杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0102民初2638号 原告：杭州南宋御街商业管理有限公司，住所地：杭州市上城区祠堂巷**。 法定代表人：游文程，执行董事。 委托诉讼代理人：何英齐，浙江五联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：滕俊晨，浙江五联律师事务所律师。 被告：杭州易思酒店管理有限公司，，住所地：杭州市上城区中山中路**** 诉讼代表人：杭州易思酒店管理有限公司管理人。 管理人负责人：陈宗宇。 委托诉讼代理人：熊传莉，浙江知厚律师事务所律师。 原告杭州南宋御街商业管理有限公司与被告杭州易思酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年7月7日向法院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，转为普通程序独任审理，于2020年8月20日、2021年1月12日公开开庭进行了审理。原告杭州南宋御街商业管理有限公司的委托诉讼代理人何英齐、滕俊晨，被告杭州易思酒店管理有限公司（杭州易思酒店管理有限公司管理人）的委托诉讼代理人范保瑞（未参加第二次庭审）、熊传莉（未参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉讼请求：1.确认原告与被告于2010年8月13日签订的《商铺租赁合同》及其补充协议于2020年6月18日解除；2.被告立即将位于杭州市上城区中山中路189号二层及以上部分、中山××路××号的房屋腾空，并交还原告，上述房屋内的装修及所有附属设施、设备归原告所有；3.被告立即支付原告房屋租金1191386.36元人民币（自2019年9月1日起计算至2020年6月18日止）；4.判令被告立即支付原告逾期腾退违约金83785.43元人民币（自2020年6月22日起暂计至2020年6月30日止，次日起至被告实际腾退之日止按9309.49元／天的标准计算）；5.被告立即支付原告逾期付款违约金55515.46元人民币（暂计算至2020年6月30日止，次日起至实际付清之日止以欠付租金为基数，按同期全国银行间同收拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计付）；6.被告承担本案全部诉讼费用。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.确认原告与被告于2010年8月13日签订的《商铺租赁合同》及其补充协议于2020年6月18日解除；2.确认原告在被告杭州易思酒店管理有限公司破产重整案中享有2114438.84元债权（房屋租金1191386.36元；按9309.49元／天的标准计算自2020年6月22日起至2020年9月21日止的逾期腾退违约金847163.82元；按银行同期贷款利率计算自2019年8月20日起至2020年10月30日止的逾期付款违约金75888.66元）；4.被告承担本案全部诉讼费用。 被告答辩：因新冠肺炎疫情影响而欠付租金，占有使用费按合同最后一个月日租金的1.3倍标准计算过高，请求参照合同约定的租金单价标准计算，并免除逾期付款、逾期腾退违约金。 经审理查明，2010年8月13日，原告（甲方）与莫连祖（乙方）签订《南宋御街？中山路商铺租赁合同》，约定：甲方受业主方杭州市上城区中山中路保护与综合整治指挥部委托，将坐落于杭州市上城区中山中路193号商铺出租给乙方使用。该商铺建筑面积约为2811.57平方米，最终面积以该商铺所在地房屋测绘部门的实际测绘报告为准。乙方租用该商铺的期限为10年，租赁期限预设为2010年10月1日起至2020年9月30日止。该商铺用于经营酒店，签订合同后一个月内，乙方须提供品牌授权书及代理资格证明等，在三个月内在中山中路193号注册成立独立核算的经营公司，待乙方在该项目所在地注册成立新公司后，甲乙双方以书面形式变更本合同项下的承租人。乙方享受自2010年10月1日起的免租期（含装修）至2011年2月28日止，实际租金从2011年3月1日起计收。免租装修期内，乙方无需交付基本租金，但仍需承担物业管理费以及经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水、电、燃气、电话费等）。乙方应按以下基本租金标准支付租金：第一年、第二年租金单价为2.1元／㎡／天，第三年、第四年、第五年在第二年基础上递增5%为2.21元／㎡／天，第六年、第七年、第八年在第五年基础上递增8%为2.39元／㎡／天，第九年、第十年在第八年基础上递增10%为2.63元／㎡／天。租金均按季支付，先付后租，全年的首季租金在计租日前十日起支付，并支付95个日租金，其余三季在上季末月的20日前支付下季租金，每季按90天支付，上述租金并不包括乙方需支付的物业管理费、乙方经营活动而产生的政府税费及其他应由乙方支付的租金以外的费用（如水、电、燃气、电话费等）。