浙江省绍兴市上虞区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)浙0604民初690号 原告（反诉被告）：顾佳金，男，1995年1月12日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 委托诉讼代理人：严扬权，浙江国良律师事务所律师。 被告（反诉原告）：秦爱娣，女，1982年1月28日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 委托诉讼代理人：秦伟立，浙江三道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王悦，浙江三道律师事务所律师。 原告顾佳金与被告秦爱娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案受理后，依法由审判员王丽娟适用简易程序进行审理。案件审理过程中，被告秦爱娣向本院提起反诉，本院经审查后，依法对反诉予以受理并与本案合并审理。本院于2021年2月5日对本案公开开庭进行了审理。原告顾佳金及其委托诉讼代理人严扬权、被告秦爱娣及其委托诉讼代理人秦伟立、王悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《房屋买卖协议书》；2.依法判令定金5万元不予退还；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年10月9日，原、被告签订《房屋买卖协议书》一份，双方约定，将原告所有的位于上虞区××幢××单元××室××3万元的价格出售给被告。被告在合同签订时支付5万元，余款于同月31日前付清。原告在收到房款后将房产证原件移交给被告并于2021年6月15日到便民中心进行过户，相关费用由乙方承担。合同签订后被告仅支付5万元定金，并且拒绝支付后续房款，现原告为维护自身权益，向法院起诉，望法院支持。 被告辩称，原告诉称被告在《房屋买卖协议书》签订后仅支付5万元定金，并且拒绝支付后续房款，与事实不符，被告诚信履行合同，但原告拒不提供银行账号的违约行为致使被告无法支付第一期购房款。案涉房屋购房款163万元的支付方式其真实意思表示为第一期房款63万元在2020年10月31日前支付，第二期房款98万元在2021年6月15日办理过户手续时通过银行按揭贷款支付，余款2万元在物业交割时支付。《房屋买卖协议书》载明的前两期房款合计161万元在2020年10月31日前支付，并非双方的真实意思表示，两期房款分开写在同一天支付不合常理，不符合房产市场的交易习惯。合同签订后，买卖双方通过微信协商后续事宜，主要有两个：一是第一期房款金额，被告要求原告拿出房产证，原告告知被告房产设有抵押，要求被告支付第一期房款80万元后去解除房产抵押，被告表示尽量筹集70万元，说明原告也认可第一期购房款为63万元的事实。实际上，被告至2020年10月30日已实际筹集68万多元。二是原告房产出售时处于出租状态至2021年3月17日到期并已提前收取半年租金，被告表示解除租赁关系相当于2个月租金的违约金由买卖双方各半承担，原告以承租人可能不同意为由不再协商。原告违约导致被告无法支付第一期购房款。2020年10月30日原告将被告微信好友拉入黑名单，11月2日被告又发短信要求原告提供第一期房款收款银行账号，但原告无故不提供，最终导致被告无法支付第一期购房款。综上，被告不存在任何违约行为，原告无权解除《房屋买卖协议书》，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回。 秦爱娣向本院提起反诉请求：1.判决解除2020年10月9日反诉原告、反诉被告签订的《房屋买卖协议书》；2.判决反诉被告双倍返还定金10万元；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2020年10月9日，反诉原告与反诉被告经绍兴市上虞皓天房产中介所居间签订了《房屋买卖协议书》，协议约定：甲方（顾佳金）自愿将坐落在百官街道城北新区江与城3幢2单元2901室的房屋转让给乙方（秦爱娣），该房屋总价款为163万元整，乙方在签订协议时支付给甲方5万元整，作为履行合同定金，第一期房款63万元整，由乙方在2020年10月31日前付给甲方，第二期房款98万元整，由乙方在2020年10月31日前付给甲方，特别约定物业切割费人民币2万元整，甲方配合乙方过户。