天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终107号上诉人（原审原告）：连阿进，男，1966年9月30日出生，汉族，无职业，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：刘晓桐，天津秦天律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉红艳，天津秦天律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津萌兔科技有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）旷世国际**2520-2521。法定代表人：崔磊，总经理。委托诉讼代理人：姚雪，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘月，女，该公司员工。上诉人连阿进与上诉人天津萌兔科技有限公司（以下简称萌兔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初24691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。连阿进上诉请求：1.依法改判支持连阿进一审第二、四项诉讼请求，判令萌兔公司支付连阿进在仲裁案件中赔偿物业公司的律师费5,485元,支付本案律师费5,000元；2.一、二审诉讼费及相关费用由萌兔公司承担。事实和理由：一、因萌兔公司违反租赁合同约定拒交物业费,导致连阿进在仲裁案件中赔偿物业公司律师费5,485元,该款项连阿进已经实际支出，系连阿进合理损失。萌兔公司违反租赁合同约定,拒不支付物业费,导致物业公司仲裁连阿进,仲裁机构裁决案件中,律师费是仲裁裁决一定会支持的合理损失,且仲裁机构管辖系物业合同的管辖条款约定,另在仲裁过程中,连阿进积极与物业公司调解,最后达成调解协议,该调解协议减少了物业费3,559元、减少了滞纳金6,086元,以上两部分费用如果判决都属于仲裁裁决必然会支持的费用,连阿进共计减损9,645元。根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见(法发[2016]21号)》第22条规定“当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为,造成诉讼对方或第三人直接损失的,人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。”。连阿进赔偿物业公司的律师费是必然会得到仲裁机构支持且符合最高院裁判规则的必然损失,该损失系被告违约逾期支付物业费产生的必然支出,应当由萌兔公司负担。第二、本案中的律师费属于连阿进合理损失,萌兔公司拖欠物业费的行为属于明显不当行为,其不履行义务造成连阿进诉讼缠身,限于仲裁纠纷中,且萌兔公司在此过程中,拒接电话,拒不与连阿进沟通,导致连阿进提起诉讼,萌兔公司恶意不履行义务,导致诉讼发生,且在一审诉讼过程中,法院与萌兔公司沟通案件,萌兔公司仍拒绝配合,拒接电话,其存在的以上行为,符合最高人民法院的明文规定中“拖延承担诉讼义务的明显不当行为,造成诉讼对方或第三人直接损失的,人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持”,连阿进为维护自身合法权益而聘请律师的费用,应当由萌兔公司承担,以进一步保证连阿进合法权益,优化司法资源配置,亦符合最高人民法院裁判规则。萌兔公司针对连阿进的上诉请求辩称，不同意连阿进的上诉请求，律师费5,485元非萌兔公司直接原因造成的，不予支持，本案律师费也非萌兔公司直接原因造成的，不予支持。萌兔公司上诉请求:1.超过法定追诉期(2016年4月1日-2017年9月1日)的费用11,869元,应在连阿进申请的42,982元中免除；2.超过合同存续期间(2020年2月28日-2020年8月31日)的物业费用5,478元,应免除；3.连阿进通过要挟手段已经从萌兔公司非法得到的,并没有租赁协议以及实际使用的(2020年2月28日-2020年8月31日)期间费用17,600元,应免除;4.萌兔公司在该房屋使用期间,所造成的四项重大损失,应由计价81,927元(其中49,927元在中心商务区出具的证明中体现)按比例承担或免除。事实和理由:一、连阿进主张的2016年4月1日至2017年9月1日的11,869元物业费已经超过3年的法定追诉期,依据民法总则第188条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。因此超过三年上诉期的物业费用不应被追诉。二、萌兔公司与连阿进签订的续租协议到2020年2月28日已经到期,协议到期后,萌兔公司与连阿进并未续约,由于该房屋的物业管理极差,由于物业的过失行为,萌兔公司数次蒙受巨大损失,因此萌兔公司也并无意续租上述房屋。但由于突发疫情的不可抗力,萌兔公司一直无法进入华贸所在的办公室取走一些遗留设备及相关文件。