产1560平方米出租约定已于2019年8月1日解除；3.判令正洋公司从万钰公司的房屋中腾退清场；4.诉讼费由正洋公司承担。一审认定事实如下：2013年6月17日万钰公司与正洋公司签订了《厂房租赁合同》，约定万钰公司将位于锡沪路安镇西段88号、胶西路东面50米处的厂房租赁给正洋公司，租赁范围包括：1.整体厂房中除去冯恩来、夏兴承租的两层办公楼约2100平方米及自用的2030平方米厂房外的约5550平方米的厂房（租赁期限为2014年6月1日至2025年5月31日，年租金75元/平方米计416250元，11年合计租金4578750元）；2.沿锡沪路4层办公楼中（1-3层）约2850平方米（租赁期限为2013年6月1日至2025年5月31日，年租金60元/平方米计171000元，12年合计租金2052000元）；3.大棚场地共用（未约定租赁期限及租金）。租金合计6630750元于2013年6月17日前支付3000000元并指定了付款账户，于2013年12月20日前支付3000000元，余款于2013年12月31日前付清，支付方式包括但不限于银行转账、承兑汇票，且承兑支付正洋公司无需支付贴息费用。合同加盖了万钰公司的合同章和正洋公司的公章。合同签订后正洋公司按照合同指定的账户于2013年6月17日通过转账支付了第一期租金3000000元，于2013年12月20日以承兑汇票的形式支付了3000000元，于2013年12月31日以承兑汇票和现金的形式支付了630750元（承兑汇票620610元，现金10140元），正洋公司提供的收据、承兑汇票复印件上加盖了万钰公司的财务章并写有“收到以上承兑汇票”等字样。案涉房产登记面积为2155.52平方米，万钰公司主张经评估测量涉及到案涉合同部分有证面积为1560平方米，无证部分面积为7253.7平方米。正洋公司提供无锡市锡山区发展计划局于2002年11月20日、2003年5月15日、2003年12月16日同意万钰公司建造生产车间的立项（代可行性）批复，根据上述批复，万钰公司获批建造建筑面积合计8420平方米的车间。2019年5月23日无锡市锡山区人民法院裁定受理了案外人钱梦佳、张建忠对万钰公司的破产清算申请并指定了管理人。2019年6月28日万钰公司管理人向正洋公司法定代表人华晓伟发函通知自收函之日解除华晓伟与万钰公司之间的租赁关系并于7月31日前腾退清场。正洋公司向万钰公司回函称：华晓伟与万钰公司之间不存在租赁关系，合同主体是正洋公司和万钰公司；因为租金已付清，在万钰公司未退回正洋公司租金并赔偿提前解除合同造成的搬迁费、停产损失、安置费、过渡费、装潢费前正洋公司不同意提前解除租赁合同，要求继续履行租赁合同。2019年8月1日万钰公司管理人向正洋公司发函通知双方之间的租赁关系自收函之日起解除并要求正洋公司于当年8月15日前腾退清场，当日华晓伟签字确认收到该函。上述事实，有民事裁定书、决定书、厂房租赁合同、转账凭证、收据、承兑汇票复印件、函、回函、立项批复、房屋登记簿证明、现场勘察平面图、当事人陈述、证据交换笔录及庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为：万钰公司与正洋公司签订《厂房租赁合同》，将万钰公司的部分厂房出租给正洋公司，约定的租赁期限至2025年5月31日止，正洋公司已按照合同约定支付了全部租金6630750元的事实，有租赁合同、收据、付款凭证等证据证明，万钰公司对加盖了万钰公司财务章的收据、付款凭证等支付租金的证据不予认可，但未提供证据推翻，应承担举证不能的法律后果，法院对此予以确认。本案的争议点是：1.案涉《厂房租赁合同》的效力；2.案涉合同如果为有效，万钰公司能否行使解除权，解除后正洋公司剩余租期内的租金如何处理。关于争议点1，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中正洋公司仅提供了万钰公司建造生产车间的立项批复，未有规划许可证等证据证明案涉房屋系合法建筑，根据不动产登记中心记载的万钰公司的房屋所有权登记情况及万钰公司的主张，法院认定案涉合同中涉及已登记部分房屋面积计1560平方米为有效，其余部分7253.7平方米因未取得建设工程规划许可证应属无效。关于争议点2，现法院已受理了案外人对万钰公司的破产清算申请并指定了管理人，管理人根据《破产法》第十八条的规定要求解除万钰公司与正洋公司之间的有证部分的租赁合同关系，符合法律规定，理由如下：案涉租赁合同中约定的房屋范围部分办理了房屋所有权登记，部分未办理房屋所有权登记，属无效合同，因租赁系对案涉房屋整体部分的使用，如认定部分房屋租赁关系无效，部分房屋租赁关系继续履行，不利于破产财产的处置；人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，可见对在破产申请受理前成立且双方均未履行完毕的合同，破产管理人享有单方解除权，租赁合同中承租人除缴纳租金外还负有保管租赁物、返还租赁物等义务，因此本案中正洋公司虽已支付全部租金，但未履行完毕案涉合同的全部义务，万钰公司可以依法解除与正洋公司之间案涉合同中已登记部分房屋面积计1560平方米的租赁关系。