江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终7633号上诉人（原审被告）：徐州荣盛广场商业管理有限公司，住所地江苏省徐州泉山区姚庄社区荣盛未来城。法定代表人：赵亚新，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘逍，男，该公司法务主管。委托诉讼代理人：董振龙，江苏徐海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋朝勇，男，1974年3月14日生，汉族，住贵州省凤冈县。委托诉讼代理人：赵明浩，江苏圆点律师事务律师。委托诉讼代理人：李丰光，江苏圆点律师事务所律师。原审被告：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州泉山区火花街道办事处西城商贸大厦****。法定代表人：赵亚新，该公司总经理。上诉人徐州荣盛广场商业管理有限公司（以下简称荣盛商业管理公司）因与被上诉人蒋朝勇、原审被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司（以下简称荣盛房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初1367号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人荣盛商业管理公司的委托诉讼代理人董振龙，被上诉人蒋朝勇及其委托诉讼代理人赵明浩、李丰光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人荣盛商业管理公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方合同已实际履行，且被上诉人已经实现了合同目的。因而，本着鼓励交易、维持合同稳定的原则，法院应支持合同继续履行，驳回被上诉人解除合同的请求。二、被上诉人违反合同的约定，拖欠、拒交租金，违约在先，上诉人多次催告，被上诉人置之不理，拒不履行合同义务，其无权要求单方解除合同。并且依据合同约定，上诉人有权对室内物品行使留置权。三、上诉人虽未在2020年7月15日前取得徐州市住建局颁发的《建筑工程消防验收意见书》，但并未影响商铺正常经营获益。被上诉人在合同签订后已经实际接收房屋并完成装修，进行了营业，没有受到行政机关的任何处罚。且上诉人在此后及时申请了消防验收并于2020年7月15日顺利通过了消防验收，具备了完整的履约条件，法院应支持合同继续履行。四、一审判决认定蒋朝勇装修损失198889元、空调改造装修费11000元、消防改造费6000元没有依据。被上诉人没有提供施工合同、施工图纸、签证资料，也没有规范的发票或经营纳税资料，不能体现出具体的工程项目和工程量。五、一审判决第四项超出了蒋朝勇的诉请范围，蒋朝勇的诉请中并未明确要求荣盛商业管理公司支付保全费用，该判决内容依法应予以撤销。综上，双方签订的合同合法有效且已经得到实际履行，被上诉人自2017年10月起长期占有使用租赁物，理应支付租金及相关费用，一审判决上诉人返还租金等费用并解除合同于法无据。被上诉人蒋朝勇辩称：一、涉案租赁合同签订后被上诉人按照约定缴纳了保证金、装修保证金及租金、第一期物业费及营运推广费，积极履行了合同义务。2019年8月12日，因荣盛未来广场未经安全消防检查验收擅自投入使用，上诉人被徐州市公安机关消防支队下达了行政处罚决定书，被处罚人民币6万元整。上诉人未能按照合同约定交付符合使用条件的租赁物，导致被上诉人无法进行正常的生产经营，合同目的无法实现，上诉人构成违约。2020年3月31日，被上诉人因消防验收问题合同目的无法实现函告上诉人解除双方的租赁合同。2020年4月8日，上诉人向被上诉人送达了解除合同通知书，涉案租赁合同已经解除。2020年7月15日，荣盛未来广场公共部位室内装饰工程消防验收才经徐州市住房和城乡建设局验收通过，此时距上诉人和被上诉人签订租赁合同时已有657天。上诉人交付的商铺不符合使用条件和目的，一审法院认定上诉人构成违约正确。二、被上诉人就装修损失已提交《建设工程施工合同》、《工程预算单》、转账记录以及装修费收据等相关证据，形成完整的证据链，能够相互印证，足以达到证明目的。