新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终20号   上诉人（原审被告）：新疆图发信息科技有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区乌昌路**。   法定代表人：张瑾，该公司总经理。   委托诉讼代理人：张代曾，新疆思睿律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：罗亮秀，女，1954年10月12日出生，汉族，新疆众和股份有限公司退休职工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。   委托诉讼代理人：欧丽娜，新疆珅盟律师事务所律师。   上诉人新疆图发信息科技有限公司（以下简称图发公司）因与被上诉人罗亮秀房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2020）新0106民初1200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭于2021年1月18日开庭进行了审理。上诉人图发公司的委托诉讼代理人张代曾，被上诉人罗亮秀的委托诉讼代理人欧丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   图发公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回罗亮秀的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。我公司在履行与罗亮秀签订的2018年4月23日租赁合同过程中，向罗亮秀交付了涉案商铺。罗亮秀提出要经营餐饮，需要单独用电以及上、下水并进行电力改造，故我公司雇佣的案外人施海军、董小财在罗亮秀雇佣的装修设计师的指示下，对涉案商铺的上、下水以及电力进行改造，后将涉案商铺交付罗亮秀。一审查明我公司出租给罗亮秀的涉案商铺已于2019年5月底被居然之家收回，并认定我公司没有处分权，与事实不相符。涉案商铺以及包括居然之家七层电影院旁边以餐饮为主的休闲娱乐区域，至今仍由我公司实际经营。一审认定我公司对涉案商铺没有处分权，从而认定合同无效没有事实及法律依据。我公司在履行涉案租赁合同的过程中，已向罗亮秀交付了符合租赁用途的涉案商铺，罗亮秀因其自身原因不想继续经营并要求解除合同，没有法律依据。综上，请求二审法院查明事实，依法支持我公司的上诉请求。   罗亮秀辩称，不同意图发公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求依法予以维持。图发公司将涉案商铺转租给我时，并未向我告知其与居然之家之间的租赁合同期限，截至涉案商铺所在的区域被居然之家收回时，图发公司既没有对该区域进行分割，也未履行涉案租赁合同约定的上、下水的改造义务，且整体的二次消防审核一直没有通过，故涉案商铺并不具备对外出租的条件，双方也没有按照涉案租赁合同的约定办理书面移交确认书。图发公司上诉称向我交付了适格的涉案商铺无事实依据。综上，请求二审法院依法驳回图发公司的上诉，维持原一审判决。   罗亮秀向一审法院起诉请求：1．判令解除罗亮秀与图发公司于2018年4月23日签订的《租赁合同》；2．判令图发公司立即向罗亮秀退还租金160,000元。   一审法院认定事实：2018年4月23日，罗亮秀（承租人、乙方）与图发公司（出租人、甲方）签订一份编号为JR025《租赁合同》，约定甲方同意将坐落在新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市经济技术开发区高铁北一路555号居然之家商铺出租给乙方使用，该商铺位于居然之家七层电影院入口处25号铺，签约面积为190平方米，用于经营啊咕咔咔牛蛙大咖；乙方声明其在签订本合同前已经到现场视察过租赁商铺并已确认租赁面积，对租赁商铺及现有装修、设施状况已充分了解。第二条租赁期及相关费用约定：本合同租赁时间为叁年，从2018年4月23日起至2021年11月14日止，2018年4月23日到2018年11月15日为装修免租期。装修免租期内乙方仅承担物业管理费及其他相关费用。双方约定，合同有效期内均按年支付租金；每期租金在当年到期前一个月内缴纳，款项到账后甲方向乙方出具相应的凭证；该商铺日租金及相关费用基价以2.31元／天／平方米起算，总租金为160,000元，此价格为不含税价格，如需开具税票，由乙方向甲方申请，甲方代为开具，税金由乙方自行承担，租金自第二年起每一年在上一年度的租金的基础上递增0％，第三年在第二年基础上递增5％；费用缴纳清单模拟计算详见下表。商铺租金：第二年度租金：160,000元；第三年度租金：168,000元。合同第三条商铺交付要求约定：1．乙方所租赁的商铺达到使用条件后，甲方将该商铺内完好相关设备及附属设施移交乙方，双方签字确认；2．自甲方电话通知该商铺交房之日起开始计算装修期、免租期，并且办理相关商铺移交手续；3．若该商铺在交付期限时不符合交付使用条件，甲、乙双方同意免租期及租期相应顺延，待该商铺具备交付使用条件后，甲方及时通知乙方接受该商铺，双方互不承担违约责任；4．