广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23388号上诉人（原审原告）：广州市百盛市场经营管理有限公司。住所地：广东省广州市天河区。法定代表人：辛在文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶根茂，广东百科律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢誉斌，广东东方昆仑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州银行股份有限公司森保支行。住所地：广东省广州市天河区。负责人：王羊，该行行长。被上诉人（原审被告）：广州银行股份有限公司南方支行。住所地：广东省广州市越秀区。负责人：林文珊，该行行长。原审第三人：广州银行股份有限公司。住所地：广东省广州市天河区。法定代表人：黄子励，该公司董事长。被上诉人广州银行股份有限公司森保支行、广州银行股份有限公司南方支行以及原审第三人广州银行股份有限公司的共同委托诉讼代理人：孙峰，广州金鹏律师事务所律师。被上诉人广州银行股份有限公司森保支行、广州银行股份有限公司南方支行以及原审第三人广州银行股份有限公司的共同委托诉讼代理人：苏玲，广州金鹏律师事务所律师。原审第三人：张涌，男，住广东省广州市越秀区。原审第三人：黄飞，男，住广东省汕头市澄海区。原审第三人：郑灿烽，男，住广东省潮州市湘桥区。原审第三人：邱良深，男，住广东省汕头市澄海区。原审第三人：林培春，女，住广东省广州市天河区。原审第三人：黄喜强，男，住广东省广州市天河区。原审第三人：翼云（广州）环保能源有限公司。住所地：广东省广州市番禺区。法定代表人：张涌。原审第三人：广州市翼云互联网服务有限责任公司。住所地：广东省广州市萝岗区。法定代表人：张涌。原审第三人张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云（广州）环保能源有限公司、广州市翼云互联网服务有限责任公司的共同委托诉讼代理人：黄秋敏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原审第三人张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云（广州）环保能源有限公司、广州市翼云互联网服务有限责任公司的共同委托诉讼代理人：徐伟良，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人广州市百盛市场经营管理有限公司（以下简称百盛公司）因与被上诉人广州银行股份有限公司森保支行（以下简称广州银行森保支行）、广州银行股份有限公司南方支行（以下简称广州银行南方支行）、原审第三人广州银行股份有限公司（以下简称广州银行）、张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云（广州）环保能源有限公司（以下简称翼云环保公司）、广州市翼云互联网服务有限责任公司（以下简称翼云互联网公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初35969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人百盛公司的委托诉讼代理人叶根茂、谢誉斌，被上诉人广州银行森保支行、广州银行南方支行以及原审第三人广州银行的共同委托诉讼代理人孙峰、苏玲，原审第三人张涌本人（亦系翼云环保公司和翼云互联网公司的法定代表人），原审第三人张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云环保公司、翼云互联网公司的共同委托诉讼代理人黄秋敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百盛公司上诉请求：l.撤销一审判决;2.改判确认百盛公司对于涉案物业享有优先购买权;3.改判确认广州银行与受让方联合体签订的《转让协议》涉及案涉物业的内容无效;4.改判依照广州银行、受让方联合体签订的《转让协议》所约定的同等条件，由广州银行与百盛公司成立买卖合同关系或依法将本案发回重审;5.