浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终3168号 上诉人（原审原告）：永康市唐先镇唐先三村股份经济合作社，住所地浙江省永康市唐先镇唐先三村。 负责人：施新建，社长。 委托诉讼代理人：何志明，浙江金哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何冰纯，浙江金哲律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：施世学，男，1971年2月2日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：应妥，浙江纬马律师事务所律师。 上诉人永康市唐先镇唐先三村股份经济合作社（以下简称唐先三村经济合作社）因与被上诉人施世学租赁合同纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2020）浙0784民初2361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 唐先三村经济合作社上诉请求：1.撤销原审判决第二项和第三项，并依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.一、二审的诉讼费由施世学负担。事实与理由：原判认定事实、适用法律错误。一、施世学辩称其不知道招投标、没有阻挠中标人履行合同不符合事实。一审判决已认定“2014年6月1日，施兴隆通过招投标方式以每间每年31000元中标167、169号两间店面”，由于招投标行为具有公开性，特别是当时同时进行招投标的有29间店面，是本村的重大事项。在招投标过程中，上诉人在包括涉案房屋外墙等在内的多处地方张贴了招标公告，被上诉人施世学是村里的党员，曾经的村支委、原承租人，且隔壁和对面的店面都通过本次招投标更换了承租人，施世学还出现在招投标现场，并威胁他租的两间店面谁也不要去投，即使中标了也绝不搬离，还与村主要领导发生过争吵。一审庭审中施世学也多次陈述知晓房屋租赁招投标一事。二、上诉人与被上诉人的租赁关系于2013年12月31日因合同到期而终止，2014年6月1日施兴隆通过招投标方式以每间每年31000元中标案涉两间店面。但被上诉人拒不腾退，实际占用案涉房屋至今。上述事实一审已经认定，并判决被上诉人支付该占用期间的房租，被上诉人对房屋一直由其占用至今的事实也予以认可。导致中标人无法履行合同的原因已非常清楚，一审法院还要上诉人继续提交系被上诉人施世学过错导致中标人无法履行合同的证据显然与事实和法律不符，合同到期后施世学拒不腾退是施兴隆中标也无法履行合同的唯一原因。三、2013年12月31日租赁合同到期后，上诉人通过公开招投标的方式确定了新的承租人，以实际行动结束了与被上诉人的租赁关系。被上诉人未参与投标、竞标，已经丧失店面的承租资格。被上诉人长期霸占房屋又不支付租金，村两委多次上门做工作要求腾退，但其均不予理睬。一审判决有关“租赁期届满，承租人继续使用的，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的结论不符合事实。四、租赁期届满后，被上诉人未及时腾空租赁房屋，应向上诉人支付占用房屋期间的损失即房屋占用使用费。租金计收标准应按经招投标程序已形成公允的市场价格确定，即每年每间31000元，因此房屋被施世学占用期间的占有使用费应按照该价格计算。五、本村有55间店面房和八处厂房在出租，一审的判决会给今后房屋的出租及租赁款收取产生消极影响，也将严重损害村民和村集体的利益。六、施世学在招投标现场聚众闹事，公然反对招投标并阻挠招投标程序的进行，在招投标结束确定了新的承租人后，又拒不腾退房屋，长期占用村集体财产又拒不支付费用，是典型的村霸行为。七、原审判决适用法律错误。租赁期间届满后，上诉人已通过公开招投标的方式确定了新的承租人，以实际行动结束了与被上诉人的租赁合同关系。但被上诉人施世学拒不腾退房屋，侵犯了出租人的合法权益，不存在出租人没有提出异议的事实，一审法院依据合同法第二百三十六条的规定进行判决，法律适用错误。 施世学答辩称，上诉人上诉无事实和法律依据。1.被上诉人不知道2014年招投标的事情，也未到场进行阻挠。一审中，2014年担任村长的施晓明陈述唐先三村经济合作社没有对招投标事宜形成最终决议。2014年6月1日村里也没有进行招投标，施兴隆和村里签订的租赁合同虚假。即使合同真实，根据该合同第2条投标时当场交清租金，而施某4（施兴隆）没有当场交清租金，没有履行合同。2.租赁合同到期后上诉人未要求被上诉人腾退房屋，双方继续履行，双方均无异议，上诉人第二项诉讼请求要求按原合同租金标准收2014年1月至5月的租金，也予以了印证。3.上诉人恶意中伤被上诉人为村霸。一审未判决前上诉人就同意按原合同金额交款，但上诉人不提供收款账号，通过镇政府相关人员知道账号后缴纳了188800元，一审判决后也按照判决金额缴足了198981元。综上，请求驳回上诉，维持原判。 唐先三村经济合作社向一审法院起诉请求：1.施世学于判决生效后十日内腾退并返还永康市唐先西街167-169号门店两间；2.由施世学支付2014年1月至2014年5月的房屋租金共计12921元；3.