四川省乐山市市中区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川1102执异15号 案外人：李晓峰，男，1969年9月12日出生，汉族，住重庆市南岸区。 申请执行人：杨玉权，男，1975年9月10日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 申请执行人：王琳，女，1979年11月1日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被执行人：四川仁寿三友房地产开发有限公司。住所地：四川省眉山市岷东新区管委会办公楼****。统一社会信用代码：91511400740044607M。 法定代表人：戴志坚，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：严宽，乐山市川乐法律服务所法律工作者。 在本院恢复执行申请执行人杨玉权、王琳与被执行人四川仁寿三友房地产开发有限公司（以下简称仁寿三友公司）商品房预售合同纠纷一案中，案外人李晓峰对本院（2020）川1102执恢475号之一执行裁定中拍卖登记在被执行人仁寿三友公司名下位于四川省乐山市市中区××街××号××车位不服，向本院提出书面异议。本院于2021年1月25日受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 案外人李晓峰称，其于2015年9月3日以55000元的价格向仁寿三友公司购买了位于四川省乐山市市中区××街××号××直占有使用至今。由于仁寿三友公司自身的原因，案涉车位产权至今未过户登记至案外人名下。2020年12月，案外人再次到仁寿三友公司要求办理产权登记时，才知道案涉车位已被查封。案外人认为案涉车位的产权属其所有，且由其占有和使用，没有及时办理产权登记的原因是仁寿三友公司的责任，故请求：中止乐山市市中区人民法院（2020）川1102执恢475号之一执行裁定中对登记在仁寿三友公司名下位于四川省乐山市市中区××街××号××车位的执行，停止对案涉车位的拍卖。 申请执行人杨玉权、王琳称，请求人民法院依法审查案外人与仁寿三友公司签订车位购买协议的时间是否在人民法院首次查封案涉车位之前，请求人民法院依法裁决。 被执行人仁寿三友公司未提交书成陈述意见及相关证据。 本院查明：2020年9月1日，申请执行人杨玉权、王琳依据本院已经发生法律效力的（2016）川1102民初86号民事判决书向本院申请恢复执行，本院于同日立案，案号为（2020）川1102执恢475号。依据该生效民事判决书，仁寿三友公司为杨玉权、王琳办理位于四川省乐山市市中区××路××号××幢××单元××层××号房屋的房屋所有权证和国有土地使用证；仁寿三友公司支付杨玉权、王琳逾期办理初始登记违约金5704.47元和逾期办理转移登记违约金9140.9元；驳回杨玉权、王琳的其他诉讼请求。 在该案执行中，本院依法将该案与杨容、马涛等21人申请执行仁寿三友公司商品房买卖合同纠纷共计22案并案执行。22件案件的执行标的为：仁寿三友公司应支付22案申请执行人初始登记违约金、逾期办理转移登记违约金等共计570318元，承担22案申请执行费及案件受理费。 2020年11月2日，本院作出（2020）川1102执恢475号之一执行裁定，裁定拍卖登记在仁寿三友公司名下位于四川省乐山市市中区××街××号××8个；位于四川省乐山市市中区××街××号××车位5个。2021年1月6日，本院作出（2020）川1102执恢475号《公告》，载明本院并案执行的申请执行人杨玉权、王琳等人与被执行人仁寿三友公司商品房买卖合同纠纷案中，依法对登记在仁寿三友公司名下包括案涉车位在内的23个车位予以司法评估，并拟在本院司法拍卖平台（淘宝网）予以网络拍卖。李晓峰遂向本院提出前述异议请求。 另查明：1.据查询时间为2021年1月21日的《房产查封信息查询情况说明》载明，位于四川省乐山市市中区××街××号××幢××层××号车位的权利人为仁寿三友公司，不动产权证号为乐房权证乐山市字第2××1号。经查询乐山市不动产登记中心档案，案涉车位的房屋唯一号为2XXXX5，建筑面积为23.24平方米。 2.2015年9月3日，李晓峰作为买受人与仁寿三友公司作为出卖人签订了《爱丁堡车位买卖协议》，约定李晓峰购买仁寿三友公司开发的位于四川省乐山市××街××号××层××号位，该车位建筑面积为23.24平方米，购车位价款计55000元等。该协议甲方处仁寿三友公司未加盖公司印章，仁寿三友公司员工郭奎在置业顾问处签名，李晓峰在乙方处签名捺印。 落款时间为2015年9月3日的《收款收据》载明仁寿三友公司收到李晓峰交来的车位款55000元，该《收款收据》上加盖有“四川仁寿三友房地产开发有限公司财务专用章”。落款时间为2015年9月4日的《收据》载明交款单位为李晓峰B-1-68，收款方式为现金，金额为476元，收款事由为车位服务费（2015.9.4-2016.12.31），该《收据》上加盖有“成都安原物业服务有限公司乐山分公司财务专用章”。之后，仁寿三友公司将案涉车位交付与李晓峰由其占有使用至今。 