山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终1244号 上诉人（原审原告）：徐xx，女，1973年7月12日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被上诉人（原审被告）：青岛康大房地产开发有限公司，住所地青岛市黄岛区。统一社会信用代码：91xx3Y。 法定代表人：高思诗，董事长。 委托诉讼代理人：童建飞，男，系该公司员工。 上诉人徐xx因与被上诉人青岛康大房地产开发有限公司（以下简称康大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初18946号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐xx，被上诉人康大公司的委托诉讼代理人童建飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐xx上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判康大公司限期向徐xx支付房屋延期交付违约金7932.74元；2.本案诉讼费用由康大公司负担。事实和理由：2017年1月5日，徐xx（乙方）与康大公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买青岛市黄岛区xx路xx号《康大御金湾4、7、10、14、17、20号楼》内xx栋x单元x层xx户，据甲方暂测该房屋建筑面积为216.28平方米，其中套内建筑面积为180.54平方米，每平方米房屋建筑面积单价14671.25元，总价款3173097.95元。甲方定于2018年5月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。该房屋符合合同约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为《房屋接收单》。直至2018年6月中旬，康大公司才向徐xx寄送《交房通知书》，并通知徐xx于2018年6月20日至6月24日办理前述房屋的交付手续，徐xx于2018年7月2日接收了前述房屋。康大公司未按照合同约定期限交付房屋，应向徐xx支付2018年5月31日至2018年6月24日共计25天的逾期交房违约金7932.74元（3173097.95元×0.0001×25天）。一审判决未支持徐xx的诉讼请求，系认定事实不清，适用法律法规错误，依法应予撤销。一、涉案情形并不适用于涉案《补充协议》有关条款。涉案《青岛市商品房预售合同》第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第_贰_种方案追究甲方责任。壹、乙方有权单方面解除本合同。贰、递见补充协议。根据主合同上述条款可以看出，甲乙双方约定：只有甲方逾期交房超过90天时，乙方才有权选择按照《补充协议》的有关条款追究甲方责任。而本案中，乙方主张甲方逾期交房的天数为24天，显然未超过90天，按约定无权按照《补充协议》条款追究甲方责任，此情况下显然应适用主合同第十二条第一款的规定，支持徐xx一审第一项诉讼请求。二、涉案《补充协议》第五条第6款显然属于无效格式条款，一审法院认为其未排除乙方的主要权利（接收房屋），认定该条款有效，错误。首先，涉案主合同第二十八条（本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议为准。）以及补充协议第五条第6款(甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担述约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付给乙方，甲方应按乙方已交付房款日万分之一向乙方支付速约金，合同继续履行。)显然符合《中华人民共和国合同法》第三十九条规定的情形，应确认为格式条款，补充协议中存在多处故意免除康大公司责任、排除徐xx权利的约定，显失公平。同时，康大公司也未采取合理方式提请徐xx注意免除或者限制康大公司的责任。其次，补充协议第五条第6款显然属于无效条款的情形，一审法院认为未排除徐xx的主要权利（接收房屋）而认定该条款有效，显然不符合法律和事实。该第五条第6款的内容是对康大公司延期交房需要承担的责任以及徐xx享有的权利进行的约定，主合同第十二条已经对此有明确约定，但该补充协议条款的内容却又明显免除了康大公司（延期交房不超过90天）的违约责任，同时排除了徐xx根据主合同第十二条相关约定向康大公司主张违约金的主要权利。显然符合合同法第四十条之格式合同条款无效的情形。一审认定徐xx的主要权利为接收房屋，混淆了整个主合同约定的主要内容与《补充协议》第五款第6条具体约定内容之间的区别。三、涉案情形与已经生效的（2020）鲁02民终7959号案以及（2019）鲁0211民初11430号案完全一致，应进行类比，以保证法院生效裁判文书的权威性，提升司法公信力。（2019）鲁0211民初11430号案为徐xx同一小区同批交房业主张淑美起诉康大公司因延期交房、房屋质量等问题的民事案件，一审法院根据主合同第十二条的约定作出康大公司向张淑美支付25天延期交房违约金等判项的判决。张淑美不服提起上诉后，青岛市中级人民法院作出（2020）鲁02民终7959号终审判决，维持一审判决，再次确认康大公司向张淑美支付25天延期交房违约金。上述两案关于因康大公司自身原因导致延期交房的事实与本案情形完全一致，但本案一审法院却认为“但在张淑美案件中，被告康大公司并未依据补充协议第五款第6条进行抗辩，而本案中被告康大公司依据补充协议第五条第6款进行了有效抗辩，案件的庭审情况不同，故无需参照(2020)鲁02民终7959号案件进行判决”，而做出与同一法院和上级法院生效判决完全相悖的判决，严重影响司法公信力。