湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘09民终20号 上诉人（原审原告）：文波，男，1977年12月13日出生，汉族，住湖南省桃江县。 上诉人（原审原告）：张容辉，女，1979年6月16日出生，汉族，住湖南省桃江县。 委托诉讼代理人：杨乐华，湖南理定明律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：桃江县紫荆花房地产开发有限公司，住所地湖南省益阳市桃江县。 法定代表人：卢铁庄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：夏伟中，湖南激扬律师事务所律师。 上诉人文波、张容辉、上诉人桃江县紫荆花房地产开发有限公司（以下简称紫荆花公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省桃江县人民法院（2020）湘0922民初806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人文波、张容辉之委托诉讼代理人杨乐华、紫荆花公司之委托诉讼代理人夏伟中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 文波、张容辉上诉请求及针对紫荆花公司的上诉请求辩称：撤销一审判决，对不支持部分11434元（计算至2020年1月20日）予以改判，支持文波、张容辉的全部诉讼请求，并由紫荆花公司承担本案诉讼费用。事实与理由：紫荆花公司与文波、张容辉签订的《桃江县商品房买卖合同》（以下简称合同）第十条、第十一条分别约定了房屋交付期限、条件和延期交房的违约责任，本案中所涉延期交房是因紫荆花公司怠于履行义务造成的，紫荆花公司应承担违约责任，按照合同约定向文波、张容辉赔偿违约金。紫荆花公司提供的证据无法证明延期交房是因政府规划调整和机构调整导致的。本案案涉房屋2017年12月已验收，直到2019年6月才办理综合验收备案手续，一审判决认定政府规划调整是本案的免责事由并减去该时段及专项验收时间20天、备案时间15天的违约金没有事实及法律依据。根据双方合同第十一条约定，紫荆花公司须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但因紫荆花公司一直未提供且房屋存在质量问题，文波、张容辉拒绝交接，直到2020年1月20日才收房，由此产生的延期交房责任应由紫荆花公司承担。紫荆花公司应按实际交房时间赔偿文波、张容辉的全部违约金。 紫荆花公司上诉请求及针对文波、张容辉的上诉请求辩称：撤销一审判决，改判驳回文波、张容辉的全部诉讼请求，并由文波、张容辉承担本案全部诉讼费用。事实与理由：本案系因政府部门的原因导致专项验收延期，紫荆花公司不应承担违约责任。本案合同明确约定因政府规划调整的原因，出卖人可以据实延期。紫荆花公司提供的政府会议纪要等证据能证实因政府规划调整导致无法如期验收房屋。紫荆花公司不应承担延期违约责任。一审法院按《湖南省城市房地产开发经营管理办法》的规定认定20天内验收完成，超出20天完成验收的责任归责于紫荆花公司显失公平。紫荆花公司按照《商品房销售管理办法》第三十四条规定，于2018年7月10日已委托桃江县房屋产权产籍测绘队对商品房进行测绘，但因政府机构调整，该测绘队直至2019年7月11日才完成测绘报告。故该段时间不应由紫荆花公司承担违约责任。文波、张容辉在起诉状中已认可2019年9月收房，其收到交房通知后未提出异议拒绝收房，其主张案涉房屋有质量问题而拒绝验收，应承担举证责任，但其未能提供证据证实房屋存在质量问题。 文波、张容辉向一审法院起诉请求：判令紫荆花公司向文波、张容辉支付违约金23851元（违约金自2017年12月30日暂计算至2019年12月3日），并承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：文波、张容辉与紫荆花公司于2017年2月7日签订合同，文波、张容辉购买紫荆花公司开发的紫荆尊城项目中的16302号房屋，总金额为339288元。