云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云25民终61号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙俊兰，女，1980年8月9日生，汉族，住蒙自市。上诉人（原审被告、反诉原告）：孙俊杰，男，1978年10月8日生，汉族，住个旧市。委托诉讼代理人：李林海，云南谣光律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：刘秋艳，云南谣光律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李秀钰，女，1964年9月29日生，汉族。住河口瑶族自治县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏家荣，男，1957年4月15日生，彝族，住蒙自市。委托诉讼代理人：张磊，云南桦源律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）孙俊兰、孙俊杰因与被上诉人（原审原告、反诉被告）李秀钰、苏家荣房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省河口瑶族自治县人民法院（2020）云2532民初709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。孙俊兰、孙俊杰上诉请求：1.依法撤销河口县人民法院（2020）云2532民初709号民事判决，改判驳回二被上诉人的本诉请求。2.依法改判支持二上诉人的一审反诉诉讼请求，即判令二被上诉人承担相应的过错和违约责任，支付因提前解除合同产生的违约金人民币64000元，并赔偿上诉人造成的相关经济损失：即因二被上诉人保管不善造成电线遗失的经济损失20000元，因上诉人维权提起诉讼产生的律师代理费20000元、交通费1800元、差旅费1800元，二被上诉人在租房期间尚欠的物业管理12138元，上述六项共计人民币119738元。3.本案一、二审的全部案件受理费均由二被上诉人承担。事实与理由：（1）原判认定部分事实不清，违约和过错责任划分错误，且事实认定与本院认为前后矛盾，判决不公，请二审法院依法撤销原判。首先，双方在还未商定租金、租期和正式签订合同一个多星期之前，二被上诉人就将全部房屋的装修钥匙拿去多次到房屋内进行实地查看和检查，后又经过深思熟虑之后才于2019年11月24日与二上诉人签订《房屋租赁合同》；2019年11月26日，二上诉人在收到二被上诉人打（转）入账户的租金后，于当日正式移交全部租赁房屋和房屋开门钥匙给二被上诉人时，二被上诉人同样已经对移交的全部租赁房屋和房屋开门钥匙再次进行了检查验收，二被上诉人还亲自到三、四楼的租赁房间内打开过电灯试用和会亮时，没有提出任何异议才接收的全部租赁房屋和房屋钥匙。事实上，二被上诉人是在检查验收和移交接收房屋、钥匙，并到物业公司交纳了物业费、办理了装修手续和已经在着手装修（即事隔14天之后）时，于2019年12月9日才打电话告知二上诉人被盗，并叫二上诉人之母赶到河口与其一起到河口公安局报案。其次，二被上诉人到物业公司交纳了物业费电梯费、制定了装修方案和到物业公司办理了装修手续的具体时间，且二被上诉人在此期间均没有提出过任何异议，双方签定的合同合法有效。二被上诉人在检查验收和保管了租赁物14天后，对一楼配电房到三、四楼输电线路被盗的风险和责任应予承担，其以此为由提前解除合同的诉求，应承担相应的租金和违约责任。（2）上诉人提起反诉所叙述的事实清楚、证据确实充分，诉求合理合法，请求二审依法改判支持上诉人的反诉请求。二上诉人和代理人在一审答辩、反诉期间，已经详述了本案的发生发展经过和相关事实、证据，所叙述的事实清楚，提供的相应证据确实充分，诉求合理合法。且在双方签定的《房屋租赁合同》中，已经明确约定租用三、四楼20套单元毛坯房屋的期限是10年（即从2019年12月1日至2030年2月28日止，实际已提前移交房屋还优惠多给了一个多月的装修使用时间），还约定了二被上诉人对租用的房屋和房内的各种设备设施负有妥善管理和修缮、维护的义务，如有损坏应当修复赔偿，并在违约责任中约定了高额的违约赔偿金。现在二被上诉人以“一楼配电房到三、四楼输电线路被盗，二上诉人没有负责修复”等为借口和理由，要求解除双方原签定的《房屋租赁合同》，并退还已经给付的租金和履约保证金，明显与国家的相关法律规定和本合同的约定不符。