吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终605号上诉人(原审原告)：刘晓敏，女，1980年10月12日出生，汉族，住长春经济技术开发区。委托诉讼代理人：王海龙，男，1980年4月28日出生，住长春市经开区，系上诉人丈夫。被上诉人(原审被告)：长春海悦房地产开发有限公司，住所地长春经济技术开发区东南湖大路**。法定代表人：刘长胜，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘双，吉林钟言宇德律师事务所律师上诉人刘晓敏因与被上诉人长春海悦房地产开发有限公司（以下简称海悦房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省长春经济技术开发区人民法院（2020）吉0191民初1760号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。刘晓敏上诉请求为：1.撤销原审判决，依法重新审判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决适用法律不当。案涉房屋买卖合同附件四补充协议系为了重复使用事先拟定，并在订立合同时未曾与当事人协商的条款，属于格式条款。一审法院认为补充协议是双方真实意思，不违反法律、法规规定，合法有效，补充协议对当事人具有法律约束力，以此驳回上诉人的诉讼请求，该认定错误。《中华人民共和国民法典》第四百九十六条和《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条明确规定了提供格式条款一方的义务，即对与当事人有重大利害关系的内容进行提示、说明、提请注意等。本案中，被上诉人未尽上述义务，未以显著、合理的方式履行提示、说明、提请上诉人注意免除或减轻被上诉人责任等与上诉人有重大利害关系的条款。按上述两条法律规定，补充协议并非上诉人与被上诉人双方的真实意思表达，上诉人对此可以主张该条款不成为合同的内容，其内容无效。二、一审判决理由错误。一审判决以“上诉人已经在补充协议上签字画押，房屋平面图以审批图纸为准符合法律规定”为由，认为补充协议不存在免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，认定补充协议有效；以“花台系赠送面积，赔偿金额无有关计算依据的证据予以支持”为由，支持被上诉人代为履行违约责任，即被上诉人为上诉人支付了一年的物业费，驳回上诉人的诉讼请求。上诉人对此判决理由无法接受：第一，上诉人在补充协议上签字画押不能说明补充协议第29条有效。上诉人购买被上诉人所开发的房屋须经支付定金和首付款程序后，才能最终与被上诉人签订房屋买卖合同（包括补充协议）。签订合同过程中，被上诉人未尽提示、说明和提请上诉人注意格式条款内容的义务，并催促上诉人尽快签字，合同上甚至连签订日期都没有。这违反《中华人民共和国民法典》第四百九十六条和《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条之规定。所以，这不能说明补充协议是双方意思的真实表达、其内容真实有效。第二，“房屋平面图以审批图纸为准符合法律规定”之理由，不能排除补充协议不存在免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。从《商品房销售管理办法》第七条的规定看，房屋平面图经反复设计变更并最终获得规划审批，是商品房是可以销售的依据，不是被上诉人违约的依据。此处的关键在于被上诉人未对上诉人履行告知设计变更的义务，是虚假销售行为。假设被上诉人据此认为未违约，那么被上诉人没必要代为履行违约责任。假设一审判决的上述理由成立，那么期房房屋平面图与实际交房的面积差等与购房者相关的诸多重大利益都将得不到法律保护。第三，一审判决以“花台系赠送面积，被上诉人曾想加装花台但未获审批，以及上诉人主张的赔偿数额并无有关计算依据的证据予以支持”为由，驳回上诉人的诉讼请求，认同被上诉人解决纠纷的方案，这不能成为被上诉人代为履行违约责任的理由和法律依据。其一，无论花台是否是赠送面积，都是被上诉人在合同上承诺给上诉人的要件，都与上诉人有重大利害关系。其二，重新接花台是违建，是建筑、规划、设计领域中的常识，被上诉人作为建筑行业的知名企业，常与规划部门打交道，对此应该十分清楚，这是欺骗。其三，上诉人结合当下房地产的市场行情和上诉人的实际情况，已经尽最大努力如实列举了有关花台的价值和使用价值的证据，尽到了《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定的举证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。因此，一审单位有义务推荐建筑工程鉴定单位对本案涉案金额进行鉴定，或按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。综上，恳请二审法院撤消一审判决，依法重新审判。被上诉人海悦房地产公司二审答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立。刘晓敏向一审法院起诉请求：1．请求法院判决被告赔偿原告15,000元。2.诉讼费用由海悦房地产公司负担。一审法院认定事实：2017年6月13日，刘晓敏与海悦房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定刘晓敏购买长春经济技术开发区中海寰宇天下N17栋1单元301号房。合同附件一中附房屋平面图，图中北侧次卧室外有花台设计。附件四补充协议第二十九条载明：“作为合同附件的规划总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图以交房前规划管理部门最终审批核准的为准。买受人同意，因下列原因造成上述图纸变更的，买谁收人无权要求出卖人赔偿或者解除合同：1．按照政府及其他（包括但不限于供电、给排水、供水供气、有限电视、通信等）主管有关设计、规划、配套等部门的要求或批准必须进行的变更……”补充协议后刘晓敏书写：“本人刘晓敏已逐字逐句仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义以及各方的权利、义务和责任，并予接受。”并签名按印。房屋交付后，刘晓敏购买的房屋北侧卧室无花台。海悦房地产公司为小区涉及花台变更的105户业主提供两种解决方案，一种为接花台，一种为免一年物业费。后因加装花台未通过审批，海悦房地产公司代105户业主向物业公司交付了一年的物业费，其中代刘晓敏支付了一年的物业费2,797.20元。一审法院认为，刘晓敏与海悦房地产公司签订的《商品房买卖合同》（包含附件）系双方真实意思表示，不违反法律、法规规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中虽按照合同附件平面图北侧卧室设计有花台，但合同附件四补充协议中亦约定了房屋平面图以审批为准，刘晓敏已经表明逐字逐句仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义以及各方的权利、义务和责任，且房屋平面图以审批图纸为准符合法律规定，不存在免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故该条款应当认定有效。并且按照房地产行业习惯，刘晓敏主张的花台部分系赠送部分，海悦房地产公司曾想加装花台，但因未通过规划审批导致不能进行。海悦房地产公司为解决问题，已经采取弥补措施，代受影响的各业主支付了一年的物业费。另关于刘晓敏主张赔偿的数额，因非封闭的室内的部分面积，无法按照小区的房屋单价进行计算，亦无法按照存放轮胎等使用价值进行计算，故针对刘晓敏的诉讼请求，其并无有关计算依据的证据予以支持，应当予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回刘晓敏的诉讼请求。案件受理费88元，由刘晓敏负担。本院二审期间审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，刘晓敏在与海悦房地产签订的补充协议后写明“本人刘晓敏已逐字逐句仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义以及各方的权利、义务和责任，并予接受”，由此可见，双方的补充协议系在刘晓敏充分阅读且刘晓敏对补充协议的权利、义务约定知悉明晓的基础上签署的，故协议第二十九条约定“作为合同附件的规划总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图以交房前规划管理部门最终审核批准的为准”不属于刘晓敏主张的应认定为无效的格式条款。虽然海悦房地产与刘晓敏签署房屋买卖合同中所附的房屋平面图中存在争议花台，但现修建此花台无法通过规划管理部门审批，故海悦房地产通过为刘晓敏缴纳一年物业费的方式作为补偿，本院予以确认。刘晓敏主张的赔偿损失计算方式缺乏合理性，原审判决对此予以驳回并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘晓敏的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175.00元，由上诉人刘晓敏负担。本判决为终审判决。审判长  高婧明审判员  贺银婷审判员  张海胶二〇二一年二月五日书记员  张焕平