山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终1081号上诉人（原审被告、反诉原告）：济南世茂新纪元置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘赛飞，总经理。委托诉讼代理人：胡永强，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：姜朋，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马娥，女，1979年9月16日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：周慧群，山东新亮律师事务所律师。上诉人济南世茂新纪元置业有限公司（以下简称新纪元公司）因与被上诉人马娥房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初6962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员李静独任审理。本案现已审理终结。新纪元公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回马娥对新纪元公司的全部诉讼请求，马娥承担违约金249246.9元；3.本案一审、二审诉讼费用均由马娥承担。事实和理由：一、关于合同不能履行，一审法院认定事实错误。关于马娥购房资格的审查问题，新纪元公司作为出卖人只是承担对购房人家庭资料初步核验和购房资格的初步审核等责任和义务。核验马娥具有购房资格，且已完成商品房买卖合同的网签备案。（一）根据向房管局提交的编号为XXXX号《购房人及家庭成员情况申报表》，马娥即买受人已签字承诺其符合济南市购房资格。（二）马娥在办理网签备案时向新纪元公司提交的代为向房管局递交的网签备案材料中并未有材料证明马娥家庭已有一套住宅，新纪元公司对马娥不符合济南市购买首套房资格的事实并不知情。（三）在双方签订的商品房买卖合同补充协议第四条第4款第1、2项中约定，买受人选择贷款方式付款的，无论因买受人、出卖人或非归责于出卖人或买受人的原因致使买受人未能获得银行贷款的或贷款少于申请贷款金额的，买受人同意，该商品房买卖合同继续履行，买受人应自30日内全额付清该商品房总价款或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则买受人自本合同签订之日后的第31日起按照补充协议第五条承担违约责任。综上，马娥不符合济南市关于购买首套房资格的规定，不属于法定或约定的致使合同无法履行的原因，马娥未按照合同约定承担合同义务，应承担违约责任。二、一审法院对购房款认定事实错误。关于马娥已支付的商品房首付款，马娥主张已缴纳772469元，新纪元公司实际收到首付款为752469元，一审法院认定马娥已缴纳首付款数额为772469元。首先，根据新纪元公司与马娥签订《济南市商品房买卖合同》及补充协议约定，买房人应付购房款收付款项为752469元。新纪元公司主张收到首付款为752469元是符合合同约定的。其次，马娥主张已缴纳的首付款数额为772469元，其中包含其向济南房江湖信息科技有限公司（以下简称房江湖公司）缴纳的2万元。新纪元公司已通过提交房江湖公司收据复印件等证据的方式证明此2万元并非由新纪元公司收取，也不应作为马娥已缴纳的首付款。最后，根据合同相对性，马娥与房江湖公司签订合同缴纳2万元，与新纪元公司无关。故一审法院认定该款项应计入马娥已付的房款中属事实认定错误。马娥辩称，新纪元公司和马娥之间的合同无法履行而导致解除，主要责任是因为新纪元公司没有尽到核实的义务而导致马娥签订了根本不能够履行的购房合同。新纪元公司应当全额返还马娥的购房款，且应当支付资金占用期间利息。但马娥为了尽快解决此事，并没有提起上诉，并不意味着马娥认可新纪元公司仅承担部分责任，而新纪元公司一直强调相关首付款的比例以及贷款比例应当交给银行去审核，自己不具备审核的义务。而济南市限购政策明确规定了二套房的首付款比例为60%。作为专业的房地产部门，其应当知晓该政策，更应当在签订购房合同时约定符合政策的首付款比例。新纪元公司却没有尽到核实义务而导致签订了没法履行的合同，其应当承担全部过错及责任。同意一审法院其他的判决内容。马娥向一审法院起诉请求：1.判令解除马娥与新纪元公司签订的商品房买卖合同；2.判令新纪元公司立即返还马娥支付的购房款772469元；3.