辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终227号上诉人（原审原告）：抚顺百姓和乐物业管理有限公司，住所地抚顺市望花区。法定代表人:毛某某，该公司经理。委托诉讼代理人：邱某，该公司员工。被上诉人（原审被告）：李某某，男，1958年5月21日出生，汉族，户籍地抚顺市望花区，现住抚顺市望花区。上诉人抚顺百姓和乐物业管理有限公司（以下简称“百姓和乐物业”）与被上诉人李某某物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初2447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。百姓和乐物业上诉请求：1、请求撤销（2020)辽0404民初2447号《民事判决书》；2、请求予以改判，支持上诉人一审全部诉求，请人民法院判定被上诉人支付2014年8月18日至2020年9月18日物业管理费6367元，以及应支付拖欠物业费滞纳金2324元，两项合计8691元；3、判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实与理由：一、一审对主体的法律关系认定错误。被上诉人涉案房屋是由于开发商房屋建筑质量问题造成的漏水而拒交物业费。房屋建筑质量问题是开发商与业主之间房屋买卖的约定，而物业公司与业主之间是《物业管理合同》约定，是两个不同的法律关系，房屋建筑质量问题与物业公司无任何关系，被上诉人不能以此原因拖欠物业费。二、一审法院认定事实错误。1、涉案房屋10楼露台没有设置地漏，是房屋建筑质量问题。2015年开发商已经维修，物业公司已履行了沟通协调的义务，但2014年8月18日以来，在物业公司提供服务前提下，被上诉人不缴物业费违约在先。2011年入住后，物业公司实际履行了服务管理义务，被上诉人以房屋建筑质量问题而拒绝缴纳物业费是违法行为。2、一审法院判定涉案房屋10楼露台是共用区域是错误的。根据《前期物业服务协议》第11款规定，物业公司仅对房屋的共用部分进行维修，自用部位不由物业公司负责维修，十楼露台不属于共用区域，属于自用部位。3、在一审审理期间，被上诉人未能拿出证据证明向物业公司报修过。被上诉人每次到物业升级电梯卡时从未提及维修后还在漏水的事情，而是向物业公司提出2015年开发公司维修之前的漏水造成的损失，要求以物业费相抵做赔偿。直到起诉时，才以此为理由不交物业费。4、在一审审理期间，被上诉人向法庭提交的照片，拍摄时间和真实性有异议。如照片是2015年维修前照的，应是开发公司的责任。如果是维修后照的，我们也只能负责未能及时维修雨排管造成的损失。我公司认为，上诉人对星河城园区进行服务，不仅仅维修，还有对园区的保安、绿化、消防、卫生、环境、安全等进行服务和维护，仅对于被上诉人漏水一事，一审法庭就判定50%的责任与理不公。故一审法庭判定此期间是物业公司服务责任认定是错误的。李某某辩称，因为开发商问题他们拒绝维修，我们每次找物业，他们会自行帮我们维修，物业和开发商都是一个公司的，现在出事了就把这个事情推给开发商，我们不认可。他们15年给我们维修了，他们维修的时候房子漏水严重，物业经理去看了，但是什么时候具体维修我们不清楚，我们也不在场，他们说有维修发票，如果维修好了应该找我们签字，真实性我们存在疑问。电梯卡升级才知道漏水与实际不符，我们只要有漏水情况下，我们都去物业找过，家人也去物业公司找过。十楼露台是自家用户延伸出去的与实际不符，一审我们去看过物业，当时说露台是赠送给10楼的，可以用可以不用，也是应该归物业公司维修的。我们住在9楼，从10楼开始就变户了。9楼面积大，10楼面积小，10楼露台没有地漏，就往下渗水，物业是有义务维修管理的。上诉人陈述2020年10月份才知道我们房子有损失不准确,我们一直在报修。百姓和乐物业向一审法院起诉请求：1、判令被告给付2014年8月18日至2020年9月18日的物业管理费6076元；2、判令被告支付拖欠的物业费滞纳金2324元，两项合计8400元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告时原告所管理的星河城的业主。2011年8月18日入住星河城。入住时与原告签订《前期物业服务协议》，约定了按建筑面积每月每平方米1元收取物业费。被告自2014年8月18日开始一直未缴纳物业费，截止目前共拖欠6年零1个月，共计拖欠6076元。根据协议约定，被告自未缴纳物业费至今产生滞纳金2324元。一审法院认定事实：2011年8月18日，百姓和乐物业与李某某签订《前期物业服务协议》，约定由百姓和乐物业为李某某所居住的星河城小区提供物业管理服务，自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。业主交纳费用时间：预收按6个月收取第一次预收12个月；高层住宅按建筑面积每月每平方米1.2元。物业管理服务内容：……房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明……。