江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终1632号上诉人（原审被告）：王建国，男，××族，1977年4月5日生，住南通市通州区。上诉人（原审被告）：张丽萍，女，××族，1984年5月19日生，住南通市通州区。两上诉人共同委托诉讼代理人：单守荣，南通市通州区振兴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：陆明均，男，××族，1969年12月23日生，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：范臻，北京市盈科（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘珊珊，北京市盈科（南通）律师事务所实习律师。上诉人王建国、张丽萍因与被上诉人陆明均房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2017）苏0612民初682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王建国、张丽萍上诉请求：撤销一审判决，驳回陆明均的诉讼请求，一、二审诉讼费及保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审查明事实不清。2012年12月12日陆明均与王建国、张丽萍及葛明国三方签署声明，事实上该声明张丽萍根本没有签名。2013年2月3日葛明国向唐林强出具的承诺书，事实上是葛明国向王建国出具，有见证人签名，目的是要求王建国按2013年2月1日协议履行过户，一切责任由葛明国承担，与王建国无关。2016年4月18日，王建国把涉案房屋转让交付给唐德恒、张振芳夫妇，是应葛明国的要求及王建国、葛明国、唐林强三方协议而为。王建国、张丽萍未过户给陆明均不是王建国的错，而是涉案房屋被法院保全，无法过户，后来葛明国又要求协助过户到唐林强名下，所以王建国协助过户完全是应葛明国的要求，按协议和承诺所为，并无过错。二、一审判决张丽萍承担责任明显不当。张丽萍除了在2011年4月13日房屋转让协议中签字，同意将案涉房屋转让给葛明国之外，未与任何人签订房屋买卖合同和转让手续。张丽萍在与陆明均、葛建国的三方声明中从未签字。三、一审判决王建国、张丽萍返还购房款391442元并赔偿损失不合情理，也无法可依。王建国、张丽萍将案涉房屋转让给葛明国，收取了葛明国购房款396442元，其中包含陆明均代付的15000元，唐林强代为支付的5000元，其后来未签订任何转让合同和收取任何人的房屋转让款，不存在一房二卖或取得两份购房款，现在却要求两人返还购房款还要赔偿损失，明显不合情理。四、王建国、张丽萍与陆明均不存在房屋买卖关系。王建国在与葛明国、陆明均的三方协议中签字完全是应葛明国的要求，葛明国于2013年2月3日出具了承诺书，向王建国承诺产生任何问题和责任与王建国无关，否则王建国也不会签字和协助过户。五、本案2017年1月16日立案，但至2019年12月才判决，历经三年，三年间除2019年6月申请房屋价值评估，无新证据提供，判决损失是根据2019年6月的评估基准日，2017年的房屋市场价与2019年的房屋市场价不可同日而语，陆明均2017年1月诉讼时仅主张违约金292355元，房价上涨损失为79288元，然而拖至近三年，陆明均又在2019年6月申请评估，损失理所当然增大，期间的增值损失判决由王建国承担明显有失公允。五、本案属于重复起诉。本案与陆明均2014年起诉的（2014）通仁民初字第0344号案件完全一样，新的案件事实与陆明均的诉求无实质性联系，本案属于重复诉讼。