山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终466号上诉人（原审被告）：烟台华森嘉业房地产开发有限公司，住所地烟台市芝罘区南沟街**。法定代表人：杨云升，董事长。委托诉讼代理人：张波，山东同济律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张文革，男，1955年12月10日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：窦玉珍（与被上诉人系夫妻关系），女，1958年3月17日出生，汉族，烟台港务局退休人员，住烟台市芝罘区。原审被告：烟台市莱山区嘉业房地产综合开发有限公司，住，住所地烟台市莱山区莱山镇驻地/div>法定代表人：孔宪振。上诉人烟台华森嘉业房地产开发有限公司（以下简称华森嘉业公司）因与被上诉人张文革、原审被告烟台市莱山区嘉业房地产综合开发有限公司（以下简称嘉业公司）商品房预约合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初13898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。房地产公司上诉请求：1、请求依法撤销一审法院判决第三项并予以改判，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。具体如下：一、根据合同相对性原则，一审被告与被上诉之间的《认购书》对上诉人没有约束人，一审判决上诉人承当合同义务没有事实和法律依据。1、一审被告嘉业公司是独立的民事主体，其与被上诉人签订的《认购书》是以其自己的名义签订的，在签订合同时上诉人并不知情，亦未委托，因此即使该合同具有法律效力，亦应当有一审被告嘉业公司承担合同义务，与合同之前的上诉人无关。2、在本案中，被上诉人与一审被告2007年7月20日签订的《认购书》中约定东山干休所改造项目C号楼西单元6层东户，137平方米，该房产在上诉人开发的房地产项目中就没有该面积的房产，该《认购书》根本不符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，而且在2007年签订协议之时，涉案项目的土地使用手续、规划许可证、施工许可证等均未办理，涉案项目无从谈起。当时只是上诉人与一审被告签订了合作协议，然后上诉人与海军东山干休所初步达成了开发协议，所有手续均未办理，在这种情况下，一审被告与被上诉人签订《认购书》，其本身存在严重过错，一审中被上诉人将上诉人列为被告，本身就是主体错误，而一审判决舍弃合同主体，将合同之外的第三人作为主债务人，明显不当。二、对于销售的事项问题，上诉人在取得商品房预售许可证后，已经明确说明了，不予私自销售，上诉人本身没有过错。一审判决以上诉人不同意办理为由，认定上诉人有过错，完全不顾事实。三、一审判决上诉人承担共同赔偿责任，是适用法律错误。一审判决将连带责任判决为共同赔偿，明显错误。被上诉人有理由相信一审被告对涉案房产享有物权期待权，被上诉人没有过错，上诉人应当承担责任是错误的。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法撤销和改判。原告向一审法院起诉请求：确认原告与被告嘉业公司签订的《海军东山干休所改造项目内部认购书》（以下简称《认购书》）有效，判决被告嘉业公司继续履行该认购协议。诉讼中，原告变更诉讼请求如下：1、确认原告与嘉业公司签订的《认购书》有效。2、解除原告与被告嘉业公司签订的《认购书》，嘉业公司返还原告150000元诚意金，按同期银行贷款利率上浮30%，自2007年7月20日至2017年2月3日支付利息137404.48元，并自2017年2月4日起至实际支付之日止仍按上述标准计付利息。被告华森嘉业公司承担连带责任。事实和理由：2007年7月20日，原告在与被告嘉业公司签订的《认购书》中约定，由原告购买被告嘉业公司开发的东山干休所项目内的住宅C号楼西单元6层东户、137平方米、每平方米单价6500元。原告向被告嘉业公司交纳诚意金150000元，该诚意金在双方签订正式《商品房买卖合同》后按200000元转为购房款。《认购书》签订后，原告依约向被告嘉业公司支付了诚意金150000元。后被告嘉业公司与杨云升成立了被告华森嘉业公司，并由被告华森嘉业公司开发建设了海军东山干休所房地产开发项目，现名为东山名郡。原告多次找两被告要求签订商品房买卖合同未果。被告嘉业公司缺席，且在法定期间内未提交书面答辩状。经审理一审法院查明，2004年7月9日，山东省华森置业有限公司（出资8000000元）与被告嘉业公司（出资2000000元）作为股东，投资成立了被告华森嘉业公司。2014年2月28日，被告华森嘉业公司的股东变更为案外人杨云升和被告嘉业公司。2005年11月11日，山东省华森置业公司与被告嘉业公司在签订的《项目合作协议》中约定，双方联合开发位于烟台市芝罘区的海军烟台东山干休所项目，可开发土地面积约40亩，可规划建筑面积约58000平方米（最终开发面积以规划部门批准为准）；先期投资20000000元，由山东省华森置业有限公司出资16000000元，被告嘉业公司出资4000000元；开发面积在扣除海军东山干休所所得面积后的剩余面积按山东省华森置业有限公司51%、被告嘉业公司49%的比例进行分配；一期住宅楼按楼层山东省华森置业有限公司分单数层，被告嘉业公司双数层，以此类推；双方各自负责所得面积的销售工作，并承担所分配面积销售所产生的税费；为确保该项目的顺利实施，双方派员成立新公司，新公司负责项目的开发建设，并负责办理土地等各项手续及房屋预售许可证和按揭贷款各项手续。