建平县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1322民初4467号原告：曹**勇，男，1971年5月14日出生，汉族，住朝阳市建平县。委托诉讼代理人：孙志军，辽宁东宝律师事务所律师。被告：苏丽平，女，1969年3月21日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。第三人：建平县朝兴矿业有限公司，住所地朝阳市建平县喀喇沁镇西村。法定代表人：宗振国，经理。委托诉讼代理人：王巨，辽宁德滋律师事务所律师。第三人：宗振国，男，1973年10月4日出生，汉族，住朝阳市双塔区.委托诉讼代理人：王巨，辽宁德滋律师事务所律师。原告曹**勇诉被告苏丽平、第三人建平县朝兴矿业有限公司、宗振国合同纠纷一案，本院于2020年12月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曹**勇及其委托诉讼代理人孙志军，第三人建平县朝兴矿业有限公司、宗振国的共同委托诉讼代理人王巨到庭参加诉讼，被告苏丽平经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告曹**勇向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告及第三人签订的《协议书》合法有效；2.依法判决建平县宝源小区四号楼01019号（建房字2016002916）房屋的所有权归原告所有，房屋价值313320元；3.诉讼费用及其他费用由被告承担。事实和理由：2013年3月24日，第三人建平县朝兴矿业有限公司在原告处购买柴油，拖欠柴油款13.93万元。当时由该公司法定代表人向原告出具借据一枚。2017年11月11日，第三人宗振国与被告苏丽平进行协商，被告苏丽平自愿用位于建平县宝源小区四号楼1单元901室楼房偿还第三人的债务。当日三方签订了《协议书》。根据协议书约定的内容，双方进行了房款的交付及房屋手续和楼房所有权的交付、转让。原告收到房屋手续并取得楼房所有权后，原告对该楼房进行装修后入住。在2020年1月2日案外人张惠敏以民间借贷为由将苏丽平诉至法院，并申请对该楼房进行查封，原告认为被告及案外人的行为已经严重侵犯了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起民事诉讼，望贵院依法支持原告的诉讼请求。第三人建平县朝兴矿业有限公司辩称，确实于2013年3月24日拖欠原告柴油款13.93万元，后由第三人宗振国和被告苏丽平签署协议书以案涉房屋偿还此款项，同意原告诉讼请求。第三人宗振国辩称，确实于2013年3月24日拖欠原告柴油款13.93万元，后由我和被告苏丽平签署协议书以案涉房屋偿还此款项，同意原告诉讼请求。被告苏丽平未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告及第三人对原告向本院提交的借据、起诉状、（2017）辽1322民初4068号裁定书、收据、协议书、中国银行贷款还款回单、发票、税收完税证明、增量房申报表、取暖费发票、照片、建平县富远物业服务有限公司出具的专用收款收据及该公司出具的证明的真实性没有异议，本院予以采纳并在卷佐证。为确认原被告及第三人以物抵债协议的真实性，避免虚假诉讼的发生，本院对案涉房屋进行了现场勘查，能够确认原告曹**勇已经入住案涉房屋。被告苏丽平经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人宗振国系建平县朝兴矿业有限公司的法定代表人。原告曹**勇与被告宗振国买卖柴油于2013年3月24日结算，宗振国欠曹**勇柴油款139,300元,宗振国为曹**勇出具了“借据”，写明欠款金额并签字。2017年8月4日，为上述油款曹**勇将建平县喀喇沁朝兴矿业列为被告，将宗振国列为建平县喀喇沁朝兴矿业的法定代表人向本院提起诉讼，本院经审查认为曹**勇起诉的建平县喀喇沁朝兴矿业没有工商登记，所诉被告不明确，作出（2017）辽1322民初4068号民事裁定书驳回了曹**勇的起诉。