乙方未经甲方书面同意或没有甲方交付时间变动情况的，自甲方通知乙方交付之日起开始计算装修期、免租期和租赁期。乙方超过15日不办理租赁物的接收手续的，甲方有权不予退还租赁定金及有权收回该商铺并终止合同。甲方同时有权将该商铺租赁予第三方，并由乙方承担一个月应缴费用作为违约金；5．甲乙双方共同确认，在签订本合同前，乙方已视察过该租赁物的现场，并对租赁物的可利用空间、位置、配套、容积、使用性能、共用部位等均无异议。在交付租赁物时，双方应签署“租赁物移交确认书”予以确认。第五条权利和义务约定：14．乙方负责商铺二次装修的消防报建等与之相关的消防验收手续。15．甲方负责公共区域装修，以及天然气、上下水、电路的基础装修。第十条其他约定：3．乙方同意按现状承租该商铺，该商铺的工程改造及费用均由乙方负责承担；5．本协议壹式叁份，各具同等法律效力。本合同由甲方执贰份乙方执壹份，具有同等法律效力。该合同落款甲方处有乌鲁木齐市图发工贸有限公司合同专用章签章，乙方处有罗亮秀签字、按手印。合同签订后，罗亮秀陆续向图发公司支付租金150,000元、定金10,000元，图发公司分别于2018年4月23日、2018年8月14日向罗亮秀开具收据一张，两张收据上均有乌鲁木齐市图发工贸有限公司财务专用章签章。涉案“居然之家电影院×号铺”位于居然之家电影院旁边以餐饮为主的休闲娱乐区域，该区域于2018年5月左右由居然之家方预租给图发公司，面积约为1000多平方米。2019年5月底，居然之家方将该区域收回。该区域至罗亮秀一审起诉时仍未进行分隔。另查明，2019年10月18日，图发公司名称由乌鲁木齐市图发工贸有限公司变更为新疆图发信息科技有限公司。一审法院认为，一审法院调取并收集的询问笔录，结合罗亮秀、图发公司的陈述能证实，图发公司基于与居然之家方的租赁合同关系，租赁高铁北一路×号居然之家电影院旁边以餐饮为主的休闲娱乐区域，并将该区域中面积为190平米的“居然之家电影院×号铺”转租给罗亮秀，后居然之家方于2019年5月底将该部分区域收回。图发公司对询问笔录的真实性不予认可，故不认可居然之家方已收回该区域，但其在一审法院于2020年6月10日组织的庭审中，陈述罗亮秀租赁的场地系“餐饮广场”之外的区域，其因与乌鲁木齐居然百悦房地产开发有限公司签订租赁合同而对该区域享有使用权，该租赁合同其一审庭后提供。后其在一审法院于2020年9月28日组织的第二次庭审中提交《乌鲁木齐居然之家高铁站店餐饮广场租赁合同》，证实其对该区域拥有合法处置权，但该合同系其与新疆居然之家商业管理有公司所签订，合同约定租赁物为“餐饮广场”，故其陈述相互矛盾，且该合同系复印件，罗亮秀对该合同的真实性不予认可，故对该合同的证明力不予确认。且在（2019）新0106民初1886号案件审理过程中，图发公司认可该区域已被居然之家方收回的事实，现图发公司在本案中的陈述与其在另案中陈述相矛盾，其又未提供有效证据证明其陈述，故对图发公司该陈述，不予采纳。罗亮秀与图发公司在平等自愿、协商一致的基础上就该商铺签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，但该合同约定的租赁期限为2018年4月23日起至2021年11月14日止，后居然之家方于2019年5月底将案涉租赁物所在区域收回，图发公司即对该部分区域不享有任何权利，无权处分该部分区域，故罗亮秀、图发公司签订的《租赁合同》中约定的租赁期间为2019年6月至2021年11月14日期间部分效力应为无效，该合同租赁期间为2018年4月23日至2019年5月底期间部分内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同，对双方当事人即具有法律约束力，双方均应依照合同履行约定的义务，否则应承担相应的违约责任。本案的争议焦点：罗亮秀要求解除双方签订的《租赁合同》有无事实及法律依据，图发公司辩称，不同意解除合同，图发公司已通知罗亮秀交付房屋，且按照罗亮秀要求对涉案租赁物用电以及上、下水等附属设施进行改造，关于租赁区域的隔断，应当由罗亮秀进行。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方签订的租赁合同中约定：“在交付租赁物时，双方应签署“租赁物移交确认书”予以确认”，“甲方负责公共区域装修，以及天然气、上下水、电路的基础装修”。本案所涉商铺面积约为190平方米，该商铺所在区域整体面积约为1000多平方米，截至居然之家方收回该区域止，该区域仍未进行分隔，客观上不具备交付条件，图发公司亦未提供有效证据证实其事实主张，对图发公司该抗辩意见，不予采信。关于解除《租赁合同》，一审法院受理本案时间为2020年4月25日，其时合同已无效，故罗亮秀该项诉讼请求，于法无据，不予支持。关于罗亮秀要求图发公司退还房屋租金160,000元的诉讼请求有无事实及法律依据，图发公司辩称，不同意罗亮秀的诉讼请求。一审法院认为，就租赁合同中约定的租赁期间为2018年4月23日至2019年5月底期间有效部分，图发公司不履行合同义务，未向罗亮秀交付商铺，已构成违约，应当承担赔偿损失的违约责任；就租赁合同中约定的租赁期间为2019年6月至2021年11月14日期间无效部分，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故罗亮秀该项诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。