首先，徐xx无法获取已生效两案的案卷资料，本案中一审法院也未告知徐xx其是否查阅了有关案卷资料，故此情形下并无绝对证据能够采信康大公司的主张（在张淑美案中并未依据补充协议第五款第6条进行抗辩），如一审法院未经调查和质证便单方面采信康大公司的口头主张，显然不符合有关审判程序和法律规定。其次，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。补充协议为主合同的附件资料，同是已生效判决两案的主要证据，即使如康大公司主张，在该两案中康大公司并未依据补充协议第五款第6条进行抗辩，也不能代表审判人员无需对该主要证据进行“全面地、客观地”审查核实。因此，已生效判决已经明确判定涉案情形应当由康大公司依法向小区业主支付因康大公司自身原因导致的延期交房违约金，但在该案中，一审法院却做出了完全相反的判决，势必严重影响法院公信力。综上，一审判决认定事实不清，适用法律法规错误，依法应予撤销。 康大公司辩称，徐xx的上诉理由不成立，上诉无事实及法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、双方签订的商品房预售合同补充协议第五条房屋交付第6条对于逾期交房的法律后果已明确约定，徐xx给予康大公司90天的宽展期，宽展期内合同继续履行，康大公司无需向徐xx承担违约责任。一审认定该条款有效，并判决康大公司不承担逾期交房违约责任正确。二、康大公司逾期交房是由于上合峰会的原因不能按期交房，虽然一审未能对此予以认定，但事实上确实是上合峰会造成的。虽然逾期，但是参照补充协议的约定，康大公司不承担法律责任。三、徐xx类比张淑美案件即（2020）鲁02民终7959号民事判决，一审不予支持正确。该案不具有类必性，虽然张淑美与徐xx系同一小区，在交房过程中存在逾期交房的情形，但张淑美案件中，康大公司未依据补充协议第五条第6款进行抗辩，而本案中康大公司依据补充协议第五条第6款进行了有效抗辩，一审予以支持正确。 徐xx向一审法院提出诉讼请求：1.判令康大公司向徐xx支付房屋延期交付违约金7932.74元；2.本案诉讼费用由康大公司承担。 一审法院认定事实：2017年1月5日，徐xx（乙方）与康大公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，乙方向甲方购买青岛市黄岛区xx路xx号《康大御金湾4、7、10、14、17、20号楼》内xx栋x单元x层xx户的房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为216.28平方米，每平方米房屋建筑面积单价14671.25元，房屋总价款3173097.95元。合同第十一条约定：甲方定于2018年5月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定：甲方如未在本合同十一条约定期限内将房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择第贰种方案追究甲方责任：壹、乙方有权单方解除本同；贰、详见补充协议。第十三条约定：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为《房屋接收单》。第二十八条第一款约定：本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。合同补充条款第五条第6款约定：甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应按照乙方已交购房款万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。 合同签订后，徐xx依约向康大公司交付涉案房屋的全部房款。康大公司于2018年6月12日通知徐xx于2018年6月20日至2018年6月24日到康大御金湾小区4号网点办理房屋交接手续。徐xx称其于2018年7月2日收房，康大公司对此予以认可。 已生效的（2020）鲁02民终7959号民事判决确认康大公司取得康大御金湾A、C地块建设工程竣工验收备案表的时间为2018年5月25日。徐xx认为该备案表不是综合验收备案表，但未提交反证。 对当事人有争议的证据和事实，双方意见如下： 1、关于逾期交房原因。康大公司抗辩称，其未交房的方原因是上合组织峰会的举办导致工期无法正常进行。徐xx认为，上合组织峰会的举办并非合同约定的不可抗力的延期理由，且2017年12月9日就已确认上合组织峰会于2018年6月份在青岛召开，康大公司的交房时间为2018年5月30日，即使该活动对涉案房屋形成一定的影响，但显然该因素并不属于不能预见、不能避免、不能克服的情形，康大公司完全有充足的时间来依约履行合同，即使因上合峰会导致政府临时下达有关限制性行政命令，康大公司也应当承担相应的举证责任，康大公司未提交证据，应当承担举证不能的责任。 2、关于合同补充协议的效力及责任承担。康大公司抗辩根据双方签订合同的第二十八条及合同补充协议第五条第6款，徐xx同意给予康大公司交房日期（2018年5月30日）后90天的宽展期，康大公司的实际交房日期并未超过合同约定的该90天的宽展期，故其不应当承担违约责任；徐xx认为合同第二十八条及补充协议第五条第6款约定，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的范畴，且上述条款系由康大公司提供的合同格式条款，康大公司也未采取合理的方式提请徐xx注意或者免除或者限制其责任，按照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，属于无效条款，应当由康大公司承担违约责任。 