安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖15民终71号 上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽金丝狐羽绒服饰有限公司，住所地安徽省六安市舒城县经济技术开发区公麟路**。 法定代表人：陈璞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱孝光，舒城县南港镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：舒城县永成服饰有限公司，，住所地安徽省六安市舒城县经济技术开发区丰墩路 法定代表人：刘海燕，该公司总经理。 诉讼代表人：褚道成，舒城县永成服饰有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：周崇锋，安徽美林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范士群，安徽美林律师事务所律师。 上诉人安徽金丝狐羽绒服饰有限公司（以下简称金丝狐公司）因与被上诉人舒城县永成服饰有限公司（以下简称永成服饰公司）对外追收债权纠纷一案，不服舒城县人民法院（2020）皖1523民初4590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金丝狐公司上诉请求：1、撤销原判，发回重审或改判上诉人支付被上诉人两个月租金183333元；改判被上诉人支付上诉人消防设施折款255800元、返还借支款及垫支加工费235000元、赔偿上诉人未移交厂房损失466271元、违约金275000元，共计1232071元；两项款额相抵后，被上诉人支付上诉人1048738元；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、2015年11月28日，上诉人与被上诉人签订了《房屋土地设备租赁合同》，合同双方明确了租赁范围：1幢钢混办公楼、2幢钢混厂房、3幢钢混厂房（3层共计3428.46平方米）、4幢钢混综合楼、无证建筑物及构筑物（含门卫办公室）；备注：3幢钢混厂房第二层出租给驾校和绣花厂，驾校租期至2016年4月，绣花厂租期至2016年9月，由甲方（即被上诉人）负责通知驾校和绣花厂搬迁。上诉人在驾校和绣花厂租用合同到期后，多次督促被上诉人通知搬迁，但被上诉人一直不理，甚至躲避上诉人。通过原审法庭调查，被上诉人在租赁期间，隐瞒上诉人继续收取驾校租赁费用，对此，原审法院视为上诉人对驾校和绣花厂没有搬迁的默认，与事实不符，即使法院对上诉人该项诉请不予支持，那么，被上诉人实际收取驾校和绣花厂的房租费应当归上诉人所有；二、合同明确约定了违约责任：“甲方要求解除合同的或者租赁物其他债权而解除合同的，甲方应返还乙方已支付的剩余租期的房租，并赔偿乙方一个季度租金的违约金”。2017年7月，原审法院执行局在多数债权人的取闹下，欲对被上诉人公司强制锁门，上诉人得知后，为杜绝因锁门造成不稳定的社会矛盾，上诉人商请舒城县人民政府协调后才得以继续租赁。原审法院也查明，在2018年10月11日，法院执行局通知上诉人不得将租金支付给被上诉人，上诉人也告知原审法院执行局，上诉人将于2019年元月底搬迁。显然，租赁期间存在债权人主张债权，租赁合同无法履行的实际情况。因此，原审法院认为“双方均无违约故意，各自不承担违约责任”，与合同约定不符，损害了上诉人的合法利益；三、合同明确约定了解除合同的情形，即“租赁物的债权人主张债权，严重影响乙方生产生活的，导致乙方连续七个工作日无法正常生产的”。2019年5月，原审法院执行局因债权人的主张，启动对被上诉人资产进行评估拍卖，要求上诉人配合法院进行资产登记、移交租赁设备，做好迁出准备。为配合法院和资产评估，上诉人在法院通知后立即将租用被上诉人的近百套机械设备腾空，涉及的生产线全部停止生产，造成上诉人多份订单无法完成，实际损失高达60多万元，原审法院也认定了在2018年10月11日，上诉人已经告知该院执行局，上诉人于2019年元月底即将搬迁的事实，同时也认定了在2019年5月，该院执行法官口头通知上诉人“资产进入评估阶段，如拍卖成交，必须迁出”的事实。