江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10324号上诉人（原审被告）：于亚梅，女，1985年2月11日出生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：王羽，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓琪，上海市锦天城（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张明，男，1993年6月15日出生，汉族，户籍地南京市高淳区，现住南京市高淳区。委托诉讼代理人：苏民，江苏泰有律师事务所律师。上诉人于亚梅因与被上诉人张明房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市雨花台区人民法院（2020）苏0114民初1844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人于亚梅上诉请求：撤销一审判决，改判涉案合同于2020年1月4日解除，上诉人不支付被上诉人违约金。事实与理由：(一)涉案房屋已过户至上诉人名下，因政策限售，上诉人同意解除合同，返还定金。（二）一审认定事实不清，证人证言证明力不足。（三）涉案合同履行中遭遇不可抗力，上诉人不应承担违约责任。（四）上诉人一直就合同履行与被上诉人在协商，双方并未就合同解除达成一致。（五）上诉人在本案诉讼前，从未表示过不履行合同。（六）涉案合同解除责任不在上诉人单方。被上诉人张明辩称：（一）对于双方交易过程，一审经过多次庭审，并多次要求证人出庭，且在双方证据相互印证的情况下，才认定上诉人的行为构成根本违约。（二）在1月15日的录音中，上诉人已表示不同意过户及赔偿。（三）证人与被上诉人无利害关系。（四）涉案合同未履行并非因为不可抗力。（五）上诉人连5000元的赔偿都不愿承担，才导致了合同解除。张明一审请求：1.解除其与于亚梅之间的《房屋买卖居间合同》；2.于亚梅返还定金20000元；3.于亚梅支付违约金186800元；4.于亚梅承担本案诉讼费。一审法院认定事实：张明、于亚梅与南京市恩畅房产经纪有限公司（居间方）于2019年12月6日签订《房屋买卖居间合同》，约定于亚梅将春景苑105室房屋（包括房屋附属设施）出售给张明，建筑面积75.18平方米，房屋总价款1868000元，合同签订当日交付定金20000元，并于银行贷款审批通过后15个工作日内最晚不迟于2020年1月24日前办理过户手续，过户当日交付首付款540000元；还约定，如因单方违约导致合同无法履行，由违约方支付居间服务费10000元，违约方需向守约方支付房屋成交价10%的违约金。同日，张明、于亚梅还签署《房屋交接清单》，载明客厅内有大金中央空调1台，张明交付定金20000元。另，张明张明已支付中介费10000元。另查明，于亚梅系从案外人吴杰手中购得上述房屋，未进行变更登记，于亚梅的丈夫陈辉享有抵押权，进行了抵押登记。案外人吴杰同意按于亚梅的意愿指定过户，双方签有补充协议。2019年12月15日,案涉房屋遗留火种引燃周边可燃物引发火灾，造成案涉房屋附属的大金中央空调主机等物烧毁。于亚梅将空调因火灾损坏之事告知中介方后，双方（包括双方的家人朋友）及中介方于2020年1月15日在中介处进行协商，于亚梅进行了最后约13分钟的录音。商谈过程中，双方主要针对空调损坏进行协商，张明提出要房子，比较急，一定买，但空调问题要解决；于亚梅表示已咨询大金空调售后，无配件可维修，于亚梅方表示接受不了承担费用（5000元也接受不了）；最后中介刘某提出要于亚梅给一个数额最好，于亚梅方回答非要给一个数额，只能明天商量给回话。2020年1月16日上午10:41，张明微信中介刘某“你帮我跟他传达一下我的态度吧，我等不了了，我律师已经找好了。过户时间变不了，我的要求就是过户之前把空调解决好，配不到没关系，原价折旧谈赔偿，否则我就采取维权措施了。”中介回复“明白”，张明又表示“你也问问她到底啥意思，这房子卖还是不卖，不卖我们就算了，我也不要了，谈赔偿，如果卖，那就让她把事情帮我解决好，哪有这个时间跟她拖”。当日上午10:42，中介刘某问于亚梅有无答复，并把张明一方的上述微信内容截屏给于亚梅。于亚梅于上午11:58回复“本来也不是不想卖房子，因为意外，现在搞得这么不愉快，我也不强卖，对方也不要强买，为了避免后期的纠纷，他现在谈解约也可以，你问他要求退多少钱，前后一个月，双方耽误的时间并不久，买房子本身也不是那么快那么理想的”，中介回复“对方要求过户，履行合同”，于亚梅回答“无法过户，谈金额吧”，中介又回复“买房说空调可以维修或者更换，不影响房屋过户”，但于亚梅之后未再回复。中介刘某于2020年1月16日微信张明“她想让你承担啊”，张明表示要“和律师面谈”，1月17日张明又问中介于亚梅的态度，中介将与于亚梅的上述对话截图发送给张明。