湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0481民初10073号 原告：湖南融冠房地产营销策划有限公司，住所地:湖南省宁远县舜陵街道舜峰社区九嶷中路铂富广场**。 法定代表人:洪庆林，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘坤龙，湖南追正律师事务所律师。 被告：深圳品易居物联网科技有限公司，住所地：广东省深圳市福田区华强北街道深南中路2010东光大厦**。 法定代表人：李艳春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：戴运生，湖南湘德律师事务所律师。 被告：广东华蓝实业发展有限公司耒阳分公司，住所，住所地：湖南省耒阳市五里牌街道办事处金杯居委会金星路北侧******div> 负责人:陈平知，该分公司经理。 第三人：耒阳市凯信房地产开发有限公司，住所地：，住所地：湖南省，住所地：湖南省耒阳市灶市街道办事处彭桥居委会五一中路****v> 法定代表人：刘生文，该公司董事。 委托诉讼代理人：严皓，湖南丹阳律师事务所律师。 原告湖南融冠房地产营销策划有限公司（以下简称融冠公司）与被告深圳品易居物联网科技有限公司（以下简称品易居公司）、广东华蓝实业发展有限公司耒阳分公司（以下简称华蓝耒阳分公司）及第三人耒阳市凯信房地产开发有限公司（以下简称凯信公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案，经审理后作出（2019）湘0481民初10753号民事判决书。原告融冠公司不服并提起上诉，衡阳市中级人民法院经审理于2020年10月21日作出（2020）湘04民终1778号民事裁定书，撤销前述判决，发回重审。本院于2020年11月11日重新立案，依法组成合议庭，于2021年1月25日公开开庭进行了审理，原告融冠公司的法定代表人洪庆林及委托诉讼代理人刘坤龙，被告品易居公司的委托诉讼代理人戴运生，第三人凯信公司的委托诉讼代理人严皓到庭参加诉讼，被告华蓝耒阳分公司经本院送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告融冠公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告品易居公司向原告支付销售佣金1035053.9元；2、被告品易居公司向原告支付违约金50万元；3、被告华蓝耒阳分公司对上述1、2项诉讼请求承担连带责任；4、本案案件受理费、财产保全费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年1月3日，被告品易居公司与第三人凯信公司签订了《房地产战略合作合同》,约定第三人凯信公司开发的耒阳市狮子岭花苑房地产项目交由被告品易居公司担任狮子岭花苑的项目精装房装修和销售的独家代理。2019年1月12日，被告品易居公司为甲方与原告为乙方签订了《耒阳市狮子岭花苑委托销售代理合同》，约定由乙方组建销售队伍具体执行耒阳市狮子岭花苑项目的房屋销售推广等工作任务；合同第二条约定：1、销售费用：按毛坯房均价4580元/平方米销售总额的百分之七结算佣金....3、签订认购单或合同等具有成交性质的文件。并按银行规定支付首付款的视为销售成功，甲方按合同实际成交金额按月结算销售费用给乙方，乙方于每月5号前递交成交明细给甲方，甲方在收到销售明细结算单后3个工作日内进行核算完成，并对结算无异....合同还对双方的权利和义务、违约责任等约定明确。合同签订后，原告按照委托销售合同进场并实际进行房屋销售工作，截止到2019年5月份，原告的销售业绩一直在增长。2019年3月22日，被告品易居公司通过其关联公司被告华蓝公司旗下的华蓝耒阳分公司向原告发出《解除合同告知函》，告知函明确了解除与原告签订的《耒阳市狮子岭花苑委托销售代理合同》。两被告与原告合作期间，原告每月按合同约定向两被告报送销售明细表，但两被告没有依合同约定按时给原告结算销售佣金等款项，致使原告的销售工作无法正常开展。2019年3月22日，被告致函原告，提出解除合同并要求原告退场。根据《耒阳市狮子岭花苑委托销售代理合同》第五条违约责任约定“任何一方不得单方面擅自终止本合同。否则，违约方需向未违约方支付人民币五十万元”；被告的行为违反了合同约定，故被告应承担违约责任并支付违约金。