山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0303民初1195号 原告：淄博钰诚物业管理有限公司，住所地，张店区体育场街道办事处新村东路恒兴里程**。 法定代表人：向珊珊，总经理。 委托诉讼代理人：李馨，女，该单位工作人员。 委托诉讼代理人：徐鹏，山东柳泉律师事务所律师。 被告：张越，女，1989年2月3日出生，汉族，住张店区。 原告淄博钰诚物业管理有限公司与被告张越物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告淄博钰诚物业管理有限公司的委托诉讼代理人李馨、徐鹏，被告张越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告淄博钰诚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：１.依法判令被告支付原告自2018年5月1日至2021年4月30日的物业费2774.80元、生活垃圾处理费144元、水费161.10元、电梯运行费1226.20元、车位服务费760元，共计5066.10元；2.判令被告支付原告自2018年5月1日起，按照日千分之二计算至2021年1月4日的违约金4565.01元，并计算至费用实际付清之日；以上两项共计9631.10元；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年10月31日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，合同约定了物业服务内容、收费标准、预缴费日期及逾期支付物业费等费用的违约金。合同签订后，原告依约开始履行了相关物业服务，被告在享受原告提供的服务同时应当依据合同时间支付相关费用，但是被告并未按合同约定主动支付物业费、生活垃圾处理费、水费、电梯运行费等费用，且经原告多次催要，仍拒绝支付上述费用。为此原告诉至法院。 被告张越辩称，一、根据《合同法》第五条、第六十条、第六十八条、第七十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十一条，《民法典》第三编合同第五百零九条、第五百二十五条、第五百二十六条、第五百二十七条、第五百四十三条、第五百七十七条、第五百七十八条、第九百三十八条之规定，答辩人与被答辩人签订的是四星物业服务合同，而答辩人自交房至今一天都未能享受合同约定的四星物业服务。具体内容如下：我于2016年向钰诚物业反映，我东边窗户下绿化带被人多次踩踏，形成了一条小路，由于本来东边窗户就很低，只要有人经过对我家看的一清二楚，对我的生活和人身安全造成了极大的伤害。更为严重的是，经常有人沿小路在我窗下小便（因为这条小路离对面锻炼身体的小广场很近，所以很多人从这里走），久而久之，楼外、楼房外墙都有不同程度的损毁，夏天更是臭味难闻。这条小路上晚上还有人从这里经过，声音很大，影响我的睡眠，时间长了，就导致了失眠，我非常痛苦，严重影响到我的正常作息时间，经过多次向钰诚物业反映都没得到解决。2017年7月物业公司打电话告诉我，只要交上物业费就给我处理，我隔日就去把物业费结清，并且交纳到2018年中旬，但是到现在都没有给我处理，而且更变本加厉，绿化带已经成了很多人放置闲杂物品、种东西的地方，物业根本没有履行正常的绿化植物补种，放任不管。物业给我打过两次电话，让我交纳物业费，我接电话的时候就说我的情况帮我处理好了我会正常交纳物业费，不会拖欠，物业人员说刚来不懂只是告诉我一声到期缴费了。我反映的问题他们只说上报，有次工作人员说在这走是素质问题，不归他们管，我说你们按时补充绿化就没问题，他们也是说上报，至今没解决。而且物业乱收费，我没有车位，物业从2020年5月1号起开始收取车位费，而且信息显示从11月份开始双份收取车位管理费，跟物业多次反映只是说帮我查看而且没有回复。我没有车位费所以有权拒交这项费用。而且因为北门长时间破损无人看管随便人进出，楼道门长时间开着，用绳子拴着，反映多次得不到解决，导致我家房门人为破坏。当时报警警方让我找物业协助处理，多次反映物业只是让报警解决，不予解决。原告违约在先，而答辩人在按时交纳几期物业费后，享受不到与所交物业费等价的服务，根据法律规定，我有同时履行抗辩权，有权拒绝继续按合同约定缴费，因为物业没有按合同约定为我提供服务。二、根据法律规定，合同变更需要双方协商一致。被答辩人单方将合同标的变更成三星物业服务，原告未经被告同意，也未经过半数以上的业主同意，更没有跟业主重新签订合同，就从2019年7月1日起按三星物业服务标准提供服务，已明显违约。三、因为原告违约在先，致使合同不能履行，因此，让被告按照合同履行义务、由被告承担违约责任明显不合理，显失公平。四、被告的违约跟原告的违约成因果关系，故被告反诉原告违约并承担相应的违约责任，本案反诉和反诉的诉讼费由原告承担。综上所述，作为一个普通公民，我有权利在我付出金钱代价的同时，享受同等价值的服务，而原告作为平等合同主体未能提供等值服务，违背了法律的公平原则。