淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初6028号原告（反诉被告）：新世纪集团（淮安）置业发展有限公司，统一社会信用代码91320800767393612W，住所地淮安市健康西路**。法定代表人：陈晨行，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵燕，江苏楚平鸣律师事务所律师。被告（反诉原告）：曹**忠，男，汉族，1970年8月15日出生，个体户，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：赵正会，江苏浦佳律师事务所律师。原告（反诉被告）新世纪集团（淮安）置业发展有限公司（以下至判决主文前简称新世纪公司）与被告（反诉原告）曹**忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告新世纪公司委托诉讼代理人赵燕，被告曹**忠及其委托诉讼代理人赵正会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新世纪公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付拖欠租金16万元，并按照租赁合同约定支付违约金10万元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年3月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租位于原告所有的位于淮安市健康西路51号商铺面积约450平方米，租赁期限自2018年6月1日至2028年5月31日，每年租金150000元，从第二年起每年固定递增5000元，直到合同期满为止；第二年房租需提前一个月交纳，到期不交视同违约，违约金100000元。租赁合同签订后，被告使用房屋至今，依据合同约定，被告应在2020年5月1日前缴纳租金160000元，但被告没有缴纳，被告拖延租金的行为视同违约，应支持违约金100000元。现原告多次要求被告支付拖欠的租金160000元及违约金100000元。因被告拒不支付，原告催讨未果，诉至法院，恳请支持诉请。被告曹**忠辩称，我方有理由不支付租金，也不存在违约情形。因为原告新世纪公司将含有违章建筑的房屋出租给我方，并且采取欺诈手段隐瞒该事实，违反了合同的约定。2020年4月23日，原告便告知被告城管将要求拆除违章，导致承租的房屋不能继续开办幼儿园，所以被告暂不缴纳租金的行为系行使抗辩权，同时原告在电话中也承诺找人协调，但是一直没有协调好。2020年6月，被告开办的幼儿园大门门厅便被城管强制拆除，导致房屋更加无法使用，应该驳回原告的本诉请求。反诉原告曹**忠向本院提出反诉请求：1、判令双方之间房屋租赁合同不再履行，反诉被告新世纪公司赔偿损失403512元，退还押金3万元；2、反诉被告承担本案所有诉讼费。事实和理由：2018年3月23日，双方签订了房屋租赁合同，反诉原告承租反诉被告位于健康西路51号商铺作为开办幼儿园使用，租期10年，合同还约定了其他权利义务。当时反诉原告之所以选择该房屋来开办幼儿园，就是看好该房屋承租时北边有两个大门及门厅，符合反诉原告开办幼儿园的条件。2020年6月初，城管部门告知，承租的房屋存在“擅自开门外扩门厅违法乱搭建”的行为，责令限期拆除恢复原状，我方开办的幼儿园被迫停业。至此，反诉原告才知道反诉被告隐瞒了违建事实，现涉案房屋违建被强制拆除，房屋无法正常使用，严重影响开办幼儿园目的。为此，反诉原告认为，反诉被告采取欺诈手段并且违反合同约定，导致幼儿园无法继续开办，给反诉原告很大投资损失，应予以赔偿。故提出反诉，要求驳回反诉被告的诉讼请求并支持反诉原告所请。反诉被告新世纪公司辩称，反诉请求本身就是违约的，反诉原告现在没有交付房屋，期间租金仍然应当继续计算。合同约定租赁房屋面积是450平方米，反诉原告想多占用才使用这个违章搭建，使用的行为本身就是违法的，与反诉被告无关。违章搭建不是正规的房屋，也不在合同约定的租赁范围，违建部分我方也没有收取租金。反诉原告要求不再履行合同，要违法解除租赁合同，将其开办的幼儿园搬离别的地方，虚构了反诉的事实和理由，是违约行为，请法庭依法驳回反诉原告的诉请。