广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24710号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨志敏，女，1966年10月4日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：曹强华，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨宇，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：广州全辉饮食有限公司，住所地：广州市越秀区大南路**首层及阁楼。法定代表人：陆依云，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曾宪良，广东海云天律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市越秀区北京街道社区服务中心，住，住所地：广州市惠福东路龙藏街****/div>法定代表人：马华美，职务：主任。委托诉讼代理人：陈怡毅，广东宏安信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪苹，广东宏安信律师事务所实习人员。上诉人杨志敏、广州全辉饮食有限公司（下简称全辉公司）因与被上诉人广州市越秀区北京街道社区服务中心（下简称北京街社区中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初13809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨志敏上诉请求判令：1.撤销原审判决第一、第二、第三、第五项，改判杨志敏无须向北京街社区中心支付2020年2月1日起的房屋使用费；2.北京街社区中心向杨志敏支付大南路××号房屋的装修费152330元；3.本案诉讼费用由北京街社区中心承担。事实与理由如下：一、原审法院对杨志敏与北京街社区中心租赁合同关系于2019年3月解除的认定没有法律依据。根据北京街社区中心发出通知书的时间可以看出，在2019年3月后长达一年多的时间内，北京街社区中心对于全辉公司继续使用涉案商铺并没有提出任何异议，且每月按时收取杨志敏的租金。因此，原审法院认定杨志敏与北京街社区中心之间的租赁合同关系于2019年3月解除，是错误的；二、原审法院认定杨志敏应承担2020年2月之后的承包费无事实依据，违背了公平原则。其一，2020年1月24日后，广东省处于省重大突发公共卫生事件一级响应期间，广东省内的饮食行业根本无法复工复产。原审过程中，杨志敏多次提出疫情导致停业、影响复工复产以及有关的租金优惠减免的政策抗辩，但原审法院对此避而不谈，有违最高人民法院及广东省高级人民法院关于疫情的指导意见的精神。其二，涉案商铺能否复工复产与新型冠状病毒感染××疫情的发展及政府的防控措施有关。疫情返工措施导致涉案商铺在2020年1月24日后无法开门营业，产生了实际经营损失，依据公平原则，应当认定杨志敏不缴或少缴租金。即使双方的合同到期，由于杨志敏在合同到期后已依约缴交租金，故应认定双方之间存在事实上的租赁合同关系。疫情导致杨志敏未能经营，北京街社区中心未能提供可经营的场地，从权利义务对等原则考虑，北京街社区中心也无权收取租金。且，自2019年至诉讼期间，市政部门对北京路、大南路段进行围蔽修路，导致涉案商铺无法正常营业，造成杨志敏持续性的损失，杨志敏就此有权依据公平原则要求减免租金。综上，原审认定杨志敏在疫情、××期间××向××街社区中心交租，严重违反公平原则。其三，北京街社区中心作为国有企业，应响应政府关于疫情造成小企业损失、国企应先行减免租金分担社会维稳责任的文件精神，对杨志敏的租金进行减免；三、原审法院驳回杨志敏要求北京街社区中心支付装修费用的诉讼请求无事实根据及法律依据。