甘肃省临夏回族自治州中级人民法院民事判决书（2020）甘29民终877号上诉人（原审被告）：杨某1，男，1972年8月1日出生，东乡族，住东乡自治县，系伊星宾馆经营者。上诉人（原审被告）：杨某2，男，1980年10月17日出生，东乡族，现住和政县，系伊星宾馆经营者。委托诉讼代理人：牟某，临夏河州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：临夏市玉龙饭店有限公司。法定代表人：沙某，该公司经理。上诉人杨某1、杨某2因与被上诉人临夏市玉龙饭店有限公司租赁合同纠纷一案，不服临夏市人民法院（2020）甘2901民初140号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。杨某1、杨某2的上诉请求：撤销临夏市人民法院(2020)甘2901民初140号民事判决并发回重审;本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:1.被上诉人并未全面履行交付义务。一审认定“原、被告签订租赁合同后,原告向被告交付了租金物,被告杨某2在交接清单上签字进行了确认,且被告按合同约定交纳了第一年租赁费,足以证明被告认可原告已全面交付租赁物的事实”的事实不清,导致判决错误。在一审庭审中,被上诉人举证了三张照片用来证明其将涉案合同项下的全部房屋交付给被告,但是,该证据没有明确标的物,没有注明具体时间,根本无法证明被上诉人全面向上诉人交付租赁房屋的事实,一审仅以这三张照片认定为交接清单过于片面，且与事实不符;上诉人与被上诉人签订《宾馆租赁合作协议书》后,上诉人依约履行付款义务,然而被上诉人并未依约将贵宾楼和车库交付给上诉人,为此,上诉人与被上诉人于2018年7月，针对贵宾楼交接一事才专门签订了《补充协议》,如果被上诉人已全面交付贵宾楼和车库,那么双方不可能再专门就贵宾楼和车库再次签订补充协议,该补充协议的内容充分印证了被上诉人未交付贵宾楼的事实;一审法院依职权调取的消防安全检查申报表、消防安全合格证各一份。该证据均是被上诉人将迎宾楼交付给上诉人后,上诉人才申请了迎宾楼的消防安全手续,正因如此,由于被上诉人未向上诉人交付贵宾楼,上诉人才至今无法办理贵宾楼的消防安全手续,故该证据恰恰证实了被上诉人未交付贵宾楼,致使上诉人无法办理贵宾楼消防手续的事实;一审庭审中上诉人提交了被上诉人占用库房未交付的库房照片,且上诉人也已当庭自认其长期占用上诉人车库未交付的事实,然而一审判决对被上诉人自认占用库房未交付的事实视而不见,错误认定被上诉人全面交付租赁物,未将被上诉人占用库房的使用费扣除,判决严重错误。据此,被上诉人未全面交付合同项下的贵宾楼及库房事实清楚,证据确凿,应当将上诉人已交付的该部分租金退还给上诉人；2.被上诉人交付的房屋设施不符合合同约定,依法依约负有维修义务。一审认定:“原、被告在合同中没有约定涉案物维修费的承担,故租赁物试用期间产生的维修费应由使用人承担。”该认定事实错误,显失公正。《宾馆租赁合作协议书》第十条第一款约定:甲方(被上诉人)需保证所出租的宾馆客房部具备正常经营条件。做到有基本装饰、有暖气和空调设各、有供电设施、有电梯、有上下水管道和排污、排水渠道……”《中华人民共和国合同法》第二百一十六条:出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中,被上诉人交付给答辩人迎宾楼的房屋设施严重存在缺陷,其中:①在418、419、420、421、422、501、502、503、505、506、520、522、523共13间房屋因常年没有维护、维修,导致I3间客房根本无法经营;②供暖设施存在故障根本无法供暖,答辩人为保障冬天供暖,购买安装了空气能机组、风机盘管及相关辅材,价值709112元;③电梯陈旧致电力板损坏,为此答辩人支出电梯维修费5300元;④排污通道堵塞,答辩人为清理排污通道支出雇佣人工费4500元。由此,被上诉人作为出租方,依据上述合同约定及法律规定,被上诉人有法定的维修义务和约定的保障义务,一审判决应当将上诉人维修所花费产生的上述费用扣除,但一审判决脱离《宾馆租赁合作协议书》的约定条款和法律规定,仅凭其主观臆断就断然认定维修费应由上诉人承担,显然认定错误,判决显失公正。