河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终188号上诉人（原审被告）：焦作众心祥商贸有限公司，住所地：河南省焦作市解放区车站街市储运工贸总公司综合楼**。法定代表人：夏平义，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴跃军，河南尚领律师事务所律师。委托诉讼代理人：康婕，河南尚领律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南多维度贸易有限公司，住所地：河南省焦作市解放区王褚街道人民路西建材市场****。法定代表人：刘涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：马国栋，河南敏学律师事务所律师。上诉人焦作众心祥商贸有限公司（以下简称众心祥公司）因与被上诉人河南多维度贸易有限公司（以下简称多维度公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院（2020）豫0802民初3369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人众心祥公司的法定代表人夏平义及其委托诉讼代理人吴跃军、康婕，被上诉人多维度公司的法定代表人刘涛及其委托诉讼代理人马国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。众心祥公司上诉请求：撤销原审判决，继续履行双方的《租赁合同》，改判该公司无需还众心祥公司保证金30,000元。事实和理由：涉案房屋在多维度公司承租期间被人民法院查封，多维度公司承租和转租时对此不知情，众心祥公司在房屋查封前已经合法租得房屋并实际占有使用，多维度公司的租赁权利应当受到法律保护。法院的查封和后续的执行措施不影响涉案房屋的租赁，涉案房屋仍可以继续使用，不存在法律所规定的可以解除合同的情形。因此，双方的《租赁协议》应继续履行。由于本案不符合合同解除的条件，从而也不符合双方约定的退还保证金的条件。本案不符合合同解除的法定解除条件，也不符合双方约定的条件，《租赁协议》应当继续履行，原审判决适用法律错误。多维度公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。多维度公司向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的《租赁协议》；二、多维度支付违约金300,000元，退还保证金30,000元，并赔偿装修损失100,000元，合计430,000元；三、诉讼费及其他相关费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年11月16日，众心祥公司的法定代表人夏平义与焦作市储运工贸总公司（以下简称储运公司）签订《房屋租赁合同》，约定众心祥公司承租储运公司位于焦作市解放区车站街191号储运公司综合楼二楼（原春天茶城，建筑面积2800㎡）。租赁期间11年，为2019年1月1日至2030年1月1日。关于违约责任，除不可抗力的原因外，由于甲方（储运公司）无故将乙方（被告）撵走或进行房屋改造原因造成乙方不能正常营业，甲方应支付乙方违约金50万元。如乙方不按法律法规经营，不按约定期限缴纳租金超过一个月，甲方有权单方解除租赁合同，同时乙方支付甲方违约金50万元。2019年6月28日，多维度公司与众心祥公司签订《租赁合同》，约定众心祥公司将其承租的储运公司的综合楼二楼转租给多维度公司，建筑面积为2800㎡。租赁期限自2019年9月1日至2027年8月31日，另缴纳保证金30,000元。首期（2019年9月1日至2020年8月31日）租金在进场装修时支付5万元，装修完工后15日内支付15万元。余款20万元，于2019年12月31日前支付完毕。后续支付第二年租金为现金40万元，另支付10万元商品。第三年租金为人民币50万元，另支付10万元商品…。关于离店的规定，因乙方（多维度公司）原因导致本合同提前解除，乙方应将商铺交还甲方（众心祥公司），乙方赔偿甲方违约金30万元，乙方配置的设备，增添的物品，装修材料等由乙方自行处理。因甲方原因导致本合同提前解除，分下列二种情况处理：甲方因自己使用综合楼或另租赁他人的，甲方赔偿乙方违约金30万元。甲方与综合楼所有权人之间的协议提前解除的，本协议项下甲方的权利与义务自然过渡到综合楼所有权人名下。如综合楼所有权人不认可本协议导致乙方离场，甲方赔偿乙方违约金30万元。关于提前解除，乙方单方解除合同的，应补齐租金及相关税费，并赔偿甲方违约金30万元，甲方提前解除合同的，并赔偿乙方违约金30万元。合同签订后，多维度公司向众心祥公司支付了租金，并缴纳了保证金3万元。多维度公司对租赁房屋进行装修并对外经营，其中800平方米用作易货交易，剩下2000平方米做共享办公。2020年5月8日，该院在案涉房产张贴案号为（2020）豫0802执35号查封公告一份，该公告载明：依据（2019）豫0802民初1111号民事裁定书于2019年3月6日查封被执行人焦作市储运工贸总公司名下位于解放区车站街191储运工贸总公司综合楼1层商场（证号：201517509）和2层商场（证号：201517510）的两套房产。该房产已经由有关部门协助本院登记查封，查封期限自2019年3月6日至2022年3月5日。在上述期限内，非经本院同意，任何人不得对被查封的财产有转移、隐匿、损毁、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，否则，本院将依法追究其法律责任。