广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终302号上诉人（原审被告）：徐超一，男，1958年9月7日出生，汉族，身份证住址广西省桂林市七星区，上诉人（原审被告）：杨丹华（曾用名：杨天宇），女，1962年9月1日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区，被上诉人（原审原告）：广州市黄埔区民政局，机构地址：广东省广州市黄埔区汇星路81号人防楼909室。负责人：熊义民，该局局长。被上诉人（原审原告）：广州市黄埔区军队离退休干部第五休养所，住所地：广东省广州市海珠区新港中路**之**之**。法定代表人：黄寿明，该所负责人。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐嵩，广东国智律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：段新瑜，广东国智律师事务所实习律师。上诉人徐超一、杨丹华因与被上诉人广州市黄埔区民政局（以下简称黄埔民政局）、广州市黄埔区军队离退休干部第五休养所（以下简称第五干休所）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初17387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。徐超一、杨丹华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄埔民政局、第五干休所的全部诉讼请求。事实和理由：（一）广州市海珠区石榴岗路新晖街4号601号房屋（以下简称案涉房屋）为国有资产，黄埔民政局委托第五干休所对房屋进行管理并对外出租均构成违法。其一，徐超一合法使用案涉房屋的权利来源于广州市荔湾区民政局（以下简称荔湾民政局）就案涉房屋与徐超一订立租赁合同关系，且荔湾民政局已经承认徐超一于2012年9月10日起就案涉房屋构成的合法房屋租赁关系，租金为1000元。荔湾民政局工作人员唐家永也收取徐超一就案涉房屋支付的租金1000元。因此，徐超一具有合法使用案涉房屋的权利。其二，黄埔民政局与徐超一之间就案涉房屋并不存在经营性的合同关系，即双方之间并不存在房屋租赁关系。黄埔民政局主张其与徐超一之间形成证据确凿的租赁关系，其应就其主张的法律关系承担法定的举证责任，即黄埔民政局应举证证明其与徐超一之间存在法定侵权之债的民事法律关系。因其无法提供具有法定证明力的书面证据予以证明，故其应对此承担举证不能的法律后果。其三，案涉房屋属于国有资产，《广州市市属行政事业单位国有资产使用管理办法》第二十二条作出明确规定，使用国有资产对外出租、出借的，应当报经主管部门审核同意后，报同级财政部门审批。未经批准，不得对外出租、出借。本案中，黄埔民政局、第五干休所是否拥有出租案涉房屋的权利仍需法院经审查后认定，一审法院直接认定黄埔民政局、第五干休所有权在本案中主张权利，显属不当。（二）徐超一就案涉房屋表见代理桂林市环洲展览公司与荔湾民政局已达成20年期限的不约定期间的租赁合同关系。徐超一依据南宁市国资委在历史上的任命使用案涉房屋，而就此承担着监督、管理南宁市人民政府属下公司即桂林市环洲展览公司驻广州办事处的相关合法经营活动等民事行为，徐超一据此对案涉房屋依法享有一项法定“直接支配的权利”。且杨丹华是桂林市环洲展览公司驻广州办事处负责人，为其处理日常经营事务。桂林市环洲展览公司针对案涉房屋，确认由徐超一直接向荔湾民政局缴纳租金及环卫费、保安费等费用，荔湾民政局工作人员唐家永也曾于2013年11月13日代表荔湾民政局向徐超一作出“现请你将水表读数交到干休所，并缴纳水费”的要约行为，由此可知，徐超一、杨丹华使用案涉房屋具有事实依据。（三）杨丹华于2018年5月31日转账2000元备注为“预付2017年9月后水电费”，该部分费用本应由第五干休所代为向广州供电局有限公司和广州市自来水公司交纳，但其却非法占用杨丹华支付的专用款项2000元至今，故其负有向徐超一、杨丹华返还该笔款项的义务。（四）一审法院程序违法。其一，一审法院遗漏诉讼当事人。荔湾民政局作为讼争合同纠纷中应当参与诉讼的当事人未参加本案诉讼。