江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终9624号上诉人（原审原告）：赵德进，男，1969年2月3日生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：崔武，江苏润商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京康德商业管理有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇致远路**。法定代表人：孙**，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京犇阳文化娱乐有限公司，，住所地南京市溧水区永阳镇致远路康利商业广场****法定代表人：季阳，该公司董事长。原审第三人：南京康利置业有限公司，，住所地南京市溧水区永阳镇致远路**法定代表人：王殿春，该公司副董事长。委托诉讼代理人：徐永华，男，该公司员工。上诉人赵德进因与被上诉人南京康德商业管理有限公司（以下简称康德公司）、南京犇阳文化娱乐有限公司（以下简称犇阳公司），原审第三人南京康利置业有限公司（以下简称康利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵德进上诉请求：1、撤销一审判决;2、支持上诉人一审诉讼请求;3、一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。一审判决全部基于推理作出，盖然性并不等于必然性。赵德进虽并未对集中承租表示异议，赵德进虽然知道开发商将房子集中给管理公司统一出租，但对5年免租事实具体细节并不知情，双方对租金的计算并没有达成合意。赵德进一审诉求要求康德公司支付2014年9月到2020年1月期间租金，己经超过五年时间。一审法院判决依据康德公司同他人的合同判决不支持赵德进前5年租金，与此同时一审法院判决不支持2019年9月至2020年1月期间租金，且后五年的租金计算标准及支付方式只字未提，完全没有道理。康德公司辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。1、上诉人对集中租赁的事实不持异议，康德公司也举证证明全部225户产权人中，有224户与康德公司签订了商铺管理服务协议，并且均约定，前5年即2014年10月至2019年9月不收取租金，上诉人认可集中租赁的事实，就不可能不知道前5年不支付租金的事实，上诉人陈述对前5年免租事实不知情，有悖常理，也没有证据证明5年内向康德公司索要过租金，那么足以证明对前5年不付租金是完全知情的，上诉人要求支付前5年的租金有违诚信，不应支持。2、一审判决没有支持上诉人请求支付租金的诉求，原因是认为上诉人的陈述没有事实根据，不符合常理，并且隐瞒相关事实。3、2019年10月之后的租金问题，因双方没有对租金标准协商一致，没有签署管理协议，所以没有支付的依据和标准，一审法院不予支持并无不当。犇阳公司辩称：同康德公司的答辩意见。康利公司述称：同康德公司的答辩意见。赵德进向一审法院起诉请求：1、判令解除赵德进与康德公司之间的不定期租赁合同；2、判令康德公司支付赵德进房屋租金，自2014年9月按照相邻商铺租金8万元/年标准计算至2020年1月计397120元，犇阳公司对此承担连带责任；3、判令康德公司、犇阳公司按照交付时的状态将房屋腾空并交付赵德进；4、康德公司、犇阳公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年5月2日，第三人康利公司作为预售人（甲方）与赵德进作为预购人（乙方）签订商品房预售合同一份，其中约定：甲方预售给乙方位于永阳镇致远路68号康利华府C幢338室商品房（以下简称案涉房屋）；该商品房设计用途为商业；建筑面积49.87平方米；房价款556000元；甲方应于2014年9月30日前向乙方交付该商品房；双方还就其他权利义务进行了约定。2015年5月27日，第三人康利公司向赵德进开具了金额为558453元的销售不动产统一发票，载明销售的不动产楼牌号为C338，建筑面积50.09平方米等。后赵德进办理了不动产权利证书，案涉房屋的权利人登记为赵德进，建筑面积为50.09平方米。