辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终125号上诉人（原审被告）：朝阳县幸福石艺园摊，住所地朝阳市双塔区光明商贸****商铺，注册号：211321600123413。经营者：王艳芬，女，1979年7月22日出生，汉族，住朝阳市双塔区。上诉人（原审被告）：厚福增，男，1977年7月4日出生，汉族，住朝阳市双塔区。被上诉人（原审原告）：朝阳市鑫鹏物业管理有限公司，住所，住所地朝阳市双塔区光明街二段**3217社会信用代码：91211302MA0QCGQG6T。法定代表人：赵雅丽，总经理。委托代理人：王智峰，辽宁实远律师事务所律师。委托代理人：王树标，男，1963年5月17日出生，汉族，该公司业务顾问，住朝阳市双塔区。上诉人朝阳县幸福石艺园摊、厚福增因与被上诉人朝阳市鑫鹏物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服双塔区人民法院（2020）辽1302民初3069号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。朝阳县幸福石艺园摊、厚福增上诉请求撤销一审判决，发回重审。实事和理由：被上诉人没有与大多数业主签订物业服务合同，一审认定被上诉人与过半数业主即商户签订了物业服务合同的事实不清。被上诉人没有履行相关义务，业主有拒交物业费的权利。被上诉人对上诉人进行断电，影响上诉人的正常经营活动，给上诉人造成损失。被上诉人对上诉人的摊位不供暖，冬天温度极低，无法正常经营。历年来，被上诉人是以每平米20元收取，而被上诉人在没有公示，没有物价部门核准，没有业主委员会同意，没有与业主重新签订物业合同的情况下，单方面变更物业费的缴纳方式，按照每月每平方米25元收取，一审法院给予支持是错误的。朝阳市鑫鹏物业管理有限公司辩称，原审判决结果正确。朝阳市鑫鹏物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判决二被告立即向原告支付欠缴的物业费8,964元；2、诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：被告厚福增系朝阳市双塔区光明街二段150C号-IJ-24号商铺业主，建筑面积为29.88平方米。被告朝阳县幸福石艺园摊的经营场所为光明街二段150C号-IJ-24号，该个体工商户营业执照登记的经营者为王艳芬，被告厚福增与王艳芬系夫妻关系。被告曾按20元/月/平方米交纳了物业服务费2,957元，但是未交纳2019年10月1日至2020年9月30日期间的物业费。2019年10月1日，案外人李磊作为物业使用人（乙方）与原告作为甲方签订《光明商场物业服务合同》一份，该合同对各项费用标准及缴纳办法、双方权利义务、违约责任等内容均作了约定，其中合同第二条第一款约定光明商场的水费、电费、取暖费、卫生清扫费、公共设施维修维护费、安保及管理人员的工资等物业管理费按20元/月/平方米（按建筑面积）收取，第二条第三款约定商场2019年10月安装中央空调，自2019年10月1日到2020年9月30日一年的试用期，试用期按5元/月/平方米（按建筑面积）一次性交清，也可以根据空调使用当月总费用结合乙方商厅或摊位的建筑面积大小，按比例分摊，2020年10月1日以后，由甲方根据空调使用当月总费用结合乙方商厅或摊位的建筑面积大小，按比例分摊。光明商贸商场的绝大部分业主及商户均与原告签订了《光明商场物业服务合同》。现原告以被告厚福增、朝阳县幸福石艺园摊未向其交纳2019年10月1日至2020年9月30日期间的8,964元物业费为由诉至本院。原告针对其诉讼请求依法向本院提供了其公司的营业执照复印件、企业信用信息公示报告、产权登记证、光明商场物业服务合同、光明商场物业服务费收交情况统计表、行政处罚决定书、不予行政处罚决定书等证据材料予以证明。本院根据原告所提供的上述证据材料及原、被告双方的庭审陈述认定上述事实。被告以原告收取物业费的标准不合理为由拒绝向原告交纳物业费。原告申请其公司的经理张某作为证人出庭作证。被告朝阳县幸福石艺园摊向本院提交了光盘和照片、专用收款收据、物业公司机读档案、原物业公司机读档案、传票、双塔区法院民事判决书、朝阳市中级人民法院民事判决书等证据，证明商场环境不好、物业费太高、物业公司对业主进行漫骂和殴打、给其停电、不让其经营。一审法院认为，原告虽然未与被告签订物业服务合同，但被告在原告提供物业服务的商场经营，双方形成物业服务合同关系。被告朝阳县幸福石艺园摊在原告提供物业服务的商场经营，享受了原告提供的物业服务，应向原告交纳物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”，本案中，被告厚福增作为光明商贸商场的业主，应对原告主张的物业费承担连带责任。