广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23410号上诉人（原审原告）：广东合润投资发展有限公司，住所地广州市越秀区永福路**大院。法定代表人：丘松东，职务总经理。委托诉讼代理人：徐款梨，广东伯方律师事务所律师。委托诉讼代理人：董菡，该公司职员。被上诉人（原审被告）：朱树峰，男，1987年10月20日出生，汉族，身份证住址广东省饶平市。原审第三人：广州市隆昉投资服务有限公司，，住所地广州市越秀区永福路**大院**楼****楼****楼首层法定代表人：何兆华。上诉人广东合润投资发展有限公司（以下简称合润公司）因与被上诉人朱树峰及原审第三人广州市隆昉投资服务有限公司（以下简称隆昉公司）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初5008号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。合润公司上诉请求：1、请求将（2020）粤0104民初5008号民事判决第一项判项中的场地占用费部分改判为：被上诉人朱树峰向上诉人支付广州市越秀区永福路44号一号楼3楼自编313号铺位2017年7月至2018年7月场地占用费112278.2元（其中2017年7月至2017年12月每月8913.7元，2018年1月至2018年7月每月9359.4元，合计118998元，扣减被上诉人已付6719.8元，尚欠场地占用费112278.2元）；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决事实认定错误，导致适用标准错误。错误地将《还款保证书》及《交款明细》中约定的场地占用费折前金额认定为扣除押金之后应付的实际金额，严重违背了约定的事实，显失公平和合理，涉案物业的场地占用费应参照《交款明细》中约定的折前应付金额进行支付。（一）被上诉人与第三人《交款明细》约定：313号铺2017年7月至2018年7月，共13个月场地占用费应付折前欠款总额为118998元，这是双方确认的客观真实。但原审判决将《交款明细》中约定的折前金额错误的认定为扣除应抵扣租赁押金和应抵扣水电费之后的实付金额83993元，严重背离了约定事实，大大损害了上诉人的利益。1、在与朱树峰签订《还款保证书》与《交款明细》时，我方出于尽快收回涉案商铺占用费的考虑，列出了有利于被上诉人的还款方式，朱树峰通过自主选择确定还款方案B，在这种还款方式下，等同于我方放弃了对应抵扣租赁押金以及应抵扣水电押金共计35000元的债权，现因被上诉人违约，没有按期支付后五个月的还款金额，所以我方也拒绝继续保留之前对其作出的优惠条件。故法院不应按照扣除押金之后的金额进行计算，这对我方来说显失公平和合理。2、涉案商铺313的《租赁合同》，是此前朱树峰与广州市隆昉投资服务有限公司签订，涉及的租赁押金和水电押金共计35000元也由朱树峰交纳给广州市隆昉投资服务有限公司，我方并未参与其中，也无法对押金进行扣除。因此，押金的扣除不应计算在我方诉请的占用费金额之内，希望法院能对于这部分事实予以考虑。（二）按照《交款明细》中的约定，若朱树峰选择还款方案B，则以118998元为折前价格开始计算，减去租赁及水电押金之后，再对实付金额打八折偿还剩余债务，这是被上诉人主动选择的还款方式。且现有证据能够证明，被上诉人已经对约定的还款方式偿还了第一期债务6719.8元，代表被上诉人也是接受《还款保证书》及《交款明细》约定的还款金额和还款方式的，这是双方的意思表示，更具有合理性。综上，上述上诉请求和依据，请二审法院采纳，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人朱树峰、原审第三人隆昉公司经本院合法传唤没有到庭，亦无提交书面意见。合润公司向一审法院提出诉讼请求：1.朱树峰向合润公司支付广州市越秀区永福路44号一号楼3楼自编313号铺位2017年7月至2018年7月场地占用费112278.2元（参照朱树峰与隆昉公司签订的《租赁合同》租金标准计算，其中2017年7月至2017年12月为每月8913.7元，2018年1月至2018年7月为每月9359.4元）；2.