湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11932号上诉人（原审原告、反诉被告）：周疆，男，1971年11月30日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，委托诉讼代理人：杨**，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：薛新春，男，1974年1月7日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，委托诉讼代理人：汪秉寰，湖北江浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王黄燕，湖北江浩律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：林永乐，男，1974年1月20日出生，汉族，住福建省漳浦县，委托诉讼代理人：汪秉寰，湖北江浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王黄燕，湖北江浩律师事务所实习律师。上诉人周疆因与上诉人薛新春、林永乐房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周疆上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判支持周疆的全部诉讼请求；2.撤销原审判决第三项，改判支付50000元保证金归周疆所有；3.薛新春、林永乐承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、薛新春、林永乐存在违约行为，应当按照合同约定承担相应的违约责任。案涉《租赁合同》合法有效，双方根据意思自治设定的违约金条款应当予以适用。1、湖北省高级人民法院（2019）鄂民申4502号民事裁定书认定周疆将胡晓炜、胡艳芬所有的案涉房屋转租给薛新春，转租合同一直在履行。租赁合同是有偿合同，承租方负有依约定向出租方支付租金的义务，该义务是承租方在租赁合同中应负担的最核心义务。案涉《租赁合同》第七条约定了有关违约金条款（违约金标准及保证金应当予以没收的情形），薛新春、林永乐未按期支付租金，属于违约，应当按照合同约定标准向周疆支付相应的违约金。保证金不予退还，同时还应承担支付违约金伍拾万元的违约责任。2、周疆被动接受薛新春、林永乐变更租金支付方式，并不免除薛新春、林永乐的违约责任。薛新春、林永乐擅自将租金的支付方式由季度支付变更为月度支付，实际损害了周疆的利益，且自2018年2月11日起不再支付租金。薛新春、林永乐未及时支付租金，导致的最直观损失是利息损失。不仅于此，周疆无法向房屋所有权人缴纳相应的房租，导致周疆要承担高昂的违约金、滞纳金，甚至法院还要加收周疆的迟延履行利息，这都与薛新春、林永乐的违约行为有关。一审法院仅判决薛新春、林永乐补齐租金，忽视了周疆因为薛新春、林永乐违约支付的时间及经济成本。周疆关于薛新春、林永乐支付违约金，保证金归周疆的请求，应当予以支持。二、薛新春、林永乐持续占用案涉房屋的行为，导致周疆在（2019）鄂01民终5495号判决书中被法院认定为未能及时完成房屋的交付手续，从而判决周疆支付巨额占有使用费，给周疆带来了巨大损失。一审法院将案件分割来看，未从整体上考虑周疆的利益，属于查明事实不清，适用法律错误。三、林永乐作为诉争房屋的实际使用者，理应承担共同责任。林永乐系涉案房屋的实际使用人之一，且其在一审立案以后恶意注销武汉市江岸区天仁六合路茶叶经营部（以下简称天仁经营部），就是为了规避相关的风险，林永乐应当共同承担支付租金的义务。四、一审法院关于诉讼费承担的分配有违客观、公平。本案由薛新春、林永乐违约引起，其迟延缴纳租金长达2年多，其同胡晓炜、胡艳芬、天仁经营部达成《执行和解协议》，严重损害周疆的利益。在此情形下，周疆不得不通过起诉的方式来维护自身合法权益。故从启动诉讼的必要性、过错方的认定来看，应当由薛新春、林永乐承担本案全部的诉讼费用。薛新春、林永乐共同辩称，周疆作为承租人，违反与业主的合同约定，导致薛新春不能正常使用经营房屋，双方的违约责任明确。在诉争房屋已出现纠纷的情况下，周疆与薛新春达成一致改变房屋租赁方式，是合理的。