江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣02民终45号上诉人（原审原告）：汤波洪，男，1978年9月9日出生，汉族，住景德镇市昌江区。上诉人（原审原告）：任娟，女，1979年8月7日出生，汉族，住景德镇市昌江区。二上诉人共同委托诉讼代理人：余旭晨，江西泰方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：景德镇博能陶瓷艺术城有限公司，住所地景德镇市昌江区昌南拓展区里冲坞办公楼**。法定代表人：谈建平，该公司经理。委托诉讼代理人：朱贤琴，该公司法务。委托诉讼代理人：罗瑶，该公司法务。上诉人汤波洪、任娟因与被上诉人景德镇博能陶瓷艺术城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服景德镇市昌江区人民法院（2020）赣0202民初228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭不开庭对本案进行了审理。上诉人汤波洪、任娟的委托诉讼代理人余旭晨、被上诉人景德镇博能陶瓷艺术城有限公司的委托诉讼代理人朱贤琴、罗瑶参加了本案诉讼。本案现已审理终结。汤波洪、任娟上诉请求：1.依法撤销原判；2.改判被上诉人支付二上诉人房屋装修费用差价178817元，退还多收税费11552元，并承担因此鉴定产生的装修造价鉴定费用8000元；3.改判被上诉人迁移楼盘后山坟墓或补偿10000元；4.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.原审法院已经认可装修款单价以2008.16元/平计算，且认可上诉人提交的装修造价鉴定意见书，但却不支持上诉人要求被上诉人退还装修费用差价及承担鉴定费用，缺乏事实与法律依据。原审法院对于房屋装修款单价，认可上诉人关于销售公示依法属于要约即合同的组成部分这一说法。那么即明确了装修款单价以2008.16元/平计算，但仍然驳回了上诉人的诉请，理由有三，一是户型、楼层及面积均不同；二是涉案房屋装修款单价属于销售价格，包含必要成本；三是计算装修总价应当以建筑面积为准计算。上诉人认为该三点理由缺乏事实与法律依据。第一，户型、楼层和面积不同根本不影响本案事实的认定，因为本案属于个案，并非集体诉讼，相关鉴定也是针对涉案房屋，不涉及其他。第二，上诉人提交的装修造价鉴定套用的计算方式是定额计价，定额选用的是2017年版《江西省建筑工程消耗定额》、《江西省建筑装饰装修工程消耗量定额》，如没有则参照景德镇市场价进入预算，那么所谓定额计价，就已经计算进了相关的税金、成本等。而之所以导致上诉人方单独申请作出造价鉴定的原因在于，被上诉人在已经同意鉴定的情况下恶意不提供相关材料。在此情况下，鉴定机构只能参照定额计算。如果按鉴定机构出具的鉴定意见不能涵盖被上诉人方的税金、成本及利润，那么相关不利的法律后果也只能由被上诉人承担。第三，装修款单价只能乘以套内面积。因为涉案房屋分摊部分已经在出售房屋时计算了房屋毛坯价值，对房屋的精装修也并不包含对分摊面积部分的精装修；且被上诉人并没有向上诉人进行约定，被告对该分摊面积部分进行收费没有认可法律依据。故原审法院在认可装修单价以2008.16元/平计算的情况下，驳回上诉人要求被上诉人退还装修费用差价及承担鉴定费用的诉请没有事实与法律依据。2.被上诉人应当向上诉人退还税费。当事人双方签订的商品房买卖合同第13条明确约定，增值税为125912元，税率为10%，而被上诉人向上诉人出具的增值税普通发票中明确载明，增值税为114360.4元，税率为9%，所以被上诉人就应当退还多收部分。原审法院以企业与税务机关关于税费收取问题与消费者无关的理由进行驳回，明显与事实不符，因为发票载明缴费人名称就为上诉人，而非被上诉人。即便是由被上诉人依法缴纳增值税，但是因为当时确实收取税率10%的税费，被上诉人肯定会在计算成本后将销售金额增加，而现在变成了税率9%的税费，被上诉人就应当依法退还多收部分。3.被上诉人销售房屋之初，向上诉人承诺迁移房屋所处位置后山坟墓，至今未果，故应当判令被上诉人迁移后山坟墓或补偿10000元。综上所述，原审法院认定事实不清，二审法院依法应当改判支持上诉人的诉请。景德镇博能陶瓷艺术城有限公司辩称，1.上诉人无权要求被上诉人支付房屋装修费用差价及鉴定费。第一，双方签署的合同合法有效，合同明确约定了案涉商品房的单价、计价方式、合同总价及房屋装修交付标准，同时被上诉人已按合同约定的交付标准交付给上诉人。