辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终1535号上诉人（原审原告）：沈阳坤博益群房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区沈北路**。法定代表人：王朝飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：张金胜，该单位员工。委托诉讼代理人：张利，辽宁蓝田律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郎英莲，女，1958年11月13日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：牟瑞瑾，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘佳，男，1956年12月11日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：牟瑞瑾，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人沈阳坤博益群房地产开发有限公司（以下简称“坤博公司”）因与被上诉人郎英莲、刘佳商品房预约合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初3783号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。坤博公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决对被上诉人提供的录音内容认定错误，没有综合录音的全部内容予以认定；2.原审判决认定上诉人主张赔偿逾期付款违约利息损失不成立的理由错误；3.原审判决认定上诉人主张被上诉人占有使用案涉房屋缺乏证据证实错误；4.原判认定“原被告在一审法院其他诉讼中，就同一地点、同一楼宇的两个门市房，也是在签署备案合同后完成房款支付的”与事实并不完全相符。二、本案诉讼程序错误。1.原审判决适用简易程序错误，严重超审理期限；2.原审法官与被上诉人有影响对案件公正审理的其他关系。郎英莲、刘佳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。坤博公司向一审法院起诉请求：1.请求判令二被告共同支付购房余款人民币3,060,000元（总房款6,135,636元，已付3,075,636元）;2.请求判令二被告按40万元/年的标准支付自2018年2月起至签订《商品房买卖合同》并付清购房款前占用房屋费用；3.请求判令二被告按照未付购房款总额3,060,000元为基数自2016年9月12日即被告因之前已收到我方交款通知并作出回复之日至实际给付之日止按年利率6%向原告支付逾期付款利息。一审法院认定事实：二被告系夫妻关系，2015年12月15日原告与被告郎英莲签订了《坤博?幸福城商品房认购书》一份，约定被告购买原告开发的沈北新区沈北路108-7号楼3门商业网点，建筑面积852.29平方米，总房款人民币6,135,636元。该认购书付款方式对应栏目载明：首付款为3,075,636元，按揭商贷为3,060,000元（一次性付款及其他方式均为空白未填写状态）。但是，该认购书中后续条款“如被告未付清全款，合同不予备案”的内容，明显与按揭贷款支付方式相互矛盾。此外，该认购书还载明，签订认购书时被告交付定金100万元，签订商品房买卖合同后，定金转为首付款；认购书于交付定金时生效，于签订商品房买卖合同时废止。上述认购书签订后，被告支付了首付款3,075,636元（其中含定金1,000,000万元），但是双方未能签订《商品房买卖合同》，未能办理按揭贷款，余款3,060,000元未支付。一审法院另查明，原告在起诉的事实与理由部分，确认了案涉认购书约定的付款方式为“首付加按揭贷款”。但是，被告提交录音证据显示，被告再三要求与原告签订备案合同以办理按揭贷款，同时还明确承诺如果合同备案后银行贷不了款则未付房款由被告直接支付，而原告仍然坚持一次性付款才签订备案合同。庭审中，原告亦明确坚持应支付所诉房款才签备案合同。一审法院认为，案涉认购书自愿签订，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。双方在认购书中以手工填写内容确认了付款方式为首付款3,075,636元、银行商贷3,060,000元，亦明确约定若银行不同意提供贷款或减少贷款额度情况下，才以现金补足房款，而认购书后续条款又以印刷格式化文字载明“未付全款，合同不予备案”，致使同一认购书不同条款关于付款方式的约定相互矛盾。