同日，该院在案涉房产张贴《公告》一份，载明…责令被执行人焦作市储运工贸总公司、占有该房屋的协助义务人在2020年5月30日前迁出房屋。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。多维度公司看到上述公告后，方得知案涉房产已于2019年3月6日被查封，案涉房产要进行拍卖，并被要求于2020年5月30日前迁出房屋。后多维度公司与众心祥公司协商解除合同未果，多维度公司诉至法院，形成本案纠纷。在审理过程中，多维度公司撤回其第二项诉讼请求中要求众心祥公司赔偿多维度公司装修损失100,000元的诉讼请求。另查明，多维度公司已向众心祥公司支付2019年9月1日至2020年8月31日租金，共计370,000元，因疫情原因，双方协商，众心祥公司同意免除多维度公司一个月的租金。2020年10月1日以后的租金，多维度公司尚未支付。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。2018年11月16日，众心祥公司的法定代表人夏平义与案外人储运公司签订《房屋租赁合同》，约定众心祥公司承租储运公司位于焦作市解放区车站街191号焦作市储运工贸总公司综合楼二楼（原春天茶城，建筑面积2800㎡）。租赁期间为11年，合同期限为2019年1月1日至2030年1月1日。2019年6月28日，多维度公司与众心祥公司签订《租赁合同》，约定众心祥公司将其承租的储运公司的综合楼二楼转租给多维度公司，建筑面积为2800㎡。租赁期限自2019年9月1日至2027年8月31日。合同签订后，多维度公司向众心祥公司交纳了租金，并向众心祥公司交纳保证金30,000元。多维度公司对案涉房产进行装修，并对外招商经营。2020年5月8日，多维度公司及其所招商户看到该院在案涉房产张贴的两份《公告》，得知案涉房产已于2019年3月6日被法院查封，案涉房产即将拍卖，被要求于2020年5月30日前迁出案涉房产。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的。现多维度公司认为其在上述房产无法继续经营，其合同目的不能实现。现要求解除其与众心祥公司于2019年6月28日签订的《租赁合同》的请求，不违反法律规定，该院予以准许。多维度公司要求众心祥公司退还其缴纳的保证金30,000元，不违反法律规定，予以准许。关于多维度公司提出众心祥公司支付其违约金30万元的主张。双方在《租赁合同》中约定，因甲方（众心祥公司）原因导致本合同提前解除，分下列两种情况处理：甲方因自己使用综合楼或另租赁他人的，甲方赔偿乙方违约金30万元。甲方与综合楼所有权人之间的协议提前解除的，本协议项下甲方的权利与义务自然过渡到综合楼所有权人名下。如综合楼所有权人不认可协议导致乙方离场，甲方赔偿乙方违约金30万元。关于提前解除的约定，甲方提前解除合同的，赔偿乙方违约金30万元。现租赁合同中约定的支付违约金的条件并未成就，故多维度公司要求众心祥公司支付违约金的请求，没有事实及法律依据，不予支持。一审法院判决：一、确认原告河南多维度贸易有限公司与被告焦作众心祥商贸有限公司于2019年6月28日签订的《租赁合同》解除；二、被告焦作众心祥商贸有限公司在判决生效后十日内返还原告河南多维度贸易有限公司保证金30,000元；三、驳回原告河南多维度贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为3,925元，由原告河南多维度贸易有限公司负担1,962.5元，由被告焦作众心祥商贸有限公司负担1,962.5元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的案件事实与原审认定的事实相同。本院认为，对于涉案房屋被法院查封之事实，众心祥公司没有提前向多维度公司告知，多维度公司在签订租赁合同、使用租赁房屋之前并不知晓；法院对涉案房屋裁定予以查封，并张贴了查封公告，基于执行裁决文书的严肃性，和裁决文书所载明的责令迁出之内容，不可避免地对租赁使用人产生负面影响，造成极其不安定的心理，得出依法涉案房屋不能有效使用的结论。因此，本案符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条所规定的租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持之情形。在法院对涉案房屋依法进行有效查封的期间，众心祥公司将涉案房屋转租给多维度公司，势必会增加执行难度，造成申请执行人权益难以得到充分有效的保障，对其转租行为不应当予以积极评价。因此，多维度公司以法院对涉案房产进行了查封，并张贴了有不得转移、抵押等处分内容的公告，以及责令占有房屋的协助义务人限期迁出房屋的公告等为事实依据，以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条为法律依据，主张解除合同，原审判决予以支持并无不当。多维度公司为了履行双方所签订的合同，向众心祥公司交纳了保证金，现在由于非多维度公司自身的原因而导致合同解除，众心祥公司应当将所收的该保证金退还，原审判决亦无错误。综上所述，焦作众心祥商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由焦作众心祥商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员毕蕾审判员余同云二〇二一年二月七日书记员 刘           颖