张明于2020年1月18日又问中介有无于亚梅的赔偿金额，中介表示没有，1月19日张明再次微信中介刘某，希望帮转达赔偿金额为50000元，可以不走司法途径。后案涉房屋未按时办理过户手续，于亚梅自称2020年1月23日打电话跟中介说了可以继续过户，但未能提交证据。2020年4月17日后，于亚梅再次陆续联系中介，4月21日问“能不能退一部分中介费”，还表明在过户前满足不了空调的维修和赔偿，“我认为谈妥了签了相应的协议才能过户”。2020年4月27日，于亚梅又短信联系张明，仍表明过户前维修好空调无法满足，才阻碍过户；但张明表示2020年1月16日的回复“无法过户”，已经是违约行为，选择诉前调解为谈赔偿金额，且因于亚梅的反悔，造成两次调解未成。另，于亚梅在第一次庭审中辩称，如果认定于亚梅违约，张明主张的违约金过高，请求根据实际损失进行调整；但张明表示不同意，于亚梅未举证就不能调整违约金。对双方有争议的事实和证据，一审法院认定如下：1.关于未过户的原因，张明申请证人中介方刘某出庭作证，结合于亚梅与中介刘某的微信聊天记录、张明与刘某的微信聊天记录、张明与于亚梅之间的短信聊天记录，欲证明因为案涉房屋内空调被烧，双方谈空调补偿，2020年1月13日，中介刘某告诉于亚梅，张明说空调换一下也花不了多少钱，和房子比不算什么，他还是想买。2020年1月15日双方专门到中介协商未成，1月16日中午的时候，中介告诉于亚梅张明要求过户，于亚梅有明确对中介表示“无法履行，谈金额吧”，不同意对涉案房屋进行过户，之后于亚梅一直没有过户意思，直到于亚梅起诉，才又谈到要履行。其中证人刘某证言称，张明表示火灾不介意，要求继续过户，把空调维修或者更换处理就行；于亚梅问火灾的原因可不可以无条件解约，证人告知于亚梅不影响房屋正常过户，不可以无条件解约不过户；然后双方到证人所在中介公司商量这个事情，于亚梅觉得空调的金额她承受不了，希望跟对方解约，就是谈赔偿，张明当时提出可以自己修或换，花的钱向于亚梅报销，于亚梅不同意；于亚梅要求张明承担损失继续过户，如果张明不承担损失，就解约谈赔偿5000以内是她能接受的一个解约赔偿；过后，于亚梅打电话给证人赔偿12000元，就给张明10000元，2000元钱给中介，证人表示已经收过中介费了；证人后给张明打了电话，说于亚梅愿意赔偿12000解约，张明说12000太少了不行，证人问张明能接受多少钱，张明一直的态度就是赔两万多就行了，告诉于亚梅，但是一直都没有同意；证人多次地告知于亚梅，包括在微信中也告知，最迟的过户时间是1月24日之前，于亚梅心里面也知道时间。于亚梅对上述证据进行了质证，对自己与证人刘某之间的微信聊天记录真实性予以认可，但表示不是买卖双方当事人的明示，“没法过户，谈金额吧”几个字不等于不愿意办理过户手续，也不能理解为明确表示不履行主要债务的意思，不能断章取义的主观、曲意的理解；与中介刘某的微信聊天记录不能证明2020年1月于亚梅就明确表示违约，张明、于亚梅的短信说明直到2020年4月于亚梅也没有明示违约的意思表示。于亚梅提交2020年1月15日晚磋商的录音光盘、结合于亚梅与证人刘某之间的微信聊天记录、张明跟于亚梅之间的短信聊天记录，欲证明自己想成交房屋，并没有毁约的意思，证人所述不实。张明对于亚梅举证的录音光盘表示认可，录音的最后内容是于亚梅方说的“非要给一个数额，只能明天跟你姐夫商量一下给你回话”，而这句话的前提条件是基于证人刘某提出的一个赔偿方案。张明后第二天即在1月16日又向刘某问于亚梅有没有一个具体的方案，也给出了自己的意见。刘某把意见转达给于亚梅之后，于亚梅给出的回复就是没法过户谈金额，确认于亚梅存在故意违约行为。一审法院结合双方的举证、质证，认定双方在履约合同过程中分别通过微信与中介刘某交换意见想法。因在过户前发生空调损害，双方于2020年1月15日在中介处协商该问题，于亚梅在最后约13分钟进行了录音。录音中，双方谈到了解约、继续履约、走司法途径等方案。录音最后的方案是于亚梅回去商量空调赔偿金额，但到2010年1月16日于亚梅通过微信聊天对中介表示“无法过户，谈金额吧”，中介转告了张明。一审法院对录音光盘内容、聊天记录及可以相互印证的部分证人证言予以采纳。2.关于贷款问题，张明举证了中国农业银行《个人购房担保借款合同》、不动产登记申请表、南京市房地产抵押合同等照片证据，欲证明自己已成功办理银行贷款；张明申请出庭的证人刘某陈述自己为张明办理贷款提供帮助，由于此次购房签订的是非资金监管模式下的网签合同，以此种合同办理银行贷款，银行只有在预审通过、房屋过户后才会放款，后张明才能领取自己的借款合同、抵押合同等相关材料，银行贷款实际于2020年1月10日审批通过。于亚梅不认可上述证据的真实性，认为张明未能提交上述证据的原件，南京市房地产抵押合同中抵押人未签字，且张明未能提供银行审批单，无法证明银行贷款已经审批通过；于亚梅还认为张明未根据合同约定于2019年12月15日前与贷款银行签订借款合同，且未能足额贷款，存在违约。