现上诉人要求退还所谓装修差价，实质上是擅自降低标的的商品房总房价款的行为，违反了合同及法律规定，不应得到支持。第二，上诉人主张的退还的装修款差价是按被上诉人递交给政府部门备案的《景德镇市商品房销售公示信息表》上显示的装修价格减去上诉人单方聘请的鉴定机构鉴定出的价格得出的，但该差价是基于上诉人对公示信息表及单方鉴定报告的错误认定导致，该差价金额并无事实和法律依据。上诉人认为《景德镇市商品房销售公示信息表》属于合同要约属于事实认定错误，适用法律也是不正确的。信息表显示的所有价格仅是政府批准的最高销售价格，并非实际成交价，也不是商品房买卖合同中约定的价格。双方真实意思应以签订的合同为准。无论是认购书，还是商品房买卖合同，约定的房屋单价都是9799.29元/㎡，房屋总价为1385032元。本案中房屋单价、总价以及所对应的房屋交付标准都约定的非常清楚，上诉人所主张的所谓装修单价，并不会影响房屋单价和总价。因此，本案也不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定。上诉人提交的单方鉴定报告，不具有事实和法律依据。鉴定仅依据的是现场查看，并无其他依据，鉴定报告得出的装修单价仅为鉴定机构查看案涉房屋现场后，依据猜测的成本价加上税费得出，鉴定报告最后也说明了本次鉴定可能存在误差，故鉴定报告并不能反映装修工程的真实装修造价。第三，上诉人主张按套内面积乘以鉴定报告中的装修单价的计算方式要求退还公摊面积装修款明显违反合同约定，无事实和法律依据。合同中均以建筑面积作为计价单位，上诉人在签订时已明确知悉房屋销售价格的计价单位为建筑面积，这属于当事人意思自治的范畴，为双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。第四，上诉人无权要求被上诉人支付鉴定费8000元。被上诉人已经按照合同约定交付房屋，交付房屋的装饰装修也符合合同约定，被上诉人无任何违约行为。2.上诉人要求退税差及赔偿10000元迁移费的诉请无事实和法律依据。综上，恳请驳回上诉人所有诉请。汤波洪、任娟向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告支付二原告房屋装修费用差价暂计人民币10000元（最终评估鉴定差价为准）；2.请求依法判令被告迁移楼盘后山坟墓或补偿10000元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，变更第一项诉讼请求为依法判令被告支付二原告房屋装修费用差价计人民币178817元、退还多收税费11552元、并承担因此鉴定产生的装修造价鉴定费用8000元。一审法院认定事实：2018年5月2日，原告汤波洪、任娟与被告就江西省景德镇市昌江区昌南大道北侧碧桂园博能·天璟16号楼2单元604室签订了景德镇碧桂园博能天璟认购书，两原告为认购方，被告为出售方，认购书主要载明：“1.建筑面积141.34平方米，建筑超标单价9799.29元/㎡；2.认购价为1385032元；3.两原告选择的付款方式为期楼洋房产品按揭3个月分期99折；4.两原告的付款时间；5.两原告与被告的义务；6.双方确认认购价已享受首付50%及以上额外98折”。2018年6月21日，原告汤波洪、任娟与被告就上述认购物业签订了《商品房买卖合同》（合同编号为YS00093613），合同主要约定：“1.该商品房预测建筑面积141.34平方米，其中，套内建筑面积119.15平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.19平方米；2.出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9799.29元，总金额为1385032元；3.付款方式、期限和交付房屋期限；4.YJ140-11型号装修交付标准；5.买卖双方一致同意并知悉该商品房的不含增值税房价为1249120元，增值税为125912元（税率为10%），故买受人应向出卖人支付的总房价为1385032元……”。两原告向被告支付了相应的购房款，被告亦向两原告交付了涉案房屋。在本案诉讼该过程中，两原告向一审法院申请对涉案房屋装修评估，一审法院依法委托江西景德资产房地产评估事务所有限公司进行装修评估，江西景德资产房地产评估事务所有限公司回函告知一审法院，因原被告双方未在限期内提交评估所需的补充材料，导致无法进行评估并予以退回。