广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22416号上诉人（原审被告）：张佳，女，身份证住址：江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：雷应熹，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡成宝，男，身份证住址：广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：廖燕虹，广东南方福瑞德律师事务所律师。原审第三人：唐智宇，男，1住湖南省益阳市赫山区。上诉人张佳因与被上诉人胡成宝、原审第三人唐智宇返还原物纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初6080号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张佳代理人雷应熹、被上诉人胡成宝代理人廖燕虹到庭参加诉讼。原审第三人唐智宇经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张佳上诉请求：1.改判驳回胡成宝的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审的一切诉讼费用由胡成宝承担。事实和理由：一、胡成宝提起本案诉讼时隐瞒双方签订《房屋买卖合同》的事实，谎称涉案房屋是双方的婚房，但至今未提交证据证明。二、张佳是依据《房屋买卖合同》向胡成宝购买涉案房屋，支付首期款50万元，并占有使用涉案房屋和进行装修。三、张佳未交付剩余房款的责任不在于张佳。依据《房屋买卖合同》的约定，余款是在胡成宝办理房产证后，由胡成宝通知张佳交付剩余购房款，但胡成宝在本案诉讼前从未通知张佳，故并非张佳不履行《房屋买卖合同》支付剩余房款的义务。四、胡成宝虽承认《房屋买卖合同》上的签名，但主张其不知道《房屋买卖合同》的内容，承认其出具了收条但主张收条是张佳叫其出具的，否认收到首期款50万元，主张张佳支付给胡成宝的首期款是同一笔款转账，但胡成宝至今未提供任何证据证明其上述主张，其应当承担举证不能的责任。在一审法院已经认定《房屋买卖合同》合法有效，且《房屋买卖合同》未终止和解除的情况下，张佳依据《房屋买卖合同》购买并接受占有涉案房屋合法有据，不属于无权占有。五、在《房屋买卖合同》合法有效且没有解除的情况下，一审法院以胡成宝不愿意继续履行《房屋买卖合同》及房屋登记在胡成宝名下为由判令张佳归还涉案房屋，与《房屋买卖合同》的约定及法律规定不符。一审判决适用法律错误，未适用物权法第34条的规定对本案进行审理与判决，而是在判决第10页认为“原告依据其是涉案房屋登记权属人，且原告在庭审中表示的意愿为不再继续履行涉案房屋买卖合同，故原告主张被告返还涉案房屋并无不当”，这个事实理由不能说明张佳是无权占有涉案房屋。胡成宝二审答辩称：胡成宝认为一审判决适用法律正确，认定事实清楚，依法应当驳回张佳的上诉。之所以认定张佳是无权占有人，且需要把房屋返还给胡成宝最主要的原因是张佳根本没有支付过任何定金，而且有预谋的欺骗胡成宝签订所谓的房屋买卖合同、定金收条，但是张佳从未支付过任何一笔定金，其在签订所谓的买卖合同后，有预谋的进行了虚假转账，因此，一审法院认定的事实是正确的，适用的法律也是正确的。胡成宝于2019年7月19日向一审法院起诉请求：1.张佳立即从广州市增城区中新镇××房的房屋中迁出，为胡成宝按现时房屋现状腾退该房屋；2.张佳支付胡成宝自2018年11月16日起至实际迁出之日止的房屋使用费；3.张佳返还彩礼451500元；四、张佳在返还房屋时必须保证房屋装修和家具家电的原状（总价值为53万元）。