原告退场后，两被告却没有按照约定与原告结算销售佣金。经原告多次催促结算未果。故为了维护原告的合法权益，特起诉，请求依法判决。 被告品易居公司辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，应当予以驳回，被告品易居公司并没有违约。 被告华蓝耒阳分公司未答辩。 第三人凯信公司述称，凯信公司与原告没有合同关系，原告的诉请对凯信公司没有法律约束力。根据合同的相对性原则，凯信公司不是本案任何一方当事人，在本案中凯信公司不应承担任何责任。 经审理查明，2019年1月3日，凯信公司与品易居公司签订《房地产战略合作合同》，将其开发的耒阳市“狮子岭花苑”项目委托品易居公司负责该项目装修和销售。同年1月12日，品易居公司（甲方）与融冠公司（乙方）签订《耒阳市狮子岭花苑委托销售合同》，合同第一条约定：“1、甲方已经取得耒阳市凯信房地产有限公司开发的位于湖南省耒阳市××项目所有房屋的独家销售代理权，2、由乙方组建销售队伍、销售培训、现场管理及营销策略的落实执行，所产生的销售广告费用、销售人员工资等均由乙方负责。3、销售期限为从签订本协议之日起到完成销售90%止。”第二条约定：“1、销售费用：按毛坯房均价4580元／平方米销售总额的百分之七结算佣金。2、溢价分成：9：1（溢出部分甲方9，乙方1）。3、签订认购单或合同等成交性的文件，并按银行规定支付首付款的视为销售成功，甲方按合同实际成交金额按月结算销售给乙方，乙方于每月5号前递交成交明细给甲方，甲方在收到销售明细结算单3个工作日内进行核算完成。并对结算无异，3日内一次性支付佣金给乙方...”第五条约定：“1、本合同生效后，甲乙双方必须严格执行本合同规定，任何一方不得单方面擅自终止本合同。否则违约方需向未违约方支付人民币伍拾万元整。2、甲方不按合同规定时间支付合同约定的费用，则视为甲方违约。如甲方逾期30天未将相关费用及时结清给乙方，乙方有权单方面解除合同，并保留追索经济赔偿权利。3、乙方若未能按本合同执行，应在甲、乙双方根据实际情况沟通协调后30天内予以改正，如果期满仍未改正的，甲方有权提出解除合同的意见书。4、本合同无论何种原因终止后，乙方应向甲方交回各种销售资料和甲方的所有设施设备。甲方应派专人承接乙方服务期内的一切有关资料和文件，并在7日内结清与本合同有关的各项费用，签订定购书的同样结算营销费用，并一次性全部结算所有费用。”合同排头委托方（甲方）为广东华蓝实业发展有限公司，签章处甲方加盖品易居公司公章。该合同签订后，融冠公司组织人员对狮子岭花苑项目商品房进行销售。 2019年2月，耒阳市聚贤房地产代理有限公司（以下简称聚贤公司）为华蓝耒阳分公司垫付狮子岭花苑项目员工工资26329元，华蓝耒阳分公司于2019年5月9日归还该款。 2019年3月22日，华蓝耒阳分公司向融冠公司发出《解除合同告知函》，解除《耒阳市狮子岭花苑委托销售合同》，品易居公司予以认可。 2019年3月24日，融冠公司出具《知会函》，函致：品易居公司、凯信公司、广东华蓝实业发展有限公司等单位，函称：3月2日，广东华蓝实业发展有限公司知会融冠公司退场，双方达成如下协议：在融冠公司撤离耒阳市狮子岭花苑项目之前，合作期间（1月8日-2月31日）所代理销售的所有房源（含订房）佣金归乙方所有；解约后，融冠公司全力配合广东华蓝实业发展有限公司所新签销售团队的交接工作（时间为3天）。 2019年4月1日，融冠公司向广东华蓝实业发展有限公司公司发出《知会函》，函附《狮子岭项目总开支明细表》，表中2019年1月份活动费用44171元陈平知已支出、42187元品易居总部已支出。 2019年5月8日，华蓝耒阳分公司通过银行转账向融冠公司法定代表人洪庆林支付16614元，作为支付融冠公司的佣金和工资。 2019年12月26日，本院作出（2019）湘0481民初3092号民事判决书，认定的事实有：“品易居公司与凯信公司合作期间，品易居公司共销售房屋64套，其中三套是以建设工程款抵付房款。被告已付原告佣金50万元及样板房精装修费用8万元……”。2020年3月16日，衡阳市中级人民法院作出（2020）湘04民终95号民事判决书，认定前述判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。 