关于解除后剩余租金的处理，因本案中正洋公司已支付了计算至2025年5月31日的全部租金6630750元，现合同提前解除，正洋公司依法应当搬出案涉房屋，剩余租期内的租金应予返还，否则万钰公司构成不当得利，正洋公司要求将剩余租金作为共益债务在万钰公司的破产财产中优先返还的抗辩意见，于法不悖，法院予以采纳。对于无效部分的租金法院参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，剩余租期内的租金同样作为共益债务予以返还。现正洋公司尚未搬出案涉房屋，根据合同约定的租金计算标准，法院认定返还的租金按照587250元/年为基数，自正洋公司实际搬出案涉房屋之日起计算至2025年5月31日止。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国破产法》第十八条、第四十二条、第四十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，作出判决：一、正洋公司与万钰公司于2013年6月17日签订的《厂房租赁合同》中无有效产权证明的7253.7平方米部分租赁合同无效；二、正洋公司与万钰公司于2013年6月17日签订的《厂房租赁合同》中有房屋登记簿证明的1560平方米部分租赁合同于2019年8月1日解除；三、正洋公司于判决生效之日起30日内从案涉万钰公司的房屋中搬出；四、正洋公司搬出上述房屋后，万钰公司应当返还剩余租期内的租金，租金以587250元/年为基数，自正洋公司实际搬出案涉房屋之日起计算至2025年5月31日止，正洋公司对该共益债务享有从万钰公司破产财产中优先于普通债权受偿的权利；五、驳回正洋公司的本诉请求。一审本诉案件受理费30290元（由正洋公司预交），反诉案件受理费15145元（由万钰公司预交），合计45435元，由正洋公司负担（正洋公司应于判决生效后10日内向万钰公司支付15145元）。本院对一审法院已查明的事实依法予以确认。二审另补充查明以下事实：租赁合同第六条第（1）款约定，租赁期间，甲方如依法将房产所有权转移给第三方时，本合同对新的房产所有者继续有效。二审中，正洋公司提供了批复等一组证据，证明虽有部分房屋面积没有登记，但建造有合法手续，应当认定合同全部有效，其中锡规锡建许2003第293号建设工程规划许可证副本载明生产车间的建设规模是3160平方米、2005年7月14日消防验收合格意见中验收合格的面积为5849平方米（申报车间1477平方米+车间二960平方米+综合楼3412平方米），960平方米在登记面积之内，1477平方米、3412平方米两部分的房屋面积应认定有效；剩余2695平方米有相关的批复依据，也应认定为有效面积。万钰公司管理人质证称，根据正洋公司提供的2005年7月14日消防验收合格意见，申报车间1477平方米以及综合楼3412平方米是合法面积，此外批复对应的其他面积因无法找到对应的房屋位置，也无其他手续相佐证，剩余面积应为无效部分不应得到清偿。正洋公司在二审中主张了剩余租期内转租差价以及租金解除违约金，经本院释明，正洋公司表示如法院判令合同解除将另案起诉。正洋公司主张搬迁费暂估为940000元、停产损失赔偿暂估为1187736元，两项合计2127736元应列入共益债务。本院向无锡市自然资源和规划局锡山分局（以下简称锡山自规局）调查，万钰公司向锡山自规局申请了锡规锡建许2003第016号、锡规锡建许2003第293号建设工程规划许可证，锡山自规局现留存副本，其中锡规锡建许2003第016号建设规模为2280平方米（生产车间1320平方米+960平方米），此外未查到还有其他的规划许可证。以上事实，由租赁合同、批复、建筑工程施工许可证、建筑工程施工许可证副本、建设工程规划许可证、生产用房消防设计审核意见书、建筑工程消防设计验收意见书及当事人陈述等证据在卷佐证。本案二审主要争议焦点：一、涉及未登记部分面积的合同效力如何认定。二、租赁合同能否解除。三、返还的租金能否作为共益债务。关于争议焦点一，本院认为，法律规定工程建设应当取得建设工程规划许可证等，虽然正洋公司出租的房屋仅有部分面积进行了产权登记，但二审中，正洋公司生产车间提供了锡规锡建许2003第293号建设工程规划许可证副本复印件，该副本与锡山自规局留存的副本一致，该3160平方米建筑的层数、宽度等与消防设计审核意见以及消防验收合格意见书中载明的综合楼3412平方米基本一致，管理人认可该面积的合法性，本院亦予以确认。关于本院调取的锡规锡建许2003第016号建设工程规划许可证副本复印件，该面积与万钰公司登记的产权面积、位置基本一致，可以认定该部分面积已进行了合法产权登记，一审法院对于该面积中涉及到正洋公司承租部分1560平方米合法性已经认定，本院也予以认可。鉴于正洋公司承租了锡规锡建许2003第293号建设工程规划许可证对应4层楼中的1-3层计2850平方米，故本院认定本案租赁合同有效面积计4410平方米（1560+2850）。剩余4403.7平方米面积，由于正洋公司未能举证证明万钰公司已经取得了建造规划相关手续，仍应认定无效。关于争议焦点二，本院认为，案涉房屋中有效面积对应的租赁合同应继续履行，具体理由如下：1.