浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初4751号原告：凌炎华，男，1962年9月2日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：叶家盛、陈国山，浙江泽大（绍兴）律师事务所律师。被告：凌阿庆，男，1951年8月30日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：凌伟，男，1977年10月14日出生，汉族，住绍兴市越城区，系被告凌阿庆之子。同时系被告凌云花、凌银花委托诉讼代理人。被告：凌云花，女，1943年4月20日出生，汉族，住绍兴市越城区。被告：凌银花，女，1958年12月26日出生，汉族，住绍兴市越城区。被告：叶凤仙，女，1953年7月2日出生，汉族，住绍兴市越城区。被告：凌阿林，男，1974年10月12日出生，汉族，住绍兴市越城区，同时系被告叶凤仙之委托诉讼代理人，系被告叶凤仙之子。被告：凌玲娣，女，1972年12月9日出生，汉族，住绍兴市越城区。第三人：绍兴高新技术产业开发区开发建设有限公司，住所地绍兴市滨海新区南滨东路****-2。法定代表人：张彩红，董事长。委托诉讼代理人：顾群英、钱哲盈，浙江大公律师事务所律师。原告凌炎华与被告凌阿庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月25日立案受理，依法适用简易程序。诉讼中，原告申请追加绍兴高新技术产业开发区开发建设有限公司为本案第三人，申请追加凌云花、凌银花、叶凤仙、凌阿林、凌玲娣为本案共同被告，本院经审查，依法予以准许。本案于2020年9月11日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，并于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈国山，被告凌阿庆委托诉讼代理人凌伟，被告凌云花、凌银花、凌阿林（同时系被告叶凤仙委托诉讼代理人）、凌玲娣两次到庭参加诉讼。第三人委托诉讼代理人顾群英到庭参加第一次庭审。原告委托诉讼代理人叶家盛，第三人委托诉讼代理人钱哲盈到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求（变更后）：一、依法确认原告与凌阿龙签订的“绝卖书”合法有效；二、第三人将西畈公寓14幢206室房屋及相应配套自行车库的产权变更登记至各被告名下，待各被告成为案涉房屋的所有权人后立即协助原告将案涉房屋及相应配套自行车库变更登记至原告个人名下；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告凌阿庆与凌阿龙系父子关系，凌阿龙现已去世。原告与凌阿龙于1995年1月25日签订“绝卖书”一份，“绝卖书”约定凌阿龙将西畈公寓14幢206室的房屋出卖给原告，房屋价款为36240元，并约定待该房屋可办理房产证时，出卖方需协助买受人办理房屋过户登记手续。原告签订“绝卖书”后，于1995年1月25日将房款全额支付给凌阿龙，凌阿龙在收到款项后出具收条一张。凌阿龙在交付房屋后，原告一家从1995年开始入住该房屋，并且在1998年后，原告一家将该房屋用于出租至今。现案涉房屋满足办理房屋过户登记的条件，原告多次要求被告协助办理该房屋的过户登记，但被告一直予以拒绝。原告为维护自己的合法权益，现诉至法院，望判如所请。补充的事实与理由：各被告系凌阿龙的合法继承人。被告凌阿庆辩称：车棚与绝卖书时间相差3年半，双方签订的绝卖书中没有写明车棚，车棚是原告自己向居委会买的，是不合法的。被告凌云花、凌银花辩称：需要有代价。其他与被告凌阿庆一致。被告叶凤仙、凌阿林辩称：凌阿龙有两个儿子，被告叶凤仙、凌阿林、凌玲娣是凌阿龙大儿子一方的继承人。案涉房屋买卖其实是无效的，买的时候是私下交易的，凌阿龙妻子是不知情的也是不同意卖掉的，凌阿龙大儿子也是不清楚的，两家关系不好，村里应该都知道的，买卖是不合法的，而且房子的价格也很低。