浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终5427号 上诉人（原审原告）：金樟荣，男，1956年1月18日出生，汉族，住宁波市。 被上诉人（原审被告）：中国石油化工股份有限公司镇海炼化分公司。住所地：宁波市镇海区蛟川街道（俞范）。 负责人：吕亮功，该分公司党委书记、公司代表。 委托诉讼代理人：孟长春，浙江素豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡甬佳。 上诉人金樟荣因与被上诉人中国石油化工股份有限公司镇海炼化分公司（以下简称镇海炼化分公司）合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院（2020）浙0211民初1676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 金樟荣上诉请求：撤销一审判决，依法改判按建房成本价（含土地收益等相关价款及房产公司的管理费）收取购房款392163.51元（最终按D区建房成本竣工决算科目清单价为准），并退还多收部分购房款115276.95元（预付606530.46元购房总款-392163.51元建房成本总款+补足约99090元土地差价款按政策规定计算）。事实和理由：根据2007年12月17日双方签订的《会谈纪要》，涉案房屋应按省政府批复意见建设，所需资金向购房业主筹集解决。芳辰丽阳项目所建住宅要按建房成本价收取购房款。本案中，镇海炼化分公司未按照双方签订的《芳辰丽阳住宅代建协议》根据审计后的实际成本价结算，镇海炼化分公司也未提供芳辰丽阳D区建房成本竣工决算科目清单给金樟荣。另，一审法院采信了镇海炼化分公司审计处出示的盖有红章的芳辰丽阳项目成本支付费用的审计报告。但金樟荣认为审计人员未按规定回避，未按照审计法审计，对审计结果有异议。一审法院未采信金樟荣在一审中提供的23份证据，属于认定事实不清，请求二审予以改判。 镇海炼化分公司辩称：一、涉案土地性质是国有划拨，该土地使用权由镇海炼化分公司享有，故因该土地征收、拆迁产生的权利由镇海炼化分公司享有；二、镇海炼化分公司的审计机构由全体业主认可，根据双方签订的《芳辰丽阳住宅代建协议》，涉案住宅最终房款按照审计机构审计后的价格结算。审计机构由业主投票选择，且为双向选择，是双方真实意思表示；三、镇海炼化分公司审计处由全体业主委托审计，并不接受单一个体委托，如果金樟荣认为全体业主投票选择审计机构不能接受，应向镇海炼化分公司及全体业主提出异议，但金樟荣未提出异议；四、镇海炼化分公司履行了《芳辰丽阳住宅代建协议》通知义务，该通知于2015年5月19日送达金樟荣，包含交付结算手续告知书、清算及后续公告、房款清算表、房产信息核对表，并告知金樟荣其购房款约603000元，金樟荣无异议。五、涉案房屋购房款按照审计后价格结算，审计报告依据的凭证都是真实支出。 金樟荣向一审法院诉讼请求：一、要求按建房成本价（含土地收益等相关价款及房产公司的管理费）收取购房款392163.51元（建房成本总款）、补足99090元土地差价款；二、要求退还（在606530.46元购房款中）多收部分购房款约115276.95元；三、诉讼费由镇海炼化分公司承担。 一审法院审理认定事实：2009年11月19日，金樟荣（乙方）与镇海炼化分公司下属的镇海炼化800万吨／年炼油扩建工程配套生活区（芳辰丽阳）项目部（甲方）签订《芳辰丽阳住宅代建协议》，约定：乙方挑选的房屋坐落在宁波××镇××街道，房号为Ｄ20-1104室，建筑面积为113.96㎡，阁楼面积为84.22㎡，自行车车棚面积为4.86㎡；面积有差异时，按房地产产权登记机关实测面积结算房价款；乙方预缴房款总额为606530.46元，最终房款根据审计后的实际成本价结算，多退少补；2012年底之前，甲方将验收合格的房屋交付给乙方。