广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25480号上诉人（原审被告、反诉原告）：幸灏睿，男，1989年4月1日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱欢欢，女，1989年11月18日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：黄筱波，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭子颖，广东金桥百信律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司广州番禺支行。住所地：广州市番禺区市桥光明北路**（北城所）。负责人：赖定军。上诉人幸灏睿因与被上诉人朱欢欢、原审第三人中国工商银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称工行番禺支行）共有纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初10019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。幸灏睿上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.依法判令幸灏睿对涉案房屋享有84.99%的产权份额；3.依法判令幸灏睿向朱欢欢支付15.01%的房屋产权对应的现金补偿；4.本案诉讼费用由朱欢欢承担。事实与理由：一、一审法院机械适用我国《物权法》第九条规定，未考虑双方关于涉讼房屋的实际出资情况，认定涉讼房屋为双方共同共有，属于适用法律错误。涉讼房屋系双方当事人恋爱期间共同购置的物业，在购置物业时，幸灏睿已经明确跟朱欢欢表示无需朱欢欢出资，但朱欢欢执意支付部分首期款并且要求在房地产登记簿上添加自己的名字。由于双方当时已经谈及结婚事宜，幸灏睿也没有拒绝朱欢欢的要求，但双方并未约定由双方共同共有，且双方不具有家庭关系，故根据《物权法》第一百零三条的规定，涉讼房屋应视为按份共有。现双方已终止恋爱关系，失去了共同共有的基础，一审法院认定房屋登记产权人为幸灏睿、朱欢欢共同共有，显属法律适用错误。幸灏睿已支付的首付款及按揭款本息超过90%。且已履行大部分的偿还贷款义务，朱欢欢仅付出极少的代价，一审法院判决双方各享有50%的产权份额，不符合公平合理原则。二、一审法院就幸灏睿向朱欢欢支付补偿款金额部分计算错误。根据幸灏睿对涉讼房屋的首付款及已偿还贷款的比例，幸灏睿应享有房屋84.99%的产权份额，朱欢欢应享有房屋15.1%的产权份额。从一审判决中法院竞价结果看出，涉讼房屋出价为294万元，鉴于上述价格包含尚欠工行番禺支行的截止至2020年7月17日的贷款本金701900元在内，故扣除该部分贷款金额，涉讼房屋应分割的价值为2238100元，故幸灏睿应向朱欢欢支付补偿款335938.81元。故特提起本案上诉。朱欢欢辩称，第一，幸灏睿认为涉讼房屋属按份共有是错误的，因为在前案已生效判决中已经确立了双方对涉讼房屋的共同共有关系，且在之后才办理了房产证。故本案是基于共同共有的析产，应当按照对半的原则进行处理。第二，一审关于补偿金的数额处理和计算公平合理，并无错误。双方在竞价的基础上确定的房屋价值，然后按照双方的所有权份额来进行分配，再扣除所承担的费用等，得出的补偿金数额有合理依据。幸灏睿计算的基础不是基于共同共有，而是按照按份的份额来进行计算，故其计算的逻辑和基础是违反法律规定的。工行番禺支行未到庭陈述意见，亦未通过其他方式发表意见。朱欢欢于2019年8月8日向一审法院起诉请求：1.位于广州市番禺区东环街**西路**号*座*房的所有权归朱欢欢所有；2.朱欢欢按上述房屋市场评估总价，减去已还贷本息，所得余款的50%向幸灏睿进行补偿；3.判决生效之月起，由朱欢欢向工行番禺支行偿还上述房屋剩余的贷款本息；4.朱欢欢还清上述贷款后十日内，幸灏睿协助朱欢欢办理上述房屋过户登记手续，将上述房屋过户至朱欢欢名下；5.幸灏睿于判决生效之日起十五日内移交上述房屋的使用权予朱欢欢；6.本案诉讼费由幸灏睿承担。幸灏睿反诉请求：1.确认幸灏睿对位于广州市番禺区东环街**西路**号*座*房的房屋享有84.99%的产权份额；2.上述房屋的所有权、使用权归幸灏睿，剩余贷款由幸灏睿清偿；3.