河北省沧州市运河区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0903民初49号 原告：河北水利电力学院。 法定代表人：向辉，校长。 统一社会信用代码：12130000401984469A。 地址：河北省沧州市运河区。 委托诉讼代理人：孙国征，张圆圆，河北建平律师事务所律师。 被告：沧州市京海物业服务有限公司。 法定代表人：刘猛，经理。 统一社会信用代码：91130903595423466R。 地址：河北省沧州市运河区。 委托诉讼代理人：李静，天津时晟律师事务所律师。 被告：沧州市运河人家酒店管理有限公司。 法定代表人：孙文静，经理。 统一社会信用代码：91130903MA097JYCXK。 地址：河北省沧州市运河区吉林大道、广州路以北河北工程技术高等专科学校学术交流中心。 委托诉讼代理人：陈健英，郭字巧，河北衡泰律师事务所律师。 原告河北水利电力学院与被告沧州市京海物业服务有限公 —2— 司（以下简称京海物业）、沧州市运河人家酒店管理有限公司（以下简称运河人家管理公司）合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河北水利电力学院的委托代理人孙国政、张圆圆，被告京海物业的法定代表人刘猛及委托代理人李静，被告运河人家管理公司的法定代表人孙文静及委托代理人郭字巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告腾退并返还原告位于河北水利电力学院学术交流中心第三层面积为1657.06平方米的全部房屋，及第四层会议室用房（又称配楼四层会议室）；2、判令二被告共同赔偿原告自2016年8月16日至实际交付房屋之日期间的房屋占用损失暂定400万元（具体损失标准按照同地段租金标准进行鉴定确定）；3、鉴定费、诉讼费等费用由被告承担。庭审中，原告将诉求第二项变更为：要求被告每月按照111332元自2016年8月16日支付房屋占用损失至交付房屋为止。事实与理由：2016年8月15日原告河北水利电力学院(原河北工程技术高等专科学校)发包，由河北天昕建设集团有限公司承建的“河北工程技术高等专科学校西校区学术交流中心”建设施工项目，经六方确认竣工完毕。原告作为学术交流中心的建设单位及土地使用权所有单位，对该项目全部房屋享有民事权利。 另，2013年6月7日及2016年12月24日原告与被告沧州市京海物业服务有限公司（简称京海物业公司）签订《建设、运营、移交协议书》及补充协议，协议第一条第4项明确约定“学术交流中心建筑的第三层全部用房及配楼第四层会议室用房由甲方 —3— 使用，其它房屋由被告京海物业公司承租使用。”案涉房屋并未出租给被告京海物业公司使用。被告京海物业公司应当在工程竣工后，将第三层1657.06平方米的全部用房及配楼第四层会议室返还原告，但被告迟迟未能返还使原告遭受严重损失。经原告了解，学术交流中心建筑的第三层全部用房及配楼第四层会议室用房，现由被告沧州市运河人家酒店管理有限公司实际占用，且并未向原告支付任何费用。原告认为，二被告无权占用原告所有的案涉房屋，二被告应当腾退并返还原告房屋，并按照同地段租金标准支付原告占用损失费。综上，原告为了维护自身的合法权利，避免国有资产流失，根据法律规定起诉至贵院，请支持原告的诉讼请求。 被告京海物业辩称，我方认为原告所立案由为侵权之诉，但是我公司并没有占有使用原告的房屋，不存在侵权事宜，因此请求法庭驳回原告对我公司的全部诉求。根据原告当庭明确的诉讼请求，从2016年8月16日至今，应当已经超过400万元，原告按照400万元交诉讼费，有失公允，请求法庭明确告知原告补交诉讼费。 被告运河人家管理公司辩称，答辩人没有占用河北水利电力学院学术交流中心第三层房屋及第四层会议室用房，答辩人不是本案适格被告，不应承担任何赔偿责任，答辩人不应作为被告参加本案诉讼。答辩人注册成立日期是2017年10月26日，住所地是河北水利电力学院交流中心**，并不包括第**房屋及第**会议室用房，答辩人事实上也从未占有使用过上述涉 —4— 案房屋。