甘肃省静宁县人民法院民事判决书（2021）甘0826民初173号原告：杨某，住甘肃省静宁县。委托诉讼代理人：宋某，甘肃翰学律师事务所律师。被告：续某，住甘肃省静宁县。委托诉讼代理人：王某，甘肃阿阳律师事务所律师。原告杨某与被告续某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某及其委托诉讼代理人宋某，被告续某及其委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨某向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿出售原告房屋给原告造成的损失292798元；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年12月，原告承揽了被告在××县钢结构房屋的钢结构安装和置顶工程，被告拖欠原告工程款60000元。之后，为了清偿该笔工程款，2017年1月21日，原、被告签订《杨某借用续某住房公积金贷款合同》，约定将原告位于××县房屋以被告名义办理购买手续，并以被告名义申请住房公积金贷款，但该房屋的所有权仍属原告，住房公积金贷款，其中60000元由被告偿还，抵顶被告拖欠原告工程款60000元，其余贷款由原告偿还。贷款还清后房屋过户到原告名下。合同签订后，被告从开发商处办理了房屋购买手续，并从住房公积金管理中心贷款370000元支付给了原告。原告逐月还款。2018年12月17日，双方又签订补充协议，约定双方于开发商通知被告领取房产证之日起30日内还清公积金贷款，2020年5月23日，双方再次达成协议，约定双方按各自使用贷款数额比例承担还款份额。2020年9月，被告未告知原告，擅自将涉案房屋出卖给他人，给原告造成重大损失，原告主张赔偿损失，被告仅向原告支付169625元。续某辩称，原、被告签订的三份协议无效，本案案涉房屋属于被告续某、张某所有，原告要求被告赔偿损失的诉请无证据支持，理由不能成立。杨某围绕诉讼请求，提交了如下证据：1、甘肃静宁建筑企业（集团）有限责任公司八一八分公司2017年1月20日证明复印件1份，证明甘肃静宁建筑企业（集团）有限责任公司八一八分公司因拖欠原告工程款541370元，用涉案房屋抵偿原告工程款的事实；2、杨某借用续某住房公积金贷款合同1份，证明因被告拖欠原告工程款60000余元无力偿还，双方约定以被告名义办理涉案房屋购买手续，并以被告名义申请住房公积金贷款，房屋实际所有权归原告所有，被告偿还60000元公积金贷款，抵顶拖欠原告工程款，其余贷款由原告偿还，贷款还清后，被告将房屋过户到原告名下的事实；3、补充协议1份，证明原、被告2018年12月17日协议约定，在被告收到德美房地产公司领取涉案房屋产权证通知30日内，双方还清以被告名义所贷住房公积金贷款，被告将涉案房屋过户到原告名下的事实；4、收款收据3份，证明被告在办理涉案房屋购买手续时并未向德美房地产公司实际支付房屋价款，只是通过换票方式将涉案房屋登记在被告名下的事实；5、平凉市住房公积金管理中心还款明细复印件1份，证明被告以购买涉案房屋为由向平凉市住房公积金管理中心贷款370000元，贷款期限216个月，每月还款2265元，贷款后，原告自2017年2月至2020年8月还款41个月，合计还款92865元的事实；6、原、被告微信谈话记录截图1份，证明原告按约向被告转款用于偿还公积金贷款，被告自2020年7月后拒绝收取原告转款，并将原告所有的涉案房屋出售他人的事实；7、欠条1份，证明被告拖欠原告工程款63427.15元的事实；8、收据1份，证明原告按期向被告支付偿还贷款资金的事实；9、个人账户交易明细1份，证明德美房地产公司将续某名下贷出的370000元贷款支付给原告的事实；10、原、被告微信谈话记录1份（6页），证明被告不偿还拖欠原告建房款，导致双方对偿还公积金贷款发生纠纷。经质证，被告对证据1的真实性、关联性、合法性提出异议，认为证据1是复制件，不符合证据的形式要件，不能证明原告的证明目的。证据2、3，被告对真实性无异议，但认为内容违反法律规定，属于无效合同，无法证明涉案房屋属原告所有。证据4，被告对真实性无异议，但认为收据载明的涉案房屋价款534690元中包括被告在公积金中心贷款370000元。证据5，被告对真实性无异议，但认为无法证明原告偿还贷款92865元的事实，认为原告仅偿还贷款72472.32元。证据6，被告对真实性无异议，但认为不能证明原告按期向被告支付还贷资金的事实。证据7，被告无异议，但提出欠条载明的修建房屋工程欠款被告已还清。证据8，被告认为不能证明原告按期还款的证明目的。证据9，被告认为与本案不具有关联性，只能说明原告与德美房地产公司的资金来往关系。证据10，被告认为与本案不具有关联性，且被告已将拖欠原告的建房工程款还清了。本院审查认为，证据2、3、4、5、6、7、8，被告对真实性无异议，形成证据链，能够证明本案的待证事实，本院予以确认。证据1，虽然是复制件，但能够与证据2、3、4、5、6、8印证，具有客观真实性，本院予以确认。