河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终17959号上诉人（原审原告、反诉被告）：河南六合物业管理服务有限公司，住所地郑州市金水区岗杜北街**,统一社会信用代码914101057662008079。法定代表人：陈建萍，该公司经理。委托诉讼代理人：岳伟刚，河南千益律师事务所律师。委托诉讼代理人：申梦鸽，河南千益律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：郑州凯诺实业有限公司，住所地郑州市惠济区南阳路**刘砦小区**楼****，统一社会信用代码91410108MA3XCHLLXK。法定代表人:王志建，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘杰，河南浩盈律师事务所律师。上诉人河南六合物业管理服务有限公司（以下简称六合物业）因与上诉人郑州凯诺实业有限公司（以下简称凯诺实业）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初3254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。六合物业上诉请求：1.依法改判凯诺实业向六合物业支付物业费在一审判决物业费的基础上增加144232元，违约金74898元；2.一审、二审案件受理费由凯诺实业承担。事实与理由：一、一审认定六合物业向凯诺实业提供的物业服务确实存在不整洁、车辆管理混乱等瑕疵，以及2020年上半年疫情发生等实际情况，该院酌定凯诺实业支付六合物业物业费、车位管理服务费580000元，该认定错误。一审时凯诺实业提供几张照片认为六合物业保洁不合格，实际上六合物业每天都定时进行了保洁服务，垃圾也是定时进行了清理，完全履行了合同义务。由于该小区是开放性小区，难免有人随手丢弃垃圾，但保洁人员定时进行了清理，都进行了打扫。双方签订的《物业管理服务协议》也没有约定，由于不整洁、车辆管理不到位应扣除物业费，且双方签订合同时在六合物业与村委会约定物业费2.8元的基础上，前9个月按1元收取，后期按照2元收取，做出了极大的优惠，这也是商业收费的最低标准。如果按照一审扣除14余万元以后的标准，物业费为1.6元左右，还没有普通住宅的物业费高。一审随意扣除巨额物业费，极大侵害了六合物业的合法权益，且为六合物业以后在该小区提供服务收取物业费，都会造成恶劣的影响和巨大的阻力。如果考虑疫情因素，实际上疫情期间物业公司的责任更大，任务更重，还担负着社会的重担。物业服务不但没有停止，反而做得更多。但六合物业仍考虑凯诺实业停业这一事实，同意减免5%的物业费，这充分体现了六合物业的服务是诚心诚意的，服务至上的。二、凯诺实业应向六合物业支付违约金。凯诺实业恶意拖欠物业费达一年多的时间，但此期间六合物业员工一直为其提供物业服务。在凯诺实业不支付物业费情形下，六合物业一直垫付费用给工人发放工资，已经给六合物业造成巨大的损失，一审法院没有支持六合物业依据《物业管理服务协议》请求的违约金是错误的。综上，请求二审查明事实，作出公正判决。凯诺实业辩称：一、六合物业并没有向凯诺实业提供相应的物业服务，不应收取物业费。2018年2月份，凯诺实业与惠济区刘砦村村民委员会签订租赁合同时，六合物业为刘砦村村民委员会提供物业服务。凯诺实业在装修时发现六合物业并没有提供相应的物业服务。凯诺实业承租的是刘砦村村民委员会的7号和8号楼，4层以下的底商面积22676.02平方米，该房产正好处于升龙房地产公司开发房产项目中心位置，一楼地面公共区域几乎都是由升龙房地产公司的物业公司提供的物业服务。因凯诺实业承租的商业用房面积较大，凯诺实业自己雇佣有保洁、保安、水电工，另外，垃圾清运、消防工程的维修维护也是凯诺实业独立完成，凯诺实业还有独立的监控系统。凯诺实业运营的三楼商业用房和四楼住宅用房结合处漏水问题，应由六合物业提供维修服务，可至今也未能解决，时常有水渗到3楼，给凯诺实业造成巨大的经济损失。商业房产外立面出现的玻璃破损情况，在凯诺实业的一再要求维修情况下，至今也未解决。再者，因今年的新冠疫情，河南省政府启动了一、二级别的应急响应，造成企业未能开工，而六合物业服务的6号、7号****楼的住户都是刘砦村村民委员会的村民，疫情期间是由刘砦村的村民及政府人员控制着物业的管理。六合物业更是未提供任何服务。二、依法解除凯诺实业和六合物业的物业服务合同，并不会侵犯四楼以上的业主权利，也不会加重六合物业的义务。凯诺实业经营的22676.02平方米的房产是商业用房和四楼以上的住宅用房，从性质上是有不一样的使用功能。