江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0791民初1590号 原告：北京龙城兴业物业管理有限公司连云港分公司，住所地连云港市海州区南极南路**。 法定代表人：窦玲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张华、张琛，该公司员工。 被告：周涛，男，1984年10月17日出生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：周刚(系被告父亲)，男，1959年5月8日出生，汉族，住连云港市海州区。 原告北京龙城兴业物业管理有限公司连云港分公司（以下简称龙城物业连云港分公司）与被告周涛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙城物业连云港分公司的委托诉讼代理人张琛，被告周涛的委托诉讼代理人周刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙城物业连云港分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所欠物业服务费6128元、二次公共水电费300元、二次电梯电费500元、滞纳金4473元，合计11401元。庭审中原告当庭变更滞纳金数额为1677.54元，主张的全部数额变更为8605.54元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2013年11月通过连云港市招标办竞得晨光苑小区前期物业服务，于2014年12月进驻晨光苑小区，被告系该小区的业主，其房屋面积141.86平方米。依据物业服务合同的约定物业费收费标准为每月0.9元/平方米，从2016年11月1日起至2020年10月止，被告应当向原告支付物业服务费6128元，公共水电费300元，电梯电费500元，滞纳金1677.54元。经原告催要，被告仍未支付，特诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。 被告周涛辩称：一、答辩人曾因该房屋存在延期交房和延期办证情况起诉，法院支持了延期办证违约金，但是延期交房被认定为由于不可抗力造成，延期交房违约金未支持，答辩人不认可。二、房屋存在质量问题，因卫生间是沉降式的，水管接不上马桶，答辩人与物业联系，物业给的方案是往下挖坑，答辩人不同意，怕产生漏水，要求把管道往上提，物业不同意，就该情况答辩人也已起诉。因答辩人当时急用房，自己想办法专门定制了水泥板放在卫生间，但是被物业经理阻挠，水泥板被物业没收，答辩人认为物业没有权利阻挠装修材料进房，现在房屋卫生间水管问题仍未得到解决。房屋还存在其他质量问题，如墙面漏水、空鼓等问题。物业对业主的问题有责任帮助协调解决，现在物业公司拒绝协调开发商解决答辩人房屋质量问题，因此答辩人的房屋一直空置。答辩人房屋不能按时装修出租是物业的责任，按照一个月2000元租金计算，答辩人认为物业应该赔偿9.4万多元。三、答辩人放在车库旁的席梦思被搬走。四、有的业主交物业费时，物业开具其他公司发票，业主因此和原告总公司反映过，一直未给业主合理解释。五、2020年11月之前部分电梯没有检测，有的贴标识有的没有贴标识。六、原告在小区管理期间不负责任，引起业主不满，原告因此更换了小区负责人。 本院经审理认定事实如下：2013年12月10日，北京龙城兴业物业管理有限公司（以下简称北京龙城）中标晨光苑小区前期物业管理，并在连云港市住房保障和房产管理局进行连云港市前期物业管理招标备案，后北京龙城与连云港晨光置业有限责任公司签订前期物业服务合同，约定由北京龙城对晨光苑小区提供前期物业服务，普通住宅按每月0.9元/平方米收取物业服务费，北京龙城提供的前期物业服务应达到约定的质量标准（《连云港市普通住宅物业公共服务内容等级标准》三级），合同自2013年12月7日起至业主委员会代表全体业主与第三方物业管理企业签订新的物业服务合同生效时终止，合同还对其他事项进行了约定。2013年12月，原告入驻小区提供物业管理服务。2015年6月23日，北京龙城就上述小区物业公共服务收费及车辆停放收费标准备案，收费标准为每月0.9元/平方米，服务等级为三级。原告系北京龙城的分公司。 被告周涛系晨光苑小区5号楼1单元702室业主，房屋建筑面积为141.86平方米（普通住宅）。2016年1月6日，被告办理了收房手续，并与龙城物业连云港分公司签订晨光苑住宅小区前期物业服务协议，约定物业服务费及其他费用的缴费方式为预交，每年为一个缴费周期。物业服务费每月0.9元/平方米，公共水电费每年300元/户，电梯运行费每年500元/户,业主逾期交纳的需从逾期之日起每天按未缴金额的万分之五交纳违约金。双方还就其他事项进行了约定。 2018年1月19日被告曾就涉诉房屋延期交房、延期办证及卫生间水管问题将开发商诉至法院，该案已审结。