因此，原审法院认定2019年11月20日，上诉人整体搬迁双方合同终止与事实相悖，将租金计算至2019年11月20日，酌定扣减一个月租金明显损害上诉人的合法权益。 永成服饰公司辩称，一、被答辩人应支付答辩人租金916666.67元，答辩人与被答辩人签订的案涉合同第三条约定，租赁期限自2015年12月1日至2020年11月30日止；第四条约定，第一年至第三年每年租金100万元，第四年和第五年每年租金110万元。答辩人提供的《询问笔录》及《录音》均证明被答辩人至今未支付2018年12月1日至2019年11月20日的租金。被答辩人提供的《租赁物移交函》证明其于2019年11月20日整体搬迁。被答辩人在一审中也承认其于2019年11月20日整体搬迁，且未支付2018年12月1日至2019年11月20日期间的租金。一审法院认为“由于原告原因导致涉诉案件众多，租赁期间对被告造成一定影响，实际生产经营时间不足，应予扣减，酌定为一个月”。因此，被答辩人应当支付答辩人租金916666.67元；二、答辩人不应赔偿被答辩人提出的未移交厂房损失466271元。答辩人与被答辩人签订的案涉合同证明答辩人仅负有通知义务，答辩人也多次要求驾校和绣花厂在租期届满后搬迁，已经尽了通知义务；收回权属于被答辩人。被答辩人没有提供证据证明其自2015年12月1日入驻至2019年11月20日搬离期间要求驾校及绣花厂搬迁，应当视为被答辩人对驾校和绣花厂没有按期搬迁的默认。因此，答辩人不应赔偿被答辩人提出的未移交厂房损失466271元；三、答辩人没有违约，不应支付被答辩人提出的违约金275000元。1、答辩人与被答辩人签订的案涉合同第五条关于付款方式的约定，每年租金分两次支付（合同年前和年中）。但是，被答辩人至今未支付2018年12月1日至2019年11月20日期间的租金。答辩人至今未要求被答辩人解除合同，更没有要求被答辩人撤离。因此，答辩人没有违约，不应支付违约金275000元；2、被答辩人没有提供证据证明其生产经营受答辩人影响。被答辩人在一审时没有提供证据证明其生产经营因答辩人受到影响。一审法院认为被答辩人至今未支付2018年12月1日至2019年11月20日的租金，被答辩人应承担违约责任。答辩人在上述期间涉及商事纠纷多起，企业资不抵债，面临倒闭，资产将被法院拍卖，客观上已无法继续经营，租赁合同已无法继续履行，对此，答辩人与被答辩人双方均没有故意违约，各自均不应承担违约责任。因此，答辩人没有违约，不应承担违约金275000元。 永成服饰公司向一审法院起诉请求：1、被告支付租金1100000元及违约金274000元；2、本案诉讼费用由被告承担。 金丝狐公司反诉请求：1、被反诉人赔偿反诉人资产损失255800元、赔偿未移交厂房损失466271元、支付违约金275000元、偿还反诉人借支和垫付款共计人民币235000元，合计人民币1232071元；2、被反诉人承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年11月28日，原告永成服饰公司与被告金丝狐公司签订《房屋土地设备租赁合同》，合同约定：永成服饰公司（甲方）将其位于舒城县.13平方米的工业用地使用权，房屋四幢和部分设备租赁给金丝狐公司（乙方）使用，租赁期限自2015年12月1日至2020年11月30日止；第一年至第三年每年租金1000000元，第四年和第五年每年租金1100000元；每年租金分两次支付（合同年前和年中），提前支付的租金，甲方应当按照月利率1.5%承担利息，以乙方付款到位计算；合同第九条规定，乙方不得随意损坏房屋结构，如需改变房屋的内部结构、装修或添置对房屋结构有影响的设备，需先征得甲方同意。合同签订后，永成服饰公司依约将上述土地、房屋、设备交付给被告金丝狐公司使用。，金丝狐公司一次性支付2015年12月1日至2018年11月30日止的三年租金，共计2325000元（3000000元租金-675000利息）。2018年10月11日，一审法院因（2018）皖1523执恢字216号执行案件，执行法官向金丝狐公司当时的负责人陈亚娟询问调查并制作询问笔录，陈亚娟表示金丝狐公司新厂已经建好，在2019年元月底即将搬迁，不再租赁，下余两个月的租金将要抵付改造消防设施的费用。执行法官告知其如继续租赁，租金不得支付永成服饰公司。2019年5月，一审法院执行法官口头告知金丝狐公司，永成服饰公司的资产进入评估拍卖阶段，如拍卖成交，金丝狐公司必须迁出。