山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终973号 上诉人（原审被告）：王xx，男，1963年12月3日出生，汉族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：朱坚，山东海剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王鹏，山东海剑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王xx，男，1969年8月23日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：代晓，山东文斌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李斌，山东文斌律师事务所律师。 上诉人王xx因与被上诉人王xx房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初751号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王xx的委托诉讼代理人朱坚、王鹏，被上诉人王xx的委托诉讼代理人代晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王xx上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项，依法改判驳回王xx的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由王xx负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审认定2011年12月11日王xx与王xx的协议书为有效协议错误，有悖事实。(1)王xx与王xx协议书约定涉案标的物房屋在2004年被政府部门认定为违法建筑。(2)王xx与王xx真正交易的时间是2011年6月1日，王xx向王xx支付366327元，该时间应当认定为王xx与王xx建立无效合同的真实时间。该期间，涉案标的物房屋是小产权房的违法建筑。一审法院回避王xx与王xx王xx交易这一关键时间，错误将双方交易时间延后到2011年12月11日，又对王xx提交的落款时间为2004年9月2日签订的房屋买卖合同的隐讳，错误。(3)王xx在本案立案之时，明确王xx与王xx在2011年6月1日购买涉案房屋的产权性质，因此主张的是确认无效合同之诉和返还之诉；王xx在一审审理期间，将其变更为解除合同之诉，完全是规避法律的行为。(4)一审认定青岛杰盛置业有限公司于2011年12月9日通过青岛市国土资源和房屋管理局举办的土地招拍挂活动取得了涉案房屋所在地的土地使用权和地上建筑物所有权，借以推定并得出2011年12月11日王xx与王xx买卖合同的有效，错误。青岛杰盛置业有限公司虽然通过青岛市国土资源和房屋管理局举办的土地招拍挂活动取得了涉案房屋所在地的土地使用权和地上建筑物所有权，但是要真正取得该项目的所有权，需要向国土资源部门缴付相关费用和办理相关产权手续后才能获得其产权，青岛杰盛置业有限公司于2011年12月9日通过青岛市国土资源和房屋管理局举办的土地招拍挂活动仅仅是取得资格，并不是取得所有权的真正时间。(5)一审法院有意疏漏王xx与王xx双方就无效的房屋买卖行为废止合同并返还财产的事宜达成了一致。一审法院将2017年6月13日王xx在受到天水路派出所所长插手经济纠纷，以诈骗事由、传唤王xx在天水路派出所内留置的20小时后，胁迫了王xx在他方书写的承诺书签字，就认定是王xx的真实意思，错误。王xx依照王xx的要求，废止了王xx购房的要求，于是王xx在2016年12月26日通过中国农业银行向王xx返还了购房款100000元；2017年1月19日，通过平安银行向王xx返还购房款50000元。2017年6月13日，王xx被天水路派出所副所长徐某传唤到天水路派出所，副所长徐某利用职权插手经济纠纷，将王xx在天水路派出所内留置20小时后，胁迫王xx在他方书写的承诺书签字，一审该认定为王xx的真实意思，是错误的。王xx从派出所出来后，随即向青岛市李沧区公安分局纪委反映举报天水路派出所副所长徐某利用职权，插手经济纠纷，非法扣留王xx的违法行为。王xx在因此事向一审法院提起诉讼之时，王xx要求一审法院调查上述相关证据，后王xx撤诉。一审法院在审理该案期间，王xx提交2017年6月13日在天水路派出所所谓的询问笔录，充分证明了王xx所签署的承诺书是在派出所内完成的，也就说明王xx是完全受到胁迫之下对其他人书写的内容进行签字，完全不是王xx的真实意思。一审认定该承诺书是王xx的真实意思表示，属于合法有效的协议，显然是错误的，与王xx已经向王xx返还了部分房款的事实相互矛盾。二、一审判决适用法律不当。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当。请求改判支持王xx的上诉请求。 王xx辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 王xx向一审法院提出诉讼请求：1.确认2011年12月11日王xx、王xx签订的协议书无效；2.王xx返还购房款216327元，赔偿由此给王xx造成的实际损失1550314.65元（按照2019年11月同地段二手房交易价格20405元/㎡计算）及维权产生的律师费9万元，共计1856641.65元；3.本案诉讼费由王xx承担。 一审法院认定事实：2011年6月3日，王xx向王xx出具收据，载明收到王xx涉案房屋购房款366327元。2011年6月5日，王xx将该款项汇入王xx账户。 2011年12月11日，王xx（买方）与王xx（卖方）签订协议书，约定王xx将涉案房屋出售给王xx，总价款366327元。