山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终13295号上诉人（原审被告）：莱芜钢铁集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：王庆山，董事长。委托诉讼代理人：王冉，女，该公司职工。委托诉讼代理人：唐诗静，泰和泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘青华，女，1979年6月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李卫国，山东金聖诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨媛媛，山东金聖诺律师事务所律师。上诉人莱芜钢铁集团有限公司（以下简称莱钢集团公司）因与被上诉人刘青华建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服济南市钢城区人民法院（2020）鲁0117民初1082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月9日公开开庭审理了本案。上诉人莱钢集团公司的委托诉讼代理人王冉、唐诗静，被上诉人刘青华的委托诉讼代理人李卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。莱钢集团公司上诉请求：1.请求撤销一审判决书第一项，改判驳回刘青华关于土地使用权过户登记的诉讼请求；2.请求撤销一审判决书第二项，改判驳回刘青华关于支付违约金的诉讼请求；3.本案一审、二审案件受理费由刘青华承担。事实和理由：一、一审判决书判令莱钢集团公司协助将涉案土地使用权过户登记于刘青华名下，与法律法规相冲突，应予改判。城市房地产管理法第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”《济南市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法(试行)》第十二条及第二项规定“有下列情形的，建设用地使用权不得转让……(二)未按照出让合同约定投资开发，属于房屋建设工程，未完成开发投资总额25%以上的，或者属于成片开发土地，未形成工业用地或者其他建设用地条件的”。第二十八条“强化交易事中事后监管，对违反有关法律法规规定或不符合出让合同约定、划拨决定书规定的，不予办理相关手续。”根据上述规定，本案土地使用权属于无地上物进行转让的情形，因不符合土地使用权转让条件，不动产登记中心不予办理过户登记。莱钢集团公司与刘青华双方签订的《资产交易合同》只能维持目前履行现状，无法继续履行。一审法院判令莱钢集团公司协助办理过户登记，与法律规定相冲突，属于适用法律错误，应改判驳回刘青华办理过户登记的诉讼请求。刘青华明知涉案土地不符合法律规定的过户条件，不能办理过户登记，其仍然甘愿冒险签订合同，应自行承担目前不能办理过户的局面和后果。二、莱钢集团公司不构成违约，不应支付违约金。一审法院认定莱钢集团公司应支付违约金366.8243万元，认定事实错误。一审判决认定：“莱钢集团公司未按《资产交易合同》第四条：乙方向山东产权交易中心缴纳全部款项后10日内，甲方将相关证照一并移交乙方，并配合乙方办理土地使用权过户登记手续”的约定，将相关证照移交给刘青华，亦未能协助将涉案土地使用权过户至刘青华名下，应承担总价格30%违约责任，即366.8243万元并协助办理土地使用权过户登记手续”，一审认定事实错误。理由是：1.本案土地使用权不能过户的根本原因是涉案土地不符合转让的法定条件，不动产登记机关依法不予办理过户，莱钢集团公司不构成违约。如前所述，本案土地使用权因属于无地上物进行转让，不符合法律规定的土地使用权转让条件，不动产登记机关不予办理过户登记，这是造成本案土地使用权未能过户的根本原因。一审判决对这个基本事实视而不见，反而认定莱钢集团公司违反合同约定，认定事实错误，应予改判。2、莱钢集团公司不存在不配合过户的违约行为，一审判令莱钢集团公司支付违约金缺乏事实依据。《资产交易合同》第四条约定：“乙方向山东产权交易中心缴纳全部款项后10日内，甲方将相关证照一并移交乙方，并配合乙方办理土地使用权过户登记手续”，根据该约定，莱钢集团公司的义务是配合义务。也就是说，当刘青华向不动产登记机关申请办理过户时，莱钢集团公司予以配合，包括上交旧土地证、在过户申请表上配合盖章等。