江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10779号上诉人（原审被告）：南京瑞莲美居酒店管理有限公司，住所地南京市雨花台区民智路****。法定代表人：陈欣瑜,该公司董事长。委托诉讼代理人：陈宇旗，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：端传洪，男，1982年2月4日生，汉族，住南京市玄武区。原审被告：南京晶茂酒店管理有限公司，住所，住所地南京市江宁区秣陵街道龙眠大道**东方龙湖湾南湖苑****高新园）。法定代表人：陈欣瑜，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈宇旗，女，该公司员工。上诉人南京瑞莲美居酒店管理有限公司（以下简称瑞莲美居公司）因与被上诉人端传洪、原审被告南京晶茂酒店管理有限公司（以下简称晶茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市雨花台区人民法院（2020）苏0114民初2985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。瑞莲美居公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实不清。1.根据双方的房屋租赁合同，并无家私电器的交接清单。10311.04元是交易清单并非交接清单。订货单不是签收单，只能证明被上诉人可能有订购，但是不能证明是上诉人签收。2.证人证言不仅不足以采信，且与上诉人有利益冲突，有利害关系。根据证据规则，应为无效的证人证言。根据承接的另一套房的租赁合同即民智路13号《房屋租赁合同》,出租方曹亦楠曾经在岔路口派出所调解时指证原法人代表李国强和潘丽娜弄虚作假，伪造合同签名，原《房屋租赁合同》并非业主曹亦楠本人签名，并在调解书上承诺愿意配合瑞莲美居公司追究原法定代表人的法律责任。再根据（2020）苏0114民特441号案件，本案证人证言中的潘丽娜为该案件的被告之一，李国强则为第三人，因此上诉人与二位前法定代表人表本身就有诉讼案件，多次为租赁合同产生纠纷与当事人有利益冲突，有利害关系，证人证言不足采信。3.涉案房屋内除开发商留下的精装修的相关配置，其余均为上诉人善意取得，与被上诉人无关。根据交接清单，涉案房屋内的家私电器等也一并交接。结账单及酒店公寓转让协议书，瑞莲美居公司及其相关物品，共计转让费人民币18万元。上述款项双方已经结清，潘丽娜签名签收确认。二、一审违反法定程序。一审上诉人申请证人罗某出庭作证，而一审法院未同意上诉人的该申请，罗某代表公司当着岔路口派出所民警的面交接给端传洪，其对交接情况充分了解。三、一审适用法律错误。综上，请求支持上诉人的上诉请求。端传洪未答辩。晶茂公司陈述称，同意上诉人的上诉意见。端传洪向一审法院提出诉讼请求：1.判令瑞莲美居公司立即支付所欠2020年4月1日至8月31日合计五个月房租及一个月违约金，合计27000元（4500*6）；2、判令瑞莲美居公司立即支付所欠滞纳金27000*4%=1080元；3、判令瑞莲美居公司支付搬走家具家电的费用15000元，以及因搬空房屋给端传洪造成的损失6750元；4、本案的诉讼费用由瑞莲美居公司、晶茂公司承担。一审法院认定事实：2018年4月14日，端传洪与瑞莲美居公司签订了房屋租赁合同，瑞莲美居公司当时的法定代表人李国强在合同上签字。合同约定端传洪将位于南京市的房屋出租给瑞莲美居公司，房屋租赁期自2018年5月5日至2021年5月3日，租金为每月4500元，支付方式为季付，房屋押金为4500元（待合同期满或因特殊情况导致的合同结束，乙方退租后返还）。端传洪为Ａ2008房屋配置了若干家私电器，根据端传洪提供的交易清单，当时购置上述家私电器的花费为10311.04元，端传洪在交付房屋时一并交付了上述家私电器。2018年4月14日至2019年8月1日，瑞莲美居公司变更股权及法定代表人，法定代表人由李国强变更为潘丽娜。2019年8月1日，潘丽娜将瑞莲美居公司转让给陈宇宁，公司法定代表人变更为陈宇宁。根据交接清单，截止2020年7月30日，潘丽娜已将Ａ2008室房屋及房屋内所有家私电器交接给陈宇宁，交接清单上有潘丽娜、陈宇旗、陈宇宁三人的签字。