江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1081民初69号原告:吴鑫亚，男，1990年8月12日出生，汉族，住江苏省仪征市。委托诉讼代理人：王彩霞（系原告妻子），女，1990年8月12日出生，汉族，住江苏省仪征市。被告:仪征市恒昇房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321081MA1XUBB7XT，住所地仪征市经济开发区闽泰大道西侧-1。法定代表人：周鹏，总经理。委托诉讼代理人：宋云娜，该公司法务。第三人：黄效强，男，1989年3月8日出生，汉族，住江苏省淮安市淮安区。原告吴鑫亚和被告仪征市恒昇房地产开发有限公司、第三人黄效强商品房买卖合同纠纷（立案案由“合同纠纷”不准确，故变更）一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴鑫亚及其委托诉讼代理人王彩霞、被告仪征市恒昇房地产开发有限公司（以下简称“恒昇公司”）的委托诉讼代理人宋云娜到庭参加诉讼。第三人黄效强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告吴鑫亚向本院提出诉讼请求：1、申请撤销吴鑫亚与被告所签《仪征恒大桃源天境商品房认购书》以及其他相关文件。2、判令被告退还原告所付款项613086元及其款项4.9525%的贷款利息（利息自2020年2月3日至退还房款日）。3、相关诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年9月21日，原告配偶王彩霞与被告签订了《仪征恒大桃源天境认筹协议书》，并支付了20000元认筹金，销售顾问承诺没有选到房子可全额退还认筹金。第三人黄效强与原告配偶是朋友关系，得知原告配偶预购恒大房屋，并承诺能帮原告配偶弄到内部优惠购房政策，即购房后选两年付清房款的方式，并在半年内付清全部房款则开发商返原告购房款13个点，第三人从开发商处得到的提成后再返原告2个点。因第三人配偶系恒大销售人员，所以原告配偶非常相信第三人所说的话，但仪征市恒昇房地产开发有限公司有规定不得以原告配偶名义再签《仪征恒大桃源天境认筹协议书》，需要换一个人（即原告）重签，并重新缴纳2万元认筹金，但原告当时已无多余现金去缴纳认筹金，于是第三人在2019年10月5日帮原告垫付20000元认筹金，并以原告的名义与仪征市恒昇房地产开发有限公司签订了《仪征恒大桃源天境认筹协议书》并通知原告于2019年10月6日参加摇号选房，摇号选房后在第三人的介绍下与被告销售人员张淼签订《仪征恒大桃源天境商品房认购书》和其他相关文件，并收回《仪征恒大桃源天境认筹协议书》，原告配偶在签约前问张淼是不是有两年付款返13个点的优惠，张淼说有，并说两年付款是最优惠的政策，于是原告按张淼的要求陆续付房款586587元，同时缴纳专项维修基金6499元。2020年2月3日，原告提出提前结清房款，被销售告知暂无优惠政策，可能2月底或3月底有政策，因当时是疫情期间，大家都被要求在家隔离，原告也没多想。2020年4月被告工作人员一直没通知原告去交房款，原告找销售张淼询问情况后发现开发商的返13个点政策与第三人的返13个点不是一回事，才知道自己被欺骗，遂要求被告按第三人说的返13个点或退还己付房款，销售张淼说骗人的是第三人，自己从未承诺过原告会返房款的13个点，但原告在和张淼签认购书时询问是否有两年付款返13个点的优惠政策时，张淼说有且并未解释清楚两年付款返13个点具体是什么意思，且张淼知道原告配偶己经和其他销售签过认筹书，也知道第三人给原告返点事项，所以原告有权认为张淼为完成自己的销售任务故意不解释清楚两年付款返13个点具体是什么意思，欺骗原告签订《仪征恒大桃源天境商品房认购书》以及其他相关文件。2020年7月7日，原告向被告要求退房时，被告工作人员还假摔恐吓原告，相关视频己被当日执法民警的执法记录仪拍下。由此可见被告的工作人员相当不诚信，因此原告更加相信被告销售人员存在故意欺骗的行为。自2020年4月至今，原告多次要求被告退还所付房款，都被被告拒绝。根据法律规定，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请判如所请。