判令广州银行森保支行、广州银行南方支行承担本案一审、二审的诉讼费。事实和理由：一、一审法院遗漏查明案件事实及认定事实存在错误。1.包含案涉物业在内的34套房产的资产包，自2017年11月l7日起，至广州银行与受让方联合体达成协议转让之日止，报称经历了“6次”网上挂牌。前三次网上挂牌的起始时间分别是2017年11月17日、2018年3月1日、2018年5月8日，挂牌价均以20l7年的评估价l3394.54万元作为挂牌价。广州银行在每次撤回网上报价时，均无通知百盛公司。可见，百盛公司于2017年10月l8日复函广州银行，表达“不放弃优先购买权”的意思表示一直存续有效。后三次网上挂牌的起始时间分别是2018年11月26日、2018年12月29日，但这两次并没有公示挂牌的网上记录,第三次公告期2019年3月21日至2019年4月18日挂牌截止日，当期还没能征集到符合“整体受让三个资产包”的受让方。广州银行与受让方联合体是在2019年5月7日签订《转让协议》，受让方联合体以“协议成交”的方式受让该资产包。可见，广州银行在与受让方联合体达成协议时，没有将“同等条件”知会百盛公司，已经构成侵害百盛公司优先购买权的行为。2.2019年3月21日前，广州银行报送广州产权交易所的文件，广州银行违背了“转让方承诺第3项”，填报了虚假信息，将该资产包中案涉物业存在优先购买权人的情况故意隐瞒，在“优先购买权人是否放弃优先购买权”一栏填写为“是(放弃或不存在)”。其后果是，广州产权交易所没能按照交易规则，及时通知百盛公司行使优先购买权。3.2019年3月21日，广州产权交易所在发给广州银行的该资产包《受理通知书》中，已经明确告知广州银行应当“根据资产交易公告及我中心交易规则办理有关交易事宜”。可见，广州银行在已经清晰知晓交易规则的情况下，没有依照广州产权交易所的规则将“同等条件”及时告知百盛公司。4.在一审第一次庭审后，百盛公司已经依照一审法院的指令，将2019年8月12日发给广州银行森保支行、广州银行南方支行的《函询》(包括EMS签收记录)补充呈报一审法院，函中内容已经足以证明当时出庭律师的表述仅仅是存在瑕疵，并不足以作为认定百盛公司放弃优先购买权的依据；且在百盛公司更换律师后的庭审中，已经向一审法院作了充分的说明。另外，上述证据与事实也明显指向，广州银行与受让方联合体达成“协议成交”，是在网上挂牌截止日之后所形成的交易。可见，一审法院认定百盛公司已经放弃优先购买权，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第三款的规定。5.本案一审法庭调查阶段，广州银行、受让人联合体在庭上明确表示，同等条件为该资产包(包括案涉物业在内的34套房产)；更重要的是，受让人联合体，翼云公司法定代表人张涌在第二次庭审时清晰表达“承认百盛公司的优先购买权、尊重百盛公司的优先购买权”；广州银行当庭亦无表示异议。据此，百盛公司当庭表示接受“广州银行按照《转让协议》约定的同等条件与其就上述34套房产成立房屋买卖合同关系”。故，百盛公司的主张，既符合《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条的规定，又合情合理。6.2017年10月间，广州银行向百盛公司发出《承租人通知书》；2019年4月3日，百盛公司收到的《通知》内容，均为单项“处置”案涉物业，并没有告知打包转让，更没有告知同等条件。可见，广州银行在打包前，没有事先知会百盛公司，已经构成侵害百盛公司的优先购买权。因此，广州银行与受让人联合体所签订的《转让协议》，至少涉及处置案涉物业侵权部分的内容，当属无效。7.2019年4月3日广州银行发给百盛公司《通知》中的虚假信息披露，一审法院仅仅认为是“存在瑕疵”，显然认定事实错误。本案讼争焦点是广州银行的转让行为是否侵害了百盛公司的优先购买权。因此，通知内容的真实性，是评判广州银行是否侵权的重要标准之一。通知内容虚假、故意隐瞒事实，应当被认为不具有合法性，且应当判定为严重的侵权行为。8.广州产权交易中心的《交易项目网络多次报价实施办法》设计了“场外优先购买权人”行权的规则；与“网络拍卖”、“网络司法拍卖”等制度下，优先购买权人必须入场参加拍卖的规则不同。因此，一审法院认定百盛公司“未在挂牌交易期间参与竞买”，视为放弃优先购买权，存在误判。