安徽省芜湖市繁昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0222民初28号 原告：滕蓉，女，1969年5月26日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌区。 原告：刘保东，男，1962年5月4日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌区。 被告：蒋中保，男，1969年1月4日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌区。 原告滕蓉、刘保东与被告蒋中保房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告滕蓉、刘保东，被告蒋中保到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 滕蓉、刘保东向本院提出诉讼请求，1．判定被告无条件配合原告办理不动产产权证转移手续。2．判定被告全额返还原告房屋面积补差款（购买时合同面积和实际面积结算面积相差8.97平方，合计补贴款为：26004.03元）。3．判定被告承担因违约（2020年12月21日之前被告未履行协助乙方办理不动产产权证转移手续）应支付给原告一万元违约金。事实及理由：原告于2012年7月16日通过中介，由被告叔叔蒋光财作为卖方证明人，付款贰拾壹万元整，购买了被告面积为：100.09平方米的繁昌区的安置房；当时因为被告还有一间6.35平方米地下室不好处理，于是被告又以三千元整的价格转让给原告，双方在中介及证明人见证下签定了房屋买卖合同。这套房屋为安置房，当时无法立即办不动产产权证。时隔8年后的2020年11月，依据繁昌区现行政策，盼望已久的房屋已经具备了办理不动产产权证的条件。2020年11月19日，原告接到区政府办理不动产权证的通知后，第一时间通知了被告，在多次协商请求未果的情况下，原告求助于被告的叔叔（卖房时的证明人蒋光财），由被告叔叔协调商量，于2020年12月7日又签订了一份《关于面积贴款等协议》，并于当日双方一同去政务中心办理了被告海螺花园六区的不动产产权证手续。被告在他的不动产产权证手续办理完毕之后几日，当原告方要求被告方协助办理不动产产权证过户手续时，被告方提出了让原告方意外的条件，出尔反尔，狮口大开，不同意2020年12月7日双方签订的《关于面积补贴款等协议》，必须再支付钱款，否则就拒绝协助办理不动产产权证转移手续，并威胁原告说：“面积补款得给他，否则不办理转移手续，不行可去法院打官司，如果法院判定他没钱，他不会饶过我。”甚至还口出狂语：“我一个光棍汉，看法院能把我怎样？”被告叔叔再次出面调解协商未果。原告认为，原告、被告双方签订的房屋买卖合同双方真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按照合同的约定全面履行各自义务。因客观原因暂不能办理不动产产权证，得到政策允许时，卖方须秉持诚实守信原则。根据合同约定，被告负有配合原告办理涉案房屋产权过户手续的义务。依约履行协助过户义务，不得以任何理由阻碍、拖延办理手续。协助过户补偿费用，因合同中并无此项约定，故被告该项主张既无事实依据，又无法律依据。现涉案房屋已具备办理不动产产权证及过户条件，合同继续履行无事实和法律上的障碍，过户条件已经成熟，原告诉请被告协助办理涉案房屋过户手续，合法有据。被告主张原告应支付协助过户补偿费用，无事实依据。现请求法院保护原告的合法权益，请求法院依法予以支持。 蒋中保辩称，办理了房产证后，原告方称要过户给滕蓉，但是我认为合同系我与原告二人签订的，应过户给原告刘保东。2020年12月20日我去了不动产登记中心协助原告过户，原告未到场，原告在诉状中所述我提出不当的要求不是事实，只要给1万元给我，多剩余的钱退给原告，我同意协助、配合他们过户（办理变更），我不承担违约责任，不承担诉讼费用。 本院经审理认定事实如下：2012年7月16日，原、被告双方签订房屋买卖协议一份，由被告将位于繁昌区的安置房，面积100.09平方米及地下储藏室一间6.35平方米，出售给原告，价格213000元，同时约定，若以后需要办理房屋相关手续，在30日内协助办理。上述协议签订后，双方按协议实际履行，支付房屋价款，交付房屋。2020年11月19日，根据目前相关政策规定，安置房可以办理房屋产权证书，经丈量，房屋实际面积存在差异，为此，该房由安置单位补偿差价款26004.30元。