山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0103民初528号原告：巩辛，女，1988年7月25日生，汉族，交通银行股份有限公司山东省分行员工，住济南市历城区。委托诉讼代理人：马永杰，山东众寻律师事务所律师。被告：济南骏茂房地产开发有限公司，住所地山东省济南市市中区王官庄**普利青城雅居**楼2-102-1。法定代表人：李戈，总经理。委托诉讼代理人：刘莹，女，该公司员工，住济南市槐荫区。原告巩辛与被告济南骏茂房地产开发有限公司（以下简称骏茂房地产开发公司）定金合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巩辛及其委托诉讼代理人马永杰、被告骏茂房地产开发公司法定代表人李戈的委托诉讼代理人刘莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巩辛向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告返还定金3万元。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2020年8月初，原告了解到被告开发的中骏天誉花园项目后，于2020年8月16日到被告售楼处，被告置业顾问王帅接待了原告。原告陈述枣庄有过两次贷款记录，第二次办理贷款时个人征信不显示第一次贷款的记录等信息，置业顾问让原告放心，无需担心贷款问题，没有贷不下来的款。当日，被告在未审核原告购房资格、贷款资格、个人征信、银行流水的情况下要求原告缴纳认购定金3万元。时候原告按照要求提交了个人征信、银行流水等材料，被告审核后通知原告想要贷款须先把前一笔贷款还上。原告无力再偿还上一个贷款，要求被告退还定金，被告拒不退还，双方发生争议。原告认为基于对被告的信任才缴纳了定金，实际上是被告误导了原告，让原告误以为自己有贷款资格。庭审过程中，原告增加诉讼请求，要求解除原、被告签订的认购书（编号为JNTY202008160001）。被告骏茂房地产开发公司辩称，一、被告与原告签订的《认购书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，依法应予以保护。《民法典》第一百五十二条规定有下列情形之一的，撤销权消灭：当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权。被告与原告2020年8月16日签订《认购书》，原告行使撤销的权利已超过90日，撤销权消灭。二、原告充分知悉济南市相关限购限贷政策，被告已向原告充分告知。1、济南市商品房限购限贷政策系社会公开文件，原告作为购房者，在购房之前应当充分了解相关限购限贷政策，对自身是否具备济南市购房资格、贷款资格理应有清晰的认识，在原告未提交相应资料的情况下，不能苛求被告在签订认购书前对购房者自身购房条件进行实质性审查；2、原告已签署《购房承诺书》《银行按揭须知》及《认购书》，承诺其已充分知悉相关限购、限贷政策，可视为被告已采取特殊合理的方式提请原告注意其是否具备济南市限购区域住房购房资格及贷款资格。3、《认购书》第五条第一款及第二款约定，原告确认知悉国家、该房产所在地方各级人民政府及相关职能部门关于个人及家庭购房的一切资格、条件的审查要求（包括但不限于买受人身份、国际**籍、家庭成员名下的房屋面积、套数以及异地、境外购房等资格、条件等）的全部禁止性，限定性政策规定，并理解和接受国家、、地方各级人民政府及相关职能部门对上述政策规定的不时调整和变动无论何时，原告确认本人不属于禁止性、限定性政策法规不允许或限制购买的情形。原告对上述事项承担全部及独立保证责任，并愿意承担因此产生的所有责任及后果。如因政策调整，导致原告不具备购房资格致使《合同》无法网签，备案或者无法履行的，被告有权单方解除认购书，并将该房产另行出售，原告对此无异议。由此证明，原告已保证其具有购房资格及贷款资格，因限购限贷导致购房合同无法履行的，将由原告承担全部责任，被告有权没收原告定金。三、原告陈述被告工作人员误导行为无事实依据被告工作人员无任何误导原告的行为，为原告自愿签订《认购书》并同意按照《认购书》承担违约责任。四、被告已向原告寄送《解除函》，被告与原告签订的《认购书》已解除。《认购书》第一条明确约定，原告应于2020年8月23日之前与被告签订《商品房买卖合同》以及《补充协议》等附件（以下简称“合同”）；第二条明确约定，“若乙方未按被认购书约定的时间与甲方签订合同或未向甲方提交完整的按揭资料或未补足首付款的，则甲方有权没收乙方定金，解除认购书。”经被告多次催告，原告仍未与被告签订购房合同，因此，被告决定解除《认购书》并向原告寄送《解除函》，符合《认购书》约定。五、被告不存在使误解消费者等行为。被告已经按照法律法规的要求公示了涉案楼盘的相关信息、文件，销售人员在签约前对原告进行充分详实的说明，作为价值较大的大宗资产，原告称基于信任被告销售人员交纳了定金不符合事实，也不符合日常生活经验。六、涉案认购书合法有效，被告没收定金3万元，有合同和法律依据。