朱树峰向合润公司按年利率24%的标准计付诉请1场地占用费的违约金（以每月场地占用费为基数，自当月16日起计至实际清偿之日止）。经审理查明，广州市越秀区永福路44号大院为省出版公司名下房产，省出版公司领取有房地产权证。省出版公司曾就涉案场地与隆昉公司及王波的租赁合同纠纷向广州市中级人民法院提起民事诉讼，要求判令确认双方签订的《永福路44号物业租赁合同》及其补充协议书在2015年10月1日解除，隆昉公司交还场地、支付欠租并计付滞纳金，王波对隆昉公司的部分债务承担连带清偿责任等。广州市中级人民法院经审理后作出（2015）穗中法民五初字第87号民事判决书，其中查明：隆昉公司在诉讼中称涉案场地在整体改造后为对外招租、招商模式，现在场地内有200-300户的小租户在使用。省出版公司明确表示如果法院确认省出版公司、隆昉公司租赁合同解除，省出版公司只要求隆昉公司把场地交还给省出版公司，不需要小商铺的实际使用人退场，也不申请追加小租户作为本案当事人。该院遂判决：一、省出版公司与隆昉公司于2010年3月25日签订的《永福路44号物业租赁合同》及《补充协议书》于本判决生效之日起解除；二、隆昉公司于本判决生效之日起十日内，将位于广州市永福路44号房屋交还给省出版公司经营管理；三、省出版公司在隆昉公司履行前述第二项判项之日起十日内，向隆昉公司退还保证金9800000元；四、隆昉公司于本判决生效之日起十日内，向省出版公司一次性支付2014年12月至2015年9月、2016年4月至2016年6月欠付的租金共计11437000元，并计付滞纳金（按前述欠付租金为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2016年6月25日起计至实际清偿之日止）；五、隆昉公司于本判决生效之日起十日内，向省出版公司一次性支付滞纳金970000元；六、隆昉公司于本判决生效之日起十日内，向省出版公司一次性支付违约金6000000元；七、王波对隆昉公司欠付省出版公司的2015年1月至2015年9月的租金8267400元及滞纳金（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，2015年1月21日起至2015年2月20日止以918600元为本金，2015年2月21日起至2015年3月20日以1837200为本金，2015年3月21日起至2015年4月20日以2755800为本金，2015年4月21日起至2015年5月20日以3674400为本金，2015年5月21日起至2015年6月20日以4593000元为本金，2015年6月21日起至2015年7月20日以5511600元为本金，2015年7月21日起至2015年8月20日以6430200元为本金，2015年8月21日起至2015年9月20日以7348800元为本金，2015年9月21日起以8267400元为本金，计至实际清偿之日止）承担连带清偿责任；八、驳回省出版公司的其他诉讼请求。隆昉公司对该判决不服，提起上诉。广东省高级人民法院于2017年2月27日以（2016）粤民终1203号民事判决书驳回上诉，维持原判。该判决已于2017年3月8日发生法律效力。2018年7月27日，合润公司（乙方）与省出版公司（甲方）签订《永福路44号大院租赁合同》及《债权转让合同书》。上述《永福路44号大院租赁合同》载明：甲方出租给乙方的房屋位于广州市永福路44号大院，出租房屋面积为26087.42平方米，租赁期限从本合同生效当日起（2018年7月27日签署后且乙方按约定缴纳相应款项后）至2030年9月30日止；出租房屋不交吉，出租房屋在本合同签署日前由其他主体占用，乙方负责自行平稳收回出租房屋的占有并承担相应的费用及责任；甲方不负责出租房屋的交付；甲方在（2015）穗中法民五初字第87号案诉讼中曾陈述过：此前，隆昉公司与小租户已签署并生效且未履行完毕的租赁合同继续延续至合同期限届满当日，乙方承租后，乙方必须履行甲方的前述陈述，如小租户同意与乙方按原承租条件建立租赁关系的，乙方可以办理，否则因此产生的损失和后果均由乙方承担等。