广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23508号上诉人（原审原告）：林夏威，男，1992年8月6日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：李锡晶、陈毓，均系北京市康达（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盘坤逢，男，1962年7月13日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：李宇生，男，1988年8月4日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：杜骏、黄建南，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人林夏威因与被上诉人盘坤逢、李宇生确认合同无效纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初4809号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。林夏威上诉请求：1.请求依法撤销广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初4809号民事判决，发回重审或依法改判；2.请求依法判决由被上诉人承担一审、二审全部诉讼费。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。l、一审判决“经审理查明”部分认定：“2018年12月31日，借款人何琳、见证人陈某、保证人林永飞、保证人林夏威、出借人盘坤逢签署《保证承诺函》”，此部分事实认定错误。（1）《保证承诺函》签署时间错误，2018年12月31日，上诉人在美国，根本无法与何琳、陈某、林永飞、盘坤逢同时于2018年12月31日签署《保证承诺函》。（2）一审法院将上诉人认定为保证人错误，《保证承诺函》保证人、借款人、见证人、出借人的姓名和身份证号码均为打印，在出借人签字上文部分，明确写明：“在保证人林永飞严格本《保证承诺函》内容履行的前提下，本人才同意延期。否则，本人保留依法依约追究其相关责任的权利”，且纵观《保证承诺函》的内容，该保证承诺函是由林永飞向盘坤逢出具，而非上诉人以自身名义出具的，上诉人并非保证人。2、一审判决“本院认为”部分：“从涉案房屋的交付情况看，盘坤逢、李宇生称涉案房屋由林夏威交付给其，……也无证据证实林夏威在诉前对此提出异议，进一步印证了林夏威将涉案房屋以物抵债并实际交付房屋的事实”，此部分事实认定错误。（1）上诉人一直在美国，其并不知道涉案房屋已被盘坤逢贱卖，其己于2019年12月6日公证撤销了对盘坤逢的授权委托，并于2019年12月底回国欲亲自处理授权委托事宜，但经查询却得知涉案房屋已被低价出售，于是上诉人便咨询律师、收集证据、委托律师进行诉讼维权。因受新冠××疫情及春节假期的影响，上诉人直至2020年3月2日才成功立案。上诉人一直以实际行动在提异议在维权，一审法院认为上诉人在诉前未提出异议属于事实认定错误。（2）上诉人自始至终并不认识李宇生，在上诉人查询得知涉案房屋被盘坤逢出售给李宇生之前与李宇生没有任何交集，不存在将涉案房屋交付给李宇生的可能；根据上诉人获得的新证据即何琳、林永飞、盘坤逢2019年6月15日签署的《债务清偿协议》，显示：“林夏威向乙方（即盘坤逢）出具一份全权委托书，委托乙方出售凯旋房屋（即涉案房屋），委托书依法办理公证，同意乙方在本协议签署之日起12个月后（即2020年06年15日后）可向第三方出售凯旋房屋，出售价格以届时市场价格为准”，由此可见，上诉人也并未将涉案房屋交付给盘坤逢，仅是同意委托其按约定代为出售。