浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初17683号 原告（反诉被告）：袁波静，女，1963年10月12日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：金余一，浙江勤文律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵生芳，女1967年2月20日出生，汉族，住诸暨市。 第三人：宣光校，男，1973年1月5日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：徐觉醒，浙江奇墨律师事务所律师。 原告(反诉被告)袁波静与被告（反诉原告）赵生芳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员闫龙会适用简易程序独任审判。审理中，宣光校以本案审理与其有直接利害关系为由申请参加诉讼，本院经审查予以准许，并依法通知其作为本案第三人参加诉讼。后被告赵生芳向本院提起反诉，第三人宣光校也提出独立诉讼请求，本院经审核均予以受理。原告（反诉被告）袁波静申请财产保全，并已提供担保，本院依法裁定查封、扣押、冻结被告（反诉原告）赵生芳价值人民币100万元的财产。本案于2020年12月15日和2021年1月13日二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）袁波静及其委托诉讼代理人金余一、被告（反诉原告）赵生芳、第三人宣光校及其委托诉讼代理人徐觉醒二次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）袁波静向本院起诉要求：1.判令确认原、被告于2016年5月14日所签订的《房屋买卖合同》有效；2.判令被告赵生芳协助办理坐落于诸暨市西子公寓南区××幢××室房屋的相关过户手续；3.判令被告赵生芳支付违约金2万元。事实与理由：2016年4月14日，原告欲购买被告位于诸暨市西子公寓南区××幢××单元××室房屋（以下简称涉案房屋），故在2016年4月14日支付定金1万元。2016年5月14日，原告与被告赵生芳签订《房屋买卖合同》一份，约定房屋总价为420888元，并于2016年5月14日、5月28日支付370888元购房款。因被告所属房屋系农村宅基地置换所得，合同签订时无法办理过户手续，故双方约定待房产过户至原告名下后，再支付剩余4万元款项。现该房屋已符合过户条件，原告多次要求被告配合办理过户手续，但被告借故拖延时间。现诉至法院，望判如诉请。庭审中，原告补充陈述，2020年12月11日，赵生芳主动联系原告要求过户，后在办证中心被第三人拉走，导致未能过户。 被告（反诉原告）赵生芳答辩并提起反诉称，对尚未办理过户手续表示歉意，第三人宣光校对涉案房屋享有共同所有权，当时因其与宣光校关系不好，故在赌气之下将房屋卖掉；现因涉案房屋产权存在争议，也未办理过户手续，合同未履行完毕，故诉请要求解除涉案房屋买卖合同。 第三人宣光校诉称，其对涉案房屋享有所有权，赵生芳在其被限制人身自由的情况下，将涉案房屋以明显低于市场价出卖给袁波静，损害了原告方的合法权益，故诉请要求确认原、被告于2016年5月14日所签订的房屋买卖合同无效。 反诉被告袁波静对反诉原告和第三人宣光校的起诉答辩称：宣光校并非涉案房屋所有权人，不应以此为由解除涉案房屋买卖合同；第三人宣光校要求确认合同无效的理由是房屋归其所有，且赵生芳以明显不合理的低价出售房屋，其实质主张的是撤销权，第三人主张的诉讼请求与理由不一致，应驳回被告赵生芳的反诉和第三人的诉请。 为便于叙述，以下诉讼主体仍以本诉原、被告作为称呼。 原告袁波静围绕诉请向本院提供房屋买卖合同、宅基地置换协议、产权调换协议、不动产权证书、供用电合同、水电煤气签约申请表、电话录音、微信聊天记录等证据材料。第三人提供强制戒毒公示书、社区康复证明书、留言条、告示书等证据材料。上述证据材料经庭审出示、质证，本院对双方无争议的证据材料作为有效证据认定。对于双方有争议部分，本院分析认定如下：对于留言条，原告对真实性有异议，经核实第三人可提供原件，且相关原件可与手机照片相印证，本院作为有效证据印证。对于告示书，系复印件，缺乏其他相关证据材料的印证，本院不予认定。但审理中原告认可宣光校曾于2017年间自行撬开门锁，为此其还向公安机关报警，故本院对该节事实予以认定。 综上，本院经审理认定的事实如下： 被告赵生芳与第三人宣光校原系夫妻，后双方于2007年登记离婚。2013年7月，赵生芳与诸暨市宅基地置换工作领导小组办公室签订协议书，后赵生芳以坐落于同山镇临江村的农村房屋置换涉案房屋，并登记在赵生芳名下，权证号为浙（2017）诸暨市不动产权第0007058号。2016年3月37日，第三人宣光校书面给赵生芳留言，“你太过份了！既然把我的东西都扔掉了，还把女儿和我的照片都剪掉，真的太过份了。我来一趟不容易，今后我也要生活，你把我置换的那套房留着，谁都别想去住，请记住我的话”。2016年5月14日，原告袁波静与赵生芳签订房屋买卖合同一份，约定：赵生芳将涉案房屋出卖给袁波静（包括储藏室4.93平方米、车位00946号），价款为420888元。签订合同时支付定金1万元，一个月内支付首付款380888元（包含定金）。