安徽省黄山市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2021）皖10行终7号 上诉人（一审原告）邓冬九，男，1950年12月26日出生，汉族，住安徽省休宁县。 委托代理人张磊，安徽地平律师事务所律师。 委托代理人吴鹏，安徽地平律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）休宁县自然资源和规划局，住所地安徽省休宁县政务中心交运大楼**，统一社会信用代码11341022MB1805564U。 法定代表人程建平，局长。 出庭负责人盛雪平，该局不动产中心常务副主任。 委托代理人徐迎春，安徽齐峰律师事务所律师。 一审第三人李秀华，女，1953年11月27日出生，汉族，住安徽省休宁县。 一审第三人李志平，男，1948年7月25日出生，汉族，住址同上，系李秀华丈夫。 上述两位一审第三人共同委托的代理人方必清，男，1974年1月16日出生，汉族，住安徽省休宁县，系李秀华、李志平女婿。 上诉人邓冬九因诉被上诉人休宁县自然资源和规划局（以下简称休宁县自规局）行政登记一案，不服安徽省休宁县人民法院(2020)皖1022行初8号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2021年2月5日公开开庭审理了本案。上诉人邓冬九的委托代理人张磊、吴鹏，被上诉人休宁县自规局副职负责人盛雪平及委托代理人徐迎春，一审第三人李秀华、李志平共同委托的代理人方必清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院查明，2003年7月20日金问跃和休宁县黄山电池厂破产清算组向原休宁县房地产管理局申请房屋登记，提交了经双方签字盖章的《房地产权登记申请书》、《房地产买卖契约》及附件《黄山电池厂职工购买房屋测算一览表》、休宁县人民法院（2001）休民二破字第05-①号破产裁定书、休宁县黄山电池厂休国用（1990）字第438号《国有土地使用权证》、休宁黄山电池厂《房屋所用权证存根》休房证字第××号及附图，休宁县房地产管理局于2004年3月22日为金问跃户登记办理了《房地产权证》（海字第××号）并绘制了《金问跃户房屋平面图》及标注了四至，《金问跃户房屋平面图》的面积（平面图中未划斜虚线的部分）与《房地产权证》登记的面积一致即44.26平方米，但《房地产权证》登记时没有将两块房产分开登记，即住房（33.6平方米）和厨房（10.66平方米）。该房地产系休宁县黄山电池厂破产清算组依法转让给金问跃户。案涉房屋2010年10月转移登记至李秀华名下，2010年10月8日，李秀华向原休宁县房地产管理局申请房屋登记，提交了其与金问跃签订的《房地产买卖契约》、《房地产权登记申请书》，并提交了金问跃户的海字第30××03号《房地产权证》及金问跃的离婚调解书，2010年10月19日原休宁县房地产管理局依法根据李秀华、金问跃提交的上述资料为李秀华户办理了金问跃户房产转移到李秀华户的房产登记，并向李秀华户颁发房地权休字第××号《房地产权证》并绘制了《李秀华户房屋平面图》，经审核原金问跃户的海字第30××03号《房地产权证》两处房产的面积未分开登记，原休宁县房地产管理局在本次转移登记中根据实际房屋状况予以明确，进行分项登记并标明“见附图”。邓冬九于2020年8月11日向休宁县自规局提出了房地产异议申请及更正登记申请，休宁县自规局的下属机构休宁县不动产登记中心于2020年8月25日向邓冬九作出《情况说明》，对邓冬九要求的异议申请及更正登记申请进行了回复。回复认为原金问跃户为二楼西边两间砖混结构宿舍及一楼砖木结构厨房，总面积44.26平方米，因原登记机关工作人员缮证不规范，将其面积按买卖契约总面积予以登记，2010年10月8日（申请时间）原登记机关按金问跃与李秀华户签订的房地产买卖契约办理过户登记手续时予以修缮更正，即砖混结构33.60平方米，砖木结构10.66平方米。邓冬九不服，于2020年9月15日起诉至法院，请求判令：1.休宁县自规局对房地权证休字××号登记错误部分进行更正登记即删去房地产权证（房地权证休字××号）房屋状况记载多出的第2栏“房屋总层数:1、房屋结构砖木，面积10.66平方米”。2.判令休宁县自规局承担本案诉讼费。 一审法院认为，根据当事人的陈述，本案争议焦点归纳如下：一、休宁县自规局于2004年3月22日将44.26平方米房产登记在金问跃名下是否合法（证号30201903），休宁县自规局于2010年10月19日将44.26平方米房产转移登记在李秀华名下是否合法（证号30211392）；二、邓冬九起诉是否已超过法定起诉期限；三、邓冬九向休宁县自规局提出更正登记是否符合法律规定。 