陕西省铜川市中级人民法院   民事判决书     (2021)陕02民终15号     上诉人（原审被告）：陕西鑫华源置业有限责任公司，住所地西安市雁塔区。   法定代表人：王伟军，该公司总经理。   委托诉讼代理人：张强星，陕西摩达律师事务所律师。   委托诉讼代理人：高耀光，陕西摩达律师事务所律师。     被上诉人（原审原告）：杜云鹏，男，1977年4月25日生，汉族，住铜川市新区。   委托诉讼代理人：张铜梅，女，1978年8月24日生，汉族，1978824住铜川市新区，系杜云鹏之妻。   上诉人陕西鑫华源置业有限责任公司（以下简称鑫华源置业公司）因与被上诉人杜云鹏商品房销售合同纠纷一案，不服铜川市耀州区人民法院 (2020)陕0204民初1692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鑫华源置业公司的委托诉讼代理人张强星，被上诉人杜云鹏的委托诉讼代理人张铜梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   鑫华源置业公司上诉请求：①1依法撤销一审判决第一项，对上诉人逾期办证的截止日期及逾期天数重新认定的前提下，依法改判。②2一、二审受理费用由被上诉人承担。事实和理由：①1一审法院认定交房时间2016年10月1日错误。杜云鹏支付全部购房款，签署楼宇交接书，取得案涉房屋钥匙及缴纳物业费的时间均为2016年11月9日。11双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条关于房屋交付有明确约定，应按合同约定履行。即便没有合同约定，也应按照商品房买卖合同司法解释的规定执行。多份生效判决均认定案涉小区业主与上诉人签署楼宇交接书的时间是房屋正式交付的时间。2②一审法院对于逾期办证违约金计算方式认定错误，应当适用工作日而非自然日。按照工作日计算违约金符合合同约定和房地产登记部门在非工作日不提供房产证办理服务的客观事实。铜川市耀州区人民法院（2019）陕0204民初1898号民事判决书、（2019）陕0204民初2661号民事判决书均认可按照工作日起算逾期办证期限。   杜云鹏辩称：①1一审认定2016年10月1日作为房屋交付之日不存在任何错误。一审已查明杜云鹏自2016年10月1日开始向物业公司缴纳各项费用，当年11月9日与鑫华源置业公司签订楼宇交接书。国务院《物业管理条例》第四十一条规定“已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。杜云鹏与物业公司签订的《山水雅庭前期物业管理服务协议》第四条第一款约定“乙方（杜云鹏）缴纳费用的时间：办理入住手续时预交3个月费用，以后按月缴纳”。以上可知，房屋交付之前的物业费应由建设单位承担，交付之后的物业费由业主承担，物业费起算之时也就是办理房屋交付并入住之时。现有证据证明，上诉人与物业公司从2016年6月份开始已经存在公章混用，财务人员混岗的问题。作为开发企业的上诉人与作为物业公司的三鑫源公司二者人格混同，实际上就是同一主体。上诉人一方面收取物业费，另一方面却不承认已交付了房屋。至于上诉人所列举的（2019）陕0204民初1898号、（2019）陕0204民初2661号、（2019）陕0204民初1549号三份民事判决书，该三案签署楼宇交接书的时间与缴纳物业费的时间是一致的，不存在时间差问题，对本案没有参考价值。2②一审关于违约金按自然日计算的方式不存在任何问题。双方签订的商品房买卖合同（预售）约定的办理产权登记的期限是按工作日计算，逾期办证违约金是按日计算。从上诉人未按照合同约定向被上诉人办理产权登记的次日起已构成违约，违约状态是持续存在的，违约金也应该是持续计算的。退一步讲，按照我国《合同法》第四十一条或《中华人民共和国民法典》第四百九十八条，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。即使本案当事人对此存在争议，也应当按照不利于上诉人的解释，即将“日”解释为“自然日”而不是“工作日”。（2020）陕0204民初1549号民事判决关于违约金是按自然日计算而不是按工作日计算，该判决已生效。（2019）陕0204民初2661号判决书也是按自然日计算的违约金，上诉后二审调解处理。（2019）陕0204民初1898号民事判决书违约金确实是按工作日计算的，且该判决已生效，但不能代表按工作日计算违约金就是正确的。我国不是判例法国家，此前的判例不能作为后续案件的判决依据。综上，上诉人的上诉理由明显缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。   杜云鹏向一审法院起诉请求：判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证书违约金4017元。   一审法院认定事实：2015年3月10日，杜云鹏与鑫华源置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定杜云鹏购买鑫华源置业公司坐落于铜川新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，单价为每平方米人民币2720元，总价款为人民币393829元。合同第二十条房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。附件十一补充协议：九、买受人应在出卖人通知的期限内提交办理该商品房产权所需的一切资料、出具签字、缴清费用。否则，出卖人不承担逾期办理房屋产权证的责任。由此对出卖人造成的损失由买受人承担。合同签订后，杜云鹏向被告支付房款401744元。2016年11月9日，杜云鹏向铜川市三鑫源置业有限责任公司缴纳了2016年10月1日至2017年3月30日IC电费、水费、物业管理服务费、电梯费用、卫生费合计1027元。