一审法院认定事实：2016年10月7日，胡成宝（乙方、买方）和广州市绿野侨建房地产有限公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定“……第四条合同标的物基本情况房屋地址：增城区中新镇古塱街8号2幢（8号2幢）1004房。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售，……总金额（人民币）1229526元。……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款：……3.按揭贷款方式付款……第十三条甲方应当在2017年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……”。2016年10月8日和2016年10月17日，胡成宝分别向广州市绿野侨建房地产有限公司支付涉案房屋房款369526元和860000元。粤（2018）广州市不动产权第10108753号不动产权证书显示，坐落在广州市增城区中新镇××房的权利人为胡成宝。总层数10。2018年1月15日，甲方、买方为张佳，乙方、卖方为胡成宝的《房屋买卖合同》，约定“……现为买卖房屋，甲、乙双方协商一致，达成如下房屋买卖协议：第一条基本情况1、乙方自愿将以下房屋出售给甲方，甲方自愿购买该房屋，该房屋具体状况如下：座落于增城区中新镇××房，建筑面积共98.37平方米，……2、附属于该房屋的……装修、卫生间、院坝等其他设施、设备，将随该房屋一并转让，且转让价格已包含在上述房屋的价款中，甲方不再另行支付价款。……第三条房价款与付款方式1、甲、乙双方经协商一致，上述房屋（包含第一条第二款列明的配套设施等）总房价款为：壹佰贰拾叁万元整（小写：￥1230000元）。2、支付方式、支付时间（1）甲、乙双方同意，甲方在本合同签订之日起三天内支付给乙方人民币伍拾万元整（小写：￥500000元），作为甲方购买乙方房屋的定金。（2）在房屋产权证等相关过户手续办理完毕之日起3日内，甲方一次性支付剩余房款柒拾叁万元（小写：￥730000元）。3、乙方在每次收取房款后，应当向甲方开具收款凭证。第四条交付期限1、因该房屋的房产证正在办理过程中，该房产证办理好后，乙方应在七天内将所欠银行按揭借款一次性还清。2、甲、乙双方同意，双方应于乙方还清就该房屋全部银行贷款之日起三日内到房地产主管部门办理过户手续；3、甲、乙双方同意，乙方应在开发商通知收楼后次日正式交付该房屋。……第六条其他1、该房屋正式交付前，乙方应结清物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费。……本合同自甲、乙双方签订之日起生效。”。甲方处为张佳签名，乙方处为胡成宝签名并加盖指模。合同见证人为谢树梅，合同最后手写备注“合同条款我已清楚并确认。”胡成宝在手写体后签名并加盖指模。2018年1月15日胡成宝出具《收条》，载明“已收到张佳交来现金伍拾万元整（50万元）人民币，房屋侨建御苑住宅第8号2幢10号1004房定金。”。广州怡好物业管理有限公司增城分公司侨建御溪谷物业服务中心出具的《居住证明》显示，张佳自2018年2月起就居住在涉案房屋。胡成宝向一审法院申请律师调查令，申请调取张佳名下账号36×××96在2018年1月14日至17日与胡成宝、唐智宇的资金往来明细；调取张佳名下账号62×××62在2018年1月14日至17日与胡成宝、唐智宇的资金往来明细。胡成宝向一审法院提交了张佳名下在中国工商银行股份有限公司广州东风东路支行账号36×××96的流水明细，其中：2018年1月16日：23:13:05汇款30000元给胡成宝；23:10:54汇款50000元给胡成宝；23:07:44收取140000元；22:42:52汇款40000元给胡成宝；22:40:50汇款50000元给胡成宝；22:39:22汇款50000元给胡成宝；22:36:45收入140000元；22:13:30汇款40000元给胡成宝；22:11:50汇款50000元给胡成宝；22:09:57汇款50000元给胡成宝；22:05:49收入140000元；08:49:05支付140000元给胡成宝；2018年1月15日：22:43:55收入100000元。