安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终1611号 上诉人（原审被告、反诉原告）：余建军，男，1967年8月15日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏联一物业管理有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市瑶海区琅琊山路**。 负责人：张波，经理。 委托诉讼代理人：吴海龙，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡建建，安徽安泰达律师事务所律师。 上诉人余建军因与被上诉人江苏联一物业管理有限公司合肥分公司（以下简称联一物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初14079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 余建军上诉请求：1．撤销安徽省合肥市庐阳区法院（2020）皖0103民初14079号判决，依法改判或发回重审；2．联一物业公司承担相关诉讼费用。事实和理由：1．本案焦点是物业服务合同是否于2019年7月31日解除的事实予以认定，物业服务合同的权利义务是否已经终止、终止的时间和是否拒绝退出问题。一审法院（2020）皖0103民初2211号民事判决书判决物业服务合同为无效合同，无效过错属于小区业主委员会程序问题导致，基于此小区业主委员会才认可双方物业服务合同的权利义务终止时间是2019年7月31日，并认可双方2019年7月31日前存在事实服务关系。但一审却认定物业服务合同的权利义务终止时间是2020年8月7日即联一物业公司实际离开小区的时间，显然与事实不符。余建军提供的荷塘月色小区业主委员会2019年6月3日《关于联一物业要求撤离小区的回复，同意终止物业服务合同的告知函》上，明确有“经业主代表大会表决通过，同意贵司提前终止合同并撤场”的内容。业委会的文件充分说明解聘物业服务企业已按照法定程序由业主大会表决通过的内容，该决议具有法律效力。业主代表大会合法性在一审法院（2019）皖0103民初11526号民事判决书上已被认可：“本院认为，《荷塘月色小区业主大会议事规则》规定了业主大会可以代表方式召开，以代表方式召开业主大会会议的，业主代表应视为受所代表楼的全体业主委托行使业主共同管理权，该规定不违反住建部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》第二十七条关于‘管理业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定’的规定。”故一审认定“双方物业服务的权利义务关系并未与2019年7月31日终止”是错误的。2．荷塘月色小区业主委员会按法定程序由业主大会表决通过解聘联一物业公司并于2019年7月31日退出，是小区业主委员会根据联一物业公司多次退出请求做出的，是双方真实意思的表示和达成的合意，双方的合同权利义务此时已经终止。但联一物业公司到8月1日后一直拒绝退出小区，并不代表其合同权利义务依然存在，小区业主委员会两次去函海棠街道于2019年7月31日主持交接工作，海棠街道置之不理。8月1日又出了非正式文件通知，此通知是不当行为，不能作为双方存在合同义务的依据和合法收费的理由。一审以联一物业公司没有拒绝撤场是因为政府的通知所为，违背了法律规定。3．一审法院已经认定物业服务合同无效，那么收费的标准就失去了合同依据。如果确实存在事实服务，只能根据物业服务的实际状况适当收取。一审中联一物业公司也承认物业费收取并没有取得物价局的《价格服务登记证》，该收费不合法。4．一审法院认定余建军自愿缴纳2019年8月1日至2019年12月31日的物业费视为对联一物业公司物业服务的认可，是错误的。 联一物业公司辩称，1．一审已经确定联一物业公司提供事实物业服务的事实，余建军在一审过程中已认可双方形成事实上的物业服务关系。联一物业公司已经提供证据证明提供物业服务至2020年8月8日，联一物业公司与安徽金鼎物业管理有限责任公司签订的《荷塘月色小区物业相关款项事宜交接协议》明确联一物业公司与下一任物业公司交接日期为2020年8月8日，一审中余建军对交接日期未提出异议。2．一审法院的判决已经确定双方的合同无效，不存在合同解除问题。2019年8月1日海棠街道出具的《关于暂停荷塘月色小区选聘物业服务公司相关事项的通知》中已明确：为保障广大业主的权益及小区正常生活秩序不受影响，决定暂由原物业服务公司继续进行保障服务，待法院作出明确判决后按照判决结果执行。联一物业公司遵循街道通知继续履行保障义务，并始终提供事实物业服务至撤场前一天，既遵从了主管部门文件精神，又履行了双方的合同义务，不存在“赖着不走之说”。