四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0184民初118号 原告：吴应珊，女，2001年8月16日出生，汉族，住四川省开江县。 委托诉讼代理人：刘俊清，四川方同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江成龙，四川方同律师事务所实习律师。 被告：四川崇州贝德投资有限公司，住所地:四川省崇州市。 法定代表人：杨康，董事长。 委托诉讼代理人：高辉，员工。 原告吴应珊与被告四川崇州贝德投资有限公司（以下简称贝德投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。吴应珊的委托诉讼代理人刘俊清、江成龙、贝德投资公司的委托诉讼代理人高辉到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。 吴应珊向本院提出诉讼请求：1.判令解除吴应珊、贝德投资公司签订的《商品房认购书》（编号：0013457）、《商品房买卖合同》(预售)；2.判令贝德投资公司退还吴应珊购房首付款共计：186,965元，并从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付资金占用利息。3.判令贝德投资公司退还吴应珊承诺办理购房资格所付款项5,000元；4.本案诉讼费由贝德投资公司承担。以上合计：191,965.00元。事实和理由：2020年4月吴应珊根据贝德投资公司宣传前往贝德投资公司售楼部，工作人员推荐吴应珊购买贝德投资公司开发的位于崇州市羊马镇的“恒大西辰绿洲商品房”。在吴应珊表示工资收入与贷款金额不匹配后，贝德投资公司工作人员保证在购买房屋后可予以“操作”。后吴应珊与贝德投资公司签订《成都恒大西辰绿洲商品房认购书》（编号：0013457）以及相关合同(至今没有给原告)，并缴纳定金20,000元及首付款166,965元。合同签订后，贝德投资公司工作人员承诺为吴应珊提供虚假银行流水与收入证明、虚假离婚手续、担保合同等予以贷款，但吴应珊被各家银行予以拒贷。经吴应珊与最后一家银行贷款经理了解，拒贷原因为贝德投资公司在银行贷款项目到期。因至今无法履行合同，故吴应珊提起诉讼。 贝德投资公司辩称：1.原告没有合同解除权，案涉房屋原告是以分期付款的方式购买，虽然双方在履行过程中协商过将付款方式变更为按揭贷款，但因原告年龄较小及收入原因，银行未审批通过，所以双方并未明确变更方式，截至目前双方的合同约定的付款方式仍为分期付款，且原告应当在2020年11月4日支付第三笔房款，但截至目前仍未支付。原告作为违约方无权要求解除案涉认购书及买卖合同，贝德投资公司要求原告继续按照分期付款方式支付后期房款，并按照合同约定每日万分之一支付逾期付款违约金。2.原告所称的办理购房资格所用的5,000元，并非交付给贝德投资公司，贝德投资公司从未收到过该笔款项。3.原告作为违约方无权要求贝德投资公司退还首付款及资金占用利息。 本院经审理认定事实如下：2020年4月，吴应珊与贝德投资公司签订《成都恒大西辰绿洲（Ｂ、Ｄ）地块商品房认购书》（编号0013457），约定吴应珊向贝德投资公司认购恒大西辰绿洲楼盘三期28栋2单元1802号住房，认购书对房屋面积、价款、定金、等事宜进行了约定，但没有对付款期限进行约定。2020年5月4日吴应珊与贝德投资公司签订《商品房买卖合同》（预售），约定的主要内容有：第四条商品房基本情况（一）该商品房为预售许可证××号下第28幢2单元1802号。（五）该商品房的预测建筑面积共120.47平方米，其中套内建筑面积96.78平方米，分摊的共有建筑面积23.69平方米。第八条计价方式与价款（一）按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9786.47元，总价款为947135元。第九条付款方式及期限（二）买受人采取分期付款方式付款，但没有具体约定付款期限和金额。第十条逾期付款的处理（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照本合同第九条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。贝德投资公司在合同尾部出卖人处加盖公章，吴应珊在买受人处签名按印。该买卖合同未给付吴应珊。 买卖合同签订后，吴应珊共计支付贝德投资公司购房款186,965元。在合同履行过程中，双方协商剩余购房款通过银行按揭方式支付。吴应珊与销售人员彦波谈话记录显示，彦波承诺只要吴应珊的个人征信没有问题，办理按揭贷款的成功率为99%。据中国银行工作人员袁凯微信聊天记录显示，无法放贷是因为案涉楼盘项目与银行的合作到期。 另查明，吴应珊在签订认购协议时不具备成都市范围内购买商品房资格。庭审中，贝德投资公司出示另一份商品房认购书（编号为：0015722），贝德投资公司在认购上加盖印章，吴应珊在认购书上签名捺印。该份认购书对付款期限和金额进行了约定，但吴应珊否认收到该认购书。 