《破产法》第十八条规定对在破产申请受理前成立且双方均未履行完毕的合同，破产管理人享有单方解除权，之所以赋予管理人选择权的目的在于最大限度地维护破产财产的权益考虑，给予破产企业特殊保护并不以剥夺对方当事人的合法权利为基础，法律应衡平双方当事人的利益。房屋租赁合同的主要合同义务出租人按约交付出租的房屋及设备设施等，而承租人应按约交纳房租。本案中，万钰公司已经向正洋公司交付房屋场地，而正洋公司亦全额交付房屋租金，合同的主要义务已经履行完毕，虽正洋公司确实还负有保管租赁标的物以及在合同终止时返还租赁标的物等义务，但该义务是法律明确的租赁合同附随义务，即便双方未能在合同中作出约定，正洋公司仍应履行上述义务；即便正洋公司未能履行上述义务，也可以承担相应的违约责任。在正洋公司交付全部租金的情形下，本案不适用《破产法》第十八条之规定，管理人不得以破产为由解除合同。2.正洋公司不存在合同法关于法定解除规定的行为，亦不存在约定合同解除的行为。万钰公司管理人在本案中并未主张法定解除权，也未以正洋公司违约行使约定解除权，管理人仅以《破产法》第十八条主张合同解除，该主张难以成立。3.根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”正洋公司与万钰公司签订的租赁合同成立以后，正洋公司取得对房屋的占有、使用和收益的权利，同时合同中明确即便房屋的物权发生变动，不影响正洋公司的租赁权。因此，正洋公司享有的租赁权为法律所保护，并能排斥出租人和第三人的侵犯。综合上述分析，本案租赁合同有效部分不应予解除，一审法院适用法律有误，本院予以纠正。因4403.7平方米属于无效面积，不是法律意义上的租赁权，正洋公司继续使用该部分面积丧失合法性基础，故正洋公司应返还上述面积对应的房屋。关于争议焦点三，本院认为，正洋公司履行房屋返还义务后，万钰公司应返还该部分剩余租期内的租金。《破产法》第四十二条对于共益债务有明确规定，其中因解除合同给对方当事人造成损失而产生的债权可以作为共益债务，由于返还的4403.7平方米房屋的原因不在于管理人行使合同解除权，故部分剩余租期内的租金不应作为共益债务，而应作为普通债权予以确认。无效部分房屋剩余租期内的租金参照合同约定以（4403.7÷8813.7）×587250元/年为基数，自正洋公司实际返还房屋之日起计算至2025年5月31日止计算。综上，正洋公司的部分上诉请求成立，本院予以支持；万钰公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国破产法》第十八条、第四十二条、第四十三条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、撤销无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初6222号民事判决；二、无锡市正洋车辆配件有限公司与无锡市万钰电动车业有限公司于2013年6月17日签订的《厂房租赁合同》中4403.7平方米部分租赁合同无效；三、无锡市正洋车辆配件有限公司与无锡市万钰电动车业有限公司于2013年6月17日签订的《厂房租赁合同》中4410平方米部分租赁合同继续履行；四、无锡市正洋车辆配件有限公司于本判决生效之日起30日内将4403.7平方米部分房屋返还给无锡市万钰电动车业有限公司；五、无锡市正洋车辆配件有限公司返还上述房屋后，确认无锡市正洋车辆配件有限公司对无锡市万钰电动车业有限公司享有租金债权，该债权金额以（4403.7÷8813.7）×587250元/年为基数，自正洋公司实际返还房屋之日起计算至2025年5月31日止计算；六、驳回无锡市正洋车辆配件有限公司的其他本诉请求；七、驳回无锡市万钰电动车业有限公司的其他反诉请求。本案一审本诉案件受理费30290元（已由正洋公司预交），反诉案件受理费15145元（已由万钰公司预交），由正洋公司负担22717.5元，由万钰公司负担22717.5元，经折算，确认正洋公司对万钰公司享有7572.5元（30290-22717.5）债权；二审案件受理费30290元（已由正洋公司、万钰公司各预交30290元），由正洋公司负担15145元，由万钰公司负担15145元。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二一年二月二十三日法官助理周喆菁书记员顾梦雨本案援引法律条款《中华人民共和国城乡规划法》：第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。《中华人民共和国企业破产法》：第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。《中华人民共和国合同法》：第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》：第二条当事人以发包人未取得建设工程规划许可证等规划审批手续为由，请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院应予支持，但发包人在起诉前取得建设工程规划许可证等规划审批手续的除外。发包人能够办理审批手续而未办理，并以未办理审批手续为由请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院不予支持。