余建军反复强调联一物业公司在业委会发函后仍然拒不退场，但余建军未举证证明解聘物业企业已按法定程序由业主大会表决通过，联一物业公司提供的事实物业服务余建军也均予以接受。3．双方签订的合同约定了物业管理服务费标准，虽然合同被确定无效，但联一物业公司已将该物业服务项目的物业服务期限和收费标准等向合肥市庐阳区住房与城乡建设局进行了备案证明，该收费标准未违反相关法律法规、政策文件的强制性规定，一审法院对该收费标准的合理合法性也予以了认定。 联一物业公司向一审法院起诉请求：1．余建军支付联一物业公司2020年1月1日至2020年8月7日期间拖欠的物业费434元（多层住宅0.7元／㎡／月，共85.97㎡）及逾期付款违约金（自2020年8月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至付款之日，款清息止）；2．一审案件诉讼费用由余建军承担。 余建军向一审法院提出反诉请求：1．联一物业公司退回余建军已缴纳的2019年8月1日至2019年12月31日物业费300.83元；2．联一物业公司承担诉讼费用。 一审法院认定事实：经庐阳区荷塘月色小区业主委员会（下称业委会）选聘，联一物业公司与该业委会签订了《物业服务委托合同》。合同约定：由联一物业公司对荷塘月色小区进行物业管理，合同期限为2018年12月16日至2021年11月30日，还约定多层住宅物业管理服务费联一物业公司按照0.7元/月/㎡向业主或物业使用人收取，高层住宅物业管理服务费联一物业公司按照1.19元/月/㎡向业主或物业使用人收取，商业及幼儿园物业管理服务费联一物业公司按照1.5元/月/㎡向业主或物业使用人收取。同时合同还约定了物业服务标准、收费依据、计算方式及起始时间和违约责任。合同签订后，联一物业公司将该物业服务项目的物业服务期限和收费标准等向合肥市庐阳区住房与城乡建设局进行了备案证明。同时，联一物业公司自2018年12月15日进场提供服务直至2020年8月8日撤场。2019年8月1日，基于保障业主的合法权益，庐阳区人民政府海棠街道办事处发布《关于暂停荷塘月色小区选聘物业服务公司相关事项的通知》，决定自即日起暂停选聘新物业服务公司的相关工作，暂由原物业服务公司继续进行保障服务，待法院作出明确判决后按照判决结果执行。2019年12月26日，庐阳区人民法院（2019）皖0103民初11526号民事判决书撤销了荷塘月色小区业主委员会于2018年11月27日作出的聘请联一物业公司为荷塘月色小区物业服务企业的决议。2020年6月12日，庐阳区人民法院（2020）皖0103民初2211号民事判决书确认庐阳区荷塘月色小区业主委员会与联一物业公司签订的《物业服务委托合同》无效，合同无效的原因系业主大会的决议违反法律、行政法规的程序被撤销，合同无效主要系业委会的过错造成。余建军向联一物业公司支付物业费至2019年12月31日。 一审法院认为：联一物业公司于2018年12月15日至2020年8月8日期间为荷塘月色小区提供了物业服务，而（2020）皖0103民初2211号民事判决书确认庐阳区荷塘月色小区业主委员会与联一物业公司签订的《物业服务委托合同》无效，故本案争议焦点为物业服务合同被认定无效后，联一物业公司是否有权向荷塘月色小区业主主张其事实服务期间的物业费。首先，《物业服务委托合同》虽被认定为无效合同，但合同无效过错非在于联一物业公司，主要系业委会违反法定程序导致，而在合同被认定无效前联一物业公司按照合同约定履行了提供物业服务义务，即使合同无效作为无过错的一方联一物业公司亦有权要求业主支付所欠物业费。其次，余建军辩称联一物业公司、余建军的物业服务合同的权利义务已于2019年7月31日终止，其后因联一物业公司拒绝撤场，故对联一物业公司提供的事实物业服务不应缴纳物业费。基于本案余建军所提供的（2019）皖0103民初11526号民事判决书和（2020）皖0103民初2211号民事判决书，法院未就物业服务合同是否于2019年7月31日解除的事实予以认定，仅判定该份物业服务合同无效，因合同无效的法律后果是合同自签订之日起自始无效，合同解除的前提是合同合法有效，该份物业服务合同亦根本无需解除，然联一物业公司确已按照合同约定提供了事实物业服务至2020年8月8日，故双方物业服务的权利义务关系并未于2019年7月31日终止。且2019年8月1日，庐阳区人民政府海棠街道办事处基于维护小区居民的正常生活秩序，根据《安徽省物业管理条例》的有关规定，发布《关于暂停荷塘月色小区选聘物业服务公司相关事项的通知》，决定暂由原物业服务公司继续进行保障服务，待法院作出明确判决后按照判决结果执行，此属于在街道办事处行政管理职权范围所作之决定，亦无不当，联一物业公司遵循上述通知继续履行保障义务不构成拒绝撤场的理由，故对于余建军抗辩之理由一审法院不予采纳。