实际上，上诉人向盘坤逢出具授权委托书时直至盘坤逢将房屋出售给李宇生，涉案房屋原有的5把钥匙（尚未启用）及装修钥匙全部都在上诉人手中，并未交付给盘坤逢。一审法院认定上诉人将涉案房屋交付给被上诉人，属于事实认定错误。被上诉人在一审诉讼中故意不提交《债务清偿协议》，从而误导一审法官。根据《债务清偿协议》约定，盘坤逢代林夏威出售涉案房屋是有时间要求的，即在2020年6年15日后才有权代为出售涉案房屋，但盘坤逢违反《债务清偿协议》约定，擅自在2019年11月28日以明显低于市场公允价格出售给李宇生，已构成违约，因违约所获得的非法利益不应受法律保护。同时，盘坤逢在出售涉案房屋时，一边认为涉案房屋为林永飞出资为上诉人购买，不需要考虑上诉人的意愿；一边又擅自违反其与林永飞达成的债务清偿协议，与李宇生恶意串通损害上诉人合法利益。由此可见，被上诉人在2019年11月28日出售涉案房屋行为与事实不符，严重违背诚实信用原则。二、一审法院认定事实不清，证据不足。1、一审判决“经审理查明”部分认定事实不清，证据不足。（1）根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法[2017]191号】第十三条的规定：“一方当事人主张房屋买卖合同实为民间借贷合同的担保的，应当举证证明民间借贷合同关系的存在”。被上诉人主张的所谓“以物抵债”的前提条件应证明民间借贷法律关系的存在。本案中一审法院并未审理查明民间借贷关系是否真实存在，仅凭被上诉人提供的转账记录（且转账记录的收款人既非何琳也非上诉人）及何琳的《确认函》便予以认定盘坤逢出借3500万元给案外人何琳的事实，一审法院事实认定不清，证据不足。（2）被上诉人提交的《保证承诺函》以及《确认函》中均提及有其他协议的存在，但一审法院并未进行审查。债务人何琳曾于2019年6月15日与盘坤逢签订了《债务清偿协议》申请延期及分期还款，但盘坤逢自始至终并未提交《债务清偿协议》，上诉人不知道其中是否还存在其他利益纠葛，但一审法院置之不理。根据上诉人获得的新证据即何琳、林永飞、盘坤逢于2019年6月15日签署的《债务清偿协议》，该《债务清偿协议》内容对本案的审理至关重要。同时该《债务清偿协议》由签署人捺骑缝手印，而《保证承诺函》签署人并没有捺骑缝手印，上诉人只在最后一页签名，上诉人无法确定被上诉人是否更换过《保证承诺函》的首页，从而产生对上诉人可能不利的情形。陈某为《保证承诺函》的见证人，应清楚该债务的部分事实，一审法院如传唤见证人明显有助于债务事实的查明，但一审法院对债务未进行审理，导致事实认定不清。（3）《确认函》签署日期为2019年12月15日，涉案房屋的交易日期是2019年11月28日，交易不符合常理，存在明显矛盾。如根据被上诉人主张的“以物抵债”，债务人何琳于2019年12月15日进行债务确认的时候应予以扣减房屋交易款项，但债务人确认的债务依旧是3500万元，与上诉人主张的“以物抵债”中债的金额一致，《确认函》通篇并没有任何关于“以物抵债”的描述，也没有要求上诉人对债务进行签字确认。一审法院并没有对如此矛盾明显的事实进行查明，存在事实认定不清。（4）一审法院认定涉案房屋的买卖为以物抵债，但一审法院并未对债务的真实性进行查明。上诉人并非借款人，上诉人以其房屋对何琳的债务进行抵债违反了权利和义务对等的基本原则，也违背了交易的基本逻辑，不符合常理。以物抵债的前提应该是真实的债务，债务金额是确定的，抵债的金额也应是确定的。一审法院仅凭被上诉人单方提交的不完整证据，认定涉案房屋的买卖为上诉人替何琳偿还盘坤逢借款的抵债行为，并未查清楚抵债的金额究竟为多少。涉案房屋经评估的市场公允价格为50039450元，但成交价格仅为15375000元，一审法院笼统认定为以物抵债，并未查明抵债的具体金额，明显损害了上诉人的合法权益。2、一审判决“本院认为”部分属于事实认定不清。本案中上诉人未主张被上诉人非法占有使用涉案房屋，上诉人起诉前在广州市房地产档案馆查询已得知，涉案房屋于2019年11月28日出售给李宇生并完成了过户登记。