河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终251号上诉人（原审原告）：杨振英，男，1983年7月18日出生，汉族，住河南省林州市。委托诉讼代理人：徐瑞聪，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：张楠楠，河南天基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孟现东，男，1964年10月2日出生，汉族，住郑州市。被上诉人（原审被告）：李爱国，男，1962年8月28日出生，汉族，住郑州市。上诉人杨振英因与被上诉人孟现东、李爱国房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初11953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月11日公开开庭审理了本案。上诉人杨振英及其委托诉讼代理人徐瑞聪、张楠楠，被上诉人孟现东、李爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨振英上诉请求：1.依法撤销郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初11953号民事判决书；2.依法将本案发回重审或者改判支持上诉人的原审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，案涉《房屋买卖合同》签订之时，两被上诉人向上诉人告知的是房屋的性质安置房，而并未告知房屋的权属，被上诉人以个人名义与上诉人签订合同的行为为无权处分行为。两被上诉人在与上诉人签订案涉《房屋买卖合同》之时，向上诉人告知的是房屋的性质为安置房，但并未向上诉人明确告知房屋的权属为河南德润置业有限公司，根据合同约定，该房屋为被上诉人孟现东与河南德润置业有限公司共同合作开发，但并未对权属关系予以明确。当时口头约定三年交房，然而在案涉《房屋买卖合同》已经签订之后且上诉人已经按照约定付款之后三年有余时间，两被上诉人又以河南德润置业有限公司的案涉房屋所在地的证照办理正在进行中为由，向上诉人告知房屋无法交付，两被上诉人的行为已经严重侵犯了上诉人的合法权益。根据案涉《房屋买卖合同》约定及一审庭审情况可以看出，案涉房屋即便建成，所有权人也应当为河南德润置业有限公司。一审庭审过程中，被告所提交的《情况说明》中，亦是由河南德润置业有限公司做出并加盖公章，且在该《情况说明》中，明确表述，案涉房屋所在地块已经由郑州市人民政府与河南德润置业有限公司签订了联合开发协议，故案涉房屋即便将来建造完成，该房屋的所有权人应当为河南德润置业有限公司而并非案涉两被上诉人。两被上诉人在明知自己并不具有房屋处分权的情况下，与上诉人签订《房屋买卖合同》的行为为无权处分行为。二、一审法院适用法律错误。一审法院认为，上诉人提交的证据不足以证明解除购房协议存在法定事由或者符合双方约定，故根据《民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决驳回上诉人的全部诉讼请求。上诉人认为，根据上诉人提交的《房屋买卖合同》及被上诉人提交的《情况说明》，结合一审庭审情况，对于案涉《房屋买卖合同》为两被上诉人的无权处分行为已经十分明确。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，因出卖人无权处分，买受人要求出卖人解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应当支持。故根据该项规定，上诉人请求解除与被上诉人之间的《房屋买卖合同》并要求被上诉人返还购房款及赔偿多年占用资金的利息损失，应当被予以支持。第三、一审程序违法，遗漏了必须参加诉讼的当事人，应当发回重审。根据案涉《房屋买卖合同》约定，案涉房屋的开发建设系由河南德润置业有限公司开发建设完成，该房产的对外销售工作，也只能由河南德润置业有限公司进行，二被上诉人为无权处分，一审中遗漏的被告，河南德润置业有限公司才是案涉房屋的实际处分权人。孟现东辩称，孟现东与河南德润置业有限公司签订有合作协议，现在土地变更手续正在办理中。一审法院判决正确。孟现东没有违反合同，孟现东认为可以继续履行合同，土地手续正在办理，因为在土地闲置过程中，临时做了驾校和停车场，驾校、停车场随时都可以走，不影响孟现东开工建设。李爱国辩称，杨振英的上诉请求没有道理。