三、本案一审第二次庭审过程中，被上诉人向一审法院明确了保全费的金额，上诉人对此没有异议，现又主张一审判决超出蒋朝勇诉请，于法无据。蒋朝勇向一审法院起诉请求：1.解除蒋朝勇和荣盛商业管理公司签订的《租赁合同》（合同编号：XZSG2018030）；2.荣盛商业管理公司赔偿蒋朝勇B5004商铺的装修损失198889元；3.荣盛商业管理公司退还履约保证金21750.36元，装修保证金5000元，租金、物业费、推广费合计38661.24元，合计65411.6元；4.荣盛房地产公司对上述债务承担连带责任；5.诉讼费用由荣盛商业管理公司、荣盛房地产公司承担。在一审审理过程中，蒋朝勇增加诉讼请求，要求荣盛商业管理公司、荣盛房地产公司支付空调改造装修费用11000元以及6000元消防改造费用。一审法院查明：2018年9月27日，蒋朝勇作为承租人与作为出租人的被告徐州荣盛广场商业管理有限公司签订荣盛未来广场项目租赁合同，合同编号为XZSG2018030，双方确认租赁物位于徐州市荣盛未来广场项目五层B5004商铺，约定租赁期限自2018年12月1日至2026年6月30日，自计租日开始计算，计租日为免租装修期届满次日，免租装修期为自进场日起至开业日前一日的期间，开业日为商业广场整体开业日，计租面积为178.77平方米，经营项目为大贸寿司（后更名为友道寿司），双方还约定了物业管理、违约责任等内容。在上述租赁合同签订后，蒋朝勇向荣盛商业管理公司交纳了履约保证金21750.36元、装修保证金5000元、商铺租金16312.77元、第一期物业费21695.97元、第一期推广费652.20元。2019年8月15日，荣盛商业管理公司向蒋朝勇递交了催告函，要求蒋朝勇于2019年9月20日进场开业。蒋朝勇于2020年3月17日向荣盛商业管理公司邮寄了律师函，要求荣盛商业管理公司赔偿装修损费等，后由于2020年3月31日再次发出律师函，告知与荣盛商业管理公司之间的租赁合同在收函之日宣告解除等。2020年4月8日，荣盛商业管理公司以蒋朝勇欠付相关费用为由，向蒋朝勇送达了解除合同通知书。在蒋朝勇与荣盛商业管理公司签订租赁合同后，委托宿迁市乔木建筑设计有限公司对涉案商铺进行装修，共支付装修费198889元。蒋朝勇还委托徐州佳彭装饰设计有限公司对涉案商铺进行了消防改造，共支付改造费6000元，蒋朝勇还委托徐州盛浩建筑装饰工程有限公司对涉案商铺进行了空调改造，为此支付了改造费11000元。后双方在本案审理过程中，办理了交接手续，蒋朝勇将涉案商铺返还给了荣盛商业管理公司。在蒋朝勇装修完成后，并未开业经营。另查明，荣盛商业管理公司出租的荣盛未来广场，2018年9月18日取得了徐州市公安消防支队颁发的建设工程消防验收意见书，字号为徐公消验资【2018】第0186号。2019年6月20日，徐州市住房和城乡建设局对送交备案的荣盛未来广场竣工验收文件，予以备案。徐州市住房和城乡建设局在2020年7月15日对徐州市荣凯置业有限公司申报的未来广场公共部位室内装饰工程进行了消防验收。2019年8月12日，徐州市公安机关消防支队向徐州荣盛广场商业管理有限公司下达了行政处罚决定书，以荣盛未来广场未经消防安全检查擅自投入使用，给予责令停止使用荣盛广场，并处罚款人民币陆万元整。在案件审理过程中，蒋朝勇申请财产保全，为此支付财产保全费1920元。又查明，徐州荣盛广场商业管理有限公司成立于2015年11月13日，出资股东为荣盛（徐州）房地产开发有限公司。荣盛未来广场的建设单位为徐州荣凯置业有限公司。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。蒋朝勇与荣盛商业管理公司签订房屋租赁合同是各方的真实意思表示，合法有效，故各方应当严格履行。在上述合同签订后，已经按照合同的约定向荣盛商业管理公司交纳了履约保证金、装修保证金及租金、第一期物业费及营运推广费，但因荣盛商业管理公司提供的租赁房屋在上述期间没有经过徐州市公安消防支队的消防验收，属于交付房屋不符合使用条件和目的的情形，亦是违约行为，且荣盛商业管理公司在2019年8月15日要求蒋朝勇进场开业，但蒋朝勇拒绝，蒋朝勇在2020年3月31日向荣盛商业管理公司邮寄了律师函，告知解除双方签订的租赁合同，故蒋朝勇有权依据法定解除权解除涉案的房屋租赁合同，现蒋朝勇解除合同的依据符合我国合同法第九十四条规定的因其他违约行为致使不能实现合同目的的情形，故蒋朝勇行使合同解除权，有事实和法律依据，法院予以支持。