江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终456号上诉人（原审被告）：淮安中兴网络科技有限公司，住所地淮安市生态新城福地路**山阳湾花园商业商铺**。法定代表人：何雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：王奎，江苏怀容律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐冬久，男，1987年9月30日出生，汉族，住淮安市淮阴区。上诉人淮安中兴网络科技有限公司（以下除判决主文外简称中兴公司）因与被上诉人徐冬久商品房销售合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2020）苏0891民初1873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中兴公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回徐冬久的诉讼请求，徐冬久承担本案诉讼费用。事实和理由：1.双方签订的合同补充协议合法有效，延期2个月不视为逾期交房。中兴公司于2018年12月29日向包括徐冬久在内的所有业主发出交房通知书，其他业主均收到，徐冬久不可能未收到，中兴公司不存在违约行为。2.即使补充协议的约定无效，违约金也只应当从2018年10月31日计算至中兴公司通知交房的时间即2019年1月20日，而非计算至徐冬久实际收房的时间2020年1月2日。3.购买商品房是大宗业务，徐冬久不可能不知道2019年1月就可以交房的事实，即使存在中兴公司未通知到的情形，徐冬久也存在恶意拖延收房的事实，对于扩大的损失应由其自行承担。徐冬久辩称：我住在淮阴区，离涉案房屋所在地较远，我并不知道2019年就可以交房。合同约定2018年10月交房，当时我打电话问过售楼处，售楼处说交不了，等交房会通知我。我直到2019年12月31日看到实验小学新城校区招生政策说明，才知道2020年1月10日之后办理的房产证就不能上对应的学校，因此我在2020年1月2日主动上门找中兴公司，才知道可以交房办证。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐冬久一审起诉请求：中兴公司支付延期交房违约金100269元（从2018年10月31日起按照总房款每天万分之二计算至2020年1月2日）。一审法院认定事实：2018年9年7日，中兴公司和徐冬久签订《商品房买卖合同》，合同约定徐冬久购买中兴公司开发的兴安华庭小区第6幢1单元201室房屋，总价为1171372元。合同第八条交付期限约定出卖人应在2018年10月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、其他约定见本合同附件四《合同补充协议》。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加），（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条交接约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。该合同附件四：合同补充协议（一）第3条关于本合同第八条交房期限的补充约定：买受人未按照合同约定支付房款、违约金（如有）、物业维修资金及相关费用或按揭未支付给出卖人的，出卖人有权顺延办理交楼及办理产权过户时间，因买受人原因造成该商品房延期交付使用，出卖人无需另行通知买受人。除本合同第八条规定的不可抗力外，买受人同意出卖人在本合同约定的交楼日期后二个月安排买受人收楼，安排收楼期间不视为逾期交楼。如房屋出现以下情形时，买受人不追究出卖人逾期交房的责任：（1）施工期间遭遇的地震、水灾、火灾、台风和其他自然灾害；（2）施工期间新发现影响施工的异常地质状况（如发现文物遗迹、溶洞）；（3）执行国家或项目所在地政府有关法律、法规、规章政策的变化引起延误的；（4）因政府相关职能部门自身发证延迟的；（5）政府的重大行为及庆典要求停工的；（6）非出卖人所能控制的其他因素，包括但不限于供水、供电、供热、有线电视等配套部门对出卖人相关报批手续不及时、能源使用限制、规划调整等行为。前述买受人不追究出卖人逾期交房责任的约定亦适用合同的第十四条：“出卖人关于基础建设、公共配套建筑正常运行的承诺”的约定。第14条约定：买卖一方基于本合同发送给对方的通知应以书面形式送达到双方在本合同所记载的地址或买受人所购该商品房的地址。