所以2020年2月28日至2020年8月31日由于并没有租赁合同,萌兔公司也没有进入该房间办公,所以并未产生实际的租赁关系,萌兔公司不应承担此期间的物业费;疫情的爆发系不可抗力,按照合同法第117条规定,不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。因不可抗力而不能履行合同的,要相应地免除或减轻责任。疫情期间,萌兔公司没有在该房屋办公,也没有续签组让协议。合同法规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任。三、连阿进在2020年8月17日,在未通知萌兔公司的情况下,突然到达房屋处,对萌兔公司该办公室直接上锁,以不让萌兔公司取走设备及文件的方式,要挟萌兔公司向连阿进打款17,600元。萌兔公司为了拿到疫情期间遗留的设备,不得已在8月18日向连阿进打款17,600元,对方才让萌兔公司取走设备。并且连阿进声称，如果萌兔公司继续租赁其房子,将不追偿物业费用。萌兔公司认为应将连阿进从萌兔公司获取的17,600元在连阿进申诉的费用中进行抵扣。四、连阿进和华贸物业方因承租期间严重失职,直接造成萌兔公司四项重大损失如下:(1)办公室被盗损失:2016年11月12日(周六)下午,萌兔公司被暴力手段破窗而入,被盗取50,000元硬件以及价值上亿元的软件。物业责任:白天被盗,物业丝毫不知情,并在萌兔公司报警后未能提供任何证据、辅助、预防措施等等,托词监控之类都没开什么的,保安也没看到。盗窃人分多次抱着、背着巨大的一体机等设备离开办公室、华贸大楼。而物业一切服务及预防措施都没能提供,并在事后依然麻木,难以想象;证据情况:该案件由于损失重大,后转至天津市第一刑侦大队。但由于物业无法提供任何应提供的线索(比如监控等),案件至今未有任何进展。整个事件及萌兔公司损失财务情况,在公安机关有详细的备案信息。萌兔公司请求法院能去提取案卷作为证据。(2)办公室漏水事件损失:物业在未通知萌兔公司任何人员的情况下(严重失职),于周末进行试水,造成办公室大量漏水。萌兔公司损失固定资产,并被其他连带损失的房主上诉至法院,萌兔公司承担了10,000元的律师费用,并浪费了很大精力,还对公司名誉造成了损失。物业责任:在未通知萌兔公司任何人员的情况下(严重失职),于周末(办公室无人)进行试水。该事项法院有备案。萌兔公司希望法院能提取案卷作为证据。(3)办公室电器被恶意烧毁损失:某日,物业在未通知萌兔公司任何人员的情况下,于极短时间内对萌兔公司办公室数次断电充电,导致萌兔公司损失一套音响价值20000元(发票价格),一套水壶价值2000元(发票价格),物业及设备方、保险公司均有备案。物业说用其保险赔付萌兔公司电器损失,但是之后无人联系萌兔公司。物业责任:在未通知萌兔公司任何人员的情况下,于极短时间内对萌兔公司办公室数次断电充电。萌兔公司请求法院能去物业及设备方、保险公司提取备案作为证据。(4)萌兔公司房间门被破坏事件损失:某日,萌兔公司办公室门被恶意破坏,同样,物业全程所有的监控不提供,声称视频数据丢失。该事项严重牵扯萌兔公司精力,萌兔公司损失门锁、门等财务,并造成很坏影响。物业责任:全程所有的监控不提供,声称视频数据丢失该事项公安机关有详细备案。萌兔公司请求贵法院能去提取案卷作为证据。以上事项,萌兔公司与物业公司和连阿进进行了三方会议,在会议时物业方表示因失职导致的萌兔公司损失,物业费会视情况减免,三方均在场达成口头协议,依据《中华人民共和国合同法》第十条，当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。所以萌兔公司非恶意不缴纳费用,但连阿进和物业方在萌兔公司不知情的情况下进行了诉讼,赔偿了款项,萌兔公司表示非常不理解。之后,萌兔公司又数次就上述会议达成的协议,与连阿进和物业沟通,希望解决,物业承诺解决,但后来逐渐不再回应。由于萌兔公司是技术型公司,逐渐无精力强力牵扯上述事件,一直等物业答应跟萌兔公司的沟通赔偿,期间萌兔公司对物业公司地址也寄送了律师函。近日萌兔公司才得知,物业利用套路,跳过对萌兔公司造成的四项重大损失,偷偷去和萌兔公司办公室的出租方进行了斡旋。租房协议约定的是萌兔公司与物业公司是物业费以及萌兔公司损失财物的责任双方,应由萌兔公司与物业公司解决。因此萌兔公司认为,连阿进跳过上述对萌兔公司造成的四项重大损失,而与物业公司私下协调物业费的做法及结果,属于连阿进的个人主观意向及判断,萌兔公司不应承担任何责任。连阿进针对萌兔公司的上诉请求辩称，萌兔公司的上诉请求不能成立，请求予以全部驳回。首先，租赁合同于2020年2月28日到期后，萌兔公司继续占有使用涉案房屋并支付房屋租金至2020年8月31日，故2020年2月29日至2020年8月31日期间双方就涉案房屋成立不定期的租赁合同关系。原租赁合同在此期间继续有效且本案未超过诉讼时效。针对萌兔公司的第一、二、三项诉讼请求，于法无据，请法院予以驳回。萌兔公司诉称，在其承租期间，物业服务不到位，连阿进不应为其垫付物业费，但萌兔公司在明确知晓自己负有支付承租期间物业费义务的前提下，未及时与物业公司进行协商处理物业服务期间出现的问题。