根据合同法以及公平原则，杨志敏在承租涉案商铺之时支付了巨额的装修费用。涉案合同被解除，北京街社区中心收回涉案场地后，杨志敏投入的有关设备、装修可以由北京街社区中心继续使用，故北京街社区中心应向杨志敏支付装修费。上诉人全辉公司对杨志敏的上诉答辩称：北京街社区中心明知涉案房屋被转租而没有提出异议，视为其放弃权利。同意杨志敏有权减免三个月租金的意见。其他意见以全辉公司的上诉意见为准。被上诉人北京街社区中心对杨志敏的上诉答辩称：一、北京街社区中心作为涉案房屋的合法使用者，按照合同约定，有权解除与杨志敏之间的不定期租赁合同关系。北京街社区中心于2019年3月10日发出收回物业通知，在合理期限内提前15日以书面方式通知杨志敏解除合同，已尽告知义务，且杨志敏于当日签收解除通知，符合合同解除的法定条件。合同解除后，杨志敏和全辉公司继续使用涉案房屋，拒绝履行腾房义务，距今长达1年9个月，严重侵犯了北京街社区中心的合法权益。杨志敏及全辉公司以疫情和周围施工为由要求免除租金依法无据，除应当向北京街社区中心腾房外，还应当支付逾期腾房的占有使用费。因此，原审判决杨志敏和全辉公司承担2020年2月1日起的房屋使用费依法有据。同时，原审判决驳回杨志敏要求北京街社区中心支付装修费用的反诉请求，事实清楚，依法有据；二、关于疫情和市政围蔽施工的问题。双方之间的不定期租赁合同关系已于2019年3月10日解除，而疫情和施工围蔽都发生在2020年2月，杨志敏和全辉公司因逾期腾房而应承担的支付房屋使用费义务不能因其违约行为或侵权行为而免除。且杨志敏和全辉公司恶意扩大损失，应当由其自行承担相应的法律后果。疫情政策规定属于政府指导性而非强制性文件，且所有文件均是在租赁关系合法有效的前提下适用。本案租赁关系早在2019年3月份即已经解除，故杨志敏与全辉公司要求减免2020年2月后的租金无任何法律依据。上诉人全辉公司上诉请求判令：1.撤销原审判决第三项，改判杨志敏和全辉公司在判决生效之日起十日内向北京街社区中心支付自2020年5月1日起的房屋使用费(按每月20525元的标准支付)，或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费等所有费用由杨志敏、北京街社区中心共同承担。事实与理由如下：一、全辉公司与杨志敏之间并不存在租赁合同关系，全辉公司仅与杨志敏的次承租人即合作方王鹏存在租赁关系，王鹏也是本案的次承租人之一。无论是杨志敏与王鹏签订的《合作协议》，还是王鹏与全辉公司签订的《联营合同》，其本质都是杨志敏和王鹏为了赚取租金差价而为。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，王鹏作为次承租人转租涉案房屋给全辉公司的期限超过杨志敏作为承租人的剩余租赁期限，应当认定超过部分的约定无效。因此，原审法院未通知王鹏作为本案当事人参加诉讼，违反法定程序；二、涉案房屋的权益人为广州市越秀区第一房屋管理所(下简称越秀第一房管所)，性质属于国有房屋，全辉公司为注册资金仅13万元的小微企业，全辉公司对涉案房屋的承租受疫情影响是众所周知的事实。原审法院一方面认定涉案房屋的租赁关系为不定期租赁关系，另一方面却不按照最高人民法院的指导意见和国家八部委的规定对全辉公司免除三个月租金的诉求予以支持，既违反了最高人民法院指导意见的规定，也与国家八部委的指导意见相悖；三、涉案房屋的装修系由全辉公司的法定代表人陆依云实施，但本案的鉴定结果并未通知陆依云进行质证。因此，原审不支持杨志敏的装修费诉请，也未查明陆依云实际支付的装修费用，对陆依云不公平。上诉人杨志敏对全辉公司的上诉答辩称：其一，同意其有关疫情的上诉意见。其二，关于涉案商铺的装修投入问题。杨志敏在原审中已经提供相关证据证明装修是由杨志敏进行投入。依据北京街社区中心的持续收租行为及开具的租金发票，可认定涉案租赁合同有效。北京街社区中心现要求收回涉案场地，应支付相应的装修费给杨志敏。