辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终458号上诉人（原审原告）：杨丽，女，汉族，1968年11月22日生，住大连市中山区。被上诉人（原审被告）：王威，女，汉族，1978年10月25日生，住大连市沙河口区。被上诉人（原审被告）：大连嘉城置业代理有限公司，住所地大连市西岗区黄河街********。统一社会信用代码：91210203679973465L。法定代表人：沈成，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕金秀，女，该公司职员。上诉人杨丽因与被上诉人王威、大连嘉城置业代理有限公司（以下简称“嘉城公司”）居间合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初2206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨丽上诉请求：1.判令嘉城公司按照合同交易金额补交税款；2.判令不按合同约定的、与事实不符的房屋交接书无效，判令显失公平的房屋交接协议变更，判令王威按照合同第四(4)、(5)条约定正常交接房屋；3.判令王威尽快办理交接手续，并赔偿恶意拖延对杨丽造成的各项损失1万元。事实和理由：一、事实。由于上诉人杨丽轻信被上诉人王威，在看房第二天就签订了《房屋买卖居间服务合同》，没有认真了解房屋实际情况，受到了隐瞒和欺骗，并在之后的交接中落入被上诉人王威恶意串通的圈套中。上诉人杨丽轻信和疏忽不能成为被上诉人王威隐瞒和欺骗的理由。2019年11月13日，上诉人杨丽与被上诉人王威双方在大连嘉城置业代理有限公司居间下签订了房屋买卖居间服务合同，上诉人按照合同约定交纳了34万元之后，双方办理了房屋过户手续及公积金贷款手续。在等待银行放款期间，2019年11月27日中介不按合同约定日期和内容就要求双方办理交接手续，当时房屋租赁没到期，被上诉人王威隐瞒房屋和租赁存在的严重问题，并误导上诉人在没有验房的情况下签署了房屋交接协议和房屋买卖交接书。由于是提前交接，直接导致上诉人还没来得及查验房屋真实状况，随后上诉人陆续发现被上诉人王威对房屋存在隐瞒欺骗的5条问题(尤其是房屋多次被淹、多次漏水、多次维修，哪漏补哪，不是整体重修，目前房屋存在很大隐患，还有邻里矛盾等严重问题，在庭审中被上诉人王威也承认隐瞒被淹等问题)。在2019年12月7日按照合同约定日期正常到中介办理交接手续时，上诉人向被上诉人王威提出了问题进行协商，表示可以先支付大部分余款，留小部分余款等上述问题解决之后再支付，结果被上诉人王威当场拒绝，被上诉人王威蛮横不予协商而且辱骂上诉人，并企图用烟灰缸砸上诉人，砸偏了，烟灰缸摔地上。上诉人报警，被上诉人王威溜走。之后被上诉人王威竟然到上诉人单位找领导败坏上诉人名声。又经过两次交接，被上诉人王威依旧态度恶劣，拒不协商交接，致使每次交接都不能进行下去，已经给上诉人造成了身心伤害。上诉人多次联系卖方、中介等希望尽快交接房屋、房款，被上诉人王威始终拒绝，由于被上诉人王威主观恶意拖延，直接导致上诉人损失扩大，以达到其霸占房租、索要额外赔偿的非法目的。二、理由。1.《房屋买卖居间服务合同》第四（5）条已约定交付房屋的时间和方式等。事实是交接时，被上诉人王威没有按《房屋买卖居间服务合同》第四(5)条约定腾出房屋。因之前房屋托管租赁合同未到期，有租客居住，被上诉人王威在明知楼下住户与其多次交涉扰民矛盾问题没解决的情况下，隐瞒问题欺骗上诉人，诱导上诉人签署了一份显失公平的房屋交接协议。首先被告未腾出房屋本身已经违约，原告同意延期是善意，被上诉人却未领情还恶意欺骗上诉人，隐瞒房屋水管严重问题，隐瞒租客与楼下邻居矛盾，谎报少报租金金额。其次在交接协议书中约定所有设施及费用由案外人纪瑞荣负责，这证明被上诉人恶意。