湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1002民初735号 原告：谭光清，女，1974年5月19日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 委托代理人:黄文武，郴州市北湖区阳光法律服务所法律工作者。 被告：郴州市锦泰房地产开发有限责任公司。住所地湖南省郴州市开发区招商大厦**，统一社会信用代码：91431000745924320L。 法定代表人：尹夏生，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘轶文，湖南林邑律师事务所律师。 原告谭光清与被告郴州市锦泰房地产开发有限责任公司（以下简称锦泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，开庭进行了审理。原告谭光清委托代理人黄文武，被告锦泰公司委托代理人刘轶文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭光清请求法院判令：1、被告为原告办理不动产首次登记；2、被告向原告支付逾期办理不动产首次登记违约金58284元【从约定办证时间2009年6月25日算至2020年10月31日，逾期天数为4146天。计算方式：235913元本金×4.35%年利率[按照中国人民银行贷款基准利率（六个月期减半计算）]÷365天/年×4146天÷2=58284元，此后违约金另计，算至办理不动产首次登记时止】；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告锦泰公司答辩要点：1、被告未能完成不动产首次登记是因为规划、国土等部门拖延，以及不动产登记制度改革等多方面原因造成，责任不完全在于答辩人；2、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》对于迟延办证违约金有明确约定，即按已付房款的0.5%支付，该约定合法有效；3、原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定的违约金是一次性违约金，原告应当在合同约定的商品房交付使用后360日届满后主张违约金，原告于2020年才向被告主张违约金超过了诉讼时效。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： 一、2008年3月16日，原告谭光清（买受人）与被告锦泰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于湖南省郴州市北湖区××路××幢××单元××号房，购房款总金额为235913元，约定被告应当在2008年6月30日前交付房屋。合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、因买受人原因未按时办理房产证的，出卖人不承担任何责任，由此造成出卖人损失的，由买受人赔偿。” 二、合同签订后，原告依约向被告付清全部购房款235913元，被告于2008年11月15日将涉案房屋交付给原告使用。 三、涉案房屋的不动产首次登记至今尚未办理，庭审中，被告认可现已具备办理涉案房屋的不动产首次登记的条件，目前正在办理过程中。 判决的理由与结果 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案的焦点问题是： 一、被告是否有义务为涉案房屋办理房屋不动产首次登记： 原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……”我国实施不动产登记统一制度后，初始登记变更为首次登记，权属登记变更为不动产登记。完成不动产首次登记既是开发商的合同义务，更是法定义务。据此，被告有义务继续为原告购买的房屋办理不动产首次登记。结合目前锦泰山水缘第1幢商品房办证进展情况，本院酌定给予被告60天时间办理涉案房屋的不动产首次登记。 二、被告是否构成违约，是否需向原告支付逾期办理首次登记违约金的问题： 原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，办理不动产首次登记的期限为房屋交付使用后360天内，依照该约定被告应于2008年11月15日向原告交付使用后360日即2009年11月11日前办理好涉案商品房的首次登记，而被告至今未完成涉案商品房的首次登记，其行为已经违反该合同约定，构成了违约，应承担相应的违约责任，支付相应的违约金。 三、违约金数额的确定问题： 原告以双方签订的《商品房买卖合同》中约定的买受人逾期付款的违约责任作为参照，认为合同系锦泰公司提供的格式合同，应将违约金计算标准进行适当调整。本院认为，本案双方对违约金的计算标准约定具体明确，原告在《商品房买卖合同》上签字视为对该约定的认可，原告如认为该条款“显失公平”，应在法定的除斥期间内提起合同撤销之诉。在合同条款未撤销的情形下，该约定对双方均有约束力。据此，本院按合同约定以原告已付购房款235913元为基数，以总购房款的0.5%计算本案违约金，违约金为1179.57元。另被告逾期办理房屋首次登记将近十年，且双方合同约定的违约金支付标准为一次性支付，并不区别逾期时间的长短。锦泰山水缘第1幢后续办理不动产首次登记仍需被告积极作为才可实现。如被告消极履行办证义务，甚至久拖不办，应另外支付原告逾期办证违约金才符合开发商与业主的利益平衡。本院参考该小区类似案件发生法律效力的判例，后续逾期办证违约金酌定从本案判决发生法律效力之日起，以原告已付购房款为基数，按日以年利率4.35%计算到被告办妥涉案商品房的不动产首次登记之日止。 四、被告的诉讼时效抗辩问题： 本院认为，逾期办证诉讼时效应从被告完成不动产首次登记次日起算，截止本案开庭审理时，锦泰山水缘项目第1幢商品房尚未完成不动产首次登记，故对被告提出诉讼时效抗辩，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、被告郴州市锦泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后60日内，为原告谭光清购买的位于湖南省郴州市北湖区××路锦泰山水缘第1幢Ａ单元30Ａ-1号房办理不动产首次登记； 二、被告郴州市锦泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告谭光清逾期办理不动产首次登记违约金1179.57元； 三、被告郴州市锦泰房地产开发有限责任公司自本判决书发生法律效力之日起至案涉房屋完成不动产首次登记时止，以原告谭光清已付购房款235913元为基数，按日（按年利率4.35%）支付后续逾期办证违约金； 四、驳回原告谭光清的其他诉讼请求。 如果被告郴州市锦泰房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取669元,由被告郴州市锦泰房地产开发有限责任公司负担445元，原告谭光清负担224元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  黄洁萍 二〇二一年二月三日 法官助理郑敏 书记员文艺媛 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。