任意对物业费进行拖欠，系怠于履行合同的义务。且物业公司申请仲裁后，连阿进积极与物业公司协商处理，并减少了物业费3559元、滞纳金6086元，连阿进的行为没有过错，连阿进的行为萌兔公司应予赔偿。连阿进向一审法院起诉请求：1.判令萌兔公司向连阿进支付已代缴的物业费42982元；2.判令萌兔公司向连阿进支付因萌兔公司欠交物业费导致连阿进在仲裁案件中承担的律师费5485元；3.判令萌兔公司向连阿进支付自2019年12月16日起至实际完全清偿之日的违约金（按每日支付月租金的0.5%计算，即每日18元，暂计算至2020年8月20日，即4464元）；4.判令萌兔公司向连阿进支付本案律师费5000元；5.本案诉讼费用由萌兔公司承担。一审法院认定事实如下：连阿进系天津市滨海新区中心商务区滨海华贸中心**房屋所有人。2016年2月26日，连阿进（出租人）、萌兔公司（承租人）就坐落于滨海新区××路滨海华贸中心740号房屋签订了《房屋租赁合同》，连阿进将该房屋出租给萌兔公司用于办公使用。合同约定：房屋租赁期共12个月，自2016年3月1日起至2017年2月28日止，连阿进于2016年3月1日前，将出租房屋按约定交付乙方。房屋半年租金为22000元，租金每半年支付一次租金，萌兔公司于2016年3月1日前将首次租金22000元支付连阿进，日后每次付款萌兔公司须在下一半年开始前15日提前交予连阿进。2016年3月1日，萌兔公司向连阿进支付保证金3600元。该房屋物业管理费萌兔公司每半年向物业公司支付一次，若萌兔公司将费用交予连阿进，由连阿进向物业公司代缴并向萌兔公司提供发票。萌兔公司按照合同规定的时间及方式足额支付租金和所有其他应付款项，如有拖欠，萌兔公司应及时交付。萌兔公司应按合同规定支付上述租金及相关费用，若逾期未付，除应及时支付所欠费用外，还应每天向连阿进支付月租金的0.5%作为违约金，逾期超过15日，连阿进有权单方解除合同，同时有权不予退还保证金，并有权收回租赁房屋。双方约定物业费由萌兔公司承担，萌兔公司将物业费直接支付给物业公司，承租期内的采暖费或暖气报停费由萌兔公司承担，在供暖前45天由萌兔公司交付供暖公司。2016年2月26日，萌兔公司向连阿进支付了涉案房屋保证金3600元，首期6个月租金22000元，首期1个月物业费913元。后连阿进、萌兔公司续签了两份《续租协议》，约定续租，租期自2018年3月1日至2020年2月28日，租金金额为3666元每月，付款方式为每季度支付一次租金，续租季度租金为11000元，原租赁合同执行并保持不变。连阿进自述，租赁合同2020年2月28日到期后，萌兔公司实际占有房屋并支付房租租金至2020年8月31日，萌兔公司对此表示认可。2019年12月16日，申请人第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司根据其与天津滨海华贸置地有限公司签订的《天津市非住宅前期物业服务合同》约定的仲裁条款向天津仲裁委员会申请仲裁，请求：1.裁决连阿进支付自2016年4月1日至2019年6月30日物业费35590元；2.裁决连阿进支付物业费滞纳金6086元；3.裁决连阿进承担申请人律师费3334元；4.裁决连阿进承担本案仲裁费。双方经仲裁庭提交，达成调解协议，天津仲裁委员会于2020年6月23日出具［2019］津仲调字第1130号调解书，确认双方就2016年4月1日至2019年6月30日期间位于滨海新区××路××号房屋的物业费用给付事宜，达成如下调解协议：1.连阿进与2020年7月3日前支付申请人物业费32031元；2.本案律师费5485元，由连阿进负担；3.本案仲裁费2151元，由申请人负担；4.双方就本案别无其他争议。连阿进于2020年7月3日向物业公司第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司支付了2016年4月1日至2019年6月30日的物业费32031元及律师费5485元；并与当日一并支付了涉案房屋2019年7月1日至2020年6月30日的物业费10951元。连阿进解释称，仲裁调解书第二项约定的律师费5485元包含物业公司再仲裁时请求支付的律师费3334元与仲裁费2151元。萌兔公司认可连阿进已于2020年9月9日将涉案房屋保证金3600元退还萌兔公司。一审法院认为，连阿进、萌兔公司签订的《房屋租赁合同》、两份《续租协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。涉案房屋租期为2016年3月1日至2020年2月28日，房屋租赁期间届满后，萌兔公司继续占有、使用涉案房屋并向连阿进支付租金至2020年8月31日，连阿进接收萌兔公司支付的租金，应视为连阿进对此不持异议，故在2020年2月29日至2020年8月31日期间双方就涉案房屋成立不定期租赁合同关系，原租赁合同在此期间继续有效，双方在该期间仍应按原合同约定履行各自义务。关于连阿进诉请的返还代交的物业费问题。依照双方合同约定，在租赁期内的物业费应由萌兔公司支付物业公司。