本案中上诉人主张的是撤销房屋买卖合同，理由为（1）房屋交易价格严重不合理，（2）涉案房屋的交易属于盘坤逢滥用授权，且李宇生非善意第三人。一审法院并没有对房屋交易价格进行审理，存在事实认定不清。三、一审法院违反法定程序。1、一审法院要求上诉人对被上诉人超过举证期限提交的补充证据进行质证。一审法院在庭审中没有要求被上诉人提交补充证据，也没有延长被上诉人的举证期限，却在庭后近一个月后要求上诉人对被上诉人超过举证期限提交的补充证据进行质证，该行为违反法定程序。2、一审法院在案件尚未审理完毕前出具民事判决书。上诉人于2020年7月14日收到一审法院要求对被上诉人提交的补充证据进行质证的通知，随后上诉人于2020年7月17日向一审法院邮寄了《补充代理意见》，明确对被上诉人超过举证期限提交的补充证据不予质证，且明确指出被上诉人提交的补充证据与庭审中的自认相矛盾。2020年7月27日，本案书记员电话联系上诉人，要求上诉人于2020年7月28日下午15：00去法院做笔录，说是补充问询。当天下午上诉人到一审法院，直到15：30分才进入第三十四法庭，法官并没有对上诉人、被上诉人进行任何询问，当上诉人和被上诉人落座后，还离开了法庭，只是由书记员简单地做了笔录，笔录中上诉人也明确上诉人对被上诉人提交的补充证据不予质证，具体以上诉人提交的书面意见为准。签署笔录后，书记员让上诉人与被上诉人至6楼大厅等候，16：10分左右，书记员通知上诉人签收资料，上诉人查看后发现居然是本案的判决书，但上诉人从未收到本案宣判的任何通知。判决书中明确提到了被上诉人提交的补充证据，但却对上诉人的书面代理意见完全没有任何阐述，对上诉人的补充意见也没有进行任何调查询问，在做完笔录后短短半个多小时便要求上诉人签收判决书，上诉人有理由相信一审法院在本案尚未审理完毕前，已经出具了判决书，一审法院未按法定程序审理本案。3、一审法院擅自变更上诉人的诉讼请求。上诉人从未变更诉讼请求，一审法院擅自将本案的撤销之诉变更为确认合同无效之诉，严重违反法定程序。四、一审法院适用法律错误。1、本案上诉人以房屋买卖合同纠纷起诉，但一审法院完全抛开《合同法》，对《合同法》及其相关司法解释只字未提，也未引用任何相关的法律条文对本案进行审理认定；即使一审法院认为本案涉及“以物抵债”，却未引用任何相关法律法规对其进行解释说明，一审法院通篇仅以《民法总则》以及《民事诉讼法》中的兜底条款“诚实信用原则”予以判决认定，上诉人认为一审法院适用法律错误。2、一审判决“本院认为”部分认定：“以物抵债也无违反法律、行政法规的强制性规定”，属于适用法律错误。《保证承诺函》签署时各方约定的债务期限未届满，约定债务期届满不能还款将涉案房屋登记至债权人名下，属于流质条款，违反物权法和担保法的相关规定，应属于无效条款。根据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（法[2019]254号）第45条的规定：当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。一审法院对上述问题并未做任何释明。综上所述，一审法官未居中裁判，罔顾事实和法律，认定事实不清、证据不足、忽视关键证据，判决存在明显不公，严重损害了上诉人的合法权益，根据《民事诉讼法》有关规定，上诉人请求二审法院发回重审或依法改判。盘坤逢、李宇生辩称：一、本案并非一般的房屋买卖合同，而是以上诉人为保证人的、基于有效借款协议和以物抵债协议的抵债物交付；上诉人提供的房屋买卖合同只是配合不动产登记部门对房屋过户登记的程序要求而签订，不能反映抵债物的实际交付价值。1、涉案房屋过户登记为上诉人履行担保义务即“以物抵债”，而非房屋买卖。何琳于2016年10月10日、2017年4月14日、2017年6月14日共向盘坤逢借款3500万元。