贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔06民终65号 上诉人（原审被告）：铜仁市诚德商业管理有限公司，住所贵州省铜仁市碧江区新华都农贸市场**。 法定代表人：刘洪江，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨旭，贵州乾锦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙沼，贵州乾锦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄红艳，女，1981年5月12日出生，土家族，住，住铜仁市碧江区/div> 原审被告：铜仁市立泰商业管理有限公司，住，住所贵州省铜仁市碧江区西外环新华都**/div> 法定代表人：毛子雄，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张伦，贵州巨合律师事务所律师。 上诉人铜仁市诚德商业管理有限公司（以下简称诚德公司）因与被上诉人黄红艳、原审被告铜仁市立泰商业管理有限公司（以下简称立泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初4330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月1日公开开庭进行了审理。上诉人诚德公司委托诉讼代理人龙沼，被上诉人黄红艳以及原审被告立泰公司委托诉讼代理人张伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 诚德公司上诉请求：1.请求撤销原判二项中关于保证金的部分，并径直改判扣除保证金2,000元；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：（一）上诉人在本案中无任何违约行为，一审法院认定上诉人“在履行合同过程中未尽管理义务而至众多经营者解除合同”显属认定事实错误，应予纠正。2019年12月1日，被上诉人与上诉人签订了《摊位租赁合同》，合同就租赁摊位的位置、用途、租期、租金、管理费以及其他权利义务均作了明确约定。合同签订后，被上诉人便正常使用案涉农贸市场摊位作熟食销售，上诉人也于当日已开始对案涉农贸市场提供管理服务，如维护市场卫生、维修市场水电等，不存在任何违约行为。后在合同履行过程中，2020年春节时突发新冠肺炎疫情，整个铜仁，甚至全国疫情防控形势严峻，政府及相关部门为防控疫情，要求全员居家隔离、停产停业，不仅被上诉人不能在案涉农贸市场正常经营，更让上诉人也无法正常提供管理服务。可见，上诉人不存在一审判决中认为“未尽管理义务”的情形，被上诉人无法正常经营系由于不可抗力的因素（新冠疫情）所致，上诉人亦因此无法正常履行对案涉农贸市场的管理义务。同时，受新冠疫情影响，涉案农贸市场人烟稀少，生意变得极其冷淡，从而导致众多商户（包括被上诉人在内）的正常经营产生严重影响，有些甚至出现无法经营的状态，被上诉人为避免履行合同给其造成更为严重的损失，不愿继续经营，这才要求上诉人解除合同并退付相应租金。据此，众多经营者要求解除合同的直接原因完全在于其自身不愿意承担经营风险，与上诉人无关。更为重要的是，根据双方签订的《摊位租赁合同》的第6-4-2条的约定：“乙方应维护甲方摊位设施完好及市场公共卫生，保持摊位范围“净、洁、齐”，禁止在通道、水沟、停车点等地乱扔垃圾，禁止随意改变市场及公共设施。”可见，案涉农贸市场的管理义务不完全在上诉人，被上诉人也负有维护案涉农贸市场摊位设施完好、市场公共卫生等管理义务。由此可见，本案《摊位租赁合同》的解除虽新冠肺炎疫情的影响有关，但这其中，被上诉人亦负有不可推卸的责任。上诉人在本案中不仅没有任何违约行为，还为被上诉人能够正常经营案涉农贸市场摊位付出了大量的管理工作，投入了巨额资金成本。因此，一审判决认定事实存在严重错误，应予纠正。（二）一审判决退还保证金2,000元有违客观事实，该项费用应当予以扣除。首先，根据双方签订的《摊位租赁合同》第6-1-5条约定：因乙方原因提前解除合同的，视为违约，甲方将扣除全部保证金及管理费。就本案而言，合同解除虽与新冠疫情有关，但主要系被上诉人自身不愿意承担经营风险，而主动向上诉人提出解除合同，且上诉人不存在任何过错。那么根据双方约定，上诉人完全有权扣除其交纳的案涉农贸市场摊位保证金及管理费。其次，被上诉人使用案涉农贸市场至2020年6月份，长达6个月之久，但其管理费仅交纳了一个季度，在此期间，上诉人为其能够正常经营案涉农贸市场摊位，自其使用案涉摊位之日起便已对案涉农贸市场提供管理服务，且为此投入了大量的人力、物力、财力，产生了巨大的成本，上诉人为此实际产生的管理成本理应予以扣除。