判决：一、驳回罗亮秀要求解除与图发公司于2018年4月23日签订合同号为JR025《租赁合同》的诉讼请求；二、图发公司于判决生效后十日内给付罗亮秀款项160,000元。   二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中，图发公司对于涉案商铺所在的休闲娱乐区域，该区域于2019年5月底被居然之家方收回的事实不认可，并主张该区域至今由其实际经营使用。罗亮秀对此不予认可。对此，本院经审查认为，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院在审理（2019）新0106民初1886号案件中，向居然之家方经理制作了询问笔录，图发公司对该询问笔录的真实性予以认可，现图发公司提出的异议与其在前述案件中的陈述意见相互矛盾，且对于该区域至今由其实际经营使用的主张并未提供有效证据加以证明，故本院对图发公司主张的事实不予确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为：1．罗亮秀与图发公司签订的租赁合同是否有效；2．涉案租赁合同是否需要解除，罗亮秀要求图发公司返还租金160,000元的诉讼请求有无事实及法律依据。对此本院分析认定如下：   一、关于涉案租赁合同的效力问题。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条规定：“民法典成立前的合同，适用当时的法律、司法解释的规定无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”。《中华人民共和国民法典》第六百四十六条规定：“法律对于其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照适用买卖合同的有关规定”。第五百九十七条第一款规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任”。民法典施行前对于无权处分的效力问题并无明确规定。根据上述法律规定，有偿合同可以参照适用买卖合同的有关规定，故无权处分订立的租赁合同应属有效合同，因此，涉案租赁合同的效力，不以图发公司是否享有标的物的所有权或者处分权为要件，涉案租赁合同应为有效合同。一审法院对于涉案商铺所在的休闲娱乐区域被收回后，图发公司对涉案商铺无权处分，合同无效的认定，属于法律适用错误，本院予以纠正。   二、关于涉案租赁合同是否需要解除，罗亮秀要求图发公司返还租金160,000元的诉讼请求能否成立的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，图发公司主张其已向罗亮秀交付了涉案商铺，而罗亮秀对此不认可，则应由图发公司向法庭举证证明该事实。现双方当事人并未依据合同约定签署租赁物移交确认书，且截至涉案商铺所在的休闲娱乐区域被收回时，该区域仍未进行分割，也不具备交付条件。因此，图发公司就其主张并未提交充分有效的证据予以证明，本院对图发公司的该上诉意见不予采纳。图发公司未履行交付商铺的合同义务，其行为已构成违约，罗亮秀要求解除合同并返还租金的诉讼请求，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。一审法院对于罗亮秀要求解除合同的诉讼请求未予支持，属适用法律错误，本院予以纠正。图发公司认为已向罗亮秀交付了适租商铺，罗亮秀因其自身原因不想继续经营并要求解除合同的上诉理由，无事实及法律依据，本院不予采信。   综上所述，图发公司的上诉请求不成立，但一审法院对于涉案租赁合同的效力认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第五百九十七条、第六百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条规定，判决如下：   一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2020）新0106民初1200号民事判决第二项，即：新疆图发信息科技有限公司给付罗亮秀租金160,000元；   二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2020）新0106民初1200号民事判决第一项，即驳回罗亮秀要求解除与新疆图发信息科技有限公司于2018年4月23日签订合同号为JR025《租赁合同》的诉讼请求；   三、解除罗亮秀与新疆图发信息科技有限公司于2018年4月23日签订的《租赁合同》，合同号为JR025。   上述款项，新疆图发信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案一审案件受理费1,750元（罗亮秀已预交），由图发公司负担；二审件受理费3,500元（图发公司已预交），由图发公司负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   庞艳   审  判  员   高茜   审  判  员   焦玉   二 〇 二 一 年 二 月 二 十 五 日   书  记  员   马平