北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终689号上诉人（原审被告、反诉原告）：中国机械设备进出口北京物业发展有限责任公司，住所地北京市西城区广安门外大街****。法定代表人：林周明，党支部书记。委托诉讼代理人：修雷，北京市万悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭晴月，北京市万悦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市蓟城物业管理有限责任公司，住，住所地北京市西城区南运巷**/div>法定代表人：梁波，总经理。委托诉讼代理人：马云翔，男，该公司员工。委托诉讼代理人：周洁，女，该公司员工。上诉人中国机械设备进出口北京物业发展有限责任公司（以下简称中设物业公司）与被上诉人北京市蓟城物业管理有限责任公司（以下简称蓟城物业公司）合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初16462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。中设物业公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，改判支持中设物业公司的全部诉讼请求，驳回蓟城物业公司的诉讼请求，诉讼费由蓟城物业公司承担。事实和理由：中设物业公司主张蓟城物业公司提交的业主刘燕收费凭单上未加盖中设物业公司合法印章，一审认定中设物业公司授权了业主刘燕缴纳的供暖费，属于认定事实错误；一审认定中设物业公司在《至蓟城物业关于恒昌花园项目双方未尽事宜的函》中认可已预收2019年3月以后的物业费、停车费、广告和场地租赁费，属于认定事实错误，该函件所列各项数据主要是测算而未获得，未能反映实际收支情况；一审未考虑恒昌花园物业项目交接的特殊性，认定中设物业公司作为原物业公司控制涉案项目的财务凭证和档案资料并对取回上述材料具有优势，亦属于认定事实错误。蓟城物业公司同意一审判决。蓟城物业公司向一审法院起诉请求判决：1.中设物业公司一次性支付其管理期间的预收款371438.73元（其中物业费157405.41元、停车费199710元、广告和场地租赁费11698.62元、供暖费2624.70元）；2.案件受理费由中设物业公司承担。中设物业公司向一审法院反诉请求判决：1.蓟城物业公司支付2019年4月的能源费68033.30元；2.蓟城物业公司支付其已向业主收取的2019年1月-3月的物业费144724.15元；3.蓟城物业公司支付其已向业主收取的2019年1月-3月的水电费144040.58元；4.蓟城物业公司支付其已向业主收取的2019年1月-3月的供暖费87286.70元；5.蓟城物业公司支付其已向业主收取的2019年1月-3月的停车费22340元；6.蓟城物业公司支付固定资产折旧费用14934.06元；7.蓟城物业公司返还档案资料（主要为中设物业公司权属的：物业费、供暖费、水费、电费收费凭证和台账；停车费收费协议、收费凭证和台账；财务章；业主档案登记表；业主集资（水箱、锅炉等）费用收据和台账）；8.蓟城物业公司承担本案的所有诉讼费用。各项费用合计：481358.79元。一审法院认定事实：2016年3月31日，北京市西城区恒昌花园业主委员会与中设物业公司签订了《物业服务合同》，约定自2016年4月1日起至2019年3月31日，由中设物业公司对北京市西城区广外红居街7号进行物业管理，其中该合同第二十三条第8款规定，“本合同终止时，应移交物业管理权，撤出本物业，协理甲方（北京市西城区恒昌花园业主委员会）做好物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方（北京市西城区恒昌花园业主委员会）移交管理用房和物业管理的全部档案资料、专项维修资金及账目”。2019年1月31日，经招投标，蓟城物业公司成为北京市西城区恒昌花园物业服务项目的中标人。2019年2月28日，北京市西城区恒昌花园业主委员会与蓟城物业公司签订了《物业服务合同》，约定自2019年4月1日起至2022年3月31日，由蓟城物业公司对北京市西城区广外红居街7号进行物业管理。其中该合同第十七条第1款约定，“供暖费根据《北京市供热采暖办法》及其他相关规定，按房屋建筑面积30元/平方米，由乙方（蓟城物业公司）向业主（或交费义务人）收取”。2019年6月26日，蓟城物业公司在西城区房管局物业管理科办理了物业服务合同备案。