浙江省岱山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0921民初1079号 原告：浙江山水房地产开发有限公司，住所地浙江省宁波市慈城解放路**,统一社会信用代码913302007109597939。 法定代表人：陈武斌，系该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：毕秀娟，浙江素豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵柳寒，浙江素豪律师事务所律师。 被告：浪琴花园业主委员会，住，住所地浙江省岱山县高亭镇浪琴花园****/div> 负责人：周义元，系该业委会主任。 委托诉讼代理人：张庆南。 委托诉讼代理人：孙行态，浙江民鸿律师事务所律师。 被告：舟山市银厦物业管理有限公司，住所地，住所地浙江省岱山县衢山大道**浪琴花园会所**东南面四间会信用代码91330921704658951K。 委托诉讼代理人：周赛娜。 委托诉讼代理人：孙行态，浙江民鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：应佳红，浙江民鸿律师事务所律师。 第三人：俞松宽，男，1950年10月9日出生，汉族，住浙江省岱山县。 原告浙江山水房地产开发有限公司（以下简称山水公司）与被告浪琴花园业主委员会（以下简称浪琴花园业委会）、舟山市银厦物业管理有限公司（以下简称银厦公司）、第三人俞松宽所有权确认纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序。因案情复杂，本案裁定转为普通程序。本案两次公开开庭进行了审理，原告山水公司的委托诉讼代理人毕秀娟、邵柳寒，被告浪琴花园业委会的委托诉讼代理人张庆南、孙行态，被告银厦公司的委托诉讼代理人孙行态、应佳红均到庭参加诉讼，第三人俞松宽经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告山水公司向本院提出诉讼请求：一、判令确认浙江省岱山县××花园小区会所中的568.35㎡房屋（即原告标注的201室和202室）为原告所有；二、判令二被告和第三人立即停止对上述房间的占有使用行为，立刻腾退清空，并支付自2020年5月22日起至实际腾退之日止以1.5元／㎡／天为标准按556.97㎡计算的占有使用费；三、判令本案诉讼费由二被告承担。 事实和理由：浪琴花园小区会所总建筑面积为1523㎡。工程于2006年5月竣工验收且交付使用多年。原告系浪琴花园小区的开发建设单位，也是小区会所的投资建造方。小区会所系原告所有的专有部分，非业主共有。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”。因小区会所具有构造和利用上的独立性且能够登记权属，故属专有部分，而非共有部分。且小区会所由原告出资建造，小区会所面积未计入公摊面积，原告作为建造方依法享有所有权。同时，案涉小区的《商品房买卖合同》未约定小区会所权属。 2011年1月10日，原告与第三人签订《岱山浪琴花园会所二楼租赁协议》，约定由第三人租赁小区会所二楼除物业管理用房外的房屋。原告作为小区会所的所有权人，依法有权将小区会所部分房屋进行出租。后第三人向岱山县人民法院起诉原告要求解除该份租赁协议，案号为（2019）浙0921民初1773号，该案最终调解结案，原告与第三人解除租赁协议。该调解书载明第三人应在2020年5月22日前腾退清空会所，但第三人主张因二被告占用会所，导致第三人无法清空返还租赁房屋。此外，二被告未经原告允许，擅自占有使用小区会所，原告多次尝试与二被告进行沟通，但二被告拒不配合，严重影响原告合法权益。原告是小区会所的所有权人，被告浪琴花园业委会主张小区会所属于其所有，既无法律依据也无合同依据；被告银厦公司为小区物业管理公司，亦无权占有小区会所。二被告及第三人的行为己经严重侵害原告对小区会所的所有权，因此原告有权要求二被告及第三人停止侵害并赔偿损失。 被告浪琴花园业委会辩称，一、浪琴花园小区会所属于非营业性公建配套的公共服务设施。