大人的财产，作为两个儿子都是有份的，凌阿龙大儿子对卖房子是不清楚的，现在也已经去世。被告凌玲娣：明明当时被告的爷爷奶奶（凌阿龙及其妻子）都在世，为何绝卖书上没有被告奶奶的名字。第三人述称：对原、被告之间的买卖关系不清楚。若法院确认买卖合同有效，各被告是凌阿龙的合法继承人，第三人同意按照法院判决，协助将案涉房产过户至凌阿龙继承人名下。案涉房产已于2018年1月25日办出了大证，就在第三人名下。第三人办出大证后，因为是拆迁安置房，所以第三人已将大证移交给稽山街道，再由街道移交给原西畈社区居委会（现在是大众社区居委会），现大证原件在大众社区居委会。按照常规的流程，应由凌阿龙持拆迁安置的资料去社区居委会领取大证，之后来第三人处开具发票，再去不动产登记中心办理过户。因凌阿龙已去世，可由各合法继承人持有合法的继承依据去居委会领取大证，再来第三人处开票，后去不动产登记中心办理过户。本院经审理认定事实如下：经核实，凌阿龙（1916年2月18日出生，1998年12月16日死亡注销户口）与姜美香（1920年9月2日出生，2000年12月19日死亡注销户口）系夫妻关系，双方生育有被告凌云花、凌云忠（2018年11月5日死亡注销户口）、被告凌阿庆、被告凌银花。凌云忠与被告叶凤仙系夫妻关系，双方生育有被告凌玲娣和被告凌阿林。1995年1月25日，原告凌炎华（乙方、买方）与凌阿龙（甲方、卖方）签订《绝卖书》一份，载明“甲方坐落在西畈新村拆迁东幢206室住房壹套，建筑面积为60.4平方米，东至一号路，南至西畈新村拆迁住宅楼，西至西畈新村拆迁西幢，北至鲁迅东路。甲方因本人年老，经济不足，此房无款找补，正好通过介绍，乙方需房，甲方三代人通过商定，决定绝卖房屋于乙方凌炎华户。房价为每平方米人民币陆佰元整，计人民币总额为叁万陆仟贰佰肆拾元整。乙方由于当时家定住房急需，特向甲方购买此房，当时经双方协商价定为以上此价。乙方买下此房，由乙方一次性付给甲方房款计人民币叁万陆仟贰佰肆拾元整。款清后，甲方应把新房所领的一切房产证件全部交给乙方所有，今后在办理过户公证手续时，甲方应帮助协同乙方办好，并行于方便。在形势变化下，甲乙两方双方都无任何理由变更当时双方一致协商定价，一律为每平方米人民币陆佰元整，计人民币总额为叁万陆仟贰佰肆拾元整为准。今后，乙方需办理过户公证手续时，一切费用由乙方负担（在过户之前，如国家征收房产税，也同样由乙方负担）。为双方不留后患，特立此房绝卖书两份，甲乙两方各执壹份，以此为凭，以便查照”。落款甲方处有“凌阿龙”签字和印章，乙方处有凌炎华签字和印章；甲方证明人处有“凌阿庆”签字和印章、凌伟签字和捺印，乙方证明处有王某签字；执笔人为鲁某，并该有印章。绝卖书签订当日，原告付清了购房款36240元。根据证人鲁某、王某陈述，上述绝卖书签订当时现场在场人员除两位证人外，为凌炎华、凌阿庆和凌伟，凌阿龙和凌阿庆的名字系由凌伟所签，凌阿庆当时确认系经过父母凌阿龙和姜美香同意卖房。证人鲁某同时陈述，其拆迁后租住至姜美香家旁，平时谈及案涉房屋买卖时，姜美香表示知道卖房的事情。上述《绝卖书》签订后，案涉房屋交由原告凌炎华居住使用至今。1998年11月11日，绍兴经济开发区拆迁所与绍兴经济开发区西畈居民委员会共同出具《缴款通知》，载明“凌阿龙户，经抽签核实，你户所购的自行车库为14幢，第026号车库，面积为4.46平方米，价格为320元/平方米，计人民币为1427.20元。此款请你在11月25日前到西畈居委会缴清，逾期不缴者作自动放弃处理”。1998年11月24日，原告凌炎华持上述《缴款通知》以凌阿龙的名义向绍兴经济开发区西畈居民委员会购买了14幢第026号自行车库，共计支付人民币1427.2元。另查明，1992年11月14日的《绍兴市城东新区开发建设委员会拆迁户调查表》显示，凌阿龙户安置人口为2人，即户主凌阿龙和妻子姜美香；被拆迁房屋建筑面积为13.17平方米。案涉西畈公寓14幢三单元206室（建筑面积60.75平方米）房屋已首次登记于第三人绍兴高新技术产业开发区开发建设有限公司名下。