在合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案荣盛商业管理公司的违约行为，蒋朝勇要求返还已经缴纳的履约保证金21750.36元、装修保证金5000元、商铺租金16312.77元、第一期物业费21695.97元、第一期推广费652.20元，合计65411.60元，符合法律规定，法院予以支持。因蒋朝勇在与荣盛商业管理公司签订合同后对涉案房屋进行了装饰装修，并支付了装修费用、空调改造、消防改造费用，双方已经办理涉案商铺的交接手续，蒋朝勇装修形成添附的部分由荣盛商业管理公司收益，现因蒋朝勇对于租赁合同的解除不具有过错，故荣盛商业管理公司应当向蒋朝勇支付装修费用198889元、消防改造费6000元和空调改造费11000元。关于蒋朝勇要求荣盛房地产公司在本案中承担连带责任的意见，根据公司法第六十三条的规定，一人有限公司的股东应当提交证据证明公司的财产独立于股东自己的财产，而荣盛房地产公司在本案中提交的审计报告，足以证明其财产独立于荣盛商业管理公司，且涉案商铺系徐州荣凯置业有限公司作为建设单位开发建设，故蒋朝勇要求荣盛房地产公司在本案中承担民事责任，依据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除蒋朝勇与徐州荣盛广场商业管理有限公司在2018年9月27日签订的租赁合同；二、徐州荣盛广场商业管理有限公司于判决生效后十日内向蒋朝勇支付装修费用198889元、消防改造费6000元和空调改造费11000元；三、徐州荣盛广场商业管理有限公司于判决生效后十日内向原告蒋朝勇返还履约保证金21750.36元、装修保证金5000元、商铺租金16312.77元、第一期物业费21695.97元、第一期推广费652.20元，合计65411.60元；四、徐州荣盛广场商业管理有限公司于判决生效后十日内向蒋朝勇支付保全费1920元；五、驳回蒋朝勇的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点为：一、涉案《租赁合同》能否继续履行；二、蒋朝勇主张的装修费用、消防改造费和空调改造费有无依据；三、一审判决有无超出蒋朝勇诉讼请求的范围。本院认为，一、关于荣盛商业管理公司与蒋朝勇签订的《租赁合同》能否继续履行的问题。2018年9月27日，涉案《租赁合同》签订后，蒋朝勇按照合同约定向荣盛商业管理公司交纳了履约保证金、装修保证金及租金、第一期物业费及营运推广费，不存在违约行为。而荣盛商业管理公司因荣盛未来广场未经消防安全检查即投入使用受到行政处罚，被责令停止使用荣盛未来广场，荣盛商业管理公司向蒋朝勇交付的租赁物不符合使用条件，其行为构成违约，导致蒋朝勇签订涉案《租赁合同》的目的无法实现。2020年3月31日，蒋朝勇因上述原因向荣盛商业管理公司函告解除双方签订的《租赁合同》，行使了法定解除权。荣盛商业管理公司又于2020年4月8日向蒋朝勇送达了解除合同通知书，也表达了解除合同的意思表示。涉案《租赁合同》已经解除，荣盛商业管理公司上诉主张继续履行合同没有依据，本院依法不予支持。因荣盛商业管理公司违约，合同解除后对于蒋朝勇交纳的租金等费用其应当予以返还。二、关于蒋朝勇主张的装修费用、消防改造费和空调改造费有无依据的问题。蒋朝勇一审提交的其与宿迁市乔木建筑装饰工程有限公司签订的《建设工程施工合同》、与徐州佳彭装饰设计有限公司签订的《建筑消防安装改造工程合同书》以及相关票据可以证明装修、消防二次改造、空调改造的实际发生，收款收据、宿迁市乔木建筑装饰工程有限公司出具的书面证明以及银行流水打款数额等与蒋朝勇主张的各项费用具体数额也能够对应，一审法院对上述费用支出的认定并无不当，本院依法予以维持。三、关于保全费的负担有无超出蒋朝勇诉请范围的问题。蒋朝勇在一审诉讼请求第5项中明确主张“诉讼费、保全费等费用由被告承担”，并于庭审中明确了保全费的具体数额，一审法院对于保全费的负担进行判决未超出蒋朝勇的诉讼请求范围。综上，上诉人徐州荣盛广场商业管理有限公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5520元，由上诉人徐州荣盛广场商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖伟巍审 判 员 宋新河审 判 员 张 伟二〇二一年二月二十三日法官助理 王 茹书 记 员 侯梦池