江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6931号上诉人（原审被告）：褚学良，男，1956年12月10日出生，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：王道雷，江苏熊运栋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王正民，男，1953年5月8日出生，汉族，住江苏省睢宁县。上诉人褚学良因与被上诉人王正民房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2020）苏0324民初1326号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。褚学良上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、上诉人并非本案的适格主体。被上诉人以商品房买卖合同纠纷为由提起诉讼，就应当坚持合同相对性原则，根据合同相对性确定适格的当事人，而上诉人没有与被上诉人签订商品房买卖合同，因此并非合同相对人，被上诉人也没有能够提供证据或法律依据证明上诉人是本案的适格主体。二、事实认定错误。一审法院认定2005年3月9日和2005年5月20日被上诉人分别与案外人夏振彬、王建签订涉案的164号、165号售房合同各一份，两处房产分别作价95000元和80000元卖于被上诉人，又认定上诉人是销售合同的权利义务承接者。然而被上诉人在(2016)苏0324民初3377号案件2017年7月28日的庭审笔录当中却陈述“王正民所有上交镇政府的钱全部用房子抵扣的，因为165号也是抵王正民交政府的钱，只有164号我给的现金。”，王正民在本案中陈述也是如此。由此可以认定，上诉人与被上诉人之间并没有订立商品房买卖合同关系，事实上，上诉人将涉案的165号房产折抵给官山镇政府用于缴纳各项税费，被上诉人因承接官山镇政府水利改造工程，享有对官山镇政府的相应债权，因官山镇政府无力清偿，才将涉案的165号房产抵给了被上诉人。一审法院认定被上诉人为涉案房屋的实际物权人，即上诉人为名义物权人，根据物权法定原则及不动产物权公示原则，被上诉人应当提起确认之诉，以确认涉案房屋归其所有，或以行政机关登记错误为由提起行政诉讼。然而，被上诉人是以商品房买卖合同纠纷提起诉讼，要求上诉人履行合同义务。所以，一审法院没有查清事实，且在事实认定方面相互矛盾。三、适用法律错误。上诉人、被上诉人、官山镇政府之间形成了两个代物清偿关系，而根据物权法的规定，被上诉人想要获得涉案房屋的物权，应当在官山镇政府取得物权后向官山镇政府主张权利，而不能突破合同相对性直接向上诉人主张权利。现在被上诉人起诉要求上诉人为其办理协助分户义务，没有法律依据。一审法院直接认定上诉人为合同的权利义务承接者，仅依据合同法相关规定作出裁判，属于法律适用错误。四、根据物权变动的规则，165号房产即便要过户或分户，上诉人也应该先要求官山镇政府履行，再由官山镇政府要求被上诉人履行，两次物权变动将涉及两次国家税收，一审直接判令上诉人向被上诉人过户，属于司法越权。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。王正民辩称，原来的生效判决认定房屋就是被上诉人的，一年多了迟迟不分户办房产证，现在根据原来生效判决要求分户办房产证。王正民向一审法院提出诉讼请求：1、判令褚学良将“睢房权证官山字第**”中的164号、165号（官山镇官山村府东街商品房从南向北数第四、第五套）产权证分户转移到王正民指定的张凯、张晓光名下；2、诉讼费由褚学良承担。一审法院认定事实：2003年，褚学良和吴允民承建韩仝海开发的位于睢宁县商品房。后褚学良和吴允民与继任开发商夏振斌签订协议，约定夏振斌开发的房子的房产证和土地使用权证办理在王建名下，由夏振斌负责销售，并约定了工程款的给付期限及销售房款的分成等。2005年3月9日，王正民与夏振斌、王建签订了《售房合同》一份，约定将案涉的五号房屋，对应的房屋编号为164号作价95000元卖予王正民。2005年5月20日，王正民又与夏振斌、王建签订《售房合同》一份，约定将案涉的四号房屋，对应的房屋编号为165号作价80000元卖予王正民。该两处房屋均已交付王正民使用。现王正民以褚学良拒不配合办理上述两套房产的分户登记手续为由起诉褚学良，遂引诉争。