江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终3719号上诉人（原审原告）：南通苏宁小店销售有限公司，住所地江苏省南通市崇川区南大街****。法定代表人：陆海华，该公司总经理。委托诉讼代理人：童旭，江苏洲际英杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉，江苏洲际英杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：景月梅，女，1991年5月19日出生，××族户籍地江苏省姜堰市,现住江苏省南通市崇川区。被上诉人（原审被告）：胡海洋，男，1991年10月31日生，××族，户籍地江苏省南通市通州区，现住江苏省南通市崇川区。上诉人南通苏宁小店销售有限公司（以下简称苏宁小店）因与被上诉人景月梅、胡海洋房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2020）苏0611民初1389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏宁小店上诉请求：一、撤销一审判决，改判被上诉人一次性返还上诉人房租39858.23元及逾期利息(按年利率6%从2019年8月8日计算至实际给付之日)。二、由被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：2018年12月23日，上诉人与被上诉人签订租赁合同，合同约定被上诉人将位于原南通市港闸区（现为崇川区）××街××幢××单元××室房屋出租给上诉人，同时约定了租赁期间的费用，支付方式等，还约定租赁合同的租赁期限、各项费用起算日等起始时间均以双方签署的交付确认书中确认的交付时间为准。未有交付确认或交付确认书中上诉人授权代表未签字或者签署保留意见的，均视为甲方未交付租赁物。2019年1月22日，上诉人将第一年的租金97086.6元转至被上诉人的指定账户上。《租赁合同》约定被上诉人应于2019年5月1日将符合合同约定的租赁物交付给上述人，但是在2019年4月底上诉人发现租赁房屋电量和消防都不符合交付条件。2019年7月7日，上诉人就不同意接收租赁物向被上诉人发函。2019年7月29日，上诉人就解除租赁合同的解除向被上诉人发函。一审法院认定被上诉人于2019年4月30日向上诉人交付了租赁房屋，认定事实错误。上诉人并没有收到被上诉人的钥匙，并且《租赁合同》约定：租赁合同的租赁期限、各项费用起算日等起始时间均以双方签署的交付确认书中确认的交付时间为准。未有交付确认或交付确认书中上诉人授权代表未签字或者签署保留意见的，均视为甲方未交付租赁物。上述约定系上诉人与被上诉人的真实意思表示，也未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。上诉人因租赁房屋消防和电量存在问题从未向被上诉人提供过交付确认书，所以一审法院认定被上诉人于2019年4月30日向上诉人交付了租赁房屋错误。被上诉人并未交付房屋，上诉人认为被上诉人延迟交付超过15日，并于2019年7月29日向被上诉人发通知解除合同符合事实和合同约定，而非一审法院认定的上诉人是以《租赁合同》第十四条的约定，上诉人提前30天书面通知解除合同。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。胡海洋、景月梅辩称，一审法院认定事实正确，上诉人称一审法院认定事实不清，适用法律错误没有任何事实依据。一、上诉人称2019年4月底发现租赁物房屋电量不符合要求，但上诉人在交付期间并未对增容电量有异议。且根据合同约定在电量达不到使用需求的情况下上诉人可自行负责增容施工改造，我方提供协助并承担改造费用。二、上诉人在交付过程中提出消防不符合要求缺少两个水龙带我方立即当面对其进行补增。2019年7月7日上诉人发函提出房屋不符合约定标准，2019年5月至7月时间跨度两月有余，期间上诉人方工作人员并未对交付标准不符合要求提出异议。相反，2019年5月至2019年6月期间上诉人工作人员在聊天记录中多次提出人流量不足要求延长免租期。在我方并未同意的情况下才提出交付标准不符合约定，可想上诉人是出于何种目的才提出交付标准不符合要求。三、上诉人称未收到我方房屋钥匙与事实不符，实际我方已于2019年4月将钥匙交于上诉人工作人员。综上所述，原审人民法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审人民法院依法驳回上诉人上诉，维持原判。苏宁小店向一审法院起诉请求：1.确认其与景月梅、胡海洋双方租赁合同已于2019年7月31日解除；2.景月梅、胡海洋立即一次性返还其房租39858.23元及逾期利息(按年利率6%从2019年8月8日起计算至实际给付之日)；3.本案诉讼费用由景月梅、胡海洋承担。