江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0321民初2069号原告：徐州东大房地产开发有限公司，住所地丰县招商场。法定代表人：王如民，该公司董事长。委托诉讼代理人：王新忠，江苏汇君律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏伟，江苏汇君律师事务所律师。被告：江苏天权房地产开发有限公司，住所地：丰县人民中路。法定代表人：孙敦涛，该公司执行董事。第三人：江苏银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市彭城路**楼。负责人：蒋学众，该行行长。委托诉讼代理人：李连明，该行员工。原告徐州东大房地产开发有限公司（以下简称东大公司）与被告江苏天权房地产开发有限公司（以下简称天权公司）、第三人江苏银行股份有限公司徐州分行（以下简称江苏银行徐州分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东大公司的委托诉讼代理人王新忠、夏伟，第三人江苏银行徐州分行的委托诉讼代理人李连明到庭参加诉讼，被告天权公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告东大公司本院提出诉讼请求：1、判令被告天权公司继续履行2007年6月22日与原告签订的《国有土地使用权转让协议》、《东方大厦工程合作建设协议》中关于一层商业用房的约定，给原告办理协议约定的销售转让手续，被告提供相关资料协助原告办理上述房产的过户手续，并将该房屋的房地产权利登记至原告名下，转让产生的所有税、费用由被告承担；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2006年11月10日，原告与丰县国土资源局签订国有土地使用权出让合同，受让宗地位于北侧，国土局西侧，宗地编号为2006-6号，出让面积为7962.55平方米的国有土地。2007年6月22日，原告与丰县龙腾置业有限公司（以下简称龙腾公司）签订《国有土地使用权转让协议书》和《东方大厦工程合作建设协议》，协议关于一层商业用房约定：南侧建造一栋五层商业楼，其中地上一层4000平方米商业门面房房屋产权由被告无偿交付给原告所有，并由被告负责办理房屋所有权证和国有土地使用权证，办证费用由被告承担；在被告办理预售许可证的同时，给原告办理一层约定的销售转让手续；被告不得以一层房屋进行转让、转卖、抵押担保等，否则原告有权无偿收回该土地及地上已建工程，并追究其违约责任；被告保证2008年3月31日前将一层商业用房交付原告使用。2008年1月，被告取得商品房预售许可证，但没有按照合同约定给原告办理销售转让手续，亦没有按照协议和承诺约定的时间将一层房屋交付给原告。后原告于2009年3月实际占有涉案房屋。2009年10月15日被告恶意与江苏银行徐州分行签订购房协议，将商业楼一层部分约640平方米转让给该行。2011年5月，龙腾公司更名为天权公司。被告存在一房二卖行为，本案的处理结果与第三人江苏银行徐州分行存在法律上的利害关系。综上，被告的行为严重违反协议约定，侵害原告的合法权益，第三人与被告签订的协议不应受法律保护。被告天权公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。第三人江苏银行徐州分行述称：我行与被告天权公司的买卖协议在先，合法权益应当依法受到保护。合作建设协议具有土地使用权转让协议性质，我行与被告天权公司签订的涉案房屋购房协议合法有效，是双方真实意思的表示，我行已经按照协议实际履行，并合法占有了涉案房屋，我行属于善意第三人，已经严格按照协议的约定履行了支付房款的义务，被告天权公司也交付了房屋，并持续占用至今。未办理登记的责任不在我行，在被告天权公司存在一房二卖的情况下，应优先保障我行的合法权益。被告天权公司与我行的买卖协议系双方真实意思表示，内容不违法法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告主张我行存在恶意没有相应证据，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2006年11月10日，原告东大公司从丰县国土资源局受让了位于丰县北侧，国土局西侧，宗地编号为2006-6号，出让面积为7962.55平方米的国有土地，出让金已经全部付清。