江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11425号上诉人（原审被告）：南京北卫健康管理有限公司，住所地南京市鼓楼区水佐岗****。法定代表人：何新。委托诉讼代理人：申烨，江苏融鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王妍，女，1970年3月7日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：金澍宇，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙雪君，江苏法德东恒律师事务所实习律师。原审被告：何新，男，1954年11月16日生，汉族，住南京市鼓楼区。原审被告：郁继军，男，1972年12月12日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈妹，江苏华才律师事务所律师。上诉人南京北卫健康管理有限公司（以下简称北卫公司）与被上诉人王妍、原审被告何新、郁继军房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初2527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北卫公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉请；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不准确。1.上诉人与被上诉人之间未曾签署任何书面的房屋租赁合同，故一审判决的部分事实并无证据可佐证，应属错误。2.被上诉人一审提交的微信聊天记录，但一直未提交证据原件（聊天记录的原始载体）以核对该份证据的真实性，就此聊天记录复印件中的对话，不应作为认定事实部分出现。一审法院对本案的事实认定存在遗漏，对涉案租赁行为的起始、履行过程及结束这些重要方面的事实认定并未涉及，未对这关键部分事实查清、查明、查透，导致判决的方向性错误。二、一审适用法律有误。1.一审裁判的主要逻辑是以双方虽书面协商解除了合同，但上诉人有违约行为为主要原因，上诉人在涉案房屋留有家具为次要原因，最终裁判上诉人应支付被上诉人的占有使用费。双方之间的合同关系为协商解除，故不存在上诉人违约。2.退一步，暂不论是否应当支付占有使用费，就疫情期间减免租金情况，目前我国处理疫情期间租赁合同纠纷的各部门的意见和解释，就本案完全可以免除三个月的租金、占有使用费，但一审却仅减免了两个月，适用法律有失当之嫌。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。王妍辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1.上诉人与被上诉人之间签订书面合同。在一审中虽未提交合同文本，但是在一审法庭调查中各方均予以认可，有异议的只是合同签订的具体时间。2.关于疫情期间房屋租金的减免问题，上诉人认为可以免除3个月租金没有任何法律依据。被上诉人是个人，而不是企业事业单位，没有完全免除租金的任何政策性的义务。至于上诉人提及的房屋中的家具问题，目前争议双方是在2020年4月办理的交接手续，相关的家具也于2020年4月6日和2020年4月7日两天清出，清出后，房屋在当月即已出租。也充分的证明了上诉人在被上诉人房屋中摆放的家具影响了被上诉人将房屋对外出租。因此上诉人的上诉请求均不能成立，恳请法院驳回。何新、郁继军未陈述。王妍向一审法院提出诉讼请求：1.判令北卫公司向王妍支付房屋占有使用费299258.67元、物业费11294元、停车费3600元、水电费2831元，前述共计316983.67元；2.判令何新、郁继军对上述款项承担连带给付义务;3.判令北卫公司将登记的住所从承租的房屋内迁出；4.诉讼费由北卫公司、何新、郁继军承担。