江苏省南通市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）苏06行终643号 上诉人（原审原告）季某，男，2001年10月12日生，××族，住南通市海门区。 委托代理人陆佳璐，江苏海越（南通）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）南通市海门自然资源和规划局，住所地南通市海门区长江南路**。 法定代表人刘志凌，局长。 应诉负责人崔勇，副局长。 委托代理人施彬，该局工作人员。 委托代理人孔德娥，江苏平帆律师事务所律师。 被上诉人(原审第三人)陈健，男，1971年8月8日生，××族，住南通市海门区。 委托代理人朱海斌，上海维盈律师事务所律师。 原审第三人季海东，男，1976年3月29日生，××族，住南通市海门区。 委托代理人陆佳璐，江苏海越（南通）律师事务所律师。 原审第三人张智慧，女，1978年10月16日生，××族，原住南通市海门区，现关押于南京女子监狱。 上诉人季某、南通市海门自然资源和规划局（以下简称海门自然资源局）因房屋行政登记一案，不服南通经济技术开发区人民法院（2020）苏0691行初413号行政判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 一审法院经审理查明，张智慧与季海东于1999年9月8日结婚，于2001年10月12日育有一子，即季某。2006年4月13日，季某取得海门镇××新村××号房屋所有权证（海政房房权证字第××号），该证载明：房屋所有权人季某，房屋坐落海门镇××新村××号。2018年11月8日，张智慧以生意急需资金为由向陈健借款90万元并出具了借条一份，并约定以海门镇××新村××号门面房作为抵押担保。同日，张智慧和陈健共同向海门市不动产登记中心申请办理案涉房产的抵押登记。其中张智慧提交了张智慧、季海东、季某的身份证及户口本，张智慧与季海东的结婚证，海门镇××新村××号房屋的所有权证和国有土地使用权证，张智慧和陈健共同签字的不动产借款抵押合同（约定以海门镇××新村××号门面房作为90万元借款的抵押担保），张智慧伪造的（2018）桂南桂民字第2918号公证书（载明季海东本人至公证处签署了房屋授权委托书，并表示知晓委托的法律意义及法律效果）及房屋授权委托书（主要内容为“委托人拟抵押位于海门镇××新村××号的房屋，鉴于长期在外地生活工作，无法因应房屋所属权监护人临时出现的情况而办理手续，以季海东为委托人，张智慧为受托人，由委托人向受托人出具本授权委托书，授权受托人处置有关海门镇××新村××号的房屋……”），张智慧签署的保证书（主要载明对被监护人海南××××号不动产所进行的抵押处分是依法保护被监护人的利益且自愿承担由此产生的一切法律责任）。同日，原海门市国土资源局经审查后作出苏（2018）海门市不动产证明第00×××53号《不动产登记证明》，载明证明权利或事项为抵押权，权利人陈健，义务人季某，房屋坐落海门镇××新村××号，不动产权单元号32×××03，不动产权证号海政房房权证字第××号、海国用（2015）第07××61号，抵押方式一般抵押，担保债权的数额90万元整，债务履行期限2018年11月8日至2019年5月7日。当日，陈健通过转账方式向张智慧转账90万元。 2019年5月13日，张智慧主动投案，供述有关犯罪事实，其中涉及伪造（2018）桂南桂民字第2918号公证书相关事实。2019年5月27日张智慧被逮捕，后被公诉至原海门市人民法院。2019年11月15日，原海门市人民法院作出（2019）苏0684刑初443号刑事判决书，其中认定:2018年底某日，张智慧请人伪造了（2018）桂南桂民字第2918号公证书，并于2018年11月8日至海门市行政审批中心，使用该公证书办理了海门市海门镇××新村××号门面房的抵押登记。季某认为陈健取得案涉房屋抵押不具有善意，存在与张智慧恶意串通之嫌，故诉至法院请求撤销苏（2018)海门市不动产证明第00×××53号《不动产登记证明》。 另查明，2019年5月8日陈健以张智慧为被告向原海门市人民法院提起诉讼，要求张智慧归还借款90万元及利息，并要求对位于海门市海门镇××新村××号房屋折价或变卖、拍卖所得的价款优先受偿。后原海门市人民法院审查后认为该案民间借贷行为可能涉及非法集资犯罪，故暂不予受理，裁定驳回陈健的起诉。后经了解，原海门市人民法院已将该线索移送原海门市公安局，现因未发现陈健涉嫌刑事犯罪，故原海门市公安局未予以立案。 还查明，季海东常年在广西××自治区南宁市工作。“海门市国土资源局”先更名为“海门市自然资源局”后又于2020年8月8日更名为“南通市海门自然资源和规划局”。 一审法院认为，本案争议焦点为被诉不动产抵押登记是否应当予以撤销。 《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。