江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终167号上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司沛县支行，住所地沛县汤沐路**。负责人：李明，该行行长。委托诉讼代理人：王步蔼，该行职工。委托诉讼代理人：孔德东，该行职工。被上诉人（原审原告）：刘平。委托诉讼代理人：王琼，江苏金朝阳律师事务所律师。上诉人中国农业银行股份有限公司沛县支行因与被上诉人刘平租赁合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院(2020）苏0322民初1265号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。中国农业银行股份有限公司沛县支行上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判上诉人不承担支付租金义务；2、本案一、二审所有诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，作出错误判决，上诉人的合法权益没有得到维护，应撤销一审判决并依法改判。具体如下：一审法院以涉案房屋建设于《中华人民共和国城乡一、规划法》实施之前建造，应适用《城市规划法》，根据《城市规划法》第二十三条的规定，涉案房屋未有规划许可证，双方签订的租赁合同应为合同无效。至今涉案房屋无产权登记，故一审当中刘平的诉讼主体不适格。二、根据一审刘平与沛县人民政府招待所签订的《房屋租赁合同书》可以看出，涉案房屋转租没有征得原出租人的许可、也未在有权部门办理登记备案，根据《城市房屋租赁管理办法》第六章第三十二条的规定，其租赁行为无效。三、对于一审法院认定涉案房屋是否系违法建筑上诉人未提供相关证据，上诉人认为涉案房屋如为合法建筑，相关合法建筑的证据应由一审刘平提供。根据有关法律规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可的规划与承租人订立的租赁合同无效。四、被上诉人转租涉案房屋属不当得利，取得的不当利益应当追究相关责任人的责任。根据刘平与沛县人民政府招待所签订的《房屋租赁合同书》可以看出，被上诉人租期10年，一间门面及3楼房屋一间，面积58平方米，租金每年仅15000元，而转租给上诉人的一间30平方米的房屋，年租金就48000元，有违常理，显失公平，给国家财产造成了损失。五、关于涉案房屋占用时间问题，一审中刘平提供的照片及张贴的拆除公告是在上诉人租赁沛县房产服务中心的门面上张贴的，并非是在涉案房屋的门面上张贴的；显示24小时自助服务也是租赁沛县房产服务中心的门面房，并非使用的涉案房屋。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院撤销一审判决并依法改判上诉人不承担支付租金义务。刘平辩称，涉案房屋属于沛县人民政府招待所，被上诉人从沛县人民政府招待所取得房屋使用权，然后转租给上诉人，合同已履行多年，主体适格，合同有效。上诉人引用的《城市房屋租赁管理办法》在《商品房屋租赁管理办法》2011年2月1日生效后已经废止。《商品房屋租赁管理办法》第二十八条明确规定本办法自2011年2月1日起施行，建设部1995年5月9日发布的《城市房屋租赁管理办法》(建设部令第42号)同时废止。《商品房屋租赁管理办法》没有规定没有登记备案的合同无效。上诉人主张涉案房屋是违章建筑，应该由上诉人举证。上诉人主张被上诉人转租房屋属不当得利，没有事实和法律依据，被上诉人作为租赁合同出租方收取房租合理合法。至于上诉人提出的显失公平，根据《民法典》第一百五十一条规定；一方利用对方处于危困状态，缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受害方有权请求人民法院予以撤销，被上诉人认为这些情况显然不存在。刘平向一审法院提出诉讼请求：1、判令中国农业银行股份有限公司沛县支行支付租金160000元（2015年11月25日至2019年3月24日期间，共40个月，每月4000元）；2、诉讼费用由中国农业银行股份有限公司沛县支行承担。一审法院认定事实：2007年5月10日，刘平与沛县人民政府招待所签订房屋租赁合同，约定沛县人民政府招待所将位于沛县9号的门面房一间及3楼房屋一间出租给刘平使用，租期10年，租金共计150000元。合同签订后，刘平依约交纳了租金。后2012年3月又向沛县人民政府招待所交纳了3年的租金。现涉案房屋仍由刘平使用。