被上诉人北京街社区中心对全辉公司的上诉答辩称：一、王鹏不是《场地租赁合同》的合同相对人，也不是法律规定必须共同参加诉讼的当事人或共同诉讼人，其对于本案的诉讼标的没有独立的请求权，本案的处理结果与其没有法律上的利害关系。全辉公司如与王鹏存在争议，可另寻法律途径向王鹏追索，而不是在本案中申请追加王鹏为第三人。另外，北京街社区中心与杨志敏的租赁合同关系于2019年3月10日依法解除后，北京街社区中心收取杨志敏的款项性质属于因逾期履行腾房义务而应支付的房屋占用费，而非租金。全辉公司系房屋的实际使用人，在租赁合同关系解除后，应当依法与杨志敏共同承担交还案涉房屋及支付逾期腾房期间的房屋使用费的义务。原审判决驳回杨志敏要求北京街社区中心支付装修费用的诉讼请求，于法有据；二、针对全辉公司要求疫情和围蔽施工期间减免租金的答辩意见与针对杨志敏上诉的答辩意见一致。全辉公司称评估结果未送达陆依云没有法律依据。陆依云仅是全辉公司的法定代表人和股东，涉案房屋的实际使用人是全辉公司而非陆依云。原审法院已依法追加全辉公司作为本案第三人，全辉公司参与了评估及庭审，程序合法有效。北京街社区中心于2019年4月4日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认北京街社区中心与杨志敏的不定期租赁关系已于2019年3月10日解除；2.杨志敏及全辉公司立即腾退并向北京街社区中心交回位于广州市越秀区大南路187号首层及阁楼的商铺；3.杨志敏及全辉公司连带向北京街社区中心支付房屋占用费（每月以20525元为标准，自2020年2月1日起计至杨志敏及全辉公司交回商铺为止）。杨志敏反诉请求判令：1.北京街社区中心立即向杨志敏返还押金43660元；2.北京街社区中心支付大南路××号装修费152330元。原审法院经审理查明，2019年3月21日，广州市越秀区人民政府北京街道办事处出具《委托声明》，内容为：兹广州市越秀区人民政府北京街道办事处（下简称北京街道办事处）自愿将向广州市越秀区第一房屋管理所承租的位于广州市越秀区大南路××号、189号首层及阁楼两物业，委托广州市越秀区北京街道社区服务中心以自己名义与杨志敏（租户）签订《场地租赁合同》以及其他有关此两物业出租的事宜，包括但不仅限于全权代理北京街道办事处与杨志敏（租户）订立、中止、解除租赁合同，收取租金，办理与出租有关的文件登记备案手续，代理监督承租方合理使用房屋及其附属设施，并对房屋进行日常维护保养。2014年7月11日，北京街社区中心（为甲方）与杨志敏（为乙方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方将座落在广州市越秀区大南路187号首层及阁楼的商铺，建筑面积为108.71平方米（其中阁楼面积为53.16平方米作办公使用）的场地租给乙方作经营使用；二、租赁期限为叁年（从2014年7月1日起至2017年6月30日止）；三、因本场地为甲方承租房管部门的物业，租赁期内若因房管部门调增物业的租金，则所调增的租金全部由乙方负责，如房管部门不与我方（甲方）签续租合同，要收回场地，本《场地租赁合同》即时无条件解除，乙方必须在收到甲方书面通知的15日内无条件退出并将场地交回给甲方；四、每月场地租金为20525元，从次年七月份起每年场地租金按年复式递增5%计算；五、场地租金的交付方式：乙方应在每月的五日前向甲方缴交当月的场地租金。逾期不缴交的，则每逾期一天，按应缴金额的1%向甲方缴交滞纳金。如果超过十五天不缴交的，则视作乙方违约，甲方有权提前终止合同，并立即收回场地。乙方应在收到甲方发出“收回场地通知”的三天内，将使用场地内的所有物品清理完毕，否则视为乙方对使用场地内全部物品所有权的完全放弃。乙方必须在限期内无条件退出使用场地，乙方所有损失由其自负(包括装修费用等)。