再次，联一物业公司已将签订的物业服务合同相关收费标准向相关政府部门进行备案登记，合肥市庐阳区住房与城乡建设局亦同意其备案，故联一物业公司主张参照所签订的《物业服务委托合同》收费标准诉请余建军缴纳所欠的物业费，有事实和合同依据，一审法院予以支持，对余建军辩称的联一物业公司无证收费的主张一审法院不予采纳。最后，基于联一物业公司未完全按照合同之约定履行物业服务义务，该管理服务存在瑕疵，对于该公司向余建军主张的逾期付款违约金不予支持。 关于余建军反诉要求联一物业公司退还其所缴纳的2019年8月1日至2019年12月31日的物业费300.83元，因联一物业公司在此期间向荷塘月色小区提供了事实物业服务，且余建军自愿缴纳该期间的物业费视为对联一物业公司物业服务的认可，故其要求退还物业费的主张无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决：一、余建军于判决生效之日起十日内向联一物业公司交纳2020年1月1日至2020年8月7日期间的物业费434元；二、驳回联一物业公司的其他诉讼请求；三、驳回余建军的反诉请求。一审案件受理费减半收取为25元，反诉费减半收取为25元均由余建军负担。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 二审另查明：联一物业公司曾分别于2019年1月5日、2019年5月26日以及2019年6月4日向荷塘月色小区业主委员会发函表达撤场请求，2019年5月30日荷塘月色小区业主委员会对联一物业公司要求撤离荷塘月色小区给予回复：要求联一物业公司在业委会选聘新物业或者完成自管准备前不得擅自退出。2019年6月3日，荷塘月色小区业主委员会对联一物业公司要求撤离荷塘月色小区二次回复：联一物业公司于2019年7月31日结束小区各项物业服务工作，撤离小区物业服务现场。 本院认为，联一物业公司与荷塘月色小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》已被认定为无效合同，故该合同自签订之日起自始无效，合同解除的前提是合同合法有效，故该合同不存在何时解除的问题，联一物业公司与荷塘月色小区业主之间系事实物业服务合同关系。联一物业公司为荷塘月色小区提供物业服务至2020年8月8日，余建军主张双方物业服务合同的权利义务关系于2019年7月31日终止，缺乏事实依据。案涉物业服务合同无效的过错系荷塘月色小区业主委员会违反法定程序导致，而非联一物业公司过错，在为荷塘月色小区提供了物业服务义务后，联一物业公司亦有权要求荷塘月色小区业主支付所欠物业费。 根据查明的事实可知，联一物业公司分别于2019年1月5日、2019年5月26日、2019年6月4日向荷塘月色小区业主委员会发函表达撤场请求，并不存在拒不离场的情形，荷塘月色小区业主委员会2019年5月30日亦回复要求联一物业公司不得擅自退出。2019年6月3日荷塘月色小区业主委员会虽然要求联一物业公司于2019年7月31日撤离小区，但对于撤离时间双方并未达成一致。2019年8月1日，庐阳区人民政府海棠街道办事处为了维护小区居民的正常生活秩序，发布了《关于暂停荷塘月色小区选聘物业服务公司相关事项的通知》，决定暂由原物业服务公司继续进行保障服务，待法院作出明确判决后按照判决结果执行，一审法院认定该通知属于在街道办事处行政管理职权范围所作之决定，联一物业公司遵循该通知继续履行保障义务，不构成拒绝撤场的理由，并无不当。余建军主张联一物业公司2019年8月1日后拒绝退场，本院不予采纳。 联一物业公司与荷塘月色小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》虽已被认定为无效合同，但联一物业公司已将该合同约定的相关收费标准向相关政府部门进行备案登记，合肥市庐阳区住房与城乡建设局亦同意其备案。在联一物业公司为案涉小区提供了物业服务，且无证据证明其提供的物业服务存在严重瑕疵的情况下，一审对联一物业公司参照《物业服务委托合同》约定的收费标准收取物业费的主张予以支持，并无明显不当。余建军主张联一物业公司无《价格服务登记证》，其收取物业费不合法，本院不予采纳。另，余建军要求联一物业公司退还物业费的主张无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，余建军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由余建军负担。 本判决为终审判决。 审判员  朱斌斌 二〇二一年二月十九日 法官助理张明武 书记员刁春晖 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。