杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初4378号 原告：杭州江口光阳文化创意有限公司，住所地杭州市西湖区。 法定代表人：应远峰，董事长。 委托诉讼代理人：桑健、张骏,浙江之江律师事务所律师。 被告：杭州星沃影业有限公司，住所地杭州市西湖区。 诉讼代表人：浙江中瑞唯斯达会计事务所有限公司，系杭州星沃影业有限公司管理人。 委托诉讼代理人：吴凯。 原告杭州江口光阳文化创意有限公司与被告杭州星沃影业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员朱小琼适用普通程序独任审理，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人桑健、被告的委托诉讼代理人吴凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2016年12月25日签订的《房屋租赁合同》、《补充合同》于2020年5月1日解除；2.被告腾退交还案涉租赁房屋；3.被告支付拖欠的租金923941.18元、物业费20265元、水电费52048.95元；4.被告按月利率2%的标准、支付自2019年10月至2020年4月30日逾期付款滞纳金47400元；5.被告按14万/月的租金标准支付自合同解除之日至被告实际腾退之日的房屋占用费；6.被告支付违约金1336484元；7.被告赔偿原告方的前期影城改造工程费2516052元；8.本案诉讼费用由被告负担。 事实和理由：2016年12月25日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于杭州市西湖区××路××号××幢××层的场地及设施租赁给被告开设电影院，租赁面积为2985平方米。租赁期限为20年。如乙方即被告未按时支付租金、物业费等，甲方有权提前解除合同，乙方应付清房租并支付8个月租金的违约金，同时还应赔偿原告损失及前期影城改造费。合同签订后，原告根据合同约定，对租赁房屋进行改造，因此支付改造费用2516052元。2017年5月23日，原告将租赁房屋交付给被告使用。被告进场装修，并正常营业。2017年7月17日，双方还签订一份《物业管理合同》，就物业管理事项达成一致。后被告未按时支付租金，双方签订一份《房屋租赁合同补充协议》，确认截至2019年1月15日，被告尚欠原告房屋租金、物业费、水电费等共计1465720元。双方协商了优惠付款方式，并约定被告不得再拖欠，否则原告有权按原合同约定追究被告的违约责任，并有权将影城无偿收归原告经营。补充协议签订后，被告仍未能依约履行，仅支付了部分租金。原告为此于2020年4月30日向被告邮寄律师函，通知被告双方合同在其收到该函时解除，并要求被告腾退房屋，支付欠款、赔偿损失等。被告于2020年5月1日收到函件后，未履行相关义务。原告为此起诉。 被告答辩称：被告因疫情原因导致经营不力，无法继续履行合同，疫情系不可抗力，并非被告无故拖延不支付租金。2020年1月23日至4月30日期间系疫情管控期间，按合同约定被告无需支付该期间的租金、物业费等。合同并没有约定欠租滞纳金的标准，原告主张按月2%计算违约金明显高于同期银行贷款利率。前期影院改造工程是被告租赁案涉房屋的前提条件，合同明确约定改造费由原告承担，故被告无需支付改造费。且前期改造改善了原告再次出租房屋的安全设施，且相关设施保存完整，如相关支出全部由被告承担也不合理。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年1月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》。合同约定甲方将位于杭州市西湖区××路××号××幢××层的场地及设施租赁给乙方开设电影院，房屋租赁面积为2985平方米。租赁期限为20年，自2016年12月25日计算。租金：日租金为1.75元／平方米，每3个租赁年环比递增5%。房屋先付后用，每半年支付一次，到期提前一个月支付。如逾期支付，经甲方催讨后逾期超过7日的，每逾期一日，乙方需按欠付总额的2‰支付滞纳金。合同签订后，甲方依据乙方提出的影城设计方案和设计建议书的要求对租赁标的进行施工设计，方案及施工图经乙方确认后由甲方实施完成，相关费用由甲方承担。如乙方未按时支付租金、物业费等，甲方有权提前解除合同，乙方在合同解除之日起60日内付清房租等费用，并按合同解除年度租金标准向甲方支付8个月租金的违约金，同时还应赔偿甲方的损失及前期影城改造费。协议附件中还约定甲方需完成的项目，7＃厅结构改造及主体建筑结构加固部分的工作，钢结构起坡及机房钢结构楼面的工作，主配箱的进线电缆的敷设含进线槽，含压接进线。 合同签订后，原告根据合同约定，对租赁房屋进行改造，并将租赁房屋交付给被告使用。被告进场装修，并正常营业。2019年1月24日，因被告未按时支付租金，双方签订一份《房屋租赁合同补充协议》。协议载明，乙方确认甲方已依约完成房屋改建及交付义务。截至2019年1月15日，被告尚欠原告2018年5月23日至2019年1月22日的房屋租金8个月1271112.5元、物业费71640元、水电费（2018年7月、10月）47967.5元、楼顶隔热工程款75000元，共计1465720元。由于乙方资金困难，甲方同意按租金的90%给予优惠，优惠后乙方实际支付甲方租金1144001.25元，合计欠款1338608.75元。乙方于2019年1月23日前支付50万元，2月28日前支付30万元，剩余538608.75元从2019年3月20日至7月20日分五个月付清。如乙方未按上述约定支付，甲方有权按原欠款金额及租赁合同约定追究乙方违约责任。