浙江省绍兴市上虞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0604民初7315号 原告：陈建照，男，1970年4月29日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 原告：金雅凤，女，1973年1月3日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 两原告的委托诉讼代理人：丁亮，北京盈科（绍兴）律师事务所律师。 两原告的委托诉讼代理人：张佳樱，北京盈科（绍兴）律师事务所律师。 被告：徐振荣，男，1950年1月2日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 被告：陈夏兰，女，1951年1月5日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 两被告的委托诉讼代理人：马椿寿，男，1947年11月25日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 第三人：徐芬，女，1974年3月20日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 原告陈建照、金雅凤诉被告徐振荣、陈夏兰、第三人徐芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案受理后，依法由审判员王技江适用简易程序，于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告陈建照、金雅凤及两原告的代理人丁亮、张佳樱，被告徐振荣及两被告的代理人马椿寿，第三人徐芬到庭参加诉讼。在审理中，经原告申请并提供担保，本院于2020年11月作出裁定，查封了位于××街道××小区××幢××室的讼争房屋。本案经庭外和解未果，现已审理终结。 原告陈建照、金雅凤向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2019年6月27日签订的《房产买卖协议》合法有效；2、由两被告将坐落于上虞区××街道××小区××幢××室房屋交付给两原告，并协助办理房屋权证过户手续；3、由两被告支付违约金163000元。事实和理由：两被告系夫妻，第三人徐芬系两被告的女儿。2019年6月27日，两被告与原告签订《房产买卖协议》一份，其中被告徐振荣由其女儿徐芬代签合同，约定：由两被告将位于上虞区××街道××小区××幢××室房屋出售给原告，房屋转让价815000元。原告按约于2019年6月29日支付购房定金20000元，于2019年7月1日支付购房款440000元。另，双方约定，购房余款由原告出借给徐芬及其丈夫王伟江的借款350000元转入并抵扣。嗣后，两被告违反约定，不愿意出卖前述房屋，原告多次找被告要求继续履行合同，但均未果，故两原告提起诉讼。 被告徐振荣、陈夏兰辩称：一、原、被告签订的《房产买卖协议》系无效合同。理由：两被告从未收到过原告支付的购买款；其次，被告徐振荣从未在合同上签过字，也没有授权徐芬或陈夏兰出卖房屋，其本人也不同意出卖房屋。二、星丰小区22幢308室的房屋系两被告的拆迁安置房，政府部门至今尚未交付给被告，即使合同有效，因原告未向被告支付过购房款，且约定的过户时间为2021年7月15日，故原告的请求也不成立。三、被告主体不适格，原告不具备起诉条件。 第三人徐芬述称：原、被告之间没有签订过《房屋买卖协议》，两被告也没有收到过购房款，买卖协议系第三人在两被告不知情的情况下自作主张与原告签订的，原告已支付第三人购房款460000元，第三人向原告的借款350000元抵充购房款，余款在2021年7月15日交房过户前付清。因此，上述买卖协议系无效协议，愿意承担原告的合理损失。 