甲方保留向乙方追讨一切损失之权利；六、乙方在签订协议的五天内须向甲方交付61575元作保证金（不计息），期满时扣除应付的费用后凭发票返还乙方（如乙方遗失发票，该发票的所有税费由乙方承担）；若乙方在租赁期间违约，保证金作赔偿，不予退回，乙方所有损失（包括装修费用等）由其自负；十一、租赁期内，甲乙双方应严格遵守协议。如其中一方违约，则由违约的一方按三个月的租金赔偿给对方；十二、如协议期满，一方决定不再续约，应在协议期满前十五天前以书面形式通知对方，使其有充分时间处理好有关事宜。乙方须在期满前三天内将使用场地内的所有物品清理完毕，否则视为乙方对使用场地内全部物品所有权的完全放弃。乙方必须在限期内无条件退出使用场地，乙方所有损失由其自负(包括装修费用等)。甲方保留向乙方追讨一切损失之权利；十三、租赁期将届满时，乙方应做好退场工作，按时将场地交还甲方。场地的装修、固定设施不得拆除、破坏，应完好无偿留给甲方使用，场内的垃圾杂物卫生要清扫(除)干净，否则照价赔偿或修复。赔偿金或修复费用用保证金扣减，保证金不足于赔偿的，乙方必须按实际损失价值补足赔偿。杨志敏向北京街社区中心交纳了43660元租赁保证金。据广州全辉饮食有限公司的登记时间为2020年5月15日的营业执照显示，该公司成立日期为2015年10月16日，经营范围为餐饮业，住所为大南路××号首层及阁楼。据《准予变更登记（备案）通知书》显示，该公司于2019年11月14日将原法定代表人王鹏变更为陆依云，原股东王鹏、杨志敏变更为陆依云，原有限责任公司（自然人投资或控股）的企业类型变更为有限责任公司（自然人独资）；2020年5月15日将原股东陆依云变更为陆依云、徐瑞兰，原有限责任公司（自然人独资）的企业类型变更为有限责任公司（自然人投资或控股）。原审过程中，北京街社区中心为证明其主张提交了以下证据：1.广州市越秀区第一房屋管理所于2019年3月1日向广州市越秀区北京街道办事处发出的《关于收回房屋的通知》，内容为该所发现涉案房屋转租使用，决定终止合同、收回房屋，并按2017年广州市房屋租金参考价标准收取房屋使用费；2.北京街社区中心于2019年3月10日向杨志敏发出的《收回物业通知书》，内容为要求解除《场地租赁合同》，要求杨志敏在收到通知的15日内无条件退出并交回场地。该通知书尾页空白处有“杨志敏”签名。杨志敏对上述证据的真实性合法性予以确认，关联性不予确认，认为杨志敏是与北京街社区中心签订租赁合同，并不是与房屋管理所签订合同，故房屋管理所的决定与杨志敏无关。杨志敏为证明其投入装修的情况提交了商铺装修协议、工程预算项目清单、收款收据、销售保修单。北京街社区中心对上述证据均不予确认，并认为：其中187号铺所签订的商铺装修协议是2015年6月23日，杨志敏与巫强签订，189号铺所签订的装修协议是2017年6月24日，与巫茂强签订。两个商铺的装修协议工程预算项目清单收据均是不同的商铺，一份是2015年一份是2017年签订，但是两份不一样的文件，里面的内容完全一致的。因此，不排除杨志敏为了诉讼而单方制作的协议，且上述材料存在诸多与正常交易习惯不合理的地方，因此不能作为合法有效证实涉案商铺装修费用的证据使用。杨志敏为证明其与王鹏之间存在合作关系提交了杨志敏（为甲方）与王鹏（为乙方）签订的《合作协议》，该协议约定：甲方愿意将向广州市越秀区北京街社区服务中心（该协议中简称北京街）承租的大南路××号首层及阁楼的商铺与乙方合作经营，甲方提供场地、协助乙方领取营业执照、定期巡查、协调乙方经营过程须对外与政府、税务部门的工作，乙方利用其具有饮食经营的经验负责档口的经营，乙方自行承担经营过程中的投入、管理，所得收入先行支付本协议项下乙方应付款项；在合作期间，如房管局、北京街因发还等原因不与甲方签续租合同或在收到北京街书面通知撤场的15天内，乙方需无条件退回场地，该协议无条件解除；合作期限为20个月（从2015年9月20日起至2017年6月30日）；乙方每月的第5日前支付22000元给甲方用于向北京街支付的场地使用费等；乙方每月的第5日前支付6000元给甲方作为当月协助管理费用等。