浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初7878号 原告：义乌市上溪镇樟村村民委员会，住所地浙江省义乌市上溪镇樟村。 法定代表人：吴志强，主任。 委托诉讼代理人：陶文甲，浙江近真律师事务所律师。 被告：吴剑飞，男，1981年10月4日出生，汉族，经商，户籍地浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：陈蔚，陈彦，浙江拓思律师事务所律师。 原告义乌市上溪镇樟村村民委员会（以下简称：樟村村委会）为与被告吴剑飞租赁合同纠纷一案，于2020年6月10日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员陈珊珊适用简易程序于2020年7月9日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，依法组成合议庭并转为普通程序，于2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告樟村村委会的委托诉讼代理人陶文甲、被告吴剑飞的委托诉讼代理人陈蔚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告樟村村委会向本院提出诉讼请求（庭审中明确）：1、判令被告向原告支付尚欠租金290000元。2、判令被告向原告支付拆迁补偿费305242.61元。以上两项合计应支付595242.61元。事实与理由：2016年1月7日，原、被告签订了《租赁合同》一份，约定：“原告将义乌市上溪镇樟村砖瓦厂场地使用权约35亩出租给被告经营使用，租期三年，自2015年农历十二月三十至2018年农历十二月三十（2016年2月6日-2019年2月3日），租金每年44万元，于上年农历十月底前一次性付清。”被告支付了第一年租金44万元后，第二年租金仅支付15万元，剩余租金29万至今未付（第二年租期：2016年农历十二月三十至2017年农历十二月三十：2017年1月26日至2018年2月14日）。《租赁合同》第五条关于拆迁补偿约定：“在租赁期间，如遇国家土地征用，土地征用补偿费、青苗费、劳动力安置补助费归原告所有，场地附属物补偿费归被告所有。砖瓦厂停办，砖瓦广办公楼占地约260平方米，无偿归樟村所有。”后因樟村砖瓦厂拆迁，义乌市上溪镇人民政府根据与樟村砖瓦厂签订的拆迁补偿协议，于2017年7月14日支付给樟村砖瓦厂200万元拆迁补款，剩余款项也已付清。拆迁过程中，义乌市上溪镇人民政府委托义乌市明瑞资产评估有限公司对樟村砖瓦厂房屋建筑物、构筑物及附属物、设备搬迁费用等项目进行了资产评估，义乌市明端资产评估有限公司评估后出具了【2017】第85号资产评估咨询报告，评估总价合计2491000元。报告中《房屋评估明细表》中第4项“房屋”、第3项“水塔房”为砖瓦厂办公楼组成部分，评估净值分别为274019.33元、31223.28元，合计305242.61元，根据原、被告之间的《租赁合同》，樟村砖瓦厂原办公楼及组成部分的拆迁补偿应当归原告所有。被告作为樟村砖瓦厂的法定代表人，在收到相应拆迁补偿款后未按合同约定向原告支付原告应得的款项，后经原告多次催要未果，同时以各种理由拒付尚欠原告的第二年租金。 被告吴剑飞辩称，1、从程序上讲，本案被告主体不适格，签订租赁合同时，被告系义乌市樟村砖瓦厂法定代表人，且租赁场地也是用于砖瓦厂的经营，签订租赁合同系被告代表樟村砖瓦厂履行职务的行为，根据合同相对性原则，本案被告应是樟村砖瓦厂，与吴剑飞无关，应当驳回原告的起诉。2、从实体上讲，原告也无权要求被告支付任何的租金以及拆迁补偿，因政府征用义乌市樟村砖瓦厂场地，由政府主导拆迁工作，当时厂里和原告的原来村委会主任及一个姓傅的镇长协商过樟村砖瓦厂一切建筑物的补偿，建筑物补偿全部归厂里所有。镇里提出帮村里环村路房屋的外立面做一下，村里的危旧房重新改造一下，由镇里出钱，作为交换条件，当时村里同意了。后来村里又提出涉及到二、三个月租金问题，厂里就没有同意，后来镇里说已经和村里协商好了，村里也同意的，并且在拆迁补偿合同第12条已经概括进去，各方互不相欠、互不追加，因此樟村砖瓦厂才同意签订拆迁补偿协议，根据拆迁补偿协议第12条约定：“自签订本协议时乙方解除与樟村村委会的承包合同，不得就砖瓦厂事项向樟村或甲方主张其他事项，各方除本协议内容外，互不追究。”樟村村委会与樟村砖瓦厂承包合同于2017年6月28日解除，樟村砖瓦厂已经付清解除之前的租金，不欠原告任何租金；协议中明确各方包括樟村村委会各方除本协议内容互不追究，原告及樟村砖瓦厂均不得向对方主张任何权利。综上所述，原告的诉请均不能成立，应当予以驳回。 原告为证明其主张向本院举证，被告的质证意见如下： 一、租赁合同一份，证明原、被告对租赁场地租期三年、租金每年44万元、付款时间每年租金在上年农历10月前一次性付清，办公楼补偿归属樟村等进行约定。被告的质证意见：真实性没有异议，但是对关联性、证明目的都有异议，本案被告不是适格主体，在合同当中的签字也是代表义乌市樟村砖瓦厂，本案主体应当是义乌市樟村砖瓦厂。本案是国家征用土地，被告认为应该适用《租赁合同》第五条约定里如遇国家土地征用，场地附属物补偿费归被告所有。