两原告围绕诉讼球请求向本院提供证据如下： 1、2019年6月27日签订的《房产买卖协议》（系复印件，加盖峰家房产中介的印章）一份，证明：原、被告之间签订了房屋买卖合同，并约定了相应的合同权利和义务；合同签订后，原告已通过房产中介支付购房定金20000元； 2、浙商银行客户回执一份（金额44万元）、由第三人徐芬及其丈夫王伟江出具给原告的借款三份(合计借款本金35万元），证明：原告已实际支付购房款（包括定金2万元）计81万元； 3、徐芬与王伟江共同出具的承诺书（证明）一份、徐芬与金雅凤签订的《协议书》一份，证明：出卖的房屋最迟到2019年12月底前办理过户交付，如违约按原合同承担违约责任； 4、房屋征迁改造补偿协议书（住宅产权调换）一份、安置书一份、公证书一份、征迁安置房结算单一份、涉案房屋不动产权分割登记凭证一份，证明：案涉转让房屋星丰小区22幢308室现登记在绍兴市上虞城中村改造投资开发有限公司名下，权证号为浙20**绍兴市上虞区不动产权第0015881号，由政府征迁部门安置给被告徐振荣，实际产权人系被告方所有。 5、谈话录音U盘一只（附原告整理后的对话文字摘录三份），证明：在签订房屋买卖协议时，被告陈夏兰对协议上按了手印，被告徐振荣虽不在现场，但与其通过电话，其也是知道出卖房屋的事实。 6、申请证人章某出庭作证（附当庭证词一份），进一步证明：被告徐振荣对出卖房屋事宜是知情的。 两被告向本院提供证据如下： 《房产买卖协议》一份（系原件，但无峰家房产中介印章，与证据1相比对，添加了定金支付及徐芬的收款账户信息，其余内容完全一致），证明：买卖协议是由徐芬签订的，被告没有委托徐芬出售房屋； 星丰社区委员出具的《证明》一份，证明：涉案房屋系拆迁安置房，尚未交付给徐振荣户的事实。 第三人徐芬未向本院提供证据。 上述原、被告分别提供的证据，结合对方当事人的质证意见，本院认证认为：对证据1和证据7，被告徐振荣质证认为，其没有在协议上签名及捺手印，也没有参与协议的签订过程；经被告陈夏兰质证认为，其仅在协议签名处“女儿代”三个字上面按了手印，但对协议内容不清楚；经第三人徐芬质证认为，其认可上述两被告的质证意见，也认可其在协议上签名，并写下其本人的银行账户信息，协议中“徐振荣”的三字及上面的手印也是其书写并捺手印，协议签名处的“女儿代”三个字也是其写的，结合原告在庭审中的相应陈述内容，本院对签约过程中签名和按捺手印的相关事实予以认定，对该证据的真实性也予认定。对证据2和证据3的真实性，原告与第三人无异议，两被告认为其不知情，本院予认定。对证据4，被告及第三人均无异议，予以认定。对证据5，两被告认为，对于10月6日下午及10月9日上午的谈话，被告均不在场，对于10月9日下午的谈话，两被告虽在场，但只有陈夏兰认可是按了手印的；第三人徐芬对谈话一节事实予以认可，本院认为，从原告整理的文字记录分析，谈话发生在签订房产买卖协议之后，不能证明在签约时徐振荣已知道了其房产已被出卖的事实，即使知道也是事后才知道。对证据6，根据证人的陈述，只能证明徐振荣仅是到了一下签约的现场，之后马上走开了，故不能证明徐振荣在签约时是同意出卖房屋或者其委托徐芬出售房屋的事实。对证据8，原告及第三人对《证明》所涉内容无异议，本院予以认定。 原告陈建照与原告金雅凤系夫妻关系。被告徐振荣与被告陈夏兰系夫妻关系。第三人徐芬系两被告的女儿。坐落于××街道××小区××幢××室房屋（以下简称：涉案房屋）系百官街道星二村的拆迁安置房屋，由政府征迁部门以住宅产权调换方式安置给被告徐振荣户，双方已签订了《房屋征迁改造补偿协议书》及《安置书》，已符合交付条件，但至今未办理交房手续，房屋权证仍登记在绍兴市上虞城中村改造投资开发有限公司名下，不动产权证号为浙（2018）绍兴市上虞区不动产权第0015881号，房屋面积81.06平方米（含地下附房14.75平方米）。 2019年6月27日，通过房产中介，由被告陈夏兰及第三人徐芬出面与原告陈建照、金雅凤之间签订《房产买卖协议》一份，约定：由被告方将涉案房屋出售给两原告，转让价815000元，于2019年7月15日前支付810000元，定金抵充房款，于2021年7月15日前交付房屋并办理权证过户，余款5000元在交房时付清。如一方反悔的，由违约方向对方支付房款总价20%的违约金。协议上，由徐芬和金雅凤分别签名并按手印，陈夏兰在由徐芬书写的“女儿代”字面上按捺手印，被告徐振荣未在协议上签名或捺印，百官峰家房产中介所在原告所执的一份协议复印件上加盖中介所的印章。 