辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终401号上诉人：纪璐，女，1984年4月12日出生，汉族，住新民市兴隆堡镇富康街10-16号楼101号。被上诉人（原审原告）:沈阳佰斯德物业管理有限公司，住所地新民市辽河大街**。法定代表人：万长顺，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭欢，新民市新柳法律服务所法律工作者。上诉人纪璐因与被上诉人沈阳佰斯德物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服新民市人民法院(2020)辽0181民初3853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。纪璐上诉请求：撤销原判，予以改判。事实与理由：一、物业服务不达标，物业收费不合理。在现实中被上诉人完全是以霸权的姿态出现，在广大业主面前，从来就没有将物业服务管理方案、财务年度计划向业主公开公示过，园区78栋楼7434户业主交纳了几千万物业费不知去向，上诉人与广大业主怨声载道，被上诉人只管收费，问题成堆，不去管理。美国郡园区供电、供水、消防安保、保洁、防盗、监控、安全一系列严重问题，长期得不到解决。上诉人现执行物业收费标准每平米1.2元，收费严重不合理。二、被上诉人严重违约，给上诉人造成侵害。上诉人与被上诉人于2017年3月31日签订了前期物业管理服务协议。被上诉人严重违背协议中物业服务的质量要求和服务内容，长期来道路无照明、无监控设备，楼内无照明、无消防器具、消防无器材，安全保卫无监控，无巡逻，我家发生两次电视机被盗，窗户玻璃被打坏。园区运垃圾车长期故意停放在上诉人楼口，污染环境。上诉人住宅的门旁是绿化空白区，长期坑洼不平，下雨汪泥，杂物遍地。请求法院在审理过程中对涉案的被上诉人发出要求整改的司法建议，要求对上诉人物业费作出减免裁定。被上诉人沈阳佰斯德物业管理有限公司辩称，请求驳回上诉人的上诉主张，维持一审法院判决。沈阳佰斯德物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、被告给付物业管理费共计10140元及滞纳金（按日0.3%计算至实际给付之日）；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原、被告双方于2015年11月23日签订《前期物业管理服务协议》一份，约定被告将其购买的位于美国的房屋委托原告进行物业管理服务，双方约定被告房屋物业类型为住宅，住宅按建筑面积1.2元/月*㎡标准计算。双方约定，甲方（被告）办理入住时预交一年的物业管理费，以后每年甲方在费用到期前一个月向乙方（原告）交纳下一年度的物业管理费。被告房屋建筑面积分别为35.97平方米（101）、41.83平方米（103）、35.65平方米（104）、35.66平方米（105）、41.83平方米（106）、41.83平方米（107）、35.86平方米（127）、41.84平方米（128）、41.84平方米（129），涉案九处房屋被告入住时间均为2015年11月23日，被告交纳物业管理费截止日期均为2019年1月31日，经原告催收，被告九处房产物业管理费被告未按时交纳，故原告诉至法院，要求被告给付该九处房屋从2019年1月31日至2021年1月31日物业管理费及滞纳金，由被告承担诉讼费用。上述事实，有当事人陈述、原告出具的沈阳蓝德温泉度假村有限公司与佰斯德物业管理有限公司签订的美国郡小区前期物业管理服务合同、业主入住文件1份、2018年被告交纳物业费的收据9张、沈阳佰斯德物业中标通知书、9张照片、陈欠多年物业费业主信息表9张、协议书1份、营业执照复印件1份，被告出具的10-16号楼105、101购房发票2张、10-16号楼101、105房屋买卖合同及本案开庭笔录等证据在卷佐证，予以确认。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方于2015年11月23日签订了物业管理服务合同,约定由原告对被告房屋进行物业管理和服务,双方约定了服务范围及收费标准。原告已如约提供了物业服务,被告依法应当履行交纳物业费的义务,原告主张的物业管理费包含涉案房屋2020年1月31日至2021年1月31日费用，该费用虽有一部分未实际发生，但双方约定费用到期前一个月交纳下一年度的物业管理费，截止本案立案日期为2020年8月3日，该费用已逾交费期限，故原告诉请有理,应予支持；关于原告要求被告支付滞纳金,该滞纳金应属于逾期付款违约金性质,应以原告受到损失为前提,由于原告未提供证据证明被告违约给其造成额外重大损失,故对原告请求支付滞纳金的主张,不予支持；关于被告主张按商业网点标准0.6元/月.㎡计算物业服务费，根据原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，双方约定被告房屋物业类型为住宅，住宅按建筑面积1.2元/月*㎡标准计算。2018年2月3日被告因开发商遗留问题与原告达成协议，当时向原告交纳物业费5,000.00元，免除1,422.00元，该费用数额亦是按1.2元/月*㎡标准计算,现被告主张按商业网点标准0.6元/月*㎡计算物业服务费，无法律依据，被告该抗辩不予采纳；关于被告主张原告物业服务不到位，未提供相关证据证明，且被告该主张涉及园区所有业主的公共权益，不宜由业主单独判定和主张，故对于被告的抗辩不予采纳。综上,依据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条,判决如下:一、被告纪璐于本判决生效后十日内给付原告沈阳佰斯德物业管理有限公司美国的房屋2019年1月31日至2020年1月31日物业管理费共计10,140.00元;二、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取27.00元，由被告纪璐负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人纪璐提供案涉园区照片14张及一张光盘，证明园区水、电、绿化与物业合同承诺不一致，监控器及路灯损坏，树木无人修理，只有保洁扫走廊，园区物业服务不到位。被上诉人沈阳佰斯德物业管理有限公司质证意见：对上述证据的真实性、合法性及关联性均有异议，照片没有拍摄时间及地点，不能体现出园区的基本情况，还有一张是园区建设时的照片，不能证明上诉人的主张。上诉人家里的玻璃怎么坏的与被上诉人无关，电线问题不是物业服务的范围，有的照片可以证明绿化很好，也有工作人员在维修。本院对上述证据结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》系合同当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。现被上诉人作为物业管理服务单位，为业主提供物业服务即有权利依照约定收取物业费。上诉人作为业主，享受了物业公司提供的物业服务，应按照合同约定履行交纳物业费的义务。故一审法院判决上诉人履行缴纳物业费义务并无不当。关于上诉人提出被上诉人服务不达标，收费不合理，严重违约，给被上诉人造成侵害的问题，本院认为，如确存在上诉人所反映的监控器及路灯损坏，树木无人修理等问题，说明被上诉人的服务管理中存在瑕疵，但并未构成根本违约，上诉人不能以此作为拒绝交纳物业费或者调整物业费标准的理由。如业主对物业服务公司的服务不满，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；也可就有关问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。故上诉人的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54元，由纪璐负担。本判决为终审判决。审判长  赵钺审判员  金鑫审判员  王虹二〇二一年二月八日书记员  张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。