唐智宇账号：2018年1月15日，代收胡成宝款代付给张佳100000元；2018年1月16日22:05:48，代收胡成宝款代付给张佳，140000元；22:36:45代收胡成宝款代付给张佳140000元；23:07:43代收胡成宝款代付给张佳140000元。上述款项汇入张佳账号62×××62中。一审审理中，一、胡成宝提供与张佳的微信聊天记录显示：2018年1月24日，张佳：转2000我，亲，微信。胡成宝：好的。2018年1月26日，张佳：转钱，亲。胡成宝：好的。2018年1月28日，胡成宝：要我陪孩子吗？这个是工行还是招行呢？张佳：都是，你转了，把截图发给我。二、胡成宝提供与张佳的短信记录显示：4月22日，胡成宝：佳佳：我想起来了，咱俩昨天刚开始说的是以120万，实际上购房款不是整数，应该还有小数，这部分钱还是要加起来的。另外，手续费中的费用都是您要出的。谢谢！5月21日，张佳：老胡，如果你按照市场价卖那我就没有必要买了，装修从头到尾都是我装的，我也花了很多钱。如果你不诚心，那么我也就不勉强买了，给我三个月时间可以吗？房子里还有很多我的东西需要搬走，需要点时间，三个月后房子交给你吧。一审庭审中，一、胡成宝与张佳共同确认如下事实：涉案房屋现由张佳占有使用。二、胡成宝陈述以下内容：1、胡成宝撤回要求张佳返还彩礼451500元的诉讼请求。2、胡成宝第四项诉讼请求中装修家电的原状就是指第一项诉讼请求中的现状。胡成宝总共支付了装修家居家电费用53万元，但是装修是张佳负责，胡成宝不清楚具体装修内容及购置的家具家电情况。3、胡成宝与张佳双方于2017年9月经胡成宝战友介绍认识，并于2017年12月确定以结婚为目的的男女朋友关系。因性格不合、张佳消费观念不能与胡成宝收入匹配，故于2018年过完春节分手。分手时张佳提出由于装修是由张佳负责，要求在涉案房屋居住一段时间，胡成宝出于补偿同意张佳的要求。4、张佳提供的《房屋买卖合同》上胡成宝的签名和指模都是胡成宝本人的，2018年1月15日签订了一份赠与合同，可能同一天签了该合同，胡成宝根本没有看过赠与合同、《房屋买卖合同》和收条的内容，是在胡成宝准备结婚时，张佳以自己没有保障为由要求胡成宝签，胡成宝只是在合同上签名和按了指模。《房屋买卖合同》上的手写体是张佳要求胡成宝写的。赠与合同在分手时已经撕毁。胡成宝考虑婚后将涉案房屋给张佳，双方没有任何的买卖关系。5、50万元是张佳操作胡成宝的手机银行转账给唐智宇，再由唐智宇转给张佳，张佳又转回给胡成宝，这样往返几次操作的，实际张佳是没有支付该50万元给胡成宝的。由于当时已经准备要结婚，婚后房子都准备给张佳，所以账户密码也告诉给了张佳。6、胡成宝起诉后张佳才知道办妥房产证。7、关于短信中协商房屋价款的问题，是张佳主张既然房屋由她住了，就由她买下，但胡成宝要求按市场价，张佳不接受。8、胡成宝支付的53万元装修及家具家电款一部分是直接给了销售商，一部分给了张佳。9、胡成宝是打算于2018年11月将房屋收回，但张佳拒不返还，因此从2018年11月16日开始按同时期同地段同类型房屋的租金标准主张房屋占用费。三、张佳陈述以下内容：1、因为涉案房屋还未过户到张佳名下，所以水电费等相关费用张佳无法缴纳，要等过户后才与胡成宝结算。2、房屋买卖合同尚未履行完毕，故由胡成宝支付按揭款。3、胡成宝与张佳之间没有男女朋友关系，只是有购买茶叶的业务往来。4、涉案房屋的装修是在签订买卖合同后张佳自己进行的，张佳自己支付装修款。5、50万元房款是通过转账支付给胡成宝的。6、2019年4、5月份张佳才知道涉案房屋办妥房产证。7、唐智宇与胡成宝、张佳之间都有生意往来。之所以胡成宝要转钱给唐智宇，是因为这些款项都是胡成宝向张佳购买陈年普洱茶的钱，由于胡成宝是领导干部，这笔钱数额比较大，所以转了一手，由胡成宝支付给唐智宇，唐智宇再代胡成宝支付给张佳。