河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终846号上诉人（原审被告）：李丰，男，1975年11月23日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。被上诉人（原审原告）：河南中海房地产开发有限公司，住所地：河南省焦作市山阳区塔南路摩登商业街**楼。法定代表人：范宝堂，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙旭，河南善博律师事务所律师。上诉人李丰因与被上诉人河南中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院（2020）豫0811民初5085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人李丰、被上诉人中海公司的委托诉讼代理人孙旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李丰上诉请求：撤销原审判决，改判一年租金51,620元，李丰三年内支付。事实和理由：双方签订合同一年后，因为生意不好，他就提出要求减免租金，中海公司部门经理许广杰让给公司刘总联系，他就给中海公司的刘总打电话、发短信形式说明情况，表达减免租金的愿望并表明行与不行给回个话，不行就不再干了。发过短信以后中海公司两年内便无人再找来要房租或者提出交纳房租一事。他有理由认为对方刘总默认了他免去两年房租的请求，从而他继续经营，就在生产刚走向正常时，中海公司给他送来拖欠房租证明、房产转让书，后来他收到法院传票。期间他又向对方刘总发送短信进行沟通。他没有恶意拖欠中海公司房租的念头。中海公司许广杰让他和公司刘总联系、刘总收到短信请求后两年未派人来说明情况属于诱导行为，构成商业欺诈。中海公司也存在过错，租金他应负担一年，愿意分三年付清。中海公司辩称，中海公司并未明确表示可以减免李丰的租金，许广杰、刘总均没有公司的授权，无权代表中海公司对外放弃债权；原审中李丰并未指出新冠疫情、防控措对其经营或者租赁合同履行造成影响，其上诉请求缺乏证据证明，应予驳回。中海公司向一审法院起诉请求：要求李丰⒈搬离位于焦作市商业街左岸项目第7号楼西第1号商铺第一层面积111.01平方米的房屋，并将房屋恢复原状交还；⒉支付租赁合同期内拖欠的租金、物业费、管理费合计103,240.8元；⒊按3,885.4元/月标准支付从2020年10月20日起至将房屋恢复原状并交付之日止的占用房屋费用，暂计算至2020年10月19日计103,240.8元；⒋承担诉讼费。一审法院认定事实：2017年，中海公司作为出租方，与经营普选车行的李丰签订摩登市商业街店铺租赁合同，约定李丰租赁摩登市商业街左岸位于第7号楼第西1号商铺第一层面积111.01平方米的场地，用途为便民服务，租赁期三年，计租日从2017年10月20日起至2020年10月19日止；第一年租金每月1,665.2元，第二、三年每月租金均为1,998.2元；租赁期满李丰须返还租赁场所，并负责撤除其在租赁场所内自行安装的设备、设施及商品后，将其交还。李丰作为承租方，与摩登（河南）商业服务管理有限公司焦作分公司签订经营管理合同，约定前述商铺经营期为三年，计租日从2017年10月20日起至2020年10月19日止；第一年租金每月1,110.2元，第二、三年租金每月均为1,332.2元；合同并就经营管理相关事宜进行了约定。李丰作为乙方，与甲方河南摩登物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议，约定就前述商铺的前期物业管理服务达成如下协议：甲方向乙方收取物业管理费用，提供协议约定的物业管理服务，物业管理服务费每月555元，收取时间起点2017年12月20日；合同并就物业管理服务相关事宜进行了约定。此后李丰按合同约定支付租金、经营管理费及物业管理服务费，自2018年7月20日起未按约定支付上述三项款项。2020年8月，摩登（河南）商业服务管理有限公司焦作分公司、河南摩登物业管理有限公司共同作出合同债权转让说明，将被告所欠经营管理费及物业管理服务费的债权转让与原告，并将该债权转让事宜向李丰进行了通知。后中海公司提起本案诉讼。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。债权人转让权利的，应当通知债务人。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行等违约责任。