根据当事人陈述和审查证据，本院经审理认定事实如下：被告曹**忠因开办幼儿园需要，承租原告新世纪公司的房屋一处，2018年3月23日，原告新世纪公司（出租方，甲方）与被告曹**忠（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其所有的位于淮安市健康西路51号，商铺约450平方米左右租给乙方，租赁期限为10年，从2018年6月1日至2028年5月31日。租金金额：每年15万元整，押金3万元整，从第二年起原有房租除外，乙方每年固定递增5000元房租给甲方直到合同期满为止，甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付全年的租金和押金，第二年需要提前一个月交下一年的租金。乙方必须按照约定向甲方交纳租金，到期不交视同违约，违约金壹拾万元整。房屋的附属设施及费用的承担：乙方向甲方或第三方物业管理者支付水、电费及其他产生的直接费用。期间消防、水、电器等安全属乙方管理与甲方无关，使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳。租赁期间，由乙方导致租赁房屋的质量或房屋内外部设施损毁，包括房内外防水、门窗、水电等维修费由乙方负责。租赁期间房屋修缮：甲方房屋交给乙方后，乙方在使用期间的装修及修缮有乙方自行负责。如乙方不再使用出租的房屋后，乙方不得破坏已装修固定的设施及房屋构架。合同还约定了房屋的使用用途、争议解决的办法及未尽事宜的处理等内容。双方在合同的落款处签名并摁手印或加盖公章。合同签署后，次日，被告已向原告支付第一年度租金15万元及押金3万元，并依约支付第二年度租金15.5万元，第三年度即2020年6月1日至2021年5月31日的租金16万元未如期缴纳。2018年3月24日，被告曹**忠（甲方，发包方）与清江浦区绽放装饰装潢经营部（乙方，承包方）签订《装修合同书》一份，约定由甲方将上述租赁的房屋室内装修工程承包给乙方，工期为2018年3月25日开工，于2018年5月26日竣工，合同价款肆拾壹万贰仟壹佰壹拾陆元，承包方式：施工承包，包工包料、包质量、包工期、包安全、包文明施工。本工程由甲方提供的材料、设备，应符合设计要求的合格产品，并按时供应到现场，乙方办理验收手续，乙方提供的材料，详见附件三《主材料报价单》。本工程由乙方提供设计施工方案。工程价款及结算约定：工程总价款412116元，支付次数：第一次，签订合同支付35%，第二次，水电瓦工结束支付35%，第三次，木工结束，支付25%，第四次，油漆结束支付5%。该合同还约定了工程验收、违约责任、纠纷处理方式等内容。双方在合同的落款处签名或盖章。2018年4月2日，甲方向乙方支付首期装潢款15万元，于2018年5月30日第二次支付装潢款15万元，同年9月8日第三次付款现金112000元。经本院调查及核算，涉及与装潢工程相关的款项258407元，其余款项为教学用具（含广告费用）或由承租人曹**忠可以携带的物品（空调、家具等物品），不应计入装潢费用或租赁房屋的必要、合理的投入。2020年4月23日，原告新世纪公司电话告知被告曹**忠接到淮安市清江浦区相关部门文件，称涉案租赁房屋部分涉嫌违章建筑需要拆除，正在与辖区内街道办事处协调处理此事。2020年6月7日，被告接到淮安市清江浦区府前街道城管办责令改正通知书，内容为：经查，你单位在健康西路51号罗马皇宫西北侧，进行擅自开门外扩门厅违法搭建的行为，违反《中华人民共和国城市规划法》第六十四条的规定，现责令你单位自收到本通知书之日起按下列要求立即改正：1、立即停止上述行为；2、请于2020年6月9日18时前自行拆除上述违法设施……。后由于原、被告双方未按通知要求如期拆除违章部分，相关执法部门强制拆除。拆除后，原告未对拆除部分进行处理，被告无法继续合同，因此双方发生纠纷且协商未果，原告诉至法院，被告提出反诉。另，于2020年11月13日，经本院主持双方调解，原、被告双方一致同意解除合同，当日由被告曹**忠将租赁房屋返还给原告新世纪公司，并当场办理了交接手续。本院认为，（一）房屋租赁合同的效力问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告新世纪公司与被告曹**忠之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人之间的真实意思表示，除涉案房屋的部分附属建筑不受法律保护应依法予以处理外，其余内容均不违反我国法律、行政法规的强制性规定，不影响合同的效力，对双方具有法律约束力，双方当事人理应履行各自的义务，如在履行合同过程中一方违约，违约方向守约方承担相应的违约责任。