河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终169号上诉人（原审原告）：韩爱枝，女，汉族，1963年5月5日出生，住郑州市中原区。上诉人（原审原告）：浮冬琴，女，汉族，1967年12月25日出生，住郑州市中原区，上诉人（原审原告）：邓善飞，男，汉族，1977年4月3日出生，住郑州市中原区。上诉人（原审原告）：冯琦，女，汉族，1987年1月1日出生，住郑州市。上诉人（原审原告）：曹亚峰，男，汉族，1985年12月6日出生，住郑州市中原区。上诉人（原审原告）：王新青，男，汉族，1963年4月11日出生，住郑州市。上诉人（原审原告）：赵春梅，女，汉族，1971年2月14日出生，住郑州市中原区。上诉人（原审原告）：赵超声，男，汉族，1973年7月8日出生，住郑州市中原区。上诉人（原审原告）：赵冬梅，女，汉族，1969年2月20日出生，住郑州市中原区。上诉人（原审原告）：李金阳，男，汉族，1978年08月08日出生，住郑州市中原区。上诉人（原审原告）：张永凯，男，汉族，1998年5月11日出生，住郑州市高新技术开发区。上诉人（原审原告）：张强，男，汉族，1968年10月24日出生，住郑州市中原区。上诉人（原审原告）：罗辉军，男，汉族，1974年3月31日出生，住郑州市。上述十三上诉人共同委托诉讼代理人：牛凌宇、职兰兰，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南锦寅置业有限公司，住所地郑州市中原区郑上路中段**。统一社会信用代码：91410100675395151Q。法定代表人：陈磊，该公司执行董事兼总经理。被上诉人：河南锦艺轻纺发展有限公司，住所地郑州市中原区。统一社会信用代码：91410102580344968K。法定代表人：林宏，该公司执行董事兼总经理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：简涛、王少帅，河南文丰律师事务所律师。上诉人李金阳、赵春梅、冯琦、王新青、罗辉军、韩爱芝、赵冬梅、浮冬琴、张强、邓善飞、曹亚峰、赵超声、张永凯因与被上诉人河南锦艺轻纺发展有限公司（以下简称锦艺公司）、河南锦寅置业有限公司（以下简称锦寅公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初5938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。李金阳、赵春梅、冯琦、王新青、罗辉军、韩爱芝、赵冬梅、浮冬琴、张强、邓善飞、曹亚峰、赵超声、张永凯上诉请求：1、请求依法撤销一审法院（2020）豫0102民初5938号民事判决书，改判支持上诉人诉讼请求2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人擅自改变商铺所在的市场原先承诺的市场定位，是单方改变合同标的的行为，属根本性违约，其根本违约造成了商户的经营困难，致使无法在此继续经营，商户长期经营纺织生意的合同目的无法实现。商户有权要求解除合同，并要求被上诉人赔偿装修损失。一、就法律层面，本案招商宣传广告已经具备要约条件，应该视为要约，且涉案市场是政府指定承接地，其宣称的“轻纺”的市场定位，应当视为合同内容。被上诉人发布招商信息，明确市场定位就是经营“轻纺”，就是向商户明确了招租的商铺是“轻纺商铺”，这是缔约和履约的基础。因此，被上诉人在招商广告中明示“本市场定位轻纺，并承诺做相应的宣传和市场推广工作”，既明确具体，也应该受其约束，符合要约的规定，应该视为要约的重要组成部分。准确理解商业广告怎样成为要约，在什么条件下成为要约，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定提供了很典范的法学解读视角：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”即：具体确定和对合同的订立以及价格的确定有重大影响的，应当视为要约，且合同是否载入该内容，并不影响其成为合同条款，并不影响违约方违反该内容承担违约责任。具体到本案，“轻纺”的市场定位具体明确，而且市场定位是特定商户选择商铺的决定性因素，其意义和重要性远远大于“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺”对于商品房的意义和作用，因此按这个法学的思维逻辑，即使合同中没有明确“轻纺”的市场定位，招商广告关于该市场的定位也应视为要约，该市场定位亦应当视为合同条款，被上诉人违反的，应当承担违约责任。