2009年11月25日，中国农业银行股份有限公司沛县支行与刘平签订房屋租赁合同，约定租赁地点为沛县人民政府招待所门东一楼第二间，租用期限为六年，自2009年11月25日起至2015年11月24日止，租金为每年48000元。合同签订后，中国农业银行股份有限公司沛县支行将此房屋作为其24小时自助服务区域使用，并按照合同约定履行了给付租金的义务。合同期满后，中国农业银行股份有限公司沛县支行仍继续使用房屋，但双方未再签订书面租赁合同。2018年5月，涉案房屋门口仍立有中国农业银行股份有限公司沛县支行24小时自助服务标识，门上贴有“中国农业银行”、“金钥匙”标识以及“中国农业银行狗年大吉”春节贴画。2019年3月，中国农业银行股份有限公司沛县支行在涉案房屋东面农行营业部的窗户玻璃上张贴拆除公告，主要内容为：拆除公告汤沐自助服务区因业务调整该自助区拆除！如办理业务请至营业部或其他网点办理！中国农业银行沛县支行2019年3月*日。2015年3月10日，中国农业银行股份有限公司沛县支行与沛县房产服务中心签订租赁合同，约定中国农业银行股份有限公司沛县支行租赁沛县房产服务中心位于沛县歌风宾馆底层1-4间房屋，租赁期限为2015年1月1日至2017年12月31日。双方一致认可该合同中约定的租赁房屋不包括涉案房屋，其位置在紧邻涉案房屋的东面，作为中国农业银行股份有限公司沛县支行营业部用房使用。经审批，中国农业银行股份有限公司沛县支行下辖的汤沐支行于2015年7月迁至沛县。双方一致认可涉案房屋已建成于上世纪90年代，至今已20多年。一审法院认为，刘平从沛县人民政府招待所租赁涉案房屋取得使用权，又将房屋转租给中国农业银行股份有限公司沛县支行，且自2009年以来，没有其他单位或个人向中国农业银行股份有限公司沛县支行就涉案房屋主张权利，而双方签订的租赁合同已实际履行，故刘平主体适格。关于中国农业银行股份有限公司沛县支行占用涉案房屋时间问题。根据刘平提供的照片及中国农业银行股份有限公司沛县支行张贴的拆除公告的内容，法院对刘平主张的中国农业银行股份有限公司沛县支行一直使用至2019年3月29日的事实予以确认。虽然中国农业银行股份有限公司沛县支行下辖的汤沐支行已于2015年7月迁至沛县，但是本案中涉案房屋是作为24小时自助服务区使用的，拆除公告的内容也明确说明是对“汤沐自助服务区”进行拆除，故法院对中国农业银行股份有限公司沛县支行抗辩的2015年年底即从涉案房屋中迁出不予采信。关于中国农业银行股份有限公司沛县支行是否应当支付租金的问题。中国农业银行股份有限公司沛县支行认为涉案房屋无相关产权证明故而合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”的规定，以违法建筑为标的物订立的房屋租赁合同无效，但是租赁的房屋是否取得房屋产权证明，并不影响租赁合同的效力。中国农业银行股份有限公司沛县支行以涉案房屋没有取得产权证明而主张租赁合同无效，法院不予支持。结合涉案房屋及其东面房屋建成于《中华人民共和国城乡规划法》实施之前，权利人分别为沛县人民政府招待所及沛县房产服务中心，二者均系国家事业单位的事实，中国农业银行股份有限公司沛县支行亦未提供涉案房屋系违法建筑的相关证据，故法院认定双方之间签订的房屋租赁合同合法有效，对刘平要求中国农业银行股份有限公司沛县支行按照房屋租赁合同中约定的租金计算期满后实际占用期间（2015年11月25日至2019年3月24日）的房屋租金160000元（48000元/12月*40月），法院予以支持。遂判决:中国农业银行股份有限公司沛县支行于判决生效后十日向刘平支付租金160000元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实与二审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，刘平从沛县人民政府招待所租赁案涉房屋取得使用权，又将房屋转租给中国农业银行股份有限公司沛县支行，中国农业银行股份有限公司沛县支行虽抗辩案涉房屋系违法建筑，但未提供充分证据证明该主张，故刘平主体适格，双方签订的租赁合同有效且已经实际履行。本院认为，租赁物返还属于承租人义务，返还事实应该由承租人进行举证。在承租人中国农业银行股份有限公司沛县支行举证不足的情况下，结合当事人的自认，一审法院认定中国农业银行股份有限公司沛县支行向刘平支付相应的租金并不违反法律，本院予以支持。综上，上诉人中国农业银行股份有限公司沛县支行的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由上诉人中国农业银行股份有限公司沛县支行负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二一年二月二十日法官助理 赵迎超书 记 员 苗 鑫