第十六条第一款规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。第十八条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。《不动产登记暂行条例实施细则》第九条规定，申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。第十条第一款规定，处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。第十五条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。第六十六条第一款规定，自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。从上述规定可以看出，办理不动产抵押登记至少应当符合以下要求：1.应当由当事人双方共同申请，其中涉及处分共同共有不动产的登记，还应经全体共同共有人共同申请；2.申请人应当填写登记申请书并提供符合法律规定形式要件的申请材料，且申请人应当对申请材料的真实性负责；3.不动产登记机关应当按照法律规定的内容进行查验。 申请人应对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不动产登记机构对登记材料的审查究竟仅是形式审查义务还是实质审查义务，法律并无明确规定，但是不动产登记机构应该在其能力范围内尽到审慎的审查义务。也就是说，房屋登记机构在审查登记行为时，主要对于申请材料是否完整和齐备、是否符合法定形式进行审查，对于相关材料的实质真实性、合法有效性，不动产登记机构只能在职责范围内尽审慎的审查义务。在实践中，确实存在由于申请人恶意提供虚假登记材料，欺骗不动产登记机构进而获得房屋登记的情形。本案中，案涉房屋登记在季某名下，在办理抵押登记时季某属于未成年人，其共同监护人为张智慧和季海东。在办理案涉《不动产登记证明》时，张智慧和陈健共同向海门市不动产登记中心提出抵押登记申请，亦提供了形式上符合法律规定的申请材料。但后经查证张智慧伪造了（2018）桂南桂民字第2918号公证书及房屋授权委托书，意味着张智慧在向不动产登记机构申请案涉不动产登记时并未征得共同监护人季海东的同意。因此，被诉不动产抵押登记缺乏双方当事人共同申请以及不动产权利人共同申请的法律要件。但在案涉登记行为作出之时，应当说原海门市国土资源局已经在职责范围内尽了审慎的审查义务。虽然根据《公证法》第二十五条第二款前部分规定，申请办理涉及不动产的公证应当向不动产所在地的公证机构提出，但后部分又规定申请办理涉及不动产的委托、声明、赠与、遗嘱的公证可以向住所地、经常居住地、行为地或者事实发生地的公证机构提出。本案中季海东常年在广西南宁工作，居住于南宁，故从形式上无法辩别该公证书的真伪。事实上，作为登记机关对公证文书或法律文书的真伪性，仅作形式审查是无法识别的。故本案中原海门市国土资源局对张智慧伪造公证文书的行为未能审查出并不存在过错。 张智慧在办理案涉不动产登记时提供的公证书和授权委托书系伪造，不是作为季某共同监护人季海东的真实意思表示，即季海东实际上未授权张智慧处置案涉不动产。故张智慧的申请不符合办理抵押登记的要求。本着尊重事实，依法纠错的原则，案涉不动产抵押登记本应予撤销。但因本案还涉及陈健抵押权的保护问题，故还应考虑是否存在撤销不动产抵押登记的阻却事由。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。第三款规定，当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。根据上述规定，抵押权系设立在所有权之外的受法律保护的其他物权之一，他物权包括抵押权亦可以适用善意取得制度。认定抵押权善意取得的核心要件是第三人属于善意、有偿取得抵押权。 当然，判断抵押权是否构成善意取得，也要结合善意取得的一般理论和案件实际情况具体分析。如果抵押权符合善意取得的事实构成要素，则该善意取得亦可以构成对撤销抵押登记的阻却事由。本案中，张智慧提交了其本人及季海东、季某的身份证及户口本，张智慧与季海东的结婚证，海门镇××新村××号房屋的所有权证和国有土地使用权证，（2018）桂南桂民字第2918号公证书及房屋授权委托书。虽该公证书系伪造，但作为登记机关的行政机关都无法识别真伪，更不能苛求于作为普通人的陈健来识别真伪。故陈健据此相信张智慧具有办理案涉房产抵押的权限并实际交付了借款90万元，其不存在重大过失，应当认定为善意第三人，属于撤销案涉不动产登记的阻却事由。如果撤销抵押登记，抵押权人的合法权利得不到保护，势必损害善意第三人的合法权益，破坏正常的社会交易秩序。故陈健取得的案涉抵押权应该受到法律保护，本案应判决确认案涉抵押登记行为违法，保留房屋抵押登记的效力。 