辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终1245号上诉人（原审被告）：沈阳时代金科置业有限公司，住所地沈阳市沈北新区兴明街**。诉讼代表人：孙百如，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：翟婷婷，辽宁博雅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于小钰，女，1992年6月2日出生，汉族，住天津市北辰区。上诉人沈阳时代金科置业有限公司（以下简称“时代金科公司”）因与被上诉人于小钰商品房预约合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初6140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案已审理终结。时代金科公司上诉请求：1.撤销一审法院民事判决第三项，待查清本案事实后，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人在2018年6月20日购买房屋并缴纳定金的是案外人仲声，并非被上诉人，上诉人没有理由收取被上诉人的费用。被上诉人向上诉人交付了首付款，上诉人也开具了首付款发票。而被上诉人称刘浏向其收取费用13,000元，并没有上诉人任何收据，被上诉人自行向刘浏支付的13,000元与上诉人无关。一审认定其为表见代理是不当的。于小钰辩称，我是与刘浏进行的购房，刘浏是对方销售人员。一审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。于小钰向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告沈阳时代金科置业有限公司间的商品房买卖合同；2、判令被告沈阳时代金科置业有限公司返还原告已付购房款89735元（其中2018年7月9日POS收款并出具发票79735元，同日微信转账并出具收据日期为2018年3月31日，付款1万元，上述款项与2018年7月9日支付案外人辽宁力双鑫科技有限公司团购费2万元为不同费用）及利息（自2018年7月9日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20起至判决确定的给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、请求法院依法判决被告沈阳时代金科置业有限公司承担不超过原告己付购房款89735元一倍的赔偿责任，返还2018年6月20日原告支付意向金1万元及2018年7月9日原告支付更名费3000元。一审法院认定事实：原、被告形成《公用红豆杉温泉花园商品房定购单》一份，载明签约日期为2018年3月31日，约定被告沈阳时代金科置业有限公司将其开发的坐落在沈阳市沈北新区公用红豆杉温泉花园A4号楼2单元26-2号建筑面积67.96平方米商品房出售给原告，价款409,735元，首付款89,735元，贷款320,000元。2018年6月20日，原告通过被告沈阳时代金科置业有限公司销售代表刘浏微信转账支付10,000元，原告称此款为购房意向金。2018年7月9日原、被告形成购房客户更名审批表一份，载明案涉房屋原买受人仲声年龄大贷不了款，该房由新客户即本案原告购买，原告及置业顾问刘浏且被告方相关部门人员签字确认。同日，双方签订《公用红豆杉温泉花园商品房签约确认单》一份，再次确认与前述定购单相同的交易内容，原告及置业顾问刘浏等人均签字确认。同日原告通过银行转账付款79,735元，微信转账给销售代表刘浏10,000元，被告为原告分别出具了票号为0343504号购房款收据、票号为0343505号定金收款收据。0343505号定金收款收据日期填写为2018年3月31日。同日，原告通过微信转账给销售代表刘浏支付了3000元更名费。庭审中，原告明确表示，签约时被告已经告知原告案涉商品房抵押事实。另查明，被告称至今仍未解除抵押，原告举证该房屋存在查封。一审法院认为，签约确认单确立了双方案涉房屋买卖合同关系，现因抵押、查封案涉合同目的不能实现，合同应予解除。更名手续、签约确认单均是2018年7月9日完成的，同日14时32分原告支付被告公司房款首付79,735元、14时24分支付置业顾问刘浏房款定金10,000元，同日被告公司分别向原告开具首付79,735元、定金10,000元两份收据，同日14时24分原告支付刘浏更名费3000元。鉴于上述情形，原告举证相互印证已经形成较为完整的证据链条，符合民事诉讼高度盖然性标准，故应当认定2018年7月9日更名当天发生的上述交易均系原、被告之间案涉合同履行行为，当天所付房款金额计89,735元、更名费3000元。此外，鉴于刘浏置业顾问身份及其在案涉交易中的一系列代公司收款行为，加之并无证据证明原、被告之间存在其它债权债务关系及原告与刘浏个人之间存在债权债务关系，故亦应认定2018年6月20日10,000元为原告支付被告公司的案涉房款（意向金），且原告亦有理由相信刘浏系职务行为或形成表见代理。因被告房屋抵押、查封致使案涉合同目的不能实现，过错不在于原告，故合同解除后，原告所付房款、更名费均应返还，利息损失无约定，依法定标准处理。原告当庭自认签约时被告已明确告知有抵押，故原告以欺瞒为由主张购房款一倍的赔偿，没有事实和法律依据。同时，签约后是否发生新的抵押，至判决前原告作为主张已付房款一倍赔偿的一方，就此阶段新的赔偿事由的出现，没有提供证据证明，故购房款一倍赔偿，亦不能成立，且对此部分原告并未明确诉求，根据不告不理原则，不属于本案审理范围。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告于小钰、被告沈阳时代金科置业有限公司之间关于沈北新区公用红豆杉温泉花园A4号楼2单元26-2号建筑面积67.96平方米房屋的商品房买卖合同关系；二、被告沈阳时代金科置业有限公司于判决生效后十日内一次性给付原告于小钰已付购房款89,735元及利息（以89,735元为基数，自2018年7月9日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以89,735元为基数，自2019年8月20起至判决确定的给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告沈阳时代金科置业有限公司于判决生效后十日内一次性返还原告于小钰购房意向金10,000元、更名费3000元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原、被告其它诉讼请求。案件受理费应按减半收取2300元，被告负担；原告预交3723元，剩余1423元，退还原告。二审期间，上诉人向本院邮寄递交了本院于2020年11月1日作出的（2020）辽01破申26号民事裁定书，裁定：受理沈阳城市公用集团农业发展有限公司对沈阳时代金科置业有限公司的重整申请。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人时代金科公司与被上诉人于小钰签订的《公用红豆杉温泉花园商品房定购单》系当事人真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效。双方应按该定购单的约定全面履行各自的权利义务。由于涉诉房屋存在抵押、查封等原因致使合同目的不能实现，一审法院判决解除双方之间的商品房买卖合同关系，双方对此未持异议，本院予以确认。关于上诉人时代金科公司提出合同关系解除后，被上诉人于小钰主张返还的1万元购房意向金和更名费3000元，与上诉人无关，不应予以支持的上诉主张。本院认为，因刘浏作为上诉人的工作人员，以置业顾问身份代表上诉人与被上诉人订立了商品房定购单并同时向被上诉人收取了首付款及购房意向金1万元和更名费3000元，虽然被上诉人未能提供上诉人出具的购房意向金和更名费的正式发票，但通过微信转账记录，可以证明该事实的存在。上诉人主张该费用系刘浏代表案外人沈阳嘉晟合信房产经纪有限公司（以下简称“嘉晟合信公司”）收取，并提供了销售代理合同为证，请求追加嘉晟合信公司作为第三人参加诉讼，但是，上诉人无法提供证据证明在签订购房定购单及收取款项过程中，明确告知了被上诉人该情况，且被上诉人作为买受人在购房过程中并不存在过错，上诉人作为商品房销售方以其内部合作约定事宜不足以构成拒绝向被上诉人返还已付款项的抗辩事由，为减少当事人的诉累，上诉人可在履行给付义务后，在证据充分时向相关责任人另行主张追偿。综上所述，时代金科公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费125元，由上诉人沈阳时代金科置业有限公司管理人负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  谢 宏审判员  吕长辉二〇二一年二月十八日法官助理刘冰青书记员张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；