3.被上诉人未经上诉人同意擅自将出租给上诉人的房屋一房二租私自收取租金,构成严重违约且应当支付给上诉人租赁费差额。2019年11月13日,被上诉人在未经过上诉人同意的前提下以临夏市玉龙综合服务有限责任公司的名义与中铁第一勘察设计院集团有限公司签订了租赁合同,将上诉人已承租的客房、会议室不论大小,全部以每天100元的价格廉价出租给中铁第一勘察设计院集团有限公司使用三个月(2019年11月、12月,2020年1月),合计金额122610元。事实上,按宾馆行业标准,客房288元/天(被上诉人转租1210间×288元/天=348480元),厨房500元/天(500元/天×63天=31500元),会议室2000元/天(2000元/天×63天=126000元),合计505980元,扣除被上诉人廉价已收取的122610元,直接导致上诉人损失383370元。一审中,被上诉人当庭自认其擅自将已出租给上诉人的房屋出租给案外人以及被上诉人已经私自收取了案外人房屋租金的事实。一审判决认定合同履行期限三个月,期间上诉人未提出异议应认定上诉人默认被上诉人租赁行为,该认定纯属一审法院武断认定,根据被上诉人一房二租的时间即2019年11月28日直至租期结束,刚好是疫情期间,此期间被上诉人已于2020年1月13日向一审法院起诉，并对被上诉人一房二租的违约行为向法庭主张被上诉人应当支付租赁费差额,上诉人根本不存在默认的行为。据此,一审判决严重偏离审判的中立立场,严重脱离客观事实,判决严重错误；4.被上诉人存在严重欺诈行为,恳请二审法院对被上诉人公然欺诈上诉人且隐瞒法庭的行为予以惩戒。一审庭审中,关于涉案房屋消防手续一事,上诉人已当庭向法院申请查明被上诉人向法庭递交的消防手续的真实性,但一审并未查明。上诉人认为,本案虽系租赁合同纠纷,但涉案标的物系用于宾馆经营,消防手续是至关重要的必备要求,故上诉人再次恳请二审法院查明上诉人当庭向法庭递交的涉案房屋消防手续的真实性,以便本案的事实查明和公正裁决。综上,一审判决查明事实不清,认定事实错误,判决显失公正,恳请二审法院查明事实,依法支持上诉人的上诉请求,维护上诉人的合法权益不受侵害。被上诉人临夏市玉龙饭店有限公司以服判答辩，并请求解除合同，支付拖欠的房租。原告临夏市玉龙饭店有限公司向一审法院提出的诉讼请求：1.依法判令二被告承担连带责任，共同支付原告宾馆租赁费1257300元；2.以拖欠的2019年宾馆租赁费845700元为基数,二被告按照协议约定支付原告至债务清偿之日的违约金233180元(计算至2020年1月11日)。事实和理由：2017年9月15日，原告与二被告协商一致，签订《宾馆租赁合作协议书》，协议约定原告将位于临夏市南龙广场西侧的玉龙宾馆客房部整体出租给二被告经营，租赁期限10年，自2018年1月1日起至2027年12月31日止，租金为每年100万元，从第二年起，以后每半年开始前支付租金50万元，被告如迟延支付租金，自第11天起，每迟延1天，以拖欠租金金额为基数，按每日1‰向原告承担违约责任，支付滞纳金。协议签订后，原告按约定向被告交付了宾馆。截至起诉时，被告支付了2019年上半年租金154300元，拖欠2019年租金845700元，2020年支付租金88400元，拖欠2020年上半年租金411600元，合计拖欠1257300元。以拖欠的2019年租金845700元为基数，暂计至2020年1月11日的违约金为233180元。原告认为，被告未按期支付租赁费的行为，侵犯了原告的合法权益，构成严重违约，现起诉请求人民法院依法予以支持原告诉讼请求。被告杨某1、杨某2一审辩称，1.原告并未依约履行完毕合同项下的全部义务，无权要求被告全额支付年租金100万元。按照双方签订的租赁协议及补充协议规定，涉案租赁物为：迎宾楼1-6层大厅和客房104间、贵宾楼除歌舞厅、二楼火锅店外的其余房屋1-5层（包括客房56间）、院子、车库等。