李某某的房屋位于望花区，该房屋为星河城高层回迁楼，建筑面积87.22平方米，高层回迁楼物业费实际按建筑面积每月每平方米1元收取。李某某物业费交纳至2014年8月18日。庭审后，一审法院工作人员到李某某家中实地勘察，发现其家中屋顶及墙壁上漏水痕迹十分明显，多处存在墙皮脱落、发霉的现象，十楼露台上的排水管已经歪斜且地漏明显高于地面，无法完全实现排水功能。一审法院认为，李某某与百姓和乐物业签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。物业公司与业主系提供服务与消费服务的关系，应当互利共赢、共生共荣。物业公司更应当明确，其本质属性是服务。作为服务的提供者，在业主遇到困难的时候首先应当考虑的是如何帮助业主解决困难和问题，而非推诿责任或以业主未及时交纳物业费而拒绝服务。本案中，李某某的房屋在收房后即发生漏水的情况，漏水部位就是十楼窗外的一个小露台（为安装空调外机无法上人的露台），该露台无排水设施，下雨后雨水无法排出，即会渗漏至李某某家屋内。庭审中李某某称从2013年入住后，其多次向物业公司报修，2015年在该露台加装了地漏，但地漏加装的位置略高，每次下雨后，露台仍有部分水无法排出。百姓和乐物业表示该地漏系开发公司于2015年加装，可知百姓和乐物业对李某某家漏水情况及原因是了解的。同时，庭后一审法院工作人员到现场勘察，发现不仅露台的地漏略高于地面，且露台上的排水管也已毁损，如遇下雨，楼顶的积水会顺排水管排至十楼露台，从而导致李某某家屋内出现漏水情况，但百姓和乐物业却以李某某没有交纳物业为由明确拒绝维修，其行为已完全背离了物业服务企业的服务属性，亦违反物业服务企业基本的职业操守，百姓和乐物业针对李某某的物业服务存在严重瑕疵，故法院酌情确定李某某按照约定标准的50%向百姓和乐物业交纳2014年8月19日至2020年9月18日的物业费，为3183.53元，望百姓和乐物业能够积极反省自身存在的问题，并在今后的物业服务过程中为业主提供合理的物业服务；关于百姓和乐物业主张李某某交纳滞纳金一节，因百姓和乐物业的服务明显存在问题，并非业主无故拖欠物业费，故对此一审法院不予支持；关于李某某辩称百姓和乐物业部分主张超过诉讼时效一节，其庭审中自认其每年去物业公司报修时物业公司均要求其交纳物业费，存在诉讼时效中断的情形，故对此一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告李某某于本判决生效之日起三十日内原告抚顺百姓和乐物业管理有限公司支付物业费3183.53元；二、驳回原告抚顺百姓和乐物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告李某某承担。二审中，上诉人百姓和乐物业提交新证据如下：1、部分报修维修记录。证明物业公司履行了维修义务，对每个业主报修有回应，维修有结果。被上诉人家漏水问题，我公司未收到报修。到2020年起诉的时候，我们才知道被上诉人家漏水；2、照片四张（涉案房屋整体、涉案房屋具体位置、同样户型的其他业主卧室向外看的情况、同样户型的业主露台的情况），证明露台是自家窗户延伸出去的位置，用来放置物品的私人部位，不属于物业的维修范围。被上诉人李某某质证：1、证据真实性有异议，没有具体时间和具体日期，而且上诉人物业去维修，维修完事应该由我们签字，而且我们要知情。上诉人提交的是他们物业内部的记录，无法证明；2、照片真实性有异议。本院经审理查明一审法院认定事实属实。本院认为，百姓和乐物业与李某某签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。本案争议焦点为：一、涉案房屋10楼露台是否属于物业维修的共用区域；二、上诉人是否承担50％的责任。关于焦点一，本案一审法院已勘察现场，漏水部位就是十楼窗外的一个小露台（为安装空调外机无法上人的露台），该露台无排水设施，如遇下雨，楼顶的积水会顺排水管排至十楼露台，从而导致李某某家屋内出现漏水情况，另，物业管理服务内容：……房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明……。故一审法院认定事实并无不当。关于焦点二，百姓和乐物业在为提供管理服务过程中,有及时协助业主维护合法权益的义务,百姓和乐物业未能积极协助业主妥善处理房屋漏水问题,使得该问题未能及时得到解决,其服务存在瑕疵,另,合法有效的协议对双方均具有约束力,协议双方都应本着诚信原则依约全面履行,故，一审法院根据实际情况,酌情确定李某某按照约定标准的50%向百姓和乐物业交纳2014年8月19日至2020年9月18日的物业费3183.53元有事实和法律依据,本院依法予以维持。综上，百姓和乐物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人抚顺百姓和乐物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩 强审判员 黄 霞审判员 王冬雨二〇二一年二月二十五日书记员 张丽娟