3、徐xx提交青岛市中级人民法院作出的（2020）鲁02民终7959号民事判决，主张张淑美所购买的小区与徐xx系同一小区，也存在延期交房的情形，一、二审法院支持了徐xx张淑美的逾期交房违约金，本案应当类比裁判。康大公司抗辩称，对真实性认可，但没有参考意义，该案件由于康大公司法务工作交接的问题，超过了上诉期，导致二审维持，该案件中康大公司也未作出90日宽展期的抗辩意见，但在本案中，康大公司根据合同约定提出了90日宽展期的抗辩，情况不同，不应当支持徐xx诉求。 一审法院认为，双方签署的《青岛市商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。 本案争议的焦点问题是：1、康大公司逾期交房的理由能否成立；2、合同第二十八条及补充协议第五条第6款是否属于无效的格式条款，康大公司是否应当支付逾期交房违约金；3、是否应当类比（2020）鲁02民终7959号案件进行判决。 1、康大公司逾期交房的理由能否成立。康大公司主张其逾期交房的原因系因上海合作组织青岛峰会的举办，并非其自身原因导致，但康大公司并未提交相关的证据证明其因上海合作组织青岛峰会举办接到政府临时下达的限制性行政命令，导致工期的延误，进而逾期交房，因此关于康大公司逾期交房原因的抗辩意见，证据不足，一审法院不予采信，故康大公司存在逾期交房行为。 2、涉案合同第二十八条及补充协议第五条第6款是否属于无效的格式条款，康大公司是否应当支付逾期交房违约金。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十三条规定：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”本案中，合同第二十八条仅是约定双方签订房屋买卖合同有未约定的部分或约定不一致的部分，以双方的补充协议为准，该条并不违反《中华人民共和国合同法》合同法第四十条及五十二条的规定，应属于有效条款；对于补充协议第五条第6款的效力，虽然补充协议第五条第6款给予了康大公司90天的宽展期，约定康大公司在90天的宽展期内不承担逾期交房的违约责任，但并未排除徐xx的主要权利（接收房屋），因此该约定不属于合同无效格式条款，也未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，故该补充协议第五条第6款应属于有效条款。对于徐xx主张按照合同第十二条计算违约金的意见，因合同第十二条与补充条款第五条第6款约定不一致，根据合同第二十八的约定，应当适用合同补充条款第五条第6款的约定，对徐xx的主张，一审法院不予支持。本案中，徐xx主张25天的逾期交房违约金，因并未超过双方约定的逾期交房宽展期90天，根据合同约定，康大公司无需向徐xx支付逾期交房违约金，故对徐xx主张的逾期交房违约金，一审法院不予支持。 3、是否应当类比（2020）鲁02民终7959号案件进行判决。关于徐xx主张本案应当类比（2020）鲁02民终7959号判决书进行裁判的问题，虽然张淑美与徐xx系同一小区，在交房的过程中也存在逾期交房的情形，但在张淑美案件中，康大公司并未依据补充协议第五条第6款进行抗辩，而本案中康大公司依据补充协议第五条第6款进行了有效的抗辩，案件的庭审情况不同，故无需参照（2020）鲁02民终7959号案件进行判决。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审判决：驳回徐xx的诉讼请求。案件受理费已减半收取25元，由徐xx负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，徐xx与康大公司于2017年1月签订的涉案房屋商品房预售合同合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。徐xx依约支付了购房款，康大公司应当依照合同约定交付涉案房屋。双方合同约定在2018年5月30日之前交付涉案房屋，徐xx实际于2018年7月2日接收涉案房屋，康大公司存在逾期交房事实。但是，根据双方主合同及补充条款的约定，因康大公司自身原因造成未在本合同约定期限内将涉案房屋交付徐xx，徐xx给予康大公司90天的宽展期；宽展期内，合同继续履行，康大公司无需向徐xx承担违约责任。上述补充条款作为涉案合同的组成部分，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同条款。徐xx主张该补充条款属于无效格式条款，依据不足，本院不予采信。因此，虽然康大公司逾期交房25天，但根据上述合同约定，徐xx作为购房人同意在合同约定的交房期限期满后给予康大公司90天宽展期，在宽展期内，康大公司无需承担逾期交房违约责任，故徐xx要求康大公司承担25天的逾期交房违约责任，缺乏合法依据，本院不予支持。 关于本院业已生效的（2020）鲁02民终7959号民事判决能否作为本案裁判依据问题。本院认为，虽然该案当事人张淑美与徐xx系购买康大公司同一小区的房屋，且均存在逾期交房问题，但在张淑美案件一审判决作出后康大公司未提起上诉，未对逾期交房90天宽展期免除违约责任问题提出抗辩，而康大公司在本案中对此提出了90天宽展期内免除逾期交房违约责任的抗辩，两个案件情况并不完全一致，故上述案件不宜作为本案裁判依据，徐xx要求就该案与本案进行类比裁判，本院不予采纳。 综上所述，上诉人徐xx的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人徐xx负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二一年二月十八日 法官助理 于遨洋 书记员贾 立 书记员 于国英