二、关于一审法院适用法律错误的问题。1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，百盛公司已经向法院举证证明己方的优先购买权受到侵害的事实，且证据也指向广州银行的行为已经构成侵权。反之，广州银行未能举证证明其没有侵害百盛公司的优先购买权。但一审法院引用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款作为驳回百盛公司起诉的法律依据，明显适用法律错误。2.广州银行在2019年4月3日向百盛公司发出通知前，已经向广州产权交易所填报了百盛公司“放弃优先购买权”的虚假信息，故意为百盛公司行权制造障碍；2019年4月3日广州银行向百盛公司发出的《通知》内容是单项转让案涉物业，而实际上，早在2019年3月21日，交易条件已经变更为“打包转让”资产包，所发《通知》故意隐瞒事实；2019年5月7日，广州银行与买受人联合体达成“协议成交”，并签订《转让协议》，本已具备将“同等条件”通知百盛公司，却又故意不履行通知义务。因此，一审法院引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，认定百盛公司丧失优先购买权，当属适用法律错误。3.百盛公司从未引用《中华人民共和国民法通则》第一百一十八条，主张广州银行与受让人联合体签订的《转让协议》无效。广州银行森保支行、广州银行南方支行、广州银行辩称：同意一审判决处理，不同意百盛公司的上诉请求。事实与理由：一、百盛公司要求确认对涉案房产享有优先购买权没有事实和法律依据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。（一）无论是对于整体转让的34套房产权益还是涉案物业，百盛公司都不具有优先购买权。1.对于整体转让的34套房产权益，百盛公司仅租赁了其中的两套，不具有优先购买权。《广东联合产权交易中心挂牌信息》中明确转让标的为“东莞庄路侨源阁虹桥楼D座首层（1号商铺除外）等34套房产权益，广州银行委托广州产权交易所通过广州产权交易所网站以及广东联合产权交易中心平台对包括涉案房产在内的34套房产权益资产包进行挂牌转让，在联合体竞得34套房产权益资产包后签订《转让协议》。本次转让过程中，所转让的标的为34套房产权益，而百盛公司租赁的涉案物业仅系34套房产权益中的两套，百盛公司对于整体打包出售的34套房产权益并不享有优先购买权。2.涉案房产是“整体转让”中34套房产中的两处房产，“整体一次性转让”是转让房产的重要交易条件，百盛公司仅对两处房产主张优先购买权，明显不符合“同等条件下”之规定。（二）无论百盛公司是否存在所谓的“优先购买权”，广州银行森保支行、广州银行南方支行已就涉案房产转让事宜提前告知百盛公司，百盛公司知晓挂牌拍卖的事项却未报名参与竞拍，视为其放弃了购买的权利。百盛公司本身并不具有优先购买权，无论百盛公司是否参加拍卖，本身均不得主张优先购买，而本次转让事宜，是通过拍卖的形式进行，即使《广州市房屋租赁合同》约定“租赁期间转让该房屋时，须提前60日书面通知乙方”，也不应该适用该约定，而应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中在拍卖前5日通知的规定，而广州银行森保支行、广州银行南方支行已经于2019年3月21日向百盛公司发出《通知》，就涉案房屋转让事宜提前通知百盛公司，该期间长于上述法律规定的5日。百盛公司在收到通知后即已经查询了广州产权交易所的挂牌信息，也已经清晰清楚了转让的同等条件为“优先组织整体受让”，百盛公司有足够的时间报名参与竞拍，但实际上，百盛公司并未报名参与竞价，也未表示购买，应当视为其放弃购买的权利。（三）广州银行森保支行、广州银行南方支行、广州银行一审审理过程中从未确认百盛公司对涉案物业享有优先购买权，也未同意按照《转让协议》约定的同等条件与百盛公司就34套房产成立买卖合同关系。在一审审理过程中，基于调解的需要，张涌与百盛公司就34套房产权益转让给百盛公司事宜商定调解条件。广州银行森保支行、广州银行南方支行、广州银行表示，如张涌等人与百盛公司达成调解，广州银行森保支行、广州银行南方支行、广州银行无意见。