2015年5月26日，康德公司作为出租方（甲方）与杨文完作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，其中约定：甲方受位于康利商业广场C座6号铺（该商铺）的合法产权人的委托，拟将该商铺出租给乙方，乙方同意承租；该商铺的建筑面积1638平方米，套内面积约1500平方；乙方承租该商铺用于经营KTV；本合同租期为9年，以商场整体开业时间计算，双方以开业时间起计算合同年限，以补充协议约定；自本商场开业之日起8月内，为乙方的装修免租期；装修免租期届满后的次日为计租起始日；甲方提前15天书面通知乙方交房，交付条件采用现状交付；免租期间2015年10月1日-2016年5月30日，前三年租金年租金597870元，前三年不递增，第四、五年递增5%，第六、七年递增5%，第八、九年递增5%；双方还就其他权利义务进行了约定。犇阳公司陈述杨文完系其公司股东，以个人名义承租之后再去注册的公司，一直在承租商铺内经营嗨秀KTV。案涉商铺包括在上述租赁合同的租赁物范围之内。案件审理过程中，康德公司向一审法院提交了康利华府C幢334室、335室、336室、337室、339室、340室、341室房屋的产权人与第三人康利公司签订的商品房预售合同及相应的与康德公司签订的商铺管理委托服务协议书，商铺管理委托服务协议书的签订时间不等，其中均约定：业主方将其购买的商铺交由康德公司出租、经营并管理；从业主方所购商铺实际交付次日起，业主方自行招租交由康德公司统一运营管理，期限自该商铺交付日起十年，康德公司只享有管理费权益，除此之外的包括但不限于抵押权、处分权的权利与义务归业主方所有，此期间商铺的租赁、管理权归康德公司所有；委托管理期间，前五年康德公司无需支付房租或收益，第六年至第十年，康德公司需向业主支付房租或收益。协议书约定的房租或收益的金额不一，或按年支付，或按季度支付。康德公司另向一审法院提交了其公司制作的返租协议明细。康德公司陈述：上述证据证明整个商场共计225户产权房，截止目前有224户签订了返租协议，从个人利益与整体利益的角度考虑，赵德进诉请无事实和法律依据；赵德进前五年从未要求支付租金，2019年年底康德公司开始返租了，赵德进看到其他业主收取租金了，才要求给付租金，完全能够证明其对于前五年租金不予支付是明知的，如法院认为其公司需要支付2014年9月以来的租金，也应参照其公司与第三人签订的租赁合同扣除其公司的管理成本后予以支付，管理成本是租金的40%。赵德进陈述：对相邻商铺的商品房预售合同及商铺管理委托服务协议书的真实性无异议，返租协议明细系康德公司单方制作，真实性不予认可，返租协议和预售合同不是同时签订的，整体出租应同时签订预售合同和返租协议。其就案涉商铺签订商品房预售合同之后，康利公司的员工打电话给其称可以去办证，其去售楼处拿了相应的手续去办的证。其在没买商铺之前，康利公司的广告宣传是按照年利率8%支付租金，包租10年，说是整体出租，包租10年就是给10年的租金，拿完房之后就没有管这个事情，买房时关于租金没有签订任何书面协议，其认为到时侯给租金就行了。去年有人员给其打电话让其去签返租协议，其没有去，其当时回答要是实事求是的给其他人房租，其就去签，如不按时给其他人租金就不可能签，签订的协议就是返租协议，可能前年也打过电话要求签订返租协议。其以为不管是几年的房租是一起给的，其后来才听说是后付钱，其也搞不清楚。去年年底有个业主给其打电话说要成立业主委员会，称加个微信，看微信消息才知道去要租金；在此之前没有业主去要过租金；有个业主群，年付的，17个人，还有一个月付群，这个群的人多，业主群的人与康德公司是签订了协议，只是后来有些合同改成了年付，改不改都无所谓，只要把钱付了就是行了。广告是10年的房租，销售人员也是这么说的，其自己理解就是不需要其管这个事情，只要到时侯拿房租就行，广告上没有说明租金是按年还是按月给，其以为五年一付，其就自己想想的，买房时也没有提到过多久付一次。其他人的房租与其没有关系，其是按照相邻房屋的租金，有个42.76平方米的商铺三个月的租金付了1万余元，其自己估算的年租金8万元。等等。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。本案中，根据现已查明的案件事实和现有证据，首先，康利公司陈述在销售案涉商铺时曾明确告知过赵德进需要与康德公司签订返租合同，前五年由康德公司统一管理，不支付任何费用，后五年支付相应租金。