江西省高级人民法院民 事 裁 定 书（2021）赣民再25号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：南昌圣庭物业管理有限公司。住所地：江西省南昌市新建区长堎镇新建大道**。统一社会信用代码：913601226937330626。法定代表人：杨远武，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆春燕，江西求正沃德律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵航飞，江西求正沃德律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：江西万科益达物业服务有限公司。住。住所地：江西省南昌市南昌高新技术产业开发区艾溪湖北路**一社会信用代码：9136000075114235XG。法定代表人：安文滨，该公司总经理。委托诉讼代理人：尧先平，江西道善律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶青，江西道善律师事务所律师。二审被上诉人（一审被告）：江西尤金房地产开发有限公司。住所地。住所地：江西省南昌市新建区解放路**红谷十二庭******会信用代码：91360122705777290F。法定代表人：汪进，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆春燕，江西求正沃德律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵航飞，江西求正沃德律师事务所律师。再审申请人南昌圣庭物业管理有限公司（以下简称圣庭公司）因与被申请人江西万科益达物业服务有限公司（以下简称万科公司）、二审被上诉人江西尤金房地产开发有限公司（以下简称尤金公司）合同纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2020）赣01民终1237号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年12月7日作出（2020）赣民申1582号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人圣庭公司的委托诉讼代理人陆春燕、赵航飞，被申请人万科公司委托诉讼代理人尧先平、叶青，二审被上诉人尤金公司委托诉讼代理人陆春燕、赵航飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。圣庭公司申请再审称，一、原一、二审判决认定事实是错误的。本案的交易模式实际上是万科公司以圣庭公司的名义对红谷十二庭项目提供物业服务，以万科公司作为兜底，交易模式在一审和二审中认定是错误的。不论是双方为签订合作协议形成的洽谈文件还是签订的正式合作协议内容，均明确约定了双方的合作模式为：被申请人以再审申请人名义为项目提供兜底物业管理服务，再审申请人根据被申请人的经营成果，对比双方按照“物业费收缴率”约定的“对价数值”，综合确定是否需向其支付专业服务费。二、一审、二审判决认定被申请人无需承担圣庭物业的各项经营成本，亦属认定的基本事实缺乏证据证明。（一）按照双方约定的合作模式及费用结算方式，再审申请人无需承担圣庭物业的各项经营成本。江西大信诚信会计师事务所有限责任公司出具的赣诚会专审字［2018］第0162号《专项审计报告》载明的3668124.09元款项为被申请人接管圣庭物业的经营成本，应由被申请人自行承担，并非是再审申请人对于被申请人的欠款。本案中，再审申请人是否需支付相关款项，取决于被申请人完成双方确定的项目物业收缴率后，是否达到了双方约定的对价数值。《物业服务项目技术升级和专业服务协议》（以下简称《服务协议》）约定的2016年至2020年“对价数值”分别为-245万元、-150万元、-85万元、-70万元以及0万元。而根据双方提供的相关证据材料及《专项审计报告》，被申请人于2016年、2017年度实际上并未完成相应的物业费收缴率。在此情形下，江西大信诚信会计师事务所有限责任公司根据会计原则进行调整，并据此得出了再审申请人2016年度需弥补被申请人的金额为214794.44元，2017年度需弥补被申请人的金额为20378.99元，共计235173.43元。