江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终305号上诉人（原审被告）：南京强润食品有限公司，住所地南京市雨花台区雨花西路**（陵武楼招待所**）。法定代表人：孙俊强，该公司总经理。委托诉讼代理人：马金龙。被上诉人（原审原告）：南京市雨花西路92号9幢业主委员会，，住所地南京市雨花西路****负责人：潘夫远。委托诉讼代理人：李跃民，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人南京强润食品有限公司（以下简称强润公司）因与被上诉人南京市雨花西路92号9幢业主委员会（以下简称9幢业委会）物权保护纠纷一案，不服江苏省南京市雨花台区人民法院(2020)苏0114民初1027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。强润公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；由被上诉人负担一、二审诉讼费。主要事实与理由：一、一审法院判决上诉人返还房屋是错误的。上诉人租赁被上诉人房屋包括一楼物业用房和地下仓库，上诉人对地下仓库进行了装修，花费了十几万元，且只使用了两个月，被上诉人终止了地下仓库租赁，给上诉人造成了装修、仓库储存东西来回搬运等损失，上诉人与被上诉人前届业委会达成过口头协议，同意上诉人继续租赁一楼物业用房，用租金弥补损失。一审法院将一楼物业用房租赁与地下仓库租赁割裂开来，避开地下仓库不谈，未能全面查明案件事实，片面认定无权占有、返还房屋是错误的。二、一审法院判决上诉人支付房屋使用费是错误的。如前所述，地，地下仓库损失远超过截止目前的房屋租金、一审法院判决上诉人支付电费是错误的。上诉人没有使用被上诉人电量，上诉人被被上诉人断电后，直接从供电局的电网上接电，与被上诉人使用的电表无关。四、因上诉人公司前法定代表人葛和祥去世，葛和祥办公室的材料都在其爱人手中，上诉人还需要整理一下这些材料才能向法庭提交。早期交接的时候是葛和祥和业委会签订的合同并交纳费用，相关的证据材料目前由葛和祥爱人在整理。9幢业委会辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、关于小区一楼公共物业用房，9幢业委会与上诉人之间并不存在租赁关系，与上诉人存在租赁关系的是案外人苏鸿喜、荀为尽。2016年8月29日的补充协议，也不是9幢业委会与上诉人签的，而是9幢业委会给南京翠徽商贸有限公司的，补充协议乙方处是空白的，当时主要是上诉人使用电梯造成扰民，9幢业委会要求南京翠徽商贸有限公司对上诉人电梯使用事宜进行管理，不涉及租赁事项，该协议不知道什么原因到了上诉人手里。9幢业委会与上诉人之间并不存在租赁关系，且9幢业委会与南京翠徽商贸有限公司之间的租赁期限也早已届满，上诉人一直使用一楼物业用房没有任何法律依据，上诉人所称与前届业委会达成口头协议，同意上诉人继续租赁一楼物业用房，用租金弥补损失也是没有任何事实依据。二、上诉人自2017年5月1日起便不具有合法使用案涉一楼物业用房的依据，其一直处于非法占用的状态，而且也一直未支付过任何费用，因此其应向9幢业委会支付占有使用费。三、关于电费问题，一审法院向供电公司了解过情况，供电公司工作人员陈述案涉房屋曾使用供电局的电，大概使用了半个月，供电公司发现后就断电了，后边情况不清楚，目前上诉人尚未缴纳电费及罚款，而案涉一楼公共用房现使用的不是供电公司的电，只能使用的是小区公共用电，因此上诉人应当向9幢业委会支付电费。四、针对上诉人当庭补充的意见。本案最早诉讼是2018年提起的，一审法院先以业委会没有诉讼主体资格裁定驳回起诉，后9幢业委会提起了上诉，2019年南京中院撤销了裁定，将案件发回重审。一审法院重审期间开庭三次，至今已有两三年时间，上诉人每次都会说有其他协议一直在准备过程中，但至今都没有提供过任何协议。因此，上诉人的陈述并非事实，请求法院驳回上诉人的上诉请求。9幢业委会向一审法院起诉请求：1、判令强润公司立即停止侵害，腾空并返还其占用的9幢业委会小区的1楼公用房屋；2、判令强润公司向9幢业委会支付房屋占用期间的使用费（自2016年6月1日计算至实际返还房屋之日止，按照18000元/年的标准；3、判令强润公司向9幢业委会支付电费，按每月500元的标准，自2016年6月1日起计算；4、由强润公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年，9幢业委会与南京翠徽商贸有限公司（以下简称翠徽公司）签订《协议》，9幢业委会将小区公共用房出租给翠徽公司使用，租期自2012年10月1日起至2017年9月30日止，年租金50000元。