学术交流中心的第三层房屋、及第四层会议室用房，实际由沧州市运河区运河人家宾馆与河北水利电力学院共用，上述涉案房屋由沧州市运河区运河人家宾馆出资装修，2016年12月装修完成后，沧州市运河区运河人家宾馆就在涉案房屋经营骏怡酒店，与河北水利水电学院共用至今。被答辩人起诉答辩人腾退房屋，赔偿损失，属主体错误。请求法院依法查明事实，驳回被答辩人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：河北工程技术高等专科学校（2016年4月18日根据河北省教育厅冀教发【2016】28号文改制变更为河北水利电力学院）作为甲方与沧州市京海物业服务有限公司（乙方）于2013年6月7日签订了《新校区学术交流中心项目“BOT”合作建设、运营、移交协议书》（以下简称《BOT协议》），协议约定：甲乙双方本着互利互惠的原则，确定采取BOT模式共同合作建设河北工专西校区学术交流中心（宾馆）。甲方拥有该项目土地使用权及地上建筑体及附属设备的全部产权。乙方负责全部建设工程投资和施工，在规定的期限内进行经营和管理。在该协议书中约定了建筑物的面积、位置及建设资金等。在协议的第一条第4项约定：甲方使用面积为该建筑第三层全部用房及配楼第四层会议室用房，功能为单身教职工公寓、会议室、接待室等，合作期间，甲方无 —5— 偿使用，物业费具体商定；乙方经营的餐厅及雅间，甲方拥有优先使用权，乙方不收取雅间费；乙方经营的住宿用房甲方具有优先使用权，乙方以相当于同等条件下租金70%的价格优先出租给学校。在协议中的甲方权利义务第10项约定：甲方自用面积为非经营性，乙方完成建筑安装，不含装修，并达到约定交房标准后交于甲方，此部分超过保修期的后期维护，适用的责任和费用均由甲方承担，可委托乙方物业一并管理，甲方支付相关费用。在协议中乙方的权利义务第4项规定：负责该建筑属甲方使用空间以外全部用房的经营和物业管理，年限为40年（自竣工验收合格投入使用时为准）。在协议违约责任第2条规定：任何一方不能因政策变化和人员变动而擅自终止或不全面履行协议，如因擅自终止或不全面履行而造成另一方利益受损，须承担合同价款的10%作为违约金，受损超出10%的，按实际损失赔偿。该协议落款由甲乙双方的签章及负责人签字。 2016年12月24日，河北水利电力学院（甲方）与沧州市京海物业服务有限公司（乙方）签订了《补充协议》，协议约定：一、根据原协议及巡视整改要求，经甲方委托沧州市宝宇房地产评估有限公司评估，乙方经营期改为38年。鉴于以上原因，本协议确定起止日期为：2016年9月1日开始至2054年8月31日。二、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款外，原合同的其余部分应完全继续有效。本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。 —6— 2016年12月7日，涉案房屋的勘察单位中国化学工程第一岩土工程有限公司、设计单位北京北方设计研究院有限公司、施工单位河北天昕建设集团有限公司、施工图审查机构北京北方设计研究所有限公司、河北裕华工程项目管理有限责任公司、建设单位河北工程技术高等专科学校（即原告）六家单位共同在涉案房屋现场签署了《河北省建设工程竣工验收报告》并完成验收。施工单位河北天昕建设集团有限公司于2021年1月26日出具《情况说明》一份，证明其施工的河北工程技术高等专科学校西校区学术交流中心工程，已于2016年12月7日通过了六方责任主体单位的验收,并将工程交付给河北工程技术高等专科学校。 另查明，被告京海物业对涉案房屋进行经营和管理期间,京海物业与孙文静于2015年8月6日签订了《租赁协议》，将沧州市运河区河北工程技术高等专科学校学术交流中心一层中厅、四层A-D轴、五层、六层租赁给孙文静。2016年1月12日，孙文静注册成立了沧州市运河区运河人家宾馆；2017年10月26日，孙文静作为法定代表人注册成立了沧州市运河人家酒店管理有限公司。注册地。注册地址均为沧州市运河区河北工程技术高等专科学校学术交通中心**中厅-D轴、五层、六层。