四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川14民终182号 上诉人（原审被告）：眉山加悦置业有限公司。住所地：四川省仁寿县视高镇中建大道一段**。 法定代表人：田佳琳，总经理。 委托诉讼代理人：丁波，男，1988年1月13日出生，汉族，住成都市天府新区。 被上诉人（原审原告）：叶夜，女，1981年8月23日出生，汉族，住重庆市渝**。 被上诉人（原审原告）：廖珂，男，1975年3月30日出生，汉族，住四川省资中县。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：钟琴，四川达治律师事务所律师。 上诉人眉山加悦置业有限公司（以下简称“加悦公司”）因与被上诉人叶夜、廖珂商品房预约合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2020）川1421民初3895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 加悦公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人已经签署《商品房认购书》，认购书中明确显示被上诉人作为买受人已经明确知道即将签署的《商品房买卖合同》、附件及补充协议等全部合同条款，且对条款清楚无异议，该条款已经用黑色字体并加粗予以提示，上诉人已经尽到了格式条款的提示义务。被上诉人在正式签约之时又要求上诉人更改合同条款，此要求无法律以及合同依据。上诉人作为出卖人没有义务更改。根据《担保法》第八十九条、商品房买卖合同司法解释第四条的规定来看，无法签订正式商品房买卖合同的责任在于被上诉人，被上诉人的行为构成根本违约，应当承担违约责任，作为守约方的上诉人有权对定金予以没收。本案中，被上诉人未在约定时间内履行商品房买卖合同签订义务且无法证明上诉人违约，上诉人有权不退还定金。综上，一审认定事实错误，适用法律有误，请求支持上诉请求。 叶夜、廖珂均辩称，一审判决适用法律正确，认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人在商品房认购书约定的时间去售楼部，是因为双方对合同约定内容不能达成一致意见才导致无法签订商品房买卖合同，被上诉人没有任何违约行为，商品房买卖合同没有签订不能归责于被上诉人，上诉人应当退还定金50,000元。 叶夜、廖珂向一审法院起诉请求：1．请求确认叶夜、廖珂与加悦公司签订的《商品房认购书》于2020年7月16日解除；2．判令加悦公司向叶夜、廖珂返还50,000元定金并按照同期贷款利率支付资金占用利息79元（资金占用利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年7月9日开始计算至实际返还费用为止，暂计算至起诉之日）；3．本案诉讼费由加悦公司承担。 一审法院认定事实：2020年6月7日，叶夜、廖珂（认购方/乙方）与加悦公司（出售方/甲方）签订《商品房认购书》，约定：1．乙方认购甲方物业地址位于视高街道大悦路1号眉山加州智慧城项目7栋1单元101号住房，优惠后房屋总价1,679,395元；2．本认购书签订当日乙方交付立约定金50,000元，在双方按本认购书约定签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）后转为房款的一部分；3．乙方选择首付849,395元，按揭830,000元的付款方式；4．乙方应当在本认购书签订后七日内携带本协议、定金收据、应付房款及产权名义人身份证原件等相应证件到甲方签约中心与甲方签订《商品房买卖合同》及附件、补充协议等，若乙方逾期未与甲方签订买卖合同，经甲方以包括且不限于书面、电话、短信方式通知乙方后，超过七天乙方仍未与甲方签署合同的，则甲方可选择以下任一处理方式（1）与（2）不叠加：（1）本协议自动解除并终止，甲方有权将上述房产另行出售，乙方已付甲方的立约定金不予返还；（2）经甲方同意后，由乙方按应付房款总额的万分之一支付违约金后，双方另行签订买卖合同；5．甲方已向乙方明示即将签订的《商品房买卖合同》、附件及补充协议、《前期物业服务合同》以及《临时管理规约》等签约文本等，甲方对相关条款做了充分合理的说明，乙方确认对以上文书的条款清楚而且无异议；6．协议另对其他事项进行了约定。《商品房认购书》签订当日，叶夜、廖珂向加悦公司支付购房定金50,000元。 另查明，案涉《商品房认购书》约定的签订商品房买卖合同的时间为签订认购书7日内，后经叶夜、廖珂与加悦公司销售人员约定将签订商品房买卖合同的时间展期至2020年6月22日。2020年7月4日，加悦公司向叶夜、廖珂发送《关于尽快履行商品房认购书中交款或签约行为的催告函》，再次将签订商品房买卖合同的时间展期至2020年7月7日。2020年7月7日，叶夜、廖珂赴加悦公司销售中心进行签约事宜，但双方未能签订商品房买卖合同。2020年7月9日，叶夜、廖珂向加悦公司发送《终止通知书》，通知加悦公司向叶夜、廖珂退还定金50,000元。2020年7月16日，加悦公司向叶夜、廖珂邮寄《解除商品房认购书通知》，叶夜、廖珂于2020年7月18日签收。 