河南省漯河市召陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1104民初119号原告：郑玉仙，女，1987年9月19日出生，汉族，住河南省西平县。委托诉讼代理人：刘文学，河南开瑞律师事务所律师。被告：王春留，女，1983年10月20日出生，汉族，户籍地河南省商水县。委托诉讼代理人：田小巍，漯河市召陵区豫龙法律服务所法律工作者。第三人：漯河市房管家房地产中介有限公司，住所地漯河市源汇区汉江路中段雅居苑小区门面房自西向东12、13号门面。法定代表人：陈晓太，该公司经理。委托诉讼代理人：李路闯，该公司员工。原告郑玉仙与被告王春留、第三人漯河市房管家房地产中介有限公司（以下简称房管中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法由审判员张耀轩适用简易程序独任审判，2021年1月26日公开开庭进行了审理。原告郑玉仙的委托诉讼代理人刘文学、被告王春留及其委托诉讼代理人田小巍、被告房管中介公司的委托诉讼代理人李路闯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑玉仙向本院提出诉讼讨请求：1.依法判令被告双倍返还原告购房定金4万元，并支付违约金6万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年9月24日，原告和被告通过第三人签订了房屋买卖合同，即被告王春留将其所有的位于漯河市召陵区天明第一城四期五号楼1单元1103房屋一套出卖给原告，总价款为445000元，房屋建筑面积为78.59平方米，合同签订后，原告通过第三人交付了定金2万元，但是被告却以种种理由不予出售房屋，被告的行为明显属于违约。为此，根据有关法律规定，特向人民法院具状起诉，请依法支持原告的诉请。原告郑玉仙对自己提出的主张，向法庭提供以下证据：证据组一合同1份，用以证明合同约定房屋位置、价款及双方违约责任；证据组二本案被告购房合同1份，用以证明涉案房屋的所在位置及价款。针对原告郑玉仙提供的证据，被告王春留的质证意见为：对证据组一的真实性认可，但证明问题不认可，被告没有收到定金，原告也存在违约行为，原告没有缴纳合同的解压款10万元，至今我方没有收到任何一分钱；对证据组二购房合同无异议，但原告持有被告的购房合同，请原告对该合同的复印件作出说明，我们从未将该复印件交付给原告，对此产生的损失我方保留权利。针对原告郑玉仙提供的证据，第三人房管中介公司的质证意见为：没有异议，合同是真实的。被告王春留辩称，原告诉请与事实不符，诉请过高，在本案中也没有对原告造成任何损失，被告没有收到原告的购房定金2万元，目前，第三人依然无正当理由扣押被告的购房合同以及契税发票。被告王春留针对其辩称意见及对反驳原告郑玉仙的诉讼请求所依据的事实，向法庭提供以下证据：证据组一召陵法院（2020）豫1104民初3193号庭审笔录1份，用以证明第三人公司员工认可其在没有得到被告授权的情况下收取原告的2万元定金，且该定金也没有交给被告，被告要求和原告见面协商，第三人公司员工在没有协商的情况下就告知原告不愿意协商，我方不存在违约行为，原告和第三人存在违约；证据组二被告与第三人通话录音一份，用以证明第三人收到原告的定金后没有按照口头约定交付给被告，且其认可双方在房屋买卖中第三人占有原告的购房合同。针对被告王春留提供的证据，原告郑玉仙的质证意见为：对证据组一庭审笔录的真实性没有异议，对证明问题有异议，庭审中本案第三人明确说明收到原告定金是代为保管，实际上本案原告已实际交付了2万元定金；对证据组二的录音不予认可。针对被告王春留提供的证据，第三人房管中介公司的质证意见为：对证据组一庭审笔录我没有参与，应该没有啥问题；对证据组二录音意见为协议中首页明确约定并特别提醒记载有内容。第三人房管中介公司述称，定金约定很清楚，买方支付2万元，我方代为保管，违约责任第八小条明确约定，三方没有达成协议，所以2万元在我公司保管，我方有证据证明房东后来不卖房子了。第三人房管中介公司针对其述称意见向法庭提供以下证据：签订合同全程录音录像（视频资料、录像、录音、收条）1套，用以证明房东不卖房屋了，合同24号签订的，18号说不卖了。针对第三人房管中介公司提供的证据，原告郑玉仙的质证意见为：对证明的真实性及证明内容均无异议。针对第三人房管中介公司提供的证据，被告王春留的质证意见为：收据不予认可，这与原告第一次起诉的收据是不一致的，且该2万元款项第三人是否收到我们不清楚，也没看到，原告应当提供转账记录予以认证，关于聊天记录，我们不予认可，第一次庭审中存在掐头去尾情形，对方聊天记录在9月16日已经发生，第三人将9月16日的聊天记录进行掐除，被告曾要求叶满枫与原告商议，但其不同意。根据双方当事人的诉辩主张意见、提供证据质证认证及庭审查明情况，本院确认以下事实：1、2020年9月14日，原告郑玉仙和被告王春留通过第三人房管中介公司签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告王春留将其所有的位于漯河市××区天明××城××楼××单元1103房屋一套出卖给原告郑玉仙，总价款为445000元，房屋建筑面积为78.59平方米；2、合同签订后，原告郑玉仙交付给第三人房管中介公司现金20000元，该款一直在第三人房管中介公司，被告王春留至今未得到上述款项；3、《房屋买卖合同》中约定售房保证金（定金）可以由第三人房管中介公司代为保管，对此，被告王春留不予认可，认为与双方口头达成的协议不一致；4、原告郑玉仙以被告王春留不同意卖房为由，认为被告王春留存在违约，双方因退还定金等事宜发生纠纷，诉至本院，形成本诉；5、经调解，原、被告双方及第三人未达成共识。上述事实，有当事人的陈述与自认、起诉状、身份证复印件、营业执照副本、法人身份证明、《房屋买卖合同》、收款收据、微信聊天记录、录音录像、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，综合本案，争议的焦点为：原告郑玉仙的诉讼请求能否得到支持。首先，房屋买卖合同自身具有的本质特征。房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，是指出卖人将房屋交付转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同，房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征，主要表现为：1、出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款，2、房屋买卖合同是双务、诺成、有偿合同，系典型的有名合同，3、房屋买卖合同的标的物系不动产，其所有权转移必须以办理不动产登记手续为基础和前提，4、房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为，5、房屋买卖合同要求的其他特征。