该商业用房的用水、用电都是和四楼以上的业主是分开使用，费用分开收取的。而且上下水电管网也是独立楼上住户的。商业用房的管理凯诺实业又能独立完成。解除物业服务合同不仅不会侵害其他业主的权利，而且也不会加重六合物业的义务。故此，解除双方的物业服务合同的是有事实和法律上的依据。凯诺实业上诉请求：1.撤销郑州市惠济区人民法院作出的（2020）豫0108民初3254号民事判决，依法改判驳回六合物业的上诉，支持凯诺实业的反诉请求。2.由六合物业承担全部的诉讼费用。事实与理由：一、六合物业没有履行双方签订的《物业管理服务协议》约定的物业服务及其承诺的一级物业服务标准，凯诺实业有权拒付物业费。凯诺实业经营运行的是刘砦小区7号楼、8号楼1-3层面积为22155.74平方米的商业项目房产，该房产4层以上是住宅。该商业房产又紧邻升龙房地产开发公司开发的升龙汇金广场，凯诺实业为提升自身形象投入大量人力和财力，并替代性完成了应该由六合物业履行的物业服务。故此，凯诺实业拒付物业费有事实上的依据。二、因疫情原因造成了造成六合物业未曾提供任何物业服务的事实一审未详细查明，而该期间的物业费也应予以全部扣除。因疫情，河南省于2020年1月25日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年5月6日降为三级。凯诺实业经营的是人口流动较为密集的商场，业态以教育培训为主，位置不临主路，唯一出入口人员进出受到严格把控。故此，上述期间不能营业，凯诺实业至2020年6月才允许陆续营业。六合物业在上述期间也未提供任何物业服务，该期间物业费用应全部免除。三、因六合物业不履行自身义务而给凯诺实业造成的200000元的损失应予赔偿。在2019年3月份至9月份，因房屋漏水导致凯诺实业经营的商铺受损，向六合物业反映数月未曾解决，给凯诺实业造成损失200000元。四、根据凯诺实业和六合物业签订的《物业管理服务协议》第五条第二款约定了凯诺实业享有解除合同的权利。六合物业辩称：六合物业已依约履行义务，凯诺实业拒付物业费没有事实依据及法律依据。六合物业为凯诺实业提供保洁服务、保安服务、消防系统维护与检查等，六合物业服务是到位和及时的。凯诺实业提到的自己服务项目是其自身经营的需要，属于其内部自用设施设备和空间，与六合物业的物业服务本身就是两码事。凯诺实业以此为理由拒交物业费没有事实理由。二、疫情期间，凯诺实业仍应全额支付物业费。疫情期间，六合物业不但履行了自己的义务，且响应号召抵制疫情，除完成合同约定的义务之外还增加消毒剂的喷洒次数，对进入小区的人员的登记测量体温等其他项目。凯诺实业以没有开业经营为理由拒交物业费没有依据。三、六合物业没有给凯诺实业造成任何损失。凯诺实业提起反诉请求损失，因六合物业不是赔偿主体，诉讼主体错误。凯诺实业称的漏水问题，根据双方签订的《物业管理服务协议》附件一第五条第（2）项约定是升龙置业应当负的责任，而且六合物业进行了积极的协调。因此关于被答辩称的漏水问题，六合物业不应承担责任。四、凯诺实业没有解除物业服务合同的权利。1.双方签订的《物业服务管理协议》是在六××物业与刘砦村村民委员会签订的《前期物业服务合同》基础上签订的。2.依据《物业管理条例》第33条的规定，一个物业管理区域是由一个物业服务企业实施物业管理。3.根据六××物业与刘砦村村民委员会签订的《前期物业服务合同》期限为至业主委员会成立，且业主委员会要求终止六合物业服务之日止。4.凯诺实业没有提供充分的证据证明六合物业有违反合同约定，且超过了一个月没有整改。工程漏水不是六合物业的责任，况且六合物业一直在积极协调升龙置业公司处理问题。5.本案不应发回重审。本案原审针对双方的诉请，经两次开庭事实查明的很清楚，本案情形不属于事实不清应发回重审的情形。六合物业向一审法院起诉请求：1.判令凯诺实业支付2019年3月15日至2020年5月31日物业费644672.2元，并支付违约金74898.33元（自2019年3月15日计算至2020年6月10日）、车位管理费79560元（自2018年11月1日至2020年3月31日）；2.本案诉讼费用由凯诺实业承担。凯诺实业向一审法院反诉请求：1.判令解除六合物业、凯诺实业签订的《物业管理服务协议》；2.判令六合物业赔偿凯诺实业各项损失共计200000元；3.本案诉讼费、反诉费等均由六合物业承担。