2016年11月9日，杜云鹏与鑫华源置业公司签订山水雅庭小区楼宇交接书。2019年7月15日鑫华源置业公司取得了山水雅庭7号楼住宅不动产权证书。   一审法院认为，杜云鹏与鑫华源置业公司自愿协商一致签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应全面履行合同义务。虽然杜云鹏签署的楼宇交接书中载明的日期为2016年11月9日，但杜云鹏自2016年10月1日起已经向山水雅庭小区的物业公司缴纳各项费用，足以证实房屋在交接书签订之前已实际交付，故交房时间应确定为2016年10月1日。鑫华源置业公司未按约定于交房之日起540个工作日内为杜云鹏办理不动产权证书，构成违约，应承担相应的违约责任。鑫华源置业公司在合同约定的办理不动产权证书的时间自2016年10月1日开始计算到2018年11月30日共540个工作日，从2018年12月1日起至2019年7月15日共延迟227天，鑫华源置业公司应按照合同约定的计算方法即401744×万分之0.11业公司应=911.96元向杜云鹏支付违约金。杜云鹏认为双方签订的格式合同被告逾期办证违约金约定过低，不能补偿逾期办证给原告造成的实际损失。请求增加违约金的理由没有合同和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、陕西鑫华源置业有限责任公司于本判决生效后10日内支付杜云鹏违约金911.96元；二、驳回杜云鹏的其他诉讼请求。如果陕西鑫华源置业有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元减半收取50元，由杜云鹏负担35元，陕西鑫华源置业有限责任公司负担15元，直接支付杜云鹏。    双方当事人对一审查明的基本事实无异议，本院予以确认。   二审中上诉人鑫华源置业公司提供山水雅庭小区楼宇交接书，用以证明楼宇交接书载明的日期为商品房交付之日，签署交接书符合合同约定，亦符合法律规定。   杜云鹏质证对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，没有可比性。   杜云鹏提供一份物业管理服务协议，用以证明上诉人与铜川市三鑫源置业有限责任公司人格混同。   鑫华源置业公司质证认为该证据不属于新证据，不发表质证意见。   本院对双方提供的以上证据的真实性予以确认。   另查明，双方签订的商品房买卖合同第十一条关于商品房交付时间和手续约定：办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件，查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。     本院认为：本案当事人争议的主要问题是：①涉案房屋交付时间及逾期办证起算时间的确定；②违约金是按工作日计算还是按自然日计算。   关于涉案房屋交付时间及逾期办证起算时间的确定。双方签订的商品房买卖合同关于商品房交付时间和手续明确约定，买受人查验商品房后双方签署商品房交接单，是商品房交付的手续，且明确约定签署物业管理文件及缴纳相关税费不是办理商品房交付手续的条件。虽然双方于2016年11月9日签署交接单的当日杜云鹏缴纳的物业费起算时间是2016年10月1日，但该时间点是对物业费起算时间的确认，与商品房查验交付手续无关。一审以物业费起算时间推定商品房交付时间与合同约定的交付手续时间不符。涉案商品房交付时间及逾期起算时间点应为2016年11月9日。上诉人该项上诉理由成立。   关于违约金是按工作日计算还是按自然日计算。双方合同约定在房屋交付之日起540个工作日内未取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人承担违约责任，这里约定的“工作日”是对办理不动产登记期间的约定，而不是对计算违约金期间的约定。双方合同约定出卖人承担违约金的期间是“自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止”，该约定计算违约金的期间并不是“工作日”，而是自然日。上诉人关于逾期期间按“工作日”计算的上诉理由与合同约定不符，本院不予支持。   自2016年11月10日至2019年1月18日除去节假日及双休日后有540个工作日为约定办理不动产登记的期间，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日即2019年1月19日，至鑫华源置业公司取得山水雅庭7号楼住宅不动产权证书即可以为业主办理不动产登记之日的2019年7月15日，迟延178天，按合同约定计算违约金为715.10元（401744×万分之0.1×178）。   综上所述，上诉人部分上诉理由成立，一审认定事实部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、变更铜川市耀州区人民法院（2020）陕0204民初1692号民事判决第一项为：陕西鑫华源置业有限责任公司于本判决生效后10日内支付杜云鹏违约金715.10元；   二、撤销铜川市耀州区人民法院（2020）陕0204民初1692号民事判决第二项；   三、驳回原告杜云鹏的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费100元减半收取50元，由杜云鹏负担40元，陕西鑫华源置业有限责任公司负担10元，直接支付杜云鹏；二审案件受理费50元，由陕西鑫华源置业有限责任公司负担10元，杜云鹏负担40元。   本判决为终审判决。       审 判 长   贺晓华    审 判 员   康建军    审 判 员   董 敏       二〇二一年二月二十日        法官助理    海鹰   书 记 员    张丽艳   （院印）法官         1