上述《债权转让合同书》约定，甲方向乙方转让的债权包括“就广州市越秀区永福路44号大院，自2016年7月1日起至甲方与乙方签署《永福路44号大院租赁合同》（合同编号：粤出集司ZL2018001）当日（不含签署当日）止期间，甲方对隆昉公司享有的租金、场地占用费、滞纳金、违约金等债权总额”等。2018年7月31日，省出版公司与合润公司签订《生效确认书》，确认上述《永福路44号大院租赁合同》于2018年7月30日生效。2018年8月1日，省出版公司（甲方）与合润公司（乙方）签订《关于永福路44号大院小租户部分欠租欠费处理协议》。其中载明：甲方与隆昉公司《永福路44号物业租赁合同》解除之日起至2017年6月30日期间的场地占用费属于甲方对隆昉公司的所享有的债权；自2017年7月1日起，各小租户仍占用物业经营的，所产生的物业占用费用、滞纳金、违约金等（按租户与隆昉原租赁合同计付）及实际产生的其他费用（应向其他有关部门缴纳的管理费、水电费等除外）应属于甲方对各小租户所享有的债权。甲方明确表示：在《债权转让合同书》中的债权范围包括甲方对隆昉公司、王波所享有的债权，也包括甲方对各小租户所享有的债权。如日后法院判决对自甲方与隆昉公司《永福路44号物业租赁合同》解除之日至租赁期限届满之日期间应向出版集团履行支付租金或场地占用费的债务人主体另有认定的，则本债权转让中的债务人以判决认定为准，甲方同样确认已将对判决认定的债务人所享有的债权转让给乙方；乙方向各小租户催收债权的，甲方有义务出具债权转让通知书等；甲方按照乙方提供的欠费租户名单出具债权转让通知，该通知由乙方送达等。另查明，2015年8月10日，隆昉公司（出租人、甲方）与朱树峰（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区永福路44号“广州新华汽车用品展贸中心”313号铺位出租给乙方作汽车用品展示及办公用途，该铺建筑面积107.8平方米，共一层；租赁期限自2014年1月1日起至2021年12月31日止；前两年（即2014年1月1日至2015年12月31日），一层月租金和月管理费合为75元/平方米；从2016年1月1日（即第三年），月租金和月管理费在上一年基础上每年均递增5%，水电费按月实际消耗缴交等。2018年8月22日，隆昉公司作出《声明》，主要内容为：隆昉公司与省出版公司关于广州市越秀区永福路44号大院（广州新华汽车用品展贸中心）的物业租赁合同已于2017年3月8日解除，合同解除后，场地事实上仍由我司提供物业管理和代缴水电费，但自2017年7月起各租户已不再向我司交纳租金、物业管理费，水电费也时有拖欠。自2018年7月30日起，合润公司取得广州市越秀区永福路44号大院的承租经营权，同时获得了省出版公司对我司的全部债权（包括已判决债权及未判决的债权）及租赁合同解除后的场地占用费。有鉴于此，我司特此声明：一、因我司已无承租租赁经营权，对合润公司直接向各租户收取2017年7月份起的租金（场地占用费）、物业管理费、水电费、滞纳金等无异议，合润公司收取后，我司不会向各租户重复收取。二、因我司对合润公司负有巨额债务未能清偿，各租户基于我司与各租户之间的租赁合同项下的租金、物业管理费、水电费、滞纳金等，自合润公司取得租赁经营权后，转由合润公司自行收取，我司不会向各租户重复收取原合同项下任何款项等。2018年8月24日，合润公司、朱树峰签署《交款明细》，写明：铺号313，2017年7月份至2018年7月份共13个月场地占用费，应付金额118998元，应抵扣租赁押金33000元，应抵扣2000元，折扣8折，实付金额67198.4元。同日，朱树峰出具《还款保证书》，写明：本人现欠合润汽配用品展贸中心从2017年7月份至2018年7月份止，共十三个月场地占用费（折后）67198.4元，同意自本还款保证书签订之日起六个月内（每月26日前）还清所有欠费，还款计划如下，第一个月内（签署当天）还款总金额10%，即6719.8元，第二个月内（签署次月）还款总金额20%，即13439.7元，第三月内还款总金额20%，即13439.7元，第四个月内还款总金额20%，即13439.7元，第五个月内还款总金额20%，即13439.7元，第六个月内还款总金额10%，即6719.8元，如未按还款计划如期清偿费用，本人自愿接受下列法律责任，市场管理方有权按《交款明细》原折前欠款总额要求一次性清缴、即时解除租赁合同、收回商铺，每逾期一天，按《交款明细》原折前欠款总额的0.3%支付滞纳金，同时承担市场管理方为实现债权的各项费用，包括律师费、诉讼费、交通费、邮寄费等。