中华人民共和国北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终1314号上诉人（原审被告）：北京麒麟行国际投资有限公司，住所地北京市朝阳区××3020。法定代表人：蒋红麟，执行董事。委托诉讼代理人：王月婷，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈绍明（CHENSIMONSHAOMING），男，1958年1月26日出生，美国国籍，USA。委托诉讼代理人：马任，北京市广盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟浩杰，北京市广盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鲍玫（BAOMEI），女，1960年4月16日出生，美国国籍，USA。委托诉讼代理人：马任，北京市广盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟浩杰，北京市广盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：启音言语康复科技（深圳）有限公司北京市朝阳亚运村分公司，住所地北京市朝阳区安苑北里******312。法定代表人：姚秋武，总经理。委托诉讼代理人：李佳莹，女，1983年10月5日出生，汉族，该公司员工。被上诉人（原审被告）：北京华夏启音语言障碍康复科技有限公司，住，住所地北京市海淀区紫竹院路******商业A0201/div>法定代表人：姚秋顺，总经理。委托诉讼代理人：潘思蓓，女，1978年1月9日出生，汉族，该公司员工。被上诉人（原审被告）：启音启智信息咨询（深圳）有限公司，住所地，住所地深圳市福田区.313iv>法定代表人：姚秋武，总经理。委托诉讼代理人：林敬，女，1988年5月5日出生，汉族，该公司员工。上诉人北京麒麟行国际投资有限公司（以下简称麒麟行公司）因与陈绍明（CHENSIMONSHAOMING，以下称中文名）、鲍玫（BAOMEI，以下称中文名）、北京华夏启音语言障碍康复科技有限公司（以下简称北京启音公司）、被上诉人启音启智信息咨询（深圳）有限公司（以下简称深圳启音公司）、启智言语康复科技（深圳）有限公司北京市朝阳亚运村分公司（以下简称启音亚运村分公司）排除妨害纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初48335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人（原审被告）麒麟行公司的委托诉讼代理人王月婷，被上诉人（原审原告）陈绍明、鲍玫的委托诉讼代理人马任，被上诉人（原审被告）深圳启音公司的委托诉讼代理人林敬，被上诉人（原审被告）北京启音公司的委托诉讼代理人潘思蓓，被上诉人（原审被告）启音亚运村分公司的委托诉讼代理人李佳莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。麒麟行公司上诉请求：1．撤销一审判决第一、二项，依法改判深圳启音公司、北京启音公司、启音亚运村分公司与我方于判决生效之日起七日内连带支付陈绍明、鲍玫房屋使用费（不超过每天每平方米4元标准，建筑面积38．35平方米，从2017年3月7日计算至2020年3月31日止）或发回重审；2．一、二审诉讼费由陈绍明、鲍玫、深圳启音公司、北京启音公司、启音亚运村分公司承担。事实和理由：1．一审判决支付房屋使用费应按照陈绍明、鲍玫的诉讼请求范围进行判决，即判决支付的日期从2017年3月7日开始起算，一审法院判决从2016年11月11日起开始计算，超出诉讼请求范围，属于程序违法，应予撤销；2．一审法院认定事实错误，合同约定租金从2017年1月1日开始计算，租金包括税金、物业管理费、冷暖空调费等，且麒麟行公司实际收取租金的时间是2017年1月1日，从2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费（共计：人民币41418元）和空调使用费（共计：人民币24841．51元）应由陈绍明、鲍玫承担，还有相关税金、管理等费用也应从租金中扣除或按照不高于4元/平米/日的标准进行判决，同时租金应从2017年1月1日起算；3．麒麟行公司认为陈绍明、鲍玫没有遭受任何损失，无权要求取得房屋使用费；4．陈绍明、鲍玫的诉讼行为损害了整个裙楼业主的共同利益，其他业主有权追究其损害相邻关系的权利，并有权要求其赔偿相应的损失。