新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新01民终410号 上诉人（原审原告）：华巧云，女，1949年7月7日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。 委托诉讼代理人：张潆尹，新疆仕诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙耀华，新疆仕诚律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：薛仁年，男，1949年3月12日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。 委托诉讼代理人：张潆尹，新疆仕诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙耀华，新疆仕诚律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：冯美春，男，1977年1月5日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。 委托诉讼代理人：张潆尹，新疆仕诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙耀华，新疆仕诚律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：朱斯元，男，1972年4月21日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。 委托诉讼代理人：张潆尹，新疆仕诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙耀华，新疆仕诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：高新区（新市区）天悦龙庭业主委员会，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区鲤鱼山北路天悦龙庭小区。 主要责任人：孙旭召，该委员会主任。 委托诉讼代理人：李昂，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐周刚，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新疆新金坤物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区安宁渠路**丽景水岸**楼**。 法定代表人：熊勇军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李昂，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐周刚，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。 原审第三人：乌鲁木齐华兴物业服务有限责任公司，住所地新，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区北京中路东二巷**华联大厦综合楼**v> 法定代表人：蒋道生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马宏彬，新疆赛天律师事务所律师。 上诉人华巧云、薛仁年、冯美春、朱斯元因与被上诉人高新区（新市区）天悦龙庭业主委员会（以下简称天悦龙庭业委会）、新疆新金坤物业服务有限公司（以下简称新金坤物业公司）、原审第三人乌鲁木齐华兴物业服务有限责任公司（以下简称华兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2020）新0104民初6345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华巧云、薛仁年、冯美春、朱斯元的共同委托诉讼代理人张潆尹、被上诉人天悦龙庭业委会与新金坤物业公司的共同委托诉讼代理人李昂、徐周刚及原审第三人华兴物业公司的委托诉讼代理人马宏彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华巧云、薛仁年、冯美春、朱斯元上诉请求：依法撤销一审民事判决书，改判撤销天悦龙庭业委会与新金坤物业公司签订的《物业服务合同》、新金坤物业公司立即退出“天悦龙庭”小区的物业管理、2017年7月3日乌鲁木齐华联房地产开发有限公司（以下简称华联房产公司）与华兴物业公司签订的《前期物业服务合同》继续履行。事实和理由：第一、一审法院认定事实错误。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）的规定，可知我方作为业主，是物业服务合同的当事人，也是相对人。我方向法庭提交了二份（一审、二审）民事判决书，生效法律文书已经撤销了《物业管理区域业主大会决议》。该决议撤销后，天悦龙庭业委会与新金坤物业公司签订的《物业服务合同》已经失去法律规定的程序性要件和实质性要件（即依法选聘和全体业主过半数同意）。