且镇里、村里和樟村砖瓦厂协商过，地上建筑物补偿归樟村砖瓦厂所有，不能达到原告的证明目的。 二、上溪镇镇政府财政记账凭证、支付凭证、樟村砖瓦厂收据、拆迁补偿协议（核对件）各一份，证明上溪镇政府与樟村砖瓦厂签订拆迁补偿协议并对相关补偿金额、补偿事项等进行约定，上溪镇政府按约定支付了拆迁补偿款200万元的事实。被告的质证意见：真实性没有异议，但与本案无关联。 三、资产评估报告摘要、房屋评估明细表（核对件）各一份，证明上溪镇政府给樟村砖瓦厂拆迁中办公楼相关补偿金额为房屋274019.33元，水塔房31223.28元，合计305242.61元。被告的质证意见：真实性没有异议，对证明目的有异议，评估明细表里面原告所指的房屋并不是办公楼，其中办公楼只有一楼二间，其他都是宿舍，水塔房也不是办公楼。 被告就其辩解向本院举证，原告的质证意见如下： 工商登记情况打印件一份，证明樟村砖瓦厂自1995年开始经营，吴剑飞是在2015年5月4日变更为法定代表人，2016年签订的租赁合同系代表樟村砖瓦厂职务行为。原告的质证意见：真实性没有异议，对证明目的有异议，该份证据显示吴剑飞于2015年5月4日是樟村砖瓦厂负责人，该厂性质为股份合作制，该厂相关权利义务应当由吴剑飞承担。 本院认为，原、被告对对方提交的证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性均予以认定。 经审理查明，义乌市樟村砖瓦厂系股份合作制企业，于1995元2月25日成立，2015年5月4日变更法定代表人为吴剑飞。 2016年1月7日，樟村村委会（甲方）与吴剑飞（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将上溪镇樟村砖瓦厂场地使用权（面积约35亩）出租给乙方独立经营，租赁期限为3年，自2015年农历十二月三十至2018年农历十二月三十止；租金每年共计44万元（含田租谷），于上年农历10月底前一次性付清；在租赁期间，如遇国家土地征用，土地征用补偿费、青苗费、劳动力安置补助费归甲方所有，场地附属物补偿费归乙方所有。砖瓦厂停办，砖瓦广办公楼占地约260平方米，无偿归樟村所有等等。后吴剑飞已支付涉案租赁场地使用权的第一年租金44万元、第二年租金15万元。 2017年6月28日，义乌市上溪镇人民政府（甲方）与樟村砖瓦厂（乙方）签订的《拆迁补偿协议》一份，约定：乙方企业所有的合法建筑物、附属设施、设备搬迁等经评估机构评估，资产总值为2491000元；乙方企业因拆迁而停止生产，甲方给予乙方停产停业损失补偿、一次性临时安置费、货币补助、签约奖励、搬家奖励（2017年7月30日前腾空并结算水电费）共计380653.4元，以上共计2871653.4元；甲方于协议签订后10天内支付200万元，乙方全部腾空并搬迁后3日内支付余款871653.4元；自签订本协议始，乙方解除与樟村村委会的承包合同，不得就砖瓦厂事项向樟村或甲方主张其他事项，各方除本协议内容外互不追究等等。后樟村砖瓦厂已收到义乌市上溪镇人民政府支付的2871653.4元。 庭审中，原告樟村村委会主张樟村砖瓦厂于2017年8月份全部拆除，被告吴剑飞主张樟村砖瓦厂已于2017年7月中旬全部拆除。 本院认为，本案的争议焦点有：一、关于本案被告的诉讼主体资格。签订《租赁合同》的原告樟村村委会与被告吴剑飞系案涉合同的相对人，根据合同相对性原则，被告吴剑飞作为本案被告的主体适格。二、原告樟村村委会与被告吴剑飞于2016年1月7日签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故合法有效，对双方均具有约束力。因樟村砖瓦厂被政府拆迁，原告樟村村委会的合同目的不能实现，依法可以解除《租赁合同》。合同解除后，尚未履行的，终止履行。现查明樟村砖瓦厂已拿到政府足额拆迁补偿款，故本院认定樟村砖瓦厂于2017年7月30日前腾空，自2016年农历十二月三十（即2017年1月27日）至2017年7月30日被告吴剑飞应支付给原告樟村村委会的涉案租赁场地使用权租金为221808.2元，扣除被告吴剑飞已支付的15万元，故被告吴剑飞还应支付给原告樟村村委会场地使用权租金71808.2元。三、《拆迁补偿协议》的合同相对人为义乌市上溪镇人民政府与樟村砖瓦厂，故原告樟村村委会诉请要求被告吴剑飞支付拆迁补偿费305242.61元不当，原告樟村村委会宜另行主张。综上，原告樟村村委会合理合法部分的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百十二条的规定，判决如下： 一、被告吴剑飞于本判决生效后十日内支付原告义乌市上溪镇樟村村民委员会租金71808.2元。 二、驳回原告义乌市上溪镇樟村村民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9752元，由原告义乌市上溪镇樟村村民委员会负担8157元，被告吴剑飞负担1595元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  陈珊珊 人民陪审员  楼教云 人民陪审员  楼小娟 二〇二一年二月一日 代书 记员  王 杰 8- 7-