合同签订后，徐冬久已付购房款1171372元，中兴公司出具收款发票。对于实际交房时间，徐冬久提供2020年1月2日交房流转单，主张实际交房时间为2020年1月2日，中兴公司对交房流转单真实性无异议，但不认可徐冬久证明目的。中兴公司提供EMS快递单，主张中兴公司2018年12月29日向徐冬久邮寄了房屋交付通知书但是无人签收，徐冬久主张该快递单中仅有徐冬久姓名而无收件人地址，不认可中兴公司证明目的。中兴公司还提供淮安生态文化旅游区经济发展局和淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局2017年5月31日印发的淮新经发〔2017〕14号《关于高中考期间加强噪声监管的通告》和淮安生态新城城市管理局2016年8月30日印发的通知以及兴安华庭小区工程监理月报、气象证明等，主张2017年6月1日至2017年6月17日为噪声管理严控期，中兴公司被要求停工，该期间应于扣除。根据淮安生态新城城管局通知，为确保环境卫生整洁，避免扬尘、渣土污染，2016年8月21日至2016年9月15日中兴公司被要求停工，该期间也应予以扣除。徐冬久对此均不予认可。一审法院认为：双方所签商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于实际交房时间问题。徐冬久提供的交房流转单能够证实中兴公司2020年1月2日交付房屋，而中兴公司提供的快递单中无收件人地址，不符合合同中“通知应以书面形式送达到双方在合同所记载的地址”的约定，故快递无人签收系中兴公司责任所致，不能证明中兴公司已完成书面通知义务，故法院确认实际交房时间为2020年1月2日。对于中兴公司主张的扣除相应期间问题。中兴公司主张的天气原因不属于合同约定的不可抗力，相关通知印发时间也均在双方所签商品房买卖合同之前，不应在本案中予以扣除期间，对于合同补充协议（一）第3条中“买受人同意出卖人在本合同约定的交楼日期后二个月安排买受人收楼，安排收楼期间不视为逾期交楼”的约定，与合同第八条约定不一致，为中兴公司单方制作的格式条款，对主合同内容进行了重大变更，为免除或限制中兴公司责任条款，中兴公司未采用合理方式提请徐冬久注意，该条款对徐冬久不产生约束力，故法院对中兴公司抗辩的扣除相应期间的辩解不予采纳。根据合同约定中兴公司应在2018年10月30日前交付房屋，而其实际在2020年1月2日交房，逾期交房时间已超过60日，徐冬久继续履行合同，中兴公司应当根据合同约定支付徐冬久逾期交房违约金100269元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：中兴公司于判决生效后三十日内支付徐冬久逾期交房违约金100269元。案件受理费2305元，由中兴公司负担。本院二审期间，中兴公司提交：（2019）苏0891民初4403号民事判决书及交房通知书各一份，证明中兴公司向涉案小区所有业主通知交房的时间均为2019年1月20日。徐冬久对交房通知书真实性不予认可，对判决书真实性不表异议，但认为上述材料均与本案无关。本院经审查认为，中兴公司所举材料不能证明中兴公司实际通知徐冬久的交房时间，与本案不具备关联性，不能证明中兴公司的证明目的。本院经审理确认一审查明的事实。本院认为，关于补充协议条款的效力问题。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。合同补充协议（一）第3条“买受人同意出卖人在本合同约定的交楼日期后二个月安排买受人收楼，安排收楼期间不视为逾期交楼”的约定，对主合同第八条约定的内容进行了重大变更，为免除或限制中兴公司责任的条款，中兴公司未采用合理方式提请徐冬久注意，不能证明双方就该条款达成一致意思表示，故该条款对徐冬久不产生约束力。关于中兴公司是否完成通知义务以及徐冬久是否放任损失扩大的问题。根据双方合同约定，通知应以书面形式送达至合同中记载的地址，而中兴公司提供的交房通知快递单中无收件人地址，虽有联系电话号码，但该快递单无邮戳显示，不能证明已实际邮寄或系徐冬久拒收等事实，该快递无人签收系中兴公司自身原因导致，故中兴公司并未完成合同约定的交房通知义务。中兴公司主张徐冬久明知2019年1月可以交房但恶意拖延收房，放任损失扩大，未提供证据证实，本院不予支持。综上，中兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2305元，由上诉人淮安中兴网络科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 马玉宝审 判 员 陶 锐二〇二一年二月二十五日法官助理 钟 岩书 记 员 余宛蓉