河南省安阳市北关区人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0503执异21号案外人：冯宝珠，女，1976年10月20日生，汉族，现住安阳市文峰区。申请执行人：张萌，女，1991年6月6日生，汉族，住安阳市北关区。被执行人：路超，男，1991年4月22日生，汉族，住安阳市北关区。在本院执行申请执行人张萌与被执行人路超合同纠纷一案中，案外人冯宝珠对本院查封位于安阳市文峰区香山甲第商住小区7号楼1单元18楼1801号房产不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人冯宝珠称，2019年5月29日,案外人冯宝珠与路超签订了《房屋买卖合同》,约定将路超名下所有的位于安阳市香山甲第商住小区7号楼18楼1801号楼房一套毛坯房出售给冯宝珠,售价83万元。其中现金40万元于2019年6月付清;押尾款3万元待过户后付清;剩余部分为银行贷款40万元,合同签定前贷款本息由路超负责归还,合同签定后由冯宝珠负责归还贷款本息。2019年6月,冯宝珠已通过银行卡转帐给路超结清了40万元。因为贷款扣款为于每月20日扣划,扣款卡号为路超建行名下帐号:62×××10,所以冯宝珠每月在还款日前将2080.61元存入路超建行卡指定帐户。有时现金存入,有时转帐存入。冯宝珠除每月按时还银行贷款本息外,还于2019年10月1日还本息170170元,并于2020年3月20号结清剩余贷款224337元。共计还银行贷款本息413233元。因路超发生经济困难,经购房合同双方协商2020年9月1日冯宝珠提前给路超支付尾款2.5万元,剩余0.5万元不再支付。至此房款已全部结清。自2019年6月起,案外人冯宝珠开始对香山甲第7号楼18楼1801房屋进行装修,并于2020年4月和爱人田大勇、儿子田宇博正式入住。该购买程序发生在法院(2021)豫0503执89号文件及相关事件发生之前。直到2021年1月28号发现涉案房产被法院查封,进入执行程序。依据《民事诉讼法》第二百二十七条规定以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定,案外人对涉案房产享有所有权,具有足以完全排除本案执行的权利。本异议完全符合以上四条规定:1、被执行人路超把房子出售给案外人冯宝珠在前,案件发生在后。2019年5月29日,案外人冯宝珠与路超签订了《房屋买卖合同》,约定将被执行人名下所有的位于安阳市香山甲第小区**楼**楼房**出售给案外人。符合第一条规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。2、案外人冯宝珠已装修并实际居住10个月。案外人冯宝珠为了居住,在购买上述房屋后,即对房屋进行装饰装修,并于2020年4月搬进该房屋居住至今。冯宝珠购买该房产合同齐全、房款已全部结清、且事实上已装修并居住10个月,本地无其它名下住房。且案外人冯宝珠户籍已转到该房产。符合第二条规定“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”。3、房款已全部结清。案外人冯宝珠2019年6月向被执行人路超支付购房款人民币肆拾万元,剩余银行按揭由案外人冯宝珠于2020年3月全部偿还完成。路超向案外人冯宝珠出具收到购房款人民币肆拾万元的收条,并将该房屋的钥匙交付给案外人冯宝珠,办理物业交接单。符合第三条规定“已支付全部价款”。4、未过户原因是由于不可抗力,案外人冯宝珠无过错。该房产所在香山甲第小区,现在只有大票,公产证正在办理中。按照国家政策,所以暂无法从被执行人路超名下过户到案外人冯宝珠名下。这是由于开发商安阳市建源房地产有限责任公司所造成的,其责任不在于案外人冯宝珠。符合第四条规定“非因买受人自身原因未办理过户登记”。为了维护案外人的合法权利,现依据《民事诉讼法》第二百二十七条规定以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定,特向法院提出执行异议,请求法院中止对涉案房产的执行。本院查明，原告张萌与被告路超合同纠纷一案，本院于2020年11月30日作出（2020）豫0503民初3039号民事判决：一、被告路超于本判决生效后十日内退还原告张萌快递费5200元；二、驳回原告张萌的其他诉讼请求。判决生效后，被告未按照判决履行义务，张萌向本院申请执行。在执行过程中本院于2021年1月25日作出（2021）豫0503执89号执行裁定，查封了被执行人路超名下位于安阳市文峰区××甲××小区××楼××单元××楼××房产。另查明，2017年3月28日出卖人安阳市建源房地产开发有限责任公司与买受人路超就涉案房产签订《河南省安阳市商品房买卖合同》，约定出卖人以519714元价格将涉案房产出售给买受人路超，付款方式为按揭贷款，首付104714元，其余415000元向银行申请按揭贷款。2017年4月21日路超与贷款人中国建设银行股份有限公司安阳分行签订《个人住房借款合同》，约定为购买涉案房产，路超向该行借款415000元，借款期限从2017年4月21日起至2047年4月21日止。2019年5月29日，甲方路超与乙方冯宝珠就涉案房产签订《房屋买卖合同》，合同约定甲方将涉案房产以83万元的价格出售给乙方。付款方式为：1、在合同签订时乙方于2019年5月29日向甲方支付购房款30万元，2019年6月10日乙方向甲方支付10万元，共计40万元。乙方押尾款3万元；2、自2019年6月20日起的银行按揭贷款，由乙方负责偿还，甲方把还贷等银行手续交给乙方办理；3、甲方帮助乙方完成过户手续当天，乙方把押甲方的尾款3万元结清。甲方于2019年5月29日将涉案房屋交给乙方，连同房屋钥匙、商品房买卖合同、银行按揭贷款等相关手续以及其他与该房屋相关的物品一并交给乙方。据该合同的附表《物业交接单》显示，合同签订当天，路超将房屋钥匙5把交给冯宝珠。2019年5月29日冯宝珠通过银行转账分两笔支付路超30万元，2019年6月11日冯宝珠通过银行转账再次支付路超10万元。之后冯宝珠采取提前偿还银行按揭的方式于2020年3月20日还清涉案房产银行按揭贷款。2020年5月8日中国建设银行股份有限公司安阳分行就涉案房产向不动产管理部门递交的《不动产登记申请表（三）》载明“贷款结清”。另外，根据案外人冯宝珠的询问笔录及转款凭证显示，2020年1月24日冯宝珠支付给路超现金1000元并通过银行转账支付路超19000元，2020年9月1日冯宝珠再次通过支付宝转账给路超5000元。2021年2月6日，案外人冯宝珠将5000元交付本院执行。此外，案外人冯宝珠提供的装修记录、2020年3月27日安阳华润燃气公司与冯宝珠签订的《居民用户用气合同》等证据证明其在本院查封前已在涉案房产居住。据了解，涉案房产所在的香山甲第小区整体尚未办理房屋产权登记手续。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人冯宝珠在本院查封涉案房产前已和被执行人路超签订合法有效的书面买卖合同，按照合同支付价款且将5000元交付执行，并且在本院查封前已经合法占有涉案房产，未办理过户登记的原因不可归责于案外人。故案外人冯宝珠的异议请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款的规定，裁定如下：中止对位于安阳市文峰区香山甲第商住小区7号楼1单元18楼1801号房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 李 鹏人民陪审员 刘 微人民陪审员 马春玲二〇二一年二月八日书 记 员 南 刚