安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖08民终450号 上诉人（原审原告）：叶尚坤，男，1984年4月16日出生，汉族，住安徽省岳西县。 上诉人（原审原告）：徐婷婷，女，1984年1月6日出生，汉族，住安徽省岳西县，系叶尚坤妻子。 被上诉人（原审被告）：安徽盛世天源国际养生文化发展有限公司，住所地安徽省岳西县天堂镇叶坂村青砖组。 法定代表人：张杰，总经理。 委托诉讼代理人：汤锋，安徽权祯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘传清，安徽权祯律师事务所律师。 上诉人叶尚坤、徐婷婷因与被上诉人安徽盛世天源国际养生文化发展有限公司（以下简称盛世天源公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省岳西县人民法院（2020）皖0828民初1413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人叶尚坤、徐婷婷，被上诉人盛世天源公司的委托诉讼代理人汤锋、刘传清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶尚坤、徐婷婷上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持叶尚坤、徐婷婷原审诉讼请求；2.盛世天源公司与叶尚坤、徐婷婷共同到房屋登记机构申请办理该商品房的所有权转移登记；3.一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判认定违约金标准过高无依据。二、原判认定的违约时间错误。该房于2020年8月12日才完成综合验收，8月12日之后才达到交房条件。三、原判扣减疫情期间的天数错误。疫情发生在2020年1月，盛世天源公司交房和办证均在疫情之前就应完成，与疫情无关。四、合同约定了交房期限，超过交房期限就应是办证期限，一审法院不予支持逾期办证违约金错误。五、诉讼费应全部由盛世天源公司承担。 安徽盛世天源国际养生文化发展有限公司辩称，一、原判认定违约金标准符合法律规定。1.2017年8月3日，叶尚坤、徐婷婷与盛世天源公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，约定交房时间是2019年12月30日，包括1、2、3、5、6、7共六栋楼均在上述期限前验收合格，但7号楼因为政府未能妥善处理拆迁问题无法按时供地，因而未如期开工，导致七栋楼一体化的综合验收被迫逾期。2019年底全国开始爆发新冠疫情，竣工验收工作再次延后，直至2020年3月29日才完成竣工验收备案。2.盛世天源公司在一审诉讼中申请对案涉房屋自2019年9月至2020年9月期间同地段、同标准房屋的市场租金标准进行评估。一审法院委托安徽安和房地产评估有限公司进行评估，确定案涉房屋市场租赁价格每平方每月为11.6元，叶尚坤、徐婷婷未对评估报告确定的租赁价格提出异议。一审法院据此按“损失”的上限即130%作为认定违约金的标准，程序严谨，适用法律准确，最大限度的支持了叶尚坤、徐婷婷的违约金数额。二、一审法院关于违约时间的认定依据充分，结果合理。叶尚坤、徐婷婷关于综合验收日期与其一审陈述明显矛盾。原判确定的交房通知时间与事实相符。原判扣减疫情影响的天数是公平合理的。三、原判未支持逾期办证违约金符合合同约定。 叶尚坤、徐婷婷向一审法院起诉请求：1.盛世天源公司立即自2019年9月30日起，按全部房款的日万分之三支付逾期交房违约金至盛世天源公司将符合合同约定的房屋实际书面通知叶尚坤、徐婷婷交付时止；自2019年9月30日推迟60日起，按全部房款的日万分之一支付逾期办证违约金至叶尚坤、徐婷婷取得房屋所有权证时止（计算至2020年5月19日逾期交房违约金为39059.97元，至2020年5月19日逾期办证违约金为9638.17元，合计48698.14元）。2.盛世天源公司立即与叶尚坤、徐婷婷共同到房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。3.盛世天源公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：一、2017年8月3日，叶尚坤、徐婷婷、盛世天源公司签订《商品房买卖合同》，约定叶尚坤、徐婷婷购买盛世天源公司开发的位于房屋，建筑面积110.56㎡，单价5098元／㎡，总价款563636元。其中，合同第九条：商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告。