天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终4986号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘相菊，女，1971年11月23日出生，汉族，住天津市滨海新区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱东波，男，1978年8月20日出生，汉族，住天津市滨海新区。上诉人刘相菊因与被上诉人朱东波房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初14903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘相菊上诉请求:一、撤销天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初14903号民事判决第二项，即刘相菊于判决生效后十日内退还朱东波预交的房屋租金1000元,重新判决;二、判令朱东波支付因非正常使用,导致车库损坏的赔偿费用2000元;判令朱东波将车库恢复原貌,包括但不限于将墙面、地面、车库卷帘门、防盗门等擦拭干净,或支付粉刷墙面、修理门窗费用700元;判令朱东波退还私自带走的两个床凳,尺寸为2.0米×0.25米×0.5米(长宽高);判令朱东波退还2-17车库的卷帘门钥匙三把、防盗门钥匙五把、电卡一张,注销门禁卡两张,或者换锁芯费用300元(2×150=300元);判令朱东波支付电费125.1元((300元-47.7元)×0.49=125.1)三、本案一、二审诉讼费由朱东波承担。事实与理由:一审判决认定不清。2020年6月20日,朱东波通知刘相菊办理房屋交接手续,应该遵照合同约定，租赁期内,双方未经协商一致均不得提前解约。认定“就双方提交该份合同的共同部分比对,该合同中填充的内容并不完全一致”不属实。双方都明确只是使用的中介合同版本,但并没有中介参与。请求二审法院依法查清事实,公正判决。朱东波辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律适当。朱东波没有不正常使用车库，不同意赔偿，车库钥匙已经给刘相菊了，现在刘相菊的车库已经是出租状态，两个床凳根本就没有，卷帘门钥匙、防盗门钥匙还有电卡都归还刘相菊了，根本没用电。请求二审法院驳回刘相菊的上诉请求。朱东波向一审法院提出本诉的诉讼请求：1、判令解除双方当事人之间不定期租赁合同关系；2、判令刘相菊退还2020年5月1日至20日车库不能正常使用的租金333元，5月20日至6月20日车库不能使用损失租金500元和经济损失人民币2000元，以及6月20日至9月10日朱东波提前预付的房屋租金人民币1333元及房屋押金人民币500元，共人民币4666元；3、判令刘相菊承担本案全部诉讼费用。刘相菊向一审法院提出反诉的诉讼请求：1、判令朱东波支付刘相菊因未合理、善意使用，导致车库损坏的赔偿费用2000元；2、判令朱东波将车库恢复原状；3、判令朱东波退还私自带走的两个床凳，尺寸为2.0米×0.25米×0.5米（长宽高）；4、判令朱东波退还车库的卷帘门钥匙三把、防盗门钥匙五把、电卡一张，贻正嘉合门禁卡两张；5、判令朱东波向刘相菊支付电费128.5元；6、判令朱东波承担此反诉费用。一审法院认定事实：刘相菊作为甲方、朱东波作为乙方，双方针对位于天津市滨海新区××小区××号楼××号车库签订有《房屋租赁合同》，刘相菊为出租方，朱东波为承租方，合同约定押金为500元，租金为每月500元，租金按半年支付，租赁期限为三年。租赁期限届满后，双方未签订新的租赁合同，但双方之间的租赁关系仍延续，月租金仍为500元，租金半年支付一次，支付租金前，刘相菊将租金的数额及对应期限以短信形式告知朱东波，朱东波予以打款支付租金，通过双方的短信记载及朱东波提交的转账记录，朱东波所交纳的租金截止至2020年8月31日。2020年6月20日，朱东波通知刘相菊办理房屋交接手续，刘相菊以不具备房屋交接条件为由未进行交接。刘相菊实际收取了朱东波合同约定的租房押金500元，尚未向朱东波予以退还。朱东波承租车库用于存放货物。庭审中朱东波提交了两份《房屋租赁合同》，一份为三方合同，除朱东波、刘相菊外还有中介方，此份合同庭审中刘相菊也予以提交，但未能提交完整版本，在限定的期限内亦未能提交，就双方提交该份合同的共同部分经比对，该合同中填充的内容并不完全一致，亦无法确定合同落款处双方均予以签字确认，但载明的租赁期间均为2013年3月9日至2016年3月8日，刘相菊主张以此份合同为准；另一份合同为朱东波、刘相菊之间的双方合同，该份合同形式齐备，抬头及落款处均有双方当事人的签字确认，且签字双方均予以确认，该份合同签订的时间为2013年3月10日，租期为2013年3月10日至2016年3月9日，朱东波主张以此份合同为准。案涉车库由刘相菊自案外人天津市塘沽区正通房地产开发公司处购买了使用权，支付了95880元。朱东波庭审自认其现持有案涉车库卷帘门钥匙一把、防盗门钥匙一把、电卡一张。一审法院认为，庭审中朱东波、刘相菊之间针对双方实际履行的哪份合同存在争议，为准确的确定双方当事人之间的权责内容，对双方实际履行的合同应当予以确认。通过双方针对自身的主张所提交的合同材料，朱东波主张履行的双方合同在合同形式上更为完备，而刘相菊主张履行的三方合同合同形式并不完备，其并未提交完整版的合同并且就双方提交的共同部分内容亦不完全一致，综合前述情形，确定双方当事人实际履行的合同为2013年3月10日签订的双方合同，并以此确定双方当事人各方的权责范围。2013年3月10日签订的双方合同依法订立，不存在法定的无效情形，合同依法有效，双方当事人之间形成了合法的租赁关系。