证据9，与证据2、3相互印证，来源合法，本院予以确认。证据10，与证据3相互印证，能够证明本案部分事实，本院予以确认。续某围绕自己的主张，提交了如下证据：1、商品房买卖合同（预售）复印件1份，证明续某、张某2017年1月21日购买了涉案房屋，房屋价款534690元的事实；2、住房公积金借款/担保合同1份、借款借据1份，证明续某向平凉市住房公积金管理中心静宁办事处贷款370000元用于购买涉案房屋的事实；3、中国建设银行进账单2份，证明平凉市住房公积金管理中心静宁办事处将续某贷款370000元转账支付静宁县德美房地产开发有限责任公司的事实；4、静宁县自然资源局颁发的不动产权证书复印件1份，证明涉案房屋的权利人为续某、张某；5、静宁县德美房地产开发有限责任公司通知复印件1份、证明1份，证明静宁县德美房地产开发有限责任公司2020年5月27日通知涉案房屋所在楼房业主办理房产证的事实；6、静宁县公安局城关派出所证明1份、录音光盘1份、书面整理资料1份、照片2张，证明被告杨某未还清住房公积金贷款，即对涉案房屋撬锁砸墙，准备装修，企图转移房产，续某因此报案的事实；7、银行转账记录复印件1份、收据1份，证明续某2020年10月13日、21日支付拖欠杨某建房工程款63427.15元，2020年11月30日，续某出售涉案房屋后支付杨某房款169625元的事实；8、电话、短信、微信谈话记录截屏1份，证明杨某不按期向续某支付还贷资金，且自2019年12月至2020年5月长达6个月未支付还贷资金的事实；9、平凉市住房公积金管理中心还款明细1份、被告统计表1份，证明续某向住房公积金管理中心贷款370000元，截止2020年8月6日还款409410.04元，其中杨某还款72472.32元的事实；10、平凉市存量房买卖合同1份，证明续某、张某将涉案房屋出售给他人，出售价款为697422元的事实；11、协议1份，证明杨某、续某约定，杨某违反约定，续某有权处置房屋的事实；12、完税证明1份，证明续某出售房屋时缴纳税费41513.22元的事实；13、微信截图1份，证明续某补缴契税2546.57元的事实；14、微信截图1份，证明续某支付房屋测绘费95元；15、非税收入电子票据1份，证明续某支付房屋登记费80元；16、物业费交款单2份、物业费、公用电费收款收据1份，证明续某交付涉案房屋物业费、公共电费2991.4元；17、静宁县飞锁特开锁店收据1份，证明杨某损坏涉案房屋门锁，续某换锁支付费用680元；经质证，原告对证据1、2、3、4的真实性无异议，但对被告的证明目的有异议，认为双方约定将涉案房屋登记在被告名下，是借名被告，目的是双方办理住房公积金贷款，房屋实际所有权仍属原告。证据5，原告无异议。证据6，原告认为与本案无关，不予质证。证据7，原告对真实性无异议，但认为被告未按约定偿还住房公积金贷款，而是将涉案房屋出售后偿还了拖欠原告的建房工程款，被告将涉案房屋出售后支付原告169625元属实。证据8，原告认为与本案无关，不能证明被告的证明目的。证据9，原告对其中的还款明细真实性无异议，但认为统计表中被告统计的原告还贷数额不准确，原告实际还贷数额为92865元。证据10，原告无异议。证据11，原告对真实性无异议，但认为被告对协议约定的义务未履行。证据12、13、14、15，原告认为是因被告出售原告房屋而产生的费用，与原告无关。证据16，原告认为是2020年产生的费用，与原告无关。证据17，原告认为是被告故意更换了原告房屋门锁，费用应由被告承担。本院审查认为，证据1、2、3、4、5，原告对真实性无异议，客观真实，本院予以确认。证据6，来源合法，能够证明本案的部分事实，本院予以确认。证据7，原告对真实性无异议，本院予以确认。证据8，能够证明原告从2019年12月至2020年5月未向被告支付还贷资金的事实，本院予以确认。证据9，其中的还款明细，原告无异议，其中的统计表，原告提出异议，认为其还贷数额为92865元，而不是被告统计的72472.32元，但未提供足够的证据证明，故本院对证据9予以确认。证据10、11，原告对真实性无异议，本院予以确认。证据12、13、14、15、17，能够证明被告因登记、出售涉案房屋等支出的相关费用，本院予以确认。证据16，其中2020年8月23日金额为869元的物业费交款单，业主姓名为陈某，本院不予确认，其中物业费交款单1份、物业费、公用电费收款收据1份，盖有收费单位印章、载明的费用发生期间为2018年至2019年，房号为××号,来源合法，具有客观真实性，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月，杨某承揽了续某位于××县钢结构安装和置顶工程，2017年1月21日，双方签订了杨某借用续某住房公积金贷款合同，约定甘肃静宁建筑企业（集团）有限责任公司八一八分公司因欠杨某工程款抵偿给杨某的，位于××县房屋，由续某从开发商静宁县德美房地产开发有限责任公司办理购买手续，登记在续某名下，续某不支付价款，房屋实际所有权仍属杨某，续某以购房为由向平凉市住房公积金管理中心静宁办事处申请贷款。