陆明均答辩称，2012年12月18日，王建国、张丽萍夫妇、陆明均与葛明国签订三方声明，葛明国将其所购案涉房产的买卖合同转由陆明均继续履行，以抵偿所欠答辩人的借款50万元，该节事实在（2016）苏06民终880号民事判决中已经确认，张丽萍对上述事实是知情且参与的，一审判决张丽萍承担责任并无不当。第二，陆明均与王建国、张丽萍夫妇成立合法有效的房地产买卖合同，王建国、张丽萍应当对陆明均承担相应的民事责任。第三，一审认为本案不属于重复诉讼并无不当。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的各项上诉请求。陆明均向一审法院起诉请求：解除与王建国、张丽萍之间的房屋买卖关系，王建国、张丽萍归还借款391442元并支付违约金292355.46元。审理中，陆明均将支付违约金的诉讼请求变更为王建国、张丽萍赔偿其损失547958元。一审法院认定事实：王建国与张丽萍系夫妻关系。2011年4月12日，王建国因原有住宅被拆迁安置，与南通恒生投资有限公司签订了一份购买位于车库（以下简称案涉房屋）住宅商品房买卖合同。次日，王建国夫妇与案外人葛明国在南通市通州区兴东镇社会矛盾纠纷调处中心的见证下，签订了一份房屋转让协议，双方约定：1.两人将案涉房屋转让给第三人葛明国，总房款396442元。2.葛明国在签订协议前先付294000元。3.开发商交钥匙时，葛明国再给付82442元，此房属葛明国所有。4.余款20000元待双方办好房产过户手续后由葛明国再履行。5.王建国取得房产证及时交给葛明国保管，无论房屋在过户时涨价或降价双方均不得反悔，谁反悔视为违约，必须向对方支付购房总额50%违约金。同时双方对物业管理费、房产契税均作了约定。协议签订后，葛明国按约定给付王建国购房款376442元，王建国向葛明国出具收条，王建国将房屋的钥匙交付葛明国。2012年3月，案外人唐林强向一审法院起诉葛明国民间借贷纠纷一案，唐林强于2012年3月27日向法院申请财产保全，一审法院依唐林强申请于2012年3月30日作出（2012）通仁民初字第0102号民事裁定书，并向恒生投资公司送达了协助执行通知书，要求恒生投资公司停止为王建国办理转卖给葛明国××苑住宅相关手续。该案后被移送至南通市崇川区人民法院进行审理。2012年12月18日，陆明均与王建国、张丽萍及葛明国三方签署声明约定：因葛明国欠陆明均人民币50万元整，葛明国同意将所购王建国夫妇××苑住宅的买卖合同转由陆明均作为买方继续履行，以抵偿债务；葛明国已付款项算作陆明均名下，上述合同未履行部分由陆明均继续履行；王建国、张丽萍亦同意葛明国对陆明均的上述还款方案。同日，陆明均向王建国支付购房款15000元，王建国向陆明均出具收条1份。2012年12月19日，南通市崇川区人民法院对唐林强起诉葛明国民间借贷纠纷一案作出（2012）崇港民初字第0391号民事判决书，判决葛明国一次性偿还唐林强借款39万元、案件受理费7150元、保全费2520元、公告费700元，合计400370元。判决后，葛明国上诉至江苏省南通市中级人民法院，后因其未在规定的期限内缴纳上诉费，中院裁定驳回葛明国上诉，该案一审判决发生法律效力。2013年2月3日，葛明国向唐林强出具一份承诺书，承诺：1.王建国收取陆明均的15000元房款，由葛明国负责归还给陆明均。2.葛明国结欠王建国购房款5000元，由葛明国负责偿还。3.由葛明国授权王建国与陆明均签订的有关房屋买卖的所有资料由葛明国收回。4.该协议签订之前所有的合同协议全部作废。葛明国在承诺书上签字，陈辉作为见证人亦在承诺书上签字。同日，王建国、葛明国与唐林强就案涉房屋又签订转让协议一份，约定：1.葛明国将其向王建国、张丽萍购买的案涉房屋转让给唐林强。2.王建国负责办理产权登记，费用由王建国承担。3.王建国办理房屋登记手续后，再过户至唐林强名下，过户费由唐林强承担。王建国、葛明国、唐林强亦在协议上签字。