首先，涉案合同合法有效，原告未按照认购书约定与被告签订购房合同，根据涉案合同第二条的约定被告有权没收定金。其次，原告作为具有购房经验的交易主体，在签订认购书之前应当对本人的购买能力和贷款情况进行全面了解和预判，并应当对本人签订的合同负责。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告称签订认购书后发现因为贷款资格问题无法获得银行贷款，这是原告的个人原因所致，应当承担定金被没收的法律后果。原告在起诉状中陈述合同不能履行是因为原告不能办理按揭贷款，但是在认购书签订后，济南地区的按揭贷款政策并无变化，一直以来的房贷政策是三套房不能够办理按揭贷款，原告隐瞒其已购买两套房的事实，签订认购书时称其能够办理贷款，签订认购书后又不能办理恰能证明原告存在违约行为。经审理查明：2020年8月16日，原告巩辛（乙方）与骏茂房地产开发公司（甲方）签订编号为JNTY202008160001的认购书一份，约定：甲乙双方经协商一致，就乙方认购甲方开发的位于济南市市中区东至规划路、西至白马山东路、南至天业路、北至刘长山路的中骏天誉花园商品房项目房产之相关事宜签订本认购书。乙方应于2020年8月23日前或甲方另行通知的期限内与甲方签订《商品房买卖合同》以及《补充协议》等附件，并按其于本认购书中所选定的付款方式支付购房款和办理有关手续。乙方认购3号楼2-502，建筑面积（暂定）128.70平方米；单价21082.47元每平方米；总价2713314元。若乙方未按被认购书约定的时间与甲方签订合同或未向甲方提交完整的按揭资料或未补足首付款的，则甲方有权没收乙方定金，解除本认购书……。乙方自认购书生效之日起7日内向甲方支付购房款总额的60%作为首付款，即1633314元。该认购书还约定，乙方确认知悉国家、该房产所在地方各级人民政府及相关职能部门关于个人及家庭购房的一切资格、条件的审查要求（包括但不限于买受人身份、国籍**籍、家庭成员名下的房屋面积、套数以及异地、境外购房资格、条件等）的全部禁止性、限定性政策规定，并理解和接受国家、、地方各级人民政府及相关职能部门对上述政策规定的不时调整和变动无论何时，乙方确认乙方不属于禁止性、限定性政策法规不允许或限制购买的情形。乙方对上述事项承担全部及独立保证责任，并愿意承担因此产生的所有责任及后果……。同日，原告巩辛向被告出具购房承诺书一份，载明：“本人意向购买济南中骏天誉花园住宅，并已完全知悉济南房地产相关政策细则规定。本人承诺1、本人具备购房资格，不受济南市限购政策影响，后期购房手续中由于个人原因导致无法办理的，所交款项不予退还。……”同日，被告向原告出具《银行按揭须知》一份，载明：“一、贷款对象1、借款人必须是年满18周岁具有完全民事行为能力的公民；2、有固定职业和稳定收入，能按时偿还贷款本息；3、与开发商签订购房协议，并同意用所购房产作抵押物；4、能够支付所购房产之必备首期房款；5、借款人、共有人、担保人及共同还款人无不良信用记录，贷款和贷记卡近2年内累计有6次或连续3次以上逾期还款记录者不予受理；6、借款人夫妻双方需无除房贷、车贷以外的消费贷款、经营贷款和对外担保、无大额信用卡负债，若有需结清并提供贷款还款通知单。说明……4、第三套以上住房贷款不予审批。（以各银行具体规定为准）……声明：如因客户个人信用不良、不如实告知银行已购房套数、收入不够、不按时缴交按揭资料等个人原因导致银行不予受理按揭贷款申请手续的，客户本人承担相应的责任。”该《银行按揭须知》后附：“本人已收悉以上银行按揭须知，且完全理解其全部内容，本人承诺签约当天按银行的要求提供齐全按揭相关的所有资料。如因本人在银行的个人信用记录不良、不如实告知银行已购买房屋套数、贷款次数、不能提供银行要求的按揭资料等个人原因导致银行不予受理按揭贷款申请手续的，本人愿意承当相应的责任。”原告巩辛在该承诺后签名并捺印确认。上述认购书及相关协议签订后，原告向被告缴纳人民币3万元。被告向原告出具收款收据一份，载明“交款人巩辛收款项目定金金额30000元备注济南中骏天誉洋房-3号楼-2-502”。被告于2020年8月27日向双方在认购书中约定的原告通讯地址邮寄催告函一份，要求原告于2020年8月30日前至被告项目售楼处办理合同签订事宜，该催告函于2020年8月29日退回。被告于2020年9月1日向双方在认购书中约定的原告通讯地址邮寄解除函一份，载明认购书签订后，经被告多次催告，原告未按认购书的约定与被告签订合同已构成违约，现通知解除该认购书，同时原告已支付的定金30000元被告不予退还。该解除函所附快递流水查询显示该邮件于2020年9月3日因原告拒收退回被告处。后被告于2020年9月7日再次向双方在认购书中约定的原告通讯地址邮寄解除函一份，解除函内容同上，该解除函所附快递流水查询显示该邮件于2020年9月9日因原告拒收退回被告处。另查明，截止至案涉认购书签订当日，原告巩辛名下尚有两笔个人住房贷款未还清。现原告主张该认购书目前尚未解除。当时其基于置业顾问无需担心贷款问题的承诺，与被告签订该认购书，并缴纳定金3万元。