浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0784民初5304号 原告：成志敏，男，1968年11月4日出生，汉族，住浙江省永康市。 原告：陈黎巧，女，1966年4月5日出生，汉族，住浙江省永康市。 被告：浙江卓诚兆业投资开发有限公司，住所地：浙江省永康市经济开发区。 法定代表人：应建仁。 诉讼代表人：浙江卓诚兆业投资开发有限公司管理人。 委托代理人：李耕，浙江京衡律师事务所律师。 原告成志敏、陈黎巧与被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司（以下简称“卓诚公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告成志敏、陈黎巧，被告卓诚公司的委托诉讼代理人李耕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成志敏、陈黎巧向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2013年4月28日签订的《浙江省商品房买卖合同》一份；2、判令被告立即返还原告购房款人民币712614元并支付违约金暂计为166395元（最终算至实际退款日止）；3、判令被告赔偿原告经济损失共人民币10743.4元（其中契税7126元、办证工本费383元、专项物业维修金3234.4元）；4、判令被告需承担涉案房屋增值的差价；5、判令被告赔偿原告多交的契税款人民币11108.2元；6、退还原告物业费；7、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年4月28日，原被告签订《浙江商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”），《合同》第4页明确载明，原告于2013年4月18日一次性支付购房总额人民币712614元，向被告购买位于永康市金色港湾第3幢第2单元1503室房屋（以下简称“3#-2-1503室”）。 1、根据《合同》被告应当在2013年12月30日前，将符合合同第12条规定交付条件的房屋交付给原告。但原告根本不知此房屋及进户门口具体在哪；且被告至今未通知原告办理该房屋的交接手续；逾期交房超过30日后，原告有权解除合同。 2、根据《合同》第十六条产权登记的约定，被告承诺于2014年6月30日前，取得房屋权属证书，交付给原告。但原告在2015年7月2日才收到涉案房屋权属证书，自此距《合同》约定交付期限，已超出4倍之余，被告已严重违约。为此原告多次向被告提出要求退房或修复，但被告至今未履行合同义务。退房违约金暂算起诉日止暂计为2235天，最终以实际退款日止。 3、永康市地名委员会办公室于2014年3月16日才出具涉案房屋门牌证号：******，原告从房管会调取办理房产证流程资料一套、分户图及相邻房屋的平面结构图显示，被告提供的房屋存在严重与《合同》约定不符的情况，具体如下：（1）、涉案房屋与相邻3#-2-1502室房屋之间缺少承重墙及地基基础，存在巨大的安全隐患；（2）、3#-2-1503室房屋进户门被告至今未建造；（3）、缺少天然气管道、排烟管道、排水给水管道等等；根据《合同》第十一条规划设计变更的约定：原告至今未收到该商品结构形式、户型等变化的通知，原告有权退房。原告至今不能理解、明白：涉案房屋至今未建设进户门，主体结构质量不合格，又是怎么通过验收、怎么测绘出实际面积并顺利办理出房产证的呢？ 4、根据原告向永康市经济开发区管委会调取的金色港湾《商品住宅质量保证书》第2页第二、三、四、七、八款等规定，被告至今不能建造涉案房屋进户门口、地基基础和主体结构质量不合格且无法修复的房屋，被告承诺予以退房。按规定房屋建成后，交付使用前建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收，验收合格的，应该签署质量合格文件，并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件或准许使用文件，最后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。根据原告向永康市经济开发区管委会调取的编号为3307842014006K号《永康市建设工程规划核实确认书》，颁发时间为2014年1月22日，该确认书的遵守事项中明确1、本证是城市规划区内，各类建设工程经城市规划行政部门规划验收合格的法律凭证；2、未取得本证的工程，不得竣工验收备案和房产登记。而被告在2014年1月15日向原告发出要求办理交接手续的通知，这个时间节点房屋根本没有经过竣工验收和房产登记。