浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0122民初4244号 原告（反诉被告）：桐庐利时百货有限公司，住所地桐庐县城南街道迎春南路**。 法定代表人：李立新，总经理。 委托诉讼代理人：胡凌、龚骅，浙江灵桥律师事务所律师。 被告（反诉原告）：桐庐韦德健身管理有限公司，住，住所地桐庐县城南街道迎春南路**立山国际中心****/div> 法定代表人：钟晓明，总经理。 委托诉讼代理人：赵和平，浙江**茂律师事务所律师。 原告桐庐利时百货有限公司（以下简称利时公司）与被告桐庐韦德健身管理有限公司（以下简称韦德公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案后，依法适用简易程序于2020年12月14日公开开庭进行了审理。2021年1月28日，被告韦德公司向本院提起反诉，本院受理后，依法于2021年1月28日合并进行了审理。原告（反诉被告）利时公司的委托诉讼代理人胡凌、被告（反诉原告）韦德公司的委托诉讼代理人赵和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告利时公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费89804.30元（自2020年7月20日起暂计算至2020年10月10日），实际按合同约定的物业管理费的标准计算至被告腾退房屋之日止；2.判令被告支付原告逾期支付滞纳金7453.80元（以欠付物业管理费金额为基数按每日0.1%的标准计算，从2020年7月20日起暂计算至2020年10月10日），2020年10月11日起至被告实际付清物业管理费之日止的滞纳金按实计算；3.判令被告向原告支付2020年7月1日至2020年8月31日的水电费共计22672.40元（水费为777.89元、电费为21894.51元），并支付以22672.40元为基数按每日0.1%的标准计算自2020年9月26日起至被告实际清偿上述水电费之日止的滞纳金；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月31日，被告承租位于杭州市桐庐县××路××号××广场××室商铺，原告与被告签订《物业管理合同》一份，约定：被告应按时向原告缴纳物业管理费，自2016年2月20日起至2024年2月19日止，首期物业费于2016年6月10日前交付给原告，以后每期物业费按当期租金支付日同期每半年一付。每月水电费等费用按照原告通知结算支付，被告应于收到账单后7日内支付。如被告逾期支付物业费、水电费等，需按逾期支付金额的0.1%每日向原告支付滞纳金。合同签订后，原告按约提供物业管理服务，因四楼餐饮消防问题减少面积20平方米，双方签订了《物业管理合同补充协议》对物业管理费作了相应调整。2020年7月10日前，被告应支付2020年7月20日至2021年1月19日的物业管理费197461.18元，原告多次催讨被告一直未付。2020年8月6日、8月31日，原告两次向被告发送书面的物业催款通知函，但被告至今仍未支付。2020年9月15日，原告向被告发送2020年7月1日至2020年8月31日的水费777.89元、电费21894.51元的缴费通知单，被告至今亦未支付。原告认为，被告未按约支付物业管理费、水电费的行为严重违反了合同约定，损害了原告的利益。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付2020年7月20日至2020年10月20日的物业管理费98730.59元；2.判令被告支付原告逾期支付滞纳金8194.60元（以欠付物业管理费98730.59元为基数按每日0.1%的标准计算，从2020年7月20日起暂计算至2020年10月10日）,2020年10月11日起至被告实际付清物业管理费之日止的滞纳金按实计算；3.判令被告向原告支付2020年7月1日至2020年9月30日的水电费共计27609.39元（其中水费为1109.94元、电费为26499.45元）；4.本案诉讼费由被告承担。 被告韦德公司答辩称：1.被告认可实际腾退时间是2020年10月20日；2.原告所主张的物业管理费性质与租金一样，本案物业管理费实际上就是租金，被告延迟交纳物业管理费是事实。受疫情影响，2020年2月、3月、4月，被告基本停止营业，造成被告方流动资金发生严重困难，所有商场因为疫情管控原因也已关门，在此期间原告未提供物业服务，原告人员工资国家也是有明确法律规定可以减免支付，因此希望可以酌情减免3个月物业管理费；3.关于滞纳金，被告认可延迟交纳物业管理费的事实，背景因素是疫情因素，最高院相关法律意见也明确表明因疫情因素导致的违约不应追究违约方的责任。