因何琳没有还款能力，其申请延期至2019年3月9日再履行还款义务，并由林永飞及上诉人共同为何琳提供连带担保，其中上诉人承诺：如何琳在2019年3月9日债务到期后仍未能履行偿还借款本息义务的，盘坤逢可以将上诉人名下的广州市天河区清风南街路21号1401房转移至盘坤逢名下。针对前述还款及担保承诺，何琳、林永飞、林夏威及盘坤逢于2018年12月31日签订了《保证承诺函》；林夏威因身处美国，《保证承诺函》由其签订后寄回国内，林夏威在一审阶段确认了签名的真实性，作为完全民事行为能力人，其对《保证承诺函》的内容及法律后果有充分的分辨力，因此是否存在时间倒签的情况并不影响协议的有效性。故前述《保证承诺函》为协议各方真实的意思表示，约定的内容未违反法律强制性规定，合法有效。2019年3月9日，上述借款经延期后期限届满，但何琳未能履行还款义务，林永飞及林夏威也无法履行保证责任，故盘坤逢根据各方合意形成的《保证承诺函》，要求林夏威向盘坤逢交付抵债物；因林夏威身处美国且短时间内无回国计划，故其于2019年5月份，直接向盘坤逢出具了《授权委托书》，授权盘坤逢可以对涉案房屋行使挂售、代为清偿银行贷款、办理网签过户、收取定金和购房款等权利，并对该《授权委托书》进行了公证及认证。截至2019年11月，何琳、保证人林永飞、林夏威均未向盘坤逢返还任何借款本息，故盘坤逢根据到期债务的金额（约4200万元人民币），对涉案房屋采取更名过户，接受抵债物用于抵扣部分债务本息。涉案房屋过户时市场交易均价约为10万元／平方米，经协商，盘坤逢以高出市场交易均价的价格即12万元／平方米的价格，接收涉案房屋作为抵债物。涉案房屋面积279.53平方米，总价值为人民币33546240元；因涉案房屋过户时尚有银行贷款13967013.67元未偿还，根据广州市规划和自然资源局的实务规定，房屋过户前需还清所有银行贷款，而何琳、林永飞及林夏威均不具有偿还银行贷款的能力，故由盘坤逢代为向银行偿还贷款，且盘坤逢代林夏威支付了房屋交易税等杂费共计人民币448477.25元（含应缴税额448397.25元、不动产登记费80元）。因此，扣除盘坤逢垫付的银行贷款、房屋交易税等杂费后，剩余价值为19130749.1元可用于冲抵何琳所欠的借款利息，还有剩余部分的再冲抵本金。林夏威在2019年时有亲属在国内，盘坤逢也并非专业的房屋中介人员，如本案只是基于有效授权及公证的一般房屋买卖合同，林夏威完全没有授权给盘坤逢代为销售房屋的可能性；因此涉案房屋的所有权变更只可能是基于以房抵债、以物抵债而发生。2、盘坤逢提供的房屋买卖合同只是因行政主管部门对房屋过户有程序要求而签订，并非真实的以物抵债价值；李宇生系代盘坤逢持有涉案房屋，实际所有权人为盘坤逢。本案的真实情况虽为“以物抵债”，但因抵债物涉及不动产交付及不动产更名过户的问题，为办理网签手续，需要签订《存量房交易合同》，故盘坤逢扣除了代林夏威清偿的房屋贷款后，以相对较低但合理的价格作为过户价，以减少盘坤逢及林夏威的损失（如节省房屋交易税等），同时达到办理房屋过户的目的。可见，林夏威提供的《存量房买卖合同》并不能、也不是用于真实反映涉案房屋的价值，林夏威故意对人民法院隐瞒了真实情况。3、综上，涉案房屋交易形式上虽为房屋买卖，实为“以物抵债”即以房屋剩余价值抵偿其他合法债务，符合《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的规定。林夏威在一审以“房屋买卖合同纠纷”作为诉讼案由及权利主张基础，一审法院在查明本案存在“以物抵债事实，而非一般房屋买卖合同”后依法驳回林夏威的诉讼请求并无不当。二、涉案房屋的“抵债”价格在市场交易均价合理范围内，高于税务部门的指导价，该抵债价格并未损害上诉人的合法利益。涉案房屋过户时的市场交易价格约为10万元人民币每平方米（经中国民生银行股份有限公司广州分行的评估结果显示价格是约10万元每平方米），因涉案房屋实为保证人林永飞出资购买，经林永飞请求，盘坤逢同意以高于市场交易价的价格即12万元／平方米抵偿部分欠款。