2019年3月31日，中设物业公司（甲方、移交方）与蓟城物业公司（乙方、接收方）签订了《恒昌花园物业项目交接协议》，双方约定：“二、双方在现场就以下各事项进行交接，并在交接确认书签字。1.对小区水、电、燃气能源时点使用量进行确认，作为今后双方各自缴纳能源费用的分割依据。2.小区现有设备机房及设施，如配电室、锅炉房、电梯机房等物业办公、管理的场地、配套用品（如钥匙、设备设施等）。3.小区业主档案、工程图纸等资料。4.现有固定资产、库存物料等实物。三、其它交接事项：1.双方协商一致确定交接确认书中所列时间，做为各自应收应付费用的核对清算、物品移交、风险转移的节点划分双方权利、义务、责任。2.甲方承担节点前所发生的全部责任、义务，乙方承担节点后所发生的全部责任、义务。3.甲方应于2019年4月30日前一次性向乙方支付甲方管理期间的预收款及相关明细表。（注：预收款为甲方已收2019年4月1日以后的恒昌花园物业项目物业费、停车费等相关费用。）4.双方就2019年4月缴纳所发生的水、电、燃气等能源费用进行核对清算、确认无误后，应由乙方承担的费用，将在甲方返还预收款时相应扣减，乙方需在下个缴费期前变更相关付费单位名称。5.签订本协议前，甲方已向管理期间内签订的各项服务外包公司发出合同终止函，但如甲方预付合同款所覆盖的时间范围超过合同终止时间，经双方确认后，费用将由乙方承担，在甲方返还预收款时相应扣减。6.乙方同意接收将甲方管理期间购置的部分固定资产、库存商品，应按双方协商价格予以接收，折抵款将在甲方返还预收款时相应扣减。四、双方权利及义务：1.甲方将协助乙方在接管后与属地政府管理单位、小区业委会及业主、外包单位之间，在合同履约过程中发生的相关问题，双方并按规定在政府相关部门做变更备案工作。2.乙方接管后将协助甲方处理甲方管理期间应收未收的相关物业费、供暖费的费用结算问题。如业主产权发生变更等情况，欠费业主所欠甲方费用在未结清之前，乙方不得向其开具费用结清证明，否则，给甲方造成的损失由乙方承担。3.甲方为便于乙方交接管理，将在交接前期5天协助乙方在恒昌花园共同开展工作。4.交接当日，双方将派授权代表（附件1）对现场交接相关事项进行签字确认。”2019年3月31日，蓟城物业公司与中设物业公司派员进行了交接，两方人员均在设备设施交接表、能源计量表示数统计表、档案资料交接表上签字确认。2019年4月19日，双方确认蓟城物业公司接收的固定资产净值为14934.06元。2019年6月24日，北京市西城区恒昌花园业主委员会向中设物业公司发出《关于尽快完成恒昌花园物业交接工作的函》，函中提及“业委会现已委托北京市蓟城物业发展有限责任公司作为业委会的代理单位，代理账目交接等各项具体工作。请贵司安排人员与蓟城物业相关人员核对好移交账目并做好各项交接工作”。2019年8月6日，针对交接事宜，北京市西城区恒昌花园业主委员会再次向中设物业公司发出《关于再次函告中设物业公司履行恒昌花园物业项目交接工作的函》。2019年6月25日，蓟城物业公司向中设物业公司发出《关于尽快履行恒昌花园物业项目交接协议的函》，主张截至2019年6月25日中设物业公司尚未完成以下工作：“1.水、电、燃气等能源费尚未清算；2.应于2019年4月30日前向我公司移交的预收款及相关明细表（预收款项包括：已收恒昌花园项目属于2019年4月1日以后的物业管理费、停车费等）；3.贵公司在管理期间向外包公司支付的费用超过合同终止期应由我方承担的费用（如：小区公共区域广告费等）。4.贵公司所管期间的部分公共区域设备设施应修未修的项目，我司已垫付费用进行维修”，并要求中设物业公司于2019年7月15日前完成恒昌花园项目的各项交接工作。2019年8月15日，蓟城物业公司再次向中设物业公司发出《关于执行恒昌花园物业项目交接协议的函》，函件中函告“贵司已收取的，2019年4月1日之后的恒昌花园项目物业费157405.41元、停车管理费199710元、广告费11608.30元三项合计368723.74元，应当归属我司，贵司应当于2019年8月25日前，将前述款项返还我司”。2019年8月26日，中设物业公司向蓟城物业公司发出《至蓟城物业关于恒昌花园项目双方未尽事宜的函》，函件中明确蓟城物业公司应分摊2019年4月份的能源费（水费、电费、燃气费）68033.3元；根据历史平衡计算蓟城物业公司应向中设物业公司支付本应由中设物业公司向业主收取的2019年1月至3月产生的能源费（包括水费、电费）144040.58元；中设物业公司尚未收取2019年1月至3月的物业费144724.15元、供暖费87286.7元、停车费22340元；中设物业公司认可已预收2019年3月以后的物业费157405.41元、停车费199710元、广告和场地租赁费11698.62元；蓟城物业公司应支付中设物业公司固定资产净值费14934.06元。