上述事实，有吴应珊提供的身份信息、《成都恒大西辰绿洲（B、D）地块商品房认购书》（编号0013457）、POS单及收据、转账记录、社保记录、户籍记录、微信聊天记录、视频资料及文字整理资料；贝德投资公司提供的《成都恒大西辰绿洲（B、D）地块商品房认购书》（编号0015722）、《商品房买卖合同》(预售)以及双方当事人的当庭陈述在案证实，足以确认。 本院认为，吴应珊与贝德投资公司签订的《成都恒大西辰绿洲（B、D）地块商品房认购书》（编号0013457）及《商品房买卖合同》(预售)均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。就本案争议的问题，本院评判如下： 一、关于《成都恒大西辰绿洲（B、D）地块商品房认购书》《商品房买卖合同》(预售)的解除问题。 吴应珊认为，因为贝德投资公司的原因，导致银行按揭无法办理，合同目的无法实现，请求判令解除《成都恒大西辰绿洲（B、D）地块商品房认购书》《商品房买卖合同》(预售)。 贝德投资公司认为，原告没有合同解除权，案涉房屋是以分期付款的方式购买，虽然双方在履行过程中协商过将付款方式变更为按揭贷款，但银行未审批通过。截至目前双方的合同约定的付款方式仍为分期付款，吴应珊应继续履行合同，不应解除合同。 本院认为，合同解除是《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）所规定的合同权利义务终止的情形之一，即在合同没有履行或者没有完全履行之前，由于客观情况的变化或当事人的某些行为，致使合同的履行成为不可能或者不必要，当事人可以依据法律规定的条件和程序，提前终止合同。根据双方签订的《商品房买卖合同》(预售)第十条第（二）款约定，因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保合同并导致买卖合同不能继续履行的，双方可以解除买卖合同。解除合同的，出卖人退还买受人已付购房款本金及其利息或者定金。不解除合同的，双方于×日内达成新的房价款支付协议，合同继续履行。本案中，吴应珊和贝德投资公司的销售人员均采取积极措施，希望贷款审批通过，但因为银行与案涉楼盘项目合作终止，无法办理按揭贷款，吴应珊和贝德投资公司均没有过错。按照合同约定的条件，吴应珊和贝德投资公司均可以行使合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，吴应珊通过诉讼的方式行使合同解除权，本院确定吴应珊和贝德投资公司之间的《成都恒大西辰绿洲（B、D）地块商品房认购书》和《商品房买卖合同》(预售)于起诉状副本送达贝德投资公司之日即2021年1月5日解除。 二、关于贝德投资公司是否应该返还吴应珊已支付购房款186,965元并支付资金占用利息的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定和《商品房买卖合同》(预售)第十条第（二）款约定，合同解除后，作为出卖人的贝德投资公司应退还买受人吴应珊购房款186,965元。对吴应珊要求贝德投资公司返还购房首付款186,965元的诉讼请求，本院依法予以支持。吴应珊主张从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息，该请求符合合同约定，本院依法予以支持。 三、关于购房资格款的问题。 本案中，吴应珊在明知自己没有购房资格的情况下，以购房资格款的方式谋求购房资格，违背了诚实信用原则，且该费用并不是支付给贝德投资公司，因此对于其要求贝德投资公司退还购房资格款5,000元的诉讼请求，本院依法不予支持。 关于本案法律适用的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案法律事实发生在2021年1月1日前，因此应适用当时的法律。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第五十六条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决如下： 一、吴应珊与四川崇州贝德投资有限公司签订的《成都恒大西辰绿洲（B、D）地块商品房认购书》《商品房买卖合同》(预售)于2021年1月5日解除。 二、四川崇州贝德投资有限公司在本判决生效之日起十日内退还吴应珊购房款186,965元及资金占用利息（计算方式为：以186,965元为基数，从2021年1月12日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）。 三、驳回吴应珊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,070元，由四川崇州贝德投资有限公司承担（此款吴应珊已预交，由四川崇州贝德投资有限公司在本判决生效执行时一并给付吴应珊）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张海忠 二〇二一年二月二日 书记员  李梦婷                                                                                                                                                   庭审书记员  高芳