由施世学按照31000元每年每间的标准向支付2014年6月至实际交还房屋期间的占有使用费。 一审法院认定事实：2010年12月20日至2013年12月31日，施世学租用唐先三村经济合作社的唐先西街167、169号两间店面，租金每年31010元。合同到期后，施世学继续使用该房屋至今。2014年6月1日，施兴隆通过招投标方式以每间每年31000元中标167、169号两间店面，嗣后其将房屋使用权转让给施某4，但均未实际使用。另，施世学于2020年6月15日向唐先三村经济合作社交纳租金188800元。 一审法院认为，本案争议焦点是租金计收标准。唐先三村经济合作社认为系施世学长期占有房屋，导致房屋中标人无法履行合同，要求按照中标价每间每年31000元计收租金。施世学辩称其不知道招投标，亦没有阻挠中标人履行合同，其与唐先三村经济合作社系不定期合同，应当按照原合同计收租金。一审法院认为，唐先三村经济合作社未能提交证据证明系施世学过错导致中标人无法履行合同，应承担举证不能的后果。在租赁期间届满，承租人继续使用的，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故，施世学租用的唐先西街167、169号两间店面，2014年1月至2014年5月，及2014年6月至今租金按照每年31010元计收。综上，唐先三村经济合作社诉讼请求中的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由施世学于判决生效后十日内向唐先三村经济合作社返还永康市唐先西街167号、169号房屋。二、由施世学支付永康市唐先镇唐先三村经济合作社2014年1月至2020年5月期间的房屋租金198981元（应扣除已付188800元）。款限判决生效后五日内履行完毕。三、由施世学支付唐先三村经济合作社2020年6月1日至房屋实际返还之日的租金（按照每年31010元计收）。款限房屋腾空三日内履行完毕。四、驳回唐先三村经济合作社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3421元（已减半收取），由施世学负担。 二审期间，唐先三村经济合作社提交评估报告一份，证明涉案两间店面年租金在6万元以上，一审判决确定的房租价格不到评估价的一半。施世学质证认为该评估报告系单方委托评估，不予认可，且两间店面的测量面积也与实际面积不符，评估金额不具有公允性。本院认为，评估报告系唐先三村经济合作社单方委托，施世学也不予认可，本院对评估结论不予采纳。 唐先三村经济合作社申请证人施某1、施某2、施某3、施某4、施某5、施某6心出庭作证，证明2014年唐先三村经济合作社将本村29间店面公开进行招标，施世学在招投标现场出现，投标结束后施世学拒不腾退，村两委曾派人做施世学工作腾退店面。证人施某1、施某2、施某3陈述，2014年6月1日村里经讨论将29间店面重新进行招投标，中标的要求当即交纳租金，不交租金视为中标无效，也不退还押金，投标现场施世学称不会搬店面，后施世学承租的两间店面被施某4投中，施某4未交纳租金，施世学经村干部多次做工作也未腾空。证人施某4陈述，2014年其以施兴隆名义参与村里店面招投标，交了4万元押金，施世学在现场喊投了也不会搬，投标要求中标就交纳租金，其虽投中了施世学的店面，但因担心施世学不搬就没有交纳租金，押金也没有退回。施某5陈述，其曾去做施世学的工作叫其交房租，但不清楚具体的金额。施某6心陈述，2014年店面投标时，其在投标现场，不清楚施世学是否参与投标，施世学的店面有人中标，但不知道是谁投中，之后其曾和施某2等人做施世学工作让其交房租或者换两间，施世学均不同意。针对证人证言，唐先三村经济合作社认为证人证言真实可信足以采纳。施世学认为，六位证人中施某1系原先书记，施某2系纪委委员，施某3系老年协会会长，施某4系中标人，与施世学均存在利害关系，且证人陈述相互矛盾，也与客观事实不符，不应采信。本院认为，结合庭审情况，上述证人证言能证明施某4以施兴隆名义投标，中标后并未交纳租金，施世学也一直未腾退店面的事实。 二审期间，施世学未向本院提交证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于租金交纳标准的问题。唐先三村经济合作社主张以2014年施某4以施兴隆名义中标的价格计算房租。从本案二审庭审情况看，唐先三村经济合作社招投标时规定中标的需当场交纳租金，否则投标无效，施某4中标后并未交纳租金。唐先三村经济合作社与施某4均称系因施世学称别人中标也不会搬离，导致施某4未交纳租金，但现有证据不足以证明施世学的行为与施某4不交纳租金之间存在必然的联系。鉴于施某4未当场交纳租金，其与唐先三村经济合作社之间尚未成立租赁关系，唐先三村经济合作社要求按照施某4中标价格计算本案租金的上诉主张依据不足，本院不予采纳。原审根据本案事实所作处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4018元，由永康市唐先镇唐先三村股份经济合作社负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周巧慧 审 判 员 唐 骥 审 判 员 赵 娟 二〇二一年二月九日 代书记员 吕倩茜