乙方向甲方交纳相当于约二个月基本租金数额的保证金，该保证金不是乙方预付的租金、物业管理费和其他费用，仅是乙方履行本合同约定的义务的担保。租赁保证金360000元，由乙方签署本合同之起5个工作日内向甲方交纳。甲方须在本合同结束（无论基于什么原因）及乙方把该商铺交还给甲方，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利和义务清理完毕并办理书面交接手续后10个工作日内，向乙方退还剩余租赁保证金（不计利息）。乙方应当于本合同约定的租期结束之日交还该商铺。除租赁期限届满，正常终止合同外，如果甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日起不超过3日内交还该商铺。乙方逾期交还商铺，除应该依照合同最后一个月的标准支付逾期期间的租金等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日租金的1.5倍向甲方另行支付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方依照本合同第11.4条的规定收回该商铺。租赁合同还就商铺交付与验收、抵押、转租、转让和续租、违约责任、不可抗力、通知与送达等作了约定。2010年12月16日，原告（出租方、甲方）与莫连祖（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》之补充协议，约定，一、双方同意，对原《商铺租赁合同》中约定的房屋交付时间进行调整，甲方于2010年12月17日前将房屋按现状移交给乙方，由乙方自行负责进行装修施工并承担一切责任和费用，乙方对该房屋及有关设施的现状已做了充分了解并愿意接受该房屋。二、原《商铺租赁合同》中约定的租赁期限和免租金装修期间同时做作相应调整，其中房屋租赁期限自2010年12月1日起至2020年11月30日止，免租金装修期自2010年12月17日起至2011年8月31日止，实际租金从2011年9月1日起计收。三、原《商铺租赁合同》第4.1.1条约定的租金计算标准和期限作如下调整：第一年、第二年租金单价为2.1元／㎡／天，实际交付租金为537291元、2155068元；第三年、第四年、第五年在第二年基础上递增5%，为2.21元／㎡／天，年租金均为2267953元；第六年、第七年、第八年在第五年基础上递增8%，为2.39元／㎡／天，年租金均为2452673元；第九年、第十年在第八年基础上递增10%，为2.63元／㎡／天，年租金均为2698967元。2010年12月17日，原告与莫连祖就涉案租赁房屋完成交接，并签署了《房屋交接单》。2011年9月20日，原告（甲方、出租人）与莫连祖（乙方、原承租人）、被告杭州易思酒店管理有限公司（丙方、新承租人）签订《关于变更合同主体的补充协议》，载明：鉴于甲方与乙方就租赁位于杭州市上城区中山中路193号的房屋一事已于2010年8月13日签订了《房屋租赁合同》。现乙方为便于操作，请求将该《房屋租赁合同》的承租人变更为丙方。甲乙丙三方就变更承租人主体的有关事项，达成本协议：一、三方同意，自本协议签订之日起，上述《房屋租赁合同》的承租人变更为丙方，乙方在该《房屋租赁合同》项下的全部权利义务均转给丙方享有和承担，乙方不再作为上述《房屋租赁合同》的承租人，其身份转为丙方的担保人，对丙方在该《房屋租赁合同》项下的义务承担连带担保责任。二、除上述变更事项外，该《房屋租赁合同》的其他条款不作变更。三、本协议自甲乙丙三方签字盖章，并经吴山地区国有资产管理中心盖章鉴证后生效。2019年9月16日原告向被告杭州易思酒店管理有限公司邮寄《催缴通知书》，要求被告杭州易思酒店管理有限公司于2019年9月21日前支付所欠租金644503.33元，被告杭州易思酒店管理有限公司于2019年10月9日支付租金110000元。2019年10月14日原告再次向被告杭州易思酒店管理有限公司邮寄《催缴通知书》，要求被告杭州易思酒店管理有限公司于2019年10月20日前支付所欠租金534503.33元，被告杭州易思酒店管理有限公司一直未予支付。2020年3月9日，原告（甲方、出租人）与被告杭州易思酒店管理有限公司（乙方、承租人）签订《补充协议书》，约定：甲、乙双方就租赁位于杭州市中山××路××号××层××号房屋（建筑面积为2722.87平方米）签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2010年12月1日起至2020年11月30日止。现因新冠肺炎疫情影响，甲、乙双方经友好协商，就减免房屋租金有关事宜达成如下补充协议：一、甲、乙双方同意，减免2020年2月、3月的房屋租金，计429668.89元。