苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初6647号原告：深圳市中海商业服务有限公司苏州分公司，住所地江苏省苏州工业园区亭盛街**栖湖名苑**。负责人：金水勇，总经理。委托诉讼代理人：赵辛，江苏姑苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫士忠，江苏姑苏律师事务所实习律师。被告：王国智，男，1965年12月22日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。委托诉讼代理人：金瑞彬、杨玲，江苏博爱星律师事务所律师。原告深圳市中海商业服务有限公司苏州分公司（以下简称中海物业苏州分公司）诉被告王国智物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵辛、被告委托诉讼代理人金瑞彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中海物业苏州分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付其物业费813519元及该款自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日止的逾期付款利息；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：其与房地产开发企业苏州中信投资有限公司签订了《苏州市前期物业管理委托合同》，约定其为“知湖轩”小区提供物业管理服务，并约定了物业服务费的价格、违约责任等内容。合同签订后，其为涉案小区提供了物业管理服务，被告在享受服务的同时却拒绝支付物业管理费用，尚拖欠2017年3月1日至2020年9月4日的物业费813519元。被告王国智辩称，1、原告的物业服务质量不符合合同约定标准，也不符合通常的物业服务质量标准，物业服务存在瑕疵，其请求减少金额；2、其取得涉案房屋所有权的时间为2018年12月25日，此前其不是房屋所有权人，也没有接受原告的物业服务，故其不应承担物业费；3、苏州市政府部门发布的相关文件规定，物业公司代收代缴费用必须向业主公示明细，否则业主有权拒绝支付代收代缴费，原告没有公示过代收代缴费明细，故其有权拒付该费用。本院经审理认定事实如下：被告王国智所有的位于涉案小区的苏州太湖国家旅游度假区香山街道太湖论坛城36幢301室、303室、307室、503室、505室、506室、602室、603室、605室、606室、607室、801室、802室、803室、805室、806室、807室、902室、903室、905室、906室、907室等22套房屋，不动产权均登记为被告单独所有，上述房屋建筑面积共计6033.85平方米，均属小高层，登记日期为2018年12月24日、12月25日。2010年9月25日，房地产开发企业苏州中信投资有限公司（委托方、甲方）与深圳市中信物业管理有限公司（受委托方、乙方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，约定甲方将坐落于苏州太湖国家旅游度假区太湖大道128号的中信太湖城·知湖轩物业委托乙方实行物业管理服务，物业管理服务期限为3年，自2010年10月17日12时起至2013年10月16日12时止，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收，按建筑面积向业主收取，小高层物业服务费为每月每平方米2.6元，另收取代收代缴费为每月每平方米0.6元；本合同期满，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会；本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续，延续期限为本合同的期限；合同自动延续期间，业主委员会决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方。合同签订后，实际由深圳市中信物业管理有限公司苏州分公司为涉案小区持续提供物业服务。被告未向原告支付过物业费。另查明，深圳市中信物业管理有限公司于2018年9月17日名称变更为中海物业公司，深圳市中信物业管理有限公司苏州分公司于2019年1月25日变更为中海物业苏州分公司。再查明，2018年3月22日，常州市天宁区人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台上对案涉22套不动产进行公开拍卖，竞买公告第八条载有：“对可能存在的影响拍品使用的水、电、物业管理等欠费由买受人自行解决，拍卖人不承担上述费用，未明确缴费义务人的费用也由买受人自行解决。”2018年5月15日，被告王国智在上述网络拍卖中竞买成功。审理中，原告认为，根据上述竞买公告第八条的规定，其认为原房屋业主欠付的物业费应由买受人被告承担，故其主张自2017年3月1日至2020年9月4日的物业费，按照合同约定的3.2元（2.6元+0.6元）/月▪平方米标准计算。被告认为，原告无权要求其承担前业主的物业费及代收代缴费。另，被告表示，常州市天宁区人民法院于2018年6月1日将涉案房屋交付给其，为此提供了收条照片一份，载明：“今收到金文祺名下苏州论坛22套房子所有钥匙。收钥人：王国智18.6.1”。经质证，原告对真实性予以认可。原、被告双方一致确认，原告为涉案小区提供物业服务至2020年9月4日后撤场。上述事实，由原告提供的《苏州市前期物业管理委托合同》、情况说明、不动产登记薄查询记录、民事判决书、司法拍卖竞买公告、网络竞价成功确认书、公告，被告提供的收条照片，以及本院庭审笔录等在卷佐证。本院认为，中海物业公司与苏州中信投资有限公司于2010年9月25日签订的《苏州市前期物业管理委托合同》合法有效。物业管理服务企业按约提供物业服务后，物业管理服务费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取。本案中，原告作为涉案小区的实际物业管理服务企业，被告作为业主接受原告提供的物业服务至2020年9月4日，应当按照上述合同约定的标准向原告交纳物业服务费用。因被告未提供证据证明原告的物业服务质量不符合合同约定标准，故本院对被告的相应抗辩不予采纳。因合同约定了代收代缴费0.6元/月▪平方米，故本院对被告不应收取该项费用的抗辩不予采纳。因竞买公告仅载明“对可能存在的影响拍品使用的水、电、物业管理等欠费由买受人自行解决”，故原告要求被告承担原房屋业主欠付的物业费的意见，无相应事实和法律依据，本院不予支持。被告应支付自收房之日即2018年6月1日至2020年9月4日期间的物业费，按合同约定标准3.2元/月▪平方米核算涉案22套房屋（面积共计6033.85平方米）的物业费，经核算应为523899.08元。综上，原告有权要求被告支付自2018年6月1日至2020年9月4日期间的物业费523899.08元。因被告至今未交纳物业费，现原告主张以523899.08元为基数自起诉之日即2020年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日止的逾期付款利息，符合法律规定，本院亦予支持。据此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告王国智于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市中海商业服务有限公司苏州分公司物业费人民币523899.08元及该款自2020年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际给付日止的逾期付款利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为5859元、财产保全费4479元，合计人民币10338元，由原告负担1339元，被告负担8999元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  钱建平二〇二一年二月九日书记员  丰雨竑