次日即2月4日，唐林强向王建国支付房款5000元。王建国、张丽萍遂办理了××苑住宅的房屋产权证。王建国、张玉萍夫妇领取房产证当日，陆明均诉来一审法院要求王建国夫妇将案涉房屋过户至其名下并向其支付违约金5万元【案号为（2013）通仁民初字第0116号】。法院亦根据陆明均的申请对王建国、张丽萍名下的案涉房屋进行了诉讼保全。该案审理中，法院依法追加葛明国参加作为第三人参加诉讼。该案中一审法院认为，陆明均与葛明国、王建国夫妇之间转让房屋买卖权利合法有效，但由于案涉房屋被唐林强保全在先，无法完成物权变更登记。经释明，陆明均拒绝按借贷关系向借款人葛明国主张还款，故法院依法判决驳回陆明均的诉讼请求。陆明均不服该判决，上诉至江苏省南通市中级人民法院，后于2014年4月8日开庭时未到庭应诉作自动撤回上诉处理。2014年4月9日，陆明均再次向一审法院起诉要求解除与王建国夫妇的房产买卖合同，王建国夫妇返还其已付房款391442元并承担违约损失10万元，第三人葛明国对此承担连带责任【案号为（2014）通仁民初字第0344号】。一审法院根据陆明均的申请对案涉房屋依法进行诉讼保全。审理中，由于唐林强此前对案涉房屋保全到期自动解除，陆明均变更诉诉讼请求，要求王建国、张丽萍夫妇交付房屋、协助过户并承担违约金10万元。一审法院认为葛明国欠陆明均、唐林强债务无力清偿，以所购房屋先后与两位债权人签订以物抵债协议，抵债房屋尚未办理物权转移登记，经一审法院释明，陆明均拒绝按借贷关系处理，法院遂于2015年4月9日判决驳回陆明均诉讼请求。陆明均不服该判决上诉至江苏省南通市中级人民法院。在（2014）通仁民初字第0344号案件审理期间，陆明均在南通市崇川区人民法院起诉要求葛明国偿还借款245000元【案号为（2014）崇港民初字第0294号】，法院审理后确认葛明国向陆明均借款745000元，其中以其向王建国夫妇认购案涉房屋抵偿借款50万元，余款245000元葛明国应予偿还，并判决支持陆明均的诉讼请求。在（2014）通仁民初字第0344号二审期间，由于陆明均一审申请对案涉房屋的保全到期自动解除，王建国夫妇于2016年4月18日将案涉房屋过户登记至案外人唐林强父母唐德恒、张振芳名下。据此，南通市中级人民法院认为案涉房屋已经登记在案外人名下，房屋的原出卖人王建国夫妇及原买受人葛明国均不能将房屋交付陆明均并办理过户登记，客观上履行不能，陆明均诉讼请求不能得到支持，故于2016年7月15日判决驳回上诉、维持原判。此后，陆明均于2016年11月7日再次至南通市崇川区人民法院起诉要求葛明国偿还房屋抵债款50万元【案号为（2016）苏0602民初第5816号】。该院经审理认为陆明均、葛明国、王建国夫妇签订三方声明后，葛明国即退出了和王建国夫妇的房屋买卖合同关系，陆明均取代葛明国，与王建国夫妇形成房屋买卖合同关系，葛明国与陆明均之间50万元的借款之债即告结讫，故对陆明均案涉50万元借款的诉讼请求不予支持，于2016年12月12日判决驳回陆明均的诉讼请求。2017年1月16日，陆明均向一审法院提起本案诉讼。审理中，法院根据陆明均的申请，委托江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司对案涉房屋现在市场价值进行评估。2019年8月30日，该评估机构出具房地产估价报告：兴东镇××苑××幢××室住宅现市场价值851200元、××号车库市场价值88200元，合计939400元。陆明均交纳评估费6000元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”本案中，2011年4月13日，王建国、张丽萍夫妇与葛明国签订的将自己在拆迁安置过程中选购的兴东镇恒生××苑××幢××室商品房及××号车库以396442元的价格出卖给葛明国，该转让协议内容具备成就合同的基本要件，且不违反法律禁止性规定，依法对订立协议双方产生法律效力。