由查明事实可知，荔湾民政局工作人员曾于2013年11月13日向徐超一作出“现请你将水表读数交到干休所，并缴纳水费”的要约，据此，荔湾民政局与徐超一之间就案涉房屋形成事实上的房屋租赁关系，一审法院应通知荔湾民政局参加本案诉讼以查清相关事实。其二，一审法院枉法裁判。一审法院违反民事诉讼法规定的相关举证规则，组织双方对黄埔民政局、第五干休所提供的超过诉讼时效的证据进行质证，程序违法，且未就本案双方当事人之间究竟为何民事法律关系的争议焦点组织双方辩论及对争议焦点进行归纳。其三，一审经办人默许黄埔民政局、第五干休所提起虚假诉讼，属于违法行为。（五）一审法院适用法律错误。因案涉房屋为国有资产，案涉房屋引发的纠纷必须遵守《事业单位国有资产管理暂行办法》（财政部令第100号）的相关规定处理，一审法院却依照《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》等私法审理本案，属于法律适用错误，且结合《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条“因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”之规定，一审判决超出本案法定的审理范围。综上，恳请二审法院判如所请。黄埔民政局、第五干休所二审答辩称，请求驳回徐超一、杨丹华的上诉请求，维持原判。一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。黄埔民政局是案涉房产的所有权人，委托第五干休所进行日常管理，黄埔民政局依法享有对案涉房屋占有、使用、收益、处分的权利，第五干休所因委托而获得对案涉房屋进行管理的权利。黄埔民政局在最后一份《房屋租赁合同》期满后，被告知案涉房屋不再出租的情况下拒不腾退房屋，非法占用案涉房屋长达7年多时间。一审法院判令徐超一、杨丹华腾空案涉房屋交还给第五干休所合法合情合理。二、徐超一、杨丹华占用案涉房屋期间应当支付占用费。徐超一、杨丹华无理占用案涉房屋，则应当支付占用期间的费用及使用房屋而产生的水电费、管理费、垃圾费。三、一审法院已经充分保障了徐超一、杨丹华的诉讼权利，徐超一、杨丹华指责一审法院及经办法官的内容没有事实根据和法律依据。本案从一审起诉至今已经两年多，案涉房屋被非法占用已经七年多，在此期间徐超一、杨丹华围绕案涉房屋，先后三次以种种理由主动起诉黄埔民政局、第五干休所等，滥用诉讼权利，导致黄埔民政局对案涉房屋的合法权益迟迟未能得到实现。黄埔民政局、第五干休所于2018年11月27日向一审法院起诉请求：1.请求判令徐超一、杨丹华在判决生效之日起10日内腾离广州市海珠区石榴岗路新晖街4号601号房并向黄埔民政局、第五干休所交还该房屋；2.请求判令徐超一、杨丹华向黄埔民政局、第五干休所支付2013年8月14日至实际迁出之日止的房屋占用费（依照涉诉房屋所在地房屋市场租赁月租金标准计算，暂计算至2018年9月30日138924.18元）；3.请求判令徐超一、杨丹华支付自2012年12月14日至实际迁出之日止的垃圾处理费（依照租赁合同约定的月收费标准暂计算至2018年9月30日为1042.5元）；自2017年8月1日至实际迁出之日止的各项管理费（依照物业管理收费标准暂计算至2018年9月30日为264.97元）；根据已有票据计算至最后一期计费时段2018年6月11日的水费、污水费（其中水费166.32元；污水费73.04元）；根据已有票据计算至最后一期计费时段2018年7月1日的电费为375.95元；4.请求判令徐超一、杨丹华对上述款项承担连带责任；5.请求判令本案诉讼费用由徐超一、杨丹华承担。一审法院认定事实：根据（2016）广州市不动产权第00204269号《不动产权证书》记载：海珠区赤岗石榴岗路新晖街4号601房的所有权人是黄埔民政局（其他：00751168X），房屋所有权取得方式是划拨，登记时间为2016年1月18日，该房屋建筑面积为63.09平方米。庭审中黄埔民政局、第五干休所、徐超一、杨丹华均确认案涉房屋为广州市海珠区赤岗路新晖街4号601房，为上述房屋。