内蒙古自治区阿尔山市人民法院   执行裁定书   （2021）内2202执异5号   异议人（案外人）：王某1，现住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。   委托诉讼代理人：高某，内蒙古兴新律师事务所律师。   申请执行人：乌兰浩特市宏图建筑工程有限责任公司。   法定代表人：王某2，职务：董事长。   委托诉讼代理人：赵某，内蒙古磬声律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈某，现住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。   被执行人：阿尔山市天成房地产开发有限责任公司。   法定代表人：宋某，职务：董事长。（法定代表人出庭）   本院在执行申请执行人乌兰浩特市宏图建筑工程有限责任公司（以下简称为宏图公司）与被执行人阿尔山市天成房地产开发有限责任公司（以下简称为天成公司）合同纠纷一案中，异议人王某1对本院（2017）内2202执恢8号执行裁定书中标的物蒙（2020）阿尔山市不动产权第0002834号房屋的执行不服，向本院提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。   异议人王某1称，请求法院排除对阿尔山市人民法院（2017）内2202执恢8号执行裁定书中标的物蒙（2020）阿尔山市不动产权第0002834号房屋的执行。事实和理由：异议人王某1与被执行人天成公司于2019年9月15日签订《商品房买卖合同》（合同编号为2018-9000588），并按合同13条约定于2019年9月17日办理了房屋权属预告登记，登记号为蒙（2019）阿尔山市不动产证明第0000627号。后因规划部门决定该房地下部分不计入建筑面积，房屋数据修改。异议人王某1与被执行人天成公司于2020年6月23日重新签订了《商品房买卖合同》（合同编号为2020-9000181号），当时因房屋不能办理权属预告登记，在2020年7月2日办理了初始登记，申请人依据初始登记申请查封涉案房屋没有法律依据。因被执行人天成公司被金石海犯罪团伙套路贷致使其所有房屋被查封不能变现，因此涉案房屋没有钱交纳增值税至今未办理过户手续。首先，异议人王某1与被执行人天成公司就涉案房屋已经最早在2019年9月15日就签订了《商品房买卖合同》，最后一次签订合同也是在2020年6月23日，因此在人民法院查封前异议人王某1与被执行人天成公司已经签订了买卖合同。其次，异议人王某1于2020年9月19日办理了阿尔山市馨岚宾馆营业执照，经营者为异议人王某1，因此异议人王某1已经实际占有涉案房屋；再次，异议人王某1与被执行人天成公司签订商品房买卖合同时约定房屋价款给付方式为分期付款，因此根据异议人王某1与被执行人天成公司签订的劳动报酬协议可认为已经交付购房款12296341.20元；最后，异议人王某1与被执行人天成公司签订的商品房买卖合同约定，自初始登记完毕之日起30日内办理房屋权属登记，但被执行人因犯罪团伙的套路贷致使其财产被法院查封无法变现，没有及时缴纳增值税导致未履行涉案房屋《商品房买卖合同》条款，因此未办理权属登记责任不在异议人王某1。综上，异议人请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条审查规定，为了维护异议人王某1的合法权益，提起执行异议，请求排除法院对涉案房屋的执行。   申请执行人宏图公司辩称，不同意异议人王某1的异议请求事项，对其提出的事实与理由不认可，详细答辩意见在举证质证时说明。   被执行人天成公司辩称，认可异议人王某1的请求事项，天成公司在2012年就涉案房屋与金石海签订了买卖合同并办理了预告登记，但是在预告登记期间涉案房屋被阿尔山市人民法院查封，后来法院又解除了查封。2019年9月17日就涉案房屋我公司与异议人王某1签订《商品房买卖合同》，当时涉案房屋状态为自然状态，无查封等情况，房屋面积为3018平方米。因房屋数据修改，于2020年6月23日又与异议人王某1签订了一份《商品房买卖合同》，修改后的房屋面积为2020平方米，并办理了初始登记。阿尔山市人民法院于2020年12月17日将涉案房屋查封。现房屋出售给了异议人王某1，就应为其的财产，涉案房屋初始登记中所有权人虽为被执行人天成公司，但是初始登记不应作为扣押的依据，其只是在不动产登记中心平台上的数据，并不能客观反映涉案房屋的状态，我公司认为阿尔山市人民法院的查封执行裁定书没有依据。   异议人王某1围绕争议焦点向法庭出示证据如下：   1.阿尔山市人民法院（2017）内2202执恢8号执行裁定书，证明阿尔山市人民法院于2020年12月17日将涉案房屋查封，异议人据此向法院提出书面执行异议；   2.不动产登记簿查询记录，证明涉案房屋办理了初始登记，但初始登记不应作为查封、扣押的依据，法院作出的查封裁定没有法律依据；   3.营业执照一份，证明异议人王某1于2019年在涉案房屋内经营宾馆，说明已经实际占有使用涉案房屋；   4.不动产登记证明一份，证明阿尔山市不动产登记中心就涉案房屋于2019年9月17日为异议人王某1办理了不动产预告登记，义务人为被执行人天成公司；   5.买房收据2枚（编号为0851701、0851702）、关于王某1劳动报酬的协议一份、欠税信息查询表，证明异议人王某1就涉案房屋与被执行人天成公司已经签订了合法有效的《商品房买卖合同》，但因被执行人欠税原因致使房屋至今没有过户到异议人王某1名下；   6.承诺书一份、承诺、税务事项通知书一份，证明被执行人天成公司欠税的事实影响了异议人王某1办理过户事项；   7．