3.2017年4月6日，本院作出（2016）川1102执1732号之三执行裁定，裁定预查封登记在仁寿三友公司名下位于四川省乐山市市中区××路（赛公桥街）2XX号Ａ-2-1、Ａ-2-66、Ａ-2-75、Ａ-2-84、Ａ-2-85、Ａ-2-89、Ａ-2-90、Ａ-2-91、Ａ-2-143、Ａ-2-183、Ａ-2-184、Ａ-2-215车位12个，预查封登记在仁寿三友公司名下位于四川省乐山市市中区××路（赛公桥街）2XX号Ｂ-1-68、Ｂ-1-70、Ｂ-1-71、Ｂ-1-74车位4个，查封期均为三年。同日，本院向乐山市不动产登记中心送达了（2016）川1102执1732号之三执行裁定书和协助执行通知书。 2020年2月17日，本院作出（2019）川1102执2191号之一执行裁定，裁定预查封登记在仁寿三友公司名下位于四川省乐山市市中区××路（赛公桥街）2XX号Ａ-2-1、Ａ-2-66、Ａ-2-74、Ａ-2-75、Ａ-2-76、Ａ-2-83、Ａ-2-84、Ａ-2-85、Ａ-2-86、Ａ-2-89、Ａ-2-90、Ａ-2-91、Ａ-2-143、Ａ-2-182、Ａ-2-183、Ａ-2-184、Ａ-2-185、Ａ-2-215车位18个；预查封登记在仁寿三友公司名下位于四川省乐山市市中区××路（赛公桥街）2XX号Ｂ-1-68、Ｂ-1-69、Ｂ-1-70、Ｂ-1-71、Ｂ-1-74车位5个；以上房产查封期限为三年。同日，本院向乐山市不动产登记中心送达了（2019）川1102执2191号之一执行裁定书和协助执行通知书。 4.据《单位、住宅小区内住房和街路巷两侧住户门牌号码统计表》载明：小区名称为爱丁堡，新编门牌号为赛公桥街2XX号地下1层68号，原门牌号为B区地下1层68号。 5.2021年2月3日，本院作出（2020）川1102执恢475号之二执行裁定，将（2020）川1102执恢475号之一执行裁定书中“滨河路286号”、“滨河路265号”补正为“赛公桥街286号”、“赛公桥街265号”。 本案审查中，李晓峰陈述，其与表弟曾销售砖给仁寿三友公司，但仁寿三友公司差欠其材料款尾款，其便提出用案涉车位抵扣材料款尾款。仁寿三友公司同意后，其与售楼部的郭奎签订了《爱丁堡车位买卖协议》，仁寿三友公司向其出具了收到55000元车位价款的《收款收据》。其到物管处交纳了车位服务费后，车位便交付其使用。之后，其委托物管公司将案涉车位对外出租，曾收到物管公司转来的租金，其余租金用于抵扣车位服务费。仁寿三友公司没有为其办理车位产权证书，其多次以电话方式向仁寿三友公司员工郭奎催促办理产权登记。 本案审查中，郭奎证实，其系仁寿三友公司员工，曾为仁寿三友公司销售爱丁堡小区的车位。案涉车位所涉及的《爱丁堡车位买卖协议》上的“郭奎”系其签名，《收款收据》也是仁寿三友公司出具。案涉车位系因仁寿三友公司差欠李晓峰材料款，便同意以案涉车位折抵材料款，李晓峰没有另行支付案涉车位价款。案涉车位在签订协议后即交付给李晓峰，李晓峰将《爱丁堡车位买卖协议》交至物管处即可使用车位。包括李晓峰在内的买受人都向仁寿三友公司催办过户手续，因案涉车位被查封故无法办理过户手续。 上述事实，有案外人李晓峰提交的《爱丁堡车位买卖协议》《收款收据》《收据》，本院调取的《房产查封信息查询情况说明》、乐山市不动产登记中心档案查询材料、本院（2016）川1102民初86号民事判决书、本院（2020）川1102执恢475号之一执行裁定书、本院（2020）川1102执恢475号之二执行裁定书、本院（2016）川1102执1732号之三执行裁定书和协助执行通知书、本院（2019）川1102执2191号之一执行裁定书和协助通知书、本院（2020）川1102执恢475号公告、本院（2020）川1102执恢475号执行案件卷宗材料、证人证言以及当事人的陈述等予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，该条司法解释是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。 本案的争议焦点在于案外人李晓峰作为以物抵债的受让人能否适用前述司法解释的规定。对此，本院认为，前述司法解释对于无过错不动产买受人物权期待权的保护，实质是指物之交付的债权优于金钱债权。本案中，李晓峰主张其与仁寿三友公司建立了买卖合同关系，仅有当事人陈述，没有提交货款买卖合同、结算单等相关证据予以佐证，不能证明其与仁寿三友公司建立了买卖合同关系。即便李晓峰与仁寿三友公司建立了买卖合同关系，其与仁寿三友公司签订的《爱丁堡车位买卖协议》属于当事人在债务履行中达成的以物抵债协议，李晓峰并未实际支付购买车位价款。鉴于以物抵债协议的目的是消灭金钱债权，不应优先于另一个金钱债权的实现，李晓峰可以请求仁寿三友公司履行该协议和交付车位，但在案涉车位权属变更登记前，李晓峰不能基于《爱丁堡车位买卖协议》而形成优于其他债权的利益，并据此排除执行。 综上，案外人李晓峰的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的异议成立条件，案外人李晓峰提出中止对案涉车位执行的异议请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人李晓峰的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 王 涛 审判员 万 敏 审判员 高兴伟 二〇二一年二月五日 书记员 付俊菱