协议签订后，原告金雅凤于2019年6月29日支付第三人徐芬购房定金20000元，于2019年7月1日通过银行转账支付给徐芬购房款440000元。因第三人徐芬及其配偶王伟江曾向金雅凤借款350000元，且尚未归还，借贷双方达成了以应还借款本金350000元抵冲购房款的共识，并由徐芬夫妻俩于2019年10月22日共同向金雅凤出具书面承诺，同时徐芬另承诺涉案房屋“最迟到2019年12月底前转好房产”。 2019年8月30日，原告金雅凤与第三人徐芬就交房时间签订补充协议，约定交房时间到2019年9月15日止，如违约，按原合同约定承担违约责任。嗣后，两被告以其没有与原告签订过涉案房屋买卖协议，也没有委托徐芬出售房屋，也不同意出卖房屋为由拒绝交付房屋，双方发生争议，酿成诉讼。 本院认为：根据原、被告的诉辩内容，本案的争议焦点为：一是涉案《房产买卖协议》是否系被告徐振荣的真实意思表示，该协议是否有效；二是如协议有效，协议内容能否依约履行；三、如协议不能履行，原告主张的违约金请求是否成立。 对争议焦点一，本院认为：涉案《房产买卖协议》上仅有被告陈夏兰按捺手印及其女儿本院第三人徐芬签名，被告徐振荣未在协议上签名或捺印，原告又未能举证证明徐芬的签约行为系受徐振荣委托所为，也未能举证证明徐芬有签订合同代理权的客观表象事实，且在事后徐振荣对此又不予追认，因此，第三人徐芬的签约行为对徐振荣不发生效力，应由其本人承担相应法律后果。故认定被告徐振荣其非涉案《房产买卖协议》的签约当事方，即涉案协议的房屋出卖方系被告陈夏兰和第三人徐芬，房屋买受方为原告陈建照和金雅凤。虽陈夏兰和徐芬对涉案房屋没有完全的所有权，但因协议内容系签约双方的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，该协议合法有效。本院对两原告的第一项诉讼请求，部分予以支持。 对于争议焦点二，本院认为：前述《房产买卖协议》合法有效，但涉案房屋系被告徐振荣户拆迁安置房，现房屋产权尚登记在绍兴市上虞城中村改造投资开发有限公司名下，如交付后，则应为徐振荣户的家庭共有财产，徐振荣必定是房屋共有人之一。根据《物权法》第九十七条规定，处分共有不动产，应当经得全体共有人同意。因此，即使涉案买卖协议有效，在被告方实际取得涉案房屋所有权的前提下，现因徐振荣不是房产买卖协议的签约一方且其不同意出卖房屋，故在法律上也不能强制履行（即办理房屋交付及权证过户）。另，在本案审理中，两原告提出申请，要求追加绍兴市上虞城中村改造投资开发有限公司为本案第三人，并要求其协助办理房屋过户手续，依上所述，即使被告方已取得房屋所有权，但因徐振荣不同意出卖房屋，房屋权证也不能强制过户，故本院认为没有追加的必要，不予准许。综上，对两原告的第二项诉讼请求，本院不予支持。 对于争议焦点三，本院认为：两原告要求由两被告共同承担违约金，按房屋转让价的20%计算为163000元，依据协议约定系悔约违约金。首先，根据《房产买卖协议》约定，卖方应在2021年7月15日前交房房屋并办理权证过户，但现该履行期限尚未届满，被告陈夏兰作为房屋出卖方，也没有作出其不履行合同义务的明确意思表示；其次，第三人徐芬向原告金雅凤作出的关于房屋交付、过户的相应承诺，系其单方面的意思表示，对被告陈夏兰不发生效力。因此，在涉案《房产买卖协议》尚未解除的前提下，两原告的违约金请求在本案中暂不予支持，两原告可另行提出主张。 综上所述，对两原告提出的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 原告陈建照、金雅凤与被告陈夏兰及第三人徐芬于2019年6月27日签订的《房产买卖协议》合法有效； 二、驳回原告陈建照、金雅凤的其他诉讼请求。 案件受理费3560元，减半收取1780元，由原告陈建照、金雅凤负担；财产保全费4570元，由被告陈夏兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  王技江 二〇二一年二月二十日 书记员  梁娅萍 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； 《中华人民共和国物权法》 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任证据证据。