浙江省金华市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）浙07执异3号 异议人（案外人）：戴由令，男，1951年8月18日出生，汉族，住浙江省义乌市。 申请执行人：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖大道****。 法定代表人：孙建华，董事长。 委托代理人：鲁邦升，浙江厚望律师事务所律师。 被执行人：金华市伟达置业有限公司，住所地，住所地：浙江省金华市婺城区宾虹西路**iv> 法定代表人：陈金潮。 被执行人：浙江伟达实业投资有限公司，住所地：浙江，住所地：浙江省义乌市荷叶塘开发区 法定代表人：陈金潮。 被执行人：陈金潮，男，1949年10月21日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被执行人：李银碧，女，1952年10月20日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被执行人：贝克曼集团有限公司，住所地：浙江，住所地：浙江省义乌市大陈镇利民路** 法定代表人：李兴林。 本院在执行申请执行人浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商资产公司）与被执行人金华市伟达置业有限公司（以下简称伟达置业公司）、浙江伟达实业投资有限公司（以下简称伟达实业公司）、陈金潮、李银碧、贝克曼集团有限公司金融借款合同纠纷一案中，于2020年11月30日作出（2020）浙07执恢82号通知书，责令戴由令于2020年12月30日前腾空退出坐落于金华市××路××号××幢××室××室××楼××楼××平方米的房地产。案外人戴由令不服，提出异议。本院受理后，依法组成合议庭，定于2021年2月5日进行公开听证，申请执行人浙商资产公司的委托代理人鲁邦升到庭参加听证，异议人戴由令经依法通知未到庭参加听证，本案现已审查终结。 异议人戴由令称，（2020）浙07执恢82号通知书内容认定错误，决定违法。2012年2月28日，戴由令与被执行人伟达置业公司就坐落于金华市××路××号××楼××楼××平方米的房地产租赁事宜签订了《房屋租赁合同》，租期20年，自2012年2月28日至2032年2月28日，总租金为980万元。合同还对其他权利义务做了约定。合同签订前，异议人已将租金980万元支付给了被执行人。异议人承租后，即由异议人实际控制使用。现通知书认为，本案所涉租赁合同，实际为以租抵债，不能对抗法院执行。异议人认为，该说法没有事实和法律依据。一、法院从未对异议人的请求进行听证或进行其他调查程序。据了解，所谓的“以租抵债”说法来源于陈华伟，但陈华伟既不是借款人，也不是出借人，也没有任何依据，却依此直接认定，没有任何依据。二、租赁合同客观存在，付款凭证充分，不存在所谓的以租抵债。三、退一万讲，就算存在以租抵债，行为发生在2012年2月28日，远早于本案，当时金融借款也没有逾期，可以对抗法院的执行。四、上述房产出租人因偿债，有可能失去上述房产的所有权时，异议人有权请求依据《合同法》第229条之规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。保护请求人的合法权益”。综上，请求：1.撤销（2020）浙07执恢82号通知书；2.立即停止对被执行人伟达置业公司所有的坐落于金华市××路××号××幢××室××室房地产的司法处置；3.确认异议人戴由令与被执行人伟达置业公司于2012年2月28日签订的《房屋租赁合同》合法有效，并确认异议人对伟达置业公司所有的坐落于金华市××路××号××楼××楼××平方米的房地产继续享有至2032年2月28日的租赁权。 异议人戴由令向本院提交了《房屋租赁合同》、进账单（回单）、汇兑来账凭证（回单）各一份以证明其主张。 申请执行人浙商资产公司称，一、中国银行股份有限公司金华市分行最早与伟达置业公司签订的《最高额抵押合同》时间是2011年12月12日，该时间早于戴由令所谓的房屋租赁合同的落款时间2012年2月28日。