协议签订后，被告依约按时、足额交付了约定的押金及租金，但原告至今未将贵宾楼除歌舞厅、二楼火锅店外的其余房屋交付被告，致使被告无法装修并对外经营，迎宾楼6楼2间客房由原告占用长达483天（168元/间×2间×483天=162288元）、4楼会议室占用长达213天（1000元/间×213天=213000元）、2间库房占用长达27个月（8000元/月×2间×27月=432000元）。原告向被告交付的房屋设施不符合合同约定，迎宾楼房屋设施存在严重缺陷，418、419等共13间房屋因常年没有维修、维护，导致无法经营，供暖设施存在故障无法供暖，为保障冬季供暖，被告购买安装了空气能机组、风机盘等相关设备及辅材，价值709112元。电梯陈旧致电力板损坏，支出维修费5300元，排污通道堵塞支出维修费4500元。原告未依约履行客房配置物品的移交，且交付的卖品已过保质期，导致被告直接经济损失230740元。综上，被告按照合同约定向原告全部交付了2018年的房屋租金100万元及押金30万元，然而原告并未完全交付房屋，且交付的房屋设施陈旧并存在严重缺陷，根本不符合租赁物约定的用途。尽管如此，被告克服种种困难，以高额贷款将承租房屋的设施更换、维修，已投入了上千万元的资金来运营承租的宾馆。原告显然构成违约责任，应当承担因未履行合同义务而对被告造成的经济损失。2.原告违反合同约定，擅自将被告承租的房屋廉价、大量转租给第三人，给被告带来了经营困扰，造成了直接经济损失。2019年11月13日，原告在未经被告同意的前提下，擅自以临夏市玉龙综合服务有限责任公司的名义，将被告已承租的客房、会议室不论大小，全部以每天100元的低廉价格出租给中铁第一勘察设计院集团有限公司使用3个月（2019年11月、12月、2020年1月），合计收取租金122610元。按照宾馆确定的房价标准，应收租金505980元，扣除原告已收的租金122610元，直接导致被告经济损失383370元。3.原告违反合同约定，未向被告交付合同项下的贵宾楼及库房，应当将被告已交付的该部分租金退还。按照《宾馆租赁合作协议》及《补充协议》约定，被告交付的房费1000000元包括：迎宾楼、贵宾楼、院落及库房，因原告至今未将贵宾楼、库房交付被告，按照合同房屋间数计算，贵宾楼及库房租金为400000元（库房50000元、贵宾楼100万÷160间×56=350000元），因此，被告应承担的实际年租金为60万元。按此计算，2018年至2020年6月，被告应向原告交付租金合计180万元，被告已向原告交付租金156800元，扣除原告向第三人收取的租金88400元及向第三人少收的租金34200元，被告实际拖欠原告租金220600元（2020年6月30日）。4.2020年因新冠肺炎疫情蔓延，被告经营的宾馆营业额受到极大影响，原告要求全额支付租金显失公平。众所周知，2020年新冠肺炎疫情来势迅猛，全国人民齐心协力响应习**总书记号召，为打赢疫情阻击战自觉在家隔离，被告也不例外，关闭宾馆暂停营业，致使宾馆营业收入受到了重创，但原告仍然全额收取2020年租金，对被告来说显失公平。一审根据当事人陈述和审查确认的证据，认定如下事实：2017年9月15日，原告临夏市玉龙饭店有限公司与被告杨某1、杨某2签订了《宾馆租赁合作协议书》，协议约定原告将位于临夏市南龙广场西侧的玉龙宾馆客房部整体租赁给二被告经营，租赁期限10年，自2018年1月1日起至2027年12月31日止，租赁费为每年1000000元，每半年支付500000元，第一笔交付时间为2017年9月14日，第二笔交付时间为2018年6月30日，以后每半年开始前交付。协议对双方权利义务、违约责任均进行了约定，并约定双方在确认各项设施、设备正常、客房配置物品完好后，应当场在移交清单上签字确认。协议签订后，原、被告对涉案租赁物进行了交接，被告杨某1签字进行了确认，被告亦按约定交纳了押金300000元，2018年租赁费1000000元。2018年7月23日，原告法定代表人沙某与被告杨某2签订了《宾馆租赁合作协议书补充协议》，补充协议增加了三个车库使用权归被告所有。2019年2月28日，被告支付租赁费15800元、3月15日支付租赁费33000元、4月15日支付租赁费58000元、5月19日支付租赁费50000元，合计156800元。