协议签订后，葛明国依约向王建国支付购房款376442元，王建国亦将房屋钥匙交付葛明国，双方已履行该房屋买卖协议的主要合同义务，仅余购房尾款2万元的交付和办理房屋权属变更登记。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。”2012年12月18日，葛明国、王建国夫妇与陆明均三方签署声明，明确葛明国同意将所购王建国夫妇案涉房屋的买卖合同转由陆明均作为买方继续履行，以抵偿50万元债务；葛明国已付款项算作陆明均名下，上述合同未履行部分由陆明均继续履行，王建国、张丽萍亦同意葛明国对陆明均的上述还款方案。该声明内容系签署声明三方的真实意思表示，亦不为法律所禁止。根据该声明，可以确认三方一致认可陆明均取代葛明国成为案涉房屋的买受人，葛明国应当向王建国履行的合同义务即给付尾款2万元应当由陆明均负责履行，王建国夫妇在取得案涉房屋所有权登记证书后应当协助陆明均办理案涉房屋所有权变更登记。葛明国则退出其与王建国夫妇签订的房屋转让协议的履行，不再享有合同权利也无需再承担合同义务，再结合（2016）苏0602民初第5816号民事判决书认定事实，其与陆明均之间围绕50万元借款形成的债权债务关系也基于此声明签署后归于消灭。陆明均以案涉房屋买受人身份于签署声明当日向王建国给付购房部分余款15000元，仅余5000元欲待房屋权属变更登记完成后再行支付，履行了买受人支付购房款之义务。此时，王建国、张丽萍作为房屋出卖人应当向新的买受人陆明均履行协助办理房屋权属变更登记义务。据此可以明确王建国、张丽萍辩称其与陆明均之间不存在房屋买卖合同关系的抗辩理由依法不能成立。2013年2月3日，王建国与唐林强、葛明国就案涉房屋重新签署转让协议，王建国同意将房屋过户至唐林强名下，此行为已经违反其此前与陆明均、葛明国签署声明中将房屋转让给陆明均的约定。2016年4月18日，王建国、张丽萍在未取得陆明均同意的情况下，单方解除与陆明均就案涉房屋达成的房屋转让协议，将案涉房屋转让交付给案外人唐德恒、张振英夫妇并完成相应房屋权属变更登记，从根本上违反其与陆明均之间的房屋转让协议约定，造成陆明均无法取得案涉房屋之不动产所有权，王建国、张丽萍应当对此承担违约责任。故对陆明均要求解除其与王建国、张丽萍就兴东镇恒生××苑××幢××室住宅、××号车库房屋买卖合同关系的诉讼请求，法院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由于王建国、张丽萍此前已在声明中认可葛明国给付376442元购房款算作陆明均名下，故该376442元及陆明均此后给付的房屋尾款15000元合计391442元应当由其夫妇返还给陆明均。案涉房屋在2011年4月13日首次签订转让协议时价格为396442元，近年来随着本地区社会经济的发展，案涉房屋价格亦在不断上涨过程中。根据江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司房地产估价报告，案涉房屋在本案审理中市场价值已达到939400元，较2011年签订房屋转让协议时上涨542958元。若王建国、张丽萍当初依约将案涉房屋转让过户给陆明均所有，则该部分房屋市场增值收益理应归属于陆明均所有，由于王建国、张丽萍未依约履行，造成陆明均无奈行使合同解除权，故案涉房屋市场价格增值收益542958元应当作为损失由王建国、张丽萍赔偿给陆明均。陆明均支付的评估费6000元列入诉讼费用范畴，由败诉方当事人依法承担。