江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10190号上诉人（原审被告）：南京快帮房地产经纪有限公司，住所地南京市秦淮区洪武路****。法定代表人：李伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：臧公利，北京市中银（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王晓红，女，1976年5月5日生，汉族，住南京市雨花台区。上诉人南京快帮房地产经纪有限公司（以下简称快帮房地产公司）因与被上诉人王晓红房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院（2020）苏0105民初151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。快帮房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判上诉人不承担偿还责任；2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院判决上诉人向被上诉人返还10000元定金及4000元中介费属认定事实不清，证据不足。被上诉人在支付租房定金及中介费之前已对上诉人作了必要的了解，上诉人只从事房屋租赁居间服务，不以自己的名义从事房屋租赁义务，因此上诉人代收房屋租金事实被上诉人是明知的。在一审庭审中，上诉人向法院提供出租人10000元的定金转帐证据及出租人出具的上诉人有权代收定金并己收到该笔定金的证据，来证明上诉人是代收定金，因此上诉人不是原审合格的被告，被上诉人应以出租人为被告。被上诉人在一审中没有提供相关的证据证明未签订租赁合同是上诉人过错，而上诉人在一审中提供的被上诉人与上诉人的员工的微信聊天内容，该内容为上诉人员工要求被上诉人来公司签订租赁合同，被上诉人回复因设备原因不能来，从此以后无论上诉人用微信还是电话联系被上诉人均不回复。故上诉人不需要返还定金。被上诉人已自认的事实并经法院查明，一审法院仍判决上诉人要返还一半的佣金，显然与事实相违背。一审法院认定签订的《佣金确认书》属于格式合同无效纯属个人臆断，因为法院并没有指出全部无效还是部分格式条款无效，从确认书的内容来看并没有排除被上诉人主要权利，也没有免除上诉人的责任。一审法院又认定双方确认上诉人提供的中介服务未完成，这明显与双方当事人在庭审中的陈述相违背，综上，请求支持上诉人的上诉请求。王晓红辩称：一、本案中的法律关系只存在于上诉人与被上诉人之间，被上诉人未与其他第三方确立法律关系。上诉人应返还被上诉人支付的定金。1.双方签署的《佣金确认书》法律主体只有两方，仅为被上诉人与上诉人，不涉及第三方主体。《佣金确认书》签订后，上诉人也未向被上诉人披露过第三方主体信息。2.被上诉人已将涉案定金支付给上诉人，并且上诉人以自己名义向被上诉人出具了定金收据。后因上诉人无法提供适格商铺，导致正式租赁合同无法订立，上诉人应向被上诉人返还定金。二、上诉人对租赁合同未能订立存有重大过错。1.签约时上诉人隐瞒了涉案租赁商铺因他人承租尚未到期的事实。《佣金确认书》签署后，被上诉人经现场走访了解到涉案7号商铺已被他人承租经营，租期1年尚未届满。签署《佣金确认书》时，上诉人隐瞒了上述足以影响被上诉人是否签约的重大事实。对此，被上诉人将提交视频录像资料证据予以证明。2.上诉人调换的商铺不符合餐饮项目使用要求，无法使用明火，导致被上诉人经营餐饮项目的合同目的不能实现。3.涉案合同主体系被上诉人与上诉人，在合同履行以及重大事项协商时，上诉人本应及时通知被上诉人，但上诉人却未能通知被上诉人。三、上诉人提供的格式条款免除了上诉人的责任，规避了上诉人所应承担的风险，排除了被上诉人的权利，应属无效。并且在庭审中，双方也均确认，租赁合同未订立，法院查明上诉人提供的中介服务并未完成。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王晓红向一审法院提出诉讼请求：1.快帮房地产公司双倍返还王晓红定金20000元；2.快帮房地产公司返还王晓红中介费8000元；3.快帮房地产公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年10月31日，王晓红、快帮房地产公司签订《佣金确认书》1份，载明成交物业为南京市建邺区嘉陵江东路50号负一楼7#档口（项目名称：康缘智汇港），交易方式为求租，佣金金额8000元。