经核实，该房屋原统建单位为中国人民解放军广州医学高等专科学校，于1999年1月6日前移交给了广州市芳村区民政局，并将案涉房屋移交芳村区第二军休所使用管理；2005年广州市部分行政区划调整，撤销了芳村区，原芳村区的行政区划归荔湾区管辖；2007年3月1日起，广州市荔湾区民政局将荔湾区军队离休退休干部第四休养所、第六休养所成建制一次性移交广州市萝岗区民政局（包括荔湾区军队离休退休干部第四休养所、第六休养所账面资金、固定资产；第六休养所老干部活动场所和工作人员办公场所一并移交），其中包括后续的案涉房屋的移交和过户；2014年，广州市部分行政区划调整，撤销广州市黄埔区、萝岗区，设立新的广州市黄埔区，以原黄埔区、萝岗区的行政区域为新的黄埔区的行政区域，案涉房屋划归黄埔民政局名下。1997年3月21日，广州市芳村区机构编制委员会批准芳村区民政局成立广州市芳村区军队离休退休干部第二休养所，2005年广州市荔湾区机构编制委员会同意广州市芳村区军队离休退休干部第二休养所更名为荔湾区军队离休退休干部第六休养所，2007年广州市萝岗区机构编制委员会同意荔湾区军队离休退休干部第六休养所更名为广州市萝岗区军队离休退休干部第二休养所，2016年广州市机构编制委员会同意广州市萝岗区军队离休退休干部第二休养所更名为广州市黄埔区军队离退休干部第五休养所。2010年8月15日，广州市萝岗区军队离退休干部第二休养所（甲方）与徐超一（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：租赁房屋为广州市海珠区石榴岗路新晖街4号601房，租赁期限一年，从2010年8月15日起至2011年8月14日止；合同期满后，甲方可根据当年的经济指数适当调整租金，如乙方需继续承租，可优先予以考虑；双方在签订本合同时，乙方向甲方交纳1个月房租押金800元整，合同期满经甲方验收房屋合格后，即将押金退回给乙方，甲方收回租房钥匙，若甲方或乙方违约而终止合同，剩余月份按租金30%作为赔偿给对方；乙方租房所耗用的水、电费按表收费，乙方按时向甲方交纳水、电费，由甲方代收后再向相关单位缴交，水、电费标准按甲方规定；乙方每月按规定交纳环卫费20元，保安费20元，此两项费用与租金一起交纳。租期届满后，双方续签了两次《房屋租赁合同》，租期分别为2011年8月15日至2012年8月14日、2012年8月14日至2013年8月13日，同时双方约定每月环卫费15元。第五干休所确认唐家永为其工作人员，有权代表续签合同。黄埔民政局、第五干休所主张租赁合同期限已经届满，权利义务已终止，徐超一、杨丹华无权再占有使用房屋，黄埔民政局、第五干休所作为房屋所有权人以及管理人，有权要求徐超一、杨丹华腾离案涉房屋。经多次协商、通知、催告、徐超一、杨丹华仍无理占据不退还案涉房屋，为此，黄埔民政局、第五干休所提交了2018年7月24日、8月15日、8月28日向徐超一发送的《腾退广州市海珠区石榴岗路新晖街4号601号房的催告函》以及粘贴催告函的《照片》为证，该三份证据无原件，无送达证明。徐超一认为该事情发生在2018年，不是发生在2013年，这三份证据不能证明2013年8月14日前发生的法律关系，不具备合法性，真实性不予认可。杨丹华认为，与杨丹华无关，说明这是精心策划的阴谋。徐超一、杨丹华主张黄埔民政局、第五干休所不是房屋产权人，其主张没有依据，徐超一、杨丹华是与荔湾民政局签订的租赁合同，虽然房屋产权现在已划拨给黄埔民政局，但不代表之前订立的合同权利义务一并转移给黄埔民政局，其对案涉房屋有优先承租权。关于房屋的居住使用情况，徐超一陈述其一回广州就住在案涉房屋，平时在南宁居住，经常有人出差也过来住，其母亲偶尔也过来住，杨丹华不在案涉房屋居住，她住在她母亲那里，有相关证明（没有提交）。黄埔民政局、第五干休所主张徐超一、杨丹华逾期未搬离案涉房屋，应该支付占用期间的占用费。关于占用费，徐超一、杨丹华确认2013年8月13日后其没有交付过租金，徐超一陈述我们曾经想要支付，但是按照法律规定他们不能收，因为他们所长被抓了不敢收，这些钱不是由他们收的，因为黄埔民政局、第五干休所无权出租，出租案涉房屋需要经过审批，所以2013年8月13日后我没有交过租金。对于占用费，双方对支付标准没有达成一致意见，黄埔民政局、第五干休所、徐超一、杨丹华均没有申请评估，黄埔民政局、第五干休所主张按照每年广州市房屋租赁参考价（赤岗街赤岗苑）作为标准支付；黄埔民政局、第五干休所主张徐超一、杨丹华尚欠多项费用没有支付。关于垃圾处理费，徐超一、杨丹华从2012年12月14日后没有支付垃圾处理费，黄埔民政局、第五干休所主张按照合同约定的标准，从2012年12月14日支付至房屋实际迁出之日，暂计算至2018年9月30日为1042.5元。