根据《司法解释》第一条的规定，只有业主委员会和业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。那么反之，业主大会决议被法院认定违法被撤销后，天悦龙庭业委会与新金坤物业公司签订的《物业服务合同》对业主自始没有法律约束力。新金坤物业公司继续服务案涉小区已经没有法律基础，即便提供服务，业主也有权拒绝交纳服务费用。第二，天悦龙庭业委会与新金坤物业公司签订的《物业服务合同》被认定无效或者被撤销后，新金坤物业公司应当依法立即退出“天悦龙庭”小区的物业管理、2017年7月3日华联房产公司与华兴物业公司签订的《前期物业服务合同》自动恢复履行。综上，请求二审法院依法改判，支持我方的上诉请求。 天悦龙庭业委会与新金坤物业公司共同辩称，一、华巧云、薛仁年、冯美春、朱斯元的一审诉讼请求不被一审法院支持是正确的，华巧云、薛仁年、冯美春、朱斯元无权要求撤销天悦龙庭业委会与新金坤物业公司之间签订的《物业服务合同》，也无权要求新金坤物业公司退出天悦龙庭小区。根据新疆物业管理条例第二十八条的规定，选择物业管理方式、选聘和解聘物业管理人以及物业管理区域内其他共有和共同管理的事项需经专有部分占总建筑物面积过半数业主且占总人数过半的业主同意。而在本案中，华巧云、薛仁年、冯美春、朱斯元显然没有达到符合法律规定的人数过半以及面积过半，同时，经一审法院询问，华巧云、薛仁年、冯美春、朱斯元均是以个人名义提起诉讼，而非代表全体业主提起诉讼，故也没有得到授权。因此，华巧云、薛仁年、冯美春、朱斯元在一审中的第一项诉求请求以及第二项诉讼请求仅仅代表的是四人的意见，而不能代表天悦龙庭小区全体业主。相反，新金坤物业公司却已得到了专有部分占总建筑物面积过半数业主且占总人数过半的业主同意，在一审中已提供了相应的证据，继续服务于天悦龙庭小区；虽然法院已撤销了2017年6月12日天悦龙庭业委会作出的《物业管理区域业主大会决议》，但是，并没有确认天悦龙庭业委会与新金坤物业公司之间签订的合同无效，华巧云、薛仁年、冯美春、朱斯元认为该决议撤销是物业服务合同成立的法律基础是错误的，物业服务合同继续履行的法律基础是物业管理区域内专有部分占总建筑物面积过半数业主且占总人数过半的业主同意。因此，在新金坤物业公司已经提供了事实服务并且在事后又取得天悦龙庭小区业主对合同追认的前提下，新金坤物业公司在天悦龙庭小区继续服务是合理合法的。二、华巧云、薛仁年、冯美春、朱斯元在一审中的第三项诉讼请求完全与法律背道而驰，不被一审法院支持是正确的。华巧云、薛仁年、冯美春、朱斯元要求开发商与华兴物业公司之间签订的前期物业服务合同继续履行，此项诉讼请求完全是对第三方设定权利义务，同时，这也只是华巧云、薛仁年、冯美春、朱斯元四人的一厢情愿，在未能得到全体业主授权的情况下还要求履行第三方与华兴物业公司之间的合同，并不在华巧云、薛仁年、冯美春、朱斯元能够要求的范围之内，此项诉讼请求都不能称之为诉讼请求，理应被一审法院驳回。综上，请求二审法院驳回华巧云、薛仁年、冯美春、朱斯元的上诉请求，维持原判。 华兴物业公司述称，根据华巧云、薛仁年、冯美春、朱斯元的上诉请求和理由，其上诉请求符合法律规定和事实依据，根据生效判决书，将本案天悦龙庭业委会与新金坤物业公司签署的物业合同法律基础是违反，予以撤销，虽然是华巧云、薛仁年、冯美春、朱斯元的上诉，基于生效判决，执行的效果，即便华巧云、薛仁年、冯美春、朱斯元不提起诉讼，作为天悦龙庭业委会与新金坤物业公司也应当履行生效判决，解除合同，在这种情况，华巧云、薛仁年、冯美春、朱斯元的上诉请求是有法律依据，新金坤物业公司与天悦龙庭业委会的协议是基于错误决议签订的，大部分的业主也愿意让我公司服务，华巧云、薛仁年、冯美春、朱斯元的上诉请求应当得到支持。 华巧云、薛仁年、冯美春、朱斯元向一审法院起诉请求：1．判令撤销天悦龙庭业委会与新金坤物业公司签订的《物业服务合同》；2．判令新金坤物业公司立即退出天悦龙庭小区的物业管理；3．判令2017年7月3日华联房产公司与华兴物业公司签订的《前期物业服务合同》继续履行。 一审法院认定事实：冯美春、华巧云、薛仁年、朱斯元均系乌鲁木齐市新市区鲤鱼山北路天悦龙庭小区业主。天悦龙庭业委会于2016年1月18日成立并在乌鲁木齐高新技术开发区（乌鲁木齐市新市区）八家户片区管理委员会备案。2017年3月，天悦龙庭业委会以书面表决形式召开业主大会，表决内容为：1.是否同意续聘原物业服务管理企业；2.是否同意进行公开招投标选聘新的物业服务管理企业；3.物业服务费、停车费（占道、专业车场、地下车库）、地下车库位的服务费。5月8日，东方社区出具《天悦龙庭小区第二次业主大会选票核实情况说明》，天悦龙庭业委会以书面征求意见投票表决的形式召开天悦龙庭小区第二次业主大会。6月12日，天悦龙庭业委会公布业主大会决议即《物业管理区域业主大会决议》，决议对天悦龙庭小区物业服务企业进行公开招投标。天悦龙庭业委会将该份决议进行张贴向业主公示。后，天悦龙庭业委会通过公开招投标，新金坤物业公司中标。9月11日，天悦龙庭业委会与新金坤物业公司签订《乌鲁木齐市物业服务合同》，天悦龙庭小区由新金坤物业公司提供服务。2018年5月2日，包括冯美春、华巧云、薛仁年、朱斯元在内的十位天悦龙庭小区业主将天悦龙庭业委会诉至新市区人民法院，要求撤销天悦龙庭业委会于2017年6月12日作出的《物业管理区域业主大会决议》。