江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11033号上诉人（原审被告）：刘盼盼，女，1990年1月23日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：仇星，江苏马健律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁香玉，江苏马健律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：余芝娟，女，1940年6月10日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：李志成，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：奚欢，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚光跃，男，1943年11月3日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：姚雷雷（系姚光跃之子），男，1970年12月26日生，汉族。原审第三人：刘汝卓，男，1965年10月6日生，汉族，住南京市建邺区。原审第三人：姜琼，女，1967年5月18日生，汉族,住南京市建邺区。上诉人刘盼盼因与被上诉人余芝娟、姚光跃、原审第三人刘汝卓、姜琼确认合同效力纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初11390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法由审判员李任飞独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人刘盼盼及其委托诉讼代理人仇星、丁香玉，被上诉人余芝娟的委托诉讼代理人李志成、奚欢，被上诉人姚光跃的委托诉讼代理人姚雷雷，原审第三人刘汝卓、姜琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘盼盼上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人余芝娟的诉讼请求；被上诉人承担本案诉讼费用。主要事实和理由：一、一审法院认定事实错误。被上诉人余芝娟对案涉房屋买卖是知情且同意的。上诉人曾出示余芝娟常住人口登记卡、身份证复印件等身份证明材料以证明系余芝娟提供给上诉人并配合办理过户登记，且从余芝娟自己提供的录音证据中，也可以听出姚雷雷向上诉人主张房屋并非老人当时不知情、现在知情了，而是因为当时知情现在反悔了，所以给予了上诉人一定的补偿，但一审法院未予采信。此外，办理房屋购房手续所涉的南京银行银行卡，亦是余芝娟找到并提供给上诉人，且知道是用于办理购房所用。上诉人的父母刘汝卓、姜琼也多次前往被上诉人住处交谈购房事宜。上诉人一家法律意识薄弱，案涉房屋登记过户的办理均是按照房产局指定流程与手续，也并未意识到还需余芝娟签字，房产局也并未提及。因为余芝娟对案涉房屋交易知情同意，最终手续也办理完毕，因此上诉人并未要求也从未想过要求余芝娟出具任何书面文件。二、一审法院适用法律错误。首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条的适用前提是一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，但本案余芝娟对案涉房屋买卖是同意的，上诉人亦与房屋权利人姚光跃签订房屋买卖合同，案涉房屋产权已办理过户登记，上诉人已支付相应对价，已据此取得案涉房屋所有权。其次，上诉人的对价是合理的。上诉人与被上诉人均确认双方之间的家庭关系比较紧密，当时姚光跃并无钱购买案涉房产，而是持有一张“房票”，系上诉人及第三人与被上诉人夫妻商量，由第三人出资、姚光跃购买案涉房屋，再将房屋产权转给上诉人，案涉房屋买卖包括税费、中介费等各项费用均由上诉人缴纳支付，房屋价款原为54万元，上诉人还多支付6万元作为补偿。三、姚光跃在2018年3月28日购买案涉房屋，几个月后便过户给上诉人，上诉人也随即进行了装修，直到2020年余芝娟提出诉讼。按正常来说，姚光跃、余芝娟一起生活这么长时间，不可能不知道产权置换的房屋已购买且转让他人，在两年后提出的诉讼，违背常理。四、上诉人刘盼盼属于案涉房屋共同所有人。2014年姚光跃获得拆迁补偿，同时也收到了一个产权置换通知书，即常说的房票。上诉人于2018年3月28日当天转账60万给姚光跃，姚光跃将其中54万支付给开发商，将房票变成现实的房屋，正因上诉人出资的54万多元，才使得他们房票的权益完整，因此刘盼盼、姚光跃、余芝娟三方为案涉房屋的共同产权人。余芝娟的一审诉讼请求，请求权基础不成立。按照上诉人为房屋实际出资的角度出发，案涉房屋上诉人的占比应不低于50%，而且姚光跃处分自己权益的25%意思表示真实，且行为合法，因此上诉人对于案涉房屋目前占比应不低于75%。获得房屋的前提是有房票和54万元价款，在获取房屋之后，上诉人还单独为此付出了将近十几万的税费和后续的装修费用。