三、被申请人并未履行《服务协议》约定的义务，已然构成严重违约，应承担《服务协议》及《〈物业服务项目技术升级和专业服务协议〉补充协议书》（以下简称《补充协议》）约定的违约责任。一审、二审判决认定被申请人不存在严重违约情形，显属适用法律确有错误。在《服务协议》履行期间，项目小区物业服务质量持续下降，门禁及监控系统损坏、小区垃圾成山、车辆乱停乱放、小区设备设施维护不到位等严重问题频发且不处理。被申请人未提供项目现场服务报告及进行任何的满意度调查，甚至都未尽到最基本的物业管理服务，由此导致项目物业服务质量持续下降，甚至不如再审申请人自行为项目提供物业管理服务期间的物业服务质量。2017年12月31日，被申请人在未经再审申请人同意的情况下，径行退出项目物业管理服务。基于以上，被申请人已然构成严重违约，由此导致了再审申请人的合同目的不能实现。按照《服务协议》及《补充协议》的约定，被申请人应当向再审申请人支付2017年度项目物业管理饱和收入30%的违约金。《专项审计报告》明确2017年度的项目物业管理饱和收入为9322438.0516元。据此，被申请人应向再审申请人支付的违约金为2796731.42元。四、一审、二审判决认定被申请人无需向再审申请人返还多收取的电费107324.67元、代收的水费74401.47元、预收的物业费1160711.55元、预存的项目启动资金及3个月的物业费饱和收入100万元，无需承担职工劳动纠纷费用47739.8元及2016年至2017年期间拆除的项目门禁及监控系统修复费用478299元，明显是认定的基本事实缺乏证据证明。（一）被申请人应返还多收取的电费107324.67元、代收的水费74401.47元、预收的物业费1160711.55元，并返还再审申请人预存的项目启动资金及3个月的物业费饱和收入100万元，并承担职工劳动纠纷费用47739.8元。（二）被申请人应当承担2016年至2017年期间拆除的项目门禁及监控系统修复费用478299元。请求：1、撤销江西省南昌市中级人民法院（2020）赣01民终1237号民事判决书；2、撤销江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2018）赣0191民初2111号民事判决书第三、四项，并依法改判；3、撤销江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2018）赣0191民初2111号民事判决书第六项，并依法改判被申请人立即向再审申请人支付违约金2796731.42元、因劳动纠纷产生的费用47739.8元、2016年至2017年期间拆除的红谷十二庭小区门禁及监控系统修复费用478299元，并立即返还预收的红谷十二庭小区物业管理费1160711.55元、多收的电费107324.67元、代收的水费74401.47元及100万元款项；4、本案一审、二审全部诉讼费用由被申请人承担。圣庭公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审。万科公司答辩称，一、答辩人与再审申请人之间的法律关系不管从法律层面、合同约定和经营层面来说均不存在。二、关于3668124.09元欠款的问题。原一审、二审法院认定的关于366万的欠款系在审计报告中作为应付款的会计科目体现。三、关于违约责任的认定问题。再审申请人负有向答辩人返还欠款的义务。四、关于再审申请人主张的都收取了电费、代收的水费、预收的物业费、项目启动资金等问题，首先由于双方的合作性质，在不改变物业管理所有权的情形下，答辩人仅在授权范围内，以项目的名义代收相关费用，在合同解除委托事项终止后，答辩人将项目的委托事项返还给再审申请人，即便在对方存在欠款的情形下也没有截留任何款项，不存在返还物业，包括收入和预收的物业费的问题。其次，关于职工劳动纠纷的费用。该涉案的职工劳动合同关系发生在项目成立前，且双方约定纠纷产生了仲裁诉讼费用，均由物业服务项目承担，而不是答辩人来负责。多收的水费和电费往来均显示进入了再审申请人名下的账户，答辩人没有截留实际取得，不负有返还的义务。关于项目门禁及监控系统修复费用，再审申请人更是没有任何证据证明答辩人管理不善或者故意行为损害项目门禁及监控系统，答辩人不具有维修和更换义务。关于会计报告问题，会计报告结论程序合法。请求驳回再审申请人的再审申请。尤金公司答辩称，同意圣庭公司的再审申请意见。本院再审认为，经查，双方签订的《服务协议》及附件四（特别授权管理清单）、附件五（职能共享服务清单）、附件六（项目风险责任界定清单）内容，圣庭公司红谷十二庭项目引入万科公司“睿服务”（管理优化、运营优化、系统优化）解决方案进行管理。