2007年6月22日，原告与被告天权公司（签订合同时名称为丰县龙腾置业有限公司）签订《国有土地使用转让协议书》和《东方大厦工程合作建设协议》。其中《国有土地使用转让协议书》约定，“第二条：1、在该地块南侧建造一栋五层商业楼，其中地上一层4000平方米商业门面房房屋产权由龙腾置业无偿交付给原告所有，第四、五层房屋全部面积由原告公司以500元每平方米的价格购买，并且由龙腾置业负责办理上述一层及四、五层的房屋所有权证和国有土地使用权证，办证费用均由龙腾置业承担；2、整个过程建设施工质量和竣工验收后办证，（售房、安全、消防等）物业管理等方面发生的一切经济和法律责任均由龙腾置业终身负责，原告不负任何连带责任；3、龙腾置业不得以南楼一层、四、五层所有面积进行转让、转卖、抵押担保等，否则原告有权无偿收回该土地及地上已建工程，并追究其违约责任。第三条：土地使用权转让经国土部门办理过户手续后，原东大公司与国土资源局签订的“国有土地使用权出让合同”随之转让给龙腾置业，该合同载明的权利、义务由被告履行；第四条：该土地转让办理手续所发生的全部费用均由龙腾置业承担；……”。《东方大厦工程合作建设协议》约定，“第一条：原告用2006-6号国有土地及相应的土地使用权作为合作条件提供给龙腾置业进行房地产开发建设；第三条：建设过程中如需要变更图纸或改变设计必须征得原告的同意后方可实施；第四条：龙腾置业保证将所建商场的一层商业用房的所有权无条件交付给原告所有，四、五层房屋产权归原告，由原告按照每平方米500元出资购买，待工程验收合格后按实测面积计价支付，此单价为不变价格，除非双方均同意变动；第五条：龙腾置业应于协议订立时向原告缴纳30万元的履约保证金，工程全部竣工并通过综合验收后，原告将该履约保证金退还被告；第七条：项目具备转让条件时，由龙腾置业负责办理工程的建设变更手续，此前已经原告名义办理的手续由原告协助变更，费用龙腾置业承担，原告无义务配合办理其他手续。房屋的预售、销售，税款的支付等均由龙腾置业负责，原告不干涉、不参与；第八条：项目转让后原告将预收的商品房定金全部交给龙腾置业；第九条：龙腾置业为本工程的投资开发主体，原告仅对商场建设享有质量监督权力，工程竣工验收后，乙方将该商场的质保金转至甲方管理并用于工程保修，质保期满据实结算后返还被告；第十条：本协议工程产生的税赋由龙腾置业承担，但应作为原告所在村集体完税指标，龙腾置业应根据原告的要求按照税法缴纳税金；第十一条：龙腾置业保证2007年12月31日前完成商场工程建设，并同意于2008年3月31日前将本协议第四条约定的房屋交付原告使用，产权证的交付时间以全部工程完工后三个月为限，办证费用及一切费用由龙腾置业承担，本条约定期间为不变期间，被告不得以任何理由拖延交付，除非不可抗力，否则原告有权无偿收回龙腾置业投资已建工程，龙腾置业无权要求返还已投入的资金，损失龙腾置业自负，并按照原告提供的国有土地的出让价值的20%给付原告作为赔偿，龙腾置业不得对此损失诉诸法律或寻求仲裁解决并不得通过诉讼解决；……”。2008年9月28日，丰县龙腾置业有限公司取得涉案商办楼的预售许可证，但是其没有按照协议约定与原告签订商品房买卖合同和给原告办理协议约定的销售转让手续。2009年10月15日，丰县龙腾置业有限公司(甲方)与江苏银行股份有限公司徐州分行(乙方)签订《购房协议》一份，约定：“出卖人和买受人在平等自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：一、房屋产权基本情况，甲方所有房产，位于丰县首，国土资源局西侧，项目名称东方大厦商业部分，钢混结构，建筑五层，总建筑面积10908.98㎡，土地证号：丰国用(07)第93**，预售许可证号：丰房售许字2008第**。二、面积的确认及价格，甲方所购房产为该建筑的一、二层西部部分(详见图纸红线部分)，所购面积约1281.27㎡，价格5800元/㎡，总房款计柒佰肆拾叁万壹仟叁佰陆拾陆元整。(最终面积确认，由产权部门认定为准)。三、产权登记及付款方式，甲方在签订本协议后按照相关法律、法规办理产权登记手续，办理产权登记的相关费用由甲方负责。乙方于签订本协议后进点装修首付50%购房款；甲方必须于11月30日前消防验收合格，并承诺取得合格证前不影响乙方装修，乙方再付20%购房款；甲方必须于2010年2月28日前办好产权证书(房产证、土地证)，每逾期1日向乙方支付总房价款万分之三的违约金，乙方应付全部购房余款。