但事实上，刘青华明知涉案土地不符合转让的法定条件，不动产登记机关不予办理过户，其根本没有向不动产登记机关提交过户申请，而是直接向法院提起了诉讼，企图绕开《济南市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法(试行)》第28条不予办理过户的规定，通过法院强制执行的方式办理过户。既然刘青华没有向不动产登记机关申请过户，哪来的莱钢集团公司不配合过户的“违约行为”呢?一审判令莱钢集团公司支付违约金缺乏基本的事实依据。3.一审判决书认定莱钢集团公司未按时将相关证照移交给刘青华，认定事实错误。且移交证照、协助过户是一个整体义务，两者不可割裂处理。《资产交易合同》签订后，莱钢集团公司多次通知刘青华前来取走相关证照，但刘青华以各种理由不予接收。在庭审过程中，莱钢集团公司也曾当庭向刘青华交付土地使用权证及规划证等证照，均被拒绝，莱钢集团公司请求法庭代为转交，也被法庭拒绝。可见，莱钢集团公司本身不存在违约行为。而且，刘青华明知涉案土地不符合过户条件，只接收相关证照没有任何意义，这是刘青华不予接收的根本原因。且移交证照、协助过户是一个整体义务，两者割裂分别认定违约责任，与原约定不符，也不符合常理。退一步讲，即便未办理移交证照的手续，也是极其轻微的违约行为。《资产交易合同》约定了如此巨额的违约金，针对的当然是双方的根本违约行为，而绝非无足轻重的细节违约。仅因为未办理证照交接手续，即不分青红皂白判令莱钢集团公司承担高达366万余元的违约金，严重违背公平原则，是对合同法违约责任制度的滥用，应予改判。4.一审判决错误适用违约责任条款，莱钢集团公司不符合承担违约责任的条件，不应承担违约金。本案《资产交易合同》第八条约定：本合同签订后，任何一方无故违反本合同约定及承诺，应按照本合同总转让价款的30%向对方支付惩罚性违约金。作为《资产交易合同》的双方，刘青华最主要的义务是支付价款，莱钢集团公司最主要的义务是交付土地，以及协助办理过户手续。涉案土地已实际交付，莱钢集团公司与刘青华均明知，涉案土地因不符合法律规定的过户条件而无法办理过户，并非莱钢集团公司故意不履行协助义务，不存在“无故”违反合同约定的情形。可见，《资产交易合同》约定的承担违约责任的条件并未成就，应排除该条款对莱钢集团公司的适用。一审认定事实严重错误，应改判驳回刘青华支付违约金的诉讼请求。三、退一步说，即使法院认定莱钢集团公司存在一定的违约行为，一审判决认定的违约金也明显过高，应予以调低。一审中，莱钢集团公司坚持认为不存在违约行为，因此不需要支付违约金，基于不认可违约行为，一审中未明确提出调低违约金，但莱钢集团公司行为已表明对违约金数额的异议。如法院坚持认为莱钢集团公司应支付违约金，也应考虑到本案的实际情况，将违约金调低到一个公平合理的数额。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据上述规定，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况及当事人过错程度，根据公平原则和诚实信用裁决。而本案中，莱钢集团公司积极协助过户，涉案土地是因为不符合过户条件才未能过户，莱钢集团公司对此并无过错，刘青华对该情况也是明知和认可的。本案也未有任何证据证明存在重大损失，因此，366万余元的巨额违约金，对双方的权利义务严重失衡，应予以调低。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，应予改判。请求上级法院公平、公正审理此案，维护公平的交易秩序，维护莱钢集团公司的合法权益，依法改判驳回刘青华的诉讼请求。二审中，莱钢集团公司申请撤回上诉，服从一审判决。刘青华辩称，一审判决认定事实正确，适用法律准确，请求二审法院依法驳回莱钢集团公司的上诉请求。1.莱钢集团公司以双方订立的土地使用权转让合同违反城市房地产管理法第39条的规定确认合同无效没有法律依据，根据最高人民法院第八次民事商事审判工作会议纪要第四部分第13条的规定，双方签订的转让合同合法有效。2.一审法院认定莱钢集团公司合同违约有事实和法律依据。3.对于违约金数额是否过高，一审当中法院已经向莱钢集团公司行使了释明权，但莱钢集团公司并没有对违约金的数额表示异议，依法应当确认该违约金的数额符合法律规定。4.双方订立的合同合法有效，依法应受法律保护，莱钢集团公司没有按照合同约定为刘青华办理土地转让的过户手续，人民法院依法判决莱钢集团公司履行合同义务并无不当。刘青华向一审法院起诉请求：1.依法判令莱钢集团公司履行《资产交易合同》，为刘青华尽快办理土地使用权过户登记手续；2.莱钢集团公司合同违约，应向刘青华支付合同违约金366.8143万元，并赔偿经济损失60万元；3.判令莱钢集团公司限期拆除交易土地上的三座高压线线杆及地面上架设的水、气管道，不得影响刘青华正常使用交易土地；4.