北京街社区中心质证称，对该证据不予认可，即使真实，杨志敏也违反了与北京街社区中心签订的租赁合同中关于不得转租的约定。全辉公司质证表示对该协议不清楚。全辉公司提交了以下证据：1.2016年4月9日王鹏（为甲方）与陆依云（为乙方）签订的《联营合同》，约定甲方将大南路××号首层及阁楼的商铺与乙方合作经营，建筑面积为108.71平方米（其中阁楼面积为53.16平方米作为办公室）的场地租给乙方作经营使用，租期从2016年4月21日至2021年4月20日，第一年租金为每月32000元，第二年租金为每月32000元；出租方的租金递增幅度按街道办事处的递增金额而递增计算等；2.王鹏收到陆依云交纳的物业顶手费（转让费）45000元的收据；3.王鹏收到陆依云交纳的押金64000元的收据。北京街社区中心质证称对上述证据不予认可。杨志敏质证称其对上述证据不清楚，由法院审查。北京街社区中心为证明房管部门经多次沟通，均不同意免、减免涉案商铺租金，提交了广州市越秀区房屋管理局所出具的2020年2月至5月份的租金发票。杨志敏质证称，对该证据的真实性确认，关联性不认可，北京街社区中心没有就因2020年2月的疫情以及北京路围蔽工程的影响提出免租或者减免租的请求，是其对自己的权利放弃，与杨志敏无关。北京街社区中心与越秀区房管局均属于政府部门，其之间交付租金的行为其实就是一个整体的政府内部走账行为，此种支付租金的方式等同于整体两单位之间支付租金的走账，故该证据不能证明北京街社区中心有权向杨志敏收取租金的依据。全辉公司质证称对该证据真实性无异议，但认为房管局收取北京街社区中心租金的行为违反相关的政策及相关指导意见。杨志敏为证明自2020年2月至9月30日止的租金都应免收，提交了照片及视频（拍摄时间为2019年9月至2020年4月），并表示：杨志敏于2019年11月12日收到通告，后再收到《关于开展北京路步行片区改造提升项目工作》的公告，整个北京路步行街包括涉案商铺施工时间为2020年4月14日至2020年9月30日，杨志敏在2020年1月底发生疫情之前，已受到北京路步行街整体改造的围蔽工程的直接影响，无法正常使用涉案商铺，在1月23日广州市颁布疫情防控的1号令以后，持续到3月底，基本上难以正常经营，4月份又出具上述公告，整个场地是无法进行正常使用，即使按照疫情后续减半租，但就围蔽工程的发生杨志敏也不应交租。北京街社区中心质证称：根据2020年5月1日新修订的《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第六十三条的规定，故意作虚假陈述，妨碍人民法院审理可以请求依法处罚。本案于2019年10月25日曾到现场进行勘察，2020年4月22日的庭审时，涉案商铺均没有进行围蔽施工，涉案商铺真正围蔽施工的时间大约为2020年5月或6月份起，目前处于围蔽状态。2019年11月12日该公告因疫情原因并未真正实施，真正开始实施应该是2020年3、4月份，而且该围蔽施工是北京路步行街里面，并非涉案商铺，所以杨志敏代理人当庭陈述2019年9月份涉案商铺已经围蔽施工，为虚假陈述。杨志敏称围蔽施工期间北京街社区中心无权收租，但双方签订的租赁合同已经在2019年3月10日依法解除，北京街社区中心也通知其于2019年3月30日交回涉案商铺。且于2019年4月4日向越秀法院立案请求杨志敏交回商铺。至今为止，杨志敏仍然以各种理由不履行其应当腾空交回商铺的义务。所谓的疫情或围蔽施工均是发生于2020年2月后，并非双方2019年3月份解除合同之时，或租赁期间所发生。北京街社区中心已全额向房管部门缴纳2020年2月至6月份的租金，并没有减免。因此杨志敏辩称以疫情原因或围蔽施工因或其他所谓的政府文件均不是针对涉案商铺所出具，对涉案商铺没有法律约束力。围蔽工程是政府的民生工程，虽然对涉案商铺有短暂性的不便，但合同目的依然可以实现。且第二次庭审时，杨志敏当庭确认涉案商铺已于2020年3月份起正常营业，并不受疫情影响。