黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑03民终936号上诉人（原审原告）：黑龙江北琴海建筑工程有限公司，住所地密山市东安街**。法定代表人：叶辉，董事长。委托诉讼代理人：倪慧龙，黑龙江辰衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪月星，该公司项目施工队队长。上诉人（原审被告）：绥芬河市凯莱房地产开发有限公司，住，住所地绥芬河市大直路**/div>法定代表人：丁艳玲，董事长。委托诉讼代理人：赵珊，黑龙江国大律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁艳超，该公司职工。被上诉人（原审被告）：刁宏彬，男，1979年4月15日出生，汉族，无职业，住密山市。委托诉讼代理人：王彦，黑龙江立江律师事务所律师。上诉人黑龙江北琴海建筑工程有限公司（以下简称“北琴海建筑公司”）、上诉人绥芬河市凯莱房地产开发有限公司（以下简称“绥芬河凯莱公司”）因与被上诉人刁宏彬执行异议之诉一案，不服密山市人民法院（2019）黑0382民初3100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人北琴海建筑公司的委托诉讼代理人倪慧龙、汪月星，上诉人绥芬河凯莱公司的委托诉讼代理人赵珊、丁艳超，被上诉人刁宏彬的委托诉讼代理人王彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北琴海建筑公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项判项，并依法改判准许执行密山市馨源花园小区10号楼18号门市；2.一审、二审的诉讼费用由二被上诉人承担。主要事实和理由：1.本案诉争的密山市馨源花园小区10号楼18号门市、19号门市在法院查封时系绥芬河凯莱公司所有，二被上诉人一审提交的证据不能证明绥芬河凯莱公司已将10号楼18号门市、19号门市卖给刁宏彬。2.一审法院判决不予执行密山市馨源花园小区10号楼18号门市的理由不成立。刁宏彬没有提供非因自身原因无法办理过户的证据，18号门市没有办理过户登记系刁宏彬自身消极行使权利所致，故一审判决第二项判项与最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定明显抵触，应予撤销。绥芬河凯莱公司辩称，其答辩意见与上诉意见一致。刁宏彬辩称，1.一审法院判决准予继续执行刁宏彬购买的密山市馨源花园小区10号楼19号门市错误，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，刁宏彬在该门市被查封前已签订合法有效的书面商品房买卖合同，支付了全部价款，并且该门市不属于居住的房屋，符合其权利能够排除执行的情况。2.刁宏彬依法与绥芬河凯莱公司签订购房合同，并支付了全部房款，依法应当享有房屋所有权，因绥芬河凯莱公司与北琴海建筑公司有债务纠纷，未能将19号门市交付给刁宏彬，但刁宏彬一直交纳19号门市的取暖费用。绥芬河凯莱公司承诺房屋收回后按照房屋租赁给付刁宏彬房租费用，故刁宏彬至今未办理产权登记，过错在绥芬河凯莱公司。3.刁宏彬系签订买卖合同的买受人，购房行为属于物权，在已经履行了合同全部义务的情况下，虽然尚未登记，但最低已享有了物权的期待权，应当具有排除执行等物权效力，而北琴海建筑公司享有的是债权，要远远低于刁宏彬享有的物权期待权及信赖利益，因此本案应考虑现实基础社会环境和制度基础，如果对社会上存在的大量非买受人的原因而未登记的不动产，不加分别一律准许强制执行，将会危及社会稳定，故请二审法院对本案依法改判或发回重审。绥芬河凯莱公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判。2.由北琴海建筑公司承担一、二审诉讼费用。主要事实和理由：1.绥芬河凯莱公司与北琴海建筑公司之间并没有商品房买卖合同关系，而是建设工程施工合同关系，北琴海建筑公司恶意占有案涉19号门市没有法律依据，不应认定北琴海建筑公司系合法占有19号门市。2.绥芬河凯莱公司与刁宏彬签订了正规的商品房买卖合同，且刁宏彬已全额交付了购房款，已经实际取得了19号门市的所有权，由于北琴海建筑公司的恶意占有，刁宏彬没有占有19号门市，不能以此来否定刁宏彬的合法的商品房买卖合同关系。北琴海建筑公司辩称，答辩意见同上诉意见一致。补充：刁宏彬在一审判决后没有提出上诉，被上诉人为执行异议之诉的异议人，异议人没有提出上诉，绥芬河凯莱公司作为被执行人无权对一审判决可以执行的19号门市的所有权，即是否可以继续执行提出上诉。刁宏彬辩称，对二上诉人的答辩意见一致。北琴海建筑公司向一审法院起诉请求：1.依法继续执行密山市馨源花园小区10号楼18号、19号门市；2.诉讼费用由绥芬河凯莱公司、刁宏彬负担。一审法院认定事实：2013年6月5日，刁宏彬与绥芬河凯莱公司签订了商品房买卖合同，约定刁宏彬购买绥芬河凯莱公司开发建设的密山市馨源花园小区10号楼19号门市，建筑面积为85.67平方米，房屋价款为500000元。2014年1月3日，刁宏彬与绥芬河凯莱公司签订了另一份商品房买卖合同，约定刁宏彬购买绥芬河凯莱公司开发建设的密山市馨源花园小区10号楼18号门市，建筑面积为86.02平方米，房屋价款为500000元。