因此，本案为以物抵债，但盘坤逢系以合理价格抵销部分到期债务本息，未损害林夏威的合法权益，结合林夏威自愿提供担保，作出以物抵债承诺，提供经合法公证及认证的《授权委托书》等情况，综合抵债物交付不存在串通损害第三方权益的情况，故不符合《合同法》规定的撤销情形，应当认定“房屋过户、以物抵债”行为合法有效。林夏威提交的所谓鉴定报告，因鉴定程序存在违反《中华人民共和国治安管理处罚法》的情形（即以非法侵入他人住宅的形式进行评估取证），故而不具有合法性及证明效力。涉案房屋的价值，应当以盘坤逢在一审时提交的民生银行出具的评估报告为准。三、盘坤逢与案外人何琳、林永飞签订《债务清偿协议》，并不影响林夏威承担保证责任，一审法院判决内容并无不当。1、一审法院在查明本案系基于其他事实而产生的纠纷而非林夏威所谓的“房屋买卖合同纠纷”，驳回林夏威的所有诉讼请求并无不当。2、2019年12月，何琳与盘坤逢签订的《确认函》，目的只是在于确认其向盘坤逢借款的详细往来情况，并不涉及也无需涉及抵债内容。林夏威针对该部分的上诉理由并无实质意义。3、盘坤逢、李宇生只需证明本案纠纷实际属于“以物抵债”情形即可，并无需在本案中提交所有的借款资料。详细的借款本息情况、保证范围、抵债金额等属于另案的问题，林夏威无权“以诉代审”替两被上诉人及人民法院决定案件中应当提交什么资料，故林夏威所谓的“故意不提交《债务清偿协议》”的上诉理由并不成立。4、（1）《债务清偿协议》虽然对林夏威约定了相应的履行内容，但林夏威未签字，故相应的条款不对林夏威产生法律效力，与林夏威无关。（2）《债务清偿协议》虽然延长了主债务人何琳履行还款义务的期限，但并未加重林夏威的保证责任，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第三十条的规定，因未加重林夏威的保证责任，故前述变更不影响林夏威承担保证责任。且主债务人何琳、连带保证人林永飞截至二审受理之日，均未履行还款付息的义务；计算至涉案房屋所有权变更之时，盘坤逢对主债务人何琳的债权本息也足以覆盖林夏威提供的抵债物价值。因此盘坤逢行使以物抵债权利并无不当。综上，《债务清偿协议》是否存在、是否提交，均不影响林夏威根据其作出的承诺承担保证责任。四、林夏威以捏造的事实提起诉讼，其行为已涉嫌触犯虚假诉讼罪，如经人民法院审核符合刑事立案标准的，应移交公安部门立案处置。林夏威在提起诉讼时，故意隐瞒了房屋的真实交易价值，甚至连房屋贷款情况都未提及，以编造的事实提起了针对房屋买卖合同的撤销之诉，其真实目的在于逃避应承担的担保责任。林夏威的行为及涉案金额已经明显触及了《刑法》第三百零七条之一的虚假诉讼罪，且其行为目的在于逃避其他合法债务，还有可能还触及《刑法》第三百零七条之一第三款的规定，应由贵院依法审核后移交公安部门并依照处罚较重的规定定罪从重处罚。综上所述，恳请二审法院查明案件事实，依法驳回上诉人的全部上诉请求。林夏威向一审法院起诉请求：1、撤销盘坤逢、李宇生签订的合同编号为穗存量房合字××号的《广州市存量房买卖合同》。2、盘坤逢、李宇生返还标的房屋。3、盘坤逢、李宇生承担本案诉讼费、评估费、财产保全费。一审法院经审理查明：关于广州市天河区清风南街21号1401房（建筑面积279.5515平方米，住宅，简称涉案房屋），2017年3月30日林夏威与案外人广州新翊房地产发展有限公司签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定林夏威购买涉案房屋，总金额20826587元，首期款6256587元，剩余房款1457万元以按揭方式付款等。2018年12月31日，借款人何琳、见证人陈某、保证人林永飞、保证人林夏威、出借人盘坤逢签署《保证承诺函》，载明：盘坤逢就何琳向盘坤逢借款3500万元，本人林永飞自愿对上述借款的还款义务和责任提供连带保证担保，并在2018年12月9日签订的《借款补充及担保协议书》（合同编号：协借综字第号）中再次确认承担连带担保责任。