根据2012年签订的《房屋租赁合同》，环卫费每月15元。根据广州市海珠区人民政府确定的生活垃圾收费标准，居民每月每户的垃圾处理费为5元，清洁卫生费每月每户10元；关于物业管理费，黄埔民政局、第五干休所主张依据物业管理费标准，从2017年8月1日计算至实际迁出之日，计算至2018年9月30日为264.97元。黄埔民政局、第五干休所主张案涉小区委托广州盛扬物业管理有限公司管理，案涉房屋按照0.3元/月/㎡的标准支付，为此提交了《广州市政府采购物业管理定点服务合同》以及《关于住宅小区收费标准说明》为证；关于水费，黄埔民政局、第五干休所主张至2018年6月11日止，徐超一、杨丹华尚欠水费166.32元，为此黄埔民政局、第五干休所提供了广州市自来水公司开具《发票》以及《中国工商银行支付凭证》，《发票》记载的客户名称是第五干休所、用水地址是石榴岗新晖街4号601房，《中国工商银行支付凭证》付款人是第五干休所、收款人是广州市自来水公司，经核算发票金额为166.32元，支付金额为166.32元，发票记载的最后抄表日期为2018年6月11日。关于电费，黄埔民政局、第五干休所主张至2018年7月1日止徐超一、杨丹华尚欠375.95元，为此，黄埔民政局、第五干休所提供了广州供电局有限公司开具的《发票》以及《中国工商银行支付凭证》为证，其中《发票》记载的户名是第五干休所、地址是石榴岗新晖街、地址是石榴岗新晖街****凭证》付款人是第五干休所、收款人是广州供电局有限公司，经核算，发票金额为375.95元，支付金额为375.95元，发票记载抄表日期为2018年7月1日；关于污水处理费，黄埔民政局、第五干休所主张至2018年6月11日止，徐超一、杨丹华尚欠73.04元未支付，为此提供了《广东省行政事业性收费统一票据》及《中国工商银行支付凭证》为证，《票据》记载的客户名称为第五干休所，用水地址为石榴岗新晖街4号601房，《中国工商银行支付凭证》付款人是第五干休所、收款人是广州市水务局，经核算，《票据》金额为79.8，支付金额为79.8元，《票据》记载的最后计费日为2018年6月11日。关于上述费用，黄埔民政局、第五干休所陈述其已经垫付，应由徐超一、杨丹华返还，徐超一、杨丹华认为诉讼时效已过，黄埔民政局、第五干休所没有主体资格，合同主体不是干休所，是老干部，并陈述其以前缴纳水电费一直是直接交给签合同的唐家永，是合同期内的，并不是直接支付给供电局和干休所，已按合同支付完毕。另查明：就案涉房屋的相关纠纷，徐超一于2013年10月10日对广州市萝岗区军队离休退休干部第二休养所进行起诉，案号为（2013）穗海法民三初字第2866号。在该案中徐超一提交了《通知》《结婚证》等证据，其中《通知》是2013年9月30日发出，内容为：根据上级文件精神，我所的房改工作已接近尾声，为了不影响我所房改工作的进度，请您配合我所工作于10月8日前退出此房，否则后果自行承担。《结婚证》记载徐超一与杨丹华于1994年2月4日登记结婚；在该案中双方确认：三份《房屋租赁合同》都有履行，现在房屋由徐超一和家人使用，徐超一一直向广州市萝岗区军队离休退休干部第二休养所缴租，广州市萝岗区军队离休退休干部第二休养所予以确认交租事实，租金确认由其代收，确认合同的经办人唐家永是其工作人员；该案认为案涉的三份《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且已实际履行，该三份合同成立，对徐超一关于该合同先合同义务、性质及效力的诉讼请求均不予支持，该案件于2014年4月9日判决驳回徐超一全部诉讼请求。广州市中级人民法院于2015年9月22日作出（2014）穗中法民五终字第3986号民事判决予以维持一审判决。再查明：杨丹华于2018年8月20日以黄埔民政局为被告，以第五干休所为第三人向一审法院提起诉讼【案号为：（2018）粤0105民初14504号】，要求判决其对黄埔民政局位于广州市海珠区军辉路4-6街干休所第4栋601房所有制全民所有制性质的房屋财产拥有有偿使用的用益物权。该案被裁定按撤诉处理。杨丹华于2018年11月15日以黄埔民政局为被告向一审法院提起诉讼【案号为：（2018）粤0105民初17285号】，提出要求判决由黄埔民政局蓄意指使广州市黄埔区军队离退干部第五休养所为代理人，以张贴通知驱逐方式的行为已严重侵害了杨丹华针对位于广州市海珠区新晖路4-6街干休所4栋601号国有公共租赁房屋财产中，已拥有多年合法占有的用益物权等诉讼请求，该案被裁定按撤诉处理。