河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终55号上诉人（原审被告）：焦作拾叁商贸有限公司。住所地：河南省焦作市山阳区人民路与塔南路交叉口向南300米弘阳家居公司****。法定代表人：占佳龙，经理。委托诉讼代理人：张振瑞，河南国银（焦作）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：占佳龙，男，1999年12月22日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：张振瑞，河南国银（焦作）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郭瑞娟，女，1975年9月27日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。被上诉人（原审原告）：焦作弘阳家居有限公司。住。住所地：河南省焦作市山阳区定和街道商城大厦****/div>法定代表人：徐家胜，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张帅帅，金研律师事务所律师。上诉人焦作拾叁商贸有限公司（以下简称：拾叁商贸公司）、占佳龙、郭瑞娟因与被上诉人焦作弘阳家居有限公司（以下简称：弘阳家居公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院于2020年11月19日作出的（2020）豫0811民初2697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。拾叁商贸公司、占佳龙、郭瑞娟上诉请求：1、撤销焦作市山阳区人民法院(2020)豫0811民初2697号民事判决书，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定如下事实错误或没有证据予以证明，导致判决结果错误且显失公平，应依法予以纠正。1、被上诉人只是在2020年5月21日通过微信送达了所谓“通知函”，但在下达通知函的五月初，被上诉人已将租赁场地收回，并出租给他人开始收取租金，至此，上诉人已不再丧失对租赁场地的占用、使用，被上诉人已单方解除合同。现在上诉人场地标识早已被拆除、进行更换，一审只要让被上诉人提供涉案场地的新租赁合同就可以查明双方租赁合同的实际解除时间，而非仅依据被上诉人一条单方的微信通知简单确认合同解除时间。由于被上诉人在五月初就已将场地单方收回并转租于他人，在已向他人收取租金且被上诉人已不再实际使用租赁场地的情况下，一审又认定5月份租金及费用16364.7元毫无依据。2、今年遭遇严重疫情，被上诉人因疫情自2020年1月底关门，2020年3月28日才恢复营业，两个月时间被上诉人并未提供涉案场地供上诉人经营使用。因该特殊原因，相应租金损失就算不是由被上诉人承担，也应由其承担部分租金损失，特别是关门停止营业期间，被上诉人根本没有提供任何服务，一审判决无视合同履行实际情况，仍以原合同约定要求上诉人承担全部租金及服务费用，显失公平。3、本案中上诉人除缴纳的租金外还有15000元押金。根据合同约定，如上诉人未能按期缴纳租金，被上诉人可以先行在押金中扣除，事实上上诉人押金远超所欠被上诉人租金。在被上诉人按合同约定扣缴的情况下，上诉人并不欠被上诉人多少租金及服务费。一审判决对此事实却完全忽视，仅因被上诉人因疫情欠缴不到3万元租金及服务费，不仅所缴押金未能抵扣租金及服务费，还需另行支付92237.4元违约金。4、合同法司法解释规定的很明确：对于违约金约定过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，约定违约金高于造成损失30%的，一般认定为过分高于造成的损失。就算一审认定欠缴租金及服务费认定无误。本案被上诉人所谓的实际损失和逾期利益做多也只是一审判决所认定期间租金及服务费共计32729.4元。但仅仅是因为合同中约定了按照月租金的六倍支付这一违约条款，判令上诉人支付违约金92237.4元，如果押金也被以违约金名义被被上诉人罚没，违约金数额竟然是争议标的的3.28倍，远超违约金弥补损失的立法目的。上诉人公司2019年10月份租赁场地后，一直进行装修投入，根本未进行一天实际经营，做为一个刚起步小微企业，除正常租金亏损外，竟还要承担巨额违约金赔付，上诉人无力承担。二、判令占佳龙对公司经营债务承担连带责任，认定事实错误。一方面，被上诉人公司出于租赁商场场地进行“帝龙”品牌整木家居销售而设立，公司设立后唯一的经营行为只是签订租赁后缴纳租金及服务费在涉案场地进行门店装修，加之疫情原因，至2020年5月初场地被收回，公司没有任何对外销售行为，更没有任何收入。另一方面，租赁场地时占佳龙年仅二十岁，还在上学期间，其本人只是挂名股东和法人，没有实际参与任何公司经营行为，对于公司财产与占佳龙财产相互独立问题，二审上诉人将提交公司财务报表等证据予以证实。