其次，关于定金的本质特征。《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。”第五百八十七条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”第五百八十八条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。”根据上述法律规定，定金是指当事人双方为了保证债务的履行，约定由当事人一方先行支付给对方一定数额的货币作为担保，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%，定金合同要采用书面形式，并在合同中约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日生效，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。可见，定金的作用：1、担保合同履行，属于债的担保，2、证明合同成立，具有相对独立性，3、有预先给付的性质，4、定金属于违约定金。再者，关于定金罚则适用的条件。根据上述法律规定及审判实践，1、定金合同是实践合同，需要定金的实际交付，定金如未实际交付的，在当事人一方不履行合同债务或者不订立主合同时，不能适用定金罚则，2、主合同必须有效，这是由定金合同的从属性所决定的，如果主合同无效或者被撤销的，即便当事人已有交付和收受定金的事实，也不能适用定金罚则，但是，当事人可以约定定金合同的效力独立于主合同，即主合同无效定金合同却不一定无效，3、当事人不履行债务且无法定免责情形。可见，定金系基于双方当事人之间、收受定金的一方有违约行为的事实存在、合同目的不能实现（落空）、违约行为与合同目的落空之间有因果关系，否则，不能适用定金罚则。鉴于此，本院认为，1漯河市××区天明××城××楼××单元1103103房屋所有权人为被告王春留，对此，双方无异议，本院予以确认，2、2020年9月14日，在第三人房管中介公司见证下，原、被告就上述房屋买卖达成书面协议，被告王春留将上述房屋出卖给原告郑玉仙，双方签订有《房屋买卖合同》，该买卖合同系当事各方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，本院给予确认，3、在合同签订后，原告郑玉仙主动积极交纳“定金”，其履行合同项下义务的行为本应得到充分的认可与支持，但原告郑玉仙将“定金”20000元交纳给第三人房管中介公司后，至今未关注、询问、知道或者应当就相关事宜进一步的作出其应当注意及明知的基本常识、义务，明显不当，4、根据《房屋买卖合同》的相关约定，“定金”可以暂由第三人房管中介公司保管，该约定不论是否系当事双方的真实意思表示，实际上该约定有违行业规范、通常做法，因此，关于“定金”的收取在第三人处不产生“双倍返还”的法律效力，5、根据本案实际及双方提供的证据，均无充分有力的证据证明其尽到了合同项下的全部或者主要义务，也不能足以证明对方存在明显违约或者违法行为，事实上，被告王春留作为房屋的所有权人、出卖人、权利人，截止诉讼至今，虽仍未收取分文费用，但后来不同意出卖其房屋应当推定成立，综上，本案被告王春留应当支付原告郑玉仙损失，其损失按照交纳“定金”的20%计算较为适宜，即4000元（20000元×20%），6、第三人房管中介公司虽在本案中存在不当行为，但根据本案实情，未促成双方合同成立，不足以承担过错或者过失的民事责任，但收取原告郑玉仙的费用20000元理应予以退还，应当指出的是，在中介公司促成合同成立的过程中，程序和做法要符合法律规定及执业道德，不能根据其自身的理解能力或者认识水平而任意为之。在依德治国、依法治国的社会主义法治国家，民商事活动要弘扬社会主义核心价值观理念、法治精神。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第六十五条第一款规定：“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因原告郑玉仙在合同履行过程中，没有尽到其自身必要的、合理的注意义务，其过失不能完全归责到对方，故对于原告郑玉仙其他诉讼请求，本院不予支持。因原、被告及第三人提供的证据，并不能完全、直接、足以证明其意见成立，因此，本院不予采信。努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义，是每位司法者的工作目标，从弘扬社会主义核心价值观、社会主义文明新风尚及传播社会主义法治精神的基本要求与理念出发，人民法院通过裁判的目的与宗旨在于为人民群众定分止争、化解矛盾、案结事了，并通过法庭的调解与释明，进一步防止矛盾激化、减少诉累，以节约司法资源，给社会提供一个正确的导向、良好信息及价值理念。对于人民法院的裁判，当事人无论是否接受，但要体现司法的人性关怀及法律刚性下的人文温度。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、第三人漯河市房管家房地产中介有限公司于本判决生效后十日内返还原告郑玉仙“定金”20000元；二、被告王春留于本判决生效后十日内支付原告郑玉仙损失共计4000元；三、驳回原告郑玉仙的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，被告王春留负担500元，原告郑玉仙负担650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份及副本一式十份，上诉于河南省漯河市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省漯河市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。期满不上诉，则本判决发生法律效力，双方当事人必须自觉履行，否则，本院将根据对方当事人的申请予以强制执行。当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，权利人应在本案生效判决规定的履行期限满的最后一日起二年内向本院申请执行，逾期则视为放弃权利。审判员  张耀轩二〇二一年二月十日书记员  刘二锋