在涉案学术交通中心交付使用后，其一层中厅、四层A-D轴、五层、六层由孙文静成立的运河区运河人家宾馆（骏怡连锁酒店）租用。根据BOT协议应由原告河北水利电力学院使用的第三层全部用房及配楼第四层会议室用房由沧州市运河区运河人家宾馆实际装修，故自2017年1月至2017年4月，运河区运河人家宾馆通过邮箱 —7— （ｊｈｗ×××＠126.ｃｏｍ）与原告河北水利电力学院的原校长办公室主任葛洪伟（ｇｈｗ×××＠126.ｃｏｍ）关于学术交流中心会议室及第三层房间使用方案进行了共四次磋商。在2017年3月27日，双方达成了最后一次方案即《河北水利电力学院、沧州市运河区运河人家宾馆关于学术交流中心会议室及第三层房间使用备忘录》，备忘录中记载：学术交流中心所有大小会议室及第三层房间已交付使用，根据《ＢＯＴ协议》，该中心会议室及第三层房间使用权应是河北水利电力学院。由于运河人家宾馆承担了所有会议室及第三层房间的装修、音响设备、灯具、桌椅、家具、家电等全部费用，为了维护双方利益，与宾馆几经协商，现就会议室及第三层房间如何使用，签订以下备忘录：所有会议室及第三层房间双方共同使用10年（含第十年），每天预留10间为学校自用免费房，10年后校方收回或重新拟定合作方案。1、会议室由学校优先并免费使用，产生的所有费用由宾馆承担。校方使用时，属学术交流或培训任务的需提前一个月，属学校安排的会议提前15天通知宾馆相关负责人，以防出现交叉、重叠，影响校方使用；在校方不使用会议室的情况下，宾馆可对外经营，接待校外单位使用。2、宾馆每天预留10间为学校自用免费房，其他房间可对外接待客人，如校方使用间数超出10间，宾馆按《ＢＯＴ协议》约定的价格收取费用……。3、10年以内（含第10年）会议室及第三层房间的再次装修及日常维护、管理，设备、灯具、家具更换等全部由宾馆负责。10年以后，所有会议室及第三层客房全部移交校方或双方重新商议新的合作方案，按新方案执行。 —8— 对于“ｊｈｗ×××＠126.ｃｏｍ”上述电子邮件内容，沧州市运河区运河人家宾馆在沧州市狮城公证处申请了保全证据公正，并由沧州市狮城公证处作出了（2020）冀沧狮证经字第22号公证书。 根据被告运河人家管理公司提交的运河区运河人家宾馆（骏怡连锁酒店水利电力学院店）临时住宿登记表，显示自2017年起至今，原告河北水利电力学院曾多次入住宾馆、使用会议室，未支付费用，且有原告河北水利电力学院的李自林院长等人长期免费入住的情况。 再查明，庭前原告申请对涉案河北水利电力学院学术交流中心第三层全部面积及第四层会议室在2016年8月至2020年1月期间的平均租金标准进行司法鉴定。经法院委托，沧州中评资产评估事务所作出了沧中评报字【2020】第1120号资产评估报告书，认定涉案房屋毛坯状态下的月平均租金为97634元；非毛坯状态下的月平均租金为111332元。后沧州中评资产评估事务所作出更正说明，将毛坯状态下的月平均租金变更为91815元。现原告认为二被告无权占用涉案房屋即学术交流中心第三层全部用房及第四层会议室，故于2021年1月5日诉至本院，请求二被告腾退涉案房屋并支付租金损失。庭审中，原告明确本案按照合同纠纷主张诉求。 本院认为，根据原告明确的本案诉求主张的依据为合同纠纷而非侵权纠纷。据此本院认定本案的争议焦点有三，其一，被告京海物业是否存在违约行为；其二，被告运河人家管理公司是否 —9— 系本案适格被告，且对涉案房屋的使用是否具有法律依据；其三，原告主张的违约损失是否具有法律依据。 针对第一个焦点问题，本院认为，原告与被告京海物业签订的《新校区学术交流中心项目“BOT”合作建设、运营、移交协议书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以确认。2016年12月7日，涉案房屋经勘察单位、设计单位、施工图审查机构、施工单位、监理单位、建设单位即原告六家单位共同签署了《河北省建设工程竣工验收报告》。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。