上诉人购买的是房屋而不是托管，案涉房屋并未实际交付，被上诉人王威应对房屋所有问题全部负责。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，签署的案涉交接文件既存在重大误解同时也显失公平，被上诉人王威以欺诈手段乘人之危，使上诉人在违背真实意思的情况下签了交接协议。另外，配合报税存在重大误解，上诉人的理解就是配合正常报税而不是偷税漏税，请求判令嘉城公司按照合同交易金额补交税款。2.《房屋买卖居间服务合同》第四(4)条约定：“双方自愿选择房屋交接为银行放款至甲方账户之日起次日内”。即2019年12月7日应为合同约定正常交接日，而被上诉人王威、嘉城公司却恶意串通，提前在2019年11月27日要求上诉人签署了一份内容虚假、不完整的房屋买卖交接书，以此推卸房屋全部责任并要挟上诉人，索要高额违约金。此房屋买卖交接书是基于上述房屋交接协议而签订的，可是内容却与事实根本不符。由于房屋买卖交接书内容虚假且不完整，交接书没有写明交接事实、没有费用结算、没有签订日期、没有确认收款金额等，所以交接书属于未完待续状态，欠缺有效要件，所以请求判令房屋交接书无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第三款规定，少交税属于被上诉人恶意串通，损害国家和上诉人利益，误导上诉人提前签署的交接文件属于被上诉人恶意串通，损害了上诉人利益，致使上诉人要独自承担得不到房屋、收不到房租、房屋内部设施问题、与楼下邻居矛盾等许多风险，以交接书和交接协议的合法形式掩盖被上诉人推卸承担房屋所有问题的非法目的。根据《中华人民共和国合同法》第六条规定，上诉人认为被上诉人隐瞒房屋实际状况、欺骗上诉人、恶意拖延、扩大损失、违背诚实信用，致上诉人信赖利益的损失，应当承担民事赔偿责任。请求判令被上诉人王威支付高额违约金及负担费用，并尽快按照房屋买卖居间服务合同的约定正常交接房款。王威辩称，不同意上诉人杨丽的上诉请求。主要答辩意见如下：一、交接合同已签订，不存在欺骗。上诉人是中介公司带着来看房屋的，直到上诉人决定购买案涉房屋并签订房屋买卖合同时，被上诉人才第一次见上诉人，不存在隐瞒房屋事实的情况。二、案涉房屋已签完交接书和交接协议，上诉人知道房屋是中介托管出租，被上诉人不存在任何隐瞒且房屋现在登记在上诉人名下。嘉城公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。杨丽向一审法院起诉请求：1.判令嘉城公司按照合同交易金额补交税款，或者按照报税金额交易房款；2.判令存在欺骗的交接协议和租赁协议无效，并要求被告王威按照合同第四（5）条约定腾出房屋且交接房屋，同时赔偿违约金；3.判令被告王威向原告赔礼道歉、恢复名誉，并尽快协商办理交接手续，同时赔偿恶意拖延造成的各项损失1万元。一审法院认定事实：2019年11月13日，杨丽（乙方）、王威（甲方）和嘉城公司（丙方，居间方）签订《房屋买卖居间服务合同》。三方约定王威将其位于中山区房屋出售给杨丽，杨丽应支付购房款74万元（含中介费、税费），杨丽应付现金34万元，公积金贷款40万元，合同第八条中约定“甲乙双方同意配合报税事宜，甲方净得房款72万元”。2019年11月22日，杨丽向王威出具“欠条”，确认欠房款40万元，等公积金房款三日后转付给王威，如公积金贷款不足40万元，杨丽自筹现金支付。2019年11月27日，三方签订《房屋买卖交接书》，将房屋及附属设施交付乙方，乙方验收后认为房屋完全符合规定的条件及交付时间，乙方同意接受并同意丙方将房款转付给甲方，剩余房款40万元等公积金放款后再支付给甲方。同日，杨丽、王威与案外人纪瑞荣签订《房屋交接协议》，确认房屋由原房主王威托管出租给纪瑞荣，租赁合同未到期，三方协商后，纪瑞荣托管承租至2020年2月20日止，纪瑞荣将房屋交付杨丽。另查，案涉房屋所有权已登记转移至杨丽名下，杨丽尚欠王威购房款40万元未付。