2006年6月7日，山东省华森置业有限公司与被告嘉业公司对被告华森嘉业公司的公司章程进行了部分修改，其中利益分配权仍为山东省华森置业有限公司占51%、被告嘉业公司占49%，具体操作以2005年11月11日签订的《项目合作协议》规定执行。2014年3月15日，被告华森嘉业公司形成股东会决议：同意按照2005年11月11日签订的《项目合作协议》中约定的分房条件和内容履行各自的权利和义务，销售房屋的收据由被告华森嘉业公司统一出具，任何一方出具其他的收据，包括签订的协议，被告华森嘉业公司均不予认可，出现问题责任自负；在未取得销售许可证以前，股东双方已经预售各自分得房屋，销售单价也不相同，针对这种情况，股东各自出售房屋出现的问题被告华森嘉业公司不承担任何责任；所销售的房屋价格低于税务部门核定价格的部分，双方各自补齐，被告华森嘉业公司不承担；本次不按双方分配比例51：49分房计算，等二期工程开盘销售时再按照51：49的分房方式综合计算双方分配比例。案外人杨云升和被告嘉业公司作为被告华森嘉业公司的股东分别在该股东会决议上签字或盖章。2007年7月20日，原告与被告嘉业公司在签订的《认购书》中约定：原告购买被告嘉业公司开发的东山干休所项目内的住宅一套，C号楼西单元6层东户、137平方米、单价6500元，该《认购书》的权利仅限于开盘时使用。原告向被告嘉业公司交纳诚意金150000元，该诚意金在双方签订正式《商品房买卖合同》后按200000元转为购房款，买方按《商品房买卖合同》中约定的付款方式支付剩余购房款，仅限于B号楼西单元和C号楼大于100平方米户型。当日，被告嘉业公司出具收取原告交纳诚意金150000元的收据一张。原告与被告华森嘉业公司均认可东山干休所老所改造C号楼西单元6层东户已由被告华森嘉业公司对外出售，并办理了备案登记。另查，因被告嘉业公司欠付案外人烟台雨鑫建筑安装工程有限公司（以下简称雨鑫建筑公司）工程款，未自动履行烟台仲裁委员会于2015年11月3日作出的（2015）烟仲字第253号调解书，烟台市福山区人民法院在强制执行过程中的2016年1月26日，依法查封了与涉案房屋同属于烟台市芝罘区C号楼的1－602、2－1602、3－202号房屋三套。被告华森嘉业公司以该套房屋所有权属于被告华森嘉业公司为由，向烟台市福山区人民法院提出书面执行异议。2016年5月15日，烟台市福山区人民法院作出（2016）鲁0611执异16号执行裁定书，裁定驳回被告华森嘉业公司的异议。被告华森嘉业公司不服，提起案外人执行异议之诉，烟台市福山区人民法院立（2016）鲁0611民初919号案，一审判决驳回了被告华森嘉业公司的请求。被告华森嘉业公司不服，上诉至烟台市中级人民法院。2017年7月20日，烟台市中级人民法院作出（2017）鲁06民终2124号民事判决，认为被告华森嘉业公司是涉案房产的所有权人，股东及股东会议没有直接分配公司财产的权利，被告华森嘉业公司章程和股东会决议将涉案房产直接分配给股东违法，被告嘉业公司不能依据违法行为取得涉案房产的物权期待权，遂判决撤销烟台市福山区人民法院（2016）鲁0611民初919号民事判决，不得执行烟台市二马路191号C号楼1－602、2－1602、3－202号房产。对此，被告华森嘉业认为，被告嘉业公司对于合作协议中约定分得的房产没有物权期待权，不能擅自处理，其与原告签订的认购协议书与被告华森嘉业公司无关。一审法院所确认的上述事实，有《项目合作协议》、企业工商登记材料、股东信息、章程、股东会决议、《认购书》、收据、项目信息记录、（2017）鲁06民终2124号民事判决书等为证，还有原告和被告华森嘉业公司的陈述笔录在案为凭。这些证据材料，均经庭审质证和一审法院审核认证，可以采信。一审法院认为，1、预约合同是单独发生法律效力的独立合同，其标的是应当在一定期限内签订本约合同而非交易行为的实际发生。预约合同和本约合同之间存在一定的牵连关系而非主从关系，预约合同订立后，预约双方须依诚信原则进行磋商，除不可归责于双方的事由外，应当缔结本约，否则应承担违约责任。原告与被告嘉业公司在2007年7月20日签订的《认购书》其性质属于预约合同，其内容并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。现原告依约履行了向被告嘉业公司交付了诚意金150000元的合同义务，涉案房产已可对外销售，被告嘉业公司理应履约与原告签订商品房买卖合同，但其至今未履约与原告签订商品房买卖合同，且涉案房产另行出售，原告的合同目的已不能实现，故原告主张解除与被告嘉业公司签订的《认购书》、被告嘉业公司返还原告交付的诚意金150000元之请求，于法有据，一审法院予以支持。