上述两次起诉中，杨丹华在起诉状中填写的联系地址为案涉房屋。在本案审理过程中，徐超一、杨丹华向一审法院提起反诉，提出要求第五休养所等返还其在2010年2月28日至2010年4月12日这3个月期间向第五休养所交纳的2400元等反诉请求，并提交了《收据》为证，证明其曾经向黄埔民政局、第五干休所支付过租金。经审查，一审法院认为不符合反诉规定，一审法院依法裁定不予受理，广州市中级人民法院依法维持一审法院作出的上述裁定。黄埔民政局、第五干休所向一审法院明确鉴于该房屋一直由第五干休所管理使用，要求徐超一、杨丹华向第五干休所履行义务。一审法院认为，案涉的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，已经履行完毕，其效力问题也已经有生效判决予以确认，本案不再论述。本案中，根据双方提交的证据及陈述以及一审法院查明的事实，对双方争议的问题，一审法院分析如下：一、关于黄埔民政局、第五干休所是否有权主张权利的问题。徐超一、杨丹华主张案涉房屋属于老干部的属于国家的，黄埔民政局、第五干休所无权主张权利。一审法院认为，国家的意思表达及权利的行使必然需要通过授权的具体部门或个人表达来行使。根据查明的事实，案涉房屋现在的所有权人为黄埔民政局，黄埔民政局对案涉房屋权利的取得是基于行政区划调整以及行政部门之间的权利移交，该权利移交包含的是基于房屋所有权项下的所有权利的集体移交（包括但不限于案涉房屋租赁关系中的权利），黄埔民政局该权利的取得意味着其他行政部门对该权利的丧失，该房屋权利具有连贯性和追溯力，故一审法院认为黄埔民政局有权主张权利。案涉房屋由原统建单位中国人民解放军广州医学高等专科学校于1999年1月6日前移交芳村区第二军休所使用管理，而芳村区第二军休所通过历次更名成为本案第五干休所，所有权人虽经历次变更，但案涉房屋也一直由第五干休所管理使用，黄埔民政局亦当庭陈述委托第五干休所对案涉房屋进行管理，故第五干休所亦有权在本案中主张权利。徐超一、杨丹华的主张没有依据，一审法院不予采纳。二、关于腾退案涉房屋及支付占用费问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条第规定：“租赁期间届满，承租人应担返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”，现合同期限届满，双方没有签订新的租赁合同，徐超一应将案涉房屋腾退给黄埔民政局、第五干休所，但至庭审结束，徐超一仍未交还案涉房屋，且根据徐超一的陈述，其回广州就住在案涉房屋，平时在南宁居住，经常有人出差也过来住，其母亲偶尔也过来住，杨丹华不在案涉房屋居住，她住在她母亲那里。由此可知，并不存在不宜搬离的情况，故黄埔民政局、第五干休所要求徐超一腾空案涉房屋并交还给黄埔民政局、第五干休所的主张，合理有据，一审法院予以支持。徐超一在合同期满之后，仍然占用案涉房屋至今，理应支付房屋占用费。鉴于双方在原租赁合同中没有约定逾期使用案涉房屋占用费的支付标准，在本案的审理中对计付标准未能达成一致意见，也未向一审法院提出评估申请，鉴于案涉房屋位于赤岗街，黄埔民政局、第五干休所主张按照广州市房屋租金参考价中赤岗街赤岗苑楼梯楼的租金参考价计付占用费合理，一审法院予以支持。经审查，广州市房地产租赁管理所公布的2013年至2019年赤岗街赤岗苑楼梯楼的租金参考价（每平方米）分别为：30元、32元、33元、39元、39元、38元、37元，案涉房屋63.09㎡，经核算，2013年8月14日至2019年12月31日的房屋占用费为173713.23元【（63.09㎡×30元÷31天×18天）＋（63.09㎡×30元×4个月）＋63.09㎡×（32元＋33元＋39元＋39元＋38元＋37元）×12个月】。由于2020年度的租金参考价尚未公布，黄埔民政局、第五干休所暂核算至2019年12月31日，后续发生的占用费黄埔民政局、第五干休所可另行主张。三、关于黄埔民政局、第五干休所主张的各项费用。黄埔民政局、第五干休所主张在徐超一、杨丹华租赁期内及占用期间产生水电费、物业管理费等费用，各项费用已由黄埔民政局、第五干休所交付，徐超一、杨丹华应予返还。