辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终295号上诉人（原审原告）：赵家来，男，1963年9月19日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。上诉人（原审原告）：徐秀娥，女，1964年1月15日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：赵家来（徐秀娥丈夫），男，1963年9月19日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。被上诉人（原审被告）：沈阳大东方置业有限公司，住所沈阳市大**东北大马路**。法定代表人：刘素英，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈明明，男，辽宁卓政律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳国瑞兴业商务有限公司，住，住所沈阳市大**东北大马路**/div>法定代表人：刘素英，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈明明，男，辽宁卓政律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳百瑞智宏房地产置业有限公司，住所沈，住所沈阳市皇姑区怒江街****（4-3-3）iv>法定代表人：邢晓光，该公司董事长。委托诉讼代理人：李曙光，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王鸿达，男，该公司员工。上诉人赵家来、徐秀娥因与被上诉人沈阳大东方置业有限公司（以下简称“大东方公司”）、沈阳国瑞兴业商务有限公司（以下简称“国瑞公司”）、沈阳百瑞智宏房地产置业有限公司（以下简称“百瑞公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初2883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案已审理终结。赵家来、徐秀娥上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、关于判令被上诉人按照原物业费交纳标准1元每平方米收取物业费的的问题。国瑞公司按照1元/平方米的价格向上诉人收取物业服务费，符合法律规定，是有效合同。2019年1月1日起，百瑞公司将物业费的收费标准调整为1.8元/月/平方米，未经法定程序，擅自提高物业费标准，没有法律依据。二、关于判令百瑞公司按照国家商业用电供电收费标准0.6452元/度收取电费和判令百瑞公司恢复对上诉人的供电服务问题。百瑞公司至今没有与二上诉人依法签订供用电合同，却违法给二上诉人从2020年3月29日到2020年9月17日违法断电172天，造成被上诉人经济损失2000元。三、关于判令被上诉人对房屋漏水进行维修的问题。负有维修义务的企业，拖过五年就没有维修义务了，这是一审法院歪曲事实，错误适用法律，请二审法院予以纠正。大东方公司辩称，开发时申报的自维电符合规定，我公司没有业务将自维电变更为上诉人所说的局维电。房屋漏水问题超过质保期，一审法院判决正确。百瑞公司辩称，我公司是2018年1月1日进住的，关于判定物业费收费标准问题，上诉人2018年7月，签合同时是3元/平方米，后优惠到1元，2019年调到1.8元，收费率在95%以上,上诉人2014年开始一直拖欠物业费至今。转供电服务和维修费用服务成本比较高。国瑞公司辩称，2018年1月起，我公司不是物业管理单位，上诉人相关诉请与我方无关。赵家来、徐秀娥向一审法院起诉请求：1、判令被告按照原物业费缴纳标准1元/平方米收取物业费;2、判令被告恢复对原告的供电服务;3、判令被告按照国家商业用电供电收费标准0.6452元/度收取电费;4、判令被告对房屋漏水问题进行维修；5、判令被告对此房屋的临时供电转为供电局正式供电；6、确认被告大东方公司和百瑞公司之间签订的物业转让合同无效。7、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2008年，二原告与被告大东方公司签订《商品房买卖合同》，购买位于沈阳市大东区房屋一处，建筑面积149.68平方米，交房期限为2008年7月31日前，该房屋所属的物业管理区域为国瑞汽配城。2008年7月30日，原告与被告国瑞公司签订《前期物业服务协议》，协议约定物业服务费3元/月/平方米，垃圾清运费0.1元/月/平方米。在实际履行中，被告大东方公司如期交房。2017年12月14日，因《前期物业服务协议》即将到期。被告大东方公司以开发单位的名义与被告百瑞公司签订《沈阳国瑞汽配城项目物业服务合同》，约定大东方公司委托百瑞公司对沈阳国瑞汽配城项目提供物业服务，期限自2018年1月1日至2020年12月31日止，物业费1.50元/月/平方米。被告百瑞公司于2018年1月1日起接管国瑞汽配城物业管理，继续按照1元/月/平方米收取物业费；2019年1月1日起，被告百瑞公司将物业费的收费标准调整为1.80元/月/平方米。原告缴纳了2018年1-9月的物业费，从2019年开始拖欠物业费。又查明，原告房屋所属的沈阳国瑞汽配城的园区没有成立业主委员会。被告百瑞公司已于2020年9月17日前向原告恢复供电。另外，为查明国瑞汽配城的用电模式及用电管理、电费收取等问题，办案人员于2020年10月29日14时到该建筑的供电单位--国网沈阳供电公司大东区供电分公司走访。据该公司高压用电班班长周岩介绍：国瑞汽配城系高压自维正式电而非局维用电模式，即开发单位在开发该商业地块时，申请办理的是高压自维用户，供电公司仅将用电供至产权分界点，分界点以下的用电分配、设备维护及管理等均由国瑞汽配城自行负责，终端用户的电费收取也由汽配城自行办理；供电公司收取高压自维用户的电费标准为平段0.6352元/度，执行峰谷，高峰上浮50%，谷段下浮50%；当然变压器损耗和线路损耗也是客观存在的；另外，线路维护也需要费用。