后两原告委托诉讼代理人的所在律师事务所作为委托人委托了江西大信成新工程造价咨询有限公司对涉案房屋进行了装修评估，2020年9月11日，江西大信成新工程造价咨询有限公司出具了景德镇市昌江区昌南大道北侧碧桂园博能天璟16号楼2单元604室房屋进行装修造价鉴定意见书，装修造价的鉴定结果为95484.04元、按套内面价计算平均单价为801.38元。另查明,被告对于碧桂园博能·天璟128套商品房销售明码标价进行了销售公示，公示的内容有户型、建筑面积、套内建筑面积、毛坯单价、装修款单价和精装总价等，其中包含涉案房屋在内的所有房屋的装修款单价均为2008.16元/㎡，毛坯单价不等。一审法院认为，原告汤波洪、任娟与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应切实履行。原告汤波洪、任娟已按照合同约定支付了购房款，被告亦向两原告交付了涉案房屋。本案中，双方争议的主要焦点为：一、被告是否应向两原告支付装修费用差价和相关鉴定费；二、被告是否应向两原告退还税费；三、被告是否有义务迁移楼盘后山坟墓或补偿两原告10000元。关于争议焦点一，被告是否应向两原告支付装修费用差价和相关鉴定费。两原告认为其在被告处购买的涉案房屋装修所用材料和质量均差，而被告公示的装修款单价为每平方米2008.16元，该价格应视为被告的要约，涉案房屋的装修价款并未达到公示的价款，现要求被告支付装修款差价，为此，两原告提交了装修造价鉴定意见书；被告提出合同明确约定了涉案房屋的单价、计价方式、房屋装饰装修标准，被告已按合同约定的交付标准交付，不存在违约行为，两原告无权要求被告支付装修费，另销售公示的价格系被告在政府部门备案的价格。一审法院认为，两原告与被告签订的商品房买卖合同中对商品房单价和总价进行了约定，但未区分毛坯价和装修价；关于被告将包含涉案房屋在内的商品房销售明码标价对外进行了销售公示的事实，被告予以了认可，销售公示中对涉案房屋的毛坯价和装修款单价区分为8092.12元/㎡和2008.16元/㎡，公示精装单价为10100.28元/㎡，经核算，双方合同中约定的商品房单价每平方米9799.29元系以10100.28元按照认购书中约定的折扣即99折加额外98折确定（10100.28元×0.99×0.98=9799.29元）；而载明涉案房屋毛坯和装修款单价的销售公示是否属于被告的要约，一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，本案中被告商品房明码销售公示的行为对双方商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有一定的影响，公示中的房屋价格系具体确定的，且合同约定的商品房单价是按照公示的精装单价按约定折扣计算的，故应视为要约，属于合同的部分。虽销售公示中区分了毛坯和装修款单价，而每户的装修单价均为每平方米2008.16元，每户的户型、楼层、和面积等均不同；再者合同和销售公示中并未明确载明装修款单价系成本价格，另外，涉案房屋总价为（毛坯单价+装修款单价）×建筑面积，建筑面积为套内面积加上公摊面积，装修款总价为装修款单价×建筑面积，不能等同为套内装修款总价；故装修款单价不能简单等同于装修实际造价的单价，应认定为房屋装修的销售价格，装修款单价作为销售价格至少还包括了税金规费、管理成本、利润等其他应予考虑的计价因素。被告作为开发商，根据市场价格变化因素有自主决定权，其在不违反价格政策的前提下对房屋售价及装修销售价有自主的定价权，双方签订的涉案合同中载明了房屋的精装单价和总价，表明两原告对被告的定价予以接受，现两原告提出房屋装修造价的单价并未达到公示中装修款单价，虽两原告向一审法院提交了装修造价鉴定意见书证明涉案房屋的装修造价和套内面积的平均单价未达到销售公示中载明的装修款单价每平方米2008.16元，但装修造价的单价不等同于装修款单价，两原告亦未提交相关证据证明两者系同一概念，故对于两原告要求被告支付涉案房屋装修费用差价178817元和装修造价鉴定费用8000元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于争议焦点二，被告是否应向两原告退还税费。两原告认为，增值税系由购房者作为缴纳人，调整对象系购房者与税务机关，依据涉案合同补充协议第十三条约定增值税为125912元、税率为10%，而涉案不动产购房发票的税额为114360元，故要求被告返还多收税费用11552元；被告辩称两原告主张的以合同补充协议约定的10%的税率与实际开具的9%的税率的发票，要求被告退还1%的税率差11552元，无事实及法律依据，提出增值税税率变动影响的是被告和税务机关之间的关系，与两原告无关，增值税的纳税义务人为被告，而非两原告，税率下调并不意味着对应的款项自动转化为被告的利润。