综上，被诉抵押登记虽然符合形式要件，但因公证文书系张智慧伪造而导致不符合法律规定的实质要件，本应予以纠正。但考虑到陈健善意取得的抵押物权依法应予优先保护，故本案仅确认颁发案涉《不动产登记证明》行为违法，但不予撤销。一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决确认原海门市国土资源局于2018年11月8日颁发苏（2018）海门市不动产证明第00×××53号《不动产登记证明》的行为违法。 季某不服提起上诉称，不动产登记机构作为专业专门负责处理房屋登记事项的部门，完全能够通过形式审查，辨别出案涉公证书的真伪。陈健不属于善意第三人，其作为债权人明知债务人的行为损害了被监护人的利益，仍坚持与张智慧办理了抵押登记，行为有错，不能认定为善意。陈健借给张智慧的是“高利贷”，该借款行为，客观上已构成违法，不受司法保护。请求二审法院撤销一审判决，撤销苏（2018）海门市不动产证明第00×××53号《不动产登记证明》。 海门自然资源局上诉称，张智慧作为季某的法定监护人，在申请办理案涉不动产抵押登记时出具保证书，原海门市国土资源局依法进行了审查。根据日常工作经验和现有技术条件，无法判断涉案委托书和公证书的真伪，张智慧提交的申请材料完整、齐备，符合法定形式，原海门市国土资源局已在其职责范围内尽到了合理审慎的审查义务。本案因张智慧伪造公证书引起，应当由张智慧承担诉讼费。 被上诉人陈健辩称，陈健符合善意取得，如果没有案涉不动产登记证明,其是不会将90万元借款出借给张智慧。请求二审法院维持一审判决。 原审第三人季海东同意季某的上诉意见。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为被诉房屋登记行为是否合法；陈健是否为善意第三人。 关于被诉房屋登记行为是否合法的问题。《不动产登记暂行条例》第十四条、第十六条，《不动产登记暂行条例实施细则》第九条规定了因买卖、设定抵押权等申请不动产登记时申请人的资格以及应当提交的材料。前述条例及实施细则中还对不动产登记机构受理不动产登记申请的查验职责和查验内容进行了详细规定。故而，不动产登记机构应当依照前述规定，依法查验申请人提供的法定必要材料。本案中,原海门市国土资源局在收到完备的申请材料基础上,对相关材料进行了查验,继而认为申请符合法定条件,作出苏（2018）海门市不动产证明第0010053号《不动产登记证明》。虽然原海门市国土资源局尽到了行政登记中合理审慎的审查职责，但是案涉房屋登记在季某名下，在办理抵押登记时季某属于未成年人。由于张智慧在办理案涉不动产登记时提供的公证书和授权委托书是伪造的，并非季某共同监护人季海东的真实意思表示，故该申请不符合法律规定的案涉房屋办理抵押登记的要求。根据《不动产登记暂行条例》第十六条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记，申请人应当依法提供材料，并对申请材料的真实性负责。张智慧提供虚假材料申请登记导致案涉登记行为合法性的基础存在缺失。 关于陈健是否为善意第三人的问题。对被诉行政行为作出否定性评价并不意味着该行政行为必须撤销。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。该条规定体现了对善意第三人合法权益的保护，更是对社会交易正常秩序和交易安全的维护。《中华人民共和国物权法》第一百零六条对善意取得所有权以及其他物权的情形作出了规定。抵押权作为受法律保护的其他物权之一可以适用善意取得制度。本案中应当对陈健是否构成抵押权善意取得进行判断，并进而得出是否构成撤销抵押登记阻却事由的结论。陈健作为普通个人，在进行此类不动产抵押权登记时所需尽到的是一种合理注意义务。张智慧在办理案涉抵押登记时提交了全套材料，对于公证书的真伪不应苛求陈健能予以识别。陈健也事实上向张智慧交付了借款90万元，不存在重大过失，应当认定为善意第三人。故案涉抵押权应当受到法律保护，一审法院判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为正确。 综上，一审法院判决并无不当，应予维持。但本案中行政行为被确认违法系张智慧提供虚假材料所致，行政机关尽到了应有的审查义务，诉讼费用应由提供虚假材料的张智慧负担。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费人民币50元，由原审第三人张智慧负担；二审案件受理费人民币50元，由上诉人季某、南通市海门自然资源和规划局各负担25元。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  刘海燕 审判员  刘羽梅 审判员  鲍 蕊 二〇二一年二月四日 书记员  丁水仙 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；