河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫96民终145号上诉人（原审原告）：朱世勤，女，汉族，1985年7月23日出生，住济源市。委托诉讼代理人：李芳芳，河南明砥律师事务所律师。上诉人（原审被告）：济源市王屋山黑加伦饮料有限公司，住所地：济源市济水大街西段**。法定代表人：吕邦太,该公司董事长。委托讼诉代理人：吕正新，该公司工作人员。上诉人朱世勤因与上诉人济源市王屋山黑加伦饮料有限公司（以下简称黑加伦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2020）豫9001民初8667号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱世勤上诉请求：1.改判黑加伦公司返还保证金1万元，赔偿直接损失4600元，支付违约金1万元或以保证金1万元为基数支付逾期付款损失（参照2020年一年期贷款市场报价利率3.85%的四倍即15.4%从2020年10月1日计算至实际付款之日止）。2.一、二审诉讼费用由黑加伦公司负担。事实和理由：一、一审认定事实不清。本案双方就租赁合同进行了两次签约，主合同对各自的权利义务进行了约定，朱世勤按约支付了保证金1万元，装修免租期为18个月（2020年1月1日至2021年7月1日），主合同第九条第二款明确约定，甲方与乙方接洽租金，管理等问题应由甲方指定人员负责，甲方及其他工作人员不得以任何理由干涉乙方自主经营，否则构成违约每次承担违约金1万元，如影响乙方不能正常营业所造成的损失另算。2019年12月12日签订的附加合同即补充协议约定，1.商场整体签约率达到30%开始进驻装修，2.进驻商场装修启用免租政策，3.明年10月1日签约率真达不到30%退还保证金解除合同。按照上述约定，如果2020年10月1日商场签约率达不到30%退还保证金解除合同，这里的“解除合同退还保证金”不是必然结果，而是选择的结果，事实上最终双方均没有选择解除合同，而是以实际行动认可了10月1日商场入驻率在未达到30%的情况下继续履行合同这一结果，这一点一审时朱世勤提交的证据可以证实，况且即使黑加伦公司公司有解除合同的权利或意思表示，但是黑加伦公司并未通过书面或口头的形式告知朱世勤，朱世勤为此花费巨大精力、人力和财力，多次要求黑加伦公司让朱世勤入驻并装修，而黑加伦公司不予配合，具体体现在商场大门紧锁，不给朱世勤钥匙，导致装修时间一再拖延。黑加伦公司违约在先，黑加伦公司在双方合同尚未解除的情况下再次出租的事实，再次证明黑加伦公司违约的事实。黑加伦公司任意解除合同，致使双方合同履行不能的法律后果，黑加伦公司应当承担违约及赔偿责任。二、一审适用法律错误。民法典于2021年1月1日施行，民法典施行后，包括合同法在内的多部单行法律则被废止。根据民法典第一百八十六条规定，受害方有权请求承担违约责任的权利，本案情况符合民法典第五百八十条第一款第一项、第二款的规定，即第三方已实际入驻装修导致朱世勤的合同事实履行不能，但解除合同不影响违约责任的承担。从一审朱世勤提交的证据来看，黑加伦公司的行为从根本上阻碍了朱世勤装修店铺并进一步正常经营，进驻装修是正常经营不可分割的一部分。黑加伦公司的违约罚则适用主合同第九条第二款之约定，应当承担违约金1万元。退一步讲，即使2020年10月1日入驻率未达到30%符合双方合同解除的条件，那么从该时起黑加伦公司应当主动退还保证金，而不应持续占用该款，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条第一款之规定，朱世勤有权要求黑加伦公司承担逾期还款违约损失，即参照2020年一年期的贷款市场报价利率的4倍即15.4%计算至实际还款之日止。黑加伦公司辩称：朱世勤上诉不属实，黑加伦公司不存在阻止商户进场、不给钥匙的行为，朱世勤也没有证据证明。朱世勤上诉的请求比一审起诉时有增加，增加了保证金的利息损失和违约金，二审不应支持。一审认定的直接损失4600元证据不足，没有正规发票，黑加伦公司不予认可。黑加伦公司上诉请求：1.改判黑加伦公司不支付违约金4600元。2.本案一、二审案件受理费由朱世勤承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律不当，应予改判。经黑加伦公司多次通知催促，朱世勤均未到场地进驻装修。