2019年11月13日，原告与案外人中铁第一勘察设计院集团有限公司签订《房间租赁协议》，约定将涉案租赁物部分房间以每间100元价格予以出租，时间为2019年11月13日起至2020年1月22日止，经核算租赁费为122610元。另查明，2017年12月30日，被告杨某2为法定代表人的临夏市伊星商贸有限责任公司与甘肃诚信送变电工程有限责任公司签订了《房屋租赁合同》一份，约定将涉案租赁物贵宾楼部分房间予以出租，租赁期限为2017年12月30日起至2018年12月1日止。一审审理认为，原告临夏市玉龙饭店有限公司与被告杨某1、杨某2签订的《宾馆租赁合作协议书》，是双方真实意思的表示，不违犯法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应依约履行。本案中，原告向被告交付租赁物，被告也全额交付了2018年租赁费及2019年部分租赁费，后被告以原告未交付租赁物中的贵宾楼和两间车库等部分租赁物为由，拒绝交纳剩余租赁费，该行为违反合同约定，故原告要求被告支付拖欠租赁费的诉讼请求成立，合理部分，本院予以支持。被告应向原告支付2019年租赁费843200元（1000000-156800），2020年1-6月租赁费为500000元，扣除案外人中铁第一勘察设计院集团有限公司支付的租赁费122610元，被告应向原告支付2020年上半年的租赁费377390元。原告要求被告按照合同约定承担违约金233180元的诉讼请求，因原告在租赁期间再次将租赁物转租，属违约行为，故被告不再承担违约金。被告认为，原告未全面履行合同义务，未向被告交付贵宾楼、车库、库房等涉案租赁物，无权要求被告全额支付租赁费的主张，因被告杨某2作为合同签订人之一及伊星饭店合伙人，在双方移交清单上进行了签字确认，且被告已按合同约定分两次付清了2018年租赁费，足以证明原告已交付了租赁物，故被告的辩解意见本院不予采信。被告认为，原告违反合同约定，擅自将涉案租赁物廉价、大量转租给第三人，给被告带来了经营困扰和经济损失的主张，因涉案租赁物经营者为被告，被告应在原告与案外人达成租赁协议时及时提出异议，在案外人租赁期间，被告未提出任何异议，应确认为被告默认该行为，故被告要求原告承担租赁费差额的辩解本院不予采信。被告认为，原告交付的租赁物不符合约定，致使被告投入大量资金进行维修，维修费用应由原告承担的主张，因双方在合同中对维修费没有进行约定，故本院不予采信。被告认为，2020年新冠肺炎病毒蔓延，被告宾馆营业收入收到极大影响，原告要求被告全额交纳租赁费显失公平的主张，本院适用情势变更原则予以釆信，2020年1-6月份租赁费减免150000元，则被告应向原告交纳2020年上半年租赁费227390元（500000-150000-122610=227390元）。综上所述，原告临夏市玉龙饭店有限公司要求被告杨某1、杨某2支付拖欠租赁费的诉讼请求成立，合理部分本院予以支持。原告要求被告按照合同约定承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条一款、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告杨某1、杨某2拖欠原告临夏市玉龙饭店有限公司2019年租赁费843200元，2020年1-6月租赁费227390元，合计1070590元，于本判决书生效后十日内一次性付清；二、驳回原告临夏市玉龙饭店有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13435元，由被告杨某1、杨某2承担。宣判后，被告杨某1、杨二力不服，提出上诉。本院二审期间，当事人没有提供新证据，二审经过阅卷、询问当事人，审理查明的案件事实、证据，与一审认定的相一致，对原审认定的案件事实、证据，本院予以确认。本院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13435元，由上诉人杨某1、杨二力承担。本判决为终审判决。审判长 赵发源审判员 蔡 瑛审判员 马超芳二〇二一年二月二日书记员 马忠贤