辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽12民终91号上诉人（原审被告）：铁岭市住房和城乡建设局，住所地铁岭市凡河新区金沙江路**。负责人：吴伟，系该局局长。委托诉讼代理人：孔德权，系该局工作人员。被上诉人（原审原告）：韩少勇，男，1969年2月17日出生，汉族，住址铁岭市银州区。被上诉人（原审原告）：徐大武，男，1965年10月14日出生，满族，住址大连市旅顺口区。被上诉人（原审原告）：施宇，女，1978年3月10日出生，汉族，住址铁岭市银州区。三被上诉人的委托诉讼代理人：焦健，铁岭市银州区弘正法律服务所法律工作者。上诉人铁岭市住房和城乡建设局因与被上诉人韩少勇、徐大武、施宇房屋买卖合同纠纷一案，铁岭市银州区人民法院于2019年12月9日作出(2019)辽1202民初3017号民事判决书，宣判后，铁岭市住房和城乡建设局不服提出上诉。本院于2020年5月12日作出(2020)辽12民终318号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回重审。铁岭市银州区人民法院另行组成合议庭，于2020年8月31日作出（2020）辽1202民初1022号民事判决，铁岭市住房和城乡建设局再次提起上诉，本院于2021年1月14日立案后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人铁岭市住房和城乡建设局的委托诉讼代理人孔德权、被上诉人韩少勇及其三被上诉人的委托代理人焦健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人铁岭市住房和城乡建设局的上诉请求：请求二审法院撤销一审法院判决，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求，上诉费由被上诉人承担。理由：一、被上诉人提起诉讼，索要违约金已过诉讼时效。上诉人在诉讼之初就对诉讼时效问题提交了答辩意见，但被上诉人在该案第一次开庭、发回重审后第一次开庭时均未对超过诉讼时效问题提供证据，而是在发回重审后第二次开庭时才找到证人李某、代某欲证明其一直在主张权利，上诉人认为被上诉人举证已超过举证期限，且上诉人在开庭质证过程中已明确表示，因证人证言中对时间、、地点人物等关键要素都表达不清楚，证人证言的真实性需要核实，但一审法院在没有认真核实的情况下就在判决书中对李某、代某的证言予以采信，明显倾向被上诉人，支持被上诉人索要违约金的请求，是错误的。二、协议是否是上诉人真实的意思表示无法确认。被上诉人2011年与原执法局签订的协议书，负责人处仅加盖的是名章，不是签字，询问当时的负责人并不知晓该协议内容，为了进一步核实当时情况，我局又与原执法局经办人员贾姓副局长进行沟通，该人已退休，且患有脑血栓，已无语言表达能力，无法对当时情况进行说明。三、协议第二条约定：“甲方于2011年5月1日前办理完房产手续，如在此期间未办结房产手续将按总房款的30%付给乙方违约金”。这部分违约条款存在恶意损害国家和集体利益条款，应视为无效条款，不应受到法律保护。协议签署日期为2011年1月20日，根据房产手续办理常规流程，新建项目5个月时间房产证根本办不下来。四、被上诉人起诉索要违约金目的不纯，意在用索要的违约金充抵拖欠上诉人一百万的房款。在涉案房屋早已办理完房屋产权证后，被上诉人一直拖着不与上诉人办理房屋产权过户手续，意在拖延向上诉人支付房款，占用上诉人房款利息。被上诉人逾期支付房款也造成上诉人的利息损失，上诉人在初审时答辩提出要进行反诉时，一审法院主审法官巩明却不同意上诉人反诉请求，本可合并审理的案件，却不予以合并审理，这不但浪费司法资源，也有悖法律客观公正。五、一审法院判决上诉人支付被上诉人60万的违约金，没有事实和法律依据，因被上诉人对损失情况并没有提供证据，且一直拖欠上诉人100万房款，拖欠上诉人房款近十年的利息也有近60万元，一审法院判决只支持被上诉人的违约金，却没有考虑到上诉人的损失情况，明显不当。六、上诉人未能在约定期限内为被上诉人办理完房屋产权证，并不是上诉人的过错，不是上诉人故意拖延不给被上诉人办房屋产权证，是政策性的原因，廉租房办理经营性用房需要相关审批等手续。这不是以上诉人意志为转移的，即便上诉人当时与被上诉人约定了办理房照的时间，也是不知道这种抵账房屋是廉租房，办理房屋产权证需要诸多手续，是当时不能预见的。政策性原因导致逾期办理房屋产权证，属于不可抗力因素，不应让上诉人承担违约责任，银州区法院不顾本案的实际情况，判决上诉人承担60万元违约金有失客观公正。综上所述，请求二审法院撤销一审法院判决，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求，上诉费由被上诉人承担。