同时，在该函件中，中设物业公司要求蓟城物业公司向其返还如下档案资料：1.物业费、供暖费、停车费收费凭证和台账；2.水费、电费收费凭证和台账；3.停车费收费协议和台账；4.业主档案登记表；5.业主集资（水箱、锅炉等）费用收据和台账；6.供暖补贴申请资料。另查，刘燕于2018年12月向中设物业公司交纳了2019年11月15日至2020年3月15日期间的供暖费2624.70元。一审法院认为，蓟城物业公司与中设物业公司签署的恒昌花园项目交接协议合法有效。双方当事人均应按该协议内容切实履行各自义务。双方合同中明确约定，中设物业公司应于2019年4月30日前一次性向蓟城物业公司支付其预收的2019年4月1日以后的物业费、停车费等相关费用。中设物业公司在2019年8月26日《至蓟城物业关于恒昌花园项目双方未尽事宜的函》中，确认已预收2019年3月以后的物业费157405.41元、停车费199710元、广告和场地租赁费11698.62元。故对蓟城物业公司要求中设物业公司支付预收物业费、停车费、广告和场地租赁费的诉讼请求，法院予以支持。关于蓟城物业公司主张的供暖费2624.70元，根据现有证据，中设物业公司确实收取了业主交纳的2019年11月15日至2020年3月15日期间的供暖费2624.70元，蓟城物业公司与中设物业公司虽未在项目交接协议中明确约定中设物业公司预收供暖费时该如何处理，但中设物业公司在2019年4月1日后就丧失向业主收取之后供暖费的权利，中设物业公司应退还该笔供暖费，而依据蓟城物业公司与恒昌花园业委会之间的物业服务合同，蓟城物业公司有直接向业主收取其管理期间供暖费的权利，中设物业公司将收取的该笔供暖费直接退还蓟城物业公司，既能减少讼累，又能便利诉讼当事人，故对蓟城物业公司关于供暖费的诉讼请求，法院予以支持。关于中设物业公司反诉要求蓟城物业公司支付2019年4月能源费、固定资产折旧费用的诉讼请求，鉴于蓟城物业公司同意支付该两笔费用，法院不持异议，对中设物业公司所提的上述两项诉讼请求，法院予以支持。关于中设物业公司反诉要求蓟城物业公司支付2019年1月至3月的物业费、水电费、供暖费、停车费的诉讼请求，中设物业公司以该期间费用尚未向业主收取为由要求蓟城物业公司支付，因双方当事人签署的项目交接协议中未约定中设物业公司将该部分债权转让与蓟城物业公司，仅约定蓟城物业公司接管后应协助中设物业公司处理中设物业公司管理期间应收未收的相关物业费、供暖费的费用结算问题，蓟城物业公司亦明确表示中设物业公司应直接向业主收取该部分费用，在无证据证明蓟城物业公司已收取2019年1月至3月上述相关费用的基础上，中设物业公司无权向蓟城物业公司主张权利，故对中设物业公司该部分诉讼请求，法院不予支持。关于中设物业公司提出的要求蓟城物业公司返还档案资料的诉讼请求，首先，两公司签署的项目交接协议中未将中设物业公司提到的档案资料明确列入交接范围，交接中设物业公司提到的档案资料不属于蓟城物业公司的合同义务；其次，中设物业公司不能举证证明上述档案资料由蓟城物业公司实际控制。北京市西城区恒昌花园业主委员会2019年6月24日向中设物业公司发出的函件中，明确要求中设物业公司应配合蓟城物业公司办理账目交接，可见账目凭证应在中设物业公司的控制之下，中设物业公司有能力取回相关财务凭证。中设物业公司作为恒昌花园项目的原有物业公司，较蓟城物业公司更有能力控制相应档案资料。中设物业公司与蓟城物业公司间为自行交接，而非强制交接，中设物业公司有足够的时间保管转移己方需要的档案资料。综上，中设物业公司要求蓟城物业公司返还档案资料的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院于2020年11月判决：一、判决生效之日起七日内，中国机械设备进出口北京物业发展有限责任公司向北京市蓟城物业管理有限责任公司支付预收款项371438.73元（其中物业费157405.41元、停车费199710元、广告和场地租赁费11698.62元、供暖费2624.70元）；二、判决生效之日起七日内，北京市蓟城物业管理有限责任公司向中国机械设备进出口北京物业发展有限责任公司支付2019年4月能源费68033.30元及固定资产净值14934.06元；三、驳回中国机械设备进出口北京物业发展有限责任公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，中设物业公司补充提交如下证明材料：1.