合同第十条第一款约定，出卖人（紫荆花公司）应当在2017年12月30日前将符合约定质量的商品房交付给买受人（文波、张容辉），第二款第二项约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：政府发生规划调整市政配套设施（水、电、气、道路等）滞后的。第十一条第二款约定，由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付给买受人使用的，按逾期时间分别处理，逾期超过30日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，文波、张容辉全额支付购房款，紫荆花公司于2019年9月通知文波、张容辉交付房屋，但文波、张容辉以房屋存在质量问题，没有《住宅质量保证书》和《房屋使用说明书》为由拒收。紫荆花公司开发的紫荆尊城项目，共有A、B、C三个地块，其中A、B地块位于康复路以北，C地块位于康复路以南，紫荆花公司先行建设A、B地块，文波、张容辉所购买的房屋属于先行建设的工程，该工程于2017年12月10日经勘察、设计等部门验收，至2019年6月在相关部门备案。2018年6月5日，灰山港镇人民政府第一次规划例会意见，该项目A、B地块已建设完工，C地块因城镇规划要求须与周边地块一起开发，暂缓建设，原则同意A、B地块先期验收。同年7月10日，紫荆花公司向桃江县国土资源局报告，要求国土部门配合办理联合验收手续，先期验收A、B地块。文波、张容辉与紫荆花公司所签订的合同系格式合同，由紫荆花公司提供合同文本。 一审法院认为，文波、张容辉与紫荆花公司签订的合同是合法有效的合同，双方均应按合同切实履行义务。合同签订后，文波、张容辉已按合同约定支付价款，紫荆花公司应当按照约定向文波、张容辉履行交付商品房的义务。本案中，双方对合同约定的紫荆花公司应于2017年12月30日前向文波、张容辉交付符合合同约定标准的商品房，2019年9月紫荆花公司通知文波、张容辉交付房屋的事实没有争议，但双方均未确定通知交付的具体日期。文波、张容辉以房屋存在质量问题为由拒不收房，但未提供相关证据证实房屋存在质量问题，故认定通知交付日期为2019年9月1日。紫荆花公司所提供的证据来源于国家机关，并由国家机关在证据上加盖印章予以核对，所有证据均来源合法，与本案具有关联性，予以采信。依据合同第十条第一款第二项的约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：政府发生规划调整市政配套设施（水、电、气、道路等）滞后的。该条款是对紫荆花公司延期交付商品房免责的约定。合同中对该条款用下划线进行了标示，说明在合同签订时，紫荆花公司对免责条款进行了特别提示，文波、张容辉应当知晓该免责条款的内容，文波、张容辉知晓免责条款后仍与紫荆花公司签订合同，也说明文波、张容辉认可该免责条款，该免责条款对双方均具有约束力，紫荆花公司可依据该条款主张免责。对该条款的解释，按通常理解，应当认定为政府发生规划调整就可以作为紫荆花公司延期交付免责的事由。本案中，紫荆花公司虽未举证证实政府发生规划调整的具体时间，但从2018年6月5日灰山港镇2018年第一次规划例会会议纪要分析可以推定，灰山港镇有对该项目进行过规划调整的事实，至2018年6月5日才同意对该项目的A、B地块先期进行验收。《湖南省城市房地产开发经营管理办法》第二十一条明确规定，房地产开发项目未经城市规划等部门验收或验收不合格，不得交付使用，紫荆花公司在规划部门未同意分期验收前的时间段未交付的行为可不作为紫荆花公司的违约行为，不承担相应的违约责任。2018年6月5日经同意分期验收后，紫荆花公司应当尽快向相关部门申请专项验收，并在验收合格后履行交付义务，但紫荆花公司怠于履行，因此，其怠于申请专项验收导致延期交付的行为构成违约，应当按合同约定承担违约责任。具体违约期间的计算，可参照《湖南省城市房地产开发经营管理办法》第二十一条规定，从2018年6月6日起，扣除专项验收时间20天及备案时间15天计算至实际交付前一日，即2018年7月10日至2019年8月30日，共计414天，违约金按合同第十一条第二款约定，按日支付已交付房价款万分之一计算，共计违约金为14046.52元。