一审法院认定事实：2019年1月7日，王妍与北卫公司签订租房协议，约定将涉案房屋出租给北卫公司使用，租期五年，从2019年2月28日至2024年2月27日，每年租金448888元，租期第四年和第五年涨幅为15000元；北卫公司于每季度租期的前一个月的28日将一季度租金交付给王妍，先租后用；押金45000元，在租赁期满不再续租并清偿所有费用后，返还给北卫公司；签订本合同时，北卫公司支付一个季度租金112222元，从2019年1月起物业费水电费由北卫公司承担；租赁期间内的水电费、物业费、停车费等一切费用，均由北卫公司承担；北卫公司违约，需提前一个月书面通知王妍，没收所交押金；合同期满或北卫公司违约，其投资的添加增建的不动财产无偿为王妍所有，属于动产物品，其须及时搬走，逾期7天不搬走，王妍有权自行处置等等。上述租房协议系电子版本，王妍陈述系其发给北卫公司员工的电子版本，与正式合同无异，原合同在与北卫公司发生争议时撕毁了；北卫公司陈述因公司搬家，其留存的一份正式合同已找不到了；郁继军认为合同签了三年，起租日自2019年3月1日起，租金季度支付，提前一个月，免租期是二个月，合同可能是何新带走了等等。北卫公司、何新、郁继军对上述租金标准无异议。2019年1月10日，北卫公司向王妍支付租房押金37000元；当年1月11日，北卫公司向王妍支付季度房租112222元。2019年5月12日，郁继军、何新作为北卫公司股东与王妍签订解约协议：由于公司经营出现困难，无力支付房租，经双方友好协商，于2019年5月28日正式终止金建大厦9F的租赁合同；双方约定于5月28日前处理完公司屋内资产交割事宜；从2019年5月13日起，王妍有权对此房屋进行出租。何新、郁继军陈述当日向王妍交还了所有门禁卡、水电缴费卡。王妍对此不予认可。2019年8月24日，郁继军向王妍出具承诺：如与下家租客就金建大厦9楼财产处理协商不成，则愿意在10天内搬离；不破坏固定设施，保持室内卫生。王妍提交金建大厦管理处和紫竹物业管理股份有限公司出具的物业、水电、停车费收据及说明，以证明王妍代北卫公司交纳物业费11294元、停车费3600元、水电费2831元，共计17725元。庭审中，王妍同意扣除2019年6月的停车费600元（三个车位）和物业费1882元，要求北卫公司承担2019年1月-5月的物业费9412元和停车费3000元、水电费2831元（2019年6月以后房屋空置，没有产生水电费）。王妍及郁继军均提交双方微信聊天记录，2019年6月8日，郁：同时跟门卫说一下，所有的东西要搬走必须通过你，因为我们的东西已经盘点，你接受了；王：知道了；2019年8月23日，郁：所有的东西我全拆走，含吸顶空调；……王：你前几天不是特地喊我过去面谈，要求先搬走家具空调，吸顶空调先留着的吗？等房子租出去时再商议的吗？你也说过随时可以搬走东西的，怎么总是变来变去？王：我从来没有说过让拆吸顶空调，我也没有答应替你们交几个月的物业水电停车费，……我这几个月是不是一直在配合你们都希望问题妥善处理好？……王：其它东西正常搬走，吸顶空调肯定不能拆；郁：要拆走的；王：那你们将我替你们交的一万七千多的物业水电停车费退还给我后再拆吸顶空调吧；郁：我们有解除协议的，用押金给你去支付；……2020年4月2日，王：郁校长，我们的租赁合同去年5月12日就已解除，但我的房屋被你们占用至今，里面有你公司的东西和你个人的东西，实在是不利于我的房屋出租，有意向的租客总误解我们之间的租约还没有完全了结；现在你既然同意搬就尽快联系搬家公司吧早点结束对大家都有好处；你确定好搬家具具体时间提前一天告知我，我好做安排；另外拆空调拆出的大洞要让工人帮我恢复原状，谢谢了；……郁：定在6号与7号两天。另，王妍未提交证据证明北卫公司的股东何新、郁继军具体出资时间。一审法院认为，合法的房屋租赁合同受法律保护。涉案租房协议系电子版本无合同原件，但结合涉案付款明细、解约协议、微信聊天内容等证据，可以证明王妍与北卫公司之间形成合法有效的房屋租赁合同关系。承租人负担相应水电、物业、停车费用符合交易惯例，一审法院予以认可。本案中，涉案租房协议虽于2019年5月28日协商解除，但系北卫公司无力支付房租所致，故其相应违约责任不能免除。