商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。合同第十一条：（一）出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房；（二）在该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。合同第十二条：除不可抗力外，出卖人如未按合同约定交付房屋，按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权要求解除合同……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同第二十条：（二）因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起60日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第一种方式处理，……买受人不解除合同的，自出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。二、合同签订后，叶尚坤、徐婷婷按照合同约定支付了房款。2019年9月，盛世天源公司向叶尚坤、徐婷婷发出书面交房通知。2020年3月29日，案涉房屋完成竣工验收备案。此前，案涉房屋已完成了面积测绘。2020年3月30日，盛世天源公司公司员工与叶尚坤、徐婷婷进行了电话联系，通话内容不明。2020年4月10日（主叫号码17730275123）、2020年5月13日（主叫132××××9899），盛世天源公司电话通知叶尚坤、徐婷婷可以收房，双方还就其他问题处理进行了沟通。2020年5月9日，盛世天源公司就逾期交房等问题向业主公开赔付方案，并明确表示“2020年3月29日，完成综合验收备案，并通知未收房的业主前来办理交房手续”，并就未收房业主的逾期交房违约金和已收房业主的逾期办证违约金公布意向赔付方案。叶尚坤、徐婷婷至今未收房，亦未办理房屋产权证书。三、诉讼过程中，盛世天源公司向法院申请对案涉房屋等十八户住宅用房自2019年9月至2020年9月间同地段、同标准房屋的市场租金标准进行评估。法院技术鉴定部门依法委托安徽安和房地产土地评估有限公司（资质一级）进行评估。2020年8月27日，该评估公司向法院出具《估价报告书》，确定案涉小区房屋市场租赁价格为11.6元／㎡·月。各方在报告异议期内未提出书面异议。四、2019年底至2020年年初，我国暴发新冠××疫情，全国疫情防控工作形势严峻，各地各部门生产、生活均受到不同程度影响。安徽省、安庆市住建部门根据疫情防控应急指挥部的要求，也就房地产企业的疫情管控工作作出安排。 一审法院认为，叶尚坤、徐婷婷向盛世天源公司购房、双方签订商品房买卖合同，并形成商品房买卖合同关系，盛世天源公司迟延交房，已构成违约，各方自无异议。本案争议焦点主要在于：（一）盛世天源公司逾期交房违约金标准、违约时间应如何认定？新冠××疫情期间是否应予以适当扣减？（二）叶尚坤、徐婷婷主张逾期办证违约金的请求能否支持？（一）盛世天源公司逾期交房违约金标准、违约时间应如何认定？新冠××疫情期间是否应予以适当扣减？其一，违约金标准认定。叶尚坤、徐婷婷主张依据合同约定计算，盛世天源公司主张约定过高请求核减。首先，双方合同明确约定了违约金计算标准，一般而言，应当依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，由当事人按约定全面履行自己的义务。但与此同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定，“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持”。故，盛世天源公司有权在诉讼中以抗辩的方式请求核减约定过高的违约金。其次，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，在认定约定违约金过高时，一般应以造成的损失为基础。就损失的确定，叶尚坤、徐婷婷未提交证据证明其损失，同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，“违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”故，判断约定违约金是否过高可以同地段同类房屋租金标准为依据。再次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“过高”，一般应当以是否超过造成损失的30%为标准来进行认定。