对此，证人刘某证言陈述张明于2019年12月14日前往紫金银行申请贷款，后因信贷员停职，更换为向中国农业银行申请贷款并于2020年1月2日前往中国农业银行申请贷款，变更银行得到了于亚梅的同意；张明还认为合同约定银行审批贷款额度不足部分由张明直接支付，故最终虽未能足额贷款也不影响合同履行。一审法院结合双方陈述及举证，可以认定，张明在签订合同后，着手进行了相关贷款办理程序，不存在影响过户的情况，一审法院对张明的举证予以采纳。一审法院认为：依法成立的合同具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张明、于亚梅之间成立的《房屋买卖居间合同》系真实意思表示，合法有效，张明、于亚梅均应按约全面履行合同。在合同履行过程中，按约定，于亚梅负有一并交付空调的义务,合同交易价格中含有空调的价值，房屋和空调具有整体性，故空调发生损坏，于亚梅有义务积极处理空调损坏事宜，保证合同的履行。双方协商空调赔偿金额的最后意见是于亚梅给一个空调赔偿的数额，但于亚梅在第二日被中介询问时，向中介表示谈解约也可以，在中介再表示“对方要求过户，履行合同”后，于亚梅又回答“没法过户，谈金额吧”（之后于亚梅亦未就“没法过户，谈金额吧”进行明确说明，在2020年1月24日双方约定最后过户的期限前后，亦未主动联系张明履行合同）。中介方在于亚梅回答的当日及之后将于亚梅的意思及微信内容转告张明，张明向中介表示了要求获得解约赔偿，即张明认为于亚梅的“没法过户，谈金额吧”系不愿履行合同、谈解约赔偿，一审法院结合查明事实，予以采信。于亚梅虽于2020年4月又向张明短信表示愿意过户，张明回复表示于亚梅已产生解约的违约行为。故一审法院确认，因于亚梅提出解约赔偿，张明接受，双方的《房屋买卖居间合同》已于2020年1月16日起解除。于亚梅辩称“没法过户，谈金额吧”系暂时无法过户、并非拒绝过户的意见，一审法院不予采纳。因合同的解约系于亚梅的单方责任，于亚梅应承担相应的违约责任。故张明已经支付的定金20000元，于亚梅应予以退还；张明要求按照合同约定由于亚梅承担房款10%的违约金，于亚梅提出了违约金过分高于造成的损失，要求适当减少，一审法院结合张明已付出的中介费、合同的履行进程（包括贷款的办理等）、张明购房的期待利益等情况，酌情确定由于亚梅承担违约金50000元（包括张明已付出的中介费），超出50000元的违约金请求部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、张明与于亚梅于2019年12月6日签订的《房屋买卖居间合同》自2020年1月16日起解除；二、于亚梅于本判决书生效之日起十日内向张明返还定金20000元、支付违约金50000元，合计70000元整；三、驳回张明的其他诉讼请求。一审案件受理费4482元，由于亚梅负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对于一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院二审予以确认。上诉人二审主张一审遗漏2020年4月27日，上诉人曾联系被上诉人愿意配合过户。上诉人还主张一审中证人刘某的陈述不实。上诉人二审认可被上诉人曾表示可以自己修理或更换空调，但由于担心维修费用过高，上诉人未同意。本院认为：涉案《房屋买卖居间合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行合同。涉案房屋虽遭遇火灾，但只烧毁了涉案空调，并未造成涉案房屋主体结构的损毁，涉案房屋仍具备继续交易过户的条件，故本院对上诉人主张的涉案合同不可抗力不能履行，上诉人不应承担违约责任的上诉理由，不予采纳。因涉案《房屋买卖居间合同》中明确约定双方交易标的包括涉案空调，现涉案空调因火灾损毁，导致双方交易的标的物存在瑕疵。被上诉人有权要求上诉人进行修理、更换或赔偿损失。但上诉人拒绝修理、更换，也未能就赔偿数额达成一致。并在被上诉人提出自己修理、更换时，上诉人亦予以拒绝，导致涉案合同一直未能依约履行。上诉人就此已构成根本违约，被上诉人有权要求解除合同，上诉人支付违约金。由于上诉人于2019年1月16日，即已表示无法过户，故一审认定涉案合同于当日解除，并无不当。关于违约金的数额，本院认为，结合本案事实、涉案合同解除的原因、双方当事人的过错以及被上诉人因涉案合同可获得的可得利益，一审酌定上诉人支付违约金50000元，并无不当，本院二审予以维持。另，证人刘某虽系中介人员，但并无证据证明其与本案处理结果存在利害关系，故一审结合相关短信通讯证据，对其证言予以采信，并无不当。综上所述，上诉人于亚梅的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由于亚梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙  伟审 判 员 龚  震审 判 员 王  路二〇二一年二月一日法官助理 李晓龙书 记 员 郭 旭 冬