另案认定我方应于2016年将房屋交还房东，因此案涉租赁合同失去了合同标的，应当自然解除，该案判决作出和生效的时间是2019年。在知晓房屋实际所有权人的情况下，2018年2月我方没有继续向周疆支付租金，在长达2年的时间内周疆也没有追讨租金，双方合同已事实上解除。因周疆违约行为导致薛新春不能正常使用房屋，故合同解除以及合同履行过程中的违约行为都是因周疆造成，不存在薛新春违约。在负有腾退房屋的义务下，因经营需要，薛新春与房东就房屋腾退与占用使用费达成以100万元解决的一致意见。我方与房东谈判、协商、签订协议的过程中，一直都与周疆保持沟通。该协议客观上也解决了我方租赁房屋部分相应周疆支付房屋占有使用费的义务，周疆在此是受益的。从我方一审时提交的微信聊天记录来看，周疆知情且乐见其成。我方在向房东支付占有使用费的情况下，不应再重复向周疆支付房屋租金，不应让周疆享受超额的租金收益。薛新春、林永乐上诉请求：1.撤销原审判决第一、四、五项，改判驳回周疆的全部诉讼请求，支持薛新春、林永乐全部反诉请求；2.本案的一、二审诉讼费用由周疆承担。事实和理由：一、胡晓炜、胡艳芬与天仁经营部签订的《执行和解协议》，足以对本案权利义务关系产生调整效力。首先，虽然周疆不是协议签订方，但其对协议签订知情、默许和积极期待，表明其乐于接受该和解协议中的“利他条款”。周疆积极期待薛新春、林永乐与胡晓炜、胡艳芬达成的房屋使用费条款能够覆盖周疆租赁使用的全部房屋面积，如该和解协议能解决周疆期待的包含其全部房屋面积使用费问题，难道周疆也因其并非协议签订方而无法适用该“利他条款”？其次，该和解协议已明确形成对周疆产生额外收益的“利他条款”，即确认薛新春、林永乐使用面积部分自2017年8月11日至2020年4月15日期间的房屋占用使用费为100万元。根据另案判决，周疆应向胡晓炜、胡艳芬支付的使用费为105.33万元，而在薛新春、林永乐履行《执行和解协议》，支付100万元后，周疆显然己无需再向胡晓炜、胡艳芬就薛新春、林永乐使用的328平米房屋重复支付使用费。二、周疆与薛新春之间的《租赁合同》当然于2016年3月解除。首先，另案判决确认胡晓炜、胡艳芬与吴**平、周疆在2009年11月11日签订的《商铺租赁合同》己于2016年3月解除。薛新春、林永乐作为商铺实际使用人，在涉案《商铺租赁合同》被确认解除后，负有向胡晓炜、胡艳芬返还租赁商铺的责任。基础租赁合同的解除引发“二房东”租赁权利的丧失，自然导致转租合同的解除。其次，在房屋实际使用过程中，因两审判决皆认定薛新春、林永乐应当返还商铺，薛新春、林永乐处于随时被自力救济或法院强制腾退的不安中，不可能对房屋进行正常使用（比如中央空调维护、店面装修升级改造、经营发展策略）。故本案《租赁合同》自2016年3月起即已解除，自此周疆无权按合同约定向薛新春、林永乐收取超额利益，超出基础《商铺租赁合同》租金标准或周疆应负担的房屋使用费标准的款项应当返还。薛新春、林永乐于2016年3月12日至2017年8月11日期间按已解除的合同约定租金标准向周疆支付的超额租金，应当作为不当得利返还。周疆据《执行和解协议》收益期间和范围（即薛新春、林永乐自2017年8月11日至2020年4月15日房屋占用使用费）内向薛新春、林永乐收取的款项（即2017年8月12日至2018年2月11日租金），应当返还，根据周疆在电话中的承诺，也应予以返还。三、薛新春、林永乐对房屋的正常经营使用不可能不受到影响，周疆应据合同约定合理承担违约责任，不应一概免除，不应仅根据薛新春、林永乐将房屋腾退时间晚于合同约定时间，便认定周疆无需承担违约责任。周疆辩称，薛新春与周疆签订的租赁合同一直在履行，没有解除。周疆与业主方签订的租赁合同与案涉的租赁合同不是从属合同关系。薛新春一直在占有使用案涉房屋并取得收益，且其与周疆的转租合同到期后还在经营。薛新春、林永乐自认未履行交付租金义务，已严重违反合同约定，应该承担违约责任。周疆对薛新春、林永乐与胡晓炜、胡艳芬签订的《执行和解协议》不知情，也没有默许，薛新春、林永乐所述与客观事实不符。该和解协议明显对周疆不利，其中有向周疆追讨更多的租金问题，不存在利他。周疆被双重执行，一方面要向房东履行给付租金义务，一方面还要向薛新春、林永乐履行返还义务。周疆当时已将自己租赁部分腾空还给房东，因薛新春没有腾空他使用的部分，导致周疆连带承担了所有租赁部分的占有使用费。周疆向一审法院起诉请求：1.