韩少勇、徐大武、施宇向一审法院提起诉讼：一、请求贵院依法判令被告一次性赔偿原告违约金玖拾万元（900000元)及其他损失陆万玖仟参佰元整(69300元)；二、依法判令被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2011年1月20日，三原告作为乙方与铁岭市城市管理综合行政执法局作为甲方签订房屋转让协议书，写明，甲方将原环卫处地块建设的廉租综合楼内一、二层市场，每层679平方米，共计1358平方米转让给乙方，转让价格为300万元。约定，分两次付款，第一次付款为200万元，另100万元在房屋产权证办理完毕后，一次性支付。并约定于2011年5月1日前办结房产手续，如在此期间未办结房产手续，按总房款的30%给付乙方违约金等约定。三原告在协议书上签字，铁岭市城市管理综合行政执法局盖章，有负责人名章。三原告交付了购房款200万元，铁岭市城市管理综合行政执法局为三原告出具收据。后铁岭市城市管理综合行政执法局未在约定期限为三原告办理诉争房屋的产权证，直至2018年10月9日，铁岭市城市管理综合行政执法局才将诉争房屋产权证办理在其单位名下，至今未办理在三原告名下。另查明，铁岭市城市管理综合行政执法局现更名为铁岭市住房和城乡建设局。一审法院认为，三原告与被告签订的房屋买卖合同合法有效，受法律保护。三原告按约定交付了第一期房款200万元，被告未按约定期限给三原告办理房屋产权证且至今未办理在三原告名下，系被告违约，被告应按合同约定给付违约金。庭审中，三原告认可按照违约金60万元的数额向被告主张权利，符合法律规定，本院应予照准；关于三原告要求给付为被告垫付消防工程及防水工程等其他损失的请求，与本案不是同一法律关系，本案不予审理，可另行诉讼。关于被告辩称，三原告已过诉讼时效的答辩意见，原告提交的证据足以证明其向被告主张过权利，诉讼时效中断，原告起诉未超出诉讼时效，对被告的该节答辩意见不予采信。关于被告辩称违约金数额过高的意见，根据相关法律规定，不超过实际损失额的30%的违约金受法律保护，本案中实际损失可以参照中国人民银行同期贷款基准利率，以200万元为基数计算被告资金占用期间产生的利息，三原告主张的违约金数额显然未超出法律规定，对被告该项答辩意见不予采信。为保护公民合法的财产权益，维护社会正常的经济秩序，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告铁岭市住房和城乡建设局于本判决生下后10日内向原告韩少勇、徐大武、施宇支付违约金60万元；二、驳回原告韩少勇、徐大武、施宇的其他诉讼请求。如逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。案件受理费13493元(原告韩少勇、徐大武、施宇预交6750元，缓交6743元)，由被告铁岭市住房和城乡建设局负担9800元，原告韩少勇、徐大武、施宇负担3693元。二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院认为，上诉人铁岭市住房和城乡建设局与被上诉人韩少勇、徐大武、施宇签订的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，依法确认有效。合同约定上诉人于2011年5月1日前办结房产手续，如在此期间未办结房产手续将按总房款的30%付给被上诉人徐大武、韩少勇、施宇违约金，原审酌情判决上诉人给付被上诉人违约金60万元并无不当。关于上诉人提出主张上诉人不是真实的意思表示一节，因上诉人没有提供充分证据证明其主张，应当承担对其不利的法律后果，对上诉人的该项上诉请求不予支持。关于上诉人提出索要违约金已过诉讼时效一节，有李某、代某证人证言予以证明，诉讼时效已发生中断，上诉人的该项上诉请求不予支持。关于上诉人主张该合同条款是恶意损害国家和集体利益，是无效条款一节，上诉人对其此应承担举证责任，因其没有提供充分证据证明，故对上诉人的该项上诉请求不予支持。关于上诉人提出的反诉事宜，上诉人在原审没有请求反诉，此节不在二审审查范围，上诉人可另行主张权利。关于上诉人主张未在约定期限内办理完房屋产权证，是政策性的原因，不是上诉人的原因一节，根据合同相对性的原则，被上诉人向合同相对人即上诉人主张违约责任并无不当。关于上诉人提出违约金60万元的给付没有事实和法律依据一节，违约条款是双方合同约定的内容，违约金是以损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人过错程度以及预期利益等综合因素，法院予以衡量并作出判决，原审判决违约金60万元并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13493元，由上诉人铁岭市住房和城乡建设局负担。本判决为终审判决。审判长 陈 晶审判员 李雪莹审判员 贾春红二〇二一年二月十九日法官助理张颖书记员于浩