《最高额抵押合同》明确把登记在伟达置业公司名下的土地和在建工程抵押给中国银行股份有限公司金华市分行，然后中国银行股份有限公司金华市分行再以固定资产贷款合同的方式分次分批放贷给伟达置业公司。无论戴由令的《房屋租赁合同》是否合法、真实，都不能抵抗依法已经抵押给中国银行股份有限公司金华市分行的优先受偿权。二、根据伟达雷迪森酒店网页介绍，酒店是2014年开业，投资定位是五星级酒店标准，既然伟达置业公司对雷迪森酒店的投资定位是五星级，那么该酒店的功能区装修等一定会有统一规划，不可能还在建设当中就把部分房屋预先出租给他人使用，这是不符合常理的。由于酒店当时还在建设，伟达置业公司有关功能区还没有设置，戴由令不可能会一次性支付20年租金的方式承租一家在建工程的部分房产，而且根据戴由令提出异议的付款依据来看，上面是借款而不是支付租金，可见戴由令提起异议的房屋租赁合同应当是事后伪造。三、从《房屋租赁合同》的内容来看过于简单粗糙，对房屋租赁合同的内容，《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》都有规定，按照常人的思维，承租房屋的用途、违约责任这是最起码的条款。特别是作为一家五星级酒店里面的部分房产，伟达置业公司不可能不考虑戴由令承租房屋的用途，由此可见该合同是事后伪造。四、从雷迪森酒店现状来看，一楼东侧是陈华伟在经营。陈华伟是戴由令的女婿，同时又是陈金潮的儿子。陈华伟向金华市中级人民法院执行庭执行法官明确讲过，所谓租其实就是以租抵债，试图用以租抵债的方式拿点账回来。戴由令在异议书中提到所谓的以租抵债的说法来源于陈华伟，而陈华伟是戴由令的女婿，同时是陈金潮的儿子，一楼东侧也是陈华伟在经营，显然陈华伟所说的以租抵债是正确的，可信度很高。雷迪森酒店总27层，其中地下2层、地上25层，但、地上**、24是跳过，故酒店标注总共有28层。即房产证上的25层在酒店标注上是28层，经申请执行人实地查看，房产证上的25层即酒店标注28层功能是行政酒廊，主要用于两会或大型会议；酒店标注的25层是行政楼层客房。经向酒店三年以上工龄员工了解，酒店标注的25楼、28楼，均没有出租。戴由令异议申请中的25楼东侧承租应当是虚构，因为与现状差距太大，违背了常人的正常思维，结果只能是伪造。五、伟达置业公司把该房屋抵押给中国银行股份有限公司金华市分行时，没有声明有部分房产出租给戴由令的事实，而且伟达置业公司或者戴由令对该租赁事实也没有向房产管理部门去登记，假如伟达置业公司在做抵押登记时隐瞒出租事实，结果导致了本案纠纷。那么法律后果只有两个，一是伟达置业公司在申请本案贷款时涉嫌骗取贷款犯罪，假如伟达置业公司已经向中国银行股份有限公司金华市分行声明有租赁事实，由于中国银行股份有限公司金华市分行信贷人员没有进行调查，导致后果，那么中国银行股份有限公司金华市分行相关人员就涉嫌合同失职犯罪。假如该份合同是戴由令与伟达置业公司为了对抗执行事后伪造，那么戴由令与伟达置业公司的相关责任人员就涉嫌虚假诉讼犯罪要追究刑事责任。综上，申请执行人认为，戴由令提交的《房屋租赁合同》不具有合法性和真实性，该异议不足排除本案执行，请求驳回戴由令的执行异议。 本院查明，中国银行股份有限公司金华市分行与伟达置业公司、伟达实业公司、陈金潮、李银碧、贝克曼集团有限公司金融借款合同一案，依申请本院于2018年6月12日诉讼保全查封了伟达置业公司名下坐落于金华市××路××号的房地产。2019年1月30日，本院作出（2018）浙07民初132号民事判决书，查明：伟达置业公司与中国银行股份有限公司金华市分行分别于2015年11月13日、2016年6月30日签订《最高额抵押合同》，以其名下坐落于金华市××路××号××幢××室××室××幢××室××室××幢××室的房地产提供抵押担保，双方办理抵押登记等事实。依法判决：伟达置业公司需归还中国银行股份有限公司金华市分行14400万元本金并支付利息、罚息、复利等，中国银行股份有限公司金华市分行对伟达置业公司提供的抵押物拍卖、变卖后所得价款在抵押范围内享有优先受偿权等内容。后伟达置业公司、伟达实业公司、陈金潮、李银碧、贝克曼集团有限公司未履行，中国银行股份有限公司金华市分行向本院申请强制执行，本院于2019年4月24日依法立案执行，案号为（2019）浙07执228号。