因此，一审判决由上诉人退还保证金2,000元显然无任何事实依据，该项费用亦应予扣除。综上，一审法院认定事实存在严重错误，应当予以纠正。上诉人为保护自己的合法权益，维护法律的权威和尊严，特依法提起上诉，恳请二审法院依法查清事实，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人黄红艳二审答辩称：被上诉人于2019年12月开始经营，没有看到保安及管理人员，被上诉人几次找管理人员协商退租事宜，但一直没有处理，在协商退租的过程中也没有经营，直到起诉。 原审被告立泰公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 黄红艳向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《新华都农贸市场租赁合同》；2.判令诚德公司、立泰公司返还保证金2,000元、租金26,400元及市场管理费720元，共计29,120元；3.判令诚德公司、立泰公司赔偿损失15,000元；4.案件受理费由诚德公司、立泰公司负担。 一审法院查明事实：（一）2019年8月13日，立泰公司（甲方）与诚德公司（乙方）签订《新华都农贸市场楼面租赁合同》，主要约定如下：一、甲方提供位于新华都农贸市场第2层农贸市场专区，租赁给乙方经营场所使用；二、乙方租赁以上房屋面积作为商业使用，并遵守国家、地方的有关规定和市场管理的有关规定；三、第二层租赁期限从2019年12月1日起至2024年12月1日止，第三层租赁期限从2019年12月1日起至2029年12月1日止；四、第二层每年交纳租金合计295.4万元，每壹年交纳一次，第三层每年交纳租金合计12.6万元。同年9月17日至10月18日，诚德公司共计支付给立泰公司308万元。（二）2019年10月13日，黄红艳与诚德公司协商租赁新华都农贸市场摊位事宜。经协商后，由黄红艳租赁14号摊位。同日，黄红艳向诚德公司交纳一年的租金26400元、保证金2000元及三个月管理费720元。2019年11月26日，立泰公司与诚德公司再次签订《新华都农贸市场楼面租赁合同》，约定的租赁标的物、租赁物面积、租赁期限、甲、乙双方的权利义务与2019年8月13日签订的《新华都农贸市场楼面租赁合同》内容一致。但就租金、相关费用、支付方式和期限重新约定如下：在签订合同之日起乙方每年将二楼商场及三楼屋顶自由区所收取的租金及各项费用如数上缴甲方，甲方按照乙方实际上缴的租金15%提取返还给乙方作为运营管理费用。（三）2019年12月1日，黄红艳与诚德公司正式签订《新华都农贸市场租赁合同》，约定由黄红艳承租农贸市场中的03号摊位。合同中还约定：1、租赁期限为1年，从2019年12月1日起至2020年11月30日止；2、在合同签订当日交纳经营保证金2000元及一年的租金及相关费用（保证金＋市场经营管理费）；3、每月租金为2200元，市场经营管理费为每季度720元；4、甲方（被告诚德公司）的义务包括：①依照合同约定，按时将出租摊位及市场设施交付乙方使用；②依法对市场经营活动进行管理，维护乙方（黄红艳）的合法权益；③负责市场内水、电等公用设施的维修和保养，搞好市场各项工作，提高服务质量，为乙方创造良好的市场环境，保护市场繁荣。随后，诚德公司按照约定将摊位交付黄红艳使用。（四）从2020年3月起，由于诚德公司未按合同约定履行新华都农贸市场的公共设施维修、卫生管理等义务，造成市场无法正常经营，黄红艳从2020年6月起停止经营。 一审法院认为：黄红艳与诚德公司签订的《摊位租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，属有效协议，双方应按合同约定履行义务。由于在履行合同过程中，诚德公司未尽到管理义务，导致众多经营者解除合同，诚德公司存在过错，应承担违约责任。关于黄红艳主张解除合同的诉讼请求，诚德公司同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，该诉讼请求成立，予以支持。关于黄红艳主张返还其租金26,400元的诉讼请求，经查，黄红艳停止营业时间为2020年6月，即实际使用摊位6个月，故黄红艳应当支付的租金为13,200元，剩余租金13,200元应当返还给黄红艳，故该诉讼请求部分成立，予以部分支持。关于黄红艳主张返还其保证金2,000元的诉讼请求，经查，黄红艳已按照约定全额支付租金，且不存在应当扣留保证金的约定或法定情形，故保证金2,000元应当返还给黄红艳，该诉讼请求成立，予以支持。