所贷款项，续某用其中的部分抵顶所欠杨某建房工程款，抵顶工程款的部分贷款，由续某偿还，剩余贷款由杨某使用和偿还。双方还口头约定杨某偿还的部分贷款，由杨某每月支付给续某，由续某负责偿还。合同签订当日，续某及妻子张某和静宁县德美房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同（预售），将涉案××号房屋预售登记在续某、张某名下。2017年1月22日，续某以购买××号房屋为由与平凉市住房公积金管理中心静宁办事处签订住房公积金借款/担保合同，约定平凉市住房公积金管理中心静宁办事处向续某提供借款370000元，续某、张某以涉案××号房屋提供抵押担保。2017年1月23日，平凉市住房公积金管理中心静宁办事处将续某所贷370000元贷款转账支付静宁县德美房地产开发有限责任公司。2017年1月24日，静宁县德美房地产开发有限责任公司又将该笔370000元贷款转入杨某账户。2017年7月31日，杨某完成了为续某二层楼房安装钢结构和置顶工作，经双方结算，续某尚欠杨某工程款63427.15元。2018年12月17日，杨某与续某又签订补充协议，约定续某在收到静宁县德美房地产开发有限责任公司通知领取房产证之日起30日内，双方按约定还款数额还清续某在平凉市住房公积金管理中心静宁办事处的贷款，续某将涉案房屋产权过户登记到杨某名下。2019年12月至2020年5月，杨某未按约定向续某支付还贷资金。2020年5月23日，杨某与续某再次签订了一份协议，约定双方按使用贷款数额比例，各自承担还款份额，杨某每年还款10个月，续某还款2个月，杨某每月23日前两天将还款资金转续某账户，由续某负责偿还贷款，如违反约定，则视为杨某放弃了此前签订的合同与补充协议，续某在独立承担了还款责任的前提下，可处置涉案房屋。2020年7月24日，杨某向续某转账支付还贷资金，续某以杨某未按约定的时间支付还贷资金，拒绝收取杨某转账支付的款项。2020年8月5日、6日，续某还清住房公积金剩余贷款314290.12元，2020年8月10日，办理了涉案房屋不动产登记手续，支付契税2546.57元、测绘费95元、登记费80元、物业费2085元、公共用电费37元。2020年8月12日，续某、张某与陈某、马某签订房屋买卖合同，将涉案房屋以697422元出售给了陈某、马某。续某因出售房屋支付税款40682.96元、教育附加费830.26元。2020年10月13日、21日，续某分两次偿还了拖欠杨某的建房工程款63427.15元。2020年11月30日，续某向杨某支付出售房屋价款169625元。另外查明，2020年5月，杨某未经续某同意，将房屋门锁撬开，欲将涉案房屋出让他人未果，续某因更换房屋门锁支付费用680元。续某名下借出的，杨某实际使用的住房公积金贷款，双方共计偿还本金370000元，利息39410.04元，合计409410.04元，其中续某偿还336937.72元。本院认为，杨某与续某签订的杨某借用续某住房公积金贷款合同及补充协议，违反了住房公积金管理条例的相关规定，属无效合同，涉案清华园小区3#-1-504号房屋属杨某所有。续某在未经杨某同意的情况下，将杨某所有的房屋出售给他人，造成杨某财产损失，续某应当折价赔偿。关于赔偿数额问题，应当按照现阶段房屋市场价进行确定，续某、张某以697422元出售了涉案房屋，出售价格符合当前静宁县的房屋市场价格，续某应当赔偿杨某房屋价款697422元，但续某归还了以其名义贷出，由杨某实际使用的住房公积金贷款336937.72元，续某归还的住房公积金贷款，应当从房屋赔偿款中扣减；涉案房屋属杨某所有，续某为办理房屋不动产登记手续支出的契税、测绘费、登记费、物业费、公共用电费，为更换房屋门锁支出的费用，杨某应当给付续某；杨某与续某串通非法借得住房公积金贷款，由杨某实际使用，但杨某不按期偿还贷款，致使续某为偿还贷款出售杨某所有的房屋产生税费，该笔税费应当由杨某承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、续某赔偿杨某房屋损失190859.28元（房屋出售价款697422元减去续某偿还公积金贷款336937.72元和续某支付杨某的169625元）；二、杨某给付续某因办理房屋登记手续交付的契税2546.57元、测绘费80元、登记费95元、物业费2085元、公共用电费37元，更换门锁费680元，合计5523.57元；三、杨某给付续某为偿还住房公积金贷款而出售涉案房屋交付的税款40682.96元，教育附加费830.26元，合计41513.22元；四、驳回杨某的其他诉讼请求。（上述一、二、三项相抵后，续某支付杨某143822.49元）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5692元，减半收取2846元，由杨某负担1451元，续某负担1395元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。审判员 杨学文二〇二一年二月八日法官助理 高翠芳书记员 张嘉奇