上述借款中的1000万元经续期后，己于2018年12月9日再次到期。但因何琳和本人资金周转等原因，无法偿还借款本息，何琳先生和本人特向盘坤逢申请将1000万元借款延期三个月至2019年3月9日。本人保证盘坤逢的所有3500万元本金及利息安全，并承诺于上述期限届满前无条件偿还盘坤逢的借款本息。如上述期限届满何琳或本人仍无法偿还借款本息，则本人保证和承诺，盘坤逢可以就全部借款3500万元要求林永飞本人立即清偿及承担相应责任，并可采取任何保障借款本金和利息安全及获得清偿的措施，均合情合理，包括但不限于：（1）将林永飞本人名下拥有的天河区天河北路251号1201房（穗房地产证字第**）和林夏威名下拥有的天河区清风南街路21号1401房（粤20**广州市不动产权第00054611号）全部转移登记至盘坤逢先生名下；（2）将林永飞本人持有的摩登大道（证券代码：002656）无限售流通股共（）股质押给盘坤逢；（3）其他盘坤逢认为必要的保障措施。本人无任何异议。特此保证。另盘坤逢签名上方有“在保证人林永飞严格本《保证承诺函》内容履行的前提下，本人才同意延期。否则，本人保留依法依约追究其相关责任的权利”内容。2019年5月2日，经美国加利福尼亚州公证、中国驻旧金山总领事馆认证，林夏威出具《授权委托书》，委托书内容：林夏威委托盘坤逢全权代理委托人执行和处理涉案房屋的以下事项：（一）代表委托人向中介机构放盘；（二）代为办理提前偿还银行贷款并办理涂销抵押登记手续；（三）代表委托人与房屋买受人签订房屋买卖合同；（四）代表委托人办理包括但不限于网签、递件、房屋过户、缴纳税费等手续；（五）向房屋买受人收取定金和购房款；（六）代收有关法律文件；受委托在办理上述事项过程中签署的一切文件本人均予以承认。受委托人有转委托权。本委托书的有效期自签署之日起五年有效。本委托书为不可撤销的委托。2019年11月27日，盘坤逢向林夏威中国银行账户支付了********.67元用于偿还涉案房屋贷款。2019年11月28日，中国银行股份有限公司广州越秀支行出具贷款结清证明，证明涉案房屋的贷款本息已全部结清。同日，盘坤逢作为代理人以林夏威名义（卖方、甲方）与李宇生（买方、乙方）签订《存量房买卖合同》，约定涉案房屋出售价格15375000元等。2019年12月2日，涉案房屋产权登记至李宇生名下。2020年1月2日，涉案房屋上设立抵押权，抵押权人中国民生银行股份有限公司广州分行，债权数额1200万元。本案中一审法院根据林夏威申请查封了涉案房屋。关于涉案房屋现状，林夏威表示：涉案房屋是毛坯房，但据了解涉案房屋钥匙已被更换。盘坤逢称：我方确认涉案房屋由我方控制，房屋门锁于2019年11月28日更换，当时涉案房屋钥匙是由林夏威交付我方。林夏威为证实其诉请提交以下证据：1、林夏威于2019年12月6日出具的《撤销授权委托书的声明》，主要内容撤销对盘坤逢出售涉案房屋的委托等。2、广东腾联资产评估有限公司出具的《资产评估报告书》以及《广东增值税普通发票》（显示评估费32500元），拟证明：以2020年1月5日为评估基准日，涉案房屋评估价值为50039450元，盘坤逢、李宇生买卖涉案房屋的价格明显为不合理低价，李宇生非善意买受人，盘坤逢、李宇生存在侵权故意。盘坤逢、李宇生表示：对证据1真实性无异议，合法性、关联性、证明内容不予认可；对证据2真实性、合法性、关联性、证明内容均不予认可。盘坤逢、李宇生提交以下证据：1、房屋评估报告（原件）；2、安居客、合富置业APP历史成交记录；3、现场照片。证据1-3拟证明：（1）经中国民生银行股份有限公司广州分行评估，涉案房屋在2019年12月单价约为100000元/平方米；（2）经查询，涉案房屋所在小区的历史成交记录约为100000元/平方米；（3）涉案房屋内部并未完成装修，仅是毛坯房，林夏威提交的评估报告显示的涉案房屋价值远高于房屋的实际价值，应不予采纳。