江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终113号上诉人（原审原告）：吴江**青喷织厂。委托诉讼代理人：钱惠金，江苏均锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈培莉，江苏均锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：裴泽红。委托诉讼代理人：钱建云，江苏天辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王主玉，江苏天辩律师事务所律师。上诉人吴江**青喷织厂因与被上诉人裴泽红房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区法院(2020)苏0509民初2850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。吴江**青喷织厂的上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持吴江**青喷织厂全部诉讼请求；一审、二审诉讼费用由裴泽红承担。事实和理由：一、吴江**青喷织厂一审中提供的证据足以证明于2019年10月份已经通知裴泽红于12月30日前搬离，但裴泽红继续占有房屋拒绝搬离，裴泽红应当支付占有使用费，而且疫情发生在2020年1月份，即使考虑疫情因素，也应当综合双方损失，也应当仅酌情扣减一个月的场地使用费。二、吴江**青喷织厂在2019年12月份的电费账单中已经明确2019年度需要补租金差价及计算方式，2018年度的租赁合同中也约定后续的合同需要另行签订，租赁费用根据市场行情定价。双方针对2019年1月1日后的租金并未做书面约定，但口头约定后期进行整体结算。吴江**青喷织厂在办理税务手续时，税务部门明确告知在同地区同地段位置的租金收费标准至少为每年每平方米180元，吴江**青喷织厂要求裴泽红按照最低标准补差价合情合理，应当得到支持。三、关于环保技术服务费和劳务污水处理费，厂区内只有裴泽红和肖中豪两人适用喷水织机，一审中裴泽红也承认其使用的是喷水织机，吴江**青喷织厂缴纳的环保技术服务费和劳务污水处理费是因为使用喷水织机而产生的费用，裴泽红应当支付。裴泽红二审辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吴江**青喷织厂公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令裴泽红立即腾空搬离房屋，并交付吴江**青喷织厂；2.请求法院判令裴泽红支付至实际腾空房屋之日止的场地使用费（以180000元每年计算，自2019年1月1日起暂计算至2020年2月29日止的场地使用费为210000元，减去己支付费用150000元，暂计60000元，按上述标准计算自2020年3月1日计算至实际腾空房屋之日止的场地使用费）；3.请求法院判令裴泽红支付使用厂房产生的费用10983.55元（其中2019年12月份电费17024.55元、联防费90元、污水泵维修费100元、村卫生费100元、污水处理费2000元、水费137元、2019年11月份欠款14032元，上述费用共计33483.55元，减去已支付费用22500元，合计欠款10983.55元）；4.请求法院判令裴泽红支付环保技术服务费和劳务污水处理费总量系统14705.9元；5.本案的诉讼费用由裴泽红承担。在庭审过程中，吴江**青喷织厂确认裴泽红已于2020年3月10日搬离，第1项诉讼请求不再主张，第2项诉讼请求变更为支付场地使用费65000元。一审法院认定事实：吴江**青喷织厂与裴泽红间存在长期厂房租赁关系。2018年吴江**青喷织厂与裴泽红签订租赁合同，约定裴泽红向吴江**青喷织厂租赁厂房1000平方米，租金按150元/平方米/年计算，租赁期限为2018年1月1日起至2018年12月30日止。关于电费和水费的结算，合同约定，按每月底电表为基数，用户企业实行补贴变压器借用费，两项内容相加来结算电费；生活用水按水表的度数来结算，水费按3.85元/度计算。电费采用预充费用的形式支付。吴江**青喷织厂每月自制费用单据与裴泽红结算，单据中载明水电费、联防费、污水泵维修费、村卫生费等各类费用的情况。