原告提供以下证据：1、《仪征恒大桃源天境认筹协议书》、《仪征恒大桃源天境商品房认购书》、《仪征恒大桃源天境签约单》、《仪征恒大桃源天境项目A-09地块购房特别提示（住宅）》、《仪征恒大桃源天境项目签约合同内容确认单》各1份；2、被告恒昇公司出具的收据3张；3、通联支付凭证4张、电子交易回单3张；4、原告与黄效强、张淼的微信聊天记录各1份；5、原告联系张淼要求退房以及在恒大桃源天境售楼中心要求退房的录音光盘2张及整理稿。被告恒昇公司辩称，1、针对原告第一项诉求，我司同意解除双方签订的商品房认购书，但解除的原因在于原告，原告应该承担违约责任，原被告双方2019.10.6签订的商品房认购书及后期签订的签约合同内容确认单均合法有效，协议约定了付款时间及方式，双方应该按照约定履行义务，原告在支付完613036元房款（含维修基金）后，拒绝签订商品房买卖合同及继续履行支付房款的义务，我司多次发送催款函、合同签约通知及律师函等，催促原告签约及支付房款，但原告均拒绝履行义务。根据商品房认购书第五条（详见条款），签约合同内容确认单中详细约定了分期付款的时间及金额。我司工作人员从未向原告承诺购房两年付清返还原告13个点内容，原告在诉状中也明确提出是第三人黄效强承诺其购房可优惠13个点，第三人不是我司员工，其向原告承诺的返点与我司无关。而且原告自始至终未提供任何证据证明我司员工张淼明确向其承诺过返13个点。2、针对原告第二项诉求，应扣除其应该承担的违约金后退还剩余房款，我司不同意承担利息，无合同依据。3、针对原告第三项诉求，本案因原告原因导致，应该由其承担诉讼费用。被告提供以下证据：1、原告与张淼的微信聊天记录1组；2、催款函2份；3、签约通知书、律师函各1份。第三人黄效强在答辩期内未答辩，亦未提供抗辩证据。根据经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月21日，原告吴鑫亚的妻子王彩霞与被告签订了《仪征恒大桃源天境认筹协议书》，并支付了20000元认筹金。第三人黄效强与王彩霞是朋友关系，得知王彩霞预购恒大房屋，表示能帮王彩霞弄到购房内部优惠，即购房后选两年付清房款的方式，并在半年内付清全部房款，则开发商返还原告购房款13个点，第三人从被告处得到提成后再返还原告2个点。因第三人妻子韦书琴系被告销售人员，所以王彩霞相信并请第三人夫妻二人帮助办理购房事宜。第三人为介入购房成为中介（目的为了取得被告的售房奖励），告知王彩霞须更换原告重新签订认筹协议书，并再缴纳20000元认筹金，由于原告当时无多余款项，第三人于2019年10月5日代原告垫付了20000元认筹金，并以原告的名义与被告重新签订了《仪征恒大桃源天境认筹协议书》，并通知原告于2019年10月6日参加摇号选房。原告通过摇号选中被告开发的仪征恒大桃园天境恒璟园2幢1单元1502室房屋（建筑面积162.46㎡，9650.17元/㎡，房屋总价1567767元），经第三人的介绍原告夫妻当日与被告销售人员张淼相识，王彩霞在张淼要求原告签订房屋认购书前，问张淼两年付款期限提前半年付全款是否有返13个点的优惠，张淼说有，并说两年付款是最优惠的方案。在得到验证后，原告与被告签订了《仪征恒大桃源天境商品房认购书》和其他相关文件，并按张淼的要求于2019年10月11日、10月21日两次付房款合计586587元，同时缴纳专项维修基金6499元。2020年2月3日，原告提出提前结清房款，张淼告知其暂无优惠政策，要原告再等1-2个月。一直等到2020年4月，张淼并未通知原告有提收政策而交款，原告向张淼询问后发现，被告返还13个点的含义与第三人的返13个点大相径庭，遂向被告提出要么按购房总额13个点返还房款，要么解除认购并退还己付房款。张淼称自己从未向原告承诺过提前半年付房款则返还13个点，按照公司规定房款不能退还。2020年7月7日，原告来到被告销售公司再次要求退房时，张淼表示拒绝，原告遂报警，最终因双方各执一词而未果。此后，张淼按照认购书以及签约合同内容确认单的预约，通过微信向原告催要房款，原告坚持2020年7月7日的主张。2020年10月10日，被告向原告发出律师函至原告在认购书中预留的地址南京市雨花台区龙西路10号，因无人接收而被退回。