四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川15民终146号 上诉人（原审原告）：陈容，女，1975年4月出生，汉族，住四川省江安县。 委托诉讼代理人：文大华，四川发现（宜宾）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：高泽建，男，1991年6月出生，汉族，住四川省江安县。 委托诉讼代理人：王永江，四川蜀南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴桃，四川蜀南律师事务所律师。 上诉人陈容因与被上诉人高泽建房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省江安县人民法院(2020)川1523民初1777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈容上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持陈容的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由高泽建承担。事实和理由：1.江安金府商贸城管理有限公司知道陈容与高泽建签订《门面转让合同》，陈容将案涉房屋转租、交付高泽建经营使用的情况，对此也未提出异议，《门面转让合同》为有效合同。2.江安金府商贸城管理有限公司起诉陈容，要求陈容承担第四期房租138676.71元的原因，系高泽建拒付第四期房租导致，该款项属于高泽建违约行为给陈容造成的损失，且至今高泽建都未将案涉房屋退还给陈容，因视为其继续占有、使用该房屋，不论《门面转让合同》是否有效，高泽建都应该支付房屋占有使用费。 高泽建辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回陈容的上诉。 陈容一审诉讼请求：1.判令高泽建给付陈容房屋转租费107348元、综合管理费27327元、物业费3903元、违约金98.71元，合计138676.71元；2.本案诉讼费由高泽建承担。 一审法院认定事实：2016年11月6日，陈容与江安金府商贸城管理有限公司签订了《租赁合同》、《综合管理协议》、《物业管理协议》等协议，其中《租赁合同》约定：陈容租赁江安金府商贸城管理有限公司第10-×至10-1-×号房屋，面积325.3平方米，租赁期限自2016年11月1日起至2021年10月31日止。未征得出租人书面同意，承租人不得以任何形式转租、分租、借用、与他人合作使用租赁商铺，不得擅自变更商铺租赁用途或业态，不得以任何形式让原告以外的第三方使用该租赁商铺或部分使用该租赁商铺。陈容在使用该商铺经营门窗生意过程中，于2019年3月10日与高泽建签订《门面转让合同》，将其向江安金府商贸城管理有限公司承租的商铺以275000元（包括2019年3月至2020年2月26日的房租）的价格全部转租给高泽建经营，由高泽建享有原《租赁合同》中的权利义务并承担转租后产生的债权债务。合同签订后，高泽建实际经营该商铺至2020年2月，后因协商租金未果，江安金府商贸城管理有限公司将该商铺关闭。2020年3月7日，江安金府商贸城管理有限公司向陈容送达书面解除合同通知书，告知陈容在七日内提出异议，异议期满，合同自行解除。陈容接到通知后未在七日内提出异议。2020年7月，江安金府商贸城管理有限公司向一审法院提起诉讼，要求陈容履行合同约定的支付2020年2月27日至2021年2月26日的租金及相关费用共计138676.71元，陈容以其不是房屋的实际使用人为由作为其不应当承担租金及相关费用的辩解理由。一审法院于2020年7月29日作出（2020）川1523民初1294号民事判决书，确定由陈容支付江安金府商贸城管理有限公司自2020年2月27日至2021年2月26日的租金107348元、综合管理费27327元、物业费3903元、违约金98.71元，共计人民币138676.71元。审理中陈容陈述已经向江安金府商贸城管理有限公司支付20000元。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。对于本案中陈容、高泽建于2019年3月10日签订的《门面转让合同》的法律效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”的规定及陈容与房屋出租人江安金府商贸城管理有限公司签订的《租赁合同》中关于“未征得出租人书面同意，承租人不得以任何形式转租、分租、借用、与他人合作使用租赁商铺”的约定，陈容未举证证明其在向高泽建转租房屋时征得了出租人书面同意，故其与高泽建签订的《门面转让合同》既不符合法律规定，也不符合合同的约定，属于无效合同。该合同无效后，高泽建应当向陈容返还租赁物，陈容应当向高泽建返还已收取的租金。因陈容、高泽建签订合同后，高泽建已经实际占用该房屋用于经营至2020年2月，虽然合同无效，但高泽建仍应当向陈容支付房屋实际占用期间的费用，审理中查明，高泽建在向陈容支付转让金时已经付清了截止2020年2月27日以前的租金。