2019年起，裴泽红继续租赁上述厂房，但未签订书面租赁合同，每月实际支付租金12500元。2019年7月16日，吴江**青喷织厂与吴江市建发房屋拆迁有限公司、苏州市吴江区盛泽镇北角村村民委员会签订协议书，吴江市建发房屋拆迁有限公司受盛泽镇动迁办的委托，收购吴江**青喷织厂的不动产，无证土地面积10666.67平方米，无证房屋面积7999.12平方米，不动产中存放的机器设备及其他物品由吴江**青喷织厂在合同签订后二个月内负责清场；已经出租给第三方的部分不动产，由吴江**青喷织厂在二个月内与承租人解除租赁关系。2019年12月31日吴江**青喷织厂被停水停电。吴江市建发房屋拆迁有限公司于2020年5月28日出具声明，拆迁协议书生效后至各承租户实际搬离厂区的期间内，该拆迁范围内各租户所产生的场地使用费、水电费等其他费用均由吴江**青喷织厂向各承租户收取，收取的全部费用归吴江**青喷织厂所有。2019年10月28日，吴江**青喷织厂通过微信告知裴泽红“房子统一出租到12月底”。吴江**青喷织厂制作的“裴泽红2019年10月24日-11月24日，11月电费”载明了电费情况及“联防费90元，污水泵维修100元，11月村卫生费100元，上期欠款39430元”，10月23日至11月27日收款39000元，合计欠款14032元；制作的“裴泽红2019年11月24日-12月30日，12月电费”载明“总电度20338.8度”16792.55元，“联防费90元，污水泵维修100元，11月村卫生费100元”，“2019年12月1日-30日厂房租金12500元，12月污水处理费2000元”，小房子水表81元，小房子电表232元，车间水表56元，上期欠款14032元，合计45983元。12月3日至12月26日共计收款35000元，尚欠10983元。另查明，吴江**青喷织厂于2019年1月9日向吴江市盛泽水处理发展有限公司支付污水处理费（总量系统）38500元，于2019年12月13日向苏州华恒环保科技有限公司支付环保技术服务费3000元。以上查明事实，有租赁合同、声明、协议书、照片、电费自制单、增值税专用发票、微信聊天记录及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。针对吴江**青喷织厂的损失请求，一审法院审核如下:1.场地使用费。吴江**青喷织厂主张2019年的租金按照180000元每年计算，自2019年1月1日起至2020年3月10日止，扣除被告已支付的150000元尚结欠65000元。裴泽红认为双方约定的年租金为150000元，吴江**青喷织厂的主张按照180000元计算无依据，且其在2019年1月17日已将机器设备搬离。一审法院认为，2019年吴江**青喷织厂制作的送达给裴泽红的电费单均载明租金按每月12500元计算（即年租金150000元），原告主张按照本地区收费最低标准180000元计算要求裴泽红补交租金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。对于裴泽红实际搬离原告厂房的时间，吴江**青喷织厂提交了吴江市建发房屋拆迁有限公司的声明及2020年3月5日拍摄的厂房照片证实裴泽红于2020年3月10日搬离；裴泽红提交的苏州鹏凯织造有限公司的证明、李德军的证明证实2020年1月17日裴泽红将44台喷水织机及验布机搬至苏州鹏凯织造有限公司。在庭审过程中裴泽红明确在裴泽红处除上述设备外还有打卷机、整经机、污水处理系统、水塔等配套设备，裴泽红提交的证据不足以证实在2020年1月17日已将厂房清空交付给吴江**青喷织厂。故一审法院认定吴江**青喷织厂的搬离时间为2020年3月10日。双方在庭审过程中均明确2019年12月31日吴江**青喷织厂被停水停电，吴江**青喷织厂提供的厂房无法实现裴泽红的租赁目的，且考虑到疫情原因，对于吴江**青喷织厂主张的2020年1月1日至3月10日的场地使用费，一审法院不予支持。2.使用厂房产生的费用。吴江**青喷织厂主张10983.55元，其中2019年12月份电费17024.55元、联防费90元、污水泵维修费100元、村卫生费100元、污水处理费2000元、水费137元、2019年11月份欠款14032元，上述费用共计33483.55元，减去已支付费用22500元，合计欠款10983.55元。裴泽红对上述费用均不认可，认为已经结清。结合双方一贯的交易习惯，每月由吴江**青喷织厂制作单据后交付裴泽红，裴泽红通过转账或微信方式付款。