甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0702民初7328号原告：杨某，甘肃省张掖市人，自由职业，住甘州。委托诉讼代理人：何某，甘肃锦舒律师事务所律师。被告：姜某，江苏省丹阳市人，住丹阳市。被告：孔某，甘肃省山丹县人，住山丹县。以上二被告共同委托诉讼代理人：韩某，甘肃正峰律师事务所律师。原告杨某与被告姜某、孔某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理。2020年8月26日，原告杨某以“原告需补充相关证据，且原告现在外地，无法如期参加庭审活动”为由申请本案中止审理，经审查后，本院予以准许。2020年12月28日，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨某委托诉讼代理人何某，被告孔某以及二被告共同委托诉讼代理人韩某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付房屋租金200000元、水费31621元、卫生费2500元，合计234121元；2.要求被告承担本案一切诉讼费用。案件审理过程中，原告杨某申请增加诉讼请求，要求二被告承担违约金20000元、工人工资18189.6元，合计38189.6元。事实与理由：二被告于2012年3月1日起租赁原告位于××区所属房屋及教学设备和设施，用于办理职业培训学校。租赁期限自2012年3月1日起至2018年3月1日止。合同期届满后，二被告与尚某、何某2共同租赁原告所属房屋及教学设备和设施，并与原告再次续签了租赁合同，约定租赁期限自2018年3月1日起至2020年2月29日止，年租金为600000元，承租三方各承担200000元。合同约定，于每年3月1日一次性支付房屋租金，如不按合同履行，违约方支付租金总额10%的违约金。合同签订后，何某2退出租赁，二被告又承租了何某2原租赁的房屋场地和设备、设施。但时至今日，二被告尚欠200000元的租金及水费等各项费用。另，根据原、被告签订的四方规定条款中第一条和第十三条约定，二被告应承担工人工资18189.6元。经原告多次催要，二被告一直借故推诿，故诉至法院，请求依法处理。被告姜某、孔某辩称：对原告所述二被告租赁原告房屋及续签合同的事实无异议，但原告所述被告欠付租金200000元及工资等事宜不属实。理由如下：1.关于原告主张的租金200000元，原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2019年10月15日协商解除，被告已交纳的押金及多交纳的房租与实际产生的房租相抵顶后，被告不存在欠缴房租的事实。2.关于原告主张的水费31621元，首先，要求原告明确说明水费31621元的来源及结算时间；其次，被告在承租期间的水费已经全额交纳，且超额交纳1034.6元。3.关于原告主张的卫生费2500元没有事实和法律依据。4.关于原告主张的违约金20000元，首先，承租期间双方账务不清，主要是被告的财产及原告财产修缮问题、原告干涉被告经营问题等，双方协商待各种问题解决后再交纳房租；其次，被告已全额交纳了房租，不存在违约情形。5.关于原告主张的人工工资18189.6元，因四方协议约定人工工资应先由“小卖部”房租收入进行抵扣，不足部分再由承租三方承担。2019年度，原告尚有“小卖部”房租收入应该结余给被告的费用约为34980元（60000元×58.3%），被告认为原告所主张的人工工资18189.6元应自2019年度“小卖部”房租中予以抵扣。综上，请求法庭依法驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：被告姜某、孔某系合作关系。自2012年3月1日起，被告姜某、孔某租赁原告杨某位于××区所属房屋及教学设备和设施，用于办理职业培训学校。租赁期间自2012年3月1日起至2018年3月1日止。2018年3月13日，原告杨某作为甲方，被告姜某、孔某作为乙方，案外人尚某作为丙方，何某2作为丁方，四方签订《房屋租赁合同》一份，约定二被告及案外人尚某、何某2共同租赁原告所属的房屋及教学设备和设施，租赁期间自2018年3月1日起至2020年2月29日止，年租金为600000元，租金分二次支付，即合同签订后一次性支付年租金600000元，于2019年3月1日再一次性支付租金600000元。租赁押金150000元，承租三方各承担50000元，三方在签订合同后将押金交付原告，合同期满后由原告退还承租各方，期间不计息。若任何一方不按合同约定履行，导致解除合同者，违约方应支付守约方租金总额10%的违约金。同时，合同还约定了其他事项。同日，原告杨某作为甲方，被告姜某、孔某作为乙方，案外人尚某作为丙方，何某2作为丁方，四方还签订了《四方规定条款》一份，约定租赁期间学校商店（竞标）、门房、教学楼（楼道、水房）、公寓楼（楼道、卫生间）、室外卫生间卫生、公寓财产及学生管理、校园绿化区均由甲方负责管理，其人员工资及意外保险均由甲方从学校商店中标额中支出，不足部分由合同中承租的三方平摊，条款还对其他事项进行了规定。合同签订后，被告姜某于2018年3月30日向原告交纳押金50000元，原告向其出具收据一张，收据载明“押金不计利息”。后案外人何某2退出租赁房屋，二被告又承租了何某2原租赁的房屋场地和设备、设施，并于2018年7月26日向原告交纳房租240000元，原告向二被告出具收据一张，收据载明“房租（原何某2所租房屋部分房间）贰拾肆万元整，房屋租用时间2018.07-2020.2.29”。2019年8月，二被告开始搬离租赁房屋。后双方因支付租金及其他费用等事宜发生纠纷，遂引起诉讼。另查明，2019年9月5日，本案原告杨某将本案二被告姜某、孔某诉至本院，要求解除与二被告签订的《房屋租赁合同》，并要求二被告支付房屋租金200000元、水费31621元、卫生费2500元，合计234121元。该案在审理过程中，本院于2019年10月15日依职权向原告及二被告做调查笔录时，二被告陈述同意与原告解除租赁合同，将租赁房屋交付给原告，租金计算至2019年10月15日。