2019年5月28日后，北卫公司在涉案房屋所留家具、空调仍未搬走，通过微信聊天记录内容可知，双方一直在相互配合再次出租涉案房屋，直至2019年8月24日，郁继军向王妍作出承诺。故在此期间，应视为王妍同意北卫公司留存部分家具、空调在涉案房屋内。2019年8月24日之后，涉案房屋虽未能出租，但并非北卫公司可以一直占用涉案房屋的正当理由，故自2019年9月起至2020年4月7日期间，北卫公司应依租金标准支付王妍房屋占有使用费，考虑疫情因素影响，一审法院酌定北卫公司向王妍支付5个月的房屋占有使用费计187036.7元。王妍代交的物业费9412元、停车费3000元、水电费2831元，合计15243元，北卫公司亦应负担。押金37000元应予抵扣后，尚应支付165279.7元。郁继军、何新作为北卫公司股东，现无证据证明其出资已到期，故王妍主张何新、郁继军承担连带责任，于法无据，一审法院不予支持。王妍主张的将北卫公司登记的住所地从承租的房屋内迁出的诉讼请求，不属法院受理范围，一审法院不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，一审法院判决：一、南京北卫健康管理有限公司于判决生效之日起五日内支付王妍165279.7元；二、驳回王妍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6055元，由王妍负担2906.4元，由南京北卫健康管理有限公司负担3148.6元。二审中，北卫公司提交证据一、2019年1月6日上诉人对涉案房屋内家具和办公物品的拍摄视频光盘，系双方磋商房屋租赁过程中拍摄，证明被上诉人主张的家具物品在其出租给上诉人时就已存在，并不影响经营使用。这些物品仅为基本办公设施，仅会提升房屋使用价值，并不影响任何公司和个人的经营使用。证据二、2021年1月4日上诉人在涉案房屋内所拍摄的照片，证明该房屋目前已出租给新的承租人经营使用，而且新的承租人仍在使用上诉人之前的装修和部分家具。被上诉人在一审时所声称的该部分家具，并不影响其转租或出租使用。王妍质证称，对证据一的三性均不予认可，该份证据是2021年1月5日由何新通过微信发送给上诉人代理人。这不是原始证据，该手机也不是证据原始载体，无法辨识出视频拍摄时间，更无从证明上诉人的证明目的。对证据二的真实性予以认可，被上诉人已于双方交接房屋5天以后的2020年4月12日将房屋出租，承租人就是上诉人提供照片显示的江苏世伟建设工程有限公司，但是，照片并未体现上诉人主张的新承租人仍在使用之前装修和家具，双方已经完成了涉案房屋的移交，以及房屋内物品的移交。所有的家具都已由郁继军派人拖走。因此不能达到上诉人的证明目的。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。根据本案查明的事实，上诉人北卫公司与被上诉人王妍签订租赁合同后，北卫公司因经营原因提出解除合同，双方协商签订解除协议，明确北卫公司于2019年5月28日前交还房屋，但北卫公司未按协议清空物品，搬离房屋。后经双方协商，原审被告郁继军于2019年8月24日出具承诺10天内搬离。根据王妍与郁继军的微信聊天记录可以证明，郁继军出具承诺后北卫公司直至2020年4月7日前仍未清空房屋，双方未实际进行交接。据上，一审法院根据实际情况，考虑疫情等因素的影响，酌定北卫公司支付王妍2019年9月至2020年4月7日房屋占有使用费，具有事实依据，亦公平合理。原审被告郁继军系北卫公司股东，其一审中亦认可其与王妍联系、洽谈房屋租赁合同解除事宜。被上诉人王妍有理由相信郁继军的行为可以代表北卫公司，一审法院认定郁继军行使的房屋租赁、解除等行为系代表北卫公司行使相关权利、义务，具有依据。据上，本院对上诉人的上诉理由，不予采信。综上，北卫公司的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3605元，由南京北卫健康管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  白文虎审判员  张旭东二〇二一年二月二十五日法官助理焦玲书记员郭旭冬