《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十九条第一款规定，“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”中华人民共和国建设部2008年2月15日发布的《房屋登记办法》第七十四条规定，“权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）证明房屋登记簿记载错误的材料。利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。房屋登记簿记载确有错误的，应当予以更正；需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书；登记簿记载无错误的应当不予更正，并书面通知申请人。2003年7月20日，金问跃和休宁黄山电池厂破产清算组向原休宁县房地产管理局申请房屋登记，提交了经双方签字盖章的《房地产权登记申请书》、《房地产买卖契约》及附件《黄山电池厂职工购买房屋测算一览表》、休宁县人民法院（2001）休民二破字第05-①号破产裁定书、休宁黄山电池厂休国用（1990）字第438号《国有土地使用权证》、休宁黄山电池厂《房屋所有权证存根》（休房证字第××号）及附图。休宁县房地产管理局于2004年3月22日为金问跃户登记办理了《房地产权证》（海字第××号）并绘制了《金问跃户房屋平面图》并标注了四至，《金问跃户房屋平面图》的面积（平面图中未划斜虚线的部分）与《房地产权证》登记的面积一致，也和《黄山电池厂职工购买房屋测算一览表》记载的“户名金问跃、序号55、住房部分面积33.60、厨房部分面积10.66”，合计即44.26平方米相一致，但《房地产权证》登记时没有将两块房产分开登记，即住房（33.6平方米）和厨房（10.66平方米）。该房地产系黄山电池厂破产清算组依法转让给金问跃户。2010年10月8日李秀华向原休宁县房地产管理局申请房屋登记，提交了其与金问跃签订的《房地产买卖契约》、《房地产权登记申请书》、金问跃户的海字第30××03号《房地产权证》、金问跃的（2006）休民一初字第208号离婚调解书，2010年10月19日，原休宁县房地产管理局依法根据李秀华、金问跃提交的上述资料，为李秀华户办理了金问跃户房产转移到李秀华户的房产登记并向李秀华户颁发房地权休字第××号《房地产权证》并绘制了《李秀华户房屋平面图》，经审核原金问跃户的海字第30××03号《房地产权证》两处房产的面积未分开登记，原休宁县房地产管理局在本次转移登记中根据实际房屋状况予以明确，进行分项登记并标明“见附图”。休宁县自规局在海字第30××03号《房地产权证》两处房产未分开登记存在瑕疵，休宁县自规局在海字第30××92号《房地产权证》对原海字第××号《房地产权证》的瑕疵部分，转移登记时进行修缮登记并不违反法律法规的规定，也不属于房屋登记错误。邓冬九认为房屋登记有错误的，需要提交证明房屋登记错误的证据材料，还应当提供权利人同意更正的证明材料。 故，休宁县自规局于2004年3月22日将44.26平方米房产转移登记在金问跃名下（证号30201903）和休宁县自规局于2010年10月19日将44.26平方米房产转移登记在李秀华名下（证号30211392），材料齐全，程序合法，为合法有效登记。邓冬九请求判令休宁县自规局对房地权证休字××号登记错误部分进行更正登记，即删去房地产权证（房地权证休字第××号）房屋状况记载多出的第2栏“房屋总层数:1、房屋结构砖木，面积10.66平方米”，没有事实根据和法律依据，不符合法律规定。 邓冬九起诉是否已超过法定起诉期限。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为做出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理”。《最高人民法院关于适用的解释》第六十五条规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的行政行为内容的，从知道或者应当知道行政行为内容之日起计算，但最长不得超过行政诉讼法第四十六条第二款规定的起诉期限”。休宁县自规局并不能提供直接证据证明邓冬九何时知道休宁县自规局将金问跃户的房产转移登记到李秀华户名下，并向李秀华户颁发房地权休字第××号《房地产权证》的具体时间，故不能认定邓冬九的起诉超过了起诉期限。 