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，应当承担不利的诉讼后果。原告主张被告在房屋买卖过程中有隐瞒欺骗行为，但其提交的证据不足以证明存在其主张的事实。原告要求确认交接协议和租赁协议无效，但不存在协议无效的情形，对原告该请求不予支持。原告主张被告执意恶意拖延不按合同约定办理房屋交接，但根据双方2019年11月27日的《房屋买卖交接书》，王威已将房屋及附属设计交付原告，原告已确认并接受，原告的主张与事实不符。原告要求嘉城公司按照合同交易金额补交税款，但嘉城公司并无违约行为，没有侵犯原告的民事权益。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决：驳回原告杨丽的诉讼请求。案件受理费减半收取150元，由原告杨丽负担。二审中，上诉人杨丽提交一份查询结果复印件，拟证明案涉房屋存在查封问题，该查封系王威另案起诉杨丽给付剩余购房款40万元的案件中申请人民法院实施的查封措施。被上诉人王威、嘉城公司均未提交新证据。本院组织双方当事人进行证据交换和质证。二被上诉人对该证据的真实性及证明事项均无异议，本院予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：在王威另案起诉杨丽给付剩余购房款40万元以及违约金等诉请的案件中，王威申请人民法院对案涉房屋采取财产保全措施，人民法院准许其请求，并对案涉房屋实施查封措施。本院确认上述事实有查询结果及二审询问笔录等在案为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”人民法院确认合同无效，应当以法律和行政法规所明文规定的法定无效事由作为判断依据。本案中，杨丽主张依据前述第二项及第三项规定事由，确认案涉《房屋买卖交接书》无效，但是杨丽提供现有证据不足以证明该交接书签订主体王威、嘉城公司之间恶意串通，或者前述该份协议书约定内容存在着以合法形式掩盖非法目的情形，依法应承担举证不能的法律后果，一审判决未支持其此项诉请，并无不妥。至于杨丽提出的嘉城公司少报税损害国家和其本人利益的无效理由，本院认为，因案涉房屋买卖交接书主要系对房屋交接情况以及剩余房款给付时间等进行约定，未见有关逃税、避税或漏税等约定内容，故其以此为由主张该交接书无效，无事实和法律依据，而杨丽一审诉请嘉城公司补交税款，不属于人民法院审查范围。因此，杨丽的此项上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于杨丽上诉请求判令显失公平的房屋交接协议变更、王威按照合同第四（5）条约定交接房屋、赔偿恶意拖延造成的各项损失1万元等一节，本院认为，其一，杨丽在一审时诉请确认案涉房屋交接协议无效，在二审时上诉请求“判令变更该房屋交接协议”，属于在二审中变更诉请，二被上诉人不同意对该项变更后诉请进行调解，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款之规定，上诉人杨丽可另案起诉；其二，如前所述，案涉《房屋买卖交接书》不存在法定无效事由，且案涉房屋交接协议书亦未被依法变更或撤销，则前述两份协议书对各方当事人均具有法律约束力。根据前述两份协议书约定，案涉房屋已于2019年11月27日完成案涉房屋交接手续，故一审判决未支持杨丽诉请王威交接案涉房屋，并赔偿损失1万元，有事实和法律依据，并无不妥。据此，杨丽的前述上诉请求，均无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，杨丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨丽负担。本判决为终审判决。审判长  刘小南审判员  刘冬艳审判员  任 娲二〇二一年二月七日书记员  张文秀