朱世勤不存在损失装修设计费，在一审中，朱世勤并未提供发票证明实际支出，该4600元不应支持。朱世勤虽提供了装修设计图纸，但可以看出该图纸并不是对案涉租赁场地的设计图纸，该场地不可能修建卫生间，而设计图中却有卫生间的设计，足见该图纸不是对案涉场地的装修设计。一审适用合同法第一百零八条第一款错误，本案中黑加伦公司多次通知朱世勤进驻装修，但朱世勤置之不理，即便是因为签约率未达到30%，也应按照双方2019年12月12日签订的《补充协议》第三条的约定，退还保证金即可，并未约定支付违约金及违约金的数额。依据双方2019年11月8日签订的《房屋租赁合同》第九条第二款的约定，甲方及其他工作人员不得以任何理由干涉乙方自主经营，否则构成违约每次承担违约金1万元。本案不存在合同约定的应当支付违约金的情形。依据合同法第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。朱世勤辩称：一、4600元的性质是黑加伦公司违反合同约定给朱世勤造成的直接损失，该损失虽然没有正规发票，但从朱世勤提供的证据可以证实该项费用的支出是客观真实的，应予认定。二、朱世勤要求支付违约金是因为黑加伦公司未交付装修钥匙，在一审时朱世勤提供的其与黑加伦公司王经理的微信聊天记录可以证实，黑加伦公司违反了合同先履行义务，且进驻装修是商户自主经营的一部分，所以应当适用双方签订的主合同第九条第二款规定另支付违约金1万元。朱世勤向一审法院起诉请求：解除合同，退还保证金1万元，并支付违约金1万元。一审法院认定事实：2019年11月8日双方签订房屋租赁合同，合同约定：黑加伦公司将位于济源市济水大街西段318号一层商场一层02铺位487平方租给朱世勤，租赁期限3年，合同履约保证金1万元，装修免租18个月，从2020年1月1日起至2021年7月1日，黑加伦公司及其他工作人员不得以任何理由干涉朱世勤自主经营，否则构成违约每次承担违约金1万元。合同签订后，朱世勤于同年11月8日给黑加伦公司交履约保证金1万元，朱世勤对场地进行了设计，设计费用为4600元。同年12月12日，双方签订补充协议，协议约定：商场整体签约率达到30%开始进驻装修，2020年10月1日签约率达不到百分之三十退还保证金，解除合同。至今黑加伦公司签约率亦未达到30%，黑加伦公司于2020年10月份将场地租给他人，朱世勤未能进驻装修。一审法院认为：朱世勤要求解除与黑加伦公司签订的房屋租赁合同，并退还保证金1万元，黑加伦公司同意解除合同并退还保证金1万元，系双方的真实意识表示，且不违反法律的强制性规定，该院予以确认。根据双方签订的补充协议约定，商场整体签约率达到30%，开始进驻装修。因黑加伦公司在商场签约率未达到30%时，又将场地租给他人，导致朱世勤的合同目的无法实现，造成朱世勤未能进驻装修，损失装修设计费共计4600元，该损失黑加伦公司应当承担，该院予以确认。朱世勤要求黑加伦公司承担超出该损失部分的违约责任，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零八条第一款之规定，判决：一、朱世勤与黑加伦公司签订的房屋租赁合同解除。二、黑加伦公司于该判决生效后十日内返还朱世勤保证金1万元及违约金4600元。案件受理费100元，减半收取为50元，由黑加伦公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，黑加仑公司在没有证据证明已经通知朱世勤解除租赁合同的情况下，将涉案场地又租赁给他人，导致朱世勤的合同目的无法实现，应当承担赔偿损失的违约责任，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失。朱世勤提供的2019年11月10日济源市胡杨软装设计工作室出具的设计费收据以及相关微信聊天记录在时间上前后连贯，能够证明朱世勤实际支出设计费4600元。一审判决黑加仑公司赔偿4600元损失，符合法律规定。朱世勤、黑加仑公司的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由朱世勤负担100元，由济源市王屋山黑加伦饮料有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  孙东杰审判员  聂文峰审判员  林慧慧二〇二一年二月七日书记员  郑艺璇