江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10139号上诉人（原审原告、反诉被告）：唐秋原，女，1971年11月18日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：张乔亚，江苏苏晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫小敏，江苏苏晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨易霖，男，1997年3月11日生，汉族，住江苏省启东市。上诉人唐秋原因与被上诉人杨易霖房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2020）苏0191民初1757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理本案。本案现已审理终结。唐秋原上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；被上诉人负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人并未按约定和上诉人进行房屋交接，并未解除对案涉房屋的实际占用。2020年3月7日，上诉人多次要求被上诉人去案涉房屋现场交接门卡、钥匙，核对物品清单并对物品损坏赔偿事宜进行实质处理，但被上诉人均推诿称已交接。虽然上诉人于3月2日更换了案涉房屋门的密码，但密码或钥匙都可以打开房门，被上诉人仍然可以持钥匙进入房屋实施控制。一审法院认定杨易霖于2020年3月7日当日已经实际解除对案涉房屋的占用，系事实认定错误。二、一审法院认定“关于物品损失……杨易霖应按双方约定向唐秋原支付沙发、窗帘、席梦思的折价款2385.65元。关于墙纸、地板、鞋柜的磨损，鉴于该部分损坏较轻，本院酌定该部分损失为500元”属于认定事实及适用法律错误。根据上诉人提交的损坏财物照片来看，一审法院判定的金额远低于实际损失,不足以弥补对上诉人造成的损失。杨易霖辩称：一、被上诉人于2020年3月4日就已实际搬离案涉房屋，丧失对房屋的占有、使用，上诉人通过修改密码等方式已实际接受房屋，双方之间租赁关系实际在该日已解除并完成交接手续。至于双方之间因物品受损赔偿事宜的协商、争议及门禁卡、钥匙未交接并不影响双方解除租赁关系的事实。二、关于房屋设施及物品损坏赔偿事宜。被上诉人并不存在恶意毁坏上诉人家居用品的情形，双方在2020年3月4日已就沙发、窗帘和席梦思的赔偿事宜达成计2385.65元的合意，上诉人不应反悔。一审判决就其他家具的磨损酌定损失为500元，符合常理。唐秋原向一审法院起诉请求：1.杨易霖支付2020年3月至5月租金12900元；2.杨易霖支付房屋占用费（自2020年6月1日至今）；3.杨易霖赔偿房屋内物品损坏赔偿金13276元。杨易霖向一审法院反诉请求：唐秋原退还房屋押金4300元。一审法院认定事实：2019年5月16日，唐秋原（甲方）与杨易霖（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将其拥有的万科翡翠公园，租期自2019年6月1日至2020年6月1日；房屋租金为每月4300元，甲方于签约时收取乙方押金4300元；乙方应爱护并合理使用房屋及其附属设施，如因乙方使用不当造成房屋或设施损坏的，乙方应立即修复或予以经济赔偿。2020年2月10日至11日，杨易霖通过微信向唐秋原提出退租并表示搬离时间为3月第一周，唐秋原表示同意。2020年3月2日，唐秋原的妹妹唐惠与物业管家进入案涉房屋并报警表示房屋内家具存在损坏，杨易霖当时未到场处理。2020年3月4日，杨易霖请保洁人员至案涉房屋内打扫卫生，唐秋原到场，杨易霖向唐秋原交付了小区门禁卡，唐秋原修改了案涉房屋密码锁的密码并且未告知杨易霖更换后的密码。当日双方就房屋内物品损坏赔偿进行协商，杨易霖同意赔偿沙发、窗帘及席梦思并且在淘宝上下单购买，后因双方购买事宜发生矛盾，杨易霖将其购买的订单全部予以取消。2020年3月7日，唐秋原通过微信告知杨易霖未与其交接房屋钥匙门卡，杨易霖答复钥匙门卡已经没有了，其可以补钱，打扫卫生那天已经交接完了，室内物品唐秋原也已经检查了。关于案涉房屋内物品损坏情况，唐秋原提供家具照片予以证明，照片显示：沙发局部严重起球；窗帘（白色纱帘）存在多处抽丝；席梦思局部起球、有一处污渍；衣柜被拆除，现已组装完好；地板存在局部磨损及划痕；墙纸存在三处破损；鞋柜存在局部磨损。杨易霖认为：沙发可能是猫抓产生起球，但不应原价赔偿，可以更换沙发套，其愿意承担700-800元费用；其认可窗帘损坏，赔偿价格应为80-90元；衣柜是其拆除的，现在已经组装完好，其不应赔偿；席梦思、墙纸、地板均是正常使用产生的痕迹，其不应赔偿；鞋柜上的白色痕迹是污渍，已经擦除干净。