2019年7月31日，潘丽娜与陈宇宁签订《酒店公寓转让协议书》，《酒店公寓转让协议书》第五条约定，酒店公寓现有物品（房东原有物品及合同约定物品除外）全部归受让方所有。另潘丽娜承认房屋交接时Ａ2008室房间内的家私电器是端传洪提供的，归端传洪所有。后瑞莲美居公司的法定代表人由陈宇宁变更为陈欣瑜。在此期间，租赁合同一直正常履行。2020年1月1日，晶茂公司向端传洪支付2020年1月至2020年3月的租金，共计13500元。晶茂公司员工陈宇旗告知端传洪，由于瑞莲美居公司与晶茂公司已经合并经营管理，以后的租金都通过晶茂公司的对公账户转账。2020年1月27日，因新冠疫情影响瑞莲美居公司停业。2020年1月30日，瑞莲美居公司、晶茂公司通过微信与端传洪协商解除房屋租赁合同的事宜，瑞莲美居公司、晶茂公司提出端传洪减免瑞莲美居公司、晶茂公司三个月房租或者瑞莲美居公司、晶茂公司退房，端传洪退还瑞莲美居公司、晶茂公司押金及自2020年1月27日至2020年3月31日的租金，端传洪未同意。2020年4月1日，端传洪、瑞莲美居公司、晶茂公司双方因房屋租赁合同纠纷至南京市江宁区人民调解委员会调解，因双方争议较大，未达成调解协议。2020年4月1日，瑞莲美居公司向端传洪邮寄送达了《关于2020年1月31日依合同约定自行解除的再次通知》，通知端传洪在三日内与瑞莲美居公司工作人员办理解除合同的相关手续。2020年4月13日，瑞莲美居公司、晶茂公司再次以微信、短信向端传洪送达该通知。2020年7月15日，瑞莲美居公司、晶茂公司通过短信通知端传洪，晶茂公司已从Ａ2008号房搬走。2020年7月16日，端传洪、瑞莲美居公司、晶茂公司在派出所民警的见证下打开了Ａ2008房屋的房门，派出所民警与端传洪一同进入房间，房间已经空置。后端传洪更换了Ａ2008房间的门锁。一审法院认为，端传洪与瑞莲美居公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。2020年4月1日，瑞莲美居公司向端传洪发出解除合同通知，主张根据《房屋租赁合同》第五条第二款：“因不可抗力导致本合同无法履行的，本合同自行解除”，端传洪并不同意解除合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”不可抗力包括四个构成要件，即：不能预见、不能避免、不能克服、属客观情况。此次疫情的发生符合不可抗力的构成要件，属于法律规定的不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定：“因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。”本次新冠疫情虽为不可抗力，但并非不能控制与克服，通过医务人员的努力与全体人民的配合，新冠疫情已得到有效控制。而涉案租赁合同直至2021年5月3日才到期，新冠疫情对合同剩余履行期间而言，影响很小。从不可抗力对合同目的的影响而言，瑞莲美居公司租赁该房屋是用于酒店经营，虽新冠疫情对酒店经营造成了一定影响，但并未导致合同目的完全不能实现。故瑞莲美居公司无合同解除权而单方通知端传洪解除合同，其通知行为不产生合同解除的效力。2020年7月15日，瑞莲美居公司自行搬离涉案房屋，并将房屋腾空。2020年7月16日，在岔路口派出所民警的见证下瑞莲美居公司员工打开涉案房屋后离开，端传洪进入涉案房屋。至此端传洪已经可以对涉案房屋进行实际控制，故双方房屋租赁合同应于2020年7月16日解除。此后因端传洪怠于行使收房的权利而产生的损失，应由端传洪自行承担。故瑞莲美居公司应支付端传洪自2020年4月1日至2020年7月16日的租金，共计15822.6元（3*4500+4500/31*16）。根据《房屋租赁合同》第七条第二款，若承租方在出租方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金4500元。瑞莲美居公司在端传洪未违约的情况下提前搬离租赁房屋，应视为瑞莲美居公司违约，故对于端传洪要求瑞莲美居公司支付违约金4500元的诉请，一审法院予以支持，鉴于瑞莲美居公司已向端传洪支付4500元押金，该违约金直接从押金中抵扣。