王xx承诺对涉案房屋拥有所有权或完全处分权，协议生效后，如有他人对涉案房屋主张权利，王xx应当自行解决与他方的纠纷，王xx有权追回购房款，并可要求王xx赔偿一切损失。 涉案房屋的开发建设因违反法律强制性规定于2004年被政府部门认定为违法建筑，后根据政府文件，由青岛杰盛置业有限公司于2011年12月9日通过青岛市国土资源和房屋管理局举办的土地招拍挂活动取得了涉案房屋所在地的土地使用权和地上建筑物所有权，项目名称改为“适园雅居”。 因无法向王xx交付涉案房屋，王xx向王xx还款15万元，并同意返还购房款216327元。 2017年6月13日，王xx出具承诺书，载明因王xx将涉案房屋擅自出售给他人造成一房两卖，所以承诺：一、给付王xx双倍购房款732654元，减去已付的15万元，应再给王xx582654元，该赔偿款于2017年7月底之前给付，逾期给付利息按年利息24%给付；二、王xx与妻子臧翠花名下有共同房产两套，承诺卖房以保证给付王xx赔偿款；三、如果王xx不履行上述承诺，其自愿支付双倍购房款（732654元）的20%作为对王xx的额外赔偿，并自愿负担王xx的诉讼维权费用。该额外赔偿与第一条所约定的逾期利息合并计算，以加重王xx违反本承诺书的法律责任，切实保证王xx的合法权益。 一审法院认为，涉案房屋所在的地块土地使用权和地上建筑物所有权已于2011年12月9日由青岛杰盛置业有限公司通过政府招拍挂途径取得，因此涉案房屋性质不再是违章建筑，可以对外出售，故王xx、王xx于2011年12月11日签订的房屋买卖协议书不违反法律法规的效力性强制性规定，系双方真实意思表示，合法有效。王xx辩称因房屋性质系小产权房而导致合同无效的主张与事实不符，一审法院不予采信。但因王xx并未取得涉案房屋的所有权或处分权且涉案房屋已另行出售，致使涉案房屋不能交付，双方之间的房屋买卖合同目的已不能实现，王xx要求解除合同，一审法院予以支持。合同解除后，王xx应当返还王xx购房款366327元，扣除王xx已付的15万元，王xx还应当返还王xx购房款216327元。 因造成合同不能履行的原因是王xx未取得涉案房屋的所有权或处分权且将房屋另行出售，故王xx应当承担赔偿王xx损失的违约责任。王xx已于2017年6月13日出具承诺书，对赔偿事项及数额作出承诺，视为双方对合同解除的赔偿事宜已作出约定，应当按照承诺书履行。王xx要求按照涉案房屋同地段目前的房价为标准计算损失赔偿数额的主张无事实和法律依据，一审法院不予支持。王xx虽辩称承诺书系受胁迫而出具，但并未提交充分有效的证据予以证明，一审法院不予采信。因此，王xx应当按照承诺书于2017年7月31日前向王xx赔偿一倍的购房款366327元。因王xx逾期付款，应当自2017年8月1日起支付王xx逾期付款的利息损失，但是按照年利率24%计算的利息超出王xx因王xx不履行承诺书后可以预见到的损失，故一审法院调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算，但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此自2019年8月20日起的利息损失，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。王xx在承诺书中关于支付双倍购房款的20%作为额外赔偿的条款超出损失赔偿的法定范围，一审法院亦不予支持。 关于律师费，因王xx承诺负担的是“诉讼维权费用”，律师费不是进行诉讼所必然支出的费用，因此对王xx主张的律师费，一审法院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，一审判决：一、解除王xx与王xx于2011年12月11日签订的《协议书》；二、王xx于判决生效之日起十日内返还王xx购房款216327元；三、王xx于判决生效之日起十日内支付王xx赔偿款366327元；四、王xx于判决生效之日起10日内支付王xx利息损失（以582654元为本金，自2017年8月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回王xx的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21510元，由王xx负担10718元，王xx负担10792元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，涉案房屋所在土地已经由案外人公司于2011年12月9日通过招拍挂程序依法取得国有土地使用权，故王xx与王xx于2011年12月11日签订的协议书不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。王xx主张涉案协议书并非有效协议，依据不足，本院不予支持。王xx于2017年6月13日向王xx出具承诺书，就涉案房屋房款的返还问题作出承诺，无证据显示王xx当时在该承诺书上签字并非其真实意思表示。王xx主张该承诺书系其受到胁迫而签字，但未提交有效证据予以证明，其对此应承担举证不能的法律后果，本院对其该项主张不予支持。因王xx未履行承诺按时返还王xx购房款，违反了承诺书的约定，一审采信上述承诺书判令王xx返还王xx购房款、赔偿王xx相应款项及利息损失，并无不当，本院予以确认。王xx主张不应支付王xx赔偿款及利息，依据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人王xx的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9627元，由上诉人王xx负担。 本判决为终审判决。 审判长  马 喆 审判员  孙向东 审判员  齐 新 二〇二一年二月一日 法官助理于遨洋 书记员 贾 立 书记员于国英