江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初8169号原告（反诉被告）：昆山仁特机械有限公司，住所地江苏省昆山市张浦镇，统一社会信用代码913205837279984578。法定代表人：周前梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宏军，江苏九元至律师事务所律师。委托诉讼代理人：张蓓丽，江苏九元至律师事务所律师。被告（反诉原告）：昆山满庭芳园艺有限公司，住所地昆山市千灯镇张大**，统一社会信用代码91320583737849818X。法定代表人：徐雪峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：马珊珊，江苏瀛成律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜元元，江苏瀛成律师事务所律师。原告昆山仁特机械有限公司与被告昆山满庭芳园艺有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年05月28日立案后，依法适用简易程序审理，审理中，被告依法提起反诉，经本院审查符合法律规定，本院依法准许，并就本诉与反诉合并审理，于2020年8月12日、11月20日、2021年01月28日两次公开开庭进行了审理。原告昆山仁特机械有限公司的委托诉讼代理人王宏军、被告昆山满庭芳园艺有限公司的委托诉讼代理人马姗姗、杜元元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆山仁特机械有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即将位于昆山市亩土地(含房屋)交付给原告，租赁期限自被告将上述租赁标的物交付之日起计算3年；2.被告支付原告违约金8万元，律师费3万元（审理中增加为40000元）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月6日原被告签订土地租赁合同一份，约定被告将位于昆山市亩土地(含房屋)出租给原告，租赁期限3年自2019年3月6日起至2021年3月5日止。年租金40万元整。合同签订后原告向被告支付租金及押金25万元。合同签订后被告以种种理由拖延将租赁标的物交付给原告。经多次协商，原被告2019年11月签订补充协议，约定将租赁期限推迟5个月即从2019年8月6日起算但被告至今仍拒绝交付租赁标的物。为了维护当事人的合法权益，原告依法提起诉讼，请求法庭支持原告的诉讼请求。被告昆山满庭芳园艺有限公司辩称：一、答辩人早已经将涉案土地交付给原告。答辩人与原告签订《土地租赁合同》时，涉案土地部分已经处于出租状态，原告对此也知情。原告主要负责人周守健先生是资深的骑马爱好者，签订《土地租赁合同》之前就在涉案园子养了近10匹马，经常来骑马娱乐。为了向原告交付涉案土地，答辩人按照原告的要求与仍在租赁期内的几个租户陆续解除了租赁合同并赔偿了损失(其中2019年8月6日养狗场搬离赔偿27500元)。2019年11年27日原告提出租期以养犬场搬离日开始计算，被告也没有计较双方签订了补充协议。其实对于未解除租赁合同的其他租户，双方协商后续租金由原告收取，早在2019年5月16日，答辩人就将土地交付给原告并将收取的部分租金6万元转交给原告；另，答辩人原委托梨园老板叶运松帮忙日常管理园子收取各租户的水电费，但2019年5月后原告就委托张旭代为管理园子收取各租户水电费，园子实际交付日期为2019年的5月份(法官可以去涉案土地各家租户核实)。并且在涉案合同履行过程中，原告也一直向答辩人催讨租金。所以原告收取租金及水电费的行为足以证明被告已经将涉案土地交付给原告。二、原告没有按时支付租金且不服从管理破坏苗木、硬化道路构成违约，答辩人有权解除租赁合同。按照合同约定，签订合同后3日内原告应支答辩人租金400000元和押金10万元(即2019年3月9日前)，被告2019年3月15日仅支付租金及押金250000元，根据《土地租赁合同》第六条第3款甲方有权解除合同收回土地及房屋。另外答辩人将涉案土地交付原告后，原告为了扩大跑马场的规模，将原有的苗木大肆破坏、硬化了土地，违背了《土地租赁合同》中的约定。而且政府相关部门得知后也勒令答辩人恢复原状，答辩人告知原告停止破坏行为，但原告却不服从管理继续破坏，造成涉案土地植被、苗木大量减少、硬化道路。因此原告的行为已经构成违约，答辩人在2020年2月份与原告解除了《土地租赁合同》，根据合同约定已经收取的押金不予退还，原告还应承担破坏的损失及原告的律师费损失。