一审法院认定事实：景月梅、胡海洋（出租方、甲方）与苏宁小店（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方向乙方出租位于××街××幢××单元××室的房产，甲方应确保租赁物符合国家和当地现行的消防法规的要求，为乙方提供不少于50KW的用电量，若电量无法满足乙方使用需求则由乙方自行负责增容施工改造，甲方应确保乙方租赁物具备增容条件并协助乙方申办增容手续，提供所需的全部手续材料，增容费用由甲方承担；租赁期限自2019年5月1日至2024年6月30日，甲方应于2019年5月1日前将符合约定的租赁物交付乙方，迟延交付超过15日的乙方可解除合同；合同的租赁期限、各项费用起算日等起始时间均以双方签署的交付确认书中确认的交付时间为准，未有交付确认书或交付确认书中乙方授权代表未签字或签署保留意见的，均视为甲方未交付租赁物；首个租赁年度为2019年5月1日至2020年6月30日共14个月，第一个租赁年度租金为97086.6元（含税），乙方应于合同签订后七个工作日内向甲方支付定金97086.6元，待乙方开业后自动转为本合同的首期租赁费用；甲方在收取租赁费用前提前5个工作日向甲方提供相应金额、符合税法规定的租赁费用增值税普通发票；乙方可以提前解除合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，乙方支付甲方当租赁年度一个月的租赁费用作为对甲方的补偿，该补偿金甲方需提供相应金额的租赁费用增值税普通发票。《租赁合同》签订后，苏宁小店于2019年1月22日支付了97086.6元。景月梅、胡海洋开具了购买方为苏宁小店的江苏省增值税普通发票，发票内容为房租，金额为97086.6元，景月梅、胡海洋支付税费3398.03元。2019年7月7日，苏宁小店向景月梅、胡海洋发函表示，2019年4月30日交接租赁物时发现合同约定提供50KW电量目前仅有20KW以及缺少2个消防带，鉴于未达到合同约定的租赁标准，故不同意按此状态接收租赁物，要求于2019年7月12日前交付符合合同约定的租赁物。2019年7月11日，景月梅、胡海洋回函称双方于2019年4月30日进行现场交付并签订交房确认书，苏宁小店提出消防验收不合格，现场已立即对缺失水龙带进行补增，并出具消防支队验收合格证，期间并未对电量提出任何异议，交付时间仍按合同约定进行。2019年7月29日，苏宁小店再次向景月梅、胡海洋发函，表示因租赁物未达到合同约定标准且至今未整改，故根据合同约定的“迟延交付超过15日可解除合同”，决定自2019年8月1日起解除双方的租赁合同。2019年8月2日，景月梅、胡海洋回函称，2019年4月20日已将房屋钥匙交付苏宁小店员工，房屋符合交付标准，苏宁小店工作人员于2019年5月1日表示不租了，后又表示继续租，要求增加免租期，因双方未能达成一致故产生争议，如果苏宁小店不愿继续租赁应根据约定合同于2019年8月31日解除，并支付1个月房租作为补偿。2019年8月5日，苏宁小店再次发函要求景月梅、胡海洋返还租赁费97086.6元。2020年4月1日，景月梅向苏宁小店返还租金57228.37元。关于2019年4月30日景月梅、胡海洋是否已向苏宁小店交付房屋的事实，双方存在争议，法院作如下认定：首先，关于交付钥匙。《租赁合同》签订后，苏宁小店工作人员在与景月梅微信沟通过程中多次要求交付钥匙，后于2019年4月20日确认会面地点，应认定景月梅已于2019年4月20日将租赁房屋钥匙交付苏宁小店。苏宁小店虽然对景月梅提供的微信聊天记录不予认可，但纵观整个微信聊天内容，均是围绕双方租赁事项进行的，能够证明相应事实，苏宁小店亦未能提供相反证据予以推翻，故法院予以采信。其次，关于苏宁小店主张因租赁房屋电量未达标准以及缺少2个消防带，未达到合同约定的租赁标准，故没有同意接收房屋的意见，法院不予支持。理由在于：1.根据《租赁合同》约定，电量达不到使用需求的由承租方自行负责增容施工改造，出租方提供协助并承担改造费用，故电量增容改造的义务应由苏宁小店承担；2.景月梅、胡海洋在回函中明确表示消防带已进行补增、现场未提出要对电量进行增容，根据民事诉讼举证规则，苏宁小店主张租赁房屋未达到约定标准的，应当提供证据予以证实，而苏宁小店未能就此提供相应证据；3.双方于2019年4月30日对租赁房屋进行现场检查，苏宁小店于2019年7月7日方才发函提出房屋不符合约定标准，时间跨度两月有余，怠于履行告知义务，相反，期间苏宁小店工作人员在微信聊天中多次提出因人气不足原因要求解除合同或者延长免租期。综上，景月梅、胡海洋在《租赁合同》约定的房屋交付日期前向苏宁小店交付房屋钥匙并共同进行了检查，苏宁小店实际控制房屋两个多月，期间均未主张房屋不符合约定标准，而是在提出人气不足要求解除合同或者延长免租期未能得到景月梅、胡海洋同意的情况下才提出交付标准不符合约定，对于该主张法院碍难采信。法院认定景月梅、胡海洋于2019年4月30日向苏宁小店交付了租赁房屋。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行义务。本案的争议焦点为：1.景月梅、胡海洋与苏宁小店签订的《租赁合同》于何时解除；2.景月梅、胡海洋是否应当向苏宁小店退还租金，退还的金额是多少。