安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2021)皖12民再5号 再审申请人（一审被告暨反诉原告、二审上诉人）：龚平，男，1959年5月4日出生，汉族，住安徽省颍上县。 再审申请人（一审被告暨反诉原告、二审上诉人）：马玉华，女，1968年7月29日出生，汉族，住安徽省颍上县。 共同委托诉讼代理人：王鑫，安徽大森（阜阳）律师事务所律师。 被申请人（一审原告暨反诉被告、二审上诉人）：张保柱，男，1971年1月24日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：张健，安徽皖辉律师事务所律师。 一审被告暨反诉原告、二审被上诉人：马玉颍，女，1958年3月18日出生，汉族，住江苏省。 再审申请人龚平、马玉华因与被申请人张保柱、一审被告暨反诉原告、二审被上诉人马玉颍合同纠纷，不服本院(2020)皖12民终1289号民事判决，向安徽省高级人民法院申请再审。安徽省高级人民法院于2020年12月20日作出（2020）皖民申4780号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2021年1月29日公开开庭审理了本案。再审申请人龚平、马玉华及其共同委托诉讼代理人王鑫、被申请人张保柱及其委托诉讼代理人张健到庭参加诉讼。一审被告暨反诉原告、二审被上诉人马玉颍经本院传票合法传唤，拒不到庭。本案现已审理终结。 龚平申请再审称，二审判决作出后，经阜阳市房管局组织阜阳市房屋征收评估专家委员会进行技术鉴定，并作出鉴定结论，建议由安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司重新复核评估，重新评估的报告交委托方。安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司于2020年8月13日重新出具皖正评法字[2020]第030号《房地产评估报告》。同时，阜阳市房管局就安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司虚假评估一事进行处罚。故本案有新的证据足以推翻原判决，原判决依据的皖正评法字[2019]第026号《房地产评估报告》不能作为定案依据。此外，本案还存在原判决认定事实的主要证据未经质证，适用法律错误等情形。请求撤销一、二审判决；改判驳回张保柱的诉讼请求，支持龚平的全部反诉请求；一、二、再审诉讼费、鉴定费由张保柱负担。 马玉华申请再审称，原判决判令张保柱只承担40%的责任，适用法律明显错误。本案有新的证据足以推翻原判决，原判决依据的皖正评法字[2019]第026号《房地产评估报告》不能作为定案依据。原判决认定事实的主要证据未经质证，案涉《协议书》在一审时张保柱并未出示原件，当事人并未就原件发表质证意见。请求撤销一审判决第三项、第五项及二审判决；改判张保柱赔偿马玉华、马玉颍、龚平房屋占有租金74800元及鉴定费2000元；一、二、再审诉讼费、鉴定费由张保柱负担。 张保柱辩称，1.龚平再审所称的新证据即皖正评法字（2020）第30号房地产评估报告不客观；2.龚平所称原判认定的主要证据未经质证不顾客观事实，《协议书》已经由合法的生效判决认定；3.龚平诉称其与张保柱不存在房屋买卖合同关系，认为仅应支持张保柱建设工程款，违反法律规定，也违背公序良俗；4.张保柱直至马玉华起诉物权保护判决时，才知道自己的权利受侵害，本案并未超过诉讼时效；5.本案的纠纷是由于龚平不诚信造成的，原判减损原则已经充分照顾了龚平；6.原判也未保护张保柱的合法权益，但其本着宽容的原则，并未提出；7.阜阳市房屋管理局利用行政手段插手经济纠纷及司法审判，张保柱已经提起行政诉讼，法院已受理。所以，皖正评法字（2020）第30号房地产评估报告尚未被生效判决确认。综上，请求依法维持二审判决。 马玉颍未到庭，亦未提供书面陈述意见。 张保柱向一审法院起诉请求：1.解除2007年9月6日其与龚平签订的以房抵债协议；2.判令龚平、马玉华、马玉颍返还其房屋抵付款及赔偿房屋增值损失合计1055300元（房屋评估价值）；3.龚平、马玉华、马玉颍赔其三次诉讼损失合计53700元及鉴定费8800元；4.本案的诉讼费由龚平、马玉华、马玉颍承担。 