一审法院另查明，杨易霖在淘宝下单购买全友家居沙发总价2266元，实付款1936元；窗帘（白色纱帘）总价62.65元，实付款57.65元，乳胶席梦思总价422元，实付款392元，总计付款2385.65元。一审中，杨易霖表示愿意支付2020年3月1日至3月7日期间产生的租金。一审法院认为，唐秋原与杨易霖签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，应受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同，杨易霖向唐秋原提出退租，唐秋原予以准许，双方就合同解除达成一致，一审法院予以确认。唐秋原于2020年3月2日更换案涉房屋的密码锁的密码，杨易霖于2020年3月4日实际搬离案涉房屋，故杨易霖于当日实际已经解除对案涉房屋的占用，且杨易霖于2020年3月7日明确向唐秋原表示剩余的门卡及钥匙已经丢失，现杨易霖愿意支付2020年3月1日至3月7日期间的房租，符合事实及法律规定，一审法院予以确认。经计算租金为1003元。唐秋原主张2020年3月7日之后的租金及占有费缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。关于物品损失，杨易霖与唐秋原于2020年3月4日已经就物品损失的赔偿基本达成一致，由杨易霖向唐秋原赔偿沙发、窗帘及席梦思，后杨易霖未征得唐秋原同意自行取消订单，杨易霖仍应按照双方原约定向唐秋原支付沙发、窗帘及席梦思的折价款2385.65元。关于衣柜，现衣柜已经组装完好，原告主张衣柜损失无事实依据，一审法院不予支持。关于墙纸、地板、鞋柜的磨损，该部分磨损虽为日常使用中产生，结合杨易霖的租赁时间，该磨损超出正常使用的范围，其并未按照合同约定做到爱护并合理使用房屋及其附属设施，鉴于该部分损坏较轻，一审法院酌定该部分损失为500元。杨易霖要求唐秋原退还押金4300元，唐秋原予以认可，一审法院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审判决：一、杨易霖于判决发生法律效力之日起十日内支付唐秋原租金1003元、赔偿物品损失2885.65元，共计3888.65元；二、唐秋原于判决发生法律效力之日起十日内退还杨易霖押金4300元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取340元、保全费370元，共计710元，由唐秋原负担632元，杨易霖负担78元；一审反诉受理费减半收取25元，由唐秋原负担。本院经二审审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：唐秋原与杨易霖就解除双方之间的房屋租赁合同达成一致后，杨易霖返还承租房屋的时间及杨易霖应当赔偿房屋设施及物品损坏数额的认定。关于杨易霖返还承租房屋的时间。根据查明的事实，2020年3月4日，杨易霖请保洁人员至案涉房屋内打扫卫生，唐秋原到场，杨易霖向唐秋原交付了小区门禁卡，唐秋原修改了案涉房屋密码锁的密码并且未告知杨易霖更换后的密码，双方当日就房屋内物品损坏赔偿进行协商。上述事实证明双方当事人于2020年3月4日共同在案涉房屋进行交接，但因杨易霖尚未将门卡及钥匙交还唐秋原，故交接尚未完成。2020年3月7日，杨易霖明确表示钥匙及门卡遗失，其愿意补钱赔偿。自该日起，唐秋原可以更换门锁及门卡并由杨易霖承担相应的更换费用。一审法院将2020年3月7日认定为杨易霖返还承租房屋的时间，符合客观事实。唐秋原以杨易霖依然可以持钥匙进入房屋为由，上诉主张双方尚未完成交接及杨易霖的房屋的占有未解除，本院不予采信。唐秋原主张2020年3月7日之后的租金及占有使用费，一审法院不予支持，并无不当。关于杨易霖应当赔偿房屋设施及物品损坏数额的认定。双方于2020年3月4日就房屋内物品损坏赔偿进行协商，并就物品损失的赔偿基本达成一致，由杨易霖向唐秋原赔偿沙发、窗帘及席梦思损失。后杨易霖未征得唐秋原同意自行取消订单。一审法院认定杨易霖仍应按照双方原约定向唐秋原支付沙发、窗帘及席梦思的折价款2385.65元执行，并对墙纸、地板、鞋柜的磨损，结合杨易霖的租赁时间，酌定该部分损失为500元，并无不当。唐秋原上诉主张一审法院判定的金额不足以弥补杨易霖造成的损失，因依据不足，本院不予采信。综上所述，唐秋原的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费357元，由上诉人唐秋原负担。本判决为终审判决。审判员  龚达二〇二一年二月一日法官助理徐琨玉书记员杨文艳