关于争议焦点1，苏宁小店接收租赁房屋后又于2019年7月29日发出通知以“迟延交付超过15日”为由主张于2019年8月1日解除合同，法院不予支持，理由如前所述。《租赁合同》约定，苏宁小店可以提前30日书面通知景月梅、胡海洋解除合同，以解除合同书面通知送达之日起满30日之次日作为合同解除的日期。苏宁小店发出解除合同通知后，景月梅、胡海洋同意按照该约定于2019年8月31日解除合同，法院照准，故《租赁合同》应于2019年8月31日解除。关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《租赁合同》于2019年8月31日解除，此后约定的租赁事项不再履行，故苏宁小店要求景月梅、胡海洋返还多支付的租金于法有据，法院依法予以支持。合同虽然约定苏宁小店支付的97086.6元为定金，待开业后自动转为首期租金，现苏宁小店并未开业，但合同已实际履行，该定金应作为租金处理。经计算，第一个租赁年度租期实际为14个月，2019年9月1日至2020年6月30日期间的租金为69347.57元（97086.6÷14×10），景月梅、胡海洋应返还给苏宁小店。关于景月梅、胡海洋主张苏宁小店应当支付一个月租金作为补偿金的意见，符合《租赁合同》约定，法院依法予以支持，景月梅、胡海洋返还的费用应扣减该补偿金6934.76元（97086.6÷14×1）。关于税费3398.03元，合同约定租金97086.6元系含税价格，出租方应在收取租金及补偿金前提供增值税普通发票，故景月梅、胡海洋开具发票产生的税费本应自行承担，但因为苏宁小店解除合同，导致景月梅、胡海洋预期的2019年9月1日至2020年6月30日期间的租金收入无法实现，产生了税费损失，扣除补偿金发票税费，对于剩余的税费损失2184.45元（3398.03÷14×9）应由苏宁小店承担，景月梅、胡海洋同时应将发票交付苏宁小店。关于电量增容费用3000元，合同约定由出租方承担，景月梅、胡海洋要求扣减，法院不予支持。现景月梅、胡海洋已向苏宁小店返还57228.37，还应返还2999.99元（69347.57-6934.76-2184.45-57228.37）。关于苏宁小店要求支付逾期利息的主张，双方没有约定，且景月梅、胡海洋并未怠于返还租金，而是双方对返还金额存在争议，故法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、景月梅、胡海洋与苏宁小店签订的《租赁合同》于2019年8月31日解除；二、景月梅、胡海洋于判决生效之日起十日内一次性返还苏宁小店租金2999.99元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费844元，减半收取计422元，由苏宁小店负担392元，景月梅、胡海洋负担30元。二审中双方当事人均未提供新证据。本院经审理查明，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，故本院依法予以确认。本院认为，关于苏宁小店上诉主张一审判决认定被上诉人于2019年4月30日向其交付房屋错误能否成立问题。双方在案涉租赁合同中有“合同的租赁期限、各项费用起算日等起始时间均以双方签署的交付确认书中确认的交付时间为准，未有交付确认书或交付确认书中乙方授权代表未签字或签署保留意见的，均视为甲方未交付租赁物”的约定，此处的“视为甲方未交付租赁物”中的“视为”，从法律角度而言，属于一种法律拟制，而且这种法律拟制对于苏宁小宁显然有利。但是，根据法理（事实上法律亦有规定，例如，已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实、已为有效公证文书所证明的事实，均属于“拟制”的法律事实，对此当事人可以提供具有较强证明力的相反证据加以推翻），对于法律拟制的一切法律事实，皆可以通过当事人举证加以推翻。本案中，针对该法律拟制的事实，即只要“未有交付确认书或交付确认书中乙方授权代表未签字或签署保留意见的”，就视为被上诉人未交付案涉房屋的事实，被上诉人提供了景月梅与苏宁小店工作人员的多次微信聊天记录，从该聊天记录内容来看，可以认定景月梅已于2019年4月20日将案涉房屋钥匙交付给苏宁小店工作人员的待证事实存在具有高度可能性。故被上诉人提供的证据能够推翻上述合同中“拟制”的所谓“房屋未交付”的法律事实。在此情况下，一审判决结合被上诉人提供的监控视频，以证明双方于2019年4月30日对租赁房屋进行现场检查的事实，认为被上诉人于当日交付了案涉房屋的理由，并无不当。苏宁小店的该上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，苏宁小店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费844元，由上诉人南通苏宁小店销售有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭松平审判员  王建勋审判员  吴 风二〇二一年二月一日书记员  周玮丹