一审法院认为，《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内销售货物或加工、修理修配劳务、销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当按照本条例缴纳增值税”，增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而增收的一种税种，本案中，被告作为商品房开发商，销售了涉案商品房后，发生了增值税行为，应缴纳相应增值税，纳税义务人为被告，并非两原告。根据权利与义务对等的原则，税率上调或下调的后果也均应由被告承担，与购房者无关；涉案合同中的补充协议约定“买卖双方一致同意并知悉该商品房的不含增值税房价为1249120元，增值税为125912元（税率为10%），故买受人应向出卖人支付的总房价为1385032元……”，该约定并不具有“降税即降价”的意思表示，在合同没有降税降价明确约定的情形下，被告是否缴税、缴税的具体金额、种类对于房屋总价款并不产生任何影响，换言之，无论增值税税率下降还是上调，对房屋总价均无影响。综上，一审法院认为，被告按照合同约定收取包含增值税125912元（税率为10%）的总房价1385032元，并无不妥，故原告要求被告退还税费11552元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于争议焦点三，被告是否有义务需迁移楼盘后山坟墓或补偿两原告10000元。两原告认为，被告宣传时的承诺迁移楼盘后山坟墓，但至今未履行；被告提出两原告无权要求被告迁移楼盘后山坟墓或补偿10000元，从楼盘规划总平图来看，楼盘后山坟墓地处项目红线外，并不是在项目红线内，迁移责任并非由被告承担。一审法院认为，涉案合同中并未约定楼盘后山坟墓迁移和补偿问题，两原告亦未向提交相关证据证明被告有义务迁移坟墓或补偿相关费用，两原告要求被告迁移坟墓或补偿10000元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，对于两原告要求被告支付涉案房屋装修费用差价计178817元、鉴定费8000元、退还多收税费11552元和迁移楼盘后山坟墓或补偿10000元的诉讼请求，一审法院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，原审法院判决如下：驳回原告汤波洪和任娟的诉讼请求。案件受理费4425元，由原告汤波洪和任娟负担。二审中，当事人均未提交新证据。对一审查明认定的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人并未举证被上诉人在销售房屋过程中作出过迁移坟地的相关承诺，且坟地在项目红线外。上诉人要求被上诉人迁移坟地或补偿的诉请，无事实与法律依据，本院不予支持。关于装修单价差额问题。上诉人单方委托的鉴定报告明确载明“由于未能提供本次房屋装修的装修施工合同、图纸、施工结算等有关材料给本鉴定机构，本次鉴定可能存在微量误差”，其结论的准确性值得探究。且该鉴定报告仅是对装修造价进行鉴定。装修造价与装修销售价格并不是同一含义。被上诉人作为房屋开发商，其依据市场价格变化，对销售价格有自主决定权。依据双方签订的商品房买卖合同，涉案房屋价款按建筑面积计算，商品房单价为每平方米9799.29元，总金额为1385032元。该商品房买卖合同系双方真实意思表示，且商品房买卖合同中并未单独列明装修价款。同时，商品房买卖合同附件六，对装修、设备标准进行了约定，上诉人亦未能举证证实，被上诉人所交付的房屋未达到合同约定的装修标准。故上诉人要求退还装修价款差额部分，没有事实和法律依据。关于税率差问题。虽然双方在补充协议中对商品房不含税和税额进行了约定，但是对增值税变动对房价造成的影响，双方并未进行约定。故无论房屋税率如何变化，依据商品房买卖合同，房屋总价款为1385032元。被上诉人作为纳税义务人，无论税率如何波动，其都只能按照合同约定收取合同价款，反之亦然，上诉人也应当按照合同约定支付房屋总价款。上诉人要求返还税差没有法律依据。综上，上诉人的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4425元，由汤波洪、任娟负担。本判决为终审判决。审判长  陈苾铃审判员  戴 瑞审判员  徐 骥二〇二一年二月二十三日法官助理王小莉书记员吴越