新市区人民法院经审理，判决撤销了天悦龙庭业委会于2017年6月12日作出的关于对天悦龙庭小区物业服务企业进行公开招投标的《物业管理区域业主大会决议》。天悦龙庭业委会不服该判决，上诉至本院，经本院审理，维持了该判决。另认定，华兴物业公司系天悦龙庭小区的前期物业服务公司。 一审法院认为，案涉的物业服务合同，系天悦龙庭业委会在做出《物业管理区域业主大会决议》后，经过公开招投标，最终代表业主与业主大会选聘的新金坤物业公司签订，也就是说，该合同的相对方就是天悦龙庭业委会和新金坤物业公司，虽然《物业管理区域业主大会决议》，被包括冯美春、华巧云、薛仁年、朱斯元在内的十位天悦龙庭小区业主依照《中华人民共和国物权法》的相关规定，认为该决议侵害了自己的权益起诉至人民法院，并被人民法院予以撤销。但选聘和解聘物业服务企业是小区业主共同决定的事项，需要经过法定的人数及程序确定，且我国法律既未规定未达法定人数的业主可以解聘物业服务企业，也未规定业主个体（经法院询问，冯美春、华巧云、薛仁年、朱斯元称本次起诉仅代表本人）有权申请撤销物业服务合同，要求物业服务企业退出小区，并继续履行前期物业服务合同，故法院对冯美春、华巧云、薛仁年、朱斯元的诉讼请求不予支持。遂判决如下：驳回冯美春、华巧云、薛仁年、朱斯元的诉讼请求。 本院二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提出证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点在于：1．冯美春、华巧云、薛仁年、朱斯元要求撤销天悦龙庭业委会与新金坤物业公司签订的《物业服务合同》并要求新金坤物业公司退出天悦龙庭小区的物业管理有无事实及法律依据；2．冯美春、华巧云、薛仁年、朱斯元要求继续履行华联房产公司与华兴物业公司签订前期物业合同有无相应事实及法律依据。围绕冯美春、华巧云、薛仁年、朱斯元的上诉意见及天悦龙庭业委会与新金坤物业公司的辩称意见、华兴物业公司的述称意见，本院根据查明事实和相关法律规定，针对本案争议焦点问题，认定意见如下： 根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”，业主撤销权适用的对象是业主大会或业主委员会作出的决定，现冯美春、华巧云、薛仁年、朱斯元已按上述法律规定行使了相应权利。而本案中，冯美春、华巧云、薛仁年、朱斯元四名业主要求撤销的对象为天悦龙庭业委会与新金坤物业公司签订的《物业服务合同》，该撤销的对象不属于业主撤销权的范围。庭审中冯美春、华巧云、薛仁年、朱斯元陈述其是依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”之规定请求撤销上述《物业服务合同》，对此本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款而享有撤销权的主体应当是：一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危的手段使对方在违背真实意思的情形下订立合同的受欺诈人、受胁迫人和被乘危人，而本案中，《物业服务合同》的双方当事人为天悦龙庭业委会与新金坤物业公司，冯美春、华巧云、薛仁年、朱斯元四名业主未提供证据证明在《物业服务合同》签订过程中，作为业主大会的执行机构天悦龙庭业委会受到了新金坤物业公司的欺诈，从而签订了《物业服务合同》，且天悦龙庭业委会系为全体业主服务的组织，其在签订《物业服务合同》时系代表全体业主，如果天悦龙庭业委会存在欺诈行为，则签订《物业服务合同》的受欺诈人应为新金坤物业公司，现冯美春、华巧云、薛仁年、朱斯元四名业主在《物业服务合同》中并不属于受欺诈人，其要求撤销该《物业服务合同》不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，故本院对冯美春、华巧云、薛仁年、朱斯元要求撤销天悦龙庭业委会与新金坤物业公司签订的《物业服务合同》的上诉主张不予支持。因《物业服务合同》现未被确认无效也未被依法撤销，冯美春、华巧云、薛仁年、朱斯元要求新金坤物业公司退出小区物业管理的上诉主张缺乏事实及法律依据，故本院对华巧云、薛仁年、冯美春、朱斯元要求新金坤物业公司退出天悦龙庭小区的物业管理的上诉主张不予支持。因华巧云、薛仁年、冯美春、朱斯元要求新金坤物业公司退出物业管理的诉请不成立，其要求履行前期物业合同的主张与客观事实不符，且对于原前期物业服务合同是否应当继续履行，以及如何选聘物业公司等事项，均不属于个别业主所能决定的事项，故本院对华巧云、薛仁年、冯美春、朱斯元要求继续履行华联房产公司与华兴物业公司签订前期物业合同的上诉主张不予支持。另，庭审中华巧云、薛仁年、冯美春、朱斯元四名业主与华兴物业公司对天悦龙庭业委会、新金坤物业公司聘任相同的委托诉讼代理人提出异议，但在法庭规定的期限内，华巧云、薛仁年、冯美春、朱斯元四名业主与华兴物业公司均未向法庭提供其异议的法律依据，故本院对华巧云、薛仁年、冯美春、朱斯元四名业主与华兴物业公司就委托诉讼代理人提出的异议不予支持。 综上，华巧云、薛仁年、冯美春、朱斯元的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费70元，由华巧云、薛仁年、冯美春、朱斯元负担。 本判决为终审判决。 审判长 曾 敏 审判员 王 辉 审判员 马恒雯 二〇二一年二月十八日 书记员 马 婷