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、限紫荆花公司于判决生效后五日内向文波、张容辉支付违约金人民币14046.52元；二、驳回文波、张容辉的其他诉讼请求。案件受理费396元，减半收取188元，由文波、张容辉负担88元，紫荆花公司负担100元。 二审中，文波、张容辉提交了以下证据，证据一，收款收据，拟证明案涉房屋交房时间为2020年1月20日；证据二，照片复印件4张，拟证明案涉房屋存在质量问题。紫荆花公司质证认为，对证据一的真实性无异议，但不能达到其证明目的；对证据二的“三性”均有异议，无法证明照片中的房屋为案涉房屋，也不能证明文波、张容辉在交房时向紫荆花公司提出过房屋存在质量问题。本院认证如下：对证据一的真实性予以确认，但因双方对交房时间存在异议，该证据仅能证明紫荆花公司代收契税及办证费用的时间，无法证实确切的交房时间，无法达到文波、张容辉的证明目的；证据二为四张房屋照片，但无法证明照片中的房屋即为案涉房屋，与本案是否具有关联性无法确认，无法达到其证明目的，本院不予采信。 一审判决认定的本案基本事实清楚，本院予以确认。 本院认为，二审争议焦点为：紫荆花公司延期交房是否构成违约及如何承担违约责任。 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，文波、张容辉与紫荆花公司于2017年2月7日签订的合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对文波、张容辉和紫荆花公司均具有法律约束力。合同约定交房时间为2017年12月30日。紫荆花公司与文波、张容辉均认可紫荆花公司已于2019年9月通知文波、张容辉交接房屋。文波、张容辉主张因案涉房屋存在质量问题予以了拒收，实际交付时间应为2020年1月20日，但未能提供充分有效的证据予以证实。一审法院由此认定案涉房屋的交付日期为2019年9月1日并无不当。文波、张容辉主张紫荆花公司延期交房已违约，紫荆花公司主张延期交房系因政府原因导致，不应承担违约责任。合同第十条第二款第二项约定，政府发生规划调整市政配套设施（水、电、气、道路等）滞后的，出卖人紫荆花公司可据实予以延期。根据本案查明的事实，并结合紫荆花公司提交的盖有桃江县灰山港镇人民政府印章的报告及《灰山港镇2018年第一次规划例会会议纪要》，紫荆花公司所开发的紫荆尊城项目分为A、B、C三个地块，原规划要求统一验收，后因政府调整规划，要求C地块与周边地块一起规划建设，导致已建设完工的A、B地块无法完成联合竣工验收。直至经桃江县灰山港镇人民政府同意对该项目A、B地块先期进行验收，紫荆花公司才具备了向相关部门申请专项验收的条件。上述政府规划调整，紫荆花公司在签订合同时无法预见且无法控制，并非其自身原因，应属于合同第十条第二款第二项约定的可据实予以延期交付的情形，紫荆花公司对因此原因导致的延期交付不应承担违约责任。文波、张容辉主张本案延期交房的原因不是政府规划调整，不属于合同约定可据实延期的情形的理由不能成立，不予采纳。紫荆花公司在2018年6月5日经桃江县灰山港镇人民政府同意分期验收后，本应尽快申请专项验收并履行交付义务，但其至2019年9月才进行交付，紫荆花公司怠于履行义务的行为已构成违约，应承担相应违约责任。其提出因政府机构调整导致测绘延期，不应承担违约责任的主张，无证据证实，不予采纳。《湖南省城市房地产开发经营管理办法》第二十一条对专项验收时间、提交备案时间等作出了相应规定，一审法院扣除2018年6月5日前的时间段及合理的专项验收时间20天、备案时间15天计算违约金并无不当。 另，因本案双方均认可文波、张容辉已实际接收了房屋，故文波、张容辉提出紫荆花公司未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，文波、张容辉有权拒绝交接的主张已不能成立，不予采纳。 综上所述，文波、张容辉、紫荆花公司的上诉请求均不能成立，二审予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1386元，由文波、张容辉负担396元，桃江县紫荆花房地产开发有限公司负担990元。 本判决为终审判决。 审 判 长  熊 莉 审 判 员  徐光辉 审 判 员  刘建军 二〇二一年二月四日 法官助理  唐菁菁 书 记 员  胡银燕