一审法院认定事实：2017年9月14日，六××物业与刘砦村村民委员会签订《郑州市前期物业服务合同》，约定：刘砦村村民委员会选聘六合物业为刘砦村住宅区（含C区6、7、8号楼）提供物业服务，服务期限从刘砦村村民委员会通知业主交房之日起至业主委员会成立且业主委员会要求终止六合物业服务之日止；商业物业（外围和不可分割部分）出租后物业费交费标准为2.8元/㎡/月，由承租方负责交纳，按半年度在半年度的首月15日前全额转账六个月的物业费用，六合物业应与承租方签订物业服务协议；地下停车库；地下停车库车位物业服务费按60元/个/月计算村民委员会开发建设遗留问题导致六合物业未能完成服务内容的，六合物业有权要求刘砦村村民委员会限期解决，该委员会应当承担相应违约责任；业主、承租方或者刘砦村村民委员会逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五承担滞纳金；因不可抗力致使合同部分或者全部无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。2018年2月，凯诺实业承租了刘砦住宅小区C区7、8号楼1-3层从事商业经营。2018年11月份，六合物业与凯诺实业签订书面《物业管理服务协议》，约定：六合物业对凯诺实业经营区域提供物业服务；服务期限自2018年2月1日至六××物业与刘砦村村民委员会解除《前期物业服务协议》止；物业服务总面积为22155.74㎡；2018年11月1日以后按2元/㎡/月交纳物业费、车位月度管理费60元/个；交费周期为月度，六合物业于每月初5日前出具本期物业、车位管理费发票，凯诺实业收到发票后10日内支付完毕；如凯诺实业逾期缴纳，则自逾期之日起每日按应交金额的万分之五缴纳违约金；凯诺实业应按时缴纳物业费及相关费用，对六合物业服务不符合要求和标准的地方，有权要求整改。协议第二条约定物业服务内容如下：1、与凯诺实业有关并属于六合物业负责的共用设施设备的维护和管理，凯诺实业与住宅不可分割部分设施设备的维护和管理；2、凯诺实业外围，六合物业负责区域红线内的秩序维护、车辆管理、绿化养护、环境卫生及外围生活垃圾清运工作；3、地下车库凯、地下车库凯诺实业车位日常管理及清洁工作第五条第（2）款约定：“关于工程遗留问题，如漏水、裂缝等问题，物业公司协调催促置业公司进行处理，6小时之内给予答复，置业公司处理不及时的由村委出面协调处理，质保期内由升龙置业公司按照《房屋质量保证书》进行维修处理；质保期外可以申请专项维修资金的，物业公司协助乙方（被告）完成专项维修资金的申请，不可以申请专项维修资金的，由业主方与乙方协商解决维修方案；公共区域属于物业公司维修的由物业公司负责维修。”第（3）款约定：“规划红线外的相关管理工作由物业公司、乙方、村委三方协调处理。”协议签订后，六合物业向凯诺实业提供了物业管理服务。凯诺实业已支付至2019年3月14日物业费，未支付2019年3月15日至2020年5月31日物业费644672.2元及2018年11月1日至2020年3月31日车位管理费79560元。自2019年3月份至9月份，因房屋漏水导致凯诺实业部分商铺受损，凯诺实业多次向六合物业反映，六合物业也多次协调开发商进行维修，并就凯诺实业的损失组织多方协商，但未能达成协议。因为地面、墙面卫生不整洁、垃圾未及时清理、车辆停放混乱等事宜，凯诺实业也曾经多次向六合物业反映。自2019年8月至12月底，六合物业多次向凯诺实业催缴物业费用，凯诺实业至今未付六合物业所诉费用。一审法院认为，六合物业与涉案房屋业主刘砦村村民委员会签订的《郑州市前期物业服务合同》合法有效，对使用涉案房屋的凯诺实业具有约束力。六合物业与凯诺实业所签订的《物业管理服务协议》因从属于《郑州市前期物业服务合同》，在该物业服务合同有效期间，凯诺实业作为承租人要求解除《物业管理服务协议》的请求于法无据，该院不予支持。六合实业为涉案房屋所在小区提供了物业服务，凯诺实业作为房屋使用人应当支付物业服务费、车位管理费。考虑到六合物业向凯诺实业提供的物业服务确实存在卫生不整洁、车辆管理混乱等瑕疵，以及2020年上半年疫情发生等实际情况，该院酌定凯诺实业支付六合物业物业服务费、车位管理服务费580000元。六合物业要求凯诺实业支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。关于凯诺实业提出的因房屋漏水给其造成损失的问题，该院认为，因六合物业主张漏水系开发商建造的房屋质量问题，其已经履行协调催促开发商维修义务，凯诺实业所提供证据不能证明该损失系六合物业过错所造成，其要求六合物业承担赔偿责任的请求，证据不足，理由不当，该院不予支持。