《恒昌花园业主2019年1季度缴费情况统计表》、物业费催收通话录音整理文字稿及光盘，主张以此证明中设物业公司向业主电话催收2019年1季度物业费、供暖费时与业主核实的情况显示蓟城物业公司实际收取了2019年1季度物业费、供暖费；2.该小区5号楼2316室的业主支付物业费、供暖费的凭证，主张以此证明蓟城物业公司收取了物业费、供暖费；3.《关于配合我司开展欠费催缴工作的函》，主张以此证明小区业委会以疫情防控为由拒绝中设物业公司指派工作人员收取欠缴的物业费、供暖费；4.《关于我司开展欠费催缴工作的函》的复函，主张以此证明蓟城物业公司收取2019年1季度物业费、供暖费后以疫情防控为由拒绝中设物业公司进入小区核实缴费情况，导致中设物业公司只能通过电话向业主核实收费情况。蓟城物业公司发表书面质证意见称：对于《恒昌花园业主2019年1季度缴费情况统计表》、物业费催收通话录音整理文字稿及光盘的真实性、合法性及证明目的均不认可，录音中人员身份无法核实，内容无法证明蓟城物业公司实际收取2019年1月至3月的物业费、供暖费、停车费；对于5号楼2316室的业主支付物业费、供暖费的凭证的真实性、合法性及证明目的均不认可，认为中设物业公司提交的凭证底联复印件存在人为涂改痕迹且收款日期未填写，真实性无法核实；对于《关于配合我司开展欠费催缴工作的函》认为仅系中设物业公司单方自行制作的材料，与本案无关；对于《关于我司开展欠费催缴工作的函》的复函真实性认可，但不认可证明目的，认为仅系双方正常函件沟通，同时中设物业公司以各种理由、借口不履行双方签署的交接协议，严重损害了蓟城物业公司的合法权益。本院经审查认定的事实与一审法院查明事实无异。本院认为，中设物业公司与蓟城物业公司签署的恒昌花园项目交接协议系双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。双方当事人均应按该协议内容切实履行各自义务。双方在上述协议中明确约定中设物业公司应于2019年4月30日前一次性向蓟城物业公司支付其预收的2019年4月1日以后的物业费、停车费等相关费用，而中设物业公司在2019年8月26日《至蓟城物业关于恒昌花园项目双方未尽事宜的函》中，确认已预收2019年3月以后的物业费157405.41元、停车费199710元、广告和场地租赁费11698.62元，业主刘燕已于2018年12月向中设物业公司交纳了2019年11月15日至2020年3月15日期间的供暖费2624.70元，故一审法院对蓟城物业公司要求中设物业公司支付预收物业费、停车费、广告、场地租赁费、供暖费的诉讼请求予以支持，并无不当。因中设物业公司在一审反诉中以2019年1月至3月期间的物业费、水电费、供暖费、停车费等费用尚未向业主收取为由要求蓟城物业公司向其支付上述费用，但双方签署的项目交接协议中仅约定蓟城物业公司接管后应协助中设物业公司处理中设物业公司管理期间应收未收的相关物业费、供暖费的费用结算问题，蓟城物业公司亦明确表示中设物业公司应直接向业主收取该部分费用，在无充分证据证明蓟城物业公司已收取2019年1月至3月期间的上述全部相关费用的情况下，一审法院对于中设物业公司提出的该部分诉讼请求未予支持，亦无不当。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供相应的证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因中设物业公司与蓟城物业公司签署的交接协议中未将中设物业公司提到的档案资料明确列入交接范围，中设物业公司亦未能举证证明上述档案资料由蓟城物业公司实际保管，一审法院对于中设物业公司相关诉讼请求未予支持，正确合理。中设物业公司上诉过程中补交5号楼2316室的业主支付物业费、供暖费的凭证，因该公司在一审判决前并未提交该凭证，故一审法院未就该凭证所载金额进行处理，而该凭证亦不足以证明蓟城物业公司已经收取了中设物业公司主张的全部费用，蓟城物业公司在二审中亦表示对该凭证的真实性、合法性及证明目的不予认可，故本院在此不再对该凭证所载金额进行一并处理，双方可根据实际情况另案解决。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11498元，由中国机械设备进出口北京物业发展有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洁审 判 员  耿燕军审 判 员  张玉贤二〇二一年二月九日法官助理  方浩然书 记 员  王远征