同日，反诉原告按约向反诉被告支付定金5万元整，反诉被告收款后向反诉原告出具《收条》一份。协议签订后，反诉原告、反诉被告通过微信沟通购房后续事宜。2020年10月30日反诉原告欲按约向反诉被告支付第一期房款，但反诉被告拒不提供银行账户直至将反诉原告微信拖黑。反诉原告又通过手机短信与反诉被告联系，但反诉被告仍拒绝告知，导致反诉原告无法按约支付房款，合同无法履行。综上，反诉原告与反诉被告之间的《房屋买卖协议书》意思表示真实，合法有效，现因反诉被告原因致使合同无法履行，反诉原告有权解除，已支付的定金双倍返还。反诉原告提起反诉，望法院支持。 顾佳金对秦爱娣的反诉辩称，对反诉原告陈述的合同签订及约定内容无异议，两期房款分别应在2020年10月31日支付。合同签订后，我将反诉原告微信拉黑是因为反诉原告比较烦人，但微信不是唯一联系方式，其他短信电话均有在沟通。双方在《房屋买卖协议书》签订后，对房款交付也有在交谈，反诉原告的意思是先付63万元，让我将房产证给他，我认为需要全款付清才可以交付房产证。双方因此发生争吵，反诉原告还报警。2020年10月31日在中介处，反诉原告问中介合同是否需要履行，并认为我没有提供账号，但事实上账号在中介处，反诉原告完全可以把钱打给中介。反诉原告本身也是中介，现场也看过房子，对案涉房屋有租赁的情况也是知晓的。反诉被告不存在违约情形，根据合同约定，在2020年10月31日前我无任何履行义务，我只有在收到全款后才需要把房屋交付给反诉原告。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）提交的《不动产登记信息查询记录》、微信聊天记录，被告（反诉原告）质证无异议。被告（反诉原告）提交的《房屋买卖协议书》、《收条》、支付宝转账记录截图、微信聊天记录，原告（反诉被告）质证无异议。上述证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告（反诉被告）提交的1.《房屋买卖协议书》，经审查，与被告提交《房屋买卖协议书》一致，被告虽认为其中房款支付时间非双方在签订合同时的真实意思表示，但被告就该主张未能提供证据予以证明，对该《房屋买卖协议书》本院予以认定；2.《律师函》、ＥＭＳ中国邮政速递物流查询单一份，经审查，证明原告曾向被告发送《律师函》向其催讨房款支付，并提出逾期未支付房款解除合同的意思表示，本院予以认定。被告（反诉原告）提交的1.个人活期账户交易明细清单一份，经审查，对其真实性本院予以认定，但与本案无关联性；2.微信朋友圈截图一份，经审查，该证据不能达到被告（反诉原告）的证明目的，本院不予认定。原告（反诉被告）向本院申请证人蒋某出庭作证，对证人陈述与原、被告陈述一致部分，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：原告顾佳金（甲方）与被告秦爱娣（乙方）曾签订《房屋买卖协议书》一份，约定主要内容如下：甲方自愿将坐落在百官街道城北新区江与城3幢2单元2901室房地产转让给乙方，房产证号0××4，房屋主房建筑面积78.92平方米；成交价163万元，乙方在签订协议时支付给甲方人民币5万元作为履行合同定金，第一次房款63万元，由乙方2020年10月31日前付给甲方，第二期房款98万元，由乙方于2020年10月31日前付给甲方；甲方同意乙方在余额全部付清后当日内将上述房地产正式移交给乙方，并由甲方结清交房前的水电物管等相关费用；乙方中途悔（违）约，乙方须支付总房款的20%违约金给甲方，甲方中途悔（违）约，甲方应从悔约之日起三天内退还乙方所收房款，另支付总房价20%违约金给乙方，乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日由违约方向对方支付上述房地产价款千分之一的滞纳金；甲乙双方准备过户所需资料，于2021年6月15日到便民中心办理过户手续，过户所需契税、公证费、交易费、评估费、复印费、工本费等相关费用概有乙方承担，如发生营业税、个税、土地出让金由乙方承担；物业切割2万元整，甲方配合乙方过户。该《房屋买卖协议书》中介方盖有“绍兴市上虞皓天房产中介所”印章。《房屋买卖协议书》签订后，被告于2020年10月9日向原告支付购房定金5万元。2020年10月18日、10月21日、10月24日、10月27日、10月29日、10月30日，原、被告就案涉房屋付款事宜有通过微信进行协商。