浪琴花园小区会所，是随着浪琴花园住宅小区开发建设同步设计、同步施工、并同步交付的建筑设施。2003年11月20日，原告与宁波市工程设计研究院签订的《建设工程设计合同（一〉》显示，原告委托宁波市工程设计研究院对浪琴花园住宅小区进行工程设计，其中公建项目的4528㎡建筑面积中包含了会所和幼儿园等建筑设施，故充分证实小区会所属于浪琴花园小区配套公建的公共服务设施建筑之一。2003年11月，岱山县建设局作出的《竹屿新区B8号地块规划设计条件》“城市设计”项规定，城市公共设施配套按照《城市居住区规划设计规范》执行。《城市居住区规划设计规范》（即强制性国家标准GB50180-93）第3.0.4条款规定，居住区内建筑应包括住宅建筑和公共设施建筑（也称公建）两部分，第6.0.1条款规定，居住区公共服务设施(也称配套公建)应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其它八类设施。因此，浪琴花园小区会所是浪琴花园住宅小区开发建设过程中与住宅建筑同步规划、同步建设并同步投入使用的居住区非营业性配套公共建筑。 二、浪琴花园小区会所的设计用途是非住宅。2007年4月20日，由原告岱山分公司盖章和岱山县规划管理办公室盖章确认的会所物管室房产分层分户平面图显示，会所设计用途为非住宅，与原告提交的2006年7月12日由岱山县正益房地产技术服务有限公司出具的《浪琴花园面积测绘汇总表》中关于会所的面积表中载明的内容相一致，互相印证。原告提供的该测绘汇总表中的会所面积表内容显示，会所整幢非住宅总面积为1432.96㎡，其中一层面积为602.70㎡，二层面积为830.26㎡。因此，浪琴花园小区会所是一幢非住宅、非经营用途的公共建筑。 三、浪琴花园小区会所的建筑面积已经分摊，会所的建设费已包含在销售的商品房价格中。会所物管室房产分层分户平面图显示，原告已移交给前期物业的物管室建筑面积678.42㎡，套内面积448.24㎡，分摊面积228.18㎡。该证据充分证实会所的建筑面积已经向全体业主进行了分摊。根据国家物价局、财政部、中国人民建设银行《商品住宅价格管理暂行办法》第五条第四项的规定，住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费是构成商品住宅价格的项目之一，原告已将浪琴花园小区的住宅楼和经营用房向全体业主进行了销售，全体业主通过商品房买卖合同约定的价格购买了浪琴花园小区的住宅楼和经营用房，而作为浪琴花园住宅小区非营业性配套公共建筑的会所的建设费已包含在上述商品房的销售价格之中。 四、浪琴花园小区会所房屋各房间不具有独立性。会所面积测绘报告书显示，会所以整层面积进行测绘和登记，不以各房间的具体面积进行测绘和登记，会所各房间没有单独的门牌编号，水、电等管线也是共用和互通，且各房间连接在一起，完全是一个整体，在构造上各房间不具有独立性，不能够明确区分，在利用上也不具有独立性。 五、原告向被告移交的物业用房不符合规划设计要求和法律规定。《国有土地使用权出让合同》第十一条规定，原告在开发该宗土地时应一并修建并无偿移交占总建筑面积7‰的物业管理用房及总用地面积大于或等于3400㎡的托儿所和幼儿园。规划设计条件规定，浪琴花园住宅小区内物业管理用房按《浙江省物业管理办法》7‰标准执行，其中营业房4‰，管理房3‰。移交清单显示原告在2007年4月19日向小区前期物业移交了742.36㎡建筑面积的物业用房，其中营业房面积65.94㎡（衢山大道954号临街店面房一楼和二楼)，住宅楼**车棚面积8.06㎡(42号楼底层21号车棚一间)，以会所房屋建筑面积676.42㎡抵物业用房676.42㎡。浪琴花园小区总建筑面积115947.83㎡，按4‰比例移交营业房，需向全体业主移交463.79㎡，现已移交65.94㎡，尚需移交397.85㎡；按3‰比例移交管理房，需向全体业主移交347.84㎡，现己移交676.42㎡。而车棚既不属于营业房也不属于管理房，不能作为物业用房移交。因此，从目前情况来看，原告移交给被告的物业营业房面积不符合规划设计条件，被告将保留该部分权利，视本案情况决定是否采取下步措施。 