现被告朝阳县幸福石艺园摊、厚福增未将2019年10月1日至2020年9月30日期间的8,964元物业费给付原告，其应当向原告履行交纳8,964元物业费（29.88平方米×25元/月/平方米×12个月）的合同义务，原告要求被告朝阳县幸福石艺园摊、厚福增交纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。关于证人张某的证人证言，因其是原告公司的经理，其证人证言合理的部分予以采信。关于被告在本案审理过程中提出的原告收取物业费不合理的辩解意见，2014年12月17日，国家发展改革委颁布了发改价格（2014）2755号《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》，根据上述规定可知，国家已经于2014年12月17日将物业服务收费价格由政府定价予以放开，由市场进行调节，即由双方当事人自行约定，而非由政府部门定价，本案中，被告提出的原告收取物业费不合理的辩解意见，其未向本院提供证据证明，该辩解意见缺乏事实根据和法律依据，不予采纳，且光明商贸商场的过半数业主及商户均与原告按25元/月/平方米签订了《光明商场物业服务合同》，说明该收费标准已经得到了大部分业主及商户的认可。关于被告朝阳县幸福石艺园摊提交的光盘和照片，不能证明其所要证明的问题，该证据本院不予采信；被告朝阳县幸福石艺园摊提交的专用收款收据、物业公司机读档案、原物业公司机读档案、传票、双塔区法院民事判决书、朝阳市中级人民法院民事判决书等证据与本案即原告要求其交纳物业费无关，不予采信。关于被告提出的“原告给被告造成了损失，被告商铺建筑面积为29.88平方米，实用面积为10.8225平方米，建筑面积包含的墙面、过道均被原告租出”的辩解意见，与本案无关，不予采纳，如被告证据充分，可另行主张权利。原告公司作为物业服务企业，应努力提高自身的服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进商场环境改善，提高物业服务的总体水平。被告亦应主动履行交纳物业费等义务。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、朝阳县幸福石艺园摊王艳芬于本判决生效后十五日内给付原告朝阳市鑫鹏物业管理有限公司2019年10月1日至2020年9月30日期间的物业费人民币8,964元；二、被告厚福增对上述款项承担连带给付责任。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告朝阳市鑫鹏物业管理有限公司预交，已减半收取），由被告厚福增、朝阳县幸福石艺园摊王艳芬共同负担。二审中上诉人提供新证据。1.报案回执单，以证明被上诉人对商场断电，导致上诉人商铺四个月无法经营给上诉人造成经济损失。被上诉人质证称，与本案无关。2.录像光盘，以证明被上诉人放置障碍物不让业主经营，通过暴力手段催缴物业费。被上诉人质证称没有该行为，2019年10月1日至2020年9月30日仅上诉人一户业主没有交纳物业费。3.大白楼和光明商贸的物业费收费标准，以证明被上诉人收取物业费的标准高。被上诉人质证称该证据没有提供人的盖章和签字，不具备证据条件，对本案要证明的问题没有关系。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点是：1.上诉人与被上诉人是否存在物业服务合同关系；2.被上诉人是否履行了相关义务；3.收费数额是否合法。上诉人在被上诉人提供的物业服务的商场经营，享受了被上诉人提供的物业服务，双方形成物业服务合同关系，上诉人应向被上诉人交纳物业费。关于责任主体，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”，本案中，上诉人厚福增作为光明商贸商场的业主，应对被上诉人主张的物业费承担连带责任。关于上诉人提出的被上诉人物业费收取额度不合理的意见，2014年12月17日，国家发展改革委颁布了发改价格（2014）2755号《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》，根据上述规定可知，国家已经于2014年12月17日将物业服务收费价格由政府定价予以放开，由市场进行调节，即由当事人自行约定，而非由政府部门定价。光明商贸商场的过半数业主及商户与被上诉人按25元/月/平方米签订了《光明商场物业服务合同》，说明该收费标准已经得到了大部分业主及商户的认可，上诉人作为业主之一也应按该物业费标准交纳。综上，上诉人的上诉理由不充分，二审中提供的证据不足以证明其主张。一审法院认定事实清楚，适用法律和判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二一年二月七日书记员  毕 雪