判令薛新春、林永乐共同向周疆支付房租及占用费共计1875000元（暂计算自2018年1月12日至2020年7月12日止共计30个月，实际应计算至商铺腾退之日止）。2.判令薛新春、林永乐以欠付1875000元占用费为基数，按照年24%的标准向周疆支付损失594554.20元（暂计算至2020年7月12日，实际计算至薛新春、林永乐支付完毕之日止）。3.判令薛新春、林永乐支付违约金500000元。4.判令薛新春、林永乐承担本案的诉讼费。薛新春、林永乐向一审法院反诉请求：1.确认薛新春、林永乐与周疆之间的租赁合同于2016年3月解除。2.判令周疆返还薛新春、林永乐已缴纳的2016年3月12日至2017年8月11日房屋租金与占用费差额款519909.58元。3.判令周疆返还薛新春、林永乐已缴纳的2017年8月12日至2018年2月11日租金共计312500元。4.判令周疆支付薛新春、林永乐保证金50000元、违约金500000元及装修损失1000000元，并以前述款项总额为本金，按月息2%标准支付自2020年6月28日起至付清之日止的逾期付款违约金。5．本案反诉费由周疆承担。一审法院认定事实，一、案外人胡晓炜系位于武汉市江岸区沿江大道229号外滩·棕榈泉8.9栋群楼商网1层1-7室房屋（建筑面积237.44㎡）以及武汉市江岸区沿江大道229号外滩·棕榈泉8.9栋群楼商网1,2层1-8室房屋（建筑面积784.82㎡）的所有权人。案外人胡艳芬系位于武汉市江岸区沿江大道229号外滩·棕榈泉8.9栋群楼商网1层1-6室房屋（建筑面积306.32㎡）的所有权人。2009年11月11日，案外人张航明代胡晓炜、胡艳芬与周疆、吴**平签订《商铺租赁合同》。双方约定甲方（胡晓炜、胡艳芬）愿意将产权属于自己的房屋共同出租给乙方（周疆、吴**平）；甲方出租的商铺为甲方胡晓炜所有的外滩·棕榈泉8.9栋群楼商网1-7、1-8号房屋、胡艳芬所有的外滩·棕榈泉8.9栋群楼商1-6号房屋。建筑面积1328.58㎡。甲方同意乙方将承租的该房屋交由乙方及合伙投资人共同设立的企业使用。任何乙方的民事行为均有权代表另一方；租赁期壹拾年，自2009年11月12日起至2019年11月11日止。租金和租金交纳期限具体为……第7年度，2015年11月12日至2016年11月11日，季租金38.75万元；第8年度，2016年11月12日至2017年11月11日，季租金38.75万元；第9年度，2017年11月12日至2018年11月11日，季租金38.75万元；第10年度，2018年11月12日至2019年11月11日，季租金38.75万元，租金按季度支付，每前季度末10日交付下一个季度的租金。租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意（原则上只要不损害甲方原合同利益的前提下，甲方应予以同意）。取得使用权的第三方即成为本合同当然的乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。二、2011年5月31日，周疆（甲方）与薛新春（乙方）签订《租赁合同》。双方约定，甲方将其合法租赁的房屋位于武汉市江岸区沿江大道229号外滩·棕榈泉8.9栋群楼商铺出租给乙方使用。具体为胡晓炜所有的外滩·棕榈泉8.9栋群楼商铺1-7号、1-8号房屋、胡艳芬所有的外滩·棕榈泉8.9栋群楼商铺1-6号房屋。该房屋面积为328㎡。乙方租赁该房屋主要用于经营“天福茗茶”产品。租赁期限自2011年6月12日起至2019年11月12日，共8年5个月。自2011年6月1日交付该房屋起11天为装修免租期。2011年6月12日至2012年6月11日，月租金52500元；2012年6月12日至2013年6月11日，月租金54000元；2013年6月12日至2014年6月11日，月租金57500元；2014年6月12日至2015年6月11日，月租金60000元；2015年6月12日至2019年11月12日，月租金62500元，租金按季支付。保证金50000元签约后七天内一次性支付甲方。甲方其他违反合同约定导致乙方无法继续正常经营的行为，乙方有权单方面解除合同，甲方除了向乙方支付违约金伍拾万元，还需赔偿乙方投入的装修损失壹佰万元。甲方须在乙方退出租赁处三日内将违约金、装修赔偿费、保证金及乙方已交纳但未使用的租金退还给乙方。逾期未付，甲方须向乙方按每日6‰支付逾期付款违约金（6‰×应退还总金额）。