（二）关于原告新世纪公司要求被告曹**忠支付从2020年6月1日至2021年5月31日期间的租金16万元及承担违约金10万元的问题。本院审查认为，被告履行合同至两年后即2020年4月23日得知租赁房屋的违章搭建部分需强制拆除，涉案合同不能继续履行，因此未及时支付租金给原告，被告由此行使的是不安抗辩权。被告明知合同不能继续履行的情况下，未及时返还房屋，继续占用房屋给原告造成了一定的租金损失。鉴于诉讼期间即2020年11月13日被告自愿将所租赁房屋返还给原告，本院认定此时双方同意解除2018年3月23日签订的《房屋租赁合同》。至此，原告主张的租金可以计算至2020年11月13日，按照年租金160000元，共计165天，应支付租金为73333元，根据最高人民法院关于疫情期间审理房屋租赁纠纷的相关指导意见，应扣减两个月的租金26667元，被告还应向原告支付46666元，超出的部分不予支持。至于原告要求被告支付违约10万元，因本案被告没有违约行为，涉案合同不能履行系原告的原因所造成的，故原告该项诉讼请求不予以支持。至于原告要求被告支付返还房屋拆除费用，因被告未能举证证明该笔费已实际支出且合同双方未对该部分费用的分担进行约定，故原告的该项请求，因无法事实依据本院也不予支持。（三）关于反诉原告曹**忠要求反诉被告新世纪公司赔偿损失403512元，退还押金3万元的问题。本院审查认为，反诉被告作为出租人理应为承租人提供合法的建筑及其附属设施设备，在其明知涉案房屋的门厅建设没有取得规划许可的情形下，允许前承租人违法搭建，签订合同时未及时告知反诉原告，曹**忠为其一己之利未要求对方提供相关规划许可文件和权属证书，未尽基本的审慎义务，也存在一定的过错责任。在合同履行期间，违章建设被相关部门强制拆除后，新世纪公司未及时采取修复措施，存在各种安全隐患，使租赁房屋已无法达到合同约定的用途，致反诉原告曹**忠被迫停业，新世纪公司存在明显的违约行为。综上，由于新世纪公司消极履行合同义务，导致反诉原告无法实现合同的目的，新世纪公司理应对其违约行为承担相应的违约责任。由于双方签订的合同期限为十年，现已履行二年时出现客观上不能履行的情形，根据双方的过错和履约及违约情况，反诉被告应对反诉原告因履行合同对租赁房屋的装修装潢投入承担相应的赔偿责任，结合本院审理查明的事实，涉案房屋因装修装潢相关的投入资金约为258407元，合同已履行的期限二年，装修装潢部分现有市场价值，应按八折计算为206726元，再结合双方在缔约过程中存在的过错程度和违约责任，由反诉被告新世纪承担经济损失赔偿165381元，由反诉原告自行承担41345元，故反诉原告曹**忠要求反诉被告新世纪公司165381元的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持，对于反诉原告要求返还押金3万元，符合合同约定，本院予以支持。审理中，因双方达成解除合同的意思表示，且反诉原告已将租赁房屋返还给反诉被告，现申请撤回对涉案合同继续履行的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告曹**忠应于本判决生效后七日内一次性向原告新世纪集团（淮安）置业发展有限公司支付所欠租金46666元；二、反诉被告新世纪集团（淮安）置业发展有限公司应于本判决生效后七日内赔偿反诉原告曹**忠经济损失165381元，并退还反诉原告曹**忠押金3万元，合计人民币195381元。三、驳回原告新世纪公司及反诉原告曹**忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，由原告新世纪集团（淮安）置业发展有限公司负担4267元，由被告曹**忠负担933元；反诉受理费7803元，由反诉原告曹**忠负担4286元，反诉被告新世纪集团（淮安）置业发展有限公司负担3517元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘姚根人民陪审员  孙润珍人民陪审员  吴海霞二〇二一年二月八日法官 助理  石 琇书 记 员  金芳婷附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。