辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2271号上诉人(原审原告)：邢雨，男，1976年4月17日出生，汉族，住沈阳市浑**。委托诉讼代理人：姚瑶，辽宁惠圣铭律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：曾文彬，男，1983年9月17日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：田传辉、辽宁六合律师事务所律师。上诉人邢雨因与被上诉人曾文彬房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初8027号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。邢雨上诉请求：1.撤销一审民事判决书，依法改判由被上诉人减免上诉人一个月租金29166元，或者将本案发回重审;2.一、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由:一、案涉场地被上诉人已实际使用，不存在经营损失，不存在抵消事实，不应与上诉人要求退还的租金进行扣减抵消。1、2020年7月31日，上诉人按照双方约定撤离案涉房屋，涉案房屋由被上诉人接管，且于8月1日已开始实际使用涉案场地用于堆放其所出售的石球，不存在其所述的租金损失。且租金属于预期利益、期待利益，是不可预见的利益，尤其是在疫情尚未结束情形下，被告是否能再以35万每年的价格出租该档口更不能确定。2、被上诉人遗忘在该档口的货物仅占一小部分的场地，且为档口侧方位置，不足以阻挡被告营业，按照经营石材的经营模式，档口外的场地是最重要部分，涉案档口外的场地约为1000平方米，被上诉人遗漏货物的占地几平米的面积，相对于该场地面积是不足以影响被告的经营的。3、被上诉人提供的一段8月29日的视频中，内容显示有人到涉案场地取走部分石材，被上诉人称其为本案上诉人，一审法院进而认定了上诉人存在封门的事实。其事实是错误的，从视频中无法确认取走石材的为上诉人，更无法形成基本的证据链。二、石材城的减免政策应由实际承租人享受，被上诉人应全额减免一个月租金。被上诉人系案涉档口实际承租人，因石材城的闭园，遭受了实际的损失，石材城的减免政策是为减轻承租人的经营负担，基于公平原则，应由实际承租人即上诉人享有减免政策。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，依法改判或发回重审，以维护上诉人的合法权益。曾文彬辩称，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。邢雨向一审法院起诉请求：判令被告减免退还原告一个月租金29166元（年租金35万元，月租金29166元）。一审法院查明事实：2017年原、被告签订租赁协议一份，约定被告将沈北新区沈阳闽南石材城二期B2-29、30号档口整体转租给原告，租期2017年5月1日至2020年4月30日，年租金为350,000元。签约后，原告现已交纳三年租金。因新型冠状病毒的疫情影响，该房产的所有人沈阳闽南实业有限公司于2020年2月向全体业户发出通知，给予承租的闽南石材城全体业户减免2020年2月租金。之后原告根据免租期约定实际使用案涉房屋至2020年7月31日。后双方发生肢体冲突并报警。原告在租赁场地留存部分实物。被告举证原告使用废弃石材将案涉房屋大门堵住，导致2020年8月1日至2020年9月6日租赁场地无法正常使用，被告要求一并扣减处理。一审法院认为，疫情属实，案涉房产所有人给予的一个月租金减免，在承租人、次承租人之间不当然适用，现原、被告之间就疫情减免租金不能形成一致，但是在被告实际享受租金减免一个月的情况下，依公平原则，原、被告之间按半个月租金减免处理。原告租赁案涉场地用于经营石材业务，原告2020年7月31日撤离，但在案涉租赁场地留存部分实物，嗣后双方发生肢体冲突并报警，矛盾激化，被告初步举证案涉房屋石材封门直至2020年9月6日的事实，且至2020年8月29日原告又自案涉场地取走了部分石村，则被告称原告封门有基本的证据链条相互印证，符合民事诉讼高度盖然性标准，在此情形下，原告称不排除被告自行封门制造假象以索赔，依相关规定，原告有义务举证被告撤离时案涉房屋门口并无石材障碍或系原告自行封门，但经法庭特别询问及至判决作出前，被告并未能提供任何相应证据，依证据规则，被告应承担相应不利后果。