综上，被告浪琴花园业委会认为，浪琴花园小区会所属于非营业性公建配套的公共服务设施，是非住宅、非经营性房屋的规划设计用途，会所的建筑面积己经实际分摊到全体业主的专有部分面积，其建设费用已包含在销售的商品房价格中，且会所房屋的各房间在使用面积上不具有独立性，其一层和二层房屋部分面积己实际移交作为物业用房，抵作国有土地使用权出让合同和规划设计条件规定的无偿移交给全体业主的共有财产，部分面积已实际用作环网室、有线电视、电信等小区公共设备用房。会所虽系原告投资建设，但并不属于原告专有，会所属于全体业主共有，会所中未办理移交手续的部分面积自然属于全体业主共有，原告起诉要求确认会所产权全部属于原告所有，与事实相悖，缺乏事实和法律依据。基于原告的第一项诉称不能成立，其第二项诉称自然没有法理基础。故请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告银厦公司辩称，首先，现无证据证明浪琴花园小区会所所有权属于原告。其次，原告诉请其公司停止对会所的占有使用行为并无依据。其公司作为小区的物业公司，使用会所系正常的合同履职行为。小区会所是物业用房办公住所，是被告工作的地方，也是小区部分公用设施的设备间，现无证据证明原告享有会所的所有权，故请求法院驳回原告对其的全部诉讼请求。 第三人俞松宽辩称，一、原告诉请混乱，第三人并非本案适格诉讼参与人。原告在本案中诉求为侵权损失赔偿，但本案案由为所有权确认纠纷，两者基础法律关系不一致。本案所有权确认纠纷为确认之诉，而侵权为给付之诉，诉的种类也不同。根据一案一诉的原则，原告对第三人主张的诉请，不应在本案中审理。二、第三人与原告的合同已依法解除，第三人不存在任何侵权行为。第三人与原告于2020年5月14日在岱山县人民法院主持下达成民事调解，第三人按调解书约定于2020年5月21日与原告共同安排组织人员前往岱山浪琴花园会所2楼实地进行房屋及书面材料的交接工作。因原告与业委会对房屋所有权存在争议，业委会强行将其中202部分房屋“租赁”给被告银厦公司，故该部分房屋被被告银厦公司占有，该交易及占有过程，第三人从未参与，也不认可，第三人对此不存在任何侵权行为。除此之外的房屋，第三人早已腾空，并将钥匙和相关书面材料应原告要求邮寄交付给原告（原告联系人：金亚军），故第三人与原告的所有争议均已解决，不存在其他纠纷。此外，第三人与原告调解解除租赁协议的原因是原告与业委会的权属争议导致第三人对房屋的正常使用受到严重影响，其中案涉202部分房屋被强占就是一个重要体现。三、原告的占有使用费计算缺乏依据，关于面积和金额主张均无事实依据。故请求法院驳回原告对第三人的诉请。 经审理，本院认定本案事实如下： 原告山水公司系浪琴花园项目的建设单位。2003年9月10日，作为出让人的岱山县国土资源局和作为受让人的原告签订《国有土地使用权出让合同》，约定宗地位于岱山县××镇庙××新区，面积95466㎡，出让宗地用途为商业、居住用地。约定受让人同意在本合同项下宗地范围内一并修建下列工程，并在建成后按国家有关规定无偿移交：（1）物业管理用房（占总建筑面积7‰）；（2）小区内垃圾箱设置标准按70Ｍ半径设置；（3）托儿所、幼儿园各按6班标准设置，总用地面积≥3400㎡。……同年12月，双方签订补充协议，将原用地面积调整为84693㎡。 同年11月，岱山县建设局出具该项目（即竹屿新区B8号地块）规划设计条件。载明：B8地块总用地面积为84693㎡（其中B8-1号块用地面积69805㎡；B8-2号块用地面积4362㎡；B8-3号块用地面积1518㎡；B8-4号块用地面积6646㎡;B8-5号块用地面积2456㎡）。总建筑面积控制在11770㎡以内。用地性质，B8-2、B8-3、B8-4号块为商业、居住混合用地；B8-1号块为居住用地；B8-5号块为城市公共绿地。城市设计，……小区内物业管理房按《浙江省物业管理办法》7‰标准执行，其中营业房4‰，管理房3‰。……托儿所、幼儿园各按6班标准设置，总用地面积≥3400㎡。城市公共设施配置按照《城市居住区规划设计规范》执行。案涉会所位于B8-1号地块中。 同年11月20日，作为发包人的原告和作为设计人的宁波市工程设计研究院签订《建设工程设计合同（一）（民用建设工程设计合同）》，约定工程名称为浪琴花园住宅小区8#地块，其中建设规模中的公建4528㎡，并载明公建含幼儿园、会所等。 