《商品房买卖合同》两份，证明异议人王某1于2019年9月15日与被执行人天成公司签订了《商品房买卖合同》，后因规划调整，异议人又于2020年6月23日与被执行人天成公司签订了《商品房买卖合同》，两份合同证明异议人王某1与被执行人天成公司之间存在就涉案房屋买卖的事实，并且早于涉案房屋被查封时间；   8.《执行和解协议》、收条3枚，证明涉案房屋的实际价格是根据涉案房屋所在位置其他房屋的价格实际评估出来的，以及就涉案房屋与金石海签订的房号与现在签订的房号不一样的事实。   申请执行人宏图公司质证认为，（2020）内2202执恢8号执行裁定书真实性无异议，裁定书内容符合法律规定；对不动产登记簿的真实性认可，该份证据可以证明涉案房屋被查封时房屋登记于被执行人天成公司名下，属于该公司的财产，法院查封有事实依据；对营业执照，我公司认为被查封的房屋不影响其实际使用；不动产登记证明真实性不认可，因为这个登记已经被收回，异议人王某1与被执行人天成公司法人为夫妻关系，申请不动产登记不排除规避执行的嫌疑；对收据及劳动报酬协议真实性不认可，如异议人王某1想说明给付购房款应当说明房款给付的相关证据，如财务总账、分账等证据，且如果房款已经给付完毕，说明被执行人天成公司已经完成了相关税务缴纳，但是现在仍存在欠税的事实，异议人王某1既是天成公司法人配偶，又是该公司的财务负责人，因此存在规避执行的嫌疑；承诺书、承诺、税务事项通知书与本案无关；对两份《商品房买卖合同》真实性不认可，存在规避执行的嫌疑；执行和解协议与3份收条与本案无关，只能说明转移财产的事实。   被执行人天成公司质证认为，对异议人提交的证据真实性及证明目的均认可。   申请执行人宏图公司围绕异议人的异议请求向法庭出示证据如下：   1.（2015）阿民初字第121号民事调解书一份，证明被执行人天成公司欠付申请执行人宏图公司工程款及利息的事实，以及天成公司负债的事实；   2.（2020）内2202执恢8号执行裁定书、情况说明，证明涉案房屋曾于2017年11月10日至2020年11月10日处于查封阶段，申请执行人宏图公司于2020年11月1、2日申请法院续封的事实，就涉案房屋已向阿尔山市人民法院院党组提交了情况反映，证明本案异议人王某1请求不符合法律规定；   3．阿尔山市不动产登记中心登记簿查询一份，证明涉案房屋仍登记在被执行人天成公司名下；   4.出示火车票一张，证明申请执行人宏图公司职员陈某提交续封申请的事实。   异议人王某1质证认为，对调解书的真实性无异议，因该案法院查封了异议人的财产，据此异议人提出书面异议维权，被执行人天成公司为三人公司，不存在财产混同；对裁定书真实性认可，但申请执行人宏图公司与被执行人天成公司之间的债务关系，不能执行异议人的财产；不动产登记簿登记为初始登记，不能客观反映不动产情况，不能作为执行依据；火车票真实性认可，但与本案无关。   被执行人天成公司质证认为，对调解书真实性不认可，该调解书存在重大误解应予撤销；对裁定书真实性无异议，但之前对涉案房屋的查封属于错误，解除查封应认为是对错误的纠正过程，我公司与异议人王某1签订的买卖合同合法有效，且当时房屋未查封；对不动产登记簿查询信息真实性认可，但初始登记不能客观反映房屋情况，不能作为查封执行依据；对火车票真实性认可，但与本案无关。   被执行人天成公司未向法庭出示证据。   本院查明，申请执行人宏图公司与被执行人天成公司因建设工程施工合同纠纷诉至本院，本院经审理于2015年6月15日作出（2015）阿民初字第121号民事调解书。民事调解书生效后，被执行人天成公司未按照民事调解书内容履行义务，申请执行人宏图公司向本院申请强制执行。在强制执行过程中，本院于2020年12月17日将涉案房屋即蒙（2020）阿尔山市不动产权第0002834号房屋予以查封，查封期限自2020年12月17日至2023年12月17日。   另查明，涉案蒙（2020）阿尔山市不动产权第0002834号房屋于2020年7月2日在阿尔山市不动产登记中心办理了初始登记，登记共有权人为被执行人天成公司，共有方式为单独所有。   本院认为，案外人王某1就涉案房屋主张权利并向本院提出书面执行异议，本院应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的相关规定予以审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有限的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定价款的百分之五十。”本案中，虽然异议人王某1与被执行人天成公司在涉案房屋被查封前签订了《商品房买卖合同》，但异议人王某1就涉案房屋未实际向被执行人天成公司交付任何购房款，被执行人天成公司亦自认对于购房款的给付情况为异议人王某1与被执行人天成公司之间存在债务关系，是以涉案房屋抵顶异议人王某1的劳动报酬，并没有实际给付房款。因此异议人王某1请求排除法院对涉案房屋的执行不符合相关法律审查标准，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：   驳回异议人王某1的异议请求。   案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   审判长 商建鑫   审判员 王海景   审判员 马彬彬     二〇二一年二月一日   书记员 林 竹   附相关法律规定   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。   案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有限的书面买卖合同；   （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；   （三）已支付的价款超过合同约定价款的百分之五十。