江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终46号上诉人（原审被告）：李静文，女，1994年4月5日出生，汉族，住淮安市。委托诉讼代理人：应海东，上海申浩(淮安)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司，住所地淮安市清江浦区淮海北路**淮安书城商务大厦**，统一社会信用代码：91320802MA1MW8WD54。负责人：孙尔兵，职务总经理。委托诉讼代理人：张前，江苏引航律师事务所律师。上诉人李静文因与被上诉人淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司（以下简称“花漾城分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初5543号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月6日受理后，依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。花漾城分公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付花漾城B1-46号商铺租金33146.53元、管理费7978.82元、迟延支付滞纳金29138.64元、水费91.8元、电费3050元，共计73405.79元（租金、管理费及迟延支付滞纳金从2019年12月28日起计算至被告向原告返还商铺之日，暂计算至2020年7月19日）；2、判令被告将其经营的餐饮店注册经营地址进行注销或变更；3、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院审理查明：2019年6月15日，原告花漾城分公司（甲方）与被告李静文（乙方）签订《租赁合同》一份，主要内容：合同期间2019年6月28日至2020年6月27日；设施位置：淮安市师专路花漾城，开店铺号B1-46，租赁面积39.63平方米，水表1块，电表1块；营业开始时间：2019年7月28日；内装期间：店铺交付日起30日内；营业内容：休闲小吃；营业范围：泡馍、馄饨；保证金：总额18384元（履约保证金相当于三个月的租金及物业管理费）总额6128元（履行合同保证金相当于一个月的租金及物业管理费）；预付方式：押一付三；租金：第一年（月租金4939元）第一年：月最低保证租金按照4.1元/日*租赁面积*30.4；管理费：第一年：管理费30元/月/平方米，管理费1189元/月，年总额14268元；预付方式：押一付三；乙方在本合同履行期间内，可以提出提前解约的请求，但是，应在预定解约日的6个月前，以书面形式提出，并向甲方支付相当于3个月租金的违约金（根据上一年度的平均月租金计算）；乙方在返还后10日内，应将其以该开店铺位为注册地址或营业地址的各类证书执照予以注销或变更，并将上述注销或变更的证明提交甲方备案。若乙方拒绝或延迟，则每逾期一日，应当按照过去一年间平均月租金的0.5%向甲方支付违约金；特别事项说明：免租期2019年6月28日至2019年7月27日为装修期，减免租金及物业费，共计1个月。合同签订后，原告花漾城分公司将涉案商铺交付被告使用，被告开店铺名称为“老米家泡馍”和“兰公子”。2020年1月15日，被告李静文委托江苏海越（淮安）律师事务所律师姜明月给原告发《律师函》，主要内容：……贵司的经营场所不间断存在离场关店、新店装修等问题，直接干扰影响委托人的正常秩序，导致营业额锐降……如此嘈杂不堪的环境，对委托人的经营造成影响有多严重，贵司很清楚却熟视无睹，不仅不能换位思考，反而向委托人发函催款，实在令业主寒心和失望……提出如下诉求：（一）贵司在没有和本人达成一致的情况下，不得擅自解约。希望贵公司改善经营环境，确实以服务业主为先，为利私图在后。现要求贵公司在原有租金基础上制定减免租金方案。希望贵公司在接函七日内给出补救方案，给出减免租金方案的回复。2020年2月26日，原告花漾城分公司出具《关于新型冠状病毒疫情防控期间减免商户租金及物业费的通知》，载明：一、减免对象：符合减免条件的所有商户；二、减免条件：1、商户与我司签订正式《租赁合同》，无拖欠租金及物业费，违规转租等违反《租赁合同》的行为；2、商户在减免期间因疫情影响停业、未正常营业。三、减免标准及减免期间：符合减免条件的商户，我司对其免收减免期限内的租金及物业费，减免期间自2020年1月25日起至2020年2月29日止。2020年7月18日，被告李静文向原告提出申请：我为花漾城B1-46的商铺，根据商场要求三天内将铺内物品搬离，特申请2020年7月18日至2020年7月19日两天将铺内物品全部搬离，店铺归还给花漾城。2020年7月19日，被告李静文腾空并搬离涉案商铺，将商铺交还原告花漾城分公司，原告接收涉案商铺。截止庭审之日，被告李静文共计支付原告花漾城分公司2019年7月27日至2019年12月27日期间5个月租金24695元、管理费5945元、保证金6128元，合计36768元，之后未支付过租金及管理费等费用。庭审中，被告对欠缴水费91.8元表示认可，原告主张被告承担扩容电费3050元并提供电量统计表佐证，被告表示同意支付电费。原告花漾城分公司以被告李静文未交纳2019年12月28日至2020年7月19日期间的租金、管理费、迟延支付滞纳金、水费、电费为由，起诉至法院，引发本次诉讼。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订了《房屋租赁合同》，该两份合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。