浙江省宁海县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0226民初5541号 原告：赵建科，男，1980年12月11日出生，汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：田桂枝，宁海县导源恒信法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘婷婷，宁海县导源恒信法律服务所法律工作者。 被告：胡国平，男，1953年9月5日出生，汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：王海兵，浙江海浩（宁海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓旭，浙江海浩（宁海）律师事务所律师。 原告赵建科与被告胡国平房屋买卖合同纠纷一案，于2020年11月15日向本院提起诉讼。本院于2020年11月16日立案受理后，依法适用简易程序审理。诉讼过程中，根据原告申请，本院于2020年11月21日裁定冻结被告胡国平的银行存款340000元或查封同等价值的财产。本院于2020年12月24日对本案公开开庭进行了审理，原告赵建科及其委托诉讼代理人田桂枝、被告胡国平及其委托诉讼代理人王海兵、王晓旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵建科向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告之间签订的《房屋买卖协议》；2.依法判令被告返还原告定金30000元及房屋款120000元，共计150000元；3.依法判令被告赔偿原告损失190000元（按照总价款850000元×20%计算）；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，原告变更第3项诉讼请求为：被告支付原告违约金190000元（总价款850000元×20%）。事实和理由：2018年7月5日，原、被告双方签订了一份《房屋买卖协议》，约定：被告将坐落于宁海县××街道××花园××幢××室房屋出售给原告，总价款850000元；在合同签订之日，原告支付被告定金30000元，余款820000元在办理过户手续之日一次性付清；如果被告违约，按违约的市场价值赔偿给原告，并支付市场现价20%的违约金。合同签订之日，原告支付了定金30000元，之后，被告因其配偶生病住院急需用钱，向原告催要购房款，原告分别于2018年8月5日、8月28日支付购房款100000元、20000元。近期，据原告了解，被告出卖的涉案房屋无法取得。原告认为，原、被告签订的《房屋买卖协议》合法有效，因被告未取得合同约定的房屋，导致合同目的无法实现，故被告理应返还定金及购房款，并支付违约金，故原告根据我国《合同法》等法律规定，诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。 被告胡国平答辩称，在原告先提出解除《房屋买卖协议》的前提下，被告同意解除该合同；被告与原告签订《房屋买卖协议》系基于原告所谓的子女读书所需而签订，《房屋买卖协议》签订后，被告并未收到原告支付的30000元定金，而分别于2018年8月5日、8月28日收到原告哥哥支付的100000元、20000元，合计120000元，该款项被告均用于替原告归还其所欠的债务；本案涉及拆迁安置房，在签订合同时，被告应安置的房屋并未确定，原告对此明知，《房屋买卖协议》签订后，拆迁部门对被告应安置的房屋进行了调整，被告对此情形无法控制，故不能实现合同目的的原因不能归咎于被告；如果原告继续履行合同，被告可以将其安置的宁杏府小区的房屋以市场价转让给原告，现原告已提出解除合同，故不存在继续履行合同的可能；对于原告提出的违约金，被告未交付涉案房屋，并非被告自身原因造成，而是原、被告双方不能控制的客观原因所造成，故不能认定被告存在违约行为，即使法院认定被告违约，原告主张的违约金明显过高，与其支付的120000元购房款完全不匹配，与其所谓的损失也不平衡，如果法院支持原告主张的违约金，请求大幅度调低违约金金额。综上，请求驳回原告的第二、三项诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下： 一、原告提交《房屋买卖协议》、银行转账记录各一份，收条二份，拟证明原、被告签订《房屋买卖协议》，并由原告支付购房款150000元，其中30000元定金系现金交付、未出具收条的事实。被告对真实性无异议，但认为其未收取购房定金30000元，120000元款项也是被告事后才知晓，而且被告将该款项用于归还原告的债务。本院对该组证据真实性予以认定。 二、被告申请证人王某出庭作证称，2020年4、5月份，原告因赌博输钱，让被告出面向证人借款25000元，并由被告出具借条一份，后被告归还20000元，尚欠5000元，拟证明被告收取原告支付的120000元用于归还原告所欠债务的事实。原告有异议，认为证人所述款项的实际借款人系被告，而且本案处理的是房屋买卖合同关系，即使被告存在垫付原告所欠债务，也应另案处理。本院认为，原告异议成立，该证人证言与本案缺乏关联性，本院不予认定。 三、本院出示依职权向赵建伟所作的询问笔录一份，赵建伟在笔录中陈述称，其系原告的哥哥，因原告欠缺付款能力，故其替原告分二次向被告支付购房款120000元。