广州银行森保支行、广州银行南方支行、广州银行基于张涌与百盛公司调解事宜未提出反对意见并不代表被上诉人确认百盛公司对涉案物业享有优先购买权，或同意按照《转让协议》约定的同等条件与百盛公司就34套房产成立买卖合同关系。百盛公司主张享有优先购买权，没有任何事实和法律依据。二、广州银行与联合体签订的《转让协议》合法有效，百盛公司要求确认广州银行与联合体签订的《转让协议》涉及案涉物业的内容无效没有事实和法律依据。在本次转让的过程中，百盛公司实际并不具备优先购买权，广州银行已经将包括涉案房屋在内的34套房产权益资产包出卖给了买受人，《转让协议》已经生效，且不具备《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的情形，百盛公司要求确认广州银行与联合体签订的《转让协议》涉及案涉物业的内容无效没有事实和法律依据。张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云环保公司、翼云互联网公司述称：同意一审判决处理，不同意百盛公司的上诉请求。事实与理由：一、原审第三人通过合法途径购得涉案物业，百盛公司与广州银行的优先购买权纠纷与原审第三人无关，不影响原审第三人享有涉案物业产权的结果。原审第三人通过广州产权交易所成功竞买涉案物业在内的多套房产，2019年5月7日与广州银行签订《成交确认书》和《转让协议》，5月28日支付全款，履行了全部义务。目前，翼云环保公司已控制管理涉案物业，且正在办理不动产权登记。至此，原审第三人系通过合法途径购得涉案物业，且涉案物业的权属已经厘清，百盛公司与广州银行的优先购买权纠纷与原审第三人无关；原审第三人作为善意第三人，侵害优先购买权产生的不利后果也不应归于原审第三人。二、百盛公司从未参与涉案资产包的竞拍，视为放弃优先购买权；且仅主张购买涉案物业，在广州银行整体出售34套房产的情况下，不符合“同等条件”，不具备行使优先购买权的前提。1.百盛公司未参与竞拍，视为放弃优先购买权。2.广州银行系整体出售涉案物业在内的34套房产，被百盛公司要求只受让涉案物业，不符合“同等条件”，广州银行不负有缔约义务。三、针对百盛公司称张涌在一审表示“承认百盛公司的优先购买权、尊重百盛公司的优先购买权”的回应。1.百盛公司明知原审第三人购得涉案物业后，一方面，捏造与广州银行续约的事实，骗取数十家小租户与其续租并收取高额入场费，相关26个房屋租赁合同纠纷正由广州市天河区人民法院审理。另一方面，提起本案诉讼拖延时间，刻意设置障碍阻止原审第三人正常接管涉案物业。在此情况下，张涌作为翼云环保公司的法定代表人，在一审中同意与百盛公司就涉案物业的处置进行协商。但双方未就价格等多项内容达成一致。2.百盛公司的诉讼请求违背《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，应予驳回。百盛公司于2019年8月20日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认百盛公司对于广州市天河区东莞庄路侨源阁虹桥楼D座首层（1号商铺除外）及二层商场共计建筑面积7876.2908平方米的物业享有优先购买权；2.确认广州银行与张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云环保公司、翼云互联网公司签订的《转让协议》无效；3.确认广州银行按照《转让协议》约定的同等条件与百盛公司就东莞庄侨源阁虹桥楼D座首层（1号商铺除外）等34套房产权益成立房屋买卖合同关系；4.广州银行森保支行、广州银行南方支行、广州银行、张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云环保公司、翼云互联网公司共同承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：百盛公司于2015年1月19日注册成立，辛在文为百盛公司的法定代表人。广州银行原名广州市商业银行股份有限公司（广州市商业银行），于2009年11月6日经核准变更名称为现名。广州银行森保支行、广州银行南方支行均是广州银行的分支机构。