2、在《认购书》履约过程中，被告嘉业公司未依约履行就签订商品房买卖合同的相关事宜与原告进行磋商的义务，合同解除的过错在被告嘉业公司，被告华森嘉业公司作为涉案房产的所有权人，负有并且能够协助被告嘉业公司履行与原告签订正式商品房买卖合同的义务，但两被告拒不履行，故两被告应共同向原告返还购房款150000元，并以150000元为基数，自2007年7月20日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年8月20日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿利息损失给原告，原告的过高要求，缺乏依据，一审法院不予支持。关于被告华森嘉业公司认为被告嘉业公司不享有涉案房屋的物权期待权、被告华森嘉业公司不应承担责任的辩解，一审法院认为，被告嘉业公司与山东华森置业有限公司所签订的联合开发位于烟台市芝罘区海军烟台干休所项目的《项目合作协议》中明确约定“一期住宅楼按楼层华森置业公司单数层，被告嘉业公司双数层的形式进行分配”，2006年6月7日《烟台华森嘉业房地产开发有限公司章程修正案》中也明确规定商品房实物分配以2005年签订的《项目合作协议》为准，被告华森嘉业公司于2014年形成的股东会决议中，仍决议“同意按照2005年11月11日签订的《项目合作协议》中约定的分房条件和内容履行各自的权利和义务”。一审法院注意到，烟台市中级人民法院（2017）鲁06民终2124号民事判决书中，认定被告华森嘉业公司作为开发单位对涉案房产享有所有权，认为被告华森嘉业公司章程和股东会决议将涉案房产直接分配给股东，违反了公司法的相关规定，被告嘉业公司不能依据违法行为取得对涉案房产的物权期待权，故判决与本案涉案房产同属于C号楼的被查封房产不能作为被告嘉业公司的财产而被强制执行。与上述执行异议之诉案件不同，本案需要解决的不是涉案财产能否认定为被告嘉业公司的财产问题，而是涉及到商品房买卖预约合同的效力与履行问题。根据公司法的规定，股东会是公司的权力机构，具有修改公司章程、审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案的职权，公司股东会通过的公司章程修正案和形成的股东会决议，无论是否有效，均代表的是公司的意志，交易相对人据此善意与公司及其股东交易所形成的信赖利益，依法应受到保护，公司及其股东不能因自身的违法行为而使自身获益，反而使交易相对人的利益受损。本案原告与被告嘉业公司签订《认购书》时，上述《项目合作协议》和《烟台华森嘉业房地产开发有限公司章程修正案》等文件足以使原告相信被告嘉业公司对涉案房产享有物权期待权，致使原告与作为被告华森嘉业公司股东之一的被告嘉业公司签订了《协议书》，对此，原告没有过错，对被告华森嘉业公司的辩解，一审法院不予采纳。庭审中，被告嘉业公司一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为对其诉讼权利的放弃。鉴于本案事实清楚，依法可予缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条、第九十四条第四款，《中华人民共和国公司法》第十一条、第三十六条、第三十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、确认原告张文革与被告烟台市莱山区嘉业房地产综合开发有限公司于2007年7月20日签订的《海军东山干休所改造项目内部认购书》有效；二、解除原告张文革与被告烟台市莱山区嘉业房地产综合开发有限公司于2007年7月20日签订的《海军东山干休所改造项目内部认购书》；三、限被告烟台市莱山区嘉业房地产综合开发有限公司、被告烟台华森嘉业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告张文革返还购房款150000元，并以150000元为基数，自2007年7月20日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年8月20日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿利息损失给原告；四、驳回原告张文革的其他诉讼请求。如果被告烟台市莱山区嘉业房地产综合开发有限公司、被告烟台华森嘉业房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12705元，由被告烟台市莱山区嘉业房地产综合开发有限公司和被告烟台华森嘉业房地产开发有限公司共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，张文革与嘉业公司在2007年7月20日签订的《认购书》其性质属于预约合同，张文革依约向嘉业公司交付了150000元诚意金，根据《认购书》的约定、股东会通过的公司章程修正案及形成的股东会决议，嘉业公司和华森嘉业公司都负协助张文革签订正式商品房买卖合同的义务，但嘉业公司与华森嘉业公司拒不履行，导致《认购书》解除，一审法院判两公司应当共同向张文革返还购房款150000元及利息并无不当，本院予以支持。综上所述，华森嘉业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由烟台华森嘉业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 安审判员 刘 腾审判员 陈 勇二〇二一年二月十九日书记员 刘晓敏