而且如果按被上诉人的观点，被上诉人不受商业广告关于“轻纺”的市场定位的约束，那意味着该广告是用来引诱客户缔约的欺诈手段，按《合同法》第54条“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”，商户也有权起诉要求解除合同，同时要求被上诉人承担损失。二、就事实层面，“轻纺”的市场定位，是双方缔约的基础和前提，对合同是否缔结具有决定性的影响，决定了本案诉争合同的标的应该是“轻纺商铺”。准确理解合同，应该遵循商业惯例和商业规律，也应该遵循公平的原则。市场的具体定位，对于经营者而言，是决定其是否进入的关键性因素，可以说经营者要先定市场，然后再定商铺，如果被上诉人提供的是单纯的房子，商户不会签约，如果被上诉人宣传的市场定位是汽配、冷冻、果品等其他项目，作为专业纺织经营的商户，也不会缔约。因此，本案合同的标的，准确具体的表述应该是“轻纺商铺”。这是把握招商、缔约、履约全过程得出的结论，也是基于诚信原则、公平原则和商业规律得出的结论。即使在被上诉人单方面提供的买卖合同文本中没有明示其一直将保持“轻纺”的市场定位，也是理应包含的隐形条款，是合同标的商铺不可分割的一个部分。否则，合同只约定了商户应该经营什么，没有约束被上诉人，被上诉人即使将市场变为菜市场，也是其权利，那公理何在。商户等的利益如何保护。被上诉人的思维逻辑就是：我叫卖的是羊肉，想买羊肉的顾客就来买羊肉，然后卖方将羊肉换为狗肉，买方说他违约，于是其辩称我合同签的是卖肉，又不是只能卖羊肉，这显然是偷换概念，玩文字游戏。总之，应该按事实和法律解读合同，而不能用僵化呆板的合同条款歪曲事实。三、就整体而言，被上诉人签订的商铺买卖合同约定“锦艺国际轻纺城轻纺市场”，和招商广告的承诺的市场定位一脉相承，从招商到签约及履约的全过程也说明“轻纺商铺”是双方必须执行的合同标的。准确把握本案合同本质，不能割裂招商广告和基于招商广告签订的商铺租赁合同，孤立地看待招商广告和合同的意义，而应该从招商广告内容、合同条款、履行合同的事实等环节整体把握合同的内容。具体到本案，被上诉人发布的招商广告确定的是“轻纺”市场的商铺—-包括商户在内的经营轻纺的商户基于该市场定位与被上诉人签订商铺租赁和买卖合同。原被上诉人签订的商铺租赁合同约定“乙方所租赁经营的商铺仅限于经营纺织”，后被上诉人改变市场定位，引进汽配等经营业态，更换门头并大规模宣传，引起纠纷，原先轻纺商户纷纷与商户交涉、上访、提起诉讼。整个招商、缔约、履约、纠纷的整个过程可以看出，各个环节一脉相承、相互印证，体现了“轻纺商铺”是双方必须执行的合同标的这样一个基本事实。同时，理解合同内容不能局限于合同条款本身，应该穿过条款，从事实层面把握合同双方的缔约意图，从缔约意图把握合同条款的真实内容，用公平和诚实信用的原则解读合同条款的真实含义。没有“轻纺”市场的宣传，商户作为经营纺织的商户绝不会与被上诉人缔约，这是可以依照商业规律推导出的结论。因此不能摆脱“轻纺”市场这个大前提谈商铺。且上诉人购买商铺唯一目的在于持续经营纺织品，而非用于资产投资。被上诉讼如果认为合同没有明示只能经营轻纺，就得出限于经营轻纺只能约束缔约对方的商户，不能约束被上诉人，是机械僵化地理解合同条款，不符合合同法精神。四、基于诚信原则和公平原则，被上诉人应该履行其主要合同义务，把握市场定位，做好市场的宣传和推广工作，而不是擅自改变市场定位，损害商户利益。在庭审中，被上诉人代理人辩称，虽然被上诉人商户定位轻纺，但后来因为市场表现不理想，不得已变更市场经营内容，因此是市场决定的而不是其随意变更。该意见没有道理。被上诉人作为市场开发商及经营管理方，有义务通过自己的专业经营，激发整个市场的活力。我们也认可市场有个培育期，在培育期市场尤为艰难，但对于这个商业风险，最好的解决方式是经营好已有的市场定位，做好宣传和推广工作，这也是市场经营管理方的责任和义务。现在被上诉人变更市场定位，本质上是为了被告自己的利益考量，却完全不顾及商户的利益。变更市场定位，事实上已经造成纺织市场的消亡，商户无法继续经营。因此被上诉人应该承担相应的违约责任，这也是《合同法》诚信原则和公平原则的应有之意。五、被上诉人擅自改变市场定位，造成缔约商户的经营困难，致使合同目的难以实现，是根本性违约行为。根本性违约的判断标准，是是否会影响合同目的的实现。市场定位是本案商铺买卖合同及其他租赁合同的基础。