一审法院认为，吴江**青喷织厂提交的2019年11月及12月的记账与裴泽红所提交的2019年8月及9月的记账内容及形式一致，可以采信吴江**青喷织厂提交证据的真实性。裴泽红称已结清费用，但未提交相应证据，一审法院不予采信，对吴江**青喷织厂的上述主张，一审法院予以确认。3.环保技术服务费和劳务污水处理费（总量系统）。双方对于该部分费用并未在租赁合同中明确约定，且吴江**青喷织厂也未提交证据证明裴泽红曾在使用厂房期间支付过上述费用，故对吴江**青喷织厂的主张一审法院不予支持。一审法院认为，吴江**青喷织厂向裴泽红出租无证房产，该租赁合同无效。但裴泽红实际占用吴江**青喷织厂的无证房产，应当支付在使用期间发生的应当由裴泽红承担的各项费用。关于裴泽红提出的吴江**青喷织厂主体不适格的答辩意见，吴江**青喷织厂提供了吴江市建发房屋拆迁有限公司的声明，吴江市建发房屋拆迁有限公司确认在承租户实际搬离吴江**青喷织厂厂区的期间所产生的场地使用费及其他费用归吴江**青喷织厂所有，故一审法院认为吴江**青喷织厂有权向裴泽红主张上述费用，对裴泽红的该答辩意见不予采纳。裴泽红拖欠使用期间产生的费用不付，显属欠理。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条的规定，判决：裴泽红应于判决生效之日起十日内支付吴江**青喷织厂使用房屋期间产生的费用10983.55元。案件受理费减半收取971元，由吴江**青喷织厂负担934元，由裴泽红负担37元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审对一审查明的事实予以确认。二审中，吴江**青喷织厂、裴泽红对于裴泽红搬离时间为2020年3月10日均无异议。二审中，吴江**青喷织厂陈述2019年度之前国家是没有环保技术服务费和劳务污水处理费（总量系统）相关收费项目的，所以吴江**青喷织厂之前年度也没向裴泽红收取过。该两笔费用是因为厂区使用喷水织机产生的，厂区内只有裴泽红与案外人肖中豪使用喷水织机，故该两笔费用应当由裴泽红、肖中豪按照实际使用面积标准负担。裴泽红陈述不知道存在有环保技术服务费和劳务污水处理费（总量系统）这两笔费用，劳务污水处理费是按月实际支付给吴江**青喷织厂的。本院认为，吴江**青喷织厂出租给裴泽红的房屋为无证厂房，故双方之间的租赁合同无效，但因裴泽红实际使用了案涉厂房，应当向吴江**青喷织厂支付其使用期间的费用。关于场地使用费，吴江**青喷织厂上诉主张应当按照每年180000元的标准计算，对此本院认为，吴江**青喷织厂与裴泽红签订的租赁合同中约定2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金标准是每年150000元，2019年起裴泽红继续使用案涉厂房，双方并未另行签订书面租赁合同，裴泽红每月实际仍按12500元（即年租金150000元）的标准支付租金，吴江**青喷织厂自行制作送达给裴泽红的电费单上载明的租金标准也是每月12500元（即年租金150000元），吴江**青喷织厂主张按照本地区最低标准每年180000元计算场地使用费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二审中，吴江**青喷织厂、裴泽红均认可裴泽红实际搬离案涉厂房的时间为2020年3月10日，但考虑到吴江**青喷织厂于2019年12月31日对案涉厂房进行了停水停电，裴泽红之后已无法实现经营的租赁目的，也考虑到疫情因素，一审法院酌定裴泽红支付场地使用费至2019年12月31日合理有据，本院予以维持。关于环保技术服务费和劳务污水处理费（总量系统），本院认为，吴江**青喷织厂未提供证据证明上述两笔费用系因裴泽红租赁厂房产生并由吴江**青喷织厂代缴，且双方对于上述费用并未在合同中明确约定，故吴江**青喷织厂要求裴泽红支付缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，吴江**青喷织厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1942元，由吴江**青喷织厂负担。本判决为终审判决。审 判 员 王稚群二〇二一年二月二日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