安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖08民终370号 上诉人（原审被告）：安庆吉多帮汽车维修有限责任公司，住所地安徽省安庆市迎江区皖江大道**。 法定代表人：毛圆圆，该公司经理。 委托诉讼代理人：江新树，安徽品仁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司，住所地安徽省安庆市纺织南路**纺润大楼(原纺织南路厂区冷冻食堂)。 负责人：晋荣，该分公司经理。 委托诉讼代理人：韩传广，安徽安联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：查玲莉，安徽安联律师事务所律师。 上诉人安庆吉多帮汽车维修有限责任公司（以下简称吉多帮汽车维修公司）因与被上诉人安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司(以下简称金大地安庆公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省安庆市大观区人民法院（2020）皖0803民初1987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问当事人及委托诉讼代理人，认为事实清楚，且各方当事人均未提出新的事实或理由，决定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 吉多帮汽车维修公司上诉请求：一、撤销原判第三项,改判自2020年8月1日起至实际腾房之日止的房租、占用费均按5497.9元/月标准计算,驳回被上诉人主张违约金的诉讼请求（共计约6.5万元截止2020年的11月10日）或发回重审;二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人认为房租、占用费标准应为5497.9元/月。1.根据双方签订的《房屋租赁合同》整体来测算,双方约定的租赁期实际租金为21991.608*6/24=5497.9元/月。这也是双方签订合同之时的真实意思表示。2.根据市场经营实际状况,租赁房屋的实际市场月租金标准远低于91.35元/月,合同中出现此价格是被上诉人故意提高名义租赁价格,吸引投资商户购买商铺的营销策略，不是双方实际执行的租赁价格标准,不能作为上诉人支付租金的依据。3.从被上诉人在一审中提出的具体诉讼请求来看,被上诉人主张租金计算方式为21991.6*3/12=5497.9元/月，其亦认可双方约定的实际租金为5497.9元/月。二、双方自合同签订后至今,该租赁物使用中即合同履行过程中出现疫情及政府多次修路等不可抗力因素,导致合同无法全面实际履行。上诉人根据《合同法》的有关规定在一审中结合实际影响周期提出给予减免租金要求,是基于公平原则对不可抗力因素的合理分担。三、被上诉人向上诉人主张支付延期的违约金过高且无事实依据,一审法院支持被上诉人违约金的诉求错误。1.自2018年5月31日租赁合同期满后,双方一直在积极磋商续租的相关事宜,上诉人曾向被上诉人表达过希望双方重新达成书面房屋租赁协议再行支付租金。在未签订书面租赁合同的情况下,被上诉人对上诉人未提前支付租金、继续使用该商铺也没有提出异议,上诉人也就没有拖欠之意，不存在违约事实。2.被上诉人要求上诉人支付42883.62元违约金,明显过高且无法定依据。根据合同法司法解释规定,合同违约金应以造成直接经济损失为依据,按同期贷款利率标准计算。一审法院以上诉人主张的房屋租金为实际损失,明显属认定不当。明确上诉请求：改判自2020年8月1日起至2020年11月12日止，占用费按5497.9元/月标准计算金额为18692.8元；驳回要求支付违约金的诉讼请求。放弃第二项上诉理由。 金大地安庆公司辩称，一、合同约定的月租金是29000多元，一审对租金、占用费标准的认定有合同依据，上诉人按照一审判决调整到五千多块钱的上诉理由不能成立。二、上诉人违约肯定是事实，违约金标准有合同约定，被上诉人认为一审判决的违约金是恰当的。 金大地安庆公司向一审法院起诉请求：1.解除金大地安庆公司与吉多帮汽车维修公司之间的《房屋租赁合同》,并向金大地安庆公司返还并恢复原状、腾空位于安庆市华茂1958Ｃ区商铺;2.吉多帮汽车维修公司立即向金大地安庆公司支付自2018年6月1日起至实际腾房之日止的房屋租金、占用费（截至2020年7月30日拖欠的为142945.4元［（21991.6×3÷12）元／月×26个月）］,之后按合同约定的标准支付）及违约金;3.本案诉讼费用由吉多帮汽车维修公司承担。 一审法院认定事实：2016年3月30日，吉多帮汽车维修公司与金大地安庆公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定：吉多帮汽车维修公司承租位于安庆市华茂1958Ｃ区，房屋面积为240.74平方米；租期自2016年6月1日至2018年5月31日；月租金为21991.6元，租金按6个月为一个支付期，先支付后使用，以后吉多帮汽车维修公司必须在每一支付期起始日30天前全额付清该支付期租金；经营免租期为18个月，具体免租月为2016年12月至2018年5月；吉多帮汽车维修公司需向金大地安庆公司交纳43983.2元作为履约保证金，如吉多帮汽车维修公司未按时缴纳房屋租金等费用时，金大地安庆公司有权从保证金中扣除，逾期7日仍未缴纳租金等费用的，金大地安庆公司有权解除合同，并追究吉多帮汽车维修公司违约责任。合同到期后，双方未再签订书面租赁合同，吉多帮汽车维修公司租金交至2018年5月31日。2018年6月至今，吉多帮汽车维修公司仍在继续使用该房屋。另查明，安庆市大观区纺织南路80号华茂1958项目Ｃ区1幢一层1室至10室（安庆市华茂1958Ｃ区），所有权人系苏晓峰，其授权金大地安庆公司对该房产拥有合法的使用权，有权对外出租房屋，签订租赁合同，并有权收取房租租金。 一审法院认为，本案争议焦点为1.金大地安庆公司要求解除合同，吉多帮汽车维修公司腾空、返还房屋并恢复原状是否有事实与法律依据；2.金大地安庆公司要求吉多帮汽车维修公司支付2018年6月1日至实际腾房之日止的房租、占用费是否有事实与法律依据；3.金大地安庆公司要求吉多帮汽车维修公司支付违约金42883.62元（142945.4×30%）是否有事实与法律依据。关于焦点一，金大地安庆公司与吉多帮汽车维修公司之间签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，金大地安庆公司和吉多帮汽车维修公司签订的《房屋租赁合同》到期后，虽双方未续签合同，但吉多帮汽车维修公司继续租赁该房屋，金大地安庆公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期间为不定期。因吉多帮汽车维修公司自2018年6月1日起未支付房租，已构成违约，对金大地安庆公司要求解除合同，腾空、返还房屋并恢复原状的诉讼请求，予以支持。关于焦点二,当事人应当按照约定全面履行自己的义务，吉多帮汽车维修公司应按合同约定支付房租给金大地安庆公司。