根据双方合同约定：“乙方租房所耗用的水、电费按表收费，乙方按时向甲方交纳水、电费，由甲方代收后再向相关单位缴交，水、电费标准按甲方规定；乙方每月按规定交纳环卫费”，因此，徐超一、杨丹华应返还黄埔民政局、第五干休所代为支付的费用，根据查明的事实，黄埔民政局、第五干休所确定徐超一、杨丹华在本案中应支付的各项费用如下：（一）垃圾处理费。黄埔民政局、第五干休所未提供代为支付的证据，该主张没有依据，一审法院不予支持。（二）物业管理费。黄埔民政局、第五干休所未提供代为支付的证据，该主张没有依据，一审法院不予支持；（三）水费166.32元。黄埔民政局、第五干休所提交了《发票》及《中国工商银行支付凭证》为证，一审法院予以确认，徐超一、杨丹华需支付截止至2018年6月11日尚欠的水费166.32元；（四）污水处理费73.04元，黄埔民政局、第五干休所提交了《广东省行政事业性收费统一票据》及《中国工商银行支付凭证》为证，一审法院予以确认。但根据票据核算，污水处理费为79.8元，黄埔民政局、第五干休所主张73.04元视为其权利的自由处分，故一审法院确定徐超一、杨丹华需支付截止至2018年6月11日尚欠的污水处理费73.04元；（五）电费375.95元。黄埔民政局、第五干休所提交了《发票》及《中国工商银行支付凭证》为证，一审法院予以确认，徐超一、杨丹华需支付截止至2018年7月1日尚欠的电费375.95元；关于徐超一、杨丹华主张黄埔民政局、第五干休所的权利问题，前文已经论述，在此不在赘述。关于徐超一、杨丹华主张的诉讼时效问题，根据查明的事实，黄埔民政局、第五干休所、徐超一、杨丹华之间关于案涉房屋一直存在争议且进行诉讼，徐超一、杨丹华明确知晓并有主动的诉讼行为，黄埔民政局、第五干休所亦主张不断地通过向徐超一、杨丹华发函、发通知等方式予以处理案涉事宜，只是徐超一、杨丹华拒不配合，该事实可通过双方的陈述以及提交的证据材料得到印证，一审法院予以采信，故徐超一、杨丹华以黄埔民政局、第五干休所的诉讼请求超过诉讼时效为由予以抗辩没有事实和法律依据，也违反诚实信用原则，该主张一审法院不予采纳。四、关于杨丹华是否承担责任的问题。根据双方的陈述及提供的证据，结合一审法院查明的事实，一审法院认为本案的责任应由杨丹华及徐超一共同承担，理由如下：（一）合同期内杨丹华与徐超一共同使用。根据徐超一在（2013）穗海法民三初字第2866号现在租赁房屋由徐超一陈述，案涉房屋是其和家人使用，其提交的《结婚证》记载徐超一与杨丹华于1994年2月4日登记结婚，另外根据杨丹华在本案提交的反诉状，其提出了要求第五休养所等返还其在2010年2月28日至2010年4月12日这3个月期间向第五休养所交纳的2400元等反诉请求，并提交了《收据》为证，证明其曾经向黄埔民政局、第五干休所支付过租金。故在没有相反证据的情况下，一审法院认定在租赁期限内杨丹华与徐超一共同使用案涉房屋。（二）合同期满后，杨丹华继续占用案涉房屋。杨丹华于2018年8月20日向一审法院提起诉讼要求判决其对黄埔民政局位于广州市海珠区军辉路4-6街干休所第4栋601房所有制全民所有制性质的房屋财产拥有有偿使用的用益物权。又于2018年11月14日向一审法院提起诉讼要求判决由黄埔民政局蓄意指使广州市黄埔区军队离退干部第五休养所为代理人，以张贴通知驱逐方式的行为已严重侵害了杨丹华对位于广州市海珠区新晖路4-6街干休所4栋601号国有公共租赁房屋财产中，已拥有多年合法占有的用益物权等诉讼请求。在该两次起诉中，记载的地址均为案涉房屋，陈述的理由均认可其在使用案涉房屋，鉴于其自认的行为，一审法院认定其存在占用案涉房屋的事实。本案虽然是因租赁合同引起的纠纷，但对于杨丹华而言，更是具有侵权性质，特别是在租赁届满后，杨丹华占用案涉房屋更是没有合理合法的依据，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条规定：“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿…受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。”，故因杨丹华无理占用案涉房屋，理应承担相应的法律责任。（三）鉴于以上认定的占用事实，本案一并解决双方纠纷为宜，否则将极大可能引发另案诉讼，加重了黄埔民政局、第五干休所责任，增加黄埔民政局、第五干休所维权的难度及成本，有违公平原则。