弘阳家居公司辩称，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持本案一审判决。事实与理由：一、根据双方签订的《租赁合同》约定，上诉人焦作拾叁商贸有限公司逾期支付弘阳家居公司租金等费用超过十五日的，弘阳家居公司有权解除合同。弘阳家居公司工作人员于2020年5月21日向上诉人郭瑞娟微信送达了解除合同《通知函》，并用文字提示内容为“商场下的函件，通知交费和场地回收”，郭瑞娟亦立刻回复：“好，算一下费用”。并且，在解除合同《通知函》下达前的2020年4月13日和2020年4月16日，弘阳家居公司分别通过工作人员微信送达催缴《通知函》和委托律师邮寄送达《律师函》的方式提示上诉人及时缴纳所欠费用，但上诉人却始终置之不理直至2020年5月21日弘阳家居公司向其送达解除合同《通知函》。双方合同虽然解除，但涉案商铺于2020年6月29日才被另行出租，并非上诉人所述的2020年5月初。故弘阳家居公司依法解除与上诉人的合同关系的程序和理由符合双方《租赁合同》的约定及《合同法》及相关司法解释的规定，一审法院判决双方《租赁合同》及其补充协议于2020年5月21日解除并无不妥。二、根据本案《租赁合同》及其《补充协议》的约定，弘阳家居公司已经免除了上诉人2019年10月份、2020年1月份、2020年4月份的租金，并且在本次“新冠疫情”状况缓和之后，弘阳家居公司也对上诉人做出了特殊照顾，又免除了其2020年2月份的房租，合计免除其租金共4个月。本案中《租赁合同》约定租期共计12个月，免除其租金的月数占到合同总时长的三分之一。据此，无论按照双方的合同约定，还是基于“共克疫情”的社会责任，弘阳家居公司已对上诉人做出了法律上和道德上最大照顾，故本合同的履行不存在任何显失公平的情形。三、上诉人在上诉状中陈述其向弘阳家居公司缴纳除房租外的押金15000元系虚假陈述，请法庭依法审理查明。事实是，上诉人仅向弘阳家居公司实际缴纳押金5000元。该5000元系在双方签订《租赁合同》前的租赁“意向金”，待合同签订后转为押金性质。并且双方亦有约定，在上诉人出现违约事由时该笔押金由弘阳家居公司扣除不予退还，上诉人在本案一审时并未提出该主张亦是对本项事实的认可。四、本案一审判决上诉人向弘阳家居公司支付违约金符合《合同法司法解释二》的规定，请二审法院予以维持。首先，根据《合同法解释二》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过所造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。但该条规定并非强制性效力规定，并非规定违约金数额一定不能超过30%这条红线。该条第一款也明确规定，违约金过高的认定应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。纵观本纠纷形成的根本原因系上诉人无故拖欠弘阳家居公司房屋租金及其他费用，上诉人应当承担本案中的全部过错。并且在本案一审庭后的调解阶段，在弘阳家居公司对于其诉讼请求做出重大让步的前提下，上诉人答应于调解笔录签字时先支付部分款项并且在短时间内将其公司的注册地址从弘阳家居公司物业迁走，但在付款时却又出尔反尔拒不履行，直至现在其公司的注册地址仍在弘阳家居公司处，对弘阳家居公司的后续出租亦产生重大影响，上诉人的行为已完全违背公平正义和诚实信用的社会准则。其次，本案《租赁合同》中对违约金计算方式明确约定为两项：1、上诉人延迟3日以上缴纳费用的，按届时月租金标准的六倍向弘阳家居公司支付违约金；2、上诉人逾期付费的，按欠费总额向甲方支付每日2%的违约金。一审中弘阳家居公司诉请支付违约金的金额是以上述两种计算方式相加取得，但一审法院在充分尊重双方约定的基础上，根据本案实际情况只判决以上第1种方法支付违约金，该判决结果本身就是对违约金的数额进行了下调。并且一审法院是充分考虑到本案双方的过错程度，依据公平原则和诚实信用原则予以裁判，既支持了弘阳家居公司的合法诉求，亦照顾了上诉人的合法权益，依法理应予以维持。五、上诉人占佳龙系完全民事行为能力人，作为该公司法定代表人经营注册该公司，就应当承担相应的民事义务和法律责任。占佳龙在与弘阳家居公司签订租赁合同时，将自己的银行账号作为公司账号用于公司的日常经营且未实际认缴出资，因此一审对于占佳龙承担连带责任的事实认定及适用法律正确。并且，占佳龙于2020年6月16日又作为法人代表注册了河南嘉佳建材有限公司，其持股比例为80%。根据上诉人上诉状所述占佳龙无经济能力，但其又随意注册公司且不实际出资，该行为已经违反了相关法律规定。