判令莱钢集团公司为刘青华取得的土地开设出入口，让刘青华能正常通行；5.本案诉讼费用由莱钢集团公司承担。一审法院认定事实：莱钢集团公司为盘活资产，处置位于型钢东门区域闲置土地一宗（不动产权证：鲁20**莱芜市不动产权第某某某号），在山东产权交易中心平台挂牌，转让该宗土地的使用权，转让底价1222.7144万元，保证金370万元，起止时间2019年11月29日至2019年12月26日。刘青华依竞买规则支付保证金370万元，并签署了竞买《承诺书》。山东产权交易中心给刘青华出具了《产权交易凭证》（A类），载明，莱钢集团公司型钢东门土地使用权项目（评估价1222.7144万元），以协议方式转让给刘青华，转让价格1222.7144万元，转让价格一次性支付。2020年4月16日，莱芜钢铁集团（甲方）与刘青华（乙方）签订了《资产交易合同》，合同约定，莱芜钢铁集团将持有的莱钢集团公司型钢东门南侧区域土地使用权（鲁20**莱芜市不动产权第某某某号）有偿转让给受让方。该标的评估价值1222.7144万元，该标的转让行为已经莱钢集团公司同意。双方约定，自本合同签订之日起5日内，刘青华将全部转让价款（乙方缴纳的交易保证金370万元抵交易价格）计入山东产权交易中心在银行开具的交易资金结算专户。莱钢集团公司配合刘青华按产权交易凭证办理土地使用权过户登记手续后，刘青华向交易中心提交双方共同签署的《交易价格划款通知》，交易中心将全部价款划给莱钢集团公司；刘青华向产权交易中心缴纳全部款项后10日内，莱钢集团公司将本合同所涉及的转让标的相关证照一并移交刘青华，并配合刘青华办理过户登记手续。莱钢集团公司声明与保证，合同项下的转让标的拥有合法、有效和完整的处分权，签订合同所需的包括但不限于授权、审批、内部决策等在内的一切手续均已合法有效取得，本合同成立和资产转让的前提条件均已满足。刘青华的声明和保证，在签订本合同成为最终受让方后不得以不了解转让标的、无法自行就相关地役权达成一致意见为由退转让标的，否则视为违约，如挂牌交易后因出现法律、法规、政策调整等原因，无法将土地权属变更到刘青华名下，双方共同向山东产权交易中心提出申请，终止该交易，双方各自承担因此支出的费用。双方还约定，本合同签订后，任何一方无故违反本合同约定及其承诺应按照本合同总转让价格为30%向对方支付罚息性违约金，给对方造成损失的，还应承担赔偿责任。签订合同后，刘青华依约于2020年4月20日向产权交易中心转款8527144元（2019年12月24日已支付370万元），履行了合同约定的义务。莱钢集团公司未能依照合同的约定，在刘青华向产权交易中心缴纳全部款项后10日内，将合同所涉及的转让标的相关证照（包括但不限于该宗土地不动产证、土地出让权出让合同及该宗地块用途、容积率、投资强度等内容，以及钢城区划调整后土地用途及相关条件是否变更、费用负担等）一并移交给刘青华，亦为能协助刘青华将涉案土地使用权过户登记在其名下。另查明，涉案土地上的高压线及线塔、供水、供气管道，使用和受益人为山钢股份有限公司莱芜分公司，莱钢集团公司公司2020年5月27日曾发函给山钢股份莱芜分公司，请求其将该地块上的线塔及管道移除以保障该土地的用益物权。山钢股份莱芜分公司2020年6月29日复函，不同意移除管道和线塔。一审法院认为，刘青华、莱钢集团公司通过山东产权交易中心之间产生的土地使用权买卖行为，刘青华与莱钢集团公司签订的《资产交易合同》思想表示真实，合法有效。刘青华遵循合同约定履行了自己的义务，支付了合同项下的1222.7144万元全部价款，而莱钢集团公司并未按照约定在“乙方向山东产权交易中心缴纳全部款项后10日内，甲方将本合同所涉及的转让标的相关证照一并移交给乙方，并配合乙方办理土地使用权过户登记手续”的约定，将相关证照移交给刘青华，亦未能协助将涉案土地使用权登记过户至刘青华名下，应当承担总价格30%的违约责任，即：1222.7144万元×30%=3668243元，并协助刘青华办理土地使用权过户登记手续，一审法院明示莱钢集团公司可以依据合同法第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，莱钢集团公司未请求减少。刘青华请求的违约金已经弥补了其受到的经济损失，因此，刘青华请求赔偿损失60万元，一审法院不予支持。刘青华请求莱钢集团公司限期迁出拆除交易土地上的三座高压线线杆及地面上架设的水、气管道，一审法院认为，涉案土地上的高压线及线塔，水、气管道系第三人设立的用益物权，属于遗漏的重大事项而未告知刘青华，对标的物的使用造成重大不利影响，刘青华可以依法解除合同，亦可另行主张权利。刘青华请求莱钢集团公司为其取得的土地开设出入口方便通行，刘青华并未获取涉案土地的登记确认，因此，刘青华的该项请求权属另一法律关系，一审法院均不予审查。