同日，朱树峰向合润公司转账支付使用费6719.8元。2018年12月7日，合润公司以EMS全球邮政特快专递方式向朱树峰身份证登记住址邮寄省出版公司作出的《债权转让通知书》及合润公司作出的《催收通知》，告知省出版公司将其享有的向朱树峰收取2017年7月至2018年7月313号铺场地占用费、水电费、垃圾费及滞纳金的债权转让给了合润公司，此前已多次通过场内公告、电话等方式催缴，现再次通知朱树峰交纳等。该邮件于2018年12月10日由饶平县海山镇黄隆车站签收。庭审中，合润公司陈述朱树峰使用涉案313铺至2018年7月31日。本案审理过程中，合润公司为证明其与省出版公司就债权转让已作出充分告知及朱树峰至2018年7月仍在使用涉案商铺，合润公司向一审法院提交如下证据：1.省出版公司于2017年3月28日在《羊城晚报》A2版刊登的《公告》报纸复印件[其中载明：根据广东省高级人民法院民事判决书（2016）粤民终1203号判决，自2017年3月8日起我集团与隆昉公司于2010年3月25日签订的永福路44号《物业租赁合同》及《补充协议书》均已解除，现公告如下：一、根据判决书之判决，自上述判决生效之日起十日内（即不迟于2017年3月18日），位于广州市永福路**房屋应交还我集团经营管理。二、2017年3月18日起上述物业各租户应将租金、管理费、水电费、停车费等费用请直接交给业主省出版公司，并保留好交款凭证。三、自2017年3月18日起向隆昉公司或其他任何人交纳租金、管理费、水电费、停车费等任何相关费用，我集团均不予认可。四、各租户若有意向继续承租，请携带原租赁合同、营业执照、法人身份证、交款凭证等资料到越秀区水荫路11号后座203室办理登记手续等。2.省出版公司于2018年7月31日发出的《公告》（其中载明告知如下：一、我司与隆昉公司关于永福路44号大院的租赁合同经法院判决已于2017年3月8日解除，我司已将物业重新出租给合润公司，租赁期限自2018年7月30日起至2030年9月30日止，在租赁期限内，该物业由合润公司经营管理……三、因我司与隆昉公司的租赁合同已解除，但场内各租户仍然占用我司物业场地经营，各租户应向我司交纳场地占用费，现我司已将该部分债权转让给了合润公司，因此，请场内各租户在本公告发布后15日内直接向合润公司交纳欠付的租金、场地占用费，已按期足额交纳的，原租赁合同的承租权利可以得以延续，如逾期交纳的，所产生的法律后果由租户自行承担，合润公司有权向拖欠者收回物业等）。3.新华汽配用品展贸中心电表读数表（即抄表记录本，记载涉案313号铺2018年6月25日读数为6601、7月30日读数7011、8月30日读数为7351等）。4.朱树峰交水电费明细及朱树才分别于2018年6月8日、2018年7月9日向隆昉公司工作人员初艳支付涉案313商铺水电费的广州银行账户流水清单。5.隆昉公司与初艳签订的《劳动合同》。一审法院认为，根据已发生法律效力的（2016）粤民终1203号民事判决书，省出版公司与隆昉公司就租赁涉案广州市永福路44号大院所签订的《永福路44号物业租赁合同》及《补充协议书》自该判决生效之日即2017年3月8日起解除。在上述判决生效后，隆昉公司丧失对涉案商铺的管理权、收益权。省出版公司作为涉案商铺的所有权人，依法对涉案商铺享有占有、使用、收益和处分的权利，因此有权基于其享有的物权向商铺的占用人主张占有使用费。现省出版公司已将自2017年7月1日起各小租户占用涉案商铺所产生的占用费、滞纳金、违约金等债权转让给了合润公司，并就债权转让事宜发出公告及向朱树峰送达《债权转让通知书》，故合润公司有权提起本案诉讼。关于2017年7月至2018年7月期间朱树峰是否占用涉案商铺的问题，根据朱树峰与隆昉公司签订的《租赁合同》，朱树峰自2014年1月起向隆昉公司承租涉案商铺，作为已经接收和占有租赁物的承租人应就租赁物返还或退场承担举证责任，无法证实其已经退还的，应承担不利法律后果。