合同签订后，刁宏彬交付了全部购房款。2015年，绥芬河凯莱公司将该18号门市房交付给刁宏彬，该19号门市至今未交付。因绥芬河凯莱公司与北琴海建筑公司之间一直因建设工程施工合同纠纷进行诉讼，该19号门市一直在北琴海建筑公司占有之下，绥芬河凯莱公司存在拖延办理情况，故上述两个门市房至今均未办理房屋产权过户登记手续。该院在执行申请执行人北琴海建筑公司与被执行人绥芬河凯莱公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2018年9月7日作出（2018）黑0382执1194号之一执行裁定书，查封了绥芬河凯莱公司开发的密山市馨源花园小区10号楼18号、19号门市。2019年7月3日，该院作出（2019）黑0382执恢194号执行裁定书，查封了包括本案诉争房屋在内的绥芬河凯莱公司名下的部分房屋。2019年8月13日，刁宏彬对本案诉争房屋提出异议。2019年8月26日，该院作出（2019）黑0382执异65号执行裁定书，以刁宏彬的异议成立为由，裁定中止（2019）黑0382执1194号之一执行裁定书的执行。北琴海建筑公司对该裁定不服，提起诉讼。一审法院认为，刁宏彬与绥芬河凯莱公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。刁宏彬已经按照合同约定支付了全部价款，且在该院对诉争房屋进行查封之前，刁宏彬已经合法占有了诉争房屋中的馨源花园小区10号楼18号门市。虽然该房屋未办理过户登记手续，但系因绥芬河凯莱公司拖延办理所致，刁宏彬对此并无过错。故刁宏彬对本案诉争房屋中的馨源花园小区10号楼18号门市享有足以排除强制执行的民事权益。因诉争房屋中的馨源花园小区10号楼19号门市至今尚未交付给刁宏彬，刁宏彬对该房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。判决：一、准许执行密山市馨源花园小区10号楼19号门市；二、驳回原告黑龙江北琴海建筑工程有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。北琴海建筑公司提交了两组证据。证据一：在（2018）黑03民终315号案件中，绥芬河凯莱公司于2018年1月6日提交的上诉状一份；鸡西市中级人民法院于2018年6月12日作的询问笔录一份；鸡西市中级人民法院于2018年7月12日作出的（2018）黑03民终315号民事判决书一份；绥芬河凯莱公司于2018年6月29日提交的（2018）黑0382民初1892号案件起诉状一份。旨在证明：密山市人民法院于2018年9月7日对18号、19号门市作出查封裁定前，绥芬河凯莱公司在另案诉讼中多次自认案涉18号、19号门市没有出售。一审法院认定2014年1月3日绥芬河凯莱公司与刁宏彬签订了18号门市商品房买卖合同，将18号门市出售给刁宏彬的事实与绥芬河凯莱公司自认的事实相互矛盾，查封前双方签订合法有效的书面合同、交付了全部房款、实际占有18门市的事实不能成立。绥芬河凯莱公司质证认为，对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议。绥芬河凯莱公司将案涉18号、19号门市出售给刁宏彬后，因北琴海建筑公司一直违法强制占用19号门市，绥芬河凯莱公司不能向刁宏彬交付，考虑到后续可能会与刁宏彬因出售房屋未交付出现纠纷，故绥芬河凯莱公司在诉讼中要求北琴海建筑公司支付租金，以上表述不能证明绥芬河凯莱公司与刁宏彬之间的房屋出售协议虚假。刁宏彬与绥芬河凯莱公司的质证意见一致。本院经审查认为，绥芬河凯莱公司、刁宏彬对证据一的真实性没有异议，故本院对证据一的真实性予以确认。证据一不能证明绥芬河凯莱公司与刁宏彬签订虚假商品房买卖合同，亦不能证明刁宏彬未实际交付房款、未实际占有18号门市，故本院对证据一的证明目的不予确认。证据二：密山市人民法院于2018年11月27日作的（2018）黑0382民初1892号案件开庭笔录一份；密山市人民法院于2018年12月19日作出的（2018）黑0382民初1892号民事判决书一份；密山市人民法院于2019年8月22日作的听证笔录一份；本案一审开庭笔录一份。旨在证明：绥芬河凯莱公司和刁宏彬对18号门市具体的交付时间、交付房款数额、未办理房照的原因等关键案件事实的自认和一审法院认定的事实、一审提交的房款票据时间、实际占有人信息证据证明的内容相互矛盾，18号门市并非住宅，刁宏彬名下有其他用于居住的房屋，且刁宏彬自认没有办理房照的原因是其自己没有及时办理，故刁宏彬依法不具有可以排除强制执行18号门市的权益。绥芬河凯莱公司质证认为，对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议。北琴海建筑公司举示的2018年11月27日开庭笔录第11页中，绥芬河凯莱公司的代理人表示刁宏彬交付房款的具体金额需庭后核对，因此并不能以此证明刁宏彬未全额交付房款。北琴海建筑公司于2019年7月份申请执行本案诉争房屋，而绥芬河凯莱公司在2018年诉讼当中明确表明已经将案涉18号、19号门市出售给刁宏彬，且18号门市已经实际交付刁宏彬占有使用，19号门市没有交付的原因是因北琴海建筑公司的违法强制占用，故证据二不能证明绥芬河凯莱公司与刁宏彬之间的房屋出售协议虚假。