因战争、自然灾害、政府政策及其审批、规划、拆迁等原因导致房屋不能交付或延迟交付或损失的，或者导致房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向以及小区基础设施、公共配套设施等布局发生变化的，甲方不承担任何责任，乙方同意在以上情况出现时放弃追究甲方责任的权利；甲方在房屋建成并经验收合格后，统一办理产权手续，所发生的税费等由乙方自理；乙方认购的房屋为有限产权住房，不得进行私下交易。镇海炼化分公司认可金樟荣已预缴房款总额为606530.46元。自2013年12月起，镇海炼化分公司数次通知金樟荣办理交房手续，但金樟荣均未办理交房手续并诉至一审法院，要求镇海炼化分公司交付房屋并承担逾期交房违约金。后经一审法院和本院审理，判决驳回金樟荣的诉讼请求。 2015年3月3日，芳辰丽阳业主自治管理委员会、芳辰丽阳项目部作出《关于选择芳辰丽阳项目决算审计方式的公告》，要求芳辰丽阳全体购房业主投票选择芳辰丽阳项目决算审计方式。同日，金樟荣签收该公告并于同月6日签署《芳辰丽阳项目决算审计方式选择表》，要求由省一级机构进行审计，并建议实际房价出台之后再进行审计。《芳辰丽阳住项目决算审计方式选择统计情况（截至3月16日14点）》载明：芳辰丽阳住宅总户数3448户，公告送达户数3446户，意见返回户数3131户，选择委托公司审计的1818户，占52.73%，选择委托中介审计的1272户，占36.89%；根据芳辰丽阳全体购房业主的选择情况及“在50%以上的购房业主返回意见的前提下，选择比例超过购房业主总数50%以上的方式确定为最终的审计方式”的原则，最终选定委托公司审计处组织审计的方式。该审计方式选择结果进行了公示。后镇海炼化分公司审计处对芳辰丽阳项目进行了审计。根据镇海炼化分公司审计处出具的《关于镇海炼化800万吨/年炼油扩建工程配套生活区（芳辰丽阳）项目竣工决算的审计报告（节选）》、芳辰丽阳项目部出具的《关于芳辰丽阳住宅房款清算的说明》，芳辰丽阳项目成本支出178459.23万元，冲抵资金收益7218.16万元后，项目实际开发成本为171241.07万元，自行车车棚总额为1365.46万元，车位总额为9627.26万元，税收为实际开发成本的5.7%；销售基准单价=（税后实际开发成本-自行车车棚、车位总额-楼层差价总额）÷朝向环境总系数=【171241.07÷（1-0.057）-（9627.26+1365.46）-6319.93】÷458832.43=3580元/㎡。 2015年5月19日，镇海炼化分公司向金樟荣发放了《关于办理芳辰丽阳住宅交房结算手续的告知书》、《关于芳辰丽阳房款清算及后续工作的公告》、《芳辰丽阳房款清算表》、《芳辰丽阳住宅退款信息核对单》，告知芳辰丽阳项目竣工决算审计工作已经结束，金樟荣委托代建的芳辰丽阳?南园3幢1104室房屋环境系数为-0.02，楼层差价400元/㎡，单套住宅单价为3908.4元/㎡，总应交款603078.13元，扣除金樟荣已交款项606530.46元，可退还金樟荣房款3452.33元。2016年1月5日，镇海炼化分公司向金樟荣发放了《关于限期办理芳辰丽阳住宅交房手续的通知书》。 另查明，根据2008年10月14日《镇海炼化报》刊登的《芳辰丽阳住宅项目综合情况介绍》、《芳辰丽阳建房成本测算表》，芳辰丽阳项目测算的建房成本约174324万元，根据总建筑面积613940㎡计算的建设成本价为2836.70元/㎡，根据销售面积（住宅面积）465184㎡计算的销售成本价为3748.70元/㎡。 一审法院认为：金樟荣预缴的购房款是否应该退还以及应该退还多少，取决于审计后的实际成本价是多少。根据一审法院查明的事实，芳辰丽阳住宅项目的全体业主经过投票选择，最终过半数业主选择了镇海炼化分公司审计处组织决算审计。镇海炼化分公司审计处作为审计机构，不违反法律的禁止性规定，审计人员亦具备相应资质，出具的审计报告合法有效。金樟荣提出镇海炼化分公司审计处审计不符合国家审计标准，应由省一级审计机构进行审计，一审法院认为缺乏事实和法律依据。金樟荣对审计报告中记载的成本支出提出异议，要求一审法院查明、核实、依法审计芳辰丽阳D区（含D区I标段）建房成本竣工决算科目清单数据的真实性、准确性、公正性，一审法院认为金樟荣的要求超出了本案审理范围，金樟荣要求审计的请求缺乏法律依据，一审法院不予支持。