租赁关系结束后，双方当事人未签订新的租赁合同，朱东波继续使用案涉房屋，刘相菊对此未持有异议，双方延续合同的标准及租金交纳期限继续维系了双方之间的租赁关系，在此情形下，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方当事人之间实际履行的租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期。根据《中华人民共和国合同法》，第二百三十二条的规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，故对朱东波提出解除双方之间不定期租赁合同关系的请求予以保护。对朱东波主张的退还自2020年5月1日至2020年6月20日不能正常使用房屋的租金，由于其租赁案涉房屋用于存储货物，庭审中朱东波确认基于小区管理原因导致为其送货的车辆不能进入小区，导致其租赁房屋的目的无法实现，该情形的产生系基于小区强化物业管理所致而不可归责于刘相菊，并且该期间内朱东波仍旧占用该房屋，故其提出要求刘相菊返还该期间内租金的请求不予保护，对于其提出该期间内的经济损失，亦不应由刘相菊承担责任，对该部分请求不予保护。针对朱东波提出返还2020年6月20日至2020年9月10日期间所预付的房屋租金一节，对此需首先明确双方当事人之间租赁关系终止的时间，通过双方当事人之间的微信聊天记录，朱东波曾于2020年6月20日要求刘相菊办理房屋交接手续，因双方对房屋状况未达成一致意见而未办理交接手续，之后朱东波基于双方之间的不定期租赁合同关系而通过诉讼行使其任意解除权，考虑到双方协议履行的实际情况，酌情确定以其起诉之日作为双方租赁权利义务终止之日，再者根据刘相菊向朱东波发送的催款信息及朱东波的实际付款情况，朱东波在2020年2月26日预付了2020年3月至2020年8月的房屋租金，而非如其所述租金付至2020年9月10日，根据朱东波实际交纳租金的期限，在无法定及合同约定存在对预收部分租金在双方租赁合同关系解除后不予返还的情形下，对于朱东波所预交的2020年7月-8月的租金1000元刘相菊应当予以退还。对于朱东波要求返还押金的请求，虽然双方系不定期租赁，但不定期租赁的形成是由于在原租赁期限届满后，朱东波继续使用房屋，刘相菊亦不存在异议所致，故依法确认双方当事人签订的《房屋租赁合同》一直延续有效，根据双方当事人合同的约定，朱东波提前解除合同，租房押金无权要回，本案中朱东波单方提出解除双方租赁关系的请求，且导致其租赁房屋目的不能实现进而行使合同解除权的原因并非刘相菊所致，在此情形下朱东波请求返还押金的条件不具备，该项诉请不予保护。针对刘相菊提出的反诉请求，对于房屋损坏赔偿部分，庭审中刘相菊对该部分损失未充分举证予以证实，对该部分主张不予保护；对于刘相菊要求恢复原状及返还床凳的主张，其并未举证说明双方当事人在租赁之处办理房屋交接时房屋的状况及当时存放的物品，无法确定朱东波应当恢复房屋的状态以及是否确系私自带走了床凳，对此刘相菊应当承担举证不能的不利后果，其提出的该部分请求，不予保护；对于刘相菊要求朱东波退还钥匙、电卡及门禁卡的主张，双方之间对该部分物品并未有书面的交接记录，庭审中朱东波自认其持有防盗门钥匙一把、卷帘门钥匙一把以及电卡一张，基于双方之间租赁合同关系的解除，朱东波持有的与案涉房屋相关物品应当予以返还，对刘相菊提出的该部分请求结合朱东波自认，对其持有的防盗门钥匙及电卡应返还给刘相菊。对于刘相菊提出的支付电费的主张，该部分主张其并未举证予以证实，其提出的该部分请求，不予保护。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：解除朱东波与刘相菊之间针对天津市滨海新区××小区××号车库所形成的不定期租赁合同关系；二、刘相菊于判决生效后十日内退还朱东波预交的房屋租金1000元；三、朱东波于判决生效后十日内退还刘相菊其持有的天津市滨海新区××小区××号车库防盗门钥匙一把、卷帘门钥匙一把以及电卡一张；四、驳回朱东波的本诉其他诉讼请求；五、驳回刘相菊的反诉其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由刘相菊负担；反诉案件受理费25元，由朱东波负担。二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，刘相菊与朱东波系房屋租赁合同纠纷，本案争议的焦点为：1、刘相菊退还朱东波预交的房屋租金1000元是否合理。2、刘相菊主张朱东波赔偿车库损失、将车库恢复原貌,退还物品、支付电费的上诉请求是否应予支持。关于焦点1，朱东波要求刘相菊办理房屋交接手续，因双方未达成一致意见而未办理。根据双方协议履行的实际情况，一审法院酌情确定以朱东波起诉之日作为双方租赁权利义务终止之日是合理的，因此，朱东波预交的租金1000元刘相菊应予退还。一审判决正确，本院予以确认。关于焦点2，刘相菊主张朱东波赔偿其车库损失、将车库恢复原貌,退还物品、支付电费，经查，对车库损失刘相菊未充分举证予以证实，刘相菊要求恢复原状及返还床凳，但未举证说明双方当事人在租赁之处办理房屋交接时房屋的状况及当时存放的物品，无法确定朱东波应当恢复房屋的状态以及是否确系私自带走了床凳，刘相菊要求朱东波退还钥匙、电卡及门禁卡及支付电费亦未提供相关证据予以证实，因此，刘相菊的此项上诉请求，本院不予支持。综上所述，刘相菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘相菊负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 张春耀审判员 李兴明二〇二一年二月二日法官助理周昊书记员吴宝玉附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……