由于黄埔民政局、第五干休所明确本案义务由徐超一、杨丹华向第五干休所履行，视为黄埔民政局、第五干休所对自身权利的处分，一审法院予以采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2020年8月6日判决如下：一、徐超一、杨丹华在判决生效之日起十日内腾空广州市海珠区石榴岗路新晖街4号601房并将房屋交还给广州市黄埔区军队离退休干部第五休养所；二、徐超一、杨丹华在判决生效之日起十日内一次向广州市黄埔区军队离退休干部第五休养所支付2013年8月14日至2019年12月31日期间的房屋占用费173713.23元；三、徐超一、杨丹华在判决生效之日起十日内一次向广州市黄埔区军队离退休干部第五休养所支付截止至2018年6月11日尚欠的水费166.32元及污水处理费73.04元、截止至2018年7月1日的电费375.95元；四、驳回广州市黄埔区民政局、广州市黄埔区军队离退休干部第五休养所其他诉讼请求。一审案件受理费3116.9元，由徐超一、杨丹华共同负担。经审查，本院对一审判决认定的事实予以确认。二审期间，徐超一向本院提交以下证据：1.荔湾民政局工作人员唐家永于2013年11月13日向其发出的缴纳水费通知；2.2017年2月27日的工商银行转账凭证，记载杨丹华向广州市萝岗区军队离休退休干部第二休养所转账800元，备注为“徐超一支付601水电费”；3.2018年5月31日的工商银行转账凭证，记载杨丹华向广州市黄埔区军队离退休干部第五休养所转账2000元，备注为“预付17年9月后水电费”；4.2019年2月25日的中国工商银行转账凭证，记载杨丹华向广州市黄埔区军队离退休干部第五休养所转账2000元，备注为“杨丹华预付19年水电费”；5.2015年6月24日，广州市萝岗区军队离休退休干部第二休养所开具的水电费发票，注明代收2015年4月14日-6月12日水费55.8元、代收2015年4月2日-6月2日电费307元，合计362.8元。黄埔民政局、第五干休所质证认为：徐超一、杨丹华自行转账支付的水电费均与本案争议时段无关联，其中2018年5月31日预付的2000元，由于徐超一在2017年9月前的水电费未清缴，所以先行抵扣前期欠费；2019年2月25日预付的2000元是“预付2019年水电费”，与本案讼争费用无关联。本院二审另查明：黄埔民政局、第五干休所于2018年11月27日起诉要求徐超一、杨丹华支付欠缴的水费166.32元、电费375.95元，并明确其主张的电费计费时段为2018年5月1日至2018年7月1日，水费计费时段从2017年10月17日至2018年6月11日。一审期间，徐超一曾向一审法院提供相关水电费转账凭证，但表示不在本诉中提交证据，只在反诉中举证。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、黄埔民政局、第五干休所是否有权就案涉房屋向徐超一、杨丹华主张权利；二、徐超一、杨丹华是否应当向第五干休所支付房屋占用费及相关水电费用；三、一审法院是否存在程序违法、适用法律不当等情形。关于黄埔民政局、第五干休所是否有权就案涉房屋向徐超一、杨丹华主张权利的问题。《中华人民共和国物权法》第十六条第一款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”同时该法第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本案根据（2016）广州市不动产权第00204269号《不动产权证书》记载，案涉房屋的所有权人为黄埔民政局，故黄埔民政局作为房屋产权人自应依法享有对案涉房屋占有、使用、收益、处分的权利。另根据本案事实，第五干休所系由广州市萝岗区军队离休退休干部第二休养所更名而来，两者实为同一法律主体，第五干休所在受托管理案涉房屋期间，虽曾与徐超一先后签订三份《房屋租赁合同》，但合同约定的租赁期限早已于2013年8月13日届满，故徐超一在租赁合同期满后继续占用案涉房屋，已构成对房屋所有权人的侵害。黄埔民政局作为房屋产权人、第五干休所作为受托管理人以及租赁合同主体一方，要求该房屋实际占用人徐超一、杨丹华腾退房屋并支付相关费用，合理合法，本院予以支持。徐超一上诉提出案涉房屋为国有资产、黄埔民政局委托第五干休所进行管理并对外出租均构成违法等上诉意见，理由均不成立，且与其非法占用案涉房屋的侵权事实认定并无关联，本院对其该部分上诉意见均不确认。