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、莱芜钢铁集团有限公司于本判决生效后30日内协助刘青华将莱钢集团公司有限公司型钢东门南侧区域土地使用权[鲁（2017）莱芜市不动产权第某某某号]过户登记于刘青华名下；二、莱芜钢铁集团有限公司于本判决生效后十日内支付给刘青华违约金3668143元；三、驳回刘青华的其他诉讼请求。案件受理费40946元，减半收取计20473元，由刘青华负担4095元，由莱芜钢铁集团有限公司负担16378元。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：2013年6月14日，莱钢集团公司与原莱芜市国土资源局签订莱芜某某号《国有建设用地使用权出让合同》，载明：第四条本合同项下出让宗地编号为钢城2012-17号，宗地总面积大写陆万陆仟陆佰捌拾玖平方米(小写66689平方米)，其中出让宗地面积为大写陆万陆仟陆佰捌拾玖平方米(小写66689平方米)。本合同项下的出让宗地坐落于钢城区莱钢大道以西，莱芜市京华焊管有限公司以南。第五条本合同项下出让宗地的用途为工业用地。第六条出让人同意在2013年6月14日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第(二)项规定的土地条件：(二)现状土地条件。第七条本合同项下的国有建设用地使用权出让年期为50年，按本合同约定的交付土地之日2013年6月14日起算。第八条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币大写壹仟壹佰叁拾万元(小写11300000元)，每平方米人民币大写壹佰陆拾玖点肆肆元(小写169.44元)。第十二条受让人同意本合同项下宗地开发投资强度按本条第(一)项规定执行：(一)本合同项下宗地用于工业项目建设，受让人同意本合同项下宗地的项目固定资产总投资不低于经批准或登记备案金额人民币大写壹万伍仟陆佰玖拾捌万元(小写15698万元)，投资强度不低于每平方米人民币大写贰仟叁佰伍拾叁点玖壹元(小写2353.91元)。第十三条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市(县)政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件(见附件3)。其中：主体建筑物性质钢结构，建筑总面积46682平方米；建筑容积率不低于0.60；建筑密度不低于35%；绿地率不高于15%不低于10%；其他土地利用要求根据莱芜市规划局钢城分局出具的《建设用地规划设计条件通知书》（2012莱规钢条字第016号)的要求建设，同时必须符合山东省工业用地集约节约用地标准。第十四条本合同项下宗地建设项目的固定资产总投资包括建筑物、构筑物及其附属设施、设备投资和出让价款等。受让人同意本合同项下宗地建设配套按本条第(一)项规定执行：(一)本合同项下宗地用于工业项目建设，根据规划部门确定的规划设计条件，本合同受让宗地范围内用于企业内部行政办公及生活服务设施的占地面积不超过受让宗地面积的7%。受让人同意不在受让宗地范围内建造成套住宅、专家褛、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施。第十六条受让人同意本合同项下宗地建设项目在2013年12月14日之前开工，在2015年12月14日之前竣工。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。第十八条受让人应当按照本合同约定的土地用途、容积率利用土地，不得擅自改变。在出让期限内，需要改变本合同约定的土地用途的，双方同意按照本条第(一)项规定办理：(一)由出让人有偿收回建设用地使用权。第二十一条受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押。首次转让的，应当符合本条第(二)项规定的条件：(二)按照本合同约定进行投资开发，已形成工业用地或其他建设用地条件。第二十二条国有建设用地使用权的转让、出租及抵押合同，不得违背国家法律、法规规定和本合同约定。第二十四条国有建设用地使用权转让、抵押的，转让、抵押双方应持本合同和相应的转让、抵押合同及国有土地使用证，到国土资源管理部门申请办理土地变更登记。