原判既没有支持二上诉人提出的任何诉求，也没有提供二被上诉人要求解除合同的法定事由和条件，就判处解除双方原签定的《房屋租赁合同》和退还70%的租金，明显与本案的相关客观法律事实和国家的法律规定不符。综上所述，请求二审法院查清本案事实，改判支持二上诉人的上诉请求。李秀钰、苏家荣辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人出租给被上诉人的房屋仅是3、4楼各个房间，而1楼配电房和3、4楼输电线并不是上诉人出租范围，属于该栋房屋的公共部分，因此，被上诉人不可能接收和保管属于公共部分的配电房和各楼房中的输电线路。且被上诉人发现出租房屋存在瑕疵已第一时间通知了上诉人，履行了告知义务并得到上诉人认可。被上诉人对电线缺失导致出租房屋无法正常使用没有任何过错，被上诉人不存在上诉人所说的过错和违约责任。而上诉人因没有尽到义务，则应承担法律责任。李秀钰、苏家荣向一审法院起诉请求：1.依法解除李秀钰、苏家荣与孙俊杰、孙俊兰签订的《房屋租赁合同》，判令孙俊杰、孙俊兰立即退还李秀钰、苏家荣支付的租金64,000元及押金10,000元；2.判令孙俊杰、孙俊兰承担李秀钰、苏家荣缴纳的物业管理费740元和电梯使用费444元；3.判令孙俊杰、孙俊兰承担开锁费300元；4.判令孙俊杰、孙俊兰承担违约责任向李秀钰、苏家荣支付违约金22,645.20元；5.判令孙俊杰、孙俊兰承担本案案件受理费。孙俊兰、孙俊杰向一审法院反诉请求：1.请求判令李秀钰、苏家荣向其赔偿违约金64,000元；2.请求判令李秀钰、苏家荣赔偿因电线遗失造成的经济损失20,000元；3.请求判令李秀钰、苏家荣向物业管理公司缴纳2020年应缴物管费12,138元；4.请求判令李秀钰、苏家荣按约承担因维权诉讼产生的律师费用20,000元，交通费1800元，差旅费1800元（以上1-4项共计人民币119,738元）。5.本案本诉与反诉案件受理费由李秀钰、苏家荣承担。一审法院认定事实：2019年11月24日，李秀钰、苏家荣与孙俊兰、孙俊杰签订《房屋租赁合同》，合同约定：孙俊兰、孙俊杰将其所有的河口北山新区36××329、330、331、332、333、335、336、337、338、339号房及四楼429、430、431、432、433、435、436、437、438、439号房共20间毛坯房出租给李秀钰、苏家荣开设宾馆、单身公寓。孙俊兰、孙俊杰应于2019年12月1日前负责结清出租房所有的费用（物业电梯费、水电费、闭路电视费、宽带网等）。租期10年，从2020年3月1日起至2030年2月28日止（2019年12月1日至2020年2月28日为装修期，租金计算时间从2020年3月1日起计算）。第一年至第三年租金为每年64000元，第四年至第十年，每年租金在64000元的基础上递增6000元。租金按年结算，第一年租金于签订租房协议之日支付，第二年至第十年租金于每年三月一日前支付。李秀钰、苏家荣于签订合同之日应向孙俊兰、孙俊杰支付保证金10000元，待租期届满对租赁房屋验收合格时予以退还。在租赁期间，孙俊兰、孙俊杰应保证出租房属于自己合法拥有和能正常使用，李秀钰、苏家荣对租用的房屋和房内的各种设备设施负有妥善管理和修缮、维护的义务，如有损坏应修复赔偿。租赁房屋自2019年12月1日起至租期届满发生的各种税、费（包括政府征收的各种税费、物业管理费、水电费、电话费等）均由李秀钰、苏家荣缴纳。孙俊兰、孙俊杰违约提前收回房屋，应向李秀钰、苏家荣支付未到期租金2倍金额的违约金。李秀钰、苏家荣违约，提前退回房屋等，安装在房间内的所有家电、家具等不得撤除，并向对方支付未到期限全部租金总和金额的违约金。任何一方如有其他的违约行为，违约方应支付守约方实际经济损失的30%的违约金。守约方为维护合法权益向违约方追偿的一切费用（包括但不限于律师费、保全费、交通费、差旅费、鉴定费等）均由违约方承担。合同签订当天，李秀钰、苏家荣将第一年度租金64000元和10000元押金转给孙俊杰、孙俊兰的母亲宋官惠。2019年11月26日，双方一同查看房屋情况并由孙俊杰、孙俊兰将20间房屋钥匙交给李秀钰、苏家荣。此后李秀钰、苏家荣委托装修单位制定装修方案。2019年12月5日，李秀钰、苏家荣向昆明龙泉物业管理有限公司河口分公司办理装修手续，并缴纳2000元装修保证金和330、430号房2020年1月至12月的物业管理费、电梯使用费1184元。后李秀钰、苏家荣进驻装修时发现出租房屋没电，随即将情况告知了孙俊杰、孙俊兰，并联系物业。经物业方查看系从一楼配电房到三、四楼输电线路被盗。2019年12月9日孙俊杰、孙俊兰到现场查看后即向河口县公安局报案，公安机关民警随后到现场进行了查看。