龚平、马玉华、马玉颍向一审法院反诉请求：1.判决龚平与张保柱于2007年9月6日签订的“协议书”无效；继续履行2007年5月1日签订的《建房协议》；2.判令张保柱赔偿马玉颍、马玉华房租费74800元以及水费、因防水措施等房屋质量问题损失20万元；3.诉讼费用及鉴定费2000元由张保柱承担。 一审法院查明，马玉颍与马玉华系姐妹关系，马玉华与龚平系夫妻关系。2007年5月1日，龚平与张保柱签订《建房协议》，龚平将坐落在颍上县院内）使用面积为171.45平方米的国有土地的建房工程发包给张保柱承建，张保柱的工程款为172920元（双方未结算，参照双方合同约定单价及批准建设规模，工程款合同价为440元／平方米×393平方米）。2007年5月12日，龚平、马玉华、马玉颍向颍上县建设局申报《颍上县城市规划区私人住宅建设工程规划许可证》。经审定，颍上县建设局于2007年9月11日向马玉颍、马玉华、龚平颁发《安徽省临时建设工程规划许可证》，准许其在老人委院内自建私人住宅三层楼房，建设规模为393平方米。2014年8月16日，马玉华取得坐落在颍上县院内）使用面积为171.45平方米的国有土地使用权。龚平、马玉华、马玉颍系该处三层楼房的共有权利人。在张保柱为该处房屋施工过程中，龚平在未征得共有人马玉颍、马玉华同意的情况下与张保柱2007年9月6日签订《协议书》一份，约定：经甲（龚平）乙（张保柱）双方友好协商，龚平应付给张保柱所有的建筑费均由甲方的第二层一套房屋抵付，乙方保质保量的将甲方所有土木工程完成，包括三楼顶的栏杆；甲方在工程完成后有义务协助乙方办理房产证等相关手续，双方签字后生效。龚平和张保柱在该《协议书》上签名。2009年三层楼房建好后，龚平将涉案房屋即楼房第二层房屋交付给张保柱占有使用，但该三层楼房包括涉案房屋截至一审法庭辩论终结前尚未取得不动产权证书。2011年1月4日，张保柱将涉案房屋出卖给祁华伍，因张保柱无法提供涉案房屋产权手续及履行协助办理房屋过户的义务，祁华伍于2013年4月9日提起诉讼，要求解除合同并返还购房款，2013年8月4日一审法院作出民事判决：1.解除祁华伍与张保柱于2011年1月4日签订的房屋买卖合同；2.张保柱向祁华伍返还购房款280000元、支付相应违约金45000元。2017年3月15日，马玉华与张保柱为涉案房屋发生纠纷，马玉华报警后，公安机关建议到人民法院起诉。2017年9月29日，马玉颍、马玉华提起诉讼，要求张保柱返还房屋、赔偿损失，2018年4月8日一审法院作出（2017）皖1226民初4933号民事判决书确认双方存在房屋买卖合同关系，工程款172920元转化为购房款，《协议书》合法有效，但不发生物权变动的效力，判决：1、张保柱于判决生效之日起十五日内将占有的坐落于安徽省颍上县龙门居委会人民东路18-2-6户二楼房屋返还马玉颍、马玉华；2、驳回马玉颍、马玉华其他诉讼请求；案件受理费5800元，马玉颍、马玉华负担2900元，张保柱负担2900元。张保柱对（2017）皖1226民初4933号民事判决不服提起上诉，（2018）皖12民终1793号民事判决确认一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判，二审案件受理费5800元，由上诉人张保柱负担。张保柱提起请求龚平、马玉华、马玉颍履行协议协助办理房产证相关手续的诉讼被驳回后，提起本次诉讼。本案审理中，经张保柱申请，委托安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司对涉案的房屋价值进行了评估，市场价值为1055300元（土地使用权性质为划拨）；龚平、马玉华、马玉颍申请对涉案房屋的占有使用费评估，委托安徽宏泰房地产土地资产评估有限公司评估，从2009年7月至2019年5月市场租金为74800元。 一审法院认为，本案争议的焦点是：(一)张保柱与龚平之间是否存在房屋买卖合同法律关系；（二）张保柱的诉讼请求能否得到支持；（三）龚平、马玉华、马玉颍的反诉请求能否得到支持。（一）张保柱与龚平之间是否存在房屋买卖合同法律关系。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无需举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。