三、原告的经营范围是智能科技领域的技术开发、自动化设备等，并不包含农业、养殖业，所以原告承租涉案农用地用于经营跑马场超出其经营范围。而且现租赁的租户也不愿意解除合同，要求答辩人继续履行租赁合同。综上所述，答辩人认为：答辩人已经向原告交付涉案土地，原告不服从管理破坏苗木硬化道路构成违约，答辩人有权解除租赁合同，请求法院驳回诉请。被告昆山满庭芳园艺有限公司向本院提出反诉请求：1、判令确认解除反诉人与被反诉人之间的《土地租赁合同》，被反诉人向反诉人支付违约金80000元；2、判令被反诉人将反诉人土地恢复原状并赔偿苗木损失2万元；3、判令被反诉人支付反诉人律师费损失人民币30000元；4、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2019年3月6日，反诉人与被反诉人签订《土地租赁合同》，约定：被反诉人承租反诉人的土地，原有苗木保持原状、不得破坏；被反诉人需服从反诉人的管理，不得硬化道路，如反诉人不服从管理，反诉人有权终止合同，且不退回租金及押金；被反诉人有义务按本协议的约定向反诉人支付租金，否则每逾期一日应向反诉人承担年租金每日万分之五的违约金，超过30日未支付租金的，反诉人有权解除合同并要求被反诉人支付年租金20%的违约金；等内容。上述合同签订后，反诉人应在2019年3月9日前支付租金及押金共计500000元，但反诉人并未在约定时间内支付租金，仅在2019年3月15日支付250000元，剩余租金至今未付。另外反诉人将涉案土地交付给被反诉人，但被反诉人却不服从反诉人的管理，擅自破坏苗木。为此政府相关部门多次告知反诉人整改，但被反诉人却不听劝阻，仍我行我素破坏了大量的植被和苗木。综上所述，反诉人认为：被反诉人破坏苗木的行为严重损害了反诉人的合法权益，按照《土地租赁合同》的约定反诉人有权解除合同并要求被反诉人承担违约责任，为此提起反诉，请求贵院依法判决。原告昆山仁特机械有限公司针对反诉答辩：反诉请求缺乏事实依据，不同意解除土地租赁合同，反诉原告违约在先，没有按照约定及时将租赁标的物交付给反诉被告，反诉被告无需承担违约责任，同时反诉被告也从未破坏租赁标的物的现状，无需赔偿反诉原告的苗木损失及律师费。本院经审理查明事实如下：2010年12月24日，昆山市国家农业综合开发现代化示范区有限公司（以下简称农业公司）与被告签订《协议书》一份，约定由农业公司将涉案位于昆山市西侧，面积为130亩土地的开发使用权转租给被告，被告在涉案土地开发农业项目，其项目实施规划必须符合农业示范区的总体发展规划要求，同时约定被告不得将所租赁土地转租给第三方。租赁期限为2011年2月1日起至2028年12月31日止。租赁价格为850元/亩/年。如被告申请建设农业设施及相关配套用房，农业公司协助被告在政府相关规定范围内进行申报，经上级相关部门批准后方可实施。本项目地上建筑物、苗木及相关基础设施作价250万元，由被告结付农业公司。被告的项目规划必须报农业公司审核同意后实施。被告承租上述土地后陆续将其中部分土地转租给案外人，被告提供的转租协议中租赁范围载明为以下范围：1、土地范围为羊圈大棚外西边土地共8.2亩及羊圈大棚外南边土地约亩以用着种植蘑菇。2、土地范围为羊圈大棚内西边浇灌混凝土区域及大棚外面所铺的小公路，3、包含梨园地7亩，黄桃地13亩，东大门处房屋及冷库，鱼塘边养鸡的木头房子；另代管蓝梅地5亩，及鱼塘和园子里面的日常管理，4、东至跑马场，南到鱼塘走道，西至与梨树间的小道，北至生态园内小公路；5、土地范围为东边住房(除已出租的最东面一间，后面2间木屋及房屋中间的场地)南至生态园内小公路，西至蓝莓地，北至河边的种花地。6、土地范围东至南大门公路，西至生态园西边边框，南至生态园南边边框，北至马棚围墙。2019年3月6日，原被告双方签订《土地租赁合同》，约定被告将上述130亩土地（含房屋）出租给原告，租赁开始时间为2019年3月6日起，截至时间2021年3月5日。3年为一周期不涨租金。租金采取先付后租方式，协议签订后3个工作日内，原告支付第一年度的租金40万元和押金10万元，合计50万元。同时约定，原告需服从被告的合理管理，不得硬化道路，如原告不服从管理，被告有权终止合同，且不退回租金和押金。原告有权根据需要在承租的土地上安排修建，但应向相关部门申请并履行报批手续，以保证自身工作顺利完成。原告如需改变土地用途的，应事先征得被告同意并由被告按有关规定报批成功后，重新协商。租赁期间，被告不得任意解除合同（除政府搬迁外），否则被告应支付原告年租金20%的违约金。原告有义务按照协议的约定向被告支付租金，否则每逾期一日，原告应向被告承担年租金每日万分之五的违约金。