二、因履行本补充协议产生的争议，双方应当友好协商解决，协商不成的，由租赁标的物所在地人民法院管辖；三、其他事项仍按《房屋租赁合同》约定执行。2020年6月17日，原告向被告杭州易思酒店管理有限公司邮寄《律师函》，载明自该律师函收到之日起解除《商铺租赁合同》及补充协议，要求对方立即交还案涉租赁房屋、迁走营业执照并付清工商管理费用等，并在收到律师函之日起3日内支付2019年9月1日起至《商铺租赁合同》解除之日止的房屋租金、逾期付款违约金以及因逾期交还商铺所产生的占有使用费、由此造成的全部损失。2020年9月21日，原告与被告杭州易思酒店管理有限公司签订《房屋交付确认单》，确认被告杭州易思酒店管理有限公司已于2020年9月21日腾退案涉房屋，因被告杭州易思酒店管理有限公司拖欠租金未付，原告诉至法院。 在庭审中，原告确认被告杭州易思酒店管理有限公司已交付租赁保证金360000元，原、被告对案涉《商铺租赁合同》于2020年6月18日解除陈述一致。被告杭州易思酒店管理有限公司同意以租赁保证金抵扣房屋租金等相关费用。 再查明，浙江省杭州市中级人民法院于2020年9月16日作出（2020）浙01破申95号民事裁定书，裁定受理杭州易思酒店管理有限公司的破产清算申请，并于2020年9月21日作出（2020）浙01破84号决定书，指定北京金杜（杭州）律师事务所担任杭州易思酒店管理有限公司管理人。 本院认为，原告与莫连祖签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同》之补充协议，原告与莫连祖、被告杭州易思酒店管理有限公司签订的《关于变更合同主体的补充协议》以及原告与被告杭州易思酒店管理有限公司签订的《补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应确认有效，各方当事人均应依约全面履行合同义务。本案中，原、被告对《商铺租赁合同》及补充协议已于2020年6月18日解除，案涉房屋已于2020年9月21日腾退，房屋内的装修及所有附属设施、设备归原告所有的事实无异议，本院予以确认。原告已减免2020年2月、3月疫情影响期间的房屋租金，要求被告杭州易思酒店管理有限公司支付2019年9月1日起至2020年6月18日合同解除之日止的房屋租金1191386.36元【（2722.87㎡×2.63元/天×292天）-110000元已付租金-360000元租赁保证金-429668.89元减免租金】的诉请，符合租赁合同及补充协议的约定，本院予以支持。被告杭州易思酒店管理有限公司在新冠肺炎疫情影响之前，即自2019年8月20日起未按租赁合同约定支付房屋租金，故应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍的标准支付逾期付款违约金，原告计算有误，本院经计算应为52063.59元。被告杭州易思酒店管理有限公司关于因新冠肺炎疫情影响而欠付租金，请求免除逾期付款违约金的抗辩意见，本院不予采信。被告杭州易思酒店管理有限公司于2020年9月21日腾退案涉房屋，故应按合同约定的房屋租金单价向原告支付2020年6月22日起至2020年9月21日止的占有使用费651664.48元（2722.87㎡×2.63元/天×91天），原告关于按合同最后一个月日租金的1.3倍标准计算占有使用费的诉请，本院不予支持。综上，被告杭州易思酒店管理有限公司应向原告支付房屋租金、逾期付款违约金、占有使用费共计1895114.43元。因被告杭州易思酒店管理有限公司已进入破产清算阶段，原告对上述1895114.43元的债权，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告杭州南宋御街商业管理有限公司与莫连祖签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同》之补充协议，原告杭州南宋御街商业管理有限公司与莫连祖、被告杭州易思酒店管理有限公司签订的《关于变更合同主体的补充协议》于2020年6月18日解除； 二、原告杭州南宋御街商业管理有限公司对被告杭州易思酒店管理有限公司享有债权1895114.43元； 三、驳回原告杭州南宋御街商业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费23716元，由原告杭州南宋御街商业管理有限公司负担1860元，由被告杭州易思酒店管理有限公司负担21856元；财产保全申请费5000元，由被告杭州易思酒店管理有限公司负担。 原告杭州南宋御街商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告杭州易思酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  宋慧娟 二〇二一年二月五日 书记员  吴 凡