第三十一条受让人因自身原因终止该项目投资建设，向出让人提出终止履行本合同并请求退还土地的，出让人报经原批准土地出让方案的人民政府批准后，分别按以下约定，退还除本合同约定的定金以外的全部或部分国有建设用地使用权出让价款(不计利息)，收回国有建设用地使用权，该宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施可不予补偿，出让人还可要求受让人清除已建建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整；但出让人愿意继续利用该宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施的，应给予受让人一定补偿：(一)受让人在本合同约定的开工建设日期届满一年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人在扣除定金后退还受让人已支付的国有建设用地使用权出让价款；(二)受让人在本合同约定的开工建设日期超过一年但未满二年，并在届满二年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人应在扣除本合同约定的定金，并按照规定征收土地闲置费后，将剩余的已付国有建设用地使用权出让价款退还受让人。第三十二条受让人造成土地闲置，闲置满一年不满两年的，应依法缴纳土地闲置费；土地闲置满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回国有建设用地使用权。第三十三条受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额0.01‰的违约金，出让人有权要求受让人继续履约.受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额0.01‰的违约金。第四十一条本合同项下宗地出让方案业经莱芜市人民政府批准，本合同自双方签订之日起生效。2015年12月14日，莱钢集团公司与原莱芜市国土资源局签订莱芜某某某号《国有建设用地使用权出让合同》（合同补充条款），载明：根据双方协议对原编号为莱芜某某(合同编号)土地出让合同变更如下：竣工时间由2015年12月4日变更为2016年12月14日。2017年，莱钢集团公司取得鲁（2017）莱芜市不动产权第某某某号不动产权证书，载明权利人莱钢集团公司，权利类型国有建设用地使用权，权利性质出让，用途工业用地，面积49303平方米，使用期限至2063年6月13日止。2019年11月29日，莱钢集团公司在山东产权交易中心有限公司的运营的山东产权交易中心【山东省公共资源（国有产权）交易中心】挂牌出让，涉案鲁（2017）莱芜市不动产权第某某某号国有建设用地使用权，交易条件显示：该标的目前处于闲置状态。意向受让方须承诺在挂牌公告期间已自行对标的资产进行了全面了解，一经递交受让申请并交纳交易保证金后，接受本次资产转让的所有内容及程序，完全了解与认可转让标的状况以及存在的瑕疵等一切内容，并自行承担受让标的风险和后果；成为最终受让方后，不得以不了解转让标的为由，退还转让标的，否则将视为违约；非因转让方原因所引发的，受让方自行承担。意向受让方需承诺按照国家有关规定，自行到相关部门办理标的资产的权属变更登记手续，转让方给予必要协助和权属变更登记过程中所涉及的相关税费，除相关法律政策规定须由出让方承担的外，其他税费均由受让方承担。本次标的处置保证金收取方式为固定保证金，保证金金额为370万元。2019年12月24日，刘青华向山东产权交易中心出具承诺函，载明：一、我方己仔细读并自愿遵守《山东产权交易中心资产交易规则》《山东产权交易中心网络竞价实施办法》以及本项目《交易须知》(以下简称“《须知》”)，接受山东产权交易中心采取网络竞价方式组织本次交易，对网络竞价的交易方式和规则全面了解，自愿遵守本项目《须知》等文件的相关约定，参加本项目网络竞价活动，并参与报价程序，承诺本次受让申请及在网络竞价系统中的一切行为均代表我方的真实意思表示。二、我方愿意以不低于挂牌价购买在中心公开挂牌转让的本项目，承诺提交报名即视为以挂牌价出价。本次网络竞价的加价辐度为5万元人民币。除对报价底价应价外，各意向受让方每次加价不得低于加价幅度。三、我方一旦提交报名，即视为己进行并完成针对本项目交易标的的现场勘察(包括但不限于查阅由转让方提供的标的相关的档案文件)并认可本项目转让公告（下所指公告均以山东产权交易中心网站www.sdcqjy.com披露信息为准)及附件的全部内容。若我方无法前往本项目预展地点进行现场勘察的，则我方承诺认可交易标的现状。我方自行承担包括但不限于因所获取的表达信息不全面、错误或误解等而产生的相应后果。另，刘青华在本项目《交易须知》上逐页签字。2019年12月24日，刘青华向山东产权交易中心有限公司汇款370万元，缴纳了涉案项目保证金。