本案中，朱树峰未就涉案商铺办理退还交接手续，亦未提供任何其已通知隆昉公司、省出版公司或其他管理方其不再使用涉案商铺的证据。而合润公司举证的水电费交纳明细、广州银行账户流水清单等证据一定程度上印证了朱树峰使用涉案商铺的事实。因此，一审法院对合润公司主张朱树峰在2017年7月至2018年7月期间占用涉案商铺的事实予以采信，朱树峰应向合润公司支付该期间占用费。关于占用费的标准，朱树峰出具《还款保证书》及《交款明细》，确认抵扣租赁押金及水电押金后共拖欠合润公司2017年7月至2018年7月期间的占用费共83998元，折后67198.4元，由朱树峰在6个月内分期支付给合润公司，但朱树峰仅支付第一期款项6719.8元后未依约支付其余几期款项，应按照承诺向合润公司一次性支付折前占用费总额即83998元，扣除已付的6719.8元，朱树峰还应向合润公司支付占用费77278.2元。合润公司诉请朱树峰支付占用费112278.2元与保证书不符，一审法院予以调整。至于合润公司主张的违约金，朱树峰出具《还款保证书》同意每逾期一天，按《交款明细》原折前欠款总额的0.3%支付违约金，现合润公司诉请要求朱树峰按年利率24%的标准支付违约金低于上述标准，一审法院予以照准，朱树峰承诺在6个月内还清款项，故违约金从逾期之日即2019年2月27日起计付。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八十条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（二）项之规定，作出如下判决：一、朱树峰在本判决发生法律效力之日起十日内，向广东合润投资发展有限公司支付广州市越秀区永福路44号“广州新华汽车用品展贸中心”313号铺2017年7月至2018年7月的占有使用费77278.2元及逾期付款违约金（以77278.2元为基数，从2019年2月27日起至实际付清之日止，按年利率24%计算，违约金总额以不超过77278.2元为限）。二、驳回广东合润投资发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3568元，由广东合润投资发展有限公司负担1786元，朱树峰负担1782元。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，合润公司主张争议的法律事实发生于民法典施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，以及双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：朱树峰应向合润公司支付占用费的标准。关于占用费的标准。朱树峰出具《还款保证书》及《交款明细》，确认抵扣租赁押金及水电押金后共拖欠合润公司2017年7月至2018年7月期间的占用费共83998元，折扣8折，实付金额67198.4元，由朱树峰在6个月内分期支付给合润公司；还款方案选择B：还款8折，租金按原合同。另，根据还款保证书的约定，朱树峰未按还款计划如期清偿费用，应向合润公司一次性支付原折前欠款总额，并即时解除租赁合同、收回商铺等。从上述事实可知，合润公司于2018年8月1日接收涉案场地后，就涉案场地租赁合同继续履行及所欠付租金的支付达成了协议；协议内容约定欠付部分租金应抵扣押金是双方真实意思表示，应恪守履行，一审认定以实付金额67198.4元，按原折扣8折还原不打折价83998元并以此认定朱树峰应支付的占用费数额，符合双方协议的内容，并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。合润公司的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费675元，由广东合润投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二一年二月三日书记员 钟丹霞王日平