同年6月27日，因（2018）皖1523执恢字216号执行案件，一审法院向金丝狐公司发出《协助执行通知书》，要求金丝狐公司协助扣留永成服饰公司的房租款。金丝狐公司加注（房租以实际产生为准，扣留借给永成服饰公司的借款、消防设备款、附属物评估款）。2019年11月21日，金丝狐公司向永成服饰公司发出《租赁物移交函》，表示其已于当月20日整体搬迁，要求其在签收本函之日三天内清点和接收租赁财，但永成服饰公司没有予以答复。2020年3月30日，舒城县人民法院作出（2020）皖1523民破1号民事裁定书，裁定受理李功山等人对永成服饰公司提出的破产清算申请。次日，以（2020）皖1523民破1号决定书指定安徽美林律师事务所为舒城县永成服饰有限公司管理人。2020年4月8日，金丝狐公司起诉要求永成服饰公司赔偿其资产损失、违约金等合计997071元，一审法院于2020年5月13日，以（2020）皖1523民初1357号民事裁定书裁定驳回起诉。 另查明，2016年9月，根据舒城县消防大队要求，金丝狐公司对承租的永成服饰公司消防设施进行了整改，投入资金30余万元。2019年11月8日，经舒城安泰资产评估事务所评估，添置的消防设施评估价值为255800元。 再查明，2015年12月至2017年2月，金丝狐公司支付永成服饰公司原法定代表人刘海燕等借支款以及垫支加工费共计235000元，永成服饰公司没有归还。 一审法院认为，原告永成服饰公司与被告金丝狐公司签订的《房屋土地设备租赁合同》为有效合同，受法律保护。合同签订后的前三年，双方能够按约履行。2019年11月20日，金丝狐公司整体搬迁，至此，原、被告之间的租赁合同关系实际终止，但2018年12月1日至2019年11月20日的租金没有支付，金丝狐公司应承担违约责任。造成合同终止，因永成服饰公司在此期间，涉及商事纠纷案件多起，企业资不抵债，面临倒闭，资产将被法院拍卖，客观上已无法继续经营，租赁合同已无法继续履行，对此，原、被告双方均无违约故意，各自均不应承担违约责任。故对本诉及反诉要求对方承担违约责任并支付违约金的诉讼请求，不予支持。金丝狐公司关于租赁期间永成服饰公司未将出租给驾校和绣花厂的厂房交付给该公司，构成违约。该院认为，金丝狐公司未能提供证据证明其自2015年12月1日签订租赁合同至迁出期间，向永成服饰公司提出过要求驾校搬迁，且永成服饰公司已按合同约定履行了向驾校发出通知义务，故应当视为金丝狐公司对驾校和绣花厂没有搬迁的默认，故对其诉称理由不予支持。金丝狐公司因消防安全需要，按照主管部门的要求，增添消防设施，对此事实，永成服饰公司属明知，添置设备系对租赁物价值的添附，作为收益方，永成服饰公司应承担补偿责任；此外，永成服饰公司向金丝狐公司借支的款项及垫支的加工费经查属实，应及时返还，可在欠付租金中抵付。由于原告原因导致涉诉案件众多，租赁期间对被告造成一定影响，实际生产、经营时间不足，应予扣减，酌定为一个月。该院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国企业破产法》第十七条规定判决：一、被告安徽金丝狐羽绒服饰有限公司应支付原告舒城县永成服饰有限公司租金916666.67元（1100000÷12×10）；原告舒城县永成服饰有限公司应支付被告安徽金丝狐羽绒服饰有限公司消防设施折款255800元，借支款以及垫支加工费235000元，合计490800元；上述款项两抵，被告安徽金丝狐羽绒服饰有限公司应支付舒城县永成服饰有限公司425866.67元，此款在判决生效之日十日内给付；二、驳回舒城县永成服饰有限公司的其他诉讼请求；三、驳回安徽金丝狐羽绒服饰有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17166元，由原告舒城县永成服饰有限公司负担7580元，被告安徽金丝狐羽绒服饰有限公司9586元；反诉案件受理费17166元减半收取8583元，由原告舒城县永成服饰有限公司负担6008元，被告安徽金丝狐羽绒服饰有限公司负担2575元。 二审期间，本院根据上诉人申请，调取了永成服饰公司与舒城县公安局交通管理大队签订的租赁合同，并组织双方进行了质证。对双方当事人争议的事实认定如下：永成服饰公司与舒城县公安局交通管理大队签订的租赁合同能够证明永成服饰公司没有将上诉人与被上诉人签订的租赁合同中涉及的3幢第二层1000平方米厂房收回交给上诉人，而是继续出租给原承租人，每年租金8万元。 