2014年6月23日，广州银行南方支行、广州银行森保支行（出租人、甲方）与辛在文（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》约定：甲方同意将坐落在天河区粤垦路虹侨阁虹侨楼D座首层（1号商铺除外，共3603.52平方米）及二层（4269.77平方米）的房屋（以下简称“涉案物业”）出租给乙方作商业用途，建筑面积7876.29平方米；租赁期限至2019年8月31日；租赁期间转让该房屋时，须提前60日书面通知乙方，抵押该房屋须提前60日书面通知乙方。2015年1月28日，广州银行南方支行、广州银行森保支行（甲方）与辛在文（乙方）、百盛公司（丙方）签订《补充协议书》，约定：三方同意将租赁合同中的乙方辛在文变更主体为丙方百盛公司；乙方辛在文的合同权利和义务全部由丙方百盛公司承继，继续履行原合同。2018年11月20日，广州银行就委托广州产权交易所开展一批物业资产处置项目交易事宜签订《委托协议》，协议附件《物业资产处置转让清单》中含有：1.东莞庄路侨源阁虹侨楼D座首层（1号商铺除外），权属证明民事裁定书，面积3606.5200平方米；2.东莞庄路侨源阁虹侨楼D座二层商场，权属证明民事裁定书，面积4269.7708平方米等物业。之后，广州产权交易所共挂牌三次，公告期分别为2018年11月26日至2018年12月21日、2018年12月29日至2019年01月28日、2019年03月21日至2019年04月18日。2019年3月21日，广州产权交易所在广东联合产权交易中心网站发布东莞庄路侨源阁虹侨楼D座首层（1号商铺除外）等34套房产权益资产包项目交易信息（项目编号为GR2018GD0000846-3）中的“重大事项及其他披露内容”中载明：“优先组织整体受让‘转让前进路46号之一夹层等85套房产权益’项目、‘转让东莞庄路侨源阁虹侨楼D座首层（1号商铺除外）等34套房产权益’项目、‘转让广州市芳村大道中606号901房等59套房产权益’项目的意向受让方进行网络多次报价活动，如最终未征集到受让方，则分别组织上述三项目进行网络多次报价活动。”2019年3月21日，广州银行南方支行、广州银行森保支行向辛在文/百盛公司发出《通知》，内容为：“根据我行工作安排，贵司（您）承租我行位于广州市天河区粤垦路虹侨楼D座（侨燕街20号）首层及二层将于近期在广州产权交易所公开挂牌拍卖，现承租人在同等条件下享有优先购买权，请密切留意相关媒体信息或有关公告。”2019年4月3日，百盛公司收到上述通知。2019年5月7日，广州银行（出让方、甲方）与张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云环保公司、翼云互联网公司（受让方、乙方）签订《转让协议》，约定：甲方将甲方及其下属机构持有的东莞庄路侨源阁虹侨楼D座首层（1号商铺除外）等34套房产权益资产包按照现状有偿转让给乙方；该权益的转让对价为89172240元。该《转让协议》附件为《东莞庄路侨源阁虹侨楼D座首层（1号商铺除外）等34套房产权益资产包明细表》。该明细表与前述《物业资产处置转让清单》的东莞庄路侨源阁虹侨楼D座首层（1号商铺除外）等34套项目一致。一审另查明：1997年9月29日，广东省农垦华侨实业总公司（以下简称农垦公司）向广州银行南方支行出具承诺书，承诺该司愿意将所拥有的位于本市××路××座商住楼首层商场3648.15平方米作为该司向银行借款3000万元的抵押物。2003年4月14日，广州市中级人民法院作出（1999）穗中法证执字第76号《民事裁定书》，裁定：将原广东省农垦华侨实业总公司所有的本市天河区东莞庄路农垦疗养院侨源阁虹侨楼D座首层（1号商铺除外）的房产，以物抵债给广州银行南方支行，以抵偿1661.17万元债务。1997年11月28日，广州市国土局房管局出具《抵押备案证明》（穗押备字第17641号），内容为：抵押人农垦公司、抵押权人广州城市合作银行森保支行、抵押房产天河区沙河东莞庄路农垦疗养院侨源阁D座二层商场。2004年5月14日，广州市中级人民法院作出（2002）穗中法执字第1336号《民事裁定书》，裁定：解除对属于广东省农垦华侨实业总公司所有的位于本市××路××层商场（总面积4269.7708平方米）房地产的查封及拍卖审定，将上述房地产以人民币872万元的价格转给广州市商业银行森保支行所有等。