赵德进亦认可其在购买案涉商铺时通过广告宣传和销售人员告知的内容，知晓案涉商铺需返租10年、整体出租、签订返租协议。其次，赵德进陈述业主群的人是与康德公司签订了协议，在去年年底之前没有业主去要过租金等。而赵德进陈述对于返租10年的租金，其以为是五年一付、购房时没有提到多长时间支付租金等，与常理不符。再次，案涉商铺相邻近的商铺的产权人在购买商铺的同时或之后均与康德公司签订了商铺管理委托服务协议书，约定由产权人委托康德公司统一经营管理相应商铺，前五年康德公司无需向业主支付房租或收益、第六年至第十年康德公司向业主支付房租或收益等。康德公司确以受合法产权人的委托的身份作为出租人将包括案涉商铺在内的康利广场部分商铺整体出租给第三人经营KTV，即康德公司实际处理了委托事务。最后，赵德进在购买案涉商铺之后，从未实际接收、管理案涉商铺，在前五年康德公司无需向业主支付房租或收益期间，赵德进从未对康德公司统一出租及管理商铺提出过异议，亦未向康德公司主张过租金。综上所述，结合康利广场商场运营管理的实际情况，虽赵德进未就案涉商铺与康德公司签订书面的商铺管理委托服务协议书，但能够认定赵德进对案涉商铺与康利广场商场其他商铺一同委托康德公司统一出租及管理十年、前五年康德公司无需向业主支付房租或收益、第六年至第十年康德公司需向业主支付房租或收益的情况是明知且认可的，赵德进亦实际将案涉商铺交由康德公司出租、经营及管理，对于康德公司就案涉商铺订立委托合同的要约，赵德进以其行为作出了承诺，即赵德进与康德公司之间就案涉商铺成立了委托合同关系，并已实际履行。故而，赵德进现主张其与康德公司之前系事实上的租赁合同关系有违诚信原则，赵德进基于租赁合同关系诉请要求解除合同及腾空交付房屋、支付租金，并无相应事实依据，一审法院不予支持。犇阳公司通过其公司股东与康德公司签订租赁合同，合法承租使用包括案涉商铺在内的商铺，赵德进亦无权要求犇阳公司腾空交付房屋及对租金承担连带责任等。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二十二条、第三百九十六条、第三百九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回原告赵德进的诉讼请求。一审案件受理费7256元，由赵德进负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，各方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，上诉人赵德进在购买案涉房屋后，知晓商铺需返租10年，其虽未与康德公司达成书面的租赁协议，但对于康德公司实际使用其商铺，一直未提出异议，且在一审中主张双方已成立不定期租赁合同，故应当认定双方均存在租赁合意，双方已成立不定期租赁合同。对于该不定期租赁合同的期限、租金标准可参照其他业主与康德公司约定的内容进行确定。上诉人赵德进要求解除双方的不定期租赁合同、返还房屋，因其他商户均由康德公司整体租赁，赵德进要求解除合同、返还房屋，不利于商场的经营，会对其他业主的权益造成损害，一审法院对其主张不予支持并无不当。因其他业主与康德公司均约定前五年不支付租金，赵德进与康德公司的不定期合同亦应延用此约定，故赵德进要求康德公司支付前五年租金的主张不应予以支持。之后五年康德公司均向其他业主支付租金，一审法院对于赵德进要求支持五年后租金的主张不予支持不当，应予变更，故赵德进要求康德公司支付2019年10月1日至2020年1月租金的主张应当予以支持。因双方未就租金标准达成一致意见，参照康德公司与其他业主约定的租金标准，本院酌定租金标准为3706元/月，2019年10月1日至2020年1月租金合计为14824元。赵德进要求犇阳公司和康利公司承担连带责任的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人赵德进的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初731号民事判决；二、南京康德商业管理有限公司于本判决生效之日起7日内向赵德进支付租金14824元；三、驳回赵德进其他诉讼请求。一审案件受理费7256元，由赵德进负担7040元，由康德公司负担216元。二审案件受理费7256元，由赵德进负担7040元，由康德公司负担216元。本判决为终审判决。审判长  孙伟审判员  龚震审判员  王路二〇二一年二月十八日法官助理高婷书记员刘东