辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初17092号原告：李春久，男，1970年7月1日出生，汉族，住辽宁省灯塔市。委托诉讼代理人：解鹏耀，辽宁尊赢律师事务所律师。被告：辽宁品联商业有限公司，住所地沈阳市沈河区文化路**（B11-06）。法定代表人：金和群，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵慧彬，辽宁明申律师事务所律师。原告李春久与被告辽宁品联商业有限公司（以下简称“辽宁品联商业公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李春久委托诉讼代理人解鹏耀，被告辽宁品联商业有限公司委托诉讼代理人赵慧彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李春久向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告1210号、1301号两个的两个档口租金48000元及定金10000元；2、请求判令被告承担本案全部费用。事实及理由：2017年6月29日原、被告双方签订了商户定金确认函一份，为确定原告承租被告的两个档口，每个档口租金为24000元。协议签订时交付定金10000元。原告在协议当日交定金10000元，在2017年7年1日缴纳两个档口租金48000元。后来原告在签订正式合同是因为被告的格式条款约束比较苛刻，未能与被告达成协议也没有进场经营。但被告拒绝返还原告预交的租金和押金，原告为维护自身合法权益，诉至本院。被告辽宁品联商业有限公司辩称，原、被告之间的租赁关系是因为原告单方原因未签订合同。但依照合同法规定，被告向原告发出了商户出租的要约，原告按照内容已支付定金租金做出承诺，双方已经建立法律关系。被告向原告提供了符合约定的商铺，并如约开业经营。原告因为个人原因未能履行合同义务进驻经营，故合同因为原告的违约行为而终止，原告应该承担违约责任，已经付的租金不应返还。另外根据定金规则因为定金支付方违约，守约方不应返还定金。因此请求本院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年6月29日，原告李春久因租赁被告辽宁品联商业有限公司经营的“大世界鞋城”的商铺，与被告辽宁品联商业有限公司签订《商户定金确认函》一份。该确认函中，被告为出租方（甲方），原告为承租方（乙方），经营品类为童鞋。双方在确认函中约定，双方经友好协商，就乙方在品联经营相关事宜，双方达成如下协议：1、租金收取标准：每平方米200元，A类档口每年每个加收5000元，租金按实际面积收取，具体档口面积按户数而定。物业费收费标准每平方米30元。保证金收取标准为每10平方米1万元，以此类推，合同到期予以退还。租赁期限为五年，交一年租金使用三年。其中第二年、第三年为免租期，只收取物业费。乙方同意签订本协议时，支付定金10000元，摇号前支付24000元，摇号后转为租金，待签订正式租赁合同时多退少补。另外，合同特别约定：1、有档口给适当补偿，无档口给档口。2、只给现在还经营童鞋的商户，不允许两地经营，否则押金不退。3、持有多个档口票的商户一起抓，少的一起抓，保证大当口分散，每个区域都有大档口。3、档口承租人不允许二次出租，一经发现无条件收回，保证金不予退还。4、成功签约的商户可享受成本价承租地下车位，每户一个车位。此后，原告参加了被告公司组织的商铺摇号，摇到大世界鞋城一楼银街商铺1210号和大世界鞋城一楼金街商铺1301号。但原告在与被告签订正式商铺租赁合同时，对合同中“不允许商户两地经营”的条款持有异议，故没有签订正式的租赁合同，没有租赁商铺。双方因应否退还原告交纳的定金10000元和预交租金48000元一事产生争议。原告诉至本院。本院认为，依法订立的合同成立并生效，具有法律约束力，合同当事人应当按照合同约定履行各自合同义务。未能按合同约定履行的，应依法承担责任。本案原告李春久与被告辽宁品联商业公司签订了《商户定金确认函》。该确认函中约定了原告承租辽宁品联商业公司所经营的商场商铺的主要事宜，包括租金标准、租赁期限，物业费等事宜，并约定了定金以及在将来一定期限内订立正式租赁合同的内容。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条的规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。因此依照该法律规定，上述《商户定金确认函》应当认定为预约合同。合同当事人未按照确认函约定的履行订立合同义务的，应当承担预约合同的违约责任。原告在审理过程中提出，案涉定金确认函中约定的“不允许两地经营否则押金不退”条款属于排除承租人主要权利的无效格式条款，原告拒绝签订正式租赁合同具有合理理由，不应认定违约。对此本院认为，双方存在争议的上述条款属于竞业禁止条款，该竞业禁止条款在商场商铺租赁合同的情境下，属于合理约定。因为商场商铺租赁具有营利性和营业性，不同于一般的商业租赁。商铺的出租方与承租方存在着利益平衡。商场通过规范商铺的使用秩序，使商户合理分享顾客资源，从而增进商铺使用效率，避免无谓的营业竞争。在有组织的商业中心，竞业禁止条款是有效的，承租人负有竞业禁止义务。按照审理过程中当事方陈述并结合相关书证，能够确定双方签订的定金确认函中的“不允许两地经营”指的是在辽宁品联商业公司开设的“大世界鞋城”所在的沈阳南塔地区区域内的其商场经营限制。该限制明确了限制范围，并非无限的限制承租人的经营权，未超出合理的范围。原告以此条款为由拒绝订立正式租赁合同，事实与法律依据不足，应认定为违反定金确认函约定的行为。关于违约责任的具体承担。本院经分析认为，案外商户确认函中的“不允许两地经营否则押金不退”条款系针对正式租赁合同条款的预先提示，是承租方在履行正式租赁合同时中需要遵守的义务。因此其中的“押金”指的应当是双方约定的租赁合同保证金。而原告只是对该条款有异议而未签订正式合同，两地经营的事实并未实际发生。故不能以该条款确定原告在预约合同中的违约责任。双方在商户定金确认函中已约定定金，可以适用定金罚则的法律规定来处理。即被告在法律允许范围内收取原告的定金，原告无权要求被告返还。双方在合同中约定定金金额为10000元。原告预付的其余48000元系预付租金，并未明确约定为定金。依照相关法律规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。按照双方在确认函中的约定，租赁期限为五年，第一年租金24000元，第二、三年租金免收，第四、五年租金为24000元。但据了解，案涉商场在签订合同的第二年即不能持续经营。故本院以第一年租金24000元作为衡量定金标准的主合同标的。本案定金金额为10000元，显然高于主合同金额的20%，应调整为4800元。该部分定金由被告依法收取，原告无权要求返还。被告多收取的定金5200元，应当返还。关于原告主张被告返还预付租金48000元的诉讼请求，根据查明事实，原、被告双方并未签订正式租赁合同，原告并未正式承租被告商铺。本案中也并未发现被告存在保留原告预付租金的其他情形。故被告预收的租金，应予返还。对于原告的上述诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、第五百八十六条、第五百八十七条的规定，判决如下：一、被告辽宁品联商业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告李春久预付租金48000元；二、被告辽宁品联商业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告李春久多收取的定金5200元；三、驳回原告李春久的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元，减半收取计625元，由被告辽宁品联商业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审 判 员 王泽明二〇二一年二月五日法官助理 张萌萌书 记 员 汪海溦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法典》第四百九十五条当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。