原告对该证据无异议，被告对其收取120000元的事实无异议，但认为赵建伟在笔录中陈述被告出具收条时，无其他人在场及购房款均由赵建伟支付，与常理不符。本院认为，被告已认可其收取购房款120000元，故出具收条时是否有人在场以及购房款是否均由赵建伟支付并不影响本案事实的认定及实体处理，被告异议不成立，本院对该证据予以认定。 经审理，本院认定事实如下： 2018年7月5日，原告赵建科与被告胡国平签订一份《房屋买卖协议》，合同约定：被告自愿将坐落于宁海县××街道××花园××幢××室房屋出售给原告；总价款850000元；合同签订之日，原告支付被告定金30000元，余款820000元于办理过户手续之日一次性付清；因该房屋为拆迁安置房，待被告获得房屋产权证后，被告应在三十日内配合原告办理相关手续等；原告自合同签订后，应自觉按合同进行付款，如延期付款，被告有权不退还定金，可转卖他人，并追究原告的违约责任；如被告违约，按违约的市场价值赔偿给原告，并支付市场现价20%的违约金，等等。合同签订后，原告通过案外人赵建伟分别于2018年8月5日、8月28日支付购房款100000元、20000元，合计120000元，被告于付款当日分别出具收条各一份。 另查明，被告胡国平等人作为被征收人与宁海县房屋征收管理中心签订一份《住宅房屋征收产权调换协议（现房）》，根据该协议，胡国平获得宁杏府安置小区、桃源佳苑安置小区的安置房各一套。 再查明，被告胡国平于2020年11月19日收悉本案起诉状副本。 本院认为，原告赵建科与被告胡国平自愿签订的《房屋买卖协议》，是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议的主要焦点为违约责任问题。原告主张被告未取得合同约定的房屋，导致合同目的无法实现，存在违约行为；被告认为在签订《房屋买卖协议》时，原告明知被告因拆迁应安置的房屋尚未确定，后被告未取得该房屋的所有权系双方均无法控制的情形造成，被告对此不存在违约。本院认为，交付涉案房屋系被告应履行的合同义务，在签订《房屋买卖协议》时，对于是否能够交付合同约定的房屋，被告应当有合理的预期。现被告未能取得坐落于宁海县××街道××花园××幢××室的房屋，致使原告购房的合同目的不能实现，原告有权解除合同并追究被告的违约责任。现原告选择以起诉的方式通知解除合同，合同自起诉状副本送达对方时，即2020年11月19日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。本案中，原、被告双方合同既解除，原告所支付的购房款120000元应当予以返还。原告诉请要求被告返还购房定金30000元，因其未提供交付该款项的证据，应承担举证不能的不利后果。根据双方约定，涉案房屋总价款850000元，如被告违约，支付房屋市场现价20%的违约金，而庭审中，被告自认涉案房屋面积89平方米，即每平方不足10000元，本院经市场询价，850000元明显低于涉案房屋的现有市场价值，现原告自愿调低违约金，即按购房款850000元×20%计算，系其对自身权益的处分，本院予以准许，但计算有误，本院调整为170000元。被告辩称双方约定的违约金过高，但未能举证证明双方约定的违约金存在应予调整的情形，故其认为违约金过高证据不足，本院不予支持。综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告赵建科与被告胡国平2018年7月5日签订的《房屋买卖协议》于2020年11月19日解除； 二、被告胡国平于本判决生效后十五日内返还原告赵建科购房款120000元； 三、被告胡国平于本判决生效后十五日内支付原告赵建科违约金170000元； 四、驳回原告赵建科的其他诉讼请求。 如果被告胡国平未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费6400元，减半收取计3200元，财产保全费2220元，合计5420元，由原告赵建科负担797元，被告胡国平负担4623元。 原告赵建科于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告胡国平于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。 审判员 魏 巍 二〇二一年二月七日 书记员 林爱蓉 不履行裁判法律后果告知书 一、发生法律效力裁判文书，当事人必须履行。人民法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。 二、被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，人民法院将会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动的执行联合信用惩戒机制，具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；扣押车辆等措施。 三、被执行人拒不执行法院判决、裁定或非法处置查封、扣押、冻结的财产情节严重的，或以暴力、威胁方法抗拒人民法院执行的，将分别依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、三百一十四条、二百七十七条等规定追究其刑事责任。