有了市场定位，才有相应的市场宣称和市场推广，才有相应的市场知名度和对客户的号召力和吸引力，这是一脉相承、具有因果关系的，所以市场定位是关乎合同目的的关键性因素。商户之所以进驻市场，是因为市场定位符合其经营范围，市场方有承诺做商业推广，基于美好的商业前景，基于良好客源和利润的预期，基于该市场的品牌效应和规模效应可能带来的巨大商机，才进驻该市场。但现在，市场方罔顾基本承诺，擅自改变市场定位，大规模引进汽配市场，改变了市场给予客户的基本定位，严重影响了客源和流量，严重损害了商户的基本利益，也致使合同目的难以实现，是根本性违约行为。被上诉人引进汽配之初，全体商户一致反对，多次要求被上诉人改正，还数次上访，要求政府干预，但被上诉人一直置若罔闻，不予理睬，我行我素，这也是引发本次诉讼的根本原因。六、被上诉人的根本性违约行为，损害商户的利益，应该依法承担违约责任。被上诉人违背承诺，将“轻纺”改为汽配市场，影响到市场知名度和对客户的号召力和吸引力，影响到包括商户在内的商户的正常经营。整个市场原先的经营特色和卖点荡然无存，轻纺的规模效应不复存在，商户的营业额一落千丈，已无法继续在该市场正常经营，利益遭受极大的损失。《合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”鉴于被上诉人的根本性违约，商户具有合同解除权，而且有权要求被上诉人赔偿包括预期利益在内的损失。因装修部分是应市场要求而装修，被上诉人理应赔偿。七、一审法院认定本案商品房买卖合同的合同目的因办理产权过户已经实现，却未考虑商户长期经营纺织商铺的目的，明显不当。被上诉人应负有保持商品房买卖合同约定的纺织市场定位义务。特定市场定位商铺买卖合同中，出卖人应履行相应的后合同义务。后合同义务是法定合同义务，对于后合同义务而言，它是法律强制缔约双方承担的在合同履行结束后当事人依法不得不继续履行的合同义务，而不是由合同双方自我约定的义务，即非约定合同义务，因此，后合同义务归属于法定合同义务。后合同义务也为合同附随义务，指给付义务以外的，随债的关系发展依诚实信用原则而产生的义务。后合同义务的应当内容根据交易习惯确定，合同的具体内容不同，相应的后合同义务也不会相同。如房屋买卖合同履行完毕后，卖家应将房屋的有关重要事项及时告知买家等。如，房地产买卖合同双方不仅在合同履行过程中需要互相协助对方，在房屋产权过户后，基于诚实信用原则的要求，也需要协助另一方当事人办理后续事宜；其目的在于维护给付效果或协助对方处理合同终止的善后事务，这体现在合同履行完毕后的善后阶段中，当事人必须履行通知、协助、保密等多项义务。合同的权利义务终止后，虽然合同约定的权利义务关系已经消灭，但因为过去合同关系的存在，会对当事人双方产生一定的影响，如果一方当事人不顾另一方当事人的利益，滥用权利，就很可能对另一方当事人造成损害，这正是后合同义务的目的所在。具体到本案，被上诉人承诺的“轻纺”市场定位即为其应当履行的“后合同义务”。“轻纺”市场的专业定位，对于买受人来说意义重大，而被上诉人在变更经营业态过程前及后，从未有通知、协助产权商户行为，而是出于自身经济利益考量，擅自变更经营业态，丝毫未顾及到产权商户承担的重大损失，违反后合同义务。关于锦寅、锦艺承担责任的补充说明：锦寅是涉案商铺开发商，锦艺是涉案商铺运营商，二者均为锦艺集团旗下公司。锦寅出卖商铺及未出卖商铺（自有商铺）交由锦艺运营，后期租赁合同及运营合同均由锦艺与商户签订，锦艺对“锦艺国际轻纺城”进行统一经营管理。综上，被上诉人因为自己的利益考量，变更市场经营范围，为此严重损害了产权商户的利益，商户从此期间并没有任何过错。法院不能漠视被上诉人此种行为，至少要给商户一些维权途径。无论合同目的是否不能实现、违反后合同义务，还是被上诉人变更经营构成情势变更，解除合同是较好的选择，有利于商户及时止损及开发商收回商铺重新规划。如果法院认为商户买卖合同目的已经实现，则商户可以主张侵权纠纷，被上诉人即应承担侵权责任，装修损失、过户费用等均属被上诉人应承担范围。鉴于商户均是专业纺织经营商，即使主张侵权损失，商铺却还在自己手里无法有效利用，被上诉人也无法对产权商铺进行统一规划运营，解除合同是长远来看对双方都有利的选择，也避免商户后续主张经营损失等各项损失较重的举证责任，减少双方诉累。商户现在每月还着银行贷款，被上诉人处的房产却不能用来经营纺织，还要在别处寻找租赁商铺，承担着巨大的经济压力。在商户没有任何过错的情况下，却承担着被上诉人行为带来的所有损失，于法不公，请法院能仔细考量，予以解除此买卖合同。河南锦艺轻纺发展有限公司、河南锦寅置业有限公司辩称，双方合同义务已履行完毕，上诉人请求解除合同没有事实和法律依据。