超过30日未支付租金的，被告有权解除合同并要求原告支付年租金20%的违约金。原被告双方应严格履行本协议，若任何一方违约，则违约方应承担违约责任及守约方遭受的一切损失（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、评估费等）。上述协议签订后，原告仅支付25万元给被告，原告认为被告未能将场地全部交付给原告，故未按约支付50万元，被告认为原告未按约支付50万元，且不服从管理，导致双方产生纠纷。另查明，2019年5月16日，被告将其中租给案外人面粉仓库的租金6万元（2019年度）通过微信转给原告负责人，被告负责人予以接受，被告并要求原告写一张收据带给面粉仓库的小伙子，原告负责人亦予以同意。之后，原被告之间微信聊天记录如下：（6月28日）“被告方：周总你好，本来养狗的是在7月1日前全部搬好，昨天他告诉我因场地问题可能要多个几天，7月10日前一定搬完，我让他7月7日前搬完，你看可以吗？前面上个月已经全部搬好，可以开始装修了，只有后面了，实在不好意思了。原告方：我星期天还过去了，门锁着，根本进不去。被告方：我让他把钥匙放在老叶那吧，他说下午配一把钥匙放在老叶那，到时候你去拿吧。原告方：好的。”（7月29日）“原告方：曹小姐，养狗的到现在还没有搬走。被告方：不好意思，昨天晚上刚从老家回来，明天就问好吧？原告方：好的。”（7月30日）“被告方：周总，我今天打了电话，他保证后天一早就开始搬，3号肯定交房，我也后天过去，不好意思了。原告方：已经没有信用了。被告方：就是我后天过去。原告方：这个租金要算回来。”（8月6日）“被告方：周总，养狗的已经搬好了，你看什么时候去看看，我叫他不锁门，透透气，到时候把租金算给你，实在不好意思了。原告方：我都不想说话了。”（11月27日）“被告方：周总回来看了一下合同，他们签的是5年，我写的是我已经收了的租金日期，应该是2018年1月1日-2022年12月31日。原告方：曹小姐，这样我该怎么办。”（12月3日）“原告方：曹小姐，草莓地的租金要给我了，还有老叶他们的租金都要给我了。被告方：好的，这2天正在找鱼的下家，找好了马上抽水。原告方：好的。被告方：这两天小朋友闹肚子，过两天重新算下该转你的租金。原告方：好的。”（12月6日）“原告方：曹小姐，这个租金要给我了，还有果园要一万元押金，因为我租这个园子也付了十万的押金。”自2019年12月3日起，原被告双方聊天记录显示，原告一直向被告催要被告已经转租给他人的其他场地已经收取的租金，双方交流中显示原告方在2019年12月份已经对涉案场地进行挖土施工。又查明，原被告双方于2019年11月27日签订《补充协议》，对原合同调整如下：(1)租赁开始日期由原来的2019年3月6日起，调整为2019年8月6日起(即推迟5个月)。(2)、已经整改后的苗木不得破环。除上述调整外，《土地租赁合同》其他条款保持不变。2020年2月21日，原告负责人与被告负责人通话显示由被告负责协调与案外人沟通将涉案场地其中园子交给原告，被告陈述因管委会有点想法暂时无法交。2020年7月16日，昆山市自然资源和规划局千灯分局向被告发出《土地违法线索移送函》载明：我分局根据苏自然资发(2019)168号文件精神要求，你公司在我镇xx路北侧违建养马设施基地项目，占地面积约15.67亩，涉嫌违反了《中华人民共和国土地管理法》第七十七条之规定。根据昆山市政府《关于昆山市开发区和建制镇相对集中行政处罚权工作方案的通知》昆政发(2019)31号)第府办公室《关于昆山市开发区和建制镇相对行政处罚权工作推进实施方案的通知》昆政办发(2019)137号)第二条第一款之规定，现将违法线索移送给贵公司，请依法及时处置，必须在7月25日之前拆除在农用地上所有的建筑物、构筑物和场地上等设施，整改、平整、复垦到位。涉嫌犯罪的请按照“两法衔接”规定及时移送镇相关职能部门。请将处理结果及时函告我分局。2020年7月20日，农业公司向被告发出《告知函》载明：2010年12月24日我公司将位于昆山市北侧，环镇路西侧，面积130亩的土地出租给昆山满庭芳园艺有限公司(以下简称满庭芳园艺)，租期为2011年2月1日至2028年12月31日。近期政府有关部门检查发现，贵公司在租赁地上有违章建筑物、土地硬化等行为，我公司已明确告知贵公司应加强内部管理，自主经营，不得转租，并尽快将农用地上所有的违建物，按昆山市自然资源和规划局千灯分局的土地违法线索移送函【千资土移字(2020)年(11)号】要求进行整改。再查明，原被告为本次诉讼，聘请律师，并约定律师费均为40000元。以上事实由当事人提供的土地租赁合同及补充协议、网银电子回单、电话录音、代理合同及发票、聊天记录、视频、照片、违法线索移送函、《协议书》以及当事人陈述予以证实。