供电公司不对该区域终端用户直接供电，若汽配城将供电方式变为局维，即供电公司将用电直接供给终端用户，则需要开发单位提出申请并负担相关费用后，是可以变成局维的。一审法院认为，关于原告主张判令被告按照原物业费缴纳标准1元/平方米收取物业费的问题，原告的该项诉讼请求属于变更物业服务合同内容，而物业服务合同是集体合同，原告作为个体业主无权单独起诉。关于原告主张判令被告恢复对原告的供电服务的问题，在诉讼过程中，被告百瑞公司已于2020年9月17日前向原告恢复供电，原告的该项诉讼请求，已无事实依据，不予审理。关于原告主张判令被告按照国家商业用电供电收费标准0.6452元/度收取电费的问题，经走访供电单位，供电公司收取高压自维用户的电费标准为平段0.6352元/度，执行峰谷，高峰上浮50%，谷段下浮50%；变压器损耗、线路损耗及维护均需要相关费用，被告百瑞公司做为物业服务公司按照相应浮动电价及损耗、维护费用向原告收取电费，并无不当，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。关于原告主张判令被告对房屋漏水问题进行维修的问题，根据《建筑工程质量管理条例》第四十条规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。本案中，原告于2008年已取得案涉房屋，至今已超过最低保修期限，原告的本项诉讼主张应通过启动维修基金的方式进行解决，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。关于原告主张判令被告对此房屋的临时供电转为供电局正式供电的问题，经一审法院工作人员走访调查，案涉房屋系正式供电而非临时供电，供电方式属于自维电，故原告称案涉房屋的供电系临时供电与事实不符。另外，根据相关规定，若将汽配城的供电方式变为局维，即供电公司将用电直接供给终端用户，则需要开发单位提出申请并负担相关费用，原告个人申请不符合变更供电方式的主体资格，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。关于确认被告大东方公司和百瑞公司之间签订的物业转让合同无效的问题。根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选出物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中，案涉房屋所属的物业管理区域为国瑞汽配城，至今该区域未成立业主委员会，物业服务企业均由作为建设开发单位的被告大东方公司选聘。被告大东方公司与国瑞公司物业服务合同到期后，又与百瑞公司签订物业服务合同，不违反法律和行政法规规定，亦不存在原告所称的转兑物业服务合同的情况，原告的该项诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、七十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十一条，《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:驳回原告赵家来、徐秀娥的诉讼请求。案件受理费100元，由原告赵家来、徐秀娥负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。”和《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选出物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中，案涉房屋所属的物业管理区域为国瑞汽配城，至今该区域未成立业主委员会，物业服务企业均由作为建设开发单位的被上诉人大东方公司选聘。被上诉人大东方公司与被上诉人国瑞公司签订的《前期物业服务协议》以及与被上诉人百瑞公司签订的《沈阳国瑞汽配城项目物业服务合同》均系各方当事人真实意思表示，合法有效，对小区全体业主具有法律约束力。鉴于《前期物业服务协议》中约定的物业费标准3元/月/平方米，《沈阳国瑞汽配城项目物业服务合同》中约定的物业费标准1.5元/月/平方米，而在2019年之前物业公司实际均按1元/月/平方米的标准收取业主的物业费，百瑞公司辩称根据前期物业服务合同收费标准并结合园区实际运营管理的现状及实际投入情况，从在2019年1月1日起将物业费标准调整为1.8元/月/平方米，并经过了园区公示，得到了绝大多数业主的认可，但未提供相应证据予以证明，上诉人对此亦不予认可，鉴于上诉人虽然拖欠2019年以后的物业费，但被上诉人百瑞公司在本案中并未提出反诉，本院在本案中对于物业费收费标准暂不作最终认定，可待百瑞公司主张物业费时，另行结合园区整体物业服务情况及相关证据再予认定。至于上诉人提出的物业服务合同无效的主张，依据不足，本院不予支持。关于上诉人提出百瑞公司应按照国家商业用电供电收费标准收取电费的主张，一审法院到供电单位进行了走访调查，对双方争议事实认定妥当，认定结果理由充分，本院予以确认，上诉人的该项主张不能成立，本院不予支持。关于上诉人提出请求百瑞公司恢复对上诉人的供电服务的问题，因百瑞公司已恢复对上诉人的供电服务，本院对此不予审理，至于上诉人在二审中提出请求百瑞公司赔偿断电导致经济损失2000元的主张，因未在一审起诉中提出，本院对此亦不予审理。关于上诉人提出请求判令被上诉人对房屋漏水进行维修的主张。因上诉人于2008年已接收涉诉房屋，其对于房屋出现漏水的问题本应及时提出权利主张，其于十余年后提出房屋维修的诉讼请求，确已超过保修期限，一审法院认为对于上诉人的该项主张，可在证据充分条件具备后，通过启动维修基金途径解决，并无不当，本院予以维持。综上所述，赵家来、徐秀娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赵家来、徐秀娥负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  谢 宏审判员  吕长辉二〇二一年二月十八日法官助理刘冰青书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；