韩爱枝、浮冬琴、邓善飞、冯琦、曹亚峰、王新青、赵春梅、赵超声、赵冬梅、李金阳、张永凯、张强、罗辉军向一审法院起诉请求：1．解除韩爱枝、浮冬琴、邓善飞、冯琦、曹亚峰、王新青、赵春梅、赵超声、赵冬梅、李金阳、张永凯、张强、罗辉军13人与河南锦寅置业有限公司之间的12份《买卖合同》，其中张强、罗辉军共同签订1份。2．依法判令二被告连带赔偿原告的装修损失共计1766417元。3．案件受理费、评估费由二被告负担。（各原告诉讼请求事项及具体金额见附件二）。一审法院认定事实：1、原告韩爱枝2015年9月24日与被告河南锦寅置业有限公司签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于中原区××西、××北××、××、××、××房屋四间（合同编号分别为：150××××****、150××××****、150××××****、150××××****），房屋用途为商业服务。合同签订后双方履行了合同义务，原告已接收房屋并取得房屋所有权证。2、原告李金阳2016年1月27日，与被告河南锦寅置业有限公司签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于中原区××西、××北××房屋一间（合同编号16002295132），房屋用途为商业服务。合同签订后双方履行了合同义务，原告已接收房屋并取得房屋所有权证。3、原告张永凯2016年9月26日与被告河南锦寅置业有限公司签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于中原区××西、××北××、××号房屋两间（合同编号分别为16002771458、16002771476），房屋用途为商业服务。合同签订后双方履行了合同义务，原告已接收房屋并取得房屋所有权证。4、原告张强、罗辉军2015年8月12日与被告河南锦寅置业有限公司签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于中原区××西、××北××、102房屋两间（合同编号分别为150××××****、150××××****），房屋用途为商业服务。合同签订后双方履行了合同义务，原告已接收房屋并取得房屋所有权证。5、原告赵冬梅2014年12月16日与被告河南锦寅置业有限公司签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于中原区××西、××北××房屋一间（合同编号为140××××****），房屋用途为商业服务。合同签订后双方履行了合同义务，原告已接收房屋并取得房屋所有权证。6、原告冯琦2016年1月13日与被告河南锦寅置业有限公司签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于中原区××西、××北××房屋一间（合同编号为16002279735），房屋用途为商业服务。合同签订后双方履行了合同义务，原告已接收房屋并取得房屋所有权证。7、原告王新青20**年1月13日与被告河南锦寅置业有限公司签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于中原区××西、××北××房屋一间（合同编号为16002279823），房屋用途为商业服务。合同签订后双方履行了合同义务，原告已接收房屋并取得房屋所有权证。8、原告邓善飞2014年12月9日与被告河南锦寅置业有限公司签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于中原区××西、××北××、124房屋两间（合同编号分别为140××××****、140××××****），房屋用途为商业服务。合同签订后双方履行了合同义务，原告已接收房屋，因原告邓善飞未缴纳房屋契税，故尚未取得房屋所有权证。9、原告赵春梅2014年12月16日与被告河南锦寅置业有限公司签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于中原区××西、××北××房屋一间（合同编号为140××××****），房屋用途为商业服务。合同签订后双方履行了合同义务，原告已接收房屋并取得房屋所有权证。10、原告赵超声2014年12月30日与被告河南锦寅置业有限公司签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于中原区××西、××北××房屋一间（合同编号为140××××****），房屋用途为商业服务。