乙方延迟支付租金，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，乙方须向甲方支付违约金伍拾万元，甲方不退还乙方保证金及乙方已交纳但未使用的租金。本合同生效前该房屋所有债权、债务均与乙方无关。在经营“天福茗茶”前提下，经营者登记主体的变更不属于转租。在合同终止后七日内，甲方无息退还乙方保证金。上述合同签订后，薛新春以林永乐的名义在租赁房屋内开设天仁经营部，但天仁经营部实际由薛新春经营和管理。天仁经营部向周疆交纳50000元押金。合同履行期内，天仁经营部向周疆支付了2016年3月12日至2018年2月11日期间的租金共计1437500元，其中2017年8月12日至2018年2月11日期间租金为375000元。自2017年6月23日起，天仁经营部将租金季度支付变更为月度支付。2018年2月11日后，天仁经营部未再向周疆支付租金。三、因周疆、吴**平在租赁期内屡次欠缴租金，胡晓炜、胡艳芬于2017年8月7日诉来一审法院，请求判令“1．解除胡晓炜、胡艳芬与吴**平、周疆于2009年11月11日签订的《商铺租赁合同》。2．吴**平、周疆将位于武汉市江岸区沿江大道229号外滩·棕榈泉8.9栋群楼商网1、2层1-8室房屋腾退并归还给胡晓炜，吴**平、周疆与天仁经营部共同将位于武汉市江岸区沿江大道229号外滩·棕榈泉8.9栋群楼商网1层1-6、1-7室房屋腾退并归还给胡晓炜、胡艳芬。3．吴**平、周疆向胡晓炜、胡艳芬支付欠付的租金及房屋实际使用费至实际腾退之日的租金及房屋的实际使用费8169357.42元（该费用系暂计算至2017年7月22日的租金，此后的租金及实际使用费按照每季度38.75万元计算）。天仁经营部自胡晓炜、胡艳芬与吴**平、周疆之间的《商铺租赁合同》解除之日起，就其实际使用的商铺部分的使用费与吴**平、周疆承担连带责任直至实际腾退之日止。4．吴**平、周疆按照《商铺租赁合同》的约定每日向胡晓炜、胡艳芬支付已拖欠租金的千分之一的滞纳金（暂计算至2017年7月22日滞纳金为5294767.2元）。5．胡晓炜、胡艳芬对周疆位于福建省厦门市思明区嘉禾路343号2110室的抵押房产拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。”一审法院经审理后于2018年8月30日作出（2017）鄂0102民初7195号民事判决，一、确认胡晓炜、胡艳芬与吴**平、周疆在2009年11月11日签订的《商铺租赁合同》已于2016年3月解除；二、吴**平、周疆将位于武汉市江岸区沿江大道229号外滩·棕榈泉8.9栋群楼商网1层1-6室房屋（建筑面积306.32㎡）腾退并将前述商铺返还给胡艳芬；三、吴**平、周疆将位于武汉市江岸区沿江大道229号外滩·棕榈泉8.9栋群楼商网1层1-7室房屋（建筑面积237.44㎡）、武汉市江岸区沿江大道229号外滩·棕榈泉8.9栋群楼商网1,2层1-8室房屋（建筑面积784.82㎡）腾退并将前述商铺返还给胡晓炜；四、吴**平、周疆向胡晓炜、胡艳芬支付商铺占有使用费（自2017年8月11日起至商铺实际腾退之日止，按每季度38.75万元计算）；五、吴**平、周疆向胡晓炜、胡艳芬支付违约金（以每季度38.75万元为本金，自2017年11月11日起至付清之日止，按日万分之五的标准分段计算）；六、天仁经营部对上列判项中第二项以及第三项中占用位于武汉市江岸区沿江大道229号外滩·棕榈泉8.9栋群楼商网1层1-7室房屋的部分承担共同责任；七、驳回胡晓炜、胡艳芬的其他诉讼请求。周疆不服一审法院判决提起上诉。武汉中院经审理后于2019年7月4日作出（2019）鄂01民终5495号民事判决，一、维持（2017）鄂0102民初7195号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项；二、撤销（2017）鄂0102民初7195号民事判决第五项；三、驳回胡晓炜、胡艳芬的其他诉讼请求。上述判决生效后，周疆以原审部分事实认定错误，适用法律错误，且遗漏必要的诉讼当事人为由向湖北高院申请再审。湖北高院经审理后于2019年12月23日作出（2019）鄂民申4502号民事裁定，驳回周疆的再审申请。四、（2019）鄂01民终5495号民事判决生效后，胡晓炜、胡艳芬于2019年10月12日向一审法院申请强制执行。