二审期间查明，上诉人与被上诉人签订租赁合同后，永成服饰公司没有提供证据证明将原出租给绣花厂的房屋收回交给上诉人使用。 本院对原审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点有以下两点：一、原审判决上诉人支付永成服饰公司10个月租金是否妥当；二、上诉人要求永成服饰公司赔偿上诉人未移交厂房损失466271元、违约金275000元，有无事实依据。 关于焦点一。上诉人与被上诉人签订《房屋土地设备租赁合同》后，上诉人已交付3年租金。至2019年11月20日，上诉人尚欠2018年12月1日至2019年11月20日的租金未付，双方均无争议，应予确认。原审法院考虑到因永成服饰公司原因导致涉诉案件众多，在租赁期间对上诉人生产经营造成一定影响，酌定上诉人应按10个月交付租金，并无不妥。上诉人提出“因新公司门前道路系政府市政工程，没有按时交付，造成公司搬迁迟延，租金应予减少”的理由，因不属永成服饰公司原因所致，本院不予支持； 关于焦点二。上诉人与被上诉人签订的《房屋土地设备租赁合同》第十三条第二款约定：甲方要求解除合同的或者租赁物其他债权而解除合同的，甲方应返还乙方已经支付的剩余租期的房租，并赔偿乙方一个季度的违约金。租赁期间，因永成服饰公司原因引起涉诉案件众多，对租赁合同的履行产生了影响，金丝狐公司在租赁期限未满的情形下交出租赁物，应当视为提前解除合同，该行为应当认定系永成服饰公司违约所致，永成服饰公司对此应承担相应的违约责任。原审法院在确定上诉人欠付租金的同时，已对租金进行适当减免，本院予以确认。关于未移交厂房的损失问题。双方签订的《房屋土地设备租赁合同》第一条第二款约定，租赁物的范围包含1幢钢混办公楼、2幢钢混厂房、3幢钢混厂房、4幢钢混厂综合楼等。因租赁前，永成服饰公司已将3幢第二层出租给驾校和绣花厂，驾校租期至2016年4月，绣花厂租期至2016年9月，双方约定由甲方负责在本合同签订后，通知驾校和绣花厂搬迁，原合同期满，乙方收回使用权。但在2016年9月，永成服饰公司未将3幢第二层房屋（1142.82平方米）收回交给上诉人，构成违约，因此给上诉人造成的租金损失，永成服饰公司应予赔偿。根据永成服饰公司将该房出租的租金标准（1000平方米年租金80000元），永成服饰公司应赔偿上诉人租金损失297133元（2016年9月至2019年11月20日，计39个月）。 综上所述，金丝狐公司的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持舒城县人民法院（2020）皖1523民初4590号民事判决第一、二项，即：一、被告安徽金丝狐羽绒服饰有限公司应支付原告舒城县永成服饰有限公司租金916666.67元（1100000÷12×10）；原告舒城县永成服饰有限公司应支付被告安徽金丝狐羽绒服饰有限公司消防设施折款255800元，借支款以及垫支加工费235000元，合计490800元；上述款项两抵，被告安徽金丝狐羽绒服饰有限公司应支付舒城县永成服饰有限公司425866.67元，此款在判决生效之日十日内给付；二、驳回舒城县永成服饰有限公司的其他诉讼请求； 二、撤销舒城县人民法院（2020）皖1523民初4590号民事判决第三项，即：驳回安徽金丝狐羽绒服饰有限公司的其他反诉请求； 三、舒城县永成服饰有限公司应于本判决书送达后10日内赔偿安徽金丝狐羽绒服饰有限公司未移交房屋损失297133元； 四、驳回安徽金丝狐羽绒服饰有限公司其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费17166元，由舒城县永成服饰有限公司负担7580元，由安徽金丝狐羽绒服饰有限公司负担9586元；反诉案件受理费17166元减半收取8583元，由舒城县永成服饰有限公司负担7583元，由安徽金丝狐羽绒服饰有限公司负担1000元；二审案件受理费14239元，由舒城县永成服饰有限公司负担5756元，由安徽金丝狐羽绒服饰有限公司负担元8483元。 本判决为终审判决。 审判长  关德全 审判员  卢文乐 审判员  丁志欢 二〇二一年二月十八日 法官助理蔡金贺  书记员 纪孝云 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。