关于费用结算：1．双方约定了圣庭公司按照实际发生的完全人工成本列支，支付万科公司派遣管家的费用、对相关项目统筹管理的管理中心物业管理专家（物业经理人的费用），以及项目现场人员手持终端设备的费用，并列入项目对价之中（合同中管家、专家的费用、数量、总金额没有填写，内容空白）；2．启动资金原则上万科公司不垫资，由圣庭公司在万科公司进场前5个工作日向合作项目预存3个月物业费饱和收入作为项目启动资金，项目现金流回正后，项目启动资金由合作项目归还圣庭公司；3．关于结算方式和标准，由万科公司或其聘请的会计师事务所按约审计，以此数据为依据，双方根据合同附件八完善对价原则并确定合作期限内的经营对价数值，确定为：红谷十二庭项目，启动资金40万元，2016年对价数值为-245万元，2017年对价数值为-150万元，2018年对价数值为-85万元，2019年对价数值为-70万元，2020年对价数值为0元。（1）若未来项目经营结果达到对价数值，则对价数值内的收益归圣庭公司，超出收益部分作为圣庭公司支付给万科公司的专业服务费，归万科公司所有。（2）若未来项目经营结果未达“对价数值”，则由万科公司弥补至“对价数值”，“对价数值”内的收益归圣庭公司所有，且万科公司不再向圣庭公司收取专业服务费。（3）关于结算时间，双方约定若当年项目“对价数值”为亏损，圣庭公司须在万科公司服务进场前五个工作日内或当年1月1日前，由圣庭公司以现金方式一次性弥补。根据以上合同及附件内容约定，红谷十二庭物业管理项目原为圣庭公司管理项目，改为由万科公司以圣庭公司名义进行管理，本案名为引入万科公司“睿服务”解决方案进行管理，实际为万科公司对外以圣庭公司名义承包经营。万科公司通过派遣管家、专家对圣庭公司原有员工、红谷十二庭物业项目进行管理。项目启动资金由圣庭公司提供100万元，管理期间的费用由万科公司管理，万科公司不提供启动资金，通过“对价数值”承担盈亏，而不是万科公司所辩称的其不承担费用。2018年4月10日，江西大信诚信会计师事务所有限责任公司接受万科公司和圣庭公司委托，对圣庭公司2016年、2017年财务数据、经营情况进行了审计。《专项审计报告》中的数据能否作为万科公司与圣庭公司之间存在欠款依据、万科公司诉请圣庭公司支付欠款有无合同依据和事实依据应认真审查。而一、二审法院对万科公司的经营方式、取得利润途径及欠款是否成立等基本事实没有审理查明。关于圣庭公司诉请万科公司违约问题，一、二审法院没有对万科公司在《服务协议》履行期间提前解除合同是否构成违约、应否承担违约责任等基本事实进行审理和查明。由于2016年至2017年为万科公司经营管理红谷十二庭项目期间，该期间万科公司收取的2017年之前电费、水费及业主拖欠的物业费均应计算在万科公司经营的费用中，但红谷十二庭项目预收的2018年水、电、物业费用则不在万科公司应收款范围之内，一、二审法院对此事实没有查明及区分。对于圣庭公司垫付的100万元启动资金问题，该100万元是《服务协议》约定由圣庭公司给万科公司的启动资金，依《服务协议》第9.2条约定“项目现金流回正后，项目启动资金由合作项目归还圣庭公司”。原判没有对万科公司经营后项目现金流是否回正、项目启动资金100万元是否应由合作项目归还圣庭公司的事实进行审理查明。关于张智华劳动争议案件中圣庭公司的47739.80元财产损失应由谁承担问题。按《服务协议》及《补充协议》的约定，圣庭公司员工交由万科公司管理，而万科公司安排圣庭公司员工张智华到万科公司管理的其他物业项目工作，是否符合《服务协议》及《补充协议》的约定、由此造成的责任应由谁承担，一、二审法院没有认真审查。综上所述，由于本案对万科公司经营红谷十二庭项目方式、利润取得方式、诉请的标的及诉请依据等基本事实没有查明，对圣庭公司主张的解除《服务协议》的违约责任、万科公司预收的2018年水、电、物业费用、100万元启动资金的返还、张智华劳动争议案件的责任承担等事实没有查明或认定基本事实不清，判决依据错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项之规定，裁定如下：一、撤销江西省南昌市中级人民法院（2020）赣01民终1237号民事判决和江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2018）赣0191民初2111号民事判决；二、本案发回江西省南昌高新技术产业开发区人民法院重审。审判长 姚 姝审判员 江都颖审判员 邓名兴二〇二一年二月二日书记员 袁 芳