由此，2020年12月7日，原、被告又签订协议一份，约定，差价款中，退款10000元以内归蒋中保所有，余额归刘保东、滕荣所有。同时约定，蒋中保应当在第二天2020年12月8日前去政务大厅办理房屋产权证，在取得不动产产权证后尽快（7日内）无条件协助原告办理产权证转移手续。又约定，若被告在12月21日前未履行此协议，应支付原告10000元违约金。2020年12月8日，原、被告双方在政务大厅办理了不动产产权证书手续，随后，12月11日由原告滕蓉去政务大厅领取了不动产产权证书。因按拆迁安置协议及办理不动产规定程序，该不动产产权人为蒋中保。此后，原告要求被告办理该房产的变更过户登记手续，期间，原告滕蓉向被告的叔叔蒋光财提出，在办理变更登记时，将房产权利人办理到其一人名下，有可能的话，最好办理到其儿子名下。与此同时，被告则可能受同类型办理房产过户拆迁户影响，以及原告提出办理到一人名下或者子女名下因素干扰，提出若协助办理应满足其一定的条件。由此，双方未能实现办理不动产产权变更过户手续，为此，原告向本院提起诉讼。 另查明，庭审中，被告陈述至今未收到房屋补价款，原告未予反驳；原告当庭表示，在诉讼请求中，仍认可差价款10000元归被告所有；并要求被告承担违约金10000元。 本院认为，本案争议的焦点为：被告是否应当承担违约金10000元？根据查明的事实，当初双方房屋买卖的标的为拆迁安置房，属于小产权房屋买卖，对此，双方均属于明知。该房屋买卖属于私法领域，双方已实际按协议履行，实际支付房款，实际交付房屋钥匙。随后，因政策性因素变化及双方在前期协议中的预判，可能需要协助办理不动产登记及后期的变更登记手续，由此，被告按约定，在履行主要义务后，应当履行主合同项下的合同附随义务，即协助办理不动产登记相应的手续。12月7日，双方再次签订协议，进一步明确协助的具体时间，即12月8日办理不动产登记手续，随后办理变更登记手续。随后，被告协助办理了不动产登记手续，并由原告实际占有并取得不动产权利证书。由于办理不动产产权证书是被告协助、配合原告最终取得属于自身名下的实质步骤和实质内容及前提条件，至此，双方合作愉快。后期，根据查明的事实，原告滕蓉向被告的叔叔蒋光财提出，在办理变更登记时，将房产权利人办理到其一人名下，有可能的话，最好办理到其儿子名下。与此同时，被告则可能受同类型办理房产过户拆迁户影响，以及原告提出办理到一人名下或者子女名下因素干扰，受趋利性心理，被告可能提出，若协助办理应满足其一定的条件。本院认为，原、被告在履行办理产权过户登记过程中，均不同程度地变更了双方协议的内容，原告提出的要求，突破了合同相对性原理，受趋利性心理及被告享有抗辩权利的诸多因素影响，本案中，后期，原、被告双方均存在不同程度的过错，即存在混合过错。综合考量前期被告已履行了协议项上的实质步骤和实质内容的协助义务，同时，协助义务属于合同项下的附随义务的因素，不足以否定合同项下的具体实质内容。由此，对原告要求被告承担10000元违约金的诉讼请求，本院难以支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条、第五百零九条、第五百七十七条的规定，判决如下： 一、确认位于繁昌区.12平方米），登记在蒋中保名下的皖（2020）繁昌区不动产权第0079341号的房屋所有权归原告刘保东、滕蓉所有。 二、被告蒋中保于本判决生效后10日内协助原告刘保东、滕蓉办理皖（2020）繁昌区不动产权第0079341号不动产产权变更登记手续，变更后的不动产产权人为刘保东、滕蓉。 三、被告蒋中保在收到繁昌区建设投资有限公司房屋补价款后3日内，或者，若已收到房屋补价款，则于本判决生效后10日内给付原告刘保东、滕蓉房屋补价款16004.03元。 四、驳回原告刘保东、滕蓉其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2248元（已预交），原告刘保东、滕蓉负担1048元，被告蒋中保负担1200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。 审判员  姚维贵 二〇二一年二月八日 书记员  王巧燕 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第二百二十九条因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。