2014年7月28日，翠徽公司法定代表人桑俊杰与案外人苏鸿喜、荀为尽签订《仓库租赁合同》，将雨花西路92号9栋地下室仓库出租给案外人苏鸿喜、荀为尽，租期自2014年8月1日至2017年7月31日止，租金每月7000元，年租金即为84000元。2016年6月15日，案外人苏鸿喜、荀为尽与强润公司签订《仓库租赁合同》，将雨花西路92号9栋地下室部分230平方米出租给强润公司使用，2016年7月1日至2016年7月31日每月租金4370元，2016年8月1日至2017年7月31日每月租金4588元。期间，荀为尽将一楼物业用房出租给强润公司，强润公司向荀为尽支付了2016年5月1日至2017年4月30日为期一年的房租18000元。荀为尽于2016年6月27日向强润公司出具《收条》。2016年8月29日，9幢业委会、强润公司签订《补充协议》，因强润公司货物进出电梯使用频繁，就仓库进出货物时间、地、地下仓库走道使用梯维护费等做出补充约定。2017年12月20日，9幢业委会向强润公司发出《通知函》，要求强润公司于2017年12月23日23点前腾房。一审庭审中，9幢业委会、强润公司双方均确认地下室仓库已经收回，目前强润公司所使用的为一楼物业用房。9幢业委会提交案外人苏鸿喜、荀为尽出具的《情况说明》，载明：该二人与翠徽公司签订合同，租赁雨花西路92号9幢地下室作为仓储；2016年6月将部分地下室和一楼物业用房转租给强润公司，当时与强润公司法定代表人孙俊强签订，物业用房每月1500元，一年18000元，期限一年，强润公司曾付一年物业用房18000元，目前还未交给小区业委会；关于补充协议情况，是业委会对强润公司使用电梯的管理要求；2016年8月因部队不准租用部队用房经营，苏鸿喜、荀为尽一方已搬离该小区。关于电费，9幢业委会提供小区公共区域电费发票，证明小区物业用房无独立电表，请求法院酌情按每月500元计算。强润公司认为刚开始用的小区的电，后使用的是供电局的电。为此，一审法院向供电公司了解情况，供电公司工作人员陈述涉案房屋曾使用供电局的电，大概使用了半个月，供电公司发现后就切断用电，后面情况不清楚；目前强润公司尚未缴纳电费及罚款；如无法确定用电时间，则按180天计算，居民6小时，非居民8小时，按电表基本电流核算缴纳基础电费和三倍罚款。另查明，中国人民解放军南京军区南京房地产管理处出具证明，涉案雨花西路92号9幢房屋为部队所属经济适用房小区，土地使用权归军队所有，建筑物一楼及地下室等公共部位为全体业主所有，小区业委会对小区公共用房有管理、使用、收益的权利。该小区业主大会形成决议对强润公司占用公共用房事宜提起诉讼。一审法院认为，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，结合9幢业委会与翠徽公司达成的协议及9幢业委会诉状中陈述的事实，9幢业委会将涉案9幢公共用房出租给翠徽公司，租期至2017年9月30日止。而翠徽公司与苏鸿喜、荀为尽，苏鸿喜、荀为尽与强润公司的《仓库租赁合同》（涉地下室仓库），租期至2017年7月31日止。在地下室租用期间，9幢业委会同意将一楼物业用房出租给案外人，结合《补充协议》、荀为尽出具的《收条》、强润公司实际使用情况可以看出，9幢业委会应当明知案外人苏鸿喜、荀为尽将地下室及一楼物业用房转租给强润公司，且9幢业委会、强润公司之间另就仓库进出货物时间、地、地下仓库走道使用梯维护等达成《补充协议》，故应尊重当事人意思自治，就一楼物业用房虽未形成明确的书面租赁合同，但9幢业委会与案外人苏鸿喜、荀为尽之间，苏鸿喜、荀为尽与强润公司之间租赁与转租关系成立并生效，强润公司向其前手出租人交付租金而使用涉案房屋属有权占有，强润公司已支付了2016年5月1日2017年4月30日期间的房租，故租赁关系至2017年4月30日止。该期限届满后，强润公司未能与前手转租人或者9幢业委会签订租赁合同，也未能提供证据证明强润公司使用一楼物业用房获得9幢业委会的同意，故自2017年5月1日起，强润公司继续占有涉案一楼物业用房，属无权占有，9幢业委会主张强润公司腾房具有事实和法律依据，一审法院予以支持。