幸灏睿按上述房屋市场评估价值扣减银行贷款本金后，向朱欢欢给付15.01%的房屋产权对应的现金补偿（已包含朱欢欢支付的总费用125000元）；4.幸灏睿清偿完毕上述房屋贷款之日起10天内，朱欢欢协助办理上述房屋的产权登记过户手续；5.本案诉讼费由朱欢欢承担。一审法院认定事实：2015年4月10日，广州市番禺建邺项目投资顾问有限公司作为甲方（卖方）与幸灏睿、朱欢欢共同作为乙方（买方）签订编号为201504139370的《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买位于广州市番禺区东环街**西路*号*座（A-2栋）*房；该商品房以套出售，总金额为1375415元；乙方采用按揭贷款方式付款，自合同签订之日起5日内支付全部房价款的44.02%即605415元，除首期款外，剩余房款77万元须于2015年10月10日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；等等。2015年5月15日，幸灏睿、朱欢欢共同作为借款人（抵押人）与工行番禺支行作为贷款人、广州市番禺建邺项目投资顾问有限公司作为保证人签订《个人购房借款/担保合同》，约定借款人向贷款人申请77万元贷款用于购买涉讼房屋；等等。2018年8月24日，幸灏睿向一审法院提起诉讼，要求确认其对涉讼房屋享有84.32%的产权份额等，案号为（2018）粤0113民初8077号，一审法院于2019年2月20日作出该案民事判决书，判决驳回幸灏睿的全部诉讼请求。2018年9月21日，朱欢欢向一审法院提起诉讼，要求幸灏睿协助其申报涉讼房屋的契税及办理房地产登记手续，案号为（2018）粤0113民初9324号，一审法院于2019年4月4日作出该案民事判决书，支持了朱欢欢的诉讼请求。该民事判决书已查明，在该案庭审过程中，朱欢欢与幸灏睿均确认涉讼房屋的首付款为605415元，其中朱欢欢支付了首付款100000元，幸灏睿支付了首付款505415元。2019年4月25日，幸灏睿、朱欢欢共同向国家税务总局广州市番禺区税务局第一税务所缴交了涉讼房屋的契税6877.08元。2019年6月24日，广州市国土资源和规划委员会核发了涉讼房屋的《不动产权证书》，其上载明涉讼房屋登记权属人为幸灏睿、朱欢欢，共有情况为共同共有。同日，广州市国土资源和规划委员会核发了涉讼房屋的《不动产登记证明》，其上载明证明权利或事项为抵押权，权利人为工行番禺支行，义务人为幸灏睿、朱欢欢，抵押范围为全部，债权数额为77万元。一审庭审过程中，朱欢欢与幸灏睿均确认（2018）粤0113民初8077号及（2018）粤0113民初9324号案庭审中双方所发表的意见在本案中同样适用。截至2020年7月17日，朱欢欢、幸灏睿共向工行番禺支行偿还贷款本息合共249094.87元（其中朱欢欢支付25000元，幸灏睿支付224094.87元），尚欠贷款本金701900元。现朱欢欢与幸灏睿主要就涉讼房屋的共有方式及享有份额产生争议。朱欢欢主张双方并未就涉讼房屋的共有方式及产权份额签订过任何协议，而在《广州市商品房买卖合同（预售）》及《个人购房借款/担保合同》中均明确双方对涉讼房屋为共同共有，且涉讼房屋的产权登记亦显示为双方共同共有，物权法规定不动产的物权以登记为准，故涉讼房屋为双方共同共有，根据共同共有等份原则，其享有涉讼房屋50%的产权份额。幸灏睿则认为，在购买涉讼房屋时，双方并未就涉讼房屋的共有方式进行约定，《广州市商品房买卖合同（预售）》系由开发商提供的格式合同，其上载的共同共有并非双方的真实意思表示，根据物权法第一百零三条的规定，因双方不具有家庭身份关系，故涉讼房屋应视为按份共有，根据其对涉讼房屋的首付款及已偿还贷款的出资比例，其应享有涉讼房屋84.99%的产权份额。一审诉讼中，朱欢欢与幸灏睿均同意以竞价方式对涉讼房屋进行分割，并表示可一次性提前偿还尚欠的贷款本息。竞价细则为：第一、竞价分割的是涉讼房屋及其附属装修物在本案中进行处理的价值，该价值由双方以价高者得的方式竞投，价高者取得涉讼房屋的所有权，并对另外一方按产权份额进行经济补偿，竞价确认的房屋价格将作为本案处理房屋所有权和确认房款补偿的依据；第二、由于朱欢欢与幸灏睿购买涉讼房屋时曾向工行番禺支行抵押贷款，涉讼房屋尚存在抵押给工行番禺支行的情况，因此双方在竞价中提出的价格应包括尚欠工行番禺支行截止至2020年7月17日的贷款本金701900元在内，竞得房屋的一方应负责清偿尚欠工行番禺支行的上述债务，至于清偿该债务过程中所产生的利息等其他费用，一概由竞得一方自行承担；竞得房屋一方应还清所欠工行番禺支行的抵押贷款之后，才可办理涉讼房屋的权属过户登记手续；竞得房屋价格扣除尚欠工行番禺支行的贷款本金之后，剩余部分按双方各占涉讼房屋份额比例由竞得一方对对方进行经济补偿。