湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0105民初702号原告：武汉市大方物业管理有限公司，住所地：武汉市江汉区常青路**天嘉园小区会所。法定代表人：王新文，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡正凯，男，该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘涛，男，该公司员工，特别授权代理。被告：喻善建，男，1963年4月2日出生，汉族，住武汉市汉阳区。原告武汉市大方物业管理有限公司（以下简称大方物业公司）与被告喻善建物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告大方物业公司的委托诉讼代理人胡正凯、刘涛，被告喻善建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案查明的事实如下：一、物业公司与业主委员会签订物业服务合同的时间：2005年10月17日大方物业公司与喻善建签订《前期物业管理服务协议》，合同期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止；2015年6月30日大方物业公司与武汉市汉阳区芳卉园小区业主委员会签订《武汉市物业服务合同》，合同期限自2015年6月30日起至2020年6月30日止。二、物业公司服务的小区位置和名称：位于武汉市汉阳区鹦鹉大道**芳卉园小区。三、被告房产位置及面积：芳卉园小区X栋XX室，面积为130.31平方米。四、被告物业费缴纳标准：每月每平方米0.70元，每月应缴91.217元。五、欠缴物业费的时间及金额：从2011年1月1日至2020年12月31日共120个月，共计10,946.04元。扣除每月5元卫生费，尚欠10,346.04元。被告辩称：2005年到2011年未入住，但全额缴纳了物业费，期间的物业费应当打折；未收到物业公司年度的财务收支报告；公共收益未公示；邻居和楼上业主将空调主机装在其房屋外墙上，与物业反映无回应；已购买停车位，但物业还收取了停车费，该费用应当退还；物业公司利用业主所有的公共设施、场地谋利；小区脏乱、无人打扫、下水道不畅通，卫生服务和管理上不到位。六、合同约定的物业费缴纳方式：《前期物业管理服务协议》、《武汉市物业服务合同》均未明确约定具体缴费时间。七、物业公司是否对物业费进行催收：已催收。八、原告诉讼请求：1、判令被告支付2011年1月1日至2020年12月31日物业费10,946.04元，扣除卫生费5元/月，计10,346.04元；2、判令被告按《前期物业管理服务协议》第九条第四款约定的以每天1‰的标准向原告支付违约金147元；3、判令被告2015年7月1日至2020年6月30日按《武汉市芳卉园物业服务合同》第六章第三十二条约定的以每月1‰的标准向原告支付违约金132元；4、判令被告承担本案诉讼费用。以上事项中，双方争议的主要问题为喻善建主张2005年到2011年未入住，但全额缴纳了物业费，期间的物业费应当打折；未收到物业公司年度的财务收支报告；公共收益未公示；邻居和楼上业主将空调主机装在其房屋外墙上，与物业反映无回应；已购买停车位，但物业还收取了停车费，该费用应当退还；物业公司利用业主所有的公共设施、场地谋利；小区脏乱、无人打扫、下水道不畅通，卫生服务和管理上不到位；故喻善建拒缴物业费，其他事项双方无争议。本院认为，大方物业公司与喻善建签订《前期物业管理服务协议》及大方物业公司与武汉市汉阳区芳卉园小区业主委员会签订的《武汉市物业服务合同》，均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对喻善建均具有约束力。虽《武汉市物业服务合同》约定的服务期限至2020年6月30日，但物业服务期限届满后，业主委员会未续签合同或另行选聘新的物业公司，大方物业公司于2011年7月1日至2020年12月31日期间继续为该小区提供物业服务，原物业服务合同继续有效。大方物业公司按约履行了物业管理服务的义务，喻善建应当按照合同约定履行缴纳物业费的义务，故喻善建应当缴纳其拖欠的2011年1月1日至2020年12月31日的物业费10,346.04元。喻善建辩称的房屋空置期间未打折的问题，喻善建在庭审中自认开发商于2005年通知收房，其于2010年9月份开始装修。根据喻善建与大方物业公司2005年10月17日签订的《前期物业管理服务协议》第四条第一款规定，喻善建缴纳费用时间为从购房合同约定交房日期起，100%缴纳物业管理费。该《前期物业管理服务协议》中并未对空置期间物业费有其他特别约定。且根据该房屋空置期间施行的《武汉市住宅区物业管理条例》（1999年9月27日施行，2011年1月1日废止），亦无关于空置期间减免物业费的特别规定。故喻善建的该辩称意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。喻善建辩称未收到物业公司年度的财务收支报告的问题，喻善建与大方物业公司签订的《前期物业管理服务协议》第一条第一项第8条约定，大方物业公司每12个月向喻善建公布物业管理费用收支报告，喻善建可向大方物业公司处查询。喻善建辩称的邻居和楼上业主将空调主机装在其房屋外墙上与物业反映无回应的问题，因该楼栋外墙并未规划建设空调外机专用机位，各业主应秉持合理安装空调外机不影响相邻业主的原则，大方物业公司应履行沟通、协调的义务，但对已经安装空调外机的相邻业主，大方物业公司并无执法权对业主空调外机予以移位，若喻善建认为其权益受损，可另行向责任方主张权益。喻善建辩称的大方物业公司重复收取停车费的问题，大方物业公司陈述收取的费用为车位服务费，用于地库的清洁、设备维护、垃圾、灯光、监控的保养维护，且根据案涉《武汉市物业服务合同》第十四条关于车辆停泊服务费的约定，喻善建辩称的每年960元停车费应为合同约定的车辆停泊服务费，与大方物业公司陈述相符，故不存在重复收取停车费。喻善建的该辩称意见，本院不予采纳。喻善建辩称的物业公司未将公共收益公示、利用业主所有的公共设施及场地谋利的问题，物业公司应当定期将业主共有部分的经营与收益情况以合理的方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。大方物业公司陈述每季度公共区域的收益都在小区公示栏进行了公示，公共收益放在业主委员会的公共账户中，由业主委员会进行管理。若喻善建未了解公共收益可到大方物业公司处查询，若认为公共收益侵害了业主的合法权益，亦可另行向责任方主张，与本案不属同一法律关系。喻善建辩称的小区脏乱、无人打扫、下水道不畅通，卫生服务和管理上不到位的问题，应认定为大方物业公司在提供物业服务中存在瑕疵，但不构成重大瑕疵和严重违约，大方物业公司已作出整改承诺。鉴于喻善建并非恶意拖欠物业费，本院酌定免除喻善建支付违约金的民事责任。原告作为小区物业管理服务提供者，对于物业管理中业主提出的意见和建议应积极与业主沟通，取得业主的理解，主动接受业主的监督，在职责范围内尽可能提高物业服务标准和水平。考虑到物业服务行业的特殊性以及该行业的实际情况，物业管理服务工作难以做到尽善尽美，作为小区业主的被告，也应支持、理解物业工作。业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝缴纳物业费。否则，将造成拒绝缴纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区的长远发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。希望业主与物业公司通过本次诉讼摒弃前嫌，共同努力营造一个干净、整洁、有序、文明、和谐的生活小区。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、九百四十二条第一款、九百四十四条、九百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告喻善建向原告武汉市大方物业管理有限公司支付从2011年1月1日至2020年12月31日的物业费10,346.04元，于本判决发生法律效力之日起五日内付清；二、驳回原告武汉市大方物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计33元，由被告喻善建负担。本判决为终审判决。审判员  张大国二〇二一年二月二日法官助理伊雅茜书记员李杰