我作为业主，交纳物业费雇佣的是为我提供服务的物业，而不是一个只收钱不干活的祖宗。希望法庭以法律为准绳，以事实为依据，依法判决，以维护答辩人的合法权益。 原告向本院提交以下证据：1.原被告签订的《前期物业服务协议》一份；2.原告系统记载的被告所欠物业费用等费用截图一份、欠费合计表一份、违约金计算明细一份；3.原告向被告入户门张贴物业催缴通知单照片一份。 被告向本院提交以下证据：1.照片、视频一宗（附光盘）；2.淄博市房产管理局、淄博市物价局文件一份。 本院经审理认定事实如下：2015年10月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定乙方所购的物业位于张店区，房屋建筑面积约为89.63平方米，由甲方为乙方所在的里程花园小区提供物业服务。协议第五条约定，甲方提供的物业管理服务应达到淄博市住宅物业服务四星级的等级标准。协议第八条第1款约定，前期物业服务期限自2015年10月31日起至2018年10月30日止；第5款约定，前期物业服务期限自物业交付之日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。协议第九条甲方权利义务第6项约定，根据本协议的约定，受有关部门或单位的委托，向乙方或物业使用人提供水费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准按政府规定收取。协议第十四条约定，本物业管理区域前期物业服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。协议第二十条约定，物业服务费每半年预缴一次，缴纳费用时间为上次缴费服务期终止日前的15日内，乙方或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。协议第三十七条约定，乙方违反本协议不按协议约定的收费标准和时间交纳前期物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金。协议签订后，被告所在里程花园小区一直由原告提供物业服务。被告自2018年5月1日开始欠原告物业费、生活垃圾处理费、水费、电梯运行费等费用，经原告书面催收，至今仍未缴纳，现原告要求被告支付自2018年5月1日至2021年4月30日期间的各项费用。 另查明，自2019年7月1日起，原告的服务标准由四星级调整为三星级并向恒兴里程全体业主进行了公示，物业费收费标准由每平方米1元降为每平方米0.7元。原告主张因系统原因自2019年7月1日至2019年10月31日期间的物业费仍按照每平方米1元计算，且差额107.56元（89.63平方米乘以0.3元/月/平方米乘以4个月）未在诉讼请求中予以扣减。另外，原告还主张自2019年11月至2020年4月的电梯运行费每平方米多计算了0.03元，差额合计16.13元，该部分费用也未予以扣减。 本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议，且尚在服务期内，双方均应按照协议约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物业管理条例》规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。协议签订后原告一直在为被告所在的恒兴里程小区提供物业服务，故被告应当按照协议约定按时足额向原告支付物业费、生活垃圾处理费、水费、电梯运行费等各项费用，但原告多计算的物业费及电梯运行费应从原告诉求的数额中予以扣减。由于原告未能举证证明被告有车位，故原告要求被告支付车位服务费的诉讼请求，本院不予支持。被告抗辩称原告提供的服务达不到四星级标准以及原告将服务等级由四星级变更为三星级后未与业主重新签订合同，并不能构成其拒交费的正当理由，且原告在此期间已经提供了相应的物业服务，因此，被告以上述主张为由拒交物业费等各项费用，本院不予支持。依据被告提交的证据，可以证实原告提供的物业服务存在一定的不足和瑕疵，因此，对于原告要求被告支付违约金的诉求，本院不予支持。原告要求被告支付物业费等费用至2021年4月30日，本院结合原告提起本案诉讼的时间暂支持至2020年12月31日，对截至原告起诉时尚未发生的费用暂不予支持，之后的费用原告可另行主张。 依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下： 一、被告张越于本判决生效之日起十日内支付原告淄博钰诚物业管理有限公司自2018年5月1日至2020年12月31日的物业费2416.28元、生活垃圾处理费128元、电梯运行费1077.42元及按实际用水量抄表的水费161.10元； 二、驳回原告淄博钰诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半），由被告张越负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  国媛媛 二〇二一年二月八日 书记员  高树梅