8、尾号为6662和0296是同一张卡。一审法院认为：根据粤（2018）广州市不动产权第10108753号不动产权证书显示，坐落在广州市增城区中新镇××房的权利人为胡成宝，即胡成宝为涉案房屋的业权人，张佳在庭审中也确认占有使用涉案房屋。现胡成宝基于其是涉案房屋的登记权属人，要求张佳将涉案房屋予以返还并支付占有使用费用。而张佳向法院提交双方就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》，抗辩双方之间存在房屋买卖关系，并非无权占有，故无需返还涉案房屋。胡成宝对《房屋买卖合同》中其签名的真实性不持异议，只是认为双方之间并非存在真实的房屋买卖合同关系。因此，本案之争议为胡成宝与张佳双方之间是否真实存在房屋买卖合同关系，对此，一审法院分析如下：首先，涉案《房屋买卖合同》具备合同的形式要件，且胡成宝与张佳均签名捺印。至于上述房屋买卖合同是否为当事人之间真实意思表示，胡成宝认为其与张佳之前是男女朋友关系，且准备结婚，张佳以自己没有保障为由要求胡成宝签名，胡成宝并未看过合同，只是在合同上签名和按了指模。对胡成宝上述陈述，张佳予以否认，胡成宝没有提供合法有效的证据佐证自己上述陈述，故上述陈述一审法院不予采纳。其次，涉案房屋胡成宝从开发商处购买的价格与出售给张佳的价格基本相同，但是上述价格相同并不能当然推论出胡成宝与张佳之间房屋买卖关系的表意不真实。最后，胡成宝认为张佳实际没有支付房款。本案中，2018年1月15日胡成宝出具《收条》，注明收到张佳的房款50万元，但是综合对比涉案房屋款项的支付情况，房款的支付均是在2018年1月16日，即胡成宝出具收据的行为在前，张佳支付房款行为在后。《收条》应与购房款的支付情况相互印证，才有完整的证明效力。胡成宝认为房款的转账是张佳用胡成宝的手机操作手机银行来回转账形成，并提供了张佳与胡成宝的转账记录、张佳与唐智宇的转账记录。张佳抗辩陈述收取胡成宝款项是卖茶叶的款项，将卖茶叶的款项再行转账支付给胡成宝，张佳并未提供合法有效的证据显示其与胡成宝之间存在其他经济往来。经核查双方之间的转账记录、转账时间、转账批注的内容，上述唐智宇汇付给张佳的款项、张佳汇付给胡成宝的款项、张佳收取汇款的款项，在时间、金额上具备重合的特征。即张佳是否已经支付50万元的房款无法提供合法有效的证据予以佐证，在此情况下，不应认定张佳履行了涉案房屋买卖合同约定的义务。综合上文论述，一审法院认为胡成宝无证据推翻《房屋买卖合同》为非真实意思表示。但张佳在本案中无法证明已经履行涉案合同付款义务的情况下，且张佳已经超过合同期限付款。那么胡成宝依据其是涉案房屋登记权属人，且胡成宝在庭审中表示的意愿为不再继续履行涉案房屋买卖合同，故胡成宝主张张佳返还涉案房屋并无不当。至于胡成宝与张佳双方对于《房屋买卖合同》如何清结及是否承担违约责任的问题，应当通过另案进行解决。至于胡成宝请求按现时房屋现状腾退该房屋的请求，因涉案房屋的现状胡成宝无证据予以证明，故一审法院判令张佳腾退位于广州市增城区中新镇××房并返还给胡成宝。至于胡成宝要求张佳支付占有使用费，因张佳占有使用是基于房屋买卖关系，故上述占用并非无权占有，同时，房屋买卖合同中的违约或清结约定，可对胡成宝的损失予以弥补，故一审法院对胡成宝要求张佳支付涉案房屋占有使用费的请求，不予支持。至于胡成宝请求张佳在返还房屋时必须保证房屋装修和家具家电的原状的请求，如上文论述，涉案房屋的装修与现状，胡成宝均无证据予以表明，若张佳存在故意损坏等行为，胡成宝可另循途径解决。故一审法院对胡成宝的该项主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定，一审法院于2020年6月15日作出判决：一、被告张佳在本判决发生法律效力之日起一个月内，腾空位于广州市增城区中新镇××房并将其返还给原告胡成宝；二、驳回原告胡成宝的其他诉讼请求。