2020年4月16日，莱钢集团公司与刘青华签订了（2020）年129号《资产交易合同》，将鲁（2017）莱芜市不动产权第某某某号不动产权证项下的土地使用权（莱钢集团公司型钢东门南侧区域），转让给刘青华。2020年4月20日,刘青华向山东产权交易中心有限公司汇款8527144元，共计1222.7144万元。刘青华支付全部交易款后，未向不动产登记中心申请过户登记。莱钢集团公司与刘青华签订的（2020）年129号《资产交易合同》载明：第一条转让标的莱钢集团公司将持有的莱钢集团公司型钢东门南侧区域土地使用权(鲁(2017)莱芜市不动产权第某某某号)有偿转让给刘青华。该标的评估价值1222.7144万元，该标的转让行为已经莱钢集团公司同意。第二条转让价格人民币(大写)：壹仟贰佰贰拾贰万柒仟壹佰肆拾肆元整(小写)：12227144.00。第四条交接事项(一)刘青华向山东产权交易中心缴纳全部款项后10日内，莱钢集团公司将本合同所涉及的转让标的相关证照(包括但不限于该宗土地不动产权证、土地出让权出让合同及该宗地块用途、容积率、投资强度等内容，以及钢城区划调整后土地用途及相关条件是否变更、费用负担等)一并移交刘青华，并配合刘青华办理土地使用权过户登记手续。(二)自本合同签订之日起，刘青华承担转让标的妥善保管的责任和义务，莱钢集团公司配合刘青华持产权交易凭证，按照国家有关规定办理标的资产的权属变更登记手续，直至权属变更登记手续办理完结。完成不动产权变更登记当日，双方共同签署《交易价款划转通知》，由山东产权交易中心将总交易价款支付给莱钢集团公司。(三)本标的权属变更登记手续办理完结10个工作日内，如刘青华未向山东产权交易中心提交《交易价款划转通知》，山东产权交易中心有权自行将交易价款无息划转给莱钢集团公司。第五条税费负担转让标的权属变更登记过程中所涉及的相关税费，由双方依据法律规定各自承担。第六条双方的声明与保证(一)莱钢集团公司的声明与保证1.莱钢集团公司对本合同项下的转让标的拥有合法、有效和完整的处分权，并保证单方委托作出的(山东)正衡(2019)(估)字第某某号《土地估价报告》(电子备案编号：某某某)真实、合法、完整性，是本合同不可分割的组成部分；2.莱钢集团公司提供的各种书面材料均为真实、准确、完整的；3.签订本合同所需的包括但不限于授权、审批、内部决策等在内的一切手续均已合法有效取得，本合同成立和资产转让的前提条件均已满足。(二)刘青华的声明与保证1.刘青华具有购买该资产的资金支付能力，能够承担并履行资产交易合同约定的责任和义务；2.刘青华提供的各种书面材料均为真实、准确、完整的；3.签订本合同所需的包括但不限于授权、审批、内部决策等在内的一切手续均已合法有效取得，本合同成立和资产转让的前提条件均已满足；4.刘青华承诺，在签订本合同成为最终受让方后不得以不了解转让标的、无法自行就相关地役权达成一致意见为由退还转让标的，否则将视为违约；5.如挂牌交易后因出现法律、法规、政策调整等原因，无法将土地权属变更登记到刘青华名下，莱钢集团公司、刘青华双方共同向山东产权交易中心提出申请，终止该交易。双方各自承担因此支出的费用、产生的损失(包括但不限于差旅费、相关利息、违约金等)，互不追责。2020年5月12日，莱钢集团公司方向刘青华方提出，诉讼需要“诉状，刘青华委托书、身份证原件和复印件，挂牌结果通知单，资产交易合同，付款证明，产权交易凭证”；刘青华方提出，“诉状写好了发给我看看”。2020年5月14日，莱钢集团公司方向刘青华方发送了“民事起诉状”。2020年5月20日，莱钢集团公司方询问刘青华方，“董总您好，起诉状妥否?周五可有时间去法院?”；刘青华方向莱钢集团公司方发送了“刘诉状”，并询问“领导看下行不行”。2020年7月3日，莱钢集团公司方询问刘青华方，“董总您好，请问向法院提交诉讼申请了吗?”本案一审于2020年8月3日立案。本案一审2020年8月28日的庭审中，莱钢集团公司称，莱钢集团公司未对刘青华的第一项诉讼请求（依法判令莱钢集团公司履行《资产交易合同》，为刘青华尽快办理土地使用权过户登记手续）提出异议，是因为涉案土地的过户手续需要双方一同完成，具体做法就是刘青华起诉莱钢集团公司获得执行依据，然后通过法院协执的方式完成过户手续。2019年6月19日，济南市自然资源和规划局印发《济南市开展完善国有建设用地使用权转让出租抵押、二级市场试点实施方案》（济自然规划发〔2019〕57号，此件依申请公开），规定：一、总体要求（四）试点范围试点范围为济南市行政辖区范围内国有建设用地使用权的转让、出租和抵押，重点针对土地交易，以及土地连同地上建筑物、其他附着物一并交易的情况，具体包括净地交易、在建工程交易、土地连同地上建筑物、附着物整体交易等具备宗地交易条件的情况。二、试点任务（一）完善交易机制1.