陈绍明、鲍玫辩称，同意一审判决。深圳启音公司、北京启音公司、启音亚运村分公司辩称，同意一审判决。陈绍明、鲍玫向一审法院起诉请求：1．要求北京启音公司、深圳启音公司、启音亚运村分公司、麒麟行公司腾退位于北京市朝阳区××3010号房屋（以下简称3010号房屋）并恢复原状（拆除所有装饰装修后恢复至平整状态）。2．要求北京启音公司、深圳启音公司、启音亚运村分公司、麒麟行公司按每日每建筑平方米7．5元的标准，支付自2017年3月7日起至北京启音公司、深圳启音公司、启音亚运村分公司、麒麟行公司房屋实际腾退之日止的房屋使用费，房屋面积共38．35平方米。3．要求北京启音公司、深圳启音公司、启音亚运村分公司、麒麟行公司支付陈绍明、鲍玫合理的维权费用5万元。一审法院认定事实：2006年5月9日陈绍明、鲍玫与北京市华佳房地产开发有限公司（以下简称华佳公司）签署《北京市商品房预售合同》，约定：陈绍明、鲍玫购买涉案场地。2010年2月2日涉案场地登记在陈绍明、鲍玫名下，建筑面积38．35平方米。2016年10月25日，麒麟行公司与深圳启音公司签订《洛克租赁合同》（编号：1-1-1（2016）004新3**、303、306）、《洛克租赁合同》（编号：1-1-1（2016）003新3**），约定深圳启音公司承租位于北京市朝阳区××302／303／305／306号房间，租期自2016年11月1日至2021年12月31日。2017年3月10日，麒麟行公司、深圳启音公司、启音亚运村分公司签订《承租方主体变更协议》，约定将《洛克租赁合同》（编号：1-1-1（2016）004新3**、303、306）、（编号：1-1-1（2016）003新3**）承租人由深圳启音公司变更为启音亚运村分公司。2017年3月7日，深圳启音公司（乙方）与麒麟行公司（甲方）签订《洛克租赁合同》（编号：1-1-1（2017）001新3**），约定：乙方租用涉案场地，租期自2017年3月8日至2021年12月31日，第1-2年租金标准为7．4元／天／建筑平方米（含税金、物业管理费、冷暖空调费），第3-4年租金标准为7．77元／天／建筑平方米（含税金、物业管理费、冷暖空调费）。2017年3月10日，麒麟行公司（甲方）、深圳启音公司（乙方）、启音亚运村分公司（丙方）签订《承租方主体变更协议》，约定：三方就编号为1-1-1（2017）001新3**的租赁合同承租方即乙方，变更为丙方，其他条款不做任何改动。2018年2月1日，启音亚运村分公司与麒麟行公司续签《洛克租赁合同》（编号：1-1-1（2018）001新3**、302、303、305、306），约定租期自2022年1月1日至2023年12月31日。2006年5月9日，陈绍明、鲍玫（甲方）与洛克公司（乙方）签订《商铺委托经营管理合同》，约定：乙方为项目商业物业的统一经营管理者，委托经营期限自2007年3月1日至2012年2月28日，甲方作为商铺的产权所有人有权依据本合同约定获得由乙方支付的委托经营收益，乙方有权对该商铺进行经营管理。一审法院另查，陈绍明、鲍玫向麒麟行公司法定代表人蒋红麟出具授权委托书，主要内容为：我们美国业主购买了由华佳公司开发的位于北京市朝阳区慧忠里洛克时代项目商业裙楼，与华佳公司签订了《北京市商品房预售合同》并与洛克公司签订《洛克时代—［家上新生活广场］商铺委托经营管理合同》，因我们长期在国外生活，今全权委托蒋红麟女士，一、代表我们交涉与华佳公司及洛克公司签署的《商品房预售合同》及《商铺委托经营管理合同》中的相关违约事宜及代收相应的款项。二、全权代表业主与开发商进行谈判协调此事。三、全权代表业主提起诉讼，代为和解，代为上诉，代为承认、放弃诉讼请求、变更诉讼请求，代收法律文书，代为领取案款。有效期2009年4月20日至委托事项完成为止。一审庭审中，陈绍明、鲍玫称从来没有收到过麒麟行公司出租涉案场地收取的租金。陈绍明、鲍玫向一审法院提交房屋土地测绘技术报告书，证明涉案场地的具体位置。麒麟行公司对真实性认可。经一审法院现场勘查，涉案场地现由启音亚运村分公司实际使用。一审法院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。陈绍明、鲍玫系涉案场地的房屋产权人，对该房屋享有完全所有权。麒麟行公司未提交证据证明陈绍明、鲍玫口头授权其出租涉案场地，及麒麟行公司将收到的租金支付陈绍明、鲍玫，陈绍明、鲍玫否认曾经授权过麒麟行公司，也未曾收到麒麟行公司支付的租金。