江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0206民初6924号原告：李安千，男，1966年8月24日生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：顾裕滔，上海市汇业（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文浩，上海市汇业（无锡）律师事务所实习人员。原告：朱慧林，男，1985年6月8日生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：顾裕滔，上海市汇业（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文浩，上海市汇业（无锡）律师事务所实习人员。被告：汤春龙，男，1969年8月6日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。原告李安千、朱慧林与被告汤春龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李安千、朱慧林的共同委托诉讼代理人顾裕滔、陈文浩，被告汤春龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李安千、朱慧林向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2020年9月22日解除租赁合同；2、判令被告立即拆除无锡市惠山区橡树湾邸7-391、7-392商铺内的装修，恢复原状；3、判令被告向原告支付租金20000元（2019年9月1日至2020年8月30日）及逾期违约金（以20000元为基数，自2020年7月31日起计算至实际清偿日止，按照每日万分之三计算）；4、判令被告向原告支付租金8558元（2020年8月31日至2020年9月22日，140000元÷12个月÷30天×22天）及占有使用费17116元（自2020年9月23日起至2020年11月6日止，140000元÷12个月÷30天×44天）；5、判令被告向原告支付物业费13883元（2019年9月1日至2020年11月6日的物业费）；6、判令被告向原告支付水费195.52元、电费70元（截止至2020年8月30日止）；7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年两原告与潘向莹签订《房屋租赁合同》，就租期、租金等进行约定。2020年7月，李安千与汤春龙达成补充协议，约定房屋承租人由潘向莹变为汤春龙，由汤春龙履行租赁合同全部约定。后，汤春龙拖欠租金，经原告多次催讨，被告仍未足额支付，原告遂诉至法院，望判如所请。被告汤春龙辩称：2020年8月25日原告通知物业将其店铺内的电拉掉，其不能正常经营。后双方协商解除合同关系及赔偿事宜，我要求被告赔偿我的装修损失及疫情期间不能营业的租金损失，但是双方一直没有谈妥。经审理查明：朱慧林系无锡市橡树湾邸**房屋的共同共有权人，李安千系无系无锡市橡树湾邸**房屋的共同共有权人。18年8月1日，朱慧林、李安千（甲方）与潘向莹（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定甲方将位于无锡市惠山区××镇××号商铺××方开干洗店。租赁期限自2018年9月1日起至2021年8月30日止。前两年租金为140000元／年，第三年租金为155000元／年。首期租金在甲方将涉及本合同及乙方注册所需资料、应盖公章完成后的五个工作日内支付给甲方。本租赁物以后的租金，以先付后租为原则，乙方按年租金提前一个月支付给甲方。租赁与水电押金为10000元，合同期满乙方无任何应付费用后甲方无息返还乙方。2020年7月17日，李安千、朱慧林（甲方）与汤春龙（乙方）签订补充协议，协议约定：经甲乙双方再次协商，就乙方租赁的橡树湾邸7-391号商铺63.44平，7-392号商铺166.11平，合计面积为229.55平。因乙方资金周转困难，自2019年度租金改为二次付清，第一次租金已在2019年8月15日前付清半年租金即柒万元整，第二次租金本应在2020年2月1日前付清后半年租金即柒万元整。现乙方已经拖欠租金近6个月，已经严重违反租赁合同规定条款，乙方再次承诺在2020年7月30日前付清拖欠的全部租金即柒万元整。如乙方2020年7月30日前再次违约，甲方有权终止合同，收回商铺，并追究法律责任，赔偿甲方的滞纳金（滞纳金按照年租金总价每日万分之三收取）。乙方同时清空店内所有物品，否则视垃圾处理，后果自负。