被告将多块水泥板运至小区，计划用于卫生间装修，被物业阻止，并将水泥板运走。 原告曾于2020年8月12日向被告发出物业费催缴函，催缴被告2016年11月1日至2020年10月31日期间所欠物业服务费6128元，二次公共水电费300元，二次电梯电费500元及违约金4473元。被告曾于2016年1月6日收房时预交过一次公共水电费300元和电梯电费500元，原告在庭审时明确表示主张的公共水电费300元及电梯电费500元系从2019年起算预收。涉诉房屋一直空置，原告庭审时同意被告可按物业服务费标准的70%交纳。 另根据之前该小区物业服务纠纷案件的审理查明情况，原告在为晨光苑小区提供物业服务过程中，存在部分区域杂乱、安保人员脱岗、对小区违建管理不严格、小区清洁不及时、回复业主诉求不及时等服务不到位情况。 上述事实由原告提交的前期物业管理招标中标通知书、公证书、连云港市前期物业管理招标备案证明、前期物业服务合同、晨光苑前期物业服务协议、临时管理规约、普通住宅小区物业公共服务收费及车辆停放收费标准备案表、楼宇交接证明、电梯电费分摊明细及电费发票、物业费催缴函，被告提交的照片及原、被告陈述等证据予以证实。 本院认为，北京龙城与连云港晨光置业有限责任公司签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。根据相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对小区全体业主均有约束力。被告在收房时又与原告签订前期物业服务协议，对原告为小区提供物业管理服务予以确认，原告亦实际为小区进行了物业服务，被告接受服务，被告有按合同约定向原告履行交纳物业管理费的义务。 关于被告辩称意见，因其房屋延期交房、延期办证和卫生间水管问题，因该纠纷已经法院判决处理，本案不再理涉。被告卫生间用水泥板装修有可能增加建筑承重，亦不符合业主管理规约的规定，物业有管理的义务。关于其房屋其他质量问题，被告应向侵权人主张。 被告拖欠自2017年1月6日至2020年10月31日期间物业费5849.5元（141.74平方米×0.9元/月/平方米×45个月26天）,对于房屋空置，原告同意被告可按七折补交，即4094.7元（5849.5元×70%），又根据原告提供物业服务的总体情况，本院酌情扣减10%，即被告应交纳3685元。关于原告主张2019年以后的公共水电费300元及电梯电费500元，该项费用应当据实收取,原告未提供其实际产生的具体金额及分摊的完整证据，结合原告提交的部分证据，本院酌情支持公共水电费及电梯电费每年200元，因被告于2016年1月收房时已预交公共水电费及电梯电费800元，按每年200元计算，可用4年，即至2020年1月，又因双方合同约定物业服务费及其他费用每年为一个缴费周期，原告主张的物业服务费至2020年10月31日，被告欠付的公共水电费及电梯电费，本院酌情支持167元。综上，被告周涛应该交纳涉诉期间的物业管理费、公共水电费及电梯电费为3852元。故对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。原告作为物业服务公司，要树立服务意识，按照合同约定全面履行职责，对业主反映的问题应及时给予回应，在职责范围内的应及时解决，被告作为业主应按时交纳物业服务相关费用，不能以不交物业费方式对抗，要通过合理途径解决矛盾，使双方走上和谐共赢的道路。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下： 一、被告周涛于本判决生效之日起十日内向原告北京龙城兴业物业管理有限公司连云港分公司支付自2017年1月6日至2020年10月31日期间欠付的物业服务费、公共水电费及电梯电费共计3852元。 二、驳回原告北京龙城兴业物业管理有限公司连云港分公司的其他诉讼请求。 如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取43元（原告已预交），由原告北京龙城兴业物业管理有限公司连云港分公司负担28元，由被告周涛负担15元。被告在给付上述款项时一并给付原告。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 员 胡雪梅 二〇二一年二月五日 法官助理 马雪松 书 记 员 陈 城 法律条文附录 一、法律条文 [一]《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 [二]《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 [三]《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 [四]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。 法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。