关于黄红艳主张返还其市场管理费720元的诉讼请求，经查，根据黄红艳的陈述，诚德公司从2020年3月未再履行管理义务，因此黄红艳在2019年12月至2020年2月期间仍应交纳管理费，且黄红艳仅交纳三个月的市场管理费，故该诉讼请求不能成立，不予支持。关于黄红艳主张赔偿其损失15,000元的诉讼请求，因黄红艳未提交合法有效的证据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，黄红艳应承担举证不利的后果，故该诉讼请求不能成立，不予支持。关于诚德公司提出没有证据证实双方签订的合同有效，且该合同约束的是黄红艳与立泰公司，与其无关的辩解理由，经查，黄红艳与诚德公司签订的合同是双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，应属有效合同。根据合同相对性原则，本案系黄红艳与诚德公司形成租赁关系，与立泰公司无关，故该辩解理由不能成立，不予采信；提出应扣除黄红艳使用摊位所产生的租金、管理费、水电费和公共区域公摊费用，且剩余款项应由立泰公司返还的辩解理由，经查部分属实，予以部分支持；提出黄红艳主张经营损失无事实和法律依据的辩解理由，经查属实，予以采信。关于立泰公司提出其只是将农贸市场租给诚德公司，诚德公司再转租给他人，因此不是本案的适格被告，不应承担责任的辩解理由，经查属实，予以采信。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条、第九十条的规定判决：一、解除黄红艳与铜仁市诚德商业管理有限公司于2019年12月1日签订的《新华都农贸市场租赁合同》；二、铜仁市诚德商业管理有限公司返还黄红艳租金13,200元、保证金2,000元，上述共计15,200元；三、驳回黄红艳的其他诉讼请求；上述给付事项，限于判决生效后十日内履行。案件受理费减半收取452元，由黄红艳负担296元，铜仁市诚德商业管理有限公司负担156元。 在二审中，黄红艳提交新的证据为：聊天记录，用于证明诚德公司没有管理人员管理市场。经审查，该聊天记录的主体不能明确，与本案不具有关联性，本院不予采信。诚德公司提交新的证据为：工资发放表，用于证明诚德公司聘请的管理人员工资发放情况，诚德公司已提供了管理，并未存在违约行为。经审查，该证据系诚德公司单方制作，与本案不具有关联性，本院不予采信。 除“黄红艳从2020年6月起停止经营”外，对一审认定的其他事实，二审予以确认。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，结合双方诉辩主张及理由，本院归纳本案二审争议焦点为：诚德公司是否构成违约，一审确定退还租金及保证金的比例是否恰当。 本院认为：立泰公司与诚德公司签订《新华都农贸市场楼面租赁合同》，约定立泰公司提供新华都农贸市场第一层农贸市场专区、第三层屋顶自由区给诚德公司运营、管理，诚德公司按实际上缴租金的15%向立泰公司收取运营管理费用。上述合同签订后，诚德公司与黄红艳签订《摊位租赁合同》，约定诚德公司将位于新华都农贸市场的摊位租给黄红艳使用，诚德公司对农贸市场进行管理并提供相应服务，黄红艳向其支付租金、保证金以及管理费。一审中，诚德公司提交证据目录的证明内容和目的，明确表明因立泰公司未按约向其支付营运管理费，导致市场无法正常经营。由此可见，诚德公司因与立泰公司之间的合同履行问题，才未按约对案涉农贸市场进行管理和提供服务，导致市场无法正常经营，已构成根本违约，黄红艳要求解除合同并退还相应费用的诉请，于法有据，应予支持。诚德公司提出受新冠肺炎疫情影响导致商户无法经营，属于不可抗力，从而主张其不存在违约行为，不应承担违约责任的意见，不能成立。关于退还金额问题，在双方均未提供证据证明实际经营期限的情况下，一审法院直接扣除六个月租金13,200元及管理费720元欠妥，但黄红艳并未提起上诉，系对自己权利的处分，二审对此予以确认。因诚德公司已构成违约，双方合同目的已不能实现，其扣留剩余租金13,200元及保证金2,000元，于法无据，应予退还。一审法院作出“由诚德公司退还黄红艳租金13,200元及保证金2,000元”的处理并无不当，诚德公司所持“保证金应不予退还”的上诉理由，不能成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人诚德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人铜仁市诚德商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐正洪 审判员  田 芳 审判员  向 前 二〇二一年二月七日 法官助理丁雄 书记员张祝红