刁宏彬质证认为，对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议。（2018）黑0382民初1892号判决书证据认证部分明确载明，绥芬河凯莱公司主张该公司已将10号楼18号、19号门市出售给刁宏彬，刁宏彬于2013年及2014年分别签订了18号、19号门市的购房合同，并于2014年实际占有了18号门市，19号门市虽然没有实际占有，但一直在交纳相关费用。一审庭审笔录刁宏彬本人虽然自认“2015年交付的，我一直没有办理，要是有人买我就直接卖给别人，这样改票只能省事儿”“我一直追着凯莱公司办房照，因为19号原告一直占着，我想这两个房子一起办”，所以一直没有办理案涉房屋的房照，但从上述证据中能证实被上诉人一直要求绥芬河凯莱公司办理房照，因绥芬河凯莱公司没有配合、存在过错，导致刁宏彬至今没有办理房照，所以本案一审法院认定事实正确。本院经审查认为，绥芬河凯莱公司、刁宏彬对证据二的真实性没有异议，故本院对证据二的真实性予以确认。刁宏彬自认一直没有办理房照的原因是“要是有人买我就直接卖给别人，这样改票子能省事。我一直追着凯莱公司办房照，因为19号原告一直占有，我想着两个房子一起办呢”，故案涉18号、19号门市未在法院查封前办理过户登记的原因，不能认定为“非因买受人自身原因”，本院对证据二的证明目的予以采信。刁宏彬提交案涉19号门市2015年至今的取暖费票据六张。旨在证明：刁宏彬一直交纳案涉19号门市的供暖费用，应当享有19号门市足以排除强制执行的民事权益。北琴海建筑公司质证认为，对该证据的真实性有异议，19号门市至今由北琴海建筑公司占有，此期间该门市一直没有供暖，从票据的开具日期看，均是后补的发票，存在刁宏彬与绥芬河凯莱公司串通补交取暖费，以对抗执行的可能。对该证据的证明目的有异议，19号门市至今没有交付给刁宏彬，假设刁宏彬真的缴纳了19号门市的取暖费，该证据也不能作为对抗执行的法律事实依据。绥芬河凯莱公司质证认为，对该组证据的真实性及证明目的均无异议。本院经审查认为，该证据不能证明刁宏彬对19号门市享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对该证据不予采信。绥芬河凯莱公司未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：案涉18号、19号门市自2014年起可办理产权证照，刁宏彬在与绥芬河凯莱公司签订商品房买卖合同、交付全额房款后，因卖房改票子方便、19号门市被北琴海建筑公司占有、绥芬河凯莱公司不配合等原因，未在案涉18号、19号门市被法院查封前办理产权证照。本院对于一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为执行异议之诉，争议焦点为：刁宏彬对案涉18号、19号门市房市是否享有足以排除强制执行的民事权益。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。判断买受人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，需要同时符合规定的四个要件才可以排除执行。本案中，绥芬河凯莱公司主张刁宏彬已全额交付案涉18号、19号门市的房款，并且自认案涉18号、19号门市所在小区自2009年开始可以陆续办理房照，案涉18号、19号门市自2014年起可以办理房照，在刁宏彬全额交付房款后即可为其提供办理房照的相关手续。刁宏彬主张没有办理房照的原因系绥芬河凯莱公司不配合，但其未采取相应措施要求绥芬河凯莱公司履行配合办理房照的义务。故刁宏彬在自己所购房屋被他人占有且能办理房产证照的情况下，因卖房改票子方便、19号门市被北琴海建筑公司占有、绥芬河凯莱公司不配合等原因，未积极行使权利，应认定案涉房屋未办理房产证照的原因系刁宏彬自身主观原因，故刁宏彬对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房屋系门市房，并非用于居住，故不应适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条相关规定。故一审法院适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决继续执行密山市馨源花园小区10号楼19号门市并无不当，应予维持；判决不予支持继续执行密山市馨源花园小区10号楼18号门市，系认定事实错误，不符合法律规定，应予纠正。综上所述，北琴海建筑公司的上诉请求成立，予以支持；绥芬河凯莱公司的上诉请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销密山市人民法院（2019）黑0382民初3100号民事判决第二项；二、维持密山市人民法院（2019）黑0382民初3100号民事判决第一项；三、准许执行密山市馨源花园小区10号楼18号门市。一审案件受理费11800元，由刁宏彬负担；二审案件受理费23600元，由绥芬河市凯莱房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗艳霞审判员  王迎新审判员  侯军华二〇二一年二月五日书记员  刘远庆书记员  张 驰