杨振英向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告孟现东于2017年6月26日签订的购房协议书；2.被告孟现东向原告返还预收款60万元，并按照年利率15.4％支付利息（从2017年6月5日开始计算至实际偿还之日止，截止到2020年9月7日，暂共计908000元；3.被告李爱国对被告孟现东的全部债务承担连带保证责任；4.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1、2017年6月26日，被告孟现东与原告签订《购房协议书》一份，约定被告孟现东将位于郑州市××路××路交叉口的住宅一套提前预售给原告，建筑面积100平方米，单价为6000元。原告承诺，对出售的房屋权属清楚，无任何纠纷。被告李爱国作为担保方在协议上签字。2、2017年6月5日，郭合周代原告向被告孟现东转款60万元，被告孟现东向原告出具收据一份。3、2020年11月16日，河南德润置业有限公司出具情况说明：位于郑州市××与××路交叉口西北角××Ａ-05-4地块，在郑州市人民政府2012年2月17日批复的《郑州市王胡砦城中村改造控制性详细计划》中纳入郑州市王胡砦城中村改造连片改造项目中，用地性质为二类居住用地。该宗土地已与河南德润置业有限公司签订了联合开发协议。按照郑州市人民政府（2018）103号文规定，文件下发之后开工建设的安置房项目，必须办理齐全“四证”才能开工建设，因以上手续复杂和政府管控等原因，手续未办理完成，该地块暂未开工建设。现以上手续正在办理中。一审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。本案中，原告与被告协商达成购房意向并签订协议，原告向被告孟现东购买提前预售房屋，双方意思表示真实一致。原被告在协议中对房屋价格、面积进行了初步约定，却对房屋交付时间没有约定，结合原告在签订购房协议书时承诺保证对出售的房屋权属清楚的实际情况，可以确定原告对于所购房屋交付时间不能确定的事实是明知的，原告提交的证据不足以证明其要求解除购房协议书存在法定事由或者符合双方约定，原审法院对该诉讼请求不予支持。因购房协议书不予解除，原告要求退还预收款及利息的诉讼请求原审法院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告杨振英的诉讼请求。案件受理费12880元，减半收取6440元，由原告负担。本院二审期间，上诉人杨振英提交下列证据：第一组：证据一：杨振英向戴春涛（孟现东一审送达地址确认书所记载指定收件人）发送的《催告函》一份、EMS邮寄详情及投递记录一份；证据二：杨振英向李爱国发送的《催告函》一份、EMS邮寄详情及投递记录一份；证据三：杨振英向河南德润置业有限公司发送的《催告函》一份、EMS邮寄详情及投递记录一份。证明目的：1、2021年1月4日，杨振英向戴春涛通过EMS发送《催告函》，催告孟现东在收到函件后五个工作日内向杨振英告知，孟现东是否已经取得合同约定房屋所在土地的性质变更手续，并取得《房屋预售许可证》，具备继续履行《购房协议书》的条件，孟现东于2021年1月5日收到，截至开庭之日，并未向杨振英进行任何回复。2、2020年12月29日，杨振英向河南德润置业有限公司通过EMS发送《催告函》，催告河南德润置业有限公司在收到函件后五个工作日内向杨振英告知，河南德润置业有限公司是否已经取得合同约定房屋所在土地的性质变更手续，并取得《房屋预售许可证》，具备继续履行《购房协议书》的条件，河南德润置业有限公司于2021年1月4日收到，截至开庭之日，并未向杨振英进行任何回复。3、2020年12月29日，杨振英向李爱国通过EMS发送《催告函》，催告李爱国在收到函件后五个工作日内向杨振英告知，李爱国是否已经取得合同约定房屋所在土地的性质变更手续，并取得《房屋预售许可证》，具备继续履行《购房协议书》的条件，李爱国于2020年12月29日收到，截至开庭之日，并未向杨振英进行任何回复。第二组：证据四：杨振英《郑州市政府信息公开申请表》及身份证复印件一份、邮箱投递记录截图一张、EMS投递记录一份；证据五：张楠楠《郑州市政府信息公开申请表》及身份证复印件一份、邮箱投递记录截图一张、EMS投递记录一份；证明目的：1、为查明案涉土地是否具备继续履行《购房协议书》的条件，2021年1月7日，杨振英代理律师张楠楠通过EMS特快邮寄及政府指定邮箱投递的方式，向郑州市人民政府申请公开合同约定房屋所在土地的性质、权属、用途规划条件及变更材料。2、为查明案涉土地是否具备继续履行《购房协议书》的条件，2021年1月8日，杨振英通过EMS特快邮寄及政府指定邮箱投递的方式，向郑州市人民政府申请公开合同约定房屋所在土地的性质、权属、用途规划条件及变更材料。