本院认为，原被告双方签订的《土地租赁合同》及其补充协议书系双方当事人真实意思表示，合法有效。协议签订后，原告仅支付了被告租金及保证金25万元，依约尚有25万元租金未支付。关于原告主张被告尚未实际交付涉案租赁场地的抗辩理由，因合同履行期限在《土地租赁合同》中系明确，且并未将土地交付另行约定也未将交付行为作为按约付款的先决条件，结合原告方在合同签订前以及履行过程中均系知道涉案场地有出租给案外人的事实，同时在合同签订后，原告方负责人与被告方负责人的聊天记录显示被告方一直配合原告方在协调涉案部分场地出租给案外人收回的事宜，可以看出，涉案场地应自双方合同签订之日即租赁期间的起始日，已经视为交付给原告，虽然涉案场地有部分转租给案外人，但不影响被告对原告的交付行为，被告事后协调行为应视为对交付后对原告的协助行为，相关的权利义务的交接应以交付日2019年3月6日为转移点，这一点从原告收取被告转交的面粉厂的2019年度租金也可以得出。但是，由于被告在协助过程中未能尽到承诺完成的时间，视为被告方存在违约行为，对原告方产生损失，故双方签订了补充协议对起租时间进行了重新约定，之后原告仅是对被告已经收取的租金应结算给原告进行催讨，由于双方重新约定了起租时间，且被告承诺已经收取的其他案外人的租金需要重新结算给原告，故原告方未按约支付第一期租金由于被告方亦需要与原告结算的理由即不构成逾期付款。综上可以看出，涉案土地在双方合同签订后，被告已经将土地交付给原告实际使用，双方由于存在其他案外人已经收取的租金结算和清场后续事宜在进行沟通，原告因此也未能按约支付全部第一期租金及押金，但不构成违约。在双方履约期间，由于涉案场地违建养马设施基地项目，存在违章建筑物、土地硬化等行为，导致原土地使用权人农业公司向被告发函，再次告知被告应加强内部管理，自主经营，不得转租，并尽快将农用地上所有的违建物，按昆山市自然资源和规划局千灯分局的土地违法线索移送函【千资土移字(2020)年(11)号】要求进行整改。双方合同已实际无法继续履行。经对原告释明，原告坚持继续履行合同的诉请，故对原告要求被告继续履行合同的诉讼请求本院不予支持。关于合同无法继续履行的责任，由于涉案土地已经在2019年3月交付给被告实际使用，从双方聊天记录看，被告在交付后一直积极配合原告对涉案场地上其他租户进行协调处理，原告在实际使用期间存在施工行为，且原告也承认被告将涉案土地分租给案外人长达7、8年之久，农业公司也未提出异议，说明农业公司对涉案土地根本的要求是符合政府规划开发要求，也即原告承租使用涉案土地后，只要按照合同约定服从被告管理，符合政府规划要求，被告是有能力将涉案场地通过与农业公司沟通交付给原告正常使用的，但由于原告在占有使用涉案土地后，对涉案土地的施工，引起昆山市自然资源和规划局千灯分局对涉案土地现场的违规行为的关注，并向被告发出《土地违法线索移送函》，从而导致农业公司也向被告发函，导致合同无法继续履行。但从被告提供的对案外人的租赁合同来看，涉案土地上的违规建筑及马场等早在原告承租前就已经部分存在，故导致合同无法继续履行的原因并非原告单方面施工单一原因，包括被告早先在涉案场地上已经存在的违规行为及转租行为，系原被告双方共同行为导致合同无法继续履行，原被告双方均应对合同解除承担相应的责任。由于合同客观上已经无法继续履行，故对被告要求解除原被告之间的《土地租赁合同》的诉讼请求予以支持，鉴于补充协议系合同补充，亦一并予以解除。由于合同解除，双方均存在违约行为，故对原告主张的违约金、律师费及被告反诉主张的违约金、律师费均不予支持。合同解除后，原告应将涉案土地返还给被告，被告并未有证据证明原告具体施工行为以及毁损苗木数量，故对被告诉请第二项要求土地恢复原状并赔偿苗木损失2万元本院不予支持。因原告经本院释明，坚持主张继续履行合同，双方今后在合同解除后的租金、押金结算以及其他损失，可另行诉讼主张赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告昆山仁特机械有限公司的全部诉讼请求；二、被告昆山满庭芳园艺有限公司与原告昆山仁特机械有限公司之间签订的《土地租赁合同》解除；三、驳回被告昆山满庭芳园艺有限公司的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费2500元，减半收取1250元，由原告昆山仁特机械有限公司负担。反诉案件受理费9300元，减半收取4650元，由昆山满庭芳园艺有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  徐福灿二〇二一年二月四日书记员  程雨婷