规范国有建设用地使用权转让。（1）明确交易范围和前提条件。界定国有建设用地使用权转让内涵，梳理各类导致建设用地使用权转移的交易行为，区分买卖、交换、赠与、出资（股权转让）等，以及司法处置，资产处置、法人或其他组织合并或分立等多种形式，明晰以划拨、出让、作价出资（入股）和授权经营等方式取得的建设用地使用权交易应满足的前提条件。（2）完善转让管理机制。对出让土地转让，加强合同履约监管，在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，确保土地权利人以平等的主体地位参与市场交易。原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。四、工作安排2019年6月底前，完成土地二级市场试点工作计划、方案、技术路线的制定，开展土地二级市场交易监管平台建设前期调研，摸清土地二级市场管理现状、存在问题、市场运作等情况。2019年7月底前，制定出台《济南市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》和《济南市国有建设用地使用权转让、出租、抵押交易规则》。2019年8月底前，完成土地二级市场交易监管系统平台搭建，进行系统调试，组织人员培训，投入试运行。2019年10月底前完成试点工作进行总结，形成试点工作报告，完成验收。2019年7月6日，国务院办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号），规定：一、总体要求（二）基本原则。维护合法权益。切实维护土地所有权人权益，防止国有土地资产流失。二、完善转让规则，促进要素流通（六）明晰不同权能建设用地使用权转让的必要条件。以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，应充分保障交易自由；原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。五、创新运行模式，规范市场秩序（十六）规范交易流程。建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程。交易双方可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息；可自行协商交易，也可委托土地二级市场交易平台公开交易；达成一致后签订合同，依法申报交易价格，申报价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。各地要加强交易事中事后监管，对违反有关法律法规或不符合出让合同约定、划拨决定书规定的，不予办理相关手续。七、保障措施（二十四）严格责任追究。强化监督问责，对违反土地二级市场相关规定的地方政府和有关部门、单位以及责任人员严格实行责任追究，坚决打击各种腐败行为。2019年12月26日，山东省人民政府办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（鲁政办发〔2019〕33号），规定：二、主要任务（二）细化完善交易规则。各市、县（市、区）要结合实际细化具体措施，同时清理与国办发〔2019〕34号文件不一致、相抵触的相关政策规定，按照优质、高效、便捷的要求，研究制定土地二级市场建设管理办法和交易制度，重点围绕建设用地使用权分割、合并转让，划拨建设用地使用权转让、出租收益收缴，不同权能建设用地使用权抵押条件，放宽抵押权人限制，涉地股权转让联合监管等方面进行探索。省自然资源厅要会同有关部门研究出台全省统一的交易实施细则。（省自然资源厅牵头，省财政厅、省市场监管局、省地方金融监管局、人民银行济南分行、山东银保监局配合；2021年12月完成）2020年8月15日，济南市人民政府办公厅印发《济南市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（试行）》，规定：第一条为进一步规范我市建设用地使用权二级市场秩序，加强市场管理，优化土地资源配置，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《不动产登记暂行条例》等法律法规规定以及《山东省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（鲁政办发〔2019〕33号）要求，结合我市实际，制定本办法。第三条建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易等情况，具体包括净地交易、在建工程交易、土地连同地上物整体交易。