江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6943号上诉人（原审被告）：温红燕，女，1975年12月8日生，汉族，住徐州市铜山县。上诉人（原审被告）：陶继平，男，1973年4月25日生，汉族，住徐州市铜山县。二上诉人共同委托诉讼代理人：李昌亮，徐州市铜山区张集中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：徐州市华辰丽景房产开发有限公司，住所地徐州市矿山路****。法定代表人：朱刚勤，该公司总经理。委托诉讼代理人：马子惠，该公司员工。委托诉讼代理人：李育松，江苏金合律师事务所律师。上诉人温红燕、陶继平因与被上诉人徐州市华辰丽景房产开发有限公司（以下简称华辰丽景公司）商品房销售合同一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初4075号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。温红燕、陶继平上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判，驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审。2、一、二审诉讼费用由温红燕、陶继平承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。1、被上诉人没有法定和约定理由解除涉案合同。首先被上诉人在履行商品房买卖合同中首先违约，合同第十一条约定，涉案房屋应该在2017年12月31日就应该向上诉人交付房屋，但是直到今日房屋没有建好也没有交付。到期后上诉人多次主张无果。另根据合同约定，被上诉人在承担保证责任后要求追偿或解除合同应向上诉人发出书面通知告知上诉人相关内容，在本案判决之前上诉人没有接到被上诉人的任何通知。被上诉人直接起诉要求并解除合同无依据。本案未达到约定的解除合同的条件。2、被上诉人要求上诉人给付60272.92元垫付款不正确。在2019年8月14日上诉人申请办理的按揭贷款银行向徐州市铜山区人民法院起诉要求还款，根据判决内容被上诉人垫付的款数与一审判决的数额不一致，上诉人实际还款也与被上诉人叙述不一致。而且铜山区人民法院在2019年10月就判决上诉人、被上诉人共同还款，而本案被上诉人提供的垫付款证据显示直到2020年7月被上诉人还在承担保证责任，对此上诉人提出异议。在房屋买卖合同中，购房者的义务是支付购房款，出让人的义务是交付房屋和协助办理权属登记。本案中，上诉人采取首付+贷款的方式支付了全部购房款，履行了其支付购房款的合同义务，上诉人虽未按期归还贷款，已然构成违约，但该违约行为不能否定其已经向被上诉人履行了支付全额房款的义务，被上诉人出售房屋收取房款的合同目的已经实现，故该违约行为不属根本违约，不能导致双方合同解除。被上诉人享有担保追偿权。上诉人认为《商品房买卖合同》与《贷款合同》是两个独立的法律关系，被上诉人享有的应该是担保追偿权而非购房合同解除权。商品房买卖合同与银行借款担保合同，本属于两个独立的合同，支付购房款属于商品房买卖合同中买房的义务，按揭贷款担保人承担担保责任后，借款人应向担保人还款，属于借款担保合同中借款人的义务，关于合同解除的此约定实际是将被上诉人承担担保责任后的追偿权与购房者的付款义务挂钩，加重了购房者的责任和义务。此种对双方权利义务有重大影响的特殊约定，在本案合同中没有做出让购房者予以注意的明显标签，被上诉人亦未提供证据证明其已经对其上诉条款的内容在签订《补充协议》之前已经对购房者做出足够的提醒。上诉人认为合同约定属于格式条款，关于附件四第5项中的约定，属加重购房者的责任，排除购房者主要权利应为无效条款。华辰丽景公司辩称，被上诉人的通知解除仅为通知上诉人在30日内配合办理注销备案，该通知并非解除合同的前提条件，且被上诉人已按上诉人在合同中书写的送达地址进行了送达，上诉人自己未能配合办理注销备案，依据合同附件十二第十二条约定，上诉人在合同中留存的地址即为送达地址，上诉人如变更地址，需要书面通知被上诉人，否则被上诉人向上诉人该地址进行送达，视为上诉人已签收，因此被上诉人已经充分履行了送达义务。第二，就垫付款问题，被上诉人已在一审中提交了相关银行单据，足以证明被上诉人的一审主张，另补充被上诉人现已替上诉人偿还了全部贷款，但因被上诉人未提起上诉，对该部分暂不主张。