本案中，案涉房屋在逾期交房期间同地段同类房屋租金标准，经评估为11.6元／㎡·月。考虑叶尚坤、徐婷婷受损失的实际，兼顾合同履行情况以及当事人过错程度，法院综合认定逾期交房违约金标准为案涉房屋租金损失的130%【房屋建筑面积×11.6元／㎡·月×130%】。对于叶尚坤、徐婷婷提出的交房迟延造成的材料费、人工费上涨等损失，因其未提交证据证实，且违约时间较短，价格影响不显著，故在上述核定的损失之外不再予以考虑。其二，违约时间认定。首先，双方购房合同明确约定了交房条件以及交房时间。虽然从上述认定事实看，在合同约定的交房时间（2019年9月30日）之前，盛世天源公司书面通知了叶尚坤、徐婷婷交房，但彼时案涉房屋并不具备交房条件，叶尚坤、徐婷婷拒绝收房符合合同约定及相关法律规定。盛世天源公司于2020年3月29日才完成竣工验收备案具备交房条件。其次，具备交房条件后，盛世天源公司主张又电话通知了叶尚坤、徐婷婷交房，并提供了2020年3月30日电话通话记录为证，叶尚坤、徐婷婷不认可进行了通话的事实，但认可2020年4月10日及2020年5月13日双方电话沟通了交房事项及违约处理等事实。就该交房通知问题，合同明确约定了盛世天源公司负有书面通知交房的义务，盛世天源公司在具备交房条件前已实际履行。双方并没有就具备交房条件后的通知方式进行了一致约定。考虑到3月30日双方通话内容的不确定，但结合同日其他同批次电话当事人认可，以及该通话记录系第三方电信公司官网下载打印的事实，并考虑2020年4月10日双方通话内容，可以确定双方就案涉房屋交房事项进行了前后多次交涉，叶尚坤、徐婷婷在4月10日前已知晓可以交房的情况，综合考虑盛世天源公司已于2020年3月30日进行了电话通知交房的事实具有高度可能性，可予认定。此外，鉴于双方签订的购房合同中赋予了购房者“不少于10日”的收房宽限期，法院认定案涉房屋逾期交房的违约时限应自合同约定的应当交房之次日起（2019年10月1日）计算至具备交房条件并通知交房后10日止（2020年4月10日），为191天。此后时间未交房状态，属于叶尚坤、徐婷婷怠于行使自身权利，不可归责于盛世天源公司，该部分时间不应属于合同中的盛世天源公司违约时间。其三，新冠××疫情期间是否应予以适当扣减。2019年底至2020年年初，新冠××疫情暴发并在全国蔓延应属众所周知的事实。至于该疫情发生及疫情相关管控措施与逾期交房是否具备法律上的因果关系，应当具体分析认定。盛世天源公司抗辩要求违约时间扣减两个月时间，并提供了省、市住建部门的通知以及监理单位的说明。鉴于以下几点考量：1.新冠××疫情属于外来的、突发性的、不可预见、不能避免且不能克服的客观情况。而且对于一般当事人而言，疫情防治行政管控措施，亦是不可预见、不能避免且不能克服的。该疫情发生以及相应的管控措施应属于不可抗力。2.逾期交房行为可能发生于本次疫情之前，但受本次疫情影响，相关单位不能正常办公属于客观事实，从而致使案涉房屋的竣工验收备案手续不能正常的、顺利地进行，进而使得逾期交房的时间在一定程度上延长。疫情对于逾期交房时间具有一定的原因力作用，但该原因力大小无法准确界定。3.双方购房合同在约定相关违约金标准时，明确排除了“不可抗力”之原因的违约赔偿责任。4.《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第四条规定，“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，……当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”法院综合考虑后酌定在违约时间中扣除30天的新冠××疫情影响期间。综上，盛世天源公司应赔偿叶尚坤、徐婷婷逾期交房违约金8948元【110.56㎡×（11.6元／㎡·月÷30天）×130%×161天（191天-30天）】。（二）叶尚坤、徐婷婷主张逾期办证违约金的请求能否支持？双方签订的购房合同第二十条规定：“因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起60日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第一种方式处理，……买受人不解除合同的，自出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。据此可以明确，盛世天源公司应承担办证违约金的前提是须同时满足两个条件，一是因出卖人原因，二是自“商品房交付之日起”60日内未能取得。本案中，案涉房屋未实际交付，尚不具备计算办证时限的前提条件,故该项请求不予支持。此外，就案涉房屋办证行为，叶尚坤、徐婷婷亦单独提出了请求。