吉多帮汽车维修公司提出修路及新冠疫情对公司经营造成巨大影响，请求减免租金。因今年新冠疫情对商铺经营造成的冲击属不可抗力，房租应予以适当减免，截至2020年7月31日，吉多帮汽车维修公司拖欠26个月租金，依合同约定，吉多帮汽车维修公司应支付房租571781.6元（21991.6元/月×26个月），而金大地安庆公司要求吉多帮汽车维修公司支付的142945.4元房租，已经实际减免了19个月租金，故对金大地安庆公司要求吉多帮汽车维修公司支付房租及占用费的诉讼请求，予以支持。截至2020年7月31日，房租为142945.4元，自2020年8月1日起房租、占用费按21991.6元/月计算，缴纳的保证金43983.2元应从中予以扣除。关于焦点三，吉多帮汽车维修公司未按合同约定支付房租，已构成违约，应承担违约责任。金大地安庆公司要求吉多帮汽车维修公司支付违约金42883.62元（142945.4×30%），不违反法律及合同约定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除原告安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司与被告安庆吉多帮汽车维修有限责任公司之间的《房屋租赁合同》；二、被告安庆吉多帮汽车维修有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于安徽省安庆市大观区纺织南路80号华茂1958项目C区1幢一层1室、2室、3室、4室、5室、6室、7室、8室、9室、10室房屋恢复原状并返还、腾空给原告安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司；三、被告安庆吉多帮汽车维修有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付拖欠的房租、占用费（截至2020年7月31日，房租为142945.4元，自2020年8月1日起至实际腾房之日止的房租、占用费均按21991.6元/月标准计算，应扣除保证金43983.2元）及违约金42883.62元给原告安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司。案件受理费4016.6元，减半收取计2008.3元，由被告安庆吉多帮汽车维修有限责任公司承担。 本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据，对一审证据亦未提出复核意见。被上诉人认可2020年11月12日上诉人已经将案涉房屋交还。故一审查明的事实属实，本院予以确认；二审另查明，2020年11月12日吉多帮汽车维修公司将案涉房屋交还金大地安庆公司。 本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.原判认定租金、占用费标准为21991.6元/月是否正确；2.上诉人主张违约金不应支持的理由能否成立。 关于争议焦点一。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方签订《房屋租赁合同》意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其中明确约定月租金为21991.6元，具体免租月为2016年12月-2018年5月，上诉人未提供足以反驳的相应证据，故一审认定房租、占用费按21991.6元/月并无不当，上诉人主张2020年8月1日至2020年11月12日的房租、占用费按5497.9元/月标准计算的理由不能成立。2020年11月12日上诉人已将案涉房屋交还被上诉人，被上诉人主张恢复原状并返还、腾空案涉房屋的诉请已无事实依据，本院不予支持。 关于争议焦点二。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，上诉人自2018年6月1日起未支付房租，已构成违约，但被上诉人未依据合同约定及时地向上诉人主张权利，导致损失扩大，也存在一定过错，结合新冠疫情对商铺经营的影响程度、期限等案件实际，本院酌定上诉人应支付被上诉人违约金28000元。 综上所述，吉多帮汽车维修公司的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省安庆市大观区人民法院（2020）皖0803民初1987号民事判决第一项即“解除原告安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司与被告安庆吉多帮汽车维修有限责任公司之间的《房屋租赁合同》”； 二、撤销安徽省宿松县人民法院（2020）皖0826民初1074号民事判决第二项即“被告安庆吉多帮汽车维修有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于安徽省安庆市大观区纺织南路80号华茂1958项目C区1幢一层1室、2室、3室、4室、5室、6室、7室、8室、9室、10室房屋恢复原状并返还、腾空给原告安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司”； 三、变更安徽省安庆市大观区人民法院（2020）皖0803民初1987号民事判决第三项即“被告安庆吉多帮汽车维修有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付拖欠的房租、占用费（截至2020年7月31日，房租为142945.4元，自2020年8月1日起至实际腾房之日止的房租、占用费均按21991.6元/月标准计算，应扣除保证金43983.2元）及违约金42883.62元给原告安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司”为：安庆吉多帮汽车维修有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司拖欠的房租、占用费（截至2020年7月31日，房租为142945.4元，自2020年8月1日起至2020年11月12日止的房租、占用费均按21991.6元/月标准计算，应扣除保证金43983.2元）及违约金28000元； 四、驳回安庆吉多帮汽车维修有限责任公司的其他上诉请求； 五、驳回安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4016.6元，减半收取2008.3元，由安庆吉多帮汽车维修有限责任公司负担1800元，安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司负担208.3元；二审案件受理费1425元，由安庆吉多帮汽车维修有限责任公司负担1200元，安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司负担225元。 本判决为终审判决。 审判长  陈铜林 审判员  潘 红 审判员  江 韵 二〇二一年二月八日 法官助理朱静 书记员陶佳佳