强润公司抗辩《补充协议》由9幢业委会、强润公司签订，认为9幢业委会、强润公司之间成立房屋租赁关系，一审法院结合涉案房屋前后几手的缔约主体、强润公司交付租金的收款主体、《补充协议》的约定条款来看，涉案房屋经几手转租，且《补充协议》未就租赁事实的主要条款进行约定，不能证明9幢业委会、强润公司之间成立直接的房屋租赁合同关系。关于房屋占有使用费，结合当事人陈述及9幢业委会提交的苏鸿喜、荀为尽出具的《情况说明》，苏鸿喜、荀为尽已经于2016年8月搬离，目前使用小区一楼物业用房的为强润公司，9幢业委会主张强润公司支付无权占有期间的房屋占有费具有事实和法律依据，故参考租期内租金标准，强润公司应向9幢业委会支付2017年5月1日至实际返还房屋之日止的占用使用费，按每年18000元计算。关于水电费，结合9幢业委会提供的用电发票及供电公司工作人员陈述，强润公司使用的物业用房无独立电表，强润公司擅自接用供电公司用电可能面临补交电费和罚款的措施，且强润公司使用不久即被供电公司切断，故可以认定强润公司使用涉案房屋期间基本上使用的是9幢业委会小区用电。一审法院结合强润公司房屋使用事实及用电大致情况，酌情认定按每月200元计算电费。强润公司未能提供证据证明其使用一楼物业用房后缴纳过电费，故结合9幢业委会主张，强润公司应自2016年6月1日起实际返还房屋之日止，按每月200元向9幢业委会支付电费。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，一审法院作出判决：一、南京强润食品有限公司于判决生效之日起十五日内向南京市雨花西路92号9幢业主委员会返还其占用的南京市雨花台区雨花西路92号小区一楼公用物业房屋；二、南京强润食品有限公司于判决生效之日起十五日内向南京市雨花西路92号9幢业主委员会支付自2017年5月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，按每年18000元计算；三、南京强润食品有限公司于判决生效之日起十五日内向南京市雨花西路92号9幢业主委员会支付自2016年6月1日起至实际返还房屋之日止的电费，按每月200元计算；四、驳回南京市雨花西路92号9幢业主委员会的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提供新的证据。二审中，强润公司陈述其没有交过电费，只是在供电局罚了一次款，还陈述合同中约定了小区所有的公共用水和物业用水是强润公司负担，用电由业委会负担，但称该合同被业委会拿走，未能提供。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。上述事实，有《协议》、《仓库租赁合同》、《通知函》、照片、《收条》、《补充协议》、《情况说明》、视频、电费发票、谈话笔录、《证明》、业主决议签名及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据法院查明的事实，案涉南京市雨花台区雨花西路92号小区一楼公用物业房屋的相关权利属南京市雨花西路92号9幢全体业主所有。9幢业委会要求强润公司返还前述房屋并支付占用使用费，强润公司不予认可，强润公司应就其占有使用案涉房屋具有合法依据提供相应证据证明。但根据现有证据，强润公司曾向案外人荀为尽支付该物业用房2016年5月1日2017年4月30日的房租18000元，此后强润公司未再支付过费用，也未就该物业用房与9幢业委会签订过租赁协议。故一审法院认定强润公司自2017年5月1日起占有涉案一楼物业用房属无权占有，依据充分。强润公司上诉所称因地下仓库租赁造成其损失，其与前届业委会达成口头协议，同意其继续租赁一楼物业用房，用租金弥补损失，缺乏依据，本院不予采信。故一审法院判令强润公司返还案涉物业用房并支付相应期间的占有使用费，并无不当。关于电费问题，强润公司亦陈述其未缴纳过电费，而强润公司就其所称与9幢业委会约定用电由9幢业委会承担，亦未提供证据予以证明，本院不予采信。一审法院综合强润公司房屋使用事实及用电大致情况，酌情认定电费承担标准，亦无不当，本院予以维持。综上，强润公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费615元，由南京强润食品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  汪德全审判员  刘 凡审判员  李任飞二〇二一年二月二十四日书记员  汪海燕