依据合同约定，如上诉人欠付了银行按揭款三个月以上，被上诉人有权与其解除合同，故商品房买卖合同与贷款合同是否是两个独立的法律关系均不影响被上诉人享有解除合同的形成权，商品房买卖合同与贷款合同的法律关系与本案无关。关于格式合同部分，被上诉人系徐州市本地的小型开发商，上诉人完全可以在购房时与被上诉人商议合同具体内容，并且被上诉人与其他业主签订的合同也不完全相同，该合同并非完全是格式合同，上诉人的该主张不能成立。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。华辰丽景公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认解除《商品房买卖合同》，温红燕、陶继平协助华辰丽景公司办理注销登记手续；2、判令温红燕、陶继平赔偿华辰丽景公司垫付的贷款暂计60272.92元；3、诉讼费、保全费、律师费由温红燕、陶继平承担。一审法院认定事实：2016年11月24日，华辰丽景公司（出卖人）与温红燕、陶继平（买受人）签订《商品房买卖合同》一份（合同号：0584618；网上备案号：2016112410066），约定温红燕、陶继平购买华辰丽景公司开发的坐落于徐州市矿山路以北、西苑中路以西华辰丽景小区17幢4单元401室房地产，房屋建筑面积108.61平方米，总价款921013元；买受人应当于2016年11月24日前支付首期房价款185013元，余款736000元向商业银行申请贷款支付；出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起30日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任；该合同附件四第（4）项约定，如买受人违反其与贷款银行之间借款合同约定，逾期归还银行贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须在接到出卖人通知之日起三天内，未接到通知的，自银行扣划出卖人保证金起或出卖人代为偿还之日起十五天内，支付出卖人垫付的本息，并自逾期归还银行贷款本息之日起向出卖人承担日千分之一的滞纳金。第（五）项约定，如在出卖人承担担保责任期间，买受人没有按照借款合同约定还款累计达三个月的，出卖人有权解除与买受人间的商品房买卖合同。买受人应在收到出卖人解除通知之日起30天内，配合出卖人办理与该商品房买卖有关的注销登记手续。该合同附件十二第十二条约定，买受人的通讯地址、联系电话均以本合同约定为准，买受人变更通讯地址、联系电话的，应立即通知出卖人，买受人未通知的，出卖人按合同约定地址向买受人寄送文件、资料既视为该文件、资料已经送达买受人。若买受人为多人时，买受人同意出卖人向其中任何一人进行送达，即视为对买受人全体进行送达。因温红燕、陶继平未按期偿还按揭贷款，且华辰丽景公司为该贷款承担阶段性担保责任，华辰丽景公司向中国农业银行股份有限公司徐州铜山支行代为偿还涉案房屋商业贷款，由该行给华辰丽景公司出具业务凭证入财务账，自2018年9月30日至2020年7月31日止，华辰丽景公司为温红燕、陶继平垫付款项共计70331.79元，具体如下：2018年9月30日垫付3352.96元，2018年12月26日垫付3267.75元，2019年1月31日垫付3353.57元，2019年2月25日垫付3349.89元，2019年3月29日垫付3352.34元，2019年4月29日垫付3352.34元，2019年5月30日垫付3352.95元，2019年6月27日垫付3351.11元，2019年7月30日垫付3352.96元，2019年8月30日垫付3352.96元,2019年9月30日垫付3352.96元，2019年10月31日垫付3353.57元，2019年11月29日垫付3352.35元，2019年12月31日垫付3353.57元，2020年2月24日垫付6717.58元，2020年3月27日垫付3351.11元，2020年4月30日垫付3352.95元，2020年5月29日垫付3352.34元，2020年6月30日垫付3352.96元，2020年7月31日垫付3353.57元。因温红燕、陶继平一直未偿还华辰丽景公司垫付款项，华辰丽景公司遂诉至法院。一审法院认为，华辰丽景公司、温红燕、陶继平签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应按照合同约定严格履行各自的义务。