2019年6月3日，翼云环保公司向一审法院提起诉讼，要求：广州银行、农垦公司协助翼云环保公司将位于广州市天河区东莞庄路侨源阁虹桥楼D座首层（1号商铺除外）以及广州市天河区东莞庄路侨源阁虹桥楼D座二层商场过户至翼云环保公司名下。一审法院作出（2019）粤0106民初20102、20103号民事判决，认为：广州银行为涉案物业的权属人，其依法享受处理权利，其经公开场合通过委托广州产权交易所公开出让，张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云环保公司、翼云互联网公司被确认为受让人，并与广州银行签订《转让协议》支付全部对价，各方按按协议内容履行各自义务，未违反强制性法律规定，合法有效；并判决广州银行、农垦公司协助翼云环保公司到广州市房地产交易登记部门办理案涉物业的过户登记手续，将房屋登记过户至翼云环保公司名下。广州银行不服上述判决提起上诉，广州市中级人民法院作出（2020）粤01民终5783、5784号民事判决，认为：涉案物业尚未办理首次登记，诉讼中作为开发商的农垦公司表示不清楚未办理首次登记的原因，涉案物业存在办理相关转移登记手续的障碍，故翼云环保公司要求直接将案涉物业过户至其名下，条件尚未成就，应不予支持；并判决：撤销一审法院（2019）粤0106民初20102、20103号民事判决，改判驳回翼云环保公司的全部诉讼请求。百盛公司主张该司作为涉案物业的承租人享有优先购买权，也多次向广州银行南方支行、广州银行森保支行发函表示不放弃优先购买权，该司在2019年4月3日收到的《通知》中未明确涉案物业挂牌交易的时间、方式以及价款，而且广州银行南方支行、广州银行森保支行也未将该司的优先权人身份告知广州产权交易所，导致该司不知情也无法行权，现广州银行南方支行、广州银行森保支行与张涌、黄飞等恶意串通，排除其他意向方的参与，要求确认广州银行南方支行、广州银行森保支行与张涌、黄飞等签订的转让合同无效，并确认百盛公司的优先购买权。对此，百盛公司提交了如下证据：1.（2019）粤广南沙第45790号《公证书》，拟证实广州银行就案涉及物业多次在广州产权交易所挂牌，但2018年期间的4次挂牌均未通知百盛公司，且此前挂牌价格为13394.54万元，2019年的挂牌底价为8917.2240元，明显低于市场价格。2.百盛公司于2019年8月12日向广州银行南方支行、广州银行森保支行发出的《函询》以及邮寄凭证，拟证实百盛公司发函向广州银行南方支行、广州银行森保支行询问涉案物业的出售情况，但广州银行南方支行、广州银行森保支行迟迟未予以回复。3.2017年9月26日的《承租人通知书》以及2017年12月8日的《物业处置通知书》，拟证实百盛公司此前已多次表示不放弃优先购买权，且广州银行南方支行、广州银行森保支行此前通知百盛公司处置物业时均有明确告知挂牌时间、联系人等详细信息，最后一次通知系故意隐瞒。4.《广州产权交易所交易项目网络多次报价实施办法》，拟证实广州银行南方支行、广州银行森保支行未依规定将涉案物业的优先权情况披露给广州产权交易所，也未将“同等条件”告知百盛公司。5.百盛公司向广州产权交易所调取的涉案物业的挂牌交易材料，拟证实广州银行南方支行、广州银行森保支行与张涌、黄飞等原审第三人的交易行为存在恶意串通，交易过程存在违规或违法的行为，其转让协议是无效的。一审经质证，广州银行南方支行、广州银行森保支行以及广州银行对证据1的真实性无异议，但认为广州银行南方支行、广州银行森保对东莞庄路侨源阁虹侨楼D座首层（1号商铺除外）等34套房物业3次打包出售是为了实现国有资产尽快处置，并未设置不当条件侵害百盛公司的购买权；对证据2至证据4的真实性无异议；对证据5的真实性无异议，但认为该挂牌交易材料可以证实在广州银行多次挂牌交易过程中，百盛公司从未参与过竞拍，也没有主张过优先购买权，百盛公司主张广州银行与各原审第三人恶意串通完全没有任何依据。张涌、黄飞等原审第三人对证据1的真实性无异议，但认为公证书显示广州银行在2017年至2019年间多次挂牌出售包括涉案物业在内的多套房产，当时原审第三人并未参与竞拍，然而百盛公司也从未行使过优先权，可见是百盛公司自己放弃了权利；对证据2至证据4的真实性无异议，但认为原审第三人作为受让方，对于广州产权交易所或出租人是否履行合理的通知义务不负有任何责任；对证据5的真实性无异议，但认为不能证实百盛公司的主张。