执行过程中，中国银行股份有限公司金华市分行以债权已转让为由申请结案。后，浙商资产公司以其已承受本案权利义务为由，申请变更其为申请执行人并恢复（2018）浙07民初132号民事判决的执行。本院作出（2020）浙07执异5号执行裁定变更浙商资产公司为申请执行人，并于2020年8月3日恢复执行程序，案号为（2020）浙07执恢82号。2020年8月14日，本院向伟达置业公司的法定代表人陈金潮调查，其称“当时我们从戴由令那里借了980万元，用来造酒店，在签订租赁合同前就借了，后来我们就跟戴由令签了租赁合同，拿来抵债了。”伟达置业公司还向本院提交了出租楼层明细，其中载明：一楼600㎡、二十五楼1000㎡租赁单位为戴由令，年租金栏显示“以租抵借”，租期2012.2-2032.2；一楼部分到五层、十二到二十五层部分租赁单位为金华万锦投资管理有限公司，年租金400万元，租期2018.1.1-2037.12.31（2020租减半，待疫情定）等内容。2020年11月30日，本院向戴由令发出通知书，载明：经调查发现，戴由令租赁金华市××路××号××幢××室××室的房地产中的1楼600平方米和25楼1000平方米的租赁合同，实际为以租抵借，不能对抗执行，故责令其于2020年12月30日前腾空退出上述房地产。戴由令不服，遂提出异议。 另查明，2012年2月8日，戴由令通过中国农业银行股份有限公司金华婺城支行向伟达置业公司转账730万元。2012年2月27日，戴由令通过浙江民泰商业银行股份有限公司义乌分行向伟达置业公司转账250万元，并附言“借款”。据异议人提交的落款时间为2012年2月28日《房屋租赁合同》显示：戴由令与伟达置业公司约定，伟达置业公司向戴由令出租金华市婺城区宾虹西路2888号1楼东侧600平方米，25楼东侧约1000平方米的房地产，用途为商业、办公，租赁期20年，自2012年2月28日至2032年2月28日，980万租金于2012年2月28日前付清。 再查明，伟达置业公司坐落于金华市××路××号××幢××室××室的房地产建筑年份为2014年，办理产权登记时间为2015年5月7日。伟达置业公司将前述部分房屋出租他人使用，其中2018年1月1日与金华万锦投资管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将1幢101-501、1201-2501室共计建筑面积44817.97㎡出租给金华万锦投资管理有限公司使用，租期20年，自2018年1月1日起至2037年12月31日止等内容。该份《房屋租赁合同》已在金华市市场监督管理局留档。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，异议人戴由令主张其于2012年2月28日与伟达置业公司签订了为期20年的《房屋租赁合同》，并在签订之前已支付了全部租金980万元。经本院查明，伟达置业公司位于金华市××路××号的房地产于2014年建成，2015年登记产权，即该房地产在2012年尚不具备出租条件，戴由令主张早在2012年就支付全部租金并签订了租赁合同不符合常理，且从戴由令提交的两张银行回单看，一张未注明用途，一张注明借款，也与戴由令主张的合同签订前支付全部租金不相符，且戴由令方未举证证明其已实际占有使用涉案标的物。此外，戴由令主张承租面积为一楼东侧600㎡、二十五楼东侧1000㎡，但根据金华市市场监督管理局留档的伟达置业公司与金华万锦投资管理有限公司的《房屋租赁合同》，1幢101室、2501室的全部面积已出租给金华万锦投资管理有限公司使用。因此，异议人戴由令主张于2012年2月28日签订租赁合同承租一楼东侧600㎡、二十五楼东侧1000㎡，本院不予认可，其关于撤销（2020）浙07执恢82号通知书、停止司法处置、确认其享有租赁权等异议请求，无事实与法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回异议人戴由令的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  金 桦 审 判 员  陈晓欢 审 判 员  金卓颖 二〇二一年二月八日 法官助理  黄琛晨 代书记员  俞 兰