辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终345号上诉人（原审被告）：徐小婷，女，1986年6月29日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。被上诉人（原审原告）：辽宁君临物业管理有限公司，住所地沈阳市铁**北一西路**3门。法定代表人：高雅娴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王敏，辽宁翰盟律师事务所律师。上诉人徐小婷因与被上诉人辽宁君临物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2020）辽0111民初4777号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现己审理终结。徐小婷上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人未履行安保义务。1、物业应该给予业主每户一份《前期物业合同》，然后每个业主都没有，只有业主在办理入住时需要签署若干文件时在不完全知情的情况下签署的《前期物业合同》，之后物业公司收回。所以业主无从对照物业应尽的责任和义务。但国务院《物业管理条例》第四十六条规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，门岗要对陌生人员进出小区做到登记查询等。然而实际上物业门岗未尽职、保安设备、监控设施不完善不运行，致使上诉人财产在公共区域内丢失。小区栏杆损坏，小区内外来人员可随意出入，物业不及时修理致使上诉人人身财产安全受到威胁。而一审法官把物业公司对全小区业主的生命财产安全与不顾这项重大行为成为管理瑕疵，避重就轻的做法上诉人质疑其公正性。二、被上诉人没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规以及相关行业规范确定的维护、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持”。《物业管理条例》中也有规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。实际现象：长期没有消防设施设备；监控设备损坏；卫生每次清理间隔周期很长；绿化无人养护；消防通道长期被违停车辆占用；小区围栏人为损坏无人维修；门禁损坏无人维修；一楼公共区域漏水无人维修；电表箱损坏无人维系；垃圾杂物遍地；业主违建致使煤气管道、电缆、光纤断裂；保安无巡逻且疏于值守，小区路面损坏无人维修等。上诉人在一审中列举了大量物业管理服务存在的诸多问题，如房屋漏水保修物业多次仍不维修、安保、保洁、消防等方面存在的严重问题，一审法官仅以“被告提供证据不能代表园区的全貌，不能反映园区的持续及整体服务水平，原告在物业服务及管理中存在一定瑕疵”，使原告逃避了违约、违法责任。判决不公，损害业主权益。三、物业管理服务合同属继续性合同，不能因其服务的持续性使其摆脱诉讼时效制度的制约。继续性合同的诉讼时效适用性：在合同分类上有两大类：第一类合同是履行一次性就结束，双方的合同目的就达到的合同。第二类合同，它的履行不是一次性的、不是一时就能结束，而是要持续不断地进行，有的是不断的重复相同内容的合同，物业管理服务合同是委托合同中的一种，应归属于继续性合同。继续性合同的特点就是由一个整体的合同来固定着双方大概的合同权利义务，随着时间的推移，产生新的权利义务；再往前时间经过，再产生新的权利义务。这样每一个时间推移所产生的新的权利义务，就具有相对独立性，构成一个相对独立的债权债务。因此，在这种情况下适用诉讼时效就不应该以整个合同一体适用，而应该就每个相对独立的履行部分来个别计算，分别适用诉讼时效。也就是说，第一个交费期没有交付，诉讼时效就从第一个交费期应该交费的最后一天之次日开始起算；同样，第二个交费期没有交付，诉讼时效就从第二个交费日期应该交费的最后一天之次日开始计算，以此类推来适应诉讼时效。按照被上诉人在诉状中写道多次向上诉人催要物业费，但上诉人并未得到过关于物业服务公司的催缴单，且物业服务公司提供的物业费催缴单不能证明其有效的催缴时间，诉讼时效已过，被上诉人没有理由要求上诉人支付2016年2月1日至2017年8月30日的物业费。四、物业费使用不当小区环境长期处于脏乱差的情况之中，且物业公司提供不出2014年一2020年的每年两次的财务报告公示，收取物业费去向不明。同时提供不出物价局的收费批准以及物业服务标准，只按照《前期物业合同》的收费标准来收取物业费，违反了《合同法》第一章第三条平等原则。综上所述，一审法院既突破了合同约定，又突破了诉讼时效，同时还让被上诉人逃避了违约责任，认定事实不清，证据不足，适用法律不准，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。物业管理单位为业主提供物业管理服务是应履行的义务，收取物费是其应行使的权利，但不能只行驶权利不履行义务，把其怠于履行义务的责任归咎于业主。任何一个小区业主，在物业管理单位没有尽到服务约定时，有拒交物业费的权力，每户不交费也是有不得已的原因，而物业管理单位不去解决业主家与小区公共场所实际问题，反而以《前期物业服务合同》中规定业主如期缴纳管理费用的义务为由起诉业主。这也纵使物业管理单位在不行职责或服务质量下降，干好干坏一样能收费，更不会提高物业服务质量，这才真正形成了恶性循环。辽宁君临物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人于2014年7月31日入住，当日已由上诉人本人签署并收到答辩人公司发放了《业主公约》并签字确认已对《业主公约》内容知悉，上诉人作为居住于该小区的业主与答辩人公司之间形成了物业管理服务合同关系，且已接受答辩人公司的物业服务，应按《业主公约》约定向答辩人公司支付物业管理费用。