杨志敏向原审法院申请对涉案房屋的装修价值进行评估。原审法院经摇珠确认广东高迪评估咨询有限公司对上述项目进行评估。广东高迪评估咨询有限公司于2020年1月8日作出《价格评估结论书》，载明装修工程价值为152330元。杨志敏预付了3450元评估费。北京街社区中心质证称：该《价格评估结论书》不能客观反映2015年8月涉案房屋的装修现状、货架、设备的数量，且杨志敏本应于合同期满时即2017年6月30日将涉案房屋交还给北京街社区中心，场地的装修、固定设施不得拆除、破坏，应完好无偿留给北京街社区中心使用，因此，杨志敏租赁期内因经营需要而进行的装修应由杨志敏自行承担。杨志敏质证称：对该《价格评估结论书》的真实性予以确认，不确认合法性和关联性，评估的价值过低，结果过于片面，不能完全体现杨志敏的全部装修支出。北京街社区中心表示：杨志敏一直称经营困难，故双方协商不递增租金；确认杨志敏对于2019年5月至2019年12月的租金均是每月支付，2020年1月租金是2020年4月28日支付。杨志敏表示：由于2月份疫情关系与北京街社区中心协商租金问题，故2020年1月租金在2020年4月28日才支付；2月初因疫情影响停业，3月底才开始营业。全辉公司表示：2019年11月4日至2020年1月24日由于围蔽施工搭棚架，虽然有开业，但经营受到严重影响。2020年2、3月因疫情防控全面停业，4月份才开始经营，在2020年2、3月没有向王鹏交租，全辉公司曾向王鹏提出了减免租金，王鹏称北京街社区中心不同意。原审法院认为，北京街社区中心与杨志敏签订的《场地租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。该《场地租赁合同》约定的租赁期限至2017年6月30日，期满后双方没有续签租赁合同，杨志敏此后继续使用涉案房屋并向北京街社区中心交租，故双方形成不定期租赁关系，北京街社区中心依据法律规定可随时解除租赁关系。北京街社区中心已于2019年3月10日向杨志敏发出《收回物业通知书》要求解除合同和收回场地，杨志敏亦已签收。因此，北京街社区中心要求确认双方的租赁关系于2019年3月10日解除合法有理，予以支持。根据《场地租赁合同》约定，“乙方应在收到甲方发出‘收回场地通知’的三天内，将使用场地内的所有物品清理完毕……乙方必须在限期内无条件退出使用场地”，据此，北京街社区中心现要求杨志敏搬出涉案房屋符合上述约定，予以支持。因涉案房屋现由全辉公司实际使用，全辉公司负有与杨志敏共同交还涉案房屋的义务。关于房屋使用费问题，杨志敏自2020年2月起没有继续支付使用费给北京街社区中心，并以疫情及施工围蔽为由要求免除2020年9月前的租金，根据本案查明事实，原、杨志敏签订的租赁合同已于2017年6月30日期满，北京街社区中心曾于2019年3月向杨志敏发出《收回物业通知书》且杨志敏已签收，在此情况下，杨志敏仍继续占用涉案房屋拒不搬出，其行为已侵犯北京街社区中心的权利，杨志敏以疫情和围蔽施工为由要求免除租金缺乏依据，不予接纳。杨志敏应按每月20525元的标准向北京街社区中心支付自2020年2月1日起的房屋使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”北京街社区中心要求全辉公司共同承担上述房屋使用费合法有理，予以支持。关于租赁保证金问题，合同约定租赁保证金在“期满时扣除应付的费用后凭发票返还乙方（如乙方遗失发票，该发票的所有税费由乙方承担）；若乙方在租赁期间违约，保证金作赔偿，不予退回，乙方所有损失（包括装修费用等）由其自负”。杨志敏在合同租赁期间均按月支付房屋使用费，不存在拖欠的事由，故杨志敏要求北京街社区中心退还租赁保证金的反诉请求予以支持。关于装修费问题，租赁合同中已对租期届满时的装修和固定设施如何处理进行了明确约定：“租赁期将届满时，乙方应做好退场工作，按时将场地交还甲方。