按《建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产管理法》第二十六条规定，房地产开发项目的设计、施工必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。另原告调取的编号为32130020132300601号《房屋建筑工程竣工验收备案表》，永康经济开发区规划建设分局却在2013年12月30日就盖章确认同意备案。同意备案的时间反而在通过消防验收及核实确认之前，从这一点可以看出被告在（2016）浙0784民初3151号案中提交的《房屋建筑工程竣工验收备案表》系伪造证据。 在2013年4月28日被告出售给原告的房屋，被告严重超过约定的期限，房屋却至今未验收合格，构成主体结构质量不合格，不能交付使用的事实，属于根本违约。根据《合同》第十条第二款规定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付购房款，并支付违约金。 依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 原告补充如下事实：原告向被告购买的是金色港湾两套房，永康市金色港湾第3幢第2单元1502室（以下简称“3#-2-1502室”）和3#-2-1503室的房屋，3#-2-1503室的房屋至今没有交付，3#-2-1503室的房屋主体结构质量存在问题。 被告卓诚公司辩称，一、原告不享有合同解除权。 本案《浙江省商品房买卖合同》的签订日期为2013年4月28日，约定的房屋交付日期为2013年12月30日，逾期超过30日的买受人有权解除合同；土地、房屋权属证书交付日期为2014年6月30日，约定日期起90日后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人有权要求退房。 本案中，原告并未向答辩人进行催告。根据合同约定，原告享有解除权的日期应为2014年1月29日或者2015年9月28日。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。即，原告享有的解除权自2015年1月29日或者2016年9月28日归于消灭。原告向贵院起诉要求解除《浙江省商品房买卖合同》没有法律依据支撑，应当依法予以驳回。 二、原告所主张的内容与事实不符。 首先，原告在起诉状中主张被告至今未通知原告办理房屋的交接手续，但又在起诉状中陈述原告于2015年7月2日收到涉案房屋权属证书，两点存在矛盾。既然原告已在2015年7月2日收到了房屋权属证书，但一直未向被告提出房屋未交付的异议，至此已历经5年之久，原告现起诉被告解除合同，明显不符合事实逻辑，不具有合理性。 其次，原告主张被告提供的房屋存在严重与《浙江省商品房买卖合同》约定不符的情况，原告对其主张应当提供具体证据予以证明，但是原告并未向贵院提供。而且房屋的权属证书已经办理并交付，五方验收已经合格，根本不存在原告所主张的严重不符的情况，因此被告请求贵院应当依法予以驳回原告不合理的诉讼请求。 三、逾期交付的违约金和损失应当在破产程序中解决 被告已于2020年8月31日进入破产重整程序，原告遭受的违约损失应向管理人申报债权，在破产程序中统一受偿。因此，本案中原告主张被告支付违约金、经济损失的诉讼请求依法不能成立，应当依法调整为确认之诉，在被告的破产程序中进行分配。 同时，根据《企业破产法》第46条的规定，未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。因此，对原告所主张的违约损失的截止日期应计算至2020年8月30日。 四、原告主张被告赔偿经济损失10743.4元没有证据支撑 原告主张被告赔偿契税7126元、办证工本费383元、专项物业维修金3234.4元，没有任何法律依据。因原告不享有合同解除权，因此本案所涉房屋仍然登记在原告名下，不存在退房的事实。因此，被告无需承担经济损失10743.4元。 综上所述，原告所享有的合同解除权已经超过法律规定的1年除斥期间，解除权依法予以消灭，因此原告的4项诉讼请求均没有法律规定以作支撑，应当依法驳回原告的全部诉讼请求。 原告成志敏、陈黎巧为证明其诉讼请求，向本院提供以下证据： 1、浙江省商品房买卖合同原件，用以证明原、被告签订买卖合同，原告向被告购买商品房3#-2-1503室的事实。系先交房款再签订合同购买房产。合同约定被告于2013年12月30日前将符合合同第9条、第12条规定的房屋交付原告。 被告的质证意见：对真实性、合法性、关联性均无异议。确实向原告销售了3#-2-1503室的房屋。 2、购房发票原件、门牌证原件，用以证明原告已经缴纳购房款712614元，并办理了门牌证的事实。 被告的质证意见：对发票无异议，确实向原告销售了3#-2-1503室的房屋。对门牌证无异议。根据以上证据，原告无法主张合同解除的权利。合同中明确约定了原告享有解除权的时间，原告未在法律规定的时间内行使，该权利已经消灭。 