金樟荣认为镇海炼化分公司收取的购房款已经包含了办理完全产权的费用。一审法院认为，根据本院（2015）浙甬民二终字第446号民事判决书载明“金樟荣与镇海炼化分公司签订代建协议时明知涉案房屋为有限产权，现镇海炼化分公司要求金樟荣在办理完全产权时支付土地出让金，符合相关法律的规定”，相关问题已有定论，故在本案中不再作评判。 根据审计报告记载，审计后的实际开发成本，综合考虑楼层差价、朝向系数、环境系数及自行车车棚、车位销售等因素后，销售基准价为3580元/㎡。金樟荣认为销售基准价3580元/㎡并非实际成本价，主张按照2008年10月14日《镇海炼化报》刊登的《芳辰丽阳建房成本测算表》中的建设成本价2836.70元/㎡计算其应承担的购房款。一审法院认为金樟荣的主张不能成立，理由如下：第一，金樟荣、镇海炼化分公司之间签订的《芳辰丽阳住宅代建协议》明确约定最终房款根据审计后的实际成本价结算，多退少补。第二，2008年10月14日《镇海炼化报》刊登的《芳辰丽阳建房成本测算表》中的数据仅为芳辰丽阳住宅项目开工建设前测算的成本，不能作为最终结算购房款的依据。第三，《镇海炼化报》刊登的建设成本价2836.70元/㎡和销售成本价3748.70元/㎡均根据测算的建房成本计算，区别在于前者按照总建筑面积计算，后者按照销售面积（住宅面积）计算。如按照金樟荣主张的根据总建筑面积计算实际成本价，那么公共设施的建房成本由谁承担？第四，审计报告记载的实际开发成本171241.07万元和《镇海炼化报》刊登的测算的建房成本约174324万元相比较甚至更少，审计报告也没有反映出镇海炼化分公司有加价销售的行为，故审计报告载明的销售基准价3580元/㎡实际上就是审计后的实际成本价。镇海炼化分公司根据审计后的销售基准价3580元/㎡，结合金樟荣委托代建房屋的环境系数和楼层差价，计算出单价为3908.4元/㎡，总房款为603078.13元，应退还金樟荣房款3452.33元，一审法院对此予以确认。综上，金樟荣诉讼请求部分理由正当，于法有据，一审法院对合理部分予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、中国石油化工股份有限公司镇海炼化分公司于判决生效之日起十日内向金樟荣退还多收购房款3452.33元；二、驳回金樟荣的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2606元，由金樟荣负担2528元（已预交），由中国石油化工股份有限公司镇海炼化分公司负担78元。 二审中，当事人未向本院提交证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：金樟荣预缴的购房款是否应该退还以及退还多少，取决于审计后的实际成本价。根据一审法院查明的事实，芳辰丽阳住宅项目经全体业主投票选择，最终过半数业主选择由镇海炼化分公司审计处组织决算审计。镇海炼化分公司审计处作为审计机构程序合法，审计人员亦具备相应资质，出具的审计报告合法有效。金樟荣上诉称镇海炼化分公司审计处审计违法，依据不足，本院不予支持。根据双方签订的《芳辰丽阳住宅代建协议》，涉案住宅最终房款，根据审计后实际成本价结算。金樟荣上诉称涉案住宅未按《芳辰丽阳住宅代建协议》约定计算实际成本价，涉案住宅购房款计算错误，但未提供充分证据予以佐证，本院难以采信。一审法院依照《芳辰丽阳住宅代建协议》约定，根据镇海炼化分公司审计处出具的审计报告确定涉案住宅购房款，并无不当。 综上所述，金樟荣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9865元，由上诉人金樟荣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕伟东 审 判 员 俞灵波 审 判 员 赵保法 二〇二一年二月七日 法官助理 汪学良 代书记员 项凌燕