涉案纠纷的法律事实产生于《民法典》施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《合同法》第二百七十九条“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收”的规定，验收合格后，施工单位河北天昕建设集团有限公司与建设单位即原告对涉案房屋直接进行了交接，京海物业作为投资方没有参与验收和交付，只是依据发包方即原告的指示向建设方付款，验收合格代表着其已经依约履行了《BOT协议》中交付房屋的合同义务。根据原告庭审中提交的证据，并不能证明京海物业存在房屋建成后未交付的违约行为。且京海物业对涉案学术交流中心三层全部用房及配楼第四层会议室用房并未占有、使用，故对于原告要求被告京海物业腾退返还涉案房 —10— 屋并承担违约责任的主张，于法无据，本院不予支持。 针对第二个焦点问题，本院认为，原告在庭审中主张的是二被告违反了双方签订的《BOT协议》，进而导致涉案纠纷，但根据合同相对性原则，被告运河人家管理公司并非《BOT协议》的一方当事人，故被告运河人家管理公司并不涉及合同违约行为。庭审中，被告运河人家管理公司主张涉案房屋的实际使用人为运河区运河人家宾馆，但经本庭明示，原告明确表示不同意追加运河人家宾馆为本案共同被告参加诉讼。根据原告提供的发票、邮件等证据均显示与原告交涉涉案房屋事宜的当事人为运河人家宾馆，但因被告运河人家管理公司与运河人家宾馆的负责人均为孙文静，亦未明确证据证明被告运河人家管理公司未占用涉案房屋，故在此，本院对涉案房屋的占用是否存在法律依据问题一并进行阐述。 涉案房屋由沧州市运河区运河人家宾馆实际装修，运河人家宾馆与原校长办公室主任葛洪伟关于学术交流中心会议室及第三层房间使用方案进行了共四次磋商。最后是由葛洪伟将备忘录内容发给运河人家宾馆，原告在庭审中认可葛洪伟的身份，故葛洪伟的行为应系职务行为，在备忘录形成以后长达将近四年的时间，原告一直安排人员免费入住宾馆，并使用会议室，在此期间并未向二被告主张过返还房屋，故而备忘录内容应认定为是河北水利电力学院的真实意思表示。虽然备忘录没有原被告双方的盖章，但是原被告一直在履行备忘录的约定。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约 —11— 定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。所以备忘录因双方的实际履行，合同成立并具有法律效力。根据《备忘录》约定，涉案房屋双方共同使用10年（含第十年），现约定期限未满，故对于原告要求被告腾退房屋的主张，于法无据，本院不予支持。 针对第三个焦点问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”根据原告与京海物业签订的《BOT协议》第二条第十款约定“甲方自用面积为非经营性。乙方完成建筑安装，不含装修，……”自房屋交付后，原告没有承担涉案房屋的装修费用，而且一直根据备忘录内容免费使用运河人家宾馆的部分客房及会议室。由此可见，原告对涉案房屋既没有投资，也利用《BOT协议》项目，达到学术交流、接待来访人员、单身教职工公寓等使用目的，满足了其建设涉案项目的初衷和对涉案房屋的正常使用。另，根据《BOT协议》约定，涉案房屋系非经营性用房，原告并非经营性单位，所以涉案房屋不会产生盈利性的损失，原告亦未举证证明因案涉纠纷给其造成的具体损失数额，故原告主张以租金形式计算损失于法无据，本院不予支持。 综上，被告京海物业在履行《BOT协议》过程中，未存在违约行为，被告运河人家管理公司使用涉案房屋合法有据，故对于 —12— 原告要求二被告腾退房屋并承担违约赔偿责任的主张，本院不予支持，应驳回原告的全部诉讼请求。本案经调解无效，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百一十三条、第二百七十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告的诉讼请求。 案件受理费21659元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员 高 洁 二〇二一年二月一日 书记员 李梦莹