此后双方多次协商未果，李秀钰、苏家荣于2020年8月11日将装修押金退回。另查明，孙俊兰、孙俊杰于2019年11月25日与昆明龙泉物业服务有限公司河口分公司签订《物业管理服务协议》，并缴纳2019年1至12月物业管理费8326元。一审法院认为，李秀钰、苏家荣与孙俊兰、孙俊杰签订《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。李秀钰、苏家荣在合同约定的装修期内着手对租赁房屋进行装修时因无电无法装修，找物业查看系租赁房屋外一至三、四楼输电线路被盗所致，遂将情况告知孙俊兰、孙俊杰。孙俊兰、孙俊杰到场查看后虽报了警，但至今未进行修复。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务并保持租赁物符合约定用途。合同虽然约定了李秀钰、苏家荣对租用的房屋和房内的设施设备负有妥善管理和修缮、维护的义务，但被盗的输电线路在室外的一至三、四楼公共通道处，显然不属于合同约定的李秀钰、苏家荣维修义务范围。故该维修义务属孙俊兰、孙俊杰负有。因孙俊兰、孙俊杰一直不履行维修义务，致使李秀钰、苏家荣至今无法使用租赁房屋，不能实现合同目的，孙俊兰、孙俊杰应负主要责任。李秀钰、苏家荣在孙俊兰、孙俊杰不履行维修义务时，也应从消除纠纷，减少损失扩大的角度出发，可以采取自行维修，之后再向孙俊兰、孙俊杰主张维修费。但李秀钰、苏家荣也放任不管，只是一味地要求和等待孙俊兰、孙俊杰处理，对于本案纠纷的产生也应承担部分责任。鉴于本案实际，为妥善化解纠纷，以双方分担损失来处理较为妥当，而不宜追究哪一方的违约责任。现双方均同意解除合同，对此本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行，李秀钰、苏家荣将租赁房屋交还孙俊兰、孙俊杰，双方按责任分担纠纷期间的租金、李秀钰、苏家荣交纳的物管费用后，孙俊兰、孙俊杰将折扣后李秀钰、苏家荣交纳的租金、物管费及保证金退还李秀钰、苏家荣。李秀钰、苏家荣交纳的租金为64,000元，纠纷期间按11个月计算，租金为58,667元，由李秀钰、苏家荣承担30%，即17,600元，孙俊兰、孙俊杰应返还李秀钰、苏家荣46,400元。李秀钰、苏家荣交纳的物管费为1184元，11个月物管费为1085元，由李秀钰、苏家荣承担30%，即326元，孙俊兰、孙俊杰应给付李秀钰、苏家荣858元，并退还李秀钰、苏家荣押金10,000元。孙俊兰、孙俊杰总共应退还及给付李秀钰、苏家荣57,258元。对于李秀钰、苏家荣请求的违约金不予支持。因李秀钰、苏家荣不存在违约，对于孙俊兰、孙俊杰的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条的规定，判决：一、解除李秀钰、苏家荣与孙俊兰、孙俊杰签订的《房屋租赁合同》。李秀钰、苏家荣即刻将租赁房屋交还孙俊兰、孙俊杰。二、孙俊兰、孙俊杰于判决生效后十五日内退还及给付李秀钰、苏家荣款项57,258元。三、驳回李秀钰、苏家荣的其他诉讼请求。四、驳回孙俊兰、孙俊杰的反诉请求。本诉案件受理费1127元，由李秀钰、苏家荣负担477元，孙俊兰、孙俊杰负担650元。反诉案件受理费1347元由孙俊兰、孙俊杰负担。二审过程中，双方当事人均未提交新证据。二审经过审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。双方本应按合同约定履行各自的权利义务，但在履行合同过程中，双方为因租赁房屋外一至三、四楼输电线路被盗而发生纠纷，导致合同不能再继续履行，一审判决解除该《房屋租赁合同》，有事实根据和法律依据，本院予以支持。由于输电线路被盗，上诉人一直不履行维修义务，致使被上诉人至今仍无法使用租赁房屋，合同目的已不能实现；被上诉人消极等待上诉人维修处理，对本案纠纷的产生也应承担一定责任。一审法院根据查明的事实，划分了双方责任，判决各自承担相应损失，符合法律规定，本院予以支持。现上诉人以“其已将租赁房屋交给被上诉人，被上诉人应承担因保管不善致输电线路被盗的过错责任和合同不能履行的违约责任”为由，要求被上诉人赔偿其各项损失共计119738元的上诉请求，经查因缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人孙俊兰、孙俊杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3840元，由上诉人孙俊兰、孙俊杰承担。本判决为终审判决。审判长  胡云涛审判员  廖伟荣审判员  何 江二〇二一年二月七日书记员  刘春艳