河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1106号上诉人（原审被告、反诉原告）：河南省明瑞置业有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区牡丹路**院**楼****。法定代表人：王献军，董事长。委托诉讼代理人：范高成，河南格森律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁新成，男，1964年10月30日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区。上诉人河南省明瑞置业有限公司（以下简称明瑞公司）因与被上诉人梁新成房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初21865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法独任开庭进行了审理。上诉人明瑞公司的委托诉讼代理人范高成，被上诉人梁新成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明瑞公司上诉请求：1、依法撤销(2020)豫0191民初21865号民事判决，将本案发回重审或依法改判，不服判决99777.4元；2、依法判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由:一、一审法院支持上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据。根据上诉人与被上诉人签订的《补充协议》内容显示，双方在签订补充协议时，被上诉人对上诉人当时并未取得涉案房屋销售许可的违法情况是明知的，但是，双方同意由被上诉人向上诉人支付小部分购房款，部分履行合同义务，上诉人先行向被上诉人交付房屋，履行了合同的主要义务，双方各取所需，均从尚未合法的销售行为中获取了利益。另外，截止到上诉人取得商品房销售许可之日，被上诉人已经实际使用房屋近八年之久，在此期间，被上诉人仅支付了小部分认购金，剩余房款一直没有支付，上诉人延迟取得商品房销售许可并未对被上诉人造成损失，被上诉人反而从中获取利益，因此，被上诉人在一审中请求被上诉人赔偿违约金，不符合公平原则，不应支持。二、一审法院判决驳回上诉人的反诉请求，属于认定事实不清，适用法律错误。被上诉人在《逾期网签申请表》中并没有申请免除其违约责任，上诉人也没有明确表示放弃被申请人的违约责任，上诉人对被上诉人逾期网签申请签字确认的行为仅表示上诉人同意放弃合同解除权，并不必然意味着上诉人同时放弃了追究被上诉人违约责任的权利，另外，被上诉人提出因“郑州市限购政策的原因未能实现网签”，却没有提供证据加以证明，一审仅依据被上诉人申请逾期网签、上诉人同意且此后亦有网签合同的情况就认定上诉人在一审中请求被上诉人支付违约金没有依据，判决驳回上诉人的诉讼请求，属于认定事实不清，适用法律错误。三、一审诉讼主体错误。上诉人在起诉前已经同意了被上诉人将合同主体变更为其子梁剑飞的申请，因此，《西雅图内部认购协议》和《补充协议》的合同当事人实际为上诉人和梁剑飞，后来网签合同的当事人也是上诉人和梁剑飞，被上诉人并不是合同的当事人，其以自己名义依据协议条款提起诉讼属于诉讼主体不适格，依法应当驳回其诉讼请求。梁新成辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判决。一、梁新成与河南省明瑞置业有限公司(原审被告、反诉原告)(以下简称明瑞公司)签订的《西雅图内部认购协议书》及其《补充协议》是合法有效的合同，明瑞公司依约收受了购房款。《补充协议》第三条约定了违约金的计算方法，梁新成在诉讼请求中对该违约金数额已经进行了较大幅度的调低，合法，合理。梁新成接收了所购房屋，又对毛坯房进行了装修，同时也承担了该房屋的物业费、安全责任，承担了保修期满后的维修责任，还有其它无法预知的不确定性风险。由于明瑞公司的违约，梁新成也无法办理需要房产证明的事项。上诉人所称的“上诉人延迟取得商品房销售许可并未对被上诉人造成损失，被上诉人反而从中获取利益”没有事实依据。二、明瑞公司未能按照其与梁新成所签的《补充协议》的约定，于2009年6月30日交房后18个月内取得商品房销售资格，并达到与梁新成签订商品房买卖合同的条件。其后，明瑞公司持续违约多年，梁新成实际处于无限期等待的不利境地，造成梁新成处于不安之中，时间长达八年之久，这对梁新成显然是不公平的。