麒麟行公司没有经过陈绍明、鲍玫授权，以自己名义与启音亚运村分公司订立《洛克租赁合同》，其行为属于无权处分。现陈绍明、鲍玫要求麒麟行公司、深圳启音公司、北京启音公司、启音亚运村分公司腾退涉案场地，《洛克租赁合同》履行不能，启音亚运村分公司无权基于《洛克租赁合同》占有涉案场地，陈绍明、鲍玫要求启音亚运村分公司腾退涉案场地，具有事实及法律依据，一审法院予以支持。北京启音公司、深圳启音公司、麒麟行公司未实际占有涉案场地，一审法院对陈绍明、鲍玫要求北京启音公司、深圳启音公司、麒麟行公司腾退涉案房屋的诉讼请求不予支持。涉案场地在麒麟行公司出租前处于毛坯状态，涉案场地现有状态有利于涉案场地的实际使用，并未造成涉案场地的毁损，一审法院对陈绍明、鲍玫要求恢复原状的诉讼请求不予支持。二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。麒麟行公司在明知没有权利的情况下将涉案场地出租给启音亚运村分公司使用，且麒麟行公司未将收到的租金支付陈绍明、鲍玫，启音亚运村分公司在未审核麒麟行公司是否有权出租涉案场地的情况下，实际使用涉案场地，主观存在过错，给陈绍明、鲍玫造成损失，因此麒麟行公司、启音亚运村分公司应当连带向陈绍明、鲍玫支付房屋使用费。房屋使用费标准一审法院参照《洛克租赁合同》约定标准予以酌定。麒麟行公司自2016年11月1日出租涉案场地，陈绍明、鲍玫要求2017年3月7日开始支付房屋使用费有事实依据，一审法院予以支持。北京启音公司、深圳启音公司未实际使用涉案场地，一审法院对陈绍明、鲍玫要求北京启音公司、深圳启音公司支付房屋使用费的诉讼请求不予支持。律师费并非陈绍明、鲍玫的直接损失，一审法院不予支持。麒麟行公司要求陈绍明、鲍玫支付的装修损失，可另案解决。北京启音公司、深圳启音公司、启音公司亚运村分公司未到庭应诉，视为放弃举证、质证权利，一审法院依法缺席判决。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、启音言语康复科技（深圳）有限公司北京市朝阳亚运村分公司于判决生效之日起七日内腾退位于北京市朝阳区××3010号房屋（位置同附件）；二、启音言语康复科技（深圳）有限公司北京市朝阳亚运村分公司、北京麒麟行国际投资有限公司于判决生效之日起七日内连带支付陈绍明（CHENSIMONSHAOMING）、鲍玫（BAOMEI）房屋使用费（按每天每平方米七元五角标准，建筑面积38．35平方米，从二〇一六年十一月十一日计算至启音言语康复科技（深圳）有限公司北京市朝阳亚运村分公司实际腾房之日）；三、驳回陈绍明（CHENSIMONSHAOMING）、鲍玫（BAOMEI）的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。麒麟行公司提供如下新证据：1．物业费明细表及相关发票、《费用结算证明》、空调电费明细表及相关发票，证明每平方米7．5元的价格是包含了物业费、电费、水费和保洁费等；2．赶集网截屏，证明在没有疫情时，精装修是每平米4．5元，麒麟行公司拿到的房屋是毛坯，后期空调是麒麟行公司安装的；3．《解除合同通知函》，证明北京启音公司等已搬走了，但还欠麒麟行公司一百万左右，现在案涉房屋是空置状态；4．物业公司的付款通知单5份，证明物业费是按照30元每月每平米收费的。陈绍明、鲍玫对证据1的真实性认可，证明目的不认可；对证据2的真实性、证明目的均不认可；对证据3无法确定真实性，对证明目的不发表意见；对证据4的真实性和关联性不予认可。深圳启音公司、北京启音公司、启音亚运村分公司认为证据1与其无关，不发表质证意见；对证据2、3无法判断真实性，不发表质证意见；对证据4的真实性和关联性不予认可。陈绍明、鲍玫提供如下新证据：1．麒麟行公司向物业公司发的函件，证明物业费标准是每天每平方米0．5元；2．2020年12月19日拍摄的照片一张，证明深圳启音公司、北京启音公司、启音亚运村分公司已搬离案涉房屋，麒麟行公司将案涉房屋又出租给了中文未来教育科技（北京）有限公司。麒麟行公司对证据1、2的真实性、证明目的均不认可。深圳启音公司、北京启音公司、启音亚运村分公司对证据1、2的真实性、合法性、关联性和证明目的均认可。深圳启音公司、北京启音公司、启音亚运村分公司未提交新证据。本院将综合全案情况对上述证据酌情予以采信。一审法院认定事实中的“2006年5月9日，陈绍明、鲍玫（甲方）与洛克公司（乙方）签订《商铺委托经营管理合同》，约定：乙方为项目商业物业的统一经营管理者，委托经营期限自2007年3月1日至2012年2月28日”，本院经查，委托经营期限应为2006年5月9日至2016年12月31日。