辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2738号上诉人（原审被告）：辽宁雅居乐房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区蒲南路**。法定代表人：龚莉，该公司总经理。委托诉讼代理人：王淼，女，1985年7月25日出生，汉族，住北京市东城区，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：谭非凡，女，1993年6月30日出生，汉族，住山东省潍坊市奎文区，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：崔越，男，1967年9月22日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人辽宁雅居乐房地产开发有限公司因与被上诉人崔越房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院(2020)辽0113民初9772号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辽宁雅居乐房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、被上诉人所购房屋已在验收合格后交付，不存在严重质量问题，亦不影响正常居住或装修，原审法院认为漏水未解决必然导致无法装修及入住，进而导致被上诉人为安居而额外支出租金损失属于事实及因果关系认定不清。1.案涉房屋已验收合格，被上诉人已收房，不存在任何质量问题。2.被上诉人应对其主张承担举证责任，被上诉人明显证据不足。业主收楼验收表及服务派工一览表的出具主体是物业公司。仅为物业公司人员对被上诉人表述问题的记录。因其并非专业工程人员，无法对被上诉人表述问题是否属实及准确进行确认。仅凭业主收楼验收表及服务派工一览表，不足以达到影响装修及居住的程度。即使房屋存在质量问题，问题有轻重之分，非严重问题不会影响被上诉人的装修及居住，故就案涉房屋是否持续存在问题、问题是否严重，均应由被上诉人举证。二、被上诉人在原审中提供的租赁合同及收条不足以证明其租赁费损失。1.被上诉人在一审中提供的租赁合同并无租金转账凭证，被上诉人不能证明该合同真实性，且租赁房屋与案涉房屋不属于同一区域，被上诉人无法证明同地段房屋租金的市场标准，故其提供的证据不足以证明其主张。被上诉人自认无收条佐证，但重审时又提供收条，故真实性存疑。2.被上诉人提供的证据及起诉状相关的说明，其亦自认受影响期限仅为2016年11月1日起至2017年4月14日（经计算为165天），原审认为258天属于事实认定不清。崔越辩称，原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。崔越向一审法院起诉请求：1.被告赔偿2016年7月26日至2017年4月14日期间的采暖费3918.27元、8个月的物业费2640.27元及2016年9月16日至2017年9月15日期间的安家租赁费24000元；2.被告承担诉讼费用。一审法院认定事实，原、被告于2015年10月10日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的、位于沈阳市沈北新区蒲南路**1-4-1的、套内面积120.39平方米的商品房一套，房价款7002458元。合同签订后，原告履行了合同义务，被告于2016年7月27日向原告履行房屋交付义务。原告接收房屋后发现房屋北卧室、南墙卧室、东墙多处漏水并向物业公司报修，物业公司认为不是自己责任未予维修，经原告多次与被告交涉，于2017年4月14日维修完毕。物业公司维修记录照片显示，2016年7月30日至2016年9月11日期间受理原告房屋多起漏水问题，其中走廊南、北卧室客厅棚顶漏水问题于2016年8月22日处理完毕，南北卧室墙面渗水、北卧窗口漏水、东山墙一圈漏水问题于2017年4月14日处理完毕。自2016年7月26日至2017年4月14日，原告支付2016-2017年度的采暖费3918.27元、物业管理费3583.4元。原告为证明支出安家租赁费24000元的主张，提供了房屋租赁合同一份和房屋租金收条一份。经被告质证，被告对证据的合法性、真实性和关联性均有异议，认为房屋租赁合同无相关备案手续，收条不能证明损失实际发生。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，合同双方应严格履行合同约定义务。房屋交付后在质保期内被告对房屋漏水问题，应及时维修解决。在房屋漏水问题未得到解决的情况下，作为购买者不可能对房屋进行装修，房屋不装修必然导致无法入住使用。因此，被告应对其不及时履行维修义务导致原告为安居而额外支出的租金损失承担赔偿责任，故对原告要求被告赔偿安家租赁费的诉讼请求，应予支持。关于赔偿数额，比照原告租赁与案涉房屋条件类似的房屋，月租金2000元符合当时的房屋租赁市场行情，故租赁费的赔偿数额按每月2000元确定为宜，被告应赔偿原告租赁费损失17199.99元（2000元÷30天×258天）。根据供暖的相关规定，首次入住的供暖季不准予报停，因此无论是否实际居住，原告首个供暖季的采暖费都必然会发生，原告向供暖部门缴纳的采暖费，不属于其经济损失。根据物业管理的相关规定和物业费收取惯例，房屋只要登记在业主名下就向业主征收物业费，不以业主是否入住使用为前提条件，所以原告缴纳的物业费亦是其必然发生的费用，不属于其经济损失。另外，原告应享受的供暖服务和物业服务也会因被告给予的租赁费赔偿而在其租赁房屋的小区获得救济。综上，一审法院对原告要求被告赔偿采暖费3918.27元和物业费2640.27元的诉讼请求，不予支持。一审法院判决：一、被告辽宁雅居乐房地产开发有限公司于判决发生法律效力后10日内赔偿原告崔越为安居而发生的经济损失人民币17199.99元；如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费564元，由原告负担134元，被告负担430元。二审中，被上诉人提交视频一份，证明2020年8月房屋有漏水情况，2016年的问题一直没有维修好。上诉人质证意见：对真实性认可，关联性不认可，2020年的视频不能反映2016年的情况且在居住状态不影响居住。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。因案涉房屋存在漏水导致被上诉人未能进行装修，一审认定上诉人应对其不及时履行维修义务赔偿上诉人的租金损失正确。关于赔偿数额，本院结合案涉房屋的漏水及维修情况、被上诉人的原有住房情况及租赁合同履行情况，酌定六个月的租金损失按2000元/月计算，共计12000元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市沈北新区人民法院(2020)辽0113民初9772号民事判决第二项；二、变更沈阳市沈北新区人民法院(2020)辽0113民初9772号民事判决第一项“被告辽宁雅居乐房地产开发有限公司于判决发生法律效力后10日内赔偿原告崔越为安居而发生的经济损失人民币17199.99元”为“辽宁雅居乐房地产开发有限公司于判决发生法律效力后10日内赔偿崔越为安居而发生的经济损失人民币12000元”；三、驳回崔越其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费564元，由崔越负担222元，辽宁雅居乐房地产开发有限公司负担342元。二审案件受理费564元，由崔越负担222元，辽宁雅居乐房地产开发有限公司负担342元。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  谢 宏审判员  杨 帆二〇二一年二月二十五日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。