判令新纪元公司向马娥支付资金占用期间的利息损失（以4万元为基数，自2018年3月11日至实际付清之日止，按年利率6%计算的利息；以732469元为基数，自2018年3月15日至实际付清之日止，按年利率6%计算的利息）；4.判令本案诉讼费用由新纪元公司承担。新纪元公司向一审法院反诉请求：1.解除马娥与新纪元公司于2018年5月10日签订的编号为XXXX的《济南市商品房买卖合同》及补充协议，并配合新纪元公司解除商品房买卖合同网签备案；2.判令解除马娥与新纪元公司于2018年5月30日签订的车位买卖《商品房认购书》；3.判令马娥承担违约金249246.9元；4.本案诉讼费由马娥承担。一审法院认定事实：2018年3月11日，新纪元公司与马娥签订了《商品房认购书》，约定马娥购买XXXX室，房屋面积为126.46平方米，总房价为2492469元。马娥应在签订认购书后7日内付清首付款752469元即总房款的30.19%，余款1740000元在签署《济南市商品房预售合同》之日起30天内付清。如马娥申请贷款额度与银行批准额度产生差额（无论何种原因），应在签订预售合同之日起30日内自筹资金补足差额。自《济南市商品房预售合同》生效之日起，认购书即行失效，以预售合同为准。同日，马娥作为买受人与新纪元公司作为出卖人签订了《济南市商品房买卖合同》合同载明按建筑面积计算，总房款为2023360元，综合装修等其他因素，房屋最终成交价为2492469元，由买受人于签订合同当日支付首付款613360元，余款1410000元以银行按揭贷款的方式于合同签订之日起30日内付清。买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。合同签订当日，马娥分别向房江湖公司和新纪元公司支付了2万元，并于同年3月15日向新纪元公司支付了732469元房款。经双方确认，马娥实际系按照2018年3月11日签订的《商品房认购书》履行首付款的付款义务，新纪元公司对此并无异议。现涉案房屋已完成网签备案，马娥系房屋预登记的所有权人。双方另于2018年5月30日签订认购书一份，约定马娥以159000元购买翡丽公馆A2地块人防车位一个，马娥已足额支付车位款。另查明，马娥前夫刘某某在历城区有一处宅基地房产，属于集体土地，房产证编号为XXXX号，购房时处于双方婚姻关系存续期间。马娥提交济南市人民政府办公厅通知、结婚证、个人信用报告、房产证等证据，其中“通知”载明济南市户籍家庭已经拥有**住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，通知自2017年4月20日起施行。马娥提交上述证据主张新纪元公司明知己方家庭有一处房产，却在审查购房资格时称己方符合首套房购买条件并签订购房合同，致使自己在向多个银行贷款时均被驳回，即使自己接受销售人员建议与前夫离婚，仍不能以首套房比例获得贷款，无法实现购房目的，故应解除双方签订的购房合同。另购房时新纪元公司要求己方向房江湖公司支付2万元以获取购房优惠，该款项应一并计入已付购房款数额，由新纪元公司退还己方已付的772469元购房款并承担相应的违约责任。新纪元公司提交支付凭证一宗及补充协议一份，支付凭证中有马娥向房江湖公司支付2万元的凭条及收据。另补充协议第四条载明原《济南市商品房买卖合同》关于付款方式及期限的约定变更为2018年5月10日前支付752469元，其余房款1740000元采用银行按揭贷款方式于补充协议签订之日起30日内付清。新纪元公司提交上述证据主张马娥在签订合同前已知悉购房相关政策及房款支付方式，现其逾期支付房款，已构成违约，应解除双方之间的购房合同并由马娥承担相应的违约责任，马娥支付给房江湖公司的2万元款项与己方无关，其无权向新纪元公司主张权利。一审法院认为，马娥与新纪元公司签订商品房买卖合同并支付首付款，双方之间成立商品房买卖合同关系。根据行业惯例，新纪元公司作为出卖人应尽到初审查购房者购买资格的义务，其在审查后仍与马娥签订购房合同并约定首付款为房款的30%，应视为已全面了解马娥的情况。合同签订后马娥积极支付首付款并前去多个银行申请办理银行按揭，属于积极履行付款义务的行为，现因客观情况无法办理贷款致使合同无法履行，不能完全归责于马娥，双方均应承担责任，对于双方要求对方承担违约责任的请求，一审法院不予支持，双方均要求解除涉案《济南市商品房买卖合同》，一审法院予以支持。