一审案件受理费19924元，由被告张佳负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，张佳向本院提交证据一、房屋全包装修合同；证据二、《房屋装修合同》补充协议；证据三、收据；证据四、转账凭证，前述证据共同证明张佳在与胡成宝签订房屋买卖合同，支付首付款后接收房屋对房屋进行装修，装修款为579922元。张佳占有涉案房屋具有合同依据，与本案胡成宝认为“将涉案房屋交由张佳进行装修”相符。证据五、录音光盘；证据六、录音文字记录，证据五与证据六共同证明胡成宝因不满意房屋出售的价款，就房屋的价款和过户费用要和张佳进行协商，该录音与胡成宝提交的证据六《原被告间的短信往来记录》第20页中2019年4月21日短信内容互相印证。证明双方之间房屋买卖是真实有效的，张佳向胡成宝支付了购房款。胡成宝质证认为：张佳提交的证据并非新证据。所谓的房屋装修合同以及相关的补充协议、转账凭证，只能证明涉案房屋是胡成宝交由张佳去装修的，在一审庭审中胡成宝已经陈述过装修的理由，当时房屋是作为张佳和胡成宝两人的婚房进行装修的，当时双方是恋人关系，且张佳已经搬到胡成宝另外一个居所一起同居，双方是准备结婚的，因此在那段时间里面，胡成宝就将房屋交给张佳进行装修。在这个期间，胡成宝向张佳转账差不多50多万元，而且金钱转账记录显示不但转账给了张佳，也给付了张佳的家人。所谓的录音光盘和录音文字也不能显现双方有房屋交易的真实意思表示，因为时间是可以修改的，所以胡成宝认为法庭不应当采纳张佳在二审时提交的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对张佳的上诉请求与胡成宝的答辩意见，分析如下：本案双方二审争议的焦点为胡成宝与张佳双方之间是否存在真实的房屋买卖合同关系及张佳是否是无权占有涉案房屋而需向胡成宝返还该房屋。从张佳提交的《房屋买卖合同》内容可知，该《房屋买卖合同》具备合同的形式要件，且存在胡成宝与张佳两人的签名捺印，而胡成宝对其签名的真实性并不持异议。再从合同约定的交易价格来看，胡成宝从开发商处购买涉案房屋的价格与其出售给张佳的价格基本相同，但是上述价格相同并不能当然推论出胡成宝与张佳之间房屋买卖关系的意思表示不真实。根据一审查明事实，涉案房屋登记在胡成宝名下，但现胡成宝已交付张佳使用，张佳进行了装修。由此可见，双方确存在真实的房屋买卖合同关系，且已在实际履行该《房屋买卖合同》，故，张佳并非无因占有涉案房屋。为此，本案在胡成宝未诉求解除《房屋买卖合同》，清结双方房屋买卖合同权利义务的情况下，其基于物权保护而直接要求张佳返还涉案房屋缺乏依据，应予驳回。同理，胡成宝请求张佳按现状腾退房屋的请求亦缺乏依据，亦应予驳回。至于胡成宝要求张佳支付占有使用费的请求。因张佳占有使用房屋是基于房屋买卖关系，并非无因占有，同时，房屋买卖合同中的违约或清结约定，亦可对胡成宝该损失予以弥补。故，一审法院对胡成宝该诉求不予支持并无不当，本院予以认可。至于胡成宝要求张佳在返还房屋时必须保证房屋装修和家具家电的原状的请求。因胡成宝未提交证据证明涉案房屋的装修与现状，一审法院认为如张佳存在故意损坏等行为，胡成宝可另循途径解决，对胡成宝该主张不予支持无误，本院亦予认可。综上所述，张佳的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第三项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：一、撤销广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初6080号民事判决第一、二项；二、驳回胡成宝的全部诉讼请求。一审案件受理费19924元，由胡成宝负担；二审案件受理费19924元，由胡成宝负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二一年二月三日书记员  颜旭怀徐毅敏