另综合考虑瑞莲美居公司、晶茂公司系从事酒店服务业，此次疫情对其正常经营产生一定影响，及近期以来我国疫情已得到全面有效控制，经济秩序已逐步有序恢复等因素，酌定减免瑞莲美居公司、晶茂公司自2020年1月27日起之后三个月租金的50%，即减免瑞莲美居公司、晶茂公司自2020年1月27日至2020年4月26日期间的租金6750元（4500*3*50%）。瑞莲美居公司、晶茂公司主张端传洪于2020年2月自行使用租赁房屋半个月，该半个月租金应予扣除，因一审法院已对瑞莲美居公司、晶茂公司2020年2月的租金予以减免，故对于瑞莲美居公司、晶茂公司的该项主张一审法院不予支持。对于端传洪要求瑞莲美居公司、晶茂公司支付所欠滞纳金的诉求，端传洪、瑞莲美居公司双方既无约定，亦无法律依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善导致租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”。2018年5月5日端传洪将涉案房屋及屋内家私电器等附属设备一并交付给瑞莲美居公司，房内家私电器的清单有第三方途家实拍拍摄的照片及端传洪提供的采购订单截图相印证，2020年7月15日瑞莲美居公司搬离涉案房屋时，涉案房屋内的家私电器俱已丢失，上述家私电器系在瑞莲美居公司对房屋实际控制期间，瑞莲美居公司应承担妥善保管的义务，因瑞莲美居公司未尽妥善保管义务致使租赁房屋内的家私电器丢失，瑞莲美居应承担赔偿责任。瑞莲美居公司辩称屋内现有的家私电器是瑞莲美居公司自行购买，端传洪应找当时的交接方找回，而不应由瑞莲美居公司承担赔偿责任。一审法院认为，端传洪已经将租赁房屋及家私电器等附属物品交给合同的相对方瑞莲美居公司，应由瑞莲美居公司对屋内的家私电器尽到妥善保管的义务，至于瑞莲美居公司内部因法定代表人变更对租赁房屋及家私电器进行多次交接，应属瑞莲美居公司内部对租赁房屋及家私电器的交接，端传洪并不知情，故瑞莲美居公司应对其实际控制房屋期间房屋内丢失的家私电器承担赔偿责任。关于丢失家具电器的价值，一审法院对租赁房屋内家具家电的照片及采购订单进行核对后，对其中10311.04元部分予以确认。对于端传洪丢失的家具电器损失金额问题,一审法院认为应参照其购买价格按照使用年限予以折旧,按照房屋退租时家具电器的实际剩余价值赔偿。家具电器等与生产经营活动有关的器具、工具、家具折旧年限为5年,残值率为5%,为方便计算一审法院将屋内家具电器购入的时间统一认定为2017年7月16日，故截止2020年7月16日共使用3年，折旧后的价值应为10311元-(1-5%)*10311元/5*3=4433.73元。对于端传洪请求瑞莲美居公司赔偿因搬空房屋造成的损失6750元，既无事实依据，亦无法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、南京瑞莲美居酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付端传洪租金9072.6元；二、南京瑞莲美居酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付端传洪家具电器的损失费用4433.73元；三、驳回端传洪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1045元,由南京瑞莲美居酒店管理有限公司负担245元，由端传洪负担800元二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案现有的《房屋租赁合同》、潘丽娜出具的说明、房屋照片、采购订单、当事人微信聊天记录、《酒店公寓转让协议书》、交接清单等证据，足以证明涉案房屋在出租时具有家私电器等物品。一审法院认定涉案房屋出租前被上诉人将房屋及屋内家私电器等附属设备一并交付上诉人，具有依据。被上诉人收回涉案房屋时物品丢失，上诉人应当承担赔偿责任。上诉人认为上诉人的前法定代表人与被上诉人恶意串通，导致其利益受损，其不应当赔偿相关损失的上诉主张，本院不予支持。综上，瑞莲美居公司的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由南京瑞莲美居酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  白文虎审判员  张旭东二〇二一年二月四日法官助理焦玲书记员郭旭冬