对于陈容提出的由高泽建给付其应当向出租人承担的房屋租赁费、综合管理、物业费、违约金共计138676.71元的诉讼请求，因该请求系陈容在另案中向房屋出租人江安金府商贸城管理有限公司承担的自2020年2月27日至2021年2月26日的租金及相关费用，该期间内租赁物并未由高泽建实际占有并使用，故陈容的该项诉讼请求无法律及事实依据，一审法院对此依法不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”之规定，判决如下：驳回原告陈容的诉讼请求。案件受理费1537元（已减半收取），由原告陈容负担。 二审中，当事人陈容提交了两组证据。第一组：商家微信群截屏，拟证明转租后高泽建加入了江安金府商贸城管理有限公司的商家微信群，江安金府商贸城管理有限公司、高泽建均知晓转租的事实；第二组：门市照片，拟证明高泽建占用房屋后一直没有交还陈容，仓库一直是高泽建在用。高泽建的质证意见为：对第一组证据的关联性有异议，微信群里没有高泽建的微信，均是以商家店铺的名义来参与管理，不能证明江安金府商贸城管理有限公司知晓转租的事实，关于转租的效力，应以另案生效判决来予以认定；对商铺照片的证明目的有异议，该门市大门上并非高泽建的联系方式，而是陈容的联系方式，案涉门市对外显示均为陈容在经营，且照片上看，门市内东西已经腾空，高泽建未再使用案涉商铺。 本院的认证意见为：因高泽建对陈容提交的两组证据的真实性无异议，仅对证明目的和关联性提出异议，本院对以上证据予以采信，能否达到陈容的证明目的，本院在查明事实中予以综合认定。 高泽建提交了案涉门市经营部公示报告，拟证明江安镇千紫艺门经营部系陈容注册，尔后经营者变更为其子王睿奇，并于2020年1月注销，案涉门市对外经营者均为陈容及其儿子。陈容的质证意见为：对真实性无异议，对证明目的有异议，转租后实际经营者系高泽建。 本院的认证意见为：因陈容对高泽建提交证据的真实性无异议，仅对证明目的提出异议，本院对以上证据予以采信，能否达到高泽建的证明目的，本院在查明事实中予以综合认定。 另查明：一审卷第22页载明，陈容、高泽建《门面转让合同》第一条约定案涉商铺325.3平米，合计转让费275000元。 本院对一审查明的其余事实予以确认。 本院认为，本案主要的争议焦点问题为：高泽建是否应当承担案涉门市2020年2月27日至2021年2月26日的租金、综合管理费用等共计138676.71元。结合一、二审查明事实，一审法院未予支持陈容案涉门市2020年2月27日至2021年2月26日的租金、综合管理费用等共计138676.71元的诉讼请求并无不当。理由如下： 一是从生效文书查明事实来看，（2020）川1523民初1294号民事判决书载明，2019年3月10日，陈容与高泽建签订《门面转让合同》，将其向江安金府商贸城管理有限公司承租的商铺全部转租给高泽建经营，由高泽建享有原《租赁合同》中的权利义务并承担转租后产生的债权债务。陈容在另案中并未举证证明其转租行为经江安金府商贸城管理有限公司同意。在卷证据证实，2020年3月7日江安金府商贸城管理有限公司即向陈容送达了解除合同通知书，告知七日之内未提出异议，则合同通知解除。高泽建亦在2020年2月明确表示不再租赁案涉商铺，在3月底即腾退了房屋未再实际经营。亦即陈容是否应当向江安金府商贸城管理有限公司支付第四期租金与本案中高泽建是否应当承担相应的责任系不同的法律关系。 二是从在卷证据来看，陈容并未提供充分证据证明在2020年3月之后高泽建实际占有使用案涉商铺，且在（2020）川1523民初1294号案件庭审中陈容陈述因新冠疫情出现亏损，高泽建已将门市交还江安金府商贸城管理有限公司并由江安金府商贸城管理有限公司锁上，江安金府商贸城管理有限公司将案涉商铺封存，在2020年3月7日向陈容发出解除合同通知书，结合高泽建在向陈容支付转让金时已经付清了截止2020年2月27日以前的租金。亦即在卷证据无法证明2020年2月27后高泽建占有并使用租赁物，存在应付未付租金。 三是从本案陈容的诉讼请求来看，陈容诉请的案涉门市2020年2月27日至2021年2月26日的租金、综合管理费用等共计138676.71元系另案生效判决中江安金府商贸城管理有限公司诉请的双方租赁合同约定的第四期租金。根据合同相对性原则，陈容是否应当向江安金府商贸城管理有限公司承担合同约定的租金支付义务，与陈容违反合同约定转租与高泽建之间的转租行为系不同的法律关系。陈容违反租赁合同约定应当向江安金府商贸城管理有限公司承担的是相应的违约责任，并不影响陈容与高泽建之间的转租协议的效力，一审对于转租协议应属无效的认定错误，本院予以纠正。介于前述分析，陈容在另案中认可高泽建在2020年2月已经向江安金府商贸城管理有限公司交还房屋，结合2020年1月陈容注销江安镇千紫艺门经营部的情况来看，2020年2月陈容与高泽建已经协议解除了转租协议。高泽建自2020年3月起未占有案涉房屋，且另案判决系根据陈容与江安金府商贸城管理有限公司之间的租赁合同约定要求继续履行合同支付租期租金。故一审法院在本案中认定该期间内租赁物并未由高泽建实际占有并使用，未予支持陈容的诉讼请求并无不当。 综上所述，上诉人陈容的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3074元由陈容负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王付兵 审 判 员 张力骁 审 判 员 陈 曦 二〇二一年二月二日 法官助理 黄相中 书 记 员 李 雪