2017年11月11日，原告曹**勇（甲方）与第三人宗振国（乙方）、被告苏丽平（丙方）经过协商达成以房屋抵债的《协议书》，协议约定：一、乙方原欠甲方油款人民币壹拾叁万玖仟叁佰元整，甲方有乙方欠条为证并已起诉至建平县人民法院。因乙方无力偿还此欠款，经乙方与丙方协商后，丙方自愿用位于建平县住宅替乙方偿还给甲方。二、1、此房屋面积为104.44平方米，合计总价人民币叁拾贰万壹仟陆佰柒拾伍元整。此房在建平县中国银行已作按揭贷款，贷款金额为人民币壹拾玖万元，截止到2017年11月10日丙方已还人民币壹万贰仟元，余欠银行人民币壹拾柒万捌仟元整，余下欠款由乙方负责偿还，乙方于2018年12月30日将银行剩余贷款还至人民币壹拾肆万元整，剩余人民币伍万元由甲方于2018年12月30日一次性付清。2、此房屋余下款项由甲方在签订此协议时，一并交给丙方人民币壹拾叁万玖仟壹佰柒拾伍元整，含住房维修基金人民币柒仟伍佰元整。丙方收到此款后为甲方出具收条，同时丙方将房屋的全部手续交给甲方，该房屋所有权全部转给甲方所有，待甲方办理房屋过户时，丙方协助办理所产生的过户费用由甲方负责。协议签订当日，原告按协议约定给付被告苏丽平壹拾叁万玖仟壹百柒拾伍元房款，被告苏丽平为原告曹**勇出具了收条，但因案涉房屋未办理产权手续，苏丽平将房屋买卖合同和相关交费凭证交付给原告曹**勇。2019年5月，原告缴纳了物业费等费用即入住了案涉房屋。自2020年1月份开始，原告曹**勇逐月向银行偿还部分贷款。本院认为，原告起诉要求确认三方协议的效力以及确认案涉房屋的所有权归属，且在庭审中原告代理人主张本案不排除强制执行内容，所以，本案案由非执行异议之诉而是确认合同有效纠纷。本案的焦点应当是原告与被告苏丽平及第三人宗振国签订的三方协议书是否有效。依据我国法律的相关规定，确定合同是否有效主要应考察以下几方面内容，主要包括当事人应当具有相应的民事行为能力、具备缔约行为能力和缔约资格、双方当事人意思表示一致且真实、合同内容确定且可能、该合同需不违反法律法规的强制性规定以及不违反社会公共利益等条件。本案中，案涉协议书只要符合上述条件就应当是合法有效的合同，本案涉及的是因被告宗振国欠原告柴油款，被告苏丽平自愿以其购买的案涉房产替被告宗振国偿还所欠款项，这种行为是当事人之间对于如何清偿债务而做出的由其自主决定的安排，应当以尊重当事人意思自治为基本原则。在此基础上双方建立了房屋买卖合同关系，将欠款转化为已付购房款，三方所签协议书的内容明确具体，同时原告支付了经过协商对账结算后的剩余购房款，还交纳了物业费、取暖费等费用，并实际入住，被告苏丽平也将发票、买卖合同等手续交付给了原告方，双方均履行了合同约定的相应义务。原告与二被告的行为不违反法律法规的强制性规定。虽然案涉房屋未办理物权登记，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，案涉合同从签订之日起成立并有效。所以原告要求确认原告与被告及第三人签订的《协议书》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求判决将案涉房屋的所有权归原告所有的诉讼请求，依照《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，案涉房屋所有权的转移应当以是否在房产管理部门办理登记为依据，现原告并未办理案涉房屋的登记公示手续，尚未取得案涉房屋的所有权，故原告要求本院确认案涉房屋所有权归原告所有的诉讼请求，本院不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决如下:一、原告曹**勇与被告苏丽平及第三人宗振国签订的《协议书》有效；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费6,000元由被告苏丽平负担。如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  尤跃山人民陪审员  李德林人民陪审员  阮文志二〇二一年二月三日书 记 员  李晓曦