如继续履约，按照原合同期限2020年9月1日至2021年8月30日止，乙方必须在2020年9月1日前一次性付清年度租金。协议另注明：因前承租人变更为汤春龙，现由汤春龙负责履行租赁合同全部约定。水电物业费由乙方支付。汤春龙在庭审时表示潘向莹系其儿媳，之前是儿子儿媳租赁商铺用于开洗衣店的，后来店开不下去了就由其出面处理，其签订了上述补充协议，将商铺用于网吧经营。原被告双方确认汤春龙于2020年7月仅支付了租金50000元。2020年9月21日，上海市汇业（无锡）律师事务所受李安千、朱慧林的委托向汤春龙邮寄律师函。律师函载明：经过委托人多次催促，你方仍未按时履行支付租金的义务，严重损害了委托人的利益。为维护委托人权益，减少各方的损失，委托人授权本律师正式通知如下：一、立即解除双方的租赁合同关系，并在三日内将房屋归还给委托人；二、请于三日内向委托人支付剩余租金2万元（2019年9月1日至2020年8月30日），并支付2020年9月1日至实际腾房之日止的租金；三、请于三日内向物业管理公司缴纳拖欠的物业费7400元（2019年9月1日至2020年8月30日），并支付2020年9月1日至实际腾房之日止的物业费。汤春龙于2020年9月22日签收该份律师函。2020年11月18日，上海市汇业（无锡）律师事务所再次向汤春龙发函，要求处理房屋租赁后续事宜：一、李安千、朱慧林确认你方已经于2020年11月6日将案涉房屋腾空，并将钥匙交给物业保管。二、涉案房屋内由你方自行添置的楼梯等装饰装修目前仍未拆除，李安千、朱慧林明确表示不需要使用，请你方于收函后一周内拆除、恢复原样。若你方不拆除，李安千、朱慧林将代为拆除，所产生的人工费李安千、朱慧林有权向你方主张。汤春龙认可收到函件。庭审中，汤春龙陈述其签署补充协议后已经支付了50000元，剩余20000元与原告口头协商可于2020年8月底支付，但是2020年8月25日原告就让物业把商铺的电拉掉了，之后其无法正常经营。现在双方解除合同的话，应该由原告向其赔偿租金损失、装修损失等合计82500元，汤春龙于庭审中明确表示不提起反诉。为证明原告拉电的事实，汤春龙向本院提交了其妻子与商铺物业管家的微信聊天记录。微信名为：华润管家葡萄17766178130。微信内容：2020年8月26日晚上23:15分，汤春龙妻子微信询问“美女到现在都没电”，管家回复：“您家业主说欠物业费要求关水电了”。汤春龙妻子回复：“嗯，到凌晨才来个了，不知道哪里跳闸了，我本来没生意”。管家回复：“是您房主要求的，具体我不太清楚，你问房主吧。”2020年8月28日晚上，汤春龙妻子微信询问管家：“你帮我问下房东，是不是他叫人把电停了，我吧台一块又没电了”。经质证，原告表示当时其在老家，并没有拉电。为核实汤春龙陈述的拉电情况，本院至华润橡树湾物业服务中心调查并制作笔录。汤春龙提供的微信聊天对象“华润管家葡萄”即为橡树湾负责商铺对接的工作人员许冬梅。许冬梅陈述物业并没有去拉掉案涉商铺的用电。其微信中的陈述仅是表示曾听业主说因为汤春龙欠付各项费用所以要去拉电，但是具体有无拉电其并不清楚，且拉电要去供电局处理，并非是物业可以操作的。其之后特意去查了案涉商铺用电情况，2020年8月、9月都在正常用电，直到10月份才没有用电度数。汤春龙是开网吧的，用电量大，所以有可能是跳闸。经质证，原告对物业管家的陈述予以认可，并向本院提交了供电局APP查询的391号商铺用电情况，用电分布图显示7、8月份用电量基本一致，9月份用电量超过7、8月份。汤春龙对物业管家的陈述不予认可，其认为就是原告将店铺的电拉掉导致其无法正常经营。汤春龙陈述原告只在8月底拉了几天电，该情况在用电图上无法显示。关于腾空并交还案涉商铺的时间，原告陈述系其将诉讼材料递交至法院后，在调解员的主持下汤春龙答应在一周内将房屋腾空。2020年11月6日原告确认房屋腾空，汤春龙把钥匙交还物业。汤春龙陈述其于2020年9月16日便与原告交接完毕，只是当时店铺内还剩余一台洗衣机和部分桌子未搬走。洗衣机其媳妇没多久就搬走了，而留在里面的桌子其本意是不需要了。后来案件到法院，调解员要求一个礼拜内将商铺内的桌子处理掉，其便让妻子赶紧处理掉了。经查，李安千、朱慧林诉汤春龙房屋租赁合同纠纷一案于2020年10月16日立诉前调解案件。关于原告要求恢复原状的诉请，其明确拆除的装修为楼梯和卫生间。汤春龙确认楼梯及楼梯下方的卫生间系其搭建，因一楼由原告出租给他人，室内的楼梯被改造了，其只能搭建楼梯后才能通往二楼。汤春龙认为原告让其拆除楼梯没有道理，应将楼梯的费用算给他。关于物业费，原告向本院提交了两张2020年物业费票据的复印件，被告陈述确实还欠付部分物业费，但是其具体交到何时已经记不清楚了。