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，首先，《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，陈绍明、鲍玫系案涉3010号房屋的所有权人，麒麟行公司未举证证明其获得陈绍明、鲍玫同意管理使用、对外出租3010号房屋，故陈绍明、鲍玫有权要求本案起诉时实际占有使用3010号房屋的启音亚运村分公司予以腾退，并要求麒麟行公司、启音亚运村公司连带承担赔偿责任。在本案二审诉讼中，北京启音公司、深圳启音公司、启音亚运村公司主张其于2020年5月15日搬离，其他当事人对此未提供反证，本院结合麒麟行公司2020年4月20日向启音亚运村分公司发出的《解除合同通知函》中表述的要求其10日内清空承租房屋并交还钥匙交还的表述，本院认定启音亚运村公司实际腾退时间为2020年5月15日具有高度可能性。其次，《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。根据本案现有证据，麒麟行公司开始将包括3010号房屋在内的场地出租给北京启音公司、深圳启音公司的时间为2016年11月1日（后承租人变更为启音亚运村分公司），陈绍明、鲍玫起诉要求相关主体开始承担房屋使用费的时间为2017年3月7日，本院对此不持异议，一审判决对此认定有误，本院予以纠正。麒麟行公司主张应当扣除免租期、按照其实际收取租金的时间开始计算房屋使用费，但本案系侵权纠纷，应当以侵权人实际侵犯权利人之物权时开始计算损失，麒麟行公司按照租赁合同何时收取租金，不应影响其对于陈绍明、鲍玫承担赔偿责任的计算时点，故本院对于麒麟行公司相关主张不予支持。最后，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。本案中，关于房屋使用费的计算标准，陈绍明、鲍玫所有的3010号房屋原系毛坯状态，应以该状态为准计算财产损失金额。启音亚运村分公司等承租包括3010号房屋在内的案涉场地的租金价格中，包含了麒麟行公司装修并统一管理等因素，故不宜直接以麒麟行公司对外出租价格计算房屋所有权人的财产损失。本院综合考虑麒麟行公司对于房屋添附及统一管理对标的物价值提升的因素，酌定赔偿损失金额标准为5元每日每平方米。综上所述，麒麟行的上诉请求部分成立；一审判决认定事实有误，本院依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持中华人民共和国北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初48335号判决第一项；二、撤销中华人民共和国北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初48335号判决第二、三项；三、启音言语康复科技（深圳）有限公司北京市朝阳亚运村分公司、北京麒麟行国际投资有限公司于本判决生效之日起七日内连带支付陈绍明（CHENSIMONSHAOMING）、鲍玫（BAOMEI）房屋使用费（按每天每平方米五元标准，建筑面积38．35平方米，从二〇一七年三月七日计算至启音言语康复科技（深圳）有限公司北京市朝阳亚运村分公司实际腾房之日）；四、驳回陈绍明（CHENSIMONSHAOMING）、鲍玫（BAOMEI）的其他诉讼请求。五、驳回北京麒麟行国际投资有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6250元，由陈绍明（CHENSIMONSHAOMING）、鲍玫（BAOMEI）负担2783元（已交纳），由启音言语康复科技（深圳）有限公司北京市朝阳亚运村分公司、北京麒麟行国际投资有限公司负担3467元（于本判决生效之日起七日内支付给陈绍明（CHENSIMONSHAOMING）、鲍玫（BAOMEI））二审案件受理费3363元，由陈绍明（CHENSIMONSHAOMING）、鲍玫（BAOMEI）负担1121元（于本判决生效之日起七日内交纳），由启音言语康复科技（深圳）有限公司北京市朝阳亚运村分公司、北京麒麟行国际投资有限公司负担2242元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 炜审 判 员  闫 慧审 判 员  石 煜二〇二一年二月十八日法官助理  肖 笛法官助理  黄晓宇书 记 员  刘怡然