3、分户图原件、房屋平面结构图复印件，用以证明3#-2-1503室房屋主体结构不合格，缺少进户门，3#-2-1502室和3#-2-1503室之间没有承重墙分隔，没有相应的地基基础。 被告的质证意见：对真实性无异议。无法证明主体结构不合格。原告主张主体工程不合格，进户门未安装与主体结构没有关联，原告也没有举证证明该房屋没有安装进户门。承重墙应以竣工验收备案的文件为准。房屋产权证已经办出来，证明五方验收已经通过。 4、办理房产证资料、交房费用结算清单复印件各一份，用以证明原告购买的3#-2-1503室必须是独立结构且符合交房条件的首套房，原告于2015年7月2日才收到房产证，出具结算清单，原告从房产证分户图中知道3#-2-1503室的位置。 被告的质证意见：对办理房产证资料的真实性没有异议，和本案没有关联性。交房条件应该是具备的，原告已经办理的房产证，说明已经认可该房屋的质量。如果房屋主体结构不合格，原告不应向政府机关提交申请，而是向被告提出异议。原告购房的时候就应该清楚房屋的位置，交房费用结算清单只认可3#-2-1503室的费用。3#-2-1502室不在本案的审理范围。 5、房产证、土地证原件，用以证明涉案房屋既然已经办理了房产证，则必须是独立结构的符合合同约定的首套房屋。 被告的质证意见：购买房子的时候原告应该清楚所购房屋的真实位置及结构，而不应在现在才提出异议。购房时也有样板图，双方既然已经达成买卖合意，代表原告已经认可。 6、商品住宅质量保证书复印件，用以证明被告在交付钥匙之日才是实际交房之日，而3#-2-1503室连房门都没有，所以没有钥匙，房屋主体结构质量不合格。 被告的质证意见：对真实性没有异议，对证明目的不予认可，不动产物权的转移是以登记的形式，既然原告已经在2015年取得了房产证，说明原告对房屋的质量是认可的，原告主张没有承重墙不符合逻辑，既然办理了产权证书，说明五方验收均是通过的。 7、从永康市经济开发区建设办公室调取的规划核实确认书原件、竣工验收备案表原件，用以证明规划确认书2014年1月22日出具，竣工验收备案表是2013年12月30日出具，早于规划确认书，该竣工验收备案是伪造的。 被告的质证意见：对真实性无异议，对证明目的有异议。竣工验收备案是在2013年12月中下旬验收的，且是向永康经济开发区建设办公室调取，不存在伪造。确认书应该是复印件，只有半个章。 8、税收发票原件、门牌证原件、契证原件、购房发票原件，用以证明原告购买的3#-2-1502室系第二套房屋，3#-2-1503室解除后，3#-2-1502室就是首套房，只要交1%的税款，要求被告赔偿原告多交的税款。 被告的质证意见：对真实性无异议，和本案无关。购房的时候原告不可能不清楚3#-2-1502室和3#-2-1503室的实际情况。3#-2-1503室是63平方米左右，都有标明。原告主张购房的时候不清楚是不符合实际的，不存在原告陈述的不知情的情况。 9、（2016）浙0784民初5527号民事判决书复印件，用以证明被告自认签订两份合同即为购买两套房，被告一直是将一套房作为两套房进行出售的。 被告的质证意见：对真实性无异议，和本案无关。判决书在本院认为中明确说明关于原告退税的诉请没有法律依据。该判决的结果是驳回原告诉请的，刚好可以证明原告主张的证明目的不成立。 10、（2018）浙07民终3972号民事判决书复印件，用以证明金华市中级人民法院认定原告购买了两套房的事实。 被告的质证意见：对真实性无异议，和本案无关。 11、照片原件，用以证明只有3#-2-1502室有房门，3#-2-1503室没有房门，且两房之间没有承重墙。 被告的质证意见：对真实性不予认可。照片中门框是有的，具体情况管理人现在不知情。 12、（2016）浙0784民初3151号诉讼材料复印件，用以证明原告要求被告支付逾期交房、逾期办证的违约金，原告当时就提出两房的主体结构不合格的事实。被告自称实际构造是一套房，交接了3#-2-1502室就代表3#-2-1503室也已经交接。被告至今未与原告办理1503室的交接手续，原告未对3#-2-1503室进行验收的事实。 被告的质证意见：对真实性不予认可，与本案无关。当时被告的代理人并没有承认是一套房，而是原告自身也明确知晓是一套房，不能用自己陈述的事实来证明自己主张的事实。 13、收款收据、规划许可证、告知书、审批表、银行交易凭单复印件，用以证明被告建造的3#-2-1502室是属于一套结构的房屋，却拆分为两套房出售，两套房的地基基础主体质量都不合格。 被告的质证意见：对收款收据的真实性予以否认，本案所涉的是被告开发的商品房，铁牛集团有限公司向原告出具的收据被告不予认可。规划许可证、告知书、审批表、银行交易凭单都是复印件，对真实性不予认可，且原告提供的证据无法证明其待证目的。 14、申请书、庭审笔录的复印件，用以证明被告在2017年庭审中自认涉案房屋与3#-2-1502室之间承重墙未有建造，涉案房屋3#-2-1503室主体结构明显存在质量问题。 