滞纳金前提是基于违约责任，希望法院不予支持；4.关于原告主张的水电费，被告认可尚未支付。 反诉原告韦德公司向本院提出以下反诉请求：1.判令反诉被告返还反诉原告已支付的三个月物业管理费81286元；2.反诉受理费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告因受疫情因素严重影响，导致其资金周转发生严重困难，参照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定，要求反诉被告返还反诉原告已支付的2020年2月至4月的物业管理费81286元，请求法院予以支持。 反诉被告利时公司答辩称：1.反诉原告提起反诉没有事实与法律依据，更是违反诉讼程序，反诉被告希望法院对反诉原告进行司法惩戒；2.反诉被告认为反诉原告的反诉请求不成立，反诉原告要求减免物业管理费的依据是最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，但该意见针对的是租赁合同，且是在合同继续履行的情况下，而本案是物业服务合同，反诉原告已搬离涉案物业，双方的物业服务合同也已终止，前期物业管理服务过程中双方已履行完毕服务管理以及物业管理合同；从全局上来说，物业管理服务并非是单一的，是对整个广场所作出的管理，即使疫情期间，反诉被告仍然在进行物业管理服务，并且更加重要与繁琐，反诉被告在此期间已经妥善的履行了物业管理服务，反诉原告也实际享受到了物业服务。因此，请求法院驳回全部反诉请求。 本案本诉与反诉证据一致。 利时公司举证如下： 1.《租赁合同》1份，证明韦德公司承租位于杭州市桐庐县××路××号××广场××室商铺的事实； 2.《物业管理合同》1份，证明利时公司与韦德公司分别作为案涉物业的物业管理人和物业商铺使用人签订物业服务合同，韦德公司应按约支付物业管理费、水电费等费用，逾期支付应支付欠款金额每日0.1%的滞纳金的事实； 3.《物业管理合同补充协议》1份，证明利时公司、韦德公司对物业管理费作相应调整的事实； 4．物业租金缴款通知单、物业租金催缴函、EMS邮寄签收单各1份，证明2020年8月6日、8月31日，利时公司两次向韦德公司发送书面的物业催款通知函，但韦德公司至今未支付的事实； 5．水电费缴款通知单2份，证明2020年9月15日、10月14日，利时公司向韦德公司发送水费、电费缴费通知单，但韦德公司一直拖欠未付的事实。 韦德公司举证如下： 1.桐庐县《关于桐庐县开展文化市场经营场所复工专项检查》打印件1份，证明韦德公司可以复工的时间是在2020年3月25日以后以及受疫情影响实际于4月底开放营业的事实； 2.微信聊天记录3张，证明疫情后，韦德公司的法定代表人钟晓明第一时间联系利时公司的桐庐管理人郑伟文协商租金减免或退租等事实； 3.《桐庐韦德健身管理有限公司专项审计报告》（桐春会专审2020第49号）1份，证明受疫情影响，韦德公司2020年1月至3月与2019年同期相比营业收入减少564200元的事实； 4.资产负债表、利润表各1份，证明截至2020年9月底韦德公司经营亏损巨大等事实。 韦德公司对利时公司提交的证据真实性、合法性均无异议，认为租金与物业管理费是一种性质，认可尚欠物业管理费、水电费的事实。 利时公司对韦德公司提交的证据1，真实性无异议，认为杭州同意复工时间是2020年3月底，韦德公司陈述4月都没经营，不符合实际；证据2，与本案没有关联性；证据3，系韦德公司自行委托做的审计报告，利时公司对其三性均不予认可。且桐庐春江会计师事务所在《桐庐韦德健身管理有限公司专项审计报告》中提出“桐庐韦德健身管理有限公司营业收入核算欠规范，销售年卡取得的收入未通过预收账款或递延收益核算。由于未能提供消费日结月报等资料，我们无法确认其营业收入反映的完整性”，“本报告是按照《专项审计报告编制要求》出具的，不适用于其它目的，仅供申请疫情纾困有关扶持政策使用”，说明在审计报告中，审计机构对韦德公司相关的营业收入都无法确认其营业收入反映的完整性，利时公司更无法确认其真实性，该报告仅适用于疫情期间的扶持政策使用，不能用于本案诉讼目的；证据4，系韦德公司自行制作，对其三性均不予认可。 对双方当事人的证据，本院认证如下：一、利时公司提交的证据，符合证据三性，本院予以采信。