江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10960号上诉人（原审被告）：李生林，男，1963年4月24日生，汉族，户籍地南京市建邺区。上诉人（原审被告）：李月华，女，1975年5月24日生，汉族，户籍地南京市建邺区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：方昉，江苏联创伟业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周心同，男，1955年7月1日生，汉族，户籍地南京市玄武区。委托诉讼代理人：蒋永龙，江苏宪德律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯卉，江苏宪德律师事务所律师。上诉人李生林、李月华因与被上诉人周心同房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2020）苏0114民初2621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法由审判员李任飞独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人李生林、李月华及其委托诉讼代理人方昉，被上诉人周心同的委托诉讼代理人冯卉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李生林、李月华上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；由被上诉人承担所有诉讼费用。主要事实与理由：案涉协议书无效，一审法院适用法律明显存在逻辑混乱，曲解法律。即使协议书有效，一审判决刻意回避合同中关键条款，对事实做选择性认定，掩盖了事实真相。一、一审判决刻意回避关键事实，导致事实认定错误。1、案涉协议书由李学昌、李生林签署，协议书甲方（卖方）明确为李学昌和李生林，两人都在协议书抬头甲方处签字按指印。协议书第七条也印证李生林为甲方。在协议书底部同一位置有“甲方（签字）及甲方亲属(签字）”，李生林在“甲方亲属（签字）”旁签名按指印。一审判决只表述“李生林在协议书上甲方亲属处签名”，对合同甲方确认部分，显然是避而不谈。2、李生林在合同底部的签字，是对合同全部内容的确认，显然包括李生林作为合同签约者的身份，不能以其和李学昌具有亲属关系，而否定其合同主体身份。3、协议书第5条明确约定，如因为房屋增值等原因，甲方以房产证上的姓名是甲方为由，拒绝过户给乙方，并要求收回房屋时，甲方应赔偿乙方人民币拾万元整。协议书第6条明确约定，如乙方要求退还房屋并向甲方索取出资购房款时，甲方只付房价款伍万元整（无论房屋价值多少），乙方应该立即搬出该房，房屋归甲方所有。判决书中对此二条款明显避而不谈，对事实真相不进行全面阐述，在合同有效情况下，一审判决只能是“虚假公正”。二、根据协议书第5条、第6条的约定，上诉人有权收回房屋。1、协议书第5条约定上诉人保留房屋所有权，明确房屋增值情况下，甚至有权收回房屋，但要赔偿被上诉人损失10万元。现因房屋增值幅度超过了被上诉人预期，故反悔，导致诉讼。2、协议书第6条约定被上诉人也有权退还房屋，但其只能取回5万元购房款。如果房屋价格下降，该条款对上诉人显然不利。3、第5条、第6条内容是权利义务对等条款，没有任何不公平之处。双方对可能出现的情况，及自身利益的保护都做了约定。房屋价格的市场风险，双方都无法预料，只能按合同约定办理。4、根据第5条、第6条内容，双方因对房屋价格走势无法确定，故作此约定。民事判决应对合同内容作出全部认定，不能在选择性认定基础上作出判决。三、一审判决认为：申购依据是《南京市经济适用住房管理实施细则》，该实施细则系南京市为解决国有土地上被拆迁家庭居住困难而制定，与七部委《经济适用住房管理办法》规定的申购条件及程序并不相同，虽冠以“经济适用房”名义，实为拆迁安置房。1、协议书签署时间为2005年，故应适用2004年实施的《南京市经济适用住房管理实施细则》及2004年实施的《经济适用住房管理办法》。一审判决所确定的七部委《经济适用住房管理办法》实施时间为2007年，同时2004年《经济适用住房管理办法》作废。2、实施细则是有关机关或部门为使下级机关或人员更好地贯彻执行某一法令、条例和规定，结合实际情况，对其所做的详细的、具体的解释和补充，是主体法律、法规、规章的从属性文件。