经本院询问原告的意见，原告明确表示同意与二被告解除租赁合同，并同意二被告将房屋交付给原告。2019年10月23日，原告以“补充新证据”为由向本院提出撤诉申请，经审查后，本院作出（2019）甘0702民初8136号民事裁定书，裁定准许原告杨某撤回起诉。上述事实，有原、被告的当庭陈述、原告提交的《房屋租赁合同》两份、《四方规定条款》一份、证明一份、微信聊天记录截图一份、收条一份、财产明细表一份，被告提交的收据两份、《关于学校未付款项的付款说明》一份、自来水票据两张、《联合职业学校自来水费结算清单》一份以及被告申请本院依职权调取（2019）甘0702民初8163号案卷中的民事起诉状、受理案件通知书、调查笔录、民事裁定书各一份等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，房屋租赁合同是出租人将出租房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与被告姜某、孔某签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，原、被告应当按照合同约定全面履行各自的义务。关于原告要求二被告支付房屋租金200000元的诉请。首先，关于本案房屋租赁合同的履行状态。根据审理查明的事实，原告于2019年9月5日向本院提起诉讼，要求解除原、被告于2018年3月13日签订的《房屋租赁合同》，双方在本院依职权所作的调查笔录中陈述，均同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，故应视为原告与二被告签订的《房屋租赁合同》自2019年10月15日解除，租金应计算至2019年10月15日止。按照原、被告签订的《房屋租赁合同》第二、四、五条约定，二被告应向原告支付租金125000元【200000元÷12个月×7.5个月（2019年3月1日至2019年10月15日）】。因在租赁合同履行期间，二被告又承租了案外人何某2原租赁的房屋场地和设备、设施，并于2018年7月26日向原告交纳了自2018年7月至2020年2月29日期间的租金240000元（原何某2所租房屋的部分房间），但双方在合同约定的租赁期限内已提前协商一致解除了双方签订的租赁合同，故原告应将二被告多交纳的租金予以退还，即75000元【200000元÷12个月×4.5个月（2019年10月15日至2020年2月29日）】。另外，庭审中，被告辩称应将其交纳的房屋押金50000元用以冲抵租金，根据原、被告的陈述及本院审理查明的事实，二被告向原告交纳的保证金具有履约保证的性质，现双方签订的租赁合同已解除，故原告应将押金50000元退还二被告。关于原告要求二被告支付水费31621元的诉请。庭审中，原告向本院提交2019年8月14日上秦镇自来水管站出具的证明一份，拟证明二被告下欠水费31621元的事实。对此，二被告不予认可，向本院提交2019年8月14日上秦镇自来水管站出具的自来水费结算清单一份及二被告缴纳自来水的发票两张，拟证明二被告应该承担水费为18965.4元，但二被告已实际交纳水费20000元，其已将水费交清。对此本院认为，按照双方签订的租赁合同约定的承担比例计算，二被告在承租期间应承担的水费已全部交清，故对原告的此项诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付卫生费2500元的诉请。庭审中，原告向本院提交案外人韩某2出具的收条一张，拟证明原告支出清理垃圾费2500元的事实。经质证，二被告对该收条的真实性、合法性、关联性均有异议，对此不予认可。对此本院认为，双方在《房屋租赁合同》并未约定卫生费的承担事宜，故原告的该项诉请于法无据，对此项诉请，本院不予支持。关于原告要求二被告承担违约金20000元的诉请。依据原、被告签订的《房屋租赁合同》第十条、第十三条规定，二被告逾期未支付房屋租金的行为构成违约，理应承担相应的违约金，但合同约定违约方应承担租金总额10%的违约金明显过高，因二被告未及时支付租金给原告造成的损失实际系资金占用期间的利息损失，故本院以实际损失为基础，综合合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，认定二被告应按中国人民银行同期贷款基准利率即年利率4.35%，承担自应支付租金之日（即2019年3月1日）起至合同解除之日（即2019年10月15日）期间的违约金5437.5元（200000元÷12个月×4.35%×7.5个月），对超出部分，本院不予支持。关于原告要求二被告承担工人工资18189.6元的诉请。根据原、被告签订的《四方规定条款》第一条、第八条的约定及原告所提交的微信聊天截图内容，可以认定原告在2019年1月26日向被告姜某催要过人工工资18189.6元的事实，被告姜某对此并未提出过异议。庭审中，二被告虽辩称原告所诉不属实，但未能提交证据予以证明，其应承担举证不能的不利后果，故对二被告的辩解理由，本院不予采信，二被告应向原告支付工人工资18189.6元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第二百一十二之条规定，判决如下：一、被告姜某、孔某支付原告杨某租金125000元；二、被告姜某、孔某支付原告杨某违约金5437.5元；三、被告姜某、孔某支付原告杨某人工工资18189.6元；四、原告杨某退还被告姜某、孔某租金75000元；五、原告杨某退还被告姜某、孔某押金50000元；六、驳回原告杨某的其他诉讼请求。以上一、二、三、四、五项相抵后，被告姜某、孔某实际向原告杨某支付23627.1元，限于本判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5384元，减半收取2692元，由原告杨某负担2458.4元，被告姜某、孔某负担233.6元，被告负担的案件受理费由被告直接给付原告。本院退还原告案件受理费2692元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 员 孙秀芳二〇二一年二月四日法官助理 曹 宁书 记 员 李彩霞