广州银行南方支行、广州银行森保主张对于挂牌交易的情况在《通知》中虽未写得很清楚，但已经口头通知百盛公司的法定代表人辛在文，百盛公司不去参与竞价是其自己放弃权利。另，百盛公司在原诉状中陈述“2019年3月下旬，百盛公司得知广州银行南方支行、广州银行森保恢复处置抵债物业消息，遂致电第三人查询，但第三人的有关负责人却支支吾吾。之后，迫于百盛公司的多次催促，至2019年4月3日，广州银行南方支行、广州银行森保才向百盛公司发出一份处置抵债物业的《通知》…百盛公司经查询发现，广州银行南方支行、广州银行森保于2019年3月25日，已经发出处置公告，并设定了‘优先组织整体受让’的条件，明显对百盛公司行使优先购买权设置人为障碍。”百盛公司本案第一次庭审时陈述该司在收到《通知》后了解到是整体受让即需一起购买三个资产包共187套物业，不能单独购买涉案物业，因该司无法整体购买三个资产包，所以就没去参与拍卖，也没有向广州银行南方支行、广州银行森保主张优先购买权。一审法院认为，出租人在出售租赁房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先购买权。百盛公司与广州银行南方支行、广州银行森保支行之间就涉案物业签订的《广州市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，广州银行南方支行、广州银行森保支行将涉案物业出租给百盛公司后，在租赁期内又将租赁房屋转让给了张涌、黄飞等原审第三人。故本案的争议焦点是广州银行南方支行、广州银行森保支行的转让行为有无侵犯百盛公司的优先购买权。本案中，百盛公司租赁的涉案物业仅系东莞庄路侨源阁虹侨楼D座首层（1号商铺除外）等34套项目中的其中2套，故百盛公司作为承租人仅对该2套涉案物业享有优先购买权。现百盛公司要求广州银行按照《转让协议》约定的同等条件与其就上述34套房产权益成立房屋买卖合同关系，明显超出了法定的权利范围。优先购买权系法律赋予承租人的权利，该权利是一种请求权，必须在一定期限内行使才能得到法律保护。承租人对该权利应当合理期限内积极行使。本案中，百盛公司确认在2019年4月3日收到了广州银行南方支行、广州银行森保支行发出的针对涉案物业近期在广州产权交易所公开挂牌的《通知》，虽然该《通知》中未明确具体的挂牌时间、交易价格等信息，存在瑕疵；但百盛公司在庭审确认其在收到《通知》后了解到是整体受让即需一起购买三个资产包共187套物业，不能单独购买涉案物业，因无法整体购买三个资产包，所以就没去参与拍卖，也没有向广州银行南方支行、广州银行森保主张优先购买权。也即百盛公司在挂牌公告期已知晓涉案物业挂牌交易一事，广州银行南方支行、广州银行森保已履行通知义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：(一)房屋共有人行使优先购买权的；(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。百盛公司未在挂牌交易期间参与竞买，也未在知晓交易信息后15日内向广州银行南方支行、广州银行森保支行或广州产权交易所明确表示要行使优先购买权，应视为百盛公司放弃优先购买权。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”但该规定于2008年12月8日，在最高人民法院通过的《最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》（法释〔2008〕15号）中已被废止。因此，百盛公司以该规定为依据，请求确认广州银行与张涌、黄飞等原审第三人签订的《转让协议》无效缺乏法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，一审法院于2020年8月31日作出判决如下：驳回百盛公司广州市百盛市场经营管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费487660元，由百盛公司广州市百盛市场经营管理有限公司负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，百盛公司向本院提交以下材料作为新证据：证据1.（2012）穗中法民五终字第2183号判决书；证据2.