同时，如乙方依补充协议履行了上述支付义务，甲方同意将租金变更为13万元/月，期限两年，并提供两个月免租期。协议还约定，此后乙方不得再拖欠租金等，否则甲方有权按原合同约定追究乙方的违约责任，并有权将影城无偿收归原告经营。补充协议签订后，被告仍未能依约履行，仅支付了部分租金。截至2020年4月30日，被告尚欠原告租金923941.18元、物业费20265元。 原告为此于2020年4月30日向被告邮寄律师函，通知被告双方合同在其收到该函时解除，并要求被告腾退房屋，支付欠款、赔偿损失等。被告于2020年5月1日收到函件后，未履行相关义务。原告为此起诉。 为履行合同，原告分别与杭州致浩建筑工程有限公司、浙江赋安安全设备有限责任公司等签订钢结构加固、防水涂料等施工合同。庭审中，双方确认原告为此支付工程款2365000元。2020年12月28日，被告从案涉租赁房屋中搬出，双方办理了房屋交接手续。2020年9月11日，因债权人申请，法院裁定受理被告公司破产清算申请。后指定浙江中瑞唯斯达会计事务所有限公司担任公司破产清算案件的管理人。 另查明，因新冠疫情，浙江省人民政府于2020年1月23日决定启动重大公共突发卫生事件一级响应。2020年3月2日，浙江省人民政府于决定将疫情防控应急响应等级由一级调整为二级。2020年3月21日，杭州市“新冠肺炎”疫情防控指挥部发布通知，明确即日起可恢复影剧院等公共场所。 以上事实有当事人提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋改造合同》及支付凭证、律师函及当事人的陈述等在卷佐证。 本院认为：原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。根据合同约定，如乙方未按时支付租金，甲方有权解除合同。本案中，被告拖欠租金一直未付，原告有权单方解除合同。故2020年4月30日，原告向被告发函通知提前解除合同，双方之间《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》在被告2020年5月1日收到该函时解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。本案中，双方合同解除后，被告已于2020年12月28日将租赁房屋交付给原告，故原告诉请要求腾退房屋，已无事实基础。 关于租金等费用。截至2020年4月30日，被告尚欠原告租金923941.18元。2020年5月1日至2020年12月28日期间的房屋占有使用费，依照原告主张租金14万/月标准计算为1106000元。被告辩称疫情期间应免除租金。经审查，2020年1月23日至2020年3月21日，因新冠肺炎疫情，政府对影院等公共场所不能对外经营，故对该期间的租金本院酌情减半计算，该期间应扣除的租金为125667元。故被告尚应支付原告的租金、占用使用费共计为1904274.18元。原告主张物业费20265元，被告无异议，本院予以认定。关于水电费，原告未提供有效证明，本院不予认定。 关于违约金问题。因被告逾期支付租金、物业费等，根据合同约定应承担每日2‰的滞纳金。原告主张逾期支付违约金47400元，尚属合理，本院予以支持。因被告欠付租金违约导致合同解除，根据合同约定，被告应支付原告8个月租金的违约金。原告据此主张解约违约金1336484元。被告抗辩过高要求调整。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及当事人的过错程度，酌情将违约金调整为300000元。 关于前期改造工程费，双方认可该部分工程费用为2365000元。根据合同约定，因被告违约合同被解除，被告应承担原告为履行合同支出的前期影城改造工程费。故对该项主张，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十条、第一百一十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认杭州江口光阳文化创意有限公司与杭州星沃影业有限公司之间签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》于2020年5月1日解除； 二、杭州星沃影业有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州江口光阳文化创意有限公司租金、占有使用费1904274.18元、物业费20265元； 三、杭州星沃影业有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州江口光阳文化创意有限公司逾期支付款项违约金47400元； 四、杭州星沃影业有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州江口光阳文化创意有限公司解约违约金300000元； 五、杭州星沃影业有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州江口光阳文化创意有限公司前期影城改造费2365000元； 六、驳回杭州江口光阳文化创意有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费45970元，由杭州江口光阳文化创意有限公司负担12820元，杭州星沃影业有限公司负担33150元。 杭州江口光阳文化创意有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州星沃影业有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  朱小琼 二〇二一年二月五日 书记员  胡荧娜