（2017）皖1226民初4933号民事判决、（2018）皖12民终1793号民事判决确认一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判，确认《协议书》合法有效，张保柱与龚平之间建立了房屋买卖合同关系。在龚平、马玉华、马玉颍未提出再审认定原判决有错误、没有相反证据足以推翻的情况下，确认（2018）皖12民终1793号民事判决确认的事实。故确认张保柱与龚平之间存在房屋买卖合同法律关系。（二）张保柱的诉讼请求能否得到支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，张保柱要求解除合同（《协议书》）并主张龚平赔偿其损失，符合法律规定，予以支持；马玉华、马玉颍不是合同（《协议书》）的相对人，张保柱要求马玉华、马玉颍赔偿其损失，没有法律依据，不予支持。张保柱要求涉案的房屋的购房款172920元（工程款转化为购房款）及按照市场价值882380元（1055300元-172920元）确认的损失、鉴定费8800元，其合理的部分予以支持。张保柱请求龚平赔偿因其支付给祁华伍违约金45000元而造成的相应损失，这是因其行为致使其损失扩大的部分，故不予支持。张保柱请求的诉讼费8700元没有法律依据，不予支持。在马玉华、马玉颍提起物权保护纠纷时，张保柱才知道其权利受到侵害，故张保柱提起本案诉讼不超过诉讼时效。（三）龚平、马玉华、马玉颍的反诉请求能否得到支持。龚平、马玉华、马玉颍反诉请求确认《协议书》无效，并要求继续履行《建房协议》，因该《协议书》的合法有效已被（2018）皖12民终1793号民事判决所确认，故不支持其该反诉请求。龚平、马玉华、马玉颍请求张保柱赔偿2009年7月至2019年5月房屋占有租金74800元、鉴定费2000元，对其合理的部分予以支持；其主张水费及因防水措施等房屋质量问题造成的损失计20万元，因无相应证据，不予支持。综上所述，张保柱与龚平之间存在房屋买卖合同法律关系，所签订合同合法有效，张保柱要求解除合同并赔偿损失，于法有据，予以支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条规定，“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。”张保柱对龚平违约造成其损失的发生也有过错，根据本案情况，综合考量当事人违约及过错，酌定张保柱承担40%的责任，龚平承担60%的责任。龚平应承担张保柱的损失为534708元（882380元+8800元）×60%，返还购房款172920元，合计707628元。张保柱应承担龚平、马玉华、马玉颍的损失为30720元（74800元+2000元）×40%。案经审判委员会讨论决定，判决：一、解除张保柱与龚平于2007年9月6日签订的《协议书》；二、龚平于判决生效之日起十日内返还张保柱购房款172920元、赔偿张保柱损失534708元，合计707628元；三、张保柱于判决生效之日起十日内赔偿龚平、马玉华、马玉颍损失30720元；四、驳回张保柱其他诉讼请求；五、驳回龚平、马玉华、马玉颍其他反诉请求。案件受理费14283元，张保柱负担5713元，龚平负担8570元；反诉费3275元，张保柱负担1310元，龚平、马玉华、马玉颍负担1965元。 张保柱上诉请求：撤销一审判决第二项，改判龚平返还其购房款207900元，赔偿其损失856200元；撤销一审判决第三项，改判驳回龚平、马玉华、马玉颍的反诉请求；一二审诉讼费用由三被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定的返还购房款172920元有误，按照建房合同440元每平方米的约定，涉案房屋实际面积为472.5元，建房总款应为207900元；2.其在本案中不存在任何过错，不应判决其承担40%的过错责任；3.其不存在过错，涉案房屋也是龚平、马玉华交付给其居住的，二人主张房屋租金的反诉请求不应得到支持。 龚平上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张保柱的全部诉讼请求，支持其反诉请求；一二审诉讼费用由张保柱承担。事实和理由：1.