广州市百盛公司没有放弃优先购买权情况说明及附件；证据3.（2019）粤0106民初39396号民事判决书。广州银行森保支行、广州银行南方支行、广州银行辩称质证表示，证据1、3是判决书，并非证据，与本案没有关联性。证据2是百盛公司向法院单方提供的情况说明，也不属于证据，综上，对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云环保公司、翼云互联网公司质证表示：质证意见与广州银行森保支行、广州银行南方支行、广州银行一致。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于：百盛公司对其承租的物业是否享有优先购买权，其请求确认广州银行与受让方联合体签订的《转让协议》涉及本案租赁物业的内容是否无效，广州银行是否应就涉案物业与其签订买卖合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权”。第二十四条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；……”。本院认为，首先，承租人就超出租赁范围的标的物是否享有优先购买权存在争议，在不考虑该争议的前提下，承租人行使优先购买权的前提是要满足“同等条件”，同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，包括价格、付款期限和交易方式等。广州银行系打包整体出售包括涉案租赁房屋在内的34套房产，则购买条件应指与受让方联合体受让该34套房产相同的价格、付款期限和交易方式等。百盛公司上诉请求仅针对其承租的涉案2套物业，而对资产包中的各个房产单独进行出售可能增加广州银行处置资产的难度，降低资产处置效率，承租人百盛公司若行使优先购买权则需对整个资产包中的房屋行使，百盛公司仅对其中部分房产主张行使优先购买权，影响广州银行利益最大化的实现,不符合“同等条件”。百盛公司在不具备同等购买条件的情况下主张对涉案2套租赁物业行使优先购买权，依据不足，本院不予支持。广州银行对其所有的房产依法享有处分的权益，有权自行决定资产包的组合方式。百盛公司以广州银行将34套物业打包出售是故意设置障碍，侵犯其优先购买权，缺乏法律依据，本院不予采纳。其次，优先购买权的行使应以明示的方式作出，且应在一定期限内行使。虽然广州银行发出的通知存在瑕疵，但广州银行已经明确告知将在广州产权交易所公开挂牌拍卖，百盛公司已于2019年4月3日收到该通知，最后一次挂牌公告期截止时间为2019年4月18日，百盛公司有充分的时间可以参加竞拍或者提出优先购买的主张。在广州银行发出通知后，百盛公司并未在15日内参加竞买或者举证证明其明确表示要求行使优先购买权，故一审法院认定依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，视为百盛公司放弃优先购买权并无不当，本院予以认可。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，在出租人侵犯承租人优先购买权的情况下，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，尚且不予支持，在承租人百盛公司不享有优先购买权，其关于广州银行侵犯其优先购买权的主张不成立，且广州银行与受让方联合体签订的《转让协议》系其双方的真实意思表示，无证据证明存在法定的无效情形，因此百盛公司请求确认《转让协议》涉及本案租赁物业的内容无效缺乏法律依据，本院不予支持。百盛公司关于广州银行与其就涉案租赁物签订买卖合同的诉请亦缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上述百盛公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）第二十一条、第二十三条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费487660元,由上诉人广州市百盛市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 何 佐审判员 唐佩莹二〇二一年二月二日书记员 冯冠豪徐毅敏