3、《南京市经济适用住房管理实施细则》第一条规定，为规范本市经济适用住房建设、销售和管理行为,保护当事人合法权益，根据建设部、国家发展改革委、国土资源部、人民银行发布的《经济适用住房管理办法》等有关法律法规，结合本市实际，制定本细则。第二条规定，本细则所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。根据上述二条规定，一审判决的认定没有事实依据、法律依据、逻辑依据。4、涉案房屋严格按照经济适用房申购程序购买，所谓“拆迁”只是导致购房人作出申购经济适用房的决定。购房人假定未遇上拆迁，同样具备购买经济适用房资格，只是购买后，其所承租的公房将要上交国家。本案中认定拆迁安置房没有任何事实依据及法律依据。行政主管部门对该房屋性质己经做出明确定性，其属行政核准事项，一审法院以审判权推翻有效行政决定，属于违法行为。5、一审法院已查明案涉房屋土地收益金并没有缴纳，说明案涉房屋是经济适用房。周心同辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，并不存在任何遗漏关键事实的部分。1、从案涉房屋的拆迁安置协议可以看出，李学昌系唯一的被拆迁安置人，因而一审法院认定的事实正确。周心同是依据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定而进行的诉讼，并不存在上诉人所称的刻意回避关键事实，至于协议书签字与否并不影响一审法院定案事实。2、协议书第五条系违约责任的约定，同该条的字面意思解释，仅是对于上诉人违约应当进行的一种违约处罚，不应当对该条进行扩大解释，因扩大解释会导致错误的结论；更无法得出上诉人所称的明确房屋增值情况下其有权收回房屋的结论。3、一审法院适用法律正确，周心同与李学昌签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定。现该房屋性质可以进行上市买卖交易，周心同与李学昌签订的合同应当真实有效。综上，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。周心同向一审法院起诉请求：1、判令李生林、李月华协助将南京市雨花台区不动产权证变更登记至周心同名下；2、李生林、李月华承担本案诉讼费。一审法院认定事实：李学昌与徐秀英系夫妻，徐秀英于1998年去世，李学昌于2011年9月去世。李学昌与徐秀英生育李生林、李斌、李勇、李月华，其中李斌、李勇已死亡。2004年11月27日，李学昌与南京市建邺区房屋拆迁安置办公室，就其名下位于河南房屋签订南京市房屋拆迁补偿协议，补偿金额为50000元。2004年12月31日，李学昌提交南京市市政重点工程被拆迁住房困难户购（租）经济适用房申请表，该表载明李学昌于2004年11月27日拆迁时家庭人口1人，同时提交南京市建邺区兴隆办事处、建邺区永定村村委会开具的无房证明。2005年12月25日，李学昌与南京市雨花台区城镇建设综合开发总公司签订意向性购房协议书，约定由李学昌预定位于雨花台区，建筑面积70平方米，每平方米为1800元，总房款126000元。2005年12月26日，周心同与李学昌签订协议书，约定“甲方（李学昌）原住在南京市建邺区，因国家建设需要在2004年12月2日拆迁，甲方将拆迁购置经济适用房的优惠政策有偿转让给乙方（周心同），乙方拿到房票后，即付给甲方房票转让补偿金贰万元整，今后无论房价涨跌等因素，双方均不得反悔。乙方所购置的经济适用房坐落在南京市雨花台区铁心桥春江新城，购房所需的手续费、契税费等资金全部由乙方支付，与甲方无关。由于房票上的名字是甲方，按照有关规定，乙方出资所购的房屋，目前产权证和土地证上只能写甲方的姓名，但该房一旦政策允许上市交易，甲方将通过南京市房产管理局、国土资源局使以上二证的所有权人和使用人变更为乙方，变更所需的一切费用由乙方支付。”李生林在协议书上甲方亲属处签名。2005年12月份，周心同向雨花台区城镇建设综合开发总公司支付购房款126000元，后向李学昌支付房票转让款2万元。2006年1月21日，李生林出具证明一份《证明》，内容为“今收到周心同购房最后一万元正，（以前给清）前欠条遗失作废，到止购房钱全部结清”。2008年年底，李学昌将案涉房屋交付给周心同入住至今。现案涉房屋尚未办理不动产权证书。一审审理中，法院向南京市住房保障中心调查，就案涉房屋土地收益金缴纳有关事宜进行咨询。