2017年12月19日梁新成接到签约通知后，多次与明瑞公司沟通，但由于郑州市限购政策的原因，明瑞公司无法与梁新成实现网签，这令梁新成处于进一步的不安和焦虑之中。梁新成与明瑞公司近几年的持续沟通，一是解决限购问题实现网签，二是要求明瑞公司结算支付违约金。签约逾期的根本原因是明瑞公司长期违约造成的，违约金也是明瑞公司长期违约才产生的，明瑞公司对此负有最主要责任。梁新成没有违约，因不可归责于当事人双方的事由，网签政策的变动对网签的影响，梁新成不负有责任。原审法院对梁新成因“郑州市限购政策的原因未能实现网签”的事实已经查明。三、梁新成起诉明瑞公司，明瑞公司反诉梁新成，一审合并审理该案，证明明瑞公司明知梁新成是本案的正当当事人。“内部认购协议书及其补充协议”与网签的“商品房买卖合同”是两个独立的合同。梁新成才是“内部认购协议书及其补充协议”的正当当事人，明瑞公司所称诉讼主体资格不适格的理由没有依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。梁新成向一审法院起诉请求：明瑞公司向梁新成支付违约金7934.4元（已付房款79344元的10％）。明瑞公司向一审法院反诉请求：梁新成向明瑞公司支付违约金91843元。一审法院认定事实：2008年12月19日，梁新成作为认购人，明瑞公司作为出卖人，签订编号为MRXS08-0165号的西雅图内部认购协议书，约定：认购人认购启动区19号楼东1单元4层西户房屋，建筑面积130.38平方米，所属地下室启东区19号楼4#编号17.36平方米，房产总价款为406843元，付款方式为按揭贷款，首付比例20％，首付金额79344元，剩余房款31.5万，所属地下室付款方式为一次性付款12499元，认购金91843元。出卖人承诺在2009年6月30日之前交房，若不能按时交房，认购人有权退房，除全额退还已付定金外，并按已付认购金的3％赔偿认购人损失。若商品房买卖合同在交房前办理，认购人应在接到出卖人通知后一周内到西雅图销售中心签订商品房买卖合同，并办理银行按揭及其他事项，逾期认购房位另行出售，认购金不予退还。2009年6月11日，明瑞公司作为甲方，梁新成作为乙方，签订《补充协议》，约定：甲方承诺最迟于2009年6月30日交房后18个月内取得商品房销售资格，并达到与乙方签订商品房买卖合同的条件。如果甲方不能如期取得销售资格，乙方有权解除西雅图内部认购协议书和本协议，若乙方选择解除，甲方全额退还认购金并按同期银行贷款利率赔偿；若乙方不解除，自交房之日起至能达到登记备案条件时止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之二的违约金。上述协议签订后，梁新成向明瑞公司支付购房款79344元，并于2009年6月29日入住该房屋。涉案房屋于2017年12月11日取得了《商品房现售备案证》，明瑞公司于2017年12月19日发短信通知梁新成进行正式签约，并于2018年3月24日再次发送《关于签订商品房买卖合同的通知》。梁新成于2018年9月12日填写的《荣邦城（北区）逾期网签申请单》记载有“我因郑州市限购政策的原因未能实现网签，望明瑞公司同意我进行网签”。该申请表案场经理、营销部经理意见、主管副总经理意见处均有相关人员签字确认。以上事实，有梁新成提交的内部认购协议、补充协议、业主入伙通知书、消防安全责任书、公证书各一份、收据六份、商品房现售备案证、短信记录、督促通知、关于支付违约金的函、关于签订商品房买卖合同的通知、逾期网签申请表照片打印件各一份、明瑞公司提交的业主入住签收单、工程竣工验收备案证书、内部认购协议书、商品房现售备案证、逾期网签申请表、短信记录照片打印件各一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。一审法院认为，明瑞公司未能按照其与梁新成所签《补充协议》的约定，于2009年6月30日交房后18个月内取得商品房销售资格，并达到与梁新成签订商品房买卖合同的条件，其该行为已构成违约，应承担相应违约责任。该补充协议约定的违约金标准为日万分之二，该违约金标准较梁新成已支付购房款数额明显过高，故梁新成请求明瑞公司按已付购房款10％的比例支付违约金7934.4元系其合理权利，对此原审法院予以支持。明瑞公司称梁新成未按约定期间与其签订网签合同，并请求梁新成支付违约金91843元。明瑞公司实际取得现房预售证的时间距补充协议约定时间相隔较久，在此期间郑州市出台有限购政策，梁新成曾以“郑州市限购政策的原因未能实现网签”向明瑞公司提出逾期网签申请，明瑞公司对此签字确认，双方此后亦签订有网签合同，故明瑞公司该逾期网签违约金请求不具有相应依据，对此原审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南省明瑞置业有限公司于判决生效后10日内，支付原告梁新成违约金7934.4元。