二、韦德公司提交的证据1，本院对其真实性予以认定；证据2，系双方公司员工商量租金减免及合同解除事宜，与本案没有关联性；证据3，本院对其真实性予以认定；证据4，系韦德公司单方制作，利时公司提出异议，现无其他证据佐证，无法验证内容真实性、完整性，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2016年1月31日，利时公司（出租方、甲方）与韦德公司（承租方、乙方）签订《物业管理合同》一份，约定：甲方管理乙方位于杭州市桐庐县××路××号××室房屋，建筑面积为2065平方米；物业管理期限为8年，自2016年2月20日起至2024年2月19日止；首期物业费于2016年6月10日前交付给甲方，以后每期物业费按当期租金支付日同期每半年一付，每月乙方水电等费用按照甲方通知结算或支付；管理费按该房屋可出租面积计算；乙方自行承担该房屋所发生的水电费，于收到账单后7日内支付；如逾期支付水电费、物业管理费，按逾期支付欠缴总额的0.1%向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付。后因消防问题减少面积20平方米，双方签订《物业管理合同补充协议》一份，约定物业管理费予以调整，其中2020年7月20日至2021年7月19日的物业管理费为394922.36元。合同签订后，利时公司按约提供物业管理服务。后因韦德公司未按约支付2020年7月20日至2021年1月19日的物业管理费197461.18元、2020年7月1日至2020年9月30日的水电费27609.39元，利时公司于2020年8月6日、8月31日向韦德公司发送书面的缴款通知单、物业租金催缴函，于2020年9月15日、10月14日向韦德公司发送水电费缴费通知单。庭审中，利时公司认可韦德公司于2020年10月20日从案涉房屋中腾退，韦德公司认可尚欠利时公司2020年7月20日至2020年10月20日的物业管理费98730.59元及2020年7月1日至2020年9月30日的水电费27609.39元。 另查明：根据桐庐县疫情防控工作指挥部通知，网吧、游艺厅、KTV等经营场所自2020年3月21日起可恢复开放开业。韦德公司于2020年4月20日前后恢复营业。2020年4月7日，桐庐春江会计师事务所受韦德公司委托出具了《桐庐韦德健身管理有限公司专项审计报告》，编号为桐春会专审（2020）第49号营业收入核查报告载明：经审计，桐庐韦德健身管理有限公司2020年1-3月份完成营业收入7.12万元，比上年同期账载营业收入63.54万元，减少56.42万元。其中，2020年1月营业收入比上年同期减少1.67万元；2020年2月无营业收入，比上年同期减少34.75万元；2020年3月无营业收入，比上年同期减少20.00万元。桐庐韦德健身管理有限公司营业收入核算欠规范，销售年卡取得的收入未通过预收账款或递延收益核算。由于未能提供消费日结月报等资料，我们无法确认其营业收入反映的完整性。本报告是按照《专项审计报告编制要求》出具的，不适用于其它目的，仅供申请疫情纾困有关扶持政策使用。 本院认为，利时公司与韦德公司签订的《物业管理合同》、《物业管理合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，利时公司按约提供了物业管理服务，韦德公司应当按约支付物业管理费及水电费，故本院对利时公司要求韦德公司支付物业管理费与水电费的诉讼请求予以支持。关于利时公司主张的滞纳金，本院结合合同履行情况、当事人的主观过错等因素，酌情将滞纳金标准调整至按同期全国人民银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。关于反诉部分，韦德公司要求利时公司返还已支付的2020年2月至4月期间的物业管理费81286元，本院认为于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、桐庐韦德健身管理有限公司支付桐庐利时百货有限公司物业管理费98730.59元，并支付自2020年7月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的滞纳金，于本判决生效之日起十日内付清； 二、桐庐韦德健身管理有限公司支付桐庐利时百货有限公司水电费27609.39元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回桐庐利时百货有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回桐庐韦德健身管理有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计1350元，反诉案件受理费减半收取计916元，均由桐庐韦德健身管理有限公司负担。 桐庐利时百货有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；桐庐韦德健身管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员  濮丽琴 二〇二一年二月九日 代理书记员  史 佳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。