广义上，办证属于合同中盛世天源公司的交房义务内容之一。依据上述合同约定的分析，办证的前提亦是进行了实际交房。在案涉房屋尚未实际交付情况下，对于该项请求，实难以支持。况且，案涉房屋已具备交房条件，完成了竣工验收备案及面积测绘，在实际交房后双方可以尽快完成办证行为，盛世天源公司亦承诺交房后可立即办证。至于叶尚坤、徐婷婷提出的物业费问题，与本案主体不同，且不属于同一法律关系，故在本案中不予处理，当事人可另行主张。案经调解未果，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国民法通则》第一百零七条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决：一、安徽盛世天源国际养生文化发展有限公司于本判决生效后十日内向叶尚坤、徐婷婷支付逾期交房违约金8948元。二、驳回叶尚坤、徐婷婷的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1017元，由原告叶尚坤、徐婷婷负担967元，被告安徽盛世天源国际养生文化发展有限公司负担50元。 二审中，叶尚坤、徐婷婷提交一份岳西县住宅小区综合查验备案表（复印件），证明该房屋验收备案于2020年8月12日，所以逾期交房时间应计算至2020年8月22日。盛世天源公司质证认为，对证据的真实性、关联性及证明目的不认可，盛世天源公司认为2020年3月29日已经达到了交房条件，该组证据与本案没有关联。本院认证意见，叶尚坤、徐婷婷提交的岳西县住宅小区综合查验备案表（复印件）达不到其证明目的。 盛世天源公司在二审中未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的二审争议焦点是：1.叶尚坤、徐婷婷主张按合同约定的违约金标准支付逾期交付房屋的违约金的理由能否成立；2.原判决对盛世天源公司逾期交房的违约时间的认定是否正确；3.原判决扣减疫情期间的违约天数是否正确；4.叶尚坤、徐婷婷主张盛世天源公司支付逾期办证的违约金的理由能否成立。一、关于违约金标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“过高”，一般应当以是否超过造成损失的30%为标准来进行认定。第十七条规定，“违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案在审理过程中，原审法院依法委托安徽安和房地产土地评估有限公司对案涉房屋等十八户住宅用房自2019年9月至2020年9月间同地段、同标准房屋的市场租金标准进行评估，并出具《估价报告书》确定案涉小区房屋市场租赁价格为11.6元／㎡·月，各方也未提出书面异议。原判决根据上述相关法律规定，对逾期交房违约金标准按案涉房屋同地段同类房屋租金标准的130%予以确定适当。二、关于违约时间的认定。虽然购房合同明确约定了交房条件以及交房时间。但在合同约定的交房时间（2019年9月30日）之前，案涉房屋不具备交房条件。盛世天源公司于2020年3月29日才完成竣工验收备案，才具备交房条件。原审法院结合盛世天源公司3月30日双方通话以及2020年4月10日双方通话内容，确定叶尚坤、徐婷婷在4月10日前已知晓可以交房的情况，此后时间未交房状态，属于叶尚坤、徐婷婷怠于行使自身权利，不可归责于盛世天源公司。故原判决认定案涉房屋逾期交房的违约时限应自合同约定的应当交房之次日起（2019年10月1日）计算至具备交房条件并通知交房后10日止（2020年4月10日）并无不当。三、关于疫情期间违约天数的扣减问题。最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第四条规定，“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，……当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”原审法院综合考虑疫情期间的客观情况，酌定在违约时间中扣除30天的新冠××疫情影响期间符合事实及法律规定。四、关于逾期办证的违约金。因案涉房屋未实际交付，尚不具备合同约定的计算办证时限的前提条件,故原判对该项请求不予支持并无不当。 综上所述，叶尚坤、徐婷婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费794元，由叶尚坤、徐婷婷负担。 本判决为终审判决。 审判长  周大庆 审判员  殷 平 审判员  胡 毅 二〇二一年二月一日 法官助理朱静 书记员王丹红 附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；