综上，邓冬九请求人民法院判令休宁县自规局对房地产权证休字第××号登记错误部分进行更正登记的诉讼请求，因无事实和法律依据，其诉讼请求的理由不能成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决：驳回原告邓冬九的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告邓冬九负担。 一审宣判后，邓冬九不服，向本院提起上诉称，一、原所有权人金问跃所有的房屋分为两部分:（一）位于**的住宅,砖混结构,面积为33.6平方米;（二）位于**的厨房，砖木结构，面积为10.66平方米。且两部分相互独立，不位于同一幢楼中。从金问跃2004年提交的房地产权登记申请书上来看，无论是房屋层数、结构，还是用途，其均只申请登记了位于二层的住宅，面积却填写为44.26平方米，两者间存在矛盾。根据当时生效的《城市房屋权属登记管理办法》第二十条规定，办理登记的基本单元是“房屋的门牌号××以及有具体权属界限的部分”,而不是面积。故海字第30××03号房地产权证的登记内容中,面积登记错误。二、2010年,休宁县自规局在为金问跃与李秀华办理房屋转移登记时,已经发现海字第30××03号房地产权证登记内容存在错误。休宁县自规局应当根据原申请内容对面积进行修改，而不是根据面积将房屋进行拆分。即使休宁县自规局认为原证是没有分开登记、面积正确，进行修缮时也应该对此向金问跃做询问笔录、进行现场勘查测绘,并就多出来的厨房登记内容予以公示公告。休宁县自规局并未履行以上程序,就将休字××号房地产权证房屋状况登记内容进行变更,实属事实不清、适用法律错误、程序违法。三、早在2004年,金问跃已将一层厨房出售给邓冬九,邓冬九一直占有使用该厨房至今,并一直占有案涉房屋的土地证。且2010年李秀华、李志平取得房产证后,其自2010年至2020年从未向邓冬九主张过权利，明显不符合常理。综上，请求二审法院：1.撤销一审判决，改判支持邓冬九一审的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由休宁县自规局承担。 休宁县自规局辩称，一、一审判决认定事实清楚、适用法律准确。案涉房屋系原黄山电池厂破产后出售给职工并办理登记，该登记申请材料齐全、权属清楚准确、登记程序合法。海字第30××03号《房地产权证》所附平面图清楚、明确，无任何歧义。案涉房屋2010年10月转移登记至李秀华名下，材料齐全，程序合法，为合法有效登记。二、邓冬九的上诉理由不能成立。邓冬九也确认案涉房屋2003年是金问跃从电池厂购买，属于金问跃的合法财产，而邓冬九据以对该房屋主张权利的唯一依据是其与金问跃2004年3月签订的无法判定其真伪的《转让协议》，但邓冬九所主张的“转让”未经休宁县自规局登记。依据物权法不动产登记的相关规定，其对他人已经登记的不动产主张物权无法律依据，更不能据此否定依法按程序合法登记的物权。综上，请求二审法院依法驳回邓冬九的上诉请求。 李秀华、李志平述称，一、邓冬九上诉事实与理由不能成立。（一）根据原始档案资料“黄山电池厂职工购买房屋测算一览表”显示，金问跃房屋面积为“住房33.60，厨房10.66”，对此，邓冬九、原电池厂厂长、职工均清楚，也进行过现场确认。可见案涉房屋登记与事实是相互吻合和公认的。（二）其上诉理由第二点质疑2010年房屋买卖中房产证登记变更不规范，实际上是登记更加清楚明确规范，从房产登记的角度看，更加证明了休宁县自规局工作务实、客观，与时俱进。（三）首先，曾经为了息事宁人，李秀华、李志平和邓冬九谈过。其次，厨房很破旧，购买后一直没有去居住。再次，去年发现厨房状况有改变，立即交涉、起诉，而且休宁县人民法院也已判决。故其第三点上诉理由不能成立。二、休宁县自规局答辩意见客观还原了案涉厨房的原貌和产权转移的前因后果，证明了一审判决合法准确，邓冬九上诉理由不能成立。三、邓冬九不具有主张案涉权利的主体资格，李秀华、李志平与金问跃的房屋交易合法有效，一审判决合法有效。综上，请求法院驳回邓冬九的起诉。 一审中，邓冬九提交了以下证据：一、身份证复印件，证明邓冬九的诉讼主体资格。二、转让协议复印件，证明金问跃已将自建厨房出售给邓冬九。三、金问跃房地产权登记申请书复印件、海字第30××03号房地产权证复印件，证明金问跃就其原住2层宿舍申请房产登记，及该房产登记信息。四、休字第××号房地产权证复印件，证明不动产登记部门错误的将邓冬九所有的厨房登记在该产权证上。五、休宁县不动产登记部门出具的《情况说明》，证明休宁县自规局下属单位不动产登记部门拒绝为邓冬九办理异议及更正登记。 休宁县自规局提交了以下证据及依据：一、休宁县自规局统一社会信用代码证、法定代表人身份证、法定代表人身份证明书复印件，证明休宁县自规局的主体资格。