至于徐超一主张其表见代理桂林市环洲展览公司就案涉房屋与荔湾民政局已达成20年期限的不约定期间的租赁合同关系，并无任何合同依据和法律依据，本院亦不予采纳。关于徐超一、杨丹华是否应当向第五干休所支付房屋占用费及相关水电费用的问题。根据前述认定，徐超一与第五干休所签订的《房屋租赁合同》早已于2013年8月13日届满，且第五干休所于2013年9月30日即已向徐超一发出《通知》要求腾退房屋。但徐超一在此后长达七年时间内不仅未向出租方或产权人交还房屋，且从2013年8月13日后再未缴纳房屋占有使用费，其行为明显有违法律规定与诚实信用原则。一审法院判令其腾退交还房屋并支付2013年8月14日至2019年12月31日的占有使用费，合理合法，本院予以维持。根据一审法院查明事实，杨丹华与徐超一系共同占有使用案涉房屋，故作为实际占用人亦应承担侵权赔偿责任。一审法院判决其共同承责并无不当，本院亦予以维持。关于水电费欠费金额的认定，根据黄埔民政局、第五干休所的诉讼主张并结合徐超一、杨丹华诉讼中提供的水电费转账凭证，其中杨丹华于2019年2月25日转账支付的2000元已注明为“预付2019年水电费”，与黄埔民政局、第五干休所起诉主张的2017年、2018年欠费并无关联。杨丹华于2018年5月31日转账2000元备注为“预付2017年9月后水电费”，可认定为缴纳2017年9月至2018年5月期间的水电费用，黄埔民政局、第五干休所主张的水费166.32元发生于该时段内，故对于该笔欠费应予扣减。但本案电费欠费时段为2018年5月至2018年7月，徐超一并未提供确凿证据证实已付清，应当承担付款责任。关于徐超一、杨丹华提出一审法院遗漏当事人等程序违法问题。本案系因徐超一在房屋租赁合同期满后仍非法占用房屋而引发纠纷，荔湾民政局既非《房屋租赁合同》的签约主体，也非该房屋现登记的所有权人，因此本案讼争法律事实及法律责任的认定均与荔湾民政局无直接关联，荔湾民政局也非本案必要的共同诉讼当事人，徐超一仅以荔湾民政局工作人员曾通知其向干休所缴交水费即主张其与荔湾民政局形成事实租赁合同关系，明显缺乏理据，本院不予确认。另经审查，一审法院对于当事人提交证据的审查、认定均不存在违反法定程序的情形，本院对徐超一、杨丹华的该部分上诉意见均不予采纳。至于徐超一、杨丹华提出一审判决适用法律错误、超出本案法定审理范围，因徐超一与第五干休所是作为平等民事主体签订案涉《房屋租赁合同》，本案并不涉及单位内部建房、分房问题，一审法院适用《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》等相关规定对本案进行实体审理并无不当，本院予以维持。综上所述，本案根据徐超一、杨丹华二审提供水电费转账凭证，本院对一审判决作出部分变更。徐超一、杨丹华的其他上诉请求，理由均不成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十六条第一款、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初17387号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初17387号民事判决第四项；三、变更广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初17387号民事判决第三项为：徐超一、杨丹华在本判决生效之日起十日内一次性向广州市黄埔区军队离退休干部第五休养所支付截止至2018年6月11日尚欠的污水处理费73.04元、截止至2018年7月1日的电费375.95元；四、驳回广州市黄埔区民政局、广州市黄埔区军队离退休干部第五休养所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3116.9元，由徐超一、杨丹华负担3112.9元，广州市黄埔区民政局、广州市黄埔区军队离退休干部第五休养所负担4元。二审案件受理费3787元，由徐超一、杨丹华负担3783元，广州市黄埔区民政局、广州市黄埔区军队离退休干部第五休养所负担4元。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二一年二月二十六日法官助理杨希书记员叶小琳