后，原告于庭审中表示，其自愿放弃关于物业费的诉讼请求。关于水电费，原告明确表示没有相应票据。关于汤春龙缴纳的10000元押金，原告同意在本案中抵扣汤春龙应支付的费用。以上事实，有房屋租赁合同、补充协议、不动产权证、律师函、微信记录、调查笔录、质证笔录及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，李安千、朱慧林与潘向莹签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违背法律强制性规定，合法有效。后，汤春龙与李安千、朱慧林签订补充协议，约定承租人从潘向莹变更为汤春龙，相应权利由汤春龙享有，义务由汤春龙履行。因此，汤春龙应按照合同及协议履行相应义务。关于合同解除情况。依据补充协议约定，汤春龙承诺于2020年7月30日前支付拖欠的租金70000元，但其仅支付了50000元。汤春龙称原告口头答应可以延期至8月底付款，但未提供相应依据，本院不予采信。汤春龙另抗辩其系因李安千、朱慧林拉掉商铺的用电才未支付剩余租金，但根据本院至橡树湾物业的调查显示，物业否认拉电的事实，原告提交的案涉商铺用电图表也显示8月份商铺在正常用电，9月份的用电量甚至还超过了8月份，与汤春龙陈述因业主拉电导致其无法正常经营的描述不符。因此，对汤春龙的该项抗辩本院不予采信。根据协议约定，汤春龙逾期支付租金的，李安千、朱慧林有权终止合同。关于解除合同的时间，李安千、朱慧林发送的律师函明确立即解除合同关系，汤春龙于2020年9月22日收到函件，本院确认双方租赁合同于2020年9月22日解除。关于欠付租金情况。原告要求汤春龙支付2019年度尚未支付的20000租金，本院予以支持。原告主张以欠付的20000元租金为基数，自2020年7月31日起计算至实际清偿日止，按照每日万分之三计算逾期付款违约金的主张，未超过双方于补充协议中的约定，本院予以支持。原告要求汤春龙支付2020年8月31日至2020年9月22日期间的租金，租金支付标准仍按照140000元每年主张。虽合同约定第三年租金上涨，原告按未涨价租金主张权利系其对自身权利的处分。根据合同约定租期为三年，第二年度应至2020年8月31日止，8月31日的租金已经包含在上述欠付的20000元内，汤春龙应支付2020年9月1日至2020年9月22日的租金8438元（140000元÷365天×22天，取整）。关于腾空商铺的时间及占有使用费的计算。原告主张的汤春龙系于2020年11月6日搬空并交还案涉商铺，能与本案诉前调解的立案时间及双方陈述的情况相吻合，本院予以确认。汤春龙陈述其于2020年9月16日就腾空了案涉商铺，无事实依据，本院不予采信。现，原告主张汤春龙按照年租金140000元的标准支付2020年9月23日至2020年11月6日共计44天的占有使用费，本院予以支持。经计算，汤春龙应支付占有使用费16877元（140000元÷365天×44天）。原告同意汤春龙支付的10000元押金在汤春龙应支付的费用中予以扣除，因此汤春龙还需支付占有使用费6877元。关于原告要求汤春龙拆除其自行搭建的楼梯及卫生间，汤春龙认可楼梯及卫生间由其搭建。现原告要求拆除，符合法律规定，本院予以支持。关于汤春龙欠付的物业费，原告考虑到疫情等因素同意放弃主张。关于原告主张的水电费未提供相应依据，本院不予支持。汤春龙所主张的各项赔偿损失，因其未提出反诉，本院不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、李安千、朱慧林与汤春龙就橡树湾邸7-391、7-392号商铺的租赁合同关系于2020年9月22日解除。二、汤春龙于本判决生效之日起十日内支付拖欠的租金28438元及滞纳金（以20000元为基数，自2020年7月31日起按每日万分之三计算至实际付清之日止）。三、汤春龙于本判决生效之日起十日内拆除其于橡树湾邸7-391、7-392号商铺自行搭建的楼梯及卫生间。四、汤春龙于本判决生效之日起十日内支付占有使用费6877元。五、驳回李安千、朱慧林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取353元，由汤春龙负担341元，李安千、朱慧林负担12元。诉讼费现由李安千、朱慧林垫付，汤春龙应于本判决发生法律效力后即将该款直接付给李安千、朱慧林。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按照《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 顾正阳二〇二一年二月十九日法官助理 朱佳莉书 记 员 许 姣