不动产权籍调查配号凭证显示，坐落于西畈公寓****的辅房实测建筑面积为4.1平方米，用途为自行车库。案涉拆迁安置房屋可以办理权证时，因凌阿龙和姜美香已死亡，拖延办证至今。以上事实由原告提交的绝卖书1份、收据1份、自行车库缴费通知及收款收据1份、村委居住证明1份、房屋租赁合同复印件1份、有线电视用户证1份、水电发票1组、依调查令调取的拆迁户调查表和房屋价格评估表各1份、依调查令调取的凌阿庆户和凌阿龙户的户口登记表各1份、凌云忠家庭证明1份、证人鲁某证言1份、证人王某证言1份；第三人提交的不动产权证登记材料复印件1份；本院调取的凌云忠注销户口证明1份及当事人的庭审陈述予以证实。六被告未向本院提交证据。本院对上述证据予以认定。本院认为，关于合同效力问题。根据证人陈述可知，案涉房屋出卖时，被告凌阿庆确认已跟父母凌阿龙和姜美香说过卖房事宜；房屋出卖后，姜美香曾在闲谈时表示知道案涉房屋买卖的事情。同时，案涉房屋出卖后一直由原告占有使用管理，房屋出卖后至凌阿龙和姜美香过世时，未有证据显示这几年时间里凌阿龙和姜美香曾对案涉房屋买卖提出过异议；而且凌阿龙和姜美香的两名儿子凌阿庆、凌云忠均与原告居住于同一小区西畈公寓内，对父母名下案涉拆迁安置房屋的情形应有所了解，如认为案涉房屋未出卖，按照常理应会对案涉房屋进行查看、管理、收益和处分，但案涉房屋实际一直由原告占有使用管理，亦未有证据显示被告方曾对案涉房屋提出过异议。结合案涉房屋出卖当时，凌阿龙和姜美香分别系将近79岁和75岁的老人，由儿子凌阿庆和孙子凌伟出面处理房屋买卖事宜，亦符合农村社会风俗。故综合上述分析和本案情形，本院认为凌阿龙和姜美香对案涉房屋买卖知情且同意。原告要求确认案涉绝卖书合法有效的诉请，本院予以支持。鉴于凌阿龙和姜美香已过世，被告凌阿庆、凌云花、凌银花、叶凤仙、凌阿林、凌玲娣作为继承人，依法负有将案涉房屋登记于自己名下的义务，第三人应协助办理案涉房屋产权登记至六被告名下的手续。六被告在产权办理至其名下后，应协助原告办理产权变更登记至原告名下。关于自行车库问题。本案中，原告向本院提交了绍兴经济开发区拆迁所与绍兴经济开发区西畈居民委员会共同出具的自行车库缴款通知，以及绍兴经济开发区西畈居民委员会开具的自行车库收款收据，其中缴款通知的抬头为“凌阿龙户”，故依据常理该缴款通知应系发放给凌阿龙户的，而事实上现该缴款通知由原告持有，且原告依据该缴款通知向绍兴经济开发区西畈居民委员会支付了自行车库购置款，考虑自行车库与案涉房屋的关系，可以认为缴款通知系由凌阿龙户（同意）交由原告，由原告自行决定是否购置，故自行车库可以算作案涉房屋的附属，随房一并转让。综上，原告要求协助办理案涉房屋（含自行车库）分次过户手续的合理诉请，本院予以支持。自行车库以不动产登记机构记载为准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告凌炎华与凌阿龙于1995年1月25日签订的《绝卖书》有效；二、第三人绍兴高新技术产业开发区开发建设有限公司应于本判决生效之日起二十日内协助被告凌阿庆、凌云花、凌银花、叶凤仙、凌阿林、凌玲娣办理坐落于绍兴市越城区××公寓××幢××单元××室（含自行车库，以不动产登记机构记载为准）的不动产变更登记手续至被告凌阿庆、凌云花、凌银花、叶凤仙、凌阿林、凌玲娣名下；三、被告凌阿庆、凌云花、凌银花、叶凤仙、凌阿林、凌玲娣应于上述第二项不动产变更登记手续完成后二十日内协助原告凌炎华办理坐落于绍兴市越城区××公寓××幢××单元××室（含自行车库，以不动产登记机构记载为准）的不动产变更登记手续至原告凌炎华名下。案件受理费9800元，由原告凌炎华负担4900元，由被告凌阿庆、凌云花、凌银花、叶凤仙、凌阿林、凌玲娣负担4900元，六被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  俞颖尔人民陪审员  楼敏燕人民陪审员  张 江二〇二一年二月十八日书 记 员  陈 柠?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。