场地的装修、固定设施不得拆除、破坏，应完好无偿留给甲方使用”，因此，在双方不定期租赁关系解除后，杨志敏仍应按此约定履行。杨志敏要求北京街社区中心支付装修赔偿款的反诉请求缺乏依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，于2020年8月24日判决如下：一、确认广州市越秀区北京街道社区服务中心与杨志敏就广州市越秀区大南路187号首层及阁楼商铺的租赁关系于2019年3月10日解除；二、杨志敏和广州全辉饮食有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，共同向广州市越秀区北京街道社区服务中心腾空交还广州市越秀区大南路187号首层及阁楼的商铺；三、杨志敏和广州全辉饮食有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市越秀区北京街道社区服务中心支付自2020年2月1日起的房屋使用费（按每月20525元的标准）；四、广州市越秀区北京街道社区服务中心应于本判决发生法律效力之日起十日内向杨志敏退还租赁保证金43660元；五、驳回广州市越秀区北京街道社区服务中心的其他诉讼请求；六、驳回杨志敏的其他反诉请求。案件本诉受理313.12元，由杨志敏负担；反诉受理费2110元，由广州市越秀区北京街道社区服务中心负担892元，杨志敏负担1218元。评估费3450元，由杨志敏负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，北京街社区中心提交以下证据：1.《发票》14份，以证明：越秀第一房管所不同意疫情期间对涉案商铺的租金进行减免，北京街社区中心已实际支付涉案商铺2020年1月至12月期间的租金，杨志敏、全辉公司自2020年2月起未支付房屋占用费，至今已超过11个月，构成严重违约，其要求减免租金或者房屋占用费依法无据；2.《水费清单》，以证明：大南路××号商铺在2020年1月至11月期间产生水费的具体情况证实，不存在杨志敏和全辉公司所称的因疫情或者市政施工导致无法经营的情形，其要求减免租金或者房屋占用费亦依法无据。杨志敏发表质证意见称：北京街社区中心提交的证据已超过举证期限，不应予以采纳；对证据1的真实性无异议，关联性有异议。发票仅为北京街社区中心作为受托人所交的租金，不能因其委托人不同意减免租金而不支持杨志敏减免租金的要求，故该证据与本案无关。同时，北京街社区中心收取租金差价属于违法行为。即使认定杨志敏应补交租金，也应当按照其提供的发票记载的金额交租，而不应按照原审判决的每月20525元的标准交租；对证据2的真实性予以确认，关联性不予确认。从表中的内容可以反映，2020年1、3、5月的表行度没有变化，由此可看出，在此期间涉案商铺未进行营业。因此，北京街社区中心应对受疫情及围蔽施工影响期间的租金予以减免。全辉公司发表质证意见称：对于两份证据是否属于二审新证据以及租金减免问题的质证意见同意杨志敏的质证意见。另，该发票只是北京街社区中心与越秀第一房屋管理所之间的租金缴付关系。对证据2的真实性予以确认，合法性和关联性不予认可。表读数包括整个187号商铺的表行度，故并非涉案商铺的水电度数。二审庭询后，北京街社区中心向本院书面确认，其已于2021年1月26日收回涉案租赁物。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷所涉事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规的规定。本案二审的争议焦点包括：其一，杨志敏与北京街社区中心之间的租赁合同关系是否已经解除；其二，杨志敏与全辉公司是否应向北京街社区中心支付2020年2月1日起的占用费；其三，北京街社区中心是否需向杨志敏支付装修费；其四，案外人王鹏是否应作为第三人参加本案诉讼。关于杨志敏与北京街社区中心之间的租赁合同关系是否已经解除的问题。