李丰自2018年7月20日起欠付原告租金，同时欠付摩登（河南）商业服务管理有限公司焦作分公司经营管理费和河南摩登物业管理有限公司物业管理服务费，摩登（河南）商业服务管理有限公司焦作分公司、河南摩登物业管理有限公司已将其对李丰的债权转让给原告，且该债权转让已通知了李丰，债权转让合同依法成立并有效。故中海公司起诉要求李丰搬离案涉房屋，将房屋恢复原状交付该公司，并要求李丰支付自2018年7月20日起至2020年10月19日的租金、经营管理费及物业管理服务费共计103,240.8元以及自2020年10月20日起的租金、经营管理费及物业管理服务费，理由正当，应予支持。李丰辩解称其两次向中海公司刘总发送短信，已免去两年的租金，但未提供证据，对该辩解不予采信。一审法院判决：一、被告李丰应于判决生效之日起十日内搬离摩登市商业街左岸位于第7号楼第西1号商铺第一层面积111.01平方米的场地，并撤除其在租赁场所内自行安装的设备、设施及商品等；二、被告李丰应于判决生效之日起十日内向原告河南中海房地产开发有限公司支付租金、经营管理费和物业管理服务费共计103,240.8元；三、被告李丰应于判决生效之日起十日内向原告河南中海房地产开发有限公司支付房屋占有使用费（自2020年10月20日起，按每月3,885.4元的标准计算支付）。案件受理费减半收取为1,182元，由被告李丰负担。本院二审期间，李丰围绕上诉请求提交了短信记录打印材料证据，本院组织双方进行了示证、质证。李丰提交的短信截屏内容显示为：一、许广杰让发短信人向收短信人汇报，“希望高抬贵手，能否免本人两年房租，减免一点也可以。行与不行，请让贵公司有关人员给本人回话，如若不行，本人就不再干了。请抓紧时间给本人回话”，二、收到公司信函才知道租期已到，“考虑再三后决定和您与贵公司再续合同，重续租约，但如租金过高实在也无利可图，还希望刘总能高抬贵手，降一点房租，能保持在每平米/30元以下最好”。李丰根据上述证据以证明自己向中海公司刘总申请过减免租金的事实。中海公司质证认为，该证据缺乏原始载体，对其真实性有异议，体现的也只是李丰的单方意愿，“刘总”并没有回复，也没有明确表示对方的减租意见，李丰的证明目的不能成立。本院对上述证据认证如下：李丰提交的系复制电子数据证据，缺乏原始载体予以比对、核实，从而对其真实性不能认定，因此不能采信。本院经审理查明的案件事实与原审认定的事实相同。本院认为，根据法律规定，当事人自愿签订的合同自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人的权利义务应当依据合同约定予以确定；当事人协商一致的才可以变更合同，未经协商一致，不得单方随意变更合同。本案中海公司等与李丰就房屋租赁达成了书面协议，明确约定了租赁期和租赁费用标准，中海公司作为合同当事人以及债权受让人，向李丰提起诉讼索要租金，符合双方的合同约定和法律的规定，原审判决李丰支付按照合同约定标准计算的欠付租赁费用并无不当，李丰要求仅支付租金51620元并且三年内支付没有合同、事实和法律依据。双方合同约定的租赁期间为2017年10月20日至2020年10月19日，租赁期限届满，双方的权利义务即告终止，李丰无权再继续使用房屋，应当交还房屋，同时，因为李丰在合同期满、中海公司主张解除合同以后仍然占有使用房屋，所以应当参照双方合同约定的租赁等费用标准向中海公司支付租赁等费用，直到房屋交还之日为止。原审判决李丰搬离房屋，撤除设备、设施及商品，继续支付房屋占有使用费并无错误。李丰称他和中海公司部门经理许广杰、中海公司“刘总”当面、短信联系，提出了减免租金的要求，还表示如果不减免租金将不再继续租赁房屋。对此，一方面，显然根据李丰的陈述，减免租金只是他单方提出的请求，中海公司并未针对是否减免租金、减免租金数额多少予以答复，没有证据能够证明双方对于是否减免租金、具体减免租金数额多少达成了一致的意见。另一方面，当事人的义务应当根据法律规定或者由双方协商予以确定，李丰认为中海公司没有回复他的短信就是该公司认可他提出的减免租金要求、中海公司长时间内没有向他索要租赁费就是该公司已经放弃租赁费的意见和主张缺乏法律依据，实际上是强加了中海公司必须回复他短信、必须主动向他提出交纳租赁费要求的义务。如果李丰的意见能够成立，那么就意味着合同一方当事人可以在签订书面合同以后随时、随意地通过单方行为对书面合同内容进行变更，这显然既不合法也不合情，不合乎逻辑。李丰认为中海公司构成商业欺诈不能成立。对于李丰的意见不能支持。综上所述，李丰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2364元，由李丰负担。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员毕蕾审判员余同云二〇二一年二月二十五日书记员 刘           颖