在以上竞价细则的前提下，经一审法院主持，朱欢欢最高出价为292万元，幸灏睿最高出价为294万元。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”涉讼房屋登记产权人为朱欢欢、幸灏睿，两人共同共有，该登记具有对外公示的效力，且双方亦未提供证据推翻该登记效力，因此涉讼房屋应为朱欢欢与幸灏睿共同共有。关于对涉讼房屋析产分割的问题。因涉讼房屋为朱欢欢、幸灏睿共同共有，双方终止恋爱关系丧失了共有基础，且审理过程中双方均同意对涉讼房屋进行析产，故一审法院确认双方对涉讼房屋各享有50%的份额。依照《中华人民共和国物权法》第一百条第一款关于“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”的规定，现双方均同意对涉讼房屋进行折价分割。关于涉讼房屋价值的确定问题，朱欢欢与幸灏睿均同意以竞价的方式确定涉讼房屋的价值，是双方当事人的真实意思表示，符合公平合理的原则，一审法院予以准许。本案诉讼中，经一审法院主持竞价，朱欢欢对涉讼房屋出价292万元，幸灏睿对涉讼房屋出价294万元，朱欢欢的出价少于幸灏睿的出价，根据价高者得的竞价原则，一审法院确认涉讼房屋由幸灏睿取得。鉴于上述出价金额包含了尚欠工行番禺支行的截止至2020年7月17日的贷款本金701900元在内，故扣除该部分贷款本金，朱欢欢与幸灏睿在该房屋中应分割的价值为2238100元（2940000元-701900元）。如上所述，朱欢欢与幸灏睿对涉讼房屋各享有50%的份额，故幸灏睿应向朱欢欢支付补偿款1119050元（2238100元×50%）。对于朱欢欢与幸灏睿就涉讼房屋已支付的首付款及按揭款本息的金额应否在补偿款中扣抵的问题。鉴于双方各享有涉讼房屋50%份额，故双方均应当承担上述费用的50%。根据已查明的事实，首付款为605415元，已付按揭款本息为249094.87元，基于公平合理原则，上述款项朱欢欢应承担427254.94元【（605415元+249094.87元）÷2】。现朱欢欢实际支付了首付款100000元及按揭本息25000元，故应由朱欢欢承担而未承担的部分，即302254.94元（427254.94元-100000元-25000元），可在补偿款中进行抵扣。经抵扣后，幸灏睿应向朱欢欢支付的款项为816795.06元（1119050元-302254.94元）。鉴于涉讼房屋现仍存在因按揭贷款尚未还清而抵押给工行番禺支行的情况，因此幸灏睿在清偿完毕就涉讼房屋向工行番禺支行所贷的全部贷款本息后，朱欢欢、工行番禺支行应配合幸灏睿办理贷款抵押登记的涂销手续，并且朱欢欢作为登记权属人应协助幸灏睿办理涉讼房屋的产权过户登记手续，将涉讼房屋过户至幸灏睿名下。第三人工行番禺支行经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第一百条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2020年8月30日判决如下：一、位于广州市番禺区东环街**西路**号*座*房的全部产权归幸灏睿所有；二、幸灏睿应于本判决发生法律效力之日起十五日内向朱欢欢支付816795.06元；三、幸灏睿应于本判决发生法律效力之日起三十日内向中国工商银行股份有限公司广州番禺支行清偿上述房屋的全部贷款本息（具体金额以中国工商银行股份有限公司广州番禺支行出具的贷款明细清单为准）；四、在幸灏睿清偿上述贷款本息后十五日内，朱欢欢、中国工商银行股份有限公司广州番禺支行应协助幸灏睿办理贷款抵押登记的涂销手续；五、在抵押贷款涂销后三十日内，朱欢欢应协助幸灏睿办理上述房屋的过户登记手续，将该房屋过户至幸灏睿名下；六、驳回朱欢欢的其余诉讼请求；七、驳回幸灏睿的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费22800元，反诉受理费8589元，由朱欢欢负担本诉受理费11400元，幸灏睿负担本诉受理费11400元、反诉受理费8589元。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审过程中，幸灏睿提供了其与朱欢欢在2018年7月22日和8月21日的微信聊天记录拟证明其与朱欢欢就涉案房屋按照出资比例享有共有份额有过约定。