河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1919号上诉人（原审原告）：王天景，女，汉族，1978年2月11日出生，住河南省杞县。委托诉讼代理人：郑广恩，河南睿辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李三阳，男，汉族，1972年1月28日出生，住郑州市金水区。原审被告：侯彦松（侯青松），男，汉族，1979年8月4日出生，住河南省杞县。上诉人王天景因与被上诉人李三阳及原审被告侯彦松确认合同无效纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初25490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人王天景的委托诉讼代理人郑广恩、被上诉人李三阳、原审被告侯彦松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王天景上诉请求：1.撤销原审判决，改判侯彦松与李三阳所签购房协议无效；2.一、二审诉讼费由李三阳负担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。一审诉状中王天景明确说明了涉案合同违反了《土地管理法》的相关强制性规定，属于无效合同，但一审未适用该法。另据[2011]442号《最高人民法院关于印发全国民事审判工作会议纪要》第15条“在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第52条和土地管理法第43条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力。出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配使用条件的规定。”依据该规定精神，在李三阳为郑州市城镇居民而非马镇刘胡垌村民的情况下购买小产权房是不受法律保护的，应当认定本合同无效。二、李三阳有错在先。李三阳违反诚信迟迟不予结清剩余房款，导致王天景想收回房屋，不再想把房屋卖给李三阳。李三阳辩称，一、原审判决适用法律正确。《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让、消灭不动产权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立其生效。未办理物权登记的，不影响合同的效力。”依据物权法相关规定，依法登记权属证书只是物权变动的权利要件，而不是买卖生效要件。在尚未取得产权的情况下，双方签订房屋买卖合同的行为属于债权行为，而不是物权行为，只要符合合同的成立，要件就应当认定为合同有效，也就是双方签订合同后，由于房屋不能办理过户手续，房屋的物权并未发生变动，不能对抗双方之外的善意第三人，即李三阳。且涉案房屋李三阳已经实际拥有七年，王天景的撤销权因诉讼时效已经消灭，原审根据以上法律规定驳回被答辩人诉讼请求有法可依。[2011]442号《最高人民法院全国民事审判工作会议纪要》是会议纪要，不是法律法规。在本案中，根据上位法优先原则，优先适用《物权法》和《合同法》。二、李三阳无任何过错。因王天景后来得知房屋即将拆迁，不提供银行账号，致使李三阳无法支付该房屋尾款，故王天景上诉状第二条理由不能成立。王天景上诉状第二条理由说李三阳违反诚信，迟迟不予结清，导致王天景想收回房屋，不想再把房屋卖给李三阳了。这直接证明了王天景是承认协议的效力的，只是单方面认为李三阳违反诚信。综上所述，原审判决适用法律正确，审查事实清楚，驳回王天景诉讼请求正确，请求二审法院维持原判。侯彦松述称，同意王天景的上诉意见。王天景向一审法院起诉请求：1.确认侯彦松与李三阳所签的购房协议无效；2.诉讼费由李三阳、侯彦松负担。一审法院认定事实：2010年4月7日，刘胡垌村民委员会（甲方）与王天景（乙方）签订馨苑小区购房协议一份，约定乙方购得甲方住宅楼一套，乙方购得6号楼1单元1层东户，建筑面积96.1平方米，房屋总价160000元，乙方购得房屋后，甲方应在2010年4月7日交接房屋钥匙。房屋所有权归乙方所有，入住后所有权可以继承，房屋可自由买卖、转让、出租。如国家用地造成乙方的房屋需要搬迁，甲方负责按国家有关条例规定，保证乙方经济上不受损失，不受领导换届影响。入住后，各住户房屋如转让买卖，村委会负责办理过户手续。合同尾部空白处书写：同意此合同转让，李伟杰，并加盖刘胡垌村民委员会印章。2013年5月10日，甲方即侯彦松（侯青松）、王天景与乙方即李三阳签订购房协议书，约定甲方将位于马寨（刘胡垌）成建制小区的临街楼最东头一层96.1㎡，以原合同整体包括全部所有权及使用权、附属权全部转让出售乙方（包括电表、水表）。全部价格为16.7万元，在签合同当由乙方代理人交付甲方柒万元。甲方向乙方交房时，应保持原状完整。甲方将原合同由村长签字由镇里盖章，甲方将合同交于乙方后，乙方再支付甲方叁万元。自签订合同6日内，甲方将房内的物品腾空，原房内的钢材等物品，乙方能使用的，尽量使用购买，自签订合同的7日内，此房钥匙交于乙方。其余款项在钥匙交于乙方的2个月内付清。甲方保证此房无他纠纷，结清合同签订日之前的水电卫生等费用，乙方负责合同签订日之后的各项费用。其他事项另行协商，如一方反悔，赔偿对方2万元，甲方搬清房内物品时，不得保留房内物品，打扫干净卫生。协议尾部甲方处有被告侯彦松签字，侯彦松代王天景签字，乙方处有李三阳代理人李奎生签字。2013年5月10日，侯彦松（侯青松）出具收条一份，显示今收到李奎生交房款（6号楼一层东门面定金）柒万元。2013年5月16日，侯彦松（侯青松）出具收条一份，显示今收到李奎生转来现金叁万元。王天景庭审陈述，王天景和侯彦松2010年开始同居，现在是夫妻关系，两人2019年领的结婚证。侯彦松（侯青松）庭审陈述，购房协议书上“王天景”签名是其代签，签订协议时没有和王天景说卖房子的事，签订协议两个月后才告知王天景，王天景不同意卖房。李三阳庭审陈述，购房协议签订后现金支付房款10万元，已装修居住，后王天景得知消息要拆迁就不再接收剩余房款了，王天景不提供账户故无法支付剩余房款。2016年10月24日政府和我签订拆迁安置协议。一审法院认为，本案为确认合同无效纠纷。首先，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。购房协议书上王天景的签字虽系侯彦松（侯青松）代签，但王天景与侯彦松（侯青松）当时系同居关系，事后也对此事知情，王天景未举证证明该购房协议书内容存在损害国家利益、社会公共利益、或违反法律、行政法规的强制性规定的情形，王天景也无证据证明李三阳、侯彦松系恶意串通，即王天景无证据证明存在法定无效情形。其次，王天景以侯彦松（侯青松）无权处分为由主张合同无效，但侯彦松（侯青松）在购房协议书签订2个月后已告知王天景，当时该购房协议书的效力处于效力待定状态，王天景作为权利人可在一年内行使撤销权撤销该购房协议书，但王天景并未行使权利，时至今日王天景起诉时已逾七年，撤销权已消灭。第三，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。李三阳作为该购房协议的善意相对方，已交付了大部分房款，并已占有使用该房屋，该购房协议已成立并生效。故对王天景主张侯彦松（侯青松）与李三阳签订的购房协议书无效的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回王天景的诉讼请求。案件受理费减半收取1820元，由王天景负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。当事人对自己提出的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据或者提供的证据不足以证明其主张的，应当承担举证不能的不利后果。本案中，王天景一审诉称其对李三阳与侯彦松签订购房协议不知情，但结合其与李三阳于2010年开始同居、2019年领结婚证的事实，一审法院未支持王天景的诉讼请求，并无不当。二审中，王天景亦未提交相关证据证明上述合同的签订存在无效情形，故本院对王天景要求确认侯彦松与李三阳签订的购房协议无效的上诉意见，不予采纳。综上所述，王天景的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3640元，由王天景负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  郑志军二〇二一年二月四日书记员  阎 严