林夏威表示：对证据1、2真实性、合法性、关联性不予认可；证据3真实性、合法性、关联性无异议，证明内容不予认可。关于盘坤逢出借3500万元给案外人何琳的事实，盘坤逢、李宇生庭后提交转账记录多份及落款时间2019年12月15日、落款人何琳的《确认函》一份予以证实。关于涉案房屋的使用情况，盘坤逢、李宇生庭后另提交以下证据：1、广州锦日物业服务有限公司2020年6月16日出具的涉案房屋2020年1月至5月住宅管理费发票（金额9085.4元）；2、凯旋新世界业主卡。一审法院认为：我国《民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”我国《民事诉讼法》第十三条第一款规定：“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。”根据上述法律规定，诚实信用原则是民事主体从事民事活动及民事诉讼的基本原则。关于林夏威的诉请，第一，林夏威作为完全民事行为能力人及涉案房屋的登记权属人，在2018年12月31日《保证承诺函》中的保证人一栏签名，确认其父亲林永飞对案外人何琳向盘坤逢的借款3500万元承担连带担保责任，该债务已到期，为偿还债务，同意将涉案房屋以物抵债。本案没有证据表明该《保证承诺函》不是林夏威的真实意思表示，林夏威为其父亲的对外担保债务将涉案房屋以物抵债也无违反法律、行政法规的强制性规定，林夏威无法推翻其自身签署的该《保证承诺函》，该《保证承诺函》对林夏威具有法律约束力，林夏威应遵循诚实信用原则，恪守承诺。第二，林夏威于2019年5月2日出具不可撤销并经当地领事馆认证的《授权委托书》，授权盘坤逢全权代理出售涉案房屋的相关手续，实为落实上述《保证承诺函》约定的以物抵债内容，据此盘坤逢作为债权人得以将涉案房屋过户至其指定的李宇生名下，实现以物抵债。涉案《广州市存量房买卖合同》亦是为实现以物抵债、完成交易过户所签署的交易文件和必备交易环节，并非通常意义上确定买卖双方权利义务的房屋买卖合同。林夏威称盘坤逢作为受托人违反诚信原则，出售涉案房屋未征得其同意等，与事实不符，一审法院不予采信。第三，从涉案房屋的交付情况看，盘坤逢、李宇生称涉案房屋由林夏威交付给其，盘坤逢、李宇生并举证其持有涉案房屋的业主卡及交付物业管理费的凭证。作为林夏威而言，一方面称盘坤逢未经其同意擅自出售涉案房屋，另一方面对涉案房屋为何由盘坤逢、李宇生占有使用未作出合理解释，且本案无证据表明盘坤逢、李宇生系通过非法手段占有使用涉案房屋，也无证据证实林夏威在诉前对此提出异议，进一步印证了林夏威将涉案房屋以物抵债并实际交付房屋的事实。综上，林夏威提起本案诉讼，明显有违诚实信用原则，其诉请无事实及法律依据，一审法院依法予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条第一款的规定，作出如下判决：驳回林夏威的全部诉讼请求。本案诉讼费114245元、财产保全费5000元，由林夏威负担。二审期间，林夏威提交证据：证据1.护照，拟证明：1、2018年12月31日林夏威不在中国，不可能与盘坤逢等人于当日签署《保证承诺函》。2、对于《保证承诺函》的具体内容及签署背景，林夏威并不知晓。证据2.钥匙，拟证明：1、涉案房屋原钥匙全部在林夏威手上，并没有交付给盘坤逢，涉案房屋并未交付给盘坤逢占有。2、盘坤逢代为出售涉案房屋时应通知林夏威，从林夏威处取得相应的房屋钥匙。盘坤逢及李宇生非法占有涉案房屋。证据3.债务清偿协议书，拟证明：l、2019年6月15日，盘坤逢、何琳、林永飞达成了新的债务清偿协议，新的协议对《保证承诺函》的还款期限、方式等已进行了变更。2、林夏威出具的授权委托书，仅授权盘坤逢代为出售，不作他用，不存在以房抵债的行为。3、在何琳、林永飞未清偿债务的情况下，盘坤逢可在2020年6月15日以后向第三方出售涉案房屋，且出售价格以届时市场价格为准。