该案执行中，一审法院于2019年11月15日作出（2019）鄂0102执8322-1号执行裁定，扣留、提取被执行人周疆在天仁经营部的应收款3487500元。2020年1月8日，胡晓炜、胡艳芬与天仁经营部达成《执行和解协议》。内容为“一、天仁经营部自2017年8月11日至2020年4月15日期间占用胡晓炜、胡艳芬房屋的占用使用费共计100万元。二、天仁经营部须在2020年1月10日前将上述100万元房屋占用使用费支付给胡晓炜。三、若天仁经营部未按照约定在2020年1月10日向胡晓炜足额支付100万元，则胡晓炜、胡艳芬有权申请强制执行，要求天仁经营部腾退承担每天2000元的违约金。四、本协议第一条约定的房屋占用使用费付清后，天仁经营部有权继续占用使用胡晓炜、胡艳芬房屋至2020年4月15日，若乙方未在2020年4月15日按时完成腾退并结清……则胡晓炜、胡艳芬有权按照上述房屋占用使用费标准上浮100%要求天仁经营部支付此后的房屋占用使用费。五、周疆另行向天仁经营部收取的本协议第一条约定期间的租金系不当得利，天仁经营部保留向周疆主张返还款项及违约金的权利。六、本协议经双方执行案件代理人签字之日起生效。七、……。”2020年1月10日，天仁经营部向胡晓炜支付1000000元。薛新春称受疫情影响，经胡晓炜、胡艳芬同意，天仁经营部于2020年6月30日才从租赁房屋内腾退。周疆尚未履行（2019）鄂01民终5495号民事判决确定的金钱给付义务。五、薛新春、林永乐陈述反诉请求第二项即“判令周疆返还薛新春、林永乐已缴纳的2016年3月12日至2017年8月11日房屋租金与占用费差额款519909.58元”的计算方式为租赁面积328㎡占总面积1327㎡的比例为24.71%，该比例下每月周疆应向房东（胡晓炜、胡艳芬）支付的薛新春占用面积的房屋使用费为387500元×24.71%÷3为31971.08元。周疆向薛新春收取的租金标准为每月62500元，差额为每月30528.92元，计算17个月（2016年3月12日计算至2017年8月11日）。一审法院认为，周疆将合法租赁的商铺部分转租给薛新春，双方之间存在房屋租赁（转租）合同法律关系。周疆与薛新春签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。综合双方的诉、辩观点，本案的争议焦点：一、周疆与薛新春之间的《租赁合同》是否于2016年3月解除？二、胡晓炜、胡艳芬与天仁经营部达成的《执行和解协议》的性质如何认定？三、各方当事人在本案中应承担何种责任？一、周疆与薛新春之间的《租赁合同》是否于2016年3月解除？一审法院认为，本案存在两个租赁合同，即出租人（胡晓炜、胡艳芬）与承租人（周疆、吴**平）之间的租赁合同，承租人（周疆）与次承租人（薛新春）之间的转租合同，根据合同相对性理论，两者是完全独立的两个合同。在合同履行期内，因周疆等未依约支付租金而致法院确认胡晓炜、胡艳芬与周疆、吴**平之间的租赁合同于2016年3月解除。前述租赁合同解除后，周疆与薛新春之间的转租合同处于能否继续履行的不确定状态，但转租合同并不当然解除。（2019）鄂01民终5495号民事判决生效后，胡晓炜、胡艳芬虽向一审法院申请了强制执行，但实际情况是薛新春自2016年3月起仍然占有使用租赁商铺至2020年6月30日腾退。转租合同至2019年11月12日履行期届满，周疆与薛新春之间的转租合同自然终止。二、胡晓炜、胡艳芬与天仁经营部达成的《执行和解协议》的性质如何认定？一审法院认为，生效判决确认天仁经营部负有腾退租赁商铺的义务，但未判决天仁经营部支付占有使用费。天仁经营部为保持经营稳定，以支付占有使用费的方式消除经营障碍，胡晓炜、胡艳芬亦同意天仁经营部继续使用租赁商铺（328㎡）至2020年4月15日。该协议应视为双方对租赁商铺在2017年8月11日至2020年4月15日期间的占有使用费形成新的合意。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”该条款规定了次承租人的代偿请求权，以化解次承租人的弱势地位和转租合同的不稳定状态。参照该条规定，天仁经营部以支付占有使用费的方式得以继续经营，同样符合该条的立法本意。因周疆未参与《执行和解协议》的签订，该协议仅约束胡晓炜、胡艳芬与天仁经营部。三、各方当事人在本案中应承担何种责任？