原告花漾城分公司应该将房屋交付给被告李静文使用，被告李静文应该按约交付租金及管理费。承租人应当按照约定的期限支付租金。按照合同约定，被告李静文应该于2019年12月28日支付下个季度三个月租金及管理费，但是被告李静文至今未交，其行为构成违约，被告李静文于2020年7月18日提出书面申请，并于19日腾空并交付涉案商铺给原告，原告接受涉案商铺，双方租赁关系终止。被告主张原告同意其于2020年5月18日撤场，证据不足，法院不予采信。因此，被告应支付原告2019年12月28日至2020年7月19日期间的租金32927元（4939元/月*6月20天）、管理费7927元（1189元/月*6月20天），合计40854元，原告主张超出部分，法院不予支持。原告花漾城分公司要求被告支付水费91.8元、电费3050元，并提供证据佐证，法院予以支持。原告出具的《通知》载明减免租金前提为不存在欠缴租金等违约行为，被告在疫情发生之前即存在逾期支付租金的情形，原告花漾城分公司即使存在管理不到位、经营场所不间断存在离场关店、新店装修等问题，但是并不能免除被告支付租金的义务且被告主张原告花漾城分公司存在干扰其经营的违约行为，证据不足，法院不予支持。双方合同约定：“乙方在返还后10日内，应将其以该开店铺位为注册地址或营业地址的各类证书执照予以注销或变更，并将上述注销或变更的证明提交甲方备案”。被告李静文于2020年7月19日返还涉案商铺，其应于2020年7月29日前注销或变更注册地址或营业地址，但是被告李静文至今未变更，原告要求被告李静文将其经营的餐饮店注册经营地址进行注销或变更，于约有据，法院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告李静文逾期支付租金以及变更注册地址，其行为构成违约，应该承担违约责任。原告要求被告以欠付的租金和管理费为标准，按照每日0.5%标准支付2019年12月28日至2020年7月19日期间的违约金，被告提出异议，认为该标准明显过高，应予以调整。对此可以欠付租金和管理费40854元为基数，按LPR四倍计算逾期付款滞纳金3500元，原告花漾城分公司主张超出部分，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：1、被告李静文于判决生效之日起十日内一次性支付原告淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司租金32927元，管理费7927元，水费91.8元，电费3050元，滞纳金3500元，合计47495.8元；2、被告李静文于判决生效之日起十日内将其经营的餐饮店注册经营地址或营业地址B1-46商铺进行注销或变更；3、驳回原告淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司其他诉讼请求。李静文上诉请求：撤销一审判决，改判驳回原审原告起诉。事实和理由：涉案租赁合同系被上诉人与李大兵（房屋实际使用人）所签订，上诉人作为签约承租人并不知情，合同里上诉人的签名及姓名上的手印均非上诉人所为，系李大兵借名操作。合同履行过程中，出租人明知实际使用人是李大兵，出租人向法庭提交的证据如租金、物业费、水电费缴费凭证均证明出租人认可实际承租人系李大兵。因此，被上诉人基于涉诉租赁关系提出的诉讼请求，应由实际使用人李大兵承担相关的合同义务，上诉人不是租赁关系的相对方，不应承担合同责任。花漾城分公司答辩认为，被上诉人按照上诉人的地址向上诉人发出的催缴通知均由上诉人签收，一审中上诉人从未提出过对租赁合同不知情的抗辩意见，上诉人于2020年7月18日向被上诉人出具了其亲笔签名的书面材料写明其为涉案房屋的商户。一审判决正确，请求二审法院维持原判。二审期间，上诉人未向本院提交新的证据。本院二审审理查明的事实与一审一致。本院审理期间，上诉人李静文陈述其在涉案店铺尚未对外营业前就知道其父亲李大兵以其名义与被上诉人签订了租赁合同，2020年7月18日出具的书面字据系其父亲李大兵让其过去签署。本院认为，上诉人的父亲李大兵以李静文的名义于2019年6月14日与被上诉人花漾城分公司签订了《租赁合同》，上诉人李静文在合同签订不久后即知晓，并未提出异议，应视为对李大兵代自己签订租赁合同行为的认可。上诉人李静文2020年7月18日以自己名义向被上诉人发函的行为，表明上诉人认可其系租赁合同的当事人。因此，上诉人所提其不是租赁关系的相对方，不应承担合同责任的上诉理由无事实和法律依据，不能成立，本院不予采纳。涉案《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。被上诉人花漾城分公司将房屋交付给上诉人李静文使用，上诉人应按约交付租金及管理费。一审法院经审理，认定上诉人还应支付被上诉人租金32927元、管理费7927元、水费91.8元、电费3050元、滞纳金3500元，合计47495.8元的事实清楚，证据确实充分；判令上诉人李静文于判决生效之日起十日内将其经营的餐饮店注册经营地址或营业地址B1-46商铺进行注销或变更，于法有据，本院予以确认。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由无事实和法律依据，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1692元，由上诉人李静文负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 俊审 判 员  刘玉娟审 判 员  马玉宝二〇二一年二月二十日法官助理  朱 强书 记 员  谈 晓