综一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条、《物业管理条例》第三十四条、第三十六条、第四十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条之规定，判决:一、被告郑州凯诺实业有限公司于本判决生效后十日内向原告河南六合物业管理服务有限公司支付物业费、车位管理费580000元；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告的反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12018元，反诉费2150元，共计14168元，原告河南六合物业管理服务有限公司负担4168元、被告郑州凯诺实业有限公司负担10000元。本院二审期间，六合物业并未提交证据。凯诺实业提交如下证据：证据1.中国核电工程有限公司郑州分公司的设计建筑平面图照片打印件一张，拟证明：凯诺实业承租的商业用房位于升龙房地产公司开发的小区中间，该房产为商住一体的使用功能，物业服务由案外人升龙公司提供。证据2.河南升龙物业管理有限公司二七分公司开具的消防水费发票一张，拟证明消防设施改造和维修服务由案外人升龙公司提供。证据3.凯诺实业购买的停车场智能系统收据及报销凭证，拟证明停车位的管理由凯诺实业自己完成，六合物业收取车位管理费没有依据。证据4.垃圾清运合同一份及垃圾清运发票，拟证明凯诺实业日常经营产生的垃圾由案外人承担。证据5.凯诺新都会日常保洁服务合同，凯诺新都会承包服务补充合同各一份及保洁费用发票，拟证明凯诺实业经营的商业用房的日常保洁工作，是凯诺实业自己完成。证据6.电扶梯维修保养合同三份，及电梯维修发票，拟证明商业用房的电梯维护，是由凯诺实业自行完成。证据7.监控工程合同一份及监控设备清单，拟证明凯诺实业具有独立的监控系统。证据8.消防工程设计合同，消防工程施工合同，凯诺新都会消防报警设备购销合同，消防技术服务维护保养合同各一份，拟证明凯诺实业有独立的消防设施，并且独立维护保养。证据9.凯诺新都汇空调施工合同一份及工程量清单，拟证明凯诺实业有独立空调系统，维护工作是凯诺实业进行。证据10.2018年11月份至2020年5月份的员工工资表及工资条，拟证明凯诺实业有完善管理运营团队，能独立完成商业用房所需要的全部物业服务。证据11.河南省人民政府官方网站打印的两张图片，拟证明因新冠病毒蔓延，河南省人民政府于2020年1月25日启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年5月6日之后启动二级响应，之后为三级响应。六合物业质证认为：证据1不能证明凯诺实业经营的7、8号楼与升龙物业公司服务的地块是属于同一块地。证据2是复印件，无法证实其真实性。证据3系复印件，如果凯诺安装了智能系统，是自己内部所使用。对证据4的真实性有异议，六合物业一直负责对该小区垃圾定期清理。证据5、证据6、证据7、证据8、证据9、证据10、证据11均系复印件，是凯诺实业内部保洁和服务所产生的费用，与本案物业费无关。本院经审查认为,凯诺实业提供上述证据所指向的保洁卫生、安全管理、设备维护等费用，系凯诺实业经营区域内所发生的费用，与案涉物业管理服务区域不同，不能作为本案证据使用，故不予采信。本院审理查明的事实与一审相同。本院认为，凯诺实业、六合物业签订的《物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人双方均应依约履行自己的义务。凯诺实业作为业主享受了六合物业提供的物业服务后，也应依约及时缴纳物业管理费用。六合物业要求凯诺实业向其支付自2019年3月15日起至2020年5月31日物业费、自2018年11月1日起至2020年3月31日的车位管理费理由正当，其合理部分本院予以支持。一审法院考虑六合物业向凯诺实业提供物业服务期间存在的瑕疵，以及2020年上半年疫情发生的实际情况，酌定凯诺实业支付六合物业物业服务费、车位管理服务费580000元并无不当。凯诺实业称六合物业未向其提供物业管理服务、六合物业称其所提供的物业管理服务不存在瑕疵应全额支付物业管理费等上诉主张，均与一审、二审查明的事实不符，不能成立。凯诺实业称三层屋顶漏水造成损失200000元损失的上诉主张，系业主与开发商之间纠纷，六合物业依约履行了协调催促开发商进行维修的义务，凯诺实业请求判令六合物业承担该赔偿责任无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，六合物业、凯诺实业的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14168元，由上诉人河南六和物业管理服务有限公司负担4586元，由上诉人郑州凯诺实业有限公司负担9582元。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  曹逢春审判员  马增军二〇二一年二月一日书记员  刘佳辉