上列事实，有《仪征恒大桃源天境认筹协议书》、《仪征恒大桃源天境商品房认购书》、《仪征恒大桃源天境签约单》、《仪征恒大桃源天境项目签约合同内容确认单》、仪征农村商业银行电子交易回单、通联支付凭证、被告恒昇公司出具的收据、原告与黄效强的微信聊天记录、原告与张淼的微信聊天记录、原告联系张淼要求退房以及在恒大桃源天境售楼中心要求退房的录音光盘、双方当事人的当庭一致陈述等证据证实，本院予以确认并附卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案原被告双方签订的商品房认购书以及签约合同内容确认单中，仅约定了原被告双方的姓名以及联系方式、住址、原告应给付房屋价款的数额、给付时间，但未约定房屋的交付使用条件及日期、违约责任等主要条款，因此，不能认定本案认购书、签约合同内容确认单为商品房买卖合同。第三人黄效强向原告明示“原告购房后选两年付清房款的方式，并在半年内付清全部房款，则开发商返还原告13个点”，原告亦向被告销售人员张淼询问是否有13个点的优惠，张淼也是肯定的回答，但当原告要求被告履行承诺时，被告解释“13个点”为提前交房款结息的13个点。本院认为，购房优惠返还多少点，通常的理解应为返还购房款总额的多少点，“13个点”即为购房总额的13%。原告妻子王彩霞在张淼要求原告签订房屋认购书前，问张淼两年付款期限在半年内付全款是否有返13个点的优惠，张淼说有，并说两年付款是最优惠的方案。在此时刻，被告销售人员张淼有向原告及其妻子释明返还“13个点”含义的义务，张淼未释明，是为产生本纠纷的根源。本案庭审中，被告未提供商品房预售许可证明，原告亦表示在2019年10月6日签订房屋认购书的签约场地未见被告展示商品房预售许可证明，而且被告在原告给付购房首付款后的一年期间未通知原告签订商品房买卖（预售）合同，故被告在与原告签订商品房认购书时是否取得商品房预售许可证明令人质疑，即使被告现已取得商品房预售许可证明，亦可能在双方签订商品房认购书以后取得。综上，由于被告未尽释明义务，使原告在购房时产生重大误解，被告应负造成本纠纷的主要责任；原告轻信第三人不实的购房优惠承诺，在未向被告核实到位的情况下与被告签订商品房认购书并付款，过于草率，亦应承担一定的责任；第三人虽然在本案中诓骗原告负有一定的责任，但由于其是被告认可的公司外中介售房人员，故其责任依法应归于被告承担。原告要求撤销双方签订的《仪征恒大桃源天境商品房认购书》以及其他相关文件，以及要求被告返还其所付款项613086元（认筹款20000元＋购房款586587元＋维修基金6499元﹦613086元），合法有据，本院予以支持。对原告主张被告支付其付款利息（按照4.9525%的贷款年利率标准，自2020年2月3日计算至返还房款日）的请求，因原告自身有一定的责任，故本案诉讼前的利息损失由原告承担，自原告起诉之日起至被告返还购房款期间的利息损失由被告承担。计息方法：以被告应返还款613086元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准，从2021年1月6日起计算至被告返还原告全部购房款之日止。第三人黄效强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项、第五十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第五条、第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、撤销原告吴鑫亚与被告仪征市恒昇房地产开发有限公司签订的《仪征恒大桃源天境商品房认购书》等相关协议和文件。二、本判决生效之日起十日内，被告仪征市恒昇房地产开发有限公司返还原告吴鑫亚购房款人民币613086元，并支付原告相关利息（以被告应返还款613086元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准，从2021年1月6日起计算至被告返还原告全部购房款之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9931元，依法减半收取4966元，由被告仪征市恒昇房地产开发有限公司负担。此款原告已垫付，被告于本判决生效之日起十日内将4966元给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员 彭 辉二〇二一年二月八日书记员 程宵旭