南京市住房保障中心答复称案涉房屋如上市交易，需要缴纳土地收益金。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，双方均应依约履行。关于周心同与李学昌签订的房屋买卖合同是否有效。案涉房屋系李学昌因拆迁而申购的经济适用房，申购依据是《南京市经济适用住房管理实施细则》，该实施细则系南京市为解决国有土地上被拆迁家庭居住困难而制定，与七部委《经济适用住房管理办法》规定的申购条件及程序并不相同，虽冠以“经济适用房”名义，实为拆迁安置房。故周心同与李学昌签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，应当认定为有效。李生林、李月华以案涉房屋买卖合同损害国家和社会公共利益为由主张合同无效,一审法院不予支持。继承遗产应当清偿被继承人债务。李学昌的继承人李生林、李月华继受取得案涉房屋，也应依照法律规定继受李学昌与周心同的房屋买卖约定。案涉房屋已符合上市交易条件，李生林、李月华作为李学昌继承人，应当协助周心同将案涉房屋不动产所有权转移登记至周心同名下。待李生林、李月华办理完毕案涉房屋产权证后，周心同与李学昌之间签订的房屋买卖合同具备进一步履行完毕的条件即案涉房屋可以将房屋所有权证从李生林、李月华名下过户至周心同名下，过户所需费用按照合同约定由周心同承担。周心同自愿承担案涉房屋应缴纳的土地收益金，一审法院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院作出判决：李生林、李月华于判决发生法律效力之日起十五日内将位于南京市雨花台区不动产权证办理登记至李生林、李月华名下，并于上述房屋不动产权证办理完毕之日起十五日内协助周心同将上述房屋不动产所有权转移登记至周心同名下；办理上述转移登记手续需缴纳的税费由周心同承担；上述房屋上市交易所需缴纳的土地收益金由周心同承担。二审中，当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，2005年12月26日，周心同与李学昌签订的协议书第五条约定，如因为房屋增值等原因，甲方以房产证上的姓名是甲方为由，拒绝过户给乙方，并要求收回房屋时，甲方应赔偿乙方人民币拾万元整。协议书第六条约定，如乙方要求退还房屋并向甲方索取出资购房款时，甲方只付房价款伍万元整（无论房屋价值多少），乙方应该立即搬出该房，房屋归甲方所有。本院认为，合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。关于案涉合同的签订主体问题，周心同主张因拆迁协议上被安置人只有李学昌本人，其认为案涉房屋的拆迁利益属于李学昌，故其签订案涉协议书的相对人系李学昌。李生林上诉认为其在协议中作为甲方（卖方）签字，其应属于案涉协议书的签订主体。本院认为，周心同在案涉协议书中签字代表其希望与案涉房屋权利人订立合同的意思表示，周心同对其作出意思表示的相对方的解释具有事实依据，本院予以采信；现有证据不足以认定周心同有与李生林订立合同的意思表示，故李生林主张其系案涉协议书签订主体，本院不予采信。依法成立的合同，受法律保护。关于周心同与李学昌签订的案涉协议书的效力。根据法院查明的事实，案涉房屋系李学昌因拆迁安置取得，李学昌与周心同签订案涉协议书将案涉房屋出售，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，李生林、李月华主张合同无效,本院不予支持。关于李生林、李月华上诉主张依据案涉协议书第五条、第六条约定，其有权收回房屋的意见。本院认为，案涉协议书合法有效，当事人应按约定履行各自义务。依据协议书约定，周心同已负担全部购房款，并向李学昌支付房票转让费2万元，且2008年周心同已实际取得案涉房屋并入住至今。案涉协议书第五条是关于当事人因过户问题发生纠纷的约定，不能作为当事人可以违反约定，拒绝履行合同的依据。且李学昌已于2011年9月去世，李学昌在世时亦无违反约定、拒绝履行的意思表示，李生林、李月华作为李学昌的继承人，也应恪守诚信，按约继受李学昌履行与周心同的房屋买卖约定。综上，李生林、李月华的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16500元，由李生林、李月华负担。本判决为终审判决。审判员  李任飞二〇二一年二月四日书记员  汪海燕