双方另还通过短信方式协商付款事宜。2020年10月31日、11月2日被告与案外人蒋某就案涉房屋付款事宜亦有通过微信进行协商，蒋某曾在微信上将原告顾佳金银行账号、开户行等信息告知被告。被告支付5万元定金后，其余房款一直未予支付。原告委托代理人严扬权于2020年11月19日向被告邮寄《律师函》一份，告知被告在收到《律师函》后3日内支付剩余房款，如逾期未付的，则按照《合同法》规定解除案涉《房屋买卖协议书》，定金5万元不予退还。被告于2020年11月21日收到《律师函》。 同时查明，案涉房屋在原、被告签订《房屋买卖协议书》时处于由原告出租给他人状态，并在银行设有抵押。被告在签订《房屋买卖协议书》时知晓上述情况。 另查明，案涉《房屋买卖协议书》样式由被告提供，被告在签订《房屋买卖协议书》时其职业为房屋买卖中介。 本院认为，本案的争议焦点即案涉房屋买卖合同履行过程中违约主体的确定。首先，案涉《房屋买卖协议书》双方当事人意思表示真实、内容合法，应为有效。被告辩称，案涉《房屋买卖协议书》约定的63万元房款及98万元房款均于2020年10月31日前支付，不符合市场交易习惯，非原、被告真实意思表示，原、被告关于房款交付时间的真实意思表示应为2020年10月31日前支付63万元，2021年6月15日前支付98万元。但一方面，被告陈述98万元应于20201年6月15日前支付并无相应证据予以证明，另一方面，被告陈述案涉《房屋买卖协议书》模板由被告提供，内容由与被告方一同前行的人员填写，且被告本身作为房产中介人员，其对协议签署后的法律后果应有明确认知。被告现再以其在签署协议时并未认真查看协议内容来抗辩，既无依据，亦有违诚信，本院不予采信。其次，从原、被告微信及短信聊天记录内容来看，原、被告在签订《房屋买卖协议书》后，双方就付款事项有进一步协商，在协商过程中，原告曾向被告表露希望其在2020年10月底前支付部分房款的意愿，但被告并未支付。被告要求原告在支付部分房款后，将案涉房屋解除抵押，双方对此最终未能达成一致意见，故原、被告仍应按照《房屋买卖协议书》约定履行各自义务。最后，被告辩称，被告未能付款原因系原告将其微信拉黑，并拒接电话等人为设置付款障碍。对此本院认为，如被告在主观上具有付款意愿，则其可以通过多种途径履行付款义务，即使原告无正当理由拒绝受领的，被告亦可根据《合同法》规定将款项予以提存。故对被告该辩称，本院亦不予采信。综合以上三点，本院认为被告未按案涉《房屋买卖协议书》约定履行付款义务，系违约一方。被告于2020年11月21日收到原告方要求付款的通知后，仍未履行付款义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项之规定，原告有权解除案涉《房屋买卖协议书》。至于解除时间，被告于2020年11月21日收到《律师函》，根据《律师函》确定的时间，被告应在2020年11月24日之前完成付款，被告未支付款项分文，故案涉《房屋买卖协议书》解除时间为2020年11月25日，原告主张《房屋买卖协议书》的解除时间为被告收到《律师函》的第四日，本院予以确认。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。案涉《房屋买卖协议书》约定了定金与违约金，现原告选择适用定金条款，要求其向被告收受的5万元定金不予返还，符合法律规定，本院予以支持。反诉原告认为系反诉被告违约从而主张合同解除，本院对反诉原告主张的违约事由不予采信，对案涉《房屋买卖协议书》的解除按前文评析予以确定。综上，原告的诉讼请求，本院予以支持；反诉原告的反诉请求，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告顾佳金与被告秦爱娣签订的《房屋买卖协议书》于2020年11月25日解除； 二、原告顾佳金向被告秦爱娣收受的定金5万元无需返还； 三、驳回反诉原告秦爱娣的反诉请求。 案件本诉受理费1050元，减半收取525元，由被告秦爱娣负担；反诉受理费减半收取1150元，由反诉原告秦爱娣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  王丽娟 二〇二一年二月七日 书记员  田玫梅 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； …… 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。