王建国、张丽萍抗辩称本案系陆明均重复诉讼，对此一审法院认为，本案与（2014）通仁民初字第0344号案件起诉时相比较，发生了新的案件事实，即案涉房屋已经由王建国、张丽萍转让过户给案外人，故本案不属于重复诉讼，故对王建国、张丽萍要求以重复诉讼为由驳回原告起诉的观点，法院依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，一审法院判决：一、解除陆明均与王建国、张丽萍之间达成的关于兴东镇恒生××苑××幢××室住宅一套及××号车库一间的房屋买卖合同关系。二、王建国、张丽萍返还陆明均购房款391442元。三、王建国、张丽萍赔偿陆明均因解除房屋买卖合同造成的损失542958元。上述第一、二项合计934400元，王建国、张丽萍于判决书发生法律效力之日起15日内履行完毕。四、驳回陆明均其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13294元，评估费6000元，合计19294元，由陆明均负担133元，王建国、张丽萍负担19161元（王建国、张丽萍负担部分于判决书发生法律效力之日起15日内向一审法院交纳）。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。经双方确认，本案争议焦点为：陆明均与王建国、张丽萍之间是否存在案涉房屋的买卖合同关系，陆明均主张的购房款及房屋增值损失应由谁承担。本院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，2011年4月13日，王建国、张丽萍夫妇将自己在拆迁安置过程中选购的案涉房屋出卖给葛明国，该转让协议合法有效，王建国夫妇与葛明国互为买卖合同相对人，王建国夫妇为出卖人，葛明国为买受人。协议签订后，双方分别履行了各自的主要合同义务，葛明国向王建国交付购房款，王建国将房屋钥匙交付葛明国，仅剩房款2万元未交付、产权登记手续尚未办理。因葛明国与陆明均之间存在债权债务纠纷，2012年12月18日，葛明国、陆明均与王建国签署三方声明：葛明国将所购王建国夫妇案涉房屋的买卖合同转由陆明均作为卖方继续履行，用以抵偿50万元债务，葛明国已付款项算作陆明均名下，上述合同未履行部分由陆明均继续履行，王建国夫妇协助陆明均办理案涉房屋所有权变更登记，葛明国退出其与王建国夫妇签订的房屋转让协议的履行。该声明系三方真实意思表示，对三方具有法律效力。张丽萍虽未在该声明中签字，但陆明均给付的1.5万元房款由王建国、张丽萍共同收取，张丽萍对该声明知情并同意，声明对其亦有法律效力。通过该三方声明，葛明国与王建国夫妇的买卖合同权利义务一并转让给陆明均，葛建国退出原合同，王建国夫妇与陆明均成为案涉房屋买卖合同的相对人，双方之间形成案涉房屋的买卖合同关系。王建国夫妇作为案涉房屋出卖人，在与葛明国、陆明均签订三方声明同意葛明国将买卖合同权利义务一并转让给陆明均之后，又与葛明国、唐林强再次签订转让协议，同意将房屋过户至唐林强名下，对此，王建国辩称因其已收取葛明国大部分房款，所以应葛明国要求配合其办理过户，但从法律意义上评价，通过三方协议，陆明均已替代葛明国成为王建国夫妇的买卖合同相对人，王建国夫妇应对陆明均负有配合办理房屋登记过户的义务，对葛明国不再负有合同义务。王建国夫妇无视其自身签订的三方协议法律效力，对合同相对人认识错误，盲目配合他人要求，其主观上的认识错误不能免除其法律责任。正是因王建国夫妇配合将房屋登记至他人名下，致使陆明均的买卖合同无法继续履行，只能行使合同解除权，由此导致的房屋差价损失应由违约方王建国夫妇承担。在（2014）通仁民初字第0344号案件中，法院系基于葛明国与陆明均之间的以物抵债关系进行审理，本案系基于房屋买卖合同关系进行审理，两案所依据的基础法律关系不同，故不属于“一事不再理”。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13294元，由上诉人王建国、张丽萍负担。本判决为终审判决。审判长  卢丽审判员  杨谦审判员  吕敏二〇二一年二月一日书记员  邱晴