(乙方支付房款必须汇入甲方指定账户)。五、甲方保证所售房产无产权纠纷和债权债务纠纷，由甲方原因造成该房产在办理产权登记发生的任何债权债务纠纷，由甲方承担全部责任；如因此给乙方造成损失，还应承担一切赔偿责任。……”。后涉案的一、二层西部部分房屋由江苏银行徐州分行使用至今，江苏银行徐州分行已支付部分购房款。2009年11月，东关村委会（东关村委会系东大公司的股东之一）将涉案一层房屋整体出租给新合作超市。2011年5月，被告名称由丰县龙腾置业有限公司变更为江苏天权房地产开发有限公司。2018年1月30日，原告将天权公司与江苏银行徐州分行列为被告诉至本院，请求确认2009年10月15日天权公司与江苏银行徐州分行签订的购房协议中涉及东方大厦一层的部分房屋（约640平方米，价值约1280万元）的权属归其所有。本院经审理作出（2018）苏0321民初785号民事判决书，认定原告与被告天权公司签订的《国有土地使用转让协议书》和《东方大厦工程合作建设协议》合法有效，被告天权公司与江苏银行徐州分行签订的《购房协议》亦为合法有效，因涉案房屋未办理物权登记手续，遂判决驳回原告的诉讼请求。原告不服该民事判决，上诉至徐州市中级人民法院，该院经审理作出（2018）苏03民终7986号民事裁定书，亦认定《国有土地使用转让协议书》、《东方大厦工程合作建设协议》、《购房协议》均为合法有效，认为涉案房屋尚未完成初始产权登记，东大公司要求确权归其所有，并不具备起诉条件，裁定撤销丰县人民法院（2018）苏0321民初785号民事判决书，驳回东大公司的起诉。本院认为：原告与被告签订的《国有土地使用转让协议书》和《东方大厦工程合作建设协议》，以及被告与第三人签订的《购房协议》，在（2018）苏0321民初785号一案中经本院及徐州市中级人民法院审理后已经确认了该三份协议的效力均为合法有效，故在本案中对该三份协议的效力不再重复认定。在原被告双方签订的《国有土地使用转让协议书》中双方约定，地上**4000平方米商业门面房由被告无偿交付给原告所有，并由被告负责办理一层房屋的所有权证和国有土地使用权证，办证费用由被告承担，被告应按照该约定履行相应的义务。之后原告于2009年已经对该一层门面房中除第三人购买的约640平方米之外的其他房屋进行占有使用。被告开发建设完涉案一层门面房后，其于2009年在与第三人签订购房协议后直接将该约640平方米房屋出售给第三人使用，第三人亦支付了部分房款，并占有使用该房屋至今，原告一直未占有使用过该房屋。本院认为就该约640平方米的一层门面房存在一房二卖的情形，因一层门面房至今尚未办理竣工验收手续，无法完成初始产权登记，原告与第三人均未取得该约640平方米房屋的所有权。原告虽签订合同在前，但在被告刻意隐瞒的情况下，第三人不可能得知原被告之前已经签订了转让协议，第三人在此次购房过程中不存在过错。现第三人自2009年就占有使用该约640平方米房屋，至今仍在使用中，故该房屋已不具备再交付给原告使用的条件，原告要求被告继续履行该约640平方米房屋的销售转让手续的主张，本院不予支持，原告可另行向被告主张相应的违约责任。对其余的涉案一层门面房，原告已经实际占有使用，现虽未竣工验收，未完成初始产权登记，但在具备办理不动产登记的法定条件后，被告应按照原被告之间的约定履行销售转让及相应的过户手续，故对原告其余的诉讼请求，本院予以支持。被告天权公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定判决如下：一、被告江苏天权房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起且具备办理不动产所有权证登记备案手续条件后三十日内，协助原告徐州东大房地产开发有限公司办理《国有土地使用权转让协议》中约定的一层门面房（不包含第三人江苏银行股份有限公司徐州分行现占有使用的约640平方米房屋）的过户手续，并将该房屋的不动产权利登记至原告徐州东大房地产开发有限公司名下，转让行为产生的所有税、费用由被告江苏天权房地产开发有限公司承担；二、驳回原告徐州东大房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费451100元，由被告江苏天权房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  郑 亮审 判 员  丁国栋人民陪审员  张红侠二〇二一年二月十七日法官 助理  刘潇涵书 记 员  车路平