一审法院认为，2016年3月后，周疆与薛新春之间的租赁合同仍对双方有约束力，且薛新春一直在占有使用租赁商铺，薛新春应按约支付2018年2月12日至2019年11月12日的租金1312500元（62500元/月×21个月）。2019年11月12日履行期届满，周疆与薛新春之间的转租合同自然终止。薛新春理应将租赁商铺返还给周疆，再由周疆返还给胡晓炜、胡艳芬。因天仁经营部与胡晓炜、胡艳芬就租赁商铺的占有期限和返还达成新的合意，故薛新春对2019年11月12日后的占有使用费无需向周疆支付，已支付2019年11月12日前的可予抵扣租金。根据天仁经营部与胡晓炜、胡艳芬协商的占有使用费金额折算，占有使用费标准为1000000元÷32个月（2017年8月11日至2020年4月15日）＝31250元/月。2018年2月12日至2019年11月12日期间的占有使用费可抵扣相应租金，即1312500元－（31250元/月×21个月）＝656250元。薛新春将租金支付时间由季度支付变更为月度支付，并未损害周疆的利益，且周疆亦接受。薛新春自2018年2月11日起未向周疆支付租金，系因租赁商铺在此期间涉及诉讼，其作为次承租人能否经营继续经营尚不确定，故周疆主张支付资金损失及违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。周疆与薛新春之间的租赁合同终止后，周疆应向薛新春返还保证金50000元。薛新春自2016年3月起仍然占有使用租赁商铺至2020年6月30日腾退，其经营并未受到生效判决的影响，故薛新春、林永乐主张返还多缴租金以及支付违约金、装修损失、逾期付款违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。林永乐系天仁经营部的注册经营者，天仁经营部注销后其民事责任由经营者承担，但涉案租赁合同是周疆与薛新春所签且约定“在经营‘天福茗茶’前提下，经营者登记主体的变更不属于转租”，天仁经营部亦由薛新春实际经营管理，故林永乐在本案中不承担责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十八条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、薛新春于本判决生效之日起七日内向周疆支付租金656250元；二、驳回周疆的其他诉讼请求；三、周疆于本判决生效之日起七日内向薛新春返还保证金50000元；四、驳回薛新春的其他反诉请求；五、驳回林永乐的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费30556元减半收取15278元，由周疆负担10141元，薛新春负担3932元。案件反诉受理费14073元，由薛新春、林永乐负担13369元，周疆负担704元。本院二审期间，薛新春、林永乐围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。薛新春、林永乐提交了天福集团茶事业体门市重新装修申请表、十二月会议记录，拟证明因周疆违约导致租赁房屋涉诉，无法进行装修改造。周疆对薛新春、林永乐提交的证据真实性、证明目的均不予认可，认为系当事人单方制作证据。因薛新春、林永乐未提交证据原件，本院无法核实该两份证据真实性。一审判决查明事实属实，本院依法予以确认。本院二审另查明，2019年12月25日，湖北省高级人民法院作出（2019）鄂民申4502号民事裁定书，认为本案既存在周疆与胡晓炜、胡艳芬之间的房屋租赁关系，也存在周疆与天仁经营部之间的房屋租赁（转租）关系。在认定相关事实和法律关系时不能突破合同相对性原则。根据周疆与薛新春签订的转租合同，其将胡晓炜、胡艳芬所有的案涉房屋转租给薛新春，且该转租合同一直在履行。本院认为，周疆与薛新春签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效，双方均应依约履行合同义务，享有合同权利。周疆将其从案外人胡晓炜、胡艳芬处租赁的商铺，部分转租给薛新春，用于开设天仁经营部。案涉租赁商铺中存在两个法律关系，即周疆、吴**平与出租人胡晓炜、胡艳芬的租赁合同关系，以及周疆与次承租人薛新春的转租关系，在认定相关事实和法律关系时不能突破合同相对性原则。因周疆未按期支付租金，胡晓炜、胡艳芬另案诉请法院确认胡晓炜、胡艳芬与周疆、吴**平签订的租赁合同于2016年3月解除。