连阿进现提供的证据能够证实，因萌兔公司未支付2016年4月1日至2020年6月30日的物业费，在物业公司申请仲裁后，其已经缴纳了上述期间的物业费共计42982元，故连阿进请求萌兔公司支付其已代交的物业费42982元，于法有据，一审法院予以支持。萌兔公司主张，其在租赁合同签订后向连阿进支交纳了3600元保证金，欠缴的物业费应先由保证金抵销。连阿进对此不认可，并提供证据证明其已将该笔保证金退还萌兔公司，萌兔公司对此亦表示认可，故一审法院对萌兔公司的该项主张不予支持。关于连阿进请求萌兔公司支付其在仲裁案件中承担的物业公司律师费5485元问题。因物业公司在申请仲裁时，请求连阿进支付的仲裁案件律师费为3334元，并非5485元，且连阿进未提供证据证明仲裁案件律师费是依照合同约定或法律规定必须由被申请人即本案连阿进承担的费用，故连阿进主张的该笔费用不足以证明系其因萌兔公司违约造成的其必然产生的损失。另外，连阿进主张，该笔律师费5485元包括物业公司主张的律师费3334元及案件仲裁费2151元，但其提供的仲裁调解书明确载明，案件仲裁费由申请人即物业公司承担。综上，对连阿进的主张，一审法院难以支持。关于连阿进请求萌兔公司支付违约金的问题。连阿进主张萌兔公司应按照双方《房屋租赁合同》第十一条“违约责任”第二款的规定，按每日支付月租金的0.5%计算，即每日18元，支付自2019年12月16日至实际付清之日止的违约金。萌兔公司认为，其不存在违约行为，无需支付违约金，即使支付违约金，也认为违约金标准过高，请求法院予以调整。在连阿进未提供证据证明萌兔公司涉案违约行为给其造成的实际损失的情况下，综合考虑萌兔公司违约情节、原因，一审法院认为连阿进主张的上述违约标准过高，应予调整，考虑到连阿进支付物业费的时间，一审法院酌定连阿进支付的违约金应以连阿进缴纳的物业费42982元为基数，自2020年7月4日至萌兔公司实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算。关于连阿进主张的应由萌兔公司支付本案律师费问题。因双方《房屋租赁合同》并未约定该项费用负担主体，其也无证据证明该笔费用系纠纷发生后的必要诉讼费用，一审法院对其该项主张难以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、被告天津萌兔科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告连阿进42982元及违约金（违约金以物业费42982元为基数，自2020年7月4日至被告实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算）；二、驳回原告连阿进的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费624元，由原告连阿进负担131元，被告天津萌兔科技有限公司负担493（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：萌兔公司提交的短信记录一份，拟证明在2020年2月28日至2020年8月31日之间并未实际使用办公室。因该证据无法提供原始载体，本院无法核实真实性，且其短信内容不能达到其证明目的，对该份证据，本院不予采信。连阿进未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方对一审已查明的事实均无异议。本案二审的争议焦点为：萌兔公司是否应当支付连阿进另案及本案的律师费；一审认定的萌兔公司应支付给连阿进的物业费数额是否有事实和法律依据。首先，双方《房屋租赁合同》并未约定律师费等费用，连阿进亦无证据证明该笔费用系纠纷发生后的必要诉讼费用，故一审法院驳回连阿进关于律师费的诉请，并无不当，连阿进的该项上诉请求，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。其次，萌兔公司上诉主张部分租金已过诉讼时效，不应予以支持，但在一审中其已明确放弃诉讼时效主张，对其该项上诉理由，本院予以驳回。另萌兔公司主张租赁期间因物业公司过失行为造成的各项损失应予抵扣的问题，该主张应系萌兔公司与物业公司之间法律关系解决的问题，一审期间萌兔公司对此亦未提出反诉，萌兔公司应依据相应证据，据实向责任主体主张权利。萌兔公司在本案中以此作为抵扣物业费的抗辩，缺乏法律依据，本院不予支持。萌兔公司另上诉主张因受疫情影响应减免费用及被迫支付17600元应予抵扣等问题，其两审期间均未提交充分证据和相应依据，对其该项上诉主张，本院亦不予支持。综上所述，上诉人连阿进、萌兔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1513.63元，由上诉人连阿进负担62.13元，由上诉人天津萌兔科技有限公司负担1451.5元。本判决为终审判决。审判长 王 晶审判员 阎 涛审判员 李兴明二〇二一年二月五日法官助理武冬馨书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……