2020年4月15日，本院作出（2019）湘0481民初10740号民事判决书，认定的事实有：“2019年3月28日，华蓝耒阳分公司为甲方，聚贤公司为乙方签订了《耒阳市狮子岭花苑销售合作协议》；2019年3月1日开始，涉案狮子岭花苑项目的精装房装修和销售由聚贤公司进行销售；2019年6月30日，经聚贤公司与华蓝耒阳分公司进行结算并签订《确认书》，该确认书内容：截止2019年6月20日，聚贤公司已经销售的房屋套数及其应得的报酬确认如下：1、聚贤公司已经销售房屋37套……”。该案各方当事人均为上诉，前述判决书已生效。 另查明，华蓝耒阳分公司成立于2019年1月18日，房地产经纪属经营范围之一。2019年2月20日，被告品易居公司授权委托华蓝耒阳分公司处理涉案狮子岭项目物业的装修和销售有关事项。 上诉事实，有原告融冠公司、被告品易居公司提供的证据在卷佐证，被告华蓝耒阳分公司未到庭、未提供证据，第三人凯信公司未提供证据。 本院认为，融冠公司与品易居公司签订的《耒阳市狮子岭花苑委托销售合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，依法应予保护。 融冠公司与品易居公司之间的根本争议为融冠公司代理销售的房屋数量，根据查明的事实，品易居公司代理销售的狮子岭花苑项目商品房64套，品易居公司与聚贤公司结算确认聚贤公司销售商品房数量为37套，剩余的27套商品房可以视为融冠公司的销售数量，原告融冠公司主张其出售42套商品房，与本院查明的事实不符，本院不予采信。关于佣金的计算方式，经过对双方计算方式的比较，本院认为被告品易居公司的计算方式更符合本案查明的事实，本院采信被告品易居公司的计算方式，2019年1月25日销售的14套商品房佣金按销售总价的2%计算，佣金为129007.61元（毛坯成交总价6450380.27元×2%）；2019年1月25日之外销售的13套商品房佣金按销售总价7%计算，佣金为440506.5元（毛坯成交总价6292950.13元×7%），溢价部分按50%结算佣金为1103.5元，27套商品房合计佣金为570617.61元。《耒阳市狮子岭花苑委托销售合同》第一条约定，由融冠公司组建销售队伍、销售培训、现场管理及营销策略的落实执行，所产生的销售广告费用、销售人员工资等均由融冠公司负责，融冠公司应得佣金应当核减合同履行期间品易居公司为其垫付的资金，《狮子岭项目营销部总开支明细表》2019年1月份活动费用44171元、42187元，共计86358元，聚贤公司代付2月份原告工资26329元（华蓝耒阳分公司已偿还聚贤公司），5月8日，华蓝耒阳分公司支付洪庆林16614元佣金，3项费用共计129301元，应当予以核减，品易居公司应当向融冠公司实付佣金数额为441316.61元（570617.61-129301）。原告融冠公司请求被告品易居公司支付佣金1035053.9元的诉讼请求，本院对其合理部分，予以支持；对其超出部分，不予支持。 关于原告融冠公司诉请被告品易居公司向原告支付违约金50万元的诉讼请求，本案合同签订后，在合作的过程中,融冠公司与品易居公司均有违约行为，最终导致双方的合作不能继续，鉴于双方在合作过程中均存在违约行为，故对原告融冠公司诉请被告品易居公司承担违约责任的请求，本院不予支持。 关于原告融冠公司诉请被告华蓝耒阳分公司对1、2项诉讼请求承担连带责任的诉请，本案华蓝耒阳分公司仅受委托处理涉案狮子岭项目物业的装修和销售有关事项，连带责任应当有明确的法律规定或当事人约定，不应扩大适用，原告的该项诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，原告融冠公司诉请部分合理，本院予以支持。被告华蓝耒阳分公司经送达开庭传票，无正当理由未到庭，本院依法缺席审判，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告深圳品易居物联网科技有限公司向原告湖南融冠房地产营销策划有限公司支付销售佣金441316.61元； 二、驳回原告湖南融冠房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19088元，原告湖南融冠房地产营销策划有限公司负担13782元，被告深圳品易居物联网科技有限公司负担5306元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  邓小林 人民陪审员  王小红 人民陪审员  王 霞 二〇二一年二月七日 代理书记员  王 秋