支付首付款后，赵生芳应积极配合办理房产过户手续，过户手续完成后付清余款。如乙方违约，应向对方支付2万元违约金。附加条款另约定“在房屋未过户之前，房屋发生经济上涨、下浮，双方都不得反悔，如果双方毁约，支付房款的20%手续费为补偿”。合同签订后，赵生芳陆续支付购房款380888元，并占用房屋至今。2017年5月，第三人宣光校知晓赵生芳将涉案房屋出卖的事实，并自行更换涉案房屋门锁，原告袁波静曾为此向公安机关报警。2018年和2020年间，袁波静女儿孔娜多次与赵生芳进行沟通，要求办理涉案房屋过户手续，但均未果。2020年12月13日，赵生芳曾联系袁波静一起到诸暨市办证中心拟办理过户手续，后因第三人宣光校阻止，双方未能成功办理过户。 另查明，2016年2月19日，宣光校被采取强制戒毒措施。2017年5月18日，被提前解除强制隔离戒毒。2020年6月21日，诸暨市公安局对宣光校解除社区康复执行。 本院认为，原告袁波静与被告赵生芳就涉案房屋签订商品房买卖合同，袁波静已支付购房款380888元，原、被告及第三人对此均无异议，本院予以认定。本案的主要争议在于涉案房屋买卖合同是否有效以及是否应当解除？原告袁波静认为，涉案房屋买卖合同合法、有效，要求赵生芳协助办理过户手续，并承担相应违约金。赵生芳主张，涉案房屋实际所有人为其与宣光校，其在出售房屋时未告知宣光校，现要求解除涉案房屋买卖合同。第三人宣光校则主张涉案房屋置换前的农村房屋系其出资购买，根据其与赵生芳之间的约定，涉案房屋应归其所有，本案中，赵生芳未经同意擅自出卖房屋，涉案房屋买卖合同应属无效。对此，本院分析认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。根据查明事实，涉案房屋登记在赵生芳一人名下，应认定其系所有权人。宣光校虽主张涉案房屋归其所有，但未提供充分证据材料，也与不动产权证书记载相矛盾，本院难以采信。此外，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，赵生芳虽陈述涉案房屋系其与宣光校共同所有，但承认未告知袁波静实际权属情况，现无证据表明原、被告互相串通，损害第三人的合法利益，应认定涉案房屋买卖合同有效。退一步讲，即使宣光校的抗辩属实，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”，因赵生芳系不动产权证书载明的唯一合法权利人，房屋转让价格与当时市场价基本一致，且早已完成房屋交付，现未完成登记系被告赵生芳未配合导致，从保障交易安全和善意相对人的角度而言，也应认定原告对涉案房屋构成善意取得。宣光校虽主张赵生芳系无权处分，但其未行使撤销权，故第三人宣光校主张涉案房屋买卖合同无效，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。 至于涉案房屋买卖合同是否应当解除的问题。本案房屋买卖合同系原、被告的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。审理中，赵生芳依据房屋买卖合同第十一条的约定要求解除合同，但根据该条约定，“在房屋未过户之前，房屋发生经济上涨、下浮，双方都不得反悔，如果双方毁约，支付房款的20%手续费为补偿”，赵生芳解除合同需经对方同意，且需支付相应的违约金，其并不享有单方合同解除权，因审理中原告明确表示不同意解除合同，故赵生芳的反诉主张缺乏相应的法律依据，本院不予支持。审理中，经本院询问，赵生芳认可涉案房屋已满足过户条件，且原、被告也曾试图于2020年12月13日赴不动产登记中心进行过户，故原告要求被告赵生芳协助办理过户手续，并支付违约金2万元，符合合同约定和法律规定，本院对原告袁波静的本诉部分诉讼请求，予以支持；对被告赵生芳的反诉请求，以及第三人宣光校的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定,判决如下: 一、确认原告（反诉被告）袁波静与被告（反诉原告）赵生芳于2016年5月14日所签订的《房屋买卖合同》有效； 二、被告（反诉原告）赵生芳应于本判决生效之日起十五日内协助原告（反诉被告）袁波静办理坐落于诸暨市西子公寓南区××幢××室【不动产权证书号：浙（2017）诸暨市不动产权第0007058号】房产的产权变更登记手续； 三、被告（反诉原告）赵生芳应支付原告（反诉被告）袁波静违约金2万元，款限于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回被告（反诉原告）赵生芳的反诉部分诉讼请求； 五、驳回第三人宣光校的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉部分受理费13800元，依法减半收取计6900元，财产保全费5000元，合计诉讼费用11900元，由被告（反诉原告）赵生芳负担；本案反诉部分受理费3806.50元，依法减半收取计1903.25元，由被告（反诉原告）赵生芳负担；第三人宣光校独立诉请部分受理费3806.50元，依法减半收取1903.25元，由第三人宣光校负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 闫  龙  会 二〇二一年二月九日 书记员 赵为龙（代） 9