关于不同条款间上述矛盾问题。其一，依相关规定和交易常识，手工填写内容通常更体现当事人真实意思，在效力上往往高于印制的格式条款，且本案中格式条款要求付全款才签备案合同明显排除了被告商贷权利、加重了被告现金付款负担，对此格式条款原告没有证据证明其已经以黑体字加粗或其它方式充分履行了提示说明义务，依法律规定，该格式条款内容不产生法律效力；其二，应结合同一认购书其它条款的约定，对矛盾条款作出判断和解释，案涉认购书定金条款载明定金与首付款的转化，能够印证首付款事实存在，定金条款与首付加按揭贷款的付款条款，相互兼容，形成一致；而认购书付款方式栏目“一次性付款”对应内容为空白，是对原告主张付清全款才签备案合同的否定，也是对首付加按揭贷款付款约定的支撑；其三，从具体履行看，被告已支付的3,075,636元亦与约定的首付款金额一致，应认定首付已经完成付款，原告已经接受，一次性付清全款的方式在本案交易中并不存在，双方以实际行动再次确认了首付与商贷并存的付款方式；其四，原告起诉状中明确陈述“付款方式为首付加按揭贷款”，依证据规则，此节已构成原告对案涉欠款应通过按揭贷款支付的自认。鉴于上述情形，足以认定案涉欠款3,060,000元按双方约定应以按揭商贷方式支付。但是，录音材料证实交涉过程中原告坚持要求一次性付款才签订备案合同，原告当庭仍然坚持应支付房款才签订合同，则原告上述要求明显违反相应商贷付款的共同约定。此外，结合贷款购房实际，实践中不存在合同未签订、未备案银行就批款放贷的情况。鉴于上述情形，双方合同尚未签订，所欠房款均属于签订合同后银行放贷的范围，且认购书亦明确在银行不放贷或减少贷款额度时才以现金方式补款，故现原告起诉要求被告直接支付，没有事实和法律依据；原告不同意签订备案合同，致使商贷无法审批发放，原告主张赔偿逾期付款违约利息损失，不能成立；房款未付清，案涉房屋未交付、未装修，仍为清水空置状态，原告称被告占有使用但缺乏充分证据证明，原告要求被告支付案涉房屋占有使用费不予支持。原、被告在一审法院其它诉讼中，就同一地点、同一楼宇两个门市房，也是在签署备案合同后完成房款支付的。且庭审中双方均明确，同意随时签订商品房备案合同，被告亦同意合同备案后及时办理按揭贷款，故双方应相互配合办理合同备案、按揭贷款，保障案涉交易顺利进行。一审法院判决：依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告沈阳坤博益群房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费按减半收取18,840元，由原告负担；原告已预交37,680元，剩余18,840元退还原告。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，上诉人坤博公司与被上诉人刘佳、郎英莲之间签订的《坤博?幸福城商品房认购书》系基于双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事双方均应恪守履约。《认购书》第一项关于“乙方认购商品房（信息）”中明确约定付款方式：首付款为3,075,636元，按揭方式为商贷306万元。一次性付款及其他方式中均为空白未填写状态。第二项“甲乙双方须共同遵守的条款”中第5条又约定，“如被告未付清全款，产权仍归甲方所有，且合同不予备案。如乙方没按约定付款，甲方有权解除认购书，且定金不予退还。”上述关于付款方式的约定与“未付清全款不予备案”的约定相互矛盾，明显有违日常房产交易习惯，且加重了买受人的责任和负担。既然认购书中已明确约定了付款方式为“首付+按揭贷款”的方式，那么上诉人坤博公司应首先与被上诉人签订正式的《商品房买卖合同》并将合同备案登记，再由被上诉人持备案合同办理银行贷款。二审期间，被上诉人刘佳亦明确表示，如果其持备案合同不能如期办成贷款，其愿意承担相应惩罚责任，即上诉人有权向被上诉人主张逾期付款的责任。在未签订正式的《商品房买卖合同》且亦未将合同备案登记的情况下，一审法院驳回上诉人坤博公司提出的要求被上诉人给付购房余款及占有使用费等诉讼请求并无不当之处，对上诉人坤博公司的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人坤博公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37,680元，由上诉人沈阳坤博益群房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年二月十八日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；