关于马娥向新纪元公司支付的2万元，新纪元公司虽主张己方不知情，但其提交的支付凭证中有马娥向房江湖公司支付该笔款项的凭证及收据，且无法对此做出合理解释，应视为新纪元公司对该款项知情并认可，故该款项应计入马娥已付的房款中，则马娥已付房款数额为772469元，新纪元公司应在合同解除后返还马娥购房款772469元。另，双方就车位签订的《商品房认购书》系双方独立签订，并非涉案购房合同的从合同，且车位独立存在可独立进行买卖，与本诉涉及的《济南市商品房买卖合同》并非同一法律关系，且双方无法在本案中协商解决，对新纪元公司解除车位《商品房认购书》的请求，一审法院在本案中不予一并处理。判决：一、解除济南世茂新纪元置业有限公司与马娥于2018年3月11日签订的《济南市商品房买卖合同》［销售（字）201817271236］（含补充协议）；二、济南世茂新纪元置业有限公司于判决生效之日起十日内返还马娥购房款772469元；三、马娥于判决生效之日起二十日内配合济南世茂新纪元置业有限公司解除《济南市商品房买卖合同》［销售（字）201817271236］的网签备案；四、驳回马娥其他诉讼请求；五、驳回济南世茂新纪元置业有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5762元，反诉案件受理费减半收取5762元，均由济南世茂新纪元置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。新纪元公司提交购房人及家庭成员情况申报表一份（原件在房管局），拟证明买受人已经签字确认其符合济南市购房资格，且新纪元公司仅具有对购房家庭资料和购房资格的核验义务，并不具有对限贷政策进行审核的义务。马娥质证认为，对该证据的真实性不予认可，并没有马娥的签字。另外，该份申请表只是载明了马娥的家庭成员情况，并没有其他的房产情况的调查。即使该份申请表真实，也足以说明新纪元公司并没有履行房查以及马娥是否具备首套房的购房资格义务，新纪元公司对于合同签订不能履行应承担全部责任。经审查，新纪元公司提交的证据系复印件，并无马娥签字，马娥对其真实性亦不认可。新纪元公司关于马娥签字确认其符合济南市购房资格的证明目的不能成立，本院对该份证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应依约履行合同义务。本案争议焦点问题为：一、新纪元公司对马娥未能按照济南市首套房条件申请贷款是否存在过错，应否承担责任；二、案涉合同解除，马娥应否支付新纪元公司违约金；三、马娥支付房江湖公司的2万元，应否计入已付购房款。关于焦点问题一，新纪元公司的责任问题。马娥为购房者本人明知其家庭已有一处房产及济南市限购限贷政策，不符合济南市现行限购限贷政策中购买首套房贷款的规定，导致其无法办理贷款，但在与新纪元公司签订《济南市商品房买卖合同》后，马娥积极履行合同义务，支付首付款及办理银行贷款，无法办理贷款不能完全归责于马娥。新纪元公司作为专业的房地产开发商，知晓济南市限购限贷政策，应履行对购房者购房资格和家庭资料等的核验义务。新纪元公司在审核马娥各项情况后，仍与马娥约定按照首套房购房条件支付首付款及办理贷款，存在与其专业程度不相符的销售过错。故一审法院认定新纪元公司与马娥对无法按首套房办理办理贷款均应承担责任并无不当，应予维持。关于焦点问题二，马娥应否承担违约责任问题。因马娥不符合首套房购房贷款条件，无法按照首套房条件办理相应贷款导致合同无法履行，双方对此均应承担相应责任，故一审法院对马娥关于新纪元公司支付利息损失的主张，新纪元公司关于马娥支付违约金的主张，均未予支持，并无不当。关于焦点三，马娥支付给房江湖公司的2万元应否计入已付购房款问题。马娥在签订合同当日即在新纪元公司售楼处向房江湖公司支付2万元。新纪元公司主张房江湖公司系带客户到售楼处购房，对房江湖公司收取该笔费用并不知情。综合考虑该2万元支付的时间、地点及支付凭条和收据存于新纪元公司的事实，一审法院认为新纪元公司对该收款系知情且认可并无不当。新纪元公司未能对房江湖公司因何种服务而收款2万元、相应收据存于新纪元公司的事实等作出合理解释。据此，一审法院将该2万元计入新纪元公司已收房款，并无不当，本院予以维持。综上所述，济南世茂新纪元置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23048元，由上诉人济南世茂新纪元置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二一年二月三日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