因此，上诉人对于案涉房屋的占有并非以第三人的角度，而是共同占有的行为，所以一审法院不应根据婚姻法司法解释，而是应根据物权法关于共同共有的条款进行判断。余芝娟辩称，上诉人的上诉请求均不能够成立。一、上诉人所称一审法院认定事实错误，毫无依据。上诉人自己拆迁同样也购买了拆迁安置房，知道房屋的购买环节以及流程，并不存在着法律意识薄弱就不懂得如何购房。二、关于适用法律问题。因上诉人不满足善意以及支付合理对价这两个条件，因此原审法院认定合同无效。事实上无论是第三人还是上诉人，均应当知道案涉房屋是姚光跃、余芝娟夫妻共同财产，因为两家之间存在干女儿的关系。上诉人明显是有规避或者是故意向被上诉人隐瞒的情形，购买不动产从头到尾都没有余芝娟的签字，也没有上诉人向被上诉人进行告知或者提示，因此上诉人并非是善意方。从上诉状倒数第5行，上诉人也确认两家关系比较密切，更应当向两位老人如实告知，购买不动产也是老人唯一一套房屋的重大事项应当披露。三、关于上诉人提到的占50%的份额，上诉人对法律的理解错误，合同无效，是整体无效，不因持有的比例不同而转化为部分有效，部分无效。四、关于税费，因合同无效，根据法律规定，由税务部门依法退税，因此税费与上诉人的上诉请求没有任何的关联。五、关于两年后主张权利的原因，根据法律规定，合同无效，不受诉讼时效的限制，余芝娟并非是两年后才主张，根据一审提交的录音和微信内容，能够确认之前就已经跟第三人进行了交涉，交涉无果的情况下，才提起了诉讼。这个时间差反而能够证明被上诉人先协商后诉讼的合理解决矛盾的途径。六、关于合理对价，无论上诉人如何解释，也就多给了姚光跃几万元，就称之为是好处费。法律上的合理对价，指同地段、同时间的房屋价值，毫无疑问上诉人是知道诉争房屋的购买价格以及市场价格，60万元远远低于市场价格将近三分之二。同时，上诉人和第三人也没有向被上诉人披露过涉案房屋上市交易时真实的价格，以所谓的干女儿这一种身份关系，以不合理的价格去取得干爸和干妈的住房，在道义上和法律上都不应当予以支持。七、上诉人在2020年12月25日已经向建邺区人民法院提起了房屋损失的赔偿之诉，通过这一个行为就能够看出上诉人实际上已经认可了原审判决的效力，转而现在仍然提起上诉，明显是自相矛盾。根据证据规则，一方当事人在起诉状当中自认的事实，对方无需举证。由于上诉人已经另案提起了诉讼，就代表认可了本案一审判决的效力，在本案上诉当中，应当是以自认的行为视为放弃二审主张的权利。综上，请求驳回上诉，维持原判。姚光跃辩称，请求驳回上诉人的上诉请求。刘汝卓、姜琼述称，同意上诉人的意见。余芝娟向一审法院起诉请求：1、判令确认姚光跃、刘盼盼之间关于“南京市建邺区中和路69号清荷园北园14幢3302室房屋”的存量房买卖合同以及物权变动无效，并将房屋登记恢复至原登记状态；2、判令刘盼盼将案涉房屋予以返还；3、本案诉讼费由刘盼盼及刘汝卓、姜琼承担。一审法院认定事实：余芝娟与姚光跃系夫妻关系，刘盼盼系刘汝卓、姜琼的女儿，姚光跃与刘汝卓系南京缸套总厂的同事，两家人均住在南京缸套总厂分配的位于南京市建邺区，后该处被列入征收范围。2014年4月24日，姚光跃、刘汝卓各自与南京市建邺区房屋征收管理办公室、南京缸套总厂签订《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》，根据协议姚光跃获得被征收房屋的货币补偿款为271，713元和其他费用71，780元。2018年3月28日，姚光跃与开发商签订《房屋买卖契约》，约定，姚光跃购买位于南京市建邺区房屋，建筑面积为59.68平方米，单价9050元每平方米，总价540104元。当日，姚光跃从刘汝卓、姜琼夫妇处获得600000元，随即将其中540104元支付给开发商。同年5月23日，姚光跃与刘盼盼签订《南京市存量房买卖合同》，约定，刘盼盼以540104元的价格购买上述房屋。之后，案涉房屋的产权变更登记至刘盼盼名下。案涉房屋同地段同时期的房屋单价在25000元左右。一审庭审中，刘盼盼出示：国有土地征收置换房申购需要提交的材料、余芝娟常住人口登记卡复印件、身份证复印件，予以证明余芝娟同意房屋过户，且余芝娟为了配合刘盼盼过户，将上述文件提供给刘盼盼。余芝娟质证称，所谓的“国有土地征收置换房申购需要提交的材料”不符合证据形式，既没有单位公章，也没有经办人签字，仅是在纸条上的打印件，对该证据的三性及证明目的不予确认；对余芝娟常住人口登记卡复印件确实是余芝娟的，但是对其证明目的不予确认，该户口本是复印件并不是原件，且是2009年的，应是在2014年拆迁安置时提供给拆迁办的资料，身份证复印件也是如此，余芝娟现在身份证是2014年的，另在拆迁时，刘盼盼提供的这份身份证已经失效了，2018年时不可能用2006年办理的身份证，而是应用2014年的。另查明，余芝娟和姚光跃现在的身份证系于2014年办理时间，有效期限为2014年12月12日—长期，原身份证的有效期限为2006年1月21日—长期，二人的户籍于2016年1月19日迁入儿子姚雷雷处即南京市建邺区新安江街********。一审法院认为，本案争议焦点：1、案涉存量房买卖合同是否有效；2、姚光跃与刘盼盼关于案涉房屋的物权变动是否有效。关于争议焦点一，余芝娟主张案涉房屋为其与姚光跃的夫妻共同财产，于法有据。