涉及房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本办法执行。第四条充分尊重权利人意愿，保障市场主体合法权益，实现各类市场主体按照市场规则和市场价格依法平等交易建设用地使用权。第五条在现有不动产登记机构设置交易事项办理窗口，搭建城乡统一的土地二级市场交易平台，统一管理全市土地二级市场交易。区县自然资源主管部门利用土地二级市场交易平台对投资额度是否达到25%、交易价格是否比标定地价低20%等事项实施审查。第十二条有下列情形的，建设用地使用权不得转让：（二）未按照出让合同约定投资开发，属于房屋建设工程，未完成开发投资总额25%以上的，或者属于成片开发土地，未形成工业用地或者其他建设用地条件的；二审中，经法庭要求，莱钢集团公司、刘青华均向济南市钢城区不动产登记中心核实诉争土地是否可以办理土地使用权过户登记手续，该中心均答复，不符合政策规定，该宗地不能办理过户登记。本院认为，本案系莱钢集团公司、刘青华之间因《资产交易合同》的履行而发生的争议，属于建设用地使用权转让合同纠纷，一审确定本案案由为土地使用权转让合同纠纷不准确，本院予以纠正。《中华人民共和国民法总则》第八条规定：“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，国务院、山东省、济南市，依法对建设用地使用权转让出台了相应的管理办法，确立了建设用地使用权转让的市场公共秩序，莱钢集团公司取得诉争土地的国有建设用地使用权后，未按照其与原莱芜市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》进行建设，至莱钢集团公司出让诉争土地时，诉争土地仍为闲置状态，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款规定的转让条件。虽然，2019年6月19日，济南市自然资源和规划局《济南市开展完善国有建设用地使用权转让出租抵押、二级市场试点实施方案》（济自然规划发〔2019〕57号），试点范围表述中包括净地交易，但其相对的概念为在建工程交易、土地连同地上建筑物、附着物整体交易等，且明确要求具备宗地交易条件。因而，未根据《国有建设用地使用权出让合同》进行建设，处于闲置状态土地的交易，并非前述济自然规划发〔2019〕57号文件所规定的净地交易。且在2019年7月6日国务院办公厅《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》，2020年8月15日济南市人民政府办公厅《济南市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（试行）》中，明确要求对违反有关法律法规或不符合出让合同约定的，不予办理相关手续。且经双方当事人向相关登记机关核实，诉争土地因不符合政策规定，不能办理过户登记。据此，刘青华所提判令莱钢集团公司履行《资产交易合同》，为刘青华尽快办理土地使用权过户登记手续的诉讼请求，因诉争土地不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款规定的转让条件，在法律上不能履行，本院不予支持。鉴于刘青华明知诉争土地的交易条件，诉争土地目前处于闲置状态，接受本次资产转让的所有内容及程序，完全了解与认可转让标的状况以及存在的瑕疵等一切内容，并自行承担受让标的风险和后果，刘青华要求莱钢集团公司支付合同违约金、赔偿经济损失的诉讼请求，不应予以支持。一审判决莱钢集团公司协助刘青华办理诉争土地过户登记并支付违约金错误，本院予以纠正。莱钢集团公司二审期间撤回上诉，将导致一审错误判决发生法律效力，从而影响正常的土地交易秩序，有可能损害国家利益，对于莱钢集团公司所提撤回上诉的申请，本院不予准许。涉案《资产交易合同》不能继续履行，一审法院驳回刘青华所提“判令莱钢集团公司限期拆除交易土地上的三座高压线线杆及地面上架设的水、气管道，不得影响刘青华正常使用交易土地；判令莱钢集团公司为刘青华取得的土地开设出入口，让刘青华能正常通行”的诉讼请求，结果正确，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十七条规定，判决如下：一、撤销济南市钢城区人民法院（2020）鲁0117民初1082号民事判决；二、驳回刘青华的诉讼请求。一审案件受理费40946元，减半收取计20473元，由刘青华负担；二审案件受理费40946元，由莱芜钢铁集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 许海涛二〇二一年二月五日法官助理 刘秋月书 记 员 王 娜