现因无法办理本案所涉房屋的按揭贷款手续，要求被告退还定金。关于其要求被告退还3万元定金的法律依据，原告主张该认购书既符合基于重大误解撤销认购书的规定，也符合认购书目的无法实现应当予以解除的规定。庭审过程中经本院向原告释明认购书的撤销与解除只能择一主张，原告增加诉讼请求要求解除原、被告签订的该认购书。被告对此不予认可，辩称被告置业顾问并未对按揭贷款的办理进行过承诺，仅是对原告办理贷款的事项进行了合理的提醒与解释，原告自愿与被告签订该认购书后未按约定支付首付款，已构成违约，该认购书自被告向原告发出解除函之日起已解除，原告所缴纳的3万元定金被告不予退还。为证明已向原告邮寄解除函，被告提交济南骏茂房地产开发有限公司解除函复印件及邮寄该解除函的编号为1023360978926的EMS交寄单、快递详细信息查询单及特快专递邮件查询回单各一份。关于该邮件的投递状态，快递详细信息查询单投递结果反馈显示2020年9月8日该邮件未妥投，备注（拒收），后于2020年9月9日退回济南骏茂房地产开发有限公司并由公司签收；特快专递邮件查询回单显示为本人收。原告对上述证据均不认可，主张从未收到该解除函。本院认为，关于该认购书的效力问题，原告巩辛与被告骏茂房地产开发公司签订的认购书系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应按约全面履行。原告主张该认购书目前尚未解除，但因不可归责于双方的事由致使商品房买卖合同无法订立，要求解除该认购书。被告辩称该认购书已于2020年9月7日向被告邮寄解除函之日起解除。本院认为，被告提交了编号为1023360978926的EMS交寄单、快递详细信息查询单及特快专递邮件查询回单等证据，但因该快递详细信息查询单及特快专递邮件查询回单对投递状态的记载不一致，且该EMS邮寄单复印件上没有原告的签收签字，故本院对于被告主张的原告已实际签收该解除函的意见不予认可，但上述证据可以证明被告在2020年9月7日向双方在认购书中约定的原告通讯地址邮寄该解除函的事实。因该认购书第五条第7款约定甲方可按认购书载明的乙方联系地址向其寄送书面通知，并自书面通知寄送后3日起即视为乙方已接到甲方所发出的通知（即使退件亦适用该约定），结合快递详细信息查询单投递结果反馈显示该邮件未妥投（备注拒收）的记载，根据合同约定本院认定该解除函于2020年9月11日送达到原告。原告确未按该认购书约定的时间向被告交纳剩余购房首付款并签订商品房买卖合同，被告依约向原告发送解除函解除该认购书不违反相关法律规定及合同约定，本院认定原、被告签订的编号为JNTY202008160001的认购书已于2020年9月11日解除。该认购书解除的原因系原告违约，即原告未按该认购书约定的时间向被告交纳剩余购房首付款并签订商品房买卖合同。现原告主张其基于对被告承诺可以贷款的信任才交纳了定金，随后因不具备贷款条件无法办理房屋按揭贷款导致未按认购书约定的时间向被告交纳剩余购房首付款，整个过程中原告没有过错。本院认为，根据原告提交的录音，可以认定双方签订认购书前，原、被告就原告是否符合贷款条件进行过充分沟通，被告工作人员也在一定程度上对原告可以贷款进行了初步确认。但首先，原告应明知录音中的工作人员并非银行工作人员，其对于原告是否符合贷款条件作出的解释也并不当然等同于银行贷款审批人员的承诺，影响银行贷款审批的因素有很多，原告是否符合贷款条件及是否能办理按揭贷款最终决定权在银行而非被告，因此原告对于上述陈述首先应持审慎态度。其次，截止至案涉认购书签订当日，原告巩辛名下尚有两笔个人住房贷款未还清，原告对该情况明知，且原告为银行工作人员，在其提交的录音证据中陈述自己就从事房贷相关业务，其对于房屋贷款的相关条件与要求应知悉。再次，通过上述谈话录音的具体内容，当时原告对自己名下尚有其他房屋贷款，按规定有可能不符合再次办理银行按揭贷款条件的事实有一定的认知，但原告仍自愿向被告交纳定金并签订认购书及银行按揭须知等材料，其自身对不符合贷款条件导致后续银行审批贷款未通过结果的发生持一定的放任态度。最后，通过原告提交的微信聊天记录截屏及双方当事人的陈述，可以认定在被告告知原告不符合贷款条件后，被告曾向原告商定延长房屋首付款交款时间以便原告通过其他途径解决房屋首付款问题，但因原告不同意导致双方未进一步签订房屋买卖合同，最终导致该认购书解除。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，因该认购书的解除系因原告未履行约定的债务，故对于原告要求被告返还3万元定金的诉讼请求，本院不予支持。因该认购书已于2020年9月11日实际解除，故原、被告所签认购书已无需本院再行判决解除。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告巩辛的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由原告巩辛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  刘鹏飞二〇二一年二月七日书记员  殷玉玺