河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民终251号上诉人（原审被告）：张俊敏，女，1974年7月16日出生，汉族，住河南省叶县。委托诉讼代理人：孙振生，男，汉族，系河南省叶县盐都街道焦庄社区居民委员会推荐。被上诉人（原审原告）：马青跃，男，1987年10月15日出生，汉族，住河南省叶县。上诉人张俊敏因与被上诉人马青跃合同纠纷一案，不服河南省叶县人民法院（2020）豫0422民初2706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张俊敏及其委托诉讼代理人孙振生，被上诉人马青跃参加诉讼。本案现已审理终结。张俊敏上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回马青跃的请求，一、二审诉讼费由马青跃承担。事实和理由：一、定金合同于2020年7月7日签订，主合同（房屋买卖合同）双方预定在30日内签订，在预定期内张俊敏多次向马青跃催要购房余款并要求马青跃与张俊敏签订房屋买卖合同，但马青跃说余款没有准备完不签订房屋买卖合同。据此，张俊敏认为马青跃没有能力买房。由于马青跃与张俊敏在2020年7月7日签订了定金合同后的第二天就要求与张俊敏一起到物业公司拿房屋钥匙，张俊敏为了要回钥匙，多次与马青跃电话联系，马青跃不接电话，张俊敏于9月15日通过查询马青跃与张俊敏转款定金的银行记录向马青跃退回了定金，房屋钥匙至今马青跃没有归还。二、由于涉案定金合同条款明显存在霸气，每条都存在“加倍返还定金”的字句，加之主合同（房屋买卖合同）没有成立，张俊敏依据物权法第四条：（平等保护）国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯的规定，张俊敏为了维护自己的权利，结合马青跃不先签订房屋买卖合同，从定金合同主题看出是从中为了得到违约金为目的，此举实属不当。三、一审判决对涉案合同的事实认定不清，对张俊敏的答辩没有说明。马青跃辩称，张俊敏所述不属实，其称催缴房款是不实的，张俊敏未在合同期内主张过房款尾款。马青跃向一审法院起诉请求：1．依法解除马青跃、张俊敏的房屋定金合同；2．依法判令张俊敏双倍返还定金、装修保证金、电梯维护费、天然气安装费等费用共计213660元；3．诉讼费由张俊敏负担。一审法院认定事实：马青跃、张俊敏于2020年7月7日签订房屋定金合同，约定马青跃支付定金100000元购买张俊敏位于金燕雅苑2号楼西单元房屋一套。双方约定30日内签订房屋买卖合同，2020年7月7日马青跃向张俊敏支付该房屋定金100000元。2020年7月8日马青跃支付该房屋物业费7123元，房屋装修保证金2000元，电梯维护费、建筑垃圾处理费1037元，天然气安装费3500元，以上费用共计13660元。定金合同到期后，张俊敏拒绝签订房屋买卖合同，并于2020年9月15日返还马青跃定金100000元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案中，张俊敏未按合同约定的30天期限内，履行与马青跃签订房屋买卖合同的义务，已构成违约，理应承担相应的违约责任，故马青跃请求张俊敏双倍返还定金的诉讼主张，符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，马青跃、张俊敏二人约定涉案房屋总价款为488000元，因此，定金应按97600元计算，双倍返还195200元，因张俊敏已返还马青跃100000元，还应当返还95200元。对于马青跃支付案涉房屋物业费7123元，房屋装修保证金2000元，电梯维护费、建筑垃圾处理费1037元，天然气安装费3500元，共计13660元的费用，因案涉房屋未发生产权变动且未交付使用，马青跃要求返还，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条之规定，判决：一、张俊敏于判决生效后十日内返还马青跃定金95200元，房屋装修保证金、电梯维护费等费用13660元；二、驳回马青跃的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费4505元，由张俊敏负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为张俊敏是否应当向马青跃双倍返还定金；张俊敏是否应当向马青跃支付案涉房屋物业费7123元、房屋装修保证金2000元、电梯维护费、建筑垃圾处理费1037元、天然气安装费3500元，共计13660元。对此，本院评析如下：张俊敏作为甲方与乙方马青跃于2020年7月7日签订的《房屋定金合同》第三条约定：乙方同意签订本案合同时，向甲方支付壹拾万元的定金，作为甲、乙双方当事人订立该房屋买卖合同的担保，签订房屋买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款，甲方在收取定金后，应当向乙方开具收款凭证，并注明收款时间。第四条约定：甲乙双方商定，预定期为30天，乙方于2020年8月7日与甲方签订《房屋买卖合同》，预定期满后，乙方不履行协议，甲方有权定金不予退回，若乙方履行协议双方签订《房屋买卖合同》的同时，乙方将房价除定金之外的余款38.8万元付清，甲方才同意签字。第五条约定：在本合同的第四条约定的预定期限内，除本合同第六条、第七条、第八条约定的情形外，甲方拒绝签订房屋买卖合同的，双倍返还已收取的定金。马青跃于合同签订当日即向张俊敏交纳定金100000元，并于合同签订次日即向案涉小区物业公司及开发商交纳2017年、2018年、2019年、2020年的物业费和电梯维护费、建筑垃圾处理费及房屋装修保证金等，共计13660元。上述事实说明，马青跃在积极履行合同义务。二审中，马青跃仍然愿意继续履行合同，但张俊敏要求增加房款后才继续出卖合同。张俊敏认为马青跃在超出合同约定的期限后，才要求付款，属于违约。对此，本院认为，张俊敏和马青跃签订的《房屋定金合同》第四条约定：甲乙双方商定，预定期为30天，乙方于2020年8月7日与甲方张俊敏签订《房屋买卖合同》，在签订《房屋买卖合同》的同时，马青跃支付除定金之外的余款38.8万元。依照民法总则第二百零一条“按照年、月、日计算期间的，开始的当日不计入，自下一日开始计算”的规定，《房屋定金合同》约定的30天预定期，应当从《房屋定金合同》签订日2020年7月7日的次日即2020年7月8日开始计算，2020年8月6日是第30天。张俊敏和马青跃一致认可，2020年8月6日，马青跃要求支付尾款。由于此时仍然在《房屋定金合同》约定的时间内，但张俊敏已声明不再出卖房屋，故不能认定马青跃违约。另外，《房屋定金合同》明确约定2020年8月7日双方签订《房屋买卖合同》，在签订《房屋买卖合同》的同时，马青跃将房价除定金之外的余款38.8万元付清。据此，无论马青跃在2020年8月6日还是在2020年8月7日向张俊敏交纳下余房款，都不属于违约，故张俊敏所称马青跃超过合同约定期限才要求付款属于违约的理由，不能成立。综上所述，张俊敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2476元，由张俊敏负担。本判决为终审判决。审判长 郭 滨审判员 叶跃辉审判员 李泉钦二〇二一年二月十八日书记员 张皓硕