上诉人拖欠物业费的行为持续至今，也就是侵权行为一直存在，在侵权行为结束之前不适用诉讼时效的规定，即使是适用诉讼时效制度，本案一审中答辩人公司提交的催缴函及张贴照片已经证明曾经对上诉人进行过书面催缴，可以导致诉讼时效中断。答辩人公司依据中标通知书收费标准收取物业费用无不当。关于上诉人主张的物业费使用不当问题，均与本案争议焦点无关，不应得到支持。辽宁君临物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付2016年2月1日至2020年8月31日期间的物业费13495.63元及滞纳金，滞纳金分别自2016年1月16日、2017年1月16日、2018年1月16日、2019年1月16日、2020年1月16日以被告每年欠付物业费2944.50元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至实际给付之日止，滞纳金暂计1000元；2.判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院查明事实：2014年2月，原告中标由沈阳港联房地产开发有限公司在沈阳市苏家屯区南京南街1028号开发的沈阳“顶盛国际花园（一期）”住宅区前期物业项目。2014年3月15日，原告与沈阳港联房地产开发有限公司签订《“顶盛国际花园一期”前期物业服务合同》，约定由原告为顶盛国际花园一期提供前期物业服务，物业费收费标准为洋房按每月每平方米2.5元收取（含电梯费），合同期限自2014年6月30日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。2014年7月31日，原、被告签订“顶盛国际花园一期”业主临时管理公约，约定业主或物业使用人应于每年首月15日前向原告交纳当年物业服务费，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为滞纳金。被告为苏家屯区顶盛国际花园10栋1-6-1室业主，房屋建筑面积98.15平方米。被告从2016年2月1日至2020年8月31日共拖欠物业费13495.63元。原告向被告催要无果后，诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与沈阳港联房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，该合同效力及于全体业主。原告依据合同对被告所居住的园区提供了物业服务，有权获得物业管理费，被告作为业主，接受了原告提供的服务，亦应履行按时交纳物业费的义务，现被告拒交物业费已构成违约，故对原告要求被告给付拖欠物业费的诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因该合同系格式条款，该项约定加重了业主的负担，故对该请求不予支持。关于被告提出园区围栏破损，绿化破损，卫生无人清扫，物业服务没有达到2.5元标准等问题，虽然庭审中被告提供了一组照片，但该组照片不能代表园区的全貌，不能反映园区的持续及整体服务水平，虽然原告在物业服务及管理中存在一定瑕疵，但不构成被告拒交物业费的理由。需要指出的是，原告作为物业服务企业，对业主反映的园区存在的问题应认真听取、积极整改，并与业主积极沟通，力争消除或减少服务管理上的瑕疵。业主在维权过程中，也应理性合法维权，拒交物业费将会使物业服务标随之降低，最终受损的是全体业主的利益。一审法院判决：一、被告徐小婷于本判决发生法律效力之日起五日内给付原告辽宁君临物业管理有限公司从2016年2月1日起至2020年8月31日止的物业费13495.63元。二、驳回原告辽宁君临物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81元，已减半收取，由被告徐小婷负担。二审中，上诉人提交了照片14张，证明物业服务没有达到约定标准。被上诉人质证意见：以上情况都已经进行整改，不存在上诉人所说的情况。被上诉人提交照片64张，证明已经尽到物业服务义务。上诉人质证意见：对证据有异议，园区两个栏杆两处破损，到现在还没有修理，违停车到现在还在楼下。对上述证据，本院将综合全案认定。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人与沈阳港联房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》是各方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应依约履行。现被上诉人已为园区提供物业服务管理，而作为案涉园区业主理应交纳物业费。关于上诉人提出园区不完善、服务差，被上诉人的物业服务未达到合同约定的主张，上诉人虽向法庭提供案涉园区照片等证据，但上述证据仅能够证明园区物业服务曾经存在一些问题，但无法证明问题始终存在，被上诉人也抗辩已经进行整改，且上述瑕疵尚未达到根本违约的程度，故一审法院判决上诉人履行交纳物业费义务并无不当。当然，被上诉人作为物业服务企业，需要以收取物业费保证园区物业服务的正常运行，但必须严格按照服务合同履行义务，保证服务质量，为业主营造一个良好的生活环境，不得对业主的合法利益造成损害。综上所述，上诉人徐小婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费162元，由上诉人徐小婷负担。本判决为终审判决。审判长  赵钺审判员  金鑫审判员  王虹二〇二一年二月八日法官助理勾雪峰书记员张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。