被告的质证意见：真实性由法院核实。无法证明原告的待证目的，与本案无关。 15、调取自永康市经济开发区建设局消防验收意见书、交房流程表、入住通知书复印件各一份，用以证明被告没有通过竣工验收就通知业主交房，2013年12月30日就通过竣工验收，2014年1月10日才通过消防验收。2014年1月22日出具的永康市建设工程规划核实确认书中有规定，未取得规划核实确认书不得竣工验收备案。 被告的质证意见：金华消防已经明确表明验收合格。交房流程表、入住通知书的真实性无法认定，与本案原告主张的事实没有关系。原告也没有提供证据证明验收备案表系伪造。 16、物业费收款收据原件，用以证明原告要求被告退还80.63平方米，2.2元/平方的物业费2495元。 被告的质证意见：与本案无关。物业费纠纷应该是跟铁牛集团物业管理费的纠纷，原告也没有主张返还物业费，与本案无关。 17、向金华市中级人民法院调取的录音书面材料1份，用以证明原告在2014年1月23日知情后与被告协商要求退房或赔偿违约金等未果，2016年4月26日原告遂向法院提起诉讼。 被告的质证意见：对真实性予以认可。原告陈述2015年5月9日就要求退房，其只是履行书面的催告，真实的解除需要书面的解除通知，其解除权的行使期限已经超过了法定期限。 18、（2017）浙07民终920号、（2018）浙0784民初3399号民事判决书原件，用以证明法院的判决不公正导致原告现在要求退房。 被告的质证意见：对真实性无异议，民事判决书均是驳回原告的诉请，无法证明原告的待证目的。 被告卓诚公司未在法定期限内向本院提交抗辩证据。 经审查，本院对原告提交的证据1、2、5予以确认；对证据3、4、6-10、12、14、16-18的真实性予以确认；证据13系复印件，不符合有效证据的形式要件，故不予确认；对证据15中的永康市经济开发区建设局消防验收意见书的真实性予以确认，证据15中的其他证据系复印件，不符合有效证据的形式要件，故不予确认。 经审理，本院认定事实如下：2013年4月28日，原告成志敏、陈黎巧与被告卓诚公司签订《浙江省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买永康市金色港湾3＃-2-1503室的房屋。2014年3月16日，原告办理了上述房屋的门牌。2015年5月7日，原告办理了上述房屋的房屋所有权证（永康房权证五金园字第0××5号）。2015年6月18日，原告办理了上述房屋的土地使用权证【永国用（2015）第4963号】。 另查明，原告与被告还签订了《浙江省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买永康市金色港湾3#-2-1502室的房屋，被告已交付3#-2-1502室房屋，原告已办理相应的房屋所有权证及土地使用权证。2013年12月30日，3#-2-1502室、3#-2-1503室房屋所在的3#楼整体建筑通过竣工验收备案。 又查明，原告以被告逾期交房、逾期办证等为由多次向法院起诉、上诉。金华市中级人民法院作出（2017）浙07民终920号民事判决书，认定原告成志敏、陈黎巧明知签订的两份《浙江省商品房买卖合同》所涉的3#-2-1502、3#-2-1503两个房号作为一套住房出售，而非其所称的购买两套商品房。 再查明，本院于2020年8月31日作出民事裁定书，裁定受理卓诚公司的破产重整申请，同时指定浙江京衡律师事务所担任卓诚公司的管理人。 本院认为，生效的法律文书认定原告成志敏、陈黎巧明知签订的两份《浙江省商品房买卖合同》所涉的3#-2-1502、3#-2-1503两个房号作为一套住房出售，而非其所称的购买两套商品房，且原告未提交足够的证据推翻上述法律文书所确认的法律事实，本院认定原被告签订两份《浙江省商品房买卖合同》的真实意思表示系购买一套房。现被告按约向原告交付了一套房屋，且原告已经办理了3#-2-1502、3#-2-1503的房屋所有权证和土地使用权证，本院认定被告已经履行了两份《浙江省商品房买卖合同》约定的合同义务。既然原告购买的3#-2-150、3#-2-1503两个房号是一套房，那么相应的房屋进户门、地基基础对应的均系**房屋的建造标准。上述房屋已经通过竣工验收备案，原告主张房屋主体结构质量不合格，但未提供相应的证据予以佐证。3#-2-1502室并非系一套独立的房屋，原告主张解除2013年4月28日签订的3#-2-1503室房屋的《浙江省商品房买卖合同》、退还房款并赔偿损失，但本案不具备法定解除的要件，本院对其诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告成志敏、陈黎巧的诉讼请求。 案件受理费6349元（已减半收取），由原告成志敏、陈黎巧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 徐露苗 二〇二一年二月十八日 代书记员 夏 莉 6 3