法院另查明，2004年10月16日，褚学良与案外人吴允民与官山镇人民政府签订了合同书一份。合同约定：官山镇政府将官山镇府东路两侧（南北长140M，东西宽11.2M）所有门面房交由吴允民、褚学良开发建设，所建门面房的所有权、销售权归吴允民、褚学良二人。官山镇政府负责办理征地、土地出让、规划、契税等手续，所需费用由吴允民、褚学良承担。合同签订后，案外人夏振斌等人作为实际出资方，吴允民、褚学良作为施工方即开展建房施工。吴允民、褚学良也将应办证等的费用陆续付给了官山镇政府。为保障投资款的回收，并达到互相制约的目的，2005年2月3日，吴允民、褚学良又与夏振斌达成协议，双方约定将所开发房屋的房产证及附属的土地使用权证办在案外人王建名下，由王建监督房屋销售后的款项分配。2005年3月4日，睢宁县规划局为王建办理了编号为睢规镇建[2005]1号、2号建设工程规划许可证。后第三人夏振斌、王健即持该规划许可证、睢宁县官山国土管理所出具的“关于土地使用权属的证明”等，至睢宁县房产管理局申请房屋产权登记。睢宁县房产管理局在进行审查后，于2005年3月10日为案外人王健办理了房屋产权初始登记，将座落在睢宁县官山镇官北村三组的建筑面积分别为3057.94㎡、2974.06㎡的楼房，登记在第三人王健名下，房产证号为睢房证官山字第F-03-0025、F-03-0026号。后又根据第三人王健分别与第三人陈强、陆松的房产转让协议，分别于2005年9月7日、9月22日将F-03-0026号房产中的座落在官山镇官北村三组府东路西侧5号、6号的房地产建筑面积计434.97㎡登记在陈强名下，证号为睢房证官山字第F-03-0028号；该处房产中门面楼01室建筑面积为242.36㎡登记在陆松名下，证号为睢房证官山字第F-03-0027号。后吴允民、褚学良在得知此消息后，因与第三人夏振斌之间存在工程款、房屋产权纠纷，遂至法院提起行政诉讼，要求撤销睢宁县房产管理局给第三人王健、陆松、陈强颁发的房屋所有权证。法院经审理于2006年3月1日作出（2006）睢行初字第6号行政判决书，判决：一、撤销睢宁县房产管理局于2005年3月10日为第三人王健颁发的睢房证官山字第F-03-0025、F-03-0026号房屋所有权证。二、撤销睢宁县房产管理局于2005年9月22日为第三人陈强颁发的睢房证官山字第F-03-0028号房屋所有权证。三、撤销睢宁县房产管理局于2005年9月7日为第三人陆松颁发的睢房证官山字第F-03-0027号房屋所有权证。后褚学良与案外人吴允民持相应手续将官山镇官山村府东街的商品房房产总证分别办理至各自名下。褚学良于2008年3月25日将相应房产总证办理至自己名下，于2013年1月28日将相应土地使用权总证办理至自己名下。王正民诉及的两套房产均在褚学良办理的总证之内。法院再查明，目前官山镇官山村府东路东侧的房屋已具备不动产分户登记条件。褚学良取得相应土地使用权证与房屋所有权证后已为其中的八户业主办理了房产分户登记手续。一审法院认为，王正民已付清涉案房款且实际占有使用涉案房屋，应为涉案房屋的实际物权人。办理房产分户登记手续系房产开发投资人的应尽义务。褚学良之前虽经诉讼等手段取代了夏振斌并取得了所建商品房的销售权并将相应土地使用权及房屋所有权办理在其名下，但不能认定夏振斌、王建与王正民签订的关于涉案房屋的买卖合同是无效的，且褚学良作为原售房合同权利、义务的承接者，有义务继续完全履行合同。故法院对王正民要求褚学良协助办理涉案房屋产权分户登记手续的诉讼请求依法予以支持。遂判决：褚学良于判决生效后二十日内协助王正民办理“睢房房权证官山字第**中的164号、165号产权证分户转移登记手续。案件受理费300元，由褚学良负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实与二审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人褚学良作为原售房合同的承接者，应该继续履行合同的义务。夏振斌、王建与王正民签订的案涉房屋的买卖合同合法有效，王正民也已付清案涉房款且实际占有使用案涉房屋，一审法院认定褚学良应为王正民办理房屋产权分户转移登记手续，有事实及法律依据，本院予以支持。综上，上诉人褚学良的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人褚学良负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二一年二月三日法官助理 赵迎超书 记 员 魏天玥