同时，石材封门系双方矛盾引发，对此均有过错，过错按各50%处理为宜。鉴于上述情形，以月租金为标准，租金减免按半个月处理，封门损失各负担18.5天，两事项系同一租赁引起的纠纷，被告抗辩扣减，为减少诉累，一并扣减抵销，则原告诉求退还金额因低于被告要求扣减的金额，故被告无须支付。一审法院判决：驳回原告邢雨诉讼请求。案件受理费已按减半收取265元，原告负担。二审中当事人围绕上诉请求提交新证据，本院组织当事人进行举证质证。上诉人邢雨二审提交证据：证据一、7月31日双方发生纠纷视频，用以证明:视频看出原告遗留货物仅在侧方门口向外较远位置，且占位比较少，不足以影响被告正常营业。证据二:8月2号、8月29号监控截屏照片、涉案档口现状照片，用以证明:8月2号的监控截屏照片证明货物(石球)已堆放在涉案档口，到8月29日，档口区域被告完全利用，且从被告目前关于该门的利用状态看，货物已堆至门口位置，可以推断被告并未用该门作为档口正常出入口，即便有所阻挡，也不影响其正常利用涉案档口。证据三:书面证词，用以证明:被告已从2020年8月1号开始实际使用涉案档口区域，正常利用该区域出入货物，不存在任何损失。被上诉人曾文彬质证称：对视频、照片，真实性没有异议，关联性有异议，可以证明上诉人堵住门市出入口。需要说明，案涉房屋用途是门市，门市出入门被堵住37天无法开业，必然会有损失，该组证据不能实现上诉人证明目的。对证词，证人应当出庭作证，书面证词无效。因为门市出入门被堵死，被上诉人多次找市场方，最终市场方于2020年9月6日将堵门石材移除，该事实一审提供多段录像证明。证人证明事实与客观事实不符。对当事人提交的证据，本院结合案件事实，综合予以认定。除双方二审争议事实外，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：曾文彬从沈阳闽南实业有限公司承租案涉档口，将档口转租给邢雨。2020年初受疫情影响，沈阳闽南实业有限公司免除市场档口2020年2月份租金。虽然出租人和转租人之间租赁关系，不必然适用转租人和承租人之间。但是，在转租人无需承担2020年2月档口租金的情况下，再让承租人向转租人支付该月租金，超出了转租人和承租人之间约定租金取得的利益范围。而且，出租人减免租金目的在于缓解疫情期间经营业户的经济压力，故减免租金的利益应归属于实际经营业户。据此，一审法院依据公平原则，判决按半个月租金减免处理不妥，本院改判按照曾文彬自述与沈阳闽南实业有限公司之间的租金标准减免一个月租金，即曾文彬应当退还邢雨2020年2月份租金21916元（26.3万元÷12个月）。因双方产生纠纷后矛盾激化，邢雨于2020年7月31日搬离租赁档口。邢雨搬离时在档口门前留下物品，阻挡档口门的出入，给曾文彬后续使用造成不便，邢雨应当对其不当行为承担赔偿责任。对于承担赔偿责任的程度，根据一审卷宗内档口门前现场照片，邢雨遗留在档口门前的物品并非难以移动的大宗货物，从物品占用区域和堆放量看，如果曾文彬急于使用档口，可以利用监控、手机拍摄取证，找市场方见证等多种措施，将货物移至旁边或者放置他处，并不足以造成档口37日无法使用。一审法院认定邢雨给付曾文彬18.5日的租金损失过重，本院改判邢雨按照其与曾文彬之间的租金标准赔偿曾文彬10日的租金损失9589元（35万元÷354日×10日）。虽然曾文彬一审未提出反诉请求，但考虑到双方主张基于同一租赁关系，为减少诉累，一审法院一并处理并无不当，上述款项抵扣后，曾文彬应当退还邢雨租金12327元（21916元-9589元）。另，双方对于本案诉讼均负有一定责任，诉讼费应由双方共同承担为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初8027号民事判决；二、曾文彬于本判决生效之日起三日内一次性退还邢雨租金12327元；三、驳回邢雨其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费265元，由邢雨承担132.50元，曾文彬承担132.50元。二审案件受理费529元，由邢雨承担264.50元，曾文彬承担264.50元。本判决为终审判决。审判长  王虹审判员  赵钺审判员  金鑫二〇二一年二月七日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；