于1999年10月1日起开始施行并于2020年12月31日失效的《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，依据已查明的事实，杨志敏与北京街社区中心于2014年7月11日签订《场地租赁合同》约定租期至2017年6月30日止。在前述租期届满之后，杨志敏继续使用涉案商铺，北京街社区中心未明确提出异议并继续收取租金，故双方之间成立不定期租赁合同关系。北京街社区中心作为出租人，可以在合理期限之前随时通知解除该不定期租赁关系。北京街社区中心于2019年3月10日向杨志敏发出《收回物业通知书》要求解除《场地租赁合同》，杨志敏收到该通知，故北京街社区中心诉请确认双方之间的不定期租赁关系于该日解除合法有据，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。在北京街社区中心明确提出解除合同关系的情况下，仅依据其被动收取租金的行为不足以认定北京街社区中心存在延续不定期租赁合同关系的真实意思，故杨志敏以北京街社区中心一直收取租金为由，上诉认为双方之间的不定期租赁关系一直延续，缺乏事实根据与法律依据，本院不予采纳。关于杨志敏与全辉公司是否应向北京街社区中心支付2020年2月1日起的占用费的问题。如前所述，杨志敏与北京街社区中心之间的不定期租赁关系已于2019年3月10日解除，杨志敏自此负有依约依法将涉案商铺交还北京街社区中心的义务，杨志敏继续占有拒不交还丧失法律依据，应当就其无权占有行为向北京街社区中心承担相应的支付占用费的民事责任，全辉公司作为实际使用人，应当与杨志敏共同承担该项责任。杨志敏与全辉公司以疫情及市政围蔽施工导致其无法使用涉案商铺进行正常经营为由，上诉认为北京街社区中心应免除相应期间的占用费，对此，本院认为，在不定期租赁合同关系解除后，北京街社区中心对杨志敏不再负有出租人的适租义务，故涉案商铺在此之后是否具备正常使用条件与北京街社区中心无关，也不应免除杨志敏与全辉公司就无权占有行为应向北京街社区中心共同承担的民事责任。据此，无论是杨志敏上诉主张其无需向北京街社区中心支付2020年2月1日起的占用费，还是全辉公司上诉认为其与杨志敏无需向北京街社区中心支付2020年2月至4月期间的占用费，均缺乏法律依据，本院均不予采纳。关于北京街社区中心是否需向杨志敏支付装修费的问题。依据杨志敏与北京街社区中心在《场地租赁合同》中的约定，在租期届满后，杨志敏向北京街社区中心交还涉案商铺时不得拆除商铺的装修及固定设施并完好无偿交还北京街社区中心。据此，杨志敏反诉请求北京街社区中心支付装修费缺乏合同依据，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。杨志敏以北京街社区中心收回涉案商铺后可以继续使用其投入的装修为由，上诉认为北京街社区中心应向其支付装修费，理由不成立，本院亦不予采纳。关于案外人王鹏是否应作为第三人参加本案诉讼的问题。杨志敏系基于全辉公司实际使用涉案商铺的事实诉请全辉公司与杨志敏共同承担在不定期租赁合同关系解除后腾空交还涉案商铺并支付相应占用费的义务，故全辉公司与案外人王鹏之间的合同关系与本案处理无关，王鹏并非本案诉讼的必要当事人，杨志敏上诉认为原审法院未通知王鹏参加本案诉讼违反程序，缺乏法律依据，本院仍不予采纳。鉴于北京街社区中心在二审中确认其已于2021年1月26日止，故原审判决第二项无需再执行，原审判决第三项确定的房屋使用费应计至该日止。综上所述，上诉人杨志敏与全辉公司的上诉请求与理由均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4088元，由上诉人杨志敏负担2749元，广州全辉饮食有限公司负担1339元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  郑怀勇审判员  邓 颖二〇二一年二月七日法官助理王文杰书记员唐颖琪