二、驳回反诉原告河南省明瑞置业有限公司的反诉请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取25元，由被告负担元，反诉案件受理费减半收取1048元，由反诉原告负担。本院二审期间，上诉人明瑞公司提交下列证据：1.案涉房屋签订的商品房买卖合同一份，证明目的：被上诉人不是本案被适格的主体，作为一审原告不适格。2.本院2020豫01民终17142号民事判决，证明同类案件本院的判决。被上诉人质证称，对商品房买卖合同的真实性无异议，郑州中院判决书与本案无关。被上诉人梁新成提交下列证据：第一组：1.关于荣邦城一期业主相关资料核实的公示。证明目的：明瑞公司对梁新成购房资料和签约资料已进行过核实。2.荣邦城西雅图一期业主限购名单及情况说明。证明目的：梁新成曾登记过限购情况。填表日期2017年12月22日，名单序号9。3.谈判记要。证明目的：西雅图一期业主要求明瑞公司:（1）删除“签订合同后原认购协议书作废和其它明瑞单方面制定的霸王条款”;（2）应“对于不符合签约条件有限购问题的业主，建议开发商学习同业经验帮助业主解决”;（3）应“对于违约金问题，建议正视尽快拿出赔偿解决方案”。4.荣邦城(北区)签约需提交资料详解。证明目的：非郑州户籍家庭，签约时需提供近3年内在本市连续缴纳2年以上(含2年)个人所得税或社会保险证明。5.梁新成的限购情况说明。证明目的：梁新成签约受限的具体情况。6.河南省城镇职工企业养老保险在职职工信息查询单。证明目的：梁新成养老保险为:信阳市本级。梁新成没有2015年，2016年，2017年，2018年度郑州市社会保险。第二组：1.荣邦城(北区)正式签约的公示。证明目的：明瑞公司要求一周内签约，否则保留另行出售的权利。公示忽视违约金结算和众多业主被限购的实际情况，有意图乘人之危，试图侵害业主的合法权益。2.履约通知。证明目的：明瑞公司希望梁新成写一份书面文件，梁新成写明事实情况，并依据备忘录拟就了该履约通知，明瑞公司承办人、负责人却以权限为由，不愿签字。由于双方在具体问题上协商未成，明瑞公司的原因再次延缓了签约进程。3.明瑞公司提供的模板。证明目的：明瑞公司要求须按其模板填写逾期网签申请表。梁新成对该表提出了异议。上诉人明瑞公司质证称，第一组证据系复印件无法核对真实性，不予质证。第二组也是复印件，不予质证。本院经审查认为，对上诉人明瑞公司提交的商品房买卖合同的真实性予以认定，明瑞公司提交的判决与本案事实无关，不予审查认定。被上诉人梁新成提交的证据均系复印件，无法核实真实性，不予认定。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点是：第一、梁新成主张明瑞公司承担未按照补充协议约定于交房后18个月取得商品房销售资格的违约金有无依据,梁新成作为原告起诉是否适格。第二、明瑞公司主张梁新成逾期网签的违约金有无依据，应否支持。明瑞公司与梁新成签订的《内部认购协议》《补充协议》是双方的真实意思表示。明瑞公司在没有取得销售资格的情况下，出售房屋，当时明瑞公司无法与梁新成签订有效的房屋买卖合同。明瑞公司向梁新成承诺了取得商品房销售资格、达到与梁新成签订商品房买卖合同的条件的时间，并明确约定了违约责任。该补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效协议，对双方均具有约束力。明瑞公司未能在约定期间取得商品房销售资格，未能与梁新成签订房屋买卖合同，构成违约，应承担相应违约责任。一审法院根据明瑞公司的违约情况、过错程度、梁新成的实际损失等情况，支持梁新成请求明瑞公司按已付购房款10％的比例支付违约金7934.4元并无不当。梁新成是《内部认购协议》《补充协议》的合同当事人，具有原告主体资格。明瑞公司上诉主张梁新成应承担未按约定期间与其签订网签合同的违约金91843元。因郑州市出台有限购政策，梁新成亦曾以“郑州市限购政策的原因未能实现网签”向明瑞公司提出逾期网签申请，因郑州市限购政策的原因未能实现网签不可归责于梁新成，明瑞公司主张该逾期网签违约金请求依据不足。综上所述，明瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2294元，由河南省明瑞置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王燕燕二〇二一年二月十八日书记员  刘 洋