合同签订后双方履行了合同义务，原告已接收房屋并取得房屋所有权证。11、原告浮冬琴2015年9月23日与被告河南锦寅置业有限公司签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于中原区××西、××北××房屋一间（合同编号为150××××****），房屋用途为商业服务。合同签订后双方履行了合同义务，原告已接收房屋并取得房屋所有权证。12、原告曹亚峰2015年9月23日与被告河南锦寅置业有限公司签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于中原区××西、××北××、××、××房屋三间（合同编号为150××××****、150××××****、150××××****），房屋用途为商业服务。合同签订后双方履行了合同义务，原告已接收房屋并取得房屋所有权证。13、上述各原告购买的房屋均系被告开发的位于郑州市中原区锦艺轻纺城内的商铺，原告接收房屋后开始装修，并经营纺织品。2019年，被告开始引进汽车配件商铺，并进行了部分经营业态的宣传。原告以被告将原纺织品市场转型为汽配市场，使其从事纺织品经营的目的无法实现为由，诉讼来院要求解除房屋买卖合同并由被告赔偿其装修损失。一审法院认为，原告与被告河南锦寅置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，合同内容合法，不违背法律法规的禁止性规定，为有效合同。上述合同签订后，双方均履行了合同义务，被告交付了涉案房屋，原告支付了房屋对价款并取得了房屋的所有权证，涉案房屋买卖合同已经履行完毕，双方当事人的合同目的已经实现。现原告以被告单方面改变商铺所在市场的经营业态，从而造成原告无法实现经营纺织品的目的为由要求解除买卖合同。原审法院认为，涉案房屋为商品房，合同约定的房屋用途为商业服务，从商品房买卖合同义务的履行方面，被告并不存在违约行为，且涉案房屋的所有权已转移至原告名下，缔结合同的目的已经实现。原告要求解除涉案商品房买卖合同，于法无据，原审法院不予支持。关于原告邓善飞所购房屋尚未取得房屋所有权，其原因是邓善飞个人未缴纳房屋契税，暂时不符合办理房屋过户登记的要件，而非其商品房买卖合同目的不能是实现。故原告邓善飞要求解除其商品房买卖合同的诉讼请求，原审法院亦不予支持。由于涉案房屋原告已取得所有权，其对房屋进行装修和投入，属于对其自身财产的添附，该添附仍属于业主享有，原告要求被告赔偿其装修损失，无事实依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告韩爱枝、浮冬琴、邓善飞、冯琦、曹亚峰、王新青、赵春梅、赵超声、赵冬梅、李金阳、张永凯、张强、罗辉军的诉讼请求。案件受理费10349元（已减半收取），由各原告负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，关于李金阳等十三上诉人请求解除合同、要求赔偿装修损失的问题。李金阳等十三上诉人上诉称锦艺公司、锦寅公司发布招商信息中明确称案涉市场定位为轻纺，现锦艺公司、锦寅公司单方改变市场定位，损害商户利益，造成商户经营困难，致使合同目的不能实现，构成根本违约，请求解除合同并赔偿装修损失。锦艺公司和锦寅公司对此均不予认可。根据查明的事实，双方签订房屋买卖合同，且已交付完毕并办理产权登记，李金阳等已对案涉房屋进行了装修。双方对上述事实均无异议。根据合同约定，案涉房屋用途为商业服务，锦艺公司和锦寅公司已按合同约定交付房屋并办理产权登记，其合同义务已履行完毕，现李金阳等称案涉房屋定位于轻纺转为汽配违背合同约定、不能实现合同目的并无事实及法律依据，故李金阳等关于合同目的无法实现请求解除商品房买卖合同、赔偿装修损失的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，李金阳、赵春梅、冯琦、王新青、罗辉军、韩爱芝、赵冬梅、浮冬琴、张强、邓善飞、曹亚峰、赵超声、张永凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20698.00元，由李金阳、赵春梅、冯琦、王新青、罗辉军、韩爱芝、赵冬梅、浮冬琴、张强、邓善飞、曹亚峰、赵超声、张永凯负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  刘泽军二〇二一年二月一日书记员  展草原