其和张保柱之间不存在房屋买卖合同法律关系，涉案房屋产生的物权保护纠纷的生效判决书的既判力仅限于判决主文，判决理由不属于免证事实，且并未确认其向张保柱承担任何明确的债务。二人之间不存在订立房屋买卖合同的合意，《协议书》系债务履行期限届满前达成的以物抵债协议，本案应属建设工程施工合同法律关系，张保柱应以原债权债务关系提起诉讼。一审法院认定事实和适用法律错误；2.本案非房屋买卖合同纠纷，张保柱不存在返还房屋抵付款及赔偿增值损失的请求权基础，以该法律关系审理本案将会使双方权利义务明显失衡，无法包含交易安全，也会使以物抵债制度的目的落空；3.一审审理过程中存在违反法定程序的情形，法官的自由心证未经合议庭合议、应当行使的释明权未依法行使；4.鉴定报告内容与实际不符，鉴定人员出庭不符合法律规定，不应予以采纳，申请重新鉴定；5.张保柱的诉讼请求已过诉讼时效，应丧失胜诉权；6.张保柱没有及时主张权利，不得就扩大的损失要求赔偿，张保柱至少在2013年就已明知《协议书》无法履行的事实；7.其在一审的反诉请求依法应得到支持，涉案房屋由其与马玉华、马玉颍共同共有，张保柱占有至今，侵犯了其的财产所有权。 马玉华上诉请求：撤销一审判决第三、五项，改判张保柱赔偿其和马玉颍、龚平房屋占有租金74800元及鉴定费2000元；一二审诉讼费由张保柱承担。事实和理由：涉案房屋由其和马玉颍、龚平共同共有，张保柱自2009年至今未经其和马玉颍同意擅自占用，侵犯了其的财产所有权，应当承担支付租金的责任；其在本案中并无过错，一审法院认定张保柱承担40%的责任属于认定错误。 本院二审对一审法院查明的事实予以认定。 本院二审认为，一审法院（2017）皖1226民初4933号民事判决、本院（2018）皖12民终1793号民事判决已生效，并确认涉案《协议书》合法有效，张保柱与龚平之间建立了房屋买卖合同关系。在龚平、马玉华、马玉颍没有申请再审认定原判决有错误、未提供相反证据足以推翻上述判决的情况下，一审判决认定张保柱与龚平之间存在合法有效的房屋买卖合同法律关系并无不当。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，张保柱有权请求合同相对方即龚平赔偿其损失，龚平、马玉华、马玉颍基于张保柱实际占有使用涉案房屋的事实亦有权请求张保柱赔偿三人房屋占有租金、鉴定费。根据生效判决确认的事实，双方对合同的解除均有责任，一审法院酌定张保柱承担40%的责任，龚平承担60%的责任并无明显不当。在马玉华、马玉颍提起物权保护纠纷时，张保柱才知道其权利受到侵害，故其提起本案诉讼不超过诉讼时效。安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司对涉案的房屋价值进行了评估，该公司及鉴定人员均有相应资质，按照法定程序进行评估，且进行了现场勘查测量，对房屋实际面积的认定并无不当，原生效判决为物权保护合同纠纷，未对房屋价值及实际面积等进行鉴定，张保柱未提供证据证明其与龚平签订《协议书》时涉及的工程款系按照实际面积计算而非证载面积计算，应当承担举证不能的不利后果，一审法院依据鉴定报告评估的房屋面积及价值认定张保柱的损失及依据双方签订《协议书》时证载面积认定购房款并无不当。故张保柱、龚平、马玉华的上诉理由均不能成立，应予驳回。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，由张保柱负担7108元，由龚平负担13644元，由马玉华负担1720元。 本院再审认为，原判决认定基本事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下： 一、撤销本院(2020)皖12民终1289号民事判决及安徽省颍上县人民法院（2019）皖1226民初414号民事判决。 二、本案发回安徽省颍上县人民法院重审。 审判长  王廷华 审判员  吕 洁 审判员  褚颍芬 二〇二一年二月四日 书记员  金山盛 附：有关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉;发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定;上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。