2006年7月25日，岱山县建设局出具《建设项目规划验收意见书》，载明浪琴花园小区南1#-南22#及会所批准建筑面积50203㎡，实际验收核实总建筑面积49393.51㎡，各项指标均符合规划要求，经验收合格。其中会所验收核实面积为1432.96㎡。 浪琴花园小区在销售时并未在房屋买卖合同中明确小区会所的归属。浪琴花园业主手册中小区简介部分载明：“……小区配套齐全，内有近1500㎡的大型豪华会所及大型地下停车库。休闲设施齐全，是小区居民休闲娱乐的好去处。小区还配有近3000㎡的幼儿园……”。 2018年10月17日，岱山县国土资源局根据原告的申请发布不动产首次登记公告，原告主张的首次登记不动产坐落于浪琴花园小区会所201室和202室，建筑面积为568.35㎡，用途为住宅。同年11月4日，被告浪琴花园业委会代表全体业主向岱山县国土资源局发出请愿书，要求对原告的首次登记申请不予确认。2019年10月15日，岱山县不动产登记中心告知原告，因被告浪琴花园业主委员会提出异议，故该中心不能对浪琴花园会所进行登记。 2011年1月10日，原告和第三人俞松宽签订浪琴花园会所二楼租赁协议，约定原告将会所二楼556.97㎡出租给第三人，租期至2073年8月底，租金共计88.8万元。后因该合同履行问题，第三人俞松宽向法院提起诉讼，本院于2020年5月14日作出（2019）浙0921民初1773号民事调解书，载明：“一、俞松宽与山水公司于2011年1月10日签订的《岱山浪琴花园会所二楼租赁协议》中，自2031年1月10日起租期超过二十年的约定无效；二、确认俞松宽与山水公司于2011年1月10日签订的《岱山浪琴花园会所二楼租赁协议》（不包括合同无效部分的约定）于2020年5月10日解除；三、山水公司于2020年8月15日前返还俞松宽租金755571.2元；……；五、俞松宽于2020年5月22日前从《岱山浪琴花园会所二楼租赁协议》中约定的租赁范围内的房屋中腾退并将该房屋交还给山水公司；六、俞松宽于2020年5月22日前将《岱山浪琴花园会所二楼租赁协议》中约定的租赁范围内的房屋办证资料（具体为竹屿新区Ｂ8号地块规划设计条件、编号为岱计基批［2004］18号关于同意开发竹屿新区“浪琴花园”商住小区首期工程的批复、编号为2004浙规证××的建设用地规划许可证、编号为330921200503030101的建筑工程施工许可证、会所一层平面图、会所二层平面图及屋顶平面图、编号为33092120060725301的竣工验收备案表、编号为岱山国用2004第13–1375号国有土地使用证，上述材料均为复印件）交还给山水公司。” 经核实，案涉201室现在处于上锁状态，并未在使用。案涉202室现基本处于空置状态，并放置了少量杂物。 经审理，本院认为本案的首要争议焦点为案涉房屋的产权归属。虽然在《国有土地出让合同》和《规划设计条件》中均未明确会所的性质，但原告和案外人宁波市工程设计研究院签订的《建设工程设计合同（一）（民用建设工程设计合同）》明确将会所作为公建项目，因此将会所作为公建项目进行建设是符合原告在开发案涉房产时的真实意思表示的。根据当时生效的《商品住宅价格管理暂行办法》（1992年8月10日起施行，2012年12月12日废止）第五条第（一）项成本中第4条规定，住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费属于商住小区价格构成。因此，在原告未举证证明该会所的建筑成本不构成商品房对外销售价格的组成部分之前，本院有理由相信会所的建筑成本包括在商品房对外销售价格之中，故原告对案涉会所201室和202室主张所有权依据不足，本院予以驳回。因原告的其他诉讼请求均建立在此项诉请之上，故本院一并予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告浙江山水房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费1576元，由原告浙江山水房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 长  张 行 审 判 员  程园园 人民陪审员  王和平 二〇二一年二月十九日 代书 记员  陈 颖