另案判决确认周疆与出租人签订的租赁合同于2016年3月解除，周疆向胡晓炜、胡艳芬支付占有使用费。一审判决认定基于合同相对性原则，在周疆与出租人之间的租赁合同解除之时，案涉周疆与薛新春之间的转租合同并不当然解除，并无不当。实际上，薛新春一直在占有使用租赁商铺，直至2020年6月30日才腾退，其与周疆的转租合同系于2019年11月12日租期届满自然终止。关于双方当事人在案涉租赁合同项下应承担的责任问题。薛新春与周疆之间的转租合同于2019年11月12日届满，案涉租赁合同终止后，周疆应向薛新春返还保证金50000元。薛新春已支付截至2018年2月11日的租金，还应向周疆支付2018年2月12日至2019年11月12日的租金1312500元。薛新春经营天仁经营部，直至2020年6月才从案涉商铺腾退，其还应承担实际占有使用期间的占有使用费。天仁经营部与胡晓炜、胡艳芬达成《执行和解协议》，约定天仁经营部向胡晓炜、胡艳芬支付2017年8月11日至2020年4月15日期间的占有使用费100万元。天仁经营部与胡晓炜、胡艳芬达成了新的合意，以支付占有使用费的方式继续使用案涉租赁商铺。2019年11月12日至薛新春实际腾退期间的占有使用费，薛新春无须再向周疆支付。虽然周疆不是该协议的签订方，但其负有向胡晓炜、胡艳芬支付逾期占有案涉商铺期间的占有使用费的义务。一审法院参照适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条之规定，认定薛新春支付的2019年11月12日之前的占有使用费，可相应抵扣其向周疆应付租金，并无不当。根据《执行和解协议》约定占有使用费金额和期间，折算出每月的占有使用费标准应为31250元。考虑到薛新春已向周疆支付2017年8月11日至2018年2月11日期间的租金，薛新春向胡晓炜、胡艳芬支付的该期间的占有使用费亦应用于抵扣其应向周疆支付的租金。故本院认为，2017年8月11日至2019年11月12日期间的占有使用费843750元（31250元/月×27个月），可抵扣相应租金。抵扣后，薛新春还应向周疆支付租金468750元。关于周疆、薛新春在案涉《租赁合同》项下是否存在违约的问题。薛新春将案涉租金支付时间由季度支付改为月度支付，并未损害周疆的利益，周疆在合同履行期间也未对此提出异议。虽然2018年2月起，薛新春未向周疆支付租金，但基于该期间案涉商铺涉及诉讼，《租赁合同》能否继续履行存在不确定性，一审判决未支持周疆主张的违约金和资金占用损失，并无不当。因薛新春事实上持续占有使用案涉商铺，其经营行为未受到影响，薛新春主张周疆返还多缴租金以及支付违约金、装修损失、逾期付款违约金的诉讼请求，亦无事实和法律依据，不应得到支持。林永乐并非案涉《租赁合同》的签订主体，虽然其系天仁经营部注册经营者，但天仁经营部实际由薛新春经营和管理。周疆主张林永乐支付案涉《租赁合同》项下的房屋租金和占有使用费、违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额”。周疆上诉称本案诉讼费用应全部由林永乐、薛新春负担，于法无据，本院不予支持。综上所述，薛新春、林永乐的上诉请求部分成立，本院相应予以支持。周疆的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初993号民事判决第三、五项；二、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初993号民事判决第二、四项；三、变更湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初993号民事判决第一项为薛新春于本判决生效之日起七日内向周疆支付租金468750元；四、驳回周疆的其他诉讼请求；五、驳回薛新春的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费15278元，由周疆负担11112元，薛新春负担4166元。一审反诉受理费14073元，由薛新春、林永乐负担13548元，周疆负担525元。二审案件受理费44629元，由周疆负担22750元，薛新春、林永乐负担21879元。本判决为终审判决。审判长  任文审判员  曹芳审判员  鲍刚二〇二一年二月二十六日法官助理黄旭东书记员程玉