2018年7月22日微信聊天记录载明，幸灏睿：你把你的算法像我下午算的那样算给我看下朱欢欢：算法：（你在此之前给的所有钱/当时房价总价）=（现在应得的款？/现在总房价），你可以算一下我需要给你多少，我算的是一个约数，确切的数字需要把所有的数据摆出来算，好了我需要休息了。幸灏睿：这是强词夺理，你这样算是按照投资比例来算吗？根据是什么？2018年8月21日聊天记录载明，朱欢欢：所有的都按50%算，多还少补，谁也不占谁便宜。朱欢欢：如果不按50%，那么就是按：各自已付/原价=各自应得/现价，房子我要，我会把剩余贷款都还了，已付的钱涵盖所有的出资去算这个比例，契税的比例是：我已付/（我已付+你已付），契税的比例与房产的比例是两回事，是不一样的，当然算房产比例的时候契税的出资也要包含在内。朱欢欢：据我了解你已付的钱大概640415，我已付125000，所以契税缴纳比例大概是你83.7%，我16.3%，当然因为房子未还清贷款，这个比例绝不是房产的占比，只是缴纳契税的占比，而且你已付的（含首期、已还贷款）我不明确具体是多少，你不提供证据。朱欢欢质证认为，上述微信中朱欢欢明确表示这个比例绝不是房产的占比，只是缴纳契税的比例，反映的是沟通的过程，而且打的是问号，说明双方还在协商，并不确定，且从微信中来看，朱欢欢强调的是算出来其需要给对方多少钱，并不是说关于房屋份额的约定。另查明，案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》载明乙方（买方）幸灏睿，所占份额为共同共有；乙方（买方）朱欢欢，所占份额为共同共有。（2018）粤0113民初9324号民事判决认定，幸灏睿和朱欢欢共同签订购房合同，共同向银行申请贷款，且有共同支付首期款和偿还银行贷款的行为，幸灏睿虽辩称其与朱欢欢曾口头约定根据实际出资比例对涉讼房屋按份共有，故契税亦应根据双方实际出资比例来确定，但其提供的证据不能证明其主张，朱欢欢对此亦不予确认，故该院就该抗辩意见不予采信；现涉讼房屋预告登记的产权份额为幸灏睿和朱欢欢共同共有，因此，就朱欢欢主张涉讼房屋的契税由双方各承担50%的主张，合法有理，该院予以采信，并作出相应判决。本院认为，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，因引发本案纠纷的法律事实发生在民法典施行前，且《中华人民共和国民法典》及相关司法解释对此并无另外规定，故本院依法适用本案法律事实发生当时的法律、司法解释对本案进行审理。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：幸灏睿与朱欢欢对涉讼房屋是共同共有还是按份共有？对此，分析如下：幸灏睿上诉主张依据《中华人民共和国物权法》第一百零三条：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”的规定，其与朱欢欢未约定对涉讼房屋为共同共有，且不具有家庭关系，故双方对涉讼房屋为按份共有。但从现有证据来看，幸灏睿与朱欢欢在《广州市商品房买卖合同（预售）》中明确约定双方对涉讼房屋所占份额为共同共有，并共同作为借款人签订《个人购房借款/担保合同》，在此后亦是按照共同共有进行了不动产权登记，上述行为均表明双方对于涉案房屋产权共同共有的意思表示，故不属于对涉讼房屋没有约定共有情况的情形。幸灏睿二审期间提供的微信聊天记录发生在双方已经发生纠纷之时，且从聊天记录的具体内容来看，两人在商谈的是分手后如何处理房产，并非是双方就涉案房屋的共有方式和份额的明确约定，从聊天内容也不能得出双方曾约定过按照出资份额享有涉案房屋产权的结论。综上，在载明双方是共同共有的《不动产权证书》已经核发，且幸灏睿无充分证据证明双方对共有类型或共有份额另有其他约定的情况下，一审法院认定涉讼房屋应为幸灏睿与朱欢欢共同共有，并无不当，本院予以维持。一审法院在依据双方对涉讼房屋为共同共有的基础上，得出幸灏睿应向朱欢欢支付的补偿款，计算和处理并无不当，本院予以维持。幸灏睿的上诉没有理据，本院不予支持。综上所述，幸灏睿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11968元，由上诉人幸灏睿负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二一年二月四日书记员  眭 翘苏劲丹