盘坤逢存在严重违约行为，擅自低价处分涉案房产，损害了林夏威的合法权益。盘坤逢、李宇生对上述证据质证如下：根据上诉人确认，护照形成于中国境外，基于上诉人证据不符合规定，我方不确认证据的三性。即便签订保证函时，上诉人在国外，法律不否认倒签的效力，根据一审上诉人的答辩，可以确认保证承诺函是林夏威本人签字，因此保证承诺函真实有效，上诉人应对其做出的保证承诺函承担保证责任。对于证据2，不认可该证据的三性，上诉人无法说明该钥匙就是涉案房屋的钥匙，也无法说明其未在2019年时未复制过或提供原钥匙给被上诉人盘坤逢。对于证据3，确认该证据的真实性、合法性，但不确认证明内容。1、债务清偿协议因没有林夏威签字，根据合同相对性原则该条款不对上诉人产生法律效力，与上诉人无关。2、债务清偿协议虽然对部分债务给予担保法意义上宽限期，但未加重林夏威保证责任，根据担保法规定不影响林夏威承担担保责任。3、案外人何琳、林永飞均未履行偿还债权本息的义务，盘坤逢行使以物抵债权利并无不当。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，2019年6月15日，盘坤逢、何琳、林永飞达成了新的债务清偿协议，新的协议对《保证承诺函》的还款期限、方式等已进行了变更。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对林夏威的上诉意见，分析认定如下：关于一审审理的程序问题。在一审诉讼期间，因林夏威否认盘坤逢与案外人何琳的借款关系，盘坤逢在庭后向法庭举证相关借款的证据，该证据与本案基本事实相关，一审对此予以接纳并组织双方质证并不违反相关法律规定，林夏威以一审同意盘坤逢超期举证而认为违反法定程序依据不足。至于一审法院在开庭后，何时宣判系合议庭根据案件事实和情况可自主安排事项，林夏威以一审法院在本案尚未审理完毕前已出具判决未按法定程序审理本案，缺乏事实依据。关于林夏威主张一审法院擅自变更当事人诉讼请求的问题，林夏威上诉认为其请求一直是撤销房屋买卖合同，并未主张无效，一审擅自将林夏威的诉讼请求从撤销房屋买卖合同变更为确认无效合同，属于程序严重违法的意见，经查，根据林夏威的起诉状及审理期间发表的代理意见，林夏威在本案中以其委托盘坤逢出售房屋，盘坤逢与李宇生恶意串通以低价出售涉案房屋为由，请求撤销或确认涉案合同无效。根据其请求及事实和理由，一审确认本案为确认合同无效并无不当，综上，林夏威以一审严重违反程序，并请求发回重审的意见均不予采纳。关于林夏威的诉请应否支持的问题。如上所述，林夏威以盘坤逢、李宇生恶意串通低价出售其房屋起诉至一审法院请求撤销涉案买卖合同并返还房屋，在二审亦坚持不认可其本人签署的《保证承诺书》，并认为本案为买卖合同纠纷。对此本院认为，根据一审查明事实及二审期间林夏威提交的债务清偿协议，可知盘坤逢根据林夏威出具的全权委托书将涉案房产过户至李宇生名下，系履行《保证承诺函》约定的“为保证盘坤逢所有3500万元本金和利息安全，将林夏威名下拥有的天河区清风南街21号1401房全部转移登记至盘坤逢名下”的内容，并非林夏威所述房屋的买卖合同关系，故林夏威诉请盘坤逢与李宇生恶意串通低价出让林夏威的涉案房产，并据此撤销买卖合同、返还房屋的诉请与查明事实不符，一审据此驳回并无不当，本院予以维持。根据林夏威的诉请，其认为房屋出售的价格及时点与约定不符，该诉请涉及与案外人的借款金额，担保的实现包括抵债时间、抵债金额等，林夏威可另循法律途径解决。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予以维持。林夏威的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费114245元，由林夏威负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二一年二月八日书记员 钟丹霞王日平