一、关于华辰丽景公司是否有权要求解除涉案《商品房买卖合同》的问题。根据涉案《商品房买卖合同》附件四第（5）项约定，如在出卖人承担担保责任期间，买受人没有按照借款合同约定还款累计达三个月的，出卖人有权解除与买受人间的商品房买卖合同。本案中，温红燕、陶继平2018年9月30日起按时向中国农业银行股份有限公司徐州铜山支行偿还案涉房屋贷款累计已超过三个月，现华辰丽景公司要求解除与温红燕、陶继平所签订的《商品房买卖合同》，不违反合同及法律规定，法院依法予以支持。二、关于华辰丽景公司是否有权要求温红燕、陶继平返还其垫付款项的问题。根据《商品房买卖合同》附件四第（4）项约定，如买受人违反其与贷款银行之间借款合同约定，逾期归还银行贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须在接到出卖人通知之日起三天内，未接到通知的，自银行扣划出卖人保证金起或出卖人代为偿还之日起十五天内，支付出卖人垫付的本息，并自逾期归还银行贷款本息之日起向出卖人承担日千分之一的滞纳金。因温红燕、陶继平未按期偿还银行贷款本息，华辰丽景公司为此向中国农业银行股份有限公司徐州铜山支行承担了保证责任，代温红燕、陶继平清偿了所欠贷款本息共计70331.79元。现温红燕、陶继平未偿还华辰丽景公司垫付款项，违反合同约定，华辰丽景公司有权要求温红燕、陶继平偿还垫付款。现华辰丽景公司要求温红燕、陶继平返还垫付款60272.92元，未超出合同约定及法律规定，法院予以支持。温红燕、陶继平经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利，应自行承担不利的法律后果。遂判决：一、确认解除华辰丽景公司与温红燕、陶继平于2016年11月24日签订的《商品房买卖合同》（合同号：0584618）；二、温红燕、陶继平于判决发生法律效力之日起十日内给付华辰丽景公司垫付款60272.92元。案件受理费13613元，减半收取为6582元，由温红燕、陶继平负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实与二审法院查明事实一致，本院予以确认。二审另查明，徐州市铜山区人民法院将涉案房产作为上诉人财产进行拍卖，并裁定将涉案房产归属于案外人。本院认为，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，应当依据违约方的违约程度是否轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的不予支持。案涉的《商品房买卖合同》尽管约定温红燕、陶继平不按期偿还按揭贷款时，华辰丽景公司有权解除合同，但是，温红燕、陶继平已经采取首付和贷款的方式支付了全部购房款，履行了其支付购房款的合同义务，华辰丽景公司在案涉《商品房买卖合同》中的合同目的已经实现。而且，在本案审理期间，徐州市铜山区人民法院已将案涉房产作为温红燕、陶继平的财产予以拍卖。如果案涉《商品房买卖合同》解除，温红燕、陶继平无法向华辰丽景公司返还房屋，还会造成当事人之间的矛盾进一步复杂化。故综合上述情节，本院认为，案涉的《商品房买卖合同》不宜解除。本案中，温红燕、陶继平未按期偿还银行贷款本息，华辰丽景公司承担了保证责任，代温红燕、陶继平清偿了所欠贷款本息共计70331.79元，华辰丽景公司有权要求温红燕、陶继平偿还垫付款。一审法院认定温红燕、陶继平返还华辰丽景公司垫付款60272.92元，未超出合同约定和法律规定，本院予以支持。综上，因二审出现新事实，温红燕、陶继平的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初4075号民事判决第二项；二、撤销江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初4075号民事判决第一项；三、驳回徐州市华辰丽景房产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费13613元，减半收取为6582元，二审案件受理费13613元，均由上诉人温红燕、陶继平负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二一年二月五日法官助理 赵迎超书 记 员 魏天玥