一审法院认为，案涉《商品房认购书》是双方在签订商品房买卖合同之前对交易房屋有关事宜进行的初步确认，是双方约定在一定期限内签订商品房买卖合同而达成的协议，依其性质，当属商品房预约合同。本案的争议焦点为：双方未能签订商品房买卖合同的原因是当事人一方原因所致还是不可归责于双方的事由所致，加悦公司应否向叶夜、廖珂返还50,000元定金。对此，一审法院评议如下： 案涉《商品房认购书》约定的签订商品房买卖合同的时间展期至2020年7月7日，双方当事人无异议，一审法院予以确认。2020年7月7日，叶夜、廖珂赴加悦公司销售中心进行签约事宜，加悦公司对该事实无异议，一审法院对叶夜、廖珂按照展期时间的约定前往加悦公司销售中心对签订商品房买卖合同进行磋商的事实予以确认。加悦公司辩称双方未能签约的原因，系因叶夜、廖珂后续资金无法满足还贷要求，叶夜、廖珂构成根本违约，但未提供证据予以证实，一审法院对其抗辩意见不予采纳。一审法院认为，民事活动中的当事人法律地位平等，各方当事人应当遵循公平、诚实信用原则行使权利、履行义务。现有证据无法证明双方在2020年7月7日的签约过程中，叶夜、廖珂存在对商品房买卖合同条款进行恶意磋商或者提出令加悦公司无法接受的不合理条件，基于各自的利益考虑，叶夜、廖珂有权对商品房买卖合同内容提出修改或补充直至合同订立。商品房买卖合同未能签订，叶夜、廖珂并无违约行为，商品房买卖合同未签订系属于不可归责于双方的原因，在此情况下，叶夜、廖珂请求退还已付定金50,000元的诉讼主张，符合法律规定，一审法院予以支持。加悦公司抗辩《商品房认购书》采用黑体加粗的方式对格式条款进行了提示义务，并已向叶夜、廖珂进行了告知，预付定金不应退还，但未向一审法院提供证据证明其对《商品房认购书》的格式条款向叶夜、廖珂进行了合理的说明及明确的告知，一审法院对其抗辩意见不予采纳。 因双方签订《商品房认购书》的合同目的已不能实现，《商品房认购书》可以解除。叶夜、廖珂于2020年7月9日以《终止通知书》的形式通知加悦公司退还定金，加悦公司于2020年7月16日向叶夜、廖珂邮寄《解除商品房认购书通知》，叶夜、廖珂于2020年7月18日签收，一审法院认定案涉《商品房认购书》于2020年7月18日解除。如前所述，既然商品房买卖合同未能签订系因不可归责于双方的事由所致，叶夜、廖珂主张资金占用利息，于法无据，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决:一、原告叶夜、廖珂与被告眉山加悦置业有限公司签订的《商品房认购书》于2020年7月18日解除；二、被告眉山加悦置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告叶夜、廖珂购房定金50,000元；三、驳回原告叶夜、廖珂的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计526元，由眉山加悦置业有限公司负担。 二审中,当事人没有提交新证据。 二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、《商品房认购书》是否应当解除；二、加悦公司是否应退还叶夜、廖珂定金50,000元。 焦点一。因《商品房认购书》的合同目的已不能实现，故该认购书可以解除。叶夜、廖珂于2020年7月9日向加悦公司发出《“眉山加州智慧城”项目商品房认购书终止通知书》，加悦公司于2020年7月16日向叶夜、廖珂发出《解除通知》，叶夜、廖珂于2020年7月18日签收，故一审法院认定案涉《商品房认购书》于2020年7月18日解除并无不当。 焦点二。本案中，《商品房认购书》系加悦公司提供的格式条款，其中第五条第三款“甲方已向乙方明示即将签订的《商品房买卖合同》、附件及补充协议、《前期物业服务合同》以及《临时管理规约》等签约文本等，甲方对相关条款做了充分合理的说明，乙方确认对以上文书的条款清楚而且无异议。”为免除、限制加悦公司责任的条款，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽到合理提示及说明义务承担举证责任。”之规定，加悦公司应当对上述条款尽到合理提示及说明义务并承担相应的举证责任。虽认购书中该条款有加黑，但是并不明显，且加悦公司不能提供证据证明其在与叶夜、廖珂签订认购书时，针对该条款进行了相应说明，故该格式条款应为无效条款。加悦公司不能再以认购书的格式条款作为证据证明其有效地出示过《商品房买卖合同》及其相关文本。故叶夜、廖珂与加悦公司协商《商品房买卖合同》及补充条款达不成一致而没能签订合同，属于不可归责于当事人双方的事由，加悦公司应当将定金返还给叶夜、廖珂。一审判决加悦公司返还叶夜、廖珂定金50,000元并无不当，本院予以维持。 综上，加悦公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1052元，由加悦公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  魏 东 审 判 员  罗卫平 审 判 员  覃 棱 二〇二一年二月四日 法官助理  阳 洋 书 记 员  喻 静