快帮房地产公司服务内容为：（1）为出租方、提供合作经营者宣传物业、商铺等标的物及寻找承租方或合作经营者；（2）为承租人、合作经营者寻找合适的物业、商铺等标的物；（3）为王晓红与出租方、提供合作经营者、参与合作经营者等进行接洽、交涉，协助王晓红与其签订正式协议。王晓红经快帮房地产公司业务员黄奇介绍，就位于前述地址的物业的租赁、合作经营或其他事宜与第三方达成交易。现王晓红确认：快帮房地产公司已完成了全部居间服务，王晓红应按照约定向快帮房地产公司支付佣金，双方无其他任何争议。同日，王晓红向快帮房地产公司支付了10000元定金，并约定租金11万元1年，半年一付，11月8日前签合同；同时，王晓红向快帮房地产公司支付了8000元中介费。一审庭审中，王晓红陈述双方约定承租的建邺区嘉陵江东路50号负一楼7#档口因之前的承租合同尚未到期，快帮房地产公司给其调换的其他商铺不符合要求，故无法签订租赁合同，且其现不愿意再承租涉案房屋；快帮房地产公司陈述王晓红因其个人原因不愿意签订租赁合同，现在涉案房屋已出租，不愿意继续履行。因双方当事人意见迥异，致调解不成。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王晓红、快帮房地产公司签订了《佣金确认书》，对双方的权利义务进行了约定，但是该确认书系格式条款，免除了快帮房地产公司的责任，排除了王晓红的主要权利，应属无效。现双方均确认，租赁合同并未订立，快帮房地产公司提供的中介服务并未完成。现双方均表示不愿意继续履行双方签订的《佣金确认书》，故王晓红、快帮房地产公司之间的合同关系自庭审之日即2020年6月28日解除。关于王晓红要求快帮房地产公司双倍返还定金的主张，因租赁合同并未签订，故快帮房地产公司应将王晓红支付的10000元定金返还，但是王晓红并未提供有效证据证明快帮房地产公司存在违约行为，故要求双倍返还定金的主张于法无据，一审法院不予支持。关于王晓红要求快帮房地产公司返还中介费8000元的主张，经查，尽管租赁合同未签订，但是快帮房地产公司提供了相应的中介服务，因此，一审法院酌定快帮房地产公司退还王晓红中介费4000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、南京快帮房地产经纪有限公司于判决生效之日起一个月内返还王晓红定金10000元、中介费4000元，合计14000元；二、驳回王晓红的其他诉讼请求。一审案件受理费500元，由南京快帮房地产经纪有限公司承担。二审中，被上诉人提交证据：调换商铺现场的视频。证明上诉人给其调换的商铺无法达到使用明火的要求，且7号商铺已经被他人承租经营3个月，租期尚未满一年，所以签署佣金确认书时，上诉人向其隐瞒了上述事实。上诉人质证称，对于7号商铺虽然出租时是有商户在使用，但正如被上诉人所说，其是知道该情况的，且三方非常明确，只要签了合同，看了商铺后满意，使用商铺的人可以随时离开，不需要提前一天，7号商铺不存在使用上的争议。所以是看完商铺后才确定支付佣金，签订佣金确认书，明火也不存在争议。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。根据本案查明的事实，双方当事人签订《佣金确认书》后，被上诉人未签订租赁合同，现有证据亦不能证明合同未签订系被上诉人原因造成。涉案定金收据上列明上诉人收取了被上诉人定金10000元，一审法院认定定金的收取人即上诉人,其应予退还，并无不当。双方签订《佣金确认书》时，当事人并未签订租赁合同，上诉人未完成其居间工作，而确认书中列明上诉人已完成全部居间服务，明显与事实不符，该条款不合理地免除上诉人责任，限制被上诉人权利，明显不公，且亦没有证据证明上诉人对该条款向被上诉人进行了提示和说明。故一审法院认定确认书系格式条款，应属无效，并无不当。据上，一审法院酌定被上诉人给付中介费4000元，已充分考虑了上诉人完成的工作量及支出，权衡了当事人的权益，金额恰当。据上，本院对上诉人的上诉请求均不予采信。综上，快帮房地产公司的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由南京快帮房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 钮丽娜审 判 员 白文虎审 判 员 张旭东二〇二一年二月一日法官助理 焦玲书 记 员 刘 东