二、海字第30××03号《房地产权证》登记档案资料复印件，包括房地产登记的存根、金问跃户的房屋平面图，由金问跃签字、电子厂清算组盖章的申请书、房地产权登记审核表、房地产买卖契约及附件休宁县人民法院的裁定书、黄山电池厂职工购买房屋测算一览表四页、原电池厂的土地证及房产证，证明2003年休宁县房地产管理局办理金问跃房屋登记的事实。三、房地产权证休字第××号《房地产权证》登记档案资料复印件，包括房地产权证的存根，李秀华户房屋平面图，李秀华和李志平身份证复印件，房屋登记询问表，李秀华和金问跃签名的申请书，房地产买卖契约及附件休宁县人民法院《民事调解书》、缴款凭证、30××03号房地产权证复印件，证明2010年休宁县房地产管理局办理李秀华户房屋登记的事实。四、邓冬九海字第30201897号《房地产权证》登记档案资料复印件，包括存根、附图、申请书、买卖契约等资料，证明2003年邓冬九户也属于原电池厂购房户，房地产权证也是朱新民代为领取，且档案所附清算组提供的《黄山电池厂职工购买房屋测算一览表》与金问跃户档案一致，该表显示金问跃户房屋包括住房33.60平方米和厨房10.66平方米。邓冬九应当知道案涉厨房登记在金问跃名下。法律法规：1.《城市房屋权属登记管理办法》2001年8月15日起施行的，由建设部制定并颁发。本案2003年为金问跃户、邓冬九户办理的房屋产权登记，其根据该办法的规定进行的。2.《房屋登记办法》2008年2月15日由建设部制定并颁发的。自2008年7月1日起施行的，原《城市房屋权属登记管理办法》废止。原休宁县房地产管理局2010年10月办理案涉李秀华户房屋登记时即依据该办法办理的。在该办法的第七十四条第二款关于更正登记利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。《中华人民共和国物权法》第十九条规定，对利害关系人申请更正登记也明确规定需提供产权登记部门记载的权利人书面同意更正的材料，或者提供有效证据证明登记确有错误，登记机构应当予以更正；权利人不同意的，利害关系人仅可以申请异议登记，并在15日之内起诉。 李秀华、李志平提交了以下证据：一、李秀华、李志平身份证，证明李秀华、李志平的身份资格。二、委托书，证明委托关系。三、被委托人身份证，证明被委托人的身份资格。四、买卖协议，证明房产交易程序合规。五、纳税发票，证明房产交易依法纳税。六、房产证复印件，证明依法获得不动产的所有权。七、统计局2004年年报，证明2004年商品房价格和职工平均工资。八、休宁县人民法院民事判决书，证明涉案厨房产权归李秀华、李志平所有。 当事人向一审法院提交的上述证据已随案移送本院，经审查，一审法院对证据的认定符合规定，据此认定的案件事实本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的主张，本案二审的主要争议焦点为：一、案涉休字第××号房地产权证登记是否有误；二、邓冬九申请对案涉休字第××号房地产权证更正登记的依据是否充分。 关于争议焦点一。根据物权法及相关房屋权属登记办法的规定，对房地产权证更正登记的前提是登记确有错误。本案中，案涉休字第××号房地产权证登记来源于李秀华户从金问跃处购得建筑面积44.26平方米的房屋，而金问跃的44.26平方米的房屋构成即为住宅33.60平方米、厨房10.66平方米，案涉休字第××号房地产权证的上述登记，与客观事实相符，不存在登记错误。 关于争议焦点二。本案中，邓冬九申请删去案涉休字第××号房地产权证中关于“房屋结构砖木面积10.66平方米”的记载，即认为10.66平方米的厨房归邓冬九所有，休宁县自规局错误将其登记在李秀华的名下，该申请属于涉及对房屋权利归属和内容的更正。根据房屋权属登记办法的相关规定，休宁县自规局不能依职权更正，应书面通知权利人申请更正登记。而根据物权法关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力”的规定，案涉10.66平方米厨房的权利人系李秀华。邓冬九即便购买了案涉的厨房，因未经登记，其并不享有案涉10.66平方米厨房的物权，其要求对案涉休字第××号房地产权证进行更正登记，于法无据。 综上，邓冬九的上诉请求因无充分的事实和法律依据，本院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人邓冬九负担。 本判决为终审判决。 审判长  邹有春 审判员  方惠灵 审判员  蒋 薇 二〇二一年二月九日 法官助理汪权峰 书记员汪浩 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； ……