第三组：证据六：行云路赣江路周边状况视频一份；证据七：百顺驾校场地视频一份；证据八：行云路赣江路周围实景拍摄图片七张；证据九：郑州市百顺机动车驾驶员培训学校有限公司工商档案一份；证明目的：1、行云路赣江路西南角为厂房若干，东南角为海豫建筑所承建工程，目前已经搁置，土地编号为王胡砦安置社区A09地块，东北角为二七区政务服务中心和二七区辅读学校，合同约定房屋所在地块为西北角，目前为停车场和百顺驾校。从现状来看，并不具备建设合同约定房屋的现实条件。2、百顺驾校成立时间为2017年12月12日，据工作人员讲，该驾校于2018年初搬迁至此，百顺驾校所使用地块为从王胡砦村集体租赁，该说法与一审被告孟现东所提供的情况说明中，2012年已被政府规划为二类居住用地情况相违背。被上诉人孟现东质证称，第一组证据，发给孟现东的催告函我收到了，是真实的，其他的催告函不清楚。第二组证据孟现东也不清楚。第三组证据，地块情况属实。李爱国质证称，第一组证据，向李爱国发的催告函李爱国收到，其他人的不清楚。第二组证据，不清楚。第三组证据，百顺驾校不是从村里租赁的，是从孟现东处租的，李爱国是王胡砦村的书记，清楚该情况。本院经审查认为，上诉人杨振英提交的第一组证据、第三组证据的真实性予以认定，第二组证据无原件，无法核实，不予认定。本院二审查明的事实除与一审相同外，另查明：2017年6月26日，孟现东与杨振英签订《购房协议书》第五条违约责任部分约定，1.如果孟现东违约，拒绝将房屋出售给杨振英，孟现东按年息36%全部退还杨振英所付房款（本息）。2.如果杨振英违约，孟现东有权另外处理该房屋，孟现东无息退还杨振英全部房款。3.如因开发商或政府等不可抗拒的原因，造成杨振英无法买房，孟现东无息退还杨振英全部房款，双方互不承担责任。第十条约定，如孟现东、杨振英双方发生争议，由担保方协调双方共同处理解决。本院认为，2017年6月26日杨振英与孟现东签订《购房协议书》，是双方的真实意思表示，杨振英向孟现东支付了60万元购房款。孟现东不具有开发房地产的主体资格，案涉房屋尚办理土地规划许可手续，尚未建设。孟现东称其是郑州市现华预制构件有限公司的股东，郑州市现华预制构件有限公司与河南德润置业有限公司签订了合作协议，约定房屋建成后3、7分成，其享有30%的房屋等，但至二审庭审时，房屋尚未开工建设，不能确定孟现东能否处分案涉《购房协议书》约定房屋。根据《购房协议书》的内容，合同标的物不明确，无具体房号，房屋并不存在，尚未开工建设，系“提前出售”。现案涉《购房协议书》法律上和事实上不能履行，杨振英主张解除案涉《购房协议书》，应予支持。合同解除后，孟现东应当返还杨振英购房款60万元。杨振英主张按照年利率15.4％支付房款利息，因杨振英应当明知土地及房屋情况，应当明知孟现东个人没有开发资质，合同履行风险极大，对于合同不能履行，双方均有过错。根据本案实际情况，本院认为孟现东应当返还收取杨振英购房款利息，自支付之日起至返还之日止，按照同期银行贷款利率或者同期贷款市场报价利率计算。关于李爱国应否承担连带保证责任问题。李爱国在购房协议书的担保人处签字，李爱国并非房屋买卖合同的当事人，不享有购房协议权利，也没有约定李爱国承担义务。购房协议并未约定李爱国担保的债务或事项，而是约定“如孟现东、杨振英双方发生争议，由担保方协调双方共同处理解决”。本案购房协议系因法律上和事实上不能履行而解除。因此，杨振英主张李爱国对于孟现东的全部债务承担连带保证责任的理由，依据不足，本院不予采纳。综上所述，杨振英的上诉请求部分成立，予以支持。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初11953号民事判决；二、解除2017年6月26日孟现东与杨振英签订的《购房协议书》；三、孟现东于本判决生效后十日内返还杨振英购房款600000元及利息（以600000元为基数，自2017年6月6日至2019年8月19日，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际支付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；四、驳回杨振英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12880元，减半收取6440元，由杨振英负担1440元，孟现东负担5000元。二审案件受理费12880元，由杨振英负担2880元，孟现东负担10000元。本判决为终审判决。审判员  王燕燕二〇二一年二月三日书记员  刘 洋