姚光跃以自己的名义出售该房产，属于无权处分。但根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故余芝娟主张案涉存量房买卖合同无效的诉请，一审法院不予支持。关于争议焦点二，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。本案中，刘盼盼、刘汝卓、姜琼对余芝娟与姚光跃间的关系是知晓的，现虽抗辩称余芝娟同意姚光跃将房屋出售给刘盼盼，并配合的递交了所有的相关材料，但根据查明的情况表明，刘盼盼、刘汝卓、姜琼出示的所谓余芝娟递交的材料，系余芝娟已经不用的身份证及户口簿复户口簿复印件，到证明目的。因此，刘盼盼在明知案涉房屋系余芝娟与姚光跃的夫妻共同财产的情况下，没有尽到善意第三人所应尽的合理注意义务。关于本案房款支付的情况，案涉房屋同地段同时期的价格约每平方米25，000元，而刘盼盼一家仅支付姚光跃600,000元。故姚光跃未经房屋共有人余芝娟同意处分案涉房屋，买受人刘盼盼不符合善意第三人的要件，不能据此取得案涉房屋所有权，余芝娟主张姚光跃将案涉房屋过户到刘盼盼名下的物权变动行为无效，有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条，第一百五十二条之规定，一审法院作出判决：一、确认姚光跃与刘盼盼之间关于南京市建邺区房屋的物权变动无效，姚光跃与刘盼盼应于判决生效之日起十五日内将该房屋登记恢复至原登记状态；二、刘盼盼应于判决生效之日起十五日内将南京市建邺区房屋返还给余芝娟、姚光跃；三、驳回余芝娟的其他诉讼请求。一审案件受理费9200元，减半收取4600元，保全费3220元，合计7820元，由余芝娟负担40元，由姚光跃、刘盼盼各负担3890元。二审中，余芝娟提交民事起诉状以及证据目录，拟证明刘盼盼在建邺区人民法院提起与本案关联的另案诉讼，刘盼盼在该案中已经认可了本案一审法院判决的效力，并且以本案一审法院的判决书作为合同无效以后的赔偿依据，与刘盼盼的上诉请求相互矛盾，也能够推定刘盼盼是认可本案一审法院判决的效力。刘盼盼质证认为，该证据没有任何表述涉案合同是无效的。刘盼盼起诉的原因，是在本案一审庭审结束之后，刘盼盼多次去找被上诉人及代理人协商，如果被上诉人要房屋就把钱还给我方，如果被上诉人要钱，我方拿房，我们再协商。但是这两个方案没有得到对方的回应。假设二审法院有驳回我们上诉请求的风险，我们就要履行生效判决，但是一审判决并没有解决款项的返还和损失的问题，两位老人的退休工资并没有偿债的能力，所以为了保障我们已经支付出去的钱以及根据法律规定主张的损失，为了防止中间有真空期，并且在对方一再拒绝与我方协商的情况下，我们不得已在二审判决之前先提起诉讼，否则假设二审我们败诉，返还房屋之后，会有一些我们不太想发生的事发生。因此这只是出于保护我们利益的目的，并不是对于一审判决的认可。姚光跃对余芝娟提交的证据以及证明目的没有意见。刘汝卓、姜琼质证同意上诉人的意见。本院对余芝娟提交的证据的证明目的不予采信。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，2014年9月16日南京市住房制度改革办公室向姚光跃家庭发出南京市产权置换房购买通知书，载明同意姚光跃家庭购买坐落在中和村的产权置换房一套，房屋建筑面积为61.43平方米左右（实际面积以测绘部门成果为准）。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。姚光跃与刘盼盼签订的《南京市存量房买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案中，姚光跃家庭于2014年即已取得产权置换房购买资格，但一直未予购买。至2018年3月28日，姚光跃方与开发商签订《房屋买卖契约》购买案涉位于南京市建邺区房屋，同日，姚光跃从刘汝卓、姜琼夫妇处收取600000元，并以其中540104元作为购房款支付给开发商。2018年5月23日，姚光跃与刘盼盼签订《南京市存量房买卖合同》并将案涉房屋的产权变更登记至刘盼盼名下。此后，刘盼盼取得案涉房屋并装修使用。余芝娟与姚光跃夫妻共同生活多年，对拆迁安置及产权置换房购买资格等情形应属明知，结合各方当事人均陈述姚光跃、余芝娟与刘汝卓、姜琼两家之间存在较为密切的关系，本院认为，姚光跃作为本案原审被告，其所称向余芝娟隐瞒案涉房屋购买及出售事宜，与常理不符；刘盼盼陈述其父母刘汝卓、姜琼多次前往被上诉人住处交谈购房事宜，本院予以采信。故对于余芝娟主张其不知晓姚光跃收取刘汝卓、姜琼6000**元，购买并向刘盼盼出售案涉房屋，本院不予采信。余芝娟要求确认案涉《南京市存量房买卖合同》以及物权变动无效，均缺乏依据，本院不予支持。综上，刘盼盼的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初11390号民事判决；二、驳回余芝娟的全部诉讼请求。一审案件受理费9200元，减半收取4600元，保全费3220元，合计7820元，由余芝娟负担；二审案件受理费9200元，由余芝娟负担。本判决为终审判决。审判员  李任飞二○二一年二月四日书记员  韩卓君