弘阳家居公司向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告拾叁商贸公司之间的租赁合同及补充协议已于2020年5月21日解除；2、被告拾叁商贸公司退出租赁场地，恢复场地原状并返还租赁物；3、被告拾叁商贸公司支付租金及服务费共计32729.4元，被告占佳龙、郭瑞娟承担连带清偿责任；4、被告拾叁商贸公司支付合同解除后的逾期腾房占有使用费16364.7元，被告占佳龙、郭瑞娟承担连带清偿责任；5、被告拾叁商贸公司支付原告违约金132494.56元，被告占佳龙、郭瑞娟承担连带清偿责任；6、诉讼费由三被告承担。一审法院认定，2019年10月1日，原告弘阳家居公司作为出租人（甲方），被告拾叁商贸公司作为承租人（乙方），双方签订租赁合同，约定拾叁商贸公司租赁焦作弘阳家居馆二层227号商铺用于家居经营，销售帝王牌整木；租赁期限一年，自2019年10月1日起至2020年9月30日止；租赁物交付日及计租日均为2019年10月1日；每季度租金46118.7元，每季度经营服务费2975.4元；其中2020年3月租金应于2019年12月25日支付，2020年5月租金应于2020年3月25日支付；合同有效期内，乙方出现迟延3日以上交纳合同项下费用等情形的，甲方有权立即解除合同，除要求乙方交纳各项费用外，乙方应按届时月租金标准的六倍向甲方支付违约金；乙方违反合同项下付款义务、逾期付费的，应按欠费总额向甲方支付每日2%的违约金。乙方逾期15日仍未付清合同约定款项的，甲方有权解除合同，并要求乙方承担违约责任。双方并于当日签订补充协议。合同尾部乙方签章处，由被告占佳龙作为被告拾叁商贸公司的法定代表人签名并捺指印。被告拾叁商贸公司系自然人独资的有限责任公司，被告占佳龙为公司股东。被告郭瑞娟系占佳龙的母亲，自认系拾叁商贸公司雇佣的业务员。2020年5月15日，原告作出对被告占佳龙的通知函，主要内容：对方承租的227号商铺已交付使用，但对方未按租赁合同约定支付2020年3月至6月租金，期间原告多次电话、短信及发函通知对方支付租金，对方截至发函仍未履行合同义务。基于此原告通知对方，依照法律规定和合同约定，解除双方间签订的租赁合同，并要求对方于2020年5月30日前返还所租物业、支付所欠租金。2020年5月21日，原告的工作人员刘思通过微信向被告郭瑞娟送达了该通知函，并告知对方商场下函件，通知交费和场地回收；郭瑞娟回复“好，算一下费用”；刘思所列3月费用为17365.5元，5月费用为16364.7元。后原告收回了该租赁场地，并出租与他人。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照合同法第九十三条第二款的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案被告拾叁商贸公司与原告弘阳家居公司签订租赁合同后，已逾期支付原告弘阳家居公司租金等费用超十五日，双方合同约定的解除合同条件已成就，原告作为解除权人，于2020年5月21日向郭瑞娟送达解除租赁合同的通知函，该租赁合同及补充协议已于通知到达对方时解除。故原告起诉要求确认其与被告拾叁商贸公司之间的租赁合同和补充协议已于2020年5月21日解除，理由充分，予以支持；因原告现已收回该租赁场地并另行出租，故原告要求被告退出租赁场地、恢复原状并返还租赁物业的请求，无事实根据，不予支持；原告要求支付3月、5月租金及服务费共计32729.4元，符合双方合同约定，予以支持；原告要求支付合同解除后的逾期腾房占有使用费，但未举证证明合同解除后被告拾叁商贸公司继续占有使用其房屋的情况，故该请求证据不足，不予支持；原告要求支付违约金，双方合同中约定了两种违约金的计算方法，其一为乙方迟延3日以上交纳费用的，按届时月租金标准的六倍向甲方支付违约金；其二为乙方逾期付费的，按欠费总额向甲方支付每日2%的违约金。原告所请求的违约金系上述两种计算方法分别计算相加而得，该院认为按照月租金的六倍支付违约金，已足以赔偿原告因被告拾叁商贸公司违约造成的损失，故仅支持其中月租金六倍的违约金，即46118.7÷3×6=92237.4元。被告拾叁商贸公司系自然人独资公司，被告占佳龙作为公司股东，未能证明公司财产独立于其自己的财产，故原告要求占佳龙承担连带责任，理由充分，予以支持；原告以被告郭瑞娟系被告拾叁商贸公司的实际经营人为由要求其承担连带责任，但未提供证据证明该主张，对原告该请求不予支持。一审法院判决：一、原告焦作弘阳家居有限公司与被告焦作拾叁商贸有限公司之间的租赁合同及补充协议于2020年5月21日解除；二、被告焦作拾叁商贸有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告焦作弘阳家居有限公司支付租金30745.8元、服务费1983.6元；三、被告焦作拾叁商贸有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告焦作弘阳家居有限公司支付违约金92237.4元；四、被告占佳龙就被告焦作拾叁商贸有限公司上述债务承担连带责任；五、驳回原告焦作弘阳家居有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3932元，由被告焦作拾叁商贸有限公司、占佳龙负担2713元，由原告焦作弘阳家居有限公司负担1219元。二审中，上诉人提供如下证据：山阳区新冠疫情防控指挥部办公室第9号、第10号通告两份。证明：弘扬家居公司在2020年1月底因疫情原因已经关闭，2020年3月底还未恢复营业。疫情原因系不可抗力和政策原因属于情势变更，上诉人因不能开门经营存在相应租金损失，管理费是弘扬家居收取的卫生保安卫生治安管理的服务费用，但3月份商场并未经营，仍然收取管理费无依据。被上诉人质证称：对该证据的真实性、合法性没有异议，对证明指向有异议，疫情原因是导致本次商场关闭的主要原因，但在疫情状况下，上诉人和被上诉人同样作为独立运营的企业法人，均应当对本次疫情所引起的商业风险独立承担责任，不能因为新冠疫情而让被上诉人独立承担该商业风险。虽然被上诉人在2020年的2、3月份因疫情防控没有对外营业，但相关的物业服务还在继续进行，一审法院判决其支付管理费正确。被上诉人提供如下证据：1、押金收条复印件一张（原件保存于被上诉人财务）。证明：约定的押金是5000元。2、华帝租赁合同、老板厨电租赁合同两份。证明：涉案场地于2020年6月28日才转租至其他人处。上诉人质证称，1、对于该收据的真实性无异议，押金也即保证金。根据双方合同约定，相应的保证金在拾叁商贸公司违约，未按时支付租金的情况下，应当先于保证金中扣除，不足部分再继续向上诉人追偿，但一审对该保证金并未提及，也未进行相应的租金扣减，事实不清，应予以纠正。2、对两份租赁合同真实性无异议，证明指向有异议。通过两份租赁协议不能看出该两份合同的租赁场地与本案租赁场地一致，双方的合同关系经协商已于2020年5月21日解除，并经一审法院认定，被上诉人未及时出租的责任不应由上诉人承担。本院对当事人提供的证据认证如下：上诉人提供的证据不影响本案事实的认定，本院不再认证。被上诉人提供的证据客观真实，予以采信。本院经审理查明，弘阳家居公司于2020年6月28日将本案所涉场地出租给第三人，其他的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，弘阳家居公司2019年10月1日与拾叁商贸公司签订租赁合同，将焦作弘阳家居馆二层227号商铺租赁给拾叁商贸公司用于家居经营，租赁期限一年。弘阳家居公司与拾叁商贸公司之间形成租赁合同关系，弘阳家居公司已履行了将涉案商铺交付给拾叁商贸公司的合同义务，拾叁商贸公司应当按约定向弘阳家居公司支付租金。弘阳家居公司一审中举证证明拾叁商贸公司拖延支付3月份及5月份租金，并多次通知拾叁商贸公司，拾叁商贸公司迟延履行支付租金的合同义务，弘阳家居公司请求解除涉案租赁合同，符合法律规定，一审认定正确。关于租金及服务费。上诉人一审中认可弘阳家居公司诉讼请求中的3月份租金及服务费，二审中又称因疫情原因，该部分租金及服务费不应支付，理由不能成立，弘阳家居公司已对拾叁商贸公司装修期间及疫情期间免除了4个月的租金，双方对租金的减免达成了一致意见。2020年5月21日被上诉人通知上诉人交费及场地回收，双方的租赁费是按季度交纳，上诉人主张5月份不再使用涉案租赁商铺，理由不能成立。一审认定上诉人向被上诉人支付3月份及5月份的租赁费正确。关于违约金。双方签订的租赁合同约定的违约迟延3日以上交纳费用的，按届时月租金标准的六倍向甲方支付违约金。另约定逾期付费的，按欠费总额支付每日2%的违约金。上诉人迟延交纳租金，对被上诉人造成的损失是利息损失即以17365.5元为基数，自2019年12月26日起算，以16364.7元为基数，自2020年3月26日起算的利息，及因上诉人在租赁期间不再租赁涉案商铺，被上诉人在另找他人租赁涉案商铺之前的空置期间损失16364.7元。一审认定按六个月租金标准即92237.4元计算违约金，上诉人认为该违约金认定过高，请求调整，符合法律规定，本院按不超过上诉人违约给被上诉人造成的实际损失的30%，酌定上诉人向被上诉人支付违约金20000元。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河南省焦作市山阳区人民法院（2020）豫0811民初2697号民事判决第一项、第二项、第四项及案件受理费部分；二、撤销河南省焦作市山阳区人民法院（2020）豫0811民初2697号民事判决第三项、第五项；三、焦作拾叁商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向焦作弘阳家居有限公司支付违约金20000元；四、驳回焦作弘阳家居有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3932元，由上诉人拾叁商贸公司、占佳龙、郭瑞娟负担932元，由焦作弘阳家居有限公司负担3000元。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二一年二月二十三日书记员 张艳娇